Fachberatung
Management
Öffentlichkeitsarbeit
Recht
Umwelt
272
Recht II
Der Kleingarten-Pachtvertrag
IMPRESSUM
Schriftenreihe des Bundesverbandes
Deutscher Gartenfreunde e. V., Berlin (BDG)
Heft 7/2019 – 41. Jahrgang
Seminar:
Recht II
vom 25. bis 27. Oktober 2019 in Kassel/Baunatal
Herausgeber: Bundesverband Deutscher Gartenfreunde e.V.,
Platanenallee 37, 14050 Berlin
Telefon (030) 30 20 71-40/-41, Telefax (030) 30 20 71-39
Präsident:
Peter Paschke
Seminarleiter: Dr. Wolfgang Preuß
Präsidiumsmitglied für Seminare BDG
Layout&Satz:
Uta Hartleb
Titelbild: BDG
Nachdruck und Vervielfältigung – auch auszugsweise –
nur mit schriftlicher Genehmigung des
Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde (BDG)
ISSN 0936-6083
Fachberatung
Management
Öffentlichkeitsarbeit
Recht
Umwelt
272
Recht II
Der Kleingarten-Pachtvertrag
Schriftenreihe des Bundesverbandes
Deutscher Gartenfreunde e.V., Berlin (BDG)
Heft Nr. 7/2019 – 41. Jahrgang
Seminar Recht II
vom 25. bis 27. Oktober 2019 in Kassel/Baunatal
INHALTSVERZEICHNIS
Pachtsysteme im Kleingartenrecht
• Kurze historische Einführung zur rechtlichen Situation bis zum Erlass des BKleingG
• Zwischenpacht/gestufte Pachtverhältnisse
• Möglichkeiten der weiteren Ausgestaltung
• Verwaltungsvollmacht
• Weitere Zwischenpachtverträge
• Einzelpachtverträge
Karsten Duckstein, Rechtsanwalt, Magdeburg
Kleingartenpachtverhältnisse, insbesondere Zwischenpachtverhältnisse
• Anwendbarkeit Pachtrecht laut BGB
• Zwischenpachtvertrag
• Kleingärtnerische Gemeinnützigkeit als Wirksamkeitsvoraussetzung
• Besonderheiten bei der Beendigung von Zwischenpachtverträgen, Kündigungsentschädigung
Patrick R. Nessler, Rechtsanwalt, St. Ingbert
Grundlegende/aktuelle Rechtssprechung im Kleingartenrecht
Patrick R. Nessler, Rechtsanwalt, St. Ingbert
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12
18
Abschluss und Ausgestaltung der Einzelpachtverträge
Fallstricke beachten z.B.
• Korrekte Bezeichnung der Vertragspartner
• Regelungen zur Fälligkeit der Pacht
• Regelungen zu Nebenpflichten sowie Nebenleistungen
• Einbeziehung Satzungen und Ordnungen
• Anwendbarkeit des AGB-Rechts
Karsten Duckstein, Rechtsanwalt, Magdeburg
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Beendigung der Einzelpachtverträge/Pächterwechsel
• Möglichketen der Vertragsbeendigung
• Arten der Kündigung und Rechtsfolgen
• Kündigung durch Pächter
• Kündigung durch Verpächter
• Bedeutung des Pächterwechsels
• Notwendigkeit der Wertermittlung
• Verwirkung/Verjährung
Klaus Kuhnigk, Rechtsanwalt, Berlin
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Durchsetzung von Ansprüchen aus Einzelpachtverträgen
• Während des bestehenden Vertrages
• Nach Beendigung des Vertrages insbesondere Räumung/Herausgabe
• gerichtliche Durchsetzung
• Mahnbescheid
• Klage
• Zwangsvollstreckung von Zahlungs- und Räumungstiteln
Nicole Hollerbuhl, Rechtsanwältin, Magdeburg
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Anhang
Die Grüne Schriftenreihe seit 1997
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bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
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DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Pachtsysteme im Kleingartenrecht –
von Armengärten bis zum BKleingG
KARSTEN DUCKSTEIN (Rechtsanwalt, Magdeburg)
Rechtsanwalt Karsten Duckstein, Duckstein Rechtsanwälte, Haeckelstraße 6, 39104 Magdeburg
Telefon: (0391) 53 11 460, E-Mail: info@ra-duckstein.de
Wurzeln des heutigen Kleingartenwesens
Armengärten Ende 18., Beginn 19. Jh.
z. B. Kappeln an der Schley
Zielstellung:
„1) den ärmeren Bewohnern der Johannisvorstadt Gelegenheit zu geben, die nötigen Kartoffeln und andere
Erdfrüchte zu erbauen,
2) Selbigen eine nützliche und zugleich freudemachende Beschäftigung zu gewähren, welche nicht ohne
moralischen Einfluss bleiben kann, und
3) Die Umgebungen der Johannisvorstadt zu verschönern…“
(Antrag an den Leipziger Stadtrat vom 06. August 1832)
Spätere Anlage „Johannisthal“
ABER: Jahrespacht betrug 3 Taler, so dass, „es gegen die
ursprünglichen Absichten nur den Wohlhabenden möglich (war), solche Gärten zu erwerben“.
Schreberbewegung
• Aufsatz Dr. Schrebers in „Die Gartenlaube Nr.
26/1860 mit dem Aufruf, Spielplätze zu errichten,
auf denen sich Kinder unter Anleitung an der frischen Luft bewegen können.
• von Schuldirektor Dr. Hauschild 1864 aufgenommen
• Gründung „Schreberverein“
• 1868 Anlegen von Beeten, aus „Kinderbeeten wurden
Familienbeete“
• 1870 bereits 100 eingezäunte und mit kleinen Lauben versehene Gärten
Naturheilbewegung
• insbesondere Naturheilkunde – und Bodenreformbewegung
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• teilweise Anlage von Gärten, i.d.R. erst nach mehreren Jahren
• Vermischung mit Schreberbewegung
Pflanzer/Berliner Laubenkolonisten (Mitte 19. Jh)
„Die meisten Laubenkolonien entstanden, weil gerissene
Bodenspekulanten sich davon Gewinne versprachen …
Die Grundstücke wurden versteigert – die Kosten auf die
Kleinpächter abgewälzt … Gleichzeitig sicherten sich die
Generalpächter eine Schankkonzession … Die Kleingärtner waren vertraglich verpflichtet, geistige Getränke nur
von ihrem Schankwirt zu beziehen. Wer sich als schlechter Kunde erwies …, dem wurde gekündigt.“
(F. Coenen 1911)
Arbeitergärten/Rot-Kreuz-Gärten
• zunächst in Berlin, i.d.R. Gründungen „von oben“
(1901)
• Eisenbahn-Landwirtschaft (1910)
• z.T. detaillierte und strenge Ordnungsvorschriften
„… wie sehr solche Gärten geeignet sind, den Familiensinn zu stärken, die Männer von dem Banne des
Alkohols zu befreien … .“
• Fabrikgärten
Bedingungen für Nutzung der Arbeitergärten des
Deutschen Roten Kreuzes:
1) Jeder Gartenbesitzer muss das ihm überwiesene
Land ordnungsgemäß bestellen und unterhalten
2) Jeder Gartenbesitzer hat dem Garteninspektor genau
anzugeben: a) seine Aussaat, b) Art und Menge des
verwendeten Düngers, c) den Betrag seiner Ernte
3) Allwöchentlich am Sonnabend hat jeder Gartenbesitzer vom April bis August 20 Pfennig in die zum
allgemeinen Nutzen zu verwendende gemeinsame
Gartenkasse zu zahlen.
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4) Kinder haben, soweit nicht etwas anderes vereinbart
wird, den Erlös aus ihrem Garten auf der Sparkasse
anzulegen
5) für jedes zusammenhängende Gartenfeld wird ein
Vorstand gebildet
6) Den Anordnungen des Gartenvorstandes und seiner
Organe ist unbedingt Folge zu leisten.
7) Gegen die Entscheidungen des Vorstandes ist die
Beschwerde an den Zentralvorstand sämtlicher Gartenfelder zulässig.
Die Kleingarten und Kleinpachtlandordnung
vom 31. Juli 1919
§1
Zum Zwecke nicht gewerbsmäßiger gärtnerischer Nutzung dürfen Grundstücke nicht zu höheren als den von
der unteren Verwaltungsbehörde festgesetzten Preisen
verpachtet werden.
Die Festsetzung der Preise erfolgt unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des Ertragswerts der
Grundstücke nach Anhörung von landwirtschaftlichen,
gärtnerischen oder kleingärtnerischen Sachverständigen.
§2
Die Vorschriften des § 1 finden auf die künftig zu zahlenden Preise bei Verträgen, die vor Inkrafttreten dieses
Gesetzes abgeschlossen sind, derart Anwendung, dass
der Pachtpreis sich für die Zeit nach dem Inkrafttreten
dieses Gesetzes nach Maßgabe des § 1 ermäßigt.
§3
Pachtverträge der in § 1 bezeichneten Art dürfen vom
Verpächter nicht gekündigt werden das gleiche gilt für
Leihverträge mit der Maßgabe, dass diese Verträge auf
Verlangen des Verleihers in Pachtverträge umzuwandeln
sind. Sind die Pacht oder Leihverträge eine bestimmte
Zeit abgeschlossen, so ist nach Ablauf dieser Zeit auf
Verlangen des Pächters oder Entleihers das Pacht- oder
Leihverhältnis zu erneuern. Das Leihverhältnis ist im
Falle der Erneuerung auf Verlangen des Verleihers in ein
Pachtverhältnis umzuwandeln.
Die Vorschriften im Abs. 1 finden keine Anwendung,
wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung oder die
Nichterneuerung des Pacht- oder Leihverhältnisses
vorliegt.
§4
Streitigkeiten, die sich aus der Anwendung der Vorschriften der §§ 1–3 ergeben, werden unter Ausschluss
des Rechtswegs durch die untere Verwaltungsbehörde
entschieden.
Sie kann bestimmen, dass, wer entgegen der Vorschrif-
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ten der §§ 1 und 2 zu hohe Pachtpreise erhebt, den zu viel
erhobenen Betrag bis zur zehnfachen Höhe an die Kasse
des Ortsarmenverbandes des belegenen Grundstücks
zu entrichten hat. Den zu entrichtenden Betrag setzt die
untere Verwaltungsbehörde fest. Die Beitreibung erfolgt
nach den Vorschriften über die Beitreibung öffentlicher
Abgaben.
Gegen die Entscheidung der unteren Verwaltungsbehörde ist binnen 2 Wochen Beschwerde an die höhere Verwaltungsbehörde zulässig. Diese entscheidet endgültig.
§5
Grundstücke dürfen zum Zwecke der Weiterverpachtung
als Kleingärten (§ 1 Abs. 1) nur durch Körperschaften oder
Anstalten des öffentlichen Rechtes oder ein als gemeinnützig anerkanntes Unternehmen zur Förderung des
Kleingartenwesens gepachtet und nur an solche verpachtet werden. Entgegenstehende Vereinbarungen sind
nichtig.
Werden Grundstücke entgegen der Vorschriften des
Abs. 1 zum Zwecke der Weiterverpachtung überlassen,
oder kann eine Körperschaft oder Anstalt des öffentlichen Rechts oder ein als gemeinnützig anerkanntes
Unternehmen zur Förderung des Kleingartenwesens
(Abs. 1) zur Kleingartennutzung geeignete Grundstücke
nicht in dem von der höheren Verwaltungsbehörde für
erforderlich erachteten Umfang beschaffen, so kann die
untere Verwaltungsbehörde nach näherer Anweisung
der Landeszentralbehörde die Eigentümer oder Nutzungsberechtigten solcher Grundstücke auffordern, sie
einer Körperschaft, einer Anstalt oder einem Unternehmen der im Abs. 1 bezeichneten Art bis zur Dauer von 10
Jahren gegen Zahlung eines angemessenen jährlichen
Pachtzinses (§ 1 Abs. 2) zur Nutzung durch Kleingärtner zu überlassen. Berechtigte Kulturinteressen sollten
jedoch dabei nicht verletzt werden.
Kommt auf Grund der Aufforderung eine Einigung
zwischen den Beteiligten nicht zustande, so setzt die
untere Verwaltungsbehörde die Bedingungen des Pachtverhältnisses fest. Sie kann das Pachtverhältnis, wenn
es auf eine bestimmte Zeit festgesetzt ist, aus wichtigen
Gründen bereits zu einem früheren Zeitpunkt aufheben.
Gegen die Verfügungen der unteren Verwaltungsbehörde ist binnen 2 Wochen die Beschwerde bei der höheren
Verwaltungsbehörde zulässig. Die Entscheidung der
höheren Verwaltungsbehörde ist endgültig.
Enthält bereits viele Elemente des heutigen Kleingartenrechts
• Pachtpreisbindung
• Kündigungsschutz
• Zwischenpachtprivileg
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Entwicklung des Kleingartenrechts bis 1990
a) Deutschland bis 1945
• Gesetz zur Ergänzung der Kleingarten- und Kleinpachtlandordnung 26.6.1935
• Verordnung über Kündigungsschutz und andere
Kleingartenrechtlichen Vorschriften 23.05.1942 i.d.F.
15.12.1944
• Anordnung über eine erweiterte Kündigungsmöglichkeit von kleingärtnerisch bewirtschaftetem Land
vom 23.01.1945
• diese Vorschriften waren nach 1949 fortgeltendes
Recht
b) BRD bis 1983
• diverse Landesgesetze und Verordnungen
(Württemberg-Hohenzollern 1947
Baden 1948 Rheinland-Pfalz 1948, Schleswig-Holstein 1948)
• Gesetz zur Änderung und Ergänzung kleingartenrechtlicher Vorschriften 28.07.1969
• Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom
12.06.1979
• weitergehender Ausschluss der Kündigungsbefugnis privater Verpächter im Rahmen des
Regelungssystems grundgesetzwidrig
• Bestimmungen die für Kündigung des Verpächters behördliche Genehmigung vorschreiben
sind nichtig
c) BRD bis 1990
• Aufgrund Beschluss des Bundesverfassungsgerichts
war Neuordnung des Kleingartenrechts erforderlich
• Bildung einer Arbeitsgruppe beim Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
• 07.04.1982 erster Entwurf eines BKleingG von Bundesregierung beschlossen
• nach Beratung in diversen Ausschüssen
V
erabschiedung BKleingG durch Bundestag am
09.12.1983
Inkrafttreten des Gesetzes am 01.04.1983
a) DDR bis 1990
• Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und über die Kleintierzucht 03.12.1959
• § 1 (1):
„Der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter … wird anerkannt …“
• § 2 (1):
„Der Zentralvorstand, die Bezirks- und Kreisverbände sowie die Orts- und
Betriebssparten sind juristische Personen…“
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• §4
„Der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter ist allein berechtigt, Grundstücke zum Zwecke
der Weiterpachtung an Kleingärtner zu pachten.“
Zivilgesetzbuch der DDR
§ 312 Abschluss des Vertrages
(1) Land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen können Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung
überlassen werden. Der Vertrag über die Nutzung ist
schriftlich abzuschließen und bedarf der staatlichen
Genehmigung soweit das in Rechtsvorschriften vorgesehen ist.
Anmerkung: Vergleiche Anmerkung zu § 296 Abs. 2
ZGB; zur Abgrenzung von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken vergleiche § 2 Abs. 2 S.
2 GrundstücksverkehrsVO (Reg.-Nr.8)).
(2) Der Vertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein Vertrag darf nur befristet
abgeschlossen werden, wenn dafür gesellschaftlich
gerechtfertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Vertrag
anzugeben.
§ 313 Rechte und Pflichten des Nutzungsberechtigten
(1) Der Nutzungsberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, die ihm überlassene Bodenfläche bestimmungsgemäß zu nutzen. Er kann insbesondere Anpflanzungen vornehmen und sich den Ertrag aneignen.
(2) Zwischen den Vertragspartnern kann vereinbart werden, dass der Nutzungsberechtigte auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten
errichtet, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder
ähnlichen persönlichen Bedürfnissen dienen.
(3) Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet, das Entgelt für die Nutzung termingemäß zu zahlen. Die
Übertragung der Nutzung an andere Bürger ist nicht
zulässig.
§ 314 Beendigung des Nutzungsverhältnisses
(1) Das Nutzungsverhältnis kann durch Vereinbarung
der Vertragspartner beendet werden.
(2) Der Nutzungsberechtigte kann unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen. Aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen kann zum Ende eines Quartals mit
einer Frist von einem Monat gekündigt werden.
(3) Der Überlassende kann mit einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen,
wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe
vorliegen, insbesondere dann wenn der Nutzungsberechtigte seine Pflichten wiederholt gröblich verletzt,
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andere Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder
sich auf andere Weise gemeinschaftsstörend verhält.
Bei besonders schwerwiegendem vertragswidrigem
Verhalten kann auch zum Ende des Quartals mit
einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Erfolgt die Nutzung außerhalb einer Kleingartenanlage,
kann das Nutzungsverhältnis auch bei Vorliegen von
dringendem Eigenbedarf gekündigt werden.
(4) Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch
einen Vertragspartner bedarf der Schriftform. Hat
der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder
eine Garage errichtet, kann das Nutzungsverhältnis
gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden.
(5) Endet das Nutzungsverhältnis, hat der Nutzungsberechtigte die Bodenfläche in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Wertverbesserungen
sind dem Nutzungsberechtigten zu entschädigen.
(6) Im Falle der Kündigung nach Abs. 3 aus dringendem
Eigenbedarf ist der Überlassende verpflichtet, auf
Verlangen des Nutzungsberechtigten von ihm errichtete Baulichkeiten oder Anpflanzungen durch Kauf
zu erwerben.
§ 315 Besonderheiten bei der Nutzung von Bodenflächen in
einer Kleingartenanlage
(1) Erfolgt die Nutzung innerhalb einer Kleingartenanlage, ist der Nutzungsberechtigte berechtigt, die
gemeinschaftlichen Einrichtungen zu nutzen. Er hat
die sich daraus ergebenden Pflichten zu erfüllen.
Anmerkung: Bei Kleingartenanlagen des VKSK vergleiche auch Kleingartenordnung
(überarbeitete Auflage, beschlossen durch das Präsidium des Zentralvorstandes des VKSK am 15.03.1983 und
ergänzt durch das Präsidium des Zentralvorstandes am
18.04.1985 (sowie Ordnung für Wochenendsiedlungen
des VKSK) beschlossen durch das Präsidium des VKSK
am 21.06.1985)
(2) Endet das Nutzungsverhältnis, ist der Nutzungsberechtigte auf Verlangen des Vorstandes verpflichtet,
die von ihm errichteten Gebäude, Anlagen und
Anpflanzungen auf dem Grundstück zu belassen,
soweit das zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung des Grundstücks erforderlich ist. Die auf dem
Grundstück verbleibenden Gebäude, Anlagen und
Anpflanzungen sind dem Nutzungsberechtigten
von dem nachfolgenden Nutzer zu vergüten, soweit
nichts anderes vereinbart ist.
Anmerkung: Für die hier genannten Gebäude gilt
entsprechend ihrer Zweckbestimmung § 296 ZGB.
Wegen der Vergütung vergleiche SchätzungsRL für die
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Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines
Kleingartens, Ausgabe 1985 (gültig ab 01.10.1985 gemäß
Mitteilungsblatt des Zentralvorstandes des VKSK Nr. 21)
Überleitung DDR-Recht auf BKleingG
§ 20 a BkleingG
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten
Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
1. Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht
beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an
nach diesem Gesetz.
2. Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie
Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu
behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden
des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder
nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen
Grundstücken erwirbt.
4. Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis,
Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit
geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das
Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der
kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die
Länder.
Auszug
Zwischen dem Verband der Kleingärtner, Siedler und
Kleintierzüchter – Kreisverband ... in dessen Vollmacht
der Vorstand der Kleingärtnersparte dem Mitglied und
Ehegattenmitglied des Verbandes … wird nachstehender
Pachtvertrag … abgeschlossen:
Auszug
§ 5 Beendigung der Kleingartenpacht
1) … Der Pächter kann das Pachtverhältnis mit einer
Kündigungsfrist von 3 Monaten lösen.
2) Dem Pächter kann zum Schluss des Kalenderjahres
mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt
werden, wenn:
a) Er sich so gemeinschaftsstörend verhält, dass
der Mehrzahl der anderen Pächter in der Kleingartenanlage sein weiteres Verbleiben nicht
zugemutet werden kann und diese sein Ausscheiden beschlossen haben.
b) Der Pächter die ihm obliegenden Pflichten trotz
schriftlicher Ermahnung durch den Verpächter
weiterhin gröblich verletzt oder erhebliche Mängel in der Bewirtschaftung seines Kleingartens
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
nicht innerhalb einer schriftlichen vom Verpächter gesetzten angemessenen Frist beseitigt.
Auszug
c) der Pächter 3 Monate mit der Zahlung seines
Pachtzinses in Verzug ist,
d) der Pächter über den Kleingarten hinaus weiteres kleingärtnerisch genutztes Land besitzt oder
erwirbt und dieses bereits seinem angemessenen Bedarf an Gartenland entspricht.
3) Dem Pächter kann auch vor Ablauf des Kalenderjahres mit einer Kündigungsfrist von einem Monat
gekündigt werden, wenn:
a) er aus der Sparte oder dem Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter ausgeschlossen wird,
b) das Gartengrundstück oder ein Teil davon dringend zur Durchführung staatlicher oder gesellschaftlicher Aufgaben benötigt wird.
Grundstückseigentümer – Kleingärtnerverband – Kleingärtnerverein – Pächter des Kleingartens
• Zweiter Zwischenpachtvertrag
• Verein schließt im eigenen Namen Unterpachtverträge
• Verein trägt Zahlungs- und Räumungsrisiko gegenüber Verband, dieser gegenüber Eigentümer
• Bei Pflichtverletzung Verein nur Kündigung des
2. Zwischenpachtvertrages möglich
Grundstückseigentümer – Kleingärtnerverband (Kleingärtnerverein als Verwalter) – Pächter des Kleingartens
• Zwischen Verband und Verein besteht Verwaltungsvollmacht, Verband bleibt Vertragspartner des Eigentümers und des Eigentümers
• Räumungsrisiko und Zahlungsrisiko bei Verband
• Vorteil „gartengenaues Eingreifen“ bei Pflichtverletzungen möglich
Auszug
§ 6 Rückgabe des Gegenstandes des Kleingartenpachtverhältnisses
1) Nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses
ist das Grundstück mit seinen gesamten Einrichtungen und Kulturen dem Verpächter in einem
ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand zurückzugeben.
Übliche Pachtsysteme im Kleingartenrecht
Grundstückseigentümer ... Pächter des Kleingartens
• relativ selten
• problematisch, da Weiterverpachtung nicht gesichert
• eine gemeinnützige Organisation zwischen Eigentümer und Kleingärtner
GrundstückseigentümerKleingärtnervereinPächter
des Kleingartens
• verbreitet, Weiterverpachtung nach Beendigung Unterpachtvertrag aufgrund fortbestehenden Zwischenpachtvertrages möglich
• Verein als „Puffer“ zwischen Eigentümer und Kleingärtner
• Zahlungs- und Räumungsrisiko gegenüber Eigentümer beim Verein
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
11
DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Kleingartenpachtverhältnisse, insbesondere
Zwischenpachtverhältnisse
PATRICK R. NESSLER (Rechtsanwalt, St. Ingbert)
A. Die Kleingartenpacht
Nach § 1 Abs. 1 BKleingG ist ein Garten ein Kleingarten,
wenn er dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf,
und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit
gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen,
Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst
sind (Kleingartenanlage).
Unter dem Begriff „Kleingartenpacht“ ist die vertragliche Überlassung von Grundstücken zur Nutzung im
vorgenannten Sinne gegen Entgelt zu verstehen. Auf die
Bezeichnung des Vertrages kommt es nicht an. Entscheidend ist allein der von den Parteien gewollte Zweck,
dass also das Grundstück zur Nutzung als Kleingarten
im Sinne des § 1 Abs. 1 überlassen wird. Der federführende BT-Ausschuss hat in seinem Bericht ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass unter dem Begriff „Kleingartenpachtverträge“ alle schuldrechtlichen Verträge fallen,
die die Überlassung von Land zur kleingärtnerischen
Nutzung zum Gegenstand haben (BT-Drs. 9/2232 S. 18).
Das hat auch die Rechtsprechung klargestellt (BGH NJW
1987, 2865).
B. Die Anwendbarkeit des Pachtrechts des
Bürgerlichen Gesetzbuchs
Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des
BGB über den Pachtvertrag (§§ 581 bis 584b BGB), soweit
sich aus dem BKleingG nichts anderes ergibt (§ 4 Abs. 1
BKleingG).
12
Das BKleingG enthält kleingartenpachtrechtliche Sonderregelungen über:
• die Zwischenpacht (§ 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 BKleingG),
• die Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage (§ 4 Abs. 2 Satz 3, § 4 Abs. 3 BKleingG),
• die Pacht (§ 5 BKleingG),
• die Anpassung der Pacht an die Höchstpacht; Kündigungsrecht des Pächters (§ 5 Abs. 3 Satz 4 BKleingG;
Art. 3 Satz 3 BKleingÄndG),
• die Vertragsdauer bei Dauerkleingärten
(§ 6 BKleingG),
• die Schriftform der Kündigung (§ 7 BKleingG),
• die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages durch
den Verpächter (§§ 8 bis 10 BKleingG),
• die Kündigungsentschädigung (§ 11 BKleingG),
• die Beendigung des Kleingartenpachtvertrages bei
Tod des Kleingärtners (§ 12 BKleingG),
• die Nichtigkeit von Vereinbarungen zum Nachteil des
Pächters (§ 13 BKleingG).
Insoweit gelten die Regelungen des BKleingG und nicht
die des Pachtrechts des BGB.
Die Vorschriften über den Landpachtvertrag (§§ 585
bis 597 BGB) finden beim Kleingartenpachtvertrag keine
Anwendung, da dort die Verpachtung für die landwirtschaftliche Nutzung erfolgt.
Für die Kleingartenpacht haben neben den Regelungen
des BGB über die Pflichten des Verpächters insbesondere die Vorschriften über die Kündigungsfrist (§ 584
BGB) und über die verspätete Rückgabe (§ 584b BGB)
Bedeutung.
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
§ 584 BGB kommt nur für die Kündigung durch den
Pächter in Betracht, weil die Kündigung und die Kündigungsfrist eines Kleingartenpachtvertrages durch den
Verpächter in §§ 8 bis 10 BKleingG sondergesetzlich
geregelt sind. Nach § 584 Abs. 1 BGB ist die Kündigung
in den Fällen, in denen die Pachtzeit nicht bestimmt ist,
nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie hat
spätestens am 3. Werktag des halben Jahres zu erfolgen,
mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Das Gleiche gilt
auch für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis unter
Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt
werden kann.
Pachtjahr ist dabei der im Pachtvertrag definierte Zeitraum. Ist im Vertrag nichts zum Pachtjahr bestimmt,
beginnt das Pachtjahr mit dem Beginn des Pachtverhältnisses, sofern nicht Gewohnheitsrecht ein anderes
Pachtjahr festlegt (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 78. Aufl.
2019, § 584 Rn. 2). In solchen Fällen ist dann die Regelung des § 9 Abs. 2 Satz 1 über die Kündigung durch den
Verpächter entsprechend zugrunde zu legen, da sie eine
allgemeine Aussage über das für Kleingärten übliche
Pachtjahr enthält. So hat der Gesetzgeber, wenn auch für
die Kündigung durch den Verpächter, in der Gesetzesbegründung als einen Grund für die Regelung in § 9 Abs. 2
Satz 1 ausgeführt, dass dem Nachfolger die Übernahme
des Kleingartens zu einem geeigneten Zeitpunkt (weil
nach der Vegetations- und Ernteperiode) ermöglicht werden soll (BT-Drs. 9/1900 S. 17). Danach endet das Pachtjahr auch für eine Kündigung durch den Pächter – wenn
der Pachtvertrag keine davon ausdrücklich abweichende
Regelung enthält – am 30. November (Mainczyk/Nessler,
BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 5).
§ 584b BGB regelt die Entschädigung des Verpächters
bei verspäteter Rückgabe des Pachtgegenstandes durch
den Pächter. Danach kann der Verpächter für die Dauer
der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte
Pacht nach dem Verhältnis verlangen, in dem die Zeit
der Vorenthaltung des Kleingartenlandes zur Jahrespacht
steht. Voraussetzung für den Entschädigungsanspruch
ist lediglich die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses und die Vorenthaltung des gepachteten Kleingartenlandes gegen den Willen des Verpächters (Mainczyk/
Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 7). Während der
Dauer der Vorenthaltung des Pachtobjekts kann der Verpächter das vereinbarte Nutzungsentgelt verlangen (OLG
Brandenburg, Urt. v. 9.6.2010 – 3 U 204/07 –, juris).
Die Vorschrift des § 584 b BGB ist durch vertragliche
Vereinbarung abdingbar. So kann z. B. in einem Kleingartenpachtvertrag wirksam vereinbart werden, dass der
abgebende Pächter für den Fall, dass kein Nachpächter
vorhanden ist, den Kleingarten, sofern der Pächter die
Parzelle nicht beräumt zurückgibt, bis zur Neuverpach-
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
tung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und
Gebühren zu bewirtschaften hat (BGH NJW-RR 2013, 910
ff.). Darüber hinaus können die während der Vorenthaltung anfallenden öffentlich-rechtlichen Lasten auf den
Pächter überwälzt werden. Der Verpächter darf nicht
schlechter stehen als bei Fortdauer der Pacht (Weidenkaff,
in: Palandt, § 584 b Rn. 4).
Da § 4 Abs. 1 BKleingG auf das Pachtrecht insgesamt
verweist, finden gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch die Vorschriften über die Miete (§§ 535 ff. BGB) entsprechende
Anwendung mit den aus dem Wesen des Pachtvertrages
sich ergebenden Änderungen.
Setzt der Pächter einen vertragswidrigen Gebrauch des
Kleingartens trotz einer Abmahnung des Verpächters fort,
so kann der Verpächter nach § 4 Abs. 1 BKleingG i. V.
m. §§ 581 Abs. 2, 541 BGB auf Unterlassung klagen. Der
vertragswidrige Gebrauch braucht nur objektiv vorzuliegen und durch den Pächter oder durch Dritte ausgeübt
werden, denen der Pächter die Parzelle überlassen hat.
Verschulden des Pächters oder des Dritten ist nicht erforderlich. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines
vertragswidrigen Zustands (Weidenkaff, in: Palandt § 541
Rn. 6).
Der Kleingärtner ist zur kleingärtnerischen Bewirtschaftung der von ihm gepachteten Parzelle nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet (AG Düsseldorf Urt. v. 7.5.2012
– 55 C 15346/11 –, juris; AG Dresden Urt. v. 26.10.2016 – 143
C 1342/16 – n. V.). Dementsprechend kann der Verpächter
auch die Durchführung der entsprechenden Bewirtschaftung verlangen und klageweise geltend machen (OLG
Köln NZM 2002, 345 bei vereinbarter Betriebspflicht). Zu
auf diese Weise durchsetzbaren Ansprüchen gegen den
Kleingärtner können z. B. auch gehören: Unterlassung
der Überlassung der Parzelle an Dritte, Unterlassung der
Kleintierhaltung, Beseitigung einer übergroßen oder zum
dauernden Wohnen geeignet ausgestatteten Laube (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 19).
Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Verpächters
gegen den Pächter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Pachtsache verjährt während des
laufenden Pachtverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert (BGH NZM 2019, 143 ff.).
Die Vorschriften über das Vermieterpfandrecht (§§ 562
bis 562 d BGB) gelten auch für die Kleingartenpacht. Der
Verpächter hat damit für seine Forderungen aus dem
Pachtverhältnis ein Pfandrecht an den im Eigentum
des Pächters stehenden Sachen, welche sich auf der
gepachteten Parzelle befinden (§ 562 Abs. 1 Satz 1 BGB)
und nicht unpfändbar sind (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu
diesen durch das Pfandrecht gesicherten Forderungen
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gehört insbesondere die Pacht. Alle Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen auf der Parzelle
sind grundsätzlich als Scheinbestandteile des Grundstücks zu werten, da sie von dem Pächter eingebracht
oder von ihm von seinem Vorpächter übernommen wurden (BGH NJW-RR 2013, 910 ff.; BeckRS 2013, 11214). Sie
können deshalb alle im Eigentum des Pächters stehen
und vom Verpächterpfandrecht umfasst sein. Darauf, ob
die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen der kleingärtnerischen Nutzung dienen oder
nicht, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an
(Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 24).
§ 4 Abs. 2 Satz 1 BKleingG erklärt die Vorschriften über
Kleingartenpachtverträge auch für Zwischenpachtverhältnisse für anwendbar, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Das heißt, dass die Bestimmungen der
§§ 4 Abs. 1 und 5 bis 13 BKleingG auf Zwischenpachtverträge und Einzelpachtverträge anzuwenden sind. Für die
Kündigung enthält § 10 BKleingG eine Sonderregelung,
die nur auf Zwischenpachtverträge Anwendung findet.
Das BKleingG geht von nur einem zwischengeschalteten
Vertrag aus. Aber auch mehrfach gestufte Pachtverhältnisse sind in der Praxis üblich und rechtlich zulässig
(BGH NJW 1993, 55 ff.).
Nach Ablauf der vereinbarten Pachtdauer gilt gemäß
§ 4 Abs. 1 BKleingG i. V. m. §§ 545, 581 Abs. 2 BGB der
Kleingartenpachtvertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Pächter die kleingärtnerische Nutzung
fortsetzt, sofern der Verpächter nicht seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von zwei Wochen
dem Pächter gegenüber erklärt. Zweck der Regelung ist
es, die Rechtsverhältnisse nach Fortsetzung der Nutzung
durch den Kleingärtner klarzustellen. Die Frist beginnt
für den Verpächter mit dem Zeitpunkt, in dem er von
der Fortsetzung der kleingärtnerischen Nutzung Kenntnis erhält. Die Willenserklärung kann schon vor Ablauf
der Pachtzeit abgegeben werden, insbesondere schon
im Kündigungsschreiben des Verpächters oder in der
dessen Bestätigung der Kündigung durch den Pächter.
Die entsprechende Willenserklärung liegt auch im Räumungsverlangen oder in der dem Pächter angekündigten
Räumungsklage (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl.
2019, § 4 Rn. 29). Darüber hinaus ist es rechtlich möglich, die Anwendung des § 545 BGB bereits im Pachtvertrag auszuschließen (BGH NJW 1991, 1349 f.).
Der Zwischenpächter kann sich selbstverständlich auch
eines Beauftragten/Bevollmächtigten, z. B. des örtlichen
Kleingärtnervereins, zum Zwecke der Weiterverpachtung
der kleingärtnerisch zu nutzenden Fläche an Kleingärtner und/oder zur Verwaltung einer Kleingartenanlage
bedienen. In der Praxis wird nicht selten so verfahren. In
diesen Fällen bleibt der Zwischenpächter Verpächter in
den Einzelpachtverhältnissen. Der bevollmächtigte/beauftragte örtliche Kleingärtnerverein ist lediglich bevollmächtigter Vertreter des Zwischenpächters (Mainczyk/
Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 50).
C. Der Zwischenpachtvertrag
Kleingartenpachtverträge können auch zwischen dem
Eigentümer und einer Gemeinde oder einer als kleingärtnerisch gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund
einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten
(Zwischenpachtverträge), geschlossen werden. Der
Begriff „Zwischenpacht“ umfasst alle gestuften Kleingartenpachtverhältnisse. Mehrfach gestufte Pachtverhältnisse unterscheiden sich von einmalig gestuften dadurch,
dass die Weiterverpachtung auf der ersten Stufe nicht an
einzelne Kleingärtner erfolgt, sondern an einen weiteren Zwischenpächter, der entweder zur Verpachtung an
einen weiteren Zwischenpächter oder zur Überlassung
von Kleingartenland an einzelne Kleingärtner berechtigt
ist (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 4 Rn. 48).
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Zwischenpachtverträge sind nach § 4 Abs. 2 Satz 2
BKleingG nichtig, wenn sie nicht mit der Gemeinde oder
einer nach Landesrecht als gemeinnützig anerkannten
Kleingärtnerorganisation geschlossen werden. Entsprechendes gilt für Verwaltungsverträge (§ 4 Abs. 2 Satz 3
BKleingG).
Die Nichtigkeit nach § 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG gilt zwar
nur für den Zwischenpachtvertrag. Die Nichtigkeitsfolgen treffen aber auch Einzelpachtverträge, die ein nicht
gemeinnütziger Zwischenpächter geschlossen hat. Sie
vermitteln nämlich den Pächtern keine Besitz- und
Nutzungsrechte dem Eigentümer gegenüber. Der Eigentümer kann das Kleingartenland von den Kleingärtnern
oder vom mittelbaren Besitzer (Verpächter im Rahmen
des Einzelpachtvertrages; § 868 BGB) gemäß § 985 BGB
herausverlangen (BGH NJW 1987, 2865).
