Zentral- und
Landesbibliothek Berlin

DIE LANDESEIGENEN Wir bauen Berlin. degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM INHALT 04 VORWORT 06 KAPITEL 1: STADT BAUEN FÜR ALLE 08 12 Einleitung DAS GROSSE GANZE IM BLICK: BAUEN FÜR MEHR BERLIN Essay WER BAUT, HAT VERANTWORTUNG. 16 Markus Lewe, Vizepräsident des Deutschen Städtetages Instrumente MIT ERFAHRUNG, EXPERTISE UND MUT ZUM EXPERIMENT: UNSER KNOW-HOW FÜR DIE STADTENTWICKLUNG 20 KAPITEL 2: AUS UNSERER PRAXIS 22 Intelligentes Energiemanagement: PILOTPROJEKT IN KÖPENICK 26 Soziokulturelle Infrastruktur: SOZIALE QUARTIERSENTWICKLUNG IM MÄRKISCHEN VIERTEL 30 Visionen, urbane Mobilität & Smart City: WATERKANT BERLIN 02 GEMEINSAM STADT ENTWICKELN 34 Die Stadt weiterbauen: WOHNEN AM LICHTENBERGER RATHAUSPARK 38 Effizient und gut bauen: DER PROTOTYP TYPENHAUS PLUS 42 Komplexe Quartiersentwicklung: DAS MODELLPROJEKT HAUS DER STATISTIK 46 KAPITEL 3: GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 48 Partizipation im Wohnungsbau MITEINANDER: TEILHABE AN DER ENTWICKLUNG BERLINS 54 Interview STÄDTISCHE WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN SIND EIN GROSSER GEWINN Joost Nieuwenhuijzen, Geschäftsführer der European Federation for Living 58 DIE LANDESEIGENEN IM ÜBERBLICK 60 IMPRESSUM INHALT 03 04 GEMEINSAM STADT ENTWICKELN VORWORT Es geht ums große Ganze und um jede*n Einzelne*n – um das Wohnen und Leben in Berlin. Mit rund 320.000 Wohnungen im Bestand und mehr als 55.000 Wohnungen, die sich momentan im Bau und in Planung befinden, gestalten wir, die sechs landeseigenen Wohnungs­­­­bau­gesellschaften, unsere Stadt maßgeblich mit. Das ist eine große Verantwortung. Denn was wir heute und in den kommenden Jahren bauen, wird die Stadt in den nächsten Jahrzehnten prägen. „G emeinsam Stadt entwickeln“ heißt für uns, dass wir uns den Heraus­ forderungen der wachsenden Stadt stellen. Stadtentwicklung ist kein linearer Prozess, sondern ein teilweise iteratives Aushandeln von komplexen, sich auch widersprechenden Interessen und Zielen. In diesen Prozess bringen wir unsere Kom­ petenzen und un­sere langjährige Er­fahrung im Planen, Bauen und Bewirtschaften von Immobilien ein. Wir entwickeln uns stetig weiter. Wir inter­ agieren mit einer Vielzahl von Stakeholdern und kooperieren mit Partnern aus Wissen­ schaft und Wirtschaft. Wir sorgen nicht nur für das dringend benötigte Mehr an Woh­ nungen. Wir bauen qualitativ hochwertigen, städtischen Lebensraum für die kommen­ den Gene­rationen: ein sicheres und bezahl­ bares Zuhause, lebendige und lebenswerte Nachbarschaften, sozial, ökologisch und öko­nomisch nachhaltige Quartiere. So schaffen wir Landeseigenen dauerhaf­ten Mehrwert für die Stadtgesellschaft. Wie wir das praktisch in unserer täglichen Arbeit erreichen, und welche Instrumente wir dafür entwickelt haben, zeigen wir auf den folgenden Seiten. „Wer baut, hat Verantwortung“, heißt es in dem Essay, den der Präsident des Deutschen Städtetages für dieses Heft beigetragen hat. Dieser Verantwortung stellen wir uns mit Leidenschaft, Engagement und Kompetenz. Wir bauen Berlin – wir bauen unsere gemeinsame Zukunft. VORWORT 05 STADT (BAUEN) FÜR ALLE 06 KAPITEL 1 Die Landeseigenen bieten bereits heute mehr als einer halben Million Berliner*innen ein Zuhause. Mehr als 55.000 Neubau-Wohnungen für rund 100.000 Menschen sollen in den nächsten Jahren dazukommen. Das ist eine ganze Stadt in der Stadt. Wer diese Wohnungen baut, gestaltet also mit. Worin liegen die beson­deren Stärken der Landes­eigenen? Welche gemeinsame Vision verbindet sie? Welchen Beitrag leisten sie für Berlin? Und welchen Mehrwert bringen die Landeseigenen der Stadt­gesellschaft? Diese Fragen beantworten wir im Folgenden. STADT BAUEN FÜR ALLE 07 Einleitung DAS GROSSE GANZE IM BLICK: BAUEN FÜR MEHR BERLIN Sechs landeseigene Wohnungsbaugesellschaften – ein Auftrag: Gutes, bezahlbares Wohnen in lebenswerten Quartieren für alle. Für diejenigen, die schon lange in der Stadt leben, die gerade angekommen sind oder erst noch kommen werden. Wir gestalten Berlin neu und bauen es nachhaltig weiter. B erlin ist eine Mieter*innenstadt. etwa einem Fünftel des gesamten Mietwoh­ Von den rund 1,9 Millionen Wohnun­ nungsbestandes in Berlin. Alleine durch gen werden 1,6 Millionen vermietet. diesen Marktanteil sind die Landes­eigenen Mehr als vier Fünftel der 3,7 Millionen ein bedeutender Akteur in der Berliner Einwohner*innen wohnen zur Miete. Wohnungswirtschaft. Wir bieten aber In keiner anderen deutschen Großstadt mehr als Wohnraum. ist dieser Anteil so hoch. Und Berlin wächst dynamisch; bis zum Jahr Was uns von anderen Wohnungs­ 2030 werden hier 180.000 anbietern unterscheidet, mehr Menschen leben als »Was ist der öffentliche Versor­ heute. Das ist eine große gungsauftrag, den wir uns von anderen Herausforderung, aus voller Über­ Wohnungsanbietern aber auch eine zeugung wahr­ unterscheidet, Chance, denn nehmen. Unser mit dem ist der öffentliche Eigentümer Neubau dieser ist das Land Versorgungsauftrag, den Wohnungen kön­ Berlin. Wir wir aus voller Über­nen wir die Stadt verfolgen eine ­zeugung wahr­­auch ein gutes Stück ausgewogene und weit umbauen. Es geht nehmen.« bedarfsgerechte Mieten­ um mehr als nur vier Wän­ politik und stehen zu unse­ de und ein Dach über dem Kopf. rer Verantwortung für Stadt Wir machen Berlin auch vielfälti­ und Gesellschaft. Wir bauen und ger, smarter und klimagerechter. bewirtschaften gute und langfristig bezahlbare Wohnungen für unter­ Gemeinsam verfügen degewo, GESOBAU, schiedlichste Bewohnergruppen. Jede Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND der sechs Gesellschaften agiert dabei aus und WBM derzeit über einen Bestand von jahrzehntelang gewachsener Expertise und rund 320.000 Wohnungen. Das entspricht tiefer Verwurzelung in ihren Kiezen. 08 EINLEITUNG Unser Ziel sind lebenswerte und be­zahlbare Quartiere für alle Berliner*innen. Hier investieren wir und unternehmen enorme Anstrengungen. Mehr als 55.000 neue Wohnungen planen die Landeseigenen derzeit. Diese Neubauprojekte bringen wertvolle Infrastruktur mit. So entstehen zum Beispiel neue Spielplätze mit einer Gesamtfläche von mehr als 20 Hektar, mehr als 110.000 Fahrradstellplätze und neue Kitas für mindestens 2.400 Kinder. Dazu kommen Mobilitätsstationen, Quartier­ treffs, öffentliche Plätze und Grünanlagen, Gewerbe­flächen, Co-Working-Spaces, Atelierräume und vieles mehr, was eine Nachbarschaft lebens- und liebenswert macht. Unsere neuen Quartiere entwickeln wir auf der Grundlage gemeinsam erarbei­ teter Leitlinien für Partizipation. Dauerhafter gesellschaftlicher Mehrwert kann nur auf einer soliden wirtschaftlichen Grundlage entstehen. Wir machen Berlin smarter, indem wir neue Techno­ logien für innovative Mobilitäts-, Wohn- und Energiekon­zepte erproben und anwenden. Wir bauen schnell, effi­zient und qualitätsvoll. Qualität und Menge sind kein Gegensatz. Wir stützen den sozialen Zusammenhalt in der Stadt durch professionelle und engagierte Betreuung Wir leisten unseren Beitrag und Entwicklung unserer für ein viel­fältiges Berlin, in- Quartiere. dem wir die Impulse aus der Stadtgesellschaft aufneh- Wir bauen die Stadt weiter, men und mit den zivilgesell- indem wir Neubauten orga- schaftlichen Akteur*innen nisch aus den gewachsenen gemeinsam und auf Augen- Kiezen heraus entwickeln. höhe komplexe Quartiere entwickeln. Wir unterstützen die Vision eines klima­neutralen Berlins, indem wir unsere Bestände energieeffizient und klimaschonend bauen, sanieren und bewirtschaften. Um diese Ziele zu erreichen, haben wir Instrumente entwickelt, die wir in dieser Publi­kation vorstellen. Dabei tauschen wir uns kontinuierlich aus, teilen Erfahrungen untereinander und kooperieren eng, wo dies Sinn macht. Wir sind Spezialist*innen für komplexe und anspruchsvolle Entwick­ lungsaufgaben – angetrieben nicht vom Shareholder Value, sondern vom Anspruch, einen gesellschaft­lichen Mehrwert zu schaf­ fen. Wir sind überzeugt, dass sich das lohnt. Für unsere Stadt. Für ein Mehr an Berlin. www.inberlinwohnen.de STADT BAUEN FÜR ALLE 09 DIE LANDESEIGENEN: BAUEN FÜR MEHR BERLIN Die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbauunternehmen degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM sind zuverlässige und starke Partner bei der Versorgung mit bezahl­­barem Wohnraum in der Hauptstadt und in der Region. Fest in den Kiezen verwurzelt, sozial engagiert und wirtschaftlich solide. Fast 3,7 Millionen Menschen Reinickendorf 960 leben heute in Berlin. Mitte 2.690 Spandau 6.800 + 180.000 Die Prognosen erwarten bis 2030 einen Anstieg um weitere 180.000 Einwohner*innen. 10 EINLEITUNG 55.000 hnungen in N e u b a u wo rteilen sich Planung ve Berlin über ganz CharlottenburgWilmersdorf 540 TempelhofSchöneberg 1.700 SteglitzZehlendorf 1.000 Sozial und verantwortungs­bewusst Im Rahmen der Quartiers­entwicklung spielt das bedarfs­ gerechte Mitdenken der Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Ob zusätzliche Spielplatz­flächen, Kitaplätze oder Fahrradstellplätze: Die landeseigenen Wohnungsbauunter­ nehmen denken die strukturellen Anforderungen mit. Gemeinsam verfügen die Landes­ eigenen derzeit über einen Bestand von rund 320.000 Wohnungen. Das entspricht etwa einem Fünftel des gesamten Mietwohnungs­­be­s tandes in Berlin. Aktuell planen die Landeseigenen mehr als 55.000 neue Wohnungen und deren Infrastruktur. Es entstehen neue Kitas für mindestens 2.400 Kinder sowie Spielplätze mit einer Gesamtfläche von mehr als 200.000 qm. Das entspricht in etwa 28 Fußballfeldern oder einem Drittel des Großen Tiergartens. Pankow 6.240 200.000 Quadratmeter MarzahnHellersdorf 9.460 FriedrichshainKreuzberg 3.590 Lichtenberg 11.680 Mehr als 110.000 Fahrrad­ stellplätze stehen in den Quartieren zukünftig zur Verfügung. Neukölln 2.380 TreptowKöpenick 8.490 STADT BAUEN FÜR ALLE 11 ESSAY »WER BAUT, HAT VERANTWORTUNG.« 12 ESSAY Was sind lebenswerte Städte? Welchen Beitrag leisten die kommunalen Wohnungsbau­ unternehmen? Auf die erste Frage gibt es eine einfache Antwort: Lebenswerte Städte bieten den Menschen Entfaltungsmöglichkeiten zur Selbstverwirklichung und Aufenthaltsräume, in denen sie sich sicher und zuhause fühlen. Das dürfte in jeder Stadt aller­dings etwas anders aussehen. Das ist auch gut so! Denn es muss immer Gegenstand demokratischer Auseinandersetzung sein, zu Zielbildern und Maßnahmen für die bestmögliche Stadt zu gelangen. In der Vielfalt des Ausdrucks von Lebensqualität liegt auch die Qualität der Städte. Eine Blaupause für „die lebenswerte Stadt“ gibt es demnach nicht. STADT BAUEN FÜR ALLE 13 D ie Frage nach dem Beitrag, den Strategien einbinden. So leisten sie einen kommunale Wohnungsbauunter­ wichtigen Beitrag für lebendige (digitale) nehmen für die „lebenswerte Stadt“ Nachbarschaften und sichern Teilhabe leisten können, ist differenziert zu betrach­ in Zeiten zunehmender Diversifizierung. ten. Aus den räumlichen, demografischen, Dabei gilt es, faire digitale Strukturen für technischen und sozialen Entwicklungen in die Kunden aufzubauen. Deutschland erwachsen Chancen und Risi­ ken für die Wohnungswirtschaft. Darüber Neue Wohnwünsche und damit verbundene hinaus gibt es zahlreiche Erwartungen der alternative Grundriss- und Nutzungskon­ jeweiligen Stakeholder. Dies gilt insbeson­ zepte wie Clusterwohnen, Collaborative dere für die kommunalen Wohnungsbau­ Living oder Co-Housing sowie die voran­ unternehmen, die den Gemeinwohl- und schreitende Verkleinerung der Haushalte bei Gewährleistungsauftrag der Städte sichern gleichzeitigem Sog der Zentren stellen die sollen. Die Städte verzeichnen steigende kommunale Wohnungswirtschaft vor neue Anforderungen in den Bereichen Verkehr Herausforderungen. Auch die Frage nach und Mobilität, Kommunikation und Ener­ einem sozial-fürsorgerischem Ansatz zur gieversorgung, ebenso in den Bereichen Wohnraumversorgung für gering ver­ Partizipation und Integration. Diese dienende Menschen sowie Rentner­ gehen einher mit steigenden Anfor­ haushalte und Personen im Trans­ derungen an die kommunalen ferleistungsbezug wird eine Wohnungsbauunternehmen. wichtige Rolle spielen. Digitale Informations- und »Städte Kommunikationstech­ Dabei ist entscheidend, und kommu nologien könnten ob und wie der nale Wohnungsein Baustein zur durchschnitt­ Lösung der liche Flächen­ bauunternehmen vielfältigen konsum pro müssen aktiv WohnungsAnsprüche sein. Kopf – auch Die Herausforde­ im geförderten bau- und Baulandrung für kommunale Wohnungssektor – politik betreiWohnungsbauunter­ auf ein Maß begrenzt ben.