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Periodical volume

Full text: Tätigkeitsbericht ... Issue 2007/08

Tätigkeitsbericht
Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.

2007/2008

T ä t i gk e i t s b e r i c h t 2 0 07/ 2 00 8

2. Halbjahr 2007 / 1. Halbjahr 2008

Dieser Bericht über die Entwicklung und Tätigkeit des
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung, Berlin, schließt an den anlässlich der ordentlichen Mitgliederversammlung am 20. September 2007
schriftlich vorgelegten und mündlich ergänzten Tätigkeitsbericht 2006/2007 an. Er umfasst – soweit sich aus
den folgenden Ausführungen nichts anderes ergibt – den
Berichtszeitraum 2. Halbjahr 2007 und 1. Halbjahr 2008.

1

T ä t i gk e i t s b e r i c h t 2 0 07/ 2 00 8

Seite

Vorwort
Ein Leitbild muss sich bewähren

4

1.

vhw-Verbandspolitik

1.1

Verbandsarbeit für die Bürgergesellschaft:
Durch Orientierung am Bürger
„public value“ schaffen
10

1.2

Das Projekt „Nachfrageorientierte
Wohnungspolitik“ 2007/2008

10

1.3

Arbeitgruppen und Projekte

15

1.3.1

Das Projekt „Stadtumbau und Citizenship“

15

1.3.2

Das Projekt „Bürgerengagement und
Bürgerorientierung (B2)”

19

1.3.3

Die Studie „Soziale Segregation“

20

1.3.4

Die Sinus-Migrantenstudie
Forschungsperspektiven 2008/2009

27

1.3.5

Die Studie „Reflexive Stadtgesellschaft“

30

1.3.6

Das Projekt „Die Transformation der Angebotslandschaft am deutschen Wohnungsmarkt“ und deren Folgen

31

1.3.7

Der „Preis Soziale Stadt 2008“

44

1.4

Deutsches Ständiges Schiedsgericht

45

2

Seite

2.

vhw-Dienstleistungen

2.1.

Fortbildung

50

2.1.1

Entwicklung der Fortbildungstätigkeit

51

2.1.2

Übergeordnete Veranstaltungsschwerpunkte

51

2.2

vhw-Fachliteratur
Neuerscheinungen

58

Nachfrageorientiertes Consulting –
Das Beratungsangebot WohnWissen

59

2.4

Rechtsberatung und Auskunftsdienst

62

3.

vhw-Öffentlichkeitsarbeit

2.3

Die Zeitschrift Forum Wohneigentum
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

4.

64
65

vhw-Verbandstag 2007
Migration – Integration –
Bürgergesellschaft, Potenziale nutzen –
Zukunft der Stadtgesellschaft gestalten

70

Inhalt

Seite

Seite

5.

vhw-Organisation

5.1

Rechtliche Verhältnisse

74

5.2

Ehrenmitgliedschaften

74

5.3

Organe des Verbandes

75

5.3.1

Die Mitgliederversammlung

75

5.3.2

Der Vorstand

75

5.3.3

Das Kuratorium

76

5.3.4

Der Hauptgeschäftsführer

79

5.3.5

Die Regionsbeiräte

80

5.3.6

Der Rechnungsprüfungsausschuss

80

5.4

Verbandsstruktur

80

5.4.1

Bundesgeschäftsstelle

80

5.4.2

Geschäftsstellen

81

5.5

Mitgliederbewegung

81

5.6

vhw - Dienstleistung GmbH

82

6.

vhw-Recherche

6.1

Wohnungsmarktentwicklung in Zahlen

84

6.1.1

Wohnungsbaugenehmigungen und
W
-fertigstellungen

85

Baugenehmigungen von Eigenheimen im
Monatsvergleich

86

6.1.3

Entwicklung des Wohnungsbauvolumens

88

6.1.4

Mieten und Lebenshaltungskosten

88

6.1.5

Wohnungsbaufinanzierung

90

6.1.6

Entwicklung der Bau- und Bodenkosten

91

6.2

Gesetze und Verordnungen

93

6.2.1

Verabschiedete Gesetze und Verordnungen 2007/2008
Laufende Gesetzgebung 2007/2008

93

6.2.2

Soziale Wohnraumförderung 2008

98

6.2.3

Städtebauförderung 2008

99

6.2.4

Programme der Kreditanstalt
für Wiederaufbau (KfW)

104

Initiativen und Berichte

108

6.1.2

6.2.5

Anhang
vhw-Jahresabschluss 2007

116

Anschriften der vhw-Geschäftsstellen

120

3

Vor wor t

Die Bürgergesellschaft – Ein Leitbild
muss sich bewähren

E

in Idealverband wie der vhw, der seine Verbandsziele
in den Handlungsfeldern Stadtentwicklung und Wohnen verfolgt, ist stets aufgefordert, sein Selbstverständnis
und seine Arbeit an der gesellschaftspolitischen Diskussion
über den vorgefundenen und erwünschten Zustand des
Gemeinwesens und der daraus resultierenden Rolle des
Staates widerzuspiegeln. Denn wenn es eine Projektionsfläche für den Diskurs über die Entwicklung des Gemeinwesens gibt, dann ist es der Handlungsraum Stadt.

durch die Transformation dieses Leitbildes das Wohnungswesen, den Städtebau, die Raumordnung und die Umwelt
weiterzuentwickeln.
Wenn das Denken von Leitbildern – über den rhetorischen
Gebrauch hinaus – einen Nutzen haben soll, dann muss es,
wie Schuppert es auf den Punkt bringt, zweierlei leisten1:
●

●

Zum Nutzen von Leitbildern

D

er vhw hat die Gepflogenheit aufgegriffen, den
Diskurs über den Wandel der Staatlichkeit über ein
Staatsbild oder Leitbild zu führen. Bereits in der Satzungsänderung vom 24. September 2003 wird deutlich, dass der
Verband die Diskussion über eine neue Verantwortungsteilung zwischen Staat und Bürger aufgegriffen hat, indem
er „zur Verbesserung der Beziehungen zwischen den Akteuren auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere durch die
Stärkung der Souveränität des Bürgers beitragen will“ (§ 3
Abs. 1 der Satzung). Dieser Satzungsänderung ging eine
mehrjährige verbandsinterne Diskussion über einen notwendigen Paradigmenwechsel in der Stadtentwicklungsund Wohnungspolitik voraus. Das Fazit dieser Diskussion ist
in dem Positionspapier des vhw „Wohnungspolitik im Umbruch“ zusammengefasst, das auf dem Verbandstag 2005
in Essen vorgestellt wurde. Dort hat der vhw erstmals das
neue Gesellschaftsverständnis von der Bürgergesellschaft
im ermöglichenden und aktivierenden Staat aufgegriffen
und zur Leitlinie seiner künftigen Verbandspolitik erhoben.
Mit der jüngsten Satzungsänderung auf der diesjährigen
Mitgliederversammlung wurde dieser verbandspolitische
Ansatz ausdrücklich in der Satzung verankert. In § 3 Abs.
1 der Satzung heißt es hierzu: Der vhw verpflichtet sich,
seine wissenschaftliche Tätigkeit und seine Bildungsförderung am Leitbild der Bürgergesellschaft auszurichten und

4

●

●

●

Es muss sich erstens um ein Leitbild handeln, das die
stattgefundenen Veränderungsprozesse im Verhältnis
von Staat und Gesellschaft, also die Verschiebungen im
Verhältnis von staatlichem, privatem und drittem Sektor
angemessen reflektiert (Analysefunktion) und
es muss zweitens ein Leitbild sein, das ein modernes
Staats- und Verwaltungsverständnis auch als Reformbotschaft transportiert und zwar gerade auch in Richtung all derer, die eine solche Reformpolitik mit tragen
müssen oder sollten (Politikfunktion).
Bei der Überprüfung der Einlösung dieser Funktionen
bei dem hier konkret umzusetzenden Leitbild Bürgergesellschaft in die Handlungsfelder Stadtentwicklung
und Wohnen stellen sich demnach folgende Fragen:
Welches Verständnis gewandelter Staatlichkeit beschreibt das Leitbild der Bürgergesellschaft und welche
Botschaften werden namentlich in die Handlungsfelder
Stadtentwicklung und Wohnen transportiert?
Welche Konsequenzen hat dies für die Akteure?

Ursachen gewandelter Staatlichkeit

D

er Wandel bundesrepublikanischer Staatlichkeit steht
außer Frage, seine Ursachen sind vielfältig. Bei der
Ursachenforschung werden mit Blick auf die Internationalisierungsprozesse insbesondere die kontinuierlich schwindenden Handlungsspielräume des Staates angeführt.
Diese Entwicklung wird forciert durch eine zunehmende
Verflechtung der Weltwirtschaft, der Internationalisierung
der Finanzmärkte und der fortschreitenden Integration Europas. Die Folge ist eine Reduzierung der Rolle der Bundesrepublik als Nationalstaat in Gegenwart und Zukunft. Dar1 Schuppert, Gunnar Folke (2005): Der Gewährleistungsstaat – Ein
Leitbild auf dem Prüfstand, S. 11 ff (12)

über hinaus erfordert die wachsende Zahl supranationaler
Institutionen die zunehmende Regulierung internationaler
Transaktionen, sie wird aber zugleich Deregulierungsprozesse auslösen.
Schließlich ist auch ein Befund unbestritten: Der Staat hat
im Laufe seiner Entwicklung mehr Aufgaben übernommen,
als er mit den ihm verfügbaren Ressourcen ernsthaft erfüllen kann. Die Rede vom überforderten Staat kennzeichnet
die Situation ebenso wie die These über den „Sozialstaat
in der Krise“. Der Staat ist in der aktuellen Diskussion über
das Verhältnis von Staat und Gesellschaft in die Defensive
geraten.

Verantwortungsteilung als Schlüsselbegriff des Leitbildes Bürgergesellschaft

D

er Wandel der Staatsaufgaben und der damit zusammenhängende Umbau des politischen Systems
wurden von einer auffälligen Karriere des Verantwortungsbegriffs begleitet. Das Verantwortungsprinzip steht im Zentrum der derzeitigen staatstheoretischen und verfassungsrechtlichen Diskussion und dient dazu, das gewandelte
Verhältnis zwischen Staat und Gesellschaft zu charakterisieren2. Es ermöglicht einerseits die Inpflichtnahme staatlicher Akteure, andererseits lässt es genügend Spielraum für
neue Formen der öffentlich-privaten Aufgabenorganisation
und des Zusammenwirkens von Staat und Gesellschaft.
Vor diesem Hintergrund erhalten Fragen gesellschaftlicher Transparenz, Möglichkeiten der tatsächlichen Wahrnehmung von Partizipation der Bürger sowie das Maß
der Verantwortung des Einzelnen für sich selbst und die
Gestaltung der Gesellschaft einen neuen Stellenwert. Sie
sind auf der Suche nach einem neuen Gesellschaftsvertrag
unter den Bedingungen einer globalisierten Wirtschaft und
einer individualisierten Gesellschaft. Die Antwort ist das
gesellschaftliche Leitbild der „Bürgergesellschaft“, das eine
Neujustierung des Verhältnisses von Politik, Gesellschaft,
2 Dreier, Horst (2000): Verantwortung im demokratischen Verfassungsstaat, S. 9 ff (33) in: Neumann, Ulfried und Schulz, Lorenz (Hrsg.),
Verantwortung in Recht und Moral, Archiv für Rechts- und Sozialphilosophie, Beiheft 74

Wirtschaft und Bürger anstrebt. Die Diskussion um Bürgergesellschaft ist zugleich Ausdruck der Unzufriedenheit mit
der gegenwärtigen Politik und ein Versuch, gesellschaftliche Kontrolle über staatliches Handeln zurückzugewinnen.
Der aktive Bürger übernimmt Gemeinwohlverantwortung
auf unterschiedlichen Feldern. Er möchte aber in dafür höherem Maße die Entscheidungsfindung beeinflussen. Der
Bürger verlangt als Gemeinwohlakteur eine Staatsorganisation, die Transparenz von Partizipation, Effizienz und Effektivität von Politik und Verwaltung sichert3.

Der Gewährleistungsstaat – Das regulative Gegenstück zur Bürgergesellschaft

A

uch bei dem neuen Demokratiemodell der „Bürgergesellschaft“ bleibt der Staat als Problemlöser gefordert.
Auf der Suche nach einer neuen Orientierung staatlichen
Handelns wurde das Leitbild „ des Gewährleistungsstaates“ (als Gegensatz zum bisherigen Leitbild des „Versorgungsstaates“) kreiert. Es dürfte eine zutreffende Beschreibung sein, dass der Gewährleistungsstaat das regulative
Gegenstück zur Bürgergesellschaft bildet, in der die Verantwortungskategorie zum Grundprinzip und Motor aller
Selbstorganisation geworden ist4.
Dieses Leitbild ist dadurch gekennzeichnet, dass es dem
Staat die Aufgabe zuweist, überall dort die Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung zu fördern wo dies möglich
ist, und sich bei der Erfüllung öffentlicher Aufgaben an dem
Leitgedanken einer Stufung der Verantwortung zwischen
Staat und Gesellschaft zu orientieren. Hierbei bedient sich
der Gewährleistungsstaat eines Konzeptes der Verantwortungsteilung und -stufung, das der Vielzahl von Gemeinwohlakteuren und der komplexen Organisation des Gemeinwohls gerecht zu werden versucht. Die Stufung der
staatlichen Verantwortlichkeiten reicht von der herkömmlichen Erfüllungsverantwortung, über die Bereitstellungsverantwortung, bei der rahmenrechtliche Ordnungsstrukturen
3 Haack, Dieter (2006): Eigentum und Bürgergesellschaft in: Die Bibliothek des Eigentums, Bd. 3, Kultur des Eigentums, Berlin/Heidelberg
4 Heidbrink, Ludger/Hirsch, Alfred (2006): Staat der Verantwortungsgesellschaft S. 11 ff (16) in: Heidbrink/Hirsch (Hrsg.) Staat ohne Verantwortung, Zum Wandel der Aufgaben von Staat und Politik

5

Vor wor t

für die Zusammenarbeit zwischen staatlichen und nichtstaatlichen Kooperationspartnern gewährleistet werden,
bis zur Auffangverantwortung, durch die Steuerungsdefizite korrigiert und Schadensverläufe kompensiert werden.
Das mit dem Gewährleistungsstaat verfolgte Ordnungsmodell setzt zwar auf freie gesellschaftliche Entfaltung, es
erlaubt die individuelle Verfolgung von Eigennutz, will aber
zugleich durch Schrankensetzung, Rücksichtnahme auf die
Verwirklichung des Eigennutzes anderer und die Erreichung
von Gemeinwohlzwecken gewährleisten5.

Governance ist auf das Engste mit dem
Gewährleistungsstaat verknüpft

D

er Gewährleistungsstaat macht also Ernst mit dem an
sich unstreitigen Befund, dass das Konzept der Verantwortungsteilung die Teilbarkeit der Gemeinwohlverantwortung voraussetzt. Es entspricht allgemeiner Auffassung,
dass die Funktion des Staates nicht länger als die des Gemeinwohlmonopolisten definiert werden kann. In der Realität gibt es vielmehr eine Pluralität von Gemeinwohlakteuren: Dies sind neben der öffentlichen Hand einzelne oder
organisierte Bürger, Unternehmen oder Organisationen des
dritten Sektors.
Das Konzept der Verantwortungsteilung rückt die akteursspezifische Perspektive in den Vordergrund. Es geht in diesem Konzept um die Arbeitsteilung und Kooperation von
staatlichen, halbstaatlichen und privaten Akteuren, die in
einem bestimmten Politikfeld tätig sind und darum, dass jeder von ihnen seinen spezifischen Beitrag zur Erfüllung der
öffentlichen Aufgabe leistet. Es ist die „Philosophie“ dieses
Leitbildes, die spezifischen Gemeinwohlkompetenzen dieser Akteure zusammenzuführen und füreinander fruchtbar
zu machen. Daraus folgt zwangsläufig, dass der Staat für
das Tätigwerden der Akteure geeignete rechtliche Strukturen bereitstellen muss. In der Rolle als Gewährleistungsstaat zielt er auf eine Koordination durch Struktursteuerung,
indem er – im Unterschied zum erfüllenden Interventions5 Hoffmann-Riem, Wolfgang (2005): Das Recht des Gewährleistungsstaates in: Schuppert, GF (Hrsg.) Der Gewährleistungsstaat – Ein
Leitbild auf dem Prüfstand, Schriften zur Governance-Forschung Bd. 2

6

staat – darauf verzichtet, bestimmte Gemeinwohlziele und
den Weg zu ihrer Verwirklichung detailliert vorzuschreiben.
Stattdessen stellt er Organisations-, Erfahrungs- und Regelungsstrukturen bereit, um auf diese Weise staatliche und
nichtstaatliche Handlungsbeiträge als Gemeinwohlbeiträge
miteinander zu verkoppeln. Idee und Funktionslogik des
Gewährleistungsstaates befinden sich in einem bemerkenswerten Näheverhältnis zum Governance-Konzept6.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten: Die Botschaften, die vom
Konzept der Verantwortungsteilung und -stufung nach
dem Leitbild der Bürgergesellschaft/Gewährleistungsstaat
ausgehen, machen deutlich, dass nicht nur der Bürger in
einer ganz anderen Dimension in die Wahrnehmung der
Gemeinwohlaufgaben einbezogen werden soll als bisher. Auch die anderen Akteure der Stadtentwicklung wie
Kommune, Immobilienwirtschaft, Infrastrukturträger finden
sich in einer neuen Rolle wieder und müssen ihre bisherige
Handlungslogik überdenken.

Der Bürger als „citizen“

B

ei der Beantwortung der Frage, welches Organisationsmodell es braucht, empfiehlt es sich, nochmals in
diesem Leitbild die Rolle des Bürgers zu konkretisieren. Susanne Baer hat diese Rolle zutreffend wie folgt skizziert:
„Im aktivierenden Staat werden zivile Subjekte als Kunden,
aber auch als diejenigen gedacht, die staatliches Handeln
mit gestalten und kontrollieren, und die öffentliche Aufgaben eventuell selbst erfüllen. Sie sind daher anders als im
Sozialstaat nicht nur Konsumenten, sondern konsumieren
und produzieren zugleich und sie sind anders als im schlanken Staat nicht nur diejenigen, die das auf Grund ihrer wirtschaftlichen Ressourcen von vornherein können, sondern
auch jene, denen der Staat Orte, Ressourcen oder Rahmenbedingungen zur Verfügung stellen muss, um handeln zu
können. Damit werden Private als Bürgerinnen und Bürger
im Sinne einer anspruchsvollen „Citizenship“ konstruiert.“7
6 Schuppert, Gunnar Folke (2006): Staatstypen, Leitbilder und politische
Kultur: Das Beispiel des Gewährleistungsstaates, S. 467 ff (490) in:
Heidbrink/Hirsch, Staat ohne Verantwortung a. a. O.
7 Baer, Susanne (2006): „Der Bürger“ im Verwaltungsrecht. Subjektkonstruktion durch Leitbilder im Staat, S. 249/250

An dieser Rolle des Bürgers lassen sich nach Kocka vier
Muster sozialer Denk- und Verhaltensweisen des Bürgers
als „citizen“ festmachen:
Selbständigkeit und Selbstorganisation, nicht nur
im individuellen Sinne, sondern auch als gemeinsam
wahrgenommene Selbständigkeit, etwa in genossenschaftlicher Form.
●
Vielfalt und Differenz:: Es handelt sich um Tätigkeiten
im öffentlichen Raum, die sich auszeichnen durch Diskussion und den Austausch von Argumenten, auch
durch Protest, Streit und Konflikt, aber immer verbunden mit der grundsätzlichen Anerkennung dessen,
dass es stets mehrere Positionen gibt. Zivilgesellschaft
kommt im Plural daher.
●
Friedliche, nicht gewaltgestützte Handlungsorientierungen und -formen:: Zivilgesellschaftliches Handeln ist
nicht notwendig konfliktfrei, aber stets der friedlichen
Konfliktbearbeitung verpflichtet…
●
„Ein Gemeinwohlüberschuss:: Die Akteure besitzen
die Bereitschaft, über ihren eigenen, interessengebundenen Tellerrand hinaus zu sehen und beziehen sich
bei der Verfolgung ihrer Interessen, wie partikular diese auch sein mögen, auf etwas Allgemeineres, auf ein
implizites Konzept allgemeinen Wohls. In diesem Sinne
hat Zivilgesellschaft mit Gemeinsinn zu tun.“ 8
Dieses „Bürgerverständnis“ liegt dem Leitbild des vhw zugrunde. Es wird offensichtlich auch vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung geteilt, wenn es
in dem von ihr initiierten Memorandum zur Konstituierung
einer nationalen Stadtentwicklungspolitik in Deutschland
formuliert: „Stadt zum öffentlichen Thema zu machen bedeutet, eine Basis und eine Grundstimmung für selbstbestimmtes bürgerschaftliches Handeln zu schaffen. Bürger
einer Stadt sollen in eine Rolle und zugleich auf Augenhöhe mit solchen Akteuren gebracht werden, die sich
professionell mit der Stadt beschäftigen oder diese Stadt
kommerziell nutzen wollen.9
●

8 Kocka, Jürgen (2003): Zivilgesellschaft in historischer Perspektive in:
Forschungsjournal Neue Soziale Bewegungen, S. 29 ff
9 Memorandum Auf dem Weg zu einer nationalen Stadtentwicklungspolitik (2008) S. 22

Folgerichtig ist auch in der Unterrichtung durch die Bundesregierung zur Initiative zur nationalen Stadtentwicklungspolitik die Bürgergesellschaft (Zivilgesellschaft) als einer von
fünf thematischen Schwerpunkten in der nationalen Stadtentwicklungspolitik festgelegt. Es heißt dort:
„Eine entscheidende Voraussetzung für eine gerechte, sozial integrierende Stadtgesellschaft ist, dass sich Bürgerinnen
und Bürger mit ihren Städten identifizieren können. Ohne
bürgerschaftliches Engagement und Privatinitiativen laufen
öffentliche Projekte und Maßnahmen der Stadtentwicklung
oft genug leer: Nationale Stadtentwicklungspolitik muss
zuhören, wo Engagement für Städte stattfindet und wendet sich deswegen direkt an zivilgesellschaftliche Gruppen.
Sie stärkt zugleich ziviles Engagement auf die Stadt und
das Städtische. Sie unterstützt Programme und Projekte, die
zeigen, dass Engagement für und in der Stadt modern und
zukunftsweisend ist“10.

„public value“ – Ein Instrument für die
Bürgergesellschaft

W

ie aber kann die Rolle des Bürgers in Städten näher
konzeptionalisiert und damit praktiziert werden? Was
heißt es eigentlich, die Stadtentwicklung vom Bürger her zu
denken?
Aus Sicht des vhw liegt es bei dieser grundsätzlichen Neugestaltung der Stadtentwicklungspolitik – soweit es die
neue Akteursrolle von Staat und Bürger betrifft – nahe,
dasjenige Gedankengut fruchtbar zu machen, das – wie
das Konzept des „public value“ – genau den Bürger und
seine Interessen zur Richtschnur und zum Bezugspunkt der
Erbringung öffentlicher Dienstleistungen macht. Der Bürger
ist hierbei als Adressat von gemeinwohlorientierten Dienstleistungen immer auch „citizen“ und insoweit von vornherein in die Entscheidungsfindung darüber einzubeziehen,
welche Dienstleistung in welcher Art und Weise angeboten werden sollen. Er definiert mit, was „public value“ ist.
„public value“ steht also in einem Prozess des Austarierens
der Eigeninteressen des Bürgers, des öffentlichen und des
10 Bundestagsdrucksache 16/9234 vom 13. Mai 2008, S. 10

7

Vor wor t

prozedualen Interesses. Es geht in dieser dialogischen Bestimmung von „public value“ nicht nur um Effektivität und
Produktivität öffentlicher Dienstleistungen, sondern um
die partizipative Einflussnahme, was für öffentliche Dienstleistungen man eigentlich will.
Wenn diese Grundüberlegungen zum Maßstab genommen werden, ist es konsequent und weiterführend, dem
Bürger möglichst ortsnah und in seinen konkreten Lebensumständen zu begegnen, seine Einstellungsmuster kennenzulernen, ihn also im Kontext seines jeweiligen Milieus
zu sehen. Von daher führt eine direkte Verbindung zur Lebensstilforschung, die der vhw mit Sinus Sociovision, Heidelberg, verfolgt. Diese Vorgehensweise macht es möglich,
nicht nur von dem Bürger zu sprechen, sondern in einem
höchst ausdifferenzierten Sozialraum Stadt verschiedene
Bürgerzielgruppen in den Blick zu nehmen und über konkrete Maßnahmen nachzudenken, wie sie befähigt werden können, ihre Interessen zu artikulieren und den oben
angemahnten kommunikativen und interaktiven Prozess
der Bestimmung von „public value“ einzubringen.

Im Schwerpunkt wird es in diesem Projekt um die Klärung
folgender Fragestellungen gehen:
●

Welchen Einfluss übt das Konzept des Public Value Managements auf die Governance-Strukturen des Politikfeldes Stadtumbau aus?

●

Welche bürgerorientierten Beteiligungsmodelle sind
auf Basis des Public Value Managements im Politikfeld
Stadtumbau denkbar?

●

Welche Zugänge und Barrieren existieren auf Seiten
der Beteiligten (Politik, Verwaltung, Versorger, Wohnungswirtschaft und Bürger)?

Stadtumbau und „citizenship“

●

M

Was ist im Politikfeld Stadtumbau der gemeinwohlspezifische Mehrwert des Public Value Managements?

●

Wie lässt sich dieser Mehrwert messen?

it diesem „theoretischen Überbau“ macht der vhw
sich auf den Weg, das Leitbild Bürgergesellschaft
in die Handlungsfelder Stadtentwicklung und Wohnen zu
transformieren. Als Pilotprojekt wurde das Handlungsfeld
Stadtumbau bestimmt – ein Handlungsfeld, das den Bürger – trotz großer Betroffenheit – weitgehend „draußen
vor der Tür“ lässt. Stadtumbau als eine weitgehend „geschlossene Veranstaltung“ der „großen Drei“ (Kommune,
Wohnungswirtschaft und Infrastrukturträger) ist ein Befund,
der sich auch in dem Evaluationsbericht des Bund-LänderProgramms Stadtumbau Ost vom Mai 2008 wiederfindet:
„Die Mitwirkungsmöglichkeiten sowie die Instrumente zur
Beratung von Bürgerinnen und Bürgern im Stadtumbauprozess sind zu intensivieren… Dies gilt in Bezug auf die
Bürgerbeteiligung im Allgemeinen wie auch in Bezug auf
die Beteiligung bestimmter Gruppen, wie etwa den Privateigentümern.“

8

Bürger sind letztlich vor allem Adressaten dieser Politik,
keine gleichberechtigten Verhandlungspartner und in der
Regel höchstens am Ende von Entscheidungsprozessen
beteiligt, also angesichts bereits bestehender Beschlusslagen. Hier liegt der Ansatzpunkt des Projektes. Ziel ist es, im
Bereich Stadtumbau eine neue Verantwortungsteilung der
Akteure zu initiieren mit dem zentralen Anliegen, die viel
bemühte „Augenhöhe des Bürgers“ in den anstehenden
Entscheidungsprozessen Wirklichkeit werden zu lassen.

Ob und wie das Leitbild Bürgergesellschaft in der Wirklichkeit ankommt, insbesondere ob und wie die Akteure sich
auf dieses Leitbild einlassen sind Fragen, auf die der vhw
mit seiner Arbeit in der nächsten Zeit Antworten sucht und
findet (?)!

Reinhart Chr. Bartholomäi
Vorstandsvorsitzender

Peter Rohland
Hauptgeschäftsführer

vhw

1. Verbandspolitik

9

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

1.1

Bürger her zu denken ist und die den Bürger zum zentralen
Orientierungspunkt des Aufgabenverständnisses macht.

Verbandsarbeit für die Bürgergesellschaft: Durch Orientierung am
Bürger „public value“ schaffen

Aus Sicht des vhw liegt es bei dieser grundsätzlichen Neujustierung in der Stadtentwicklungspolitik – soweit es die
neue Akteursrolle von Staat und Bürger betrifft – nahe,
dasjenige Gedankengut fruchtbar zu nutzen, das – wie
das Konzept des „public value“ – genau den Bürger und
seine Interessen zur Richtschnur und zum Bezugspunkt der
Erbringung öffentlicher Dienstleistungen macht. Der Bürger
geht dabei nicht in der Rolle des Kunden oder Konsumenten auf, sondern ist als Adressat von gemeinwohlorientierten Dienstleistungen immer auch „citizen“ und insoweit
von vornherein in die Entscheidungsfindung darüber einzubeziehen, welche Dienstleistungen in welcher Art und Weise angeboten werden sollen. Er definiert mit, was „public
value“ ist. „public value“ entsteht also in einem Prozess der
Austarierens der Eigeninteressen des Bürgers, des öffentlichen Interesses und des prozeduralen Interesses. Es geht in
dieser dialogischen Bestimmung von public value nicht nur
um Effektivität und Produktivität öffentlicher Dienstleistungen, sondern um die partizipative Einflussnahme,
fl
was
für öffentliche Dienstleistungen man eigentlich will.

I

n dem vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung initiierten Memorandum zur Konstituierung
einer nationalen Stadtentwicklungspolitik in Deutschland
wird angesichts der grundlegend gewandelten Perspektive
städtischer Zukunft – zu Recht – ein erneutes Nachdenken
über Neuorientierungen in der Stadtentwicklung und Initiativen zu deren Umsetzung eingefordert. Eine solche Initiative – so das Bundesministerium – kann nur dann erfolgreich
sein, wenn sie zivilgesellschaftlich getragen wird.
Damit wird ein offensichtlich zentrales Anliegen des Memorandums auf den Punkt gebracht: Die Emanzipation des
Bürgers im Diskurs über die Zukunft unserer Städte. Wenn
das Memorandum in diesem Sinne zu verstehen ist, dann
ist man beim verbandspolitischen Anliegen des vhw angekommen: Nicht nur eine bürgerorientierte, sondern eine
vom Bürger ausgehende Stadtentwicklungspolitik.
Wie kann aber die Rolle des Bürgers als Souverän näher
konkretisiert und konzeptionalisiert werden?
Sicherlich ist der im Memorandum vorgeschlagene kleinmütige Ansatz der „guten Praxis“ unzureichend. Der Bürger
hat bisher in Stadtentwicklungspolitik – wenn überhaupt –
nur einer marginale Rolle gespielt, wie der bisherige Stadtumbauprozess belegt. Von einer Weiterentwicklung im
Sinne einer „guten Praxis“ kann insoweit nicht gesprochen
werden. Notwendig ist hier vielmehr ein Neuanfang. Dieser
Neuanfang liegt aber aus Sicht des Verbandes nicht in der
Weiterentwicklung des „Werkzeugkastens Beteiligungsverfahren“. In diesem ist vielmehr all das vorhanden, was das
Herz des Planers begehrt: Von A wie Anwaltsplanung bis Z
wie Zukunftswerkstatt.
Soll die Neuorientierung in der Stadtentwicklung tatsächlich
zivilgesellschaftlich getragen werden, ist eine Stadtentwicklungspolitik notwendig, die nicht vom Staat, sondern vom
10

1.2

Das Projekt „Nachfrageorientierte
Wohnungspolitik“ 2007/2008
Überblick

W

ie bereits im Vorjahr stand auch im aktuellen Berichtszeitraum die projektbezogene Nutzung des in den
letzten Jahren im Rahmen des Gesamtprojekts „Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“ entwickelten analytischen Instrumentariums im Vordergrund. Gleichzeitig wurden zwei
wichtige Themenfelder durch Primärforschung erschlossen:
Die 2007 begonnene Studie zu Wohn- und Integrationseinstellungen von Migrantenmilieus in Deutschland kam im
Frühjahr 2008 in die Quantifizierungsphase (vgl. Kap. 1.3.4)
und zum Thema „soziale Segregation“ wurde im Mai 2008
eine qualitative Leitstudie vorgelegt (vgl. TB 2006/2007,

Arbeitsgruppen und Proje kte

Kap. 1.1 und Kap. 1.3.3 in diesem TB).
Zugleich begann in der Berichtsphase die Konzeption mehrerer neuer Projekte, die ebenfalls als Forschungsbausteine
auf dem angestrebten Weg zu einer Bürgergesellschaft
in der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik angelegt
sind. Darüber hinaus ist auf das Consulting-Angebot (Kap.
2.3) hinzuweisen. Durch die dortige Tätigkeit entstehen
wechselseitige Synergien mit dem Gesamtinstrument einerseits durch Nutzung der Primärforschung bei der Beratung und zum anderen durch die Übertragung der Ergebnisse spezifischer Raum- und Strukturforschung, wie sie in
den Consultingprojekten durchgeführt wird, in den Bereich
der Forschungsprojekte.
Die aktuellen Projekt- und Forschungsergebnisse werden
in diesem Tätigkeitsbericht in verschiedenen Kapiteln detailliert vorgestellt. Zusammen bilden sie ein stetig wachsendes Fundament für die Konkretisierung und Umsetzung
des Leitbildes „Bürgergesellschaft in den Bereichen Wohnen
und Stadtentwicklung“. Auch jene Projekte, die sich derzeit
im teilweise fortgeschrittenen Planungsstadium befinden
– darunter nicht zuletzt das Projekt „Stadtumbau in der
Bürgergesellschaft“ – zielen auf eine weitere themenspezifische Erschließung der Befindlichkeit und Wünsche des
Bürgers und deren strukturierte Einbeziehung in die jeweiligen Planungs- und Umsetzungsprozesse.
Die geplante Beteiligung des vhw an der nächsten Runde
der Sinus-Trendforschung Anfang 2009 dient zur Ermittlung
und Fortschreibung übergreifender und aktueller wohnund stadtspezifischer Einstellungs- und Verhaltensmuster
der Bürger. Die wichtigsten Ergebnisse werden unter anderem im Tätigkeitsbericht 2009 veröffentlicht.

Die Anwendungsprojekte
●

Transformation der Wohnangebotslandschaft
(vgl. detailliert Kap. 1.3.6).
6 Das 2006 gemeinsam mit
dem Deutschen Mieterbund (DMB) und der Bundeszentrale Verbraucherschutz (VZBV) eingeleitete Projekt ist im Sommer 2008 für den Bereich entspannter
Wohnungsmärkte zum Abschluss gekommen. Da dort

der Schwerpunkt der Transaktions- bzw. Investitionstätigkeit von Finanzinvestoren in Deutschland liegt,
kommt den ermittelten Ergebnissen ein entsprechend
zentraler Aussagewert zu. Ziel des Projekts war es, mit
Hilfe des feinkörnigen analytischen Instrumentariums
mögliche Folgen der spezifischen Geschäfts- bzw.
Vermietungspolitik dieser Investoren für die Kostenbelastung von Mietern und die Sozialstrukturen in den
Städten zu untersuchen. Bereits im vergangenen Jahr
sind wichtige Zwischenergebnisse vorgelegt worden (vgl. TB 2007, Kap. 1.3.3). Im Berichtszeitraum
wurde die Analyse auf die Modellstadt Hannover
ausgedehnt. In den übrigen Modellstädten Kiel, Berlin sowie – mit Einschränkungen – Essen wurde der
Daten- und Informationsinput erheblich erweitert
und aktualisiert, so durch die zusätzliche Erfassung
von Mietangeboten bis in den Frühsommer 2008
Insgesamt wurde der Basisbefund einer ausgeprägt
teilmarktorientierten Mieten- und Belegungspolitik der
neuen Investoren bestätigt. Die Folgen für die einzelnen Standorte variierten je nach Dauer und Umfang
des Investoren-Engagements. Während eine überdurchschnittliche Entwicklung der Mietpreisbelastung
in den Investorenbeständen nicht festzustellen ist, gibt
es Anzeichen für eine bedingt selektive Belegungspolitik, welche in ihren Wirkungen jedoch oft durch das
allgemeine Ziel der Vollbelegung überlagert wird. In
mehreren Veranstaltungen in Kiel und Berlin wurden
die allgemeinen und stadtspezifischen Ergebnisse
den Vertretern der Kommunen und der interessierten
Fachöffentlichkeit vorgestellt. Der Abschlussbericht wird
im Sommer 2008 vorgelegt. Zwar entwickelt sich das
Transaktionsvolumen von Wohnungen in Deutschland
rückläufig (Diagramm 1), doch schmälert dieser Umstand den Nutzwert der Analyse nur begrenzt. Neben
den unmittelbaren themenspezifischen Ergebnissen
besteht der Wert des Projekts in seinem zentralen Beitrag für ein laufendes feinkörniges Monitoring zu den
Vorgängen an den kommunalen Wohnungsmärkten.

11

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Das Projekt „Bürgerorientierte Kommunikation“
(vgl. Kap. 1.3.2) wurde im Berichtszeitraum fortgeführt;
der Abschluss des Projekts ist für den Herbst 2008
vorgesehen. Die bisherige Arbeit, darunter in drei Fallquartieren, konnte unter anderem den Nachweis einer
im Vergleich zu den Erwartungen deutlich höheren
Engagementbereitschaft der Bürger und einer größeren Anzahl von Engagementfeldern erbringen. In der
weiteren Behandlung der Themen „Beteiligung“ und
„Engagement“ gilt es, die gewonnenen Ergebnisse
schrittweise in eine bürgergesellschaftliche Perspektive
und Anwendung zu übertragen.

Primärforschung
●

Soziale Segregation (vgl. Kap. 1.3.3 sowie zum
Konzept TB 2007, Kap. 1.1). Die zentrale Bedeutung des Themas für eine sozialräumlich funktionsfähige Bürgergesellschaft und damit für die zentrale
Zieldimension der vhw-Politik wurde bereits im Vorjahr
betont. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei den Fragen des nachbarschaftlichen Zusammenlebens unterschiedlicher kultureller und lebensweltlicher Gruppen.
Die Ergebnisse der von Sinus Sociovision für den vhw
auf der Basis milieuorientierter Gruppendiskussionen erarbeiteten qualitativen Leitstudie wurden im April 2008
vorgestellt. Angesichts ständig weiter ausgreifender Aktionsräume vieler Bürger mit einer teilweisen Abkoppelung
vom räumlichen Nachbarschaftsgefüge empfiehlt die
Studie grundsätzlich einen Übergang von einer raum- zu
einer stärker akteursspezifischen Betrachtungs- und Bewertungsperspektive. Einen wichtigen Beitrag bei der Bewertung spezifischer Gegebenheiten in einem Stadtteil /

12

20
Einheiten

350

18

Wert in Mrd. `

16

300
14
250

12

200

10
8

150

6

Volumenwert in Mrd. `

●

400

Anzahl Wohneinheiten

Dieses Potenzial, das sowohl für die Erstellung umfassender Wohnraumversorgungskonzepte als auch für
„Frühwarnsysteme“ gegenüber Fehlentwicklungen am
Wohnungsmarkt durch die Aktivitäten neuer Investoren
genutzt werden kann, bildet einen Schwerpunkt der
für die kommenden Monate geplanten Kommunikationstätigkeit des vhw gegenüber Kommunen.

100
4
50

2

0

0
2005

2006

2007

1. HJ 2007 1. HJ 2008

Diagramm 1: Investitionen am Wohnungsmarkt: Entwicklung der Anzahl gehandelter Wohneinheiten und des Transaktionsvolumens, 2005 bis Mitte 2008, Quelle: Cushman & Wakefield, 2008

Quartier vermittelt auch bei dieser Frage die lebensweltliche Betrachtung über die Sinus-Milieus® sowie die neu
entwickelten Migranten-Milieus. Die vorliegenden Ergebnisse ermöglichten die Erstellung von milieuspezifischen
Profilen im Hinblick auf die Einstellungen zum sozialen
Umfeld und den darauf aufbauenden Verhaltensmustern.
Dabei wurde deutlich, dass gerade die Befürworter traditionellen nachbarschaftlichen Austausches dies überwiegend im Kontext homogener Sozialstrukturen anstreben.
Umgekehrt sind es gerade jene – oft jüngeren – Milieus,
die multikulturelle oder -soziale Umfelder durchaus als anregend, nur selten als grundsätzlich negativ empfinden,
deren weite Aktionsräume intensive Formen des nachbarschaftlichen Austausches kaum mehr zulassen. Insofern müssen Vorstellungen auf den Prüfstand, ein kulturell
bzw. lebensweltlich heterogenes Nachbarschaftsgefüge
führe zu einem positiven Lernprozess, der etwa integrationsfördernd wirke. Die Ergebnisse der Studie werden,
auch in Verbindung mit den mikrogeographischen Daten
zur Milieuzusammensetzung in den Quartieren, einen
wichtigen Beitrag für bewohnergerechte Ansätze einer

Arbeitsgruppen und Proje kte

bürgerorientierten Wohnumfeld- bzw. Quartierspolitik
bieten. Derzeit wird geprüft, welche Fragen und Items
aus der Studie Eingang in die kommende Runde der
vhw-Sinus-Trendforschung finden werden.
●

Die Migrantenstudie (vgl. TB 2007, Kap. 1.1, sowie
Kap. 1.3.4 in diesem TB). Im September 2008 werden die Ergebnisse der Quantifizierungsphase der im
vergangenen Jahr eingeleiteten Migrantenstudie vorgelegt, an der sich der vhw exklusiv für die Bereiche
„Wohnen“ und „Stadtentwicklung“ beteiligt. Damit
wird sukzessive eine weitere Lücke bei der Herstellung
von Transparenz über die quantitative und qualitative
Wohnungsnachfrage und über stadtentwicklungspolitische Fragen geschlossen. Gerade vor dem Hintergrund
der stetig wachsenden Relevanz von Bewohnern mit
Migrationshintergrund für die (Zusatz-)Nachfrage am
Wohnungsmarkt in Verbindung mit Fragen von nachbarschaftlichem Zusammenleben und Integration
sollen die Ergebnisse einen wichtigen Beitrag für die
nachfragegerechte Einbeziehung der unterschiedlichen
lebensweltlichen Migrantengruppen in eine zukunftsfähige Stadtgestaltung und Wohnangebotspolitik leisten. Insofern stellt die Migrantenstudie eine wichtige
Ergänzung zur Segregationsstudie dar. Zugleich knüpft
sie an die aktuellen Erkenntnisse über die – trotz einer
zunehmenden Ausdifferenzierung – noch immer defizitäre Wohnsituation vieler Haushalte mit Migrationshintergrund an (vgl. Diagramm 2).