Der mit einer nicht gemeinnützigen Kleingärtnerorganisation geschlossene Zwischenpachtvertrag ist zwar nach
§ 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG nichtig, wird aber wirksam,
wenn die Gemeinnützigkeit nachträglich anerkannt wird
und der Vertrag vollzogen ist (BGH NJW 1987, 2865).
Nach § 2 BKleingG wird eine Kleingärtnerorganisation
von der zuständigen Landesbehörde als (kleingärtnerisch) gemeinnützig anerkannt, wenn sie im Vereinsregister eingetragen ist, sich der regelmäßigen Prüfung
der Geschäftsführung unterwirft und wenn die Satzung
bestimmt, dass die Organisation ausschließlich oder
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überwiegend die Förderung des Kleingartenwesens
sowie die fachliche Betreuung ihrer Mitglieder bezweckt,
erzielte Einnahmen kleingärtnerischen Zwecken zugeführt werden und bei der Auflösung der Organisation
deren Vermögen für kleingärtnerische Zwecke verwendet wird.
Die materiellen Voraussetzungen der kleingärtnerischen
Gemeinnützigkeit sind in § 2 BKleingG abschließend
geregelt (OVG Sachsen, DÖV 2013, 163). Deshalb sind die
über die Anforderungen des § 2 BKleingG hinausgehende Anforderungen stellenden landesrechtlichen Regelungen unwirksam, da Bundesrecht dem Landesrecht vorgeht (Art. 31 GG). So enthält zum Beispiel die Richtlinie
des Bundeslandes Thüringen für die Anerkennung und
die Prüfung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit
nach dem Bundesleingartengesetz die damit unwirksame Anforderung, dass eine Kleingärtnerorganisation die
Vergabe neu zu verpachtender Kleingärten nach in der
Satzung festgelegten objektiven Gesichtspunkten bzw.
nach den von der Mitgliederversammlung zu beschließenden Richtlinien erfolgt.
Die aufgrund des vor dem Inkrafttreten des BKleingG
geltenden § 5 KGO sowie der dazu ergangenen Ausführungsvorschriften ausgesprochenen Anerkennungen der
kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit einer schon zur
Zeit der Geltung des § 5 KGO bestehenden Kleingärtnerorganisation bleiben gemäß § 17 BKleingG unberührt.
Die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit dieser Organisationen gilt unverändert fort, solange sie ihnen nicht
entzogen wird. Die Aberkennung der kleingärtnerischen
Gemeinnützigkeit kann nur aufgrund des neuen Rechts
erfolgen.
Die in den neuen Bundesländern vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen
Republik zur Bundesrepublik Deutschland den Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke
zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten,
gilt fort, kann aber unter den für die Aberkennung der
kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden (§ 20a Nr. 4 BKleingG). Die
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben ebenfalls unberührt (§
20a Nr. 5 BKleingG).
D. Besonderheiten bei der Beendigung von
Zwischenpachtverträgen
Grundsätzlich gelten für die Kündigung von Zwischenpachtverträgen durch den Verpächter die in §§ 8
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
und 9 genannten Kündigungsgründe (§ 4 Abs. 2 Satz
1 BKleingG). Die Fassung der Kündigungsgründe in
diesen Vorschriften wird jedoch nicht in jedem Fall den
Besonderheiten eines Zwischenpachtvertrages gerecht.
Das gilt für die Kündigung wegen schwerwiegender
Pflichtverletzungen des Kleingärtners (§ 8 Nr. 2 BKleingG) und wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG). § 10 Abs. 1 Nr. 1 räumt daher
dem Verpächter gegenüber dem Zwischenpächter ein
Kündigungsrecht ein, wenn dieser die Pflichtverletzungen der Kleingärtner duldet. § 10 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
enthält einen eigenständigen Kündigungsgrund wegen
Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit.
Damit sind die Kündigungsgründe für den Verpächter
im Zwischenpachtverhältnis abschließend geregelt. § 10
gilt für Verträge über Dauerkleingärten und sonstige
Kleingärten (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, §
10 Rn. 1).
Mit der Beendigung des Zwischenpachtvertrages ist der
Zwischenpächter grundsätzlich nach §§ 546, 581 Abs. 2
BGB i. V. m. § 4 Abs. 1 BKleingG zur Herausgabe der
Pachtsache verpflichtet. Der Anspruch setzt nicht voraus,
dass der Zwischenpächter noch Besitzer der Sache ist.
Die Herausgabe ist ihm auch nicht etwa unmöglich,
weil er die Grundstücksparzellen weiterverpachtet hat.
Denn er kann sie sich wiederbeschaffen (BGH NJW
1993, 55 ff.; NJW-RR 1994, 779 f.). Der Verpächter kann
dann grundsätzlich auch von den Kleingärtnern gemäß
§§ 546 Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB i. V. m. § 4 Abs. 1 BKleingG
die Herausgabe der Pachtsache verlangen, denen der
Zwischenpächter die Pachtsache überlassen hat (BGH
NJW 1993, 55 ff.; NJW-RR 2002, 1203). Der Anspruch aus
§ 546 Abs. 2 BGB ist ein vertraglicher Anspruch besonderer Art. Er setzt nicht voraus, dass der Zwischenpächter (noch) Besitzer der Pachtsache ist. Er richtet sich
also bei Kleingartenpachtverträgen gegen die einzelnen
Kleingärtner, bei mehrfach gestuften Pachtverhältnissen
auch gegen weitere Zwischenpächter (BGH a. a. O.). Der
Zwischenpächter ist nach Kündigung des Zwischenpachtvertrages nach Treu und Glauben verpflichtet,
auch durch Herausgabe der entsprechenden Urkunden
Auskunft über die bestehenden Einzelpachtverträge
(bzw. weitere Zwischenpachtverträge) zu erteilen, um die
Durchsetzung des Rückgabeanspruchs zu ermöglichen
(BGH NJW 1993, 55 ff.).
Bei Kündigung von Zwischenpachtverträgen wird nicht
immer die gesamte kleingärtnerisch genutzte Fläche
benötigt. Das kann zum Beispiel bei einer Kündigung
wegen Eigenbedarfs des Verpächters (§ 9 Abs. 1 Nr. 3)
oder bei einer Kündigung wegen einer anderen wirtschaftlichen Verwertung (§ 9 Abs. 1 Nr. 4) oder auch bei
Kündigung wegen Umwidmung durch Planungsakte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6) der Fall sein. Die Teilkündigung
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von Pachtverträgen ist aber grundsätzlich nicht möglich.
Deshalb sieht die Vorschrift des § 10 Abs. 2 die Möglichkeit einer Teilkündigung von Kleingartenzwischenpachtverträgen ausdrücklich vor. Der Zwischenpachtvertrag wird dann auf die Teile der Kleingartenanlage
beschränkt, die nicht in Anspruch genommen werden
(Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 10 Rn. 5).
Nach dem Sinn und Zweck der Regelung in § 10 Abs. 3
BKleingG, die Kleingärtner vor den Folgen zu schützen,
die sich insoweit aus Pflichtverletzungen des Zwischenpächters ergeben (BT-Drs. 9/1900 S. 17), ist der Anwendungsbereich dieser Regelung auf solche Kündigungen
reduziert, die ihren Grund in Pflichtverletzungen des
Zwischenpächters haben. Das sind nur die Kündigungen
nach § 10 Abs. 1, d. h. also wegen Duldung der Pflichtverletzung i. S. des § 8 Nr. 2 oder des § 9 Abs. 1 Nr. 1 ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters und wegen
Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit
(BGH NJW 2018, 2790 ff.; NJW-RR 2002, 1203 f; NJW 1993,
55; MDR 1994, 1212 f.; Stang, § 10 Rn. 13 f.). Auf Kündigungen aus den in § 9 Abs. 1 Nrn. 2 bis 6 BKleingG genannten Gründen findet § 10 Abs. 3 BKleingG keine Anwendung (BGH NJW 2018, 2790 ff.; NJW 1993, 55; BVerfG NJW
1998, 3559 f.).
Wird ein Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung
des Verpächters beendet, tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein (§
10 Abs. 3 BKleingG).
Die Herausgabepflicht nach §§ 546, 581 Abs. 2 BGB
i. V. m. § 4 Abs. 1 BKleingG besteht nicht, wenn § 10
Abs. 3 zur Anwendung kommt. In diesem Falle tritt der
Verpächter in die Einzelpachtverträge ein, wie sie abgeschlossen worden sind; er „übernimmt“ also sämtliche
Rechte und Pflichten. Der Übergang vollzieht sich ohne
Rücksicht auf die Kenntnis der Kleingärtner. Der „ehemalige“ Zwischenpächter scheidet mit dem Eintritt des
Verpächters in die Einzelpachtverträge aus diesen aus.
Es findet eine Auswechslung einer Vertragspartei gegen
eine andere kraft Gesetzes statt (BGH NJW 1993, 55).
Die Vorschrift des Abs. 3 gilt auch bei mehrfach gestuften Kleingartenpachtverhältnissen (BGH a. a. O.). Der
kündigende Verpächter wird jeweils Verpächter auf der
nächstniedrigeren Pachtstufe.
Die Vorschrift des § 10 Abs. 3 BKleingG kann auf den
Fall der Nichtigkeit eines Zwischenpachtvertrages wegen
Verstoßes gegen das Zwischenpächterprivileg (§ 4 Abs. 2
Satz 2 BKleingG) nicht entsprechend angewendet werden, denn es handelt sich hierbei nicht um vergleichbare
Fallgestaltungen (BGH NJW 1987, 2866; s. § 10 Rn. 7).
16
E. Die Kündigungsentschädigung
Wird ein Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2
bis 6 BKleingG gekündigt, hat der Pächter einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von
ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen
Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen
der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind (§ 11 Abs. 1
Satz 1 BKleingG).
§ 11 erfasst damit nach seinem eindeutigen Wortlaut
nicht die Fälle, in denen der Pächter selbst gekündigt
oder die Kündigung des Verpächters durch schuldhaftes
Verhalten herbeigeführt hat (Kündigungen nach §§ 8,
9 Abs. 1 Nr. 1 und § 10) oder die Parteien den Kleingartenpachtvertrag einvernehmlich aufgehoben haben (OLG
Celle OLGR 2000, 163 f.). Ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch besteht auch nicht, wenn der Vertrag
durch Ablauf der Pachtdauer endet (Mainczyk/Nessler,
BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 11 Rn. 1).
In diesen Fällen verbleibt es vielmehr bei dem Wegnahmerecht des Pächters gemäß §§ 539 Abs. 2, 581 Abs. 2
BGB i. V. m. § 4 Abs. 1 BKleingG. Denn vom Kleingärtner errichtete oder vom Vorgänger übernommene
Baulichkeiten sowie eingebrachte oder übernommene
Anpflanzungen im Kleingarten sind Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB (BGH NJW-RR 2013, 910 ff.; Urt. v.
1.4.2013, Az. III ZR 249/12; s. hierzu auch § 3 Rn. 55).
Entschädigungsfähig sind nach Satz 1 Anpflanzungen
und Anlagen, soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung (s. hierzu § 1 Rn. 12 ff.) üblich sind.
Das Kriterium der Üblichkeit steht in einem engen
Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Anlagen und
Anpflanzungen. Beide Merkmale begrenzen die Entschädigungsfähigkeit, wobei nicht alles was zulässig ist auch
üblich sein muss. Üblich i. S. des Absatzes 1 bedeutet
ortsüblich, also häufig anzutreffen in einer bestimmten Gegend, z. B. Gemeinde, Landkreis (so auch Otte,
§ 11 Rn. 4; Stang, § 11 Rn. 30).
Hinweise auf die (Orts-)Üblichkeit ergeben sich aus den
Gartenordnungen. Aber auch individualvertragliche Regelungen zu den erlaubten Anlagen und Anpflanzungen
begrenzen den Entschädigungsanspruch des Pächters,
da sie die Üblichkeit mitbestimmen. Außerdem wäre es
ein Wertungswiderspruch, wenn der Kleingärtner zwar
kleingärtnerisch übliche Anlagen und Anpflanzungen
deshalb nicht in die Parzelle einbringen dürfte, weil es
vertraglich untersagt ist, im Fall einer Entschädigung
nach § 11 jedoch eine Entschädigung für entgegen der
Vereinbarung eingebrachte Anlagen und Anpflanzungen
erhalten würde (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl.
2019, § 11 Rn. 5).
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Gartenlauben sind nur nach Maßgabe des § 3 Abs. 2
entschädigungsfähig, d. h. also mit einer Grundfläche
von höchstens 24 m2, in einfacher Ausführung, die
nach Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sind. Das gilt auch für übergroße
bestandsgeschützte Lauben. Der Bestandsschutz begründet keinen über die Voraussetzungen der gesetzlichen
Kündigungsentschädigung nach § 11 hinausgehenden
Anspruch auf eine „zusätzliche“ Entschädigung (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 11 Rn. 6).
Das BKleingG enthält keine Regelung darüber, auf welche Art und Weise der Wert der Anlagen und Anpflanzungen zu ermitteln ist. Auszugehen ist daher von den
allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung, die in der
ImmoWertV geregelt sind, und dem in § 11 Abs. 1 Satz 1
verankerten Prinzip der angemessenen Entschädigung.
Angemessen ist (höchstens) der Verkehrswert der
entschädigungsfähigen Anlagen und Anpflanzungen,
der unter Berücksichtigung der sozialen Funktion des
Kleingartens zu ermitteln ist (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl. 2019, § 11 Rn. 9). Der Sachwert für Anpflanzungen umfasst den Herstellungswert für Jungpflanzen,
das sind die Kosten der Pflanzware als auch die Boden-/
Pflanzvorbereitungen und den Erhaltungsaufwand
(Pflegeaufwand). Abhängig von der Lebensdauer wird ab
einem bestimmten Zeitpunkt eine Altersabschreibung
anzusetzen sein (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl.
2019, § 11 Rn. 10).
gemäß BKleingG § 11 Abs. 2 unmittelbar vom kündigenden Hauptverpächter oder demjenigen, der die kleingärtnerisch genutzte Fläche in Anspruch nimmt, eine
angemessene Entschädigung nach BKleingG § 11 Abs. 1
verlangen (BGH, Urt. v. 06.06.2002, Az. III ZR 181/01).
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BKleingG bestimmt, dass der Verpächter
zur Entschädigung verpflichtet ist, wenn Kleingartenpachtverträge wegen Neuordnung einer Kleingartenanlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), wegen Eigenbedarfs
(§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BKleingG) oder wegen anderer wirtschaftlicher Verwertung des Kleingartenlandes gekündigt
werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG). Wird der Kleingartenpachtvertrag gekündigt, weil die Flächen alsbald der im
Bebauungsplan festgesetzten Nutzung zugeführt werden
sollen (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG), so ist derjenige zur
Entschädigung verpflichtet, der die Fläche in Anspruch
nimmt. Das kann der Verpächter sein, aber auch ein anderer Begünstigter (Mainczyk/Nessler, BKleingG, 12. Aufl.
2019, § 11 Rn. 22). Wird eine kleingärtnerisch genutzte
Fläche nach abgeschlossener Planfeststellung gekündigt
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 a BKleingG), so ist der Fachplanungsträger zur Kündigungsentschädigung verpflichtet. In den
Fällen der Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 b BKleingG
ist der Bund der Begünstigte und somit entschädigungspflichtig.
RKPN.de-Rechtsanwaltskanzlei
Patrick R. Nessler
Kastanienweg 15
66386 St. Ingbert
*) Rechtsanwalt Patrick R. Nessler ist Inhaber der RKPN.
de-Rechtsanwaltskanzlei Patrick R. Nessler, St. Ingbert. Er ist
tätig auf den Gebieten des Vereins- und Verbandsrechts, des
Gemeinnützigkeitsrechts, des Datenschutzrechts für Vereine
und Verbände sowie des Kleingartenrechts. Außerdem unterrichtet er als Rechtsdozent an verschiedenen Bildungseinrichtungen, u.a. an der Deutschen Hochschule für Prävention
und Gesundheitsmanagement, der Führungsakademie des
Deutschen Olympischen SportBundes e.V. und für eine ganze
Reihe von Organisationen.
Rechtsanwalt Nessler ist ehrenamtlich tätig in verschiedenen
Gremien des Deutschen Betriebssportverbandes. Seit 2004
ist er bereits dessen Generalsekretär. Darüber hinaus ist er
Justiziar des Landessportverbandes für das Saarland, Mitglied
der Arbeitsgruppe Recht sowie des wissenschaftlichen Beirates
des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde und Verbandsanwalt des Landesverbandes Saarland der Kleingärtner,
Mitglied der Kommission „Finanzen“ der Tafel Deutschland
e.V., Mitglied des Ausschusses „Recht und Satzung“ des Landessportbundes Berlin e.V. u.a.
Tel.: 06894 / 9969237
Fax: 06894 / 9969238
Mail: Post@RKPN.de
Internet: www.RKPN.de
Endet das Besitzrecht des Endpächters einer Kleingartenparzelle infolge der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter, so kann der Endpächter hinsichtlich der von ihm eingebrachten oder gegen
Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen
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DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Grundlegende/aktuelle Rechtsprechung zum Kleingartenrecht
PATRICK R. NESSLER (Rechtsanwalt, St. Ingbert)
A. B
eschluss des Bundesverfassungsgerichts
vom 12.06.1979
Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts
(BVerfG) vom 12.06.1979 (Az. 1 BvL 19/79) wurde die
Grundlage für die Schaffung des dann am 01.04.1983 in
Kraft getretenen Bundeskleingartengesetzes (BKleingG)
gelegt. Das BVerfG hatte die Frage zu klären, ob es mit
Art. 14 Grundgesetz (GG) vereinbar ist, dass ein Kleingartenpachtvertrag von einem privaten Verpächter nur
aus den in § 1 der Verordnung über Kündigungsschutz
(KSchVO) und § 2 des Gesetzes zur Änderung und
Ergänzung kleingartenrechtlicher Vorschriften (KleingÄndG) genannten Gründen gekündigt werden kann.
Seit dem Inkrafttreten des Grundgesetzes am 23.05.1949
ist dort geregelt:
Art. 14 GG:
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze
bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich
dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf
Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß
der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist
unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen
der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der
Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
Das BVerfG entschied, dass der Gesetzgeber bei der
Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten
Auftrags, Inhalt und Schranken des Eigentums zu be-
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stimmen, vor der Aufgabe steht, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits
aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits
aus dem Sozialgebot des in Art. 14 Abs. 2 GG ergeben:
Der Gebrauch des Eigentums soll zugleich dem Wohle
der Allgemeinheit dienen.
Der Gesetzgeber muss nach Auffassung des BVerfG bei
Regelungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG beiden
Elementen des im Grundgesetz angelegten Verhältnisses
von verfassungsrechtlich garantierter Rechtsstellung und
dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung in
gleicher Weise Rechnung tragen. Er muss die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten
Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen
Daneben war das damalige Regelungssystem des Kleingartenrechts im wesentlichen durch folgende Grundsätze gekennzeichnet: Pachtverträge sind grundsätzlich
unkündbar (§ 1 Abs. 1 Satz 1 KSchVO); sie können nur
aus den enumerativ festgelegten Gründen aufgelöst
werden (§ 1 Abs. 2 KSchVO, § 2 Abs. 1 KleingÄndG); im
Falle der Kündigung hat der Verpächter grundsätzlich
Entschädigung zu leisten und gegebenenfalls Ersatzland
zur Verfügung zu stellen (§ 3 KSchVO, § 3 KleingÄndG);
zeitlich befristete Verträge gelten als auf unbestimmte
Zeit verlängert (§ 1 Abs. 1 Satz 2 KSchVO), eine etwaige
Kündigung bedarf der behördlichen Genehmigung (§ 1
Abs. 3 KSchVO, § 2 KleingÄndG).
§ 1 KSchVO:
(1) Pachtverträge über kleingärtnerisch genutztes Land
dürfen, abgesehen von den im Abs. 2 bezeichneten
Fällen, vom Verpächter nicht gekündigt werden.
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Durch Zeitablauf endende Pachtverträge gelten als auf
unbestimmte Zeit verlängert. § 3 und § 5 Abs. 3 Satz 2
der Kleingartenlandordnung und Kleinpachtlandordnung vom 31. Juli 1919 (Reichsgesetzbl.. S. 1371) treten
außer Kraft.
(2) E
ine Kündigung durch den Verpächter ist statthaft,
wenn
a) der Pächter drei Monate mit der Zahlung des Pachtzinses oder eines Teiles dieses Pachtzinses, der einen
Monatsbetrag übersteigt, im Verzuge ist;
b) der Kleingärtner trotz Abmahnung die ihm obliegenden Pflichten gröblich verletzt, vor allem das Grundstück vertragswidrig nutzt oder erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer schriftlich
gesetzten angemessenen Frist abstellt;
c) ein Zwischenpächter trotz schriftlicher Aufforderung
des Verpächters das Pachtverhältnis mit einem Kleingärtner nicht auflöst, obwohl er aus einem der unter
Buchstabe b genannten Gründe kündigen kann; bei
Beendigung des Vertrages mit dem Zwischenpächter
tritt der Verpächter unmittelbar in die Verträge mit
den einzelnen Kleingärtnern ein;
d) (aufgehoben durch das Kleingartenänderungsgesetz)
e) das Grundstück oder ein Grundstücksteil aus anderen überwiegenden Gründen des Gemeinwohls
dringend benötigt wird.
(3) Die Kündigung bedarf in den Fällen der Buchstaben
a bis c der Genehmigung der unteren Verwaltungsbehörde, in den Fällen der Buchstaben d und e der
Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. In
den Fällen der Buchstaben d und e ist die Genehmigung nur zu erteilen, wenn festgestellt ist, daß das
beabsichtigte Vorhaben an anderer Stelle nicht ohne
wesentlichen Nachteil für das Vorhaben auszuführen
ist und die Voraussetzungen für eine als baldige Inanspruchnahme des Grundstücks für den angegebenen
Zweck vorliegen.
Das verfassungsrechtliche Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfasst nach der Entscheidung des BVerfG das Gebot der
Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger,
die auf die Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Umfang der dem Eigentümer von Verfassungs wegen zugemuteten und vom
Gesetzgeber zu realisierenden Bindung hängt hiernach
zunächst davon ab, ob und in welchem Ausmaß das
Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer
sozialen Funktion steht. Je stärker der Einzelne auf die
Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so
weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; er
verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem
Umfang der Fall ist. Art. 14 Abs. 2 GG rechtfertigt somit
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nicht eine übermäßige, durch die sozialen Belange nicht
gebotene Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse
Das BVerfG stellte weiter klar, dass Regelungen, die in
Kriegszeiten und Notzeiten gerechtfertigt sind, unter
veränderten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen
Verhältnissen eine andere verfassungsrechtliche Beurteilung erfahren können. In jedem Fall fordert jedoch die
verfassungsrechtliche Gewährleistung die Erhaltung der
Substanz des Eigentums und die Beachtung des Gleichheitsgebots des Art. 3 Abs. 1 GG.
Diesen Grundsätzen entsprachen nach Auffassung des
BVerfG § 1 KSchO und § 2 KleingÄndG nicht. Die Kombination der oben dargelegten Regelungselemente führte
zu einer übermäßigen, mit der verfassungsrechtlichen
Garantie des Eigentums nicht zu vereinbarenden Belastung des privaten Verpächters.
Der Wandel in den ökonomischen Verhältnissen hat
nach den Feststellungen des BVerfG zu einer weitgehenden Änderung in der Motivation der Kleingärtner
und damit zu einem beachtlichen Funktionswandel des
Kleingartens geführt. Zutreffend habe der Verwaltungsgerichtshof in Übereinstimmung mit den vorliegenden
Daten darauf hingewiesen, dass der Freizeitwert und
Erholungswert des Kleingartens gegenüber dem wirtschaftlichen Nutzen inzwischen im Vordergrund stand.
War der Kleingarten nach der ursprünglichen Intention
des Gesetzgebers ein Nutzgarten, der auf die nachhaltige
Erzielung gärtnerischer Produkte gerichtet war, so sei
er zum Zeitpunkt der Entscheidung weitgehend und
vorrangig ein Wohngarten.
Dieser dargelegte Strukturwandel zeigte nach Ansicht
des BVerfG, dass der Besitz eines Kleingartens für die
große Masse der Kleingärtner zwar von beachtlichem
Wert, nicht jedoch mehr von existentieller Bedeutung
ist. Diese Änderung der sozialen Funktion kann bei der
verfassungsrechtlichen Legitimation des Kündigungsschutzrechts nicht außer acht bleiben.
Mag der Wunsch und das Interesse des einzelnen Pächters, einen Kleingarten zu besitzen, noch so groß und
berechtigt sein, so kann dennoch nicht davon gesprochen werden, dass er auf die Nutzung fremden Eigentums in gleicher Weise angewiesen ist wie etwa auf eine
Wohnung, die eine unabdingbare Voraussetzung für ein
menschenwürdiges Dasein und die persönliche Lebensgestaltung darstellt.
Das Regelungssystem schütze in seiner damaligen
Ausgestaltung in einseitiger Weise das sicherlich anzuerkennende Interesse des Pächters an der Erhaltung des
vorwiegend ideellen Bedürfnissen dienenden Kleingartens, ohne die Belange des Verpächters ausreichend zu
berücksichtigen. Es nähme hierbei in Kauf, dass die
19
verfassungsrechtlich garantierte Substanz des Eigentums
weithin ausgehöhlt wird, auch wenn der Eigentümer das
Grundstück aus freien Stücken dem Pächter überlassen
habe und er selbst darauf angewiesen sei. Die zu schützenden Interessen des Pächters würden diese weitgehende Beschränkung nicht gebieten.
Nach alledem ging nach Auffassung des BVerfG das
Regelungssystem des Kleingartenrechts in seiner damaligen Ausgestaltung über den Rahmen einer nach Art.
14 Abs. 1 und 2 GG zulässigen Inhaltsbestimmung des
Eigentums hinaus.
B. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts
vom 25.02.1998
Mit der Neuregelung des Kleingartenrechts im BKleingG, das am 01.04.1983 in Kraft getreten ist, wollte der
Gesetzgeber der verfassungsrechtlichen Beanstandung
des alten Rechts abhelfen, die Unübersichtlichkeit der
früheren Gesetzeslage beseitigen und das Kleingartenrecht insgesamt mit den heute geltenden Rechtsgrundsätzen in Übereinstimmung bringen. Dabei sollte
gleichzeitig der sozialpolitischen und städtebaulichen
Bedeutung der Kleingärten Rechnung getragen werden
(BT-Drs. 9/1900, S. 1, 9; 9/2232, S. 1, 14).
Damals hatte das BKleingG bezüglich der Pachtobergrenze folgende Regelung:
§ 5 Abs. 1 BKleingG:
Als Pachtzins darf höchstens der doppelte Betrag des
ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der
Kleingartenanlage, verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden
bei der Ermittlung des Pachtzinses für den einzelnen
Kleingarten anteilig berücksichtigt.
Das BVerfG stellte in seinem Beschluss vom 25.02.1998
(Az. 1 BvR 207/97) klar, dass die neue Pachtzinsregelung
zur Herstellung eines sozialverträglichen Interessenausgleichs nicht schon deswegen ungeeignet ist, weil
sie an den ortsüblichen Pachtzins im gewerblichen
Obst- und Gemüseanbau anknüpft. Die Anknüpfung an
die Bodenpachtpreise im Erwerbsgartenbau wäre nur
dann sachwidrig, wenn das gärtnerische Element bei den
Kleingartenanlagen in solchem Maße zurückträte, dass
kein wesentlicher Unterschied mehr zu reinen Freizeitanlagen bestünde.
20
Soweit sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm vorgegebenen Rahmens dafür entschieden habe, den
Höchstpachtzins für Kleingärten stärker an den Gartenbaupachtzinsen zu orientieren als an den Freizeitpachtzinsen, bestünden dafür sachliche Gründe. Zum einen
sei der Freizeit- und Erholungswert von Campingplätzen
und Freizeitgärten in der Regel wesentlich höher als bei
Kleingärten. Ferner sei die Ausstattung von Kleingartenanlagen grundsätzlich nicht mit der Ausstattung von
Ferienhäusern, Wochenendhäusern oder Campingplätzen vergleichbar. Da die Gartenlauben typischerweise
nicht zum dauernden Wohnen geeignet seien (§ 3 Abs. 2
BKleingG) und daher Telefon-, Elektrizitäts- und Wasseranschlüsse fehlten, verfügten sie über beachtlich weniger
Komfort.
Außerdem wies das BVerfG darauf hin, dass Dauerkleingärten planungsrechtlich Grünflächen darstellen,
die entweder landwirtschaftlich oder kleingärtnerisch
genutzt werden können. Eine andere Nutzungsmöglichkeit, etwa als Baufläche oder als reines Erholungsgebiet
(§ 9 Baunutzungsverordnung), scheidet aus.
C. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom
17.02.1984
Nach § 3 Abs. 2 BKleingG ist im Kleingarten eine Laube
in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m2 Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Die
§§ 29 bis 36 Baugesetzbuch (BauGB) bleiben unberührt.
Die Laube darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum
dauernden Wohnen geeignet sein.
Kleingärten ordnet das Bundesbaugesetz – wie auch das
BVerfG klargestellt hat (s.o.) – unter die Grünflächen ein.
Als Nutzung steht daher nach dem Urteil des BVerwG
vom 17.02.1984 (Az. 4 C 55/81) die Gartennutzung im
Vordergrund. Kleingärten dienen nicht der baulichen
Nutzung. Die in Kleingärten üblichen und auch nach
dem BKleingG bis zu einer Grundfläche von 24 qm
ausdrücklich zulässigen „Lauben“ haben nur eine der
gärtnerischen Nutzung dienende Hilfsfunktion; sie sind
in einem weiteren Sinne „Nebenanlagen“ zur gärtnerischen Nutzung.
Die kleingärtnerische Nutzung einer Laube sieht das
BVerwG vor allem in der Aufbewahrung von Geräten für
die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie in kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und
seiner Familie aus Anlass von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Lauben dürfen deshalb nicht eine
Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regel-
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
mäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden,
einladen.
Das BVerwG stellte klar, dass in den Kleingärten im
Außenbereich Gebäude, die die für die kleingärtnerische
Nutzung erforderliche Größe überschreiten, jedenfalls in
der Regel unzulässig sind. Sie beeinträchtigen öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB, weil
sie die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten
lassen. Solche Gebäude können nämlich als Wochenendhäuser oder als Wohngelegenheiten vornehmlich
für die warme Jahreszeit genutzt werden und infolge
ihrer Vorbildwirkung Ansatz zu einer Umnutzung des
Kleingartengebiets zu einer Wochenend- oder gar einer
Wohnsiedlung werden. Das bedeutet auch, dass sie
nicht eine Höhe haben dürfen, die sie nach den landesbaurechtlichen Vorschriften dazu geeignet macht, zum
dauernden Wohnen genutzt zu werden.
D. Urteil des Bundesgerichtshofs vom
17.06.2004
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ist ein Kleingarten ein Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf,
und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit
gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen,
Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst
sind (Kleingartenanlage).
Bei der Beurteilung, ob es sich bei dem jeweils fraglichen Gartenkomplex um eine Kleingartenanlage oder
um eine sonstige Erholungs- oder Wochenendsiedlergartenanlage, eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung
handelt, ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs
(BGH) vom 17.06.2004 (Az. III ZR 281/03) auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen
abzustellen. Kleingarten- und Erholungsgrundstücksanlagen sind danach voneinander abzugrenzen, welchen
Anteil nach dem äußeren Erscheinungsbild des Komplexes die Gartenbau- und die reine Erholungsnutzung
haben. Die Einzelheiten sind umstritten.
Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muss nach Auffassung des BGH den
Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der
Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete
Funktion hat. Ein Kernmerkmal des Kleingartens ist die
nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, und zwar
die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten
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durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die Erholungsfunktion, die aber die Verwendung des
Gartens zum Anbau nicht ersetzen darf.
Hieraus folgt für den BGH jedoch nicht, dass der zum
Anbau von Gartenerzeugnissen genutzte Grundstücksteil mindestens 50 v. H. der Parzellen ausmachen muss.
Unbeschadet dessen würde es in der Regel der Fall sein,
dass die Erzeugung von Gartenbauprodukten den Charakter einer Anlage nicht mehr maßgeblich mitprägten,
wenn mehr als zwei Drittel der Flächen als Ziergarten
bepflanzt seien. Dies wäre insbesondere anzunehmen,
wenn es sich um Gärten handelte, die die Normgröße
des § 3 Abs. 1 BKleingG nicht überschritten.
Es sei allerdings nicht ausgeschlossen, dass der Kleingartencharakter einer Anlage in Einzelfällen auch dann
bestehe, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein
Drittel der Flächen in Anspruch nähme.
E. Urteil des OLG Braunschweig vom
27.10.2017
Nach § 10 Abs. 3 BKleingG tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein,
wenn der Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung
des Verpächters beendet wird.
Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig führt in
seinem Urteil vom 27.10.2017 (Az. 9 U 68/17) aus, dass
das Ziel des § 10 Abs. 3 BKleingG darin besteht, alle
Kleingärtner unabhängig davon, ob ein Zwei- oder MehrParteien-Verhältnis besteht, gleichzustellen, jedoch nur
in Bezug auf den Kündigungsschutz bei Fehlverhalten
eines Zwischenpächters (vgl. BVerfG, Beschl. v. 9.4.1998 –
1 BvR 44/92, hier zit. n. juris, Rn. 10.).
Um ein Fehlverhalten des Zwischenpächters ging es in
dem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall indes
nicht, sondern um aus Sicht des Zwischenpächters
fehlende Rentabilität. Überdies ist nicht dem Zwischenpächter gekündigt worden, sondern dieser hat selbst
gekündigt.
F. Urteil des OLG München vom 06.04.2017
Das OLG München hat mit Urteil vom 06.04.2017 (Az.
32 U 4844/15) den Fall entschieden, dass der Generalverpächter den Zwischenpächter erfolglos aufforderte,
Auskunft über die Pachteinahmen der Gaststätte zu
erteilen. Mangels Auskunftserteilung und Zahlung einer
21
erhöhten Pacht kündigte der Generalverpächter das Zwischenpachtverhältnis.
Das OLG München führte aus, dass der Generalverpächter vom Zwischenpächter nicht die Räumung und
Herausgabe des streitgegenständlichen Pachtgrundstücks verlangen könne. Der Anspruch sei schon deshalb
ausgeschlossen, weil ein Zwischenpachtvertrag auf
Grund eines angeblichen Fehlverhaltens des Zwischenpächters gekündigt wurde und in diesem Fall nach § 10
Abs. 3 BKleingG keine Räumung stattfindet, sondern der
Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den
Kleingärtnern eintritt.
Damit hat das OLG München die Regelung des § 10 Abs.
3 BKleingG auch auf eine nicht ausdrücklich unter § 10
Abs. 1 BKleingG fallende Pflichtverletzung des Zwischenpächters entsprechend angewendet.
*) Rechtsanwalt Patrick R. Nessler ist Inhaber der RKPN.
de-Rechtsanwaltskanzlei Patrick R. Nessler, St. Ingbert. Er ist
tätig auf den Gebieten des Vereins- und Verbandsrechts, des
Gemeinnützigkeitsrechts, des Daten-schutzrechts für Vereine
und Verbände sowie des Kleingartenrechts. Außerdem unterrichtet er als Rechtsdozent an verschiedenen Bildungseinrichtungen, u.a. an der Deutschen Hochschule für Prävention
und Gesundheitsmanagement, der Führungsakademie des
Deutschen Olympischen SportBundes e.V. und für eine ganze
Reihe von Organisationen.
Rechtsanwalt Nessler ist ehrenamtlich tätig in verschiedenen
Gremien des Deutschen Betriebssportverbandes. Seit 2004
ist er bereits dessen Generalsekretär. Darüber hinaus ist er
Justiziar des Landessportverbandes für das Saarland, Mitglied
der Arbeitsgruppe Recht sowie des wissenschaftlichen Beirates
des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde und Verbandsanwalt des Landesverbandes Saarland der Kleingärtner,
Mitglied der Kommission „Finanzen“ der Tafel Deutschland
e.V., Mitglied des Ausschusses „Recht und Satzung“ des Landessportbundes Berlin e.V. u.a.
