Bericht über das Geschäftsjahr ...:

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Creator:: Wohnungsbaugenossenschaft "Berolina"

Title:: Bericht über das Geschäftsjahr ... / Wohnungsbaugenossenschaft "Berolina" eG

Publication:: Berlin: Wohnungsbaugenossenschaft "Berolina" eG, 2017 -

Dates of Publication:: 2016-

ZDB-ID:: 2915501-0

Urban Studies:: Kws 510 Wohnen: Wohnungsunternehmen

DDC Group:: 330 Wirtschaft

Copyright:: Rights reserved

Accessibility:: Free Access

Collection:: Housing

Description

Publication:: 2020

Language:: German

Urban Studies:: Kws 510 Wohnen: Wohnungsunternehmen

DDC Group:: 330 Wirtschaft

URN:: urn:nbn:de:kobv:109-1-15403206

Copyright:: Rights reserved

Accessibility:: Free Access

Collection:: Housing

Full text

BERICHT ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR DIE WOHNUNGSBAUGENOSSENSCHAFT BEROLINA IM ÜBERBLICK 31.12.2019 31.12.2018 3.810 3.806 490 469 gewerbliche Einheiten 19 19 sonstige Einheiten 40 37 4.998 5.017 35 34 Umsatzerlöse (in Mio. €) 23,72 23,54 Bauvolumen (in Mio. €) 13,3 7,7 Jahresüberschuss (in Mio. €) 3,95 4,03 Anlagevermögen (in Mio. €) 149,6 144,1 Eigenkapital (in Mio. €) 98,1 94,4 Bilanzsumme (in Mio. €) 164,7 159,6 Verwalteter Bestand Wohnungen Garagen/Stellplätze Mitglieder Anzahl Mitarbeiter INHALT A. STELLUNGNAHME DES AUFSICHTSRATES 3 B. LAGEBERICHT 5 1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 2. WIRTSCHAFTSBERICHT 5 7 2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 7 2.2. Geschäftsverlauf 8 2.3. Darstellung der Lage 3. 4. 5. 6. PROGNOSEBERICHT RISIKOBERICHT CHANCENBERICHT GESETZLICHE PRÜFUNG 16 16 18 21 22 C. JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019 23 D. ANHANG 29 I. Allgemeine Angaben 29 II. Bilanzierungs-/Bewertungsmethoden/Erläuterungen Bilanz und GuV 29 III. Sonstige Angaben 32 IV. Anlagen 36 2 A. STELLUNGNAHME DES AUFSICHTSRATES ZUM JAHRESABSCHLUSS 2019 Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung) mit dem Lagebericht zum Geschäftsjahr 2019 wurde vom Aufsichtsrat sorgfältig und umfassend beraten sowie rechnerisch und auch rechtlich für richtig befunden. Die mit dem Jahresabschluss aufgezeigten Ergebnisse verdeutlichen, dass durch Aufsichtsrat und Vorstand die Entwicklung der Genossenschaft konzeptionell und konsequent handelnd klug aufgezeigt und verwirklicht wurde. Das hat sich auch in 2019 voll ausgezahlt. Die wirtschaftlichen Kennziffern des Jahresabschlusses sind ausgezeichnet. Der Lagebericht verdeutlicht die Rahmenbedingungen der Entwicklung und zeigt, dass in der Führung der Genossenschaft die richtigen Entscheidungen getroffen werden. Bequem oder unbequem, kurzfristig oder weitreichend. Über Fluktuation und Erlösschmälerungen mussten wir uns keine großen Gedanken machen. Das ist nicht nur der komplizierten Situation im Berliner Wohnungsmarkt geschuldet. Es ist auch das Ergebnis einer guten Verwirklichung der Idee genossenschaftlichen Wohnens und Zusammenlebens. Sanierung, Modernisierung und Neubau haben genau wie Gestaltung und Erhaltung des Wohnumfeldes einen hohen Standard erreicht. Darauf können wir stolz sein. Wir führen ein liquides Unternehmen, welches eine hohe Eigenkapitalquote besitzt und finanziell langfristig gesund sowie gesichert ist. Die gesamtwirtschaftlichen und wohnungswirtschaft lichen Rahmenbedingungen haben wir im Blick. Sie werden nicht einfacher und unsere volle Aufmerksamkeit sowie möglicherweise von unserer bisherigen strategischen Orientierung abweichende und unbequeme Entscheidungen verlangen. Wir werden es realisieren. Der Aufsichtsrat empfiehlt für die Beschlussfassung der Vertreterversammlung die Feststellung des vorliegenden Jahresabschlusses 2019. Ebenso empfehlen wir der Vertreterversammlung die Kenntnisnahme des Prüfberichtes 2018 des Prüfungsverbandes BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Gleichzeitig bitten wir, dem Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG Entlastung für das Jahr 2019 zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt allen ehrenamtlich Tätigen, allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und dem Vorstand der Genossenschaft für die im Jahre 2019 geleistete Arbeit, die uns dahin gebracht hat, wo wir mit Stolz stehen. Gerhard Ziglowski Vorsitzender des Aufsichtsrates Berlin, 7. April 2020 3 4 B. LAGEBERICHT 1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS Zweck der BEROLINA ist die Förderung ihrer Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung und Bewirtschaftung der Wohnungen der Genossenschaft. Dazu kann die BEROLINA Bauten in allen Rechtsund Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern und betreuen. Sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen sowie Dienstleistungen. Beteiligungen sind zulässig. Die BEROLINA führt ihre Geschäfte auf der Grundlage des Genossenschaftsgesetzes (GenG) im Rahmen ihrer Satzung. Die Genossenschaft gehört gemäß § 54 Genossenschaftsgesetz dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter- nehmen e. V. als Prüfungsverband an und unterliegt der jährlichen Pflichtprüfung zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse sowie der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Die der Rechtsform der Genossenschaft innewohnende Förderung der Mitglieder ist ein besonderer Wert. Der Förderauftrag gegenüber Mitgliedern erstreckt sich auf wirtschaftliche, ökologische, soziale, kulturelle und demokratische Belange. Durch die besondere Ausprägung der erreichten Kultur einer genossenschaftlichen Gemeinschaft kommt bürgerschaftliches Engagement im sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Bereich zum Ausdruck, somit hat sich die Genossenschaftsidee als dynamisch und einflussreich erwiesen und eröffnet neue Möglichkeiten der gesellschaftlichen Teilhabe. Grundlegende Prinzipien menschlicher Gemeinschaft werden aufgegriffen und in die ökonomische Praxis übertragen. 5 6 2. WIRTSCHAFTSBERICHT 2.1. WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN DEUTSCHLAND Die deutsche Wirtschaft ist 2019 im zehnten Jahr in Folge gewachsen und verzeichnet damit die längste Wachstumsperiode im vereinten Deutschland. Allerdings hat das Wachstum 2019 deutlich an Schwung verloren und das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt lag nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,6 % höher als im Vorjahr (1,5 %). Die Inflationsrate betrug im Jahresdurchschnitt 1,4 % (Vorjahr 1,8 %). Trotz der leichten konjunkturellen Flaute, zeigte sich der Arbeitsmarkt robust. Die Arbeitslosenquote ist auf durchschnittlich 5 % gesunken (Vorjahr 5,2 %). Die höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland überwogen somit die Reduzierung des Erwerbspersonenpotenzials durch altersbedingte demografische Effekte. Dennoch gab es einen Rückgang des Zuwanderungssaldos, der weiter anhalten soll. Damit droht die Nettozuwanderung auf ein Niveau abzusinken, welches das natürliche Geburtendefizit nicht mehr ausgleichen kann. Die Entwicklung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft war insgesamt weiterhin stabil. Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,4 % lagen die Nettokaltmieten gleichauf mit der allgemeinen Inflationsrate. Das Baugewerbe verzeichnete mit 4 % den stärksten Zuwachs. Das lag unter anderem daran, dass die hohe Kapazitätsauslastung den Unternehmen erhebliche Preissetzungsspielräume eröffnete. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden erreichten im Jahresmittel eine Steigerung um 3,8 %. Die Bauinvestitionen stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 %. BERLIN Die Berliner Wirtschaft hat sich 2019 weiterhin besser als der Bundesdurchschnitt entwickelt. Mit einem Plus von schätzungsweise 2 % wuchs die Wirtschaftsaktivität mehr als dreimal schneller als der Bundesdurchschnitt. Dennoch ist die wirtschaftliche Dynamik im Vergleich zu 2018 (+3,1 %) gesunken. Die durchschnittliche Preisentwicklung nahm mit +1,3 % (Vorjahr +1,8 %) weiterhin zu und die Entwicklung der Nettokaltmieten verlief mit +1,4 % auf dem gleichen Niveau. Weit überdurchschnittlich stiegen hingegen die Baupreise, sie legten um 5,4 % zu (Vorjahr 6,3 %). Der Rückgang der Arbeitslosigkeit ist ins Stocken geraten. Mit 7,7 % lag die Quote im Dezember 0,1 % über dem Vorjahreswert. Gleichzeitig setzte sich aber der Aufbau von Beschäftigung fort. Im Vorjahresvergleich waren 2019 rund 49.600 Personen (2,5 %) mehr beschäftigt. Entsprechend der hohen Nachfrage nach Arbeitskräften verzeichneten auch die Einkommen eine weiterhin positive Entwicklung. Das Bevölkerungswachstum in Berlin hat sich weiter abgeschwächt (bis September 2019 +11.700 Personen). Das Wachstum speiste sich überwiegend durch Zuzug aus dem Ausland. Angesichts der nach wie vor hinter dem Bedarf zurückbleibenden Neubauzahlen (bei rückläufigen Baugenehmigungen) bleibt die Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt angespannt. Prognosen für das Jahr 2020 gehen von einem Wirtschaftswachstum von 2,2 % aus. Allerdings ist es angesichts des nach wie vor schwierigen internationalen Umfelds (u. a. globale Handelskonflikte, Brexit, Coronavirus SARS-CoV-2) und des am 30. Januar 2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) schwierig, einen stringenten Ausblick auf 2020 zu wagen. 7 2.2. GESCHÄFTSVERLAUF 8 Das Jahr 2019 führte den Trend der vergangenen Jahre fort. Die Erträge aus der Nutzungsüberlassung stiegen leicht an und der Leerstand verharrte weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Anzahl der Genossenschaftsmitglieder betrug zum Jahresende 4.998 (Vorjahr 5.017). Das Geschäftsguthaben verringerte sich zum Vorjahr um 177,1 T € und belief sich zum Bilanzstichtag auf 6,9 Mio. €. Zum 31.12.2019 waren Geschäftsguthaben in Höhe von 240,5 T € aufgekündigt. Die Nutzungsüberlassung von Wohnraum (Vermietung) stellte sich weiterhin als sehr gut dar. Dies leitet sich aus der allgemein hohen Wohnungsnachfrage in Berlin, besonders nach genossenschaftlichen Wohnungen, ab. Die Vorjahresvergleiche der Kennzahlen zum Leerstand, zu den daraus resultierenden Erlösschmälerungen sowie zur Fluktuation spiegeln einen stabilen Geschäftsverlauf wider. In der Nutzung der Gewerbeeinheiten gab es im Berichtszeitraum keine Veränderungen. 2.2.1. VERWALTUNGSBESTAND UND NUTZUNG Zum 31.12.2019 standen acht Wohnungen leer, wovon für sechs Wohnungen bereits Anschlussverträge abgeschlossen waren. Die Nutzungsquote zum Jahresende 2019 betrug 99,9 % und ist zum Vorjahr identisch. Unterjähriger Leerstand (durchschnittlich vier Wochen) ergab sich im Regelfall aus notwendigen Bauzeiten für langjährig genutzte Wohnungen in Vorbereitung des Nutzerwechsels. Lange Bearbeitungszeiten in Nachlassangelegenheiten bei den zuständigen Amtsgerichten bzw. bestellten Nachlassverwaltern begründeten in Einzelfällen die Dauer des Leerstandes. Die Einflussnahme der Genossenschaft zur Durchsetzung der zeitnahen Klärung dieser Vorgänge ist sehr begrenzt. Leerstände wegen fehlender Nachfrage ergaben sich nicht. Der Wohnungsbestand der Genossenschaft hat sich im Vergleich zum Vorjahr etwas verändert. Mit dem Ankauf eines Mehrfamilienhauses in Adlershof erhöhten sich der Wohnungsbestand sowie die Stellplätze um jeweils vier Einheiten. Des Weiteren vermehrte die Aufstellung von 20 Fahrradboxen das Angebot bei den Stellplätzen. Durch die Umwidmung und Neuorganisation von Garagen kam es an zwei Standorten zu einer geringfügigen Verringerung. Weitere Kellerflächen wurden als ‚sonstige Einheiten‘ der Bewirtschaftung zugeführt. 31.12.2019 31.12.2018 3.810 3.806 Stellplätze 372 348 Garagen 118 121 Gewerbe 19 19 sonstige Einheiten 40 37 4.359 4.331 eigener Wohnungsbestand gesamt Die Erlösschmälerungen aus Leerstand blieben mit insgesamt 47 T € für 2019 (Vorjahr 47 T €) in der Gesamtbetrachtung weiterhin von untergeordneter Bedeutung. Mit 173 gekündigten Wohnraumnutzungsverträgen blieb die Fluktuation auch 2019 auf einem sehr niedrigen Niveau. Trotz der im Branchenvergleich unterdurchschnittlichen Fluktuation von 4,5 % werden die Gründe für die Kündigungen weiterhin analysiert, es ergaben sich keine Auffälligkeiten nach Standorten, Bautypen oder Größenklassen (Wohnflächen). Fluktuationsquote 2019 Kündigungen 4,5 % 2019 173 2018 173 2017 190 Bemerkenswert ist, dass entgegen der medialen und politischen Darstellungen zur Berliner „Wohnungsnot“ durchschnittlich 5–15 Wohnungsinteressenten für die tatsächliche Nutzungsüberlassung der Wohnungen aktiv kontaktiert werden mussten, obwohl im Vorfeld intensive Vorgespräche und die Erfassung individueller Wohnungswünsche erfolgten. Im Regelfall konnten den Interessenten im Zeitraum von 6–12 Monaten Wohnungsangebote unterbreitet werden. Die Vergabe der Wohnungen erfolgt nach den von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen Grundsätzen für die Vergabe von Wohnungen. In Vorbereitung der Fertigstellung der Neubauprojekte in Berlin-Mitte und Adlershof im Jahr 2020 mit insgesamt 85 Wohnungen hat die Interessentenberatung begonnen. Für das Projekt Heinrich-Heine-Straße 26/26 A konnten für alle 53 Wohnungen bereits 2019 Nutzungsverträge abgeschlossen werden. 9 2.2.2. UMSATZERLÖSE Die Umsätze aus Nutzungsgebühren und abgerechneten Betriebskosten haben sich im Geschäftsjahr 2019 wie folgt schwach steigend entwickelt (Angaben in €, gerundet): 2019 2018 17.496.269 17.325.060 Gewerbe 361.883 372.945 Garagen/Stellplätze 271.176 262.169 27.195 21.363 5.556.373 5.521.009 23.712.896 23.502.546 Wohnraum sonstige Einheiten abgerechnete Betriebskosten gesamt 10 Die Erlöse für Wohnraum erhöhten sich 2019 im Vergleich zum Vorjahr um knapp 1 %. Höhere Entgelte wurden im Zuge der Nutzungsüberlassung (58,7 T €), aus Einzelvereinbarungen zu Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise Balkonverglasungen, neue Wohnungseingangstüren, Badumbauten (14,1 T €) sowie aus den Vollauswirkungen der im Jahr 2018 vollzogenen Änderungen von Grundnutzungsgebühren erzielt. Darüber hinaus wurden zusätzliche Erlöse mit dem Ankauf eines Mehrfamilienhauses in Adlershof realisiert. Bei den Gewerbeflächen verzeichnete die BEROLINA einen Rückgang des Umsatzes um etwa 3 %. Die zur Mitte des Jahres 2018 erfolgten Entgeltanpassungen zur Stabilisierung der Vertragsbeziehungen wirkten sich im Geschäftsjahr 2019 voll aus. Durch die notwendigen Maßnahmen konnte der wirtschaftliche Betrieb der zwei betreffenden Gewerbeflächen fortgeführt werden. Im Vergleich zum Vorjahr wurden um 35,4 T € höhere Betriebskosten abgerechnet (insgesamt 5,6 Mio. €). Durch Preissteigerungen und zusätz liche gesetzliche Anforderungen, wie zum Beispiel die Wartung der Rauchwarnmelder, werden diese Kosten und die dadurch erzielten Umsätze im nächsten Jahr steigen. Die Forderungen aus Nutzungsgebühren sind leicht gesunken und mit 34,5 T € bzw. 0,15 % der Nutzungsentgelte wiederholt auf einem äußerst niedrigen Niveau. Im Geschäftsjahr 2019 wurde eine Zahlungs- und Räumungsklage vollstreckt. Die Forderung aus dieser Vollstreckung hat einen erheblichen Anteil an den Gesamtforderungen. Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Mitglieder der BEROLINA eine sehr gute Zahlungsmoral besitzen. Sollten dennoch Zahlungsschwierigkeiten auftreten, unterstützen das zeitnahe Mahn- und Klagewesen sowie soziale Beratungsangebote den Forderungsausgleich. Trotz des erfolgreichen Geschäftsjahres haben Aufsichtsrat und Vorstand mit Bezug auf das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) entschieden, die genossenschaftliche Rückvergütung bis zur Wiederherstellung einer gesicherten Finanz- und Investitionsplanung sowie zum Aufbau einer zusätzlichen Liquiditätsreserve auszusetzen (siehe auch Risikobericht). 2.2.3. BAULICHE MAßNAHMEN Als bauliche Maßnahme wird jede Investition in Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung oder Erweiterung des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen. Die Investitionen in den Wohnungsbestand, einschließlich des Wohnumfeldes sind im Berichtsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr nochmals stark gestiegen (+72,9 %) und beliefen sich insgesamt auf 13,3 Mio. €. Die Fortführung des Neubauprojektes Heinrich-Heine-Straße 26 und 26 A (2. Bauabschnitt MYRICA), der Beginn des Neubauprojektes Friedlander Straße 148 und 149 A/B sowie die Investitionen in den vorhandenen Wohnungs- und Gebäudebestand bei stark gestiegenen Baukosten wurden gemäß Bauplan 2019 umgesetzt. Dabei war der Aufwand zur Herrichtung von Wohnungen für die Nutzungsüberlassung im Jahr 2019 erheblich. Er belief sich auf 1,4 Mio. € und begründet sich überwiegend in der Kündigung und Rückgabe von Wohnungen mit sehr langer Nutzungsdauer. 