Verbandstag 2007: Migranten am Wohnungsmarkt.
Begleitend zur Primärforschung wurden im Berichtsjahr
auch Kontextanalysen zum Thema durchgeführt. Besonders
zu erwähnen ist die für den Hamburger Verbandstag 2007
erstellte Analyse zu Migranten am Hamburger Wohnungsmarkt. Diese Analyse bestätigt die Eindrücke aus der ersten
Phase der Sinus-Migrantenstudie insofern, als dem Preis
bzw. der Leistbarkeit von Wohnraum gerade unter Migranten eine zentrale Rolle zukommt und sozialräumliche Verschiebungen entsprechenden preislichen Differenzierungen
folgen. Insofern trägt die raumselektive Preisentwicklung erheblich zu neuen Formen der räumlichen Bevölkerungskon-

zentration bei. Durch die Kombination von (einkommensbedingt) eingeschränkten Wahlmöglichkeiten, der hohen
Bedeutung des Preisaspekts, einer – im Vergleich zu vielen
deutschen Haushalten – zumindest zeitweise geringeren
Bedeutung des Wohnens sowie abweichenden qualitativen
Präferenzmustern kommt es bei vielen Migranten zu einer
sichtbaren Innen-/Außenverschiebung (vgl. Karten 3 und
4), die durch die Nachfrage einiger Migrantengruppen nach
höherwertigem Wohnraum noch verstärkt werden kann. In
diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass
der vermeintliche Rückgang der Segregation von Nichtdeutschen nur Ausdruck des Transformationsprozesses hin
zu neuen räumlichen Konzentrationsmustern entlang von
Preis- und Qualitätsgrenzen ist.
20

25

30

35

40

5
45

Bevölkerung insg.
Deutsche ohne MH
Bew. mit MH

Nordamerika
Rumänien
EU-25
Polen
Italien
Kroatien
Griechenland
Russische Förderation
Asien, Australien, Ozeanien
Naher und Mittlerer Osten
Afrika

Wfl/Ew in m2

Bosnien u. Herzegowina
Süd- und Südostasien
Serbien und Montenegro
Türkei

Diagramm 2: Wohnflächenversorgung von Personen in Mieterhaushalten mit und ohne Migrationshintergrund 2006 – Wohnfläche je Einwohner nach Herkunftsgebiet/ -kultur in m2
Quelle: Destatis; MH = Migrationshintergrund nach Destatis-Defintion

Geplante Projekte
●

In der Planungsphase befindet sich seit Mitte 2008 ein
breit angelegtes Projekt zum „bürgergesellschaftlichen Stadtumbau“. In diesem Projekt soll untersucht werden, welche Interessen und Einstellungen die
Bürger in ausgewählten Modellstädten zu geplanten

13

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Stadtumbaumaßnahmen haben und zu welchen Ergebnissen eine – im Unterschied zur bisherigen Praxis –
gleichberechtigte Einbeziehung der Bürger in Konzeption und Umsetzung des Prozesses führt. Anknüpfend
an vorliegende Forschungsergebnisse sollen begleitend
zu diesem Projekt neue Methoden zur Quantifizierung
von „Gemeinwohl“ entwickelt und umgesetzt werden.
Dieser wichtige Arbeitsschritt orientiert sich an der Hypothese eines Gemeinwohlüberschusses aller Akteure
als Folge einer neuen Verantwortungsteilung, die am
Ende in einer vom Bürger ausgehenden Planungs- und
Gestaltungspraxis münden soll.
●

Beteiligung am Projekt „gruppenbezogene Menschenfeindlichkeit“ (GMF). Aufgrund der Möglichkeiten synergetischer Sozialraumanalysen, der (Mit-)
Nutzung der projektbezogenen Befragungsrunden
sowie der bürgergesellschaftlichen Grundausrichtung
beteiligt sich der vhw an dem von der Universität Bielefeld (Prof. Heitmeyer) eingeleiteten GMF-Projekt. In insgesamt zwölf Modellstädten in den neuen und alten
Bundesländern soll der Zusammenhang von objektiven
Raumdaten, subjektiver Sozialraumwahrnehmung der
Bewohner und „sozialem Klima“ vor Ort erschlossen
werden. Ziel ist die die Begründung einer „reflexiven
Stadtgesellschaft“. Ergebnisse werden im Laufe des
Jahres 2009 erwartet.

Karte 3: Hamburg - Umzugsbilanz von Nichtdeutschen nach Stadtteilen (Bilanz 2002-2006 je
100 nichtdeutsche Einwohner), Quelle: Statistisches Landesamt

Weitere Anwendungsfelder und
Kommunikation
●

14

Beratungstätigkeit WohnWissen (vgl. Kap. 2.3). Wie
in den Vorjahren wurde die Anwendung und Weiterentwicklung des analytischen Instrumentariums auch
im Rahmen der projektspezifischen Beratungstätigkeit
praktiziert. In wachsendem Maße sind Kommunen an
der Nutzung des nachfrageorientierten Instruments interessiert. Im Berichtsjahr wurden unter anderem eine
Analyse für eine norddeutsche Großstadt unter Einbeziehung des kommunalen Wohnungsunternehmens
und das Innenstadtkonzept für eine Ruhrgebietsgroßstadt fertiggestellt sowie ein nachfrageorientiertes Zu-

Karte 4: Index der Angebotsmieten 2004/2007 nach PLZ-Gebieten (Hamburg=100)
Quelle: Statistisches Landesamt

Arbeitsgruppen und Proje kte

kunftskonzept für eine rheinische Großstadt eingeleitet.
Daneben wurden auch einige Projekte mit Wohnungsunternehmen durchgeführt, unter anderem in Berlin. In
den Einzelprojekten werden kontextbezogene Ergebnisse generiert, die für das Gesamtprojekt nutzbar gemacht werden, etwa zur soziodemographischen oder
milieubezogenen Entwicklung in bestimmten Raum-,
Bau- oder Lagestrukturen. In der Projektarbeit kamen
neue Informationsquellen oder Mikrovariablen zum
Einsatz; besonders zu erwähnen ist dabei die Prognose
der Entwicklung der Sinus-Milieus über die nächsten
12 bis 15 Jahre auf der Ebene der Kommunen (vgl. Kap.
2.3). Damit lassen sich frühzeitig Schwerpunkte des
Handlungsbedarfs für die Stadtentwicklung oder die
Gestaltung des Wohnungsangebotes identifizieren.
●

Auch im Berichtsjahr wurde die Kommunikation
des Instrumentariums und analytischer Ergebnisse
betrieben. Neben projektbezogenen Veranstaltungen
(Segregation, Transformation der Angebotslandschaft)
wurde auch der Gesamtansatz in seiner aktuellen Form
vorgestellt, wie etwa auf dem 2. Kongress „Kommunale Liegenschaften“ im April 2008 in Düsseldorf. Zudem
wurden ausgewählte Ergebnisse der konkreten Projektarbeit und der Grundlagenforschung wie üblich im Forum Wohneigentum veröffentlicht. Der geplante neue
Internetauftritt des vhw Ende 2008 wird eine zentrale
Plattform für eine erheblich verbesserte Außendarstellung des Gesamtprojekts und seiner Anwendungsfelder bieten. Dort sollen zeitnah auch wichtige Zwischenergebnisse aus der laufenden Arbeit vorgestellt
werden.

1.3

Arbeitgruppen und Projekte

1.3.1 Das Projekt „Stadtumbau und
Citizenship“

D

as Projekt „Stadtumbau und Citizenship“ ist für
2008/2009 ff. geplant und befindet sich zurzeit noch
in Vorbereitung. Dem Projekt ging die Feststellung voran,
dass die Bürgerbeteiligung gerade im Bereich des Stadtumbaus (Ost) noch große Defizite aufweist. Diesen Befund
betont auch die Stellungnahme der Lenkungsgruppe zur
Evaluierung des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost
vom Mai 2008: „Die Mitwirkungsmöglichkeiten sowie die
Instrumente zur Beratung von Bürgerinnen und Bürgern im
Stadtumbauprozess sind zu intensivieren“ (ebd.). Das gilt
in Bezug auf die Bürgerbeteiligung im Allgemeinen, wie
auch in Bezug auf die Beteiligung bestimmter Gruppen,
wie etwa den Privateigentümern (vgl. ebd.).
Tatsächlich konzentrieren sich die Abstimmungsprozesse im
Stadtumbau derzeit zumeist auf das klassische Dreieck von
Politik, Verwaltung, Wohnungsunternehmen und Infrastrukturversorgern. Eine direkte Einbindung des Bürgers in diese
Entscheidungsprozesse steht zumeist außen vor: Bürger sind
vor allem Adressaten dieser Politik, keine gleichberechtigten
Verhandlungspartner und in der Regel höchstens am Ende
von Entscheidungsprozessen beteiligt, also angesichts bereits bestehender Beschlusslagen. Hier liegt der Ansatzpunkt
Bürger als Adressat
Bürgerinnen
und Bürger

Wohnungswirtschaft

Politik &
Verwaltung

Politik &
Verwaltung

Infrastrukturversorger

Bürger als Partner

Bürgerinnen
und Bürger

Wohnungswirtschaft

Infrastrukturversorger

Abb.: Die neue Verantwortungsteilung im Handlungsfeld Stadtumbau: Vom klassischen
Dreieck (Politik und Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Infrastrukturversorger) zu einer
Erweiterung des Kreises der Gemeinwohlakteure um den Part der Bürger, Quelle: vhw

15

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

des Projekts. Ziel ist es, im Bereich Stadtumbau eine neue
Verantwortungsteilung der Akteure zu initiieren. Zentrales
Anliegen ist es dabei, den Bürger auf Augenhöhe an den
anstehenden Entscheidungsprozessen zu beteiligen.
Bei dieser neuen Verantwortungsteilung, die das Projekt
im Handlungsfeld Stadtumbau anstrebt, handelt es sich in
erster Linie um ein neues Gemeinwohlkonzept. Das Gemeinwohl wird dabei nicht über normative Ziele definiert,
sondern als Ergebnis eines fairen Diskussions-Prozesses aller Gemeinwohlakteure verstanden1. Im Bereich Stadtumbau bedeutet das konkret die Erweiterung des Kreises der
Gemeinwohlakteure um den Part der Bürger.

Public Value Management

D

ie neue Verantwortungsteilung, die es im Projekt für
das Handlungsfeld Stadtumbau zu entwickeln gilt, baut
auf den Arbeiten auf, die dem vhw in 2007/2008 von Seiten
Prof. Schupperts zum sogenannten Public Value Management zugegangen sind (vgl. Schuppert 2007/Schuppert
2008). Dabei wird dieses Konzept zunächst aus der Perspektive der Governance-Forschung analytisch beschrieben
(vgl. Schuppert 2007). Dieses Konzept umreißt den Handlungsrahmen, in dem die Akteure (Bürger, Politik, Verwaltung
und Privatwirtschaft) im Zuge einer neuen Verantwortungs-

Öffentliches
Interesse

Public Value
Eigeninteresse
der GemeinwohlAkteure

Prozedurales
Interesse

Abb. nach Prof. Schuppert 2007, S. 286

1 vgl. auch Welzel (2002): „Gemeinwohl ist […], was als Abstimmungsergebnis am Ende eines freien und offenen Gemeinwohldiskurses
steht“ (S. 111)

16

teilung in den Aushandlungsprozess ihrer Interessen treten.
Dabei hält Schuppert drei Perspektiven fest:
●

Das Eigeninteresse der Gemeinwohlakteure (Bürger,
Politik, Verwaltung und Privatwirtschaft).

●

Das öffentliche Interesse, möglichst viele an öffentlichen Dienstleitungen teilhaben zu lassen.

●

Das prozedurale Interesse, in angemessener partizipatorischer Weise an der Ausgestaltung öffentlicher
Dienstleistungen beteiligt zu werden.

Im Ergebnis dieser drei Perspektiven ergibt sich aus dem
Prozess heraus ein Public Value, ein öffentlicher Mehrwert:
Exemplarisch bedeutet das für das Handlungsfeld Stadtumbau: Selbst wenn im Vergleich von alter und neuer Verantwortungsteilung objektiv ein vergleichbares Ergebnis erzielt
werden würde ( der Abriss einer Häuserzeile): Im Zuge der
neuen Verantwortungsteilung entsteht durch den Prozess
des Public Value Managements selbst zusätzlich ein eigenständiger Mehrwert: Der Public Value.

Zum Mehrwert des Public Value
Managements

D

er öffentliche Mehrwert, der mit dem Konzept des
Public Value Managements im Bereich Wohnen und
Stadtentwicklung erzielt werden kann, liegt zunächst darin, Stadtentwicklung über ökonomische und politische
Interessen hinaus als offenen öffentlichen Prozess zu
gestalten, in dem der Dialog mit einem größtmöglichen
Spektrum an Akteuren gesucht, gefördert und koordiniert
wird. Vom Prinzip her ist der Public Value von daher zunächst ein kommunikativer und demokratischer Mehrwert.
Das Konzept trägt zu einer bürgerorientierten Öffnung
von Planungs- und Entwicklungsvorhaben bei, indem es
die Interessen aller beteiligten Akteure miteinander vereint. Der Fortschritt besteht darin, Stadt nicht mehr allein
für den Bürger zu entwickeln, sondern Stadt vom Bürger
her zu denken. Ausgangspunkt dieser Herangehensweise
ist die Überlegung, dass Stadtentwicklung ein Prozess ist,
der über ökonomische Aspekte hinaus das soziale Leben

Arbeitsgruppen und Proje kte

der Stadt nachhaltig beeinflusst und damit eine Rendite erzeugt, die sich vielmehr mit dem Begriff des Gemeinwohls
beschreiben lässt. Public Value Management bedeutet in
diesem Zusammenhang, dass hier vor allem der Kreis der
Akteure erweitert wird, die an der direkten Formulierung
dieses Gemeinwohls beteiligt sind. Damit würde eine Erweiterung der Legitimations- und Entscheidungsbasis von
Stadtentwicklungspolitik erreicht werden können.
Die Vorteile einer solchen Erweiterung des Kreises der
Gemeinwohlakteure für die bislang an diesem Prozess Beteiligten liegen auf der Hand. Für Politik und Verwaltung
stellt diese Herangehensweise eine Stärkung der lokalen
demokratischen Strukturen dar, also eine Erweiterung der
Teilhabemöglichkeiten durch den Bürger, was mit Chancen
für eine Stärkung des institutionellen Vertrauens in kommunal- und verwaltungspolitische Akteure und Chancen einer
Erhöhung von partizipatorischen Beteiligungsquoten verbunden ist. Für die privatwirtschaftlichen Akteure birgt eine
Beteiligung am Verfahren des Public Value Managements
die Chance zu einer verbesserten Kundenorientierung, die
dem Bürger mit seinen Interessen und Bedürfnissen als Bewohner nicht nur Anhörungsmöglichkeiten bietet, sondern
einen tatsächlichen Gestaltungsraum zur Verfügung stellt.
Eine solche Herangehensweise bietet letztlich die Chance
zur Optimierung der Kundenbindung, wie auch die Möglichkeit, die positiven Potenziale der Bewohner zur Gestaltung von Wohnung und Wohnumfeld zu stärken.

Mehrwertmessung des Public Value
Managements

A

ufgrund der Neuartigkeit des Konzeptes des Public
Value Managements stehen für den Bereich Wohnen
und Stadtentwicklung noch keine konkreten Forschungsinstrumente zur Messung des zu generierenden öffentlichen
Mehrwerts dieses Konzeptes zur Verfügung. Diese gilt es
im Rahmen des Projekts zu entwickeln.
Zentrales Element bei der Bestimmung des öffentlichen
Mehrwerts ist die Perspektive der Prozessbeteiligten, die es
im Rahmen des Projekts zu erfassen gilt: Subjektive Vorstel-

lungen eines Mehrwerts an Gemeinwohl, der im Handlungsfeld Stadtumbau durch Bürgerbeteiligung auf Augenhöhe
erzielt werden kann. In einem ersten Schritt geht es dabei
um die Perspektive der Bürger. In weiteren Schritten um die
Erfassung der Perspektive der konventionellen Stadtumbauakteure, also von Politik, Verwaltung und Privatwirtschaft und
Bürgern. Darüber hinaus wird es darum gehen, den öffentlichen Mehrwert anhand von „harten“ Kontextvariablen zu
evaluieren, wie etwa der Bewohnerfluktuation etc.
Mit der Bestimmung von Gemeinwohlindikatoren zur Bestimmung des öffentlichen Mehrwerts, der durch die Erweiterung des Kreises der Gemeinwohlakteure um den Part der
Bürger im Handlungsfeld Stadtumbau erzielt werden kann,
beschreitet der vhw wissenschaftliches Neuland. Bislang wurde der „Mehrwert“ von Bürgergesellschaft – über ökonomische Aspekte hinaus – noch nicht gemessen. Über dieses
Projekt ließe sich ein solcher Mehrwert an konkreten Messwerten illustrieren. Bürgergesellschaft könnte dann zu einer
Größe avancieren, die sich auch jenseits von Good Will, Good
Governance und ökonomischer Rendite positionieren ließe.

Praktische Untersuchung eines
theoretischen Konzepts

Z

iel des Projekts ist es, die theoretische Konzeption des
Public Value Managements am Beispiel von ausgewählten Modellstädten im Kontext des Stadtumbaus vor
Ort praktisch zu untersuchen:
●

In Bezug auf den öffentlichen Mehrwert, den das Public Value Management im Bereich Stadtumbau erzeugen kann,

●

und in Bezug auf die Möglichkeiten, bei der neuen
Verantwortungsteilung der Akteure, Bürgerbeteiligung
und Bürgerorientierung im Rahmen des Stadtumbaus
und der damit verbundenen integrierten Stadtentwicklungskonzepte (INSEKs, SEKOs) zu stärken.

Das Design des Projekts ist dabei so angelegt, dass auch bereits vorhandene Erkenntnisse des vhw zu Transparenz und
Teilhabe im Bereich Bürgergesellschaft berücksichtigt werden. Dazu gehört auch die Einbeziehung des Forschungstools WohnWissen und die Arbeit mit den Sinus-Milieus®.
17

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Nachhaltigkeit und Übertragbarkeit

Kontakt

Z

Ansprechpartner des vhw für Kommunen, die sich für eine
Teilnahme als Modellstadt im Rahmen des Projekts „Stadtumbau und Citizenship“ interessieren, ist:

iel des Projekts ist es, das Konzept des Public Value
Managements im Stadtumbauprozess und in integrierten Stadtentwicklungskonzepten zu integrieren. Es soll
dabei in konkrete Governancestrukturen und bürgerorientierte Beteiligungsmodelle umgesetzt werden. Im Ergebnis zielt das Projekt auf die Initiierung eines dialogischen,
gleichberechtigten Prozesses der Gemeinwohlakteure im
Handlungsfeld Stadtumbau. Wichtig ist dabei, das Projekt
anknüpfungsfähig zu konzipieren:
●

●

Die Formen der Bürgerbeteiligung im Rahmen des
Public Value Managements und die Instrumente zur
Messung des dadurch zu erzielenden Mehrwerts an
Gemeinwohl gilt es mit den lokalen Strukturen des
bürgerschaftlichen Engagements, der kommunalen
Verwaltung und der lokalen Wohnungswirtschaft zu
verknüpfen. Die Initiierung eines Public Value Managements soll nachhaltig verfestigt werden können.
Die Methoden zur Erzeugung des Prozesses des Public
Value Managements und zur Messung des damit erzielbaren öffentlichen Mehrwerts sollen auf andere lokale
Strukturen übertragbar sein. Die entsprechenden Methoden und Instrumente müssen universell einsetzbar sein.

Ein auf Umsetzung angelegtes
Projektvorhaben

V

on diesem Ansatz her ist das Projekt auf die politische
Unterstützung in den Modellstädten angewiesen. Es
soll sich mit tatsächlichen aktuellen Vorhaben im Bereich
Stadtumbau auseinandersetzen. Wichtig ist dabei, dass die
zu entwickelnden Konzepte zum Public Value Management letztendlich auch umgesetzt werden. Den Modellstädten wird dabei ein Rahmen geboten, innerhalb dessen
solche Konzepte entwickelt werden können. Diese Beratungsleistung zielt allerdings auch auf die Umsetzung der
zu entwickelnden Konzepte – diese bleibt allerdings Bestandteil eines politischen Prozesses, dessen Ausgang sich
allein von Seiten des Projekts nicht vorherbestimmen lässt.

18

Sebastian Beck
Wissenschaftlicher Referent
vhw - Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V.
Straße des 17. Juni 114, 10623 Berlin
Telefon: 030/390473-15, Fax: 030/390473-19,
E-Mail: sbeck@vhw.de

Literatur:
Lenkungsgruppe zur Evaluierung des Bund-Länder-Programms „Stadtumbau Ost – für lebenswerte Städte und
attraktives Wohnen“ und zur Fortführung des Programms
über das Jahr 2009 hinaus (2008): Stellungnahme und
Empfehlungen der Lenkungsgruppe, Berlin
Schuppert, Gunnar Folke (2007): Verbandsarbeit in der
Bürgergesellschaft: durch Orientierung am Bürger „public
value“ schaffen, in: vhw Forum Wohneigentum 06/2007,
S. 283 ff.
Schuppert, Gunnar Folke (2008): Die neue Verantwortungsteilung zwischen Staat und Gesellschaft – oder: Wessen
Wohl ist das Gemeinwohl? in: vhw Forum Wohneigentum
04/2008, S. 189 ff.
Welzel, Christian (2002): Gemeinwohl als Bürgerwohl. Die
Perspektive der Humanwohlentwicklung, in: Friedhelm
Neidhardt und Gunnar Folke Schuppert (Hrsg.), Gemeinwohl – Auf der Suche nach Substanz, WZB-Jahrbuch 2002,
Berlin, S. 109 ff.

Arbeitsgruppen und Proje kte

für Sondierungen in ausgewählten Quartieren; Initiierung des Arbeitsprozesses der drei Fallstudien (Ergebnisse liegen inzwischen vor);

1.3.2 Das Projekt „Bürgerengagement und
Bürgerorientierung (B2)”

I

n der ersten Arbeitsphase des Projekts 2006 stand die
Sondierung von „Teilhabemöglichkeiten” und damit vor
allem die Frage im Mittelpunkt, was Inhalte und Formen
bürgerschaftlicher Teilhabe sein könnten und welche Anforderungen daraus für die Gestaltung bürgerorientierter Kommunikation durch Kommunen und Wohnungsunternehmen
resultieren (vgl. Tätigkeitsbericht 2006/2007, S. 28 ff). Identifiziert wurde eine Vielzahl von Handlungsmöglichkeiten
und guten Beispielen für gelingende Teilhabe – aber auch
ein großes Spektrum von Fragen, die weiterer Erörterung
bedürfen: Insbesondere mit Blick auf das Engagement der
Bürger wurde noch erheblicher Klärungsbedarf gesehen.
Dabei ging es zunächst um die Frage der Begriffe („Was ist
eigentlich mit ‚Bürgerengagement’ gemeint?” etc.) und um
die methodischen Voraussetzungen zur Erfassung von Engagement. Im Zentrum aber stand die Frage, wie es denn
um das tatsächliche Engagement der Bürger in den Städten steht, welche Schnittstellen zu kommunalem Handeln
bestehen und wie diese sinnvoll gestaltet werden könnten
und müssten. Angeregt wurde die Durchführung von exemplarischen Fallstudien in ausgewählten Quartieren („Topografie des Engagements”).
Darüber hinaus wurde ein großer Bedarf in der Weiterentwicklung schon vorhandener Ansätze der Praxis gesehen.
Als besonders geeignet erschien hier die Beratung der „Praxis durch die Praxis” – also der Erfahrungsaustausch unter
denjenigen, die sich in Verwaltung, Politik und intermediären Organisationen bereits um (mehr) Bürgerorientierung
bemühen. Angeregt wurde hier die Bildung eines Netzwerkes und die Durchführung von Veranstaltungen „aus
der Praxis für die Praxis”. Diese beiden Arbeitsstränge bildeten die Grundaufgaben des Projekts „Bürgerengagement
und Bürgerorientierung” für die Jahre 2007 und 2008.
Folgende Schritte wurden gegangen:
●

Bürgerengagement: Werkstatt zur Klärung der Begriffe und zur Definition von Untersuchungsmethoden

●

Bürgerorientierung: Erste „Ortstermine“ in Essen
und Bonn sowie Durchführung einer Tagung zu alltäglichen Schwierigkeiten der Bürgerorientierung (vhwHerbsttagung 2007).

Bürgerorientierung vor Ort:
Aus der Praxis für die Praxis
„Vielfach weiß man in den Städten gar nicht, an welchen
Stellen überall bürgerorientierte Ansätze entwickelt wurden.“ Sätze wie dieser standen am Anfang eines Dialogprozesses, der in Form von „Ortsterminen“ im Projekt B2
gestaltet wird. Eine teilnehmende Kommune lädt zu einer
zwei Halbtage umfassenden Veranstaltung ein, stellt einen
Ausschnitt aus den eigenen Aktivitäten in Sachen „Bürgerorientierung“ vor und initiiert zugleich die Erörterung von
Fragen, die sich in der Arbeit vor Ort stellen.
Bereits der erste „Ortstermin“ in Essen machte deutlich, wie
vielfältig das Engagement der Bürger, aber auch wie vielgestaltig die kommunale Mitwirkung und Unterstützung
sein kann (vgl. Beitrag von Klaus Wermker u. a. in vhw Forum Wohneigentum 5/07). Es zeigte sich zudem erneut,
dass solche Ortstermine ein hohes „Anregungspotenzial“
haben. Die Gäste aus anderen Städten nahmen zahlreiche
Anregungen mit – aber auch die „Gastgeber“ erhielten,
nach eigenem Bekunden, aus den gemeinsamen Erörterungen viele Impulse für die weitere Arbeit. Auch in Bonn
wurde das vielfältige Spektrum bürgerorientierter Aktivitäten deutlich. Das Thema wurde hier um den Aspekt des
Stiftungswesens und die Sicht engagierter Bürger in stadtentwicklungspolitischen Themen ergänzt.

Wenn Teilhabe und Engagement
unerwünscht sind und Bürgerorientierung
nur eine Floskel bleibt

S

chon auf dem vhw-Verbandstag 2006 wurde über das
eklatante Auseinanderfallen von Anspruch und Wirklichkeit in Sachen Bürgerorientierung berichtet (vgl. Beitrag
19

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

von Klaus Selle in vhw Forum Wohneigentum 4/2006).
6
Damals stand die Beobachtung im Vordergrund, dass Teilhabe und Engagement der Bürger vielfach – trotz anders
lautender öffentlicher Bekenntnisse – nicht gewollt sind
und nach Möglichkeit gemieden werden. Planungs- und
Entscheidungsprozesse werden gegenüber Einblicken von
außen häufig abgeschottet und die vermeintlich ohnehin
nur störenden Bürger erfahren erst von den Absichten,
wenn das Wesentliche entschieden ist. Alle Bekenntnisse
zur Bürgerorientierung sind vergessen, wenn es um die
„wirklich wichtigen Dinge geht” oder doch die, die dafür
gehalten werden.
Sätze wie die folgenden sind daher nicht selten in der Praxis
zu hören: „Das ist zu sensibel!”, „Das soll man nicht in die
Öffentlichkeit zerren!”, „Das lasse ich mir nicht zerreden!”.
Von einer „umfassenden Einbeziehung” oder gar „Teilhabe” der Bürger an Entscheidungsprozessen kann hier sicher
nicht die Rede sein. Und Engagement ist hier erst recht unerwünscht. Denn nach Lage der Dinge kann es sich ja nur
mehr gegen die ohnehin beschlossenen Absichten richten.
Unzureichend und zu spät informiert, gelegentlich sogar
gezielt hinters Licht geführt, bleibt denen, die Planungen
ablehnen, nur der klassische Weg des Protests – was dann
alle Beteiligten in der Auffassung bestärkt, dass die Bürger
tatsächlich Störfaktoren sind.

Wie weiter? Die Arbeit im zweiten Jahr –
Hinweise der Projektgruppe „Bürgerengagement und Bürgerorientierung“1

D

ie Arbeit im Projekt B2 wurde im ersten Halbjahr 2008
in beiden Arbeitssträngen fortgesetzt:

●

1

20

Seit Mai 2008 liegen die Ergebnisse der Sondierungen
zu den „Realitäten und Potenzialen des Engagements
vor Ort“ aus drei Stadtquartieren (Dortmund, Hannover
und Aachen) vor. In einem zweiten Werkstattgespräch
wurden sie am 19. Mai 2008 vorgestellt und werden
mit Blick auf weitere empirische Untersuchungen, vor
Mitglieder: Prof. Dr. Klaus Selle und Britta Rösener (RWTH Aachen),
Michael Isselmann (Bundesstadt Bonn), Prof. Klaus Wermker (Stadt
Essen), Oliver Kuklinski (PlanKom Hannover), Dr. Frank Jost (vhw)

die Praxis, ausgewertet.
●

In Sachen kommunaler Bürgerorientierung wird es einen weiteren „Ortstermin“ in München geben, zu dem
lokale Aktivitäten vorgestellt, aber auch Probleme der
Arbeit im Alltag an praktischen Fällen erörtert werden.

Der Arbeitsverlauf im zweiten Halbjahr 2008 wird sich
auch an den Erfordernissen des vhw-Verbandstages orientieren. Fest steht jedoch, dass im Zuge der Auswertung des
B2-Projekts neben Hinweisen auf weiterhin wünschenswerte forschende und reflektierende Arbeit auch praktische Handreichungen formuliert werden sollen. Hier sieht
die Projektgruppe eine ihrer Hauptaufgaben im laufenden
Jahr. Darüber hinaus sollen in einer „Herbsttagung 2008“
die Stränge „Bürgerengagement“ und „Bürgerorientierung“
zusammengeführt werden. Gerade die Schnittstellen zwischen Unternehmen, zivilgesellschaftlichen Aktivitäten und
kommunalem Handeln sind für das Gelingen einer erweiterten Teilhabe der Bürger an der Stadtentwicklung von
großer Bedeutung
Die Beobachtung, dass Anspruch und Wirklichkeiten bei der
Rede von Bürgergesellschaft und Bürgerorientierung vielfach
auseinander klaffen, stand am Anfang der Arbeit im Projekt. In der ersten Phase wurden die Wirklichkeiten und die
Alltagsprobleme thematisiert. Möglicherweise ist es in der
zweiten Phase angebracht, auch einmal die Ansprüche und
Erwartungen unter die Lupe zu nehmen. Vielleicht besteht
auch hier der Bedarf, neu zu denken – und auch auf diesem
Wege dazu beizutragen, dass Anspruch und Wirklichkeiten
der Bürgerorientierung näher zueinanderrücken.

1.3.3 Die Studie „Soziale Segregation“
Nebeneinander und Miteinander in der
Stadtgesellschaft

S

egregation in der Stadt bedeutet, dass die Ungleichheit
der Bewohnerstrukturen zunimmt. Dabei entwickeln
sich deutliche und weniger deutlich sichtbare soziale und
ethnische Grenzen, die durch das Miteinander der Stadt-

Arbeitsgruppen und Proje kte

schen den Bewohnern solcher Quartiere? Und wie steht es
letztlich um die Idee der integrativen Stadtgesellschaft und
um konkrete bürgergesellschaftliche Potenziale? Im Auftrag
des vhw ist das Sozialforschungsinstitut Sinus Sociovision,
Heidelberg, diesen Fragestellungen mit einer qualitativen
Grundlagenstudie zu den Mechanismen der sozialen Segregation in der Stadtgesellschaft nachgegangen.

Quelle: www.flickr.com

bewohner verlaufen. Im Zuge dieser Entwicklung sind die
Städte von wechselnden und zunehmend polarisierten
Bewohnerstrukturen gekennzeichnet. Die Segregation der
sozialen Gruppen nimmt tendenziell zu. Je entspannter der
Wohnungsmarkt, je mehr freie Wohnungen zur Verfügung
stehen, desto deutlicher tritt diese Entwicklung zu Tage.
Befürchtet wird, dass so benachteiligende Quartiere entstehen, die die Integrationschancen ihrer Bewohner verringern. Die meisten Städte begegnen dieser Entwicklung mit
dem Ideal der sozialen und ethnischen Mischung.

Ziel der Studie:
Umdenken vom Raum zum Akteur

I

n der Auseinandersetzung mit Segregationsprozessen
bleibt in den betroffenen Quartieren stets die Frage
nach möglichen lokalen Handlungskonzepten zur (Re-)Vitalisierung von nachbarschaftlichen Beziehungen, bürgerschaftlichem Engagement und lokaler Ökonomie. Bislang
stehen dabei in der Segregationsforschung die segregierten Wohnquartiere selbst im Fokus. Ziel der Studie „Soziale
Segregation“ ist es, die bisherige Segregations-Debatte zu
überdenken, über eine soziogeografische Auseinandersetzung mit diesem Thema hinauszugehen und vom Raum
zum Akteur umzudenken: Welche Rolle spielt der Wohnort
überhaupt im Alltag der Stadtbewohner? Wie brisant wird
die Situation vor Ort tatsächlich wahrgenommen? Existieren
eventuell symbolisch verschleierte Gemeinsamkeiten zwi-

Die Studie wartet mit neuen, teils provozierenden Befunden dazu auf, wie sich das Zusammenleben in der Stadt
gestaltet, und wirft einen neuen Blick auf scheinbar Bekanntes wie die Präferenzen bei nachbarschaftlichen
Kontakten, die Identifikation mit dem Wohnquartier, die
Nutzung urbaner Räume und die Potenziale lokalen bürgerschaftlichen Engagements. Sie arbeitet mit dem Konzept der Sinus-Milieus, was in Verbindung mit den bereits
existierenden Arbeiten des vhw zur Nachfrageorientierung
im Bereich Wohnen und Stadtentwicklung differenzierte
mikrogeografische Analysen der sozialen Konstellationen
in segregierten Quartieren ermöglicht. Und sie stellt Fragen, mit denen sich der vhw in diesem Zusammenhang
auch weiterhin auseinandersetzen wird: Brauchen wir eine
soziale Mischung der Wohnstandorte oder vielmehr eine
Mischung der städtischen sozialen Netzwerke? Sind es die
Quartiere, die benachteiligen und bevorteilen, oder sind es
die Netzwerke zwischen den Stadtbewohnern?

Entwurzelung als Trend

M

obilität und Wandel der Lebenswelten schaffen
heute von einem Ort entwurzelte (durchaus wertfrei
gemeint) und deshalb mobile Menschen und Gruppen mit
über räumliche Grenzen hinweg funktionierenden sozialen
Netzen und sozialen Räumen. Diese Entwurzelung findet
sich als Trend besonders stark in den modernen Milieus
wieder, in der deutschen Bevölkerung etwa bei den Hedonisten, Experimentalisten und Modernen Performern,
bei Migranten im Hedonistisch-subkulturellen Milieu und
bei den Multikulturellen Performern. Zuviel Bindung an das
Quartier oder gar die Nachbarn ist hier weder ein Ziel noch
ein Ideal. Man hält Distanz und macht sich damit auch ein
gutes Stück unabhängig. Die räumliche Verwurzelung im
21

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Quartier ist in diesem Segment ein Auslaufmodell.
Im Rahmen der Studie wurden die Befragten gebeten, ihren sozialen Raum mit einem Soziogramm zu skizzieren.
In der Mitte ist das Wohnquartier, herum gruppiert die Bestandteile des subjektiven sozialen Raums. Am Beispiel der
Experimentalisten wird dabei der Trend zur Entwurzelung
deutlich sichtbar: Ein weit verzweigter Beziehungsraum
über das Wohnquartier hinaus mit einem räumlich weit gestreuten Bekanntenkreis:

zelung, Vertrautheit mit Menschen und Umgebung, damit verbundene Verlässlichkeit, Berechenbarkeit, Stabilität,
Geborgenheit und Heimatgefühl. In traditionellen Milieus
spielt Verwurzelung und Gewohnheit, vermischt mit Unflexibilität, eine große Rolle. Der soziale Raum deckt sich
stärker mit dem nahen räumlichen Umfeld. Man will auch
deshalb oft im Quartier bleiben und harrt aus, selbst wenn
Störfaktoren im Wohnumfeld zunehmen oder sich dessen
Bewohnerstruktur im Sinne eines „Grading Down“ sehr negativ entwickelt.
Vergleicht man die im Rahmen des Projekts entstandenen
Soziogramme miteinander, findet man bei den Traditionsverwurzelten ein komplementäres Bild zu den Wohnumfeldpräferenzen der modernen Milieus: Der Radius des
sozialen Raums ist hier sehr begrenzt, das Wohnquartier
nimmt einen zentralen Bestandteil der Alltagswelt ein, soziale Kontakte konzentrieren sich auf das nahe Umfeld,
die „Verwurzelung“ im Quartier bleibt Bestandteil der Alltagspraxis.

Beispiel: Der soziale Raum eines Experimentalisten, Quelle: vhw

Kein direkter Trend in Richtung
Umzugszunahme

I

n den modernen Milieus verliert das Quartier an Bedeutung und wird zur austauschbaren Kulisse. Das bedeutet
allerdings nicht, dass die Leute in immer kürzerem Abstand
die Koffer packen werden sobald ihnen etwas gegen den
Strich geht. Die abnehmende Bedeutung des Quartiers beeinflusst das Fluktuationsrisiko im Positiven wie im Negativen: Einerseits wird es austauschbar, andererseits ist für viele
ein Umzug einfach ein zu großer Aufwand, wenn sich das
soziale Leben ohnehin jenseits des Wohnorts gestaltet.

Verwurzelung und Heimatgefühl:
Ideale der traditionsverankerten Milieus

A

nders ist das vor allem im traditionellen Segment, bei
Deutschen wie Migranten. Hier sucht man Verwur-

22

Beispiel: Der soziale Raum der Traditionsverwurzelten, Quelle: vhw

Bedeutung von Nachbarschaft

N

achbarschaft ist in der Stadt zwar immer eine Tatsache,
aber nur sehr selten ein Lebenskonzept. Meist gehört
die Nachbarschaft nicht zum Kern des sozialen Raums, sondern fungiert nur als soziale Kulisse. Gute Nachbarschaft bedeutet vor allem leben und leben lassen, sich nicht zu nahe

Arbeitsgruppen und Proje kte

zu kommen, keinen Anstoß zu erregen. Abgesehen von
diesem Grundkonsens aber wird Nachbarschaft von den
verschiedenen Milieus sehr unterschiedlich gesehen.
Die Perspektive der traditionellen Milieus: Hier bedeutet gute Nachbarschaft, neben Menschen zu wohnen, die
von den eigenen Vorstellungen über Nachbarschaft nicht
abweichen. Man möchte den Nachbarn kennen, hofft auf
gegenseitige Hilfe, wünscht sich soziale Harmonie, Wertehomogenität und Konformität. Das schafft ein Gefühl sozialer Geborgenheit. Für andere Milieus bedeutet genau
das hingegen sozialen Druck, unerwünschte Einmischung
und unerfreuliche Nachbarn. In der Regel hält man deshalb
– mit einzelnen Ausnahmen – eher Distanz gegenüber
Nachbarschaft und direktem Quartiersumfeld.

Störfaktoren aus dem räumlichen Umfeld die Grenzen
ihres persönlichen sozialen Raums überschreiten. Auf diese Entwicklung wird sich eine Stadtentwicklung, die vom
Bürger her denkt, einstellen müssen: Quartiersbelange
können beispielsweise für bestimmte Anwohnersegmente von nur geringem Belang sein, während gleichzeitig
Personengruppen ein Interesse für die Quartiersentwicklung aufbringen können, die an gänzlich anderer Stelle in
der Stadt oder in der Region wohnen.

Beispiel: Collage von Experimentalisten zur idealen Nachbarschaft, Quelle: vhw

Sozialer Raum und Segregation:
Integrationsansätze jenseits von
sozialer und ethnischer Mischung
Beispiel: Collage zur idealen Nachbarschaft bei den Traditionsverwurzelten, Quelle: vhw

Die Perspektive der jungen modernen Milieus und
der Postmateriellen: Hier ist man wesentlich mobiler
als traditionelle Milieus und verfügt über deutlich höhere
Toleranzgrenzen. Für sie ist ihre Wohnung oft wichtig,
die Nachbarschaft dagegen nur insofern, als sie keine
gravierenden Probleme bereiten soll. Aber gerade diese
flexibleren und für gemischte Quartiere aufgeschlossenen
Milieus verfügen auch über die räumlich am meisten
unabhängigen sozialen Beziehungsräume. Und auch sie
reagieren inzwischen sehr negativ, wenn Probleme und

D

ie Studie deckt unterschiedliche Entwicklungsprozesse
auf. Zum einen wird die Stadtgesellschaft mobiler und
flexibler, Nachbarschaften werden zunehmend anonymer
und Beziehungsnetze werden zusehends raumübergreifender. Zum anderen verschärfen sich aber auch nicht nur
die räumlichen, sondern auch die lebensweltlichen und
symbolischen Abgrenzungen zwischen den sozialen Gruppen.
Paradoxerweise dehnen allerdings gerade die Milieus mit der
höchsten Toleranz für Quartiere mit ethnischer und sozialer
Mischung (die jungen modernen Milieus und die Postmateriellen, respektive die jungen modernen Migranten-Milieus)
ihre Beziehungsräume immer weiter aus, während für sie die
23

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

unmittelbare Nachbarschaft von vergleichsweise geringer
Bedeutung ist. Sie identifizieren sich häufig mit Quartieren
jenseits ihres eigenen Wohnstandortes, an gänzlich andere
Stelle in der Stadt oder in der Region. Es ist von daher verkürzt zu glauben, dass sich die integrativen Potenziale dieser
Milieus im Sinne einer Integration mittels sozialer Mischung
der Wohnstandorte direkt am Wohnort nutzen lassen. Diese
Integrationspotenziale lassen sich viel eher mit Netzwerken
aktivieren, die jenseits von Stadtteillogik und Quartiersgrenzen agieren. Mögliche Beispiele für solch ein Engagement
wären beispielsweise die – ehrenamtliche – Mitarbeit in
einem soziokulturellen Zentrum oder eine Kontaktbörse
für berufliche Kompetenzen und Kontakte. Auf diese Entwicklung wird sich eine Stadtentwicklung, die vom Bürger
her denkt, einstellen müssen: Engagement, Integration und
Beteiligung an Entwicklungsprozessen im Quartier ist auch
für Personengruppen von Belang, die per se gar keine Anwohner im engeren Sinne sind.
Bemerkenswert ist bei der Betrachtung von Nachbarschaften, dass lebensweltliche Symboliken nicht selten WerteGemeinsamkeiten verdecken können. Ein interessantes
Beispiel dafür sind die traditionellen Milieus in der deutschen Bevölkerung einerseits und bei den Migranten andererseits. Auf den ersten Blick trennen sie viele kulturelle
Differenzen (wie z. B. Islam und Christentum), tatsächlich
aber verfügen sie über recht ähnliche Vorstellungen von
Ordnung und Nachbarschaft. Zentrale Gemeinsamkeit ist
etwa die gemeinsame Abgrenzung von den Protagonisten
der Spaßkultur und der Anspruch, in einem „ordentlichen“
und „gesitteten“ Quartier zu leben. Würden hier Netzwerkstrukturen über kulturelle Grenzen hinweg gefördert werden, könnten unerwartete Gemeinsamkeiten entdeckt und
nachbarschaftliche Konflikte moderiert werden.

Kinderschuhen. Aber trotz dessen: Die Studie zeigt, dass
sich Zugänge zu einem solchen Engagement in allen Milieus finden lassen, in der deutschen Mehrheitsbevölkerung
wie auch bei den Migranten. Dabei bleibt allerdings festzuhalten, dass aus der Perspektive der Bewohner ein sehr
weites Verständnis von Partizipation und Engagement in
Sachen Zusammenleben im Quartier und in Bezug auf Prozesse der Quartiers- und Stadtentwicklung artikuliert wird.
Aus der Perspektive der Bürger geht es hier nicht nur um
die „großen“ stadtplanerischen Entwürfe, sondern oft auch
einfach „nur“ um den Erhalt einer guten Nachbarschaft, um
ein angenehmes Zusammenleben im Quartier oder auch
einfach darum, dass man sich um Nachbarn bemüht und
sie mit praktischer Alltagshilfe unterstützt. Zitate und Beispiele aus diesem Spektrum:
●

Intellektueller Zugang: „Klar, man kann so eine Bürgerversammlung besuchen. Also ich habe das jetzt in
2 Wochen zumindest vor, weil das halt ein Thema ist,
Gürtelausbau. Das ist halt so eine Gürtelstraße, die irgendwo endet und dann durchs Viertel laufen soll. Die
soll weiter ausgebaut werden. Und da wir auch relativ
in der Nähe wohnen, sind wir davon betroffen und
dann gehe ich da jetzt auch hin“ (Postmaterielle).

