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Full text: Geschäftsbericht ... (Rights reserved) Issue 2016 (Rights reserved)

Wohnbau Gießen GmbH Geschäftsbericht 2016 Impressum Inhalt Zentrale Daseinsvorsorge für Gießen im Bereich Wohnen Herausgeberin Wohnbau Gießen GmbH Ludwigstraße 4 35390 Gießen Dietlind Grabe-Bolz, Vorsitzende des Aufsichtsrates 4 Hand in Hand für und mit der Stadt Gießen Reinhard Thies, Geschäftsführer 6 Kontakt Mietermitbestimmung - Gießener Modell durch Neuwahlen gesichert Telefon 0641 9777-0 Fax 0641 9777-299 info@wohnbau-giessen.de www.wohnbau-giessen.de Peter Sommer, Vorsitzender des Unternehmensmieterrates 8 Wohnen ist mehr als nur die vier Wände Sabina Germeroth, Abteilungsleitung Kundenzentrum 10 Graphik Mit guten Kooperationen innovative Ideen entwickeln GE Werbeagentur GmbH info@agenturge.de Rainer Pauli, Abteilungsleitung Technische Planung 12 Sozial denken und rechnen Fotos Wohnbau Gießen GmbH, iStock, Pietro Sutera GE Werbeagentur, Katrina Friese, Peter Clasen Ina Köhler, Abteilungsleitung Rechnungswesen 14 Auf einen Blick 16 Jahresabschluss Der Geschäftsbericht enthält den Jahresabschluss 2016 der Wohnbau Gießen GmbH*, den Lagebericht sowie zusätzliche, freiwillige Erläuterungen. Der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Schüllermann und Partner AG mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Abschluss wird beim Amtsgericht Gießen hinterlegt. Er kann bei der Wohnbau Gießen GmbH, Ludwigstraße 4, 35390 Gießen, kostenlos angefordert werden. Organe der Gesellschaft 21 *in Folge Wohnbau genannt Bestätigungsvermerk 42 Lagebericht 2016 23 Bilanz zum 31.12.2016 28 Gewinn- und Verlustrechnung 30 Anhang 2016 31 - Angaben zur Bilanz 32 - Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 34 - Sonstige Angaben 36 Anlagenspiegel per 31.12.2016 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2016 38 40 Zentrale Daseinsvorsorge für Gießen im Bereich Wohnen be-Bolz Dietlind Gra eisterin rm Oberbürge rates des Aufsicht de en itz rs Vo 4 Gießen ist weiterhin eine prosperierende Stadt. Wie in allen wachsenden Städten fehlt es jedoch auch hier vor allem an bezahlbarem Wohnraum. Die Landes- und Bundespolitik hat darauf reagiert und Programme geschaffen, die zu demographiegerechtem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen sowie einer nachhaltigen Stadtentwicklung führen sollen. Wohnen gehört zur kommunalen Daseinsvorsorge und ist deshalb zentrale Aufgabe kommunaler Politik. Stadt und Wohnbau begannen 2014 die Erarbeitung eines Wohnraumversorgungskonzepts. Im September 2016 wurde es von der Stadtverordnetenversammlung verabschiedet. Es bildet die Planungsgrundlage für die Versorgung der Gießener Bevölkerung mit angemessenem, bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum. Damit ist Gießen Vorreiter in der Region. Die Wohnungsversorgung endet aber nicht an den Stadtgrenzen. Auch der Landkreis, in dessen Kommunen sehr unterschiedliche Wohn- und Lebenssituationen herrschen, hat inzwischen angefangen, ein regionales, gemeinsames Konzept und Strukturen für die Zukunft des Umlandes zu erarbeiten. Als Handlungsauftrag aus dem Wohnraumversorgungskonzept hat sich die Stadtregierung verpflichtet, bis 2021 400 neue Wohnungen im sozialen Wohnungsbau zu schaffen – eine ehrgeizige, aber notwendige Zielsetzung für die städtische Verwaltung und die Wohnbau. Um dieser Herausforderung und auch der Zielsetzung einer besseren Verteilung der vorhandenen und neu entstehenden öffentlich geförderten Wohnungen begegnen zu können, richtet die Stadtverwaltung derzeit einen „Fachdienst Wohnen“ ein. Dieser entwickelt, zusammen mit den im Arbeitskreis „Soziale Wohnungswirtschaft“ vertretenen Wohnungsgesellschaften, Registrier- und Vergaberichtlinien zur Wohnungsvergabe. Die Vergabe der öffentlich geförderten Wohnungen soll künftig anhand dieser Kriterien erfolgen und damit bessere Planungsgrundlagen und der Etablierung von Beteiligungsformen und erweiterten Teilhabemöglichkeiten der Bewohnerinnen und Bewohner oder bei der gelungenen Zukunftskonzeption der Gummiinsel – unterstützt durch das Bundesprogramm „Nationale Projekte des Städtebaus“. Ich freue mich, Aufsichtsratsvorsitzende dieses Unternehmens zu sein, das die Stadt Gießen aufgrund dieser besonderen Expertise und der guten Zusammenarbeit gerne mit dem „Sozialen Wohnen“ in der Stadt betraut. Dietlind Grabe-Bolz Vorsitzende des Aufsichtsrats mehr Transparenz in die Wohnungssituation von Gießen bringen. Der „Fachdienst Wohnen“ wird eng mit den Wohnungsunternehmen zusammenarbeiten, insbesondere mit dem Kundenzentrum der Wohnbau, ist sie doch ein verlässlicher Partner für die Herangehensweise an diese Aufgabe in unserer Stadt. Die Wohnbau ist darüber hinaus Impulsgeber und starker Partner für die Quartiersentwicklung in Gießen, sei es bei der Nutzung der Möglichkeiten der Bund-/LänderProgramme der „Sozialen Stadt“ für die Nord- und Weststadt mit dem Ziel der Stabilisierung und Aufwertung der Quartiere, der Sicherung des Wohnungsbestandes, 5 Hand in Hand für und mit der Stadt Gießen ies Reinhard Th hrer Geschäftsfü 6 Mit ihren 7.112 Mietwohnungen schafft die Wohnbau ein starkes Stück soziale Versorgung in der Stadt Gießen. Trotz des abschmelzenden Bestandes an öffentlich geförderten Sozialwohnungen gelingt es uns, ein geschütztes Marktsegment zu halten, das unseren Bestandsmietern und Gießener Wohnungssuchenden mit kleinen Einkommen gute Chancen auf eigene Vier-Wände bietet. Rund 1/6 der Gießener Bevölkerung wohnt heute bereits bei der Wohnbau, dennoch zeigen sich aktuell Engpässe bei der Wohnraumversorgung. Eine geringe Fluktuation im Bestand und ein erhöhter Nachfragedruck, insbesondere im unteren Preissegment, machen neue Initiativen notwendig. Junge Gießener suchen eigene Wohnungen, Menschen im Alter oder mit Handicaps benötigen entsprechenden Wohnraum, Sanierungsbetroffene sind auf Ersatzunterkünfte angewiesen. Gießen als Teil der erweiterten Rhein-Main-Metropole steht im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor Herausforderungen. Neben der Bestandssicherung muss auch der Neubau in den Blick genommen werden. Alle ziehen an einem Strang Zunehmende Bedeutung für die Wohnbau hat die intensive Zusammenarbeit mit dem Gießener Amt für soziale Angelegenheiten. Der im Aufbau befindliche „Fachdienst Wohnen“ entwickelt und koordiniert, in enger Abstimmung mit den Trägern der Wohlfahrtspflege und der sozialen Wohnungswirtschaft, Regelungen und Verfahren zur Wohnungssicherung. Besonderen Fokus bei den zu schaffenden „Registrier- und Vergaberichtlinien“ richten wir auf eine gemeinsame Definition von Dringlichkeitsstufen. Hier gilt es, den Vorrang für Wohnungsnotfälle festzuschreiben. Auch sollte die Versorgung von Gießener Bürgern im Mittelpunkt stehen. Daraus folgt ein deutlicher Handlungsbedarf bei Kommunen im Gießener Umland - hier unterstützen wir den Landkreis bei seinen Bemühungen zur Neue Aufgaben vernetzt angehen Weiterhin hat die Pflege und Entwicklung des vorhandenen Bestandes für uns besondere Bedeutung. Alle Mitarbeiter der Wohnbau sind hier gefordert und jede Abteilung leistet für das Gelingen spezifische Beiträge. Die ineinandergreifende Sozial-, Bau- und Finanzierungsplanung gelingt in ressortübergreifenden Projektgruppen durch das besondere Engagement der Mitarbeiterschaft. Die neu abgestimmte Kooperation mit den Trägern der Gemeinwesenarbeit bei großen Sanierungsprojekten hat sich bewährt. Die Wohnbau ist in ihren Beständen in den Nachbarschaften präsent und zusammen mit Ombudsbeauftragten und Quartiersmanagern wird der Interessensausgleich mit der Mieterschaft vor Ort gesucht. Eine besondere Bedeutung bei der Wohnbau hat die Mie- sozialen Wohnungsversorgung in der Region. Auf Grundlage des erarbeiteten Gießener Wohnraumversorgungskonzeptes ist unter anderem ein mehrjähriges Investitionsprogramm „Soziales Wohnen“ für den Bereich Neubau aufgelegt worden, bei dessen Umsetzung wir uns als städtische Tochter besonders engagieren. Aktuell befinden sich bei der Wohnbau 70 neue Sozialwohnungen in der Planung, weitere 150 sollen in absehbarer Zeit folgen. Hierbei gehen wir von der bewährten Kooperation mit den Planungsbehörden, den Stadtwerken und weiteren Innovationsträgern aus. termitbestimmung. Konstruktive Anmerkungen aber auch kritische Hinweise aus der Mieterschaft, sind wertvoll, fließen in unsere Planungen mit ein und stärken das Miteinander. Durch die kontinuierliche Begleitung des Aufsichtsrates und des Unternehmensmieterrates gelingt uns die Umsetzung innovativer Lösungen und garantiert unsere wirtschaftliche Stabilität. 