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Full text: Bericht zur Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" über das Jahr ... (Rights reserved) Ausgabe 2020 (Rights reserved)

Wohnraumversorgung Berlin Anstalt öffentlichen Rechts LEISTBARE MIETEN, WOHNUNGSNEUBAU UND SOZIALE WOHNRAUMVERSORGUNG Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2020 LEISTBARE MIETEN, WOHNUNGSNEUBAU UND SOZIALE WOHNRAUMVERSORGUNG Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2020 Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts Schillstraße 10 10785 Berlin Vorstand Dr. Ulrike Hamann Volker Härtig www.berlin.de/wohnraumversorgung Verfasser*innen Carina Diesenreiter Dr. Maximilian Vollmer Datenzusammenstellung BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Grafik und Layout www.avitamin.de Bildnachweise Titelfoto: Wohnraumversorgung Berlin Berlin, 22. Juni 2021 Die Wohnraumversorgung Berlin AöR bedankt sich bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen und dem BBU, insbesondere bei den damit befassten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die Aufbereitung und Bereitstellung der erforderlichen Daten und Informationen, um diesen Bericht erstellen zu können. Die Unterstützung unserer stetigen Bemühungen um die Weiterentwicklung, Ergänzung und Qualifizierung dieses Berichts, um objektive, verständliche und brauchbare Darstellungen im Sinne von Klarheit und Transparenz für Öffentlichkeit und Politik verdient Anerkennung. Wir freuen uns über Kritik, Fragen und Anregungen zu diesem Bericht, die wir für den nächsten Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2021 gerne prüfen. Inhalt Inhaltsverzeichnis Vorwort 1. Wohnungsbestand 6 10 1a. Entwicklung der Bestandsmieten 10 1b. Neuvertragsmieten 21 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen 23 1d. Wohnungswechsel und Wohnungstausch 40 1e. Kündigungen und Räumungen 46 1f. Modernisierung 50 2. Neubau 55 2a. Neubau auf eingebrachten, landeseigenen Grundstücken 56 2b. Neubaufertigstellungen 58 2c. Baubeginne 62 2d. Neubaubestand 63 2e. Neubauvermietung 67 3. Bestandsankäufe 73 4. Entwicklung des Gesamtbestands 76 5. Mieter*innenvertretung 81 5a. Mieterbeiräte 81 5b. Mieterräte 83 Abbildungsverzeichnis 86 Kartenverzeichnis 88 Tabellenverzeichnis 89 Quellenverzeichnis 92 Anhang 94 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Vorwort Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) sind wichtige Partner des Landes Berlin. Sie spielen eine zentrale Rolle bei der Erweiterung des Bestandes an leistbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten in Berlin sowie bei der Stärkung einer gemeinwohlorientierten Wohnraumversorgung. Dank der erfolgreichen Bemühungen zur Bestandserweiterung in den letzten Jahren bewirtschaften die sechs Unternehmen mittlerweile in etwa jede fünfte Mietwohnung in der Stadt. Die Wachstumsziele der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und die Vorgaben hinsichtlich einer gemeinwohlorientierten Bestandsbewirtschaftung mit einer sozial ausgerichteten Mietenpolitik wurden im April 2017 durch eine Kooperationsvereinbarung (KoopV) zwischen dem Berliner Senat, den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und der Wohnraumversorgung Berlin beschlossen. Die Wohnungsunternehmen haben sich damit zur Einhaltung einer Vielzahl anspruchsvoller Regelungen verpflichtet. Mittels eines eigenen Monitorings berichtet die Wohnraumversorgung Berlin in ihrem jährlichen Bericht über die Einhaltung der in der Kooperationsvereinbarung festgelegten Regelungen. Im diesjährigen Bericht wird deutlich, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen durch eine konsequente Anwendung der Regelungen der KoopV 6 auch im Jahr 2020 alle Zielvorgaben erfüllen konnten. Das ist ein großer Erfolg für die soziale Wohnraumversorgung in Berlin. Auch die Entwicklung der Miethöhe in bestehenden Mietverträgen hat sich im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verlangsamt. Der Anstieg der durchschnittlichen Bestandsmieten, umgerechnet aus allen Mieteinnahmen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen, betrug 2020 nur 1,1 %, was deutlich unterhalb der in der KoopV maximal möglichen Mietsteigerung von 2 % jährlich ist. Im Berichtsjahr wurden nur vereinzelt Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen von Neubauwohnungen und eine deutlich geringere Anzahl von Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen versandt. Im Jahr 2020 wurden 14.368 Bestandswohnungen wieder vermietet, dabei gingen über 62 % dieser Wohnungen an Haushalte, die die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erfüllen. Rund zwei Drittel dieser der an WBS-Berechtigte wiedervermieteten Bestandswohnungen ging an Haushalte mit einem besonders niedrigen Einkommen. Die Neubauzahlen der landeseigenen Wohnungsunternehmen wurden im Berichtsjahr deutlich erhöht. So stieg die Anzahl der be- Vorwort zugsfertigen Neubauwohnungen um rund 1.600 Wohnungen (+40 %) im Vergleich zum Vorjahr auf 5.669 Wohnungen im Jahr 2020. Nur knapp die Hälfte der Neubauwohnungen sind geförderte Wohnungen (43,1 %). Neben den Neubauwohnungen, die nach der Kooperationsvereinbarung vermietet werden, errichten die LWU auch Modulare Unterkünfte für Flüchtlinge (MUF) sowie Wohnheime für Studierende, mit dem vorliegenden Bericht werden dazu erstmalig detaillierte Zahlen vorlegt. Auch die Entwicklung der durchschnittlichen Miethöhen im Neubau ist positiv hervorzuheben. Während in den Vorjahren der größte Anteil der erst- bzw. wiedervermieteten Neubauwohnungen im Preissegment über 10,00 €/m² nettokalt lag, haben im Berichtsjahr 2020 erstmals die Vermietungen im Preissegment bis 6,50 € nettokalt den größten Anteil an den Erst- bzw. Wiedervermietungen. Knapp 2.500 Neubauwohnungen, die im Jahr 2020 erst- bzw. wiedervermietet wurden, waren geförderte Wohnungen, die an Inhaber*innen eines gültigen Wohnberechtigungsscheins vermietet wurden. Davon wurde wiederum ein Drittel an Inhaber*innen eines WBS mit besonderem Wohnbedarf vermietet. Zusammen mit der Wiedervermietung von rund 1.800 Bestandswohnungen konnten damit im Jahr 2020 insgesamt rund 4.300 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen an Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf vermietet werden. Neben dem Neubau sind Ankäufe von bestehenden Wohnungen ein wichtiges Instrument zur Erweiterung des Bestands an landeseigenen Wohnungen. Insgesamt stieg der landeseigene Wohnungsbestand im Jahr 2020 durch Ankäufe um rund 4.800 Wohnungen an. Bei knapp zwei Drittel der angekauften Bestandswohnungen handelt es sich um geförderte Wohnungen. Dadurch leisteten die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen einen Beitrag zum langfristigen Erhalt von preiswertem Wohnraum, da die Wohnungen nach Auslaufen der Bindung den sozialen Vermietungsregelungen für Bestandswohnungen unterliegen. Dieser vierte von der Wohnraumversorgung Berlin AöR herausgegebenen Bericht zeigt erneut die zentrale Bedeutung der landeseigenen Wohnungsunternehmen bei der Förderung einer sozial orientierten Wohnraumversorgung der Berlinerinnen und Berliner. Sebastian Scheel Senator für Stadtentwicklung und Wohnen 7 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Auf einen Blick AUF EINEN BLICK WOHNUNGSWECHSEL UND -TAUSCH MIETHÖHE Die durchschnittliche Bestandsmiete ist von 6,22 €/m² im Jahr 2019 um 0,07 €/m² auf 6,29 €/m² im Jahr 2020 angestiegen. Dieser Anstieg ist überwiegend auf Neubau zurückzuführen. 6,29 €/m2 725 neue Mietverträge konnten durch Wohnungswechsel und 231 neue Mietverträge durch Wohnungstausch abgeschlossen werden. 6,22 €/m2 2 /m 7€ 0 , 0 Die durchschnittliche Neuvertragsmiete ist von 7,43 €/m² im Jahr 2019 um 0,43 €/m² auf 7,00 €/m² im Jahr 2020 gesunken. 2019 2020 VERMIETUNGEN 14.368 Vermietungen von Bestandswohnungen + 5.721 von Neubauwohnungen = 20.089 Haushalte konnten im Jahr 2020 eine Wohnung bei den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen finden. MODERNISIERUNG Von 1.384 versandten Mieterhöhungen nach § 559 BGB (ohne Einbau von Rauchwarnmeldern) wurde in 14,5 % der Fälle eine individuelle Modernisierungs­vereinbarung zwischen dem betroffenen Haushalt und dem Unternehmen abgeschlossen. 8.940 Bestandswohnungen + 2.444 Neubauwohnungen wurden an WBSBerechtigte vermietet = 11.384 Haushalte mit einem Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein zogen 2020 in eine Wohnung der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. MIETER*INNENVERTRETUNG WACHSTUM GESAMTBESTAND Der kooperationsrelevante Gesamtbestand der LWU ist von 322.493 Wohnungen im Jahr 2019 um 3,2 % auf 332.917 Wohnungen im Jahr 2020 gewachsen. 5.669 Wohnungen sind durch Neubau und 4.787 Wohnungen durch Bestandsankäufe hinzugekommen. 332.917 Wohnungen 322.493 Wohnungen 3, 2 2019 % 2020 Zahlreiche Mieter*innen engagieren sich ehrenamtlich für die Interessen und Anliegen der Mieter*innenschaft. 47 Mieter*innen sind in den sechs Mieterräten auf Unternehmensebene aktiv, 531 Mieter*innen sind in den 118 Mieter­ beiräten auf Quartiersebene aktiv. Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 1. Wohnungsbestand Mit ihrem im Jahr 2020 auf rund 333.000 Wohnungen angewachsenen Bestand haben die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen, die Konzerne degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND sowie WBM 1, mittlerweile einen Marktanteil von etwa einem Fünftel des Berliner Mietwohnungsmarkts.2 Die Aufgabe der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) des Landes Berlin umfasst gemäß Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG) „sowohl die Sicherung und Erweiterung preisgünstigen Mietwohnraums in allen Bezirken für breite Schichten der Bevölkerung (Wohnungsmarktaufgabe) als auch die Hilfestellung zu einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für Haushalte in Berlin, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können (Versorgungsaufgabe).“ 3 Mit der Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ (KoopV) 4, welche die im WoVG gesetzlich vereinbarten Regelungen präzisiert und erweitert, haben sich die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen einer sozial ausdifferenzierten Mietenpolitik verpflichtet. Die mit dem Berliner Senat vereinbarten Regelungen für eine soziale Bestandsbewirtschaftung unterstützen vor allem Haushalte mit begrenzten finanziellen Möglichkeiten sowie besondere Bedarfsgruppen, die sich am Mietwohnungsmarkt schwer mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Die Wohnraumversorgung Berlin – AöR (WVB) ist beauftragt, über die Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben sowie der Regelungen aus der KoopV diesen jährlichen Bericht vorzulegen 5. Dieser Bericht behandelt den kooperationsrelevanten Bestand, also den Bestand an Wohnungen der sechs LWU, über den die Kooperationsvereinbarung abgeschlossen wurde. Wie sich der kooperationsrelevante Bestand genau errechnet, ist in Kapitel 4. dargestellt. 1a. Entwicklung der Bestandsmieten Die Entwicklung der Mieten in Berlin im Jahr 2020 war maßgeblich durch das in diesem Jahr geltende Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln – auch „Mietendeckel“ genannt 6) bestimmt. Gemäß § 3 Abs. 1 des Gesetzes „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Miet- 1 In diesem Bericht werden immer die Zahlen des jeweiligen LWU samt aller Tochterunternehmen dargestellt, auf die jeweilige Bezeichnung als Konzern wird deshalb im Folgenden verzichtet. 2 Ende 2019 betrug der Anteil landeseigener Wohnungen am Berliner Mietwohnungsmarkt 19,4 %. Für das Jahr 2020 kann der Anteil noch nicht ermittelt werden, da Zahlen zum Gesamtwohnungsbestand des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg noch nicht vorliegen. 3 Regelung in Art. 2 § 1 WoVG, ein Quellenverzeichnis befindet sich im Anhang. 4 Der Text der Kooperationsvereinbarung vom 5. April 2017 ist als Anhang dieses Berichts abgedruckt. Im April 2021 wurde eine Ergänzungsvereinbarung zwischen dem Berliner Senat, den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und der Wohnraumversorgung Berlin abgeschlossen. Die Vereinbarung finden Sie unter: https:// www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/download/Ergaenzung_ KoopV_WBG2.pdf. 5 Gemäß Ziff. 7.1 der KoopV. 6 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln): https://www.berlin.de/sen/justiz/ service/gesetze-und-verordnungen/2020/ausgabe-nr-6-vom-22-2-2020-s-49-56.pdf 10 Wohnungsbestand erhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen waren auf wenige Ausnahmen beschränkt, die in § 1 des Gesetzes benannt sind. Durch die Festlegung von Mietobergrenzen (§§ 6 und 7 MietenWoG Bln) und das Verbot „überhöhter Mieten“ (§ 5 MietenWoG Bln) schuf das Gesetz zudem die Grundlage zur Absenkung bestehender Mieten. Der 2. Senat des Bundesverfassungsgerichts hat mit Beschluss vom 25. März 2021 entschieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und daher nichtig ist. überlagert, was vor allem beim Thema Mietenentwicklung deutlich wird. Unter Ziffer 4.2 der KoopV heißt es, „dass in Summe die Mieten für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen“ sollen. Diese 2 %-Vorgabe bei der Mietsteigerung bezieht sich jedoch nicht auf die Steigerung der durchschnittlichen Bestandsmieten der LWU oder den einzelnen Mietvertrag, sondern auf die Summe der sogenannten ‚bereinigten Bestandsmiete‘. Um diese zu ermitteln, sind die Einnahmen aus der Vermietung angekaufter oder neugebauter Wohnungen, die erstmalig vermietet wurden, ebenso herauszurechnen, wie die Erträge aus Modernisierungsmieterhöhungen oder zusätzliche Mieteinnahmen aus Mieterhöhungen bei besonders niedrigen Wohnungsmieten unterhalb von 75 % der Durchschnittmiete des jeweiligen LWU (Ausnahme nach Ziff. 4.2 KoopV). Unabhängig von den spezifischen Bestimmungen des Berliner Mietendeckels, ist die Steigerung der Miete in laufenden Mietverträgen in § 558 BGB 7 geregelt und wird für die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen in der KoopV weiter begrenzt. Diese Regelungen werden im Berichtsjahr durch das MietenWoG 7 Die Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während eines Mietverhältnisses einer Wohnung, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, ist im § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin anhand des Berliner Mietspiegels. Steigerung der Bestandsmieten in €/m² 2017 bis 2020 0,14 % 5,810 5,836 0,46 % 5,850 5,873 0,39 % 5,648 5,661 0,24 % 5,940 5,995 0,92 % 5,803 5,838 0,61 % Vergleich 2017 zu 2018 5,963 6,084 2,03 % 5,840 5,914 1,27 % 5,927 5,962 0,59 % 5,913 6,028 1,94 % 5,786 5,838 0,90 % 6,080 6,151 1,16 % 5,914 5,996 1,39 % Vergleich 2018 zu 2019 6,127 6,202 6,052 0,20 % 6,071 6,073 0,03 % 6,090 6,125 0,57 % 5,999 6,007 6,358 0,92 % 6,094 6,136 0,69 % Vergleich 2019 zu 2020 6,271 6,296 0,40 % 6,166 1,22 % 6,040 6,166 0,00 % 6,198 Anstieg 6,176 -0,35 % 6,204 6,206 0,03 % 6,125 0,15 % 6,300 6,119 -0,10 % 6,441 6,398 -0,67 % 6,224 Anstieg bereinigte Miete Berichtsjahr bereinigte Miete Berichtsjahr** Bestandsmiete Vorjahr 5,728 Bestandsmiete Vorjahr Anstieg 5,720 Anstieg bereinigte Miete Berichtsjahr 1,49 % Bestandsmiete Vorjahr 5,937 Anstieg bereinigte Miete Berichtsjahr 5,850 Bestandsmiete Vorjahr Bestandsmiete Vorjahr Vergleich 2016 zu 2017 Durchschnittsmieten in €/m²* bereinigte Miete Berichtsjahr Durchschnitt Anstieg WBM bereinigte Miete Berichtsjahr STADT UND LAND Bestandsmiete Vorjahr HOWOGE Anstieg Gewobag bereinigte Miete Berichtsjahr GESOBAU Bestandsmiete Vorjahr degewo 6,227 0,05 % * Nach m2 Mietfläche gewichteter Durchschnitt ** Der Durchschnittswert aller LWU ist ein ungewichteter Mittelwert Tabelle 1: Steigerung der Bestandsmieten in €/m² 2017 bis 2020 11 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Auch wenn das Mieten WoG Bln erst im Februar 2020 in Kraft getreten war, führten die LWU bereits im zweiten Halbjahr 2019 keine Mieterhöhungen nach § 558 BGB mehr durch. Die Gegenüberstellung der bereinigten Bestandsmieten 2020 mit den unbereinigten Bestandsmieten des Vorjahres zeigt, dass die maximale Steigerung bei 0,40 % lag. Bei drei Unternehmen konnte sogar eine Abnahme der bereinigten Mieten 2020 gegenüber den unbereinigten Vorjahresmieten festgestellt werden, die zwischen -0,67 % und -0,10 % lag. Im Durchschnitt blieben die bereinigten Bestandsmieten der sechs landeseigenen Wohnungsunterneh- men im Vergleich zu den unbereinigten Bestandsmieten im Jahr 2019 mit einer geringfügigen Steigerung von 0,05 % nahezu konstant. Die Höhe der durchschnittlichen Bestandsmiete je Quadratmeter (durchschnittliche Nettokaltmiete, Soll 8) wird ermittelt, indem die Jahresmieteinnahmen des jeweiligen LWU auf die Wohnfläche umgerechnet werden. Die durchschnittliche Bestandsmiete aller LWU betrug im Berichtsjahr 6,29 €/m2. In den letzten vier Jahren war eine deutliche Abflachung des Anstiegs der durchschnittlichen unbereinigten 8 Die Nettokaltmiete (Soll) ist die mietvertraglich festgelegte Miete, ohne temporäre Mietminderungen aufgrund baulicher Mängel oder laufender Baumaßnahmen. Die Nettokaltmiete beinhaltet keine Betriebs- bzw. Nebenkosten. Durchschnittliche unbereinigte Bestandsmieten in €/m² (im kooperationsrelevanten Bestand als Nettokaltmiete, Soll) degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Durchschnitt* 2017 5,96 5,84 5,93 5,91 5,79 6,08 5,91 2018 6,13 6,04 6,07 6,09 6,00 6,30 6,09 2019 6,27 6,17 6,20 6,20 6,13 6,44 6,22 2020 6,34 6,23 6,28 6,25 6,21 6,47 6,29 Steigerung 2019 auf 2020 (in €) 0,07 0,06 0,08 0,05 0,09 0,03 0,07 Steigerung 2019 auf 2020 (in %) 1,1 1,0 1,3 0,8 1,4 0,5 1,1 Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel 2020) 6,96 6,70 6,98 6,41 6,21 6,83 6,68** Differenz zur OVM -0,62 -0,47 -0,70 -0,16 0,00 -0,36 -0,39 -9,8 -7,5 -11,2 -2,6 0,00 -5,6 -6,2 Differenz in % * Nach m² Mietfläche gewichteter Durchschnitt ** Der Durchschnittswert aller LWU ist ein ungewichteter Mittelwert Tabelle 2: Durchschnittliche unbereinigte Bestandsmieten in kooperations- bzw. bündnisrelevanten Wohnungen (monatliche Nettokaltmiete, Soll) in €/m² 2017 bis 2020 12 1a. Entwicklung der Bestandsmieten Bestandsmieten sichtbar. Der Anstieg der durchschnittlichen unbereinigten Bestandmieten aus allen Mieteinnahmen betrug 2020 nur 1,1 %, während er im Vorjahr mit 2,1 % fast doppelt so hoch war. Bei einem Anstieg von durchschnittlich nur 0,07 €/m2 (Vorjahr 0,13 €/m²) lagen die Bestandsmieten der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen ebenso wie im Vorjahr mit 6,2 % unter der nach dem Ber- liner Mietspiegel ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM). In die Berechnungen des Mietspiegels gehen nur die Mieten derjenigen Wohnungen ein, die in den letzten vier Jahren neu vermietet wurden oder von einer Mieterhöhung betroffen waren 9. Die recht niedrigen Mieterhöhungen der LWU, die in die Berechnungsbasis des Berliner Mietspiegels miteinbezogen werden, 9 Während der Gültigkeit des MietenWoG waren beide Mietpreisbildungsregelungen (Mietspiegel und Mieten­ deckel) zu beachten. In der Mietspiegelberechnung werden Mieterhöhungen von Bestandsverträgen (§ 558 BGB) sowie Erhöhungen auf Grund von Modernisierungen (§ 559 BGB) berücksichtigt, Sozialwohnungen werden wegen gesetzlicher Preisregelung nicht in die Mietspiegelberechnungen einbezogen. Mit dem Mietspiegel kann für einen konkreten Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) einschließlich Wohnlagenzuordnung ermittelt werden. Er weist auf der Basis der Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² mtl. aus. Er wird gemeinsam in Berlin von Vertreter*innen des Landes sowie von Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und der Mieter*innen erstellt. haben somit einen berlinweiten mietpreisdämpfenden Effekt. So kann der mietpreissteigernde Effekt auf den Mietspiegel, der der Einbeziehung von Neuvermietungen privater Immobilieneigentümer*innen, deren Mietpreise meist deutlich über jenen der LWU liegen, geschuldet ist, abgemildert werden. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat zwar weiterhin Bestand, ist jedoch im Berichtsjahr aufgrund des MietenWoG (sog. Berliner Mietendeckel) im Vergleich zu den Vorjahren von geringerer Bedeutung. Anwendbar ist er insbesondere auf die vom MietenWoG ausgenommenen Neubauwohnungen ab 2014. Der Anstieg der durchschnittlich unbereinigten Bestandsmieten ist bei der WBM am gerings- ten (0,5 %). Die Gewobag und die STADT UND LAND weisen einen Anstieg von 1,4 % auf. Auch bei der Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete zeigen sich Unterschiede zwischen den Unternehmen. Wie im Vorjahr liegt der Durchschnittswert der unbereinigten Bestandsmieten mit rund 10 % bei der degewo (9,8 %) und der Gewobag (11,2 %) am deutlichsten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die STADT UND LAND, welche im Vorjahr bereits nur einen sehr geringen Abstand von 1,6 % zur OVM aufwies, liegt im Berichtsjahr mit ihrer Durchschnittsmiete inzwischen auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel. Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Bestandsmieten je LWU zwischen 2017 und 2020. 13 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Durchschnittliche Bestandsmieten 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE 2017 2018 2019 2020 STADT UND LAND WBM Durchschnitt Abbildung 1: Durchschnittliche Bestandsmieten 2017 bis 2020 (nach m² Mietfläche gewichteter Durchschnitt) Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen Mit dem Inkrafttreten des MietenWoG wurden die Mieten in Bestandsverträgen zum Stichtag 18.06.2019 eingefroren. Eine Mieterhöhung in Bestandsverträgen war mit wenigen Ausnahmen bis Ende 2021 ausgeschlossen. Die zivilrechtlichen Regelungen des BGB zu Mietrecht und Mieterhöhungen wurden durch das MietenWoG jedoch nicht außer Kraft gesetzt. Mieterhöhungsspielräume im Rahmen des Gesetzes, z.B. bei sehr preiswerten Wohnungen mit moderner Ausstattung oder im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen, standen daher unter dem Vorbehalt der Umsetzbarkeit nach dem BGB. Bereits 2019 hat sich die Zahl der von den Wohnungsunternehmen versandten Mieterhöhungen nach § 558 BGB im Vergleich zum Vorjahr halbiert, was auf die Wirkung des MietenWoG im zweiten Halbjahr zurückzuführen 14 ist. Im Berichtsjahr wurden aufgrund der Regelungen des MietenWoG lediglich 134 Mieterhöhungen in Bestandsverträgen nach § 558 BGB verlangt (Vorjahr 32.783). Die 134 von der Gewobag versandten Mieterhöhungen betreffen nur Mieterhöhungen in Neubauwohnungen. Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die seitdem aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnungen, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden, sind von den Regelungen des MietenWoG ausgenommen. Mieterhöhungen in dem so definierten Neubau nach § 558 BGB sind demnach auch im MietenWoG zulässig. Bei den Mieterhöhungsregelungen für die LWU nach der KoopV gilt eine weitere Ausnahmeregelung. Wenn die Ausgangsmiete unterhalb 1a. Entwicklung der Bestandsmieten von 75 % der Durchschnittsmiete des jeweiligen Wohnungsunternehmens liegt, kann von der sonst neben dem MietenWoG geltenden Regelung der KoopV, die Bestandsmieten in zwei Jahren um nicht mehr als 4 % zu erhöhen, abgewichen werden. Aufgrund der Regelungen des MietenWoG wurden im Berichtsjahr keine Mieterhöhungen ausgesprochen, welche unter diese Regelung fallen würden. Im Vorjahr hingegen wurde nach dieser Ausnahmeregel in 2.289 Fällen die Nettokaltmiete um mehr als 2 %, höchstens jedoch auf die Kappungsgrenze nach dem WoVG von 15 % in vier Jahren angehoben. Neben den 134 versandten Mieterhöhungen nach § 558 BGB in Bestandsverträgen in Neubauwohnungen wurden 2020 weitere 12.271 Mieterhöhungen auf Grundlage einer individuellen Modernisierungsvereinbarung (siehe Kapitel 1f) oder der Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 ausgesprochen. Der Großteil davon ist mit 10.887 Mieterhöhungen jedoch auf den verpflichtenden Einbau von Rauchwarnmeldern zurückzuführen und hat nur geringe Auswirkungen auf die Miethöhe. Das Thema Modernisierung und damit einhergehende Mieterhöhungen werden im Kapitel 1f im Detail dargestellt. In allen drei Fällen von Mieterhöhungen (Mietsteigerung in Bestandsverträgen um max. 2 % jährlich, Mietsteigerung in Bestandsverträgen mit Ausgangsmieten unterhalb von 75 % der Durchschnittsmiete des LWU um mehr als 2 % jährlich und Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen) besteht die Möglichkeit eines Antrags auf Absenkung oder Kappung der Nettokaltmiete auf 30 % des anrechenbaren Haushaltseinkommens. Deshalb wird von den LWU auch beim Versand eines Mieterhöhungsschreibens deutlich auf die Möglichkeit eines Antrags auf Mietenkappung (sog. Härtefall) hingewiesen. Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus und Wohnungen mit Mietpreisbindung, die mit öffentlichen Fördermitteln für Modernisierung und Instandsetzung gefördert wurden, sind ebenfalls von den Regelungen des MietenWoG ausgenommen. Die Zahl der im Sozialen Wohnungsbau versandten Mieterhöhungen hat sich gegenüber dem Vorjahr mehr als vervierfacht, was auf die turnusmäßige Anpassung der Pauschalen10 zurückzuführen ist. Wurden 2019 2.394 Mieterhöhungen für Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus versandt (entsprechend der Regelungen im Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen, Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG), waren es im Berichtsjahr 10.681 Mieterhöhungen. Zum Stichtag 31.12.2020 gab es bei den LWU 34.566 Sozialwohnungen im Sinne des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln) und mit Wohnungsneubauförderung 11 errichtete Wohnungen. Somit wurden für ein knappes Drittel (30,9 %) des Sozialwohnungsbestands Mieterhöhungen versandt. Auf Grund der regelmäßigen Anpassung von Mieten im Sozialen Wohnungsbau durch Erhöhung von anzusetzenden Pauschalen kommt es etwa alle drei Jahre zu einer höheren Anzahl solcher Mieterhöhungen. So hatten die LWU im Jahr 2018 über 12.482 Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau durchgeführt. 