●

Gegenseitige Nachbarschaftshilfe: „Man hilft sich
gegenseitig, wo man kann. Es gibt nichts Schöneres für
mich als wenn jemand auf mich auch zukommt und
mich um Rat bittet, um Hilfe bittet. Und so besteht bei
uns eine Hausgemeinschaft, die einfach ein sehr positives Gefühl vermittelt und erzeugt“ (Bürgerliche Mitte).

●

Subkultureller Zugang: „Also bei uns gibt es eine
große Konzerthalle mit kulturellem Spektrum, also ein
Jugendzentrum, wo sich Kultur und Politik vernetzen.
Ja, da gibt es viele Möglichkeiten, sich ehrenamtlich zu
engagieren. Da gehst du halt einfach hin und machst
das, fertig“ (Experimentalist).

●

Sozial integrativer Zugang: „Da war so ein altes
deutsches Ehepaar, beide waren so gebrechlich und
vereinsamt. Die Kinder kamen selten zu Besuch. Meine
Mutter hat oft für die beiden mit gekocht. Ich war oft

Partizipation im Stadtteil ist möglich,
steckt aber noch in den Kinderschuhen

D

ie Idee der Bürgergesellschaft bietet sicherlich Potenziale zur Verbesserung des sozialen Klimas im Quartier
und auch zur Vernetzung der Stadtbewohner. In Bezug auf
Wohnen und Stadtentwicklung steckt sie aber noch in den
24

Arbeitsgruppen und Proje kte

zum Tee trinken bei der älteren Dame, sie hat mir sehr
viel über die deutsche Geschichte erzählt“ (Traditionelles Gastarbeitermilieu).
●

Ethnisch-gemeinschaftlicher Zugang: „Wenn jemand gestorben ist, dann sind alle 500 Türken da angekommen und haben ihre Hilfe angeboten, braucht
ihr Geld, braucht ihr ein Auto, habt ihr schon Flugtickets
oder was können wir für euch erledigen, da ist ein Zusammenhalt da“ (Religiös-verwurzeltes Milieu).

Auch wenn diese Potenziale vorhanden sind: Bürgergesellschaft kann auf keinen Fall bedeuten, die Bürger auf sich
allein gestellt zu lassen. Trotz vorhandener Potenziale: Die
entsprechenden politischen Kompetenzen der Bürger für
lokales Engagement gilt es in weiten Teilen noch zu entwickeln. Über alle Milieus hinweg halten die meisten zudem
grundsätzlich fest, dass einem Politik und Verwaltung in Sachen Engagement nicht auf Augenhöhe gegenübertreten
und einen in der Regel vor vollendete Tatsachen in bereits
beschlossenen Prozessen stellen. Unabdinglich ist von daher, dass für eine lebendige Partizipationskultur alle Seiten
Bereitschaft zeigen: Die Bürger genau so wie die etablierten stadtentwicklungspolitischen Akteure aus Politik, Verwaltung und Wirtschaft.

Fazit

W

ir müssen uns darauf einrichten, dass die Segregation in Deutschland weiter zunehmen wird, auch
wenn sie im europäischen Vergleich bisher noch sehr
moderat ausgeprägt ist. Die Umstände in Deutschland
befördern diese Tendenz ohne Zweifel: Heterogenität der
Werte- und Lebenswelten, ethnische Vielfalt, sozialhierarchische Polarisierung, teilweise entspanntere Wohnungsmärkte, hoch entwickelte Mobilität sowie beträchtliche
Abgrenzungs- und Abschottungstendenzen. Residenzielle
Segregation und eine soziale Polarisierung der Wohnstandorte werden eine erwartbare Folge sein. Integrative Potenziale scheinen allerdings besonders jenseits herkömmlicher
Handlungsansätze, wie dem der sozialen und ethnischen
Mischung, zu liegen. Das ist eine logische Konsequenz der

vhw-Studie „Soziale Segregation“, die vor allem auf die veränderten städtischen Raumbezüge und auf ein Umdenken
vom Raum zum Akteur verweist. Nicht zuletzt zeigt sich die
Idee der Bürgergesellschaft aus dieser Perspektive vielversprechend für das Ziel einer integrativen Stadtgesellschaft.
Das Handlungsfeld Bürgergesellschaft ist für den vhw deshalb auch mit Fokus auf die Stadtqualität von Morgen weiterhin ein zentrales Element der Verbandspolitik.

vhw-Symposium am 8. Mai 2008:
Die Studie im Kontext

Podium am 8. Mai 2008 zum Thema Segregation und Integration in der Stadt, von l. nach r.:
Prof. Dr. Wilhelm Heitmeyer, Wolfgang Prauser, Susanne Sander, Staatssekretär a.D. Reinhart
Chr. Bartholomäi, Thomas Perry, Prof. Dr. Dietrich Thränhardt, Prof. Dr. Hartmut Häußermann,
Prof. Dr. Jens S. Dangschat, Foto: vhw

N

icht zuletzt war die Studie Anlass zur Durchführung
des vhw-Symposiums vom 8. Mai 2008 in Berlin, bei
dem unter dem Titel Integration – Sta(d)tt – Segregation die Ergebnisse der Studie vorgestellt und debattiert
wurden. Mit insgesamt 170 Teilnehmern stieß die Veranstaltung auf zahlreiche Resonanz bei einem bundesweit
geladenen Publikum. In Bezug auf das Thema Segregation und Integration in der Stadt kristallisierten sich dabei in
den Vorträgen und Diskussionen der Veranstaltung zwei
zentrale Punkte heraus: Der Umgang mit der Frage der
sozialen Mischung und die Frage nach den Möglichkeiten
zur Einbindung der zivilgesellschaftlichen Potenziale bei der
Gestaltung des Zusammenlebens im Quartier. Das Sympo-

25

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

sium ist dabei sicherlich nicht das Ende, sondern vielmehr
ein Anstoß zur weiteren Auseinandersetzung des vhw mit
diesen Zusammenhängen.
Eine Dokumentation der Veranstaltung findet sich in der
Ausgabe 03/2008 der vhw-Verbandszeitschrift Forum
Wohneigentum mit den Symposiums-Beiträgen von Prof.
Dr. Hartmut Häußermann: Segregation in der Stadt – Befürchtungen und Tatsachen, Prof. Dr. Jens S. Dangschat:
Segregation(sforschung) – quo vadis?, Prof. Dr. Dietrich
Thränhardt: Das Engagement von Migranten, Wolfgang
Prauser: Sind unsere segregierten Stadtteile noch zu retten?
und Susanne Sander: Community Organizing und Bürgerplattformen. In der Ausgabe finden sich neben der Vorstellung der Studie auch weitere Artikel zum Thema von Dr.
Olaf Schnur: Gute Beziehungen, schlechte Beziehungen:
Lokales Sozialkapital und soziale Integration von Migranten
im Wohnquartier, Lars Wiesemann: Wohnstandortentscheidungen von Migranten – Eine typologische Betrachtung
von Entscheidungsmustern türkischer Migranten bei der
Wohnstandortwahl und Antje Schwarze: Kommunale Ansätze zur Förderung des bürgerschaftlichen Engagements
von Migranten – Engagement sichtbar machen und gezielt
unterstützen. Unter www.vhw.de ist der Großteil dieser
Beiträge auch online dokumentiert.

Blick ins Auditorium des vhw-Symposiums am 8. Mai 2008 in Berlin, Foto: vhw

26

Zur Presseresonanz der Studienergebnisse

E

in Bericht über die Studie fand sich z. B. in der Immobilienzeitung vom 22. Mai 2008 unter dem Titel „MilieuStudie: Die Entwurzelten kommen“. Die Berichterstattung
konzentrierte sich hier aus Perspektive der Immobilienwirtschaft in erster Linie auf den Aspekt der Raumnutzung
durch junge, moderne Milieus. Der in der Studie konstatierte Trend zur Entwurzelung führte hier zunächst zu der
Vermutung, dass damit auch die Umzugsfrequenz dieses
Bewohnertyps steigen würde. Tatsächlich aber hält die
Studie hier keine erhöhte Umzugsbereitschaft fest, sondern verweist auf eine vom Wohnort zunehmend unabhängige Raumnutzung. Für die Umzugsfrequenz bedeutet
das eher einen entspannenden Effekt: Wenn das direkte
Wohnumfeld weniger wichtig wird, führen hier auch negative Wohnumfeldveränderungen seltener zu einem Umzugsentscheid.
Ausführlicher berichtet wurde in der Ausgabe 07/2008
der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft. Hier bot
sich durch das Interesse der Redaktion die Möglichkeit, die
Studienergebnisse unter dem Titel „ Räumliche Verwurzelung im Quartier ein Auslaufmodell?“ in größerem Umfang
vorzustellen. Gleichzeitig erschien ein Interview mit dem
Hauptgeschäftsführer Herrn Rohland über die Forschungsperspektiven des vhw im Bereich der Bürgergesellschaft:
„Für eine zukunftsfähiqe Entwicklung der Städte ist ein Perspektivwechsel notwendig“.
Als qualitative Grundlagenforschung ist die Studie vor allem eine Meldung für Recherche- und Hintergrundberichte. Sie ist von daher auch über den Präsentationstermin
vom 8. Mai 2008 hinaus für den Bereich Wohnen und
Stadtentwicklung von Interesse. Das Thema bietet auch im
Rahmen von Auftritten als Referent des vhw Möglichkeiten
für Pressebeiträge. In Reaktion auf einen Vortrag in Berlin
zu den Ergebnissen der Studie berichtete z. B. das Berliner Abendblatt vom 4. Juni in Übertragung auf die lokalen
Gegebenheiten: „Die Studie führt zu der Schlussfolgerung,
dass russische Einwanderer nicht zwangsweise nach Berlin-Marzahn ziehen, weil es dort besonders viele aus Russ-

Arbeitsgruppen und Proje kte

land stammende Menschen gibt. Sondern ein Wladimir
Kaminer zieht zum Beispiel viel lieber nach Prenzlauer Berg,
weil dort das kosmopolitische Milieu stark vertreten ist, in
dem er sich wohl fühlt“. Offensichtlich hat der vhw mit der
Studie zur „Sozialen Segregation“ ein Thema von aktueller
Brisanz auf gelungene Art und Weise aufgegriffen.

●

1.3.4 Die Sinus-Migrantenstudie
Forschungsperspektiven 2008/2009

D

ie Beteiligung des vhw an der Sinus-Migrantenstudie
ist ein mehrstufiges Projekt. Die Ergebnisse der qualitativen Grundlagenstudie lagen im 3. Quartal 2007 vor und
wurden bereits im Tätigkeitsbericht 2006/20071 sowie in
der Verbandszeitschrift Forum Wohneigentum2 dokumentiert. Der nächste Forschungsschritt ist die Quantifizierung
dieser Befunde. Die entsprechenden Ergebnisse werden im
4. Quartal 2008 vorliegen und auch im Forum Wohneigentum des vhw veröffentlicht werden.

Aufbau auf den Befunden von 2007

●

●

Religiös-verwurzeltes Milieu und

●

Traditionelles Gastarbeitermilieu,

die Migranten-Milieus im Prozess der Modernisierung
●

Statusorientiertes Milieu,

●

Entwurzeltes Flüchtlingsmilieu,

●

Adaptives Milieu und

●

Intellektuell-kosmopolitisches Milieu

und die postmodernen Migranten-Milieus
●

Multikulturelles Performermilieu und

●

Hedonistisch-subkulturelles Milieu.

Der diesbezügliche zentrale Befund der Studie lautete dabei, dass diese Milieus lebensweltliche Muster beschreiben,
die über die Grenzen der Herkunftskulturen hinweggehen.
Die ethnische Herkunft determiniert demnach nicht die Milieuzugehörigkeit und die Milieuzugehörigkeit lässt keinen
Rückschluss auf eine bestimmte Herkunftskultur zu.

D

ie Grundlagenstudie war eine Multiclient-Studie, an
der sich neben dem vhw auch das Bundesministerium
für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, die Staatskanzlei
des Landes Nordrhein-Westfalen, der Südwestrundfunk,
die Malteser Werke und das Statistische Amt der Stadt
München beteiligten.
Im Fokus der Studie standen die in Deutschland lebenden
15,3 Millionen Migranten. Diese Zahl geht aus dem Mikrozensus 2005 hervor, in dem dieses Statusmerkmal erstmals
erhoben wurde. Eine vergleichbare Erhebung wird mit dem
Mikrozensus 2009 wiederholt, deren Ergebnisse voraussichtlich 2010/2011 vorliegen werden. In Bezug auf diesen
Personenkreis konstatierte die qualitative Grundlagenstudie das Vorhandensein von acht Migranten-Milieus:
●

Die traditionsverankerten Migranten-Milieus

1

Grundlagenforschung: Erste Ergebnisse der Sinus-Migrantenstudie, in:
vhw Tätigkeitsbericht 2006/2007, S. 10 ff.

2

Migranten-Milieus, in: vhw Forum Wohneigentum, Ausgabe 04/2008,
S. 187 ff.

Grafik: Die Migranten-Milieus in Deutschland 2007, Soziale Lage und Grundorientierung
Quelle: Sinus Sociovision 2007

Zu diesen acht Milieus liegen auf Basis von ethnografischen
Interviews allgemeine Erkenntnisse zu den Lebenswelten
von Migranten vor. Diese basieren auf einer Stichprobe von
rund 100 Befragten, die für etwa 70 % der Bevölkerung
mit Migrationshintergrund in Deutschland repräsentativ

27

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

sind. Neben dem kundenspezifischen Teil zu den Wohnpräferenzen von Migranten ging die Studie dabei einem
ganzheitlichen Forschungsansatz nach. Die zentrale Forschungsfrage lautete: Inwieweit konnten sich unter den
Migranten durch das Leben in Deutschland typologisch
erfassbare Lebenswelten entwickeln und wie lassen sich
diese beschreiben?
Die einzelnen Befunde wurden schon dokumentiert. Festhalten lässt sich allerdings, dass die große Mehrheit der
Migranten sehr integrationsbereit ist. Der Einfluss religiöser
Traditionen und kulturelle Abschottungstendenzen werden
allgemein überschätzt. Bei den modernen – und für einige
überraschend: auch bei den traditionellen – Milieus bestehen vielfältige Ähnlichkeiten und Entsprechungen zu den
Lebenswelten der deutschen Mehrheitsbevölkerung. In
Bezug auf die Wohnpräferenzen von Migranten sind insbesondere ihre ethnischen Wohnumfeldpräferenzen interessant; ethnische Konzentrationen werden in den einzelnen
Milieus unterschiedlich, teils auch positiv erlebt, was die
Frage nach gewollter und ungewollter Segregation in einen neuen Kontext setzt. Die Quantifizierung wird auf den
Befunden dieser Studie aufbauen und sie in repräsentative
und quantifizierbare Befunde überführen.

Die Quantifi
fizierung in 2008

D

ie Quantifizierung der Ergebnisse der qualitativen
Grundlagenstudie erfolgt ebenfalls im Rahmen eines
Multiclient-Designs, an dem sich neben dem vhw diesmals
wiederholt beteiligen: Das Bundesministerium für Familie,
Senioren, Frauen und Jugend, die Staatskanzlei des Landes
Nordrhein-Westfalen und der Südwestrundfunk. Folgende
Partner sind neu hinzugekommen: Der Deutsche Caritas
Verband, die Dresdner Bank, die Konrad Adenauer Stiftung
und die Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung.
Die Quantifizierung wurde im Sommer 2008 im Rahmen
einer Face-to-Face-Befragung mit 2.000 Migranten durchgeführt und wird im Herbst 2008 ausgewertet. Für diese
Stichprobe gelten die gleichen Repräsentativitätskriterien
wie für die vorangegangene qualitative Grundlagenstudie.

28

Der allgemeine Teil der Befragung wird mit Aussagen zur
Größe der einzelnen Migranten-Milieus aufwarten können
und darüber hinaus folgende Themenkomplexe umfassen:
●

Sozialstatistik: Geschlecht, Alter, Familiensituation,
Haushaltsgröße, Berufstätigkeit, Beruf, Schulabschluss,
Berufsausbildung, Einkommen, Gemeindekennziffer

●

Wirtschaftliche Lage (eigene/insgesamt), Status und
Zukunftserwartung

●

Haushaltsausstattung (Mobilität, IT, Kommunikation,
Immobilien)

●

Zuwanderungsgeschichte (Fragen zur Staatsangehörigkeit, Migrationshintergrund, Geburtsland, Muttersprache, Verkehrssprache, Einwanderungszeitpunkt)

●

Integration (Integrationsstatus/-bereitschaft, Sprachkenntnisse, soziale Kontakte, Identifikation mit
Deutschland/anderen Ländern, Migrationsabsichten)

●

Religion

●

Parteisympathie

●

Freizeitinteressen

Der kundenspezifische Teil des vhw wird folgende Themenkomplexe beinhalten:
●

Einstellungen zum Wohnen und zum Immobilienerwerb (allgemeine Einstellungen, Kaufbereitschaft,
geplanter Immobilienerwerb)

●

Wohnsituation (Wohnfläche, Gebäudetyp, Miete und
Eigentum, Wohnkosten)

●

Wohnmobilität (Umzugsbereitschaft, Umzugsfrequenz,
innerstädtische regionale /überregionale Umzüge,
Wichtige Aspekte bei der Wohnungswahl, Nutzung
von Informationskanälen bei der Wohnungssuche,
Diskriminierungserfahrungen)

●

Wohnumfeld (räumliche Lage, Bebauungsform und
-qualität des Quartiers, soziale und ethnische Struktur
der Nachbarschaft)

●

Lokales Engagement

Arbeitsgruppen und Proje kte

Weitere Forschungsschritte

A

ls weiterer Forschungsschritt ist die Übertragung der
quantitativen Forschungsergebnisse in den geografischen Raum geplant. Grundlegende Voraussetzung für
dieses Vorhaben ist dabei die Verfügbarkeit von Informationen über die Verteilung von Migranten im Raum. Die erstmalige Ausweisung von Migranten im Mikrozensus 2005
ist dabei ein erster Ansatz. Diese Datenbasis ist aber nicht
ausreichend, um eine mikrogeografische Übertragung zu
gewährleisten. Sie lässt lediglich Aussagen bis zur Kreisund Stadtebene zu.
Über den Mikrozensus von 2005 hinaus stehen mittlerweile zunehmend tiefenschärfere Möglichkeiten zur Verfügung, um Aussagen über die räumliche Verteilung von
Migranten zu treffen. Eine dieser Möglichkeiten ist es, über
die Analyse von Nachnamen die Verteilung von Migranten
Grafik: Auswertung der Berliner Einwohnerstatistik nach Migrationshintergrund
Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Grafik Ethno-Variable für Berlin, Quelle: microm GmbH

auf mikrogeografischer Ebene zu rekonstruieren. Ein Ansatz in dieser Richtung ist z. B. die von der microm GmbH in
Neuss entwickelte Ethno-Variable, die z. B. bis auf eine Einheit von ca. 400 Haushalten (sogenannte Marktzellen) den
Anteil von Migranten an der Wohnbevölkerung ausweisen
kann. Ein exemplarisches Beispiel für Berlin verdeutlicht die
Differenzierungsleistung dieser Analysemöglichkeit:

Zur Verteilung von Migranten im Raum existieren mittlerweile auch eine erste Auswertung von Einwohnermeldestatistiken. Diese Analyse wurde in vom Amt für Statistik
Berlin Brandenburg durchgeführt. Die Differenzierungsleistung dieser Methode geht bis auf die Ebene sogenannter lebensweltlich orientierter Räume, die die 16 Berliner
Bezirke in insgesamt 447 Einheiten gliedern. Während der
Mikrozensus 2005 für Berlin einen Migranten-Anteil von
22,9 % ergab, verweist die Auswertung der Einwohnerregisterstatistik 2007 für Berlin auf einen Anteil von 25,7 %.
Das kann einen zeitlichen Verlauf illustrieren, aber auch
auf Effekten unterschiedlicher statistischer Methoden und
Definitionen zwischen Mikrozensus 2005 und der Berliner Auswertung der Einwohnerregisterstatistik von 2008
basieren. In der grafischen Übertragung entsprechen die
Berliner Ergebnisse dem Bild, das sich auch aus der EthnoVariable von microm ergibt:
Eine mikrogeografische Darstellung der Migranten-Milieus
erfordert allerdings zunächst das Vorliegen der repräsentativen Daten aus der in 2008 erfolgenden Quantifizierung.

29

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Über fortlaufende Ergebnisse und weitere Forschungsschritte wird weiterhin berichtet.

1.3.5 Die Studie „Refl
flexive Stadtgesellschaft“
Sozialraumanalysen zum Zusammenleben
vor Ort (SoRA-ZO)
Projektrahmen

Z

iel des Projekts „Reflexive Stadtgesellschaft“ ist es, den
Zusammenhang von objektiven Raumdaten, dem sozialen Klima vor Ort und Potenzialen für bürgerschaftliches
Engagement zu analysieren. Dieser Untersuchungszusammenhang wird mit einem direkten Bezug zu spezifischen
Sozialräumen durchgeführt werden. Mit solchen Lokalanalysen lassen sich schließlich begründete Aussagen über
die tatsächlich vor Ort bestehenden Verhältnisse treffen.
Das Vorhaben ist, diese lokalen Erkenntnisse in die entsprechenden Sozialräume zurück zu kommunizieren und
so eine reflexive Stadtgesellschaft zu initiieren, die über
die Qualität des lokalen Zusammenlebens diskutiert und
zivilgesellschaftliche Handlungsstrategien zu dessen Verbesserung erarbeitet. Parallel zu diesem Tätigkeitsbericht
erscheint in der Ausgabe 4/2008 Seite 194 ff. des vhw Forum Wohneigentums ein Beitrag von Frau Marth, der das
1
Projekt in seinen einzelnen Zügen vorstellt . Um keine Redundanzen zu erzeugen, fokussiert dieser Beitrag zunächst
die Interessen des vhw im Projektkontext und die wesentlichen Elemente des Forschungsvorhabens.

Forschungsziele des vhw

F

ür den vhw erschließt dieses Projekt, in welchem Maße
welche objektiven Bedingungen das soziale Klima vor
Ort beeinflussen: Von der Bewohnerstruktur über die Bebauungsstruktur bis hin zu zivilgesellschaftlichen Strukturen
wie Vereinen und Initiativen. Gleichzeitig wird untersucht,
wie diese Strukturen von den Bewohnern wahrgenom1 vgl. Julia Marth 2008: Studie „Reflexive Stadtgesellschaft“. Empirische
Sozialraumanalysen zu Mentalitäten und Strukturen vor Ort – Wege
zur Stärkung bürgerschaftlichen Engagements. Ein Analysekonzept für
jeden Sozialraum, in: vhw Forum Wohneigentum 4/2008

30

men werden und welche Einstellungen diese in Bezug auf
das Zusammenleben vor Ort entwickeln, auch und gerade
in Bezug auf Vorurteile gegenüber schwachen Gruppen.
Das Projekt greift dabei auf das vom Bielefelder Institut
für interdisziplinäre Konflikt- und Gewaltforschung an der
Universität Bielefeld entwickelte Konzept der GMF zurück.
Dieses misst Rassismus, Antisemitismus, Fremdenfeindlichkeit, Islamophobie, die Abwertung von Homosexuellen,
Behinderten und Obdachlosen, die Reklamierung von Etabliertenvorrechten und Sexismus und Vorurteile gegenüber
Langzeitarbeitslosen2. Zudem wird das Projekt Erkenntnisse
dazu bieten, wie bürgerschaftliches Engagement dazu genutzt werden kann, das soziale Klima vor Ort zu verbessern.
Dabei bleibt zu bedenken, dass bürgerschaftliches Engagement nicht per se immer auch einen integrativen Effekt
hat: Wenn es etwa dazu dient, Vorurteile zu verfestigen
und über die „Hintertür“ zu legitimieren, wie es sich etwa
bereits durch die Aktivitäten von rechtsextremen Kameradschaften und deren stillschweigende Akzeptanz in der Bevölkerung oder durch Wahlerfolge rechtsextremer Parteien
ereignet hat. Wo dies geschieht, wie dies geschieht und
welche flankierenden zivilgesellschaftlichen Maßnahmen
solchen Entwicklungen entgegengesetzt werden können,
ist ebenfalls zentrales Element des Forschungsprojekts.
Im Ergebnis wird die Studie „Reflexive Stadtgesellschaft“
Bestimmungsfaktoren und Einflussmöglichkeiten für das
soziale Klima vor Ort benennen können, relevante objektive Kriterien zur Frage nach dem idealen Bewohnermix
beisteuern und Antworten und Handlungsstrategien zur
Frage nach Potenzialen für lokales bürgerschaftliches Engagement generieren.

Zu den einzelnen Elementen der Studie

D

ie Grafik veranschaulicht das wesentliche Vorgehen im
Rahmen der Studie. Die objektiven Raumdaten eines
Sozialraums werden mit der Einstellungsebene dessen Bewohnern verknüpft, um das soziale Klima im Sozialraum
2 zu diesem Konzept s. a. den Beitrag von Prof. Dr. Wilhelm Heitmeyer
im vhw Forum Wohneigentum 4/2007, S. 171 ff.: Individuelle Desintegrationsprozesse und gruppenbezogene Menschenfeindlichkeit. Ihre
Relevanz für sozialräumliche Entwicklungen

Arbeitsgruppen und Proje kte

Gesamtgesellschaftliche Prozesse

Variable
Faktoren,
Ebene der
Intervention

Intervenierende Faktoren
Politsche Steuerung
Politische Kultur
Soziale Netzwerke und
Intergruppenbeziehungen

Gewalt

Konflikte

Sozialraum
Kontakte

Einstellungsebene
Subjektive Indikatoren
Informelle soziale Kontrolle
Verbundenheit mit dem
Wohnviertel
Soziale Kohäsion
und Vertrauen
Kontaktmöglichkeiten
Soziale Netzwerke
Politische Einstellungen
Wertvorstellungen
Deprivation
Politische und gesellschaftliche
Machtlosigkeit
Orientierungslosigkeit
Anerkennungsmängel
Abstiegsängste

Isolation
Umzugsabsichten (Exit)

Diskriminierung/
Gewalt

GMF

Raumstruktur
Bewohnerstruktur

Objektive Raumdaten

Bürgerschaftliches Engagement

Potenziale der Bürgergesellschaft

Quelle: Zeitschrift für amtliche Statistik Berlin Brandenburg 3/2008

zu messen. Dieses wird u. a. über das Instrument der GMF
erhoben. Neben den objektiven Raumdaten wird auch
untersucht, welchen Einfluss intervenierende Faktoren auf
das soziale Klima ausüben, wie etwa politische Steuerung,
politische Kultur, soziale Netzwerke oder Intergruppenbeziehungen. Im Gegensatz zu den objektiven Raumdaten
handelt es sich bei den intervenierenden Faktoren um Elemente, auf die im Rahmen von Interventionen Einfluss genommen werden kann: Hier liegt die Ebene der reflexiven
Stadtgesellschaft. Diese soll über bürgerschaftliches Engagement initiiert werden, dessen Potenziale im Rahmen des
Projekts ebenfalls erhoben werden.

Das Forschungsprogramm ist darauf ausgerichtet, dass sich
noch weitere Akteure/Kommunen daran beteiligen können. Es handelt sich um ein offenes Forschungsvorhaben,
das sich dezidiert nicht auf bestimmte Modell-Sozialräume
beschränkt. Bei potenziellen Sozialräumen kann es sich
um Klein-, Mittel- wie auch um Großstädte handeln. Für
teilnehmende Kommunen bietet das Verbundprojekt die
Möglichkeit, die Qualität des Zusammenlebens in Kommune und Nachbarschaft gezielt zu thematisieren. Die Chance einer solchen „lokalen Agenda“ ist das Hinterfragen alltäglicher Selbstverständlichkeiten und thematischer Tabus
im Umgang der lokalen Gruppen untereinander und die
Stärkung von zivilgesellschaftlichen Strukturen und bürgerschaftlichem Engagement. Wesentliches Kennzeichnen des
SoRA-ZO-Ansatzes ist es hier, nicht nur wissenschaftliche
Erkenntnisrichtigkeit zu generieren. Vielmehr erfahren die
Untersuchungsräume konkrete Unterstützung bei der lokalen Auseinandersetzung mit dem sozialen Klima vor Ort und
bei der Entwicklung von spezifischen Handlungsstrategien.
Kontakt für eine solche Kooperation kann direkt über den
vhw aufgenommen werden; Ansprechpartner ist Sebastian
Beck, wissenschaftlicher Referent des vhw. Ansprechpartner
auf Seiten des durchführenden Instituts in Bielefeld sind Prof.
Dr. Wilhelm Heitmeyer und Frau Sandra Hüpping.

1.3.6 Das Projekt „Die Transformation der
Angebotslandschaft am deutschen
Wohnungsmarkt – Folgen für Wohnungsversorgung und Stadtstrukturen“

Die Studie als Verbundprojekt

Einleitung

D

I

as Projekt ist ein Verbundprojekt, an dem sich neben
dem vhw bislang auch das Bundesministerium für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, die Bundeszentrale
für Politische Bildung und der Landespräventionsrat Niedersachsen beteiligen. 2008 fokussiert das Projekt Sozialräume in Ostdeutschland. 2009 wird diese Perspektive auf
Westdeutschland ausgeweitet werden; der vhw hat dabei
bereits Kontakt mit der Stadt Frankfurt aufgenommen.

m Tätigkeitsbericht 2007 (Kap.
(
1.3.3) wurden erste Zwischenergebnisse des 2006 gemeinsam mit den Partnern Deutscher
Mieterbund (DMB) und Verbraucherzentrale Bundesverband
(VZBV) gestarteten Projekts vorgestellt. Im Mittelpunkt standen
neben dem methodischen Vorgehen erste Auswertungen zu
den unternehmensspezifischen
fi
Vermietungsangeboten in den
Modellstädten im Jahr 2006 sowie eine Zusammenfassung der
Gesamtergebnisse in der Modellstadt Kiel.

31

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Inzwischen wurde die Projekttätigkeit für den Bereich
„entspannter Wohnungsmärkte“ abgeschlossen; der Abschlussbericht wird im Sommer 2008 vorgelegt. Im Berichtszeitraum 2007/2008 wurden neben der Auswertung
für die Modellstadt Hannover sowie einer Teilauswertung
für die Stadt Essen der vorhandene Dateninput in allen Modellstädten erweitert und aktualisiert. Zum einen wurden
zu weiteren Zeitpunkten die Vermietungsangebote erfasst
und unternehmensspezifisch ausgewertet, um so die ersten zeitpunktbezogenen Auswertungen auf die Entwicklungstendenz in einem Zwei-Jahres-Zeitraum zu erweitern.
Zum anderen wurden weitere Differenzierungen durch die
Integration von Variablen zur Qualität der Mietlage oder
der Baustrukturen vorgenommen. Auf diese Weise kann
die Bewertung der Ergebnisse deutlich verfeinert werden.
Schließlich wurden die Rahmenbedingungen und allgemeinen Entwicklungen der Investitionstätigkeit am deutschen
Wohnungsmarkt aktualisiert, um eine entsprechend zeitnahe Bewertung der Perspektiven zu ermöglichen.

Die Entwicklung der Investitionstätigkeit
und ihrer Rahmenbedingungen bis Mitte
2008

I

m Verlauf der Projektarbeit haben sich die Rahmenbedingungen für eine „Ökonomisierung“ des Wohnungsmarktes durch nationale und internationale Finanzinvestoren im
Vergleich zur Ausgangssituation erheblich gewandelt. Im32

Parallel zum ausbleibenden Nachschub wurde immer deutlicher, dass sich zentrale Erwartungen, die dem Geschäftsmodell und den Renditezielen der Investoren zugrunde
liegen, nicht bzw. nicht in vollem Umfang erfüllen ließen.
So war offenbar das Wert- und Mietsteigerungspotenzial am deutschen Wohnungsmarkt erheblich überschätzt
worden, einschließlich der vermeintlichen Kaufbereitschaft
vieler Mieter für ihre häufig weniger attraktiven Wohnungen. Jüngste Untersuchungen halten künftig eine verstärkte Kaufbereitschaft aufgrund der Rentenperspektiven zwar
für möglich, können aktuell aber weniger als 10 % kaufwillige Mieter ausmachen.
Die sich durch die Zinsentwicklung sowie Risikoaufschlä400

20
Einheiten

18

Wert in Mrd. `

16

300
14
250

12

200

10
8

150

6

Volumenwert in Mrd. `

350

Anzahl Wohneinheiten

Ziel des Projekts war, durch die Nutzung des in den letzten
Jahren entwickelten analytischen Instrumentariums, das
heißt die Integration der qualitativen Nachfrageforschung
und die Nutzung belastbarer Teilraum- und Mikrodaten,
Aufschluss über die Folgen der Investitionstätigkeit von Finanzinvestoren am deutschen Wohnungsmarkt zu geben.
Dabei standen Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Mieter sowie mögliche Konsequenzen für sozialräumliche Strukturen in den betroffenen Kommunen im
Vordergrund. Entsprechend des Schwerpunkts der Investitionstätigkeit lag der Fokus auf überwiegend entspannten Wohnungsmärkten. Nachfolgend werden einige der
Ergebnisse zusammengefasst.

mer deutlicher wurde, dass der negative Bürgerentscheid
gegen den Verkauf kommunaler Wohnungen in Freiburg
im Herbst 2006 eine Trendwende beim Verkauf größerer öffentlicher Wohnungsbestände markiert hat. Den auf
expansives Portfolio-Wachstum ausgerichteten Geschäftsmodellen der Private Equity Fonds ging zunehmend der
öffentliche Angebotsnachschub verloren.

100
4
50

2

0

0
2005

2006

2007

1. HJ 2007 1. HJ 2008

Entwicklung der Anzahl gehandelter Wohneinheiten und des Transaktionsvolumens, 2005 bis
Mitte 2008, Quelle: C&W

Arbeitsgruppen und Proje kte

ge verschlechternden Finanzierungsbedingungen taten
ein Übriges, um die Investitionsbereitschaft vor allem der
opportunistischen „Aufteiler“ zu dämpfen. Nach Ansicht
führender Analysten werden die Finanzierungsprobleme
in den Jahren 2009/2010 weiter zunehmen. Leitzinserhöhungen der Zentralbanken und fallende Immobilienpreise
würden die Situation zusätzlich verschlechtern. Etliche opportunistische Investoren zogen sich ganz oder teilweise
vom deutschen Markt zurück.
Als Folge ging die Anzahl gehandelter Wohnungen seit
2005 schrittweise zurück – im ersten Halbjahr 2008
waren es im Jahresvergleich 11 % weniger als im gleichen
Vorjahreszeitraum. Aufgrund niedrigerer Durchschnittspreise
ermäßigte sich das Transaktionsvolumen 2008 sogar um
34 % auf Euro 4,7 Mrd. Nach diesen Berechnungen wurden

in den dreieinhalb Jahren seit Anfang 2005 1,08 Mio. WE
für Euro 52,7 Mrd. gehandelt.
Stark rückläufig ist vor allem die Zahl der Erstverkäufe.
Nachdem zwischen 1999 und 2005 nur 17 % des Transaktionsvolumens auf die Weiterverkäufe von Beständen
entfallen waren, schnellte dieser Anteil 2006 bereits auf
die Hälfte der gehandelten WE hoch. 2007 sollen es – bei
einem Gesamtvolumen von etwa 15 Mrd. – sogar zwei
Drittel gewesen sein. Beispiele dafür waren der Verkauf der
Blackstone-Bestände, der BauBecon-Wohnungen an eine
Erwerbergesellschaft aus RREEF und Pirelli oder der Weiterverkauf der Berliner Gehag an die Deutsche Wohnen AG.
Die bis vor kurzem teilweise hohen Kaufpreise schränkten
die Gewinnerwartungen erheblich ein und verstärken den
Effekt verschlechterter Finanzierungskonditionen und be-

Typ

„Opportunisten“

Strategische Investoren

Zeithorizont

Bis 3 Jahre

5 bis 7 Jahre (und länger)

Fokus

Finanzen (Cash Flow, Finanzierungsstrukturen etc.)

Nachhaltige Ergebnisverbesserung

Ziel

Kurzfristige Wertsteigerung und Ausschüttungen (ggf.
Sonderausschüttungen durch Kreditaufnahme)

Kapitalanlage (Dauerhafter Ertrag, Risikominderung
Portfolio) mit Risikodiversifizierung

Unternehmensrendite, FK-Zins (Verhältnis für Leverageeffekt)

Ergebnis, nachhaltige Dividendenfähigkeit

Optimierung Finanzstrukturen, Reduzierung Mitarbeiter, Verkauf von Geschäftsbeteiligungen und Anlagevermögen (bis 30 %über Paket-, Mieter-, Investorenverkäufe), Mieterhöhung (extensiv),

Strategische Ausrichtung auf attraktive Märkte, Verbesserung Marge und Marktposition, Abstoßen nicht
ins strategische Konzept passender Geschäftsanteile,
Wertverbesserung (moderate Verkäufe/Arrondierung
und Mieterhöhungen)

Einflussnahme auf GF

Hoch

Begrenzt (Steuerung auf Basis von Kennzahlen)

Finanzielle Basis Investor

Fonds mit begrenztem zeitlichen Horizont und hohem Im wesentlichen Eigenkapital
FK-Anteil

Treiber

Zielerreichung

Maßnahmen

Verkauf an anderen Investor, IPO, ggf. MBO

Nicht geplant, in optimiertem Zustand wenn Portfoliostrategie des Investors sich verändert

Eigenkapital

5 %-20 %

15 %-30 %

Renditeerwartung

20 % (Eigenkapital-Rendite)

2 %-12 %

EXIT

Geschäftsmodelle opportunistischer und strategischer Investoren im Überblick, Quelle: vhw

33

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

grenzter Gewinne. Umgekehrt konnte eine der wenigen
2008 durchgeführten Transaktionen größerer öffentlicher
Bestände – der Verkauf der 93.000 Wohnungen der LEGNRW – aufgrund des relativ geringen Verkaufspreises die
fiskalischen Erwartungen nur begrenzt erfüllen. Nach Abzug
der Schulden von € 2,2 Mrd. und der Auszahlung der Miteigentümer verblieben für das Land nur etwa € 480 Mio.

ihrem Börsengang bis Ende 2007 28.000 WE für insgesamt
€ 1,6 Mrd. erworben. Im ersten Quartal 2008 wurden weitere 6.000 WE zugekauft, während im 2. Quartal 2008 das
Portfolio sogar um 900 WE schrumpfte.
Der Erfolg der Strategie und das Wirkungspotenzial der
einzelnen Hebel sind in starkem Maße standortabhängig.
So gelang es der Gagfah, nach der Übernahme der Dresdener Woba, den dortigen Leerstand in zwei Jahren auf
6,7 % zu halbieren. Im gleichen Zeitraum stieg dieser im
strukturschwachen Markt Duisburg aber auf 15 % an. Die
Bestandsmietendynamik reicht unter den Top-Standorten
von 1,1 % bis zu 6,8 % (Berlin).

Vor diesem Hintergrund erscheint die bereits erwähnte Erwartung einiger Beobachter, die 2006 noch mit der Veräußerung weiterer 1,5 Mio. Wohnungen aus öffentlichen und
anderen Beständen bis 2015 rechneten, inzwischen als wenig realistisch. Vielmehr ist aufgrund der Entwicklung der
Rahmenbedingungen, zu denen nicht zuletzt die Zinsentwicklung und die Kreditvergabepolitik sowie die unbefriedigende Rendite zählen, von einer Gewichtsverschiebung
von den „opportunistischen“ zu den mittel- bis längerfristig
orientierten „strategischen“ Investoren auszugehen, wobei
allenfalls das Ausmaß dieser Verschiebungen vorerst offen
bleiben muss.

Strategische Investoren wie Terra Firma/Deutsche Annington oder Fortress/Gagfah wollen zwar weiterhin expandieren, doch bis 2008 waren sie deutlich hinter den
hochgesteckten Erwartungen des Portfolio-Wachstums zurückgeblieben. So hat die Gagfah in den 15 Monaten von

34

5,0

NKM/m2 Ende 2007

4,5

Ver. in 2007
5,00

4,0
3,5

4,90

3,0
2,5

4,80

2,0
4,70

Ver. NKM/m2/ 2007, in %

Allerdings können sich auch strategische Investoren dem
Abwärtssog am Kapitalmarkt derzeit nicht entziehen. So
drückte vor allem der relativ geringe Verkaufspreis für die
LEG stark auf die Kurse einiger als überbewertet geltenden Immobilienaktien wie der Gagfah oder der Deutsche
Wohnen AG.

5,10

NKM, /m2, 31.12.2007

Im Unterschied zu den Opportunisten handelt es sich bei
den strategischen Investoren um sog. „Wertschöpfer“, die –
bevorzugt in etablierten Stadtquartieren – Wohnanlagen
W
mit
höheren Leerständen renditeorientiert erwerben, um mit
besserem Management, sinnvollen Investitionen wie energetischer Sanierung und ähnlichen Maßnahmen Image,
Mieterqualität, Vermietungsquote und Mieterträge signifikant zu steigern.

Auch zwischen den großen Investorenbeständen zeigt sich
ein breit gefächertes Bild, das zum Beispiel bei der m2-Jahresmietsteigerung 2007 von 1,9 % bei der Gagfah bis fast
4,5 % bei der Berliner GSW reicht (s. Diagramm). Ein gewisser Gleichklang zeigt sich beim Abbau des Leerstandes, so
zwischen Gagfah und Deutscher Annington (DAIG). Ende
2006 betrug dieser bei der DAIG und bei der Gagfah je
5,7 % und erreichte Ende 2007 im DAIG-Bestand 4,2 %
und bei der Gagfah 4,4 %.

1,5
1,0

4,60

0,5
4,50

0,0
Deutsche
Annington

Deutsche
Wohnen

Gagfah

GSW (Cerberus)

Mittlere Bestandsmieten je m2, Ende 2007 und Steigerung im Jahr 2007, in %, ausgewählte
Investorenbestände, Quelle: Wohnungsunternehemen

Erfolgreicher sind derzeit kleinere Investoren, die eine gezielte Portfoliopolitik mit kleinen Transaktionsvolumina

Arbeitsgruppen und Proje kte

betreiben. Ein Beispiel dafür ist die Kommunale Wohnen
AG. Dieser strategisch orientierte Investor konnte seinen
Bestand seit Jahresbeginn 2008 um zunächst knapp 700
WE ausbauen, bevor ihm mit einer 49,9 %igen Beteiligung
an der Greifswalder WVG im Juli 2008 ein größerer Coup
gelang. Der niedrige mittlere Ankaufspreis des KWG-Gesamtportfolios von etwa € 520/m2 wurde entsprechend
positiv von der Börse gewürdigt.
Festzuhalten bleibt, dass derzeit nur etwa 7 % aller
Mietwohnungen in Deutschland „kapitalmarktgesteuert“ bewirtschaftet werden, die Investitionstätigkeit seit
2005/2006 rückläufig ist und sich aufgrund veränderter
Finanzierungsbedingungen und begrenzter operativer Erfolge eine Verschiebung von opportunistischen zu strategisch orientierten (teilweise börsennotierten) Gesellschaften vollzieht. Ob die öffentlichen Gebietskörperschaften
unter konjunkturell – und damit fiskalisch – ungünstigeren Bedingungen als derzeit wieder verstärkt eine Veräußerung kommunaler Wohnungsbestände in Erwägung
ziehen werden, bleibt abzuwarten.

