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Creator:: Wohnungsbaugenossenschaft DPF <Berlin>

Title:: Geschäftsbericht ... / Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG

Publication:: Berlin, 2011 -

Dates of Publication:: 2010(2011) -

ZDB-ID:: 2799167-2

Previous Title:: Bericht über das Geschäftsjahr ...

Berlin:: B 737 Städtebau. Raumordnung. Bau- und Wohnungswirtschaft: Bau- und Wohnungsgesellschaften. Wohnungsbauförderanstalten

Urban Studies:: Kws 510 Wohnen: Wohnungsunternehmen

DDC Group:: 330 Wirtschaft

Copyright:: Rights reserved

Accessibility:: Free Access

Collection:: Housing; Berlin Locations,Architecture,Urban Development,Housing

Volume

Publication:: 2022

Language:: German

Berlin:: B 737 Städtebau. Raumordnung. Bau- und Wohnungswirtschaft: Bau- und Wohnungsgesellschaften. Wohnungsbauförderanstalten

Urban Studies:: Kws 510 Wohnen: Wohnungsunternehmen

DDC Group:: 330 Wirtschaft

URN:: urn:nbn:de:kobv:109-1-15468620

Location:: Zentral- und Landesbibliothek Berlin

Copyright:: Rights reserved

Accessibility:: Free Access

Collection:: Housing; Berlin Locations,Architecture,Urban Development,Housing

Full text

Wir geben Raum zum Leben. Geschäftsbericht 2021 Ausgewählte Kennziffern des Jahresabschlusses 2021 ... 2.685,7 T€ Jahresergebnis (2020 -131,6 T€) 3.897 Wohnungen (2020: 3.835) 62,4 % Eigenkapitalquote 6.350 (2020: 68,8%) Mitglieder 6,25 € durchschnittliche Nutzungsgebühr pro m² Wohnfläche pro Monat (2020: 6,20 €) (2020: 6.076) 213.738,02 m² Wohnfläche (2020: 208.925,59 m²) 154.832,1 T€ Bilanzsumme (2020: 136.776,9 T€) ... im Vergleich 2021 2020 2001 Anzahl 6.350 6.076 4.440 Anzahl der Wohnungen WE 3.897 3.835 3.745 Wohnfläche m² 213.738,02 208.925,59 198.261,80 Gewerbeeinheiten ME 15 6 8 Gewerbefläche m² 3.528,04 2.754,05 249,40 Garagen Anzahl 57 56 39 PKW-Stellplätze Anzahl 468 464 43 Fahrradabstellplätze Anzahl 687 615 0 Mietergärten Anzahl 81 81 0 Tsd. € 129.513,3 117.018,0 138.693,3 Geschäftsguthaben Tsd. € 7.371,6 7.252,4 6.516,0 Rücklagen Tsd. € 85.913,9 83.228,2 58.137,1 Tsd. € 50.652,7 35.425,3 81.130,7 €/m²/Monat 6,25 6,20 6,06 WE 21 1 57 Mitgliederbestand Bilanz Aktiva Grundstücke mit Wohnbauten Passiva Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Kennziffern durchschnittliche Nutzungsgebühr Leerstand > als 3 Monate Zinsaufwand p. a. Tsd. € 1.162,9 1.208,6 4.721,8 Tilgungsleistung p. a. Tsd. € 2.856,8 2.942,7 2.527,5 Zins- und Tilgungsaufwand p. a. Tsd. € 4.019,7 4.151,3 7.249,3 % 2,3 3,4 5,9 Tsd. € 16.487,3 15.681,3 10.237,6 Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen Tsd. € 6.026,9 8.861,3 3.529,4 Jahresüberschuss Tsd. € 2.685,7 -131,6 13,7 Eigenkapitalquote % 62,4 68,8 43,6 Fremdkapitalzinsen im Verhältnis zum Darlehensbestand Umsatzerlöse (ohne Umlagen) 3 Inhaltsverzeichnis I. Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2021 Gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Umsatzentwicklung 6 7 10 Leerstand und Fluktuation 12 Betriebskosten 14 Unsere Mitglieder 15 Investitionen 16 Finanzierung 18 Unsere Mitarbeiter 20 II. Lagebericht 2021 1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf 2. Wirtschaftliche Lage 22 2.1 Vermögenslage der Genossenschaft 25 2.2 Finanzlage der Genossenschaft 27 2.3 Ertragslage der Genossenschaft 29 2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren 30 31 3. Prognosebericht 4. Chancen- und Risikobericht 4.1 Risikomanagement 35 4.2 Chancen und Risiken 36 5. Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente 40 III. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 1. Bilanz 42 2. Gewinn- und Verlustrechnung 43 3. Anhang 45 IV. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2021 4 Bericht des Aufsichtsrates 51 Impressum 55 I. Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2021 Gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland Trotz Corona-Pandemie und zunehmender Liefer- und die hohen Verbraucherpreise deutlich geschmälert Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirt- wird). Angesichts der Arbeitskräfteknappheit in vielen schaft 2021 nach dem Einbruch im Vorjahr erholen. Branchen dürften sich Beschäftigungsaufbau sowie Die Wirtschaftsleistung hat jedoch noch nicht wie- Einkommenszuwächse 2022 fortsetzen. der das Vorkrisenniveau erreicht. Im Jahr 2021 ist das Bruttoinlandsprodukt um 2,8 Prozent gestiegen, Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im nachdem es 2020 um 4,6 Prozent zurückgegangen Jahr 2021 rund 10,8 Prozent der gesamten Bruttowert- war. Demgegenüber steht jedoch eine besorgniser- schöpfung erzeugte, konnte um 1,0 Prozent auf eine regende Erhöhung der Verbraucherpreise. Sie haben Bruttowertschöpfung von 347 Mrd. € zulegen (Vorjahr: sich in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2021 um 3,1 -0,5 %). Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate Prozent gegenüber 2020 erhöht (Vorjahr: +0,5 %). Im von 1,3 Prozent deutschlandweit lagen die Netto- Dezember 2021 stiegen die Verbraucherpreise gegen- kaltmieten deutlich unter der allgemeinen Inflati- über dem Vorjahresmonat sogar um 5,3 Prozent, eine onsentwicklung. Auch das Baugewerbe konnte sich höhere Inflationsrate gab es zuletzt vor 29 Jahren. gut behaupten. Nachdem die preisbereinigte Bruttowertschöpfung 2020 gegenüber dem Vorjahreswert Nach ersten Prognosen des statistischen Bundesam- sogar um 3,8 Prozent zugenommen hatte, blieb die tes im Januar 2022 könnte sich die Inflation weiter Wirtschaftsleistung hier 2021 mit einem minimalen verfestigen. Wesentliche Faktoren dabei sind nicht Rückgang um 0,4 Prozent nahezu konstant. Dass sich mehr nur der temporäre Effekt der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung 2020, sondern zunehmend auch Lieferengpässe, Arbeitskräftemangel und extreme Steigerungen der Energiepreise. Angesichts des hartnäckigen Preisauftriebs wird ein Ende der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank immer wahrscheinlicher. Eine Prognose der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist pandemiebedingt mit hohen Unsicherheiten behaftet. Wenn sich im Verlauf des Jahres die Lieferengpässe allmählich auflösen sollten, könnte die wirtschaftliche Erholung an Dynamik gewinnen. Auch am Arbeitsmarkt setzte 2021 zunächst eine Erholung ein, nachdem 2020 der seit 14 Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit mit der Corona-Krise endete. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt 2021 von 44,9 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das das Wachstum der Vorjahre nicht fortsetzte, liegt waren etwa genauso viele Erwerbstätige (-0,2%) wie insbesondere an weiter zunehmenden Engpässen im Vorjahr (Vorjahr: 44,8 Millionen). Das Baugewerbe bei Personal und Material sowie der damit einherge- konnte einen leichten Beschäftigungsgewinn von hende starke Auftrieb der Baupreise. Nachdem sich 1,2 Prozent gegenüber 2020 erzielen. Arbeitslosigkeit 2020 die von der Bundesregierung zur Dämpfung der und Unterbeschäftigung sind 2021 merklich gesunken, Corona-Krise zum Juli 2020 auf den Weg gebrachte die Auswirkungen der Pandemie waren aber noch zu Senkung der Mehrwertsteuer vorübergehend dämp- spüren. Die Arbeitslosenquote sank leicht gegen- fend auf die Baupreise auswirkte (Veränderung 2020 über dem Vorjahr um 0,2 Prozent auf 5,7 Prozent. Das zu 2019: +1,6 %), gab es 2021 einen massiven Anstieg Arbeitnehmerentgelt stieg im Vergleich zum Vorjahr von 9,1 Prozent gegenüber 2020 bei den Preisen für um 3,4 Prozent, (wobei die Reallohnentwicklung durch den Neubau von Wohngebäuden. Im November 2021 6 Bericht des Vorstandes sind die Baupreise sogar um 14,4 Prozent gegen- Neubau- und Sanierungsvorhaben eine hohe finan- über November 2020 gestiegen, der höchste Anstieg zielle Belastung für die Wohnungsunternehmen, die gegenüber einem Vorjahr seit August 1970 (+17,0 % den Spagat zwischen Wirtschaftlichkeit und bezahl- gegenüber August 1969). Dazu kommen auch in der barem Wohnen zusätzlich vergrößern. Auf der ande- Wohnungswirtschaft steigende Personalkosten: laut ren Seite ist noch nicht absehbar, welche weiteren Tarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mietenregulatorischen Maßnahmen die Ende 2021 ins Lohn- und Gehaltssteigerungen um 2,9 Prozent ab Amt gekommene neue Bundesregierung auf den Weg 1. November 2021, weitere 2,1 Prozent ab 1. Januar 2023. bringen wird, die auf der Einnahmenseite zu weiteren Einschränkungen führen könnten. Darüber hinaus sind die ständig steigenden Anforderungen in Sachen Klimaschutz und Energiewende für (Quelle: BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.) Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Wie bereits im vergangenen Geschäftsjahr bestimmte Entkopplung der Preisentwicklung für Bauleistungen die pandemische Lage das hiesige regionale Wirt- von den Nettokaltmieten inklusive Wohnnebenkosten schaftsleben. Der bis Mai 2021 angeordnete zweite in Berlin festzustellen. Lockdown führte erneut zu nicht verfügbaren oder verzögerten Dienstleistungen, was die regionalen So stiegen beispielsweise die durchschnittlichen und weltweiten Liefer- und Produktionsengpässe Preise für Bauleistungen am Bauwerk in Berlin bis weiter förderte. Dadurch nahm die Anzahl von November das 19. Jahr in Folge an. Sie markierten Erwerbstätigen in Kurzarbeit erneut zu oder führte dabei mit einer Preissteigerung gegenüber dem Vor- gar zu Arbeitsplatzverlusten, was das Risiko von jahr von 11,1 Prozentpunkten bzw. 9,1 Prozent (Vorjahr: Zahlungsausfällen und Insolvenzen erhöhte. Da +3,1%) den höchsten Zuwachs im Betrachtungszeit- im Geschäftsjahr zudem weiterhin vergleichsweise raum. Innerhalb der Bauleistungssteigerungen stie- günstige Finanzierungsbedingungen bestanden und gen Zimmer- und Holzbauarbeiten mit 37,6 Prozent, die Mehrwertsteuersenkung zum 31. Dezember 2020 Ramm-, Rüttel- und Pressarbeiten mit 30,9 Prozent auslief, stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr und Estricharbeiten mit 23,5 Prozent gegenüber dem auf breiter Front. Vorjahreswert besonders stark an. Die Preise für Gas-, Wasser- und Sanitärarbeiten erhöhten sich um gut So stiegen beispielsweise die Verbraucherpreise 15,0 Prozent. (Gesamtindex für die Lebenshaltung) in Berlin im Geschäftsjahr gegenüber dem Vorjahr um durch- Die Preise, die regional im Geschäftsjahr bis Novem- schnittlich 3,0 Prozent auf 108,8 (2015 ≙ 100), während ber für Instandhaltungs- und Modernisierungsleis- die durchschnittliche Preissteigerung im Jahr davor tungen zu zahlen waren, stiegen um 7,6 Prozent (Vor- lediglich 0,5 Prozentpunkte betrug.1 jahr: +4,2%), die für Schönheitsreparaturen in den Wohnungen um 6,4 Prozent (Vorjahr: +6,3%)2. Der durch die begrenzte Verfügbarkeit von Kapazitäten und Material sowie die Rückkehr zum Mehr- Die Nettokaltmieten inklusive der Wohnungsneben- wertsteuersatz von 19 Prozent befeuerte Preisstei- kosten sanken im Geschäftsjahr, beeinflusst durch gerungstrend zeigte sich im Geschäftsjahr auch den in diesem Zeitraum noch geltenden „Berliner in anderen wohnungswirtschaftlich relevanten Mietendeckelʺ und unbeeinflusst von der Mehrwert- Preisgruppen. Zudem ist seit dem Jahr 2018 eine steuerveränderung, um 0,1 Prozent (Vorjahr: +0,6 %). 1 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Verbraucherpreisindex, Entwicklung der Verbraucherpreise 2021. 2 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Preisindizes für Bauwerke im Land Berlin November 2021, Tab. 3, 6. Bericht des Vorstandes 7 160 151,4 % 150 136,7 % 140 130 133,7 % 120 110 100 % 107,1 % 100 90 80 2011 2012 Bauleistungen 2013 2014 Instandhaltung 2015 2016 2017 2018 Schönheitsreparaturen 2019 2020 Nov. 2021 Nettokaltmieten und Wohnungsnebenkosten Sie erhöhten sich damit innerhalb von sieben Jahren zu rückläufigen Verkaufsfällen, weshalb zukünftig von um 7,0 Prozent 3, während die Kosten für Schönheits- weiteren Preissteigerungen bei den noch vorhande- reparaturen, Instandhaltungen oder für Bauleistun- nen unbebauten Grundstücken ausgegangen werden gen zwischen 33,7 Prozent und 51,4 Prozent im selben kann. Zeitraum anstiegen. Erstmals seit über einer Dekade wurden in Berlin im Der Mangel an baureifem Land in den innerstäd- Jahr 2020 mit 16.337 (Vorjahr: 18.999) neuen Wohnun- tischen Lagen von Berlin führte zu einer Verschie- gen jährlich weniger Wohnungen neu errichtet als bung der Kauffälle von unbebauten Grundstücken noch ein Jahr zuvor 5. Dies entspricht einem Rückgang in die Randbezirke. Waren beispielsweise in Fried- i.H.v. 14,0 Prozent bzw. 2.662 Wohnungen. Durch den richshain-Kreuzberg im Jahr 2020 zwölf Kauffälle Bevölkerungsrückgang im Jahr 2020 um 5.403 Ein- mit einem durchschnittlichen Kaufwert in Höhe von wohner6 wurden in Berlin jedoch zum dritten Mal in 6.480 € je m² Grundstücksfläche zu verzeichnen, Folge mehr Wohnungen gebaut als durch die Bevöl- kam es in Marzahn-Hellersdorf im selben Zeit- kerungsentwicklung statistisch benötigt wurden. Ob raum zu 214 Kauffällen mit Kaufpreisen von durch- dies auch für die Zukunft gelten kann, ist fraglich. schnittlich 449 € je m² Grundstücksfläche. Die- Bis zum Oktober 2021 wurden insgesamt nur 11.373 ses geografische Ungleichgewicht führte im Jahr neue Wohnungen genehmigt. Diese lagen damit rund 2020, trotz anhaltend günstiger Finanzierungsbe- 3.000 Wohnungen unter den Genehmigungen des dingungen, zu einem Preisrückgang für baurei- Vergleichszeitraums des Vorjahres7. Bis Oktober 2021 fes Land um rund 400 € je m² unbebauter Grund- gewann Berlin jedoch bereits wieder 7.769 Personen stücksfläche auf 931,49 € (Vorjahr: 1.328,48 €/m²), hinzu, sodass in den nächsten Jahren keine erheb- obwohl die Anzahl der Kauffälle mit 737 noch um drei liche Reduzierung des Nachfrageüberhangs nach höher lag als 2019 . Jedoch besteht auch innerhalb Wohnraum durch Neubautätigkeit zu erwarten ist. 4 der einzelnen Berliner Bezirke insgesamt die Tendenz 3 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Verbraucherpreisindex im Land Berlin Januar 2022, Tab. 4. 4 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Kaufwerte für Bauland in Berlin 2020, Tab. 1, Tab. 2, eigene Berechnungen. 5 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Zeitreihe, Bautätigkeit und Wohnungen 2020. 6 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstand in Berlin Oktober 2021. Tab. 1.1. 7 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Baugenehmigungen in Berlin, November 2021 8 Bericht des Vorstandes Im zweiten Jahr der Pandemie konnte Berlin mit Mietenbegrenzungs- und Zweckentfremdungsver- einem Anstieg von 0,9 Prozent bzw. 18.400 Perso- botsverordnung, Mietrechtsanpassungsgesetz 2019) nen (Vorjahr: -1,1%) erneut den prozentual stärks- hinausgehende länderspezifische Regelungen nicht ten Anstieg der Erwerbstätigkeit aller Bundeslän- ausgeschlossen. Insbesondere im Hinblick auf den der verzeichnen. Nachdem das Baugewerbe zuletzt ergangenen Berliner Volksentscheid zur Enteignung zweitstärkster Beschäftigungsmotor in Berlin war, von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 konnte im Geschäftsjahr der Dienstleitungssektor Wohnungen bestehen weiterhin rechtliche Unsicher- (+1,0 Prozent) am stärksten zulegen (Baugewerbe heiten, die sich sowohl auf die langfristige Investi- +0,8 Prozent)8. tionsplanung, den Erwerb von neuen Objekten, die Wiedervermietbarkeit von Wohnungen in einem für Angesichts der nur leicht erhöhten Beschäftigungs- Genossenschaftsmitglieder angemessenen Zustand quote im Baugewerbe, ist bei unterstellter gleich- als auch auf die interne genossenschaftliche Preis- bleibender Nachfrage nach Bauleistungen keine nen- gestaltung auswirken können. nenswerte Erhöhung der Baukapazitäten zu erwarten, sodass mittelfristig mit einem weiteren Baupreisan- Zudem sieht sich die Wohnungswirtschaft auch mit stieg und der zeitlichen Verschiebungen einzelner neuen zusätzlichen energetischen Auflagen kon- Baumaßnahmen zu rechnen ist. frontiert. Die erhöhten Anforderungen werden beispielsweise durch die Energieeffizienz-Richtlinie, Neben den wohnungswirtschaftlichen Rahmenbe- des Gebäudeenergiegesetzes oder dem Solargesetz dingungen werden die wohnungswirtschaftlichen Berlin bestimmt und führen im Rahmen der Bewirt- Akteure auch von den rechtlichen wohnungswirt- schaftung, der Instandhaltung und Modernisierung schaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst, die sowie beim Neubau zukünftig zu finanziellen Aus- im Geschäftsjahr insbesondere von dem Wegfall des wirkungen, die nicht nur schwer zu kalkulieren sind, „Mietendeckels“ und den damit verbundenen zusätzli- sondern auch nicht oder nur teilweise durch höhere chen Verwaltungsaufwendungen geprägt war. Einnahmen kompensiert werden können. Am 15. April 2021 beseitigte das Bundesverfassungsgericht durch Beschluss vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20 u. a.) die bestehende Unsicherheit in Berlin über die Wirksamkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – sogenannte „Mietendeckelʺ – in dem es dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für