RKPN.de-Rechtsanwaltskanzlei
Patrick R. Nessler
Kastanienweg 15
66386 St. Ingbert
Tel.: 06894 / 9969237
Fax: 06894 / 9969238
Mail: Post@RKPN.de
Internet: www.RKPN.de
22
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Abschluss und Ausgestaltung der Einzelpachtverträge
KARSTEN DUCKSTEIN (Rechtsanwalt, Magdeburg)
Rechtsanwalt Karsten Duckstein, Duckstein Rechtsanwälte, Haeckelstraße 6, 39104 Magdeburg
Telefon: (0391) 53 11 460, E-Mail: info@ra-duckstein.de
Allgemeine rechtliche Bestimmungen
§ 4 (1) BKleingG
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften
des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag,
soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
§ 581 (1), (2) BGB
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte,
soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen
Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der
Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet,
dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis
584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den
Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
BKleingG enthält Bestimmungen über
• Vertragsgegenstand (kleingärtnerische Nutzung in § 1
(1) Ziff. 1 und Kleingartenanlage § 1 (1) Ziff. 2
• Zwischenpachtvertrag und Zwischenpachtprivileg (§
4 (2))
• Pachtzinshöhe und Anpassungsverfahren (§ 5)
• Dauer der Pacht bei Dauerkleingärten (§ 6)
• Formvorschrift für alle Kündigungen (§ 7)
• Kündigung durch den Verpächter (§§ 8 – 10)
• Kündigungsentschädigung (§ 11)
• Rechtsfolgen bei Tod des Pächters (§ 12)
• Nichtigkeit von Abweichungen zu Lasten des
Pächters (§ 13)
I
m Übrigen gilt BGB (z.B. Kündigung durch Pächter,
Verjährung etc.)
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ABER:
Immer einzelvertragliche Regelung beachten, da viele
gesetzliche Vorschriften abdingbar sind (§ 13 BKleingG
beachten)
Insofern Prüfungsreihenfolge – was regelt Vertrag?
• nur, wenn dieser nichts regelt oder auch das Gesetz
verweist – was regelt BKleingG?
• wenn dieses keine Regelung enthält – was regelt
BGB?
Bezeichnung der Vertragsparteien
• auf richtigen Namen achten
• Hinweis auf Verwaltungsvollmachten etc.
• Bezeichnung der Pächter als Mitglied des Vereins
Bezeichnung der Vertragsparteien – Muster –
Unterpachtvertrag
für Dauerkleingärten und sonstige Kleingärten
(Einzelpachtvertrag)
Zwischen dem ... e.V.*)
– als Verpächter –
dieser vertreten durch den Vorstand des Kleingärtnervereins ... e.V.
aufgrund einer Verwaltungsvollmacht des o.g. Verbandes und
dem Mitglied/den Mitgliedern des o.g. Vereines
geb. am
geb. am
wohnhaft in ... .Tel.:
– als Pächter –
wird nachstehender Pachtvertrag abgeschlossen:
*) zuständiger Mitgliedsverband
23
Beschreibung der Pachtsache
• genaue Bezeichnung des Gartens
• Größe des Gartens festlegen
• nicht empfehlenswert: Größe anteilige Gemeinschaftsfläche definieren
• bei (drohendem) Leerstand Vereinbarung, dass freie
Gärten als Gemeinschaftsfläche gelten
• empfehlenswert: Klarstellung, dass Anpflanzungen,
Baulichkeiten, bauliche Anlagen sowie bewegliche
Gegenstände nicht mit verpachtet sind
am Ende des folgenden Monats.
(3) Die Neuverpachtung ist ausschließlich Angelegenheit
des Verpächters oder seines
Bevollmächtigten. Die Kinder des Pächters können
bevorzugt berücksichtigt werden, wenn diese die
Mitgliedschaft im Verein erworben haben und wenn
durch diese eine ordnungsgemäße kleingärtnerische
Nutzung und Bewirtschaftung gewährleistet wird
sowie keine anderen zwingenden Gründe dagegen
sprechen.
Beschreibung der Pachtsache – Muster –
Pachtzahlung, sonstige Nebenkosten
§ 1 Gegenstand der Pachtung
(1) Der Verband als Verpächter verpachtet an den Pächter
aus dem im Gebiet des Kleingärtnervereins ...
gelegenen Gelände das Teilstück Parzellennummer ...
von insgesamt ... m² zum Zweck der kleingärtnerischen
Nutzung. Mit verpachtet ist der auf den Kleingarten entfallende aktuelle Anteil der Gemeinschaftsflächen. Leer
stehende Gärten gelten als Gemeinschaftsflächen. Nicht
mit verpachtet sind die Anpflanzungen, Baulichkeiten,
bauliche Anlagen sowie sämtliche weitere bewegliche
Gegenstände im Kleingarten. Der Garten wird in dem
Zustand verpachtet, in dem er sich zurzeit befindet, ohne
Gewähr für offene oder heimliche Mängel und Fehler.
• Pachthöhe „z.Z.“ festschreiben
• Zahlungsfrist definieren, empfehlenswert: genaues
Datum vereinbaren
• Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten regeln
• Vereinbarung zu Minderung bzw. Aufrechnung
Beginn, Dauer, Kündigung
• Beginn definieren
• Festlegung, ob befristet, oder unbefristet
(§ 6 BKleingG beachten)
• empfehlenswert: Klarstellung, dass Pachtvertrag spätestens mit Beendigung des Zwischenpachtvertrages
endet
• Definition des Pachtjahres
• Kündigungsmöglichkeiten
Für Verpächter BKleingG
Für Pächter gestaltbar
§ 2 Pachtdauer und Kündigung
(1) Der Pachtvertrag beginnt mit Wirkung vom ... und ist
unbefristet oder befristet bis ... geschlossen. Er endet
spätestens mit Beendigung des Zwischenpachtvertrages. Stirbt der Kleingärtner, endet der Unterpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den
Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Haben Eheleute/eingetragene Lebenspartnerschaften
den Unterpachtvertrag gemeinschaftlich geschlossen,
wird er beim Tode eines Partners mit dem überlebenden Partner fortgesetzt. Erklärt der überlebende
Partner binnen eines Monats nach dem Todesfall
schriftlichgegenüber dem Verpächter, dass er den
Unterpachtvertrag nicht fortsetzen will, endet dieser
24
Pachtzahlung, sonstige Nebenkosten – Muster –
§ 3 Pacht
(1) Die Pacht beträgt z.Z. je m² und Jahr … € und ist
spätestens bis zum ... eines jeden Jahres an den Bevollmächtigten des Verpächters zu zahlen.
(2) Der Bankeinzug der Pacht und der mit der Verpachtung verbundenen Nebenkosten durch den Bevollmächtigten des Verpächters wird/wird nicht vereinbart.
(3) Ändert sich die höchstzulässige Pacht nach § 5
BKIeingG, so tritt vorbehaltlich anderweitiger preisrechtlicher Regelungen die neu festgesetzte Pacht
jeweils mit Beginn des nächsten Zahlungszeitraumes
in Kraft, im Übrigen gilt § 5 (3) BKleingG, wobei das
Pachterhöhungsverlangen auch durch Rechnung
des Bevollmächtigten oder des Verpächters gestellt
werden kann.
(4) Der Verpächter kann vom Pächter die Erstattung
der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die vom
Grundstückseigentümer auf den Verpächter übergewälzt werden können. Ferner kann er notwendig
werdende Abgaben und Gebühren z.B. für Straßenreinigung verlangen. Die jeweiligen Beträge sind
innerhalb von vier Wochen nach Rechnungslegung
an den Bevollmächtigten des Verpächters zu entrichten.
• Regelung Folgen Zahlungsverzug, Pacht, Nebenkosten, Verbrauchskosten
• Regelung Verwaltungskosten, insbesondere bei Ausscheiden aus Verein
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Pachtzahlung, sonstige Nebenkosten – Muster –
§ 4 Zahlungsverzug
(1) Bleibt der Pächter mit der Zahlung seiner Pacht für
ein Vierteljahr oder mit seinem Anteil an den öffentlich-rechtlichen Lasten, Umlagen, Mitgliedsbeiträgen
und sonstigen entgeltlichen Gemeinschaftsleistungen
in Verzug und erfüllt nicht nach schriftlicher Mahnung seine
Zahlungsverpflichtungen, so ist der Verpächter
berechtigt, das Pachtverhältnis nach Maßgabe der
Bestimmungen des BKleingG zu kündigen.
(2) Bleibt der Pächter mit der Zahlung von Entgelten für
den Strom- und Wasserverbrauch nach deren Fälligkeit in Verzug und leistet er diese auch nach einer
schriftlichen Mahnung und Androhung nicht, ist der
Verein berechtigt, von seinem Zurückbehaltungsrecht durch Unterbrechung der Versorgung bis zur
vollständigen Zahlung der geschuldeten Beträge zzgl.
evtl. Verwaltungskosten Gebrauch zu machen.
§ 5 Verwaltungskosten
(1) Verwaltungskosten der Pachtsache werden durch den
Mitgliedsbeitrag des Pächters sowie durch Gemeinschaftsleistungen im Kleingärtnerverein abgegolten,
solange der Verein die Anlage verwaltet.
(2) Bei Nichtmitgliedschaft im Kleingärtnerverein bzw.
bei Beendigung der Verwaltungsvollmacht des Vereins sind diese Leistungen durch finanzielle Abgeltung in Höhe der ortsüblichen Kosten der gewerbsmäßigen Verwaltung eines Kleingartens, mindestens
jedoch in Höhe von 10,00 € monatlich zusätzlich zur
Pacht und öffentlichrechtlicher Lasten sowie Gemeinschaftsleistungen durch den Pächter zu erbringen.
Rechte und Pflichten der Vertragspartner
Hauptpflichten:
• für Verpächter: Gebrauchsüberlassung und Gebrauchsgewährung während Pachtzeit
• für Pächter: Zahlung der Pacht und vertragsgemäße,
insbesondere kleingärtnerische Nutzung
auch in Abwesenheit des Pächters ohne vorherige
Ankündigung betreten werden.
Rechte und Pflichten der Vertragspartner – Muster –
§ 8 Rechte und Pflichten des Pächters
(1) Der Pächter hat das Recht und die Pflicht, den
gepachteten Kleingarten entsprechend den Bestimmungen des BKleingG, den Beschlüssen des Vereins
und der Kleingartenordnung in der jeweils geltenden
Fassung zu gestalten und zu bewirtschaften.
(2) Das betrifft insbesondere:
• die kleingärtnerische Nutzung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1
BKleingG,
• die ausschließlich persönliche Nutzung; jegliche
gewerbliche Nutzung ist unzulässig, ebenso eine
Übertragung der Nutzung an Dritte,
• pflegliche Behandlung der Gemeinschaftseinrichtungen,
• Teilnahme an den erforderlichen Gemeinschaftsarbeiten auf Aufforderung des Verpächters oder
dessen Bevollmächtigten. Kommt der Pächter dieser
Verpflichtung nicht nach, so hat er die von ihm zu
leistenden Stunden in Geld abzugelten. Die Höhe des
Betrages wird durch die Mitgliederversammlung des
Vereins beschlossen.
• Die Erbringung sonstiger geldlicher oder anderer
Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage.
• Unterlassen jeglicher gewerblichen sowie dauerhaften Wohnnutzung.
(3) Der Pächter ist verpflichtet, die Verlegung von leitungsgebundenen
Gemeinschaftseinrichtungen (insbesondere Strom
und Wasser) einschließlich deren Instandhaltung,
Reparatur bzw. Erneuerung in seinem Kleingarten zu
dulden. Die dabei entstehende Beeinträchtigung der
Nutzung des Kleingartens ist unter Berücksichtigung
der Interessen aller Beteiligten auf ein Mindestmaß
zu beschränken.
§ 7 Rechte und Pflichten des Verpächters
(1) Der Verpächter hat dem Pächter die Pachtsache zur
Verfügung zu stellen und ihm für die ordnungsgemäße kleingärtnerische Nutzung der Parzelle entsprechend dem BKleingG und der Kleingartenordnung
Anleitung zu geben.
(2) Dem Verpächter bzw. seinem Bevollmächtigten ist
im Rahmen ihrer Verwaltungsbefugnis der Zutritt
zum Kleingarten nach vorheriger Ankündigung zu
gestatten. Bei Gefahr im Verzug kann der Kleingarten
Vereinbarung über Anwendbarkeit weiterer Dokumente:
• empfehlenswert: Rahmenkleingartenordnung, Bauordnungen, Satzungen etc.
• nur Erwähnung im Fließtext reicht nicht aus, konkrete Übergabe oder nachweislich eingeräumte Möglichkeit der Kenntnisnahme muss ersichtlich sein
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Vereinbarung über Anwendbarkeit weiterer Dokumente
– Muster –
§ 10 Nutzungsbestimmungen
(1) Die vom Landesverband Sachsen der Kleingärtner
(LSK) erlassene Rahmenkleingartenordnung in der
jeweils geltenden Fassung ist Bestandteil dieses Unterpachtvertrages. Sofern sich der
Zwischenpächter oder der Verein eine eigene Kleingartenordnung geschaffen haben, werden deren
Bestimmungen ebenfalls Vertragsbestandteil, soweit
sie denen der Rahmenkleingartenordnung des LSK
nicht widersprechen.
(2) Gemäß § 1 Abs. 1 BKIeingG ist der Kleingarten ein
Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere
zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den
Eigenbedarf und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung). Ein dauerhaftes Wohnen im Garten
ist nicht zulässig.
(3) Die Errichtung von Baulichkeiten ist antragspflichtig.
Sie richtet sich nach dem BKIeingG, der Sächsischen
Bauordnung, der Rahmenkleingartenordnung des
LSK und der jeweils in den Verbänden gültigen Bauvorschrift.
(4) Der Pächter darf den Kleingarten oder Teile desselben
weder weiterverpachten noch Dritten zum Gebrauch
oder zum Wohnen überlassen.
(5) Das Parken und Wagenwaschen ist auf sämtlichen
Wegen und in den Gärten selbst untersagt. Das
Parken ist nur auf den ausgewiesenen Stellflächen
zulässig.
(6) Jegliche gewerbliche Nutzung, insbesondere der
Verkauf und der Ausschank von Alkohol, ist auf dem
Pachtgrundstück verboten. Der Erhalt einer Verkaufsoder Schankerlaubnis ist ohne Einfluss auf dieses
Verbot.
(7) Der Pächter hat an der vom Verein festzulegenden
Stelle die Nummer seines Kleingartens anzubringen.
Beendigung, Rückgabe des Kleingartens – Muster –
§ 11 Kündigung und Rückgabe des Kleingartens
(1) Im Falle der Kündigung des Pachtverhältnisses durch
den Verpächter aus Gründen des § 9 Abs. 1
Nr. 2 – 6 BKIeingG ist der Verpächter verpflichtet, bis
spätestens zwei Wochen vor Beendigung des
Pachtverhältnisses eine Wertermittlung der vom
Pächter eingebrachten oder übernommenen Baulichkeiten und der kleingärtnerischen Nutzung dienenden Anlagen und Anpflanzungen zu veranlassen.
26
Rechtliche Grundlage für die Wertermittlung ist die
vom Landesverband erlassene und vom zuständigen
Ministerium genehmigte Richtlinie in der jeweils
geltenden Fassung.
(2) Bei Kündigung des Unterpachtvertrages durch den
Pächter oder den Verpächter gem. §§ 8, 9 (1) Nr. 1
BKleingG oder sonstiger Beendigung des Unterpachtvertrages entscheidet der Verpächter über die
weitere Nutzung der Parzelle. Es besteht kein Anspruch gegenüber dem Verpächter, dass die
Parzelle weiterhin als Kleingarten vergeben wird.
Der Pächter hat vor Beendigung des Unterpachtverhältnisses die Pflicht, auf seine Kosten eine Wertermittlung beim Vorstand zu bestellen und vom Verein
durchführen zu lassen.
(3) Der abgebende Pächter ist verpflichtet, für die Durchführung der Wertermittlung die entsprechenden Voraussetzungen zu schaffen. Er hat das Recht, an der
Wertermittlung teilzunehmen bzw. sich durch einen
Bevollmächtigten vertreten zu lassen.
(4) Als Termin für die Rückgabe des Kleingartens an
den Verpächter bzw. seinen Bevollmächtigten gilt der
Zeitpunkt der Beendigung des Pachtverhältnisses.
Im Falle einer fristlosen Kündigung gem. § 8 BKIeingG wird eine Räumungsfrist von einem Monat ab
Zugang der Kündigung vereinbart.
(5) Der abgebende Pächter ist im Falle von § 11 (2) dieses
Vertrages verpflichtet, bis spätestens zum Zeitpunkt
der Beendigung des Pachtverhältnisses den Kleingarten von sämtlichen Anpflanzungen, Baulichkeiten, baulichen Anlagen sowie sämtlichen weiteren
beweglichen Gegenständen zu beräumen, soweit
sich nicht ein vom Verein bestätigter Nachfolgepächter zur Übernahme der zulässigen Anpflanzungen,
Baulichkeiten sowie baulichen Anlagen bereit erklärt.
Abweichende Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien sind möglich.
(6) Der abgebende Pächter kann die der kleingärtnerischen Nutzung dienenden Baulichkeiten, Anlagen
und Anpflanzungen an einen Pachtnachfolger nur
mit Zustimmung des Vereinsvorstandes verkaufen.
Ein Anspruch auf die ausgewiesene Höhe der Wertermittlungssumme besteht nicht.
(7) Eine Verlängerung des Pachtverhältnisses über den
Beendigungstermin hinaus ist nicht zulässig. § 545
BGB ist nicht anzuwenden.
(8) Der abgebende Pächter tritt hiermit unwiderruflich
einen Teil des ihm gegenüber einem Folgepächter
zustehenden Kaufpreises in Höhe der dem Kleingärtnerverein ihm gegenüber bestehenden Forderungen
an den Verpächter ab. Der Verpächter nimmt die
Abtretung hiermit an.
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Schlußbestimmungen
• Raum für Zusatzvereinbarungen
• Schriftformklausel für Änderungen
• Salvatorische Klausel
• Unterschriftsfelder, ggf. Hinweis auf Verwaltungsvollmacht
• Hinweis auf Übergabe von Dokumenten, deren Anwendbarkeit vereinbart wurde.
Schlußbestimmungen – Muster –
§ 14 Altverträge
Mit diesem Unterpachtvertrag wird das Kleingartenpachtverhältnis It. Kleingarten-Nutzungsvertrag vom ...
für diese Parzelle fortgesetzt.
§ 15 Vertragsänderungen
Nebenabreden, Ergänzungen und Änderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform.
§ 16 Zusatzvereinbarungen
Es wird nachstehend weiter vereinbart:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………............………………
§ 17 Unwirksame Bestimmungen
Sollten einzelne Vereinbarungen des Vertrages unwirksam sein, ist die in Wegfall geratene Klausel durch eine
solche zu ersetzen, die dem Zweck der weggefallenen
am nächsten kommt. Der Bestand des übrigen Vertrages
bleibt unberührt.
§ 18 Gerichtsstand
Erfüllungsort ist ... (Ort der Kleingartenanlage).
Gerichtsstand ist das örtlich und sachlich für den Ort der
Kleingartenanlage zuständige Gericht.
Mit seiner Unterschrift bestätigt der Pächter, nachstehende Anlagen erhalten zu haben.
Satzung, Rahmenkleingartenordnung LSK, Kleingartenordnung, Datenschutz-Hinweise gem. DSGVO
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………....................................
................................................................................................
………………………………………………………………..............… Ort
…………………………….. Datum …………….................……………
in Vollmacht des Verpächters
Pächter
§ 305 (1) BGB Sätze 1 und 2
1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine
Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der
anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags
stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen
äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags
bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher
Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen
nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen
den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt
sind.
Anwendbarkeit AGB-Recht
§ 305 (2) BGB
2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann
Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei
Vertragsschluss
1. die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn
ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des
Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen
Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf
sie hinweist und
2. der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für
den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen
berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu
nehmen, und wenn die andere Vertragspartei mit
ihrer Geltung einverstanden ist.
§ 305 c BGB
Überaschende und mehrdeutige Klauseln
1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach
dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so
ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden
nicht Vertragsbestandteil.
2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
BGH Urteil vom 09.12.2009, XII ZR 109/08
Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und
technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume
ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch
verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs.
1 Satz 2 BGB.
________________, den _______________
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§ 306 Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und
Unwirksamkeit
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder
teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil
geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
§ 307 BGB – Inhaltskontrolle
1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner
des Verwenders entgegen den Geboten von Treu
und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine
unangemessene Benachteiligung kann sich auch
daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und
verständlich ist.
2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel
anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu
vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der
Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass
die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
§ 308 Klauselverbote und Wertungsmöglichkeit
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere
unwirksam:
4) (Änderungsvorbehalt)
die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die
versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung
oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil
zumutbar ist;
6) (Fiktion des Zugangs)
eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung
des Verwenders von besonderer Bedeutung dem
anderen Vertragsteil als zugegangen gilt;
7) (Abwicklung von Verträgen)
eine Bestimmung, nach der der Verwender für den
Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt
oder den Vertrag kündigt,
a) eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines
Rechts oder für erbrachte Leistungen oder
b) einen unangemessenen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann.
§ 309 BGB Klauselverbote und Wertungsmöglichkeit
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen
Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
3) (Aufrechnungsverbot)
eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des
Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer
unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen;
4) (Mahnung, Fristsetzung)
eine Bestimmung, durch die der Verwender von der
gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die
Leistung oder Nacherfüllung zu setzen;
5) (Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen)
die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs
des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer
Wertminderung, wenn
a) die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung
übersteigt oder
b) dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der
Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine
Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder
wesentlich niedriger als die Pauschale;
OLG Rostock, Beschluss vom 25.04.2019 – 1 U 2/17
Streitgegenstand war eine Klausel im Zwischenpachtvertrag zwischen Regionalverband und Kleingartenverein,
die wie folgt lautet:
„Bei Beendigung der Mitgliedschaft des Pächters im Regionalverband der Gartenfreunde schuldet er dem Verpächter eine
Aufwandspauschale in Höhe des jeweiligen Mitgliedsbeitrages
laut Satzung, nach Anzahl der Einzelpächter.“
Weiter OLG Rostock, Gegenseite hatte gerügt:
• Klausel sei überraschend
• Klausel sei intransparent
• der Nachweis geringeren Aufwandes sei dem Verein
abgeschnitten worden
• Klägerseite könne jederzeit Höhe des Beitrages ändern ohne dass Verein Einfluss nehmen kann
weiter OLG Rostock
• Klausel ist wirksam, insbesondre Klausel unterliegt
als kontrollfähige Preisnebenabrede der gerichtlichen
Nachprüfung
• Nach Urteil OLG Hamm v. 10.09.2003 – 30 U 47/03
besteht Möglichkeit, das Problem der Weiterverpachtung an ausgeschlossene oder ausgetretene Mitglie-
der schuldrechtlich zu lösen.
• Klausel verstößt auch nicht gegen „Treu und Glauben“ weiter OLG Rostock
• Klausel ist auch nicht intransparent, da sowohl der
Anspruchsgrund als auch jederzeit die konkrete
Höhe für den Verein berechenbar ist
• kein Verstoß gegen Rechtsnormen des dispositiven
Rechts zum erheblichen Nachteil des Vereins, keine
Gefährdung des Vertragszwecks
• Gegenbeweis eines niedrigeren Mitgliedsbeitrages ist
nicht ausgeschlossen
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DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Beendigung der Einzelpachtverträge/Pachtwechsel
KLAUS KUHNIGK (Rechtsanwalt und Notar, Berlin)
Inhalt
1. Möglichkeiten der Vertragsbeendigung
1.1.
Allgemeines
1.2. Anfechtung
1.2.1. Allgemeine Rechtslage
1.2.2. Besonderheiten des BKleingG
1.3. Rücktritt
1.3.1. AllgemeineRechtslage
1.3.2. Besonderheiten des BKleingG
1.4. Aufhebungsvertrag
1.4.1. Allgemeine Rechtslage
1.4.2. Besonderheiten des BKleingG
1.5. Befristung
1.5.1. Allgemeine Rechtslage
1.5.2. Besonderheiten des BKleingG
1.6. Auflösende Bedingung
1.6.1. Allgemeine Rechtslage
1.6.2. Besonderheiten des BKleingG
1.6.3. Einzelne Auflösungsklauseln
1.7.
1.7.1.
1.7.2.
1.7.3.
1.7.4.
1.7.5.
1.7.6.
Kündigung
Schriftliche Kündigung
Erklärungsempfänger
Zugang der Kündigungserklärung
Kündigung durch den Pächter
Kündigung durch den Verpächter
Kündigung durch den Insolvenzverwalter
1.8. Tod des Pächters
1.8.1. Tod desE inzelpächters
1.8.2. Tod des Mitpächters
30
2. AbwicklungdesKleingartenpachtvertrages
2.1. Abwicklung nacherfolgreicher Anfechtung
2.1.1. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung,
§§ 812ff. BGB
2.1.2. Schadensersatz
2.1.3. Wegnahme von Einrichtungen, §258 BGB
2.2.
Abwicklungnach Rücktritt
2.3.
Abwicklung in denübrigenBeendigungsfällen
2.3.1. Ansprüche des Verpächters
2.3.2. Ansprüche des Pächters
3. Entschädigungsansprüche
3.1. Entschädigung für Baulichkeiten und
Anpflanzungen
3.1.1. Entschädigung nach BGB
3.1.2. Entschädigung nach BKleingG
3.2. Wertermittlung
3.2.1. Allgemeine Rechtslage
3.2.2. Besonderheiten des BKleingG
3.2.3. Gegenstand der Wertermittlung
4. Verwirkung und Verjährung
4.1.
Verwirkung
4.2. Verjährung
4.2.1. Regelmäßige Verjährung
4.2.2. Verjährung bei Beendigung des
Kleingartenpachtvertrages
4.2.3. Ablaufhemmung in Nachlassfällen
4.2.4. Darlegungs- und Beweislast
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1. Möglichkeiten der Vertragsbeendigung
1.1. Allgemeines
Nach § 4 Abs. 1 BKleingG gelten die Vorschriften des
BGB über den Pachtvertrag, soweit sich aus dem BKleingG nichts anderes ergibt. Über § 581 Abs. 2 BGB wird auf
die Vorschriften des Mietrechts verwiesen. Die Vorschriften über das Wohnungsmietrecht (mit Ausnahme der in
§ 578 BGB genannten Vorschriften) sind nicht anwendbar.1 Neben den Vorschriften des Mietrechts sind insbesondere auch die Vorschriften des Allgemeinen Teils
sowie des (allgemeinen) Schuldrechts im BGB, also die
§§ 1 bis 432 BGB anwendbar.
Nach § 13 BKleingG sind Vereinbarungen, durch die zum
Nachteil des Pächters von den Vorschriften des zweiten
Teils des BKleingG (§§ 4 bis 13 BKleingG) abgewichen
wird, nichtig. Durch diese Vorschrift soll ein Pächter
insbesondere vor Nachteilige Vereinbarungen über
Kündigungsgründe, Kündigungsfristen und Entschädigungsregeln schützen.2 Deshalb ist stets zu prüfen, dass
die über § 4 Abs. 1 BKleingG geltenden Vorschriften des
BGB nicht gegen die genannten Vorschriften des BKleingG verstoßen.
Als Tatbestände für die Beendigung von Einzelpachtverträgen mit Kleingärtnern kommen in Betracht:
• Anfechtung,
• Rücktritt,
• Aufhebungsvertrag,
• Befristung,
• Auflösende Bedingung,
• Kündigung.3
1.2. Anfechtung
1.2.1. Allgemeine Rechtslage
Ein Kleingartenpachtverhältnis beginnt bereits mit
Abschluss des Kleingartenpachtvertrages und zwar selbst
dann, wenn eine Übergabe des Kleingartens erst für
1 Mainczyk/Nessler,
BKleingG-Kommentar, 12. Auflage,
§ 4 Rz. 4, 10
2
BT-Drucksache v. 06.08.1982, 9/1900 S. 17/18
3
Stang, BKleingG-Kommentar, 2. Auflage, § 6 Rz. 2
4 Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht-Kommentar, 14.
Auflage 2019, vor § 535 BGB Rz 7
5 Bub in Bub/Treier, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel II Rz. 2139 ff.;
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einen späteren Zeitpunkt vorgesehen ist.4 Ein Vertrag
besteht aus zwei Erklärungen, nämlich dem Angebot
einer Vertragspartei und der Annahmeerklärung durch
die andere Vertragspartei (§§ 145 ff. BGB). Nach § 119,
123 BGB ist jede Vertragspartei berechtigt, ihre auf den
Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung entweder
wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder wegen Täuschung bzw.
Drohung(§123BGB)anzufechten.EinewirksameAnfechtunghatzurFolge, dass das abgeschlossene Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig anzusehen ist (§ 142
Abs. 1 BGB).
Wird die aussf den Abschluss des Kleingartenpachtvertrages gerichtete Erklärung vor der Überlassung des
Kleingartens an den Pächter von einer Vertragspartei
wirksam angefochten, entfällt der Kleingartenpachtvertrag rückwirkend.
Anfechtung vor Überlassung der Pachtsache
Vor der Überlassung der Pachtsache ist eine Anfechtung
der auf den Vertragschluss gerichteten Willenserklärung
aus allen Anfechtungstatbeständen zulässig.5
Nach der Überlassung des Kleingartens an den Pächter
werden dagegen mehrere Auffassungen vertreten. Nach
einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung durch
das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem
Grund gemäß § 543 BGB verdrängt.6 Eine andere Auffassung hält eine Anfechtung zwar für möglich, diese soll
jedoch – wie bei einer Kündigung – nur für die Zukunft
wirken.7 Nach einer weiteren Auffassung ist nur die
Anfechtung nach § 123 BGB und die Anfechtung nach
§ 119 BGB bei einem Irrtum über verkehrswesentliche
Eigenschaften rechtlich zulässig, während im Übrigen
die Anfechtungsvorschriften durch die Kündigungs- und
Gewährleistungsvorschriften des Mietrechts verdrängt
werden.8 Nach zutreffender Auffassung gelten im Mietund Pachtverhältnis jedoch keine Besonderheiten, sodass
eine wirksame Anfechtungserklärung das Miet- bzw.
Pachtverhältnis – unabhängig von einer Übergabe der
Pachtsache – rückwirkend vernichtet.9 Schwierigkeiten,
die sich bei der Rückabwicklung vollzogener Dauer-
Blank in Schmidt/Futterer, vor § 535 BGB Rz 7
LG Wuppertal WuM 1999, 39
7 LG Mannheim ZMR 1990, 303; AG Hamburg NZM
1998, 233
8
Bub in Bub/Treier, Kapitel II Rz 2205 ff.
9 BGHZ 178,16; BGH NJW 2009, 1266; BGH NJW
2010, 3362; KG NZM 2002, 21; Blank in Schmidt/
Futterer, vor § 535 BGB Rz 7
6
31
schuldverhältnisse aufgrund des Zeitablaufs und der
Anzahl der rückabzuwickelnden Leistungen ergeben,
rechtfertigen keine Ausnahme.10
Anfechtung wegen Irrtums, § 119 BGB
Eine Irrtumsanfechtung ist bei einem Inhaltsirrtum oder
einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft
möglich.
Beispiel:
Der Verpächter verwechselt bei Abschluss des Pachtvertrages
die Lage der freien Parzelle mit einer bereits verpachteten
Parzelle oder er trägt in den Pachtvertrag versehentlich eine
falsche Parzellennummer ein (Copy and fail), die eine andere
freie Parzelle betrifft.
Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung, § 123 BGB
Hat ein Vertragspartner wider besseres Wissen falsche
Angaben gemacht, um die Abgabe der Willenserklärung
des getäuschten Vertragspartners (mit-)ursächlich zu
veranlassen, kann eine Anfechtung wegen arglistiger
Täuschung erfolgen. Bedingter Vorsatz des Handelnden
genügt.11 Eine Täuschung kann auch durch ein Unterlassen erfolgen, wenn bestehende Aufklärungspflichten
verletztwerden.
Beispiel:
Dem Verpächter ist eine Bodenkontamination der Kleingartenpachtfläche bekannt, bei der die Schwermetallgrenzwerte
für Spielplätze überschritten werden. Da auf Kleingartenflächen auch Kinder spielen, hat der Verpächter den Pächter hierüber konkret aufzuklären.
Eine Aufklärungspflicht trifft den Verpächter ebenfalls,
wenn die Kleingartenfläche als Verdachtsfläche eingestuft wird. Ein allgemeiner Hinweis im Kleingartenpachtvertrag, wonach in der Gemeinde mit Bodenkontaminationen zu rechnen sei, genügt nicht.
schlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung
zehn Jahre verstrichen sind (§ 121 Abs. 1 BGB).
Die Anfechtung nach § 123 BGB muss innerhalb eines
Jahres seit Kenntnis des Anfechtungsberechtigten von
der Täuschung oder im Fall der Drohung seit dem Zeitpunkt, in dem die Zwangslage aufhört, erklärt werden (§
124 Abs. 1 und 2 BGB). Sie ist ausgeschlossen, wenn seit
der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen
sind (§ 124 Abs. 3 BGB).
1.2.2. Besonderheiten des BKleingG
Nach § 13 BKleingG sind Vereinbarungen, durch die zum
Nachteil des Pächters von den Vorschriften des zweiten
Teils des BKleingG (§§ 4 bis 13 BKleingG) abgewichen
wird, nichtig. Für das BKleingG gelten im Hinblick auf
das Anfechtungsrecht keine abweichenden Regelungen.
Ein Kleingartenpachtvertrag kann daher sowohl durch
den Verpächter als auch durch den Pächter aufgrund
einer wirksamen Anfechtung beendet werden.
1.3. Rücktritt
1.3.1 Allgemeine Rechtslage
Ein Vertragsverhältnis kann durch Rücktrittserklärung
einer Vertragspartei beendet werden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einem vertraglich vorbehaltenen
Rücktrittsrecht (§ 346 BGB) und den gesetzlichen Rücktrittsrechten.
Ein vertragliches Rücktrittsrecht erfordert eine vertragliche Vereinbarung, den sogenannten Rücktrittsvorbehalt.
Beispiel:
Jeder Vertragspartner behält sich vor, bis zum 31.12.2020 vom
Vertrag zurückzutreten.
Die Anfechtung nach § 119 BGB hat unverzüglich – also
ohne schuldhaftes Zögern – zu erfolgen, nachdem der
Anfechtungsberechtigte von seinem Irrtum positive
Kenntnis erlangt hat (§ 121 Abs. 1 BGB). Sie ist ausge-
Gesetzliche Rücktrittsrechte können sich als Folge nicht
erbrachter und nicht vertragsgemäßer Leistungen, der
Verletzung von Verhaltenspflichten und bei einem Ausschluss der Gegenleistung ergeben (§§ 323, 324, 326 Abs.
5 BGB). In diesem Fall kann aufgrund der bestehenden
gesetzlichen Gewährleistungsrechte der Rücktritt vom
Vertrag gewählt werden.
Hat sich eine Vertragspartei vertraglich den Rücktritt vorbehalten oder steht ihr ein gesetzliches Rücktrittsrecht
zu, so wandelt sich im Fall des Rücktritts das Vertrags-
10
11
Anfechtungsfrist
BGH NJW 2009, 1266; Bub in Bub/Treier, Kapitel II
Rz 2209
32
Bub in Bub/Treier, Kapitel II Rz 2157
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verhältnis in ein Abwicklungsschuldverhältnis um.12
1.4. Aufhebungsvertrag
Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts sowie dessen
Ausübung ist rechtlich nur vor der Überlassung des
Mietgegenstandes möglich. Die Rücktrittserklärung bedarf dabei nicht der Schriftform, sie kann auch mündlich
abgegeben werden. Das in § 568 BGB für eine Kündigung enthaltene Schriftformerfordernis ist auf eine
Rücktrittserklärung nicht anzuwenden.13
1.4.1 Allgemeine Rechtslage
Bei einem Miet- und Pachtverhältnis, bei dem der Miet-/
Pachtgegenstand bereits übergeben wurde, tritt an die
Stelle des Rücktrittsrechts das (ordentliche und außerordentliche) Kündigungsrecht.14
Für Wohnraummietverhältnisse wird zugunsten des
Mieters ein Rücktrittsrecht auch nach Überlassung des
Wohnraums zugelassen (§ 572 Abs. 1 BGB nF; § 570a
BGB aF).
Für den Vermieter von Wohnraum treten an die Stelle
des vereinbarten Rücktrittsrechts ausschließlich die
gesetzlichen Kündigungstatbestände.15 Dies soll zum
einen dem Wohnungsmieter die günstige Rechtsstellung
erhalten und zugleich verhindern, dass eine unwirksame
Rücktrittsklausel zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages
führt.16
1.3.2 Besonderheiten des BKleingG
Für das BKleingG gelten im Hinblick auf das Rücktrittsrecht keine abweichenden Regelungen. § 13 BKleingG
greift nicht ein, weil das BKleingG im Verhältnis zu den
mieterrechtlichen Vorschriften des BGB keine abschließenden Bestimmungen enthält.