Die ausgewählten Modellstädte:
Zwischen Marktentspannung und
Mietenbelastung

D

as Forschungskonzept von vhw, DMB und VZBV unterscheidet sich insofern grundsätzlich von parallelen
Projekten, als der Blick durch eine raumscharfe Abgrenzung
und Analyse einzelner Bestände auf die standortspezifischen, durch besondere Geschäftspraktiken hervorgerufenen Entwicklungen gerichtet wird. Mit diesem Vorgehen
kann nachgewiesen werden, ob und in welcher Form sich
die Vermietungs- und Investitionspolitik der Unternehmen
konkret auf die Versorgung und Belastung von Mieter
(-gruppen) ausgewirkt hat bzw. auswirken kann. Durch
Zusammenführung der Ergebnisse an unterschiedlichen
Teilmärkten (Modellstädte) sowie unter verschiedenen
Marktbedingungen können übergreifende Aussagen gewonnen werden, welche den Kommunen die Möglichkeit
zu einer laufenden Beobachtung entsprechender Vorgänge eröffnen.

Als Modellstädte für den Projektabschnitt „entspannte
Wohnungsmärkte“ wurden Berlin, Essen, Hannover und
Kiel gewählt. Die Mitwirkung Kiels war von besonderer
Bedeutung, da dort bereits in den späten 1990er Jahren
der kommunale Wohnungsbestand veräußert wurde und
seither eine rege Investitionstätigkeit nationaler und internationaler Investoren zu beobachten ist.
Insgesamt erschien die einleitende Fokussierung auf entspannte Wohnungsmärkte als sinnvoll, da sich in diesen
Märkten – angebotsbedingt – die Investitionstätigkeit der
neuen Akteure konzentriert. In den angespannten Ballungsräumen Süddeutschlands haben dagegen nur wenige Wohnungsbestände den Eigentümer gewechselt, da
diese Städte nicht auf ihre Steuerungsfähigkeit verzichten
wollen und zugleich der fiskalisch bedingte Verkaufsdruck
in der Regel geringer ist.
Stärker als bei den Mieten weicht zwischen den Städten
die Mietbelastung für sozial schwächere und Problemgruppen ab. Sowohl die durchschnittliche Belastung als
auch der Anteil besonders hoch belasteter Haushalte ist
bei Problemgruppen in Berlin geringer als in vergleichbaren
Städten.

Datenbasis und Methodik

D

er Dateninput und das methodische Vorgehen wurden bereits im TB 2007 beschrieben. Nachfolgend
daher eine Zusammenfassung:
●

Datenbasis: Die Modellstädte stellten raumscharfe
Daten zu den wichtigsten soziodemographischen Indikatoren bereit. Darüber hinaus wurden raumscharfe Informationen zur Angebotsstruktur (Strukturtyp,
Baualter u. ä.) sowie teilräumliche Referenzdaten zum
Mietangebot (z. B. auf PLZ-Ebene) und adressscharfe
Mikrovariablen zur Kaufkraft der Bewohner oder ihrer
Milieuzugehörigkeit
(Sinus-Milieus)
einbezogen.
Schließlich wurden beim vhw aus verfügbaren Quellen
(Internet u. a.) in mehreren Tranchen 2006 bis 2008
mehr als 23.000 Vermietungsangebote einzelner WU
ausgewertet.
35

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

●

●

Verortung von Unternehmensbeständen und Zuordnung zu den Anbietergruppen wie Finanzinvestoren, kommunale WU oder Genossenschaften: Es standen zwei Wege zur Verfügung. Der optimale Weg lag
in der Auswertung von automatisierten Liegenschaftskatastern (ALK). Wo dies mangels ALK-Informationen
nicht möglich war, wurde auf die Adressinformationen
der erfassten Vermietungsangebote zurückgegriffen.
Auf diese Weise konnten die Bestände mit aktuellen
Vermietungsangeboten räumlich verortet werden.
Anreicherung und Analyse: Die Geo-Informationen
zu den Unternehmensbeständen aus den ALK wurden
im nächsten Schritt trennscharf mit den vorliegenden
Daten angereichert. So konnten z. B. Rauminformationen zur Kaufkraft gebäudescharf, kommunale Variablen zur Sozio-Demographie auf Baublock- oder
Verkehrszellenebene zugeordnet werden. Auf diese
Weise lassen sich Bewohnerstrukturen und deren Entwicklung unternehmensspezifisch herausarbeiten und
können mit den Referenzdaten anderer Unternehmen,
Strukturen (z. B. Mietwohnungsbestände am Standort
mit ihren Qualitäts- oder Lagemerkmalen) oder anderen Raumebenen verglichen werden. Als Ergebnis können spezifische Entwicklungen durch Mieterauswahl
oder Preispolitik isoliert von allgemeinen strukturellen
Entwicklungen bewertet werden. Entsprechendes gilt
für sozialräumliche Folgen, wie etwa der Segregation
oder Konzentration bestimmter (Problem-)Gruppen.

Nachfolgend wird ein Überblick über die spezifischen Ergebnisse aus den drei Modellstädten Kiel, Berlin und Hannover vorgelegt.

Jahren, teilweise mehrfach, den Eigentümer gewechselt.
Bemerkenswert ist in Kiel, dass der Weiterverkauf der (Teil-)
Bestände von einem Investor zum nächsten durch die zunehmend praktizierte Abtrennung der Verwaltung von der
Eigentümerschaft nur noch selten zu einem Wechsel in den
mieternahen Bereichen des Bestands- und Vermietungsmanagements geführt hat. Damit bleibt häufig – trotz des
Gesellschafterwechsels (und unbeschadet abweichender
Zielvorgabe und Controlling- bzw. Berichtspraktiken) – eine
Grundkontinuität im Umgang mit den betroffenen Mietern
gewahrt, während der Investor von fundierten Marktkenntnissen profitieren kann.

Ergebnisse der Datenanalyse
Die Datenanalyse für Kiel konzentrierte sich auf soziodemographische (Struktur-)Veränderungen und spezifische
Fluktuationsmuster in den Unternehmensbeständen sowie
den entsprechenden Vergleich mit ähnlich strukturierten
Wohnungsbeständen der Stadt (Baualter, räumliche Lage
etc.). Außerdem wurde die Preisstruktur des Vermietungsangebotes berücksichtigt. Die Ergebnisse lassen sich wie
folgt zusammenfassen:
●

Die Opportunitäts-Expansion auf den Kieler Markt wird
durch gezielte Portfolio-Arrondierungen neuer Akteure
innerhalb Kiels ergänzt.

●

Die entspannten Marktbedingungen am Mietwohnungsund ETW-Markt führen zu einem intensiven Wettbewerb
um die sich in ihrer Struktur verändernde Nachfrage.

●

Marktstrukturverschiebungen und sozialräumliche
Entwicklungen überlagern teilweise unternehmensspezifische Vermietungspraktiken. Darüber hinaus spielen
bestandsstrukturelle Ausgangsbedingungen (z. B. Wohnungszuschnitt, Raumzahl) naturgemäß eine zentrale
Rolle für die Marktposition der Bestände.

●

Die strukturellen Ausgangsbedingungen erlauben es
keinem größeren Anbieter, eine vollständige Neuorientierung ihrer Zielgruppenpolitik vorzunehmen. Viele
Investorenbestände stammen überwiegend aus den

Die Modellstadt Kiel

I

n Kiel vollzog sich nach der Veräußerung der kommunalen
Gesellschaft KWG 1999 und dem parallelen Verkauf großer
industrieverbundener Bestände (z. B. Kieler Werkswohnungen/
Preussag) ein grundlegender Wandel der Anbieterstruktur am
Wohnungsmarkt, verbunden mit einer hohen Umschlaggeschwindigkeit vieler Mietwohnungsbestände. Etwa die Hälfte
der gut 90.000 Mietwohnungen hat in den letzten 10 bis 12

36

Arbeitsgruppen und Proje kte

1960er und 1970er Jahren, während etliche Genossenschaften Altbaubestände halten und einige Unternehmen ihren Schwerpunkt in neueren Beständen
haben. Tatsächlich übersteigt der Anteil einkommensschwächerer Haushalte bei der ehemals kommunalen
KWG sogar leicht jenen aller Haushalte im 60er/70er
Jahre-Bau in Kiel. Auch die übrigen Investorenbestände
werden überdurchschnittlich von einkommensschwächeren Haushalten bewohnt. Auch weitere Strukturindikatoren bestätigen eine überdurchschnittliche Belegung der Investorenbestände mit marktschwächeren
Haushalten (Arbeitslose, Nichtdeutsche z. B.).
●

-2.000

innenstadtnahen Bestand kommt es dagegen zu einer
Verschiebung hin zu jüngeren deutschen Ledigen, und
zwar ganz überwiegend durch von außen nach Kiel
zuziehende Studenten – und nicht etwa von jüngeren
Migranten oder deutschen Transferbeziehern. Folge ist
die – vermeintliche – Stabilisierung des sozialen Umfeldes im Sinne des Unternehmens.

Aufschlussreicher für die unternehmensspezifische Vermietungspraxis sind die messbaren Veränderungstendenzen. Dabei sind Abkoppelungstendenzen bzw. neue
Schwerpunktsetzungen – im Rahmen des teilmarktlich
„Realisierbaren“ – bei einigen neuen Investoren unübersehbar. Exemplarisch zeigt die KWG eine entsprechend
flexible Angebots- bzw. Vermietungspolitik. In peripheren Siedlungsbeständen der 1960er/1970er Jahre, die
sich am Ende der Sozialstruktur- und Präferenzskala befinden, wird mit einer offensiven Preispolitik gearbeitet.
Dort ist ein Zuwachs von preisorientierten Familien mit
Migrationshintergrund aus der übrigen Stadt zu verzeichnen, während deutsche Mieter verloren gehen. Im
-1.000

0

1.000

2.000

●

Geschäftspolitisch kommt der Vollbelegung oberste Priorität zu. Wenn Vermietungsoptionen bestehen,
d. h. wenn es verschiedene Zielgruppen für ein Segment gibt, werden wie bei anderen Investoren Mieter
mit sicherer Zahlungsfähigkeit (kein Transfereinkommen) vorgezogen. Als Ergebnis zeigt sich etwa bei jüngeren Arbeitslosen sowie arbeitslosen Migranten eine
unterdurchschnittliche Dynamik im Bestand der KWG.
Dort, wo es am Markt kaum Zielgruppen-Alternativen
gibt, wird mit dem Preishebel gearbeitet, während in
Beständen, für die es unterschiedliche Zielgruppenoptionen gibt, eine abgestufte Zielgruppenauswahl praktiziert wird. Dazu zählt auch eine sehr flexible Marketingstrategie.

●

Zugleich wird eine räumlich-qualitativ selektive Investitionsstrategie verfolgt. Die Bereitstellung investiver Mittel für Objekte und Quartiere wird bei der KWG über
Erfolgsrechnungen strikt an bestimmte Renditeziele
(> 5 %) geknüpft.

●

Bei sozialen Problemgruppen koppeln sich neben der
KWG auch andere neue Investoren in Kiel partiell von
der allgemeinen Entwicklung ab. Oberstes Ziel bleibt
jedoch immer eine hohe Belegung.

●

Gravierende Versorgungsengpässe abgrenzbarer Problemgruppen sind bislang am Kieler Markt nicht zu registrieren. Die raumscharfe Segregationsmessung zeigt
allerdings eine steigende soziale, nicht jedoch ethnische Segregation. Von ethnischer Segregation sind die
Investoren-Bestände in etwa proportional zur allgemeinen Entwicklung betroffen. Insgesamt verschlechtert
sich die Preisbelastung sozial schwächerer Mieter am
Gesamtmarkt nicht, aber es kommt verstärkt zu Teil-

3.000

Bis 14
15–19
20–24
25–29
30–39
Kiel
40–49
50–59

Inland
Ausland

65 u. ä.
KWG-Bestand: Wanderungsbilanz 1996 bis 2005 nach Altersgruppen und Herkunftsgebieten, Quelle: vhw/Stadt Kiel

37

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

markt-selektiver Versorgung mit einer tendenziellen
Verstärkung von Konzentrationsprozessen.

●

Ähnlich sieht es bei der Belegung mit Migrantenhaushalten aus: Der Anteil von Bewohnern mit Migrationshintergrund beträgt Mitte 2007 beim KWU 44 %, bei
den NI 38 % und bei den eG 24 %. Überproportional
vertreten sind im GBH-Bestand Geschiedene, unterproportional dagegen verheiratete Bewohner, während
letztere bei den Investoren leicht überdurchschnittlich
vertreten sind.

●

Bei der Verteilung der Sinus-Milieus® in den Beständen fällt der – auch im Vergleich zu den InvestorenGesellschaften – sehr geringe Anteil von Leitmilieus
sowie der überproportionale Anteil von Hedonisten
sowie Konsum-Materialisten im KWU- Bestand auf.
Auch dies deutet auf eine überproportionale Belegung
mit „Problemhaushalten“ hin.

●

Die Veränderungsraten bestimmter Bevölkerungsgruppen in den Beständen im Zeitraum Ende 2003 bis Mitte 2007 zeigen nur geringe Abweichungen. So geht
die Zahl der Deutschen ohne Migrationshintergrund in
den Investoren-Beständen langsamer zurück als beim
KWU. Umgekehrt steigt die Zahl der Migranten bei den
Investoren sogar stärker als beim KWU. Gravierender
fällt der Unterschied beim Familienstand aus: Die Zahl
der Verheirateten geht bei der GBH dreimal so stark
zurück wie bei den Investoren. Zudem verzeichnen
die Investo-ren ein stärkeres Wachstum bei Senioren
und den 45- bis 64-Jährigen. Diese Gruppen gelten
– ebenso wie Verheiratete – als „stabilisierend“ und
damit förderlich für das nachbarschaftliche Gefüge im
Sinne der von den Investoren als zentraler Erfolgsfaktor
angestrebten „Mieterzufriedenheit“. Insgesamt ist eine
(messbar) signifikante Ausgrenzung von „Problemgruppen“ durch die Investoren nicht auszumachen.

Die Modellstadt Hannover

D

ie umfangreiche Transaktionstätigkeit der Jahre
2004/2005 ist mangels zusätzlicher Angebote aus
öffentlichen Beständen 2007/2008 weitgehend abgeklungen. Für 2007 wurden in Hannover noch ca. 8.000 WE von
Finanzinvestoren gehandelt, darunter der Verkauf der Baubecon an Pirelli RE mit 6.000 WE.
In der Analyse für Hannover wurden über Stammdaten und ALKZuordnung die Bestände von vier Investoren, dem KWU (GBH)
sowie den wichtigsten Genossenschaften berücksichtigt.
In deutlichem Kontrast zu anderen Großstädten ist in Hannover eine relativ hohe Wohnkostenbelastung bei Problemgruppen festzustellen. Das Niveau der Angebotsmieten
variiert im Stadtgebiet stark. Auffällig ist in diesem Kontext
der – stark überproportional – steigende Zuzug von Migranten in höherpreisige Gebiete.

Bestandsstrukturen und –dynamik nach
WU- Gruppen
●

38

Gemessen am verfügbaren Einkommen der Bewohner
in den Beständen leistet das KWU auch in Hannover
einen überproportionalen Beitrag zur Wohnungsversorgung kaufkraftschwächerer Haushalte. Doch auch
bei den Investoren und den Genossenschaften ist der
Anteil von Haushalten mit unterdurchschnittlichem
Einkommen überproportional. Abweichend ist dieses
Muster bei den besonders kaufkraftschwachen Haushalten (10 % und mehr unter mittlerer Kaufkraft): So
liegt der entsprechende Anteil an den Haushalten im
KWU-Bestand bei 44 %, bei den Genossenschaften
bei 23 % und bei den Investoren „nur“ bei 14 %. Der
hohe Versorgungsgrad des KWU wird allerdings durch
den Bestandsumfang relativiert; nur 8 % der kaufkraftschwächeren Haushalte in Hannover werden mit kommunalen Wohnungen versorgt (Berlin: 23 %), 7 % mit
Investoren-Wohnungen.

Vermietungsangebot und Mietbelastung
●

Im Rahmen des Projekts wurden 2006 und 2007 knapp
2.000 Mietangebote erfasst und nach WU(- Gruppen)
ausgewertet. Im Vordergrund standen Preis- und Wohnflächenstruktur des Angebotes sowie – durch Abgleich
mit den Haushaltseinkommen in den Vermietungsbe-

Arbeitsgruppen und Proje kte

ständen – die Ermittlung von Belastungsquoten.
●

●

Ein analysierender Vergleich der Preisstrukturen der Angebote ergibt sowohl in räumlicher, als auch bezogen
auf die einzelnen Unternehmen und die Preisstreuung,
ein heterogenes Bild. Die mittlere Angebotsmiete aller Investoren übertrifft jene des KWU 2007 nur knapp
(€ 5,72 zu € 5,65/m2 nettokalt). In den 16 PLZ-Gebieten mit Angeboten aller drei WU-Gruppen lagen
achtmal die Investoren, siebenmal das KWU und nur
einmal die eG preislich vorne. Allerdings streute die
mittlere Angebotsmiete zwischen den Investoren-Unternehmen stark.

nossenschaften. In Hannover geht somit der preisliche
Anstoß für eine Veränderung der Sozialstrukturen am
stärksten von den Investoren aus, während die Genossenschaften zunehmend für die preisliche „Kompensation“ sorgen.
●

Das Mietangebot des KWU weicht in seiner Preisstruktur deutlich von den – allerdings durch einen hohen
Anteil gebundener WE geprägten – Bestandsmieten
ab. Nur etwa 12 % der KWU-Angebote lagen 2006
und 2007 unter € 5/m2 (2008: 7 %), bei den Investoren
waren es 2007 immerhin 23 % der erfassten Angebote, im Jahr zuvor nur 17 %. Das Angebot der Investoren
streut preislich deutlich stärker, sowohl am unteren wie
am oberen Ende der Preisskala. Bei den Investoren ist
im Jahresvergleich der Anteil besonders niedriger und
besonders hoher Mieten gestiegen. Nur bei den eG
gab es eine deutliche Verschiebung im Preisspektrum
nach unten. In wachsendem Maße bedienen die Genossenschaften das untere Mietpreissegment.

Mietbelastung und Segregation
●

Durch den adressscharfen Abgleich der Angebotsmieten mit dem Einkommen (Kaufkraft) der heutigen Bewohner kann die – potenzielle – (Kalt-)Mietbelastung
abgeleitet werde (Jahreskaltmiete zu Jahreseinkommen der Haushalte). Beim KWU würden 2007 durch
die Mietangebote knapp 29 % der Haushalte mit mehr
als 20 % ihres Einkommens belastet werden, ein Prozentpunkt mehr als 2006. Bei den Investoren beläuft
sich der entsprechende Anteil höher belasteter Haushalte 2007 jedoch auf 43 %, ein Anstieg um 17 Punkte.
Am geringsten ist – durch mittlere Einkommen und
relativ niedriger Zielmieten – dieser Anteil bei den Ge-

Ähnlich wie in anderen Städten mit entspannten Wohnungsmärkten geht auch in Hannover die Ungleichverteilung von Bewohnern mit Migrationshintergrund auf
den verschiedenen Raumebenen (Baublock bis Stadtteil) insgesamt zurück und zwar schneller als in vielen
vergleichbaren Städten. Zwischen den Beständen der
drei Unternehmensgruppen sind sowohl beim Anteil,
als auch bei der Ungleichverteilung von Migranten
deutliche Niveauunterschiede festzustellen. Der Migrantenanteil ist am höchsten beim KWU, am geringsten
bei den eG; die Ungleichverteilung (Segregation) relativ
hoch bei den Investoren, am geringsten beim KWU.
Bei den Investoren stieg die Segregation 2004/2005
gegen den kommunalen Trend zunächst deutlich an,
um danach fast ebenso stark wieder zurückzugehen.
In mehr als der Hälfte der K
KWU-Baublöcke, aber nur
in einem Drittel der Investoren-Blöcke, übersteigt der
Migrantenanteil 40 %. Allerdings ist der Migrantenanteil seit 2004 in 45 % der Baublöcke mit KWU-Be
K
stand
zurückgegangen, aber nur in einem Drittel der Investoren-Blöcke. Ein einheitliches, durch eine spezifische
Belegung verursachtes Muster – etwa als Folge der
Ablehnung von nichtdeutschen (Nach-)Mietern – ist
insofern im Ganzen nicht zu erkennen.

Ein kurzes Fazit
●

Sichtbare Folgen einer ausgeprägt ethnisch selektiven
Vermietungspolitik der Investoren sind in Hannover bislang nicht zu beobachten, was sicherlich auf strukturelle
Ausgangsbedingungen in Verbindung mit der ertragsorientierten Priorität der Vollbelegung zurückzuführen
ist. Wie das Beispiel des Leerstandsrückgangs bei der
Gagfah in Hannover unterstreicht (trotz Zukäufen Rückgang von 5,6 % Mitte 2006 auf 3,9 % Mitte 2008), ist
diese Politik durchaus erfolgreich. Die angestrebte Er39

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

tragssteigerung wird vielmehr über eine Kombination
aus verbesserten Verwaltungsprozessen und dem – allerdings teilmarktgerechten – Einsatz der Preisschraube bei der Neuvermietung anvisiert. Dies führt in den
Segment- bzw. Teilgebietsmärkten zu einem sich weit
auffächernden Preisspektrum.
●

Die Rolle des KWU reflektiert das Bemühen, besser als
in anderen Städten den Spagat zwischen wirtschaftlichen-marktlichen Notwendigkeiten und einer fortdauernden Versorgungsfunktion zu bewältigen. Derzeit ist
primär das Bemühen erkennbar, im nicht gebundenen
Bestandsteil die wirtschaftliche Basis zu verbreitern.
Strukturell nimmt das Unternehmen jedoch weiterhin
die Rolle eines erstrangigen Versorgungsregulativs ein,
allerdings auf deutlich niedrigerem Ausgangsniveau als
in vergleichbaren Städten. In die entstehende Lücke
stoßen verstärkt die Genossenschaften, die durch eine
moderate Preispolitik zunehmend als Belastungsregulativ am Markt dienen und dies aufgrund ihres relativ
hohen Anteils am Mietwohnungsbestand auch tun
können.

Soziale Stadtentwicklung vorgenommen.

Bestandsstrukturen
Einbezogen wurden die Bestände der sechs KWU und die
130.000 Wohnungen von sechs Investoren, zusammen
gut ein Viertel des Mietwohnungsbestandes. Die strukturellen Ausgangsbedingungen beider Gruppen sind sehr
unterschiedlich. Während im KWU-Be
K
stand Hochhausund Großsiedlungsstrukturen mit einem Anteil von 35 %
klar dominieren, ist der Investoren-Bestand wesentlich gemischter. Dominierend sind die Nachkriegszeile und der
Zwischenkriegsbau. Damit verfügen sie insgesamt über
erheblich marktgängigere Bestände.
●

Der Anteil von kaufkraftschwächeren Haushalten (unter dem Kaufkraft-Mittelwert in Berlin) bei den KWU
liegt bei 85 % und bei den Investoren bei knapp 75 %.
Besonders kaufkraftschwach sind 35 % der Haushalte
bei den KWU, aber nur 20 % der Investoren-Mieter.
Zwischen den einzelnen Investoren-WU zeigt sich – anders als unter den KWU – dabei ein sehr heterogenes
Bild. Strukturell leisten die KWU einen Beitrag zur Versorgung schwächerer Haushalte, der ihrem politischen
Auftrag entspricht. Insgesamt versorgen sie ein Viertel
jener Berliner Haushalte mit Wohnraum, deren Einkommen 10 % und mehr unter dem Mittelwert liegt.
Bestätigt wird dieser Strukturbefund bei einer Differenzierung nach den Gebietstypen des Stadtmonitorings.
Auffällig ist zudem der überproportionale Anteil von
hedonistischen (Sinus-)Milieus in den K
KWU-Beständen,
während z. B. bei der GSW die – vermeintlich zahlungsund verhaltensstabileren – Konsum-Materialisten stärker vertreten sind – ein Hinweis auf eine entsprechend
selektive Belegungspraxis.

●

Die im Sinne der sozialen Versorgungsfunktion positiven Grunddaten der KWU werden jedoch bei einem
Blick auf die Entwicklung der Bestandsmieten deutlich
relativiert. So stiegen die Bestandsmieten von Ende
2004 bis Ende 2007 bei fünf der sechs KWU um 7
bis 10,5 %. Diese Dynamik reicht in der Spitze an die
Veränderungswerte der Investoren heran. Bei den

Modellstadt Berlin: Vermietungsbestände, Preisbelastung und
sozialräumliche Strukturen

N

ach der Veräußerung der kommunalen GSW 2004
kam es in den Folgejahren – neben Weiterverkäufen
(Gehag, Baubecon) – zu einer Vielzahl kleinerer Transaktionen, an denen auch die KWU beteiligt waren. Während
derzeit einige Investoren ihren Bestand extensiv ausbauen
und weitere Pakete privater oder öffentlicher Eigentümer
anvisieren, betreiben andere eine intensive Portfoliostrategie mit Zukäufen nachfragestabiler Segmente und Verkäufen sozial problematischer Quartiere.
Die bereits im letzten TB vorgelegten Zwischenergebnisse
konnten durch zusätzliche Angebotserfassungen im Herbst
2007 und im Frühjahr 2008 sowie die Einbeziehung von
Lagequalitäts- und Baustrukturvariablen weiter ausdifferenziert werden. Zudem wurde eine Auswertung über die Entwicklungs- und Strukturgebiete des aktuellen Monitorings
40

Arbeitsgruppen und Proje kte

KWU resultiert dies zum einen aus dem Anstieg der
Sozialmieten nach 2004, ist andererseits aber auch Ergebnis einer preislich deutlich nach oben tendierenden
Vermietungspolitik. Als Folge ist eine starke Dynamik
der Vergleichsmieten in Berlin auf € 4,75/m2 2007 zu
beobachten.

Das Vermietungsangebot und seine
Konsequenzen
●

Jeweils im September 2006 und 2007 sowie im April
2008 wurden 19.000 Mietangebote erfasst und ausgewertet. Beide Gruppen leisten – in unterschiedlichem
Ausmaß – einen aktiven „Beitrag“ zum allgemein konstatierten Mietenanstieg, insbesondere 2008. Die aktuellen Angebotsmieten der KWU übersteigen ihre mittleren
Bestandsmieten um 2,5 % bis 21 %, während dieser Abstand bei den Investoren von 10 % bis 19 % reicht.

●

Zu berücksichtigen sind die strukturellen Unterschiede
in den Angebotspaketen. 2007 bestand das KWUAngebot im Westteil Berlins zu 35 % aus Altbau-WE
(NI: 12 %), während bei den Investoren das Zwischenkriegssegment mit 30 % der Angebote dominierte.
Durchweg teurer sind die KWU-Angebote im Osten
sowie im Westteil bei mittleren und guten Lagen, teilweise auch in den dominierenden einfachen Lagen.

●

In den letzten drei Jahren blieb der mittlere Mietpreis
der KWU-Angebote zwar stabiler als bei den Investoren, doch der Anteil höherpreisiger Mieten hat sich
stark angenähert. 2008 überschritten – wie bei den
NI – 38 % der erfassten KWU-Angebote im Westteil
die Marke von € 5,50; 2006 waren es erst 20 %. Immerhin findet sich im KWU-Angebot ein relativ stabiler
Restbestand mit Niedrigmieten unter € 4/m2, während
entsprechende Angebote bei den Investoren nahezu verschwunden sind. Insgesamt orientiert sich das
Vermietungsangebot beider Unternehmensgruppen
in den Jahren 2006 bis 2008 an den aktuellen Marktmieten. Eine preisdämpfende Mietenpolitik ist bei beiden Gruppen nicht auszumachen. Dies gilt auch für
unterschiedliche räumliche oder strukturelle Teilmärkte.

Ihrem politischen Auftrag, mit niedrigen Mieten die
sozial schwächsten Haushalte zu versorgen, werden
die KWU durch eine Umsetzung einer derartigen Mietenpolitik nur begrenzt und in abnehmendem Maße
gerecht, was die Zwischenbefunde von Mitte 2007 (s.
(
TB 2007) grundsätzlich bestätigt.

Mietbelastung, Sozialstrukturen und Segregation

W

enn das Vermietungsangebot in Beziehung zur
Kaufkraft der Bewohner gestellt wird, zeigt sich eine
deutliche Diskrepanz zwischen der „Mietbelastungspolitik“
der KWU und jener der Investoren. Eine Umsetzung der
Angebote würde in den KWU-Quartieren
K
– bedingt durch
die einkommensschwächere Belegung – zu einer stärkeren
Verschiebung der Sozialstrukturen „nach oben“ führen als
bei den Investoren mit ihren kaufkraftstärkeren Beständen.
Dieser Befund wurde durch die Auswertungen 2007/2008
eindeutig bestätigt. Bei den KWU bleibt der Abstand zu
den neuen Investoren hoch. 2007 würden 31 % der KWUNeumieter in Westberlin (Investoren: 17 %) und 36 % im
Ostteil (Investoren: 25 %) mit mehr als einem Viertel ihres
Einkommens belastet. Falls sich die Mieter im Sinne ihrer
Leistungsfähigkeit verhalten, käme es zu einem Zuzug von
sozial stärkeren Mietern in die K
KWU-Objekte – mit einer
entsprechenden Verschiebung der Sozialstrukturen – während sich Haushalte mit einem ähnlichen Einkommen über
preisgünstigere Angebote anderer Vermieter bedienen
müssten. Diese Entwicklung kann sich durch die aktuelle
Preispolitik von Investoren und KWU 2008 erheblich beschleunigen. Dieser Belastungsschub wird in Berlin durch
die aktuellen Ergebnisse des Mikrozensus 2006 bestätigt.
Danach hat sich zwischen 2002 und 2006 ein erheblicher
Anstieg der Durchschnittsbelastung ergeben, der bei Erwerbslosen (3,1 Prozentpunkte) und Rentnern (2 Punkte)
besonders gravierend ist.
●

Eine ethnisch selektive Belegungspolitik der Investoren
müsste sich auch in einer abweichenden Segregationsentwicklung niederschlagen. Dies lässt sich für Berlin
nur in sehr begrenztem Maße nachweisen. Tatsächlich
ist der Segregationsindex für Nichtdeutsche als ab41

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

grenzbarer Gruppe in den letzten Jahren in Berlin (Baublockebene) zunächst leicht zurückgegangen, stagniert
jedoch inzwischen. Bei den KWU ist – auf hohem Niveau – der Wert bis 2007 leicht gesunken, während er
in den Investorenblöcken seit 2004 immerhin stagniert.
Eine differenziertere Betrachtung nach Strukturtypen
und einzelnen WU fördert vielmehr ein differenzierteres Bild zutage. Danach steigt z. B. die Segregation im
Zwischenkriegsbau und in der Nachkriegszeile, während sie im Altbau zurückgeht. Offenbar steht dies in
Zusammenhang mit den bekannten Präferenzen der
Nachfragegruppen und den entsprechenden Reaktionsmustern der WU. So wird z. B. der Zeilenbau von
solchen Sinus-Milieus präferiert, für die eine möglichst
homogene Zusammensetzung der Nachbarschaft ein
wichtiger Aspekt der Wohnzufriedenheit ist. Darauf
reagieren die Unternehmen mit einer entsprechenden
Belegungspolitik.

Zur Rolle der KWU

I

m Zusammenhang mit der Mietenpolitik der KWU wurde
bereits 2006 auf das Dilemma hingewiesen, in das viele
KWU in entspannten Märkten im Spannungsfeld zwischen
Marktentwicklung, wirtschaftlichen Erfordernissen, Gesellschaftererwartungen und sozialem Auftrag geraten sind.
Eine bröckelnde Eigenkapitalbasis als Ergebnis stagnierender oder nachgebender Mieten resultierte in einem enger
werdenden „versorgungspolitischen“ Handlungsspielraum.
Auf diese Entwicklung haben viele KWU mit Maßnahmen wie
besserem Management, Personalabbau, partiellem Outsourcing, einer Reduzierung der Instandhaltungsaufwendungen
und Mieterhöhungen im Bestand und bei Neuvermietungen
sowie einer veränderten Mieterauswahl zur Vermeidung von
Mietausfällen reagiert. Diese haben in Berlin seit 2005 wieder
zu kumulierten Jahresüberschussen geführt.
Ungeachtet seiner noch unerfüllten
te Finanzsenator Sarrazin kürzlich die
Mieterhöhungspotenzials. Die KWU
schen, „Mieterhöhungen überall dort

42

Zielvorgaben lobAusschöpfung des
bekunden inzwidurchzuführen, wo

sie machbar sind“. De facto hat sich damit – zumindest
in Berlin – eine an ökonomisch-fiskalischen Aspekten ausgerichtete Rollenzuweisung an die KWU durchgesetzt. Der
Versuch, durch den Nachweis einer von den KWU erzielten
Sozial- bzw. Stadtrendite eine stabile Legitimationsgrundlage zu erhalten, steckt bislang erst in den (methodischen)
Anfängen.

Fazit: Die „neuen Investoren“ – Eine Einschätzung

D

ie hier durchgeführten Untersuchungen über die neuen Investoren und die Folgen ihrer operativen Praxis
bestätigen weitgehend den von objektiven Beobachtern
vermittelten Eindruck markt- und damit nachfrage- bzw.
„belastungsgerecht“ agierender Unternehmen. Ungeachtet unterschiedlicher Ausformungen im Detail bleibt für
alle Investoren eine effizientere und effektivere Bewirtschaftungs- bzw. Marktstrategie der zentrale Weg für den
anvisierten wirtschaftlichen Erfolg. Nachdem die übrigen
Erfolgsfaktoren des Modells, wie Finanzierungshebel über
niedrige Fremdkapitalzinsen oder eine Exitstrategie über
Einzelprivatisierungserfolge und Paketverkäufe nach Wertsteigerungen, sich wie erwähnt nur als begrenzt tragfähig
erwiesen haben, ist der Übergang zu längerfristig orientierten Investoren vorgezeichnet.
In der Bestandspolitik bedeutet dieses Marktverhalten keine einseitige, „vertikale“ Aufwertungsstrategie. Vielmehr
wird eine differenzierte, teilmarkt- und nachfrageorientierte
Vermietungs- und Bestandspolitik betrieben, die auf eine
Minimierung des Leerstandes zielt und nicht zuletzt auch
über eine aktive Portfoliopolitik eine sukzessive Veränderung der Objekt- und Mieterstrukturen anstrebt. Die Preisund Belegungspolitik ist somit an der jeweiligen Nachfragesituation und dem Konkurrenzangebot orientiert. Dies
bedeutet, dass Teilstandort, Lagequalität, Baustrukturtyp
und die Leistungsfähigkeit der (potenziellen) Nachfrager in
die Preis- und Belegungspolitik einfließen. Dieses Muster
war in allen Modellstädten nachweisbar.
„Problemgruppen“ werden dort akzeptiert, wo es kaum

Arbeitsgruppen und Proje kte

oder keine Zielgruppenalternativen gibt. Anders sieht es
dort aus, wo Zielgruppenalternativen bestehen, etwa für
innenstadtnähere Lagen mit jüngeren Erwerbstätigen oder
Studenten einerseits bzw. deutschen und nichtdeutschen
Transferempfängern andererseits.
Nach einem ähnlich selektiven Muster wird Investitionspolitik in die Bestände betrieben. Die Bereitstellung investiver
Mittel wird von den Unternehmen an präzise Renditeziele
geknüpft. Auch hier stehen die Erwartungen an den Markterfolg im Vordergrund, was in einer räumlich und qualitativ
selektive Sanierungs- und Aufwertungspolitik resultieren
kann.
An entspannten Märkten sind bislang kaum nachweisbare Versorgungsengpässe für sozial schwächere Gruppen
entstanden; insofern hat sich das Auftreten der Investoren
dort weder preislich, noch für die (quantitative) Grundversorgung besonders negativ ausgewirkt. Die raumscharfe
Messung zeigt allerdings – entsprechend der Belegungskriterien – einen gewissen Anstieg der sozialen Segregation. Dagegen ist die Gesamtheit der Investorenbestände
bisher in etwa proportional zur allgemeinen Entwicklung
von ethnischer Segregation betroffen. Die Preisbelastung
sozial schwächerer Mieter verschlechtert sich in der Regel
nur parallel zum Gesamtmarkt, aber es kann aufgrund der
Belegungspraxis verstärkt zu Teilmarkt-selektiver Versorgung kommen.

Ergänzende Bemerkungen

I

m Fall einer Wiederanspannung der Märkte und sich
verstärkender Versorgungsengpässe für Gruppen mit
Marktzugangsproblemen benötigt die strikt marktorientierte Politik der neuen Investoren ein Versorgungsregulativ,
welches die KWU derzeit an vielen Standorten nur bedingt
zu erfüllen in der Lage sind. Die Tendenz der KWU, sich
teilweise neu im Preis- und Belegungsgefüge entspannter
Märkte zu positionieren, wirft insofern die Frage nach dem
(für die soziale Versorgung erforderlichen) Bestandsumfang auf. Die Beantwortung dieser Frage hängt von dem
angestrebten Versorgungsniveau für soziale Gruppen oder

Haushalte mit anderen Marktzugangsproblemen ab, für die
es bislang keine allgemein akzeptierten oder praktizierten
Maßstäbe gibt. Letztlich muss der vorzuhaltende Versorgungsgrad mit preiswerten Wohnungen und die Rolle der
KWU in diesem Kontext Gegenstand eines offenen politischen Diskurses werden, der Kosten und Nutzen alternativer Strategien transparent gegenüberstellt. Zudem müssen
nach Ansicht des vhw die Bürger möglichst umfassend und
auf der Basis belastbarer objektiver Informationen in die
Entscheidungsprozesse über den Umgang mit öffentlichen
Wohnungen einbezogen werden.
Dabei erscheint es besonders wichtig, durch ein dynamisches Monitoring wie in der vorliegenden Untersuchung,
sich abzeichnenden Versorgungsengpässen und Belastungssprüngen frühzeitig entgegenwirken zu können. Mit
dem vorgestellten Analyseinstrument bietet der vhw interessierten Kommunen ein funktions- und leistungsfähiges
Tool zur Früherkennung von transaktionsbedingten (Fehl-)
Entwicklungen an, aber auch ein auf die Erstellung von
Wohnraumversorgungskonzepten erweitertes Nutzungspotenzial.

Kommunikation der Projektergebnisse

D

ie hier zusammenfassend dargelegten Projektergebnisse und -bewertungen wurden in mehreren Veranstaltungen und Sitzungen den beteiligten Modellstädten
und der (regionalen) Fachöffentlichkeit vorgestellt.
●

Im September 2007 öffentliche Veranstaltung in Kiel
mit dem DMB und Vertretern der Stadt;

●

Dezember 2007: Präsentation der Berliner und der Gesamtergebnisse in einer zentralen Veranstaltung in Berlin unter Beteiligung der zuständigen Staatssekretärin
des Landes;

●

Erläuterung der Ergebnisse der Berliner Auswertungen
für die Geschäftsführer der KWU im Mai 2008.

Darüber hinaus wurde ein weiteres Schwerpunktheft des
Forum Wohneigentum (Heft 2/2008) den Ergebnissen des
Projekts und weiteren Aspekten des Engagements von Fi-

43

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

nanzinvestoren am deutschen Wohnungsmarkt gewidmet.
Ein Abschlussbericht im Sommer 2008 wird die Projekttätigkeit abrunden.
Zu erwähnen bleibt, dass die umfangreichen Markt- und
Sozialraumanalysen erhebliche Synergien für die Arbeit mit
dem analytischen Instrumentarium erbracht haben, welche
in künftige (Projekt-)Anwendungen des vhw einfließen
werden.

1.3.7 Der „Preis Soziale Stadt 2008“
Hintergründe

D

er gesellschaftliche und ökonomische Wandel hat in
den letzten Jahrzehnten gravierende Veränderungen
im räumlichen und sozialen Gefüge nach sich gezogen.
Bildungs-Chancen, Einkommen und Perspektiven sind sehr
ungleichmäßig verteilt, immer mehr Stadtteile haben ihre
Belastbarkeitsgrenze erreicht. Daraus sind neue Anforderungen an das „Management“ des Gemeinwesens erwachsen – insbesondere in Quartieren, in denen bauliche
und soziale Probleme zusammentreffen.
Die im Jahre 1996 von der Arbeitsgemeinschaft der Bauminister der Länder (ARGEBAU) ins Leben gerufene Initiative
„Soziale Stadt“ hat auf diese Entwicklungen reagiert und den
Grundstein für das Bund-Länder-Programm „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – Die Soziale Stadt“ gelegt, das
seit 1999 kontinuierlich ausgebaut wurde und den Prozess
der „sozialen Stadterneuerung“ bislang in rund 500 Stadtteilen aus mehr als 300 Städten maßgeblich unterstützt hat.

Aufgrund der großen Resonanz wurde der Wettbewerb in
den Jahren 2002, 2004 und 2006 erneut ausgelobt und
startete im Frühjahr 2008 in die fünfte Runde. Damit ist der
„Preis Soziale Stadt“ zu einer festen Einrichtung geworden –
insbesondere auch, da der Kreis der Initiatoren das Projekt
nun schon über Jahre hinweg in gleicher Zusammensetzung begleitet: Fünf Partner und ein jeweils wechselndes
Wohnungsunternehmen sind die Träger des Wettbewerbs.
Auslober für den „Preis Soziale Stadt 2008“ sind:
●

AWO Bundesverband e. V., Bonn

●

Deutscher Städtetag, Köln

●

GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V., Berlin

●

HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin

●

Schader-Stiftung, Darmstadt

●

vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V., Berlin

Die Gemeinschaftsinitiative wird von den Bundesministerien für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) unterstützt; die Geschäftsstelle des Wettbewerbs ist im vhw
angesiedelt.

Bürgerengagement und lebendige
Stadtteile im Wettbewerb

Der „Preis Soziale Stadt 2008“

V

A

erschiedene Institutionen aus Wohnungswirtschaft, Wissenschaft, Wohlfahrt und Politik haben das Bund-LänderProgramm frühzeitig aufgegriffen und – erstmalig im Jahre
2000 – den „Preis Soziale Stadt“ ausgelobt. Kernanliegen des
Wettbewerbs war und ist die Förderung des Engagements in
benachteiligten Stadtquartieren. Überall gibt es Initiativen, die
das gleiche Ziel Verfolgen – Vereine, Bewohner, Gruppen und
44

Institutionen, die sich zusammentun, um die Integration zu fördern, das Wohnumfeld zu beleben und die Nachbarschaftshilfe zu stärken. Mit dem Wettbewerb sollten die „Stadtteilbündnisse“ eine Gelegenheit bekommen, ihre erfolgreiche Arbeit
vorzustellen. Gute Beispiele sollten bekannt gemacht werden,
um engagierte Menschen in anderen Städten zu ermuntern,
den gleichen Weg zu beschreiten.

uch der aktuelle Wettbewerb zielt wie seine Vorgänger darauf ab, das breite Spektrum sozialen Engagements in den Stadtteilen aufzuzeigen – in großen wie
in kleinen Städten; und ganz unabhängig davon, ob die
Arbeit mit Fördermitteln unterstützt wird oder aus eigener Kraft erfolgt. Trotz der grundsätzlichen Offenheit des
Wettbewerbs für alle Initiativen und Themen der Sozialen

Das Deutsc he S t ändige S chiedsge richt

Stadt wurden im Projektaufruf thematische Schwerpunkte
gesetzt.
●

Die Einbeziehung von Schulen und die Verbesserung
der Lebenschancen durch Bildung,

●

die soziale Integration von Migrantinnen und Migranten und

●

das Engagement der lokalen Ökonomie

sind die wichtigsten Anker einer erfolgreichen Stadtteilarbeit und wurden als wünschenswerte Handlungsfelder
einzureichender Projekte in der Auslobung besonders betont.
Nach den Erfolgen der ersten vier Wettbewerbe stieß auch
der „Preis Soziale Stadt 2008“ wieder auf eine große Resonanz, es wurden 170 Beiträge von ganz unterschiedlichen
Institutionen eingereicht. Kommunen und Wohnungsunternehmen, Vereine und Bewohnerinitiativen, Wohlfahrtsverbände, Kirchen und Unternehmen haben sich beteiligt.
Aus allen Teilen Deutschlands wurden nachahmenswerte
Beispiele zum Wettbewerb beigesteuert. Die meisten Projekte zeichnen sich dadurch aus, dass an ihrer Umsetzung
– unabhängig von der federführenden Einreichung – viele
weitere Akteure mitwirken. Vernetzung und Kooperation
sind damit in der Stadtentwicklung Realität geworden.
Im Oktober 2008 werden die Auslober und namhafte
Juroren in einem zweistufigen Verfahren die Preisträger
ermitteln. Es werden bis zu zehn herausragende Projekte
mit Urkunden ausgezeichnet, die an die maßgeblich beteiligten Akteure verliehen werden. Darüber hinaus können
weitere Wettbewerbsbeiträge in Form einer Anerkennung
berücksichtigt werden. Preisgelder werden nicht vergeben.
Die Würdigung der Preisträger wird im Rahmen einer öffentlichen Veranstaltung am 15. Januar 2009 in Berlin erfolgen.

