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Wir bauen auf Verantwortung

Full text: Geschäftsbericht (Rights reserved) Issue 2019 Wir bauen auf Verantwortung (Rights reserved)

Wir bauen auf Verantwortung Geschäftsbericht 2019 Das Magazin der Deutsche Wohnen Wir bauen auf Verantwortung Im Gespräch Unser Beitrag zum fairen Wohnen Auf der Baustelle Von Tatkraft, Kommunikation und Kunst Bei der Arbeit Menschlich sein und menschlich bleiben In Zukunft Vision wird Wirklichkeit – nachhaltig und digital Inhalt Im Gespräch „Wir müssen reden“ – der Berlin-Dialog Unser Versprechen an unsere Mieter Wohnen Sie gut? Wir haben nachgefragt „Wir müssen neue Wege suchen“ 2 4 8 10 12 Auf der Baustelle 14 Neues schaffen16 Altes schützen 18 Wir lassen mit uns reden 20 Hoch, höher, 40 Meter hoch 22 Bei der Arbeit Aktivität im Alter fördern Nah am Kunden, nah an den Menschen Viel Vertrauen und ein paar Hausaufgaben Unsere Mitarbeiter denken in Chancen In Zukunft Gemeinsam für den Klimaschutz Intelligenter wohnen, nachhaltiger wohnen Das intelligente Haus Was bedeutet zukunftsfähiges Wohnen für Sie? Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Magazin auf eine geschlechtsspezifische Formulierung verzichtet. Gemeint sind stets Personen jeder Geschlechtsidentität. 26 28 30 32 33 34 36 38 40 42 1 Liebe Leserinnen, liebe Leser, wer wirtschaftet, muss Verantwortung übernehmen. Für das Produkt, die Dienstleistung, die Mitarbeiter und die Wirkung des eigenen Wirtschaftens auf Umwelt und Gesellschaft. Mit diesem Magazin zeigen wir, dass wir auf unsere eigene Verantwortung bauen – in jedem Bereich. Keines der genannten Themen ist dabei für uns Neuland. Im Bereich des Klimaschutzes engagieren wir uns zum Beispiel seit Jahren. Gleiches gilt für unsere Fürsorge im Hinblick auf die älter werdende Gesellschaft, auf unsere Mitarbeiter und selbstverständlich auf unsere Kunden. Hier können wir uns zum zweiten Mal im Rahmen einer Mieterbefragung darüber freuen, dass unsere Mieter in ihrer übergroßen Zahl sehr gerne bei uns wohnen und mit uns als ihrem Vermieter zufrieden sind. Verantwortung zu übernehmen reicht aber allein nicht. Genauso wichtig ist das Gespräch. Das galt im vergangenen Jahr 2019 besonders. Auch durch den in der Öffentlichkeit breit – und häufig auch sehr emotional – geführten Diskurs zur angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt. Wir haben uns in dieser Situation entschieden, den Weg des Dialogs zu gehen. Dass diese Entscheidung die richtige war, bestätigen uns zahlreiche positive Rückmeldungen. Deshalb werden wir das Gespräch mit den Beteiligten auch weiterhin suchen und befördern. Nur auf dem Weg des Dialogs können wir zu dem kommen, was wir im Rahmen unserer Verantwortung für die Menschen in unserem Land als gesellschaftlichen Konsens erreichen wollen: faires Wohnen, das den Mietern verläss­liche Qualität im Quartier, in der Wohnung, im Klimaschutz und im Service bietet – und das auf diejenigen Rücksicht nimmt, die auf dem angespannten Wohnungsmarkt Unterstützung benötigen. Hier haben wir mit unserem Mieterversprechen einen konkreten Lösungsweg aufgezeigt. Faires Wohnen bedeutet für uns aber auch, dass wir im Rahmen der sozialen Marktwirtschaft frei wirtschaften können. Faires Wohnen ist aber erst dann möglich, wenn die Politik drückende Auf­gaben erledigt hat. Preiswertes Bauland ist hier ein Beispiel, die über­bordende Bürokratie mit langwierigen Bearbeitungs­­zeiten ein anderes. Für uns steht auch in Zukunft fest: Wir werden den eingeschlagenen Weg weitergehen und Verantwortung übernehmen – für Mieter, Mitarbeiter, Umwelt und Gesellschaft. Ihr Michael Zahn Vorstandsvorsitzender der Deutsche Wohnen SE Im Gespräch Eine Wohnung ist viel mehr als ein herkömmliches Wirtschaftsgut. Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt jedes einzelnen Menschen – über das ganze Leben hinweg. Als Anbieter von Wohnraum tragen wir Verantwortung für die Menschen, die bei uns ihr Zuhause haben. Diese nehmen wir ernst und suchen daher den Austausch mit allen Beteiligten. Im Gespräch „Wir müssen reden“ – der Berlin-Dialog Das Thema Wohnen steht in der öffentlichen Wahrnehmung im Fokus. Kein Wunder: In den großen Städten und Metropolregionen fehlt es an Wohnraum. Die teilweise hitzigen Debatten haben auch dazu geführt, dass Wohnen grundsätzlicher betrachtet wird – im Zusammenhang mit Themen wie Klimaschutz, Gentrifizierung, Wohnungsmangel, Mietenentwicklung oder dem demografischen Wandel. Dialog-Forum am 5. November 2019 in Berlin-Lichtenberg 5 Die Deutsche Wohnen stand im Jahr 2019 im Zentrum einer Diskussion, der wir uns nicht entzogen haben: Was ist faires Wohnen und wie wollen wir morgen wohnen? Wir wollen unserer Verantwortung als größtes privates Wohnungsunternehmen in Berlin gerecht werden und unseren Beitrag zur Lösung der Probleme auf dem Wohnungsmarkt leisten. Dazu haben wir zum Dialog eingeladen – mit der Politik, mit Experten, aber vor allem mit den Berlinern. Am Beginn stand ein Meilenstein, der für Aufmerksamkeit sorgte: Die Deutsche Wohnen hat ihr Versprechen an die Mieter formuliert – dazu auf den folgenden Seiten mehr. In einem weiteren Schritt wurden interessierte Bürger, Entscheidungsträger und Meinungsbildner über Anzeigen und Plakate eingeladen, sich am Berlin-Dialog für einen fairen Wohnungsmarkt zu beteiligen. Den Rahmen bildeten vier Dialogveranstaltungen und eine Online-Plattform. Die Einladung wurde angenommen: Zu den Veranstaltungen kamen nicht nur Fachpolitiker, Wissenschaftler, Journalisten und Branchenkenner, sondern auch rund 250 Berliner, um mit zu diskutieren. Und die Diskussionen waren ausgesprochen lebhaft. Oft war es so, dass noch lange nach der offiziellen Veranstaltung ein reger Austausch stattfand. Faires Wohnen ist ein Thema, zu dem es Meinungen gibt – und zwar viele. Dabei wurden zahlreiche Gedanken, Anregungen, Ideen und – selbstverständlich – auch Kritik geäußert. Das soll nicht verloren gehen und deshalb haben wir aus dem Zusammengetragenen einen „Pakt für faires Wohnen“ formuliert. Dieser fasst zusammen, wie faires Wohnen für alle gelingen kann. Welche Bilanz lässt sich am Ende für das Jahr des Berlin-Dialogs ziehen? Manuela Damianakis, Leiterin der Unternehmenskommunikation der Deutsche Wohnen, sieht den eingeschlagenen Weg, das Gespräch zu suchen, als den einzig richtigen: „Der neue und offene Dialog, das bewusste Suchen der – manchmal auch sehr hitzigen – Diskussion zeigt sich auch in einer differenzierteren öffentlichen Wahrnehmung des gesamten Themenspektrums.“ Und: War es das jetzt zum Thema „Faires Wohnen“? „Nein“, sagt Manuela Damianakis, „der Dialog ist für die Deutsche Wohnen damit keinesfalls beendet. Unser Ziel ist es vielmehr, uns in der Öffentlichkeit dauerhaft als offenen, jederzeit gesprächsbereiten Akteur zu verankern, der gemeinsam mit allen Beteilig­ten konstruktive Lösungen erarbeitet.“ Pakt für faires Wohnen #1 Neubau In Berlin fehlen bis zu 200.000 Wohnungen. Nur durch massiven Neubau können wir den dringend benötigten Wohnraum schaffen. Und das geht nur im Schulterschluss zwischen städtischer, genossenschaftlicher und privater Wohnungswirtschaft, Gesellschaft und Politik. #2 Individuelle Lösungen Die Berücksichtigung der individuellen Einkommenssituation der Mieter ist fairer, als Ungleiches gleich zu machen, wie es durch politische Regulierung der Fall wäre. #3 Klimaschutz Klimaschutz und Mieterschutz dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. Berlin braucht energieeffiziente Wohnungen mit fairen Mieten. #4 Bauland/Spekulation Nötig ist ein Gesamtüberblick über sämtliche freie Flächen in der Hauptstadt. Berlin muss zudem die Kontrolle über freies Bauland zurückgewinnen und auf diese Weise unnötige Spekulationen mit Grundstücken beenden. Im Gespräch Stimmen aus den vier Podiumsveranstaltungen „Wir sind in aufgeregten Zeiten. Es ist uns wichtig, ins Gespräch mit den Beteiligten zu kommen. Wir müssen Wege finden, um faires Wohnen zu gewährleisten.“ Henrik Thomsen Vorstandsmitglied Deutsche Wohnen SE „Berlin hat Wachstumsschmerzen. Das sind gute Nachrichten, aber jetzt müssen wir beim Neubau und Ausbau der Infrastruktur nachziehen.“ Dialog-Forum am 1. November 2019 in Berlin-Pankow Andreas Tied Investitionsbank Berlin „Es ist dringend eine gesellschaftliche Verabredung für größere Bauleistungen nötig.“ Sebastian Czaja Vorsitzender FDP-Fraktion Berlin „Die Deutsche Wohnen ist der einzige private Vermieter, der solche Mieterversprechen anbietet. Ich bin gespannt, wie das in der Praxis gelebt wird.“ Daniel Buchholz Sprecher für Stadtentwicklung, Umwelt, Klimaschutz der SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus Der Berlin-Dialog in Zahlen 4 Dialog-Foren im Oktober und November 2019 in Berlin 21 Podiumsgäste aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft 246 Zuschauer bei den Veranstaltungen 120 Beiträge im Online-Forum faires-wohnen.berlin 28 Experten in 6 Videos, 4 Dialog-Foren und 4 Podcasts 7 Das sagen die Berliner zur Wohnungssituation Im Rahmen des Projekts „Faires Wohnen in Berlin“ wurde im Auftrag der Deutsche Wohnen eine repräsentative Studie zur Wahrnehmung der Wohnungssituation unter Berliner Bürgern durchgeführt. Dazu hat das Meinungsforschungsinstitut Kantar TNS im September 2019 1.000 Personen befragt. Insgesamt umfasste die Umfrage 15 Fragen. Die Mehrheit der Berliner Befragten sieht den Neubau von Wohnungen als beste Lösung gegen steigende Mieten an. Gleichzeitig wird klar, dass die Berliner die Verantwortung für die Lösung der Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt eindeutig bei der Politik sehen (74 % Senat, 57 % Bundesregierung). Hauptverantwortliche Wer ist der Hauptverantwortliche für die Lösung des Problems am Berliner Wohnungsmarkt? Senat bzw. Landesregierung 74 % Bundesregierung 57 % Städtische Wohnungsbaugesellschaften 41 % Maßnahmen gegen steigende Mieten Was wären die drei wichtigsten Maßnahmen? Gründe für Wohnungsmangel Woran liegt es, dass es in Berlin zu wenig Wohnraum gibt? Mehr neue Wohnungen bauen 51 % Bauanträge werden zu lange bearbeitet 46 % Mietpreisbremse verschärfen 49 % Zu wenig finanz. Mittel vom Senat für neue Wohnungen 44 % Mehr Wohnraum für sozial Schwache 43 % Zu hohe gesetzl. Auflagen/ Vorgaben für Neubauprojekte 40 % Quelle: Kantar TS, September 2019. Bevölkerungsumfrage zur Wohnungssituation in Berlin Im Gespräch Unser Versprechen an unsere Mieter Worte sind manchmal nur Worte – und manchmal sind sie viel mehr. Zum Beispiel bei einem Versprechen. Das gilt auch für unser Mieter­ versprechen, das wir im Juli 2019 veröffentlicht haben, um einen konkreten Beitrag für einen fairen Wohnungsmarkt zu leisten. Das Mieterversprechen verstehen wir auch als klare Alternative zu pauschalen Regulierungen. Mit dieser freiwilligen Selbstverpflichtung leisten wir einen ganz konkreten und ganz praktischen Beitrag zur Verbesserung der angespannten Situa­tion auf dem Wohnungsmarkt und erhalten gleichzeitig die dringend benötigte Investitionskraft. Dabei helfen wir besonders denen, die es auf dem Mietmarkt schwerer haben als andere. So haben wir im Jahr 2019 in rund 700 Härte­ fällen Mieterhöhungen ganz oder teilweise gekappt und 25 % der neu vermieteten Wohnungen an Mieter mit Anspruch auf einen Wohnberech­ tigungsschein vergeben. #2 #1 Durch Modernisierungsmaßnahmen wird kein Mieter seine Wohnung aufgeben müssen. Durch Mieterhöhungen wird kein Mieter seine Wohnung aufgeben müssen. 9 #3 In der Neuvermietung werden wir jede vierte Wohnung an Mieter mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein vergeben. #4 Als Teil der Stadtgesellschaft fördern wir jährlich mit mehreren Millionen Euro soziale und gemeinnützige Projekte für bunte und lebendige Quartiere. #5 Um dem Wohnungsmangel zu begegnen, wollen wir signifikant in den Neubau investieren. Im Gespräch Wohnen Sie gut? Wir haben nachgefragt „Wir freuen uns, dass wir in die öffentliche Debatte der vergangenen Monate nun die Meinung derjenigen einbringen können, auf die es insbesondere ankommt: unsere Mieter. Das Ergebnis der Umfrage zeigt, dass sich unsere Mieter bei uns in guten Händen fühlen. Das ist eine sehr gute Nachricht.“ So brachte Lars Urbansky, Vorstand der Deutsche Wohnen SE, die Ergebnisse der Mieterbefragung auf den Punkt. Die meisten Mieter – ganz genau 78 % – sind mit der Deutsche Wohnen als Vermieterin zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Die Zufriedenheit mit der eigenen Wohnung erreicht sogar einen Anteil von 87 %. Das ist noch einmal ein Anstieg gegenüber dem Wert der Befragung im Jahr 2017. Damals waren es 81 %. Sehr positiv bewerten unsere Mieter in diesem Zusammenhang auch das nachbarschaft­ liche Verhältnis in ihren Quartieren. Dazu kam die Freundlichkeit unserer Mitarbeiter und Hand­ werker. Hier liegt die Zufriedenheit jeweils bei rund 90 %. Die hohe Teilnehmerquote von 36 % ist für uns ein positives Signal und bestärkt uns darin, die Befragung unserer Mieter noch weiter auszubauen. Zufriedenheit mit der Deutsche Wohnen 78 % sind (sehr) zufrieden mit der Deutsche Wohnen. 2019 16 % 17 % 62 % 5% 2017 12 % 22 % 59 % sehr gut eher gut eher schlecht 8% schlecht 11 Neben dem positiven Feedback gab es auch Hinweise für Verbesserungen, und das gilt vor allem in zwei Themenfeldern: Zum einen empfinden unsere Mieter die Reaktionszeiten bei der Bearbeitung von Mieteranliegen und Schadensmeldungen als zu lang. Zum anderen ließe sich aus ihrer Sicht die Sauberkeit in den Quartieren noch weiter steigern. Beide Hinweise sind angekommen: Anfang 2020 wurde der Kundenservice zentral gebündelt, um die Geschwindigkeit der einzelnen Prozesse bei der Bearbeitung zu erhöhen. Dazu wird das digitale Kundenportal weiter ausgebaut, um den Service zu verbessern. Zum Thema Ordnung und Sauberkeit in den Anlagen wurde bei der 100-prozentigen Tochtergesellschaft der Deutsche Wohnen FACILITA Berlin GmbH die Zahl der Hausmeister bereits auf 300 erhöht. Damit haben die Mitarbeiter vor Ort mehr Zeit – auch, um für mehr Sauberkeit zu sorgen. In Zukunft sollen die Befragungen der Mieter jährlich und zusätzlich zu bestimmten Anlässen, wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, durchgeführt werden. „Nach unserem BerlinDialog ist insbesondere der kontinuierliche Austausch mit unseren Mietern eine wesentliche Voraussetzung für uns, immer besser zu werden. Es ist unser Anspruch, dass sich jeder Mieter der Deutsche Wohnen wohl und fair behandelt fühlt“, bekräftigt Lars Urbansky. Zufriedenheit mit der Wohnung 87 % sind (sehr) zufrieden mit ihrer Wohnung. Zufriedenheit mit der Nachbarschaft 90 % sind (sehr) zufrieden mit ihrer Nachbarschaft. 2019 2019 27 % 60 % 10 % 3% 2017 14 % 67 % 16 % 4% Quelle: Mieterbefragung der Deutsche Wohnen 2019 32 % 58 % 8% 3% „Wir müssen neue Wege suchen“ Die Deutsche Wohnen stand im vergangenen Jahr in der ersten Reihe einer Auseinandersetzung, die sich im Kern um die Frage drehte, wie bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Ein Gespräch dazu mit Michael Zahn, dem Vorstandsvorsitzenden der Deutsche Wohnen SE. Welchen Weg schlagen Sie vor, wenn Sie im Gespräch mit den politischen Spitzen sind? Herr Zahn, Ihr Unternehmen steht seit Monaten im Mittelpunkt einer harten gesellschaftlichen Debatte zum Thema Wohnen. Wie gehen Sie mit dem Vorwurf um, lediglich aus Profitinte­r­­esse zu handeln? Der Vorwurf ist sehr plakativ. Die Deutsche Wohnen ist in Berlin vor Ort präsent und kein anonymer Fonds in einem Steuerparadies. Das trägt mit dazu bei, dass wir im Zentrum der Debatte stehen, bei der es meines Erachtens vor allem um vielfach vorhandene Ängste geht, die durch die Veränderungen in den Metropolen entstehen. Diese müssen wir ernst nehmen. Es hilft aber nichts, immer nur denjenigen hinterher­ zulaufen, die am lautesten schreien und die einfachsten Lösungen propagieren. Um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen, braucht es Mut, Willen, Gestaltungs- und Überzeugungskraft sowie Charakter. Wir müssen für eine Lösung im Sinne aller Beteiligten neue Wege suchen. Wenn wir in Zukunft die Höhe der Miete stärker am Einkommen orientieren, würden wir ein soli­ darisches Miteinander in unserer Stadt fördern. Gleichzeitig müssen wir uns aber auch mit der Frage beschäftigen, wie Städte in fünfzehn bis zwanzig Jahren aussehen werden. Hier stehen wir vor massiven Herausforderungen. Klimaschutz, die älter werdende Gesellschaft, Migration, neue Lebens- und Arbeitsformen erfordern auch neue Lösungen beim Wohnen. All das muss von öffentlicher und privater Wohnungswirtschaft, Politik und kritischer Öffentlichkeit gemeinsam als Herausforderung angenommen werden. Ganz konkret können wir aber bereits heute Erfolge erzielen, wenn wir den Neubau erheblich beschleunigen. Hier könnte die Politik viel mehr tun, und damit meine ich, sie muss Bauland zur Verfügung stellen, deutlich schnellere Baugenehmigungen erteilen, Steuern und Abgaben reduzieren und Verordnungen ausdünnen. 13 Michael Zahn Sie haben gerade wichtige Themen benannt, die neben den Mieten Gewicht haben. Durch die Bewegung „Fridays for Future“ ist der Klimaschutz weltweit endgültig ins Zentrum gerückt … … und das völlig zu Recht. Uns beschäftigt das Thema seit Jahren – mehr als ein Drittel aller Emissionen in Deutschland werden durch Immobilien verursacht. Gut, man kann sagen, dass beim Neubau eine hohe Energieeffizienz mittlerweile Standard ist. Um den Gebäudebestand steht es allerdings ganz anders. Hier bedarf es umfassender Investitionen, um die Gebäude energetisch zu sanieren und die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Gerade die börsennotierten Wohnungsunternehmen können hier einen gesellschaftlichen Beitrag leisten. Sie verfügen über die Finanzkraft und den Zugang zum Kapital zur Finanzierung der Investitionen. Immer mehr Aktionäre fordern bereits, dass Firmen ihr Geschäft auf nachhaltigen Erfolg ausrichten. Wo sehen Sie künftige Herausforderungen für die Stadtentwicklung? In wenigen Jahrzehnten wird die große Mehrheit der Menschheit in Städten leben. 2050 sollen es laut Schätzungen um die 84 % sein. Das bedeutet nicht nur, dass in großem Umfang neue Wohnungen gebaut werden müssen. Das Leben in den Metropolregionen wird sich gravierend verändern. Daher müssen wir darüber nachdenken, wie wir unser Miteinander über das Wohnen hinaus gestalten: Wie sehen Verkehr und Logistik von morgen aus? Wie grün können Megacitys sein? Wie und wo kaufen wir ein? Als Teil der Immobilienwirtschaft sind wir gefordert, lebendige und sozial gemischte Quartiere zu schaffen, zu erhalten und zu fördern. Auf der Baustelle Altes erhalten, schützen und behutsam in die Zukunft führen – so gehen wir vor, wenn wir unsere Quartiere modernisieren. An den Orten, an denen wir Neues bauen, wollen wir Maßstäbe setzen, indem wir zeigen, wie zukunftsorientiert Wohnen schon heute sein kann. Denn Modernisierung und Neubau haben bei uns einen großen gemeinsamen Nenner: den Klimaschutz. Auf der Baustelle Potsdam-Krampnitz Neues schaffen In Deutschland fehlen Wohnungen – in vielen Regionen, an vielen Orten. Wir helfen dabei, neuen Wohnraum zu schaffen, der sich an den Bedürfnissen der Menschen orientiert und nachhaltig ist. Wir gestalten die Quartiere und Städte von morgen mit – lebendig, modern und nachbarschaftlich. Dabei sind wir im Jahr 2019 wieder ein gutes Stück vorangekommen. Smartes Quartier am Wasser Im Leipziger Stadtteil Lindenau können im Früh­ jahr 2020 die ersten Mieter einziehen. Im Herbst 2019 feierte der Neubau mit 44 Mietwohnungen am Lindenauer Hafen bereits Richtfest. Bei der Planung der Wohnungen hat sich die Deutsche Wohnen am Bewertungssystem „Nachhaltiger Wohnungsbau“ orientiert. Dieses Qualitätssiegel umfasst verschiedenste Kriterien aus den Be­ reichen Ökologie, Ökonomie und Soziales. Zudem werden die Neubauten – als Erste im Bestand der Deutsche Wohnen – komplett ohne Schlüssel auskommen, denn hier wird das schlüssellose ­Zugangssystem KIWI eingesetzt. Außerdem ­können Heizung und Rollläden über die smarte Steuerzentrale MiA – kurz für „Meine intelligente Assistenz“ – in der Wohnung oder per Smart­ phone-App gesteuert werden. Mit Respekt vor der Geschichte Fußläufig von Zwinger und Semperoper entsteht in Dresden auf historischem Grund ein neues und stadtbildveränderndes Wohnquartier: der Schützengarten. Dafür wurden 2019 zwei Bürohochhäuser und ein als Kantine dienender Flach­ bau des VEB Energiebau Radebeul sowie der ­darunter befindliche Bunker abgerissen. Die bei der Grundsteinlegung dieser Bauten versenkte Zeitkapsel wurde nun genau 40 Jahre später ­wieder zutage gefördert. Der Inhalt war aber leider durch Wasser stark beschädigt. Stattdessen holte ein Zeitzeugengespräch im Dresdner Volkshaus die jüngere Geschichte des Ortes inklusive Erinnerungen an den Inhalt der Zeitkapsel in die Gegenwart. Um die Geschichte des Quartiers darüber hinaus bis ins Mittelalter zu verfolgen, hat die Deutsche Wohnen ein historisches Gutachten für das Grundstück erstellen lassen. Bei der Planung der Neubauten wurden die ursprünglichen Straßenverläufe und die städtebaulichen Dimensionen der kriegszerstörten gründerzeitlichen Bebauung wieder aufgegriffen. Im Herbst 2020 soll mit der Leipzig: Lindenauer Hafen Errichtung der ersten Baugrube begonnen werden. Bereits 2022 sollen die ersten der 479 Wohnungen bezugsfertig sein. Ein neuer Stadtteil vor den Toren Potsdams Der Wohnungsmarkt in Potsdam ist so angespannt wie der in Berlin. Gemeinsam mit der brandenburgischen Landeshauptstadt und ProPotsdam schafft die Deutsche Wohnen auf dem ehe­ maligen Kasernengelände in Krampnitz in den nächsten Jahren ein nachhaltiges Quartier mit rund 1.400 Wohnungen, als Teil eines neuen Stadtteils. In einer Mischung aus Neubauten, denkmalgeschützten Gebäuden und Natur werden hier zukünftig rund 10.000 Menschen ­wohnen und arbeiten. Zurzeit entsteht unter Feder­führung der Stadt Potsdam das notwendige Infrastrukturkonzept, denn das Quartier vor den Toren Potsdams soll möglichst autoarm gestaltet werden. Dresden: Schützengarten Altes schützen Mit rund 30.000 Wohneinheiten zählt die Deutsche Wohnen zu den größten Eigentümern von denkmalgeschützten Wohn­immobilien in Deutschland. Kurz: Wir wissen, wie man Verantwortung für Bewahrenswertes übernimmt. Und wir wissen auch, dass notwendige Modernisierungen nur mit den Mietern gemeinsam zu einem Erfolg werden. Spring-Siedlung, Berlin-Kreuzberg 19 Inklusiver Spielplatz inklusive Die Spring-Siedlung liegt mitten in Berlin-Kreuzberg und ist nach dem englischen Wort für Frühling benannt. Der Grund: Das Quartier entstand nach dem Krieg mit Hilfe der USA. Zurzeit erlebt die Siedlung mit den Modernisierungsmaßnahmen, die im Jahr 2016 begonnen haben, ihren zweiten Frühling. „Seit 2016 sanieren wir die 18 Gebäude mit ihren insgesamt 1.254 Wohnungen und sind dabei im Jahr 2019 noch einmal ein gutes Stück vorangekommen“, sagt der technische Projektleiter David Weinert. Wie Weinert berichtet, wurden neben der Modernisierung von Aufzügen und Eingängen sowie der letzten Strangsanierung auch Projekte ausgeführt, die im Bereich von Mietwohnungen eher ungewöhnlich sind: „Bei zwei Häusern haben wir Gründächer geschaffen, die dafür sorgen, dass das Regenwasser verdunsten kann, was zur Verbesserung des Stadtklimas und der Luftreinheit beiträgt. Zudem wird der sommerliche Wärmeschutz verbessert.“ Zweifellos etwas ganz Besonderes ist auch der bereits fertiggestellte inklusive Spielplatz, dem noch zwei weitere folgen sollen. Ein inklusiver Spielplatz wird so angelegt, dass ihn auch Kinder im Rollstuhl benutzen können. So gibt es zum Beispiel einen Hochsandkasten und eine Brücke, die auch mit dem Rollstuhl richtig Spaß macht. Überhaupt stechen die Außenanlagen hervor: insektenfreundliche Wildblumen­ wiesen, Lade­s tationen für vier E-Autos und es werden unter anderem Pflanzen nachgepflanzt, die auch ess­bar sind. Das Ende der Modernisierungsmaßnahmen ist für das Jahr 2020 geplant. Behutsame Sanierung im Süden Berlins Im Jahr 2019 wurden in Berlin-Zehlendorf die ­Instandhaltungsarbeiten an 380 Wohnungen größtenteils abgeschlossen. Im Mittelpunkt standen hier vor allem die behutsamen Sanierungs­ arbeiten am Dach, an der Fassade und den Hauseingängen. Die Häuser aus den 1930er-Jahren stehen selbst nicht unter Denkmalschutz, aber sie grenzen d ­ irekt an die unter anderem von Bruno Taut geschaffene Waldsiedlung entlang der Argentinischen Allee. Entsprechend wurde beim Farbkonzept Wert darauf gelegt, dass die Zusammengehörigkeit der Häuserzeilen deutlich wird. „Etwas Besonderes war dabei die energetische Aufwertung der his­torischen Kastendoppelfenster“, erklärt der technische Projektleiter Jendrik Kruse. „Wir haben diese nicht ausgetauscht, sondern mit Fräsarbeiten dafür gesorgt, dass in die Innenflügel breiteres Isolierglas ein­ gesetzt werden konnte – Fenster für Fenster.“ Das Dach wurde mittels einer zusätzlichen Bahn verstärkt und abgedichtet. So war es möglich, das alte Dach zu erhalten und erhebliche Mengen an Müll einzusparen. Zur Kellerdeckendämmung wurde Mineralwolle statt Kunststoff genutzt. Im Rahmen der Arbeiten gab es einen intensiven Austausch mit den Mietern, zu dem neben zwei Mieterversammlungen auch ein Treffen mit der Mieter­initiative und ein Mieterspaziergang gehörten. Anfang 2020 wurde mit der Sanierung der Treppenhäuser sowie der Gestaltung der Außenanlagen unter Berücksich­tigung des reichen Baumbestandes begonnen. Im Dreiklang: Sanierung, Aufstockung und Neubau Sanierung, Aufstockung und Neubau sind in einer Stadt wie Berlin erst einmal eine gute Nachricht. Manche der Mieter vor Ort sehen die Maßnahmen aber auch mit Sorge. In der Grellstraße im Prenzlauer Berg ist die Deutsche Wohnen den Mietern auf vielen Wegen entgegengekommen. Der Bezirk und das Unternehmen haben dazu eine gemein­ same Vereinbarung getroffen. „Wir haben Einzelgespräche mit den Mietern geführt, um Verständnis für die Arbeiten geworben und Härtefälle selbstverständlich berücksichtigt“, berichtet Lutz Reichert, kaufmännischer Projektleiter. Das Projekt besteht dabei aus mehreren Teilen: Zur Modernisierung von 253 Bestandswohnungen kommen 48 aufgestockte Dachgeschosswohnungen, der Neubau von 63 weiteren Wohnungen und die Gestaltung der Außenanlagen. Die Modernisierungsarbeiten sowie der Neubau haben 2019 begonnen, der Beginn der Dachaufstockung ist 2020 geplant. Die umfangreichen Arbeiten werden dann im Frühjahr 2022 abgeschlossen sein. Argentinische Allee, Berlin-Zehlendorf Auf der Baustelle Sylvia Reinefeld erklärt die geplanten Baumaßnahmen. Wir lassen mit uns reden Baumaßnahmen sind für Mieter oft nicht nur mit Lärm und Staub verbunden, sondern dazu auch mit Unsicherheit und Ängsten behaftet. Hier hilft das offene Gespräch am besten: vor und während der Bauarbeiten. Dafür, dass bei unseren Baumaßnahmen vor Ort alles möglichst reibungslos funktioniert, sorgt Sylvia Reinefeld. Sie ist Projektleiterin für die ­Mieterbetreuung bei der Deutsche Wohnen und kennt beide Sichtweisen – die der Mieter und die der Bauleitung – und kann deshalb besonders gut vermitteln. 21 Sylvia Reinefeld Zu Ihrer Arbeit gehörte im vergangenen Jahr auch die Betreuung der Mieter bei den Moder­ nisierungsarbeiten in der Borussiastraße in ­Berlin-Tempelhof mit rund 570 Wohnungen? Frau Reinefeld, was macht eine Projektleiterin für die Mieterbetreuung in erster Linie? Die Mieterbetreuung ist bei Bau- und Moderni­ sierungsmaßnahmen die zentrale Schnittstelle ­zwischen den Mietern, dem Unternehmen und der Bauleitung. Sie hört alles, sieht alles und spricht mit allen, und das immer auch aus Sicht der ­Mieter. Dabei ist meine Position in dieser Form in der deutschen Immobilienwirtschaft etwas Besonderes. Warum? Zum einen bin ich fest angestellt und arbeite im Unternehmen selber. Das heißt, ich kenne das Unternehmen, habe einen kurzen Weg zu den Wohnungsverwaltern und zu denen, die für die Baumaßnahmen verantwortlich sind. Zum an­ deren habe ich – und das ist ganz im Sinne unserer Mieter – das fachliche Wissen, wenn es um das Bauen geht. Außerdem habe ich wesentlich weitreichendere Kompetenzen, als das gemeinhin ­üblich ist. Das heißt, ich kann auch Entscheidungen treffen, wenn es bei Baumaßnahmen um Rücksichtnahme auf die Mieter geht. Selbstverständlich in Absprache mit allen anderen Beteiligten. Ja und das war ein Projekt, bei dem es zu Beginn leider kommunikative Schwierigkeiten zwischen den Mietern und einem externen Dienstleister gab und die Mieter dem Vorhaben entsprechend skeptisch gegenüberstanden. Wir haben dann die berühmte Reißleine gezogen und noch einmal ganz von vorne begonnen zu erklären, was wir warum und wie planen. Mit Erfolg, denn die Mieter stehen heute zum allergrößten Teil hinter den Arbeiten und der Ton hat sich auch schnell wieder norma­ lisiert – und das tut allen Beteiligten gut. Haben Sie bei Ihrer Arbeit ein grundsätzliches Vorgehen? Jedes Modernisierungsprojekt ist doch sicher anders. Das stimmt, aber die Mittel und Wege sind trotzdem immer ähnlich. Dazu haben wir ein detailliertes Qualitätsmanagement mit über 30 Vorlagen und Prozessbeschreibungen entwickelt und in digitaler Form zusammengestellt. Damit wissen alle Mit­ arbeiter im Rahmen der Mieterbetreuung genau, was wann zu tun ist und welche Werkzeuge zur Verfügung stehen. Dazu braucht es dann noch Empathie und die Freude daran, auf andere Menschen offen zuzugehen. MadC, Alte Hellersdorfer Straße 133, Berlin-Hellersdorf Hoch, höher, 40 Meter hoch Als einer der größten Wohnungsanbieter in Berlin setzen wir uns für eine lebendige Kiez­kultur ein und engagieren uns für die urbane Kunst. Dieses Engagement ist in der Hauptstadt weithin in Form sogenannter Murals sichtbar. Diese überdimensionalen Wandbilder finden sich auf ausgewählten Hausfassaden der Deutsche Wohnen. Highlight der Zusammenarbeit mit der Urban-­ Art-Szene war das Berlin Mural Fest 2019. Gegründet wurde das Berlin Mural Fest im Jahr 2018 vom Verein Berlin Art Bang rund um die Künstlergruppe „Die Dixons“, mit der die Deutsche Wohnen seit dem gleichen Jahr zusammenarbeitet. 2019 wurde unter dem Motto „Jetzt geht’s wieder bunt“ erneut die internationale Elite der Urban-Art-­ Künstler eingeladen. Dieses Mal hat die Deutsche Wohnen als Förderer des Projekts Fassaden für die Wandgemälde bereitgestellt. Dabei war es uns wichtig, auch Kieze außerhalb des Zentrums zu Victor Ash, Ludwigsfelder Straße 14, Berlin-Hellersdorf berücksichtigen. „Die Dixons“ unterstützten die Idee, neben Kreuzberg auch drei Standorte in Marzahn und vier in Hellersdorf miteinzubeziehen. Die riesigen Flächen der Plattenbauten eignen sich ideal für großflächige Wandgemälde und die Bezirke am Rand der Stadt sollten ein bisschen mehr in das Zentrum der Aufmerksamkeit rücken. Mit Erfolg: Das Festival hat viele Menschen nach Marzahn-Hellersdorf gelockt, die hier sonst eher selten zu Besuch sind. In den sozialen Medien wurden viele positive Eindrücke aus diesem Teil Berlins weltweit geteilt. Doch was sagen die Mieter zur Kunst am eigenen Haus? „Wir haben mit einer Ausnahme tatsächlich nur positive Rückmeldungen von unseren Mietern bekommen. Ein älterer Herr fragte sogar scherzhaft, ob wir die Wände bei ihm nicht auch noch bemalen lassen können“, erzählt Petra Besch, Leiterin unserer Kundenbetreuung am Standort Hellersdorfer Promenade. Auf der Baustelle SmugOne, Manteuffelstraße 70, Berlin-Kreuzberg Das Berlin Mural Fest 2019 20 Künstler und Assistenten arbeiteten an den Wandgemälden 14 Arbeitstage wurden gebraucht 10 Hausfassaden hat die Deutsche Wohnen zur Verfügung gestellt 4.000 m2 haben die Künstler Victor Ash, Boogie, MadC, Die Dixons & Oliver Latta, Adry del Rocio, Akut, Okuda San Miguel, SmugOne, PichiAvo und Aryz bemalt 1.250 Spraydosen und acht Europaletten Streichfarbe wurden verbraucht 25 Adry del Rocio und Akut, Märkische Allee 158/164, Berlin-Marzahn Bei der Arbeit Der Bestand der Deutsche Wohnen ist vielfältig. Ebenso vielfältig sind die Menschen, die bei uns ein Zuhause gefunden haben. Die einen sind älter, die anderen jünger. Manche leben allein, manche in der Familie und andere in Wohngemeinschaften oder Pflegeeinrichtungen. Alle eint, dass sie bestimmte Ansprüche an das Wohnen haben. Diese Ansprüche erfüllt die Deutsche Wohnen nach Kräften. Oder um es genau zu sagen: Es sind die Menschen, die bei uns arbeiten – mit ihrer Tatkraft und ihrer Motivation. Bei der Arbeit Anja Twardy Aktivität im Alter fördern Das Leben in Ballungsräumen ist nicht nur für junge Menschen attraktiv. Das kulturelle ­Angebot, ein ausgebautes Nahverkehrsnetz oder auch die gute medizinische Versorgung ziehen auch ältere Menschen in die Stadt. So nimmt dort der Bedarf an Pflegeplätzen und ­betreuten Wohnformen weiter zu. Die Deutsche Wohnen baut ihr Angebot im Bereich Pflege und Betreutes Wohnen daher in diesen Wachstumsregionen kontinuierlich aus und hat 2019 das traditionsreiche Unternehmen PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH übernommen. Anja Twardy ist eine von rund 2.000 Mitarbeitern der PFLEGEN & WOHNEN ­HAMBURG und Leiterin für den Bereich Soziale Betreuung am Standort HEIMFELD in Hamburg-Harburg. 29 Eigentlich wollte Anja Twardy gar nicht Alten­ pflegerin werden, sondern Krankenschwester. Aber manchmal laufen die Dinge anders als geplant. In ihrem Fall „zum Glück“, wie sie heute sagt. Denn mittlerweile geht sie seit 37 Jahren gerne und energiegeladen in die gepflegte Einrichtung an der Rennkoppel zu den etwas über 200 Menschen, die hier leben. „Zurzeit liegt das Alter unserer Bewohner zwischen 80 und 101 Jahren, aber wir ­haben hin und wieder auch Bewohner, die jünger sind und manchmal sogar das 40. Lebensjahr noch nicht überschritten haben“, erklärt sie. Unser Pflegesegment 90 Pflegeimmobilien mit rund 12.000 Pflegeplätzen und Apartments für Betreutes Wohnen gehören zum Portfolio der Deutsche Wohnen. Rund 2.700 Plätze an 13 Standorten, die sich über ganz Hamburg verteilen, bietet die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG. 120 Mio. Euro investieren wir in den kommenden Jahren in die Standorte der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG – in Neubau und Modernisierung. Dadurch entstehen nicht nur Pflegeplätze nach neuesten Standards, sondern auch attraktive Arbeitsplätze in modernen Einrichtungen. Anja Twardy sorgt dafür, dass die Bewohner in HEIMFELD fit bleiben. In der Position als Altenpflegerin arbeitet Anja Twardy heute nicht mehr, sie kümmert sich um Leistungsabsprachen, Teambesprechungen, die Betreuung der ehrenamtlichen Helfer, Dienst­ pläne und, und, und. Ein sehr wichtiger Bereich sind die Veranstaltungen, die in der Einrichtung durchgeführt werden. Das Freizeitprogramm, die Ausflüge und Feste fördern die soziale Interaktion der B ­ ewohner und geben ihnen die Möglichkeit, weiterhin am gesellschaftlichen Leben teilzu­ haben. Ein Höhepunkt ist das jährliche Treffen mit Triker-­Fans, die zu Besuch nach HEIMFELD kommen. Triker, das sind die Motorräder mit den drei Rädern und der sehr langen Vorderradgabel. „Es ist ein herr­liches Bild, wenn unsere 80-Jäh­ rigen auf den Trikes durch Harburg gefahren werden“, erzählt Anja Twardy lachend. Andere feste Termine im HEIMFELDer Veranstaltungskalender sind der Schlagermove mit einer eigens engagierten Band oder das Oktoberfest. Dazu kommen die Jahreskulturthemen. Für das Jahr 2020 ist das Motto „Lachen ist gesund“ ausgegeben worden und Anja Twardy bereitet dafür gerade ein Foto-Event mit den Bewohnern und den Kindern aus dem benachbarten Kindergarten vor. Die Bilder, die dabei entstehen, werden dann in einer Ausstellung gezeigt – und für Lachen wird dank Anja Twardy dabei gesorgt sein. Bei der Arbeit Nah am Kunden, nah an den Menschen Weil für uns gutes Wohnen mehr als die berühmten vier Wände bedeutet, sorgen unsere Mitarbeiter tagtäglich dafür, dass sich unsere Mieter bei uns wohlfühlen. Dazu zählen zum Beispiel Kundenbetreuer, Hausmeister, Mitarbeiter im Telefonischen Kundenservice und Wohnberater. Vier von ihnen wollen wir gerne vorstellen: „Es ist toll, wenn Mieter mich ansprechen und ich ihnen sofort helfen kann – und wenn es sich, wie kürzlich in einem Fall, nur um ein eingeschlossenes Fahrrad handelt. Ich bin verantwortlich für die Verkehrs­ sicherheit unserer Bestände, ich kontrolliere Leerwohnungen und melde gegebenenfalls Mängel. Dazu kontrolliere ich die Arbeit unserer Dienstleister, überprüfe die technischen Einrichtungen in den Quartieren und sorge dafür, dass es sauber und ordentlich ist.“ Steve Fleischmann ist seit 2018 Hausmeister bei der FACILITA Berlin. 31 „Der Telefonische Kundenservice ist oft die erste Anlaufstelle für unsere Kunden und da macht es mir viel Freude, wenn ich direkt am Telefon helfen kann. Besonders sind Gespräche mit aufgebrachten Anrufern, bei denen ich es schaffe, sie zu beruhigen und mit ihnen gemeinsam zu einer Lösung zu kommen. Ein positives Feedback steigert die Motivation, somit ist der Kunde zufrieden und ich ebenfalls.“ Franziska Hohenegger ist Mitarbeiterin im Telefonischen Kundenservice der Deutsche Wohnen – und das seit 2017. „Als Kundenbetreuer bin ich vor allem Ansprechpartner für unsere Bestandskunden. Dabei freut es mich besonders, wenn ich Mietern in schwierigen Situationen helfen kann und sie am Ende die Gewissheit haben, dass wir eine für sie zufriedenstellende Lösung gefunden haben.“ Akin Akbulut ist Kaufmännischer Kundenbetreuer in Berlin-Britz und arbeitet seit dem Jahr 2015 für unser Unternehmen. „Zu meinem Alltag gehört die Unterstützung von Mietern, denen durch Mietrückstand der Verlust ihrer Wohnung droht. Ich berate sie in allen finanziellen und sozialen Be­ langen – immer mit dem Ziel, ihnen den Verbleib in der ­Wohnung zu ermöglichen. Es motiviert mich sehr, wenn ich merke, dass meine Unterstützung den betroffenen Mietern nachhaltig geholfen hat. Das gilt besonders für die, die durch Schicksalsschläge aus der Bahn geworfen wurden.“ Cindy May arbeitet als Wohnberaterin in Berlin. Sie ist seit 2017 bei der Deutsche Wohnen. Bei der Arbeit Viel Vertrauen und ein paar Hausaufgaben Für den wirtschaftlichen Erfolg eines Unternehmens gibt es viele Gründe. Zu den wichtigsten gehören ohne Frage die Mitarbeiter. Deshalb geben wir uns viel Mühe, damit sie mit Wissen, mit Motivation und mit guter Gesundheit an die Arbeit gehen können. Um sicherzustellen, dass wir in unserer Personal­­ arbeit auf dem richtigen Weg sind, führen wir regelmäßig Befragungen unserer Mitarbeiter durch – so auch 2019. Initiiert hat diese Umfrage Stephanie Krumnow, Director Personal- und Organisationsentwicklung im Bereich Human Resources. Frau Krumnow, gibt es Gutes zu berichten? Erfreulicherweise ja! 95 % der Führungskräfte und rund 70 % der Mitarbeiter insgesamt würden die Deutsche Wohnen als Arbeitgeber weiterempfehlen. Anlass zur Freude ist auch, dass die Willkommenskultur im Unternehmen von 89 % der Belegschaft als positiv bewertet wird. Und: Die Sicht auf die Führungskräfte hat sich noch einmal verbessert – und so bewerten 72 % der Befragten ihre eigenen Vorgesetzten als konflikt­fähig. Rund 71 % der Mitarbeiter haben teilgenommen. Das ist ein sehr hoher Wert. Da wird es sicher auch Dinge gegeben haben, die noch besser werden können, oder? Das ist tatsächlich so und betrifft vor allem ­unseren Informationsfluss zwischen den einzelnen Organisationseinheiten. Hier wünscht sich ein sehr großer Teil bessere und mehr Informa­­ tionen. Daran werden wir weiterarbeiten. Das Jahr 2019 war geprägt von – manchmal auch heftigen – Diskussionen um den Markt der Mietwohnungen. Das bleibt sicher nicht ohne Folgen für die Mitarbeiter. Das stimmt leider und so sorgt sich fast die Hälfte der befragten Mitarbeiter um das Image des ­Unternehmens. Auf der anderen Seite stützen die Mitarbeiter auch den eingeschlagenen Weg des Dialogs mit den Menschen. Mehr als 80 % der Befragten haben das Vertrauen, dass der Vorstand die Deutsche Wohnen zukunfts- und wettbewerbsfähig führt. Das ist nach den vergangenen zwölf Monaten schon ein enormer Vertrauensbeweis. 33 Zufriedenheit mit der Deutsche Wohnen 77 % sind (sehr) zufrieden mit der Deutsche Wohnen als Arbeitgeber. 32,5 % 18,6 % 1,2 % 3,2 % 44,5 % Weiterempfehlung als Arbeitgeber Rund 70 % würden die Deutsche Wohnen als Arbeitgeber weiterempfehlen. 33,9 % 35,9 % 19,4 % 3,3 % 7,5 % Vertrauen in den Vorstand Rund 83 % haben Vertrauen, dass der Vorstand das Unternehmen zukunfts- und wettbewerbsfähig führt. 45,4 % trifft zu 37,4 % trifft eher zu teils, teils 14,1 % 0,8 % 2,3 % trifft eher nicht zu trifft nicht zu Quelle: Mitarbeiterbefragung der Deutsche Wohnen 2019 Unsere Mitarbeiter denken in Chancen Einen Ideenwettbewerb ins Leben zu rufen ist ein spannendes Vorhaben: Was wird eingereicht? Wie viel wird eingereicht? Was kann verwirklicht werden? Der Chancendenker-Wettbewerb der Deutsche Wohnen hat eindrücklich gezeigt, dass sich unsere Mitarbeiter gerne beteiligen: Es wurden insgesamt 118 Ideen eingesandt! Da fiel die Wahl nicht leicht, musste aber getroffen werden. Bereits 2019 wurde eine erste Maßnahme umgesetzt, die aus einer der prämierten Ideen resultierte: In Zusammenarbeit mit dem DKMS gab es eine Typisierungsaktion, um im Kampf ­gegen den Blutkrebs Stammzellspender unter den Mitarbeitern zu gewinnen. Im Jahr 2020 ist daran anschließend eine Blutspende-Aktion mit dem Schön, wenn ein Plan aufgeht: Der Chancendenker-­ DRK geplant – beides Vorhaben, die Menschen in großer Not helfen. Wettbewerb wurde ins Leben gerufen, um die Unter den prämierten Vorschlägen gab es Mitarbeiter an der Gestaltung der Zukunft ihres Unternehmens zu beteiligen. Tatsächlich waren aber auch ganz praktische zur Optimierung von die eingesandten Vorschläge von ganz unterschied- Freigabe- und Archivierungsprozessen. Diese licher Natur und reichten von praktischen Ideen befinden sich ebenfalls bereits in der Umsetzung über Pläne zum gesellschaftlichen Engagement und werden den Arbeitsalltag erleichtern. oder zur Optimierung von Prozessen und Produkten bis hin zu strategischen Anregungen zur Verbesserung der Kunden-­oder Mitarbeiterzufriedenheit. In Zukunft Die Zukunft des Wohnens ist maßgeblich verknüpft mit den Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Wir sehen uns hier in der Verantwortung und wollen diese Zukunft aktiv mitgestalten. Die Digitalisierung kann dabei eine Chance sein – für nachhaltiges, modernes und gemeinschaftliches Wohnen. Vor uns liegen jedoch Herausforderungen, denen wir nur gemeinsam mit anderen begegnen können. Um Wohnen zukunftsfähig zu machen, braucht es daher neben Weitsicht vor allem das klare Bekenntnis zur Zusammenarbeit. In Zukunft Gemeinsam für den Klimaschutz Klimaschutz geht alle an und einige in besonderer Weise. Dazu gehört auch der Gebäudesektor, weil er rund ein Drittel der Kohlendioxidemissionen in Deutschland verursacht. Die Deutsche Wohnen hat sich schon vor längerer Zeit auf den Weg gemacht, das Klima aktiv zu schützen. Dazu gehört aber auch der richtige gesetzgeberische Rahmen und dafür arbeiten wir gemeinsam mit anderen, wie der „Stiftung 2° – Deutsche Unternehmer für Klimaschutz“. Die Stiftung 2° – Deutsche Unternehmer für Klima­ schutz ist eine Initiative verschiedener Unter­ nehmer, die gemeinsam dazu beitragen, sinnvolle marktwirtschaftliche Rahmenbedingungen für den Klimaschutz zu etablieren. Die Stiftung, mit der wir bereits seit 2017 zusam­menarbeiten, unterstützen wir seit November 2019 auch als Fördermitglied. Stiftung 2°, Jahreskonferenz 2019 in Berlin Gemeinsam mit anderen bekannten Partnern der Stiftung 2°, wie der Deutschen Bahn, Telekom, Otto Group und thyssenkrupp, haben wir im Vorfeld der Verabschiedung des Klimapakets der Bundesregierung mit der Stiftung eng zusammengearbeitet. Wir haben uns dabei besonders für verlässliche Rahmenbedingungen und somit für mehr Planungs- und Investitionssicherheit ein­ gebracht. Im Rahmen der Partnerschaft mit der Stiftung 2° bekennen wir uns noch einmal ausdrücklich zu unserem strategischen Nachhaltigkeitsprogramm und unseren eigenen CO2-Ein­ spar­zielen. Denn die Zusammenarbeit mit anderen kann nur die eine Seite sein. Die andere sind unsere eigenen Anstrengungen, die sich in Zahlen fassen lassen: Wir reinvestieren mehr als 50 % der Mieteinnahmen in die Sanierung unserer Häuser und Quartiere. Dabei steht die möglichst hohe Energieeffizienz immer im Zentrum unserer Investitionen: Wir erreichen auf diesem Weg eine Verbesserung der Energieeffizienz um durchschnittlich 30 %. Damit liegen wir im Vergleich vorne: Die Energiebilanz von rund 64 % unserer Wohngebäude ist besser als die durchschnittliche Energiebilanz von Wohngebäuden in Deutschland. Mit einem Bestand von rund 164.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten haben wir so einen starken klimapolitischen Hebel, den wir auf diesem Weg wirksam nutzen. 37 Klimaschutz in Zahlen 128,9 kWh/m2 pro Jahr beträgt der durchschnittliche Energiebedarf unserer Immobilien und liegt damit unter dem bundesweiten Durchschnitt von 135,5 kWh/m2 (eigene Berechnungen auf Basis von „Techem Energiekennwerte 2018“). 20.000 t CO2-Emissionen jährlich wollen wir durch Bezug von Grünstrom und Betrieb von Photovoltaik-Anlagen und Blockheizkraftwerken dauerhaft vermeiden. 20.000 t CO2-Emissionen wollen wir ab 2022 jährlich durch energetische Bestandssanierung, schrittweise Energieträgerwechsel und Investitionen in moderne Anlagentechnik einsparen. In Zukunft Digitaler Interaktionspunkt zur Steuerung verschiedener Anwendungen in der Wohnung. 39 Intelligenter wohnen, nachhaltiger wohnen Digitalisierung, Vernetzung und künstliche Intelligenz sind globale Entwicklungen, die auch das Wohnen verändern werden. An vielen Orten in Haus und Haushalt und mit vielen Funktionen. Der Name unserer Lösung für dieses smarte Wohnen ist leicht zu merken: MiA – Meine intelligente Assistenz. Entwickelt von der IOLITE IQ GmbH – einem Joint Venture der Deutsche Wohnen und eines Spin-offs der TU Berlin – fungiert MiA als digitaler Interaktionspunkt in Form eines Tablets, mit dem die unterschiedlichsten gebäudespezifischen Anwendungen gesteuert werden können. Bewohner können so zum Beispiel ihre Heizung über ein Display in der Wohnung oder per App von unterwegs individuell einstellen. Und das ist nur eine von vielen möglichen Funktionen. So lassen sich unter anderem auch Licht und elektrische Rollläden digital steuern oder die Messdaten für Heizung und Wasserverbrauch per Funk übermitteln, ohne dass der Mieter zu Hause sein muss. Die Voraussetzung dafür schafft das intelligente Haus, das neue Services möglich macht und gleichzeitig dafür sorgt, dass das Wohnen nicht nur wesentlich komfortabler, sondern auch energieeffizienter wird. Das intelligente Haus sorgt aber nicht nur für mehr Effizienz von Standardfunktionalitäten oder mehr Kundenservice, es unterstützt auch die Arbeit der Verwalter, Hausmeister und Dienstleister, weil unter anderem wichtige Daten zu technischen Anlagen, wie zum Beispiel dem Aufzug, oder Schadensmeldungen digital zur Verfügung stehen. Wir verfolgen beim intelligenten Haus ein Konzept, das sehr flexibel umgesetzt werden kann, weil es auf einem Bausteinsystem beruht: Von der Ladesäule für das E-Auto über die smarte Türkommunikation und die Zutrittskontrolle bis hin zu digitalen Messdienstlösungen greifen alle Systembausteine direkt ineinander. Vieles kann, aber nicht alles muss genutzt werden. Bausteine wie MiA, schlüsselloser digitaler Türzugang oder smartes Messwesen sind heute bereits Ausstattungsmerkmale einiger unserer Bestände und helfen dabei, das intelligente Haus Schritt für Schritt Wirklichkeit werden zu lassen. In Zukunft Das intelligente Haus Das intelligente Haus ist vor allem das Zusammenspiel unterschiedlicher digitaler Lösungen mit dem Ziel eines ganzheitlichen Konzepts anstelle von Insellösungen. Zur Verwirklichung dieses Konzepts arbeiten verschiedene Unternehmen zusammen. Bestandteil dieses Netzwerks sind beispielsweise Comgy, IOLITE IQ, KIWI und SYNVIA media, die im Rahmen von Beteiligungen oder als Teil unseres Konzerns eng mit der Deutsche Wohnen verbunden sind. Im Zentrum des intelligenten Hauses steht ein digitaler Interaktionspunkt, über den die verschiedenen Funktionen gesteuert werden können. Video-Gegensprechfunktionen Energieeffiziente, energieautarke Steuerung der Heizung Elektronische Zugangssysteme 41 Informationen zum Gebäudezustand (z. B. Leckagen) Sensoren für Feuchtigkeit und Luftqualität App für Smartphone und Tablet Integration populärer Sprachassistenten Digitaler Interaktionspunkt in der Wohnung Automatische Lichtund Jalousiesteuerung Statusinformationen zu Ladesäulen In Zukunft Was bedeutet zukunftsfähiges Wohnen für Sie? Henrik Thomsen ist Vorstandsmitglied der Deutsche Wohnen SE. Er trägt die Verantwortung für die Bereiche Neubau, Sanierung, Quartiersentwicklung und Technologie. Konnektivität, soziale Netzwerke, Mobilität und Energie sind für ihn die Themen der Zukunft. Im Interview skizziert er, wie wir morgen wohnen werden. Herr Thomsen, intelligentes Wohnen ist ein großes Thema – auch bei der Deutsche Wohnen. Warum eigentlich? Bisher ging das Wohnen analog doch eigentlich auch ganz gut … Dafür gibt es sehr gute Gründe. Ein wichtiges Beispiel von vielen ist die soziale Nachhaltigkeit. Warum? Früher spielten im Leben fast aller Menschen die Kirchengemeinde und die Groß­ familie eine entscheidende Rolle, denn beide gaben Halt. Das ist heute oft etwas anders und Menschen können vereinsamen. Das können wir nicht grundsätzlich ändern, aber wir können aktive Nachbarschaften in unseren Quartieren unterstützen. Hier können digitale soziale Plattformen sehr hilfreich sein, um das „analoge Zusammensein“ zu fördern. Daneben spielt selbstverständlich auch die Energieeinsparung im Immobiliensektor eine zentrale Rolle. Hier haben wir als Wohnungsunternehmen eine besondere Verantwortung – und zwar nicht nur im Hinblick auf das Gebäude. Wir arbeiten beispielsweise bereits an energiesparenden Mobilitätskonzepten in unseren Quartieren. Dazu gehört unter anderem, die notwendige Infrastruktur für Elektrofahrzeuge zu schaffen, aber auch Partnerschaften mit Verkehrsbetrieben sind eine Möglichkeit. Wenn die Mieter in Deutschland im Jahr 2030 auf das Jahr 2020 zurückblicken, dann wird sich wahrscheinlich allerhand verändert haben. Was meinen Sie, wird sich getan haben? Wir denken, dass das Wohnen besser und sicherer werden wird. Das gilt zum Beispiel für Menschen, die Unterstützung im Alltag benötigen. Sensoren, wie sie in der Smartwatch schon eingesetzt werden, machen es möglich festzustellen, ob es jemandem gut geht oder nicht. Dazu muss die Privatsphäre nicht verletzt werden – schon gar nicht mit Kameras. Aber zwei Dinge sind notwendig: Zum einen müssen wir darauf hören, was unsere Mieter wünschen, und zum anderen müssen wir Neugierde und Lust auf Neues wecken. Neue Technologie muss sein wie Fahrrad­fahren mit Rückenwind: Plötzlich geht es viel ein­facher, ohne dass ich darüber nachdenken oder etwas dafür tun muss. Genauso müssen unsere Lösungen für das Wohnen von morgen sein. 43 Henrik Thomsen Im vergangenen Jahr wurden die Anstrengungen rund um das intelligente Haus vorangetrieben. Ist das der erste Schritt in die gelebte Zukunft? Die Wohnung wird in Zukunft eine wichtige Funktion als Schnittstelle einnehmen. Dafür ist MiA schon heute sehr gut geeignet, weil sie keine fertige Lösung ist, sondern eine Plattform, die wir immer wieder mit neuen Funktionen verbinden können. Dazu haben wir uns ganz verschiedene Partner gesucht, die Module für diese Plattform zur Verfügung stellen können. Da ist KIWI mit dem schlüssellosen Zugangssystem ein gutes Beispiel – aber auch nur eines von vielen. Am Ende sind es drei Themen, die das intelligente Haus vereinen muss: Service im Alltag, Sicherheit im Gebäude und der Wohnung und mehr Nachhaltigkeit. Um auf die Frage zurückzukommen: Ja, die ersten Schritte sind erfolgreich gemacht. Nicht jeder sieht die Digitalisierung als Chance, es gibt auch Vorbehalte – gerade wenn es um die eigene Wohnung geht. Wie begegnen Sie solchen Bedenken? Zwei Dinge sind hier zentral: Wir dürfen unsere Mieter nicht überfordern und es geht nicht darum, neue Technologien um ihrer selbst willen einzuführen. Auch deshalb muss sich die Technik den Menschen anpassen und nicht umgekehrt. Als Wohnungsunternehmen stehen wir an der Schnittstelle zwischen Mensch und Technik. Unsere Aufgabe ist es, unsere Mieter mitzunehmen und sicherzustellen, dass sie sich wohlfühlen. Impressum Impressum Herausgeber Deutsche Wohnen SE, Berlin Mecklenburgische Straße 57 14197 Berlin Telefon +49 30 89786-0 Telefax +49 30 89786-1000 info@deutsche-wohnen.com www.deutsche-wohnen.com Konzept, Gestaltung und Realisation Scholz & Friends Realisation Hub Berlin Bildnachweise Andreas Pohlmann, München (Seite 1, 12, 32, 43) Anja Steinmann, Mülheim an der Ruhr (Seite 17 unten, 37) Catharina Tews/gretchen GmbH, Berlin (Seite 3, 4, 6) Felix Eisenmeier, Köln (Seite 9 unten) Ferdinand Kühne, Berlin (Seite 24, unten) Fotolia (Seite 9 oben) Georgios Anastasiades, Berlin (Titel, Seite 17 oben, 34) GETTY Images (Seite 38) Ken Schluchtmann, Berlin (Seite 16) Martin Diepold/GRAND VISIONS, Berlin (Seite 20, 26, 30, 31) Million Motions, Berlin (Seite 23) Per Jacob Blut, Berlin (Seite 36) PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG (Seite 28, 29) Philipp Kirschner, Leipzig (Seite 8, 14, 18, 19) Thomas Schlorke, Dresden (Seite 22, 24 oben, 25) Dieses Magazin liegt in deutscher und englischer Sprache vor. Beide Versionen stehen unter berichterstattung.deutsche-wohnen.com zum Download zur Verfügung. Finanzbericht Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsen­ notierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Unser Fokus liegt auf der Bewirtschaftung und ­Entwicklung unseres Immobilienportfolios, das sich ­über­wiegend in deutschen Metropolregionen ­befindet. Unser Bestand umfasst rund 164.000 ­Wohn- und ­Gewerbe­einheiten mit einem Gesamtwert von ca. EUR 24,2 Mrd. sowie Pflegeimmobilien mit 12.200 ­P flegeplätzen und ­Appartements für Betreutes ­Wohnen im Wert von EUR 1,3 Mrd. Hinweis zu Seiten 27 und 183 Nach Aufstellung und Feststellung des Jahresabschlusses 2019 am 19. März 2020 haben Vorstand und Aufsichtsrat am 24. März 2020 beschlossen, der Haupt­ versammlung für das Geschäftsjahr 2019 die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,90 je Inhaberaktie vorzuschlagen und insoweit den ursprünglichen Gewinnverwendungsbeschluss anzupassen. (Zur Erläuterung: Dies entspricht einer Reduktion gegenüber der bisher ­geplanten Ausschüttungsquote um 5 Prozentpunkte auf rund 60 %. Diese Anpassung dient zur Finanzierung eines EUR 30 Mio. Hilfsfonds, um insbesondere betroffe­ nen Gewerbe- und Wohnungsmietern sowie Handwerks- und kleineren Dienst­ leistungsunternehmen im Rahmen der aktuellen Corona-Krise in Härtefällen schnell und unbürokratisch finanziell helfen zu können.) KONZERNKENNZAHLEN DER DEUTSCHE WOHNEN SE Gewinn- und Verlustrechnung 2019 2018 Entwicklung 837,3 785,5 6,6 % EUR Mio. 729,8 656,2 11,2 % EUR Mio. 186,1 43,1 331,8 % Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen EUR Mio. 88,3 55,3 59,7 % Verwaltungskosten EUR Mio. –101,4 –93,7 8,2 % EBITDA EUR Mio. 873,1 659,1 32,5 % EBT (bereinigt) EUR Mio. 703,5 539,5 30,4 % EBT (wie berichtet) EUR Mio. 2.104,6 2.626,8 –19,9 % Ergebnis nach Steuern EUR Mio. 1.600,9 1.862,6 –14,1 % 4,27 5,15 –17,1 % 538,1 482,5 2 11,5 % 10,3 % Vertragsmieten EUR Mio. Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung Ergebnis aus Verkauf Ergebnis nach Steuern 1 EUR je Aktie FFO I EUR Mio. FFO I 1 EUR je Aktie FFO II EUR Mio. FFO II 1 EUR je Aktie EPRA Earnings EUR Mio. Bilanz 1,50 1,36 2 720,7 522,5 37,9 % 2,01 1,47 36,7 % 488,3 466,0 4,8 % 31.12.2019 31.12.2018 Entwicklung 1.651,6 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien EUR Mio. 25.433,3 23.781,7 Kurzfristige Vermögenswerte EUR Mio. 1.975,0 984,0 991,0 Eigenkapital EUR Mio. 13.107,3 11.908,1 1.199,2 Nettofinanzverbindlichkeiten EUR Mio. 9.339,0 8.749,4 589,6 Loan-to-Value Ratio (LTV) in % Bilanzsumme EUR Mio. Aktie Aktienkurs (Schlusskurs) EUR je Aktie Anzahl Aktien Mio. Marktkapitalisierung EUR Mrd. Net Asset Value (NAV) EPRA NAV (unverwässert) EUR Mio. 35,4 36,0 –0,6 27.851,7 25.057,9 2.793,8 31.12.2019 31.12.2018 Entwicklung 36,42 40,00 –9,0 % 359,27 357,01 2,26 13,0 14,3 –9,1 % 31.12.2019 31.12.2018 Entwicklung 16.791,3 15.087,8 1.703,5 EPRA NAV (unverwässert) EUR je Aktie 47,02 42,26 11,3 % EPRA NAV (verwässert) EUR je Aktie 47,02 42,26 11,3 % 31.12.2019 31.12.2018 Entwicklung 24.237 22.190 2.047 2.394 2.157 11,0 % Marktwerte Fair Value Immobilien 3 EUR Mio. Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche 3 EUR pro m2 1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 358,09 Mio. ausstehender Aktien 2019 beziehungsweise rund 355,70 Mio. 2018 2 Berechnungsweise geändert: Personal- und Sachkosten Verkauf werden nicht mehr in den FFO I einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden ­entsprechend geändert. 3 Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten, ohne Pflege und Betreutes Wohnen und ohne Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen, die nach IFRS 16 bewertet werden Inhalt 2 AN UNSERE AKTIONÄRE 121 KONZERNABSCHLUSS 2 Brief an unsere Aktionäre 122 Konzernbilanz 6 Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt 124 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 125 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 126 Konzern-Kapitalflussrechnung 11 Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­Governance-Bericht 22 Bericht des Aufsichtsrats 28 Zusammensetzung des Vorstands 128 Konzern-Eigenkapital­ veränderungsrechnung 29 Zusammensetzung des Aufsichtsrats 130 Anhang zum Konzernabschluss 30 Mitarbeiter 196 Anlagen 202 WEITERE ANGABEN 32 ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 33 Grundlagen des Konzerns 46 Wirtschaftsbericht 202 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 211 Versicherung der gesetzlichen Vertreter 67 Berichterstattung zum Einzel­abschluss der Deutsche Wohnen SE 212 Glossar 73 Risiko- und Chancenbericht 216 Quartalsübersicht 88 Prognosebericht 217 Mehrjahresübersicht 90 Vergütungsbericht 218 Kontakt 99 Übernahmerelevante Angaben 218 Impressum 103 Unternehmensführung 219 Finanzkalender 2020 104 Nichtfinanzielle Konzernerklärung 118 Vermerk des unabhängigen Wirtschaftsprüfers über eine Prüfung zur Erlangung begrenzter Sicherheit der nichtfinanz­iellen Konzernerklärung Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Bericht auf eine geschlechtsspezifische Formulierung verzichtet. Gemeint sind stets Personen jeder Geschlechtsidentität. 2 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 BRIEF AN UNSERE AKTIONÄRE Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre, unsere Gesellschaft ist mit zahlreichen Umbrüchen und damit verbundenen Herausforderungen konfrontiert – heute mehr denn je, so scheint es. Natürlich spüren auch Wirtschaftsunternehmen diese Tiefenströmungen des Wandels mit all ihrer Vielschichtigkeit und Komplexität. Doch wir sind auch überzeugt: Wenn ein Unternehmen die Trends frühzeitig erkennt und richtig einordnet, kann es so zum Gestalter seiner eigenen Zukunft werden und damit nachhaltig erfolgreich sein. Gesellschaftliche Verantwortung wahrnehmen Die Deutsche Wohnen befindet sich als Teil der Wohnungswirtschaft aktuell in einem Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderungen, wie zum Beispiel Klimaschutz, Gentrifizierung, Wohnungsmangel, Mietenent­ wicklung und demografischem Wandel. Bei der Verfolgung der entsprechenden Maßnahmen treten diverse Zielkonflikte auf. Wir nehmen uns dem an – und das als Wirtschaftsunternehmen, das auch in ökonomischer Hinsicht erfolgreich agieren will und muss. Die Deutsche Wohnen ist bereit, ihre gesellschaftliche Verantwortung wahrzunehmen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten einen ­positiven Beitrag für die Gesellschaft zu leisten. Gleichzeitig stellen wir fest: Die aktuellen politischen Debatten und die daraus resultierenden Regulierungen lösen die Probleme nicht – sie verschärfen sie noch. Sehr anschaulich wird dies an dem am 30. Januar 2020 beschlossenen „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (sogenannter „Mietendeckel“) in Berlin, das unseres Erachtens den ange­ spannten ­Wohnungsmarkt in keinster Weise entlastet. Wir erwarten zudem, dass dieses Gesetz keinen Bestand haben wird, insbesondere da es nach Ein­ schätzung ­vieler Rechtsgutachten und Stellungnahmen verfassungswidrig ist. Was also unternimmt die Deutsche Wohnen selbst, um einen nachhaltigen ­Beitrag zur Problemlösung zu leisten? Wir haben 2019 beispielsweise eine ­freiwillige Selbstverpflichtung „Unser Versprechen an unsere Mieter“ ­heraus­gegeben. In diesem Rahmen haben wir bereits im vergangenen Jahr in rund 700 Fällen ganz oder teilweise auf eine Mieterhöhung verzichtet. Dies betrifft auch Mieterhöhungen im Bestand – damit ist die Deutsche ­Wohnen das einzige privatwirtschaftliche Unternehmen in Deutschland, das so weit­reichende ­Härtefallregelungen zum Wohle seiner Mieter trifft! Darüber hinaus fördern wir den Dialog mit Akteuren der Wohnungspolitik und der Öffentlichkeit. Hier sind beispielhaft unsere im Oktober und November 2019 durchgeführten Berlin-Dialoge zu nennen. Dabei haben wir mit Podiumsgästen aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft in vier Foren zum Thema „Faires ­Wohnen Berlin“ diskutiert. Die daraus abgeleiteten Ergebnisse haben wir im ­Dezember 2019 in einem „Pakt für faires Wohnen“ veröffentlicht. Dieser ent­ hält klare Zielsetzungen für die Wohnungswirtschaft. Die dabei erarbeiteten Lösungsvorschläge wurden bereits Ende 2019 der Öffentlichkeit vorgestellt. Damit wird auch klar: Die Zufriedenheit unserer Kunden hat für unser Unter­ nehmen – neben langfristigen Mietverhältnissen – höchste Priorität. Um die Kundenzufriedenheit zu ermitteln, haben wir 2019 eine weitere Mieterbefra­ gung durchgeführt. Daraus leiten wir konkrete Optimierungspotenziale ab. An unsere Aktionäre Brief an unsere Aktionäre Erfreu­licherweise hat sich die Deutsche Wohnen in den wesentlichen abgefrag­ ten Dimensionen im Vergleich zur vorherigen Umfrage von 2017 verbessert: 78 % der befragten Mieter sind zufrieden oder sehr zufrieden mit der ­Deutsche ­Wohnen als Vermieter und 87 % sind mit ihrer Wohnung zufrieden oder sehr zufrieden. Diese Ergebnisse sind für uns Motivation und Ansporn zugleich. K ­ ünftig wollen wir durch jährliche Befragungen die sich wandelnden Bedürfnisse unserer Mieter noch besser adressieren. Fokus auf nachhaltiges Handeln und Klimaschutz Ein wichtiger Bestandteil des „Pakts für faires Wohnen“ ist unter anderem der konsequente Neubau von dringend benötigtem Wohnraum. Auch diesem Thema wendet sich die Deutsche Wohnen – basierend auf ihrer finanziellen Stärke – aktiv zu: Wir wollen in den kommenden Jahren unsere bereits geplanten umfang­ reichen Neubaumaßnahmen sogar noch ausweiten, um die angespannten Wohnungsmärkte weiter zu entlasten. Doch auch diese Maßnahmen können wir nur umsetzen, wenn die Rahmenbedingungen passen, die von Politik und Ver­waltungen geschaffen werden müssen. Henrik Thomsen Chief Development Officer (CDO) Michael Zahn Im Bereich Klimaschutz lassen sich die erwähnten Zielkonflikte sehr anschaulich aufzeigen. Als Beispiel sei nur der Wohnraum genannt: Einerseits ist der stei­ gende Bedarf an Wohnungen unumstritten, andererseits sollen diese unter Berücksichtigung der nationalen und internationalen klimapolitischen Anfor­ derungen auch bezahlbar bleiben. Dies gilt gleichermaßen für Berlin, wo mit 72 % der Großteil unseres Portfolios liegt, als auch für Deutschland insgesamt. Wir fordern, dass die Bezahlbarkeit von Wohnraum und der Klimaschutz nicht gegeneinander ausgespielt werden dürfen. Alle Beteiligten müssen sich gleicher­ maßen einbringen und fair die Lasten des Klimaschutzes teilen. Nur so können auch Akzeptanzprobleme verhindert werden. Chief Executive Officer (CEO) Philip Grosse Chief Financial Officer (CFO) Lars Urbansky Chief Operating Officer (COO) 3 4 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Das im Pariser Abkommen fixierte Zwei-Grad-Ziel und ein klimaneutraler Gebäude­bestand bis 2050 bedeuten für die Wohnungswirtschaft massive Investitionen und erfordern einen deutlichen technologischen Fortschritt. Auch hier sehen wir uns langfristig in der Verantwortung und arbeiten aktiv an ­Lösungen. So unterstützen wir beispielsweise als Fördermitglied der „­Stiftung 2° – Deutsche Unternehmer für Klimaschutz“ die Allianz für den ­unternehmerischen Klimaschutz. Damit unterstreicht die Deutsche Wohnen ihr Engagement für verlässliche Rahmenbedingungen zur Erreichung der ­klimapolitischen Ziele. Die Bedeutung der zunehmenden Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft haben wir ebenfalls frühzeitig erkannt und wollen die damit verbundenen ­Chancen bestmöglich nutzen – etwa im Bereich der intelligenten Gebäude­ vernetzung. Und auch hier geht es im Kern um nachhaltigeres Wirtschaften. Portfoliostrategie setzt auf Megatrends und Metropolregionen Unser Geschäftsmodell baut auf Megatrends wie Urbanisierung und einer zunehmenden Alterung der Bevölkerung auf. Gleichzeitig legen wir einen ganz klaren Fokus auf die deutschen Metropolregionen, in denen die Chancen für ­weiteres Wachstum besonders gut sind. Dies gilt sowohl für unser Wohnport­ folio als auch für das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen. In beiden Bereichen haben wir im Geschäftsjahr 2019 wesentliche Verbesserungen erzielt. Unser Immobilienportfolio hat bedingt durch die anhaltenden Preissteigerungen mit EUR 1,4 Mrd. eine weitere deutliche Aufwertung erfahren. Zudem steht für die Deutsche Wohnen eine kontinuierliche Qualitätsverbesserung im Fokus. So haben wir im Berichtsjahr mehr als 7.000 Wohnungen veräußert, die nicht optimal in unser Portfolio passten. Auf der anderen Seite haben wir rund 4.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten vornehmlich in Core + -Märkten zu einem Kaufpreis von rund EUR 1 Mrd. erworben. Darüber hinaus haben wir rund EUR 468 Mio. in unseren Bestand investiert. Diese Investitionen zielen auf ­weitere Qualitätsverbesserungen ab, darunter auch eine höhere Energieeffi­ zienz. Im Ergebnis erreichen wir mit allen genannten Maßnahmen langfristige Bestandsoptimierungen. Auch im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen setzen wir auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen ebenso wie auf eine hohe Qualität der Immobilien sowie der Pflege und Betreuung. Mit dem gezielten ­Ausbau dieses Bereichs kommen wir der wachsenden Nachfrage nach Pflege­ plätzen in Deutschland nach. Ende 2019 haben wir auch hier eine Portfolio­ bereinigung vorgenommen und 13 Pflegeimmobilien mit rund 1.700 Pflegebetten beziehungsweise Einheiten des Betreuten Wohnens beurkundet. Unser Ziel ist es, das Pflegesegment durch Neubau und selektive Zukäufe bis zu einem ­Beitrag von 15 % des Konzern-EBITDA auszubauen. Ende 2019 lag der Anteil bei rund 10 %. Erfolgreiches Geschäftsjahr 2019 Die wesentlichen Unternehmenskennzahlen spiegeln die gute Entwicklung der Deutsche Wohnen im Geschäftsjahr 2019 wider: Die für uns maßgebliche ­Kennzahl FFO I – Funds from Operations ohne Verkauf – ist aufgrund von ­Zukäufen und dank operativer Verbesserungen um 11 % auf EUR 538 Mio. ­gestiegen. Auch der EPRA NAV (Nettovermögenswert) hat sich um 11 % auf rund EUR 47 je Aktie verbessert. Das Mietwachstum lag im Berichtsjahr bei 3,4 %. Damit haben wir unsere Prognosen für das Geschäftsjahr 2019 bestätigt. Dies gilt ebenso für die Loan-to-Value Ratio, den Verschuldungsgrad des ­Konzerns, der mit 35,4 % innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 % liegt. Von den beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s wird die Deutsche Wohnen weiterhin mit A- und A3, jeweils mit negativem ­Ausblick, bewertet. An unsere Aktionäre Brief an unsere Aktionäre Unsere Aktionäre profitieren darüber hinaus von unserer kontinuierlichen ­Dividendenpolitik. Nach Aufstellung und Feststellung des Jahresabschlusses 2019 am 19. März 2020 haben Vorstand und Aufsichtsrat am 24. März 2020 beschlossen, der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2019 die Ausschüt­ tung einer Dividende von EUR 0,90 je Inhaberaktie vorzuschlagen und insoweit den ursprünglichen Gewinnverwendungsbeschluss anzupassen. Dies entspricht einer Reduktion gegenüber der bisher geplanten Ausschüttungsquote um 5 ­Prozentpunkte auf rund 60 %. Diese Anpassung dient zur Finanzierung eines EUR 30 Mio. Hilfsfonds, um Mietern der Deutsche Wohnen im Rahmen der ­aktuellen Corona-Krise in Härtefällen schnell und unbürokratisch finanziell helfen zu können. Der Kurs der Deutsche Wohnen-Aktie hat 2019 unter den Diskussio­ nen über die Einführung eines gesetzlichen Mietendeckels in Berlin und weiteren regulatorischen Maßnahmen gelitten – dies ist dem Kurschart gut zu entneh­ men. Der Aktienkurs lag zum 31. Dezember 2019 bei EUR 36,42 und damit knapp 7 % unter dem Vorjahreswert. Das entspricht einem Abschlag zum EPRA NAV von 22,5 %. Im November hat die Deutsche Wohnen ein Aktienrückkaufprogramm von bis zu maximal EUR 750 Mio. gestartet. Bis zum Jahresende 2019 sind in die­ sem Zusammenhang ca. 2,6 Mio. Aktien für etwa EUR 99,4 Mio. erworben worden. Der Erfolg der Deutsche Wohnen beruht ganz wesentlich auf unseren Mitarbei­ tern, die sich auch 2019 mit hohem Engagement und großer Leidenschaft für unser Unternehmen eingesetzt haben. Dafür gebührt ihnen unser größter Dank. Uns ist bewusst, dass wir als Arbeitgeber dauerhaft attraktiv bleiben und ­permanent an uns arbeiten müssen. Wo wir hier stehen, zeigen unsere regel­ mäßigen Mitarbeiterbefragungen. 77 % aller Beschäftigten, die 2019 an unserer Umfrage teilgenommen haben, sind mit der Deutsche Wohnen als Arbeitgeber zufrieden – ein erfreulicher Wert. Neben den positiven Aspekten haben unsere Mitarbeiter aber auch konkrete Wünsche für Verbesserungen geäußert. Diesen nehmen wir uns an und entwickeln gemeinsam Lösungen. Erfolgreiche Unternehmensgeschichte fortschreiben Die Fundamentaldaten in den deutschen Metropolregionen, in denen 92 % ­unseres Bestands liegen, sind weiterhin erfolgversprechend. Deshalb werden wir unsere Strategie des fokussierten Wachstums in den deutschen Ballungs­ zentren auch in Zukunft fortsetzen – insbesondere auf Basis unserer nach­ haltigen Investitions- und Verkaufsstrategie sowie unserer umfangreichen Neubaumaßnahmen. Vor dem Hintergrund all der genannten Faktoren blicken wir optimistisch auf das Geschäftsjahr 2020. Unsere Prognose sieht einen FFO I von rund EUR 540 Mio. und ein bereinigtes EBITDA (ohne Verkauf) von rund EUR 710 Mio. vor. Insgesamt sehen wir die Deutsche Wohnen sehr gut aufgestellt und freuen uns darauf, gemeinsam mit Ihnen die Zukunft unseres Unternehmens erfolgreich zu gestalten! Berlin, 25. März 2020 Mit freundlichen Grüßen Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Philip Grosse Vorstand Lars Urbansky Vorstand Henrik Thomsen Vorstand 5 6 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 DEUTSCHE WOHNEN AM KAPITALMARKT Kursentwicklung der Aktie 2019 (indexiert) 140 130 MDAX: 31,2 % 120 EPRA Europe: 24,7 % DAX: 25,5 % 110 EPRA Germany: 10,5 % 100 Deutsche Wohnen SE 1: –6,7 % 90 80 70 Jan. 1 Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Kursverlauf inklusive Dividendenzahlung Weltweit expansive Geldpolitik und ­Handels­abkommen führen zu weiterem Anstieg der Aktienindizes Die Aktienmärkte verzeichneten 2019 trotz eingetrübter Konjunk­turdaten und diverser globaler Unsicherheiten wieder einen deutlichen ­Aufwärtstrend. Die Entscheidung der EZB, den Leitzins zu senken und ihr ­Anleihekaufprogramm wiederaufzunehmen, wirkte sich positiv auf den euro­päischen Aktienmarkt aus. Die drei Leitzinssenkungen der US-Notenbank, der Beschluss der US-Noten­ bank, die Reduzierung ihrer Bilanz zu beenden, und das für sechs Monate an­­ gelegte Fed-Programm über den Kauf von Geldmarktpapieren im Wert von USD 60 Mrd. monatlich gaben wiederum den ­US-Aktienindizes weiteren Auf­ trieb und verhalfen dem S&P 500 zu einem neuen Allzeithoch. Der Handelsstreit zwischen den USA und China war 2019 ein wichtiger Faktor für die Entwicklung der Aktienmärkte. Im Dezember einigten sich die USA und China auf ein Phaseeins-Handelsabkommen. China kündigte an, die Importe landwirtschaftlicher Güter aus den USA deutlich auszuweiten. Im Gegenzug verzichteten die USA darauf, am 15. Dezember 2019 weitere Zölle für Importe aus China einzuführen. 1 Im Jahr 2019 legte der DAX um 25,5 % zu, erreichte ein Zweijahreshoch und schloss mit einem Zählerstand von 13.249 Punkten. Der MDAX gewann 31,2 % und schloss mit rund 28.313 Punkten. 1 Vgl. Commerzbank Jahresrückblick 2019 Nov. Dez. An unsere Aktionäre Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt Deutsche Wohnen-Aktie gibt leicht nach Die Deutsche Wohnen-Aktie beendete das Jahr 2019 mit einem Schlusskurs von EUR 36,42 und verzeichnete somit einen Kursverlust von knapp 7 %. ­Insbesondere die Diskussionen über die Einführung eines Berliner Mieten­ deckels belasteten die Aktie. Ihren Höchstkurs verzeichnete die Deutsche ­Wohnen-Aktie am 26. März 2019 bei einem Kurs von EUR 44,45. Das Jahrestief lag am 26. August 2019 bei EUR 29,19. Die deutschen Aktienindizes DAX und MDAX sowie die Immobilienindizes EPRA Europe und EPRA Germany übertrafen die Entwicklung der Deutsche WohnenAktie im Berichtsjahr. Der Immobilienindex EPRA Germany legte 2019 um 10,5 % zu, der EPRA Europe um 24,7 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen SE reduzierte sich im Berichts­ jahr um etwa 8 % auf rund EUR 13 Mrd. Die Deutsche Wohnen bleibt unverän­ dert die zweitgrößte börsennotierte Immobiliengesellschaft in Deutschland und rangiert im europäischen Vergleich auf Platz 3. 2 Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen SE zum Ende des Geschäftsjahres 2019 im europäischen Vergleich EUR Mrd. 1 26,0 18,9 13,0 11,5 8,3 1 8,3 7,7 7,3 7,1 7,0 Gemäß Streubesitz-Marktkapitalisierung, EPRA Europe per Dezember 2019 Die Liquidität der Deutsche Wohnen-Aktie entwickelte sich stabil: Der durch­ schnittliche Tagesumsatz im Xetra-Handel blieb im Jahr 2019 mit EUR 33,8 Mio. relativ konstant nach EUR 33,9 Mio. im Jahr 2018. Das durchschnittliche ­Xetra-Handelsvolumen der Deutsche Wohnen-Aktie lag im Jahr 2019 bei 0,9 Mio. Aktien am Tag. Zudem wurden durchschnittlich 1,1 Mio. Aktien pro Tag über alternative Plattformen gehandelt. Auf Basis der hohen Liquidität und der Marktkapitalisierung konnte die ­Deutsche Wohnen-Aktie ihre Position innerhalb des MDAX halten: Sie lag zum Jahresende, bezogen auf die Streubesitz-Marktkapitalisierung und das ­Handelsvolumen, auf Position 2 beziehungsweise 3 der insgesamt 60 MDAXUnternehmen. 