8,2 Mio. € Neubau 5,0 Mio. € 0,1 Mio. € aktivierte Baumaßnahmen (ohne Neubau) Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen INSGESAMT 13,3 Mio. € Investitionsverteilung Die Bauleistungen für die Neubauprojekte ausgenommen sind alle Maßnahmen vollständig aus Eigenmitteln der BEROLINA finanziert worden. Für einzelne Modernisierungsmaßnahmen (Wohnungseingangs- und -innentüren, Balkonverglasungen, Bäder) sind mit den Wohnungsnutzern Umlagen vereinbart worden. – vorfristige Ausstattung aller Wohnungen mit fernauslesbaren Rauchwarnmeldern gemäß Berliner Bauordnung (Einbauverpflichtung bis zum 31.12.2020) – sonstige Maßnahmen in diversen Objekten betrafen u. a. die Erneuerung von Treppenhauslichtverteilungen und Kellergrundleitungen (Abwasser), den Einbau einbruchshemmender Wohnungseingangstüren (Modernisierung) – sonstige Maßnahmen im Wohnumfeld betrafen u. a. die Neugestaltung von Spielund Hofflächen, die Rekultivierung von Grünflächen und Baumpflege, die Instandsetzung von Wege- und Parkflächen, die Erneuerung von Wegebeleuchtungen und die Aufstellung von Rollatoren-/Kinderwagen-/Fahrradboxen NEUBAU Die sukzessive Bestandsentwicklung durch Neubau wurde neben der Fortführung des Projektes Heinrich-Heine-Straße 26 und 26 A durch den Baubeginn der beiden Häuser in der Friedlander Straße 148 und 149 A/B ergänzt. Beide Projekte werden im Jahr 2020 bezugsfertig sein. BESTAND Im Bestand gab es verschiedene Schwerpunkte der Investitionen in die Wohnungsausstattung und Gebäudesubstanz (ohne Neubau): 6A aße 26/2 eine-Str n -H h c ri Hein nunge 53 Woh (2019) sgaben u A € . io M 4,9 – Instandsetzung und Neugestaltung der Fassaden in der Torstraße 187/189 – vollständige Erneuerung der Dächer aller Objekte der Schmidstraße – Modernisierung der Druckerhöhungs stationen (Frischwasser) in der Köpenicker Straße 121/121 A und Heinrich-Heine-Straße 2–16 – die bisherige Gas-Kesselanlage zur Versorgung der Objekte Friedlander Straße 132–146 wurde mit Bezug auf das Neubauprojekt Friedlander Straße 148 und 149 A/B als integrierte Quartierslösung im Zusammenwirken mit einem Blockheizkraftwerk (BHKW) konzipiert; die technische Umsetzung wurde begonnen (Fertigstellung 1. Quartal 2020) 49 A/B 8 und 1 traße 14 n S r e d n Friedla nunge 32 Woh (2019) sgaben u A € . io M 3,3 11 2.2.4. ENERGIE UND UMWELT Als Genossenschaft übernimmt die BEROLINA Verantwortung für die umweltrelevanten Auswirkungen aus der Wohnungsbewirtschaftung und arbeitet beständig an deren ressourcen- und umweltschonender Anpassung durch eine Vielzahl von Maßnahmen. Dadurch konnte seit 1990 eine Reduzierung des CO2-Verbrauches im Wohnungsbestand um 72 % erreicht werden. 12 – 95 % aller Gebäudehüllen sind wärmegedämmt und mit modernen Isolierglasfenstern ausgestattet – 54 % aller Heizungssysteme stammen aus dem Baujahr 2010 und später – 70 % aller Aufzugsanlagen sind mit energiesparenden Antrieben und Kabinenbeleuchtungen ausgestattet – 79 % aller Wohnungen werden durch Heizenergie aus Kraft-Wärme-Kopplung mit hohem Primärenergiefaktor bzw. Blockheizkraftwerk-Kopplung versorgt – Einsatz von ressourcenschonender Technik (Hocheffizienzpumpen, Umrüstung auf LEDTechnik, Solarthermie, Blockheizkraftwerk) – Einsatz von „grünem“ Hausstrom in allen Wohnobjekten, einschließlich der Geschäftsstelle – 57 % Grünflächenanteil und 1.117 Bäume – Durch verschiedene Einzelmaßnahmen wird dazu beigetragen, dass das Niederschlagswasser weitgehend in den Wasserkreislauf zurückgeführt wird (Regenwasserversickerung). Dadurch wird der örtliche Wasser- und Naturhaushalt verbessert, die Kanalisation entlastet und das Gesamtbild der Quartiere verschönert. 2.2.5 KAPITALDIENST/ FINANZIERUNG Zum Bilanzstichtag am 31.12.2019 wies die BEROLINA mit 58,1 Mio. € um 1,6 Mio. € höhere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten als im Vorjahr aus. Getilgt wurden insgesamt 6 Mio. € (davon 2,7 Mio. € aus Sondertilgung). Für die beiden laufenden Neubauvorhaben wurden im Jahr 2019 zwei Darlehensverträge über insgesamt 8,6 Mio. € abgeschlossen und davon 7,6 Mio. € abgerufen. Seit dem Jahr 2014 konnten die Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten um 16,8 Mio. € vermindert werden. Dies bedeutet für die letzten fünf Jahre eine Senkung um 22,5 %. Diese Minderung spiegelt sich im weiter sinkenden Kapitaldienst (Zinsen und planmäßige Tilgungen) wider. Dieser betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 27,3 % der Umsätze aus Nutzungsentgelten ohne Betriebskosten (Vorjahr 29,5 %). Die BEROLINA hat, bedingt durch die hohen Tilgungen der vergangenen Jahre, eine sehr gute Kapitalstruktur, die zukünftigen Projekten hinsichtlich der Finanzierung einen ausreichenden Spielraum ermöglicht. Um von dem weiter bestehenden Niedrigzinsniveau zu profitieren, wird bei Neuabschlüssen derzeit die Finanzierung mit langfristigen Annuitätendarlehen angestrebt (Laufzeiten > 20 Jahre). 2.2.6. SOZIALE VERANTWORTUNG, ÖFFENTLICHKEITSARBEIT UND MITGLIEDERBETREUUNG Zweck der BEROLINA ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung und wertbeständige Bewirtschaftung. Die dauerhafte Versorgung mit zeitgemäßem Wohnraum ist Ausdruck der genossenschaftlichen Verantwortung. Bei der Gestaltung der Nutzungsentgelte bleibt die BEROLINA unterhalb der gesetzlichen Möglichkeiten. Die Mitglieder profitieren damit von der BEROLINAPhilosophie der ‚stabilen Nutzungsentgelte‘ und so gab es in den vergangenen fünf Jahren bei bestehenden Verträgen keine Erhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem. Die Genossenschaft trägt die Kosten für Reparaturen sowie Instandsetzungsmaßnahmen ohne finanzielle Beteiligung ihrer Bewohner. Auf die Umlagefähigkeit der Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung aller Wohnungen mit Rauchwarnmeldern sowie der Baumpflege (als Betriebskosten) wurde verzichtet. Zur Unterstützung der Bewohner stehen mehr als 200 Rollato- ren-/Kinderwagenboxen kostenlos zur Verfügung, deren Bestand 2019 erweitert wurde. Neben der Wohnungsversorgung und Bewirtschaftung beachtet die BEROLINA auch in ihrem täglichen Handeln zahlreiche soziale Grundsätze. So leistet sie für ihre Mitglieder Hilfe zur Selbsthilfe und unterstützt ältere sowie sozial schwache Mitglieder über eine Mitarbeiterin, die ausschließlich soziale Belange in ihrem Aufgabenbereich verantwortet. Im Jahr 2019 engagierten sich weitere Mitglieder ehrenamtlich in der Vorgartenpflege, so dass inzwischen 128 Vorgärten durch unsere Bewohner gepflegt werden. Öffentlichkeitsarbeit und Mitgliederbetreuung sind zentrale Bausteine der Kommunikation und des Handelns gegenüber den Mitgliedern, Bewohnern, Geschäftspartnern und Dritten. Ein Erfolgsfaktor dabei ist die Orientierung an den Interessen der Mitglieder und so nutzen diese die Möglichkeit der Partizipation im Rahmen der Gestaltung von Außenanlagen, Mitsprache bei sozialen Themen oder der Organisation verschiedenster Angebote und Kurse im BEROLINAVeranstaltungsraum. Auch im Geschäftsjahr 2019 trafen sich die Mitglieder bei Haus- und Hoffesten, waren zum Sommerfest der BEROLINA, zur Grundsteinlegung sowie zum Richtfest eingeladen. An die jüngsten Bewohner wurde der Spielplatz in der Heinrich-Heine-Straße übergeben. Erstmalig arrangierten die Mitglieder zusammen mit dem Team der BEROLINA neben einem Trödelmarkt auch einen kleinen Weihnachtsmarkt auf den Jakobsinseln. Die 800 ältesten Mitglieder erfreuten sich traditionell bei den jährlich durchgeführten Weihnachtskonzerten. Ein besonderer Dank gilt hier den vielen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern der BEROLINA, ohne deren Engagement die Vielzahl der Aktivitäten nicht möglich gewesen wäre. Die Einladungen zu externen Veranstaltungen (unter anderem ISTAF Berlin, Mitgliederkonzerte, Besuch des Musikinstrumentenmuseums) in