1.4

Das Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum

D

as Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum ist das einzige Schiedsgericht in Deutschland,
das über wohneigentumsrechtliche Streitigkeiten entscheiden kann. Das Schiedsgericht zählt als privates Gericht zu
den Instrumenten der „Alternativen Ziviljustiz“. Voraussetzung für die Eröffnung des schiedsgerichtlichen Verfahrens
ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder als allstimmige Erklärung.
Begründet wurde das Schiedsgericht im Jahre 1998 durch
folgende Verbände:
●

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.
(DDIV), München,

●

Evangelisches Siedlungswerk in Deutschland e. V.,
Nürnberg und

●

vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V., Berlin.

Ziel des Schiedsgerichts ist es, im Rahmen der Rechtsordnung Streitigkeiten in Wohneigentumssachen beizulegen
oder zu entscheiden. Damit kommt das Schiedsgericht einerseits den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer nach
einer schnellen und kompetenten Streitentscheidung entgegen, andererseits wird damit dem heute sehr aktuellen
und vom Staat geförderten Anspruch nach außergerichtlicher Streitschlichtung Rechnung getragen.
Rechtsgrundlage für das Schiedsgericht ist das 10. Buch
der ZPO (§§ 1025 bis 1066) und das Statut des Deutschen
Ständigen Schiedsgerichts für Wohnungseigentum.

45

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Überführung des Deutschen Ständigen
Schiedsgerichts für Wohnungseigentum
in die Rechtsform des eingetragenen
Vereins

I

n der Gründungsversammlung vom 28. Oktober
2004 wurde die Überführung des Deutschen Ständigen
Schiedsgerichts für Wohnungseigentum von der Rechtsform der Gesellschaft in die Rechtsform des eingetragenen
Vereins beschlossen. An dieser Gründungsversammlung in
Fischen haben

1. Vorsitzender des Vorstandes
Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.
2. Vorsitzende des Vorstandes
Dagmar Reiß-Fechter, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des ESW in Deutschland e. V.
Mitglied des Vorstandes
Hans-Jürgen Wapler, Vizepräsident des Dachverbands
Deutscher Immobilienverwalter e. V.

●

das Evangelische Siedlungswerk in Deutschland e. V.,

●

der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V.,

Mitglied des Vorstandes

●

der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.,

Prof. Dr. Werner Merle

●

das Joseph-Humar-Institut e. V.

Dr. jur. h. c. Hanns Seuß

und als natürliche Personen
●

August Belz, Vorsitzender Richter am OLG a. D.,

●

Johannes Drabek, Rechtsanwalt,

●

Dr. Helmut Kamm, Oberkirchenrat i. R.,

●

Friedrich Schmidt, Notar a. D. und

●

Dr. jur. h. c. Hanns Seuß

teilgenommen.
Die Gründungsmitglieder beschlossen einstimmig,
den Verein „Deutsches Ständiges Schiedsgericht für
Wohnungseigentum“ mit dem Sitz in Bonn nach
Maßgabe der vorgelegten und beschlossenen Satzung zu gründen.

46

In der Gründungsversammlung wurden einstimmig
gewählt:

Das Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum e. V. wurde am 9. Februar 2005 unter der Nummer 8399
im Vereinsregister des Amtsgerichts Bonn eingetragen.
Der Vorstand und die Mitgliederversammlung haben am
2. Juni 2008 in Berlin getagt. In den Sitzungen wurde die
Jahresabrechnung 2007 entgegengenommen, der Vorstand für den Berichtszeitraum 2007 von der Mitgliederversammlung entlastet sowie der Wirtschaftsplan 2008
genehmigt.

Das Deutsc
Arbeitsgruppen
he S t ändige S chiedsge
und Proje
richt
kte

Präsident und Schiedsrichter
Präsident des Deutschen Ständigen Schiedsgerichts
für Wohnungseigentum ist Dr. jur. h. c. Hanns Seuß,
Nürnberg.
Die Schiedsrichter sind in der Schiedsrichterliste eingetragen. Es handelt sich um in Recht und Praxis des Wohnungseigentums kompetente Persönlichkeiten:
Klaus Anders
Rechtsanwalt, München
Dr. Matthias Becker
Universität Potsdam
August Belz
Vorsitzender Richter am OLG a. D. Stuttgart
Dr. Lothar Briesemeister
Vorsitzender Richter am Kammergericht Berlin
Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub
Rechtsanwalt, München
Dr. Wolf-Dietrich Deckert
Rechtsanwalt, München
Gregor Dieckmann
Architekt, Fürth

Dr. Joachim Kuntze
Vorsitzender Richter am OLG a. D. Hamm
Prof. Dr. Werner Merle
Mainz
Horst Müller
Rechtsanwalt, München
Hermann Ranke
Architekt, München
Dr. Marcel Sauren
Rechtsanwalt und Steuerberater, Aachen
Friedrich Schmidt
Notar a. D., Bayreuth
Joachim Schmidt
Rechtsanwalt, Frankfurt am Main
Dr. Gudrun Straßberger
Richterin am OLG München
Martin Suilmann
Richter am Amtsgericht Berlin
Für jedes Verfahren werden vom Präsidenten der Vorsitzende und zwei weitere Richter als Beisitzer bestimmt.

Johannes Drabek
Rechtsanwalt, Nürnberg
Dr. Maria Hauger
Rechtsanwältin beim BGH, Karlsruhe
Prof. Dr. Stefan Hügel
Notar und Präsident der Notarkammer in Thüringen,
Weimar
Martin W. Huff
Rechtsanwalt und Mitglied des Vorstands der
Rechtsanwaltskammer Köln, Leverkusen
Wilfried J. Köhler
Rechtsanwalt, Köln
Dr. Heinrich Kreuzer
Notar, München
47

1. v hw -Ve r b a n d s p o l i t i k

Das schiedsgerichtliche Verfahren

Ausblick

G

S

egenstand des Verfahrens sind Streitigkeiten der
Wohnungseigentümer untereinander oder Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem
Verwalter. Die Verfahrensabläufe sind im Statut festgelegt.
Ergänzend gelten die Verfahrensbestimmungen des WEG,
die §§ 43 ff.

Besonderheiten des Schiedsverfahrens

D

as Schiedsgericht ist mit drei Richtern besetzt. Der Vorsitzende Richter muss die Befähigung zum Richteramt
haben. Von den Beisitzern sind mindestens ein im Wohneigentumsrecht erfahrener Jurist und der andere gegebenenfalls ein Sachverständiger für bestimmte Fachbereiche.
Eine Entscheidung des Schiedsgerichts ohne mündliche
Verhandlung ist nur möglich, wenn eine solche nicht als
notwendig erscheint und keiner der Beteiligten eine mündliche Verhandlung beantragt.
Vor der Entscheidung durch das Schiedsgericht ist grundsätzlich der Versuch einer gütlichen Einigung der Beteiligten
geboten.
Das Schiedsverfahren wird durch Schiedsspruch beendet.
Ein Rechtsmittel dagegen ist regelmäßig nicht möglich. Ein
Rechtsbehelf gegen den Schiedsspruch ist nur unter den
engen Voraussetzungen des § 1059 ZPO zulässig.
Die Vollstreckbarkeitserklärung und Zwangsvollstreckung
ist im Bedarfsfall von den Beteiligten nach Erlass des
Schiedsspruchs zu betreiben.

48

eit dem ersten Verfahrensantrag vom 19. Juli 1999
waren bisher 33 Verfahren vor dem Schiedsgericht
anhängig. 21 Verfahren wurden abgeschlossen, 6 Anträge
wurden vor dem Verfahrensbeginn zurückgenommen und
6 Verfahren laufen gegenwärtig noch.
Die Geschäftswerte wiesen eine Spannbreite von ca. 200
Euro bis ca. 1.400.000 Euro auf. Die Dauer dieser Verfahren
belief sich auf sieben bis zwölf Monate. Die Gesellschafter
sind überzeugt, dass die bisher positive Arbeit des Schiedsgerichts alsbald zu einer großen Akzeptanz dieser Institution führen wird. Nach ihrer Auffassung ist die Zeit reif für
außergerichtliche und private Streitschlichtung. Das gilt für
das Schiedsgericht umso mehr, weil bereits in vielen Gemeinschaftsordnungen Schiedsvereinbarungen getroffen
wurden und damit die Möglichkeit einer Streitschlichtung
durch das Schiedsgericht – früher oder später – gegeben ist.
Weitere Informationen finden Sie unter:
www.schiedsgericht-wohnungseigentum.de.

Informations- und Organisationsstelle:
vhw-Bundesgeschäftsstelle
Straße des 17. Juni 114
10623 Berlin
Telefon: 030 39 04 72-21
Fax:
030 39 04 73-19
E-Mail: info@schiedsgericht-wohnungseigentum.de

vhw

2. Dienstleistungen

49

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

Die Verbandsaktivitäten des vhw werden durch ein qualifi
fiziertes Dienstleistungsangebot,
bestehend aus Fortbildung, Fachveranstaltungen, Fachbüchern und Publikationen, Consulting
sowie Rechtsberatung und Auskunftsdienst ergänzt.

2.1

fachliche Unterrichtung aller am Wohnungswesen, Städtebau, der Raumordnung und der Umwelt beteiligten Akteure, insbesondere der staatlichen und kommunalen Stellen,
der Siedlungs- und Wohnungsunternehmen, der Verbände,
der Kreditinstitute sowie von Architekten und Ingenieuren
zur Aufgabe. Die Fortbildungsmaßnahmen sind auf die sich
durch die föderale Struktur der Bundesrepublik ergebenden
landesspezifischen Erfordernisse ebenso ausgerichtet wie
auf bundesweite Themen. Dies ist gewährleistet durch die
engen Kontakte des vhw zu Politik, Verwaltung und Fachinstitutionen. Bei den Fortbildungsveranstaltungen werden
in den Bereichen Recht und Technik insbesondere die The-

Fortbildung

D

er vhw – als gemeinnütziger Verein im Vereinsregister
eingetragen – dient mit seiner Fortbildungstätigkeit
seiner satzungsgemäßen Aufgabe der Bildungsförderung.
Dieses Ziel verwirklicht der Verband mit der bundesweiten
Durchführung von Fachtagungen und Fortbildungsveranstaltungen durch die regionalen vhw-Geschäftsstellen. Das
breit angelegte Fortbildungsprogramm hat die laufende

Veranstaltungsstatistik 2008
2005
Geschäftsstellen

Teilnehmer

2006

Seminare

Teilnehmer

2007

Seminare

Teilnehmer

Gesamt 2005 bis
30.06.2008

2008 1. Halbj.

Seminare

Teilnehmer

Seminare

Teilnehmer

Seminare

Baden-Württemberg

2.889

70

3.193

72

3.313

83

1.987

52

11.382

277

Bayern

1.310

50

1.160

44

1.648

56

756

29

4.874

179

Berlin/Brandenburg

2.134

54

2.165

59

2.214

59

1.560

36

8.073

208

Hessen

1.840

52

1.863

51

1.890

48

1.451

39

7.044

190

Mecklenburg-Vorpommern

889

29

978

32

951

34

543

19

3.361

114

3.052

74

3.380

79

3.269

85

1.983

61

11.684

299

Nordrhein-Westfalen

6.190

113

6.236

110

6.253

115

4.369

90

23.048

428

Rheinland-Pfalz

1.267

37

1.268

42

1.193

34

774

24

4.502

137

Niedersachsen/Bremen

Saarland

697

13

740

15

651

15

469

9

2.557

52

Sachsen

1.301

49

1.323

50

1.447

51

556

22

4.627

172

Sachsen-Anhalt

1.490

42

1.483

41

1.420

45

776

26

5.169

154

405

13

461

15

454

13

291

15

1.611

56

Thüringen

1.389

52

1.607

43

1.650

47

749

24

5.395

166

Region Ost

2.135

47

2.091

45

2.102

63

518

13

6.846

168

Bundesgeschäftsstelle

2.210

43

2.156

50

2.359

50

633

12

7.358

155

29.198

738

30.104

748

30.814

798

17.415

471

107.531

2.755

Schleswig-Holstein/Hamburg

Quelle: vhw

50

Fortbildung

menfelder aus dem Städtebau, der Wohnungswirtschaft,
der Wohnungsbaufinanzierung und -förderung behandelt.

2.1.1 Entwicklung der Fortbildungstätigkeit

D

er vhw führte 2007 insgesamt 798 Veranstaltungen
in der Bundesrepublik durch, in denen 30.814 Teilnehmer angesprochen wurden. Während bei den Veranstaltungen gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 50 Veranstaltungen zu verzeichnen ist, stieg die Teilnehmerzahl
um 710 Personen.
Betrachtet man die Entwicklung der Fortbildungstätigkeit
im Detail, so ergibt sich folgendes Bild:
Die Bundesgeschäftsstelle hat in 2007, im fünften Jahr ihrer
Fortbildungstätigkeit, bundesländerübergreifend 50 Fachveranstaltungen mit 2.359 Teilnehmern durchgeführt. Die Zahl
der Veranstaltungen ist in 2007 im Vergleich zum Vorjahr
konstant geblieben, mit der gleichen Anzahl Veranstaltungen
wurden 203 Teilnehmer mehr angesprochen als in 2006.
Beginnend mit dem Jahr 2003 ist die Fortbildungstätigkeit
in den neuen Bundesländern als Gesamtregion Ost neu
strukturiert worden. Betrachtet man die Entwicklung der
Fortbildungstätigkeit getrennt nach den neuen und alten
Bundesländern, so konnten in den neuen Bundesländern
in 2006 bei 270 Veranstaltungen 9.647 Teilnehmer angesprochen werden, in 2007 hat sich die Anzahl der Veranstaltungen um 29 auf 299 erhöht, bei den Teilnehmern
ist ein Anstieg um 137 auf 9.784 zu verzeichnen. In den
alten Bundesländern ist gegenüber dem Vorjahr die Zahl
der Veranstaltungen um 4 von 445 in 2006 auf 449 in
2007 gestiegen; die Teilnehmerzahl ist um 370 von 18.301
in 2006 auf 18.671 in 2007 gestiegen.
Der Anstieg sowohl bei der Zahl der Veranstaltungen, als
auch bei den angesprochenen Teilnehmern, ist auch auf
die Restrukturierung der Fortbildungsaktivitäten des vhw
zurückzuführen. Wurden bis zum Jahr 2006 die Fortbildungsveranstaltungen ausschließlich von den Regionalgeschäftsstellen konzipiert, sind ab 2007 zu bestimmten Themenfeldern wie z. B. Mietrecht, Vergaberecht, Umweltrecht

einzelne Modulteams gebildet worden, die die Konzeption
zu diesen Themen übernommen haben. Ziel dieser Restrukturierung ist es, durch die Konzentration der Geschäftsführer
auf einzelne Themenfelder die Qualität der Veranstaltungen
weiter zu steigern und eine bessere Marktbearbeitung zu
gewährleisten.
Die Entwicklung muss insbesondere vor dem Hintergrund
der angespannten Haushaltssituation der öffentlichen Hand,
der größten Zielgruppe der Aus- und Fortbildungstätigkeit,
positiv gewürdigt werden. Die Auslastung zwischen dem
ersten und zweiten Halbjahr hat sich angenähert. Lag der
Umsatz des ersten Halbjahres 2006 mit 56 % noch deutlich
über dem des zweiten Halbjahres mit 44 % des Gesamtumsatzes, so liegen die Halbjahreszahlen für das erste Halbjahr
2007 mit 53 % und für das zweite Halbjahr mit 47 % des
Gesamtumsatzes nicht mehr so weit auseinander. Der Trend
zu einer ungefähr gleichen Auslastung der beiden Halbjahre hält auch in 2008 an. Die Anzahl der Teilnehmer ist mit
17.415 um 595 höher als im 1. Halbjahr 2007 und die Anzahl der Veranstaltungen ist mit 471 um 55 höher als 2007,
bei Realisierung des Wirtschaftsplanes im zweiten Halbjahr
2008 wird das Gesamtergebnis 2008 das des Vorjahres
deutlich übersteigen.

2.1.2 Übergeordnete Veranstaltungsschwerpunkte
„Bundesrichtertagung“ im Bonner
Wissenschaftszentrum

D

ie städtebaulichen Aufgabenstellungen und die planungsrechtlichen Grundlagen unterliegen einem
fortwährenden Wandel. Diese Dynamik führt bisweilen zu
Verunsicherung und einer Erschwerung der Rechtsanwendung in der Praxis. Von entscheidender Bedeutung für die
relevante Planungs-, Genehmigungs- und Beratungspraxis
ist die Rechtsprechung des 4. Senats des Bundesverwaltungsgerichtes.
Der vhw hat im November 2007 zum dritten Mal in Folge
eine Sonderveranstaltung zur „Aktuellen Rechtsprechung
51

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

zum Städtebaurecht“ mit Richtern des 4. Senats des Bundesverwaltungsgerichts durchgeführt. Diese haben die
wichtigsten Entscheidungen des vorausgegangen Jahres
erörtert und intensiv mit den 135 Teilnehmern der Veranstaltung diskutiert. Behandelt wurden u. a. Entscheidungen
●

zum Lärmschutz als Gegenstand der Abwägung,

●

zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche,

●

zum Gebot der Rücksichtnahme im Außenbereich,

●

zur prinzipalen Normenkontrolle gegen Darstellungen
im Flächennutzungsplan.

Eine Reihe von Veranstaltungen war dem „Notleidenden
Bebauungsplan“ gewidmet. Als zentrales Instrument zur
Steuerung der Stadtentwicklung in den Kommunen ist der
Bebauungsplan Grundlage für Baugenehmigungsverfahren und Investitionsentscheidungen, häufig Ergebnis eines
komplexen, von unterschiedlichsten Interessen geprägten
Aufstellungsverfahrens – und nicht selten auch Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Auseinandersetzungen. Die
Teilnehmer dieser gut besuchten Veranstaltungen erhielten
einen fundierten Überblick zum Umgang mit und zur Vermeidung von „notleidenden“ Bebauungsplänen. Dabei waren die Voraussetzungen und Modalitäten der Umwelt-Verbandsklage gegen Bebauungspläne und Rechtsfragen zur
Bestandskraft der neu eingeführten „Bebauungspläne der
Innenentwicklung“ zwei besonders aktuelle Schwerpunkte.

Fortbildung zum Umweltrecht

E

ine weitere Seminarreihe hatte einen umweltrechtlichen
Ausgangspunkt. Das moderne Umweltrecht – vom Europarecht bis zum kommunalen Satzungsrecht – umfasst
eine Vielzahl von Rechtsfragen und Problemkreisen. Es hat
sich in den letzten Jahrzehnten zu einem überaus wichtigen Rechtsgebiet entwickelt, das sich in einer raschen
Entwicklung und Veränderung befindet. Das europäische
Richtlinienrecht und deutsche Gesetzesänderungen sowie
technische Modifikationen sorgen für eine komplexe Dynamik und erfordern immer wieder eine Konkretisierung
durch die Gerichte.

52

Vor diesem Hintergrund wurde die Veranstaltung „Umweltrecht in der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte“ entwickelt. Sie konnte im Berichtszeitraum in
fünf Bundesländern mit einem Bundesrichter und jeweils
einem Richter des örtlich zuständigen Oberverwaltungsgerichts durchgeführt werden.
Die Teilnehmer erhielten auf diese Weise
●

einen Überblick über die wichtigsten umweltrechtlichen Entwicklungen der letzten Jahre,

●

Informationen über Einwirkungen des europäischen Rechts,

●

konkrete Hinweise für einen rechtssicheren Umgang
mit dem umweltrechtlichen Instrumentarium und zur
Vermeidung immer wieder auftretender „Kardinalfehler“ sowie

●

einen Ausblick auf neue Herausforderungen, die sich
im Zusammenhang mit verschiedenen neueren gesetzlichen Regelungen und aktuellen Gerichtsentscheidungen stellen.

Schwerpunkt Lärmschutz

E

inen weiteren Schwerpunkt bei den Veranstaltungen
zum Umweltrecht nahm der Bereich „Lärmschutz“ ein.
Hierzu wurden verschiedene Handlungsfelder aufgerufen:
Von Überblicksveranstaltungen zu den rechtlichen und
technischen Grundlagen über die „Lärmschutztage“ im
Herbst 2007 in Bonn bis hin zu Spezialthemen wie dem
„Verkehrslärm“, dem „Gewerbelärm“ und dem „Alltagslärm“. Mit dieser Ausdifferenzierung wurde es im letzten
Jahr möglich, die bis dato ausschließlich auf den städtebaurechtlichen Umgang mit Lärm zugeschnittenen Veranstaltungen um technische und ordnungsrechtliche Gesichtspunkte zu ergänzen und damit auch neue Kundenkreise
für den vhw zu gewinnen.

ÖPNV-Verordnung der EG

E

ine weitere überörtlich ausgelobte Veranstaltung ist
im Anschluss an die erfolgreichen Veranstaltungen in

Fortbildung

den Vorjahren gemeinsam mit dem Deutschen Städtetag
in dessen Räumen zum Thema „Die neue ÖPNV-Verordnung der EG und die Auswirkungen auf den ÖPNV
in Deutschland“ angeboten worden. Hintergrund war die
im EG-Amtsblatt veröffentlichte neue ÖPNV-Verordnung
(EG) Nr. 1370/2007, die den Marktzugang von Verkehrsunternehmen im Sinne eines regulierten Wettbewerbs neu
gestaltet. Der neue europäische Rechtsrahmen wird für
den ÖPNV in Deutschland zu einem Paradigmenwechsel
führen, auf den sich die beteiligten Akteure einstellen müssen.
In dem Seminar wurden die Auswirkungen der neuen
ÖPNV-Verordnung der EU auf die verschiedenen Akteure
im deutschen ÖPNV analysiert und Handlungsoptionen
mit Blick auf die zukünftigen Anforderungen aufgezeigt
und mit den Teilnehmern diskutiert.

vhw-Fachtagung „Stadtentwicklung und
Verkehr“

Z

entrale Fragen zur Mobilität wurden darüber hinaus
auch auf der vhw-Fachtagung „Stadtentwicklung und
Verkehr“ in Stuttgart intensiv erörtert. Zwölf Referenten
spannten in zwei Tagen einen weiten fachlichen Bogen.
Unter dem Motto „Mensch & Verkehr“ standen aktuelle
Entwicklungen und Forschungsbefunde, verkehrspsychologische Gesichtspunkte, Lebensstile und Bürgerbeteiligung
im Mittelpunkt des ersten Veranstaltungstages. Am zweiten Tag wurden „Verkehr & Umwelt“ in den Fokus gerückt;
zentrale Themen waren hier zum einen Grundlagen der
Umweltprüfung und des Verkehrslärms, aber auch die aktuellen Brennpunkte: Umweltzonen und Lärm-Aktionspläne. Perspektivische Einstiegs-Vorträge und Podiumsgespräche rundeten das Bild ab.

Perspektivwechsel in der Vergabefortbildung

I

m Berichtszeitraum hat der vhw den gesamten Fortbildungsbereich des Vergabe- und Bauvertragsrechtes
in einem sog. Modul zusammengefasst und hierzu im 2.
Halbjahr 2007 insgesamt bundesweit 51 Veranstaltungen

und im 1. Halbjahr 2008 59 Veranstaltungen (jeweils Seminare, Workshops, Tagungen, insgesamt also 110!) in die
Verantwortung einer Arbeitsgruppe aus vier Geschäftsführern gelegt und durchgeführt. Durch diese Konzentration
der Verantwortlichkeiten wurde erstmals eine bundesweite Abstimmung der Veranstaltungen hinsichtlich Thematik,
Zeitfenster und Veranstaltungsort erzielt. Gleichzeitig hat
dieser Schritt erhebliche Veränderungen für die Auswahl
und den Einsatz von Referenten gebracht. Vieles ist erreicht, insbesondere in der Wahrnehmung eines umfassenden Angebotes („der“ Vergaberechtsanbieter in der BRD),
vieles ist noch umzusetzen, insbesondere waren und sind
die gewaltigen organisatorischen und logistischen Umbrüche zu bewältigen.
Der Stellenwert des Vergaberechtes ist erheblich, wie die
zahlreichen hierzu nachgefragten Seminare und Workshops
des vhw zeigen. Man mag die „Verrechtlichung“ beklagen
– muss sich ihr aber sowohl als öffentlicher, als auch privater Auftraggeber stellen, ebenso wie als Auftragnehmer.
Als „Highlight“ wurde in der jeweiligen Region ein sog. Vergabeforum entwickelt, das einen Überblick über den heutigen und den zukünftigen Stand des Vergaberechtes bei
all seinen Anwendungsfacetten geben soll. Hochkarätige
Referenten aus unterschiedlichen Berufsfeldern garantieren
dabei ein breites Spektrum an Informationen und unterstützen die Meinungsbildung, eingebettet in ein attraktives Rahmenprogramm für die Tagungsteilnehmer, um sich
kennenzulernen.
Nachdem zum 5. Mal in Potsdam aufgrund vorjähriger großer Nachfrage erneut ein Forum angeboten wurde, das bei
seiner Durchführung am 17./18. April 2008 die gewaltige
Zahl von 226 Teilnehmern auswies, wurde diese Konzeption strategisch auch auf das übrige Bundesgebiet und seine
Regionen übertragen. Ebenso gab es im vhw-Gebiet Nord
schon erste Erfahrungen aus den Vorjahren, so dass hierfür
am 26./27. Juni 2008 wiederum das nunmehr 4. Forum im
Hotel Hafen Hamburg (den vhw-Mitgliedern und Interessenten noch vom Verbandstag 2007 als außergewöhnliche
Tagungsstätte bekannt) durchgeführt wurde. Erstmals neu
53

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

angeboten wurden – von Nord nach Süd geordnet: Das
jeweils 1. Vergaberechtsforum West am 15./16. Oktober 2007 in Bad Honnef, das 1. Vergaberechtsforum
Südwest am 13./14. November 2007 in Mainz und das
1. Vergaberechtsforum am Bodensee am 12./13. Juli
2007 in Lindau.
Damit bietet der vhw sowohl 2007, als auch 2008 bundesweit jeweils 5 Vergabeforen an, die mit Themen und
Referenten unterschiedliche Schwerpunkte setzen und jedes für sich über die Region hinaus Aufmerksamkeit auf
sich zieht.
Der vhw gibt in dieser Form eine Plattform zur Information
und Auseinandersetzung mit den aktuellen Fragen des
Vergaberechtes. Namhafte Vertreter der Gerichte, Verwaltungen und Anwaltschaft referierten über praxisrelevante
Vergaberechtsfragen anhand der Rechtsprechung der
Obergerichte, des Bundesgerichtshofes und des EuGH und
erklärten sich zu neuen Entwicklungen in Gesetzgebung,
Rechtsprechung und Anwendung.
Nach dem Startschuss im Jahr 2007 werden diese neuen
Foren zum 2. Mal im Jahre 2008 durchgeführt. Das Ziel des
vhw ist dabei, über die allgemein anerkannten qualitativ
hochwertigen Seminarveranstaltungen im Vergabe- und
Bauvertragsrecht hinaus auch in einem Segment wahrgenommen zu werden, das neue Zielgruppen erschließt.

Sonderveranstaltung Denkmalschutz

U

nter der Fragestellung: „Wann wird Denkmalschutz
unzumutbar?“ kamen an fünf Veranstaltungsorten (Berlin, Bergisch-Gladbach, Leinfelden-Echterdingen,
Leipzig und Hannover) insgesamt über 300 Vertreter der
Denkmalschutzbehörden, Sachverständige für Immobilienbewertung und Immobilieneigentümer zusammen, um
über die von den Gerichten eingegrenzte wirtschaftliche
Zumutbarkeit denkmalrechtlicher Pflichten zu diskutieren.
Konkret ging es darum, die von den Gerichten zugelassene
Rentabilität trotz Sozialpflicht zu definieren und zu berechnen. In einem emotional geführten, aber zumeist sachlichen Dialog verständigten sich die Teilnehmer über die
54

Anforderungen an eine gerichtsfeste Wirtschaftlichkeitsberechnung für denkmalgeschützte Immobilien.

Weimarer Immobilienrechtstage 2007:
AGB und Mietrecht

A

uf Initiative des vhw und des Deutschen Mieterbundes trafen sich am 27. und 28. September 2007 in
Weimar mehr als 230 Teilnehmer aus Wohnungs- und Verwaltungsunternehmen, Mieterberatung und Anwaltschaft
zu einem hochkarätig besetzten immobilienrechtlichen
Forum. Im Mittelpunkt der bereits zum vierten Mal durchgeführten Weimarer Immobilienrechtstage standen
vielfältige Rechts- und Praxisfragen rund um das Thema
„Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)“. Allgemeine
Geschäftsbedingungen müssen strengen gesetzlichen
Anforderungen genügen – früher nach dem AGB-Gesetz,
heute nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Von den
Klauseln zu Schönheitsreparaturen, zur Übertragung von
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, zu den
formularmäßigen Regelungen zum vertragsgemäßen Gebrauch bis zu den Klauseln zu Betriebskosten und zur Mietzahlung spannte die Veranstaltung wieder einen weiten
Bogen. Der traditionelle, höchstrichterliche Überblick zur
aktuellen Rechtsprechung des BGH im Mietrecht und ein
Gastvortrag eines Vertreters der Bundesjustizministerin zu
aktuellen Fragen des Immobilienrechts rundeten den Kongress ab.
Die 5. Weimarer Immobilienrechtstage finden am
25./26. September 2008 im congress centrum neue weimarhalle statt und behandeln aktuelle Rechts- und Praxisfragen rund um das Thema „Mieter und Vermieterwechsel“.

Fortbildung

Schriftliche Lehrgänge – Die neue Form
des Lernens im vhw

●

CAFM in der kommunalen Gebäudewirtschaft – Funktionalitäten der Anwenderprogramme in der Praxis

I

●

Reorganisation der kommunalen Gebäudewirtschaft

●

Kommunale Immobilien – Flächen- und Portfoliomanagement

●

Kommunales Gebäudemanagement: Grundlagen –
Aufbau- und Ablauforganisation – Kostenrechnung
und Mieten

●

Kommunale Gebäudewirtschaft – Interne Mietenverrechnung innerhalb der Verwaltung?

●

Kommunales Gebäudemanagement – im Hinblick auf
das NHKR

●

Kommunales Gebäudemanagement – Kosten- und
Leistungsrechnung im Kontext von Doppik und Produkthaushalt

●

Organisation der Hausmeisterdienste im kommunalen
Gebäudemanagement

m Dezember 2007 startete der vhw im Fortbildungsbereich Mietrecht ein völlig neues Format: den Schriftlichen
Lehrgang „Mietrecht für Wohnraum-Immobilien“ –
Aktuelles Basiswissen für Nicht-Juristen in 12 Modulen. Hier
werden – speziell für Nicht-Juristen – komplexe rechtliche
Sachverhalte aufgearbeitet und erläutert. Der Lernerfolg ist
mit Hilfe von Kontrollaufgaben am Ende jeder Lektion sofort
überprüfbar. Nach jeweils 4 Lektionen erhalten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer „Übungsaufgaben“, die von den
Modulautoren korrigiert werden. Am Ende des Lehrgangs
wird ein qualifiziertes
fi
Teilnehmerzertififikat ausgestellt. Der Erfolg
dieses neuen Fortbildungsangebots im vhw (Start mit 48 Teilnehmerinnen und Teilnehmern) zeigt, dass selbstbestimmtes
Lernen mit externer Erfolgskontrolle ein kundenfreundlicher
und zukunftsweisender Weg zu individueller Weiterbildung ist.
Im Januar 2009 wird der 2. Schriftliche Lehrgang beginnen.

Seminarreihe „Kommunale Immobilien“

D

ie Seminarreihe zum kommunalen Gebäude- und
Immobilienmanagement wurde im Geschäftsjahr
2007/2008 mit einer Schwerpunktsetzung in technischer
und energetischer Hinsicht fortgeführt. Erstmals wurden in
diesem Geschäftsjahr zwei Seminare in Bayern durchgeführt. Insgesamt wurden im diesem Zeitraum 19 Seminare
in den Regionen Nord (4), Nordrhein-Westfalen (5), Südwest (4), Baden-Württemberg (4) und Bayern (2) realisiert.
Es handelt sich dabei um folgende Seminarthemen:
●

Energieeinsparverordnung 2007 – Energieausweise für
kommunale/öffentliche Nichtwohnbauten

●

Technisches Gebäudemanagement – im neuen Anforderungsprofil

●

Die Betreiberverantwortung in der öffentlichen Gebäudeund Immobilienwirtschaft

●

Kommunales Gebäudemanagement – CAFM-Einsatz
unter Berücksichtigung der Schnittstellenthematik

Mit den Seminaren wurden 1076 Teilnehmer, d. h. durchschnittlich 56,6 Teilnehmer pro Seminar erreicht. Gegenüber
dem vorherigen Geschäftsjahr ist damit eine erhebliche Steigerung um 310 Teilnehmer erfolgt. Besonderen Zuspruch
haben die Seminarangebote zur Energieeinsparverordnung
2007 mit insgesamt 372 Teilnehmern erfahren.
Großes Interesse haben auch die Grundlagenseminare zum kommunalen Gebäudemanagement gefunden. Obwohl der grundlegende KGSt-Bericht zur
„Organisation der Gebäudewirtschaft“ bereits 1996
erschienen ist, hat sich die Umsetzung in der kommunalen Praxis überwiegend als schwieriger und langwieriger Prozess herausgestellt, der durch gegenläufige
Ressortinteressen und unzureichende Unterstützung
von Verwaltungsspitze und Politik gekennzeichnet ist.
Da sich inzwischen auch eine zunehmende Anzahl von
Kommunen in Bayern diesem Thema zuwenden, ist festzustellen, dass die bundesweiten Unterschiede zwischen den
Regionen abnehmen. Innerhalb der Regionen sind aber
nach wie vor sehr große Unterschiede in der Wahrnehmung
55

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

dieses Themas und in der Einleitung entsprechender Schritte zur Reorganisation der kommunalen Gebäudewirtschaft
gegeben. Angesichts dieser Spannweite in der Entwicklung
ist davon auszugehen, dass der Bedarf an entsprechenden
Seminarangeboten mittelfristig bestehen bleibt.
Die Vermarktung der Seminare in der Seminarreihe „Kommunale Immobilien“ wurde im Geschäftsjahr unterstützt
durch einen Vortrag auf der Messe EXPO REAL 2007 in
München sowie durch die Teilnahme an der ILM-Konferenz (ImmobilienLebenszyklusManagement) in Düsseldorf
im November 2007 und durch den Besuch der Facility Management Messe in Frankfurt im Mai 2008.

Neue Seminarreihe „Kirchliche Immobilien“

D

ie Angebote in der Seminarreihe „Kirchliche Immobilien“ werden in gemeinsamer Trägerschaft von ESW
Evangelisches Siedlungswerk Deutschland e. V., KSD Katholischer Siedlungsdienst e. V. und vhw entwickelt und
durchgeführt. Die Seminarreihe soll dem bundesweiten
Austausch von Erfahrungen und Handlungsansätzen im
kirchlichen Immobilienmanagement dienen.
Nachdem die Seminarreihe im Frühjahr 2007 mit einer
Auftaktveranstaltung zum Thema „Kirchliches Immobilienmanagement – Handlungsansätze und Perspektiven“ gestartet wurde und eine breite Resonanz erzielte,
wurden im Geschäftsjahr zwei weitere Seminare zu folgenden Themen angeboten:
●

●

Kirchliche Immobilien auf dem Prüfstand: Umnutzung
– Vermarktung – Projektentwicklung
Kirchliches Immobilienmanagement: Aufbau eines Gebäudeinformationssystems

Die beiden Seminare wurden mit insgesamt 93 Teilnehmern gut besucht, so dass für das kommende Geschäftsjahr eine Vertiefung in technischer und kaufmännischer
Hinsicht vorgesehen ist.

56

Seminarreihe „Senioren-Immobilien“

I

n der Seminarreihe „Senioren-Immobilien“ fanden im
Betrachtungszeitraum vier Seminare mit insgesamt 136
Teilnehmern statt. Erstmals wurden auch Seminare in den
Regionen Südwest und Ostdeutschland angeboten. Inhaltlich wurden folgende Themen behandelt:
●

Altengerechte Wohnperspektiven: Reduzierung von
Barrieren – Betreutes Wohnen und Zertifizierung (Nordrhein-Westfalen, Südwest, Ostdeutschland)

●

Modernisierung und Sanierung von stationären (Alten-)
Pflegeeinrichtungen (Nordrhein-Westfalen)

Da die Zuständigkeit für das Heimrecht im Rahmen der Förderalismusreform auf die Länder übertragen wurde, wird
die Entwicklung der Ländergesetzgebung in den Seminaren des Geschäftsjahres 2008/2009 behandelt werden.

Seminarreihe „Kommunale Finanzen“

I

n der Seminarreihe „Kommunale Finanzen“ wurde im
Betrachtungszeitraum ein Seminar zum Thema „Privatisierung kommunaler Krankenhäuser – Kommunale
Handlungsperspektiven?“ angeboten. Dieses Seminarangebot fand allerdings keine hinreichende Resonanz.
Nach eigener Analyse ist dieses Themenfeld offenbar
durch einschlägige Anbieter und Messen im medizinischen
Umfeld besetzt.

Fortbildungsveranstaltungen im Zusammenhang mit dem Input WohnWissen

A

ufbauend auf den Erfahrungen mit den Veranstaltungen in den Jahren 2006 und 2007 wurden die mit
den Partnern Sinus Sociovision und microm herausgearbeiteten Erkenntnisse über die Nachfrageorientierung auf
dem Wohnungsmarkt in weitere Veranstaltungen zum
Thema Stadtumbau integriert.
Die Renaissance der Innenstädte als Wohnstandorte mit dem Untertitel „Chancen und Potenziale für
die Stärkung der Innenstädte durch Urbanität und
Wohnqualität“ war Thema in Potsdam, Bremen und

Fortbildung

Esslingen. Neben Berichten aus der lokalen Planungspraxis und Einschätzungen der Wissenschaft konnte der vhw
durch empirische Untersuchungen belegen, dass über die
bislang vorliegenden Erkenntnisse hinaus ergänzende und
weiter differenzierende Aussagen zur Wohnungsnachfrage
in innerstädtischen Lagen gemacht werden können. So ist
etwa die Innenstadt als Wunsch in den Köpfen der Befragten sehr stark polarisiert. Die mit dem Stadtrand verbundenen Qualitäten sind hingegen sehr beliebt – auch für
Leitmilieus außerhalb der Stadt.
Die unterschiedlichen Einsatzfelder und Praxisbeispiele
der Datenerhebung und -verarbeitung standen im Fokus der Veranstaltung „Welche Daten braucht die
Stadtentwicklung? – Von der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung über Daten der Konsumforschung zu Markt- und Standortanalysen“ in
Dortmund. Hier konnte der vhw mit der Vorstellung seines
Analysetools WohnWissen die Basis der Datengrundlagen
wesentlich verbreitern und zur Beantwortung der Frage
beitragen, welche Nachfragedaten den Angebotsdaten im
Handlungsfeld Stadtforschung, Statistik und Wertermittlung
gegenüberstehen und wie sie eingesetzt werden können.

die ALG-II-Behörden zugeschnittenes Fortbildungsprogramm entwickelt. Die im Jahre 2007 durchgeführten 24
Seminare – immer unter Mitwirkung von Richtern des Bundessozialgerichts und der Landessozialgerichte – wurden
von 920 Teilnehmern besucht und widmeten sich insbesondere den schwierigen verfahrensrechtlichen Fragen der
ALG-II-Gewährung, der Anrechenbarkeit von Einkommen
und Vermögen sowie der Angemessenheit von Leistungskürzungen.
Im 1. Halbjahr 2008 wurde das Fortbildungsprogramm
weiter ausgebaut. 27 Seminare bis zur Sommerpause und
930 Teilnehmer bestärken uns, das praxisorientierte Angebot – gepaart mit einem hohen Aktualitätsanspruch –
fortzusetzen.

Sozialrecht – ein neues Themenfeld in der
vhw-Fortbildung

M

it der Einführung der Hartz-IV-Gesetze wurden die
Systeme von Arbeitslosenhilfe und Sozialhilfe zusammengelegt und neue Strukturen für die Betreuung der
Arbeitsuchenden geschaffen. Drei verschiedene Organisationsformen (Optionskommunen, ARGEn oder getrennte
Aufgabenwahrnehmung in Kommunen und Agenturen
für Arbeit) mit insgesamt über 50.000 Beschäftigten, die
die neuen Arbeitsmarktreformen umsetzen sollen, ein völlig neues Sozialgesetzbuch II, das seit seinem Inkrafttreten
bereits mehrere Änderungen erfahren hat und bundesweit
fast 100.000 Klagen vor den Sozialgerichten (2007) haben
einen hohen Fortbildungsbedarf erzeugt.
Der vhw hat sich diesem Problem gestellt und innerhalb
kürzester Zeit mit dem Themenfeld „Sozialrecht“ ein auf

57

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

2.2

vhw-Fachliteratur

D

er vhw gibt Fachliteratur und Publikationen zu den
Bereichen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft
heraus. Sie geben den Lesern einen praxisorientierten
Überblick über ausgewählte Fragen des Wohnungs- und
Städtebaus und unterstützen damit die Tätigkeit des vhw
im Rahmen der Aus- und Fortbildung.