« nehmen besteht nun darin, werden kann, das den einerseits Vorreiter und Trei­ Nachhaltigkeitskriterien, ber intelligenter Quartiere und den öffentlichen Finanzie­ Städte zu sein und andererseits rungskapazitäten und der gebo­ nicht ihren grund­legenden Versor­ tenen Verringerung der Lebens­ gungsauftrag aus den Augen zu verlieren. zykluskosten des Wohnens Rechnung trägt. Spätestens an diesem Punkt wird die Verantwortung des Bauherren für die Zentrale Aufgaben und neue Allgemeinheit deutlich. Herausforderungen - Die Versorgung breiter Schichten der Be­ völkerung mit angemessenem und bezahl­ barem Wohnraum bleibt weiterhin zentrale Aufgabe der kommunalen Wohnungsbau­ unternehmen. Sie müssen daher eine fast schon ubiquitäre Rolle einnehmen – sowohl hinsichtlich der Entwicklung eigener Ange­ bote als auch in Zusammenarbeit mit ver­ schiedenen Kooperationspartnern. Hierzu zählen insbesondere die Berliner Stadtwerke und weitere kommunale Unternehmen. Smart Living Technologien sind nicht nur ein wichtiger Baustein für die Sicherung eines altengerechten Wohnens, sie lassen sich auch in die Umsetzung von Smart City 14 ESSAY Kooperative Bündnisse für das Wohnen Die aktuell im politischen Raum diskutier­ ten Lösungsansätze machen die immense Verantwortung deutlich. Die Stimmen reichen von einer massiven Deregulierung im Bereich des Bau- und Planungsrechts sowie des Normungswesens (Kostenreduk­ tion beim Wohnungsbau), über steuerliche Förderung (Anhebung der linearen Afa oder Sonder-Afa) bis hin zur deutlichen Verschär­ fung des Mietrechts („Mietenstopp“ und „Mietendeckel“). Auch die Wünsche nach einer Wiedereinführung der Wohnungs­ gemeinnützigkeit oder einer Vergesellschaf­ tung („Rekommunalisierung“) privater Wohnungsunternehmen („Deutsche Wohnen & Co enteignen!“) zeigen die Vielfalt der ak­tuellen Debatte. Doch gerade die Frage einer stärkeren Gemein­wohlorientierung in der Wohnungs­ politik muss auf der lokalen bzw. regionalen Ebene beantwortet werden. Dabei ist zu klären, ob und inwieweit die Städte und ihre kommunalen Wohnungsbaugesellschaften eine aktive Rolle übernehmen können und sollen. Die sowohl auf regionaler als auch kommunaler Ebene weit verbreiteten Bündnisse für Wohnen bieten gute Rahmen­ bedingungen, den Wohnungsmarkt im öffent­lichen Segment kooperativ weiterzu­ entwickeln. Diese Bündnisse schaffen nicht nur eine konstruktive Kommunikations­ plattform für alle Akteure des Wohnungs­ markts, sondern gerade auf lokaler Ebene Transparenz über die örtlichen Gegebenhei­ ten und die verschiedenen Interessenlagen. Bauen ist Verantwortung MARKUS LEWE, VIZE­ PRÄSIDENT DES DEUTSCHEN STÄDTETAGES Markus Lewe (*1965) ist seit 2009 Oberbürgermeister der Stadt Münster. Der studierte Verwaltungswirt war darüber hinaus in 2018 Präsident des Deutschen Städtetages. Seit Juni 2019 ist er dessen Vizepräsident. Markus Lewe ist verheiratet und hat fünf Kinder. Das Zusammenwirken der Kommunen mit ihren Wohnungsbauunternehmen und die Kooperation der Kommune mit Genossen­ schaften und privaten Eigentümern bieten Anknüpfungspunkte im Spannungsfeld zwischen Gemeinwohlorientierung und gewinnorientiertem Unternehmenshandeln. Sowohl eine Stärkung der kommunalen Wohnungswirtschaft und der Wohnungs­ baugenossenschaften als auch alle Formen der wohnungswirtschaftlichen Vereinba­ rungen mit den privaten Eigentümern auf kommunaler Ebene können in angespannten Wohnungsmärkten einen beruhigenden Effekt auf die Mietentwicklung haben. Inso­fern übernehmen diejenigen, die bauen, auch Verantwortung. Wir sollten diese Verantwortung annehmen. Dafür müssen sowohl die Städte als auch die kommunalen Wohnungsbauunternehmen in die Lage versetzt werden, aktiv Wohnungsbau- und Baulandpolitik zu betreiben. STADT BAUEN FÜR ALLE 15 Instrumente MIT ERFAHRUNG, EXPERTISE UND MUT ZUM EXPERIMENT: UNSER KNOW-HOW FÜR DIE STADT­ ENTWICKLUNG 16 INSTRUMENTE Die Landeseigenen haben aufgrund ihres breiten Erfahrungsspektrums, ihres jahrzehntelangen sozialen Engagements und der lokalen Ver­ wurzelung jeweils besondere Kompe­ tenzen für die Herausforderungen der wachsenden Stadt entwickelt. Auf den folgenden Seiten öffnen wir unseren Instrumentenkoffer und zeigen in aktuellen Praxisbei­ spielen dessen Anwendung: Komplexe Quartiersentwicklung: Modellprojekte für kooperative Stadtgestaltung Transparent und kooperativ gestaltete Prozesse sind die Grundlage für komplexe Entwicklungsvorhaben der öffentlichen Hand, die Initiativen aus der Stadtgesellschaft auf Augenhöhe einbinden und unterschiedlichsten Nutzungsanforderungen gerecht werden. Um Mitgestaltung, Freiräume und Selbstorganisation in der Quartiersentwicklung zu ermöglichen, bedarf es einer hohen Dialog- und Kooperationsbereitschaft von allen Beteiligten, allen voran auf Seiten der Wohnungsbauunternehmen. Umfangreiches ProzessKnow-how ist hier gefragt. Am Beispiel des Modellprojekts „Haus der Statistik“ zeigen wir, welche Erfahrungen die WBM mit kooperativen und koproduktiven Quartiersentwicklungen gesammelt hat und wie sie diese fortlaufend in anderen Koopera­tionsverfahren wie im „Dragoner Areal“ oder im Moabiter Quartier Rathenower Straße 16 erweitert. STADT BAUEN FÜR ALLE 17 Die Stadt weiterbauen: Kiezerweiterungen im Zusammenspiel von Neubau und Bestand Berlin hat verglichen mit anderen deutschen oder europäischen Metropolen noch immer innerstädtische Flächenpotenziale, die ein Weiterbauen der Stadt aus sich heraus ermöglichen. Die Kon­ zepte für die Weiterentwicklung der Stadt sind vielfältig. Eines sollte aber immer gelten: Respekt vor der gebauten Stadt. Wett­ bewerbliche Verfahren sowie Machbarkeitsstudien in Varianten sind in diesem Zusammenhang wichtige Instrumente, um eine städtebauliche und architektonische Qualität zu sichern und gleichzeitig die Besonderheiten jedes Kiezes zu berücksichtigen. Gleichzeitig müssen bestehende Nutzungen identifiziert und quali­ fiziert in das neue Quartier integriert werden. Auf diesem Weg lässt sich Identität bewahren, was insbesondere für die Akzeptanz der Anwohner bei der Schaffung von neuem Wohnraum von großer Bedeutung ist. Mit der respektvollen Weiterentwicklung des Bestehenden städtischen Mehrwert schaffen – was das konkret in der Praxis urbaner Nachverdichtung bedeuten kann, wird im Lichtenberger Rathauskiez anhand von zwei Neubauprojekte deutlich, deren Umsetzung die HOWOGE verantwortet. Intelligentes Energiemanagement: Innovative Lösungen für klima­ schonendes Bauen und Wohnen Bis 2050 will Berlin eine klimaneutrale Stadt sein. Mit dem Einsatz erneuerbarer Energien, der Anwendung innovativer Effizienztechnologien und der Entwicklung einer zukunftsfähigen Infrastruktur leisten die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften einen wichtigen Beitrag zur Energiewende und zur Reduzierung der CO2-Emissionen. Sowohl im Neubau als auch bei der Bestandssanierung setzen wir konsequent auf nachhaltige Energiekonzepte und starten Pilotprojekte. degewo hat ihre Kompetenzen rund um Energie & digitale Infrastrukturen in einem eigenem Tochterunternehmen gebündelt – der degewo netzWerk GmbH. Das Wohnensemble an der Joachimstraße in Treptow-Köpenick zeigt beispielhaft, dass innovative Lösungen wie ein Blockheizkraftwerk nicht nur umweltschonend, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll sind. 18 INSTRUMENTE Effizient und gut bauen: Neue Typen und Standards für Effizienz und Qualität im Wohnungsbau Die Standardisierung und Typisierung von Bauteilen und modulare Entwurfskonzepte können Planungsund Bauzeiten verkürzen. Die Produktion hoher Stückzahlen reduziert zudem die Herstellungskosten. Deshalb beschäftigen sich die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften intensiv mit der Weiterentwicklung des Typenbaus und haben dafür Studien und Wettbewerbe für neue Wohnungsbautypen in Auftrag gegeben. Exemplarisch ist hier das modulare Wohnungsbaukonzept, das die Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND mit dem Typenhaus Plus in Marzahn-Hellersdorf realisiert hat. Smart City: Neue Technologien für innovative Mobilitäts- und Energiekonzepte Berlin als intelligent vernetzte, zukunftsfähige, post­fossile und resiliente Stadt – dieser Vision dient die Smart City Strategie des Berliner Senats. In den Kiezen, also auf der Ebene der Quartiersentwicklung, setzen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gemeinsam mit Partner*innen aus der Forschung, Wirtschaft und Verwaltung vor allem bei der Energieversorgung und neuen Mobilitätskonzepten auf smarte Technologien. Beispielhaft ist hier das Quartier WATERKANT Berlin in Spandau direkt an der Havel. Im Rahmen eines bundesweiten Pilotprojekts wird es zum Labor für integrierte Mobilitätslösungen – unter maßgeblicher Beteiligung der Gewobag. Soziokulturelle Infrastruktur: Ganzheitliches Quartiersmanagement für sozialen Zusammenhalt, Integration und Teilhabe für alle Generationen In den Quartieren, die wir entwickeln und betreuen, leben oft mehrere Tausend Menschen unterschiedlicher Herkunft, unterschiedlichen Einkommens und Alters zusammen. Deshalb kümmern wir uns auch um die soziokulturelle Infrastruktur. Räume, die als Stadtteiltreffs oder Beratungsstellen genutzt werden können, Mitarbeit in Gremien sowie die Unterstützung von Nachbarschaften, Projekten und Kooperationen – ein ganzheitliches, soziales Quartiers­ management hat viele Facetten. Exemplarisch wird das im Märkischen Viertel deutlich, wo die GESOBAU mit großem Engagement, inno­vativen Ansätzen und Kooperationen zum sozialen Zusammenhalt beiträgt. STADT BAUEN FÜR ALLE 19 AUS UNSERER PRAXIS 20 KAPITEL 2 Intelligentes Energiemanagement: Pilotprojekt in Köpenick Soziokulturelle Infrastruktur: Soziale Quartiersentwicklung im Märkischen Viertel Visionen, urbane Mobilität & Smart City: WATERKANT Berlin Die Stadt weiterbauen: Wohnen Am Lichtenberger Rathauspark Effizient und gut bauen: Der Prototyp Typenhaus Plus Komplexe Quartiersentwicklung: Das Modellprojekt Haus der Statistik AUS UNSERER PRAXIS 21 Intellligentes Energiemanagement PILOTPROJEKT IN KÖPENICK Kommunale Wohnungsbauunternehmen leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Energiewende: Mit dem Einsatz erneuerbarer Energien, der Anwendung innovativer Effizienztechnologien und der Entwicklung einer zukunftsfähigen Infrastruktur können sie ressourcenschonend planen. In einer Wohnanlage in Treptow-Köpenick hat degewo erstmalig in Eigen­ regie ein Blockheizkraftwerk zur Strom- und Wärmegewinnung eingebaut. Sie bietet Mieterstrom an. Die Neubauten wurden nicht nur nachhaltig und kostengünstig geplant und gebaut, sondern werden auch klima­ schonend vor Ort mit Energie und Wärme versorgt. 