Aus diesem Grunde kann auch in einem Kleingartenpachtvertrag ein Rücktrittsrecht für die Zeit vor Überlassung des Kleingartens an den Pächter wirksam vereinbart werden. Erst mit Überlassung des Kleingartens an
den Pächter verdrängen die Kündigungsbestimmungen
des BKleingG die vertraglichen und gesetzlichen Rücktrittstatbestände.
Ein Vertragsverhältnis kann mittels eines Aufhebungsvertrages beendet werden (Vertragsverhältnis eigener
Art, § 311 BGB). Dieser Aufhebungsvertrag ist an keine
Form gebunden, kann also ausdrücklich mündlich oder
stillschweigend durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten erfolgen.17
Beispiel:
Der Verpächter spricht eine unwirksame Kündigung aus und
der Pächter erklärt ausdrücklich, er werde der Kündigung
zum angegebenen Termin durch Räumung Folge leisten oder
er räumt den Vertragsgegenstand zum angegebenen Termin
ohne Abgabe einer sonstigen Erklärung.
Die widerspruchlose Hinnahme einer unwirksamen
Kündigung durch den anderen Vertragsteil kann nicht
ohne weiteres als Aufhebungsvertrag gewertet werden,
da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keine
Rechtswirkung entfaltet.18
Für den Abschluss eines Aufhebungsvertrages wird kein
Kündigungsgrund benötigt, sodass das Vertragsverhältnis zu jedem Zeitpunkt beendet werden kann.19
Beispiele für einen Aufhebungsvertrag:
• Räumungsvereinbarung zur Beendigung einer rechtlichen
Auseinandersetzung um die wirksame Beendigung eines
Hauptvertrages
• Vorzeitige Beendigung eines befristeten Vertrages
• Abkürzung einer längeren Kündigungsfrist
• Entlassung eines von mehreren Kleingärtnern (z. B. Ehepartner, Lebenspartner) aus einem Kleingartenpachtvertrag Beendigung eines Vertrages, der nicht ohne Vorliegen
von Kündigungsgründen beendet werden kann.
1.4.2. Besonderheiten desBKleingG
Durch einen Aufhebungsvertrag wird nicht von den
Vorschriften des zweiten Teils des BKleingG (§§ 4 bis 13
BKleingG) eingegriffen und zwar auch dann nicht, wenn
der Verpächter die Ursache für den Aufhebungsvertrag
12
Palandt/Grüneberg, BGB-Kommentar, 78. Auflage, §
346 Rz. 4
13
Blank in Schmidt/Futterer § 568 Rz. 7; Grapentin in
Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 33
14
Palandt/Grüneberg § 323 Rz. 4; BGHZ 50, 312; Blank
in Schmidt/Futterer, § 572 Rz. 6
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
15
Blank in Schmidt/Futterer, § 572 Rz. 9 ff.
Fleindl in Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 478
17
Mainczyk/Nessler, Vor §§ 7 bis 10 Rz. 4; § 9 Rz.43
18
Mainczyk/Nessler, Vor §§ 7 bis 10 Rz. 4; § 9 Rz.43
19 Mainczyk/Nessler, Vor §§ 7 bis 10 Rz. 4; § 9 Rz.43
16
33
gesetzt hat. Denn der Aufhebungsvertrag kommt nur
mit Einverständnis des Pächters zustande. Diesem steht
es frei auf gesetzliche Rechte zu verzichten.20
1.5. Befristung
1.5.1 Allgemeine Rechtslage
Wird ein Kleingartenpachtvertrag auf bestimmte Zeit
abgeschlossen, so endet der Kleingartenpachtvertrag mit
dem Ablauf dieser Zeit (§ 4 Abs. 1 BKleingG iVm. §§ 581
Abs. 2, 542 Abs. 2 BGB). Auf bestimmte Zeit sind Verträge abgeschlossen, wenn der Eintritt des Ereignisses gewiss ist.21 Ein befristeter Vertrag ist also dadurch gekennzeichnet, dass er einen Endtermin festlegt. Dies kann
durch die Vereinbarung eines Kalendertags erfolgen. Es
kann jedoch auch ein Ereignis gewählt werden, von dem
gewiss ist, dass es eintritt, nur bei dem zum Zeitpunkt
des Abschlusses des Vertrages noch nicht feststeht, wann
es Eintritt.22
Beispiel:
Der Pachtvertrag ist auf die Lebenszeit des Pächters abgeschlossen.23
Mit dem Ablauf der Befristung endet der Kleingartenpachtvertrag kraft Gesetzes, ohne dass es einer Kündigung oder einer
anderen auf die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses
gerichteten Erklärung bedarf.24
1.5.2. Besonderheiten desBKleingG
Eine abweichende Regelung enthält § 6 BKleingG für
Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten. Diese
können nur auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.
Liegen Kleingärten nicht in einer Dauerkleingartenanlage bleibt es demnach den Vertragspartnern überlassen
zu bestimmen, für welchen Zeitraum der Pachtvertrag
abgeschlossen werden soll. Eine Befristung der Kleingartenpachtverträge ist immer dann erforderlich, wenn der
Grundstückseigentümer mit dem Zwischenpächter nur
einen befristeten Vertrag abgeschlossen hat. Dann hat
der Zwischenpächter gegenüber dem Pächter für einen
Gleichlauf der Befristung zu sorgen, um gegenüber
dem Grundstückseigentümer keine Rechtsnachteile zu
erleiden.
Wird ein befristeter Kleingartenpachtvertrag mit einer
Verlängerungsklausel versehen, kommt es auf den Inhalt
der vertraglichen Abrede an, ob eine erneute Befristung
des Kleingartenpachtvertrages oder die Fortsetzung als
unbefristetes Kleingartenpachtverhältnisses gewollt ist.
Der Kleingartenpachtvertrag setzt sich nach Fristablauf mit
der vertraglich vereinbarten Frist fort, wenn nicht einer der
Vertragsparteien bis spätestens 6 Monate vor dem Ende der
Pachtzeit widerspricht.
Der Kleingartenpachtvertrag setzt sich nach Fristablauf auf
unbestimmte Zeit fort, wenn nicht einer der Vertragsparteien
bis spätestens 6 Monate vor dem Ende der Pachtzeit widerspricht.
Ein erklärter „Widerspruch“ stellt keine Kündigungserklärung dar. Vielmehr soll lediglich eine Fortsetzung des
befristeten Pachtverhältnisses verhindert werden.25 Wird
der Fortsetzung nicht rechtzeitig widersprochen, so wandelt sich der befristete Kleingartenpachtvertrag entweder
in einen erneuten befristeten Vertrag (1. Variante) oder in
einen unbefristeten Kleingartenpachtvertrag (2. Variante)
um, der nur noch durch eine wirksame Kündigungserklärung einer der Vertragsparteien beendet werden kann.
Von der Vereinbarung einer Verlängerungsklausel zu
unterscheiden ist die Vereinbarung einer Verlängerungsoption. Bei der Einräumung einer Verlängerungsoption
wird einer Vertragspartei das Recht eingeräumt, durch
einseitige empfangsbedürftige Erklärung den bestehenden Kleingartenpachtvertrag – gegebenenfalls wiederholt – über den zeitlichen Ablauf hinaus um die in der
Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbefristete
Zeit zu verlängern.26
Der Kleingartenpachtvertrag endet mit Ablauf des 31.12.2020.
Dem Pächter steht das Recht zu, bis zum 30.09.2020 durch
schriftliche Erklärung gegenüber dem Verpächter den Kleingartenpachtvertrag bis zum 31.12.2021 zu verlängern.
Mehrere Pächter können einen Widerspruch bzw. die
vorbenannte Erklärung über die Ausübung des Optionsrechts nur gemeinsam ausüben (§ 432 BGB).27
Die Befristung des Kleingartenpachtvertrages schließt
20
24
21
25
22
23
34
Stang, § 13 Rz. 3; Mainczyk/Nessler, Vor §§ 7 bis 10 Rz. 4
Blank in Schmidt/Futterer, § 542 Rz. 165; § 572 Rz. 13;
Fleindl in Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 482
Blank in Schmidt/Futterer, § 542 Rz. 165; § 572 Rz. 13
der Tod wird mit Gewissheit eintreten
Fleindl in Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 482
Fleindl in Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 483
26
Drettmann in Bub/Treier, Kapitel II Rz. 427
27
vgl. LG Berlin GE 1990, 763; Drettmann in Bub/Treier, Kapitel II Rz. 428
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
grundsätzlich die ordentliche, nicht aber die außerordentlichen Kündigung (mit oder ohne Auslauffrist) aus.28
1.6. Auflösende Bedingung
1.6.1. Allgemeine Rechtslage
Ein Vertrag kann durch Eintritt einer „auflösenden
Bedingung“ (§ 158 Abs. 2 BGB) enden. Ein auflösend
bedingter Vertrag liegt vor, wenn das Ende des Vertrages
von einem künftigen Ereignis abhängen soll, dessen
Eintritt ungewiss ist.29
Beispiel:
Der Kleingartenpachtvertrag endet zu dem Zeitpunkt, zu
dem die zuständige Behörde die kleingärtnerische Nutzung
des Grundstücks wegen einer Bodenkontamination versagt.
Nach § 158 Abs. 2 BGB wird ein Rechtsgeschäft bei Vereinbarung einer auflösenden Bedingung beendet, sobald
die Bedingung eingetreten ist.
§ 572 Abs. 2 BGB (§ 565a Abs. 2 S.1 BGB aF) verbietet
derartige Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nur
im Rahmen von Wohnungsmietverhältnissen. Für alle
übrigen Miet- und Pachtverhältnisse gilt diese Ausnahmevorschrift nicht.30
1.6.2. Besonderheiten des BKleingG
Aus § 13 BKleingG wird die Auffassung abgeleitet, dass
die Zielsetzungen des BKleingG die automatische
Beendigung des Kleingartenpachtvertrages aufgrund
einer auflösenden Bedingung verbieten,31 weil der Gesetzgebers durch die §§ 6, 7 – 10 und 12s BKleingG die
Beendigung des Kleingartenpachtvertrages abschließend
geregelt32 und in der Gesetzesbegründung zusätzlich angegeben habe, wonach das Erlöschen der Mitgliedschaft
in der Kleingärtnerorganisation allein noch kein „Kündigungsgrund“ sein soll, auch wenn in den meisten Fällen
der Ausschluss eines Mitglieds aus Gründen erfolgt, die
gleichzeitig eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung rechtfertigen.33
Weder der Hinweis des Gesetzgebers noch der Sinn und
Zweck der §§ 8 bis 10 BKleingG verbieten die Verwen-
Fleindl in Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 511
Blank in Schmidt/Futterer, § 572 BGB Rz. 12
30
vgl. Blank in Schmidt/Futterer, § 572 Rz. 1, Fleindl in
Bub/Treier, Kapitel IV Rz. 527
31
Stang, § 6 Rz. 6; Mainczyk/Nessler, § 1 Rz. 35; § 9 Rz. 2
dung von auflösenden Bedingungen. Ferner stellen die
§§ 6, 7 – 10 und 12 BKleingG keine abschließenden Beendigungstatbestände dar. Der Gesetzgeber hatte lediglich
die Erweiterung von Kündigungsgründen abgelehnt. Das
Nebeneinander von Kündigungstatbeständen und der
Verwendung vereinbarter auflösender Bedingungen hatte er gerade nicht verboten. Denn die §§ 4 bis 13 BKleingG sehen keine abweichenden gesetzlichen Regelungen
vor. Der Kleingärtner erleidet durch die Vereinbarung
einer auflösenden Bedingung keinen Verlust seiner
Rechte 34, da weder in die gesetzlichen Regelungen über
die Befristung (§ 6 BKleingG) noch in die gesetzlichen
Vorschriften zum Kündigungsschutz (§§ 7 bis 10 BKleingG) eingegriffen wird.
Regelungen zur auflösenden Bedingung sind im Gegensatz zur Befristung in den Vorschriften der §§ 4 bis 13
BKleingG nicht enthalten. Für das Wohnungsmietrecht
ist zum Schutz der Wohnungsmieter in § 572 Abs. 2
BGB (§ 565 a Abs. 2 S.1 BGB aF) vorgesehen, dass der
Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen darf,
nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters
auflösend bedingt ist. Der Gesetzgeber hat sowohl im
Mietrecht – außerhalb des Wohnungsmietrechts – als
auch im Pachtrecht sowie im BKleingG bewusst von
einer Regelung zum Verbot von auflösenden Bedingungen abgesehen. Die Regelung des § 565a Abs. 2 BGB, die
ausdrücklich des Schutz der Wohnungsmieter stärken
sollte, galt bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens
des BKleingG (01.04.1983). In Kenntnis der rechtlichen
Problematik ist eine entsprechende Vorschrift nicht in
das BKleingG übernommen worden, so dass § 158 Abs. 2
BGB nicht verdrängt worden ist.
Eine rechtliche Grenze ist wegen § 13 BKleingG nur
dann zu ziehen, wenn über die Vereinbarung einer
auflösenden Bedingung eine Erweiterung der Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters (Umgehung der
Kündigungstatbestände) oder wenn einen unangemessenen Benachteiligung des Kleingärtners (§§ 305 ff
BGB) erfolgen würde. Die in den §§ 8 bis 10 BKleingG
enthaltenen abschließenden Kündigungsmöglichkeiten
des Verpächters 35 spiegeln zugleich ein Leitbild wieder.
Dieses Leitbild macht es notwendig zwischen auflösenden Bedingungen zu unterscheiden, die unabhängig
von Erklärungen bzw. einer (freiwilligen) Handlung
der Vertragspartner-oder ausschließlich von (freiwilli-
Stang, § 6 Rz. 6
Vgl. BT-Drucks. 9/1900, S. 16
34
vgl. Mainczyk/Nessler, § 13 Rz. 1
35
Mainczyk/Nessler, § 9 Rz. 2; Blank in Schmidt/Futterer, Vor § 535 Rz. 172
28
32
29
33
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
35
gen) Erklärungen bzw. einer (freiwilligen) Handlung
des Pächters oder ausschließlich von Erklärungen bzw.
Handlungen des Verpächtersabhängen.
Bei (freiwilligen) Erklärungen bzw. einer (freiwilligen)
Handlung des Pächters ist der Schutzzweck der §§ 8 bis
10 BKleingG nicht berührt, weil der Verpächter nicht
in das bestehende Vertragsverhältnis eingreift.36 Ferner
darf der Pächter – wie bei einem Aufhebungsvertrag –
jederzeit einseitig auf seine ihm zustehenden Rechte
verzichten. Darüber hinaus darf der Pächter den Kleingartenpachtvertrag ohne Angaben von Gründen nur
nach § 7 BKleingG kündigen. Wenn aber die Bedingung
ausschließlich von einer (freiwilligen) Erklärung bzw.
einer (freiwilligen) Handlung des Pächters abhängt,
dann liegt keine Auflösung des Vertragsverhältnisses auf
Veranlassung des Verpächters vor.
Soll die auflösende Bedingung durch eine Erklärung
bzw. Handlung des Verpächters eintreten, sind die Interessen des Pächters gewahrt, wenn ihm die Rechte der §§
8 bis 10 BKleingG erhalten bleiben. Nur bei Bedingungen, die zum Verlust dieser Rechte führen, ist von einer
Unzulässigkeit der Regelung auszugehen.
1.6.3. Einzelne Auflösungsklauseln
In Kleingartenpachtverträgen könnten daher folgende
Beendigungsgründe zwischen Verpächter und Pächter
vereinbart werden:
Der Kleingartenpachtvertrag endet zu dem Zeitpunkt, zu
dem der Zwischenpachtvertrag vom Grundstückseigentümer wirksam gekündigt worden ist.37
Erklärt der Pächter in seiner Eigenschaft als Vereinsmitglied
beim Verpächter seinen Austritt aus dem Verein, so endet der
Kleingartenpachtvertrag zum Zeitpunkt der Wirksamkeit des
Austritts aus dem Verein.38
Räumt bei einer Mehrheit von Pächtern (z. B. Ehegatten) ein
Pächter die verpachtete Kleingartenparzelle, dann endet der
Kleingartenpachtvertrag mit der Räumung dieses Pächters39
Scheidet der Pächter in seiner Eigenschaft als Vereinsmitglied
beim Verpächter aus, so endet der Kleingartenpachtvertrag
zum Zeitpunkt der Wirksamkeit des Ausscheidens aus dem
Verein.
In diesem Fall endet der Kleingartenpachtvertrag auch
bei einer Beendigung der Mitgliedschaft durch Ausschluss aus dem Verein, wodurch der Kündigungsschutz
verloren gehen kann. Diese Klausel wäre wegen § 13
BKleingG unwirksam.
Bei der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung ist
allerdings darauf zu achten, dass im Kleingartenpachtvertrag zugleich auch Regelungen enthalten sind, die
die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages vorsehen,
da andernfalls die Auslegung der Vereinbarung ergeben
kann, dass das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. In
Bezug auf den Verpächter wäre dies unproblematisch,
weil der Ausschluss des Kündigungsrechts des Verpächters zu einem höheren Bestandsschutz auf Seiten des
Kleingärtners führt.
Rechtlich problematisch wäre dies jedoch im Hinblick
auf das freie Kündigungsrecht des Pächters, da § 13
BKleingG eine Abweichung zu Lasten des Pächters nicht
zulässt und sich aus § 7 BKleingG ergibt, dass der Pächter ohne Angabe von Kündigungsgründen den Kleingartenpachtvertrag durch schriftliche Kündigung beenden
kann. Daher ist im Kleingartenpachtvertrag sicherzustellen, dass jedenfalls das ordentliche Kündigungsrecht des
Pächters von der Vereinbarung der auflösenden Bedingung nicht berührt wird.
Der Kleingartenpachtvertrag endet, wenn der Pächter die
Kleingartenparzelle nicht auf einer Fläche von einem Drittel
seiner Kleingartenparzelle kleingärtnerisch im Sinne von § 1
Abs. 1 Nr. BKleingG bewirtschaftet.
Der Kleingartenpachtvertrag endet, wenn der Pächter seinen
Wohnsitz weiter als 300 km von der Kleingartenparzelle verlegt.
1.7. Kündigung
In beiden Fallbeispielen wird der Eintritt der Bedingung
durch eine Erklärung oder einer Handlung des Pächters
ausgelöst (arg. § 7 BKleingG).
Rechtlich problematisch ist folgende Klausel:
Die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung eines
Vertragspartners mit dem Ziel, den Kleingartenpachtvertrag zu beenden.40 Für die Kündigungsmöglichkeiten
36
38
a.A Mainczyk/Nessler a.a.O. § 1 Rz. 33; § 9 Rz. 2 mit
Verweis auf die Zielsetzungen des BKleingG, die aber
gerade nicht betroffen sind
37 s
LG Osnabrück WuM 1994, 24
36
vgl. LG Berlin MM 1992, 354; Blank in Schmidt/Futterer, § 572 Rz. 1
39
vgl. LG Göttingen WuM 1989, 184; Blank in Schmidt/
Futterer,§ 572 Rz. 1
40
Mainczyk/Nessler, vor §§ 7 bis 10 Rz. 2
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
des Pächters sowie des Verpächters enthält das BKleingG
nur eine gemeinsame Vorschrift: Nach § 7 BKleingG
bedarf die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages der
schriftlichen Form. Es handelt sich um eine gesetzlich
angeordnete Schriftform, so dass §§ 126, 126a BGB zu
beachten sind.41 Eine Begründung der Kündigung ist
nicht erforderlich.42
Daneben sind die allgemeinen Bestimmungen des BGB
über die wirksame Abgabe und den Zugang von Willenserklärungen zu beachten.43
1.7.1. Schriftliche Kündigung
Die Schriftlichkeit der Kündigungserklärung nach § 7
BKleingG kann mit der Hand, mit einer Schreibmaschine oder einem PC hergestellt werden. Die Schriftlichkeit
kann auch durch einen Druck oder eine sonstige Vervielfältigung bewirkt werden.44
Wesensmerkmal der gesetzlichen Schriftform (§ 126
BGB) ist die Unterschrift. Die Unterschrift hat in der Regel Klarstellungs- und Beweisfunktion mit dem Zweck,
die Identität des Ausstellers erkennbar zu machen und
die Echtheit der Urkunde zu gewährleisten. Die Unterschrift muss eigenhändig erfolgen.45 Aus diesem Grunde
kann eine Unterschrift nicht durch Stempel, Faksimile oder sonstige mechanische Hilfsmittel hergestellt
werden.46 Unzulässig sind deshalb Telegramme und
Telefaxe, da bei einem Telegramm eine eigenhändige
Unterschrift fehlt und beim Telefax die Unterschrift nur
als Kopie übermittelt wird (Ausnahmen bestehen für ein
Telefax lediglich im gerichtlichen Verfahren aufgrund
besonderer Vorschriften im Prozessrecht).
Grundsätzlich unzulässig sind Kündigungen durch
E-Mails. Denn bei einem Versenden einer E-Mail fehlt
es an einer eigenhändigen Unterschrift, da eine derartige Unterschrift nicht im Original an den Empfänger
übermittelt werden kann.47 Eine Ausnahme besteht nach
§ 126 a BGB nur für die Fälle, in denen ein Verpächter
in der Lage wäre, elektronische Dokumente mit einer
qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz zu versenden. Hierzu bedarf es besonderer
technischer Voraussetzungen, die mit den normalen
E-Mail- Programmen nicht zu erfüllen sind.48
Ferner ist zu beachten, dass die Kündigungserklärung
Mainczyk/Nessler, § 7 Rz. 1
Stang, § 7 Rz. 2; Mainczyk/Nessler, § 7 Rz. 1
43
Mainczyk/Nessler, vor §§ 7 bis 10 Rz. 2 44 Palandt/Ellenberger, § 126 Rz. 2
45
Mainczyk/Nessler, § 7 Rz.1
vom Verpächter bzw. Pächter abgegeben wird. Sind
mehrere Personen auf einer Seite Vertragspartner (z.
B. Grundstücksgemeinschaften, Erbengemeinschaften, BGB-Gesellschaft auf Seiten des Verpächters bzw.
Ehegatten/Lebenspartner auf der Pächterseite) kann das
Kündigungsrecht nur von allen gemeinsam ausgeübt
werden (§ 432 BGB), andernfalls ist sie formell unwirksam.49
Bevollmächtigte Personen dürfen für einen Vertragspartner ebenfalls Kündigungserklärungen abgeben. Dies
setzt jedoch voraus, dass diese Person ausdrücklich im
Namen der Vertragspartei handelt und der Kündigungserklärung eine entsprechende Vollmacht des Vertragspartners im Original beigefügt wird, da anderenfalls die
andere Vertragspartei die Kündigung nach § 174 BGB
zurückweisen kann. Die abgegebene Erklärung wäre
dann unwirksam.50
Die Kündigung sollte auch die Erklärung enthalten, dass
einer Verlängerung des Kleingartenpachtverhältnisses
nach § 545 BGB widersprochen wird, falls der Pächter
nach Ablauf der Pachtzeit die kleingärtnerische Nutzung
fortsetzt. Die Erklärung ist nicht erforderlich, wenn sie
im Kleingartenpachtvertrag enthalten ist.
1.7.2. Erklärungsempfänger
Erklärungsempfänger ist der Vertragspartner also der
Verpächter bzw. Pächter. Diesem muss die Kündigungserklärung übermittelt werden.
Sind mehrere Personen Pächter, muss die Kündigungserklärung jedem Pächter zugehen. Leben die Pächter in
einem Haushalt, so kann die Kündigungserklärung in
einem Schriftstück gegenüber beiden Personen abgegeben werden. Leben sie in getrennten Haushalten, muss
die Kündigungserklärung mit getrennten Schriftstücken
gegenüber beiden Personen abgegeben und zugestellt
werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn im Kleingartenpachtvertrag eine Vollmacht enthalten ist, wonach
jeder Pächter zur Entgegennahme von Erklärungen des
Verpächters, insbesondere von Gestaltungserklärungen
wie z.B. Kündigungen, Abmahnungen und Mahnungen
berechtigt ist.51
Mainczyk/Nessler, § 7 Rz.1
Mainczyk/Nessler, § 7 Rz.1
48 Palandt/Ellenberger, § 126a Rz. 4
49 Blank in Schmidt/Futterer, § 542 Rz. 27
50
Palandt/Ellenberger, § 174 Rz. 6
41
46
42
47
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
37
Beispiel:
Mehrere Pächter bevollmächtigen sich hinaus gegenseitig, Erklärungen aller Art, insbesondere Gestaltungserklärungen wie
z.B. Kündigungen, Abmahnungen und Mahnungen für alle
Pächter entgegenzunehmen.
zurückgesandt wurde. Denn es ist nicht auszuschließen,
dass das Schriftstück verloren gegangen ist. Der Absender kann dann im Konfliktfall nicht beweisen, dass seine
Willenserklärung zugegangenist.
Faxschreiben
1.7.3. Zugang der Kündigungserklärung
Zur Wirksamkeit der Kündigungserklärung bedarf es des
Zugangs beim Vertragspartner (§ 130 BGB). Ist der Erklärungsempfänger nicht anwesend, ist die Kündigungserklärung diesem zugegangen, wenn sie so in den Bereich
des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen
Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Diese Voraussetzungen sind
dann erfüllt, wenn die Kündigung in den Briefkasten des
Erklärungsempfängers eingeworfen wird. Zu beachten
ist hierbei, dass der Zugang erst vollendet ist, wenn die
Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und
nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist.52 Soweit
Briefe bis 18.00 Uhr in den jeweiligen Briefkasten eines
Erklärungsempfängers eingeworfen werden, gehen
diese aufgrund der geänderten Postzustellungszeiten
dem Erklärungsempfänger noch am gleichen Tage zu.
Werden Briefe nach diesem Zeitpunkt in den Briefkasten
eingeworfen, gehen derartige Erklärungen dem Empfänger erst am nächsten Tag zu.
Problematisch ist der Zugang von Kündigungserklärungen in der Praxis immer dann, wenn ein Kleingärtner
den Zugang derartiger Erklärungen bestreitet. Dann ist
es Sache des Versenders nachzuweisen, dass dieser den
Brief mit der Kündigungserklärung auch tatsächlich
erhalten hat. Ob dieser Nachweis geführt werden kann,
hängt entscheidend von der Versendungsartab.
Beim Faxschreiben erhält der Absender von seinem
Faxgerät ein Sendeprotokoll, aus dem die ordnungsgemäße Übermittlung an den Empfänger ergibt (sog.
„OK-Vermerk“). Dennoch stellt das Sendeprotokoll
keinen vollständigen Nachweis für die Übermittlung
des Faxschreibens dar, weil trotz des sogenannten „OkVermerks“ technische Störungen möglich sind, die die
ordnungsgemäße Übertragung des Schriftstücks an den
anderen Vertragspartnerverhindern.53
Ferner besteht das Problem, dass eine Kündigung wegen
des Schriftformerfordernisses nicht per Fax versandt
werden kann, da bei einem Faxschreiben lediglich die
Kopie der eigenhändigen Namensunterschrift übermittelt wird. Per Fax übersandte Kündigungserklärungen
sind deshalb unwirksam.
Lediglich Abmahn- und Mahnschreiben im Sinne von §§
8 Nr. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG können per Fax übermittelt werden, weil hierfür die Textform (§ 126 b BGB)
genügt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Empfänger
durch Mitteilung seiner Fax-Nummer oder in sonstiger
Weise zu erkennen gegeben hat, dass er mit dieser Versandart einverstanden ist.54
E-Mail
Einfacher Brief
Ebenso verbietet sich die Übermittlung von Kündigungserklärungen per E-Mail. Zwar kann mit Hilfe einer
„Lesebestätigung“ der Nachweis des Zugangs einer
E- Mail geführt werden, allerdings gelten auch hier die
Einschränkungen der technischen Unzulänglichkeit im
E-Mail Verkehr.
Wird ein einfacher Brief an den Gegner übermittelt,
erhält der Absender keinen Nachweis über den Zugang
seines Schreibens. Erklärt der andere Vertragspartner,
das Schreiben nicht erhalten zu haben, ist dieser Einwand vom Gericht zu beachten, selbst wenn das Schreiben von der Post bzw. Pin AG nicht an den Absender
Ebenso kann im E-Mail Verkehr die erforderliche Schriftform nicht gewahrt werden, die für Kündigungserklärungen nach dem BKleingG vorgeschrieben ist. Auch in
diesem Fall können per E-Mail lediglich Abmahnungen
und Mahnungen versandt werden, da die Textform
eingehalten ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der
BGHZ
136, 314 ff.; Mainczyk/Nessler, BKleingGKommentar, 12. Auflage, vor §§ 7 bis 10 Rz. 2
52
Mainczyk/Nessler, BKleingG-Kommentar, 12. Auflage,
vor §§ 7 bis 10 Rz. 2
51
38
53
Palandt/Ellenberger, § 130 Rz21
Palandt/Ellenberger, § 126b Rz3
54
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Empfänger durch Mitteilung seiner E-Mail-Adresse oder
in sonstiger Weise zu erkennen gegeben hat, dass er mit
dieser Versandart einverstanden ist.55
De-Mail
Der Postfach- und Versanddienst De-Mail (sog. Bürgerportal) ist ein zentraler Dienst für eine zuverlässige und
vertrauliche Kommunikation. Der Absender erhält eine
Absende-, eine Zugangs- sowie eine Abholbestätigung.
Im Gegensatz zur normalen E-Mail werden die Daten
beim Transport verschlüsselt. Zudem werden die Schriftstücke elektronisch signiert, so dass die elektronische
Form (§ 126a BGB) die Schriftform ersetzt. Deshalb können Gestaltungserklärungen (z.B. Kündigungserklärungen, Abmahnungen, Mahnungen), die die Schriftform
einhalten müssen, wirksam mittels De-Mail zugestellt
werden.
Nachteilig ist aber, dass beide Vertragspartner über ein
entsprechendes Postfach verfügen müssen und dass eine
umständliche Einrichtung eines derartigen Postfachs
erforderlich ist, so dass sich die De-Mail (bisher) nicht
im Rechtsverkehr durchsetzen konnte.
Übergabe-Einschreiben
Bei einem Einschreiben mit Rückschein (sog. ÜbergabeEinschreiben) wird dem Empfänger das Schriftstück
ausgehändigt. Dabei erstellt der Zusteller auf dem Rückschein einen Zustellungsnachweis und lässt sich den
Empfang vom Empfänger quittieren. Der unterschriebene Rückschein begründet die tatsächliche Vermutung
des Zugangs der Kündigungserklärung.56
Nachteilig ist bei dieser Zustellungsart, dass der Empfänger häufig nicht angetroffen wird mit der Folge, dass
lediglich ein Benachrichtigungszettel beim Empfänger
hinterlegt wird. Der Empfänger muss dann mit dem
Benachrichtigungszettel das Einschreiben abholen. Allerdings ist der Empfänger zur Abholung nicht verpflichtet.
Erfolgt die Abholung nicht, wird das Schriftstück nach
Ablauf der Lagerfrist wieder an den Absender zurückgesandt. Dem anderen Vertragsteil ist das Schriftstück
dann nicht zugegangen. Sollen durch die Zustellung des
Schriftstücks Fristen gewahrt werden, sind diese regelmäßig versäumt.
55
Palandt/Ellenberger, § 126b Rz 3
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Förmliche Zustellung
Eine sichere Zustellung von Schriftstücken wird durch
förmliche Zustellung bewirkt. Das Originalschriftstück
wird zusammen mit einer beglaubigten Ablichtung dem
Gerichtsvollzieher übergeben. Dieser lässt das Originalschriftstück durch die Post dem Empfänger zustellen.
Trifft der Zusteller den Empfänger nicht an, hinterlegt
er eine Benachrichtigung über den Zustellungsvorgang
im Briefkasten des Empfängers und erklärt zugleich,
dass das Schriftstück zur Abholung hinterlegt worden
ist. Anders als beim Übergabe-Einschreiben gilt hier die
Zustellung bereits mit dem Einwurf des Benachrichtigungszettels als bewirkt. Über diese Zustellung wird
eine Urkunde erstellt, die den vollen Beweis für die ordnungsgemäße Zustellung des Schriftstücks erbringt.
Nachteilig an dieser Zustellungsart ist jedoch, dass diese
Zustellung einen höheren Verwaltungsaufwand hat und
zum Teil mehrere Tage dauern kann, was bei der Einhaltung von Fristen zu beachten ist. Darüber hinaus handelt
es sich um eine teure Zustellungsmöglichkeit.
Zustellung durch Boten
Ein Schriftstück kann außerdem durch einen Boten
zugestellt werden. Der Bote ist dann Zeuge des Zustellungsvorgangs. Dokumentiert der Bote sowohl den
Empfang des Schriftstücks seitens des Versenders sowie
die Übergabe des Schriftstücks an den Empfänger bzw.
den Einwurf des Schriftstücks in dessen Briefkasten,
kann mit Hilfe des Boten zuverlässig der Zugang eines
Schriftstücks bewiesen werden.
Nachteilig bei der Zustellung durch einen Boten können
die Kosten sein. Ist eine Zustellung durch Mitarbeiter
oder zuverlässige Bekannte nicht möglich, bedarf es der
Einschaltung eines gewerblichen Botendienstes. Die
hierbei entstehenden Kosten übersteigen die Kosten der
förmlichen Zustellung bei Übergabe eines Schriftstücks
an den Gerichtsvollzieher. Eine derartige Zustellungsart
empfiehlt sich daher nur in Ausnahmefällen, wenn z.B.
eine Frist gewahrt werden soll, die am gleichen Tage
abläuft.
56
Palandt/Ellenberger, § 130 Rz 7, 21 57 BGH, Urt. v.
27.09.2016 – II ZR 299/15 58 Mainczyk/Nessler, vor §§
7 bis 10 Rz.2
39
Einwurf-Einschreiben
1.7.5. Kündigung durch den Verpächter
Anders als beim Übergabe-Einschreiben wird beim
Einwurf-Einschreiben der Zugang des Schriftstücks
nicht vom Empfänger quittiert. Vielmehr wird die Zustellung des Schriftstücks ausschließlich durch den Zusteller bestätigt. Der Zugang wird durch ein „Abzieh-Etikett“
belegt, der auf den Auslieferungsbeleg geklebt wird.
Zugleich bestätigt der Zusteller durch seine Unterschrift
den Zugang des Schriftstücks. Im Internet kann die
Zugangsbestätigung abgerufenwerden.
Der Verpächter kann im Gegensatz zum Pächter den
Kleingartenpachtvertrag nur kündigen, wenn einer der
Kündigungsgründe der §§ 8, 9 BKleingG vorliegt. Die
Kündigungsgründe sind für den Verpächter abschließend; sie können nicht durch vertragliche Abreden
erweitert werden. Ebenso sind die miet- und pachtrechtlichen Kündigungsbestimmungen ausgeschlossen.60
Ein Einwurf-Einschreiben wird genauso zuverlässig
zugestellt wie das Übergabe-Einschreiben im Falle der
tatsächlichen Übergabe. Zwischen beiden Versandarten
bestehen keine Qualitätsunterschiede.57 Das EinwurfEinschreiben bietet damit dem Versender eines Schriftstücks eine kostengünstige und zuverlässige Zustellungsart.
1.7.4. Kündigung durch den Pächter
Für die Kündigungsmöglichkeiten des Pächters enthält
das BKleingG – mit Ausnahme des Sonderkündigungsrechts nach einer Pachtzinserhöhung (§ 5 Abs. 3BKleingG) – nur die Regelung, dass die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages der schriftlichen Form bedarf (§ 7
BKleingG). Im Übrigen enthält es keine Vorschriften, so
dass über § 4 Abs. 1 BKleingG in Verbindung mit § 581
Abs. 2 BGB lediglich die Vorschriften über die Miete zu
beachten sind. Danach bedarf die Kündigung durch den
Pächter keines Kündigungsgrundes. Der Pächter ist lediglich an die gesetzlichen Fristen gebunden. Nach § 584
BGB ist die Kündigung zum Ende des Pachtjahres zulässig und muss spätestens am dritten Werktag des halben
Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.58
Allerdings können mit dem Pächter kürzere und längere
Kündigungsfristen und abweichende Beendigungstermine vereinbart werden, da hierdurch nicht gegen
§ 13 BKleingG verstoßen wird.59 Eine Grenze besteht
jedoch durch die §§ 305 ff BGB.
Die Kündigungsschutzvorschriften des §§ 8, 9 BKleingG
finden Anwendung, wenn ein Vertragsverhältnis vorliegt, welches sich auf eine Kleingartenfläche bezieht.
Die Begriffsbestimmungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2
BKleingG müssen dabei tatbestandlich bei Inkrafttreten
des BKleingG bzw. bei Vertragsabschluss erfüllt sein.61
Der Kündigungsschutz zu Gunsten der Kleingärtner
hängt also entscheidend davon ab, ob überhaupt eine
Kleingartenanlage vorliegt.62 Wird die Anwendbarkeit des
BKleingG verneint, kann der Verpächter ohne Angaben
von Kündigungsgründen lediglich unter Einhaltung
der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen
kündigen.