10 Zum 1. Januar 2020 änderten sich nach dem gesetzlichen dreijährigen Turnus die Verwaltungs- und Instand­ haltungskostenpauschalen für öffentlich geförderte Sozialwohnungen gemäß §§ 26 und 28 der II. Berechnungsverordnung. Diese Mieterhöhung erfolgt auf der Grundlage der Entwicklung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland. 11 Alle Fördermodelle der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) zusammengerechnet. 15 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Mieter*innen im Sozialen Wohnungsbau haben nach WoVG Art. 1 die Möglichkeit, einen Mietzuschuss bei der Investitionsbank Berlin (IBB) zu beantragen, wenn ihre Bruttowarmmiete mehr als 30 % ihres Nettoeinkommens beträgt. Detaillierte Informationen sowie das Antragsformular stehen auf der Website der IBB zur Verfügung: https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/mietzuschuss-in-sozialwohnungen.html Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Vorjahr (2019) Versandte Mieterhöhungen nach § 558 BGB* 0 0 134 0 0 0 134 32.783 davon Mieterhöhungen von Mieten unter 75 % der Durchschnittsmiete 0 0 0 0 0 0 0 2.289 Versandte Mieterhöhungen nach § 559 BGB 264 178 200 303 4.221 7.105 12.271 47.997 Weitere versandte Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau 7.781 386 2.147 33 334 0 10.681 2.394 8.045 564 2.481 336 4.555 7.105 23.086 83.174 Summe Tabelle 3: Anzahl der Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen 2020 Insgesamt wurden im Berichtsjahr also 10.815 Mieterhöhungen für Bestandsverträge versandt, die nicht auf Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen sind. Mieterhöhungen nach § 559 BGB aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind in Kapitel 1f ausführlich dargestellt. Der weitaus größte Teil der Miet- erhöhungen der LWU im Jahr 2020 wurde, aufgrund der turnusmäßig anstehenden Pauschalerhöhung sowie der aus dem MietenWoG Bln resultierenden geringen Zahl sonstiger Mieterhöhungen, im Sozialen Wohnungsbau durchgeführt. Mietreduktion bei Bestandsmietverträgen 16 Zur Sicherung sozialverträglicher Miethöhen haben Mieter*innen der landeseigenen Wohnungsunternehmen drei Möglichkeiten, einen Antrag zur Reduzierung der Nettokaltmiete auf 30 % des anrechenbaren Haushalteinkommens (sog. Härtefallregelung) zu stellen: • Mietkappung: Die Mieter*innen können • Mietabsenkung: Die Mieter*innen können • Modernisierungsumlage-Kappung: Die einen Antrag auf Reduzierung der laufenden aktuellen Mietzahlung stellen, wenn die Belastungsgrenze bereits überschritten ist. (Ziffer 4.4 KoopV) Mieter*innen können einen Antrag auf Reduzierung der angekündigten Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme stellen, falls die Belastungsgrenze dann überschritten würde. (Ziffer 4.3 KoopV) einen Antrag auf Reduzierung einer angekündigten Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag stellen, wenn die Belastungsgrenze dann überschritten würde. (Ziffer 4.2 KoopV) 1a. Entwicklung der Bestandsmieten Vorgaben für die Mietenreduzierung Stellen Mieter*innen einen Antrag auf Mietabsenkung oder Kappung, muss dieser durch das LWU entschieden werden. Für eine Zustimmung sind bestimmte Kriterien einzuhalten. Entscheidende Kriterien sind das Haushaltsgesamteinkommen, die Anzahl der Haushaltsmitglieder und die Wohnungsgröße, wobei bei besonderen Lebensumständen Überschreitungen der Wohnungsgröße zugelassen werden können. In Ziffer 4.4. der Kooperationsvereinbarung heißt es dazu konkret: „Ergänzend zu Artikel 2 §§ 2, 3 WoVG Bln (Härtefallregelung) können Mieterinnen und Mieter bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften beantragen, dass ihre Nettokaltmiete auf 30 % des Haushaltseinkommens abgesenkt wird. Es gelten die Berliner Einkommensgrenzen für den Bezug eines Wohnberechtigungsscheins sowie die zugrundeliegenden Wohnflächengrenzen. Bei Überschreitungen erfolgt die Absenkung anteilig. Wohngeld und ähnliche Leistungen werden in die Ermittlung der 30 %-Grenze einbezogen. Für besondere Bedarfsgruppen sowie Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen nach SGB II und XII wird die soziale Tragbarkeit der Miethöhe gewährleistet.“ Nettokaltmiete ist der Betrag, den das Wohnungsunternehmen für die reine Vermietung der Wohnung erhält. Die Bruttowarmmiete enthält zusätzlich die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten. Sind die entsprechenden Voraussetzungen aus Tabelle 4 erfüllt, kann ein Antrag auf Mietabsenkung im laufenden Vertrag oder auf Kappung der angekündigten Mieterhöhung durch das LWU bewilligt werden, damit die künftig zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von 30 % des verfügbaren anrechenbaren Gesamteinkommens des antragstellenden Haushalts nicht überschreitet. Vorgaben für eine Mietreduzierung (Härtefall) Gesamtnettoeinkommen des Haushalts im Jahr Wohnflächenobergrenzen Einpersonenhaushalt 16.800 € Einpersonenhaushalt: 45 m2 Zweipersonenhaushalt 25.200 € Zweipersonenhaushalt: 60 m2 5.740 € Dreipersonenhaushalt: 75 m2 700 € Vierpersonenhaushalt: 85 m2 Haushaltsgröße Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person Für jedes zum Haushalt gehörende Kind Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person Zusätzlich 12 m2 Tabelle 4: Voraussetzungen für eine Mietabsenkung 17 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Durchgeführte Mietreduzierungen Im Jahr 2020 haben insgesamt 107 Mieter*innen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen einen Antrag auf Mietsenkung oder Mietkappung gestellt. Davon wurden 87 Anträge (81,3 %) genehmigt und 20 Anträge abgelehnt. Im Vorjahr wurden ca. drei Mal so viele Anträge (313 Anträge) gestellt, von denen insgesamt 190 Mietreduzierungen (60,7 %) zur Sicherung sozialverträglicher Mieten bewilligt wurden. Die im Vergleich geringere Zahl der Anträge auf Mietreduzierungen lässt sich auf die ebenfalls niedrigere Zahl ausgesprochener Mieterhöhungen sowohl in Bestandsverträgen (nach § 558 BGB) als auch bei Modernisierungsvorhaben (nach § 559 BGB) zurückführen. Nach den einzelnen Antragsgründen, Mietsteigerung in Bestandsverträgen um max. 2 % jährlich, Mietsteigerung in Bestandsverträgen mit Ausgangsmieten unterhalb von 75 % der Durchschnittsmiete des LWU um mehr als 2 % jährlich und Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen, differenziert, ergibt sich nachfolgender Vergleich mit den Vorjahren. Nicht erfasst werden in diesem Bericht Anträge, die auf Mietzuschuss bei geförderten Wohnungen gestellt wurden. Mietreduzierungen zur Sicherung sozialverträglicher Mieten 2018 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2018 beantragt 24 13 28 6 14 4 89 2018 genehmigt (in %) 23 (96 %) 7 (54 %) 6 (21 %) 6 (100 %) 12 (86 %) 1 (25 %) 55 (62 %) 23 5 25 7 20 0 80 20 (87 %) 4 (80 %) 14 (56 %) 7 (100 %) 16 (89 %) 0 (-) 61 (76 %) 2020 beantragt 17 4 21 6 22 2 72 2020 genehmigt (in %) 15 (88 %) 2 (50 %) 13 (62 %) 5 (83 %) 21 (95 %) 1 (100 %) 57 (79 %) 2018 beantragt 132 131 95 178 36 19 591 2018 genehmigt (in %) 21 (16 %) 87 (66 %) 36 (38 %) 109 (61 %) 27 (75 %) 12 (63 %) 292 (49 %) 33 36 47 57 21 17 211 15 (45 %) 20 (56 %) 23 (49 %) 30 (53 %) 18 (86 %) 16 (94 %) 122 (58 %) 2019 beantragt Mietabsenkung im Bestandsvertrag Mietkappung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB (laufender Mietvertrag) 2019 genehmigt (in %) 2019 beantragt 2019 genehmigt (in %) 2020 beantragt 0 0 24 0 0 7* 31 2020 genehmigt (in %) 0 (-) 0 (-) 21 (88 %) 0 (-) 0 (-) 6 (86 %) 27 (87 %) 2018 beantragt 1 4 5 0 1 2 13 2018 genehmigt (in %) 1 (100 %) 1 (25 %) 3 (60 %) 0 (-) 0 (0 %) 2 (100 %) 7 (54 %) 1 3 15 0 1 2 22 1 (100 %) 3 (100 %) 2 (13 %) 0 (-) 0 (0 %) 1 (50 %) 7 (32 %) 2020 beantragt 1 0 0 0 0 3 4 2020 genehmigt (in %) 1 (100 %) 0 (-) 0 (-) 0 (-) 0 (-) 2 (67 %) 3 (75 %) 2019 beantragt Modernisierungsumlage-Kappung bei Mieterhöhungen 2019 genehmigt nach § 559 BGB (in %) (Modernisierung) * Die sieben Mietkappungsanträge der WBM sind Wiederholungsanträge aufgrund von Mieterhöhungen nach § 558 BGB aus den Vorjahren. Härtefallanträge werden immer ihrem Ursprungsgrund zugeordnet, auch wenn der zeitliche Zusammenhang dadurch in Einzelfällen nicht mehr erkennbar ist. Tabelle 5: Durchgeführte Mietreduzierungen zur Sicherung sozialverträglicher Mieten 2018 bis 2020 18 1a. Entwicklung der Bestandsmieten Im Jahr 2020 wurde mit 107 nur rund ein Drittel der Anträge auf Mietabsenkung und -kappung des Vorjahrs (313) gestellt. im Jahr 2020 nur noch 31. Davon wurden 27 Anträge (87 %) genehmigt. Auch hier ist im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Steigerung des Anteils der Genehmigungen um 29 Prozentpunkte festzustellen. Von 72 Anträgen auf Mietabsenkungen in 2020 bei Bestandsverträgen wurde der Großteil (79 %) genehmigt. Der Anteil der Genehmigungen liegt damit etwas höher als im Vorjahr: 2019 wurden 61 von 80 beantragten Mietabsenkungen in Bestandsverträgen genehmigt (76 %). Das MietenWoG führte auch zu einem drastischen Rückgang der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung auf rund ein Viertel des Vorjahreswerts (12.271 Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB im Berichtsjahr zu 47.997 im Vorjahr). Analog dazu hat sich auch die Zahl der Anträge auf Mietreduzierung in Folge einer Modernisierungsankündigung nach § 559 BGB im Vergleich zum Vorjahr von 22 auf vier Anträge reduziert. Drei dieser vier Anträge wurden genehmigt. Wie oben erwähnt hat sich die Zahl der Anträge auf Mietkappung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB aufgrund der geringen Zahl an versandten Mieterhöhungen im Berichtsjahr deutlich reduziert. Wurden 2019 noch 211 solcher Mietkappungsanträge gestellt, waren es Durchgeführte Mietreduzierungen 2018 bis 2020 299 292 89 34 19 55 61 2018 2019 122 15 57 2020 Mietabsenkung im Bestandsvertrag 2018 2019 4 6 15 27 7 7 2020 2018 2019 Mietkappung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB genehmigt 1 3 2020 Modernisierungsumlage-Kappung bei Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) abgelehnt Abbildung 2: Durchgeführte Mietreduzierungen 2018 bis 2020 19 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Empfehlung Die WVB empfiehlt die Beibehaltung der guten Praxis der Information der Mieter*innen über den Antrag auf Kappung der geforderten Kaltmiete auf eine sozialverträgliche Höhe („30 %-Regelung“). Dabei empfiehlt es sich, die zunehmend diverser werdende Mieter*innenschaft zu berücksichtigen und die Hinweise mehrsprachig zu veröffentlichen. Auf die Härtefallregelung wird wiederkehrend und jeweils an prominenter Stelle deutlich hingewiesen: •  In einem jährlichen mehrsprachigen Schreiben als Erläuterung zu der Härte fallregelung, auch wenn keine Miet­ erhöhung in diesem Jahr vorgesehen ist, 20 • in den Mieter*innenmagazinen jährlich auf den vorderen Seiten, • auf der Startseite von inberlinwohnen.de mit Verweis auch auf mehrsprachige Informationen. Es werden zielgruppenorientierte, verständliche und mehrsprachige Informationsmaterialien zur Verfügung gestellt, die nachvollziehbar die zu erfüllenden Voraussetzungen darstellen und auch die Regelung einer anteiligen Anerkennung bei eventuellen Überschreitungen der Wohnfläche ​(Ziff. 4.3 KoopV) erläutern. 1b. Neuvertragsmieten 1b. Neuvertragsmieten Bei der Wiedervermietung von Wohnungen kann bei Abschluss eines neuen Mietvertrags eine Anpassung der Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen. Auch für WBS-berechtigte Haushalte kann bei Abschluss eines neuen Mietvertrags eine Anpassung der vorherigen Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen werden 12. Diese Neuvertragsmieten stiegen im Laufe der letzten Jahre an. Bei einem Vergleich zeigt sich, dass die durchschnittliche Neuvertragsmiete, inklusive Erst- und Wiedervermietungen im Neubau, zwar im Jahr 2016 von 6,45 €/m² um 9,9 % auf 7,09 €/m² zum Jahresende 2017 gestiegen ist, sich aber 2018 nur noch um 4,8 % auf 7,43 €/m² erhöht hat. Bereits im Jahr 2019 ist die durchschnittliche Neuvertragsmiete nicht mehr gestiegen, sondern blieb auf dem Niveau des Vorjahres. Mit Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes13 war es unzulässig, mehr als die gültige Stichtagsmiete (wirksam vereinbarte Miete am 18. Juni 2019) bei Abschluss eines Neuvertrags zu verlangen. Lag die Stichtagsmiete über den Mietobergrenzen nach Mietentabelle 14, bildeten diese Mietobergrenzen die maximal zulässigen Mieten bei Neuverträgen. Aus diesem Grund ist die durchschnittliche Neuvertragsmiete im Berichtsjahr erstmalig um 0,43 €/m2 im Vergleich zum Vorjahr (-5,8 %) auf 7,00 €/m2 gesunken. Sie lag damit sogar unter der durchschnittlichen Neuvertragsmiete im Jahr 2017 (7,09 €/m2). Der Rückgang der Nettokaltmieten bei Neuvermietungen variierte von -0,79 €/m2 bei der WBM bis -0,10 €/m2 bei der STADT UND LAND. Die STADT UND LAND wies gleichzeitig die höchste durchschnittliche Nettokaltmiete bei Abschluss von Neuverträgen im Bestand und im Neubau (inkl. Erstvermietungen im Neubau) von 7,32 €/m2 auf. Dies kann auf eine hohe Anzahl von Erst- und Wiedervermietungen im freifinanzierten Neubau zurückgeführt werden (siehe Kapitel 2e). Die niedrigste durchschnittliche Neuvertragsmiete 2020 verzeichnete die degewo mit 6,67 €/m2, die mit 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr auch am stärksten gesunken ist. 12 Ziffer 4.1 der KoopV legt fest, dass etwa Neuvertragsmieten für WBS-berechtigte Haushalte, nur „maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ angehoben werden dürfen. Hierzu wird der Berliner Mietspiegel herangezogen. 13 Der 2. Senat des Bundesverfassungsgerichts hat mit Beschluss vom 25. März 2021 entschieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Ber­lin (MietenWoG Bln) nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und daher nichtig ist. 14 Miettabelle mit Mietobergrenzen: https://mietendeckel.berlin.de/faq/was-besagt-die-mietentabelle-diemietobergrenzen/ Nettokaltmieten bei Neuvermietungen* in den Jahren 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Durchschnitt 2017 6,85 € 7,19 € 6,96 € 6,99 € 7,17 € 7,87 € 7,09 € 2018 7,57 € 7,40 € 6,91 € 7,51 € 7,35 € 7,94 € 7,43 € 2019 7,43 € 7,39 € 7,35 € 7,36 € 7,42 € 7,85 € 7,43 € 2020 6,67 € 6,90 € 7,12 € 7,01 € 7,32 € 7,06 € 7,00 € Entwicklung von 2017 zu 2018 0,72 € (+10,5 %) 0,21 € (+2,9 %) -0,05 € (-0,7 %) 0,52 € (+7,4 %) 0,18 € (+2,5 %) 0,07 € (+0,9 %) 0,34 € (+4,8 %) Entwicklung von 2018 zu 2019 -0,14 € (-1,9 %) -0,01 € (-0,1 %) 0,44 € (+6,4 %) -0,15 € (-2,0 %) 0,07 € (+1,0 %) -0,09 € (-1,1 %) 0,00 € (0,0 %) Entwicklung von 2019 zu 2020 -0,76 € (-10,2 %) -0,49 € (-6,6 %) -0,23 € (-3,1 %) -0,35 € (-4,8 %) -0,10 € (-1,3 %) -0,79 € (-10,1 %) -0,43 € (-5,8 %) * inkl. Erst- und Wiedervermietungen im Neubau Tabelle 6: Durchschnittliche Nettokaltmieten bei Neuvermietungen in €/m² 2017 bis 2020 21 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Durchschnittliche Neuvertragsmieten 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag 2017 2018 2019 2020 HOWOGE STADT UND LAND WBM Durchschnitt Abbildung 3: Durchschnittliche Neuvertragsmieten nettokalt in €/m2 2017 bis 2020 Mit Blick auf den gesamten Berliner Mietwohnungsmarkt zeigen sich nach dem IBB-Wohnungsmarktbericht 2020 folgende Entwicklungen: Die mittlere Angebotsmiete, also diejenige Miete, die im Durchschnitt nettokalt bei neuen Wohnungsvermietungen in Anzeigen und Internetportalen gefordert wird, betrug im Jahr 2020 10,14 €/m², während sie 2019 noch bei 10,45 €/m² lag 15. Mit durchschnittlich 7,43 €/m² bei den Wiedervermietungen lagen die LWU schon 2019 deutlich unter den am Markt geforderten Angebotsmieten und zwar mit einer Differenz von 3,02 €. Diese Differenz ist im Berichtsjahr nun auf 3,14 €/m² angestiegen. Damit liegen die Neuvermietungsmieten der LWU knapp 30 % unterhalb der laut IBB Wohnungsmarktbericht auf dem Markt üblichen Angebotsmieten.16 15 Investitionsbank Berlin (2021): IBB Wohnungsmarktbericht 2020, S. 65 (Medianangabe). 16 Die LWU inserieren nur einen Teil ihrer Angebote auf externen Online-Plattformen. 22 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Mit Artikel 2 des Wohnraumversorgungsgesetzes (WoVG) 17 wurde die Aufgabe einer sozial gerechten Vermietung von Wohnraum durch die LWU an breite Schichten der Berliner Mieter*innen gesetzlich verankert. Seit Inkrafttreten des WoVG wird unter anderem ein großer Teil der wieder zu vermietenden Wohnungen der LWU wie Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus behandelt und an wohnberechtigte Haushalte vermietet. Die Kooperationsvereinbarung präzisierte und erweiterte die Regelungen des WoVG zur gemeinwohlorientierten Bestandsbewirtschaftung, um die Chancen am Wohnungsmarkt besonders benachteiligter Haushalte bei Anmietung einer Wohnung der landeseigenen Wohnungsunternehmen (Versorgungsaufgabe) weiter zu erhöhen. Nach WoVG sollen 55 % der jährlich frei werdenden Wohnungen an Haushalte vermietet werden, die nach ihrem Einkommen einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten könnten. 18 Von diesen 55 % der freiwerdenden Wohnungen sind wiederum 20 % (also 11 % aller freiwerdenden Wohnungen) an Wohnberechtigte aus besonderen Bedarfsgruppen, wie zum Beispiel Wohnungslose oder Geflüchtete sowie aus betreuten Wohnformen zu vergeben. Die übrigen Vermietungen im Rahmen dieser 55 % sollen vorrangig an Haushalte erfolgen, deren Einkommen sich im Bereich von 80 % bis 100 % der Einkommensgrenze nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) bewegt, womit die am Wohnungsmarkt besonders benachteiligten Haushalte mit niedrigem Einkommen unterstützt werden sollen. 19 Diese gesetzlichen Vorgaben des WoVG wurden in der Kooperationsvereinbarung enger gefasst. So wurde in der seit 2017 gültigen KoopV vereinbart, nicht 55 %, sondern 60 % der jährlich zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen an WBS-Haushalte zu vermieten, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden soll. Von dieser Quote sollen wiederum 25 % (also 15 % von allen frei werdenden Wohnungen) an besondere Bedarfsgruppen vermietet werden. Mit der KoopV wurde allerdings dieser Kreis um die zwei Gruppen Transferleistungsbeziehende sowie Studierende, Schüler*innen bzw. Auszubildende erweitert. Diese Erweiterung der besonderen Bedarfsgruppen durch die KoopV um Transferleistungsbeziehende und Studierende, Schüler*innen bzw. Auszubildende setzt die Regelung nach dem WoVG nicht außer Kraft, weshalb dieser Bericht beide Regelungen getrennt darstellt. Die in diesem Kapitel dargestellten Wiedervermietungen beziehen sich ausschließlich auf Bestandswohnungen, jedoch nicht auf Neubauten, die ab 2012 errichten wurden. Für diese Neubauten gilt eine Bindungsdauer von mindestens 20 Jahren für geförderte Wohnungen.20 Kommt eine mit Wohnungsbaufördermitteln errichtete Neubauwohnung zur Wiedervermietung, ist diese entsprechend der För­derbestimmungen an Inhaber*innen eines gültigen Wohnberechtigungsscheins zu vermieten. Bei Neubauwohnungen, die ohne För- 17 Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung (Artikel 2 des WoVG Bln) 18 In diesem Bericht werden mit „wohnberechtigte Haushalte“ oder kurz Wohnberechtigte diejenigen Haushalte bezeichnet, die entweder einen WBS nachweisen oder nachprüfbar die Vorgaben für einen WBS erfüllen. 19 In Berlin können Haushalte mit bis zu 140 % der Einkommensgrenze des Bundes einen Wohnberechtigungsschein erhalten. 20 Geförderte Neubauwohnungen ab dem Förderjahrgang 2018 gelten wegen der verlängerten Bindungen nunmehr 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit als Neubauwohnungen. 23 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung dermittel errichtet wurden, gibt es in der geltenden KoopV keine Vorgaben bzw. zu erfüllende Quoten bei der Erst- oder Wiedervermietung. Sobald die Bindungsdauer endet, sind sowohl die im jeweiligen Bauprojekt in der Errichtung geförderten als auch die freifinanzierten Wohnungen den Bestandswohnungen zuzurechnen und unterliegen dann den eingangs dargestellten Wiedervermietungsquoten. Wiedervermietungen Zieht ein Haushalt aus einer Bestandswohnung aus, wird diese wiedervermietet. Die Zahl der Wiedermietungen ist durch die Unternehmen nicht steuerbar. Im Berichtsjahr ist die Zahl der zur Wiedermietung auf den Markt gekommenen Wohnungen aus dem Woh­nungsbestand (ohne Neubauwohnungen ab 2012; Vermietungen von Neubauwohnungen siehe Kapitel 2e) weiter ge­sunken. Waren es im Vorjahr noch 15.201 kooperationsrelevante Wohnungen 21, die wiedervermietet wurden, waren es 2020 mit 14.368 Wohnungen 833 weniger. In der seit 2013 um 32 % gesunkenen Zahl der Wiedervermietungen bei den LWU spiegelt sich der angespannte Berliner Wohnungsmarkt wider. Immer weniger Haushalte zogen in den vergangenen Jahren um, was überwiegend auf den Mangel an Wohnungen, die hinsichtlich Lage, Größe und Preisgestaltung den Bedürfnissen der potenziell Umzugswilligen entsprechen, zurückzuführen ist. Da immer weniger Bestandswohnungen frei werden, kann das Angebot an zur Vermietung kommenden 21 Der kooperationsrelevante Wohnungsbestand umfasst Wohnungen der städtischen Wohnungsunternehmen im Eigenbestand innerhalb des Landes Berlin. Wohnungen im Fondsbestand oder lediglich von den Unternehmen verwaltete oder außerhalb von Berlin gelegene Wohnungen unterliegen nicht der Kooperationsvereinbarung. Anzahl wiedervermieteter Wohnungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen (ohne Neubauten ab 2012) 23.000 22.000 21.000 21.115 20.000 19.626 19.000 19.179 19.257 18.000 17.000 16.000 15.813 15.000 15.226 15.201 14.368 14.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Abbildung 4: Anzahl aller wiedervermieteten Bestandswohnungen der LWU 2013 bis 2020 24 2020 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Wohnungen der LWU nur durch wachsende Neubauzahlen erhöht werden. Die Fluktuations- bzw. Wiedervermietungsrate beschreibt das Verhältnis zwischen der Anzahl der Wiedervermietungen und dem Wohnungsbestand. Die Berechnung der Fluktuationsrate wurde im Berichtsjahr angepasst, indem die Anzahl der Wiedervermietungen von Bestandswohnungen nicht mehr wie in den Vorjahren auf den Gesamtbestand (inkl. Neubauwohnungen ab 2012), sondern auf den Gesamtbestand abzüglich des Neubaus bezogen wird. Da der Anteil der Neubauwohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen am Gesamtbestand in den letzten Jahren stetig wuchs, führt die Anpassung der Grundgesamtheit (Gesamtbestand ohne Neubau) zum Ausgleich der im alten Berechnungsweg enthaltenen Verzerrung. Die Berechnung wurde auch für das Vorjahr rückwirkend angepasst, weshalb die in Tabelle 7 für das Jahr 2019 angegebene Fluktuationsrate (4,9 %) von jener im Bericht über 2019 (4,7 %) abweicht. Im Jahr 2020 liegt die Fluktuationsrate im Durchschnitt der sechs Unternehmen bei 4,6 %, wobei sie zwischen den Unternehmen variiert. Liegt die Fluktuationsrate bei der Gewobag im Jahr 2020 bei 3,5 %, ist sie bei der STADT UND LAND knapp zwei Prozentpunkte höher (5,4 %). Wiedervermietungen von Wohnungen und Fluktuationsrate 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Vorjahr (2019) Wiedervermietungen 3.341 2.036 2.452 2.871 2.471 1.197 14.368 15.201 Fluktuationsrate 4,9 % 4,9 % 3,5 % 4,8 % 5,4 % 4,0 % 4,6 % 4,9 % Tabelle 7: Wiedervermietungen von Wohnungen und Fluktuationsrate 2020 (aktualisierte Angaben der Vorjahre) Aus Perspektive der Wohnungssuchenden ist die Zahl der wiedervermieteten Wohnungen auf Unternehmensebene nicht so sehr von Bedeutung. Die Wohnungssuche konzentriert sich eher auf einen bestimmten räumlichen Suchbereich bzw. auf einen oder mehrere konkrete Bezirke. Die absolute Zahl der freiwerdenden Wohnungen hängt sowohl von der Verteilung des Bestandes landeseigener Wohnungen 22 als auch von der Zahl der Auszüge ab. Karte 1 zeigt, wie viele Wohnungen im Jahr 2020 je Bezirk wiedervermietet wurden und gibt Auskunft darüber, wie hoch die Chance war, einen Mietvertrag für eine Bestandswohnung in den jeweiligen Bezirken abzuschließen. Wie im letzten Jahr lag die Zahl der Wiedervermietungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen im Bezirk Lichtenberg (2.610 Wiedervermietungen) am höchsten, gefolgt von den Bezirken Marzahn-Hellersdorf mit 2.129 und Pankow mit 1.791 Wiedervermietungen. Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mussten Wohnungsinteressent*innen um ein Angebot von insgesamt nur 214 zur Wiedervermietung gekommenen Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen konkurrieren. Auch in Charlottenburg-Wilmersdorf (503) und in Spandau (600) war die Chance, einen Mietvertrag in einer Bestandswohnung der LWU abzuschließen, vergleichsweise gering. 22 Zur Verteilung des Bestandes der LWU nach Bezirken vgl. Karte 5. 