22 INTELLLIGENTES ENERGIEMANAGEMENT E inem ganzheitlichen Ansatz zu folgen und Ökonomie, Ökologie, Soziales und Architektur wie auch Städtebau miteinander zu betrachten – im Bereich des nachhaltigen geförderten Wohnungsbaus ist dies nicht nur eine Verpflichtung, sondern gleichzeitig auch eine Herausforderung. Ein Beispiel für fortschrittliches Energie­ management sind die degewo-Neubauten in der Joachimstraße / Lindenstraße in Treptow-Köpenick: Hier versorgen – je nach Gebäude – ein eigenes Blockheizkraftwerk und eine eigene Solarthermieanlage die Mieter*innen mit „hausgemachtem“ Strom bzw. Wärme. Die Wohnanlage, die aus elf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 201 Wohnungen, Gewerbeflächen und einer Kita besteht, wurde in einem ersten Bauabschnitt zwischen 2013 und 2015 (Joachimstraße 8a–e) und in einem zweiten (Joachimstr. 1–7, Lindenstr. 6, 7) zwischen 2016 und 2018 errichtet. Strom, hausgemacht. Über das Blockheizkraftwerk wird für das Ensemble des ersten Bauabschnitts in der Joachimstraße 8a–e Strom gewonnen – umweltschonend und kostengünstiger als das Angebot des örtlichen Grundversorgers. Eingerichtet wurde es vom degewo-Tochter­ unternehmen netzWerk GmbH. Darüber hinaus bietet degewo ihren Mieter*innen einen eigenen Stromtarif an. Partner des Pilotprojekts in der Joachimstraße 8 ist der Energiedienstleister Berliner Energieagen­ tur, der den Strom an alle interessierten Mieter*innen liefert, momentan an rund zwei Drittel der Mieter*innen im Objekt. Für die Gebäude des zweiten Bauabschnitts wurde eine große Solarthermieanlage errichtet. Sie besteht aus 85 einzelnen Solar­ kollektoren, die auf verschiedenen Haus­ dächern des Ensembles aufgestellt wurden. LAGE: Bezirk Treptow-Köpenick, Joachimstr. 8a–e, Joachimstr. 1–7 / Lindenstr. 6, 7 GRÖSSE: ca. 11.000 qm BGF WOHNEINHEITEN: 68, 5.060 qm (Joachim­s tr. 8a–e) / 133, 9.280 qm (Joachimstr. 1–7 / Lindenstr. 6, 7), davon mehr als die Hälfte barrierearm WEITERE NUTZUNGEN: Sonderwohnformen für Jugendliche und MS-Erkrankte, Kinder­ tagesstätte, Büro- und Gewerbeflächen BAUBEGINN: 11/2013 (Joachimstr. 8a–e), 10/2016 (Joachimstr. 1–7 / Lindenstr. 6, 7) FERTIGSTELLUNG: 03/2015 (Joachimstr. 8a–e), 09/2018 (Joachimstr 1–7 / Lindenstr. 6, 7) PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: degewo, netzWerk GmbH, degewo bauWerk, GETEC ENERGIE AG, Gewers & Pudewill GmbH (Architekturbüro), Independent Living und Deutsche Multiple Sklerose Gesellschaft Landesverband Berlin e.V. Die von der Sonne erzeugte Wärme wird in eine Heizzentrale im Untergeschoss geführt und von dort je nach Bedarf dezentral verteilt. In der Heizzentrale befinden sich außerdem Solarpufferspeicher. Sie speichern die tags­ über erzeugte Wärme und halten sie für den Abend bzw. den nächsten Tag vor. Die Anlage arbeitet nach dem Prinzip „Verbrauch vor Speicherung“: Nur wenn die erzeugte Wärme nicht sofort für Trinkwassererwärmung oder die Heizkreise genutzt werden kann, werden die Solarpufferspeicher beladen. Damit ist die Anlage noch einmal effizienter als kon­ ventionelle Solarthermieanlagen. Dass ökologisches Bewusstsein und Wirt­ schaftlichkeit keinen Widerspruch bilden müssen, sondern sich sogar gegenseitig bedingen, zeigt ein weiteres Beispiel: Bei der Gestaltung der Außenflächen wurde ein sogenanntes Mulden-Rigolen-System einge­ baut, eine umweltfreundliche Methode der Regenwasserversickerung. Da das innovative Entwässerungssystem zusätzlich die Ab­ wassergebühren senkt, profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch die Mieter*innen in Form niedrigerer Betriebskosten. AUS UNSERER PRAXIS 23 Die neu erbauten Mehrfamilienhäuser in der Köpenicker Joachimstraße werden mit einem Erdgas-Blockheizkraftwerk versorgt, das neben Wärme auch Strom pro­ duziert und dabei hoch­ effizient ist. 24 INTELLLIGENTES ENERGIEMANAGEMENT Nachhaltige Konzepte für den Wohnungsbau Sowohl im Neubau als auch bei Sanierungen setzt degewo konsequent auf nachhaltige Energiekonzepte. Im Bereich der Wärme­ versorgung konnten die CO2-Emissionen der degewo-Gebäude seit 1990 mehr als halbiert werden. 71% der aktuellen Versorgung der degewo-Gebäude erfolgt aus Anlagen, die Wärme ganz oder anteilig aus KraftWärme-Kopplung oder regenerativen Ener­ gien erzeugen. Um den stetig wachsenden Aufgaben des Energiemanagements im Bestand und im Neubau gerecht zu werden, hat degewo Energie-Aktivitäten in der degewo netzWerk GmbH gebündelt. Seit 2016 führt das Toch­ terunternehmen die Kompetenzen rund um Energie, digitale Infrastrukturen, Smart City und Messtechnik zusammen. Für jeden Neubau wird so von netzWerk und der degewo-eigenen Bauabteilung bauWerk ein passendes Energiekonzept und eine zukunfts­f ähige Infrastruktur entwickelt, die eine kostengünstige und umweltschonende Wärme- und Stromversorgung sowie digitale Konnektivität sicherstellen. In Treptow-Köpenick realisierte degewo ein Neubauensemble, bestehend aus elf Mehrfamilien­ häusern mit insgesamt 201 Wohnungen, Gewerbeflächen und einer Kita. NACHGEFRAGT BEI JACQUELINE BRÜSCHKE, LEITUNG BAUWERK Jacqueline Brüschke ver­ antwortet als Leiterin des degewo-internen Planungsbüros degewo bauWerk die Neubau­ vorhaben der landes­ eigenen Wohnungsbau­ gesellschaft. Sie legen großen Wert auf nachhaltige Konzepte. Was gehört für Sie dazu? Zunächst ist uns wichtig, dass unsere Gebäu­ de einen Beitrag für die Stadt leisten Wir haben eine große Verantwortung, auch gegenüber dem urbanen Raum. Hier versuchen wir alles, damit die von uns gebauten Häuser sich einfü­ gen und städtebauliche Energie der Umgebung aufnehmen und verstärken. Hieraus ergibt sich für unsere Planungen folgerichtig die Ver­ pflichtung, immer die Aspekte der Ökologie, der Wirtschaftlichkeit, aber auch soziale und architektonische Gesichtspunkte einzubezie­ hen. Da auch im Wohnungsbau alles mit allem zusammenhängt, müssen wir in vielen, mit­ einander verschränkten Ebenen denken. Welche Vorteile ergeben sich aus der eigenen Energieversorgung? Unsere degewo netzWerk GmbH sorgt für kostengünstige, klimaschonende und intelli­ gente Versorgung mit Strom und Wärme und bietet eine digitale Infrastruktur. Diese Netze baut sie selbst oder gemeinsam mit Partnern. Ihre modernen Messdienste dienen der präzi­ sen Abrechnung der Mietnebenkosten. So kön­ nen diese langfristig stabil gehalten werden. Wird die „hauseigene“ Versorgung zu einem degewo-Standard? Ja, das streben wir an, schon um Skalen­ effekte im Sinne unserer Mieterinnen und Mieter zu nutzen. Wir nutzen damit auch unser konzerninternes Know-how. Mit einer wach­ senden Zahl an Photovoltaik-Anlagen produzie­ ren wir einen Teil des Strombedarfs selbst. Mit eigenen Netzen und eigener Versorgung tragen wir zur Versorgungssicherheit und Wirtschaftlichkeit bei. AUS UNSERER PRAXIS 25 Soziokulturelle Infrastruktur SOZIALE QUARTIERS­ ENTWICKLUNG IM MÄRKISCHEN VIERTEL 26 SOZIOKULTURELLE INFRASTRUKTUR Rund 37.000 Menschen leben im Märkischen Viertel. Damit verzeichnet das Quartier am östlichen Rand des Berliner Bezirks Reinickendorf Einwohner­ zahlen, die sich mit der einer deutschen Mittelstadt vergleichen lassen. Um den sozialen Zusammenhalt innerhalb der heterogenen Mieterschaft zu stärken und lebendige Nachbarschaften zu fördern, setzt sich die GESOBAU für mehr Generationengerechtigkeit, Familienfreundlichkeit, Teilhabe und Integration ein. Für ihr soziales Quartiersmanagement ist die GESOBAU als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft bundesweit bekannt. I n der Stadt- und Quartiersentwicklung nehmen kommunale Wohnungsunterneh­ men eine tragende Rolle ein: Durch ihren direkten Kontakt zur Mieterschaft haben sie Kenntnisse über Problemlagen und Poten­ ziale im Quartier. So können sie die sozio­ kulturelle Infrastruktur fördern und vor Ort zur sozialen Stabilisierung beitragen. Die GESOBAU leitet mit Know-how und Personal verschiedene Quartiersprojekte, unter anderem im Märkischen Viertel in BerlinReinickendorf. Ziel ist es, die Wohn- und Lebensqualität zu steigern – ob mit Moder­ nisierungen, der Bereitstellung von Stadt­ teiltreffs und Beratungsstellen oder durch Netzwerkarbeit. Die Großsiedlung Märkisches Viertel Die 60er-Jahre-Großsiedlung ist die markan­ teste Einzelbestandsmarke der GESOBAU. Von den rund 37.000 Bewohner*innen sind mehr als 25 % jünger als 18 und 22 % älter als 65 Jahre. Der Anteil von Bewohnern mit Migrationshintergrund, die aus rund 110 Nationen stammen, liegt bei ca. 44 % und damit im Durchschnitt vergleichbarer Quartiere Berlins. Die durchschnittliche Wohndauer beträgt 19 Jahre, die Wohnzufriedenheit der Mieter*­ innen liegt nach Umfragen der GESOBAU bei 80 %. Hier im Märkischen Viertel fühlen sich die Menschen wohl, die Identifikation mit dem Quartier ist hoch. Dies ist keine Selbst­ verständlichkeit: Denn eine der größten Herausforderungen in sozioökonomisch eher schwach aufgestellten Nachbarschaften ist, dass sie in höherem Maße für soziale Ent­ LAGE: Bezirk Reinickendorf GRÖSSE: 3.200.000 qm BGF WOHNEINHEITEN: ca. 17.000 Wohn­ungen, davon ca. 15.000 im Bestand der GESOBAU WEITERE NUTZUNGEN: Seniorenwohnhäuser, Bürgeramt, Schwimmbad, Stadtteilbibliothek, Graphothek, Nachbarschaftstreffs, Grund- und Oberschulen, Kindertagesstätten, Sportvereine, Ärztehäuser, Stadtteil­ einkaufszentren, Inte­grationslots*innen ENTWICKLUNG: 1963–1974 Bauzeit, 2008–2015 Modernisierung / Umbau zur Niedrigenergiesiedlung PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: GESOBAU mischungsprozesse anfällig sind. 2007 wa­ ren es vor allem die berlinweit zunehmenden Se­gregations- und Polarisierungstendenzen, die die GESOBAU dazu veranlassten, sich dem Quartiersmanagement im Märkischen Viertel verstärkt zu widmen. Leben im Quartier: „Mein Märkisches Viertel“ Neben enormen baulichen Investitionen – von 2008 bis 2015 wurde das Quartier zur Niedrigenergiesiedlung umgebaut – inves­ tiert die GESOBAU in das soziale Miteinander. AUS UNSERER PRAXIS 27 Die GESOBAU unterstützte 2017 gemeinsam mit dem Integra­ tionsbüro des Bezirksamts Reinickendorf und der ApostelPetrus-Gemeinde das Mitmach-Kunstprojekt "Lichtergalerie" – Soziale Kunst der Hoffnung und des friedlichen Zusammenlebens des Künstler-Duos Sofia Camargo und Thomas E.J. Klasen. Schirmherr war Dr. Wolfgang Thierse, Bundestagspräsident a. D. Mehr als 700 Nachbar*innen beteiligten sich am Projekt. Am Ende konnten 400 Lichtkörper auf dem Stadtplatz im Zentrum des Stadtteils ausgestellt werden. Eine farbenfroh leuchtende Laterneninstallation, die alte und neue Bewoh­ ner*innen gemeinsam gestaltet haben. 