abschließend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Normen absprach. Damit gilt der „Mietendeckelʺ als von Anfang an nicht wirksam, weshalb einbehaltene Mieten durch Berliner Mieter für die bis dahin vergangenen 17 Monate nachzuzahlen waren. Dies bedeutete nicht nur einen vermeidbaren Verwaltungsmehraufwand, sondern für viele Mieter auch eine zusätzliche finanzielle Belastung in der Pandemiezeit. Angesichts der in Berlin regierenden Rot-GrünRoten-Koalition und des bestehenden Nachfrageüberhangs nach bezahlbarem Wohnraum sind jedoch weitere, über die bereits existierenden mietpreisrechtlichen Restriktionen (u.a. Kappungsgrenzen-, 8 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 20 vom 25.01.2022. Bericht des Vorstandes 9 Umsatzentwicklung 62 neue Wohnungen Nach wie vor ist die Vermietung und Ver- um zwei Einheiten in der Schwarzmeer- waltung der eigenen Wohnungen und straße in Lichtenberg-Friedrichsfelde Gewerbeeinheiten das Kerngeschäft der und in der Mittelstraße in Pankow- Genossenschaft. Rosenthal. Mit dem Objekt Müllerstraße 131/Kameruner Straße 58 sind acht Im Geschäftsjahr 2021 ist die Anzahl der Gewerbeeinheiten (Zeitungsladen, Han- genossenschaftseigenen Wohnungen dyshop, Reisebüro, Kampfsportartikel- von 3.835 Einheiten um 62 Einheiten auf geschäft, Versicherungsbüro und drei insgesamt 3.897 Einheiten und somit leerstehende Flächen) sowie in der Torf- auch die bewirtschaftete Wohnfläche straße 26 eine Gewerbeeinheit (Bäckerei) auf 213.738,02 m² (Vorjahr: 208.925,59 hinzugekommen. m²) gestiegen. Durch die anhaltend hohe Nachfrage 15 Gewerbeeinheiten insgesamt Die Bestandserhöhung resultiert aus nach Wohnungen der Genossenschaft den zwei Objektübernahmen in der und dem Wegfall des „Mietendeckels“ Müllerstraße 131/Kameruner Straße 58 haben sich im Geschäftsjahr die Umsat- sowie Torfstraße 26 in Berlin-Wedding, zerlöse aus der Vermietung von Wohnun- welche die Genossenschaft im Rahmen gen leicht erhöht. Sie stiegen um 3,1 Pro- des Vorkaufsrechtes erwerben konnte. zent bzw. 490,0 Tsd. € auf 16.032,2 Tsd. € Beide Objekte wurden um 1900 errich- (Vorjahr: 15.542,2 Tsd. €). Mit einem Anteil tet. Das Haus in der Müllerstraße 131/ in Höhe von 42,1 Prozent beziehungs- Kameruner Straße 58 verfügt über insge- weise 206,7 Tsd. € bilden die Erhöhun- samt 29 Wohnungen von 1 bis 4 Zimmern gen der Nutzungsgebühren im Rahmen mit einer Wohnflächengröße von circa 57 von Neuvermietungen die bedeutendste bis 165 Quadratmeter sowie acht Gewer- Quelle der Einnahmesteigerung. beeinheiten. Das Objekt Torfstraße 26, im Sprengelkiez gelegen, verfügt über Von besonderer Bedeutung war im 33 Wohnungen, ebenfalls 1 bis 4 Zimmer Geschäftsjahr 2021 weiterhin die Fortfüh- mit einer Fläche von 39 bis 121 Quadrat- rung der zukunftsorientierten Instandset- meter sowie einer Gewerbeeinheit im zung und Modernisierung der Bestands- Erdgeschoss. objekte der Genossenschaft. In 117 Wohnungen konnte die Genossenschaft 3,1% Steigerung der Umsatzerlöse 10 Bericht des Vorstandes Weiterhin bewirtschaftete die Genossen- trotz der Corona-Pandemie und einem schaft zum 31. Dezember 2021 57 Garagen, über mehrere Monate andauernden 468 PKW-Stellplätze, 687 Fahrradabstell- Lockdown die Heizungszentralisierung plätze, 109 Rollator-/Rollstuhlboxen und und Strangsanierung durchführen. In 81 Mietergärten. Berlin-Pankow in der Görschstraße 20, Gaillardstraße 21, Maximilianstraße Neben der Erhöhung des Wohnungsbe- 30-33 und 34-38 wurden die Arbeiten standes durch den Objekterwerb in Ber- abgeschlossen. In jeweils vier Wohnun- lin-Wedding, hat sich auch der Bestand gen in Berlin-Baumschulenweg wurden der Gewerbeeinheiten von sechs auf Strangsanierungen aus dem Jahr 2018 in nunmehr 15 erhöht. Bei den bisherigen der Hänselstraße 59 und Heidekampweg sechs Gewerbeeinheiten handelt es sich 118 nachgeholt. Jedoch musste die neben der Geschäftsstelle der Genos- Genossenschaft die Modernisierungs- senschaft um die ehemalige Poliklinik maßnahmen von 76 Wohnungen in den in der Hänselstraße 45, sowie jeweils Objekten in der Lohmühlenstraße 21-23 in Berlin-Alt-Treptow sowie in der Anna-Seghers- Zeitraum in Anspruch. Straße 135/139 und Radickestraße 63/65 in BerlinAdlershof in das Jahr 2022 verschieben. Es war nicht Neben den Erlösschmälerungen der Nettokaltmiete möglich, diese Objekte im Geschäftsjahr an die Fern- aufgrund von Wohnungsleerstand liegt im Geschäfts- wärmeversorgung anzuschließen. jahr jedoch ein besonderes Augenmerk auf dem Wegfall des „Mietendeckels“. Auch die Genossenschaft Die Umsatzerlöserhöhung in Höhe von 490,0 Tsd. € war von den Auswirkungen betroffen. Im Ergeb- setzt sich neben den Erhöhungen der Nutzungsge- nis beliefen sich die Erlösausfälle auf 412,7 Tsd. €. bühren im Rahmen von Neuvermietungen mit einem Diese resultierten im Wesentlichen durch fehlende Anteil von 206,7 Tsd. € aus den folgenden Bestand- Zuschläge bei der Neuvermietung (Umbauwohnungen, teilen zusammen: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) in • aus Erlösen durch die getätigten Objektankäufe Höhe von 163,4 Tsd. €, die Aussetzung der Nutzungs- im Wedding (Müllerstraße 131/Kameruner Straße gebührenanpassungen 2019 in Höhe von 98,1 Tsd. €, 58 sowie Torfstraße 26) in Höhe von insgesamt die Herabsetzung von Nutzungsgebühren bestehen- 137,5 Tsd. €, der Dauernutzungsverträge in Höhe von 93,2 Tsd. €, • aus den Modernisierungsumlagen im Rahmen des die Kappung der Modernisierungsumlage aus der Strangsanierungsprogramms in 2021 in Pankow und Strangsanierung in Höhe von 52,8 Tsd. €, die Ausset- Baumschulenweg sowie aus dem erfolgten nach- zung von Untermietzuschlägen in Höhe von 2,6 Tsd. € träglichen Treppenanbau zu den Mietergärten im und die Aussetzung der Modernisierungsumlagen für Wohnobjekt Else-Jahn-Straße in Berlin-Weißensee Türen und Badsanierungen in Höhe von 2,6 Tsd. €. in Höhe von insgesamt 128,9 Tsd. € (Teilauswirkung aus 2021), Da der „Mietendeckel“ durch das Bundesverfassungs- • aus dem Einbau von neuen Wohnungseingangstü- gericht als von Anfang an nichtig erklärt wurde, waren ren in der Schwarzmeerstraße im Rahmen der alle Verträge und sonstigen Vereinbarungen so zu Brandschutzertüchtigung mit insgesamt 12,0 Tsd. € behandeln, als ob es den „Mietendeckel“ nie gege- (Vollauswirkung aus 2020), ben hätte. Aus diesem Grund wurden alle betroffe- • aus Zuschlägen zur Nutzungsgebühr aufgrund indivi- nen Mitglieder Ende April des Berichtjahres schrift- dueller Umbaumaßnahmen von insgesamt 4,5 Tsd. € lich darüber informiert, dass ab Mai 2021 wieder die • aus durchgeführten Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel mit insgesamt 0,3 Tsd. € vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühr gemäß den rechtlichen Vorgaben des BGB zu zahlen ist. (Teilauswirkung 2021). Aufsichtsrat und Vorstand der Genossenschaft haben Zusätzlich zu den Umsatzerlösen erhielt die Genos- in einer gemeinsamen Sitzung am 15. Juni 2021 ent- senschaft letztmalig degressive Aufwendungszu- schieden, die entfallenen Nutzungsgebühren auf- schüsse aus dem Förderprogramm „Industrielle Bau- grund des „Mietendeckels“ von den betroffenen weiseʺ in Höhe von 16,5 Tsd. € (Vorjahr: 144,9 Tsd. €). 1.343 Mitgliedern nachzufordern. Zusätzlich besteht grundsätzlich eine Verpflichtung zur Geltendmachung Den Umsatzerlösen aus der Vermietung von Wohnun- von Nachforderungen bei Wohnungsbaugenossen- gen stehen Erlösschmälerungen der Nettokaltmiete schaften, da deren Vorstände gehalten sind, Scha- aufgrund von Wohnungsleerstand gegenüber. Die den von ihren Unternehmen abzuwenden. Die Mit- Erlösausfälle wegen Wohnungsleerstand betragen glieder wurden daraufhin im Juli des Geschäftsjahres im Geschäftsjahr 79,5 Tsd. € (Vorjahr: 54,1 Tsd. €) und schriftlich über die Höhe und Zusammensetzung der resultieren aus Instandhaltungs- sowie Modernisie- Nachforderung sowie über die Zahlungsmodalitäten rungsmaßnahmen in Vorbereitung der Wiedervermie- informiert. Die Mehrzahl der Mitglieder, die eine Mie- tung von Genossenschaftswohnungen. Die Erhöhung tensenkung aufgrund des „Mietendeckels“ erhalten dieser Erlösausfälle ist auf die Erhöhung der Leer- hatten, ist den Empfehlungen der Genossenschaft standsmonate zurückzuführen. Diese sind wiederrum sowie dem öffentlich gegebenen Rat von Mitgliedern auf die hohe Kapazitätsauslastung im Baugewerbe des Berliner Senats gefolgt und hat Rücklagen für zurückzuführen. Dadurch nimmt die Herrichtung der eventuelle Zahlungen der Differenzbeträge gebildet, Wohnungen vor Wiedervermietung einen längeren sodass bereits im Geschäftsjahr ein Großteil der Bericht des Vorstandes 11 Nachforderungen beglichen wurde. Die verbleibenden einer aktuellen Veröffentlichung 9 des BBU Ver- Forderungen belaufen sich auf 4,3 Tsd. €. Für 74 Neu- band Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter- vermietungen während der Zeit des „Mietendeckels“ nehmen e.V. ist das Berliner Mietenniveau weiter- erfolgte im Geschäftsjahr durch die Genossenschaft hin deutlich günstiger als in anderen deutschen eine Einzelfallentscheidung, da diese Wohnungen Metropolen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete „besenrein“ vermietet wurden. Im Ergebnis wurden aller BBU-Mitgliedsunternehmen betrug im zum gemäß Beschluss des Vorstandes auf die Erhebung 30. Juni 2021 durchschnittlich 6,37 €/m² Wohnfläche von Forderungen in Höhe von 23,7 Tsd. € verzichtet. monatlich. Aufgrund der im Jahr 2020 noch wirksa- In diesen Wohnungen wurden aufgrund des „Mie- men Sondereffekte des „Mietendeckel“, wurden im tendeckels“ und den damit verbundenen geringen Rahmen des BBU-Marktmonitors die Bestandsmie- Nutzungsgebühren nicht die üblichen umfänglichen ten erstmals nicht für Dezember 2020 abgefragt, Komplettherrichtungen (Erneuerung Sanitär, Fuß- sondern für Juni 2021. Da die Mietabsenkungen nach boden etc.) vor Neuvermietung ergriffen, sondern dem „Mietendeckel“ im Dezember 2020 ihren vollen lediglich die Maßnahmen, die zwingend erforderlich Umfang erreicht hatten, soll durch den geänderten waren (z.B. Erneuerung der Elektroanlage innerhalb Stichtag der Befragung zumindest ein wesentlicher der Wohnung, jedoch ohne anschließende Renovie- Teil der Rückabwicklung des „Mietendeckels“ bei der rung). Der Grund lag darin, dass eine Wohnung, in die Bestandsmietenerhebung berücksichtigt werden. im Rahmen einer Komplettherrichtung zwischen 20 Auch bei den Neuvertragsmieten wurde die Befra- und 30 Tsd. € investiert wird, aber gemäß „Mieten- gungssystematik einmalig geändert, um die verein- deckel“ maximal zu der bisherigen Nutzungsgebühr barten Transparenzmieten so weit wie möglich zu weitervermietet werden durfte. Dies war zum einen erheben. Die Angaben beziehen sich zwar unverän- weder finanzierbar und zum anderen hätte das Neu- dert auf alle abgeschlossenen Verträge aus dem Jahr mitglied eine erheblich niedrigere Nutzungsgebühr 2020, allerdings werden dabei die Durchschnittsmie- für eine komplett hergerichtete Wohnung gezahlt als ten dieser Wohnungen zum Stand Juni 2021 erfasst. Mitglieder, die bereits vor einigen Jahren eine ähnli- Wie bereits im Vorjahr liegt die Durchschnittsnetto- che Wohnung bezogen haben – dies entspricht nicht kaltmiete der Genossenschaft auch weiterhin unter dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrund- dem Wert der Nettokaltmieten der BBU-Mitgliedsun- satz. Erst mit dem Wegfall des „Mietendeckels“ wurde ternehmen sowie unter dem Mittelwert des Berliner die Anpassung der „besenreinen“ Wohnung an den Mietspiegels 2021, der auf einer Index-Fortschreibung DPF-Standard wieder aufgenommen. des Berliner Mietspiegels 2019 beruht (6,79 €/m²). Die Nutzungsgebühr (netto-kalt) in der Genossen- In der Genossenschaft standen am 31. Dezember schaft betrug zum Geschäftsjahresende 6,25 €/m² 2021 von 3.897 insgesamt 36 Wohnungen leer. Dies Wohnfläche monatlich und stieg somit im Ver- entspricht einer Leerstandsquote von 0,9 Prozent gleich zum Vorjahr um lediglich 5 Cent pro Qua- (Vorjahr: 0,3%). dratmeter mtl. (Vorjahr: 6,20 €/m² Wfl. mtl.). Nach Leerstand und Fluktuation Der Anstieg der Leerstandsquote ist im Wesentlichen In den weiteren 19 Leerwohnungen der Genossen- auf die insgesamt 17 leerstehenden Wohnungen in schaft fanden zum Stichtag in 16 Wohnungen Umbau- den getätigten Objektankäufen in Berlin-Wedding arbeiten in Vorbereitung der Wiedervermietung zum (Müllerstraße 131/Kameruner Straße 58 und Torf- Januar bzw. Februar 2022 statt. Weitere zwei Wohnun- straße 26) zurückzuführen. Diese Wohnungen sind gen wurden als Baubüro sowie als Ausweichwohnung zum Teil unbewohnbar, sodass zunächst die Wieder- für die Bewohner während der Strangsanierungs- vermietbarkeit hergestellt werden muss. maßnahmen in Berlin-Pankow genutzt. Lediglich 9 BBU Marktmonitor 2021, S. 69 ff. 12 Bericht des Vorstandes 6,9 % 267 Fluktuation Wohnungswechsel 0,9 % Leerstandsquote für eine der leerstehenden Wohnungen, welche zum für die Vollvermietung in der Genossenschaft. 30. November 2021 gekündigt wurde, konnte keine Anschlussvermietung erfolgen. Eine Neuvermietung konnte erst zum 1. Januar 2022 realisiert werden. Die im Berichtszeitraum zur Vermietung verfügbaren Wohnungen der Genossenschaft standen insgesamt 330,0 Monate (Vorjahr: 147,5 Monate) leer. Dies ent- Längerfristiger Leerstand aufgrund von Vermie- spricht einer Leerstandszeit je gekündigter Wohnung tungsschwierigkeiten besteht in der Genossenschaft von rund 1,2 Monaten. bereits seit einigen Jahren nicht mehr. Der Grund für die Erhöhung der Leerstandsmonate Auch bei den 132 BBU-Mitgliedsunternehmen, die zum Vorjahr ist unter anderem, dass die Herrich- rund 44 Prozent des Mietwohnungsbestandes in tungen der Wohnungen zur Wiedervermietbarkeit Berlin bewirtschaften, blieb die Leerstandsquote durch Kapazitätsengpässe bei den Baufirmen län- Ende 2020 mit 1,7 Prozent (Vorjahr: 1,6 %) stabil. Laut ger dauern als in den Vorjahren. Weitere Gründe für Aussage des BBU handelte es sich dabei fast aus- die Erhöhung der Leerstandsmonate sind, dass zwei schließlich auch nur noch um kurzfristigen Leer- Wohnungen über einen längeren Zeitraum während stand. Von den nicht vermieteten Wohnungen stand der Strangsanierungsmaßnahmen in Berlin-Pankow ein Großteil wegen Modernisierung, Instandsetzung als Baubüro bzw. Ausweichwohnung für die Bewoh- oder aufgrund von Mieterwechsel leer. ner genutzt wurden – eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung (Leerstandsgenehmigung) wurde Auch wenn seit langer Zeit Berlin im Jahr 2020 erst- der Genossenschaft vom Bezirksamt Berlin-Pankow mals einen – wenn auch geringfügigen – Rückgang bis zum 31. Dezember 2021 erteilt. Insgesamt zehn der Bevölkerung zu verzeichnen hatte, zeigt sich noch Wohnungen standen bei Übernahme des Objektes kein erheblicher Umbruch im Marktgeschehen. Die Müllerstraße 131/Kameruner Straße 58 in Berlin-Wed- Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist aufgrund der ding im Mai 2021 leer. Eine Wohnung konnte bereits Angebotsengpässe und der niedrigen Bauintensität nach vier Monaten neu vermietet werden. Bei den nach wie vor groß und somit auch die Hauptursache anderen Wohnungen ist zunächst die Herstellung der 10 Vgl. 23. Ausgabe der BBU-Betriebskostenstudie Bericht des Vorstandes 13 Wiedervermietbarkeit vor Neuvermietung notwendig, Schwarzmeerstraße 23-25 mit 12,4 Prozent (Vorjahr: sodass diese im Geschäftsjahr mit jeweils acht Mona- 11,6 %) mit insgesamt 618 Wohneinheiten (539 1-Zim- ten Leerstand ebenfalls ursächlich für die Erhöhung mer-Wohnungen und 79 2-Zimmer-Wohnungen) außer der Leerstandsmonate sind. Weitere zwei Wohnungen Betracht gelassen werden, beträgt die Fluktuations- im Bestand der Genossenschaft standen länger als quote des verbleibenden Bestands nur 5,8 Prozent drei Monate aufgrund von Abwicklungen über das (Vorjahr: 5,7 %). Trotz eines erneut leichten Anstiegs Nachlassgericht bzw. über einen Nachlasspfleger leer. über den Gesamtbestand hinweg, reiht sich dieses Die Fluktuation ist gegenüber dem Vorjahr minimal Ergebnis nahtlos in die positiven Ergebnisse der letz- angestiegen. Das Verhältnis von 267 gekündigten ten Jahre ein und kann auch weiterhin als Ausdruck Wohnungen (Vorjahr: 256) zum Gesamtwohnungs- einer hohen Wohnzufriedenheit angesehen werden. bestand (3.897) beträgt 6,9 Prozent (Vorjahr: 6,7 %). Sofern die fluktuationsstarken Objekte Rummelsburger Straße 37 mit 12,9 Prozent (Vorjahr: 12,0 %) und Betriebskosten Im Geschäftsjahr 2021 gab es keine größeren Verän- Aufgrund der deutlich steigenden Energie- und Gas- derungen bei den Betriebskosten. Tarife und Preise preise rechnet die Genossenschaft für das Jahr 2022 blieben weitestgehend stabil bzw. dort wo es nicht mit einer Steigerung der Heizkosten. Zusätzlich füh- vermeidbar war, konnten die Anpassungen moderat ren die Vorgaben der novellierten Heizkostenverord- gehalten werden. nung zur Umsetzung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) zu unterjährigen Verbrauchsinformationen sowie eine Steigerung der CO2-Abgabe zu weiteren Preissteigerungen. Auch im Bereich der kalten Betriebskosten ist aufgrund neuer