Zusammenarbeit mit der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Region Berlin rundeten das Angebot für die Mitglieder ab. Das „BEROLINA-Journal“ informiert quartalsweise zu interessanten Themen, unter anderem rund um das Wohnen in Berlin, die BEROLINA sowie durchgeführte und zukünftige Veranstaltungen. Jährlich wird für die genossenschaftlichen Haushalte der BEROLINA-Jahreskalender gestaltet. Die Homepage www.berolina.info ist zentrales Medium zur Unternehmenspräsentation, über die sich jedermann unter anderem über die Genossenschaft, das Mitgliederleben, über Wohnungsangebote und Stellenausschreibungen informieren kann. Soziale Verantwortung wird im gesellschaftlichen Sinne auch außerhalb der BEROLINA verstanden und umgesetzt. Die Genossenschaft unterstützt dabei, im Rahmen ihrer Öffentlichkeitsarbeit, verschiedene Quartiersakteure und Verbände in Bezug auf Kultur, Sport und Gesellschaft mit Sach- und Geldspenden, Mitgliedschaften sowie verschiedenen Initiativen. Neben der Förderung einer stabilen Entwicklung der Wohnquartiere durch bürgerliches Engagement, insbesondere über den Bürgerverein Luisenstadt e. V. und die Ortsgruppe 48 Berlin-Mitte des Volksolidarität Landesverbandes Berlin e. V. leistet die BEROLINA auch einen Beitrag in der Jugendarbeit über eine Sportmannschaft des Berliner Turn- und Sportclub e. V. Darüber hinaus werden über den Verein Freunde für AMPO e. V. Kinder sowie junge Frauen und Männer in Burkina Faso unterstützt. Um die Vorteile der genossenschaftlichen Wohnform bekannter zu machen und die Wohnungsbaugenossenschaften als wichtigen Bestandteil der gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen zu positionieren, beteiligt sich die BEROLINA aktiv an der gemeinsamen Öffentlichkeitsarbeit über die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Region Berlin. 13 14 2.2.7. VERTRETERVERSAMMLUNG/ AUFSICHTSRAT Folgende Beschlüsse wurden bei der ordentlichen Vertreterversammlung gefasst: Die ordentliche Vertreterversammlung fand am 4. Juni 2019 statt. Die Einladungen und Versammlungsunterlagen wurden fristgemäß zugestellt sowie die Tagesordnung im Internet unter www. berolina.info bekanntgegeben. Im Vorfeld fanden zudem Beratungen mit den Vertreterinnen und Vertretern statt. Die Vertreter nahmen am Versammlungstag den Bericht über die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr 2017, den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2018 zur Kenntnis. Weiterhin erfolgte die Neuwahl des Wahlvorstandes und außerhalb der Tagesordnung wurde die Ehrennadel für verdienstvolle, ehrenamtliche Tätigkeiten bei der Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG an Frau Hannelore Jörn verliehen. – Feststellung des Jahresabschlusses 2018 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) – Entlastung des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2018 – Entlastung des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2018 – Neufassung der Satzung der Wohnungs baugenossenschaft „Berolina“ eG – Neufassung der Wahlordnung der Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG Aufsichtsrat und Vorstand tagten im Geschäftsjahr in vier gemeinsamen Sitzungen. Zusätzlich traf sich der Aufsichtsrat einmal ohne Teilnahme des Vorstandes. Der vom Aufsichtsrat bestellte Ausschuss Finanzen, Kredite und Liquidität kam viermal und der Ausschuss Bau und bauliches Umfeld dreimal zusammen. Beratungsschwerpunkte waren die Jahresplanung, die Quartalsberichte, der Jahresabschluss 2018, die Bestandserweiterung durch Ankauf, die Bauplanung und deren Umsetzung sowie mögliche Auswirkungen zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). 2.2.8. PERSONAL Die personelle Organisationsstruktur war dem Geschäftsjahr 2018 ähnlich. Neben den beiden Vorstandsmitgliedern waren 35 Mitarbeiter/innen (davon sieben in Teilzeit) sowie zusätzlich sechs geringfügig Beschäftigte angestellt. Das Durchschnittsalter der Belegschaft betrug 51 Jahre. In den nächsten 10 Jahren werden 46 % der Belegschaft ihre Tätigkeit in der BEROLINA wegen Renteneintritt beenden. Mit der seit 2018 laufenden Ausbildung einer Immobilienkauffrau erfüllt die BEROLINA ihren Bildungsauftrag und sichert qualifizierten Nachwuchs für die Genossenschaft. Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. 2019 kaufmännische und technische Mitarbeiter Die Vergütung der Mitarbeiter erfolgt auf Grundlage des Mantel- und Vergütungstarifvertrages der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Die Belegschaft wird durch einen Betriebsrat vertreten. Die Einschätzung zur Entwicklung des Personalbestandes, Beratungen und Festlegungen zu Qualifizierungsmaßnahmen sind regelmäßiger Bestandteil der Vorstandsarbeit. Die Anforderungsprofile an alle Mitarbeiter unterliegen einer dynamischen Entwicklung. Für Qualifizierungen wurden 11 T € ausgegeben. Den Verpflichtungen zum betrieblichen Gesundheitsmanagement sowie der Arbeitssicherheit wurde im Zusammenwirken von Vorstand, Betriebsrat und der BAD GmbH als externer Dienstleister nachgekommen. Hausmeister und gewerbliche Mitarbeiter gesamt 35 Beschäft igte 27 Beschäftigte 7 davon Teilzeit 2018 kaufmännische und technische Mitarbeiter 8 Beschäftigte Hausmeister und gewerbliche Mitarbeiter gesamt 34 Beschäft igte 25 Beschäftigte 6 davon Teilzeit Entwicklung des Personalbestandes (ohne Vorstand) 9 Beschäftigte 15 2.3. DARSTELLUNG DER LAGE ERTRAGSLAGE Die Ertragslage der BEROLINA ist gesichert. Das erzielte, positive Jahresergebnis in Höhe von 4 Mio. € nach Steuern war im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 % niedriger. Einmaleffekte wie Gewinne aus Anlagenverkäufen und Entschädigungen aus Vereinbarungen im Zuge der Bebauung auf Nachbargrundstücken fielen 2019 deutlich geringer aus als 2018. Sonstige betriebliche Erträge sanken aufgrund dessen um 71,6 % auf 195,1 T €. Zum Teil konnte das durch Erhöhungen der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 172,1 T € ausgeglichen werden, die im Wesentlichen auf Anpassungen der Entgelte bei Neuvermietung und bestehenden Verträgen nach § 557 BGB sowie auf den Ankauf eines Wohngebäudes zurückzuführen sind. 16 FINANZLAGE Zum 31.12.2019 verfügte die Genossenschaft über 8,5 Mio. € an liquiden Mitteln. Die Senkung zum Vorjahr um 663,9 T € resultiert aus der Neubautätigkeit. Von den liquiden Mitteln waren 2 Mio. € zum Bilanzstichtag verzinslich angelegt. Die Genossenschaft konnte jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Aus dem laufenden Geschäft wurde ein Zahlungsmittelüberschuss in Höhe von 9,9 Mio. € ausgewiesen. Dieser war ausreichend, um den Kapitaldienst von 5 Mio. € aus planmäßigen Tilgungen und Zinsen zzgl. 2,7 Mio. € Sondertilgungen zu bedienen. Im Berichtszeitraum wurden zwei Darlehen für die Neubauvorhaben abgeschlossen. VERMÖGENSLAGE Das Bilanzvolumen der Genossenschaft erhöhte sich auf 159,1 Mio. € (Vorjahr 154,2 Mio. €). Der Vermögensaufbau war zum Bilanzstichtag hinsichtlich der Fristigkeiten der Vermögens- und Schuldanteile vollständig ausgeglichen. Die der Genossenschaft langfristig zur Verfügung stehenden Mittel in Höhe von 156,3 Mio. € finanzieren neben den langfristigen Vermögenswerten 6,8 Mio. € im mittel- und kurzfristigen Bereich. Das Eigenkapital erhöhte sich auf 97,9 Mio. € (Vorjahr 94 Mio. €). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss. Das Fremdkapital betrug zum Jahresende insgesamt 58,1 Mio. € (Vorjahr 56,6 Mio. €). Den planmäßigen Tilgungen von 3,3 Mio. € und einer Sondertilgung von 2,7 Mio. € stehen die Valutierungen von Darlehen in Höhe von 7,6 Mio. € für die Neubauvorhaben entgegen, wodurch sich die Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten um 2,8 % erhöhten. Gemessen am Bilanzvolumen beträgt der Eigenkapitalanteil 61,5 % (Vorjahr 60,9 %). Die Bonität der BEROLINA wird von allen Hauptgläubigerbanken als sehr positiv eingeschätzt. 