28 SOZIOKULTURELLE INFRASTRUKTUR Sie beschäftigt eigene Sozialarbeiter*­­innen, die sich den Problemen der Mieter*innen an­ nehmen und bei Konflikten oder Mietschul­ den beraten. Darüber hinaus übernimmt eine Quartierskoordinatorin „Märkisches Viertel“ die Rolle der „Brückenbauerin“: Sie vermittelt zwischen der GESOBAU und ihren Mieter*innen, zum Beispiel in einer wöchentlichen „Sozialen Sprechstunde“; sie initiiert Projekte und fördert den Austausch zwischen allen Stadtteilakteur*innen. Zu den Aufgaben der Stelle „Soziale Quartiers­ entwicklung“ zählen u.a. die Erstellung von Quartiersanalysen, die Initiierung und der Aufbau von Netzwerken, die Moderation von Prozessen, die Konzeption, Beratung, Unterstützung oder Leitung von Projekten sowie der Dialog mit Verwaltung, Politik und NACHGEFRAGT BEI HELENE BÖHM, SOZIAL- UND QUARTIERS­M ANAGEMENT VIERTEL FEST Mieter*innen. Nur mit dem Prinzip des ‚mit, von und für‘ die Menschen und Orte kann das soziale Handeln und das Zusammenspiel der unterschiedlichen Akteure funktionieren. Um die Identifizierung mit dem Quartier zu fördern und den sozialen Zusammenhalt zu stärken, hat die GESOBAU 2014 die Marke Märkisches Viertel geschaffen und zu deren Belebung mit der VIERTEL BOX am Wilhelms­ ruher Damm einen zentralen Veranstaltungsort eingerichtet. Hier finden nicht nur Lesungen oder Hip-Hop-Wettbewerbe statt, es gibt auch ein Kino, Sportevents sowie ein Sommerferien­ programm für Schulkinder. Mit der SeniorenInfothek werden auch ältere „Märker“ angespro­ chen. Über das Programm der VIERTEL BOX und Neuigkeiten aus dem Quartier informiert eine Webseite, unter der Rubrik „Menschen im Viertel“ wird die vielfältige Bewohnerschaft in kurzen Filmen portraitiert. Seit 2007 arbeitet Helene Böhm (M.A.) bei der GESOBAU und ist für das Thema Soziale Quartiersentwicklung verantwortlich. Sie ist Vorstandsmitglied der GESOBAU-Stiftung und des Netzwerks Märkisches Viertel e.V. Seit 2019 leitet sie die Abteilung Sozial- und Quartiersmanagement bei der GESOBAU. Warum ist soziale Quartiersentwicklung aus Ihrer Sicht wichtig? Soziale Veränderungen wie der demogra­ fische Wandel oder das Dazulernen im Zusam­ menleben von Menschen unterschiedlicher Herkunft finden nicht irgendwann und irgend­ wo statt. Sie vollziehen sich hier und jetzt, ganz konkret in unseren Wohngebieten. Darum engagieren wir uns über die bloße Vermietung von Wohnungen hinaus und machen uns für die sozialen Belange der Mieter*innen in unseren Quartieren stark. Inwiefern hat die Quartiersentwicklung im Märkischen Viertel Modellcharakter? Veränderte Rahmenbedingungen führen zu neuen Anforderungen. Erneuerung, Aufwer­ tung und Modernisierung von Quartieren sind daher Aufgabenfelder, die sich aus wohnungs­ wirtschaftlicher und städtebaulicher Sicht verbinden – und zusammengedacht werden müssen. Hier steht das Märkische Viertel vor­ bildhaft für die Erfolge wohnungswirtschaft­ lichen und kommunalen Engagements. Worauf sind Sie besonders stolz? Auf den gemeinsam erzielten gesellschaft­ lichen Mehrwert. Viele der von uns initiierten Projekte sind längst verstetigt und wirken nach­ haltig in den Quartieren der GESOBAU, z. B. die Senioren-Infotheken, die Bildungslandschaft Märkisches Viertel oder Einrichtungen wie die GESOBAU-Nachbarschaftsetage oder das Familienzentrum Hansastraße. Seit 2019 gibt es eine eigene Abteilung für Sozial- und Quartiers­ management mit neun Mitarbeiter*innen, die sich allen Themen rund um das Zusammen­ leben und die Nachbarschaft widmen. AUS UNSERER PRAXIS 29 Visionen, urbane Mobilität & Smart City WATERKANT BERLIN Berlin wächst. Damit einhergehend steigen die Herausforderungen, dieses Wachstum positiv zu gestalten. Hierbei sind neben steigenden Wohnkosten vor allem ökologische, infrastrukturelle und soziale Fragestellungen von großer Bedeutung. Zu den zentralen Elementen einer nachhaltigen Stadtentwicklung gehören die effektive Nutzung vorhandener Flächenressourcen, die Gestaltung von Mobilität sowie die Energieerzeugung und -verteilung. Das Quartier WATERKANT Berlin ist Vorreiter in Bezug auf vorausschauende Quartiersentwicklung und sektorüber­ greifende Projektplanung und gehört mit seinen innovativen Mobilitätsangeboten zu den bundesweiten Pilotprojekten. Auf ihrer aktuell größten Baustelle errichtet die Gewobag bis 2025 gemeinsam mit der WBM rund 2.500 neue Wohnungen. 30 VISIONEN, URBANE MOBILITÄT & SMART CITY M ehr als 20.000 zusätzliche Einwoh­ ner*innen wird Berlins westlichster Bezirk, rund um das Spandauer Entwicklungsgebiet Wasserstadt Oberhavel, in den kommenden Jahren bekommen. Allein im neuen Stadtquartier WATERKANT Berlin werden rund 6.500 Menschen ein neues Zuhause finden. Die ersten 362 Woh­ nungen der Gewobag werden bereits im Sommer 2020 fertiggestellt. Wohn- und Lebensqualität für verschiedene Ansprüche, eine Uferpromenade, attraktiv gestaltete Wohnhöfe, Freizeitangebote, Kindertages­ stätten, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen werden realisiert. So wächst auf dem ehe­ mals gewerblich genutzten Areal mit einer Fläche von rund 21 Hektar ein urbanes Viertel mit direkter Wasserlage und Nähe zur Spandauer Altstadt. LAGE: Bezirk Spandau / Wasserstadt Oberhavel GRÖSSE: 155.000 qm BGF (Gewobag) / 23.500 qm BGF (WBM) WOHNEINHEITEN: 2000 (Gewobag) / 500 (WBM) WEITERE NUTZUNGEN: Stadtquartier: Kinder­t agesstätte, Schulzentrum, Nahversor­ gungs­einrich­tungen, Spiel- und Grün­fl ächen, Fahrrad­garagen, Mobilitätshub BAUBEGINN: 09/2018 (Gewobag) / 12/2018 (WBM) FERTIGSTELLUNG: Abschnittsweise ab 2020 bis 2025 PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: Wohnungsbau: Gewobag, WBM Energieerzeugung und –versorgung: Gewobag ED Modellprojekt „Move Urban“: Bundesministerium für Bildung und Forschung (Leitinitiative „Zukunftsstadt“), Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, DLR Institute für Verkehrsforschung und Verkehrssystematik, die Technische Universität Berlin und das Institut für Klimaschutz, Energie und Mobilität (IKEM), Gewobag EU-Förderprojekt MEISTER: Forschungs- und Innovationsprogramm Horizon 2020 der Europäischen Union, Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, Institut für Klimaschutz, Energie und Mobilität (IKEM), VMZ Berlin Betreibergesellschaft mbH, E.ON, Gewobag, WBM AUS UNSERER PRAXIS 31 Zu zentralen Planungsfragen bei einem Projekt dieser Größenordnung und stadt­ räumlichen Lage zählten u.a.: Wie werden Mobilitätsangebote für die zu­ künftigen Bewohner*innen gestaltet? Mit welchen Mitteln ist nutzerzentrierte Mobilität mit Anbindungen ins Stadtzent­ rum und die umliegende Naherholungsland­ schaft bei gleichzeitiger Reduktion des moto­ risierten Individualverkehrs zu schaffen? Wie kann mithilfe von Smart City Technolo­ gien ein ganzheitlicher Mobilitätsansatz für die WATERKANT Berlin umgesetzt werden? Gegenwärtig fehlen Angebote öffentlicher Nahverkehrsmittel wie S- und U-Bahn oder Tram, gleichzeitig sind die vorhandenen Verkehrswege bereits stark ausgelastet. Move Urban: Multimodal die Stadt bewegen Seit 2017 widmen sich im Rahmen des Bundesforschungsprojektes „Move Urban“ Verkehrs-, Logistik- und Wohnungsbauex­ pert*innen den komplexen Fragestellungen 32 VISIONEN, URBANE MOBILITÄT & SMART CITY urbaner Mobilität und Smart City Techno­ logien. Die Gewobag zählt neben diversen Forschungsinstituten zu den Partner*innen des von der Berliner Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz geleite­ ten Projektes. Geplant ist, ein innovatives und integratives Mobilitätskonzept für ein Stadtquartier zu entwickeln, das Freiräume bietet, besonders fußgänger- und fahrrad­ fahrerfreundlich gestaltet ist und Alterna­ tiven zum motorisierten Individualverkehr ermöglicht. Die Ergebnisse des Laborgebie­ tes WATERKANT Berlin werden zukünftig allen Akteur*innen der Wohnungswirtschaft als Handlungsempfehlung zur Verfügung stehen. Neben einem gut funktionierenden ÖPNV sind bedarfsgerechte Sharing-Angebote wie Elektroautos, Fahrräder, Lastenräder und E-Scooter wichtig und werden im Mobilitäts­ hub des Quartierszentrums gebündelt. Die Gewobag, bereits durch den Einsatz mobiler „Jelbi-Stationen“ in Kooperation mit der BVG erfahren, plant für die WATERKANT Berlin Fortbewegungsangebote digital mit einer mobilen Quartiers-App zu verbinden. Dazu Das Quartier WATERKANT Berlin ist bundesweites Pilotprojekt für vorausschauende Quartiersentwicklung, sektorübergreifende Projektplanung NACHGEFRAGT BEI BEATE ALBERT, BEREICHSLEITERIN SMART CITIES, BERLIN PARTNER sowie innovative Mobilitätsplanung. gehört auch das Thema Elektromobilität, das bereits in den ersten Bauabschnitten mit Carsharing-Angeboten und ausbaufähiger Ladeinfrastruktur umgesetzt wird Mit dem ganzheitlichen Quartierskonzept kann auf das Auto weitestgehend verzichtet werden. Dezentrales Parken in Tief- und Quartiersgaragen und ein regulatives Stell­ platzkonzept verbessern die Flächennutzung und die Freiraumqualität. Versand-Paket­ stationen und intelligente Stadtmöbel, wie Infoboards oder Haltestellen mit Verkehrs­ informationen, sollen dazu beitragen, den Lieferverkehr im Quartier zu reduzieren. Weitere Schwerpunkte der Quartiersent­ wicklung bilden die Bereiche Energie und Partizipation. So ist ein innovatives Energie­ konzept bereits in Umsetzung. Durch ein eigenes Quartiersnetz zur Wärmeversor­ gung können nicht nur die Mieter*innen der Gewobag, sondern auch Dritte mit Niedertemperatur-Fernwärme versorgt werden. Durch Nutzung regenerativer Wärme­versorgung aus Flusswasserwärme wird der Primärenergiefaktor dabei signi­ fikant gesenkt. Hierdurch wird auch ein wesentlicher Beitrag zur Einhaltung der Klimaschutzziele Berlins geleistet. Auch Partizipation spielte in der Projekt­ entwicklung von Anfang an eine sehr große Rolle. So haben in den Bereichen, wo gänz­ lich neues Planungsrecht geschaffen wird, Partizipationsprozesse mit Bürger*innen, Anrainer*innen und Stadtteilakteur*innen für die zukünftige Gestaltung des Areals stattgefunden. waterkant-berlin.de Im April 2015 hat der Berliner Senat die Smart City Strategie Berlin beschlossen. Als Gesellschaft für Wirtschafts- und Technologieförderung unterstützt Berlin Partner Unternehmen und Projekte zu allen Smart City relevanten Themen. Beate Albert ist erste Ansprechpartnerin. Welche Ziele verfolgt die Smart City Strategie Berlin? Eine lebenswerte, zukunftsfähige Stadt ist das Ziel. Erreichen wollen wir dies durch technologische, soziale und ökologische Inno­ vationen sowie eine zunehmende sektor- bzw. ressortübergreifende Zusammenarbeit – in der Verwaltung, in Wirtschaft und Wissenschaft und im Zusammenspiel mit der Zivilgesellschaft. Welche Rolle spielt das Thema Mobilität dabei? In einer Stadt, die von Zuzug und zunehmen­ der Flächenkonkurrenz geprägt ist, muss Mobili­ tät neu gedacht und geplant werden. Wie können wir uns ressourcenschonend, klimaverträglich und komfortabel in der Stadt bewegen? Wie können wir bei wachsendem Mobilitätsanspruch Verkehre vermeiden? Neben dem Ausprobieren neuer Technologien und Mobilitätsdienste spielt auch das Nutzerverhalten, die Akzeptanz neuer Angebote, eine entscheidende Rolle. Inwiefern ist das neu entstehende Quartier WATERKANT Berlin beispielhaft für die Smart City? Neben den Leuchtturmprojekten der elf Berliner Zukunftsorte, wo Wirtschaft und Wis­ senschaft an Lösungen für die Mobilitäts- und Energie­wende arbeiten und Berlins Innovations­ kraft unter Beweis stellen, sind Neubauquartiere wie WATERKANT wichtige Erprobungs- und Umsetzungsräume für das Leben von morgen. Wir definieren in der Beteiligungs-, Planungsund Bauphase, wie wir in Zukunft leben, arbei­ ten, kommunizieren und mobil sein möchten. Eine integrierte und nutzerorientierte Quartiers­ planung, die auch umliegende Nachbarschaften und deren Bedürfnisse einbezieht, ist smart. AUS UNSERER PRAXIS 33 Die Stadt weiterbauen WOHNEN AM LICHTENBERGER RATHAUS­PARK Mit 387 Mietwohnungen, einer Kindertagesstätte sowie Büro- und Gewerbeflächen entsteht am Lichtenberger Rathauspark ein urbanes Neubauquartier mit historischen Wurzeln. Die erste Wohnanlage in der Rathausstraße 11–12 ist bereits fertiggestellt. Nebenan am Stefan-Heym-Platz wird noch gebaut: Hier entstehen sechs Gebäude, darunter ein Hochhaus, das als Landmarke den Übergang zwischen Friedrichshain und Lichtenberg nachhaltig prägen wird. Mit dem Quartier „Am Rathauspark“ baut die HOWOGE den Bezirk weiter und verbindet dabei eine hohe architektonische und städtebauliche Qualität mit den sozioökonomischen Anforderungen einer wachsenden Stadt. 