2 Gemäß Streubesitz-Marktkapitalisierung 7 8 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Kennzahlen zur Aktie Anzahl der Aktien in Mio. Jahresschlusskurs 1 in EUR Marktkapitalisierung in EUR Mrd. 2019 2018 rund 359,72 rund 357,01 36,42 40,00 rd. 13,1 rd. 14,3 Jahreshöchstkurs 1 in EUR 43,39 43,75 Jahrestiefstkurs 1 in EUR 29,19 32,72 928.170 867.316 Durchschnittliches Xetra-Tagesvolumen 2 1 Schlusskurs Xetra-Handel zum 31. Dezember 2019 2 Gehandelte Stücke Quelle: Bloomberg, Stand: 8. Januar 2020 Aktionärsstruktur bleibt weitgehend ­unverändert MFS, BlackRock, Norges, Schroders und State Street halten derzeit 3 rund 33 % der Deutsche Wohnen-Aktien. Die restlichen 67 % der Aktien liegen bei in- und ausländischen institutionellen Investoren sowie Privataktionären, die die gesetz­ liche Meldeschwelle von jeweils 3 % nicht überschritten haben. Aktionärsstruktur 1 BlackRock, Inc. 2 Massachusetts Financial Services Company (MFS) 10,31 % 9,94 % Norges Bank (Central Bank of Norway) 2 6,93 % Schroders plc 2 3,10 % State Street Corporation 2 3,10 % Gesamt 33,38 % Sonstige 3 66,62 % 1 Prozentangaben auf Basis der letzten Stimmrechtsmitteilungen gemäß §§ 33 ff. WpHG der genannten Aktionäre. Die Veröffentlichungen der Stimmrechtsmitteilungen finden Sie auf der Investor-­RelationsWebsite (www.deutsche-wohnen.com/stimmrechtsmitteilungen). Der gemeldete Stimm­rechtsanteil bezieht sich auf die Zahl der ­Gesamtstimmrechte zum Zeitpunkt der Meldung. Es besteht die Möglichkeit, dass sich der ­gemeldete Stimmrechtsanteil seitdem, ohne Entstehen einer Meldepflicht, innerhalb der ­jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte. 2 Zugerechnete Stimmrechte gemäß § 34 WpHG 3 Prozentangabe für Sonstige beinhaltet 1,3 % eigene Aktien per 7. Februar 2020, die im Rahmen des A ­ ktienrückkaufprogramms erworben wurden. Weitere Informationen sind auf www.deutsche-wohnen.com/aktienrueckkauf zu finden. Analysten bewerten die Deutsche Wohnen überwiegend positiv Insgesamt beobachten derzeit 3 25 Analysten die Entwicklung der Deutsche Wohnen SE. Die aktuellen Kursziele reichen von EUR 26,50 bis EUR 59,40 pro Aktie. Dabei gehen acht Analysten von einem Kursziel größer/gleich EUR 40,00 pro Aktie aus. Der Median aller Analystenschätzungen liegt mit EUR 39,00 3 pro Aktie etwa 7 % oberhalb des Schlusskurses von EUR 36,42 zum Ende des Jahres 2019. 3 Stand: 7. Februar 2020 Stimmrechts­ mitteilungen An unsere Aktionäre Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt Rating Buy/Kaufen/Outperform/Overweight Anzahl 15 Equal Weight/Halten/Hold/Neutral 7 Sell 3 Ordentliche Hauptversammlung fasst Beschlüsse mit großer Mehrheit Am 18. Juni 2019 fand die ordentliche Hauptversammlung 2019 der Deutsche Wohnen SE in Frankfurt am Main statt, auf der 77,6 % des Grundkapitals der Gesellschaft vertreten waren. Die Aktionäre stimmten allen vorgelegten Beschlussvorschlägen der Tagesordnung mit den erforderlichen Mehrheiten zu. So hat die Hauptversammlung unter anderem die Ausschüttung einer Divi­ dende von EUR 0,87 je Inhaberaktie für das Geschäftsjahr 2018 beschlossen. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von rund EUR 310,6 Mio. und einem Anteil von rund 65 % des im Geschäftsjahr 2018 erzielten FFO I. Im Verhältnis zum volumengewichteten Durchschnittskurs des Jahres 2018 von EUR 39,14 ergibt sich daraus eine Dividendenrendite von 2,2 %. Erneut konnten die Deutsche Wohnen-Aktionäre zwischen einer Baraus­ schüttung der Dividende und einer Aktiendividende wählen. Insgesamt haben sich die Aktionäre während der Bezugsfrist für rund 28 % der dividenden­ berechtigten Aktien für die Aktiendividende entschieden. Dementsprechend wurden 2.617.281 neue Aktien für rund 101 Mio. eingebrachte Dividenden­ ansprüche in einem Gegenwert von rund EUR 84,9 Mio. ausgegeben. Arwed Fischer wurde von den Mitgliedern des Aufsichtsrats zum neuen Auf­ sichtsratsmitglied der Deutsche Wohnen SE gewählt. Er folgt damit auf Claus Wisser, dessen Mandat mit Ablauf der Hauptversammlung 2019 endete. Kontinuierliche Dividendenpolitik für unsere Aktionäre Die Deutsche Wohnen SE verfolgt eine kontinuierliche Dividendenpolitik und möchte auf diesem Weg ihre Aktionäre über eine angemessene Ausschüttung am Unternehmenserfolg beteiligen. Nach Aufstellung und Feststellung des Jahresabschlusses 2019 am 19. März 2020 haben Vorstand und Aufsichtsrat am 24. März 2020 beschlossen, der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2019 die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,90 je Inhaberaktie vorzuschlagen und insoweit den ursprünglichen Gewinnverwendungsbeschluss anzupassen. Dies entspricht einer Reduktion gegenüber der bisher geplanten Ausschüttungs­ quote um 5 Prozentpunkte auf rund 60 %. Diese Anpassung dient zur Finanzie­ rung eines EUR 30 Mio. Hilfsfonds, um Mietern der ­Deutsche Wohnen im Rahmen der aktuellen Corona-Krise in Härtefällen schnell und unbüro­kratisch finanziell helfen zu können. 9 10 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Aktienrückkaufprogramm beschlossen Am 15. November 2019 hat der Vorstand der Deutsche Wohnen SE mit ­Zu­s timmung des Aufsichtsrats ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von bis zu 25 Mio. Aktien und bis zu maximal EUR 750 Mio. beschlossen. Das Aktien­ rückkaufprogramm wird auf der Grundlage der Ermächtigung der Hauptver­ sammlung der Deutsche Wohnen SE vom 15. Juni 2018 durchgeführt. Danach ist die Deutsche Wohnen SE ermächtigt, eigene Aktien bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals der ­Deutsche Wohnen SE zu erwerben. Der Erwerb der eigenen Aktien erfolgt durch ein Kreditinstitut über die Börse und wird aus freier Liquidität und Port­ folioverkäufen finanziert. Das ­Rückkaufprogramm hat am 15. November 2019 begonnen und wird spätestens mit Ablauf des 30. Oktober 2020 enden. Bis zum 31. Dezember 2019 hat die Deutsche Wohnen insgesamt rund 2,7 Mio. Aktien für einen Gesamtbetrag von EUR 96,3 Mio. zurückerworben. Dies entspricht rund 0,8 % des Grundkapitals. Den aktuellen Stand des Aktienrückkauf­ programms können Sie unter www.deutsche-wohnen.com/aktienrueckkauf abrufen. Aktienrückkauf­ programm Kapitalmarktdialog weiter intensiviert Wir legen den Schwerpunkt unserer umfangreichen Investor-Relations-Arbeit auf eine zeitnahe und transparente Berichterstattung, einen aktiven und ­regelmäßigen Dialog mit unseren Aktionären, Analysten und potenziellen ­Investoren sowie den Ausbau unseres bestehenden Netzwerks nationaler und internationaler Kontakte. Auch im Geschäftsjahr 2019 hat die Deutsche Wohnen den intensiven Dialog fortgeführt. Der Vorstand und das Investor-Relations-Team nutzten dafür über­ wiegend Property-Touren, Konferenzen und Roadshows im nationalen und internatio­nalen Umfeld. So präsentierte die Deutsche Wohnen ihr Geschäfts­ modell und ihre Strategie im Rahmen von diversen Roadshows in Europa und den USA. Zudem nahm das Unternehmen an zahlreichen Konferenzen, unter anderem in New York, Miami, London, Paris und Amsterdam, teil. Insgesamt hat das Investor-Relations-Team im Jahr 2019 rund 500 Investoren getroffen. Anlässlich der Veröffentlichungen ihres Geschäftsberichts und ihrer Quartals­ berichte hält die Deutsche Wohnen jeweils eine Telefonkonferenz ab. Investoren und Analysten können bei dieser Gelegenheit ihre Fragen direkt an den Vor­ stand richten. Die Konferenzen werden als Webcast live übertragen und stehen im Anschluss auf unserer Website im Bereich Investor Relations zum Download bereit. Hier werden auch aktuelle Finanzberichte und Unternehmenspräsen­ tationen zur Verfügung gestellt. Ein Überblick über die geplanten Termine im Geschäftsjahr 2020 ist unserem Finanzkalender im Geschäftsbericht zu entnehmen. Dieser wird regelmäßig auf unserer Investor-Relations-Website aktualisiert. Investor Relations Finanzkalender auf Seite 219 Finanzkalender An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG, CORPORATE-­ GOVERNANCE-BERICHT Corporate Governance steht für eine verantwortungsbewusste und auf lang­ fristige Wertschöpfung ausgerichtete Führung und Kontrolle von Unternehmen. Für Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE ist gute Corporate Governance ein zentraler Bestandteil der Unternehmensführung; alle Unter­ nehmensbereiche orientieren sich daran. Die Leitung und Kontrolle des ­Deutsche Wohnen-Konzerns wird deshalb nicht nur durch die Einhaltung von Gesetzen bestimmt, sondern darüber hinaus auch durch die grundsätzliche Befolgung allgemein anerkannter Standards und Empfehlungen. Im Mittelpunkt stehen für uns Werte wie Kompetenz, Transparenz und Nachhaltigkeit. Der nachfolgende Bericht enthält den Corporate-Governance-Bericht und die ­Erklärung zur Unternehmensführung für die Deutsche Wohnen SE und die ­Deutsche Wohnen Gruppe gemäß §§ 289 f, 315 d HGB. Die mit dem CorporateGovernance-Bericht zusammengefasste Erklärung zur Unternehmensführung ist im Internet unter www.deutsche-wohnen.com/erklaerung-zur-­ unternehmensfuehrung abrufbar. 1. E  rklärung von Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE zum Deutschen Corporate Governance Kodex gemäß § 161 Aktiengesetz Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE haben sich mit der Erfül­ lung der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex sorgfältig befasst. Sie haben dabei den Kodex vom 7. Februar 2017, veröffentlicht im Bundes­anzeiger am 24. April 2017, berücksichtigt und im Dezember 2019 ­folgende ­Entsprechenserklärung nach § 161 Abs. 1 des Aktiengesetzes ver­ abschiedet. Seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung vom Dezember 2018 hat die Deutsche Wohnen SE den jeweils geltenden Empfehlungen der Regierungs­ kommission Deutscher Corporate Governance Kodex mit folgenden ­Aus­nahmen entsprochen: • Der Empfehlung in Ziffer 5.4.1 des Kodex, auch eine Regelgrenze für die ­Zugehörigkeitsdauer zum Aufsichtsrat festzulegen und deren Berücksichti­ gung bei Wahlvorschlägen, ist nicht entsprochen. Die Gesellschaft ist der Ansicht, dass eine pauschale Regelgrenze individuelle Faktoren, die eine ­längere Zugehörigkeit einzelner Aufsichtsratsmitglieder rechtfertigen, nicht berücksichtigt. Erklärung zur ­Unternehmensführung 11 12 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Deutsche Wohnen SE wird den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex (in der Fassung vom 7. Februar 2017) künftig mit folgender Ausnahme entsprechen: • Abweichend von der Empfehlung in Ziffer 5.4.1 des Kodex ist eine Regelgrenze für die Zugehörigkeitsdauer zum Aufsichtsrat nicht festgelegt und wird mit­ hin auch bei Wahlvorschlägen so nicht berücksichtigt. Die Gesellschaft ist der Ansicht, dass eine pauschale Regelgrenze individuelle ­Faktoren, die eine ­längere Zugehörigkeit einzelner Aufsichtsratsmitglieder rechtfertigen, nicht berücksichtigt. Berlin, im Dezember 2019 Der Vorstand Der Aufsichtsrat Die Entsprechenserklärung ist auch im Internet unter www.deutsche-wohnen. com/entsprechenserklaerung abrufbar. 2. R  elevante Angaben zu Unternehmens­ führungspraktiken Die Deutsche Wohnen SE mit Sitz in Berlin unterliegt als börsennotierte Euro­ päische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE) zusätzlich zum ­deutschen Aktien- und Kapitalmarktrecht den europäischen Regelungen der SE-Verordnung und dem deutschen SE-Ausführungsgesetz sowie den ­Bestimmungen ihrer ­Satzung. Mit ihren Organen Vorstand und Aufsichtsrat verfügt die Gesellschaft über eine duale Führungs- und Kontrollstruktur. Der Vorstand leitet das Unter­ nehmen und führt dessen Geschäfte in eigener ­Verantwortung. Der Aufsichts­ rat berät und überwacht den Vorstand und arbeitet mit dem Vorstand im Unternehmensinteresse eng zusammen. Die Aktionäre der Deutsche Wohnen SE nehmen ihre Rechte in der Hauptver­ sammlung wahr. Die Hauptversammlung beschließt über alle ihr durch das Gesetz zugewiesenen Aufgaben, insbesondere über die Gewinnverwendung, die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat, die Wahl von Aufsichtsrats­ mitgliedern und des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen, Kapitalmaßnah­ men, Unternehmensverträge, Umwandlungen sowie die Vergütung des Aufsichtsrats. Nach dem Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsricht­ linie (ARUG II) vom 12. Dezember 2019 beschließt die Hauptversammlung ­erstmals im Jahr 2021 mit beratendem Charakter über die Billigung des vom Aufsichtsrat vorgelegten Vergütungssystems für die Vorstandsmitglieder sowie erstmals im Jahr 2022 über die Billigung des Vergütungsberichts für das voran­gegangene Geschäftsjahr. Die Hauptversammlung kann nach dem mit dem ARUG II neu eingeführten § 87 Abs. 4 Aktiengesetz auf Antrag von Aktio­ nären, deren Anteile zusammen den zwanzigsten Teil des Grundkapitals oder den anteiligen Betrag von EUR 0,5 Mio. erreichen, die vom Aufsichtsrat ­fest­zulegende Maximalvergütung herabsetzen. Entsprechens­ erklärung An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht Unser geschäftliches Handeln richten wir an konzernweiten Standards aus, die über die Anforderungen von Gesetz und Deutschem Corporate Governance Kodex hinausgehen. Die Basis unseres Handelns ist unsere Unternehmenskultur, deren wichtigste Pfeiler Wertschätzung, Vielfalt, Offenheit und ein hoher ­Qualitätsanspruch sind. Wir sind überzeugt, dass nachhaltiges Handeln die Zukunftsfähigkeit der Deutsche Wohnen sichert und auch unsere Stakeholder davon profitieren. Verhaltensrichtlinien Die Deutsche Wohnen hat zur Umsetzung der Werte, Grundsätze und Regeln verantwortungsbewusster Unternehmensführung im täglichen Handeln Ver­ haltensrichtlinien festgelegt, die die gesetzlichen Bestimmungen konkretisieren und ergänzen und für alle Mitarbeiter der Deutsche Wohnen gelten. Die ­Verhaltensrichtlinien werden regelmäßig überprüft und fortentwickelt. Die Deutsche Wohnen SE und ihre Konzernunternehmen sind als Vermieter und Transaktionspartner darauf angewiesen, das Vertrauen von Kunden, ­Käufern und Geschäftspartnern zu gewinnen und zu erhalten. Für die Deutsche Wohnen SE, ihre Leitungs- und Kontrollgremien sowie ihre Mitarbeiter bedeutet daher Compliance nicht nur die Einhaltung von Rechtssätzen und der ­Satzung, sondern auch die Einhaltung interner Anweisungen und Selbstverpflichtungen, um die Werte, Grundsätze und Regeln verantwortungsbewusster Unterneh­ mensführung im täglichen Handeln umzusetzen. Die Verankerung der Ver­ haltensrichtlinien der Deutsche Wohnen in der Unternehmens­organisation ist umso wichtiger, als das Unternehmen zur Erfüllung seiner Aufgaben auf die Eigenverantwortlichkeit und Eigeninitiative seiner ­Führungskräfte und Mit­ arbeiter setzt. Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der Verhaltensrichtlinien sind wichtige Grundsätze der Deutsche Wohnen. Die Mitarbeiter werden ermutigt, das Unter­ nehmen über Verstöße zu informieren. Hierfür steht sowohl Mitarbeitern als auch Geschäftspartnern ein Hinweisgebersystem zur Verfügung, das auf Wunsch auch anonym genutzt werden kann. Alle Unternehmensbereiche und Prozesse der Deutsche Wohnen unterliegen regelmäßigen Untersuchungen ­hinsichtlich Compliance-Risiken. Erwartungen an unsere Geschäftspartner Der Verhaltenskodex für Geschäftspartner der Deutsche Wohnen SE beruht auf den Verhaltensrichtlinien für unsere Mitarbeiter. Das Ziel der Deutsche Wohnen ist es, durch soziales und verantwortungsvolles Handeln das Vertrauen ihrer Kunden, Mitarbeiter und Geschäftspartner zu gewinnen und zu erhalten. Unsere Zusammenarbeit mit Geschäftspartnern ist partnerschaftlich und von gegen­ seitigem Respekt geprägt. Der Kodex legt Anforderungen an unsere Geschäfts­ partner im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie Integrität und ethische Standards fest. Wir respektieren die Menschenrechte und sind davon überzeugt, dass es unserer sozialen Verantwortung obliegt, dass unsere Geschäftsbeziehungen auf den Menschenrechten und international an­­ erkannten Arbeits- und Umweltschutznormen aufbauen. Die Grundsätze und Mindest­anforderungen, die in unserem Geschäftspartnerkodex beschrieben werden, beruhen dementsprechend auf den anwendbaren Konventionen der Inter­nationalen Arbeitsorganisation (ILO) und den Leitprinzipien für Wirtschaft und ­Menschenrechte der Vereinten Nationen. Die Deutsche Wohnen erwartet von ihren Geschäftspartnern, dass sie die im Verhaltenskodex festgelegten Grundsätze und Regeln einhalten und sich dafür einsetzen, dass ihre eigenen Geschäftspartner, Nachunternehmer oder Dienstleister dies ebenfalls tun. 13 14 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Chancen- und Risikomanagement Der verantwortungsbewusste Umgang mit Chancen und Risiken ist eine zentrale Aufgabe des Vorstands, der Führungskräfte und aller Mitarbeiter und damit zugleich Ausdruck guter Corporate Governance. Ziel ist es, ­Risiken frühzeitig zu erkennen, sie zu begrenzen und gegebenenfalls sich daraus ergebende unter­ nehmerische Chancen zu nutzen. Am Anfang des gestuften Risikomanagementprozesses der Deutsche Wohnen SE steht die Risikoidentifikation des operativ tätigen Managements gemeinsam mit dem zentralen Risikomanager. Es werden die jeweiligen ­Einzel­risiken identifiziert und diese anhand der maximalen Schadenshöhe, der ­Eintrittswahrscheinlichkeit und der Effektivität möglicher Abwehrmaßnahmen bewertet. Diese Prüfung führt zur Einschätzung des Risikopotenzials, der ­Risikobewertung und der anschließenden Steuerung. Dabei werden die ­Bereiche des Risikomanagements fortlaufend weiterentwickelt, um sie an die sich ändernden Rahmenbedingungen anzupassen. Für den Vorstand selbst ist das zentrale Instrument des gesamten Risiko­ managements eine regelmäßige Risikoberichterstattung aus den Fachbereichen (in Form der Risikoinventur). Darüber hinaus informiert der Risikomanager oder der zuständige Leiter des Fachbereichs den Vorstand jeweils sofort über uner­ wartet auftretende Risiken oder Veränderungen. Es könnten Risiken eintreten, die außerhalb des Einflussbereichs des Vorstands liegen. Daher kann auch ein funktionierendes Risikomanagement nicht vollumfänglich sicherstellen, dass alle Risiken ausgeschlossen werden. Es können sich stets Entwicklungen ergeben, die von der Planung des Vorstands abweichen. Transparenz Die einheitliche, umfassende, zeitnahe und zeitgleiche Information der Aktionäre und der interessierten Öffentlichkeit über die wirtschaftliche Lage und neue Tatsachen hat bei der Deutsche Wohnen besondere Bedeutung. Aktionäre und Dritte werden insbesondere durch den Geschäftsbericht, die Zwischen­ berichte und -mitteilungen, den Nachhaltigkeitsbericht sowie auf AnalystenPräsenz- und -Telefonkonferenzen informiert. Ferner werden wesentliche aktuelle Informationen über Pressemitteilungen, Corporate News und Ad-hoc-Meldungen veröffentlicht. All diese Informationen werden auf der Internetseite der Deutsche Wohnen zur Verfügung gestellt, die darüber hinaus umfangreiche Informationen über das Unternehmen und zur Aktie der Deutsche Wohnen umfasst. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE sowie diesen nahestehende Personen sind nach Art. 19 Verordnung (EU) Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rats vom 16. April 2014 über Marktmissbrauch (Marktmissbrauchsverordnung) verpflichtet, Eigen­ geschäfte mit Aktien oder Schuldtiteln der Deutsche Wohnen SE oder mit sich darauf beziehenden Derivaten und Finanzinstrumenten offenzulegen, soweit der Gesamtbetrag der von dem Mitglied oder ihm nahestehenden Personen innerhalb eines Kalenderjahres getätigten Geschäfte die Summe von EUR 5.000 (ab 1. Januar 2020: EUR 20.000) erreicht oder übersteigt. Die der Deutsche Wohnen SE im Geschäftsjahr 2019 gemeldeten Geschäfte wurden ordnungs­ gemäß veröffentlicht und sind auf der Internetseite des Unternehmens verfüg­ bar unter www.deutsche-wohnen.com/directors-dealings. Sofern die Voraussetzungen vorliegen, führt die Deutsche Wohnen SE gemäß Art. 18 EU-Marktmissbrauchsverordnung vorgeschriebene Insiderlisten. Die in den Insiderlisten aufgeführten Personen wurden und werden über die sich für sie daraus ergebenden gesetzlichen Pflichten und Sanktionen informiert. Directors' Dealings An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht Die Deutsche Wohnen stellt die geplanten Termine wesentlicher wiederkeh­ render Ereignisse und Veröffentlichungen in einem Finanzkalender ­zusammen, der auf der Website des Unternehmens veröffentlicht und regelmäßig aktua­ lisiert wird. Rechnungslegung und Abschlussprüfung Der Konzernabschluss, der Konzernzwischenabschluss und die Konzernzwischen­ mitteilungen der Deutsche Wohnen SE werden nach Maßgabe der IFRS, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt. Nach Erstellung durch den Vorstand wird der Konzernabschluss vom Abschlussprüfer sowie dem Prüfungs­ausschuss des Aufsichtsrats geprüft und vom Aufsichtsrat nach Prü­ fung gebilligt. Die Gesellschaft verfolgt das Ziel, den Konzernabschluss ent­ sprechend dem Deutschen Corporate Governance Kodex binnen 90 Tagen nach Geschäftsjahresende zu veröffentlichen. Zwischenmitteilungen sowie der Halb­ jahresfinanzbericht werden vor der Veröffentlichung vom Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats mit dem Vorstand erörtert. Die ordentliche Hauptversammlung 2019 hat die KPMG AG Wirtschafts­ prüfungsgesellschaft (KPMG) zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2020 gewählt. Die ­Prüfungen der KPMG folgen deutschen Prüfungsvorschriften sowie den vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgelegten Grundsätzen ordnungs­ mäßiger Abschlussprüfung und den International Standards on Auditing. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats und der Vorsitzende des Prüfungsausschusses werden vom Abschlussprüfer über Ausschluss- oder Befreiungsgründe sowie etwaige Unrichtigkeiten der Entsprechenserklärung, die während der Prüfung aufgetreten sind, unverzüglich informiert. Der Abschlussprüfer berichtet über alle für die Aufgabe des Aufsichtsrats wesentlichen Fragestellungen und Vor­ kommnisse, die sich während der Abschlussprüfung ergeben, unverzüglich an den Vorsitzenden des Aufsichtsrats und des Prüfungsaus­schusses und ist ver­ pflichtet, den Aufsichtsrat umgehend über auftretende mögliche Ausschlussoder Befangenheitsgründe zu unterrichten. 3. Vorstand Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE besteht aus mindestens zwei Mitglie­ dern. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder und bestimmt die Zahl der Mitglieder, aus denen sich der Vorstand insgesamt zusammensetzt. Der Aufsichtsrat kann ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder zum Sprecher des Vorstands ernennen. Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE besteht derzeit aus vier Personen. Der Vorstandsvorsitzende (CEO) Michael Zahn verantwortet die strategische Ausrichtung der Deutsche Wohnen Gruppe. Er steuert die Bereiche Strategy, Asset Management, M&A/Disposals, Corporate Communication, Human Resources, Marketing, IT, Procurement und Nursing & Assisted Living. Philip Grosse betreut als Chief Financial Officer (CFO) die Bereiche Corporate Finance & Treasury, Accounting, Tax, Risk Management, Investor Relations, ­Sustainability Management/CSR Reporting, Legal/Compliance und Controlling. Henrik Thomsen trägt als Chief Development Officer (CDO) die Verantwortung für die Bereiche Property Developments & Technical Maintenance, Technology Investments und Neighbourhood Development. Lars Urbansky verantwortet als Chief Operating Officer (COO) die Bereiche Property Management, Rent Development und ­Customer Service. Finanzkalender auf Seite 219 Finanzkalender 15 16 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Der Vorstand leitet die Gesellschaft in eigener Verantwortung und entwickelt die strategische Ausrichtung des Unternehmens, stimmt sich mit dem Auf­ sichtsrat ab und sorgt für ihre Umsetzung. Er ist dabei mit dem Ziel nach­ haltiger Wertschöpfung an das Unternehmensinteresse gebunden. Der Vorstand verantwortet die Zwischenfinanzberichte des Unternehmens, den Jahresabschuss der Deutsche Wohnen SE, den Konzernabschluss und den Zusammengefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns ­einschließlich der Nichtfinanziellen Konzernerklärung. Für einen verantwortungsvollen Umgang mit den Risiken der Geschäftstätigkeit hat der Vorstand ein internes Kontrollsystem sowie angemessene an der ­Risikolage des Unternehmens ausgerichtete Maßnahmen, insbesondere ein Compliance-­Management-System, Risikomanagementsystem und Risiko­ controlling, einge­richtet. Er sorgt für die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und interner Richtlinien und wirkt auf deren Beachtung durch die Konzern­­ unternehmen hin. Die Mitglieder des Vorstands tragen gemeinsam die Verantwortung für die Unternehmensleitung. Vorstandsausschüsse bestehen nicht. Die Aufgaben­ verteilung innerhalb des Vorstands regelt der Gesamtvorstand in einem Geschäftsverteilungsplan. Der Vorstandsvorsitzende koordiniert die Arbeit des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat für den Vorstand eine Geschäftsordnung erlassen. Diese enthält unter anderem Regelungen zu Sitzungen und Beschluss­ fassungen sowie zur Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat. Zudem beinhaltet die Geschäftsordnung einen Katalog zustimmungsbedürftiger Geschäfte. Kein Vorstandsmitglied hält 1 % oder mehr der ausgegebenen Aktien der ­Deutsche Wohnen SE. Eine detaillierte Übersicht des Aktienbestands der Vor­ standsmitglieder sowie Informationen zur Vergütung des Vorstands sind im ­Vergütungsbericht enthalten (www.deutsche-wohnen.com/verguetungsbericht). Vergütungsbericht ab Seite 90 Vergütungsbericht 4. Aufsichtsrat und seine Ausschüsse Der Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE besteht derzeit aus sechs Mit­gliedern. Alle sechs Mitglieder werden von den Aktionären in der Hauptversammlung gewählt. Ihre Amtszeit beträgt entsprechend den Bestimmungen von Gesetz und Satzung grundsätzlich fünf Jahre. Der Aufsichtsrat ist so zusammengesetzt, dass seine Mitglieder in ihrer Gesamtheit über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erfor­ derlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, insbesondere am Kapitalmarkt und im deutschen Immobilienmarkt, verfügen. Das für die Zusammensetzung des Aufsichtsrats maßgebliche Anforderungsprofil, das ein Kompetenzprofil und ein Diversitätskonzept beinhaltet, ist nachstehend unter 6. dargestellt. Die Lebensläufe der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder sind im Internet unter www.deutsche-wohnen.com/vorstand-aufsichtsrat abrufbar. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Leitung des Unter­ nehmens und stimmt mit dem Vorstand die Unternehmensstrategie und deren Umsetzung ab. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das Unternehmen relevanten Angelegenheiten, ­ Aufsichtsrat An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht insbesondere die Strategie, die Unternehmensplanung, die Geschäftsent­ wicklung, die Rentabilität, die Risikolage des Unternehmens sowie über das Risiko- und Compliance-Management. Dabei geht er auf Abweichungen des Geschäftsverlaufs von der Planung und den vereinbarten Zielen unter Angabe von Gründen ein. Der Aufsichtsrat erörtert die Geschäftsentwicklung, Planung und Strategie sowie deren Umsetzung regelmäßig mit dem Vorstand. Für Geschäfte von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen haben Satzung und Aufsichtsrat Zustimmungsvorbehalte festgelegt. Der Aufsichtsrat stellt den Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE fest und billigt den Konzernabschluss sowie den zusammengefassten Bericht über die Lage der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns unter Berücksichtigung der Ergebnisse der durch den Prüfungsausschuss vorgenommenen Vorprüfung sowie der Prüfberichte des Abschlussprüfers. Darüber hinaus prüft der Auf­ sichtsrat die Nichtfinanzielle Konzernerklärung. Er beschließt über den Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns und den Bericht des Auf­ sichtsrats an die Hauptversammlung sowie über die der Hauptversammlung zu unterbreitenden Beschlussvorschläge des Aufsichtsrats beziehungsweise der Verwaltung. Aufgabe des Aufsichtsrats ist es, die Mitglieder des Vorstands zu bestellen und abzuberufen. Dabei achtet der Aufsichtsrat im Hinblick auf die Zusammenset­ zung des Vorstands auf Diversität und auf eine gemeinsam mit dem Vorstand entwickelte langfristige Nachfolgeplanung. Das für die Zusammensetzung des Vorstands maßgebliche Anforderungsprofil, das ein Kompetenzprofil und ein Diversitätskonzept beinhaltet, ist nachstehend unter 6. dargestellt. Ferner beschließt der Aufsichtsrat ein Vergütungssystem für die Vorstands­ mitglieder und bestimmt auf dessen Basis die konkrete Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder. Er legt die Zielvorgaben für die variable Vergütung für die einzelnen Vorstandsmitglieder fest und überprüft die Angemessenheit der Gesamtvergütung. Weitere Informationen zur Vergütung des Vorstands sind im Vergütungsbericht enthalten, der unter www.deutsche-wohnen.com/verguetungsbericht zu finden ist. Vergütungsbericht ab Seite 90 Vergütungsbericht Der Aufsichtsrat hat zur Steigerung der Effizienz seiner Arbeit drei Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse bereiten bestimmte Arten von Geschäften sowie Beschlussfassungen des Aufsichtsrats vor. Die jeweiligen Ausschussvorsitzenden berichten dem Aufsichtsrat regelmäßig über die Ausschusssitzungen. Die ­Auswahl der Ausschussmitglieder richtet sich primär nach den beruflichen Erfahrungen der Mitglieder des Aufsichtsrats. Folgende drei Ausschüsse des Aufsichtsrats bestehen derzeit: •  Der Präsidial- und Nominierungsausschuss ist für die kontinuierliche Abstim­ mung mit dem Vorstand und dessen laufende Beratung zuständig. Außerdem bereitet er Aufsichtsratssitzungen vor, soweit dies mit Rücksicht auf den Umfang und die Bedeutung der Beratungsgegenstände zweckdienlich ist. Der Ausschuss ist nach Maßgabe hierzu gefasster Beschlüsse des Plenums für den Abschluss und den Inhalt der Vorstandsverträge verantwortlich. Die Beratung und – soweit zulässig – die Beschlussfassung in eiligen Angelegen­ heiten zählen ebenfalls zu seinen Aufgaben. Der Ausschuss schlägt dem Auf­ sichtsrat für dessen Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete Personen vor. Mitglieder: ­Matthias Hünlein (Vorsitzender), Jürgen Fenk, Dr. ­Andreas Kretschmer 17 18 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 •  Dem Prüfungsausschuss obliegen die Vorprüfung der Unterlagen zum Jahres­ und Konzernabschluss sowie die Vorbereitung der Feststellung beziehungs­ weise Billigung dieser sowie des Gewinnverwendungsvorschlags des Vorstands. Der Prüfungsausschuss erörtert die Quartalsmitteilungen und Halbjahres­ finanzberichte vor ihrer Veröffentlichung. Zudem erörtert er mit dem ­Vorstand die Grundsätze der Rechnungslegung, der Compliance, der Risiko­ erfassung, des Risikomanagements sowie der Angemessenheit und Funktions­ fähigkeit des internen Kontrollsystems. Der Prüfungsausschuss bereitet zudem den Vorschlag des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung zur Wahl des Abschluss­prüfers vor und unterbreitet dem Aufsichtsrat nach Prüfung der erforderlichen Unabhängigkeit des vorgesehenen Abschlussprüfers eine entsprechende Empfehlung. Der Prüfungsausschuss erteilt nach der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung den Prüfungsauftrag an den Abschlussprüfer und legt die Prüfungsschwerpunkte fest, was die vorherige Zustimmung zu den vom Abschlussprüfer zusätzlich zu erbringenden Leis­ tungen einschließt. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses verfügen über Sachverstand im Bereich Rechnungslegung und Abschlussprüfung und die Zusammensetzung erfüllt alle Maß­gaben zur Unabhängigkeit im Sinne der Empfehlung des Deutschen Corporate Governance Kodex. Mitglieder: Dr. ­Florian Stetter (Vorsitzender), Jürgen Fenk, Matthias Hünlein Der Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss erörtert mit dem Vorstand •  mögliche Ziele und Bedingungen von Erwerben oder Veräußerungen von Grundstücken oder Beteiligungen und bereitet die diesbezüglichen Beschlüsse des Aufsichtsrats vor. Er ist vom Aufsichtsrat ermächtigt, die Zustimmung zu bestimmten Geschäften zu erteilen. Zudem erörtert der Ausschuss wesentliche Kapitalmarktthemen sowie die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur der Gesellschaft. Mitglieder: Dr. ­Andreas Kretschmer (Vorsitzender), ­Matthias Hünlein, Tina Kleingarn Weitere Informationen zur Tätigkeit des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse sind im Bericht des Aufsichtsrats enthalten, der unter www.deutsche-­wohnen. com/aufsichtsratsbericht zu finden ist. Bericht des Aufsichts­ rats ab Seite 22 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat sich eine Geschäftsordnung gegeben. Die wesentlichen Grundzüge der Arbeit des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse bestimmen sich nach dieser Geschäftsordnung. Der Vorstand nimmt regelmäßig an den Sitzungen des Aufsichtsrats teil. Er berichtet schriftlich und mündlich zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und Beschlussvorlagen und beantwortet die Fragen der ­Aufsichtsratsmitglieder. Darüber hinaus steht der Vorstand in regelmäßigem Kontakt zum Aufsichts­ ratsvorsitzenden. Dabei findet ein Austausch über jeweils aktuelle Fragen und Entwicklungen statt. Beschlussanträge sowie Unterlagen zu den Beratungsgegenständen werden den Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig vor der jeweiligen Sitzung zur ­Verfügung gestellt. Auf Anordnung des Aufsichtsratsvorsitzenden können Beschlüsse im Einzelfall außerhalb von Sitzungen gefasst werden. Von dieser Möglichkeit wird in dringenden Fällen gelegentlich Gebrauch gemacht. Kommt es bei Beschlussfassungen zu Stimmengleichheit, entscheidet die Stimme des Aufsichtsratsvorsitzenden. Beides gilt entsprechend für Ent­scheidungen in den Ausschüssen des Aufsichtsrats. An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erläutert jährlich die Tätigkeit des Aufsichts­ rats und seiner Ausschüsse in dem im Geschäftsbericht der Deutsche ­Wohnen enthaltenen Bericht des Aufsichtsrats sowie mündlich auf der Haupt­ versammlung. Die an den Kriterien Organisation, Arbeitsweise, Kompetenz und Leistung ­orientierte Selbstbeurteilung der Mitglieder des Aufsichtsrats erfolgt in regel­ mäßigen Gesprächen innerhalb des Aufsichtsrats. Im Geschäftsjahr 2019 haben weder Vorstand noch Aufsichtsrat die Notwendigkeit konkreter ­Änderungen gesehen. Maßnahmen zur Fort­bildung oder Auffrischung von Fähigkeiten und Kenntnissen werden nicht ­kollektiv organisiert, sondern ­liegen in der Selbst­ verantwortung jedes einzelnen Organmitglieds. Kein Aufsichtsratsmitglied hält 1 % oder mehr der ausgegebenen Aktien der Deutsche Wohnen SE. Informationen zur Vergütung des Aufsichtsrats sind im Vergütungsbericht enthalten (www.deutsche-wohnen.com/verguetungsbericht). Vergütungsbericht ab Seite 90 Vergütungsbericht 5. F  estlegungen nach § 76 Abs. 4 AktG und § 111 Abs. 5 AktG Nach dem Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst hat der Aufsichtsrat einer börsennotierten – nicht der Mitbestimmung unterliegenden – Gesellschaft für den Frauenanteil im Aufsichtsrat und im Vorstand eine Zielgröße festzulegen. Der Vorstand einer solchen Gesellschaft hat seinerseits Zielgrößen für den Frauenanteil in den beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands festzulegen. Liegt der Frauenanteil zur Zeit der Festlegungen von Vorstand und Aufsichtsrat unter 30 %, so dürfen die Zielgrößen den jeweils bereits erreichten Anteil nicht mehr unterschreiten. Gleichzeitig mit der Festlegung der Zielgrößen sind Fristen für deren Erreichung zu bestimmen, die nicht länger als fünf Jahre sein dürfen. Für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2022 ist der Frauenanteil im Auf­ sichtsrat auf 16,67 % festgelegt. Zum Berichtsstichtag entsprach die Besetzung des Aufsichtsrats diesem Ziel. Die Zielgröße für den Frauenanteil im Vorstand für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2020 wurde auf null festgelegt. Die Besetzung im Geschäftsjahr 2019 entsprach diesem Wert zum Berichtsstichtag. Für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2020 hat der Vorstand für die erste Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 20 % und für die zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 30 % für den Frauenanteil festgelegt. Der Frauenanteil entsprach zum Berichts­ stichtag diesen Zielgrößen. 19 20 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 6. Z  usammensetzung von Vorstand und ­Aufsichtsrat (Diversitätskonzept) Die Deutsche Wohnen verfolgt im Hinblick auf die Zusammensetzung von ­Vorstand und Aufsichtsrat ein Diversitätskonzept, das nachfolgend dargestellt wird. Das Diversitätskonzept ist neben dem Kompetenzprofil wesentlicher Bestandteil des Anforderungsprofils für die Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat. Es entspricht den gesetzlichen Vorgaben sowie den Empfeh­ lungen des Deutschen Corporate Governance Kodex. Diversitätskonzept und Nachfolgeplanung für den Vorstand Ziel des Diversitätskonzepts ist es, eine an der unternehmensspezifischen ­Situation ausgerichtete, möglichst vielfältige und sich wechselseitig ergänzende Zusammensetzung des Vorstands sicherzustellen. Der Vorstand soll in seiner Gesamtheit über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung seiner Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen verfügen. Der Aufsichtsrat entscheidet über die Besetzung einer konkreten Vorstands­ position nach Maßgabe des Unternehmensinteresses unter Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Dabei berücksichtigt der Aufsichtsrat unter anderem folgende Aspekte: • Neben den erforderlichen spezifischen Kenntnissen und fachlichen Fähigkei­ ten sowie Management- und Führungserfahrungen für die jeweilige Aufgabe sollen die Vorstandsmitglieder ein möglichst breites Spektrum von Kenntnis­ sen und Erfahrungen sowie Bildungs- und Berufshintergrund abdecken. • Der Vorstand soll in seiner Gesamtheit über langjährige Erfahrung im deut­ schen Immobilienmarkt und im Kapitalmarkt verfügen. • Ziel ist es, dass im Vorstand unterschiedliche Altersgruppen vertreten sind. Der Aufsichtsrat achtet darauf, dass die festgelegte Altersgrenze für Vor­ standsmitglieder, die sich nach dem jeweils geltenden gesetzlichen Renten­ eintrittsalter bestimmt, eingehalten wird. Die amtierenden Mitglieder des Vorstands haben 2019 diese Kriterien erfüllt. In Umsetzung dieses Konzepts werden die Vorschläge für etwaige Neubesetzungen im Vorstand erarbeitet. Im Geschäftsjahr 2019 gab es folgende personellen Änderungen im Vorstand der Deutsche Wohnen: Lars Wittan ist aus dem Vorstand ausgeschieden. Lars Urbansky und Henrik Thomsen wurden zu Vorstandsmitgliedern bestellt. Diversitätskonzept für den Aufsichtsrat Das für die Zusammensetzung des Aufsichtsrats verfolgte Diversitätskonzept gründet sich auf die unternehmensspezifischen Ziele für seine Zusammen­ setzung und sein Kompetenzprofil, die im Einklang mit den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex festgelegt wurden. Diese Ziele berücksichtigen potenzielle Interessenkonflikte, die festgelegte Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder sowie eine angemessene Beteiligung von Frauen. Ziel ist es außerdem, dass dem Aufsichtsrat jederzeit Mitglieder angehören, die über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen vielfältigen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, insbesondere im Kapitalmarkt und im deutschen Immobilienmarkt, verfügen und unabhängig sind. Mindestens ein Mitglied des Aufsichtsrats muss außer­ dem über Sachverstand auf den Gebieten Rechnungslegung oder Abschluss­ prüfung verfügen und die Mitglieder müssen in ihrer Gesamtheit mit dem An unsere Aktionäre Erklärung zur Unternehmensführung, Corporate-­G overnance-Bericht Sektor, in dem die Gesellschaft tätig ist, vertraut sein. Zur Wahl als Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft sollen nur Personen vorgeschlagen werden, die zum Zeitpunkt der Bestellung das 73. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Im Geschäftsjahr 2019 hat der Aufsichtsrat sämtliche Ziele für seine Zusammen­ setzung und die Anforderungen seines Kompetenzprofils erfüllt. Vorschläge für etwaige Neubesetzungen im Aufsichtsrat werden auf Grundlage dieses Kon­ zepts erarbeitet. Der Aufsichtsrat ist nach sorgfältiger Prüfung zu der Einschätzung gelangt, dass alle Aufsichtsratsmitglieder als unabhängige Mitglieder des Aufsichtsrats anzusehen sind. Ausschlaggebend hierfür sind folgende Erwä­gungen: Die Auf­ sichtsratsmitglieder sind ungeachtet des Umstands, dass sie teilweise dem Auf­ sichtsrat seit mehr als zwölf Jahren angehören, namentlich Matthias Hünlein, Dr. Andreas Kretschmer und Dr. Florian Stetter, als unab­hängig von der Gesell­ schaft und dem Vorstand anzusehen, da sie in keiner ­persönlichen oder geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder dem ­Vorstand stehen, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden ­Interessenkonflikt begrün­ det. Die Zugehörigkeitsdauer allein ist nur einer von vier Indikatoren, die nach dem Deutschen Corporate Governance Kodex in der am 16. Dezember 2019 beschlossenen Fassung bei der Beurteilung der Unab­hängigkeit der Mitglieder des Aufsichtsrats zu berücksichtigen sind und nicht allein ausschlaggebend. Für die Einschätzung der Unabhängigkeit eines ­Aufsichtsratsmitglieds sind nach Ansicht des Aufsichtsrats alle relevanten Umstände in einer Gesamt­ betrachtung zu berücksichtigen. Die anderen drei ausdrücklich im Kodex in der am 16. Dezember 2019 beschlossenen Fassung genannten Indikatoren, die bei der Einschätzung der Unabhängigkeit eines ­Aufsichtsratsmitglieds zu ­beur­teilen sind, sind in Bezug auf die angegebenen Aufsichtsratsmitglieder ­Matthias Hünlein, Dr. Andreas Kretschmer und Dr. ­Florian Stetter nicht erfüllt. Diese Indikatoren sind namentlich, ob das Aufsichtsrats­mitglied selbst oder ein naher Familienangehöriger des Aufsichtsratsmitglieds • in den zwei Jahren vor der Ernennung Mitglied des Vorstands war, • aktuell oder in dem Jahr bis zu seiner Ernennung direkt oder als Gesell­ schafter oder in verantwortlicher Funktion eines konzernfremden Unter­ nehmens eine wesentliche geschäftliche Beziehung mit der Gesellschaft oder einem von diesem abhängigen Unternehmen unterhält oder unter­ halten hat, • ein naher Familienangehöriger eines Vorstandsmitglieds ist. Es liegt im Unternehmensinteresse, die langjährigen Erfahrungen der vor­ genannten Aufsichtsratsmitglieder im Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen zu ­nutzen. Der Aufsichtsrat ist überzeugt, dass ein automatisches Ausscheiden eines Aufsichtsratsmitglieds nach einer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat von zwölf Jahren unabhängig von einer individuellen Betrachtung der jeweiligen Aufsichtsrats­mitglieder und der jeweiligen Zusammensetzung des Aufsichtsrats nicht geeignet ist, die Arbeit des Aufsichtsrats zu verbessern oder zu profes­ sionalisieren. Nach Ansicht des Aufsichtsrats kann es im Einzelfall im Hinblick auf Kontinuität und eine nachhaltige langfristige Ausrichtung des Unternehmens deshalb im Unter­nehmensinteresse liegen, dass ein Aufsichtsratsmitglied dem Aufsichtsrat ­länger als zwölf Jahre angehört. Berlin, März 2020 Der Vorstand Der Aufsichtsrat 21 22 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 BERICHT DES AUFSICHTSRATS Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre, die Deutsche Wohnen SE hat im Geschäftsjahr 2019 ihre Erfolgsgeschichte ­fortschreiben können und von einer hohen Nachfrage vor allem nach den in Core+ - und Core-Regionen gelegenen Immobilien profitiert. Das Unternehmen hat gezielt in die Instandhaltung und Sanierung seines Portfolios investiert, mit dem Ziel einer langfristig nachhaltigen Wertentwicklung. Das Portfolio wurde zudem durch An- und Verkäufe unter Nutzung der positiven Markt­ situation weiter optimiert. Der Konzerngewinn belief sich auf EUR 1,6 Mrd. insbesondere aufgrund der Wertsteigerung des auf Metropolregionen und Ballungsräume fokussierten Portfolios. Der Verschuldungsgrad des Konzerns verblieb als Ausdruck der ­konservativen Finanzierungspolitik mit 35,4 % auf niedrigem Niveau. Matthias Hünlein Vorsitzender des Aufsichtsrats Vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Vorstand Im Geschäftsjahr 2019 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung, Deutschem Corporate Governance Kodex und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wie in den Vorjahren mit großer Sorgfalt wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und ­dessen Tätigkeit überwacht. Außerdem war er in alle Entscheidungen von ­grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar und frühzeitig ­eingebunden. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Geschäftspolitik, der Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des ­Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken, des Gangs der Geschäfte, des Risikomanagements sowie der Compliance. Abweichungen zwischen ­tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge wurden vom Vorstand mit dem Aufsichtsrat ab­­gestimmt. Auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse stan­ den der Aufsichtsratsvorsitzende und weitere Mitglieder des Aufsichtsrats mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und besprachen wesentliche Themen. Diese betrafen unter anderem die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Geschäftsentwicklung und das Risikomanagement. Sitzungen des Aufsichtsrats Im Geschäftsjahr 2019 erörterte der Aufsichtsrat in neun Sitzungen, davon drei in Form von Telefonkonferenzen, die aktuelle Geschäftsentwicklung, ­wichtige Einzelvorgänge und zustimmungspflichtige Geschäfte. Soweit erfor­ derlich, erteilte der Aufsichtsrat in den einzelnen Sitzungen nach jeweils ­ein­gehender Prüfung und ausführlicher Erörterung die erbetenen Zustimmungen. Die Deutsche Wohnen SE schreibt auch 2019 ihre Erfolgs­geschichte fort. An unsere Aktionäre Bericht des Aufsichtsrats Im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens wurde am 29. Januar 2019 der Beschluss zur Fassungsänderung der Satzung angesichts der im Jahr 2018 erfolgten Ausgabe von Aktien der Gesellschaft an außenstehende Aktionäre der GSW Immobilien AG sowie an Mitglieder des Vorstands gefasst. Ebenfalls in Form eines schriftlichen Umlaufverfahrens erfolgte am 23. September 2019 die Anpassung der Bestellung von Henrik Thomsen zum neuen Mitglied des ­Vorstands an einen früheren Eintrittstermin. Die durchschnittliche Präsenz­ quote bei den Sitzungen des Aufsichtsrats lag bei 96,8 %. Individualisierte Sitzungsteilnahme im Geschäftsjahr 2019 Mitglied des Aufsichtsrats Matthias Hünlein Dr. Andreas Kretschmer Jürgen Fenk Arwed Fischer (seit 18. Juni 2019) Tina Kleingarn Dr. Florian Stetter Claus Wisser (bis 18. Juni 2019) Kapitalmarkt- und Akquisitions­ ausschuss Aufsichtsrat Präsidial- und Nominierungs­ ausschuss 9/9 3/3 5/5 6/6 100 % 100 % 100 % 100 % 9/9 3/3 – 6/6 100 % 100 % – 100 % 7/9 3/3 4/5 – 78 % 100 % 80 % – – Prüfungsausschuss 4/4 – – 100 % – – – 9/9 – – 5/5 100 % – – 100 % 9/9 – 5/5 – 100 % – 100 % – 5/5 – – 1/1 100 % – – 100 % Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit bildeten im Berichtsjahr die Geschäfts­ planung und die Geschäftsentwicklung der Deutsche Wohnen SE, Vorstands­ angelegenheiten, die Unternehmensstrategie, An- und Verkaufsvorhaben sowie die Integration der Zukäufe. Regelmäßig und intensiv beriet der Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung in den Segmenten Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf, Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien sowie die Finanz- und Liquiditätslage des Konzerns. Zudem standen die Überprüfung und Beratung des internen Kontroll- und Risiko­ managementsystems der Deutsche Wohnen Gruppe im Fokus der Aufsichts­ ratstätigkeit. In der als Telefonkonferenz abgehaltenen Sitzung am 15. März 2019 beschäftigte sich der Aufsichtsrat mit einem Erwerbsprojekt über ca. 3.000 Einheiten. In seiner Sitzung am 18. März 2019 hat sich der Aufsichtsrat schwerpunktmäßig mit den Berichten aus den Sitzungen der Ausschüsse, dem Jahres- und Konzern­ abschluss 2018 sowie Vorstandsthemen, insbesondere der Vergütung, der Geschäftsverteilung und der Bestellung von Lars Urbansky zum weiteren Mit­ glied des Vorstands, befasst. Für die Beratungen zum Jahresabschluss 2018 waren Vertreter des Abschlussprüfers anwesend; sie erläuterten Positionen und Ansätze in den Jahresabschlüssen des Unternehmens und des Konzerns. Weitere Kernthemen waren der Wahlvorschlag für den Abschlussprüfer, die ­Verabschiedung des Berichts des Aufsichtsrats und des Corporate-GovernanceBerichts sowie aktuelle Projekte. Lars Urbansky wurde zum neuen Vorstands­ mitglied bestellt. 23 24 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Schwerpunkte der Sitzung des Aufsichtsrats am 7. Mai 2019 bildeten die Berichterstattung aus den Ausschüssen, Aufsichtsratsangelegenheiten, ­Vorstandsangelegenheiten, insbesondere die Erweiterung des Vorstands durch die Bestellung von Henrik Thomsen und Vertragsangelegenheiten, die ­Verabschiedung der Tagesordnung und der Beschlussvorschläge für die ordent­ liche Hauptversammlung, der Bericht zur Geschäftsentwicklung im ersten ­Quartal 2019 sowie aktuelle politische Entwicklungen. Die Sitzung des Aufsichtsrats am 17. Mai 2019 fand als Telefonkonferenz statt und hatte Vorstandsangelegenheiten zum Thema. In der in Form einer Telefonkonferenz am 11. Juni 2019 abgehaltenen Sitzung befasste sich der Aufsichtsrat mit den aktuellen politischen Entwicklungen in Berlin, insbesondere mit dem geplanten Mietendeckel und seinen Auswirkungen. In der Sitzung am 18. Juni 2019, die im Anschluss an die Hauptversammlung stattfand und damit nach dem Ausscheiden von Claus Wisser und der Wahl von Arwed Fischer, erfolgte eine Neubesetzung des Kapitalmarkt- und Akquisitions­ ausschusses des Aufsichtsrats. Darüber hinaus wurde unter anderem zur ­Um­­setzung des Aktiendividendenwahlrechts der Durchführung einer Kapital­ erhöhung und der damit verbundenen Veröffentlichung des Bezugsangebots zugestimmt sowie eine Delegation der weiteren Durchführung an den Kapital­ markt- und Akquisitionsausschuss beschlossen. Außerdem wurden Akquisitions­ vorhaben und weitere aktuelle Themen erörtert. Kerninhalte der Sitzung am 7. August 2019 bildeten Berichte aus den Aus­ schüssen sowie die Erörterung der aktuellen Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2019, ein Verkaufsportfolio und Aufsichtsratsangelegenheiten. In der Sitzung am 5. November 2019 standen im Wesentlichen Berichte aus den Ausschüssen, die Geschäftsentwicklung des Unternehmens insbesondere auf Basis des Berichts zum dritten Quartal 2019, Datenschutzthemen, Vorstandsund Aufsichtsratsangelegenheiten sowie ein möglicher Aktienrückkauf im ­Mittelpunkt. In seiner Sitzung am 13. Dezember 2019 befasste sich der Aufsichtsrat ins­ besondere mit dem Bericht aus dem Präsidial- und Nominierungsausschuss, der Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2020, verschiedenen Erwerbs- und Verkaufsprojekten, den ­Neuerungen des ARUG II und der Neufassung des ­Deutschen Corporate Governance Kodex. Außerdem verabschiedete er die gemeinsam mit dem Vorstand abzugebende Entsprechenserklärung. Weitere Themen waren Aspekte der ­Vorstandsvergütung sowie die Effizienzprüfung des Aufsichtsrats. An unsere Aktionäre Bericht des Aufsichtsrats Effiziente Arbeit in Ausschüssen des ­Aufsichtsrats Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet, die jeweils mit drei Mitgliedern besetzt sind und deren Bedarf und Tätigkeit er im Berichtsjahr laufend bewertet. Drei Ausschüsse sorgen für die effiziente Arbeit im Aufsichtsrat. Im Berichtsjahr bestanden drei Ausschüsse: • Präsidial- und Nominierungsausschuss, • Prüfungsausschuss sowie • Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss. Ihre Zusammensetzung und Aufgaben werden detaillierter in der Erklärung zur ­Unternehmensführung dargestellt. Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind, vorbereitet. Soweit gesetzlich zulässig, wurden einzelnen Ausschüssen durch die Geschäfts­ ordnung oder durch Beschlüsse des Aufsichtsrats Entscheidungsbefugnisse übertragen. Die Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzun­ gen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen. Der Präsidial- und Nominierungsausschuss tagte dreimal im Berichtsjahr. Inhalt der beiden als Telefonkonferenzen durchgeführten Sitzungen im Januar und Februar 2019 waren die Vorstandsvergütung, insbesondere die variablen Vergütungsbestandteile STI 2018 und 2019 sowie das AOP 2014, und die Nach­ folgeplanung für die Besetzung des Vorstands. In der Sitzung im April 2019 befasste sich der Ausschuss mit Empfehlungen zur Vorstandsbesetzung und zur Wahl eines Aufsichtsratsmitglieds. Der Prüfungsausschuss (Audit Committee) traf sich im Berichtsjahr zu fünf ­Sitzungen, in denen er die für ihn relevanten Gegenstände der Aufsichtsrats­ arbeit behandelte. Dazu zählten insbesondere die Vorprüfung des Jahres­ abschlusses, des Konzernabschlusses und der Zwischenberichte der Deutsche Wohnen SE sowie die Erörterung des Risikomanagementsystems. Er sprach dem Aufsichtsrat eine Empfehlung zur Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2019 aus, holte dessen Unabhängigkeitserklärung ein, überwachte dessen Tätigkeit und legte die Prüfungsschwerpunkte fest. Ein Beschluss wurde zudem schriftlich gefasst; dieser betraf die Beauftragung einer Nichtprüfungs­ leistung an die Prüfungsgesellschaft. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses verfügen über Sachverstand und Erfahrung in der Anwendung von Rechnungs­ legungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren. Der Ausschussvorsitzende erfüllt alle Maßgaben des § 100 Abs. 5 AktG. Der Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss tagte sechsmal im Berichtsjahr. Im Januar 2019 befasste sich der Ausschuss in erster Linie mit Kapitalmarkt­ themen, der Aktionärsstruktur, Investor-Relations-Aktivitäten und der Dividen­ denfähigkeit der Gesellschaft. Gegenstand der beiden Sitzungen im Juli 2019, die als Telefonkonferenzen abgehalten wurden, waren insbesondere die Details der Durchführung der Aktiendividende (Kapitalerhöhung, Bezugsangebot, ­prospektbefreiendes Dokument und Satzungsänderung). Im November beschloss der Ausschuss aufgrund der durch den Aufsichtsrat erfolgten Delegation die Durchführung eines Aktienrückkaufprogramms. In den beiden Sitzungen im August und Dezember 2019 befasste sich der Ausschuss mit Akquisitionsthemen. Erklärung zur Unternehmens­ führung ab Seite 11 25 26 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Corporate Governance Der Aufsichtsrat hat die Weiterentwicklung der unternehmenseigenen Cor­ porate-Governance-Standards fortlaufend beobachtet und erörtert. In der Erklärung zur Unternehmensführung in diesem Geschäftsbericht werden ­umfassende Informationen zur Corporate Governance im Unternehmen und im Vergütungsbericht zu der Struktur und der Höhe der Aufsichtsrats- und Vorstandsver­gütung dargelegt. Vorstand und Aufsichtsrat haben die Anforderungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der für das Berichtsjahr geltenden Fassung und die Umsetzung dieser Anforderungen erörtert. Sie haben ihre aktualisierte gemein­ same Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG im Dezember 2019 verabschie­ det und auf der Website des Unternehmens dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht (www.deutsche-wohnen.com/entsprechenserklaerung). Erklärung zur Unternehmens­ führung ab Seite 11 Entsprechens­ erklärung Jahres- und Konzernabschlussprüfung ausführlich erörtert Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE zum 31. Dezember 2019 und der Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche Haupt­ versammlung am 18. Juni 2019 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE und der Konzernabschluss, der zusammengefasste Bericht über die Lage der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen ­Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an den vorbereitenden Sitzungen des Prüfungsaus­ schusses für die Bilanz-Aufsichtsratssitzung am 24. Februar 2020 und 19. März 2020 ­teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung b ­ e­­richtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahres­abschlusses der Gesellschaft, des Konzernabschlusses sowie des ­zusammengefassten Lageberichts der Gesellschaft hat der Prüfungsausschuss nach eingehender Erörterung zugestimmt. Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 19. März 2020 umfassend über den Jahresabschluss und die Abschluss­ prüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergän­ zende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Jahres­ abschluss, den Konzernabschluss, den zusammengefassten Lagebericht, die Nichtfinanzielle Konzernerklärung, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanz­ gewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses entsprechend, den vom Vorstand auf­ gestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Unein­geschränkter Bestätigungsvermerk durch KPMG erteilt An unsere Aktionäre Bericht des Aufsichtsrats Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn aus. Der Aufsichts­ rat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des ­Bilanzgewinns an. Die Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung 2020 wird daher eine Beschlussfassung über die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von EUR 1,00 je gewinnberechtigte Aktie vorsehen. Veränderungen in Aufsichtsrat und Vorstand Da die Amtszeit von Claus Wisser als Mitglied des Aufsichtsrats mit Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am 18. Juni 2019 endete, wurde von der Hauptversammlung am 18. Juni 2019 Arwed Fischer in den Aufsichtsrat gewählt. Der Aufsichtsrat wählte in seinen Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss Tina Kleingarn als Nachfolgerin von Claus Wisser. Im Geschäftsjahr 2019 wurde der Vorstand von drei auf vier Mitglieder erweitert. Zum 1. April 2019 wurde Lars Urbansky zum weiteren Mitglied des Vorstands bestellt. Lars Wittan schied zum 30. September 2019 aus dem Vorstand aus. Zum 1. Oktober 2019 erfolgte die Bestellung von Henrik Thomsen zum weiteren Mitglied des Vorstands. Im Namen des Aufsichtsrats danke ich den Mitgliedern des Vorstands sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Deutsche Wohnen SE und aller Konzerngesell­schaften für ihren tatkräftigen Einsatz und ihre im Geschäfts­ jahr 2019 erbrachten Leistungen. Berlin, 19. März 2020 Für den Aufsichtsrat Matthias Hünlein Vorstand auf vier ­Mitglieder erweitert 27 28 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 ZUSAMMENSETZUNG DES VORSTANDS Michael Zahn ist seit dem 1. September 2007 Vorstand der Deutsche Wohnen SE. Im Dezember 2008 wurde er zum Vorsitzenden des Vorstands ernannt. In dieser Position verantwortet er die strategische Ausrichtung der Deutsche Wohnen Gruppe und steuert die Bereiche Strategy, Asset Management, M&A/Disposals, Corporate Communication, Human Resources, Marketing, IT, Procurement und Nursing & Assisted Living. Michael Zahn erwarb 1992 sein Diplom als Volkswirt an der Albert-Ludwig-Universität in Freiburg im Breisgau. Parallel zu seiner beruflichen Tätigkeit absolvierte er an der European Business School in Oestrich-­ Winkel die Aufbaustudiengänge Corporate Real Estate Manager und Chartered Surveyor. Michael Zahn war in der Zeit von 1997 bis 2007 in verschiedenen Geschäftsführungspositionen für die GEHAG Gruppe tätig. Philip Grosse wurde am 1. September 2016 zum Mitglied des Vorstands und Chief Financial Officer der Deutsche Wohnen SE bestellt. Er verantwortet die Bereiche Corporate Finance & Treasury, Accounting, Tax, Risk Management, Investor Relations, Sustainability Management/CSR Reporting, Legal/­ Compliance und Controlling. Philip Grosse schloss sein Studium der Betriebs­ wirtschaftslehre mit Schwerpunkt Banking & Finance an der Universität Würzburg im Jahr 1996 als Diplom-Kaufmann ab. Im Rahmen des Studiums absolvierte er von 1993 bis 1994 ein einjähriges Stipendiat an der European ­Business Management School in Swansea, Großbritannien. In der Zeit von 1997 bis 2012 war Philip Grosse in Frankfurt und London im Bereich Investment ­Banking tätig – zuletzt als Managing Director und Head of Equity Capital ­Markets Germany & Austria bei der Credit Suisse. Seit 2013 ist er in führenden Positionen mit den Schwerpunkten Corporate Finance und Investor Relations für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig. Henrik Thomsen wurde am 1. Oktober 2019 zum Mitglied des Vorstands der Deutsche Wohnen SE bestellt. Er verantwortet die Bereiche Property Develop­ ment & Technical Maintenance, Technology Investments und Neighbourhood Development. Henrik Thomsen schloss 1991 sein Studium des Ingenieurwesens als Diplomingenieur ab und 2002 sein Studium an der European Business School in Berlin als Immobilienökonom. Er verfügt über langjährige Management-­ Erfahrung im Bereich der Quartiers- und Projektentwicklung. So war er zwi­ schen 1992 und 2008 unter anderem für die Drees & Sommer GmbH und die DB ­Station & Service AG tätig. Von 2008 bis 2014 leitete Henrik Thomsen den Standort Berlin für die CA Immo Deutschland GmbH und verantwortete ab 2013 die ­konzernweite Projektentwicklungstätigkeit des Konzerns. 2014 bis 2019 war Henrik Thomsen Geschäftsführer der Groth Development GmbH & Co. KG und dort verantwortlich für Quartiers- und Projektentwicklung, Projektsteue­ rung, Unternehmenskommunikation und Unternehmensentwicklung. Lars Urbansky wurde zum 1. April 2019 zum Mitglied des Vorstands der ­ eutsche Wohnen SE bestellt. Er trägt die Verantwortung für die Bereiche D ­Property Management, Rent Development und Customer Service. Lars Urbansky be­­endete 2006 sein Studium der Immobilienwirtschaft an der Fachhochschule Gelsenkirchen. Er war von 1996 bis 2008 bei der GEHAG GmbH in Berlin tätig und führte dort auch den Bereich Controlling. Seit 2008 ist er in führenden Positionen für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig. Von 2008 bis 2013 war er Leiter Portfoliomanagement. Dies beinhaltete in der Zeit von 2009 bis 2012 auch den Akquisitions- und Verkaufsbereich. Seit 2014 ist er auch Geschäfts­ führer der Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH und verantwortet das bundesweite Service-Netz der Deutsche Wohnen Gruppe. In diesem wird der gesamte Vermietungsprozess und der kaufmännische und technische ­Quartiersservice abgebildet. Michael Zahn Chief Executive Officer (CEO), bestellt bis 31. Dezember 2023 Philip Grosse Chief Financial Officer (CFO), bestellt bis 31. August 2024 Henrik Thomsen Chief Development Officer (CDO), bestellt bis 31. Dezember 2023 Lars Urbansky Chief Operating Officer (COO), bestellt bis 31. März 2023 An unsere Aktionäre Zusammensetzung des Aufsichtsrats ZUSAMMENSETZUNG DES AUFSICHTSRATS Zum 31. Dezember 2019 Matthias Hünlein Dr. Andreas Kretschmer Jürgen Fenk Managing Director der Tishman Speyer Properties Deutschland GmbH, Frankfurt am Main Unternehmens­ berater, Düsseldorf Geschäftsführer und Mitglied im Group Executive Board der Signa Holding GmbH , Wien, Österreich Hauptversammlung 2020 Hauptversammlung 2020 Hauptversammlung 2022 Arwed Fischer Tina Kleingarn Dr. Florian Stetter Mitglied verschiedener Aufsichtsräte Partnerin der Westend Corporate Finance, Frankfurt am Main Vorstandsvor­ sitzender der Rockhedge Asset Management AG, Krefeld Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2023 Hauptversammlung 2021 Vorsitzender Gewählt bis (seit 18.06.2019) Gewählt bis Weitere Informa­ tionen auf Seite 194 Stellvertretender Vorsitzender 29 30 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 MITARBEITER Die Deutsche Wohnen hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen Wandel vollzogen, unter anderem bedingt durch das starke Unternehmenswachstum. Dabei ist es uns gelungen, das Unternehmen als attraktiven Arbeitgeber in der Immobilienbranche zu etablieren. Mit unserem Fokus auf eine strategische Personalentwicklung gewinnen und sichern wir für unseren langfristigen Unter­ nehmenserfolg Fachkräfte, die unseren hohen Ansprüchen an die Unternehmens­ profitabilität, die Bestandsqualität und den Kundenservice gerecht werden. Die Digitalisierung betrachten wir als Chance und nutzen sie, um eine ergebnis­ orientierte Ablauforganisation sämtlicher Personalprozesse zu implementieren. Dazu zählt beispielsweise die digitale Erfassung von Personalakten oder ­Reisekostenabrechnungen unserer Mitarbeiter. Darüber hinaus können unsere Mitarbeiter auch zahlreiche Lernformate zur Wissensvermittlung in digitaler Form nutzen (Webinare). 3.549 Mitarbeiter be­­ schäftigten wir zum 31. Dezember 2019. Zum 31. Dezember 2019 waren insgesamt 3.549 Mitarbeiter (31. ­Dezember 2018: 1.280) in unserem Unternehmen beschäftigt. Die höhere Mitarbeiterzahl ist ins­ besondere auf die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH zurückzuführen, die seit Januar 2019 mit 2.005 Mitarbeitern und 94 Auszubildenden eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Deutsche Wohnen ist. In der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH, an der die Deutsche Wohnen SE mit 49 % beteiligt ist, waren zum Jahresende 1.965 Mitarbeiter sowie 112 Auszubildende/Praktikanten beschäftigt (­31. ­Dezember 2018: 1.946 Mitarbeiter und 98 Auszubildende/Praktikanten). ­ ufgrund von Datenschutzrichtlinien sind in den nachfolgenden Mitarbeiter­ A kennzahlen die SYNVIA media GmbH und die PFLEGEN & WOHNEN HAM­ BURG GmbH nicht berücksichtigt. Mit rund 76 % ist die Mehrheit der gesamten Belegschaft in der Deutsche ­Wohnen Gruppe für die Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilien, das Management von Mietverträgen und die Betreuung unserer Mieter zuständig. Insgesamt waren zum Geschäftsjahresende knapp 51 % unserer Beschäftigten weiblich, der Anteil von Frauen in Führungspositionen betrug 48 %. Die durch­ schnittliche Betriebszugehörigkeit ist mit 6,8 Jahren im Vergleich zu den Vor­ jahren annähernd konstant geblieben. Fokussierte Aus- und Weiterbildung sichert langfristigen ­Unternehmenserfolg Eine strukturierte und bedarfsgerechte Mitarbeiterentwicklung, die Förderung von Work-Life-Balance und Familienfreundlichkeit sowie Vielfalt und Chancen­ gleichheit bilden die Eckpfeiler unserer Personalpolitik. Unseren künftigen Bedarf an fachlich versierten Mitarbeitern decken wir in hohem Maße mit ­unseren anspruchsvollen Ausbildungs-, Trainee- und Führungskräfteentwicklungs­ programmen sowie dualen Studiengängen ab. Im vergangenen Jahr nahmen ­Mitarbeiter und Führungskräfte erneut an einer Vielzahl von Bildungsmaßnahmen teil. Diese orientieren sich an zielgruppenspezifischen Anforderungen sowie Unsere Mitarbeiter nahmen an einer Vielzahl von Bildungs­ maßnahmen teil. An unsere Aktionäre Mitarbeiter dem individuellen Bedarf unserer Mitarbeiter und beinhalten zunehmend ­digitale Lernkonzepte. Unsere Führungskräfte werden dabei insbesondere hin­ sichtlich der sich verändernden Führungsrolle durch die Digitalisierung der Arbeitswelt sowie hinsichtlich der Herausforderungen einer generationsüber­ greifenden Zusammenarbeit mit zunehmend flexiblen Beschäftigungsformen unterstützt. Strukturierte Jahresmitarbeitergespräche sowie die systematische Mit­­ arbeiterbefragung, die wir seit 2014 regelmäßig durchführen, haben uns auch im Jahr 2019 wichtige Erkenntnisse über die Bedürfnisse und die Zufrieden­ heit unserer Mitarbeiter geliefert. Beides bildet die Basis für unsere bedarfs­ gerechte ­Personalarbeit. Daneben haben wir im vergangenen Jahr unsere strukturierte Fluktuationsanalyse ausgebaut und diese um ein umfassendes Feedbacksystem ergänzt. Auf dieser Grundlage können wir zusätzliche Erkenntnisse hinsichtlich der spezifischen Bedürfnisse unserer Mitarbeiter gewinnen. Die Deutsche Wohnen fördert Vielfalt und duldet keine Diskriminierung, ­beispielsweise aufgrund von Geschlecht, Alter, Herkunft, Behinderung oder ­sexueller Ausrichtung. Um ihre berufliche Tätigkeit mit dem Familienleben ­besser vereinbaren zu können, bieten wir Müttern und Vätern in unserem Unternehmen flexible Arbeitszeitmodelle, wie beispielsweise Homeoffice und Teilzeit, an. Im Berichtsjahr waren knapp 10 % unserer Angestellten in ­Teilzeit für uns tätig, 2 % aller Mitarbeiter befanden sich in Elternzeit. Mitarbeiter 31.12.2018 1.280 Anzahl Frauen (in %) 717 (50,9) 672 (52,5) Anzahl Männer (in %) 692 (49,1) 608 (47,5) 60 (4,3) 57 (4,5) 41,2 41,2 1 31.12.2019 31.12.2018 Frauen in Führungspositionen 48,3 45,8 Inanspruchnahme Teilzeit 10,2 9,7 1,9 2,2 Anzahl Auszubildende (in %) Altersdurchschnitt in Jahren 1 31.12.2019 1.409 Deutsche Wohnen gesamt Zahl für 2018 nachträglich korrigiert Flexible Arbeitszeitmodelle und Frauen in Führungspositionen in % Inanspruchnahme Elternzeit 31 32 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Zusammengefasster Lagebericht 33 GRUNDLAGEN DES KONZERNS 88 PROGNOSEBERICHT 33 Geschäftsmodell des Konzerns 88 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 33 Organisation und Konzernstruktur 88 Deutscher Wohnungsmarkt 34 Konzernstrategie 89 Prognose für das Geschäftsjahr 2020 36 Konzernsteuerung 38 Immobilienportfolio 90 VERGÜTUNGSBERICHT 90 Vergütungssystem des Vorstands 46 WIRTSCHAFTSBERICHT 95 Gesamtvergütung des Vorstands 46 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 98 Vergütungssystem des Aufsichtsrats 99 ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN 103 UNTERNEHMENSFÜHRUNG 50 Gesamtaussage des Vorstands zur ­wirtschaftlichen Lage 51 Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 63 EPRA-Performance-Kennzahlen 67  BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZEL­ ABSCHLUSS DER DEUTSCHE WOHNEN SE 67 Grundlagen der Deutsche Wohnen SE 67 Mitarbeiter 67 Gesamtaussage des Vorstands zum Geschäftsverlauf 68 Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögensund Finanzlage der Deutsche Wohnen SE 72 Prognose für das Geschäftsjahr 2020 73 RISIKO- UND CHANCENBERICHT 73 Risikomanagementsystem der Deutsche Wohnen 73 Risikopolitische Grundsätze 74 Verantwortlichkeit 74 Instrumente des Risiko­ managementsystems 77 Risikobericht 86 Chancen der künftigen Entwicklung 104 NICHTFINANZIELLE KONZERNERKLÄRUNG 104 Geschäftsmodell 105 Verantwortungsbewusste Unternehmensführung 109 Verantwortung für unsere Kunden und Immobilien 112 Verantwortung für unsere Mitarbeiter 114 Verantwortung für Umwelt und Klima 116 Verantwortung für die Gesellschaft 118 VERMERK DES UNABHÄNGIGEN WIRTSCHAFTSPRÜFERS ÜBER EINE PRÜFUNG ZUR ERLANGUNG BEGRENZ­ TER SICHERHEIT DER NICHTFINANZ­ IELLEN KONZERNERKLÄRUNG Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns GRUNDLAGEN DES KONZERNS Geschäftsmodell des Konzerns Die Deutsche Wohnen SE ist mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als „Deutsche Wohnen“ oder „Konzern“ bezeichnet), gemessen an der Marktkapita­ lisierung, gegenwärtig die drittgrößte börsennotierte Immobilienaktiengesell­ schaft in Europa. Das Unternehmen ist im MDAX der Deutschen Börse gelistet. Der Immobilienbestand mit einem Fair Value von rund EUR 24,2 Mrd. 1 umfasst etwa 164.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Zu unserem Immobilienportfolio gehören auch Pflegeimmobilien mit einem Fair Value von rund EUR 1,3 Mrd. und ca. 12.200 Pflegeplätzen und Appartements für Betreutes Wohnen. Unser Inves­ titionsschwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Das wirtschaftliche Wachstum, der positive Zuwande­ rungssaldo sowie eine zu geringe Neubauaktivität in diesen Regionen bilden die Basis für die weitere Wertentwicklung unseres Portfolios. Die Erweiterung um Pflegeimmobilien sehen wir insbesondere aufgrund der demografischen Trends als weiteres Wachstumsfeld. EUR 24,2 Mrd. Der Fair Value ist auch 2019 gestiegen. Organisation und Konzernstruktur Organisatorisch trennen wir zwischen Management- und Assetgesellschaften. Die Managementgesellschaften sind den jeweiligen Geschäftssegmenten zu­­ geordnet. Dabei nimmt die Deutsche Wohnen SE eine klassische Holding­ funktion wahr. Deutsche Wohnen SE Management und Zentraleinheiten Wohnen / Gewerbe Property Management Verkauf / Akquisitionen Strategische Beteiligungen Assetgesellschaften Property Management Unsere Bestände werden überwiegend durch unsere 100 %igen Tochtergesell­ schaften bewirtschaftet. Zu deren Tätigkeiten zählen das Management von Mietverträgen, die Kundenbetreuung, die technische Instandhaltung der Bestände sowie die Entwicklung unseres Portfolios einschließlich des Neubaus. Die infrastrukturellen Facility-Management-Leistungen umfassen neben dem Qualitätsmanagement vor Ort mit eigenen Mitarbeitern vor allem die klassi­ schen Hausmeisterleistungen, wie Verkehrssicherungskontrollen, Überprüfung der Ordnung und Sauberkeit im Quartier, Verwaltungshilfsleistungen und Leer­ standsbegehungen. 1 Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau und unbebaute Grundstücke Unser Kerngeschäft ist die Bewirtschaftung eigener Immobilien. 33 34 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Verkauf / Akquisitionen Insbesondere im Rahmen der Wohnungsprivatisierung in den strategischen Kern- und Wachstumsregionen setzen wir Kapital frei und verstärken somit unsere Liquiditätsposition. Vor dem Hintergrund des gegenwärtigen positiven Marktumfelds nehmen wir auch opportunistische Blockverkäufe aus unseren Core+ - und Core-Regionen im Rahmen des institutionellen Verkaufs vor. Parallel prüfen wir kontinuierlich geeignete Akquisitionsmöglichkeiten von Immo­ bilienbeständen in Metropolregionen und Ballungszentren. Strategische Beteiligungen und immobilienbezogene Dienstleistungen Über unsere Kerngeschäftsfelder hinaus bieten wir über Tochtergesellschaften und strategische Beteiligungen immobilienbezogene Dienstleistungen an. So verstärken wir den Kontakt zu unseren Kunden und sichern die Qualität der Dienstleistungen. Wir erschließen uns durch strategische ­B eteil­igungen zusätz­ liche Geschäfts­felder. Pflege und Betreutes Wohnen Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG ­werden Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet. Im Fall von ­KATHARINENHOF erfolgt dies über eine Beteiligung. Die Einrichtungen bieten ­vollstationäre Pflege mit dem Ziel, einen aktiven Lebensstil und die Eigen­ ständigkeit der Bewohner im größtmöglichen Umfang zu erhalten. Daneben ­werden im Rahmen des Betreuten Wohnens zusätzlich seniorengerechte ­Dienstleistungen angeboten. Immobilienbezogene Dienstleistungen Über unsere Beteiligungen und Tochterunternehmen sind wir in der Lage, eine kundenorientierte Bestandsbewirtschaftung zu gewährleisten sowie immo­­ bilienbezogene Dienstleistungen anzubieten. Gleichzeitig können wir die Wert­ schöpfungskette erweitern und uns den Zugang zu innovativen Technologien sichern. Diese Geschäftsfelder umfassen unter anderem die energetische Bewirtschaftung unserer Liegenschaften, das Multimediageschäft und das Technische Facility Management. Konzernstrategie Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer anhaltend hohen Dynamik geprägt. Metropolen und Ballungsräume weisen als prosperierende Wirtschaftsregionen eine enorme Anziehungskraft auf und entwickeln sich zu Bevölkerungsschwer­ punkten mit einer hohen Einwohnerdichte. Zuwanderung, Wirtschaftskraft und Einkommen steigen hier ebenso wie Innovationskraft und Wettbewerbsstärke. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, die derzeit in vielen Städten nicht durch eine entsprechende Neubautätigkeit gedeckt wird. Wir beobachten außerdem die steigenden Ansprüche unserer Kunden: Moderne Ausstattung, neue Technologien und Dienstleistungen rund um die Immobilie gewinnen zunehmend an Bedeutung. Auch das unmittelbare Wohn- und Arbeitsumfeld ist für viele Menschen ent­ scheidend. Verkehrsanbindung, Einrichtungen für den täglichen Bedarf, Freizeit­ angebote, Schulen, Kitas, kulturelle Angebote, medizinische Versorgung etc. tragen wesentlich zur Wohnqualität bei. Der Gebäudesektor steht im Bereich der Energieeinsparung vor einer großen Aufgabe. Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Die demografische Entwicklung und eine damit einhergehende alternde Gesell­ schaft sind eine weitere Herausforderung für die Immobilienmärkte. Dabei gilt es, das Wohnangebot entsprechend dem wachsenden Bedarf auszubauen sowie Wohnkomfort und Pflege bestmöglich zu verbinden. Nicht zuletzt steht der Gebäudesektor im Bereich der Energieeinsparung vor einer großen Aufgabe. Denn hier liegt ein wesentlicher Hebel zur Erreichung der globalen Klimaschutzziele. Hier kann die Deutsche Wohnen durch energetische Sanierungen einen wichtigen Beitrag leisten. Herausforderungen für den Immobilienmarkt Klimawandel Urbanisierung Digitalisierung Demografische Entwicklung Unser Anspruch: Zukunftsorientierte und lebenswerte Wohn- und Quartierskonzepte für die Menschen in Metropolregionen zur Verfügung zu stellen Mit der klaren Ausrichtung auf deutsche Metropolregionen und Ballungszentren konzentriert die Deutsche Wohnen ihr Portfolio seit Jahren in wachstums­ starken Märkten und stellt dort Wohnraum zur Verfügung, wo er benötigt wird. In unseren Core + -Regionen befinden sich, gemessen an der Gesamtzahl, rund 92 % unserer Immobilien. Rund 8 % unserer Bestände liegen in Core-Regionen. Durch Investitionen in den Immobilienbestand verbessern wir kontinuierlich die Qualität und Zukunftsfähigkeit unseres Portfolios. Vor dem Hintergrund ­klimapolitischer Ziele sehen wir uns in der Verantwortung, die Energieeffizienz unserer Gebäude zu erhöhen und somit unseren Beitrag zur Erreichung der ­Klimaschutzziele zu leisten. Dabei sind wir jedoch in hohem Maße von den ­regulatorischen Rahmenbedingungen abhängig. Unsere Investitionen hören nicht an der Haustür auf. Wir wissen, wie wichtig unseren Kunden ein lebenswertes Wohn- und Arbeitsumfeld ist, und denken die Quartiere daher ganzheitlich – von den Außenanlagen über die Infrastruktur bis hin zur Energieversorgung. Wir entwickeln zielgruppengerechte Konzepte und arbeiten daran, unsere Servicequalität stetig zu verbessern. 35 36 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Wir sind davon überzeugt, dass nur Neubau die angespannten Immobilienmärkte entlasten kann. Deshalb planen wir in den kommenden Jahren zusätzliche ­Investitionen in den Neubau und schaffen damit zusätzlichen Wohnraum in unseren Kernregionen. Unser Ziel ist es dabei, nachhaltige und qualitativ hoch­ wertige Immobilien zu entwickeln, die zukunftsfähig und auf die Bedürfnisse ihrer Nutzer zugeschnitten sind. Wir wachsen organisch und verbessern die Qualität unseres Portfolios durch aktives Portfoliomanagement. Dazu zählen selektive An- und Verkäufe von Beständen. Beim Ankauf konzentrieren wir uns auf qualitativ hochwertige Immobilien, bei denen wir Entwicklungspotenzial sehen. Zusätzlich können wir bei Ankäufen durch unsere Plattform Skaleneffekte erzielen. Beim Verkauf liegt der Fokus auf Immobilienbeständen, bei denen wir geringes Entwicklungs­ potenzial sehen, sowie mit unterdurchschnittlicher Qualität und/oder Lage. Die daraus resultierende Liquidität steht uns für Investitionen in das Unternehmen und insbesondere in den Immobilienbestand zur Verfügung. Vorausschauend agieren Mit Blick auf die langen Investitions- und vergleichsweise kurzen Innovations­ zyklen im Immobilienbereich ist es wichtig, die Herausforderungen und Chancen von morgen frühzeitig zu erkennen und anzugehen. Daher beabsichtigen wir auch zukünftig, die Wertschöpfungskette durch den Ausbau der immobilienbezogenen Dienstleistungen weiter auszubauen. Dabei erschließen wir uns im Rahmen von strategischen Beteiligungen zusätzliche Geschäftsfelder mit Immobilienbezug. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des zunehmenden Bedarfs an Pflegeplätzen und betreuten Wohnformen investieren wir auch ­weiterhin in das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen. Dabei liegt der Fokus auf der Qualität der Immobilien sowie der Pflege und Betreuung. Auch unser Pflegegeschäft fokussieren wir auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen. Unsere Dividendenpolitik ist maßvoll und nachhaltig ausgerichtet und belässt die Mittel im Unternehmen, die für die Werterhaltung und -erhöhung unseres Portfolios benötigt werden. Im Wettbewerbsvergleich verfügen wir über eine solide Kapitalstruktur und eine konservative Verschuldungsrate. Unsere Kreditwürdigkeit wird seitens der Ratingagenturen mit A3 (Moody’s) beziehungsweise A- (Standard & Poor’s), jeweils mit Ausblick negativ, bewertet. Über eine nachhaltige Investitionsund Dividendenpolitik wollen wir unsere Stellung im Markt auch künftig weiter festigen. Konzernsteuerung Die Steuerung des Unternehmens erfolgt über mehrere Ebenen: Auf Konzernebene werden sämtliche Ertrags- und Zahlungsströme quartals­ weise auf die primären Steuerungsgrößen FFO I (Funds from Operations vor Verkauf), EPRA NAV (Net Asset Value) und LTV (Loan to Value) aggregiert und bewertet. Die Steuerung der Segmente erfolgt anhand der primären ­Steuerungsgröße Segmentergebnis. Alle primären Steuerungsgrößen werden vierteljährlich einer Benchmark-Analyse unterzogen und fließen in eine SWOTAnalyse ein, die der Überprüfung der Wettbewerbssituation der Deutsche ­Wohnen dient. Alle primären Steuerungs­größen werden viertel­jährlich einer Bench­­markAnalyse unterzogen. Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Die operative Steuerung der Segmente erfolgt darüber hinaus anhand weiterer segmentspezifischer Steuerungskennzahlen: Im Segment Wohnungsbewirtschaftung sind die Entwicklungen der Quadrat­ metermiete und des Leerstands, differenziert nach definierten Portfolios und/ oder Regionen, die Steuerungsgrößen für das Management. Hierzu gehören auch Umfang und Ergebnis der Neuvermietung sowie die Entwicklung der mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten wie Instandhaltungs-, Vermietungs­ marketing- und Betriebskosten sowie Mietausfälle. Alle Parameter werden monatlich ausgewertet und mit entsprechenden Budgetansätzen verglichen. Das Segment Verkauf wird über die Verkaufspreise pro Quadratmeter sowie die Marge als Differenz zwischen IFRS-Buchwert und Verkaufspreis gesteuert. Dabei werden die ermittelten Werte mit den Planzahlen und mit dem Markt abgeglichen und bei Bedarf angepasst. Im Segment Pflegebetriebe generieren die KATHARINENHOF und die ­PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG internes Wachstum, vor allem durch Pflege­ satz- und Belegungssteigerungen im Bereich der voll­s tationären Pflegeeinrich­ tungen. Für die Bewertung der operativen Ertragskraft in der Bewirtschaftung der Pflegeimmobilien erfolgt die Steuerung des Segments vornehmlich über das EBITDA vor Pachteinnahmen. Im Segment Pflegeimmobilien werden hauptsächlich Pachterträge erwirtschaf­ tet. Die Profitabilität der Pflegeimmobilien wird hauptsächlich mittels des EBITDA gesteuert. Die weiteren operativen Aufwendungen wie Personal- und Sachkosten sowie die nicht operativen Größen wie Finanzaufwendungen und Steuern sind ebenfalls Bestandteil des zentralen Planungs- und Steuerungssystems sowie des monat­ lichen Berichts an den Vorstand. Auch hier wird die laufende Entwicklung auf Konzernebene aufgezeigt und den Planwerten gegenübergestellt. Den laufenden Finanzaufwendungen kommt dabei eine erhebliche Bedeutung zu, da diese das Periodenergebnis und die Cashflow-Entwicklung wesentlich beein­ flussen. Unser aktives und laufendes Management des Darlehensportfolios hat zum Ziel, die Kapitalstruktur und das Finanzergebnis langfristig zu optimieren. Um den durch die operative Geschäftstätigkeit erzielten Cashflow zu messen und mit dem Plan abzugleichen, verwenden wir als Kenngröße den FFO I. Dabei stellt das EBITDA ohne Verkaufsergebnis den Ausgangswert zur Ermittlung des FFO I dar, der im Wesentlichen um Sondereffekte, liquiditätswirksame Finanz­ aufwendungen beziehungsweise -erträge und Steueraufwendungen beziehungs­ weise -erträge reduziert oder ergänzt wird. Mit Hilfe des regelmäßigen Reportings können Vorstand und Fachabteilungen die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns bewerten und mit den Vor­ monats-, Vorjahres- und Planwerten vergleichen. Außerdem wird so die voraus­ sichtliche Entwicklung anhand eines fortgeschriebenen Budgets ermittelt. Chancen, aber auch negative Entwicklungen können so kurzfristig identifiziert und Maßnahmen abgeleitet werden, um diese zu nutzen beziehungsweise ihnen entgegenzusteuern. Die Entwicklung des Konzerns wird anhand regelmäßiger Reportings bewertet. 37 38 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Immobilienportfolio Portfolioüberblick und -strategie Wohnen Die Deutsche Wohnen bewirtschaftet rund 161.300 Wohn- und ca. 2.800 Gewerbeeinheiten (ca. 4 % der Nutzfläche) mit einer annualisierten Vertrags­ miete von rund EUR 842 Mio. – und damit eines der größten Immobilien­ portfolios Deutschlands. Unser Fokus liegt mit einem Anteil von rund 92 % ­(Vorjahr: 90 %) auf wachstumsstarken Metropolen und Ballungszentren, den sogenannten Core+ -Märkten. Unser Fokus liegt auf deutschen Metropolen und Ballungszentren. Die durchschnittliche Vertragsmiete des Deutsche Wohnen-Portfolios betrug zum Jahresende 2019 EUR 6,94 pro m2, die Leerstandsquote war mit 1,8 % ­an­­haltend niedrig. Mit Zukäufen in Höhe von rund EUR 1 Mrd. haben wir unser Portfolio im Jahr 2019 weiter gestärkt. Vor dem Hintergrund unserer fokussierten Portfoliostrategie konzentrieren wir unseren Bestand im Wesentlichen auf prosperierende Metropolen und Ballungs­ räume ab 500.000 Einwohner. Den Kernmarkt bildet dabei der Großraum Berlin mit ca. 115.700 Wohnungen und rund 1.900 Gewerbeeinheiten. Dies entspricht einem Anteil von rund 72 % aller Wohneinheiten beziehungsweise rund 76 % des gesamten Fair Value (Marktwert). Die Bestandsmieten von knapp 60 % unserer Wohnungen liegen unter EUR 7,00 pro m2. Damit sind wir ein Anbieter im ­mittleren Marktsegment. Rund 55 % unseres Bestands sind Ein- bis Zwei­zimmer­ wohnungen. Entsprechend hoch ist der Anteil von Ein- und Zweipersonen­ haushalten. Die nachfolgende Grafik bietet einen Überblick über die Struktur wesentlicher Portfoliomerkmale. Vertragsmiete EUR/m 2 Baujahr < = 4,00: 1,2 % 4,01 – 5,00: 4,1 % < = 1918: 7,4 % 5,01 – 6,00: 24,3 % 1919 – 1949: 28,3 % 6,01 – 7,00: 28,9 % 1950 – 1969: 28,9 % 7,01 – 8,00: 19,3 % 1970 – 1979: 15,8 % 8,01 – 9,00: 10,7 % 1980 – 1999: 18,9% > = 9,01: 11,4 % > = 2000: 0,6 % Wohnungsgröße < 40 m 2: 11 % 40 m 2 bis < 55 m2: 30 % 55 m 2 bis < 65 m2: 23 % 65 m 2 bis < 75 m2: 18 % > 75 m 2: 19 % Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Ausgangspunkt für unser Portfolio Management ist die Segmentierung des Immobilienbestands: Im Rahmen einer Makroanalyse clustern wir das Portfolio mit Hilfe eines Scoring-Modells in Core + -, Core- und Non-Core-Standorte. ­Dieses bewertet die Attraktivität und Zukunftsperspektive der Standorte auf Basis makroökonomischer, soziodemografischer und immobilienspezifischer Daten. Dabei werden unter anderem Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, lokale Arbeitsmärkte, Kaufkraft und Infrastrukturdaten analysiert. 31.12.2019 Core + Großraum Berlin Rhein-Main Dresden/Leipzig Fläche Gewerbe Anteil am Gesamt­ bestand Vertrags­ miete 1 Leerstand Gewerbe­ einheiten Fläche Anzahl in Tsd. m2 in % EUR/m2 in % Anzahl in Tsd. m2 148.168 8.905 91,9 7,02 1,7 2.621 381 115.740 6.893 71,8 6,95 1,4 1.856 249 10.832 651 6,7 8,61 1,8 171 32 9.294 601 5,8 6,11 4,0 455 67 Rheinland 6.694 416 4,2 7,13 3,0 82 19 Mannheim/Ludwigshafen 4.665 290 2,9 6,24 1,8 43 12 943 54 0,6 10,65 0,6 14 1 8,0 6,00 3,0 162 23 Sonstige Core + 12.949 820 Hannover/ Braunschweig 9.109 588 5,6 6,14 2,8 85 14 Sonstige Core 3.840 233 2,4 5,66 3,7 77 9 Core Non-Core Gesamt 1 Wohnen Wohn­ einheiten 144 9 0,1 5,15 6,7 0 0 161.261 9.735 100,0 6,94 1,8 2.783 404 Vertraglich geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche Ergänzend kategorisieren wir unsere Standorte auf Basis einer Mikroanalyse in drei Lagequalitäten: „Hotspot“, „Growth“ und „Stable“. In die Analyse fließen ­insbesondere Informationen zur Miet- und Preisentwicklung, Soziodemografie und Infrastruktur ein. Bei „Hotspot“-Lagen handelt es sich um dynamisch ­wachsende Standorte mit dem größten Entwicklungspotenzial. „Growth“-Lagen wachsen stetig, jedoch weniger dynamisch. „Stable“-Lagen weisen lediglich ein moderates Wachstum auf. Im Rahmen der Immobilienkäufe und -verkäufe hat sich der Anteil am ­„Hotspot“- und „Growth“-Cluster von rund 71 % im Jahr 2016 auf rund 79 % im Jahr 2019 verbessert. 39 40 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Immobilienbestand nach Standort/Mikro-Clusterung 31.12.2019 Cluster Wohnungen Anteil Fair Value Vertragsmiete Fair Value Leerstand Anzahl in % EUR/m 2 EUR/m 2 in % 148.168 95,3 7,02 2.490 1,7 Hotspot 39.608 31,8 7,63 3.105 2,3 Growth 72.205 44,5 7,09 2.441 1,7 Stable 36.355 19,0 6,29 1.939 1,2 12.949 4,7 6,00 1.356 3,0 Mikrolage Core + Core 259 0,2 6,62 1.694 2,9 Growth Hotspot 6.766 2,6 6,18 1.549 3,3 Stable 5.924 1,9 5,81 1.146 2,7 144 0,0 5,15 638 6,7 161.261 100,0 6,94 2.394 1,8 Non-Core Gesamt Portfolioentwicklung Im Geschäftsjahr 2019 haben wir unser Portfolio konsequent durch selektive An- und Verkäufe optimiert. Neben dem Zukauf von Immobilien in Core + -­ Regionen wurden größtenteils Verkäufe in Core-Lagen ­vor­genommen. Dem­ zufolge konnte die regionale Fokussierung des Gesamt­portfolios auf Core+ -Lagen auf 95,3 % (Vorjahr: 93,3 %) des Fair Value ­ver­bessert werden. Akquisitionen Im Jahr 2019 haben wir rund 4.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von insgesamt rund EUR 1 Mrd. beurkundet. Diese liegen zum Groß­ teil in Core+ -Märkten wie Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf sowie in Dresden und Leipzig. Bei den Zukäufen handelt es sich im Wesentlichen um ­Alt- und Nachkriegsbauten in zentralen Lagen. Verkäufe Im Verkauf konnten wir die anhaltend starke Nachfrage nutzen und insgesamt 7.181 Wohnungen mit Nutzen- und Lastenwechsel im Geschäftsjahr 2019 ver­ äußern. Davon entfallen 314 Wohnungen auf die Wohnungsprivatisierung und 6.867 Wohnungen auf den institutionellen Verkauf. Den größten Anteil hatte dabei der Verkauf von rund 6.350 Wohn- und Gewerbeeinheiten, der im dritten Quartal 2019 zu einem Preis von EUR 615 Mio. beurkundet wurde und im ­vierten Quartal Nutzen- und Lastenwechsel hatte. Die Wohn­einheiten befinden sich überwiegend in Kiel, Lübeck, Erfurt und Chemnitz und somit außerhalb der Metropolregionen Deutschlands. Darüber hinaus haben wir im Dezember 2019 ein Portfolio mit 2.175 Wohnund Gewerbeeinheiten in Berlin für rund EUR 358 Mio. veräußert. Dabei handelte es sich überwiegend um Objekte mit öffentlicher Förderung und in unter­ durchschnittlichem technischen Zustand. Der Nutzen- und Lastenwechsel wird für Ende 2020 erwartet. Für weitere Einzelheiten zum Segmentergebnis aus dem Verkauf verweisen wir auf den Zusammengefassten Lagebericht. Segment Verkauf ab Seite 54 Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Operative Entwicklung Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Vertragsmieten sowie des Leerstands im Like-for-like-Vergleich, das heißt nur für Wohnbestände, die in den letzten zwölf Monaten durchgehend in unserem Unternehmen bewirtschaf­ tet wurden. Like-for-like 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Wohn­­ einheiten Vertrags­ miete 1 Vertrags­ miete 1 Entwicklung Leerstand Leerstand Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 in % in % in % Gesamt 156.750 6,87 6,64 3,4 1,7 2,0 Vermietungsbestand 2 150.789 6,89 6,66 3,5 1,5 1,9 Core + 138.264 6,97 6,74 3,5 1,4 1,9 110.656 6,97 6,72 3,7 1,3 1,8 9.229 8,22 7,98 3,0 1,3 1,2 Großraum Berlin Rhein-Main Dresden/Leipzig 8.086 6,10 5,93 2,8 3,7 4,3 Rheinland 4.845 6,31 6,19 1,8 0,9 1,0 Mannheim/­ Ludwigshafen 4.556 6,23 6,09 2,3 1,2 2,5 892 10,69 10,48 2,1 0,6 0,3 5,85 2,8 2,9 2,5 Sonstige Core + 12.525 6,01 Hannover/ Braunschweig 8.922 6,14 5,95 3,2 2,6 2,3 Sonstige Core 3.603 5,65 5,56 1,6 3,6 2,8 Core 1 2 Vertraglich geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche Ohne Verkaufsbestand und Non-Core Im Berichtsjahr belief sich das Like-for-like-Mietwachstum auf 3,4 %, was einer annualisierten Mietsteigerung von rund EUR 24,6 Mio. entspricht. Die Miet­ erhöhungen für Bestandsmieter lagen mit 1,5 % auf einem moderaten Niveau. Der Like-for-like-Leerstand konnte im Vermietungsbestand auf 1,5 % reduziert werden (Vorjahr: 1,9 %). Der sanierungsbedingte Leerstand blieb mit 0,6 % Anteil am Gesamtleerstand etwa gleich. Portfolioinvestitionen Im Geschäftsjahr 2019 haben wir rund EUR 469 Mio. beziehungsweise ca. EUR 45 pro m2 für Instandhaltungen und Sanierungen aufgewendet, was einer Steigerung von rund 13 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Mit EUR 102 Mio. entfielen etwa ein Viertel auf Instandhaltungsaufwendungen und rund drei Viertel auf Sanierungen, die insbesondere auch die energetische Ertüchtigung der Gebäudesubstanz und der technischen Anlagen ein­ schließen. Von den Sanierungskosten in Höhe von EUR 367 Mio. entfallen rund EUR 136 Mio. auf Maßnahmen im Rahmen des Mieterwechsels und EUR 231 Mio. auf komplexe Sanierungsprojekte. In der Regel beinhalten ­komplexe Sanierungsprojekte ca. 70 % ­aktivierte Instandhaltungs- und ca. 30 % umlagefähige Modernisierungsauf­wendungen. Im Rahmen unserer Portfolioinvestitionen haben wir in den letzten drei Jahren etwa EUR 1,2 Mrd. für die Bestandssanierung und -erhaltung aufgewendet. 2019 haben wir rund EUR 45 pro m2 für Instandhaltungen und Sanierungen aufge­wendet. 41 42 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die nachfolgende Tabelle stellt die Instandhaltungsaufwendungen sowie Sanierungen des abgelaufenen Geschäftsjahres im Vorjahresvergleich dar: EUR Mio. Instandhaltung in EUR pro m 2 Sanierung in EUR pro m 2 Instandhaltung und Sanierung in EUR pro m 2 1 2019 2018 102,4 102,9 9,92 1 10,14 1 366,7 313,5 35,53 1 30,91 469,1 416,4 45,45 1 41,05 1 Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode Bei komplexen Investitionen ist es uns wichtig, sozialverträglich vorzugehen und uns mit unseren Mietern direkt auszutauschen. Wir haben bereits ­mehrere Vereinbarungen mit Berliner Stadtbezirken erfolgreich abschließen können, die umfassende Konzepte zur verantwortungsbewussten Durch­ führung von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen beinhalten. ­Darüber hinaus verpflichtet sich die Deutsche Wohnen im Rahmen des ­Mieterversprechens seit dem 1. Juli 2019 dazu, dass die Bruttowarmmiete nach Modernisierungen (§ 559 BGB) maximal 30 % des Haushaltsnetto­ einkommens beträgt. Portfoliobewertung Die starke Immobiliennachfrage hat sich auch im Jahr 2019 fortgesetzt und traf auf ein unverändert geringes Angebot. Dieser Nachfrageüberhang und die anhaltend positive Miet- und Leerstandsentwicklung spiegeln sich in einer ­Aufwertung unseres Immobilienportfolios in Höhe von insgesamt rund EUR 1,4 Mrd. zum 31. Dezember 2019 wider, wobei in Berlin gegenüber den ­Vorjahren eine verlangsamte Preisdynamik zu beobachten war. Das Bewertungsergebnis wurde durch ein externes Gutachten von Jones Lang LaSalle bestätigt. Bei komplexen Investi­ tionen gehen wir sozial­ verträglich vor. Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Bewertungskennzahlen unseres ­Immobilienbestands zum 31. Dezember 2019: MakroCluster Core Region + Großraum Berlin Rhein-Main 2.490 29,5 22,8 2.584 30,9 23,5 Fair Value Anzahl EUR Mio. EUR/m 2 148.168 23.087 115.740 18.428 10.832 1.842 2.702 26,3 21,1 9.294 1.404 2.104 28,8 23,1 Rheinland 6.694 867 1.992 23,4 19,4 Mannheim/­ Ludwigshafen 4.665 370 1.223 16,4 13,8 943 176 3.184 24,6 20,4 12.949 1.145 1.356 19,1 15,8 Hannover/­ Braunschweig 9.109 825 1.370 18,8 15,4 Sonstige Core 3.840 320 1.323 19,9 17,2 Core Non-Core Multiplikator Marktmiete Fair Value Dresden/Leipzig Sonstige Core + Gesamt Multiplikator Vertragsmiete Wohnungen 144 6 638 11,0 9,7 161.261 24.237 2.394 28,8 22,4 Die maßgeblichen Aufwertungen betreffen mit EUR 1,3 Mrd. das Core + -Segment und hier in erster Linie den Großraum Berlin mit rund EUR 1,1 Mrd. Das Abgeordnetenhaus Berlin hat am 30. Januar 2020 ein Gesetz zur Begren­ zung des Mietwachstums für die Dauer von fünf Jahren beschlossen. Dabei greift das Gesetz zum sogenannten Mietendeckel sowohl in bestehende Miet­ verhältnisse als auch in die Neuvermietung von Wohnungen ein. Bislang konnte kein Einfluss des Gesetzentwurfs auf die Preisgestaltung am Trans­aktions­ markt beobachtet werden. Fair Value Core + Core Non-Core Gesamt Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ab Seite 190 31.12.2019 31.12.2018 Fair Value EUR Mio. Multiplikator Vertragsmiete Fair Value EUR Mio. Multiplikator Vertragsmiete 23.087 29,5 20.711 28,4 1.145 19,1 1.474 17,4 6 11,0 5 9,7 24.237 28,8 22.190 27,2 43 44 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Energieeffizienz im Bestand Ein Großteil des europaweiten Energieverbrauchs entfällt auf den Gebäudebe­ stand. Mit unseren umfassenden Sanierungsmaßnahmen erhöhen wir ­sukzessive die Energieeffizienz unserer Immobilien. Aktuell ist die Energiebilanz von rund 64 % unserer Wohneinheiten besser als der Durchschnittsverbrauch der Wohngebäude in Deutschland (135,5 kWh/m2 pro Jahr 2). Etwa 29 % unserer Wohneinheiten bewegen sich in einem guten Bereich unter 100 kWh/m2 pro Jahr (A+ bis C). Der Mittelwert unseres Bestands beläuft sich auf 128,9 kWh/m2 pro Jahr und hat sich damit gegenüber dem Vor­ jahr noch einmal positiv verändert (2018: 132,3 kWh/m2). Die Energiebilanz von ca. 64 % unserer Wohn­ einheiten ist besser als der Durchschnitts­ verbrauch deutscher Wohngebäude. Energieintensität der Wohneinheiten Zusammenfassung in Energieeffizienzklassen 1 nach Endenergiebedarf in kWh/m2 pro Jahr in % 30,2 27,6 22,8 20,7 23,5 21,7 16,2 11,3 6,0 6,4 4,8 3,3 2,8 2,4 0,1 0,3 2018 2019 1 Gewichteter Durchschnitt der Endenergieverbräuche auf Basis der vorliegenden aktuellen Energie­ ausweise der Immobilien. Aufgrund der fehlenden Bestimmung der Heizungsart können Abweichun­ gen von rund 20 kWh im Endenergiebedarf vorkommen. Die Einordnung in die Energieeffizienzklassen erfolgt daher nur in Anlehnung an die EnEV-Klassifizierung. Unter Berücksichtigung von rund 30.000 denkmalgeschützten Einheiten, für die kein Energieausweis erforderlich ist, umfassen die Daten rund 100 % unseres Gesamtbestands. Pflegeimmobilien Im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen werden 90 Pflegeimmobilien mit ­insgesamt rund 12.200 Pflegeplätzen erfasst, wovon sich 89 im Eigentum der Deutsche Wohnen befinden. Damit sind wir in Deutschland einer der größ­ ten Bestandshalter von Pflegeimmobilien. Das Pflegegeschäft betreiben wir in zwei unterschiedlichen Modellen: 38 Pflege­ einrichtungen (ca. 5.300 Plätze) bewirtschaften die KATHARINENHOF ­Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH, an der wir zum Abschluss­ stichtag mit 49 % beteiligt waren, gemeinsam mit Tochtergesellschaften sowie die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH. Die übrigen 52 Einrichtungen (ca. 6.900 Plätze) werden von verschiedenen externen Betreibern langfristig bewirtschaftet. 2 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von „Techem Energiekennwerte 2018“ Die Deutsche Wohnen ist in Deutschland einer der größten Bestandshalter von Pflegeimmobilien. Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Ähnlich wie beim Wohnen fokussieren wir uns im Pflegesegment auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen, da hier der Bedarf an Pflege­ plätzen und betreuten Wohnformen besonders groß ist. Dabei achten wir auf hochwertige Immobilien sowie eine hohe Qualität der Pflege und Betreuung. In diesem Zusammenhang werden wir unsere Investitionen insbesondere in Neu­ bauprojekte sowie selektive Zukäufe in unseren strategischen Zielregionen ­verstärken. Im Rahmen einer Portfoliobereinigung haben wir zum Ende des Geschäfts­ jahres 2019 den Verkauf von insgesamt 13 Pflegeimmobilien mit rund 1.700 Pflege­ betten beziehungsweise Einheiten des Betreuten Wohnens beurkundet. Dabei haben wir uns insbesondere von Pflegeimmobilien getrennt, die nicht in unseren strategischen Zielregionen liegen sowie baulichen und regulatorischen Ein­ schränkungen unterliegen. Mit einem Vollzug der Transaktion rechnen wir im ersten Halbjahr 2020. Der deutsche Pflegemarkt wird aufgrund demografischer Entwicklungen weiter wachsen. Wir beabsichtigen, das Pflegesegment insbesondere durch Neubau und selektive Zukäufe bis zu einem Beitrag von 15 % des Konzern-EBITDA aus­ zubauen. Zum Ende des Berichtsjahres 2019 betrug der Anteil rund 10 % des EBITDA. Pflegegeschäft: Immobilien und Betrieb Pflegeimmobilien im Betrieb der KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG 2019 Plätze Region Einrichtungen Pflege Betreutes Wohnen Gesamt Belegung 31.12.2019 Fair Value 31.12.2019 Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl in % EUR Mio. Region Hamburg 17 3.140 157 3.297 92,5 Region Berlin 12 1.071 371 1.442 98,0 9 523 64 587 96,9 38 4.734 592 5.326 94,5 576,5 1,2 WALT Fair Value 31.12.2019 Region Sachsen Summe Beteiligungsmodell 1 Bezieht sich auf 36 Einrichtungen 2 Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau, unbebaute Grundstücke und Nutzungsrechte im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen, die nach IAS 16 oder IAS 40 bewertet werden Pflegeimmobilien mit weiteren Betreibern 2019 Plätze Bundesland Einrichtungen Pflege Betreutes Wohnen Gesamt Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Bayern 14 1.704 46 1.750 9,6 EUR Mio. 140,2 Nordrhein-Westfalen 10 1.160 242 1.402 12,5 193,2 93,3 Rheinland-Pfalz 6 669 208 877 11,5 Niedersachsen 5 771 0 771 8,4 89,7 Baden-Württemberg 6 662 16 678 10,0 56,0 Hessen 4 528 0 528 9,7 92,4 Sonstige 7 802 49 851 8,4 n/a Summe Fremdbetreiber 52 6.296 561 6.857 10,3 756,9 1 Pflege gesamt 90 11.030 1.153 12.183 1 Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau und unbebaute Grundstücke 1.333,4 45 46 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 WIRTSCHAFTSBERICHT Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Deutsche Wirtschaft wächst moderater Deutsche Wirtschaft legt um 0,5 % zu: Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiterhin in einer Schwächephase. Zwischenzeitlich hat die Abkühlung der Weltkonjunktur die deutsche Exportindustrie relativ stark belastet. So ging die Industrieproduktion, insbesondere bei den Automobilherstellern und ­Maschinenbauern, deutlich zurück. Der Dienstleistungssektor und die Bau­ wirtschaft hingegen profitieren von der kräftigen Nachfrage der privaten ­Haushalte, angeregt durch die weiterhin gute Arbeitsmarktlage und finanz­ politische Stimuli. 1 Arbeitsmarkt weiterhin robust: Trotz der schwachen Konjunktur entwickelte sich der deutsche Arbeitsmarkt auch im Jahr 2019 solide. Sowohl die Arbeits­ losigkeit als auch die Unterbeschäftigung haben im Jahresdurchschnitt 2019 abgenommen, die Beschäftigung ist erneut gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2019 bei 4,9 % und damit auf Vorjahresniveau. Die Zahl der Erwerbstätigen (nach dem Inlandskonzept) ist im Vorjahresvergleich um 304.000 Personen auf 45,62 Mio. Personen im November 2019 gestiegen. 2 Höhere Bruttolöhne und -gehälter: Die Bruttolöhne und -gehälter sind 2019 in Deutschland erneut deutlich um 4,2 % gestiegen. Hierzu hat insbesondere der Beschäftigungsaufbau beigetragen. Der Anstieg der Nettolöhne und -gehälter lag sogar bei 4,6 %, da die Bundesregierung eine Reihe von Entlastungen auf den Weg gebracht hat. 1 Niedrigzinsumfeld bleibt bestehen: Auch 2019 beließ die Europäische Zentral­ bank (EZB) den Leitzins auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0 % und setzt damit ihre expansive Geldpolitik fort. Dies begünstigt das ­Investitions- und Finanzierungsumfeld, insbesondere auch in der Immobilien­ branche. So haben die Zinsen für Baugeld in den Sommermonaten des vergan­ genen ­Jahres neue Tiefststände erreicht. Über alle Laufzeiten hinweg müssen Haushalte einen durchschnittlichen Zinssatz von rund 1,28 % bezahlen. 1 Neuer Bevölkerungshöchststand erreicht: Nach aktuellen Schätzungen des ­Statistischen Bundesamts (Destatis) hat die Einwohnerzahl Deutschlands Ende 2019 mit 83,2 Mio. Menschen einen neuen Höchststand erreicht. Allerdings wuchs die Bevölkerung mit einem Plus von 200.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr deutlich schwächer als in den Jahren zuvor. Die Zunahme ist allein auf die Nettozuwanderung zurückzuführen, die das Geburtendefizit überkompen­ siert. Damit schreitet die demografische Alterung weiter voran. 3 Wohnungsbau treibt die Baukonjunktur: Die realen Bauinvestitionen haben im deutschen Wohnungsbau 2019 um etwa 4,3 % zugelegt. Dazu haben die ­weiterhin vorteilhaften Bedingungen wie die niedrigen Zinsen für Baugeld sowie die Entlastungen durch die Finanzpolitik, die teilweise für Investitionen in den Wohnungsbestand genutzt werden, beigetragen. 1 Aufschwung in Berlin setzt sich fort: Das erwartete Wachstum der Berliner Wirtschaft lag mit einem Plus von etwa 2 % im Gesamtjahr 2019 erneut ­deutlich über dem prognostizierten gesamtdeutschen Wirtschaftswachstum. Dazu haben unter anderem der Konsum der Berliner Haushalte, die hohen 1 DIW Wochenbericht Nr. 50/2019 2 Statistisches Bundesamt, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt, Dezember 2019 3 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 022 vom 17. Januar 2020 Entwicklung des Wirtschaftswachstums (BIP) im 3-Jahres-Vergleich in % 1 2,5 2,2 1,5 1,5 0,5 0,5 2017 2018 2019 Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht I­nvestitionen der öffentlichen Hand und der privaten Unternehmen, das ­Dienstleistungsgewerbe sowie der Bau beigetragen. 4 Auch der Berliner Arbeits­ markt entwickelt sich weiterhin positiv: Die Arbeitslosenquote lag im November 2019 bei 7,6 % und damit deutlich unter dem drei Jahre zuvor erreichten Niveau von 9,2 %. Zudem fiel die aktuelle Steigerungsrate bei den sozialversicherungs­ pflichtig Beschäftigten mit 3,8 % höher aus als in allen anderen Bundesländern. 5 Die positive Lohnentwicklung konnte sich im Jahr 2019 in Berlin fortsetzen. So lagen nach den Ergebnissen der vierteljährlichen Verdiensterhebung im ­dritten Quartal 2019 die durchschnittlichen Nominallöhne um 3,2 % und die ­Reallöhne um 1,9 % höher als im Vorjahresquartal. 6 Deutscher Wohnungsmarkt trotzt der konjunkturellen ­Schwächephase Weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland: Der deutsche Wohninvestmentmarkt war auch 2019 sehr erfolgreich. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios belief sich nach Schätzungen von JLL auf knapp über EUR 20 Mrd. Dies ist eine Steigerung um 7 % gegenüber 2018 und damit der zweithöchste Wert nach dem Rekordjahr 2015. Die Ursache dafür liegt vor allem in der Preissteigerung der Immobilien. 7 Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien steigt um 7 % Berlin bleibt im Fokus der Investitionen: Auf Berlin lag mit einem Anteil von etwa 16 % der größte Investmentschwerpunkt der Transaktionen in den ­ersten neun Monaten des Jahres 2019. Trotz Regulierungsmaßnahmen wie ­Mietendeckel und Mietpreisbremse ist das Interesse an Investments in der ­Bundeshauptstadt weiterhin groß. 8 Verknappung des Wohnraumangebots setzt sich fort: Bis 2030 erwartet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen Anstieg der Zahl der Haushalte um gut 500.000. Diese Entwicklung wird für zusätzliche Nachfrage am deutschen Wohnungsmarkt sorgen. Da die durchschnittliche Haushaltsgröße weiter sinken wird, wächst die Zahl der Haushalte in Deutsch­ land stärker als die Bevölkerungszahl. 70 % der 37,4 Mio. Haushalte sind Einund Zweipersonenhaushalte; in den größten Städten liegt die Quote mit 80 % sogar noch höher. 9 Wohnungsbau hinkt Bevölkerungswachstum hinterher: Aufgrund des kräftigen Bevölkerungswachstums an den Top-Standorten – Berlin, Düsseldorf, Frank­ furt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart – hinkt der Neubau trotz ­s teigender Fertigstellungszahlen dem Wohnraumbedarf weiter hinterher. 10 2018 sind in Deutschland 287.000 neue Wohnungen gebaut worden und damit nur knapp 1 % mehr als im Jahr 2017. Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2018 hingegen sogar leicht auf 347.000 Wohnungen zurückgegangen. 11 Damit hat sich der Bauüberhang in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. 2018 belief er sich auf gut 697.000 Wohnungen im gesamten Bundesgebiet und mehr als 123.000 Wohnungen an den Top-Standorten. Davon entfallen alleine 63.000 Wohnungen auf Berlin, das den mit Abstand größten Bauüberhang ­ausweist. Demgegenüber beträgt der erforderliche Neubaubedarf für Deutschland jeweils knapp 342.000 Wohnungen in den Jahren 2019 und 2020 – die Bundes­regierung strebt sogar 375.000 Wohneinheiten pro Jahr bis 2021 an. 4 Investitionsbank Berlin, Berlin Konjunktur, Oktober 2019 5 Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe Berlin, Konjunkturbericht – Zur wirt­schaftlichen Lage in Berlin, 3. Quartal 2019 6 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemeldung Nr. 15 vom 23. Januar 2020 7 JLL Pressemitteilung vom 6. Januar 2020 8 NAI apollo, Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland, Q3 2019 9 BBSR, Wohnungsmarktprognose 2030 10 DZ HYP, Immobilienmarkt, 2018/19 1 1 GEWOS, Immobilienmarkt Deutschland, IMA info 2019 Bauüberhang wächst weiterhin kontinuierlich und ist in Berlin mit Abstand am größten 47 48 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 ­ wischen 2016 und 2018 wurden somit nur 83 % der benötigten Wohnungen Z fertig­gestellt, in Berlin sogar nur 73 %. 12 In der Bundeshauptstadt lagen die ­Fertigstellungen 2018 mit rund 14.500 neuen Wohnungen zwar über dem ­Vorjahr, blieben jedoch erneut deutlich unter dem selbst gesteckten Ziel von 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. 13 Fertigstellungen versus Bedarf Berlin 35 1.000 Wohnungen 30 25 20 15 10 5 0 Wohnungsbaugeneh­ migungen gesamt Wohnungsfertig­ stellungen gesamt Wohnungsbau­ bedarf gesamt Zielgröße Fertig­ stellungen Stadt Berlin Quelle: Destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose 2015, JLL, Stand: Juli 2019 Anhaltende Dynamik in den Metropolregionen Mietpreissteigerungen beruhen auf Nachfrageüberhang: Der anhaltende ­Bevölkerungszuwachs in deutschen Ballungsgebieten resultiert in einer Unter­ versorgung an Wohnraum und angespannten Wohnungsmärkten. Von 2007 bis 2017 wuchs die Bevölkerung in den Top-Standorten Deutschlands z­ wischen 7 % (in Düsseldorf) und 15 % (in Frankfurt). 2017 lebten dort entsprechend 1 Mio. Menschen mehr als zehn Jahre zuvor. Gleichzeitig wurden in diesem ­Zeitraum weit weniger Wohnungen fertiggestellt als benötigt. 14 Dieser Trend des Bevölkerungsaufbaus in den deutschen Metropolen wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen: Bis 2030 werden Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Köln mehr als 5 % Einwohner hinzugewinnen. 12 Die Diskrepanz zwischen wachsenden Bevölkerungszahlen und zu geringem Wohnungsangebot schlägt sich auch in steigenden Mieten nieder. Im Jahr 2019 haben sich die Angebotsmieten in den Big-8-Städten im Vergleich zum Vorjahr um 4,1% erhöht. 15 Berlin mit abgeschwächter Dynamik bei der Mietpreisentwicklung: In Berlin sind die Angebotsmieten im Jahr 2019 um 4,1 % gegenüber dem Vorjahreswert auf ein Niveau von EUR 12,55 pro m2 pro Monat gestiegen. Damit hat sich die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sowohl im Vergleich zu 2018 (+8,6 %) als auch im Fünfjahresschnitt (+8,0 %) deutlich abgeschwächt. Kaufpreise steigen weiterhin dynamisch: Die Angebotspreise für Eigentums­ wohnungen in den acht größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig – sind im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 10,2 % gestiegen. Damit ist hier weiterhin kein Ab­­ flachen der Dynamik zu sehen. 12 13 14 15 Institut der deutschen Wirtschaft, IW-Report 28/2019, „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?“ JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2019 DZ HYP, Immobilienmarkt 2018/19 JLL, Pressemitteilung vom 23. Januar 2020 Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht In Berlin haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2019 um rund 8,4 % erhöht. Damit hat sich die Entwicklung der Kaufpreise zwar etwas abgeschwächt; mit einer mittleren Fünfjahresentwicklung von 10,1 % gehört Berlin jedoch zu den Städten mit der stärksten Dynamik am Markt für Eigentums­wohnungen. 16 Markt für Pflegeimmobilien gewinnt stark an Bedeutung Bevölkerung wird immer älter: Die Bevölkerung in Deutschland altert trotz ­signifikanter Nettozuwanderung und höherer Geburtenzahlen zusehends. Bis zum Jahr 2035 wird die erwerbsfähige Bevölkerung um rund 4 bis 6 Mio. auf 45,8 bis 47,4 Mio. Menschen schrumpfen. Die Zahl der Menschen über 67 Jahren wuchs bereits zwischen 1990 und 2018 um 54 % von 10,4 Mio. auf 15,9 Mio. Bis 2039 wird sie um weitere 5 bis 6 Mio. auf mindestens 21 Mio. steigen. Die Zahl der Menschen ab 80 Jahren wird von 5,4 Mio. im Jahr 2018 bis 2022 auf 6,2 Mio. steigen und bis Anfang der 2030er-Jahre auf diesem Niveau bleiben. 17 Bis 2039 wird die Zahl der Menschen über 67 Jahren auf 21 Mio. steigen. Pflegebedürftigkeit steigt bis 2050 enorm: Auch wenn die Bevölkerungszahl in einigen deutschen Regionen insgesamt schrumpft, kann der Anteil und die Gesamtheit alter und pflegebedürftiger Menschen dort gleichzeitig zunehmen. Ende 2017 waren bereits 4,1 % der Menschen in Deutschland pflegebedürftig. Gemäß einer Studie des Wissenschaftlichen Instituts der AOK (WldO) wird die Zahl der gesetzlich versicherten Pflegebedürftigen, die ambulante Pflege in Anspruch nehmen, bis 2050 um rund 50 % steigen. Die Zahl derer, die stationäre Pflege nachfragen, wird im selben Zeitraum sogar um 74 % zunehmen. Bis 2039 wird die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland auf fast 5 Mio. Menschen wachsen, bis 2050 werden es sogar knapp 6 Mio. Menschen sein. Alternde Gesellschaft hat andere Wohnbedürfnisse: Mit zunehmendem Alter haben die Menschen unterschiedliche Bedürfnisse, was das Thema Wohnen anbelangt. Bei der Wahl des Wohnorts und des Wohnkonzepts rücken zuneh­ mend Themen wie Barrierefreiheit, Betreuung, Unterstützung und Pflege in den Fokus. Neben Pflegeheimen ist das betreute Wohnen heute die zweit­ häufigste Sonderwohnform. JLL erwartet in seiner aktuellen Studie, dass die Zahl der ­Einrichtungen und Wohnungen künftig weiter steigen wird. Betreutes Wohnen ist bereits die zweit­ häufigste Sonder­ wohnform. Die Zahl der Pflegeplätze in Pflegeheimen ist seit 2007 von 799.000 auf 952.000 Ende 2017 gestiegen. Die Auslastung nahm im selben Zeitraum von 87,6 % auf 90,4 % zu. Da die staatliche Förderung des altersgerechten Umbaus von Bestands­ wohnungen bei Weitem nicht mit dem Bedarf mithält, muss das Angebot an verschiedenen alters- und pflegegerechten Wohnformen dringend erhöht und ausdifferenziert werden. Anhaltend hohe Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt: Die demografischen Entwicklungen und der Angebotsmangel führen dazu, dass Gesundheits­ immobilien immer stärker in den Fokus von Investoren rücken. Dies spiegelt sich auch im Transaktionsgeschehen wider: 2018 stieg das Volumen im Bereich ­P flegeheime, einschließlich der Einrichtungen des betreuten Wohnens, ­gegenüber dem Vorjahr um 70 % auf rund EUR 1,7 Mrd. Im ersten Halbjahr 2019 belief sich das Volumen auf fast EUR 800 Mio.; damit lag es im Sechsmonats­ zeitraum auf dem langfristigen Durchschnitt der Gesamtjahre zuvor. 18 16 JLL, Pressemitteilung vom 23. Januar 2020 17 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 242 vom 27. Juni 2019 18 JLL, Betreutes Wohnen 2019, Der Markt für Pflegeimmobilien im Wandel, September 2019 Transaktionsvolumen im Pflegebereich stieg um 70 % 49 50 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Gesamtaussage des Vorstands zur ­wirtschaftlichen Lage Die Deutsche Wohnen konnte ihre erfolgreiche Geschäftsentwicklung auch im Jahr 2019 fortsetzen und hat erneut alle wesentlichen Ziele erreicht. Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung belief sich das Ergebnis auf rund EUR 730 Mio. Damit hat es sich gegenüber dem Vorjahr um rund EUR 74 Mio. oder 11 % verbessert. Unsere Prognose in Höhe von EUR 700 Mio. haben wir im Wesentlichen bedingt durch Zukäufe um 4 % übertroffen. Die prognosti­ zierte Mietsteigerung von rund 3 % konnten wir mit 3,4 % übertreffen. Die Instand­haltungsaufwendungen lagen mit EUR 102,4 Mio. beziehungsweise mit EUR 9,92 pro m2 in unserem Planungskorridor (EUR 9 pro m2 bis EUR 10 pro m2). Der Leerstand von Wohnungen im Gesamt­bestand betrug zum Jahresende 1,8 % und lag damit 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahresniveau. Im Segment Verkauf konnten wir gegenüber 2018 – trotz der Aufwertungen infolge höherer Marktpreise – eine durchschnittliche Bruttomarge von 35 % (Vorjahr: 38 %) erzielen. Das Transaktionsvolumen stieg von rund EUR 180 Mio. auf rund EUR 767 Mio. an, bedingt durch eine insgesamt höhere Anzahl an ver­ kauften Einheiten im institutionellen Verkauf. Das Verkaufsergebnis stieg daher absolut von rund EUR 43 Mio. um EUR 143 Mio. auf EUR 186 Mio. Im Bereich Pflege und Betreutes Wohnen wurde der Ergebnisbeitrag um rund EUR 33 Mio. oder knapp 60 % gegenüber dem Vorjahr auf EUR 88 Mio. gestei­ gert. Der Anstieg ist vornehmlich auf Zukäufe zurückzuführen. Damit haben wir unsere Prognose von EUR 80 Mio. deutlich übertroffen. Das bereinigte EBITDA (ohne Verkauf) erhöhte sich von EUR 622 Mio. um rund EUR 97 Mio. oder 15,5 % auf EUR 718,6 Mio. und lag damit über dem für 2019 geplanten Wert von EUR 685 Mio. Auf der Finanzierungsseite sind wir mit Fälligkeitsprofil, Durchschnittsverzinsung und verschiedenen Finanzierungsquellen sehr solide aufgestellt. Der LTV ist mit rund 35,4 % gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Prozentpunkte gesunken und lag damit innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 %. Die laufenden Zins­ aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund von fremdkapital­ finanzierten Zukäufen um rund EUR 29,2 Mio. auf rund EUR 135,5 Mio. erhöht und überschreiten den mit rund EUR 130 Mio. für 2019 prognostizierten Wert. Der FFO I stieg im Vorjahresvergleich um knapp EUR 56 Mio. oder 12 % auf EUR 538 Mio. Der FFO I je Aktie erhöhte sich entsprechend von EUR 1,36 im Jahr 2018 auf EUR 1,50 im Jahr 2019. Im Vergleich zur Prognose von EUR 535 Mio. zu Beginn des Jahres haben wir unsere Ziele erreicht. Der EPRA NAV (unverwässert) betrug zum Jahresende 2019 EUR 47 je Aktie und ist um rund 11 % gestiegen. Wesentlicher Treiber hierfür war die Neubewertung des Immobilienportfolios, die für 2019 rund EUR 1,4 Mrd. betrug. Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in deutschen Ballungsgebieten führte wiederholt zu Preissteigerungen. Insgesamt ist das Geschäftsjahr 2019 operativ planmäßig verlaufen. Wir sehen die Deutsche Wohnen weiterhin gut aufgestellt. Die positive Entwicklung der Einwohnerzahlen in deutschen Metropolregionen, die mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen einhergeht, untermauert unseren langfristigen ­s trategischen Fokus auf urbane Ballungszentren. Wir haben 2019 erneut alle wesentlichen Ziele erreicht. Wir sehen die Deutsche Wohnen weiterhin sehr gut aufgestellt. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Ertragslage Insgesamt hat die Deutsche Wohnen das Geschäftsjahr 2019 mit einem Perioden­ ergebnis in Höhe von knapp EUR 1,6 Mrd. (EUR –0,3 Mrd. beziehungsweise –13,9 % gegenüber 2018) abgeschlossen. Bei gestiegenem Betriebsergebnis ergab sich der Rückgang im Wesentlichen aus einer im Vergleich zum Vorjahr geringeren ­Aufwertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die nachfolgende Übersicht zeigt die Geschäftsentwicklung der einzelnen ­Segmente sowie weitere Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zu 2018: EUR Mio. 2019 2018 Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung 729,8 656,2 Ergebnis aus Verkauf 186,1 43,1 88,3 55,3 –101,4 –93,7 Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen Verwaltungskosten Sonstige Aufwendungen / Erträge –29,7 –1,8 Betriebsergebnis (EBITDA) 873,1 659,1 Abschreibungen –42,9 –10,3 1.406,7 2.179,3 2,8 2,6 Anpassung der Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) –135,1 –203,9 2.104,6 2.626,8 –19,0 –27,6 Latente Steuern –484,7 –736,6 Periodenergebnis 1.600,9 1.862,6 Laufende Steuern Das bereinigte Ergebnis vor Steuern ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 164,0 Mio. beziehungsweise rund 30,4 % auf EUR 703,5 Mio. gestiegen. EUR Mio. Ergebnis vor Steuern Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien Firmenwertabschreibungen Ergebnis aus der Zeitwertanpassung derivativer Finanzinstrumente und von Wandelschuldverschreibungen Einmalaufwendungen und -erträge Bereinigtes Ergebnis vor Steuern 2019 2018 2.104,6 2.626,8 –1.406,3 –2.177,9 2,0 0,7 –28,5 80,3 31,7 9,6 703,5 539,5 51 52 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Das Ergebnis aus der Zeitwertanpassung derivativer Finanzinstrumente und von Wandelschuldverschreibungen enthielt hauptsächlich die Bewertung der Wandelschuldverschreibungen. Bedingt durch den Aktienkursrückgang, der in erster Linie auf das sich Ende 2019 konkretisierende Berliner Gesetzgebungs­ verfahren zum Mietendeckel zurückzuführen ist, beliefen sich die nicht liquidi­ tätswirksamen Bewertungserträge im Geschäftsjahr 2019 auf EUR 58,0 Mio. (Vorjahr: Aufwand EUR 70,7 Mio.). Die Aufwendungen aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten betrugen EUR 29,5 Mio. (Vorjahr: EUR 9,6 Mio.). Die Einmalaufwendungen und -erträge enthielten Finanzierungskosten (EUR 13,1 Mio.; Vorjahr: EUR 9,3 Mio.), sonstige Aufwendungen (EUR 87,2 Mio.; Vorjahr: EUR 6,5 Mio.), Finanzerträge (EUR 9,1 Mio.; Vorjahr: EUR 1,2 Mio.) sowie sonstige Erträge (EUR 59,5 Mio.; Vorjahr: EUR 5,0 Mio.). Die einmaligen Finanzierungskosten beziehen sich auf die vorzeitige Ablösung von Darlehen und Zinssicherungsgeschäften (EUR 8,5 Mio.; Vorjahr: EUR 8,7 Mio.), die im zweiten Quartal 2019 teilweise zurückerworbene Unternehmensanleihe (EUR 4,5 Mio. Zinsaufwendungen) sowie einmalige Zinsaufwendungen und Finanztransaktionskosten (EUR 0,1 Mio.; Vorjahr: EUR 0,6 Mio.). Die Höhe der einmaligen sonstigen Aufwendungen und Erträge im Geschäftsjahr 2019 ist hauptsächlich auf das laufende Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG zurückzuführen, das wahrscheinlich zu einer höheren Ausgleichszahlung an die außenstehenden Aktionäre führen könnte. Ergebnis aus Wohnungsbewirtschaftung Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Portfoliokennzahlen zu den Stichtagen: Wohn- und Gewerbeeinheiten Wohn- und Gewerbefläche in Tm2 Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche in EUR 31.12.2018 164.044 166.980 10.139 10.299 2.394 2.157 6,94 6,62 Like-for-like-Mietwachstum in % 3,4 3,4 Wohnungsleerstand in % 1,8 2,1 9,92 10,14 35,53 30,91 Vertragsmiete Wohnen je m in EUR 2 Instandhaltungskosten je m / Jahr in EUR 1 2 Capex je m2 / Jahr in EUR 1 1 31.12.2019 Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Eine Übersicht des Portfolios zum 31. Dezember 2019 ist dem Kapitel Immobilien­ portfolio zu entnehmen. EUR Mio. 2019 2018 Erlöse aus Vertragsmieten 837,3 785,5 Erlöse aus Betriebskosten 359,4 337,4 Erlöse aus Vermietung 1.196,7 1.122,9 Betriebskosten –350,7 2 –347,2 Inkasso Instandhaltung Sonstiges Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung –7,1 –7,7 –102,4 –102,9 –6,7 2 –8,9 729,8 656,2 Personal- und Sachkosten –54,5 2 –52,2 Operatives Ergebnis (NOI) 675,3 604,0 NOI-Marge in % 80,7 76,9 NOI in EUR pro m2 und Monat 1 5,45 4,96 Veränderung des NOI in EUR pro m2 und Monat in % Immobilienportfolio ab Seite 38 9,9 1 Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode 2 Die Vergleichbarkeit zur Vorjahresperiode ist wegen des Wegfalls von Leasingaufwendungen durch die Erstanwendung von IFRS 16 ab dem 1. Januar 2019 eingeschränkt. Zur Entwicklung der Vertragsmieten sowie der Investitionsaufwendungen ­verweisen wir auf unsere Portfolioangaben. Die Erlöse aus Betriebskosten überschritten die Aufwendungen für Betriebs­ kosten, da durch die geänderte Leasingbilanzierung verschiedene Aufwendungen nicht mehr in den Betriebskosten enthalten waren. Für das Geschäftsjahr 2019 handelte es sich um Leasingaufwendungen für Messtechnik und Wärme-­ Contracting in Höhe von EUR 18,9 Mio. beziehungsweise ca. 2,3 % bezogen auf die Vertragsmiete. Dies hat auch wesentlich zur Erhöhung der NOI-Marge bei­ getragen. Die Verluste aus nicht umlagefähigen Betriebskosten und Inkasso betrugen bezogen auf die Vertragsmiete 2,1 % (Vorjahr: 2,2 %). Die Personal- und Sachkosten beliefen sich auf rund 6,5 % (Vorjahr: 6,6 %) der Vertragsmieten. Das Net Operating Income (NOI) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 71,3 Mio. beziehungsweise 11,8 %. Die NOI-Marge, bezogen auf die Vertrags­ miete, stieg von 76,9 % auf 80,7 %. Immobilienportfolio ab Seite 38 53 54 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Ergebnis aus Verkauf Im Geschäftsbereich Verkauf haben wir insgesamt 7.181 Wohnungen (­Vorjahr: 1.971) mit Nutzen- und Lastenwechsel im Geschäftsjahr 2019 ­veräußert. 2019 2018 Erlöse aus Verkäufen EUR Mio. 767,3 180,3 Verkaufskosten –11,6 –7,0 Nettoerlöse Buchwertabgänge Ergebnis aus Verkauf 755,7 173,3 –569,6 –130,2 186,1 43,1 Nachfolgend werden die wesentlichen Kennzahlen und Ergebnisse differenziert nach Wohnungsprivatisierung und institutionellem Verkauf dargestellt: Wohnungsprivatisierung EUR Mio. 2019 Verkaufserlöse 90,0 68,7 3.435 2.444 314 374 Verkaufspreis in EUR/m2 Volumen in Wohneinheiten 2018 Fremde Vertriebskosten –8,1 –5,4 Nettoerlöse 81,9 63,3 –56,3 –48,8 Buchwertabgänge Bruttomarge in % 59,9 40,8 Ergebnis 25,6 14,5 Buchwerte 56,3 48,8 Darlehenstilgung –3,3 –2,9 Liquiditätsbeitrag 78,6 60,4 In der Wohnungsprivatisierung stiegen die Verkaufspreise pro Quadratmeter um 40,5 % und die Bruttomarge um 19,1 Prozentpunkte. Der hohe durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter ist durch einen Einzelverkauf in zentraler Lage in Berlin beeinflusst. Institutioneller Verkauf EUR Mio. 2019 2018 Verkaufserlöse 677,3 111,6 Verkaufspreis in EUR/m2 1.614 1.025 Volumen in Wohneinheiten 6.867 1.597 Fremde Vertriebskosten Nettoerlöse Buchwertabgänge –3,5 –1,6 673,8 110,0 –513,3 –81,4 32,0 37,1 Ergebnis 160,5 28,6 Buchwerte 513,3 81,4 –1,8 –25,6 672,0 84,4 Bruttomarge in % Darlehenstilgung Liquiditätsbeitrag Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Vom institutionellen Verkauf im Geschäftsjahr 2019 entfielen rund 6.350 Ein­ heiten auf eine Portfoliotransaktion mit Schwerpunkt in Kiel und Erfurt, deren Nutzen- und Lastenwechsel Ende Dezember 2019 erfolgte. Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen Das Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen (EUR 88,3 Mio.; Vorjahr: EUR 55,3 Mio.) setzt sich aus einem Ergebnis aus Pflegebetrieben (EUR 18,5 Mio.; Vorjahr: EUR 6,5 Mio.) und einem Ergebnis aus Pflege­ immobilien (EUR 69,8 Mio.; Vorjahr: EUR 48,8 Mio.) zusammen. Pflegebetriebe EUR Mio. 2019 2018 147,7 54,5 Erlöse Pflege Mieterträge 59,5 30,7 Sonstige 18,0 13,6 225,2 98,8 Kosten Pflege- und Verwaltungskosten Personalkosten Konzerninterne Pachtaufwendungen –41,7 1 –22,9 –138,2 –54,2 –26,8 –15,2 –206,7 –92,3 Ergebnis aus Pflegeimmobilien 18,5 6,5 Ohne konzerninterne Pachterträge 45,3 21,7 1 Die Vergleichbarkeit zur Vorjahresperiode ist wegen des Wegfalls von Leasingaufwendungen durch die ­Erstanwendung von IFRS 16 ab 1. Januar 2019 eingeschränkt. 25 Pflegeeinrichtungen werden von der KATHARINENHOF Gruppe, an der wir im Geschäftsjahr 2019 mit 49 % beteiligt waren, sowie 13 Pflegeeinrichtungen von der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe, die seit dem 2. Januar 2019 eine 100 %ige Tochter der Deutsche Wohnen ist, bewirtschaftet. Von den 38 Ein­richtungen befinden sich 37 im Eigentum der Deutsche Wohnen. Nach der Freigabe durch die Kartellbehörde haben wir die restlichen Anteile an der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH zum 6. ­Februar 2020 erworben. Das Ergebnis aus dem Segment Pflegebetriebe betrug vor konzerninternen und -externen Pachtaufwendungen (EBITDAR 19) EUR 45,3 Mio. für das Geschäftsjahr 2019 (Vorjahr: EUR 22,2 Mio.). Dies entspricht einer EBITDAR-Marge von 20,1 % (Vorjahr: 22,5 %). Während die EBITDAR-Marge der KATHARINENHOF Gruppe 2019 ca. 24,7 % erreichte, lag sie bei der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe wegen eines anderen Leistungsspektrums bei 16,4 %. Die Konsolidierung der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe ab dem 2. Januar 2019 führte entsprechend zu einer Verwässerung und einer EBITDAR-Marge von insgesamt 20,1 %. 19 Das EBITDAR ist das EBITDA aus dem operativen Betrieb der Pflegeeinrichtungen vor internen ­ Miet- und Pachtaufwendungen für Immobilien. Externe Miet- und Pachtaufwendungen finden gemäß IFRS 16 Leasingbilanzierung keinen Eingang in die EBITDA-Berechnung und werden somit beim EBITDAR nicht eliminiert. 55 56 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Pflegeimmobilien EUR Mio. 2019 2018 Pachterträge 45,4 36,5 Konzerninterne Pachterträge 26,8 15,2 72,2 51,7 Kosten –2,4 –2,9 Ergebnis aus Pflegeimmobilien 69,8 48,8 ohne konzerninterne Pachterträge 43,0 33,6 Erlöse Das Ergebnis aus Pflegeimmobilien enthält die Pachtergebnisse für 89 Pflege­ einrichtungen im Eigentum der Deutsche Wohnen. Davon sind 37 Pflegeeinrich­ tungen konzernintern verpachtet, und zwar 24 an die KATHARINENHOF Gruppe und 13 an die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe. Weitere 52 Pflege­ einrichtungen sind an andere namhafte Betreiber verpachtet. Der Anstieg der Erlöse von EUR 51,7 Mio. 2018 auf EUR 72,2 Mio. im Geschäfts­ jahr 2019 ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass im Geschäftsjahr 2018 Einrichtungen erworben worden sind, deren Pachterlöse erst im Geschäftsjahr 2019 für volle zwölf Monate eingeflossen sind. Es handelte sich dabei um sieben zum 1. Mai 2018 und weitere 30 zum 1. Oktober 2018 erworbene Pflegeimmo­ bilien. Die Erhöhung der konzerninternen Pachterträge ergab sich aus der Vollkonsoli­ dierung der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe ab dem 2. Januar 2019. Mit Vertrag vom Dezember 2019 hat die Deutsche Wohnen 13 an Dritte ver­ pachtete Pflegeeinrichtungen verkauft. Der Nutzen- und Lastenwechsel wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2020 erfolgen. Auf diese 13 Pflegeeinrich­ tungen entfielen im Geschäftsjahr 2019 Pachterträge in Höhe von EUR 11,7 Mio. Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten beinhalten die gesamten Personal- und Sachkosten ohne die Segmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien: EUR Mio. 2019 2018 Personalkosten –65,0 –62,5 Langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert) Sachkosten Summe Verwaltungskosten 0,0 –0,3 –36,4 –30,9 –101,4 –93,7 Die langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert) betrifft ausschließlich die nicht zahlungswirksamen Aufwendungen aus dem Aktienoptionsprogramm AOP 2014. Im Verhältnis zu den Vertragsmieten betrugen die Verwaltungskosten ohne ­Personal- und Sachkosten des Verkaufs (Cost Ratio) ca. 11,7 % (Vorjahr: 11,5 %). Die Personal- und Sachkosten des Verkaufs beliefen sich auf EUR 3,5 Mio. (­Vorjahr: EUR 3,1 Mio.). 11,7 % betrug die Cost Ratio. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Sonstige Aufwendungen/Erträge Die sonstigen Aufwendungen/Erträge enthielten Aufwendungen in Höhe von EUR 113,8 Mio. (Vorjahr: EUR 24,4 Mio.) und Erträge in Höhe von EUR 84,1 Mio. (Vorjahr: EUR 22,6 Mio.). Bei der Ermittlung des bereinigten Ergebnisses vor Steuern sind von den vorge­ nannten sonstigen Aufwendungen EUR 87,2 Mio. (Vorjahr: EUR 6,5 Mio.) und von den sonstigen Erträgen EUR 57,2 Mio. (Vorjahr: EUR 5,0 Mio.) bereinigt worden. Die sonstigen, nicht bereinigten Aufwendungen (EUR 26,6 Mio.; Vorjahr: EUR 17,9 Mio.) enthielten hauptsächlich den Aufwand der SYNVIA Gruppe (EUR 8,6 Mio.; Vorjahr: EUR 2,5 Mio.) sowie Sonderkosten für einmalige Pro­ jekte in den Bereichen IT und Marketing (EUR 7,5 Mio.; Vorjahr: EUR 7,1 Mio.). Die sonstigen, nicht bereinigten Erträge (EUR 26,9 Mio.; Vorjahr: EUR 17,6 Mio.) enthielten Erträge der SYNVIA Gruppe (EUR 10,6 Mio.; Vorjahr: EUR 2,3 Mio.), Erlöse aus der Vermietung von Breitbandkabeln (EUR 5,1 Mio.; Vorjahr: EUR 4,4 Mio.), soweit diese Mietverträge als operatives Leasing eingestuft ­worden sind, sowie aus aktivierten Eigenleistungen für konzernintern erbrachte Ingenieur- und Bauprojektmanagementleistungen (EUR 4,7 Mio.; ­Vorjahr: EUR 4,0 Mio.). Abschreibungen Die Abschreibungen sind von EUR 10,3 Mio. im Geschäftsjahr 2018 auf EUR 42,9 Mio. im ­Geschäftsjahr 2019 gestiegen. Der Anstieg ist insbesondere auf die geänderte Leasingbilanzierung und die im Rahmen der Leasingver­ hältnisse bilanzierten Nutzungsrechte zurückzuführen, die planmäßig abge­ schrieben werden. Dies führte zu einer Erhöhung um EUR 19,8 Mio. Die weiteren zusätzlichen Abschreibungen entfielen hauptsächlich auf Zukäufe, zum einen auf den Kauf von Breitbandkabeln der Netzebene 4, zum anderen auf Kunden­ verträge, die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses mit der ­PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe erworben wurden. Finanzergebnis Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 –135,5 –106,3 Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen –25,9 –15,8 Transaktionsbedingte Zinsaufwendungen –13,1 –9,3 Zeitwertanpassung der derivativen Finanzinstrumente –29,5 –9,6 Laufende Zinsaufwendungen –204,0 Zeitwertanpassung von Wandelschuldverschreibungen 58,0 –70,7 –211,7 Zinserträge Finanzergebnis 10,9 7,8 –135,1 –203,9 Die laufenden Zinsaufwendungen stiegen im Wesentlichen aufgrund des ­höheren Finanzierungsvolumens bei Finanzverbindlichkeiten und Unternehmens­ anleihen. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzierungen entspricht mit 1,3 % dem ­Vorjahresniveau. 57 58 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Nicht liquiditätswirksame Aufzinsungen betreffen im Wesentlichen niedrig ­verzinsliche Darlehen sowie Pensionsrückstellungen. Die transaktionsbedingten Zinsaufwendungen beinhalten vor allem Vorfällig­ keitsentschädigungen und Ablösezahlungen von Zinssicherungsgeschäften im Rahmen von vorfristigen Darlehensrefinanzierungen in Höhe von EUR 8,5 Mio. (Vorjahr: EUR 8,7 Mio.) und einmalige Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 4,5 Mio. für die im zweiten Quartal 2019 teilweise zurückerworbene ­Unternehmensanleihe, die im Juli 2020 fällig wird. Aufgrund der Veränderung des langfristigen Zinsniveaus sind die negativen Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente (Zinssicherungsgeschäfte) gestiegen. Soweit diese Finanzinstrumente nicht in einer effektiven HedgingBeziehung stehen, ist die Zeitwertanpassung als Aufwand in das Finanz­ ergebnis eingeflossen. Die Veränderung des Finanzergebnisses im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist im Wesentlichen auf die gesunkenen Aufwendungen aus der Zeitwert­ anpassung der Wandelschuldverschreibungen über einen Gesamtnennbetrag in Höhe von EUR 1.600 Mio. zurückzuführen. Die Kursentwicklung der Wandel­ schuldverschreibungen folgt dem Aktienkurs der Deutsche Wohnen SE. Die Wandelschuldverschreibungen werden in der Konzernbilanz mit dem bei­ zulegenden Zeitwert bilanziert. Demzufolge ergab sich aufgrund des Kurs­ rückgangs der Deutsche Wohnen-Aktie ein Bewertungsgewinn bei den Wandelschuldverschreibungen (Vorjahr: Bewertungsverlust von EUR 70,7 Mio.). Die Zinserträge enthalten laufende Zinserträge in Höhe von EUR 9,4 Mio. (­Vorjahr: EUR 2,4 Mio.) und Zinserträge im Zusammenhang mit Finanzierungs­ leasing in Höhe von EUR 1,5 Mio. (Vorjahr: EUR 5,4 Mio.). Der Deckungsgrad der laufenden Zinsaufwendungen abzüglich der Zinserträge im Verhältnis zum EBITDA (bereinigt) vor Verkauf stellt sich wie folgt dar: 2019 2018 EBITDA (bereinigt) vor Verkauf in EUR Mio. 718,6 1 622,0 1 Laufende Zinsaufwendungen und Zinserträge in EUR Mio. 126,1 2 103,9 5,7 6,0 Interest Cover Ratio (ICR) 1 Berechnungsweise geändert: Personal- und Sachkosten Verkauf werden nicht mehr in das EBITDA (­bereinigt) vor Verkauf einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert. 2 Die laufenden Zinsaufwendungen und Zinserträge enthalten nicht die Zinserträge aus dem ­Finanzierungsleasing für Breitbandkabelnetze. Laufende Steuern und latente Steuern Die laufenden Steuern beliefen sich im Geschäftsjahr 2019 auf EUR 19,0 Mio. (Vorjahr: EUR 27,6 Mio.). Sie beinhalten laufende Ertragsteuern (im Saldo ­Aufwendungen in Höhe von EUR 39,7 Mio.; Vorjahr: EUR 34,5 Mio.) und Einmal­ effekte (im Saldo Erträge in Höhe von EUR 20,8 Mio.; Vorjahr: EUR 7,1 Mio.). Die latenten Steuern betrugen EUR 484,7 Mio. (Vorjahr: EUR 736,6 Mio.). Die Aufwendungen für latente Steuern stehen hauptsächlich im Zusammenhang mit der Aufwertung unserer Immobilien. 5,7 betrug die Interest Cover Ratio. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Vermögens- und Finanzlage Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz: 31.12.2019 Als Finanzinvestition ­gehaltene Immobilien Sonstige langfristige ­Vermögenswerte Summe langfristige ­Vermögenswerte Kurzfristiges Vermögen Zahlungsmittel 31.12.2018 EUR Mio. in % EUR Mio. in % 25.433,3 91 23.781,7 95 443,4 2 292,2 1 25.876,7 93 24.073,9 96 1.289,4 5 651,2 3 685,6 2 332,8 1 1.975,0 7 984,0 4 Bilanzsumme 27.851,7 100 25.057,9 100 Eigenkapital Summe kurzfristige V ­ ermögenswerte 13.107,3 47 11.908,1 48 Finanzverbindlichkeiten 6.327,7 23 6.184,6 25 Wandelschuld­verschreibungen 1.682,8 6 1.697,2 7 Unternehmensanleihen 2.014,1 7 1.200,4 5 Steuerschulden Pensionsverpflichtungen Passive latente Steuern 26,2 0 36,0 0 107,2 1 63,4 0 3.713,8 13 3.244,7 12 872,6 3 723,5 3 Summe Verbindlichkeiten 14.744,4 53 13.149,8 52 Bilanzsumme 27.851,7 100 25.057,9 100 Übrige Verbindlichkeiten Unsere Bilanzsumme hat sich im Wesentlichen bedingt durch Zukäufe und die Immobilienaufwertung erhöht. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen nach wie vor den größten Aktivposten dar. Bezüglich der Neubewertung verweisen wir auf das Kapitel Immobilienportfolio. Immobilienportfolio ab Seite 38 Der Anstieg der sonstigen langfristigen Vermögenswerte im Vergleich zum ­Vorjahresstichtag ist hauptsächlich auf den Erwerb von Geschäfts- und Firmen­ werten sowie Kundenverträgen im Rahmen des Unternehmenszusammen­ schlusses mit der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe zurückzuführen. Weiterhin führte die Anwendung von IFRS 16 zum 1. Januar 2019 durch die ­Aktivierung von Nutzungsrechten zu einem Zugang bei den sonstigen lang­ fristigen Vermögenswerten. Der Anstieg des kurzfristigen Vermögens ergab sich hauptsächlich aus der ­Ausweisänderung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögens­ werten (Bestand 31. Dezember 2019: EUR 571,2 Mio.; Vorjahr: EUR 33,0 Mio.) aufgrund von zwei beurkundeten Portfoliotransaktionen. Es handelt sich zum einen um den Verkauf von 13 an Dritte verpachtete Pflegeimmobilien, deren Nutzen- und Lastenwechsel im ersten Halbjahr 2020 erfolgen wird. Zum anderen wurden 2.175 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin verkauft, deren Nutzenund Lastenwechsel für das Ende des Geschäftsjahres 2020 erwartet wird. Das Eigenkapital des Konzerns stieg im Geschäftsjahr 2019 absolut um EUR 1.199,2 Mio. Durch die Bilanzverlängerung um EUR 2,8 Mrd. sank die Eigen­ kapitalquote auf rund 47 %. 47 % betrug die Eigenkapital­ quote zum Stichtag. 59 60 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Das Eigenkapital hat sich hauptsächlich bedingt durch das Konzerngesamt­ ergebnis in Höhe von EUR 1.547,0 Mio. erhöht. Weiterhin sind im Rahmen des Abfindungsangebots um den Beherrschungsvertrag mit der GSW Immobilien AG und durch die Ausübung von Aktienoptionen des Vorstands neue Aktien aus­ gegeben worden. Zu Verringerungen des Eigenkapitals führten Veränderungen mit Bezug zu den nicht beherrschenden Anteilen, die Dividende für das Geschäftsjahr 2018 sowie der Erwerb eigener Anteile. Die für das Geschäftsjahr 2018 beschlossene Divi­ dende betrug EUR 310,6 Mio. Die Aktionäre hatten die Wahl zwischen einer ­­Bar- und einer Aktiendividende. Im Juli 2019 erfolgten die Auszahlung der Bar­ dividende in Höhe von EUR 225,7 Mio. und die Ausgabe von 2.617,3 Tsd. neuen Aktien mit einem Gegenwert von EUR 84,9 Mio. Durch den Erwerb eigener Anteile reduzierte sich das Eigenkapital des Konzerns bis zum Abschlussstich­ tag um EUR 99,4 Mio. Finanzierung Die Finanzverbindlichkeiten haben sich bedingt durch die Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen, die die Tilgungen überschritten, erhöht. Der durchschnittliche Zinssatz blieb auch mit den neuen Finanzierungen im ­Vergleich zum Vorjahresstichtag mit rund 1,3 % p.a. stabil. Die jährliche Tilgungs­ rate entspricht mit rund 0,5 % dem Vorjahr. Die durchschnittliche Laufzeit der Darlehen, Wandelschuldverschreibungen und Anleihen des Konzerns beträgt 7,5 Jahre. Die Hedging-Quote 20 belief sich am 31. Dezember 2019 auf rund 88 % (Vorjahr: 87 %). Wie im Vorjahr hat die Deutsche Wohnen SE von den beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s jeweils ein Long-term Issuer Rating erhalten. Die Ratings sind unverändert A- von Standard & Poor’s und A3 von Moody’s, aktuell jeweils mit einem negativen Ausblick. Der Verschuldungsgrad des Konzerns (LTV) entwickelte sich wie folgt: EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 Finanzverbindlichkeiten 6.327,7 6.184,6 Wandelschuldverschreibungen 1.682,8 1.697,2 Unternehmensanleihen 2.014,1 1.200,4 10.024,6 9.082,2 Zahlungsmittel Nettofinanzverbindlichkeiten Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien abzüglich als Finanzinvestition gehaltener Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen 1 –685,6 –332,8 9.339,0 8.749,4 25.433,3 23.781,7 –62,8 0,0 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 571,2 33,0 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 468,9 477,1 26.410,6 24.291,8 35,4 36,0 Loan-to-Value Ratio in % 1  Nutzungsrechte im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen, die nach IAS 40 bewertet werden, werden mit der Erstanwendung von IFRS 16 eliminiert. 20 Das Verhältnis zwischen den festverzinslichen oder zinsgesicherten Finanzverbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen zum Gesamtnominalwert der Finanzverbindlich­keiten, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Die Pensionsverpflichtungen erhöhten sich aufgrund der Übernahme der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe. Die in der Bilanz dargestellten übrigen Verbindlichkeiten setzten sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 52,1 15,6 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 300,5 302,4 Übrige 520,0 405,5 Summe übrige Verbindlichkeiten 872,6 723,5 Derivative Finanzinstrumente Der Anstieg der übrigen Verbindlichkeiten ist im Wesentlichen auf die ­Ab­grenzung von Verpflichtungen im Rahmen des laufenden Spruchverfahrens im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag ­z wischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG zurück­ zuführen. Kapitalflussrechnung Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar: EUR Mio. 2019 2018 454,5 469,4 –674,2 –1.911,6 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 572,5 1.411,3 Nettoveränderung der Zahlungsmittel 352,8 –30,9 Zahlungsmittel zu Beginn der Periode 332,8 363,7 Zahlungsmittel am Ende der Periode 685,6 332,8 Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Die Deutsche Wohnen war auch 2019 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen. Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit unterliegt aufgrund der Ein- und Auszahlungen aus dem Erwerb und dem Verkauf von zur Ver­ äußerung gehaltenen Immobilien Schwankungen. 2019 betrug der Cashflow ­hieraus saldiert EUR 13,3 Mio. (Vorjahr: EUR –104,1 Mio.). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit berücksichtigt insbesondere die ­Einzahlungen aus den Verkäufen von Immobilien (EUR 777,7 Mio.; Vorjahr: EUR 150,6 Mio.), die als Finanzinvestition gehalten werden, sowie die Aus­ zahlungen für Investi­tionen für Zukäufe (EUR 917,4 Mio.; Vorjahr: EUR 1.577,6 Mio.), Neubauten (EUR 56,0 Mio.; Vorjahr: EUR 23,6 Mio.) und Sanierungen (EUR 369,7 Mio.; ­Vorjahr: EUR 313,2 Mio.). Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit berücksichtigt im Wesentlichen ­sämtliche Auszahlungen im Zusammenhang mit den Refinanzierungen (Tilgungen und Neuaufnahmen von Darlehen, Wandelschuldverschreibungen und Unter­ nehmens-anleihen sowie die damit zusammenhängenden einmaligen Zahlungen), die Einzahlungen aus Kapitalmaßnahmen, die Auszahlungen für den Erwerb ­eigener Anteile sowie Dividendenzahlungen. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthielt im Berichtszeitraum die Neu­ aufnahme von Darlehen in Höhe von EUR 508,1 Mio. (Vorjahr: EUR 1.354,4 Mio.) sowie Tilgungen von Darlehen in Höhe von EUR 380,5 Mio. (Vorjahr: EUR 106,5 Mio.). 61 62 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Weiterhin sind Einzahlungen aus der Ausgabe von Namens- und Inhaberschuld­ verschreibungen in Höhe von EUR 1.159,5 Mio. (Vorjahr: EUR 525,0 Mio.) sowie Tilgungen von Unternehmensanleihen in Höhe von EUR 341,2 Mio. (Vorjahr: EUR 150,0 Mio.) enthalten. Für den Erwerb eigener Anteile wurden im Geschäftsjahr 2019 EUR 93,3 Mio. gezahlt (Vorjahr: keine). Die von der Haupt­ versammlung für das Geschäftsjahr 2018 beschlossene Dividende in Höhe von EUR 310,6 Mio. wurde in Höhe von EUR 225,7 Mio. (Vorjahr: EUR 194,8 Mio.) in bar ausgezahlt. Die Differenz wurde in Aktien gezahlt, da die Aktionäre ­z wischen einer Bar- und einer Aktiendividende wählen konnten. Funds from Operations (FFO) Die für uns maßgebliche Kennzahl Funds from Operations ohne Verkauf (FFO I) ist im Vergleich zum Vorjahr aufgrund von Zukäufen und dank operativer ­Verbesserungen im Bestand absolut um rund 11,5 % und je Aktie (unverwässert) um rund 10,3 % gestiegen: EUR Mio. EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Bewertung von Umlaufvermögen (Immobilien) Sonstige einmalige Aufwendungen und Erträge Restrukturierungs- und Reorganisationsaufwendungen EBITDA (bereinigt) Ergebnis aus Verkauf Personal- und Sachkosten Verkauf 2019 2018 873,1 659,1 0,4 1,4 23,8 0,6 3,9 0,9 901,2 662,0 –186,1 –43,1 3,5 3,1 3 718,6 622,0 3 Langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert) 0,0 0,3 Finanzierungsleasing Breitbandkabelnetze 2,9 2,0 EBITDA (bereinigt) vor Verkauf 2,8 2,6 –136,5 –103,6 Ertragsteuern –39,7 –34,5 Minderheiten –10,0 –6,3 FFO I 538,1 482,5 3 Ergebnis aus Verkauf 186,1 43,1 –3,5 –3,1 At-Equity-Bewertung Zinsaufwendungen/-erträge Personal- und Sachkosten Verkauf 720,7 522,5 FFO I je Aktie in EUR (unverwässert) 1 1,50 1,36 3 FFO I je Aktie in EUR (verwässert) 2 1,50 1,36 3 FFO II je Aktie in EUR (unverwässert) 1 2,01 1,47 FFO II je Aktie in EUR (verwässert) 2 2,01 1,47 FFO II 1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 358,09 Mio. ausstehenden Aktien 2019 (ohne eigene Anteile) beziehungsweise rund 355,70 Mio. 2018 2 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 358,09 Mio. ausstehenden Aktien 2019 (ohne eigene Anteile) beziehungsweise rund 355,70 Mio. 2018, bei jeweils unterstellter Wandlung der im Geld stehenden Wandelschuldverschreibungen 3 Berechnungsweise geändert: Personal- und Sachkosten Verkauf werden nicht mehr in den FFO I ­einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert. Für die Ermittlung des FFO werden alle Erlöse aus der Vermietung von Breit­ bandkabelnetzen einbezogen, unabhängig davon, ob sie im IFRS-Konzern­ abschluss als Finanzierungsleasing oder als operatives Leasing mit der ­Deutsche Wohnen als Leasinggeber klassifiziert wurden. Insoweit werden die zivilrechtlich vereinbarten und cashflowwirksamen Mietzahlungen, die im Konzernabschluss als Zins- und Tilgungszahlungen qualifiziert wurden, als Mieterlöse angesetzt. 11 ,5% betrug die Steigerung des FFO I. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht EPRA-Performance-Kennzahlen Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine Organisation mit Sitz in Brüssel, Belgien, die die Interessen des börsennotierten Immobilien­ sektors in Europa vertritt. Das Hauptziel von EPRA liegt in der Weiterent­ wicklung des Sektors, insbesondere im Sinne der Transparenzsteigerung beim Reporting. Die nachfolgenden Kennzahlen wurden in Übereinstimmung mit den von der EPRA empfohlenen Standards ermittelt. EPRA-Kennzahlen im Überblick EPRA NAV (unverwässert) in EUR Mio. EPRA NAV (unverwässert) in EUR je Aktie EPRA NAV (verwässert) in EUR Mio. 2019 2018 16.791,3 15.087,8 47,02 42,26 16.791,3 15.087,8 EPRA NAV (verwässert) in EUR je Aktie 47,02 42,26 EPRA NNNAV (verwässert) in EUR Mio. 12.320,0 11.419,9 EPRA NNNAV (verwässert) in EUR je Aktie 34,50 31,99 EPRA Earnings in EUR Mio. 488,3 466,0 1,37 1,31 EPRA Net Initial Yield in % 2,7 2,8 EPRA “topped-up” Net Initial Yield in % 2,7 2,8 EPRA-Leerstand in % 2,2 2,3 EPRA Earnings (verwässert) in EUR je Aktie EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) in % 25,1 28,1 EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) in % 22,5 25,4 EPRA NAV Der EPRA NAV wird von der Deutsche Wohnen bereits seit 2010 berichtet. Der Nettovermögenswert wird unter Ansatz der Verkehrswerte des Immobilien­ portfolios ermittelt, wobei Jones Lang LaSalle die Immobilienbewertung der Wohn- und Geschäftsbauten als Gutachter verifiziert. Die Bewertung der ­P flegeimmobilien erfolgt ausschließlich durch den Gutachter W&P Immobilien­ beratung GmbH. Der EPRA NAV (unverwässert) je Aktie stieg im Berichtsjahr von EUR 42,26 je Aktie um 11 % auf EUR 47,02 je Aktie. Da die ausstehenden Wandelschuld­ verschreibungen zum Bilanzstichtag nicht im Geld waren, lag der verwässerte EPRA NAV ebenfalls bei EUR 47,02 je Aktie. EUR Mio. Eigenkapital (vor nicht beherrschenden Anteilen) 31.12.2019 31.12.2018 12.700,4 11.559,1 50,8 14,6 4.040,1 3.514,1 16.791,3 15.087,8 Anzahl Aktien (unverwässert) in Mio. (ohne eigene Anteile) 357,1 357,0 EPRA NAV (unverwässert) in EUR je Aktie 47,02 42,26 0,0 0,0 16.791,3 15.087,8 Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente Latente Steuern EPRA NAV (unverwässert) Effekte aus der Umwandlung der Wandelanleihen EPRA NAV (verwässert) Anzahl Aktien (verwässert) in Mio. (ohne eigene Anteile) 357,1 357,0 EPRA NAV (verwässert) in EUR je Aktie 47,02 42,26 11 % betrug die Steigerung des EPRA NAV (unver­ wässert) je Aktie. 