25 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Im Vergleich zum Vorjahr nahm das Angebot an wiedervermietbaren Wohnungen nur in drei Berliner Bezirken zu (6,5 % in Marzahn-Hellersdorf, 4,0 % in Treptow-Köpenick und 2,0 % in Charlottenburg-Wilmersdorf). Den stärksten Rückgang an Wohnungsgeboten im Bestand der sechs LWU verzeichneten die Bezirke Neukölln (-20,0 %) und Tempelhof-Schöneberg (-19,8 %). In allen anderen Bezirken lag der Rückgang der Zahl wiedervermieteter Bestandswohnungen unter 10 %. Wiedervermietungen 2020 (Vorjahreswert) 0 500 1.000 1.500 mehr Reinickendorf Wiedervermietungen 2020: 14.368 (15.201) Pankow 998 (1.073) 1.791 (1.925) Lichtenberg 2.610 (2.836) Spandau bis 499 Wohnungen bis 999 Wohnungen bis 1.499 Wohnungen bis 2.000 Wohnungen als 2.000 Wohnungen Mitte 600 (664) 1.079 (1.133) CharlottenburgWilmersdorf 503 (493) Marzahn-Hellersdorf 857 (873) 2.129 (1.999) FriedrichshainKreuzberg TempelhofSchöneberg 1.005 (1.253) Steglitz-Zehlendorf 214 (223) Neukölln 820 (1.025) Treptow-Köpenick 1.762 (1.694) Karte 1: Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr (je absolut) 26 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Nachfolgende Tabelle und Grafik zeigen die Verteilung der wiedervermieteten Bestandswohnungen nach Mietspiegel-Größenklassen. Das Verhältnis blieb in den letzten vier Jahren annähernd stabil. Der Anteil der Bestandswoh- nungen unter 40 m2 und jener zwischen 60 und 90 m2 nahm im genannten Zeitraum minimal ab, wohingegen der Anteil der Wohnungen zwischen 40 und 60 m2 geringfügig zunahm. Wiedervermietung nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 Wohnungen bis unter 40 m² Wohnungen von 40 bis unter 60 m² Wohnungen von 60 bis unter 90 m² Wohnungen ab 90 m² Wiedervermietungen gesamt 2017 3.256 5.914 5.914 729 15.813 2018 3.093 5.856 5.632 645 15.226 2019 2.898 5.878 5.765 660 15.201 2020 2.836 5.619 5.238 675 14.368 Tabelle 8: Wiedervermietung nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 Wiedervermietungen nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 37,4 % 20,6 % 20,3 % 38,5 % 38,7 % 39,1 % 37,4 % 37,0 % 37,9 % 36,5 % 19,1 % 19,7 % 4,6 % Wohnungen bis unter 40 m2 Wohnungen von 40 bis unter 60 m2 2017 Wohnungen von 60 bis unter 90 m2 2018 2019 4,2 % 4,3 % 4,7 % Wohnungen ab 90 m2 2020 Abbildung 5: Wiedervermietung nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 Abbildung 6 zeigt die Anteile der Wiedervermietungen je Raumanzahl einer Wohnung. Die wiedervermieteten 1-Raum-Wohnungen hatten im Berichtsjahr einen Anteil von 22,6 % an al- len zur Wiedervermietung gekommenen Bestandswohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Die 1,5- und 2-RaumWohnungen machten den größten Anteil mit 27 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 41,4 % aus, gefolgt von den 2,5- und 3-RaumWohnungen mit 28,1 %. 7,1 % der im Jahr 2020 wiedervermieteten Bestandswohnungen hatten 3,5- bis 4-Räume und 0,8 % der wiedervermieteten Wohnungen wiesen 5 oder mehr Räu- me auf. Haushalte mit mehreren Familienmitgliedern bzw. Haushaltsangehörigen haben es demnach schwer, eine große Bestandswohnung bei den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen zu finden. Wiedervermietungen nach Raumanzahl 2020 0,8 % 7,1 % 22,6 % 1-Raum-Wohnungen 1,5-und 2-Raum-Wohnungen 28,1 % 2,5-und 3-Raum-Wohnungen 3,5-und 4-Raum-Wohnungen 5 Räume und größer 41,4 % Abbildung 6: Wiedervermietung nach Raumanzahl 2020 Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte Wie zu Beginn des Kapitels erläutert, werden seit Unterzeichnung der KoopV mindestens 60 % der jährlich freiwerdenden Wohnungen der LWU faktisch wie Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus behandelt. Sie werden an Haushalte vermietet, die nachweislich die Voraussetzungen zum Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins erfüllen. Der Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in Berlin nahm – verursacht durch steigende Einkommen bei festen Einkommensgrenzen für die Sozialwohnungsberechtigung – seit 2010 von 58,4 % (der insgesamt 1.988.600 Haushalte) kontinuierlich auf 36,1 % der 2.033.700 Haushalte im Jahr 2019 ab. 2015 lag der Anteil noch bei 49,9 % (von 1.998.300 Haushalten), im Jahr 2017 bei 41,5 %.23 Die nachstehende Tabelle zeigt, dass dieses erst im April 2017 in Kraft getretene Ziel von den LWU bereits im Jahr 2017 wie auch in den Folgejahren erfüllt wurde. 23 Investitionsbank Berlin (2021): IBB Wohnungsmarktbericht 2020, S. 33.; Investitionsbank Berlin (2019): IBB Wohnungsmarktbericht 2018, S. 32; Investitionsbank Berlin (2017): IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 45; Investitionsbank Berlin (2012): IBB Wohnungsmarktbericht 2011, S. 35; 28 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte 2016 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2016 2.430 1.745 2.112 2.190 1.672 880 11.029 2017 2.209 1.278 1.839 2.004 1.540 796 9.666 2018 2.078 1.216 1.687 1.868 1.661 760 9.270 2019 2.118 1.349 1.431 1.934 1.601 815 9.248 2020 2.111 1.243 1.541 1.785 1.525 735 8.940 Quote 2016 56,5 % 60,2 % 58,0 % 56,9 % 57,1 % 56,4 % 57,5 % Quote 2017 59,2 % 60,9 % 60,0 % 62,0 % 64,8 % 60,5 % 61,1 % Quote 2018 61,9 % 55,3 % 59,0 % 61,8 % 65,9 % 60,0 % 60,9 % Quote 2019 61,2 % 60,5 % 59,4 % 60,3 % 62,0 % 62,2 % 60,8 % Quote 2020 63,2 % 61,1 % 62,9 % 62,2 % 61,7 % 61,4 % 62,2 % Tabelle 10: Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte 2016 bis 2020 Mit insgesamt 8.940 Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte im Jahr 2020 wurden knapp 300 Wohnungen weniger als im Vorjahr an diese Gruppe vermietet. Dies ist auf die sinkende Zahl zur Wiedervermietung kommender Bestandswohnungen zurückzuführen. Der Anteil der Wiedervermietungen an WBS- Inhaber*innen sowie an WBS-Berechtigte 24 an den Wiedervermietungen war 2020 mit 62,2 % höher als in den Jahren zuvor. Alle sechs LWU haben im Berichtsjahr die jährliche Wiedervermietungsquote von 60 % erfüllt. 24 Die Prüfung der WBS-Berechtigung kann nach Ziffer 4.4 KoopV bei Vermietungen außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus von den LWU selbst durchgeführt werden. Deshalb wird die hier erfasste Gruppe als „Wohnberechtigte“ bezeichnet. Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte 2020 67,6 % * 64,3 % * 62,9 % 63,2 % 62,2 % 61,7 % 61,1 % 61,4 % 60 %-Vorgabe degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM * Wiedervermietungsquote ohne Berücksichtigung der Quartiere mit Sonderregelungen Abbildung 7: W  iedervermietungsquoten an WBS-berechtigte Haushalte 2020 29 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Bei der GESOBAU und der Gewobag gelten wie im Vorjahr für einzelne Quartiere mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vereinbarte Sonderquoten zur Wiedervermietung an WBS-berechtigte Haushalte. Bei der GESOBAU betrifft dies das „Märkische Viertel“ (Reinickendorf) sowie das Quartier „Hellersdorf“ (Marzahn-Hellersdorf), bei der Gewobag wurden für die Quartiere „PaulHertz-Siedlung“ (Charlottenburg-Wilmersdorf) und „Spektegrünzug“ (Spandau) Ausnahmeregelungen vereinbart. In diesen Quartieren gilt die Sonderregelung, wonach 40 % (statt lt. KoopV 60 %) der freiwerdenden Wohnungen an WBS-berechtigte Haushalte und davon wiederum 25 %, also insgesamt 10 % aller freiwerdenden Wohnungen (statt lt. KoopV 15 %), an besondere Bedarfsgruppen (inkl. Studierende und Transferleistungsbeziehende) zu vermieten sind. Begründet werden diese geringeren Quoten für einzelne Siedlungen mit Verweis auf die Einstufung im Monitoring Soziale Stadt in den Status „niedrig“ oder „sehr niedrig“. Der verminderte Zuzug von WBS-Inhaber*innen soll laut Unternehmen dem Ziel der Stabilisierung und Verbesserung der sozialen Mischung in diesen Quartieren dienen. Bezieht man die vier Quartiere mit Ausnahmeregelungen in die Berechnung der Wiedervermietungsquote an WBS-berechtigte Haushalte insgesamt ein, liegen die Quoten der GESOBAU und der Gewobag dennoch über der Zielmarke der KoopV (61,1 % bzw. 62,9 %). Würde 30 man die vier Quartiere bei der Berechnung der Quote nicht berücksichtigen, läge die Wiedervermietungsquote an wohnberechtigte Haushalte der GESOBAU bei 67,6 % und jene der Gewobag bei 64,3 %. Eine detaillierte Darstellung der Quartiere mit Ausnahmeregelungen findet sich am Ende dieses Kapitels. Auf Bezirksebene zeichnen sich deutliche Unterschiede ab, die in Karte 2 abzulesen sind. Die höchste Wiedervermietungsquote weist der Bezirk Mitte mit 66,2 % auf, gefolgt von den Bezirken Marzahn-Hellersdorf mit 65,5 % und Friedrichshain-Kreuzberg mit einer Quote von 65,1 %. Auch Pankow weist mit 64,7 % eine überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote auf. In vier Bezirken, Spandau (59,3 %), Charlottenburg-Wilmersdorf (56,5 %), Reinickendorf (54,6 %) und Steglitz-Zehlendorf (44,9 %) liegt die Wiedervermietungsquote an WBS-berechtigte Haushalte niedriger. In den Bezirken Reinickendorf und CharlottenburgWilmersdorf wirkt sich hier die Vereinbarung geringerer Quoten in den genannten Siedlungen auf die niedrigere Quote an wiedervermieteten Wohnungen an WBS-Inhaber*innen aus. In Steglitz-Zehlendorf ist eine deutliche Abnahme (-12,6 Prozentpunkte) und im Bezirk Tempelhof-Schöneberg die stärkste Zunahme (+6,9 Prozentpunkte) der Wiedervermietungsquote an wohnberechtigte Haushalte im Vergleich zum letzten Jahr festzustellen. 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Wiedervermietungsquote an WBS-Berechtigte 2020 (Vorjahreswert) < 55,0 % 55,0 % bis 59,9 % 60,0 % bis 64,9 % > 65,0 % Reinickendorf Wiedervermietungsquote 2020: 62,2 % (60,8 %) Pankow 54,6 % (50,6 %) 64,7 % (66,5 %) Lichtenberg 62,4 % (60,3 %) Spandau Mitte 59,3 % (57,4 %) 66,2 % (61,5 %) CharlottenburgWilmersdorf 56,5 % (56,8 %) Marzahn-Hellersdorf 65,5 % (62,3 %) 65,1 % (67,2 %) FriedrichshainKreuzberg TempelhofSchöneberg 60,1 % (53,2 %) Steglitz-Zehlendorf 44,9 % (57,5 %) Neukölln 60,6 % (64,4 %) Treptow-Köpenick 62,6 % (62,7 %) Karte 2: Wiedervermietungsquote an WBS-Berechtigte auf Bezirksebene 2020 (%) mit Vergleich zum Vorjahr (%) Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte nach Einkommensgruppen Frei werdende Bestandswohnungen, die an WBS-berechtigte Haushalte wiedervermietet werden und nicht für besondere Bedarfsgruppen vorgesehen sind, sollen vorrangig an Haushalte mit Einkommen von 80 % bis 100 % der Bundeseinkommensgrenze (BEG) nach Wohnraumförderungsgesetz (§ 9 Abs. 2 WoFG) vermietet werden. 25 Damit leisten die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen einen wichtigen Beitrag zur Versorgung einkommensschwacher Haushalte. Der Anteil der Vermietungen an diese Einkommensgruppe ist im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen auf 65,3 %. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung in den unterschiedlichen Einkommensgruppen von 2016 bis 2020. Wie im Vorjahr ist auch im Jahr 2020 die WBM positiv hervorzuheben, die mit 92,1 % fast ausschließlich an WBS-berechtigte Haushalte mit einem besonders niedrigen Einkommen vermietet hat. Auch die HOWOGE (81,5 %) und die degewo (62,3 %) haben sich im Berichtsjahr vermehrt um diese Zielgruppe bemüht. Die degewo konnte den Anteil der Vertragsabschlüsse von Haushalten mit Einkommen von 80 % bis 100 % BEG im Vergleich zum Vorjahr um ca. 10 Prozentpunkte steigern. Die GESOAU, die Gewobag und die STADT UND LAND berichten rückläufige Anteile, mit einem Rückgang zwischen 1 (GESOBAU) und ca. 10 Prozentpunkten (Gewobag). 25 Art. 2 § 2 Abs. 1 Satz 3 WoVG 31 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte nach Einkommensgruppen 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 9.666 Vermietung an WBS-Berechtigte insgesamt 2017 2.209 1.278 1.839 2.004 1.540 796 2018 2.078 1.216 1.687 1.868 1.661 760 9.270 2019 2.118 1.349 1.431 1.934 1.601 815 9.248 2020 2.111 1.243 1.541 1.785 1.525 735 8.940 davon bis 100 % BEG* 2017 1.416 732 1.351** 1.228 186 405 5.318 2018 1.243 769 1.097 1.178 925 589 5.801 2019 1.123 840 931 1.509 869 755 6.027 2020 1.316 762 859 1.455 765 677 5.834 55,0 % Anteil in % 2017 64,1 % 57,3 % 73,5 % 61,3 % 12,1 %*** 50,9 % Anteil in % 2018 59,8 % 63,2 % 65,0 % 63, 1% 55,7 % 77,5 % 62,6 % Anteil in % 2019 53,0 % 62,3 % 65,1 % 78,0 % 54,3 % 92,6 % 65,2 % Anteil in % 2020 62,3 % 61,3 % 55,7 % 81,5 % 50,2 % 92,1 % 65,3 % 2017 793 546 488 776 1.354 391 4.348 2018 835 447 590 690 736 171 3.469 2019 995 509 500 425 732 60 3.221 2020 795 481 682 330 760 58 3.106 45,0 % davon 101 % bis 140 % BEG Anteil in % 2017 35,9 % 42,7 % 26,5 % 38,7 % 87,9 % 49,1 % Anteil in % 2018 40,2 % 36,8 % 35,0 % 36,9 % 44,3 % 22,5 % 37,4 % Anteil in % 2019 47,0 % 37,7 % 34,9 % 22,0 % 45,7 % 7,4 % 34,8 % Anteil in % 2020 37,7 % 38,7 % 44,3 % 18,5 % 49,8 % 7,9 % 34,7 % * BEG = Bundeseinkommensgrenze für Bezug eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) nach WoFG ** Angaben waren technisch für 2017 teilweise nicht exakt erfassbar. Die Anzahl der Vermietungen im Segment bis 140 % BEG ist daher als Hochrechnung dargestellt. *** Die Vermietungen wurden aus technischen Gründen teilweise im Segment von 101 % bis 140 % miterfasst. Tabelle 11: Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte nach Einkommensgruppen 2017 bis 2020 Wiedervermietungen an Wohnberechtigte (n=8.940) Wohnberechtigte mit Einkommen bis 100%-Grenze nach §9 WoFG 34,7 % 65,3 % Wohnberechtigte mit Einkommen bis 140%-Grenze nach §9 WoFG Abbildung 8: Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte nach Einkommensgruppen 2020 Bezieht man dies auf die Gesamtzahl aller Wiedervermietungen von Bestandswohnungen erfolgten 40,6 % aller Vermietungen an Haushalte mit Einkommen von 80 % bis 100 % der BEG und 21,6 % an Haushalte mit Einkommen von 101 % bis 140 % der BEG. Damit haben die LWU einen sehr wertvollen Beitrag im Rahmen ihres sozialen Versorgungsauftrags geleistet. 32 In knapp der Hälfte (44,6 %) der Wiedervermietungen an die 8.940 wohnberechtigten Haushalte, sowohl mit Einkommen von 80 % bis 100 % also auch mit Einkommen von 100 % bis 140 % der BEG, waren die neuen Mieter*innen im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins. In mehr als einem Drittel der Fälle (35,2 %) erfolgte die Eigenprüfung zur Zugangsberechtigung zu diesem Segment anhand des anrechenbaren Einkommens durch die Wohnungsunternehmen. Ein Fünftel (20,2 %) der Wiedervermietungen an wohnberechtigte Haushalte BEG erfolgte an Inhaber*innen eines WBS mit besonderem Wohnbedarf. 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Der Anteil der Wiedervermietungen von Bestandswohnungen an Inhaber*innen eines gültigen WBS mit besonderem Wohnbedarf liegt in der niedrigeren Einkommensgruppe höher (21,9 % der Wiedervermietungen an Wohnberechtige mit Einkommen bis 100 % der BEG und 16,9 % der Wiedervermietungen an Wohnberechtige mit Einkommen bis 140 % der BEG). Einen Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf kann beantragen, wer mindestens ein Jahr mit Hauptwohnsitz in Berlin gemeldet ist. Zu den berechtigten Personengruppen gehören unter anderem: Personen, die mit einem oder mehreren Kindern in beengten Wohnverhältnissen leben, Personen mit nachgewiesener Schwerbehinderung, die in ungeeigneten Wohnverhältnissen leben, Personen, die in Einrichtungen der sozialen Wohnhilfe oder sonstigen Behelfsunterkünften untergebracht sind oder Personen die unverschuldet ihre Mietwohnungen räumen müssen. 26 26 Eine vollständige Auflistung der antragsberechtigten Personen für einen WBS mit besonderem Wohnbedarf findet sich hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/mf_wbs.shtml Wohnberechtigung mit Einkommen bis 100%-Grenze nach § 9 WoFG (n=5.834) Wohnberechtigung mit Einkommen bis 140 %-Grenze nach § 9 WoFG (n=3.106) 32,2 % 41,0 % 42,1 % 45,9 % 21,9 % 16,9 % Inhaber*in eines gültigen WBS Inhaber*in eines gültigen WBS mit besonderem Wohnbedarf Eigenprüfung des anrechenbaren Einkommens Abbildung 9: Art der Wohnberechtigung in den Einkommensgruppen bis 100 % und bis 140% der BEG 2020 Vermietungsvorgaben an besondere Bedarfsgruppen gemäß WoVG Von den 55 % der jährlich an wohnberechtigte Haushalte zu vermietenden Bestandswohnungen 27 soll laut WoVG 28 ein Anteil von 20 % der Vermietungen an besondere Bedarfsgruppen wie Obdachlose, Flüchtlinge oder betreute Wohnformen erfolgen. Seit Anfang 2016 sind demnach insgesamt 11 % aller zur Wiedervermietung kommenden Bestandswohnungen für diese Zielgruppen vorgesehen. 27 Ohne die Baujahrgänge ab 2012, die als Neubau erfasst werden. 28 Art. 2. § 2 Abs. 1 WoVG 33 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (enge Definition nach WoVG 2016 bis 2020) degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Anzahl 2016 778 376 532 607 333 210 2.836 Anzahl 2017 742 338 425 714 428 243 2.890 Anzahl 2018 558 309 373 540 436 301 2.517 Anzahl 2019 523 310 386 500 442 302 2.463 Anzahl 2020 509 302 346 400 436 274 2.267 Quote 2016 18,1 % 13,0 % 14,6 % 15,8 % 11,4 % 13,5 % 14,8 % Quote 2017 19,9 % 16,1 % 13,9 % 22,1 % 18,0 % 18,5 % 18,3 % Quote 2018 16,6 % 14,1 % 13,1 % 17,9 % 17,3 % 23,8 % 16,5 % Quote 2019 15,1 % 13,9 % 16,0 % 15,6 % 17,1 % 23,0 % 16,2 % Quote 2020 15,2 % 14,8 % 14,1 % 13,9 % 17,6 % 22,9 % 15,8 % Tabelle 12: Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (enge Definition nach WoVG 2016 bis 2020) Tabelle 12 zeigt, dass die Versorgung von​ besonders benachteiligten Haushalten mit Wohnraum seit Inkrafttreten des Wohnraum­ versorgungsgesetzes die Zielmarke von 11 % kontinuierlich übertrifft. Im Berichtsjahr ist ein leichter Rückgang um 0,4 Prozentpunkte zu verzeichnen (im Vorjahr Rückgang um 0,3 Pro- zentpunkte). Wie auch im Vorjahr weisen die Wohnungsunternehmen WBM mit 22,9 % (23,0 % im Vorjahr) und STADT UND LAND mit 17,6 % (17,1 % im Vorjahr) die höchste Wiedervermietungsquote für besondere Bedarfsgruppen laut WoVG auf. Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen im Bestand 2020 (enge Definition nach WoVG) 22,9 % 17,6 % 15,2 % 14,8 % 14,1 % 13,9 % Gewobag HOWOGE 11 %-Vorgabe degewo GESOBAU STADT UND LAND WBM Abbildung 10: Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen im Bestand 2020 (enge Definition nach WoVG) 34 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Vermietungsvorgaben an besondere Bedarfsgruppen gemäß KoopV Wie zu Beginn des Kapitels erläutert, wurde mit der Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung neben dem Anteil der Wiedervermietung an WBS-berechtigte Haushalte auf 60 % (WoVG 55 %) auch der Anteil der Wiedervermietung an besondere Bedarfsgruppen auf 25 % (WoVG 20 %) erhöht. Insgesamt sind somit mindestens 15 % der zur Wiedervermietung kommenden Bestandswohnungen der LWU an besondere Bedarfsgruppen zu vergeben. Mit der Erhöhung der Wiedervermietungsquote durch die KoopV wurde der Kreis der besonderen Bedarfsgruppen aus dem WoVG um die Gruppe der Studierenden, Schüler*innen und Auszubildenden sowie um die Gruppe der Transferleistungsbeziehenden erweitert. Die Definition von Transferleistungsbeziehenden ist weiter gefasst und beinhaltet auch Empfänger*innen von Wohngeld und anderen Mietzuschüssen sowie von BAföG, sofern diese Personen nicht in die Gruppe der Studierenden, Schüler*innen und Azubis fallen. Darüber hinaus zählen alle Mieter*innen, die eine Geldleistung zur Deckung der Kosten der Unterkunft (KdU) erhalten, zur besonderen Bedarfsgruppe der Transferleistungsbeziehenden. Die Kosten der Unterkunft (KdU) werden als monetäre Leistung zusammen mit den Leistungen zum Lebensunterhalt an Empfänger*innen von Arbeitslosengeld II (§ 22 SGB II), Sozialhilfe (§ 35 SGB XII) und von Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz (§ 3 AsylbLG) ausgezahlt, damit sie dieses Geld an die bzw. den Vermieter*in weiterleiten. Auf Antrag des Leistungsbeziehenden kann die KdU-Zahlung durch den Leistungsträger auch direkt an die bzw. den Vermieter*in überwiesen werden. Die Höhe des Satzes ist begrenzt und wird anhand des Mietspiegels berechnet. Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (erweiterte Definition nach KoopV 2017 bis 2020) degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Anzahl 2017 1.220 920 730 822 855 516 5.063 Anzahl 2018 1.291 733 896 1.244 984 609 5.757 Anzahl 2019 1.268 765 661 1.217 901 665 5.477 Anzahl 2020 1.160 721 606 1.158 818 600 5.063 Quote 2017 32,7 % 43,9 % 23,8 % 25,4 % 36,0 % 39,2 % 32,0 % Quote 2018 38,5 % 33,3 % 31,3 % 41,1 % 39,0 % 48,1 % 37,8 % Quote 2019 36,64 % 34,3 % 27,4 % 38,0 % 34,9 % 50,7 % 36,0 % Quote 2020 34,7 % 35,4 % 24,7 % 40,3 % 33,1 % 50,1 % 35,2 % Tabelle 13: Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (erweiterte Definition nach KoopV 2017 bis 2020) 35 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen 2020 (erweiterte Definition nach KoopV) 50,1 % 40,3 % 34,7 % 35,4 % 33,1 % 24,7 % 15 %-Vorgabe degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Abbildung 11: Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen 2020 (erweiterte Definition nach KoopV) Analog zur Wiedervermietungsquote an besondere Bedarfsgruppen laut WoVG ist auch die Wiedervermietungsquote entsprechend der in der KoopV enthaltenen Definition in den beiden letzten Jahren etwas gesunken, von 36 % im Jahr 2019 auf 35,2 % im Berichtsjahr. Die Quote liegt dennoch deutlich über der Zielvorgabe von 15 %. Insgesamt wurden im Jahr 2020 5.063 Bestandswohnungen an be- sondere Bedarfsgruppen nach der vorstehenden Definition vermietet. Bei der GESOBAU und der HOWOGE stieg die Wiedervermietungsquote an besondere Bedarfsgruppen im Vergleich zum Jahr 2019 leicht an. Den mit Abstand größten Anteil an Bestandswohnungen, die an besondere Bedarfsgruppen wiedervermietet wurden, verzeichnet die WBM mit 50,1 %. Wiedervermietungen an Haushalte in Ausbildung oder Studium 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 219 228 15 108 59 14 643 2018 333 186 118 157 46 111 951 2019 334 156 82 195 42 145 954 2020 310 190 211 226 61 188 1.186 Tabelle 14: Wiedervermietungen an Haushalte in Ausbildung oder Studium 2017 bis 2019 Die Zahl der an Schüler*innen, Student*innen und Auszubildende vermieteten Wohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 232 Wohnungen an. Seit 2017 ist nahezu eine Verdopplung in dieser Gruppe festzustellen. Betrachtet man die Anteile der Wiedervermietungen an 36 die verschiedenen besonderen Bedarfsgruppen, ist festzustellen, dass diese Gruppe im Vergleich zum Vorjahr einen deutlich größeren Anteil einnimmt (Berichtsjahr: 23,4 %, Vorjahr: 17,4 %). 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Folgende Diagramme zeigen, welchen Anteil die Wiedervermietungen an WBS-berechtige Haushalte, an besondere Bedarfsgruppen und an die einzelnen Untergruppen der besonderen Bedarfsgruppen ausmachen. Wiedervermietungsquote an WBS-berechtigte Haushalte 2020 (n=14.368 Wiedervermietungen) 14.368 = 100 % Anteil Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte 62,2 % 8.940 Wiedervermietungsquote an besondere Bedarfsgruppen 2020 (n=14.368 Wiedervermietungen) 35,2 % 5.063 Anteil Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen Besondere Bedarfsgruppen 2020 (n=5.063) 10,4 % „Geschütztes Marktsegment“ 21,1 % „Wohnungen für Flüchtlinge“ (WfF) 5.063 = 100 % 6,5 % 31,8 % 6,8 % Flüchtlinge/Aslybewerber*innen Schüler*innen, Studierende, Azubis Transferleistungsbeziehende 23,4 % Sonstige besondere Bedarfsgruppen Abbildung 12: Anteil der Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte, an besondere Bedarfsgruppen und an deren Untergruppen 2020 37 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Den größten Anteil innerhalb der 5.063 Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen (Definition der KoopV) nimmt mit 31,8 % (1.610 Wiedervermietungen) wie im Vorjahr die Gruppe der Transferleistungsbeziehenden ein. Die zweitgrößte Gruppe der Schüler*innen, Studierenden und Auszubildenden nimmt im Berichtsjahr einen Anteil von 23,4 % (1.186 Wiedervermietungen) ein. Mit einem Anstieg von 6 Prozentpunkten ist der Anteil dieser Gruppe im Vergleich zum Vorjahr am stärksten gewachsen. Rund ein Fünftel (21,1 %) nehmen die Wiedervermietungen innerhalb des „Geschützten Marktsegments“ 29 ein. Die Anzahl der Wiedervermietungen im Rahmen des „Geschützten Marktsegments“ nahm im Vergleich zum Vorjahr um 67 Wohnungen ab. Mit insgesamt 1.066 Wiedervermietungen innerhalb dieses Segments liegen die sechs LWU um 57 Wohnungen unter dem vereinbarten Wohnungskontingent von 1.123 Wohnungen, das jährlich in diesem Rahmen zur Verfügung ge- stellt werden soll. Diese Differenz ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass viele Vergabeverfahren am 31.12.2020 aufgrund der behördlichen Verfahrensdauer noch nicht abgeschlossen waren. 6,5 % der Wohnungen, die an die besonderen Bedarfsgruppen vermietet werden, sind der Kooperationsvereinbarung „Wohnungen für Flüchtlinge“ (WfF) zuzurechnen (330 Wiedervermietungen). 30 Im Vergleich zum Vorjahr sind dies 42 Wohnungen mehr, die an Bezieher*innen von Leistungen nach dem Asylbewerbergesetz durch das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) vermietet wurden. 346 Wiedervermietungen erfolgten zusätzlich außerhalb der WfF-Vereinbarung an die Gruppe der Geflüchteten und Asylwerber*innen, was einem Anteil von 6,8 % entspricht (Vorjahr 8,8 %). Die restlichen 10,4 % der Vermietungen gingen an sonstige besondere Bedarfsgruppen wie etwa betreute Wohnformen (525 Wiedervermietungen). Quartiere mit vereinbarten abweichenden Wiedervermietungsquoten Wie bereits bei der Darstellung der Wiedervermietung an WBS-berechtige Haushalte erläutert, wurden bei der GESOBAU und der Gewobag für das Jahr 2020 Sonderquoten zur Wiedervermietung an WBS-berechtigte Haushalte für einzelne Quartiere durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen genehmigt. In diesen Quartieren werden lediglich bis zu 40 % (lt. KoopV sonst 60 %) der freiwerdenden Wohnungen an WBS-berechtigte Haushalte und davon wiederum 25 %, also insgesamt 10 % aller freiwerdenden Wohnungen (lt. KoopV sonst 15 %), an besondere Bedarfsgruppen (inkl. Studierende und Transferleistungsbeziehende) vermietet. Die Ableitung einer Ausnahmeregelung für ein Quartier basiert auf dem alle zwei Jahre erscheinenden „Monitoring Soziale Stadtentwicklung“ 31, das die sozialräumliche Entwicklung der Berliner Quartiere darstellt. Herausgeberin ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Dabei werden durch drei Indikatoren, Arbeitslosigkeit (nach SGB II), Transferbezug und Kinderarmut, sowohl der aktuelle Status als auch die Dynamik, also die Veränderung des Status innerhalb der letzten zwei Jahre, beschrieben. Nach Veröffentlichung eines aktuellen Monitorings Soziale Stadtentwicklung können die landeseigenen Wohnungsunternehmen einen Antrag auf Ausnahmeregelungen oder auf deren Fortsetzung für einzelne Quartiere bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen stellen. 