34 DIE STADT WEITERBAUEN LAGE: Bezirk Lichtenberg Rathausstr. 11, 11A–F, 12, 12A / Frankfurter Allee 135 GRÖSSE: 13.900 qm BGF (Rathausstr.), 39.000 qm BGF (Stefan-Heym-Platz) WOHNEINHEITEN: 387, davon 136, 8.365 qm (Rathausstr.) / 251, 14.500 qm (Stefan-Heym-Platz) WEITERE NUTZUNGEN: Kindertagesstätte, Büro- und Gewerbeflächen, Spiel- und Grünflächen, Stadtplatz BAUBEGINN: 12/2015 (Rathausstr.) / 06/2018 (Stefan-Heym-Platz) FERTIGSTELLUNG: Neubau 2018 / Altbau 2019 (Rathausstr.) 2020/2021 (Stefan-Heym-Platz) PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: HOWOGE / Rathausstraße: Hemprich Tophof Architekten / Stefan-HeymPlatz: Hemprich Tophof Architekten (Machbarkeitsstudie) / Generalunternehmer: PORR Deutschland GmbH, Baumschlager Eberle Architekten D ie alte Polizeiwache in der Rathaus­ straße stand seit zwei Jahren leer, als das Areal 2014 vom Berliner Liegen­ schaftsfonds als erstes Grundstück über das sogenannte Konzeptverfahren veräußert wurde. Statt an den Meistbietenden sollte das Grundstück an das über­zeugendste Konzept gehen. Den Zuschlag für die Ent­ wicklung des 6.000 Quadratmeter großen Geländes erhielt die landeseigene HOWOGE, insbesondere, da das Konzept eine Verbin­ dung aus preisgünstigem Wohnraum, der Errichtung einer Kita und einer architek­ tonisch zeitgemäßen sowie energetisch nachhaltigen Umsetzung vorsah. AUS UNSERER PRAXIS 35 Mit dem Quartier harmonisches Ensemble entstanden, das Raum für 136 Wohnungen bietet. „Am Rathauspark” kombiniert die HOWOGE hohe architektonische wie städtebauliche Qualität mit den sozioökonomi­schen Anforderungen der wachsenden Stadt. Wohnen in und an der Wache Der Erhalt der Polizeiwache war vielen Anwohner*innen ein Herzenswunsch: Das markante Gebäude prägt seit Ende des 19. Jahrhunderts das Straßenbild. Deshalb sollte die neue Wohnanlage den Bestands­ bau integrieren und zu neuem städtischen Leben erwecken. Der aus drei Gebäudeteilen bestehende Neubau gruppiert sich um einen grünen Gartenhof und öffnet sich zur sanier­ ten Polizeiwache hin. Die zeitgenössische Architektur entwickelte das verantwortliche Büro Hemprich Tophof nicht im Kontrast, sondern im Dialog zum Bestand. Die beiden Satteldächer des fünfgeschossigen Neubaus nehmen die Formensprache der Wache und auch des nahegelegenen Rathauses auf. So ist aus der Kombination von Alt und Neu ein 36 DIE STADT WEITERBAUEN Zwei Drittel der Wohneinheiten besteht aus Ein- oder Zweizimmer-Appartements. Damit reagiert die HOWOGE auf den gestiegenen Bedarf an kleineren Wohnungen in Lichten­ berg. Dringend benötigt werden im Bezirk aber auch Kinderbetreuungsplätze. Die im August 2019 eröffnete Kita für 100 Kinder gehörte deshalb von Beginn an zum Konzept. Fester Bestandteil waren auch die rund 340 Quadratmeter Flächen für Läden und Lokale, um die Nahversorgung zu ermög­ lichen und vom Erstbezug an ein belebtes, urbanes Quartier zu schaffen. Ein neuer Quartierseingang am Stefan-Heym-Platz In unmittelbarer Nähe befindet sich am Stefan-Heym-Platz / Frankfurter Allee 135 ein weiteres Neubauvorhaben der HOWOGE in Realisierung, das direkt an die Rathaus­ straße anschließt. Nicht nur ein städtebau­ licher Wettbewerb, den die HOWOGE Berlin auslobte, sondern auch ein im Jahr 2015 durchgeführtes Bürgerbeteiligungsver­ fahren bildet das Fundament für das Bau­ vorhaben an der Grenze zu Friedrichshain. Bis zum Jahr 2021 soll das neue Quartier mit 251 Mietwohnungen und rund 16.000 Quad­ NACHGEFRAGT BEI ratmetern Büro- und Gewerbeflächen fertig sein. 126 Wohnungen werden als geförderter Wohnraum zu Einstiegsmieten ab 6,50 Euro nettokalt/Quadratmeter vermietet. STEFAN SCHAUTES, HOWOGE Im Hochhaus und in den Gebäuden zur Frankfurter Allee und zum Stefan-HeymPlatz hin entstehen flexible Büroflächen, Gastronomie- und Gewerbeflächen, die die Wohnungen vor der sehr hohen Lärmemis­ sion an dieser Stelle schützen. Der Innen­ bereich des Quartiers ist autofrei angelegt und gliedert sich in unterschiedliche Höfe, Vorgärten, Spiel- und Grünflächen. Bis 2026 soll der Bestand der HOWOGE von aktuell rund 62.300 Wohnungen auf 75.200 angewachsen sein. Stefan Schautes verantwortet als Bereichsleiter und Prokurist alle Neubauaktivitäten des Unternehmens. Ein bereits bestehender und gern genutzter Identifikationsort im Quartier ist der StefanHeym-Platz mit dem denkmalgeschützten Fischerjungen. Deshalb hat die HOWOGE für dessen Gestaltung ein umfassendes Beteiligungsverfahren durchgeführt. An­ wohner*innen arbeiteten aktiv am Konzept für die Neugestaltung des Platzes mit, der gemeinsam mit dem Hochhausneubau den Übergang der Bezirke Lichtenberg und Friedrichshain nachhaltig prägen wird. Er soll vor allem ein grüner Ort zum Verwei­ len für alle Generationen werden. 1 Stefan-Heym-Platz mit 251 WE 2 Rathausstraße mit 136 WE Mö lle nd or f fs tra ße Rathaus Lichtenberg Ring-Center S U Fra n k fu rt e r A ll 1 ee Stefan-HeymPlatz 2 Nicht nur neu bauen, sondern die Stadt weiter­bauen – was bedeutet das kon­kret in Ihrer Arbeit, Herr Schautes? Berlin befindet sich in einem Veränderungs­ prozess – neben der Sozial- und Bevölkerungs­ struktur unterliegen auch die Lebensbio­­grafien der Bürger einem Wandel. Städtebau, Infra­ struktur, Bildungs- und Mobilitätskon­zepte sowie die Energieversorgung werden sich än­ dern und verändern müssen. Nachverdichtung muss also mehr sein, als nur die Antwort auf die derzeitig hohe Nachfrage nach Wohnraum. Sie ist als Chance zu verstehen, die Stadt an verschiedene Lebensmodelle und Bedürfnisse anzupassen und sie sinnvoll und nachhaltig weiterzubauen. Voraussetzung dafür ist, dass bestehende und neue Nutzungen identifiziert und qualifiziert in das neue Quartier integriert werden. Auf diesem Weg lässt sich Identität be­ wahren und erzeugen, was insbesondere für die Akzeptanz der Anwohner*innen bei der Schaf­ fung neuer Quartiere von großer Bedeutung ist. Gleichzeitig gilt es, flexible Gebäude zu er­ richten, die ein unkompliziertes Umnutzen für verschiedene Lebensphasen der Bewohner*in­ nen möglich machen sowie eine Multifunktio­ nalität des öffentlichen Raumes darzustellen. Die Stadt muss zur „Stadt der kurzen Wege“ weiterentwickelt werden, in der Arbeitsplatz und Kita sowie Nahversorgungs- und Freizeit­ angebote unkompliziert erreichbar sind. Um dieser vielschichtigen Aufgabe gerecht zu werden, braucht es nicht nur innovative Ideen, sondern vor allem einen Dialog zwischen allen Beteiligten, mit einer klaren Zuordnung der Aufgaben, der Ziele und der Verantwortung. Denn nur gemeinsam lassen sich zukunfts­ fähige Konzepte für das Weiterbauen der Stadt und deren Quartiere entwickeln. AUS UNSERER PRAXIS 37 38 EFFIZIENT UND GUT BAUEN Effizient und gut bauen DER PROTOTYP PLUS TYPENHAUS Berlin wächst, der Wohnraum wird knapper – gefragt sind effiziente und innovative Neubaukonzepte. Mit der Entwicklung des Typenhaus Plus im Berliner Bezirk MarzahnHellersdorf reagierte die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND auf die aktuelle Situation und entwickelte einen Prototyp, der Zeit und Geld spart und dabei hoch­wertige Wohn­­lösungen verspricht. Vorgedacht wurde das modulare Wohnungsbaukonzept bereits 2016 gemeinsam mit MARS Architekten. Zur Realisierung bringt es die STADT UND LAND mit Arnold und Gladisch Architekten. LAGE: Bezirk Marzahn-Hellersdorf Schkeuditzer Str. 28-40 GRÖSSE: 13.350 qm BGF WOHNEINHEITEN: 165, davon 57 barrierefrei BAUBEGINN: April 2018 FERTIGSTELLUNG: Frühjahr 2020 PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: STADT UND LAND / Arnold und Gladisch, Gesellschaft von Architekten mbH / Märkische Ingenieur Bau GmbH I nsbesondere die städtischen Wohnungs­ bauunternehmen sind gefordert, wenn es um kostengünstige Wohnraumversorgung von Haushalten mit niedrigem Einkommen geht. Der klare Auftrag heißt Lücken nach­ haltig zu schließen. Neben effizienter Bewirt­schaftung, Instandhaltung und Mo­ dernisierung der Bestände lässt sich zwar ein Teil des benötigten Wohnraumes über Zukäufe aufstocken, der Großteil des Bestan­ des ist allerdings bereits vollvermietet. Ohne Neubau im großen Maßstab lässt sich dem steigenden Wohnungsbedarf schwer entge­ genwirken. Es bedarf eines Konzeptes, das schnelle und kostengünstige Realisierung bei hoher Stückzahl ermöglicht. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND 2016 das Planungsbüro MARS Architekten mit der Entwicklung eines Typen­hauses basierend auf dem Prinzip des seriellen Planens und Bauens. Ziele waren nicht nur größtmögliche Zeitersparnis und Kosten­effizienz, sondern zeitgemäße und hochwertige Wohnräume. Eine kritische AUS UNSERER PRAXIS 39 Ziel ist es, dem steigenden Wohnungsbedarf mit effizienteren Bauweisen entgegenzutreten und gleichzeitig moderne und hochwertige Wohnräume zu realisieren. Auseinandersetzung mit der Bauhistorie von der Mietskaserne zum Plattenbau war dabei dringend erwünscht. Entwickelt wurde ein Planungskonzept für einen bis zu sieben­geschossigen Typenbau – ein Stahl­betonskelettbau variabel in Bezug auf Außenwandaufbau, Erdgeschosszonen und Dachformen. Von der Theorie in die Praxis Im nächsten Schritt schrieb die STADT UND LAND einen Realisierungswettbewerb für ihr Grundstück Schkeuditzer Straße in Marzahn-Hellersdorf aus, den Arnold 40 EFFIZIENT UND GUT BAUEN und Gladisch Architekten gewannen. Sie änderten die Entwürfe, verzichteten auf das teure Konzept Stahlbetonskelettbau, erwei­ terten und detaillierten die Module und ent­w ickelten einen Typenhaus-Standard. Aus dem Projekt Typenhaus wurde das Typen­haus Plus mit einem Katalog standar­ disierter Module für effiziente Grundriss­ lösungen mit hohem Wohnwert. Dieser Modulbaukasten dient dabei als Grundlage für die Reihung und Stapelung einzelner Module sowie Grund­risstypen. Die Bauweise und wesentliche Ausstattungsmerkmale wie Materialität und Farbe oder Balkone und Fensterformate sind variabel einsetzbar. Auch im Inneren setzt sich das Baukasten­ prinzip fort. Treppenhäuser variieren aufgrund unterschiedlicher Fluchtweg- bzw. Brandschutzkonzepte in ihren Grundflä­ chen. Statt eines Regelgrundrisses wurden unterschiedliche Haushälften entworfen. Diese werden an den zentralen Treppenkern angedockt und lassen so trotz Standardi­ sierung diverse Gebäudegrundrisse zu. Jedes Wohnensemble lässt sich bezogen auf Nut­ zung und Gestaltung an den entsprechenden Standort anpassen. Der Startschuss für den ersten realisierten Typenbau der STADT UND LAND in der Schkeuditzer Straße fiel im April 2018 mit der Grundsteinlegung; im November des gleichen Jahres wurde Richtfest gefeiert. Bis zum Frühjahr 2020 werden hier ins­ gesamt 165 Mietwohnungen errichtet, von denen die Hälfte durch das Land Berlin gefördert wird. Das erste Wohnhaus hat eine Wohnfläche von 9.500 Quadratmetern und verfügt über Wohnungen mit mit einem bis fünf Zimmern, entweder mit einem Bal­ kon oder einer Terrasse. 