Tarifverträge und allgemeiner Preissteigerungen mit einem Anstieg der 1,70 Kosten im Jahr 2022 zu rechnen. Betriebskosten Mittelfristig stellt die Grundsteuerreform einen BBU (2019) schwer kalkulierbaren Kostenfaktor für die Genossenschaft dar. Das Grundsteuer-Reformgesetz regelt, dass zum 1. Januar 2022 alle Grundstücke im Bundesgebiet zum Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten 1,61 Betriebskosten DPF (2020) sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt, welcher ab dem Jahr 2025 den Einheitswert ablöst und die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildet. Das Land Berlin hat sich für das grundsätzliche wertabhängige Modell der Reform entschlossen, bei dem der Wert des Bodens 0,89 0,71 Heizkosten Heizkosten BBU (2019) DPF (2020) und die durchschnittliche Miete die bestimmenden Faktoren sind. Der aktuelle Hebesatz ist nicht auf die neu festgestellten Grundsteuerwerte anzuwenden. Erst wenn für die Mehrzahl der Berliner Grundstücke eine Neubewertung erfolgt ist – also Ende 2023 oder Anfang 2024 – wird ein neuer Hebesatz ab dem Jahr 2025 durch das Land Berlin festgesetzt. Abhängig von 14 Bericht des Vorstandes der Lage des Grundstücks, der Größe und dem Alter Im Vergleich zu den Mitgliedsunternehmen des BBU der Gebäude kann sich die Höhe der Grundsteuer ver- reihen sich die Betriebskosten der Genossenschaft ändern. Die bisherige durchschnittliche Belastung für erneut unter deren Mittelwert ein. Die durchschnitt- Mieter soll nach Angaben des Landes Berlin jedoch lich abgerechneten Betriebskosten lagen 2019 bei erhalten bleiben. monatlich 1,70 €/m²; die der Genossenschaft im Abrechnungsjahr 2020 bei 1,61 €/m² pro Monat .11 Die entstandenen Betriebskosten aus dem Geschäftsjahr 2020 rechnete die Genossenschaft gegenüber Die Heizkosten blieben mit durchschnittlich ihren Mitgliedern wie gewohnt im Mai des Jahres 2021 0,71 €/m²/Monat (2019: 0,76 €/m²/Monat) weiterhin ab und stellte die daraus resultierenden Betriebskos- konstant. Die Genossenschaft platziert sich hier tenabrechnungen fristgerecht zu. erneut deutlich unter dem BBU-Durchschnitt von 0,89 €/m² monatlich. Unsere Mitglieder Im Geschäftsjahr 2021 begrüßte die Genossenschaft Minderjährigen lag bei 8,5 Prozent. Minderjährigen 520 neue Mitglieder. Gleichzeitig verzeichneten wir Kindern von Mitgliedern wird gemäß § 5 der Satzung einen Abgang von 246 Mitgliedern. Im Ergebnis erhöht das Eintrittsgeld erlassen. sich die Zahl der Mitglieder im Jahr 2021 von 6.076 um 274 auf 6.350 Mitglieder. Das Neubauprojekt in der Harzer Straße erzeugt besonders seit Baubeginn reges Interesse im Kiez. Über 60 Prozent der Neuaufnahmen erfolgten für externe Antragsteller. Durch die aktuelle Wohnungspolitik ist eine starke Unsicherheit bei Nichtmitgliedern zu erkennen. Viele äußern den Wunsch nach sicherem und sozialem Wohnen in einer genossenschaftlichen Gemeinschaft. Unverändert zu den +327 +18 Neumitglieder Ehepartner Vorjahren besteht aufgrund von Eigenbedarfskün- +58 digungen, Mietwuchers oder Luxussanierungen bei diesen Antragstellern die Sorge, zukünftig um ihren Lebenspartner Wohnraum fürchten zu müssen. Gemäß den Grundsätzen zur Vergabe von Genos- +520 senschaftswohnungen der Genossenschaft spielt die Dauer der Mitgliedschaft bei der Wohnraumver- +59 Zugänge gabe eine entscheidende Rolle. Daher streben viele Antragsteller vorsorglich eine Mitgliedschaft an, um Verwandte bei einer eventuellen zukünftigen Wohnungssuche ihre Vergabechance zu verbessern. Von großem Interesse ist hierbei die vorsorgliche Begründung einer +11 Mitgliedschaft für Kinder und Jugendliche. Hierüber wird regelmäßig in der Mitgliederzeitschrift „DPF aktuell“ berichtet bzw. auch auf der Internetseite der Genossenschaft auf diese Möglichkeit der Vorsorge hingewiesen. Der Anteil an Neuaufnahmen von Erben +44 Kinder +3 Übertragungen 11 24. Ausgabe der BBU-Betriebskostenstudie Bericht des Vorstandes 15 -1 Vornehmlich Interessenten aus dem Umfeld möchten sich bereits als Mietinteressenten vormerken lassen Ausschluss und streben eine Mitgliedschaft an. Derzeit liegen uns zusätzlich circa 400 Anträge hierzu vor. Etwa die Hälfte der Beendigungen von Mitgliedschaf- -87 Tod ten nimmt die Kündigung der Mitgliedschaft wegen Beendigung des Nutzungsverhältnisses ein, etwa 35 Prozent entfallen auf die Beendigung durch Tod. Die Zahl der jährlichen Ausschlüsse hat sich im Vergleich zum Vorjahr von zwei auf einen reduziert. -142 Kündigung -246 Abgänge Das Durchschnittsalter unserer Mitglieder sank im Vergleich zum Vorjahr um ein Jahr und beträgt nun 55 Jahre. Bei unseren Neumitgliedern stieg das Durchschnittsalter leicht von durchschnittlich 36 auf 37 Jahre. Die positive Mitgliederentwicklung der Vorjahre setzt sich stetig fort. Eine Trendumkehr ist In den letzten zehn Jahren stieg unsere Mitglieder- nicht ersichtlich. zahl um ein Drittel. Investitionen Das Jahr 2021 war geprägt von andauernden Proble- 74 stark sanierungsbedürftige Wohnungen nicht wie men des Vorjahres aber auch neuen, guten Entwick- notwendig erneuern können. Da diese Wohnungen lungen. Die Corona-Pandemie hatte auch in 2021 nun bezogen sind, kann dieser Rückstau nur im gerin- Einfluss auf unsere Geschäfts- und Bautätigkeit. So gen Umfang abgearbeitet werden. Die Anzahl der zu mussten wir leider die Vertreterstammtische sowie sanierenden Wohnungen mit einem hohen Instand- fast alle anderen Veranstaltungen absagen. Unsere haltungsstau, ist in den letzten Jahren kontinuierlich Vertreterversammlung musste erstmals in digitaler gestiegen. Im Jahr 2021 erreichte diese Zahl einen Form abgehalten werden, was aber erstaunlich gut neuen Höchststand. Aufgrund der enormen Baukos- funktionierte. Die vielfältigen Bauprojekte waren eher tensteigerung und der höheren Anzahl der sanie- durch Personalengpässe und Materialpreissteigerun- rungsbedürftigen Wohnungen, kam es in diesem gen betroffen, die direkt und indirekt mit der Pande- Bereich zu Mehrkosten von circa 38 Prozent. Die Inves- mie zusammenhängen. titionen in moderne Bäder konnten von 98,1 Tsd. € Der 2020 in Kraft getretene „Mietendeckel“ hat die das Niveau der Zeit vor dem „Mietendeckel“ erreichen. in 2020 mit 253,0 Tsd. € in 2021 wieder annähernd Genossenschaft im ersten Quartal unverändert daran gehindert, die dringend notwendigen Instandhaltun- Die Baugenehmigung für das Neubauprojekt gen in leeren Wohnungen durchzuführen. Mit dem Harzer Straße wurde der Genossenschaft im Januar Wegfall des „Mietendeckels“ durch die Entscheidung nach diversen Verhandlungen mit dem Bezirksamt des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021, Treptow-Köpenick endgültig versagt. Daraufhin bekam die Genossenschaft wieder Planungssicher- übte die Genossenschaft über verschiedene politi- heit und konnte von da an die Wohnungen mit gro- sche Kanäle Druck aus, damit die unverständliche ßem Instandsetzungsbedarf im gewohnten und not- Ablehnung revidiert oder durch höhere Instanzen wendigen Maße sanieren. Im gesamten Zeitraum der überstimmt wird. Ende März 2021 wurde uns die Gültigkeit des „Mietendeckels“ haben wir insgesamt Baugenehmigung für die Harzer Straße durch die 16 Bericht des Vorstandes -16 Übertragungen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Fassaden und die Dächer weisen keinen signifikan- – als übergeordnete Behörde – erteilt und damit die ten Instandhaltungsstau auf, die Treppenhäuser Entscheidung des Bezirksamtes korrigiert. Daraufhin sind ansehnlich und die generelle Bausubstanz ist wurden mit dem Planer umgehend alle notwendigen überzeugend. Lediglich die Treppenhausoberlichter Schritte für einen schnellen Baustart eingeleitet, der müssen zeitnah erneuert werden. Die Versorgung der am 26. Juli erfolgte. Da der Vertrag mit dem Gene- Wohnungen mit Wärme und Warmwasser erfolgt über ralunternehmer bereits im Jahr 2020 geschlossen Gasetagenheizungen. In einem Zeithorizont von circa und hierbei eine Preisgleitklausel vereinbart wurde, zehn Jahren ist eine Strangsanierung anzustreben. waren die Preissteigerungen im Jahr 2021 nicht so Von den 29 Wohnungen standen zum Zeitpunkt des hoch, wie bei einem neu verhandelten Angebot zu Kaufes zehn Einheiten leer, von den acht Gewerbe- erwarten gewesen wäre. Die Erhöhung ist in der Folge einheiten waren zwei leerstehend. Die leerstehenden wirtschaftlich darstellbar. Die Fertigstellung des Pro- Wohneinheiten wiesen fast alle einen recht hohen jektes mit 97 Wohneinheiten, zwei Gästewohnungen Instandsetzungsbedarf aus. Die hierfür notwendigen und einem Mitgliedertreff wird für den August 2023 Investitionen können allerdings aus der gesamten zu erwartet. erzielenden Miete refinanziert werden, sodass sich das Objekt weitestgehend selbst trägt. Auch die Baugenehmigung für das Neubauprojekt Hänselstraße 45 wurde durch das Bezirksamt Trep- Das Objekt Torfstraße 26 ist ein um 1900 bis 1908 tow-Köpenick nach vielen Verhandlungen versagt. erbautes 5-geschossiges Wohnhaus mit einem Vor- Ebenso wie bei dem Projekt Harzer Straße musste derhaus, einem Seitenflügel und einem Quergebäude. die Genossenschaft hier den Weg zu den übergeord- Es verfügt über 33 Wohneinheiten und im Vorderhaus neten Behörden suchen. Am 1. September 2021 erhielt befindet sich eine vermietete Gewerbeeinheit. Das sie die Baugenehmigung für die Hänselstraße durch inmitten des Sprengel-Kiezes im Wedding gelegene die Oberste Bauaufsicht bei der Senatsverwaltung für Objekt ist in einem guten baulichen Zustand, wel- Stadtentwicklung. Das alte, noch bestehende Polikli- cher in etwa mit dem Objekt in der Müller-/Kameru- nik-Gebäude wurde ab November 2021 entkernt und ner Straße vergleichbar ist. In der Folge entstanden im Januar 2022 abgerissen. Da der Planungsstand bei und entstehen an diesen beiden Standorten sehr diesem Projekt noch nicht so weit fortgeschritten war, hochwertige Wohnungen, die das Portfolio diversi- wird hier die Vergabe an die Baufirmen im 2. Quar- fizieren. Dadurch hat die Genossenschaft aber auch tal 2022 erfolgen. Der Baustart ist für den Sommer einen kleinen Beitrag zum Erhalt von Mietergemein- 2022 geplant. Die Fertigstellung des Projektes mit schaften in besonders gefährdeten Gebieten der 38 Wohneinheiten und einer Gästewohnung wird für Stadt geleistet. September 2023 erwartet. Aufgrund der preislichen Entwicklung in der Baubranche, ist es aktuell noch Die Strangsanierungen im abgelaufenen Geschäfts- nicht absehbar, inwieweit ein wirtschaftliches Bauen jahr konnten leider nicht wie geplant im vollen bei diesem Projekt möglich ist. Umfang umgesetzt werden. Ursächlich hierfür waren unter anderem die Absage des Versorgers, die Fern- Aufgrund einer Anfrage der Mietergemeinschaft Mül- wärmeleitungen bis zum gewünschten Zeitpunkt an lerstraße 131 /Kameruner Straße 58 entschloss sich die Gebäude heranführen zu können. Dadurch wurde die Genossenschaft dazu, sich für die Ausübung des die Strangsanierung dieser Gebäude für die Genos- Vorkaufsrechtes durch die Berliner Bezirke zu enga- senschaft unmöglich, da die Umstellung von Gas auf gieren. In der Folge erhielt sie weitere Anfragen, ob Fernwärme die Grundvoraussetzung für das Funk- sie im Rahmen des Vorkaufsrechtes für Milieuschutz- tionieren der notwendigen Anlagenteile ist. Daher gebiete in ausgehandelte Kaufverträge eintreten konnten die für 2021 geplanten Strangsanierungen in möchte. Für die Objekte Müllerstraße 131 /Kameruner den Objekten Lohmühlenstraße 21-23, Anna-Seghers- Straße 58 sowie Torfstraße 26 kamen diese Verträge Straße 135-139 sowie der Radickestraße 63-65 nicht tatsächlich zu Stande. durchgeführt werden. Diese werden nun im Jahr 2022 nachgeholt. Die Strangsanierungen in der Gaillard- Das erste Objekt ist ein um 1900 erbautes Eckgebäude, straße 21, der Görschstraße 20, der Maximilianstraße im Herzen des Weddings gelegen. Die geputzten 30-33 und 34-38 sowie bei jeweils vier Wohneinheiten Bericht des Vorstandes 17 in der Hänselstraße 59 und dem Heidekampweg 118 Im Geschäftsjahr konnte der Arrondierungserwerb konnten erfolgreich fertiggestellt werden. des Grundstücks direkt angrenzend an die Schwarzmeerstraße 23-25 abgeschlossen werden. Es war eine Die Entwicklung der Baupreise hat im Jahr 2021 stark strategische Entscheidung, um hier eine zukünftige angezogen. Statt der bisherigen Steigerungen von Bebauung zu vermeiden. In der Folge gewinnt die durchschnittlich 5 Prozent pro Jahr in den letzten fünf Genossenschaft eine Grünfläche mit altem Baumbe- Jahren, war ab dem 2. Quartal 2021 eine Steigerung stand und Möglichkeiten der genossenschaftlichen von 10 bis 12 Prozent zu beobachten. Die letzten Zah- Nutzung. Hierfür haben wir eine Mitgliederbefragung len der statistischen Landesämter liegen noch nicht in der Schwarzmeerstraße 23-25 durchgeführt und vor, jedoch ist aufgrund der Marktbeobachtungen nach den Präferenzen für eine Nutzung der Fläche eine noch deutlich höhere Preissteigerung festzu- gefragt. Zur Wahl standen neben „urban gardening“ stellen. Die Gründe hierfür liegen unter anderem in auch Fahrradabstellplätze sowie eine Paketsammel- den durcheinandergeratenen Lieferketten aufgrund station. Die Resonanz der Bewohner war sehr gut und der Pandemie, aber auch in den fehlenden perso- die Verteilung der Stimmen auf die verschiedenen nellen Kapazitäten bei Herstellern, Lieferanten und Ideen in etwa gleich. In den nächsten Wochen wird bauausführenden Firmen. Auch dies ist – neben der für die weitere Nutzung eine Entscheidung getroffen. demoskopischen Entwicklung – eine weitere Folge der Pandemie, da viele nicht einheimische Arbeitskräfte Der Gesamtbetrag der aktivierungsfähigen Wert- in Zeiten des Lockdowns in ihre Heimatländer zurück- steigerung unseres Bestandes und Objekterwerbe gekehrt sind. Verschärfend kommt die geringe Anzahl (Anlagenzugänge) betrug im abgelaufenen Geschäfts- nachkommender Handwerksgesellen hinzu, da die jahr 21.575,5 Tsd. €. Somit wurden im Geschäftsjahr Baubranche trotz inzwischen gestiegener Löhne noch 2021 für Instandhaltung, aufwandswirksamer Moder- immer nicht ausreichend attraktiv für die Jugend ist. nisierung sowie die Anlagenzugänge 27.602,4 Tsd. € investiert. Finanzierungsmaßnahmen Die Verbindlichkeiten der Genossenschaft gegenüber Finanzierung der Neubauvorhaben Harzer Straße und Kreditinstituten haben sich im Geschäftsjahr 2021 um Hänselstraße planmäßig weiter erhöhen. 15.243,2 Tsd. € auf 50.590,3 Tsd. € erhöht. Die Erhöhung resultiert aus Darlehensaufnahmen in Höhe von Trotz der erhöhten Verbindlichkeiten gegenüber den 18.100,0 Tsd. €, denen planmäßige Tilgungen in Höhe Kreditinstituten konnte der Zinsaufwand im Vergleich von 2.856,8 Tsd. € entgegenwirken. Die Darlehens- zum Vorjahr leicht reduziert werden. Ursächlich hierfür neuaufnahmen erfolgten in Höhe von 15.600,0 Tsd. € waren die günstigen Finanzierungsbedingungen der zur Finanzierung der im Jahr 2021 erworbenen Objekte neu aufgenommenen Darlehen sowie die Umschul- Müllerstraße 131/Kameruner Straße 58 sowie Torf- dung zweier Darlehen zu günstigeren Zinskonditionen. straße 26 in Berlin-Wedding. Weitere 2.500,0 Tsd. € wurden zur Zwischenfinanzierung der Neubaumaßnahme Harzer Straße aufgenommen. Die Genossenschaft leistete an die Kreditinstitute für die Bereitstellung des Fremdkapitals im Geschäftsjahr 1.162,9 Tsd. € (Vorjahr: 1.208,6 Tsd. €). Zum Vergleich: Der Schuldenstand der Genossenschaft ist somit im Im Geschäftsjahr 2013 verbuchte die Genossenschaft Vergleich zu den Vorjahren wieder angestiegen. Die- einen Zinsaufwand in Höhe von 2.882,0 Tsd. €. Somit selbe Entwicklung ist bei der Verschuldung je Quad- leistete die Genossenschaft 1.719,1 Tsd. € (59,6 Prozent) ratmeter Wohn-/Nutzfläche festzustellen, welche von weniger an Zinszahlungen im Geschäftsjahr 2021. 169 € im Vorjahr auf 236 € steigt. Der durchschnittliche Zinssatz für das Fremdkapital Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sank aufgrund der günstigen Zinskonditionen bei den werden sich in den nächsten Jahren aufgrund der Darlehensneuaufnahmen und der vorgenommenen 18 Bericht des Vorstandes Umschuldung von 3,4 Prozent auf 2,3 Prozent. Hierbei auf das durchschnittliche Verzinsungsniveau erst ist jedoch zu beachten, dass die Neuaufnahmen der im Geschäftsjahr 2022 vorliegen. Damit profitiert Darlehen unterjährig erfolgten, sodass der vollstän- die Genossenschaft weiterhin von der günstigen dige jährliche Zinsaufwand und somit die Wirkung Zinssatzentwicklung. 