Mieter-Magazin:

Bitte beachten Sie den Termin der Bezirksmitgliederversammlung auf Seite 5 UmgehUng des mietendeckels Magazin des Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund schattenmieten und andere hintertüren August energiewende vom Balkon aus 8/2020 mini-Fotovoltaikanlagen corona Und mietrecht www.berliner-mieterverein.de MieterMagazin die schonzeit ist vorbei Zwischen Schreberglück und Wohnungskrise Welche Zukunft haben Berlins Kleingartenflächen? MARKTPLATZ Mitglieder werben Mitglieder Machen Sie den Berliner Mieterverein noch stärker! Überzeugen Sie Ihre Freunde, Bekannten, Arbeitskollegen oder Nachbarn von den Vorteilen einer Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein: Sie haben Anspruch auf Beratung und Unterstützung in allen wohnungs- und mietrechtlichen Fragen. Der Berliner Mieterverein setzt berechtigte Mieteransprüche gegenüber Vermietern durch. Überprüfungen der Ansprüche und ausführliche Rechtsberatung sind für Mitglieder des Berliner Mietervereins kostenlos. Viel Wissen ... für wenig Geld Komplett aktualisiert Für jedes neugeworbene Mitglied erhält der Werber 15,- Euro auf seinem Mitgliedskonto gutgeschrieben. MieterMagazin online lesen Wenn Sie künftig zu den online-Lesern des MieterMagazins gehören wollen, dann registrieren Sie sich bitte unter https://service.berliner-mieterverein.de/service Seit Jahrzehnten ist das Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes das zuverlässige, umfassende und immer aktuelle Nachschlagewerk für Fachleute und Laien. Eine Reihe neuer gesetzlicher Bestimmungen und zahlreiche neue Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs sowie unzählige Urteile der Amts- und Landgerichte haben das Mietrecht in Deutschland seit der letzten Auﬂage des Mieterlexikons spürbar verändert. Mieter – aber auch Vermieter – müssen hinsichtlich ihrer Rechte und Pﬂichten in vielen Punkten umdenken. Das Mieterlexikon 2020/2021 bringt sie auf den neuesten Stand. Das Mieterlexikon ist für 14 Euro zzgl. Versandkosten erhältlich über den Online-Shop des DMB-Verlages https://shop.mieterbund.de/buecher/ INHALT PANORAMA DIW-Studie für Haus & Grund: Mieterschutz als Verdrängungsmotor? .................................. Bayern: Mietenstopp-Volksbegehren ausgebremst ............... BBU-Zukunftspreis: Abwasser ist zu schade für den Abfluss .... Buchtipp: Entdeckungstour zu verborgenen Oasen ............... Monitoring Soziale Stadtentwicklung: Brennpunkte verhindern ... Wohngeldpauschale für CO2-Steuer: Klimapolitisches Ziel wird verfehlt ........................................ Liebigstraße 34: Vor der Räumung? ....................................... Wohngeldanträge: Warum es nicht schneller geht ... ............ Wohnungssuche: Navigationshilfe in unbekanntem Gewässer ......................... Kabel-Sammelanschluss: Werden Gebühren auch ohne Nutzung fällig? ...................... Deutsche Wohnen kauft 23 Häuser: Verhandlungserfolg – aber Vorkauf durch Bezirksämter gescheitert ........................ Der Protest gegen Mietwucher und Verdrängung geht weiter ... Bundesgerichtshof zu Schönheitsreparaturen: Kostenteilung unverständlich und ungerecht ........................ Legionellenbefall Wilhelmstraße/An der Kolonnade: Drei Monate Duschverbot und kein Ende .............................. Habersaathstraße 40-48: Kampf um die Papageienplatte ..... Jahresbericht Geschütztes Marktsegment: Eine Wohnung für Menschen am Ende der Schlange ............ Lübecker Straße 40: Lautes Sprechen im Treppenhaus verboten ........................... Webtipp: Welterbe-Siedlungen virtuell durchstreifen ........... Urbane Natur: Ranger im Großstadteinsatz ........................... Altglas: Umstellung mit Hindernissen ................................... 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 12 Kleingärten sind Grünschneisen und Rückzugsorte in der Großstadt, aber auch begehrtes Bauland in öffentlicher Hand. Welche Zukunft haben die Schreber? 12 13 13 14 14 15 15 21 TITEL Baut Karstadt-Eigner Benko Zwischen Schreberglück und Wohnungskrise: Welche Zukunft haben Berlins Kleingartenflächen? ................ 16 HINTERGRUND Neubaupläne für Karstadt Hermannplatz: Nur noch eine Hülle? ............................................................. Umgehung des Mietendeckels: Schattenmieten und andere Hintertüren ................................ Corona und Mietrecht: Die Schonzeit ist vorbei .................... Mini-Fotovoltaikanlagen: Energiewende vom Balkon aus ...... 16 am Hermannplatz eine Hülle für austauschbare Nutzungen? 21 22 24 26 MIETRECHT Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ............................ 27 Instanzen-Rechtsprechung .................................................... 29 SERVICE Impressum .............................................................................. 4 Leserbriefe ............................................................................. 4 Corona-Krise: BMV-Organisation und Mieterberatung .......... 5 Die BMV-Beratungszentren .................................................... 31 Beratungsstellen und weitere Angebote ................................. 32 MieterMagazin 8/2020 Wie mit einfachen Stecker-Modulen die Sonne vom Balkon zum Energielieferanten wird 26 Abbildungen: Sabine Mittermeier, Nils Richter, Christian Gali 3 Leserbriefe Die unter „Leserbriefe“ abgedruckten Beiträge sind Meinungsäußerungen von Leserinnen und Lesern zu Berichten im MieterMagazin und geben nicht die Meinung der Redaktion wieder. Betr. MieterMagazin 6+7/2020, Seite 21, Birgit Leiß: „Corona und Mietrecht – Mit Mundschutz und Verständnis“ Kein Bewusstsein für den Ernst der Lage Handwerker muss man zurzeit nur in Notfällen in die Wohnung lassen, heißt es im MieterMagazin. Ich wohne bei der Wohnungsgenossenschaft DPF, die in meiner Wohnung eine angekündigte Strangsanierung vom 13. bis 31. Juli 2020 durchführt. Die Wohnungsgenossenschaft sieht nach vielen Lockerungen seitens der Politik keinen Grund mehr, diesen Termin zu verschieben. Das bedeutet, dass viele Handwerker sich in meiner Wohnung befinden und viele Spuren hinterlassen, die ich in der Corona-Zeit nicht gebrauchen kann. Wie rücksichtslos die Wohnungsgenossenschaft dem Mieter gegenüber auftritt, ist ein Beispiel dafür, dass sie sich des Ernstes der Lage und ihrer Verantwortung nur teilweise bewusst ist. Ihr Büro hat bis zum jetzigen Zeitpunkt für den Publikumsverkehr keine öffentlichen Sprechstunden. Würde Corona sichtbar sein und an die Tür klopfen, würden viele Situationen in dieser Zeit mit mehr IMPRESSUM Herausgeber und Verlag: Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, Spichernstr. 1, 10777 Berlin, S 030/226 26 0, Telefax 030/22626 - 161, www.berliner-mieterverein.de, E-Mail: · Konto für Beitragszahlungen: bitte die Kontenangaben unserer Überweisungsträger nutzen · Bankverbindung für sonstige Zahlungen: IBAN: DE21 1004 0000 0771 9008 00 (keine Beitragszahlungen) BIC: COBADEFFXXX (für Zahlungen aus dem Ausland) · 68. Jahrgang 2020 Geschäftsführender Redakteur: Hermann Behlau · Chefredakteur: Udo Hildenstab (v.i.S.d.P.) · Redaktion: Sebastian Bartels, Frank Maciejewski, Wibke Werner, Reiner Wild · Mitarbeiter: Katharina Buri, Birgit Leiß, Rosemarie Mieder, Jens Sethmann · Titelfoto: Sabine Mittermeier · Fotografen/ Bildagenturen: Julia Gandras, Sabine Mittermeier, Christian Muhrbeck, Picture Alliance, Nils Richter · Layout: Kers ten Urbanke · Anzeigen: Hermann Behlau (verant wortlich) · Anzeigenver kauf: scala media Ver lagsservice GmbH, Wilhelmine-Gemberg-Weg 11, 10179 Berlin, S 211 00 95, Fax 211 00 99, E-Mail: scalamedia@ arcor.de · Zur zeit gilt Anzeigenpreisliste 8 vom 1.1.2002 · Satz: ComPress Media Ser vices GmbH, Berlin · Druck: Sattler Media Press GmbH, Hornburg Das MieterMagazin ist das offizielle Organ des Berliner Mieterverein e.V. und erscheint mit zehn Ausgaben jährlich, wovon zwei Hefte Doppelnummern sind. Abonnement: 20 Euro pro Jahr, Vorabüberweisung auf obiges Konto des Berliner Mietervereins. Für unverlangt eingesandte Manuskripte wird keine Haftung übernommen. Namentlich gekennzeichnete Artikel stellen nicht unbedingt die Meinung der Redaktion dar. Nachdrucke nur nach Rücksprache mit der Redaktion. ISSN 0723-3418 4 Überlegung und Achtung geregelt werden. R. Honnef per E-Mail Betr.: MieterMagazin 5/2020, Seite 14, Birgit Leiß: „Sicheres Zuhause, tatkräftige Solidarität – Wohnen und Leben in der Corona-Krise“ Seit dem 1. Juli lassen die CoronaBestimmungen es wieder zu, dass Handwerker arbeiten sowie Wohnungsbesichtigungen und Zählerablesungen in Wohnungen durchgeführt werden dürfen. Hierzu auch unser Beitrag auf Seite 24 „Corona und Mietrecht – Die Schonzeit ist vorbei“. Die Redaktion Mietminderung für Gewerbemieter Betr.: MieterMagazin 5/2020, Seite 26, Rainer Bratfisch: “Messstellenaustausch – Der schlaue Zähler ist teurer” Irrreführend Ihr Beitrag hat bei mir ein gewisses Interesse erweckt, doch schon beim Lesen der Einleitung kam sogleich die Ernüchterung. Ich habe mir den Artikel zwei Mal durchgelesen, schon der Einleitungstext ist wirklich etwas irreführend: Die Aussage „… denn mit digitalen Messgeräten kann das Netz besser genutzt und der Stromverbrauch gesenkt werden“ ist (bisher) weder nachgewiesen noch logisch. Oder ist in den neuen Zählern ein Alarmsystem eingebaut, welches mich als Verbraucher vor Stromfressern beziehungsweise „zu viel verbrauchtem“ Strom warnt? Da der Einbau der neuen Geräte auf jeden Fall erst mal Kosten verursacht, kann von Einsparung(en) ohnehin keine Rede sein. A. Schindler per E-Mail Sie haben recht. Selbstverständlich spart der Zähler von sich aus überhaupt nichts ein. Der Beitrag sollte zum Ausdruck bringen, dass die Zähler der neuen Generation eine genauere Kontrolle des Verbrauchs durch Stromkunden erlauben, weil diese bestimmte Nutzungszeiträume auswerten können und so hohen Verbräuchen und deren Verursachern auf die Spur kommen. Zum Energiesparen müssen dann aber vom Kunden diese Verursacher eliminiert oder durch energiesparende Alternativen ersetzt werden. Die Redaktion Es kann meines Erachtens nicht sein, dass Gewerbemieter in der CoronaKrise – welche als höhere Gewalt zu betrachten ist – in vollem Umfang auf Vertragserfüllung verklagt werden können, obwohl sie von Amts wegen gar keine Umsätze mehr erzielen können. Da die Bundesregierung flächendeckend die Schließung aufgrund des Infektionsschutzgesetzes angeordnet hat, sollte meines Erachtens auch eine Mietminderung in Höhe von 100 Prozent bei Gewerberäumen, die von Amts wegen geschlossen wurden, bis zur Öffnung per Gesetz angeordnet werden. Ein derartiges Gesetz hat sich natürlich nur auf die Maßnahmen bezüglich der Corona-Pandemie zu begrenzen. Die Vermieter werden es in der Regel verwinden, dass sie für einen begrenzten Zeitraum aufgrund der Corona-Krise keine Mieteinnahmen haben. Im Gegenzug haben sie nach der Corona-Krise noch Gewerbemieter, die nicht Pleite gegangen sind, und sie haben auch keinen Leerstand über Jahre. M. Grodofzig per E-Mail Betr.: MieterMagazin 4/2020, Seite 12, Jens Sethmann: „Forum Wohnungspolitik des BMV zu staatlicher Grundstückspolitik – Bodenpreisbremse gegen Baulandspekulation?“ Ausrufezeichen! Dass parteiübergreifend die Herstellung von bezahlbarem Wohnraum gefordert wird, aber die wesentliche Ursache für Mietpreissteigerungen, der Anstieg der Baulandpreise, nicht oder kaum zur Diskussion steht, zeigt, dass sich die Interessenlage des Marktes immer noch gegen die des Gemeinwohls durchsetzt. Im Bericht über das Forum Wohnungspolitik müsste die Überschrift mit einem Ausrufezeichen und nicht mit einem Fragezeichen versehen sein. E. Reuß per E-Mail MieterMagazin 8/2020 Liebes Mitglied des Berliner Mietervereins, nachdem die bezirklichen Mitgliederversammlungen im Frühjahr 2020 aufgrund der CoronaKrise abgesagt werden mussten, führen wir alle Versammlungen nun im Zeitraum von September bis Anfang November durch. Wir laden Sie herzlich zur Teilnahme an der diesjährigen Bezirksmitgliederversammlung in Ihrem Bezirk ein. Bitte entnehmen Sie alle weiteren Einladungen der September- und Oktober-Ausgabe des MieterMagazins. Für die Versammlungen haben wir Räume angemietet, in denen hinreichend Platz ist, sodass wir dort unter hygienischen Bedingungen tagen können. Bitte tragen Sie in den Mitgliederversammlungen eine Nasen- und Mundbedeckung und halten Sie Abstand. Wir freuen uns auf Sie. Ihr Berliner Mieterverein e.V. Bezirksleitungen und Vorstand Bezirksmitgliederversammlung in Lichtenberg Mittwoch, 2. September 2020, 18 Uhr Dorfkirche Friedrichsfelde, Evangelische Paul-Gerhardt-Kirchengemeinde, Am Tierpark 28, 10315 Berlin Tram 17, 27, 37, Bus 194 Tagesordnung 1. Begrüßung 2. „Mietendeckel – was müssen die Mieter*innen wissen?“ Referentin: Dr. Jutta Hartmann, Vorstandsmitglied des Berliner Mietervereins 3. Aussprache zu TOP 2 4. Bericht der Bezirksleitung mit Aussprache 5. Nachwahl von Delegierten zur Delegiertenversammlung des Berliner Mietervereins 6. Verschiedenes Bezirksleitung Lichtenberg Corona-Krise: BMV-Organisation und Mieterberatung Bezirkliche Mitgliederversammlungen 2020 Wir sind für Sie da! Liebe Ratsuchende, liebe Mitglieder, aufgrund der Vorsichtsmaßnahmen gegen die weitere Verbreitung des Corona-Virus und zum Schutz besonders gefährdeter Personen haben wir das Beratungsangebot angepasst. Persönliche Beratung nur nach telefonischer Terminvereinbarung Die persönliche Mietrechtsberatung und Energieberatung steht Ihnen aktuell nur nach vorheriger telefonischer Terminvereinbarung zur Verfügung. Spontane Beratungen ohne Terminvereinbarung sind weiterhin leider nicht möglich. Bitte vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin über unser Servicetelefon S 030-226 260. In den Beratungszentren haben wir die erforderlichen Vorkehrungen für den Gesundheitsschutz getroffen. Wir bitten Sie, L eine Mund- und Nasenschutzmaske zu tragen, um das Infektionsrisiko zu reduzieren L nach Möglichkeit nur alleine zum Termin zu erscheinen L zwar pünktlich, aber bitte erst unmittelbar vor dem Termin zu kommen L Bitte bleiben Sie bei Krankheitssymptomen wie Husten und Fieber zu Hause und nutzen Sie dann die telefonische Rechtsberatung. Vielen Dank. Informationen zum aktuellen Beratungsangebot und Terminvereinbarungen Aktuelle Informationen finden Sie unter www.berliner-mieterverein.de Informationen und Terminvereinbarungen: Servicetelefon S 030-226 260 Weitere Beratungsangebote L Ausführliche telefonische Beratung nach Terminvereinbarung Terminvereinbarungen über S 030-226 260 oder senden Sie uns einfach Ihre Unterlagen vorab per E-Mail (an: unterlagen@berliner-mieterverein.de) mit der Bitte um eine ausführliche telefonische Beratung zu. L Telefonische Kurzberatung montags bis freitags von 13 bis 16 Uhr sowie montags und donnerstags von 17 bis 20 Uhr unter S 030-226 26-152 (hier keine Einsicht in Unterlagen möglich) L Mailberatung / schriftliche Anfragen Schriftliche Antwort auf Ihren Brief an den Berliner Mieterverein, Spichernstraße 1, 10777 Berlin i.V. Reiner Wild, Geschäftsführer MieterMagazin 8/2020 5 Panorama DIW-StuDIe für HauS & GrunD „Immer mehr Mieterschutz verdrängt letztlich Mieter.“ Mit dieser steilen these möchte der eigentümerverband Haus & Grund Mietenregulierungen abwehren. Die Studie, auf die sich der Verband beruft, steht allerdings auf wackligen füßen. Die DIW Econ, ein Tochterunter nehmen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, hat im Auftrag von Haus & Grund die Aus wirkung von Mietregulierungen un tersucht. Die Autoren der Studie haben die wohnungspolitischen Programme von SPD, Grünen und Linken sowie des Berliner Senats ausgewertet und daraus anhand eines „Regulierungsindex“ errechnet, dass sich der Anteil der Mietwohnungen auf dem Markt um 2,4 bis 4,5 Pro zentpunkte verringern würde, wenn die Forderungen der jeweiligen Par teien umgesetzt würden. Die Logik dahinter: „Je mehr die Mie ten und Wohnungsmärkte reguliert werden, umso mehr Eigentümer ge ben ihre Mietwohnungen auf und verkaufen diese an Selbstnutzer“, so Haus & GrundPräsident Kai Warne cke. Wenn außerdem Mieter durch Mietendeckel, Kündigungsschutz und Wohnraumlenkung eine güns tige und sichere Wohnung haben, würden sie nicht mehr umziehen, auch wenn ihre Wohnung durch Haushaltsveränderungen zu groß ge worden ist. Damit würden sie einen Teil des Wohnungsangebots blockie ren und andere Wohnungssuchen de „zwingen“, auf Eigentumswoh nungen auszuweichen. „Im Ergeb nis wird für Wohnungssuchende der Zugang zu Mietwohnungen deutlich erschwert“, meint Warnecke. Mit mathematischen Berechnungs formeln täuscht die Studie der DIW Econ eine wissenschaftliche Genau igkeit vor, die bei näherem Betrach ten nicht gegeben ist. Wichtige Fak toren, die den Wohnungsmarkt ent scheidend beeinflussen – etwa der Bau von Sozialmietwohnungen, Bau landausweisungen, steuerliche An reize oder stadtplanerische Vorga ben – werden ebenso außen vorge Foto: Christian Muhrbeck Mieterschutz als Verdrängungsmotor? lassen wie viele Punkte aus den Pro grammen der drei Parteien. Auch außer Betracht bleibt die Mög lichkeit, die Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen gesetzlich einzuschränken, womit man ja den beklagten Effekt ausschließen könn te. Genau dies steht auch auf der Agenda der Bundesregierung. So kurzsichtig, wie DIW und Haus & Grund die Wohnungspolitiker wäh nen, ist nicht einmal die auf diesem Feld wenig engagierte schwarzrote Koalition. Jens Sethmann „Mieterschutz verringert das Mietwohnungsangebot“, behauptet der eigentümerverband Haus & Grund Bayern Mietenstopp-Volksbegehren ausgebremst Die bayerischen E Mietenstopp-Initiatoren hatten dem Innenministerium 52 000 unterschriften für das Volksbegehren übergeben 6 Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat die Klage auf Zulassung des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“ abgewiesen. Die bayerischen Verfassungsrichter haben sich mit ihrem Urteil der Rechts ansicht des Innenministeriums im Freistaat angeschlossen: Mietrecht sei Bundes, nicht Ländersache. Beim Verband BerlinBrandenburgi scher Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) hält man die Entscheidung auch für „ein klares Signal für Ber lin: Mietrecht ist und bleibt Bundes recht“. „Die Entscheidung des Baye rischen Verfassungsgerichtshofs hal ten wir für falsch“, kommentiert hin gegen der Geschäftsführer des Ber liner Mietervereins, Reiner Wild, das Urteil. „Trotz der heutigen Ent scheidung bleiben wir optimistisch, dass der Berliner Mietendeckel Be stand hat.