29 Das Zielkontingent wurde im Kooperationsvertrag zum „Geschützten Marktsegment“ vom 1.11.2003 festgehalten und über die Jahre angehoben. Es betrug laut Wohnraumbedarfsbericht 2019 (S. 93) zuletzt 1.377 Wohnungen. Gemäß Vereinbarung zum „Geschützten Marktsegment“ sollen seitens der LWU 1.123 Wohnungen pro Jahr an Zugangsberechtigte vermietet werden. 30 Gemäß Vereinbarung „Wohnungen für Flüchtlinge“ sollen von den LWU jährlich 275 Wohnungen im Rahmen dieser Vereinbarung wiedervermietet werden. 38 31 https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/ 1c. Wiedervermietung von Bestandswohnungen Wiedervermietungen in Quartieren der GESOBAU mit Ausnahmeregelungen Märkisches Viertel (MV) 2019* Quote 2019 2020 Quote 2020 * Hellersdorf an besondere Wieder­ Bedarfs­ vermietungen gruppen Wieder­ vermietungen an WBS­ Berechtige 696 303 201 - 43,5 % 28,9 % 560 245 194 - 43,8 % 34,6 % an WBS­ Berechtige - Ohne MV und Hellersdorf an besondere Wieder­ Bedarfs­ vermietungen gruppen an WBS­ Berechtige an besondere Bedarfs­ gruppen - - 1.534 1.046 564 - - - 68,2% 36,8 % 5 3 3 1.471 995 524 - 60,0 % 60,0 % - 67,6 % 35,6 % Im Jahr 2019 gab es nur für das Märkische Viertel eine Ausnahmeregelung. Tabelle 15: Wiedervermietungen in Quartieren der GESOBAU mit Ausnahmeregelungen Bei der GESOBAU gelten Ausnahmen für das „Märkische Viertel“ (Reinickendorf) sowie das Quartier „Hellersdorf“ (Marzahn-Hellersdorf). Von 15.182 Wohnungen im Märkischen Viertel kam es im Berichtsjahr zu 560 Wiedervermietungen (ohne Erst- und Wiedervermietungen im Neubau mit Bezugsfertigkeit ab 2012). Davon wurden 245 Wohnungen an wohnberechtigte Haushalte vermietet, was einer Quote von 43,8 % entspricht (Vorjahr 43,5 %). Ein Großteil dieser Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte erfolgte mit 34,6 % (194 Wohnungen) an besondere Bedarfsgruppen gemäß der Definition lt. KoopV (Vorjahr 28,9 %). Im Quartier Hellersdorf, mit einem Bestand von 114 Wohnungen, wurden drei von fünf freigewordenen Wohnungen an wohnberechtigte Haushalte aus besonderen Bedarfsgruppen vermietet. Würde man die Wiedervermietungsquoten der GESOBAU ohne Berücksichtigung des Märkischen Viertels und des Quartiers Hellersdorf berechnen, läge der Anteil der Wiedervermietungen an wohnberechtigte Haushalte bei 67,7 % (Vorjahr 68,2 %) und der Anteil der Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen bei 35,6 % (Vorjahr 36,8 %). Wiedervermietungen in Quartieren der Gewobag mit Ausnahmeregelungen Paul-Hertz-Siedlung (PHS) 2019 Wieder­ vermietungen an WBS­ Berechtige 173 70 36 40,5 % 20,8 % 65 32 48,9 % 24,1 % Quote 2019 2020 Quote 2020 Spektegrünzug (Spekt) an besondere Wieder­ Bedarfs­ vermietungen gruppen 133 62 83 an WBS­ Berechtige Ohne PHS und Spekt an besondere Wieder­ Bedarfs­ vermietungen gruppen 28 12 45,2 % 19,4 % 38 11 45,8 % 13,3 % 2.175 2.236 an WBS­ Berechtige an besondere Bedarfs­ gruppen 1.333 613 61,3 % 28,2 % 1.438 563 64,3 % 25,2 % Tabelle 16: Wiedervermietungen in Quartieren der Gewobag mit Ausnahmeregelungen 39 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Für die Quartiere „Paul-Hertz-Siedlung“ (Charlottenburg-Wilmersdorf) und „Spekte­ grünzug“ (Spandau) der Gewobag gelten die gleichen Ausnahmeregelungen, die oben bereits für die GESOBAU beschrieben wurden. In beiden Quartieren ist auch im Berichtsjahr die Erfüllung der vereinbarten Sonderquoten erfolgt. In der Paul-Hertz-Siedlung mit einem Bestand von 4.762 Wohnungen wurde trotz reduzierter Vorgabe rund die Hälfte der 133 frei gewordenen Wohnungen (48,9 %, im Vorjahr 40,5 %) an wohnberechtigte Haushalte vermietet. Ein knappes Viertel (24,1 %, im Vorjahr 20,8 %) der frei gewordenen Wohnungen wurde an Haushalte aus besonderen Bedarfsgruppen vermietet. 45,8 % der 83 freiwerdenden Wohnungen im Spektegrünzug, ein Quartier mit insgesamt 2.236 Bestandswohnungen, wurden im Berichtsjahr an wohnberechtigte Haushalte vermietet. Von den 38 Wohnungen, die an WBSBerechtigte vermietet wurden, gingen elf Wohnungen an Haushalte aus besonderen Bedarfsgruppen, was einer Quote von 13,3 % aller wiedervermieteten Wohnungen im Spektegrünzug entspricht (Vorjahr 19,4 %). Ohne Berücksichtigung der beiden Quartiere mit Sonderregelungen, läge die Wiedervermietungsquote an wohnberechtigte Haushalte der Gewobag bei 64,3 % und wäre damit um 3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Wiedervermietungsquote an besondere Bedarfsgruppen läge bei 25,2 %, wobei hier ein Rückgang um 3 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen ist. 1d. Wohnungswechsel und Wohnungstausch Die Mieter*innen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen haben die Möglichkeit, sowohl einen Wohnungswechsel als auch einen Wohnungstausch zu organisieren. Bei einem Wohnungswechsel erfolgt ein Umzug von Bestandsmieter*innen in eine andere freie Wohnung innerhalb des jeweiligen Wohnungsunternehmens. Bei einem Wohnungstausch tauschen zwei Bestandsmieter*innen der landeseigenen Wohnungsunternehmen ihre Wohnungen, was innerhalb eines Unternehmens und durch das Wohnungstauschportal auch über Unternehmensgrenzen hinweg möglich ist. Wohnungswechsel Die Zahl der Wohnungswechsel ist seit 2017 stetig gestiegen, im Berichtsjahr ist jedoch ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Kamen im Jahr 2017 erst 91 neue Mietverträge durch Wohnungswechsel innerhalb der Unternehmen zustande, stieg die Zahl im Jahr 2019 auf 838 neue Mietverträge, um im Berichtsjahr um 13,5 % auf 725 neue Mietverträge zurückzugehen. 40 Wie im Vorjahr erfolgte jeweils rund ein Drittel der Wohnungswechsel bei der degewo (34,1 %) und der STADT UND LAND (34,5 %). Die HOWOGE konnte die vergleichsweise geringe Anzahl der Wohnungswechsel gegenüber dem Vorjahr von zehn auf 26 erhöhen. Bei der WBM konnte aufgrund fehlender IT-technischer Voraussetzungen die Anzahl der Wohnungswechsel nicht ausgewertet werden. 1d. Wohnungswechsel und Wohnungstausch Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 4 5 43 25 11 3 91 2018 2 28 35 15 64 2 146 2019 340 152 81 10 255 0 838 2020 247 116 86 26 250 0 725 Tabelle 17: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 degewo 4 2 247 5 28 GESOBAU 116 43 35 Gewobag 15 10 HOWOGE 11 STADT UND LAND WBM 340 152 81 86 2017 2018 2019 2020 25 26 64 255 250 3 2 0 0 Abbildung 13: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 41 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Wohnungstausch Das im Herbst 2018 in Betrieb genommene Wohnungstauschportal, welches über die ​gemeinsame Internetplattform der sechs LWU www.inberlinwohnen.de zu erreichen ist, ermöglicht Mieter*innen einen Wohnungstausch zwischen den landeseigenen Wohnungsunternehmen über die Unternehmensgrenzen hinweg. Das Hauptziel des Wohnungstauschportals ist die Optimierung der Wohnungsbelegung, insbesondere die Motivation kleinerer Haushalte zum Umzug aus inzwischen zu groß gewordenen Wohnungen. Um den Tausch attraktiv zu gestalten können die Tauschpartner*innen die jeweiligen Vertragskonditionen des bestehenden Mietvertrages des anderen Haushalts übernehmen, wodurch ein etwaiger Neuvermietungszuschlag 32 entfällt. Verfahren ihre Teilnahme am Wohnungstauschportal bestätigt. Im Vergleich zum Vorjahr waren damit rund 800 Nutzer*innen mehr auf dem Portal aktiv (Vorjahr 3.105 bestätigte Nutzer*innen). Von diesen bestätigten Nutzer*innen des​ Portals wurden im Zeitraum 1.1. bis 31.12.2020 insgesamt 3.364 Wohnungen über das Portal angeboten, was einen Zuwachs um 840 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr (2.524 Wohnungen) ausmacht. Von diesen 3.364 angebotenen Wohnungen war knapp ein Fünftel (18,7 %) WBS-pflichtig (Vorjahr: 19,2 %). 3.321 Wohnungen wurden im Laufe des Jahres vom Portal gelöscht. 33 Die nachfolgenden Auswertungen basieren auf diesen 3.364 im Berichtsjahr auf dem Portal eingestellten Wohnungen. Insgesamt haben im Berichtsjahr 3.930 Hauptmieter*innen über ein datenschutzkonformes 32 Aufgrund des MietenWoG entfällt der Neuvermietungszuschlag bei Wiedervermietungen. Seit dem 23.02.2020 ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete allerdings oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze, darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. 33 Die gelöschten Wohnungen können auch bereits im Vorjahr eingestellt worden sein. Anzahl der 2019 und 2020 zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Raumanzahl 44,3 % 2020 (n=3.364) 42,1 % 2019 (n=2.524) 31,4 % 12,2 % 31,7 % 16,5 % 9,4 % 7,6 % 1,1 % über 0 bis 1 Raum über 1 bis 2 Räume über 2 bis 3 Räume über 3 bis 4 Räume 1,4 % über 4 Räume 1,5 % unbekannt Abbildung 14: Anzahl der 2019 und 2020 zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Raumzahl 42 0,7 % 1d. Wohnungswechsel und Wohnungstausch Im Vergleich zum letzten Jahr hat der Anteil der Ein-Raum-Wohnungen von 12,2 % im Vorjahr auf 16,5 % im Berichtsjahr etwas zugenommen. Mit 42,1 % verfügte fast die Hälfte der zum Tausch angebotenen Wohnungen über 1,5 bis zwei Räume und ein knappes Drittel (31,7 %) über 2,5 bis drei Räume. Nicht einmal ein Zehntel der im Berichtsjahr im Wohnungstauschportal eingestellten Wohnungen hat mehr als drei Räume (7,6 % mit drei bis vier Räumen und 1,4 % über vier Räume). Für größere Haushalte ist es demnach vergleichsweise schwierig, eine passende größere Tauschwohnung zu finden, wohingegen knapp 60 % der angebotenen Wohnungen für kleinere Haushalte mit einem Bedarf von bis zu zwei Räumen geeignet wären. Zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Wohnungsgröße 44,3 % 42,0 % 35,7 % 36,1 % 13,5 % 10,8 % 7,8 % 7,9 % 1,4 % unter 40 m2 40 m2 bis unter 60 m2 60 m2 bis unter 90 m2 2020 (n=3.364) ab 90 m2 0,5 % unbekannt 2019 (n=2.524) Abbildung 15: Anzahl der 2019 und 2020 zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Wohnungsgröße Auch im Hinblick auf die Quadratmeteranzahl ist es sehr schwierig, eine größere Tauschwohnung mit mehr als 90 m2 zu finden (nur 7,9 % der angebotenen Wohnungen). Rund die Hälfte der im Portal eingestellten Wohnungen ist dagegen kleiner als 60 m2 (13,5 % unter 40 m2 und 36,1 % zwischen 40 und 60 m2). Der Großteil (42,0 %) der zum Tausch angebotenen Wohnungen weist eine Fläche von 60 bis 90 m2 auf. Sowohl bezogen auf die Wohnungsgröße als auch auf die Raumanzahl zeigt sich, dass re- lativ kleine und große Wohnungen deutlich seltener angeboten wurden. Dies ist wohl einer der zentralen Gründe, warum bei insgesamt 47.476 Tauschanregungen im Berichtsjahr nur ein Bruchteil davon erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Betrachtet man die von den Nutzer*innen des Portals angegebenen Tauschgründe, bestätigt sich diese Annahme. Die Angabe von Tauschgründen ist nicht verpflichtend, Mehrfachnennungen sind möglich. Seit Ende 2018 wurden insgesamt 10.044 Klicks bei der Abfrage der Tauschgründe verzeichnet. 43 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Tauschgründe gesamt (10.044 Nennungen seit 15.12.2018) 8,3 % Ortsveränderung 16,6 % 11,2 % Suche kleinere Wohnung 6,7 % 10,2 % Suche größere Wohnung Ausstattung Sonstige Gründe 47,0 % Mehrere Gründe Abbildung 16: Gründe für Wohnungstausch Die Grafik zeigt, dass knapp die Hälfte (47 %) der insgesamt 10.044 Nennungen von Tauschgründen eine Wohnungsvergrößerung zum Ziel hatte. Im Gegensatz dazu wurde nur bei einem Zehntel der Angaben die Suche nach einer kleineren Wohnung ausgewählt. Damit wird das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungstauschportal deutlich. Bei 16,6 % der Angaben war der Wunsch einer Ortsveränderung ausschlaggebend und 6,7 % der Mieter*innen suchten eine Wohnung mit einer anderen Ausstattung. Insgesamt wurden im Berichtsjahr 47.476 Tauschverhandlungen angeregt, was nahezu doppelt so viele wie im Vorjahr sind (25.876). Bei 3.930 verifizierten Nutzer*innen ergibt dies einen Durchschnitt von 12,1 (2019: 8,3) Tauschanregungen pro Person. Aus dieser großen Zahl angeregter Tauschvorgänge gingen insgesamt 234 angemeldete Tauschvorhaben im Berichtsjahr 2020 hervor, wovon letztendlich 98 Tauschvorgänge über das Portal abge- schlossen werden konnten. 34 2019 wurden 72 von 170 Tauschvorgängen erfolgreich beendet. Auch außerhalb des Portals fanden Wohnungstausche zwischen Bestandsmieter*innen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen statt. Insgesamt konnten im Berichtsjahr neben 725 neuen Mietverträgen durch Wohnungswechsel weitere 231 neue Mietverträge aus Tauschvorgängen abgeschlossen werden (Vorjahr 190). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass ein Tausch innerhalb eines Unternehmens zu zwei neuen Mietverträgen führt, ein Wohnungstausch über die Unternehmensgrenzen hinweg jeweils einen neuen Mietvertrag pro Unternehmen bedeutet. Ein Großteil (193) dieser neuen Mietverträge wurde durch das Wohnungstauschportal initiiert. 38 Mietverträge entstanden durch anderweitigen Kontakt, beispielsweise über Senior*innenbetreuer*innen oder andere Helfer*innen. Insgesamt zogen 490 Personen 35 durch einen Wohnungstausch um oder ein (Vorjahr 369). 34 Nicht alle 234 angemeldeten Tauschvorhaben kamen im Berichtsjahr zum Abschluss. Einige Mietvertragsabschlüsse erfolgten erst im Folgejahr, 117 angemeldete Tauschvorhaben wurden wieder abgebrochen. 35 Nur soweit erfasst/bekannt, bezogen auf die neuen Mietverträge durch Wohnungstausch. 44 1d. Wohnungswechsel und Wohnungstausch Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2019 und 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 25 29 35 68 9 24 190 4 (16,0 %) 7 (24,1 %) 13 (37,1 %) 12 (17,5 %) 7 (77,8 %) 6 (25,0 %) 49 (25,8 %) 18 45 72 50 8 38 231 11 (61,1 %) 9 (20,0 %) 22 (30,6 %) 12 (24,0 %) 4 (50,0 %) 9 (23,7 %) 67 (29,0 %) Neue Mietverträge aus Wohnungstausch von Bestandsmieter*innen 2019 Davon aus Tauschvorgängen mit einem anderen LWU 2019 Neue Mietverträge aus Wohnungstausch von Bestandsmieter*innen 2020 Davon aus Tauschvorgängen mit einem anderen LWU 2020 Tabelle 18: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2019 und 2020 Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete die Gewobag die stärkste Zunahme an neuen Mietverträgen durch einen Wohnungstausch (von 35 im Jahr 2019 auf 72 im Jahr 2020). Auch die Mieter*innen der GESOBAU (45 neue Mietverträge) und der WBM (38 neue Mietverträge) entschlossen sich im Berichtsjahr häufiger für einen Wohnungstausch als im Jahr davor. Wie auch im letzten Jahr haben die Mieter*innen der STADT UND LAND am seltensten getauscht (acht neue Mietverträge). Insgesamt sind bei allen LWU zusammen nur rund ein Drittel der tauschbedingten neuen Mietverträge durch einen Wohnungstausch zwischen zwei Unternehmen entstanden, viele Mieter*innen bleiben also bei ihrem bisherigen landeseigenen Vermieter. Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2020 22 50 12 9 38 36 9 29 11 4 4 7 degewo GESOBAU Gewobag aus Wohnungstausch von Bestandsmieter*innen 2020 HOWOGE STADT UND LAND WBM aus Tauschvorgängen mit einem anderen LWU 2020 Abbildung 17: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2020 45 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 1e. Kündigungen und Räumungen Mit dem Wohnraumversorgungsgesetz wurde den landeseigenen Wohnungsunternehmen der Auftrag gegeben, durch Information, Beratung, Mediation und ähnliche Maßnahmen darauf hinzuwirken, dass außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen so weit wie möglich vermieden werden (Art. 2 § 4 (1) WoVG). Trotz vorheriger beratender und unterstützender Maßnahmen durch die Unternehmen, kann es in Ausnahmefällen zu einer fristlosen Kündigung kommen. Ist eine fristlose Kündigung unvermeidbar, bieten alle Unternehmen den betroffenen Haushalten eine qualifizierte Beratung an, um Räumungen zu vermeiden. Dem gekündigten Haushalt muss zumutbarer Ersatzwohnraum angeboten werden, sodass die Mieter*innen bei Durchführung der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht von Obdachlosigkeit bedroht sind (Art. 2 § 4 (3) WoVG). Aufgrund der COVID-19 Pandemie hat der Berliner Senat im März 2020 „Maßnahmen zur Verbesserung des Mieterschutzes und zur Vermeidung von Wohnungsverlusten“ 36 beschlossen. Mit diesen Maßnahmen sollten Mieter*innen bestmöglich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten unterstützt werden, indem der Mieter*innenschutz verbessert und Wohnungsverluste unbedingt vermieden werden. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sind aufgefordert, nach individuellen und kulanten Lösungen zu suchen, sollten aufgrund der Coronapandemie Mietrückstände entstanden sein, und keine Kündigungen auszusprechen oder Räumungen bewohnter Wohnungen durchzuführen. Trotz dieser Empfehlung des Berliner Senats wurden im Berichtsjahr 2.128 fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen im Sinn von Art. 2 § 4 (1) WoVG ausgesprochen. Dies entspricht einer Reduktion um rund 45 % im Vergleich zum Vorjahr, in dem 3.841 fristlose Kündigungen ausgesprochen wurden. Mit jeder fristlosen Kündigung wird von den sechs Unternehmen eine individuelle Beratung durch das Unternehmen selbst oder durch eine beauftragte externe Beratungseinrichtung angeboten. Im Berichtsjahr wurde diese Beratung von 1.902 betroffenen Haushalten, sprich in 89,4 % der Fälle, in Anspruch genommen. Diese Quote hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht (2019: 87,8 %). Dadurch konnte mit der Hälfte (49,8 %) der beratenen Haushalte eine Vereinbarung abgeschlossen werden, so dass es in 947 Fällen zur Rücknahme der Kündigung kam. Im letzten Jahr lag die Rücknahmequote der Kündigungen gemessen an der Zahl der Beratungen mit 47,3 % etwas niedriger. 36 Pressemitteilung vom 24.3.2020 „Maßnahmen zur Verbesserung des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Krise“ https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.911191.php; Auf der Sitzung des Senats am 30.03.2021 wurde eine Verlängerung der Maßnahmen bis 30.9.2021 beschlossen. 46 1e. Kündigungen und Räumungen Fristlose Kündigungen wegen Mietrückstand 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 825 583 535 606 453 345 3.347 2018 851 580 584 735 420 357 3.527 2019 883 599 620 800 612 327 3.841 2020 339 171 409 651 299 259 2.128 2017 825 408 535 327 371 345 2.811 2018 851 286 584 389 420 357 2.887 2019 883 230 620 734 578 327 3.372 2020 339 60* 409 617 218 259 1.902 2017 588 64 450 158 107 294 1.661 2018 628 135 375 61 107 286 1.592 2019 630 137 422 35 185 186 1.595 2020 233 51 368 41 68 186 947 Fristlose Kündigungen wegen Mietrückstand Anzahl interner oder externer Mieter*innenberatung Rücknahme der Kündigung aufgrund einer Vereinbarung * Die externe Beratung setzt bei der GESOBAU erst nach Fristablauf ein, sofern der Mietrückstand vorher nicht ausgeglichen wurde. Tabelle 19: Fristlose Kündigungen wegen Mietrückstand 2017 bis 2020 Die Gewobag bot in allen Fällen einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand eine Beratung an und verzeichnete mit 368 Rücknahmen der zuvor ausgesprochenen Kündigungen eine besonders hohe Erfolgsquote (90,0 %). Auch bei der GESOBAU, die im Vergleich zu ihren Schwesterunternehmen deutlich weniger fristlose Kündigungen ausgesprochen hat, lag die Erfolgsquote der Beratungen bei 85,0 %. Insgesamt konnte aber die Kündigung nur in knapp einem Drittel der Fälle zurückgenommen werden. Die HOWOGE sprach mit Ab- stand die höchste Zahl an fristlosen Kündigungen aufgrund von Mietrückständen aus (651 Kündigungen). Obwohl fast alle betroffenen Haushalte das Beratungsangebot annahmen, führte dies nur in 6,6 % der Fälle (in 41 von 617 Beratungsfällen) zu einer Rücknahme der Kündigung aufgrund einer Vereinbarung. In 172 Fällen wurden die Kündigungen durch Zahlung der Mietrückstände unwirksam, davon in 69 Fällen nach Beratung des Sozialen Managements der HOWOGE. 47 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Anteil der nicht zurückgenommenen Kündigungen 2020 degewo (n=339) GESOBAU (n=171) Gewobag (n=409) 10 % 31 % 70 % HOWOGE (n=651) STADT UND LAND (n=299) WBM (n=259) 28 % 77 % 94 % Anteil der nicht zurückgenommenen Kündigungen 2020 Abbildung 18: Anteil der nicht zurückgenommen Kündigungen 2020 Im Berichtsjahr kam es trotz der dringenden Empfehlung des Berliner Senats, Mieter*innen in den pandemiebedingt schwierigen Zeiten zu unterstützen und Wohnungsverluste unbedingt zu vermeiden, zu insgesamt 260 Räumungen aufgrund von Mietrückständen oder wegen anderer Gründe. Eine Vielzahl der Räumungen erfolgte vor der Empfehlung des Senats. Nach der Empfehlung des Senats erfolgten nach Auskunft der Unternehmen überwiegend Räumungen wegen des Wohnverhaltens der Mieter*innen. Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Zahl der Räumungen um 169 ab. Dabei wird unterschieden zwischen bewohnten (physischen) und unbewohnten (formellen) Räumungen. Bei bewohnten Räumungen werden zum Zeitpunkt der Räumung Personen oder Möblierung in der Wohnung angetroffen, was darauf schließen lässt, dass die Wohnung noch bewohnt sein 48 könnte. Bei unbewohnten Räumungen sind die Mieter*innen hingegen offensichtlich schon ausgezogen und haben beispielswiese lediglich keine Schlüssel abgegeben oder Restmöblierungen und Müll hinterlassen, die durch das Wohnungsunternehmen geräumt werden mussten. Seit 2017 hat sich Zahl der Räumungen bewohnter Wohnungen deutlich verringert. Waren es 2017 und 2018 noch mehr als 300 ,physische‘ Räumungen, nahm die Zahl 2019 auf 199 ab und ist im Berichtsjahr weiter gesunken auf 105. Seit 2018 wird zusätzlich erfasst, wie viele Haushalte im Räumungsvorgang mit „zumutbarem Wohnraum“ gem. WoVG versorgt wurden. Während 2018 noch sechs Haushalte mit Ersatzwohnraum durch die LWU versorgt wurden, hat sich die Zahl im Jahr 2019 auf drei halbiert und ist im Berichtsjahr auf einen Fall gesunken. Da 1e. Kündigungen und Räumungen der gesetzliche Auftrag der LWU lautet, dem betroffenen Mieterhaushalt zumutbaren Ersatzwohnraum anzubieten, sofern sich die fristlose Kündigung als unvermeidbar erweist (Art. 2 § 4. Abs. 2 WoVG), kann davon ausgegangen werden, dass sich die übrigen 102 Haushalte anderweitig mit entsprechendem Ersatzwohnraum versorgen konnten. Anzahl der Räumungen 2017 bis 2020 Räumungen gesamt* degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2019 120 64 73 38 98 36 429 2020 54 22 51 31 70 32 260 2017 60 41 30 102 43 51 327 2018 51 24 52 102 34 48 311 2019 61 50,8 % 45 70,3 % 28 38,4 % 27 71,1 % 32 32,7 % 6 16,7 % 199 46,4 % 2020 16 29,6 % 6 27,3 % 23 45,1 % 24 77,4 % 28 40,0 % 8 25,0 % 105 40,4 % 2019 59 49,2 % 19 29,7 % 45 61,6 % 11 28,9 % 66 67,3 % 30 83,3 % 230 53,6 % 2020 38 70,4 % 16 72,7 % 28 54,9 % 7 22,6 % 42 60,0 % 24 75,0 % 155 59,6 % Anzahl Räumungen bewohnter Wohnungen Anzahl Räumungen unbewohnter Wohnungen * Die Gesamtzahl an Räumungen, unabhängig vom Rechtsgrund, d.h. neben Mietrückständen können auch andere Gründe ursächlich sein, wurde 2019 erstmalig erfasst. Tabelle 20: Anzahl der Räumungen 2017 bis 2020 Die STADT UND LAND hat im Berichtsjahr die meisten Räumungen bewohnter Wohnungen vollzogen (28), gefolgt von der HOWOGE mit 24 und der Gewobag mit 23 ,physischen‘ Räu- mungen. Die WBM hingegen führte lediglich acht und die GESOBAU nur sechs Räumungen bewohnter Wohnungen durch. Anzahl der Räumungen 2020 42 38 28 7 16 23 24 28 24 16 8 6 degewo GESOBAU Gewobag Räumungen bewohnter Wohnungen HOWOGE STADT UND LAND WBM Räumungen unbewohnter Wohnungen Abbildung 19: Anzahl bewohnter (physischer) und unbewohnter (formeller) Räumungen 2020 49 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 1f. Modernisierung Neben einer sozialorientierten Vermietung und der Erweiterung des landeseigenen Wohnungsbestands, sind die Pflege, Sanierung und Verbesserung des Bestands wesentliche Aufgaben der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Dem Thema „Zukunftsfähiges und ökologisches Bauen“ ist in der Kooperationsvereinbarung ein eigenes Kapitel gewidmet. Als Ziele werden hoher ökologischer und sozialer Nutzen von energetischen Modernisierungsvorhaben, eine Evaluation des Modernisierungserfolgs anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs sowie eine weitestgehend warmmietenneutrale Umsetzung von Modernisierungsvorhaben benannt. Modernisierungsmaßnahmen führen in der Praxis häufig zu Konflikten zwischen Mieter*innen und Wohnungsunternehmen: Die Moder- nisierung des Wohnungsbestands dient sowohl der Erfüllung von Klimaschutzzielen, als auch der notwendigen Asbestsanierung und der Anpassung an die Anforderungen von älteren Mieter*innen (Barrierefreiheit) und folgt damit gesamtgesellschaftlichen Zielen. Bei der Durchführung der Maßnahmen sind sowohl ordnungsrechtliche und (förder-)technische Auflagen als auch eine langfristige Wirtschaftlichkeit der Investitionen zu berücksichtigen. Dennoch sollen Modernisierungen laut KoopV weitgehend warmmietenneutral erfolgen, um Verdrängung von Mieter*innen zu vermieden. Ziel von warmmietenneutralen Modernisierungen ist ein Ausgleich der durch die Modernisierungsmaßnahme erhöhten Kaltmiete durch Einsparungen der Mieter*innen bei den Energiekosten. Asbestfreie Hauptstadt 2030 Im Rahmen der Strategie „Asbestfreie Hauptstadt 2030“ sollen landeseigene Wohnungen mit Asbestbelastungen schrittweise saniert werden. Dazu stellt jedes landeseigene Wohnungsunternehmen gemäß KoopV einen langfristigen Sanierungsplan auf. Daher wurden im Jahr 2020 4.295 Wohnungen asbestsaniert, knapp 1.000 Wohnungen mehr als im Vorjahr (3.403). Zu Ende 2020 gehen die LWU bei ca. 47.000 Wohnungen 37 im Bestand (2019: ca. 40.000) von einer Belastung mit Asbest in unterschiedlichen Bauteilen (Boden, Fassaden etc.) aus. 2018 lag die Zahl mit ca. 36.000 Wohnungen noch deutlich niedriger, was durch Ankauf asbestbelasteter Wohnungen in den letzten beiden Jahren zu erklären ist. Insbesondere die degewo und die Gewobag haben 2020 zahlreiche asbestbelastete Wohnungen bzw. Objekte mit Asbestverdacht angekauft. 