3. PROGNOSEBERICHT Es ist gesichert, dass die BEROLINA in den kommenden Jahren ihren satzungsmäßigen Aufgaben zur Förderung ihrer Mitglieder nachkommen und auf einer wirtschaftlich fundierten Basis agieren wird. Diese grundsätzliche Bewertung erfolgt trotz erheblicher Unwägbarkeiten, welche in den aktuellen und zukünftigen wohnungspolitischen Diskussionen und Entscheidungen begründet sind (u. a. „Mietendeckel“, Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskosten, Einführung zusätzlicher Besteuerungen, Verschärfung Klimaschutzauflagen). Das Hauptaugenmerk bleibt in diesem Umfeld auf den vorhandenen Gebäudebestand gerichtet, dessen nachhaltige Bewirtschaftung sowie laufende Investitionen zur technischen Sicherung und Verbesserung in diesen. Bestandserweiterungen sollen auf reduziertem Niveau fortgeführt werden, sofern die notwendigen Investitionen in den vorhandenen Gebäudebestand vorab gesichert sind. Grundsätzlich wird das Ziel verfolgt, die geplanten Investitionen in den Wohnungsbestand soweit wie möglich beizubehalten. Dennoch sind Anpassungen notwendig: Zum Zeitpunkt der Berichterstattung ist durch das Abgeordnetenhaus von Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) verabschiedet worden und zum 23.02.2020 in Kraft getreten. Gegen das Gesetz sind auf Landes- und Bundesebene Verfassungsklagen angekündigt. Entscheidungen dazu liegen bisher nicht vor. Aufsichtsrat und Vorstand der BEROLINA haben zunächst die unmittelbaren Auswirkungen auf das Geschäftsjahr 2020 beraten und die Planungen unter Berücksichtigung des MietenWoG Bln aufgestellt. Für das Geschäftsjahr 2020 bleiben die negativen Effekte beherrschbar und die geplanten Investitionen können, bis auf die baulichen Maßnahmen zur Nutzungsüberlassung, wie geplant durchgeführt werden. Die wirtschaftlichen Auswirkungen nehmen im Zeitverlauf jedoch überproportional zu und reduzieren mittel- und langfristig die Investitionsfähigkeit der BEROLINA. Maßgeblich hierfür sind die durch das MietenWoG Bln gesetzlich definierten Verbote, welche u. a. vertraglich vereinbarte und bisher zulässige Entgelte, aber auch die in den Folgejahren moderat geplanten Anpassungen bei laufenden Verträgen und bei Nutzungsüberlassungen betreffen. Wegen angekündigter Verfassungsklagen ist eine gesicherte Prognose für die Jahre 2021–2025 bisher nicht möglich. Durch den Vorstand werden bis zur Vorlage einer höchstrichterlichen Entscheidung vorläufige Planungen erarbeitet. Die wirtschaftliche Tätigkeit der BEROLINA wird dabei so gesteuert, dass unter Anwendung des MietenWoG Bln Jahresergebnisse in einem Korridor von 0,5–1 Mio. €/Jahr sowie ein Liquiditätsbestand von ca. 3–4 Mio. € gesichert werden. – Reduzierung der Finanzmittel für Investitionen (Bauplan) bei Sicherung der Instandhaltung/Instandsetzung der Wohnungsbestände – Reduzierung der Investitionen bei Nutzungsüberlassungen (Wirtschaftlichkeitsgebot) – Reduzierung bzw. Entfall geplanter Bestandserweiterung (Grunderwerb/Neubau) – Ausschöpfen der Erhöhungsmöglichkeiten der Nutzungsentgelte nach MietenWoG Bln – Anpassung des Kapitaldienstes (Zins/Tilgung) an aktuelle Kapitalmarktkonditionen und Entfall von Sondertilgungen – Aussetzen der genossenschaftlichen Rückvergütung Weiterhin wird Folgendes unterstellt: – gleichbleibende Fluktuation (4–5 %/Jahr) und Erlösschmälerungen aus Leerständen (0,5–1 %/Jahr) – Erhöhung der Betriebskosten auf Basis der durchschnittlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre und Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in vergleichbarer Höhe; unberücksichtigt bleibt die mögliche teilweise/vollständige Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer – Anpassung der Abschreibungen auf das Anlagevermögen bei aktivierungspflichtigen Investitionen (z. B. durch Neubau), jedoch keine erkennbaren Wertberichtigungsbedarfe – gesicherter Kapitaldienst gemäß Darlehensverträgen, Prolongationsvolumen bis 2025 (4,7 Mio. €) bei schwach steigendem Zinsniveau, Neuaufnahmen von Kreditmitteln für Bestandserweiterungen – steigende Personalkosten aus Anpassungen des Vergütungstarifvertrages für die Beschäftigten in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 17 4. RISIKOBERICHT Durch das bestehende Kontrollsystem zur Identifizierung von Risiken, konnten verschiedene Einzelrisiken eruiert und bewertet werden. Durch die Corona-Pandemie ergeben sich Risiken, die vom Vorstand aktuell nur sehr schwer einzuschätzen sind und in der Einzelausführung nicht weiter im Detail beschrieben werden. Umso länger die Ausnahmesituation anhält, desto bedeutsamer werden jedoch die Risiken für uns sein. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungsund Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Zahlungsausfälle für Nutzungsentgelte und Gewerbemieten zu rechnen. 18 KONTROLLSYSTEM Ein Unternehmen unterliegt stetigen internen und externen Einflüssen. Auch die BEROLINA wird fortwährend mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Teilweise können sich diese Einflüsse erheblich auf die wirtschaftliche Lage auswirken. Um Risiken frühzeitig zu identifizieren, verfügt die BEROLINA über ein auf die Unternehmensgröße angepasstes und strukturiertes Kontrollsystem: – Langfristplanung bis zum Jahr 2025, mit turnusmäßiger Fortschreibung (alle 2 Jahre) bzw. Neuerstellung (alle 4 Jahre) – Jahresplanungen (Bauplan, Finanz- und Erfolgsplan, Budget- und Liquiditätsplanung) – permanente Liquiditätskontrolle und Überwachung – Vier-Augen-Prinzip für Zahlungsverkehr und Vertragsabschlüsse – monatliches Berichtswesen aller wesentlichen Kennziffern (Soll-Ist-Vergleiche zu Nutzung, Leerstand, Forderungen, Budgetierung) an den Vorstand – fortlaufende Kontrolle und Überwachung der Baumaßnahmen – Anpassung der Planungen bei Abweichungen Soll/Ist – quartalsweise schriftliche Berichterstattung des Vorstandes an den Aufsichtsrat und seine Ausschüsse – jährliche Pflichtprüfung gemäß § 53 Genossenschaftsgesetz (GenG) Durch den Vorstand werden im Rahmen der Planungen die Risiken jährlich neu bewertet, sofern unterjährig keine Ereignisse eintreten, die eine frühere Bewertung notwendig machen. Bei veränderten Risikoeinschätzungen werden die Planungsansätze entsprechend angepasst. Es gilt der Grundsatz risikoarmer Planungs- und Prognoseansätze. Die dominierenden Risiken werden nachfolgend dargestellt und bewertet. MARKT-, OBJEKT- UND BEWIRTSCHAFTUNGSRISIKEN Das Jahr 2019 war vor allem von politischen Diskussionen geprägt. Der Senat von Berlin versucht massiv in den Mietenmarkt einzugreifen. Dabei ist ganz besonders das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) hervorzuheben, das einen erheblichen Einfluss auf die Mieten in Berlin nehmen wird. Das Gesetz führt dazu, dass die Mieten in Berlin in Abhängigkeit des Baujahres und eines festgelegten Stichtages (18.06.2019) eingefroren werden. Zudem sind Erhöhungen der Entgelte in einem geringen Umfang erst ab 2022 möglich. Ausnahmen hiervon bilden ausgewählte Modernisierungsmaßnahmen. Für die BEROLINA bedeutet das einen erheblichen Eingriff in die genossenschaftliche Selbstverwaltung und ihre unternehmerische Souveränität. Nach ersten Berechnungen werden die geplanten Einnahmen um 5 Mio. € geringer ausfallen. Die BEROLINA wird durch das MietenWoG Bln unter anderem gezwungen, nach Bundesrecht zulässige und unterhalb der gesetzlichen Möglichkeiten vereinbarte Nutzungsentgelte abzusenken und Wohnungen bei Nutzungsüberlassungen trotz erheblicher Investitionen zum gleichen m²-Entgelt zu vergeben, wie es beim Vornutzer der Fall war. Der Vorstand hat zur Kompensation bereits Begrenzungen im Investitionsbereich festgelegt und wird die zukünftigen Planungen anpassen. Gestützt auf mehrere Rechtsgutachten wird erwartet, dass das MietenWoG Bln durch die Verfassungsgerichte teilweise oder vollständig für nicht zulässig erklärt wird. Eine weitere hohe Unsicherheit besteht in der zukünftigen Berechnung der Grundsteuer, welche als Betriebskostenanteil bereits jetzt erheblichen Einfluss auf die Nutzungsentgelte hat. Der Gesetzgeber hat eine ab 01.01.2025 geltende Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts beschlossen. Trotz einer politisch beteuerten Aufkommensneutralität erwartet die BEROLINA, basierend auf den zahlreichen innerstädtisch gelegenen Grundstücken, eine Steigerung der Grundsteuer bei unklaren Verhältnissen zur Umlagefähigkeit als