Neuerscheinungen im 2. Halbjahr 2007
und 1. Halbjahr 2008:
Wohngeld-Leitfaden 2008
Die Schwerpunkte der Wohngeldentscheidung
Ingo Chr. Hartmann / Dietmar Wischniowsky
6. Auflage, April 2008
Handbuch zum Recht der Bau- und Umwelt
richtlinien der EG
Prof. Dr. Dr. Jörg Berkemann / Günter Halama
1. Auflage, Februar 2008
Das deutsche Bau- und Umweltrecht wird heute in ganz
erheblichem Maße durch das Umweltrecht der EG geprägt.
Seine genaue Kenntnis ist für die fehlerfreie Gestaltung und
Anwendung des nationalen Rechts unabdingbar geworden. Dabei stellt sich das europäische Gemeinschaftsrecht
vielfach als schwer zu überschauende und zu durchdringende Materie dar. Das Handbuch stellt die für das Bauund Umweltrecht maßgeblichen EG-Richtlinien übersichtlich zusammen. Hierfür wurden 14 Richtlinien ausgewählt.
Eingeleitet wird die Textauswahl durch einen eingehenden Abriss des Richtlinienrechtes der EG und seiner allgemeinen Handhabung sowohl im Gemeinschaftsrecht
als auch im deutschen Recht. Hierbei wird besonders die
Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes und der
deutschen Gerichte berücksichtigt. Daran schließt sich eine
überblicksmäßige und praxisgerechte Kommentierung der
ausgewählten Richtlinien an. Insoweit wird der inhaltliche
Kern der Richtlinien erläutert, über den Stand ihrer Umsetzung berichtet und auf wichtige Problemstellungen ein-

58

gegangen. Dieser Bericht wird jeweils durch ausführliche
Hinweise auf den Stand der europäischen und nationalen
Rechtsprechung abgerundet. Hervorzuheben ist das sehr
ausführliche Schrifttumverzeichnis der Handreichung. Es
erschließt für die aufgenommenen EG-Richtlinien die breit
entstandene Aufsatzliteratur zum Zwecke erforderlicher
Problemvertiefung.
Das Handbuch gliedert sich in folgende Kapitel:
I. Einführung in das europäische Richtlinienrecht
II. Texte ausgewählter EG-Richtlinien
●

●

●

●

●

●

●

●

●

Umweltverträglichkeits-RL
RL 85/337/EWG
Änderungs-RL zur UVP
RL 97/11/EG
Plan-UP-RL
RL 2001/42/EG
Århus-Konvention
Übereinkommen
Umweltinformations-RL
RL 2003/4/EG
Öffentlichkeits-RL
RL 2003/35/EG
Vogelschutz-RL
RL 79/409/EWG
Fauna-Flora-Habitat-RL
RL 92/43/EWG
Luftreinhalte-RL
RL 96/62/EG
●

●

●

●

●

●

Luftschadstoffe-Höchstmengen-RL
RL 2001/81/EG
Grenzwerte für Schwefeldioxid-RL
RL 1999/30/EG
Grenzwerte für Benzol-RL
RL 2000/69/EG
Grenzwerte für Ozon-RL
RL 2002/3/EG
Grenzwerte für Arsen-RL
RL 2004/107/EG

Umgebungslärm-RL
RL 2002/49/EG

III. Erläuterung zu den Richtlinieninhalten und deren
Umsetzung
IV. Auswahlbibliographie - Fachschrifttum

Fachliteratur/ Cons ulting

2.3

Nachfrageorientiertes Consulting
– Das Beratungsangebot
WohnWissen
Einleitung

I

m abgeschlossenen Berichtsjahr 2007/2008 wurde die
Beratungstätigkeit mit dem vom vhw und seinen Kooperationspartnern Sinus Sociovision und microm entwickelten
kundenspezifischen Analyseangebot WohnWissen fortgeführt (vgl. TB, 2005/2006 und 2006/2007). Zu den Kunden
zählten erneut Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft.
Zugleich nahmen die Anfragen von und die Leistungen für
interessierte Kommunen zu. In dieser Entwicklung spiegelte sich die wachsende Einsicht vieler Kommunen, eine
erfolgreiche und zukunftsfähige Entwicklung der Städte
nur durch möglichst weitreichende Kenntnisse über die Interessen, Einstellungen und Verhaltensmuster der Bürger in
Angriff nehmen und umsetzen zu können, wider. Insofern
entspricht die Bedarfslage weitgehend dem analytischen
Potenzial des vom vhw angebotenen Beratungsinstruments mit seiner Fokussierung auf den Bürger als Nachfrager von Wohnraum und „Stadt“. Inzwischen haben weitere
Kommunen ihr Interesse an einer konkreten Zusammenarbeit bekundet.
Aus der Beratungstätigkeit entstanden erneut vielfältige
analytische Synergien, die in den anderen Anwendungsfeldern des Instruments genutzt werden können (vgl. dazu
Kapitel 1.1. in diesem TB). Dazu zählten zum Beispiel empirische Erkenntnisse über gruppen- oder milieuspezifisches
Nachfrage- und Fluktuationsverhalten im Zusammenhang
mit bestimmten räumlich-qualitativen Lage-, Umfeld- oder
Baustrukturbedingungen. Umgekehrt werden inzwischen
die Ergebnisse aus den aktuellen Studien zum sozial-räumlichen Umfeld/Segregation sowie zur Einstellung von Bürgern mit Migrationshintergrund (vgl. Kap. 1.3.3 und 1.3.4)
in die qualitativen Bewertungen der Einzelprojekte einbezogen.

Anwendungsbereiche und Projekte im
Berichtsjahr

D

as Instrumentarium – die Verbindung aus qualitativer
Nachfrageforschung im Wohnungsbereich mittels der
Sinus-Milieus®, die Übertragung dieser Lebenswelttypologie und weiterer Informationen bis auf die Adressebene in
den Raum sowie die Verknüpfung mit feinkörnigen Daten
der Kommunalstatistik und weiteren Angebotsinformationen – ermöglicht die Bewertung von Marktzusammenhängen auf jeder beliebigen räumlichen Ebene oder im
strukturellen Zusammenhang, das heißt zum Beispiel für
bestimmte Bautypen. Damit können Bestände marktbezogen oder stadtentwicklungspolitisch bewertet und zielgerechte Strategien, Maßnahmen und Instrumente entwickelt
werden. Aus den Ergebnissen lassen sich Teilraum- und
Gesamtkonzepte für die Stadtentwicklung ebenso erarbeiten wie nachfrageorientierte Wohnraumversorgungskonzepte.
Folgende Projekte standen im Vordergrund der Beratungstätigkeit im Berichtsjahr:
●

Abschluss einer integrierten Gesamtanalyse zu Stand
und Perspektiven der Wohnungsnachfrage in einer
norddeutschen Großstadt. Einbezogen wurde der
Wohnungsbestand des dortigen kommunalen Wohnungsunternehmens. Die Auswertung konnte sich auf
umfassende feinkörnige Daten zur Bestandsstruktur,
Bevölkerungsentwicklung, Fluktuation sowie Milieustruktur und Kaufkraft am Standort stützen. Durch die
Ermittlung der alters- und milieustrukturellen Zusammensetzung sowie die Herkunftsgebiete der Zusatznachfrager konnten Empfehlungen für die künftige
Gestaltung des Wohnungsangebotes abgeleitet werden. Darüber hinaus wurde dem KWU eine differenzierte Mieten- und Modernisierungspolitik empfohlen,
welche den strukturellen Zusammenhängen zwischen
Sozial- und Milieustrukturen einerseits und den Leerstands- und Fluktuationsdaten andererseits Rechnung
trägt.

59

2 . v hw - D i e n s t l e i s t u n g e n

●

60

Erarbeitung und Vorlage einer nachfrageorientierten
Analyse für das Innenstadtkonzept einer Großstadt im
Ruhrgebiet. In diesem Fall galt es, vorhandene Strukturen und Potenziale sowie mögliche Anpassungsmaßnahmen im Hinblick auf eine möglichst nachhaltige
Stabilisierung des Planungsraumes als Wohnstandort
zu prüfen. Aufgrund der gegebenen strukturellen und
preislichen Bedingungen im Untersuchungsgebiet
wurde der Blick auch auf potenziell „konkurrierende“,
ähnlich strukturierte Gebiete in anderen Städten gerichtet, um komparative Vor- und Nachteile bewerten
zu können. Bei der Analyse konnten die in früheren
Projekten gewonnenen empirischen Erkenntnisse über
das Nachfrageverhalten in Innenstadtgebieten ebenso
genutzt werden wie die über die Trendforschung ermittelten allgemeinen Wohn- und Wohnumfeldpräferenzen von Innenstadtbefürwortern.

●

Eingeleitet wurde die Arbeit für ein stadtentwicklungspolitisches Zukunftskonzept im Auftrag einer rheinischen Großstadt. Auch in diesem Fall ist eine auf die
Gesamtregion erweiterte Analyse erforderlich, um das
nachfragerelevante Preis-/Angebotsgefüge möglichst
vollständig berücksichtigen und bewerten zu können.
Die Fertigstellung der Studie ist für den Spätsommer/
Frühherbst 2008 vorgesehen.

●

Unter den Projekten für die (kommunale) Wohnungswirtschaft ist eine Folgeanalyse hervorzuheben, die von
einem großen KWU beauftragt worden ist, um die Wirkungen von Maßnahmen zu evaluieren, welche u. a.
auf Basis einer ersten vhw-Analyse im Jahre 2005 eingeleitet worden waren. Diese Form der Evaluation ist
geeignet, die Vermittlung des spezifischen Mehrwerts
des Instrumentariums weiter zu verbessern. Weitere
wohnungswirtschaftliche Beratungsprojekte waren am
Ende des Berichtszeitraumes entweder fest vereinbart
oder standen kurz vor einem Vertragsabschluss.

Die laufende Weiterentwicklung des
Produktes

D

ie Arbeit in den genannten Projekten, die Nutzung der
Ergebnisse aus anderen Projekten (u. a. „Transformation der Wohnangebotslandschaft“, Verbandstag-Analyse
„Migranten am Hamburger Wohnungsmarkt“ u. a. m.) sowie die laufende Forschungsarbeit (Migranten-, Segregationsstudie) trugen zur stetigen Verbesserung der Qualität
des Beratungsproduktes bei. Damit können zum Beispiel
nachbarschaftliche Konstellationen in Quartieren bzw. Bestandssegmenten besser im Hinblick ihrer Bindungsstärke
oder Fragilität bewertet und zielführende Maßnahmen zur
Stabilisierung konzipiert werden.
Auch das mikrogeographische Datenangebot wurde im
Berichtsjahr weiter ausgebaut. Besonders zu erwähnen ist
in diesem Kontext die Prognose der Milieuentwicklung auf
Stadt-/Gemeindeebene. Mit der von den vhw-Partnern Sinus Sociovision und microm entwickelten Milieuprognose
(Milieu-Regio-Trend©), die aktuell den Zeitraum bis 2020
umfasst, kann nun neben der quantitativen auch die qualitative Dimension des Bevölkerungswandels abgebildet
werden. Damit lassen sich auch wichtige Grundaussagen
hinsichtlich erforderlicher Schwerpunkte der Wohnangebots- oder Stadtentwicklungspolitik treffen. Dieser analytische Baustein wird künftig in das Beratungsangebot
einfließen und bildet einen erheblichen Mehrwert für die
Produktqualität.
Im folgenden Diagramm wird exemplarisch die Veränderung der Anteile der Milieus in den westdeutschen
Großstädten Essen und Köln bis zum Jahr 2020 dargestellt. Während es danach in Köln zu einem deutlichen Abschmelzen des Anteils der bürgerlichen und traditionellen
Milieus kommen soll, während das Gewicht der jungen,
urban orientierten Milieus (Performer, Experimentalisten)
stark zunimmt, können sich in Essen die Milieus der Mitte
behaupten. Aufgrund der unterschiedlichen Wohn-Nachfrageschwerpunkte der Milieus oder ihrer abweichenden
Einstellungen zur nachbarschaftlichen Zusammensetzung
des Wohnumfeldes (vgl. Beitrag 1.3.3/Segregation) gibt

Consulting

die Prognose wichtige Hinweise für die Leitlinien einer
nachfragegerechten Stadtgestaltung oder die Bestandsund Portfoliopolitik von Wohnungsunternehmen.
-10

-5

0

5

10

Postmoderne
Performer

Traditionsverwurzelte

Marktbedingungen und Kundenpotenzial

I

Etablierte

Konservative

Die stetige Verbesserung der Produktqualität wird ein entscheidender Erfolgsfaktor für die Wettbewerbsposition und den Wettbewerbsvorsprung des WohnWissen-Instruments bleiben.

Köln Ver 2007–2020
Essen Ver 2007–2020

DDR-Nostaglische
Bürgerliche Mitte
Konsummaterialisten
Hedonisten
Experimentalisten
Diagramm: Milieuprognose: Veränderung des Anteils der Sinus-Milieus® bis 2020 in Essen und
Köln, in Prozentpunkten, Quelle: microm GmbH

Weiter verbessert wurde im Berichtszeitraum auch der Baustein „Milieufluktuation“, mit dem nicht nur die Anzahl der
in ein adressscharf abzugrenzendes Gebiet zu- und fortziehenden Milieu-Haushalte ermittelt werden kann, sondern
auch die Milieuumgebung am Herkunfts- oder Zielort. Dies
erweitert die qualitative Bewertungsbasis und gibt zugleich
wichtige Hinweise für eine weiter ausdifferenzierte Bestimmung des Potenzials der (Zusatz-)Nachfrage.
Im Zusammenhang mit der für den Frühherbst 2008 erwarteten Vorlage der Ergebnisse der zweiten – quantitativen – Phase der Migrantenstudie (vgl. 1.3.4) wird auch
geprüft werden, ob eine mikrogeographische Übertragung
der Migrantenmilieus in den Raum umsetzbar ist. Damit
würde eine operative Nutzung der differenzierten Erkenntnisse über das Wohnnachfrageverhalten oder die Integrationsbereitschaft der Migrantenmilieus näherrücken und
eine Lücke im Instrumentenkasten des Beratungsangebotes geschlossen werden können.

m abgelaufenen Berichtsjahr konnte die Kundenbasis vor
allem durch die erwähnte Ausweitung kommunalspezifischer Projekte erneut verbreitert werden. Auf gewisse
Probleme der Marktdurchdringung als Folge des Aufbaus
eigener Analysekapazitäten bei einigen größeren Wohnungsunternehmen, insbesondere den rein ökonomisch
orientierten mit aktiver Portfoliopolitik, wurde bereits im
letzten Tätigkeitsbericht hingewiesen.
Ein weiterer Aspekt, auf den ebenfalls bereits im vergangenen Jahr eingegangen wurde, ist der fortbestehende
Versuch mehrerer Wettbewerber am Beratungsmarkt,
ebenfalls Informationen zur qualitativen Nachfrage in ihr
Beratungsangebot einzubeziehen. Da es sich dabei häufig um wenig aussagefähige Informationen und isolierte
Typologien handelt, welche zudem nicht feinkörnig in den
Raum übertragen werden können, bleibt das Anwendungspotenzial und damit der konkrete Mehrwert für den
Kunden anders als beim WohnWissen-Angebot eng begrenzt. Allerdings trägt dieses Vorgehen weiterhin zu einer
gewissen Unklarheit über die Authentizität des Angebots
und damit zu einer Verunsicherung bei potenziellen Kunden bei.
Fortbestehenden Defiziten bei der Vermarktung und Kommunikation des Beratungsangebotes soll in Kürze durch
den neu gestalteten Internetauftritt des vhw entgegengewirkt werden, der auch eine Übersicht des WohnWissenAngebots enthält, einschließlich relevanter Anwendungsgebiete und Praxisbeispiele.

61

hw--DDi ieennssttl leei issttuunnggeenn
22. . vvhw

2.4

Rechtsberatung und Auskunftsdienst

Z

u den Aufgaben des vhw gehört es, in wohnungsrechtlichen und wohnungswirtschaftlichen, bau- und
bodenrechtlichen sowie steuerrechtlich einschlägigen Fragen gutachterlich zu beraten – soweit dem das Recht der
Rechtsberatung nicht entgegensteht. Der Beratungs- und
Auskunftsdienst wird insbesondere von den Mitgliedern
des Verbandes in Anspruch genommen.
Im Einzelnen geht es dabei vornehmlich um Probleme aus
den Bereichen des Wohnungseigentumsrechts, des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts sowie des Erschließungsbeitragsrechts. Den letztgenannten Bereich betrifft
die Mehrzahl der Anfragen. Insgesamt ist festzustellen,
dass Fragestellungen aus den neuen Bundesländern rückläufig sind. Die überwiegende Zahl der Anfragen wird von
kommunalen Gebietskörperschaften in Westdeutschland
eingebracht.

62

vhw

3. Öffentlichkeitsarbeit

63

3 . v hw -Öf fe n t l i c h ke i t s a r beit

vhw Forum Wohneigentum

A

ls Verbandsorgan und Fachzeitschrift berichtet das
vhw Forum Wohneigentum zum einen über die vielfältigen Aktivitäten des Verbandes und zum anderen über
ein Schwerpunkthema in jeder Ausgabe. Experten aus
Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Wohnungspolitik,
Stadtplanung, Raum- und Sozialwissenschaften präsentieren und diskutieren hier ihre Arbeit. Der Forumscharakter
der Zeitschrift befördert den Wissensaustausch und die
Diskussion zwischen Politik, Wissenschaft und Praxis. Auf
den Internetseiten des vhw bietet die Online-Präsenz des
Forum Wohneigentum mit ihrer Archivfunktion einen Überblick über alle bislang erschienenen Zeitschriftenausgaben.
In den Inhaltsverzeichnissen finden sich seit dem Jahrgang
2003 Abstracts zu jedem Artikel. Überdies können jeweils
mindestens zwei Beiträge pro Ausgabe kostenlos im PDFFormat heruntergeladen werden.
Folgende Ausgaben sind im Berichtszeitraum erschienen:

Migration – Integration – Bürgergesellschaft
(Juli - September 2007)

D

Bürgergesellschaft und Nationale
Stadtentwicklungspolitik
(Dezember 2007)

S

oll die Neuorientierung in der Stadtentwicklung tatsächlich zivilgesellschaftlich getragen werden, wie es
im Memorandum für eine Nationale Stadtentwicklungspolitik des Bundes gefordert wird, ist eine Stadtentwicklungspolitik notwendig, die nicht vom Staat, sondern vom
Bürger her zu denken ist und die den Bürger zum zentralen
Orientierungspunkt des Aufgabenverständnisses macht.
Das Heft beleuchtet das Thema Stadtplanung – Stadtentwicklung – Stadtmanagement im Spannungsfeld vom
Stadtumbau Ost bis zur Sozialen Stadt.

Stadtentwicklung und Verkehr
(Januar - März 2008)

ie Themen Migration und Integration sind aktueller
denn je. Einen innovativen Beitrag liefert der vhw mit
dem Ziel, einen lebensstildifferenzierten Einblick in die Situation von Migranten in Deutschland zu erhalten. Das Heft
4/2007 mit dem Schwerpunkt zum Verbandstag 2007 in
Hamburg greift diese neuen Erkenntnisse auf und stellt
sie vor dem Hintergrund der Handlungsfelder Stadtentwicklung und Wohnen in einen gesellschaftspolitischen
Zusammenhang. Im Fokus steht dabei die aktive Bürgergesellschaft sowie deren Potenziale bei der Integration von
Migranten bei der Stadtentwicklung.

ast möchte man meinen, dass „Stadtentwicklung
und Verkehr“ schon naturgemäß so eng miteinander
verzahnt sind, dass gemeinsame Strategien, Synergien
und Planungen nicht explizit thematisiert werden müssten. Dennoch sieht der Alltag oft anders aus. Mit dem
Schwerpunktheft 1/2008 möchte der vhw nicht nur zum
Erfahrungsaustausch unterschiedlicher Akteure anregen,
sondern darüber hinaus mit einem Beitrag zur Differenzierungsleistung der Milieu-Perspektive einen neuen Aspekt
beim Verstehen von Mobilitätsmustern beisteuern.

vhw Verbandstag 2007/Migration –
Integration – Bürgergesellschaft
(Oktober - November 2007)

Transformation der Angebotslandschaft
auf dem Wohnungsmarkt
(April - Mai 2008)

H

D

eft 5/2007 beinhaltet die Fortsetzung der Diskussion
um Migration und Integration vor dem Hintergrund

64

des Leitbildes Bürgergesellschaft. Dabei werden der Erkenntnis-Mehrwert des Milieuansatzes sowie die Stärkung
des bürgerschaftlichen Engagements als Verbandsziel
unterstrichen. Exemplarisch für den nachfrageorientierten
Ansatz des vhw analysiert etwa Bernd Hallenberg in einem Beitrag das Thema „Migranten und der Hamburger
Wohnungsmarkt“.

F

as Schwerpunktheft 2/2008 umfasst die Fortsetzung
des Themas aus Heft 6/2006. Inzwischen haben sich

Fo r u m Wo h n e i g entum / Presse- und Öffentlichk eits a rbeit

die Rahmenbedingungen für die „Ökonomisierung“ des
Wohnungsmarktes erheblich verändert. Der vhw legt hier
erste Ergebnisse des Projektes für entspannte Wohnungsmärkte (Hannover, Kiel, Berlin) vor und stellt sie in einen
Diskussionszusammenhang von „Mieterprivatisierung“ bis
„Stadtrendite“. Eine Zwischenbilanz zum vhw-Kooperationsprojekt „Bürgerengagement und Bürgerorientierung“
rundet das Heft ab.

Segregation und sozialer Raum
(Juni - Juli 2008)
Die Stadt erschließt sich den Bewohnern über individuelle
Lebensstile und Beziehungsnetze, nicht aber über Wohnstandorte und Verwaltungsgrenzen. Dies ist eine Erkenntnis
einer vom vhw beauftragten qualitativen Grundlagenstudie zu den Mechanismen der sozialen Segregation in der
Stadtgesellschaft. Dabei konfrontiert die Akteursperspektive die Segregationsdebatte mit neuen Fragestellungen.
Darüber hinaus wird das Thema von „Befürchtungen und
Tatsachen“ über die Zukunft der Segregationsforschung bis
zum Lokalen Sozialkapital unter verschiedenen Blickwinkeln beleuchtet.

Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Gutes Kapital ist eine Datenbank

S

eit Februar dieses Jahres sind die Voraussetzungen für
eine gezielte und zentrale Presse- und Öffentlichkeitsarbeit durch personelle Besetzung wieder gegeben. Die
erste Amtshandlung galt der Einrichtung eines detaillierten
und umfassenden Presseverteilers (Medienverteilers),
der Ende Juni 2008 über 900 Kontakte mit Namen und
vollständiger Adresse umfasste. Diese Datenbank, in der
ausschließlich die Presseverantwortlichen und Journalisten
recherchiert eingegeben werden, ist in mehrfacher Hinsicht ein gutes „Gedächtnis“ der vhw-Öffentlichkeitsarbeit.
Zum einen enthält sie mittlerweile alle wichtigen Daten
der Tages-, Wirtschafts-, Fachpresse, IHK-Magazine,
Agenturen, freien Journalisten, Hörfunk, Fernsehen,
Onlineplattformen, Onlineredaktionen, bundesweit

und regional und zum anderen sind in dieser Struktur alle
vhw-Versandaktivitäten an die Presse hinterlegt. Wichtig
war und ist dabei, eine stimmige Zuordnung zwischen
der internen Themenstruktur des vhw und den üblichen
Ressorteinteilungen von Zeitschriften und anderen Medien
herzustellen. Mit der Erstbestückung der Datenbank wurde
eine übersichtliche Basis für alle kommenden Kooperationen und Presseaktivitäten gelegt, was nicht ausschließt,
diese Datenbank auch in Zukunft sorgfältig manuell zu
pflegen. In den ersten aktiven Monaten gingen 20 Pressemitteilungen an jeweils ausgewählte Kontakte eines
aus der Datenbank zusammengestellten Presseverteilers,
was etwa 1.200 direkten Einzelkontakten entspricht. Insbesondere wurden auf diese Weise alle Vergaberechtsforen begleitet. Deren Teilnehmerzahl lag 2008 im Vergleich
zum Vorjahr in der Regel um mindestens 30 % höher, was
ganz sicher nicht allein der werblichen Unterstützung zugeschrieben, aber als „begleitend wirksam“ gesehen werden
kann. Den größten Effekt konnte sicher die Pressemitteilung „Schönheitsreparaturen“ erzielen, die nach einer Klasse Vorlage u. a. als Agenturmeldung bei DPA und ddp lief
und somit in vielen regionalen Tageszeitungen Erwähnung
und Niederschlag fand. Aber auch die mehrheitlich als Pressemitteilung verarbeiteten Termine wurden in wichtigen
Fachblättern wie Kommunalwirtschaft, Mitteilungen des
Deutschen Städtetages, KOMMUNAL direkt, Immobilienzeitung, DW, WE, Bundesbaublatt, Innovative Verwaltung,
Ingenieurmagazin, Deutsches Verwaltungsblatt, NZM u. v.
m. redaktionell verwertet. So veröffentlichte die wöchentlich erscheinende Immobilienzeitung in ihrem Terminteil ab
20. März bis Ende des 1. Halbjahres 2008 20 vhw-Seminartermine, also mindestens 1 Termin pro Woche, was bei der
Anzahl der Terminverwertungskandidaten vor den redaktionellen Toren der beliebten Zeitschrift schon eine gewisse
Konstanz bedeutet. Die entscheidende Hoheit bei nichtkommerziellen Kanälen behält sich immer noch die Redaktion vor. Umso wichtiger ist der Aufbau von persönlichen
Kontakten und gut „zubereiteten“ Informationen, um von
einer echten win-win-Situation für beide Seiten sprechen
zu können. Mit der Immobilienzeitung und der DW ist es

65

3 . v hw -Öf fe n t l i c h ke i t s a r beit

uns im ersten Schritt gut gelungen, hier kamen inhaltlicher
Redaktionsbedarf und vhw-Botschaft symbiotisch zusammen. Dieses Feld ist nicht nur ein weites, sondern auch ein
dauerhaftes und benötigt jährlich immer wieder neue Gedankenarbeit, um in den Themenplänen der Redaktionen
mit interessanten vhw-Ansätzen und Botschaften Platz zu
suchen und zu finden.

Termine, Termine, Termine

W

o überall konnte man diese außerhalb des Kommunalwebs und der bestehenden Kooperationen
noch werbewirksam unterbringen? Das war die Parallelherausforderung, die ziemlich schnell zu einer wöchentlichen
Versendung einer Terminliste an vorerst 12, dann 20
und dann deutlich mehr Adressaten führte. Das Ergebnis waren angezeigte vhw-Termine im Internet. Diese
Kontakte waren schnell zu bedienen, benötigten keinen
mehrmonatigen Planungsvorlauf und konnten somit zeitnah umgesetzt werden, waren aber wie ihre „Kollegen für
den Printbereich“ vom Goodwill und dem Zeitfenster der
Redakteure abhängig. Die schönsten Ergebnisse sind jene
der „freundlichen Kapitulation“, wenn nämlich Adressaten
auf die vhw-Terminlisten reagierten, diese als bedeutsam
einstuften und in Ermangelung eigener Kapazitäten einen
Direktlink zu unserem Seminarkalender herstellten, wie im
Fall der DOEV (Die öffentliche Verwaltung) geschehen.
Aber auch „heimliche Verehrer“ wie der Bund der Öffentlich
bestellten Vermessungsingenieure e. V. (BDVI) haben dem
vhw diesen Service unkommuniziert erwiesen, der mit dem
zukünftigen neuen vhw-Internetauftritt dann auch deutlich
endnutzerfreundlicher zu überschauen ist.
Mit dem Wachsen des Verteilerstammes und den gesonderten Bedürfnissen der Redaktionen, wurden die Terminlisten thematisch gesplittet und werden seit Juni 2008
mit deutlich mehr Menge (40 bis 100 Termine, je nach
Themenart) dafür monatlich gemailt. Bedient wird dabei
ein ca. 100 Adressen fassender Verteiler. Der reicht von
quartalsweisen Printausgaben wie „Grundstücksmarkt und
Grundstückswert GuG“ über Terminserviceanbieter wie
der Boorberg Verlag bis zu reinen Termindienstleistern wie
66

dem „Immoportal“ der deutschen Immobilienwirtschaft. In
Letzteres können und müssen alle Termine selbst eingestellt werden. 2008 waren das bis Ende des 2. Quartals
250 vhw-Seminare. Bei den meisten anderen Onlineredaktionen, -portalen oder -services innerhalb eigenständiger
Internetauftritte begrenzen die Redakteure wie gehabt
Menge und Auswahl. Mit Seminarshop und Presse-Service hat der vhw in diesem Jahr zwei kommerzielle Kanäle
ausgewählt, die sowohl mit Termin-, als auch mit Presseinformationen bestückt werden können und werden. Seminarshop nennt sich selbst beste Weiterbildungsplattform
im Internet, Zielgruppen sind nach eigener Aussage, Unternehmen, die ihre Beschäftigten weiterbilden möchten.
Wichtiger bei der Entscheidung zur Belegung des Portals
waren die im Umfeld stehenden Wettbewerber, die bereits in diesem Medium warben. Inzwischen werden durch
Termineingaben in dieses Portal auch Effekte sichtbar. Gab
man beispielsweise die Suchwörter „Vergaberecht“ und
„vhw“ über Google im Internet ein, erschien Seminarshop
mit einer vhw-Veranstaltung in 2. Listung. Mit dem zweiten
kommerziellen Portal wurde der Zugang zu einem Verteiler ermöglicht, dessen Abonnenten neben Journalisten vor
allem Pressereferate der Städte, aber auch Mitarbeiter in
Städten, Kreisen und Kommunen sind, die nicht nur Meldungen aus dem eigenen Hause empfangen, sondern ihr
Profil auf diverse Pressestellen erweitert haben. Ebenso sind
Personen aus Städten und Kreisen angemeldet, deren Presseamt heute noch nicht Nutzer des Presse-Service ist. Die
Verteilung der Profile ist bundesweit und somit ein idealer
Informationsweg für ausgewählte vhw-Veranstaltungen
wie Fachtagungen, Spezialseminare, aber auch Arbeitsgruppenergebnisse und Studienvorstellungen. Inzwischen
nimmt die zugeordnete Verarbeitung von Terminen in die
unterschiedlichen Kanäle fast 50 % der Zeit ein, die sich
aber als gute Investition und begleitende Akquise aller
künftigen Aktivitäten lohnt. Ihre Regelmäßigkeit wird zu
positiven Effekten führen, die sich in der Statistik ausweisen lassen, sofern diese Auswertungen erhoben werden
können. In Auswirkung der ständigen, aber dosierten Informationsgabe können eine verstärkte Terminverwertung,

Presse- und Öffentlichk eits a rbeit

Artikel, Anregungen zu Artikeln, kleine Kooperationen im
Marekting bis hin zu redaktionellen Begleitungen von Sonderveranstaltungen oder konkrete Veranstaltungskooperationen das Ergebnis sein. Ihre Steuerung ist umso optimaler,
wenn der Öffentlichkeitsarbeit Instrumente des Marketings
zugeordnet werden. Ein schönes Beispiel ist die bereits vom
Kompetenzteam Bodenrecht & Immobilienbewertung vorbereitete Kooperation mit dem b.v.s. Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen, die zwischen beiden Verbänden unterzeichnet
wurde. Für alle Veranstaltungen, die das Team Bodenrecht
& Immobilienbewertung initiiert, erhalten die b.v.s.-Mitglieder die gleichen Konditionen wie vhw-Mitglieder. Im
Gegenzug leistet der b.v.s. eine mehrschichtige werbliche
Unterstützung aller dieser Termine durch die Vermarktung
in internen Verteilern, hauseigenen Medien und im Internet.
Diese Kooperationen auszubauen, zu stabilisieren und neue
zu schaffen, ist ein Teil der zukünftigen Herausforderung im
Bereich der Öffentlichkeitsarbeit.

re Wege schnell zu seinem Ziel gelangen. Dafür wird die
technische Umsetzung sorgen, die dazu einen maximalen
Zeitraum von acht Wochen benötigen wird. Dieser Prozess
des Strukturierens war (und ist) kein schneller, aber gerade
deshalb ein bedeutsamer, was uns die Besucher-/Nutzerstatistik nach dem vhw-Onlinegang beweisen wird. Die
statistische Auswertung schlägt unterdessen schon wieder
ein neues Unterkapitel in der Öffentlichkeitsarbeit auf.

Der neue vhw im Internet

W

ie der Titel des Tätigkeitsberichtes belegt, ist der
vhw auf dem Weg, ein aktuelles, nachrichtlich anmutendes, vielschichtiges Profil im Internet umzusetzen. Wir
haben vieles zu verkünden und demnächst auch den Platz
dazu. Im ersten Schritt wurde es geschafft, Konsens über
die Struktur und Navigation aller Involvierten herzustellen.
Auftakt dazu gab die Geschäftsführertagung in Gut Ising
mit viel Langmut der Agentur „BB & K“, aber auch vielen guten Anregungen der „vhw-ler“ selbst. Nachdem die Struktur
und das Basislayout nun stehen, gilt es den standardisierten
und nachrichtlich-neuen Inhalt zu produzieren, was wiederum das Engagement der Nachrichtengeber einfordert
und das für alle zu aktualisierenden Rubriken für eine lange
Folgezeit. Dieser neue Internetauftritt ermöglicht aber gerade dadurch eine den derzeitigen Tätigkeitsfeldern entsprechende und gleichberechtigte Darstellung aller Bereiche des
Bundesverbandes in zeitgemäßer Internetkommunikation.
Der vermutlich zahlreich uns besuchende User wird servicefreundlich empfangen werden und kann über mehre-

67

3 . v hw -Öf fe n t l i c h ke i t s a r beit

68

vhw

4. Verbandstag 2007

69

4 . v hw -Ve r b a n d s t a g 2 0 07

Migration – Integration – Bürgergesellschaft, Potenziale nutzen –
Zukunft der Stadtgesellschaft gestalten
Bericht vom vhw-Verbandstag am 20. und
21. September 2007 in Hamburg

E

in ehemaliges Seemannsheim war der Veranstaltungsort des vhw-Verbandstages 2007. Das Hotel Hafen
Hamburg, unmittelbar an den Landungsbrücken von St.
Pauli gelegen, bot vor diesem Hintergrund nicht nur einen
trefflichen Rahmen zum Themenkomplex Migration, Zuund Auswanderung; schließlich offenbart sich am Hamburger Hafen schon lange die ganze Palette internationaler
Beziehungen, vom Ankommen und Abfahren, kurz: von
vielem, was heute unter dem Schlagwort Globalisierung
verstanden wird. Darüber hinaus bot das Haus – und in
erster Linie der Tagungsraum in der „Elbkuppel“ – einen
großartigen Ausblick auf die Hafenanlagen und damit ein
hervorragendes Ambiente für zwei Tage intensiven Austauschs und Diskussion.

Ohne Integration keine Bürgergesellschaft!

N

ach der Begrüßung von Reinhart Chr. Bartholomäi,
Vorstandsvorsitzender des vhw und Staatsrat Gerhard Fuchs von der Behörde für Stadtentwicklung und
Umwelt sowie einem Grußwort von Ministerialdirektor
Dr. Peter Runkel vom Bundesministerium für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung unterstrich Professor Dr. Wilhelm
Heitmeyerr von der Universität Bielefeld in seinem Beitrag
zu Desintegrationsprozessen und Integrationspotenzialen
in der modernen Gesellschaft, dass neben den Migranten
auch große Teile der einheimischen Bevölkerung nicht in
die Stadtgesellschaft integriert seien.
Die Integrationspotenziale des bürgerschaftlichen Engagements stellte Dr. Ansgar Klein vom Bundesnetzwerk Bürgerschaftliches Engagement (BBE) dar. Er wies einleitend
darauf hin, dass bürgerschaftliches Engagement und Zivil-

70

gesellschaft nicht per se integrativ seien, dies vielmehr von
den jeweiligen Rahmenbedingungen abhänge. Wie lassen
sich in diesem Zusammenhang soziale Teilhabe und Partizipation stärken und wie kann Prozessen der Ausgrenzung
entgegengewirkt werden? Freiwilliges Engagement und
Ehrenamt haben in Deutschland eine ständig steigende
Bedeutung. Als gesamtgesellschaftliche Aufgabe ist die
Förderung des Engagements eine übergreifende Querschnittsaufgabe in Politik und Verwaltung.

Die Stadt als „Integrationsmaschine“

I

m Mittelpunkt des Beitrags von Professor Dr. Jens S.
Dangschat von der Technischen Universität Wien standen Migranten als Teil der Stadtgesellschaft zwischen Integration und Segregation. Die Integrationsbereitschaft der
Gesellschaft hänge dabei in erster Linie von der ökonomischen Entwicklung des jeweiligen Landes ab. Insbesondere
in den Städten funktioniere die „Integrationsmaschine“ über
den Arbeitsmarkt, das Bildungssystem, das Gesundheitssystem, den Wohnungsmarkt und nicht zuletzt auch über
die Nachbarschaften mit ihren Alltagspraktiken. Dabei wird
Integrationsarbeit insbesondere von den Zugewanderten
und ihren Kindern, von Teilen der autochthonen Gesellschaft, die überwiegend arm und benachteiligt sind und
als artikulationsschwach angesehen werden sowie den
„Professionellen“ der Sozialarbeit geleistet. Die normativen
Erwartungen jedoch werden von oben (Politik, Verwaltung,
teilweise Wissenschaft) und von außen (Wissenschaft, Bildungsbürgertum, Sozialarbeit) formuliert.
Das soziale Quartiersmanagement des Wohnungsunternehmens SAGA/GWG aus Hamburg stand im Mittelpunkt
des Vortrags ihres Geschäftsführers Michael Sachs. Denn
dieses, so seine Grundthese, sei in vielen Quartieren notwendig, wenn das Unternehmen nicht nur heute, sondern
auch morgen noch ordentliche Wohnungen zu ordentlichen Preisen vermieten und dadurch die Rentabilität sichern
wolle. Es sei weiter erforderlich, um aus schlechten oder
suboptimalen Lagen mittlere oder gute Lagen zu machen,
d. h., den Wert des Anlagevermögens zu steigern oder zu
erhalten. Es sei auch unabdingbar, um die werterhalten-

Migration – Integration – Bürgergesellschaft, Potenziale nutzen
– Zukunft der Stadtgesellschaft gestalten
den und -erhöhenden Investitionen im Wohnungsbestand
durch stabile Belegungsverhältnisse und gute Behandlung
zu sichern, d. h., Nachhaltigkeit zu gewährleisten. Darüber
hinaus sei es unverzichtbar, weil die Städte und Gemeinden
immer weniger Geld und Handlungsmöglichkeiten haben,
um den sozialen Ausgleich in den Quartieren der weniger
gut situierten Bevölkerung herzustellen und den sozialen
Frieden zu sichern.
Die Frage, ob das Leitbild der Bürgergesellschaft eine Perspektive für das Zusammenleben mit Migranten bietet,
stand im Mittelpunkt der von Frau Professor Christiane
Thalgott geleiteten Podiumsdiskussion am DonnerstagNachmittag mit den Referenten Professor Dr. Wilhelm Heitmeyer, Dr. Ansgar Klein, Professor Dr. Jens S. Dangschat
und Michael Sachs. Auch wenn dies von den Podiumsteilnehmern grundsätzlich bejaht wurde, wurde doch immer
wieder nachdrücklich auf „Risiken und Nebenwirkungen“
hingewiesen, die schon in die Vormittagsbeiträge Eingang
gefunden hatten. Insbesondere verfüge die kommunale
Wohnungswirtschaft über einen enorm langen Erfahrungshorizont im Umgang mit den Themen Migration und Integration, so Michael Sachs mit Blick auf die wissenschaftstheoretischen Erklärungsansätze.

Werte und Grundorientierungen über
kulturelle und ethnische Grenzen hinweg

D

er zweite Tag des Verbandstages stand traditionell
im Zeichen konkreter Fallbeispiele sowie der Wissenschaftsarbeit des Verbandes. Das alles und noch viel mehr
umriss Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des vhw, in
seinem einleitenden Vortrag zur Weiterarbeit in der Verbandspolitik. Im Vorgriff auf den Beitrag von Thomas Perry
erläuterte er neben der Operationalisierung des Verbandsziels „Bürgergesellschaft“ mit seinen materiellen und instrumentellen Handungsfeldern insbesondere die Forschungsarbeiten zu Transparenz und Teilhabe für die Jahre 2007
und 2008, die auch die Themen Migration und Integration
beinhalten.
Die neueste Studie im Auftrag des vhw und anderer Partner

zum Thema „Migranten Milieus“ stand im Mittepunkt des
Beitrags von Thomas Perryy von Sinus Sociovision, Heidelberg. In dieser Studie werden Menschen mit Migrationshintergrund zusammengefasst, die sich in Lebensauffassung
und Lebensweise hinsichtlich ähnlicher Grundorientierung
und Werte, ähnlichem Lebensstil und Geschmack sowie
nach ähnlicher sozialer Lage gleichen. Damit stellen (Migranten-)Milieus real existierende Teilkulturen in unserer
Gesellschaft mit gemeinsamen Sinn- und Kommunikationszusammenhängen in ihrer Alltagswelt dar.
Eine wesentliche Aussage der Studie ist, dass sich die Migranten stärker nach ihren Wertvorstellungen, Lebensstilen
und ästhetischen Vorlieben unterscheiden, als nach ethnischer Herkunft und sozialer Lage. Darüber hinaus finden
sich bei Migranten aus unterschiedlichen Herkunftskulturen gemeinsame lebensweltliche Muster über die gemeinsamen Zugehörigkeiten. Migranten können und müssen
deshalb anders und differenzierter betrachtet werden als
bisher.
Die Studie kommt weiter zu der Einschätzung, dass der
Einfluss religiöser Traditionen überschätzt wird, die große
Mehrheit sich integrieren will und insgesamt die Bereitschaft zu Leistung und das Streben nach gesellschaftlicher
Anerkennung sehr ausgeprägt sind. Gerade weil das Thema Wohnen sehr unterschiedlich betrachtet wird, ist es
auch hinsichtlich der Wohnungsnachfrage höchste Zeit,
sich diesem Markt und dieser Aufgabe wesentlich offensiver, positiver und aufmerksamer zuzuwenden. Eine aktuelle Untersuchung zu Migranten und Wohnungsmarkt in
Hamburg wurde von Bernd Hallenberg, stellvertretender
Hauptgeschäftsführer des vhw, vorgestellt.

„Integration und Bürgergesellschaft, was
heißt das konkret?“

S

o hieß das Thema der Plenumsdiskussion am FreitagVormittag, moderiert von vhw-Vorstandsmitglied A.
Udo Bachmann. Anknüpfend an die Stadtteilexkursion
vom Vortag machte Dittmar Loose von der SAGA unter
anderem klar, dass man – ähnlich wie beim Wetterbericht

71

4 . v hw -Ve r b a n d s t a g 2 0 07

– zwischen „realem Ausländeranteil“ (nach Passbesitz) und
„gefühltem Ausländeranteil“ unterscheiden müsse. Das Zusammenleben auf der Elbinsel stelle für ihn – zumindest in
den Beständen der SAGA – kein gravierendes Problem dar.
Jörg Penner,
r Dezernent für Wirtschaft, Bauen und Umwelt
im Bezirksamt Harburg relativierte diesen Eindruck und
verwies auf die hohen Stimmenanteile der „Schill-Partei“
in diesem Stadtteil. Gilles Duhem vom Förderverein Morus14 e. V. in Berlin nahm Bezug auf die Vorstellung der
Migranten-Milieus von Thomas Perry und unterstrich deren
wesentlichen Mehrwert für die kommenden Diskussionen.
Jens Schunk,
k Leiter der Zeitspender-Agentur Hamburg,
unterstrich die Wichtigkeit der Verbesserung von Rahmenbedingungen für freiwilliges Engagement in Hamburg. Migranten engagieren sich vornehmlich in ihren Communities,
während das deutsche Engagement breiter aufgestellt sei.
Güven Polat von der Türkischen Gemeinde Hamburg stellte die materielle Absicherung von Migranten als Grundvoraussetzung für Integration in den Vordergrund.
Nach einer angeregten und anregenden Diskussion mit
dem Plenum schloss A. Udo Bachmann den Verbandstag
2007 des vhw mit dem Wunsch, durch die Veranstaltung
einen Beitrag geleistet zu haben, den wichtigen gesellschaftlichen Themenkomplex „Migration – Integration –
Bürgergesellschaft“ positiv weiterentwickelt zu haben.

72

vhw

5. Organisation

Der Mitgliederbestand weist folgend
de Struktur auf:

6.

7.

5.

1. 896 Gebietskörperschaften

4.
2. 199 Wohnungsunternehmen

3.

23 Kreditinstitute

4.

37 Verbände

3.

2.
5.

67 Freiberuflich Tätige

6.

59 Gewerbliche Unternehmen

7.

43 Sonstige

1.

73

5 . v hw - O r g a n i s a t i o n

Struktur und Organisation des vhw sind in der Verbandssatzung geregelt.