“ Einmütig war die Entscheidung der bayerischen Verfassungsrichter im Foto: Sven Hoppe/dpa L Die Initiatoren von #6JahreMietenstopp halten Interessierte auf ihrer Website über ihr geplantes Engagement auf Bundesebene auf dem Laufenden: mietenstopp.de Übrigen nicht. Drei von neun Rich tern waren der Ansicht, dass das Volksbegehren hätte zugelassen werden müssen, weil „beachtliche Argumente dafür“ vorgetragen wor den waren. Die Initiatoren des Volksbegehrens – neben dem Mieterverein München und dem Mieterbund Bayern auch SPD, DGB und Die Linke – wollen sich nun gegenüber der schwarz roten Bundesregierung dafür einset zen, dass der Bund das „riesige Pro blem Wohnungsmarkt endlich an geht“. Das Volksbegehren „#6Jah reMietenstopp“ hatte sich zum Ziel gesetzt, sechs Jahre lang die Mieten in 162 Städten und Gemeinden in Bayern auf dem Stand von 2019 ein zufrieren. Katharina Buri MieterMagazin 8/2020 BBu-ZuKunftSpreIS wasserverbrauchs eingespart. Jeder Liter Trinkwasser wird quasi zweimal genutzt. „Wir erhoffen uns außer dem eine Einsparung von rund 30 Prozent Energie für die Warmwas serbereitung“, erklärt Markus Luft, Vorstandsmitglied der Wohnungs genossenschaft. Das soll erreicht werden, indem die Abwärme des Aufbereitetes Grauwasser für die Toilettenspülung, für die Waschma Grauwassers zur Vorerwärmung schine und vor allem zur Erwärmung des kalten Trinkwassers auf circa 25 von Trinkwasser: In einem Neubau Grad Celsius verwendet wird, bevor dies im Blockheizkraftwerk des Hau vorhaben in der Pankower Dolomi ses auf 60 Grad Celsius erhitzt wird. tenstraße 47 ist kluges Wasserrecy cling mit eingeplant. Für dieses Pro „Solche Kreisläufe in Mehrfamilien jekt ist die Erste Wohnungsgenos häusern zu schließen, macht nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus ökonomischer Sicht Sinn“, er klärt Grit Bürgow vom Projekt Roof WaterFarm, neben der TU Berlin Kooperationspartner der Wohnungs genossenschaft bei ihrem Vorhaben. Auf einem flachen Bau zwischen den beiden Wohnblöcken ist ein Der größte teil des in die Kanalisation fließenden abwassers könnte wiederverwendet werden. eine Wohnungsgenossenschaft in pankow plant ein darauf abzielendes recyclingprojekt bei einem neubau – und hat dafür einen preis erhalten. Fotos: Roof WaterFarm abwasser ist zu schade für den abfluss Dachgarten und ein Gewächshaus geplant, die allen Mietern zur Ver fügung stehen sollen – für gutes Miteinander und eine weitere Nut zungsmöglichkeit des gesammelten und gereinigten Grauwassers: Hier könnten einmal Salat, Tomaten und Radieschen reifen, ohne dass zu ih rer Bewässerung der Trinkwasserhahn aufgedreht werden müsste. Rosemarie Mieder Jeder Liter trinkwasser wird im preisgekrönten pankower neubauprojekt zweimal genutzt Buchtipp entdeckungstour zu verborgenen Oasen senschaft BerlinPankow eG nun mit dem ersten Preis des BBUZu kunftsAward 2020 in der Katego rie Genossenschaften ausgezeichnet worden. Die Preise wurden zum 20. Mal verliehen. In diesem Jahr stan den Innovationen zur Energieeinspa rung, Betriebskostensenkung und umweltschonender Klimaschutz im Fokus. Das Neubauvorhaben in Pankow weist alle drei Aspekte auf: Hier wird das Dusch und Badewasser aus 39 Wohnungen nicht ins Abwasser ge pumpt, sondern zurückgehalten, in Behältern aufbereitet und mit UV Licht desinfiziert. Danach besitzt es Badewasserqualität und ist von Trinkwasser optisch nicht mehr zu unterscheiden. Weil es nun für die Toilettenspülung und fürs Wäsche waschen genutzt werden kann, werden circa 30 Prozent des Trink MieterMagazin 8/2020 Susanne Gatz: Geheime Gärten in Berlin, Berlin 2020. 12 Euro Mit seinem Grün sticht Berlin alle Großstädte Europas aus: Auf rund 65 Quadratkilometer in circa 2500 öffent lichen Anlagen und Parks wird gejoggt und gegrillt, ge gärtnert und gelesen. Allerdings bleiben die Hauptstäd ter am liebsten im eigenen Kiez. Dabei lohnt es durch aus, sich auch mal woanders umzusehen: Das Buch „Ge heime Gärten in Berlin“ führt durch die schönsten öf fentlich zugänglichen und doch wenig bekannten Anla gen der Stadt: Etwa in den Gemeinschaftsgarten Himmel beet im nicht gerade gartenverwöhnten Wedding. Oder zum Krausnickpark, der zwar gegenüber dem Monbijou Park liegt, sich aber in einem weiträumigen Innenhof ver steckt. Und wer kennt schon den Garten der Villa Donners marck in Zehlendorf, einen charmanten kleinen Park mit Sommer und Sinnesgarten? Das Buch zeigt, wo Skulptu ren bewundert und Dachgärten begangen werden kön nen. In nicht wenigen Anlagen lassen sich Stadtgärtner und gärtnerinnen gern über die Schulter blicken und zei gen, was so in Hochbeeten wächst und geerntet wird. Das Bändchen ist schmal, passt bequem in den Stadtruck sack, und die Infos über Lage und Anreise machen es zu ei nem gut handhabbaren Guide für Berliner und ihre Gäste. Rosemarie Mieder 7 Panorama Altersarmut 2018 MonitoRing SoZiALE StAdtEntWicKLung Brennpunkte verhindern Anteil der Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung Ein regelmäßiges Stadtmonitoring erfasst die soziale Lage in den Berliner Quartieren. Aktuelles Fazit: Armut und soziale Benachteiligung sind immer häufiger in Randgebieten, vor allem im Westteil der Stadt zu finden. Mit Förderprogrammen soll das Kippen von Kiezen verhindert werden. Obwohl sich die Arbeitslosenzahlen zwischen 2006 und Ende 2018 mehr als halbiert haben, sind Kinderarmut und soziale Benachteiligung in Berlin kaum gesunken. Sie verschieben sich, allerdings nur langsam, an die Peripherie der Metropole, so das „Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2019“ (MSS). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen findet mit Hilfe der Untersuchung im Zweijahresrhythmus heraus, welche Gebiete besonders gefördert und unterstützt werden müssen, weil hier überdurchschnittlich viele Menschen mit sehr geringen Einkünften leben. Ein erstaunliches Ergebnis: Quartiere, in denen sich die soziale Lage der Bewohner verschlechtert hat, liegen unterdurchschnittlich durchschnittlich überdurchschnittlich stark überdurchschnittlich unbewohnte Fläche Altersarmut ist einer der Faktoren, den das Sozialmonitoring untersucht Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vor allem im Westteil der Stadt. Neren Plötzensee (Charlottenburgben Regionen wie der Gropiusstadt Nord), die Wissmannstraße und (Neukölln), dem Falkenhagener Feld der Goldhähnchenweg (Neukölln) (Spandau) oder dem Märkischen Vier- und die Gegend um den Volkspark tel (Reinickendorf) gibt es deutlichen Prenzlauer Berg (Pankow). Dort soll Unterstützungsbedarf vor allem in in- ein ganzes Bündel an Beratungsund Unterstützungsprogrammen nerstädtischen Ortsteilen wie Wedding, Moabit, Gesundbrunnen und zum Tragen kommen, wie beispielsKreuzberg. Im Osten ist die soziale weise die Einrichtung von QuartiersLage in Hellersdorf auffällig. managements. 24 Standorte in BerDamit keine sozialen Brennpunkte lin will der Senat außerdem vor dem entstehen, hat der Senat mit dem Kippen bewahren, indem er Mittel MSS 2019 sieben neue Gebiete „mit aus dem neuen Bundesprogramm besonderem Aufmerksamkeitsbe„Stärkung Berliner Großsiedlungen“ abruft. Rosemarie Mieder darf“ ausgewiesen. Zu ihnen gehö- WohngELdpAuSchALE FüR co2-StEuER Foto: Nils Richter Klimapolitisches Ziel wird verfehlt Mit einem Wohngeldzuschlag würde nur ein kleiner teil der Mieterhaushalte von der co2-Bepreisung ausgenommen 8 um Mieter vor höheren Kosten durch die co2-Steuer zu bewahren, wird ein Wohngeldzuschlag eingeführt. den meisten hilft das aber nicht. der Berliner Mieterverein (BMV) fordert, dass die Steuer nicht auf die Mieter umgelegt werden darf. Ab kommendem Jahr werden fossile Energieträger wie Öl, Erdgas und Kohle mit einer Steuer belegt. Der Preis für den Ausstoß einer Tonne Kohlendioxid wird zunächst 25 Euro betragen. Die Brennstoffpreise verteuern sich entsprechend, und das führt dazu, dass Mieter höhere Heizkosten tragen müssen. Zum Ausgleich haben Bundestag und Bundesrat einen Zuschlag zum Wohngeld ab 2021, gestaffelt nach Haushaltsgröße, beschlossen. Der durchschnittliche Empfängerhaushalt soll monatlich rund 15 Euro mehr erhalten. „Dies ist eine Täuschung der Mieterinnen und Mieter“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. In Berlin beziehen nur zwei bis drei Prozent der Mieterhaushalte Wohngeld. Alle anderen müssen die Kostensteigerung selbst tragen. Die CO2-Bepreisung fossiler Energieträger hält der BMV grundsätzlich für richtig. Durch die Lastenverteilung ist sie allerdings klimapolitisch verfehlt. „Mieter mit einer Steuer zu bestrafen, obwohl sie keinen Einfluss auf die Art der Wärmeerzeugung haben, ist inakzeptabel“, sagt Reiner Wild. Er fordert die Bundesregierung auf, die Heizkostenverordnung zu ändern. „Die CO2-Steuer muss beim Vermieter verbleiben“, so Wild. „Nur dann ist ein dringend erforderlicher Impuls für den Klimaschutz im vermieteten Wohngebäudebestand zu erwarten.“ Jens Sethmann MieterMagazin 8/2020 LiEBigStRASSE 34 das haus Liebigstraße 34, eine der letzten Bastionen der autonomen Szene, darf nach einem urteil des Landgerichts Berlin von Anfang Juni geräumt werden. Vorangegangen war ein langer Rechtsstreit. Foto: Winfried Rothermel/pa Die drohende Räumung erreichte das „queer-feministische“ Hausprojekt in Friedrichshain kurz nach seinem 30. Geburtstag. 1990 war das leerstehende Haus besetzt worden, kurz danach wurde es legalisiert. Doch nachdem es 2008 von einer Erbengemeinschaft an den umstrit- Foto: Paul Zinken/dpa Vor der Räumung? tenen Berliner Immobilienunternehmer Gijora Padovicz verkauft worden war, gelang es dem Hausverein nur noch, einen zehnjährigen Gewerbemietvertrag abzuschließen. Dieser lief Ende 2018 aus. Auf Verhandlungen über eine Verlängerung ließ sich der Eigentümer nicht ein, sondern reichte sofort Räumungsklage ein. Versuche des Bezirks, das Haus über einen Grundstückstausch zu erwerben, scheiterten. Noch ist der Rechtsweg nicht beendet. Der Anwalt der rund 40 Bewoh- ner hat gegen das Urteil Einspruch eingelegt. Er argumentiert, dass die Räumungsklage an den falschen Hausverein ergangen sei. Bei Redaktionsschluss Mitte Juli war darüber noch nicht entschieden. Klar ist: Die Bewohner der Liebigstraße 34 und ihre Unterstützer wollen das Haus nicht kampflos aufgeben. In der linken Szene wird bereits für den „Tag X“ mobilisiert. Seit Monaten gibt es Proteste, zum Teil friedlich, zum Teil aber auch gewalttätig. Birgit Leiß „Queer-feministisches“ hausprojekt Liebigstraße 34 in Friedrichshain F protest der Liebigstraßen-unterstützer auf dem Spreekunstwerk „Molecule Man“ am 14. Juli WohngELdAntRägE Warum es nicht schneller geht ... das Wohngeld hilft, die Mietbelastung zu verringern. im April hat der Senat angesichts der mit der coronapandemie verbundenen Zahlungsprobleme etlicher Mieter eine Vereinfachung und Beschleunigung versprochen. Warum funktioniert das nicht in der praxis? Wer im Bezirk Mitte wohnt, musste sich im Mai im Schnitt 18,5 Wochen gedulden, bis über seinen Antrag entschieden wurde. Im Vormonat Foto: Nils Richter Mitarbeiter des Wohnungsamts pankow bei der Antragsbearbeitung waren es 14,5 Wochen. Grund für die lange Bearbeitungszeit waren neben dem pandemiebedingten zeitweisen Notbetrieb im Amt das hohe Antragsaufkommen, so die zuständige Stadträtin Ramona Reiser (Linke). In allen Bezirken ist die Zahl der Anträge rasant gestiegen. Um die Verfahren zu beschleunigen soll, so die Vorgabe des Senats, auf die Plausibilitätsprüfung bei den Angaben zum Einkommen verzichtet werden. Auch die Prüfung eigener Unterhaltsansprüche wird ausgesetzt. Wer bereits Wohngeld erhält, dessen Bezug wird verlängert, ohne dass er einen neuen Antrag stellen muss. Mittes Stadträtin Reiser wendet allerdings ein: „Leider gibt es keine technisch automatisierte Weiterbewilligung – unsere Mitarbeiter müssen jeden bewilligten Antrag von Hand bearbeiten.“ Das nehme viel Zeit in Anspruch. In Friedrichshain-Kreuzberg ist man mit durchschnittlich neun Wochen Bearbeitungszeit etwas schneller. Auch hier heißt es, dass eine Beschleunigung der Bearbeitungszeit nicht immer machbar sei. Durch die veränderten Einkünfte, zum Beispiel Kurzarbeitergeld und Corona-Soforthilfe für Selbstständige, gebe es viele Beratungsgespräche mit den Antragstellern. Oft müssten Unterlagen nachgereicht werden. Das ziehe die Verfahren in die Länge. Ein formloser Antrag bei Weiterbewilligung sei aber möglich. In Neukölln gibt es ebenfalls einen erheblichen Antragsrückstau. Dank personeller Aufstockung ist man derzeit mit Hochdruck dabei, diesen abzuarbeiten. Birgit Leiß 9 Panorama Wohnungssuche navigationshilfe in unbekanntem gewässer Die Aussichten auf eigene vier Wän de und damit ein Privatleben sehen für geflüchtete Menschen besonders trübe aus: „Sie haben Sprachbarrie ren und wissen nicht, wie der Berli ner Wohnungsmarkt funktioniert“, sagt Malalai Murr vom Projekt „Wohnraumberatung für Menschen mit Flucht und Migrationshinter grund“. Die Weißenseer Integrationsbetrie be (WIB) starteten es zu Beginn die ses Jahres – finanziert vom Bezirks amt Pankow. Seitdem beantwortet Malalai Murr tagtäglich Anfragen und begleitet einen Teil ihrer Klien ten auf deren Suche nach einer eige nen Wohnung. Antworten auf An zeigen im Internet, die notwendigen Dokumente für eine Bewerbung, das Auftreten bei einer Besichtigung und nicht zuletzt das Anfordern von Schu faAuskünften oder das Beantragen eines Wohnberechtigungsscheines sind für die meisten kaum zu über windende Hindernisse. Das Pankower Projekt, das aus schließlich für Wohnungssuchen de des Bezirkes zuständig ist, läuft erst einmal bis zum Jahresende. Die Organisatoren hoffen jedoch auf Verlängerung. Notwendig wä re es, denn die Beratungsstelle er reichen immer mehr Anfragen und Hilferufe. Rosemarie Mieder Foto: Sabine Mittermeier geflüchtete wohnen oft jahrelang in heimen und Wohnungslosenunterkünften. Denn auf dem Berliner Wohnungsmarkt haben sie kaum eine chance, weil sie den Markt nicht kennen und ihnen erfahrung damit fehlt. Damit es ihnen gelingt, sich besser zu positionieren und durchzusetzen, leistet ein Pankower Projekt hilfestellung. L Mehr Informationen unter: www.wib-verbund.de Malalai Murr begleitet geflüchtete auf deren schwierigem Weg zu einer ersten Wohnung in Berlin KaBel-saMMelanschluss ob man für den anschluss zahlen muss, hängt vom Mietvertrag ab 10 Müssen Mieter auch dann für einen Kabelanschluss bezahlen, wenn sie gar kein Fernsehen darüber beziehen, der Vermieter aber einen sammelvertrag für das ganze haus abgeschlossen hat? Ob man als Mieter Kabelgebühren bezahlen muss, auch wenn man den Anschluss nicht nutzt, hängt von Foto: Sabine Mittermeier L Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen rund um das Vertragsverhältnis mit Kabeldienstleistern können in den Infoblättern 66 und 67 des Berliner Mietervereins nachgelesen werden unter www.berliner-mieter verein.de/recht/ infoblaetter.htm den Regelungen im Mietvertrag ab. Zieht man in eine bereits verkabelte Wohnung mit entsprechenden Klau seln im Vertrag, muss man die da für entstehenden laufenden Kosten für VertragsGrundgebühr, Strom kosten für den Betrieb und die re gelmäßige Wartung des Anschlus ses anteilig zahlen – auch im Falle einer Nichtnutzung. Eine Ausnahme gilt im Sozialen Wohnungsbau: Hier dürfen zumindest die Grundgebüh ren nur auf diejenigen Wohnungen umgelegt werden, die der Verkabe lung zugestimmt haben. Im vorliegenden Fall hatte die Miete rin mit Vertragsunterzeichnung ein gewilligt, die Kosten für einen Breit bandanschluss selbst dann zu be zahlen, wenn er erst nach Beginn der Mietzeit eingerichtet wird. Aber auch ohne entsprechende Vorab festlegungen im Mietvertrag müs sen Mieter eine solche Nachrüstung in der Regel akzeptieren. Denn ei ne Verkabelung stellt eine Moderni sierung dar, so dass Vermieter eine Mieterhöhung von 8 Prozent der In stallationskosten jährlich für den An schluss durchsetzen können. Maria Meier* muss nun monatliche Kosten von knapp 8 Euro für die „Basisausstattung“ des Kabeldienst leisters tragen. Die privaten Kabel dienstleister bieten meist unterschied lich umfangreiche Programmpakete an, die auch preislich stark variieren. Mieter können jedoch nur verpflich tet werden, an der Grundversorgung, sprich dem günstigsten Paket, teil zunehmen. Katharina Buri MieterMagazin 8/2020 * Name von der Redaktion geändert Werden gebühren auch ohne nutzung fällig? Deutsche Wohnen KauFt 23 häuser Zwei Monate lang hatte das Bündnis „23 Häuser sagen NEIN“ gekämpft. Sie wollten nicht Mieter des umstrit tenen Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen werden, der kürzlich in den Dax aufgestiegen ist. Mit Parolen wie „Kein Dax im Kiez“ trugen sie ihren Protest auf die Straße und spielten „Wohnopoly“ vor dem Ro ten Rathaus. Ihre Forderung: Alle 23 Häuser sollen kommunalisiert werden. Doch nur in den Milieuschutzgebie ten bestand die Möglichkeit dazu. Als der Paketkauf von einem priva ten Eigentümer für 90 Millionen Euro im Mai bekannt wurde, prüften die Bezirke ihr Vorkaufsrecht. „Von ei nem hervorragenden Beispiel bezirk licher Zusammenarbeit“ spricht Bau stadtrat Schmidt (Grüne), in dessen Bezirk FriedrichshainKreuzberg rund die Hälfte der Häuser liegt. Überraschend ließ sich die Deutsche Wohnen letztendlich auf eine Ab wendungsvereinbarung ein, die sie am Anfang noch strikt abgelehnt hatte. Die wichtigsten Punkte: Das Wohnungsunternehmen verpflichtet sich, nur solche energetischen Mo dernisierungen durchzuführen, zu denen es gesetzlich verpflichtet ist oder die vom Bezirk genehmigt wer den. Außerdem werden Umwand lungen sowie Eigenbedarfskündigun gen für die Dauer von 20 Jahren aus geschlossen. Da ein Immobilienunter nehmen aber ohnehin keinen Eigen bedarf geltend machen kann, ist die se Regelung nur für eine weitere Ver äußerung von praktischer Bedeutung. MieterMagazin 8/2020 Als „Bekenntnis zum Mieterschutz“ werten die fünf Stadträte aus den beteiligten Bezirken die vertragli chen Vereinbarungen: Die Mieter seien dadurch vor Verdrängung durch Luxusmodernisierung und Umwandlung besser geschützt. Auch der Senat spricht von einem „sehr erfreulichen Verhandlungser folg“ und dankt den Aktivisten für ihr engagiertes Handeln. Diese können allenfalls nur einen Teilerfolg erkennen: „Für die Mieter außerhalb der Milieuschutzgebiete gibt es keinerlei Schutz, und wenn der Mietendeckel keinen Bestand haben sollte, stehen den Mietern kräftige Mieterhöhungen ins Haus“, kritisiert eine Sprecherin der Mie terinitiative. Gefordert wird deshalb eine Reform des Vorkaufsrechts. Wenn das erklärte Ziel des Senats die Ausweitung des kommunalen Bestands ist, kann es nach Ansicht der Aktivistengruppe nicht sein, dass dieses mit der Unterschrift unter eine Abwendungsvereinbarung ausgehe belt werden kann. Birgit Leiß Mieteraktivisten sehen kritisch, dass sich die Deutsche Wohnen erneut 23 häuser einverleibt hat Der Protest gegen Mietwucher und Verdrängung geht weiter Foto: Sabine Mittermeier Die Deutsche Wohnen hat jüngst 23 häuser erworben, 21 davon in Berlin trotz angeblicher Investitionsfeindlichkeit des Mietendeckels. 