Die Beweislast für die Anwendbarkeit des BKleingG trägt
diejenige Vertragspartei, die sich auf die für ihn günstigen Vorschriften (hier: Kündigungsschutzvorschriften)
beruft.
Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist,
§ 8BKleingG
Der § 8 BKleingG verdrängt in seinem Anwendungsbereich sowohl § 314 BGB (Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund) als auch die Kündigungsschutzbestimmungen des Wohnungsmietrechts.63
Kündigung wegen Nichtzahlung des Pachtzinses
§ 8 Nr. 1 BKleingG ermöglicht es dem Verpächter den
Kleingartenpachtvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, wenn
• der Pächter mit der Entrichtung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr in Verzug ist und nach Mahnung in Textform nicht innerhalb von zwei Monaten
die fällige Pachtzinsforderung erfüllt.
59 Mainczyk/Nessler,
60 Stang,
vor §§ 7 bis 10 Rz.1
Vorb. vor §§ 7 – 11, Rz. 4; Mainczyk/Nessler, § 9
62 Vgl.
Rz. 2
61 BGH
GE 2000, 468; KG, Urteil vom 16.05.2002 – 20
U 289/2001 –
40
63
BGH Urt. 24.07.2003 – III ZR 203/02- Bebauung; BGH Urt. v. 17.06.2004 – III ZR 281/03 – Kleingärtnerische Nutzung; BGH Urt. v. 27.10.2005 – III
ZR 31/05 – Anzahl der Kleingärten
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz.1
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Pachtzinsrückstand
Der Kleingärtner muss mit der Entrichtung der Pacht für
mindestens ¼ Jahr in Verzug sein. Als Pacht gilt nur der
in § 5 Abs. 1 BKleingG genannte Pachtzins nicht jedoch
die öffentlichen Lasten.64 Der Verzug tritt in Kleingartenpachtverträgen regelmäßig ohne Mahnung ein, da die zu
Grunde liegenden Pachtverträge den Fälligkeitstermin
genau benennen (§ 286 Abs. 2 Nr.1 BGB). Regelmäßig
müssen Pachtzinsen dabei im Voraus gezahlt werden
(z.B. vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich). Wurde
der Pachtzins nicht an diesem Tag gezahlt, tritt kraft
Gesetzes Verzug ein.
Mit dem Vierteljahrespachtzins ist nicht das jeweilige
Quartal eines jeden Jahres gemeint. Vielmehr muss nur
die Höhe des Pachtzinsrückstandes einen Betrag erreichen, der mindestens für eine ¼-jährliche Nutzungsdauer ausreicht.65 Bei Teilzahlungen seitens des Kleingärtners ist zu prüfen, in wie weit tatsächlich Zahlungen auf
den Pachtzins geleistet wurden und ob ein Pachtzinsrückstand verbleibt, der den Betrag für mindestens ¼
Jahr erreicht.
nicht mit der Androhung einer Kündigung bzw. fristlosen Kündigung verknüpft werden. Eine „Abmahnung“
ist nicht erforderlich.66
Die Mahnung muss vom Verpächter selbst, nicht von einem Dritten abgegeben werden. Das Mahnschreiben ist
wie die Kündigung eine einseitige Willenserklärung. Für
sie gilt nur die Textform (§ 126b BGB). Das Mahnschreiben muss demnach nicht vom Verpächter unterschrieben sein. Es genügt die Verkörperung der Mahnung in
einer Urkunde, wobei als Abschluss der Erklärung der
Name des Erklärenden nicht benannt sein muss. Es
genügt die Angabe des Datums oder die Angabe einer
Grußformel (§ 126 b BGB). Eine Mahnung per E-Mail ist
daher zulässig, ohne dass die besondere elektronische
Form nach § 126 a BGB eingehalten werden muss. Daneben ist eine Mahnung per Telefax möglich.67
Das Mahnschreiben muss dem Kleingärtner ebenfalls
zugehen. Insoweit wird auf das zur Kündigungserklärung Gesagte verwiesen.
Wartefrist
Beispiel:
Am 01.01.2019 wurden die jeweils halbjährlich im Voraus zu
zahlenden Pachtzinsen von 90,00 € und die öffentlichen Lasten von 20,00 € fällig. Ferner ist ein Mitgliedsbeitrag für 2018
von 20,00 € seit 01.07.2018 fällig. Die Mahnung wurde am
12.03.2019 über alle drei Positionen mit einer Gesamtsumme
von 130,00 € versandt und ist dem Kleingärtner am 14.03.2019
zugegangen. Am 18.03.2019 zahlt der Pächter einen Teilbetrag
von 80,00€.
Hat der Pächter einen Verwendungszweck benannt, ist dieser
zu beachten (§ 366 Abs. 1BGB).
Wurde keine Tilgungsbestimmung benannt, ist die Zahlung
nach § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen. In diesem Fall darf der
Verpächter die Zahlung zunächst auf die öffentlichen Lasten
(geringere Sicherheit, da korrekte Abrechnung erforderlich),
dann auf den Mitgliedsbeitrag (die ältere Schuld gegenüber
dem Pachtzins) verrechnet. Es verbleibt ein Pachtzinsrückstand von 50,00 €, der zur Kündigung berechtigt.
Mahnung
Kündigungsvoraussetzung ist, eine Mahnung des
Verpächters bezüglich des Pachtzinsrückstandes. Die
Mahnung muss bestimmt und eindeutig sein. Sie muss
64
65
66
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz.2
Mainczyk/Nessler,
§ 8 Rz.2
vgl. Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 4
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Befindet sich ein Kleingärtner mit der Entrichtung der
Pacht für mindestens ¼ Jahr in Verzug und hat der
Verpächter ein Mahnschreiben an den Kleingärtner versandt, muss der Verpächter eine 2-monatige Wartefrist
abwarten, bevor er eine fristlose Kündigung aussprechen
darf. Der Kleingärtner hat theoretisch zwei Monate Zeit,
um den Pachtzins zu zahlen und hierdurch eine Kündigung zu vermeiden.
Beispiel:
Die Mahnung wurde am 12.03.2019 versandt und ist dem
Kleingärtner am 14.03.2019 zugegangen. Da keine Zahlung
erfolgt ist, wurde am 15.05.2019 die fristlose Kündigung erklärt.
Das Kündigungsrecht entsteht erst mit Ablauf der
2-monatigen Frist.68 Eine vor Ablauf dieser Frist erklärte
Kündigung ist deshalb unwirksam.
Beispiel:
Die Mahnung wurde am 12.03.2019 versandt und ist dem
Kleingärtner am 14.03.2019 zugegangen. Da keine Zahlung
erfolgt ist, wurde am 14.05.2019 die fristlose Kündigung abgesendet, die am 17.05.2019 zuging.
67
68
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 4 iVm § 5 Rz. 28
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 4
41
Nachträgliche Zahlung des Pachtzinses
Die Zahlung des offenen Pachtzinses an den Verpächter nach Zugang der fristlosen Kündigung, kann die
ausgesprochene Kündigung nicht heilen. Eine derartige
Heilung ist nur im Wohnungsmietrecht (§ 569 Abs. 3 Nr.
2 BGB) vorgesehen, nicht jedoch im BKleingG. Die für
das Wohnungsmietrecht bestehende Sondervorschrift
ist auch nicht auf Dauerbewohner übertragbar. Denn
ein nach den §§ 18 Abs. 2, 20a Nr. 8 BKleingG (eventuell
noch) bestehendes Dauerwohnrecht steht außerhalb der
wohnungsmietrechtlichen Regelungstatbestände, weil
das BKleingG und das Wohnungsmietrecht unterschiedliche Zielsetzungenverfolgen.69
Beispiel:
Die Mahnung wurde am 12.03.2019 versandt und ist dem
Kleingärtner am 14.03.2019 zugegangen. Da keine Zahlung
erfolgt ist, wurde am 15.05.2019 die fristlose Kündigung
erklärt, die am 17.05.2019 zuging. Am 20.05.2019 zahlte der
Kleingärtner den gesamten rückständigen Pachtzins.
auf dem Kleingartengrundstück geduldete Personen so
schwerwiegende Verletzungen begehen, insbesondere
den Frieden in der Kleingartengemeinschaft so nachhaltig stören, dass dem Verpächter die Fortsetzung des
Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bei
diesem Kündigungstatbestand handelt es sich um eine
Kündigung aus „wichtigem Grund“.71
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Verpächter die
Fortsetzung des Kleingartenpachtverhältnisses unzumutbar wird oder bis zur sonstigen Beendigung des
Kleingartenpachtverhältnisses nicht zugemutet werden
kann.72
Die Pflichtverletzungen können seitens des Kleingärtners durch eigenes Handeln, Dulden oder Unterlassen
begangen werden. Dabei muss die Verletzung bestehender Haupt- und Nebenpflichten derart schwerwiegend
sein, dass nach den gesamten Umständen des Einzelfalles das Vertrauensverhältnis der Vertragspartner zerstörtist.73
Derartige Pflichtverletzungen können sein:
Anders ist die Rechtslage, wenn der Pächter zwar trotz
Mahnung nicht innerhalb der 2-monatigen Wartefrist,
aber vor Ausspruch der Kündigung zahlt. Denn dann
befindet er sich bei Ausspruch der Kündigung nicht in
Zahlungsverzug.70
Beispiel:
Die Mahnung wurde am 12.03.2019 versandt und ist dem
Kleingärtner am 14.03.2019 zugegangen. Am 16.05.2019 zahlte der Kleingärtner den gesamten rückständigen Pachtzins. Da
keine Zahlung „innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der
Mahnung erfolgt ist, wurde am 20.05.2019 die fristlose Kündigung erklärt.
Dasselbe gilt, wenn die Zahlung zwar nach Ausspruch
der Kündigung aber vor deren Zugang erfolgt ist.
Kündigung wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen
• Aufbewahren einer Waffe in der Laube der Kleingartenparzelle 74
• Kindesmissbrauch in einer Kleingartenlaube
• Angebot der gewerbsmäßigen Prostitution in einerKleingartenlaube
• Körperverletzungen auf dem Kleingartengelände
gegen dritte Personen, sofern der handelnde Kleingärtner nicht provoziert wurde
• Beleidigungen auf dem Kleingartengelände gegen
dritte Personen, sofern der Kleingärtner nicht provoziert wurde 75
• Fortgesetzter ruhestörender Lärm
• Wiederholte unpünktliche Pachtzinszahlung 76
Keine schwerwiegenden Pflichtverletzungen sind dagegen:
•
Geschrei von Säuglingen und Kleinkindern 77
Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag nach
§ 8 Nr. 2 BKleingG ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Kleingärtner oder von ihm
Mainczyk/Nessler, § 4 Rz. 10, § 18 Rz. 8
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 3
71
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 5, 6
72
BGHZ 41 104 ff.; Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 5, 6
73
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 7
74
vgl. LG Berlin, Beschl. v. 25.06.2018 – 65 S 54/18 –,
Juris; Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 7
69
70
42
vgl.
AG Augsburg ZMR 2008, 213; Mainczyk/Nessler,
§ 8 Rz. 8
76
vgl. BGH NJW-RR 2012, 13 f für die Wohnraummiete;
Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 8
77
vgl. AG Aachen ZMR 1965, 75; Mainczyk/Nessler, § 8
Rz. 8 unter Hinweis auf § 22 Abs. 1 a BImSchG und
BGH NJW 2015, 2177 ff.
75
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Verschulden
Es ist umstritten, ob für die schwerwiegende Pflichtverletzung ein Verschulden des Kleingärtners erforderlich
ist. Es wird vertreten, dass eine objektive Pflichtverletzung genügt.78
Diese Auffassung steht jedoch im Widerspruch zur
Gesetzesbegründung.79 Der Gesetzgeber hatte beim
Kündigungstatbestand des § 8 Nr. 2 BKleingG den
Regelungsgehalt des § 554a BGB aF im Auge. Nach
§ 554a BGB aF konnte eine fristlose Kündigung nur
ausgesprochen werden, wenn die Pflichtverletzungen
„schuldhaft“ herbeigefügt wurden. § 554a BGB aF hat
durch § 543 Abs. 1 BGB nF eine inhaltliche Änderung
dahingehend gefunden, dass das Verschulden nunmehr
nur noch Bestandteil einer umfassenden Interessenerwägung im Rahmen der Feststellung eines wichtigen
Grundes darstellt. Ein fehlendes Verschulden schließt
im Mietrecht nicht mehr das Vorliegen eines wichtigen
Grundes aus. Bei nicht schuldhaften Verhalten sind die
Anforderungen an die Unzumutbarkeit jedoch höher als
bei einer schuldhaften Störung. Entscheidend ist damit
die objektive Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.80
Vor diesem Hintergrund ist es zutreffend, dass sich die
Rechtsänderung in § 543 Abs. 1 BGB auch auf die Auslegung des Kündigungsgrundes im Sinne von § 8 Nr. 2
BKleingG auswirkt.
Beispiel:
Die Mahnung wurde am 12.03.2019 versandt und ist dem
Kleingärtner am 14.03.2019 zugegangen. Am 17.05.2019 zahlte der Kleingärtner den gesamten rückständigen PachtzinsaufdasKontodesVerpächtersein. Da keine Zahlung „innerhalb von
2 Monaten nach Zugang der Mahnung erfolgt war, wurde am
16.05.2019 die fristlose Kündigung erklärt, die dem Pächter
am 18.05.2019 zuging.
Ein Kleingärtner muss sich nach § 8 Nr. 2 BKleingG ggf.
Pflichtverletzungen dritter Personen zurechnen lassen,
wenn diese Personen ihn kleingärtnerisch unterstützen
oder ihn nur auf seiner Kleingartenparzelle besuchen.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Personen
die Pflichtverletzungen auf der Kleingartenparzelle des
Pächters oder auf den Gemeinschaftsflächen der Kleingartenanlage begehen, sofern ein Bezug zum Kleingartenpachtvertrag besteht.81
Beispiel 1:
Besucher eines Pächters geraten nach einer längeren Feierlichkeit im alkoholisierten Zustand mit anderen Kleingärtnern der
78
79
80
vgl. Stang, § 8 Rz. 9; Mainczyk/Nessler, § 8 Rz. 7
vgl. BT-Drucks., S. 9/1900, S. 15 zu § 7
Palandt/Weidenkaff, § 543 BGB Rz. 5
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Kleingartenanlage auf einem Kolonieweg in Streit greifen diese
tätlich an und/oder beleidigen diese.
Beispiel 2:
Besucher eines Pächters geraten nach einer längeren Feierlichkeit im alkoholisierten Zustand mit anderen Kleingärtnern der
Kleingartenanlage auf einem Kolonieweg in Streit greifen diese
tätlich an und/oder beleidigen diese.
Beispiel 3:
Der Besucher eines Pächters will spät abends im Dunkeln die
Kleingartenanlage verlassen und gerät versehentlich in einen
abgelegenen Teil derKolonie. Dabei entdeckt er eine Laube mit
einem geöffneten Fenster und entschließt sich, in die Laube
einzusteigen.
Im ersten Fall liegt ein ursächlicher Zusammenhang mit der
vom Pächter veranstalteten Feierlichkeit vor. Dabei hat es der
Kleingärtner selbst in der Hand, den Pflichtenverstoß seiner
Besucher zu unterbinden Im zweiten Fall liegt ebenfalls ein ursächlicher Zusammenhang und der daraus resultierenden starken Alkoholisierung vor, allerdings ist das Verschulden geringer
als im ersten Fall. Im dritten Fall kann der eigene Tatentschluss
des Besuchers dem Pächter nicht mehr zugerechnet werden.
Abmahnung
§ 8 BKleingG schreibt nicht vor, dass vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnungserklärung zu erfolgen hat.
Allerdings folgt daraus nicht zugleich, dass eine Abmahnung
entbehrlich ist.
Zum einen ist die Wertung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, die in § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zum Ausdruck kommt.
Danach sind ordentliche Kündigungen nur wirksam, wenn die
Vertragsverletzung vom Pächter nach einer Abmahnung fortgesetzt wird.
Ergänzt wird dies zusätzlich durch die Neufassung der Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 BGB. Dort hat der Gesetzgeber mit aufgenommen, dass eine Kündigung aus wichtigem
Grund erst erfolgen soll, wenn die Verletzung einer Pflicht aus
dem Mietvertrag nach einer Abmahnung fortgesetzt wird. Die
Entbehrlichkeit der Abmahnung ist daher die Ausnahme, die
vom Verpächter im Konfliktfall darzulegen und zu beweisenist.
Bei pflichtwidrigem Handeln des Pächters kann eine Abmahnung entbehrlich sein, wenn der Pächter im schuldunfähigen
Zustand erhebliche Pflichtverletzungen begeht.
81
Blank in Schmidt/Futterer, § 543 Rz. 5686 Mainczyk/
Nessler, § 9 Rz 8
43
Ordentliche Kündigung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
Die ordentliche Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ist
an die Einhaltung einer Frist gebunden, sie muss spätestens
am dritten Werktag im August zugegangen sein und ist nur
für den 30. November des Jahres zulässig (§ 9 Abs. 2 Nr. 1
BKleingG).
Die ordentliche Kündigung stellt gegenüber der fristlosen Kündigung nach § 8 BKleingG das mildere Mittel dar. Für die ordentliche Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG gelten
daher nicht die strengen Voraussetzungen einer fristlosen. Es
empfiehlt sich daher, den Ausspruch einer fristlosen Kündigung
regelmäßig mit dem hilfsweisen Ausspruch einer ordentlichen
Kündigung zu verknüpfen. Auf diese Weise können Verpächter
die Rechte aus beiden Kündigungstatbeständen nutzbar machen.
Beispiel:
Hiermit erklären wir Ihnen gegenüber der fristlosen Kündigung
des Kleingartenpachtvertrages hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstzulässigenTermin.
Abmahnung
Voraussetzung der Kündigung ist eine in Textform abgegebene Abmahnung des Verpächters. Die Abmahnung
muss sich immer an den Pächter richten und muss das
Verhalten, das der Verpächter als Kündigungsgrund
ansieht, genau bezeichnen. Dabei ist der Pächter aufzufordern, die gerügten Verstöße zu unterlassen und ggf.
das Geforderte zu veranlassen, damit sein Kleingarten
vertragsgemäß genutzt wird. Wird der Pächter nur
allgemein aufgefordert, „seine nicht kleingärtnerische
Nutzung einzustellen und die Bewirtschaftungsmängel
abzustellen“, stellt dies keine ausreichende Abmahnung
dar. Im Übrigen gelten für die Abgabe und den Zugang
der Abmahnerklärung dieselben Anforderungen wie bei
der Kündigungserklärung.
Dem Pächter muss nach der Abmahnung eine angemessene Zeit verbleiben, damit er die gerügten Verstöße
abstellen kann. Dabei bestimmt das Gesetz für die Beseitigung erheblicher Bewirtschaftungsmängel ausdrücklich eine „angemessene Frist“, innerhalb der die Mängel
abzustellen sind. Was eine angemessene Frist ist, richtet
sich nach der Art der zu beseitigenden Mängel und auch
nach den besonderen Umständen des Einzelfalls. Zu
berücksichtigen sind auch die zeitlichen Möglichkeiten
des Pächters, die Arbeiten durchzuführen. Im Streitfall
entscheidet das Gericht über die Angemessenheit der
Fristbemessung.
Kündigung wegen Nichtzahlung der Pachtzinsen
Für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG existiert keine 2-monatige
Wartefrist wie sie in § 8 Ziffer 1 BKleingG für die fristlose
Kündigung vorgesehen ist. Das Recht des Verpächters,
den Kleingartenpachtvertrag auf Grund ordentlicher
Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wegen Zahlungsverzuges zum 30. November eines Jahres zu beenden, bleibt unberührt, weil Kündigungsgründe, die eine
Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen erst recht
eine ordentliche Kündigung rechtfertigenkönnen.
Für den Ausspruch der ordentlichen Kündigung gelten
zunächst dieselben Voraussetzungen in formeller und
materieller Hinsicht, nämlich dass der Kleingärtner mit
der Entrichtung der Pacht für mindestens ¼ Jahr in Verzug ist. Darüber hinaus ist mindestens ein Mahnschreiben erforderlich, um den Ausspruch der ordentlichen
Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zu begründen.
Für den Ausspruch der ordentlichen Kündigung ist umstritten, ob zusätzlich das Vorliegen einer Abmahnung
gefordert werden kann, die für den Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht erforderlich ist. Dies wird jedoch
gelegentlich von Amtsgerichten unter Anwendung des
Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit vertreten. Der
Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 9 Abs.
1 Nr. 1 BKleingG aber immer dann möglich, wenn der
Kleingärtner trotz Vorliegen einer Abmahnung den
rückständigen Pachtzins nicht innerhalb einer angemessenen Frist an den Verpächter zahlt. In diesem Fall
kann der Ausspruch der fristlosen Kündigung mit dem
hilfsweisen Ausspruch einer ordentlichen Kündigung
verknüpft werden.
Kündigung wegen nicht unerheblicher
Pflichtverletzungen
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG kann ein Verpächter den
Kleingartenpachtvertrag ordentlich kündigen, wenn
ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung
des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung
fortgesetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung
des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletztwerden.
82
44
Mainczyk/Nessler, § 9 Rz4
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Zur inhaltlichen Ausgestaltung der Kündigungsgründe
hat der Gesetzgeber beispielhaft Kündigungstatbestände
benannt. Andere Gründe, die genauso schwer wiegen,
können ebenso als Kündigungstatbestände verwendet
werden.82 Kündigungstatbestand ist die Verletzung der
Pflicht zur kleingärtnerischen Nutzung im Sinne von
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG. Diese besteht zum einen aus
der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den
Eigenbedarf des Kleingärtners sowie aus der Erholungsnutzung. Die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen
ist wiederum der Kernbereich der kleingärtnerischen
Nutzung, der prägend vorliegen muss.83
Unbefugte Überlassung des Gartens an Dritte
Die Pflichtverletzungen müssen erheblich sein, sodass
geringfügige Beeinträchtigungen nicht ausreichend
sind. Allerdings ist die Schwere der Pflichtverletzung im
Vergleich zur Kündigung aus wichtigem Grund nach § 8
BKleingG geringer.84
Bewirtschaftungsmängel
Nutzung der Laube zu Wohnzwecken
Nach § 3 Abs. 2 BKleingG ist das dauernde Wohnen in
einer Laube unzulässig. Es handelt sich um ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB, sodass sämtliche
vertraglichen Abreden nichtig sind, die hiergegen verstoßen würden. Das Verbotsgesetz richtet sich also gegen
Pächter und Verpächter in gleicher Weise.85 Das dauernde Wohnen indiziert die Schwere des Vertragsverstoßes.
Problematisch ist allerdings der Nachweis des dauernden Wohnens in der Praxis. Zwar muss der Verpächter
nicht nachweisen, dass ein Kleingärtner täglich auf der
Kleingartenparzelle wohnt. Regelmäßiges Übernachten
genügt bereits. Dies gilt umso mehr, wenn die Laube
über Wohnmerkmale verfügt, zu denen eine Schlafgelegenheit, eine Kücheneinrichtung sowie ein WC gehören.
Ebenfalls ausreichend ist, wenn der Kleingärtner mit
seiner Wohnanschrift auf der Kleingartenparzelle gemeldet ist.
In den vorbenannten Fällen ist es dann Sache des Kleingärtners im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast
im Einzelnen darzulegen, dass er nicht auf der Kleingartenparzelle wohnt. Der Nachweis einer Meldeanschrift
würde hierzu allein nicht genügen.
Mainczyk/Nessler, § 9 Rz5
Mainczyk/Nessler, § 9 Rz6
85
Mainczyk/Nessler, § 9 Rz9
87
LG Berlin, 02.03.2018 – 29 S 22/17 -; vgl. LG Dresden, 18.10.2017 – 8 S 624/16 -; AG Düsseldorf – 55 C
15346/11 –
83
84
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Dem Pächter ist es nicht gestattet, seinen Kleingarten
einem Dritten zu überlassen. Gestattet ist lediglich
die Mithilfe von Familienangehörigen im Rahmen der
Bewirtschaftung des Kleingartens. Eine Überlassung
an einen Dritten liegt immer dann vor, wenn der Dritte selbstständig die Kleingartenparzelle nutzen kann.
Solange also der Pächter den Kleingarten mitbenutzt und
ebenfalls unmittelbarer (Mit-)Besitzer bleibt, liegt keine
unzulässige Überlassung an einen Dritten vor.86
Die kleingärtnerische Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 1
Nr. 1 BKleingG beruht auf Selbstarbeit und ist auf eine
aktive Bewirtschaftung des Kleingartens gerichtet.87 Es
genügt demnach nicht, dass ein Kleingärtner Pflanzen,
die Gartenbauerzeugnisse hervorbringen können, sich
selbst überlässt.88 Ein „naturnaher Garten“, der überwiegend mit Dauerkulturen (Obstbäume, Sträucher sowie
mehrjährigen Gemüsesorten) und nur wenigen einjährigen Pflanzen ausgestattet ist und der völlig verschattete,
mit Efeu überwachsene Beete aufweist, entspricht nicht
einer kleingärtnerischen Nutzung.89 Die Gewinnung von
Gartenbauerzeugnissen hat in der Regel auf einer Fläche
von einem Drittel des Kleingartens zu erfolgen.90 Unterschreiten die Anpflanzungen des Kleingärtners diese
Größenordnung liegt eine Verletzung des Kernbereichs
der kleingärtnerischen Nutzung vor, die zur Kündigung
berechtigt.
Weniger schwer wiegen dagegen Bewirtschaftungsmängel auf dem Anteil der Kleingartenparzelle, der der Erholungsnutzung dient. Solange ein Kleingärtner in ausreichendem Maße die Kleingartenparzelle zur Gewinnung
von Gartenbauerzeugnissen bewirtschaftet und Bewirtschaftungsmängel auf der Fläche, die der Erholungsnutzung dient vorliegen,die die Parzellennachbarn nicht
beeinträchtigen, dürften zwar Bewirtschaftungsmängel
vorliegen. Diese sind jedoch nicht erheblich, um den
Ausspruch einer Kündigung zurechtfertigen.
Die Verursachung von Bewirtschaftungsmängeln muss
grundsätzlich schuldhaft sein, da nur schuldhafte Handlungen aufgrund einer Abmahnung durch den Pächter
beseitigt werden können. Solange ein Pächter hierbei
88
LG Berlin, 02.03.2018 – 29 S 22/17 -; vgl. LG Dresden, 18.10.2017 – 8 S 624/16 -; AG Düsseldorf – 55 C
15346/11 –
89
LG Berlin, 02.03.2018 – 29 S 22/17 –
90
BGH, Urt. v. 17.06.2004 – III ZR 281/03 –
45
auf die Hilfe seiner Familienangehörigen zurückgreifen
kann, ist dies rechtlich unproblematisch. Denn dann
liegt die Pflichtverletzung in der Nichtinanspruchnahme
der Hilfe der Familienangehörigen. Dasselbe gilt für den
Kleingärtner, der es sich leisten kann, auf eine entgeltliche Hilfe eines Dritten zurückzugreifen.91
Problematisch sind jedoch die Fälle, in denen ein
Kleingärtner auf nicht absehbare Zeit erkrankt, keine
Familienangehörige mehr besitzt und von Sozialleistungen lebt. Eine ähnliche Problematik entsteht, wenn
ein Kleingärtner Geschäftsunfähigkeit geworden ist. In
diesen Fällen ist die Frage des Verschuldens sorgfältig zu
prüfen.
Verweigerung von geldlichen und sonstigen Gemeinschaftsleistungen Zu den geldlichen Leistungen gehören
alle Aufwendungen eines Verpächters, die dieser gemäß
§ 5 Abs. 4 BKleingG und § 5 Abs. 5 BKleingG den Kleingärtnern auferlegen darf.
Nicht dazu gehören sogenannte „Verwaltungskosten“
die vom Verpächter regelmäßig dann geltend gemacht
werden, wenn ein Pächter aus einer Kleingartenorganisation austritt und dessen Vereinsbeitrag fehlt, um Verwaltungskosten zu decken. Sieht der Kleingartenpachtvertrag in einem derartigen Fall nicht vor, dass der Pächter
zur Zahlung von Verwaltungskosten verpflichtet ist, fehlt
es an einer gesetzlichen Grundlage für die Erhebung
derartiger Kosten. Liegt dagegen eine zulässige vertragliche Grundlage vor, werden die Verwaltungskosten vom
Kündigungstatbestand erfasst und rechtfertigen ebenso
eine ordentliche Kündigung, wie die Nichtzahlung von
Aufwendungen gemäß § 5 Abs. 4 BKleingG oder der
öffentlich-rechtlichen Lasten gemäß § 5 Abs. 5 BKleingG.
Hiervon zu unterscheiden ist die Nichtleistung von
Gemeinschaftsarbeiten. Diese werden immer geschuldet
und zwar unabhängig davon, ob ein Pächter Mitglied einer Kleingartenorganisation ist. Allerdings besteht dann
für den Verpächter das Problem, dass der Pächter nicht
über die Beschlüsse der Kleingartenorganisation zur Ableistung von Gemeinschaftsarbeit herangezogen werden
kann. Vielmehr ist es Sache des Verpächters dann auf
der vertraglichen Grundlage den Pächter aufzufordern,
wann, wo und welche Gemeinschaftsarbeiten von ihm
konkret verlangt werden. Zu Beweiszwecken sollte dies
in schriftlicher Form erfolgen, um eine Vertragsverletzung nachweisen zu können.
91 AG
München ZMR 2017, 313; Mainczyk/Nessler, § 9
Rz 9s
46
Andere nicht unerhebliche Pflichtverletzungen
Andere Pflichtverletzungen, die eine Kündigung des
Kleingartenpachtvertrages rechtfertigen, können sich
ausschließlich aus dem Kleingartenpachtvertrag selbst
ergeben. Pflichten, die aus der Satzung einer Kleingartenorganisation resultieren, betreffen nur das Mitgliedschaftsverhältnis des Kleingärtners in der Kleingartenorganisation und betreffen das zugrunde liegende
Vertragsverhältnis nicht. Pflichtverletzungen, die ein
Kleingärtner im Rahmen seiner Mitgliedschaft begeht,
können daher grundsätzlich nicht zum Ausspruch einer
Kündigung verwendet werden. Dies wird schon daran
deutlich, dass sich ein Kleingärtner durch Austritt aus
der Kleingartenorganisation diesen Verpflichtungen
gänzlich entziehen kann, ohne dass dies zur Kündigung
des Kleingartenpachtvertrages führen würde.
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt allerdings
dann vor, wenn ein Kleingärtner gegen § 3 Abs. 2 BKleingG
verstößt, also insbesondere bei der Ausstattung seiner
Laube zu Wohnzwecken oder bei der Vergrößerung der
Laube über die höchstzulässige Grundfläche von 24 m²
hinaus. Im Rahmen einer Abmahnung ist der Pächter
aufzufordern, die Wohnmerkmale zu entfernen bzw. die
Laube auf die höchstzulässige Grundfläche zu reduzieren. Für den Fall, dass der Pächter dieser Aufforderung
nicht nachkommt, sind ihm dann Konsequenzen aus
dem Kleingartenpachtvertrag anzudrohen. Kommt der
Kleingärtner dieser Aufforderung nicht nach, berechtigt
dies zur Kündigung des Kleingartenpachtvertrages.92
1.7.6 Kündigung durch den Insolvenzverwalter
Sowohl der Kleingärtner als auch der Zwischenpächter
können von einem Insolvenzverfahren betroffen sein.
Wird vom Insolvenzgericht ein Insolvenzverfahren
eröffnet, wird zugleich ein Insolvenzverwalter bestellt.
In Bezug auf die Beendigung eines Einzelpachtvertrages
gilt dann folgendes:
Gemäß § 108 Abs. 1 InsO besteht ein Kleingartenpachtvertrag im Insolvenzverfahren fort. Im Falle der Kündigung gilt folgendes:
92
LG Hannover ZMR 1987, 23; Mainczyk/Nessler, § 9
Rz 13
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Schuldner ist Pächter
1.8. Tod des Pächters
Nach § 109 InsO darf der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung
der gesetzlichen Frist (§ 584 BGB) kündigen. Wurde mit
dem Kleingärtner eine längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Wurde
dagegen eine kürzere Frist vereinbart, darf der Insolvenzverwalter mit der vereinbarten kürzeren Frist kündigen.93
1.8.1. Tod des Einzelpächters
Sind mehrere Personen Pächter des Kleingartens und
ist nur eine Person vom Insolvenzverfahren betroffen,
besteht hinsichtlich der Pächterrechte eine Gläubigergemeinschaft gemäß § 432 BGB. An sich können daher nur
alle Pächter gemeinschaftlich das Kündigungsrecht ausüben. Da es jedoch Zweck des § 109 InsO ist, die Schuldnermasse vor weiteren Pachtzinsverbindlichkeiten zu
bewahren, wirkt die Kündigung des Insolvenzverwalters
auch zu Lasten der weiteren Pächter. Vor dieser Rechtsfolge können sich die Pächter nur dadurch schützen,
dass sie mit dem Verpächter eine Vereinbarung treffen,
dass im Falle einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter das Vertragsverhältnis mit den übrigen Pächtern
fortgeführt wird.94
Beispiel:
Ein Kleingartenpachtvertrag, den mehrere Pächter gemeinschaftlich geschlossen haben, wird im Falle der Insolvenz eines der Pächter mit den anderen Pächtern fortgesetzt, wenn
der Insolvenzverwalter den Kleingartenpachtvertrag nach §
109 InsO gegenüber dem Verpächter kündigt; in diesem Fall
scheidet nur der Schuldner des Insolvenzverfahrens aus dem
Kleingartenpachtvertrag aus.
Der Tod des Kleingärtners beendet den Kleingartenpachtvertrag mit Ablauf des Kalendermonats, der auf den
Tod des Kleingärtners folgt (§ 12 Abs. 1 BKleingG).
Beispiel:
Kleingärtner M starb am 1.3.2019. Der Kleingartenpachtvertrag endete damit am30.4.2019.
Im Gegensatz zu den Regelungen im BGB (§§ 564, 580
BGB), nach denen das Miet- bzw. Pachtverhältnis mit
den Erben fortgesetzt und lediglich ein Sonderkündigungsrecht gewährt wird, führt der Tod des Kleingärtners zur Beendigung des Vertragsverhältnisses, ohne
dass es auf die Kenntnis vom Tod oder dem Vorliegen
einer Kündigungserklärung ankommt. Das BKleingG
enthält damit eine Sonderregelung.96
Der Ehegatte bzw. der Lebenspartner des Kleingärtners
und/oder dessen Kinder bzw. sonstige Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Kleingärtner in einem
Haushalt leben, haben keinen Anspruch auf Eintritt
in den Kleingartenpachtvertrag. Im Gegensatz zum
Wohnungsmietrecht (§ 563 Abs. 1 und 2 BGB)97 hat der
Gesetzgeber bewusst auf entsprechende Regelungen im
BKleingG verzichtet, da es im BKleingG nicht um den
Schutz des Lebensmittelpunkts der in dem Haushalt
des verstorbenen Kleingärtners lebenden Angehörigen
geht.98
1.8.2 Tod des Mitpächters
Schuldner ist Verpächter
Ehegatten bzw. Lebenspartner als Vertragspartner
Ist der Schuldner Verpächter des Kleingartenpachtvertrages, besteht ein Sonderkündigungsrecht nach § 109 InsO
nicht. Vielmehr hat der Insolvenzverwalter gemäß § 108
InsO den bestehenden Kleingartenpachtvertrag zu erfüllen. Denn durch das fortbestehende Pachtverhältnis wird
die Insolvenzmasse nicht belastet, da der Pächter durch
die Zahlung der Pachtzinsen der Insolvenzmasse einen
Wertzuwachs verschafft.95 Es gelten die Bestimmungen
der §§ 8, 9 BKleingG.