2013 2020 2021 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Tsd. € 62.509,7 Tsd. € Verschuldung je m² Wohnfläche in € 35.347,1 Tsd. € 50.590,3 Tsd. € durchschnittlicher Zinssatz für das Fremdkapital in % Zinsaufwand in Tsd. € 4,16% 303 € 169 € 3,42% 236 € 2.882,0 Tsd. € 1.208,6 Tsd. € 1.162,9 Tsd. € Bericht des Vorstandes 19 2,30% Unsere Mitarbeiter Auch im Geschäftsjahr 2021 konnten sich die Genos- Immobilienwirtschaft ab dem 1. Januar 2021 um 1,2 senschaft auf ihre engagierten Mitarbeiter verlassen, Prozent. Der ab dem 17. August 2021 neu verhandelte die gemeinsam als Team die betrieblichen sowie Tarifvertrag sah bereits für den 1. November 2021 eine privaten coronabedingten Herausforderungen und weitere Erhöhung um 2,9 Prozent sowie darüber hin- zusätzlichen Belastungen, sei in Präsenz vor Ort oder aus ab dem 1. Januar 2023 eine Erhöhung der Löhne, im Homeoffice gemeistert haben. Gehälter und Ausbildungsvergütungen um 2,1 Prozent Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der 31. Dezember 2023. vor. Der neue Tarifvertrag hat eine Laufzeit bis zum Beschäftigten insgesamt um zwei Mitarbeiter, was im Wesentlichen auf die Besetzung einer offenen Stelle Der Aufwand für Löhne und Gehälter inklusive Sozial- der Bewirtschaftung und, im Rahmen von Nachfolge- abgaben beträgt im Geschäftsjahr 2.531,8 Tsd. € und regelungen, auf die Einstellung einer Buchhaltungs- liegt damit um 161,3 Tsd. € über den vergleichba- mitarbeiterin sowie auf die Bestellung des techni- ren Personalaufwendungen zum Vorjahresstichtag schen Vorstandes zurückzuführen ist, sodass über (2.370,5 Tsd. €). den Geschäftsjahreswechsel hinaus Doppelbesetzungen der entsprechenden Stellen zu verzeichnen Aufgrund der weiter geltenden Kontaktbeschrän- sind. Insgesamt waren zum Stichtag 45 Mitarbeiter kungen im Berichtszeitraum fanden erneut nur ein- beschäftigt. geschränkt arbeitsplatzbezogene Weiterbildungen durch außerbetriebliche Fortbildungsmaßnahmen Die durchschnittliche Zugehörigkeitsdauer der statt. Der Schwerpunkt der Weiterbildungen lag, Genossenschaftsmitarbeiter sank durch den Eintritt bedingt durch die Umstellung der bisher eingesetz- in das Rentenalter von zwei Hausmeistern, die bereits ten wohnungswirtschaftliche Software Blue Eagle auf seit 1980 und 2001 in der Genossenschaft beschäftigt WOWIPORT, auf der individuellen Inhouse-Schulung waren, auf 7,7 Jahre (Vorjahr: 8,8), wodurch jedoch für das neue System. Insgesamt 17,5 Tsd. € wurden in auch das durchschnittliche Alter der Mitarbeiter von die Weiterqualifizierung des erfahrenen Mitarbeiter- 51,3 Jahren auf 49,4 Jahre sank. bestandes investiert (Vorjahr: 4,7 Tsd. €). Die Gehälter der Angestellten, die Löhne der gewerb- Die Investitionen umfassen hauptsächlich Aufwen- dem 1. Januar 2022 eingesetzte wohnungswirtschaft- ber 2021 geltenden Tarifvertrages der Wohnungs- und liche Software WOWIPORT. 20 Bericht des Vorstandes 13 2 Reinigungskräfte Vorstände 25 1 Regiehandwerker 3 Auszubildende 13. August 2020 ausgehandelten und bis zum 30. Okto- Hausmeister dungen für Schulungen, Ausbildung, Fachliteratur und Anwenderberatung für die in der Genossenschaft ab Angestellte lichen Arbeitnehmer sowie die Vergütung der Auszubildenden erhöhten sich nach Maßgabe des am 1 II. Lagebericht 2021 1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf Diesen Lagebericht erstatten wir unter Anwendung neu aufgestellten Berliner Senat Ansätze für eine des DRS 20 (Deutscher Rechnungslegungsstandard wieder kooperativere Wohnungspolitik – beispiels- Nr. 20). weise auf Grundlage eines angestrebten „Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ Die deutsche Wirtschaft konnte sich 2021 nach dem – Gestalt annehmen Einbruch im Vorjahr wieder erholen, hat jedoch noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht. Das Eine Prognose der weiteren wirtschaftlichen Ent- Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist nach Berechnungen wicklung ist pandemiebedingt und insbesondere des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,8 aufgrund der noch nicht absehbaren Auswirkungen Prozent gestiegen (2020: Rückgang um 4,6 Prozent). des Krieges in der Ukraine mit hohen Unsicherhei- Demgegenüber steht eine Erhöhung der Verbrau- ten behaftet. Auch in Deutschland wird der seit dem cher-preise, welche sich in Deutschland im Jahres- 24. Februar 2022 geführte Krieg Russlands gegen die durchschnitt 2021 um 3,1 Prozent gegenüber 2020 er- Ukraine aller Voraussicht nach zu Folgen und deut- höhten. Wesentliche Faktoren dabei sind nicht mehr lichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der nur der temporäre Effekt der vorübergehenden Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der Mehrwertsteuersenkung 2020, sondern zunehmend gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. auch Lieferengpässe, Arbeitskräftemangel und ex- Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirt- treme Steigerungen der Energiepreise. Angesichts schaft, aber auch auf die Immobilienbranche kön- des hartnäckigen Preisauftriebs wird ein Ende der nen noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es Niedrig-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschafts- immer wahrscheinlicher. struktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurück- Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte haltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des sich in der Pandemie behaupten und steigerte ih- Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen ren Anteil an der gesamten Bruttowertschöpfung auch nach Deutschland und demzufolge unter an- um 1,0 Prozent. Mit einer durchschnittlichen Stei- derem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem gerungsrate von 1,3 Prozent deutschlandweit lagen Lebensnotwendigsten, unter anderem mit angemes- die Nettokaltmieten deutlich unter der allgemeinen senem Wohnraum, zu versorgen. Inflationsentwicklung. Auch im Baugewerbe blieb die Wirtschaftsleistung mit einem minimalen Rück- Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist ein seit gang um 0,4 Prozent nahezu konstant. Dass sich das dem 28. Mai 1957 in Berlin tätiges Wohnungsunter- Wachstum der Vorjahre nicht fortsetzte, liegt insbe- nehmen. Satzungsgemäßer Zweck der Genossen- sondere an weiter zunehmenden Engpässen bei Per- schaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig sonal und Material sowie der damit einhergehende durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare starke Auftrieb der Baupreise. Wohnungsversorgung. Die Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt Heute werden eigene Wohnungsbestände unter- bleibt weiter angespannt. Nach einer Stagnation schiedlichster Bautypen, nebst dazugehörigen wirt- und zwischenzeitlich leichtem Rückgang 2020 auf- schaftlichen und gemeinschaftlichen Einrichtungen, grund der Corona-Pandemie, hatte die Einwohner- in sieben Bezirken umsichtig, vorausschauend und zahl im September 2021 wieder das Niveau von Ende bedürfnisorientiert zum Wohle der Mitglieder be- 2019 erreicht. Auch wenn der „Berliner Mietendeckel“ wirtschaftet. Bestandteile der unternehmerischen inzwischen gekippt wurde, dauert die Diskussion Tätigkeit sind außerdem die behutsame Bestands- um Mietbegrenzungen nach wie vor an. Dies und die erweiterung durch Neubau und Hinzuerwerb sowie andauernde Enteignungsdebatte werden wohl auch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. 2022 Investitionen am Wohnungsmarkt dämpfen. Es Darüber hinaus werden die genossenschaftlichen bleibt abzuwarten, inwieweit unter dem Ende 2021 Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und 22 Lagebericht Selbstverantwortung durch das große Engagement Die Wohnungen der Genossenschaft werden aus- der Genossenschaftsmitglieder greifbar und mit Le- schließlich an unsere Mitglieder vermietet. Die ben erfüllt. Nachfrage nach den günstigen und gut ausgestatteten Wohnungen ist nach wie vor hoch. Der Bedarf Im Geschäftsjahr 2021 ist die Anzahl der genossen- kann nicht durch ein entsprechendes Angebot ge- schaftseigenen Wohnungen von 3.835 um 62 auf deckt werden. insgesamt 3.897 und somit auch die bewirtschaftete Wohnfläche auf 213.738,02 m² (Vorjahr: 208.925,59 m²) Die monatliche Nutzungsgebühr (netto-kalt) im Jahr gestiegen. Die Bestandserhöhung resultiert aus den 2021 betrug durchschnittlich monatlich 6,25 €/m² zwei Objektübernahmen in der Müllerstraße 131/ Wohnfläche (2020: 6,20 €/m² Wohnfläche). In der Kameruner Straße 58 sowie Torfstraße 26 in Ber- Genossenschaft standen am 31. Dezember 2021 36 lin-Wedding, welche die Genossenschaft im Rah- von 3.897 Wohnungen leer (0,9 %). Die Fluktuation ist men des Vorkaufsrechtes erwerben konnte. Neben gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und beträgt der Erhöhung des Wohnungsbestandes durch die 6,9 Prozent (2020: 6,7%). Objekterwerbe in Berlin-Wedding, hat sich auch der Bestand der Gewerbeeinheiten von sechs auf 15 er- Die für die Unternehmensentwicklung wesentlichen höht. Weiterhin bewirtschaftete die Genossenschaft Kennzahlen fasst folgende Tabelle zusammen: zum Stichtag 57 Garagen, 468 PKW-Stellplätze, 687 Fahrradabstellplätze, 109 Rollator-/Rollstuhlboxen und 81 Mietergärten. Plan 2021 Differenz Ist 2021 Ist 2020 Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € 15.635,0 852,3 16.487,3 15.681,3 Instandhaltungsaufwendungen 7.241,0 -1.214,1 6.026,9 8.861,3 Zinsaufwendungen (Darlehen) 1.148,0 14,9 1.162,9 1.208,6 863,0 1.822,7 2.685,7 -131,6 Umsatzerlöse (ohne Umlagen) Jahresergebnis Die Umsatzerlöse (ohne Umlagen) stiegen gegen- schnittlich 28,20 €/m² Wohnfläche (Vorjahr: 42,41 €/m² über dem Vorjahr. Die Steigerung der Sollmieten ist Wohnfläche). Die Instandhaltungsaufwendungen la- im Wesentlichen auf die Erhöhungen der Nutzungs- gen auf Grund der Verschiebung von Objekten in der gebühren im Rahmen von Neuvermietungen, Erlöse Strangsanierung ins Folgejahr unter dem Planansatz. durch die getätigten Objektankäufe in Berlin-Wed- Zusätzlich wurden 21.575,5 Tsd. € in die Bestände der ding, die erfolgten Modernisierungsumlagen, die Zu- Genossenschaft im Anlagevermögen aktiviert. schläge zur Nutzungsgebühr aufgrund individueller Umbaumaßnahmen sowie den Wegfall des „Mieten- Im Geschäftsjahr 2021 erfolgten Darlehensneuauf- deckels“ zurückzuführen. Die Objektankäufe sowie nahmen, insbesondere zur Finanzierung der Objekt- der Wegfall des „Mietendeckels“ waren in der Pla- ankäufe, welche im Rahmen der Planung für das Jahr nung für das Jahr 2021 nicht berücksichtigt, weshalb 2021 nicht berücksichtigt waren, weshalb der Zin- die Umsatzerlöse (ohne Umlagen) wesentlich über saufwand leicht über dem Planansatz liegt. dem Planansatz für das Geschäftsjahr 2021 liegen. Das Jahresergebnis 2021 fällt besser aus, als Ende Der Aufwand für Instandhaltung betrug durch- 2020 geplant, was insbesondere auf die zuvor beLagebericht 23 schriebenen Entwicklungen bei den Umsatzerlösen stattung und das Preisniveau sowie die anhaltende (ohne Umlagen) und bei den Instandhaltungsauf- Nachfrage nach Wohnraum in Berlin, bedingt durch wendungen zurückzuführen ist. den prognostizierten Bevölkerungszuwachs in der Insgesamt beurteilet die Genossenschaft ihre Ent- dem planen wir den Wohnungsbestand durch Neu- wicklung positiv, da der Wohnungsbestand der Ge- bau zu erweitern und haben die Instandhaltung und nossenschaft durch die differenzierten Lagen, Aus- Modernisierung fortgeführt. Hauptstadt, langfristig attraktiv bleiben wird. Zu- 24 Lagebericht 2. Wirtschaftliche Lage 2.1 Vermögenslage der Genossenschaft Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft stellen sich – untergliedert in den langfristigen sowie mittel- und kurzfristigen Bereich – wie folgt dar: 2021 2020 Veränderung Tsd. € % Tsd. € % Tsd. € 143.253,0 96,0 124.794,8 95,1 18.458,2 10,2 0,0 10,2 0,0 0,0 143.263,2 96,0 124.805,0 95,1 18.458,2 58,6 0,0 19,2 0,0 39,4 293,2 0,3 168,6 0,1 124,6 5.562,3 3,7 6.291,4 4,8 -729,1 5.914,1 4,0 6.479,2 4,9 -565,1 149.177,3 100,0 131.284,2 100,0 -17.893,1 93.121,4 62,4 90.282,4 68,8 2.839,0 1.497,2 1,0 983,5 0,8 513,7 50.590,3 33,9 35.347,1 26,9 15.243,2 145.208,9 97,3 126.613,0 96,5 18.595,9 232,1 0,2 178,3 0,1 53,8 3.736,3 2,5 4.492,9 3,4 -756,6 3.968,4 2,7 4.671,2 3,5 -702,8 149.177,3 100,0 131.284,2 100,0 17.893,1 Aktiva Langfristiger Bereich Anlagevermögen Finanzanlagevermögen Mittel- und kurzfristiger Bereich Übriges Vorratsvermögen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten Flüssige Mittel Bilanzvolumen Passiva Langfristiger Bereich Eigenkapital Pensionsrückstellungen Fremdkapital Mittel- und kurzfristiger Bereich Rückstellungen Verbindlichkeiten Bilanzvolumen Lagebericht 25 In der Übersicht wurden die unfertigen Leistungen in Abschreibungen des Anlagevermögens. Die wesent- Höhe von 5.699,3 Tsd. € (2020: 5.492,7 Tsd. €) mit den lichen Zugänge des Anlagevermögens im Geschäfts- erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 5.654,8 Tsd. € jahr waren die Objektankäufe Müllerstraße 131/ (2020: 5.521,3 Tsd. €) verrechnet. Da die erhaltenen Kameruner Straße 58 und Torfstraße 26 in Ber- Anzahlungen geringer waren als die abzurechnenden lin-Wedding, Kosten für die Neubauvorhaben Harzer Betriebskosten bzw. die unfertigen Leistungen, floss Straße 113-115 und Hänselstraße 45 sowie die Hei- eine kurzfristige Forderung in Höhe von 44,5 Tsd. € zungsumstellung im Rahmen der Strangsanierungen in die vorhergehende Darstellung ein. in Objekten in Pankow und Baumschulenweg. Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum Das mittel- und kurzfristige Vermögen der Genos- 31. Dezember 2021 hinsichtlich der Fristigkeit von senschaft verminderte sich gegenüber dem Ge- Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen. Das schäftsjahr 2020 um 565,1 Tsd. €. Ursächlich hierfür langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen ist insbesondere die Abnahme der flüssigen Mittel (143.263,3 Tsd. €) wird vollständig durch langfristig um 729,1 Tsd. €, welche einen Anteil von 3,7 Prozent zur Verfügung stehendes Kapital (145.208,9 Tsd. €) (2020: 4,8%) am Gesamtvermögen der Genossen- finanziert. Der Vermögensaufbau ist somit geordnet. schaft haben. Das Bilanzvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vor- Das Eigenkapital erhöhte sich um 2.839,0 Tsd. €. Der jahr um 17.893,1 Tsd. € auf insgesamt 149.177,3 Tsd. €. überwiegende Teil des Anstiegs resultiert aus dem Die langfristig zur Verfügung stehenden Mittel zum Jahresüberschuss in Höhe von 2.685,7 Tsd. €. Die Ei- Bilanzstichtag finanzieren die mittel- und kurzfris- genkapitalquote beträgt zum Stichtag 62,4 Prozent tigen Aktiva mit 1.945,7 Tsd. € (2020: 1.808,0 Tsd. €). (2020: 68,8%). Im Detail setzt sich das Eigenkapital Somit wird das mittel- und kurzfristige Vermögen in der Genossenschaft zum Bilanzstichtag wie unten Höhe von 5.914,1 Tsd. € durch kurzfristige Verbind- dargestellt zusammen. lichkeiten in Höhe von 3.968,4 Tsd. € (2020: 4.671,2 Tsd. €) finanziert. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich um 15.243,2 Tsd. €. Der Anstieg resultiert aus Darlehens- Das langfristig zur Verfügung stehende Vermögen neuaufnahmen in Höhe von 18.100,0 Tsd. €, denen erhöhte sich um 18.458,2 Tsd. €. Ursächlich hierfür planmäßige Tilgungen in Höhe von 2.856,3 Tsd. € ist der positive Saldo aus den Zugängen und den entgegenwirken. 31.12.2021 31.12.2020 Veränderung Tsd. € Tsd. € Tsd. € 7.125,4 6.972,1 153,3 27.905,4 26.100,1 1.805,3 82,1 82,1 0,0 54.008,5 54.008,5 0,0 Bilanzgewinn 4.000,0 3.119,6 880,4 Eigenkapital 93.121,4 90.282,4 2.839,0 Geschäftsguthaben verbleibende Mitglieder Ergebnisrücklagen Kapitalrücklage Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 26 Lagebericht 2.2 Finanzlage der Genossenschaft Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Jahr 2021 stets fristgerecht nachkommen. Die Finanzlage ist zum 31. Dezember 2021 ausgeglichen und geordnet. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent. 2021 2020 Tsd. € Tsd. € Jahresüberschuss/-fehlbetrag 2.685,7 -131,6 Abschreibung auf Anlagevermögen 3.332,2 3.231,5 567,6 95,3 28,1 14,4 Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 0,0 -3,1 Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung -198,7 125,2 Veränderung der kurzfristigen Passiva -750,0 2.150,7 Zinsaufwendungen 1.162,9 1.208,6 -0,2 -0,2 6.827,6 6.690,8 -109,4 0,0 -21.681,1 -2.841,5 Einzahlung aus Abgang Anlagevermögen 0,0 4,0 Erhaltene Beteiligungserträge 0,2 0,2 -21.790,3 -2.837,3 153,3 74,8 Auszahlung planmäßige Tilgungen -2.856,8 -2.942,7 Einzahlungen aus der Neuaufnahme von Darlehen 18.100,0 0,0 -1.162,9 -1.208,6 14.233,6 -4.076,5 -729,1 -223,0 Laufende Geschäftstätigkeit Veränderung Rückstellungen Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge Sonstige Beteiligungserträge Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit Auszahlung für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen Auszahlung für Investitionen in das Sachanlagevermögen Cash-Flow aus Investitionstätigkeit Finanzierungstätigkeit Veränderung Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Gezahlte Zinsen Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Veränderung des Finanzmittelfonds Der Finanzmittelbestand vermindert sich zum Stich- tätigkeit erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um tag gemäß der dargestellten Kapitalflussrechnung 136,8 Tsd. € auf 6.827,6 Tsd. € und blieb damit auf um 729,1 Tsd. € auf 5.562,3 Tsd. € (2020: 6.291,4 Tsd. €). Vorjahresniveau. Davon waren analog zum Vorjahr keine Mittel höher verzinslich angelegt. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit fiel gegenüber dem Geschäftsjahr 2020 um 18.953,0 Tsd. € Der Mittelzufluss aus der laufenden Geschäfts- höher aus und betrug insgesamt 21.790,3 Tsd. €. Lagebericht 27 Im Vergleich zum Vorjahr fanden im Geschäftsjahr Vorjahr um 18.310,1 Tsd. € erhöhte. Die Auszahlungen höhere Investitionen in das Anlagevermögen ins- für planmäßige Tilgungen und gezahlte Zinsen sind besondere für die Objektankäufe in Berlin-Wedding insgesamt mit dem Vorjahr vergleichbar. Allerdings und die Neubaumaßnahme Harzer Straße statt. wurden im Geschäftsjahr 2021 Darlehen in Höhe von 18.100,0 Tsd. € insbesondere zur Finanzierung der Aus der Finanzierungstätigkeit erfolgte ein Mittelzu- Objektankäufe aufgenommen. fluss (2020: Mittelabfluss) der sich gegenüber dem Wohnungswirtschaftliche Darstellung des 2021 2020 Tsd. € Tsd. € Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.827,6 6.690,8 Gezahlte Zinsen -1.162,9 -1.208,6 -2.856,8 -2.942,7 2.807,9 2.539,5 Cash-Flows aus der laufenden Geschäftstätigkeit Planmäßige Tilgungen für Objektfinanzierungsmittel Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Annuität für Objektfinanzierungsmittel Der operative Cash-Flow nach dem Kapitaldienst (ohne Sondertilgungen) im Vergleich zum Vorjahr. Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 2.807,9 Tsd. €, um die Nettoauszahlungen aus der In- (6.827,6 Tsd. €) reichte im Geschäftsjahr 2021 aus, um vestitionstätigkeit in Höhe von 21.790,3 Tsd. € neben die planmäßigen Tilgungen für Objektfinanzierungs- den Darlehensaufnahmen in Höhe von 18.100,0 Tsd. € mittel (2.856,8 Tsd. €) sowie die Zinszahlungsver- teilweise zu finanzieren. pflichtungen (1.162,9 Tsd. €) zu decken. Es verbleibt aus diesem Bereich ein Cash-Flow-Überschuss von 28 Lagebericht 2.3 Ertragslage der Genossenschaft Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung stellt sich wie folgt dar: 2021 2020 Veränderungen Tsd. € % Tsd. € % Tsd. € 21.952,1 98,6 21.034,0 98,4 918,1 98,5 0,5 185,2 0,9 -86,7 206,6 0,9 155,4 0,7 51,2 22.257,2 100,0 21.374,6 100,0 882,6 inklusive Grundsteuer 5.320,3 23,9 5.132,1 24,0 188,2 Instandhaltungsaufwand 6.026,9 27,1 8.861,3 41,5 -2.834,4 Personalaufwendungen 3.066,9 13,8 2.483,3 11,6 583,6 Abschreibungen 3.332,2 15,0 3.231,5 15,1 100,7 Zinsaufwendungen 1.162,9 5,2 1.208,6 5,7 -45,7 634,6 2,8 566,9 2,6 67,7 19.543,8 87,8 21.483,7 100,5 -1.939,9 2.713,4 12,2 -109,1 -0,5 2.822,5 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Sonstige Erträge Bestandsveränderungen Gesamtleistung Betriebskosten Übrige Aufwendungen Geschäftsergebnis Zinsergebnis Jahresergebnis -27,7 -22,5 -5,2 2.685,7 -131,6 2.817,3 Das Jahresergebnis fällt mit 2.685,7 Tsd. € um 2.817,3 Tsd. € besser aus als das Ergebnis des Vor- eller Umbaumaßnahmen sowie den Wegfall des „Mietendeckels“ zurückzuführen. jahres (-131,6 Tsd. €). Gegenüber 2020 erhöhte sich die Gesamtleistung um 882,6 Tsd. €. Die Umsatzer- Insgesamt verminderten sich die Aufwendungen löse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um cir- gegenüber dem vorhergehenden Geschäftsjahr um ca 4 Prozent. Die Steigerung der Sollmieten ist im 1.939,9 Tsd. € und betragen insgesamt 19.543,8 Tsd. €. Wesentlichen auf die Erhöhungen der Nutzungsge- Die Instandhaltungsaufwendungen sanken im We- bühren im Rahmen von Neuvermietungen, Erlöse sentlichen aufgrund der Verschiebung von Objekten durch die getätigten Objektankäufe in Berlin-Wed- im Rahmen der Strangsanierung ins Jahr 2022 um ding, die erfolgten Modernisierungsumlagen, die 2.834,4 Tsd. €. Die Personalaufwendungen sind insbe- Zuschläge zur Nutzungsgebühr aufgrund individu- sondere aufgrund der wesentlich höheren Zuführung Lagebericht 29 zur Rückstellung für Pensionen und ähnliche Ver- Das Zinsergebnis fiel gegenüber dem Vorjahr um pflichtungen gegenüber dem Vorjahr um 583,6 Tsd. € 5,2 Tsd. € geringer aus und blieb auf Vorjahresniveau. gestiegen. Bei den Zinsaufwendungen konnte gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang um 45,7 Tsd. € Das Jahresergebnis entwickelte sich in den letzten erreicht werden. fünf Jahren folgendermaßen: 2.957,2 2.685,7 2.637,6 -131,6 -598,8 0 2017 2018 2019 2020 2021 Die Entwicklung der Jahresergebnisse in den letzten fünf Jahren in Tsd. €. 2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren Die Eigenkapitalquote sank gegenüber dem Vorjahr Instandhaltungsaufwendungen aufgrund der Ver- um 6,4 Prozentpunkte auf 62,4 Prozent. Die Abnahme schiebung von Objekten im Rahmen des beschlos- des quotalen Eigenkapitals bei gleichzeitiger Zunah- senen Strangsanierungs- und Heizungsumstellungs- me des absoluten Eigenkapitals ist bedingt durch eine konzeptes ins Folgejahr. Erhöhung des Bilanzvolumens von 131.284,2 Tsd. € auf 149.177,3 Tsd. €, welche insbesondere durch die Die Genossenschaft verfügt über ein stabiles sowie im Wesentlichen fremdfinanzierten Objektankäufe tragfähiges wirtschaftliches Fundament für die künf- in Berlin-Wedding verursacht wurde. tigen Herausforderungen. Die Ergebnisrücklagen Die positive Entwicklung der vergangenen Jahre ist lung in Höhe von 1.805,3 Tsd. € aus dem Jahresüber- das Ergebnis einer konsequenten Unternehmenspo- schuss des Geschäftsjahres insgesamt 27.905,4 Tsd. € litik, welche sich dadurch äußert, dass Jahresüber- (2020: 26.100,1 Tsd. €). Im Übrigen wurde der Jahres- schüsse den Rücklagen zugeführt wurden und eine überschuss des Geschäftsjahres auf neue Rechnung stetige Entschuldung erfolgte. Der Jahresüberschuss vorgetragen, wodurch sich ein Bilanzgewinn in Höhe des Geschäftsjahres 2021 ist zum einen aus einer von 4.000,0 Tsd. € ergibt. (ohne Sonderrücklage) betragen nach einer Einstel- Steigerung der Umsatzerlöse insbesondere durch Erhöhungen der Nutzungsgebühren im Rahmen von Ein weiterer wichtiger Indikator für die Beurteilung Neuvermietungen, Erlöse aus den getätigten Objek- eines jeden Unternehmens ist die verfügbare Li- tankäufen in Berlin-Wedding sowie dem Wegfall des quidität. Die permanente Zahlungsfähigkeit ist die „Mietendeckels“ und den damit verbundenen Nach- Grundvoraussetzung für die Existenzsicherung der forderungen von ausgesetzten Nutzungsgebühren Genossenschaft. Zum Jahresende 2021 betrug der Fi- zurückzuführen. Zum anderen verringerten sich die nanzmittelbestand 5.562,3 Tsd. € (2020: 6.291,4 Tsd. €). 30 Lagebericht Die Entwicklung der Kapitaldienstquote zeigt, dass positiv zu bewerten. Sie zeigen die Leistungsfähig- die Genossenschaft in den letzten fünf Jahren zwi- keit sowie die gesunde Finanzierungsstruktur der schen circa einem Viertel und der Hälfte der Nut- Genossenschaft. zungsgebühren für Zins- und Tilgungsleistungen ausgab. Das Geschäftsjahr 2019 war dabei aufgrund der hohen Sondertilgungen eine Ausnahme. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht sind diese Werte 2021 2020 2019 2018 2017 2.685,7 Tsd. € -131,6 Tsd. € -598,8 Tsd. € 2.637,6 Tsd. € 2.957,2 Tsd. € 62,4% 68,8% 68,4% 65,6% 64,2% Bilanzvolumen 149.177,3 Tsd. € 131.284,2Tsd. € 132.049,6 Tsd. € 138.490,9 Tsd. € 137.252,2 Tsd. € Ergebnisrücklagen 27.905,4 Tsd. € 26.100,1 Tsd. € 26.100,1 Tsd. € 26.100,1 Tsd. € 25.812,5 Tsd. € Liquidität 5.562,3 Tsd. € 6.291,4 Tsd. € 6.514,4 Tsd. € 12.009,8 Tsd. € 9.051,1 Tsd. € Kapitaldienst 4.019,7 Tsd. € 4.151,3 Tsd. € 7.627,0 Tsd. € 4.245,2 Tsd. € 5.091,8 Tsd. € 24,6% 26,7% 49,2% 29,3% 36,4% Jahresergebnisse Eigenkapitalquote Kapitaldienstquote 3. Prognosebericht In den kommenden Geschäftsjahren 2022 bis 2027 sichtigung der zusätzlichen Umsatzerlöse zu keiner gehen wir von den in der kommenden Tabelle un- Verschlechterung der diesbezüglichen Kennziffern ter Nummer 2 dargestellten Jahresergebnissen aus. (Fremdkapitalzinsen/Kapitaldienst). Bei einer Ver- Die künftigen Jahresergebnisse werden durch den schlechterung der Kapitalmarktbedingungen könnte Umfang der geplanten aufwandswirksamen Be- sich dies ändern. standsinvestitionen insbesondere durch die weitere Umsetzung des beschlossenen Strangsanierungs- Der Planung liegen folgende wesentliche Prämis- und Heizungsumstellungskonzeptes, die weitere sen zugrunde: Die Erlöse aus Vermietung werden Entwicklung der Baukosten sowie der Umsatzerlöse jährlich um 0,5 Prozent angehoben. Weiterhin wer- bestimmt. Nach derzeitiger Planung soll dieses Pro- den zusätzliche Mieterträge aus Modernisierungen gramm 2027 enden. und Bezugsfertigstellungen von Neubauvorhaben jährlich von 100 bis 900 Tsd. € kalkuliert. Letztmalig Zur Finanzierung der erhöhten Neubautätigkeit wurden in der Genossenschaft Nutzungsgebühre- sind künftig Darlehensneuaufnahmen geplant. Die- nerhöhungen 2018 und 2019 aufgrund der stark an- se Investitionen sind unter Nummer 5 aufgeführt. steigenden Preise für Bauleistungen erhöht. Sofern Nach der aktuellen Finanzplanung ist auch weiter- die Ausschreibung der Bauleistungen weiter anstei- hin von einer durchgehend gesicherten Liquidität gende Baukosten ergeben, muss eine Anpassung (Nummer 3) der Genossenschaft auszugehen. Nach (Verringerung) der Bauwirtschaftsplanung oder er- aktuellen Berechnungen, die auf der Grundlage des neut Nutzungsgebührenanpassungen im Bestand aktuellen Kapitalmarktes basieren, führen die Dar- erfolgen. Die Preisentwicklung für Bauleistungen lehensaufnahmen für den Neubau unter Berück- sieht der Vorstand deshalb mit großer Sorge. Lagebericht 31 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € 16.630 17.574 18.967 19.246 19.548 19.716 ./. 2.066 ./. 1.051 + 2.832 + 2.262 + 7.115 + 6.899 + 1.966 + 5.293 + 7.198 + 8.539 + 15.559 + 22.400 1.364 1.388 1.308 1.201 1.113 1.034 24.790 23.010 0 0 0 0 36.082 26.128 8.101 9.091 3.646 3.885 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 6,48 6,60 7,00 7,09 7,21 7,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 333 395 372 355 337 320 % % % % % % 8,0 7,7 6,7 6,1 5,5 5,1 31,3 29,7 27,2 26,6 26,2 25,3 (1) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ohne Umlagen (2) Jahresergebnis (3) Finanzstatus/Liquidität (4) Zinsaufwendungen (5) Zuflüsse aus Darlehensaufnahmen (6) Instandsetzungs-/Modernisierungsaufwendungen, Neubauvorhaben (7) Nettokaltmiete inklusive Fördermittel (8) davon Aufwendungszuschüsse (9) Restschuldentwicklung (je m² Wohnfläche) Fremdkapitalzinsen (Nettokaltmiete + Aufwendungszuschüsse ./. Erlösschmälerungen) Kapitaldienst (Nettokaltmiete + Aufwendungszuschüsse ./. Erlösschmälerungen) Die aktuelle Finanzplanung dokumentiert eine gesicherte Zahlungsfähigkeit. Bereits im Geschäftsjahr 2016 haben der Aufsichts- von sind 4,7 Mio. € aktivierungsfähig und 26,9 Mio. € rat und der Vorstand ein Konzept zur Fortführung aufwandswirksam, die die künftigen Jahresergebnis- der Strangsanierung verbunden mit der Umstellung se beeinflussen werden. der Heizung von Gas-Etagenheizung auf eine zentrale Beheizung der damals betroffenen 1.802 Wohnun- Aufgrund der derzeitigen Dynamik bei der Entwick- gen in den Bautypen „Q3aʺ und „WBR57ʺ bis 2027 be- lung der Baupreise und der Preise für Baustoffe so- schlossen. Hinzu kommen 27 Altbau-Wohneinheiten wie die Materialverknappung sieht der Vorstand es in Berlin-Lankwitz (= 1.829 WE). Aufgrund der erziel- als zweifelhaft an, dass die bisherige Konzeption bis ten Ausschreibungsergebnisse wurde im Septem- 2027 so zu realisieren ist. ber 2018 eine Aktualisierung des Bauprogrammes vorgenommen. Für die in den Jahren 2022 bis 2027 noch verbleibenden 1.104 Wohnungen sind – nach derzeitigem Kostenstand – bis 2027 noch 31,6 Mio. € (Planung 2016: 26,7 Mio. €) aufzuwenden. Dies entspricht durchschnittlich 29.000 € je Wohnung. Hier- 32 Lagebericht Jahr Wohnanlage Wohnungen (WE) 2022 Baukosten (Tsd. €) Aufwands- Aktivie- wirksam rungsanteil (Tsd. €) (Tsd. €) Berlin-Adlershof: Anna-Seghers-Straße 135-139, Radickestraße 63-65 Berlin-Alt-Treptow: Lohmühlenstraße 21-23 Berlin-Lichtenberg: 192 8.152 6.940 1.212 322 8.737 7.426 1.311 191 5.800 4.930 870 224 6.791 5.772 1.019 27 946 804 142 148 1.185 1.007 178 1.104 31.611 26.879 4.732 Delbrückstraße 18-22, 25a Berlin-Weissensee: Sulzfelder Straße 8-14, Elese-Jahn-Straße 31-34 2023 Berlin-Alt-Treptow: Lohmühlenstraße 39-42, Lexisstraße 1-5, Grabowstraße 16-22, Berlin-Friedrichshagen: Karl-Frank-Straße 14-22, 24-28, Karl-Pokern-Straße 5-13, 47-55 Berlin-Baumschulenweg: Heidekampweg 118-126, 141-151 (52 WE aus 2018) 2024 Berlin-Niederschönhausen: Blankenburger Straße 68a-72b, Klothildestraße 29a-1b, Karower Straße 39-42, Rolandstraße 91-96 2025 Berlin-Niederschönhausen: Blankenburger Straße 24a – 24d, Karower Straße 34-37, Rolandstraße 89a-89f, 100a-100f 2026 Berlin-Steglitz: Luisenstraße 27-29, Jägerstraße 18f 2027 Berlin-Oberschöneweide: Kottmeierstraße 6-12, 42-48, 57-65, Rathenaustraße 27-31 Finanzielle Auswirkungen des Konzepts zur Durchführung der Strangsanierung und Heizungsumstellung. Lagebericht 33 Als weitere aufwandswirksame Baumaßnahmen 4.780 Tsd. € in 2022 und 5.830 Tsd. € für 2023 vor- sind vorgesehen: Für die laufende Instandhaltung gesehen. Während für das Neubauvorhaben Harzer sind jährlich zwischen 2.300 Tsd. € und 3.650 Tsd. € Straße die Bauverträge bereits geschlossen wurden geplant. Insgesamt sind für 2022 damit 10.590 Tsd. € und eine weitgehende Kostensicherheit besteht, (siehe unten) und für 2023 bis 2027 jährlich zwischen läuft bei dem Neubauvorhaben Hänselstraße 45 ak- 3.504 Tsd. € und 9.962 Tsd. € für Instandsetzungsmaß- tuell das Ausschreibungsverfahren. Es muss abge- nahmen vorgesehen. Bis 2027 sind bisher insgesamt wartet werden, ob das Vorhaben zu den geplanten 43.065 Tsd. € für aufwandswirksame Baumaßnahmen Kosten realisiert werden kann. geplant. Die langfristige Finanz-, Liquiditäts- und ErfolgsplaFür aktivierungsfähige Baumaßnahmen sind in 2022 nung der Genossenschaft bis 2027 zeigt, dass die geplant: Für das Neubauvorhaben Harzer Straße 113 Genossenschaft auch in den kommenden Jahren - 115 in Berlin-Treptow (Alt-Treptow) sind 19.500 Tsd. € ein anspruchsvolles Bauprogramm mit einem Inves- in 2022 und 9.000 Tsd. € für 2023 berücksichtigt. Für titionsvolumen von 87 Mio. € zur weiteren Verbes- die Neubebauung des 2017 mit einer Bebauungsver- serung der Wohnzufriedenheit ihrer Mitglieder und pflichtung erworbenen Grundstückes in Berlin-Trep- zur Erweiterung ihres Wohnungsbestandes geplant tow (Baumschulenweg), Hänselstraße 45, sind hat. Gegenüber den Vorjahren zeigen sich jetzt je- 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Gesamt Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € 6.940 7.426 4.930 5.772 804 1.007 26.879 3.650 2.536 2.300 2.300 2.700 2.700 16.186 10.590 9.962 7.230 8.072 3.504 3.707 43.065 1.212 1.311 870 1.019 142 178 4.732 4.780 5.830 10.610 19.500 9.000 28.500 25.492 16.141 870 1.019 142 178 43.842 36.082 26.103 8.100 9.091 3.646 3.885 86.907 Aufwand (nur große Instandsetzung) Aufwandswirksamer Anteil Strangsanierung, Umstellung von Gas-Etagenheizung auf zentrale Beheizung im Bautyp Q3a, WBR57 (s.o.) und Altbau: Laufende Instandhaltung Summe aufwandswirksame Maßnahmen Aktivierung Anteil der Aktivierung der Strangsanierung, Umstellung von Gas-Etagenheizung auf zentrale Beheizung im Bautyp Q3a und WBR57 (s.o.) Abbruch ehem. Ambulatorium BerlinTreptow (Baumschulenweg), Hänselstraße 45, 38 WE Neubau Treptow-Köpenick (Alt-Treptow), Harzer Straße/Grabowstraße, 99 WE Sonstige aktivierungsfähige Maßnahmen Summe aktivierungsfähige Maßnahmen Summe Instandhaltung und Modernisierung: 34 Lagebericht doch verstärkt die Auswirkungen der Verknappung sierung von Wohnraum sowie den Neubau gegen- der Baumaterialien und der starken Erhöhung der über den Vorjahren verschlechtert haben. Baupreise. Baufirmen gelingt es zunehmend schwieriger, längerfristige Preisgarantien ihrer Zulieferer Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukrai- zu erhalten. Es muss daher überwacht werden, ob ne-Kriegs auf die wirtschaftliche Entwicklung un- das geplante anspruchsvolle Bauprogramm zu den serer Genossenschaft sind zum Zeitpunkt der Auf- kalkulierten Bedingungen umgesetzt werden kann. stellung des Lageberichts noch nicht verlässlich Hinzu kommt, dass seit Dezember2021 zusätzlich ein möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der starker Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite zu Dauer des Krieges sowie den darauffolgenden wirt- verzeichnen ist. schaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kenn- Insgesamt schätzt der Vorstand ein, dass sich die zahlen zu rechnen. Rahmenbedingungen zur Instandsetzung/Moderni- 4. Chancen und Risikobericht 4.1 Risikomanagement Das aktive Risikomanagement der Genossenschaft und externe Risikopotentiale sowie die damit ver- ist darauf ausgerichtet, die Werte der Genossen- bundenen Auswirkungen auf die Genossenschaft zu schaft für die Mitglieder nachhaltig zu erhalten und erkennen und zu bewerten. gegebenenfalls weiter zu erhöhen sowie bestandsgefährdende Risiken zu identifizieren, zu vermeiden Zur weiteren Risikovorsorge gehören in der Genos- oder zu reduzieren. Dazu besteht in der Genossen- senschaft insbesondere: schaft ein ganzheitlicher Ansatz von organisatori- » Compliance-Regeln schen Maßnahmen, systemintegrierten Kontrollen » Kassenordnung und der internen Revision. Dadurch können jeder- » Abgestufte Vollmachten und Zahlungsvorschriften zeit detaillierte