16 der Berliner häuser liegen in Milieuschutzgebieten, wo ein Vorkauf der Bezirksämter durch unterzeichnung von abwendungsvereinbarungen scheiterte. Was von den Bezirken und dem senat als erfolg verkauft wird, stellt Mieteraktivisten und Mieterverein nicht zufrieden. Foto: Peter Homann/Gegendruck Verhandlungserfolg – aber Vorkauf durch Bezirksämter gescheitert Unter dem Motto „Shut down Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für al le!“ demonstrierten am 20. Juni in Berlin bei strömendem Regen mehrere 100 Menschen gegen hohe Mieten, Zwangsräumungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen. Aufgerufen hatte das Bündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn. Die Kundgebung am Potsdamer Platz war der Berliner Beitrag zum ersten bundesweiten wohnungspolitischen Aktionstag nach dem CoronaLockdown. Mit Parolen wie „Wohnen ist Grundrecht, keine Ware!“ oder „Mieterlass für CoronaGeschädigte – die Reichen sollen zahlen“ wur de gefordert, dass die Vermieter an den Kosten der Krise beteiligt werden. Wohnungslose und Geflüchtete müssten in Wohnungen untergebracht wer den, und der Mietendeckel müsse rechtssicher durchgesetzt werden. Miete rinnen und Mieter aus den 23 von der Deutsche Wohnen gekauften Häusern beteiligten sich mit einem eigenen Demonstrationszug von Kreuzberg aus. bl 11 Panorama Bundesgerichtshof zu schönheitsreparaturen der Bundesgerichtshof (Bgh) hat entschieden, dass die Kosten der schönheitsreparaturen in einer bestimmten fallkonstellation zwischen Mietern und Vermietern geteilt werden müssen. der deutsche Mieterbund (dMB) und der Berliner Mieterverein (BMV) übten scharfe Kritik. Wenn eine Wohnung bei Vertrags beginn als unrenoviert übergeben wurde und die Abwälzung der Schön heitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, kann der Mieter den Vermieter auffordern, Schön heitsreparaturen durchzuführen, sofern sich der Zustand der Woh nung deutlich verschlechtert hat. Die Kosten dafür müssen aber auf geteilt werden, in der Regel sollen Mieter die Hälfte zahlen – so ur teilte der BGH in zwei Berliner Fäl len. „Unverständlich“ nennt DMBPrä sident Lukas Siebenkotten die Ent scheidungen. „Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, nicht der Mieter.“ Ist die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam, seien die Ma lerarbeiten ausschließlich Sache des Vermieters, und zwar auf seine Kos ten“, so Siebenkotten. BMVGeschäftsführer Reiner Wild bezeichnete die Urteile als „unge recht und lebensfremd“: Trotz ei ner unwirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen im Mietver trag werde am Ende doch der Mieter den unrenovierten Zustand durch Eigeninitiative beseitigen, befürchtet er. Das sei für ihn nämlich preiswer Foto: picture alliance/Markus Scholz Kostenteilung unverständlich und ungerecht ter, als die Hälfte der Kosten für die Fachfirma zu übernehmen, die der Vermieter beauftragt. Obwohl das Thema seit Jahren im mer wieder die Gerichte beschäftigt, drücken sich Bundesregierung und Bundestag um eine gesetzliche Klar stellung herum. Jens Sethmann in bestimmten fällen „halbe/halbe“ bei den schönheitsreparaturen, urteilte der Bundesgerichtshof L Urteile des BGH vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 LegioneLLenBefaLL WiLheLMstrasse/an der KoLonnade drei Monate duschverbot und kein ende Legionellen in E Warmwasserleitungen sind eine ernste gesundheitsgefahr 12 seit fast drei Monaten können hunderte von Mietern, darunter alte und pflegebedürftige, wegen eines Legionellenbefalls nicht die dusche benutzen. Weder vom Vermieter noch vom gesundheitsamt gibt es auskunft, wie es weitergehen soll. In der Liegenschaft Wilhelmstraße/ An der Kolonnade/HannahArendt Straße in Mitte wurden bei der Trinkwasseruntersuchung an einigen Strängen über 60 000 KBE („kolo niebildende Einheiten“) pro 100 Mil liliter gemessen. Schon ein Wert von 10 000 gilt als extrem hohe Konta mination. Sofort wurde ein Dusch verbot verhängt. Legionellen sind Bakterien, die sich übermäßig vermehren, wenn das Wasser über längere Zeit in der Lei tung steht. Immungeschwächten Menschen können sie gefährlich werden. Das Problem, so glauben die Mieter, seien die vielen Ferien appartements im Haus. Seit der CoronaPandemie stehen sie leer. „Übermäßiges Wassersparen“ mach te die Hausverwaltung dagegen als Ursache aus und forderte die Mieter auf, alle 48 Stunden für mindestens zwei Minuten heißes Wasser laufen Foto: puramida L Weitere Informationen zum Thema Legionellen: www.berlinermieterverein.de/ recht/infoblaetter/ info-17-legionellenim-trinkwasser-20fragen-und-antwor ten.htm www.dvgw.de/medien /dvgw/wasser/quali taet/flyer _ legionellen 2015.pdf zu lassen. Sogar eine Verletzung ih rer Obhutspflicht wurde den Mietern unterstellt – „eine Unverschämtheit“, findet der Berliner Mieterverein (BMV). Statt den Mangel zu besei tigen, etwa durch eine thermische Desinfektion oder den Austausch veralteter Warmwasserspeicher, werde den Mietern der Schwarze Peter zugeschoben. Das Gesundheitsamt Mitte, das kontrollieren müsste, ob der Haus eigentümer Maßnahmen ergreift, bleibt untätig. In einer Stellungnah me an das MieterMagazin heißt es, dass Routineaufgaben während der Pandemie „nur noch im Notbetrieb“ wahrgenommen werden. Die meis ten Mieter haben die Miete auf An raten des BMV um 25 Prozent ge mindert. Dem hat die „Wertprojekt Liegenschaftsverwaltungs GmbH“ widersprochen. Ob man die Beein trächtigung der Wohnqualität be zweifelt – immerhin muss das Was ser zum Waschen seitdem in Töpfen auf dem Herd erhitzt werden – ist unklar. Eine Bitte um Stellungnah me ließ die Hausverwaltung unbe antwortet. Rosemarie Mieder MieterMagazin 8/2020 haBersaathstrasse 40-48 Kampf um die papageienplatte hängepartie für 106 Wohnungen im Bezirk Mitte „Wir wohnen jetzt sozusagen ein Jahr ohne Mietvertrag“, erklärt Theo Diekmann, Sprecher der Interessen gemeinschaft (IG) Habersaathstraße. Zum 31. Mai 2019 war allen Mietern gekündigt worden. Der Eigentümer, die Firma Arcadia Estates, will den 1984 für Mitarbeiter der Charité er bauten Block abreißen und stattdes sen Luxuswohnungen samt Tiefgara ge bauen. Viele können die unsiche re Wohnsituation nicht mehr aus halten und lassen sich auf die Ab findungsangebote von 30 000 bis 50 000 Euro ein. Der Bezirk Mitte hat den Abrissan trag abgelehnt. Dagegen hat der Eigentümer Klage eingereicht. Ein Fotos: Sabine Mittermeier Während vor gericht um den abriss der habersaathstraße 40-48 gestritten wird, leert sich der Wohnblock mit seinen rund 106 Wohnungen allmählich immer mehr. Vom Bezirksamt kommen zwar markige Worte, aber bislang wenig konkrete unterstützung. Gerichtstermin steht nach Auskunft von Mittes Baustadtrat Ephraim Go the (SPD) noch nicht fest. Man ge he von schützenswertem Wohnraum im Sinne der Zweckentfremdungs verbotverordnung aus. Das bedeu tet, dass der Eigentümer nur abrei ßen darf, wenn er die gleiche Anzahl von Ersatzwohnungen schafft. Die IG fordert indes, dass endlich der Leerstand geahndet wird und die Wohnungen wieder vermietet werden. Außerdem will man eine Rekommunalisierung. Im Jahre 2006 war die wegen seiner bunten Fassa de so genannte Papageienplatte vom Land Berlin für schlappe 2 Millionen Euro verkauft worden. Mitte Juni erklärte sich die Bezirksverordne tenversammlung (BVV) Mitte soli darisch mit den Forderungen der IG. „Leider ist der Eigentümer nach wie vor nicht an einem Verkauf interes siert“, so Stadtrat Gothe. Gespräche dazu seien ins Leere gelaufen. Die Habersaathstraße 4048 ist für den Baustadtrat ein besonders eindrucks voller Fall von Immobilienspekula tion: „Der Vermieter hat in der Ver gangenheit sehr eindrücklich unter Beweis gestellt, dass er keine sozia le Verantwortung gegenüber seinen Mietern verspürt.“ Die Arcadia Estates reagierte nicht auf eine Bitte des MieterMagazins um Stellungnahme. Birgit Leiß L Website der Nachbarschaftsinitiative Habersaathstraße http://ighab. blogspot.com/ JahresBericht geschütztes MarKtsegMent eine Wohnung für Menschen am ende der schlange das geschützte Marktsegment ist personen in schwierigen notlagen vorbehalten Foto: Sabine Mittermeier das programm mit dem sperrigen namen geschütztes Marktsegment bietet Menschen, die auf dem freien Wohnungsmarkt völlig chancenlos sind, ein dach über dem Kopf. trotz der geringen fluktuation wurden im vergangen Jahr 1273 Wohnungen vermittelt. Die erreichte Quote von 92 Prozent sei ein großer Erfolg, heißt es beim Landesamt für Gesundheit und So ziales (LAGeSo). Insgesamt wurden gemäß Vorgabe wie schon im Vor jahr 1377 Wohnungen zur Verfü gung gestellt, ein Großteil davon durch die städtischen Wohnungs baugesellschaften. Die Privaten wie Vonovia und Deutsche Wohnen ha ben lediglich 27 Wohnungen beige steuert. Anspruch auf die Wohnungen haben besonders benachteiligte Personen gruppen in schwierigen Notlagen, beispielsweise Haftentlassene, Be wohner von Notunterkünften oder Menschen aus betreuten Einrich tungen, denen nach der Entlassung Wohnungslosigkeit droht. Den Mie tern werden persönliche Betreuer zur Seite gestellt. Bei eventuellen Schä den an der Wohnsache springt ein Fonds des LAGeSo ein. Das Geschützte Marktsegment gibt es seit 1993. Angesichts des Bedarfs ist es mehr denn je ein Tropfen auf den heißen Stein. Erklärtes Ziel der Koalition ist die Erhöhung des Kon tingents auf 2500 Wohnungen. Um auch für private Wohnungsanbieter ein attraktiver Kooperationspartner zu werden, will man nun auch soge nannte Mikroapartments mit rund 25 Quadratmetern Wohnfläche ver mitteln. Die angespannte Situation erfordere eben neue Wege, heißt es dazu beim LAGeSo. Birgit Leiß 13 Panorama Lübecker StraSSe 40 Lautes Sprechen im treppenhaus verboten Die Wohnung in Moabit war schön, frisch gestrichen und sehr ansprechend. Nur wenige Tage nach der Besichtigung erhielten die Interessenten die Zusage. Bevor sie den Vertrag unterschrieben, wollten sie diesen jedoch sehen. Der Vermieter gab dem Ansinnen nur widerwillig statt. Ihr ungutes Gefühl hat die Wohnungssuchenden nicht getäuscht. Der Staffelmietvertrag strotzte nur so vor merkwürdigen Klauseln. So sollten sie auf ihr Recht auf Mietminderung verzichten und unterschreiben, dass das Besichtigungsprotokoll nachträglich geändert werden kann. „Diese Klauseln sind als Formularklauseln nach Paragraf 307 BGB oder nach 305 c BGB unwirksam“, erklärt dazu der Rechtsexperte des Berliner Mietervereins (BMV), Frank Maciejewski, denn sie würden den Mieter unangemessen benachteiligen. Das gleiche gilt für das Verschwiegenheitsgebot. Kurios war im vorliegenden Fall auch die Vorschrift, wonach „laut sprechen und lange Gespräche führen“ im Treppenhaus untersagt seien. Sogar der Telefon- und Internetanbieter sollte vorgeschrieben werden. Ob man einen solchen Vertrag unterschreibt, muss man selber entscheiden. „Der Mieter muss sich dann allerdings auf unerfreuliche Auseinandersetzungen einstellen – auch wenn er am Ende gewinnt“, so Maciejewski. Im beschriebenen Fall verzichteten die Interessenten lieber darauf – trotz der schönen Wohnung. Rechtsanwalt Cornelius Krakau ist nicht überrascht über das unseriöse Gebaren dieses Vermieters. Er ver14 Foto: Sabine Mittermeier Mit einem Mietvertrag voller ab struser und nicht zulässiger klau seln versuchte der Vermieter der Lübecker Straße 40 Mietinteressen ten über den tisch zu ziehen. Un ter androhung von Schadensersatz sollte zum beispiel untersagt wer den, den Mietvertrag jemandem zu zeigen. tritt eine Familie mit vier Kindern, die im März 2019 vom Eigentümer der Lübecker Straße 40 auf die Straße gesetzt wurde. Noch heute leben sie in einer Pension. Das Amtsgericht erklärte die Zwangsräumung später zwar für ungültig, doch die Wohnung war bereits weitervermie- tet worden. Die Mieter hatten lediglich darauf bestanden, dass der Vermieter ihnen für die Dauer der Behebung eines Wasserschadens eine Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt. Das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. Der Eigentümer hat Berufung eingelegt. Birgit Leiß Der eigentümer der Lübecker Straße 40 versucht Neumietern unhalt bare Vertragsklauseln unterzujubeln Webtipp WelterbeSiedlungen virtuell durchstreifen www.welterbe siedlungenberlin.de Die sechs Berliner Wohnsiedlungen der 20er-Jahre-Moderne, die zum UNESCO-Welterbe zählen, kann man jetzt auch virtuell erkunden. Die zwischen 1913 und 1934 gebauten Siedlungen Gartenstadt Falkenberg, Schillerpark, Hufeisensiedlung, Wohnstadt Carl Legien, Weiße Stadt und Ringsiedlung Siemensstadt waren seinerzeit architektonisch und sozial zukunftsweisend und wurden 2008 von der Kulturorganisation der Vereinten Nationen als Welterbe ausgezeichnet. Eine neue Website dient einerseits als Führer durch die Siedlungen. Andererseits kann man mit ihr die Wohnanlagen auch bequem von zu Hause aus durchstreifen. Neben vielen Fotos, Plänen, Fakten und Geschichten über die denkmalgeschützten Gebäude und Ensembles werden Hintergrundinformationen über die Berliner Stadtgeschichte und die kulturell, sozial und politisch bewegten 20er Jahre präsentiert. Dazu werden die Lebensläufe von 25 beteiligten Architekten, Landschaftsplanern und Baupolitikern sowie bekannten Bewohnern vorgestellt und Fachbegriffe in einem umfangreichen Glossar erklärt. Die Website ist zweisprachig in Deutsch und Englisch verfügbar und richtet sich vor allem an Jugendliche und junge Erwachsene. Aber auch ältere Kenner finden durchaus noch interessante Informationen. js MieterMagazin 8/2020 UrbaNe NatUr Naturschützer durchstreifen berlin. Sie beobachten Flora und Fauna – ob im schattigen Park oder im quir ligen kiez. Das Modellprojekt soll die biologische Vielfalt berlins be wahren und die Menschen mit ih ren wilden Nachbarn vertrauter ma chen. Nistgelegenheiten für Mauersegler, die Nester der Mehlschwalben, Mauerritzen, aus denen Farne wachsen und Orte, an denen Wildbienen Quartier beziehen können – seit mehreren Monaten beobachtet, registriert und erklärt Toni Becker die Stadtnatur. Sein Revier ist Friedrichs- hain-Kreuzberg. Der studierte Geologe und Vogelexperte gehört zu einem Team von bisher 25 Rangerinnen und Rangern, die in sieben Berliner Bezirken nahezu täglich auf Erkundungstour gehen. Im Auftrag der Stiftung Naturschutz Berlin, des Senats und der bezirklichen Umwelt- und Naturschutzämter sind sie für den Schutz und die Pflege ökologisch bedeutsamer Flächen verantwortlich, achten bei Sanierungsarbeiten auf die Erhaltung vorhandener Nistmöglichkeiten, regen den Bau neuer Brutplätze an und machen nicht zuletzt die Berliner Bevölkerung mit ihren natürlichen Nachbarn vertraut. Denn davon hängt viel ab: „So sieht es nicht jeder gerne, wenn Mehlschwalben ihre Nester genau über dem Balkon bauen“, weiß Toni Becker. Sie machen dann eine Menge Dreck, und manch einer greift vielleicht kurzerhand zum Besen, um die kugeligen Gebilde zu zerstören und die Vögel zu vertreiben – eine Ordnungswidrigkeit, die sich durch Absprachen mit Nachbarn, dem Vermieter und Fotos: Sabine Mittermeier ranger im Großstadteinsatz durch so unaufwendige Veränderungen wie das Anbringen eines Kotbrettchens verhindern lässt. Die biologische Vielfalt, um die sich die Ranger kümmern, ist übrigens nicht nur in Parks, auf Friedhöfen, in Kleingartenanlagen und auf so weiten Grünflächen wie dem Tempelhofer Feld erstaunlich groß: „Im Sommer verwandelt sich beispielsweise die Prinzenstraße in eine Kolonie für Mauersegler“, erklärt Toni Becker begeistert. Weil die in ihrem schnellen Flug Unmassen Insekten vertilgen, ist das ein Glück für die Anwohner. Rosemarie Mieder Stadtranger toni becker auf beobach tungstour in berlin L Mehr Informationen unter: www.stadtnatur ranger.de aLtGLaS Umstellung mit Hindernissen Für bewohner E ist die altglas tonne bequemer Das „berliner Modell“, die altglas tonne im Hinterhof, ist in Deutsch land ziemlich einzigartig und bei Mietern sehr beliebt. Seit Jahren tobt ein Streit um deren Wegnahme – nun äußern Umweltschützer erneut kritik daran und plädieren für den erhalt. Im vergangenen Sommer hatten die Senatsverwaltung für Umwelt, die Dualen Systeme und die BSR bekanntgegeben, bis Januar 2020 etwa 34 000 und damit rund ein Drit tel aller Hinterhof-Glastonnen außerhalb des S-Bahn-Rings zu entfernen. Die Altglasentsorgung sollte in den betroffenen Gebieten über neu aufgestellte Sammelcontainer MieterMagazin 8/2020 im öffentlichen Raum, sogenannte Glas-Iglus, erfolgen. Begründet wurde dies in erster Linie mit verbessertem Umweltschutz. Denn während die Großcontainer eine Trennung in drei Farben – Weiß-, Grün- und Braunglas –, ermöglichen, wird bei den Hof-Tonnen nur zwischen WeißFoto: Nils Richter L Der BUND bietet unter www.bundberlin. de/mitmachen/ aktionmeine altglastonnebleibt Musterbriefe an, mit denen Mieter ihre Hausverwaltung zum Widerspruch gegen den Abzug der Tonnen auffordern können. und Buntglas unterschieden. Zudem entstünden durch verminderten Lkw-Verkehr für den Abtransport auch weniger Lärm und Abgase. Der Bund für Umwelt und Naturschutz (BUND) Berlin kritisiert die Umstellung nun allerdings als gescheitert, weil für die versprochenen zusätzlichen Glas-Iglus kein Platz im Straßenland sei. Wie in einer aktuellen Anhörung im Umweltausschuss des Abgeordnetenhauses deutlich wurde, sind bislang lediglich ein Viertel der 400 geplanten Sammelcontainer aufgestellt worden. Parallel wurden bis dato 27 000 Hoftonnen abgebaut. Der Verband fordert daher ein Ende des Abzugs von Hoftonnen. Katharina Buri 15 alle Fotos: Sabine Mittermeier TITEL Zwischen Schreberglück und Wohnungskrise Welche Zukunft haben Berlins Kleingartenflächen? Berlins Schrebergärten sind grüne Juwelen in der verdichteten Stadt. Aber wo gegärtnert wird, könnten auch dringend benötigte Wohnungen entstehen. Für die nächsten zehn Jahre will der Senat das verhindern. Wollen Pächter und Vereine dem Umnutzungsdruck jedoch dauerhaft widerstehen, müssen sie Zugeständnisse machen: alte Regeln überdenken, von Privilegien Abschied nehmen und sich öffnen. Und manche Fläche wird auch dem Bau von Wohnungen und Infrastruktur der wachsenden Stadt weichen müssen. 