5.1

Rechtliche Verhältnisse

D

er vhw – Bundesverband wurde als Deutsches Volksheimstättenwerk e. V. am 1. Dezember 1946 gegründet. Er war im Vereinsregister beim Amtsgericht Bielefeld
unter der Vereinsregister-Nr. 415 und seit dem 4. März 1964
in Köln unter der Vereinsregister-Nr. 4924 eingetragen. Mit
der Verlegung des Vereinssitzes nach Bonn erfolgte die Eintragung in das Vereinsregister des Amtsgerichts Bonn am
27. März 1986 unter der Vereinsregister-Nr. 5286. Seit dem
21. August 2001, mit der Verlegung des Vereinssitzes nach
Berlin, ist der vhw beim Amtsgericht Charlottenburg unter
der Vereinsregister-Nr. 21002 Nz eingetragen.
Nach der Satzungsänderung in der Mitgliederversammlung vom 24. September 2003 erfolgte die Umbenennung
in vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.
Der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V. ist nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG von der
Körperschaftssteuer befreit, weil er ausschließlich und unmittelbar steuerbegünstigten gemeinnützigen Zwecken im
Sinne der §§ 51 ff. AO dient.
Der letzte Freistellungsbescheid erfasst den Veranlagungszeitraum bis 2006 und wurde am 29. Mai 2008 unter der
Steuernummer 205/5783/1805 vom Finanzamt Bonn ausgestellt.

5.2

Ehrenmitgliedschaften

D

ie Mitgliederversammlung kann nach § 13 der Verbandssatzung Persönlichkeiten, die sich um den Verband besonders verdient gemacht haben, zu Ehrenvorsitzenden oder Ehrenmitgliedern berufen.
Ehrenvorsitzende des vhw sind:
Walter Englert
Ludwigsburg
Dr. Dieter Haack
Bundesminister a. D.
Erlangen
Ehrenmitglieder des vhw sind:
Peter Berberich
Ottendorf
Dr. Ottobert L. Brintzinger
Ministerialdirigent a. D.
Kiel
Werner Cholewa
Beigeordneter a. D.
Bonn
Wilma Döring-Witt
Koblenz
Johann Schell
Oberursel
Dr. h. c. Hanns Seuß
Nürnberg
Reiner Wyszomirski
Langen

74

5.3

Organe des Verbandes

Z

ur Erfüllung seiner Aufgaben als gemeinnütziger, der
wissenschaftlichen Arbeit verpflichteter Verband handelt der vhw durch seine Organe und Einrichtungen.

5.3.1 Die Mitgliederversammlung
(§§ 7 bis 9 der Satzung)

D

ie Mitgliederversammlung hat in ihrer Sitzung am
20. September 2007 in Hamburg nach Aussprache

●

den Tätigkeitsbericht des Hauptgeschäftsführers gebilligt,

●

nach dem Bericht des Rechnungsprüfungsausschusses
den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2006
festgestellt (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 der Satzung),

●

dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2006 Entlastung
erteilt (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 der Satzung) und

●

den Arbeits- und Wirtschaftsplan für das Jahr
2007/2008 (§ 8 Abs. 1 Nr. 4) zustimmend zur Kenntnis genommen.

5.3.2 Der Vorstand
(§ 11 der Satzung)

L

aut § 11 Abs. 5 der Satzung leitet der Vorstand die
Verbandsarbeit im Rahmen der Beschlüsse der Mitgliederversammlung und der Empfehlungen des Kuratoriums.
Ihm obliegen insbesondere:

5. die Berufung eines Beirates für die Entwicklung der
Regionen, eines wissenschaftlichen Beirates und der
Arbeitsgruppen
(§ 11 Abs. 5 Nr. 5 der Satzung) und
6. die Bestellung der Geschäftsführerinnen oder
Geschäftsführer der regionalen Geschäftsstellen auf
Vorschlag des Hauptgeschäftsführers
(§ 11 Abs. 5 Nr. 6 der Satzung).
Dem Vorstand gehören derzeit an:
Ehrenvorsitzende:
Walter Englert
Ludwigsburg
Dr. Dieter Haack
Bundesminister a. D.
Erlangen
Vorsitzender:
Reinhart Chr. Bartholomäi
Staatssekretär a. D.
Frankfurt am Main
Stellv. Vorsitzende:
A. Udo Bachmann
Essen
Prof. Christiane Thalgott
München
Mitglieder:
Prof. Dr. Klaus Borchard
Königswinter

2. die Aufstellung des Jahresabschlusses
(§ 11 Abs. 5 Nr. 2 der Satzung),

Hendrik Jellema (kooptiert)
Mitglied des Vorstandes
GEWOBAG Gemeinnützige
Wohnungsbauaktiengesellschaft
Berlin

3. die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan
(§ 11 Abs. 5 Nr. 3 der Satzung),

Dr. Karl Kauermann
Berlin

1. die Vorbereitung der Mitgliederversammlung
(§ 11 Abs. 5 Nr. 1 der Satzung),

4. die Beschlussfassung über den Arbeitsplan
(§ 11 Abs. 5 Nr. 4 der Satzung),

75

5 . v hw - O r g a n i s a t i o n

Folkert Kiepe
Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und
Verkehr
Deutscher Städtetag
Köln
Volker Nordalm
Kamen
Dr. Wolfgang Pfeuffer
Vorstandssprecher
Joseph-Stiftung Bamberg
Bamberg

N

ach § 10 Abs. 3 hat das Kuratorium insbesondere die
Aufgabe, den Vorstand in Grundsatzfragen der Verbandspolitik zu beraten, die Arbeit der Arbeitsgruppen zu
begleiten und die Mitgliederversammlung vorzubereiten.
Die Kuratoriumssitzung fand am 30. Januar 2008 in Berlin statt.

Dem Kuratorium gehören derzeit an:

Karl-Christian Schelzke
Geschäftsführender Direktor
Hessischer Städte- und Gemeindebund
Mühlheim

Vorsitzender:
Prof. Dr. Hartmut Häußermann
Lehrstuhl für Stadt- und Regionalsoziologie
Humboldt Universität zu Berlin
Berlin

Peter Stubbe
Geschäftsführer
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
Leipzig

Mitglieder:
Prof. Dr. Jürgen Aring
Büro für Angewandte Geographie
Meckenheim

Mitglied kraft Amtes:
Peter Rohland
Hauptgeschäftsführer
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V.
Berlin
Der Vorstand ist seit der Mitgliederversammlung am 20.
September 2007 dreimal zusammengetreten, nämlich am
4. Dezember 2007, am 1. April 2008 und am 3. Juni 2008.
Er hat sich in seinen Sitzungen insbesondere mit der Vorbereitung der verbandspolitischen Entscheidungen, der
Verbandsarbeit in den Arbeitsgruppen, der Vorbereitung
der öffentlichen Veranstaltungen sowie mit der wirtschaftlichen Situation des Verbandes auseinandergesetzt. Außerdem bereitete er die Mitgliederversammlung am 17. September 2008 vor.
Der Vorstand tritt am 17. September 2008 vor der Mitgliederversammlung noch einmal zusammen.

76

5.3.3 Das Kuratorium
(§ 10 der Satzung)

Prof. Dr. Hansjörg Bach
Prorektor
HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt
Nürtingen-Geislingen
Prof. Dr. Klaus J. Beckmann
Institutsleiter
difu Deutsches Institut für Urbanistik
Berlin
Uwe Beckmeyer, MdB
Senator a. D.
Verkehrspolitischer Sprecher
SPD-Bundestagsfraktion
Berlin
Prof. Dr. Dr. Jörg Berkemann
Richter am Bundesverwaltungsgericht a. D.
Berlin
Heidrun Bluhm, MdB
Bau- und wohnungspolitische Sprecherin
Bundestagsfraktion Die Linke
Berlin

Prof. Hans G. Burkhardt
Geschäftsführer
PPL-Planungsgruppe
Hamburg
Werner Dacol
Geschäftsführer
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH
Köln
Rüdiger Dorn
Rechtsanwalt und Notar
Kanzlei Dorn, Metzler, Jäger und Partner
Detmold
Wolfgang Egger
Vorstandsvorsitzender
PATRIZIA Immobilien AG
Augsburg
Jörg Franzen
Mitglied des Vorstandes
Gesobau AG
Berlin
Lutz Freitag
Präsident
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V.
Berlin
Sieghart Gärttling
Ditzingen
Karl-Heinz Goetz
Geschäftsführer
Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften
Berlin
Jürgen Goldschmidt
Bürgermeister Stadt Forst
Forst (Lausitz)

Joachim Günther, MdB
Parlamentarischer Staatssekretär a. D.
Sprecher für Wohnungspolitik und Aufbau Ost
FDP-Bundestagsfraktion
Berlin
Dr. Hartwig Hamm
Verbandsdirektor
Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen im
Deutschen Sparkassen- und Giroverband e. V.
Berlin
Michael Hampel
Geschäftsführer
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der
Stadt Rüsselsheim m.b.H.
Rüsselsheim
Thomas Hegel
Geschäftsführer
LEG Landesentwicklungsgesellschaft NRW GmbH
Düsseldorf
Peter Hettlich, MdB
Sprecher für Baupolitik
Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen
Berlin
Guido Höffner
Vorstand
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG
Kaiserslautern
Herbert Jaspert
Bielefeld
Helmut Knüpp
Vorstandsvorsitzender
Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG
Kiel
Peter Kobiela
Mitglied des Vorstandes
Landesbank Hessen-Thüringen
Frankfurt am Main

77

5 . v hw - O r g a n i s a t i o n

Dr. Rolf Kornemann
Präsident
Haus und Grund Deutschland
Berlin
Frank Krätzschmar
Geschäftsführer
LEG Thüringen
Erfurt
Prof. Dr. Michael Krautzberger
Ministerialdirektor a. D.
Bonn
Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier
Vorstandsvorsitzende
empirica ag
Berlin
Jan Kuhnert
Geschäftsführender Gesellschafter
KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH
Hannover
Alfons Löseke
Mitglied des Bundesvorstandes
Verband Wohneigentum e. V.
Bonn
Gernot Mittler
Staatsminister a. D.
Präsident
Deutscher Verband für Wohnungswesen e. V.
Berlin
Norbert Müller
Geschäftsführer
Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Bielefeld
Ulrich Müller
Geschäftsführer
KSD Katholischer Siedlungsdienst e. V.
Berlin
Prof. Dr. Edda Müller
Ministerin a. D.
Berlin
78

Karl-Heinz Nienhaus
Stellv. Kuratoriumsvorsitzender
Roesrath
Richard Nospers
Oberbürgermeister a. D.
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Saarländischer Städte- und Gemeindetag
Saarbrücken
Roman Petrusek
Ministerialrat a. D.
Geschäftsführer Bundesvereinigung der Landes- und
Stadtentwicklungsgesellschaften
Berlin
Norbert Portz
Beigeordneter
Deutscher Städte- und Gemeindebund
Bonn
Walter Rasch
Senator a. D.
Vorstandsvorsitzender
BFW Bundesverband Freier Immobilien- und
Wohnungsunternehmen e. V.
Berlin
Dagmar Reiß-Fechter
Geschäftsführerin
ESW Evangelisches Siedlungswerk in Deutschland e. V.
Nürnberg
Dr. Franz-Georg Rips
Präsident
Deutscher Mieterbund e. V.
Berlin
Dr. Peter Runkel
Ministerialdirektor
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Berlin
Fritz-Peter Schade
Geschäftsführer
WIWOG-Wittenberger Wohnungsgesellschaft m.b.H.
Lutherstadt Wittenberg

Dr. Peter Schaffner
Managing Director Wohnungswirtschaft
Aareal Bank AG
Wiesbaden
Stephan Schmickler
Technischer Beigeordneter
Stadt Bergisch-Gladbach
Bergisch-Gladbach
Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt
Berlin
Prof. Dr. Klaus Selle
Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtentwicklung
Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule
Aachen

5.3.4 Der Hauptgeschäftsführer
(§ 12 der Satzung)

H

err Peter Rohland wurde gemäß § 11 der Satzung auf
Vorschlag des Vorsitzenden in der Sitzung des Vorstandes vom 19. November 1991 zum Hauptgeschäftsführer bestellt.
Nach § 12 Abs. 1 der Satzung führt der Hauptgeschäftsführer die Geschäfte des Verbandes im Rahmen der Beschlüsse
der Verbandsorgane und nach den Richtlinien des Vorstandes. Er leitet die Geschäftsstelle und ist Dienstvorgesetzter
der in ihr tätigen Dienstkräfte sowie der Geschäftsführerinnen oder Geschäftsführer der regionalen Geschäftsstellen.

Wolfgang Solbach
Wiesbaden

Zu den Aufgaben des Hauptgeschäftsführers gehören
insbesondere:

Jürgen Steinert
Berlin

1. Die Vorbereitung der Beratungen und die Durchführung der Beschlüsse der Verbandsorgane und sonstigen Einrichtungen,

Gero Storjohann, MdB
Mitglied im Bundestagsausschuss für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung
CDU/CSU-Bundestagsfraktion
Berlin
Roland Vogelmann
Prokurist
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Schwäbisch Hall
Jörn von der Lieth
Geschäftsführer
Hilfswerk-Siedlung GmbH
Berlin
Petra Weis, MdB
Mitglied im Bundestagsausschuss für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung
SPD-Bundestagsfraktion
Berlin

2. die Verwaltung des Verbandsvermögens und die laufende Geschäftsführung des Verbandes im Rahmen
der Richtlinien des Vorstandes,
3. die Vorbereitung des Wirtschaftsplanes,
4. die Vorbereitung des Jahresabschlusses,
5. die Vorbereitung des Arbeitsplanes,
6. die Betreuung des Beirates für die Entwicklung der
Regionen, des wissenschaftlichen Beirates und der
Arbeitsgruppen,
7.

die Beratung und Betreuung der regionalen Geschäftsstellen und

8. die Herausgabe oder Schriftleitung der Veröffentlichungen des Verbandes.

Andreas J. Zehnder
Vorstandsvorsitzender
Verband der Privaten Bausparkassen e. V.
Berlin
79

5 . v hw - O r g a n i s a t i o n

5.3.5 Die Regionsbeiräte
(vormals Landesausschüsse,
§ 15 der Satzung)

5.3.6 Der Rechnungsprüfungsausschuss
(§ 8 Abs. 1 Nr. 5 der Satzung)

D

er nach § 8 Abs. 1 Nr. 5 der Satzung berufene Rechnungsprüfungsausschuss hat den vom Vorstand beschlossenen Jahresabschluss für 2007 anlässlich seiner Sitzung am 26. Juni 2008 geprüft.

D

ie Beiräte in den Regionen sind beratende Gremien
die die Arbeit der regionalen Geschäftsstellen innerhalb der satzungsmäßigen Zuständigkeiten und der Beschlüsse des Vorstandes auf die besonderen Verhältnisse
in der Region abstimmen.

Dem Rechnungsprüfungsausschuss
gehören derzeit an:

Vorsitzende der Beiräte sind
(Stand 30. Juni 2008):

Willibald Fussel
Kaarst

Mecklenburg-Vorpommern
Vorsitzender: Günter Lemke
Schwerin
Niedersachsen
Vorsitzender Prof. Hans-Georg Gierke
Ministerialdirigent i. R.
Hannover

Prof. Dr. Hans Hämmerlein
Erkrath
Guido Höffner
Vorstand
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG
Kaiserslautern

Saarland
Vorsitzender: Richard Nospers
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Saarländischer Städte- und Gemeindetag
Saarbrücken
Sachsen
Vorsitzender: Dr. Albrecht Buttolo
Staatsminister
Sächsisches Staatsministerium des Innern
Dresden
Schleswig-Holstein/Hamburg
Vorsitzender: Helmut Knüpp
Vorstandsvorsitzender
Wankendorfer Baugenossenschaft für
Schleswig-Holstein eG
Kiel

Herbert Jaspert
Bielefeld
Helmut Mäule
Ludwigsburg
Karl-Heinz Nienhaus
Rösrath

5.4

Verbandsstruktur

S

itz des Verbandes ist Berlin. Die Verwaltungssitze des
Verbandes sind Bonn und Berlin. Der Verband ist in regionale Geschäftsbereiche gegliedert.

5.4.1 Bundesgeschäftsstelle

D

ie Bundesgeschäftsstelle in Berlin war zum 30. Juni
2008 mit dem Hauptgeschäftsführer des vhw, dem
stellvertretenden Hauptgeschäftsführer, drei wissenschaftlichen Referent(inn)en, einer Referentin für Öffentlichkeitsarbeit, drei Verwaltungsmitarbeitern sowie einer Sekretärin

80

und einer Sekretariatsmitarbeiterin besetzt.

Region Ost:
Dr. Norbert Wiemann
Berlin/Brandenburg
Eleonore Papenhagen
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen-Anhalt
Ulrich Migotto
Sachsen
Petra Dietrich
Thüringen

Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer
Bernd Hallenberg, stellv. Hauptgeschäftsführer
Die Hauptgeschäftsstelle in Bonn war mit der Geschäftsführerin, drei Sachbearbeiterinnen für die Seminarverwaltung, einem Sachbearbeiter für das Rechnungswesen, zwei
Sachbearbeiter(inn)en als Vollzeitkräfte und drei Halbzeitkräften für die Adressdatenbank, einer Auszubildenden
sowie der Verwalterin der Bibliothek als Teilzeitkraft besetzt.

Region Südwest:
Uwe Tutschapsky
Hessen, Rheinland-Pfalz
Ingelheim

Brigitte Kandzia, Geschäftsführerin

5.4.2 Geschäftsstellen

Saarland:
Detlef Loch
Saarbrücken

N

ach § 15 Abs.1 und 2 der Satzung ist der Verband in
regionale Geschäftsbereiche gegliedert. Die regionalen Geschäftsstellen werden durch Geschäftsführerinnen
oder Geschäftsführer geleitet:
Baden-Württemberg:
Rainer Floren
Sindelfingen

5.5

I

m Berichtszeitraum 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008 wurden 36 Mitglieder neu aufgenommen, 21 Mitglieder sind
ausgeschieden. Dem Verband gehören somit zum 30. Juni
2008 1.324 Mitglieder an.

Bayern:
Ilona Binner
Phillipp Sachsinger
München
Region Nord:
Dr. Arnd Peter Stiel
Petra Paul
Niedersachsen/Bremen
Schleswig-Holstein/Hamburg
Nordrhein-Westfalen:
Brigitte Becker
Eva Isabel Spilker
Bonn

Mitgliederbewegung

6.

Der Mitgliederbestand weist folgende Strukktur auf:
1.

896 Gebietskörperschaften

2.

199 Wohnungsunternehmen

3.

23 Kreditinstitute

4.

37 Verbände

5.

67 Freiberuflich Tätige

6.

59 Gewerbliche Unternehmen

7.

43 Sonstige

7.

5.

4.
3.

2.

1.

81

5 . v hw - O r g a n i s a t i o n

5.6

vhw - Dienstleistung GmbH

D

as Verlagsgeschäft des vhw wird seit dem 1. Januar
1982 in der Rechtsform der vhw – Verlag Deutsches
Volksheimstättenwerk GmbH betrieben. Mit dem Eintrag
ins Handelsregister B (HRB 397) des Amtsgerichts Bonn
am 11. Oktober 2004 wurde der vhw – Verlag in vhw –
Dienstleistung GmbH umfirmiert. Mit der Namensänderung wurde auch der Unternehmensgegenstand – bisher
Herstellung, Verlegen und Vertrieb von Druckerzeugnissen
– um die Geschäftsfelder Aus- und Fortbildung (s. Kapitel
2.1) sowie Beratung Dritter (s. Kapitel 2.3) erweitert. Der
Gesellschaftszweck sollte insbesondere auf den Gebieten
der Stadtentwicklungs-, Umwelt-, Vermögens- und Wohnungspolitik sowie des Städtebau- und Wohnungsrechts
umgesetzt werden. Alleingesellschafter ist der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.,
Berlin, mit einem Geschäftsanteil von 33.233,97 Euro.

Die Gesellschafterversammlung
Die 26. ordentliche Gesellschafterversammlung fand am
3. Juni 2008 in Berlin statt.

Der Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat hat die Aktivitäten der Gesellschaft für das
Geschäftsjahr 2007/2008 in seiner Sitzungen am 3. Juni 2008
beraten und die Vorbereitung für die 26. Gesellschafterversammlung veranlasst. Der Aufsichtsrat hat dem Gesellschafter
empfohlen, dem von der Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BMO, Köln, aufgestellten Jahresabschluss 2007 zuzustimmen und ihn festzustellen.

82

Dem Aufsichtsrat gehören derzeit an:
Vorsitzender:
Reinhart Chr. Bartholomäi
Vorstandsvorsitzender des vhw e. V.
Mitglieder:
A. Udo Bachmann
Stellv. Vo
V rstandsvorsitzender des vhw e. V.
V
Volker Nordalm
Vorstandsmitglied des vhw e. V.

Die Geschäftsführung
Geschäftsführer der vhw - Dienstleistung GmbH ist
Peter Rohland.

Das Verlagsgeschäft
der vhw – Dienstleistung GmbH liegt in der Herausgabe
von Fachliteratur zu den rechtlichen Grundlagen des Planens und Bauens. Die verlegten Fachbücher – überwiegend Textausgaben, Leitfäden und Rechtssprechungssammlungen – unterstützen die Tätigkeit des vhw e. V.
im Rahmen der Aus- und Fortbildung. Damit rundet das
Fachbuchprogramm das Dienstleistungsangebot des Verbandes ab. Der Vertrieb der Broschüren erfolgt durch gezieltes Direktmarketing, u. a. abgestimmt auf das bundesweite Aus- und Fortbildungsprogramm des vhw e. V.. Das
Fachbuchprogramm des Verlages ist auf aktuelle Fragen in
den Bereichen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft
gerichtet. Es umfasst 26 Buchtitel und eine Loseblattsammlung zum ersten Halbjahr 2008. Neuerscheinungen im Berichtszeitraum werden in Kapitel 2.2 vorgestellt.

vhw

6. Recherche

Wohnungsfertigstellungen in Deutschland nach Gebäuden/Maßnahmen, 1991–2008
700.000
sonst. WE/Baumaßn.
MFH
ZFH
EFH twicklung der Bodenpreise für baureifes Land

600.000

rgleich der Quartalsergebnisse
Quartalsergebni
2002–2007

500.000

156,4 160,6
144,6 140,7
139,9
137,7
135,0

Westdeut
Westdeutschland
Deutschland
Deutschla
Ostdeutschland
Ostdeutsc

400.000

163,7

133,1
123,9 124,1
136,2
120,5 116,6
120,5 121,1
131,9 129,4
131,6131,5
112,7
1
124,0
117,8
101,8 102,1
116,6 116,6 115,5
106,8 104,0
911 87,0
104,3101,9103,6 103,0
89 9 91,1
89,9
86,2
99,3
96,9
89,5
89 5 89,7
79 1 80,0
776 79,1
75 5 77,6
75,5

300.000
200.000
100.000

Entwicklung von Wohngebäudepreisen, Nettoka
Nettokaltmmieten, Nebenkosten und
56,2 2000=100)
54,7 2000–200
Lebenshaltungskosten in Deutschland
2000–2007 (Index:
51,5

0

48,42006
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
2007
46,2 48,7
115
114
113
112
111

43,2

48,0 49,9

46,5 47,1 49,3 46,9

49,4

52,6 52,1

51,4
44,3

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2008

37,2

51,2
46 5
44,8 46,5

Lebenshaltungskosten (ohne Miete)
Nebenkosten (kalt)
Nettokaltmiete
2 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 08 08
00 Wohngebäude
0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
0
0
0
0
Preise 2für
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1
1
1
1
1
2
4
2
2
3
2
3
3
4
4
2
4
3
3
4
3
4

110
109
108

Quelle: Statistisches
atistisc
Bundesamt, 2008

107(Neugeschäftsvolumina)
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
nach Laufzeitlänge, in Millionen Euro
106
105

9000

104

8000

über 10 Jahre
5–10 Jahre
1–5 Jahre
bis 1 Jahre

103
102

7000

101
100

6000

99

5000

98
2000

4000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Quelle: ifs – Institut für Städtebau, Wohnu
Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., 2008

3000
2000
1000
0

n
Ja

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5
M

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5
M

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05 li 05 r 05 r 05 r 06 z 06 i 06 li 06 r 06 r 06 r 07 z 07 i 07 li 07 r 07 r 07 r 08 z 08
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a Ju
Ju
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Ju
be nua
be
be nua Mär M
be
be
be nua Mär
M
M
em em Ja
Ja
em em
em
em Ja
pt Nov
pt Nov
pt Nov
Se
Se
Se
Quelle: Deutsche Bundesbank, 2008

83

6 . v hw - R e c h e rc h e

6.1

Wohnungsmarktentwicklung in
Zahlen

N

ach dem konjunkturellen Aufleben des Wohnungsmarktes 2006 ist das Jahr 2007 von Stagnationsprozessen geprägt. Die Wohnungsbauproduktion blieb mit
einem Minus von 0,5 Prozentpunkten leicht hinter dem Niveau von 2006 zurück. Auch wenn diese Entwicklung auf
den ersten Blick ernüchternd erscheinen mag, lässt sich für
die Entwicklung des Wohnungsmarktes 2007 eine deutlich
positivere Bilanz ziehen, als dies vor dem Hintergrund der
Entwicklungen des Vorjahres zu erwarten war.
Richtig ist, dass der 2006 zu beobachtende Aufschwung
auf dem Wohnungsmarkt von Sondereffekten beeinflusst
war. Zum einen lief mit dem Jahreswechsel 2005/2006 die
Förderung durch die Eigenheimzulage aus. Für alle Bauleistungen, die noch 2006 erbracht wurden, bedeutete das
im Endeffekt eine reale Ersparnis von 2,6 %. Zum anderen
wurde zum 1. Januar 2007 die Mehrwertsteuer von 16 %
auf 19 % angehoben, was 2006 ebenfalls zu einem Vorziehen von Bauprojekten geführt hatte. Falsch ist, dass die
stagnierende Entwicklung des Wohnungsmarktes 2007
ausschließlich auf solchen direkten Kontereffekten aufgrund vorgezogener Bauleistungen aus 2006 basiert. Die
konjunkturelle Entwicklung im Euroraum, die Lage auf den
Finanzmärkten und Globalisierungseffekte im Baugewerbe
bringen ebenso gleichzeitig positive wie negative Effekte
für die Wohnungsmarktentwicklung mit sich.
Im Vergleich zum Vorjahr ist zunächst mit einem Rückgang
von 26 % bei den Baugenehmigungen und von 16 % bei
den Baufertigstellungen ein massiver Einbruch zu konstatieren. Ein weiterer wichtiger Faktor für die Entwicklung
des Wohnungsmarkts 2007 liegt aber letztlich im starken
Anstieg der Baufertigungskosten von plus 7,2 % im Vergleich zum Vorjahr; mit Jahresbeginn war die Entwicklung
der Bauproduktion sogar noch von Zunahmen geprägt. Die
treibende Ursache war hier neben der Mehrwertsteuererhöhung eine offensichtlich weltmarktbedingte generelle

84

Verteuerung bei den Baustoffen. Neben den gestiegenen
Baufertigungskosten wirkte sich auch die Entwicklung auf
dem Kapitalmarkt dämpfend auf die Nachfragesituation auf
dem Wohnungsbaumarkt aus. Nach den Zinssteigerungen
2006 hielt sich das Niveau der Zinssätze 2007 auf einem
stabil hohen Niveau. Angesichts der derzeitigen Inflationstendenzen im Euroraum und der erst kürzlich erfolgten Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 %
durch die europäische Zentralbank, ist auch auf absehbare
Zeit nicht mit einer rückläufigen Entwicklung der Zinssätze
im Euroraum zu rechnen.
Für Mieter verlief das Jahr 2007 dagegen ausgesprochen
positiv. Die Mietkosten stiegen auch 2007 weniger stark an
als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Auch die Preissteigerungen bei den Nebenkosten blieben 2007 durchaus
moderat. Preistreiber waren lediglich die Energiekosten, die
2007 zwar nicht mehr deutlich stark zunahmen, von ihrem
hohen Niveau her aber letztlich weiterhin die Hypothek
der rasanten Preiserhöhungen des Zeitraums von 2003 bis
2006 fortschreiben.
Wie also wird sich der Wohnungsmarkt perspektivisch
entwickeln? Bei Mieten und Nebenkosten ist mit weiteren Marktentspannungen zu rechnen, auch wenn hierbei
regionale und lokale Disparitäten in unterschiedlichen Lagen zu berücksichtigen sind. Für den Wohnungsbaumarkt
bleibt fürs Erste zu erwarten, dass sich die allgemein unsichere konjunkturelle Situation auch weiterhin dämpfend
auf die Nachfrage im Neubaubereich auswirken wird. Ein
wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang bleibt die bis
heute noch nicht vollends abzusehende Entwicklung auf
den Finanzmärkten im Zuge der US-Immobilienkrise. Im
Frühjahrsgutachten wird diesem Zusammenhang weiterhin
eine Belastung der weltweiten und auch der europäischen
und deutschen konjunkturellen Entwicklung beigemessen.
Selbst wenn die Konjunktur 2007 moderat positiv verlief
und diese Entwicklung voraussichtlich auch 2008 noch
weiter anhält: Die perspektivisch weiter ansteigenden Verbraucherpreise und Zinssätze belasten den privaten Konsum. Wenn auf dem Wohnungsbaumarkt mit Nachfrage-

Wohnungsm ark tentw ic k lung in Z a hlen

zusätzen zu rechnen ist, dann wird dies nach Erwartung
mehrerer Institute vor allem im Bereich der energetischen
Sanierung der Fall sein. Weiterhin steigende Energiepreise
würden sich in diesem Bereich sogar positiv auf die Nachfragesituation auswirken. Unter dem Strich bleibt aus Sicht
des DIW trotz allem eine verhalten positive Entwicklungsprognose für den Wohnungsbaumarkt 2008 von minus
0,5 %. Die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose rechnet
im Frühjahrsgutachten zur Beurteilung der Wirtschaftslage
für 2008 mit einem Minus von 0,7 % und für 2009 mit
einem Plus von 0,9 %. Jenseits der Entwicklung im Wohnungsbaumarkt bleibt vor allem im gewerblichen und öffentlichen Baubereich ein deutlicher Aufschwung zu verzeichnen. 2006 lag er bei plus 4,3 %, 2007 bei 4,6 % und

die Erwartungen der Institute für die weiteren Jahre liegen
bei plus 3,5 % (2008) und plus 2,6 % (2009).

6.1.1 W
Wohnungsbaugenehmigungen und
-fertigstellungen

2

Anzahl

Veränderung
zum Vorjahr
in %

182.315

- 26,3

160.968

- 27,0

006 ist von einem deutlichen Rückgang der Wohnungsbaugenehmigungen geprägt. Von Januar bis
Dezember 2006 wurden in Wohngebäuden 157.139 Neubauwohnungen (-27,4 % gegenüber dem Vorjahr) und
21.347 Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (-21,2 %) genehmigt. Dieser starke Einbruch
reiht sich in die seit Jahren rückläufigen Zahlen in diesem
Bereich ein und schlägt sich in nahezu allen Gebäudearten
nieder. Die kurzfristige KonsolidieBaufertigstellungen 2007
rung, die hier in 2006 feststellbar
Veränderung
war, erweist sich damit einmal mehr
Anzahl
zum Vorjahr
als
Sondereffekt, der keine nachin %
haltige positive Trendwende auf
210.729
- 15,5
dem Wohnungsbaumarkt bewirken
188.856
- 15,9
konnte.

157.139

-27,4

185.315

- 16,0

mit 1 Wohnung

78.698

-34,7

101.144

- 18,7

mit 2 Wohnungen

15.998

-36,8

22.896

- 10,8

61.131

-12,2

59.859

-14,0

1.312

+ 61,8

1.416

+ 48,7

33.066

-15,2

34.010

-18,3

3.829

-7,2

3.541

-10,1

21.347

-21,2

21.873

- 12,0

21.321

- 19,3

21.503

- 12,1

26

-96,3

370

- 5,6

Baugenehmigungen 2007
Wohnungen nach Gebäudeart

davon:

Errichtung neuer Gebäude
davon in
Wohngebäuden

mit 3 od. mehr Wohnungen
Wohnheimen
Darunter:
Eigentumswohnungen
Nichtwohngebäude
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
davon in:
Wohngebäuden
Nichtwohngebäuden
Quelle: Statistisches Bundesamt 2008

Der Schwerpunkt des drastischen
Baugenehmigungsrückgangs
in
2007 ist bei den Ein- (-34,7 %) und
Zweifamilienhäusern (-36,8 %) zu
verzeichnen. Diese Segmente sind
als Individualeigentum besonders
für sog. Schwellenhaushalte erschwinglich und interessant. Der
Rückgang konzentriert sich damit
vor allem auf den privaten Investitionsbereich. Bei den Mehrfamilienhäusern dagegen, dem klassischen
Investitionssegment der Investoren,
ist der Baugenehmigungsrückgang
zwar ebenfalls deutlich ausgeprägt,
aber vergleichsweise weniger stark.
Die Zahlen gingen hier um 12,2 %
zurück. In der Summe bleibt schließlich ein massiver Rückgang der
85

6 . v hw - R e c h e rc h e

Nachfrage im privaten wie auch im geschäftlichen Bereich
zu verzeichnen.
Zugenommen hat dagegen die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnheime (+61,8 %), was den kurzfristigen
Rückgang in diesem Segment 2006 von -37,9 % wieder
ausgleicht. Hier wird wieder an den Nachfrageanstieg
angeknüpft, der sich auch schon in den Jahren bis 2005
abzeichnete. Somit bestätigt sich offenbar die schon seit
längerem prognostizierte quantitative Nachfragesteigerung
im Bereich der Seniorenimmobilien.
Wohnungsfertigstellungen in Deutschland nach Gebäuden/Maßnahmen, 1991–2008
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Baugenehmigungszahlen der vorangegangenen Jahre (im
Vorjahr war hier letztlich auch eine Zunahme um 2,9 % zu
verzeichnen) ist die Zahl der Baufertigstellungen 2007 auf
diese Weise konjunkturell positiv verzerrt. Der starke Rückgang bei den Baugenehmigungen 2007 bleibt allerdings
eine gewichtige Hypothek für die Marktentwicklung in den
Folgejahren.
Die Abnahme der Wohnungsfertigstellungen lässt sich sowohl für die Errichtung neuer Gebäude (-15,9 %) festhalten,
als auch für Baumaßnahmen im Bestand (-12,0 %). Differenziert man zwischen den einzelnen Neubaubereichen,
lässt sich eine interessante Entwicklung erkennen. Die
rückläufige Fertigstellung von Zweifamilienhauswohsonst. WE/Baumaßn.
MFH
nungen war nämlich entgegen dem positiven Trend
ZFH
auch schon im Vorjahr zu beobachten (2006: -9,9 %,
EFH
2007: -10,8 %). Das Besondere am Einbruch der Baufertigstellungen 2007 ist der Rückgang bei den Ein(-18,7 %) und Mehrfamilienhäusern (-14,0 %). Bereits
2006 sprachen diverse Faktoren dafür, dass es sich
bei den Baumaßnahmen in diesen Segmenten um
vorgezogene Projekte handelte (Wegfall der Eigenheimzulage, Erhöhung der Mehrwertsteuer). In der
Konsequenz sind die Zahlen der Folgejahre damit
negativ beeinflusst, wie es sich in den Befunden für
2004 2005 2006 2007
2007 nun darstellt.

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2008

Parallel zu den Baugenehmigungen war im Jahr 2007 auch
die Zahl der Wohnungsfertigstellungen deutlich rückläufig,
auch wenn hier das Minus mit einem Prozentsatz von 15,5 %
weniger stark ausgeprägt war. Insgesamt sank die Zahl der
von Januar bis Dezember 2007 fertig gestellten Wohnungen (alle Baumaßnahmen) auf 210.729. Die kurzfristige
Markterholung 2006 konnte sich damit nicht verstetigen.
Die Schrumpfung im Wohnungsbaumarkt setzt sich fort.
Zu beachten bleibt, dass sich ein Rückgang der Baugenehmigungen erst zeitversetzt auf die Zahl der Baufertigstellungen auswirkt. Nach § 62 LBO bleibt dem Bauherrn nach
Erteilung einer Baugenehmigung eine Zeitspanne von drei
Jahren zur Realisierung des Projekts. Aufgrund der höheren
86

6.1.2 Baugenehmigungen von Eigenheimen
im Monatsvergleich

D

er monatliche Verlauf der Baugenehmigungsvergabe hat sich seit Mitte 2006 grundlegend gewandelt.
Mittlerweile treten nur noch geringe saisonale Unterschiede und Schwankungen auf, wie etwa bei den leichten
Rückgängen in den Wintermonaten Januar/Februar 2007
und November/Dezember 2007/Januar 2008. Davon abgesehen verteilen sich die erteilten Baugenehmigungen
etwa seit dem dritten Quartal 2006 relativ gleichmäßig
über den Jahresverlauf.
Im Kontrast zu heute war der monatliche Verlauf der Bau-

Wohnungsm ark tentw ic k lung in Z a hlen

genehmigungsvergabe in den Vorjahren stark von der De§ 62 LBO währenden Gültigkeitsdauer von 3 Jahren ist in
batte über die Abschaffung der Eigenheimzulage geprägt.
der Folge erst zum 2. Quartal 2009 mit einem bereinigten
Wurde eine solche erwartet, waren in der Folge zum JahresBauantragsmarkt zu rechnen. Neben konjunkturellen Rahwechsel deutliche Anstiege der Genehmigungszahlen zu
menbedingungen ist deshalb insbesondere auch dieser
registrieren. Dabei galt es für die Wohneigentumserwerber,
Überhang an bereits vorliegenden, aber noch nicht umdie bis dahin noch gültigen Fördermodalitäten zu nutzen.
gesetzten Baugenehmigungen ein Faktor, der die derzeit
Durch zeitliche Verzerrungen zwischen Bauantragsdatum
geringe Zahl an erteilten Baugenehmigungen erklärt.
und Baugenehmigungserteilung wirkte dieser Effekt jeweils
Neben der Debatte über die Abschaffung der Eigenheimüber den Jahreswechsel selbst hinaus. Zum Jahreswechsel
zulage erlaubt der Blick auf die monatlichen Baugenehmi2003/2004 wurde eine solche Gesetzesänderung erwargungszahlen auch einen Einblick in die Auswirkungen der
tet. 2004/2005 war dies nicht der Fall, da eine endgültige
zum 1. Januar 2007 erfolgten Mehrwertsteuererhöhung,
Abschaffung der Eigenheimzulage unter der alten Bundie ihrerseits ebenfalls ein Vorziehen von Bauvorhaben
desregierung 2004 im Bundesrat scheiterte. Zum Jahres2006 begünstigte. Wegen des zu berücksichtigenden Zeitwechsel 2005/2006 war der Effekt wieder zu beobachten,
raums zwischen Baugenehmigungserteilung, der Erbrinals die große Koalition das Ende der Eigenheimförderung
gung von Bauleistungen und der entsprechend folgenden
mit dem Stichtag 31. Dezember 2005 letztlich auch durchRechnungsstellung, ließ dieser Effekt auf die Entwicklung
setzte. Die letztmalige Gelegenheit einer staatlichen Zulader Baugenehmigungszahlen allerdings bereits Mitte 2006
ge bei der Wohneigentumsbildung bot sich also nur noch
nach. Auch diesem Überhang an vorgezogen beantragten
für Objekte mit Bauantrags- bzw. Kaufvertragsdatum vor
Baugenehmigungen ist letztlich eine negative Auswirkung
dem 01. Januar 2006. In diesem Zusammenhang schnellauf deren Volumen 2007 zuzurechnen.
ten die Genehmigungszahlen zum
Jahreswechsel 2005/2006 erneut Baugenehmigungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
nach oben. Zu den Jahreswechseln Juli 2003 bis Februar 2008 (Monatsbasis)
2006/2007 und 2007/2008 blieb 25.000
Deutschland
Alte Länder
der in den vorigen Jahren zu beNeue Länder und Berlin
obachtende Vorzieheffekt folglich 20.000
aus. Die Eigenheimzulage war abgeschafft.
15.000

Durch die im Kontext der Abschaffung der Eigenheimzulage
zum Jahreswechsel 2005/2006
vorgezogenen eingereichten Baugenehmigungen besteht nun ein
Überhang an erteilten Baugenehmigungen, die noch nicht in
konkrete Baumaßnahmen umgesetzt worden sind. Inklusive der
zeitlichen Verzerrungen zwischen
Bauantragsdatum und Baugenehmigungserteilung und ihrer nach

10.000

5.000

0
Ju

l0

3

Ok

t0

3
Ja

n

04

Ap

r0

4
Ju

l0

4

Ok

t0

4
Ja

n

05

Ap

r0

5
Ju

l0

5

Ok

t0

5
Ja

n

06

Ap

r0

6
Ju

l0

6

Ok

t0

6
Ja

n

07

Ap

7
7
8
r 0 l 07 kt 0 n 0
Ju O
Ja

Quelle: Statistisches Bundesamt 2008

87

6 . v hw - R e c h e rc h e

eingänge im Bauhauptgewerbe für den Wohnungsbau im
Jahresverlauf rückläufig. Das DIW prognostiziert daher für
2008 eine knapp konstante Wohnungsbauproduktion von
minus 0,5 % analog zu der Entwicklung 2007.

volumens

D

as DIW prognostizierte Ende 2006 für 2007 einen
leichten Rückgang des Wohnungsbauvolumens um
ca. 2 % (für Westdeutschland ein Minus von 1,7 %, für Ostdeutschland ein Minus von 2,7 %). Die Skepsis überwog,
dass sich die nach langer Zeit erstmals wieder positive Entwicklung im Wohnungsbau von 2006 nachhaltig positiv
niederschlagen würde. Dieser Einschätzung lag die Analyse
zugrunde, dass die Hauptursache der positiven Entwicklung
2006 nicht direkt in der allgemeinen konjunkturellen Belebung gründete, sondern vor allem auf dem Sondereffekt
im Zuge der Mehrwertsteuererhöhung zum 1. Januar 2007
und im Kontext der Abschaffung der Eigenheimzulage zum
1. Januar 2006 und der daraus folgenden Realisierung vorzeitig beantragter Bauvorhaben. Wie also hat sich der positive Trend von 2006 in 2007 tatsächlich fortgesetzt?
Die erwarteten Kontereffekte aufgrund vorgezogener Bauleistungen aus 2006 blieben zunächst aus. Mit Jahresbeginn
ließ sich eine ungebrochen hohe Bauproduktion konstatieren. Allerdings verlangsamte sich dieses Wachstumstempo im Jahresveslauf. Ein zentrales Moment war dabei die
sprunghafte Erhöhung der Baupreise 2007. Auch jenseits
der Mehrwertsteuerhöhung war hier im Jahresvergleich ein
Zuwachs von rund 4 % zu verzeichnen. Im Jahresergebnis
blieb das Wohnungsbauvolumen damit leicht rückläufig.
Mit einem Minus von 0,5 % war das Ergebnis jedoch deutlich stabiler als es Ende 2006 noch erwartet wurde.
Trotz des anhaltenden Konjunkturaufschwungs und sich abzeichnender Einkommensverbesserungen bei den privaten
Haushalten wird im Wohnungsbaubereich auf absehbare
Zeit aber nicht mit einer nachhaltig positiven Trendwende
zu rechnen sein. Ein Indikator für diese Entwicklung sind die
im Jahresvergleich 2006/2007 deutlich zurückgegangenen
Baugenehmigungen. Für den Neubaubereich lässt sich bei
den Baugenehmigungen zwar im Jahresverlauf eine gewisse Erholung beobachten, insbesondere im Ein- und Zweifamilienhausbereich, gleichzeitig ist aber die Zahl der Auftrags-

88

Nachfragezuwächse im Wohnungsbau dürften sich, wenn,
dann eher im Modernisierungs- und Instandsetzungsbereich
niederschlagen. Dabei könnten insbesondere Maßnahmen
zur Energieeinsparung eine bedeutende Rolle zukommen.
Entwicklung und Vorausschätzung des Wohnungsvolumens
in Deutschland 2005 bis 2008, in Mrd. Euro zu Preisen von 2000
140

120

18,0

18,4

18,3

18,2

105,6

111,1

110,5

110,0

100

80

60

40

20

0
2005

2006

2007 (Prognose) 2008 (Prognose)

Neue Bundesländer und Berlin

Alte Bundesländer

Quelle: DIW 2008

6.1.4 Mieten und Lebenshaltungskosten

D

ie Entspannung an den Mietwohnungsmärkten setzt
sich laut Berechnungen des Instituts für Städtebau in
Berlin (ifs) weiterhin fort. Die bereits 2004 zu beobachtende Abkopplung der Mietkosten (einschließlich der Nebenkosten) von der Steigerungsrate der allgemeinen Lebenshaltungskosten hat sich weiterhin verfestigt. Die seit Beginn
dieses Jahrzehnts zu beobachtende Abschwächung des

Wohnungsm ark tentw ic k lung in Z a hlen

Verteuerungen bei den Baustoffen. Von 2000 bis 2007 sind
die Preise für Wohngebäude damit um insgesamt 11,9 % gestiegen und haben somit ihren Rückstand auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten wett gemacht.