38 37 Die Anzahl der Wohnungen der GESOBAU, bei denen noch Asbestverdacht besteht, kann nur geschätzt werden. Da bisherige Beprobungen zu der Erkenntnis geführt haben, dass nicht alle Wohnungen eines Objekts mit denselben Baumaterialien ausgestattet sind und deshalb nicht nach der Beprobung eines Teilbereichs von einer allgemeinen Asbestbelastung ausgegangen werden kann. Hinzu kommen außerdem 535 Wohnungen der WBM mit Asbestverdacht, die sukzessive beprobt werden. 38 Quelle: Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Andreas Otto vom 11. Januar 2021 zum Thema: „Wie entwickelt sich die Anzahl asbestbelasteter Wohnungen in den Bezirken? 2020“ und Antwort vom 29. Januar 2021. Drucksache 18/26129 AGH Berlin. 50 1f. Modernisierung Asbestsanierte Wohnungen 2018 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Asbestsanierte Wohnungen 2018* 510 266 1.409 0 612 27 2.824 Asbestsanierte Wohnungen 2019** 451 345 2.250 0 244 113 3.403 Asbestsanierte Wohnungen 2020*** 819 388 2.560 0 149 379 4.295 * Angaben gem. Drucksache 18/17617 AGH Berlin vom 08. Februar 2019 ** Angaben gem. Drucksache 18/22206 AGH Berlin vom 04. Februar 2020 *** Angaben gem. Drucksache 18/26129 AGH Berlin vom 29. Januar 2021 Tabelle 21: Anzahl asbestsanierter Wohnungen 2018 bis 2020 Bei der HOWOGE sind nach weitgehender Instandsetzung und Modernisierung des gesamten Wohnungsbestands Anfang der 1990er Jahre keine asbestbelasteten Wohnungen mehr im Bestand. Insgesamt setzen alle sechs LWU ihre Strategie der systematischen Verringerung von Asbestbelastungen in Wohnungen vor allem nach Auszug von Mieter*innen fort. Mieterhöhungen nach Modernisierungen Unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben können Kosten von Modernisierungen im Zuge einer so genannten Modernisierungsumlage auf die Mieter*innenschaft umgelegt werden. Nach § 559 BGB dürfen Vermieter*innen seit 1.1.2019 maximal 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr mit einer Mieterhöhung auf die Mieter*innen umlegen. Die monatliche Miete darf sich dabei innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 €/m² bzw. um nicht mehr als 2 €/m² erhöhen, wenn die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m² betrug. Mit der Kooperationsvereinbarung wurde eine über die Regelungen des BGB hinausgehende Festlegung mit den LWU zur mieter*innenfreundlichen Begrenzung der aus Modernisierungsmaßnahmen resultierenden Mieterhöhungen getroffen. Nach Ziff. 4.3. der KoopV darf bei Modernisierungsankündigungen gem. § 559 Abs. 1 BGB, die nach dem 1. November 2016 ausgesprochen wurden, die Nettokaltmiete höchstens um 6 % der aufgewendeten Modernisierungskosten (Modernisierungsumlage) erhöht werden. Die maximale Nettokaltmiete nach Modernisierung darf bei den landes- eigenen Wohnungsunternehmen die orts­übliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen. Damit sollen insbesondere die langfristige Leistbarkeit der Mieten nach Modernisierung sowie eine abgemilderte Steigerung der Vergleichsmiete durch Modernisierungsmieterhöhungen abgesichert werden, unabhängig von weiteren gesetzlichen Regelungen, wie beispielsweise dem MietenWoG Bln (Berliner Mietendeckel). Dieses Gesetz erlaubte seit 11. Februar 2020 bestimmte Modernisierungen und eine Umlage der Kosten auf die Miete zwar grundsätzlich, die Miete durfte hierdurch jedoch um maximal 1 €/m² erhöht werden. Die zulässigen Modernisierungsgründe, die Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Energieeinsparung sowie zum Abbau von Barrieren umfassen, waren in § 7 Abs. 1 MietenWoG aufgelistet. Schließlich ist bei allen Modernisierungsmieterhöhungen der LWU die Regelung zur Sicherung einer Leistbarkeit der Kaltmiete zu beachten, weshalb die Unternehmen stets auf einen möglichen Antrag auf eine 30 %-Kappung (Härtefallregelung) hinweisen. 51 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Die Auswirkungen des MietenWoG (Mietendeckel) werden in nachfolgender Tabelle deutlich sichtbar. Waren es 2019 insgesamt noch 47.997 Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB, so reduzierte sich diese Zahl im Berichtsjahr auf nur noch 12.271. Bereinigt man diese Zahl um die große Anzahl geringfügiger Mieterhöhungen für den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern (RWM), die in Berlin in allen Bestandsgebäuden bis Jahresende 2020 installiert werden mussten, ergibt sich eine Reduktion um rund 60 % im Vergleich zum Vorjahr auf 1.384 modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. 39 39 Modernisierungsmieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau sind hier nicht erfasst, da diese auf einer anderen Rechtsgrundlage (Förderverträge) beruhen. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB mit und ohne Rauchwarnmelder (RWM) 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 730 468 168 462 370 663 2.861 2018 (ohne RWM) 1.283 247 153 754 482 1.033 3.952 2018 (mit RWM) 1.283 247 6.831 754 482 1.033 10.630 2019 (ohne RWM) 1.510 142 335 323 266 964 3.540 2019 (mit RWM) 1.510 142 29.829 323 3.335 12.858 47.997 2020 (ohne RWM) 264 178 3 303 97 539 1.384 2020 (mit RWM) 264 178 200 303 4.221 7.105 12.271 -1.246 -82,5 % 36 +25,4 % -332 -99,1 % -20 -6,2 % -169 -63,5 % -425 -44,1 % -2,156 -60,9 % Änderung 2019 zu 2020 (ohne RWM) Tabelle 22: Anzahl der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB mit und ohne Rauchwarnmelder (RWM) 2017 bis 2020 Zwischen den einzelnen Unternehmen gibt es große Unterschiede im Hinblick auf die Anzahl der versandten Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB. Hat die Gewobag im Berichtsjahr nur drei Modernisierungsmieterhöhungen ohne diejenigen für RWM ausgesprochen, waren es bei der WBM 539. Bei der Gewobag ist außerdem der stärkste Rückgang der ausgesprochenen Mieterhöhungen auf- 52 grund von Modernisierung im Vergleich zum Vorjahr um -99,1 % festzustellen, wohingegen die HOWOGE im Berichtsjahr nur geringfügig weniger derartige Mieterhöhungen (-6,2 %) versandt hat. Differenzierte Daten zu Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise nach unterschiedlichen Typen von Maßnahmen oder der Höhe der Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, liegen nicht vor. 1f. Modernisierung Anzahl der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (ohne RWM) 2017 bis 2020 1.510 1.283 1.033 964 754 730 663 468 264 335 142 178 370 323 303 247 539 482 462 266 168 153 97 3 degewo GESOBAU Gewobag 2017 HOWOGE 2018 2019 STADT UND LAND WBM 2020 Abbildung 20: Anzahl der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (ohne RWM) 2017 bis 2020 Individuelle Modernisierungsvereinbarungen Zur Abstimmung der Interessen der Betroffenen und der Planungen der Unternehmen, insbesondere im Sinne einer Sicherung sozialverträglicher Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen, ist in der Kooperationsvereinbarung das Instrument der individuellen Modernisierungsvereinbarung als geeignetes Instrument vorgesehen. In dieser freiwilligen vertraglichen Vereinbarung zwischen dem einzelnen Mieter*innenhaushalt und dem Wohnungsunternehmen werden die durchzuführende Maßnahme und die künftig zu zahlende Miete festgehalten. Die LWU sind nach Ziff. 4.3 der KoopV aufgefordert, solche individuellen Vereinbarungen bei einer Modernisierung von sich aus anzubieten, um die Maßnahmen auf die Interessen sowie die finanziellen Möglichkeiten der Mieter*innen abzustimmen. In Tabelle 23 sind die Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sowie die individuellen Modernisierungsvereinbarungen in den Jahren 2017 bis 2020 und deren Anteil an allen durchgeführten Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB dargestellt. Insgesamt ist der Anteil an individuellen Modernisierungsvereinbarungen im Jahr 2020 mit 14,5 % knapp unter das Niveau der Jahre 2017 und 2018 gestiegen (Vorjahr 10,8 %). 53 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Modernisierungsmieterhöhungen und individuelle Modernisierungsvereinbarungen 2017 bis 2020 Mieterhöhungen gem. § 559 BGB (ohne RWM) Davon individuelle Modernisierungs­ vereinbarungen degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 730 468 168 462 370 663 2.861 2018 1.283 247 153 754 482 1.033 3.952 2019 1.510 142 335 323 266 964 3.540 2020 264 178 3 303 97 539 1.384 2017 0 (0,0 %) 58 (12,4 %) 110 (65,5 %) 0 (0,0 %) 267 (72,7 %) 16 (2,4 %) 451 (15,8 %) 2018 0 (0,0 %) 137 (55,5 %) 105 (68,6 %) 213 (28,2 %) 196 (40,7 %) 3 (0,3 %) 654 (16,5 %) 2019 0 (0,0 %) 109 (76,8 %) 50 (14,9 %) 63 (19,5 %) 162 (60,9 %) 0 (0,0 %) 384 (10,8 %) 2020 0 (0,0 %) 93 (52,2 %) 0 (0,0 %) 71 (23,4 %) 36 (37,1 %) 1 (0,2 %) 201 (14,5 %) Tabelle 23: Modernisierungsmieterhöhungen und individuelle Modernisierungsvereinbarungen 2017 bis 2020 Anzahl der Mieterhöhungen gemäß § 559 BGB im Jahr 2020 inkl. Anteil der individuellen Modernisierungsvereinbarungen 1 538 71 264 232 93 degewo 36 85 3 GESOBAU Gewobag 61 HOWOGE STADT UND LAND WBM davon individuelle Modernisierungsvereinbarungen Abbildung 21: Anzahl der Mieterhöhungen gem. § 559 BGB im Jahr 2020 inkl. Anteil der individuellen Modernisierungsvereinbarungen Die degewo und die Gewobag haben im Berichtsjahr keine individuellen Modernisierungsvereinbarungen abgeschlossen (Gewobag nur drei Mieterhöhungen). Die WBM hat von dem Instrument der individuellen Modernisierungsvereinbarung nur in einem von 539 Fällen Gebrauch gemacht. Die HOWOGE konnte ihren 54 Anteil an individuellen Modernisierungsvereinbarungen von 19,5 % im Vorjahr auf 23,4 % im Berichtsjahr steigern. Bei allen anderen Unternehmen sank dieser Anteil bzw. blieb fast gleich. 2. Neubau 2. Neubau Neben den vielfältigen Vereinbarungen zur sozialen Bewirtschaftung des Wohnungsbestands legt die Kooperationsvereinbarung einen Schwerpunkt auf die Erweiterung des landeseigenen Bestands. Auf Grundlage der 2016 vom Senat beschlossenen Roadmap 40 konkretisierte die KoopV unter der Zielsetzung „Mehr kommunale Wohnungen“ (Ziff. 2) die Zielmarken für eine Bestandserweiterung. So sollen die LWU ihren Wohnungsbestand von rund 300.000 Wohnungen am Jahresende 2016 auf insgesamt 340.000 Wohnungen zu Ende des Jahres 2021 erhöhen. Mit mindestens 30.000 Wohnungen soll der Großteil dieses Bestandszuwachses durch Wohnungsneubau realisiert werden. Die übrigen 10.000 Wohnungen sollen dem Bestand der LWU durch Ankäufe bestehender Wohnungen zugeführt werden. Der Wachstumskurs der landeseigenen Wohnungsunternehmen ist jedoch deutlich langfristiger angelegt, so dass die Neubauplanungen weit über den Zeithorizont der Kooperationsvereinbarung mit Zielmarken bis 2021 sowie der Roadmap mit Zielmarken bis 2026 hinausreichen. Mit Stand vom 31.12.2020 haben sich die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen ein Neubauvolumen von 503 Projekten mit 63.241 Wohnungen (inkl. Modulare Unterkünfte (MUF) und Wohnheime für Studierende (Stud)) vorgenommen. In diesem Neubauvolumen enthalten sind seit 2017 fertiggestellte Neubauwohnungen, bereits begonnene Vorhaben sowie für spätere Jahre geplante Neubauwohnungen. Die Anteile aller Neubauwohnungen sind – wie die folgende Tabelle zeigt – unterschiedlich auf die sechs Unternehmen verteilt. Sie reichen von 24,9 % bei der HOWOGE bis 9,2 % bei der WBM. 40 „Roadmap für 400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ des Berliner Senats vom 12.04.2016: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbaugesellschaften/de/roadmap.shtml Neubauvolumen laut den Prognosen per 31.12.2020 insgesamt je LWU (inkl. MUF und Stud*) Wohnungen je LWU Anteil Projekte je LWU Anteil 10.260 16,2% 87 17,3% GESOBAU 8.418 13,3% 85 16,9% Gewobag 13.788 21,8% 86 17,1% HOWOGE 15.755 24,9% 99 19,7% STADT UND LAND 9.208 14,6% 93 18,5% WBM 5.812 9,2% 53 10,5% Summe 63.241 100,0% 503 100,0% degewo * Wohnheime für Studierende Tabelle 24: N  eubauvolumen laut den Prognosen per 31.12.2020 insgesamt je LWU (inkl. MUF und Stud) 55 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Landeseigener Wohnungsneubau entsteht in allen zwölf Berliner Bezirken und ist entsprechend der vorhandenen Grundstücke und Neubaupotentiale unterschiedlich auf die Bezirke verteilt. Die meisten Wohnungen sollen mit 19,5 % in Lichtenberg gebaut werden, ge- folgt von Marzahn-Hellersdorf mit 16,3 % und Treptow-Köpenick mit 14,9 %. Der geringste Anteil am landeseigenen Wohnungsbau ist nach gegenwärtigem Stand mit 1,0 % in Charlottenburg-Wilmersdorf und 1,6 % in SteglitzZehlendorf geplant. Neubauvolumen insgesamt je LWU und je Bezirk (inkl. MUF und Stud*) degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Summe Anteil Charlottenburg-Wilmersdorf 77 41 355 0 0 146 619 1,0 % Friedrichshain-Kreuzberg 373 0 244 507 0 1.508 2.632 4,2 % Lichtenberg 134 0 3.103 8.880 211 0 12.328 19,5 % 1.876 3.081 585 1.278 3.516 0 10.336 16,3 % Mitte 791 709 340 139 0 1.696 3.675 5,8 % Neukölln 898 0 625 400 1.447 0 3.370 5,3 % Pankow 0 3.307 2.812 1.701 609 83 8.512 13,5 % Reinickendorf 57 1.280 890 0 0 0 2.227 3,5 % Spandau 790 0 3.649 229 0 2.220 6.888 10,9 % Steglitz-Zehlendorf 841 0 0 130 16 0 987 1,6 % Tempelhof-Schöneberg 782 0 723 238 502 0 2.245 3,5 % Treptow-Köpenick 3.641 0 462 2.253 2.907 159 9.422 14,9 % 10.260 8.418 13.788 15.755 9.208 5.812 63.241 100,0 % Marzahn-Hellersdorf Summe * Wohnheime für Studierende Tabelle 25: Neubauvolumen insgesamt je LWU und je Bezirk (inkl. MUF und Stud) 2a. Neubau auf eingebrachten, landeseigenen Grundstücken Das geplante Neubauvolumen setzt eine ausreichende Zahl geeigneter Baugrundstücke voraus. Hierbei muss einerseits verstärkt auf Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken der LWU gesetzt werden. Andererseits müssen zusätzlich weitere bebaubare Grundstücke erworben werden. Mit der KoopV hat sich das Land Berlin als Gesellschafter verpflichtet, seine Wohnungsunternehmen durch die Einbringung von Grundstücken des Landes oder der Bezirke bzw. landeseigenen Unternehmen in Form von Sachwerteinlagen für den Wohnungsneubau zu unterstützen. Der damit verbundene Vermögenszuwachs wird für zusätz- 56 liche Mietpreis- und Belegungsbindungen genutzt und so für die Schaffung preisgünstigen Wohnraums eingesetzt. Bisher wurde an dieser Stelle des Berichts über die parlamentarisch behandelten Liegenschaften berichtet, unabhängig von der tatsächlichen Einbringung der Grundstücke in den Bestand der LWU mittels eines zu beurkundenden Einbringungsvertrages. Mit dem diesjährigen Bericht erfolgt eine Umstellung der Berichterstattung, die den Fokus auf die bereits eingebrachten bebaubaren Grundstücke legt. Die folgende Tabelle zeigt die zum Stich- 2a. Neubau auf eingebrachten, landeseigenen Grundstücken tag 15.02.2021 41 eingebrachten bebaubaren 42 Grundstücke sowie den Stand des darauf erfolgten bzw. geplanten Neubaus. Auf den insgesamt 142 als Sachwerteinlage eingebrachten bebaubaren Grundstücken wurden zum Stichtag insgesamt 2.750 Wohnungen auf 33 Grundstücken errichtet (entspricht 23,2 % der eingebrachten Grundstücke). Den Großteil des bisher auf eingebrachten Grundstücken erfolgten Wohnungsbaus leisteten die degewo mit 820 Wohnungen auf zwölf Grundstücken und die GESOBAU mit 1.052 Wohnungen auf elf Grundstücken. Wie oben erwähnt wird der aus der Einbringung resultierende Vermögenszuwachs für zusätzliche Mietpreis- und Belegungsbindungen genutzt. Auf diese Weise wurden 503 der ins- gesamt 2.750 Wohnungen als gebundene Wohnungen im Sinne des WoFG errichtet. Diese Wohnungen werden im Erstbezug für 6,50 €/m² angeboten und im Unterschied zu den sonstigen belegungs- und mietpreisgebundenen Wohnungen nicht mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung finanziert. Über die belegungs- und mietpreisgebundenen Neubauwohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung wird im nachfolgenden Kapitel berichtet. Mit 40,1 % (57 Grundstücke) befand sich der größte Anteil der eingebrachten bebaubaren Grundstücke zum Stichtag 15.2.2021 im Planungsprozess. Ein Viertel der Grundstücke (37 Grundstücke) war im Bau, für die übrigen 15 Grundstücke lagen zum Stichtag noch keine Planungen vor. 41 Im Unterschied zu den sonstigen Zahlen des Berichts, die zum Stichtag 31.12.2020 geliefert werden, erfolgt die Berichterstattung zu den Sachwerteinbringungen zum Stichtag 15.02.2021. Für die künftigen Berichte zur Kooperationsvereinbarung ist die Anpassung des Stichtags der Datenerhebung in diesem Themenbereich auf den 31.12. des jeweiligen Vorjahrs geplant. 42 Neben Grundstücken, die sich für den Wohnungsbau eignen, erhalten die LWU auch weitere Grundstücke. Hierzu zählen etwa Arrondierungsflächen, also der Einbezug angrenzender Flächen an bestehende Grundstücke der LWU, die nicht noch extra bebaut werden können. Wohnungsneubau auf übertragenen, landeseigenen Grundstücken zum Stichtag 15.02.2021 Eingebrachte bebaubare Grundstücke (ohne MUF) Davon: fertig bebaute Grundstücke degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 25 32 27 18 22 18 142 0 12 11 7 820 1.052 621 davon gebundene Wohnungen als Kompensation aus der Einbringung 82 325 67 Grundstücke in Bau 6 12 11 773 1.560 1.208 Grundstücke im Planungsprozess 6 8 8 Grundstücke ohne aktuelle Planungen 1 1 1 Anzahl der darauf errichteten Wohnungen Anzahl der darauf im Bau befindlichen Wohnungen 2 1 33 129 128 2.750 29 503 3 2 37 853 414 4.808 14 9 12 57 1 8 3 15 3 Tabelle 26: Wohnungsneubau auf übertragenen, landeseigenen Grundstücken zum Stichtag 15.02.2021 (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) 57 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 2b. Neubaufertigstellungen Im Jahr 2020 konnte die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen im Vergleich zu den Vorjahren nochmals deutlich erhöht werden. So stieg die Anzahl der bezugsfertigen Neu- bauwohnungen von 4.026 im Jahr 2019 um 1.643 Wohnungen auf 5.669 Neubauwohnungen im Jahr 2020. Dies entspricht einer Steigerung der Fertigstellungszahlen um fast 41 %. Anzahl der bezugsfertigen Neubauwohnungen (ohne MUF und Stud*) 2017 bis 2022 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 364 318 369 752 848 360 3.011 2018 1.199 618 108 757 81 516 3.279 2019 932 199 567 1.092 1.075 161 4.026 2020 1.160 1.048 760 1.020 1.249 432 5.669 2021 ** (geplant) 628 1.548 569 614 453 364 4.176 2022 ** (geplant) 1.542 895 1.537 2.178 851 140 7.143 * Wohnheime für Studierende ** Planzahlen sind Angaben der LWU mit Stand vom 31.12.2020 Tabelle 27: Anzahl der bezugsfertigen Neubauwohnungen (ohne MUF und Stud) 2017 bis 2022 Bis auf die HOWOGE, die ihr Neubauvolumen auf hohem Niveau halten konnte, steigerten alle Unternehmen die Zahl der Neubaufertigstellungen. Die deutlichste Steigerung des Neubauvolumens im Vergleich zum Vorjahr weist die GESOBAU auf, die die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen von 199 im Jahr 2019 auf 1.048 Neubauwohnungen Jahr 2020 erhöhen konnte. Anzahl bezugsfertiger Neubauwohnungen 2017 bis 2020 364 degewo 318 GESOBAU 1.048 369 108 567 1.092 1.020 848 81 1.075 360 161 516 432 Abbildung 22: Anzahl bezugsfertiger Neubauwohnungen 2017 bis 2020 58 2017 2018 2019 2020 760 752 757 HOWOGE WBM 1.160 618 199 Gewobag STADT UND LAND 1.199 932 1.249 2b. Neubaufertigstellungen In diesen Neubauzahlen sind sowohl Wohnungen enthalten, die im Berichtsjahr von den LWU fertiggestellt wurden, als auch sogenannte Projektankäufe. Hierbei kann es sich sowohl um freifinanzierte als auch um mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungsneubauten handeln, die von den LWU schlüsselfertig von privaten Bauträgern erworben werden. Die folgende Karte zeigt die räumliche Verteilung der im Jahr 2020 fertiggestellten Wohnungen in den Berliner Bezirken. Mit 2.061 Wohnungen sind die meisten neuen Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf entstanden, was mehr als eine Verdopplung im Vergleich zum Vorjahr bedeutet (2019: 990 Wohnungen, +108,2 %). Der Bezirk Lichtenberg verzeichnet mit 995 Wohnungen die zweithöchste Anzahl an Neubauwohnungen (2019: 1.167 Wohnungen, -14,7 %) und der Bezirk Spandau mit 844 Wohnungen die dritthöchste Anzahl an Neubauwohnungen der sechs LWU. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Neubauzahl in Spandau nahezu vervierfacht (2019: 212 Wohnungen). Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstanden im Jahr 2020 mit 424 Wohnungen fast acht Mal so viele Neubauwohnungen wie im Vorjahr (55 Wohnungen). Dagegen sind in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg keine Neubauwohnungen der LWU entstanden. Neubaufertigstellungen 2020 0 Wohnungen 1 bis 99 Wohnungen 100 bis 249 Wohnungen 250 bis 499 Wohnungen 500 bis 999 Wohnungen mehr als 1.000 Wohnungen Reinickendorf Pankow 40 (81) 76 (183) Lichtenberg Neubaufertigstellungen 2020: 5.669 Wohnungen (4.026 Wohnungen) 995 (1.167) Spandau Mitte 844 (212) 252 (299) CharlottenburgWilmersdorf 19 (0) Marzahn-Hellersdorf 424 FriedrichshainKreuzberg 2.061 (990) (55) TempelhofSchöneberg 0 (94) Steglitz-Zehlendorf 0 (0) Neukölln 202 (69) Treptow-Köpenick 756 (876) Karte 3: Neubaufertigstellungen auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr 59 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Ein zentrales Instrument zur Erfüllung des Versorgungsauftrags der LWU ist die Errichtung mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Berlin (WFB)43. Gemäß WoVG sollten ab 2016 mindestens 30 % der Neubauwohnungen nach diesen Bestimmungen durch die LWU errichtet werden. Mit der KoopV wurde der Förderanteil für Neubauprojekte mit Baubeginn ab 01. Juli 2017 auf mindestens 50 % erhöht. Aufgrund des erforderlichen zeitlichen Vorlaufs für Planung und Finanzierung sind die Effekte dieses erhöhten Förderanteils erst zeitverzögert festzustellen. Der Anteil geförderter Wohnungen an den Neubaufertigstellungen wird sich somit erst im Laufe der nächsten Jahre allmählich der 50 %-Marke annähern. Die folgende Tabelle zeigt den Anteil geförderter Wohnungen am Neubau für die Jahre 2016 bis 2020. Die Tabelle belegt für das Jahr 2020 einen im Vergleich zu den Vorjahren insgesamt geringfügig erhöhten Anteil der geförderten Wohnungen von 43,1 %. 2019 lag der Förderanteil bei 41,7 %. Wie in den vergangenen Jahren zeigen sich große Unterschiede zwischen den sechs Unternehmen. Den höchsten Förderanteil im Berichtsjahr 2020 weist die HOWOGE mit 53,9 % auf. Die anderen fünf Wohnungsunternehmen liegen unter der 50 %-Zielmarke. Trotz einer im Vergleich zum Vorjahr deutlichen Erhöhung des Förderanteils von 10,6 % auf 27,3 % weist die WBM allerdings den geringsten Anteil geförderter Neubauwohnungen auf. In diesen Zahlen schlägt sich die Fertigstellung von Projekten nieder, die vor Abschluss der KoopV begonnen wurden. Darüber hinaus wird der Anteil geförderter bzw. freifinanzierter Wohnungen nicht immer im selben Geschäftsjahr fertiggestellt. Ein weiterer Grund für unter der Quote der KoopV liegende Förderanteile sind die oben genannten Projektankäufe von privaten Bauträgern, für die geringere Förderquoten gelten. 43 https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/foerderung/ 60 2b. Neubaufertigstellungen Anteil geförderter Wohnungen an den fertiggestellten Neubauten (ohne MUF und Stud*) 2016 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 307 207 134 357 200 69 1.274 31 0 26 24 0 21 102 10,1 % 0,0 % 19,4 % 6,7 % 0,0 % 30,4 % 8,0 % Neubaufertigstellungen 2017 364 318 369 752 848 360 3.011 Geförderte WE 139 57 170 211 188 84 849 38,2 % 17,9 % 46,1 % 28,1 % 22,2 % 23,3 % 28,2 % Neubaufertigstellungen 2018 1.199 618 108 757 81 516 3.279 Geförderte WE 313 168 26 183 48 143 881 26,1 % 27,2 % 24,1 % 24,2 % 59,3 % 27,7 % 26,9 % Neubaufertigstellungen 2019 932 199 567 1.092 1.075 161 4.026 Geförderte WE 487 57 255 408 455 17 1.679 52,3 % 28,6 % 45,0 % 37,4 % 42,3 % 10,6 % 41,7 % Neubaufertigstellungen 2020 1.160 1.048 760 1.020 1.249 432 5.669 Geförderte WE 550 429 272 550 525 118 2.444 47,4 % 40,9 % 35,8 % 53,9 % 42,0 % 27,3 % 43,1 % Neubaufertigstellungen 2016 Geförderte WE Anteil 2016 Anteil 2017 Anteil 2018 Anteil 2019 Anteil 2020 * Wohnheime für Studierende Tabelle 28: Anteil geförderter Wohnungen an den fertiggestellten Neubauten (ohne MUF und Stud) 2016 bis 2020 Neben den Neubauwohnungen im Sinne der Kooperationsvereinbarung errichten die LWU auch Wohnungen für Studierende sowie Modulare Unterkünfte für Flüchtlinge (MUF). Die fol- gende Tabelle weist nachrichtlich die in diesem Zusammenhang errichteten bzw. geplanten Wohnungen für die Jahre 2017 bis 2022 aus. Anzahl der fertiggestellten MUF und Stud* 2017 bis 2022 degewo GESOBAU 2017 2018 2021 ** (geplant) 2022 ** (geplant) HOWOGE STADT UND LAND 130 MUF 113 MUF 69 MUF 66 MUF 39 MUF Gesamt 312 MUF 88 Stud 88 Stud 57 Stud WBM 71 MUF 71 MUF 2019 2020 Gewobag 66 MUF 57 Stud 95 MUF 66 Stud 56 MUF 66 Stud 61 MUF 77 MUF 138 MUF * Wohnheime für Studierende ** Planzahlen sind Angaben der LWU mit Stand vom 31.12.2020 Tabelle 29: Anzahl der fertiggestellten MUF und Stud 2017 bis 2022 61 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 2c. Baubeginne Ebenso wie die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen wurde auch die Zahl der Baubeginne im Berichtsjahr 2020 gesteigert. Nacheinem Rückgang im Vorjahr erhöhte sich die Zahl der Baubeginne von 4.326 begonnenen Neubaubauwohnungen 2019 auf 6.076 Wohnungen im Jahr 2020. Die im Bericht des letzten Jahres veröffentlichte Zahl von 9.885 geplanten Baubeginnen, einschließlich der Modularen Unterkünften für Flüchtlinge (MUF), für das Jahr 2020 wurde damit jedoch deutlich um ein Drittel verfehlt. Begründet wird diese Abweichung von den Ende 2019 für das Jahr 2020 erwarteten Baubeginnen durch – teilweise pandemiebedingte – Schwierigkeiten im Planungs- und Bauprozess, wie etwa verzögerte Bearbeitung von Baugenehmigungen und B-Plänen, Auflagen des Umwelt- und Naturschutzes oder fehlende Nutzungsgenehmigungen. Anzahl der Baubeginne (ohne MUF und Stud*) 2017 bis 2022 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 1.506 107 271 899 1.940 55 4.778 2018 1.353 1.030 916 1.045 449 796 5.589 2019 1.002 900 822 1.145 457 0 4.326 31.03.2020 (geplant) ** 1.626 2.063 1.492 1.560 778 460 7.979 30.06.2020 (geplant) ** 1.242 2.081 1.492 1.317 778 350 7.260 30.09.2020 (geplant) ** 648 2.116 1.345 1.251 778 350 6.488 31.12.2020 583 2.009 1.345 1.077 712 350 6.076 2021 *** (geplant) 1.752 820 2.156 2.289 1.782 424 9.223 2022 *** (geplant) 1.676 1.103 111 3.645 214 599 7.348 * Wohnheime für Studierende ** Stichtagsbezogene Prognosen der Baubeginne für das Gesamtjahr 2020 *** Planzahlen sind Angaben der LWU mit Stand vom 31.12.2020 **** Teilweise kommt es im Zuge des Planungs- und Realisierungsprozesses zu Veränderungen hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen, die erst zeitverzögert im Reporting korrigiert werden. Zudem wurde die Anzahl der Baubeginne in den Berichten der letzten Jahre einschließlich der Wohnungen für Studierende und MUF angegeben. Diese Zahlen werden in diesem Bericht weiter unten getrennt ausgewiesen. Tabelle 30: Anzahl der Baubeginne (ohne MUF und Stud) 2017 bis 2022 (aktualisierte Angaben der Vorjahre****) Mit der KoopV haben sich die LWU verpflichtet, grundsätzlich mindestens 50 % der Neubauwohnungen mit Baubeginn ab dem 01.07.2017 mietpreis- und belegungsgebunden WBS­ Berechtigten anzubieten. Die folgende Tabelle zeigt den Anteil geförderter Wohnungen an den begonnenen Neubauten der Jahre 2016 bis 2020. Anzahl der geförderten Wohnungen an den begonnenen Neubauten (ohne MUF und Stud*) 2016 bis 2020 2016 2017 2018 2019 2020 Begonnene Neubauten 4.531 4.778 5.589 4.326 6.076 Davon geförderte Wohnungen 1.164 2.039 2.362 2.294 2.600 25,7 % 42,7 % 42,3 % 53,0 % 42,8 % Anteil der geförderten WE * 62 Wohnheime für Studierende Tabelle 31: Anzahl der geförderten Wohnungen an den begonnenen Neubauten (ohne MUF und Stud) 2016 bis 2020 (aktualisierte Angaben der Vorjahre) 2d. Neubaubestand Nachdem der Anteil geförderter Wohnungen an den begonnenen Neubauten als Effekt der Kooperationsvereinbarung in den vergangenen Jahren gestiegen ist und im Jahr 2019 die Vorgabe der KoopV mit 53,0 % bereits erfüllt werden konnte, ist der Anteil im Jahr 2020 mit 42,8 % deutlich zurückgegangen und liegt damit wieder unter der 50 %-Vorgabe der KoopV. Diese Unterschreitung der Quote ist auf Aus- nahmen für einige Gebiete (z.B. Hellersdorf) von der 50%-Vorgabe zurückzuführen. Die folgende Tabelle weist ergänzend zu den kooperationsrelevanten Neubauwohnungen nachrichtlich die Anzahl der begonnenen Modularen Unterkünfte für Flüchtlinge (MUF) und Wohnheime für Studierende (Stud) für die Jahre 2017 bis 2022 aus. Anzahl der begonnenen MUF und Stud* 2017 bis 2022 degewo GESOBAU Gewobag 2017 2018 WBM Gesamt 69 MUF 88 Stud 69 MUF 57 Stud 57 Stud 66 MUF 66 Stud 2020 39 MUF 56 MUF 2022 ** (geplant) STADT UND LAND 88 Stud 2019 2021 ** (geplant) HOWOGE 66 MUF 61 MUF 66 MUF 66 Stud 77 MUF 107 MUF 244 Stud 122 MUF 172 MUF 66 MUF 146 MUF 380 MUF 244 Stud 128 MUF 316 MUF * Wohnheime für Studierende ** Planzahlen sind Angaben der LWU mit Stand vom 31.12.2020 Tabelle 32: Anzahl der begonnenen MUF und Stud 2017 bis 2022 2d. Neubaubestand Durch Neubaufertigstellungen im Berichtsjahr erhöhte sich der Neubaubestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen auf insgesamt 18.238 Wohnungen 44. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Neubaubestands 2017 bis 2020. In der Zahl für 2017 sind alle seit 2012 bis dahin errichtete Neubauten enthalten. Neubaubestand 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag Neubaubestand 2017 809 593 Neubaubestand 2018 2.008 1.211 730 2.437 Neubaubestand 2019 2.940 1.410 1.297 Neubaubestand 2020 4.101 2.458 2.053 622 HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 470 5.267 1.174 986 8.546 3.529 2.249 1.147 12.572 4.549 3.498 1.579 18.238 1.680 1.093 Tabelle 33: Neubaubestand 2017 bis 2020 44 In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass Neubaufertigstellungen nicht unmittelbar dem Neubaubestand zugerechnet werden. Dies ist etwa der Fall, wenn Wohnungen zwar fertiggestellt, vom Unternehmen jedoch noch nicht endgültig abgenommen wurden. 63 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Definition Neubauwohnung (Definition WVB in Abstimmung mit SenSW) Alle Wohnungen mit Baujahr oder Bezugsfertigkeit ab 2012 werden für Erst- und Wiedervermietungen über 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit als Neubauwohnungen statistisch erfasst und unterliegen in diesem Zeitraum den Vermietungsregelungen für den Neubau (siehe Kapitel 2e). Geförderte Neubauwohnungen ab dem Förderjahrgang 2018 gelten wegen der verlängerten Bindungen nunmehr 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit als Neubauwohnungen. Barrierefreie Wohnungen im Neubau In den vergangenen Jahren erlangte das Thema des barrierefreien Bauens zunehmend an Bedeutung. Nicht nur Menschen mit Mobilitätsbeeinträchtigungen oder fortgeschrittenem Alter sind auf barrierefreien Wohnraum angewiesen, sondern auch temporäre Bewegungseinschränkungen aufgrund von Verletzungen oder Krankheit oder das Mitführen eines Kinderwagens machen den Bedarf an barrierefreien Wohnungen deutlich. Die sich daraus ergebenden Vorgaben für den Wohnungsbau sind u.a. in der Landesbauordnung (BauO Bln) geregelt. Nach § 50 BauO Bln ist eine Wohnung „barrierefrei nutzbar, wenn insbesondere 1. d  ie Wohnung stufen- und schwellenlos erreichbar ist, 2. d  ie lichte Breite der Wohnungstür mindestens 0,90 Meter, die der übrigen Türen in der Wohnung mindestens 0,80 Meter betragen, 3. d  ie Bewegungsflächen in Wohn- und Schlafräumen sowie Küchen und Bädern mindestens 1,20 Meter x 1,20 Meter betragen und 4. m  indestens ein Bad einen bodengleichen Duschplatz hat.“ 64 Die Berliner Bauordnung gibt vor, dass ab 2020 bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Hälfte der errichteten Neubauwohnungen barrierefrei nutzbar sein muss, sofern die nach § 39 Abs. 4 BauO erforderlichen Aufzüge vorhanden sind. Die folgende Tabelle zeigt den Anteil der im Sinne der Bauordnung barrierefreien Neubauwohnungen der LWU. Demnach sind im Berichtsjahr insgesamt 22,3 % der landeseigenen Neubauwohnungen barrierefrei nutzbar. Im Vergleich der Unternehmen zeigen sich jedoch große Unterschiede. Während 34,9 % der Neubauwohnungen der GESOBAU barrierefrei nutzbar sind, liegt der Anteil bei der Gewobag bei lediglich 9,9 %. Insgesamt zeigt sich im Vergleich zu den Vorjahren eine den Vorgaben der Landesbauordnung entsprechende schrittweise Ausweitung des barrierefreien Neubaubestands. 2d. Neubaubestand Anteil barrierefreier Neubauwohnungen am Neubaubestand 2018 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2.008 1.211 730 2.437 1.174 986 8.546 312 226 61 384 202 85 1.270 Anteil 2018 15,5 % 18,7 % 8,4 % 15,8 % 17,2 % 8,6 % 14,9 % Neubaubestand 2019 2.940 1.410 1.297 3.529 2.249 1.147 12.572 665 290 62 580 440 199 2.236 22,6 % 20,6 % 4,8 % 16,4 % 19,6 % 17,3 % 17,8 % Neubaubestand 2020 4.101 2.458 2.053 4.549 3.498 1.579 18.238 davon barrierefrei im Sinne der Bauordnung 1.087 858 203 904 665 346 4.063 26,5 % 34,9 % 9,9 % 19,9 % 19,0 % 21,9 % 22,3 % Neubaubestand 2018 davon barrierefrei im Sinne der Bauordnung davon barrierefrei im Sinne der Bauordnung Anteil 2019 Anteil 2020 Tabelle 34: Anteil barrierefreier Neubauwohnungen am Neubaubestand 2018 bis 2020 In der nachfolgenden Tabelle und Abbildung werden der Neubaubestand nach Wohnungsgrößen sowie die Entwicklung der jeweiligen Anteile in den letzten drei Jahren dargestellt. Der mit 41,0 % größte und im Vergleich zu den Vorjahren am deutlichsten gestiegene Anteil des Neubaubestands verzeichnen Wohnungen mit 40 bis unter 60 m². Wohnungen mit einer Größe von 60 bis unter 90 m² machen 38,4 % des Neubaubestandes aus. Diese Größenklas- se stellt 2018 noch den größten Anteil dar, geht seither jedoch stetig zurück. Eine Zunahme verzeichnen Wohnungen mit einer Größe unter 40 m², die 2020 einen Anteil von 8,2 % (Vorjahr 6,9 %) ausmachten. Der Anteil großer Neubauwohnungen ab 90 m² ist weiter rückläufig und sinkt im Berichtsjahr auf einen Anteil von 12,4 % (Vorjahr 14,8 %) des Neubaubestands. Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen Neubauten ab 2012 Anzahl Wohnungen Anteil Wohnungen bis unter 40 m² 1.502 8,2 % Wohnungen von 40 bis unter 60 m² 7.470 41,0 % Wohnungen von 60 bis unter 90 m² 6.998 38,4 % Wohnungen ab 90 m² 2.268 12,4 % Tabelle 35: Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen 65 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 41,6 % 41,0 % 40,0 % 38,4 % 38,3 % 35,6 % 15,4 % 14,8 % 12,4 % 7,4 % 8,2 % 6,9 % Wohnungen bis unter 40 m2 Wohnungen von 40 m2 bis 60 m2 Wohnungen von 60 m2 bis 90 m2 2019 2018 Wohnungen ab 90 m2 2020 Abbildung 23: Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 Neubaubestand nach Raumzahl Neubauten ab 2012 Anzahl Wohnungen Anteil 1-Raum-Wohnungen 3.088 16,9 % 1,5- und 2-Raum-Wohnungen 7.030 38,6 % 2,5- und 3-Raum-Wohnungen 5.256 28,8 % 3,5- und 4-Raum-Wohnungen 2.457 13,5 % 407 2,2 % Wohnungen mit 5 Räumen und mehr Tabelle 36: Neubaubestand nach Raumzahl Im Diagramm ist die Aufteilung des Neubaubestands nach Anzahl der Räume im Vergleich der Jahre 2018 bis 2020 abzulesen. Den geringsten Anteil am Neubaubestand machen Wohnungen mit fünf oder mehr Räumen aus. Nachdem deren Anteil 2019 leicht zugenom- 66 men hatte, ist im Vergleich zum Vorjahr im Berichtsjahr 2020 ein Rückgang dieser Wohnungen festzustellen. Die Zunahme des Anteils an Einraumwohnungen in den letzten Jahren setzte sich dagegen auch 2020 fort. 2e. Neubauvermietung Neubaubestand nach Raumzahl 2018 bis 2020 39,6 % 38,8 % 38,5 % 31,6 % 30,1 % 28,8 % 16,9 % 15,2 % 14,1 % 13,5 % 13,5 % 12,4 % 1,9 % 1-Raum-Wohnungen 1,5- und 2-RaumWohnungen 1,5- und 2-RaumWohnungen 2018 2019 3,5- und 4-RaumWohnungen 2,7 % 2,2 % Wohnungen mit 5 Räumen und mehr 2020 Abbildung 24: Neubaubestand nach Raumzahl 2018 bis 2020 2e. Neubauvermietung Für Neubauwohnungen der LWU gelten andere Vermietungsregelungen als für Bestandswohnungen. Eine Neubauwohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, unterliegt im Zeitraum der Förderung den Mietpreis- und Belegungsbindungen der jeweiligen Förderrichtlinien. Die Bindungszeiträume der geförderten Neubauwohnungen variieren dabei je nach Baujahr bzw. Förderprogramm. Sobald die Bindungsdauer endet, sind sowohl die im jeweiligen Bauprojekt in der Errichtung geförderten als auch die freifinanzierten Wohnungen den Bestandswohnungen zuzurechnen und unterliegen dann den in Kapitel 1c dargestellten Wiedervermietungsquoten. Während der Bindungsdauer werden mit Wohnungsbaufördermitteln errichtete Neubauwohnungen sowohl in der Erst- als auch der Wiedervermietung entsprechend der Förder­bestimmungen an Inhaber*innen eines gültigen Wohnberechtigungsscheins vermietet. Bei freifinanzierten Neubauwohnungen gibt es in der geltenden Kooperationsvereinbarung keine Vorgaben bzw. zu erfüllende Quoten bei der Erst- oder Wiedervermietung. Die folgende Tabelle zeigt die in den Jahren 2017 bis 2020 vermieteten Neubauwohnungen sowie davon die belegungsgebundenen Wohnungen. Hierbei handelt es sich sowohl um fertiggestellte Neubauwohnungen, die im Erstbezug vermietet werden, als auch um wiedervermietete Neubauwohnungen. In den jährlich steigenden Zahlen spiegelt sich damit neben der steigenden Zahl der Neubaufertigstellungen auch die Fluktuation im Neubaubestand wider. Aufgrund der Fluktuationsabhängigkeit der Zahlen lassen sich jedoch keine Rückschlüsse auf die Einhaltung der Vorgabe, wonach 50 % der Neubauwohnungen mietpreisund belegungsgebunden anzubieten sind, ableiten. Diese Vorgabe ist in der Summe der Neubauwohnungen des jeweiligen Jahres durch die einzelnen LWU nachzuweisen und wird unter Kapitel 2b sowie 2c (Neubaufertigstellungen und -baubeginne) berichtet. Im Jahr 2020 stieg erneut die Zahl der erstbzw. wiedervermieteten Neubauwohnungen. Insgesamt kamen in dem Jahr 5.721 Neubauwohnungen in die Erst- bzw. Wiedervermietung. Gegenüber dem Vorjahreswert von 67 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 4.669 Vermietungen im Neubau ist damit ein Anstieg um 23 % festzustellen. 2.444 der zur Erst- oder Wiedervermietung gekommenen Neubauwohnungen im Jahr 2020 waren geförderte Wohnungen. Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Erst-/Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 265 325 433 740 603 429 2.795 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2017 161 58 161 134 123 134 771 Erst-/Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2018 1.073 435 163 1.121 557 431 3.780 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2018 305 85 105 269 119 140 1.023 Erst-/Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2019 1.217 474 240 1.347 1.064 327 4.669 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2019 553 163 55 426 419 25 1.641 Erst-/Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2020 899 1.103 1.256 954 1.166 343 5.721 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2020 399 678 566 273 428 100 2.444 Tabelle 37: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 Die folgende Tabelle gliedert die Erst- bzw. Wiedervermietungen im Berichtsjahr im belegungsgebundenen Neubau nach Einkommensgruppen bzw. Art des Wohnberechtigungsscheins auf. Wie bei der Be­standsvermietung zeigt sich, dass der mit 41,5 % größte Anteil der gesamten Vermietungen im belegungsgebundenen Segment an WBS-Inhaber*innen mit besonders niedrigem Einkommen unterhalb von 100% der Grenze nach § 9 WoFG vermietet wurde. Am größten ist der Anteil der Erst- und Wiedervermietungen an WBS-Inhaber*innen dieser Einkommensgruppen mit 61 % bei der WBM. Der mit 30,4 % zweitgrößte Anteil der Erstbzw. Wiedervermietungen belegungsgebundener Neubauwohnungen aller LWU entfällt auf Vermietungen an Inhaber*innen eines WBS mit besonderem Wohnbedarf 45. Im Vergleich der Unternehmen weisen dabei die degewo mit 33,8 % und die HOWOGE mit 33,3 % hohe Anteile bei den Erst- bzw.- Wiedervermietungen auf. 45 Eine vollständige Auflistung der antragsberechtigten Personen für einen WBS mit besonderem Wohnbedarf finden Sie unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/mf_wbs.shtml 68 2e. Neubauvermietung Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau nach WBS-Struktur 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 399 678 566 273 428 100 2.444 WBS mit Einkommen bis 100%-Grenze nach §9 WoFG 154 38,6 % 314 46,3 % 190 33,6 % 120 44,0 % 175 40,9 % 61 61,0 % 1.014 41,5 % WBS mit Einkommen bis 140%-Grenze nach §9 WoFG 109 27,3 % 160 23,6 % 159 27,1 % 26 9,5 % 120 28,0 % 13 13,0 % 587 24,0 % WBS mit Einkommen oberhalb 140%-Grenze nach §9 WoFG 1 0,3 % 0 0,0 % 52 9,2 % 36 13,2 % 10 2,3 % 0 0,0 % 99 4,1 % WBS mit besonderem Wohnbedarf 135 33,8 % 204 30,1 % 165 29,2 % 91 33,3 % 123 28,7 % 26 26,0 % 744 30,4 % Erst-/Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau 2020 Davon an Tabelle 38: Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau nach WBS-Struktur 2020 Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau 2020 nach WBS-Struktur (n=2.444 Wohnungen) WBS mit Einkommen bis 100 %-Grenze nach § 9 WoFG 30,4 % 41,5 % WBS mit Einkommen bis 140 %-Grenze nach § 9 WoFG WBS mit Einkommen oberhalb 140 %-Grenze nach § 9 WoFG 4,1 % WBS mit besonderem Wohnbedarf 24,0 % Abbildung 25: Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau 2020 nach WBS-Struktur (n=2.444 Wohnungen) Neubauvermietungen nach Miethöhen Die Miethöhen öffentlich geförderter Wohnungen richten sich nach den jeweils geltenden Förderrichtlinien. Die Mieten der nicht geförderten Neubauwohnungen können gemäß WoVG von den LWU nach Wohnwert und Größe der Wohnungen gestaffelt werden, sollen dabei aber für breite Schichten der Bevölkerung tragbar sein. Mit der KoopV haben sich die LWU verpflichtet, freifinanzierte Neubauwohnungen mit Baubeginn ab 01. Juli 2017 in der Erstvermietung mit Mieten von durchschnittlich unter 10,00 €/m² anzubieten. Diese durchschnittliche Miete kann je nach Lage und Ausstattung der Wohnung im Projekt differenziert werden. Während in den Vorjahren der größte Anteil der erst- bzw. wiedervermieteten Neubauwohnungen stets im Preissegment über 10,00 €/m² nettokalt lag, stellten im Berichtsjahr 2020 erstmals Vermietungen im Preissegment bis 6,50 € nettokalt mit 38,9 % den größten Anteil der Erst- bzw. Wiedervermietungen dar. Das oberste Preissegment der Vermietungen über 10,00 €/m² nettokalt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr den deutlichsten Rückgang. Lag der Anteil der Erst- bzw. Wiedervermietungen in diesem Segment 2019 noch bei 36, 3 %, ist der Anteil im Berichtsjahr auf 29,3 % zurückgegangen. Hier zeigt sich, dass inzwischen mehr Neubauwohnungen nach den Regelungen der KoopV errichtet und vermietet wurden. 69 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Die nachfolgende Tabelle sowie die folgende Grafik zeigen die Entwicklung der einzelnen Mietstufen in den Jahren 2017 bis 2020.46 46 Eine weitere Differenzierung der Mietstufen bei Erst- und Wiedervermietung von freifinanzierten Neubauwohnungen mit Mieten oberhalb von 10 €/m² liegt nicht vor. Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 Mietstufe 2017 2018 2019 2020 bis 6,50 € 595 21,3 % 938 24,8 % 1.453 31,1 % 2.225 38,9 % bis 8,00 € 226 8,1 % 176 4,7 % 219 4,7 % 195 3,4 % bis 10,00 € 322 11,5 % 898 23,8 % 1.301 27,9 % 1.627 28,4 % über 10,00 € 1.652 59,1 % 1.767 46,8 % 1.696 36,3 % 1.674 29,3 % Gesamt 2.795 100,0 % 3.779 100,0 % 4.669 100,0 % 5.721 100,0 % Tabelle 39: Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 1.674 1.696 1.767 1.627 1.652 1.301 898 322 226 195 219 176 2.225 1.453 938 595 2017 2018 2019 2020 Abbildung 26: Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 Die aus diesen Mietstufen resultierenden Durchschnittsmieten bei der Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen der Jahre 2017 bis 2020 sind in nachfolgender Tabelle 70 differenziert nach Finanzierungsweg (mit Förderung und Belegungsbindung bzw. ohne Förderung) ausgewiesen. 2e. Neubauvermietung Mietendurchschnitt von belegungsgebundenen und freifinanzierten Neubauwohnungen bei der Erst- bzw. Wiedervermietung 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2017 (€/m²) 6,51 6,49 6,43 6,50 6,50 6,43 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2018 (€/m²) 6,35 6,51 6,31 6,50 6,50 6,21 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2019 (€/m²) 6,51 6,50 6,37 6,50 6,50 6,06 Erst-/Wiedervermietung belegungsgebundener Neubauwohnungen 2020 (€/m²) 6,50 6,59 6,15 6,74 6,53 6,49 Freifinanzierte Neubauwohnungen bei der Erst-/ Wiedervermietung 2017 (€/m²) 9,92 10,37 11,41 10,52 10,91 11,92 Freifinanzierte Neubauwohnungen bei der Erst-/ Wiedervermietung 2018 (€/m²) 9,92 10,49 11,88 10,72 10,75 10,61 Freifinanzierte Neubauwohnungen bei der Erst-/ Wiedervermietung 2019 (€/m²) 9,79 9,98 11,27 11,08 10,16 10,32 Freifinanzierte Neubauwohnungen bei der Erst-/ Wiedervermietung 2020 (€/m²) 9,99 9,91 10,27 10,63 10,34 10,48 Tabelle 40: Mietendurchschnitt von belegungsgebundenen und freifinanzierten Neubauwohnungen bei der Erst- bzw. Wiedervermietung 2017 bis 2020 Im Segment der geförderten Wohnungen lag die Durchschnittsmiete im Jahr 2020 zwischen 6,15 €/m² bei der Gewobag und 6,74 €/m² bei der HOWOGE. Die Einstiegsmieten sowie die Möglichkeiten von Mieterhöhungen öffentlich geförderter Wohnungen regeln die jeweils geltenden Wohnungsbauförderbestimmungen 47. Bei den 2020 erstmals oder wiedervermieteten freifinanzierten Neubauwohnungen lag die Durchschnittsmiete zwischen 9,91 €/m² bei der GESOBAU und 10,63 €/m² bei der HOWOGE. Während die Durchschnittsmiete der freifinanzierten Neubauwohnungen bei der GESOBAU (-0,07 €/m²), der Gewobag (-1,00 €/m²) und der HOWOGE (-0,45 €/m²) im Vergleich zum Vorjahr zurückging, stieg sie bei den übrigen LWU an. Hierbei ist zu beachten, dass in die Durchschnittsmiete nicht nur die Mieten erstvermieteter Neubauwohnungen einfließen, für die die Vorgabe der KoopV gilt, freifinanzierte Wohnungen im Neubauvorhaben mit Mieten von durchschnittlich unter 10,00 €/m² anzubieten. In die Durchschnittsmiete fließen vermehrt auch Mieten zur Wiedervermietung kommender Neubauwohnungen ein, für die aufgrund ihres Baujahrs die Vorgabe der KoopV zur Miethöhe im freifinanzierten Neubau noch nicht galt oder die – bei Beachtung des Durchschnittswerts – die etwas teureren Wohnungen oberhalb des Durchschnitts waren. 47 Die derzeit geltenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen finden Sie unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/foerderung/ 71 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Neubauvermietungen nach Wohnungsgrößen Mit Blick auf die Wohnungsgrößen bei der Erstbzw. Wiedervermietung im Neubau 2020 war der Anteil von Wohnungsgrößen zwischen 40 bis unter 60 m² mit 46,9 % noch größer als im Vorjahr (39,8 %). Etwas mehr als ein Drittel (34,5 %) der erst- bzw. wiedervermieteten Neubauwohnungen hatte eine Größe von 60 bis unter 90 m², im Vorjahr lag der Anteil in diesem Segment bei 37,9 %. Den geringsten Anteil der Erst- und Wiedervermietungen im Neubau machte mit 8,9 % erneut im Berichtsjahr das Segment der Wohnungen unter 40 m² aus (Vorjahr 7,0 %). Der Anteil der Vermietung großer Neubauwohnungen ab 90 m², der im Vorjahr noch bei 15,3 % lag, ging mit 9,6 % im Jahr 2020 deutlich zurück. Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 Wohnungen bis unter 40 m² Wohnungen von 40 bis unter 60 m² Wohnungen von 60 bis unter 90 m² Wohnungen ab 90 m² Wiedervermietungen gesamt 2018 333 1.334 1.547 566 3.780 2019 326 1.860 1.770 713 4.669 2020 508 2.686 1.975 552 5.721 Tabelle 41: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 46,9 % 40,9 % 39,8 % 35,3 % 37,9 % 34,5 % 15,0 % 15,3 % 8,8 % 9,6 % 8,9 % 7,0 % Wohnungen bis unter 40 m2 Wohnungen von 40 m2 bis 60 m2 2018 Wohnungen von 60 m2 bis 90 m2 2019 Wohnungen ab 90 m2 2020 Abbildung 27: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 72 3. Bestandsankäufe 3. Bestandsankäufe Neben dem Neubau sind Ankäufe von bestehenden Wohnungen ein wichtiges Instrument zur Erweiterung des Bestands an landeseigenen Wohnungen. Mit der Unterzeichnung der KoopV 2017 wurde vereinbart, dass mindestens 10.000 Wohnungen bis 2021 durch Ankäufe dem Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen zugeführt werden. Da nach dem Erwerb von Bestandswohnungen die Regelungen einer sozial orientierten Bestandsbewirtschaftung gelten, leisten die LWU somit einen Beitrag zur Sicherung der Sozialstruktur und damit gegen Verdrängung in den erworbenen Wohnanlagen. Mit den seit 2017 erworbenen 21.914 Bestandswohnungen haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen das oben genannte vereinbarte Mindestziel der KoopV bereits weit übererfüllt. Auch das langfristige Wachstumsziel der Roadmap 2016 48, bis 2026 insgesamt ca. 26.600 Wohnungen anzukaufen, wurde bereits heute zu über 80 % erreicht. Insgesamt stieg der landeseigene Wohnungsbestand im Jahr 2020 durch Ankäufe um 4.787 Wohnungen an, wobei die degewo mit 1.756 und die Gewobag mit 1.649 angekauften Bestandswohnungen den größten Anteil hatten. Auch wenn das außergewöhnliche Ergebnis von 2019 mit 11.936 angekauften Wohnungen nicht nochmals erreicht wurde, lag der Ankauf von 2020 dennoch weit über Plan, sodass die mit dem Senat für 2021 vereinbarten Planungsziele übertroffen wurden. Ziel des Ankaufs ist es laut KoopV zudem, sich insbesondere in Stadtteilen mit einem Mangel an preiswertem Wohnraum verstärkt um den Erwerb von Sozialwohnungen zu bemühen. Bei 61,4 % der 2020 angekauften Bestandswohnungen handelt es sich um geförderte Wohnungen. Dies ist eine deutliche Steigerung gegenüber dem Jahr 2019 mit einem Anteil geförderter Wohnungen von lediglich 22,5 % der insgesamt angekauften Bestandswohnungen. Besonders große Anteile geförderter Wohnungen erwarben im Berichtsjahr 2020 die degewo und die Gewobag mit einem Anteil von jeweils über 70 %. Neben dem Ankauf von Sozialwohnungen im Sinne der sozialen Wohnraumförderung erwarb die GESOBAU auch noch weitere 42 belegungsgebundene Wohnungen. Dies können Wohnungen des zweiten Förderwegs, Wohnungen mit Belegungs- und Mietpreisbindungen aus der Modernisierungsförderung oder nach dem Berliner Belegungsbindungsgesetz (BelBindG) sein. STADT UND LAND und WBM haben 2020 keine geförderten oder anderweitig gebundenen Wohnungen erworben. Sie haben in diesem Jahr nahezu alle Bestandsankäufe im Rahmen des bezirklichen Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch (BauGB) (siehe Infobox rechts) abgewickelt. Insgesamt erwarben die LWU im Berichtsjahr durch Vorkaufsrechte 439 Bestandswohnungen, was einem Anteil von 9,2 % an allen Bestandsankäufen im Berichtsjahr 2020 entspricht. Im Jahr 2019 waren es dagegen 1.365 Wohnungen (Anteil 11,5 %). 48 „Roadmap für 400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ des Berliner Senats vom 12.04.2016: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbaugesellschaften/de/roadmap.shtml 73 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Anzahl der angekauften Wohnungen mit Anteil geförderter Wohnungen 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 191 165 950 5 236 225 1.772 2018 396 39 1.037 178 1.089 680 3.419 2019 615 259 7.851 601 2.364 246 11.936 2020 1.756 410 1.649 723 122 127 4.787 Davon geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen im Sinne SozBau oder Soziale Wohnraumförderung) 1.250 71,2 % 277 67,6 % 1.198 72,7 % 215 29,7 % 0 0,0 % 0 0,0 % 2.940 61,4 % Davon sonstige gebundene Wohnungen (z.B. 2. Förderweg, ModInst-Förderung, BelBindG) 0 0,0 % 42 10,2 % 0 0,0 % 0 0,0 % 0 0,0 % 0 0,0 % 42 0,9 % Davon im Vorkaufsrecht 55 3,1 % 56 13,7 % 80 4,9 % 0 0,0 % 121 99,2 % 127 100,0 % 439 9,2 % Tabelle 42: Anzahl der angekauften Wohnungen mit Anteil geförderter Wohnungen 2017 bis 2020 Anzahl der angekauften Wohnungen 2020 (mit Anteil geförderter oder sonstiger gebundener Wohnungen) 506 451 1.250 1.198 508 91 319 degewo GESOBAU Gewobag 215 122 127 HOWOGE STADT UND LAND WBM davon Ankauf geförderter oder sonstiger gebundener Wohnungen Abbildung 28: Anzahl der angekauften Wohnungen mit Anteil geförderter Wohnungen 2020 Bezirkliches Vorkaufsrecht Die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts gemäß Baugesetzbuch (BauGB) verfolgt in sozialen Erhaltungsgebieten das Ziel, die Zusammensetzung der angestammten Wohnbevölkerung im jeweiligen Gebiet zu erhalten. Gemäß den Vorgaben der Koalitionsvereinbarung steht im Ausübungsfall der Vorkauf zugunsten eines Dritten im Vordergrund, vorrangig eines landeseigenen Wohnungsunternehmens. 74 3. Bestandsankäufe Die folgende Karte zeigt die Verteilung der gesamten Bestandsankäufe von 4.787 Wohnungen im Jahr 2020 auf die Berliner Bezirke. Bestandszukäufe 2020 0 Wohnungen 1 bis 249 Wohnungen 250 bis 499 Wohnungen 500 bis 749 Wohnungen mehr als 750 Wohnungen Reinickendorf Pankow 150 (2.625) 290 (571) Bestandsankäufe 2020: 4.787 Wohnungen (11.936 Wohnungen) Lichtenberg 573 (282) Spandau Mitte 804 (3.430) 358 (436) CharlottenburgWilmersdorf 270 (171) Marzahn-Hellersdorf 923 FriedrichshainKreuzberg 150 (0) (852) TempelhofSchöneberg 124 (1.139) Steglitz-Zehlendorf 942 (226) Neukölln 130 (305) Treptow-Köpenick 73 (1.899) Karte 4: Bestandszukäufe ohne Neubauten auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr (je absolut) Im Unterschied zu 2019 erwarben die LWU im Berichtsjahr Bestandswohnungen in allen Berliner Bezirken. Die mit 942 Wohnungen meisten Bestandsankäufe fanden dabei im Bezirk Steg- litz-Zehlendorf statt, gefolgt von den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg mit 923 Wohnungen und Spandau mit 804 angekauften Bestandswohnungen. 75 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 4. Entwicklung des Gesamtbestands Der Bestand an kooperationsrelevanten Wohnungen ist im Jahr 2020 auf 332.917 Wohnungen angewachsen, was eine Steigerung von 3,2 % (um 10.424 Wohnungen) im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Die Wachstumsrate liegt damit 2 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr (5,2 % Bestandszuwachs von 2018 auf 2019). Die Wachstumsraten der einzelnen Unternehmen reichen von 1,8 % Bestandszuwachs bei der WBM bis 4,2 % bei der degewo. Geplant ist, bis Ende 2021 einen Bestand von 340.000 Wohnungen49 bei allen LWU zu erreichen. 49 inkl. der nicht kooperationsrelevanten Wohnungen Endbestand per Stichtag (kooperationsrelevanter Bestand) 2017 bis 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 2017 66.059 41.269 60.028 59.618 43.048 29.662 299.684 2018 67.657 (+2,4%) 41.933 (+1,6%) 61.167 (+1,9%) 60.547 (+1,6%) 44.293 (+2,9%) 30.873 (+4,1%) 306.470 (+2,3%) 2019 69.304 (+2,4%) 42.390 (+1,1%) 69.587 (+13,8%) 62.207 (+2,7%) 47.723 (+7,7%) 31.282 (+1,3%) 322.493 (+5,2%) 2020 72.190 (+4,2%) 43.842 (+3,4%) 71.989 (+3,5%) 63.952 (+2,8%) 49.098 (+2,9%) 31.846 (+1,8%) 332.917 (+3,2%) Tabelle 43: Endbestand per Stichtag (kooperationsrelevanter Bestand) 2017 bis 2020 Die folgende Tabelle zeigt den Anteil mietpreisbzw. belegungsgebundenen Wohnraums am kooperationsrelevanten Bestand der LWU. Hierbei zeigen sich große Unterschiede zwischen den Wohnungsunternehmen. Während der Anteil mietpreis- bzw. belegungsgebundener Woh- nungen bei der HOWOGE und der WBM unter 10 % liegt, weisen die degewo, die Gewobag und STADT UND LAND Anteile von über 30 % auf. Dies ist nicht zuletzt historisch bedingt, da sich hierin die unterschiedlichen Wohnungspolitiken im West- und Ostteil Berlins widerspiegeln. Anteil gebundener Wohnungen am kooperationsrelevanten Bestand 2020 degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 72.190 43.842 71.989 63.952 49.098 31.846 332.917 davon: Sozialwohnungen im Sinne SozBau (1. FW) oder Soziale Wohnraumförderung (Neubau mit WFB-Förderung) 3.269 2.061 17.069 1.932 8.379 1.856 34.566 Anteil am Bestand 4,5 % 4,7 % 23,7 % 3,0% 17,1 % 5,8 % 10,4 % Sonstige belegungsgebunde Wohnungen (z.B. ModInst-Förderung, BelBindG, EOZ-Förderung / 2. FW) 22.643 7.182 5.776 286 10.001 1.207 47.095 Anteil am Bestand 31,4 % 16,4 % 8,0 % 0,4 % 20,4 % 3,8 % 14,1 % Kooperationsrelevanter Bestand 2020 Tabelle 44: Anteil gebundener Wohnungen am kooperationsrelevanten Bestand 2020 76 4. Entwicklung des Gesamtbestands Insgesamt unterliegt ca. ein Viertel des kooperationsrelevanten Wohnungsbestands der LWU einer förderbedingten Mietpreis- bzw. Belegungsbindung. Anteil gebundener Wohnungen am kooperationsrelevanten Bestand 2020 (n=332.917 Wohnungen) 10,4 % 14,1 % Sozialwohnungen im Sinne SozBau (1.FW) oder Soziale Wohnraumförderung (Neubau mit WFB-Förderung) Sonstige belegungsgebundene Wohnungen (z. B. ModInstFörderung, BelBindG, EOZ-Förderung / 2. FW) Abbildung 29: Anteil gebundener Wohnungen am kooperationsrelevanten Bestand 2020 Die folgende Abbildung zeigt den kooperationsrelevanten Wohnungsbestand zum Stichtag 31.12.2020, gegliedert nach der Anzahl der Räume. Den größten Anteil am Bestand haben demnach mit 37,4 % Wohnungen mit 1,5 und 2 Räumen (124.576). Knapp ein Drittel der Wohnungen (110.052) hat 2,5 und 3 Räume. Lediglich 1,4 % der Wohnungen weisen mehr als 5 Räume auf. Dies entspricht einer Anzahl von 4.692 Wohnungen. Kooperationsrelevanter Bestand 2020 nach Raumzahl (n=332.917 Wohnungen) 1,4 % 10,9 % 17,2 % 1-Raum-Wohnungen 1,5- und 2-Raum-Wohnungen 2,5- und 3-Raum-Wohnungen 33,1 % 3,5- und 4-Raum-Wohnungen 37,4 % Wohnungen mit 5 Räumen und mehr Abbildung 30: Kooperationsrelevanter Bestand 2020 nach Raumzahl 77 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung In nachfolgender Tabelle ist die Entwicklung des kooperationsrelevanten Bestands detailliert ausgeführt. Beim kooperationsrelevanten Bestand handelt es sich um den Bestand an Wohnungen der sechs LWU, der in die Kooperationsvereinbarung einbezogen wird und über den dieser Bericht vorgelegt wird. Dieser Bestand umfasst grundsätzlich den Eigenbestand an Wohnungen zuzüglich gepachteter sowie verpachteter Einheiten aber ohne Wohnungen außerhalb Berlins. Ermittlung des Gesamtbestands nach KoopV 2016 bis 2020 Wohnungen Eigenbestand (eigenes Risiko) Stand 31.12.2016 Stand 31.12.2017 Stand 31.12.2018 Stand 31.12.2019 Zugang 2020 Abgang 2020 Stand 31.12.2020 295.806 300.827 306.929 322.918 10.238 -72 333.084 + gepachtete Wohnungen 126 126 126 126 2 -34 94 + verpachtete Wohnungen 84 86 86 86 0 0 86 + weitere Wohnungen kooperationsrelevant 0 0 812 1.118 483 0 1.601 - Wohnungen außerhalb Berlins 1.245 1.240 1.238 1.422 137 -1 1.558 - weitere Wohnungen nicht kooperationsrelevant 43 115 245 333 57 0 390 = Bestand an kooperationsrelevanten Wohnungen 294.728 299.684 306.470 322.493 10.529 -105 332.917 Quelle: Gesamtbericht 2020 im Rahmen des wohnungswirtschaftlichen Fachcontrollings der landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins. Tabelle 45: Ermittlung des Gesamtbestands nach KoopV 2016 bis 2020 Jeweils ca. ein Viertel der Zugänge des Jahres 2020 entfällt auf die Eigenbestände der degewo mit 2.739 Wohnungen und der Gewobag mit 2.452 Wohnungen. Der Großteil der aus dem Eigenbestand der LWU abgegangen Wohnungen des Jahres 2020 fällt auf die degewo und die Gewobag. Für 34 gepachtete Wohnungen der degewo endete das Pachtverhältnis. Bei der Gewobag gingen 41 im Rahmen von Bestandsankäufen erworbene Wohnungen im Zuge von Vorkaufsrechten an die Mieter*innen. Neu hinzu kamen auch 483 neue Wohnungen der „Paulsternstraße 31 GmbH“. Hierbei han- 78 delt es sich um ein gemeinsames Projekt der degewo und der WBM (jeweils 50 %). Da es sich um ein Beteiligungsunternehmen außerhalb der Unternehmensstrukturen der degewo und der WBM handelt, müssen die Bestände hälftig zu den Eigenbeständen addiert werden. Bei den vom Eigenbestand abzuziehenden Wohnungen außerhalb Berlins handelt es sich in erster Linie um 133 Neubauwohnungen, die im Berichtsjahr 2020 durch die STADT UND LAND angekauft wurden. Bei den 57 abzuziehenden, nicht kooperationsrelevanten Wohnungen handelt es sich um Wohneinheiten der degewo für Studierende. 4. Entwicklung des Gesamtbestands Kooperationsrelevanter Wohnungsbestand 2020 0 bis 9.999 Wohnungen 10.000 bis 19.999 Wohnungen 20.000 bis 29.999 Wohnungen 30.000 bis 39.999 Wohnungen 40.000 bis 49.999 Wohnungen mehr als 50.000 Wohnungen Reinickendorf Pankow 26.308 (+0,7 %) 35.580 (+1,3 %) Lichtenberg Gesamtbestand 2020: 332.917 Wohnungen (+3,2 %) 57.771 (+2,8 %) Spandau Mitte 21.702 (+8,2 %) 28.636 (+2,1 %) CharlottenburgWilmersdorf 15.555 (+1,9 %) Marzahn-Hellersdorf 40.658 (+5,6 %) 24.331 (+5,7 %) FriedrichshainKreuzberg TempelhofSchöneberg 23.156 (+0,6 %) Steglitz-Zehlendorf 6.133 (+18,1 %) Neukölln 21.332 (+1,6 %) Treptow-Köpenick 31.755 (+2,7 %) Karte 5: Gesamtbestand auf Bezirksebene 2020 (absolut) mit Vergleich zum Vorjahr (%) Karte 5 zeigt, dass der Bestand der LWU in allen Bezirken gestiegen ist, wobei es nennenswerte Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken gibt. Den mit 18,1 % prozentual größten Bestandszuwachs hatten die LWU im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, wobei es sich dabei um eine Bestandserweiterung um 941 Wohnungen handelte. In absoluten Zahlen gemessen erfolgte die größte Bestandserweiterung im Berichtsjahr mit 2.161 Wohnungen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf (entspricht einer Steigerung um 5,6 %), gefolgt von den Bezirken Spandau mit 1.648 Wohnungen (+ 8,2 %) und Lichtenberg mit 1.568 Wohnungen (+ 2,8 %). Den geringsten Bestandzuwachs hingegen gab es mit 128 Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg (+0,6 %) und im Bezirk Reinickendorf mit 191 Wohnungen (+0,7 %). Steglitz-Zehlendorf bleibt mit 6.133 Wohnungen der Bezirk mit der geringsten Zahl an landeseigenen Wohnungen, an zweiter Stelle liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit 15.555 Wohnungen. Die größte Anzahl an landeseigenen Wohnungen gab es per Stichtag 31.12.2020 in den Bezirken Lichtenberg (57.771 Wohnungen), Marzahn-Hellersdorf (40.658 Wohnungen) und Pankow (35.580 Wohnungen). Diese Bezirke belegten auch im Vorjahr die ersten drei Plätze. 79 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Die nachfolgende Karte zeigt den Anteil des landeseigenen Wohnungsbestands am Mietwohnungsbestand je Bezirk im Jahr 2019. Für das Jahr 2020 kann der Anteil noch nicht ermittelt werden, da Zahlen zum gesamten Wohnungsbestand der einzelnen Bezirke noch nicht vorliegen. Die beiden Bezirke mit den größten Anteilen der LWU am Gesamtmietwohnungsbestand waren Lichtenberg mit einem Anteil von 39,1 % und Marzahn­Hellersdorf mit 34,8 %. In den Bezirken Steglitz-Zehlendorf (4,5 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (9,6 %) war der Anteil landeseigener Wohnungen im Jahr 2019 am geringsten. Anteil am Mietwohnungsbestand 2019 0,0 % bis 9,9 % 10,0 % bis 19,9 % 20,0 % bis 29,9 % > 30,0 % Reinickendorf Pankow 27,0 % (24,1 %) 18,9 % (19,1 %) Lichtenberg 39,1 % Anteil am Mietwohnungsmarkt 2019: 19,4 % (18,6 %) (38,7 %) Spandau Mitte 18,8 % (16,3 %) 14,6 % (14,5 %) CharlottenburgWilmersdorf 9,6 % (9,5 %) Marzahn-Hellersdorf 16,3 % 34,8 % (34,5 %) (15,7 %) FriedrichshainKreuzberg TempelhofSchöneberg 15,4 % (14,6 %) Steglitz-Zehlendorf 4,5 % (4,5 %) Neukölln 14,9 % (14,7 %) Treptow-Köpenick 25,4 % (23,5 %) Karte 6: Anteil des landeseigenen Wohnungsbestands am Mietwohnungsbestand auf Bezirksebene 2019 80 5. Mieter*innenvertretung 5. Mieter*innenvertretung Damit die Mieter*inneninteressen bei den Entscheidungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen mehr berücksichtigt werden, wurde die Struktur der Mieter*innenvertretung in den landeseigenen Wohnungsunternehmen im Wohnraumversorgungsgesetz 2016 um die Mieterräte ergänzt. Mieter*innengremien bestehen in den Wohnungsunternehmen seitdem auf zwei Ebenen: Auf Ebene der Wohnquartiere vertreten die Mieterbeiräte die Interessen der Mieter*innen gegenüber dem Wohnungsunternehmen in allen das Wohnquartier und dessen Bewohner*innen betreffenden Fragen. Die Mieterräte agieren quartiersübergreifend und vertreten die Interessen der Mieter*innenschaft auf Unternehmensebene. Schließlich mündet die Mieter*innenmitbestimmung im Aufsichtsrat des jeweiligen LWU, in den vom Mieterrat ein stimmberechtigtes Mitglied und ein Gast entsandt werden. 5a. Mieterbeiräte inhaltlicher Grundlage einzurichten. Dadurch sollen die Mitwirkungsmöglichkeiten auch unmittelbar in den Wohnanlagen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften gestärkt werden.“ Die Stärkung und der Ausbau der Vertretung der Mieter*innen durch Mieterbeiräte ist ein erklärtes Ziel, dem sich die LWU mit Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung 2017 verpflichtet haben. Dort heißt es unter Ziffer 6.2 „Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften streben an, Mieterbeiräte oder vergleichbare Institutionen in Siedlungen ab 300 Wohnungen auf einheitlicher Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Mieterbeiräte der sechs LWU im Vergleich zum Vorjahr: Mieterbeiräte bei den LWU 2018 bis 2020 degewo GESOBAU * Gewobag ** HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt Anzahl Mieterbeiräte 2018 26 27 17 6 11 15 102 Anzahl Mieterbeiräte 2019 30 29 17 6 13 16 111 Anzahl Mieterbeiräte 2020 31 28 19 6 17 17 118 Anzahl Mitglieder 2018 139 54 73 54 46 83 449 Anzahl Mitglieder 2019 166 59 70 50 50 95 490 Anzahl Mitglieder 2020 173 54 82 49 69 104 531 Kooperationsrelevanter Bestand (31.12.2018) 67.657 41.933 61.167 60.547 44.293 30.873 306.470 Anzahl vertretener Wohnungen 2018 34.962 20.054 34.810 49.902 24.901 7.903 172.532 Abdeckungsgrad 2018 51,7% 47,8% 56,9% 82,4% 56,2% 25,6% 56,3% Kooperationsrelevanter Bestand (31.12.2019) 69.304 42.390 69.587 62.207 47.723 31.282 322.493 Anzahl vertretener Wohnungen 2019 42.636 20.235 34.380 50.676 25.732 10.463 184.122 Abdeckungsgrad 2019 61,5 % 47,7 % 49,4 % 81,5 % 53,9 % 33,4 % 57,1 % Kooperationsrelevanter Bestand (31.12.2020) 72.190 43.842 71.989 63.952 49.098 31.846 332.917 Anzahl vertretener Wohnungen 2020 43.362 20.923 42.813 51.912 32.569 11.656 203.235 Abdeckungsgrad 2020 60,1 % 47,7 % 59,5 % 81,2 % 66,3 % 36,6 % 61,0 % -1,4 0,0% 10,1% -0,3% 12,4% 3,2% 3,9 Abdeckungsrad 2020 zu 2019 in Prozentpunkten * Bei der GESOBAU existieren mit der Senior*innenvertretung und einer Sanierungsvertretung zwei zusätzliche Mieter*inneninteressensvertretungen. ** Zusätzlich existiert bei der Gewobag der Mieterrat im Neuen Kreuzberger Zentrum (NKZ). Aufgrund seines Zuständigkeitsbereichs auf Quartiersebene kann er mit einem Mieterbeirat verglichen werden und unterscheidet sich deshalb von den Mieterräten nach dem WoVG. Als Modellprojekt mit eigener Kooperationsvereinbarung fällt er nicht unter die hier gelisteten Mieterbeiräte. Tabelle 46: Mieterbeiräte bei den LWU 2018 bis 2020 81 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Insgesamt ist die Anzahl der Mieterbeiräte 2020 von 111 auf 118 gestiegen. Den größten Zugewinn verzeichnet hierbei die STADT UND LAND, die die Anzahl um vier Beiräte steigern konnte. Große Unterschiede zwischen den LWU zeigen sich hinsichtlich des Abdeckungsgrads des Wohnungsbestands mit Mieterbeiräten, also dem Anteil des Wohnungsbestandes, der durch einen Mieterbeirat vertreten ist. Die folgende Abbildung zeigt den Abdeckungsgrad der LWU im Vergleich zum Vorjahr. Laut KoopV sind die Unternehmen aufgefordert, in Siedlungen ab 300 Wohnungen einen Mieterbeirat einzurichten. Abdeckungsgrad des Wohnungsbestandes mit Mieterbeiräte 2018 bis 2020 82,4 % 81,5 % 81,2 % 61,5 % 60,1 % 56,9 % 66,3 % 59,5 % 56,2 % 51,7 % 47,8 % 47,7 % 47,7 % 53,9 % 49,4 % 36,6 % 33,4 % 25,6 % degewo GESOBAU Gewobag 2018 HOWOGE 2019 STADT UND LAND WBM 2020 Abbildung 31: Abdeckungsgrad des Wohnungsbestandes mit Mieterbeiräten 2018 bis 2020 Die Tabelle und die Abbildung zeigen, dass die Gewobag (+10,1 Prozentpunkte), die STADT UND LAND (+12,4 Prozentpunkte) und die WBM (+3,2 Prozentpunkte) den Abdeckungsgrad ihres Wohnungsbestands mit Mieterbeiräten erhöhen konnten. Bei der GESOBAU blieb die Abdeckung des Wohnungsbestands mit Mieterbeiräten unverändert bei 47,7 %. In den übrigen zwei LWU hat sich der Abdeckungsgrad im Vergleich zum Vorjahr geringfügig verringert, bei der degewo um -1,5 Prozentpunkte und bei der HOWOGE um -0,3 Prozentpunkte. Insgesamt ist die Abdeckung des landeseigenen Wohnungsbestands mit Mieterbeiräten um 4 Prozentpunkte gestiegen. In der Veränderung des Abdeckungsgrads spiegelt sich neben der Entwicklung der Anzahl an neu gewählten Mieterbeiräten auch die Erweiterung des Wohnungsbestands durch Ankäufe und Neubau als Folge des Wachstumskurses wider. 82 Den höchsten Abdeckungsgrad mit Mieterbeiräten hat, trotz des geringfügigen Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr mit 81,5 %, die HOWOGE mit 81,2 %. Die hohe Abdeckung bei der HOWOGE ist maßgeblich auf die, im Vergleich zu den Schwestergesellschaften, geringe Verstreuung der Bestände zurückzuführen. Den geringsten Abdeckungsgrad hat trotz der konstanten Steigerung weiterhin die WBM, bei der nur 36,6 % des Wohnungsbestands durch Mieterbeiräte vertreten werden. Große Unterschiede zwischen den LWU bestehen bei der Anzahl der je Mieterbeirat durchschnittlich vertretenen Wohnungen, wobei auch hierbei die HOWOGE und die WBM die beiden Extreme darstellen. Bei der HOWOGE vertreten sechs Mieterbeiräte einen Bestand von 51.912 Wohnungen, das entspricht im Durchschnitt 8.652 Wohnungen je Mieterbeirat. Dadurch hat das Unternehmen auch 5b. Mieterräte die hohe Abdeckungsquote erreicht. Bei der WBM vertreten 17 Mieterbeiräte einen deutlich kleineren Bestand von 11.656 Wohnungen. Dies entspricht einer Vertretung von 686 Wohnungen je Mieterbeirat. Als großes Problem beim Ausbau der Vertretung durch Mieterbeiräte wird sowohl von den LWU als auch von den bestehenden Mieterbeiräten die Schwierigkeit benannt, eine ausreichende Anzahl von Kandidat*innen für die Wahl eines Mieterbeirats zu finden. Zudem erschweren Wohnungsbestände im Streubesitz, also verteilt über verschiedene Quartiere, die flächendeckende Einrichtung von Mieterbeiräten. Aufnahme der Mieterbeiräte ins Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln) 2020 fand ein Diskussionsprozess statt, um die Rechte und Aufgaben der Mieterbeiräte im WoVG im Sinne einer Stärkung zu konkretisieren. Eine von der WVB eingesetzte AG (aus Vertreter*innen der Mieterbeiräte, der Mieterräte, der LWU sowie der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) hat dazu im Dezember 2020 Empfehlungen für Regelungen zur Bildung von Mieterbeiräten, für die Beschreibung ihrer Aufgaben, für Regelungen der Zusammenarbeit mit Mieterräten und für die Unterstützung der Mieterbeiräte durch die Wohnungsunternehmen vorgelegt. Der Prozess ist mit Erscheinen dieses Berichts noch nicht abgeschlossen. 5b. Mieterräte Erstmalig wurden im Herbst 2016 auf Grundlage des Wohnraumversorgungsgesetzes Mieterräte als Instrument zur Stärkung der Partizipation der Mieter*innenschaft durch Beteiligung an den Entscheidungen in den LWU gewählt. Die Mieterräte sind die unternehmensweite Vertretung der Mieter*innen, sie bündeln und systematisieren deren Anregungen und Kritik sowie die durch die Mieterbeiräte gesammel- ten Erkenntnisse und Erfahrungen und vertreten diese gegenüber den Unternehmen. Darüber hinaus nehmen sie auch direkt Einfluss auf Unternehmensentscheidungen, da sie mit einem stimmberechtigten Mitglied und einem Gast im Aufsichtsrat des jeweiligen LWU vertreten sind. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Mieterräte der LWU zu Ende des Berichtsjahrs: Mieterräte und wahlberechtigte Haushalte Wahlberechtigte Haushalte* Anzahl der Mitglieder degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE STADT UND LAND WBM Gesamt 60.101 40.509 56.432 56.008 39.336 27.250 279.636 11 7 9 9 6 5 47 * Stichtag für die Zahl der wahlberechtigten Haushalte ist der Zeitpunkt der Wahl. Die Wahl des Mieterrats der Gewobag fand im Frühjahr 2019 statt, die der übrigen Unternehmen im Herbst 2016. Tabelle 47: Mieterräte und wahlberechtigte Haushalte 83 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Die Legislaturperioden der Mieterräte sind an die Amtsperioden der Aufsichtsräte gekoppelt. Deshalb wurde bei der Gewobag als einzigem LWU im Frühjahr 2019 bereits zum zweiten Mal eine Mieterratswahl durchgeführt. In Zukunft sollen die Mieterratswahlen aller sechs Unternehmen an einem einheitlichen Termin stattfinden. In einem ersten Schritt hierzu werden 84 die Mieterratswahlen der degewo, der GESOBAU, der HOWOGE, der STADT UND LAND und der WBM in einem gemeinsamen Wahltermin im 1. Halbjahr 2022 stattfinden. Damit sollen eine gesteigerte Aufmerksamkeit für die Mieterratswahlen geschaffen und eine gemeinsame Wahlwerbung ermöglicht werden. 85 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Durchschnittliche Bestandsmieten 2017 bis 2020 (nach m² Mietfläche gewichteter Durchschnitt) 14 Abbildung 2: Durchgeführte Mietreduzierungen 2018 bis 2020 19 Abbildung 3: Durchschnittliche Neuvertragsmieten nettokalt in €/m2 2017 bis 2020 22 Abbildung 4: Anzahl aller wiedervermieteten Bestandswohnungen der LWU 2013 bis 2020 24 Abbildung 5: Wiedervermietung nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 27 Abbildung 6: Wiedervermietung nach Raumanzahl 2020 28 Abbildung 7: Wiedervermietungsquoten an WBS-berechtigte Haushalte 2020 29 Abbildung 8: Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte nach Einkommensgruppen 2020 32 Abbildung 9: Art der Wohnberechtigung in den Einkommensgruppen bis 100 % und bis 140% der BEG 2020 33 Abbildung 10: Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen im Bestand 2020 (enge Definition nach WoVG) 34 86 Abbildung 11: Wiedervermietungsquoten an besondere Bedarfsgruppen 2020 (erweiterte Definition nach KoopV) 36 Abbildung 12: Anteil der Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte, an besondere Bedarfsgruppen und an deren Untergruppen 2020 37 Abbildung 13: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 41 Abbildung 14: Anzahl der 2019 und 2020 zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Raumzahl 42 Abbildung 15: Anzahl der 2019 und 2020 zum Tausch angebotenen Wohnungen nach Wohnungsgröße 43 Abbildung 16: Gründe für Wohnungstausch 44 Abbildungsverzeichnis Abbildung 17: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2020 45 Abbildung 18: Anteil der nicht zurückgenommen Kündigungen 2020 48 Abbildung 19: Anzahl bewohnter (physischer) und unbewohnter (formeller) Räumungen 2020 49 Abbildung 20: Anzahl der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (ohne RWM) 2017 bis 2020 53 Abbildung 21: Anzahl der Mieterhöhungen gem. § 559 BGB im Jahr 2020 inkl. Anteil der individuellen Modernisierungsvereinbarungen 54 Abbildung 22: Anzahl bezugsfertiger Neubauwohnungen 2017 bis 2020 58 Abbildung 23: Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen 2018 bis 2020 66 Abbildung 24: Neubaubestand nach Raumzahl 2018 bis 2020 67 Abbildung 25: Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau 2020 nach WBS-Struktur (n=2.444 Wohnungen) 69 Abbildung 26: Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 70 Abbildung 27: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach MietspiegelGrößenklassen 2018 bis 2020 72 Abbildung 28: Anzahl der angekauften Wohnungen mit Anteil geförderter Wohnungen 2020 74 Abbildung 29: Anteil gebundener Wohnungen am kooperationsrelevanten Bestand 2020 77 Abbildung 30: Kooperationsrelevanter Bestand 2020 nach Raumzahl 77 Abbildung 31: Abdeckungsgrad des Wohnungsbestandes mit Mieterbeiräten 2018 bis 2020 82 87 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Kartenverzeichnis 88 Karte 1: Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr (je absolut) 26 Karte 2: Wiedervermietungsquote an WBS-Berechtigte auf Bezirksebene 2020 (%) mit Vergleich zum Vorjahr (%) 31 Karte 3: Neubaufertigstellungen auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr 59 Karte 4: Bestandszukäufe ohne Neubauten auf Bezirksebene 2020 mit Vergleich zum Vorjahr (je absolut) 75 Karte 5: Gesamtbestand auf Bezirksebene 2020 (absolut) mit Vergleich zum Vorjahr (%) 79 Karte 6: Anteil des landeseigenen Wohnungsbestands am Mietwohnungsbestand auf Bezirksebene 2019 80 Karten- und Tabellenverzeichnis Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Steigerung der Bestandsmieten in €/m² 2017 bis 2020 11 Tabelle 2: Durchschnittliche unbereinigte Bestandsmieten in kooperations- bzw. bündnisrelevanten Wohnungen (monatliche Nettokaltmiete, Soll) in €/m² 2017 bis 2020 12 Tabelle 3: Anzahl der Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen 2020 16 Tabelle 4: Voraussetzungen für eine Mietabsenkung 17 Tabelle 5: Durchgeführte Mietreduzierungen zur Sicherung sozialverträglicher Mieten 2018 bis 2020 Tabelle 6: 18 Durchschnittliche Nettokaltmieten bei Neuvermietungen in €/m² 2017 bis 2020 21 Tabelle 7: Wiedervermietungen von Wohnungen und Fluktuationsrate 2020 (aktualisierte Angaben der Vorjahre) 25 Tabelle 8: Wiedervermietung nach Mietspiegel-Größenklassen in den Jahren 2017 bis 2020 27 Tabelle 10: Wiedervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte 2016 bis 2020 29 Tabelle 11: Wiedervermietungen an WBS-Berechtigte nach Einkommensgruppen 2017 bis 2020 32 Tabelle 12: Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (enge Definition nach WoVG 2016 bis 2020) 34 Tabelle 13: Wiedervermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (erweiterte Definition nach KoopV 2017 bis 2020) 35 Tabelle 14: Wiedervermietungen an Haushalte in Ausbildung oder Studium 2017 bis 2019 36 Tabelle 15: Wiedervermietungen in Quartieren der GESOBAU mit Ausnahmeregelungen 39 Tabelle 16: Wiedervermietungen in Quartieren der Gewobag mit Ausnahmeregelungen 39 Tabelle 17: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungswechsel 2017 bis 2020 41 Tabelle 18: Anzahl neuer Mietverträge durch Wohnungstausch 2019 und 2020 45 89 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Tabelle 19: Fristlose Kündigungen wegen Mietrückstand 2017 bis 2020 47 Tabelle 20: Anzahl der Räumungen 2017 bis 2020 49 Tabelle 21: Anzahl asbestsanierter Wohnungen 2018 bis 2020 51 Tabelle 22: Anzahl der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB mit und ohne Rauchwarnmelder (RWM) 2017 bis 2020 52 Tabelle 23: Modernisierungsmieterhöhungen und individuelle Modernisierungsvereinbarungen 2017 bis 2020 54 Tabelle 24: Neubauvolumen laut den Prognosen per 31.12.2020 insgesamt je LWU (inkl. MUF und Stud) 55 Tabelle 25: Neubauvolumen insgesamt je LWU und je Bezirk (inkl. MUF und Stud) 56 Tabelle 26: Wohnungsneubau auf übertragenen, landeseigenen Grundstücken zum Stichtag 15.02.2021 (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) 57 90 Tabelle 27: Anzahl der bezugsfertigen Neubauwohnungen (ohne MUF und Stud) 2017 bis 2022 58 Tabelle 28: Anteil geförderter Wohnungen an den fertiggestellten Neubauten (ohne MUF und Stud) 2016 bis 2020 61 Tabelle 29: Anzahl der fertiggestellten MUF und Stud 2017 bis 2022 61 Tabelle 30: Anzahl der Baubeginne (ohne MUF und Stud) 2017 bis 2022 (aktualisierte Angaben der Vorjahre****) 62 Tabelle 31: Anzahl der geförderten Wohnungen an den begonnenen Neubauten (ohne MUF und Stud) 2016 bis 2020 (aktualisierte Angaben der Vorjahre) 62 Tabelle 32: Anzahl der begonnenen MUF und Stud 2017 bis 2022 63 Tabelle 33: Neubaubestand 2017 bis 2020 63 Tabelle 34: Anteil barrierefreier Neubauwohnungen am Neubaubestand 2018 bis 2020 65 Tabelle 35: Neubaubestand nach Mietspiegel-Größenklassen 65 Tabelle 36: Neubaubestand nach Raumzahl 66 Tabelle 37: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 68 Tabellenverzeichnis Tabelle 38: Erst- bzw. Wiedervermietung im belegungsgebundenen Neubau nach WBS-Struktur 2020 69 Tabelle 39: Mietstufen bei Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen 2017 bis 2020 70 Tabelle 40: Mietendurchschnitt von belegungsgebundenen und freifinanzierten Neubauwohnungen bei der Erst- bzw. Wiedervermietung 2017 bis 2020 71 Tabelle 41: Erst- bzw. Wiedervermietung von Neubauwohnungen nach MietspiegelGrößenklassen 2018 bis 2020 72 Tabelle 42: Anzahl der angekauften Wohnungen mit Anteil geförderter Wohnungen 2017 bis 2020 74 Tabelle 43: Endbestand per Stichtag (kooperationsrelevanter Bestand) 2017 bis 2020 76 Tabelle 45: Ermittlung des Gesamtbestands nach KoopV 2016 bis 2020 78 Tabelle 46: Mieterbeiräte bei den LWU 2018 bis 2020 81 Tabelle 47: Mieterräte und wahlberechtigte Haushalte 83 91 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Quellenverzeichnis Bauordnung für Berlin (BauO Bln): https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/jlr-BauOBE2005rahmen. Berliner Mietspiegel 2019 mit Berliner Betriebskostenübersicht im Anhang: https://www.stadt entwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/ download/Mietspiegel2019.pdf „400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ Vereinbarung zwischen dem Land Berlin und den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (Berliner Roadmap) vom 12. April 2016: https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbaugesellschaften/download/ roadmap_400000_bezahlbare_wohnungen. pdf. Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 541) geändert worden ist (BGB): http://www. gesetze-im-internet.de/bgb/BGB.pdf. Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020: https://www.berlin. de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnung e n / 2 0 2 0 /a u s g a b e - n r- 6 - v o m -2 2-22020-s-49-56.pdf. IBB Investitionsbank Berlin (2021): IBB Wohnungsmarktbericht 2020: https://www.ibb.de/ media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2020.pdf. IBB Investitionsbank Berlin (2019): IBB Wohnungsmarktbericht 2018: https://www.ibb.de/ media/dokumente/publikationen/berlinerwohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_ wohnungsmarktbericht_2018.pdf. 92 IBB Investitionsbank Berlin (2017): IBB Wohnungsmarktbericht 2016: https://www.ibb.de/ media/dokumente/publikationen/berlinerwohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_ wohnungsmarktbericht_2016.pdf. IBB Investitionsbank Berlin (2012): IBB Wohnungsmarktbericht 2011: https://www.ibb.de/ media/dokumente/publikationen/berlinerwohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_ wohnungsmarktbericht_2011.pdf. „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins (KoopV) vom 5. April 2017: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/ wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/download/kooperationsvereinbarung.pdf. Pressemitteilung vom 24.3.2020 „Maßnahmen zur Verbesserung des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Krise“ https://www. berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.911191.php. Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 42 des Gesetzes vom 20. November 2019 (BGBl. I S. 1626) geändert worden ist (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG): http:// www.gesetze-im-internet.de/wofg/WoFG.pdf. Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln): Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz - WoVG Bln) vom 24. November 2015 (GVBl. S. 422): http://www. stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraumversorgung/download/ WoVG_Geset zblatt_05.12.15.pdf. Quellenverzeichnis Darin sind u.a. enthalten: • Gesetz zur Errichtung der „Wohnraumversorgung Berlin - Anstalt öffentlichen Rechts“ (WoVErG BE) vom 24. November 2015; Verkündet als Artikel 3 des Gesetzes über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz - WoVG Bln) vom 24. November 2015: http://gesetze. berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=Wo VErG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true. • Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung (WUAusrStärkG BE) vom 24. November 2015; Verkündet als Artikel 2 des Gesetzes über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz - WoVG Bln) vom 24. November 2015: https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/ jlr-WUAusrStärkGBEV1P1. 93 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ Kooperationsvereinbarung der Senatsverwaltungen für Finanzen und für Stadtentwicklung und Wohnen, der landeseigenen Wohnungs- unternehmen Berlins und der Wohnraumversorgung Berlin AöR vom 05.04.2017 1. Wohnungswirtschaft in kommunaler Hand Berlin bekennt sich zu seinen städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Eine Privatisierung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften wird ausgeschlossen. 2. Mehr kommunale Wohnungen Die Grundzüge des Bestandszuwachses der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind mit der Roadmap vom Mai 2016 festgelegt. Für den Zeitraum bis 2021 wird ein Wachstum auf 360.000 Wohnungen im Eigentum städtischer Wohnungsbaugesellschaften angestrebt. Darin enthalten ist der Wohnungsbestand der berlinovo. Um das Wachstumsziel 2021 erreichen zu können, ist es notwendig, dass Baugrundstücke in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen. Die heute bei den Gesellschaften vorhandenen Grundstücksreserven reichen alleine nicht aus, um das angestrebte Wachstumsziel umzusetzen. Vor diesem Hintergrund wird angestrebt, vermehrt auch altlastenbelastete Grundstücke zu übertragen. Die hierbei entstehenden Altlastensanierungskosten für die städtischen Gesellschaften werden im Sinne einer wirtschaftlich tragfähigen Lösung im Rahmen der Projektverträge unter Berücksichtigung des Verkehrswertes angemessen berücksichtigt. 2.1 Wohnungsneubau Ein Großteil des Bestandszuwachses bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften wird durch Wohnungsneubau realisiert. Deshalb errichten die städtischen Wohnungsbaugesellschaften mindestens 30.000 Wohnungen bis 2021 und achten im Rahmen ihrer Aufgaben der Stadtentwicklung auf ein ausreichendes Angebot an Gewerbeeinheiten in den Neubauprojekten. 94 Familien und Haushalte, die einen besonderen Bedarf an bezahlbaren, kleinen, altersgerechten oder barrierefreien Wohnungen haben, genießen bei der Neubauoffensive der städtischen Wohnungsbaugesellschaften eine besondere Beachtung. Dem folgend verpflichten sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften für Neubauprojekte mit Baubeginn ab 01. Juli 2017 grundsätzlich mindestens 50 % der Neubauwohnun- Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 gen mietpreis- und belegungsgebunden WBS-Berechtigten anzubieten. Bei der Verteilung der mietpreis- und belegungsgebundenen Neubauwohnungen wird ein Quartiersbezug zur Förderung der Berliner Mischung berücksichtigt. Von der angestrebten 50%-igen Quote kann in begründeten Ausnahmen projektkonkret abgewichen werden. Ausgenommen von diesen Regelungen sind besondere Wohnformen wie zum Beispiel Studierendenwohnen oder Altenwohnen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften verpflichten sich für Neubauprojekte mit Bau- beginn ab 01. Juli 2017, die Wohnungen im freifinanzierten Neubauanteil durchschnittlich unter 10,00 €/m²/mtl. mit einer in Bezug auf den Wohnungsmarkt und die Miethöhen angemessenen Preisdifferenzierung anzubieten. Es sind weiterhin alle Möglichkeiten preiswerten Bauens auszuschöpfen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden ausreichend Gewerberäume in den Neubauprojekten errichten, um eine Nutzungsvielfalt zu gewährleisten, die auch soziale Träger und Einrichtungen begünstigt, die das soziale Gefüge der Stadtteile stabilisiert. 2.2 Baukosten Die Anstrengungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Bauwerkskostensenkung schließen die Standardisierung und Typenbildung von Bauelementen sowie experimentellen Wohnungsbau an geeigneter, städtebaulich passender Stelle mit ein. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und der Senat stimmen darin überein, die Entwicklung der Baukosten weiterhin regelmäßig zu evaluieren. 2.3 Bestandsankäufe Durch Ankäufe sollen mindestens 10.000 Wohnungen bis 2021 dem Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zugeführt werden. Damit unterliegen sie den auf sozialen Ausgleich ausgerichteten Regularien der kommunalen Wohnungswirtschaft und tragen in dieser Form zu einer allgemein mietpreisdämpfenden Wirkung am übrigen Berliner Mietenmarkt bei. Sofern die Miete eines angekauften Wohngebäudes über 6,50 €/m²/ mtl. nettokalt liegt, wird mindestens jede zweite Neuvermietung zu einer Nettokaltmiete von max. 6,50 €/m²/mtl. an WBS-berechtigte Haushalte erfolgen. Beim Ankauf werden sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften insbesondere in Stadtteilen mit einem Mangel an preiswertem Wohnraum verstärkt um den Erwerb von Sozialwohnungen bemühen. In enger Kooperation mit der IBB wird das Ziel verfolgt, notleidende Fonds des Sozialen Wohnungsbaus zu erwerben, ohne dass dabei die besondere soziale Ausrichtung des Mietangebotes verloren geht. 95 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 2.4 Verankerung des Wachstumsziels 2021 Die Wachstumsziele sind in der Wirtschaftsund Budgetplanung sowie in der Langfristplanung der Unternehmen verankert. Über die Anstrengungen und Erfolge zur Erweiterung des kommunalen Wohnungsbestandes berich- tet der Senat zusammen mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften einmal jährlich dem Berliner Abgeordnetenhaus und geht dabei ausführlich auf bedeutende Bauprojekte und Ankäufe ein. Wohnungsbaugesellschaften 2016* 2021** degewo 67.001 73.500 GESOBAU 40.731 47.800 Gewobag 58.753 65.300 HOWOGE 58.906 67.700 STADT UND LAND 42.720 50.200 WBM 29.076 35.500 belinovo*** 20.000 20.000 Gesamt: 317.187 360.000 * Bestand 2016 (BBU zum 31.12.2016; nicht enthalten sind: gesicherte Ankäufe, geplante Ankäufe und sonstige Zugänge). ** Ziel 2021: Die Zielgrößen für das Bestandswachstum 2021 pro Unternehmen werden noch verifiziert. *** Gerundete Angaben 3. Soziale und nachhaltige Boden- und Liegenschaftspolitik 3.1 Übertragung landeseigener Grundstücke Freie landeseigene Flächen werden verstärkt für den Wohnungsneubau zu preiswerten Mieten an städtische Wohnungsbaugesellschaften als Sachwerteinlage vergeben, sofern diese Flächen für den Wohnungsbau geeignet sind und nicht für andere öffentliche Infrastrukturmaßnahmen benötigt werden. Dies umfasst auch Flächen der Bezirke. Für den Geschosswohnungsbau geeignete und nicht mehr betriebsnotwendige Flächen anderer Landesbeteiligungen sollen verstärkt angekauft werden. Die Übertragung innerstädtischer Grundstü- cke ist vorrangig voranzubringen. Der daraus resultierende Vermögenszuwachs bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften wird für zusätzliche Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen des Sozialen Wohnungsbaus genutzt. Die daraus resultierenden Wohnungsbindungen werden auf die Quote von mindestens 50 % angerechnet. 3.2 Vorkaufsrecht der Gemeinde verstärkt anwenden Das Land Berlin entwickelt kriteriengeleitete Verfahren und stellt bedarfsgerechte finanzielle Ressourcen bereit, um innerhalb der Zweimonatsfrist eine wirksame Ausübungspraxis zu 96 ermöglichen. Darüber hinaus wird das Land Berlin gezielt Vorkaufsrechts-Verordnungen erlassen. Wenn zur Umsetzung von Entwicklungszielen oder zur sozialen Stabilisierung von Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 Quartieren ein Vorkauf ausgeübt wird, erfolgt dies vorrangig zu Gunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, um ihnen Wohnungen und Bauland zur Verfügung zu stellen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bringen sich verstärkt als Partner bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Erhaltungs- und Milieuschutzgebieten ein. Das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wird verstärkt ausgeübt. Das Land Berlin kommt den städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit einem finanziell unterlegten Konzept zur Umsetzung entgegen. Das schließt auch Rechts- und Wirtschaftlichkeitsgutachten ein. 4. Soziale Bestandsbewirtschaftung 4.1 Sozialverträgliche Mieten bei Wiedervermietung sichern 60 % der jährlich zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden an WBS-berechtigte Haushalte maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet. Von den genannten 60 % zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen werden wiederum 25 % an Wohnberechtigte besonderer Bedarfsgruppen vermietet. Hierzu gehören Transferleistungsbeziehende, genauso wie Obdachlose, Geflüchtete, betreutes Wohnen, Studierende sowie vergleichbare Bedarfsgruppen. Es wird gewährleistet, dass entsprechend Ziffer 4.4 die Mietbelastung des jeweiligen Haushalts nicht mehr als 30 % des Nettohaushaltseinkommens beträgt. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden bei der Wohnungsvermietung für eine sozial ausgewogene Verteilung der Wohnberechtigten unter Beachtung der Berliner Mi- schung und eine diskriminierungsfreie Vermietung Sorge tragen. Einzelne Quartiere können von der 60 %-Quote ausgenommen werden. Die Festlegung dieser Quartiere sowie das darauf aufbauende Berichtswesen erfolgt im Konsens zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und den städtischen Gesellschaften bis zum 31.10. des Vorjahres. Die Prüfung der WBS-Berechtigung kann von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften außerhalb des sozialen Mietwohnungsbestandes selbst durchgeführt werden. Das Land Berlin strebt an, die gesetzlichen Voraussetzungen zu schaffen, dass auch Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen einer eigenen Prüfung WBS-Berechtigten überlassen werden kann. 4.2 Sozialverträgliche Mieten – Mieterhöhungen beschränken Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften stellen sicher, dass in Summe die Mieten für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen. Einmalige Mietanhebungen um 8 % innerhalb von vier Jahren sollen nicht erfolgen. Einmalige Mietanhebungen bis zu 4 % innerhalb von 2 Jahren sind möglich. In den Fällen, in denen die Wohnungsmiete unterhalb von 75 % der Durchschnittsmiete der jeweiligen Gesellschaft liegt, kann von den Regelungen abgewichen werden. Dabei wird gewährleistet, dass entsprechend Ziffer 4.4 die Mietbelastung des jeweiligen Haushalts nicht mehr als 30 % des Nettohaushaltseinkommens beträgt. 97 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 4.3 Sozialverträgliche Mieten bei Modernisierung sichern Die Umlage von Modernisierungskosten bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften wird nach der folgenden Maßgabe begrenzt: • die Nettokaltmiete darf höchstens um 6 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden, • die Nettokaltmiete wird auf einen Betrag begrenzt, der die ortsübliche Vergleichsmiete, um • nicht mehr als 10 % übersteigt, • darüber hinaus greift die Härtefallregelung. Die Werte sind für alle Modernisierungsankündigungen einzuhalten, die ab dem 01.11.2016 ausgesprochen wurden. In der Modernisierungsankündigung sind die betroffenen Mieterhaushalte über die zuvor genannten und die diese ergänzenden Regelungen aus dem WoVG Bln zu informieren. Individuelle Modernisierungsvereinbarungen sind anzubieten. 4.4 Sozialverträgliche Mieten – Nettokaltmiete nicht über 30 % des Nettohaushaltseinkommens Ergänzend zu Artikel 2 §§ 2, 3 WoVG Bln (Härtefallregelung) können Mieterinnen und Mieter bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften beantragen, dass ihre Nettokaltmiete auf 30 % des Haushaltseinkommens abgesenkt wird. Es gelten die Berliner Einkommensgrenzen für den Bezug eines Wohnberechtigungsscheins sowie die zugrundeliegenden Wohn- flächengrenzen. Bei Überschreitungen erfolgt die Absenkung anteilig. Wohngeld und ähnliche Leistungen werden in die Ermittlung der 30 %-Grenze einbezogen. Für besondere Bedarfsgruppen sowie Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen nach SGB II und XII wird die soziale Tragbarkeit der Miethöhe gewährleistet. 4.5 Mieterschutz stärken Um den Mieterschutz vor außerordentlichen fristlosen Kündigungen aufgrund von Mietrückständen zu verbessern, werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit eigenen qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie durch Kooperationen mit freien Trägern der Wohlfahrtspflege sowie den Bezirksämtern präventiv Sorge für hilfebedürftige Mieterinnen und Mieter mit dem Ziel tragen, Räumungen und Wohnungsverlust zu vermeiden. 4.6 Wohnungstausch erleichtern Um die bedarfsgerechte Wohnraumversorgung zu verbessern und die Wohnungsbelegung zu optimieren, werden für den Wohnungstausch innerhalb der und zwischen den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die erforderlichen Rahmenbedingungen geschaffen. 98 Dabei soll die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts unterstützend tätig werden. Ziel ist es, insbesondere für den Umzug kleiner Haushalte aus großen Wohnungen Anreize zu schaffen. Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 5. Zukunftsfähiges und ökologisches Bauen Um einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz und zu ökologischem Bauen zu leisten, werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften ressourcenschonend Dachgeschosse ausbauen und barrierearme Wohnungen auch in Bestandsgebäuden herrichten. Energetische Modernisierungsvorhaben sollen einen hohen ökologischen Nutzen haben. Modernisierungserfolge werden auch anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs evaluiert. Es wird angestrebt, Modernisierungsvorhaben weitestgehend warmmietenneutral umzusetzen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden entsprechende Anpassungen an der Sanierungsstrategie vornehmen, sodass Maßnahmen mit ökologischem und sozialem Nutzen vorrangig durchgeführt werden. Sanierungsvorhaben müssen auch in Bezug auf die Baustoffe ökologisch vorbildlich sein. Auf den Einsatz von umweltgefährlichen Dämmstoffen wird in eigenen Neubauprojekten ab Juli 2017 verzichtet. Auf den Ersatz funktionsfähiger Holzkastendoppelfenster wird grundsätzlich verzichtet. Die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts evaluiert gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern der Mieterräte die Sanierungsstrategie der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und unterbreitet Vorschläge für eine behutsame Sanierung und energetische Modernisierung. Die städtischen Wohnungen mit Asbestbelastungen werden im Rahmen der Strategie „Asbestfreie Hauptstadt 2030“ schrittweise saniert. Dazu stellt jede städtische Wohnungsbaugesellschaft einen langfristigen Sanierungsplan auf. 6. Partizipation 6.1 Beteiligung als Ressource stärken Die Einbindung unterschiedlicher Interessen und Sichtweisen in Planungsprozesse und bei der Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen erhöht nicht nur die Akzeptanz von Prozessen und Entwicklungen, sondern auch deren Qualität. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften folgen i. d. S. einer umfassenden Partizipationsstrategie. Die partizipative Vorbereitung von Bauvorhaben wird durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften verstärkt und zum integrativen Bestandteil der Neubauplanung und projektindividuell bedarfsgerecht angepasst. Bürgerbeteiligung: Bei umstrittenen Bauvorhaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften erfolgt eine städtebauliche und architektonische Qualifizierung mit Bebauungsvarianten, um die generelle Akzeptanz der Vorhaben zu erhöhen. Zugleich werden die Unternehmen den Nutzen eines Bauvorhabens für das Quartier und die Nachbarschaft darstellen sowie die Einrichtung projektbegleitender Gremien mit Anwohnerinnen und Anwohnern und lokalen Akteuren anbieten. Dadurch wird gewährleistet, dass das anspruchsvolle Neubauprogramm der Unternehmen und die Bauvorhaben grundlegend mitgetragen und erfolgreich umgesetzt werden können. Dafür gelten folgende Prinzipien der 99 Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung 6.2 Mieterräte und Mieterbeiräte Durch die Einführung von Unternehmensmieterräten wurde bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Grundlage für eine zusätzliche Möglichkeit und neue Qualität der Mitbestimmung durch die Mieterschaft in den Unternehmen geschaffen. Die Einführungsphase ist abgeschlossen. Die bei den Wahlen aufgetretenen Probleme werden durch die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts evaluiert. Auf dieser Grundlage werden Vorschläge erarbeitet, die Wahlordnung zu verbessern. Die in den städtischen Wohnungsbaugesellschaften seit langem engagiert tätigen Mieterbeiräte und die neuen Unternehmensmieterräte bilden eine verlässliche Partizipationsstruktur der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften streben an, Mieterbeiräte oder vergleichbare Institutionen in Siedlungen ab 300 Wohnungen auf einheitlicher inhaltlicher Grundlage einzurichten. Dadurch sollen die Mitwirkungsmöglichkeiten auch unmittelbar in den Wohnanlagen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften gestärkt werden. 7. Steuerung und Begleitung 7.1 Begleitung und Kontrolle der Kooperationsvereinbarung Zur Umsetzung der Kooperationsvereinbarung wird in enger Abstimmung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ein Monitoringsystem durch die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts aufgesetzt, das regelmäßige Evaluationen ermöglicht und dem Berliner Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Vorschläge zu Optimierung der hier getroffenen Vereinbarungen zur Verfügung stellt. Über die Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen wird öffentlich jährlich berichtet. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften stellen die hierzu erforderlichen Daten und Unterlagen der Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts auf deren Anforderung zur Verfügung. Es wird darüber eine vertragliche Grundlage für den Datenaustausch zwischen der Wohnraumversorgung Berlin AöR und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften geschaffen. 7.2 Geltungsdauer Diese Kooperationsvereinbarung gilt zunächst bis zum Inkrafttreten des novellierten Gesetzes zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung. Sie begründet keine Rechtsansprüche der Mieterin bzw. des Mieters. Diese Vereinbarung ist auf Mieterhöhungserklärungen, die ab 01.01.2017 ausgesprochen wurden und werden, anzuwenden. Zusätzlich gilt sie für Miet- 100 erhöhungserklärungen mit Wirksamkeit ab 01.01.2017, die über 8 % Mieterhöhung in den vergangenen vier Jahren oder über 30 € pro Monat liegen. Sofern eine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen oder Mietzahlungen erfolgte, können die Mieterinnen und Mieter die Einhaltung dieser Kriterien beantragen. Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 Schlussbemerkung Die vorgenannten Regelungen sind auf den gesamten Mietwohnungsbestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften anzuwenden. Werden für den Sozialwohnungsbestand abweichende Regelungen getroffen, sind diese anzuwenden bzw. diese Kooperationsvereinbarung für den Sozialwohnungsbestand anzupassen. Die Kooperationsvereinbarung basiert auf der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Unternehmen, die zu erhalten ist. 101 102
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