16 MieterMagazin 8/2020 K aum 15 Minuten braucht Si mone Haug, um ihre Insel zu erreichen. Eine umzäunte Flä che von 360 Quadratmetern, auf der Erbsen, Bohnen und Mangold wachsen, Tomaten reifen und ein großer Birnbaum wieder reiche Ernte verspricht. Die Lehrerin ist in den zu rückliegenden Wochen nahezu täg lich aus ihrer Mietwohnung herüber gekommen – um zu gießen, Unkraut zu jäten oder sich nur mal für eine halbe Stunde neben der Laube in den Schatten zu setzen und abzu schalten. „Wir wohnen in einer Altbauwoh nung im vierten Stock, ohne Balkon“, erzählt sie. Weil jede der beiden Töchter ihr eigenes Zimmer haben sollte, sind sie und ihr Mann – eben falls Lehrer – dichter zusammenge rückt. Die Parzelle war vor allem in den zurückliegenden Monaten ihre Rettung: Abschalten aus dem Homeoffice und von den Notbe treuungseinsätzen an ihrer Schule, Ausweg aus einer zu engen Woh nung – und wahrscheinlich wird es in diesem Jahr auch der Ort, an dem Die Anfänge: Licht, Luft und gesunde Ernährung die Familie ihren Sommerurlaub ver bringt: Bornholm II, eine grüne Oase mit 182 Gärten. Zwischen den Grün derzeithäusern Prenzlauer Bergs, den angrenzenden Plattenbauten in Pankow, nahe der vielbefahrenen Bösebrücke und dem SBahnhof Bornholmer Straße. Die Laubenkolonie gibt es seit über 120 Jahren, sie ist eine der ältesten in Berlin. Gegründet wurde sie zu einer Zeit, als Reformer für die Be wohner der eng bebauten Industrie städte Möglichkeiten für gesunde Ernährung und Bewegung an Licht, Luft und Sonne schaffen wollten. In den Jahren nach dem Zweiten Welt krieg kamen zahlreiche Siedlungen hinzu. Wieder ging es um Selbstver sorgung mit Kartoffeln, Möhren, Kohl und Äpfeln. Platz dafür gab es auf freigeräumten Grundstücken und Brachen in der zerbombten Stadt genug. MieterMagazin 8/2020 Heute zählt Berlin 877 Kleingarten siedlungen mit insgesamt rund 71 000 Parzellen. Die beanspruchen etwa 2900 Hektar, 3,3 Prozent der Berliner Stadtfläche. Ein Blick auf die Karte zeigt ihre Verteilung – von den kleinen Anlagen mit nur einigen Parzellen auf wenigen Tausend Qua dratmetern bis zu den großen, die sich auf Arealen bis zu 40 Hektar und darüber hinaus ausbreiten. Die meisten konzentrieren sich im Nord westen und Südosten Berlins. Wie beispielsweise in Spandau, Buckow, Lichterfelde, Hellersdorf oder Ho henschönhausen grenzen sie an gro ße Siedlungen mit Geschosswoh nungsbau. Innerstädtisch lockern Gärten Quartiere mit hoher Bevöl kerungsdichte auf. Rund 60 Prozent der Pächter wohnen in einem Um kreis von vier Kilometern, kommen also mit dem Rad oder zu Fuß. Wie auch die vielen Besucher, die gerade in zentrumsnahen Gegenden durch die grünen Gänge spazieren. Denn alle Anlagen, die der Stadt Berlin ge hören (79 Prozent), müssen für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Die Nachbarschaft soll teil haben können an dem Idyll. „Während des CoronaLockdowns ging es hier manchmal zu wie auf ei ner Strandpromenade“, erinnert sich Simone Haug. Es klingt auch ein bisschen wehmütig, denn die Lehre rin weiß nicht, ob ihnen ein weiterer Sommer im Schrebergarten bleibt. Denn der liegt dicht an der benach barten Grundschule und könnte für die Zufahrt zur Baustelle einer neuen Turnhalle in Anspruch genommen werden. Für diesen Erweiterungsbau müssen auf jeden Fall mindestens zwölf Pächter Platz machen. Vor erst. Denn der wachsenden Stadt mangelt es kaum an etwas so sehr wie an freien Flächen. Für die Rea lisierung von Verkehrsprojekten, für neue Schulen, Kitas – vor allem aber für den Wohnungsbau. Da wächst der Druck auf unbebau tes Land vor allem im Innenstadt bereich, und die privaten grünen Rückzugsorte geraten in den Fokus stadtentwicklungspolitischer Debat ten. Zu Recht, meint Christian Mül ler, Vorstandsmitglied der Baukam mer Berlin: „Die Preise für Bauland Für Familie Haug ist der Kleingarten der Ausgleich für beengte Wohnver hältnisse zu Hause Gesetzlicher Kleingärtnerschutz seit 100 Jahren Schon vor über 200 Jahren legte ein Pastor Schröder in Kappeln an der Schlei mit Parzellennutzern eine erste Gartenordnung fest. Er hatte zuvor Pastoratsland aufgeteilt und für einen geringen Pachtpreis an Mitglieder seiner Kirchgemeinde ver geben, um die größte Armut zu lin dern. Als fast 80 Jahre später aktive Bür ger aus Eigeninitiative überall soge nannte Schrebergärten gründeten und bewirtschafteten, entwickelte sich eine Kleingartenbewegung, die ebenfalls verbindliche Vereinbarun gen über Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder festlegen musste. So schlossen sich Kleingartenkolonien deutschlandweit 1909 zum „Zentral verband deutscher Arbeiter und Schrebergärten“ zusammen. Mit den Jahren wurde ein gesetzli cher Schutz der Kleingärtner immer notwendiger: Generalpächter konn  17 HInTErgrund TITEL Thorsten Löhn und seine Familie wider setzen sich nicht dem Schulhallenbau, befürchten aber den Abriss der gesamten Gartenanlage in der Stadt liegen mittlerweile zwi schen 3000 und 5000 Euro pro Qua dratmeter“, so der Ingenieur. „Das bringt kommunale Wohnungsbau gesellschaften an ihre Grenzen. De nen bleiben eigentlich nur noch we nige, oft schwer zu erschließende Grundstücke.“ Würden 20 Prozent der Berliner Kleingartenflächen an ihren Rändern bebaut, könnten 200 000 Wohnungen mit je 46 Qua dratmetern entstehen, rechnet Müller vor. Weil diese Areale bereits an die Strom und Wasserversorgung ange schlossen sind, würden beträchtliche Kosten gespart. Und wenn die Häu ser mit einer Tiefe von 12 Metern un mittelbar am Bürgersteig anschließen, schirmten sie die dahinter liegenden  ten nämlich damals entschädigungs los kündigen, wenn es für sie profi tabler war, das Land anderweitig zu vergeben. 1919 verabschiedete die Weimarer Republik das Dauergesetz über die „Kleingarten und Pacht ordnung“. Es beinhaltete schon da mals so wichtige Festlegungen wie die Deckelung des Pachtpreises und den Kündigungsschutz. Nach dem Zweiten Weltkrieg regelte jede der vier Besatzungsmächte das 18 Gartenkolonien sogar vom Verkehrs lärm ab, dem sie jetzt oft ausgesetzt sind. Für privaten Gemüseanbau und ein ruhiges Plätzchen hinter der eigenen Hecke blieben immer noch rund 80 Prozent Kleingartenfläche erhalten. „Das ist auch eine Frage der Verteilungsgerechtigkeit“, argu mentiert der Baufachmann. „Jeder muss von seinem Besitzstand etwas abgeben. Und Schrebergärten okku pieren wertvolles Bauland.“ Das spiegelt sich auch im derzeit noch geltenden Flächennutzungs plan der Stadt: Darin sind rund 160 Kleingartenkolonien auf landeseige nen Grundstücken als „Bauflächen“ festgesetzt. Allerdings bleibt der Zehnjähriger Bestandsschutz für die meisten allergrößte Teil in den kommenden zehn Jahren vor den Abrissbaggern verschont: „Auch wenn der Flächen bedarf groß ist“, erklärt Jan Thom sen, Pressesprecher der Senatsverwal tung für Umwelt, Verkehr und Klima schutz, „wollen wir Berlins wertvolle Kolonien gegen den Druck aus dem Wohnungsbau schützen.“ Berliner Kleingärten stellen ein un verwechselbares Merkmal der Stadt Kleingartenwesen auf eigene Weise und mit der Teilung Deutschlands gingen Ost und West erstmal ge trennte Wege. In der Bundesrepublik wurden nach und nach Forderungen lauter, die eine Vereinheitlichung der unter schiedlichen Länderregeln verlang ten: im Februar 1983 wurde deshalb das Bundeskleingartengesetz verab schiedet. rm dar: „Keine europäische Millionen stadt kann auf eine so große Vielfalt an nutzbaren Gärten verweisen – sie bilden eine gewachsene, kulturelle, ökologische und soziale Ressource“, heißt es im aktuellen Kleingarten entwicklungsplan, der im April die ses Jahres von der Senatsumweltver waltung vorgelegt wurde und nun dem Senat und dem Abgeordneten haus zur Beschlussfassung auf dem Tisch liegt. Er bündelt Daten zur Lage und stadtökologischen Bedeutung, legt eine Analyse von Pächtern und Bewerbern vor und gibt eine Progno se für alle Anlagen bis 2030. In die ser Zeit soll lediglich auf 473 Par zel len zugegriffen werden, das ent spricht 0,5 Prozent des Bestandes. Auf den knapp 12 000 Quadratme tern werden Kitas, Schulen, Sport hallen, ein Krankenhaus und eine Polizeieinrichtung entstehen. „Wir sind die letzten, die sich dem Turnhallenbau für eine Schule wider setzen“, stellt Torsten Löhn, stell Kleingärtner protest gegen Infrastrukturausbau in Blankenburg MieterMagazin 8/2020 Sehr zurückhaltend geplant Das Gespräch mit Sebastian Bartels, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, führte MieterMagazinAutorin Rosemarie Mieder MieterMagazin: Der Entwurf des Kleingartenentwicklungsplans (KEP) liegt auf dem Tisch. Gibt er die rich tigen Anregungen für wichtige Ent scheidungen? Sebastian Bartels: Der Plan ist eine sehr gute soziologische und ökologi sche Bestandsaufnahme – aber lei der nicht gerade eine Fundgrube für Ideen und Projekte, wie Kleingär ten künftig anders strukturiert wer den könnten. Das mag auch daran liegen, dass nur der Landesverband Berlin der Gartenfreunde, die Senats verwaltung für Stadtentwicklung und zwei Bezirksämter beteiligt waren. Wir fordern eine offene stadtpoli vertretender Vereinsvorsitzender von Bornholm II, klar. „Allerdings haben wir auch mit Schrecken zur Kenntnis genommen, dass sich der Status unserer Anlage insgesamt verschlechtert hat.“ Es gilt zwar ein Moratorium bis 2030, aber schon jetzt soll geprüft werden, ob Born holm II nicht danach doch ganz ab gerissen wird. Obwohl der Kleingartenentwick lungsplan über 95 Prozent der An lagen der höchsten und hohen tische Debatte, in die auch alle gro ßen Umweltverbände, Mieterverei ne, Stadt und Freiflächenplaner so wie möglichst viele Initiativen einbe zogen werden. MieterMagazin: Was fehlt aus Sicht des Berliner Mietervereins (BMV)? Sebastian Bartels: Eine Priorisie rung der bebaubaren Flächen und Ausweichflächen. Angesichts des Wohnungsbedarfs erscheint dem BMV die Vorgabe fragwürdig, den Bestandsschutz für 6915 Parzellen in 149 landeseigenen Kleingartenanla gen bis 2030 zu verlängern. Laut Kleingartenentwicklungsplan (KEP) soll bis Ende 2020 bei 20 An Schutzwürdigkeitsklasse zuordnet, etwa weil sie wichtiger Teil von Kalt luftleitbahnen sind, sich in dichten Siedlungsräumen mit ungünstiger thermischer Situation befinden oder eine große Artenvielfalt aufweisen, sind nur 82 Prozent als gesichert festgeschrieben. 9,2 Prozent könn ten ab 2030 überbaut werden. Dabei haben Kleingärtner durchaus gewichtige Argumente für den Er halt der Gartengrundstücke auf ih rer Seite: Die Kolonien sind Inseln der Biodiversität, die beispielsweise das Insektensterben in der Stadt ver hindern, sie sind Frischluftschneisen und Klimaverbesserer in der verdich teten, versiegelten Stadt und sie bil den unverzichtbare Freiräume und Rückzugsorte in einer immer stres sigeren Metropole. Nachfrage weitaus größer als das Angebot „Vor allem aber: Gärtnern hält ge sund“, so Klaus Neumann, Land schaftsarchitekt und Präsident der Deutschen GartenbauGesellschaft. Studien zur medizinischen Wirksam keit von Gartenarbeit hätten belegt, dass die Betätigung in Gemüsebeeten und Blumenrabatten den Blutdruck senkt, vor Herz/Kreislauferkran kungen schützt und Depressionen MieterMagazin 8/2020 lagen ein „strukturierter Prüfprozess“ konzipiert werden, um Klarheit zu schaffen, ob Wohnungsbaupoten ziale nach Auslaufen der Schutzfrist 2030 in Anspruch genommen wer den. Leider bleibt unklar, wie das ab laufen soll. Außerdem ist der Zeitrah men dafür viel zu eng gedacht. MieterMagazin: Alles zu zaghaft, aus Sicht des Mietervereins? Sebastian Bartels: Zumindest scheint uns alles sehr zurückhaltend geplant zu sein: Als Ergebnis des Filterprozesses weist der KEP einen zeitnahen Verlust von 12 landesei genen Kleingartenanlagen bis 2030 mit nur 11,9 Hektar – das sind 0,12  mindert. „Wer heute einen Kleingar ten sein Eigen nennen kann“, so Neu mann, „der zählt zu den Bevorteil ten.“ In den zurückliegenden Wochen und Monaten dürfte das vielen Berlinern noch einmal klar geworden sein. Beim sehnsüchtigen Blick über die Hecken und Zäune wächst bei vielen der Wunsch nach solch einer priva ten grünen Insel. Aber er führt auch Privilegien vor Augen. Weil die Nach frage nach Kleingärten das verfüg bare Angebot bei Weitem übersteigt, gibt es in den Kolonien so gut wie keinen Leerstand. Berlinweit liegen derzeit geschätzt 14 000 Bewerbun gen vor – ihnen stehen etwa 3100 Pächterwechsel im Jahr gegenüber. Ein Kleingarten, das ist ein grünes Kleingärten sind Erholungs und Freiräume in der versiegelten und verdichteten Stadt 19 HInTErgrund TITEL  Quadratkilometer – aus. Ob das reicht, ist zweifelhaft. Für den Fall, dass dies nicht der Fall ist, bleibt der KEP schwammig: Im Bedarfsfall und mangels alternativer Flächen müsse eine Erweiterung „in Betracht gezo gen“ werden. Um es deutlicher als der KEP auf den Punkt zu bringen: Im Einzelfall muss die Kleingartennutzung hinter der so zialen Daseinsvorsorge zurückste hen, weil die wachsende Stadt leist baren neuen Wohnraum und damit auch soziale Infrastruktur wie Schu len erfordert. MieterMagazin: Kleingartenkolo nien contra Wohnviertel? Sebastian Bartels: Nur 16 Prozent der bestehenden Kleingärten sind sogenannte Dauerkleingärten. Pan kow beispielsweise hat die nicht – verzeichnet aber einen besonders starken Einwohnerzuwachs und braucht damit Flächen für den Woh nungsbau. Hier ist Mut zur Entschei dung wichtig. Sollten Allgemeininter essen im Einzelfall nicht doch höher gewichtet werden als der Schutz von Parzellen? Trotz ihrer hohen Bedeu tung für unser Stadtgrün kommen sie vergleichsweise wenigen Nutze rinnen und Nutzern zugute: Nur 2 Prozent der Berlinerinnen und Berli ner sind Pächter einer Parzelle. MieterMagazin: Dieser Kreis muss sich vergrößern, verlangt auch der KEP. Sebastian Bartels: Die im Entwurf angedeuteten Ideen – Allmende Gärten, Nutzung von Parzellen durch mehrere Familien, Einrichtung öffentlicher Areale in bestehenden Anlagen – sind gut und müssen wei terentwickelt werden. Der Trend geht in allen Lebensbereichen zum Teilen. Warum sollte das beim Hob byGärtnern nicht klappen? Bei den geplanten 13 Großsiedlungen der landeseigenen Wohnungsunterneh men sollte auf jeden Fall eine ge meinschaftliche Gartennutzung mit eingeplant werden. gärtnerische Nutzung der Parzellen auf mindestens einem Drittel der Gartenfläche zur eigenen regiona len Selbstversorgung mit Obst und Gemüse. Die Laube darf eine Größe von 24 Quadratmetern nicht über schreiten und ist ausdrücklich nicht zur Übernachtung vorgesehen. Nie Ideen für die Zukunft Warum nicht über neue Nutzungsregeln nachdenken? Born holmIIVorsitzender Edwin Damrose 20 Paradies auf Lebenszeit – für kaum mehr als einen Euro am Tag. „Das Bundeskleingartengesetz sieht dafür aber auch klare Regelungen vor“, erklärt Marion Kwart, verantwort lich für Presse und Öffentlichkeits arbeit beim Landesverband Berlin der Gartenfreunde e.V., der die Inter essen von 92,6 Prozent aller Klein gartenpächter in der Stadt vertritt. Das 1983 verabschiedete Gesetz verlangt die „nichterwerbsmäßige“ mand soll sich in der Kolonie einen Zweitwohnsitz schaffen. Wer das Kleingartengesetz verändern wolle, gefährde auch die Sicherheiten, auf die sich Kleingärtner jahrzehnte lang verlassen konnten, so Marion Kwart. Dagegen wehrt sich der Ver band vehement: In das Gesetz soll nicht eingegriffen werden, die exis tierenden Kleingartenflächen erhal ten bleiben, so der Standpunkt der Dachorganisation. Das Bevölkerungs wachstum in Berlin spielt ihr dabei in die Hände: Soll nämlich der derzeiti ge Versorgungsgrad von 19 Parzel len auf 1000 Einwohner beibehalten werden, wären bis 2030 sogar 1900 zusätzliche Kleingärten notwendig. Aber auch Marion Kwart kennt die Bedrängnis, in der die Stadt durch Bevölkerungswachstum und fehlen de Flächen steckt: „Es ist sehr wahr scheinlich, dass Parzellengrößen auf lange Sicht kleiner werden.“ Wo be nachbarte Gärten frei würden und es möglich sei, können man durch aus versuchen, zu teilen und die Par zellen auf eine Größe von 250 Qua dratmetern zu verringern, so wie es im Senatsentwurf vorgeschlagen wird. Warum kein GartenSharing, kein gemeinschaftliches Gärtnern? Wa rum kein Gärtnern auf Probe – gera de da, wo Pächter im fortgeschrit tenen Alter auf Hilfen angewiesen sind? Es würde nicht nur das Durch schnittsalter der Pächter von fast 60 Jahren senken, das deutlich über dem der Berliner Bevölkerung – 42,7 Jahren – liegt. Es brächte auch fri sche Ideen in die Anlagen und wür de deutlich mehr als nur die Wege zwischen den Parzellen öffnen. Ge rade die CoronaZeit hat manches angestoßen: „Da drüben teilen sich zum Beispiel Pächter den Garten mit der Familie ihrer Kinder“, erklärt der BornholmIIVereinsvorsitzende Ed win Damrose. „Ist eigentlich nicht erlaubt, aber warum sollten wir das nicht zulassen?