Fortsetzung des Kleingartenpachtvertrages
Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute bzw. Lebenspartner (§ 1 LPartG) gemeinschaftlich geschlossen
haben, wird nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BKleingG beim Tode
eines Ehegatten/Lebenspartners mit dem längerlebenden Ehegatten/Lebenspartner fortgesetzt. Dies gilt auch,
wenn der zweite Ehegatte/Lebenspartner vor dem Tode
des anderen in den Pachtvertrag mit aufgenommen wur-
93
95
Balthasar in Nerlich/Römermann InsolvenzordnungKommentar 38. Erg.lieferung Stand Januar 2019, §
109 Rz. 3, 8
94
Balthasar in Nerlich/Römermann, § 109 Rz. 3, 8, 10;
Mainczyk/Nessler, vor §§ 7 bis 10 Rz. 2; OLG Celle
NJW 1974, 2012; OLG Düsseldorf BB 1988, 654
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
96
97
98
Balthasar
in Nerlich/Römermann, § 108 Rz. 9
Mainczyk/Nessler, § 12 Rz. 1
vgl. BGH Urt. v. 11.1.2007 – III ZR 72/06vgl. BGH Urt. v. 11.1.2007 – III ZR 72/06-
47
de.99 Für die Fortsetzung des Kleingartenpachtvertrages
ist nicht entscheidend, ob die Eheleute/Lebenspartner in
einem Haushalt zusammen gelebt haben. Daher kann
sich auch der getrennt lebende Ehegatte/Lebenspartner
auf eine Fortsetzung des Kleingartenpachtvertrages
berufen.100
Durch die in § 12 Abs. 2 BKleingG angeordnete Rechtsfolge verdrängt der längerlebende Ehegatte/Lebenspartner den Erben des verstorbenen Kleingärtners und zwar
auch dann, wenn der längerlebende Vertragspartner
zugleich (Mit-) Erbe des Verstorbenen ist.101 Zweck der
gesetzlichen Regelung ist es, den Erben bereits mit dem
Tod des zuerst Versterbenden von der Mitnutzung auszuschließen.102
Ablehnungsrecht
Nach § 12 Abs. 2 Satz 2 BKleingG kann der längerlebende
Ehegatte/Lebenspartner binnen einer Frist von einem
Monat nach dem Todesfall in Textform erklären, dass
er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will
(Ablehnungs- bzw. Nichtfortsetzungserklärung103). Der
längerlebende Ehegatte/Lebenspartner hat die Möglichkeit, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, ohne
eine Kündigung aussprechen zu müssen104 In diesem
Fall endet der Kleingartenpachtvertrag entsprechend § 12
Abs. 1 BKleingG mit dem Ablauf des Monats, der auf den
Tod des Kleingärtners folgt.
Beispiel:
Eheleute M und F sind Pächter einer Kleingartenparzelle. M
verstarb am 15.2.2014.
F widersprach der Fortsetzung per E-Mail am 8.3.2014. Der
Kleingartenpachtvertrag endete am 31.3.2014.
Zwar enthält § 12 Abs. 2 BKleingG im Gegensatz zu § 563
Abs. 3 BGB keine ausdrückliche Rückwirkungsfiktion für
die abgegebene Ablehnungserklärung. Allerdings soll §
12 Abs. 2 BGB ebenso wie § 563 Abs. 3 BGB dem längerlebenden Ehegatten/Lebenspartner die Dispositionsfreiheit erhalten und verhindern, dass dieser gegen seinen
Willen geschützt wird.105 Die Ablehnungs- bzw. Nicht-
Mainczyk/Nessler, §12 Rz. 7
Mainczyk/Nessler, §12 Rz. 7
101
vgl. Streyl in Schmidt/Futterer, § 563a Rz. 8 mwN
102
Vgl. Herrlein/Kandelhard: ZAP Praxiskommentar
Mietrecht, 4. Auflage 2010, § 563a Rz. 2
103
Diesen Begriff verwendet Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BKleingG § 12 Rz. 5
104
Vgl. BT-Drucks. 9/1900, S. 17
fortsetzungserklärung wirkt daher auf den Zeitpunkt des
Todes des Kleingärtners zurück, da die Ablehnungs- bzw.
Nichtfortsetzungserklärung kein Sonderkündigungsrecht darstellt.106 Die Ablehnungs- bzw. Nichtfortsetzungserklärung verhindert von Anfang an die Rechtsfolge des § 12 Abs. 2 BKleingG. Aus diesem Grunde wird
der Erbe vom Zeitpunkt des Todes rückwirkend (Mit-)
Pächter bis zum Ablauf der Auslauffrist des § 12 Abs. 1
BKleingG.107
2. Abwicklung des Kleingartenpachtvertrages
2.1. Abwicklung nach erfolgreicher
Anfechtung
Die Nichtigkeit des Kleingartenpachtvertrages nach einer
erfolgreichen Anfechtung führt zu folgender Rückabwicklung außerhalb der miet- und pachtrechtlichen
Bestimmungen:
2.1.1 Ansprüche aus ungerechtfertigter
Bereicherung, §§ 812 ff. BGB
Der Verpächter hat alle aus dem Kleingartenpachtvertrag
erhaltenen finanziellen Leistungen zurück zu zahlen
(z.B. Aufnahmegebühr, Pachtzinszahlungen, gezahlte
Nebenentgelte). Hierzu gehören nicht eventuell gezahlte
Vereinsbeiträge wegen des erfolgten Eintritts in eine
Kleingartenorganisation.
Wurde die Kleingartenparzelle bereits übergeben, hat
der Pächter die Kleingartenparzelle an den Verpächter
zurück zu geben. Der Wert der Gebrauchsüberlassung
ist dem Verpächter nach § 818 Abs. 2 BGB zu erstatten.108
2.1.2 Schadensersatz
Schadensersatz bei Anfechtung nach § 119 BGB
Bei einer Anfechtung nach § 119 BGB ist der Anfech-
Streyl in Schmidt/Futterer, § 563 Rz. 56
Streyl in Schmidt/Futterer, § 563 Rz. 57; aA. Otte in
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BKleingG §
12 Rz. 5
107
Mainczyk/Nessler, §12 Rz. 8; a.A. Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BKleingG § 12 Rz. 5
108
Bub in Bub/Treier Kapitel II Rz 2210
99
105
100
106
48
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
tungsberechtigte nach § 122 BGB verpflichtet, dem
anderen Vertragsteil den Schaden zu ersetzen, den er
dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung
vertraut hat (Vertrauensschaden), höchstens jedoch den
Betrag des Erfüllungsschadens.109 Hierzu gehören insbesondere Investitionen zur Übernahme der Baulichkeiten
und Anpflanzungen sowie von Inventargegenständen,
die er an den Vorpächter gezahlt hat. Der Pächter kann
nicht darauf verwiesen werden, dass möglicherweise
ein Anspruch gegen den Vorpächter wegen Wegfalls der
Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) besteht, weil der finanzielle Übernahmevertrag die Wirksamkeit des Kleingartenpachtvertrages vorausgesetzt hatte. Der Verpächter hat
lediglich Anspruch darauf, dass ihm die Rechte an den
Baulichkeiten und Anpflanzungen sowie an Inventargegenständen abgetreten werden.
Bei Investitionen hängt die Erstattungsfähigkeit davon
ab, ob die Investitionen der kleingärtnerischen Nutzung dienten. Aufwendungen für unzulässige bauliche
Maßnahmen bzw. Einbauten (z.B. Schallschutzfenster;
Kücheneinrichtungen; Duscheinrichtungen) und unzulässige Anpflanzungen sind vom Schutzzweck der Norm
nicht erfasst, weil der Pächter nicht besser stehen soll als
bei einer vertragsgerechten Abwicklung.
Erstattungsfähig sind ferner die Kosten für den Eintritt
in eine Kleingartenorganisation, wenn die Verpachtung
der Kleingartenparzelle von einem Vereinsbeitritt abhängig gemacht wurde. Erstattungsfähig sind mindestens
die Kosten bis zum nächstzulässigen Austrittstermin.
Schadensersatz bei Anfechtung nach § 123 BGB
Schadensersatzansprüche des arglistig Getäuschten
oder Bedrohten resultieren in der Regel aus §§ 823 BGB
ggf. in Verbindung mit §§ 240, 263 StGB und aus dem
Tatbestand des „Verschuldens bei Vertragsschluss“ (§ 311
Abs. 3 BGB). Diese Ansprüche sind zwar der Höhe nach
nicht begrenzt.110 Allerdings gebietet der Schutzzweck
der Norm auch in diesem Fall, dass Aufwendungen für
unzulässige Baulichkeiten und Anpflanzungen nicht
erstattet werden können. Erstattungsfähig sind auch hier
die Kosten für einen Vereinsbeitritt bzw. die Kosten, die
bis zum nächstzulässigen Austrittstermin entstehen.
109
110
111
112
Bub in Bub/Treier Kapitel II Rz 2201
Bub in Bub/Treier Kapitel II Rz 2200
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 335, 336
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 334
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
2.1.3 Wegnahme von Einrichtungen, § 258 BGB
Nach § 258 BGB ist der Pächter zur Wegnahme der von
ihm eingebrachten oder vom Vorpächter gegen Zahlung
eines Entgelts übernommenen Einrichtungen berechtigt.
Dieses Recht kann der Verpächter nicht durch Zahlung
einer angemessenen Entschädigung abwenden, weil §§
552 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB iVm § 4 Abs. 1 BKleingG nicht
gelten. Eine Abwendung durch Zahlung eines angemessenen Entgelts ist nur durch eine entsprechende Vereinbarung möglich.111
Das Wegnahmerecht besteht unabhängig davon, ob
Einrichtungen in das Eigentum des Verpächters übergegangen sind112 oder ob eine Pflicht zur Beseitigung nach
§ 546 BGB besteht. Daher korrespondiert das Wegnahmerecht des Pächters mit einer Pflicht des Verpächters,
die Wegnahme zu dulden.113
Bei Durchführung der Wegnahme ist der Anspruch des
Verpächters auf Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustands zu beachten.114 Der Verpächter darf die Wegnahme von der Stellung einer Sicherheit (§ 258 S.2 BGB)
abhängig machen, wenn mit der Wegnahme ein Schaden verbunden ist.
2.2
Abwicklung nach Rücktritt
Nach einer wirksamen Rücktrittserklärung werden
die empfangenen Leistungen außerhalb der miet- und
pachtrechtlichen Bestimmungen nach § 346 BGB zurück
gewährt.115 Hierzu gehört auch die Herausgabe der gezogenen Nutzungen durch den Pächter (§ 346 Abs. 1 BGB).
Anstelle der Rückgewähr oder der Herausgabe kommt
ein Wertersatz in Betracht, wenn die Rückgewähr oder
die Herausgabe nicht (mehr) möglich sein sollte (§ 346
Abs. 2 BGB). Der Wertersatzanspruch kann ausnahmsweise ausgeschlossen sein (§ 346 Abs. 3 BGB).
Da ein Rücktritt nur bis zur Überlassung der Pachtsache
rechtlich möglich ist, spielt er im Miet- und Pachtrecht
kaum eine Rolle, weil es regelmäßig an einem Austausch
von Leistungen fehlt.
BGH NJW 1981, 2564; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 329
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 340
Fleindl in Bub/Treier Kapitel IV Rz 476
113
114
115
49
2.3. Abwicklung in den übrigen
Beendigungsfällen
Wird der Kleingartenpachtvertrag durch einen Aufhebungsvertrag, durch Ablauf der Befristung, durch Eintritt
einer auflösenden Bedingung, durch eine wirksame
Kündigung eines Vertragspartners oder durch den Tod
des Kleingärtners beendet, so wandelt sich das Kleingartenpachtverhältnis in ein sogenanntes „pachtrechtliches
Abwicklungsverhältnis“. Für die gegenseitigen Verpflichtungen gilt folgendes:116
2.3.1 Ansprüche des Verpächters
Räumungsanspruch
Der Verpächter hat Anspruch auf Rückgabe der Pachtsache (§§ 546, 581 Abs. 2 BGB iVm. § 4 Abs. 1 BKleingG).
Sind auf Seiten des Verpächters mehrere Personen
beteiligt (z. B. Grundstücksgemeinschaft, Erbengemeinschaft) steht der Rückgabeanspruch allen Mitgliedern der
jeweiligen Gemeinschaft gemeinschaftlich zu. Allerdings
kann das einzelne Mitglied der jeweiligen Gemeinschaft
den Anspruch allein geltend machen, wobei die Leistung
dann allerdings an die gesamte Gemeinschaft verlangt
werden muss.
Laubenschlüssel auf der Pachtsache bzw. bei einem
Dritten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verpächter die
Pachtsache ohne weiteres in Besitz nehmen kann.118
Schlüsselrückgabe
Zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung ist es nicht
erforderlich, dass der Verpächter sämtliche Schlüssel zur
Kleingartenparzelle sowie zur Laube erhält, da er durch
eine Besitzübergabe ohne weiteres über die Pachtsache
verfügen kann. Die nicht vollständige Rückgabe von
Schlüsseln stellt lediglich die Verletzung einer Nebenpflicht dar.119
Behält der Pächter einen Schlüssel zur Kleingartenparzelle sowie zur Laube im Einvernehmen mit dem
Verpächter, um noch einzelne Inventargegenstände zu
entfernen, liegt ebenfalls eine Rückgabe der Pachtsache
an den Verpächter vor.120
Das bloße Einwerfen von Schlüsseln zur Kleingartenparzelle sowie zur Laube in den Briefkasten des Verpächters
kann, muss aber nicht eine Rückgabe der Kleingartenparzelle bedeuten. Vielmehr muss für den Verpächter
erkennbar sein, dass der Pächter den Besitz an der
Pachtsache auf den Verpächter übertragen will. Insoweit
kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an.121
Besitzverschaffung
Der Verpächter hat Anspruch auf eine Besitzverschaffung. Dementsprechend muss der Pächter zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht den Kleingarten nicht nur
räumen, sondern dem Verpächter den Besitz an der
Kleingartenparzelle übergeben. Die Rückgabe setzt also
einen vollständigen Besitzverlust des Pächters einerseits
sowie die Kenntnis des Verpächters hiervon andererseits
voraus.117
Die bloße Besitzaufgabe stellt keine Rückgabe im Sinne
von § 546 BGB dar. Die Erklärung des Pächters, ein
Recht zum Besitz nicht mehr geltend zu machen und
keine eigenen Gegenstände mehr auf der Pachtsache zu
haben, stellt ebenso wenig eine Erfüllung der Rückgabepflicht dar, wie das Zurücklassen der Parzellen- und
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz6
117
BGH NZM 2004, 98; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 22
118
OLG München ZMR 1985, 298; Emmerich in Bub/
Treier Kapitel V Ziff. 1 Rz 23
119
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Ziff. 1 Rz25
120
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Ziff. 1 Rz25
116
50
Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustands
Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem er die Pachtsache vom Verpächter erhalten hat. Dementsprechend hat er die von
ihm eingebrachten Sachen zu entfernen, insbesondere
Ein-, Auf- und Umbauten sowie alle zwischenzeitlichen
baulichen Maßnahmen zu beseitigen, die den früheren
Zustand veränderthaben.122
Zu den eingebrachten Einrichtungsgegenständen gehören auch Baulichkeiten, die der scheidende Pächter vom
früheren Pächter als Scheinbestandteil (§ 95 BGB) gegen
Zahlung eines Entgelts übernommen hat.123 Aus diesem
Grunde hat ein Pächter grundsätzlich eine vom früheren
121
122
123
OLG Düsseldorf NZM 2006, 866; OLG München
ZMR 1996, 557; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V
Ziff. 1 Rz 25
BGH NZM 2002, 913; BGH Z 96, 141; OLG Düsseldorf GE 2007, 222; Emmerich in Bub/Treier Kapitel
V Ziff. 1 Rz 35
OLG
Hamburg WuM 1990, 319; Emmerich in Bub/
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Pächter übernommene Laube zu entfernen, sofern er
nicht mit dem Verpächter eine anderweitige Vereinbarung trifft oder im Kleingartenpachtvertrag eine abweichende Regelung getroffen wurde.
Das gleiche gilt für eingebrachte Anpflanzungen. Zur
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann
auch eine Rekultivierung des Kleingartens gehören.
Allerdings hat der Verpächter dann im Einzelnen darzulegen wie der ursprüngliche Kultivierungszustand
des Kleingartens aussah. Denn gegenüber dem Pächter
muss er im Einzelnen mitteilen, welche Rekultivierungsmaßnahmen erwartet werden, um die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands zu erreichen.
Zu beachten ist, dass der Anspruch des Verpächters auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht
dadurch entfällt, dass der Verpächter mit den Einrichtungen und Anpflanzungen einverstanden war oder diese
zumindest geduldet hatte.124
Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
Der Pächter kann gegenüber dem Räumungsanspruch
des Verpächters kein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB)
geltend machen, weil dieser nach §§ 570, 578 BGB iVm.
§ 4 Abs. 1 BKleingG ausgeschlossen ist. Der Ausschluss
ergreift sämtliche Ansprüche des Pächters, insbesondere
etwaige Entschädigungsansprüche.125
Eigenmächtige Inbesitznahme durch den Verpächter,
Versorgungssperre
Der Verpächter ist nicht berechtigt, gegen den Willen des
Pächters die Pachtsache in Besitz zu nehmen. Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Pachtsache sowie deren
Räumung stellen eine verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs.
BGB) und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229
BGB) dar. Diese führen zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Verpächters gegenüber dem Pächter
aus § 231 BGB.126
Eine unzulässige Inbesitznahme durch den Verpächter liegt auch dann vor, wenn dem Verpächter bekannt
Treier Kapitel V Ziff. 1 Rz 38
124
OLG München ZMR 1997, 235, 236; Emmerich in
Bub/Treier Kapitel V Rz 349
125
Emmerich in Bub/Treier, Kapitel V Rz 48
126
BGH NZM 2010, 701; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz50
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
geworden ist, dass der Pächter seine persönlichen
Gegenstände von der Kleingartenparzelle und aus der
Laube vollständig entfernt hat. Dies gilt auch, wenn
der Pächter unbekannten Aufenthalts ist. Etwas anderes
würde nur gelten, wenn der Pächter deutlich gemacht
hat, dass er sein Besitzrecht an der Pachtsache aufgegeben und mit der Inbesitznahme durch den Verpächter
einverstandenist.127
Der Pächter kann sich gegenüber einer verbotenen Eigenmacht des Verpächters – ggf. im Wege der einstweiligen Verfügung – gemäß § 861 BGB wieder in den Besitz
der Pachtsache bringen, auch wenn eine wirksame
Kündigung den Kleingartenpachtvertrag bereits beendet
hat.128
Selbst wenn der Verpächter im Besitz eines Räumungsurteils gegenüber dem Pächter ist, darf er sich nicht
eigenmächtig in den Besitz der Pachtsache bringen, sondern ist auf die gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten
der Zwangsvollstreckung angewiesen.129
Ein Verpächter darf nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses nicht ohne weiteres die Versorgung
mit Wasser unterbrechen. Zwar handelt es sich in diesem Fall nicht um eine verbotene Eigenmacht im Sinne
von § 858 BGB, allerdings ergibt sich in der Regel eine
nachvertragliche Pflicht zur Erbringung der Wasserversorgung, wenn im Wege einer finanziellen Übernahmevereinbarung auch Anpflanzungen gegen Zahlung eines
Entgelts auf den neuen Pächter übertragen werden dürfen.130 Es ist in jedem Fall eine Interessenabwägungvorzunehmen.131
Abwicklungsvereinbarung
Mit der Beendigung des Kleingartenpachtvertrages
sowie der Rückgabe der Pachtsache an den Verpächter
ist der Pächter nicht mehr verpflichtet, die Pachtsache
zu pflegen, insbesondere die Kleingartenparzelle zu bewirtschaften. Dies führt regelmäßig dann zu Problemen,
wenn der Verpächter keinen Nachfolgepächter für den
Kleingarten hat. Der Verpächter steht dann vor dem Problem, vom Pächter eigentlich die sofortige Beseitigung
sämtlicher vom Pächter eingebrachter Einrichtungsge-
127
BGH NZM 2010, 701, Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz50
128
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 50
129
OLG Celle WuM 1995, 188; Emmerich in Bub/Treier
Kapitel V Rz 50
130
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 51
131
BGH NZM 2009, 482
51
genstände und Anpflanzungen zu verlangen, was zur
Folge hätte, dass die Kleingartenparzelle nur noch „leer“
weiterverpachtet werden könnte. Der Pächter wiederum
würde bei einer „Totalberäumung“ keine Entschädigungsleistung mehr vom Nachfolgepächter erhalten.
Blieben die Einrichtungsgegenstände sowie die Anpflanzungen ungepflegt auf der Kleingartenparzelle, würde
ein ständiger Wertverlust eintreten.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, entweder
bereits im Kleingartenpachtvertrag oder aber aus Anlass
der Beendigung des Kleingartenpachtvertrages im
Rahmen einer Räumungsvereinbarung eine Regelung
zu treffen, nach der der Verpächter den Verbleib der vom
Pächter eingebrachten Einrichtungsgegenstände und
Anpflanzungen bis zur Neuverpachtung duldet, wenn
andererseits der Pächter bis zur Neuverpachtung sowohl
die Anpflanzungen als auch die Baulichkeiten pflegt.132
Beispiel:
Der ausscheidende Pächter ist verpflichtet, den Kleingarten
bis zur Neuverpachtung kleingärtnerisch im Sinne von § 1
Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zu bewirtschaften. Der Pächter kann
diese Verpflichtung dadurch abwenden, dass er die vorhandenen Baulichkeiten einschließlich der Fundamente, befestigten
Wege und die vorhandenen Anpflanzungen samt Wurzelwerk
vollständig entfernt und den Kleingarten im umgegrabenen
Zustand dem Verpächter übergibt. § 545 BGB findet keine Anwendung.
angefochten, greift diese Vorschrift nicht ein. In diesem
Fall kann der Verpächter nur Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) oder im Zusammenhang mit Schadenersatzansprüchen geltend machen.
Beide Ansprüche richten sich nach dem ortüblichen
Pachtzins.134
Ein Anspruch aus § 546 a BGB besteht ebenfalls nicht,
wenn sich das Pachtverhältnis nach § 545 BGB oder
durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Pächter
verlängert.135
Eine Pachtsache ist vorenthalten, wenn der Pächter die
Kleingartenparzelle nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Verpächters widerspricht.136
Eine Nichtrückgabe liegt vor, wenn der Pächter den
Besitz an der Kleingartenparzelle behält. Allerdings
liegt eine Vorenthaltung nicht vor, wenn der Pächter mit
Einverständnis des Verpächters die Kleingartenparzelle
samt Schlüssel an einen Nachfolgepächter übergibt oder
aufgrund einer Abwicklungsvereinbarung den Besitz
an der Pachtsache behält. In diesem Fall ist der Pächter
nur dann zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung
verpflichtet, wenn dies in der Abwicklungsvereinbarung
ausdrücklich vereinbart wird.
Nutzungsentschädigung
Beispiel:
Der Pächter verpflichtet sich, die vereinbarten Entgelte und
Gebühren während der Bewirtschaftungszeit zu tragen, es sei
denn, er entschließt sich sämtlich Einrichtungsgegenstände
und Anpflanzungen vollständig zubeseitigen.137
Wird dem Verpächter vom Pächter die Pachtsache
vorenthalten, hat der Verpächter Anspruch auf Zahlung
einer Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Pachtsache (§§ 546 a Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
iVm. § 4 Abs. 1 BKleingG). Hierdurch wird sichergestellt,
dass ein Pächter, der die Pachtsache nach Beendigung
des Kleingartenpachtverhältnisses dem Verpächter vorenthält, nicht besser gestellt wird als er bei Fortdauer des
Kleingartenpachtvertrages gestanden hätte.133
Der Zustand der Pachtsache im Falle der Rückgabe ist
unerheblich. Ein Vorenthalten der Pachtsache liegt daher
nicht vor, wenn der Pächter die Kleingartenparzelle
in verwahrlosten Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen zurückgibt.138 Nur wenn das
Zurücklassen von zu entfernenden Einrichtungsgegenständen lediglich eine teilweise Räumung der Pachtsache
darstellt, kann dies eine Vorenthaltung der Pachtsache
beinhalten.139
§ 546 a BGB kommt nur zur Anwendung, wenn ein
wirksamer Kleingartenpachtvertrag bestanden hatte.
War der Kleingartenpachtvertrag nichtig oder wirksam
Bei einer Mehrheit von Pächtern ist die Pachtsache
solange vorenthalten, als noch einer dieser Pächter den
Besitz behält. Der weitere Pächter, der schon früher die
132
BGH Urt. v. 21.02.2013 – III ZR 266/12 –
BGH NJW 1989, 1730, 1731; Emmerich in Bub/Treier
Kapitel V Ziff. 2 Rz 84
134
OLG Düsseldorf ZMR 2012, 15; Emmerich in Bub/
Treier Kapitel V Ziff. 2 Rz 85
135
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 88, 89
136
133
137
52
BGH NZM 2017, 630; BGH NJW 2017, 2997
BGH Urt. v. 21.02.2013 – III ZR 266/12 –
138
BGH Z 104, 285, 289; BGH NJW 1988, 2665; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 92
139
BGH Z 104, 285, 289; BGH NJW 1988, 2665
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Pachtsache geräumt hat, haftet deshalb bis zur endgültigen Rückgabe der Pachtsache durch den auf der Kleingartenparzelle verbliebenen Pächter.
Für die Nichtrückgabe der Pachtsache ist es unerheblich,
ob diese schuldhaft oder schuldlos unterbleibt.140
Ein Vorenthalten der Pachtsache liegt nicht vor, wenn
der Verpächter die Rücknahme der Pachtsache ablehnt,
weil z. B. die Kleingartenparzelle noch nicht vollständig
geräumt worden ist.141
2.3.2 Ansprüche des Pächters
Wegnahme von Einrichtungen, § 539 Abs. 2BGB
Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Pächter zur Wegnahme
der von ihm eingebrachten oder vom Vorpächter gegen
ZahlungeinesEntgeltsübernommenen Einrichtungen
berechtigt. Dieses Recht kann der Verpächter gegen
Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden
(§§ 552 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB iVm § 4 Abs. 1 BKleingG),
es sei denn der Pächter hat ein berechtigtes Interesse an
der Wegnahme (§ 552 Abs. 2 BGB). Das Wegnahmerecht
besteht unabhängig davon, ob Einrichtungen in das
Eigentum des Verpächters übergegangen sind142 oder
ob eine Pflicht zur Beseitigung nach § 546 BGB besteht.
Daher korrespondiert das Wegnahmerecht des Pächters
mit einer Pflicht des Verpächters, die Wegnahme zu
dulden.143
3. Entschädigungsansprüche
Entschädigung für Baulichkeiten und Anpflanzungen
3.1.1. Entschädigung nach BGB
Abwendungsbefugnis des Verpächters nach § 552BGB
Der Verpächter hat die Möglichkeit, das Wegnahmerecht
in Bezug auf die baulichen Anlagen und Anpflanzungen
abzuwenden. Eine derartige Abwendung ist nach § 552
BGB möglich, wenn der Verpächter dem Pächter einen
angemessenen Entschädigungsanspruch einräumt. Der
Entschädigungsanspruch wird mit der Geltendmachung
der Abwendungsbefugnis fällig. Durch den Ausschluss
des Wegnahmerechts wird eine Pflicht des Pächters
begründet, die vorhandenen baulichen Anlagen auf der
Kleingartenparzelle zu belassen und im Gegenzug erhält
er eine „angemessene Entschädigung“. Die Abwendungsbefugnis kann bereits im Kleingartenpachtvertrag
vereinbart werden.
Beispiel:
Bei Beendigung des Kleingartenpachtvertrages ist die Pachtsache mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen und dem
Aufwuchs an den Verpächter heraus zu geben. Der Pächter
erhält hierfür eine angemessene Entschädigung.
Ist der Pächter verpflichtet, Pachtzinsen sowie Nebenentgelte im Voraus vierteljährlich, halbjährlich oder
jährlich an den Verpächter zu zahlen, kann es abhängig
vom rechtlichen Ende bzw. der tatsächlichen Beendigung
der Nutzung zu einer Überzahlung kommen. In diesem
Fall steht dem Pächter ein anteiliger Rückerstattungsanspruch zu, da der Rechtsgrund für die Leistung entfallen
ist (§ 812 BGB).
Macht der Verpächter von seiner Abwendungsbefugnis
keinen Gebrauch, erhält der Pächter vom Verpächter
keinerlei Entschädigung. Ebenso entfällt ein Entschädigungsanspruch, wenn der Pächter die Einrichtung sowie
die Anpflanzungen gegen den Willen des Verpächters
zurück lässt.144 Verpachtet der Verpächter die Kleingartenparzelle mit den zurück gelassenen Einrichtungen
und Anpflanzungen an einen neuen Pächter, entfällt
ein Entschädigungsanspruch, wenn der Verpächter den
Pächter vergeblich zur Entfernung aufgefordert und die
Übernahme abgelehnt hat, wobei er nicht verpflichtet ist,
sein Beseitigungsrecht – notfalls gerichtlich – durch zu
setzen.145
Bei Nebenentgelten kann zugleich ein Anspruch auf zeitanteiliger Abrechnung hinzutreten. Dieser Abrechnungsanspruch besteht unabhängig davon, ob ein Guthabensoder ein Nachzahlungsbetrag zu erwarten ist.
Zu beachten ist, dass sich eine Verpflichtung des
Verpächters zur Übernahme von Einrichtungen und
Anpflanzungen und damit zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung nicht dadurch ergibt, dass der
140
143
Erstattung überzahlter Pachtzinsen und Nebenentgelte
BGH NJW 1966, 248; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 96
141
BGH NZM 2010, 815; OLG Düsseldorf NZM 2002,
742; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V 2 Rz 103
142
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 334
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
144
145
BGH NJW 1981, 2564; Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 329
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz353
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz353
53
Verpächter mit den Einrichtungen und Anpflanzungen
einverstanden war oder diese zumindest geduldet hatte.146
Als angemessene Entschädigung im Sinne von § 552
BGB gilt nicht der Zeitwert.147 Der Pächter muss sich daher die Kosten für die Wegnahme sowie den Wertverlust,
der durch Wegnahmehandlungen entsteht, anrechnen
lassen.148 Dasselbe gilt für Mängel der Einrichtungen
und Anpflanzungen. Daher können grundsätzlich nach
erfolgter Zahlung der Entschädigung keine Gewährleistungsrechte (Minderung, Reparatur, Ersatz der Reparaturkosten) geltend gemacht werden. Etwas anderes
gilt aber dann, wenn der Pächter bestehende Mängel
arglistig verschwiegen hat.149
Der Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung kann vertraglich ausgeschlossen werden,
da dieser Ausschluss weder als Vertragsstrafe noch als
Verfallklausel zu bewerten ist und § 309 Nr. 6 BGB
(unzulässiges Vertragsstrafenversprechen) nicht verletzt
wird.150 Eine Grenze wird allenfalls durch § 138 BGB
(Sittenwidrigkeit) oder Rechtsmissbrauch (§ 242 BGB)
gezogen.151
Vereinbarung zwischen Pächter und Nachpächter
Der Verpächter kann dem Pächter gestatten, die vom
Pächter eingebrachten Einrichtungen und Anpflanzungen gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung
auf einen Nachpächter zu übertragen. Es handelt sich
hierbei um eine Regelung, auf die der Pächter keinen
Rechtsanspruch hat, es sei denn sie wird bereits im
Kleingartenpachtvertrag verankert.
auch aus dem vereinsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Andernfalls würde sich der Verpächter rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) verhalten.
3.1.2 Entschädigung nach BKleingG
Im Falle einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6
BKleingG entsteht der Anspruch aus § 11 BKleingG auf
Zahlung der Kündigungsentschädigung. Ein Pächter
hat zunächst Anspruch auf Zahlung einer angemessene
Entschädigung für die von den Kleingärtner eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen
und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung möglich sind (§ 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG).
In den Fällen einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 und
6 BKleingG besteht darüber hinaus ein Anspruch auf
Zahlung einer Enteignungsentschädigung (§ 11 Abs. 1
Satz 3BKleingG).
Bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 BKleingG besteht dagegen kein Anspruch auf Zahlung einer
Enteignungsentschädigung nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG, da ein planungsrechtlicher Eingriff der Gemeinde
in Rechtspositionen der Kleingärtner nicht erfolgt. Es
verbleibt daher beim Entschädigungsanspruch nach §
11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG. Inhaber des Anspruchs ist der
Pächter und nicht ein Zwischenpächter.152
Kein Anspruch besteht bei einer Kündigung durch den
Pächter oder bei einer vom Pächter verursachten Kündigung nach den §§ 8, 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG. Dieser muss
entweder vertraglich begründet werden oder aber er
entsteht erst dann, wenn der Verpächter die Abwendung
des Wegnahmeanspruchs des Pächters geltend macht.
Beispiel:
Ist ein Nachpächter vorhanden, ist der Pächter berechtigt,
die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen baulichen Anlagen und Anpflanzungen, soweit diese im
Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind, gegen
Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den/die vom
Verpächter bestimmten nachfolgenden Unterpächter zu übertragen.
Der Verpächter ist verpflichtet, diese Möglichkeit allen
Pächtern zu ermöglichen, wenn er sich entschließt, diese
Möglichkeit grundsätzlich zuzulassen. Ist der Pächter
zugleich Mitglied im Verein des Verpächters, folgt dies
Im Gegensatz zu den Regelungen im BGB ist der Entschädigungsanspruch des Pächters nicht davon abhängig, dass der Verpächter den Verbleib der Baulichkeiten
und des Aufwuchses verlangt.
146
149
147
148
54
OLG München ZMR 1997, 235, 236; Emmerich in
Bub/Treier Kapitel V Rz 349
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 352
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 352
Zur Entschädigung ist der Verpächter verpflichtet, wenn
der Vertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 gekündigt worden
ist. Bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6
ist derjenige zur Entschädigung verpflichtet der die als
Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt.
Nach § 11 BKleingG werden die vom Pächter eingebrach-
150
151
152
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 352
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 363
Emmerich in Bub/Treier Kapitel V Rz 364
BGH NJW – RR 2002, 1203
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
ten oder gegen Entgelt übernommen Anpflanzungen
und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind, entschädigt. Bei der gesetzlichen Kündigungsentschädigung ist auf Bewertungsrichtlinien zurückzugreifen, die von den Bundesländern
aufgestellt und von einer Kleingartenorganisation
beschlossen sowie durch die zuständige Behörde genehmigt worden sind. Anhand dieser Entschädigungsrichtlinien ist dann die Höhe der Entschädigung zu berechnen.
In vielen Fällen kann auf behördliche Entschädigungsrichtlinien nicht zurückgegriffen werden, wenn diese
(z. B. Land Berlin) nicht von einer zuständigen Behörde
genehmigt worden sind. Allerdings kann ersatzweise
auf Entschädigungsrichtlinien zurückgegriffen werden,
die von der Verwaltungsbehörde für gemeindeeigene
Grundstücke oder einer kleingärtnerischen Organisation
beschlossen wurden, wenn diese Entschädigungsrichtlinien sachgerechte Beurteilungskriterien aufweisen und
für das entsprechende Gebiet eine ortsübliche Bewertung bieten.153 Die Entschädigungsrichtlinien stellen eine
verbindliche Grundlage für eine einheitliche Ermessensausübung bezüglich der Erfassung des Wertes von
Einrichtungen kleingärtnerischer Nutzung.154
Die Kündigungsentschädigung ist angemessen, wenn sie
dem „kleingärtnerischen Wert“ entspricht. Bei baulichen
Anlagen wird dieser Wert maßgeblich durch § 3 Abs.
2 BKleingG bestimmt, weil dieser nur eine einfache
Ausführung zulässt und die Grundfläche auf höchstens
24 m² beschränkt.155
Der Entschädigungsanspruch ist fällig, wenn das Pachtverhältnis beendet und der Kleingarten geräumt ist (§ 11
Abs. 3 BKleingG). Die Räumung entspricht § 546 BGB.
3.2. Wertermittlung
3.2.1 Allgemeine Rechtslage
Nach den miet- und pachtrechtlichen Vorschriften
besteht kein Anspruch auf eine Wertermittlung. Dies
beruht zum einen auf der gesetzlichen Konstruktion,
wonach dem Pächter für die von ihm eingebrachten baulichen Anlagen und Anpflanzungen ein Wegnahmerecht
zusteht, sodass eine Wertermittlung nicht notwendig ist.
Zum anderen beruht dies auch darauf, dass im Falle der
Geltendmachung der Abwendungsbefugnis durch den
Verpächter der Pächter selbst im Einzelnen darlegen und
153
154
LG.Bln. Urt. v. 07.09.2005 – 29 O 782/04 –
LG Berlin, Urteil vom 05.04.2001 – 34 O 58/01 –
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
unter Beweis stellen muss, in welcher Höhe ein Entschädigungsanspruch entstanden ist. Hierbei kann auch auf
ein Privatgutachten zurückgegriffen werden.
Den Vertragsparteien steht es jedoch frei, für einen derartigen Fall einen Wertermittlungsanspruch zu vereinbaren und die Art und Weise der Wertermittlung zu regeln.
Dies ist schon deshalb sinnvoll, weil durch eine Wertermittlung Kosten entstehen.
3.2.2 Besonderheiten des BKleingG
Das BKleingG sieht lediglich für die sogenannte Räumungsentschädigung nach § 11 BKleingG vor, dass
die Höhe der angemessenen Entschädigung auf der
Grundlage von Bewertungsrichtlinien berechnet werden
soll. Diese gesetzliche Regelung gilt jedoch nicht beim
Pächterwechsel. Daher bedarf es einer ergänzenden
vertraglichen Regelung um im Einzelnen festzulegen,
unter welchen Voraussetzungen ein Wertermittlungsanspruch entsteht und wer die Kosten der Wertermittlung
zu tragen hat.