Betriebskosten. DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Das Durchschnittsalter der Mitglieder der BEROLINA liegt bei 57 Jahren. Unter Einbindung von Kooperationspartnern wie Pflege- und Sozialdiensten, Sozialverbänden sowie der Nutzung eigener Mitarbeiterkapazitäten für Sozialarbeit wird den steigenden Anforderungen daraus nachgekommen. Parallel dazu wird gezielt um jüngere Mitglieder oder Familien geworben. FINANZIERUNGSRISIKEN Finanzierungsrisiken aus Zinsänderungen werden als äußerst gering eingeschätzt. Die BEROLINA hat in den letzten Jahren Darlehensverträge mit einem hohen Tilgungsanteil abgeschlossen oder mit einer langfristigen Zinsbindungsfrist vereinbart. BAUKOSTENRISIKEN Erhebliche Risiken werden in der Entwicklung der regionalen Baupreise sowie der verfügbaren Baukapazitäten gesehen. Die Baupreise sind in den letzten fünf Jahren um 18,9 % gestiegen, davon allein im Jahr 2019 um 5,4 %. IT-RISIKEN/DATENSCHUTZ Zur Reduzierung bestehender Risiken im IT-Bereich/Datenschutz durch teilweisen oder vollständigen Systemausfall bzw. Cyberkriminalität hält die BEROLINA ein umfangreiches Maßnahmenpaket vor. Dieses umfasst: – tägliche Prüfroutinen, regelmäßige Wartungsund Servicearbeiten und turnusmäßiger Austausch von relevanten IT-Komponenten – permanentes Vorhalten und Aktualisieren von Sicherheitssoftware, Durchsetzung von Berechtigungskonzepten sowie systemische Überwachung der kritischen IT-Komponenten unter Einbindung externer Dienstleister – Verhinderung möglicher Datenverluste durch ein strukturiertes Datensicherungskonzept (täglich, wöchentlich, monatlich) – Durchsetzung der Anforderungen der EUDatenschutz-Grundverordnung (EU-DSGVO) in Zusammenarbeit mit dem Datenschutzbeauftragten 19 20 5. CHANCENBERICHT Der technische Zustand des Wohnungsbestandes wird als gut bis sehr gut bewertet. Zusammen mit den geplanten Investitionen und den attraktiven Lagen des Wohnungsbestandes, erwartet die BEROLINA weiterhin eine stabile Nachfrage und einen damit einhergehenden Leerstand von deutlich unter einem Prozent. Die Genossenschaft agiert in einem gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Umfeld, in dem die Herausforderungen stetig zunehmen. Sie ist dem Förderzweck der guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung verpflichtet und hat sämtliche Aktivitäten darauf auszurichten. Basierend auf einer stabilen wirtschaftlichen Grundlage soll sich die BEROLINA in kalkulierbaren, risikoarmen Schritten in den Bereichen des vorhandenen und zusätzlichen Wohnungsbestandes, der Mitgliederaktivierung sowie gesellschaftlicher, ökonomischer und ökologischer Zukunftsthemen entwickeln. Dabei bleibt die Sicherung und Entwicklung des Wohnungsbestandes Kernelement des wirtschaftlichen Handelns. In der Genossenschaft engagieren sich zahlreiche ehrenamtliche Mitglieder, die den Multiplikator für die öffentliche, positive Wahrnehmung bilden, aber auch zu einer stabilen und zufriedenen Bewohnerschaft beitragen. Darauf aufbauend und auf der gestiegenen gesellschaftlichen Anerkennung der genossenschaftlichen Wohnform sieht der Vorstand zukünftig ausreichend Chancen, die Leistungsfähigkeit der BEROLINA zu sichern, auszubauen und den Mitgliedern eine dauerhafte Wohnungsversorgung zu gewährleisten. Derzeit besteht ein ungebrochener Trend zur Digitalisierung in deutschen Unternehmen, der einen Prozess des gesellschaftlichen und technischen Wandels beschreibt und alle Lebensbereiche (u.a. Kommunikation, Arbeit, die Wirtschaft als Ganzes) betrifft. Durch den Wandel werden neue Informations- und Kommunikationstechnologien geschaffen, was wiederum zu neuen Produkten und Dienstleistungen führt. Die BEROLINA und deren Partner prüfen diese stets auf Umsetzbarkeit für das Unternehmen. Dabei werden die angebotenen Lösungen insbesondere dahingehend betrachtet, ob die Einbindung in den Betrieb eine Vereinfachung und größere Transparenz von Prozessen mit sich bringt und hierdurch letztendlich auch die Zufriedenheit der Bewohner und Mitglieder gestärkt wird. 21 6. GESETZLICHE PRÜFUNG 22 Die BEROLINA unterliegt der jährlichen Pflichtprüfung. Gegenstand der Prüfung sind die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung der Genossenschaft, die Prüfung der Vermögenslage sowie der Mitgliederliste. Der Jahresabschluss ist unter Einbeziehung der Buchführung und des Lageberichtes zu prüfen. Die genossenschaftliche Pflichtprüfung wird durch den zuständigen Prüfungsverband BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. durchgeführt. Die Prüfung für das Geschäftsjahr 2018 erfolgte im Zeitraum vom 2. bis 16. September 2019 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft und wurde nach § 317 Handelsgesetzbuch unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfungen durchgeführt. Im Ergebnis der Prüfung wurde festgestellt, dass der Jahresabschluss zum 31.12.2018 ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt wurde und er ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Die Buchführung der Genossenschaft entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung. Die in der Genossenschaft geführte Mitgliederliste enthält die erforderlichen Angaben gemäß § 30 Genossenschaftsgesetz. Es wurde festgestellt, dass die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft geordnet und die Zahlungsverpflichtungen nachhaltig gesichert sind. Lagebericht und Anhang entsprechen den gesetzlichen Anforderungen und stellen die Situation der Genossenschaft zutreffend dar. Abschließend wurde im Prüfungsbericht festgestellt, dass Aufsichtsrat und Vorstand der Genossenschaft ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Das zusammengefasste Prüfungsergebnis wurde auf der Webseite der Genossenschaft veröffentlicht. Frank Schrecker Carla Kaiser Vorstand Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG Berlin, 7. April 2020 C. JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019 23 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2019 (Angaben in €) AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr 9.443,00 28.369,00 138.295.256,54 140.900.159,10 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 346.776,50 352.227,50 3. Grundstücke ohne Bauten 190.476,09 190.476,09 4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 128.237,00 169.488,00 10.586.927,91 2.029.644,90 0,00 393.903,27 0,00 17.077,15 149.557.117,04 144.081.345,01 5.561.971,47 5.366.268,80 34.489,52 36.017,39 988.938,70 896.812,11 8.511.512,21 9.175.387,72 15.096.911,90 15.474.486,02 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 31.352,51 Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt 0,00 31.352,51 164.654.028,94 159.587.183,54 A. ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 5. Anlagen im Bau 6. Bauvorbereitungskosten 24 III. Finanzanlagen Beteiligungen Anlagevermögen insgesamt B. UMLAUFVERMÖGEN I. Andere Vorräte Unfertige Leistungen II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Umlaufvermögen insgesamt C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN BILANZSUMME PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr 164.205,00 159.080,00 2. der mit Ablauf des Geschäftsjahres verbleibenden Mitglieder 6.719.900,00 6.768.235,04 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 76.264,47 210.125,00 69.628.193,35 69.628.193,35 2.206.340,42 1.811.003,02 19.337.592,83 15.779.556,26 0,00 160,52 IV. Jahresüberschuss 3.953.373,97 4.030.713,13 Einstellung in Ergebnisrücklagen -3.953.373,97 -4.030.873,65 98.132.496,07 94.356.192,67 1. Steuerrückstellungen 212.976,27 165.531,66 2. Sonstige Rückstellungen 454.991,12 579.461,02 667.967,39 744.992,68 58.139.437,00 56.571.342,00 5.928.323,08 5.806.332,24 30.571,17 41.271,65 533.736,96 638.864,62 30.177,20 119.426,65 64.662.245,41 63.177.237,16 1.191.320,07 1.308.761,03 1.191.320,07 1.308.761,03 164.654.028,94 159.587.183,54 A. EIGENKAPITAL I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder II. Gewinnrücklagen 1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 2. Gesetzliche Rücklage (davon aus Jahresüberschuss eingestellt: 395.337,40 €) 3. Bauerneuerungsrücklage (davon aus Jahresüberschuss eingestellt: 