“ Die Älteren kommen am Vormittag, nachmittags spielen und planschen hier die Enkel auf dem Rasen. Der pensionierte Poli zist bewirtschaftet seinen Garten zusammen mit seiner Frau seit 18 Jahren und weiß, dass sie umdenken müssen, wenn die Kolonie in bester Innenstadtlage eine Zukunft haben soll. Rosemarie Mieder MieterMagazin 8/2020 In den 50er Jahren gebautes KarstadtKaufhaus am Hermannplatz (links), 1945 zerstörtes Karstadt-Gebäude aus dem Jahr 1929 (rechts) L Projektseite des Investors Signa: https://nicht ohneeuch.berlin/ Initiative Hermannplatz: https://initiative hermannplatz. noblogs.org/ NeubaupläNe für Karstadt HermaNNplatz Nur noch eine Hülle? Nicht nur die auswirkungen der Corona-Krise machen dem einzelhandel schwer zu schaffen. besonders die Warenhäuser haben auch noch mit der Konkurrenz des Online-Handels und der einkaufszentren auf der grünen Wiese zu kämpfen. der Konzern Galeria Karstadt Kaufhof will etliche berliner filialen schließen, plant aber gleichzeitig einen riesigen Neubau am Hermannplatz. Die Fernsehserie „Babylon Berlin“ spielte mit der Faszination für die angeblich goldenen 20er Jahre in der deutschen Hauptstadt. Auch René Benko, mit seinem Signa-Konzern Eigentümer der Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof, schien davon inspiriert, als er im März 2019 seinen Plan vorstellte, das KarstadtHaus am Hermannplatz in den Formen von 1929 wiedererstehen zu lassen. Der beeindruckende Bau mit Kaufhaus-Idee in der Krise Die klassischen Kaufhäuser sind als Ankerstandorte der Innenstädte seit Längerem in der Krise: So sah sich Karstadt schon 2004 gezwungen, 77 kleinere Häuser in Deutschland zu schließen. Der Konzern ging seither durch ein Insolvenzverfahren und die Hände mehrerer Eigner, die offensichtlich sehr an den Immobilien in Toplage, aber kaum am Einzelhandel interessiert waren. Beschäftigte verzichteten auf Gehalt, um ihre Arbeitsplätze zu retten, versprochene Investitionen blieben aber ebenso aus wie neue Geschäftskonzepte. „Galeria Karstadt Kaufhof“ entstand 2018 aus der Fusion der beiden letzten deutschen Warenhauskonzerne Karstadt und Galeria Kaufhof. Im Juni 2019 übernahm der bisherige Mehrheitseigner Signa Holding alle Geschäftsanteile. Hinter Signa steht der Österreicher René Benko, der mit Immobiliengeschäften zum Milliardär wurde. js MieterMagazin 8/2020 zwei hochstrebenden Türmen war seinerzeit weit größer und moderner als das KaDeWe am Wittenbergplatz. Gegen Kriegsende im April 1945 wurde er von deutschen Truppen allerdings gesprengt. Würde man ihn in seiner monumentalen Form als Neubau wieder errichten, müsste man das jetzt bestehende Karstadt-Haus aus den 50er Jahren abreißen. Mehr Einzelhandelsfläche würde allerdings nicht entstehen. Stattdessen sind im neuen Hauptgebäude auch Gastronomie und Büros geplant. Beim Berliner Senat stieß der Plan auf Wohlwollen, das zuständige Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg lehnte ihn jedoch schon im August 2019 ab. Das dortige Stadtentwicklungsamt kritisiert, das Vorhaben hätte den Charakter eines Shoppingcenters, bei dem das Warenhaus nicht mehr im Mittelpunkt stehe. „Die geplante Fassadenrekonstruktion ist nur noch eine Hülle für ansonsten austauschbare Nutzungen“, heißt es. Wegen der hohen Baukosten befürchtet der Bezirk zudem hohe Gewerbemieten und einen Verdrängungswettbewerb mit den umliegenden Läden. Foto: Wikipedia Foto: Nils Richter Hintergrund Eine Verdrängung von Gewerbetreibenden und Mietern befürchtet auch die Initiative Hermannplatz, die das bestehende Karstadt-Haus erhalten will: „Bei Signas Plänen am Hermannplatz geht es vorrangig um das Immobiliengeschäft und nicht um das Kaufhaus.“ Die gigantischen Pläne am Hermannplatz scheinen tatsächlich nicht in die Zeit zu passen. Galeria Karstadt Kaufhof steckt in einer Krise und will 56 seiner 172 Warenhäuser in Deutschland schließen, darunter auch Standorte in Berlin. Rund 6000 Arbeitsplätze sind bundesweit gefährdet. Mit Corona allein lässt sich die Schieflage von Galeria Karstadt Kaufhof nicht erklären. Die Pandemie offenbare nur „das tatsächliche Ausmaß gnadenloser Misswirtschaft und Fehlmanagements“, so Orhan Akman von der Gewerkschaft ver.di. misswirtschaft und fehlmanagement Auch das für den Hermannplatz vorgesehene Prinzip der Shopping Mall stößt inzwischen an Grenzen. Es gibt in Berlin mittlerweile rund 70 solcher Einkaufszentren, die sich Kunden und Läden gegenseitig abwerben. In vielen Centern sind Leerstände unübersehbar. Im erst 2018 eröffneten „Schultheiss-Quartier“ in Moabit werden die unvermietbaren Ladenflächen im Obergeschoss jetzt in Büros umgebaut. Ähnliche Pläne gibt es im Forum Steglitz. Dennoch werden weiter Shopping Malls gebaut, zum Beispiel das Tegel-Center. Einer der Hauptmieter ist schon vor der Eröffnung abgesprungen: Galeria Karstadt Kaufhof. Jens Sethmann 21 Hintergrund UmgehUng des mietendeckels schattenmieten und andere hintertüren mit massiven Angriffen hatte die immobilienwirtschaft versucht, das inkrafttreten des mietendeckels zu verhindern. doch nicht jeder kritiker wurde nun zum gesetzesbrecher. Allerdings arbeiten viele Vermieter – auch auf empfehlung ihrer Verbände – mit der „schattenmiete“, bei Wiedervermietung und vermehrt auch bei mieterhöhungen. das führt zur Verunsicherung der mieter und schmälert den erfolg des mietendeckels. einige greifen auch zu absonderlichen taschenspielertricks. nach ausdrücklicher empfehlung eines Vermieterverbandes werden Wohnungen überwiegend mit schattenmieten angeboten Am 23. Februar trat in Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) in Kraft, besser bekannt als Mieten deckel. Beschlossen hat der Senat die Mietenbegrenzung am 18. Juni 2019. Zu diesem Stichtag wurden die Mieten eingefroren. Auch beim Abschluss eines neuen Mietvertra mietendeckel wirkt „Der Mietendeckel bringt eine spürbare Entlastung für al le Mieter in Berlin“, sagt BMVGeschäftsführer Reiner Wild. Nach Schätzung des Mietervereins beachten Vermieter zu 95 Prozent das Mieterhöhungsverbot und halten sich mit Modernisierungen zurück. Einer Untersuchung des Immobi lienportals Immowelt zufolge lagen die Angebotsmieten in Berlin in den ersten Monaten des Jahres 2020 um fünf Pro zent niedriger als in den letzten Monaten von 2019, wäh rend in den anderen deutschen Metropolen die Preise um drei bis sechs Prozent angestiegen sind. Die Berliner Amts gerichte haben den Mietendeckel überwiegend bestätigt. Die von Immobilienwirtschaftlern prophezeite Umwand lungswelle von Miet in Eigentumswohnungen ist nicht ein getreten. Zwar gibt es mehr Kaufangebote, doch die Zahl der tatsächlichen Wohnungsverkäufe ist leicht gesunken. Auch der Wohnungsneubau ist entgegen vieler Unkenrufe nicht eingebrochen. js 22 ges darf die Miete nicht höher liegen als der Betrag, der am 18. Juni 2019 vom Vormieter gezahlt wurde. Sie darf gleichzeitig nicht den festge legten Höchstwert überschreiten: Je nach Ausstattung und Baujahr liegen die Obergrenzen zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Zudem dürfen Modernisierungen nur noch Maßnahmen zur Energie einsparung und zur Barrierenbesei tigung umfassen und zu einer um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter teureren Nettokaltmiete führen. Ab dem 23. November 2020 können außerdem überhöhte Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Ober grenze liegen, abgesenkt werden. die klare nichtbeachtung des mietendeckels ist eher selten Im Mai haben Bundestagsabgeord nete von CDU/CSU und FDP eine Normenkontrollklage beim Bundes verfassungsgericht eingereicht, weil sie meinen, das Land Berlin hätte mit der Mietenbegrenzung seine Kompetenzen überschritten. CDU und FDP haben zusätzlich auch den Berliner Verfassungsgerichtshof an gerufen. Wann und mit welchem Ergebnis über die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels entschieden wird, ist offen. Nach einem Jahr sind bei den Behör den nur verhältnismäßig wenig ein deutige Verstöße gegen das Mieten deckelgesetz gemeldet worden. Die Bezirksämter haben bis Ende Mai ins gesamt 425 Anzeigen und Hinweise zu Verstößen gegen den Mietende ckel erfasst. 270 Anzeigen richten sich gegen unzulässige Mieterhöhun gen. In 105 Fällen beschweren sich Mieter, dass ihr Vermieter ihnen nicht die zulässige Miethöhe mitteilt. 44 Anzeigen wenden sich gegen die Nichtbeachtung der geltenden Miet obergrenzen bei Wiedervermietung. Sechs Anzeigen beziehen sich auf die Senkung einer überhöhten Mie te, die allerdings erst ab dem 23. No vember 2020 von den Vermietern umzusetzen sein wird. „Die geringen Fallzahlen zu Anzeigen und Verstößen gegen den Mieten deckel zeigen: Trotz begründeter Zweifel an seiner Verfassungsmä ßigkeit hält sich die Wohnungswirt schaft selbstverständlich an Recht und Gesetz“, erklärt Maren Kern, Vorstand des Verbands BerlinBran denburgischer Wohnungsunterneh men (BBU). Der Senat und der Berliner Mieter verein (BMV) bewerten die Zahlen nicht ganz so rosig. Denn das weit verbreitete Phänomen der „Schat tenmieten“ taucht in der Bilanz nicht auf. In den meisten Wohnungsan zeigen werden zwei Miethöhen ge nannt: eine, die den Regeln des Mie tendeckels entspricht, und eine meist viel höhere Miete, die der Vermieter für den Fall verlangt, dass der Mie tendeckel vor Gericht scheitert oder ausläuft. Auch wenn es noch keine Rechtsprechung darüber gibt, ob dieses Vorgehen zulässig ist oder nicht, verstößt das Hintertürchen, das sich die Vermieter offenhalten wollen, gegen den Geist des Mie tendeckelGesetzes. „Der Versuch, das Gesetz mittels Schattenmieten zu umgehen, ist Ausdruck eines we nig verantwortungsbewussten Han delns der Immobilienwirtschaft“, kritisiert Stadtentwicklungssenato rin Katrin Lompscher (Linke). MieterMagazin 8/2020 alle Illustrationen: Julia Gandras die von Vermietern angebotene „treuhandlösung“ ist überflüssig und für den mieter eher nachteilig Die Vereinbarung von Schatten mieten wird Vermietern vom Ei gentümerverband Haus & Grund ausdrücklich empfohlen. Der Ver bandsvorsitzende Carsten Brückner sagt, durch den Mietendeckel sei es zwar verboten, eine bestimmte Miethöhe zu kassieren, aber nicht, die gewünschte Miete trotzdem in den Vertrag zu schreiben. Manche Vermieter wollen sich mit einer Schattenmiete nicht nur einen eventuellen künftigen Anspruch auf eine höhere Miete sichern, sondern auch noch rückwirkend die nach ih rer Ansicht ihnen bis dahin entgan genen Mieteinnahmen vom Mieter nachfordern. So heißt es etwa in Wohnungsinseraten des Vermieters ADO: „Dabei wird sich der Vermie ter im Mietvertrag die Nachforde rung von Differenzen und zukünftig vollständige Zahlung insbesondere für den Fall vorbehalten, dass sich die Verfassungswidrigkeit oder sons tige Nichtigkeit des MietenWoG Bln erweisen sollte.“ Da es nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Mietendeckel tatsäch Wird der mietvertrag anders benannt, hebelt das den mietendeckel noch lange nicht aus MieterMagazin 8/2020 lich vor Gericht scheitert, stellen die geforderten Schattenmieten die Wohnungssuchenden vor große Unwägbarkeiten – müssten sie sich doch im Fall der Fälle auch die hö here Miete leisten können, wenn sie nicht gleich wieder umziehen wollen. Wenn nötig, greift auch die mietpreisbremse Man sollte sich aber auch nicht zu leicht ins Bockshorn jagen lassen, denn unabhängig vom Berliner Mie tendeckel gilt auch noch die bundes weite Mietpreisbremse. Demnach darf bei einer Wiedervermietung die Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern der Vormieter nicht schon mehr gezahlt hat, es sich nicht um einen Neubau handelt und auch keine umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Die Schattenmieten, die in vielen Wohnungsannoncen Miethöhen genannt werden, überschreiten die reguläre Grenze der Mietpreisbrem se augenscheinlich oft bei Weitem. Mieter haben also noch die Mög lichkeit, die Mietpreisbremse zu zie hen. Es gibt auch Vermieter, die eine ge richtliche Klärung gar nicht erst ab warten, sondern von den Mietern gleich die überhöhte Miete haben wollen, indem sie ihnen eine „Treu handlösung“ unterbreiten. Den Mie tern wird angeboten, dass der Ver mieter für sie ein Treuhandkonto zur „unverzinslichen Verwahrung der Differenz der zulässigen Miete nach dem MietenWoG zu der nach dem BGB vereinbarten Miete“ einrichtet. Es gibt natürlich keinen Grund, dem zuzustimmen. Mieter können ihre eingesparte Miete auch selbst „ver wahren“ und brauchen dann später auch nicht ihrem Geld hinterherzu laufen, wenn der Mietendeckel ge richtlich bestätigt wird. Währenddessen gab es auch Versu che, mehr als die gedeckelte Miete zu verlangen, indem Wohnungen möbliert oder zum Schein mit teilge werblichen Mietverträgen vermie tet wurden, oder indem statt eines Mietvertrages ein „Nutzungsvertrag“ geschlossen wurde – letztlich erfolg los, denn der Mietendeckel gilt auch für solche Fälle. Einen eigenwilligen Weg hat ein Ver mieter gewählt, der seine Berliner Mieter in einem umfangreichen Brief um eine freiwillige „Schenkung“ der nach dem Mietendeckel nicht mehr zulässigen Miete bat. Der Jurist und CDULokalpolitiker aus einer bran denburgischen Kleinstadt sieht sich als Opfer des „neokommunisti schen UnsinnsGesetzes“ einer aus „linken Brandstiftern“ bestehenden rotrotgrünen Koalition. Die Mieter, L Ausführliche Informationen zum Mietendeckel und seine Anwendung: www.berlinermieterverein.de/ mietendeckel.htm skurril, aber wahr: der Vermieter sieht sich als Opfer eines „Unsinngesetzes“ und bittet um eine schenkung die seine vorbereitete Erklärung un terschreiben, würden ihm „Rechtssi cherheit und Ruhe vor Nachstellun gen des Senats“ gewähren. Sollten sich Steuerersparnisse ergeben, wolle er diese der Welthungerhilfe spen den. Geradezu vermessen gerät die Begründung, mit der er sein Anliegen moralisch rechtfertigt: „Vielleicht bin ich ja ein Traumtänzer und die Idee ist in einer Welt, wo jeder primär an sich denkt, abenteuerlich.“ Jens Sethmann 23 Hintergrund Corona und MietreCht die Schonzeit ist vorbei Für die Bundesregierung sind die wirtschaftlichen Folgen der Pande mie offenbar kein Grund, für einen besonderen Schutz der Mieter zu sorgen. Trotz steigender Kurzarbeit – in Berlin ist fast jeder vierte Be schäftigte betroffen – und trotz der dramatischen Situation vieler Selbst ständiger wurde das Kündigungs moratorium für Coronabedingte Mietschulden nicht verlängert. Seit dem 1. Juli gilt: Wer seine Mie te nicht oder nicht vollständig zahlt, kann gekündigt werden. Ein Rück stand von mehr als einer Monats miete genügt. Die vom 1. April bis 30. Juni geltende Möglichkeit der Stundung wurde bislang nicht verlän gert. Durch eine Rechtsverordnung hätte die Bundesregierung dies pro blemlos erledigen können, was aber von der CDU torpediert wurde. Bei Mieterorganisationen und So zialverbänden stieß dies auf Unver ständnis. Es sei kurzsichtig und nicht nachvollziehbar, dass Schutzmaß nahmen wie das MietenMorato rium schon wieder heruntergefah ren werden,“ erklärte Ulrich Schnei der, Hauptgeschäftsführer des Pari tätischen Gesamtverbandes. Dort hatte man sich in einem Vorstands beschluss dafür ausgesprochen, die Stundungsmöglichkeit – die übrigens 24 rung. Sie lasse die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und das, obwohl auch die jetzige Regelung kein Schuldenerlass war, sondern nur ein – wegen der Verzugszinsen – teurer Aufschub der Zahlungspflicht. „Statt sozial verantwortlicher Vor ausschau übt sich die Regierung schon wieder in der Bedienung der Hauseigentümerklientel“, so Wild. Dabei seien die Vermieter wirtschaft lich nicht wirklich belastet. Die Im mobilienwirtschaft ist bislang prima durch die Krise gekommen – auch deswegen, weil nur sehr wenige Mieter eine Stundung der Miete in Anspruch genommen haben. Beim Verband BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) wa ren es lediglich 0,3 Prozent. Mieterbund feilt an neuem Vorschlag für Solidarfonds Foto: Nils Richter An die Stigmatisierung von HIVInfizierten in den 1980er Jahren fühlte sich eine Wohnungssuchende erinnert, als sie auf eine Anzeige stieß, in der der Anbieter der Wohnung von den Interessenten eine Eidesstattliche Versicherung ver langte, dass man nicht an Corona leidet oder je gelitten hat. Nachdem sie sich beim Immobilienportal beschwerte, ver schwand das Inserat. In einem anderen Fall forderte der Ver mieter vom Hauptmieter, dass sein potenzieller Untermieter – ein Schwede – 14 Tage in Quarantäne geht und der Haupt mieter außerdem ein Quarantänekonzept vorlegt, sonst wer de die Untervermietung nicht genehmigt. Schweden sei be sonders gefährdet. „Ungeheuerlich“ findet man beim Berliner Mieterverein dieses Ansinnen. Quarantäne kann nur vom Ge sundheitsamt verhängt werden, nicht von einem Vermieter. Im ersten Fall liegt nach Auskunft der Antidiskriminierungs stelle des Bundes keine Diskriminierung im Sinne des Ge setzes vor. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz wür de nur bei einer Benachteiligung wegen einer Behinderung greifen. Als solche gilt beispielsweise Aids, nicht aber Co rona, weil es sich nicht um eine chronische Krankheit han delt. Eine QuarantäneForderung allein auf die schwedische Staatsangehörigkeit zu beziehen, könnte dagegen als Be nachteiligung aufgrund der ethnischen Herkunft gewertet werden. Zumindest wenn es nicht mit einem Aufenthalt in Schweden in den letzten Wochen sachlich begründet wird, könnte also eine Diskriminierung nach dem AGG vorliegen, die dann auch Schadensersatz und Unterlassungsansprü che erlauben würde. Bei der Antidiskriminierungsstelle weiß man zudem von ei nem Fall zu berichten, in dem sich Handwerker weigerten, Reparaturen in der Wohnung auszuführen, weil auf dem Klingelschild ein chinesischer Name stand. Die Mieter wa ren seit Jahren nicht mehr in China gewesen. bl Foto: Christian Muhrbeck diskriminierung auf dem Vormarsch Foto: Kay Nietfeld/dpa eine Verlängerung E oder erweiterung der Corona-Mieterschutzmaßnahmen halten Bundestag und regierung für nicht erforderlich (hier bei der abstimmung zur Mehrwertsteuerabsenkung am 24. Juni 2020) ab sofort muss wieder die volle Miete gezahlt werden, sonst droht ganz schnell die Kündigung. Kaufinteressenten und handwerkern darf nicht länger der Zutritt zur Wohnung verwehrt werden, und Modernisierungen gelten wieder als zumutbar. ein Überblick über die neuesten Corona-regelungen rund um das Mietverhältnis. auch für Gewerbemieter galt – min destens bis zum 30. September zu verlängern. Als „zutiefst unsozial und unsolida risch“ kritisierte Reiner Wild, Ge schäftsführer des Berliner Mieterver eins, das Vorgehen der Bundesregie Genau das musste von Regierungs seite als Begründung dafür herhal ten, dass die Regelung überflüssig sei. Das Problem dürfte sich aber noch verschärfen, meint Lukas Sie benkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB): „Schwierig wird’s erst später, wenn sämtliche Ersparnisse aufgebraucht sind.“ Es sei doch klar, dass man als allerers tes die Miete zahlt. Doch mit seiner MieterMagazin 8/2020 sehrtheit hat Vorrang vor dem Räu mungsinteresse des Eigentümers. Während des Lockdowns wurden geplante Modernisierungsmaßnah men von den meisten Vermietern zurückgestellt. Mit der Lockerung gilt nun: Bauarbeiten sind wieder zumutbar. Für Mieter, die zu einer gesundheitlich gefährdeten Risiko andere sind deutschland weit voraus Forderung nach einem SicherWoh nenFonds konnte sich der DMB bis lang nicht durchsetzen. Ein solcher Fonds soll Mietern in Not zinslose Darlehen oder Zuschüsse ge währen. Profitieren sollen nicht die großen Wohnungsunternehmen, sondern kleine Hausbesitzer, die durch Mietausfälle tatsächlich in eine Schieflage geraten könnten. Beide Seiten, Mieter und Vermieter, müssen ihre Bedürftigkeit nachwei sen. Wuchermieten will man auf keinen Fall finanzieren. Mittlerweile feilt man beim DMB an einem modi fizierten, nichtCoronaspezifischen Modell. Die Details werden noch erarbeitet. Fest steht, dass sich die Wohnungswirtschaft finanziell be teiligen soll. „Es soll ein Solidarfonds auf Dauer sein, der auch in anderen Krisen und Notsituationen einspringt“, erklärt Siebenkotten. Wichtig für alle Mieter, die seit dem 1. April 2020 Coronabedingt Miet schulden angehäuft haben: Sie ha ben bis Ende Juni 2022 Zeit, die Mie te nachzuzahlen – inklusive Zinsen von 4 bis 6 Prozent. Was hat sich sonst noch geändert? Seit Berlin die Kontaktbeschränkun gen aufgehoben hat, kann man Be sichtigungen durch den Vermieter beziehungsweise durch Kauf oder Mietinteressenten nicht mehr unter MieterMagazin 8/2020 Verweis auf die Ansteckungsgefahr ablehnen. Auch Handwerkern, Hei zungsablesern oder Monteuren, et wa für die Anbringung von Rauchmel dern, muss wieder Zutritt gewährt werden. Allerdings kann man darauf bestehen, dass der Mindestabstand Bauarbeiten sind wieder erlaubt eingehalten oder ein Mundnasen schutz getragen wird. Etwas anderes kann gelten, wenn man zu einer ge sundheitlich klar gefährdeten Risiko gruppe gehört. Weil es hier auf den Einzelfall ankommt, empfiehlt sich ei ne Rechtsberatung. Allein der Hin weis auf ein Lebensalter über 60 Jah ren dürfte nicht ausreichen. Auch ein Anspruch auf Übersendung der Belege aus der Betriebskostenab rechnung per EMail oder in Kopie besteht seit der Lockerung nicht mehr. Sofern sich das Büro des Haus verwalters in Berlin befindet, muss man sich wieder persönlich dorthin bemühen. Die bekannten Hygiene regeln sind einzuhalten. Nach wie vor gilt: Wer an Covid 19 erkrankt ist oder unter Quarantäne steht, muss nicht ausziehen, auch wenn die Wohnung bereits gekündigt wor den ist. Das Recht der Mieterinnen und Mieter auf körperliche Unver Als eine der ersten Maßnahmen zum Schutz von Mietern wurde in fast allen europäischen Ländern außer Polen die Zwangsräumung ausgesetzt. Doch in den meisten Ländern ist diese Regelung bereits ausgelaufen, so auch in Deutsch land. Lediglich Spanien hat verfügt, dass es keine Zwangs räumungen geben soll, solange die Krise anhält – ohne zeitli che Befristung. Dort geht man aber noch einen Schritt wei ter und hat ein Einfrieren der Miete beschlossen. Dies gilt für alle großen privaten Vermieter mit mehr als fünf Woh nungen und sofern das monatliche Einkommen der Mieter unter 1600 Euro liegt. Eine ganz ähnliche Regelung gibt es in Luxemburg. Dort wird die Miete bei 25 Prozent des ver fügbaren Einkommens eingefroren. Außerdem wurde in bei den Staaten ein spezielles Covid19Wohngeld für kleine und mittlere Einkommen aufgelegt, ebenso in Portugal. „Ausgerechnet Deutschland als klassisches Mieterland hinkt extrem hinterher“, sagt Barbara Steenbergen von der inter nationalen Mietervereinigung IUT (International Union of Tenants). „In Frankreich hat sich die Regierung mit allen großen Wohnungsunternehmen an einen Tisch gesetzt, um Mietnachlässe und andere Hilfen auszuhandeln. Warum macht man das nicht auch in Deutschland?“ Und zwar nicht als freiwillige Unterstützung mit zudem schwammigen Kon ditionen, wie sie etwa die Deutsche Wohnen und die Vono via anbieten, sondern als öffentliche Vereinbarung. Aber gibt es in diesen Ländern keinen Aufschrei der Wohnungs wirtschaft wegen der sinkenden Mieteinnahmen? Das sei eine Frage der Solidarität, meint Steenbergen: „Das trauen sich die Unternehmen nicht, die gesellschaftliche Empörung wäre groß, wenn diese in der CoronaKrise auf ihrem maxi malen Profit beharren würden.“ bl gruppe gehören, kann jedoch bei umfangreichen Maßnahmen in der Wohnung der vorübergehende Um zug in eine Ersatzwohnung oder ein Hotel erforderlich sein. Eine gute Nachricht für alle Wohnungswechs ler: Der privat organisierte Umzug mit Freunden und Bekannten ist wie der ohne Einschränkungen erlaubt. Lediglich bei einer Ausgangssperre darf der Umzug ausschließlich durch professionelle Umzugsunternehmen erfolgen. Birgit Leiß F Mundschutz und Mindestabstand dürfen Mieter weiterhin von handwerkern und Zählerablesern verlangen 25 Hintergrund kleine Fotovoltaikpaneele an der Wohnung liefern Strom für den eigenbedarf Mini-Fotovoltaikanlagen Mittagsstunden mehr Strom produziert als aktuell verbraucht wird. Vor einem Jahr wurden die SteckerSolaranlagen auch aus der rechtlichen Grauzone herausgeholt. Seit April 2019 sind die Netzbetreiber verpflichtet, Steckdosen-Solargeräte bis 600 Watt auch dann zu akzeptieren, wenn sie nicht von einem Elektriker installiert werden. Man muss eine solche Anlage lediglich beim Netzbetreiber anmelden. In Berlin ist das die Vattenfall-Tochter Stromnetz Berlin – unabhängig vom energiewende vom Balkon aus Die erzeugung von Solarstrom auf dem Balkon ist mittlerweile rechtlich geregelt, doch bürokratische Hürden behindern die verbreitung von einfachen Stecker-Solarmodulen. ein lankwitzer Mieter hat die energiewende in die eigene Hand genommen und versorgt nun netzunabhängig sein Wohnzimmer vollständig mit selbsterzeugtem Strom. Die Sonne liefert die einzige erneuerbare Energie, die man auch als Mieter in einer Großstadt problemlos nutzen kann. Der Deutschen Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) zufolge könnte jeder Haushalt etwa zehn Prozent seines Strombedarfs selbst produzieren. Deutschlandweit wären rund zehn Millionen Balkone und Terrassen für die Installation von Mini-Solaranlagen geeignet. Man kann die Solarmodule auf einem möglichst nach Süden ausgerichteten Balkon schräg aufstellen oder sie senkrecht an einer Wand anbringen. Wer ein Paneel an die Balkonrückwand oder die Außenseite der Brüstung anschrauben möchte, braucht die Erlaubnis des Vermieters. js L Position der Deutschen Gesellschaft für Sonnenenergie zu Mini-Fotovoltaikanlagen: www.pvplug.de Anmeldung von Stecker-Solaranlagen in Berlin: www.stromnetz. berlin/einspeisen/ balkonsonne Wer den Strom E nicht ins netz einspeist, sondern eine Batterie damit lädt, benötigt eine aufwendigere technik 26 Wie eine schmale Markise sind ein kleines Solarmodul und zwei große Fotovoltaik-Paneele schräg über der Terrasse der Dachgeschosswohnung angebracht. Zusammen haben sie eine Nennleistung von 220 Watt. Nach Südosten ausgerichtet und günstig geneigt reicht dies aus, um das Wohnzimmer autark mit Strom zu versorgen. „Das Gefühl ist unglaublich toll“, sagt Mieter Christian Gali, der die Anlage selbst installiert hat. Ihm war wichtig, den eigenen Strom auch selbst zu verbrauchen. Daher speist er seinen Strom nicht ins Netz ein, sondern lädt damit eine Batterie. Der tagsüber erzeugte Strom kann dann abends verbraucht werden. Die Batterie ist an einen Wechsel- Bürokratische Hürden noch immer zu hoch gewählten Stromversorger. Stromnetz Berlin besteht allerdings darauf, dass keine normale Schuko-Steckdose, sondern eine spezielle Energiesteckdose benutzt wird, die von einem Elektriker installiert werden muss. Andere Netzbetreiber verlangen das nicht. In bestimmten Fällen muss noch der Stromzähler ausgetauscht werden. Solche bürokratischen Hürden führen dazu, dass die Zahl der Balkonkraftwerke nicht so stark ansteigt wie erwartet. Die Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) schätzt, dass es 100 000 SteckerSolaranlagen gibt. In den Niederlanden, wo es keine Meldepflicht gibt, sind es mehr als doppelt so viele. Jens Sethmann Foto: Christian Gali Der Balkon – ein unterschätzter kraftwerkstandort richter angeschlossen, der die Energie in haushaltsüblichen Wechselstrom mit 230 Volt umwandelt. Im April, dem ersten Monat mit der neuen Anlage, waren auf dem Stromzähler 30 Kilowattstunden weniger als sonst aufgelaufen, eine Ersparnis von fast neun Euro. Gali rechnet damit, dass seine Jahresstromrechnung um 30 Prozent niedriger ausfällt und sich die Anlage in viereinhalb Jahren bezahlt gemacht hat. „Da aber von künftigen Preissteigerungen auszugehen ist, wahrscheinlich früher.“ Technisch einfacher sind Plug-inoder Stecker-Solaranlagen, die an eine normale Steckdose angeschlossen werden. So wird der Solarstrom ins allgemeine Netz eingespeist. Man bekommt dafür vom Netzbetreiber keine Vergütung, sorgt aber dafür, dass der eigene Stromzähler entsprechend langsamer läuft und die Stromrechnung sinkt. Einfache Steckermodule sind ungefähr 1,60 mal 1 Meter groß und haben eine Leistung von 275 Watt. Sie sind schon ab 400 Euro zu haben. Bei optimaler Ausrichtung kann ein solches Modul im Jahr 250 Kilowattstunden erzeugen. Das ergibt eine jährliche Einsparung von über 70 Euro. Weil es bei dieser Konstruktion allerdings keinen Speicher gibt, kann die eingefangene Energie nicht genutzt werden, wenn in sonnigen MieterMagazin 8/2020 MIETRECHT Die kompletten Entscheidungen finden Sie im Internet unter www.berlinermieterverein.de/mietrecht/recht sprechung.htm. Diese Beiträge sind gekennzeichnet mit . Im Internet haben Sie durch die komfortable Suchfunktion einen bequemen Zugriff auf die seit Januar 2001 veröffentlichten Entscheidungen und Aufsätze. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Berliner Mietspiegel Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558 a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden. BGH vom 29.4.2020 – VIII ZR 355/18 – Langfassung im Internet Die streitgegenständliche Wohnung hatte keine Innentoilette. Der Vermieter bezog sich zur Begründung seiner Mieterhöhung auf das Mietspiegelfeld des Mietspiegels 2015, das bei Vorhandensein einer Innentoilette einschlägig gewesen wäre. Der BGH sah darin eine formal ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegründung. Zwar erfasse der Berliner Mietspiegel 2015 noch bestimmte Fälle einer Minderausstattung, etwa Altbauwohnungen mit einer Bezugsfertigkeit vor 1918, die zwar über ein (Innen-)WC, aber nicht über ein Bad und/oder eine Sammelheizung verfügen. Für den vorliegenden Fall, in dem die Wohnung (vom Vermieter) weder mit Bad noch mit (Innen-)WC ausgestattet sei, gelte dies allerdings nicht; eine derartige (Minder-)Ausstattung sei zuletzt im Mietspiegel 2000 (durch Abschläge) berücksichtigt worden. Gleichwohl dürfe der Mietspiegel Berlin 2015 für die Begründung des Mieterhöhungsbegehrens (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) herangezogen werden. Die fehlende Erfassung derart minderausgestatteter Wohnungen durch den Mietspiegel 2015 sei darauf zurückzuführen, dass solche Wohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in – für die Sammlung von belastbarem Datenmaterial – ausreichender Zahl vorhanden seien. Auch der gerichtliche Sachverständige habe Vergleichsobjekte ohne Bad und (Innen-)WC nicht recherchieren können. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die minderausgestattete Wohnung der Mieterin hätte daher nur durch einen Vergleich mit anderen – zwar nicht identisch, aber zumindest ebenfalls sehr einfach ausgestatteten – Wohnungen beurteilt werden können. In einer solchen Fallgestaltung könne ein – an sich für eine Wohnung nicht anwendbarer – Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn er für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest eine Orientierungshilfe biete (vgl. BGH vom 26.4.2016 – VIII ZR 54/15 – zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus durch Bezugnahme auf eiMieterMagazin 8/2020 nen nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erfassenden Mietspiegel). So liege es auch hier. Denn die Mieter hätten – ausgehend von dem Mietspiegelfeld G 1, in das die Wohnung bei (vermieterseitiger) Ausstattung mit einem (Innen-)WC einzuordnen wäre – die Berechtigung der begehrten Erhöhung zumindest ansatzweise überprüfen können. Insoweit böten die im Mietspiegel für andere Minderausstattungen vorgesehenen Abschläge eine gewisse Orientierung. Eine solche überschlägige Prüfung des Mieterhöhungsbegehrens sei den Mietern auch zumutbar gewesen. Mietendeckel § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt. BGH vom 29.4.2020 – VIII ZR 355/18 – Langfassung im Internet Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zum 1.11.2015. Der Zustimmungsprozess vor dem Landgericht kam erst nach dem 18.6.2019 zum Abschluss. Mit der Revision machte der Mieter – unter Hinweis auf die Entscheidung des LG Berlin vom 12.3.2020 (– 67 S 274/19 –, MM 6+7/2020, 37) geltend, dass der Mieterhöhung nunmehr § 3 MietenWoG Bln (sogenannter „Mietendeckel“) entgegenstehe. Dieser Rechtsauffassung folgte der BGH nicht. Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzuklagender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führe zwar dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurteilung des Mieters wirksam werde. Daraus folge jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt begehre, gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18.6.2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße. Die Gegenauffassung verkenne, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materiell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558 b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt gehe, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit habe der im Mieterhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirke, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schulde. Nach seinem Sinn und Zweck sei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln deshalb dahin auszulegen, dass von dem 27 MIETRECHT darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst seien, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolge. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezwecke lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber habe eine auf den Tag der Gesetzesankündigung („Eckpunktepapier“) bezogene Rückwirkung des Gesetzes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwiderlaufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwischen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten. Ein solcher Mitnahmeeffekt sei aber bei Klagen nach § 558 b Abs. 2 BGB, die auf Zustimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet seien, ausgeschlossen. Wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit im vorliegenden Falle lies der BGH die Frage der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln ausdrücklich offen. Mietpreisbremse (1) Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt und kann daher nur Zahlung be ziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. BGH vom 27.5.2020 – VIII ZR 45/19 – Langfassung im Internet Von zwei Mietern hatte nur einer ein Inkassounternehmen beauftragt, einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu rügen und überzahlte Miete zurückzufordern. Die Rückzahlungsansprüche trat der Mieter – ohne seinen Mitmieter einzubeziehen – an das Unternehmen ab. Das Unternehmen rügte gegenüber dem Vermieter die gegen die Mietpreisbremse verstoßende Miete, verlangte vom Vermieter Auskunft über die Vormiete und Rückerstattung überzahlter Miete. Der BGH entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Der Umstand, dass nur ein Mieter und nicht auch der Mitmieter die Abtretung erklärt habe, führe nicht dazu, dass die Abtretung unwirksam wäre. Daraus folge aber, dass der Mieter (beziehungsweise hier das Inkassounternehmen) Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Auskunftserteilung nur in Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB) und nicht als Gesamtgläubiger nach § 428 BGB verfolgen könne. Im Falle der Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB habe jeder Gläubiger ein eigenes Forderungsrecht gegen den Schuldner mit der Folge, dass er seine Rechtsposition selbstständig und ohne Mitwirkung der weiteren Gläubiger abtreten könne. Diesen Anspruch als Mitgläubiger, der darauf gerichtet sei, Leistung (in Form von Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und auf Auskunftserteilung) an al28 le Mieter gemeinsam zu fordern, habe der Mieter an das Unternehmen abgetreten. Mieteten mehrere Personen eine Wohnung an, hafteten sie zwar, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden sei, für die Mietforderungen des Vermieters einschließlich der Nebenkosten gemäß §§ 421, 427 BGB als Gesamtschuldner. Daraus folge aber nicht, dass im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gezahlter Mieten die Mieter nun Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB würden, sofern nicht sogar nur einer von ihnen allein forderungsberechtigt wäre, weil die erbrachte Leistung im Innenverhältnis ihm allein zuzuordnen wäre. Denn das Gesetz ordne zwar für die Zahlungspflichten des Mieters im Zweifel eine Gesamtschuld an (§ 427 BGB); es bestehe aber im Falle einer Rückabforderung keine entsprechende Regelung dahin, dass die früheren Gesamtschuldner im Zweifel nun Gesamtgläubiger nach § 428 BGB werden. Vielmehr sei die Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB die Regel, während die Gesamtgläubigerschaft die Ausnahme bilde. So habe der BGH etwa einen Mieter, der nach Zugang einer Abrechnung die Auszahlung eines Nebenkostenguthabens verlangt habe, als Mitgläubiger nach § 432 BGB angesehen und ihn für verpflichtet gehalten, Auszahlung an alle Mieter zu verlangen, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht hätten (BGH vom 28.4.2010 – VIII ZR 263/09 –). Für den hier vorliegenden Fall der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel entrichteter Miete gelte nichts anderes. Folglich könne das Inkassounternehmen Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur als Mitgläubigerin mit dem weiteren Mieter fordern. Entsprechendes gelte für das Auskunftsverlangen. Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556 g Abs. 3 BGB handele es sich um einen Hilfsanspruch des Mieters, der zur Verwirklichung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche diesen zwingend vorgeschaltet sei. Aus diesem Grunde könne er – ebenso wie der Rückforderungsanspruch nach § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB – im Falle einer Mietermehrheit von jedem Mieter nur als Leistung an alle (§ 432 BGB) eingefordert werden. Mietpreisbremse (2) Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556 g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung. BGH vom 27.5.2020 – VIII ZR 45/19 – Langfassung im Internet Nach der in § 556 g Abs. 2 BGB – für Mietvertragsabschlüsse bis zum 31.3.2020 – getroffenen Regelung kann der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556 d und 556 e BGB nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hierbei ist es unschädlich, wenn die Rüge nur von einem Mieter bei einer Mietermehrheit erhoben wird, weil eine MieterMagazin 8/2020 Rüge auch dann wirksam ist, wenn sie nicht von allen Mietern oder für alle Mieter vorgebracht worden ist. Denn – wie der BGH entschieden hat – handelt es sich hierbei nicht um eine – von allen Mietern abzugebende – Willenserklärung, sondern lediglich um eine geschäftsähnliche Handlung, die im Falle einer Mietermehrheit auch von einem Mieter allein geltend gemacht werden kann. Auch aus ihrer Rechtsnatur als geschäftsähnliche Handlung – so der BGH – folge nicht, dass die Rüge von sämtlichen Mietern ausgesprochen werden müsse. Denn nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck solle die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt werde. Diesen Anforderungen genüge aber auch eine Rüge, die nur im Namen eines Mieters ausgesprochen werde. Aus dem Umstand, dass Rückforderungsansprüche nach § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB im Falle einer Mietermehrheit sämtlichen Mietern als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB zustünden, folge nichts anderes. Denn nach der Vorschrift des § 432 Abs. 2 BGB wirkten lediglich solche Tatsachen, die nur in der Person eines Gläubigers eintreten, nicht für die weiteren Gläubiger. Um eine solche Tatsache mit Einzelwirkung handele es sich aber nicht, wenn nur einer von mehreren Mietern die Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB erhebe. Denn der Vermieter werde damit in einer dem Regelungszweck gerecht werdenden Weise darüber unterrichtet, weshalb und in welchem Umfang er sich einer Rückforderung – die auch von einem Mieter allein mit der Maßgabe, dass Zahlung an sämtliche Mieter gemeinsam zu erfolgen habe, verlangt werden könne – ausgesetzt sehe. Mietpreisbremse (3) Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556 d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden. BGH vom 27.5.2020 – VIII ZR 45/19 – Langfassung im Internet Trotz der Bestätigung der Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG vom 18.7.2019 – 1 BvL 1/18 , 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 –), wurde vereinzelt die Anwendung der Mietpreisbremse in Berlin in Frage gestellt, weil eine wirksame Veröffentlichung der Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung fehle (AG Charlottenburg vom 19.12.2019 – 230 C 79/19 –). Der BGH teilt diese Ansicht jedoch nicht: Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genüge den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556 d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses sei sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden. Im Ergebnis wie der BGH hatten vorab schon mehrere Kammern des Landgerichts geurteilt (wir hatten das Urteil des LG Berlin v. 25.9.2019 – 65 S 107/19 – in MM 12/2019, 29, 30 veröffentlicht). Die Veröffentlichung der Begründung zur zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.5.2020 ist im Amtsblatt für Berlin 2020, Seite 2885 veröffentlicht. Instanzen-Rechtsprechung Gasetagenheizung versus zentrale Gasheizung Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heizund Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt. LG Berlin vom 23.7.2019 – 67 S 318/15 –, mitgeteilt von RA Ludger Freienhofer Langfassung im Internet Der Vermieter begehrte vom Mieter die Duldung des Einbaus von Isolierglasfenstern sowie die Duldung des Einbaus einer zentralen Gasheizungsanlage zur Anbindung MieterMagazin 8/2020 der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage, einer kombinierten Heiz- und Warmwasseranlage, verbunden mit den dafür erforderlichen Maßnahmen. Der Mieter verweigerte die Duldung. Die daraufhin erhobene Duldungsklage wurde hinsichtlich des Heizungseinbaus vom Landgericht abgewiesen, und zwar mit einer für den heizungstechnischen Laien überraschenden Begründung. Zwar liege eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirke und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen werde. Diese Voraussetzungen seien im Hinblick auf die vorliegenden Maßnahmen jedoch nicht erfüllt. Dies ergebe sich aus dem Gutachten des von der Obersten Bauaufsicht Berlin anerkannten Prüfsachverständigen für energetische Gebäudeplanung und seinen Erläuterungen im Rahmen seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht. Der Sachverständige komme mit überzeugenden Überlegungen und Berechnungen zu dem Ergebnis, dass die genannte Erneuerung durch gemeinsame zentrale Erzeugung von Heizwärme- und Trinkwarmwasser bereits keine Maßnahme darstelle, durch die in Bezug auf die Mietsache bei üblichem Nutzerverhalten Endenergie nachhaltig eingespart werde. Dies sei dem Umstand geschuldet, dass zwar durch die Umstellung von Niedertemperaturtechnik auf Brennwerttechnik anteilig eine energie29 MIETRECHT energetische Verbesserung bei der Wärmeerzeugung resultiere, dem jedoch ein höherer Energiebedarf bei der Trinkwarmwasserbereitung und Wärmeverteilung gegenüberstehe. Der Einwand des Vermieters, die Bewertung der Einsparung von Endenergie beziehungsweise Primärenergie sei getrennt nach Warmwasser- und Heizwärmeerzeugung zu berechnen, verfange nicht. Insoweit müsse sich der Vermieter daran festhalten lassen, dass er in der Modernisierungsankündigung erklärte, den Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage inklusive Warmwasserbereitung zu beabsichtigen und die Versorgung der Wohnung über diese kombinierte Heiz- und Warmwasseranlage zu gewährleisten. Der Sachverständige weise insoweit zutreffend darauf hin, dass angesichts der nunmehr gemeinsamen zentralen Erzeugung von Trinkwarmwasser und Heizungswasser insgesamt keine Einsparung eintrete, wenn lediglich ein Teil der neuen zentralen Technik zu einer Einsparung führe, der andere Teil der neuen zentralen Technik aber zu einem größeren Mehrverbrauch führe. Überzeugend sei ferner der weitere Hinweis des Sachverständigen, die Trennung bei der Beurteilung der Gesamtmaßnahme sei darüber hinaus technisch nicht möglich, da im Fall des unterbleibenden Anschlusses einzelner Wohnungen an die gemeinsame Warmwassererzeugung eine voraussichtlich überdimensionierte Anlage vorhanden wäre. Ebenso wenig führe der Verweis auf nach dem Austausch der Fenster und dem Einbau von neuen energiesparenden Außenfenstern sowie des dadurch reduzierten Heizwärmebedarfs zu keiner für den Vermieter günstigen Beurteilung. Denn insoweit sei zu berücksichtigen, dass bei dem gemeinsamen Ansatz der Gesamtmaßnahmen mit neuen Fenstern und neuer Heiz- und Warmwasserbereitung selbst unter Vernachlässigung einer möglichen höheren Dichtheit der neuen Fenster ein maßgeblicher Energieeinspareffekt durch den Austausch der Fenster und nicht durch die Erneuerung/Anpassung der Heiz- und Trinkwasserversor30 gung resultiere – mit der Folge, dass in Kombination mit dem Austausch der Fenster die Anpassung der Heizanlagentechnik nicht zu einer Einsparung von Endenergie führe. Mietminderung Lässt sich das neu eingebaute Fenster der Speisekammer nur einen Spalt öffnen, steht der Mietminderung nicht entgegen, dass mit dieser Konstruktion den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde entsprochen worden ist. Denn § 536 Abs. 1 BGB stellt allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ab. Eine Mietminderung kommt daher auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an. LG Berlin vom 27.2.2020 – 64 S 270/18 –, mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki Modernisierung Eine bloße Vergrößerung des Bades unter gleichzeitigem Verlust der Abstellkammer, welche auch im Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal enthalten ist, vermag keine objektive Gebrauchswerterhöhung zu begründen. LG Berlin vom 24.3.2020 – 63 S 56/15 – Die Annahme des Amtsgerichtes, dass eine Vergrößerung des Bades ohne Weiteres eine Gebrauchswerterhöhung darstelle, teilte das Landgericht nicht. Zwar mag in vergleichbaren Fällen eine Gebrauchswerterhöhung unter Verlust einer Abstellkammer zugunsten eines größeren Bades dann vorliegen, wenn dafür eine von der Wanne getrennte Dusche eingebaut wird oder Platz für die erstmalige Installation eines Handwaschbeckens geschaffen wird, jedoch unterschieden sich diese Fälle von dem hiesigen insofern, als im vorliegenden Fall über die bloße Vergrößerung der Grundfläche hin- aus keine Verbesserung des Nutzwertes zu verzeichnen sei. Dies gelte vor allem deshalb, weil der Mieter unbestritten vorgetragen hatte, dass alle Einrichtungen für die Annahme eines modernen Bades vorhanden seien. Untervermietung Das berechtigte Interesse gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, einen Teil des Wohnraums einem (oder mehreren) Dritten zum Gebrauch zu überlassen, ist gegeben, wenn der Mieter die angemietete Wohnung nach dem Auszug seiner mittlerweile erwachsenen Kinder nicht allein, sondern nunmehr in einer Wohngemeinschaft bewohnen will. Ebenfalls ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne stellt es dar, mit der Untervermietung die finanzielle Belastung durch die Mietkosten reduzieren zu wollen. Dabei schadet es dem Mieter nicht, wenn er sich durch Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung eines Wochenendhauses freiwillig in eine finanzielle Lage begeben hat, die es ihm nicht erlaubt, die Miete für die Hauptwohnung aus eigener Kraft aufzubringen. AG Tempelhof-Kreuzberg vom 17.12.2019 – 17 C 172/19 –, mitgeteilt von RA Ulrich Kernen Das Gericht bezieht sich auf ein Urteil des LG Hamburg in WuM 1983, 261: Untervermietung als finanzieller Ausgleich für die beabsichtigte Einschränkung der Berufstätigkeit. Vorkaufsrecht Wird erst im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass das bis dahin bestehende Wohnungs- und Teileigentum vom Verkäufer aufgehoben werden soll, führt dies nicht zum Untergang des Vorkaufrechts der Mieter nach § 577 BGB, denn für das Entstehen des Vorkaufrechts ist auf die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses abzustellen. AG Tempelhof-Kreuzberg vom 15.1.2020 – 10 C 221/19 –, mitgeteilt von RA Stephan Werle MieterMagazin 8/2020 Service Beratungszentren Öffnungszeiten Achtung: In der Geschäftsstelle andere Öffnungs- und Beratungszeiten (siehe Seite 32) J Spontan: Beratung ohne Terminvereinbarung Montag und Mittwoch von 10Tebis 12 und in 17ba bisrung ne rminvere ratung ohvon e Be Dienstag und Donnerstag 17 bis 19 Uhr, tuell kein Ak Freitag von 15 bis 17 Uhr, Samstag von 9 bis 13 Uhr J Beratung mit Terminvereinbarung Vielfältige Angebote von 9 bis 20 Uhr und am Samstagvormittag. Vereinbaren Sie telefonisch Ihren persönlichen Termin. des Berliner Mietervereins Wir freuen uns auf Ihren Besuch in den zentral gelegenen Beratungszentren des Berliner Mietervereins. Zur Beratung bitte immer auch den Mitgliedsausweis und den Mietvertrag mitbringen. Wir bitten um Verständnis, dass aus organisatorischen Gründen eine Beraterauswahl nicht immer erfolgen kann. Servicetelefon: S 030-226 260 Montag, Dienstag, Mittwoch von 9 bis 18.30 Uhr, Donnerstag von 9 bis 19 Uhr, Freitag von 9 bis 17 Uhr, Samstag von 9 bis 13 Uhr Beratungszentrum Müllerstraße Müllerstraße 135 (Laden), nahe Seestraße (neben dem Kino Alhambra) Zugang im EG bedingt rollstuhlgeeignet (Stufe 19 cm) u Seestraße Beratungszentrum Schönhauser Allee Corona-Prävention: Aktuell keine Beratungen ohne Terminvereinbarung Bitte vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin über unser Servicetelefon S 030-226 260. Aktuelles zu den Beratungsangeboten finden Sie unter www.berliner-mieterverein.de Schönhauser Allee 134 B Zugang im EG rollstuhlgerecht u Eberswalder Straße Beratungszentrum Altstadt Spandau Mönchstraße 7 (Laden), nahe Markt Zugang im EG über mobile Rampe u Altstadt Spandau u i Rathaus Spandau Beratungszentrum Wilmersdorfer Straße Zillestraße 81 (Laden), nahe Wilmersdorfer Straße Zugang im EG bedingt rollstuhlgeeignet (Stufe 18 cm) u Bismarckstraße (U 2 und U 7) Beratungszentrum Walther-Schreiber-Platz Rheinstraße 44 Zugang über Fahrstuhl rollstuhlgeeignet (Stufe 5 cm) u Walther-Schreiber-Platz i Feuerbachstraße Geschäftsstelle Pankow Reinickendorf Lichtenberg Spandau Mitte MarzahnHellersdorf FriedrichshainKreuzberg CharlottenburgWilmersdorf TempelhofSchöneberg Steglitz-Zehlendorf Neukölln Treptow-Köpenick Südstern Hasenheide 63 (Laden), nahe u Südstern Zugang im EG bedingt rollstuhlgeeignet (Begleitperson auf Rampe erforderlich) Bitte beachten Sie MieterMagazin 8/2020 Beratungszentrum Frankfurter Allee Beratungszentrum Schriftverkehr: Sollte nach Ihrem Gespräch in der Beratungsstelle juristischer Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter oder Behörden erforderlich sein, wird Ihre Angelegenheit zur weiteren Bearbeitung an die Geschäftsstelle weitergeleitet. Prozesskostenversicherung: Falls eine gerichtliche Auseinandersetzung unvermeidlich ist, können die Leistungen der Rechtsschutzversicherung in Anspruch genommen werden. Erforderlich ist jedoch zunächst die Beratung durch den Berliner Mieterverein und die Einhaltung der 3-monatigen Wartefrist nach Beitritt. Eine telefonische Beratung erfüllt diese Obliegenheitsverpflichtung nicht. Es gelten die Bedingungen der Prozesskostenversicherung. Briefzustellung: Senden Sie Ihre Post bitte ausschließlich an die Geschäftsstelle, Spichernstraße 1, 10777 Berlin, da in den Beratungszentren keine Zustellung möglich ist. Spichernstraße 1, 10777 Berlin u Spichernstraße (U 3 und U 9) Zugang im EG rollstuhlgerecht Rechtsberatung: Mo-Do 17-19 Uhr, Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr Frankfurter Allee 85 Zugang rollstuhlgerecht (bitte klingeln, der Zugang erfolgt begleitet über den Hof) u i Frankfurter Allee u Samariterstraße Beratungszentrum Bahnhofstraße Köpenick Bahnhofstraße 5 (Laden), nahe Seelenbinderstraße Zugang im EG bedingt rollstuhlgeeignet, mit Begleitperson (Stufe 19 cm) i Köpenick, Tram/Bus Bahnhofstraße/Ecke Seelenbinderstraße Beratungszentrum Frankfurter Allee in der Frankfurter Allee 85 31 Service Geschäftsstelle Berliner Mieterverein e.V., Spichernstraße 1, 10777 Berlin u Spichernstraße (U 3, U 9), Bus 204 (Haltestelle U-Bhf. Spichernstraße), nächster i ist Zoologischer Garten (in 3 Minuten mit der U 9 erreichbar) Zugang im EG rollstuhlgerecht S 030-226 260, Fax: 030-226 26-161, bmv@berliner-mieterverein.de Öffnungszeiten (nicht Rechtsberatung): Mo, Di, Mi 9-18.30 Uhr, Do 9-19 Uhr, Fr 9-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr Rechtsberatung (aktuell nur mit Terminvereinbarung, siehe unten): Mo, Di, Mi, Do 17-19 Uhr, Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr Corona-Prävention: Auch in der Geschäftsstelle finden zurzeit keine Beratungen ohne Terminvereinbarung statt. Bitte vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin über unser Servicetelefon S 030-226 260. Weitere Infos: www.berliner-mieterverein.de Weitere Beratungsstellen Auskünfte zur Zugänglichkeit erhalten Sie über unser Servicetelefon S 030-226 260 Lichtenberg K Mo 9-11 Uhr Stadtteilzentrum Ikarus, Wandlitzstraße 13 i Karlshorst K Di 17-19 Uhr Nachbarschaftshaus im Ostseeviertel, Ribnitzer Straße 1 b, 2. OG, Raum 204 i Wartenberg Pankow K Do 17-19, Fr 14-16 Uhr Freizeithaus Weißensee, Pistoriusstraße 23 Bus 158, 255 Reinickendorf K Mi 17–19 Uhr Familientreff Wittenau, Oranienburger Straße 204, Ecke Roedernallee nahe u Wittenau (250 m Fußweg) und i Wittenau (400 m Fußweg) Steglitz-Zehlendorf g g n en n u chK Mi 17-19 Uhr i l Marzahn-Hellersdorf rat aru Königstraße 43 Königstraße ön Mittelhof e.V., Be inb pe r s er und Meldestelle) K Mo 17-19 Uhr (nahe Rathaus t n u ne ere ren38r Kieztreff, Marzahner ei nPromenade v en 0. i Zehlendorf h se t I k 6 o i i Marzahn,ll 2 ie u n eb e rm Promenade gTempelhof-Schöneberg n S ber 226 Tram/Bus uMarzahner n e e t r a ü 0 a k eT gs Ke Mo 17-19 Uhr K DoA17-19 n Uhr reinb rmin 03 tun in.dEvangelisches Gemeindehaus, h a o Stadtteiltreff Kompass, ve gste n S Ber ere Friedenstraße 20 e v o t f r n t tu 42le n Kummerower e Bi rRing u Alt-Mariendorf d e ie t a te u Kienberg/Gärten zu r-m Be r vice dersWelt e K Mo 18.30-19.30 e lin e ell Wedding) Mitte (Mitte,STiergarten, + Do 10-11 Uhr t u .be r k A w K Di 18-19.30 Uhr AWO-Laden, wwund BeratungsSelbsthilfe-, KontaktGoltzstraße 19 (links) stelle, Perleberger Straße 44/ u Nollendorfplatz, Ecke Lübecker Straße u Eisenacher Straße u Birkenstraße Treptow-Köpenick Pankow K Di + Do 17-19 Uhr K Mi 17-19 Uhr Villa Offensiv, Gemeindehaus Pankow, Hasselwerderstraße 38-40 Breite Straße 38 i Schöneweide Tram Pankow Kirche 32 Servicetelefon für weitere Auskünfte, Terminvereinbarungen und Ihre Anregungen: S 030-226 260 Mieterverein Online Im Internet erreichen Sie uns unter www.berliner-mieterverein.de Infoblätter Ob Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Wohnungsmängel oder Mieterhöhung, der Mieterverein hält für Sie in der Hauptgeschäftsstelle und in den Beratungszentren ein großes Angebot an Informationsblättern bereit. Alle Informationen auch im Internet abrufbar unter www.berliner-mieterverein.de/ mietrecht/infoblaetter.htm Mein BMV Ihre Anschrift, Ihre Kontoverbindung oder Ihr Nachname hat sich geändert? Sie möchten dem Berliner Mieterverein Änderungen bei dem Zweitmitglied mitteilen? Oder Sie möchten zukünftig die OnlineAusgabe des MieterMagazin beziehen? Unter „Mein BMV“ können Sie im Internet die persönlichen Daten Ihrer Mitgliedschaft ändern und dem Berliner Mieterverein online mitteilen: https://service.berlinermieterverein.de/service Telefonberatung Bei einfachen rechtlichen Fragen erhalten Sie als Mitglied eine telefonische Kurzberatung – schnell und unbürokratisch. Bitte halten Sie Ihre Mitgliedsnummer bereit (siehe Adressfeld Ihres MieterMagazin) und beachten Sie, dass die Telefonberatung nicht eine umfangreiche Rechtsberatung ersetzen kann. Insbesondere, wenn sich aus Ihrer Angelegenheit ein Rechtsstreit ergeben sollte, ist der Besuch einer Beratungsstelle erforderlich. Die Obliegenheit für den Rechtsschutz wird mit der Telefonberatung nicht erfüllt. Um Wartezeiten zu vermeiden, empfehlen wir, nicht direkt zu Beginn und am Ende der Beratungszeit anzurufen. Telefonberatung: S 030-226 26-152 Montag bis Freitag von 13 bis 16 Uhr sowie Montag und Donnerstag von 17 bis 20 Uhr MieterMagazin 8/2020 Beratungsangebote rund um die Wohnung Corona-Prävention: Ob Energieberatung zu Heizung und Heizkosten, Sozialrechtsberatung, Gewerbemieterberatung, Nutzer-/ Pächterberatung oder Mietrechtsberatung für Künstler (siehe unten) – in jedem Fall ist derzeit eine Terminvereinbarung erforderlich. Bitte vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin über unser Servicetelefon S 030-226 260. Heizung und Heizkosten Bei technischen Fragen zur Heizung und Heizanlage hilft Ihnen die Energieberatung des Berliner Mietervereins. Kompetente Ingenieure beraten Sie über energiesparende Modernisierungsmaßnahmen (auch durch Mieter) und bei mangelhafter Beheizung. Terminvereinbarung ist notwendig unter S 030-226 260: Di 17-19 Uhr: Beratungszentrum Walther-Schreiber-Platz, Rheinstraße 44 Do 17-19 Uhr: Beratungszentrum Frankfurter Allee 85 Beratung aktuell nur mit Terminvereinbarung unter S 030-226 260 Überprüfung des Fernwärmepreises Die Berliner Firma SEnerCon überprüft für Mitglieder des BMV die Angemessenheit des Fernwärmepreises des von Ihnen bewohnten Gebäudes kostenfrei und unverbindlich. Einfach die Kopie der letzten Heizkostenabrechnung des Vermieters (mit Angabe der geliefer ten Wärmemenge und des Baualters, gegebenenfalls beim Vermieter erfragen) sowie nach Möglichkeit die Wärmeabrechnung des Fernwärmelieferanten einsenden an: Berliner Mieterverein, z.H. Wibke Werner, Spichernstraße 1, 10777 Berlin Beratung zu Sozialrecht und Miete Beraten wird insbesondere zu Wohngeld, Wohnberechtigungsschein, Ansprüchen auf Mietsenkung und die Beschränkung von Modernisierungsumlagen für Mieter der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Kosten für die Unterkunft und Heizung im Rahmen der Grundsicherung für Arbeitssuchende und Sozialhilfeempfangende. Bitte vereinbaren Sie einen Termin. Servicetelefon S 030-226 260 MieterMagazin 8/2020 Mediation und Konfliktberatung Bei Lärm durch Nachbarn und Auseinandersetzungen mit Nachbarn oder Mitbewohnern bietet der Berliner Mieterverein seinen Mitgliedern eine Beratung zum Umgang mit dem Konflikt und bei Bedarf ein Mediationsverfahren zur einvernehmlichen Lösung des Problems an. Die Beratung/Mediation wird von einem Mediator (Konfliktvermittler) durchgeführt. Das Angebot ist für Mitglieder des Berliner Mietervereins kostenfrei. K Telefonberatung und Kontakt: Do 17-18 Uhr, außerhalb dieser Zeiten ist ein Anrufbeantworter geschaltet: S 030 - 34 71 08 21; E-Mail-Anfragen: mediation@berliner-mieterverein.de Mietrechtsberatung für Gewerbemieter Nur mit telefonischer Terminvereinbarung unter S 030-226 260 Die Beratung findet statt: K Charlottenburg Do 17-20 Uhr BMV-Beratungszentrum Zillestraße 81, nahe Wilmersdorfer Straße u Bismarckstraße K Prenzlauer Berg Mo 17-20 Uhr BMV-Beratungszentrum Schönhauser Allee 134 B u Eberswalder Straße K Wilmersdorf/Schöneberg Fr 14-17 Uhr BMV-Geschäftsstelle Spichernstraße 1 u Spichernstraße Schwerpunktberatung Nutzer/Pächter K Hellersdorf Do 17-19 Uhr Stadtteiltreff Kompass, Kummerower Ring 42 u Neue Grottkauer Straße K Treptow Do 17-19 Uhr Villa Offensiv, Hasselwerderstraße 38-40 i Schöneweide Hilfe zur Wohnungsabnahme/-übernahme Zur persönlichen Unterstützung in Ab- und Übernahmeterminen empfiehlt der Berliner Mieterverein folgende sachkundige Personen: Dipl.Ing.Arch. Dietrich Eulitz, S 030-294 31 07 oder S 0178 / 780 07 80 Dipl.Ing.Arch. Rüdiger Beer, S 030-20 98 92 65 oder S 0163 / 826 69 44 Kosten: 90 Euro pro Termin zuzüglich 10 bis 40 Euro Fahrtkosten. Die Beauftragung durch Sie erfolgt direkt an die oben genannten Personen. Gutachten und juristische Auskünfte sind nicht möglich. Bei Abnahme: Die Prüfung Ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sollte bereits vor der Wohnungsabnahme in einer unserer Beratungsstellen erfolgen. Gutachten – der BMV vermittelt Experten Vielfach gibt es neben juristischen Fragen auch technische Probleme. Zur Beurteilung ist Sachverstand erforderlich. Mit den nachstehenden Gutachtern haben wir für Mitglieder des Berliner Mietervereins günstige Konditionen vereinbart. Bitte besprechen Sie die konkreten Kosten vor einer Beauftragung. Darüber hinausgehende Auskünfte und Beratungen sind telefonisch nicht möglich. Die Juristen des Berliner Mietervereins informieren Sie gerne, ob in Ihrer Angelegenheit eine Begutachtung angezeigt erscheint. Wir bieten Gutachten zu folgenden Themenbereichen: K Wohnflächenberechnung K Schönheitsreparaturen K Feuchtigkeitsschäden durch schadhafte Abdichtungen K Modernisierung: Mieterhöhungsprüfung aus bautechnischer Sicht K Heizung/Warmwasser/Wärmedämmung K Hausrat K Wohnungsmängel auch bei Schimmelbelastung K Schimmelpilzbewertung/-bestimmung ohne bauliche Ursachenbestimmung K Geräuschmessung für technische Anlagen K Elektrosmog/Mobilfunk K Umweltchemie/Umwelttechnik/ Schadstoffanalyse K Baubiologie (Elektrosmog, Schadstoffanalytik) Die Gutachter finden Sie unter www.berliner-mieterverein.de/ oder rufen Sie S 030-226 260 an. Mietrechtsberatung für bildende Künstler Jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 17 bis 19 Uhr Köthener Straße 44 (3. OG, BBK), Berlin-Kreuzberg, i Anhalter Bahnhof in Zusammenarbeit mit dem Berufsverband Bildender Künstler in Ateliers, Gewerberäumen und Wohnungen Bitte vereinbaren Sie einen Termin unter S 030-230 899-0 33 Service Zusatzangebote Kooperationsangebote für Mitglieder Der Berliner Mieterverein hat mit den untenstehenden Einrichtungen Kooperationsabkommen geschlossen. Davon profitieren die Mitglieder. Bei Vorlage des Einzahlungsbelegs für den Mitgliedsbeitrag oder des aktuellen MieterMagazin mit Namensaufdruck erhalten Sie Ermäßigungen für Eintrittskarten. Rabatt bei joycard – Berlin zum halben Preis 150 Partner in der Gastronomie, bei Sport & Fun, Kultur & Kino, Wellness und Nightlife. Für BMV-Mitglieder statt 59,95 Euro im ersten Jahr nur 25 Euro, Folgejahre 45 statt 59,95 Euro; Gutscheincode: mieterverein; Bestellung: www.joycard.de, S 30 36 99 57 Bildung und Kultur K Urania www.urania-berlin.de S 030-218 90 91 K Distel Kabarett – Theater im Admiralspalast www.distel-berlin.de S 030-204 47 04 K Kleines Theater www.kleines-theater.de S 030-821 20 21 K Labyrinth Kindermuseum www. kindermuseum-labyrinth.de S 030-800 93 11 50 Nützliches K Mietspiegel www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/mietspiegel, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, S 030-90 139 - 47 77 K Betriebskostenspiegel www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/betriebskosten/ K Heizspiegel www.heizspiegel-berlin.de K Energiesparberatung des BUND für Geringverdiener: Termin unter S 030-78 79 00 60 K Wohngeld www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/wohngeld/diwo.shtml Rufnummern bei den Wohnungsämtern K Quartiersmanagement www.quartiersmanagement-berlin.de Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, S 030-90 139 - 48 10 K Sozialgipfel www.berliner-sozialgipfel.de K Genossenschaftlich Wohnen www.berliner-genossenschaftsforum.de S 030-302 38 24 K Lärmschutz www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt Stiftung Warentest – Leseraktion Straßenlärm, 10773 Berlin, S 01 80 / 232 13 13 34 K Wohnen im Alter Infotelefon beim Pflegestützpunkt Berlin, Mo - Fr 9 - 18 Uhr: S 0800 - 59 500 59 www.hilfelotse-berlin.de K Mietschulden/Wohnungsnotfälle Geschütztes Marktsegment/ Landesamt für Gesundheit und Soziales S 030-902 29 - 32 01 / 2 www.berlin.de/lageso/soziales/ marktsegment/index.html Ambulante Dienste/GEBEWO S 030-480 98 191, Fax 030-480 98 192, AmbulanteDiensteNord@gebewo.de Ambulante Wohnhilfe Wedding/IB S 030-490 00 99 0, Fax 030-490 00 99 28, AWH-B-Wedding@internationaler-bund.de K Verbraucherschutz www.vz-berlin.de, www.test.de Ehrenamtliches Engagement Hilfe zur Selbsthilfe – Bezirksaktivengruppen Wir, engagierte Mieter im Berliner Mieterverein, haben uns in Bezirksgruppen zusammengeschlossen, um uns selbst aktiv für eine mieterfreundliche Wohnungspolitik einzusetzen. Dazu gehört, K dass wir uns über das aktuelle Geschehen im Bereich der Miet- und Wohnungspolitik informieren; K dass wir unsere Mitmieter aufklären; K dass wir uns einfach zusammentun, um mit unseren Mietproblemen nicht allein zu sein. Wir würden uns freuen, wenn auch Sie kommen würden. Achtung: Bis auf Weiteres finden keine Treffen der Bezirksaktivengruppen statt. Nähere Informationen unter S 030-226 26-144 Charlottenburg-Wilmersdorf Bezirksleitung: Raphael Thieme, Fritz Peter Brost, Hans Huser Treffen aktiver Mitglieder und interessierter Mieter jeden 2. Dienstag eines Monat um 18.30 Uhr im Haus am Mierendorffplatz, Mierendorffplatz 19 Kontakt auch über Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 Friedrichshain-Kreuzberg Bezirksleitung: Gundel Riebe, Ralf Kießling, Wolfgang Wilms K Die Aktivengruppe trifft sich immer am 2. Do jeden geraden Monats um 18 Uhr im Beratungszentrum Frankfurter Allee 85. K Kontaktmöglichkeiten zur Bezirksleitung: in den Treffen der Aktivengruppe und über Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 Lichtenberg Bezirksleitung: Lieselotte Bertermann, Alexandra Gaulke, Ursula Niemann K Die Aktivengruppe trifft sich jeden 2. Mi des Monats um 17 Uhr in der „Undine“, Wohnprojekt und Kieztreff, Hagenstraße 57-60. K Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichen Beratungsstellen zu den ausgewiesenen Beratungszeiten Marzahn-Hellersdorf Bezirksleitung: Peter Risch, Peter Reuscher, Irina Neuber K Kontaktaufnahme ist in allen Marzahner und Hellersdorfer Beratungsstellen während der Beratungszeiten möglich Mitte Bezirksleitung: Thomas Suckow Kontakt über Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 Neukölln Bezirksleitung: Jutta Hartmann, Wilhelm Laumann Kontaktmöglichkeiten: bmv-neukoelln@ freenet.de und über Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 K Die Aktivengruppe trifft sich jeden 3. Mo im Monat um 18.30 Uhr (Achtung: neuer Termin!) in der Richardstraße 5 (Räume der Aktion Karl-Marx-Straße) Pankow Bezirksleitung: Karin Kemner, Hans-Günther Miethe K Kontaktmöglichkeiten: Do 17-19 Uhr im Beratungszentrum Schönhauser Allee 134 B Reinickendorf Bezirksleitung: Helmut Möller Kontakt: Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 K „Mittwochsrunde“ jeden 1. Mi im Monat ab 19 Uhr im Familientreff Wittenau, Oranienburger Straße 204 Spandau Alle Treffen: BMV-Beratungszentrum Altstadt Spandau, Mönchstraße 7 jeden Do 17-19 Uhr neben juristischer Beratung: Betreuung der Mitglieder; Mietergemeinschaften; AG Modernisierung, AG Privatisierung und Umwandlung: Leitung: J. Wilhelm, S 030-331 52 20 Steglitz-Zehlendorf Bezirksleitung: Barbara von Boroviczeny Kontakt: Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 Tempelhof-Schöneberg Bezirksleitung: Heike Gläßer-Hübner, Karin Dewitz Kontakt: Thomas Christel, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144 Treptow-Köpenick Bezirksleitung: Henry Baumfelder, Ilona Sechting, Rosemarie Wabner K Treffen aktiver Mitglieder zum Erfahrungsaustausch jeden 2. Donnerstag im Monat K Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichen Beratungsstellen zu den ausgewiesenen Beratungszeiten MieterMagazin 8/2020 MARKTPLATZ Energieverbrauchs- und Heizkostenüberprüfung bei Zentralheizungen Heizkostenabrechnung einsenden! Der Berliner Mieterverein e.V. bietet seinen Mitgliedern gemäß Berliner Heizspiegel/HeizEnergieCheck eine kostenlose Überprüfung des Energieverbrauchs und der Energiekosten bei zentralbeheizten Gebäuden (mit mindestens sechs Mietparteien) an. Mit dem Berliner Heizspiegel/HeizEnergieCheck können Energieverbrauch und Kosten mit anderen Gebäuden in Berlin verglichen werden. Die vom Energiesparberatungsbüro KEBAB für den Senat ermittelten Energieverbrauchskennwerte wurden in sieben Klassen (A-G) eingeteilt, analog des Eurolabels für Haushaltsgeräte. Zur Bewertung von Verbrauch und Kosten in Ihrem Wohngebäude benötigen wir von Ihnen mindestens eine Heizkostenabrechnung (besser: auch die des Vorjahres) mit Angabe der gelieferten Wärmemenge (wichtig!), des Baualters des Wohngebäudes und falls auf der Abrechnung nicht vermerkt der Art des Energieträgers (Gas, Öl) beziehungsweise der Art der Versorgung (Fernwärme, Contracting). Sie erhalten einen Verbrauchsausweis mit Erläuterungen. Wurde für das von Ihnen bewohnte Gebäude nach Heizspiegel ein (dringender) Handlungsbedarf ermittelt, dann kann der Berliner Mieterverein für Sie tätig werden und den Gebäudeeigentümer mit der Diagnose konfrontieren. Achtung: Sollten in Folge der Diagnose energiesparende Modernisierungen von Seiten des Vermieters durchgeführt werden, kann es zur Überschreitung der bisherigen Warmmiete kommen. Die Überprüfung von Energieverbrauch und -kosten beinhaltet ausdrücklich keine Rechtsberatung. Bitte senden Sie Ihre Heizkostenabrechnungen an: Berliner Mieterverein e.V., – Heizspiegelüberprüfung – Spichernstraße 1, 10777 Berlin Heizenergiespiegel in kWh pro m 2 und Jahr niedriger Verbrauch 0-50 50-100 100-150 150-200  A B C D 200-250 250-300 über 300 E F G (1) Mauerwerksbau Die Ratgeber des Deutschen Mieterbundes Mietminderung bei Wohnungsmängeln Was muss beachtet werden, wenn die Miete aufgrund von Mängeln gekürzt werden soll? Mit aktueller Gesetzgebung, Rechtsprechung und zahlreichen Musterschreiben. Ulrich Ropertz, DMB in Kooperation mit Verbraucherzentrale NRW 208 Seiten, 11,90 Euro Was ich als Mieter wissen muss (1) Klasse, die mindestens erzielt werden sollte für: Klasse, die mindestens erzielt werden sollte für: Neubau ab 1995 (2) Neubau ab 1995 (2) Baujahr ab 1973 (3) Baujahr ab 1984 (3) Baujahr bis 1972 (3) Baujahr bis 1983 (3) Handlungsbedarf (4) dringender Handlungsbedarf (4) sehr hoher Verbrauch (1) Wohnungen mit Gas-Etagenheizungen oder Einzelofenheizungen sowie Heizanlagen in kleineren Gebäuden (weniger als 6 Wohnungen) sind nicht im Heizspiegel erfasst. Heizenergieverbräuche können hier sehr stark schwanken, da der Einfluss des Nutzers überwiegt. Eine erste Orientierung ist jedoch möglich. Die Energieklassen des Heizspiegels beziehen sich grundsätzlich auf Verbräuche von Gebäuden, nicht von Wohnungen. Sehr aufschlussreich ist allerdings der Vergleich mit Wohnungswerten. (2) Die Klasse B sollte nach der geltenden Wärmeschutzverordnung von 1995 erreicht werden. für wenig Geld Dieser Ratgeber stellt Rechte und Pflichten bei Wohnmietverhältnissen vor – ein Standardwerk für alle Mieter. Berliner Heizspiegel Plattenbau Viel Wissen ... Gesetzlich vorgeschrieben ist ein errechneter Bedarfswert, nicht die hier ermittelte Verbrauchsklasse. (3) Diese Klassen können zu B und C verbessert werden, indem z.B. Brennwerttechnik, eine gute Heizungsregelung, Außenwanddämmung und Wärmeschutzverglasung genutzt werden. (4) Die Gebäude dieser Klassen zeichnen sich oft durch veraltete Heizungsanlagen und schlechte Bausubstanz aus. Instandsetzung und Sanierung sind in der Regel erforderlich. Eine Überprüfung der Abrechnung, der Haustechnik und der Gebäudesubstanz sollte hier unbedingt erfolgen. Dilip D. Maitra in Kooperation Verbraucherzentrale NRW und DMB. 380 Seiten, 16,90 Euro Tipps zum Mietvertrag für Mieter – Fallen vermeiden, Vorteile nutzen Dieser Ratgeber gibt dem künftigen Mieter Hinweise, worauf beim Abschluss eines Mietvertrages zu achten ist. Die Erläuterungen werden ergänzt durch praktische Tipps und Rechenbeispiele. 48 Seiten, 5,90 Euro Die Broschüren können bezogen werden über den OnlineShop des DMB-Verlages: https://shop.mieterbund.de/ Endlich! Reicht die Kohle M I ET DECKEN WIRK EL T! WWW.BERLINER-MIETERVEREIN.DE/MIETENDECKEL

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