rechtliche, politische, finanzwirt- » Regelungen zu Unterschriftenvollmachten schaftliche und unternehmensbezogene Informati- » Vertretungs- und Zuständigkeitsregeln onen gewonnen, dokumentiert, analysiert, bewertet » Auftragsvergaberichtlinien und überwacht werden. Die Bewertungen fließen » Grundsätze für die Vergabe von Genossenschafts- sowohl in die aktuelle kaufmännische und techni- wohnungen und zur Festlegung von Neuvermie- sche Geschäftstätigkeit als auch in die Planung der tungsentgelten Finanz- und Erfolgsrechnungen, der Gewinn- und » Verhaltensregeln Verlustrechnungen sowie in die sich daraus ergebene Ertrags- und Liquiditätslage über kurze, mittlere i.S.d. Allgemeinen Gleichbe- handlungsgesetzes » Geräte- und Betriebsmitteleinweisungen und langfristige Zeiträume ein. Abweichungsanaly- » Objektkontrollen und Grundstücksbegehungen sen zu den erzielten Ist-Werten finden in turnusmä- » Arbeitsschutzbelehrungen, -schulungen, -bege- ßigen Statistiken, betrieblichen Kennzahlen sowie Frühwarnindikatoren Eingang in die interne und externe Berichterstattung von Vorstand und Aufsichtsrat. Auf den gemeinsamen Sitzungen von Vorstand hungen » Arbeitsmedizinische Untersuchungen und Beratungen » Infektionsschutzvorsorge und Aufsichtsrat werden neben aktuellen Informa- » Brandschutz- und Ersthelfer tionen und Fragen zur Geschäftstätigkeit mögliche » externer, professioneller Datenschutzbeauftragter bestandsgefährdende bzw. die Geschäftstätigkeit » Regelungen zum innerbetrieblichen Datenschutz beeinflussende Marktentwicklungen und Gesetze- » Datenschutz- und Vertraulichkeitsverpflichtungen sänderungen analysiert und beraten. Dies versetzt » EDV-Sicherheitsrichtlinien und -überprüfungen auch den Aufsichtsrat in die Lage, jederzeit interne » Jährliche Versicherungsprüfung und -beratung Lagebericht 35 4.2 Chancen und Risiken Die Genossenschaft wird sich auch nach dem 65. Damit ist zwar der „Mietendeckel“ vom Tisch, jedoch Jahr ihrer Gründung im Wesentlichen auf die Bewirt- ist die Debatte um die Enteignung von Wohnungs- schaftung des konkurrenzfähigen Wohnungsbestan- unternehmern mit einem Bestand von über 3.000 des sowie deren Erweiterung durch den Neubau von Wohneinheiten – hierzu gehört auch die Wohnungs- Wohnungen oder den Hinzuerwerb unbebauter und baugenossenschaft DPF eG – neu entflammt. Im Rah- bebauter Grundstücke beschränken. Eine beson- men eines Volksentscheides vom 26. September 2021 dere Bedeutung kommt dabei der Fortsetzung des haben über 56 Prozent der Berliner Wohnbevölkerung beschlossenen Programmes zur Fortführung der für eine Enteignung gestimmt. Der noch vor dem Jah- Heizungsumstellung und Strang-Erneuerung in den reswechsel 2020/2021 neu gebildete rot-grün-rote Se- Gebäuden der Bautypen Q3a und Typ 57, welches die nat muss sich nun mit diesem Volksentscheid, insbe- Genossenschaft seit 2012 umsetzt sowie der Realisie- sondere mit der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit, rung der Neubauvorhaben in Berlin-Treptow, Harzer auseinandersetzen. Es ist sehr umstritten, ob hiervon Straße 113-115 und Hänselstraße 45 mit insgesamt 138 auch die Wohnungsgenossenschaften betroffen sein Genossenschaftswohnungen zu. sollen. Dies wäre für sie ein existenzbedrohendes Ereignis. Weiterhin ist auch davon auszugehen, dass In den Vorjahren wurden mit Ausnahme des im Fe- – nachdem der „Mietendeckel“ gescheitert ist – auf bruar 2020 in Kraft getretenen Gesetzes zum „Mie- Bundesebene neue bundesgesetzliche Miethöhe-Be- tendeckelʺ, keine Risiken aus den für die kommen- schränkungen geschaffen werden. den Geschäftsjahre geplanten Instandsetzungen und Modernisierungen, die entscheidenden Einfluss Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle auf die Vermögens-, die Finanz- und die Ertragsla- und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ge oder sogar auf den Fortbestand der Genossen- bereits vor Jahren ein Risikomanagementsystem ein- schaft haben könnten, gesehen. Der „Mietendeckel“ geführt. Es ist darauf ausgerichtet, Risiken effektiv zu verstößt nach dem am 15. April 2021 veröffentlich- identifizieren, zu messen und zu steuern und somit ten die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigen- Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG) gegen das Grundgesetz und ist unzulässig. kapital der Genossenschaft zu stärken. Mithilfe eines Der Vorstand hatte in dem Vorjahresbericht hierzu Rahmenwerkes ausführlich berichtet (GB 2020, S. 35). strukturen sowie Mess- und Überwachungsprozessen von Grundsätzen, Organisations- 7,5 9,0 werden die Risiken und das Kapital der Genossen- Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiko: In den Geschäftsjahren bis 2031 enden Zinsvereinbarun- 3,7 3,3 gen von insgesamt 24,4 Mio. €. besteht ein Zinsrisiko für 2,7 die Genossenschaft. 2,0 0 ´22 ´23 ´24 ´25 36 Lagebericht In dieser Größenordnung 2031 2041 Werte in Mio. € schaft gesteuert. Die bestehenden Finanzierungs-/ freundlich. Dennoch ist seit Dezember 2021 ein deut- Zinsänderungsrisiken, Liquiditäts- und Vermietungs-/ licher sukzessiver Anstieg des Kapitalmarktniveaus Baukostenrisiken werden in einem koordinierten Pro- zu verzeichnen: zess in der Genossenschaft gemanagt. Kernstück bildet die Strategische Unternehmensplanung und das Controlling. In einem regelmäßigen Planungsprozess werden sämtliche Einnahmen und Ausgaben sowie die daraus resultierende Liquiditätsentwicklung für einen Zeitraum von zehn Jahren (bis Datum Einstand Swap (10 Jahre) 17. Dezember 2021: 0,10 % p.a. 11. März 2022: 0,97 % p.a. 2032) abgebildet und bei wesentlichen Änderungen Verteuerung Darlehen mit aktualisiert. Das Controlling stellt in regelmäßigen 10jähriger Zinsbindung: 0,87 % p.a. Quartals- und Monatsreporten die Ist-Größen den Ziel-Größen gegenüber, erstellt unterjährige Prognoseberechnungen und analysiert Abweichungen. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich über die zehnjährige Finanz-, Erfolgs- und Liquiditätsplanung sowie die sich im laufenden Geschäftsjahr ergebenden Abweichungen. Datum Einstand Swap (20 Jahre) 17. Dezember 2021: 0,31 % p.a. 11. März 2022: 1,04 % p.a. Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiko Aufgrund der kontinuierlichen Investitionen in ihre Verteuerung Darlehen mit Wohnungsbestände weist die Genossenschaft in 20jähriger Zinsbindung: 0,73 % p.a. ihren jährlichen Bilanzen einen branchenüblich hohen Anteil an im Sachanlagevermögen gebundenem Kapital aus (Anlagenintensität über 90 Prozent). Zur Bereits in den Vorjahren wurde vorausgesagt, dass Finanzierung dieses langfristig gebundenen Kapitals mittelfristig mit einem eventuell ansteigenden Zins- ergibt sich aus der Kapitalstruktur eine hohe Quote niveau („Zinswendeʺ) gerechnet werden muss. an Fremdkapital, welches der Genossenschaft langfristig zur Verfügung steht. In der Regel vereinbart Die Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus wird sich die Genossenschaft zwar Darlehen mit einer mehr- (in Abhängigkeit der weiteren Entwicklung des Kapi- jährigen Zinsbindungsfrist. Es verbleibt jedoch bei talmarktes) auf die laufenden Aufwendungen der bei- dem Auslaufen der vereinbarten Zinsbindungsfrist in den Neubauvorhaben auswirken. vielen Fällen eine Restschuld. Für die bis 2031 auslaufenden Zinsvereinbarungen ergibt sich ein Zinsände- Nach dem Grundsatz der Risikostreuung werden die rungsrisiko in Höhe von 24,4 Mio. €. Zu den jeweiligen Finanzierungsrisiken diversifiziert, indem eine Durch- Zeitpunkten ergibt sich daraus ein kapitalmarktbe- mischung bei der Auswahl der Fremdkapitalgeber und dingtes – branchenübliches – Zinsänderungs- und eine zeitliche Verteilung der Prolongations-Termine Finanzierungsrisiko. Für per Dezember 2021 valutie- angestrebt wird. Das verbleibende Zinsänderungsri- rende Darlehen in Höhe von 7,1 Mio. € bestehen keine siko wird regelmäßig in die zehnjährige Wirtschafts- Zinsrisiken, da diese Darlehen zum Zinsbindungsende planung eingestellt und fortlaufend aktualisiert. vollständig getilgt sind (Volltilger). Aufgrund der guten Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft werden derzeit keine Finanzierungs- Diese Situation wird sich mit der Neubebauung der risiken für die Genossenschaft gesehen. beiden Grundstücke Harzer Straße/Grabowstraße (Alt-Treptow) und Hänselstraße 45 (Baumschulen- Die Finanz-, Wirtschafts- und Eurokrise ab 2007 hatte weg), die durch den Einsatz von Fremdkapital finan- jedoch gezeigt, dass sich gerade im Bereich der Fi- ziert werden, ändern. nanzmärkte erhebliche Probleme ergeben können. Der Kapitalmarkt zeigt sich aktuell weiterhin sehr dazu führen, dass die Genossenschaft in Gefahr gera- Dies könnte bei einer Änderung der Verhältnisse Lagebericht 37 ten könnte, künftig keine ausreichenden Finanzmittel zu können, steht in Abhängigkeit der Entwicklung mehr zur Verfügung gestellt zu bekommen. Dieses Ri- der Zahl und der Struktur der Privathaushalte sowie siko wird dadurch minimiert, dass die Genossenschaft der Entwicklung der Kaufkraft in Berlin. Unter dem für die Kreditwirtschaft weiterhin ein bonitätsstarker Einfluss, der seit 2005 sehr positiven Bevölkerungs- Geschäftspartner ist. Aktuell wird die Bonität unserer und Haushaltsentwicklung kann nach Überzeugung Genossenschaft durch die sechs Kreditinstitute, mit des Vorstandes derzeit davon ausgegangen werden, denen sie in Geschäftsverbindung steht, als sehr gut dass die Wohnungen der Genossenschaft auch in bewertet. Seitens der Deutschen Bundesbank wurde den kommenden Jahren am Markt nachgefragt sein der Genossenschaft aufgrund des Jahresabschlusses werden, auch wenn sich der Bevölkerungszuwachs im 2020 erneut die Notenbankfähigkeit am 19. Juli 2021 Geschäftsjahr gegenüber den Vorjahren weiterhin et- bestätigt. was abgeschwächt hat. Gegenüber dem Vorjahr leben 5.518 Menschen mehr in Berlin. Hinzu kommt, dass Aktuell bestehen Darlehen in Höhe von 2,5 Mio. € mit die Wohnungsbestände der Genossenschaft hin- einem variablen Zinssatz (z.B. „EURIBOR-Darlehenʺ). sichtlich der Wohnlagen, der Wohnungsgrößen, der Es ist denkbar, im Interesse der weiteren Kapitalkos- Ausstattung und der vergleichsweise niedrigen Nut- tenreduzierung sowie der Flexibilität in der Rückzah- zungsgebühren auch künftig der Nachfragesituation lung derartige Darlehensmittel in der Zukunft weiter entsprechen werden. Für ausgewählte Wohnsegmen- variable Darlehen einzusetzen. Zur Begrenzung des te und Lagen überschreitet die Nachfrage mögliche sich hieraus ergebenden Zinsänderungsrisikos wer- Wohnungsangebote der Genossenschaft. den variable Darlehen nur in einem begrenzten Umfang eingesetzt. Seit dem 1. Juli 2015 sind in der Genossenschaft die „Grundsätze für die Vergabe von Genossenschafts- Der Vorstand schätzt ein, dass sich die expansive wohnungenʺ (Vergabegrundsätze) wirksam. Geldpolitik der Europäischen Zentralbank – wie bereits in den Vorjahren erwartet – durch das Anhe- Trotz der bestehenden Wohnungsknappheit zeigen ben des Leitzinses ändern wird. Schon die Bekämp- die Erfahrungen, dass der unter den Genossen- fung der stark angestiegenen Inflationsrate, die sich schaftsmitgliedern nachgefragte Ausstattungsstan- längst nicht mehr auf die Energiepreise beschränkt, dard unvermindert hoch ist. Wohnungen ohne Balkon, wird dies erfordern. mit einer schlechten sanitären Ausstattung oder ei- Liquiditätsrisiko Die Liquiditätssteuerung der Genossenschaft erfolgt nem schlechten malermäßigen Zustand entsprachen bisher nicht dem nachgefragten Zustand. Die Genossenschaft hatte bisher im Rahmen von Wohnungs- ebenfalls im Rahmen der langfristigen Finanzplanung wechseln 25 bis 33 Tsd. € je Wohnung aufgewendet, der Genossenschaft. Aufgrund der Erhebung eines um den nachgefragten Zustand herzustellen („Woh- „Verwahr-Entgeltesʺ für größere Guthaben durch die nungsanpassung”). Kreditinstitute sowie die angestiegene Bautätigkeit hat die Genossenschaft in den Berichtsvorjahren Aufgrund der Altersstruktur der Mitgliederschaft bereits ihre liquiden Mittel durch eine verstärkte Til- stieg in den vergangenen Jahren die Anzahl der Woh- gung bestehender Darlehensverbindlichkeiten bzw. nungen an, die der Genossenschaft im besenreinen die Finanzierung von Baumaßnahmen reduziert. Zustand zurückgegeben wurden. Damit erhöhte sich sowohl die Anzahl der jährlichen Wohnungsanpas- Die Genossenschaft wird auch künftig – wie dem vor- sungen als auch die Höhe der hierfür aufzuwenden- hergehenden Prognosebericht „Finanzstatus/Liquidi- den Mittel sukzessive. Bereits die zum 1. Juni 2015 vom tät“ zu entnehmen ist – in der Lage sein, ihren Zah- Berliner Senat erlassene „Mietenbegrenzungsverord- lungsverpflichtungen nachzukommen. Vermietungsrisiko und Bestandsentwicklung, MietenWoG Bln und Baukostenrisiko Das Risiko, frei werdende Wohnungen der Genossenschaft wieder einer Folgevermietung zuführen 38 Lagebericht nungʺ (sogenannt Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 2 BGB, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten) begrenzte in einigen Fällen die Möglichkeiten, schlecht ausgestattete Wohnungen in einen nachfragegerechten Zustand zu versetzen. Auch die in den letzten Jahren zu verzeichnende dy- setzes (AHG, 1993) resultierten Belegungsbindun- namische Entwicklung der Baukosten stellt die Ge- gen für 834 Wohnungen der Genossenschaft. Zum nossenschaft vor eine Herausforderung. In nahezu 31. Dezember 2021 endeten diese Belegungsbindun- allen Bereichen stiegen die Baupreise in den letz- gen, sodass eine Wiedervermietung ohne WBS zuläs- ten Jahren überproportional stark an. Die Kosten für sig ist. Damit sind alle Verpflichtungen aus dem Alt- Schönheitsreparaturen erhöhten sich innerhalb von schuldenhilfegesetz (AHG) durch die Genossenschaft zehn Jahren um rund 66 Prozent. Sofern die Preise für erfüllt worden. Die Genossenschaft verfügt ab dem Bauleistungen unvermindert weiter ansteigen, muss 1. Januar 2022 über keine Wohnungen mehr, die einer dies in den kommenden Jahren zwangsläufig zu An- Belegungsbindung unterliegen. passungen der Umsatzerlöse oder der bisher geplanten Instandsetzungen und Modernisierungen führen. Corona-Pandemie Dies bezieht sich insbesondere auf das Programm Bis auf die Schließung der Geschäftsstelle für Besu- der Genossenschaft zur Heizungsumstellung und cher und die punktuelle Verlagerung von Arbeiten in Strangerneuerung/Badmodernisierung aus 2016/2018, das Homeoffice hatte der bisherige Verlauf der Coro- deren Fertigstellung in 2027 geplant war. Die für die na-Krise glücklicherweise seither nur geringen Einfluss Instandsetzung und Modernisierung zur Verfügung auf die Geschäftstätigkeit und das erwirtschaftete Er- stehenden Mittel werden auch künftig von der Höhe gebnis der Genossenschaft. Nutzungsgebührenaus- der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und fälle hat die Genossenschaft nicht zu verzeichnen. des jährlichen Zinsaufwandes für Darlehensmittel Auswirkungen zeigen sich in geringem Umfang in der bestimmt. In der Zukunft ansteigende Zinsen („Zins- Abarbeitung von Instandhaltungs- und Bauaufträgen. wende“) könnten nur durch eine Reduzierung des Instandhaltungs-/-setzungsaufwandes kompensiert Ukraine-Krieg werden. In diesem Kontext müssen auch erhöhte Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit dras- Brandschutzanforderungen an unsere Gebäude ge- tisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend sehen werden. anhalten oder sich gar durch den Ukraine-Krieg verstärken, könnte die Gesamtnutzungsgebühr inklusi151,4% 160 150 henden-Haushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Zudem 140 könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen 130 bei der Energieversorgung führen. Dies beinhaltet das Risiko, dass wir unseren vertraglichen Verpflich- 120 tungen zur Versorgung unserer Mieter mit Heizwärme 110 100 ve Vorauszahlungen die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Ein-Personen- und Alleinerzie- 100% 91,3 90 und Warmwasser nicht in ausreichendem Maße nachkommen können. Darüber hinaus sind verschlechterte Finanzierungsbedingungen für die Zukunft nicht ausgeschlossen, was Einfluss auf unsere Investitionstätig- 80 keit haben kann. Ferner besteht das Risiko von Liefer- 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 engpässen und Preissteigerungen bei verschiedenen Baumaterialien mit Auswirkungen auf bestehende und Die Kosten für Schönheitsreparatuten stiegen inner- geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neu- halb von zehn Jahren um rund 66 Prozent. bau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzöge- Belegungsbindung aus dem Altschuldenhilfegesetz für 834 Wohnungen endet zum 31. Dezember 2021 – Auflagen aus dem Altschuldenhilfegesetz vollständig erfüllt: rungen und der Unwirtschaftlichkeit von geplanten Maßnahmen kommen. Wir werden diese zurzeit in ihren Auswirkungen nicht abschätzbaren Risiken laufend beobachten und soweit möglich Strategien zur Risikobegrenzung entwickeln. Aus der Inanspruchnahme des AltschuldenhilfegeLagebericht 39 5. Risikoberichtserstattung über Finanzinstrumente Bei den Finanzierungsrisiken