7 Mietermitbestimmung Gießener Modell durch Neuwahlen gesichert er Peter Somm smieterrat Unternehmen Vorsitzender 8 Schon vor über 30 Jahren wurde in Gießen die Basis für aktive und partizipative Mietermitbestimmung gelegt, die ihresgleichen in Deutschland sucht. Berlin hat kürzlich die Mietermitbestimmung nach Vorbild des Gießener Modells bei ihren landeseigenen Wohnungsgesellschaften eingeführt. In 2016 wurden – analog zu den Kommunalwahlen – in den 13 Gießener Mitbestimmungsbezirken jeweils drei Bezirksmieterräte von der Mieterschaft der Wohnbau neu gewählt, die ihrerseits je einen Vertreter in den Unternehmensmieterrat beriefen. Dieses Gremium, offizielles Organ der Gesellschaft, hat Mitbestimmungsrechte bei Entscheidungen der Geschäftsführung in den Bereichen Neubau, Instandhaltung, Modernisierung und der Gestaltung von Gemeinschaftseinrichtungen und bildet neben dem Organ des Aufsichtsrates, dem auch zwei Mietervertreter angehören, eine wichtige Säule des Unternehmens. Die aktuelle Zusammensetzung im Mieterrat eint erfahrene Mitstreiter und junge neue Mitglieder. Diese Mischung von engagierten Menschen sorgt dafür, dass die Weichen für eine kontinuierliche Arbeit und beständige Vertretung der Mieterschaft bei der Wohnbau gestellt sind. Ich schätze dieses Instrument als Mieter sehr, weil wir in gewissen Fragen großen Einfluss auf Unternehmensentscheidungen haben. Wenn wir Bedenken oder Einwände zu Planungen haben, werden wir immer, sowohl von der Geschäftsleitung als auch von den Teams, die für die einzelnen Quartiere zuständig sind, einbezogen. Nach einer soliden Abwägung aller Faktoren werden dann die Entscheidungen – im Interesse aller und selbstverständlich auch unter Kostengesichtspunkten - getroffen. Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen sind, eingebracht. Als Aktive in diesen Quartiersforen können sie die Interessen der Wohnbau Mieterschaft vertreten. Durch frühzeitigen Austausch werden Konflikte vermieden und Interessensausgleiche geschaffen. Auf diese Weise sind die gewählten Vertreter immer auch an der Stadtentwicklung beteiligt. Wir mischen uns ein Im Rahmen der energetischen Sanierung müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung zur Erreichung der Klimaziele der Bundesregierung umgesetzt werden. Daraus resultierende Einflüsse auf die Miethöhe werden durch Kappungsgrenzen abgemildert, diese werden gemeinsam mit Aufsichtsrat, Unternehmensmieterrat und Geschäftsleitung im Interessensausgleich vereinbart. Da unsere Bezirksmieterräte so nah und vor Ort sind, wird ihre Meinung gern gehört. Zum Beispiel bei der Planung von Außenanlagen können wir konkrete Vorschläge machen und es werden Aspekte einbezogen, die vom Tisch des Planers aus nicht immer sichtbar sind. Auch im vergangenen Jahr haben sich die Bezirksmieterräte vielerorts, insbesondere in den Stadtteilen, die im 9 Wohnen ist mehr als nur die vier Wände Wir sind zuverlässiger und kompetenter Ansprechpartner für alle Fragen rund um das Mietverhältnis, die Wohnung, das einzelne Haus oder das Quartier insgesamt. Unser Bestreben ist es, einvernehmliche und für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösungen zu finden, egal ob diese technischer oder zwischenmenschlicher Naturen sind. Als größter Anbieter von Wohnungen in Gießen ist es unser Ziel, die Stadt für Menschen aus allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen lebens- und liebenswert zu gestalten. Wir unterstützen Menschen mit geringen Einkommen sowie mit besonderen Anforderungen an das Wohnen. eroth Sabina Germ zentrum tung Kunden Abteilungslei 10 Unsere Priorität liegt im sozialen Quartiersmanagement Im Zuge unserer Vermietungen legen wir ein besonderes Augenmerk auf soziale Aspekte sowie auf ein gutes Miteinander der Bewohner unserer Häuser und Quartiere. Nach dem Motto „So viel selbst wie möglich, so viel Service wie nötig“ möchten die Menschen in ihrem Quartier alt werden und stellen uns vor große Herausforderungen. Durch Umbauten im Bestand, ermöglichen wir der älteren Generation und Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen ein eigenständiges Leben im gewohnten Umfeld. Hier können sie ihre sozialen Kontakte weiter pflegen und bewahren. Mit unseren Gewerbeobjekten tragen wir zur guten Infrastruktur in den Quartieren bei, organisieren Mieterfeste und unterstützen Quartiersaktivitäten. Gemeinsam erreicht man mehr Damit unser soziales Quartiersmanagement erfolgreich funktioniert und die damit verbundenen Anforderungen umgesetzt werden können, kooperieren wir eng mit den Trägern der Gemeinwesenarbeit, mit Vereinen und Verbänden und nicht zuletzt mit der Stadt Gießen. So schaffen wir Anlaufstellen und Begegnungsstätten, Bildungs- und Freizeitangebote sowie Beratungsstellen der Sozialarbeit in den Quartieren. Die Technische Planungsabteilung muss bedarfsgerecht planen und bauen können. Deshalb analysieren wir laufend die Nachfragesituation und stellen diese als Vorgabe zur Verfügung. So haben wir in der jüngsten Vergangenheit bei allen unseren Planungen Barrierefreiheit (mindestens im Erdgeschoss) umgesetzt und die Wohnungsgrößen der Nachfragesituation angepasst. Durch unsere kompetente Tochtergesellschaft, die Wohnbau Mieterservice GmbH, profitieren wir und unsere Mieter von kurzen Dienstwegen und der damit verbundenen schnellen Umsetzung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Da wir vorrangig für die Versorgung der Bevölkerung im unteren und mittleren Einkommenssegment zuständig sind, arbeiten wir eng mit der Abteilung Rechnungswesen zusammen, um die Mieten in unserem Bestand sozial verträglich zu halten. 11 Mit guten Kooperationen innovative Ideen entwickeln Unser 14-köpfiges kompetentes Team der Technischen Planung ist verantwortlich für die Konzeption und Ausführung der Bauleistungen im Bereich Neubau und Gebäuderenovierungen. g Rainer Pauli sche Planun tung Techni Abteilungslei Ein wichtiger Fokus unserer Arbeit liegt auf der Bestandserhaltung der Wohnbau-Objekte durch Sanierung und Modernisierung. Ziel ist es, sie mit ihrem Wohnumfeld zukunftsfähig zu machen. Der technische Standard der bestehenden Gebäude wird auf aktuelles Niveau verbessert, teilweise mit zeitgemäßer Anpassung der Grundrisse an heutige Wohnungsnachfragen. Zukunftsfähige Kommunikations- und Medienangebote runden das Angebot für den Mieter ab. Durch die angespannte Wohnungsmarktsituation in Gießen erhält der Neubau eine neue Bedeutung. Wir realisieren Neubauprojekte mit außerordentlichen technischen und energetischen Merkmalen. 