63 64 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Auf den Ausweis eines um den Goodwill bereinigten EPRA NAV (Adjusted NAV) verzichten wir, da zum Abschlussstichtag Geschäfts- und Firmenwerte in nur unwesentlicher Höhe von EUR 148,1 Mio. (Vorjahr: EUR 21,5 Mio.) bestanden. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV) Der EPRA NNNAV wird auf Basis des EPRA NAV ermittelt, indem die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente, die Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten und Unternehmensanleihen sowie die latenten Steuern berücksichtigt werden. EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 16.791,3 15.087,8 –50,8 –14,6 Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten 1 –277,1 –175,2 Marktwerte der Unternehmensanleihen 1 –103,3 36,0 Latente Steuern –4.040,1 –3.514,1 EPRA NNNAV (verwässert) 12.320,0 11.419,9 EPRA NAV (verwässert) Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente 1 Anzahl Aktien (verwässert) in Mio. (ohne eigene Anteile) 357,1 357,0 EPRA NNNAV (verwässert) in EUR je Aktie 34,50 31,99 Differenz der bilanzierten Buchwerte und der Marktwerte EPRA-Gewinn (EPRA Earnings) Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, die das wiederkehrende Ergebnis aus dem operativen Kerngeschäft repräsentieren, werden insbesondere ­Bewertungseffekte und das Verkaufsergebnis bereinigt. EUR Mio. Konzernergebnis gemäß IFRS 2019 2018 1.600,9 1.862,6 –1.406,3 –2.177,9 –186,1 –43,1 18,6 4,3 2,0 0,7 Anpassungen zur Ermittlung von EPRA Earnings: Ergebnis der Immobilienbewertung Ergebnis aus Verkauf Steuern auf Vertriebsergebnis 1 Firmenwertabschreibungen Bewertung von Finanzinstrumenten und Vorfälligkeitsentschädigungen –15,5 89,1 Latente Steuern 484,7 736,6 Minderheitsbeteiligungen –10,0 –6,3 EPRA Earnings 488,3 466,0 Anzahl Aktien (unverwässert) in Mio. am Stichtag (ohne eigene Anteile) 357,1 357,0 1,37 1,31 357,1 357,0 1,37 1,31 EPRA Earnings (unverwässert) in EUR je Aktie Anzahl Aktien (verwässert) in Mio. am Stichtag (ohne eigene Anteile) EPRA Earnings (verwässert) in EUR je Aktie 1 Aus Gründen der Vereinfachung werden pauschal 10 % des Verkaufsergebnisses als Steuern angesetzt. Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA Net Initial Yield) Die EPRA Net Initial Yield reflektiert das Verhältnis aus dem Marktwert des Portfolios und den annualisierten Nettomieterträgen. Die Nettomieterträge sind reduziert um nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, wie zum Beispiel für Instandhaltung, Inkasso und Leerstand. EUR Mio. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 1 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 1 Abzüglich Anlagen im Bau und geleisteten Anzahlungen 1 Zwischensumme fertiggestelltes Immobilienportfolio Zuzüglich Erwerbsnebenkosten eines Investors, geschätzt mit 8,0 % Summe fertiggestelltes Immobilienportfolio Annualisierte zahlungswirksame Vertragsmiete Abzüglich direkte Bewirtschaftungskosten 2 Annualisierte Nettovertragsmiete 2019 2018 24.305,3 22.154,5 451,0 459,2 –427,2 –334,3 24.329,1 22.279,4 1.946,3 1.782,4 26.275,4 24.061,8 835,6 815,8 –126,2 –134,3 709,4 681,5 2,6 2,7 712,0 684,2 EPRA Net Initial Yield (EPRA NIY) in % 2,7 2,8 EPRA “topped-up” Net Initial Yield (EPRA NIY) in % 2,7 2,8 Anpassungen für Vermietungsanreize Topped-up Annualisierte Nettovertragsmiete 1 Ohne Pflege und Betreutes Wohnen, ohne unbebaute Grundstücke 2 Nicht umlagefähige Betriebskosten, Inkasso, Instandhaltung etc. EPRA-Leerstand Die EPRA-Leerstandsquote berechnet sich aus der geschätzten annualisierten Marktmiete der Leerstandsflächen zur Marktmiete des Gesamtportfolios. Der leichte Anstieg der Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahr ist auf modernisierungsbedingte Leerstände im Rahmen unseres Investitions­ programms zurückzuführen. in % EPRA-Leerstand 2019 2018 2,2 2,3 65 66 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 EPRA-Kostenquote (EPRA Cost Ratio) Die EPRA-Kostenquote (EPRA Cost Ratio) ist eine wesentliche Kennzahl zur Messung der Kosteneffizienz. Dabei werden die Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen gesetzt. EUR Mio. 2019 2018 861,6 808,5 –901,2 –662,0 186,1 43,1 Abzüglich zum EBITDA adjusted: Segmentergebnis Pflege und Betreutes Wohnen 88,3 55,3 Abzüglich zum EBITDA adjusted: Verwaltungskosten für das Segment Verkauf –3,5 –3,1 Vertraglich vereinbarte Mietzahlungen (Sollmieten und Zuschüsse) Abzüglich EBITDA adjusted Abzüglich zum EBITDA adjusted: Segmentergebnis Verkauf Zuzüglich Aufwendungen für verpachtete Pflegeeinrichtungen Abzüglich Aufwendungen für Instandhaltung 2,2 1,3 –102,4 –102,9 2,3 1 0,0 Bewirtschaftungskosten 133,4 140,2 Zuzüglich Aufwendungen für Instandhaltung 102,4 102,9 Zuzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte Abzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte EPRA-Kosten (inkl. direkte Leerstandskosten) –2,3 1 –2,4 233,5 240,7 Abzüglich Erlösschmälerungen –24,3 –23,0 EPRA-Kosten (exkl. direkte Leerstandskosten) 209,2 217,7 Vertraglich vereinbarte Mietzahlungen (Sollmieten und Zuschüsse) 861,6 808,5 Abzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte –2,3 –2,4 Zuzüglich Pachterträge für Pflegeeinrichtungen von Dritten 45,4 36,5 Zuzüglich Pachterträge für Pflegeeinrichtungen konzernintern 26,8 15,2 931,5 857,8 EPRA-Kostenquote (inkl. direkte Leerstandskosten) 25,1% 28,1 % EPRA-Kostenquote (exkl. direkte Leerstandskosten) 22,5% 25,4 % EPRA-Kostenquote angepasst um Instandhaltungs­ aufwand (inkl. direkte Leerstandskosten) 14,1% 16,1 % EPRA-Kostenquote angepasst um Instandhaltungs­ aufwand (exkl. direkte Leerstandskosten) 11,5% 13,4 % 4,7 4,0 Aktivierte Eigenleistungen 2 1 Durch die Erstanwendung von IFRS 16 ab dem 1. Januar 2019 sind die Erbbauzinszahlungen an Dritte nicht mehr als Aufwendungen im EBITDA adjusted enthalten. 2 Aktivierten Eigenleistungen für konzernintern erbrachte Ingenieur- und Bauprojektmanagementleistungen Zusammengefasster Lagebericht Berichterstattung zum Einzel­abschluss der Deutsche Wohnen SE BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZEL­ ABSCHLUSS DER DEUTSCHE WOHNEN SE Grundlagen der Deutsche Wohnen SE Die Deutsche Wohnen SE ist die Muttergesellschaft im Konzernverbund. Sie fungiert als Holdinggesellschaft und nimmt mit ihren Mitarbeitern alle wesent­ lichen Zentralfunktionen für den Konzern wahr. Der Einzelabschluss wird nach den Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des AktG sowie der Verordnung und des Gesetzes über euro­ päische Aktiengesellschaften aufgestellt. Die Deutsche Wohnen SE ist eine kapitalmarktorientierte Gesellschaft und ist unter anderem an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Die Berichterstattung zur Lage sowie die Darstellung der Risiken und Chancen des Konzerns gelten im Wesentlichen auch für die Deutsche Wohnen SE. Mitarbeiter Am 31. Dezember 2019 waren 220 Mitarbeiter 1 (Vorjahr: 197) sowie 60 Aus­zu­ bildende und Studenten (Vorjahr: 57) bei der Deutsche Wohnen SE angestellt. Gesamtaussage des Vorstands zum Geschäftsverlauf Im Geschäftsjahr 2019 hat die Deutsche Wohnen SE zur Finanzierung des ­Konzerns langfristige Anleihen in Form von Namens- und Inhaberschuld­ verschreibungen ausgegeben und vorfristig einen Teil der im Jahr 2020 ­fällig werdenden Unternehmensanleihe zurückerworben. Im November 2019 beschloss der Vorstand ein Aktienrückkaufprogramm in einem Volumen von bis zu maximal 25 Mio. Aktien zu einem Gesamtkaufpreis (ohne Erwerbs­ nebenkosten) von bis zu maximal EUR 750 Mio., unter dem bis zum Stichtag ca. 2,6 Mio. Aktien für ca. EUR 99,4 Mio. erworben worden sind. Die Bilanz­ summe hat sich um ca. EUR 900 Mio. erhöht. Das operative Ergebnis aus der Holdingtätigkeit verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 12,2 Mio., da die Umsatzerlöse für die Betreuung von Zukäufen durch Tochtergesellschaften transaktionsbedingt niedriger ausfielen. Zudem fielen höhere Aufwendungen für Personal und Sachkosten an, insbe­ sondere für IT, Marketing und Beratung. Die Ergebnisabführungen (Gewinne und Verluste) und Ausschüttungen von Tochtergesellschaften lagen im Geschäftsjahr 2019 mit EUR 39,5 Mio. unter dem Vorjahreswert von EUR 68,5 Mio. und auch unterhalb unserer Prognose. Dies war bedingt durch Buchwertabschreibungen auf Beteiligungen und Immo­ bilien auf der Ebene von Organgesellschaften sowie durch Aufwendungen für Ausgleichszahlungen an außenstehende Gesellschafter. Weiterhin wurde das Jahresergebnis 2019 durch einmalige, im neutralen ­Ergebnis dargestellte Aufwendungen von EUR 32,6 Mio. gemindert, die im Zusammenhang mit Datenschutz, Zinssicherungsgeschäften und dem teil­ weisen Rückerwerb der Unternehmensanleihe standen. 1 Alle Mitarbeiter inkl. Mutterschutz/Elternzeit, inkl. Aushilfen und geringfügig Beschäftigte, exkl. Auszubildende, exkl. Vorstand 67 68 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Das Ergebnis vor Steuern erreichte daher aufgrund von Sondereffekten im Beteiligungsergebnis sowie aufgrund des neutralen Ergebnisses nicht unsere ursprüngliche Prognose eines positiven Jahresergebnisses vor Ertragsteuern. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Deutsche Wohnen SE Ertragslage Umsatzerlöse Sonstige betriebliche Erträge 2019 2018 Veränderungen Veränderungen EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. relativ in % 47,7 52,6 –4,9 –9 2,4 1,8 0,6 33 11 Personalaufwand –25,4 –22,9 –2,5 Sonstige betriebliche Aufwendungen –48,8 –44,2 –4,6 10 –4,6 –3,8 –0,8 21 Abschreibungen –28,7 –16,5 –12,2 74 Zinsergebnis netto –4,9 0,9 –5,8 –644 Ergebnis aus Beteiligungen 39,5 68,5 –29,0 –42 –32,6 0,0 –32,6 n/a –0,2 0,0 –0,2 n/a –26,9 52,9 –79,8 –151 Operatives Ergebnis Neutrales Ergebnis Ertragsteuern Jahresergebnis Die Deutsche Wohnen SE fungiert als Holding und erzielt Umsatzerlöse aus Geschäftsbesorgungsleistungen für die gesamte Gruppe, und zwar zum einen für die allgemeine Geschäftsbesorgung und zum anderen für die Betreuung von Ankaufstransaktionen von Tochterunternehmen. Der Rückgang der Umsatz­ erlöse ist auf den im Vergleich zum Vorjahr geringeren Umfang an Ankaufs­ transaktionen zurückzuführen. Die Erhöhung des Personalaufwands um EUR 2,5 Mio. im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf die Einstellung von Mitarbeitern, die Erweiterung des Vorstands auf vier Mitglieder und Gehaltserhöhungen zurückzuführen. Die ­Deutsche Wohnen SE beschäftigte im Jahresdurchschnitt 2019 209 Mitarbeiter (Vorjahr: 186 Mitarbeiter). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthielten hauptsächlich IT- und Marketing-Kosten (EUR 22,4 Mio.; Vorjahr: EUR 18,0 Mio.). Sie umfassten darüber hinaus von verbundenen Unternehmen empfangene Leistungen, laufende Rechts- und Beratungskosten sowie insbesondere Kosten im Zusammenhang mit Projekten und Transaktionen. Einmalige sonstige betriebliche Aufwendun­ gen des Geschäftsjahres 2019 für Datenschutz wurden zur besseren Vergleich­ barkeit in das neutrale Ergebnis einbezogen. Die Abschreibungen betrafen planmäßige Abschreibungen auf Software und Sachanlagen wie Mietereinbauten sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung. Aufgrund von Investitionen in Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie ­unsere IT-Systeme haben sich die Abschreibungen im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Zusammengefasster Lagebericht Berichterstattung zum Einzel­abschluss der Deutsche Wohnen SE Das Zinsergebnis setzte sich aus Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 56,7 Mio. (Vorjahr: EUR 24,8 Mio.), von denen EUR 15,9 Mio. im neutralen Ergebnis ­dargestellt wurden, und Zinserträgen in Höhe von EUR 35,9 Mio. (Vorjahr: EUR 25,7 Mio.) zusammen. Die Deutsche Wohnen SE hat sich in diesem und im letzten Geschäftsjahr im Wesentlichen über Eigenkapital sowie über niedrig verzinsliche Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen finanziert. Weitere Mittel flossen der Deutsche Wohnen SE als Cash-Pool-Führerin des Konzerns zu. Diese Finanz­ mittel hatte sie über Eigenkapital oder Konzerninnenfinanzierungen an ­Tochtergesellschaften weitergereicht. Vor diesem Hintergrund setzte sich das Zinsergebnis aus einem Zinsergebnis mit Dritten in Höhe von EUR –37,7 Mio. (Vorjahr: EUR –24,4 Mio.) und einem Zinsergebnis mit verbundenen Unter­ nehmen in Höhe von EUR 32,8 Mio. (Vorjahr: EUR 25,3 Mio.) zusammen. Der Zinsaufwand mit Dritten erhöhte sich aufgrund höherer Nominalbeträge aus­ stehender Unternehmensanleihen. Einmalige Zinsaufwendungen, die 2019 im Rahmen des Rückerwerbs von Unternehmensanleihen und aus der Zuführung von Rückstellungen für Zinssicherungsgeschäfte angefallen waren, wurden zur besseren Vergleichbarkeit in das neutrale Ergebnis einbezogen. Über das Beteiligungsergebnis fließen der Deutsche Wohnen SE als Holding die Wertschöpfungen auf Ebene der Tochtergesellschaften zu. Das Ergebnis aus Beteiligungen berücksichtigt die Ergebnisübernahmen (Gewinne und Verluste) von Tochtergesellschaften aus Ergebnisabführungs- beziehungsweise Beherr­ schungsverträgen sowie von Personengesellschaften in Höhe von insgesamt EUR –28,7 Mio. (Vorjahr: EUR –6,0 Mio.) sowie Ausschüttungen der GSW ­Immobilien AG in Höhe von EUR 74,5 Mio. (Vorjahr: EUR 74,5 Mio.). Von den ­Aus­schüttungen wurden Aufwendungen für Ausgleichszahlungen aus Unter­ nehmens­verträgen saldiert abgesetzt. Diese Aufwendungen beziehen sich auf das l­aufende Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlosse­ nen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW ­Immobilien AG, das wahrscheinlich zu einer höheren Ausgleichszahlung an die außenstehenden Aktionäre führen könnte. Die im Rahmen von Ergebnisab­ führungsverträgen im Geschäftsjahr 2019 zu übernehmenden Verluste ergaben sich hauptsächlich aus der Abwertung ­einzelner Beteiligungen und Immobilien, gehalten durch Organgesellschaften, die nach dem Einzelbewertungsgrundsatz vorzunehmen waren, während stille Reserven in anderen Beteiligungen und Immobilien handelsrechtlich nicht zu ­realisieren waren. Die im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen im Geschäftsjahr 2018 zu übernehmenden Ver­ luste waren im Wesentlichen transaktionsbedingt, da beim Kauf von neuen Tochtergesellschaften mit Immobilienbesitz eine einmalig aufwandswirksame Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 26,9 Mio. bei einer Organgesellschaft ­entstanden war. Das neutrale Ergebnis enthielt im Geschäftsjahr 2019 einmalige Zinsaufwen­ dungen in Höhe von EUR 4,5 Mio. für die im zweiten Quartal 2019 teilweise zurückerworbene Unternehmensanleihe, weitere Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 11,3 Mio. aus der Zuführung zu Rückstellungen für Zinssicherungs­ geschäfte sowie einmalige sonstige betriebliche Aufwendungen für Daten­ schutz in Höhe von EUR 16,8 Mio. Im Geschäftsjahr 2019 erzielte die Deutsche Wohnen SE einen Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 26,9 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss von EUR 52,9 Mio.). 69 70 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Vermögens- und Finanzlage 31.12.2019 31.12.2018 Veränderungen EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. Anlagevermögen 6.889,4 79,1 4.973,5 63,7 1.915,9 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.184,6 13,6 2.557,5 32,8 –1.372,9 635,2 7,3 276,2 3,5 359,0 8.709,2 100,0 7.807,2 100,0 902,0 3.320,3 38,1 3.671,5 47,0 –351,2 53,6 0,6 13,8 0,2 39,8 5.335,3 61,3 4.121,9 52,8 1.213,4 8.709,2 100,0 7.807,2 100,0 902,0 Kasse und Bankguthaben Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Das Anlagevermögen der Deutsche Wohnen SE in Höhe von EUR 6.889,4 Mio. (Vorjahr: EUR 4.973,5 Mio.) besteht im Wesentlichen aus Anteilen an verbun­ denen Unternehmen in Höhe von EUR 4.369,8 Mio. (Vorjahr: EUR 4.369,0 Mio.) und aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 2.504,0 Mio. (Vorjahr: EUR 589,9 Mio.). Die Erhöhung ergab sich aus der Konzerninnen­ finanzierung von Investitionen und Ankäufen durch Tochtergesellschaften, indem die Deutsche Wohnen SE Liquidität über langfristige Gesellschafter­ darlehen weiter­gegeben hat. Korrespondierend haben sich die kurzfristigen ­Forderungen der Deutsche Wohnen SE im Rahmen des Cash Pools verringert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände bestanden haupt­ sächlich aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR 1.115,2 Mio.; Vorjahr: EUR 2.525,0 Mio.), die sich im Rahmen des Cash Pooling mit der ­Deutsche Wohnen SE als zentraler Cash-Pool-Führerin verringert haben. Das Eigenkapital der Deutsche Wohnen SE hat sich im Geschäftsjahr 2019 durch die Sachkapitalerhöhung aus der Aktiendividende vom Juli 2019 um EUR 84,8 Mio. und durch die laufende Sachkapitalerhöhung im Rahmen des Beherrschungsvertrags mit der GSW Immobilien AG – der den außenstehenden Aktionären das Recht einräumt, Aktien der GSW Immobilien AG gegen Aktien der Deutsche Wohnen SE zu tauschen – um EUR 0,8 Mio. erhöht. Der Jahres­ fehlbetrag für 2019 in Höhe von EUR 26,9 Mio., die Dividende für das Geschäfts­ jahr 2018 in Höhe von EUR 310,6 Mio. sowie der Aktienrückkauf in Höhe von EUR 99,4 Mio. verringerten das Eigenkapital. Das Grundkapital betrug nach Abzug der eigenen Anteile zum Stichtag EUR 357,1 Mio. (Vorjahr: EUR 357,0 Mio.). Die Eigenkapitalquote belief sich auf 38,1 % (Vorjahr: 47,0 %). Die Rückstellungen haben sich im Wesentlichen durch die Zuführung zu ­Rückstellungen für Zinssicherungsgeschäfte in Höhe von EUR 11,3 Mio. und für Prozesskosten und -risiken in Höhe von EUR 22,0 Mio. erhöht. Zusammengefasster Lagebericht Berichterstattung zum Einzel­abschluss der Deutsche Wohnen SE Die Verbindlichkeiten setzten sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 Veränderungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.622,7 1.301,5 321,2 Wandelschuldverschreibungen 1.605,9 1.605,9 0,0 Unbesicherte Finanzverbindlichkeiten 2.035,7 1.210,1 825,6 60,4 0,2 60,2 Übrige Verbindlichkeiten 7,6 4,2 3,4 Passive Rechnungsabgrenzungsposten 3,0 0,0 3,0 5.335,3 4.121,9 1.213,4 Verbindlichkeiten gegenüber ­Kreditinstituten Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich erhöht. Sie verringern sich im ­Rahmen des konzerninternen Cash Pooling mit der Deut­ sche Wohnen SE als zentraler Cash-Pool-Führerin (EUR 1.004,6 Mio.; Vorjahr: EUR 1.251,5 Mio.), während konzerninterne Darlehen an die Deutsche Wohnen SE ­zugenommen haben (EUR 564,1 Mio.; Vorjahr: EUR 14,4 Mio.). Zum Abschlussstichtag stehen die beiden im Geschäftsjahr 2017 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen, bilanziert mit ihrem Gesamtnennbetrag zuzüg­ lich abgegrenzter Zinsen, aus: WSV 2017 mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal •  EUR 800,0 Mio., einer Laufzeit bis 2024 und einer festen Verzinsung von 0,325 % p. a. Der Wandlungspreis je Aktie betrug zum 31. Dezember 2019 EUR 47,4859. • WSV 2017 II mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal EUR 800,0 Mio., einer Laufzeit bis 2026 und einer festen Verzinsung von 0,60 % p. a. Der Wandlungspreis je Aktie betrug zum 31. ­Dezember 2019 EUR 49,9189. Die unbesicherten Finanzverbindlichkeiten setzten sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 Veränderungen Unternehmensanleihe 280,5 503,0 –222,5 Namensschuldverschreibungen 480,4 329,3 151,1 Inhaberschuldverschreibungen 1.274,8 317,8 957,0 Commercial Papers 0,0 60,0 –60,0 2.035,7 1.210,1 825,6 Die Unternehmensanleihe wurde im Geschäftsjahr 2015 begeben und im Geschäftsjahr 2019 teilweise zurückerworben, sodass zum Stichtag nominal noch EUR 278,8 Mio. ausstehen. Sie ist unbesichert und fest verzinslich mit 1,375 % p. a. Die Unternehmensanleihe wird im Juli 2020 fällig. In den Geschäftsjahren 2017 und 2019 wurden unbesicherte Namensschuld­ verschreibungen in Höhe von nominal EUR 475,0 Mio. mit fester Verzinsung ­z wischen 0,9 % p. a. und 2,00 % p. a. ausgegeben. Sie werden in den Jahren 2026 bis 2032 fällig. In den Geschäftsjahren 2018 und 2019 wurden unbesicherte Inhaberschuld­ verschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal EUR 1.264,5 Mio. ausgegeben. Sie werden mit festen Zinssätzen zwischen 0,00 % p. a. und 2,50 % p. a. verzinst und werden in den Jahren 2020 bis 2036 fällig. 71 72 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Zum Abschlussstichtag stehen keine Unternehmensanleihen unter dem Multi Currency Commercial Paper Programme aus. Der stichtagsbezogene Verschuldungsgrad der Deutsche Wohnen SE (Ver­ hältnis aus Fremdkapital zur Bilanzsumme) betrug 61,9 % (Vorjahr: 53,0 %). Auf die Darstellung einer detaillierten Kapitalflussrechnung wird gemäß § 264 Absatz 1 Satz 2 HGB verzichtet. Im Geschäftsjahr 2019 war die Deutsche Wohnen SE jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Wie im Vorjahr hat die Deutsche Wohnen SE von den beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s jeweils ein Long-term Issuer Rating erhalten. Die Ratings sind unverändert A- von Standard & Poor’s und A3 von Moody’s, aktuell jeweils mit einem negativen Ausblick. Die Deutsche Wohnen SE verfügt durch das konzerninterne Cash Pooling sowie externe Kreditlinien über ausreichend Liquidität, um ihren Zahlungsverpflich­ tungen nachzukommen. Prognose für das Geschäftsjahr 2020 Die Deutsche Wohnen SE fungiert als Holding innerhalb der Gruppe und ist daher von der Entwicklung der operativen Tochtergesellschaften abhängig. Wir rechnen mit einer positiven Unternehmensfortführung; bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgelei­ teten Unter­nehmensplanung und berücksichtigt die Anwendung des am 23. ­Februar 2020 in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im ­Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). Dabei wurden die möglichen ­Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. ­Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Ent­ wicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt. In die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Ent­ wicklung des Wohnungsmarkts eingeflossen. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Deutsche Wohnen SE ist an die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochtergesellschaften gekoppelt. Weiterhin ist das Ergebnis von den Ergebnisabführungen beziehungsweise Ausschüttungen der Tochtergesellschaften abhängig. Für 2020 erwarten wir ein höheres Beteiligungsergebnis durch den Wegfall der einmaligen Bewertungsaufwendungen bei Organgesellschaften, die 2019 entstanden sind. Wir gehen daher davon aus, dass vor Sondereffekten wie ­Kapitalerhöhungs- oder Transaktionskosten ein positives Jahresergebnis vor Ertragsteuern in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe realisiert wird. Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht RISIKO- UND CHANCENBERICHT Risikomanagementsystem der Deutsche Wohnen Die Deutsche Wohnen SE prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden ­können. Um solche Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch ­Risiken eingegangen werden. Alle wesentlichen Risikoaspekte zu kennen, abzu­ schätzen und zu kontrollieren, ist dabei von hoher Bedeutung. Dazu ist in der Deutsche Wohnen ein zentrales Risikomanagementsystem (RMS) implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellen soll. Das RMS soll gewährleis­ ten, dass Risiken frühzeitig erkannt, priorisiert und an die zuständigen Entschei­ dungsträger kommuniziert werden, um entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten. Dadurch soll Schaden vom Unternehmen abgewendet beziehungs­ weise minimiert werden. Ein zentrales Risiko­ managementsystem soll Risiken frühzeitig erkennen, priorisieren und kommunizieren. Innerhalb der Strukturen des konzernweit geltenden Risikomanagement­ systems (RMS) ist ein Risikofrüherkennungssystem (RFS) in der Deutsche Wohnen implementiert. Dieses erfasst somit alle vollkonsolidierten Gesell­ schaften. Das RFS ist Bestandteil der Jahresabschlussprüfung und wird dabei hinsichtlich der Erfüllung von rechtlichen Anforderungen geprüft. Die aktuelle Prüfung hat ergeben, dass das RFS der Deutsche Wohnen geeignet ist, Ent­ wicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, früh­ zeitig zu erkennen, und dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat. Risikopolitische Grundsätze Unsere Risikostrategie ist darauf ausgerichtet, den Fortbestand des Unter­ nehmens zu sichern und darüber hinaus den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Unternehmerischer Erfolg setzt voraus, dass Chancen wahrgenommen und damit verbundene Risiken erkannt und bewertet werden. Chancen sollen optimal genutzt und unternehmerische Risiken bewusst und eigenverantwort­ lich getragen sowie proaktiv gesteuert werden, sofern damit eine angemessene Wertsteigerung erzielt werden kann. Bestandsgefährdende Risiken sind zu ­vermeiden. Jeder Mitarbeiter wird hinsichtlich des Risikobewusstseins sensibilisiert und dazu angehalten, potenzielle Risiken zu melden. Darüber hinaus ist jeder Mit­ arbeiter dazu angehalten, sich risikobewusst zu verhalten, das heißt, sich einer­ seits Klarheit über die Risikosituation innerhalb seines Verantwortungsbereichs zu verschaffen und andererseits mit erkannten Risiken verantwortlich umzu­ gehen. Das Unternehmen stellt somit sicher, dass geeignete Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung oder Übertragung von Risiken getroffen werden oder eine bewusste Inkaufnahme von kalkulierten Risiken erfolgt. Informationen zu den wesentlichen Risiken erhalten die Entscheidungsträger per Regelbericht­ erstattung oder anlassbezogen. Jeder Mitarbeiter ist angehalten, sich risiko­ bewusst zu verhalten. 73 74 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Verantwortlichkeit Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risiko­ managements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Ausgewählte Führungskräfte der Deutsche Wohnen sind als Risikoverantwort­ liche („risk owners“) benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung, Dokumentation und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Der Risikomanager ­koordiniert die Erfassung, Bewertung, Dokumentation und Kommunikation der Risiken im Rahmen des Risikomanagementprozesses. Er stößt den periodischen Risikomanagementprozess an, konsolidiert die Risikomeldungen der Risiko­ verantwortlichen und erstellt den Bericht für das Management und den Auf­ sichtsrat. Die Interne Revision überwacht regelmäßig die Funktion des Risikomanagements im Rahmen ihrer Revisionsaufgaben. Wir sehen aus heutiger Sicht keine Risiken, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann und die sich bestandsgefährdend auf Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Deutsche Wohnen-Konzerns ­auswirken könnten. Instrumente des Risikomanagementsystems Das RMS soll in seiner konzernweit geltenden Gesamtheit dazu beitragen, dass die Unternehmensziele erreicht werden können, Abweichungen frühzeitig erkannt werden, negative Auswirkungen auf die Deutsche Wohnen vermieden werden und entsprechende Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können. Das bestehende konzernweite RMS wird bei Bedarf an die Entwicklungen des Unternehmens angepasst und fortlaufend auf seine Funktionsfähigkeit über­ prüft. 1. Internes Kontrollsystem (IKS) Das IKS im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess hat zum Ziel, die Ord­ nungsmäßigkeit und Wirksamkeit der Rechnungslegung und Finanzbericht­ erstattung sicherzustellen. In der Deutsche Wohnen SE ist ein IKS etabliert, das sich im Wesentlichen auf die Prinzipien der Transparenz, Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips, Funktions­ trennung und Mindestinformation der Mitarbeiter erstreckt. Die wesentlichen Merkmale unseres bestehenden internen Kontroll- und Risiko­ managementsystems im Hinblick auf den (Konzern-/)Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden: • Die Deutsche Wohnen zeichnet sich durch eine klare Organisations-, Unter­ nehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur aus. • Zur ganzheitlichen Analyse und Steuerung ertragsrelevanter Risikofaktoren und bestandsgefährdender Risiken existieren konzernweit abgestimmte ­Planungs-, Reporting-, Controlling- sowie Frühwarnsysteme und -prozesse. • Die Funktionen in sämtlichen Bereichen des Rechnungslegungsprozesses (zum Beispiel Finanzbuchhaltung und Controlling) sind eindeutig zugeordnet. • Die im Rechnungswesen eingesetzten EDV-Systeme sind gegen unbefugte Zugriffe geschützt. Die zentralen Elemente des Risikomanagement­ systems (RMS) der ­Deutsche Wohnen sind: 1. Internes Kontroll­ system (IKS) 2. Reporting 3. Risikomanagement 4. Compliance 5. Interne Revision Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht • Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme wird überwiegend auf Standard­ software zurückgegriffen. • Die in den (Konzern-/)Rechnungslegungsprozess involvierten Abteilungen ent­ sprechen den quantitativen und qualitativen Anforderungen. • Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des (Konzern-/)Rechnungswesens werden anhand von manuellen und softwaregestützten Kontrollen geprüft. • Bei (konzern-/)rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird das Vier-AugenPrinzip angewandt. • Der Aufsichtsrat befasst sich unter anderem mit wesentlichen Fragen der (Konzern-/)Rechnungslegung, des Risikomanagements und der Abschluss­ prüfung sowie deren Schwerpunkten. Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rech­ nungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben wurden, stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, auf­ bereitet, gewürdigt und in die externe Rechnungslegung übernommen werden. Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die Rech­ nungslegung bei der Deutsche Wohnen SE sowie bei in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften einheitlich ist und im Einklang mit den rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht. 2. Reporting Eine integrierte Unternehmensplanung sowie eine entsprechende interne Berichterstattung über die operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling bilden die Basis des im Unternehmen eingesetzten Frühwarn­ systems. Zentraler Bestandteil des RMS ist ein detailliertes monatliches UnternehmensReporting, das die Ist-Größen den vom Aufsichtsrat genehmigten und gegebenen­falls w ­ eiterentwickelten Planzahlen (namentlich FFO I, Verschuldungs­ grad) gegenüberstellt. Die Deutsche Wohnen fokussiert sich dabei insbesondere auf Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen, Pachten und Verkäufe, auf die Entwicklung der Personal- und Sachkosten, auf die Cashflows, die Liquidität und die Bilanzstrukturkennzahlen. Auf Basis des Reportings können Abweichungen frühzeitig aufgezeigt und ­entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden. Vorstand und Aufsichtsrat erhalten wesentliche Informationen aus dem ­detaillierten monatlichen Reporting. Vorstand und Auf­ sichtsrat erhalten im monatlichen Reporting wesentliche Informa­ tionen. 75 76 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 3. Risikomanagement Im Risikomanagement der Deutsche Wohnen wurden zehn Risikokategorien identifiziert. Zehn Risiko­kategorien Die Risikokategorien enthalten wiederum insgesamt 50 Einzelrisiken. Den Risiken werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren zugeordnet, anhand derer eine Identifikation der Risiken erfolgt. 2. Rechtliche Risiken 1. Allgemeine Unter­nehmensrisiken Die Risiken werden quartalsweise anhand einer Risikoinventur dokumentiert. Der Risikomanager aktualisiert die Risikoinventur entsprechend den Einschät­ zungen der Risikoverantwortlichen aus den operativen Fachbereichen. 3. IT-Risiken 4. Risiken aus Vermietung 5. R  isiken aus Perso­ nal/Mitarbeitern Risiken werden in den Fachbereichen gesteuert und ab einer Schadenshöhe von EUR 500 Tsd. in der Risikoinventur verifiziert sowie den dargestellten Risiko­ kategorien zugeordnet. Risiken, die neu identifiziert werden, unterliegen der ­Ad-hoc-Meldepflicht. Der Betrachtungshorizont bei der Risikobewertung umfasst grundsätzlich zwölf Monate. 6. Risiken aus An- ­ und Verkauf 7. Risiken aus Segment Pflege 8. Objektrisiken 9. Finanzwirtschaft­ liche Risiken 10. Investitionsrisiken Die Bewertung der Risiken erfolgt mittels ausgabenorientierter Schwellenwerte für die Schadenshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit. Schwellenwerte Schadenshöhe EUR Mio. Eintrittswahrscheinlichkeit % Gering 0,5 – 2 Gering Mittel > 2 – 15 Möglich > 20 – 50 Wahrscheinlich > 50 – 70 Hoch > 15 – 50 Sehr hoch > 50 0 – 20 Sehr wahrscheinlich > 70 Pro Risiko wird ermittelt, ob Faktoren vorliegen, die das Eintreten des Risikos anzeigen könnten (= aktuelle Relevanz). In die Bewertung werden die in Um­­ setzung befindlichen Gegenmaßnahmen einbezogen. Ermittelt wird in der finalen Bewertung eine drohende Schadenshöhe der Risiken in den Kategorien: gering­ fügig, erheblich, schwerwiegend, kritisch. Risikobewertungsschema Schadenshöhe Geringfügig Erheblich Sehr hoch Hoch Wesentliche Risiken: Mittel Schwerwiegend Kritisch Gering Gering Möglich Wahrscheinlich Sehr wahr­ scheinlich Wesentliche Risiken sind für die Deutsche Wohnen Risiken mit den finalen Bewertungen „schwerwiegend“ und „kritisch“. Kritische Risiken können bestandsgefährdend sein. Die Risikoinventur wird in regelmäßigen persönlichen Terminen mit allen Risiko­ verantwortlichen, dem Risikomanager und dem Vorstand thematisiert. Damit sollen eine unternehmensweite Transparenz der Risikolage und der konzernweite Umgang mit Risiken gewährleistet werden. Eintrittswahr­ scheinlichkeit Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht Die Dokumentation des Risikomanagements erfolgt quartalsweise in einem Risikobericht, der dem Vorstand zur Verfügung gestellt wird. Der Prüfungs­ ausschuss des Aufsichtsrats wird im Rahmen seiner regulären Sitzungen über die Risikolage informiert. Die Grundlage bildet ein Risikomanagementhandbuch, das bei Bedarf aktuali­ siert wird. 4. Compliance Für die Deutsche Wohnen stellt Compliance einen wesentlichen Bestandteil verantwortungsvoller Unternehmensführung dar (Corporate Governance). Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, der Standards des Deutschen ­Corporate Governance Kodex und interner bindender Richtlinien sowie der faire Umgang mit Geschäftspartnern und Wettbewerbern sind wichtige Grundsätze der Deutsche Wohnen. Negative Auswirkungen auf das Unter­ nehmen sollen so vermieden werden. Eine unternehmens­ weite Verhaltens­ richtlinie gilt für alle Mitarbeiter. Risiken aus Corporate Governance werden im Bereich Recht und im Rahmen des Risikomanagements in der Risikoinventur nachgehalten. Unternehmensweit gilt für alle Mitarbeiter die Verhaltensrichtlinie, die rechts­ konformes Handeln vorschreibt und definiert. Zudem sensibilisieren die Vor­ gesetzten ihre Mitarbeiter für wesentliche Compliance-Risiken. Des Weiteren gibt es einen Verhaltenskodex für Geschäftspartner, der Anforderungen an die Vertragspartner der Deutsche Wohnen stellt. Der konzernweit verantwortliche Compliance Officer führt unter anderem das Insiderverzeichnis der Gesellschaft und informiert Management, Mitarbeiter und Geschäftspartner über die Folgen von Verstößen gegen Insidervorschrif­ ten sowie relevante rechtliche Rahmenbedingungen. Der Compliance Officer fungiert als zentraler Ansprechpartner für Fragen und Meldungen von Verdachtsfällen zu Verstößen. 5. Interne Revision Das Risikomanagement wird durch die Interne Revision regelmäßig und prozess­ unabhängig überwacht. Eine vom Vorstand bestellte unabhängige Person führt diese Überwachung mindestens alle drei Jahre durch. Die Prüfungsschwerpunkte werden in Abstimmung mit dem Vorstand und dem Aufsichtsrat festgelegt. Die Ergebnisse der Prüfung werden dem Vorstand, dem Aufsichtsrat und dem Risikomanager zur Verfügung gestellt. Die Aufgabe der prozessunabhängigen Überwachung wird bei der Deutsche Wohnen von einer externen Revisionsgesellschaft übernommen. Risikobericht Gesamteinschätzung der Risikolage durch die Unternehmensleitung Nach unserer Einschätzung der Gesamtrisikolage bestanden im Geschäftsjahr 2019 keine konkreten Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden konnten. Ad-hoc-Risiken gab es nicht. Im Vergleich zum Vorjahr werden Risiken, die aus dem Gesetzentwurf des ­Berliner Senats zum Mietendeckel resultieren (mietregulatorische Risiken), im Geschäftsjahr 2019 erstmals als wesentlich bewertet. Das Risikomanage­ ment wird durch eine unabhängige Person überwacht. 77 78 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Bewertungsschema der Deutsche Wohnen. Dargestellt sind die zehn Risikokategorien sowie die Bewer­ tung der wesentlichen Risiken im Hinblick auf Schadenshöhe, Eintrittswahr­ scheinlichkeit und finale Bewertung. Risikokategorie Risiko Schadenshöhe Eintrittswahr­ scheinlichkeit Relevanz 1. Allgemeine Unternehmens­risiken Kein wesentliches Risiko identifiziert 2. Rechtliche Risiken Kein wesentliches Risiko identifiziert 3. IT-Risiken 4. Risiken aus Vermietung Kein wesentliches Risiko identifiziert Berliner Mietendeckel (Mietabsenkungen) Sehr hoch Möglich Ja Schwer­ wiegend Berliner Mietendeckel (eingeschränkte Miet­ entwicklung) Sehr hoch Möglich Ja Schwer­ wiegend Berliner Mietendeckel (Wertentwicklung) Sehr hoch Möglich Ja Schwer­ wiegend 5. R  isiken aus Personal/ ­Mitarbeitern Kein wesentliches Risiko identifiziert 6. Risiken aus Anund Verkauf Kein wesentliches Risiko identifiziert 7. Risiken aus Segment Pflege Kein wesentliches Risiko identifiziert 8. Objektrisiken Kein wesentliches Risiko identifiziert 9. Finanzwirtschaftliche Risiken Kein wesentliches Risiko identifiziert 10. Investitionsrisiken Ergebnis (nach Bewertung, Relevanz, Gegen­ maßnahmen) Risiken aus Zeitverzug längere Dauer Genehmi­ gungsverfahren Hoch Sehr wahr­scheinlich Ja Schwer­ wiegend Risiko aus Objekt, Boden, Baugrundrisiken, Altlasten Hoch Sehr wahr­scheinlich Ja Schwer­ wiegend Kostenrisiko – höhere Kosten bei Bauleistungen Hoch Wahrscheinlich Ja Schwer­ wiegend Kostenrisiko – aufgrund von Mangel an Fachkräf­ ten und Lieferanten Hoch Sehr wahr­scheinlich Ja Schwer­ wiegend In der Übersicht sind sieben Risiken enthalten, die in der finalen Bewertung mit schwerwiegend und relevant klassifiziert und daher im Folgenden als wesentlich beschrieben werden. 1. Allgemeine Unternehmensrisiken Allgemeine Unternehmensrisiken betreffen Risiken, die den anderen nicht unmittelbar zuzuordnen sind. Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich um nicht wesentliche Risiken. Nichterkennung von Marktentwicklungen und Trends Marktrisiken können entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutsch­ land eintrübt und dadurch die Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfen­ den Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen ­Möglich­keiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein Rück­ gang der verfügbaren Nettoeinkommen – sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit, ­ Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen – über geringere Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und ­s teigende Leerstände den Geschäftsverlauf der Deutsche Wohnen negativ beeinflussen. Auch ein deutlicher Anstieg des Neubauvolumens kann sich ­negativ auf die Preisentwicklung auswirken. Werden solche Marktentwicklungen oder Trends nicht frühzeitig antizipiert, könnten sich daraus schwerwiegende Risiken ergeben. Um diese Risiken zu ­mindern, werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, ­Entwicklungen in ihren Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen ­zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben. Risiken aus Imageverlusten und Rufschädigungen Sowohl eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen Organe oder Mitarbeiter der Deutsche Wohnen können zu negativen ­Auswirkungen führen. Durch die angespannte Angebots- und Nachfragesituation in den deutschen ­Ballungszentren stehen private Wohnungseigentümer im Fokus von Politik und Medien. Dies führt sowohl zu politischen Forderungen als auch zu entspre­ chender Berichterstattung. Die Deutsche Wohnen strebt daher eine offene Kommunikation und einen direkten Dialog mit Kunden, Investoren, Politik und Verwaltung an. Wir nehmen die Themen Reputation und Kundenzufriedenheit sehr ernst und haben in diesem Zusammenhang vielfältige Maßnahmen ergriffen. So wird zum Beispiel die Zufriedenheit der Kunden in regelmäßigen Mieterbe­ fragungen gemessen; aus den Ergebnissen leiten wir konkrete Handlungen ab. Wir haben im dritten Quartal unsere freiwillige Selbstverpflichtung gemäß ­unserem Mieterversprechen veröffentlicht. Wir vereinbaren mit Mietern bei Bedarf eine Härtefallregelung sowohl für Mieterhöhungen nach Sanierung als auch nach Mietspiegel und verzichten in diesen Fällen entsprechend freiwillig auf Mieterhöhungen. Risiken aus Katastrophen und Schadensfällen Vermehrte Schadensfälle oder zum Beispiel Naturkatastrophen (unter anderem Stürme, Überschwemmungen) oder Veränderungen/Abhängigkeiten im Ver­ sicherungsmarkt könnten zu finanziellen Belastungen führen. Derzeit gibt es dafür keine Anzeichen. Risiken aus gesetzlichen Änderungen zu Datenschutz und Datensicherheit Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden. Die Datenverarbeitungsprozesse aller Fachbereiche (Verarbeitungen) werden in einem Verarbeitungsverzeichnis der Deutsche Wohnen dokumentiert und ­laufend aktualisiert. Aktuell wird keine Verarbeitung identifiziert, aus der sich ein hohes Risiko für Betroffene ergeben könnte. Die zuständige Aufsichtsbehörde hat im vierten Quartal 2019 einen Bußgeld­ bescheid gegen die Deutsche Wohnen SE erlassen, gegen den die Deutsche Wohnen SE Einspruch eingelegt hat und der nun gerichtlich überprüft wird. Die Vorwürfe im Bescheid beziehen sich auf eine bereits abgelöste Datenarchivie­ rungslösung der Deutsche Wohnen SE. 79 80 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 2. Rechtliche Risiken Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich um nicht wesentliche Risiken. Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtum­ setzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder mangelnder Dokumentation ­entstehen. Anhängige oder drohende Rechtsstreitigkeiten könnten eine wesentliche ­Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Am 30. April 2014 wurde ein Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE als herrschender Gesellschaft und der GSW Immobilien AG als beherrschter Gesellschaft abgeschlossen, der mit seiner Eintragung im Handels­ register am 4. September 2014 wirksam wurde. Danach ist die Deutsche Woh­ nen zur Verlustübernahme gegenüber der GSW verpflichtet. Die Deutsche Wohnen SE verpflichtete sich im Rahmen des Beherrschungsvertrags weiter, auf Verlangen der außenstehenden Aktionäre der GSW deren GSW-Aktien im Verhältnis von derzeit 3:7,079 gegen Deutsche Wohnen-Aktien zu tauschen (Abfindungsangebot). Den übrigen außenstehenden Aktionären der GSW ­garantiert die Deutsche Wohnen für die Laufzeit des Beherrschungsvertrags eine Ausgleichszahlung in Form einer jährlichen Garantiedividende von brutto EUR 1,66 je Aktie. Derzeit wird in einem Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG auf Antrag ­einzelner Aktionäre der GSW die Angemessenheit von Abfindungsangebot und Ausgleichszahlung überprüft. Soweit durch gerichtliche Entscheidung oder ­Vergleich eine höhere Abfindung oder ein höherer Ausgleich festgesetzt wird, können außenstehende Aktionäre der GSW eine entsprechende Ergänzung der erhaltenen Leistungen zulasten der Deutsche Wohnen verlangen. 3. IT-Risiken Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Risiken aus der Verfügbarkeit der IT-Systeme Die Deutsche Wohnen SE nutzt konzernübergreifend SAP als primäre IT-­Anwendung. Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser Anwendung, der zu er­heblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Wir haben aus ­diesem Grund mit unserem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungsund Administra­tionsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen ­vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit einhergehenden Daten­verlust entgegenwirken. Risiken aus Schwachstellen beziehungsweise unberechtigtem Zugriff auf die IT-Systeme Generell besteht das nicht auszuschließende Risiko, dass Angriffe auf die IT durch Schadsoftware oder Zugriff auf Daten durch Unberechtigte erfolgen könnten. Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht Die Sicherheitsverfahren werden regelmäßig optimiert, Sicherheitslücken ­werden geschlossen und Maßnahmen gegen Schadsoftware werden kontinuier­ lich aktualisiert. Sämtliche Mitarbeiter sind durch entsprechende Richtlinien zur Einhaltung von Sicherheitsmaßnahmen im Bereich der IT-Landschaft ver­ pflichtet und durch Schulungsmaßnahmen sensibilisiert. 4. Risiken aus Vermietung Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema werden die mietregula­ torischen Risiken, die aus dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungs­ wesen in Berlin (MietenWoG Bln) resultieren, von uns als wesentlich und schwerwiegend bewertet. Das Gesetz ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt teilweise rück­ wirkend zum 18. Juni 2019. Mit dem Wirksamwerden des Gesetzes zum Mietendeckel besteht das Risiko von Mietsenkungen. Bestandsmieten müssen neun Monate nach Wirksamkeit des Gesetzes auf das Niveau von 120 % der im Gesetz definierten Mietober­ grenze abgesenkt werden. Bei Neuvermietung ist die Miete auf die Mietober­ grenze oder, falls niedriger, auf die Vorvertragsmiete zu reduzieren. Des Weiteren besteht das Risiko, dass übliche Mieterhöhungen mit Inkraft­ treten des Gesetzes zum Mietendeckel zukünftig nicht mehr umgesetzt werden können. Eine negative Auswirkung auf die Wertentwicklung der betroffenen Immobilien in Berlin ist entsprechend nicht auszuschließen; das Risiko wird im Betrach­ tungszeitraum ebenfalls als schwerwiegend bewertet. In Übereinstimmung mit vielen Rechtsgutachten und Stellungnahmen gehen wir davon aus, dass das geplante Gesetz zum Mietendeckel verfassungswidrig ist. Auf Länderebene sind insbesondere von der Regierung in Berlin weitere Eingriffe (zum Beispiel die Ausweitung der Milieuschutzgebiete oder die Änderung des Zweckentfremdungsverbots) zu erwarten. Weitere Gesetzesänderungen (zum Beispiel die veränderte Methodik der Miet­ spiegelerstellung) werden regelmäßig diskutiert. Es ist daher nicht auszuschlie­ ßen, dass es zu weiteren regulatorischen Änderungen kommen kann. Wir überwachen deshalb stetig die Ausführungsgesetze, arbeiten in wohnungs­ wirtschaftlichen Gremien mit und nutzen rechtliche Möglichkeiten zur Mit­ bestimmung. Weitere Risiken im Bereich der Vermietung können aus einem Ausfall von Mietforde­rungen, einer mangelnden Kundenzufriedenheit, mietvertraglichen Risiken oder Risiken mit unseren Vertragspartnern resultieren. 5. Risiken aus Personal/Mitarbeitern Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Einen entscheidenden Faktor für unseren Geschäftserfolg stellen unsere ­Mit­arbeiter mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar. 81 82 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Risiken können unter anderem aus geänderten gesetzlichen Rahmenbedingun­ gen (zum Beispiel Mindestlohn), mangelnder Unternehmensidentifikation der Mitarbeiter, unzureichender Integration neuer Mitarbeiter, erhöhter Fluktuation, Fachkräftemangel oder höherem Personalaufwand durch eine allgemeine Steige­ rung der Marktgehälter oder erhöhten sozialen Abgaben resultieren. Die Personalabteilung entwickelt Förder- und Mitarbeiterbindungsprogramme und gleicht regelmäßig das Vergütungssystem mit dem Markt ab. Zudem wird den unterschiedlichen Generationen durch moderne Arbeitsplatzgestaltung Rechnung getragen. Gesundheitstage, ein unternehmensweites Sommerfest und andere Leistungen sollen die Attraktivität des Unternehmens für Mitarbei­ ter zusätzlich erhöhen. Im Deutsche Wohnen-Konzern existieren Pensionsverbindlichkeiten aufgrund betrieblicher Altersvorsorge in Form von Pensionszusagen. Dafür wurden zum 31. Dezember 2019 Rückstellungen in Höhe von EUR 107,2 Mio. gebildet. Die tat­ sächliche Höhe dieser Verpflichtungen ist jedoch im Voraus nicht vollumfänglich ermittelbar und mit Unsicherheiten verbunden, sodass die tatsächlichen Pensions­ verpflichtungen die gebildeten Pensionsrückstellungen übersteigen können. Risiken könnten der Deutsche Wohnen zudem entstehen, wenn sich Mitarbeiter nicht an gesetzliche Vorschriften oder Unternehmensvorgaben halten. Unter­ nehmensweit gilt für alle Mitarbeiter die Verhaltensrichtlinie, die rechtskonfor­ mes Handeln vorschreibt und definiert. Darüber hinaus sensibilisieren die Vorgesetzten ihre Mitarbeiter für wesentliche Compliance-Risiken. Eine Anti­ korruptionsrichtlinie verbietet zudem Korruption ausdrücklich. Für die Mit­ arbeiter sind die datenschutzrechtlichen Vereinbarungen zur Vertraulichkeit sowie die Richtlinien zum Thema Datenschutz und IT-Sicherheit bindend. 6. Risiken aus An- und Verkauf Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Neue Gesetzgebungen Durch rechtliche und politische Eingriffe können sich Verkaufsaktivitäten ­verzögern oder sich negativ auf erzielbare Preise auswirken. Marktrisiken aus Verkauf Eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung, ein allgemeiner Anstieg des Zinsniveaus, eine Veränderung der regulatorischen Parameter oder eine Ausweitung des Neubauvolumens können zu einem Rückgang des Kauf­ interesses an Bestandsimmobilien führen: Sowohl in der Einzelprivatisierung als auch im Bereich Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen von potenziellen Käufern zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der ­Deutsche Wohnen verzögert beziehungsweise Preiserwartungen nicht durch­ gesetzt werden können. Risiken aus Zukäufen Bei Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen besteht die Möglichkeit, dass Businesspläne aus Zukäufen nicht vollständig, nur teilweise oder erst zu einem späteren Zeitpunkt umgesetzt werden können. Die Entwicklung der zu­­ gekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierun­ gen, den erzielbaren Preisen für Abverkäufe nicht strategischer Einheiten sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer, größerer Bestände kann eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie inter­ nen Struk­turen und Prozessen erfordern. Diese Faktoren können von unseren Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht ­ inschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen der prognostizierten E Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen. Zur Minimierung dieser Risiken bedienen wir uns externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings. Eine Zunahme von Risiken ergibt sich zudem durch eine hohe Anzahl von Kauf­ verträgen und deren Komplexität oder auch durch unberechtigte Ansprüche Dritter. Um Risiken zu minimieren, werden im Rahmen von umfangreichen Due-DiligenceVerfahren alle erkennbaren rechtlichen, finanziellen, sachlichen und steuerlichen Risiken vorab identifiziert und analysiert. Entsprechende Absicherungen wie Garantien, Freistellungen, Einbehalte und Versicherungen werden für die Siche­ rung von Ansprüchen eingesetzt. Im Anschluss erfolgt das erforderliche struk­ turierte Nachhalten und Überwachen der Verpflichtungen. Mögliche Abweichungen vom Businessplan oder Annahmen beim Zusammen­ schluss von Unternehmen werden durch entsprechende Reportings identifiziert und nachgehalten. 7. Risiken aus Segment Pflege In dieser Risikokategorie werden spezielle Risiken erfasst, die sich aus dem Bereich Pflege ergeben. Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema ­handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Risiken können aus Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Pflege­ bereich (zum Beispiel wird in einigen Bundesländern die Einhaltung einer gesetz­ lichen Quote für Einzelzimmerbelegung gefordert), dem Ausfall von Betreibern oder einer Verschlechterung der Qualität der Pflegeimmobilien resultieren. Bei Zukäufen besteht das Risiko, dass sich ungeplante Investitionsbedarfe ergeben. Mitarbeiterdefizite in Pflegeeinrichtungen können sich auf die Profitabilität der Pflegeeinrichtung auswirken. Aktuell werden die Aktivitäten zur Mitarbeiterge­ winnung ausgeweitet. 8. Objektrisiken Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Objektrisiken betreffen die gesetzlichen Anforderungen an Objekte und Umweltbelange verbunden mit dem Objekt, der Struktur und Qualität von Beständen sowie im Objektumfeld. Risiken sehen wir bei Instandhaltungsversäumnissen, Bauschäden oder unzurei­ chendem Brandschutz. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen. Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken aus einer Konzentration in der Struktur der Bestände, die etwa erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen. Eine technische Bestandsanalyse verschafft uns einen Überblick über den Zustand der Immobilien. Auf dieser Basis ist das Investitionsprogramm etabliert worden. Ad-hoc-Maßnahmen ergänzen unseren langfristigen Investitionsplan. Durch die hohe Anzahl an neu erworbenen Immobilien in den letzten Jahren gilt es, in Teilen des Portfolios die Qualität der Bestände zu heben. 83 84 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die grundsätzliche Vermietbarkeit ist gewährleistet; der Leerstand im Bestand der Deutsche Wohnen betrug zum 31. Dezember 2019 1,8 %. Bei der Bewertung der Immobilien ist der technische Zustand ein Bestandteil der Annahmen und damit berücksichtigt. 9. Finanzwirtschaftliche Risiken Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken. Risiko aus grundsätzlicher Unternehmenssteuerreform Die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Grunderwerbsteuergesetzes ist geplant. Die diskutierten Gesetzesänderungen hätten Auswirkungen auf die gesamte Immobilienbranche. Die entsprechenden Gesetzentwürfe lagen im Berichtsjahr noch nicht vor. Risiko aus Wertschwankung Die Deutsche Wohnen bilanziert ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immo­ bilien (das heißt Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden) zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Für die Höhe des Fair Value sind insbesondere die Entwicklung des Immobilientransaktionsmarkts insgesamt und die der regionalen Märkte sowie die konjunkturelle Entwicklung und das Zinsniveau maßgeblich. Es besteht daher das Risiko, dass bei einer negativen Entwicklung des Immobilienmarkts oder der allgemeinen konjunkturellen Lage sowie durch steigende Zinsen die von der Deutsche Wohnen vorgenommenen Wertansätze des Immobilienver­ mögens in der Konzernbilanz abgeschrieben werden müssen. Weiterhin könnten daraus auch Wertschwankungen von Beteiligungsbuchwerten und/oder -erträgen oder Geldanlagen resultieren. Liquiditätsrisiken Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Deutsche Wohnen einen ver­ zögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben sowie unvorher­ gesehene Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen. Finanzmarktrisiken und Risiken aus Finanzinstrumenten Nach den Refinanzierungen und Restrukturierungen der Darlehensportfolios ­s tehen im Geschäftsjahr 2020 keine wesentlichen Volumina zur Refinanzierung an. Zudem weist die Deutsche Wohnen ein Kreditrating von A- bei Standard & Poor’s und A3 bei Moody’s auf. Mit dieser Einstufung gehört die Deutsche ­Wohnen zu den am besten bewerteten börsennotierten Immobilienunterneh­ men Europas. Grundsätzlich könnten Banken jedoch nicht mehr in der Lage oder willens sein, auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass Refinan­ zierungen teurer werden und zukünftige Vertragsverhandlungen mehr Zeit in Anspruch nehmen. Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht Ferner bestehen in Kreditverträgen sogenannte Financial Covenants, die bei Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen könnten. Bei der Deutsche Wohnen sind dies Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen auf die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio – DSCR/ Interest Service Cover Ratio – ISCR) sowie auf den Verschuldungsgrad in Ab­­ hängigkeit von den Mieteinnahmen (Vervielfältiger) beziehen. Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden Risiken des Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken. Die Unternehmens­ leitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes die­ ser Risiken. Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen ­Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwen­ dung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Für die Deutsche Woh­ nen besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das Risiko eines Liquiditätsengpasses wird täglich mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools überwacht. Die Deutsche Wohnen ist weiterhin bestrebt, jederzeit über ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern aus­ gesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und ist durch Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen hierzu auf unsere Angaben im Konzernanhang. Risiken aus Steuerrecht Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken führen. Die Deutsche Wohnen hat zum Beispiel aktive latente Steuern in Höhe von EUR 317 Mio. auf Verlustvorträge gebildet. Sollte die ­Nutzung von Verlustvorträgen zeitlich befristet oder sogar ganz versagt ­werden, würde in entsprechender Höhe ein Aufwand aus der Abschreibung ­dieser aktiven latenten Steuern entstehen. Für einige Teilgesellschaften des Konzerns sind die Betriebsprüfungen vergan­ gener Jahre noch nicht abgeschlossen. Es ist möglich, dass zusätzliche Steuern entrichtet werden müssen. Die Deutsche Wohnen unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, die die ­s teuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkom­ mensermittlung beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft ­s teuerliche Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können. Durch eine Veränderung unserer Anteilseigner- und Organisationsstruktur könnte Grunderwerbsteuer ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge könnten untergehen. Konzernanhang ab Seite 130 85 86 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 10. Investitionsrisiken Folgende Risiken dieser Risikokategorie werden als wesentlich (schwerwiegend) klassifiziert: Bei Genehmigungsverfahren kann es aufgrund personeller Unterbesetzung der Bauämter zu Verzögerungen kommen. Die Beseitigung von Kontaminationen oder Schadstoffen bei Investitionen kann aufwendiger werden als ursprünglich kalkuliert. Aufgrund der hohen Nachfrage können sich Baumaterialien verteuern. Für Dienstleistungen im Segment Bau, Handwerk und Planung ist es derzeit schwierig, Fachkräfte und Lieferanten zu finden. Infolgedessen sind Baukosten­ steigerungen oder Bauverzögerungen möglich, die wiederum in einer Verschlech­ terung der Renditeziele oder im Zurückstellen von Investitionen resultieren könnten. Daher erfolgt eine kontinuierliche Neubewertung von Investitions­ entscheidungen. Die nachfolgenden Risiken werden aktuell als nicht wesentlich eingestuft: Gesetzgebungen sind wichtige Einflussgrößen bei Investitionen und unterliegen immer einem Änderungsrisiko. Ein Risiko wird bei Inkrafttreten von neuen Bau­ vorschriften oder Restriktionen gesehen; Veränderungen könnten sich negativ auf die Renditeziele auswirken. Einen negativen Effekt könnten Baustoppverfügungen und fehlende Baugenehmi­ gungen haben, da diese gegebenenfalls zu ungeplanten Kosten und Bauverzug führen. Die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen könnte erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen. Grundsätzlich unterliegen komplexe Investitionsmaßnahmen immer einem ­Kostenrisiko und einem zeitlichen Risiko. Diesen wird durch ein projektspezifi­ sches Controlling entgegengewirkt. Chancen der künftigen Entwicklung Im Geschäftsjahr 2019 konnte die Deutsche Wohnen wichtige Weichen für eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung stellen. Insgesamt verspricht die in den vergangenen Jahren betriebene Konzentration und Ausrichtung des Port­ folios auf Metropolregionen unter Beibehaltung unserer konservativen Kapital­ struktur weiteres Wertsteigerungspotenzial in der Zukunft. Chancen aufgrund von Marktentwicklungen oder Trends Die positive Entwicklung des Immobilienportfolios wird durch die anhaltend dynamische Marktentwicklung unterstützt. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in Ballungsgebieten, bedingt durch den Zuzug sowie eine tendenzielle Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen, ver­ stärkt den positiven Trend. Gemäß Statistischem Bundesamt (Destatis) wird der aktuelle Altersaufbau die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten drei Jahrzehnten zudem voraus­ sichtlich stärker prägen als der Saldo der Zuzüge nach und Fortzüge aus Deutschland. Zusammengefasster Lagebericht Risiko- und Chancenbericht Die Geschäftstätigkeit im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen bietet aufgrund der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen im Markt weitere ­Chancen für die Deutsche Wohnen. Das im Eigentum der Deutsche Wohnen befindliche Wohnportfolio weist ins­ besondere in den Core + -Regionen weitere Wachstumspotenziale auf. Finanzielle Chancen Die Finanzierungsstruktur der Deutsche Wohnen ist sehr stabil und flexibel. Der Konzern ist langfristig finanziert und weist einen geringen Verschuldungs­ grad (LTV) auf. Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartnern etabliert. Mit den beiden Ratings A- von Standard & Poor’s und A3 von Moody’s, aktuell jeweils mit negativem Ausblick, gehört die Deutsche Wohnen nach wie vor zu den am besten bewerteten Immobilienunternehmen in Europa. Durch die ­Emittentenratings verfügen wir über eine erhöhte finanzielle Flexibilität. Der Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten, auch in Verbindung mit dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, bietet gute Chancen für die Finanzierung zukünftigen Wachstums. Die Gesellschaft verfügte zum Bilanzstichtag über eine Marktkapitalisierung von rund EUR 13,1 Mrd. Damit ist die Deutsche Wohnen sichtbar für internationale Investoren, was zu Zinsvorteilen am Kapitalmarkt führen kann. Chancen aus Investitionen Um die Qualität des Bestands weiter zu erhöhen, investieren wir in unsere Immobilien. Zudem haben wir ein Nachverdichtungs- und Neubau­programm ­verabschiedet, um die bestehenden Flächenreserven zu nutzen und mittelfristig mehr als 5.000 Wohnungen zu errichten. Die Chancen liegen dabei nicht in der Erfüllung von kurzfristigen Renditeerwartungen, sondern in nachhaltiger Inves­ tition und Wertschaffung. Im Bewusstsein der eigenen unternehmerischen Verantwortung sowie im ­Kontext ihrer Nachhaltigkeitsstrategie stellt sich die Deutsche Wohnen den gesellschaftlichen Herausforderungen der ­Energiewende und der Digitalisierung. Vor diesem Hintergrund werden einerseits Investitionsmaßnahmen mit dem Ziel energetischer E ­ ffizienzsteigerung und CO2-Vermeidung in Wärmeerzeu­ gungsanlagen getätigt. Zum anderen investieren wir bereits heute in multi­ mediale Infrastrukturen, um den digitalen Kundenbedürfnissen auch in der Zukunft genügen zu können. 87 88 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 PROGNOSEBERICHT Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Langsame Erholung der deutschen Wirtschaft in Sicht: Nach Einschätzung des DIW Berlin (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) sind erste Zeichen erkennbar, die auf eine langsame Erholung der Konjunktur in Deutschland hin­ weisen. Die Auslandsnachfrage soll ihren moderaten Aufwärtstrend fortsetzen und damit die Industrieproduktion beleben. Nach 0,5 % im vergangenen Jahr wird für die deutsche Wirtschaft für das Jahr 2020 ein Wachstum um 1,2 % und für 2021 ein Plus von 1,4 % prognostiziert. 1 Durch die Verbreitung des ­Coronavirus (SARS-CoV-2) können sich zusätzliche Unsicherheiten für das BIP-Wachstum ergeben. Die Deutsche Wohnen hat als Resultat des fortlaufenden Risiko­ managementprozesses die Coronapandemie zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für den Konzern identifiziert. Das bedeutet, dass die ­Deutsche Wohnen zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Pandemie wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage des ­Konzerns haben wird. Nichtsdestotrotz sind die weiteren Konsequenzen der Pandemie auf die Finanz- sowie Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen ­Unsicherheiten schlussendlich nicht abschätzbar. Deutscher Wohnungsmarkt Wohninvestments bleiben gefragt: Ernst & Young Real Estate geht in seinem jüngsten Trendbarometer für den Immobilieninvestmentmarkt davon aus, dass sich das Investmentvolumen auch 2020 auf einem hohen Niveau bewegt. Immo­ bilieninvestments werden von den Befragten weiterhin zu einem weit über­ wiegenden Teil als „attraktiv“ beziehungsweise „sehr attraktiv“ eingeschätzt. 2 Hoher Neubaubedarf in den Metropolen: Laut Institut der deutschen Wirt­ schaft wurden beziehungsweise werden in Deutschland in den Jahren 2019 und 2020 knapp 342.000 neue Wohnungen benötigt. Die Bautätigkeit hinkt dem Bedarf mit zuletzt 287.000 fertiggestellten Wohnungen deutlich hinterher. Die hohe Auslastung der Bauwirtschaft, der Fachkräftemangel im Baugewerbe und langwierige Prozesse lassen eine Ausweitung der Bautätigkeiten auf über 300.000 Wohnungen pro Jahr als unwahrscheinlich erscheinen. In fast allen Großstädten wurde die Bautätigkeit zuletzt spürbar ausgeweitet, dennoch ist dies immer noch nicht ausreichend, um den Bedarf zu befriedigen. Insbesondere in Berlin, München, Stuttgart und Köln bedarf es langfristig einer deutlichen Steigerung der Bautätigkeit. 3 Lage in Berlin spitzt sich weiter zu: In Berlin müssen laut bulwiengesa-­ Prognose bis 2030 jährlich mindestens 19.000 neue Wohnungen entstehen, um die vorhandene Nachfrage zu decken. Die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geplanten neuen Wohnungen werden nicht aus­ reichen, um den künftigen Bedarf angesichts steigender Bevölkerungszahlen zu decken. Sollte die Bautätigkeit nicht kurzfristig spürbar anziehen, wird es zu dramatischen Wohnungsengpässen und Marktverzerrungen kommen. 4 Erschwerend hinzu kommen die zunehmenden Regulierungen und drastischen Eingriffe der kommunalen Wohnungspolitik, die zu einer großen Unsicherheit bei Investoren und Projektentwicklern führen. Angesichts des massiven Nach­ frageüberhangs könnte nur ein großflächiger zusammenhängender Wohnungs­ neubau für eine deutliche Entlastung sorgen. 5 1 DIW Wochenbericht Nr. 50/2019 2 Ernst & Young Real Estate GmbH, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020, Januar 2020 3 Institut der deutschen Wirtschaft, IW-Report 28/2019, „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?“ 4 bulwiengesa, Wohnungsmarktstudie Berlin, 19. August 2018 5 JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2019 Zusammengefasster Lagebericht Prognosebericht Wohnungsmieten werden voraussichtlich weiter steigen: Die Wohnungsmarkt­ situation an den Top-Standorten wird sich in absehbarer Zeit nicht spürbar ­entspannen. Deshalb werden die Wohnungsmieten ihren Aufwärtstrend trotz des kräftigen Anstiegs in den letzten Jahren voraussichtlich fortsetzen. 6 Zinsen bleiben auf niedrigem Niveau: Es wird als nicht wahrscheinlich ange­ sehen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in absehbarer Zeit von ihrer Niedrigzinspolitik abrückt. Günstige Finanzierungsbedingungen und niedrige Renditen alternativer Kapitalanlagen begünstigen daher voraussichtlich weiter­ hin die Nachfrage nach Wohneigentum. Prognose für das Geschäftsjahr 2020 Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgelei­ teten Unternehmensplanung und berücksichtigt die Anwendung des am 23. ­Februar 2020 in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Woh­ nungswesen in ­Berlin (MietenWoG Bln). Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben ­Risiken und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt. In die Planung sind zudem die Annah­ men zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des Woh­ nungsmarkts eingeflossen. Ferner stellt die Prognose ein Basisszenario dar, das heißt, sie beinhaltet keine weiteren Zukäufe und opportunistischen Verkäufe, es sei denn, diese waren zum Zeitpunkt der Planung bereits notariell beurkundet. Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir einen FFO I in etwa auf Vorjahres­ niveau und ein bereinigtes EBITDA (ohne Verkauf) von rund EUR 710 Mio. In der Prognose sind die reduzierenden Effekte aus den im Geschäftsjahr 2019 be­­urkundeten institutionellen Portfolioverkäufen von rund 8.500 Wohn- und ­Gewerbeeinheiten sowie 13 Pflegeeinrichtungen auf die Vertragsmieten ­beziehungsweise Pachten in Höhe von insgesamt rund EUR 39 Mio. für das Geschäftsjahr 2020 enthalten. Für die einzelnen Geschäftssegmente planen wir für das Geschäftsjahr 2020 wie folgt: Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung erwarten wir ein Segmentergebnis von rund EUR 730 Mio. Die laufenden Instandhaltungen werden 2020 zwischen EUR 9 pro m2 und EUR 10 pro m2 beziehungsweise insgesamt rund EUR 100 Mio. betragen. Beim Leerstand gehen wir von keiner wesentlichen Änderung im ­Vergleich zum Jahresende 2019 aus. Die geplante ergebniswirksame Likefor-like-Mietsteigerung im Vermietungsbestand wird voraussichtlich rund 1 % betragen. Im Geschäftssegment Verkauf sind im Jahr 2020 vornehmlich institutionelle Portfolioverkäufe aus den strategischen Kern- und Wachstumsmärkten geplant. Diese werden jedoch situativ und opportunistisch entschieden. Zusätzlich ­werden, analog zu den Vorjahren, Eigentumswohnungen im Rahmen der Woh­ nungsprivatisierung an Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert. Für die Geschäftssegmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien erwarten wir in der Summe ein Ergebnis von insgesamt rund EUR 75 Mio. Die Zinsaufwendungen werden sich voraussichtlich auf rund EUR 135 Mio. belaufen. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value Ratio) soll sich zum Jahresende 2020 innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 % bewegen. 6 JLL, Pressemitteilung vom 23. Januar 2020 Risiko- und Chancen­ bericht ab Seite 73 89 90 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Wertentwicklung unserer Immobilien ist maßgeblich von der Entwicklung der Preise am Transaktionsmarkt abhängig. Aufgrund der regulatorischen ­Unsicherheiten können wir keine belastbare Prognose für die Wertentwicklung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien abgeben. Basierend auf der Annahme eines grundsätzlich positiven Verlaufs des operativen Geschäfts, gehen wir von einem leichten Anstieg des EPRA NAV je Aktie im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr aus. VERGÜTUNGSBERICHT Der Vergütungsbericht beschreibt die Grundsätze des Vergütungssystems für die Mitglieder des Vorstands sowie des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE und erläutert die Struktur sowie die Höhe der individuellen Vergütung der ­einzelnen Organmitglieder. Vergütungssystem des Vorstands Das Vergütungssystem für den Vorstand und die Gesamtvergütung der einzel­ nen Vorstandsmitglieder werden durch den Aufsichtsrat festgelegt und in ­regelmäßigen Abständen überprüft. Die Vergütung wird durch das Aktiengesetz (AktG) geregelt, ergänzt um die Vorschriften des im Geschäftsjahr 2019 anwendbaren Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 7. Februar 2017 (DCGK 2017). Der Vorstand erhält eine feste und eine variable Vergütung. Kriterien für die Angemessenheit der Vorstandsvergütung sind sowohl die ­Aufgaben des einzelnen Vorstandsmitglieds, seine persönliche Leistung, die wirtschaftliche Lage, der Erfolg und die Zukunftsaussichten des Unternehmens als auch die Üblichkeit der Vergütung unter Berücksichtigung des Vergleichs­ umfelds und der Vergütungsstruktur in der Gesellschaft. Insgesamt ist das ­Vergütungssystem auf eine nachhaltige Unternehmensentwicklung ausgerichtet. Sämtliche Vorstandsverträge sehen eine Ausgleichszahlung für den Fall vor, dass die Vorstandstätigkeit ohne wichtigen Grund vorzeitig endet. Sie ist auf maximal zwei Jahresvergütungen begrenzt (Abfindungs-Cap) und vergütet nicht mehr als die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags. Für den Fall der vor­ zeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sehen die Verträge ebenfalls eine Ausgleichszahlung vor, die im Einklang mit Ziffer 4.2.3. des DCGK 2017 auf maximal drei Jahresvergütungen beschränkt ist. Die Vorstandsmitglieder erhalten neben einer Fixvergütung eine variable kurz­ fristige sowie eine variable langfristige Vergütung. Die variable kurzfristige ­Vergütungskomponente orientiert sich an kurzfristigen Unternehmenszielen. Mit der variablen langfristigen Vergütungskomponente sollen die Vorstände, die die Unternehmensstrategie gestalten und umsetzen und damit maßgeblich für die Wertentwicklung der Gesellschaft verantwortlich sind, an den wirt­ schaftlichen Risiken und Chancen der Gesellschaft teilhaben. Die variablen ­Vergütungen können beim Nichterreichen von Zielen verfallen und sind anderen­ falls jeweils mit einer Höchstgrenze versehen. Die variable Vergütung setzt sich aus einer kurzund einer langfristigen Komponente zusammen. Zusammengefasster Lagebericht Vergütungsbericht Darüber hinaus erhalten die Mitglieder des Vorstands Sachbezüge in Form von Versicherungsbeiträgen, Privatnutzung von Kommunikationsmitteln und Firmen­ fahrzeugen. Zusätzlich sehen die Verträge für den Fall von außerordentlichen Entwicklungen vor, dass der Aufsichtsrat eine Sondervergütung bewilligen kann. Eine Altersversorgung ist nicht vereinbart. Variable Vergütungsbestandteile Das Vergütungssystem ist auf leistungsbezogene und am Unternehmenserfolg sowie an der relativen Aktienkursperformance orientierte Parameter aus­ gerichtet. Die variable Vergütung wird überwiegend auf einer langfristigen Grundlage bemessen. Durch Aktienhalteverpflichtungen (Share Ownership ­Guidelines – SOGs) wird die Kapitalmarktorientierung zusätzlich gestärkt und der Interessen­gleichklang zwischen Anteilseignern und Vorstand der Deutsche Wohnen gefördert. Das nachstehend näher erläuterte variable Vergütungs­ system für den Vorstand entspricht den Vorgaben des AktG und folgt den ­Empfehlungen und Anregungen des DCGK 2017. Der variable kurzfristige Vergütungsbestandteil – Short Term Incentive (STI) Bemessungsgrundlage des STI bilden sowohl finanzielle als auch nichtfinanzielle Erfolgsziele. Diese orientieren sich an der aktuellen Unternehmensstrategie sowie den kurzfristigen Unternehmenszielen und werden in einer Zielverein­ barung zwischen Vorstand und Aufsichtsrat jährlich zu Beginn eines Geschäfts­ jahres vereinbart. Dabei werden je Geschäftsjahr mindestens zwei finanzielle und zwei nichtfinanzielle Erfolgsziele gesetzt, wobei die finanziellen Erfolgsziele einen Anteil von 80 % an der Gesamtzielerreichung ausmachen. Die Zielwerte der finanziellen Erfolgsziele legt der Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der Unternehmensplanung (Budget) für das jeweilige Jahr fest. Aggregiert über die finanziellen Erfolgsziele können maximal 125 % des Zielwerts zur Auszahlung kommen. Bei einer aggregierten Zielerreichung unter 75 % kommt es zu keiner Auszahlung. Die Erreichung der strategischen, nichtfinanziellen Ziele kann dabei analog zu den finanziellen Erfolgszielen zwischen 0 % und 125 % betragen, wobei die 100 %-Zielerreichung den Zielwert bildet. 