57 der Wohnungen sind barrierefrei. Im Innenhof entstehen ein großer Spielbereich sowie 330 zum großen Teil überdachte Fahrradabstellplätze. Die STADT UND LAND plant bereits auf drei weiteren Grundstücken nach dem Prinzip Typenhaus Plus: in der Senftenberger Straße, der Hoyerswerdaer Straße und der Stenda­ ler Straße. Als Standard für günstiges und hochwertiges serielles Bauen bietet das Prin­ zip großes Potenzial für unterschiedlichste Standorte, nicht nur in Berlin. Das Typenhaus Plus basiert auf einem Katalog standardisierter Module, die sich unterschiedlich reihen und stapeln lassen. NACHGEFRAGT BEI FRANK ARNOLD, ARNOLD UND GLADISCH ARCHITEKTEN Frank Arnold betreibt seit 1996 gemeinsam mit seinem Partner Mathias Gladisch das Büro Arnold und Gladisch Architekten in Berlin-Schöneberg. Was macht das Prinzip des Typenhaus Plus aus? Drei mögliche Treppen­ kerne (Standard­treppenhaus, Ber­ liner Treppenhaus und Sicherheitstreppenhaus) werden mit unterschiedlichen Haushälften zu einem sehr variablen Bausystem kombiniert. Das Prinzip ist für unterschiedliche Himmels­ richtungen, stadträumliche Situationen – Zeile oder Ecke – und Brandschutzanforderungen geeignet. Die Gebäudetiefe von 15 m führt zu wirtschaft­ lichem Bauen durch ein gutes Verhältnis zwischen kostenrelevanter Bruttofläche und Wohnfläche. Das Typenhaus Plus verkürzt Planungszeiten und ermöglicht eine schnellere Realisierung. Abhängig vom Bauort müssen Erdgeschoss­lösung, Statik und Gebäudetechnik immer individualisiert werden. Es entstehen bis zu 100 % förderfähige, barrierefreie Woh­ nungen mit optimierten Grundrissen und variablen Wohnungsgrößen. Auf identischer Fläche können Wannenbäder oder barrierefreie Dusch­bäder eingebaut werden. Wo liegen die Herausforderungen? Wir müssen dafür sorgen, dass keine Lange­ weile entsteht, dass keine Monotonie gebaut wird. Also immer wieder gut gestaltete Fassa­ den und Erdgeschosslösungen erfinden. Vom Plattenbau lernen heißt auch, seine Fehler nicht zu wiederholen: Wir dürfen das Typenhaus Plus nur dort einsetzen, wo mit den Modulen eine gute städtebauliche Qualität erreicht werden kann. So lassen sich 15 m tiefe Häuser nicht in jeder städtebaulichen Situation einsetzen. Lücken im gründerzeitlichen Bestand sollten wir weiterhin individuell schließen. AUS UNSERER PRAXIS 41 42 KOMPLEXE QUARTIERSENTWICKLUNG Komplexe Quartiersentwicklung DAS MODELLPROJEKT HAUS DER STATISTIK Das Areal am Haus der Statistik gehört zu den wichtigsten komplexen Quartiers­ entwicklungen der WBM. In einem Modellprojekt entwickelt sie gemeinsam mit vier weiteren Kooperationspartnern und unter maßgeblicher Beteiligung der Berliner Stadtgesellschaft einen vielfältigen Ort für Verwaltungs-, soziale und kulturelle Nutzungen sowie rund 300 bezahlbare Wohnungen. Das 3,2 Hektar große Quartier wird den stark frequentierten Alexanderplatz mit dem Wohn­ gebiet an der Karl-Marx-Allee verbinden und funktionell ergänzen. I m Jahr 2015 machte ein Künstler*innen­ kollektiv auf das Potenzial des ehemaligen DDR-Verwaltungsbaus am Alexanderplatz aufmerksam. Die Brachfläche in promi­ nenter Innenstadtlage gehörte teils dem Land Berlin, teils dem Bund und sollte zum Höchstpreis verkauft werden. Die Künst­ ler*innen protestierten gegen den geplanten Abriss und forderten die Einrichtung be­ zahlbarer Ateliers. Die daraus entstandene Initiative Haus der Statistik konnte den Bezirk Mitte von ihrem Projekt überzeugen, der Berliner Senat schloss sich an. Seit 2018 das Land Berlin dem Bund seinen Anteil ab­ gekauft hat, ist das Areal rekommunalisiert. Im selben Jahr schloss sich eine Projektent­ wicklungsgemeinschaft zusammen. Diese „Koop5“ besteht aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, der BIM Berliner Immobilien Management GmbH, dem Bezirksamt Berlin-Mitte, der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und der ZUsammenKUNFT Berlin eG – Genossenschaft für Stadtentwicklung. LAGE: Bezirk Mitte, Karl-Marx-Alle 1 GRÖSSE: Bestand ca. 46.000 qm BGF / Neubau ca. 66.000 qm BGF WOHNEINHEITEN: ca. 26.000 qm BGF, das entspricht ca. 300 Wohneinheiten, abhängig von der weiteren Planung WEITERE NUTZUNGEN: Rathaus Mitte, Finanz­ verwaltung, Initiative ZUsammenKUNFT Berlin eG, Kindertagesstätte BAUBEGINN: 2021/22 PROJEKTBETEILIGTE/PARTNER: Koop5: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Bezirksamt Mitte von Berlin, BIM Berliner Immobilien Management GmbH, WBM (seit 2018) und ZUsammenKUNFT Berlin eG – Genossenschaft für Stadtentwicklung In dieser neuartigen Konstruktion tragen alle von Anfang an Verantwortung für die Rea­ lisierung des Projekts und profitieren davon auch. So ergänzen sich zivilgesellschaftliches Engagement, immobilienwirtschaftliche Expertise und Verwaltungshandeln produk­ tiv, statt sich wie oft bei anderen Projekten dieser Art gegenseitig zu blockieren. AUS UNSERER PRAXIS 43 Das bestehende Haus der Statistik wird zum Ausgangspunkt für die Entwicklung eines urbanen Stadtbausteins mit einer besonderen programmatischen Vielfalt. Eine Kooperationsvereinbarung regelt die Zusammenarbeit, Nutzungsmischung und Aufteilung der Planungskosten und wird bis in die gemeinschaftliche Bewirtschaftung des neuen Quartiers fortgeführt werden. Die rund 46.000 qm umfassenden Bestands­ bauten werden erneuert und mit rund 66.000 qm Neubau zu einem ökologisch, wirtschaftlich und sozial nachhaltigen Quar­ tier ergänzt. Es entstehen unter anderem ein „Rathaus der Zukunft“ für den Bezirk Mitte, ein neues Finanzamt, Künstlerateliers, Flä­ chen für Soziales, Freizeit und Kultur sowie rund 300 bezahlbare Wohnungen. Gemeinsam für Berlin: Das integrierte städtebauliche Werkstattverfahren Von Beginn an wirkte die interessierte Öffentlichkeit im kooperativen Prozess mit, so auch beim Erarbeiten des städtebaulichen Konzepts. Hierzu wurde von September 2018 bis 2019 ein spezielles integriertes Werk­ stattverfahren durchgeführt. Drei Planungs­ teams stellten ihre Entwürfe in Workshops und Kolloquien immer wieder Expert*innen und der Stadtgesellschaft zur Diskussion. Im Obergutachtergremium waren ebenfalls Delegierte der Stadtgesellschaft mit Stimm­ recht vertreten. 44 KOMPLEXE QUARTIERSENTWICKLUNG Ausgewählt wurde der städtebauliche Entwurf des Teams Teleinternetcafé und Treibhaus Landschaftsarchitektur. Danach sollen rund 66.000 qm Neubau die Bestandsbauten an der Karl-Marx-Allee/ Otto-Braun-Straße ergänzen. Die WBM wird zwei 15- und 12-geschossige Wohnhoch­ häuser mit rund 300 Wohnungen an der Berolinastraße bauen. Die BIM wird auf 80% der Bestandsbaufläche Verwaltungsnutzun­ gen unter­bringen. An der Otto-Braun-Straße entsteht ein 16-geschossiger Büroturm mit ca. 25.000 qm Fläche für das Rathaus Mitte. Die ZUsammenKUNFT Berlin schafft in 20% des Bestands und auf 15.000 qm Neubau­ flächen Räume für Kunst, Kultur, Bildung, Soziales und integrierte Wohnformen. Dieser Entwurf ist nun Grundlage des Bebauungs­ planverfahrens. Das Verfahren ist als lernender Prozess kon­ zipiert. Ein Beispiel dafür: Derzeit werden unsanierte aber bereits von Schadstoffen befreite Flächen für sogenannte „Pionier­ nutzungen“ vergeben. Nutzer*innen können sich in einem offenen Verfahren bewerben. So will man die besten soziokulturellen Nutzungen für die zu errichtenden Gewerbe­ flächen im Erdgeschoss bestimmen.   www.hausderstatistik.org NACHGEFRAGT BEI LEONA LYNEN, BOTSCHAFTERIN HAUS DER STATISTIK Die Urbanistin und Stadtmacherin LEONA LYNEN ist Genossin der ZUsammenKUNFT Berlin eG und leitet die Werkstatt Haus der Statistik, eine Informations- und Mitwirkzentrale rund um die Entwicklungen am Haus der Statistik. Die Informations- und Mitwirkzentrale für Bürger*innen befindet sich in einem ehemaligen Fahrradladen. Welche Zeichen setzt das Modellprojekt „Haus der Statistik“ für Berlin, Frau Lynen? Die Initiative Haus der Statistik ist angetre­ten, um einen Gegenentwurf zur verwertungsori­ entierten Stadtentwicklung am Alexanderplatz zu machen und insbesondere Nutzungen Raum zu geben, die derzeit aus dem Stadtzentrum ver­ drängt werden und evident sind für gemischtes, städtisches Leben. Dieser Anspruch wurde ver­ eint mit dem sich zunächst widersprechenden Nutzungskonzept von Politik und Verwaltung. Seither werden im Modellprojekt die verschiede­ nen Ideen und Ansprüche an das Areal in einer gemeinsamen Projektentwicklung zusammen­ geführt: die sogenannte Koop5 arbeitet koope­ rativ und in gemeinsamer Verantwortung an der gemeinwohlorientierten Entwicklung des Areals. So werden das zivilgesellschaftliche Wissen und Engagement mit der Expertise und Handlungs­ spielräumen der Verwaltung gekoppelt. Das Haus der Statistik ist Impulsgeber für weitere experimentelle und alternative Formen des Stadtmachens auch über Berlin hinaus. Die Entwicklung des Quartiers erfolgt prozessual, durch Experimentieren, Selbermachen und das prototypische Erproben auf verschiedenen Maß­ stabsebenen. Das Modellprojekt Haus der Statis­ tik ist ein Beispiel dafür, dass Städte nicht mehr nur durch Institutionen und Verwaltungen ge­ plant und gebaut werden, sondern sie durch die sozialen Gefüge zwischen den Bewohnerinnen und Stadtgestalterinnen verhandelt und geschaf­ fen werden. Damit wird das Modellprojekt Teil eines notwendigen gesellschaftlichen Aushand­ lungsprozesses darüber, wie wir gemeinsam in der Stadt leben wollen. AUS UNSERER PRAXIS 45 GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 46 KAPITEL 3 Wir gehören (zu) Berlin – Beteiligung und Mitbestimmung sind uns wichtig. Deshalb haben wir die „Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau“ entwickelt. Berlin heißt Miteinander: Auf die soziale Mischung kommt es an. Welche Rahmenbedin­ gungen müssen geschaffen werden, damit Berlin eine lebenswerte Stadt mit einem vielfältigen und nachhaltigen Wohnungsangebot für breite Bevölkerungsgruppen bleibt? Was können wir von anderen Metropolen lernen? GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 47 Partizipation im Wohnungsbau MITEINANDER: TEILHABE AN DER ENTWICKLUNG BERLINS 48 PARTIZIPATION IM WOHNUNGSBAU Berlin braucht bezahlbaren Wohnraum für Menschen aller Einkommensschich­ ten. Wenn neue Quartiere ent­s tehen oder verdichtet werden, ist das mit Verän­ derungen verbunden – nicht nur im großen Ganzen, sondern auch für jede*n Einzelne*n. Oftmals treffen unterschiedlichste Interessen und Ansprüche aufeinander: Stadtentwicklung ist daher auch immer Gegenstand von Verhandlung. Teilhabe ist für eine demokratische Stadt­ entwicklung unabdingbar, ebenso wie ein transparentes Regelwerk, nach dem Par ­tizipation konstruktiv im Sinne der gemeinwohl­ orientierten Stadtgestaltung ermöglicht werden kann. GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 49 D ie sechs landeseigenen Wohnungs­ baugesellschaften praktizieren seit langem eine Beteiligungskultur, bei der die Stadtgesellschaft vor Ort, die Menschen in den Quartieren frühzeitig und kontinuierlich über Neubauaktivitäten informiert, ihre Bedürfnisse und Anregun­ gen aufgenommen und sie bei der Entwick­ lung ihrer Stadt eingebunden werden. Die Erfahrung zeigt: Damit Partizipation im Wohnungsbau funktioniert, bedarf es syste­ matisierter Abläufe, klarer Regeln und eines hohen Grades an Verbindlichkeit. LEITLINIEN DER LANDESEIGENEN Deshalb haben die Landeseigenen bereits im Jahr 2017 gemeinsam mit der Stadtgesell­ schaft Leitlinien erarbeitet, die auch künftig zur Gestaltung konstruktiver und fairer Beteiligungsprozesse beitragen. In vier dia­ logorientierten Veranstaltungen, die von der Humboldt-Viadrina Governance Platform als Trialogreihe zwischen April und September 2017 ausgerichtet wurden, verständigten sich die Landeseigenen gemeinsam mit Stake­ holdern aus Politik, Wirtschaft, organisierter Zivilgesellschaft und Wissenschaft auf Betei­ ligungsformate und Qualitätskriterien. Die