12 Uns ist es wichtig, zeitgemäßen und ökologisch nachhaltigen Wohnraum zu schaffen. Durch energetische Modernisierungen und den Einsatz regenerativer Energiequellen können wir die Heizkosten deutlich senken. So schonen wir natürliche Ressourcen und schaffen für die Mieter mehr Wohnkomfort. Die demografische Entwicklung im Blick, führen unsere Maßnahmen zu mehr Barrierefreiheit und kleineren Wohneinheiten. Für zukunftsfähiges und gutes Wohnen in Gießen Die gute, interne Zusammenarbeit mit den anderen Fachabteilungen ermöglicht eine bestmögliche Versorgung unserer Mieterschaft im wirtschaftlich vertretbaren Rahmen. Sie setzt sich in einer breitstrukturierten Vernetzung und Landesentwicklung zu einem Partner für Erfahrungsaustausch und visionäre Ideen. Vom reinen Wohnhaus zum attraktiven Lebensraum In unseren Visionen gehen wir weit über die Grenzen des Baulichen hinaus. Wir beschäftigen uns zum Beispiel mit ganzheitlichen Quartierskonzepten, neuen Mobilitäts- und Kommunikationskonzepten sowie Win-Win Partnerschaften zu Gunsten unserer Mieterschaft. mit Stadtverwaltung, heimischen Energieversorgern und anderen regionalen Betrieben fort. Die langjährige Kooperation und das gegenseitige Vertrauen schaffen die Basis für innovative Konzepte. Mit unseren energetischen Maßnahmen unterstützen wir die Stadt Gießen in hohem Maße dabei, ihre Klimaschutzziele zu erreichen. Unsere konsequente Umsetzung der selbst definierten Standards -modern und ökologisch- macht uns für das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr 13 Sozial denken und rechnen Soziale Kompetenz ist unser Alleinstellungsmerkmal als Wohnungsanbieter in Gießen und liegt auch unseren Wirtschaftlichkeitsberechnungen zugrunde. Dabei betrachten wir jedes Objekt und Quartier individuell, um die optimale Balance zwischen sozialverträglichen Mieten und hohem Wohnkomfort zu finden. Ina Köhler ngswesen tung Rechnu Abteilungslei Wir planen mit Weitsicht Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens verlieren wir nie aus dem Blick. Solide Basis ist unsere gute Bonität, die bewährte Zusammenarbeit mit den regionalen Banken sowie günstige Konditionen bei Fördergebern und der professionelle Umgang mit ihnen. Ein intelligenter Finanzierungs-Mix, der beispielsweise die Nutzung von Bund- und Länder-Programmen umfasst, ermöglicht uns, die Bauqualität und Energieeffizienz unseres Bestands nachhaltig zu verbessern und zugleich die damit verbundenen Mieterhöhungen abzumildern. Wir gehen eigene Wege Wir verlassen uns aber nicht nur auf momentan günstige Förderkonditionen oder auf intelligente Finanzierungsfor- 14 men, sondern entwickeln unsere eigenen, individuellen Konzepte. Um die Miethöhen auch nach hochenergetischen Gebäudesanierungen, mit entsprechend hohen Baukosten, langfristig auf einem vertretbaren Niveau zu stabilisieren, haben wir 2016 das Konzept „Soziale Miete“ erarbeitet und gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen. Die Laufzeit des Modells ist zunächst befristet bis zum 31.12.2019. Die Überprüfung der Auswirkungen des Modells „Soziale Miete“ erfolgt während der gesamten Laufzeit und insbesondere zum Ende der Laufzeit in 2019. Dieses Konzept bietet unseren Bestandsmietern aber auch Neumietern, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind, in eben diesen sanierten Gebäuden sozialverträgliche Miethöhen durch Kappungsgrenzen. Wir sind zielstrebig und leistungsbereit Diese interne Abstimmung in abteilungsübergreifenden Projektgruppen erfolgt bereits in der Finanzierungs- sowie sozialen und technischen Planungsphase. Unsere Projektgruppen, zu denen in späteren Phasen auch externe Akteure hinzugezogen werden, zeichnen sich durch Dynamik, Zielstrebigkeit und viel Engagement aus. Engagierte Mitarbeiter sind die Basis unseres Erfolgs. Eine wertschätzende Atmosphäre und klare gemeinsame Ziele schaffen den Rahmen für dieses Engagement. So liegen wir mit einer Durchschnittsmiete von 5,23 €/m² (Nettokalt) weit unter der marktüblichen Miete und das trotz hochenergetischer Sanierungsmaßnahmen. In den einzelnen Objekten können diese Kappungsgrenzen nicht vollumfänglich auf alle Wohneinheiten übertragen werden, da sonst die wirtschaftliche Stabilität des Gebäudes gefährdet sein könnte. Deshalb wird für jedes umfassend sanierte Objekt, individuell ein prozentualer Anteil an Wohneinheiten mit gekappten Miethöhen für anspruchsberechtigte Mieter –Bestandsmieter oder Neumieter- festgelegt. 15 AUF EINEN BLICK Ca. jeder 6. Gießener wohnt bei der Wohnbau 2016 100000 82.045 80000 60000 43.901 40000 20000 14.910 12.62 7.112  Wohnbau Gießen GmbH  Stadt Gießen 817 0 Mieter/Einwohner Häuser Wohnungen Fluktationsrate (ca. 8%) und Mietgesuche 2016 8000 7000 6000 600 5000 4000 3000 2000 1000 0 7.112 2.882  Kündigungen  Wohnungssuchende Haushalte  Wohnungsbestand Angaben sind Gesamtsummen aus 2016. Zum 31.12.2016 als „wohnungssuchend“ registrierte Haushalte = 1.211 16 AUF EINEN BLICK Preissegmente des Wohnungsbestandes 2016 Wohnungen nach Mietpreis pro m2 3000 Durchschnittliche Miethöhe, € 5,23 Anzahl der Wohnungen 2500 2000 1500 1000 500 0 € € 8, 5 bi s s 10 8 € bi 5 € 7, 7 s bi 5 € s bi € s 6, 6 s bi 5 € bi € 5, bi s 5 € s 5 4, bi € s 5 4 bi s bi 3, s bi bi s 3 € € Mietpreis pro m2 Investitionen in Bauleistungen 2016     Sanierung Instandhaltung Neubau Photovoltaik Mio. EUR 12,44 10,99 1,11 0,29 17 AUF EINEN BLICK Wirtschaftlich realisieren, was sozialpolitisch gewollt ist Um die hohen Ansprüche an die Zukunftsfähigkeit realisieren zu können, bedarf es eines ausgewogenen Handelns im Bereich der Finanzen. Durch Sanierungen des Wohnungsbestandes und Neubau werden hohe bauliche Standards geschaffen, die nachhaltig wirken und den Mietern adäquaten Wohnraum bieten. Gleichzeitig gilt es, das Mietniveau auf einem sozialverträglichen Level zu halten. Auch Mietern mit geringem Einkommen sollte gutes Wohnen ermöglicht werden. Mittel-Entstehung Bezeichnung  Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Umsatzerlöse a.d. Betreuungstätigkeit  Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen  Erhöhung des Bestandes  Andere aktivierte Eigenleistungen  Sonstige betriebliche Erträge Erträge aus Finanzanlagen Gesamtergebnis 18 Wert in EUR Wert in % 38.307.679 92,35 2.524 0,01 637.858 1,54 42.036 0,10 756.031 1,82 1.727.398 4,16 6.931 0,01 41.480.457 100,00 AUF EINEN BLICK Daher wurde in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat eine Mietpreiskappung eingeführt. Wird ein Wohngebäude nach einer Sanierung im unbewohnten Zustand wieder belegt, ist auf einen ausgewogenen Sozialmix zu achten. Das bedeutet, dass die Wohnbau gemäß ihrem Auftrag, einen gewissen Anteil für Sozialmieter vorhält. Hierbei gilt es, die Wirtschaftlichkeit des Objektes nicht zu gefährden. Durch Ausschöpfen aller Finanzierungsmöglichkeiten kann diese angestrebte Balance erreicht werden. Auf den folgenden Seiten sind Details zum Jahresabschluss dargestellt und erläutert. Mittel-Verwendung Bezeichnung Wert in EUR Wert in % 19.466.161 46,93  Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung  Personalaufwendungen 4.900.757 11,81  Abschreib. a. immat. Vermögensg. d. AV und Sachanlagen 6.315.677 15,23  Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.228.521 2,96  Zinsen und ähnliche Aufwendungen 4.017.824 9,69  Steuern von Einkommen und vom Ertrag 165.181 0,40  Sonstige Steuern 1.541.715 3,72  Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 3.844.621 9,27 41.480.457 100,00 Gesamtergebnis 19 Organe der Gesellschaft Aufsichtsrat Vorsitzende: Dietlind Grabe-Bolz Oberbürgermeisterin Stv. Vorsitzende: Dorothé Küster Stadtverordnete Angestellte (ab 20.09.2016) Vertretung der Mieterschaft: Heide Schweitzer Ausbilderin i.R. Edin Muharemovic Pädagogischer Therapeut Heiner Geißler Stadtverordneter Immobiliengutachter (ab 20.09.2016) Klaus-Dieter Grothe Stadtverordneter Arzt Wolfgang Sahmland Stadtrat Lehrer Ausgeschieden wegen Neuwahlen: Stv. Vorsitzende: Dr. Bettina Speiser Stadtverordnete Ärztin (bis 19.09.2016) Dieter Scholz Stadtverordneter Finanzbeamter a.D. (bis 19.09.2016) Frank Walter Schmidt Stadtverordneter Dipl.-Jurist Betriebsratsvorsitzende: Sarah Poppe Kaufmännische Angestellte Geschäftsführung Geschäftsführer: Gesamtprokura: Sitz der Gesellschaft: Reinhard Thies Ina Köhler Ludwigstr. 4 35390 Gießen registriert am Amtsgericht Gießen HRB 155 Rainer Pauli Sabina Germeroth (ab 05.10.2016) Jürgen Steiert (bis 04.10.2016) 21 Organe der Gesellschaft Mietermitbestimmung/Unternehmensmieterrat Aktuelle Mitglieder: Vorsitzender: Peter Sommer Stv. Vorsitzender: Francisco Hasselbach (ab 16.02.2016) Rolf Schuh Dr. Brigitta Klein (ab 16.02.2016) Andreas Turczyk (ab 16.02.2016) Adelheid Schreiner (ab 16.02.2016) Brigtte Franz Erika Wolf Anton Pazdzierny (ab 13.04.2016) Vertreterin der Mieter mit Migration: Ruzica Barac (ab 16.02.2016) Hans-Joachim Volkmann (ab 16.02.2016) Claudia Pöckentrop-Bauer (ab 18.12.2016) Vertreter der Schwerbehinderten: Klaus Beumer Brigitte Linn (ab 16.02.2016) Tanja Blum (ab 16.02.2016) In 2016 ausgeschiedene Mitglieder: Andreas Stehl (bis 15.02.2016) Herbert Fischer (bis 15.02.2016) Vertreter der Mieter mit Migration Salko Halilovic (bis 15.02.2016) Edin Muharemovic (16.02.– 12.04.2016) Thomas Haag (bis 15.02.2016) Stv. Vorsitzende Inge Köhler (bis 15.02.2016) Karl-Heinz Volk (bis 15.02.2016) 22 Burkhard Schirmer (bis 15.02.2016) Werner Preuss (bis 15.02.2016) Ilona Jung (vom 16.02. – 09.12.2016) Lagebericht 2016 1. Allgemeines Die Geschäfte der Wohnbau Gießen GmbH sind im Jahre 2016 zufriedenstellend verlaufen. Die vorgegebenen Ziele sind im Wesentlichen realisiert worden. 2. Bewirtschaftung des Hausbesitzes einschließlich Bau- und Modernisierungstätigkeiten im Anlagevermögen Der Bestand stellt sich wie folgt dar: 31.12.2016 im Vorjahr ▶ Wohnungsbestand 7.112 7.100 ▶ Garagen und Einstellplätze 1.224 1.247 108 106 1 0 ▶ preisfreie Wohnungen 5.285 5.213 ▶ preisgebundene Wohnungen 1.827 1.887 448.763,38 m2 448.030,25 m2 13.040,57 m2 12.947,03 m2 980,00 m2 0,00 m2 · Anteil Wohnflächen für preisfreie Wohnungen 333.340,83 m2 328.842,76 m2 · Anteil Wohnflächen für preisgebundene Wohnungen 115.422,55 m2 119.187,49 m2 ▶ sonstige gewerbliche Mieteinheiten ▶ Geschäfts- und andere Bauten Davon entfielen auf: Entwicklung der Wohn- bzw. Gewerbeflächen ▶ Wohnflächen ▶ Gewerbeflächen ▶ Geschäfts- und andere Bauten Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete belief sich auf EUR 5,23 ( i.V. EUR 5,13 ) pro m². Im Wohnungsbestand war zum Stichtag ein Leerstand von 270 Wohnungen mit rd. 17,07 Tm² zu verzeichnen. Die Leerstandsquote beträgt somit 3,80% gegenüber 4,27% in 2015. Der überwiegende Teil der leerstehenden Wohnungen ist aufgrund der hohen Investitionen in den Bestand auf modernisierungsbzw. sanierungsbedingten Leerstand zurückzuführen. Die Fluktuationsrate in 2016 erhöhte sich auf 8,82% gegenüber dem Vorjahr von 8,56%. Die geplanten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wurden im Wesentlichen durchgeführt. 23 Lagebericht 2016 3. Ertragslage Die Rentabilität war im Geschäftsjahr 2016 gegeben. (Tabellarische Aufgliederung) 2016 2015 Veränderungen TEUR TEUR TEUR 4.049,54 4.053,61 -4,07 2,39 2,39 0,00 -237,22 -266,17 28,95 4. Sonstige Leistungen 229,76 255,75 -25,99 5. Sonstiges Ergebnis -34,67 58,80 -93,47 4.009,80 4.104,38 -94,58 -165,18 -165,18 0,00 3.844,62 3.939,20 -94,58 1. Hausbewirtschaftung 2. Verwaltungsbetreuung 3. Kapitaldisposition Ergebnis vor Steuern 6. Steuern Jahresüberschuss Erläuterung der Ertragslage: Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr 2016 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 3.844,6 ab. 1. Das Ergebnis aus der „Hausbewirtschaftung“ hat sich um TEUR 4,07 verringert. Der Unterschied zu 2015 resultiert im Wesentlichen aus: Höheren Erträgen aus Mieterhöhungen (+TEUR 512,2) im preisgebundenen und nicht preisgebundenen Bestand sowie durch Modernisierungen und Bezug nach Sanierung von Gebäuden sowie steigenden Gebühren und Umlagen (+TEUR 26,2). Niedrigere Aufwendungen für Nachbarschaftsservicedienstleistungen (-TEUR 52,8), Zinsaufwendungen der Hausbewirtschaftung (-TEUR 308,6) sowie Geldbeschaffungskosten (-TEUR 17,0) haben das Ergebnis positiv beeinflusst. Demgegenüber standen: Höhere Betriebskostensaufwendungen (+TEUR 68,1), höhere Instandhaltungskosten (+TEUR 1.079,9) und Abschreibungen auf Wohnbauten (+TEUR 223,7) sowie gestiegene Verwaltungskosten (+TEUR 566,7) und niedrigere Zinszuschüsse (-TEUR 16,3). Außerdem haben sich die sonstigen betrieblichen Erträge auf Grund von höheren Teilschulderlassen (+TEUR 682,1) und Auflösungen von Rückstellungen (+TEUR 320,8) positiv entwickelt. 2. In der „Verwaltungsbetreuung“ hat die Wohnbau Gießen GmbH nur noch zwei WEG, die in 2016 ein positives Ergebnis in Höhe von TEUR 2,4 erzielt haben. 3. In dem Bereich „Kapitaldispositionen“ wurden durch das niedrige Zinsniveau bei Kapitalanlagen geringere Zinserträge erzielt. Gleichzeitig haben sich die Zinsaufwendungen durch planmäßige Tilgungen der Darlehen reduziert. Somit hat sich das negative Ergebnis verbessert. 24 4. Die „sonstigen Leistungen“ beinhalten die Umsätze für Gestattungsverträge von Antennenanlagen. Außerdem wird unter dieser Position das Ergebnis von 76 Photovoltaikanlagen dargestellt. In 2016 wurden sieben neue PV-Anlagen in Betrieb genommen. Witterungsbedingt konnten trotz der Neuinbetriebnahme der Anlagen und aus den damit verbundenen Einspeisevergütungen die Umsätze des Vorjahres nicht erzielt werden. 5. Das „sonstige Ergebnis“ hat sich negativ durch den Abgang der Buchwerte aus dem Abriss der Garagen Fuldastr. 6-8 ausgewirkt. 6. Bei den Steuern handelt es sich um die Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag aufgrund der Steuerbelastung auf die Ausschüttung des Jahresüberschusses aus 2016. 4. Vermögenslage Die Vermögensstruktur der Gesellschaft stellt sich bei Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2016/2015 wie folgt dar: 31.12.2016 31.12.2015 TEUR % TEUR % Anlagevermögen 212.031,86 94,86 204.408,45 94,82 Umlaufvermögen 11.368,94 5,09 11.062,67 5,13 Abgrenzungsposten 34,67 0,02 27,42 0,01 Aktiver Unterschiedsbetrag auf die Vermögensverrechnung 78,16 0,04 97,14 0,05 223.513,63 100,00 215.595,68 100,00 Fremdmittel 171.728,47 167.289,81 Reinvermögen 51.785,16 48.305,87 Reinvermögen am Jahresanfang 48.305,87 44.732,00 Vermögenszuwachs Entwicklung der Kapitalstruktur 3.479,29 7,20 31.12.2016 3.573,87 7,99 31.12.2015 TEUR % TEUR % 51.785,16 23,17 48.305,87 22,41 1.918,98 0,86 2.504,02 1,16 Verbindlichkeiten 169.809,49 75,97 164.785,79 76,43 Gesamtkapital 223.513,63 100,00 215.595,68 100,00 Eigenkapital Rückstellungen 25 Lagebericht 2016 5. Finanzlage Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet, die Liquidität ist jederzeit gegeben. 6. Prognostischer Teil und Entwicklung der unternehmerischen Chancen und Risiken Die Investitionstätigkeit der Wohnbau Gießen GmbH wird auch in den folgenden Jahren weiterhin geprägt sein durch hohe Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sowie durch notwendige Bestandserhaltungsmaßnahmen und Neubautätigkeit. Zur Errichtung von preisgebundenen Wohnungen im Neubaubereich gibt es neue Impulse zur Realisierung, die bereits teilweise in den Förderprogrammen des Landes Hessen eingearbeitet wurden bzw. deren Umsetzung geplant ist. In diesem Bereich wurde eine Wohnanlage in 2016 mit zwölf altengerechten Wohnungen und einem Gewerbe in der Innenstadt bezogen. Außerdem wurde die Wohnanlage Rotklinker in das Programm „Nationale Projekte des Städtebaus 2016“ aufgenommen. Hier werden zehn Musterhäuser erstellt. Für das Jahr 2016/2017 sind beim Land Hessen und der Stadt Gießen, als Neubauten im preisgebundenen Segment 24 Wohnungen in der Fuldastraße 6-8 sowie weitere 18 Wohnungen in der HenrietteFürth-Straße 30 angemeldet. Zusätzlich wurde die Henriette-Fürth-Straße im Gebiet Margaretenhütte in das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau in Hessen“ aufgenommen. Der Baubeginn dieser Maßnahmen wird 2017/2018 erfolgen. Für das Programmjahr 2017/2018 wurden jeweils zwei Neubauvorhaben mit 15 Wohnungen in der Ful-dastraße und Weserstraße beim Land Hessen und der Stadt Gießen als öffentlich geförderte Wohnungen angemeldet. Die Stadt Gießen wird dabei nicht nur die Komplementärfinanzierung von 10 TEUR pro Wohnung als Darlehen ausreichen sondern auch noch einen Zuschuss in Höhe von 20 TEUR pro Wohnung zur Verfügung stellen. Damit kann eine Miete von 6,50 EUR/m2 gewährleistet werden. In den nächsten Jahren wird die Wohnbau Gießen GmbH im Rahmen der Quartiersentwicklung in der Nordstadt/Flussstraßenviertel und in der Weststadt/Rotklinkerhäuser vor großen Herausforderungen stehen. Beide Quartiere wurden durch die Stadt in das Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen. Einerseits gilt es, die Häuser und Wohnungen durch Neubau bzw. Sanierung auf einen bautechnisch nachhaltigen Standard zu bringen, andererseits sollen angemessene sozialverträgliche Wohnkosten erzielt werden. Gemeinsam mit relevanten Akteuren aus Stadt, Aufsichtsrat, Unternehmens- und Bezirksmieterräten sowie Interessensgemeinschaften der Nachbarschaften und Trägern der Gemeinwesenarbeit werden für diesen Interessensausgleich Lösungen gesucht. Ziel ist es auch weiterhin in den Quartieren bezahlbaren Wohnraum für die Mieterschaft bereitzustellen. In 2016 wurden im Sanierungsbereich vier Objekte mit insgesamt 131 Wohnungen, die komplett entkernt und hochwertig energetisch saniert wurden, bezogen. Hier wurde das Konzept der „sozialen Miete“ umgesetzt. Dabei wurden bei zwei Objekten bis zu 30% der Wohnungen die Miete auf 6,50 EUR/m² gekappt und an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vergeben. Aufgrund des Einbaus von Passivhauskomponenten kann in diesen Objekten auf die Abrechnung der Heizkosten verzichtet werden. Gleichzeitig hat der Landkreis als Sozialhilfeträger bei dieser Art von Objekten einen sogenannten Klimabonus von 1,80 EUR anerkannt und damit bedürftigen Haushalten die Mietkosten weiter gesenkt. 26 Bereits in der Durchführung sind zur Zeit sechs Objekte mit 147 Wohnungen, die – zum Teil auch bewohnt – energetisch hochwertig saniert werden. Für 2017 sind insgesamt drei Objekte mit 123 Wohnungen geplant und zum Teil auch begonnen. Die Finanzierung erfolgt über die KfW mit dem Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“. Positiv wirken sich hier die daraus resultierenden Teilschulderlässe von bis zu 27,5% bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 55 aus. Den Mietern kommen diese Zuschüsse direkt zu Gute, da sie bei der Mietpreiskalkulation berücksichtigt werden. Die Tochtergesellschaft Wohnbau Mieterservice GmbH wird weiterhin mit Handwerks- und Hausmeisterleistungen bei diesen umfangreichen Aufgaben eingesetzt. Die Wohnbau Gießen GmbH ist durch die Änderung der Gesellschaftsanteile seit Ende 2016 alleiniger Gesellschafter. Dies ermöglicht eine direktere Steuerrung aller Prozesse. Die Wohnbau Gießen GmbH hat in 2016 weitere sieben Photovoltaikanlagen auf den Dächern ihrer Häuser installiert. Für das Jahr 2017 sind Investitionen in Höhe von 150,0 TEUR geplant. Die Gesellschaft ist weiterhin mit 7500 Anteilen à 900,00 EUR an der Wohnbau Genossenschaft Gießen eG (Marshall und Dulles Siedlung) beteiligt. Die Geschäftsbeziehung ist über einen Konsortialvertrag geregelt und es wird in regelmäßigen Sitzungen über die jeweiligen Zielsetzungen abgestimmt. Dabei haben beide Unternehmen das gemeinsame Ziel der „Entflechtung“. Dazu wurde in 2016 eine Umsetzungsvereinbarung zur einer einvernehmlichen Durchführung einer planmäßigen Entflechtung geschlossen. In 2016 wurden die ersten 500 Anteile durch die Wohnbau Gießen GmbH gekündigt. Gemäß des Wirtschaftsplans 2017 der Wohnbau Gießen GmbH ist mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 2.500,00 zu rechnen. Die mittelfristigen Wirtschaftspläne der nächsten fünf Jahre weisen ebenfalls Jahresüberschüsse aus. Es kann somit zusammenfassend festgestellt werden, dass gegenwärtig für die überschaubare Zukunft des Unternehmens keine Risiken erkennbar sind, die für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens bestandsgefährdend wären. Gießen, den 31.03.2017 / 10.05.2017 Der Geschäftsführer Reinhard Thies 27 Bilanz zum 31.12.2016 Aktiva 31.12.2015 EUR A. Anlagevermögen I Immaterielle Vermögensgegenstände II Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Technische Anlagen 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 6. Bauvorbereitungskosten EUR EUR 69.140,69 EUR 76.962,69 200.701.985,86 191.950.840,01 344.040,30 0,00 3.526.464,77 3.503.515,00 364.775,81 340.789,36 0,00 1.178.847,59 283.787,52 185.072,10 205.221.054,26 197.159.064,06 III Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 202.000,00 174.400,00 2. Sonstige Ausleihungen 238.711,93 247.075,74 3. Andere Finanzanlagen 6.300.950,00 6.750.950,00 6.741.661,93 Anlagevermögen insgesamt B. Umlaufvermögen I Unfertige Leistungen 1. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten 7.172.425,74 212.031.856,88 9.683.251,24 204.408.452,49 9.641.215,59 9.683.251,24 9.641.215,59 II Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 78.241,97 91.187,77 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 44.043,64 92.694.84 3. Sonstige Vermögensgegenstände 632.558,55 86.330,16 III Flüssige Mittel 1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten Umlaufvermögen insgesamt C. D. 754.844,16 270.212.77 930.849,18 1.151.238,49 11.368.944,58 Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 34.668,76 27.419,32 Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung 78.156,46 97.137,76 223.513.626,68 215.595.676,42 28 Bilanz zum 31.12.2016 Passiva 31.12.2015 EUR A. Eigenkapital I Gezeichnetes Kapital II Kapitalrücklage III Gewinnrücklagen 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 2. 3. IV EUR EUR EUR 12.177.700,00 12.177.700,00 22.325,57 22.325,57 6.010.000,00 5.580.000,00 Bauerneuerungsrücklage 20.000.000,00 18.000.000,00 Andere Gewinnrücklagen 9.730.514,04 8.586.639,05 Jahresüberschuss 35.740.514,04 32.166.639,05 3.844.621,37 3.939.205,99 39.585.135,41 Eigenkapital insgesamt 51.785.160,98 48.305.870,61 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 143.261,00 149.578,00 2. Steuerrückstellungen 165.181,80 330.363,60 3. Sonstige Rückstellungen 1.610.532,58 2.024.075,90 1.918.975,38 2.504.017,50 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 135.922.840,56 131.502.628,08 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 19.237.547,42 19.693.306,39 3. Erhaltene Anzahlungen 10.210.934,66 9.974.080,50 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.377.565,66 2.313.973,35 5. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern EUR 413.889,30 (2015 EUR 98.918,99) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 5.328,71 (2015 EUR 5.125,33) 422.616,57 105.125,36 D. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten 168.171.504,87 163.589.113,68 1.637.985,45 1.196.674,63 223.513.626,68 215.595.676,42 29 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2016 – 31.12.2016 31.12.2015 TEUR TEUR TEUR 1. Umsatzerlöse a. aus der Hausbewirtschaftung b. aus Betreuungstätigkeit c. aus anderen Lieferungen und Leistungen 38.307.679,28 37.655.414,05 2.523,88 2.523,88 637.857,52 672.943,11 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge (davon Erträge nach Artikel 67 Abs.1 und 2 EGHGB EUR 0,00 ) 38.948.060,68 38.330.881,04 42.035,65 172.092,45 756.031,32 647.737,60 1.727.398,37 857.806,52 41.473.526,02 40.008.517,61 19.457.099,47 18.370.729,53 9.061,16 18.292,68 22.007.365,39 21.619.495,40 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b. Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis 6. Personalaufwand a. Löhne und Gehälter b. soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung EUR 304.296,46 (2015 EUR 300.288,24) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 3.880.900,28 1.019.856,46 3.497.568,33 4.900.756,74 976.952,16 6.315.676,71 6.083.042,66 1.228.521,05 1.135.790,52 9.562.410,89 9.926.141,73 52,25 66,50 5.121,01 6.896,53 1.758,03 2.681,81 9.569.342,18 9.935.786,57 4.017.823,59 4.292.577,27 165.181,80 165.181,80 14. Ergebnis nach Steuern 5.386.336,79 5.478.027,50 15. Sonstige Steuern 1.541.715.42 1.538.821,61 16. 3.844.621,37 3.939.205,89 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen (davon Aufwendungen nach Artikel 67 Abs.1 und 2 EGHGB EUR 0,00) 9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 10. Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon Verbundene Unternehmen EUR 4.801,82 € (EUR 4.904,66) 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon Zinsanteil für langfristige Rückstellungen EUR 0,00 (2015 EUR 0,00) 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon Zinsanteil für langfristige Rückstellungen EUR 23.602,32 (2015 EUR 55.863,48) 13. Steuern vom Einkommen und Ertrag davon latente Steuern 0,00 EUR (0,00 EUR) 30 Jahresüberschuss Anhang 2016 Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss per 31.12.2016 wurde nach den Vorschriften des HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung orientiert sich abweichend von § 266 und § 275 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt-VO) vom 17. Juli 2015. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. Die Änderungen des Handelsgesetzbuches durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) wurde erstmals entsprechend berücksichtigt. Hieraus ergeben sich gegenüber dem geprüften Jahresabschluss 2015 Veränderungen in der Gliederungsstruktur der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in Struktur und Inhalt des Anhangs. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anlagevermögen Das Anlagevermögen wird grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Die Herstellungskosten werden auf Grundlage der Vollkosten unter Einbeziehung eigener Architekten- und Verwaltungsleistungen ermittelt. Direkt zurechenbare Fremdkapitalzinsen während der Bauphase werden aktiviert. Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten wurde die Abschreibung nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren linear mit 2% ermittelt. Die Baukostenzuschüsse wurden unverändert zur Handhabung in den Vorjahren von den Herstellungskosten abgesetzt. Die Technischen Anlagen, hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen, werden auf 20 Jahre mit 5% linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer für die immateriellen Vermögensgegenstände wird mit 3 bzw. 4 Jahren sowie für die Betriebs- und Geschäftsausstattung über 1.000 EUR mit 5 bis 13 Jahren linear angesetzt. Abnutzbare, bewegliche Wirtschaftsgüter bis 150 EUR wurden als Betriebsausgaben abgesetzt. Für die Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten zwischen 150 EUR und 1.000 EUR betrugen, wurde nach § 6 Abs. 2a EStG ein Sammelposten eingerichtet, der auf 5 Jahre abgeschrieben wird. Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert. Bei den Ausleihungen erfolgt der bilanzielle Ansatz zu Anschaffungskosten. (Nominalwerte abzüglich der planmäßigen Tilgungen). Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen (TEUR 202,0) handelt es sich um den Anteil von 100,0% an dem in 1998 gegründeten Tochterunternehmen (Wohnbau Mieterservice GmbH ). Die Wohnbau Gießen GmbH hat in 2016 den Anteil der Stadt Gießen von 12,8% erworben. Somit erhöhte sich die Beteiligung von 87,2% auf 100,0%. Die Stadt Gießen hat ihre Anteile von 12,8% an die Wohnbau Gießen GmbH veräußert und ist somit nicht mehr an der Wohnbau Mieterservice GmbH beteiligt. Gleichzeitig wurde die Rückstellung für Altersteilzeit in Höhe von T€ 48,0 nach §246 (2) Satz 2 HGB mit den für Zwecke der Altersteilzeitverpflichtungen gehaltenen Wertpapieren des Anlagevermögens mit einem beizulegenden Wert (Kurswert) von TEUR 48,0 verrechnet. Die Anschaffungskosten der Wertpapiere betragen TEUR 126,1. Daraus ergibt sich eine verbleibende Rückstellung für Altersteilzeit in Höhe von TEUR 0,0. Der den Rückstellungsbetrag übersteigende Wert der vorgenannten Finanzanlagen von TEUR 78,1 wurde nach §246 Abs. 2 Satz 3 HGB als aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung ausgewiesen. Der genannte Betrag unterliegt gem.§§ 268 Abs. 8 Satz 3 i.V.m. 246 Abs. 2 Satz 2 HGB der Ausschüttungssperre. Umlaufvermögen Unfertige Leistungen sind zu Anschaffungskosten zuzüglich der abrechnungsfähigen eigenen Personal- und Sachaufwendungen bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert angesetzt. Zweifelhafte und uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Rückstellungen Für sämtliche bestehenden Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen nach versicherungsmathematischenGrundsätzen gebildet. Den Berechnungen liegen als Rechnungsgrundlage die Richttafeln 2005G von Dr. Heubeck zugrunde. Der Rechnungszins für die Abzinsung beträgt 3,24% und entspricht dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren. Die Bewertung erfolgte mit einem Rechnungszins von 4,01% (10-Jahres-Durchschnittszinssatz). Der Unterschiedsbetrag zwischen den Rechnungszinssätzen beträgt 8.777,00 EUR. Für die Ermittlung der Erfüllungsbeträge wurden Kostensteigerungen von 1,5% berücksichtigt. Die Rückstellung für Altersteilzeit wurde in Höhe des jeweiligen Barwertes des Erfüllungsrückstandes mit einem laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzins angesetzt. Bei der Berechnung wurden Kostensteigerungen von 1,5% berücksichtigt. Die übrigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr wurden mit dem laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzins berechnet. Die Ermittlung des Aufzinssungsaufwands basiert auf der Annahme, dass die zu berücksichtigten Zinssatzänderungen zum Ende der Periode eingetreten sind. Die kurzfristigen anderen Rückstellungen wurden in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bemessen. Sie beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Den darin enthaltenen Rückstellungen für noch anfallende Kosten der Heizkostenabrechnung liegt ein Schätzverfahren dergestalt zugrunde, dass zur Bemessung die Abrechnungen und deren Entwicklung der Vorjahre (zzgl. einer angenommenen Kostensteigerung) herangezogen wird. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 31 Angaben zur Bilanz Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen wird die entgeltlich erworbene Anwendersoftware ausgewiesen. Anlagespiegel Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem angehängten Anlagespiegel ersichtlich. Anteile an verbundenen Unternehmen Es bestand am 31.12.2016 eine Beteiligung i.S. des § 285 Nr. 11 HGB an der „Wohnbau Mieterservice GmbH“ (gegründet 1998) mit Sitz in Gießen. 