Creator:
Heilgemeir, Anna Rock, Frieder Penrad, Diane Selma Zakikhani, Sahar
Publication:
Berlin: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Januar 2019
URN:
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15365301
Path:
RATIBOR AREAL
Berlin Kreuzberg
Kurzfassung der Ergebnisse

LEBEN UND ARBEITEN

KOOPERATIV ENTWICKELN

Kooperative Machbarkeitsstudie
ARGE Ratibor14
coop.disco+

BODEN SICHERN

Auftraggeber
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg
Abteilung für Bauen, Planen und Facility Management
Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung
Yorckstraße 4-11
10965 Berlin
Ansprechpartner
Florian Schmidt
florian.schmidt@ba-fk.berlin.de
030-90298-3389
AuftragnehmerIN
ARGE Ratibor 14 (coop.disco+ / QuartierHandwerk)
Köpenickerstr.187/188
10997 Berlin
ANSPRECHPARTNER_INNEN UND PROJEKTLEITUNG
Anna Heilgemeir (coop.disco+)
ah@coop-disco.net
0176 - 231 690 30
Frieder Rock (QuartierHandwerk)
rock@quartierhandwerk.org
0177 - 415 34 79
MITARBEIT
Diane Selma Penrad
Sahar Zakikhani

Berlin, Januar 2019

2

Inhalt
2 Impressum
4 Einleitung
6 1 gegenstand der studie
2 Grundlagenermittlung
8 2.1 Studien zum Standort
10 2.2 Thematisch relevante Studien und Dokumente
12 2.3 Grundstück und Nutzung
14 3 Aktivierungsprozess
16 4 städtebauliche szenarien und
entwicklungsvarianten
5 RUnder tisch-Auftakt des kooperativen
entwicklungsprozesses
18 5.1 Stolperstein Ankommen und Bleiben
22 5.2 Stolperstein Kooperatives Entwickeln
25 5.3 Stolperstein Bodenfrage

28
32
34
36
40
44
50

6 MODELLPROJEKT RATIBOR 14
6.1 Erörterung der Varianten
6.2 Exkurs: Angekommen in Berlin
6.3 Grundsätze der Vorzugsvariante
6.4 Kooperativer Planungsprozesses
6.5 Akteure
6.6 Meilensteine
6.7 Finanzierung

55 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

3

Einleitung

Die vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg beauftragte Machbarkeitsstudie zum Areal Ratiborstraße wurde im zweiten Halbjahr
2018 von der ARGE R14 (Anna Heilgemeir/ coop.disco und Frieder
Rock/ QuartierHandwerk) in enger Kooperation mit den zuständigen Entscheidungsträger_innen aus Politik und Verwaltung, aber
v.a. mit den derzeitigen Nutzer_innen sowie der Nachbarschaft,
engagierten Initiativen und Akteur_innen aus dem Kiez prozessual
erarbeitet.
Die Bauhütte auf dem Areal war mittwochs um 18 Uhr für die Nachbarschaft und regelmäßige Treffen mit den Nutzer_innen für die Information, Raum für Diskussion und Reflektion der möglichen Projektentwicklung offen.
Eine öffentliche Informationsveranstaltung der Nutzer_innen im
Biergarten Jockel im August, eine Informationsveranstaltung des
Bezirksamts mit Stadtrat Schmidt und Staatssekretär Tietze (SenIAS)
in der Marthagemeinde im Oktober sowie ein Runder Tisch der
ARGE im November boten neben den persönlichen Gesprächen mit
einer Vielzahl von Akteur_innen und Entscheider_innen vielfältige
und intensive Möglichkeiten der Mitwirkung.
Es handelte sich hierbei nicht um ein offizielles Beteiligungsverfahren, sondern um eine Aktivierung, Information und einen Austausch mit den Betroffenen. Die hier vorgelegten und kooperativ
entwickelten Ergebnisse können die Grundlage für ein späteres Beteiligungsverfahren im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes bilden.
Politisch postulierte Vorgaben waren und sind:
Die gewerblichen Nutzer_innen sollen nicht vertrieben werden.
Der Naherholungsraum und das Stadtgrün sollen erhalten bleiben.
Im Zuge einer zu bestimmenden Bebauung muss jedoch Verdichtung erfolgen, um Raum für geflüchtete Menschen zu schaffen.

4

Drei zentrale Stolpersteine galt und gilt es, aus dem Weg zu räumen:
1 Auflösung des Widerspruchs zwischen der derzeit vom LAF erwarteten kurzfristigen Unterbringung in einfachen Wohnheimen
ohne Privatsphäre (Doppelbelegung der Zimmer) und einer kostengünstigen, aber menschenwürdigeren Unterbringung mit der Perspektive des dauerhaften Wohnens am Standort sowie Reduzierung
der ursprünglich gewünschten 500 Plätze.1
2 Entwicklung von angemessenem Wohnraum für eine am Standort integrierbare Zahl von Menschen mit und ohne Pass (< 150),
wobei die dafür zu realisierende städtebauliche und architektonische Lösung den Konflikt zwischen Wohnen und Gewerbe (TA
Lärm) dauerhaft ausschließen muß.
3	Realisation eines an die Leistungsfähigkeit der zukünftigen
Nutzer_innen angepassten Kaufpreises bei der Übertragung des
Bodens von der BImA an das Land Berlin (Residualwertverfahren)
sowie Verhinderung zukünftiger Spekulation und Verdrängung
durch langfristige Pachtverträge (Erbbaurecht).
Dazu ist einerseits die gegenseitige Akzeptanz von abweichenden
Ersatzstandorten für die dezentrale Entwicklung von Unterbringungsstandorten für geflüchtete Menschen zwischen Bezirk und
Land erforderlich.
Daneben müssen Bund und Land auch lokal orientiertes Kleingewerbe und Handwerk in den Katalog der den Preis mindernden Nutzungen einbeziehen und die Kaufpreisermittlung für den
Standort auf der Basis des Residualwertverfahrens akzeptieren, um
eine behutsame und angepasste, aber auch modellhafte Standortentwicklung zu ermöglichen.

1
Senat beschließt Standorte für modulare Flüchtlingsunterkünfte MUF
2.0, Pressemitteilung vom 27.03.2018 und neue_muf_standorte.pdf
Konzept zur partizipativen Wohnraumversorgung Geflüchteter (und
Nichtgeflüchteter) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, S. 8, Berlin 2018

5

Für die zeitnahe, aber behutsame und standortbezogene Realisierung des Vorhabens und die schnelle Errichtung von Wohnraum für
geflüchtete Menschen schlagen wir ein kooperatives und partizipatives Verfahren ab Januar 2019 vor (siehe Kapitel 6).

1
6

AUFTRAG UND VERLAUF
Zur konkreten architektonisch-städteplanerischen und zur sonstigen fachlichen Klärung aber
vor allem zur Aktivierung und Zusammenführung der verschiedenen Beteiligten haben wir als
beauftragte ARGE im zweiten Halbjahr 2018 in enger Zusammenarbeit mit den Nutzer_innen, der
Nachbarschaft und den Akteur_innen aus Verwaltung und Politik Umsetzungsvorschläge für das
Areal Ratiborstraße erarbeiten dürfen.

Diese wurde als kooperative Machbarkeitsstudie für ein experimentelles Modellvorhaben
umgesetzt und berücksichtigt die Evaluation integrierender und integrativer Vorhaben für die
langfristige Sicherung und die zukunftsfähige Entwicklung des innerstädtischen Gewerbestandorts
Ratiborstraße 14 im Kontext mit der neuen Errichtung von Unterkünften für geflüchtete Menschen.
Die kooperative Arbeitsweise, bei der die derzeitigen und auch zukünftigen Nutzer_innen befähigt
wurden, ihre Interessen sachgerecht in den erforderlichen Prozess einzubringen, erfolgte in
Kooperation mit den Verwaltungsmitarbeiter_innen des Bezirks, mit zivilgesellschaftliche Akteur_
innen, der Nachbarschaft und den politischen Entscheidungsträger_innen.
Das Areal Ratiborstraße wurde und wird hierbei als bezirkliche Potentialfläche gesehen, um ein
gemeinbedarfsorientiertes Gewerbemodellprojekt für Friedrichshain - Kreuzberg und gleichzeitig
einen Standort für die menschenwürdige Unterbringung geflüchteter Menschen modellhaft zu
realisieren.
Zwei in dieser Studie ausgearbeitete alternative Szenarien sowie eine Empfehlung für die weitere
Entwicklung dienen nun als Grundlage für den Diskurs über die Entscheidungen von Politik und
Verwaltung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg und des Landes Berlin und für die derzeitige
Eigentümerin des Geländes, die Bundesanstalt für Immobilien Aufgaben (BImA), einerseits sowie
für die Positionierung zur zukünftigen Entwicklung der Nachbarschaft und der Nutzer_innen selbst
andererseits.
Die vor Ort installierte Bauhütte, welche regelmäßig Treffpunkt für alle Akteure und
Kristallisationspunkt der Entwicklung war, spielte im bisherigen Projektverlauf eine integrative Rolle
und wird sicherlich auch in der folgenden Umsetzungsphase wichtiger Kommunikationsort bleiben.

7

2.1
8

STUDIEN ZUM STANDORT
1. Das Gelände muss auf Grund übergreifender Grünflächenkonzepte als Naturraum
erhalten bleiben. Dazu gehören neben den öffentlichen Grünflächen auch die semiöffentlichen Grünräume sowie die unversiegelte Gewerbefläche mit wertvollem
Baumbestand.
2. Die soziale Infrastruktur sowie die Verkehrsinfrastruktur und Nahversorgung müssen
bei Nachverdichtung für Wohnen- und Gewerbe gestärkt werden.
3. Der Erhalt einer möglichst großen, zusammenhängenden Gewerbefläche
ist grundlegend für die bezirkliche Gewerberaumversorgung. Zum Erhalt des
Gewerbestandorts muss auf sozialer, programmatischer und bautechnischer Ebene
ein städtebauliches Konzept für Wohnen und Arbeiten im Sinne des Gewerbeschutzes
erarbeitet werden.

4. Für die Unterbringung von geflüchteten Menschen sollen im Bezirk FriedrichshainKreuzberg partizipative, dezentrale Konzepte unter Beteiligung der Öffentlichkeit
realisiert werden. Der Schwerpunkt am Ratiborareal ist der Erhalt des Gewerbestandorts.

5. Zur dauerhaften Sicherung des Bodens muss die Vergabe in Erbbaurecht und zur
bedarfsgerechten Entwicklung die Berechnung des Grundstückspreises auf Grundlage
des Residualwerts angestrebt werden.

9

2.2
10

THEMATISCH RELEVANTE STUDIEN UND DOKUMENTE
1. Eine vergünstigte Vergabe von Bundesimmobilien an gemeinwohlorientierte Dritte
sowie für gemeinwohlorientierte Nutzungen ist möglich.
2. Die für die Immobilienentwicklung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg formulierten
Ziele einer gemeinwohlorientierten Immobilienentwicklung sind: Bezahlbarkeit und
Zugänglichkeit, Langfristigkeit, Zweckbindung/ Nutzungsbindung, Kostendeckung,
Reinvestition

von

Erträgen,

Selbstverwaltung/

Demokratische

Governance,

Ressourcen-schonung/ Resilienz, Diskriminierungsfreiheit/ Offener Nutzer_innenkreis,
Beitrag und Beteiligung an Nachbarschaft und Stadt. Diese sollen als Regelwerk zur
Geländeentwicklung dienen.

3. MUF 2.0 sind für den Standort nur in sehr angepasster Form geeignet. Eine
vermeintlich schnelle Errichtung nach § 246 sollte einem beschleunigten B-Plan
Verfahren gegenüber gestellt werden. Nur so ist eine dauerhafte Sicherung von sozialer
Wohnnraumversorgung, Daseinsvorsorge und Handwerk sowie der Erhalt der
Nutzungsmischung möglich.

4. Es müssen langfristig leistbare Wohnungen (Kleinst- und Großwohnungen) für
verschiedene Bedarfsgruppen entstehen.
5. Der bestehende Rechtsrahmen muss auf allen Ebenen kreativ genutzt werden. Die
Entwicklung soll sich an den Vorgaben des Solidarity City Netzwerks orientieren und
verschiedene Bereiche des Lebens von geflüchteten Menschen berücksichtigen.

6. Für den Gewerbeteil soll mit transdisziplinären Methoden ein Kriterienkatalog für
ein Nutzungskonzept entwickelt werden, das die verschiedenen Nachbarschaften
verbindet bzw. ein solidarisches Nebeneinander ermöglicht.

11

2.3
12

ORTSANALYSE
1. Es soll mit den bestehenden Morphologien gearbeitet werden. Die Einfügung einer
“neuen” Morphologie kann nur entsprechend des Charakters des Orts vorgenommen
werden.

2. Der Baumbestand sollte möglichst erhalten bleiben, die Bebauung sich dem
Baumbestand durch Durchbrüche, Umbauung etc. unterordnen. Bei einer Verdichtung
sollte darauf geachtet werden, den unversiegelten, naturräumlichen Charakter des
Gewerbegebiets zu erhalten.
3. Es wird empfohlen die heterogene Bebauungsstruktur nach den Prinzipien der
vernakularen Bauweise zu ermöglichen. Hierbei soll möglichst mit den vor Ort bereits
vorhanden Materialien bzw. mit der Strategie der Nutzung von vorhandenen Materialien
(Recycling / Upcycling) gearbeitet werden.
4. Der Ort soll weiterhin Raum bieten für verschiedenste Betriebsgrößen und Nutzer_
innengruppen, die sowohl lokalen Bedarf befriedigen als auch Nischenprodukte und
spezialisiertes Handwerk anbieten. Hierbei ist auf ein möglichst gleichwertiges Verhältnis
von umbautem Raum und Freiflächen als Nutzflächen für Handwerk zu achten.
5. Es wird empfohlen, den Wechsel zwischen Offenheit und Geschlossenheit entlang der
Ratiborstraße und dem Kanal weiterzuentwickeln sowie den ruhigen Charakter des Orts zu
bewahren.

6. Alternative Bauträgerschaften sind zur Stärkung von lokalen Netzwerken durch
Selbstverwaltung neben den öffentlichen Wohnraumversorgern auch für den Wohnteil
verstärkt in Betracht zu ziehen und von den Nutzer_innen vor Ort gewünscht.

13

3
14

AKTIVIERUNGSPROZESS
1. Das Ratibor Areal hat ein großes Potential, als Modellprojekt für folgende Themen
zu dienen: Gewerbe, Ökologie und Grün, Migration (Ankommen und Bleiben),
Nachbarschaft, Bodensicherung, Wohnraum - Versorgung, Standardsetzung und
Freiraum für Experimente.
2.

Anhand der Entwicklung des Geländes könnten die Fragen der Zukunft des

Arbeitens (Fachkräftemangel), aber auch andere Produktionsbedingungen und
Kreisläufe von Stadtentwicklung (Grundbau und Selbstbau/ Bauhütte) neu diskutiert
und experimentell angewandt werden.
3. Die Vergabe und Entwicklung muss der Nutzung entsprechend (Gebrauchswert)
gestaltet werden und den lokalen Bedarf absichern. Seitens des Senats für Wirtschaft,
Energie und Betriebe sowie der bezirklichen Wirtschaftsförderung wurde hierfür eine
Unterstützung zugesagt.
4. Die Anzahl der Menschen und die Form der Unterbringung muss sozial und
baulich ein Ankommen und Bleiben ermöglichen. Seitens SenIAS ist die zeitnahe
Unterbringung von 1.000 Menschen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg grundlegend.
Für experimentelle und integrative Projekte besteht eine große Offenheit.
5. Von der Nachbarschaft und den Nutzer_innen wird die Gründung einer
Bürgerstiftung bzw. Kooperation mit einer bestehenden Genossenschaft angestrebt,
die an die lokalen Verhältnisse angepasste Wohn- und Betriebsform für geflüchtete
Menschen entwickelt.

15

4
16

ERGEBNISSE DER SZENARIENENTWICKLUNG
1. Eine Wohnbebauung ist aus baurechtlicher und lärmschutztechnischer Perspektive
sowie im Sinne des Bestandschutzes nur im vorderen Bereich des Geländes entlang
der Ratiborstraße zu realisieren. Im mittleren Teil muss eine Lärmschutz-/Pufferzone
entstehen. Im hinteren und westlichen Bereich sollen niedrige Bestandsnutzungen
Platz finden, die zum Teil einen offenen Übergang zum Grünraum gewährleisten
sollten.
2. Eine Aufteilung in thematische Planungsfelder, in denen die Wohnnutzung mit der
jeweiligen Bestandsnutzung baulich und programmatisch kombiniert wird, wäre ein
Vorteil für die Entwicklung. Für Bau- und Nutzungskonzept, Städtebau und Architektur
wird ein kooperatives Werkstattverfahren empfohlen.
3. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Wohnen und Gewerbe an einem Ort zu
realisieren. Hierfür angepasste und möglicherweise diverse bauliche Lösungen zu
finden, wird sowohl gestalterisch als auch ökonomisch eine der Herausforderungen
sein. Sie bieten das Potential den Charakter des Ortes sowie die räumliche Qualität zu
stärken.

4. Der Widerspruch zwischen schneller serieller Raumversorgung aus einer Hand
und schrittweiser individueller und partizipativer Entwicklung lokaler Akteure muss
bearbeitet werden. Es ist anzustreben die Qualitäten und Vorteile beider Systeme zu
verknüpfen.
5. Es gibt bereits vielfältig praktizierte Modelle für ein partizipatives Ankommen und
Bleiben. Hiervon sollte gelernt und darauf aufgebaut werden, um ein Modellprojekt für
Berlin zu entwickeln und gleichzeitig Verfahren zu verändern.

17

5.1
18

RUNDER TISCH ANKOMMEN UND BLEIBEN
VERBLEIBENDE WIDERSPRÜCHE
1. Der Wunsch nach einer überschaubaren Anzahl von geflüchteten Menschen
und durchmischten Modellen (mehr Akzeptanz und Begegnung) vs. dem Bedarf
an einer großen Zahl an Wohnmöglichkeiten für Geflüchtete in einer sozialen,
nachbarschaftlichen und antirassistischen Umgebung.
2. Der Wunsch einer geringen Verdichtung (Erhalt der Qualität des Orts, des Grünraums
und des Gewerbes) vs. dem Wunsch nach höheren Standards für die Bewohner_innen
(mehr Fläche).

3. Unterkunft ja, dann sozialer Wohnraum. Unklar bleibt, für wen und wie der Übergang
von der Unterbringung zur sogenannten Nachnutzung funktioniert. Nach zwei Stufen
der Gemeinschaftsunterbringung sollten Menschen, die schon mehrere Jahre in
Deutschland und ggf. davor mehrere Jahre in anderen Ländern untergebracht wurden,
in der 3. Stufe mindestens eine Bleibe- und Wohnperspektive zugesichert bekommen.

4. Höhere Standards und andere Formen der Unterbringung (z.B. keine
Doppelbelegung, mehr Privatraum, Zusatzräume, Kleinst-Wohnungen in normalen
Wohnhäusern) können bisher nicht in die Quote des Landesamts für Flüchtlinge (LAF)
eingerechnet werden.
5. Die Belegung durch LAF und das Mitspracherecht bei der Belegung durch
Nachbarschaft mit unterschiedlichen Implikationen für den Infrastrukturbedarf (Kita
etc.) sind zu berücksichtigen.

6. Die Errichtung von Unterbringungen oder Mischmodellen durch alternative
Bauträger ist bisher nicht vorgesehen.

19

ANKOMMEN UND BLEIBEN
NÄCHSTE SCHRITTE
1. Ermittlung des für den Ort verträglichen Bauvolumens (siehe Kapitel 4).

2. Festlegung der Anzahl der Personen anhand einer noch zu erstellenden Matrix in
Abgleich mit den Konzepten für die Ergänzungsstandorte.
Standortabhängiger

Abwägungsrahmen

für

Anzahl

von

Menschen

gemäß

des vor Ort entwickelten partizipativen Konzepts. Analyse des Standorts in die
Belegungsentscheidung mit einfließen lassen. Partizipatives Belegungssystem
entwickeln bzw. bisheriges überprüfen und anpassen.
3. Festlegung von Zielen für eine integrative Entwicklung für alle:
a) Standards für die Schaffung von Privaträumen für Einzelpersonen ermöglichen
(Flächenverlust und Kostensteigerung) und b) andere Nutzungen in die Gebäude
einbringen, Schnittstellen schaffen.

4. Grundriss und Belegungsmodell entwickeln, das Privaträume ermöglicht (z.B.
eine %-Zahl an Zimmern mit max. 13qm), Erschließungsflächen minimieren bzw.
als qualitativen Raum gestalten (Laubengänge), partizipative Belegung durch die
Bewohner_innengruppen ermöglichen (Clusterwohnen), Zusatzräume außerhalb der
Wohnung schaffen (Pufferzone). Konflikte zwischen verschiedenen Gruppierungen
architektonisch/ baulich anhand von Erfahrungswerten angehen. Kleinteiligkeit
ermöglicht verschiedene Nachbarschaften.

5. Die Einrichtung von erdgeschossnahem Gewerbe und Sozialräumen fördern.
Hierzu braucht es ein Finanzierungsmodell, z.B. durch Fördermöglichkeiten für
Ausbildungswerkstätten im Gebäude. Hierfür Kooperationspartner als potentielle
Träger vorschlagen und ansprechen.

20

6. Bleibeperspektive: Bau- und Betreiberkonzept für den Übergang von kurzfristigem
Unterkommen und langfristigem Bleiben. Verfügbarkeit von Wohnraum in der
Nachnutzung sowie lokale Neubauprojekte für geflüchtete Menschen, die jetzt in
Gemeinschaftsunterkünften untergebracht sind, z.B. Mietvertragsausgestaltung mit
Bleibeperspektive zwischen LWU bzw. der alternativen WoGeNo und Unterkunftsträger
entwickeln (Stichwort: Unterkunft mit Wohnungsperspektive).
7. Zuweisung durch das LAF auch für gemeinwohlorientierte Dritte möglich machen.
Modell einer gemischten Bauträgerschaft LWU + Genossenschaften erarbeiten (ggf. in
Verbindung mit den Ergänzungsstandorten). Die Förderung von alternativen Trägern zur
Errichtung von Gebäuden, in denen Unterkünfte, aber auch Wohnraum für Geflüchtete
vorhanden ist.

8. Die Vermietung sollte an einen lokalen Träger erfolgen, der vernetzt und gleichzeitig vor
Ort ansprechbar ist.
9. Entwicklung eines dezentralen Trägerwohnens mit Übergang in langfristigen Wohnraum
zwischen Bauträgern (LWU und Genosschaften), sowie SenIAS und LAF. Beratung durch
bestehende bundesweite Modellprojekte (Werkstatt Ankommen *Wohnen*Bleiben).
Menschen bekommen eine normale Wohnung und zusätzliche dezentrale oder mobile
Betreuung.

10. Entwicklung und Herstellung auch durch eine Bürgerstiftung oder Genossenschaft
ermöglichen. Mit bestehenden Genossenschaften Kontakt aufnehmen. Community Land
Trust Modell in Erwägung ziehen.

Hinweis: Eine Vergabe der Gesamtfläche an eine öffentliche LWU (momentan BERLINOVO/
BGG) und Angabe einer irreversiblen Zahl an Unterbringungsplätzen im Rahmen der
Übertragung BImA Land vor Evaluierung der o.g. Fragen erscheint nicht zielführend.

21

5.2
22

RUNDER TISCH KOOPERATIVES ENTWICKELN
VERBLEIBENDE WIDERSPRÜCHE
1. Bezirk, Nachbarschaft und Nutzer_innen wollen sozialen Wohnungsbau
mit

langfristiger Nutzung sowie leises Gewerbe und Daseinsvorsorge. Dieser

Nutzungsschwerpunkt ist bisher nicht der Auftrag des für den Standort vorgesehenen
landeseigenen Wohnungsunternehmens BGG.
2. Es ist ein Direktverkauf des Wohnteils von der BImA an die BGG vorgesehen. Nutzer_
innen und Nachbarschaft streben aber die Entwicklung des Gesamtgeländes oder
mindestens eines Teilbereichs mit einer gemeinwohlorientierten Genossenschaft oder
Bürger_innengenossenschaft als integrativem Bestandteil des Gesamtkonzepts an.
3. Die Frage des Artenschutzes und der diesbezüglichen Belange des heterogenen
Grünraums ist bisher nicht ausreichend bearbeitet. Solange dies nicht geschehen ist, ist
die Festlegung von Flächen für Nutzungen schwierig.

4. Die Kooperationspartner_innen sollten vor Übertragung des Grundstücks feststehen
und in den Prozess miteingebunden werden; dieses ist aber bereits im Gange. Es
besteht die Angst, dass Grundlagen und Zwänge geschaffen werden, die nicht im Sinne
eines kooperativen Prozesses entwickelt wurden.

23

KOOPERATIVES ENTWICKELN
NÄCHSTE SCHRITTE
1. Das Bezirksamt und die ARGE legen einen Jour Fixe für die Steuerungsrunde fest.

2. Die BGG klärt die Möglichkeit einer Nachnutzung als sozialer Wohnungsbau sowie
einen erhöhten Gewerbeanteil mit ihren Gesellschafter_innen. Nach einer Offenlegung
möglicher Entwicklungs- und Nutzungsziele im Jour Fixe muss abschließend geklärt
werden, ob und unter welchen Bedingungen sie als städtischer Partner gesetzt ist.
3. Der Areal RATIBORAREAL14 e.V. gibt Zusage, wie er als RATIBOR14 eG Partnerin für die
Entwicklung des Geländes werden kann.
4. Bau- und Entwicklungsträger für den Wohnbereich ermitteln die Mehrkosten für kleine
Baumodule und den aufwändigeren Entwicklungsprozess. Diese werden als Fördersumme
im Sinne der Ökologie, Durchlässigkeit, Prozesshaftigkeit und des Ankommens und
Bleibens "in den Ring geworfen."
5. Der Bezirk gibt ein Arten- und Baumschutzgutachten in Auftrag. Die BImA macht das
Schadstoffgutachten als Grundlage der Kostenermittlung transparent.
6. Der Senat für Integration Arbeit und Soziales legt zusammen mit dem Senat für
Wirtschaft, Energie und Betriebe ein Konzept zur Finanzierung der Steuerung des Prozesses
sowie der Fördermöglichkeiten für die Entwicklung des Modellprojekts Wohnen und
Arbeiten vor.

24

5.3
25

RUNDER TISCH BODEN UND FINANZIERUNG
VERBLEIBENDE WIDERSPRÜCHE
1. Das von der BImA angekündigte Wertermittlungsverfahren (Grundlage soll die
Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung von Verbilligungstatbeständen für
bestimmte Nutzungen sein) lässt befürchten, dass der später vom Land Berlin erhobene
Erbbauzins die wirtschaftliche Ertragskraft der Gewerbetreibenden übersteigt und somit
im Nachhinein zur Verdrängung führt.

2. Im Zuge der avisierten Nutzungsteilung des Geländes in der Folge wird für die
derzeitigen Nutzer_innen – und somit für die zukünftigen Betreiber_innen – eine
Mischkalkulation nicht möglich, was zu finanziellen Nachteilen v.a. für den weiterhin
gewerblich zu nutzenden Geländeteil führt.
3. Es sollen auch Räume für soziale und leise gewerbliche Nutzungen realisiert werden.
Wie gibt die BGG die nicht für die Unterbringung von geflüchteten Menschen genutzten
Flächen an die Nutzer_Innen weiter? Eigentlich ist die BGG gar nicht für Gewerbe und
Wohnen zuständig. Bedarf es dann doch anderer Träger?
4. Sollen zukünftig ein oder mehrere Eigentümer / Vermögen das Gelände bewirtschaften
und wie groß sind die Wohn-, Gewerbe- und Grünflächenanteile auf dem Areal?
5. Ist eine Grundstücksteilung mit allen Folgen (Abstandsflächen, Brandschutz etc.) dazu
nötig? Wer wird ggf. Eigentümer der weiteren Grundstücksteile, die nicht für Unterbringung
oder Wohnen genutzt werden? Wäre ein Direktverkauf an zwei Träger seitens der BImA
dann nicht besser (doppelte Grunderwerbsteuer bei Weitergabe auch im Erbbaurecht!)?

26

BODEN UND FINANZIERUNG
NÄCHSTE SCHRITTE
1. Die kooperativ durchgeführte Wertermittlung nach dem Residualwertverfahren wäre
für die besondere Situation des Geländes und die atypische und heterogene Nutzer_
innenschaft angemessen.

2. Die Machbarkeitsstudie dient in Bezug auf Flächenverteilung, Nutzungsmix,
Eigentümermix, Trägermix und die Anzahl der Unterbringungsplätze als Grundlage für die
Wertermittlung durch die BImA und die Verhandlungen mit dem Land Berlin.

3. Die Verhandlungen BImA – Land Berlin führen zum Verkauf Anfang 2019. Das Grundstück
soll nicht geteilt und nicht direkt an ein Landeseigenes Wohnungsunternehmen gegeben
werden, sondern beim Sondervermögen für Daseinsvorsorge (SoDa) verbleiben, so dass
weiterhin Offenheit in Bezug auf eine gemeinwohlorientierte Entwicklung gegeben ist.
4. Baustadtrat Florian Schmidt terminiert für Ende Januar ein Treffen zur Besprechung
und Ausverhandlung der Ergebnisse der Machbarkeitsstudie. Dabei soll der Einsatz einer
Steuerungsrunde (Bezirk, Senat, BIM, Nutzer_innen etc.) für die weitere Koordination
besprochen werden, die das Projekt und den Prozess begleitet.

27

6.1

Erörterung der
Varianten

Leitbild: Für die Unterbringungen von mehr Menschen.

–– Vermutet

Variante A

wird eine langfristig bessere Wirtschaftlichkeit auf
Grund des kompakteren Bauvolumens und durch die vorhandene Vorplanung und Standardisierung bei der Realisierung von
MUF ähnlichem Standardgebäude.
–– Durch das massivere und kompaktere Bauvolumen werden die
Qualität des Orts und der Nachbarbebauung stark gestört.
–– Die zu erwartende Nutzungsdichte durch Doppelbelegung widerspricht den nachbarschaftlichen Ansprüchen an menschenwürdige Wohnraumversorgung.
–– Die Nachnutzung ist ungeklärt (BGG = Student_innenwohnen,
SenIAS und SenSW erwarten langfristig eine Überführung in
den Standard des sozialen Wohnungsbaus für verschiedene
Bedarfsgruppen).
–– Die Entwicklung der Unterbringungs- bzw. Wohnflächen liegt
in der Hand landeseigener Unternehmen; die Entwicklung der
unabdingbar notwendigen Lärmschutzzone soll von der RATIBOR14 eG entwickelt werden. Die Schnittflächen zum Wohnen
müssen aber in Verhandlung mit der LWU stattfinden. Dies birgt
Konfliktpotential.
–– Der Baubeginn ist vor 2021 wegen bis Ende 2020 laufender Mietverträge nicht absehbar.
–– Die Nachnutzungsfrage ist ohne existierenden B-Plan nicht klärbar, es besteht keine Investitionssicherheit.
–– Die Variante widerspricht den Vorgaben des Bezirks gemäß dem
'Konzept zur partizipativen und integrativen Wohnraumversorgung Geflüchteter und Nichtgeflüchteter'.

28

Variante B

Leitbild: Für eine kosmopolitische, soziale, solidarische und kreolische Stadt.

–– Eine kleinteilig strukturierte Bebauung entspricht der vorhandenen lokalen Struktur.

–– Es ist ein höherer Planungsaufwand erforderlich.
–– Durch die schrittweise Entwicklung ist ein transparentes Beteiligungsverfahren auch für die ehrenamtlich involvierte Nachbarschaft leistbar.
–– Genossenschaftliche Bauträger als Partner_innen entsprechen
eher der lokalen Mentalität.
–– Eine kleinteilige und durchbrochene Bauweise lässt eine höhere
nachbarschaftliche Akzeptanz erwarten.
–– Qualitative Ansprüche bei der Versorgung Geflüchteter modellhaft und experimentell zu gestalten, entspricht dem nachbarschaftlichen Wunsch und der aktuellen Notwendigkeit (vgl. „Angekommen in Berlin“ siehe Kapitel 6.2).
–– Die Nutzungsdichte von Standardunterkünften durch Doppelbelegung widerspricht den Ansprüchen an eine menschenwürdige
Wohnraumversorgung.
–– Bei engagierter Planung und Beteiligung aller Akteur_innen kann
der Baubeginn bereits 2020 erfolgen; die Bereitstellung von Unterkunftsplätzen ist somit 2021 zu erwarten.
–– Es werden statt ca. 250 nur 125 Unterbringungsplätze realisiert.
–– Diese haben jedoch eine höhere Nutzungsqualität und Variabilität sowie die Sicherheit in der Nachnutzung durch das vorhergehende B-Planverfahren.
–– Die höhere Nutzungsqualität und Variabilität sowie Sicherheit in
der Nachnutzung durch vom Bezirksamt gewolltes, parallel laufendes B-Planverfahren ist gegeben.
–– Höhere Planungs- und Baukosten sind zu erwarten. Letztere
könnten aber durch offene Ausschreibungsbedingungen kompensiert werden.

29

Riege

l vor

der N

ase?

mal?!

f ein
en au

ensch

250 M

250

Verbleib der Menschen
nach 5 + 3 + 3 Jahren ??

Verantwortungsbereich
Grenze

Gefah
r
Gewe Wohnen v
rbe a
e
bsich rdrängt
ern?

bezahlbare Miethöhen?

Variante A: Fragen und zeitliche Entwicklung
Grafik: coop.disco+

2019

2021

Antrag auf

Baubeginn

Genehmigung

2022

2027

Einzug

Leerzug und Umwandlung

250

in Wohnungen

Bewohner_innen

Auszug 125
Bewohner_innen

Gewerbe Bestand (BGF)				
3.000 qm
Gewerbe neu1 (BGF)					2.000 qm		
(hinterer Geländebereich und tw. unter der Plattform)			
Gewerbe an der Straße (LWU - BGF)			
1.000 qm
Wohnen neu (BGF)				
6.250 qm
Mischnutzung neu (Pufferzone - BGF)			
2.000 qm
Anzahl Personen Unterbringung 			
250
(25qm BGF/ Person)
Anzahl Personen, die dort dauerhaft leben		
125-140
(50qm BGF/ Person)
Gewerbeverdichtung ist in der Zeichnung nicht dargestellt und soll im Selbstbau erfolgen

1

30

unwirtschafllich?

perm

lan
r B-P

anen

ische

dynam

te Ba

nötig

ustel

le?

Entwicklungspartner?

höhe

re En

bezahlbare Miethöhen?

twick

lungs

koste

n?

Variante B: Fragen und zeitliche Entwicklung (gestrichelte Linien = zweite Bauphase)
Grafik: coop.disco+

2019

2020

2021

2023

2024

2025

Antrag auf

Baubeginn

Einzug

Baubeginn

Umwandlung in

125

Genehmigung

Typenbau

125

2. Bauphase

Wohnungen

Bewohner_innen

Bewohner_innen
leben in Wohnungen

+ 10-20 Patinnen

Gewerbe Bestand (BGF)				
3.000 qm
Gewerbe + Handwerk neu1 (BGF)
3.000 qm
(hinterer Geländebereich und unter der Plattform)			
Wohnen neu (BGF)					
3.440 qm (2021) / 6.250 qm (2025)
Wohnintegrierte Gemeinschaftsflächen (BGF)		
1.000 qm 				
Mischnutzung neu (Pufferzone - BGF)			
1.000 qm
Anzahl Personen Unterbringung			
125
(25 qm BGF/ Person
Anzahl Personen, die dort dauerhaft leben		
125 - 140
(50qm BGF/ Person)

31

Gewerbeverdichtung ist in der Zeichnung nicht dargestellt und soll im Selbstbau erfolgen

1

?

6.2
32

Exkurs: Angekommen IN BERLIN
1. WBS für asylsuchende, geduldete und anerkannte Geflüchtete.

2. Geflüchtete am regulären Wohnungsmarkt gleichberechtigt teilhaben lassen.

3. Kooperative Projektentwicklung aller zuständigen und betroffenen Akteur_innen.

4.

Offenheit für die Entwicklung eines Modellprojekts unter Bezug auf bundesweite

Leuchtturmprojekte.
5. Akzeptanz einer kleinteiligen und dynamischen - in Teilen auch zeitlich gestreckten Entwicklung mit Möglichkeiten zur Selbstorganisation und Selbstbau.
6. Kaufverhandlungen so führen, dass den jetzigen und zukünftigen Nutzer_innen zu
erwirtschaftende Pachtzinsen ermöglicht werden.
7. Bereitschaft zur Förderung der Planungs- und Entwicklungsphase durch SenIAS, SenWEB,
SenBJF, SenFin.

33

6.3

Eine prozessuale und kleinteilige Entwicklung erlaubt der Qualität des Orts (Städtebauliche Praxis, Ökologie, Baumbestand, Freiraum) gerecht zu werden. Die Entwicklung wird nachvollziehbar.
Schnelligkeit in der Umsetzung bei Beteiligung einer breiten Nachbarschaft wird möglich. Die Zusicherung der zeitnahen B-Plan Erstellung seitens des Bezirks und damit Planungssicherheit für alle
Beteiligten wäre gegeben.

Potentiell können 100% der untergebrachten Menschen am Standort in einem dem Ort entsprechenden Gesamtbauvolumen dauerhaft in Wohnungen verbleiben. Aufgeteilt auf die Parzellen, könnten so jeweils 50 Menschen mit den vor Ort bereits existierenden
Nutzer_innen Nachbarschaften von 50% Menschen mit und 50%
Menschen ohne Pass bilden.
Das geringere Bauvolumen ermöglicht eine höhere Akzeptanz und
einen früheren Baubeginn.
Falls die Ergänzungsstandorte im Bezirk wider Erwarten keine Möglichkeit zur dezentralen Verteilung bieten, kann über eine Verdichtung für weitere Unterbringung oder Schaffung von dauerhaftem
Wohnraum im Prozess diskutiert werden.
Bei großer Akzeptanz besteht so die Chance schnell 125 qualitative
Unterbringungsplätze zu realisieren.

Grundsatz 01:
Prozessuale und
kleinteilige Entwicklung
MIT KOOPERATIV 			
FESTGELEGTEM ZEITRAHMEN

Grundsatz 02:
Unterbringung von
125 Menschen

34

Grundsatz 03:
Recht auf Privatraum

Grundsatz 04:
Schnittflächen des
Alltags schaffen

Grundsatz 05:
Arbeit ermöglichen

Grundsatz 06:
Dauerhaftes Wohnen

Jede Person, die den Bedarf hat, bekommt einen privaten Raum.
Dies soll durch eine enstprechende Grundrissgestaltung und Bauweise, welche qualitative Kleinsträume sowie die Möglichkeit einer
temporären Teilung der Zimmer vorsieht.

Um einer Zweiteilung des Grundstücks vorzubeugen, werden
Schnittstellen mit Mischnutzungsbereichen entwickelt. Im Wohnbereich wird eine kleine Anzahl an Werkwohnungen, also Wohnungen für Menschen, die auf dem Gelände tätig sind und ein Interesse haben, Teil eines solchen Projektes zu sein, bereitgestellt. (siehe:
Stolperstein Ankommen und Bleiben, soziale Kontakte). Weitere
50% der entstehenden Flächen sind für sind für nachbarschaftliches
Gewerbe mit hohem Identifikationspotential, Gemeinschafts- und
Sozialräume. Sie dienen als Orte des Austauschs mit Bestandsnutzer_innen und Nachbarschaft.

Es werden Lehrstellen, Arbeitsplätze und Möglichkeiten der selbstständigen Beschäftigung für geflüchtete Menschen gesucht und,
soweit möglich, durch die ansässigen Betriebe zur Verfügung gestellt. Dazu gibt es Beratungsangebote.

Dies würde zu einer höheren Akzeptanz bei der Nachbarschaft
führen, da die Qualität für die Menschen in einem absehbaren Zeitraum entsteht. Nach Ablauf der Nutzung durch das LAF im Unterbringungszeitraum würden der Wohnraumversorgung Berlins 60
neue Wohneinheiten auf einem bis dahin faktisch als Gewerbegebiet genutzten Gelände zur Verfügung stehen. SenSW verpflichtet
sich dahingehend, die hier bereits angekommenen Menschen auf
dem Areal dauerhaft mit Wohnraum zu versorgen.
Bei einem weiteren erhöhten und längerfristigen Bedarf an Unterbringungen am Standort wird das Ziel vereinbart, z.B. in der benachbarten Siedlung der WBM durch Verdichtung bevorzugt den
Wohnbedarf der Menschen vom Ratiborareal zu decken.
So wird ein Modell geschaffen, das nicht nur mit Zahlen hantiert,
sondern konkret Verantwortung in der Wohnungslaufbahn der untergebrachten Menschen übernimmt. Für viele geflüchtete Menschen würde das eine enorme Erleichterung bedeuten, da die Unsicherheit auf den Ebenen Asyl, Arbeit und Wohnen alle Säulen eines
stabilen Lebens bedroht (siehe dazu Kapitel 5.1 und 6.2).

35

6.4

1. Zeitnaher Kauf des Geländes durch das Land Berlin unter Zusammenhalt des Bodens.
2. Grundlagenverständigung über kooperative Entwicklung und
Ziele zwischen Bezirk, BIM, RATIBOR e.V. und SenIAS mit Transparenz gegenüber der Nachbarschaft.
3. Teilung in einen landeseigenen bewirtschafteten Teil (städtische Kita mit Erweiterungsfläche sowie Straßenland mit Wendehammer Reichenberger Straße als Grünfläche) und einen
selbstverwaltet bewirtschafteten Teil (Gewerbehöfe, Biergarten,
Kitaspielplatz freie Kita, Wagenplatz) und einen vom Bezirk bewirtschafteten Teil (Grünfläche am Kanal).
4. Abschluss städtebaulicher Verträge für alle Felder (angepasste kooperative Entwicklung unter Beteiligung der jetzigen und
zukünftigen Nutzer_innen, potenziellen Trägern von Integrationsangeboten und der Nachbarschaft. Ziel: Bereitstellung von
Wohnraum für Geflüchtete und bedürftige Menschen sowie der
Verdichtung der gewerblich genutzten Flächen.
5. Abschluss Erbbauverträge zwischen der BIM (Grundstückseigentümer) und zu den o.g. Grundstücksflächen passende Erbbaunehmer_innen (LWU / RATIBOR 14 eG (ggf. verschiedene eG für
verschiedene Nutzungen) / Bezirk).
6. Bau- und Nutzungskonzept zur Errichtung eines Schallschutzriegels (Pufferzone) für soziale und gemeinwohlorientierte
sowie leise gewerbliche Nutzungen mit der RATIBOR 14 eG als
Bauträger.
7. Entwicklung eines Phasenmodells sowie eines Grundmoduls/ Typenbau für den Wohnbau mit vorgesehenen Erweiterungs- und
Ausbauplanungen.
8. Aufstellung eines B-Plans.
9. Zeitnahe Planungsbeginn Entwurfs- und Genehmigungsplanung
Typenbau für 1. Phase und Bauantrag Ende 2019.
10. Baubeginn auf ersten Baufeldern 2020.

Ziele 2019

36

Städtebauliche Framework
PLANUNGSGRUNDLAGE

WERKSTATT 'RAUM ENTWICKELN!'
Bau- und Nutzungskonzept

Werkstatt
Raum- und Nutzungskonzept

37

Auf Grundlage der Studie werden in Zusammenarbeit mit dem
Stadtplanungsamt Art und Maß der Nutzung (Zonen mit Nutzungsarten, Dichte, zulässige Gebäudehöhen) festgehalten. Sie
dienen als Grundlage der Aufstellung des B-Plans (unter Vorbehalt
der Prüfung durch Gutachten zum Arten- und Naturschutz sowie
Bodengutachten).
Die Wohnbebauung soll entlang der Ratiborstraße sowie auf der
Ecke Ratiborstraße / Reichenberger Straße erfolgen. Hierbei ist die
Wohnnutzung auf die Geschosse zwei bis vier beschränkt.
Die unteren Geschosse sind Lager- und Gewerbeflächen vorbehalten. Diese Mischnutzung wird auf einer Grundstücksfläche von
ca. 10% der bebaubaren Grundstücksfläche (ohne Grünfläche)
vorgesehen.
In einer zweiten Zone von weiteren 5% der bebaubaren Grundstücksfläche (ohne Grünfläche) wird eine Gewerbenutzung mit
Schwerpunkt Daseinsvorsorge und Gemeinschaftsnutzungen vorgesehen. Hier ist mit einer max. Gebäudehöhe von vier Geschossen
zu rechnen, abhängig von den erforderlichen Lärmschutzauflagen
(Pufferzone/ Lärmschutzriegel). Die Ausweisung als urbanes Mischgebiet für diese beiden Zonen wird geprüft. Dahinter wird von
einem reinen Gewerbegebiet mit max. zwei Geschossen und einer
geringfügigen Erhöhung der Dichte ausgegangen.

Auf der Grundlage der Vorarbeit der Studie sowie einer vertiefenden Werkstatt zum Thema 'Ankommen* Wohnen*Leben*' sowie
soll mit organisierten Nutzer_innen- und Nachbarschaftsgruppen
in der 'Werkstatt Raum entwickeln!' die Grundlage für ein Bau- und
Nutzungskonzept erstellt werden.
Die Ergebnisse werden von den zuständigen Abteilungen des Bezirksamts in einer Arbeitsgruppe geprüft und zusammengefasst
und der breiteren Nachbarschaft vorgestellt sowie etwaige Belange
noch integriert. In der Folge werden für neue Nutzungen in einem
offenen Verfahren Partner_innen und Träger als Kooperationspartner_innen gesucht.

Zusammen mit den Trägern und Partner_innen wird anhand des
Bau- und Nutzungskonzepts in einer weiteren Werkstatt für jede
Zone mit den Nutzer_innen und Vertreter_innen der Nachbarschaft
ein Raum- und Nutzungskonzept mit Nutzungen, möglichen Synergien und einem Nutzflächenbedarf hergestellt. Die hierbei ermittelten Flächen dienen sowohl als Grundlage für die folgende
Planungswerkstatt sowie als Grundlage für die Wertermittlung der
BImA.
Grundlage für das Raum- und Nutzungskonzept der Zonen sind
neben dem Bau- und Nutzungskonzept bereits vorhandene oder
abzufragende Stellungnahmen, wie z.B. a) die Ergebnisse des
'Expert_innentalks' von SenIAS, bei dem Menschen mit Fluchterfahrung bereits sehr konkret Forderungen formuliert haben, b) Stellungnahmen des Flüchtlingsrats und Solidarity City, c) Stellungnahmen des Nachbarschafts- und Gewerbenetzwerks im Wrangelkiez,
d) Stellungnahme der urbanen Gärten.

Mit einem Planungsteam bestehend aus der Projektsteuerung,
sowie eingeladenen Architekt_innen, die Erfahrung in Wohnungsbau, Gemeinschaftsbauen, kostengünstiges und nachhaltiges
Bauen, sowie Selbstbau werden verschiedene städtebauliche Lösungen für die drei Planungsfelder erarbeitet.
Grundlage dieser Städtebaulichen Entwürfe sind das Bau- und Nutzungskonzept, sowie das Raum - und Nutzungskonzept der einzelnen Zonen.
Die Ergebnisse werden zu einem Gesamtentwurf zusammengefasst, Planungsaufgaben formuliert und auf kleine Teams verteilt.

Die erste Bauphase für drei Grundbaumodule soll möglichst in
einem Systembau mit einem Bauträger erfolgen. Dieses soll gemeinsam geplant und ausgeschrieben werden.
Anhand des städtebaulichen Konzepts erarbeitet das Planungsteam hierfür eine Entwurfsplanung (Grundrissentwicklung, Fassadengestaltung, Kennzahlen Fläche und Kostenschätzung). Vorgaben hierfür sind: Nutzungsmix Gewerbe (EG und 1.OG) und Wohnen
(2.OG - 6.OG), Erweiterungsmöglichkeiten Phase 02: Ausbau und
Veränderungsmöglichkeit, Privatzimmer für Einzelpersonen, angeschlossene Pufferzonen/ Gemeinschaftsbereiche als Lärmschutz,
vom Gewerbebereich abgekoppelte Außenbereiche (siehe Prototypenentwicklung S. 96 - 99).
Die Grundbaumodule müssen parallel mit Vorentwürfen für Erweiterungs- und Ausbaumöglichkeiten im Wohnungsbau und der Pufferzone erarbeitet werden und in enger Abstimmung mit dem Landesamt für Flüchtlinge (LAF) erfolgen.
Diese Entwurfsphase findet mit regelmäßigen Jour Fixe als Erweiterung der Bauhütte statt. Der Entwurfsstand ist nach außen hin
transparent (Wandzeitung).
Das Planungsteam besteht aus Vertreter_innen der Projektentwicklung, Architektur, Bauherr_innen, der jetzigen und zukünftigen
Nutzer_innen sowie der Nachbarschaft.
Im Rahmen der Vorentwürfe der zweiten Bebauungsphase (Erweiterung) sollen heterogene Gebäudetypen entwickelt werden. Diese
sollen möglichst eng mit den Bestandsnutzer_innen, den Bewohner_innen und der Nachbarschaft weiterentwickelt, geplant und
ggf. sogar im Selbstbau mit den vor Ort ansässigen Firmen realisierbar sein.

Werkstatt Planungsfelder

Transdisziplinäres planen
Grundbau und selbstbau

38

Flächenkennzahlen
Flächennutzungen

W
II-VI
G(l)
IV
G (h)
I
Gr
0

G
II

FREIHEIT UND
FREIZEIT LEBEN UND
ARBEITEN

NACHBARSCHAFTSZENTRUM

KOMMUNALE
DASEINSVORSORGE

KITA
WALD
PUFFERZONE
SPIELPLATZ
WALD AUSBILDUNGSWERKSTATT
UND KANTINE

RAUM ENTWICKELN!

WALD

BOOT
GARTEN
UND
FAHRRAD
WERKSTATT WALD

PARK AM WASSER

Atmosphäre
Besondere Funktionen
Öffentlichkeit/ Privatheit

DURCHWEGUNGEN

BIBLIOTHEK
UND
LERNRAUM
100 qm

3

HANDWERK
GEMEINSCHAFTSBÜRO
400 qm

1

PLANUNGSFELDER

Städätebau
Baukonzept
Planugnsfelder

2

SPORTSTUDIO
200 qm

Quelle: nestbau

Quelle: Le Corbusier - Maison Domino

Quelle: Ansicht einer Holzfassade
Genossenschaftshaus - Berlin Wedding

SYSTEMBAUTEN GRUNDBAU

Verknüpfung der Planungsebenen und Bausteine
Grafik: coop.disco+

39

Entwurfsplanung
Modulbau - Systembau
Erweiterung - Vorentwurf

HANDWERK
GEMEINSCHAFTSBÜRO
RAUM- UND NUTZUNGSKONZEPT
BEISPIEL PUFFERZONE
AUSSICHT
80 qm

Nutzungsmix
Nutzflächen

KITA
600 qm

6.5

Die derzeit mit Einzelmietverträgen / Untermietverträgen ausgestatteten und im Verein Areal Ratibor 14 e.V. organisierten Nutzer_
innen schließen sich zu einer Genossenschaft zusammen. Der
Vorstand soll die verschiedenen Geländeteile und Baufelder repräsentieren und wird als Kooperations- und Verhandlungspartner auftreten. Bis zur Genossenschaftsgründung wird die Rolle noch vom
Ratibor Areal 14 e.V. übernommen. Die Genossenschaft erarbeitet
ein Betriebs- und Finanzierungskonzept. Als Vertretung der zukünftigen neuen Nutzer_innen sollen mittelfristig auch Menschen mit
Fluchterfahrung und / oder aus bereits vorhandenen Gremien Teil
des Prozesses werden.
Die Nachbarschaft muss im Prozess einerseits informiert werden,
andererseits soll sie darüber hinaus mit ihrer Expertise zu den lokalen Gegebenheiten und thematischen Ebenen aktiv in den Entwicklungsprozess eingebunden werden.
Teilhabe soll die Nachbarschaft in Anlehnung an den bisherigen
Prozess auf folgenden drei Ebenen erhalten:
1. Kooperation (Expertise aus der Nachbarschaft zu bestimmten
Themen und zu lokalen Gegebenheiten)
2. Partizipation und Information (auch formal entsprechend
B-Planprozess)
3. Teilhabe am Prozess / Koproduktion (Mitmachen, Nachbarschaft
gestalten)

Die Expert_innen und Vertreter_innen der Nachbarschaft im Bereich Kooperation werden gemäß der im Kapitel erstellten Themenmatrix (Gewerbe, Grün, Nachbarschaft, Integration, Bodenfrage)
ausgewählt. Es wird versucht, hierfür Personen zu finden, die überschneidend diese Themen vertreten können. Diese sind dafür verantwortlich, das jeweilige Themengebiet zu vertreten.
Die Transparenz im Prozess und Koproduktion sollen durch eine
erweiterte Information, eine Anlauf- und Diskussionsstelle dauerhaft ermöglicht werden. Diese beinhaltet die Bereitstellung eines
Orts mit wöchentlichem Termin (Bauhütte). Für die umfassende Kommunikation sind alle Kooperationspartner_innen verantwortlich, die notwendigen Informationen bereitzustellen und zu

Areal Ratibor14 e.V.

Nachbarschaft

40

dokumentieren. Hierdurch besteht die Möglichkeit, sich proaktiv
durch Öffentlichkeitsarbeit und inhaltliches Feedback an jeder
Stelle in den Prozess einzubringen.
Eine solche vielfältige Einbindung erscheint gerade für das Thema
Ankommen und Bleiben elementar wichtig und sowohl in Bezug
auf die Qualität als auch auf die Geschwindigkeit der Entwicklung
als grundlegend.

Bezirk + SENAT

Mit den Ergebnissen der erweiterten Untersuchung von drei Ergänzungsstandorten in Friedrichshain-Kreuzberg wird der Bezirk bis
Ende Januar 2019 gegenüber SenIAS und SenSW nachweisen, wie
die Errichtung von weiteren 500 Unterbringungsplätzen (neben
dem Standort Alte Jakobstraße) an dezentralen Standorten für geflüchtete Menschen unter Einbezug der Ratiborstraße möglich wird.
Dabei wird ein andernorts realisierbares Volumen von 350 bis 400
Plätzen erwartet, sodass für das Ratiborareal für 100 bis 150 Menschen zu planen ist.
Der Baustadtrat hat signalisiert, dass er unter diesen Voraussetzungen eine behutsame und modellhafte Standortentwicklung priorisiert, welche die nachbarschaftlichen Belange ebenso wie die der
derzeitigen Nutzer_innen, aber auch diejenigen der zukünftig dort
lebenden geflüchteten Menschen in den Mittelpunkt der städtebaulichen und architektonischen sowie organisatorischen Entwicklung stellt.
Das Stadtplanungs- und das Bauamt halten, den notwendigen
politischen Willen vorausgesetzt, die zeitnahe Aufstellung eines
B-Plans für realisierbar. Damit könnte für alle Beteiligten absehbar
Planungs- und Investitionssicherheit hergestellt und ein Prozess außerhalb des Sonderbaurechts umgesetzt werden.
Das Gewerbeamt unterstützt die Sicherung und Entwicklung des
Standorts für kleinteiliges, lokal orientiertes Handwerk und Gewerbe. Die finanzielle Unterstützung des Restrukturierungsprozesses ist zu prüfen, um den ansässigen Gewerbetreibenden ggf. im
Rahmen eines städtebaulichen Vertrags die Modernisierung der Infrastruktur des Standorts bei laufendem Betrieb zu erleichtern. Die
Ausgründung einer gemeinsamen Genossenschaft zur Organisation des zukünftigen Grundstücksmanagements und zur Übernahme
eines Erbbaurechts für die genutzte Fläche sollte im Sinne der Hilfe
zur Selbsthilfe gefördert werden. Im Gegenzug sollen für von Verdrängung bedrohte Betriebe aus dem Kiez, soweit sie in den Standortmix passen, Flächen durch Verdichtung angeboten werden.
Unter Federführung des Bezirksamts soll Ende Januar 2019 die Steuerungsgruppe Ratibor14 mit Vertreter_innen der beteiligten Senatsverwaltungen und weiteren Akteur_innen etabliert werden. Als
gemeinsames Modellprojekt können damit die Politiken der einzelnen Senatsverwaltungen und deren Beteiligung am Vorhaben auf
kurzem Wege abgestimmt und zu einer synergetischen Ergänzung
gebracht werden.

41

VORDERER GRUNDSTÜCKSTEIL

PLANUNG/
ENTWICKLUNG

LAF

TEAM 03

SenIAS

coop.disco+

PLANUNGSFELDER 1-3

HINTERER GRUNDSTÜCKSTEIL

6.5
Planungsteam
Selbstbau

Planungsteam
Wohnungsbau

WoGeNo

LWU

AG ZUKUNFT

RATIBOR 14 eG
Quartier
Handwerk

Planungsteam
Selbstbau

42

S

Stadtplanungsamt
FK
coop.disco+
Quartier
Handwerk

TEAM 01

GENEHMIGUNG
FÄHIGKEIT

STEUERUNGSGRUPPE
Ratibor 14
(ARGE+)
Quartier
Handwerk
RATIBOR 14 eG
NACHBARSCHAFT

BEZIRK: DASEINSVORSORGE,
INTEGRATION, GEWERBE
BIM

BAU-, RAUM- UND
NUTZUNGSKONZEPT
Zusammenspiel der Akteure
Grafik: coop.disco+

43

TEAM 02

BIM

6.6
44

Januar

Februar

März

April

Mai

Juni
Juli

AUGUSTOktober
November
Dezember

45

Vorlage Machbarkeitsstudie
17. Januar: Treffen Nutzer_innen BIM
18. Januar Werkstatt Genossenschaftsgründung RATIBOR14
28. Januar 1500 Florian Schmidt & Stakeholder: Start Steuerungsrunde R14
Vorlage Evaluation drei Ergänzungsstandorte R14+3
Vorbereitung Werkstatt 'Ankommen*Wohnen*Leben*' (März)
Vertragsverhandlungen (BImA / Land Berlin)
Achtung: ein Käufer und Weitergabe in Erbpacht = 2 x Grundsteuer
Vorbereitung Erbpachtvertrag Land Berlin / RATIBOR14 eG
Klärung Vertragspartner Bodenkauf und zukünftige Entwickler_
innen, Betreiber_innen, Nutzer_innen(inkl. Auswahlverfahren)
Vorbereitung B-Planverfahren Bezirk FK
Vorbereitung städtebaulicher Vertrag
Vereinbarung Bezirk / Land über Standorte und Qualitäten für
Wohnen für Geflüchtete
Short List einzuladende Planer_innen und Anfrage
Übertragung Grundstück (BImA/ Land Berlin)
Werkstatt 'Ankommen*Wohnen*Leben* - Die Funktion dezentraler
Standorte zur partizipativen und integrierten Wohnraumversorgung in Friedrichshain-Kreuzberg'
Gründung RATIBOR14 eG
Anhandgabe Grundstück an BGG und RATIBOR eG. unter Abschluss
städtebauliche Verträge
Start B-Planverfahren mit Werkstattverfahren
Einladung Partner_innen Werkstatt 'Planungssfelder' (Juni)
Werkstatt 'Raum gemeinwohlorientiert entwickeln!':
Bau- und Nutzungskonzept
Auswahl eines oder mehrerer Entwicklungspartner für die Bereiche
Unterbringung / Wohnen und ergänzende soziale, kulturelle und
gewerbliche Nutzung
FORUM: Bau- und Nutzungskonzept
Werkstatt 'Planungsfelder'
Vorentwürfe für Baufelder
FORUM Planungsfelder: Präsentation Ergebnisse und
Feedbackrunde
Entwurfsplanung Typenentwüwrfe
Vorentwürfe Erweiterung
Abschluss Erbbaurechtvertrag Land Berlin / Ratibor14 eG i.G.
Genehmigungsplanung

Einreichung Bauantrag

Nutzer*innen

Gründung
RATIBOR 14 eG

VERTRAGSVERHANDLUNGEN ÜBERTRAGUN

JOUR FIXE 02

JOUR FIXE 01

Werkstatt Genossenschaftsgründung

Abschluss Untersuchung
Ergänzungsstandorte

Klärung Vertragspartner

Vereinbarung Bezirk / Land
über Standorte und Qualitäten
für Wohnen für Geflüchtete

Vorstellung
Aufschtellungsbeschluss
Stadtplanungsausschuss
Beauftragung Artenschutzgutachten und
Anforderung
Bodengutachten

VORBEREITUNG
B-PLANVERFAHREN

Vorschlag Konzept LWU:
Planungsprocedere

FEB

Short List
Planungspartner*innen

Senat

Treffen RATIBOR 14 e.V./ BIM

Bezirk

Vorlage Evaluation
Ergänzungsstandorte
R14+3

Vorlage
Machbarkeitsstudie

6.6
Vereinseintragung

JAN
MÄ

Prozessbegleitung / Planungsebene

Vorbereitung Jour Fixe 01
Vorbereitung Jour Fixe 02
Vo
Vorbereitung Werkstatt ‚Ankommen*Wohnen*Leben*‘
Short List Planungspartne

46

NG

er*innen

APRIL

orbereitung Jour Fixe 03

Zeitplan Kooperativer Prozess 2019

Grafik: coop.disco+

47
JOUR FIXE 04

Gutachten und Planungsrechtlichen Belange

KOOPERATIONSVEREINBARUNGEN
STÄDTEBAULICHER VERTRAG
ANHANDGABE
Zusammenstellung der

JOUR FIXE 03

WERKSTATT
ANKOMMEN*
WOHNEN*
LEBEN*

ÜBERTRAGUNG GRUNDSTÜCK

ÄRZ

Vorbereitung Jour Fixe 04
Vorbereitung Werkstatt ‚Raum entwickeln‘
Einladung Planungspartner*innen

Vo

WERKSTATT
PLANUNGSFELDER

PLANUNG

JULI

JOUR FIXE 06

JOUR FIXE 05

Beschluss Aufstellung
B-Plan

JUNI

BAU-UND
NUTZUNGSKONZEPT
FORUM

WERKSTATT
RAUM ENTWICKELN!

WERKSTATTVERFAHREN + FORUM
Zusammenstellung Vorentwürfe
für drei Baufelder

AUSWAHL BAUTRÄGER

MAI

Vorbereitung Jour Fixe 05
Vorbereitung Jour Fixe 06 Vorbereitung Jour Fixe
Vorbereitung Werkstatt ‚Planungsfelder‘
Vorbereitung Forum Bau- und Nutzungskonzept
Vorbereitung Forum Planungsfelder

48

06

49

Vorbereitung Jour Fixe 08
Koordinierung Gesamtplanung

Vorbereitung Jour Fixe 09

Einreichung Bauanträge
erste Baufelder nach
§ 246

START GENEHMIGUNGSVERFAHREN

OKT

JOUR FIXE 09

SEP

ABSCHLUSS ERBBAUVERTRÄGE

JOUR FIXE 08

TYPENENTWÜRFE +
VORENTWÜRFE ERWEITERUNGEN

JOUR FIXE 07

FORUM

AUG
NOV

6.7
50

Finanzierung

Wenn das Vorhaben mit der Unterstützung aller Beteiligten als Modellprojekt realisiert wird, sollte die Bereitschaft bestehen, aus den
jeweiligen Mitteln der Landes- bzw. Bezirkshaushalte eine anteilige
Finanzierung und / oder Förderung bereitzustellen.
Vom einzusetzenden Projektentwickler sollten darüber hinaus ergänzende Mittel des Bundes und der EU recherchiert und – falls
möglich – akquiriert werden.
Zu unterscheiden sind die Projektentwicklung, die Realisierung (Planungs- und Bauphase) sowie der zukünftige dauerhafte Betrieb. Da
es keinen klassischen Investor für das gesamte Gelände gibt, obliegt
die Beauftragung und Finanzierung der Projektentwicklung, Planung und Projektsteuerung einer Gruppe von (städtischen) Akteur_
innen unter Federführung des Bezirks. Für die Realisierung sind
durch die Projektentwicklung geeignete Träger nachzuweisen, die
je nach Ausrichtung (marktorientiert, private Träger sozialer Belange, öffentliche Träger etc.) einer Anschub- und / oder Ergänzungsfinanzierung bedürfen. Grundsätzlich sollten aber ein ausreichendes
Eigeninteresse und auch Eigenmittel nachgewiesen werden. Dies
trifft v.a. für den nach der Entwicklungs- und Bauphase folgenden
dauerhaften Betrieb zu.

51

Projektentwicklung
Der Bezirk beruft eine Steuerungsgruppe mit Vertreter_innen
der beteiligten Senatsverwaltungen und Ämter. Diese stellt in
Rückkoppelung mit ihrem jeweiligen Ressort anteilig Mittel für
die Beauftragung der Projektentwicklung, Planung und Projektsteuerung bereit, begleitet den Prozess und beaufsichtigt die
Mittelverwendung.
Sobald für Teilbereiche des Areals Träger und / oder Nutzer_innen
mit Pachtverträgen versehen sind, beteiligen diese sich jeweils

anteilig und angemessen an den Projektentwicklungskosten. Ziel
ist die Reduktion öffentlicher Mittel in Höhe von 100% zu Beginn
der Entwicklung auf 0% zum Ende der Entwicklung zu erreichen,
während im Gegenzug die Pächter_innen anteilig die Kosten in steigendem Umfang übernehmen.
Die Senatsverwaltungen werden aufgefordert zu prüfen, welche
Sondervermögen, Zuschüsse und sonstige Mittel für das Projekt zur
Verfügung gestellt werden können und die Projektentwickler bei
der Beantragung zu unterstützen.
In Bezug auf ressortgebundene Vorhaben könnte SenBJF z.B. im Bereich des Baus und der Entwicklung von Kita-Plätzen tätig werden,
SenIAS sollte hinsichtlich der Unterstützung von Betreuungsträgern, bei der modellhaften Entwicklung des Standortes in Bezug
auf die Unterbringung und das Wohnen von Geflüchteten aktiv
werden, SenWEB könnte die selbstverwaltete, partizipative Standortentwicklung der Unternehmer_innen unterstützen etc.
Welche Rolle spielt das Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt und Nachhaltigkeitsfonds (SIWANA)74? Hier könnten ggf. Mittel in den Bereichen Nachhaltigkeitsfond, sonstige bezirkliche Maßnahmen und zusätzlich zu den ohnehin schon durch
SIWANA geförderte Flüchtlingsunterkünfte von MUF’s und dem
Wohnungsbau veranschlagt werden.
Die frühzeitige Abstimmung im Steuerungskreis ist dazu
unerlässlich.

6.7

Realisation Unterbringung / Wohnen
Die Träger haben die Errichtung und den Betrieb der Gebäude hinsichtlich Investitionsfinanzierung und laufender Betriebskalkulation
in eigener Regie zu bewältigen. Sie sollen mit Unterstützung von
SenFin bzw. der IBB zinsgünstige Darlehen (angelehnt an Konditionen für landeseigene Bauträger und Baugesellschaften) erhalten
können.
Realisation Trennzone / Mischnutzung sowie Infrastruktur
Für die Realisation der Trennzone / Mischnutzung sowie der Infrastruktur sind unter Federführung der Projektentwicklung alle
Träger der Unterbringungs- / Wohnentwicklung sowie der sozialen und gewerblichen Nutzung (z.B. RATIBOR14 eG) zuständig. Sie
beteiligen sich jeweils anteilig im Verhältnis der von ihnen später
genutzten bzw. verwalteten Gebäudeflächen. Sie sollen mit Unterstützung von SenFin bzw. der IBB zinsgünstige Darlehen (angelehnt
an Konditionen für landeseigene Bauträger und Baugesellschaften)
erhalten können.
Realisation Gewerbegebäude
Für die Sanierung, den Neu- oder Umbau der bestehenden Gewerbegebäude sind die Eigentümer zuständig. Über die Steuerungsgruppe und die Projektentwicklung erhalten diese auf Antrag Unterstützung bei der Akquise von finanziellen Mitteln (Zuschüsse,
Darlehen etc.). Sie sollen mit Unterstützung von SenFin bzw. der IBB
zinsgünstige Darlehen (angelehnt an Konditionen für landeseigene
Bauträger und Baugesellschaften) erhalten können.

52

Aufgabe

Verantwortliche

Mögliche Finanzierung

Prozessteuerung/ Kuratorischer
Prozess

coop.disco+ QuartierHandwerk

Kooperationspartner_innen
Modellprojekt
(SenWEB, SenIAS, SenBW)

Unterstützung Gründung RATIBOR eG

QuartierHandwerk

Bezirksamt FK

Projektentwicklung RATIBOR eG

QuartierHandwerk

RATIBOR eG i.G.

Städtebauliche Koordinierung

coop.disco+ / Bezirk

Kooperationspartner +
Haushaltsmittel Bezirk

Projektentwicklung Wohnbereich I

BGG + LAF

BGG

Projektentwicklung Wohnbereich II

Genossenschaft (n.n.)

Genossenschaft

Werkstatt Ankommen und Bleiben

coop.disco+ QuartierHandwerk
Kooperationspartner_innen
in Kooperation mit AG Integration Modellprojekt
Nachbarschaft und Nutzer_innen
(SenIAS, SenWEB, SenSW)

Werkstatt 'Raum entwickeln!' /
Bau- und Nutzungskonzept

coop.disco+ QuartierHandwerk
SIWANA
In Kooperation mit AG Zukunft
Nachbarschaft und Nutzer_innen

Werkstatt Planungsfelder /
Raum- und Nutzungskonzept

coop.disco+ QuartierHandwerk
in Kooperation mit AG Zukunft

SIWANA

Kontinuierliche Kommunikation nach

coop.disco+ QuartierHandwerk
unterstützt von LOKALBAU / AKS

Kooperationspartner_innen
Modellprojekt
Haushaltsmittel Bezirk

Außen

Tabelle Entwicklungsmodule und mögliche Finanzierungstöpfe

53

54

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
ARGE		
Arbeitsgemeinschaft
BA			Bezirksamt
BA			Bauausschuß
BGF		Bruttogeschoßfläche
BGG		Berlinovo / BEFU / BGG
BIM		Berliner Immobilienmanagement
BImA		Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
B-Plan		Bebauungsplan
BVV		Bezirksverordnetenversammlung
FK			Friedrichshain Kreuzberg
Geno		Genossenschaft
GU1		Gemeinschaftsunterkunft Standard 1
GU2		Gemeinschaftsunterkunft Standard 2
GU3		Gemeinschaftsunterkunft Standard 3
IBB		
Investitionsbank Berlin
Kita		
Kindertagesstätte
LAF		
Landesanstalt für Flüchtlingsangelegenheiten
LKA		
Landeskriminalamt
MUF		
Modulare Unterkunft für Flüchtlinge
NF			Nutzfläche
NGO		Nichtregierungsorganisationen
SenBJF		
Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Freizeit
SenFin		
Senatsverwaltung für Finanzen
SenIAS		
Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und 		
			
Soziales
SenSW		
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und 		
			
Wohnen
SenWEB	
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und 		
			Betriebe
SIWANA
Sondervermögen Infrastruktur der wachsenden
			
Stadt
SODA		
Sondervermögen Daseinsfürsorge
TA- Lärm	Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm
WBM		
Wohnungsbaugesellschaft Mitte
WE		 Wohneinheit
WoFIS		
Wohnbauflächeninformationssystem
WoGeNo
Wohnungsgenossenschaft

55

3500
W2,5

Wi

rw

olle

nb

e?
b
r
e
ew
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