3.2.3 Gegenstand der Wertermittlung
Die Ermittlung der angemessenen Entschädigung für
vorhandene bauliche Anlagen und Anpflanzungen setzt
zunächst voraus, dass der tatsächliche Zustand der
Kleingartenparzelle zum Zeitpunkt der Besichtigung in
der Wertermittlung dokumentiert wird. Mit Hilfe der tatsächlichen Feststellungen ist es möglich zu entscheiden,
ob die vorhandenen baulichen Anlagen und Anpflanzungen „im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich
sind“. Darüber hinaus dienen diese Feststellungen dazu,
eine Beurteilungsgrundlage für eventuell vorhandene
Mängel zu schaffen. Anhand der in der Wertermittlung
enthaltenen Tatsachenbeschreibungen lässt sich dann
der Wert berechnen. Zugleich können Beseitigungskosten ermittelt werden, die für die Beseitigung unzulässiger baulicher Anlagen und Anpflanzungenentstehen.
Wurde die Wertermittlung durch eine unabhängige
Wertermittlungskommission durchgeführt, stellt die
Wertermittlung ein Schiedsgutachten dar, auf welches
die §§ 315 ff. BGB anzuwenden sind. Mängel der Wertermittlung können daher eine Neubewertung nur rechtfertigen, wenn das Ergebnis grob unbillig ist. Andernfalls
sind sowohl der scheidende Pächter als auch der neue
155
Mainczyk/Nessler, §11 Rz. 8162 BGH NJW 2014, 1230;
Gramlich in Bub/Treier, VI Rz 180
55
Pächter an den Inhalt der Wertermittlung gebunden,
wenn diese Wertermittlung zur Grundlage einer finanziellen Übernahmevereinbarung gemacht wird.
4. Verwirkung und Verjährung
4.1
Verwirkung
Als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens gilt der Tatbestand
der Verwirkung bei jedem Rechtsverhältnis und damit
auch im Miet- und Pachtrecht. Ein Recht ist verwirkt,
wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend
macht (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich darauf
eingerichtet hat und sich nach den Umständen auch
darauf einrichten durfte, dass das Recht auch in Zukunft
nicht mehr geltend gemacht wird (Umstandsmoment).156
Bei dem Tatbestand der Verwirkung handelt es sich um
eine Einwendung, die von Amts wegen vom Gericht zu
berücksichtigen ist, wenn sich aus dem gegenseitigen
Sachvortrag Umstände ergeben, die den Verwirkungstatbestand rechtfertigen können.157
Zu beachten ist, dass die Verwirkung nicht allein durch
Zeitablauf eintritt. Umgekehrt steht der Tatbestand der
Verwirkung im Spannungsfeld zum Tatbestand der
Verjährung. Je kürzer eine Verjährungsfrist ist, desto
weniger ist für den Tatbestand der Verwirkung Raum,
da es bei kurzen Verjährungsfristen regelmäßig am
Zeitmoment fehlt.158 In der Regel fehlt es am erforderlichen Zeitablauf, wenn eine wiederholte Pflichtverletzung jeweils einen neuen Anspruch (z. B. Unterlassen)
auslöst.159
erwecken, dass er sein Recht nicht mehr geltend macht.
Das reine Dulden einer Pflichtwidrigkeit reicht hierzu
nicht aus. Dementsprechend kommt es nicht auf die
Kenntnis des Gläubigers an und auch nicht darauf, ob
dem Gläubiger ein subjektiver Vorwurf für sein Verhalten zu machen ist.161
Nach Schaffung eines sogenannten Vertrauenstatbestands durch den Gläubiger ist zusätzlich ein Verhalten
des Schuldners erforderlich, aus dem sich ableiten lässt,
dass er sich auf den geschaffenen Vertrauenstatbestand
eingerichtet hat und ob er sich darauf einrichten durfte.
Hierzu genügt es nicht, dass der Schuldner nicht mehr
mit seiner Inanspruchnahme gerechnet hat. Aus diesem
Grunde kommt es nicht auf die Erwartungshaltung des
Schuldners an.162 Vor diesem Hintergrund rechtfertigt
auch eine langjährige Hinnahme eines vertraglichen
Zustands noch nicht den Tatbestand der Verwirkung.163
Wer sich auf den Verwirkungstatbestand beruft, hat
hierfür die volle Darlegungs- und Beweislast. In der
Praxis scheitert der Verwirkungstatbestand in der Regel
daran, dass der Schuldner die Schaffung eines Vertrauenstatbestands durch den Gläubiger nicht darlegen und
unter Beweis stellen kann. In den häufigsten Fällen liegt
ausschließlich eine jahrelange Hinnahme eines vertragswidrigen Zustands vor, die allein nicht ausreichend ist.
Beispiel:
Ein Kleingärtner hat im Jahr 2005 nach Übernahme der Kleingartenparzelle seine Laube von ursprünglich 24 m² auf 30 m²
erweitert. Der Verpächter hat hiervon im Jahr 2006 Kenntnis
erhalten, ist jedoch gegen den vertragswidrigen Zustand nicht
vorgegangen. Im Jahr 2019 hat der Verpächter erstmals seinen Anspruch auf Reduzierung der Baulichkeit gegenüber dem
Pächter geltend gemacht. Der geltend gemachte Anspruch ist
nicht verwirkt, da zwar das Zeitmoment erfüllt ist aber das
Umstandsmoment fehlt.
Neben dem Zeitablauf ist weitere Voraussetzung das
Vorliegen des sogenannten Umstandsmoments. Dieser
besteht aus zwei Elementen, nämlich aus einem vom
Gläubiger geschaffenen „Vertrauenstatbestand“ und
zum anderen darauf, dass sich der Schuldner auf diesen
Vertrauenstatbestand tatsächlich eingerichtet hat.160 Der
Gläubiger muss durch sein Verhalten den Eindruck
156
Ständige Rechtsprechung: vgl. BGH NJW 2006, 219;
BGH NJW 2010, 3716; BGH NJW 2011, 212; KG
Hinweisbeschluss vom 06.08.2009 – 20 U 183/08 –;
Gramlich in Bub/Treier, Kapitel VI Rz 174
157
Gramlich in Bub/Treier, Kapitel VI Rz 174
158
KG NZM 2008, 129
159
BGH NJW 2016, 53; Gramlich in Bub/Treier, Kapitel
VI Rz 177
56
160
BGH WuM 1984, 127; BGH NZM 2010, 240; KG
ZMR 2012, 770; Gramlich in Bub/Treier, VI Rz 178
161
Gramlich in Bub/Treier, VI Rz 179
163
KG Hinweisbeschluss vom 06.08.2009 – 20 U
193/08 – 24-jährige Hinnahme eines vertragswidrigen Zustands; Gramlich in Bub/Treier, VI Rz 177
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
4.2. Verjährung
4.2.1 Regelmäßige Verjährung
Der Ansprüche aus einem Kleingartenpachtvertrag
verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren (regelmäßige
Verjährungsfrist). Die Verjährungsfrist beginnt mit der
anspruchsbegründenden Pflichtverletzung. Bei Dauerhandlungen (z.B. vertragswidrige Nutzung) beginnt die
Verjährungsfrist erst mit deren Beendigung.164
Die sich aus einem Miet- und Pachtvertrag ergebene
Pflicht zur Gebrauchsüberlassung oder Mängelbeseitigung unterliegt während des bestehenden Vertragsverhältnisses nicht der Verjährung, da diese Verpflichtung
jeden Tag neu entsteht.165
Dieselbe Rechtsfolge kann sich auch für den Anspruch
des Verpächters auf Unterlassung des vertragswidrigen
Gebrauchs durch den Pächter (§ 541 BGB) ergeben, wenn
der Pächter den vertragswidrigen Gebrauch dauerhaft
fortsetzt hat (z.B. Errichtung unzulässiger Baulichkeiten
und deren fortgesetzte Nutzung).166
Beispiel:
Ein Kleingärtner hat im Jahr 2005 nach Übernahme der Kleingartenparzelle seine Laube von ursprünglich 24 m² auf 30 m²
erweitert. Der Verpächter hat hiervon im Jahr 2006 Kenntnis
erhalten, ist jedoch gegen den vertragswidrigen Zustand nicht
vorgegangen. Im Jahr 2019 hat der Verpächter erstmals seinen Anspruch auf Reduzierung der Baulichkeit gegenüber dem
Pächter geltend gemacht. Der geltend gemachte Anspruch ist
aufgrund der fortgesetzten Nutzung der vertragswidrig errichteten Baulichkeit nicht verjährt.
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des
Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der
Verpächter von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat
oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§
199 Abs. 1 BGB).
ten Erbfallansprüchen, die in 30 Jahren ab Entstehen des
Anspruchsverjähren.
4.2.2 Verjährung bei Beendigung des
Kleingartenpachtvertrages
Bei Beendigung eines Kleingartenpachtvertrages ist
anstelle der Regelverjährungsfrist von drei Jahren
gemäß §§ 548, 581 Abs. 2 BGB iVm § 4 Abs. 1 BKleingG
die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten zu beachten.
Für den Verpächter beginnt die Verjährungsfrist mit
dem Zeitpunkt, in dem der Verpächter die Pachtsache
zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Verjährungsbeginn für
Ansprüche des Pächters ist dagegen das rechtliche Ende
des Kleingartenpachtvertrages (§ 548 Abs. 2 BGB).167 Die
jeweilige Verjährungsfrist beginnt unabhängig davon, ob
der Anspruch bereits entstandenist.168
Zurückerhalt der Kleingartenparzelle
Der Zurückerhalt der Kleingartenparzelle ist nicht identisch mit dem rechtlichen Ende des Pachtvertrages oder
mit der Rückgabe der Kleingartenparzelle im Sinne von
§ 546 BGB.
Für den Zurückerhalt der Kleingartenparzelle genügt
es, dass der Verpächter die unmittelbare Sachherrschaft
erhält. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn dem Verpächter
ein Schlüssel für die Laube und das Gartentor mit dem
Hinweis überreicht wird, der Pächter will mit der Kleingartenparzelle nichts mehr zu tun haben. Dann ist es für
den Verjährungsbeginn unerheblich, ob dem Verpächter
sämtliche Schlüssel ausgehändigt wurden oder ob noch
einzelne Inventarstücke bzw. noch unzulässige Baulichkeiten vorhandensind.169
Um den Ablauf der Verjährung zu hemmen, ist der
Verpächter gezwungen, innerhalb der Verjährungsfrist
Klage zu erheben (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Kenntnisunabhängig tritt die Verjährung 10 Jahre nach
dem Entstehen des Anspruchs ein, mit Ausnahme von
den in § 199 Abs. 2 und 3 BGB geregelten Schadensersatzansprüchen sowie der in § 199 Abs. 3a BGB geregel-
Erfasste Ansprüche
164
167
165
166
BGH NJW – RR 2015, 781; Gramlich in Bub/Treier, VI
Rz 1
BGH Z 184, 253; Gramlich in Bub/Treier, VI Rz 1
KG Hinweisbeschluss vom 06.08.2009
– 20 U 183/08 –
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Von § 548 BGB werden alle Ansprüche des Verpächters
erfasst, die im Zusammenhang mit dem Zustand der
Streyl in Schmidt/Futterer, § 548 Rz.55
Streyl in Schmidt/Futterer, § 548 Rz.54
169
Streyl in Schmidt/Futterer, § 548 Rz. 34 ff
168
57
Pachtsache und deren Rückgabe in Zusammenhang
stehen.
Nicht erfasst werden dagegen die Ansprüche auf Pachtzinszahlung, Nutzungsentschädigung bei verspäteter
Rückgabe (§ 546 a BGB) einschließlich der hiermit
konkurrierenden gesetzlichen Ansprüche. Diese Ansprüche verjähren innerhalb der Regelverjährungsfrist von
drei Jahren.170 Ebenfalls nicht erfasst wird der Anspruch
auf Rückgabe der Pachtsache gemäß § 546 BGB sowie
der Anspruch auf Unterlassung des vertragswidrigen
Gebrauchs (§ 541BGB).171
Auf Seiten des Pächters wird der Entschädigungsanspruch nach § 552 BGB172 nicht aber aus § 11 BKleingG
von der kurzen Verjährung erfasst; es gilt die Regelfrist.173
4.2.4 Darlegungs- und Beweislast
Derjenige, der sich auf die Verjährung beruft, trägt die
Darlegungs- und Beweislast dafür, wann die Verjährungsfrist beginnt, wann sie endet und dass der Gläubiger Kenntnis von den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
musste.174 Der Gläubiger muss allerdings an der Sachaufklärung mitwirken, da es um Umstände aus seiner
Sphäre geht. Daher muss der Gläubiger darlegen, was er
zur Ermittlung der Voraussetzungen seines Anspruchs
und der Person des Schuldners getan hat.
Derjenige, der sich auf die Hemmung der Verjährung
beruft, hat die volle Darlegungs- und Beweislast für das
Vorliegen der Voraussetzungen eines Hemmungstatbestands.175
4.2.3 Ablaufhemmung in Nachlassfällen
In Nachlassfällen ist die Vorschrift des § 211 BGB zu beachten. Danach tritt eine Verjährung nicht vor dem Ablauf von 6 Monaten nach dem Zeitpunkt ein, in dem
• der Erbe die Erbschaft angenommen hat; bei Bestehen
einer Miterbengemeinschaft ist die Annahme durch sämtliche Miterben erforderlich; oder
• das Insolvenzverfahren über den Nachlass eröffnet wird
oder
• von dem an dem Anspruch von einem oder gegen einen
Nachlasspfleger, Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden kann.
Gramlich in Bub/Treier, Kapitel VI Rz44
Gramlich in Bub/Treier, Kapitel VI Rz44
172
OLG Bremen, NZM 2002, 292Lehmann-Richter
in Schmidt/Futterer, § 552 Rz 16 Rz 67; Streyl in
Schmidt/Futterer, § 548 Rz 53
170
173
171
174
58
175
BGH NJW-RR 2002, 1204
Streyl in Schmidt/Futterer, § 548 Rz 67
Streyl in Schmidt/Futterer, § 548 Rz. 67
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
DER KLEINGARTEN-PACHTVERTRAG
Durchsetzung von Ansprüchen aus Einzelpachtverträgen
NICOLE HOLLERBUHL (Rechtsanwältin, Magdeburg)
Duckstein Rechtsanwälte, Haeckelstr. 6, 39104 Magdeburg
Telefon (0391) 531 146 0, e-mailinfo@ra-duckstein.de
A. ANSPRÜCHE BEI BESTEHENDEM
PACHTVERTRAG
• Zahlungsansprüche (z. B. die Pacht, Umlagen, Stromund Wasserkosten)
• Anspruch auf Bewirtschaftung der Parzelle
• Unterlassungsansprüche (z. B. hinsichtlich geplanter
unzulässiger Bebauung)
• Beseitigungsansprüche (Errichtung unzulässiger
Baulichkeiten)
• Pflicht des Pächters zur Leistung von Gemeinschaftsarbeiten bzw. Abgeltung der zu leistenden Stunden in
Geld.
1. Möglichkeiten des Vorgehens
a) Nichtzahlung der Pacht:
Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens und/
oder Mahnung und Kündigung des Pachtvertrages
gem. § 8 Ziffer 1 BkleingG (oder beides) ggf. auch
ordentliche Kündigung wegen dauerhafter unpünktlicher Zahlung
b) Nichterbringung von Gemeinschaftsleistungen, (z. B.
Nichtzahlung von beschlossenen Umlagen, Nichterbringung von Gemeinschaftsstunden bzw. Nichtzahlung des Abgeltungsbetrages):
Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens und/
oder Abmahnung gem. § 9 Ziffer 1 BkleingG und
dann ggf. ordentliche Kündigung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1
BKleingG (beides nebeneinander möglich)
c) Errichtung unzulässiger Baulichkeiten oder Anbauten
etc. Beseitigungverlangen (gerichtliche Durchsetzung
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
auch während des Bestehens des Pachtverhältnisses
möglich) oder Abmahnung ggf. Kündigung gem. § 9
Abs. 1 Nr. 1 BkleingG)
Räumungsklage verbunden mit Beseitigungsanträgen
Zu 1 c) Errichtung von Anbauten oder Veränderungen an
bestandsgeschützten Gartenlauben
estandsschutz gem. § 20 a Nr. 7 BkleingG (neue BunB
desländer)
Der Bestandsschutz gem. § 20 a Nr. 7 BKleingG greift
dann, wenn eine Gartenlaube, die größer als 24 m² (einschließlich überdachtem Freisitz) ist, zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den materiell rechtlichen Bestimmungen
des Baurechts entsprach und bei ihrer Errichtung nicht
vertraglichen Vereinbarungen oder Satzungsbestimmungen zuwiderlief.
Bestandsschutz gem. § 18 BkleingG (alte Bundesländer)
Der Bestandsschutz nach § 18 liegt vor, wenn eine vor
dem 01.04.1983 errichtete Laube, die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe (24 m²) überschreitet und rechtmäßig
errichtet war.
1. Fallbeispiel:
Bei einer im Jahr 1950 errichteten Laube mit einer Größe
von insgesamt 39,55 m² einschließlich überdachtem
Freisitz (hier 12,60 m²) wurde im Jahr 2007 das auf dem
überdachten Freisitz befindliche Wellplastikdach durch
den Wirbelsturm Kyrill beschädigt und vom Kläger
durch ein gleichartiges Material ersetzt. Die Größe des
Baukörpers wurde nicht verändert.
Der Kläger wurde vom beklagten Verein auf Beseitigung
59
in Anspruch genommen und begehrte im gerichtlichen
Verfahren die Feststellung des Nichtbestehens eines
Beseitigungsanspruches.
Das AG Düsseldorf hat der Klage stattgegeben und seine
Entscheidung, wie folgt begründet:
Vom Bestandsschutz des § 18 BkleingG sind, so das
Gericht, nicht lediglich die Laube, sondern auch der
überdachte Freisitz umfasst. Der Bestandsschutz bezieht sich auf die bauliche Anlage selbst und als Ganzes
(Laube einschließlich Freisitz). Kleingartenlauben, die
vor Inkrafttreten der Größenbegrenzung gemäß § 3 Abs.
2 BKleingG bereits errichtet wurden, genießen Bestandsschutz und können weiterhin genutzt werden, auch
wenn sie nach der aktuellen Rechtslage flächenmäßig zu
groß sind.
Der Beseitigungsanspruch wurde aufgrund des Vorliegens von Bestandsschutz für den überdachten Freisitz
nebst erneuertem Dach verneint.
(AG Düsseldorf, Urteil v. 13.07.2009, Az.: 231 C 14646/08)
2. Fallbeispiel: baurechtliche Beseitigungsanordnung +
Stilllegungsverfügung
Die Kläger hatten ein Behelfsheim in einer Dauerkleingartenanlage zunächst bis zum Rohbauzustand zurückgebaut. Nur ein Teil der Außenwände wurde er- halten,
die Innenwände wurden erneuert und die Dachbalken
zumindest zum Teil ausgetauscht. Das Gebäude wurde
derart vergrößert, dass der Rahmen des Bestandschutzes
gesprengt worden ist, so das Verwaltungsgericht Hamburg. Bei derartigen, erheblichen Veränderungen der
Bausubstanz entfällt der Bestandschutz.
Bestandsschutz gewährleistet nach der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts das Recht, ein Gebäude
weiter so zu unterhalten und zu nutzen, wie es seinerzeit errichtet wurde. Bestandsschutz rechtfertigt jedoch
keinen Ersatzbau anstelle des bestandsgeschützten
Bauwerks.
Fazit: Bestandsschutz für Kleingartenlauben entfällt, bei
wesentlicher Veränderung der Bausubstanz.
(VG Hamburg, Urteil v. 29.04.1998, Az.: 22 VG 1420/96)
3. Fallbeispiel: Übergroße Lauben (§ 3 Abs. 2BkleingG)
Ein Kleingärtner hatte genau auf der Grenze zwischen
seinen zwei Gärten ein massives Gartenhaus mit 48 m²
60
Grundfläche errichtet. Das Gartenhaus stand so auf der
Parzellengrenze, dass jeweils 24 m² der Grundfläche auf
jede Parzelle entfiel.
Das gefiel der zuständigen Behörde nicht, die ihn zur
Beseitigung der Laube auf- forderte. Seine dagegen erhobene Klage wurde in letzter Instanz vom Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen abgewiesen.
Begründung des Gerichts: Das BKleingG stelle mit der
Begrenzung der Grundfläche auf die einzelne Laube und
nicht auf die Gartenparzelle ab. Wo diese Laube liege –
gegebenenfalls auf der Grundstücksgrenze – sei für die
zulässige Grundfläche egal.
(OVG Nordrhein-Westfalen Az.: 10 A 1671/09 im Anschluss an VG Düsseldorf, Urteil vom 25.05.2009 AZ: 4
K 4713/07).
4. Fallbeispiel: Entscheidung OLG Hamm vom 13.11.2007,
AZ:7 U 22/07
Bei der unzulässigen Vergrößerung bzw. Veränderung
von bestandsgeschützten Lauben kann der Bestandsschutz insgesamt entfallen.
Bestandsschutz ist lediglich der Schutz der Bestandsnutzung in dem Sinne, dass das Gebäude weiter so
unterhalten und genutzt werden darf, wie es seinerzeit
errichtet wurde. Es dürfen daher nur solche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, die das Gebäude vor seinem vorzeitigen Verfall oder vor dem Eintritt
der Unbenutzbarkeit vor dem Ablauf der Lebensdauer in
seiner Substanz schützen.
Liegen Umbauarbeiten vor, die keinen solchen Instandhaltungscharakter haben und wird die Laube insofern
grundlegend verändert, ist dies mit dem Bestandsschutzgedanken nicht mehr vereinbar und dieser gerät in
Wegfall. In diesem Fall treten dann Bestimmungen des
§ 3 Absatz 2 BKleingG ohne Ausnahme in Kraft, so dass
die Laube entsprechend zurückzubauen ist.
Begründung:
die im vorliegenden Fall vorgenommenen Umbauarbeiten hatten keinen reinen Instandhaltungscharakter
(Bestandsschutz bestand über § 18 BkleingG)
• nach dem Umbau hat die Laube eine Wärmedämmung,
• der Freisitz wurde in die Laube integriert, es erfolgte ein Dachausbau des Freisitzes, so dass sich dort
danach ein Abstellraumbefand,
• die Grundfläche betrugt einschließlich Wärmedämmung nunmehr 39,51 m² bzw. ohne Einbeziehung der
Wärmedämmung 36,79 m²,
• Selbst ohne Berücksichtigung der Wärmedämmung
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ergab sich, wenn auch nur eine geringfügige Vergrößerung um 0,54 m², die, so der Senat, nicht unter
Instandhalt- ungsaspekten zu rechtfertigen ist. Entscheidend war es aus Sicht des Senats aber letztlich,
dass die Beklagte keine typischen Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, sondern die Laube grundlegend
verändert hat, indem sie den Freisitz beseitigt und
stattdessen einen Abstellraum angebaut hat. Das ist
mit dem Bestandsschutzgedanken nicht vereinbar.
• die Beklagte hatte zudem eine vertragswidrige Veränderung des Daches, konkret der Trauf- und Firsthöhe
vorgenommen (Höhe wurde von 5,09 m auf 5,62 m
erhöht.
• Dadurch wurde die Nutzung des Dachgeschosses als
Schlafraum möglich,
• Eine entsprechende Nutzung erfolgte, es waren zwei
Betten vorhanden
• Räumung des Gartens durch Entfernung von eingebrachten oder gegen Entgelt übernommener Anpflanzungen und Anlagen, § 546BGB
• ggf. Herstellung vertragsgemäßer Zustand, § 546
BGB (Rekultivierung, wenn nicht Totalberäumung)
Des Pächters
• Wegnahme von Anpflanzungen und Baulichkeiten,
§546BGB
• ggf. Rückerstattung überzahlter Pacht bzw. Nebenkosten
1. Anspruch auf Räumung und Herausgabe
§546 Rückgabepflicht des Mieters
D
ie Beklagte wurde verurteilt, die Laube auf ein
Fläche von 24 m² zurückzubauen und die Traufhöhe
auf 2,25 m und die Firsthöhe auf 3,55 m zu verringern. Der Bestandschutz der ursprünglich bereits zu
großen Laube war entfallen.
1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu geben.
2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem
Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache
nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von
dem Dritten zurückfordern.
Ist eine vom Vorstand geduldete größere Bauweise rechtmäßig?
g
ilt über §4(1)BKleingG, §581(2) BGB auch für Kleingartenpachtverhältnisse
§ 546 BGB ist abdingbar
Eine vom Vorstand geduldete größere Bauweise macht
die Laube nicht rechtmäßig, da die Rechtmäßigkeit
allein an der Übereinstimmung mit den dafür geltenden
Vorschriften gemessen wird. Selbst wenn man in der
Duldung des Vorstandes eine vertragliche Vereinbarung
sehen wollte, wäre diese wegen Verstoßes gegen ein
gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB nichtig. In sehr wenigen Einzelfällen kann jedoch der Verpächter gehindert
sein, aufgrund der Duldung die Beseitigung bzw. den
Rückbau zu verlangen.
(Verwirkung/Verjährung vgl. Ausführungen des Herrn Rechtsanwalts Klaus Kuhnigk)
B. ANSPRÜCHE NACH BEENDIGUNG DES
PACHTVERHÄLTNISSES:
Unterschiedliche vertragliche vom Gesetz abweichende
Regelungen in Pachtverträgen am Beispiel der Verträge des
Landesverbandes Sachsen (LSK):
1. Variante: Vor dem Jahr 2005 gab es häufig folgende
Regelung:
Bei Beendigung des Pachtverhältnisses muss der Garten
in dem Zustand zurückgegeben werden, der sich aus
der fortlaufenden ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
ergibt. Alle zur weiteren Nutzung nicht erforderlichen
oder unbrauchbaren Baulichkeiten und Anpflanzungen
sind auf Verlangen des Verpächters vom ausscheidenden
Pächter zu entfernen.
Des Verpächters
• Herausgabe des Gartens: §546I,II, §581IIBGB,
§4IBKleingG
durch:
– Besitzeinräumung bzw. -aufgabe
– Übergabe aller Schlüssel
– kann an den Verpächter oder Beauftragten oder Nachpächter geschehen (letzteres, nur wenn der Verpächter
zustimmt).
k
eine (Total-) Beräumungspflicht des Pächters; „nur“
Beseitigung vertrags- bzw. gesetzwidriger Sachen
b
ei fehlendem Nachpächter liegt das Beräumungsrisiko beim Verein /Verband Problem: Verjährung
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
61
Problem: Verjährung
2. Variante: V
ertragsmuster ab 2005: § 11 (6) Abs. des
Pachtvertrages:
„Der abgebende Pächter ist verpflichtet, vor Beendigung des Pachtverhältnisses den Kleingarten in einen
ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Dazu gehört
die Entfernung verfallener und nicht mehr nutzbarer
bzw. nicht zulässiger Baulichkeiten und Einrichtungen,
Gerümpel, kranker sowie nicht zulässiger Bäume und
Sträucher“.
4. Variante: Vertragsmuster ab 2015
§ 11 Abs. 6 regelt für alle Kündigungen, dass der abgebende Pächter verpflichtet ist, bei Vertragsbeendigung
bis spätestens zum Zeitpunkt der Beendigung des Pachtverhältnisses sämtliche Baulichkeiten, baulichen Anlagen, Anpflanzungen und bewegliche Gegenstände zu
entfernen, soweit sich nicht ein vom Verein bestätigter
Nachfolgepächter zur Übernahme bereit erklärt. Abweichende Vereinbarungen sind möglich.
§ 11 Abs. 7 regelte, dass, wenn bei Beendigung des Pachtverhältnisses kein Nachfolger vor- handen sein sollte und
eine Wiedervergabe der Parzelle angestrebt war, dem
Pächter gestattet wird, bis zu einer Dauer von zwei Jahren nach Beendigung des Pachtverhältnisses sein Eigentum (Anpflanzungen und Baulichkeiten) auf der Parzelle
zu belassen, soweit es den Bestimmungen des BkleingG,
der Kleingartenordnung sowie des Vertrages entspricht.
Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Sollte nach
dem Ablauf von maximal zwei Jahren kein Nachfolger
gefunden worden sein oder der abgebende Pächter sich
weigern, sein Eigentum auf einen Nachfolger zu übertragen, verpflichtete sich der Pächter zur Beräumung des
Kleingartens von seinem Eigentum.
Weiterhin geregelt wurde im Musterpachtvertrag LSK: § 1
Abs. 1 (u. a.):
R
äumung und Herausgabepflicht bestand erst nach
dem Ablauf von zwei Jahren, sofern die Baulichkeiten
in einem guten Zustand waren. Nach Ablauf der Frist
konnte dann aber auch Totalberäumung gefordert
werden.
Voraussetzung: Pächter war Eigentümer!
Rechtsprechung zu den Klauseln
3. Variante: Vertragsmuster ab 2008: § 11 (6) Abs. des
Pachtvertrages:
Wie im Muster aus dem Jahr 2005, aber mit der Einschränkung, dass diese Regelung in § 11 Abs. 7, 8 und 9
nicht galt, wenn die Voraussetzungen für eine Verpächterkündigung gem. § 8 und § 9 Abs. 1 Ziffer 1 BkleingG
vorlagen.
F
orderung nach Räumung und Herausgabe war auch
vor Ablauf von zwei Jahren möglich. Aber Beseitigung
der Baulichkeiten und Anpflanzungen war generell
nur möglich sofern diese baufällig oder sonst nicht
mehr nutzbar waren und die vorhandenen Anpflanzungen krank.
62
„Nicht mit verpachtet sind die Anpflanzungen, Baulichkeiten, bauliche Anlagen sowie sämtliche weitere bewegliche Gegenstände im Kleingarten.“
D. h. Unabhängig vom Eigentum an den Baulichkeiten,
baulichen Anlagen und Anpflanzungen muss der abgebende Pächter alle Baulichkeiten, baulichen Anlagen und
alle Anpflanzungen beseitigen.
1. Urteil: BGH vom 21.02.2013 AZ: III ZR 266/12
Leitsatz:
„In einem (Formular-)Kleingartenpachtvertrag kann
wirksam vereinbart werden, dass der abgebende Pächter
für den Fall, dass kein Nachpächter vorhanden ist, den
Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung
der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente,
befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und
den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat.“
• Verpächter muss grundsätzlich nicht hinnehmen,
dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden
Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem
Grundstück belässt, vielmehr kann er vom Pächter
die Entfernung dieser Sachen verlangen.
• „Werden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen von einem Pächter auf dem von ihm genutzten
Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies
mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem
Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und
damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im
Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB geschehen sollte, mit
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der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße
„Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in
das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters verbleiben“.
• Der BGH verweist auf die gesetzliche Regelung
des §546 Abs.1 BGB i.V.m. §581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs.
1BKleingG.
BGH 21.02.2013 AZ: III ZR 266/13
lichkeiten einschließlich der Fundamente,Wege und
Anpflanzungen zu beseitigen, bestätigt.
Folgen der Beendigung des
Kleingartenpachtvertrages
Vereinbarung über die Abwicklung des
Kleingartenpachtvertrages
• Die vertragliche Verpflichtung des Pächters, die
Anpflanzungen und Baulichkeiten bei Beendigung
des Pachtverhältnisses von der Parzelle zu entfernen,
wenn kein Nachfolgepächter vorhanden ist, stimmt
mithin mit der gesetzlichen Regelungüberein.
zwischen
• Beseitigung der Anpflanzungen und Baulichkeiten
kann für den Pächter im Einzelfall zwar eine erhebliche Belastung darstellen. Es ist aber kein tragfähiger
Grund ersichtlich ist, warum das Kostenfreihaltungsinteresse des Pächters das Kostenfreihaltungsinteresse des verpachtenden Vereins überwiegen sollte.
– Verpächter –
• Der BGH hat auch keine Beanstandungen hinsichtlich einer (vorübergehenden) Weiterbenutzung bzw.
Bewirtschaftung der gekündigten Kleingartenparzelle
gefunden, da dies dem mutmaßlichen Willen des
Pächters Rechnung trägt, die Parzelle nicht beräumen
zu müssen, sondern einen Nachfolgepächter zufinden.
• Diese Regelung benachteiligt, nach der Auffassung
des BGH, den scheidenden Pächter nicht unangemessen, im Gegenteil, sie gibt diesem die Chance,
die ihm ansonsten obliegende Beräumungspflicht
abzuwenden.
2. Urteil BGH 11.04.2013 AZ: III ZR 249/12
• vom Pächter errichtete, eingebrachte oder käuflich
erworbene Sachen im Kleingarten sind als Scheinbestandteile Eigentum des Pächters;
• der Pächter ist gem. § 546 BGB verpflichtet, nach Beendigung des Pachtverhältnisses durch eigene Kündigung sein Eigentum von der Parzelle zu entfernen;
• eine Vereinbarung im Pachtvertrag, nach der der
Pächter sein Eigentum für eine gewisse Zeit auf
der Parzelle belassen kann, dafür aber das bisher
vereinbarte Entgelt weiter zahlen muss, ist rechtlich
zulässig.
• BGB hat nochmals die Wirksamkeit der Klausel, dass
der abgebende Pächter bei Nichtvorhandensein eines
Nachpächters verpflichtet ist, die vorhandenen Bau-
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
– ehemaliger Pächter –
dem Verband der Gartenfreunde
und
– dem Kleingärtnerverein –
1. Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass das
Pachtverhältnis zwischen dem ehemaligen Pächter
und dem Verpächter auf Grund ... zum ... endet.
Wegen der Beendigung des Pachtvertrages wird folgende Vereinbarung getroffen:
2. Ein Nachfolgepächter für die Kleingartenparzelle des
Pächters ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorhanden. Für den Fall, dass auch zum Ende desPachtverhältnisses kein Nachfolgepächter gefunden wird,
gelten die folgenden Vereinbarungen:
3- Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass dem
ehemaligen Pächter gestattet wird, die Baulichkeiten,
Anpflanzungen, baulichen Anlagen sowie alle beweglichen Sachen (Näheres wird in der Wertermittlung
des Gartens festgehalten) bis zu einer Neuverpachtung, längstens jedoch bis zum ... auf der Kleingartenparzelle zu belassen. Ein erneutes Pachtverhältnis
entsteht dadurch nicht.
4. Für den Zeitraum, in welchem der ehemalige Pächter
die unter 3. erfassten Sachen auf der Kleingartenparzelle belässt, zahlt dieser eine Verwaltungspauschale
in Höhe von ... € jährlich. Sollte die Parzelle innerhalb eines Kalenderjahres neu verpachtet werden
können, ist die Pauschale anteilig zu zahlen, ggf. wird
sie zurückerstattet.
Variante a:
5. Der ehemalige Pächter verpflichtet sich, für den Zeit-
63
raum gem. Ziffer 3 dieser Vereinbarung die Kleingartenparzelle in einem solchen Zustand zu erhalten,
dass von dieser keine Störungen durch Samenflug
oder ähnliches ausgehen. Eine Pflicht zur kleingärtnerischen Bewirtschaftung über das Vorstehende
hinaus besteht nicht.
oder
Variante b:
Da der ehemalige Pächter nicht in der Lage ist, die
Kleingartenparzelle während der unter Ziffer 3 genannten Zeit in einem Zustand zu erhalten, in dem keine
Störungen für die übrigen Kleingärtner ausgehen, wird
der Kleingärtnerverein ermächtigt, die Parzelle in dem
dafür erforderlichen Umfang zu pflegen. Der ehemalige Pächter verpflichtet sich, die durch Mitglieder des
Kleingärtnervereines geleisteten Arbeitsstunden mit den
im Verein für die Leistung von Arbeitsstunden üblichen
Sätzen, derzeit ... € pro Stunde, abzugelten.
Sollte bis zum ... kein Nachfolgepächter für die Kleingartenparzelle des ehemaligen Pächters gefunden
worden sein bzw. der ehemalige Pächter sich weigern,
das Eigentum der Anpflanzungen und Baulichkeiten
auf einen Nachfolgepächter zu übertragen, verpflichtet
sich der ehemalige Pächter, innerhalb eines Monats nach
Ablauf der Frist aus Ziffer 3 dieser Vereinbarung die
Kleingartenparzelle von den Baulichkeiten, Anpflanzungen, baulichen Anlagen sowie allen beweglichen Sachen
zu beräumen und beräumt an den Kleingärtnerverein
als bevollmächtigten Vertreter des Verbandes der Gartenfreunde herauszugeben.
..., den
.............................
ehemaliger Pächter
............................
Verpächter
.......................................................................