werden alle Einzelrisiken, die im Zusammenhang mit der Fremdmittelbe- diesem Jahr die Altschulden prolongieren. schaffung stehen, beschrieben. Branchenbedingt ist Kontrahentenrisiko das Fremdmittelvolumen sehr hoch, wodurch diese Zur Minimierung des Kontrahentenrisikos werden Risiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Dar- ausschließlich Geschäfte mit Kreditinstituten ab- lehensportfolio wird laufend im Hinblick auf Struk- geschlossen, die ihren Sitz in Deutschland haben. tur und Konditionen analysiert. Hinsichtlich der Gleichwohl wird auf eine Diversifikation der Finan- Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten erfolgt zierungsinstrumente und -institute gesetzt. Ein wei- regelmäßig ein Abgleich mit dem langfristigen Wirt- terer wichtiger Aspekt der Finanzierungsstrategie schaftsplan, der eventuelle Finanzierungslücken der Genossenschaft ist die Verteilung der Darlehen frühzeitig aufdeckt. auf verschiedene Kreditinstitute. Dadurch wird zum Geldanlagen einen die Abhängigkeit zu einzelnen Kreditinstituten reduziert und zum anderen unvorhersehbare Die Genossenschaft hatte per 31. Dezember 2021 Risiken gemindert, die im Zusammenhang mit der keine finanziellen Mittel höher verzinslich angelegt. wirtschaftlichen Entwicklung der Gläubiger stehen. Angesichts der aktuellen Kapitalmarktlage ist es Die Risikodiversifizierung anhand der Verteilung der derzeit unmöglich Geldanlagen mit einem angemes- Restvaluten zu den einzelnen Kreditinstituten stellt senen Risiko-Ertrags-Verhältnis zu finden. sich folgendermaßen dar: Entwicklung der Zinsen Im Gesamtportfoliobestand der Darlehen befanden 8% sich zum Stichtag 31. Dezember 2021 analog zum Vorjahresstichtag keine variabel verzinsten Darlehen. Die Entwicklung der Zinssätze für die langfristigen Zinsbindungen unterliegen einer permanenten Beobachtung, um auf Marktveränderungen unverzüg- 3% 41% 9% lich reagieren zu können. Darlehensprolongation Das zur Prolongation anstehende Volumen ist stets nur ein kleiner Teil der Gesamtdarlehensverbindlichkeiten, da die Prolongationstermine der Darlehen langfristig verteilt sind. Dadurch wird das Risiko vermieden, einen großen Teil der Verbindlichkeiten in einer eventuellen Hochzinsphase prolongieren zu müssen. Aus heutiger Sicht wird ausreichende 19% 20% Risikovorsorge für Zinsänderungen getroffen, weil Prolongationen im Wirtschaftsplan mit einem Kalkulationszinssatz von vier Prozent angesetzt werden und unter dieser Prämisse die Zahlungs- und Handlungsfähigkeit stets gegeben ist. Auch bei unerwar- Die Verbindlichkeiten verteilen sich tet großen Schwankungen am Kapitalmarkt ist die auf sechs Kreditinstitute (KI) Genossenschaft wirtschaftlich gewappnet, weil eine immer höhere Eigenkapitalquote mehr Stabilität und Unabhängigkeit gegenüber negativen Verände- Weitere Informationen: rungen auf dem Kapitalmarkt bedeutet. Das größ- Die Deutsche Bundesbank hat die Genossenschaft te Volumen entfällt dabei auf das Jahr 2024, weil in wiederholt als notenbankfähig eingestuft. 40 Lagebericht III. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 . 1. Bilanz AK TIVA A. Anlagevermögen I. € 31.12.2021 31.12.2020 € € Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Linzenzen 38.058,65 2. Geleistete Anzahlungen 108.986,15 46.716,12 147.044,80 0,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten 129.513.326,95 117.017.963,42 2.568.345,71 2.674.380,06 1.457.567,40 1.905.407,35 447.521,78 435.884,07 7.985.108,07 0,00 1.134.152,13 2.712.425,72 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 6. Bauvorbereitungskosten 7. Anzahlungen auf Sachanlagen 0,00 143.106.022,04 2.000,00 10.192,00 10.192,00 III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte 5.699.282,65 14.096,83 5.492.715,12 5.713.379,48 19.199,51 II. Forderungen/sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 88.428,61 2. Sonstige Vermögensgegenstände 137.953,14 29.365,42 226.381,75 121.080,55 5.562.314,62 6.291.401,70 66.787,21 18.213,12 154.832.121,90 136.776.944,16 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten C. Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 42 Jahresabschluss PA SSIVA A. Eigenkapital I. € 31.12.2021 31.12.2020 € € Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. der verbleibenden Mitglieder 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 229.772,00 259.532,00 7.125.433,00 6.972.117,00 16.368,00 II. Kapitalrücklage 7.371.583,00 20.770,00 82.113,48 82.113,48 III. Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 54.008.500,67 54.008.500,67 2. Gesetzliche Rücklage 3.278.190,63 3.009.624,29 3. Andere Ergebnisrücklagen 24.627.177,66 81.913.868,96 23.090.501,10 IV. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 3.119.579,46 3.251.151,38 2. Jahresüberschuss/-fehlbetrag 2.685.663,44 -131.571,92 3. Einstellung in Ergebnisrücklagen -1.805.242,90 Eigenkapital insgesamt 4.000.000,00 0,00 93.367.565,44 90.562.738,00 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.497.240,00 2. Sonstige Rückstellungen 232.104,00 983.488,00 1.729.344,00 178.267,00 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 50.652.711,24 35.425.387,54 5.654.782,76 5.521.278,46 75.604,94 31.484,55 3.280.122,54 3.972.304,19 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern (Vorjahr) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit (Vorjahr) 71.990,98 59.735.212,46 101.996,42 154.832.121,90 136.776.944,16 29.629,53 (27.744,00) 0,00 (436,70) Jahresabschluss 43 2. Gewinn- und Verlustrechnung 2021 2020 € € 21.952.051,58 21.034.022,54 206.567,53 155.435,57 98.477,66 185.169,07 10.683.221,36 13.331.414,65 11.573.875,41 8.043.212,53 3.066.859,40 2.483.346,16 3.332.224,89 3.231.463,78 624.047,03 555.387,19 178,36 178,36 40,33 0,00 1.190.862,68 1.231.240,74 3.360.100,10 541.953,02 674.436,66 673.524,94 2.685.663,44 -131.571,92 3.119.579,46 3.251.151,38 16. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -1.805.242,90 0,00 17. Bilanzgewinn 4.000.000,00 3.119.579,46 1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. A ufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen/für Hausbewirtschaftung 5. Rohergebnis 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 2.141.754,10 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 925.105,30 davon für Altersversorgung 510.851,27 (Vorjahr) (89.807,72) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen (Vorjahr) 12. Ergebnis nach Steuern 13. Sonstige Steuern 14. Jahresüberschuss/-fehlbetrag 15. Gewinnvortrag 44 Jahresabschluss 27.929,16 (22.682,72) 3. Anhang A. Allgemeine Angaben Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG hat ihren Vermögensgegenstände der Betriebs- und Ge- Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Genossen- schäftsausstattung werden planmäßig über drei bis schaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg 15 Jahre abgeschrieben. (Reg. Nr. 457 B). Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wur- Zugangs voll abgeschrieben. de nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Genossenschaftsgesetzes und der Sat- Finanzanlagen (Anteile an der Berliner Volksbank zung der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG auf- eG) werden mit den Anschaffungskosten bewertet. gestellt. Im Posten Unfertige Leistungen sind noch nicht abDie Gliederungen der Bilanz und Gewinn- und Ver- gerechnete Betriebs- und Heizkosten erfasst. Nicht lustrechnung erfolgen entsprechend der Verordnung umlage- und abrechnungsfähige Kosten sind nicht über Formblätter für die Gliederung des Jahresab- enthalten. Ein Leerstandsabsschlag ist erfolgt. schlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuellen Fassung. Die Gewinn- und Verlust- Die übrigen Materialvorräte (Reparaturmaterial- und rechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB Reinigungsmittel) werden zu Anschaffungskosten nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. einzeln bewertet. B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der che Forderungen wurden abgeschrieben. werden zum Nennwert ausgewiesen. Uneinbringli- Vorjahre wurden beibehalten und wie folgt angewandt: Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten Die immateriellen Vermögensgegenstände und die angesetzt. sind zum Nennwert beziehungsweise Nominalbetrag Sachanlagen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert. Grundsätzlich erfolgt Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden in die planmäßige Abschreibung linear und unter Be- Höhe der Ausgaben vor dem Bilanzstichtag gebildet, rücksichtigung der voraussichtlichen Nutzungsdauer. soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Immaterielle Vermögensgegenstände sind entgeltlich erworben und werden zwischen drei und zehn Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert. Jahren abgeschrieben. Für die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen Wohngebäude werden planmäßig linear mit 2 Prozent ist auf Grundlage der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. pro Jahr und die Außenanlagen mit 5 Prozent bis 10 Klaus Heubeck ein versicherungsmathematisches Prozent pro Jahr abgeschrieben. Die Abschreibung Gutachten erstellt worden. Für laufende Pensionen von nachträglichen Herstellungskosten für Wohnge- werden die Barwerte, für andere Anwartschaften die bäude erfolgt durch die Nachaktivierung ebenfalls Teilwerte ermittelt. mit 2 Prozent p. a. Der gewerbliche Teil des Wohn- und Geschäftsgebäudes Gundelfinger Straße 8-9 in Ber- In den Sonstigen Rückstellungen sind alle zum lin-Karlshorst wird mit 4 Prozent pro Jahr abgeschrie- Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses er- ben. Die im Jahr 2021 erworbenen Wohngebäude Mül- kennbaren Risiken unter dem Grundsatz einer ver- lerstraße 131/Kameruner Straße 58 sowie Torfstraße nünftigen kaufmännischen Beurteilung mit dem 26 werden mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben. notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet worden. Die Jahresabschluss 45 Abzinsung der Rückstellungen mit einer Restlaufzeit vorhaben in der Hänselstraße wurden 409,9 Tsd. € von mehr als einem Jahr erfolgt mit dem ihrer Rest- „Bauvorbereitungskosten“ aktiviert. laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre vor Der Posten „Betriebs- und Geschäftsausstattung“ dem Bilanzstichtag gemäß § 253 Abs. 2 HGB. erhöhte sich um Zugänge in Höhe von 105,6 Tsd. €. Die Zugänge resultieren im Wesentlichen aus der Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungs- Anschaffung von EDV-Technik sowie eines PKWs. betrag passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten überwiegend die Soll-Vorauszahlungen aus Im Geschäftsjahr 2021 wurden im Anlagevermögen Betriebskosten. ausschließlich planmäßige Abschreibungen vorgenommen. C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz Anlagevermögen Umlaufvermögen Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlage- Die Position „unfertige Leistungen“ umfasst mit vermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Dieser 5.699,3 Tsd. € (2020: 5.492,7 Tsd. €) die noch nicht ab- ist als Anlage beigefügt. gerechneten Betriebs- und Heizkosten. Im Bereich der „Gebäude“ und „Grundstücke“ wur- Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände den Zugänge in Höhe von insgesamt 15.465,7 Tsd. € mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr be- aktiviert. Diese entfallen in Höhe von 14.636,8 Tsd. € standen zum 31. Dezember 2021 nicht. In dem Posten auf die im Geschäftsjahr 2021 erworbenen Objekte „Sonstige Vermögensgegenstände” sind Forderun- Müllerstraße/Kameruner Straße und Torfstraße, in gen in Höhe von 0,1 Tsd. € (2020: 0,1 Tsd. €) enthal- Höhe von 664,4 Tsd. € auf die Heizungsumstellungen ten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich in der Hänselstraße, Gaillardstraße, Görschstraße, entstehen. Maximilianstraße und im Heidekampweg sowie in Höhe von 164,5 Tsd. € auf den Ankauf von Teilflächen Eigenkapital sowie die Anschaffung einer Wallbox. Erläuterungen zur Entwicklung der Geschäftsguthaben und der Mitglieder, sind im Abschnitt „E. Sonsti- Weitere Zugänge in Höhe von 150,8 Tsd. € fielen im ge Angaben“ enthalten. Bereich der „Außenanlagen“ an. Diese entfallen in Höhe von 139,0 Tsd. € auf die Errichtung von vier Die Entwicklung der Rücklagen ist im unten stehen- Fahrradhäusern sowie in Höhe von 11,8 Tsd. € auf die den Rücklagenspiegel dargestellt: Errichtung eines Zaunes in der Schwarzmeerstraße. In den „Anlagen im Bau“ wurden 5.194,5 Tsd. € für das Pensionsrückstellungen Neubauvorhaben in der Harzer Straße und 4,9 Tsd. € Der Ermittlung der Pensionsrückstellungen in Höhe für einen Mietergarten aktiviert. Für das Neubau- von 1.497.240,00 € liegt ein versicherungsmathema1.1.2021 Kapitalrücklage Gesetzliche Rücklage Sonderrücklage gem. § 27 DMBilG Andere Ergebnisrücklagen 46 Jahresabschluss 31.12.2021 Bestand in € Einstellung aus dem Jahresüberschuss in € Bestand in € 82.113,48 0,00 82.113,48 3.009.624,29 268.566,34 3.278.190,63 54.008.500,67 0,00 54.008.500,67 23.090.501,10 1.536.676,56 24.627.177,66 80.190.739,54 1.805.242,90 81.995.982,44 tisches Gutachten unter Berücksichtigung von künf- Zum 31. Dezember 2021 verfügt die Genossenschaft tigen Rentenanpassungen (2 Prozent pro Jahr) zu über keine variabel verzinslichen Darlehen. Grunde. Die Bewertung erfolgte unter Berücksichtifür die letzten 10 Jahre (Ende Dezember 2021; Lauf- D. Angaben und Erläuterungen zur Gewinnund Verlustrechnung zeit 15 Jahre). Der von der Deutschen Bundesbank In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind ermittelte siebenjährige Abzinsungssatz beträgt 1,35 keine Erträge und Aufwendungen von außergewöhn- Prozent (Ende Dezember 2021; Laufzeit 15 Jahre). Der licher Größenordnung oder Bedeutung enthalten. gung eines Durchschnittszinssatzes von 1,87 Prozent Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz Die Zinsaufwendungen enthalten 27,9 Tsd. € aus der der letzten sieben und der letzten zehn Jahre be- Zuführung (Zinsanteil) zu Rückstellungen. trägt 111.124,00 €. E. Sonstige Angaben Der Zuführungsbetrag des Geschäftsjahres 2021 Sonstige finanzielle Verpflichtungen wird in der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß Es bestanden zum Stichtag nur die in der Bilanz er- § 277 Abs. 5 HGB getrennt nach Personalkosten und fassten finanziellen Verpflichtungen. Zinsanteil dargestellt. Mitgliederentwicklung Sonstige Rückstellungen Aufgrund des Zugangs von 520 Mitgliedern, denen Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 232.104,00 € 246 Abgänge gegenüberstehen, erhöhte sich das setzen sich wie folgt zusammen: gezeichnete Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder zum Stichtag um 153.326,00 €. Jubiläumszuwendungen Kosten der Hausbewirtschaftung 33.388,00 € 100.000,00 € Prüfungskosten u.a. 32.000,00 € Archivierungskosten 23.600,00 € Berufsgenossenschaft 19.700,00 € Stand am 1. Januar 2021 6.076 Zugänge +520 Abgänge -246 durch Kündigung -142 nicht genommener Urlaub 17.116,00 € durch Tod -87 Steuerberatungskosten 6.300,00 € durch Übertragung -16 Gesamt 232.104,00 € durch Ausschluss Mitgliederzuwachs im Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr wurden abgezinst. Geschäftsjahr Stand am 31. Dezember 2021 -1 +274 6.350 Alle Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit ihrem notwendigen Er- Daraus resultiert eine Beteiligung der verbleibenden füllungsbetrag bewertet und passiviert. Mitglieder an der Genossenschaft mit insgesamt 229.960 Anteilen zu je 31,00 €. Zum 31. Dezember 2021 In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge grö- waren 3.317,00 € fällige Einzahlungen auf Geschäfts- ßeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Ab- anteile rückständig (2020: 2.356,00 €). Satzungsge- schlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit mäß haften die Mitglieder nur mit der Gesamtsum- der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicher- me ihrer gezeichneten Geschäftsanteile, welche nun heiten, wird auf den Verbindlichkeitenspiegel in der 7.128.760,00 € betragen. Anlage verwiesen. Jahresabschluss 47 F. Weitere Angaben Nachtragsbericht 2021 2020 Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit sei- Angestellte/Auszubildende 26 25 nem Ausbruch am 24. Februar 2022 zu wachsenden Hauswarte/Hausmeister 17 16 gesellschaftlichen Regiehandwerker 1 1 44 42 Herausforderungen und wirt- schaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich Gesamt auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft, z. B. in Mitglieder des Vorstandes Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen Andreas Böhm Fachwirt für die Grundstücks- Roland Henke Dipl. Bauingenieur auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträ- und Wohnungswirtschaft ger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus (bis 8. Januar 2022) Roman Ries Cyberangriffen niederschlagen. Dipl.