3.558.036,57 €) III. Gewinnvortrag Eigenkapital insgesamt B. RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen insgesamt C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten insgesamt D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Mietvorauszahlung Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt BILANZSUMME 25 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 2019 (Angaben in €) Geschäftsjahr Vorjahr 23.633.354,87 23.461.301,91 91.462,71 76.939,43 Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 195.702,67 6.403,16 Sonstige betriebliche Erträge 195.140,10 686.315,55 -10.613.592,57 -10.483.353,37 -17.891,92 -14.688,66 13.484.175,86 13.732.918,02 -1.917.209,11 -1.887.489,87 -393.846,97 -367.889,54 -4.684.739,23 -4.652.070,48 -670.843,96 -812.208,32 0,00 2.505,00 4.942,61 2.116,73 -1.672.343,30 -1.782.997,49 -196.167,44 -203.577,92 3.953.968,46 4.031.306,13 -594,49 -593,00 3.953.373,97 4.030.713,13 0,00 160,52 -3.953.373,97 -4.030.873,65 0,00 0,00 Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus anderen Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen ROHERGEBNIS 26 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung (davon für Altersversorgung 31.840,38 € in 2019 und 18.725,33 € in 2018) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Beteiligungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen (davon aus Abzinsung 2.915,14 € in 2019 und 5.610,75 € in 2018) Steuern vom Einkommen und Ertrag ERGEBNIS NACH STEUERN Sonstige Steuern JAHRESÜBERSCHUSS Gewinnvortrag Einstellung in Ergebnisrücklagen BILANZGEWINN 27 28 D. ANHANG I. ALLGEMEINE ANGABEN Die Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG hat ihren Sitz in Berlin und ist in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (GnR 454 B) eingetragen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und der Satzung der Genossenschaft. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Ver- lustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel, Forderungenspiegel, Verbindlichkeitenspiegel und Rücklagenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die aktuelle Fassung des Formblattes für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen wurde beachtet. 29 II. BILANZIERUNGS-/BEWERTUNGSMETHODEN/ ERLÄUTERUNGEN BILANZ UND GUV IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE UND SACHANLAGEN Zur Darstellung der Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel (Anlage 1) verwiesen. sen für Fremdkapital wurden nicht aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer und im Jahr des Zuganges zeitanteilig. Planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Angaben zu der Nutzungsdauer zugrunde: Entgeltlich erworbene, immaterielle Vermögensgegenstände wurden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig, linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben. Wohnbauten 30–50 Jahre Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs-/Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten, planmäßigen Abschreibungen. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht getätigt. Zin- Geschäftsbauten/Garagen 40–50 Jahre Außenanlagen 5–19 Jahre Solaranlagen 10 Jahre Fahrzeuge 6 Jahre Geschäftsausstattung 3–20 Jahre Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu 800 € werden im Zugangsjahr in voller Höhe aufwandswirksam in Abzug gebracht. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Güter in Höhe von insgesamt 3,1 T € erworben. Nicht mehr nutzungsfähige Gegenstände der Betriebsund Geschäftsausstattung wurden dem Vermögen der Genossenschaft entzogen. FINANZANLAGEN/BETEILIGUNGEN Die Genossenschaft verkaufte die Beteiligung an der wotum GmbH (Gesellschaft für Wohneigentum mbH, Sitz in der Heinrich-Heine-Straße 62 D in 10179 Berlin). 30 UMLAUFVERMÖGEN In der Position Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2019 in Höhe von 3,8 Mio. € und Heizkosten in Höhe von 1,8 Mio. € ausgewiesen. Den Betriebskosten stehen die Vorauszahlungen der Nutzer gegenüber. Forderungen (siehe Anlage 2) sind mit ihrem Nominalwert angesetzt. Erkennbaren Risiken wurde durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen wurden im Geschäftsjahr mit 6,1 T € abgeschrieben. Die Position Sonstige Vermögensgegenstände beinhaltet im Wesentlichen 324 T € Forderungen aus Anlageverkäufen des Jahres 2018 und 615,1 T € im Folgejahr abzurechnende Hausgeldvorauszahlungen sowie Instandhaltungsrücklagen für die Genossenschaftswohnungen in Wohneigentumsanlagen. Die Flüssigen Mittel sind zum Nominalbetrag ausgewiesen. 2 Mio. € sind fest verzinslich angelegt. RÜCKLAGEN Die Entwicklung der Rücklagen zeigt der Rück lagenspiegel (siehe Anlage 4). STEUERRÜCKSTELLUNGEN UND SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN Die Steuerrückstellungen und Sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmän- nischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner wurden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst. Zinsanteile aus der Abzinsung von Rückstellungen wurden unter dem Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen in Höhe von 2,9 T € ausgewiesen. Die ausgewiesene Steuerrückstellung in Höhe von 213 T € resultiert aus dem Jahr 2018 und dem abgelaufenen Geschäftsjahr. Sonstige Rückstellungen in Höhe von 455 T € betreffen Rückstellungen für die Aufbewahrungspflichten, Abschluss- und Beratungskosten, Architektenleistungen, Hausbewirtschaftung und Sonstiges. Die Rückvergütung gemäß § 29 Buchstabe q der Satzung ist zunächst ausgesetzt worden. VERBINDLICHKEITEN Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet, eine Übersicht über diese und den Fälligkeiten ist der Anlage 3 zu entnehmen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 58,1 Mio. € haben sich zum Vorjahr um 1,6 Mio. € erhöht. Sie sind vollständig durch Grundpfandrechte besichert. In den Erhaltenen Anzahlungen sind die Vorauszahlungen der Nutzer auf die Betriebskosten enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten im Voraus bezahlte Nutzungsentgelte, noch nicht zurückgezahlte Betriebskostenguthaben und Kautionen für Schlüssel und Handsender sowie sonstige Überzahlungen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen mit 353,4 T € den laufenden Geschäftsbetrieb und mit 180,4 T € Gewährleistungseinbehalte aus Bauvorhaben. Bei den Sonstigen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern in Höhe von 29,4 T €. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Als Passive Rechnungsabgrenzungsposten sind in Summe 1.191,3 T € Mietvorauszahlungen ausgewiesen. Bis spätestens zum Jahr 2030 werden die Vorauszahlungen gemäß den vertraglichen Vereinbarungen aufgebraucht sein. HAFTUNGSVERHÄLTNISSE Am Abschlussstichtag bestanden keine Haftungsverhältnisse. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt: – Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung mit 23.633,4 T € – Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen mit 91,5 T € Im abgelaufenen Geschäftsjahr bestanden die Sonstigen betrieblichen Erträge im Wesentlichen aus dem Buchwert übersteigende Erlöse durch den Verkauf der Beteiligung an der wotum GmbH, den Eintrittsgeldern, Versicherungsentschädigungen und Erträgen aus Geschäftsvorfällen früherer Jahre. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind in Höhe von 2,9 T € Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. In der Position Steuern vom Einkommen und Ertrag sind 196,2 T € erfasst, die sich aus den Vorauszahlungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie der Rückstellung für diese Steuerarten ergeben. Die Grundsteuern in Höhe von 749 T € (Vorjahr 747 T €) sind anders als in den Vorjahren in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten. Die Umgliederung aus der Position Steuern erfolgte analog für die Darstellung der Vorjahresaufwendungen. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine weiteren wesentlichen periodenfremden und außergewöhnlichen Erträge und Aufwendungen enthalten. 