Ergebnisse der Trialogreihe wurden im Januar 2018 als „Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau“ von den Landeseigenen veröffentlicht. Die Leitlinien werden seitdem in aktuellen Projekten der Wohnungsbauge­ sellschaften angewandt und evaluiert. * Höhere Betei- Die Leitlinien definieren, basierend auf dem Grad der Einflussnahme der jeweils Betei­ ligten, vier Beteiligungsstufen. Die Stufen „Information“ und „Konsultation“ gewährleis­ ten, dass alle Betroffenen und Interessierten informiert werden und dass sowohl das Wissen als auch die Netzwerke zum Wohle der neuen Entwicklung gehoben und ein­ gesetzt werden können. Die unmittelbar Betroffenen sollten gezielt angesprochen und aktiv eingebunden werden. Die Stufen „Mitgestaltung“ und „Mitentscheidung“ beziehen sich auf die Programmierung des Quartiers, auf die Entwicklung der städte­ baulichen Grundstruktur, der Architektur, der Gebäude und natürlich auch des Betriebs. In diesen kooperativen und koproduktiven Prozess sollten die Akteure eingeladen wer­ den, die auf Dauer Verantwortung für den neuen Stadtbaustein übernehmen wollen oder müssen. Der Grad der Einflussnahme ist bei der Stufe der Information am gerings­ ten und bei der Stufe der Mitentscheidung am größten. An diesen vier Stufen orientiert sich das jeweilige Beteiligungskonzept, das jede Wohnungsbaugesellschaft vorab für ihre Neubauvorhaben festlegt. Dabei sollen die einzelnen Beteiligungsformate trotzdem möglichst flexibel bleiben und individuell auf die jeweiligen Projekte abgestimmt werden. Denn jede Nachbarschaft hat ihre Besonder­ heiten, jeder Kiez seine Eigendynamik und jedes Bauprojekt unterschiedliche Rahmen­ bedingungen. Das veranschaulichen auch die folgenden Beispiele aus der aktuellen Praxis der Wohnungsbaugesellschaften. MITENTSCHEIDUNG* ligungsstufen können durch  Maßnahmen  aus niedrigeren Begleitgremium, Entscheidungsgremium, Bürgervertretung in der Wettbewerbsjury, Bürgervotum MITGESTALTUNG* Stufen ergänzt Kreative Workshopformate, z.B. World Café, Ideentische, Werkstattverfahren, Online-Voting, runder Tisch, Stadtlabor werden. KONSULTATION* Sprechstunde, Bürgerversammlung, Umfragen, Ideensammlung, Dialogveranstaltung INFORMATION Vorhabenliste auf Onlineportal, Hausaushang bei Anwohnerschaft, Pressemitteilung, Flyer bzw.schriftliches Informationspaket, bestehende Gremien werden gezielt informiert, Anwohnerversammlung, Internetseiten der Wohnungsbaugesellschaften 50 PARTIZIPATION IM WOHNUNGSBAU INFORMATION UND KONSULTATION Information ist die Grundlage der Beteiligung. Ob über Aushänge oder Pressemitteilungen, Anwohnerversammlungen oder Infoveran­ staltungen, Faltblätter oder Onlinemedien: Bei allen Neubau- und Verdichtungsaktivi­ täten informieren die sechs Landeseigenen gezielt die Anwohner*innen und Nachbar*in­ nen, und zwar frühzeitig, kontinuierlich und auf verständliche Art und Weise. Die Quer­ schnittsaufgabe Information begleitet alle weiteren Beteiligungsstufen fortlaufend bis zum Abschluss des jeweiligen Projekts. In der zweiten Beteiligungsstufe – Konsul­ tation – ist die Meinung der Bürger*innen gefragt: Alle Akteur*innen können und sollen Stellung zu dem Bauvorhaben beziehen und ihre Ideen einbringen. Mit dem Ziel, zuzu hören, nachzufragen und Unklarheiten früh­ zeitig aufzuklären, sollen Anwohner*innen und andere Akteur*innen gezielt angespro­ chen werden. Im Stadtgut Hellersdorf in Marzahn-Hellers­ dorf entwickelt die GESOBAU ein nachhal­ tiges Wohnquartier mit ca. 1.250 neuen Wohnungen. Um Anwohner*innen in den Prozess einzubinden, fanden im April 2018 und Februar 2019 Informationsveranstal­ tungen zur Quartiersentwicklung statt. Hier konnten Anregungen, Wünsche und Fragen eingebracht und diskutiert werden. Zudem konnten in drei Workshops Themen zum künftigen guten Zusammenleben gemeinsam entwickelt werden. Im Quartier WATERKANT Berlin lud die Gewobag Bürger*innen und Anwohner*in­ nen im November 2017 zu einer Ideenwerk­ statt ein, bei der Ideen für die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs gesam­ melt wurden und über die Gestaltung der Freiflächen abgestimmt wurde. Im Rahmen von Bürgerbefragungen, Stammtischen, Exkursionen, Social Media und einer Hotline konnten Anregungen und Kritik zum Projekt geäußert werden. MITGESTALTUNG Bei der Partizipationsstufe Mitgestaltung geht es darum, gemeinsam Konzepte und Lösungen zu erarbeiten. Hierfür eignen sich Workshop- und Werkstattformate, runde GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 51 52 PARTIZIPATION IM WOHNUNGSBAU Tische und Wettbewerbe sowie interaktive Beteiligungsformate off- und online. Auf der Fläche Buckower Felder in Neukölln errichtet die STADT UND LAND ein urbanes Quartier mit rund 900 Wohneinheiten. In einem kooperativen Werkstattverfahren wurden zwischen 2017 und 2019 architek­ tonische Konzepte und Leitfäden entwickelt – im offenen Dialog und gemeinsam mit der Nachbarschaft. Auf einem über zwei Hektar großen Grund­ stück in der Karl-Holtz-Straße in Marzahn hat degewo gemeinsam mit der Anwohner­ schaft ein städtebauliches Konzept verwirk­ licht. In einem dreistufigen Werkstattver­ fahren wurde das offene Familienquartier gemeinsam mit Expert*innen und der Nachbarschaft entwickelt. Hier entstehen nun insgesamt 439 Wohnungen, eine Grund­ schule, eine Kita, ein Nachbarschaftscafé und großzügige Grünflächen. MITENTSCHEIDUNG In der höchsten Stufe der Beteiligung, die der Mitentscheidung, werden Beteiligte ak­ tiv in den Entscheidungsprozess einbezogen. Dafür werden zum Beispiel Begleitgremien oder ein Bürger*innenvotum eingerichtet. Auch Bürger*innenvertretungen in Wettbe­ werbsjurys gewährleisten Mitentscheidung auf Seiten der Zivilgesellschaft. In einem städtebaulichen Modellprojekt für gemeinwohlorientierte und kooperative Stadtentwicklung schafft die WBM gemein­ sam mit fünf weiteren Kooperationspart­ nern im Sanierungsgebiet Rathausblock Kreuzberg (Dragoner Areal) ein vielfältiges Quartier. Im Rahmen des kooperativen städ­ tebaulichen Werkstattverfahrens wurde ein Obergutachtergremium mit Vertreter*in­ nen aus der Stadtgesellschaft gewählt. Es begleitet den gesamten Erarbeitungsprozess der drei beteiligten Planungsteams und ent­ scheidet über die Zukunft des Areals mit. Im Zuge der geplanten Neubebauung „Wohnen am Rathauspark“ in der Frank­ furter Allee, bei der die HOWOGE rund 215 Wohneinheiten errichten wird, wurde der Stefan-Heym-Platz in Lichtenberg neugestal­ tet. In Arbeitsgruppen konnten interessierte Bürger*innen zunächst Ideen für die Gestal­ tung der Freifläche einbringen, die in die Entwürfe der Landschaftsarchitekturbüros einflossen. Über den Siegerentwurf wurde anschließend per Bürgervotum entschieden. AUSBLICK: LEITLINIEN FÜR DIE GESAMTE STADT Die vielfältigen Praxiserfahrungen der Landeseigenen fließen auch in die Umset­ zung der Leitlinien ein, die nicht nur für die Wohnungsbaugesellschaften, sondern für alle am Thema Neubau beteiligten Akteur*innen als Orientierungshilfe dienen. Im Jahr 2018 hat der Senat eine öffentliche Grundlagendiskussion zum Thema Parti­ zipation im Wohnungsneubau gestartet. In Werkstätten und auf Online-Plattformen wurden Entwürfe für Leitlinien zunächst öffentlich und anschließend zielgruppen­ spezifisch diskutiert. Im Juni 2019 hat ein Arbeitsgremium Leitlinien beschlossen. Das Konzept zur Umsetzung der Leitlinien soll unter Beteiligung aller betroffenen Dienststellen – Senat, Bezirke und landesei­ gene Unternehmen – bis Mitte 2020 vorliegen. EVALUIERUNG Im November 2019 wurden bei einer zusam­ menfassenden Trialog-Veranstaltung die im Jahr 2017 entwickelten Leitlinien für Partizi­ pation im Wohnungsneubau mit Erfahrungs­ berichten gespiegelt sowie auf ihre Umsetz­ barkeit und Relevanz hin beleuchtet. Die Ergebnisse dieses Trialogs werden von der Humboldt-Viadrina Governance Platform ausgewertet und zusammengefasst – in diese Auswertung fließen die Stimmungsbilder aus zuvor geführten Stakeholder-Interviews mit ein. Der Bericht wird für Anfang 2020 erwartet und bildet die Grundlage für die weitere Ausgestaltung der Beteiligungsfor­ mate bei Neubauprojekten.   https://leitlinien-beteiligung.     berlin.de GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 53 INTERVIEW STÄDTISCHE WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN SIND EIN GROSSER GEWINN 54 INTERVIEW Berlin wächst jährlich um bis zu 40.000 Einwohner*innen. Welche Herausforderungen stellt dieses Wachstum für den Wohnungsbau dar? Berlin wächst – wie alle großen Städte in Europa – rasant. Das spiegelt den globalen Trend. Das Bevölkerungswachstum beträgt fast 15 %. Das heißt, dass jedes Jahr die Ein­ wohneranzahl einer mittelgroßen Stadt auf dem Stadtgebiet untergebracht werden muss. Das stellt Berlin vor eine enorme Heraus­ forderung. Denn aktuell werden wesentlich weniger Wohnungen gebaut, als benötigt. 2018 wurden nur 16.000 Wohnungen für knapp 30.000 Menschen fertiggestellt. Der Berliner Wohnungsmarkt steht ganz klar un­ ter Druck. Deshalb hat der Berliner Senat mit seinen eigenen Wohnungsbaugesellschaften eine Kooperationsvereinbarung über den Bau neuer Wohnungen geschlossen. Dass der Wohnungsbau mit der steigenden Nachfrage Schritt halten kann, ist aber eine Illusion. Warum? In den meisten Städten liegt der Preisanstieg für Grundstücke und Baukosten bereits über der Inflationsrate (Anm: der durchschnitt­ liche Anstieg der Baukosten in Deutschland pro Jahr beträgt ca. 4 %); in Berlin ist der An­ stieg nochmal deutlich höher als im Bundes­ durchschnitt. Das stellt ein echtes Problem für den Wohnungsbau dar. Dazu kommt, dass der steigende Wohnraumbedarf in den letzten zehn Jahren zu einem überdurch­ schnittlichen Anstieg der Mieten geführt hat. Die Einkommen hinken jedoch hinter. Für Menschen mit geringem Einkommen wird die Stadt zunehmend unerschwinglich. Haushalte mit moderaten Mieten ziehen nicht mehr um und werden vor der Mieten­ regulierung geschützt. Die Preise bei Neu­ JOOST NIEUWENHUIJZEN, GESCHÄFTSFÜHRER DER EUROPEAN FEDERATION FOR LIVING Joost Nieuwenhuijzen ist seit 2005 Geschäftsführer des europäischen Inte­ ressenverbandes European Federation for Living (EFL). EFL bündelt professio­ nelles und interdisziplinäres Know-how von Wohnungsbaugesellschaften, Finanzinstituten, Immobilieninvestoren, IT-Unternehmen, Beratungsunternehmen und wissenschaftlichen Instituten aus 14 europäischen Ländern und deren Expertise rund um das Thema bezahl­ barer Wohnraum. www.ef-l.eu »Jedes Jahr muss auf dem Stadtgebiet Berlins die Einwohneranzahl einer mittelgroßen Stadt untergebracht werden.« GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 55 vermietungen sind für Haushalte im unteren und unteren bis mittleren Einkommensseg­ ment außer Reichweite. Das Ergebnis sind geringe Fluktuationsraten. denn diese Gruppen bilden die soziale Basis für eine gut funktionierende Stadt. Sie brau­ chen bezahlbare Wohnungen und Raum, um Familien gründen zu können. Welche Vorzüge und Stärken besitzt Berlin, um diesem dynamischen Wachstum und steigenden Mieten zu begegnen? Die städtischen Wohnungsbaugesellschaf­ ten bieten darüber hinaus auch zunehmend Lösungen für die Probleme der Großstadt an. So beugen sie mit Investitionen im sozialen Bereich und mit sozial integrierten Quartie­ ren Stigmatisierungstendenzen vor. Investi­ tionen in nachhaltige und energieeffiziente Wohnungen senken die Energiekosten für die Mieter*innen und tragen zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei. Auch bei der Mobili­ tät sind städtische Wohnungsgesellschaf­ ten innovativ, etwa indem sie Elektro­ auto- und Car­sharing-Programme fördern. Allein die Tatsache, dass Berlin über sechs landeseigene Wohnungsgesellschaften verfügt, ist ein sehr rea­ ler Vorzug. Ihre Exis­ tenz ist für Berlin in der aktuellen Entwick­ lungsphase von entschei­ dender Bedeutung. Berlin hat den Vorteil, dass es über Grund­ stücke und Freiflächen verfügt. Damit kann die Stadt auf die angespannte Situation rea­ gieren. Weil es weiterhin große unbebaute Grün- und Brachflächen gibt, ist es hier ver­ gleichsweise einfacher, der Stadt Wohnge­ biete hinzuzufügen. Doch der Investitions­ wille und die Investitionsfähigkeit von Bauträgern und Wohnungsbauun­ ternehmen – einschließlich der börsennotierten – werden maßgeblich von der Mieten­ politik und anderen Re­ striktionen abhängen, die die Stadt Berlin beschließt. Der jüngste Konflikt um die Themen Mietendeckel und Enteignung wird nicht dazu beitragen, Vertrau­ en zwischen der Stadt und Investoren aufzubauen. »Gegenseitiges Vertrauen und eine gemeinsame Vision von der Zukunft der Stadt sind sehr wichtig.« Wie können die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften an der Zukunft Berlins mitbauen? Anders als private Wohnungsunternehmen sind städtische Wohnungsbaugesellschaf­ ten eher dazu in der Lage, erschwinglichen Wohnraum anzubieten. Mit der Politik im Rücken haben sie – in dem Maß, in dem sie zu den politischen Zielen der Stadt bei­tra­gen – bessere Chancen beim Grund­ stücks­erwerb und sind somit in einer guten Position, um den Ambitionen der Stadt auch in Zukunft Raum zu geben. Berlin braucht Menschen mit moderatem Einkommen, die als Lehrer*innen, Krankenpfleger*innen, Polizist*innen oder Beamt*innen arbeiten, 56 INTERVIEW Was wären günstige Bedingungen für die Stadtplanung, die Finanzierung des Wohnungsmarktes und seine Regulierung? Angesichts der Marktsituation gehören die Bereitstellung von Grundstücken und die integrierte Stadtplanung zu den vorran­ gigen Aufgaben. Partnerschaften zwischen öffentlichen und privaten Akteuren sind der Schlüssel zu einer effektiven Arbeit an gemeinsamen Herausforderungen und Lösungen. Gegenseitiges Vertrauen und eine gemeinsame Vision von der Zukunft der Stadt sind hierfür sehr wichtig. Einige Städte schließen „City Deals“ ab oder setzen städtebauliche Kommissionen ein. Entscheidend dabei ist, dass die Interessen aller Beteiligten auf Verständnis und Akzeptanz stoßen. »Berlin ist kreativ und in Europa eine Vorreiterstadt – auch dank der Bunde­s­ regierung und ihrem offenen Blick auf die größeren Probleme in Europa, etwa was Migration angeht.« Um diese sehr ehrgeizigen Ziele zu finanzie­ ren, sind sowohl öffentliche als auch private Investitionsmittel erforderlich. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften nutzen neben öffentlichen Krediten immer öfter einen Finanzierungsmix. So können teilweise Mittel der Europäischen Investitionsbank eingesetzt und Anleihen für Privatanleger ausgegeben werden. Auf Seiten des Privat­ marktes und insbesondere langfristig ori­ entierter Bestandshalter und Bauträger ist Vertrauen entscheidend. Dazu gehört auch, dass Bauvorschriften, Grundstücksprei­ se, die Mietpolitik und andere rechtliche Rahmenbedingungen langfristig stabil bleiben müssen. Zwar ist eine Regulierung des Wohnungsmarktes etwa bei extremen Mietpreissteigerungen notwendig, insbeson­ dere für Menschen, die auf erschwingliche und subventionierte Wohnungen angewie­ sen sind. Der Markt sollte aber auch für den Privatsektor funktionieren können. Was kann Berlin in dieser Hinsicht von anderen europäischen Großstädten lernen? Können Sie Beispiele für bewährte Praktiken geben? In den meisten Ländern wächst der Druck auf die Politik, den Wohnungsmarkt zu re­ gulieren. In Großbritannien und Frankreich wurden die Investitionsmöglichkeiten für Anbieter von Sozialwohnungen durch Miet­ restriktionen und reduzierte Subventionen eingeschränkt. In Großbritannien arbeiten Wohnungsunternehmen gerade daran, sich alternative Einkommensquellen zu erschlie­ ßen, um wirtschaftlich zu bleiben. geworden. Auch die politische grün-rot Konstellation in Amsterdam ist mit der in Berlin vergleichbar. Die Stadt reagiert auf ihre eigene schwere Wohnungskrise, indem sie Privatvermietungen strenger reguliert und eine höhere Anzahl an Sozialwohnun­ gen bereitstellt. Und was können umgekehrt andere euro­ päische Städte von Berlin lernen? Meiner Ansicht nach sind städtische Woh­ nungsbaugesellschaften, die im Interesse der Stadtbevölkerung handeln und durch die lokale Demokratie legitimiert sind, ein großer Gewinn – auch dank der Kooperati­ onsvereinbarung zwischen der Stadt und den kommunalen Wohnungsbaugesellschaf­ ten, die den Bau zehntausender Wohnungen vorsieht. Berlin ist auch ein Ort, an dem bekannter­maßen viele Talente zusammen­ kommen. Die pulsierende Innenstadt und die jugendliche Kultur sind große Pluspunkte. Berlin ist kreativ und in Europa eine Vor­ reiterstadt – auch dank der Bundesregierung und ihrem offenen Blick auf die größeren Probleme in Europa, etwa was Migration an­ geht. Inte­gration wird auch in den kommen­ den Jahren ein Thema sein. Berlin und ihre städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind da eine große Inspirationsquelle. Die Situation in Amsterdam ist ähnlich wie in Berlin: Private Bauträger produzie­ ren weniger, und Wohnungen sind zu teuer GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 57 DIE LANDESEIGENEN IM ÜBERBLICK degewo Mehr Stadt. Mehr Leben. degewo ist ein führendes Wohnungsbauunterneh­ men in Berlin. Mit rund 69.000 Wohnungen im Eigenund mehr als 6 000 Wohnungen im Fremdbestand sowie rund 1.300 Mitarbeiter*innen zählt sie zu den großen und leistungsfähigen Wohnungsbauunter­ nehmen in Deutschland. Ihre Quartiere befinden sich nahezu in allen Stadtteilen Berlins. Kostengünstiges Bauen bildet einen Schwerpunkt im Bereich Neubau. degewo hat eine Strategie entwickelt, mit der Pla­ nungs- und Ausführungsprozesse optimiert sowie Zeit und Kosten gespart werden können. Auf diese Weise kann in kürzerer Zeit bezahlbarer Wohnraum in hoher Qualität und mit reproduzierbaren Standards geplant und gebaut werden. www.degewo.de GESOBAU Hier wohnt Berlin. Als kommunales Wohnungsbauunternehmen leistet die GESOBAU AG aktiv ihren Beitrag, um in der dynamisch wachsenden Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereit­ zustellen und lebendige Nachbarschaften zu erhalten. Die GESOBAU bewirtschaftet einen Bestand von rund 42.000 eigenen Wohnungen, vornehmlich im Berliner Norden. Zu den Beständen gehören Gründerzeithäuser in Pankow, Plattenbauten in Weißensee sowie Altbauten im Wedding und in Wilmersdorf. Markanteste Einzel­ bestandsmarke ist die 60er-Jahre-Großsiedlung „Märki­ sches Viertel“. Seit 2014 baut die GESOBAU wieder neu und erweitert durch Neubau und Ankauf ihren Woh­ nungsbestand, der bis 2026 auf ca. 52.000 Wohnungen anwachsen wird. www.gesobau.de 58 DIE LANDESEIGENEN Gewobag Die ganze Vielfalt Berlins Mit rund 70.000 Wohnungen und mehr als 120.000 MieterInnen zählt die Gewobag zu den größten Wohnungsbaugesellschaften Deutsch­ lands. Vielfalt zu fördern und Wohnraum zu schaffen gehört zu den Hauptzielen des kommu­ nalen Unternehmens, dessen Wachstumsstrategie sich zukünftig insbesondere auf den Neubau fokussiert. In diesem Segment erweitert die Gewobag ihren Bestand mittelfristig um circa 15.000 Wohnungen. Insgesamt wird die Gewobag in den nächsten Jahren rund 5 Milliarden Euro investieren. www.gewobag.de STADT UND LAND Zimmer, Küche, Bad, Berlin. Die STADT UND LAND bietet über 100.000 Ber­liner*innen in rund 48.000 Wohnungen ein Zuhau­ se. Berlin wächst. „Bauen“ lautet deshalb auch die Devise für die STADT UND LAND. In den letzten Jahren wurden bereits 2.010 Wohnungen fertig­ gestellt, 2.250 Wohneinheiten befinden sich aktuell im Bau und über 4.000 Wohnungen in der konkre­ ten Vorbereitung bzw. in der Projektentwicklung. Damit – ergänzt durch den Ankauf von rund 7.500 Bestandswohnungen – erhöht das Unternehmen den Bestand auf 55.500 eigene Wohnungen im Jahr 2026. Die STADT UND LAND saniert und modernisiert ihre Bestände zudem kontinuierlich. www.stadtundland.de HOWOGE Die Stadt weiterbauen Ganzheitliche Quartiere mit bezahlbarem Wohnraum entwickeln, die Stadt weiterbauen und ergänzen – das sind wichtige Aufgaben unserer Zeit. Mit diesem Ziel hat die HOWOGE 2013 ihre Neubauoffensive gestartet und zählt inzwischen zu den großen Projektentwicklern auf dem deut­ schen Wohnungsmarkt. Bislang hat die HOWOGE rund 4.200 Wohnungen neu gebaut; mehrere Tausend Einheiten befinden sich in Bau oder konkreter Planung. Bis 2026 wird der Bestand von derzeit 62.300 auf über 75.200 Wohnungen anwachsen. www.howoge.de WBM Wir entwickeln komplexe Quartiere. Die WBM nimmt mit der höchsten Anzahl von Wohnungen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings und einer ausgeprägten Gewerbekompetenz eine Sonderrolle unter den landeseigenen Wohnungs­ unternehmen ein. Rund 31.000 Wohnungen und mehr als 285.000 Quadratmeter Gewerbefläche in attraktiven Lagen bilden den Kern des Port­ folios, besonders in den begehrten Innenstadt­ lagen Mitte und Friedrichshain sowie im grünen Spandau. Durch nachhaltige Quartiersentwicklung plant die WBM bis 2026 einen Bestandszuwachs um rund 10.000 Mietwohnungen. www.wbm.de GEMEINSAM MIT DER STADTGESELLSCHAFT 59 IMPRESSUM V.I.S.D.P. Christoph Lang WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH Pressesprecher christoph.lang@wbm.de Paul Lichtenthäler degewo AG Unternehmenskommunikation Abteilungsleiter Presse- und Öffentlichkeitsarbeit / Pressesprecher paul-gerhard.lichtenthaeler@degewo.de HERAUSGEBER Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften degewo AG Postanschrift, 10772 Berlin PROJEKTLEITUNG EINSATEAM, Berlin Jeannette Merker | Andrea Nakath REDAKTION EINSATEAM, Berlin Franziska Eidner | Jeannette Merker | Katharina Metz | Andrea Nakath EDITORIAL DESIGN EINSATEAM, Berlin Judith Keller, Art-Direction | Sophie Wagenknecht | Tingting Ying REINZEICHNUNG Simon Adrian, Berlin DRUCK GESOBAU AG Stiftsweg 1 13178 Berlin könitzers druck + medien gmbh, Berlin Gewobag WohnungsbauAktiengesellschaft Berlin Alt Moabit 101 A, 10559 Berlin BILDNACHWEIS HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH Ferdinand-Schultze-Straße 71 13055 Berlin STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH Werbellinstraße 12 12053 Berlin WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH Dircksenstraße 38 10178 Berlin Cover, Umschlag: iStock (Karte) | S. 15: Presseamt Münster | S. 22: Felix Löchner | S. 24, 25 links: Tina Merkau | S. 25 rechts: Gene Glover | S. 26: GESOBAU AG / Thomas Bruns | S. 28: GESOBAU AG / Thomas Rafalzyk | S. 29 links: GESOBAU AG / Mathias Völzke | S. 29 rechts: GESOBAU AG / Sandra Wildemann | S. 30, 31: Eike Becker_Architekten (Visualisierung) | S. 32: Archlab (Visualisierung) | S. 33: Berlin Partner – fotostudio-charlottenburg | S. 35: BE Berlin GmbH mit Prof. Gerd Jaeger (Visualisierung) | S. 36: Lydia Hesse | S. 37: Harry Schnitger | S. 38, 40: Werner Huthmacher | S. 41: Arnold und Gladisch Architekten BDA | S. 42: Nils Koenning | S. 44, 45: Teleinternetcafe / Treibhaus (Visualisierung) | S. 45 links Mitte: Nils Koenning | S. 45 links unten: Leona Lynen / ZKB | S. 45 rechts: Kai Müller | S. 48, 49, 51, 52: Tina Merkau | S. 55: privat © 2019 60 IMPRESSUM degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM