Wohnbau Gießen GmbH
Geschäftsbericht 2016
Impressum
Inhalt
Zentrale Daseinsvorsorge für Gießen im Bereich Wohnen
Herausgeberin
Wohnbau Gießen GmbH
Ludwigstraße 4
35390 Gießen
Dietlind Grabe-Bolz, Vorsitzende des Aufsichtsrates
4
Hand in Hand für und mit der Stadt Gießen
Reinhard Thies, Geschäftsführer 6
Kontakt
Mietermitbestimmung - Gießener Modell durch Neuwahlen gesichert
Telefon 0641 9777-0
Fax 0641 9777-299
info@wohnbau-giessen.de
www.wohnbau-giessen.de
Peter Sommer, Vorsitzender des Unternehmensmieterrates
8
Wohnen ist mehr als nur die vier Wände
Sabina Germeroth, Abteilungsleitung Kundenzentrum 10
Graphik
Mit guten Kooperationen innovative Ideen entwickeln
GE Werbeagentur GmbH
info@agenturge.de
Rainer Pauli, Abteilungsleitung Technische Planung
12
Sozial denken und rechnen
Fotos
Wohnbau Gießen GmbH, iStock, Pietro Sutera
GE Werbeagentur, Katrina Friese, Peter Clasen
Ina Köhler, Abteilungsleitung Rechnungswesen 14
Auf einen Blick 16
Jahresabschluss
Der Geschäftsbericht enthält den Jahresabschluss 2016 der Wohnbau Gießen
GmbH*, den Lagebericht sowie zusätzliche, freiwillige Erläuterungen.
Der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Schüllermann und Partner AG mit
dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Abschluss wird beim
Amtsgericht Gießen hinterlegt. Er kann
bei der Wohnbau Gießen GmbH, Ludwigstraße 4, 35390 Gießen, kostenlos angefordert werden.
Organe der Gesellschaft 21
*in Folge Wohnbau genannt
Bestätigungsvermerk 42
Lagebericht 2016 23
Bilanz zum 31.12.2016 28
Gewinn- und Verlustrechnung 30
Anhang 2016 31
- Angaben zur Bilanz
32
- Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
34
- Sonstige Angaben
36
Anlagenspiegel per 31.12.2016
Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2016
38
40
Zentrale Daseinsvorsorge für
Gießen im Bereich Wohnen
be-Bolz
Dietlind Gra
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des Aufsicht
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4
Gießen ist weiterhin eine prosperierende Stadt. Wie in allen wachsenden Städten fehlt es jedoch auch hier vor allem an bezahlbarem Wohnraum. Die Landes- und Bundespolitik hat darauf reagiert und Programme geschaffen, die
zu demographiegerechtem und zukunftsfähigem Bauen
und Wohnen sowie einer nachhaltigen Stadtentwicklung
führen sollen.
Wohnen gehört zur kommunalen Daseinsvorsorge und ist
deshalb zentrale Aufgabe kommunaler Politik. Stadt und
Wohnbau begannen 2014 die Erarbeitung eines Wohnraumversorgungskonzepts. Im September 2016 wurde es
von der Stadtverordnetenversammlung verabschiedet. Es
bildet die Planungsgrundlage für die Versorgung der Gießener Bevölkerung mit angemessenem, bedarfsgerechtem
und bezahlbarem Wohnraum. Damit ist Gießen Vorreiter
in der Region. Die Wohnungsversorgung endet aber nicht
an den Stadtgrenzen. Auch der Landkreis, in dessen Kommunen sehr unterschiedliche Wohn- und Lebenssituationen herrschen, hat inzwischen angefangen, ein regionales,
gemeinsames Konzept und Strukturen für die Zukunft des
Umlandes zu erarbeiten.
Als Handlungsauftrag aus dem Wohnraumversorgungskonzept hat sich die Stadtregierung verpflichtet, bis 2021
400 neue Wohnungen im sozialen Wohnungsbau zu schaffen – eine ehrgeizige, aber notwendige Zielsetzung für die
städtische Verwaltung und die Wohnbau.
Um dieser Herausforderung und auch der Zielsetzung einer besseren Verteilung der vorhandenen und neu entstehenden öffentlich geförderten Wohnungen begegnen zu
können, richtet die Stadtverwaltung derzeit einen „Fachdienst Wohnen“ ein. Dieser entwickelt, zusammen mit den
im Arbeitskreis „Soziale Wohnungswirtschaft“ vertretenen
Wohnungsgesellschaften, Registrier- und Vergaberichtlinien zur Wohnungsvergabe. Die Vergabe der öffentlich
geförderten Wohnungen soll künftig anhand dieser Kriterien erfolgen und damit bessere Planungsgrundlagen und
der Etablierung von Beteiligungsformen und erweiterten
Teilhabemöglichkeiten der Bewohnerinnen und Bewohner
oder bei der gelungenen Zukunftskonzeption der Gummiinsel – unterstützt durch das Bundesprogramm „Nationale
Projekte des Städtebaus“.
Ich freue mich, Aufsichtsratsvorsitzende dieses Unternehmens zu sein, das die Stadt Gießen aufgrund dieser besonderen Expertise und der guten Zusammenarbeit gerne
mit dem „Sozialen Wohnen“ in der Stadt betraut.
Dietlind Grabe-Bolz
Vorsitzende des Aufsichtsrats
mehr Transparenz in die Wohnungssituation von Gießen
bringen. Der „Fachdienst Wohnen“ wird eng mit den Wohnungsunternehmen zusammenarbeiten, insbesondere mit
dem Kundenzentrum der Wohnbau, ist sie doch ein verlässlicher Partner für die Herangehensweise an diese Aufgabe in unserer Stadt.
Die Wohnbau ist darüber hinaus Impulsgeber und starker Partner für die Quartiersentwicklung in Gießen, sei
es bei der Nutzung der Möglichkeiten der Bund-/LänderProgramme der „Sozialen Stadt“ für die Nord- und Weststadt mit dem Ziel der Stabilisierung und Aufwertung
der Quartiere, der Sicherung des Wohnungsbestandes,
5
Hand in Hand für und mit
der Stadt Gießen
ies
Reinhard Th
hrer
Geschäftsfü
6
Mit ihren 7.112 Mietwohnungen schafft die Wohnbau ein
starkes Stück soziale Versorgung in der Stadt Gießen. Trotz
des abschmelzenden Bestandes an öffentlich geförderten
Sozialwohnungen gelingt es uns, ein geschütztes Marktsegment zu halten, das unseren Bestandsmietern und Gießener Wohnungssuchenden mit kleinen Einkommen gute
Chancen auf eigene Vier-Wände bietet.
Rund 1/6 der Gießener Bevölkerung wohnt heute bereits
bei der Wohnbau, dennoch zeigen sich aktuell Engpässe
bei der Wohnraumversorgung. Eine geringe Fluktuation
im Bestand und ein erhöhter Nachfragedruck, insbesondere im unteren Preissegment, machen neue Initiativen
notwendig. Junge Gießener suchen eigene Wohnungen,
Menschen im Alter oder mit Handicaps benötigen entsprechenden Wohnraum, Sanierungsbetroffene sind auf Ersatzunterkünfte angewiesen.
Gießen als Teil der erweiterten Rhein-Main-Metropole
steht im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor Herausforderungen. Neben der Bestandssicherung muss auch
der Neubau in den Blick genommen werden.
Alle ziehen an einem Strang
Zunehmende Bedeutung für die Wohnbau hat die intensive
Zusammenarbeit mit dem Gießener Amt für soziale Angelegenheiten. Der im Aufbau befindliche „Fachdienst Wohnen“ entwickelt und koordiniert, in enger Abstimmung
mit den Trägern der Wohlfahrtspflege und der sozialen
Wohnungswirtschaft, Regelungen und Verfahren zur Wohnungssicherung. Besonderen Fokus bei den zu schaffenden „Registrier- und Vergaberichtlinien“ richten wir auf
eine gemeinsame Definition von Dringlichkeitsstufen. Hier
gilt es, den Vorrang für Wohnungsnotfälle festzuschreiben.
Auch sollte die Versorgung von Gießener Bürgern im Mittelpunkt stehen. Daraus folgt ein deutlicher Handlungsbedarf bei Kommunen im Gießener Umland - hier unterstützen wir den Landkreis bei seinen Bemühungen zur
Neue Aufgaben vernetzt angehen
Weiterhin hat die Pflege und Entwicklung des vorhandenen
Bestandes für uns besondere Bedeutung. Alle Mitarbeiter
der Wohnbau sind hier gefordert und jede Abteilung leistet
für das Gelingen spezifische Beiträge. Die ineinandergreifende Sozial-, Bau- und Finanzierungsplanung gelingt in
ressortübergreifenden Projektgruppen durch das besondere Engagement der Mitarbeiterschaft. Die neu abgestimmte Kooperation mit den Trägern der Gemeinwesenarbeit bei großen Sanierungsprojekten hat sich bewährt.
Die Wohnbau ist in ihren Beständen in den Nachbarschaften präsent und zusammen mit Ombudsbeauftragten und
Quartiersmanagern wird der Interessensausgleich mit der
Mieterschaft vor Ort gesucht.
Eine besondere Bedeutung bei der Wohnbau hat die Mie-
sozialen Wohnungsversorgung in der Region.
Auf Grundlage des erarbeiteten Gießener Wohnraumversorgungskonzeptes ist unter anderem ein mehrjähriges
Investitionsprogramm „Soziales Wohnen“ für den Bereich
Neubau aufgelegt worden, bei dessen Umsetzung wir uns
als städtische Tochter besonders engagieren. Aktuell befinden sich bei der Wohnbau 70 neue Sozialwohnungen in
der Planung, weitere 150 sollen in absehbarer Zeit folgen.
Hierbei gehen wir von der bewährten Kooperation mit den
Planungsbehörden, den Stadtwerken und weiteren Innovationsträgern aus.
termitbestimmung. Konstruktive Anmerkungen aber auch
kritische Hinweise aus der Mieterschaft, sind wertvoll, fließen in unsere Planungen mit ein und stärken das Miteinander.
Durch die kontinuierliche Begleitung des Aufsichtsrates
und des Unternehmensmieterrates gelingt uns die Umsetzung innovativer Lösungen und garantiert unsere wirtschaftliche Stabilität.
7
Mietermitbestimmung Gießener Modell durch Neuwahlen gesichert
er
Peter Somm
smieterrat
Unternehmen
Vorsitzender
8
Schon vor über 30 Jahren wurde in Gießen die Basis für
aktive und partizipative Mietermitbestimmung gelegt, die
ihresgleichen in Deutschland sucht. Berlin hat kürzlich die
Mietermitbestimmung nach Vorbild des Gießener Modells
bei ihren landeseigenen Wohnungsgesellschaften eingeführt.
In 2016 wurden – analog zu den Kommunalwahlen – in
den 13 Gießener Mitbestimmungsbezirken jeweils drei
Bezirksmieterräte von der Mieterschaft der Wohnbau neu
gewählt, die ihrerseits je einen Vertreter in den Unternehmensmieterrat beriefen. Dieses Gremium, offizielles
Organ der Gesellschaft, hat Mitbestimmungsrechte bei
Entscheidungen der Geschäftsführung in den Bereichen
Neubau, Instandhaltung, Modernisierung und der Gestaltung von Gemeinschaftseinrichtungen und bildet neben
dem Organ des Aufsichtsrates, dem auch zwei Mietervertreter angehören, eine wichtige Säule des Unternehmens.
Die aktuelle Zusammensetzung im Mieterrat eint erfahrene Mitstreiter und junge neue Mitglieder. Diese Mischung
von engagierten Menschen sorgt dafür, dass die Weichen
für eine kontinuierliche Arbeit und beständige Vertretung
der Mieterschaft bei der Wohnbau gestellt sind. Ich schätze dieses Instrument als Mieter sehr, weil wir in gewissen
Fragen großen Einfluss auf Unternehmensentscheidungen
haben. Wenn wir Bedenken oder Einwände zu Planungen
haben, werden wir immer, sowohl von der Geschäftsleitung als auch von den Teams, die für die einzelnen Quartiere zuständig sind, einbezogen. Nach einer soliden Abwägung aller Faktoren werden dann die Entscheidungen
– im Interesse aller und selbstverständlich auch unter
Kostengesichtspunkten - getroffen.
Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen
sind, eingebracht. Als Aktive in diesen Quartiersforen können sie die Interessen der Wohnbau Mieterschaft vertreten. Durch frühzeitigen Austausch werden Konflikte vermieden und Interessensausgleiche geschaffen. Auf diese
Weise sind die gewählten Vertreter immer auch an der
Stadtentwicklung beteiligt.
Wir mischen uns ein
Im Rahmen der energetischen Sanierung müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung zur Erreichung der
Klimaziele der Bundesregierung umgesetzt werden. Daraus resultierende Einflüsse auf die Miethöhe werden durch
Kappungsgrenzen abgemildert, diese werden gemeinsam
mit Aufsichtsrat, Unternehmensmieterrat und Geschäftsleitung im Interessensausgleich vereinbart.
Da unsere Bezirksmieterräte so nah und vor Ort sind, wird
ihre Meinung gern gehört. Zum Beispiel bei der Planung
von Außenanlagen können wir konkrete Vorschläge machen und es werden Aspekte einbezogen, die vom Tisch
des Planers aus nicht immer sichtbar sind.
Auch im vergangenen Jahr haben sich die Bezirksmieterräte vielerorts, insbesondere in den Stadtteilen, die im
9
Wohnen ist mehr
als nur die vier Wände
Wir sind zuverlässiger und kompetenter Ansprechpartner
für alle Fragen rund um das Mietverhältnis, die Wohnung,
das einzelne Haus oder das Quartier insgesamt. Unser
Bestreben ist es, einvernehmliche und für alle Beteiligten
zufriedenstellende Lösungen zu finden, egal ob diese technischer oder zwischenmenschlicher Naturen sind.
Als größter Anbieter von Wohnungen in Gießen ist es unser
Ziel, die Stadt für Menschen aus allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen lebens- und liebenswert zu gestalten. Wir unterstützen Menschen mit geringen Einkommen
sowie mit besonderen Anforderungen an das Wohnen.
eroth
Sabina Germ
zentrum
tung Kunden
Abteilungslei
10
Unsere Priorität liegt im sozialen Quartiersmanagement
Im Zuge unserer Vermietungen legen wir ein besonderes
Augenmerk auf soziale Aspekte sowie auf ein gutes Miteinander der Bewohner unserer Häuser und Quartiere. Nach
dem Motto „So viel selbst wie möglich, so viel Service wie
nötig“ möchten die Menschen in ihrem Quartier alt werden und stellen uns vor große Herausforderungen.
Durch Umbauten im Bestand, ermöglichen wir der älteren
Generation und Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen ein eigenständiges Leben im gewohnten Umfeld.
Hier können sie ihre sozialen Kontakte weiter pflegen und
bewahren. Mit unseren Gewerbeobjekten tragen wir zur
guten Infrastruktur in den Quartieren bei, organisieren
Mieterfeste und unterstützen Quartiersaktivitäten.
Gemeinsam erreicht man mehr
Damit unser soziales Quartiersmanagement erfolgreich
funktioniert und die damit verbundenen Anforderungen
umgesetzt werden können, kooperieren wir eng mit den
Trägern der Gemeinwesenarbeit, mit Vereinen und Verbänden und nicht zuletzt mit der Stadt Gießen. So schaffen
wir Anlaufstellen und Begegnungsstätten, Bildungs- und
Freizeitangebote sowie Beratungsstellen der Sozialarbeit
in den Quartieren.
Die Technische Planungsabteilung muss bedarfsgerecht
planen und bauen können. Deshalb analysieren wir laufend
die Nachfragesituation und stellen diese als Vorgabe zur
Verfügung. So haben wir in der jüngsten Vergangenheit
bei allen unseren Planungen Barrierefreiheit (mindestens
im Erdgeschoss) umgesetzt und die Wohnungsgrößen der
Nachfragesituation angepasst.
Durch unsere kompetente Tochtergesellschaft, die Wohnbau Mieterservice GmbH, profitieren wir und unsere Mieter von kurzen Dienstwegen und der damit verbundenen
schnellen Umsetzung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen.
Da wir vorrangig für die Versorgung der Bevölkerung im
unteren und mittleren Einkommenssegment zuständig
sind, arbeiten wir eng mit der Abteilung Rechnungswesen
zusammen, um die Mieten in unserem Bestand sozial verträglich zu halten.
11
Mit guten Kooperationen
innovative Ideen entwickeln
Unser 14-köpfiges kompetentes Team der Technischen Planung ist verantwortlich für die Konzeption und Ausführung
der Bauleistungen im Bereich Neubau und Gebäuderenovierungen.
g
Rainer Pauli
sche Planun
tung Techni
Abteilungslei
Ein wichtiger Fokus unserer Arbeit liegt auf der Bestandserhaltung der Wohnbau-Objekte durch Sanierung und Modernisierung. Ziel ist es, sie mit ihrem Wohnumfeld zukunftsfähig zu machen. Der technische Standard der bestehenden Gebäude wird auf aktuelles Niveau verbessert,
teilweise mit zeitgemäßer Anpassung der Grundrisse an
heutige Wohnungsnachfragen. Zukunftsfähige Kommunikations- und Medienangebote runden das Angebot für den
Mieter ab.
Durch die angespannte Wohnungsmarktsituation in Gießen erhält der Neubau eine neue Bedeutung. Wir realisieren Neubauprojekte mit außerordentlichen technischen
und energetischen Merkmalen.
12
Uns ist es wichtig, zeitgemäßen und ökologisch nachhaltigen Wohnraum zu schaffen. Durch energetische Modernisierungen und den Einsatz regenerativer Energiequellen
können wir die Heizkosten deutlich senken. So schonen wir
natürliche Ressourcen und schaffen für die Mieter mehr
Wohnkomfort.
Die demografische Entwicklung im Blick, führen unsere
Maßnahmen zu mehr Barrierefreiheit und kleineren Wohneinheiten.
Für zukunftsfähiges und gutes Wohnen in Gießen
Die gute, interne Zusammenarbeit mit den anderen
Fachabteilungen ermöglicht eine bestmögliche Versorgung
unserer Mieterschaft im wirtschaftlich vertretbaren Rahmen. Sie setzt sich in einer breitstrukturierten Vernetzung
und Landesentwicklung zu einem Partner für Erfahrungsaustausch und visionäre Ideen.
Vom reinen Wohnhaus
zum attraktiven Lebensraum
In unseren Visionen gehen wir weit über die
Grenzen des Baulichen hinaus. Wir beschäftigen
uns zum Beispiel mit ganzheitlichen Quartierskonzepten, neuen Mobilitäts- und Kommunikationskonzepten sowie Win-Win Partnerschaften
zu Gunsten unserer Mieterschaft.
mit Stadtverwaltung, heimischen Energieversorgern und
anderen regionalen Betrieben fort. Die langjährige Kooperation und das gegenseitige Vertrauen schaffen die Basis
für innovative Konzepte.
Mit unseren energetischen Maßnahmen unterstützen wir
die Stadt Gießen in hohem Maße dabei, ihre Klimaschutzziele zu erreichen.
Unsere konsequente Umsetzung der selbst definierten
Standards -modern und ökologisch- macht uns für das
Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr
13
Sozial denken und rechnen
Soziale Kompetenz ist unser Alleinstellungsmerkmal als
Wohnungsanbieter in Gießen und liegt auch unseren Wirtschaftlichkeitsberechnungen zugrunde. Dabei betrachten
wir jedes Objekt und Quartier individuell, um die optimale
Balance zwischen sozialverträglichen Mieten und hohem
Wohnkomfort zu finden.
Ina Köhler
ngswesen
tung Rechnu
Abteilungslei
Wir planen mit Weitsicht
Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens verlieren wir
nie aus dem Blick. Solide Basis ist unsere gute Bonität,
die bewährte Zusammenarbeit mit den regionalen Banken
sowie günstige Konditionen bei Fördergebern und der professionelle Umgang mit ihnen.
Ein intelligenter Finanzierungs-Mix, der beispielsweise die
Nutzung von Bund- und Länder-Programmen umfasst, ermöglicht uns, die Bauqualität und Energieeffizienz unseres
Bestands nachhaltig zu verbessern und zugleich die damit
verbundenen Mieterhöhungen abzumildern.
Wir gehen eigene Wege
Wir verlassen uns aber nicht nur auf momentan günstige
Förderkonditionen oder auf intelligente Finanzierungsfor-
14
men, sondern entwickeln unsere eigenen, individuellen
Konzepte.
Um die Miethöhen auch nach hochenergetischen Gebäudesanierungen, mit entsprechend hohen Baukosten, langfristig auf einem vertretbaren Niveau zu stabilisieren, haben wir 2016 das Konzept „Soziale Miete“ erarbeitet und
gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen.
Die Laufzeit des Modells ist zunächst befristet bis zum
31.12.2019. Die Überprüfung der Auswirkungen des Modells „Soziale Miete“ erfolgt während der gesamten Laufzeit und insbesondere zum Ende der Laufzeit in 2019.
Dieses Konzept bietet unseren Bestandsmietern aber auch
Neumietern, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen
sind, in eben diesen sanierten Gebäuden sozialverträgliche
Miethöhen durch Kappungsgrenzen.
Wir sind zielstrebig und leistungsbereit
Diese interne Abstimmung in abteilungsübergreifenden
Projektgruppen erfolgt bereits in der Finanzierungs- sowie sozialen und technischen Planungsphase. Unsere Projektgruppen, zu denen in späteren Phasen auch externe
Akteure hinzugezogen werden, zeichnen sich durch Dynamik, Zielstrebigkeit und viel Engagement aus.
Engagierte Mitarbeiter sind die Basis unseres Erfolgs. Eine
wertschätzende Atmosphäre und klare gemeinsame Ziele
schaffen den Rahmen für dieses Engagement.
So liegen wir mit einer Durchschnittsmiete von 5,23 €/m²
(Nettokalt) weit unter der marktüblichen Miete und das
trotz hochenergetischer Sanierungsmaßnahmen.
In den einzelnen Objekten können diese Kappungsgrenzen nicht vollumfänglich auf alle Wohneinheiten übertragen werden, da sonst die wirtschaftliche Stabilität des
Gebäudes gefährdet sein könnte. Deshalb wird für jedes
umfassend sanierte Objekt, individuell ein prozentualer
Anteil an Wohneinheiten mit gekappten Miethöhen für anspruchsberechtigte Mieter –Bestandsmieter oder Neumieter- festgelegt.
15
AUF EINEN BLICK
Ca. jeder 6. Gießener wohnt bei der Wohnbau 2016
100000
82.045
80000
60000
43.901
40000
20000
14.910
12.62
7.112
Wohnbau Gießen GmbH
Stadt Gießen
817
0
Mieter/Einwohner
Häuser
Wohnungen
Fluktationsrate (ca. 8%) und Mietgesuche 2016
8000
7000
6000
600
5000
4000
3000
2000
1000
0
7.112
2.882
Kündigungen
Wohnungssuchende Haushalte
Wohnungsbestand
Angaben sind Gesamtsummen aus 2016. Zum 31.12.2016 als „wohnungssuchend“ registrierte Haushalte = 1.211
16
AUF EINEN BLICK
Preissegmente des Wohnungsbestandes 2016
Wohnungen nach Mietpreis pro m2
3000
Durchschnittliche Miethöhe, € 5,23
Anzahl der Wohnungen
2500
2000
1500
1000
500
0
€
€
8,
5
bi
s
s
10
8
€
bi
5
€
7,
7
s
bi
5
€
s
bi
€
s
6,
6
s
bi
5
€
bi
€
5,
bi
s
5
€
s
5
4,
bi
€
s
5
4
bi
s
bi
3,
s
bi
bi
s
3
€
€
Mietpreis pro m2
Investitionen in Bauleistungen 2016
Sanierung
Instandhaltung
Neubau
Photovoltaik
Mio. EUR
12,44
10,99
1,11
0,29
17
AUF EINEN BLICK
Wirtschaftlich realisieren, was sozialpolitisch gewollt ist
Um die hohen Ansprüche an die Zukunftsfähigkeit realisieren zu können, bedarf es
eines ausgewogenen Handelns im Bereich
der Finanzen. Durch Sanierungen des Wohnungsbestandes und Neubau werden hohe
bauliche Standards geschaffen, die nachhaltig
wirken und den Mietern adäquaten Wohnraum
bieten. Gleichzeitig gilt es, das Mietniveau auf
einem sozialverträglichen Level zu halten. Auch
Mietern mit geringem Einkommen sollte gutes
Wohnen ermöglicht werden.
Mittel-Entstehung
Bezeichnung
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Umsatzerlöse a.d. Betreuungstätigkeit
Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen
Erhöhung des Bestandes
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge aus Finanzanlagen
Gesamtergebnis
18
Wert in EUR
Wert in %
38.307.679
92,35
2.524
0,01
637.858
1,54
42.036
0,10
756.031
1,82
1.727.398
4,16
6.931
0,01
41.480.457
100,00
AUF EINEN BLICK
Daher wurde in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat eine Mietpreiskappung eingeführt.
Wird ein Wohngebäude nach einer Sanierung
im unbewohnten Zustand wieder belegt, ist
auf einen ausgewogenen Sozialmix zu achten.
Das bedeutet, dass die Wohnbau gemäß ihrem
Auftrag, einen gewissen Anteil für Sozialmieter
vorhält. Hierbei gilt es, die Wirtschaftlichkeit des
Objektes nicht zu gefährden. Durch Ausschöpfen
aller Finanzierungsmöglichkeiten kann diese angestrebte Balance erreicht werden.
Auf den folgenden Seiten sind Details zum Jahresabschluss dargestellt und erläutert.
Mittel-Verwendung
Bezeichnung
Wert in EUR
Wert in %
19.466.161
46,93
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
Personalaufwendungen
4.900.757
11,81
Abschreib. a. immat. Vermögensg. d. AV und Sachanlagen
6.315.677
15,23
Sonstige betriebliche Aufwendungen
1.228.521
2,96
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
4.017.824
9,69
Steuern von Einkommen und vom Ertrag
165.181
0,40
Sonstige Steuern
1.541.715
3,72
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
3.844.621
9,27
41.480.457
100,00
Gesamtergebnis
19
Organe der Gesellschaft
Aufsichtsrat
Vorsitzende:
Dietlind Grabe-Bolz
Oberbürgermeisterin
Stv. Vorsitzende:
Dorothé Küster
Stadtverordnete
Angestellte
(ab 20.09.2016)
Vertretung der Mieterschaft:
Heide Schweitzer
Ausbilderin i.R.
Edin Muharemovic
Pädagogischer Therapeut
Heiner Geißler
Stadtverordneter
Immobiliengutachter
(ab 20.09.2016)
Klaus-Dieter Grothe
Stadtverordneter
Arzt
Wolfgang Sahmland
Stadtrat
Lehrer
Ausgeschieden
wegen Neuwahlen:
Stv. Vorsitzende:
Dr. Bettina Speiser
Stadtverordnete
Ärztin
(bis 19.09.2016)
Dieter Scholz
Stadtverordneter
Finanzbeamter a.D.
(bis 19.09.2016)
Frank Walter Schmidt
Stadtverordneter
Dipl.-Jurist
Betriebsratsvorsitzende:
Sarah Poppe
Kaufmännische Angestellte
Geschäftsführung
Geschäftsführer:
Gesamtprokura:
Sitz der Gesellschaft:
Reinhard Thies
Ina Köhler
Ludwigstr. 4
35390 Gießen
registriert am
Amtsgericht Gießen HRB 155
Rainer Pauli
Sabina Germeroth
(ab 05.10.2016)
Jürgen Steiert
(bis 04.10.2016)
21
Organe der Gesellschaft
Mietermitbestimmung/Unternehmensmieterrat
Aktuelle Mitglieder:
Vorsitzender:
Peter Sommer
Stv. Vorsitzender:
Francisco Hasselbach
(ab 16.02.2016)
Rolf Schuh
Dr. Brigitta Klein
(ab 16.02.2016)
Andreas Turczyk
(ab 16.02.2016)
Adelheid Schreiner
(ab 16.02.2016)
Brigtte Franz
Erika Wolf
Anton Pazdzierny
(ab 13.04.2016)
Vertreterin der Mieter mit Migration:
Ruzica Barac
(ab 16.02.2016)
Hans-Joachim Volkmann
(ab 16.02.2016)
Claudia Pöckentrop-Bauer
(ab 18.12.2016)
Vertreter der Schwerbehinderten:
Klaus Beumer
Brigitte Linn
(ab 16.02.2016)
Tanja Blum
(ab 16.02.2016)
In 2016 ausgeschiedene Mitglieder:
Andreas Stehl
(bis 15.02.2016)
Herbert Fischer
(bis 15.02.2016)
Vertreter der Mieter mit Migration
Salko Halilovic
(bis 15.02.2016)
Edin Muharemovic
(16.02.– 12.04.2016)
Thomas Haag
(bis 15.02.2016)
Stv. Vorsitzende
Inge Köhler
(bis 15.02.2016)
Karl-Heinz Volk
(bis 15.02.2016)
22
Burkhard Schirmer
(bis 15.02.2016)
Werner Preuss
(bis 15.02.2016)
Ilona Jung
(vom 16.02. – 09.12.2016)
Lagebericht 2016
1. Allgemeines
Die Geschäfte der Wohnbau Gießen GmbH sind im Jahre 2016 zufriedenstellend verlaufen.
Die vorgegebenen Ziele sind im Wesentlichen realisiert worden.
2. Bewirtschaftung des Hausbesitzes einschließlich
Bau- und Modernisierungstätigkeiten im Anlagevermögen
Der Bestand stellt sich wie folgt dar:
31.12.2016
im Vorjahr
▶ Wohnungsbestand
7.112
7.100
▶ Garagen und Einstellplätze
1.224
1.247
108
106
1
0
▶ preisfreie Wohnungen
5.285
5.213
▶ preisgebundene Wohnungen
1.827
1.887
448.763,38 m2
448.030,25 m2
13.040,57 m2
12.947,03 m2
980,00 m2
0,00 m2
· Anteil Wohnflächen für preisfreie Wohnungen
333.340,83 m2
328.842,76 m2
· Anteil Wohnflächen für preisgebundene Wohnungen
115.422,55 m2
119.187,49 m2
▶ sonstige gewerbliche Mieteinheiten
▶ Geschäfts- und andere Bauten
Davon entfielen auf:
Entwicklung der Wohn- bzw. Gewerbeflächen
▶ Wohnflächen
▶ Gewerbeflächen
▶ Geschäfts- und andere Bauten
Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete belief sich auf EUR 5,23 ( i.V. EUR 5,13 ) pro m².
Im Wohnungsbestand war zum Stichtag ein Leerstand von 270 Wohnungen mit rd. 17,07 Tm² zu verzeichnen. Die Leerstandsquote beträgt somit 3,80% gegenüber 4,27% in 2015. Der überwiegende Teil der
leerstehenden Wohnungen ist aufgrund der hohen Investitionen in den Bestand auf modernisierungsbzw. sanierungsbedingten Leerstand zurückzuführen.
Die Fluktuationsrate in 2016 erhöhte sich auf 8,82% gegenüber dem Vorjahr von 8,56%.
Die geplanten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wurden im Wesentlichen
durchgeführt.
23
Lagebericht 2016
3. Ertragslage
Die Rentabilität war im Geschäftsjahr 2016 gegeben.
(Tabellarische Aufgliederung)
2016
2015
Veränderungen
TEUR
TEUR
TEUR
4.049,54
4.053,61
-4,07
2,39
2,39
0,00
-237,22
-266,17
28,95
4. Sonstige Leistungen
229,76
255,75
-25,99
5. Sonstiges Ergebnis
-34,67
58,80
-93,47
4.009,80
4.104,38
-94,58
-165,18
-165,18
0,00
3.844,62
3.939,20
-94,58
1. Hausbewirtschaftung
2. Verwaltungsbetreuung
3. Kapitaldisposition
Ergebnis vor Steuern
6. Steuern
Jahresüberschuss
Erläuterung der Ertragslage:
Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr 2016 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 3.844,6 ab.
1. Das Ergebnis aus der „Hausbewirtschaftung“ hat sich um TEUR 4,07 verringert. Der Unterschied zu
2015 resultiert im Wesentlichen aus:
Höheren Erträgen aus Mieterhöhungen (+TEUR 512,2) im preisgebundenen und nicht preisgebundenen Bestand sowie durch Modernisierungen und Bezug nach Sanierung von Gebäuden sowie
steigenden Gebühren und Umlagen (+TEUR 26,2). Niedrigere Aufwendungen für Nachbarschaftsservicedienstleistungen (-TEUR 52,8), Zinsaufwendungen der Hausbewirtschaftung (-TEUR 308,6) sowie
Geldbeschaffungskosten (-TEUR 17,0) haben das Ergebnis positiv beeinflusst.
Demgegenüber standen:
Höhere Betriebskostensaufwendungen (+TEUR 68,1), höhere Instandhaltungskosten (+TEUR
1.079,9) und Abschreibungen auf Wohnbauten (+TEUR 223,7) sowie gestiegene Verwaltungskosten
(+TEUR 566,7) und niedrigere Zinszuschüsse (-TEUR 16,3). Außerdem haben sich die sonstigen betrieblichen Erträge auf Grund von höheren Teilschulderlassen (+TEUR 682,1) und Auflösungen von
Rückstellungen (+TEUR 320,8) positiv entwickelt.
2. In der „Verwaltungsbetreuung“ hat die Wohnbau Gießen GmbH nur noch zwei WEG, die in 2016 ein
positives Ergebnis in Höhe von TEUR 2,4 erzielt haben.
3. In dem Bereich „Kapitaldispositionen“ wurden durch das niedrige Zinsniveau bei Kapitalanlagen
geringere Zinserträge erzielt. Gleichzeitig haben sich die Zinsaufwendungen durch planmäßige Tilgungen der Darlehen reduziert. Somit hat sich das negative Ergebnis verbessert.
24
4. Die „sonstigen Leistungen“ beinhalten die Umsätze für Gestattungsverträge von Antennenanlagen.
Außerdem wird unter dieser Position das Ergebnis von 76 Photovoltaikanlagen dargestellt. In 2016
wurden sieben neue PV-Anlagen in Betrieb genommen. Witterungsbedingt konnten trotz der Neuinbetriebnahme der Anlagen und aus den damit verbundenen Einspeisevergütungen die Umsätze des
Vorjahres nicht erzielt werden.
5. Das „sonstige Ergebnis“ hat sich negativ durch den Abgang der Buchwerte aus dem Abriss der Garagen Fuldastr. 6-8 ausgewirkt.
6. Bei den Steuern handelt es sich um die Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag aufgrund der
Steuerbelastung auf die Ausschüttung des Jahresüberschusses aus 2016.
4. Vermögenslage
Die Vermögensstruktur der Gesellschaft stellt sich bei Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2016/2015
wie folgt dar:
31.12.2016
31.12.2015
TEUR
%
TEUR
%
Anlagevermögen
212.031,86
94,86
204.408,45
94,82
Umlaufvermögen
11.368,94
5,09
11.062,67
5,13
Abgrenzungsposten
34,67
0,02
27,42
0,01
Aktiver Unterschiedsbetrag
auf die Vermögensverrechnung
78,16
0,04
97,14
0,05
223.513,63
100,00
215.595,68
100,00
Fremdmittel
171.728,47
167.289,81
Reinvermögen
51.785,16
48.305,87
Reinvermögen am Jahresanfang
48.305,87
44.732,00
Vermögenszuwachs
Entwicklung der Kapitalstruktur
3.479,29
7,20
31.12.2016
3.573,87
7,99
31.12.2015
TEUR
%
TEUR
%
51.785,16
23,17
48.305,87
22,41
1.918,98
0,86
2.504,02
1,16
Verbindlichkeiten
169.809,49
75,97
164.785,79
76,43
Gesamtkapital
223.513,63
100,00
215.595,68
100,00
Eigenkapital
Rückstellungen
25
Lagebericht 2016
5. Finanzlage
Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet, die Liquidität ist jederzeit gegeben.
6. Prognostischer Teil und Entwicklung der
unternehmerischen Chancen und Risiken
Die Investitionstätigkeit der Wohnbau Gießen GmbH wird auch in den folgenden Jahren weiterhin geprägt sein durch hohe Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sowie durch notwendige
Bestandserhaltungsmaßnahmen und Neubautätigkeit.
Zur Errichtung von preisgebundenen Wohnungen im Neubaubereich gibt es neue Impulse zur Realisierung, die bereits teilweise in den Förderprogrammen des Landes Hessen eingearbeitet wurden bzw.
deren Umsetzung geplant ist. In diesem Bereich wurde eine Wohnanlage in 2016 mit zwölf altengerechten Wohnungen und einem Gewerbe in der Innenstadt bezogen. Außerdem wurde die Wohnanlage
Rotklinker in das Programm „Nationale Projekte des Städtebaus 2016“ aufgenommen. Hier werden
zehn Musterhäuser erstellt.
Für das Jahr 2016/2017 sind beim Land Hessen und der Stadt Gießen, als Neubauten im preisgebundenen Segment 24 Wohnungen in der Fuldastraße 6-8 sowie weitere 18 Wohnungen in der HenrietteFürth-Straße 30 angemeldet. Zusätzlich wurde die Henriette-Fürth-Straße im Gebiet Margaretenhütte
in das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau in Hessen“ aufgenommen. Der Baubeginn dieser Maßnahmen wird 2017/2018 erfolgen.
Für das Programmjahr 2017/2018 wurden jeweils zwei Neubauvorhaben mit 15 Wohnungen in der
Ful-dastraße und Weserstraße beim Land Hessen und der Stadt Gießen als öffentlich geförderte Wohnungen angemeldet. Die Stadt Gießen wird dabei nicht nur die Komplementärfinanzierung von 10 TEUR
pro Wohnung als Darlehen ausreichen sondern auch noch einen Zuschuss in Höhe von 20 TEUR pro
Wohnung zur Verfügung stellen. Damit kann eine Miete von 6,50 EUR/m2 gewährleistet werden.
In den nächsten Jahren wird die Wohnbau Gießen GmbH im Rahmen der Quartiersentwicklung in der
Nordstadt/Flussstraßenviertel und in der Weststadt/Rotklinkerhäuser vor großen Herausforderungen
stehen. Beide Quartiere wurden durch die Stadt in das Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen.
Einerseits gilt es, die Häuser und Wohnungen durch Neubau bzw. Sanierung auf einen bautechnisch
nachhaltigen Standard zu bringen, andererseits sollen angemessene sozialverträgliche Wohnkosten
erzielt werden. Gemeinsam mit relevanten Akteuren aus Stadt, Aufsichtsrat, Unternehmens- und Bezirksmieterräten sowie Interessensgemeinschaften der Nachbarschaften und Trägern der Gemeinwesenarbeit werden für diesen Interessensausgleich Lösungen gesucht. Ziel ist es auch weiterhin in
den Quartieren bezahlbaren Wohnraum für die Mieterschaft bereitzustellen. In 2016 wurden im Sanierungsbereich vier Objekte mit insgesamt 131 Wohnungen, die komplett entkernt und hochwertig
energetisch saniert wurden, bezogen. Hier wurde das Konzept der „sozialen Miete“ umgesetzt. Dabei
wurden bei zwei Objekten bis zu 30% der Wohnungen die Miete auf 6,50 EUR/m² gekappt und an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vergeben. Aufgrund des Einbaus von Passivhauskomponenten kann
in diesen Objekten auf die Abrechnung der Heizkosten verzichtet werden. Gleichzeitig hat der Landkreis
als Sozialhilfeträger bei dieser Art von Objekten einen sogenannten Klimabonus von 1,80 EUR anerkannt
und damit bedürftigen Haushalten die Mietkosten weiter gesenkt.
26
Bereits in der Durchführung sind zur Zeit sechs Objekte mit 147 Wohnungen, die – zum Teil auch
bewohnt – energetisch hochwertig saniert werden. Für 2017 sind insgesamt drei Objekte mit 123
Wohnungen geplant und zum Teil auch begonnen. Die Finanzierung erfolgt über die KfW mit dem
Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“. Positiv wirken sich hier die daraus resultierenden Teilschulderlässe von bis zu 27,5% bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 55 aus. Den Mietern kommen
diese Zuschüsse direkt zu Gute, da sie bei der Mietpreiskalkulation berücksichtigt werden.
Die Tochtergesellschaft Wohnbau Mieterservice GmbH wird weiterhin mit Handwerks- und Hausmeisterleistungen bei diesen umfangreichen Aufgaben eingesetzt. Die Wohnbau Gießen GmbH ist durch die
Änderung der Gesellschaftsanteile seit Ende 2016 alleiniger Gesellschafter. Dies ermöglicht eine direktere Steuerrung aller Prozesse.
Die Wohnbau Gießen GmbH hat in 2016 weitere sieben Photovoltaikanlagen auf den Dächern ihrer Häuser installiert. Für das Jahr 2017 sind Investitionen in Höhe von 150,0 TEUR geplant. Die Gesellschaft ist
weiterhin mit 7500 Anteilen à 900,00 EUR an der Wohnbau Genossenschaft Gießen eG (Marshall und Dulles
Siedlung) beteiligt. Die Geschäftsbeziehung ist über einen Konsortialvertrag geregelt und es wird in
regelmäßigen Sitzungen über die jeweiligen Zielsetzungen abgestimmt. Dabei haben beide Unternehmen das gemeinsame Ziel der „Entflechtung“. Dazu wurde in 2016 eine Umsetzungsvereinbarung zur
einer einvernehmlichen Durchführung einer planmäßigen Entflechtung geschlossen. In 2016 wurden
die ersten 500 Anteile durch die Wohnbau Gießen GmbH gekündigt.
Gemäß des Wirtschaftsplans 2017 der Wohnbau Gießen GmbH ist mit einem Jahresüberschuss in Höhe
von TEUR 2.500,00 zu rechnen. Die mittelfristigen Wirtschaftspläne der nächsten fünf Jahre weisen
ebenfalls Jahresüberschüsse aus. Es kann somit zusammenfassend festgestellt werden, dass gegenwärtig für die überschaubare Zukunft des Unternehmens keine Risiken erkennbar sind, die für die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens bestandsgefährdend wären.
Gießen, den 31.03.2017 / 10.05.2017
Der Geschäftsführer
Reinhard Thies
27
Bilanz zum 31.12.2016
Aktiva
31.12.2015
EUR
A.
Anlagevermögen
I
Immaterielle Vermögensgegenstände
II
Sachanlagen
1.
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
2.
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten
3.
Technische Anlagen
4.
Betriebs- und Geschäftsausstattung
5.
Anlagen im Bau
6.
Bauvorbereitungskosten
EUR
EUR
69.140,69
EUR
76.962,69
200.701.985,86
191.950.840,01
344.040,30
0,00
3.526.464,77
3.503.515,00
364.775,81
340.789,36
0,00
1.178.847,59
283.787,52
185.072,10
205.221.054,26
197.159.064,06
III
Finanzanlagen
1.
Anteile an verbundenen Unternehmen
202.000,00
174.400,00
2.
Sonstige Ausleihungen
238.711,93
247.075,74
3.
Andere Finanzanlagen
6.300.950,00
6.750.950,00
6.741.661,93
Anlagevermögen insgesamt
B.
Umlaufvermögen
I
Unfertige Leistungen
1.
Noch nicht abgerechnete Betriebskosten
7.172.425,74
212.031.856,88
9.683.251,24
204.408.452,49
9.641.215,59
9.683.251,24
9.641.215,59
II
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1.
Forderungen aus Vermietung
78.241,97
91.187,77
2.
Forderungen aus anderen
Lieferungen und Leistungen
44.043,64
92.694.84
3.
Sonstige Vermögensgegenstände
632.558,55
86.330,16
III
Flüssige Mittel
1.
Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten
Umlaufvermögen insgesamt
C.
D.
754.844,16
270.212.77
930.849,18
1.151.238,49
11.368.944,58
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
34.668,76
27.419,32
Aktiver Unterschiedsbetrag aus der
Vermögensverrechnung
78.156,46
97.137,76
223.513.626,68
215.595.676,42
28
Bilanz zum 31.12.2016
Passiva
31.12.2015
EUR
A.
Eigenkapital
I
Gezeichnetes Kapital
II
Kapitalrücklage
III
Gewinnrücklagen
1.
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen
2.
3.
IV
EUR
EUR
EUR
12.177.700,00
12.177.700,00
22.325,57
22.325,57
6.010.000,00
5.580.000,00
Bauerneuerungsrücklage
20.000.000,00
18.000.000,00
Andere Gewinnrücklagen
9.730.514,04
8.586.639,05
Jahresüberschuss
35.740.514,04
32.166.639,05
3.844.621,37
3.939.205,99
39.585.135,41
Eigenkapital insgesamt
51.785.160,98
48.305.870,61
B.
Rückstellungen
1.
Rückstellungen für Pensionen
143.261,00
149.578,00
2.
Steuerrückstellungen
165.181,80
330.363,60
3.
Sonstige Rückstellungen
1.610.532,58
2.024.075,90
1.918.975,38
2.504.017,50
C.
Verbindlichkeiten
1.
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
135.922.840,56
131.502.628,08
2.
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
19.237.547,42
19.693.306,39
3.
Erhaltene Anzahlungen
10.210.934,66
9.974.080,50
4.
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
2.377.565,66
2.313.973,35
5.
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern
EUR 413.889,30 (2015 EUR 98.918,99)
davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit EUR 5.328,71
(2015 EUR 5.125,33)
422.616,57
105.125,36
D.
Passiver Rechnungsabgrenzungsposten
168.171.504,87
163.589.113,68
1.637.985,45
1.196.674,63
223.513.626,68
215.595.676,42
29
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2016 – 31.12.2016
31.12.2015
TEUR
TEUR
TEUR
1. Umsatzerlöse
a. aus der Hausbewirtschaftung
b. aus Betreuungstätigkeit
c. aus anderen Lieferungen und Leistungen
38.307.679,28
37.655.414,05
2.523,88
2.523,88
637.857,52
672.943,11
2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
(davon Erträge nach Artikel 67 Abs.1 und 2
EGHGB EUR 0,00 )
38.948.060,68
38.330.881,04
42.035,65
172.092,45
756.031,32
647.737,60
1.727.398,37
857.806,52
41.473.526,02
40.008.517,61
19.457.099,47
18.370.729,53
9.061,16
18.292,68
22.007.365,39
21.619.495,40
5. Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
a. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b. Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Rohergebnis
6. Personalaufwand
a. Löhne und Gehälter
b. soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung
EUR 304.296,46 (2015 EUR 300.288,24)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
3.880.900,28
1.019.856,46
3.497.568,33
4.900.756,74
976.952,16
6.315.676,71
6.083.042,66
1.228.521,05
1.135.790,52
9.562.410,89
9.926.141,73
52,25
66,50
5.121,01
6.896,53
1.758,03
2.681,81
9.569.342,18
9.935.786,57
4.017.823,59
4.292.577,27
165.181,80
165.181,80
14. Ergebnis nach Steuern
5.386.336,79
5.478.027,50
15. Sonstige Steuern
1.541.715.42
1.538.821,61
16.
3.844.621,37
3.939.205,89
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
(davon Aufwendungen nach Artikel 67
Abs.1 und 2 EGHGB EUR 0,00)
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen
10. Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens
davon Verbundene Unternehmen
EUR 4.801,82 € (EUR 4.904,66)
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon Zinsanteil für langfristige Rückstellungen
EUR 0,00 (2015 EUR 0,00)
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon Zinsanteil für langfristige Rückstellungen
EUR 23.602,32 (2015 EUR 55.863,48)
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag davon
latente Steuern 0,00 EUR (0,00 EUR)
30
Jahresüberschuss
Anhang 2016
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss per 31.12.2016 wurde nach den Vorschriften des HGB aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung orientiert sich abweichend von § 266 und § 275
HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
(Formblatt-VO) vom 17. Juli 2015. Für die Gewinn- und
Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Die Änderungen des Handelsgesetzbuches durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) wurde erstmals
entsprechend berücksichtigt. Hieraus ergeben sich gegenüber dem geprüften Jahresabschluss 2015 Veränderungen
in der Gliederungsstruktur der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in Struktur und Inhalt des Anhangs.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Anlagevermögen
Das Anlagevermögen wird grundsätzlich zu fortgeführten
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.
Die Herstellungskosten werden auf Grundlage der Vollkosten unter Einbeziehung eigener Architekten- und Verwaltungsleistungen ermittelt.
Direkt zurechenbare Fremdkapitalzinsen während der
Bauphase werden aktiviert.
Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit
Wohnbauten wurde die Abschreibung nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren linear mit 2% ermittelt.
Die Baukostenzuschüsse wurden unverändert zur Handhabung in den Vorjahren von den Herstellungskosten abgesetzt.
Die Technischen Anlagen, hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen, werden auf 20 Jahre mit 5% linear abgeschrieben.
Die Nutzungsdauer für die immateriellen Vermögensgegenstände wird mit 3 bzw. 4 Jahren sowie für die Betriebs- und Geschäftsausstattung über 1.000 EUR mit 5 bis
13 Jahren linear angesetzt. Abnutzbare, bewegliche Wirtschaftsgüter bis 150 EUR wurden als Betriebsausgaben
abgesetzt. Für die Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten zwischen 150 EUR und 1.000 EUR betrugen, wurde
nach § 6 Abs. 2a EStG ein Sammelposten eingerichtet, der
auf 5 Jahre abgeschrieben wird.
Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und
andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert. Bei den Ausleihungen erfolgt der bilanzielle Ansatz zu Anschaffungskosten. (Nominalwerte abzüglich der
planmäßigen Tilgungen).
Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen (TEUR
202,0) handelt es sich um den Anteil von 100,0% an dem
in 1998 gegründeten Tochterunternehmen (Wohnbau
Mieterservice GmbH ). Die Wohnbau Gießen GmbH hat
in 2016 den Anteil der Stadt Gießen von 12,8% erworben. Somit erhöhte sich die Beteiligung von 87,2% auf
100,0%. Die Stadt Gießen hat ihre Anteile von 12,8%
an die Wohnbau Gießen GmbH veräußert und ist somit
nicht mehr an der Wohnbau Mieterservice GmbH beteiligt.
Gleichzeitig wurde die Rückstellung für Altersteilzeit in
Höhe von T€ 48,0 nach §246 (2) Satz 2 HGB mit den für
Zwecke der Altersteilzeitverpflichtungen gehaltenen Wertpapieren des Anlagevermögens mit einem beizulegenden
Wert (Kurswert) von TEUR 48,0 verrechnet. Die Anschaffungskosten der Wertpapiere betragen TEUR 126,1. Daraus ergibt sich eine verbleibende Rückstellung für Altersteilzeit in Höhe von TEUR 0,0.
Der den Rückstellungsbetrag übersteigende Wert der vorgenannten Finanzanlagen von TEUR 78,1 wurde nach §246
Abs. 2 Satz 3 HGB als aktiver Unterschiedsbetrag aus der
Vermögensverrechnung ausgewiesen.
Der genannte Betrag unterliegt gem.§§ 268 Abs. 8 Satz 3
i.V.m. 246 Abs. 2 Satz 2 HGB der Ausschüttungssperre.
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen sind zu Anschaffungskosten zuzüglich der abrechnungsfähigen eigenen Personal- und Sachaufwendungen bewertet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind
mit dem Nominalwert angesetzt. Zweifelhafte und uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben bzw. wertberichtigt.
Rückstellungen
Für sämtliche bestehenden Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen nach versicherungsmathematischenGrundsätzen gebildet. Den Berechnungen liegen als Rechnungsgrundlage die Richttafeln 2005G von Dr. Heubeck
zugrunde. Der Rechnungszins für die Abzinsung beträgt
3,24% und entspricht dem von der Deutschen Bundesbank
veröffentlichten durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren.
Die Bewertung erfolgte mit einem Rechnungszins von
4,01% (10-Jahres-Durchschnittszinssatz). Der Unterschiedsbetrag zwischen den Rechnungszinssätzen beträgt
8.777,00 EUR. Für die Ermittlung der Erfüllungsbeträge
wurden Kostensteigerungen von 1,5% berücksichtigt.
Die Rückstellung für Altersteilzeit wurde in Höhe des jeweiligen Barwertes des Erfüllungsrückstandes mit einem
laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzins angesetzt.
Bei der Berechnung wurden Kostensteigerungen von 1,5%
berücksichtigt.
Die übrigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über
einem Jahr wurden mit dem laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzins berechnet. Die Ermittlung des
Aufzinssungsaufwands basiert auf der Annahme, dass
die zu berücksichtigten Zinssatzänderungen zum Ende
der Periode eingetreten sind. Die kurzfristigen anderen
Rückstellungen wurden in der Höhe des nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bemessen. Sie beinhalten alle erkennbaren Risiken
und ungewissen Verbindlichkeiten. Den darin enthaltenen Rückstellungen für noch anfallende Kosten der Heizkostenabrechnung liegt ein Schätzverfahren dergestalt
zugrunde, dass zur Bemessung die Abrechnungen und
deren Entwicklung der Vorjahre (zzgl. einer angenommenen Kostensteigerung) herangezogen wird.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt.
31
Angaben zur Bilanz
Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen wird die entgeltlich erworbene Anwendersoftware ausgewiesen.
Anlagespiegel
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem angehängten Anlagespiegel ersichtlich.
Anteile an verbundenen Unternehmen
Es bestand am 31.12.2016 eine Beteiligung i.S. des § 285 Nr. 11 HGB an der „Wohnbau Mieterservice GmbH“
(gegründet 1998) mit Sitz in Gießen.
31.12.2016
im Vorjahr
174.400,00 €
174.400,00 €
25.600,00 €
0,00 €
2.000,00 €
0,00 €
202.000,00 €
174.400,000 €
100,0 %
87,2 %
Eigenkapital
391.199,06 €
218.553,35 €
Jahresergebnis
172.645,71 €
- 42.173,31 €
31.12.2016
im Vorjahr
6.750.950,00 €
6.750.950,00 €
- 450.000,00 €
0,00 €
6.300.950,00 €
6.750.950,00 €
31.12.2016
im Vorjahr
0,00 €
0,00 €
951,52 €
1.034,59 €
31.12.2016
im Vorjahr
0,00 €
3.006,39 €
Stand
Zuführung
Stand
01.01.2016
2016
31.12.2016
5.580.000,00 €
430.000,00 €
6.010.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage
18.000.000,00 €
2.000.000,00 €
20.000.000,00 €
Andere Gewinnrücklagen
8.586.639,05 €
1.143.874,99 €
9.730.514,04 €
32.166.639,05 €
3.573.874,99 €
35.740.514,04 €
Anteil am Stammkapital
Ankauf Anteile von der Stadt Gießen = 12,8%
Ausgleich Wert Anteile lt. Gutachten
Anteil am Stammkapital
Andere Finanzanlagen
Es wurden in 2009 insgesamt 7500 Anteile zu einem Wert von je 900,00 EUR
der „Wohnbau Genossenschaft Gießen eG“ mit Sitz in Gießen (eingetragen
am 19.06.2009) erworben.
Am 29.09.2016 wurden 500 Anteile mit einem Gesamtwert von
450.000,00 € gekündigt
Forderungen
In dem Bilanzausweis „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind ausgewiesen:
Forderungen gegen Gesellschafterin
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind bei
folgenden Bilanzposten angefallen:
Sonstige Vermögensgegenstände
Rücklagenspiegel
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen
32
Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt:
31.12.2016
im Vorjahr
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung
98.000,00 €
96.000,00 €
Verwaltungsaufwand
38.500,00 €
46.000,00 €
nicht genommene Urlaubstage
95.864,13 €
82.778,95 €
für Jubiläen
21.333,45 €
20.828,93 €
0,00 €
0,00 €
für Prozessrisiken
187.000,00 €
2.000,00 €
für Instandhaltung Dachdämmung
405.835,00 €
629.410,90 €
für Instandhaltung Straßenbeiträge
419.000,00 €
452.000,00 €
für unterlassene Instandhaltung 1-3 Monate
345.000,00 €
277.000,00 €
0,00 €
418.057,12 €
1.610.532,58 €
2.024.075,90 €
für Altersteilzeit
für Rückstellung Schadensrisiko PV-Anlagen
Verbindlichkeitenspiegel
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grundpfandrechte gesichert sind, und die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin sowie den
verbundenen Unternehmen ergeben sich aus dem angehängten Verbindlichkeitenspiegel.
Tilgungen
Es wurden Tilgungen für folgende langfristigen Verbindlichkeiten geleistet
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
31.12.2016
im Vorjahr
7.093.974,14 €
6.622.682,33 €
455.687,13 €
459.865,88 €
7.549.661,27 €
7.082.548,21 €
33
Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschftung:
2016
im Vorjahr
Sollmieten
• Mietwohnungen
28.174.819,76 €
27.593.856,76 €
- Erlösschmälerungen
-989.503,77 €
-914.347,00 €
• gewerbliche Einheiten
1.091.527,37 €
1.069.743,07 €
- Erlösschmälerungen
-17.235,42 €
-5.701,46 €
563.391,25 €
565.646,82 €
-6.452,89 €
-4.878,39 €
• Garagen
- Erlösschmälerungen
28.816.546,30 €
28.304.319,80 €
Gebühren und Umlagen
• abgerechnete Betriebs- und Heizkosten
9.687.917,86 €
9.520.927,77 €
-278.710,84 €
-268.024,58 €
48,96 €
54,06 €
- Erlösschmälerungen
• Untermietzuschlag
9.409.255,98 €
9.252.957,25 €
81.877,00 €
98.137,00 €
38.307.679,28 €
37.655.414,05 €
2016
im Vorjahr
2.523,88 €
2.523,88 €
2.523,88 €
2.523,88 €
2016
im Vorjahr
Einspeisevergütung für 76 Photovoltaikanlagen
502.158,86 €
539.932,03 €
Gestattungsgebühren für technische Einrichtungen
135.698,66 €
133.011,08 €
637.857,52 €
672.943,11 €
2016
im Vorjahr
8.266.417,71 €
8.189.735,10 €
10.996.647,32 €
9.933.200,76 €
84.680,37 €
85.209,64 €
109.354,07 €
162.584,03 €
19.457.099,47 €
18.370.729,53 €
Zins- und Aufwendungszuschüsse
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit
Verwaltung von Eigentumswohnungen
Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen der Hausbewirtschaftung:
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Erbbauzinsen
Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung
34
Sonstige betriebliche Erträge
2016
im Vorjahr
510.736,78 €
255.364,95 €
36.128,53 €
33.151,91 €
7.516,43 €
6.631,24 €
Erträge aus Anlageverkäufen
1,00 €
58.848,68 €
Erbbauzinsen
0,00 €
0,00 €
45.822,34 €
66.090,02 €
1.036.075,00 €
314.375,00 €
Zuschuss Land Hessen
53.500,00 €
82.200,00 €
Sonstige Erträge
37.618,29 €
41.144,72 €
1.727.398,37 €
857.806,52 €
2016
im Vorjahr
Sächliche Verwaltungsaufwendungen
650.135,56 €
551.768,18 €
Kosten der Datenverarbeitung
112.834,55 €
116.356,52 €
Aufwand für das Verwaltungsgebäude
147.130,58 €
145.782,93 €
Abschreibung auf Mietforderungen
245.380,72 €
261.695,50 €
0,00 €
0,00 €
Nebenkosten der Geldbeschaffung
38.222,05 €
55.251,25 €
Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen
34.813,71 €
66,53 €
3,88 €
4.869.61 €
1.228.521,05 €
1.135.790,52 €
2016
im Vorjahr
0,00 €
0,00 €
651,36 €
1.086,49 €
651,36 €
1.086,49 €
12.714,10 €
41.367,73 €
Zinsen Ausgleich Deckungsbeitrag Finanzanlagen
2.495,80 €
4.623,44 €
Aufzinsung von Rückstellungen aus Altersteilzeit
1.300,00 €
6.900,00 €
Aufzinsung von Pensionsrückstellungen
5.818,58 €
5.287,41 €
Aufzinsung von Jubiläumsrückstellungen
3.769,64 €
2.308,34 €
26.098,12 €
60.486,92 €
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
Eingang auf in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen
Aufwandsberichtigung frühere Jahre
Erstattung Personalkosten durch Tochterunternehmen
Teilschulderlasse KfW-Darlehen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Abschreibung auf sonstige Forderungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Zinsergebnis
Der Posten „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ enthält unter
anderem folgende Erträge:
Abzinsung von Rückstellungen aus Instandhaltung
Abzinsung von Jubiläumsrückstellung
Der Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ enthält unter
anderem folgende Aufwendungen:
Aufzinsung von Rückstellungen aus Instandhaltung
35
Sonstige Angaben
Vorschlag für die Bilanzgewinnverwendung
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss 2016 wie folgt zu verwenden:
Jahresüberschusss 2016
3.844.621,37 €
Gewinnausschüttung an die Gesellschafterin
3% des Stammkapitales von 12.177.700,00 EUR
365.331,00 €
Zuführung zur gesellschaftsvertraglichen Rücklage
390.000,00 €
Zuführung Bauerneuerungsrücklage
2.000.000,00 €
Zuführung zu den anderen Gewinnrücklagen
1.089.290,37 €
Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse
Die Haftsumme der Finanzanlage bei der Volksbank Mittelhessen e.G. beträgt TEUR 1,9. Außerdem wurde eine Patronatserklärung in Höhe von TEUR 250 für die Abdeckung eines Kontokorrentkredites (Stand per 31.12.2016 T€ 0,00) und TEUR 180
für ein Darlehen ( Stand 31.12.2016 TEUR 153.222,69 ) an die Volksbank für die Wohnbau Mieterservice GmbH erteilt.
Die Wohnbau Gießen GmbH hat auf der Grundlage ihres Engagements bei der Wohnbau Genossenschaft Gießen e.G. eine
Patronatserklärung an die WL-Bank gegeben, mit der sie der Bank im Zusammenhang mit deren Kreditgewährung zusichert,
ihren Einfluss dahingehend geltend zu machen, dass die Genossenschaft zukünftig ordnungsgemäß geleitet und zur jederzeitigen Bedienung der Ansprüche der WL-Bank mit ausreichenden Kreditmitteln ausgestattet wird.
Anhaltspunkte für eine Inanspruchnahme aus den Patronatserklärungen sind derzeit nicht ersichtlich.
Nichtbilanzierte finanzielle Verpflichtungen
31.12.2016
im Vorjahr
Noch anfallende Kosten aus der Bau- und Sanierungstätigkeit
26.272.984,95 €
31.272.359,45 €
Demgegnüber noch ausstehende Fremdmittel
29.264.920,00 €
31.725.829,00 €
Es bestehen folgende Verpflichtungen:
Aufgrund langfristiger Verträge
Jahr 2017-2018
96.123.06 €
Jahr 2019-2020
13.753,01 €
Jahr 2021
36
0,00 €
Latente Steuern
Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen der Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“, „Anlagen im Bau“, „Beteiligungen“ und „Rückstellungen“ resultieren aktive latente Steuern.
Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können.
Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des §274 Abs. 1 Satz 2 HGB, werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.
Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen
Nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen gemäß
§ 285 Nr. 21 HGB, soweit sie wesentlich sind, bestehen nicht.
Abschlussprüferhonorar
Das für den Abschlussprüfer für die Abschlussprüfung 2016 im Jahresabschluss 2016 tatsächlich als Aufwand erfasste Honorar
beträgt netto TEUR 15,3 sowie für sonstige Beratungsleistungen netto TEUR 1,2.
Arbeitnehmer
Die Arbeitnehmeranzahl hat sich wie folgt entwickelt:
2016
im Vorjahr
74
74
73
73
1
1
2016
im Vorjahr
119.997,95 €
116.026,08 €
12.309,06 €
27.196,82 €
143.261,00 €
149.578,00 €
10.800,00 €
10.800,00 €
1.380,00 €
1.020,00 €
462,00 €
154,00 €
Durchschnittliche Arbeitnehmerzahl
davon:
• Angestellte
• gewerbliche Arbeitnehmer
Aufwendungen für Geschäftsführung und Aufsichtsrat
Geschäftsführerbezüge
Für Pensionszahlung an ehemalige Geschäftsführer
Es bestehen Pensionsrückstellungen für ehemalige Geschäftsführer
bzw. deren Angehörige in Höhe von
Für Aufsichtsratssitzungen (Vergütungen)
Für Unternehmensmieterratssitzungen (Vergütungen)
Vergabeausschuss
Besondere Vorgänge nach dem Schluss des Geschäftsjahres
Im Geschäftsjahr 2017 soll mit Wirkung zum 01.01.2017 ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Wohnbau Mieterservice
GmbH geschlossen und im Handelsregister eingetragen werden, so dass sämtliche Kriterien für die Durchführbarkeit einer
ertragsteuerlichen Organschaft erfüllt sind.
Gesellschafterin
Einzige Gesellschafterin ist die Universitätsstadt Gießen.
Gießen, den 31.03.2017/10.05.2017
Der Geschäftsführer
Reinhard Thies
37
Anlagespiegel per 31.12.2016
Anschaffungs- und Herstellungskosten
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
II.Grundstücke
Sachanlagenund
1.
1. grundstücksgleiche
Grundstücke und
Rechte
mit Wohnbauten
grundstücksgleiche
Rechte mit Anlagen
Wohnbauten
2. Technische
EUR
2016
EUR
EUR
818.937,39
EUR
56.858,93
0,00
875.796,32
0,00
43.158,10
322.888.605,30
1.287.914,92
0,00
3. Sonstige Ausleihungen
4. Andere Finanzanlagen
340.618.745,57 14.625.878,14
174.400,00
0,00918.954,42
0,00
918.954,42
0,00
6.750.950,00
0,00
7.185.391,23
247.075,74
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
347.259.798,23
0,00
0,00344.351,50
5.521.164,72
0,00
1.178.847,59
0,00
-1.178.847,59
0,00
0,00
252.997,53
1.178.847,59
0,00
10.089,83
283.787,52
485.626,69
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.349.895,05
-1.178.847,59
0,00
0,00
-2.202.548,27
0,00
0,00
174.400,00
27.600,00
260.041,23
7.172.425,74
38
1.115.464,61
329.482.358,07
11.389.385,03
185.072,10
88.625,59
337.486.686,69
0,00
80.544,19
1.023.700,68
6.750.950,00
0,00 52.657,57
0,00
0,00
142.524.32
248.455,08
1.178.847,59
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
III. Finanzanlagen
2. Wertpapiere des
1. Anlagevermögens
Anteile an verbundenen
Unternehmen
3. Sonstige Ausleihungen
2. Wertpapiere des
4. Andere Finanzanlagen
Anlagevermögens
0,00
200.339,96-10.089,83
332.733.820,12
12.738.602,17 121.109,71405.082,50
2.202.548,27
5.111.981,13
0,00
4. Betriebs- und Geschäfts5. ausstattung
Bauvorbereitungskosten
III. Finanzanlagen
0,00
EUR
0,00
10.045.554,78
0,00
344.351,50 107.255,93
1.233.316,56
5.233.090,84
288.073,88
6. Bauvorbereitungskosten
EUR
0,00
875.796,32
818.937,3943.158,10 56.858,93
2. BetriebsGeschäfts-und
undGeschäfts3.
andere
Bauten
ausstattung
3.
Technische
4. Anlagen
im Anlagen
Bau
5. Anlagen im Bau
Abgänge
UmbuchungenUmbuchungen
Stand
(+/-)
Ursprungswerte
2016
31.12.2016
EUR
EUR
Zugänge
Abgänge
Anschaffungs- u.
AnschaffungsZugänge
Herstellungskosten
kosten
kumuliert
01.01.2016
EUR 2016
-2.212.638,10
2.212.638,10
0,00
0,00
0,00
0,00
12.965,49
0,00
0,00 8.363,81 12.965,49
27.600,00
458.363,81
348.666.967,63 14.696.636,24
943.990,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
202.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00238.711,93
-1.178.847,59
0,00
6.300.950.00
450.000,00
11.446.243,96
354.758.997,02
265.963,02
1.178.847,59
0,00
0,00
6.741.661,93
-2.212.638,10
2.212.638,10
362.419.613,37
Abschreibungen
Stand
01.01.2016
FK-Zinsen
Veränderung i.Z.m. Veränderung i.Z.m. Abschreibungen
Abgänge
Umbuchungen
des Geschäftsjahres
2016
2016
2016
Zuschreibungen
Stand
Buchwert
2016
31.12.2016
31.12.2016
im Geschäftsjahr aktivierter Betrag
2016
EUR
EUR
EUR
EUR
798.833,63
0,00
0,00
50.980.10
0,00
849.813,73
69.140,69
0,00
798.833,63
0,00
0,00
50.980.10
0,00
849.813,73
69.140,69
0,00
140.782.980,11
-106.032,72
0,00
5.880.864,98
0,00
146.557.812,37
200.701.985,86
180.399,61
0,00
0,00
0,00
311,20
0,00
311,20
344.040,30
0,00
1.729.575,84
0,00
0,00
265.124,11
0,00
1.994.699,95
3.526.464,77
0,00
947.125,56
-80.402,64
0,00
118.396,32
0,00
985.119,24
364.775,81
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
283.787,52
0,00
143.459.681,51
-186.435,36
0,00
6.264.696,61
0,00
149.537.942,76
205.221.054,26
180.399,61
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
202.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
238.711,93
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6.300.950,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6.741.661,93
0,00
144.258.515,14
-186.435,36
0,00
6.315.676,71
0,00
150.387.756,49 212.031.856,88
180.399,61
39
Verbindlichkeitenspiegel
per 31.12.2016
Für die in den nachfolgenden Positionen erläuterten Verbindlichkeiten ergibt sich hinsichtlich der Fristigkeit und der
Sicherung folgendes Bild (in Klammer: Vorjahreszahlen):
Verbindlichkeiten
Restlaufzeiten
Gesamtbetrag
bis 1 Jahr
über 1 Jahr
1 - 5 Jahre
mehr als 5 Jahre
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
135.922.840,56
(131.502.628,08)
10.415.610,51
(10.566.880,90)
125.507.230,05
(120.935.747,18)
28.886.077,41
(26.785.724,38)
96.621.152,64
(94.150.022,80)
2. Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
19.237.547,42
(19.693.306,39)
457.553,06
(458.534,88)
18.779.994,36
(19.234.771,51)
1.795.845,43
(1.791.205,48)
16.984.148,93
(17.443.566,03)
3. Erhaltene Anzahlungen
10.210.934,66
(9.974.080,50)
10.210.934,66
(9.974.080,50)
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
2.377.565,66
(2.313.973,35)
2.377.565,66
(2.313.973,35)
0,00
0,00
(0,00)
422.616,57
(105.125,36)
422.616,57
(105.125,36)
0,00
0,00
(0,00)
1.637.985,45
(1.196.674,63)
924.951,45
(721.723,63)
713.034,00
(474.951,00)
374.532.00
(253.908,00)
338.502,00
(221.043,00)
31.056.454,84
(28.830.837,86)
113.943.803,57
(111.814.631,83)
5. Sonstige Verbindlichkeiten
6. Passive
Rechnungsabgrenzung
Gesamtbetrag
40
169.809.490,32
(164.785.788,31)
24.809.231,91 145.000.258,41
(24.140.318,62) (140.645.469,69)
Sicherung
EUR
Art und Form
132.100.029,22
(128.943.065,17)
Grundpfandrechte
5.520.389,90
(5.679.637,07)
Grundpfandrechte
137.620.419,12
(134.622.702,24)
gegenüber
Gesellschafterin
gegenüber
verbundenen Unternehmen
EUR
EUR
13.717.157,52
(14.013.669,32)
0,00
(0,00)
9.651,84
(10.182,84)
2.816,00
(1.863,00)
95.869,44
(94.884,72)
579.219,73
(345.004,34)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
559.518,40
(110.203,20)
0,00
(0,00)
14.382.197,20
(14.228.940,08)
582.035,73
(346.867,34)
41
Wohnbau Gießen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Gießen
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – mit
einer Bilanzsumme von EUR 223.513.626,68 und einem Jahresüberschuss von EUR 3.844.621,37 unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnbau Gießen Gesellschaft mit beschränkter Haftung,
Gießen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die
Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und
den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht
abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der
Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden
die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses
und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung, aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse, entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht
steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Dreieich, 23. Mai 2017
Schüllermann und Partner AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Dipl.-Kfm. Matthias Veit
Witschaftsprüfer
42
Dipl.-Kfm. Thomas Geck
Wirtschaftsprüfer
Wohnbau Gießen GmbH
Ludwigstraße 4
35390 Gießen
Telefon 0641 9777-0
Fax 0641 9777-299
info@wohnbau-giessen.de
www.wohnbau-giessen.de