-Ing. Architektur (ab 1. November 2021) Angaben zum tatsächlichen Einfluss des Ukrai- Mitglieder des Aufsichtsrates ne-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertrags- Dr. Norbert Rückriemen Dipl. Wirtschaftler lage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahres- Vorsitzender abschlusses nicht verlässlich möglich. Dagmar Pohle Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die Mike Boller Fernmeldemonteur Philosophin Stellv. Vorsitzende wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- Torsten Brynich Dipl. Ingenieur und Ertragslage der Genossenscahft haben, haben Dr. Dieter Freese Dipl. Lehrer sich nach dem Bilanzstichtag nicht ereignet. Günter Hinzmann Dipl. Wirtschaftler Werner Hüter Dipl. Ingenieur Ergebnisverwendung Antje Köchel Steuerfachangestellte Der Jahresabschluss wurde gemäß § 268 Abs. 1 HGB Tanja Nowacki Buchbinderin unter teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses Dr. Wolfgang Uhlmann Dipl. Jurist aufgestellt. Das Geschäftsjahr 2021 endet mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.685,7 Tsd. €. Der Jah- Es bestehen keine Forderungen der Genossenschaft resüberschuss wurde satzungsgemäß zu 10 Prozent gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder des mit 268,6 Tsd. € der gesetzlichen Rücklage und mit Aufsichtsrates. weiteren 1.536,7 Tsd. € den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Unter Berücksichtigung des Gewinn- Zuständiger Prüfungsverband vortrages von 3.119,6 Tsd. € wird ein Bilanzgewinn BBU Verband Berlin-Brandenburgischer von 4.000,0 Tsd. € ausgewiesen. Der Vorstand und Wohnungsunternehmen e.V. der Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversamm- Lentzeallee 107 lung vor, den Bilanzgewinn von 4.000,0 Tsd. € auf 14195 Berlin neue Rechnung vorzutragen. Anlagen Die Beschlüsse des Aufsichtsrates sowie des Vorstan- Anlagenspiegel des hierzu erfolgten jeweils in getrennter Abstim- Verbindlichkeitenspiegel mung in der gemeinsamen Sitzung am 29. März 2022. Berlin, den 29. März 2022 Mitarbeiter der Genossenschaft Neben den drei Vorstandsmitgliedern waren durchschnittlich beschäftigt: Böhm Ries (Der Vorstand) 48 Jahresabschluss Jahresabschluss 49 154.088,90 410.953,70 c) Außenanlagen d) Hof- und Wegebefestigungen 156.872,92 85.102,62 c) Personenkraftwagen d) Geringwertige Wirtschaftsgüter Anlagevermögen insgesamt Genossenschaftsanteile III. Finanzanlagen 198.604.158,42 10.192,00 10.192,00 198.403.729,54 2.000,00 7. Geleistete Anzahlungen Summe II. 2.712.425,72 6. Bauvorbereitungskosten 0,00 618.916,69 b) Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 323.742,14 1.184.634,37 a) Betriebsausstattung 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung Rechte ohne Bauten 1.905.407,35 2.797.224,19 b) Gebäude 3. Grundstücke und grundstücksgleiche 1.088.707,02 a) Grundstücke 21.790.514,99 0,00 0,00 21.681.112,34 0,00 409.930,44 5.199.434,09 5.389,97 54.950,70 37.459,16 7.819,74 105.619,57 349.630,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.450.973,81 Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche 0,00 404.351,36 d) Hof- und Wegebefestigungen 150.822,36 1.698.241,10 7.625.918,27 7.839.757,61 15.616.498,24 109.402,65 Zugänge 106.185,30 0,00 0,00 106.185,30 0,00 0,00 0,00 18.542,63 0,00 84.816,56 2.826,11 106.185,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Abgänge 0,00 0,00 0,00 0,00 -2.000,00 -1.988.204,03 2.785.673,98 0,00 0,00 2.000,00 0,00 2.000,00 -797.469,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Umbuchungen Anschaffungs- und Herstellungskosten c) Außenanlagen 40.468.404,96 145.577.290,87 b) Gebäude 188.148.288,29 190.236,88 01.01.2021 a) Grundstücke Rechte mit Wohnbauten 1. Grundstücke und grundstücksgleiche II. Sachanlagen I. Immaterielle Vermögensgegenstände alle Werte in € Anlagenspiegel 2021 220.288.488,11 10.192,00 10.192,00 219.978.656,58 0,00 1.134.152,13 7.985.108,07 71.949,96 211.823,62 573.559,29 328.735,77 1.186.068,64 1.457.567,40 410.953,70 154.088,90 2.797.224,19 1.088.707,02 4.450.973,81 404.351,36 1.849.063,46 153.203.209,14 48.308.162,57 203.764.786,53 299.639,53 31.12.2021 73.799.189,68 0,00 0,00 73.655.668,92 0,00 0,00 0,00 85.102,62 57.900,37 326.751,02 278.996,29 748.750,30 0,00 209.081,70 154.088,90 1.413.423,15 0,00 1.776.593,75 378.170,89 589.614,34 70.115.000,76 47.538,88 71.130.324,87 143.520,76 01.01.2021 3.332.224,89 0,00 0,00 3.323.150,92 0,00 0,00 0,00 5.389,97 25.345,28 55.841,34 9.405,27 95.981,86 0,00 21.629,14 0,00 84.405,21 0,00 106.034,35 3.330,33 118.174,08 2.999.630,30 0,00 3.121.134,71 9.073,97 Zugänge 106.185,30 0,00 0,00 106.185,30 0,00 0,00 0,00 18.542,63 0,00 84.816,56 2.826,11 106.185,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Abgänge Abschreibungen 77.025.229,27 0,00 0,00 76.872.634,54 0,00 0,00 0,00 71.949,96 83.245,65 297.775,80 285.575,45 738.546,86 0,00 230.710,84 154.088,90 1.497.828,36 0,00 1.882.628,10 381.501,22 707.788,42 73.114.631,06 47.538,88 74.251.459,58 152.594,73 31.12.2021 2.000,00 2.712.425,72 0,00 0,00 98.972,55 292.165,67 44.745,85 435.884,07 1.905.407,35 201.872,00 0,00 1.383.801,04 1.088.707,02 2.674.380,06 26.180,47 1.108.626,76 75.462.290,11 40.420.866,08 117.017.963,42 46.716,12 31.12.2020 10.192,00 10.192,00 143.263.258,84 124.804.968,74 10.192,00 10.192,00 143.106.022,04 124.748.606,62 0,00 1.134.152,13 7.985.108,07 0,00 128.577,97 275.783,49 43.160,32 447.521,78 1.457.567,40 180.242,86 0,00 1.299.395,83 1.088.707,02 2.568.345,71 22.850,147 1.141.275,04 80.088.578,08 48.260.623,69 129.513.326,95 147.044,80 31.12.2021 Buchwerte Verbindlichkeitenspiegel davon: Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag (Vorjahreswerte in Klammern) insgesamt Restlaufzeit bis zu 1 Jahr Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahre Restlaufzeit über 5 Jahre € € € € 50.652.711,24 6.496.233,26 24.027.440,46 20.129.037,52 (35.425.387,54) (5.670.316,38) (24.535.487,23) (5.219.583,93) 5.654.782,76 5.654.782,76 0,00 0,00 (5.521.278,46) (5.521.278,46) (0,00) (0,00) 75.604,94 75.604,94 0,00 0,00 (31.484,55) (31.484,55) (0,00) (0,00) 3.280.122,54 3.280.122,54 0,00 0,00 (3.972.304,19) (3.972.304,19) (0,00) (0,00) 71.990,98 71.990,98 0,00 0,00 (101.996,42) (101.996,42) (0,00) (0,00) 59.735.212,46 15.578.734,48 24.027.440,46 20.129.037,52 (45.052.451,16) (15.297.380,00) (24.535.487,23) (5.219.583,93) Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 50.652.711,24 € sind vollständig durch Grundpfandrechte gesichert. 50 Jahresabschluss IV. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2021 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich in Erfüllung seiner gesetz- aus Vorjahren nachgeholte Sanierungen haben sich lichen und satzungsmäßigen Pflichten während des die Kosten beträchtlich erhöht. Die Kostenentwicklung Geschäftsjahres 2021 in seinen Sitzungen, den Sitzun- in der Bauwirtschaft wird aller Voraussicht nach auch gen seiner Ausschüsse, gemeinsamen Sitzungen von in den folgenden Geschäftsjahren anhalten, sodass Vorstand und Aufsichtsrat sowie anhand schriftlicher ihre Auswirkungen auf die Finanzlage der Genossen- Berichte des Vorstandes eingehend über die Lage schaft und die Durchführbarkeit geplanter Sanierungs- und Entwicklung der Genossenschaft informiert. Dies maßnahmen ständig zu analysieren sein werden. ist ungeachtet der Erschwernisse geschehen, die die anhaltende Corona-Pandemie mit sich gebracht hat. Der Bauwirtschaftsplan 2021 in Höhe von rund So konnten zahlreiche Veranstaltungen und Aktivitä- 19,6 Mio. € wurde mit 12,5 Mio. € (63,4 %) erfüllt. Bei den ten nicht in Präsenz, sondern nur unter Zuhilfenahme im Berichtsjahr vorgesehenen Strangsanierungen und von Fernkommunikationsmitteln durchgeführt werden. Heizungsumstellungen wurden die geplanten Kosten Die im Jahr 2021 erforderlichen Beschlüsse und die in Höhe von rund 6,2 Mio. € wegen der verringerten Aufsichtsratswahl durch die Vertreterversammlung Anzahl fertiggestellter Wohnungen um ca. 1,8 Mio. € wurden im Einklang mit der entsprechenden Rechts- unterschritten. grundlage als schriftliches Beschlussfassungs- und Wahlverfahren sichergestellt. Die Vertreterstammtische fanden erstmals als digitale Veranstaltung statt. Der Aufsichtsrat konnte sich im Berichtsjahr fortlaufend davon überzeugen, dass der Vorstand die Vermietung unserer Genossenschaftswohnungen aktiv Der Aufsichtsrat war auch unter den erschwerten betreibt und gezielt steuert. Wohnungsleerstand tritt Bedingungen des Geschäftsjahres 2021 jederzeit in der lediglich fluktuationsbedingt und im Zusammenhang Lage, sich davon zu überzeugen, dass der Vorstand mit erforderlichen Wohnungsmodernisierungen auf. die Geschäfte der Genossenschaft mit der erforder- Durch den Wegfall des Mietendeckels gemäß Mie- lichen kaufmännischen Sorgfalt und in Übereinstim- ten-WoG Bln aufgrund der Entscheidung des Bundes- mung mit Gesetz und Satzung führt. Der Aufsichtsrat verfassungsgerichts gewann die Genossenschaft im kann daher feststellen, dass die Ordnungsmäßigkeit Berichtsjahr wieder Spielraum für unterschiedliche der Geschäftsführung im Berichtsjahr durchgängig Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gewährleistet war. im Bestand, so z. B. für die Sanierung von Wohnungen, um ihre Wiedervermietbarkeit zu ermöglichen. Allein Der Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeit der dafür wurden 833 Tsd. € aufgewendet; andere Kos- Genossenschaft lag wiederum auf der Verwaltung ten betrafen die Erneuerung von Fußbodenbelägen, und Bewirtschaftung unserer Wohnungsbestände. Für Türen und Herden (166 Tsd. €) sowie Badumbauten die Neubauvorhaben in der Harzer Straße und Hän- (253 Tsd. €). Der Wohnungsbestand der Genossen- selstraße ist es im Berichtsjahr endlich gelungen, die schaft konnte im Berichtsjahr durchgängig vermietet jeweiligen Baugenehmigungen durch die zuständige werden, am 31. Dezember 2021 standen lediglich 36 Senatsverwaltung zu erhalten, nachdem diese durch von 3.897 Wohnungen leer (0,9 %). das Bezirksamt Treptow-Köpenick mehrfach versagt 52 worden waren. In der Folge konnten die Bebauungs- Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2021 mit planungen fortgeführt, die bauvorbereitenden und in einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.685.663,44 € der Harzer Straße bis zum Jahresende 2021 die ersten abgeschlossen. Der Jahresüberschuss soll satzungs- baulichen Maßnahmen begonnen werden. Bei den gemäß zu 10 Prozent (268.566,34 €) der gesetzlichen Heizungsumstellungen und Strangsanierungen ent- Rücklage und mit weiteren 1.536.676,56 € den anderen sprechend der langfristigen Konzeption des Vorstan- Ergebnisrücklagen zugeführt werden. Unter Berück- des bis 2027 konnten im Berichtsjahr von 189 geplan- sichtigung des Gewinnvortrages aus dem Geschäfts- ten Wohnungen in Pankow und Treptow-Köpenick 117 jahr 2020 von 3.119.579,46 € wird ein Bilanzgewinn von Wohneinheiten realisiert werden. Durch Baupreisstei- 4.000.000 € ausgewiesen. Vorstand und Aufsichts- gerungen (im Vergleich von 2015 bis 2021: 36,7%) und rat schlagen der Vertreterversammlung vor, diesen Bericht des Aufsichtsrates Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen, um mögliche Jahresfehlbeträge in Folgegeschäftsjahren • dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung zu erteilen. auszugleichen. Bedingt durch zusätzliche Kreditaufnahmen ist die Eigenkapitalquote trotz des erziel- Mit den per Stichtag 11. Juni 2021 durchgeführten ten Jahresüberschusses gesunken und betrug zum Beschlussfassungen der Vertreterinnen und Vertre- Geschäftsjahresschluss 62,4 Prozent (nach 68,8 % in ter zum Geschäftsjahr 2020 endete die dreijährige 2020). Im Geschäftsjahr 2021 erwies sich die Ertrags- Amtsperiode der Aufsichtsratsmitglieder Torsten lage der Genossenschaft als weiterhin intakt und Brynich, Dr. Dieter Freese, Dagmar Pohle, Dr. Norbert damit stabil. Rückriemen und Dr. Wolfgang Uhlmann. Die Genannten stellten sich als Kandidaten für die Wiederwahl zur Der Zahlungsmittelbestand der Genossenschaft Verfügung und wurden im schriftlichen Wahlverfahren, betrug per 31. Dezember 2021 5,6 Mio. €. Die Genos- das mit der Stimmauszählung am 14. Juni 2021 endete, senschaft hat ihren Schuldenstand bei Banken auf von den Vertreterinnen und Vertretern mit großer insgesamt 50,7 Mio. € erhöht (Vorjahr: 35,4 Mio. €). Mehrheit wiedergewählt. In der konstituierenden Ursächlich für die gestiegenen Verbindlichkeiten sind Aufsichtsratssitzung am 15. Juni 2021 bestätigten die Kreditaufnahmen für die im Wege der Übertragung Aufsichtsratsmitglieder einstimmig die Beibehaltung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk Mitte erworbe- der bisherigen Ämterverteilung. nen Wohnhäuser Kameruner Straße 58/Müllerstraße 131 und Torfstraße 26, für die Finanzierung der Sanie- Ebenfalls am 15. Juni 2021 hat der Aufsichtsrat im rung leerstehender Wohnungen und Gewerberäume Ergebnis eines bereits Ende 2020 begonnenen Bewer- im erstgenannten Objekt sowie der Neubauvorhaben bungs- und Auswahlverfahrens einstimmig Herrn Harzer Straße und Hänselstraße. Roman Ries zum weiteren Vorstandsmitglied bestellt. Alle Bautätigkeiten und Aktivitäten zur Bestands- rig und erfolgreich in dieser Position tätigen Roland Herr Ries, der als Technischer Vorstand dem langjäherweiterung der Genossenschaft waren regelmäßig Henke nachfolgt, trat sein Amt am 1. November 2021 Gegenstand der Berichterstattung und Information an, sodass Herr Henke wie geplant im Januar 2022 in im gesamten Aufsichtsrat und wurden vom Bauaus- den Ruhestand verabschiedet werden konnte. schuss des Aufsichtsrates kontinuierlich begleitet und kontrolliert. Der Aufsichtsrat dankt den Vertreter- und Ersatzvertreterinnen, den Vertretern und Ersatzvertretern, dem Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Vorstand und allen Mitarbeitenden in der Genossen- Jahresabschluss sowie den zugehörigen Lagebericht schaft für die engagierte und vertrauensvolle Zusam- für das Geschäftsjahr 2021 geprüft. Im Ergebnis die- menarbeit im Berichtsjahr 2021. Ein besonderer Dank ser Prüfung haben sich keine Einwendungen ergeben. aber soll an dieser Stelle nochmals an Roland Henke Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2021 mit gehen für seine fast zwanzigjährige verdienstvolle einer ausgeglichenen Vermögenslage abgeschlossen. Arbeit zum Wohle der DPF als Vorstandsmitglied und Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im seine vorherige Tätigkeit im Aufsichtsrat unserer Berichtsjahr durchgängig gewährleistet. Der Aufsichts- Genossenschaft. rat billigt den Jahresabschluss sowie den Lagebericht für 2021. Berlin, 26. April 2022 Der Vertreterversammlung wird daher empfohlen, Der Aufsichtsrat • den Jahresabschluss 2021 unter Einschluss der vorweggenommenen Gewinnverwendung durch Beschluss festzustellen, • den verbleibenden Bilanzgewinn von 4.000.000 € Dr. Norbert Rückriemen Vorsitzender durch gesonderten Beschluss zur Gewinnverwendung auf neue Rechnung vorzutragen, • den Lagebericht des Vorstandes zustimmend zur Kenntnis zu nehmen, Bericht des Aufsichtsrates 53 54 Impressum Herausgeber: Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG Gundelfinger Straße 8a | 10318 Berlin Telefon: 030 51 555 -0 Mail: info@DPFonline.de DPFonline.de Redaktion und Gestaltung: Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG Druck: Druckerei Gerhard Bohm Auflage: 200 Stück Bildnachweise: Foto: S. 6 AdobeStock JRC_Stop Motion Piktogramme: AdobeStock Thierry RYO Vertreterversammlung 96 Vertreter sowie 27 Ersatzvertreter Mitgliedschaften Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist Mitglied im/bei » Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) | Lentzeallee 107 | 14195 Berlin » GdW Bundesverband deutsche Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. | Mecklenburgische Straße 57 | 14197 Berlin » der Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin (BBA) | Lützowstraße 106 | 10785 Berlin » Genossenschaftsforum e. V. | Machonstraße 25 | 12105 Berlin » Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V. (AGV) | Peter-Müller-Straße 16 | 40468 Düsseldorf » der Berliner Volksbank eG | Budapester Straße 35 | 10787 Berlin » der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) | Deelbögenkamp 4 | 22297 Hamburg » der Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) | Fasanenstraße 85 | 10623 Berlin » Pensions-Sicherungs-Verein (PSVaG) | Bahnstraße 6 | 50996 Köln » Förderverein Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e. V. | Treskowallee 129 | 10318 Berlin » Heimatverein Marzahn-Hellersdorf e. V. | Prignitzstraße 163c | 12683 Berlin Bemerkung zur sprachlichen Gleichbehandlung der Geschlechter. Die deutsche Sprache hat leider keine einfachen Lösungen, um den weiblichen, männlichen und diversen Personen in unseren Artikeln sprachlich gerecht zu werden. Die Texte werden entweder unnötig lang oder durch Sonderzeichen in ihrer Lesbarkeit belastet. Wir bitten daher unsere Leser um Verständnis, dass wir dem üblichen Sprachgebrauch folgen und von z.B. „Vertreter“ oder „Bewohner“ etc. schreiben. Gemeint sind jedoch immer alle Formen. 55 Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG | DPFonline.de

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