Kleingärtnerverein
• sinnvoll, wenn Garten neu vergeben werden kann
und soll und Pächter bereit ist, Garten weiter zu
bewirtschaften/pflegen
• schiebt Verjährungsbeginn gemäß §548 BGB nach
hinten (Ablauf der vereinbarten Zeitspanne)
• BGH hat mit Entscheidung vom 21.02.2013 und
11.04.2013 derartige Klauseln (z. T. noch weitergehend)
für wirksam erklärt
C) GERICHTLICHE DURCHSETZUNG VON
RÄUMUNGSANSPRÜCHEN
Gerichtliches Räumungsverfahren
• Titel muss sich auf alle Pächtererstrecken,
• zu räumende Parzelle muss genau bezeichnet sein
(Parzellen-Nr., Lageplan)
• Zuständig ist das Gericht in dem die Parzelle liegt (§
29 ZPO)
1. Variante: Räumungsklage (z. B. für Berliner Räumung)
Antrag:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Parzelle Nr. … in der
Kleingartenanlage des Vereins, gelegen ... (vgl. Lageplan) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Vollstreckung gem. § 885 oder § 885 a ZPO:
2. Variante: Räumungsklage (Räumung, Herausgabe und
Beseitigung)
Antrag:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Parzelle Nr. … in
derKleingartenanlage des Vereins, gelegen ... (vgl.
Lageplan) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die auf der Parzelle befindliche Weide und die 7 Koniferen sowie die Laube
einschließlich des Fundamentes (vgl. Lageskizze
Anlage K 5) zu beseitigen.
Vollstreckung des Antrages zu Ziffer 2) gem. § 887 ZPO
3. Variante: Räumungsklage (Räumung, Herausgabe und
Beseitigung mit Antrag gem. §510 b ZPO)
Anträge:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Parzelle Nr. … in der
Kleingartenanlage des Vereins, gelegen ... zu räumen
und an den Kläger herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die auf der Parzelle befindliche Weide und die 7 Koniferen sowie die Laube
einschließlich des Fundamentes (vgl. Lageskizze
Anlage K 5) zu beseitigen.
3. Der Beklagte wird verurteilt, die vorstehend unter
Ziffer 2 bezeichneten Handlungen bis spätestens 2
64
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Monate nach Rechtskraft des Urteils vorzunehmen.
4. Für den Fall, dass der Beklagte die ihm unter Ziffer
2 auferlegten Handlungen nicht innerhalb von zwei
Monaten nach Rechtskraft des Urteils vorgenommen
haben sollte, wird er verurteilt, an den Kläger Schadensersatz in Höhe von 4.500,00 € zu zahlen.
D) Geltendmachung von Zahlungsforderungen
Entscheidung vor Verfahrensbeginn: Klage oder Mahnbescheid?
• Das Mahnverfahren ist in erster Linie auf den „faulen
Zahler“ zugeschnitten, der voraussichtlich gegen den
Anspruch keine Einwände vorbringen wird. Nur in
diesem Fall ist es ein relativ schnelles und wirksames
Mittel gegenüber säumigen Schuldnern.
Zwei Tipps:
• Bei höheren Streitwerten kann man fast immer mit
einem Widerspruchdes Schuldners rechnen. Auch
wenn es ihm nur darum geht, einen Zahlungsaufschub zu erreichen. Dann sollte man lieber gleich
klagen.
• Ist die genaue Anschrift des Schuldners nicht mit
Sicherheit zu erfahren,dann niemals einen Mahnbescheid beantragen! Wenn der Mahnbescheid nicht
zugestellt werden kann, bleibt er wirkungslos. Anders
als bei der Erhebung einer Klage gibt es die sog.
öffentliche Zustellung im Mahnverfahren nicht.
DAS GERICHTLICHE MAHNVERFAHREN
1. Voraussetzung:
• Die Forderung muss grundsätzlich vor den Zivil-und
Arbeitsgerichten verfolgbar sein,
• Forderung muss eine Geldforderung betreffen,
• die Forderung darf nicht von einer noch nicht erbrachten Gegenleistung abhängen,
• die Forderung muss fällig sein, d. h. Schuldner muss
sich in Verzug befinden
• der Aufenthalt des Schuldners muss bekannt sein
(öffentliche Zustellung ist im Mahnverfahren nicht
möglich).
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2. ABLAUF DES MAHNVERFAHRENS
2.1. Antrag beim zuständigen Mahngericht
Für Sachsen Anhalt ist das gemeinsame Mahngericht
der Länder Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen in
Staßfurt zuständig.
Das gemeinsame Mahngericht ist zuständig, wenn
der Antragsteller seinen Wohnsitz in Sachsen-Anhalt,
Sachsen oder Thüringen hat. Bei juristischen Personen
(auch bei Vereinen) richtet sich die Zuständigkeit nach
dem Sitz.
2.2. Form
a) schriftlich mit dem amtlichen Vordruck (Schreibwarenhandel, nicht beim Amtsgericht erhältlich, handschriftliche Anträge werden nicht von allen Mahngerichten bearbeitet).
b) Barcode-Antrag:
• Antragsformular im Internet unter www.onlinemahnantrag.de
• ausgefüllte Antrag ist per Post an das Mahngericht
zu senden(Ausdruck muss einseitig, klar und sauber
sein)
c) Online-Mahnverfahren (i.d.R. nur Rechtsanwälte)
2.3. Inhalt des Antrag
• Der Antrag muss die Bezeichnung der Parteien,
gegebenenfalls des gesetzlichen Vertreters oder des
bestellten Prozessbevollmächigten, enthalten.
• Antragsteller ist ein Verein, Vertretungsregelungen
beachten!
• Neben dem Mahngericht muss zusätzlich das Gericht
benannt werden, das für ein streitiges Verfahren
örtlich und sachlich zuständig ist.
• der Antragsteller hat den Geldbetrag, getrennt nach
Haupt- und Nebenforderung, und den Anspruchsgrund (z. B. Pachtforderung) anzugeben. Die Forderung ist nicht zu begründen.
• Mahnantrag ist handschriftlich zu unterzeichnen.
2.4. So funktioniert das Online-Mahnverfahren
Starten Sie den Online-Mahnantrag über www.onlinemahnantrag.de oder eine der Portalseiten des Gerichts
oder Landesregierung.
Wählen Sie Ihr Bundesland aus.
Wählen Sie die Versandart „Druck auf Papier (Bar-
65
code) aus und drücken „Weiter“.
Geben Sie alle Daten wie üblich in die dialoggeführte
Eingabemaske ein.
Sämtliche Daten werden Ihnen am Ende noch einmal
angezeigt, sollten Sie die Daten ändern wollen, drücken Sie bitte„Bearbeiten“.
Wählen Sie auf der Seite Drucken/Signieren den
Punkt „Drucken“ unter„Barcode“ aus.
Der Barcode-Antrag wird jetzt im PDF-Reader
erzeugt. Starten Sie den Ausdruck über das DruckerSymbol des PDF-Readers; nicht über das Symbol des
Browsers (Internet-Explorer o. ä.)
Ausdruck von mindestens 3 Seiten erfolgt: das
Deckblatt, eine oder mehrere Klarschriftseiten sowie
eine oder mehrere Barcodeseiten (auf Druckqualität
achten)
Unterschreiben Sie das Deckblatt.
2.5. Ausfüllhinweise (Online-Antrag)
eim Eingeben des Antragstellers:
B
Wählen Sie „Sonstiges“
Dann wählen Sie „Weitere“
Im nächsten Feld den Namen des Vereins eintragen
und unten am Ende die Rechtsform über den Pfeil
wählen: Eingetragener Verein
Name und Anschrift der/des Vertreter/s eintragen,
bitte satzungsmäßiges Vertretung beachten.
eim Antragsgrund
B
Katalog-Nummer wählen (z. B. Pacht: Nr. 23, Mitgliedsbeitrag Nr. 22, Versorgungsleistungen Nr. 60)
2.6. Erlass eines Mahnbescheides
2.8. Verfahren nach Widerspruch des Antraggegners gegenden Mahnbescheid oder
nach Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid.
• Widerspruchsnachricht ergeht
• Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens
stellen bzw. weitere Kosten einzahlen
• Nach Zahlung der Gerichtskosten erfolgt die Abgabe
an das Gericht, aber nur dann
• Gericht fordert auf, den Anspruchs zu begründen
(meist 2 Wochenfrist)
• nach Einspruch gegen den Mahn- oder Vollstreckungsbescheid, wird der Rechtsstreit von Amts
wegen an das im Mahnantrag angegebene Prozessgericht abgegeben; so genannter Übergang in das
streitige Verfahren
2.9. Das streitige Verfahren
Anspruchsbegründung sollte einer Klageschrift entsprechen, d. h.
ein Aktiv und ein Passivrubrum enthalten,
Anträge müssen gestellt werden (je nach Verfahrensstand: Einspruch gegen Mahnbescheid oder Vollstreckungsbescheid)
die Klageforderung muss unter Beweisangeboten
begründet werden.
Benötigte Unterlagen:
Pachtvertrag, Rechnungen, Mahnungen, die Satzung, Beschlüsse der Mitgliederversammlung, z. B. für Umlagen,
Mitgliedsbeitrag, Arbeitsstunden und Abgeltungsbeträge.
Jetzt am Besten einer Rechtsanwaltskanzlei übergeben!
Nach Zahlung der Gerichtskosten erlässt das Gericht den
Mahnbescheid. Dieser wird dem Schuldner von Amts
wegen zugestellt. Der Antragsteller wird davon in Kenntnis gesetzt. Entspricht der Antrag nicht den Anforderungen wird er zurückgewiesen, zuvor ergeht jedoch ein
Monierungsschreiben.
2.7. Kein Widerspruch des Antraggegners
Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheides
stellen,
6 Monatsfrist ab Erlass des Mahnbescheides beachten!
gegen Vollstreckungsbescheid ist Einspruch möglich, innerhalb von 14 Tagen nach Zugang
66
E. ZWANGSVOLLSTRECKUNG VON ZAHLUNGS- UND RÄUMUNGSTITELN
1. Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
a) Vollstreckungstitel: Urteile der Gerichte, Vollstreckungsbescheide, einstweilige Verfügungen, Prozessvergleiche, Vergleiche vor Gütestellen/Notaren,
Anwaltsvergleiche, notarielle Schuldanerkenntnisse,
vollstreckbare Urkunden, Kostenfestsetzungssetzungsbeschlüsse
b) Vollstreckbarkeit: Vollstreckbarer Inhalt des Titels,
d. h. Parteien (Gläubiger und Schuldner) müssen
konkret und richtig bezeichnet sein, die zu vollstre-
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
ckende Handlung muss konkret, genau und präzise
bezeichnet sein, ggf. muss Ort der zu vollstreckenden
Handlung bezeichnet sein.
Zwangsvollstreckung im Kleingartenrecht
c) Vollstreckungsklausel: bei allen Titeln (außer Vollstreckungsbescheiden und einstweiligen Verfügungen)
erforderlich, wird vom Gericht des ersten Rechtszuges
erteilt, Klauselerteilung führt zur
vollstreckbaren Ausfertigung
d) Zustellung des Titels: bei Urteilen und Vollstreckungsbescheiden von Amtswegen, Vergleiche und
andere Titel von Gläubigern zuzustellen Zustellung
durch Gerichtsvollzieher oder von Anwalt zu Anwalt.
2. Vorläufige Vollstreckbarkeit von Urteilen
• Möglichkeit, auch vor Rechtskraft eines Urteils zuvollstrecken.
• in aller Regel von der Zahlung einer Sicherheitsleistung abhängig, Schuldner kann häufig Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.
• Gefahr von Schadensersatzansprüchen, wenn vollstreckter Titel aufgehoben wird.
3. Informationsquellen
• bei Aufnahme/Vertragsschluss (Kontoverbindung
erfragen, Angaben zu Mitgliedschaft in ggf. sozialen
Netzwerken etc., Geburtsdatum!)
• soziale Netzwerke, sonstige Internetveröffentlichungen
• Informationen über das soziale Umfeld
• Information durch Gerichtsvollzieher
• Auskunft aus Schuldnerverzeichnis (ab 01.01.2013
erweitert und auf Länderebene zentralisiert)
• Vermögensauskunft früher eidesstattliche Versicherung und vorher „Offenbarungseid“)
Probleme bei der Informationsbeschaffung:
Durchsuchungsanordnung für Räume, Haftbefehl bei
Nichterscheinen des Schuldners zur Abgabe der Vermögensauskunft,
wird vom Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers angeordnet.
4. Mobiliarvollstreckung:
• Vollstreckung in das bewegliche Vermögen des
Schuldners durch Pfändung (Wegnahme oder Siege-
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
lung durch den Gerichtsvollzieher) und anschließender Versteigerung.
• Wegnahme von Bargeld und Zahlung an den
Gläubiger
• Kassenpfändung (z. B. beim betriebenen Vereinsheim)
• Konten- oder Lohnpfändung
• Pfändungsfreigrenzen (Auszug)
– ohne Unterhaltsverpflichtung Nettolohn: 1180,00
0,99 €
– mit 1 Unterhaltsverpflichtung: Netto: 1630,00 €
3,92 €
– mit 2 Unterhaltsverpflichtungen Netto: 1.870,00 €
0,29 €
– mit 3 Unterhaltsverpflichtungen Netto: 2120,00 €
1,08 €
5. Pfändungsschutzkonto
• seit 01.07.2010 möglich
• schützt vor Zugriff auf unpfändbarer Beträge auf dem
Konto
• monatliche Geldeingänge werden beim P-Konto automatisch bis zu einem Freibetrag von 1.178,59 Euro
(Stand: 1. Juli 2019) geschützt.
• Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Vollstreckungsgericht den Pfändungsfreibetrag heraufsetzen (Bescheinigung nach § 850 k ZPO).
• früher hohe Gebühren der Geldinstitute, derzeit
dürfenBanken und Sparkassen keine extra Gebühren
erheben.
6. Weitere Pfändungsmöglichkeiten
• in Rentenansprüche
• Lohnsteuerjahresausgleich
• sonstige Forderungen (z. B. Kaufpreis für Laube etc.)
• Miet-, Pachteinnahmen; Mietkaution, Genossenschaftsanteile, etc.
• Pflichtteils- und Erbschaftsansprüche
7. Vorpfändung (§ 845 ZPO, vorläufiges
Zahlungsverbot)
Mit der Vorpfändung stellt ein Gerichtsvollzieher, der
von einem Gläubiger beauftragt wird, dem Schuldnerund dem Drittschuldner eine schriftliche Erklärung
zu, welche besagt, dass eine Pfändung von Forderungen
ansteht. Damit die durch diese Vorpfändung erreichte
Rangordnung gewahrt bleibt, muss innerhalb eines Monats die Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses erfolgen. Bis dahin besitzt das Zahlungsverbot die Wirkung einer staatlichen Beschlagnahme. Diese
führt dazu, dass der Drittschuldner nichts an einen
anderen Gläubiger überweisen darf, selbst wenn ein
67
Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vorliegt.
Aber: Zahlung erfolgt erst auf Pfändungs- und Überweisungsbeschluss.
8. Räumungsvollstreckung gem. § 885ZPO
•
•
erichtsvollzieher setzt Schuldner aus und Gläubiger
G
in den Besitz (z. B. Übergabe Schlüssel oder Einbau
neues Schloss mit Schlüsselübergabe, Öffnung durch
Schlüsseldienst und Besitzeinweisung.
Gerichtsvollzieher beräumt bewegliche Sachen und
nimmt diese in Besitz bzw. vernichtet sie.
Formulierung im Urteil: „wird verurteilt … zu räumen und
im beräumten Zustand herauszugeben“.
•
Titel muss sich auf alle Pächter erstrecken.
•
Gerichtsvollzieher verlangt i.d.R. Vorschuss für zu
erwartende Räumungskosten.
• Kostenübernahme durch Rechtsschutzversicherung?
Wird häufig nicht übernommen.
Der Gerichtsvollzieher hat in seinem Protokoll die frei
ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die
er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation auch elektronische
Bildaufnahmen herstellen.
Der Vermieter/Verpächter kann dann die beweglichen
Sachen des Mieters bzw. Pächters, die nicht Gegenstand
der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen;
er hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren
Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, etwa
Abfälle, kann er vernichten.
Zwangsvollstreckung im Kleingartenrecht
(Berliner Räumung gem. § 885 a ZPO)
•
Der Gläubiger (Verpächter) hat bei dieser Maßnahme
nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten, haftet also nicht für Beschädigungen infolge einfacher
Fahrlässigkeit.
•
er Mieter/Pächter muss die Sachen beim Vermieter
D
binnen einer Frist von einem Monat nach der Vollstreckungsmaßnahme abfordern, andernfalls kann
der Vermieter die Sachen verwerten. Die Verwertung
geschieht in der Regel im Wege der Versteigerung
durch den Gerichtsvollzieher. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.
•
avon zu trennen sind jedoch immer unpfändbare
D
Gegenstände wie z. B. Kleidung, persönliche Dokumente usw. Diese sind immer sorgfältig aufzubewahren und auf Verlangen des Mieters jederzeit herauszugeben.
9. Beräumungs-/Beseitigungsvollstreckung §
887 ZPO (sog. Gestattung der Ersatzvornahme)
•
•
Beseitigung von Baulichkeiten, Anpflanzungen
Vollstreckungsgericht ermächtigt Gläubiger, Hand
lung vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen und
verpflichtet den Schuldner, einen Vorschuss zuleisten.
Formulierung im Urteil:
„… wird insbesondere verurteilt, … Gartenlaube, Walnussbaum … (Lage siehe beigefügten Lageplan) … zu
beseitigen“
•
orschuss ist wie normaler Zahlungstitel zu vollV
strecken, Pfändungsfreigrenzen beachtlich, Kosten
werden von Rechtsschutzversicherungen in der Regel
nicht übernommen.
10. Berliner Räumung gem. § 885 a ZPO
(nur für diese Art der Vollstreckung werden von vielen
Rechtsschutzversicherungen die Kosten getragen).
Gerichtsvollzieher hat den Mieter bzw. Schuldner aus
dem Besitz der Räume zu setzen und den Vermieter
bzw. Gläubiger in den Besitz zu weisen. Gegenstände
des Mieters verbleiben in der Wohnung (auf der Parzelle
und in der Laube). Der Gerichtsvollzieher lässt nur das
Schloss auswechseln.
68
12. Problem: „Kalte Räumung“
BGH Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09
a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte
eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und
deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren
Folgen der Ver- mieter verschuldensunabhängig nach
§ 231 BGB haftet…
b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit
des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels
durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, …
muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen
des, an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters, auch dadurch wahren, dass er bei
der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis
der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu
beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der
der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen,
soweit dessen Angaben plausibel sind.
13. Streit in der Zwangsvollstreckung
•
•
•
i.d.R. Einwendungen des Schuldners gegen einzelne Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen die
Zwangsvollstreckung insgesamt.
Einwendungen Dritter, dass seine Rechte verletzt sind
Einwände des Gläubigers, z. B. gegen Nichtvornahme
bzw. mangelhafte Vornahme von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch Gerichtsvollzieher
14. Sonderfall: Tod des Schuldners
•
•
•
•
•
Erbe(n) treten an die Stelle des Schuldners
Titel muss auf Erben umgeschrieben werden,
sofern Zwangsvollstreckung noch nicht eingeleitet worden ist.Die bereits begonnene Vollstreckung wird in den Nachlass fortgesetzt (§
779ZPO).
Möglichkeit der Ausschlagung des Erbes (6 Wochen
nach Kenntniserlangung)
Möglsichkeit der Anfechtung der Annahme (6 Wo
chen nach Kenntniserlangung)
Beschränkung der Haftung des Erben auf den Nachlass (z. B. Nachlassinsolvenz bzw. -verwaltung)
w
enn keine Erben vorhanden sind, haftet der Landesfiskus
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
15. Insolvenz des Schuldners
•
•
•
inzelvollstreckungsmaßnahmen werden kraft GesetE
zes unzulässig
die Forderung, muss zur Tabelle angemeldet werden
nicht zur Masse gehören, z. B. Herausgabeansprüche
16. Kosten der Zwangsvollstreckung
•
•
•
werden i.d.R. mit eigentlicher Zwangsvollstreckung
mit vollstreckt, ansonsten gesonderte Kostenfestsetzung nötig,
notwendige Kosten hat Schuldner zu tragen, das sind
z. B. Kosten des Vollstreckungsgerichts, Kosten des
Gerichtsvollziehers, Kosten Dritter (vom Gerichtsvollzieher beauftragte Firmen), Rechtsanwaltskosten, ggf.
Auskunftskosten, wenn Schuldner sich entzieht.
Aber auch hier gilt das Sprichwort:
„Wer die Musik bestellt, muss sie auchbezahlen!“
Referentin Rechtsanwätin Nicole Hollebuhl
Duckstein Rechtsanwälte
Haeckelstr. 6
39104 Magdeburg
Tel. 0391/ 531 146 0
e-mailinfo@ra-duckstein.de
69
Die Grüne Schriftenreihe seit 1997
Heft Jahr
Ort
SEMINAR
THEMA
122 1997
123 1997
Schwerin
Haftungsrecht und Versicherungen im Kleingartenwesen
Recht
St. Martin
Pflanzenschutz und die naturnahe Bewirtschaftung im
Kleingarten
Fachberatung
124 1997
125 1997
Berlin
Lernort Kleingarten
Fachberatung
Gelsenkirchen
Möglichkeiten und Grenzen des Naturschutzes im Kleingarten
Fachberatung
126 1997
Freising
Maßnahmen zur naturgerechten Bewirtschaftung und
umweltgerechte Gestaltung der Kleingärten als eine
Freizeiteinrichtung der Zukunft
Fachberatung
127 1997
128 1997
Lübeck-Travemünde Der Schutz unserer natürlichen Lebensgrundlagen
Fachberatung
Karlsruhe
Aktuelle Probleme des Kleingartenrechts
Recht
Chemnitz
Aktuelle kleingartenrechtliche Fragen
Recht
Potsdam
Die Agenda 21 und die Möglichkeiten der Umsetzung
der lokalen Agenden zur Erhaltung der biologischen
Vielfalt im Kleingartenbereich
Umwelt
131 1998
132 1998
Dresden
Gesundes Obst im Kleingarten
Fachberatung
Regensburg
Bodenschutz zum Erhalt der Bodenfruchtbarkeit im Kleingarten
Gesetz und Maßnahmen
Fachberatung
133 1998
Fulda
Der Kleingarten – ein Erfahrungsraum für Kinder und
Jugendliche
Umwelt
134 1998
135 1998
Wiesbaden
Aktuelle kleingartenrechtliche Fragen
Recht
Stuttgart
Kleingärten in der/einer künftigen Freizeitgesellschaft
Gesellschaft u. Soziales
136 1998
Hameln
Umsetzung der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie der EU
von 1992 im Bundesnaturschutzgesetz und die
Möglichkeiten ihrer Umsetzung im Kleingartenbereich
Gesellschaft u. Soziales
137 1999
138 1999
Dresden
(Kleine) Rechtskunde für Kleingärtner
Recht
Rostock
Gute fachliche Praxis im Kleingarten
Fachberatung
139 1999
140 1999
Würzburg
Kind und Natur (Klein)Gärten für Kinder
Gesellschaft u. Soziales
Braunschweig
Zukunft Kleingarten mit naturnaher und ökologischer
Bewirtschaftung
Umwelt
141 1999
Hildesheim
Biotope im Kleingartenbereich – ein nachhaltiger Beitrag
zur Agenda 21
Umwelt
142 1999
143 2000
Freiburg
Zukunft Kleingarten
Recht
Mönchengladbach
Recht und Steuern im Kleingärtnerverein
Recht
144 2000
Oldenburg
Pflanzenzüchtung und Kultur für den Kleingarten
von einjährigen Kulturen bis zum immergrünen Gehölz
Fachberatung
145 2000
146 2000
Dresden
Die Agenda 21 im Blickfeld des BDG
Umwelt
Erfurt
Pflanzenschutz im Kleingarten unter ökologischen Bedingungen
Fachberatung
147 2000
148 2000
Halle
Aktuelle kleingarten- und vereinsrechtliche Probleme
Recht
Kaiserslautern
Familiengerechte Kleingärten und Kleingartenanlagen
Fachberatung
149 2000
150 2001
Erfurt
Natur- und Bodenschutz im Kleingartenbereich
Fachberatung
Rüsselsheim
Vereinsrecht
Recht
151 2001
152 2001
Berlin
Kleingartenanlagen als umweltpolitisches Element
Fachberatung
Mönchengladbach
Natur- und Pflanzenschutz im Kleingarten
Fachberatung
153 2001
154 2001
St. Martin
Das Element Wasser im Kleingarten
Fachberatung
Gelsenkirchen
Frauen im Ehrenamt – Spagat zwischen Familie, Beruf und
Freizeit
Gesellschaft u. Soziales
129 1998
130 1998
70
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Heft Jahr
Ort
SEMINAR
THEMA
155 2001
156 2001
Erfurt
Verbandsmanagement
Management
Leipzig
Zwischenverpachtungen von Kleingartenanlagen –
Gesetzliche Privilegien und Verpflichtungen
Recht
157 2002
158 2002
Bad Mergentheim
Kleingartenpachtverhältnisse
Recht
Oldenburg
Stadtökologie und Kleingärten – verbesserte Chancen für die
Umwelt
Umwelt
159 2002
Wismar
Miteinander reden in Familie und Öffentlichkeit –
was ich wie sagen kann
Umwelt
160 2002
161 2002
Halle
Boden – Bodenschutz und Bodenleben im Kleingarten
Fachberatung
Wismar
Naturnaher Garten als Bewirtschaftsform im Kleingarten
Fachberatung
162 2002
163 2003
Berlin
Inhalt und Ausgestaltung des Kleingartenpachtvertrages
Recht
Dessau
Finanzen
Recht
164 2003
Rostock
Artenvielfalt im Kleingarten – ein ökologischer Beitrag des
Kleingartenwesens
Fachberatung
165 2003
166 2003
Hamburg
Rosen in Züchtung und Nutzung im Kleingarten
Fachberatung
Rostock
Wettbewerbe – Formen, Auftrag und Durchführung
Fachberatung
167 2003
168 2003
Limburgerhof
Die Wertermittlung
Recht
Bad Mergentheim
Soziologische Veränderungen in der BRD und mögliche
Auswirkungen auf das Kleingartenwesen
Gesellschaft u. Soziales
169 2004
170 2004
Braunschweig
Kleingärtnerische Nutzung (Rechtsseminar)
Recht
Kassel
Öffentlichkeitsarbeit
Öffentlichkeitsarbeit
171 2004
172 2004
Fulda
Kleingärtnerische Nutzung durch Gemüsebau
Fachberatung
Braunschweig
Mein grünes Haus
Umwelt
173 2004
174 2004
Dresden
Kleingärtnerische Nutzung durch Gemüsebau
Fachberatung
Magdeburg
Recht aktuell
175 2004
176 2004
Würzburg
Der Kleingarten als Gesundbrunnen für Jung und Alt
Gesellschaft u. Soziales
Münster
Vom Aussiedler zum Fachberater – Integration im
Schrebergarten (I)
Gesellschaft u. Soziales
177 2005
178 2005
Kassel
Haftungsrecht
Recht
München
Ehrenamt – Gender-Mainstreaming im Kleingarten
Gesellschaft u. Soziales
179 2005
180 2005
Mannheim
Mit Erfolg Gemüseanbau im Kleingarten praktizieren
Fachberatung
München
Naturgerechter Anbau von Obst
Fachberatung
181 2005
182 2005
Erfurt
Naturschutzgesetzgebung und Kleingartenanlagen
Umwelt
Dresden
Kommunalabgaben
Recht
183 2005
Bonn
Vom Aussiedler zum Fachberater – Integration im
Schrebergarten (II)
Gesellschaft u. Soziales
184 2006
Dessau
Düngung, Pflanzenschutz und Ökologie im Kleingarten –
unvereinbar mit der Notwendigkeit der Fruchtziehung?
Fachberatung
185 2006
Jena
Finanzmanagement im Verein
Recht
186 2006
187 2006
188 2006
Braunschweig
Stauden und Kräuter
Fachberatung
Stuttgart
Grundseminar Boden und Düngung
Fachberatung
Hamburg
Fragen aus der Vereinstätigkeit
Recht
189 2007
Potsdam
Deutschland altert – was nun?
Gesellschaft u. Soziales
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
71
Heft Jahr
Ort
SEMINAR
THEMA
190 2007
191 2007
Jena
Grundseminar Pflanzenschutz
Fachberatung
Jena
Insekten
Umwelt
192 2007
193 2007
Celle
Grundseminar Gestaltung und Laube
Fachberatung
Bielefeld
Rechtsprobleme im Kleingarten mit Verbänden lösen
(Netzwerkarbeit) Streit vermeiden – Probleme lösen
Recht
194 2008
Potsdam
Pachtrecht I
Recht
195 2008
Neu-Ulm
Pflanzenverwendung I – vom Solitärgehölz bis zur Staude
196 2008
Magdeburg
Soziale Verantwortung des Kleingartenwesens –
nach innen und nach außen
Fachberatung
Gesellschaft u. Soziales
197 2008
Grünberg
Pflanzenverwendung II – vom Solitärgehölz bis zur Staude
Fachberatung
198 2008
Gotha
Finanzen
Recht
199 2008
Leipzig
Kleingärtner sind Klimabewahrer – durch den Schutz der
Naturressourcen Wasser, Luft und Boden
Umwelt
200 2009
Potsdam
Wie ticken die Medien?
Öffentlichkeitsarbeit
201 2009
Erfurt
Vereinsrecht
Recht
202 2009
Bremen
Vielfalt durch gärtnerische Nutzung
Fachberatung
203 2009
Schwerin
Gesundheitsquell – Kleingarten
Umwelt
204 2009
Heilbronn
Biotope im Kleingarten
Fachberatung
205 2009
Potsdam
Wie manage ich einen Verein?
Recht
206 2010
Lüneburg
Kleingärten brauchen Öffentlichkeit und
Unterstützung auch von außen (1)
Öffentlichkeitsarbeit
207 2010
Magdeburg
Zwischenpachtvertrag – Privileg und Verpflichtung
Recht
208 2010
Bremen
Umwelt plus Bildung gleich Umweltbildung
Umwelt
209 2010
Kassel
Der Fachberater – Aufgabe und Position im Verband
Fachberatung
210 2010
Mönchengladbach
Biologischer Pflanzenschutz
Fachberatung
211 2010
Dresden
Umweltorganisationen ziehen an einem Strang (grüne Oasen
als Schutzwälle gegen das Artensterben)
Umwelt
212 2010
Hannover
Der Kleingärtnerverein
Recht
213 2011
Lüneburg
Kleingärten brauchen Öffentlichkeit und Unterstützung
auch von außen (2)
Öffentlichkeitsarbeit
214 2011
Naumburg
Steuerliche Gemeinnützigkeit und ihre Folgen
Recht
215 2011
Hamburg
Blick in das Kaleidoskop – soziale Projekte
des Kleingartenwesens
Gesellschaft u. Soziales
216 2011
Halle
Pflanzenvermehrung selbst gemacht
Fachberatung
217 2011
Rostock
Ressource Wasser im Kleingarten –
„ohne Wasser, merkt euch das …“
Fachberatung
218 2011
Berlin
Satzungsgemäße Aufgaben des Vereins
Recht
219 2012
Goslar
Ausgewählte Projekte des Kleingartenwesens
Gesellschaft u. Soziales
220 2012
Wittenberg
Naturnaher Garten und seine Vorzüge
Fachberatung
221 2012
Dortmund
Rechtsfindungen im Kleingartenwesen –
Urteile zu speziellen Inhalten
Recht
222 2012
Karlsruhe
Bienen
Umwelt
72
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
Heft Jahr
Ort
SEMINAR
THEMA
223 2012
Suhl
Objekte des Natur- und Umweltschutzes
Fachberatung
224 2012
Frankfurt
Neue Medien und Urheberrecht,
Wichtige Bausteine der Öffentlichkeitsarbeit
Öffentlichkeitsarbeit
225 2012
Nürnberg
Der Vereinsvorstand – Haftung nach innen und außen
Recht
226 2013
Berlin
Integration – Kleingärten als Schmelztiegel der Gesellschaft
Öffentlichkeitsarbeit
227 2013
Brandenburg
Renaturierung von aufgelassenen Kleingärten und
Kleingartenanlagen
Management
228 2013
Hamburg
Familiengärten
Fachberatung
229 2013
Oldenburg
Kleingärten – Als Bauerwartungsland haben sie keine Zukunft Recht
230 2013
Elmshorn
Obstvielfalt im Kleingarten
Fachberatung
231 2013
Remscheid
Der Verein und seine Kassenführung
Recht
232 2014
Bremen
Soziale Medien
Öffentlichkeitsarbeit
233 2014
Augsburg
Themengärten – Gartenvielfalt durch innovative Nutzung
erhalten
Umwelt
234 2014
Altenburg
Beginn und Beendigung von Kleingartenpachtverhältnissen
Recht
235 2014
Wuppertal
Bodenschutz im Kleingarten
Fachberatung
236 2014
Dresden
Pflanzenschutz im Kleingarten
Fachberatung
237 2014
Braunschweig
Wie führe ich einen Verein?
Recht
238 2015
Chemnitz
Führungsaufgaben anpacken
Management
239 2015
Halle
Reden mit Herz, Bauch und Verstand
Öffentlichkeitsarbeit
240 2015
Hamm
Wie manage ich einen Kleingärtnerverein?
Recht
241 2015
Offenbach
Alle Wetter – der Kleingarten im Klimawandel
Fachberatung
242 2015
Rathenow OT Semlin
Wunderbare Welt der Rosen
Fachberatung
243 2015
Hamburg
Verantwortung für eine richtige Kassenführung
Recht
244 2015
Saarbrücken
Die Welt im Kleinen – Insekten und Spinnen im Garten
Umwelt
245 2016
Bad Kissingen
Adressatengerechtes Kommuizieren
Management
----- 2016
Mainz
Grundlagen Digitalfotografie
Öffentlichkeitsarbeit
247 2016
Lübeck
Kleingartenpachtverträge
Recht
248 2016
Osnabrück
Nachhaltig gärtnern – ökologischer Gemüsebau
im Kleingarten
Fachberatung
249 2016
Bad Mergentheim
Ökologische und nachhaltige Aufwertung
von Kleingartenanlagen
Umwelt
250 2016
Eisenach
Kleingartenanlagen – Gemeinschaftsgrün und Spieplätze
nachhaltig gestalten
Fachberatung
251 2016
Berlin
Flächennutzungs- und Bebauungspläne
Recht
252 2017
Bremen
Wettbewerbe – Vorbereitung und Durchführung
am Beispiel des Bundeswettbewerbs 2018
Management
253 2017
Goslar
Wettbewerbe medial begleiten und vermarkten
Öffentlichkeitsarbeit
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
73
Heft Jahr
Ort
SEMINAR
THEMA
254 2017
Duisburg
Nachhaltig gärtnern – ökologischer Obstbau im Kleingarten
Fachberatung
255 2017
Gersfeld
Pächterwechsel – die Herausforderung
für Vereine und Verpächter
Recht
256 2017
Castrop-Rauxel
Nachhaltig gärtnern – ökologischer Obstbau im Kleingarten
Fachberatung
257 2017
Schwerin
Ökosysteme – die Wechselwirkung zwischen
Kleingartenanlage und Umwelt
Umwelt
258 2017
Riesa
Dauerstreitpunkt kleingärtnerische Nutzung und
Mediation als mögliche Konfliktslösung
Recht
259 2018
Hamburg
Fördergelder für gemeinnützige Vereine/Verbänd
Management
260 2018
Regenburg
Ereignisse richtig ins Bild gesetzt
Öffentlichkeitsabeit
261 2018
Göttingen
Die Nutzung natürlicher Ressourcen – Wasser im Kleingarten
Fachberatung
262 2018
Dessau
Beschlüsse richtig fassen – die Mitgliederversammlung
der Kleingärtnervereine/-verbände
Recht
263 2018
Heidelberg
Nachhaltig gärtnern
Umwelt
264 2018
Jena
Steuerliche und kleingärtnerische Gemeinnnützigkeit
Recht
265 2018
Frankfurt/Oder
Die Nutzung natürlicher Ressourcen –
Boden im Kleingarten
Fachberatung
266 2019
Neumünster
Modernes Führungsmanagement in Verein und Verband –
heute
Management
267 2019
Braunschweig
Moderieren und Präsentieren – so stellt sich das
Kleingartenwesen dar
Öffentlichkeitsabeit
268 2019
Bad Breisig
Der insektenfreundliche Garten – mit Kleingartenanlagen
gegen den Artenrückgang
Umwelt
269 2019
Wismar
Die Satzung und Vereinsordnungen
Recht
270 2019
Oldenburg/Vechta
Pädagogik für die Fachberatung in Theorie und Praxis
Fachberatung
271 2019
Hamm
Pflanzen – Ihre Verwendung im Kleingarten
Fachberatung
272 2019
Kassel/Baunatal
Der Kleingarten-Pachtvertrag
Recht
bundesverband deutscher gartenfreunde e. v. – grüne schriftenreihe 272
75