31 III. SONSTIGE ANGABEN 32 SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Es bestehen, nicht in der Bilanz auszuweisende oder zu vermerkende, finanzielle Verpflichtungen aus Bauleistungen von ca. 6,4 Mio. €. Den Verpflichtungen stehen fest zugesagte Fremdmittel bzw. Eigenmittel gegenüber. Zum 31. Dezember 2019 bestanden keine Verpflichtungen aus Leasingverträgen. Die Mitglieder waren zum Bilanzstichtag mit 32.798 Geschäftsanteilen an der Genossenschaft beteiligt. Das sind 6,7 Mio. €. Das gesamte Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich zum 31. Dezember 2019 um 48,3 T € verringert. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. ARBEITNEHMER Die Anzahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter/-innen betrug inkl. geringfügig Beschäftigter 36 (Vorjahr 36). Zum 31. Dezember 2019 waren neben dem Vorstand 35 Mitarbeiter/-innen und eine Auszubildende beschäftigt. Die Eintragungen mit den nach § 30 GenG erforderlichen Angaben in die Mitgliederliste erfolgten zeitnah. Gemäß § 17 der Satzung beträgt ein Geschäftsanteil 205 €. Jedes Mitglied hat mindestens einen Geschäftsanteil zu zeichnen. Für Wohnraumüberlassung sind, je nach Wohnungsgröße, weitere Anteile zu übernehmen. MITGLIEDERBEWEGUNG Der Mitgliederbestand hat sich wie folgt ent wickelt: Wie im Vorjahr bestanden zum Bilanzstichtag keine rückständig fälligen Einzahlungen auf gezeichnete Genossenschaftsanteile. 2019 2018 5.017 5.010 225 171 durch Kündigung 70 79 durch Tod 78 67 durch Übertragung 11 18 durch Ausschluss 85 0 4.998 5.017 Mitgliederbestand am 01.01. Zugänge Abgänge Mitgliederbestand am 31.12. ERGEBNISVERWENDUNG Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der vollständigen Gewinnverwendung aufgestellt. Das Geschäftsjahr 2019 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 3,95 Mio. € ab. Mit Beschluss von Aufsichtsrat und Vorstand vom 7. April 2020 wurden gemäß § 29 Buchstaben l und n der Satzung bei der Aufstellung des Jahresabschlusses 395,3 T € in die gesetzliche Rücklage und 3,56 Mio. € in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt. Aufsichtsrat und Vorstand empfehlen der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss gemäß § 35 Abs.1 b) der Satzung in der vorgelegten Fassung festzustellen. An Stelle der Feststellung des Jahresabschlusses durch die Vertreterversammlung kann der Aufsichtsrat gemäß dem Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossen schafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, § 3 Absatz 3 den Jahresabschluss feststellen. ORGANE, MITGLIEDSCHAFTEN, PRÜFUNGSVERBAND MITGLIEDER DER VERTRETERVERSAMMLUNG Wahlbezirk 1 Albrecht, Ellen Bertram, Dirk Fotakakis, Thomas Grüttner, Roman Günther, Frank Krause, Thomas Kulpe, Jacqueline Lachner, Irmgard Metzger, Enrico Müller, Lutz Neufeldt, Peter Schreiber, Wolfgang Sonntag, Solveig Wahlbezirk 2 Geisler, Helga Dr. Jacke, Katharina Dr. Kessler, Horst Meinig, Reiner Rosenthal, Evelyn-Roswitha Ruh, Katrin Schmidt, Brigitta Schulz, Matthias Schuster, Timo Unger, Frank Unverwert, Armin Wappler, Bernd Wahlbezirk 3 Balzer, Dirk Bielmeier, Walter Eißner, Eva Heikaus, Inge Dr. Klinzing, Klaus Nierobisch, Bernd Michael Peuthert, Regina Rotsch, Oliver Dr. Urzendowsky, Maria Vedder, Ada von Kügelgen, Christa Wolter, Sylvia Wahlbezirk 4 Clausen, Harald Dr. Gautsch, Horst Grimm, Ilona Matthiessen, Klaus Mioduszewski, Dawid Möller, Joachim Schelenz, Wolfgang Steinhorst, Helmut Dr. Treichel, Ulrike Vogt, Guido Wagner, Stephan Werth, Jens Wahlbezirk 5 Behrendt, Marion Fischer, Helmut Günther, Andreas Kaßler, Jens Lange, Kai Ludwig, Olivia Scholz, Hans-Jörg Schuhmann, Manfred Dr. Sprich, Christoph Dr. Teichler, Gert 33 MITGLIEDER DES VORSTANDES Frank Schrecker (Vorstandsvorsitzender) Carla Kaiser (Vorstandsmitglied) Gegenüber Mitgliedern des Vorstandes bestehen keine Forderungen. MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES Gerhard Ziglowski (Vorsitzender) Frank Scherf (stellvertretender Vorsitzender) Dr. Uta Wallburg (Schriftführerin) Frank Rauhut (stellv. Schriftführer) Eckhard Wehner Jens Posinski Daniela Rechenberger Gegenüber Mitgliedern des Aufsichtsrates bestehen keine Forderungen. 34 MITGLIEDSCHAFTEN BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft e. V. Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Genossenschaftsforum e. V. Berliner Mieterverein e. V. Industrie- und Handelskammer zu Berlin Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Bürgerverein Luisenstadt e. V. PRÜFUNGSVERBAND BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Lentzeallee 107, 14195 Berlin Frank Schrecker Carla Kaiser Vorstand Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG Berlin, 7. April 2020 35 IV. ANLAGEN ANLAGE 1 – ANLAGENSPIEGEL (Angaben in €) Anschaffungs-/ Herstellungskosten 36 Zugänge Abgänge Umbuchungen 01.01.2019 IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE "Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2019 180.889,16 – – – 180.889,16 228.536.089,56 2.005.776,80 56.915,76 30.330,64 230.515.281,24 Grundstücke mit Geschäftsbauten 508.488,98 – – – 508.488,98 Grundstücke ohne Bauten 190.476,09 – – – 190.476,09 Betriebs- und Geschäftsausstattung 667.631,09 20.490,00 15.582,70 – 672.538,39 2.029.644,90 8.193.710,38 – 363.572,63 10.586.927,91 393.903,27 – – -393.903,27 – 17.077,15 – 17.077,15 – – 232.524.200,20 10.219.977,18 89.575,61 0,00 242.654.601,77 SACHANLAGEN Grundstücke mit Wohnbauten Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten FINANZANLAGEN Beteiligungen GESAMT Abschreibung früherer Jahre Abschreibung des Geschäftsjahres auf Abgänge entfallende Abschreibungen Kumulierte Abschreibungen zum Buchwerte Buchwerte 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2018 37 152.520,16 18.926,00 – 171.446,16 9.443,00 28.369,00 87.635.930,46 4.599.271,73 15.177,49 92.220.024,70 138.295.256,54 140.900.159,10 156.261,48 5.451,00 – 161.712,48 346.776,50 352.227,50 – – – – 190.476,09 190.476,09 498.143,09 61.090,50 14.932,20 544.301,39 128.237,00 169.488,00 – – – – 10.586.927,91 2.029.644,90 – – – – – 393.903,27 – – – – – 17.077,15 88.442.855,19 4.684.739,23 30.109,69 93.097.484,73 149.557.117,04 144.081.345,01 ANLAGE 2 – FORDERUNGENSPIEGEL (Angaben in €, Vorjahreszahlen in Klammern) Forderungen aus Vermietung sonstige Vermögensgegenstände Gesamt 38 Gesamt in € davon Restlaufzeit > 1 Jahr in € 34.489,52 (36.017,39) 610,72 (243,00) 988.938,70 (896.812,11) 371.934,28 (314.071,54) 1.023.428,22 (932.829,50) 372.545,00 (314.314,54) ANLAGE 3 – VERBINDLICHKEITENSPIEGEL (Angaben in €, Vorjahreszahlen in Klammern) Restlaufzeit Insgesamt in € unter 1 Jahr in € 1 bis 5 Jahre in € über 5 Jahre in € gesichert durch Grundschuld in € 58.139.437,00 (56.571.342,00) 3.227.261,05 (6.031.905,00) 14.599.655,65 (13.562.454,64) 40.312.520,30 (36.976.982,36) 58.139.437,00 (56.571.342,00) 5.928.323,08 (5.806.332,24) 5.928.323,08 (5.806.332,24) – – – Verbindlichkeiten aus Vermietung 30.571,17 (41.271,65) 25.291,02 (33.758,74) 5.280,15 (7.512,91) – – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 533.736,96 (638.864,62) 379.751,86 (555.348,66) 153.985,10 (83.515,96) – – Sonstige Verbindlichkeiten 30.177,20 (119.426,65) 30.177,20 (119.426,65) – – – 64.662.245,41 (63.177.237,16) 9.590.804,21 (12.546.771,29) 14.758.920,90 (13.653.483,51) 40.312.520,30 (36.976.982,36) 58.139.437,00 (56.571.342,00) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen Gesamtbetrag ANLAGE 4 – RÜCKLAGENSPIEGEL (Angaben in €) Sonderrücklage gesetzliche Rücklage Bauerneuerungsrücklage Gesamtbetrag Bestand am Ende des Vorjahres in € Einstellungen aus dem Jahres überschuss des Geschäftsjahres in € Bestand am Ende des Geschäftsjahres in € 69.628.193,35 – 69.628.193,35 1.811.003,02 395.337,40 2.206.340,42 15.779.556,26 3.558.036,57 19.337.592,83 87.218.752,63 3.953.373,97 91.172.126,60 39 40 HERAUSGEBER Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG Vorstand Sebastianstraße 24 10179 Berlin Telefon: +49 30 278728 0 Telefax: +49 30 278728 19 E-Mail: mail@berolina.info Internet: www.berolina.info Gründungsdatum: 04.12.1956 Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg, GnR 454 B GESTALTUNG 3MAL1 GmbH Ehrlichstraße 7 10318 Berlin www.3-mal-1.de www.berolina.info

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