31.12.2016 im Vorjahr 174.400,00 € 174.400,00 € 25.600,00 € 0,00 € 2.000,00 € 0,00 € 202.000,00 € 174.400,000 € 100,0 % 87,2 % Eigenkapital 391.199,06 € 218.553,35 € Jahresergebnis 172.645,71 € - 42.173,31 € 31.12.2016 im Vorjahr 6.750.950,00 € 6.750.950,00 € - 450.000,00 € 0,00 € 6.300.950,00 € 6.750.950,00 € 31.12.2016 im Vorjahr 0,00 € 0,00 € 951,52 € 1.034,59 € 31.12.2016 im Vorjahr 0,00 € 3.006,39 € Stand Zuführung Stand 01.01.2016 2016 31.12.2016 5.580.000,00 € 430.000,00 € 6.010.000,00 € Bauerneuerungsrücklage 18.000.000,00 € 2.000.000,00 € 20.000.000,00 € Andere Gewinnrücklagen 8.586.639,05 € 1.143.874,99 € 9.730.514,04 € 32.166.639,05 € 3.573.874,99 € 35.740.514,04 € Anteil am Stammkapital Ankauf Anteile von der Stadt Gießen = 12,8% Ausgleich Wert Anteile lt. Gutachten Anteil am Stammkapital Andere Finanzanlagen Es wurden in 2009 insgesamt 7500 Anteile zu einem Wert von je 900,00 EUR der „Wohnbau Genossenschaft Gießen eG“ mit Sitz in Gießen (eingetragen am 19.06.2009) erworben. Am 29.09.2016 wurden 500 Anteile mit einem Gesamtwert von 450.000,00 € gekündigt Forderungen In dem Bilanzausweis „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind ausgewiesen: Forderungen gegen Gesellschafterin Forderungen gegen verbundene Unternehmen Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind bei folgenden Bilanzposten angefallen: Sonstige Vermögensgegenstände Rücklagenspiegel Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 32 Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt: 31.12.2016 im Vorjahr Aufwand aus der Hausbewirtschaftung 98.000,00 € 96.000,00 € Verwaltungsaufwand 38.500,00 € 46.000,00 € nicht genommene Urlaubstage 95.864,13 € 82.778,95 € für Jubiläen 21.333,45 € 20.828,93 € 0,00 € 0,00 € für Prozessrisiken 187.000,00 € 2.000,00 € für Instandhaltung Dachdämmung 405.835,00 € 629.410,90 € für Instandhaltung Straßenbeiträge 419.000,00 € 452.000,00 € für unterlassene Instandhaltung 1-3 Monate 345.000,00 € 277.000,00 € 0,00 € 418.057,12 € 1.610.532,58 € 2.024.075,90 € für Altersteilzeit für Rückstellung Schadensrisiko PV-Anlagen Verbindlichkeitenspiegel Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, und die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin sowie den verbundenen Unternehmen ergeben sich aus dem angehängten Verbindlichkeitenspiegel. Tilgungen Es wurden Tilgungen für folgende langfristigen Verbindlichkeiten geleistet Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 31.12.2016 im Vorjahr 7.093.974,14 € 6.622.682,33 € 455.687,13 € 459.865,88 € 7.549.661,27 € 7.082.548,21 € 33 Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschftung: 2016 im Vorjahr Sollmieten • Mietwohnungen 28.174.819,76 € 27.593.856,76 € - Erlösschmälerungen -989.503,77 € -914.347,00 € • gewerbliche Einheiten 1.091.527,37 € 1.069.743,07 € - Erlösschmälerungen -17.235,42 € -5.701,46 € 563.391,25 € 565.646,82 € -6.452,89 € -4.878,39 € • Garagen - Erlösschmälerungen 28.816.546,30 € 28.304.319,80 € Gebühren und Umlagen • abgerechnete Betriebs- und Heizkosten 9.687.917,86 € 9.520.927,77 € -278.710,84 € -268.024,58 € 48,96 € 54,06 € - Erlösschmälerungen • Untermietzuschlag 9.409.255,98 € 9.252.957,25 € 81.877,00 € 98.137,00 € 38.307.679,28 € 37.655.414,05 € 2016 im Vorjahr 2.523,88 € 2.523,88 € 2.523,88 € 2.523,88 € 2016 im Vorjahr Einspeisevergütung für 76 Photovoltaikanlagen 502.158,86 € 539.932,03 € Gestattungsgebühren für technische Einrichtungen 135.698,66 € 133.011,08 € 637.857,52 € 672.943,11 € 2016 im Vorjahr 8.266.417,71 € 8.189.735,10 € 10.996.647,32 € 9.933.200,76 € 84.680,37 € 85.209,64 € 109.354,07 € 162.584,03 € 19.457.099,47 € 18.370.729,53 € Zins- und Aufwendungszuschüsse Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit Verwaltung von Eigentumswohnungen Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung: Betriebskosten Instandhaltungskosten Erbbauzinsen Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung 34 Sonstige betriebliche Erträge 2016 im Vorjahr 510.736,78 € 255.364,95 € 36.128,53 € 33.151,91 € 7.516,43 € 6.631,24 € Erträge aus Anlageverkäufen 1,00 € 58.848,68 € Erbbauzinsen 0,00 € 0,00 € 45.822,34 € 66.090,02 € 1.036.075,00 € 314.375,00 € Zuschuss Land Hessen 53.500,00 € 82.200,00 € Sonstige Erträge 37.618,29 € 41.144,72 € 1.727.398,37 € 857.806,52 € 2016 im Vorjahr Sächliche Verwaltungsaufwendungen 650.135,56 € 551.768,18 € Kosten der Datenverarbeitung 112.834,55 € 116.356,52 € Aufwand für das Verwaltungsgebäude 147.130,58 € 145.782,93 € Abschreibung auf Mietforderungen 245.380,72 € 261.695,50 € 0,00 € 0,00 € Nebenkosten der Geldbeschaffung 38.222,05 € 55.251,25 € Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen 34.813,71 € 66,53 € 3,88 € 4.869.61 € 1.228.521,05 € 1.135.790,52 € 2016 im Vorjahr 0,00 € 0,00 € 651,36 € 1.086,49 € 651,36 € 1.086,49 € 12.714,10 € 41.367,73 € Zinsen Ausgleich Deckungsbeitrag Finanzanlagen 2.495,80 € 4.623,44 € Aufzinsung von Rückstellungen aus Altersteilzeit 1.300,00 € 6.900,00 € Aufzinsung von Pensionsrückstellungen 5.818,58 € 5.287,41 € Aufzinsung von Jubiläumsrückstellungen 3.769,64 € 2.308,34 € 26.098,12 € 60.486,92 € Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Eingang auf in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen Aufwandsberichtigung frühere Jahre Erstattung Personalkosten durch Tochterunternehmen Teilschulderlasse KfW-Darlehen Sonstige betriebliche Aufwendungen Abschreibung auf sonstige Forderungen Sonstige betriebliche Aufwendungen Zinsergebnis Der Posten „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ enthält unter anderem folgende Erträge: Abzinsung von Rückstellungen aus Instandhaltung Abzinsung von Jubiläumsrückstellung Der Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ enthält unter anderem folgende Aufwendungen: Aufzinsung von Rückstellungen aus Instandhaltung 35 Sonstige Angaben Vorschlag für die Bilanzgewinnverwendung Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss 2016 wie folgt zu verwenden: Jahresüberschusss 2016 3.844.621,37 € Gewinnausschüttung an die Gesellschafterin 3% des Stammkapitales von 12.177.700,00 EUR 365.331,00 € Zuführung zur gesellschaftsvertraglichen Rücklage 390.000,00 € Zuführung Bauerneuerungsrücklage 2.000.000,00 € Zuführung zu den anderen Gewinnrücklagen 1.089.290,37 € Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse Die Haftsumme der Finanzanlage bei der Volksbank Mittelhessen e.G. beträgt TEUR 1,9. Außerdem wurde eine Patronatserklärung in Höhe von TEUR 250 für die Abdeckung eines Kontokorrentkredites (Stand per 31.12.2016 T€ 0,00) und TEUR 180 für ein Darlehen ( Stand 31.12.2016 TEUR 153.222,69 ) an die Volksbank für die Wohnbau Mieterservice GmbH erteilt. Die Wohnbau Gießen GmbH hat auf der Grundlage ihres Engagements bei der Wohnbau Genossenschaft Gießen e.G. eine Patronatserklärung an die WL-Bank gegeben, mit der sie der Bank im Zusammenhang mit deren Kreditgewährung zusichert, ihren Einfluss dahingehend geltend zu machen, dass die Genossenschaft zukünftig ordnungsgemäß geleitet und zur jederzeitigen Bedienung der Ansprüche der WL-Bank mit ausreichenden Kreditmitteln ausgestattet wird. Anhaltspunkte für eine Inanspruchnahme aus den Patronatserklärungen sind derzeit nicht ersichtlich. Nichtbilanzierte finanzielle Verpflichtungen 31.12.2016 im Vorjahr Noch anfallende Kosten aus der Bau- und Sanierungstätigkeit 26.272.984,95 € 31.272.359,45 € Demgegnüber noch ausstehende Fremdmittel 29.264.920,00 € 31.725.829,00 € Es bestehen folgende Verpflichtungen: Aufgrund langfristiger Verträge Jahr 2017-2018 96.123.06 € Jahr 2019-2020 13.753,01 € Jahr 2021 36 0,00 € Latente Steuern Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen der Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“, „Anlagen im Bau“, „Beteiligungen“ und „Rückstellungen“ resultieren aktive latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des §274 Abs. 1 Satz 2 HGB, werden aktive latente Steuern nicht angesetzt. Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen Nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen gemäß § 285 Nr. 21 HGB, soweit sie wesentlich sind, bestehen nicht. Abschlussprüferhonorar Das für den Abschlussprüfer für die Abschlussprüfung 2016 im Jahresabschluss 2016 tatsächlich als Aufwand erfasste Honorar beträgt netto TEUR 15,3 sowie für sonstige Beratungsleistungen netto TEUR 1,2. Arbeitnehmer Die Arbeitnehmeranzahl hat sich wie folgt entwickelt: 2016 im Vorjahr 74 74 73 73 1 1 2016 im Vorjahr 119.997,95 € 116.026,08 € 12.309,06 € 27.196,82 € 143.261,00 € 149.578,00 € 10.800,00 € 10.800,00 € 1.380,00 € 1.020,00 € 462,00 € 154,00 € Durchschnittliche Arbeitnehmerzahl davon: • Angestellte • gewerbliche Arbeitnehmer Aufwendungen für Geschäftsführung und Aufsichtsrat Geschäftsführerbezüge Für Pensionszahlung an ehemalige Geschäftsführer Es bestehen Pensionsrückstellungen für ehemalige Geschäftsführer bzw. deren Angehörige in Höhe von Für Aufsichtsratssitzungen (Vergütungen) Für Unternehmensmieterratssitzungen (Vergütungen) Vergabeausschuss Besondere Vorgänge nach dem Schluss des Geschäftsjahres Im Geschäftsjahr 2017 soll mit Wirkung zum 01.01.2017 ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Wohnbau Mieterservice GmbH geschlossen und im Handelsregister eingetragen werden, so dass sämtliche Kriterien für die Durchführbarkeit einer ertragsteuerlichen Organschaft erfüllt sind. Gesellschafterin Einzige Gesellschafterin ist die Universitätsstadt Gießen. Gießen, den 31.03.2017/10.05.2017 Der Geschäftsführer Reinhard Thies 37 Anlagespiegel per 31.12.2016 Anschaffungs- und Herstellungskosten I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen II.Grundstücke Sachanlagenund 1. 1. grundstücksgleiche Grundstücke und Rechte mit Wohnbauten grundstücksgleiche Rechte mit Anlagen Wohnbauten 2. Technische EUR 2016 EUR EUR 818.937,39 EUR 56.858,93 0,00 875.796,32 0,00 43.158,10 322.888.605,30 1.287.914,92 0,00 3. Sonstige Ausleihungen 4. Andere Finanzanlagen 340.618.745,57 14.625.878,14 174.400,00 0,00918.954,42 0,00 918.954,42 0,00 6.750.950,00 0,00 7.185.391,23 247.075,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 347.259.798,23 0,00 0,00344.351,50 5.521.164,72 0,00 1.178.847,59 0,00 -1.178.847,59 0,00 0,00 252.997,53 1.178.847,59 0,00 10.089,83 283.787,52 485.626,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.349.895,05 -1.178.847,59 0,00 0,00 -2.202.548,27 0,00 0,00 174.400,00 27.600,00 260.041,23 7.172.425,74 38 1.115.464,61 329.482.358,07 11.389.385,03 185.072,10 88.625,59 337.486.686,69 0,00 80.544,19 1.023.700,68 6.750.950,00 0,00 52.657,57 0,00 0,00 142.524.32 248.455,08 1.178.847,59 1. Anteile an verbundenen Unternehmen III. Finanzanlagen 2. Wertpapiere des 1. Anlagevermögens Anteile an verbundenen Unternehmen 3. Sonstige Ausleihungen 2. Wertpapiere des 4. Andere Finanzanlagen Anlagevermögens 0,00 200.339,96-10.089,83 332.733.820,12 12.738.602,17 121.109,71405.082,50 2.202.548,27 5.111.981,13 0,00 4. Betriebs- und Geschäfts5. ausstattung Bauvorbereitungskosten III. Finanzanlagen 0,00 EUR 0,00 10.045.554,78 0,00 344.351,50 107.255,93 1.233.316,56 5.233.090,84 288.073,88 6. Bauvorbereitungskosten EUR 0,00 875.796,32 818.937,3943.158,10 56.858,93 2. BetriebsGeschäfts-und undGeschäfts3. andere Bauten ausstattung 3. Technische 4. Anlagen im Anlagen Bau 5. Anlagen im Bau Abgänge UmbuchungenUmbuchungen Stand (+/-) Ursprungswerte 2016 31.12.2016 EUR EUR Zugänge Abgänge Anschaffungs- u. AnschaffungsZugänge Herstellungskosten kosten kumuliert 01.01.2016 EUR 2016 -2.212.638,10 2.212.638,10 0,00 0,00 0,00 0,00 12.965,49 0,00 0,00 8.363,81 12.965,49 27.600,00 458.363,81 348.666.967,63 14.696.636,24 943.990,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00238.711,93 -1.178.847,59 0,00 6.300.950.00 450.000,00 11.446.243,96 354.758.997,02 265.963,02 1.178.847,59 0,00 0,00 6.741.661,93 -2.212.638,10 2.212.638,10 362.419.613,37 Abschreibungen Stand 01.01.2016 FK-Zinsen Veränderung i.Z.m. Veränderung i.Z.m. Abschreibungen Abgänge Umbuchungen des Geschäftsjahres 2016 2016 2016 Zuschreibungen Stand Buchwert 2016 31.12.2016 31.12.2016 im Geschäftsjahr aktivierter Betrag 2016 EUR EUR EUR EUR 798.833,63 0,00 0,00 50.980.10 0,00 849.813,73 69.140,69 0,00 798.833,63 0,00 0,00 50.980.10 0,00 849.813,73 69.140,69 0,00 140.782.980,11 -106.032,72 0,00 5.880.864,98 0,00 146.557.812,37 200.701.985,86 180.399,61 0,00 0,00 0,00 311,20 0,00 311,20 344.040,30 0,00 1.729.575,84 0,00 0,00 265.124,11 0,00 1.994.699,95 3.526.464,77 0,00 947.125,56 -80.402,64 0,00 118.396,32 0,00 985.119,24 364.775,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 283.787,52 0,00 143.459.681,51 -186.435,36 0,00 6.264.696,61 0,00 149.537.942,76 205.221.054,26 180.399,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 238.711,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.300.950,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.741.661,93 0,00 144.258.515,14 -186.435,36 0,00 6.315.676,71 0,00 150.387.756,49 212.031.856,88 180.399,61 39 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2016 Für die in den nachfolgenden Positionen erläuterten Verbindlichkeiten ergibt sich hinsichtlich der Fristigkeit und der Sicherung folgendes Bild (in Klammer: Vorjahreszahlen): Verbindlichkeiten Restlaufzeiten Gesamtbetrag bis 1 Jahr über 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre EUR EUR EUR EUR EUR 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 135.922.840,56 (131.502.628,08) 10.415.610,51 (10.566.880,90) 125.507.230,05 (120.935.747,18) 28.886.077,41 (26.785.724,38) 96.621.152,64 (94.150.022,80) 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 19.237.547,42 (19.693.306,39) 457.553,06 (458.534,88) 18.779.994,36 (19.234.771,51) 1.795.845,43 (1.791.205,48) 16.984.148,93 (17.443.566,03) 3. Erhaltene Anzahlungen 10.210.934,66 (9.974.080,50) 10.210.934,66 (9.974.080,50) 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.377.565,66 (2.313.973,35) 2.377.565,66 (2.313.973,35) 0,00 0,00 (0,00) 422.616,57 (105.125,36) 422.616,57 (105.125,36) 0,00 0,00 (0,00) 1.637.985,45 (1.196.674,63) 924.951,45 (721.723,63) 713.034,00 (474.951,00) 374.532.00 (253.908,00) 338.502,00 (221.043,00) 31.056.454,84 (28.830.837,86) 113.943.803,57 (111.814.631,83) 5. Sonstige Verbindlichkeiten 6. Passive Rechnungsabgrenzung Gesamtbetrag 40 169.809.490,32 (164.785.788,31) 24.809.231,91 145.000.258,41 (24.140.318,62) (140.645.469,69) Sicherung EUR Art und Form 132.100.029,22 (128.943.065,17) Grundpfandrechte 5.520.389,90 (5.679.637,07) Grundpfandrechte 137.620.419,12 (134.622.702,24) gegenüber Gesellschafterin gegenüber verbundenen Unternehmen EUR EUR 13.717.157,52 (14.013.669,32) 0,00 (0,00) 9.651,84 (10.182,84) 2.816,00 (1.863,00) 95.869,44 (94.884,72) 579.219,73 (345.004,34) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 559.518,40 (110.203,20) 0,00 (0,00) 14.382.197,20 (14.228.940,08) 582.035,73 (346.867,34) 41 Wohnbau Gießen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Gießen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – mit einer Bilanzsumme von EUR 223.513.626,68 und einem Jahresüberschuss von EUR 3.844.621,37 unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnbau Gießen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Gießen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung, aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse, entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Dreieich, 23. Mai 2017 Schüllermann und Partner AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Dipl.-Kfm. Matthias Veit Witschaftsprüfer 42 Dipl.-Kfm. Thomas Geck Wirtschaftsprüfer Wohnbau Gießen GmbH Ludwigstraße 4 35390 Gießen Telefon 0641 9777-0 Fax 0641 9777-299 info@wohnbau-giessen.de www.wohnbau-giessen.de
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