80 % beträgt der Anteil der finanziellen Erfolgsziele an der Gesamtzielerreichung. Nach Ablauf eines Geschäftsjahres erfolgt die Feststellung der Erreichung der finanziellen und nichtfinanziellen Erfolgsziele. Dabei kann die finale Auszahlungs­ höhe des jährlichen Bonus maximal 125 % des Zielwerts betragen. Für das Geschäftsjahr 2019 fanden die finanziellen Erfolgsziele (i) bereinigtes EBITDA ohne Verkauf (Gewichtung 40 %), (ii) Kostenquote (Personal- und Sach­ kosten im Verhältnis zu den Vertragsmieten; Gewichtung 10 %) und (iii) Ver­ kaufsergebnis (Gewichtung 30 %) Anwendung. Im Rahmen der nichtfinanziellen Erfolgsziele wurden strategische Ziele mit einer Gewichtung von insgesamt 20 % definiert, die die Integration der zugekauften Einrichtungen und die Ableitung einer Plattform- und Portfoliostrategie für das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen, die Umsetzung des strategischen Nachhaltigkeitsprogramms sowie eine Verstärkung des Dialogs mit Mietern und Politik zum Inhalt haben. Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 13. März 2020 eine Zielerreichung für den Vorstand von 125 % für die finanziellen Erfolgsziele für das Geschäfts­ jahr 2019 festgestellt. Das bereinigte EBITDA ohne Verkauf belief sich auf EUR 718,6 Mio. und das Verkaufsergebnis auf EUR 186,1 Mio. und konnte damit gegenüber der vom Aufsichtsrat verabschiedeten Unternehmensplanung um rund 4,5 % beziehungsweise rund 540 % übertroffen werden. Die Kostenquote war mit 12,1 % inklusive der verkaufsbedingten Personal- und Sachkosten rund 3,5 % unter der ent­sprechenden Prognose für das Geschäftsjahr. Bezüglich der nichtfinanziellen Erfolgsziele für das Geschäftsjahr 2019 hat der Aufsichtsrat eine Zielerreichung von 110 % beschlossen. 20 % beträgt die Gewich­tung der nichtfinan­ ziellen Erfolgsziele. 91 92 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Für das Geschäftsjahr 2020 finden die finanziellen Erfolgsziele (i) FFO 1 je Aktie (Gewichtung 40 %), (ii) Kostenquote (Personal- und Sachkosten im Verhältnis zu den Vertragsmieten; Gewichtung 10 %) und (iii) Nettomarge institutioneller Verkauf (Gewichtung 30 %) Anwendung. Im Rahmen der nichtfinanziellen Erfolgsziele wurden strategische Ziele mit einer Gewichtung von insgesamt 20 % definiert, die die Weiterentwicklung der Equity-Story, die Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Umsetzung des strategischen Nachhaltig­ keitsprogramms zum Inhalt haben. Der variable langfristige Vergütungsbestandteil – Long Term Incentive (LTI) Als variable langfristige Vergütung erhalten die Vorstände eine Barzahlung im Rahmen eines Performance Cash Plan. Das Vergütungssystem ist auf transpa­ rente, leistungsbezogene und am nachhaltigen Unternehmenserfolg orientierte Parameter ausgerichtet. Der Performance Cash Plan sieht vor, dass der LTI in ­seiner Auszahlung auf einen Maximalbetrag von 250 % des Zielwerts begrenzt ist. Performance Cash Plan Funktionsweise Zielwert in EUR x Performance-Periode (4 Jahre) = Auszahlung in bar (Cap 250 % des Zielwerts) Gesamtzielerreichung (0 % – 250 %) Relative Aktienkursperformance (50 %) + Immobilienrendite (50 %) Die Mitglieder des Vorstands bekommen für jede Tranche des Performance Cash Plan einen Zielwert in Euro gewährt. Dieser Zielwert wird nach Ablauf einer vierjährigen Performance-Periode mit der jeweiligen Gesamtzielerreichung ­multipliziert. Bemessungsgrundlage für die Gesamtzielerreichung bilden zwei gleichgewichtete Erfolgsziele, die additiv miteinander verknüpft werden. Mit der relativen Aktienkursperformance sowie der Immobilienrendite (EPRA NAVWachstum sowie Dividendenrendite) ist die Auszahlungshöhe der variablen langfristigen Vergütung sowohl vom externen Vergleich zu den Wettbewerbern als auch von der Unternehmensperformance der Deutsche Wohnen abhängig. Mit dem Erfolgsziel relative Aktienkursperformance wird sowohl die allgemeine Entwicklung des Kapitalmarkts als auch die Performance der Wettbewerber berücksichtigt. Während der vierjährigen Performance-Periode wird die Ent­ wicklung des Total Shareholder Return (TSR) der Deutsche Wohnen-Aktie im Vergleich zum FTSE EPRA/NAREIT Germany Index gemessen. Die Outper­ formance berechnet sich dabei als Differenz aus der TSR-Entwicklung der ­Deutsche Wohnen-Aktie und der Vergleichsgruppe. Als Anfangskurs wird für die Deutsche Wohnen-Aktie und den FTSE EPRA/NAREIT Germany Index der arithmetische Mittelwert der Schlusskurse der letzten 30 Handelstage vor Beginn der Performance-Periode verwendet. Als Endkurs wird analog der ­arithmetische Mittelwert der Schlusskurse der letzten 30 Handelstage vor dem Ende der Performance-Periode ermittelt. Für die Berechnung der rela­ tiven Aktienkursperformance werden innerhalb der jeweiligen Jahre gezahlte ­Dividenden unter der Annahme einer Reinvestition verrechnet. Relative Aktienkursperformance Zielerreichung 250 % 95 % 50 % –10 % 0% 15 % Outperformance über 4 Jahre Zusammengefasster Lagebericht Vergütungsbericht Die Skalierung für das Erfolgsziel relative Aktienkursentwicklung über die vier­ jährige Performance-Periode ist wie folgt: • Bei einer Outperformance von –10 % im Vergleich zum FTSE EPRA/NAREIT Germany Index beträgt die Zielerreichung 50 %, bei unter –10 % ist die ­Ziel­erreichung 0 %. • Liegt die TSR-Entwicklung der Deutsche Wohnen sowie der Vergleichs­ gruppe gleichauf, führt dies zu einer Zielerreichung von 95 %. Der Zielwert von 100 % wird somit erst bei einer positiven Outperformance gegenüber der Vergleichsgruppe erreicht. • Ab einer Outperformance von +15 % wird die maximale Zielerreichung von 250 % erreicht. • Zielerreichungen zwischen den jeweiligen Schwellenwerten werden linear interpoliert. Mit dem Erfolgsziel Immobilienrendite wird der Vorstand incentiviert, den ­Nettovermögenswert der Deutsche Wohnen sowie die Dividendenausschüt­ tungen an Aktionäre langfristig zu steigern. Hierbei wird der EPRA NAV je Aktie (bereinigt um Goodwill) zu Beginn der Performance-Periode mit dem ent­ sprechenden Wert zum Ende der Performance-Periode in Prozent verglichen. Diesem Wert wird die Summe der jährlichen Dividendenrenditen, die das ­Verhältnis zwischen der jeweiligen jährlichen Dividende auf den für das Vorjahr ermittelten EPRA NAV je Aktie ausdrücken, hinzugerechnet. Die Skalierung für das Erfolgsziel Immobilienrendite über die vierjährige Performance-Periode ist wie folgt: • Bei einer Immobilienrendite von 10 % beträgt die Zielerreichung 50 %, bei unter 10 % ist die Zielerreichung 0 %. • Erst ab einer Immobilienrendite von 20 % wird der Zielwert von 100 % erreicht. • Die Höchstgrenze von 250 % wird bei einer Immobilienrendite von 40 % erreicht. • Zielerreichungen zwischen den jeweiligen Schwellenwerten werden linear interpoliert. Nach Ablauf der vierjährigen Performance-Periode erfolgt die Feststellung der Erreichung der beiden Erfolgsziele. Diese wird im Vergütungsbericht ver­ öffentlicht. Die Auszahlungshöhe einer Tranche kann maximal 250 % des ursprünglich gewährten Zielwerts betragen. Vor dem Geschäftsjahr 2018 wurde der LTI als Aktienoptionsprogramm aus­ gestaltet („AOP 2014“). Demzufolge kann im Interesse der Aktionäre an einer nachhaltigen Wertsteigerung der Gesellschaft eine Ausübung der Aktien­ optionen nur erfolgen, wenn am Ende der vierjährigen Wartefrist definierte Erfolgsziele erreicht werden, im Einzelnen: Steigerung des (i) Adjusted NAV je Aktie (Gewichtung 40 %), (ii) FFO I (ohne Verkauf) je Aktie (Gewichtung 40 %) und (iii) Entwicklung des Aktienkurses (Gewichtung 20 %). Innerhalb jedes der vorgenannten Erfolgsziele gibt es ein Mindestziel, das erreicht sein muss, damit die Hälfte der auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen aus­ übbar wird. Zudem gibt es ein Maximalziel, bei dessen Erreichen sämtliche auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen ausübbar werden. Das Mini­ malziel ist bei 75 %iger Zielerreichung und das Maximalziel bei 150 %iger Ziel­ erreichung insgesamt über alle Einzelziele erreicht. Die Erfolgsziele be­rück­sichtigen sowohl die absolute Entwicklung der branchenspezifischen Unternehmens­ kennzahlen EPRA NAV je Aktie (bereinigt um Goodwill) und FFO I je Aktie auf Basis der Vierjahresplanung der Gesellschaft vor der Ausgabe von Aktien­ optionen als auch die relative Aktienkursentwicklung der Deutsche Wohnen im Vergleich zu einer Gruppe deutscher börsennotierter Wettbewerber. Die ­Wartezeit einer Tranche von Aktienoptionen beginnt jeweils mit dem Ausgabe­ tag und endet mit Ablauf des vierten Jahrestags nach dem Ausgabetag. Der Immobilienrendite Zielerreichung 250 % 100 % 50 % 10 % 20 % 40 % Immobilienrendite über 4 Jahre 93 94 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Ausübungszeitraum beträgt drei Jahre. Aktienoptionen, die bis zum Ende der jeweils siebenjährigen Laufzeit nicht ausgeübt werden oder ausgeübt werden konnten, verfallen beziehungsweise verwirken ersatz- und entschädigungslos. Zusätzlich erhalten die Vorstandsmitglieder Henrik Thomsen und Lars Urbansky virtuelle Aktien, sogenannte „Restricted Share Units“ (RSU). Die Zuteilung der RSU über vier Jahre erfolgt jeweils am 1. April eines Geschäftsjahres in Tranchen. Die Anzahl der in jedem Geschäftsjahr zuzu­ teilenden RSU ist vorab in den Vorstandsverträgen festgelegt. Der verein­ barte Wert jeder RSU entspricht dem Referenzkurs der Aktie der Deutsche Wohnen SE zum jeweiligen Zuteilungsstichtag zuzüglich einer kalkulatorischen Dividende. Jeder RSU ist im Jahr ihrer Zuteilung und in jedem Jahr hiernach jeweils der Betrag der entsprechenden jährlichen Bruttodividende der Gesell­ schaft je Aktie hinzuzurechnen. Die Zuteilung endet, wenn das zuteilungs­ berechtigte Vorstandsmitglied, gleich aus welchem Grund, aus dem Unternehmen ausscheidet. Die Abwicklung der RSU erfolgt in bar oder im Falle einer Verlängerung des ­Vorstandsvertrags des zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglieds im Jahr der Zuteilung der letzten Tranche, und zwar in der Regel an dem Tag, an dem der variable ­kurzfristige Vergütungsbestandteil (STI) für das betreffende Jahr ­ausgezahlt wird. An diesem Stichtag überträgt die Gesellschaft dem zuteilungs­ berechtigten Vorstandsmitglied die Anzahl Aktien der Gesellschaft, die 60 % der von dem Vorstandsmitglied erworbenen Anzahl an RSU entspricht (RSUUmwandlungsaktien). Den Differenzbetrag zwischen dem Wert der RSUUmwandlungsaktien und dem Wert der RSU einschließlich kalkulatorischer Dividende erhält das ­Vorstandsmitglied an dem vorgenannten Stichtag als ­Barvergütung. In allen übrigen Fällen erfolgt die Abwicklung am 15. April in dem ersten Jahr nach Zuteilung der letzten Tranche, vorausgesetzt, dass das zuteilungsbe­ rechtigte Vorstandsmitglied nicht ein Verlängerungsangebot seines Vorstands­ vertrages zu gleichwertigen Konditionen abgelehnt, den Vorstandsvertrag ohne wichtigen Grund gekündigt hat oder ihm aus einem wichtigen Grund gekündigt wurde. Die RSU-Umwandlungsaktien dürfen frühestens vier Jahre nach dem Zeitpunkt veräußert werden, in dem die jeweilige Tranche zugeteilt wurde. Aktienhaltevorschriften Um die Kapitalmarktorientierung und Aktienkultur in der Deutsche Wohnen zu stärken, wurden ab dem Geschäftsjahr 2018 Aktienhaltevorschriften – Share Ownership Guidelines (SOGs) – eingeführt. Die Vorstände der Deutsche Woh­ nen verpflichten sich dazu, 300 % der Grundvergütung (Vorstandsvorsitzender) beziehungsweise 150 % der Grundvergütung (ordentliche Vorstandsmitglieder) in einem Zeitraum von vier Jahren in Aktien der Deutsche Wohnen zu investieren und diese bis zum Ablauf ihrer Bestellung als Vorstandsmitglied zu halten. Dazu verpflichten sich die Vorstände, in einer Aufbauphase jeweils Interimsziel­ bestände an Aktien der Gesellschaft zu erreichen. Demzufolge soll zum Ende jedes Geschäftsjahres der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehalte­ ner Aktien) der Vorstandsmitglieder Michael Zahn und Philip Grosse mindestens 25 % der Summe der nach dem 1. Januar 2018 ausbezahlten STI-Vergütungen (netto) entsprechen. Die Aufbauphase für die Vorstandsmitglieder Michael Zahn und Philip Grosse endet am 31. Dezember 2021. Die Verpflichtung des Vorstands­ mitglieds Lars Wittan, in Aktien der Deutsche Wohnen zu investieren und diese zu halten, endete mit Ablauf seines Dienstverhältnisses am 30. September 2019. Share Ownership ­Guide­lines regeln die Aktien­haltevorschriften für den Vorstand. Zusammengefasster Lagebericht Vergütungsbericht Der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehaltener Aktien) des Vor­ standsmitglieds Lars Urbansky soll in einer Aufbauphase vom 1. April 2019 bis 31. März 2023 jeweils zum Ende jedes Geschäftsjahres mindestens 25 % der Summe der nach dem 1. Januar 2020 ausbezahlten STI-Vergütungen (netto) ent­ sprechen. Der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehaltener Aktien) des Vorstandsmitglieds Henrik Thomsen soll in einer Aufbauphase vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2023 jeweils zum Ende jedes Geschäftsjahres mindestens 25 % der Summe der nach dem 1. Januar 2020 ausbezahlten STIVergütungen (netto) entsprechen. Gesamtvergütung des Vorstands Den Vorständen sind für ihre Vorstandstätigkeit folgende Vergütungen gewährt ­worden: Michael Zahn – Vorstandsvorsitzender (Vorstandsmitglied seit 01.09.2007) Zuwendungen EUR Tsd. 2019 Ziel 2019 Min. 2019 Max. 2018 2019 Festvergütung 1.025 1.025 1.025 1.025 1.025 1.025 34 34 34 34 34 34 1.059 1.059 1.059 1.059 1.059 1.059 500 500 0 625 625 587 Nebenleistungen Summe fixe Vergütung Kurzfristige variable Vergütung (STI) Langfristige variable Vergütung (LTI) 2018 – 2022 1 Zufluss 2018 Ziel 750 750 0 1.875 2.701 1 1.527 1 Summe variable ­Vergütung 1.250 1.250 0 2.500 3.326 2.114 Gesamtsumme 2.309 2.309 1.059 3.559 4.385 3.173 Geldwerter Vorteil aus den ausgeübten Optionen Lars Wittan (Vorstandsmitglied vom 01.10.2011 bis 30.09.2019) Zuwendungen 2018 Ziel 2019 Ziel 2019 Min. 2019 Max. 2018 2019 450 338 338 338 450 338 24 18 18 18 24 18 Summe fixe Vergütung 474 356 356 356 474 356 Kurzfristige variable Vergütung (STI) 300 225 0 281 375 352 Langfristige variable Vergütung (LTI) 2018 – 2022 400 300 0 750 925 1 529 1 Summe variable V ­ ergütung 700 525 0 1.031 1.300 881 1.174 881 356 1.387 1.774 1.237 EUR Tsd. Festvergütung Nebenleistungen Gesamtsumme 1 Zufluss Geldwerter Vorteil aus den ausgeübten Optionen 95 96 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Philip Grosse (Vorstandsmitglied seit 01.09.2016) Zuwendungen Zufluss 2018 Ziel 2019 Ziel 2019 Min. 2019 Max. 2018 2019 398 437 437 437 398 437 22 22 22 22 22 22 Summe fixe Vergütung 420 459 459 459 420 459 Kurzfristige variable Vergütung (STI) 225 281 0 352 219 264 Langfristige variable Vergütung (LTI) 2018 – 2022 300 375 0 938 0 0 Summe variable V ­ ergütung 525 656 0 1.290 219 264 Gesamtsumme 945 1.115 459 1.749 639 723 2018 Ziel 2019 Ziel 2019 Min. 2019 Max. 2018 2019 Festvergütung 0 225 225 225 0 225 Nebenleistungen 0 16 16 16 0 16 Summe fixe Vergütung 0 241 241 241 0 241 Kurzfristige variable Vergütung (STI) 0 150 0 188 0 0 Langfristige variable Vergütung (LTI) 2018 – 2022 0 75 0 188 0 0 Zurückgestellte Vergütung RSU 1 0 137 0 137 Summe variable ­Vergütung 0 362 0 513 0 0 Gesamtsumme 0 603 241 754 0 241 2018 Ziel 2019 Ziel 2019 Min. 2019 Max. 2018 2019 Festvergütung 0 113 113 113 0 113 Nebenleistungen 0 5 5 5 0 5 Summe fixe Vergütung 0 118 118 118 0 118 Kurzfristige variable Vergütung (STI) 0 75 0 94 0 0 Langfristige variable Vergütung (LTI) 2018 – 2022 0 88 0 220 0 0 Zurückgestellte Vergütung RSU 0 0 0 0 Summe variable ­Vergütung 0 163 0 314 0 0 Gesamtsumme 0 281 118 432 0 118 EUR Tsd. Festvergütung Nebenleistungen Lars Urbansky (Vorstandsmitglied seit 01.04.2019) Zuwendungen EUR Tsd. 1 Zufluss 0 Der Betrag entspricht dem Barwert IFRS von 3.125 RSU. Henrik Thomsen (Vorstandsmitglied seit 01.10.2019) Zuwendungen EUR Tsd. Zufluss 0 Zusammengefasster Lagebericht Vergütungsbericht Im Geschäftsjahr 2019 wurden Vorstandsmitgliedern der Deutsche Wohnen SE keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Es sind folgende Aktienoptionen auf Basis des bisherigen Aktienoptions­ programms (AOP 2014) gewährt worden: Michael Zahn 2014 2015 2016 2017 Gesamt Basis 150 % des LTI in EUR Tsd. 1.125 1.125 1.125 Referenz­ kurs in EUR 16,96 24,16 24,37 Lars Wittan 2014 2015 2016 1.125 390 390 390 31,80 16,96 24,16 24,37 2017 Gesamt Philip Grosse 2014 2015 2016 2017 Gesamt 600 n/a n/a 112,5 337 31,80 31,80 n/a n/a 28,57 Gewährte Optionen 66.332 46.565 46.163 35.377 194.437 22.995 16.142 16.003 18.867 74.007 n/a n/a 3.937 10.613 14.550 Davon ausgeübte Optionen 66.332 46.565 – – 112.897 22.995 16.142 – – 39.137 n/a n/a – – 0 Restliche Optionen 0 0 46.163 35.377 81.540 0 0 16.003 18.867 34.870 n/a n/a 3.937 10.613 14.550 Die finale Bestimmung der je Tranche ausübbaren Anzahl von Aktienoptionen erfolgt nach Ablauf der jeweiligen vierjährigen Wartezeit in Abhängigkeit der Erreichung der oben genannten Kriterien. Der Ausübungszeitraum beträgt drei Jahre, der Ausübungspreis EUR 1,00. Nach Feststellung der Zielerreichung durch den Aufsichtsrat wurde die zweite Tranche (2015) des AOP 2014 im März 2019 ausübbar. Michael Zahn und Lars Wittan übten jeweils sämtliche Aktienoptionen dieser Tranche im Geschäftsjahr 2019 aus und erhielten Aktien aus dem Bedingten Kapital 2014/III. Der in der Berichtsperiode erfasste Gesamtaufwand für die anteilsbasierte ­Ver­gütung beträgt für Michael Zahn EUR 11 Tsd., für Lars Wittan EUR 3 Tsd., für Philip Grosse EUR 1 Tsd., für Henrik Thomsen EUR 0 und für Lars Urbansky EUR 0. Neben den noch ausstehenden Aktienoptionen hielten zum 31. Dezember 2019: Michael Zahn 81.565 Aktien, Philip Grosse 21.184 Aktien, Henrik Thomsen 1.565 Aktien und Lars Urbansky 1.215 Aktien an der Gesellschaft. 97 98 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Vergütungssystem des Aufsichtsrats Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine feste jährliche Vergütung von EUR 75 Tsd., der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das Dreifache, ein stell­ vertretender Vorsitzender das Eineinhalbfache der Vergütung. Für die Mit­ gliedschaft im Prüfungsausschuss erhält ein Aufsichtsrat zusätzlich eine pauschale Vergütung von EUR 15 Tsd. pro Geschäftsjahr und der Vorsitzende des Prüfungsausschusses das Doppelte. Die Mitgliedschaft in anderen Aus­ schüssen des Aufsichtsrats wird je Mitglied und Ausschuss mit EUR 5 Tsd. pro Geschäftsjahr vergütet, der jeweilige Ausschussvorsitzende erhält das Dop­ pelte. Die Summe sämtlicher Vergütungen zuzüglich der Vergütung für die ­Mitgliedschaft in Aufsichtsräten und vergleichbaren Kontrollgremien von ­Konzernunternehmen darf je Aufsichtsratsmitglied – unabhängig von der Zahl der Ausschussmitgliedschaften und der Funktionen – einen Betrag in Höhe von EUR 300 Tsd. (jeweils ohne etwaige anfallende Umsatzsteuer) pro Kalender­ jahr nicht übersteigen. Die Aufsichtsratsvergütungen betragen für das Geschäftsjahr 2019 EUR 744.167 (Vorjahr: EUR 772.083) netto ohne Umsatzsteuer. Matthias Hünlein erhält netto EUR 255.000 (Vorjahr: EUR 182.083), Dr. Andreas Kretschmer erhält netto EUR 127.500 (Vorjahr: EUR 140.833), Jürgen Fenk erhält netto EUR 95.000 (Vorjahr: EUR 86.667), Arwed Fischer erhält netto EUR 43.750 (seit 18. Juni 2019 Mitglied des Aufsichtsrats), Tina Kleingarn erhält netto EUR 77.917 (Vorjahr: EUR 43.750), Dr. Florian Stetter erhält netto EUR 105.000 (Vorjahr: EUR 101.250) und Claus Wisser erhält netto EUR 40.000 (Vorjahr: EUR 82.500, zum 18. Juni 2019 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden). Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die durch die ­Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen Auslagen. Die auf ihre ­Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen, und sie dieses Recht ausüben. Darüber hinaus hat die Gesellschaft für die Mitglieder des Aufsichtsrats eine Haftpflichtversicherung (sogenannte D&O-Versicherung) mit einem Selbst­ behalt in Höhe von 10 % des jeweiligen Schadens abgeschlossen. Der Selbst­ behalt ist für alle innerhalb eines Versicherungsjahres auftretenden Schadensfälle auf das Eineinhalbfache der festen jährlichen Vergütung des jeweiligen Aufsichtsratsmitglieds begrenzt. Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen gewährt. Zusammengefasster Lagebericht Übernahmerelevante Angaben ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN nach § 289a und § 315a HGB Grundkapital und Aktien Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per 31. Dezember 2019 EUR 359.715.653,00 (Vorjahr: EUR 357.014.286,00), eingeteilt in 359.715.653 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt aus­ schließlich Inhaberaktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktien­ gesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG; mithin stehen der Gesellschaft aus den eigenen Aktien keine Rechte zu gemäß § 71b AktG. Aktien mit ­Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht. Kapitalerhöhung Der Vorstand der Gesellschaft hat am 12. Juli 2019 mit Zustimmung des Auf­ sichtsrats eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital beschlossen. Als Sacheinlage wurden die anteiligen Dividendenansprüche aus 101.027.046,6 Aktien in einer Gesamtsumme von EUR 84.862.719,14 eingebracht, die aufgrund des Beschlusses der Hauptversammlung vom 18. Juni 2019 über die Verwendung des Bilanzgewinns entstanden sind. Am 18. Juli 2019 wurden entsprechend 2.617.281 neue, auf den Inhaber lautende Stammaktien (Stück­ aktien) mit Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2019 ausgegeben. Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten Nach § 33 Abs. 1 WpHG hat jeder Aktionär, der die Schwellen von 3 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 50 % oder 75 % der Stimmrechte einer börsen­ notierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unver­ züglich mitzu­teilen. Diese Mitteilungen werden von der Deutsche Wohnen SE gemäß § 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am Grund­kapital der Deutsche Wohnen SE, die die Schwelle von 10 % der Stimm­ rechte überschreiten, wurden im Berichtsjahr 2019 von BlackRock, Inc. ­gemeldet. Zum 31. Dezember 2019 bestanden jedoch keine Beteiligungen, die 10 % der Stimmrechte überschreiten. Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen Genehmigtes Kapital Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018, eingetragen im Handelsregister am 16. August 2018, ist der Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 14. Juni 2023 um bis zu EUR 110 Mio. ein- oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 110 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stamm­ aktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2018/I). Diese Ermächtigung wurde im Rahmen der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen in Form von anteiligen Dividendenansprüchen ausgenutzt in Höhe von EUR 2.617.281 durch die Ausgabe von 2.617.281 neuen Aktien. Nach der teilweisen Ausnutzung besteht das Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang von bis zu EUR 107.382.719,00 durch Ausgabe von bis zu 107.382.719 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien fort. Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der 99 100 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen. Bedingtes Kapital Das Grundkapital der Gesellschaft wurde ursprünglich durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 um weitere bis zu EUR 15 Mio. durch ­Ausgabe von bis zu 15 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II). Diese bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung einer Abfindung in Aktien der Gesellschaft an die außen­ stehenden Aktionäre der GSW Immobilien AG („GSW“) gemäß den Bestim­ mungen des Beherrschungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der GSW vom 30. April 2014, derzeit zu dem am 4. Juni 2015 gemäß § 5 Abs. 4 des ­Beherrschungsvertrags auf drei Stückaktien der GSW Immobilien AG gegen 7,0790 Stückaktien der Deutsche Wohnen SE angepassten Umtauschverhältnis. Soweit nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 des Beherrschungsvertrags erforderlich, wird die Gesellschaft Aktienteilrechte in bar ausgleichen. Bis zum 31. Dezem­ ber 2019 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/II teilweise ausgenutzt in Höhe von EUR 9.147.904,00 durch Ausgabe von 9.147.904 neuen, auf den Inhaber ­lautenden Stückaktien mit entsprechender Erhöhung des Grundkapitals und besteht per 31. Dezember 2019 fort in Höhe von EUR 5.852.096,00. Vor dem Landgericht Berlin wird ein Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG zur ­Überprüfung der Angemessenheit von Ausgleich und Abfindung aufgrund ent­ sprechender Anträge von einzelnen Aktionären der GSW geführt. Somit können GSW-Aktionäre gemäß § 305 Abs. 4 S. 3 AktG bis zwei Monate nach Bekannt­ machung der letzten Entscheidung des Spruchverfahrens im Bundesanzeiger ihre GSW-Aktien gemäß den Bedingungen des Angebots beziehungsweise der Entscheidung des Spruchverfahrens oder einer in diesem Zusammenhang ­gefundenen gütlichen Einigung in Deutsche Wohnen-Aktien tauschen. Falls durch das Gericht oder einen Vergleich ein höherer Ausgleich und/oder eine höhere Abfindung festgesetzt wird, können außenstehende Aktionäre der GSW nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen eine Ergänzung ihrer ­Ausgleichs- beziehungsweise Abfindungsleistungen verlangen. In diesem ­Rahmen kann es weiterhin zur Aktienausgabe kommen. Bedingtes Kapital zur Abfindung der ­GSW-Aktionäre Ferner wurde das Grundkapital um ursprünglich bis zu EUR 12.879.752,00 durch Ausgabe von bis zu 12.879.752 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je EUR 1,00 bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/III). Dieses bedingte Kapital dient ausschließlich dem Zweck der Gewährung von Aktienoptionen an Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft und an ausgewählte Führungskräfte der Gesellschaft und verbun­ dener Unternehmen nach näherer Maßgabe der Bestimmungen des Ermächti­ gungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von Aktienoptionen von ihrem Bezugsrecht auf Aktien der Gesellschaft Gebrauch machen und die Gesellschaft nicht in Erfüllung der Bezugsrechte eigene Aktien gewährt. Die neuen Aktien, die aufgrund der Ausübung von Aktienoptionen ausgegeben ­werden, sind erstmals für das Geschäftsjahr dividendenberechtigt, für das zum Zeitpunkt ihrer Ausgabe noch kein Beschluss der Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns gefasst worden ist, sofern rechtlich und tat­ sächlich zulässig. Anderenfalls sind die neuen Aktien ab dem Geschäftsjahr ihrer Entstehung dividendenberechtigt. Bis zum 31. Dezember 2019 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/III teilweise ausgenutzt in Höhe von EUR 152.034,00 durch Ausgabe von 152.034 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit entsprechender Erhöhung des Grundkapitals und besteht per 31. Dezem­ ber 2019 fort in Höhe von EUR 12.727.718,00. Bedingtes Kapital zur Bedienung des Aktienoptions­ programms 2014 Zusammengefasster Lagebericht Übernahmerelevante Angaben Das Bedingte Kapital 2015/I im Umfang von EUR 50 Mio. dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnenn­ betrag von EUR 800 Mio., die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015 von der Gesellschaft am 27. Februar 2017 begeben wurde. Sie wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus den vorge­ nannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wand­ lungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden. Bedingtes Kapital zur Bedienung der Wandelschuldver­ schreibung 2017 – 2024 Das Bedingte Kapital 2017/I im Umfang von EUR 30 Mio. dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnenn­ betrag von EUR 800 Mio., die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 2. Juni 2017 von der Gesellschaft am 4. Oktober 2017 begeben wurde. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung einge­ setzt werden. Bedingtes Kapital zur Bedienung der Wandelschuldver­ schreibung 2017 – 2026 Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 wurde das Grund­ kapital der Gesellschaft um weitere bis zu EUR 35 Mio. durch Ausgabe von bis zu 35 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2018/I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien bei Ausübung von Wandlungs- oder Optionsrechten beziehungs­ weise bei der Erfüllung von Wandlungs- oder Optionspflichten an die Inhaber beziehungsweise Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen, Options­ schuldverschreibungen, Genuss­rechten und/oder Gewinnschuldverschrei­ bungen (beziehungsweise Kombinationen dieser Instrumente), die von der Gesellschaft oder abhängigen oder im Mehrheits­besitz der Gesellschaft ­s tehenden Unternehmen aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Haupt­ versammlung vom 15. Juni 2018 bis zum 14. Juni 2023 begeben werden. Der ­Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den ­Inhaber lautende ­Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen ­dieser Instrumente) im Nennbetrag von bis zu EUR 3,0 Mrd. zu begeben und deren Gläubigern Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu EUR 35 Mio. zu gewähren. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden. Bedingtes Kapital zur Bedienung zukünftiger Wandlungs- und Optionspflichten Erwerb eigener Aktien Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 14. Juni 2023 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder – falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grund­ kapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat 101 1 02 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen. Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt werden. Auf Grundlage dieser Ermächtigung hat der Vorstand am 12. November 2019 mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, ein Aktienrückkaufprogramm in einem Volumen von bis zu maximal 25 Mio. Aktien zu einem Gesamtkaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) von bis zu maximal EUR 750 Mio. durchzuführen. Der Rückkauf über den Xetra-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse begann am 15. November 2019 und endet spätestens mit Ablauf des 30. Oktober 2020. Die zurückgekauften Aktien der Gesellschaft sollen für nach der Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 zulässige Zwecke verwendet werden. Detaillierte Informationen gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b) und Abs. 3 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 i. V. m. Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 2016/1052 sind im ­Internet unter www.deutsche-wohnen.com/aktienrueckkauf abrufbar. Zum 31. Dezember 2019 verfügte die Gesellschaft über 2.628.698 eigene Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von EUR 2.628.698,00. Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sowie Satzungsänderungen Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1, Art. 39 Abs. 2 SE-VO und §§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren. Eine erneute Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Deutsche Wohnen SE ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1 und 2, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern besteht, ansonsten jedoch der Aufsichtsrat die Zahl der Vor­ standsmitglieder bestimmt. Er kann stellvertretende Vorstandsmitglieder bestellen und ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder zum Sprecher des Vorstands ernennen. Gemäß Art. 59 SE-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Gemäß § 14 Abs. 3 S. 2 der Satzung bedürfen ­Satzungsänderungen, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften eine andere Mehrheit vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abge­ gebenen Stimmen beziehungsweise, wenn mindestens die Hälfte des Grund­ kapitals ver­treten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu Änderungen der Satzung, die lediglich die Fassung betreffen, ist der Aufsichts­ rat gemäß § 179 Abs. 1 S. 2 AktG i. V. m. § 14 Abs. 5 der Satzung ermächtigt. Aktienrückkauf Zusammengefasster Lagebericht Unternehmensführung Change-of-Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen im Fall eines Übernahmeangebots Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche Wohnen SE und ihrer Konzern­ gesellschaften, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of ­Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor. Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von der ­Deutsche Wohnen SE ausgegebenen Schuldverschreibungen, insbesondere Wandelschuldverschreibungen und Inhaberschuldverschreibungen, auf die bestehenden Kreditlinien und auf Kreditverträge, die von der Deutsche Wohnen SE oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen wurden. Die jeweiligen Bedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen, die den Gläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen. Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten ebenfalls Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern ­Leistungen zugesagt worden, die den Anforderungen der Ziffer 4.2.3 des ­Deutschen Corporate Governance Kodex in der zum Bilanzstichtag geltenden ­Fassung durch Einhaltung der dort vorgesehenen Begrenzung des AbfindungsCaps jeweils entsprechen. UNTERNEHMENSFÜHRUNG Die Angaben nach § 289f und § 315d HGB haben wir auf unserer Homepage im Bereich Corporate Governance & CSR veröffentlicht. CorporateGovernance-Bericht Berlin, 19. März 2020 Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Philip Grosse Vorstand Lars Urbansky Vorstand Henrik Thomsen Vorstand 1 03 104 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 NICHTFINANZIELLE KONZERNERKLÄRUNG Die Deutsche Wohnen SE veröffentlicht für das Geschäftsjahr 2019 entspre­ chend dem CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (CSR-RUG) eine Nichtfinanzielle Konzernerklärung gemäß § 315b ff. HGB. Sie umfasst die wesentlichen nicht­ finanziellen Belange, die aufgrund erheblicher Auswirkungen auf Umwelt, Arbeit­ nehmer, Soziales, Korruption und Bestechung sowie Menschenrechte und ihrer Relevanz für die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen 2019 bestimmt ­wurden. Dabei haben wir uns an den Standards der Global Reporting Initiative orientiert. Die berichteten Kennzahlen sind selbst definierte Leistungsindikatoren. Um die wesentlichen Themen der Nichtfinanziellen Konzernerklärung gemäß dem CSR-RUG zu bestimmen, wurde mit den Fachabteilungen und dem Vor­ stand ein interner Prozess aufgesetzt. Auf der Grundlage der GRI-­Standards wurden die Auswirkungen und Risiken durch die Deutsche Wohnen auf die im Gesetz benannten Nachhaltigkeitsbelange sowie deren Relevanz für das ­Verständnis des Geschäftsverlaufs/-ergebnisses bewertet. Im Folgenden berichten wir über die ermittelten wesentlichen Themen. Die Struktur der Nichtfinanziellen Konzernerklärung richtet sich an unseren fünf Handlungs­­ feldern aus, analog zur Struktur unseres Nachhaltigkeitsberichts. Zusätzlich werden im Zusammengefassten Lagebericht weitere Maßnahmen und Aktivitäten der Deutsche Wohnen SE im Rahmen ihres Nachhaltigkeits­ managements dargestellt. Verweise sind an den entsprechenden Stellen dieser Nichtfinanziellen Konzernerklärung zu finden. Hinsichtlich der Risiken und ihres Managements verweisen wir zusätzlich zu den in dieser Erklärung genannten auf den Zusammengefassten Lagebericht. Die Nichtfinanzielle Konzernerklärung wurde von der Wirtschaftsprüfungs­ gesellschaft KPMG AG einer freiwilligen Prüfung mit begrenzter Sicherheit unterzogen. 1 Weiterführende Informationen zu den Nachhaltigkeitsaktivitäten der Deutsche Wohnen SE enthält der umfassende Nachhaltigkeitsbericht, der voraussichtlich im Juni 2020 unter www.deutsche-wohnen.com/­ nachhaltigkeit veröffentlicht und nach den GRI-­Standards (Option Core) erstellt wird. Die Nichtfinanzielle ­Konzernerklärung ­orientiert sich an den Standards der Global Reporting Initiative. Risiko- und Chancen­ bericht ab Seite 73 Nachhaltigkeits­ bericht Geschäftsmodell Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsennotierten Immobilien-­ aktiengesellschaften in Deutschland und Europa. Der Immobilienbestand mit einem Gesamtwert von rund EUR 24,2 Mrd. 2 umfasst rund 164.000 ­Wohn- und Gewerbeeinheiten. Zu unserem Portfolio gehören außerdem Pflege­ immobilien mit einem Fair Value von rund EUR 1,3 Mrd. und mit ca. 12.200 Pflege­­plätzen und Appartements für Betreutes Wohnen. Weitere Informationen zum Geschäftsmodell finden Sie im Zusammengefassten Lagebericht. 1 2 Es wurden im Rahmen dieser Nichtfinanziellen Erklärung lediglich die Zahlen für das Jahr 2019 geprüft. Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau und unbebaute Grundstücke Grundlagen des Konzerns ab Seite 33 Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Verantwortungsbewusste Unternehmensführung Mit ihrem Kerngeschäft, der Bereitstellung von Wohnraum, beeinflusst die Immobilienbranche sowohl das Zusammenleben von Menschen als auch die Gestaltung von Städten. Als eines der größten Immobilienunternehmen Europas sehen wir uns in der Pflicht, Verantwortung zu übernehmen. Die künftigen ­Herausforderungen begreifen wir als Chance, um eine verantwortungsbewusste Unternehmensführung strategisch zu verankern und in unser alltägliches Han­ deln zu integrieren. Die Deutsche Wohnen befindet sich als Teil der Wohnungswirtschaft aktuell in einem Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderungen, wie zum Beispiel Klimaschutz, Gentrifizierung, Wohnungsmangel, Mietenent­ wicklung und demografischem Wandel. Einerseits ist der Bedarf nach zusätz­ lichem Wohnraum unumstritten, andererseits muss dieser auch bezahlbar sein – unter Berücksichtigung nationaler und internationaler klimapolitischer Anfor­ derungen. Diese Herausforderungen haben in der öffentlichen Debatte deutlich an Bedeutung gewonnen und bereits zu politischen Reaktionen geführt. So hat beispielweise der Berliner Senat durch die Einführung des sogenannten ­Berliner Mietendeckels einen signifikanten regulatorischen Eingriff in den ­Wohnungsmarkt beschlossen. Die Wohnungswirtschaft steht vor zahl­reichen gesellschaftlichen ­Herausforderungen. Diese Entwicklung zeigt, dass wir in unserem Handeln abhängig von gesell­ schaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen sind. Deshalb sind wir überzeugt: Nur wenn auch Mieter und Politik die für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum notwendigen Aktivitäten befürworten, können wir die beschriebenen Herausforderungen gezielt angehen. Gleichzeitig dürfen Bezahl­ barkeit von Wohnraum und Klimaschutz nicht gegeneinander ausgespielt wer­ den. Es müssen sich auch hier alle Beteiligten gleichermaßen einbringen und fair die Lasten des Klimaschutzes teilen – nur so können wir Akzeptanzprobleme vermeiden. Die Deutsche Wohnen hat sich mit der freiwilligen Selbstverpflich­ tung „Unser Versprechen an unsere Mieter“ klar positioniert und beteiligt sich damit aktiv an der Verbesserung der angespannten Situation auf dem ­Wohnungsmarkt. Mit den im Oktober und November 2019 durchgeführten ­Berlin-Dialogen hat die Deutsche Wohnen ebenfalls zum aktiven Austausch ­z wischen Akteuren der Wohnungspolitik und der Öffentlichkeit beigetragen. Die Ergebnisse wurden in einem „Pakt für faires Wohnen“ festgehalten, der im Dezember 2019 veröffentlicht wurde. Der Pakt umfasst die folgenden Eck­ punkte: 1. Durch konsequenten Neubau soll dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden; 2. Mieter sollen entsprechend ihrer individuellen Ein­ kommenssituation unterstützt und geschützt werden; 3. Sanierungen sollen gefördert, die Kostenverteilung geregelt und der Klimaschutz vorangebracht werden; 4. Ungenutztes Bauland soll für die Stadtentwicklung zurückgewonnen werden. Die daraus generierten Lösungsvorschläge wurden bereits im Dezem­ ber 2019 der Öffentlichkeit vorgestellt. Die Deutsche Wohnen leistet einen aktiven Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts. Die Nachhaltigkeitsstrategie der Deutsche Wohnen Für die Deutsche Wohnen sind eine nachhaltige Orientierung und die Über­ nahme von Ver­antwortung für Umwelt, Gesellschaft, Kunden und Mitarbeiter von zentraler Bedeutung. Wir sind überzeugt, dass nachhaltiges Handeln die Zukunftsfähigkeit unseres Unternehmens sichert und zum Nutzen unserer ­Stakeholder ist. 105 106 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Unser strategischer Ansatz zielt auf die Verbindung von Wirtschaftlichkeit mit Wohnqualität für unsere Kunden und die Energieeffizienz unserer Immo­ bilien ab. Wir investieren daher umfangreich in die energetische Ertüchtigung der Gebäudesubstanz und technischen Anlagen. Dabei achten wir auf die energe­tischen Rahmenbedingungen und den Einsatz umweltschonender und zugleich langlebiger Materialien. Bei Sanierungsmaßnahmen sind wir uns der gesellschaftlichen Verantwortung bewusst und legen besonderen Wert auf deren sozial­verträgliche Umsetzung. Dafür pflegen wir eine Unternehmenskultur, deren wichtigste Pfeiler Wert­ schätzung, Vielfalt, Offenheit und ein hoher Qualitätsanspruch sind. Nach­ haltigkeit als Teil der Konzernstrategie spiegelt sich in unseren täglichen Arbeits­abläufen wider. Nachhaltigkeit spiegelt sich in unseren täglichen Arbeitsabläufen wider. Bereits seit 2013 berichtet die Deutsche Wohnen nach den global anerkannten Leitlinien der GRI über ihr Verständnis von Nachhaltigkeit und ihre Nachhaltig­ keitsleistungen im ökonomischen, ökologischen und sozialen Kontext. Zudem orientieren wir uns an den Best-Practice-Empfehlungen zur Nachhaltigkeits­ berichterstattung der EPRA (EPRA sBPR), einem Interessenverband börsen­ notierter Immobilienunternehmen, um Kontinuität und Vergleichbarkeit für Investoren innerhalb der europäischen Immobilienwirtschaft zu schaffen. ­Darüber hinaus bekennen wir uns zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) und erfüllen die Anforderungen der branchenspezifischen Ergänzung für die Wohnungswirtschaft. Der regelmäßige und transparente Austausch mit unseren Stakeholdern ist von hoher Bedeutung für unser Unternehmen, insbesondere für die Weiterentwick­ lung unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Zu unseren wesentlichen Stakeholdern zählen unsere Kunden, Mitarbeiter, Investoren und Analysten, Geschäftspartner, Politik und Verbände sowie Medien. Nachhaltigkeitsprogramm Unser Nachhaltigkeitsprogramm besteht aus strategischen und operatio­ nalisierten Zielen sowie damit verknüpften Maßnahmen in unseren fünf Hand­ lungsfeldern. Zudem dokumentiert es unseren Fortschritt und den Grad der Zielerreichung in den entsprechenden Bereichen. Es bildet die Grundlage für die Steuerung unserer nachhaltigkeitsbezogenen Zielsetzungen, die auch zum Erreichen unserer Unternehmensziele beitragen. Für die Nachhaltigkeits­ strategie ist der Gesamtvorstand verantwortlich. Der Bereich Sustainability Management/CSR-Reporting, der die operative Umsetzung verantwortet, ist dem CFO-Vorstandsressort zugeordnet. Im Vorjahr wurde zudem ein fach­ bereichsübergreifendes Nachhaltigkeitsgremium etabliert, das der strategischen Steuerung und Weiterentwicklung von Nachhaltigkeit im Unternehmen sowie des Nachhaltigkeitsprogramms dient. Vermeidung von Menschenrechtsverletzungen Die Achtung der Menschenrechte ist für die Deutsche Wohnen Bestandteil ­verantwortungsvoller Unternehmensführung. Unser Anspruch und Ziel ist es, dass die Menschenrechte in allen Bereichen unseres unternehmerischen ­Handelns eingehalten werden. Die Deutsche Wohnen erwartet von ihren Geschäftspartnern, dass sie dies ebenfalls tun und sich dafür einsetzen, dass auch ihre eigenen Geschäftspartner, Nachunternehmer oder Dienstleister ihrer menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht nachkommen. Der Verhaltenskodex für Geschäftspartner der Deutsche Wohnen konkretisiert diese Erwartungen ­aufbauend auf den anwendbaren Konventionen der Internationalen Arbeits­ organisation (ILO) und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte Der Gesamtvorstand ist für die Nachhaltigkeits­ strategie verantwortlich. Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung der Vereinten Nationen. Danach soll insbesondere jegliche Form von unethi­ schen oder illegalen Arbeitsbedingungen wie zum Beispiel Schwarz-, Zwangs-, Pflicht- oder Kinderarbeit unterbleiben und jedwede Form von Diskriminierung aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Religion, politi­ scher Überzeugung, Geschlecht, sexueller Ausrichtung, Behinderung, Alter oder anderer persönlicher Merkmale ausgeschlossen werden. Bei schweren Verstößen gegen den Verhaltenskodex für Geschäftspartner behält sich die Deutsche Wohnen angemessene Sanktionen vor. Die Vermeidung von Menschenrechtsverletzungen ist zudem Gegenstand von spezifischen vertraglichen Regelungen in Rahmenverträgen mit einzelnen Geschäftspartnern, unter anderem in Bezug auf die Verhinderung von Schwarz­ arbeit oder die Gewährleistung des Mindestlohns. Weitere Beispiele sind ­vertragliche Regelungen zum Arbeits- und Gesundheitsschutz, die dazu dienen sollen, die Arbeitssicherheit der Beschäftigten der beauftragten Vertragspart­ ner auf unseren Baustellen zu gewährleisten. Wir erwarten von unseren Geschäftspartnern ein integres Verhalten. Daher müssen die entsprechenden Firmen entweder im Unternehmer- und Lieferanten­ verzeichnis für öffentliche Aufträge (ULV) in Berlin gelistet oder – deutschland­ weit – präqualifiziert sein. Andernfalls ist vom Unternehmer eine Eigenerklärung zur Eignung mit den Angaben gemäß VOB/A § 6a abzugeben. Wir erwarten von unseren Geschäfts­ partnern ein integres Verhalten. Ein wichtiges Instrument zur Aufdeckung von Menschenrechtsverletzungen ist das Hinweisgebersystem für Mitarbeiter, Kunden und Lieferanten. Im Berichts­ zeitraum wurden darüber keine Menschenrechtsverstöße gemeldet oder bekannt. Bekämpfung von Korruption und Bestechung Die Deutsche Wohnen und ihre Konzernunternehmen sind als Vermieter und Transaktionspartner darauf angewiesen, das Vertrauen von Kunden, Käu­ fern und Geschäftspartnern zu gewinnen und zu erhalten. Für die Deutsche Wohnen, ihre Leitungs- und Kontrollgremien sowie ihre Mitarbeiter bedeutet daher Compliance nicht nur die Einhaltung von Rechtssätzen und der Satzung, sondern darüber hinaus auch die Einhaltung interner Anweisungen und Selbst­ verpflichtungen, um die Werte, Grundsätze und Regeln verantwortungs­ bewusster Unternehmensführung im täglichen Handeln umzusetzen. Die Verankerung der Verhaltensrichtlinien der Deutsche Wohnen in der Unter­ nehmens­organisation ist umso wichtiger, als sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben auf die Eigenverantwortlichkeit und Eigeninitiative ihrer Führungskräfte und Mitarbeiter setzt. Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der Verhaltensrichtlinien sind wichtige Grundsätze der Deutsche Wohnen. Wir ermutigen unsere Mitarbeiter dazu, uns über Verstöße zu informieren. Hierfür steht sowohl den Mitarbeitern als auch den Geschäftspartnern ein Hinweisgebersystem zur Verfügung, das auf Wunsch auch anonym genutzt werden kann. Alle Unternehmensbereiche und Prozesse der Deutsche Wohnen unterliegen regelmäßigen Untersuchungen ­hinsichtlich Compliance-Risiken. Wir haben klare Regeln zur Korruptionspräven­ tion implementiert. 1 07 108 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Deutsche Wohnen hat zur Umsetzung der Werte, Grundsätze und Regeln verantwortungsbewusster Unternehmensführung sowie zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung im täglichen Handeln Verhaltensrichtlinien fest­ gelegt, die die gesetzlichen Bestimmungen konkretisieren und unternehmensweit für die Mitarbeiter der Deutsche Wohnen gelten. Die Verhaltens­richtlinien ­werden regelmäßig überprüft und fortentwickelt. Eine Antikorruptionsrichtlinie enthält ergänzend detaillierte Anweisungen zur Einhaltung von Gesetzen und internen Regeln zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung. Die unrecht­ mäßige Beeinflussung von Geschäftspartnern beziehungsweise durch Geschäfts­­ partner durch Begünstigungen, Geschenke oder die Gewährung sonstiger Vorteile ist danach ausnahmslos untersagt. Den Erhalt und die Kenntnisnahme der Richt­linien hat jeder Mitarbeiter bei Arbeitsantritt zu bestätigen. Führungs­ kräfte haben ihre Mitarbeiter für deren Einhaltung zu sensibilisieren. Zur dauer­ haften Weiterbildung und Schulung steht allen Mitarbeitern mit Zugang zum Intranet ein E-Learning-Programm zur Verfügung. Unternehmensweit gilt ­außerdem entsprechend dem Vier-Augen-Prinzip eine nach Wertgrenzen ­gestaffelte Unterschriftsregelung, die zum Beispiel bei Auftragsvergaben eine Zweitunterschrift sowie eine Plausibilitätskontrolle verlangt. Risiken aus der Corporate Governance werden im Bereich Legal/Compliance und im Rahmen des Risikomanagements in der Risikoinventur nachgehalten. Führungskräfte sensi­bi­ lisieren ihre Mitarbeiter für die Einhaltung von internen Verhaltens­ richtlinien. Der im Mai 2019 in Kraft getretene Verhaltenskodex für Geschäftspartner der Deutsche Wohnen basiert auf den Verhaltensrichtlinien für unsere Mitar­beiter. Wir legen großen Wert auf eine partnerschaftliche und respektvolle Zusammen­ arbeit mit unseren Geschäftspartnern. Der Kodex legt die Anforderungen an unsere Geschäftspartner im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschrif­ ten sowie Integrität und ethischer Standards fest. So erwarten wir diesbe­ züglich insbesondere von unseren Geschäftspartnern, dass sie alle für sie jeweils geltenden Gesetze und Vorschriften, insbesondere hinsichtlich Anti­korruptions-, Geldwäsche-, Kartell-, Wettbewerbs-, Umwelt-, Datenschutz- und Kapitalmarkt­ recht, befolgen. Wir tolerieren keinerlei Form von Korruption oder anderen unlauteren Geschäftspraktiken und erwarten dies ebenso von unseren Geschäftspartnern. Zudem sind jegliche Interessenskonflikte zu vermeiden, die zu Korruptionsrisiken führen können. Verhaltenskodex für Geschäfts­partner Im Berichtsjahr 2019 gab es einen bestätigten Korruptionsfall bei einer Tochter­ gesellschaft der Deutsche Wohnen. Das Vertrags­verhältnis mit dem betroffenen freien Mitarbeiter wurde aufgelöst. Nach Abschluss einer internen Unter­ suchung wurde Strafanzeige gestellt. Die staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen sind noch nicht abgeschlossen. Darüber hinaus wurden keine Korruptionsfälle bekannt und es gab keine bestätigten Vorfälle, in denen Mitarbeiter wegen ­Korruption entlassen oder abgemahnt wurden. 3 Datenschutz Die Deutsche Wohnen verarbeitet personenbezogene Daten, insbesondere ihrer Kunden, Mitarbeiter, Bewerber und Geschäftspartner, beispielsweise zur Erfül­ lung ihrer vertraglichen Verpflichtungen oder für gesetzlich vorgeschriebene Zwecke. Der verantwortungsvolle Umgang mit den Daten und die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen haben für uns hohe Priorität. 3 Stand: 31.12.2019 Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Eine interne Datenschutzkoordinatorin fungiert als Schnittstelle zwischen den internen Ansprechpartnern, die sich pro Fachbereich mit den spezifischen Datenschutzthemen befassen, und der externen Datenschutzbeauftragten. Dies erfolgt in enger Abstimmung mit einem Unternehmensjuristen der Ab­­ teilung Legal/Compliance, der vornehmlich Datenschutzthemen bearbeitet. Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) sind die zentralen Gesetze, die allgemein gültige Regeln des Daten­ schutzes festlegen. Zum Schutz der Daten sind in unserem Unternehmen erfor­ derliche technische und organisatorische Maßnahmen implementiert, die wir laufend bedarfsgerecht optimieren. Im Berichtsjahr kam es zu einem meldepflichtigen Vorfall, der an die zuständige Datenschutzaufsichtsbehörde gemeldet wurde. Bei dem Vorfall handelte es sich um ein Einzelversagen. Die verantwortliche Person wurde noch einmal bezüglich des Datenschutzes sensibilisiert. Die zuständige Aufsichtsbehörde hat den ­Eingang der Meldung bestätigt, aber von keinen weiteren Befugnissen Gebrauch gemacht. In einem anderen Fall hat die zuständige Aufsichtsbehörde im vierten Quartal 2019 einen Bußgeldbescheid gegen die Deutsche Wohnen SE erlassen, gegen den die Deutsche Wohnen SE Einspruch eingelegt hat. Nimmt die Aufsichts­ behörde den Bußgeldbescheid nicht zurück, wird eine gerichtliche Prüfung ­erforderlich. Die Vorwürfe im Bescheid beziehen sich auf eine bereits abgelöste Datenarchivierungslösung der Deutsche Wohnen SE. Verantwortung für unsere Kunden und Immobilien Zeitgemäße Wohnstandards und eine intakte Infrastruktur sind nicht nur für das Wohlbefinden jedes einzelnen Menschen wichtig – sie tragen vielmehr auch zu einem guten sozialen Klima bei. Durch kontinuierliche Investitionen in Instandhaltung und Sanierung sichert die Deutsche Wohnen die Qualität und Attraktivität ihrer Bestände. Wir achten auf starke Mietergemeinschaften, die eine stabile Quartiersentwicklung ermöglichen. Kombiniert mit einer engagierten Verwaltung und einer guten Erreichbarkeit des zentralen Service Centers für die Anliegen unserer Mieter leisten wir so einen wichtigen Beitrag zur Zufriedenheit unserer Kunden. Bei der Planung neuer Stadtquartiere richten wir uns an anerkannten Nachhal­ tigkeitszertifizierungen aus, die für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie gelten. Mieterdialog Im Falle von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen stellt die Deutsche Wohnen frühzeitig Informationen bereit und tritt mit ihren Mietern beispiels­ weise über Mieterversammlungen, Mietersprechstunden oder persönliche Be­­ suche in Kontakt. Wir sind für unsere Kunden vor allem über Standorte in den Quartieren oder das zentrale Service Center erreichbar. Außerdem haben wir ein Online-Kundenportal implementiert, das wir permanent weiterentwickeln. Damit wollen wir den Kontakt zu unseren Mietern intensivieren, aber auch ­Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Mieter finden auf unserer Website Antworten auf viele Fragen rund um ihr Mietverhältnis und weitere nützliche Services. Neben einem verstärkten Informationsaustausch setzen wir auf mehr aktive Teilnahme unserer Bewohner am Leben in ihren Quartieren. OnlineKundenportal 109 110 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Kundenzufriedenheit Die Deutsche Wohnen leistet mit ihrer 2019 veröffentlichten freiwilligen Selbst­ verpflichtung „Unser Versprechen an unsere Mieter“ einen Beitrag zur Ver­ besserung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt. Im Rahmen dieses Mieterversprechens hat die Deutsche Wohnen im Jahr 2019 in insgesamt 259 Fällen vollumfänglich oder teilweise auf eine Mieterhöhung verzichtet. Unser Fokus liegt auf langfristigen Mietverhältnissen und einer hohen Kunden­ zufriedenheit. Diese haben wir 2017 und 2019 durch eine Mieterbefragung er­­ mittelt und wollen dies künftig jährlich wiederholen, um daraus konkrete Verbesserungsmaßnahmen zur Steigerung der Zufriedenheit ableiten zu können. Gleichzeitig können wir so feststellen, inwieweit unsere eingeleiteten Maßnah­ men greifen und wo weiterer Optimierungsbedarf besteht. Die Teilnahmequote an der Befragung ist von 20 % im Jahr 2017 auf 36 % im Jahr 2019 gestiegen. Die aktuelle Umfrage bei unseren Mietern hat ergeben, dass sich die Deutsche ­Wohnen in den wesentlichen abgefragten Dimensionen im Vergleich zur vor­ herigen Umfrage verbessert hat. 78 % der befragten Mieter sind zufrieden oder sehr zufrieden mit der Deutsche Wohnen als Vermieter. Das sind rund sieben Prozentpunkte mehr als 2017. 87 % gaben an, dass sie mit ihrer Wohnung zufrie­ den oder sehr zufrieden sind, was einer Steigerung von sechs Prozentpunkten entspricht. Optimierungspotenzial liegt hingegen beispielsweise in der Bear­ beitungszeit sowie der Sauberkeit der Anlagen. Hier haben wir bereits die Zahl der Hausmeister erhöht, um unseren Mietern einen Ansprechpartner vor Ort zu bieten und den Service, die Sauberkeit und Sicherheit zu verbessern. Leistungsindikator 2019 Mieterbefragung: Zufriedenheit mit der Wohnsituation 87 % 81 % Zufriedenheit mit der Deutsche Wohnen als Vermieter 78 % 71 % 2017 Kundengesundheit und -sicherheit Die Gesundheit und Sicherheit unserer Kunden stehen für uns im Mittelpunkt. Die eingesetzten Baumaterialien haben auch Auswirkungen auf die Umwelt, ob beim Rohstoffabbau, in den Herstellungsprozessen oder bei der Entsorgung. Die Deutsche Wohnen achtet deshalb beim Einkauf auf ökologische und ­gesundheitsrelevante Aspekte. Da umweltfreundliche Materialien in der Regel kosten­intensiver sind, wirkt sich diese Entscheidung unmittelbar auf das Geschäfts­ergebnis aus. Der Materialverbrauch der Deutsche Wohnen betrifft drei Kategorien: Groß­ projekte wie die komplexe Sanierung von Wohnungen, kleinere Projekte im ­Rahmen der laufenden Instandhaltung sowie Neubaumaßnahmen. Da die Pro­ jekte durch beauftragte Drittunternehmen ausgeführt werden, ist die Wahl der eingesetzten Materialien nur durch Vorgaben zu beeinflussen. Grundsätzlich müssen alle verbauten Materialien deutschen Gesetzen und Vorschriften ent­ sprechen. Alle darüber hinausgehenden Vorgaben stellen einen zusätzlichen ­Beitrag zum Umweltschutz dar. Umgang mit Altlasten Der größte Teil der Wohnungen im Portfolio der Deutsche Wohnen wurde nicht vom Unternehmen selbst errichtet. Vereinzelt befinden sich in diesen Gebäuden noch Materialien, die zum Bauzeitpunkt technisch modern waren, mittlerweile aber im Falle ihrer Freisetzung als schädlich gelten. Diese Materialien sollten rechtzeitig ausgetauscht werden, bevor ein Kontakt mit dem Umfeld entstehen kann. Unser Mieter­ versprechen Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Der Umgang mit gefährlichen Baustoffen ist durch Richtlinien und Gesetze streng geregelt. Beim Austausch und der Entsorgung von Asbest und anderen nachweispflichtigen Abfällen hält sich die Deutsche Wohnen an die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) im Rahmen der Technischen Baubestimmungen. Asbesthaltige oder anderweitig schädliche Baumaterialien in bestehenden Gebäuden werden durch geeignete Materialien ersetzt. Die kontaminierten Materialien werden vorschriftsmäßig entsorgt, um eine Gefahr für Mensch und Umwelt auszuschließen. Im Geschäftsjahr 2019 wurde durch einen Auftrag­ nehmer ohne Zustimmung oder Genehmigung ein Subunternehmer mit der ­Entsorgung von nicht bekannt kontaminiertem Erdaushub beauftragt. Der Auf­ tragnehmer konnte bislang nicht die fachgerechte Entsorgung des Erd­aushubs mittels Vorlage ordnungsgemäßer Entsorgungsscheine nachweisen. Zuständige Behörden wurden eingeschaltet. Bei Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten sowie bei Neubauprojekten gehen wir achtsam mit der Bodenfläche der Grundstücke um. Neubaugrundstücke werden sorgfältig auf Altlasten hin untersucht und den gesetzlichen Anforde­ rungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) entsprechend behandelt. Vorgaben für Systemanbieter Im Rahmen des technischen Gebäudemanagements arbeitet die Deutsche ­Wohnen mit einem Systemanbieter, der B&O Service Berlin GmbH, zusammen. Dieser Systemanbieter übernimmt im Rahmen der vertraglichen Regelungen die Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten, wobei die Leistungen auch an Sub­unternehmen vergeben werden können. Für einige der übernommenen ­Leistungen gelten Einheitspreiskataloge. So werden im Segment Mieterwechsel 80 % bis 90 % der standardisierten Maßnahmen im Rahmen eines Mieter­ wechsels abgedeckt. Es sind Qualitätsstandardprodukte – unter anderem Wasch­ tische, Fliesen oder Armaturen – definiert, die der Systemanbieter verbauen darf. Für häufig wiederkehrende Maßnahmen im Segment der laufenden Instand­haltung mit einem Auftragswert von jeweils über EUR 1.000 wurde 2017 ein ­weiterer Einheitspreiskatalog mit definierten Qualitätskriterien entwickelt. Im Rahmen des technischen Facility Managements koordiniert die Deutsche Wohnen das Einkaufsmanagement für Materialien, Produkte und Dienstleis­ tungen ebenfalls über den Systemdienstleister B&O Service Berlin GmbH. Als Qualitätsrichtlinien gelten die Bauregellisten des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt). Die Abnahme der Dienstleistungen im Rahmen der Quali­ tätssicherung gewährleistet, dass die Vorgaben eingehalten werden. Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen Die Deutsche Wohnen saniert ihren Bestand kontinuierlich. Dabei handeln wir im Rahmen eines möglichst nachhaltigen Ansatzes und planen für jedes Objekt individuell. So setzen wir beispielsweise bei der Dämmung von Fassaden auf Mineralwolle und vermeiden Polystyrol. Bei den Fenstern versuchen wir, sofern möglich, alte Fenster mit Holzrahmen wieder zu ertüchtigen, und setzen neue Fenster zielgerichtet als Kunststoff- oder Holzfenster ein. Auch bei der Neu­ gestaltung der Außenanlagen planen wir nachhaltig. Das gilt zum Beispiel für den Umgang mit anfallendem Regenwasser, das Anpflanzen von Klimabäumen (widerstandsfähige, zähe, trockenheitsverträgliche Baumarten) und die Erhöhung der Biodiversität durch artenreiche und bestäubungsfreundliche Pflanzungen. Unser Bestand umfasst zahlreiche Wohnanlagen, die schon einige Jahrzehnte alt sind. Etwa 80 % unseres Gebäudebestands wurde vor den 1980er-Jahren errichtet, mehr als ein Drittel umfasst Altbauten aus den Baujahren vor 1949. Hier versuchen wir, insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen der ursprünglichen Gestaltung möglichst nahezukommen. Das gilt zum Beispiel für die Farb­ gebung von Fassaden, den Putz oder die Wiederherstellung von Balkonen. Unsere Bestände sanieren wir kontinuier­ lich und nachhaltig. 111 112 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Bei unseren denkmalgeschützten Anlagen arbeiten wir eng mit Experten für Restaurierung sowie den Denkmalschutzbehörden zusammen und halten alle entsprechenden Vorschriften ein. Kriterien für Neubauvorhaben Ihre Neubauvorhaben realisiert die Deutsche Wohnen gemäß anerkannten ­Nachhaltigkeitszertifizierungen, beispielsweise den Standards der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder dem Gütesiegel Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh). Qualifizierte Büros für nachhaltige Gebäudezertifi­ zierungen begleiten die Neubauprozesse und stellen Beratung, Konzepte und Messungen zur Verfügung, die für den Erhalt des jeweils angestrebten Nach­ haltigkeitszertifikats erforderlich sind. Sie koordinieren auch die planungsund baubegleitende Dokumentation und nehmen Vorgaben für nachhaltige ­Materialien in die Lieferantenverträge auf. Bei allen Baumaßnahmen sollen nur Materialien zum Einsatz kommen, die hinsichtlich Gewinnung, Transport, Ver­ arbeitung, Nutzung und Entsorgung eine anerkannte Gesundheits- und Umwelt­ verträglichkeit aufweisen. Die Kontrolle der Einhaltung und die Qualitäts­sicherung erfolgen über den beauftragten Architekten. Verantwortung für unsere Mitarbeiter Nur mit hoch qualifizierten und motivierten Mitarbeitern kann die Deutsche Wohnen ihre erfolgreiche Geschäftstätigkeit auch künftig fortsetzen. Deshalb kommt der Mitarbeitergewinnung und -bindung eine hohe Bedeutung zu. Wir wollen für Mitarbeiter und Nachwuchskräfte ein attraktiver Arbeitgeber sein, der interessante Entwicklungs- und Karrieremöglich­keiten bietet, eine faire Ver­ gütung gewährleistet und die Vereinbarkeit von Beruf und Familie ermöglicht. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der qualifizierten Aus- und Weiter­ bildung unserer Mitarbeiter. Aus diesen Themen, aus der regelmäßig und syste­ matisch durchgeführten Mitarbeiterbefragung und auch aus strukturiert geführten Austrittsgesprächen im Rahmen unserer Fluktuationsanalyse leiten wir die Maßnahmen für unsere Personalarbeit 4 ab. So können wir Kosten ­ver­meiden, die durch mögliche Fluktuation entstehen, und die erfolgreiche Um­setzung unserer Unternehmensstrategie sicherstellen. An der Mitarbeiter­ befragung im Jahr 2019 haben 71 % aller befragten Mitarbeiter teilgenommen. Die ­Aus­wertung zeigt, dass davon 77 % mit der Deutsche Wohnen als Arbeit­ geber zufrieden sind. Sehr positiv bewertet wurden beispielsweise die Will­ kommenskultur, die gegenseitige Unterstützung im Team sowie das Management. Optimierungspotenzial wird zum Beispiel im besseren Informationsfluss zwi­ schen den ­Organisationseinheiten gesehen. Wir haben für alle Mitarbeiter und Führungskräfte verbindliche Verhaltens­ richtlinien verabschiedet und allgemeingültige Arbeitgeberwerte implementiert, die einen von Vertrauen und gegenseitigem Respekt geprägten Umgang mit­ einander sowie gegenüber Dritten fördern. Abgeleitet aus diesem Wertesystem haben wir unter anderem den Ideenwettbewerb „Chancendenker“ initiiert. Dabei wurden alle Mitarbeiter dazu aufgerufen, strategische Ideen oder ope­ rative Verbesserungsvorschläge einzubringen. Insgesamt resultierten daraus 118 eingereichte Beiträge, die von einer Jury bewertet und beurteilt ­wurden. Vier der eingereichten Ideen wurden gesondert ausgezeichnet und prämiert, darunter konkrete Ideen zur Verbesserung von ­Prozessen in der täglichen Arbeit unserer Mitarbeiter, ein Ideenwettbewerb für unsere Kunden und eine Blutspendenaktion der Deutsche Wohnen-Mit­arbeiter. Einige dieser Ideen ­wurden bereits umgesetzt beziehungsweise sollen zukünftig noch umgesetzt werden. 4 Die im Folgenden beschriebenen Maßnahmen im Rahmen der Personalarbeit beziehen sich auf alle ­personalführenden Gesellschaften, ausgenommen FACILITA, PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und SYNVIA media GmbH. 77 % der befragten Mitar­ beiter sind mit der Deutsche Wohnen als Arbeitgeber zufrieden. Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Personalentwicklung Der Bereich Human Resources setzt auf eine strukturierte Mitarbeiterentwick­ lung und eine individuelle Förderung, um die Mitarbeiter darin zu unterstützen, ihre persönlichen Stärken zu entfalten. Die regelmäßigen Mitarbeiterbefra­ gungen, unser Format „Geschützter Raum“ für interne Stellenwechsel sowie eine Generationenanalyse liefern wichtige Erkenntnisse über die Fähigkeiten und Bedürfnisse unserer Mitarbeiter. Diese Maßnahmen helfen uns, Schlüsselfunk­ tionen mit eigenen Fachkräften zu besetzen und Leistungsträger langfristig zu binden. Geeignete Nachwuchskräfte entwickeln wir im Rahmen unserer Ausbildungs-, Trainee- und Führungskräfteentwicklungsprogramme sowie dualen Studien­ gänge. Diesbezüglich wurden die Leistungen der Deutsche Wohnen mehrfach honoriert: Dazu zählen unter anderem die Auszeichnungen als „Fair Company“ der gleichnamigen Initiative von karriere.de und das Siegel „Exzellente Aus­ bildungsqualität“ von der IHK. Darüber hinaus wurden wir durch das Wirtschafts­ magazin „Capital“ in der Studie „Deutschlands beste Ausbilder“ mit jeweils fünf von fünf Sternen in den Kategorien Ausbildung und Duales Studium ausgezeich­ net und sind damit einer der besten Ausbildungsbetriebe deutschlandweit. Über ein internes Bildungsprogramm stellen wir darüber hinaus zielgruppen­ spezifische und bedarfsorientierte Schulungen sicher. Um die Effektivität ­dieser Maß­nahmen zu gewährleisten, implementieren wir zudem aktuell eine strukturierte Wirksamkeitsanalyse zu den Programminhalten. Leistungsindikatoren Bildungsprogramm 1 Investitionen in Weiterbildung Weiterbildungsstunden je geschulter Mitarbeiter Weiterbildungsquote Gesamtbelegschaft Weiterbildungsquote Führungskräfte 1 2019 2018 2017 EUR 641 Tsd. EUR 788 Tsd. EUR 685 Tsd. 15 22 18 43 % 54,8 % 73,4 % 78,6 % 81,9 % 89 % Exklusive FACILITA, PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und SYNVIA media GmbH Faire Vergütung Die 2014 eingeführte leistungs- und marktgerechte Vergütungsstruktur 5 legt ­einheitliche sowie geschlechterunabhängige Standards fest und soll zur Steige­ rung der Mitarbeiterzufriedenheit beitragen. Klare Regeln bilden die Grundlage für die gleiche Vergütung vergleichbarer Positionen. Basierend auf einem um­­ fassenden Marktvergleich (Branchentarifverträge, Gehaltsstudien für die Immo­ bilienbranche) wurden für alle Tätigkeiten in den einzelnen Gesellschaften der Deutsche Wohnen bedarfsgerecht fünf bis sieben Gehaltsebenen definiert. Diese werden regelmäßig auf der Grundlage aktueller Marktvergleiche überprüft und bei Bedarf angepasst, zuletzt im April 2019. 5 Die Vergütungsstruktur gilt nicht für die obere Führungsebene unter dem Vorstand. 113 114 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Beruf und Familie sowie Zusatzleistungen Um die Vereinbarkeit von Beruf und Familie zu fördern, bietet die Deutsche Wohnen verschiedene Teil- und Gleitzeitmodelle an. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, vom Homeoffice aus zu arbeiten. Das betriebliche Gesundheits­ management trägt mit Angeboten wie Gesundheitstagen, kostenfreien ­Massagen, Bio-Obst oder Sportveranstaltungen zu einem gesundheitsför­ dernden Arbeitsumfeld bei. Zusätzlich wurde resultierend aus einer Mitarbeiter­ befragung zum betrieblichen Gesundheitsmanagement die Gesundheits­plattform „machtfit“ mit einem vielfältigen Angebot an subventionierten Fitness- und Gesundheitskursen für die Mitarbeiter eingeführt. Weitere Informationen sind im Kapitel Mitarbeiter zu finden. Leistungsindikatoren 1 Teilzeitquote 2 Inanspruchnahme Homeoffice Inanspruchnahme „machtfit" (Anzahl Buchungen) 2019 2018 2017 13,6 % 12,3 % 9,2 % 48 % 22 % n.a. 1.087 797 n.a. 1 Exklusive FACILITA, PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und SYNVIA media GmbH 2 Stand: 31.12.2019 Verantwortung für Umwelt und Klima Im Pariser Klimaabkommen haben sich die Länder auf gemeinsame Ziele zur Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen verständigt. Dies­ bezüglich hat die Bundesregierung das Ziel ausgegeben, bis zum Jahr 2050 die Treibhausgasemissionen gegenüber 1990 um 80 % bis 95 % zu senken. Die ­Deutsche Wohnen ist davon überzeugt, dass Klimaschutz eine gesamtgesell­ schaftliche Aufgabe ist, der sich Unternehmen, Staat und Bürger gleichermaßen stellen müssen. Hierzu braucht es einen konstruktiven Dialog im Sinne eines sozialverträglichen Klimaschutzes, der alle Beteiligten mitnimmt. Als Fördermitglied der Stiftung 2° – Deutsche Unternehmer für Klimaschutz unterstützt die Deutsche Wohnen die Allianz für den unternehmerischen Klima­ schutz. Mit ihrer Unternehmenspositionierung „Handlungsempfehlungen zur Stärkung des Klimaschutzes im Gebäudesektor“ im Rahmen der „Unternehmer­ initiative Klimaschutzgesetz“ der Stiftung 2° unterstreicht die Deutsche ­Wohnen ihr Engagement für verlässliche Rahmenbedingungen zur Erreichung der klimapolitischen Ziele. Energie Dem Gebäudesektor in Deutschland kommt mit rund 20 Mio. vermieteten ­Ein­heiten eine klimapolitische Schlüsselrolle zu. Denn etwa 36 % des Energie­ verbrauchs und mehr als ein Drittel der Klimaemissionen in Deutschland ent­ fallen auf den Gebäudebereich. Insbesondere die Bestandsbauten verfügen über erhebliche Potenziale zur Verbesserung der Energieeffizienz. Um ihren Beitrag zur Erreichung der nationalen und internationalen Klima­ schutzziele zu leisten, setzt die Deutsche Wohnen auf die energetische ­Sanierung der Gebäudesubstanz und Anlagen sowie den Einsatz erneuerbarer Energien. Bei allen Maßnahmen gilt es, die Interdependenz zwischen ökonomi­ schen, ökologischen und sozialen Aspekten zu berücksichtigen. Das Energiemanagement ist dem Verantwortungsbereich des Chief Develop­ ment Officer (CDO) der Deutsche Wohnen zugeordnet. Er ist in die strategische Planung des Energiemanagements involviert und nimmt an den monatlichen ­Terminen teil. Darüber hinaus werden wichtige Entscheidungen in den regelmä­ ßigen Vorstandsterminen der Deutsche Wohnen diskutiert und getroffen. Teil- und Gleitzeit­ modelle sowie HomeOffice vereinbaren Beruf und Familie. Mitarbeiter ab Seite 30 Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Energiekonzept Bestand Im Rahmen unserer Portfolioinvestitionen haben wir in den letzten drei Jahren über EUR 1 Mrd. aufgewendet. In den kommenden Jahren planen wir in Abhän­ gigkeit des regulatorischen Umfelds weitere Investitionen, um die Qualität ­unseres Bestands kontinuierlich zu verbessern. Zu den Maßnahmen zählen bei­ spielsweise Fassaden-, Kellerdecken- und Dachdeckendämmungen, verbesserte Ausstattungs­s tandards der Wohnungen, der Austausch beziehungsweise die energetische Sanierung der Fenster, schrittweise Energieträgerwechsel und die Erneuerung von Wärmeerzeugungsanlagen. Damit einher geht das Ziel, ab dem Jahr 2022 jährlich 20.000 t CO2-Emissionen einzusparen. So möchte die ­Deutsche Wohnen auch aktuellen und künftigen gesetzlichen Anforderungen, beispielsweise den Anforderungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) und der Energie­einsparverordnung (EnEV), nachkommen. Weitere Informationen hierzu sind im Zusammengefassten Lagebericht zu finden. Leistungsindikator Durchschnittliche Energieintensität 1 2019 2018 Immobilienportfolio ab Seite 38 2017 128,9 kWh/m2 132,3 kWh/m2 133,4 kWh/m2 pro Jahr pro Jahr pro Jahr 1 Gewichteter Durchschnitt der Endenergieverbräuche auf Basis der vorliegenden aktuellen Energieausweise der Immobilien (die rund 30.000 denkmalgeschützten Einheiten sind dabei unberücksichtigt, da hierfür kein Energieausweis erforderlich ist). Energiebedarf Mieter In der Wohnungswirtschaft ist es üblich, dass die Mieter für Strom und Gas eigene ­Verträge mit Versorgungsunternehmen abschließen. Die Deutsche Wohnen hat sowohl auf die Wahl der Anbieter als auch auf die Verbräuche der Mieter keinen direkten Einfluss. Rund 90 % der Allgemeinstromversorgung unseres Vermietungsbestands wurde mit zertifiziertem Ökostrom (100 % erneuerbare Energie) gedeckt. Wir versuchen, das ökologische Bewusstsein unserer Bewohner zu stärken. So kann etwa das System der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Ressourcen (Wärme, Warm- und Kaltwasser) auf eine Änderung des Verbraucher­verhaltens hinwirken. Im Rahmen komplexer Sanierungsmaßnahmen wird dies durch den Einbau von Heizkostenverteilern beziehungsweise Kalt- und Warmwasserzählern erreicht, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung ermöglichen. Energiekonzept Neubau Bis zum Jahr 2023 will die Deutsche Wohnen neue Quartiere für bis zu 5.000 Kunden gemäß anerkannten Nachhaltigkeitszertifizierungen (NaWoh und DGNB) errichten. Bei der Planung und Umsetzung neuer Stadtquartiere achten wir unter anderem auf eine verbesserte Energieeffizienz. So werden zum Beispiel Möglichkeiten zur Reduktion des Energiebedarfs und zur Nutzung erneuerbarer Energien frühzeitig geprüft und städtebaulich eingeplant. Der Fokus liegt dabei auf dem Energiestandard der geplanten Gebäude und der Wärmeversorgung. Ihre Neubauten entwickelt und realisiert die Deutsche Wohnen daher nach ­integralen Energiekonzepten. Weitere Informationen hierzu sind im Zusammen­ gefassten Lagebericht zu finden. Kriterien für Neubau­ vorhaben Seite 112 115 116 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Eigener Energieverbrauch Für ihren eigenen Energieverbrauch an den Verwaltungsstandorten hat die ­Deutsche Wohnen im Jahr 2019 erneut im Rahmen des Energieaudits nach DIN EN 16247-1 eine umfassende Datenerfassung durchführen und durch Vor-OrtBegehungen verifizieren lassen. Anhand der Datenanalyse wurden Energieein­ sparpotenziale identifiziert und Maßnahmen zur Optimierung der Energieflüsse im Unternehmen abgeleitet. Der gesamte Eigenstrombedarf der Verwaltungs­ standorte wird seit 2012 größtenteils mit zertifiziertem Ökostrom gedeckt. Verantwortung für die Gesellschaft Für die Deutsche Wohnen ist das Quartier ebenso wichtig wie die Wohnung. Deshalb fördern wir eine gesunde Quartiersentwicklung, indem wir beispiels­ weise auf eine sozial und demografisch ausgewogene Mieterstruktur achten, Kleingewerbetreibende schützen sowie die Einrichtung von Kitas unterstützen. Darüber hinaus engagieren wir uns als Teil der Stadtgesellschaft in zahlreichen gemeinnützigen Projekten, insbesondere durch die Zurverfügungstellung von geeignetem Wohnraum, sowie durch die finanzielle Förderung von Aktivitäten in den Bereichen Kunst, Kultur und Sport. Auch unsere Investitionen zum Schutz historischer Bausubstanz im Sinne des Denkmalschutzes betrachten wir als wesentlichen Teil unseres gesellschaftlichen Engagements. Der Vorstand ist dabei eng in die strategische Planung aller wesentlichen ­Maßnahmen eingebunden. Quartiersgestaltung Die Gestaltung der Wohnsiedlungen der Deutsche Wohnen strahlt auch auf die umliegenden Quartiere aus. Die meisten Gebäude sind von begrünten ­Frei­flächen umgeben, die von der Deutsche Wohnen als Erholungsraum und zur ­Verbesserung der Luftqualität gepflegt werden. Dachbegrünung und die ­Errichtung von Spielplätzen sind weitere Maßnahmen für ein lebenswertes Wohnumfeld. In unserem Versprechen an unsere Mieter haben wir uns dazu ­verpflichtet, künftig jede vierte Wohnung an Mieter mit Anspruch auf einen Wohn­berechtigungsschein, für die es sehr schwierig ist, eine Wohnung zu ­finden, zu vergeben. Darüber hinaus bieten wir Beratung für jene Mieter an, deren Bedarf sich verändert hat. Eigenbedarfskündigungen sind bei der ­Deutsche Wohnen grundsätzlich ausgeschlossen. Im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen werden die Pflegeeinrichtun­ gen seit mehreren Jahren zu sozialen und gesellschaftlichen Zentren mit breit ­gefächerten kulturellen Angeboten und einrichtungseigenen Restaurants ­weiterentwickelt. Sie stehen sowohl für die Bewohner der Häuser als auch für externe Gäste offen. Gesellschaftliches Engagement Darüber hinaus möchte die Deutsche Wohnen durch den kontinuierlichen Aus­ tausch und die Zusammenarbeit mit Bewohnern, Politikern und sozialen Trägern dazu beitragen, Städte lebenswert zu machen und Sozialstrukturen zu stärken. Im Rahmen des Mieterversprechens hat sich die Deutsche Wohnen zudem dazu verpflichtet, ihr Engagement für gemeinnützige und soziale Projekte noch zu ­verstärken. Hierfür planen wir, wofür wir in den nächsten Jahren Mittel bereitstellen. Wir werden diesbezüglich auch mit externen Personen aus der Stadtgesellschaft in den Dialog treten und gemeinsam über die Verwendung der Mittel entscheiden. Wir fördern eine gesunde Quartiers­ entwicklung. Zusammengefasster Lagebericht Nichtfinanzielle Konzernerklärung Unser gesellschaftliches Engagement bezieht sich speziell auf unsere Kern­ kompetenzen rund um das Thema Wohnen. Wir vermieten in unseren Quar­ tieren gewerbliche Flächen günstig an soziale Einrichtungen, fördern die Beschäftigung von Sozialarbeitern und vermitteln Wohnungen an Menschen in sozialen Schwierigkeiten. Für die Integration von Flüchtlingen arbeiten wir seit 2015 mit Gemeinden und sozialen Initiativen zusammen. Durch Spenden unterstützen wir Initiativen, die einen positiven Einfluss auf die Nachbarschaf­ ten in unseren Siedlungen haben und zum gelingenden Miteinander beitragen. Leistungsindikator 2019 2018 2017 Neu vermietete Wohnungen für Menschen in sozial schwierigen Situationen 3,5 % 4,5 % 4,8 % Darüber hinaus engagieren wir uns als Platin-Partner des Handball-Teams Füchse Berlin, als „Offizieller Partner“ des Olympiastützpunkts Berlin (OSP) und als „Offizieller Titelpartner“ des „Team Frauen-Skull“ des Deutschen ­Ruderverbands (DRV) für den Berliner Spitzensport. Gemeinsames Ziel der Kooperation mit dem OSP und dem DRV ist es, für die Athletinnen optimale Trainings­bedingungen zur Vorbereitung auf die Olympischen Spiele 2020 in Tokio sicherzustellen. Der Fokus der langfristig angelegten Partnerschaft mit den Füchsen Berlin liegt unter anderem auf der starken und nachhaltigen ­Nachwuchsarbeit des erfolg­reichen Handballsportvereins. Denkmalschutz Mit rund 30.000 Wohneinheiten zählt die Deutsche Wohnen zu den größten ­privaten Eigentümern von denkmalgeschützten Wohnimmobilien in ­Deutschland. ­Darunter befinden sich auch die vier Berliner UNESCO-Welterbe-Siedlungen: Ringsiedlung Siemensstadt, Weiße Stadt, Wohnstadt Carl Legien und die ­Huf­eisensiedlung Britz. Wir verfügen über langjährige Erfahrung im Erhalt ­histo­rischer Bausubstanz und der – zum Beispiel mit energetischer Sanierung verbundenen – Denkmalpflege. Mit dem Schutz historischer Bausubstanz und denkmalgeschützter Architektur leisten wir einen Beitrag zum Erhalt kul­ tureller Identität. Davon profitieren auch unsere Siedlungen und Mieter. In unserem Bestand befinden sich vier ­B erliner UNESCO­Welterbe-Siedlungen. Derzeit saniert die Deutsche Wohnen mehrere denkmalgeschützte Wohn­ anlagen. Alle Maßnahmen werden gemäß dem „Gesetz zum Schutz von Denk­ malen in Berlin“ bei der Unteren Denkmalbehörde (UD) angezeigt und nach Erteilung der Genehmigung durch uns ausgeführt. Wenn möglich, wird dabei der bauzeitliche Zustand der Häuser wiederhergestellt. Seit Anfang 2017 sind wir zudem Mitglied im Förderverein der Bundesstiftung Baukultur, um uns auch hier mit unserer Expertise einzubringen und den Dialog zu fördern. Berlin, 19. März 2020 Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Philip Grosse Vorstand Lars Urbansky Vorstand Henrik Thomsen Vorstand 117 118 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 VERMERK DES UNABHÄNGIGEN WIRTSCHAFTSPRÜFERS ÜBER EINE PRÜFUNG ZUR ERLANGUNG BEGRENZTER SICHERHEIT DER NICHTFINANZ­IELLEN KONZERNERKLÄRUNG An den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin Wir haben die für die Deutsche Wohnen SE, Berlin (im Folgenden „Gesellschaft“), nichtfinanzielle Konzernerklärung (im Folgenden „Erklärung“) nach §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 einer Prüfung zur Erlangung begrenzter Sicherheit unterzogen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Aufstel­ lung der Erklärung in Übereinstimmung mit den §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB. Diese Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft umfasst die Auswahl und Anwendung angemessener Methoden zur Aufstellung der Erklärung sowie das Treffen von Annahmen und die Vornahme von Schätzungen zu einzel­ nen Angaben, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung der Erklärung zu ermög­ lichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – ­falschen Angaben ist. Erklärung des Wirtschaftsprüfers in Bezug auf die Unabhängigkeit und Qualitätssicherung Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den ­deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Unsere Prüfungsgesellschaft wendet die nationalen gesetzlichen Regelungen und berufsständischen Verlautbarungen zur Qualitätssicherung an, insbeson­ dere die Berufssatzung für Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer sowie den IDW Qualitätssicherungsstandard: Anforderungen an die Qualitäts­ sicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1). Verantwortung des Wirtschaftsprüfers Unsere Aufgabe ist es, auf Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein Prüfungsurteil mit begrenzter Sicherheit über die Erklärung abzugeben. Zusammengefasster Lagebericht Vermerk des unabhängigen Wirtschaftrpüfers Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung des International Standard on ­Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised): „Assurance Engagements other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“, herausgegeben vom IAASB, durchgeführt. Danach haben wir die Prüfung so zu planen und durch­ zuführen, dass wir mit einer begrenzten Sicherheit beurteilen können, dass die Erklärung der Gesellschaft im Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 in allen wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB aufgestellt worden ist. Dies bedeutet nicht, dass zu jeder Angabe jeweils ein separates Prüfungsurteil abgegeben wird. Bei einer ­Prüfung zur Erlangung einer begrenzten Sicherheit sind die durchgeführten ­Prüfungshandlungen im Vergleich zu einer Prüfung zur Erlangung einer hinrei­ chenden Sicherheit weniger umfangreich, sodass dementsprechend eine ­erheblich geringere Prüfungssicherheit erlangt wird. Die Auswahl der Prüfungs­ handlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Wirtschaftsprüfers. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir unter anderem folgende Prüfungs­ handlungen und sonstige Tätigkeiten durchgeführt: • Befragungen von für die Wesentlichkeitsanalyse verantwortlichen Mit­­­ arbeitern auf Gesellschaftsebene, um ein Verständnis über die Vorgehens­ weise zur Identifizierung wesentlicher Themen und entsprechender Berichtsgrenzen der Deutsche Wohnen SE erlangen • Eine Risikoeinschätzung, einschließlich einer Medienanalyse, zu relevanten Informationen über die Nachhaltigkeitsleistung der Deutsche Wohnen SE in der Berichtsperiode • Beurteilung der Eignung der intern entwickelten Definitionen • Einschätzung der Konzeption und der Implementierung von Systemen und Prozessen für die Ermittlung, Verarbeitung und Überwachung von Angaben zu Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelangen, Achtung der Menschenrechte, Bekämpfung von Korruption und Bestechung, einschließlich der Konsolidierung der Daten • Befragungen von Mitarbeitern auf Gesellschaftsebene, die für die Ermittlung der Angaben zu Konzepten, Due Diligence Prozessen, Ergebnissen und Risiken, die Durchführung von internen Kontrollhandlungen und die Konsolidierung der Angaben verantwortlich sind • Einsichtnahme in ausgewählte interne und externe Dokumente • Analytische Beurteilung der Daten und Trends der quantitativen Angaben • Einschätzung der lokalen Datenerhebungs-, Validierungs- und Bericht­ erstattungsprozesse sowie der Verlässlichkeit der gemeldeten Daten durch Interviews und Einsichtnahme in entsprechende Dokumente der ­Deutsche Wohnen SE • Einschätzung der Gesamtdarstellung der Angaben. Prüfungsurteil Auf der Grundlage der durchgeführten Prüfungshandlungen und der erlangten Prüfungsnachweise sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu der Auffassung gelangen lassen, dass die Erklärung der Deutsche Wohnen SE für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 in allen wesentlichen Belan­ gen nicht in Übereinstimmung mit den §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB aufgestellt worden ist. 119 120 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Verwendungsbeschränkung/AAB-Klausel Dieser Vermerk ist an den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin, ­gerichtet und ausschließlich für diesen bestimmt. Gegenüber Dritten über­ nehmen wir insoweit keine Verantwortung. Dem Auftrag, in dessen Erfüllung wir vorstehend benannte Leistungen für den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin, erbracht haben, lagen die ­Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirt­ schaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017 zugrunde (https://www.kpmg.de/bescheinigungen/lib/aab.pdf). Durch Kenntnisnahme und Nutzung der in diesem Vermerk enthaltenen Informationen bestätigt jeder Empfänger, die dort getroffenen Regelungen (einschließlich der ­Haftungsbeschränkung auf EUR 4 Mio für Fahrlässigkeit in Ziffer 9 der AAB) zur Kenntnis genommen zu haben, und erkennt deren Geltung im Verhältnis zu uns an. Berlin, den 19. März 2020 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Hell ppa. Zimen 121 Konzernabschluss 122 KONZERNBILANZ 124 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 125 KONZERN-GESAMT­ ERGEBNISRECHNUNG 126 KONZERN-KAPITALFLUSS­ RECHNUNG 128 KONZERN-EIGENKAPITAL­ VERÄNDERUNGSRECHNUNG 130 ANHANG ZUM KONZERN­ ABSCHLUSS 130 AA  llgemeine Angaben zum Konzern­ abschluss der Deutsche Wohnen SE 137 BK  onsolidierungskreis und ­Konsolidierungsmethoden 141 CB  ilanzierungs- und ­Bewertungsmethoden 154 D Angaben zur Konzernbilanz 172 EA  ngaben zur Konzern-­ Gewinn- und Verlustrechnung 179 F Segmentberichterstattung 181 G Angaben zur Kapitalflussrechnung 182 H Ergebnis je Aktie 183 I Sonstige Angaben 196 Anlagen 122 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 KONZERNBILANZ zum 31. Dezember 2019 EUR Mio. Anhang 31.12.2019 31.12.2018 Aktiva Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien D.1 25.433,3 23.781,7 Sachanlagen D.3 191,5 146,5 Immaterielle Vermögenswerte D.4 188,9 31,4 Derivative Finanzinstrumente D.7 1,1 0,9 Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte C.7 61,8 113,3 Aktive latente Steuern D.16 Langfristige Vermögenswerte 0,1 0,1 25.876,7 24.073,9 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude D.5 468,9 477,1 Andere Vorräte C.8 6,5 4,2 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen D.6 Forderungen aus Ertragsteuern 25,0 22,4 112,2 83,1 Derivative Finanzinstrumente D.7 0,2 0,1 Sonstige finanzielle Vermögenswerte C.7 94,0 22,3 Sonstige nichtfinanzielle Vermögenswerte C.6 11,4 9,0 Zahlungsmittel D.8 685,6 332,8 1.403,8 951,0 Zwischensumme kurzfristige Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva C.10 571,2 33,0 1.975,0 984,0 27.851,7 25.057,9 Konzernabschluss Konzernbilanz EUR Mio. Anhang 31.12.2019 31.12.2018 Passiva Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital Gezeichnetes Kapital D.9 359,7 357,0 Eigene Anteile D.9 –2,6 0,0 357,1 357,0 D.9 2.555,5 2.918,1 –46,3 7,1 D.9 9.834,1 8.276,9 12.700,4 11.559,1 406,9 349,0 13.107,3 11.908,1 6.112,3 Ausgegebenes Kapital Kapitalrücklage Kumuliertes sonstiges Konzernergebnis Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital Summe des auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals Nicht beherrschende Anteile D.9 Summe Eigenkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten D.10 6.154,4 Wandelschuldverschreibungen D.11 1.676,9 1.691,3 Unternehmensanleihen D.11 1.518,6 1.130,3 Pensionsverpflichtungen D.12 107,2 63,4 Derivative Finanzinstrumente D.7 43,6 7,3 Sonstige Rückstellungen D.14 44,4 15,2 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten D.13 302,5 296,7 Passive latente Steuern D.16 3.713,8 3.244,7 13.561,4 12.561,2 Summe langfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten D.10 173,3 72,3 Wandelschuldverschreibungen D.11 5,9 5,9 Unternehmensanleihen D.11 495,5 70,1 300,5 302,4 7,6 9,4 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Rückstellungen D.14 Derivative Finanzinstrumente D.7 8,5 8,3 Steuerschulden D.15 26,2 36,0 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten D.13 141,1 54,9 Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten Summe kurzfristige Verbindlichkeiten Summe Passiva 24,4 29,3 1.183,0 588,6 27.851,7 25.057,9 123 1 24 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 EUR Mio. Anhang Erlöse aus Vertragsmieten E.1/5 Erlöse aus Betriebskosten E.1/5 Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung E.2 2019 2018 837,3 785,5 359,4 337,4 –466,9 –466,7 Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung 729,8 656,2 Verkaufserlöse 767,3 180,3 17,5 27,3 –11,6 –7,0 –569,6 –130,2 –11,9 –19,5 186,1 43,1 Davon Umsatzerlöse aus Immobilienvorräten Verkaufskosten Buchwertabgang Davon für Umsatzerlöse aus Immobilienvorräten Ergebnis aus Verkauf E.3/5 Erlöse aus Pflegeleistungen 165,7 68,1 Erlöse aus Mieten und Pachten 104,9 67,2 –182,3 –80,0 88,3 55,3 Aufwendungen für Pflege und Betreutes Wohnen Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen E.4/5 Verwaltungskosten E.6 –101,4 –93,7 Sonstige Aufwendungen E.8 –113,8 –24,4 Sonstige Erträge E.7 84,1 22,6 873,1 659,1 1.406,7 2.179,3 –42,9 –10,3 2.236,9 2.828,1 10,9 7,8 28,5 –80,3 Zwischenergebnis (EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien D.1 Abschreibungen D.3/4 Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) Finanzerträge Ergebnis aus der Zeitwertanpassung derivativer Finanzinstrumente und von Wandelschuldverschreibungen D.7/11, E.10 Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen B.3 Finanzaufwendungen E.11 Ergebnis vor Steuern (EBT) Ertragsteuern E.12 Periodenergebnis 2,8 2,6 –174,5 –131,4 2.104,6 2.626,8 –503,7 –764,2 1.600,9 1.862,6 1.529,5 1.833,0 Davon entfallen auf: Anteilseigner des Mutterunternehmens Nicht beherrschende Anteile 71,4 29,6 1.600,9 1.862,6 Ergebnis je Aktie Unverwässert in EUR H 4,27 5,15 Verwässert in EUR H 3,82 4,86 Konzernabschluss Konzern-Gesamtergebnisrechnung KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 EUR Mio. Anhang Periodenergebnis 2019 2018 1.600,9 1.862,6 –12,6 –1,8 Sonstiges Ergebnis Posten, die später erfolgswirksam umgegliedert werden Nettogewinn/Nettoverlust aus derivativen Finanzinstrumenten D.7 Ertragsteuereffekte D.16 3,1 0,4 –9,5 –1,4 Posten, die später nicht erfolgswirksam umgegliedert werden Nettoveränderung des beizulegenden Zeitwerts von E ­ igenkapitalinstrumenten D.7 –1,5 0,0 Ertragsteuereffekte D.18 0,0 0,0 Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste bei Pensionen und Auswirkungen von Obergrenzen für Vermögenswerte in ­Pensionsplänen D.12 –15,1 0,4 Ertragsteuereffekte D.18 3,3 0,0 Nettogewinn/Nettoverlust aus Wandelschuldverschreibungen D.11 –43,6 39,8 Ertragsteuereffekte C.18 Sonstiges Ergebnis nach Steuern Gesamtergebnis nach Steuern 12,5 –12,0 –44,4 28,2 –53,9 26,8 1.547,0 1.889,4 1.476,1 1.859,8 70,9 29,6 Davon entfallen auf: Anteilseigner des Mutterunternehmens Nicht beherrschende Anteile 125 1 26 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 EUR Mio. Anhang 2019 2018 1.600,9 1.862,6 –10,9 –7,8 Betriebliche Tätigkeit Periodenergebnis Finanzerträge Anpassung der derivativen Finanzinstrumente und Wandelschuldverschreibungen D.7/11, E.10 Finanzaufwendungen Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen B.8 Ertragsteuern Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen –28,5 80,3 174,5 131,4 –2,8 –2,6 503,7 764,2 2.236,9 2.828,1 –1.406,7 –2.179,3 Zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien D.1 Abschreibungen D.3/4 Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge G 42,9 10,3 –146,1 –28,0 –108,4 –28,2 Veränderung des Nettoumlaufvermögens Änderung der Forderungen, Vorräte und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte Änderung der operativen Verbindlichkeiten Operativer Cashflow Einzahlungen aus dem Verkauf von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien G Investitionen in zur Veräußerung gehaltene Immobilien 0,6 141,0 619,2 743,9 17,5 27,3 –4,2 –131,4 –148,2 –111,3 Erhaltene Zinsen 10,9 3,9 Gezahlte Steuern –70,6 –73,7 Erhaltene Steuern 29,9 10,7 454,5 469,4 Gezahlte Zinsen Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit Einzahlungen aus Verkäufen 777,7 150,6 –1.370,5 –2.046,5 Einzahlungen aus Fördermitteln für Investitionen 0,0 0,8 Einzahlungen aus Ausschüttungen von Beteiligungen und Joint Ventures 0,1 0,1 –83,2 –18,7 Auszahlungen für Investitionen Auszahlungen für Unternehmenszusammenschlüsse abzüglich übernommener Zahlungsmittel Sonstige Einzahlungen aus Investitionstätigkeit Auszahlungen an Fonds-Kommanditisten Cashflow aus Investitionstätigkeit G 2,2 2,8 –0,5 –0,7 –674,2 –1.911,6 Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung EUR Mio. Anhang 2019 2018 Finanzierungstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen D.10 508,1 1.354,4 Tilgung von Darlehen D.10 –380,5 –106,5 1.159,5 525,0 –341,2 –150,0 –19,5 –9,7 –20,6 0,0 –7,4 0,0 –93,3 0,0 Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen Auszahlungen aus der Tilgung von Unternehmensanleihen Einmalige Finanzierungszahlungen E. 11 Auszahlungen aus der Tilgung von Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen Auszahlungen für den Kauf und die Rückzahlung von nicht beherrschenden Anteilen Auszahlungen aus dem Erwerb von eigenen Anteilen D.9 Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung D.9 Sonstige Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit Kosten der Kapitalerhöhung D.9 Auszahlung der Dividende an Aktionäre der Deutsche Wohnen SE H Auszahlung der Dividenden an nicht beherrschende Anteilseigner 0,1 0,1 –1,8 –1,4 –0,4 –0,5 –225,7 –194,8 –4,8 –5,3 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 572,5 1.411,3 Nettoveränderung der Zahlungsmittel 352,8 –30,9 Zahlungsmittel zu Beginn der Periode 332,8 363,7 Zahlungsmittel am Ende der Periode 685,6 332,8 127 128 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG zum 31. Dezember 2019 EUR Mio. Eigenkapital zum 1. Januar 2018 Grundkapital Eigene Anteile Ausgegebenes Kapital 354,7 0,0 354,7 Kapitalrücklage Pensionen und Wandelschuldverschreibungen 3.078,6 –17,7 Periodenergebnis Davon nicht beherrschende Anteile Sonstiges Ergebnis 28,2 Davon nicht beherrschende Anteile 0,0 28,2 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung 2,3 87,4 Kapitalerhöhungskosten abzüglich Steuereffekt 2,3 0,0 –0,4 Entnahmen aus der Kapitalrücklage 0,0 –247,8 Einlage im Zusammenhang mit Vorstandsvergütungen 0,0 0,3 Veränderung nicht beherrschende Anteile 0,0 Dividende 0,0 Sonstiges 0,0 Eigenkapital zum 31. Dezember 2018 357,0 0,0 357,0 2.918,1 10,5 Eigenkapital zum 1. Januar 2019 357,0 0,0 357,0 2.918,1 10,5 Periodenergebnis –44,4 Sonstiges Ergebnis –44,4 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung 2,7 Kapitalerhöhungs­kosten abzüglich ­Steuereffekt –2,6 Erwerb eigener Aktien Entnahmen aus der ­Kapitalrücklage 2,7 83,0 0,0 –0,3 –2,6 –96,8 0,0 –348,5 Veränderung nicht beherrschende Anteile 0,0 Dividende 0,0 Sonstiges 0,0 Eigenkapital zum 31. Dezember 2019 359,7 –2,6 357,1 2.555,5 –33,9 Konzernabschluss Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung CashflowHedgeRücklage Summe kumu­ liertes sonstiges Konzern­ergebnis Erwirtschaftetes Konzern­eigen­kapital Auf die Anteils­ eigner des Mutter­ unternehmens entfallendes Eigen­kapital –2,0 –19,7 6.474,6 9.888,2 1.862,6 1.862,6 –29,6 –29,6 –1,4 26,8 0,0 0,0 –1,4 26,8 Nicht beherrschende Anteile Summe Eigen­kapital 322,8 10.211,0 1.862,6 29,6 26,8 1.833,0 247,8 0,0 26,8 0,0 0,0 0,0 1.859,8 29,6 1.889,4 89,7 89,7 –0,4 –0,4 0,0 0,0 0,3 0,3 –0,2 –0,2 –283,7 –283,7 –3,4 –283,7 –3,6 5,4 5,4 5,4 –3,4 7,1 8.276,9 11.559,1 349,0 11.908,1 –3,4 7,1 8.276,9 11.559,1 349,0 11.908,1 1.529,5 1.529,5 71,4 1.600,9 –53,4 –0,5 –53,9 1.476,1 70,9 1.547,0 –9,0 –53,4 –9,0 –53,4 1.529,5 348,5 –12,4 –46,3 85,7 85,7 –0,3 –0,3 –99,4 –99,4 0,0 0,0 –0,1 –0,1 –310,6 –310,6 –13,0 –310,6 –10,1 –10,1 –10,1 9.834,1 12.700,4 406,9 –13,1 13.107,3 129 130 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2019 A Allgemeine Angaben zum Konzern­ abschluss der Deutsche Wohnen SE 1 Die Deutsche Wohnen Gruppe Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE (die „Deutsche Wohnen“) zum 31. Dezember 2019 wurde am 19. März 2020 durch den Vorstand aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird voraussichtlich den Konzernabschluss in seiner Sitzung am 19. März 2020 billigen. Die Deutsche Wohnen SE ist eine in Deutschland ansässige und national tätige börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Straße 57, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, HRB 190322 B. Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen SE beschränkt sich auf ihre Holdingtätigkeit für die im Konzern zusammengefassten Unternehmen und beinhaltet alle wesentlichen Zentralfunktionen. Die operativen Tochter­ gesellschaften konzentrieren sich auf Property Management, Verkauf/­ Akquisitionen sowie immobilienbezogene Dienstleistungen. Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes ange­ geben ist, werden die Werte auf Tausend Euro (EUR Tsd.) oder Millionen Euro (EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt erge­ benden Werten auftreten. 2 Konzernabschluss Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen und ihrer Tochterunternehmen wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting ­Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die Wandelschuldverschreibun­ gen und die derivativen Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der Deutsche Wohnen und ihrer Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufge­ stellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 3 Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und Inter­ pretationen im abgelaufenen Geschäftsjahr werden die Bilanzierungs- und ­Bewertungsmethoden des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2018 unver­ ändert fortgeführt. Erstmalige Anwendung neuer Standards im Geschäftsjahr 2019: Im Januar 2016 hat der IASB den neuen Standard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ veröffentlicht. Demnach werden ab dem 1. Januar 2019 alle Leasingverhältnisse beim Leasingnehmer in Form von Nutzungsrechten und Leasingverbindlichkeiten bilanziell erfasst, sofern die Laufzeit mindestens zwölf Monate beträgt und es sich nicht um geringwertige Vermögenswerte handelt. Der Leasinggeber unter­ scheidet für Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungsleasing und Operating Leasing. Die Deutsche Wohnen ist als Leasinggeber sowie als Leasing­ nehmer von dem neuen Standard betroffen. Die Deutsche Wohnen hat als Leasingnehmer folgende Kategorien an Leasing­ verhältnissen identifiziert, die im Konzern von Bedeutung sind und aufgrund der Erstanwendung des Standards zur Bilanzierung von Nutzungsrechten und ­Leasingverbindlichkeiten per 1. Januar 2019 führen: Wärme-Contracting, Mess­ technik, Gewerbemietverträge Büroimmobilien, Gewerbemietverträge Pflege­ immobilien und Kfz-Leasing. Infolge der Erstanwendung wurden Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen in Höhe von EUR 47,8 Mio. und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von EUR 48,3 Mio. erfasst. Die Umstellung auf IFRS 16 erfolgte nach dem modifizierten retrospektiven Ansatz. Die Ver­ gleichszahlen der Vorjahresperioden wurden nicht angepasst. Ausgehend von den operativen Leasingverpflichtungen zum 31. Dezember 2018 ergab sich ­folgende Überleitung auf den Eröffnungsbilanzwert der Leasingverbindlichkeiten zum 1. Januar 2019: EUR Mio. Operative Leasingverpflichtungen zum 31. Dezember 2018 1. Januar 2019 37,3 Abzinsung –2,1 Leasingverbindlichkeiten zum 1. Januar 2019 35,2 Umstellungseffekt der bestehenden ­Finanzierungsleasingverhältnisse zum 1. Januar 2019 13,1 Zusätzliche Leasingverbindlichkeiten durch Erstanwendung von IFRS 16 zum 1. Januar 2019 48,3 Die Leasingverbindlichkeiten wurden unter Verwendung des Grenzfremdkapital­ zinssatzes zum 1. Januar 2019 abgezinst. Der gewichtete durchschnittliche ­Zinssatz betrug 1,2 %. 131 132 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Nachfolgend werden die Auswirkungen auf die Eröffnungsbilanzwerte zum Umstellungszeitpunkt dargestellt: EUR Mio. 1. Januar 2019 Aktiva Langfristige Vermögenswerte Nutzungsrechte – Messtechnik 25,0 Nutzungsrechte – Wärme-Contracting 13,6 Nutzungsrechte – Grundstücke und Bauten 4,9 Nutzungsrechte – Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 3,7 Nutzungsrechte – Fuhrpark 0,5 Latente Steuern Gesamt 0,1 47,8 Passiva Eigenkapital Gewinnrücklagen –0,5 Langfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten Leasingverbindlichkeiten 41,7 Kurzfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten Leasingverbindlichkeiten Gesamt 6,6 47,8 Die Nutzungsrechte wurden mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in den Sachanlagen ausgewiesen. Aufgrund der Erstanwendung des IFRS 16 wurden im Berichtszeitraum im Zusammenhang mit den erstmalig zu bilanzierenden Leasingverhältnissen Zinsaufwendungen in Höhe von rund EUR 0,6 Mio., ­Abschreibungen in Höhe von rund EUR 7,1 Mio. sowie Neu­ bewertungen in Höhe von rund EUR 0,5 Mio. erfasst. Hinsichtlich der Leasinggeberbilanzierung bleibt weiterhin die Unterscheidung zwischen Finanzierungs- und operativen Leasingverhältnissen. Der Konzern ­vermietet seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, dies schließt sowohl Eigentum als auch Nutzungsrechte ein. Der Konzern hat diese Leasingver­ hältnisse als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft. Der Konzern hat die Ein­ stufung der Untermietverträge auf Grundlage des Nutzungsrechts und nicht des zugrunde liegenden Vermögenswerts vorgenommen. Erlöse aus den Betriebskostenarten Grundsteuer und Gebäudeversicherung ­fallen mangels Übertragung von Leistungen auf den Leasingnehmer unter die sonstigen Komponenten des Dauerschuldverhältnisses (weder Lease- noch ­Servicekomponente) und werden daher gesondert nach den einschlägigen Vor­ schriften des IFRS 15 erfasst. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Für weitere Informationen zur Bilanzierung von Leasinggeschäften verweisen wir auf den Abschnitt C.14 „Leasingverhältnisse“ im Kapitel Bilanzierungs- und Bewer­ tungsmethoden. Im Juni 2017 hat der IASB den IFRIC 23 „Unsicherheit bezüglich der ertragsteuer­ lichen Behandlung“ herausgegeben. Die Interpretation stellt klar, dass Unter­ nehmen bei der Bilanzierung von Unsicherheit in Bezug auf Ertragsteuern davon ausgehen sollen, dass Steuerbehörden die berichteten Beträge mit vollständiger Kenntnis aller relevanten Informationen prüfen. Auswirkungen für die Deutsche Wohnen ergeben sich daraus nicht. Der IASB hat im Oktober 2017 Änderungen zu IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures“ in Bezug auf langfristige Beteiligungen an ­diesen veröffentlicht. Die Änderungen stellen klar, dass ein Unternehmen dazu verpflichtet ist, IFRS 9 „Finanzinstrumente“ einschließlich dessen Wert­ minderungsvorschriften auf langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen anzuwenden, die einen Teil der Netto­ investition in das assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen ­darstellen und nicht nach der Equity-Methode abgebildet werden. Aus­ wirkungen für die Deutsche Wohnen ergeben sich daraus nicht. Im Oktober 2017 hat der IASB geringfügige Änderungen zu IFRS 9 „Finanz­ instrumente“ veröffentlicht, die die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs­ kosten beziehungsweise erfolgsneutral zum Fair Value von finanziellen Vermögenswerten mit sogenannten symmetrischen Kündigungsrechten ermög­ lichen. Darüber hinaus erfolgt zur Modifikation von finanziellen Verbindlich­keiten, die nicht zur Ausbuchung führen, eine Klarstellung. Auswirkungen für die Deut­ sche Wohnen ergeben sich daraus nicht. Der IASB hat „Jährliche Verbesserungen an den IFRS Zyklus 2015 – 2017“ im Dezember 2017 veröffentlicht. Die Verbesserungen betreffen Klarstellungen für die Standards IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“, IFRS 11 „Gemein­ same Vereinbarungen“, IAS 12 „Ertragsteuern“ und IAS 23 „Fremdkapitalkosten“. ­Auswirkungen für die Deutsche Wohnen ergeben sich daraus nicht. Im Februar 2018 hat der IASB eine Änderung des IAS 19 veröffentlicht. Die Ver­ öffentlichung regelt, dass bei einer Änderung, Kürzung oder Abgeltung eines ­leistungsorientierten Versorgungsplans der laufende Dienstzeitaufwand und die Nettozinsen für das restliche Geschäftsjahr unter Verwendung der aktuellen ­versicherungsmathematischen Annahmen neu zu ermitteln sind, die zur erforder­ lichen Neubewertung der Nettoschuld (Vermögenswert) verwendet wurden. Der IASB hat ferner in IAS 19 Ergänzungen zur Klarstellung aufgenommen, wie sich eine Planänderung, -kürzung oder -abgeltung auf die Anforderungen an die Vermögenswertobergrenze („asset ceiling“) auswirkt. Auswirkungen für die ­Deutsche Wohnen ergeben sich daraus nicht. Darüber hinaus haben sich im Geschäftsjahr 2019 keine Änderungen aus erstmalig anzuwendenden IFRS oder IFRIC ergeben, die wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben. 133 134 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards: Nachfolgend werden bereits veröffentlichte, noch nicht verpflichtend anzu­ wendende IFRS dargestellt, die bereits in EU-Recht übernommen wurden: Der IASB hat im März 2018 eine neu überarbeitete Fassung des Rahmenkonzepts veröffentlicht. Die Überarbeitung des Rahmenkonzepts erstreckte sich ins­ besondere auf ein neues Kapitel zur Bewertung von Vermögenswerten und ­Schulden, Leitlinien für die Abbildung der Ertragslage, überarbeitete Definitionen für Vermögenswert und Schuld sowie Klarstellungen zur Bedeutung der Rechen­ schaftsfunktion und dem Vorsichtsprinzip im Kontext der Zwecksetzung der IFRS-Rechnungslegung. Die aktualisierten Querverweise auf das neu überarbei­ tete Rahmenkonzept in den entsprechenden Standards und Interpretationen sind ab dem 1. Januar 2020 anzuwenden. Die Deutsche Wohnen analysiert der­ zeit mögliche Auswirkungen. Im Oktober 2018 hat der IASB Änderungen bezüglich der Definition von Wesent­ lichkeit von Abschlussinformationen veröffentlicht. Die Änderungen, in Kombi­ nation mit zusätzlichen Erläuterungen zur Anwendung, in IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ und IAS 8 „Rechnungslegungsmethoden, Änderungen von rech­ nungslegungsbezogenen Schätzungen und Fehler“ sollen insbesondere dem ­IFRS-Abschlussersteller die Beurteilung der Wesentlichkeit erleichtern. Zudem wird mit den Änderungen sichergestellt, dass die Definition der Wesentlichkeit einheitlich im IFRS-Regelwerk erfolgt. Die Deutsche Wohnen analysiert derzeit mögliche Auswirkungen. Des Weiteren hat der IASB im September 2019 Änderungsvorschläge zu IAS 39 „Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ und IFRS 9 „Finanzinstrumente“ ­hinsichtlich bestehender Unsicherheiten im Zusammenhang mit der IBOR-Reform veröffentlicht. Die Änderungen betreffen bestimmte Hedge-Accounting-­ Vorschriften und sollen die gegenwärtige Fortführung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften gewährleisten. Die Deutsche Wohnen analysiert derzeit mögliche Auswirkungen. Die folgenden IFRS-Standards sind noch nicht in EU-Recht übernommen und somit nicht anzuwenden. Im Oktober 2018 hat der IASB eine Änderung von IFRS 3 hinsichtlich der ­Definition von Geschäftsbetrieb veröffentlicht. Damit stellt der IASB die drei ­Elemente eines Geschäftsbetriebs klar. Hintergrund waren in der Vergangenheit verstärkt auftretende Anwendungsfragen in Bezug auf das (Nicht-)Vorliegen eines Geschäftsbetriebs im Erwerbsfall. Die Deutsche Wohnen analysiert der­ zeit mögliche Auswirkungen. Der IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr sowie bis zur Freigabe des ­Konzernabschlusses keine weiteren Verlautbarungen und Änderungen von Stan­ dards veröffentlicht, die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben werden. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 4 Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts oder des Ausweises der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Ermessensentscheidungen Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat die ­Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen, die die Beträge im Abschluss wesentlich beeinflussen, getroffen. Sofern Angaben zu Ermessens­ entscheidungen im Rahmen von Einzelvorschriften anzugeben sind, wurde eine Erläuterung bei den entsprechenden Posten vorgenommen. Vollkonsolidierung der KATHARINENHOF Gruppe Die Deutsche Wohnen SE geht davon aus, dass sie trotz fehlender Stimmrechts­ mehrheit die Beherrschung im Sinne des IFRS 10 über die ­K ATHARINENHOF Gruppe ausübt. Die Beherrschung resultiert insbesondere aus ­vertraglichen ­Vereinbarungen mit dem Mehrheitsgesellschafter. Für ­weitere Informationen siehe Anhangangabe B.3 „Angabe zu Anteilen an anderen ­Unternehmen“. Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen – Konzern als Leasinggeber Der Konzern hat Leasingverträge zur Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Dabei wurde anhand einer Analyse der Vertragsbedingungen festgestellt, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rah­ men von Operating-Leasingverhältnissen vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken im Konzern verbleiben, der diese Verträge demnach als Operating-Leasingverhältnisse bilanziert. Einstufung von Pflegeimmobilien als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Die Deutsche Wohnen verfolgt im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen das Geschäftsmodell, Pflegeimmobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen und/ oder zum Zwecke der Wertsteigerung zu halten. Die Einstufung der Pflegeimmo­ bilien, die durch die KATHARINENHOF und die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG bewirtschaftet werden, als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien beruht im Wesentlichen auf der Analyse zweier Kriterien: Zum einen werden Schwankun­ gen des operativen Cashflows aus den Pflegedienstleistungen (ohne die Mieten für die damit verbundenen Wohnungseinheiten beziehungsweise Pflegebetten) untersucht und zum anderen wird das Ergebnis der Pflegedienstleistungen zum Mietergebnis aus den Wohnungseinheiten dieser Pflegeimmobilien ins Verhältnis gesetzt, um die Bedeutsamkeit der Pflegedienstleistungen im Hinblick auf die wesentliche finanzielle Steuerungsgröße FFO I zu bemessen. Aufgrund der rela­ tiv geringen Schwankungen des operativen Cashflows aus den oben genannten Pflegedienstleistungen und des unbedeutenden Beitrags zum FFO I dieser Dienstleistungen im Verhältnis zum Mietergebnis werden diese Objekte als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien bilanziert. 135 136 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Schätzungen und Annahmen Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und ­Schulden erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert. Beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und Gewerbeimmobilien wurde zum 30. Juni 2019 und zum 31. Dezember 2019 anhand von Portfoliobewertungen intern ermittelt und zum 31. Dezember auch extern bestätigt. Die Immobilien werden in Abhängigkeit ihrer Lage und der Objektqualität in Cluster eingeteilt. Auf Basis dieser Cluster werden im Wesent­ lichen Annahmen über die Entwicklung der Mieten, Leerstände und Instand­ haltungskosten wie auch der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze getroffen. Die Pflegeimmo­bilien wurden zum 31. Dezember 2019 durch einen externen Gutachter bewertet. In diese Bewertung fließen im Wesentlichen Annahmen zu den Marktmieten sowie Diskontierungszinssätze und Instand­ haltungskosten ein. Alle Bewertungsannahmen unterliegen aufgrund der lang­ fristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven, aber auch negativen Wertveränderungen führen können. Die Buchwerte der als Finanz­ investition gehaltenen Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen ­Immo­bilien betragen EUR 26,0 Mrd. (Vorjahr: EUR 23,8 Mrd.). Für weitere Infor­ mationen siehe Anhangangabe D.1 „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“. Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Der Aufwand aus leistungsorientierten Plänen nach Beendigung des Arbeits­ verhältnisses sowie die Bewertung der damit im Zusammenhang bilanzierten Pensionsverpflichtungen werden anhand von versicherungsmathematischen Berechnungen ermittelt. Die versicherungsmathematische Bewertung erfolgt auf der Grundlage von Annahmen zu Abzinsungssätzen, künftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen, Sterblichkeit und den künftigen Rentensteigerungen. ­Entsprechend der langfristigen Ausrichtung dieser Pläne unterliegen solche Schätzungen wesentlichen Unsicherheiten. Die Pensionsverpflichtungen betra­ gen zum 31. Dezember 2019 EUR 107,2 Mio. (Vorjahr: EUR 63,4 Mio.). Für weitere Informationen siehe Anhangangabe D.12 „Pensionsverpflichtungen“. Latente Steuern Die Bilanzierung latenter Steuern erfordert insbesondere Einschätzungen zu Steuersätzen, zur Umkehrung temporärer Differenzen sowie der Nutzung ­aktiver Steuerabgrenzungen aus Verlustvorträgen. Hinsichtlich der zugrunde ­liegenden Annahmen bestehen Unsicherheiten. Die Steuerlatenzen betragen zum 31. Dezember 2019 aktivisch EUR 0,1 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.) und ­passivisch EUR 3.713,8 Mio. (Vorjahr: EUR 3.244,7 Mio.). Für weitere Informa­ tionen siehe Anhangangabe D.16 „Latente Steuern“. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss BK  onsolidierungskreis und Konsolidierungs­ methoden 1 Konsolidierungskreis Der Konzernabschluss umfasst die Deutsche Wohnen SE und die von ihr beherrschten Tochtergesellschaften ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Die Zusammensetzung der ­Deutsche Wohnen Gruppe ergibt sich aus der als Anlage 1 beigefügten ­Auf­s tellung des Anteilsbesitzes. Im Geschäftsjahr 2019 wurden insgesamt 149 (Vorjahr: 150) Gesellschaften im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen (Anlage 1). Im Segment Wohnungsbewirtschaftung wurden vier Wohnimmobiliengesell­ schaften in der Rechtsform der deutschen GmbH veräußert. Ferner ist eine Gesellschaft in der Rechtsform der deutschen GmbH aufgrund einer Ver­ schmelzung aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden. Wesentliche Auswir­ kungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergaben sich daraus nicht. Im Rahmen eines sukzessiven Unternehmenszusammenschlusses erwarb der Konzern im Segment Pflegebetriebe die verbleibenden 55 % der Anteile an der PUW OpCo GmbH („PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe“) mit Sitz in Hamburg. Der Erwerbszeitpunkt, an dem die Deutsche Wohnen SE die Beherr­ schung über die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe erlangte, ist der 2. Januar 2019. Zu diesem Zeitpunkt hält die Deutsche Wohnen SE 100 % der Anteile an der Gruppe. Die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe ist ein Pflegewohnheimbetreiber in Hamburg, welcher sich mit einem umfassenden und regionalen Pflegeangebot an Senioren und pflegebedürftige Personen richtet. Die übertragene Gegenleistung für den Erwerb der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe setzt sich wie folgt zusammen: EUR Mio. Beizulegender Zeitwert der gehaltenen Eigenkapitalinstrumente (45 %) Netto-Barkaufpreiskomponente für die verbleibenden Anteile (55 %) Gesamtgegenleistung 54,0 66,9 120,9 Aus der Bewertung der gehaltenen Eigenkapitalinstrumente resultierte keine Ergebnisauswirkung. Die Allokation des Gesamtkaufpreises auf die erworbenen Vermögenswerte und Schulden der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe zum ­Erstkonsolidierungszeitpunkt basiert auf einem zu diesem Zwecke in Auf­ trag gegebenen externen Bewertungsgutachten zur Ermittlung der beizulegen­ den Zeitwerte dieser Vermögenswerte und Schulden. 137 138 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses übernommenen Ver­ mögenswerte und Schulden weisen zum Erstkonsolidierungszeitpunkt die ­folgenden beizulegenden Zeitwerte auf: EUR Mio. Immaterielle Vermögenswerte 38,7 Sachanlagen 13,2 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 3,2 Zahlungsmittel 7,7 Sonstige Aktiva zu Zeitwerten 1,3 Summe Vermögenswerte 64,1 Pensionsverpflichtungen –27,8 Finanzverbindlichkeiten –24,0 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen –2,2 Latente Steuerschulden –4,4 Sonstige Passiva zu Zeitwerten –13,4 Summe Schulden –71,8 –7,7 Nettovermögen zu Zeitwerten Gesamtgegenleistung 120,9 Geschäfts- oder Firmenwert 128,6 Im Wesentlichen repräsentiert der Geschäfts- oder Firmenwert erwartete Ertragspotenziale des erworbenen Geschäfts sowie Synergiepotenziale resul­ tierend aus der Integration der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe in das Segment Pflegebetriebe. Der Bruttobetrag der erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem beizulegenden Zeitwert. Seit dem Erstkonsolidierungszeitpunkt betrugen die in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen einbezogenen Umsatzerlöse der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe EUR 120,3 Mio. und der Ergebnisbeitrag (EBT) EUR 10,5 Mio. Bei diesem sukzessiven Unternehmenszusammenschluss sind keine wesent­ lichen Transaktionskosten entstanden. 2 Konsolidierungsmethoden Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufge­ stellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt, vollkonsolidiert. Die Einbeziehung in den ­Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschungsmöglichkeit durch das ­Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungs­ kosten im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben werden mit dem Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Ein aus der Verrechnung entstehender positiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Nega­ tive Unterschiedsbeträge werden nach entsprechender Prüfung erfolgswirksam erfasst. Der Erwerbszeitpunkt stellt den Zeitpunkt dar, ab dem der Konzern die Möglichkeit hat, die maßgeblichen Tätigkeiten des Tochterunternehmens zu beeinflussen, den schwankenden Renditen des Engagements ausgesetzt ist und die Verfügungsgewalt zur Beeinflussung dieser hat. Unterschiedsbeträge aus Verkäufen und Käufen von Anteilen nicht beherrschender Anteilseigner werden innerhalb des Eigenkapitals verrechnet. Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge, Aufwendungen, Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert von Ver­ mögenswerten enthalten sind, werden in voller Höhe eliminiert. Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen werden gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode konsolidiert. Dabei erfolgt die Erstbilanzierung der Beteiligung zu den Anschaffungskosten. Bei der Folgekonsolidierung wird der Buchwertansatz dann durch die anteiligen Eigenkapitalveränderungen bei dem assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen fortgeschrieben. Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Netto­ vermögens dar, der nicht den Anteilseignern des Mutterunternehmens des ­Konzerns zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbs­ zeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet. Nicht beherrschende Anteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, in der Konzern-Gesamtergebnis­ rechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteils­ eigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital. 3 Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen Anteile an vollkonsolidierten Tochterunternehmen Die Deutsche Wohnen SE verfügt am Stichtag über 148 Tochterunternehmen (Vorjahr: 149). Bei diesen Tochterunternehmen bestehen keine Beschränkungen beim Zugriff auf die Vermögenswerte und Schulden. An einigen Tochterunternehmen bestehen nicht beherrschende Minderheits­ anteile, die nur Ergebnisanrechte haben. Für diese werden im Konzern­ abschluss nicht beherrschende Anteile im Eigenkapital ausgewiesen. Zum 31. ­Dezember 2019 betrug die Anteilsquote nicht beherrschender Gesellschafter an der GSW Immobilien AG 6,1 % (Vorjahr: 6,1 %). Die GSW Immobilien AG hat im Geschäftsjahr 2019 Dividenden von EUR 4,8 Mio. an nicht beherrschende Anteilseigner ausgeschüttet. 139 140 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Für die GSW als wesentliches Tochterunternehmen mit nicht beherrschenden Anteilen ergeben sich folgende zusammengefasste Finanzinformationen: EUR Mio. GSW Gruppe Langfristige Vermögenswerte 8.479,9 Kurzfristige Vermögenswerte 532,1 Zahlungsmittel 6,0 Langfristige Verbindlichkeiten –3.791,0 Kurzfristige Verbindlichkeiten –174,4 5.052,6 Nettovermögen Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung 217,2 Jahresergebnis 517,7 Sonstiges Ergebnis 0,6 Veränderung Zahlungsmittel –0,6 Dividende 79,3 Seit dem 1. Januar 2015 liegt die Beteiligung der Deutsche Wohnen an der KATHARINENHOF Gruppe und damit verbunden der Stimmrechtsanteil an ­dieser Gruppe bei 49 %, die anderen Anteile wurden zu diesem Zeitpunkt durch eine Investorengruppe von der Deutsche Wohnen erworben. Trotz der daraus resultierenden fehlenden Stimmrechtsmehrheit erfolgt eine Einbeziehung der KATHARINENHOF Gruppe im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzern­ abschluss der Deutsche Wohnen SE gemäß IFRS 10, da die Deutsche Wohnen aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen mit den anderen Gesellschaftern sowie der gesellschaftsvertraglichen Regelungen die relevanten Aktivitäten der KATHARINENHOF Gruppe bestimmen kann und variablen Renditen ausgesetzt ist. Die in diesen Vereinbarungen getroffenen Andienungsregelungen der Anteile des Mehrheitsgesellschafters sind als substanzielle Rechte im Sinne des IFRS 10 zu klassifizieren. Für die Konzerngesellschaften hat die Deutsche Wohnen SE Garantien und Bürgschaften sowie andere Sicherheiten gegenüber Dritten im Umfang von EUR 2.487,8 Mio. (Vorjahr: EUR 2.062,0 Mio.) übernommen. Anteile an gemeinsamen Vereinbarungen und assoziierten Unternehmen Die Deutsche Wohnen ist am Stichtag an neun Gemeinschafts- und drei ­assoziierten Unternehmen beteiligt (Vorjahr: acht Gemeinschafts- und vier assoziierte Unternehmen). Die Beteiligungen sind derzeit von unterge­ ordneter Bedeutung und werden nach der Equity-Methode bilanziert; notierte Marktpreise liegen nicht vor. Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis ­dieser Unternehmen auf: EUR Mio. 2019 2018 Buchwert der Anteile an at-Equity-einbezogenen Gesellschaften 22,6 72,8 2,4 2,8 Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-Equity-einbezogenen Gesellschaften: Gewinnanteil aus den fortzuführenden ­Geschäftsbereichen Sonstiges Ergebnis Anteiliges Gesamtergebnis – – 2,4 2,8 Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Es bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/ Bürgschaften der Deutsche Wohnen gegenüber den Gemeinschafts- und ­assoziierten Unternehmen. Beteiligungen an nicht konsolidierten Unternehmen Die Deutsche Wohnen hält Anteile an fünf (Vorjahr: fünf) nicht konsolidierten Unternehmen, die im Konzern von untergeordneter Bedeutung sind. Bei diesen handelt es sich in der Regel um Beteiligungen an anderen Immobiliengesell­ schaften. Es bestehen keine wesentlichen Verpflichtungen gegenüber diesen Gesellschaften. Das Gesamtrisiko der Deutsche Wohnen aus diesen Beteiligungen entspricht dem Buchwert. Die Buchwerte der nicht konsolidierten Unternehmen betragen am 31. Dezember 2019 rund EUR 2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 1,8 Mio.). C Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäfts­ vorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen beziehungsweise für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der ­Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld erfolgt, ent­ weder auf dem • Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder • vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert beziehungsweise die Schuld, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist, erfolgt. Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben. Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert beziehungsweise die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln. Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Um­­­ ständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung ­beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren möglichst gering zu halten. Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der ­niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist: • Stufe 1 – In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise. • Stufe 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigs­ ten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist. • Stufe 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigs­ ten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist. 1 41 1 42 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen ­z wischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ­insgesamt wesentlich ist) überprüft. 2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäfts­ tätigkeit gehalten werden. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grund­ stücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Nach erstmaligem Ansatz werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihrem beizulegenden Zeitwert (auch Fair Value genannt) bewertet. Gewinne oder Verluste aus der Anpassung werden als Ertrag oder Aufwand im Konzernergebnis erfasst. Zum 31. Dezember 2019 sowie 30. Juni 2019 und 31. Dezember 2018 erfolgte eine interne Bewertung für die Wohn- und Geschäftsbauten. Parallel wurde der Bestand durch Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2019 sowie 30. Juni 2019 und 31. Dezember 2018 nach international anerkannten Bewertungsverfahren bewertet und im Gesamtwert bestätigt. Die Vergütung der externen Immobilienbewerter erfolgt zu einem festen Kostensatz und ist somit unabhängig von dem Ergebnis der Immobilienbewertung. Die Wertab­ weichung zwischen der internen Ermittlung und der externen Bestätigung für die einzelne Immobilie ist grundsätzlich nicht größer als +/– 10 %, sofern eine absolute Wesentlichkeitsgrenze von +/– EUR 250 Tsd. überstiegen wird. Im Gesamtergebnis weicht die Bewertung von Jones Lang LaSalle SE um rund –0,2 % ­beziehungsweise –0,2 % im Vorjahr von der internen Bewertung ab. Die Bewertung für die Pflegeimmobilien erfolgt ausschließlich durch W&P Immobilien­beratung GmbH, Frankfurt am Main. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie ver­ äußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus der Stilllegung oder dem Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie werden im Jahr der Stilllegung oder der Veräußerung erfasst. Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen ­Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung oder den Beginn der Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs belegt wird. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 3 Sachanlagen Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich ­kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsauf­ wendungen angesetzt. Nachträgliche Anschaffungskosten werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass der Deutsche Wohnen ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungs­ dauern der Vermögenswerte zugrunde. Die Nutzungsdauer für Gebäude beträgt 50 Jahre. Für das bewegliche Anlagevermögen betragen die Nutzungsdauern vier bis zehn Jahre. Die Abschreibungen werden erfolgswirksam in der Auf­ wandskategorie Abschreibungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt. Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswerts kein wirtschaft­ licher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus der Ausbuchung des Vermögenswerts resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz zwischen den ­Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und in der Periode, in der der Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Restwerte der Vermögenswerte, Nutzungsdauern und Abschreibungs­ methoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und ­gegebenenfalls angepasst. 4 Immaterielle Vermögenswerte In der Deutsche Wohnen werden ausschließlich erworbene immaterielle Ver­ mögenswerte bilanziert. Diese werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstel­ lungskosten bewertet. Für die immateriellen Vermögenswerte bestehen derzeit keine wirtschaftlichen beziehungsweise rechtlichen Restriktionen hinsichtlich ihrer Nutzung. Immaterielle Vermögenswerte mit einer bestimmten Nutzungsdauer werden planmäßig über die jeweilige Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Nutzungs­ dauer beträgt zwischen drei und fünf Jahren. Die Abschreibungen werden erfolgswirksam in der Aufwandskategorie Abschreibungen in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung erfasst. Immaterielle Vermögenswerte mit einer unbestimmten Nutzungsdauer, zu denen insbesondere der Geschäfts- oder Firmenwert zählt, werden nicht ­planmäßig abgeschrieben. Für sie wird bei Hinweis oder – bei Geschäfts- oder Firmenwert – mindestens einmal jährlich eine Wertminderungsüberprüfung ­vorgenommen. 5 Fremdkapitalkosten Fremdkapitalzinsen werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfallen. Aus der Anwendung von IAS 23 ergeben sich keine Auswirkungen, da die relevan­ ten Vermögenswerte (Immobilien) bereits zum Zeitwert angesetzt werden. 143 144 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 6 Wertminderung von nichtfinanziellen Vermögenswerten Die nichtfinanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Sachanlagen, immaterielle Vermögenswerte und Vorräte. Der Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, nimmt der Kon­ zern eine Schätzung des erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer ­zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und ­Nutzungswert. Der erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen Vermögenswert zu bestimmen, es sei denn, ein Vermögenswert erzeugt keine Cashflows, die weitestgehend unabhängig von denen anderer Vermögenswerte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten sind. Übersteigt der Buchwert eines Vermö­ genswerts seinen erzielbaren Betrag, ist der Vermögenswert wertgemindert und wird auf seinen erzielbaren Betrag abgeschrieben. Im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben erworbene Geschäftsoder Firmenwerte werden mindestens einmal jährlich auf Wertminderung ­überprüft. Zur Durchführung des Werthaltigkeitstests werden diese Vermö­ genswerte denjenigen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die erwartungsgemäß von den Synergien der Unternehmens- und Geschäftser­ werbe profitieren. Diese zahlungsmittelgenerierenden Einheiten repräsentieren die unterste Ebene, auf der diese Vermögenswerte für Zwecke der Unterneh­ menssteuerung überwacht werden. Für diese Zweckes sind die Geschäftsoder Firmenwerte in Höhe von EUR 148,1 Mio. wie folgt allokiert: EUR 140 Mio. sind dem Segment Pflegebetriebe zugeordnet und EUR 8,1 Mio. wurden der ­Synvia Gruppe zugeordnet. Die Prüfung der Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt durch Ermittlung des Nutzungswerts der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten anhand geschätzter zukünftiger Cashflows, die aus Ist-Werten abgeleitet ­wurden und für einen Fünfjahreszeitraum unter Fortschreibung mit einer ­branchenüblichen Wachstumsrate fortentwickelt werden. Die Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten werden jedoch im Wesentlichen durch den Endwert bestimmt. Die Höhe des Endwerts hängt neben dem prog­ nostizierten Cashflow im fünften Jahr der Mittelfristplanung von der Wachs­ tumsrate der Cashflows nach Ablauf der Mittelfristplanung und dem Diskontierungssatz ab. Für nichtfinanzielle Vermögenswerte wird zu jedem Bilanzstichtag eine Überprü­ fung vorgenommen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand nicht mehr länger besteht oder sich verringert hat. Wenn solche Anhaltspunkte vorliegen, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird nur dann rückgängig gemacht, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertmin­ derungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags herangezogen wurden. Ist dies der Fall, so wird der Buchwert des Vermögenswerts auf seinen erzielbaren Betrag erhöht. Dieser Betrag darf jedoch nicht den Buchwert übersteigen, der sich nach Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen ergeben würde, wenn in den ­früheren Jahren kein Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird im Periodenergebnis erfasst. Eine Zuschreibung auf einen außerplanmäßig abgeschriebenen Geschäftsoder Firmenwert erfolgt nicht. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 7 Finanzielle Vermögenswerte Die Deutsche Wohnen stuft ihre finanziellen Vermögenswerte in die folgenden Bewertungskategorien ein: • solche, die in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden ­(entweder erfolgsneutral oder erfolgswirksam), und • solche, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden. Die Klassifizierung ist abhängig vom Geschäftsmodell des Unternehmens für die Steuerung der finanziellen Vermögenswerte und von den vertraglichen Zahlungs­ strömen. Wird der finanzielle Vermögenswert zwecks Vereinnahmung vertrag­ licher Zahlungsströme gehalten, die ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen darstellen, wird der Vermögenswert zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinne und Verluste werden grundsätzlich erfolgswirk­ sam erfasst, wobei der Konzern das Wahlrecht ausübt, die derzeit im Bestand befindlichen Eigenkapitalinstrumente, die nicht zur Handelsabsicht gehalten werden, erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum Handelstag angesetzt, das heißt zu dem Tag, an dem sich der Konzern ­verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Finanzielle ­Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder ­übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und ­Chancen aus dem Eigentum übertragen hat. Beim erstmaligen Ansatz bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögens­ wert zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich – im Falle eines in der Folge nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermö­ genswerts – der direkt auf den Erwerb dieses Vermögenswerts entfallenden Transaktionskosten. Transaktionskosten von erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung als Aufwand erfasst. Finanzielle Vermögenswerte mit eingebetteten Derivaten werden in ihrer Gesamtheit betrachtet, wenn ermittelt wird, ob ihre Zahlungsströme aus­ schließlich Tilgungs- und Zinszahlungen darstellen. Die Wertminderung von Schuldinstrumenten basiert auf dem erwarteten ­Kreditverlust. Der Konzern wendet bei Forderungen aus Lieferungen und Leis­ tungen den vereinfachten Ansatz an, dem zufolge die über die Laufzeit ­erwarteten Kreditverluste ab dem erstmaligen Ansatz der Forderungen zu erfassen sind. Die Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wird in Abhängigkeit von der Überfälligkeit der Forderungen vorgenommen. Für die sonstigen finanziellen Vermögenswerte werden angemessene einzelfall­ bezogene Wert­berichtigungen vorgenommen. Die Zinssicherungsgeschäfte werden zum beizulegenden Zeitwert auf Basis marktbasierter Bewertungsmodelle bilanziert. Ein finanzieller Vermögenswert (beziehungsweise ein Teil eines finanziellen ­Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögens­ werte) wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert ausgelaufen sind. 145 146 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 8 Vorräte Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude und andere Vorräte. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude ­werden im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverlaufs veräußert, sodass ­dieser einen Zeitraum von zwölf Monaten übersteigen kann. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Zum Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung mit dem niedrigeren Wert aus Anschaf­ fungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Der Netto­ veräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten. 9 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Zahlungsmittel in der Konzernbilanz umfassen den Kassenbestand und ­Bankguthaben. 10 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Die Deutsche Wohnen Gruppe bilanziert als Finanzinvestition gehaltene ­Immo­bilien und damit verbundene Finanzverbindlichkeiten als zur Veräußerung ­gehaltene Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen, aber der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. 11 Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IFRS 9 werden von der Deutsche Wohnen entweder • als sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungs­ kosten bewertet werden, • als finanzielle Verbindlichkeiten, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, oder • als derivative finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert. Finanzverbindlichkeiten und Unternehmensanleihen Darlehen und Unternehmensanleihen werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden sowie im ­Rahmen von Amortisationen. Wandelschuldverschreibungen Wandelschuldverschreibungen, als zusammengesetzte Finanzinstrumente aus Anleihe und Aktienoption, die im Falle der Wandlung durch die Gläubiger von der Gesellschaft wahlweise in bar oder in Aktien bedient werden können und für die Wertpapiernotierungen an Märkten ermittelbar sind, werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert, der dem Nominalwert ­entspricht, bewertet. Die mit der Ausgabe verbundenen Transaktionskosten werden als Finanzaufwendungen erfasst. Aufgrund der Anwendung der ­Bewertungsoption zum beizulegenden Zeitwert für zusammengesetzte Finanz­ instrumente erfolgt die Folgebewertung der Wandelschuldverschreibung zum Wertpapierkurs am jeweiligen Stichtag. Gewinne und Verluste aus der Bewer­ tung werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst, sofern diese auf Änderungen des Ausfallrisikos der Wandelschuldverschreibung zurückzuführen sind. Der verbleibende Teil der Gewinne und Verluste aus der Bewertung wird erfolgswirksam erfasst. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizu­ legenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen. Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten Nach IAS 32 sind die Kündigungsmöglichkeiten des Kommanditisten ein ent­ scheidendes Kriterium für die Abgrenzung von Eigenkapital und Fremdkapital. Finanzinstrumente, die dem Inhaber (hier: Kommanditisten) das Recht zur ­Rückgabe an den Emittenten gegen Zahlung eines Geldbetrags einräumen, ­s tellen eine finanzielle Verbindlichkeit dar. Aufgrund der bestehenden Kündi­ gungsrechte der Kommanditisten sind die Kommanditanteile und das „Netto­ vermögen der Anteilseigner“ im Fremdkapital auszuweisen. Gemäß IAS 32.35 sind als Folge dessen die Ergebnisanteile der Kommanditisten im Finanzauf­ wand auszuweisen. Das Nettovermögen der Kommanditisten wird zum Geschäftsjahresende in Höhe des Verkehrswerts (Fair Value) eines möglichen Rückzahlungsbetrags erfasst. Werterhöhungen werden dabei als Finanzierungsaufwand, Wertmin­ derungen als Finanzierungsertrag in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Höhe der Rückzahlungsverpflichtung richtet sich nach dem Gesell­ schaftsvertrag. Innerhalb der Deutsche Wohnen bestehen Verbindlichkeiten gegenüber den Fonds-Kommanditisten in Höhe von EUR 2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 2,4 Mio.). Verbindlichkeiten aus Put-Optionen Entsprechend behandelt werden Anteile nicht beherrschender Gesellschafter, die vertraglich zugesicherte Put-Optionen für ihre Anteile besitzen, die die Deutsche Wohnen bei Ausübung erwerben müsste. Für diese Put-Optionen bestehen in der Deutsche Wohnen Verbindlichkeiten in Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten von EUR 22,6 Mio. (Vorjahr: EUR 24,0 Mio.). Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlich­ keit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbind­ lichkeit zum Zeitwert behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buch­ werten wird im Periodenergebnis erfasst. 12 Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen (Renten-, Invaliditäts-, ­Witwenrenten- und Waisenrentenleistungen) aus Anwartschaften und aus ­laufenden Leistungen gegenüber berechtigten aktiven und ehemaligen ­Mit­­arbeitern sowie deren Hinterbliebenen gebildet. Insgesamt bestehen ­Pensions­zusagen für 2.013 Mitarbeiter (davon 1.003 aktive Mitarbeiter und 1.010 ausgeschiedene Mitarbeiter und Rentner), die Rentenzahlungen auf Basis der Betriebszugehörigkeit und des Gehaltsniveaus bei Renteneintritt ­vorsehen (Vorjahr: 783 Mitarbeiter, davon 271 Aktive und 512 Rentner). 1 47 148 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Aufwendungen für die im Rahmen der leistungsorientierten Pläne gewährten Leistungen werden unter Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode ­ermittelt. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden ergebnis­ neutral im Konzern-Gesamtergebnis erfasst. Aus beitragsorientierten Altersversorgungssystemen (Defined Contribution Plans) zahlt die Deutsche Wohnen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen ­Beiträge an staatliche Rentenversicherungsträger. Die laufenden Beitrags­ zahlungen werden als soziale Abgaben im Personalaufwand ausgewiesen. Mit Zahlung der Beiträge bestehen für den Konzern keine weiteren Leistungs­ verpflichtungen. Weiterhin besteht ein Altersversorgungsplan nach den Regeln der Zusatz­ versorgung im öffentlichen Dienst. Sie beruht auf der Mitgliedschaft einer ­Konzerngesellschaft in der Bayerischen Versorgungskammer (nachfolgend BVK) – Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden sowie der Versorgungs­ anstalt des Bundes und der Länder (nachfolgend VBL). Die Zusatzversorgung umfasst eine teilweise oder volle Erwerbsminderungsrente sowie eine Alters­ rente als Vollrente oder Hinterbliebenenrente. Die von der BVK und der VBL erhobene Umlage bemisst sich nach dem zusatzversorgungspflichtigen Entgelt der Mitarbeiter. Strukturelle Änderungen oder ein Ausstieg aus der VBL ­können zu signifikanten Gegenwertforderungen führen. Die BVK und die VBL stellen demnach jeweils einen leistungsorientierten gemeinschaftlichen Plan mehrerer Arbeitgeber dar, der nach IAS 19.30(a) wie ein beitragsorientierter Plan bilanziert wurde, da die BVK keine ausreichenden Informationen für eine Behandlung als leistungsorientierten Plan zur Ver­ fügung stellt. Konkrete Informationen über etwaige Vermögensüber- oder Vermögensunter­ deckungen und damit verbundene künftige Auswirkungen auf die Deutsche Wohnen sind nicht bekannt. Aus etwaigen Vermögensüber- oder -unter­ deckungen könnten in der Zukunft sinkende/steigende Beitragszahlungen für die Deutsche Wohnen an die BVK und die VBL resultieren. 13 Rückstellungen Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn der Konzern eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignis­ ses besitzt, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur ­Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern für eine passivierte Rückstellung zumindest teilweise eine Rückerstattung erwartet (wie zum ­Beispiel bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter Vermögenswert nur dann erfasst, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Konzern-Gewinn- und ­Verlustrechnung nach Abzug der Erstattung ausgewiesen. Ist die Wirkung des Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rück­ stellungen als Finanzierungsaufwendung erfasst. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 14 Leasingverhältnisse Seit dem 1. Januar 2019 bilanziert die Deutsche Wohnen als Leasingnehmer auf­ grund des neuen IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ für alle Dauerschuldverhältnisse, die die Nutzung eines identifizierten materiellen Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren zugrunde legen, einen Vermögenswert für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen und eine korrespon­dierende Verbindlichkeit für die eingegangenen Zahlungsverpflich­ tungen zu Barwerten. Bei der Bestimmung der Laufzeit des Leasingverhältnis­ ses werden etwaige Verlängerungs- und Kündigungsoptionen einbezogen. Die Diskontierung der Zahlungsverpflichtung erfolgt grundsätzlich mit dem Grenzfremdkapital­zinssatz, da der Konzern die impliziten Zinssätze der einge­ gangenen Leasing­verhältnisse nicht verlässlich bestimmen kann. Das Nutzungs­ recht wird im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungskosten bewertet, welche sich aus dem Zugangswert der Leasingverbindlichkeit, Anreiz­leistungen sowie Vertrags- und Rückbaukosten ergeben. Die Folgebewertung des Nutzungsrechts erfolgt gemäß vergleichbaren erworbenen Vermögens­werten, somit werden Sachanlagen linear abgeschrieben und als als Finanz­investition gehaltene Immo­ bilien mit dem ­beizulegenden Zeitwert bewertet. Der Konzern nutzt die Anwendungserleichterung für Leasinggegenstände von geringem Wert und für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf Monate) und erfasst die Leasingzahlungen grundsätzlich linear als Aufwand in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Ferner nutzt der Konzern die Erleichterung hinsichtlich Trennung von Leasing- und Nicht-Leasingkompo­ nenten bei Kfz-Leasingverträgen. Bis zum 31. Dezember 2018 orientierte sich die Bilanzierung der Leasingver­ hältnisse daran, ob das wirtschaftliche Eigentum nach Würdigung der damit verbundenen Chancen und Risiken dem Leasingnehmer zugerechnet werden konnte. Lagen die Chancen und Risiken bei der Deutsche Wohnen, wurden die Leasinggeschäfte als Finanzierungsleasing bilanziert und somit der Leasing­ gegenstand sowie die korrespondierende Verbindlichkeit aktiviert beziehungs­ weise passiviert. Bei Leasingverhältnissen, bei denen die Chancen und Risiken nicht beim Konzern lagen, wurden die Leasingzahlungen grundsätzlich linear als Aufwand erfasst. Die Bilanzierung als Leasinggeber hat sich durch den neuen Leasingstandard nicht wesentlich geändert. Schließt ein Unternehmen mit der Deutsche Wohnen als Leasinggeber einen Vertrag ab, bei dem alle wesentlichen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übergehen, werden anstelle des Leasinggegen­ stands die zukünftig vom Kunden zu zahlenden Leasingraten als Leasingforde­ rungen in Höhe des Nettoinvestitionswerts aus dem Leasingvertrag bilanziert. Die Mietverträge, die die Deutsche Wohnen mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden als Operating Leasing eingestuft. Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber in einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietver­ hältnissen) unterschiedlichster Gestaltung über als Finanzinvestition gehal­ tene Immobilien, aus denen er den überwiegenden Teil seiner Einnahmen und Erträge erzielt. 1 49 150 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 15 Ertrags- und Aufwandsrealisierung Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden Die Umsatzerlöse aus Gütern oder Dienstleistungen werden mit Übergang der Kontrolle von der Deutsche Wohnen auf den Kunden zeitpunkt- oder zeitraum­ bezogen nach Erfüllung der Leistungsverpflichtung mit dem Betrag bilanziert, auf den der Konzern erwartungsgemäß Anspruch hat. Umsatzerlöse aus Ver­ trägen mit Kunden erzielt der Konzern insbesondere aus Pflegeleistungen, Ver­ äußerung von Immobilien sowie der Abrechnung von Betriebskosten. Bei den Erlösen aus Betriebskosten tritt der Konzern in Bezug auf zugesagte Leistungen gegenüber dem Mieter als primär Verantwortlicher auf und trägt das Vorrats­ risiko (Prinzipal). Mieterträge Mieterträge werden monatlich über die Laufzeit der Leasingverhältnisse ­entsprechend dem Mietvertrag erfasst. Aufwendungen Aufwendungen werden erfasst, sobald diese wirtschaftlich verursacht worden sind. Zinsaufwendungen und Zinserträge Zinsen werden periodengerecht als Aufwand oder Ertrag erfasst. Im Rahmen langfristiger erfolgsabhängiger Vergütungen bestehen aktien­ basierte Vergütungskomponenten. Die über den Erdienungszeitraum aufwands­ wirksam zu erfassenden Vergütungskomponenten entsprechen dem Zeitwert der ­gewährten aktienbasierten Vergütung zum Bilanzstichtag. Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmodelle. In korrespondierender Höhe werden Verbindlichkeiten bilanziert. 16 Zuwendungen der öffentlichen Hand Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine hinreichende Sicherheit dafür besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das Unternehmen die damit verbundenen Bedingungen erfüllt. Im Falle von auf­ wandsbezogenen Zuwendungen werden diese planmäßig als Ertrag über den Zeitraum erfasst, der erforderlich ist, um sie mit den entsprechenden Auf­ wendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen. Die Deutsche Wohnen hat Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen und zinsbegünstigten Darlehen erhalten. Die Aufwendungszuschüsse, in Form von Mietzuschüssen, werden ertrags­ wirksam in dem Zeitraum erfasst, in dem die jeweilige Miete vereinnahmt wird. Der Ausweis erfolgt in den Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Aufwendungs- und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und werden als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Beide weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen sind mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet worden und werden in der Folge mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Dem stehen allerdings Restriktionen bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber, die bei der Fair-Value-Ermittlung der Immobilien berück­ sichtigt werden. 17 Aktivierte Eigenleistungen Die direkt zurechenbaren Einzelkosten und produktionsbezogenen Gemein­ kosten, die im Rahmen von Baumaßnahmen anfallen, werden ertragswirksam als Zugang zu dem Buchwert der Immobilie erfasst, sofern es wahrscheinlich ist, dass der Deutsche Wohnen ein mit der Baumaßnahme verbundener ­künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Der Ertrag aus dem erst­ maligen Ansatz wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im sonstigen betrieblichen Ertrag ausgewiesen und die Folgebewertung des Zugangs erfolgt entsprechend der Bewertungsmethode des Bilanzpostens der Immobilie. 18 Steuern Tatsächliche Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die ­laufende Periode und für frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden beziehungsweise eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanz­ stichtag gelten. Der Betrag der erwarteten Steuerschuld oder Steuerforderung spiegelt den Betrag wider, der unter Berücksichtigung steuerlicher Unsicher­ heiten, sofern vorhanden, die beste Schätzung darstellt. Latente Steuern Der Ansatz und die Bewertung von Ertragsteuern erfolgen gemäß IAS 12. Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre ­Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden und abzugsfähigen temporären Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und der lokalen Steuerwerte der Vermögenswerte und Schulden (bereinigt um ­permanente Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen Vorschriften der jeweiligen Steuerjurisdiktion, in der die Besteuerung des ­Sachverhalts erfolgt. Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären Differen­ zen mit folgender Ausnahme erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteu­ ernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures stehen, wird nicht angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden. 151 152 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unter­ schiede, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlust­ vorträge und Steuergutschriften verwendet werden können. Hierzu gibt es ­folgende Ausnahmen: • Latente Steueransprüche aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall entstehen, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Periodenergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, dürfen nicht angesetzt werden. • Latente Steueransprüche aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures stehen, dürfen nur in dem Umfang erfasst werden, in dem es wahrscheinlich ist, dass sich die tempo­ rären Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren werden und ein ausreichen­ des zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporären Differenzen verwendet werden können. Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag über­ prüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanz­ stichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftiges zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steueranspruchs ermöglicht. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewandt werden, sobald sie sich umkehren, und zwar unter Verwendung von Steuer­sätzen, die am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Latente Steuern reflektie­ ren eine etwaige enthaltene Unsicherheit in den Ertragsteuern. Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital und nicht in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Allokation von GuV-wirksamen und -neutralen Veränderungen der aktiven latenten Steuern erfolgt auf Basis einer angemessenen anteiligen Verrechnung (IAS 12.63(c)). Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander ­verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuer­ schulden hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die von derselben Steuerbehörde erhoben werden. 19 Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente, um sich gegen Zinsrisiken abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle ­Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Schulden, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Die Folge­ bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt über die Discounted-Cash­ flow-Methode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- beziehungsweise Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Gemäß den Vorgaben des IFRS 13.42 ff. werden das Risiko der Nichterfüllung (Kontrahentenrisiko) sowie das eigene Ausfallrisiko in die Bewertung einbezogen. Die Deutsche Wohnen bilanziert abgeschlossene Zinsswaps gemäß den HedgeAccounting-Regelungen des IFRS 9, sofern die Bedingungen des Standards erfüllt werden. Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer vorliegen­ den Dokumentation des Sicherungszusammenhangs zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft der Nachweis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung ­z wischen Sicherungs- und Grundgeschäft. Ferner ist im IFRS 9 geregelt, dass bei Vorliegen einer effektiven Beziehung der effektive Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals und der nicht effektive Teil erfolgswirksam innerhalb der Konzern-Gewinn- und Verlust­ rechnung erfasst wird. Die Deutsche Wohnen hat die Effektivität der abge­ schlossenen Zinssicherungsgeschäfte auf prospektiver Basis (Hypothetisches-­ Derivat-Methode) getestet. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen, werden Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts sofort erfolgswirksam erfasst. Die Zeitwerte der Zinsswaps werden entsprechend der Laufzeit der Kontrakte als kurz- beziehungsweise langfristige Vermögenswerte/ Schulden klassifiziert. Die Deutsche Wohnen sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen Zinszahlungen resultieren. 20 Aktienbasierte Vergütungen Der Vorstand der Deutsche Wohnen erhielt in dem Zeitraum von 2014 bis 2017 eine aktienbasierte Vergütung in Form von Bezugsrechten (Aktienoptionen). Bei dem Aktienoptionsprogramm handelte es sich um einen Optionsplan, der mit Eigenkapitalinstrumenten erfüllt wird. Die Aufwendungen, die aufgrund der Ausgabe der Aktienoptionen entstehen, werden mit dem beizulegenden Zeitwert der gewährten Aktienoptionen zum Zeitpunkt ihrer Gewährung bewertet. Der beizulegende Zeitwert wurde unter Anwendung allgemein anerkannter Optionspreismodelle ermittelt. Die Auf­ wendungen aus der Ausgabe von Aktienoptionen wurden bei gleichzeitiger ­entsprechender Erhöhung des Eigenkapitals (Kapitalrücklage) erfasst. Der verwässernde Effekt der ausstehenden Aktienoptionen wird bei der Berechnung der Ergebnisse je Aktie als zusätzliche Verwässerung berück­ sichtigt, sofern sich aus der Ausgabe der Optionen und den diesen zugrunde ­liegenden Konditionen eine rechnerische Verwässerung für die bestehenden Aktionäre ergibt. Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein RSU (Restricted Share Unit) -Programm für Vorstandsmitglieder eingeführt, welches als aktienbasierte Vergütung mit ­Barerfüllung eingestuft wurde. Bei diesem Vergütungsprogramm sind die erworbenen Güter oder Dienstleistungen und die entstandene Schuld mit dem beizulegenden Zeitwert der Schuld zu erfassen. Bis zur Begleichung der Schuld ist der beizulegende Zeitwert der Schuld zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu zu bestimmen und es sind alle Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam zu erfassen. 153 154 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 D Angaben zur Konzernbilanz 1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeit­ wert angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: EUR Mio. Periodenbeginn Wohn- und Geschäftsbauten Pflegeeinrichtungen Summe 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 22.441,0 18.906,9 1.340,6 721,5 23.781,6 19.628,4 919,9 1.072,2 0,1 618,5 920,0 1.690,7 Zukäufe Zugänge durch Unternehmenserwerb 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 408,5 395,8 21,6 5,3 430,1 401,1 Abgang durch Verkauf –533,8 –82,1 0,0 0,0 –533,8 –82,1 Anpassung des beizu­ legenden Zeitwerts 1.415,7 2.184,0 –9,0 –4,7 1.406,7 2.179,3 –411,4 –35,8 –160,0 0,0 –571,4 –35,8 24.239,9 22.441,0 1.193,3 1.340,6 25.433,2 23.781,6 Sonstige Zugänge Umbuchung Periodenende Die Umbuchung umfasst im Wesentlichen die in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres. Der Nutzen- und Lastenwechsel für diese Immobilien wird für Ende 2020 erwartet. In den Zukäufen befinden sich unter anderem Anzahlungen für Zukäufe von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die sonstigen Zugänge umfassen insbesondere aktivierte Baumaßnahmen. Die Bewertungen der Wohn- und Geschäftsbauten sowie der Pflegeein­ richtungen erfolgten anhand von Bewertungsmodellen gemäß der Stufe 3 der Bemessungshierarchie des IFRS 13 „Bemessung des beizulegenden Zeitwerts“. Das Bewertungsergebnis von EUR 1.406,7 Mio. ist vollständig erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet. Bis zu einer markt­ gerechten Veräußerung der bewerteten Objekte sind die Bewertungs­ ergebnisse unrealisiert. Wohn- und Geschäftsbauten Für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten zum 31. Dezember 2019, 30. Juni 2019 und zum 31. Dezember 2018 wurden folgende Grundsätze ­angewandt, die im Rahmen der internen periodischen Wertermittlung ent­ wickelt wurden: Bewertung auf Basis von festgelegten Clustern: • Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten und Zielleerständen basierend auf den Lage- und Objekteigenschaften der Immobilien, • Ableitung von Diskontierungszinssätzen für die Detailphase der Planung, • Ableitung von Kapitalisierungszinssätzen für die ewige Rente. Ableitung der Bewertung auf Basis der Einzelimmobilien: • Festlegung der Marktmiete zum Stichtag, • Entwicklung der Miete pro m2 Mietfläche aus der Fortschreibung der ­Marktmiete und der Ist-Miete, • Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)), • Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des ­Terminal Value am Ende des Jahres zehn, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres elf, • Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurden auf der Basis von immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet. Für den Instandhaltungsaufwand werden in der Immobilienbewertung für jeden Bewertungsgegenstand typisierte und objektspezifische Ansätze verwendet. Dabei sind der jeweilige Objektzustand sowie Erfahrungswerte aus in der ­Vergangenheit regelmäßig entstandenen Instandhaltungen in den objekt­ spezifischen Ansatz eingeflossen. Eine Überprüfung der Wertermittlung durch eine Bewertung unabhängiger ­Dritter erfolgte zum Bilanzstichtag. Die angewandten Bewertungsmethoden für die interne Wertermittlung und für die Bewertung durch Dritte entsprechen sich dabei. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte auf Basis der Bodenrichtwerte beziehungsweise unter Anwendung eines ertragsorientierten Verfahrens durch einen externen Immobilienbewerter. Die nachfolgende Übersicht fasst die auf die einzelnen Cluster angewandten Bewertungsparameter zusammen. Dabei wurden alle Sub-Cluster der HauptCluster Core +, Core und Non-Core angegeben, die insgesamt einen Mindest­ anteil von 10 % des Gesamtimmobilienwerts aufweisen. Sub-Cluster, die diesen Wert nicht erreichen, wurden zusammengefasst ausgewiesen. Die angegebenen Werte beziehen sich auf die in dem jeweiligen Cluster vorliegenden Korridore sowie den gewichteten Durchschnitt: 31.12.2019 Core + Core Non-Core Gesamt Berlin Sonstige Summe Summe Summe Summe Buchwert (EUR Mio.) 17.684 4.962 22.647 1.136 638 23.788 Buchwert (EUR/m2) 2.595 2.141 2.480 1.356 6 2.384 Anteil Buchwert in % 74,3 20,9 95,2 4,8 0,0 100 Ist-Miete (EUR/m2) 6,96 7,13 7,00 6,01 5,15 6,92 Marktmietwachstum p.a. in % 2,43 2,28 2,40 1,96 0,90 2,4 2,4 3,6 2,7 3,5 6,7 2,8 31,0 24,9 29,5 19,1 11,0 28,7 Diskontierungszins in % 4,7 5,2 4,8 5,8 6,9 4,9 Kapitalisierungszins in % 3,4 4,2 3,6 4,7 6,5 3,6 Instandhaltungskosten (EUR/m2 p.a.) 13,62 13,57 13,61 14,15 15,17 13,66 Core + Leerstandsrate in % Multiplikator 31.12.2018 Buchwert (EUR Mio.) Core Non-Core Gesamt Berlin Sonstige Summe Summe Summe Summe 16.399 3.822 20.221 1.464 5 21.690 2.416 1.809 2.271 1.216 580 2.145 Anteil Buchwert in % 75,6 17,6 93,2 6,7 0,0 100,0 Ist-Miete (EUR/m2) 6,71 6,69 6,70 5,87 5,10 6,60 Marktmietwachstum p.a. in % 3,38 2,65 3,20 1,61 0,36 3,1 2,1 3,2 2,4 2,9 4,3 2,4 30,1 22,4 28,3 17,4 9,7 27,1 Diskontierungszins in % 4,4 5,5 4,6 5,7 7,8 4,7 Kapitalisierungszins in % 4,0 4,7 4,2 5,3 7,5 4,2 11,30 11,70 11,40 12,0 12,80 11,40 Buchwert (EUR/m2) Leerstandsrate in % Multiplikator Instandhaltungskosten (EUR/m2 p.a.) 155 156 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Es können Wechselwirkungen zwischen nicht beobachtbaren Inputfaktoren bestehen. So könnte sich beispielsweise eine Erhöhung der Leerstandsrate ­aufgrund eines höheren Risikos auf den Diskontierungsfaktor auswirken oder eine Verminderung der Leerstandsrate zu potenziell höherem Mietwachstum führen. Weiterhin könnten beispielsweise höhere erzielbare Mieten auch höhere Instandhaltungsaufwendungen erfordern. Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Marktmietwachs­ tum in der Detailplanungsphase 20 % geringer als geplant; Erhöhung des Dis­ kontierungszinses um 0,1 %; Erhöhung des Kapitalisierungszinses um 0,1 %) ergeben sich folgende nicht kumulierten Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert der Wohn- und Geschäftsbauten: 31.12.2019 Sonstige Core + Core Summe Summe Gesamt in % Berlin Marktmietwachstum –8,20 –5,85 –7,68 –4,80 –7,55 Diskontierungszins –1,44 –0,87 –1,32 –0,26 –1,27 Kapitalisierungszins –2,78 –1,60 –2,52 –0,63 –2,43 Core + Core Gesamt Summe Summe 31.12.2018 in % Berlin Sonstige Marktmietwachstum –6,20 –4,06 –5,79 –3,21 –5,62 Diskontierungszins –0,82 –0,68 –0,80 –0,75 –0,79 Kapitalisierungszins –1,77 –1,23 –1,67 –1,23 –1,64 Die Angabe gesonderter Sensitivitäten für das Cluster Berlin im Hinblick auf die Auswirkungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist nicht erforderlich, da die zum Bilanzstichtag erwarteten Auswirkungen des Gesetzes sich bereits in den beizulegenden Zeitwerten der Wohn- und Geschäftsbauten niedergeschlagen haben. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Ausführungen in der Anhangangabe I.4 „Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“. Pflegeeinrichtungen Die Bewertung der Pflegeeinrichtungen zum 31. Dezember 2018 und 31. ­Dezember 2019 erfolgte durch die W&P Immobilienberatung GmbH. Als wesentliche Inputfaktoren fließen folgende durchschnittliche Marktmieten, ­Diskontierungs-, Kapitalisierungszinssätze und Instandhaltungsaufwendungen in die Bewertung mit ein: 31.12.2019 31.12.2018 Marktmiete (EUR/m2) 9,97 9,33 Diskontierungszins in % 4,73 4,60 11,32 10,02 Instandhaltungskosten (EUR / m2 p.a.) Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Bei einer Anpassung dieser wesentlichen Inputfaktoren (Absenkung der Markt­ miete um 5 %; Erhöhung des Diskontierungszinssatzes um 0,1 %; Erhöhung der Instandhaltungskosten um 10 %) ergeben sich folgende nicht kumulierten Wert­ anpassungen bezogen auf den Buchwert der Pflegeeinrichtungen: 31.12.2019 31.12.2018 Marktmiete in % –5,0 –5,0 Diskontierungszins –2,0 –2,0 Instandhaltungskosten –1,0 –1,0 Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind teilweise mit Sicherheiten für die Darlehen belastet. Darüber hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich der Zustand der Immobilien nicht verschlechtern darf, beziehungs­ weise sind durchschnittliche Mindestinvestitionen auf Quadratmeterbasis ­festgelegt worden. 2 Leasinggeberverhältnisse Die Mietverträge, die die Deutsche Wohnen mit ihren Mietern abgeschlossen hat, führten zu Mieteinnahmen in Höhe von EUR 837,3 Mio. (Vorjahr: EUR 785,5 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immo­bilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 466,9 Mio. ­(Vorjahr: EUR 466,7 Mio.). Aus bestehenden Operating-Leasingverhältnissen mit Dritten (unterstellte gesetzliche Kündigungsfrist: drei Monate) und mit dem derzeitigen Immo­ bilienbestand im Segment Wohnen wird die Deutsche Wohnen Mindestleasing­ zahlungen im Geschäftsjahr 2020 in Höhe von ca. EUR 215 Mio. erhalten. Weiterhin wird die Deutsche Wohnen aus den Immobilien im Zusammenhang mit dem Betreuten Wohnen und den Pflegeleistungen Mindestleasingzahlungen in Höhe von ca. EUR 5,2 Mio. im Jahr 2020 erhalten (durchschnittliche vertrag­ liche Kündigungsfrist: ein Monat). Mit den Pflegeimmobilien, die sich im ­Fremdbetrieb befinden, wird die Deutsche Wohnen Pachterlöse in Höhe von ca. EUR 35 Mio. im Geschäftsjahr 2020 erzielen. Die Deutsche Wohnen unterliegt neben den gesetzlichen Beschränkungen ­teilweise Einschränkungen bei Mieterhöhungen gegenüber bestimmten Vor­ rechtsmietern sowie im Zusammenhang mit Förderungen in Form von zins­ begünstigten Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren sind rechtliche Auflagen bei der Privatisierung von Wohnungen einzuhalten. 157 158 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Vermietung von bestimmten Breitbandkabelnetzen wurde als Finanzierungs­ leasing klassifiziert und daraus ergab sich per 31. Dezember 2019 eine Leasing­ forderung in Höhe von EUR 31,0 Mio. (Vorjahr: EUR 32,9 Mio.) und ein Zinsertrag in Höhe von EUR 1,5 Mio. (Vorjahr: EUR 1,5 Mio.). Die Fälligkeits­s truktur der ­Forderung stellt sich wie folgt dar: EUR Mio. Nominaler Wert der ausstehenden Leasingzahlungen 31.12.2019 31.12.2018 39,4 42,7 davon fällig innerhalb eines Jahres 3,8 3,7 davon fällig zwischen ein und zwei Jahren 3,8 3,8 davon fällig zwischen zwei und drei Jahren 3,7 3,8 davon fällig zwischen drei und vier Jahren 3,5 3,7 davon fällig zwischen vier und fünf Jahren 3,6 3,5 21,0 24,2 davon fällig nach mehr als fünf Jahren 0,2 0,2 abzüglich noch nicht realisierter Finanzerträge –8,6 –10,0 Barwert der ausstehenden Leasingzahlungen 31,0 32,9 zuzüglich nicht garantierter Restwerte 3 Sachanlagen In dieser Position werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude sowie technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewie­ sen. Diese haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: 31.12.2019 Selbstgenutzte Immobilien Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Summe Beginn der Periode 30,4 117,2 41,6 189,2 Zugänge 14,5 61,4 10,0 85,9 EUR Mio. Anschaffungskosten Zugänge durch Unternehmenserwerb 3,9 2,3 7,1 13,3 Abgänge –1,0 –25,4 –2,6 –29,0 Umbuchungen –0,6 9,1 –8,5 0,0 Ende der Periode 47,2 164,6 47,6 259,4 Beginn der Periode 5,1 22,2 15,4 42,7 Zugänge 2,4 20,9 7,5 30,8 Abgänge –0,2 –3,0 –2,4 –5,6 7,3 40,1 20,5 67,9 39,9 124,5 27,1 191,5 Kumulierte Abschreibungen Ende der Periode Restbuchwerte Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 31.12.2018 EUR Mio. Selbstgenutzte Immobilien Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Summe Anschaffungskosten Beginn der Periode 18,8 84,4 24,1 127,3 Zugänge 8,8 46,1 17,7 72,6 Zugänge durch ­Unternehmenserwerb 0,0 3,7 0,8 4,5 Abgänge 0,0 –17,0 –1,0 –18,0 Umbuchungen 2,8 0,0 0,0 2,8 30,4 117,2 41,6 189,2 Beginn der Periode 4,4 18,5 12,1 35,0 Zugänge 0,7 10,7 4,2 15,6 Ende der Periode Kumulierte Abschreibungen Abgänge 0,0 –7,0 –0,9 –7,9 Ende der Periode 5,1 22,2 15,4 42,7 25,3 95,0 26,2 146,5 Restbuchwerte Die in den Sachanlagen enthaltenen Grundstücke und Gebäude (EUR 31,5 Mio., Vorjahr: EUR 25,3 Mio.) dienen als grundpfandrechtliche Sicherheiten. Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen in den Sachanlagen haben sich in der Berichtsperiode wie folgt entwickelt: 31.12.2019 EUR Mio. WärmeContracting Messtechnik Gewerbemietverträge Büro­ immobilien 100,6 0,0 0,0 24,3 32,1 6,1 1,0 0,0 0,0 3,9 0,3 4,2 –23,4 –1,7 –0,5 0,0 –25,6 Kfz-Leasing Summe 0,0 100,6 63,5 Anschaffungskosten Beginn der Periode Zugänge Zugänge durch Unternehmenserwerb Abgänge Umbuchungen Ende der Periode 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 101,5 30,4 9,5 1,3 142,7 20,2 Kumulierte Abschreibungen Beginn der Periode 20,2 0,0 0,0 0,0 Zugänge 14,0 4,1 1,3 0,4 19,8 Abgänge –2,4 –0,5 –0,2 0,0 –3,1 Ende der Periode 31,8 3,6 1,1 0,4 36,9 Restbuchwerte 69,7 26,8 8,4 0,9 105,8 1 59 160 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die im Rahmen der Anwendungserleichterung für Leasinggegenstände von geringem Wert und für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf Monate) erfassten Leasingzahlungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrech­ nung entsprachen im aktuellen Geschäftsjahr EUR 0,8 Mio. beziehungsweise EUR 0,3 Mio. Die Erträge aus der Untervermietung von Nutzungsrechten ­betrugen EUR 18,9 Mio. 4 Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt: 31.12.2019 Geschäfts- oder Firmenwert Sonstige Summe 22,2 25,8 48,0 0,0 2,3 2,3 128,6 38,7 167,3 Abgänge 2,7 –0,2 –2,9 Umbuchungen 0,0 0,1 0,1 148,1 66,7 214,8 EUR Mio. Anschaffungskosten Beginn der Periode Zugänge Zugänge durch Unternehmenserwerb Ende der Periode Kumulierte Abschreibungen Beginn der Periode 0,7 15,9 16,6 Zugänge 2,0 10,2 12,2 Abgänge –2,7 –0,2 –2,9 0,0 25,9 25,9 148,1 40,8 188,9 Geschäfts- oder Firmenwert Sonstige Summe 11,4 20,1 31,5 0,0 5,4 5,4 10,8 0,3 11,1 0,0 0,0 0,0 22,2 25,8 48,0 Beginn der Periode 0,0 12,5 12,5 Zugänge 0,7 3,4 4,1 Ende der Periode Restbuchwerte 31.12.2018 EUR Mio. Anschaffungskosten Beginn der Periode Zugänge Zugänge durch Unternehmenserwerb Abgänge Ende der Periode Kumulierte Abschreibungen Abgänge 0,0 0,0 0,0 Ende der Periode 0,7 15,9 16,6 21,5 9,9 31,4 Restbuchwerte Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Der Zugang des Geschäfts- oder Firmenwerts resultiert mit EUR 128,6 Mio. aus der Kaufpreisallokation im Rahmen des Unternehmenserwerbs der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe (siehe Kapitel B.1 „Konsolidierungskreis“ für wei­ terführende Informationen). Im Wesentlichen repräsentiert der Geschäfts- oder Firmenwert erwartete Ertragspotenziale des erworbenen Geschäfts sowie Synergie­potenziale resultierend aus der Integration der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe in das Segment Pflegebetriebe. Der Geschäfts- oder ­Firmenwert ist vollum­fänglich dem operativen Segment Pflegebetriebe zuge­ ordnet. Ferner ist dem Segment Pflegebetriebe der Geschäfts- oder Firmen­ wert der HSD-Transaktion in Höhe von EUR 11,4 Mio. zugeordnet, da dieser ebenfalls das Synergiepotenzial innerhalb des Segments widerspiegelt. Der Werthaltigkeitsüberprüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe von EUR 140 Mio., der dem Segment ­P flegebetriebe zugeordnet wurde, lagen ­folgende Planungsprämissen sowie marktgestützte Parameter zugrunde: Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten und berücksichtigt geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen. Die Zahlungsströme nach der fünfjährigen Detailplanungsphase werden unter Nutzung einer Wachstumsrate von 1,0 % extrapoliert, die das angenommene durchschnittliche Markt- oder Branchenwachstum nicht überschreitet. Ausgehend von durchschnittlichen gewichteten Kapitalkosten des Pflege- und Gesundheitssektors wird der Abzinsungssatz ermittelt. Zur Ermittlung des ­Barwerts wird ein Diskontierungssatz auf Basis des gewichteten Kapitalkosten­ satzes von 5,11 % vor Steuern verwendet. Die Kaufpreisallokation der GETEC Media-Transaktion konnte im Geschäftsjahr 2019 abgeschlossen werden und die vorläufigen Zeitwerte der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten exklusive Geschäfts- oder Firmenwert zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung wurden bestätigt. Der Geschäfts- oder Firmenwert nach Wertminderung in Höhe von EUR 8,1 Mio. spiegelt das Ertragspotenzial der erworbenen Gesellschaften wider und ist vollumfänglich der erworbenen Gruppe an Gesellschaften zugeordnet. Der Werthaltigkeitsüberprüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts lagen folgende Planungsprämissen sowie markt­ gestützte Parameter zugrunde: Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten und berücksichtigt geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen. Die Zahlungsströme nach der fünfzehnjährigen Detailplanungsphase werden unter Nutzung einer Wachstumsrate von 1,2 % extrapoliert, die das angenom­ mene durchschnittliche Markt- oder Branchenwachstum nicht überschreitet. Der Zeitraum der Detailplanungsphase spiegelt die langlaufenden Projektzyklen des Geschäfts wider. Ausgehend von durchschnittlich gewichteten Kapitalkosten wird der ­Abzinsungssatz ermittelt. Zur Ermittlung des Barwerts wird ein Diskontierungs­ satz auf Basis des gewichteten Kapitalkostensatzes von 8,81 % vor Steuern ­verwendet. Der Geschäfts- oder Firmenwert aus der Helvetica Services-Transaktion in Höhe von EUR 2,0 Mio. wurde aufgrund der Beendigung des erworbenen Geschäftsbetriebs vollumfänglich wertgemindert. 1 61 162 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 5 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Der Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude ergibt sich aus der Strukturierung des Immobilienportfolios und der Zuordnung von Grund­ stücken zum Verkaufsbereich. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Erlöse in Höhe von EUR 17,5 Mio. (Vorjahr: EUR 27,3 Mio.) erzielt. Den Erlösen standen Buchwert­ abgänge in Höhe von EUR 11,9 Mio. (Vorjahr: EUR 19,5 Mio.) gegenüber. Die Forderungen setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen 31.12.2019 31.12.2018 15,4 12,3 3,3 5,9 6,3 4,2 25,0 22,4 Die Forderungen aus Vermietung sind unverzinslich und grundsätzlich überfällig. Die Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und in Abhängig­ keit davon, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Es sind auf nahezu sämtlichen überfälligen Forderungen Wertberichtigungen gebil­ det worden. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Mietforderungen in Höhe von EUR 2,2 Mio. (­Vorjahr: EUR 0,9 Mio.) abgeschrieben beziehungsweise wertberichtigt. Die Wertberichtigung auf Forderungen zum 31. Dezember 2019 betrug EUR 18,4 Mio. (Vorjahr: EUR 21,6 Mio.) und resultiert im Wesentlichen aus weiteren Abschrei­ bungen des Geschäftsjahres. Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind unverzinslich und ­weisen grundsätzlich eine Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf. Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind voll werthaltig und nur zu einem sehr geringfügigen Teil überfällig. Die sonstigen Forderungen sind unverzinslich und weisen grundsätzlich eine ­Fälligkeit zwischen ein und 90 Tagen auf. 7 Derivative Finanzinstrumente Der Deutsche Wohnen-Konzern hat mehrere Zinssicherungsgeschäfte mit einem Nominalbetrag in Höhe von EUR 1,2 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,3 Mrd.) abgeschlossen. Die im Rahmen des Cashflow Hedge Accounting gesicherten Cashflows aus den Grundgeschäften werden in den Jahren 2025 bis 2029 anfallen. Die Strikesätze betragen zwischen 0,88 % und 1,49 % (Vorjahr: –0,20 % bis 1,49 %). Die Summe der positiven sowie negativen Zeitwerte dieser Geschäfte betrug zum 31. ­Dezember 2019 EUR –50,8 Mio. (Vorjahr: EUR –14,6 Mio.). Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinssicherungsgeschäfte nur mit Banken guter Bonität abgeschlossen wurden. Bei Änderungen des Zins­ niveaus ändern sich die Marktwerte entsprechend. Erträge und Aufwendungen werden für den effektiven Teil des Hedging im Eigenkapital erfasst, der nicht effektive Teil wird im laufenden Ergebnis erfasst. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Nachfolgend werden die Zeitwerte und Nominalwerte der gesamten Zins­ sicherungskontrakte nach der Restlaufzeit dargestellt: EUR Mio. Fälligkeitsdatum Bis 1 Jahr Mehr als 1 Jahr und bis zu 5 Jahre Mehr als 5 Jahre und bis zu 10 Jahre Zeitwerte Nominalwerte 2019 2018 2019 2018 0,0 –0,3 35,0 122,0 –1,2 –1,7 77,0 220,2 –49,6 –12,6 1.112,7 966,8 –50,8 –14,6 1.224,7 1.309,0 Die negativen Buchwerte der in die Sicherungsbilanzierung einbezogenen Zins­ sicherungskontrakte betragen EUR 18,9 Mio. (Vorjahr: EUR 6,0 Mio.) und sind auf der Passivseite im Bilanzposten Derivative Finanzinstrumente nach Fristig­ keit ausgewiesen. Die Cashflow-Hedge-Rücklage entwickelte sich wie folgt: EUR Mio. Eröffnungssaldo zum 01.01. Zuzüglich: Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung der beizulegenden Zeitwerte der Sicherungsinstrumente 2019 2018 –3,4 –2,0 –14,1 –3,5 Abzüglich: Aus dem sonstigen Ergebnis in die Zinsaufwendungen umgegliedert 1,5 1,7 Abzüglich: Latente Steuern 3,1 0,4 –12,9 –3,4 Endsaldo zum 31.12. Im Geschäftsjahr wurden EUR 0,3 Mio. aufgrund der Ineffektivität in die Zins­ aufwendungen umgegliedert. Nachfolgend werden die Nennbeträge sowie der gewichtete durchschnittliche Sicherungskurs aus der Sicherungsbilanzierung dargestellt: EUR Mio. 2019 2018 Nennbetrag 250,5 298,2 0,93 0,44 Gewichteter durchschnittlicher Sicherungskurs im Geschäftsjahr in % 8 Zahlungsmittel Die Zahlungsmittel in Höhe von EUR 685,6 Mio. (Vorjahr: EUR 332,8 Mio.) ­bestehen im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten und Kassen­ beständen. Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für ­unterschiedliche Zeiträume, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Zahlungs­ mittelbedarf des Konzerns zwischen einem Tag und drei Monaten liegen. 163 164 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 9 Eigenkapital In Bezug auf die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Aufstellung über Veränderungen des Konzerneigenkapitals verwiesen. a) Gezeichnetes Kapital Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per 31. Dezember 2019 EUR 359.715.653,00 (Vorjahr: EUR 357.014.286,00) eingeteilt in 359.715.653 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grund­ kapital von EUR 1,00 je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt ausschließlich Inhaberaktien. Die Aktien sind voll eingezahlt. Alle Aktien sind mit den gleichen Rechten und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktien­ gesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht. Dem Vorstand der Deutsche Wohnen SE sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte oder Übertragung der Aktien betreffen. Bei Kapitalerhöhungen werden die neuen Aktien als Inhaberaktien ausgegeben. E ntwicklung des genehmigten Kapitals EUR Tsd. Genehmigtes Kapital 2018/I Stand zum 1. Januar 2019 Inanspruchnahme Stand zum 31. Dezember 2019 110.000 2.617 107.383 Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018, eingetragen im ­Handelsregister am 16. August 2018, ist der Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 14. Juni 2023 um bis zu EUR 110 Mio. ein- oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 110 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien gegen Barund/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2018/I). Diese ­Ermächtigung wurde im Rahmen der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen in Form von anteiligen Dividendenansprüchen ausgenutzt in Höhe von EUR 2.617.281 durch die Ausgabe von 2.617.281 neuen Aktien. Nach der teil­ weisen Ausnutzung besteht das Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang von bis zu EUR 107.382.719,00 durch Ausgabe von bis zu 107.382.719 neuen, auf den ­Inhaber lautenden Stammaktien fort. Den Aktionären ist im Rahmen des ­genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Entwicklung des bedingten Kapitals EUR Tsd. Stand zum 1. Januar 2019 2014/II 2014/III 2015/I 2017/I 2018/I Summe 5.873 12.791 50.000 30.000 35.000 133.664 Kapitalerhöhung durch Ausgabe eigener Aktien zur Bedienung des AOP 2014 Kapitalerhöhung durch Ausgabe von Andienungs­ aktien (GSW-Beherr­ schungsvertrag) 1 Stand zum 31. Dezember 2019 1 –63 –63 –21 – – – – –21 5.852 12.728 50.000 30.000 35.000 133.580 Die Änderungen der Kapitalia wurden am 5. Februar 2020 im Handelsregister eingetragen. Das Grundkapital ist insgesamt um bis zu EUR 133,58 Mio. durch Ausgabe von bis zu rund 133,58 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung grundsätzlich ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II, Bedingtes Kapital 2014/III, Bedingtes Kapital 2015/I, Bedingtes Kapital 2017/I und Bedingtes Kapital 2018/I). Ausgabe von Optionsrechten, Options- oder Wandelanleihen, Genuss­rechten oder Gewinnschuldverschreibungen Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den Inhaber lautende ­Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen ­dieser Instrumente) im Nennbetrag von bis zu EUR 3,0 Mrd. zu begeben und deren Gläubigern Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu EUR 35 Mio. zu ­gewähren. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden. Erwerb eigener Aktien Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 14. Juni 2023 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder – falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grund­ kapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die die Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen. Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt werden. 165 166 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Auf Grundlage dieser Ermächtigung hat der Vorstand am 12. November 2019 mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, ein Aktienrückkaufprogramm in einem Volumen von bis zu maximal 25 Mio. Aktien zu einem Gesamtkaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) von maximal bis zu EUR 750 Mio. durchzuführen. Der Rückkauf über den Xetra-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse begann am 15. November 2019 und endet spätestens mit Ablauf des 30. Oktober 2020. Die zurückgekauften Aktien der Gesellschaft sollen für nach der Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 zulässige Zwecke verwendet werden. Detaillierte Informationen gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b) und Abs. 3 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 i. V. m. Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 2016/1052 sind im Internet unter www.deutsche-wohnen.com/aktienrueckkauf abrufbar. Zum 31. Dezember 2019 verfügte die Gesellschaft über 2.628.698 eigene Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von EUR 2.628.698,00. b) Kapitalrücklage Aufgrund der Sacheinlage aus der Aktiendividende vom Juni 2019 erhöhte sich die Kapitalrücklage um EUR 82,2 Mio., von denen für die Kapitalerhöhungen angefallene Kosten in Höhe von EUR 0,4 Mio. sowie die auf diese Kosten ent­ fallenden Ertragsteuereffekte in Höhe von EUR 0,1 Mio. abgesetzt wurden. ­Ferner wurde die Kapitalrücklage durch den Erwerb eigener Aktien um EUR 96,8 Mio. reduziert. Weiterhin ergaben sich unwesentliche Effekte auf die Kapitalrücklage aus dem Aktienoptionsprogramm sowie der Sacheinlage ­aufgrund des Beherrschungsvertrags der GSW Immobilien AG. c) Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital Das kumulierte Konzernergebnis umfasst die Gewinnrücklagen der Deutsche Wohnen sowie den kumulierten Ergebnisvortrag. Die gesetzliche Rücklage ist für Aktiengesellschaften vorgeschrieben. Nach § 150 Abs. 2 AktG ist ein Betrag von 5 % des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres zu thesaurieren. Die gesetzliche Rücklage ist nach oben begrenzt auf 10 % des Grundkapitals. Dabei sind bestehende Kapitalrücklagen nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 – 3 HGB in der Weise zu berücksichtigen, dass sich die erforderliche Zuführung zur gesetzlichen Rücklage entsprechend mindert. Bemessungsgrundlage ist das am Abschlussstichtag rechtswirksam bestehende und in der jeweiligen Jahresbilanz in dieser Höhe auszuweisende gezeichnete Kapital. Die gesetzliche Rücklage beträgt unverändert EUR 1,0 Mio. d) Nicht beherrschende Anteile Der Anteil der nicht beherrschenden Anteile bezieht sich im Wesentlichen auf die Ergebnisanteile Dritter an den vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen, bei denen die Deutsche Wohnen nicht zu 100 % beteiligt ist. 10 Finanzverbindlichkeiten Die Gesellschaft hat insbesondere zur Finanzierung von Immobilien- und Unter­ nehmenstransaktionen und von objektbezogenen Immobilienkäufen bei Kredit­ instituten Darlehen aufgenommen. Die Finanzverbindlichkeiten sind zu rund 81,8 % (Vorjahr: rund 84,7 %) fest ­verzinslich beziehungsweise über Zinssicherungsgeschäfte abgesichert. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt rund 1,4 % (Vorjahr: rund 1,5 %). Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen Restschuld stellt sich wie folgt dar: Buch­ wert Nominal­ wert 2019 2020 2021 2022 2023 ≥2024 Prolongationsstruktur 2019 6.327,7 6.375,1 – 46,1 23,2 173,0 749,5 5.383,3 Prolongationsstruktur 2018 6.184,6 6.247,8 13,0 106,4 121,4 450,5 751,9 4.804,7 EUR Mio. Die Verbindlichkeiten werden in nahezu voller Höhe grundpfandrechtlich ­besichert. 11 Unternehmensanleihen und Wandelschuldverschreibungen Die Deutsche Wohnen hat 2019 diverse Namens- und Inhaberschuldver­ schreibungen emittiert, sodass das ausstehende Nominalvolumen für diese ­Instrumente um rund EUR 1.100 Mio. angestiegen ist. Ferner wurden die per 31. Dezember 2019 mit einem Nominalvolumen von EUR 60 Mio. ausstehenden Commercial Papers getilgt sowie ausstehende Anteile in Höhe von rund EUR 221 Mio. an der Unternehmensanleihe zurückerworben. Insgesamt hat die Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2019 folgende Anleihen und Schuldverschreibungen ausstehend: Typ Emission Laufzeit­ ende max. Nominal EUR Mio. Coupon % p.a. Buchwert EUR Mio. Wandlungs­ preis EUR/Aktie Wandelschuldverschreibungen 2017 2024 800,0 0,325 841,9 47,4859 Wandelschuldverschreibungen 2017 2026 800,0 0,600 840,9 49,9189 Summe Wandelschuld­ verschreibungen 1.600,0 Unternehmensanleihe 1.682,8 2015 2020 278,8 1,375 280 – Namensschuld­ verschreibungen 2017–2019 2026–2032 475,0 0,9–2,0 476,2 – Inhaberschuld­ verschreibungen 2018–2019 2020–2036 1.264,5 0,0–2,5 1.258,0 – 12 Pensionsverpflichtungen Die betriebliche Altersversorgung besteht aus leistungs- und beitragsorien­ tierten Altersversorgungsplänen. Die durchschnittliche Laufzeit der Zusagen beträgt ca. 18,2 Jahre (Vorjahr: 14,1 Jahre), Zahlungen aus Altersversorgungs­ plänen für 2020 werden in Höhe von EUR 4,1 Mio. (abzüglich Zahlungen auf ­Planvermögen) erwartet (Vorjahr: EUR 3,6 Mio.). Die Pensionsrückstellungen werden gemäß IAS 19 nach der Projected-Unit-­ Credit-Methode ermittelt. Dabei werden die zukünftigen Verpflichtungen unter Anwendung versicherungsmathematischer Verfahren bei Einschätzung der ­relevanten Einflussgrößen bewertet. 1 67 168 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Höhe der Pensionsverpflichtung (Anwartschaftsbarwert der Versorgungs­ zusagen) wurde nach versicherungsmathematischen Methoden auf Basis eines externen Gutachters unter folgenden Annahmen berechnet: 31.12.2019 31.12.2018 Abzinsungsfaktor in % 0,75 1,60 Gehaltsdynamik 3,02 2,50 Rententrend 1,50 1,75 Erhöhung der Beitragsbemessungsgrenze 1,99 2,25 R 18G R 18G Sterbetafeln Der Gehaltstrend umfasst erwartete zukünftige Gehaltssteigerungen, die unter anderem in Abhängigkeit von der Inflation und der Dauer der Zugehörigkeit zum Unternehmen jährlich geschätzt werden. Die im Rahmen der BauBeCon-Akquisition übernommenen Pensionsverpflich­ tungen werden finanziert über die ufba – Unterstützungskasse zur Förderung der betrieblichen Altersversorgung e.V. – und als Planvermögen bilanziert. Die Bewertung erfolgte mit einer Verzinsung in Höhe von 0,65 % (Vorjahr: 1,6 %). Die folgende Übersicht zeigt den Finanzierungsstatus der Pensionspläne des Konzerns, welcher gleichzeitig dem Bilanzausweis entspricht: EUR Mio. Barwert der Pensionsverpflichtung Abzüglich beizulegender Zeitwert der Planvermögen 31.12.2019 31.12.2018 115,0 71,3 –7,8 –7,9 107,2 63,4 Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Barwerts der leistungsorien­ tierten Verpflichtungen und des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens: 31.12.2019 31.12.2018 Pensionsverpflichtung, Periodenbeginn EUR Mio. 71,3 73,8 Zugang durch Unternehmenserwerb 27,8 – Pensionszahlungen –3,4 –3,5 Zinsaufwand 1,6 1,1 Dienstzeitaufwand 2,1 0,6 Umgliederung Sonstige Rückstellungen 0,7 14,9 –0,7 115,0 71,3 11,7 10,7 103,3 60,6 Planvermögen, Periodenbeginn 7,9 8,1 Zinsertrag aus Planvermögen 0,1 0,1 Rentenzahlungen aus dem Planvermögen 0,0 –0,4 –0,2 0,1 7,8 7,9 Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste Pensionsverpflichtung, Periodenende Davon Pensionspläne mit Finanzierung durch Planvermögen Davon Pensionspläne ohne Finanzierung durch Planvermögen Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste Planvermögen, Periodenende Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Pensionsaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Zinsaufwand –1,5 –1,1 Dienstzeitaufwand –2,1 –0,6 –3,6 –1,7 Die Pensionszusagen erstrecken sich auf Alters-, Invaliden-, Witwen/r- und ­Waisenrente. Bezugsbasis ist das letzte feste Jahresbruttogehalt. Je nach ­Stellung im Unternehmen gibt es unterschiedliche Leistungspläne. Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Konzern-Gewinn- und ­Verlustrechnung unter dem Posten „Zinsaufwand“ und die laufenden Renten­ zahlungen, Dienstzeitaufwand sowie Anpassungen der laufenden Renten im ­Posten „Personalaufwand“ erfasst. Für die beitragsorientierten Altersversorgungen sind insgesamt Aufwendungen in Höhe von EUR 15,4 Mio. (Vorjahr: EUR 8,8 Mio.) angefallen. Damit betragen die gesamten Aufwendungen für Altersvorsorge (beitragsorientiert und leis­ tungsorientiert) EUR 19 Mio. (Vorjahr: EUR 10,5 Mio.). Für das Jahr 2019 werden auf Basis des derzeitigen Mitarbeiterbestands Aufwendungen in Höhe von ca. EUR 18,2 Mio. anfallen. Ein Rückgang des Zinssatzes um 0,25 % hätte einen Anstieg der Pensionsver­ pflichtungen um 4,24 % zur Folge, ein Anstieg des Zinssatzes um 0,25 % hätte eine Verringerung der Pensionsverpflichtungen um 3,98 % zur Folge. Ein Rück­ gang des Rententrends um 0,25 % hätte eine Verringerung der Pensions­ verpflichtungen um 3,01 % zur Folge, ein Anstieg des Rententrends um 0,25 % hätte einen Anstieg der Pensionsverpflichtungen um 3,15 % zur Folge. Den Sensitivitätsberechnungen liegt die durchschnittliche Laufzeit der zum 31. Dezember 2019 ermittelten Versorgungsverpflichtungen zugrunde. Die Berechnungen wurden für die als wesentlich eingestuften versicherungsmathe­ matischen Parameter isoliert vorgenommen, um die Auswirkungen auf den zum 31. Dezember 2019 berechneten Barwert der Pensionsverpflichtungen separat aufzuzeigen. Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche Duration der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen. Weitere Änderungen der relevanten versicherungsmathematischen Parameter, die innerhalb des nächsten Jahres zu einer wesentlichen Anpassung der Buch­ werte der Pensionsrückstellung führen könnten, halten wir derzeit für nicht ­realistisch. Es bestehen Rückstellungen für Zusagen im Falle von Berufsunfähigkeit ­zugunsten der Vorstände in Höhe von EUR 12 Tsd. (Vorjahr: EUR 12 Tsd.), die auch in den Pensionsrückstellungen abgebildet werden. 1 69 1 70 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 13 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing Die Deutsche Wohnen bilanziert für Dauerschuldverhältnisse aus Wärme-­ Contracting, Erbbaurechtsverträgen, Gewerbemietverträgen sowie Kfz-­ Leasingverhältnissen Verbindlichkeiten von EUR 169,4 Mio. zum Jahresende (Vorjahr: EUR 146,3 Mio.), die nach Fristigkeit in den sonstigen finan­ziellen Ver­ bindlichkeiten ausgewiesen werden. Der Zinsaufwand für die Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen betrug EUR 2,8 Mio. im Geschäftsjahr 2019. Aus den Leasingverhältnissen ergeben sich folgende Verbindlichkeiten: 31.12.2019 EUR Mio. Fällig innerhalb eines Jahres Fällig in 1 bis 5 Jahren Fällig nach 5 Jahren 23,4 73,0 139,5 Zahlungen Zinsanteil –2,7 –8,7 –55,1 Tilgungsanteil 20,7 64,3 84,4 Fällig innerhalb eines Jahres Fällig in 1 bis 5 Jahren Fällig nach 5 Jahren 31.12.2018 EUR Mio. Zahlungen 15,4 54,6 152,9 Zinsanteil –2,3 –8,0 –66,3 Tilgungsanteil 13,1 46,6 86,6 14 Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Restruktu­ rierung Rechtsrisiken Sonstige Summe Beginn der Periode 1,9 6,7 16,0 24,6 Zugänge durch Unternehmenserwerb 0,0 0,0 0,8 0,8 –4,7 EUR Mio. Inanspruchnahme –0,1 –0,5 –3,2 Auflösung 0,0 –0,5 –1,3 –1,8 Zuführung 2,4 15,1 15,6 33,1 Ende der Periode 3,3 20,8 27,9 52,0 Davon langfristig 1,5 19,7 23,2 44,4 Davon kurzfristig 1,8 1,1 4,7 7,6 Die sonstigen Rückstellungen (EUR 27,9 Mio., Vorjahr: EUR 16,0 Mio.) umfassen eine Vielzahl von Drittverpflichtungen. Aufzinsungen der langfristigen Rückstellungen sind in Höhe von EUR 0,2 Mio. in den Zuführungen enthalten. 15 Steuerschulden Die Steuerschulden (EUR 26,2 Mio., Vorjahr: EUR 36,0 Mio.) beinhalten im Wesentlichen Steuerrückstellungen für laufende Steuern sowie für mögliche Steuerrisiken aus Betriebsprüfungen. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 16 Latente Steuern Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 31.12.2019 Veränderung 31.12.2018 1,9 Aktive latente Steuern Immobilien Pensionen Verlustvorträge Zinssicherungsgeschäfte Darlehen Wandelschuld­ verschreibungen Sonstige Saldierung Bilanzansatz 1,7 –0,2 14,3 5,4 8,9 316,9 49,7 267,2 11,6 7,6 4,0 1,2 0,6 0,5 14,3 9,5 –4,8 55,7 13,7 42,0 410,8 72,0 338,8 –410,7 –72,1 –338,7 0,1 –0,1 0,1 Passive latente Steuern 13,5 –5,5 19,0 4.061,6 536,1 3.525,5 49,4 10,6 38,9 4.124,5 541,2 3.583,4 –410,7 –72,1 –338,7 Bilanzansatz 3.713,8 469,1 3.244,7 Latente Steuern netto 3.713,7 469,0 3.244,6 Darlehen Immobilien Sonstige Saldierung Die Veränderung der latenten Steuern in den Geschäftsjahren 2019 und 2018 stellt sich wie folgt dar: EUR Mio. 2019 2018 Unternehmenserwerb –3,3 0,0 Direkt im Sonstigen Ergebnis erfasst 18,9 –11,6 –484,6 –736,7 –469,0 –748,3 Ergebniswirksam Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionen, die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte sowie das Kontra­ hentenrisiko der Wandelschuldverschreibungen werden ergebnisneutral im Eigenkapital erfasst. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden ­ebenfalls ergebnisneutral erfasst und betreffen mit EUR 3,3 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.) die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste, mit EUR 3,1 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.) die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte sowie mit EUR –12,5 Mio. (Vorjahr: EUR –12,1 Mio.) das ­Kontrahentenrisiko der Wandelschuldverschreibungen. Der Anstieg der passiven latenten Steuern für Immobilien im Geschäftsjahr 2019 resultiert im Wesentlichen aus der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. 171 172 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Im Bereich der erweiterten Grundstückskürzung hat eine Anpassung der zugrunde liegenden Schätzungen zu einem negativen ergebniswirksamen Effekt in Höhe von EUR 7,9 Mio. geführt. Die Deutsche Wohnen Gruppe hat körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 1.648,6 Mio. (Vorjahr: EUR 1.542,9 Mio.) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 1.394,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1.277,9 Mio.). Die Beträge an körperschaft– und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen, für die keine aktiven latenten Steuern angesetzt werden, belaufen sich auf EUR 545,0 Mio. (Vorjahr: EUR 596,5 Mio.) und EUR 397,9 Mio. (Vorjahr: EUR 447,0 Mio.). Die Verlustvorträge verfallen grundsätzlich nicht. Ferner hat die Deutsche Wohnen Gruppe auf die gesamten Zinsvorträge in Höhe von EUR 67,3 Mio. keine aktiven latenten Steuern gebildet, da aufgrund der Kapital­ struktur nicht davon auszugehen ist, dass diese in Zukunft genutzt werden ­können. Im Geschäftsjahr 2019 wurden für temporäre Differenzen in Höhe von EUR 40,1 Mio. (Vorjahr: EUR 37,7 Mio.) keine aktiven latenten Steuern bilanziert, da für diese Beträge die Erzielung eines ausreichenden steuerlichen Ein­ kommens in der näheren Zukunft nicht wahrscheinlich ist. Für bei Tochtergesellschaften aufgelaufene Gewinne in Höhe von EUR 8.927,7 Mio. (Vorjahr: EUR 7.490,9 Mio.) werden keine latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben sollen beziehungs­ weise keiner Besteuerung unterliegen. Bei einer Ausschüttung oder Veräußerung der Tochtergesellschaften würden 5 % der ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne der Besteuerung unterliegen, woraus sich in der Regel eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben würde. E Angaben zur Konzern-­ Gewinn- und Verlustrechnung Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkosten­ verfahren aufgestellt. 1 Erlöse aus Vertragsmieten und Betriebskosten Die Erlöse aus Vertragsmieten und Betriebskosten setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Sollmiete 860,7 807,7 0,9 0,8 861,6 808,5 Zuschüsse Erlösschmälerung aus Leerstand Betriebskosten –24,3 –23,0 837,3 785,5 359,4 337,4 1.196,7 1.122,9 Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 2 Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Instandhaltungskosten 102,4 102,9 Betriebskosten 350,7 347,2 Inkasso 7,1 7,7 Sonstige Kosten 6,7 8,9 466,9 466,7 3 Ergebnis aus Verkauf 4 Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen Das Verkaufsergebnis berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude. Das Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen setzt sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Erlöse aus Pflegeleistungen 165,7 68,1 Erlöse aus Mieten und Pachten 104,9 67,2 Pflege- und Verwaltungskosten Personalaufwendungen Aufwendungen für Pachtobjekte 5 –41,9 –24,5 –138,2 –54,2 –2,2 –1,3 88,3 55,3 Angaben zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15 und IFRS 16 Im Konzern werden Mietverträge geschlossen, die im Wesentlichen die Netto­ kaltmiete sowie die Betriebskosten umfassen. Die Vertragskomponente Netto­ kaltmiete fällt als Leasingverhältnis in den Anwendungsbereich des IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ beziehungsweise IAS 17 „Leasingverhältnisse“, wohingegen die Erlöse aus den Betriebskosten in den Anwendungsbereich des IFRS 15 „Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden“ fallen. Die Erlöse aus den Betriebs­ kosten umfassen die umlagefähigen Kosten an die Mieter und enthalten keine Marge. Darüber ­hinaus werden im Wesentlichen Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien sowie der Erbringung von Pflegeleistungen realisiert. Für Zwecke dieser Angabe sind Erlöse aus Betriebskosten, denen keine Gegenleistung gegenübersteht, erstmalig ab dem Geschäftsjahr 2019 auf die Vertragsmieten und die anderen Erlöse aus Betriebskosten (Grundsteuer und Gebäudever­ sicherung in Höhe von EUR 55 Mio. im Geschäftsjahr 2019), gewichtet gemäß dem Einzelveräußerungspreis verteilt. Die Angaben für das Jahr 2018 wurden nicht angepasst. 173 1 74 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Angaben für das Geschäftsjahr 2018 gemäß IFRS 15 Segmente Wohnungs­ bewirtschaftung Verkauf Pflege­betriebe und Pflege­immobilien Gesamt 337,4 – – 337,4 Güter/Dienstleistungen Betriebskosten Wohnungsprivatisierung – 68,7 – 68,7 Institutioneller Verkauf – 111,6 – 111,6 Pflegeleistungen – – 68,1 68,1 337,4 180,3 68,1 585,8 – 180,3 – 180,3 Zeitpunkt der Umsatzrealisierung Zeitpunktbezogen übertragene Güter oder Dienstleistungen Zeitraumbezogen übertragene Güter oder Dienstleistungen 337,4 – 54,5 391,9 337,4 180,3 54,5 572,2 Angaben für das Geschäftsjahr 2019 gemäß IFRS 15 und IFRS 16 EUR Mio. Wohnungsbewirt­ schaftung Verkauf Pflegebetriebe Pflege­ immobilien Gesamt 837,3 – 59,5 44,0 940,8 55,0 – – – 55,0 892,3 0,0 59,5 44,0 995,8 Erlöse gemäß IFRS 16 Mieten und Pachten Betriebskosten Erlöse gemäß IFRS 15 304,4 – – 1,4 305,8 Wohnungsprivatisierung – 90,0 – – 90,0 Institutioneller Verkauf – 677,3 – – 677,3 Pflegeleistungen – – 165,7 – 165,7 304,4 767,3 165,7 1,4 1.238,8 Zeitpunktbezogen ­übertragene Güter oder Dienstleistungen – 767,3 – – 767,3 Zeitraumbezogen ­übertragene Güter oder Dienstleistungen 304,4 – 165,7 1,4 471,5 304,4 767,3 165,7 1,4 1.238,8 Betriebskosten Zeitpunkt der Umsatzreali­ sierung gemäß IFRS 15 Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 6 Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. Personalkosten 2019 2018 65,0 62,8 10,4 8,8 3,1 3,1 Sachkosten IT-Kosten Gebäudekosten Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten 8,9 5,9 Kommunikationskosten 5,4 3,8 Druck- und Telekommunikationskosten 2,2 1,9 1,2 Reisekosten 1,2 Versicherungen 1,5 1,0 Sonstige 3,7 5,2 36,4 30,9 101,4 93,7 In der Deutsche Wohnen Gruppe waren im Geschäftsjahr durchschnittlich 1.308 Mitarbeiter beschäftigt (Vorjahr: 1.165 Mitarbeiter), die dem Bereich ­Wohnen zuzuordnen sind. In der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflege­ anlage Betriebs-GmbH, an der die Deutsche Wohnen SE mit 49 % beteiligt ist, und der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe waren zudem durch­ schnittlich 3.906 Mitarbeiter (Vorjahr: 1.987 Mitarbeiter) beschäftigt. Der Anstieg im ­Vergleich zum Vorjahr erklärt sich im Wesentlichen durch den Erwerb der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe im Januar 2019. 7 Sonstige Erträge 8 Sonstige Aufwendungen 9 Aktienbasierte Vergütung Die sonstigen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus aktivierten Eigen­ leistungen, Erträge aus dem Multimediageschäft sowie einen Einmaleffekt aus dem laufenden Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlos­ senen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG. Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr ist insbesondere auf das Spruchverfahren zurückzuführen. Der Anstieg der sonstigen Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen durch Einmaleffekte aus dem laufenden Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag ­z wischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG zu erklären. Ferner sind in dieser Position Aufwendungen bezüglich Multimediageschäft sowie eine ­Vielzahl weiterer Einmaleffekte enthalten. Restricted Share Units Bestimmte Vorstandsmitglieder erhalten virtuelle Aktien, sogenannte „­Restricted Share Units“ (RSU). Die Zuteilung der RSU erfolgt je nach ­Vorstandsmitglied jeweils am 1. Januar beziehungsweise am 1. April jedes Geschäftsjahres in vier Jahrestranchen. Die Anzahl der in jedem Geschäfts­ jahr zuzuteilenden RSU ist vorab in den Vorstandsverträgen festgelegt. 175 1 76 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Der ­vereinbarte Wert jeder RSU entspricht dem Referenzkurs der Aktie der ­Deutsche Wohnen SE zum jeweiligen Zuteilungsstichtag zuzüglich einer ­kalku­latorischen Dividende. Jeder RSU ist in dem Jahr ihrer Zuteilung und in jedem Jahr hiernach jeweils der Betrag der entsprechenden jährlichen Brutto­dividende der Gesellschaft je Aktie hinzuzurechnen. Die Zuteilung endet, wenn das zuteilungsberechtigte Vorstandsmitglied, gleich aus ­welchem Grund, aus dem Unternehmen ausscheidet. Die Abwicklung der RSU erfolgt in bar beziehungsweise im Falle einer Verlänge­ rung des ­Vorstandsvertrags des zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglieds in dem Jahr der Zuteilung der letzten Tranche, und zwar in der Regel an dem Tag, an dem der variable kurzfristige Vergütungsbestandteil (STI) für das betref­ fende Jahr ausgezahlt wird. An diesem Stichtag überträgt die Gesellschaft dem zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglied die Anzahl Aktien der Gesellschaft, die 60 % der von dem Vorstandsmitglied erworbenen Anzahl an RSU entspricht (RSU-Umwandlungsaktien). Den Differenzbetrag zwischen dem Wert der RSU-Umwandlungsaktien und dem Wert der RSU einschließlich kalkulatori­ scher Dividende erhält das Vorstandsmitglied an dem vorgenannten Stichtag als ­Barvergütung. In allen übrigen Fällen erfolgt die Abwicklung am 15. April in dem ersten Jahr nach Zuteilung der letzten Tranche, vorausgesetzt, dass das zuteilungsberech­ tigte Vorstandsmitglied nicht ein Verlängerungsangebot seines Vorstands­ vertrags zu gleichwertigen Konditionen abgelehnt, den Vorstandsvertrag ohne wichtigen Grund gekündigt hat oder ihm aus einem wichtigen Grund gekündigt wurde. Die RSU-Umwandlungsaktien dürfen frühestens vier Jahre nach dem Zeitpunkt veräußert werden, in dem die jeweilige Tranche zugeteilt wurde. Im Geschäftsjahr 2019 wurden 3.125 RSU mit einem beizulegenden Zeitwert je Stück von EUR 43,48 gewährt. Dem Deutsche Wohnen-Konzern ist aus dem RSU-Programm ein Aufwand von EUR 0,1 Mio. im laufenden Geschäftsjahr ­entstanden. Aktienoptionsplan Der 2014 aufgelegte Aktienoptionsplan sieht vor, dass maximal 12.879.752 Bezugsrechte an Mitglieder des Vorstands der Deutsche Wohnen SE und an ausgewählte Führungskräfte der Deutsche Wohnen Gruppe zu den folgenden Konditionen ausgegeben werden können: Die Bezugsrechte werden bis zum Ablauf von vier Jahren nach Eintragung des bedingten Kapitals im Handelsregister, mindestens aber bis zum Ablauf von 16 Wochen nach der Beendigung der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2018 in jährlichen Tranchen an Bezugsberechtigte ausgegeben. Die Höhe der jährlichen Tranchen ermittelt sich durch die Division der angestrebten ­variablen Vergütung der jeweiligen Bezugsberechtigten durch einen Referenz­ wert. Der Referenzwert entspricht dem arithmetischen Mittel der Schlusskurse der Deutsche Wohnen-Aktie an 30 Tagen vor Ausgabe der jeweiligen Aktien­ optionen. Die Bezugsrechte dürfen nach Ablauf von vier Jahren (Wartezeit) erstmals und danach innerhalb von drei Jahren (Ausübungszeit) ausgeübt werden und verfallen nach Ablauf des entsprechenden Zeitraums. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Bezugsrechte können nur ausgeübt werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt werden: • der Dienstvertrag mit dem Bezugsberechtigten während der Wartezeit nicht aus einem Grund, den er zu vertreten hat (§ 626 Abs. 1 BGB), beendet wird und • die Erfolgsziele „Adjusted NAV je Aktie“ (Gewichtung 40 %), „FFO I (ohne ­Verkauf) je Aktie“ (Gewichtung 40 %) und „Aktienkurs“ (Gewichtung 20 %) erreicht werden. Die Erfolgsziele für jede einzelne Tranche der Aktienoptionen bestehen in der nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen ermittelten Entwicklung (i) des Adjusted NAV je Aktie, (ii) des FFO I (ohne Verkauf) je Aktie und (iii) der Aktienkursentwicklung im Vergleich zum adjustierten EPRA/NAREIT Germany Index. Innerhalb jedes der vorgenannten Erfolgsziele gibt es wiederum ein Mindestziel, das erreicht sein muss, damit grundsätzlich die Hälfte der auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen ausübbar wird, sowie ein Maximalziel, bei dessen Erreichen sämtliche auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen im ­Rahmen der Gewichtung des jeweiligen Erfolgsziels ausübbar werden. Das jeweilige Minimalziel ist bei 75%iger Zielerreichung und das jeweilige Maximal­ ziel ist bei 150%iger Zielerreichung gesetzt. Die jeweiligen Mindest- und ­Maximalziele werden von der Gesellschaft auf Basis der Vierjahresplanung der Gesellschaft vor der Ausgabe der jährlichen Tranche von Aktienoptionen fest­ gelegt. Die je Tranche ausübbare Anzahl von Aktienoptionen entspricht, ­vorbehaltlich von Sonderregelungen bei Beendigung des Dienst- oder Anstel­ lungsverhältnisses des Bezugsberechtigten vor Ablauf der Wartezeit, der Anzahl sämtlicher Aktienoptionen der jeweiligen Tranche multipliziert mit dem Prozentsatz, der sich aus der Summe der Prozentsätze aufgrund der Erreichung eines Erfolgsziels oder mehrerer Erfolgsziele nach Maßgabe der vorstehenden Bestimmungen ergibt, und unter Berücksichtigung der voranstehenden Gewich­ tung der Erfolgsziele, sodass eine unterschiedliche Erreichung der Erfolgsziele zugunsten der Bezugsberechtigten kompensiert wird. Am Ende der Wartezeit wird anhand der erreichten Erfolgsziele die Anzahl der zuteilbaren Bezugsrechte je Bezugsberechtigter ermittelt. Bei Erwerb der Aktien (Einlösung der zugeteilten Bezugsrechte) muss der Bezugsberechtigte EUR 1 je Aktie zahlen. Die nach Ausübung der Optionen erworbenen Aktien haben volle Stimmrechte und Dividendenberechtigung. Im Geschäftsjahr wurden aus dem Aktienoptionsprogramm AOP 2014 keine Bezugsrechte ausgegeben (Vorjahr: keine Bezugsrechte ausgegeben), sodass zum Jahresende 130.960 Bezugsrechte ausstanden (Vorjahr: 193.667). Der im Konzernabschluss erfasste Aufwand für das Aktienoptionsprogramm beläuft sich auf EUR 0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,3 Mio.). 10 Ergebnis aus der Zeitwertanpassung derivativer Finanz­ instrumente und von Wandelschuldverschreibungen Das Ergebnis aus der Zeitwertanpassung setzt sich aus positiven Zeitwert­ anpassungen der Wandelschuldverschreibungen in Höhe von EUR 58,0 Mio. (­Vorjahr: EUR 70,7 Mio. negative Anpassungen) und negativen Wertanpassungen bei derivativen Finanzinstrumenten in Höhe von EUR 29,5 Mio. (Vorjahr: EUR 9,6 Mio. negative Anpassungen) zusammen. 177 178 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 11 Finanzaufwendungen Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Laufende Zinsen 135,5 106,3 Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen 25,9 15,8 Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit der Refinanzierung 13,1 9,3 174,5 131,4 12 Ertragsteuern Bei in Deutschland ansässigen Unternehmen in der Rechtsform einer Kapital­ gesellschaft fallen Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % sowie ein Solidaritäts­ zuschlag in Höhe von 5,5 % der geschuldeten Körperschaftsteuer an. Zusätzlich unterliegen diese Gesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich in Ab­­ hängigkeit von gemeindespezifischen Hebesätzen bestimmt. Unternehmen in der Rechtsform der Personengesellschaft unterliegen ausschließlich der Gewerbesteuer. Das um die Gewerbesteuer geminderte Ergebnis wird dem Gesellschafter für Zwecke der Körperschaftsteuer zugerechnet. Mit Anwen­ dung ab dem Veranlagungszeitraum 2004 ist eine eingeschränkte Nutzung der ­körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge zu berücksichtigen. Dabei ist eine positive steuerliche Bemessungsgrundlage bis zu EUR 1 Mio. ­unbeschränkt, darüber hinausgehende Beträge sind bis maximal 60 % um einen vorhandenen Verlustvortrag zu kürzen. Der für 2019 erwartete Ertragsteuersatz der Konzernobergesellschaft ­Deutsche Wohnen SE wird sich nominal auf 30,18 % (Vorjahr: 30,18 %) belaufen. Der Ertragsteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Tatsächlicher Steueraufwand –18,9 –27,4 –0,1 –0,1 –531,3 –747,7 Steueraufwand auf Kapitalerhöhungskosten Latenter Steueraufwand Immobilien Verlustvorträge Darlehen Wandelschuldverschreibungen Zinssicherungsgeschäfte 49,7 0,9 6,1 3,4 –5,3 –6,0 4,6 2,5 Pensionen –0,1 –1,0 Sonstige –8,4 11,2 –484,6 –736,7 –503,7 –764,2 Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Eine Überleitung des Steueraufwands/-ertrags ergibt sich aus der folgenden Übersicht: EUR Mio. 2019 2018 Konzernergebnis vor Steuern 2.104,6 2.626,8 Anzuwendender Steuersatz 30,18 % 30,18 % Erwarteter Steueraufwand –635,1 –792,8 90,2 12,5 Permanente Effekte aus nicht abzugsfähigen Aufwendungen und gewerbesteuerlichen Korrekturen sowie steuerfreie Erträge Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf Verlustvorträge und aktive temporäre Differenzen Periodenfremde Ertragsteuern Sonstige Effekte 96,0 0,3 –15,5 2,3 –39,3 13,5 –503,7 –764,2 Die laufenden Ertragsteuern berücksichtigen im Geschäftsjahr 2019 perioden­ fremde Erträge in Höhe von EUR –15,5 Mio. (Vorjahr: EUR 2,3 Mio.). Von den EUR 96,0 Mio. Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf Verlust­ vorträge und aktive temporäre Differenzen mindern EUR 1,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) den laufenden Steueraufwand. F Segmentberichterstattung Die Deutsche Wohnen berichtet auf Basis der Informationsgrundlagen der ­Entscheidungsträger der Deutsche Wohnen Gruppe nach Geschäftssegmenten. Die Deutsche Wohnen fokussiert sich im Rahmen ihrer Geschäftsaktivitäten auf die folgenden vier Haupttätigkeitsbereiche: Wohnungsbewirtschaftung Die wesentliche Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen besteht in der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen eines aktiven Bestands­ managements. Das Bestandsmanagement umfasst die Modernisierung und Instandhaltung des Immobilienportfolios der Deutsche Wohnen, das Manage­ ment von Mietverträgen, die Betreuung der Mieter und die Vermarktung von Wohnungen. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt dabei auf der Optimierung der Mieterlöse. Daher werden im Rahmen der baulichen Unterhaltung laufend mögliche Maßnahmen mit Mietsteigerungspotenzial geprüft, Mieterwechsel für Wertsteigerungen genutzt sowie Versorgungsleistungen nach Maßgabe größtmöglicher Einsparungen eingekauft und an den Mieter weitervermittelt. 179 180 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Verkauf Der Geschäftsbereich Verkauf ist die weitere Säule des operativen Geschäfts des Deutsche Wohnen-Konzerns. Die Privatisierung kann zum einen im Wege der Einzelprivatisierung, also durch Verkauf einzelner Wohnungen (zum Beispiel an Mieter), aber auch durch Blockverkäufe erfolgen. Der Geschäftsbereich Verkauf umfasst alle Aspekte der Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs von Wohnungen aus dem eigenen Portfolio im ­Rahmen der Portfoliooptimierung und -bereinigung. Ferner können Wohnungsprivatisierungen im Zusammenhang mit dem zukünf­ tigen Erwerb von Portfolios zum Zwecke der Portfoliobereinigung sowie zur Finanzierung erfolgen. Bezüglich bestimmter Wohnungen, vor allem in Rheinland-Pfalz sowie im ­ inblick auf einzelne Bestände der GEHAG- sowie der BauBeCon Gruppe, H ­unterliegt die Deutsche Wohnen Privatisierungsbeschränkungen aufgrund der Erwerbsverträge. Vor dem Hintergrund dieser Verpflichtungen ist sie in ihrer ­Privatisierungsentscheidung zum Teil an bestimmte Vorgaben (zum Beispiel ­Verkauf an Mieter, soziale Rahmenbedingungen) gebunden. Diese Beschrän­ kungen sehen zum Teil auch vor, dass für einen bestimmten Zeitraum eine ­Veräußerung der betroffenen Objekte gänzlich ausgeschlossen ist. Pflegebetriebe Das Segment Pflegebetriebe umfasst die Geschäftsaktivitäten der Beteili­ gungen KATHARINENHOF sowie PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG. Das Dienstleistungs­angebot der Pflegebetriebe setzt sich zusammen aus der ­Vermarktung und Bewirtschaftung von Pflege- und Wohnimmobilien für ­Senioren sowie den Dienstleistungen rund um die Betreuung der in den ­Immobilien lebenden ­Senioren. Pflegeimmobilien Im Segment Pflegeimmobilien werden die Ergebnisbeiträge aus den Pacht­ verträgen mit internen und externen Betreibern ausgewiesen. Konzerninterne Transaktionen betreffen im Wesentlichen Geschäftsbesor­ gungsverträge sowie Pachtverträge für Pflegeimmobilien im Eigenbetrieb, die zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt werden. Die Segmentberichterstattung ist als Anlage 2 dem Konzernanhang beigefügt. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Die Segmentergebnisse entsprechen den jeweiligen Zwischensummen der ­Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Die Überleitung der Segmentergebnisse zum Periodenergebnis der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist der folgen­ den Tabelle zu entnehmen: EUR Mio. 2019 2018 1.004,2 754,6 Verwaltungskosten –101,4 –93,7 Sonstige Aufwendungen –113,8 –24,4 84,1 22,6 873,1 659,1 1.406,7 2.179,3 –42,9 –10,3 Summe der Segmentergebnisse Sonstige Erträge Zwischenergebnis (EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-­ Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Abschreibungen 2.236,9 2.828,1 Finanzerträge 10,9 7,8 Ergebnis aus der Zeitwertanpassung derivativer Finanzinstrumente und von Wandelschuldverschreibungen 28,5 –80,3 Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) 2,8 2,6 Finanzaufwendungen –174,5 –131,4 Ergebnis vor Steuern 2.104,6 2.626,8 Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen Ertragsteuern Periodenergebnis –503,7 –764,2 1.600,9 1.862,6 G Angaben zur Kapitalflussrechnung Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns durch Mittelzu- und -abflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Ent­ sprechend IAS 7 („Kapitalflussrechnungen“) wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge enthalten im Wesentlichen die Buchgewinne aus Verkäufen (2019: EUR 146,2 Mio.; Vorjahr: EUR 28,0 Mio.). Insgesamt sind der Deutsche Wohnen aus Immobilienverkäufen EUR 795,2 Mio. (Vorjahr: EUR 177,9 Mio.) zugeflossen. Die Auszahlungen für ­Investitionen enthalten Auszahlungen für Modernisierungsmaßnahmen und Akquisitionen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden. Dem Konzern stehen finanzielle Mittel in Höhe von EUR 438,6 Mio. (Vorjahr: EUR 449,6 Mio.) aus Finanzierungszusagen zur Verfügung, die bis zum Bilanz­ stichtag nicht in Anspruch genommen wurden. 181 182 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungs­ bezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird dem­ gegenüber ausgehend vom Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet. Die Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten haben sich im Geschäfts­ jahr 2019 wie folgt entwickelt: EUR Mio. Nicht zahlungswirksame Veränderungen Anfangs­ bestand Bilanz Zahlungs­ wirksame Veränderungen 6.184,6 127,6 Finanzverbindlichkeiten Änderung des Konsolidie­ Änderungen rungskreises des Zeitwerts 0,0 0,0 Aufzinsungen und Zins­ abgrenzung Endbestand Bilanz 15,5 6.327,7 1.682,8 Wandelschuldverschreibungen 1.697,2 0,0 0,0 –14,4 0,0 Unternehmensanleihen 1.200,4 818,3 0,0 0,0 –4,6 2.014,1 Summe 9.082,2 945,9 0,0 –14,4 10,9 10.024,6 H Ergebnis je Aktie Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie wird das ­Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr im Umlauf befindlichen Aktien geteilt. Das verwässerte und unverwässerte Ergebnis beträgt: EUR Mio. Konzernergebnis zur Berechnung des unverwässerten Ergebnisses Korrektur: Zinsen aus der Wandelanleihe (nach Steuern) Korrektur: Bewertungseffekt aus der Wandelanleihe (nach Steuern) Bereinigtes Konzernergebnis zur Berechnung des verwässerten Ergebnisses 2019 2018 1.529,5 1.833,0 5,2 5,2 –40,5 49,3 1.494,2 1.887,5 Die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien (verwässert und ­unverwässert) beträgt: Tsd. Stück Ausgegebene Aktien, Periodenbeginn Zugang ausgegebene Aktien im jeweiligen Geschäftsjahr 2019 2018 357.014 354.666 73 2.348 Ausgegebene Aktien, Periodenende 357.087 357.014 Durchschnittlich ausgegebene Aktien unverwässert 357.087 355.704 Verwässernde Aktienanzahl durch Wandlungsrecht und Aktienoptionsprogramm Durchschnittlich ausgegebene Aktien verwässert 32.899 32.581 390.986 388.285 Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Das Ergebnis je Aktie beträgt: EUR 2019 2018 Ergebnis je Aktie Unverwässert 4,27 5,15 Verwässert 3,82 4,86 Im Jahr 2019 ist eine Dividende für das Geschäftsjahr 2018 in Höhe von EUR 310,6 Mio. beziehungsweise EUR 0,87 je Aktie ausgeschüttet worden. ­Darüber hinaus wurden 2.617.281 neue Aktien als Aktiendividende für rund 101 Mio. eingebrachte Dividendenansprüche in einem Gegenwert von rund EUR 84,9 Mio. ausgegeben. Für 2019 ist eine Bardividende in Höhe von EUR 1,00 je Aktie geplant. Basierend auf der Anzahl der am 31. Dezember 2019 aus­s tehenden Aktien und der Annahme, dass kein Aktionär für eine Aktien­ dividende votiert, entspricht dies einer Dividendenausschüttung von insge­ samt EUR 391,0 Mio. I Sonstige Angaben 1 Angaben zu Finanzinstrumenten Finanzrisikomanagement Das Finanzrisikomanagement ist integraler Bestandteil des Risikomanagement­ systems und trägt somit zur Erreichung des zentralen Unternehmensziels bei, die Profitabilität der Deutsche Wohnen – die sich hauptsächlich auf die Bewirt­ schaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands konzentriert – nachhaltig sicherzustellen. Für eine ausführliche Darstellung des allgemeinen Risikomanagementsystems siehe Risiko- und Chancenbericht im Konzernlage­ bericht. Im Folgenden werden die Maßnahmen in Bezug auf das Finanzrisikomanagement beschrieben: Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit ­Ausnahme derivativer Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen, Wandel­ schuldverschreibungen, eine Unternehmensanleihe, Namensschuldverschrei­ bungen, Inhaberschuldverschreibungen und Zahlungsmittel. Der Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des ­Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene weitere finanzielle Vermö­ genswerte und Verbindlichkeiten wie zum Beispiel Forderungen und Verbind­ lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die unmittelbar im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit entstehen. Des Weiteren geht der Konzern auch derivative Geschäfte in Form von Zins­ swaps und Floors ein. Zweck dieser derivativen Finanzinstrumente ist das ­Risikomanagement von Zinsrisiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit des ­Konzerns und seinen Finanzierungsquellen ergeben. Ein Handel mit den Zins­ swaps erfolgte nicht und wird auch in Zukunft nicht erfolgen. 183 184 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die folgenden Tabellen zeigen die Einteilung der Finanzinstrumente in die ­entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungs­ kategorien nach IFRS 9: 31.12.2019 EUR Mio. Bewertungs­ kategorie nach IFRS 9 Zu fortgeführten Anschaf­ fungskosten bewertet Zum Fair Value bewertet Wertansatz Bilanz nach IFRS 16/IAS 28 Summe Bilanzposten Buchwert Fair Value Buchwert Buchwert Buchwert AC 24,9 24,9 – – 24,9 FVOCI – – 2,3 – 2,3 n/a – – – 22,6 22,6 Ausleihungen AC 4,1 4,1 – – 4,1 Leasingforderungen n/a – – – 28,7 28,7 Sonstige finanzielle Vermögenswerte AC 98,2 98,2 – – 98,2 FVtPL – – 1,3 – 1,3 n/a – – – – – AC 685,6 685,6 – – 685,6 812,8 812,8 3,6 51,3 867,6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Eigenkapitalinstrumente Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts­ unternehmern Derivative Finanzinstrumente Zinssicherungs­ instrumente (kein Hedge Accounting) Cashflow Hedges (Zinsswaps) Zahlungsmittel Summe finanzielle Vermögenswerte Finanzverbindlichkeiten AC 6.327,7 6.604,8 – – 6.327,7 FVtPL – – 1.682,8 – 1.682,8 Unternehmensanleihe AC 2.014,1 2.117,4 – – 2.014,1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen AC 300,5 300,5 – – 300,5 Verbindlichkeiten aus ­Leasingverhältnissen n/a – – – 169,4 169,4 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten AC 281,3 281,3 – – 281,3 Zinssicherungsinstrumente (kein Hedge Accounting) FVtPL – – 33,2 – 33,2 Cashflow Hedges (Zinsswaps) n/a – – 18,9 – 18,9 8.923,6 9.304,0 1.734,9 169,4 10.827,9 Wandelschuldverschreibungen Sonstige Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Summe finanzielle Verbindlichkeiten AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss) FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income) Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 31.12.2018 EUR Mio. Bewertungskategorie nach IFRS 9 Zu fortgeführten Anschaf­ fungskosten bewertet Zum Fair Value bewertet Wertansatz Bilanz nach IAS 17/IAS 28 Summe Bilanzposten Buchwert Fair Value Buchwert Buchwert Buchwert AC 22,4 22,4 0,0 0,0 22,4 Finanzanlagen FVOCI 1,8 n/a 0,0 0,0 1,8 72,8 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Finanzanlagen n/a – n/a – 72,8 Ausleihungen AC 4,2 4,2 0,0 0,0 4,2 Leasingforderungen n/a 0,0 0,0 0,0 32,9 32,9 Sonstige finanzielle Vermögenswerte AC 26,2 0,0 0,0 0,0 26,2 FVtPL 0,0 0,0 1,0 0,0 1,0 Derivative Finanzinstrumente Zinssicherungs­ instrumente (kein Hedge Accounting) Cashflow Hedges (Zinsswaps) Zahlungsmittel n/a 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 AC 332,8 332,8 0,0 0,0 332,8 387,5 359,4 1,0 105,7 494,2 Summe finanzielle Vermögenswerte Finanzverbindlichkeiten AC 6.184,6 6.359,8 0,0 0,0 6.184,6 FVtPL 0,0 0,0 1.697,2 0,0 1.697,2 Unternehmensanleihe AC 1.200,4 1.164,4 0,0 0,0 1.200,4 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen AC 302,4 302,4 0,0 0,0 302,4 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing­ verhältnissen n/a 0,0 0,0 0,0 146,3 146,3 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten AC 205,3 205,3 0,0 0,0 205,3 Wandelschuldverschreibungen Sonstige Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Zinssicherungsinstrumente (kein Hedge Accounting) FVtPL 0,0 0,0 9,6 0,0 9,6 Cashflow Hedges (Zinsswaps) n/a 0,0 0,0 6,0 0,0 6,0 7.892,6 8.031,8 1.712,8 146,3 9.751,8 Summe finanzielle Verbindlichkeiten AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss) FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income) Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden für Zwecke der Bewertung oder der erläuternden Anhangangabe – mit Ausnahme der Verbindlichkeiten für Andienungsrechte von Mitgesellschaftern (Stufe 3) – erfolgte auf Basis der Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie. 185 186 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Für die Derivate wurde das DCF-Bewertungsverfahren unter Verwendung von beobachtbaren Marktparametern, insbesondere von Marktzinsen, angewandt. Die Ermittlung des Zeitwerts der Wandelschuldverschreibungen erfolgt anhand der Marktnotierungen der Wertpapiere. Die Verbindlichkeiten für Andienungs­ rechte entsprechen abgezinsten vertraglich zugesagten Kaufpreisen, die sich aus prognostizierbaren Zahlungsflüssen ableiten lassen. Die folgende Übersicht zeigt die vertraglichen, undiskontierten Auszahlungen: 31.12.2019 EUR Mio. Buchwert Restlaufzeiten 2020 2021 2022 > 2023 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 6.327,7 120,0 100,5 247,8 3.997,5 Wandelschuldverschreibung 1.682,8 7,4 7,4 7,4 1.624,4 Unternehmensanleihe 2.014,1 508,9 26,3 26,3 1.744,7 300,5 300,5 0,0 0,0 0,0 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing­ verhältnissen 169,4 23,4 22,8 18,5 171,2 Sonstige finanzielle ­Verbindlichkeiten 281,3 127,5 0,0 0,0 153,7 52,1 8,8 10,0 8,7 25,0 10.827,9 1.096,6 166,9 308,8 7.716,6 2019 2020 2021 >2022 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Derivative finanzielle ­Verbindlichkeiten Summe 31.12.2018 EUR Mio. Buchwert Restlaufzeiten Originäre finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 6.184,6 140,5 232,0 237,8 6.343,4 Wandelschuldverschreibung 1.697,2 7,4 7,4 7,4 1.631,8 Unternehmensanleihe 1.200,4 79,2 519,3 12,5 768,4 302,4 302,4 0,0 0,0 0,0 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing­ verhältnissen 146,3 15,5 15,3 14,4 177,8 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 205,3 41,8 0,0 24,0 139,4 15,6 8,6 7,7 5,4 –6,0 9.751,8 595,3 781,8 301,5 9.054,9 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Derivative finanzielle ­Verbindlichkeiten Summe Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar: 31.12.2019 EUR Mio. Bewer­ tungs­ kategorie nach IFRS 9 Aus Zinsen Aus Divi­ denden Aus Folge­bewertungen Zum Fair Value Wert­ berich­ tigung Wert­ auf­ holung Aus Aus Abgang sonstigen Ergebnis­ kompo­ nenten Netto­ ergebnis Zu fortgeführten Anschaf­ fungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlich­ keiten AC –148,6 0,0 0,0 –0,3 2,0 –5,3 –2,2 –154,4 Erfolgswirksam zum beizu­ legenden Zeitwert bewertet FVtPL –22,6 0,0 28,5 0,0 0,0 0,0 0,0 5,9 Erfolgsneutral zum beizu­ legenden Zeitwert bewertet FVOCI Summe 0,0 0,0 0,0 –1,5 0,0 –0,3 0,0 –1,8 –171,2 0,0 28,5 –1,8 2,0 –5,5 –2,2 –150,3 Aus Zinsen Aus Divi­ denden Aus Aus Abgang sonstigen Ergebnis­ kompo­ nenten Netto­ ergebnis 31.12.2018 EUR Mio. Bewer­ tungs­ kategorie nach IFRS 9 Aus Folge­bewertungen Zum Fair Value Wert­ berich­ tigung Wert­ auf­ holung Zu fortgeführten Anschaf­ fungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlich­ keiten AC –111,0 0,0 0,0 –1,4 1,3 –1,4 –0,7 –113,3 Erfolgswirksam zum beizu­ legenden Zeitwert bewertet FVtPL –11,5 0,0 –78,0 0,0 0,0 0,0 0,0 –89,5 Erfolgsneutral zum beizu­ legenden Zeitwert bewertet FVOCI Summe 0,0 0,0 39,8 0,0 0,0 0,4 0,0 40,1 –122,5 0,0 –38,2 –1,4 1,3 –1,0 –0,7 –162,6 AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) AfS – Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale) FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss) FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income) LaR – Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables) FAHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (Financial Assets Held for Trade) FLaC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost) FLHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade) Zeitwertänderungen der Wandelschuldverschreibungen, die aus dem Kontra­ hentenrisiko resultieren, werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. 187 188 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des ­Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts-, Ausfall- sowie Marktrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden dargestellt werden: Ausfallrisiko Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen ­Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Sofern angemessen, beschafft sich das Unternehmen Sicherheiten. Für die Deutsche Wohnen besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspart­ nern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das maximale Ausfallrisiko ergibt sich in Höhe der bilanziell ausgewiesenen Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte. Liquiditätsrisiko Der Konzern überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Dieses Tool berücksichtigt die Ein- und Aus­ zahlungen aus dem operativen Geschäft sowie die Auszahlungen der finanziellen Schulden. Die Deutsche Wohnen ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Die Deutsche Wohnen hat derzeit eine Fremdkapitalquote von ca. 53 % (Vorjahr: 52 %) beziehungsweise eine Loan-to-Value Ratio von 35,4 % (Vorjahr: 36,0 %). Zinsbedingte Cashflowrisiken Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht haupt­ sächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz. Die Steuerung der Zinsaufwendungen des Konzerns erfolgt durch eine Kombi­ nation von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Zur ­kosteneffizienten Gestaltung dieser Kombination schließt der Konzern Zins­ swaps ab, nach denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner austauscht. Mit diesen Zinsswaps wird das zugrunde liegende Fremdkapital abgesichert. Ein Zinsänderungsrisiko besteht entsprechend nur für nicht durch Zinsswaps abgesicherte variabel verzinsliche Finanzverbindlichkeiten. Bezogen auf diese Finanzverbindlichkeiten hätte eine Erhöhung/Verminderung des ­Zinssatzes um 0,5 % zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands um EUR 5,3 Mio./EUR –2,5 Mio. (Vorjahr: EUR 5,1 Mio./ EUR –3,4 Mio.) geführt. Bezogen auf die derivativen Finanzinstrumente hätte eine Erhöhung/Verminderung des Zinssatzes um 0,5 % zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands um EUR 22,2 Mio./ EUR –23,3 Mio. (Vorjahr: EUR 19,7 Mio./EUR –17,7 Mio.) geführt. Bezogen auf das sonstige Ergebnis hätte eine Zinsanpassung in gleicher Höhe zu einem Anstieg/ einer Verringerung um EUR 10,4 Mio./EUR –10,9 Mio. (Vorjahr: EUR 10,4 Mio./ EUR –13,8 Mio.) geführt. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Marktrisiken Die nicht zum Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der Deutsche Wohnen umfassen in erster Linie Zahlungsmittel, Forderungen aus Lieferungen und ­Leistungen, Leasingforderungen, sonstige kurzfristige Vermögenswerte, ­Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten. Der Buchwert der Zahlungsmittel kommt ihrem Zeitwert aufgrund der kurzen Laufzeit dieser Finanzinstrumente sehr nahe. Bei Forderungen und Schulden, denen normale Handelskreditbedingungen zugrunde liegen, kommt der auf ­historischen Anschaffungskosten beruhende Buchwert dem Zeitwert ebenfalls sehr nahe. Zeitwertrisiken können sich bei festverzinslichen und zinsgesicherten Darlehen ergeben, wenn das Marktzinsniveau unter das Niveau der im Konzern abge­ schlossenen Darlehenszinsen absinkt. In einem solchen Fall nimmt die ­Deutsche Wohnen regelmäßig Verhandlungen mit den Banken auf und nimmt Anpassungen und Refinanzierungen vor, um Zinsnachteile zu vermeiden. Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden aufgrund von Global­ nettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein durch­ setzbarer Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf Nettobasis beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem Falle werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit ihren Bruttobeträgen in der Bilanz ausgewiesen. Zur Sicherung von Cashflowrisiken geht die Deutsche Wohnen Finanztermin­ geschäfte ein. Diesen Derivaten liegen standardisierte Nettingvereinbarungen mit den Banken zugrunde, woraus sich ein bedingter Anspruch auf Verrechnung ergeben kann, der zu einem Bruttoausweis der Finanztermingeschäfte am Bilanzstichtag führt. In der Bilanz des Geschäftsjahres 2019 wurden Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten von EUR 356,2 Mio. (Vorjahr: EUR 334,1 Mio.) mit erhaltenen Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 372,4 Mio. (Vorjahr: EUR 357,0 Mio.) verrechnet. Bei den Derivaten bestan­ den keine bedingten Aufrechnungsansprüche mit den Verbindlichkeiten aus Derivaten. 2 Kapitalsteuerung Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es, sicherzustellen, dass er zur Unterstützung seiner Geschäftstätigkeit und zur Maximierung des Shareholder Value ein hohes Bonitätsrating und eine gute Eigenkapitalquote aufrechterhält. Bei der Steuerung der Kapitalstruktur werden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sowie die Zahlungsmittel berück­ sichtigt. 189 190 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Wesentliche Kennzahlen bei der Kapitalsteuerung sind: • Eigen-/Fremdkapitalquote und Verschuldungsgrad Der Konzern strebt dabei eine Eigenkapitalquote von 40 % an. Zukünftige ­Investitionen werden daher unter anderem vor dem Hintergrund einer ausge­ wogenen Finanzierung getätigt. Die Eigenkapitalquote zum Stichtag betrug 47 % (Vorjahr: 48 %). • Loan-to-Value Ratio Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und dem Wert der als Finanz­ investition gehaltenen Immobilien wird als Loan-to-Value Ratio bezeichnet. EUR Mio. 31.12.2019 31.12.2018 Finanzverbindlichkeiten 6.327,7 6.184,6 Wandelschuldverschreibungen 1.682,8 1.697,2 Unternehmensanleihen 2.014,1 1.200,4 10.024,6 9.082,2 Zahlungsmittel Nettofinanzverbindlichkeiten –685,6 –332,8 9.339,0 8.749,4 25.433,3 23.781,7 Abzüglich als Finanzinvestition gehaltene Nutzungs­ rechte aus Leasingverhältnissen –62,8 0,0 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 571,2 33,0 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 468,9 477,1 26.410,6 24,291.8 35,4 36,0 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Loan-to-Value Ratio in % 3 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Ende Januar 2020 das Gesetz zur Mieten­ begrenzung im Wohnungswesen in Berlin (kurz: Mietendeckel) beschlossen. ­Dieses trat im Februar 2020 in Kraft. Da die Verfassungskonformität des Gesetzes umstritten ist, sind bereits verschiedene Klagen, u.a. vor dem Bundes­ verfassungsgericht, angekündigt. Es ist mit einer gerichtlichen Überprüfung zu rechnen. Das Gesetz regelt einen Mietenstopp für fünf Jahre, wobei die bis zum 18. Juni 2019 wirksam nach BGB vereinbarte Miete beziehungsweise Neuver­ tragsmieten bis zum Inkrafttreten des Gesetzes nicht überschritten werden dürfen. Ausnahmen betreffen Neubauten ab 2014, Trägerwohnungen, öffentlich geförderten Wohnungsneubau, Wohnheime sowie unbewohnbaren Wohnraum, der entsprechend wiederhergestellt wird. Ferner ist eine Regelung zu Mietober­ grenzen geschaffen worden. Diese Obergrenzen reichen von EUR 3,92 pro m2 bis EUR 9,80 pro m2 und orientieren sich im Kern an den Mieten des Berliner Miet­spiegels von 2013. Eine höhere Bestandsmiete ist außerdem grundsätzlich auf das zulässige Niveau von 120 % der Obergrenzen abzusenken, was neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes durch den Vermieter vorzunehmen ist. Modernisierungen, auch notwendige energetische Sanierungen, dürfen nur in Höhe von EUR 1,00 pro m2 umgelegt werden. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Es besteht das Risiko, dass sich insbesondere in Abhängigkeit der verfassungs­ rechtlichen Beurteilung des Mietendeckels zukünftige Mieteinnahmen oder Mietentwicklungen reduzieren. Gegenläufig könnten sich insbesondere geringere Renditeanforderungen von Investoren (Yield Compression) auf die beizulegen­ den Zeitwerte der Wohn- und Geschäftsbauten auswirken. Per saldo sind die Auswirkungen des Mietendeckels aktuell noch nicht absehbar, jedoch sind derzeit keine Auswirkungen auf die Kaufpreise am Berliner Wohnimmobilien­ markt erkennbar. Von diesem Gesetz sind Berliner Wohnungen des Konzerns mit einer annuali­ sierten Vertragsmiete in Höhe von rund EUR 500 Mio. am Abschlussstichtag betroffen. Für die Geltungsdauer des Gesetzes schätzen wir als Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage des Konzerns die Effekte potenzieller Miet­ senkungen bei Bestandsmietern sowie im Rahmen der Neuvermietung in Summe auf bis zu rund EUR 40 Mio. p.a., die sich in den Jahren 2020 bis 2024 bei einer durchschnittlichen Fluktuation von 7 % p.a. aufbauen, ein. Eine negative Aus­ wirkung auf die Immobilienbewertung und die Vermögenslage des Konzerns ­können wir nicht ausschließen. Des Weiteren hat die Deutsche Wohnen Gruppe die restlichen Anteile an der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH zum 6. ­Februar 2020 für einen Kaufpreis von EUR 25,5 Mio. ohne Geschäfts- oder ­Firmenwert erworben. Ferner hat die Deutsche Wohnen Gruppe im Februar 2020 ein Immobilien­ portfolio von rund 1.300 Wohn- und 150 Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von knapp EUR 290 Mio. erworben. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt gestuft und wird in der zweiten Jahreshälfte 2020 erwartet. Das Portfolio bestehend aus überwiegend Gründerzeitbauten befindet sich vornehmlich in den Core+ -Standorten Dresden und Leipzig. Die Deutsche Wohnen hat das Projektgeschäft von der Münchener Isaria ­erworben, welches bislang zum US-Finanzinvestor Lone Star gehörte. Isaria ist auf die Umwandlung von Gewerbeflächen in urbane und nachhaltige Stadt­ quartiere mit zeitgemäßem Wohnraum spezialisiert. Für eine Gesamtgegen­ leistung des Unternehmenserwerbs in Höhe von rund EUR 600 Mio. erwirbt die Deutsche Wohnen dreizehn Projektgesellschaften mit einem erwarteten Projektvolumen von EUR 1,8 Mrd. Der Nutzen- und Lastenwechsel wird für Q2 oder Q3 2020 erwartet. Die Deutsche Wohnen hat als Resultat des fortlaufenden Risikomanagement­ prozesses die Coronapandemie zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für den Konzern identifiziert. Das bedeutet, dass die Deutsche Wohnen zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Pandemie wesentliche ­Auswirkungen auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage des Konzerns haben wird. Nichtsdestotrotz sind die weiteren Konsequenzen der Pandemie auf die Finanz- sowie Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten ­schlussendlich nicht abschätzbar. Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt. 191 192 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 4 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse Aus Geschäftsbesorgungsverträgen bezüglich IT-Dienstleistungen resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 16,2 Mio. ­(Vorjahr: EUR 12,2 Mio.). Zudem bestehen kurzfristige Verpflichtungen aus dem Erwerb mehrerer Immo­ bilienportfolios in Höhe von EUR 219,0 Mio. (Vorjahr: EUR 522,4 Mio.). Aus dem Bestellobligo sowie den Investitionspflichten resultieren finanzielle Verpflich­ tungen von EUR 168,7 Mio. (Vorjahr: EUR 196,7 Mio.) beziehungsweise EUR 562,5 Mio. (Vorjahr: EUR 394,7 Mio.). Eine Konzerngesellschaft (Rhein-Pfalz Wohnen GmbH) ist als Sanierungs- und Entwicklungsträgerin bestätigt (§§ 158, 167 Baugesetzbuch). Die von den Gemeinden übertragenen Aufgaben erfüllt die Rhein-Pfalz Wohnen GmbH als deren Treuhänderin. Im GSW-Teilkonzern bestehen Grundschuldeintragungen aus Bauverpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 10,6 Mio. (Vorjahr: EUR 10,6 Mio.). 5 Dienstleistungen des Abschlussprüfers Der Abschlussprüfer der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns ist die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Im Berichtsjahr sind folgende Aufwendun­ gen netto entstanden: EUR Tsd. 2019 2018 1.298 1.111 Andere Bestätigungsleistungen 86 72 Sonstige Leistungen 18 10 1.401 1.193 Abschlussprüfungsleistungen 6 Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Als nahestehende Unternehmen und Personen werden Unternehmen und ­Personen betrachtet, die über die Möglichkeit verfügen, die Deutsche Wohnen Gruppe zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auf deren Finanzund Geschäftspolitik auszuüben. Bei der Bestimmung des maßgeblichen ­Ein­flusses, den nahestehende Personen beziehungsweise nahestehende Unter­ nehmen der Deutsche Wohnen Gruppe auf die Finanz- und Geschäfts­politik haben, wurden die bestehenden Beherrschungsverhältnisse berücksichtigt. Nahestehende Unternehmen Die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich geführten und assoziierten Unternehmen sind als nahestehende Unternehmen zu betrachten. Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen Im Konzern bestehen Dienstleistungs- und Cash-Management-Verträge. Die Leistungen zwischen den Gesellschaften werden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert. Nahestehende Personen Nahestehende Personen sind namentlich die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats und deren nahe Angehörige. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE Der Vorstand setzt sich wie folgt zusammen: Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG Name Beruf Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Chief Executive Officer, CEO • IOLITE IQ GmbH, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats seit 05.12.2019) • TLG IMMOBILIEN AG, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats bis 21.05.2019) • Scout 24 AG, München (Mitglied des Aufsichtsrats bis 30.06.2019) • G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH 1, ­Magdeburg (Vorsitzender des Beirats) • Funk Schadensmanagement GmbH 1, Berlin (Vorsitzender des Beirats) • DZ Bank AG, Frankfurt am Main (Mitglied des Beirats) • Füchse Berlin Handball GmbH, Berlin (Mitglied des Beirats) • GETEC Wärme & Effizienz GmbH, Magdeburg (Mitglied des Immobilienbeirats) Philip Grosse Chief Financial Officer, CFO • GSW Immobilien AG 1, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats) • GEHAG GmbH 1, Berlin (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats) • Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH 1, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 11.12.2019, Mitglied des Aufsichtsrats seit 01.09.2019) • Commerzbank AG, Frankfurt am Main (Mitglied des Regionalbeirats Ost seit 01.01.2019) Henrik Thomsen Chief Development Officer, CDO (seit 01.10.2019) keine Lars Urbansky Chief Operating Officer, COO (seit 01.04.2019) • GEHAG GmbH 1, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats) • Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH 1, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats) • GEHAG Vierte Beteiligung SE 1, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats) Ausgeschiedene Vorstandsmitglieder: Lars Wittan 1 Chief Operating Officer, COO (bis 30.09.2019) Gesellschaft des Deutsche Wohnen-Konzerns • Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH 1, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats bis 30.09.2019) 193 1 94 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Aufsichtsratsmitglieder der Deutsche Wohnen SE Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen: Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG Name Beruf Matthias Hünlein Vorsitzender Managing Director der Tishman Speyer Properties Deutschland GmbH, Frankfurt am Main • Tishman Speyer Investment Management GmbH, Frankfurt am Main (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats) Dr. Andreas Kretschmer Stellvertretender Vorsitzender Unternehmensberater, Düsseldorf keine Jürgen Fenk Geschäftsführer und Mit­ glied im Group Executive Board der Signa Holding GmbH, Wien, Österreich • SIGNA Development Selection AG, Innsbruck, Österreich (Mitglied des Aufsichtsrats) • GALERIA Karstadt Kaufhof GmbH, Essen (Mitglied des Aufsichtsrats seit 01.10.2019) Arwed Fischer (seit 18.06.2019) Mitglied verschiedener Aufsichtsräte • 6B47 Real Estate Investors AG, Wien, Österreich (Vorsitzender des Aufsichtsrats) • LOGISTRIAL Real Estate AG, Hamburg (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats vom 14.08.2019 bis 17.12.2019) • SUMMIQ AG, München (Vorsitzender des Aufsichtsrats) Tina Kleingarn Partnerin der Westend Corporate Finance, Frankfurt am Main keine Dr. Florian Stetter Vorstandsvorsitzender der Rockhedge Asset Management AG, Krefeld • C&P Immobilien AG, Graz, Österreich (Mitglied des Aufsichtsrats) • CalCon Deutschland AG, München (Mitglied des Aufsichtsrats bis 27.09.2019) • Noratis AG, Eschborn (Vorsitzender des Aufsichtsrats) • Historie & Wert Aktiengesellschaft, Wuppertal (Vorsitzender des Aufsichtsrats) • Intelliway Services AD, Sofia, Bulgarien (Mitglied des Verwaltungsrats seit 01.10.2019) Ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglieder: Claus Wisser (bis 18.06.2019) Geschäftsführer der Claus Wisser Vermögens­ verwaltungs GmbH, Frankfurt am Main Transaktionen mit nahestehenden Personen • AVECO Holding AG, Frankfurt am Main (Mitglied des Aufsichtsrats) Im Geschäftsjahr 2019 gab es keine Transaktionen mit nahestehenden Personen. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss 7 Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat Die vertraglich gewährte Vergütung für Vorstand und Aufsichtsrat setzte sich wie folgt zusammen: EUR Mio. 2019 2018 Bezüge des Vorstands Erfolgsunabhängige Vergütung 2,2 2,0 Erfolgsabhängige Vergütung 3,0 2,4 Summe 5,2 4,4 Bezüge des Aufsichtsrats Fixe Vergütungsbestandteile 0,7 0,8 Summe 0,7 0,8 Die erfolgsunabhängigen Bestandteile der Vorstandsvergütung enthalten eine Festvergütung sowie Nebenleistungen für Dienstwagen. Die erfolgsabhängigen Bestandteile enthalten sowohl Short Term Incentives, die kurz- und langfristig ausgestaltet sind, als auch Long Term Incentives. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten ausschließlich eine Festvergütung. Pensionsrückstellungen für aktive beziehungsweise ausgeschiedene Vorstände oder Aufsichtsräte bestehen nicht. Im Übrigen verweisen wir auf den Vergütungsbericht im Zusammengefassten Lagebericht. 8 Corporate Governance Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum ­Corporate Governance Kodex abgegeben und mit Veröffentlichung im Internet unter www.deutsche-wohnen.com und www.gsw.de den Aktionären dauerhaft zugänglich gemacht. Berlin, 19. März 2020 Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Philip Grosse Vorstand Lars Urbansky Vorstand Henrik Thomsen Vorstand 1 95 1 96 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Anlage 1 zum Konzernanhang ANTEILSBESITZ 3 zum 31. Dezember 2019 Firma und Sitz Anteil am Kapital in % Eigenkapital in EUR Tsd. Ergebnis in EUR Tsd. Stichtag Tochterunternehmen, vollkonsolidiert 100,00 1 25,0 0,0 2019 Algarobo Holding B.V., Baarn, Niederlande AGG Auguste-Viktoria-Allee Grundstücks GmbH, Berlin 100,00 23.670,4 9.055,7 2019 Alpha Asset Invest GmbH & Co. KG, Berlin 70,00 2 502,8 224,5 2019 Amber Dritte VV GmbH, Berlin 94,90 1 –7.316,8 0,0 2019 Amber Erste VV GmbH, Berlin 94,90 1 –11.050,4 0,0 2019 Amber Zweite VV GmbH, Berlin 94,90 1 –12.113,5 0,0 2019 Aragon 13. VV GmbH, Berlin 94,90 1 –6.660,3 180,4 2019 Aragon 14. VV GmbH, Berlin 94,90 1 –11.292,9 30,8 2019 Aragon 15. VV GmbH, Berlin 94,90 1 –6.553,2 75,3 2019 Aragon 16. VV GmbH, Berlin 94,90 1 –9.637,6 0,0 2019 Aufbau-Gesellschaft der GEHAG mit beschränkter Haftung, Berlin 100,00 8.034,2 71,6 2019 BauBeCon BIO GmbH, Berlin 100,00 1 8.626,5 0,0 2019 BauBeCon Immobilien GmbH, Berlin 100,00 1 478.033,7 24.945,2 2019 BauBeCon Wohnwert GmbH, Berlin 100,00 1 26.710,2 0,0 2019 94,90 1 –10.781,4 173,7 2019 100,00 0,2 15,6 2019 94,90 1 –8.088,3 0,0 2019 100,00 3.333,8 712,3 2018 DELTA VIVUM Berlin I GmbH, Berlin 94,90 1 10.761,5 1.458,7 2019 DELTA VIVUM Berlin II GmbH, Berlin 94,90 1 –1.894,8 227,4 2019 Beragon VV GmbH, Berlin C. A. & Co. Catering KG, Wolkenstein Ceragon VV GmbH, Berlin Communication Concept Gesellschaft für Kommunikationstechnik mbH, Leipzig Deutsche Wohnen Asset Immobilien GmbH, Frankfurt am Main 100,00 1 25,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH, Berlin 94,90 1 3.415,6 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin 6 GmbH, Berlin 94,90 1 506,9 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin 7 GmbH, Berlin 94,90 1 2.738,0 0,0 2019 2019 Deutsche Wohnen Berlin I GmbH, Berlin 94,00 1 1.488,1 0,0 Deutsche Wohnen Berlin II GmbH, Berlin 94,90 1 4.809,5 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin III GmbH, Berlin 94,90 1 24.705,1 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin X GmbH, Berlin 94,80 1 7.691,7 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XI GmbH, Berlin 94,80 1 7.504,6 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XII GmbH, Berlin 94,80 1 1.761,1 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XIII GmbH, Berlin 94,80 1 6.858,4 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XIV GmbH, Berlin 94,80 1 10.666,3 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XV GmbH, Berlin 94,80 1 12.102,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XVI GmbH, Berlin 94,80 1 6.596,9 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XVII GmbH, Berlin 94,80 1 5.914,2 0,0 2019 Deutsche Wohnen Berlin XVIII GmbH, Berlin 94,80 1 3.256,7 0,0 2019 1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen Konzernabschluss 2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen ­Konzernabschluss 3 Darüber hinaus besteht eine mittelbare Beteiligung an einer Arbeitsgemeinschaft. Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Anteil am Kapital in % Eigenkapital in EUR Tsd. Ergebnis in EUR Tsd. Stichtag Deutsche Wohnen Beschaffung und Beteiligung GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH, Frankfurt am Main 100,00 1 1.025,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. KG, Berlin 100,00 2 983,6 –0,1 2019 Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH, Berlin 100,00 1 275,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 Firma und Sitz Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH, Frankfurt am Main 100,00 1.956.650,8 –25,6 2019 Deutsche Wohnen Dresden I GmbH, Berlin 100,00 1 5.087,3 0,0 2019 Deutsche Wohnen Dresden II GmbH, Berlin 100,00 1 3.762,4 0,0 2019 Deutsche Wohnen Fondsbeteiligungs GmbH, Berlin 100,00 1 17.825,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH, ­B erlin 100,00 1 1.610,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH, Berlin 100,00 1 25,7 0,0 2019 325,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Management GmbH, Berlin 100,00 1 Deutsche Wohnen Management- und Servicegesellschaft mbH, Frankfurt am Main 100,00 1 325,6 0,0 2019 Deutsche Wohnen Multimedia Netz GmbH, Berlin 100,00 1 638,0 0,0 2019 Deutsche Wohnen Reisholz GmbH, Berlin 100,00 1 3.563,5 0,0 2019 Deutsche Wohnen Service Center GmbH, Berlin 100,00 1 596,0 95,8 2019 Deutsche Wohnen Zweite Fondsbeteiligungs GmbH, ­B erlin 2019 100,00 1 64.025,2 0,0 DW Pflegeheim Dresden Grundstücks GmbH, München 100,00 2.820,8 –244,6 2019 DW Pflegeheim Eschweiler Grundstücks GmbH, München 100,00 4.413,0 74,5 2019 DW Pflegeheim Frankfurt am Main Grundstücks GmbH, München 100,00 6.083,9 276,4 2019 DW Pflegeheim Friesenheim Grundstücks GmbH, ­München 100,00 2.621,2 61,4 2019 DW Pflegeheim Glienicke Grundstücks GmbH, München 100,00 4.565,4 73,9 2019 DW Pflegeheim Konz Grundstücks GmbH, München 100,00 10.337,6 372,2 2019 DW Pflegeheim Meckenheim Grundstücks GmbH, ­München 100,00 3.526,5 94,0 2019 DW Pflegeheim Potsdam Grundstücks GmbH, München 100,00 2.335,4 –239,3 2019 DW Pflegeheim Siegen Grundstücks GmbH, München 100,00 2.824,6 36,7 2019 DW Pflegeheim Weiden Grundstücks GmbH, München 100,00 4.456,4 107,3 2019 DW Pflegeheim Würselen Grundstücks GmbH, München 100,00 3.790,3 74,6 2019 DW Pflegeresidenzen Grundstücks GmbH, München 100,00 28.258,5 376,0 2019 DW Property Invest GmbH, Berlin (vormals: Deutsche Wohnen Service Merseburg GmbH, Merseburg) 100,00 1 328,5 0,0 2019 DWRE Alpha GmbH, Berlin 100,00 1 343,8 0,0 2019 DWRE Braunschweig GmbH, Berlin 100,00 1 16.325,2 0,0 2019 DWRE Dresden GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 DWRE Halle GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 DWRE Hennigsdorf GmbH, Berlin 100,00 1 1.085,3 0,0 2019 1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen Konzernabschluss 2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen ­Konzernabschluss 197 198 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Firma und Sitz DWRE Leipzig GmbH, Berlin Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mit ­beschränkter Haftung, Berlin EMD Energie Management Deutschland GmbH, Berlin Eragon VV GmbH, Berlin FACILITA Berlin GmbH, Berlin Faragon V V GmbH, Berlin Anteil am Kapital in % Eigenkapital in EUR Tsd. Ergebnis in EUR Tsd. Stichtag 100,00 1 25,0 0,0 2019 94,90 11.889,8 0,0 2019 100,00 1 30.022,8 0,0 2019 94,90 1 –9.170,2 0,0 2019 100,00 5.243,7 382,4 2019 94,90 1 –7.620,7 0,0 2019 100,00 1 6.127,2 0,0 2019 100,00 1.555.780,9 12.664,2 2019 GEHAG Beteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin 100,00 2 21.912,1 5.373,1 2019 GEHAG Dritte Beteiligungs GmbH, Berlin 100,00 1 378,8 0,0 2019 GEHAG Erste Beteiligungs GmbH, Berlin 100,00 1 45,0 0,0 2019 GEHAG Erwerbs GmbH & Co. KG, Berlin 99,99 2 45.904,8 2.752,9 2019 Fortimo GmbH, Berlin Gehag Acquisition Co. GmbH, Berlin GEHAG GmbH, Berlin 100,00 2.469.813,8 338.788,6 2019 GEHAG Grundbesitz I GmbH, Berlin 100,00 1 26,0 0,0 2019 GEHAG Grundbesitz II GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 GEHAG Grundbesitz III GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 GEHAG Vierte Beteiligung SE, Berlin 100,00 1 20.220,5 0,0 2019 GEHAG Zweite Beteiligungs GmbH, Berlin 100,00 1 16.625,0 0,0 2019 94,90 1 –8.494,6 0,0 2019 Geragon VV GmbH, Berlin GGR Wohnparks Alte Hellersdorfer Straße GmbH, Berlin 100,00 1 7.721,1 0,0 2019 GGR Wohnparks Kastanienallee GmbH, Berlin 100,00 1 38.945,2 5.066,2 2019 GGR Wohnparks Nord Leipziger Tor GmbH, Berlin 100,00 1 6.680,3 0,0 2019 GGR Wohnparks Süd Leipziger Tor GmbH, Berlin 100,00 1 3.390,2 0,0 2019 Grundstücksgesellschaft Karower Damm mbH, Berlin 100,00 1 1.099,3 0,0 2019 GSW Acquisition 3 GmbH, Berlin 100,00 1 80.441,2 2.073,1 2019 GSW Corona GmbH, Berlin 100,00 1 3.777,3 0,0 2019 78,19 –5.275,4 248,2 2019 100,00 1.449,2 126,7 2019 GSW-Fonds Weinmeisterhornweg 170-178 GbR, Berlin GSW Gesellschaft für Stadterneuerung mbH, Berlin GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin GSW Immobilien AG, Berlin GSW Immobilien GmbH & Co. Leonberger Ring KG, Berlin GSW Pegasus GmbH, Berlin GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Zweite Beteiligungs KG, Berlin 100,00 1 15.255,7 0,0 2019 93,92 1.175.368,8 87.333,1 2019 94,00 2 443,3 20,6 2019 100,00 1 30.702,3 6.692,6 2019 93,44 2 –9.028,7 644,0 2019 Hamburger Ambulante Pflege- und Physiotherapie "HAPP" GmbH, Hamburg 100,00 –657,4 –314,7 2019 Hamburger Senioren Domizile GmbH, Hamburg 100,00 2.123,4 115,2 2019 94,90 1 –5.619,5 387,1 2019 Haus und Heim Wohnungsbau-GmbH, Berlin 100,00 1 2.798,7 0,0 2019 Helvetica Services GmbH, Berlin 100,00 1 669,8 0,0 2019 100,00 131,0 –12,2 2019 Haragon VV GmbH, Berlin HESIONE Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main 1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen Konzernabschluss 2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen ­Konzernabschluss Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Anteil am Kapital in % Eigenkapital in EUR Tsd. Ergebnis in EUR Tsd. Stichtag Holzmindener Straße/Tempelhofer Weg Grundstücks GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 HSI Hamburger Senioren Immobilien GmbH & Co. KG, Hamburg 100,00 2 7.076,0 6.017,2 2019 100,00 2.345,4 14,4 2019 Firma und Sitz HSI Hamburger Senioren Immobilien Management GmbH, Hamburg Iragon VV GmbH, Berlin 94,90 1 –6.737,4 27,9 2019 Karagon VV GmbH, Berlin 94,90 1 –5.766,2 0,0 2019 49,00 7.556,4 5.606,4 2019 100,00 25,0 0,0 2019 94,90 1 –10.089,9 0,0 2019 Larry I Targetco (Berlin) GmbH, Berlin 100,00 1 193.057,2 0,0 2019 Larry II Targetco (Berlin) GmbH, Berlin KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH, Berlin KATHARINENHOF Service GmbH, Berlin Laragon VV GmbH, Berlin 100,00 1 520.878,6 0,0 2019 LebensWerk GmbH, Berlin 100,00 457,1 0,0 2019 Long Islands Investments S.A., Luxemburg 100,00 610,6 –386,3 2019 Main-Taunus Wohnen GmbH & Co. KG, Eschborn 99,99 2 9.158,5 4.812,4 2019 Maragon VV GmbH, Berlin 94,90 1 –2.528,3 0,0 2019 Omega Asset Invest GmbH, Berlin 50,00 37,7 24,8 2019 100,00 8.359,1 0,0 2019 PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH, Hamburg PFLEGEN & WOHNEN Service GmbH, Hamburg 100,00 188,0 –15,9 2019 PFLEGEN & WOHNEN Textil GmbH, Hamburg 100,00 352,9 108,8 2019 PUW AcquiCo GmbH, Hamburg 100,00 52.213,8 –488,2 2019 PUW OpCo GmbH, Hamburg 100,00 –739,1 –1.653,9 2019 PUW PFLEGENUNDWOHNEN Beteiligungs GmbH, ­Hamburg 100,00 64.404,5 4.903,8 2019 Rhein-Main Wohnen GmbH, Frankfurt am Main 100,00 1 1.793.087,6 15.542,6 2019 Rhein-Mosel Wohnen GmbH, Mainz 100,00 1 930.941,4 1.654,1 2019 Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz 100,00 1 1.381.918,3 1.185,7 2019 RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main 100,00 1 16.238,3 0,0 2019 RPW Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin 94,00 37.864,6 6.193,4 2019 100,00 102,3 0,0 2019 SGG Scharnweberstraße Grundstücks GmbH, Berlin 100,00 1 25,0 0,0 2019 Sophienstraße Aachen Vermögensverwaltungs­ gesellschaft mbH, Berlin Seniorenresidenz "Am Lunapark“ GmbH, Leipzig 100,00 1 2.193,0 0,0 2019 Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH, Berlin 100,00 3.986,4 1.296,5 2019 SYNVIA media GmbH, Magdeburg (vormals: GETEC media GmbH, Magdeburg) 100,00 2.298,1 –606,1 2018 TELE AG, Leipzig 100,00 1.024,1 804,1 2018 100,00 1 2.263,5 0,0 2019 100,00 368,3 1,0 2019 2019 WIK Wohnen in Krampnitz GmbH, Berlin Wohn- und Pflegewelt Lahnblick GmbH, Bad Ems 100,00 1 850,9 0,0 Zisa Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin Wohnanlage Leonberger Ring GmbH, Berlin 94,90 2 1,0 339,8 2019 Zisa Verwaltungs GmbH, Berlin 100,00 89,9 –24,7 2019 Zweite GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin 100,00 92,6 –23,3 2019 1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen Konzernabschluss 2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in ­diesen ­Konzernabschluss 199 200 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Anteil am Kapital in % Eigenkapital in EUR Tsd. B & O Service Berlin GmbH, Berlin 24,94 Deutsche KIWI.KI GmbH, Berlin 49,00 Funk Schadensmanagement GmbH, Berlin G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH, ­Magdeburg Ergebnis in EUR Tsd. Stichtag 5.626,2 0,0 30.06.2019 410,2 –107,8 2018 49,00 156,8 56,8 2018 49,00 17.351,2 5.050,2 2018 GSZ Gebäudeservice und Sicherheitszentrale GmbH, Berlin 33,33 395,4 150,6 2018 IOLITE IQ GmbH, Berlin 33,33 k. A. k. A. k. A. Siwoge 1992 Siedlungsplanung und Wohnbauten ­Gesellschaft mbH, Berlin 50,00 9.174,7 1.361,9 2018 Telekabel Riesa GmbH, Riesa 26,00 111,4 134,6 2018 WB Wärme Berlin GmbH, Schönefeld 49,00 k. A. k. A. k. A. Firma und Sitz Gemeinschaftsunternehmen, konsolidiert at-Equity Assoziierte Unternehmen, konsolidiert at-Equity Comgy GmbH, Berlin 14,61 797,8 –1.432,2 2018 KIWI.KI GmbH, Berlin 10,93 3.465,8 –2.990,4 2018 Zisa Beteiligungs GmbH, Berlin 49,00 24,8 –2,6 2018 100,00 340,5 –10,0 2018 45,59 588,8 –62,8 2019 0,49 246,7 0,0 2018 VRnow GmbH, Berlin 10,00 78,0 –186,1 2017 WirMag GmbH, Bad Dürkheim 14,85 –115,2 –99,3 2018 Beteiligungen, nicht konsolidiert AVUS Immobilien-Treuhand GmbH & Co. KG, Berlin GbR Fernheizung Gropiusstadt, Berlin STRABAG Residential Property Services GmbH, Berlin Konzernabschluss Anhang zum Konzernabschluss Anlage 2 zum Konzernanhang KONZERN-SEGMENTBERICHTERSTATTUNG für das Geschäftsjahr 2019 EUR Mio. Außenumsatz Interner Umsatz 2019 2018 2019 Gesamter Umsatz Segmentergebnis 2018 2019 2018 2019 2018 656,2 Segmente Wohnungs­ bewirtschaftung 1.196,7 1.122,9 31,8 28,2 1.228,5 1.151,1 729,8 Verkauf 767,3 180,3 7,9 12,5 775,2 192,8 186,1 43,1 Pflegebetriebe 225,2 98,8 1 0,0 0,0 225,2 98,8 1 45,3 21,7 1 45,4 36,5 1 26,8 15,2 1 72,2 51,7 1 43,0 33,6 1 Zentralfunktion und sonstige operative Aktivitäten 0,3 0,3 128,7 124,8 129,0 125,1 –131,1 –95,5 Konsolidierungen und sonstige Überleitung 0,0 0,0 –195,2 –180,7 –195,2 –180,7 0,0 0,0 2.234,9 1.438,8 0,0 0,0 2.234,9 1.438,8 873,1 659,1 Pflegeimmobilien Überleitung Konzernabschluss 1 Vorjahresangabe geändert 201 2 02 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS An die Deutsche Wohnen SE, Berlin Vermerk über die Prüfung des Konzern­ abschlusses und des Konzernlageberichts Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE, Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der KonzernGesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. ­Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht (im Folgenden: ­Konzernlagebericht) der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft. Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Konzernlageberichts haben wir in Einklang mit den deut­ schen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen ­Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und ver­mittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhält­nissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des ­Konzerns zum 31. Dezember 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäfts­ jahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und • vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzern­lagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Konzern­ lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige ­Informationen“ genannten Bestandteile des Konzernlageberichts. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen ­Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat. Weitere Angaben Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs­ mäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschluss­ prüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarecht­ lichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vor­ schriften und wir haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise au­s­ reichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Konzernabschlusses Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung ­unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes ­Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und ­Geschäftsbauten sowie Pflegeimmobilien Zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf die Ausführungen im Konzernanhang unter den Abschnitten A.4, C.1, C.2 und D.1. DAS RISIKO FÜR DEN ABSCHLUSS In dem Konzernabschluss der Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2019 sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (im Wesentlichen Wohn- und Geschäfts­ bauten sowie Pflegeimmobilien) in Höhe von EUR 25,4 Mrd. ausgewiesen. Die Deutsche Wohnen bewertet die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Erträge aus positiven Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte in Höhe von EUR 1,4 Mrd. in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Deutsche Wohnen ermittelt die beizulegenden Zeitwerte der als Finanz­ investition gehaltenen Wohn- und Geschäftsbauten intern über ein DiscountedCashflow-Modell. Zusätzlich wird durch die Jones Lang LaSalle SE (im Folgenden JLL) ein Bewertungsgutachten erstellt, das der Deutsche Wohnen zur Bestäti­ gung der internen Bewertungsergebnisse für die Wohn- und Geschäftsbauten dient. Die Bewertung der Pflegeimmobilien erfolgt ausschließlich durch die W&P Immobilienberatung GmbH (im Folgenden W&P) mittels eines DiscountedCashflow-Modells. 2 03 204 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Die interne Bewertung und die Bewertungen von JLL und W&P erfolgten auf den Bemessungsstichtag 31. Dezember 2019. In die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fließen zahl­ reiche bewertungsrelevante Annahmen ein, die mit erheblichen Schätzunsicher­ heiten und Ermessen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Annahmen können zu wesentlichen Änderungen der resultierenden beizulegenden Zeitwerte führen. Die wesentlichen Bewertungs­ annahmen für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten waren zum Bemessungsstichtag das jährliche Mietwachstum sowie die Diskontierungsund Kapitalisierungszinssätze. Die wesentlichen Bewertungsannahmen für die Bewertung der Pflegeimmobilien waren zum Bemessungsstichtag die Markt­ mieten, die Diskontierungszinssätze und die Instandhaltungsaufwendungen. Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und der Ermessensbehaftung die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht angemessen ist. Darüber hinaus besteht das Risiko für den Abschluss, dass die nach IAS 40 und IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erforderlichen Anhangangaben nicht vollständig und angemessen sind. UNSERE VORGEHENSWEISE IN DER PRÜFUNG Unsere Prüfungshandlungen umfassten insbesondere die Beurteilung des inter­ nen Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Ver­ bindung mit IFRS 13, der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen, der Angemessenheit der verwendeten wesent­ lichen Bewertungsannahmen wie des jährlichen Mietwachstums, sowie der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Dabei haben wir unsere Bewertungsspezialisten in die Prüfung einbezogen. Wir haben das interne Bewertungsverfahren auf Angemessenheit des Bewer­ tungsmodells sowie rechnerische und finanzmathematische Richtigkeit beur­ teilt und uns davon überzeugt, dass die für die Bewertung relevanten Daten und Annahmen sachgerecht für den Bemessungsstichtag erhoben wurden. Die im internen Bewertungsmodell verarbeiteten Sollmieten haben wir mit den im ERP-System hinterlegten Sollmieten verglichen. Wir haben uns zuvor von der Angemessenheit und der Funktionsfähigkeit der implementierten Kontrollen im Vermietungsprozess überzeugt, um sicherzustellen, dass die im ERP-System hinterlegten Sollmieten mit den Vertragsmieten übereinstimmen. Wir haben danach die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen anhand einer teilweise repräsentativen und teilweise risikoorientierten bewuss­ ten Auswahl von Immobilien beurteilt. Zu diesem Zweck haben wir die bei der Bestimmung des immobilienspezifischen jährlichen Mietwachstums sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze herangezogenen Annahmen unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte durch Abgleich mit markt- und branchenspezifischen Richtwerten auf Angemessenheit beurteilt. Wir haben für bewusst ausgewählte Objekte auch Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt, um uns vom jeweiligen Objektzustand zu überzeugen. Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität der von der Deutsche Wohnen für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten beauftragten JLL überzeugt, die in ihrem Gutachten angewandte Bewertungsmethodik im Hin­ blick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 beurteilt und die Ergebnisse mit den Bewertungsergebnissen der internen Bewertung verglichen. Weitere Angaben Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Zudem haben wir die von der Deutsche Wohnen ermittelten beizulegenden ­Zeitwerte des Bestands an Wohn- und Geschäftsbauten mit beobachtbaren Vervielfältigern, die durch anerkannte externe Anbieter bereitgestellt werden, verglichen. Für die Pflegeimmobilien haben wir uns von der Qualifikation und der Objekti­ vität von W&P überzeugt und die angewandte Bewertungsmethodik beurteilt sowie die Vollständigkeit und Genauigkeit des Mengengerüsts gewürdigt. Wir haben das Gutachten in Bezug auf die wesentlichen Bewertungsannahmen anhand einer risikoorientierten bewussten Auswahl von Immobilien beurteilt. Wir haben für bewusst ausgewählte Objekte auch Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt, um uns vom jeweiligen Objektzustand zu überzeugen. Zudem haben wir die Vollständigkeit und Angemessenheit der nach IAS 40 und IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geforderten Angaben im Konzernanhang beurteilt. UNSERE SCHLUSSFOLGERUNGEN Die für die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und Geschäftsbauten sowie Pflegeimmobilien verwendeten Annahmen und Para­ meter sind angemessen. Die im Konzernanhang nach IAS 40 und IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemachten Angaben sind vollständig und angemessen. Ansatz und Bewertung latenter Steuern Wir verweisen auf die Abschnitte A.4, C.18 und D.16 des Konzernanhangs. DAS RISIKO FÜR DEN ABSCHLUSS In dem Konzernabschluss der Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2019 sind aktive latente Steuern in Höhe von EUR 0,0 Mrd. und passive latente Steuern in Höhe von EUR 3,7 Mrd. ausgewiesen. Vor Saldierung wurden aktive latente ­Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von EUR 0,4 Mrd. gebildet. Die KonzernGewinn- und Verlustrechnung beinhaltet Aufwendungen aus latenten Steuern in Höhe von EUR 0,5 Mrd. Ansatz und Bewertung der latenten Steuern bei der Deutsche Wohnen SE sind komplex. Ursächlich dafür sind im Wesentlichen die Berechnung bzw. Fortent­ wicklung der Bemessungsgrundlagen im Zusammenhang mit dem Nichtansatz von latenten Steuerschulden bei erfolgsneutralen Anschaffungsvorgängen (­Initial Recognition Exemption im Sinne des IAS 12.15(b)) sowie die Annahmen über die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen, wie zum Beispiel der erweiterten Grundstückskürzung, die sich auf die anzuwendenden Steuersätze auswirken. Darüber hinaus sind der Ansatz und die Bewertung der latenten Steueransprüche ermessensbehaftet und erfordern zahlreiche zukunftsorien­ tierte Schätzungen über die zukünftige steuerliche Ertragssituation, den Zeit­ punkt der Umkehr temporärer Differenzen und die Nutzbarkeit von Verlustund Zinsvorträgen. Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass der Ansatz bzw. die Bewertung der latenten Steuern fehlerhaft sind. Ferner besteht in Bezug auf die latenten Steuern das Risiko unvollständiger Anhangangaben. 205 206 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 UNSERE VORGEHENSWEISE IN DER PRÜFUNG Bei unserer Prüfung haben wir insbesondere untersucht, ob die ansatz- bzw. wertbestimmenden Annahmen sachgerecht abgeleitet und in Einklang mit IAS 12 festgelegt wurden. Zunächst haben wir eine Risikobeurteilung vorgenommen, um ein Verständnis für die Gruppe und ihr Umfeld hinsichtlich steuerrechtlicher Gesetze und ­Regelungen zu erlangen. Wir haben den Aufbau des Prozesses für den Ansatz und die Bewertung von latenten Steueransprüchen und -verbindlichkeiten gewürdigt. Unter Anwendung des risikoorientierten Prüfungsansatzes haben wir unter Hinzuziehung unserer Steuerspezialisten unter anderem folgende ­aussagebezogene Prüfungshandlungen durchgeführt. Wir haben die Angemes­ senheit der verwendeten Annahmen, insbesondere im Hinblick auf die ­Fort­entwicklung der Initial Recognition Exemption und der anzuwendenden Steuersätze sowie die Berücksichtigung zukunftsorientierter Schätzungen über die steuerliche Ertragssituation, den Zeitpunkt der Umkehr temporärer Differenzen und die Nutzbarkeit von Verlust- und Zinsvorträgen im Zusammen­ hang mit der steuerlichen Planung wesentlicher Gesellschaften beurteilt. Die steuerliche Planung dieser Gesellschaften haben wir mit den entsprechenden Unternehmensplanungen abgestimmt. Ferner haben wir die komplexe Berech­ nung betreffend der Initial Recognition Exemption gewürdigt. Schließlich haben wir beurteilt, ob die Angaben im Konzernanhang zu den ­latenten Steuern vollständig sind. UNSERE SCHLUSSFOLGERUNGEN Die Vorgehensweise sowie die Annahmen für den Ansatz und die Bewertung der latenten Steuern sind sachgerecht. Die Angaben im Konzernanhang zu den latenten Steuern sind vollständig. Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Infor­ mationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Konzernlageberichts: • die zusammengefasste nichtfinanzielle Erklärung der Gesellschaft und des Konzerns, die in Abschnitt 9 des Konzernlageberichts enthalten ist, • die zusammengefasste Erklärung zur Unternehmensführung der Gesellschaft und des Konzerns, auf die im Konzernlagebericht in Abschnitt 8 Bezug genommen wird. Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen Teile des Geschäfts­ berichts. Die sonstigen Informationen umfassen nicht den Konzernabschluss, die inhaltlich geprüften Konzernlageberichtsangaben sowie unseren dazugehöri­ gen Bestätigungsvermerk. Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungs­ schlussfolgerung hierzu ab. Weitere Angaben Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die ­sonstigen Informationen • wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu den inhaltlich ­geprüften Konzernlageberichtsangaben oder unseren bei der Prüfung ­erlangten Kenntnissen aufweisen oder • anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Auftragsgemäß haben wir eine gesonderte betriebswirtschaftliche Prüfung der nichtfinanziellen Konzernerklärung durchgeführt. In Bezug auf Art, Umfang und Ergebnisse dieser betriebswirtschaftlichen Prüfung weisen wir auf unseren ­Prüfungsvermerk vom 19. März 2020 hin. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzern­ abschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ­ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen ­Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der ­Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Auf­ stellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unter­ nehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmens­ tätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verant­ wortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des ­Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzern­ abschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die ­Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzu­ wendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ­ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu ­können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungs­ prozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des ­Konzernlageberichts. 2 07 208 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des ­Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der ­Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder ­unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünf­ tigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzern­ lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deut­ schen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen ­können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesent­ lich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie ­einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von ­Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus: • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irre­ führende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen ­beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzern­ abschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um ­Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen ange­ messen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern ­angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetz­ lichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort­ führung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit auf­ werfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche ­Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht ­aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Weitere Angaben Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolge­ rungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten ­können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Kon­ zernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzu­ wenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen ­entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. • holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungs­ legungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum ­Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. • beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzern­ abschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dar­ gestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei ­ins­besondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame ­Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontroll­ system, die wir während unserer Prüfung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhän­ gigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sach­ verhalts aus. 209 210 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 18. Juni 2019 als Konzernabschluss­ prüfer gewählt. Wir wurden am 5. November 2019 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2016 als Konzernabschluss­ prüfer der Deutsche Wohnen SE tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungs­ urteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen. Wir haben folgende Leistungen, die nicht im Konzernabschluss oder im Konzern­ lagebericht angegeben wurden, zusätzlich zur Abschlussprüfung für die Konzern­ unternehmen erbracht: Betriebswirtschaftliche Prüfung der nichtfinanziellen Konzernerklärung und andere vertraglich vereinbarte Bestätigungsleistungen sowie sonstige ­Leistungen. Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist René Drotleff. Berlin, den 19. März 2020 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gez. Schmidt Wirtschaftsprüfer gez. Drotleff Wirtschaftsprüfer Weitere Angaben Versicherung der gesetzlichen Vertreter VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER „Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rech­ nungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Ver­ hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-­, Finanz-­und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Lagebericht der Geschäfts­ verlauf einschließlich des Geschäfts­ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt wird, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraus­ sichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“ Berlin, 19. März 2020 Deutsche Wohnen SE Michael Zahn Vorstandsvorsitzender Philip Grosse Vorstand Lars Urbansky Vorstand Henrik Thomsen Vorstand 211 212 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 GLOSSAR Core+, Core, Non-Core Clusterung der Immobilienmärkte zur Bewertung der Attraktivität und Zukunftsperspektive aus Sicht der Deutsche Wohnen. Dabei sind Core + -­ Standorte (Metropolstädte) als besonders dynamisch und wachstumsstark ­charakterisiert. Core-Standorte weisen ein stabiles Wachstum auf. ­Non-Core-Standorte werden eher als wachstumsschwach eingeschätzt und ­tendenziell bereinigt. Cost Ratio Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) im Verhältnis zur Vertrags­ miete. Die Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) aus dem Verkauf bleiben bei der Ermittlung unberücksichtigt. EBIT Earnings before Interest and Taxes/Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern EBITDA Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation/Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern und Abschreibungen. Das EBITDA wird ermittelt, indem die Verwaltungskosten sowie die sonstigen Aufwendungen und Erträge von der Summe der Segmentergebnisse aus Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf, Pflegebetriebe sowie Pflegeimmobilien subtrahiert werden. EBITDA (bereinigt) EBITDA zuzüglich einmaliger Aufwendungen und abzüglich einmaliger Erträge, die im Zusammenhang mit einmaligen Projekten (zum Beispiel Restrukturie­ rungen oder Ankäufen) anfallen. EBITDAR Das EBITDAR wird bei der Beschreibung des Segmentergebnisses Pflege­ betriebe und Pflegeimmobilien verwendet. Das EBITDAR ist das EBITDA aus dem operativen Betrieb der Pflegeeinrichtungen vor internen Miet- und Pachtaufwen­dungen für Immobilien. Externe Miet- und Pachtaufwendungen finden gemäß IFRS 16 Leasingbilanzierung keinen Eingang in die EBITDABerechnung und werden somit beim EBITDAR nicht eliminiert. EBT Earnings before Taxes/Ergebnis vor Steuern. Der Konzern ermittelt diese Kennzahl auch als bereinigtes Ergebnis vor Steuern (bereinigtes EBT). Das EBT (wie berichtet) wird bereinigt um das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, um das Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer Finanzinstrumente und Wandelschuldver­ schreibungen sowie um sonstige Einmaleffekte. EPRA Die EPRA beziehungsweise European Public Real Estate Association ist ein gemeinnütziger Branchenverband zur Vertretung der Interessen von börsen­ gelisteten, europäischen Immobilienunternehmen. Sie entwickelt unter anderem Richtlinien und Standards für die Transparenz im gelisteten Immobiliensektor. EPRA Cost Ratio Die EPRA Cost Ratio beziehungsweise EPRA-Kostenquote ist eine wesentliche Kennzahl zur Messung der Kosteneffizienz. Dabei werden die Bewirtschaftungs­ kosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen gesetzt. Weitere Angaben Glossar EPRA Earnings Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, die das wiederkehrende Ergebnis aus dem operativen Kerngeschäft repräsentieren, werden insbesondere Bewer­ tungseffekte, latente Steuern und das Verkaufsergebnis aus dem Konzern­ ergebnis bereinigt. EPRA NAV Der EPRA Net Asset Value gibt den Substanzwert oder inneren Wert eines Immobilienunternehmens an. Der Wert berechnet sich auf Basis des Konzern­ eigenkapitals (vor Minderheiten) bereinigt um Effekte aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital sowie um die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente und der ­latenten Steuern, das heißt bereinigt um Positionen, die keinen ­Einfluss auf die langfristige ­Entwicklung des Konzerns haben. EPRA Net Initial Yield (NIY) Die EPRA Net Initial Yield ist die annualisierte Vertragsmiete im Verhältnis zum Fair Value des fertiggestellten Immobilienportfolios zuzüglich geschätzter Erwerbsnebenkosten eines Investors. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV) Der EPRA NNNAV wird auf Basis des EPRA NAV ermittelt, indem der Fair Value von Finanzverbindlichkeiten, derivativen Finanzinstrumenten und ­Unternehmensanleihen sowie latente Steuern berücksichtigt werden. EPRA Vacancy Rate (EPRA-Leerstandsquote) Berechnet sich aus der geschätzten annualisierten Marktmiete der Leerstands­ flächen im Verhältnis zur Marktmiete des Gesamtportfolios. Erlösschmälerungen Die Erlösschmälerungen entsprechen der Summe der jeweils letzten vertraglich vereinbarten Nettokaltmietzahlungen für die während des betrachteten Zeit­ raums oder zum betrachteten Stichtag nicht vermieteten, aber vermietbaren Flächen der jeweils betrachteten Immobilien. Fair Value Der Fair Value ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachver­ ständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte. FFO Funds from Operations: Der FFO ist eine aus Sicht der Gesellschaft für Immo­ biliengesellschaften maßgebliche liquiditätsorientierte Kennziffer, die sich aus der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ableitet und Basis für die Dividen­ denausschüttung ist. Ausgehend vom EBITDA (bereinigt) werden Bereinigungen um etwaige Sondereffekte, nicht liquiditätswirksame Finanzaufwendungen/erträge und nicht liquiditätswirksame Steueraufwendungen/-erträge vorge­ nommen. Der FFO I (ohne Verkauf) wird um das Ergebnis aus dem Verkauf bereinigt. Seit dem Geschäftsjahr 2019 werden Personal- und Sachkosten (Ver­ waltungskosten) für das Segment Verkauf nicht mehr in den FFO I einbezogen. Der FFO II (inklusive Verkauf) beinhaltet das Verkaufsergebnis und bezieht Per­ sonal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) für das Segment Verkauf mit ein. Financial Covenants Financial Covenants sind in einigen Finanzierungsverträgen enthaltene Verein­ barungen, in denen sich der Kreditnehmer für die Laufzeit des Kreditvertrags auf die Einhaltung bestimmter, in der Nebenabrede festgelegter Finanzkenn­ zahlen verpflichtet. 213 214 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 Hedging-Quote Das Verhältnis zwischen den festverzinslichen oder zinsgesicherten Finanz­ verbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen zum Gesamtnominalwert der Finanzverbindlichkeiten, Wandelschuldver­ schreibungen und Unternehmensanleihen. Instandhaltung Instandhaltungsaufwendungen umschreiben Maßnahmen zum Erhalt des funk­ tionsfähigen Zustands der Immobilie. Dazu zählen zum Beispiel Reparaturen und der Austausch von Bauteilen. Größere und komplexe Instandsetzungs­ maßnahmen werden in der Position Sanierung ausgewiesen. Institutioneller Verkauf Verkauf von Gebäuden (Blockverkäufe) Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis der Erlösschmälerungen zur ­Sollmiete, jeweils zum betrachteten Stichtag. Like-for-like-Mietwachstum Das Like-for-like-Mietwachstum beschreibt das operative Mietwachstum des Wohnungsbestands, der innerhalb des Vergleichszeitraums durchgehend bewirt­ schaftet wurde. Falls nicht anders gekennzeichnet, wird bei der Ermittlung die Nettokaltmiete Wohnen je Quadratmeter zu Beginn des Vergleichszeitraums mit dem entsprechenden Wert zum Ende des Zeitraums verglichen. Miet­ veränderungen, die durch An- und Verkäufe im Vergleichszeitraum zustande gekommen sind, werden dementsprechend bereinigt. LTV Ratio Loan-to-Value Ratio/Verschuldungsgrad. Beschreibt das Verhältnis der Summe der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zuzüglich der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögens­ werte und der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude. Mietpotenzial Differenz aus Markt- und Vertragsmiete Multiplikator Marktmiete Der Multiplikator Marktmiete errechnet sich aus dem Fair Value dividiert durch die annualisierte Marktmiete zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Als Marktmiete werden dabei die im laufenden Jahr erzielten Neuvertrags­ mieten angesetzt. Multiplikator Vertragsmiete Der Multiplikator Vertragsmiete errechnet sich aus dem Fair Value dividiert durch die annualisierte Vertragsmiete zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Neuvermietungsmiete Die Neuvermietungsmiete ermittelt die Deutsche Wohnen aus den durch­ schnittlich vereinbarten monatlichen Nettokaltmietzahlungen pro Quadrat­ meter auf Basis der neu abgeschlossenen Mietverträge im preisfreien Bestand für die jeweils betrachteten Immobilien während des jeweiligen Geschäfts­jahres. Die Neuvermietungsmiete wird als Marktmiete für die Bewertung des Bewirt­ schaftungsbestands herangezogen. Weitere Angaben Glossar NOI Das Net Operating Income ist das operative Ergebnis aus der Wohnungs­ bewirtschaftung abzüglich der in diesem Rahmen anfallenden Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten). Es ist mit dem Net Rental Income oder dem EBITDA aus der Vermietung gleichzusetzen. Sanierung Sanierungen beinhalten alle Maßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der technischen Beschaffenheit der Immobilien und Herstellung eines zeitgemäßen Zustands. Hierin enthalten sind neben komplexen Modernisierungs- und ­Instandsetzungsmaßnahmen auch Wohnungsrenovierungen bei Mieterwechsel. Typische Sanierungsmaßnahmen sind die Durchführung von Energiesparmaß­ nahmen, wie zum Beispiel der Einbau von Isolierglasfenstern oder Wärme­ schutzmaßnahmen sowie der Austausch von Strängen und Fenstern und die Erneuerung der Bäder. Nur ein Teil der Sanierungskosten sind Modernisierungs­ maßnahmen im Sinne des § 555b BGB, die zu einer entsprechenden Miet­ erhöhung nach § 559 BGB berechtigen. Sollmiete Die Sollmiete ist die Summe aus Vertragsmieten und Erlösschmälerungen. Vertragsmiete Die Vertragsmiete ist die Summe der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiet­ zahlungen für die während des betrachteten Zeitraums oder zum betrachteten Stichtag vermieteten Flächen der jeweiligen Immobilien. Vertragsmiete pro Quadratmeter Die Vertragsmiete pro Quadratmeter ist die vertraglich geschuldete Nettokalt­ miete der vermieteten Wohnungen geteilt durch die vermietbare Fläche. Wohnungsprivatisierung Verkauf von Eigentumswohnungen 215 216 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 QUARTALSÜBERSICHT für das Geschäftsjahr 2019 1 Gewinn- und Verlustrechnung Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Ergebnis der Wohnungs­ bewirtschaftung EUR Mio. 183,7 181,4 184,5 180,2 729,8 Ergebnis aus Verkauf EUR Mio. 19,9 3,7 1,2 161,3 186,1 Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen EUR Mio. 21,3 22,6 21,5 22,9 88,3 Verwaltungskosten EUR Mio. –23,2 –24,2 –25,1 –28,9 –101,4 EBITDA EUR Mio. 201,5 180,4 178,7 312,5 873,1 EBT (bereinigt) EUR Mio. 159,3 143,5 123,3 277,4 703,5 EBT (wie berichtet) EUR Mio. 134,3 657,3 61,5 1.251,5 2.104,6 Ergebnis nach Steuern EUR Mio. 111,0 492,1 31,6 966,2 1.600,9 Ergebnis nach Steuern EUR je Aktie 0,30 1,35 0,08 2,54 4,27 144,2 139,2 132,9 121,8 538,1 0,40 0,39 0,37 0,34 1,50 163,3 142,1 133,3 282,0 720,7 0,46 0,40 0,37 0,78 2,01 31.03.2019 30.06.2019 30.09.2019 31.12.2019 31.12.2019 23.894,3 24.523,0 24.688,3 25.433,3 25.433,3 FFO I EUR Mio. FFO I 1 EUR je Aktie FFO II EUR Mio. FFO II 1 EUR je Aktie Bilanz Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien EUR Mio. Kurzfristige ­Vermögenswerte EUR Mio. 1.148,0 1.644,1 1.506,7 1.975,0 1.975,0 Eigenkapital EUR Mio. 11.980,6 12.129,2 12.241,8 13.107,3 13.107,3 Nettofinanz­ verbindlichkeiten EUR Mio. 8.900,1 9.364,1 9.712,5 9.339,0 9.339,0 Loan-to-Value Ratio (LTV) in % 36,6 36,9 38,0 35,4 35,4 Bilanzsumme EUR Mio. 25.489,4 26.615,0 26.639,1 27.851,7 27.851,7 31.03.2019 30.06.2019 30.09.2019 31.12.2019 31.12.2019 15.186,8 15.504,6 15.654,4 16.791,3 16.791,3 Net Asset Value (NAV) EPRA NAV (unverwässert) EUR Mio. EPRA NAV (unverwässert) EUR je Aktie 42,54 43,43 43,52 47,02 47,02 EPRA NAV (verwässert) EUR je Aktie 42,53 43,41 43,52 47,02 47,02 31.03.2019 30.06.2019 30.09.2019 31.12.2019 31.12.2019 22.233 23.040 23.415 24.237 24.237 2.160 2.222 2.241 2.394 2.394 Marktwerte Fair Value Immobilien 2 EUR Mio. Fair Value je m2 Wohnund Nutzfläche 2 EUR pro m2 1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 358,09 Mio. ausstehender Aktien 2019 2 Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten, ohne Pflege und Betreutes Wohnen und ohne Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen, die nach IFRS 16 bewertet werden Weitere Angaben Mehrjahresübersicht MEHRJAHRESÜBERSICHT für die Geschäftsjahre 2017 – 2019 Gewinn- und Verlustrechnung 2017 2018 2019 Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung EUR Mio. 612,8 656,2 729,8 Ergebnis aus Verkauf EUR Mio. 50,3 43,1 186,1 Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen EUR Mio. 48,0 55,3 88,3 Verwaltungskosten EUR Mio. –81,3 –93,7 –101,4 EBITDA EUR Mio. 600,8 659,1 873,1 EBT (bereinigt) EUR Mio. 501,7 539,5 703,5 EBT (wie berichtet) EUR Mio. 2.598,2 2.626,8 2.104,6 Ergebnis nach Steuern EUR Mio. 1.763,3 1.862,6 1.600,9 Ergebnis nach Steuern 1 EUR je Aktie 4,88 5,15 4,27 432,3 482,5 2 538,1 1,23 1,36 2 1,50 482,6 522,5 720,7 1,37 1,47 2,01 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 19.628,4 23.781,7 25.433,3 FFO I EUR Mio. FFO I 1 EUR je Aktie FFO II EUR Mio. FFO II 1 EUR je Aktie Bilanz Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien EUR Mio. Kurzfristige ­ Vermögenswerte EUR Mio. 772,9 984,0 1.975,0 Eigenkapital EUR Mio. 10.211,0 11.908,1 13.107,3 Nettofinanz­verbindlichkeiten EUR Mio. 6.883,6 8.749,4 9.339,0 Loan-to-Value Ratio (LTV) in % 34,5 36,0 35,4 Bilanzsumme EUR Mio. 20.539,4 25.057,9 27.851,7 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 12.676,8 15.087,8 16.791,3 Net Asset Value (NAV) EPRA NAV (unverwässert) EUR Mio. EPRA NAV (unverwässert) EUR je Aktie 35,74 42,26 47,02 EPRA NAV (verwässert) EUR je Aktie 35,74 42,26 47,02 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 18.864 22.190 24.237 1.886 2.157 2.394 Marktwerte Fair Value Immobilien 3 EUR Mio. Fair Value je m2 Wohnund Nutzfläche 3 EUR pro m2 1  Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 358,09 Mio. ausstehender Aktien 2019 beziehungsweise rund 355,70 Mio. 2018 2 Berechnungsweise geändert: Personal- und Sachkosten Verkauf werden nicht mehr in den FFO I einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert. Berechnungsweise geändert. 3 Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten, ohne Pflege und Betreutes Wohnen und ohne Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen, die nach IFRS 16 bewertet werden 217 218 DEUTSCHE WOHNEN SE G E S C H Ä F T S B E R I C H T 20 1 9 KONTAKT IMPRESSUM Sebastian Jacob Leiter Investor Relations Herausgeber Telefon +49 (0)30 897 86 5413 Telefax +49 (0)30 897 86 5419 Deutsche Wohnen SE Mecklenburgische Straße 57 14197 Berlin Telefon +49 (0)30 897 86 0 Telefax +49 (0)30 897 86 1000 info@deutsche-wohnen.com www.deutsche-wohnen.com Deutsche Wohnen SE, Berlin Konzept, Gestaltung und Realisation Silvester Group, Hamburg Dieser Geschäftsbericht liegt in ­deutscher und englischer Sprache vor. Beide Versionen stehen unter ­ www.deutsche-wohnen.com zum Download zur Verfügung. Weitere Angaben Finanzkalender 2020 FINANZKALENDER 2020 25.03.2020 Veröffentlichung Konzern-/Jahresabschluss 2019 – Geschäftsbericht 2019 13.05.2020 Veröffentlichung Zwischenmitteilung zum 31.03.2020 / 1. Quartal 05.06.2020 Ordentliche Hauptversammlung 2020, Frankfurt am Main 13.08.2020 Veröffentlichung Zwischenbericht zum 30.06.2020 / Halbjahresergebnisse 13.11.2020 Veröffentlichung Zwischenmitteilung zum 30.09.2020 / 1.-3. Quartal Disclaimer Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als ­Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Fakto­ ren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die im Risikobericht dieses Geschäftsberichts genannten Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerich­ teten Aussagen zu aktualisieren. Dieser Geschäftsbericht stellt kein Angebot zum Ver­ kauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf von Wert­papieren der Deutsche Wohnen SE dar. 219 berichterstattung.deutsche-wohnen.com
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