Entwicklung von Wohngebäudepreisen, Nettokaltmmieten, Nebenkosten und
Lebenshaltungskosten in Deutschland 2000–2007 (Index: 2000=100)
115
114
113
112
111

Lebenshaltungskosten (ohne Miete)
Nebenkosten (kalt)
Nettokaltmiete
Preise für Wohngebäude

Bei den Angaben muss berücksichtigt werden, dass es sich
hier um bundesweite statistische Durchschnittswerte handelt. Regional bzw. lokal beobachtete Preissteigerungen
können hiervon deutlich nach oben oder unten abweichen,
insbesondere bei den Neuvertragsmieten.

110
109
108
107
106
105
104
103
102
101
100
99
98
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Quelle: ifs Institit für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V., 2008

Anstiegs der Wohnungsmieten hat sich damit 2007 fortgesetzt.

2007

Die reinen Mieten sind 2007 mit einem Plus von 1 % nur wenig gestiegen. Der Anstieg der gesamten Wohnnebenkosten
(inkl. Strom- und Heizkosten) liegt dagegen zwar noch weiterhin über dem Anstieg der allgemeinen Lebenskosten, stieg im
Vergleich zu den beiden Vorjahren aber deutlich moderater
an (2,7 % 2007 gegenüber 7,2 % 2006).
Preistreiber sind nach wie vor die Energiekosten, insbesondere Gas und Heizöl. Auch wenn die entsprechenden
Preisanstiege 2007 recht moderat blieben (bei flüssigen
Brennstoffen ist der Preis sogar um 3,9 % gesunken): In den
Vorjahren waren die Preise mit jeweils zweistelligen Raten
gestiegen.

In der Langfristbetrachtung sind die Nettokaltmieten seit
2000 um 8,2 % gestiegen, während die Preissteigerung
bei den sonstigen Lebenshaltungskosten mit 12,5 % we- Entwicklung der Mieten und Wohnnebenkosten in Deutschland 2002 bis 2007
(Veränderung gegenüber Vorjahr in %)
sentlich höher lag. Auch die
2002
2003
2004
2005
2006
kalten Nebenkosten zogen in
0,0
2,8
3,2
7,8
7,2
Wohnnebenkosten
insgesamt,
darunter:
den acht Jahren mit einem Plus
1,5
2,0
1,5
2,4
2,7
von 12,2 % wesentlich stärker Müllabfuhr
an und erhöhen den Druck auf Wasserversorgung
1,0
1,0
2,7
2,0
1,6
die Nettomieten. Die stabilste Abwasserentsorgung
1,6
2,3
2,9
0,5
1,0
Entwicklung zeigten bislang die Flüssige Brennstoffe (Heizöl)
-9,1
3,7
11,4
32,0
10,7
Preise für Wohngebäude: Sie
Feste Brennstoffe
2,0
1,2
1,0
1,0
2,1
sind von 2000 bis 2005 ledigStrom
4,5
5,0
4,0
4,2
3,0
lich um 2,2 % gestiegen. 2006
-5,6
5,1
1,0
10,5
17,7
lag das Plus dagegen plötzlich Gas
Nettokaltmieten
1,4
1,1
0,9
0,9
1,0
bei 2,3 % und 2007 sogar bei
7,2 %. Ursache für den schnellen Wohnungsmieten einschl. Nebenkosten
1,4
1,2
1,0
1,0
1,0
Anstieg 2007 waren neben der Zum Vergleich:
1,4
1,1
1,6
2,0
1,7
Mehrwertsteuererhöhung auch Lebenshaltungskosten insgesamt
weltmarktbedingte
generelle Quelle: Statistisches Bundesamt und Berechnungen des ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V., Berlin 2008

2007
2,7
1,2
1,0
1,4
-3,0
1,8
6,8
2,9
1,0
1,1
2,2

89

6 . v hw - R e c h e rc h e

benkosten blieben die Preissteigerungen bei den anderen
Nebenkosten recht moderat. Der Strompreis zog 2007 mit
einem Plus von 6,8 % wieder deutlich an. Auch bei den
sonstigen Nebenkosten, wie etwa bei den Gebühren für
Straßenreinigung und Schornsteinfeger, waren Preissteigerungen um 3,3 % zu verzeichnen.

6.1.5 Wohnungsbaufi
finanzierung

D

(August 2005 bis August 2007) und bei Laufzeitverträgen
über 10 Jahren plus 24,0 % (September 2005 bis Juli 2007).
Anknüpfend an die Phase steigender Zinssätze lag das Ausmaß der Stagnation bzw. des geringfügigen Rückgangs seit
Mitte 2007: Bei Laufzeitverträgen bis 1 Jahr minus 1,1 %
(August 2007 bis April 2008), bei Laufzeitverträgen von 1-5
Jahren minus 7,0 % (Juli 2007 bis April 2008), bei Laufzeitverträgen von 5-10 Jahren minus 5,4 % (August 2007 bis April
2008) und bei Laufzeitverträgen über 10 Jahren minus 3,7 %
(Juli 2007 bis April 2008).

as stete Steigen der Zinssätze bei den privaten WohnDer 2005 noch zu beobachtende Anstieg der Geschäftsbaukrediten, das sich seit August/September 2005
volumina bei längerfristigen Baukrediten (über fünf Jahre)
abzeichnete, ist Mitte 2007 zu einem Ende gekommen.
kam Anfang 2006 parallel mit dem Anstieg der entspreDie Zinssätze der kurzfristigen Kredite bis 1 Jahr stagnieren
chenden Effektivzinssätze zu einem Ende. Das erklärt sich
seitdem, die Zinssätze für längerfristige Kredite sind seitaus Vorzieheffekten durch den Abschluss von Kreditverdem sogar leicht rückläufig. Ein Ende der steten Zinssatzerträgen, die dem Anstieg der Zinssätze bei längerfristigen
höhungen zeichnete sich bereits Mitte 2006 ab, als sich die
Baukrediten (über fünf Jahre) vorgriffen. Seitdem sich die
Kredite für Laufzeiten von 1 bis 5 Jahren vorübergehend
Entwicklung dieser Zinssätze aber seit Mitte 2006 wieder
auf einem ähnlichen Niveau bewegten und sich die Kredite
relativ konstant verhält, pegeln sich auch die entsprechenmit Laufzeitverträgen über 5 Jahre vorübergehend sogar
vergünstigten. Bis Mitte 2007 hatten
diese längerfristigen Kredite wieder
Effektivzinsätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
nach Laufzeitlänge, in %
angezogen. Strukturell haben sich
die Zinssätze der längerfristigen
6,1
Kredite im Zuge dieser Entwicklung
5,9
aber von den nun im Vergleich
5,7
deutlich höheren Zinssätzen der
5,5
kurzfristigen 1-jährigen Kredite ab5,3
gesetzt.
5,1

Ausgehend vom jeweiligen Tiefstpunkt der Zinssätze für Wohnungsbaukredite Mitte 2005 bis zu ihrer
jeweiligen Höchstmarke Mitte 2007
waren folgende Zinsanstiege zu
beobachten: Bei Laufzeitverträgen
bis 1 Jahr plus 42,3 % (Juli 2005 bis
August 2007), bei Laufzeitverträgen
von 1-5 Jahren plus 38,4 % (August
2005 bis Juli 2007), bei Laufzeitverträgen von 5-10 Jahren plus 26,3 %

90

4,9
4,7
4,5

über 10 Jahre
5–10 Jahre
1–5 Jahre
bis 1 Jahre

4,3
4,1
3,9
3,7

J

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Quelle: Deutsche Bundesbank, 2008

Wohnungsm ark tentw ic k lung in Z a hlen

den Geschäftsvolumina wieder ein.
Auch der leichte Anstieg dieser
Zinssätze bis Mitte 2007 hat sich
nicht mehr nachhaltig auf die entsprechenden Geschäftsvolumina
ausgewirkt. Sie liegen nun 2007 im
Vergleich zum Jahresbeginn 2005
auf leicht erhöhtem Niveau. Die
Geschäftsvolumina bei Wohnungsbaukrediten mit einer Laufzeitlänge bis zu 5 Jahren blieben durchgehend auf konstantem Niveau.
In direktem Zusammenhang mit
den Kreditvolumina steht letztlich
auch die allgemein stagnierende
Entwicklung des Bauvolumens seit
Mitte 2006.

Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Neugeschäftsvolumina)
nach Laufzeitlänge, in Millionen Euro
9000
über 10 Jahre
5–10 Jahre
1–5 Jahre
bis 1 Jahre

8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0

Ja

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Als Ursache für die steigenden Baukreditzinsen sind die seit Dezember
2005 zu beobachtenden Leitzinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zu nennen.
Zuletzt wurden sie im Juni 2007 auf einen Wert von 4,0 % angehoben. Die EZB reagiert damit auf zunehmende Inflationsgefahren, weitere Leitzinsanhebungen in den USA und nicht
zuletzt auf positive Zahlen beim Konsum- und Wirtschaftsklima in Europa. Seit Dezember 2005 hat sich der Leitzins damit verdoppelt. Ungeachtet der massiven Zinssenkungen in
den USA blieb der Leitzins im Euroraum vorerst unverändert
auf diesem Niveau. Die Europäische Zentralbank sah in Europa keine Anzeichen für eine wirtschaftliche Schwäche wie
in den USA. Nachdem die seit 2007 anziehende Inflation im
Euroraum im Juni 2008 allerdings auf 4,0 % gestiegen war,
erhöhte die EZB den Leitzins im Juli 2008 auf 4,25 %. Perspektivisch ist in der Folge davon auszugehen, dass die Baukreditzinsen wieder leicht steigen oder zumindest auf erhöhtem
Niveau verbleiben werden. Das wiederum wird sich letztlich
als dämpfender Faktor auf die Nachfrage im Wohnungsbaumarkt auswirken.

Quelle: Deutsche Bundesbank, 2008

6.1.6 Entwicklung der Bau- und Bodenkosten

N

ach dem zuletzt im 4. Quartal 2006 zu beobachtenden Anstieg der Baulandpreise hat sich die preisliche
Entwicklung entspannt. In Bezug auf Gesamtdeutschland
hat sich das Preisniveau 2007 auf einem stabilen Niveau
gehalten1. Der Quadratmeterpreis lag im 4. Quartal 2006
bei 131,89 Euro. Im 4. Quartal 2007 bezifferte sich dieser
Wert auf 131,48 Euro. Das fortlaufende Ansteigen der Bodenpreise, das im Zeitraum von 2001 bis 2006 letztlich zu
einer Verdopplung (!) der Preise für baureifes Land geführt
hatte, setzt sich damit vorerst nicht mehr weiter fort.
Festzuhalten bleibt, dass die von 2001 bis 2006 zu beobachtende Entwicklung in Richtung steigender Bodenpreise
ein spezifisch westdeutsches Phänomen darstellte. Die Bodenpreise in Ostdeutschland blieben in diesem Zeitraum
auf einem nahezu konstant niedrigen Niveau, was sich
auch in den für 2007 vorliegenden Zahlen fortsetzend
1 Die Differenzierung der preislichen Entwicklung im Vergleich zwischen
Ost- und Westdeutschland wurde vom Statistischen Bundesamt mit
dem 2. Quartal eingestellt.

91

6 . v hw - R e c h e rc h e

festhalten lässt. Die preisliche Entspannung 2007 auf dem
Markt für baureifes Land bedeutet von daher vor allem
auch eine Marktentspannung in Westdeutschland.
Der 2006 zu beobachtende Rückgang bei Verkaufszahlen und Verkaufsfläche von baureifem Land hat sich 2007
fortgesetzt. Die Verkaufszahlen fielen nach dem Minus von
24,6 % von 2005 zu 2006 um weitere 10,2 % 2007 auf
nunmehr 43.613 Verkaufsfälle (zum Vergleich: 2005 waren

tes Umsatzplus von 0,8 %. Die Bodenpreise blieben 2007
zwar auf einem konstanten Niveau, im Vergleich zu 2006
liegt der Jahresdurchschnittspreis für baureifes Land 2007
allerdings um 10,0 % über dem Wert von 2006. Über diese
Wertsteigerung erklärt sich die letztlich konstante Umsatzbilanz für baureifes Land im Jahresvergleich von 2006 zu
2007.

Entwicklung der Bodenpreise für baureifes Land
Vergleich der Quartalsergebnisse 2002–2007
180
160

156,4 160,6

163,7

144,6 140,7
139,9
137,7
135,0
133,1
123,9 124,1
136,2
120,5 116,6
120,5 121,1
131,9 129,4
131,6131,5
112,7
120
124,0
117,8
101,8 102,1
116,6 116,6 115,5
100
106,8 104,0
104,3101,9103,6 103,0
89,9 91,1 87,0
86,2
99,3
96,9
89,5 89,7
80
80,0
75,5 77,6 79,1
60
56,2
54,7
52,6 52,1
51,4
51,5
51,2
40 48,4 46,2 48,7
48,0 49,9
46,5 47,1 49,3 46,9
49,4
44,3
44,8 46,5
43,2
37,2
20
140

Euro/m2

Westdeutschland
Deutschland
Ostdeutschland

0

2
3
3
3
3
2
4
5
4
4
5
2
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5
6
6
6
6
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8
8
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2. 3.
3. 4.
4.
2.
3.
4. 1.
3. 4.
Quelle: Statistisches Bundesamt 2008

dies 64.372 Verkaufsfälle). Die verkaufte Fläche ging nach
dem Minus von 14,8 % von 2005 auf 2006 um weitere
8,0 % auf nunmehr 40.468.000 m2 zurück (zum Vergleich:
2005 waren dies 51.621 Verkaufsfälle). Trotz dieser Rückgänge im Volumen des 2007 auf dem Markt gehandelten
baureifen Lands verbleibt in der Summe für 2007 ein leich92

G esetze und Verordnungen 2 0 07/2008

6.2

Gesetze und Verordnungen

6.2.1 Verabschiedete Gesetze und Verordnungen 2007/2008
Laufende Gesetzgebung 2007/2008
Energie- und Klimapolitik

D

ie Bundesregierung hat am 24. August 2007 in Meseberg ein Integriertes Energie- und Klimaprogramm
(IKEP) mit dem Ziel verabschiedet, die Treibhausgasemissionen in Deutschland weiter zu reduzieren, die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien auszubauen.
Aus den insgesamt 29 Eckpunkten des IKEP seien hier die
für die Kommunen und die Wohnungswirtschaft bedeutendsten herausgegriffen:
Aus dem Bereich der Energieeffizienz:
fi

Gesetz zur Förderung der Kraft-Wärme-Koppelung
– KWK-G
Die Novelle des KWK-Gesetzes, die am 6. Juni 2008
vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde, soll
den Neubau und die wesentliche Modernisierung von
KWK-Anlagen sowie den Ausbau von Wärmenetzen
fördern. Es dient damit dem Ziel der Bundesregierung,
bis 2020 den Anteil der Stromproduktion aus Kraft-Wärme-Kopplung von derzeit 12 % auf 25 % zu erhöhen.
Das Gesetz tritt zum 1. Januar 2009 in Kraft.
Beschluss des Bundestages vom 6. Juni 2008 (BT-Drucks. 16/8305,
16/9469)
Beschluss des Bundesrates vom 4. Juli 2008 (BR-Drucks. 420/08)

Gesetz zur Öffnung des Messwesens bei Strom
und Gas für Wettbewerb
Bei der leitungsgebundenen Versorgung mit Elektrizität
und Gas sind bisher nur Einbau, Betrieb und Wartung von
Messeinrichtungen (Messstellenbetrieb) für den Wettbewerb geöffnet. Das Gesetz zur Öffnung des Messwesens
bei Strom und Gas für den Wettbewerb ändert das Ener-

giewirtschaftsgesetz (EnWG) und liberalisiert die Strommessung. Ab 2010 müssen bei Neubauten und Sanierungen
sog. intelligente Zähler eingebaut werden, mit denen Verbraucher in die Lage versetzt werden sollen, ihren Eigenverbrauch zu steuern. Gleiches gilt, wenn ein alter Zähler
ersetzt wird. Ebenfalls 2010 müssen lastvariable Tarife angeboten werden. Die Verordnung zur Konkretisierung der
Anforderungen (Verordnung zum Erlass von Regelungen
über Messeinrichtungen im Strom- und Gasbereich) wurde
am 18. Juni 2008 von der Bundesregierung beschlossen
und bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates.
Das Gesetz wird in Kürze im Bundesgesetzblatt veröffentlicht werden und tritt am Tag nach seiner Verkündung in
Kraft.
Beschluss des Bundestages vom 6. Juni 2008 (BT-Drucks. 16/8306,
16/9470)
Beschluss des Bundesrates vom 4. Juli 2008 (BR-Drucks. 421/08)

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei
Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV)
Das Bundeskabinett hat am 27. Juni 2007 die Energieeinsparverordnung 2007 verabschiedet. Im Kern wurde mit
der Verordnung auch der Energieausweis für Bestandsgebäude bei Vermietung und Verkauf verpflichtend eingeführt. Die Bundesregierung hat damit den vom Bundesrat
am 8. Juni 2007 vorgeschlagenen Änderungen der Regierungsvorlage zur Einführung von Energieausweisen für Bestandsgebäude zugestimmt.
Den Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Varianten, als bedarfsorientierten Ausweis – Energieausweis auf
der Grundlage des berechneten Energiebedarfs – und als
verbrauchsorientierten Ausweis – Energieausweis auf der
Grundlage des erfassten Energieverbrauchs. Welcher Ausweis verwendet werden kann, richtet sich nach der Größe,
dem Baujahr und der energetischen Qualität des Gebäudes. Der Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig.
Die für Neuvermietung und Verkauf von Wohngebäuden

93

6 . v hw - R e c h e rc h e

geltende Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises
ist damit wie geplant stufenweise für die verschiedenen
Wohngebäudetypen zeitlich versetzt verpflichtend,
●

seit 1. Juli 2008 für Wohngebäude bis Baujahr 1965,

●

ab 1. Januar 2009 für alle anderen Wohngebäude.

Für die sogenannten Nichtwohngebäude im Bestand
(z. B. Bürogebäude, Geschäftshäuser) dürfen nach Wahl des
Eigentümers oder Vermieters bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden. Hier gilt als
Termin der 1. Juli 2009. Ab dann müssen in öffentlichen
Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr die Energieausweise gut sichtbar ausgehängt werden.
Die Energieeinsparverordnung berechtigt einen breiten
Kreis qualifizierter Berufsgruppen zur Ausstellung von Energieausweisen, darunter insbesondere auch Handwerker
aus den Bereichen des Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerbes.
Verordnung vom 24. Juli 2007
BGBl. I 2007, Nr. 34 v. 26. Juli 2007, S. 1519
Geltung stufenweise seit 1. Juli 2008

Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung – EnEV 2009
Verordnung zur Änderung der Verordnung über die Heizkostenabrechnung

94

Dämmqualität und der Zahl der Wohneinheiten.
Den Vollzug sollen die Nachweispflichten, Kontrollen der
Bezirksschornsteinfegermeister sowie Bußgeldvorschriften
bei erheblichen Verstößen sichern.
Durch die Novellierung der Heizkostenverordnung sollen weitere Potenziale zur Minderung der CO2-Emissionen
im Gebäudebereich erschlossen werden. Eine Erhöhung
des verbrauchsabhängigen Anteils bei der Abrechnung der
Heizkosten bei älteren Gebäuden soll die Motivation der
Nutzer zur Energieeinsparung stärken. Mit der Ausnahme
von der Verbrauchserfassungspflicht soll ein Anreiz zur Erreichung des sog. Passivhausstandards beim Bau bzw. der
Sanierung von Mehrfamilienhäusern gesetzt werden. Über
ein Kürzungsrecht für Mieter bei den Heizkosten im Falle
der Nichteinhaltung von öffentlich-rechtlichen Standards
durch den Vermieter sowie über eine Beseitigung möglicher Hemmnisse beim Contracting kann erst im Herbst
2008 entschieden werden, da hierzu noch ein Gutachten
abgewartet werden muss.
Die Verordnungsentwürfe müssen nun noch im Bundesrat gemeinsam mit dem Dritten Gesetz zur Änderung des
Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beraten und abgestimmt werden. Die Gesetz- und Verordnungsentwürfe
sind für eilbedürftig erklärt worden, damit die Novellierung
zum 1. Januar 2009 in Kraft treten kann.

Kaum, dass sich die Praxis auf die EnEV 2007 eingestellt hat,
liegen seit dem 18. Juni 2008 die Regierungsentwürfe zur Novelle der EnEV und der Heizkostenverordnung auf dem Tisch.

Regierungsentwürfe vom 18. Juni 2008
www.bmvbs.de

Zur Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich
werden im Entwurf der EnEV 2009 die energetischen Anforderungen bei Neubauten und wesentlichen Änderungen
von Gebäuden im Bestand um durchschnittlich 30 % angehoben. Hinzu kommen verschiedene Nachrüstpflichten für
Anlagen und Gebäude, unabhängig von Umbauten.

Gesetz zur Neuregelung des Rechts der
Erneuerbaren Energien
g
im Strombereich
und zur Änderung damit zusammenhängender Vorschriften (Artikelgesetz)
g
g
u. a. Änderung des Erneuerbare-EnergienGesetz – EEG

Langfristig und stufenweise sollen die verbrauchsintensiven
Nachtstromspeicherheizungen außer Betrieb genommen
werden, abhängig von der Größe des Gebäudes, seiner

Ziel der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ist es, den
Anteil von erneuerbaren Energien im Strombereich von derzeit
rund 14 % auf mindestens 30 % im Jahre 2020 zu erhöhen.

Aus dem Bereich Erneuerbare Energien:

G esetze und Verordnungen 2 0 07/2008

So steigen u. a. die Vergütungen für Windparks auf hoher See,
aber auch für Windanlagen auf dem Festland und insbesondere für den Ersatz von Windanlagen an bestehenden Standorten durch effizientere Modelle (sog. Repowering). Ebenfalls
erhalten hoch effiziente Biogasanlagen, die gleichzeitig Strom
und Wärme erzeugen, eine erhöhte Vergütung. Dagegen
werden entsprechend den Produktivitätsfortschritten bei Photovoltaik dort die Vergütungssätze deutlich gesenkt.
Beschluss des Bundestages vom 6. Juni 2008 (BT-Drucks. 16/8148,
16/9477)
Beschluss des Bundesrates vom 4. Juli 2008 (BR-Drucks. 418/08)
Geltung ab 1. Januar 2009. Gleichzeitig tritt das Erneuerbare-Energien-Gesetz vom 21. Juli 2004 (BGBl. I S. 1918) außer Kraft.

Gesetz zur Förderung Erneuerbarer
Energien im Wärmebereich (ErneuerbareEnergien-Wärmegesetz – EEWärmeG)
Alle Eigentümer neuer Gebäude sind ab 1. Januar 2009
verpflichtet, ihren Wärmebedarf anteilig aus erneuerbaren
Energien zu decken. Dazu können Geothermie, Solarthermie, Umweltwärme und Biomasse genutzt werden. Ersatzweise können auch ähnlich Klima schonende Alternativen
eingesetzt werden, etwa eine verstärkte Wärmedämmung
sowie Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme.
Eigentümer von bestehenden Gebäuden werden mit Mitteln eines Marktanreizprogrammes gefördert, wenn sie
ihr Heizsystem auf erneuerbare Energien umstellen. Für
Gemeinden und Gemeindeverbände besteht die Möglichkeit, auf Grund bestehender Ermächtigungsgrundlagen
des Landesrechts auch aus klimapolitischen Gründen den
Anschluss- und Benutzungszwang an ein Nah- oder Fernwärmenetz vorzusehen. Zudem können die Länder auch
für den Gebäudebestand eine Verpflichtung zur Nutzung
erneuerbarer Energien festlegen.
Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz ist im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden.

Bundesnaturschutzgesetz
Auf Klage der Europäischen Kommission hatte der Europäische Gerichtshof in seinem Urteil vom 10. Januar 2006
Deutschland gerügt, mehrere Bestimmungen der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) nicht ordnungsgemäß in
das Bundes- und Landesrecht umgesetzt zu haben. Insbesondere der Projektbegriff der FFH-Verträglichkeitsprüfung
sowie bestimmte Freistellungen von den artenschutzrechtlichen Verboten wurden als europarechtswidrig verworfen.
Die Korrektur dieser Mängel ist durch die sog. „kleine Novelle“ des Bundesnaturschutzgesetzes erfolgt. Diese wurde
durch das Erste Gesetz zur Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2873) an
die europarechtlichen Vorgaben angepasst. Die hinsichtlich
des Artenschutzes relevanten Änderungen des Bundesnaturschutzgesetzes sind am 18. Dezember 2007 in Kraft getreten.
Am 17. Juni 2008 sind zudem die neuen Vorschriften
im Zusammenhang mit der Prüfung von Projekten auf
ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen von Natura
2000-Gebieten in Kraft getreten. Danach wird künftig nicht
mehr zwischen Projekten innerhalb oder außerhalb dieser
Schutzgebiete unterschieden. Darüber hinaus gewährleistet die Einführung eines subsidiären Anzeigeverfahrens,
dass eine Verträglichkeitsprüfung auch dann in den nach
der FFH-Richtlinie erforderlichen Fällen durchgeführt werden kann, wenn für ein Projekt nach anderen Rechtsvorschriften bislang keine Anzeige oder Entscheidung erforderlich ist.
Bundesnaturschutzgesetz vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. April 2008 (BGBl.
I S. 686) m.W.v. 12. April .2008
Stand: 17. Juni 2008 aufgrund des Gesetzes vom 12. Dezember
2007 (BGBl. I S. 2873, ber. 2008 S. 47)

Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich
(Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG) vom
7. August, BGBI. 2008 Teil I Nr. 36 vom 18. Augst 2008, S. 1658

95

6 . v hw - R e c h e rc h e

Gesetz zur Neuregelung
g
g des Wohngeldrechts und zur Änderung anderer
wohnungsrechtlicher Vorschriften
Am 25. April 2008 hat der Bundestag in zweiter und dritter
Lesung das „Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts
und zur Änderung anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften“
verabschiedet. Den entsprechenden Gesetzentwurf hatte die
Bundesregierung bereits am 8. August 2007 vorgelegt. Das
Parlament hatte das Gesetz im Zuge der Ausschussberatungen einer nochmaligen Überarbeitung unterzogen.
Nachdem der Bundesrat am 23. Mai 2008 das Gesetz vorerst gestoppt und den Vermittlungsausschuss angerufen
hatte, hat sich dieser am 18. Juni 2008 auf eine Beschlussempfehlung verständigt. Der Bundestag hat dieser am
27. Juni 2008 und der Bundesrat schließlich am 4. Juli 2008
zugestimmt. Damit kann das Gesetz nach seiner Verkündung
im Bundesgesetzblatt am 1. Januar 2009 in Kraft treten.
Ziel des Gesetzes ist die Fortentwicklung und Vereinfachung
des Wohngeldrechts. Hintergrund ist die geänderte Rechtslage aufgrund der so genannten Hartz-IV-Reform. Seit dem
1. Januar 2005 haben Empfänger von ALG II, Sozialhilfe oder
anderen Transferleistungen grundsätzlich keinen Anspruch
mehr auf Wohngeld. Ihre angemessenen Unterkunftskosten
einschließlich der Heizkosten werden seither im Rahmen der
jeweiligen Transferleistung berücksichtigt.
Das Gesetz setzt bei der Novellierung des Wohngeldrechts
und der damit einhergehenden vollständigen Neufassung
des Wohngeldgesetzes (WoGG) folgende Schwerpunkte:
●

●

●
●

Die Einbeziehung der Heizkosten, die mit einem festen Betrag nach der Zahl der zu berücksichtigenden
Haushaltsmitglieder (z. B. für eine Person 24 Euro, für 2
Personen zusammen 31 Euro) in die Miete eingerechnet werden,
die Zusammenfassung der Baualtersklassen auf Neubaumietenniveau,
die Erhöhung der Miethöchstbeträge um 10 % und
die Erhöhung der Tabellenwerte um 8 %.

BT-Drucksachen 16/6543, 16/7166, 16/7167, 16/8918, 16/8923,
16/9290, 16/9627; BT Plenarprot. 16/173 – 18482 B v. 27. Juni 2008

96

(Weitere) Laufende
Gesetzgebungsverfahren
Novellierung des Raumordnungsgesetzes

D

ie Bundesregierung hat am 16. Juli 2008 den vom
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Neufassung des Raumordnungsgesetzes beschlossen. Es folgt
nunmehr das parlamentarische Verfahren. Die Verkündung
des Gesetzes ist für Ende 2008 geplant.
Die 2006 wirksam gewordene Föderalismusreform I erfordert ein neues Raumordnungsgesetz.
Zu den wichtigsten Änderungen der Föderalismusreform
bezogen auf die Raumordnung gehören insbesondere folgende Gesichtspunkte:
●

Die Rahmengesetzgebungskompetenz ist ganz entfallen. Deshalb kann das alte auf Grund der Rahmengesetzgebungskompetenz erlassene Raumordnungsgesetz nicht mehr auf Dauer weiter gelten.

●

Die Raumordnung fällt nunmehr in die konkurrierende Gesetzgebung. Dabei braucht der Bund nicht mehr
nachzuweisen, dass ein Bundesgesetz erforderlich ist.

●

Die Länder haben ein Abweichungsrecht. Sie können,
soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit Gebrauch gemacht hat, durch Gesetz abweichende Regelungen treffen.

Um weiterhin eine möglichst große bundesweite Rechtseinheit im Raumordnungsrecht zu erhalten, soll das neue
Raumordnungsgesetz den Ländern möglichst wenig Anlass zur Abweichungsgesetzgebung geben. Die bisherigen
von Bund und Ländern gemeinsam getragenen Regelungen sollen weitgehend in das neue Gesetz überführt werden. Die Länder sollen weiterhin Spielraum für ergänzendes Landesrecht erhalten.
Gleichzeitig soll das künftige Raumordnungsgesetz neue
Entwicklungen berücksichtigen und den praktischen Erfahrungen mit dem bisherigen Raumordnungsgesetz Rech-

G esetze und Verordnungen 2 0 07/2008

nung tragen. Es soll insbesondere die räumliche Planung
der Länder und Regionen auf die Herausforderungen des
Klimawandels und des Rückgangs der Bevölkerung ausrichten.
Regierungsentwurf vom 16. Juli 2008, BR-Drucksache 563/08 vom
8. August 2008

Umweltgesetzbuch (UGB)
Nachdem im Rahmen der Föderalismusreform I die Kompetenzgrundlagen für ein Umweltgesetzbuch des Bundes
geschaffen worden sind, hat sich die große Koalition vorgenommen, in der laufenden Legislaturperiode das Umweltrecht zu vereinfachen und in einem Umweltgesetzbuch
zusammenzufassen. Dabei sollen insbesondere die vielen
verschiedenen Genehmigungsverfahren künftig durch eine
„Integrierte Vorhabengenehmigung“ ersetzt werden.
Das UGB 2009 soll sechs Bücher umfassen. Buch I regelt
die allgemeinen Vorschriften und das vorhabenbezogene
Umweltrecht, die Bücher II und III regeln das Wasser- und
Naturschutzrecht, Buch IV und V die nichtionisierende
Strahlung und das Emissionshandelsrecht. Daneben enthält das Regelungspaket eine Verordnung über die vom
UGB erfassten Vorhaben (Vorhaben-Verordnung) und eine
Verordnung über Umweltbeauftragte (Umweltbeauftragtenverordnung).
In der nächsten Legislaturperiode sollen weitere Umweltrechtsmaterien wie das Recht der nichtgenehmigungsbedürftigen Anlagen, der gebiets- und verkehrsbezogene
Immissionsschutz, der Schutz vor gefährlichen Stoffen, Anforderungen an Produkte und Ressourcenschutz, das Kreislaufwirtschafts- und Abfallrecht, Bodenschutz, Altlasten ins
UGB überführt werden.
Das Bundesumweltministerium (BMU) hat den Referentenentwurf für das Umweltgesetzbuch (UGB) vom November
2007 überarbeitet und das Verfahren zur Anhörung von
Ländern und Verbänden über die neue Entwurfsfassung
durchgeführt. Die abschließende Abstimmung des Entwurfs innerhalb der Bundesregierung steht noch aus. Im

Zuge der laufenden Abstimmung zwischen den betroffenen Bundesministerien können sich bei den Regelungen
weitere Änderungen ergeben.
Referentenentwurf und Begründung: www.bmu.de/umweltgesetzbuch/downloads/doc/40448.php

Gesetz zur Modernisierung des Vergaberechts
Das Bundeskabinett hat am 21. Mai 2008 den Gesetzentwurf zur Modernisierung des Vergaberechts beschlossen
und an den Bundesrat weitergeleitet. Damit sollen wichtige
EU-Regelungen in das deutsche Recht, die Vorgaben aus
dem Koalitionsvertrag und Leitlinien der Bundesregierung
vom 26. Juni 2006 zum mittelstandsgerechten Vergabeverfahren umgesetzt und Investitionshemmnisse abgebaut
werden.
Ziel des Gesetzes ist eine vereinfachte sowie eine transparentere und mittelstandsfreundlichere Ausgestaltung des
Vergaberechts. Außerdem soll der Gesetzentwurf weitere Bestimmungen der im Jahr 2004 verabschiedeten EURichtlinien 2004/17/EG (zur Koordinierung der Zuschlagserteilung durch Auftraggeber im Bereich der Wasser-,
Energie- und Verkehrsversorgung sowie der Postdienste)
und 2004/18/EG (zur Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bau-, Liefer- und Dienstleistungsaufträge)
in nationales Recht umsetzen.
Der vierte Teil des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und die Vergabeverordnung (VgV) sollen
durch das Gesetz geändert werden. Die Verfahrensvorschriften in den Verdingungsordnungen (VOL und VOF) und in
der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
sollen unabhängig vom vorliegenden Gesetzentwurf ebenfalls vereinfacht werden. Für die Auftragsvergabe in den
Sektorenbereichen soll eine neu zu schaffende Verordnung,
welche der Richtlinie 2004/17/EG entspricht, gelten.

97

6 . v hw - R e c h e rc h e

Im Wesentlichen sind folgende Neuerungen geplant:
Verstärkung der Mittelstandsklausel
öffentlicher Aufträge vornehmlich zu berücksichtigen sein.
Die Aufträge müssen im Regelfall in Losen vergeben werden. Dabei sind Leistungen in der Menge aufgeteilt (Teillose) und getrennt nach Art oder Fachgebiet (Fachlose) zu
vergeben. Kleine und mittlere Unternehmen sollen auf diese Weise leichter die Möglichkeit erhalten, sich an größeren
öffentlichen Aufträgen zu beteiligen.

sollen, regt der Bundesrat verschiedene Einzeländerungen
an. So fordert er eine gesetzliche Grundlage, durch die
ein bundesweites Register über „schwere Verfehlungen“
von Bietern eingerichtet werden kann. Zudem schlägt er
flexiblere Vorschriften für die Länder – beispielsweise bei
der Besetzung der Vergabekammern – und Regelungen
zu interkommunalen Kooperationen vor. Die vorgesehene
Abschaffung der (fakultativen) Einrichtung von Vergabeprüfstellen in den Ländern lehnt der Bundesrat ab.
Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Vergaberechts
BR-Drucksache 349/08

Umsetzung von EG-Richtlinien
Das Gesetz dient zudem der Umsetzung der EG-Vergaberichtlinien 2004/17/EG und 2004/18/EG sowie der
Rechtsmittelrichtlinie 2007/66/EG. Es stellt klar, dass für die
Ausführung eines konkreten Auftrags zusätzliche soziale,
umweltbezogene oder innovative Anforderungen an den
Auftragnehmer gestellt werden dürfen. Die Anforderungen
müssen im sachlichen Zusammenhang mit dem Auftragsgegenstand stehen.
Rechtsschutz unterlegener Bieter
Der Gesetzentwurf sieht eine Straffung des Nachprüfungsverfahrens unterlegener Bieter vor. Dies soll zu größerer Effizienz und zur Beschleunigung der Vergabeverfahren führen.
Rechtsprechungsrichtlinie des OLG Düsseldorf
Grundstücksverkäufe an einen Investor, die gleichzeitig
städtebauliche Auflagen umfassen, sind laut Gesetzentwurf keine öffentlichen Aufträge, die dem Vergaberecht
unterliegen und ausgeschrieben werden müssen. Diese
Klarstellung ist für Städte und Kommunen von besonderer Bedeutung. Dadurch sollen Irritationen für kommunale
Investitionen beseitigt werden, die durch eine Rechtsprechungslinie des OLG Düsseldorf entstanden sind.
Zu dem Regierungsentwurf hat der Bundesrat in seiner Sitzung am 4. Juli 2008 Stellung genommen. Neben
konkretisierenden Regelungen, die insbesondere die Vereinfachung des Vergaberechts noch weiter vorantreiben
98

6.2.2 Soziale Wohnraumförderung 2008

D

ie soziale Wohnraumförderung ist nach einer durchgreifenden Reform der rechtlichen Grundlagen im
Jahr 2002 an die Stelle des sozialen Wohnungsbaus getreten, der in einer Zeit allgemeinen Wohnungsmangels vor
allem das Wohnungsangebot ausgeweitet hatte.
Die Unterstützung der Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt ist allerdings nach
wie vor Aufgabe des Sozialstaates. Mit der sozialen Wohnraumförderung wird der vorhandene Wohnungsbestand
stärker zur Lösung von Wohnraumversorgungsproblemen
einbezogen. Zugleich leistet die soziale Wohnraumförderung auch einen Beitrag zur Stadtentwicklung insbesondere in benachteiligten Quartieren.
Im Rahmen der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur Sozialen Wohnraumförderung zum 1. September 2006 vom Bund auf die Länder
übertragen; seit 1. Januar 2007 sind Bundesfinanzhilfen für
die Soziale Wohnraumförderung nicht mehr möglich. Diese
Aufgabenübertragung berücksichtigt, dass sich der Wohnungsbedarf regional sehr unterschiedlich entwickelt hat
und die Wohnraumversorgungsprobleme weitgehend gelöst sind. Bereits mit der Reform des Wohnungsbaurechts
im Jahr 2001 waren die bundesrechtlichen Regelungen flexibilisiert und die Spielräume der Länder, über den Einsatz
von Fördermitteln zu entscheiden, deutlich vergrößert wor-

S t ädtebauförd e rung

den. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des
Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt
wird, bleibt es weiterhin gültig.
Den Ländern obliegt künftig das Recht zur Gesetzgebung
in diesem Bereich und zur Finanzierung der sozialen Wohnraumförderung. Sie erhalten hierfür zunächst bis einschließlich 2013 vom Bund eine Kompensation in Höhe von 518,2
Millionen Euro jährlich. Dieser Betrag entspricht mehr als
dem Doppelten der Finanzhilfen, die die Länder nach der
geltenden Finanzplanung in den nächsten Jahren erhalten
hätten. Die Länder haben also nach der Übertragung der
sozialen Wohnraumförderung eine sichere Finanzierungsperspektive für die künftige Aufgabenwahrnehmung in
eigener Verantwortung.
Die Länder konkretisieren in ihren Fördervorschriften die Vorgaben des Wohnraumförderungsgesetzes und bestimmen
mit ihren Programmen je nach der regionalen Wohnungsmarktsituation und Bedarfslage die Schwerpunkte der Förderung. Sie bewilligen den Antragstellern (z. B. Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Einzelbauherren) die
Fördermittel. Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch.
Sie erfolgt durch Bereitstellung von Darlehen zu Vorzugsbedingungen und von Zuschüssen, die Übernahme von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Gewährleistungen sowie
durch die Bereitstellung von verbilligtem Bauland.

6.2.3 Städtebauförderung 2008

D

ie „Verwaltungsvereinbarung über die Gewährung von Finanzhilfen an die Länder nach Art.
104 b des Grundgesetzes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen 2008“ (VV Städtebauförderung
2008) ist nach Unterzeichnung durch alle 16 Bundesländer
am 31. Mai 2008 in Kraft getreten.
Insgesamt stellt der Bund rund 505 Millionen Euro für
die Städtebauförderung mit den Programmbereichen Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, Soziale Stadt, Stadtumbau
Ost, Stadtumbau West, Städtebaulicher Denkmalschutz sowie die Allgemeine Städtebauförderung in Ost und West

bereit. Das sind rund 93,5 % des im Vorjahr zur Verfügung
gestellten Fördermittelrahmens.
Nach der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung
2007 sind Finanzhilfen des Bundes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen in folgenden Bereichen vorgesehen:
●

Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Städten und Dörfern i.H.v. rund
122 Mio. Euro (neue Länder: 61 Mio. Euro; alte Länder: 61 Mio. Euro)

●

Städtebaulicher Denkmalschutz in den neuen Ländern i.H.v. 90 Mio. Euro

●

Stadtumbau Ost und West i.H.v. rund 163 Mio.
Euro (neue Länder: 105 Mio. Euro; alte Länder: 58
Mio. Euro)

●

Soziale Stadtt in den alten Ländern i.H.v. 90 Mio. Euro.

●

Aktive Stadt- und Ortsteilzentren i.H.v. 40 Mio.
Euro

Städtebauliche Sanierungs- und
Entwicklungsmaßnahmen

D

ie städtebauliche Erneuerung soll die Erhaltung und
Modernisierung von Gebäuden und die Verbesserung
des Wohnumfeldes in den Städten und Gemeinden
ermöglichen sowie die Innenstädte und Stadtteilzentren revitalisieren. Ohne finanzielle Unterstützung des
Bundes und der Länder, die ein Drittel der förderungsfähigen Kosten ausmacht, könnten die Städte und
Gemeinden diese Aufgaben nicht bewältigen. Derzeit
werden in dem Programmbereich 534 Maßnahmen/
Gebiete in den neuen und 488 in den alten Ländern
gefördert. Die Finanzhilfen müssen nach dem Besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuchs (BauGB)
eingesetzt werden.
Bestandteil der Gesamtmaßnahme können entsprechend den gesetzlichen Vorschriften (§§ 136 ff. BauGB
und §§ 165 ff. BauGB) die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen
sowie Leistungen von Sanierungs- und Entwicklungsträgern sowie anderen Beauftragten sein.
99

6 . v hw - R e c h e rc h e

Gegenstand von Sanierungsmaßnahmen kann auch
der Stadtumbau sein. Die Mittel können eingesetzt
werden, um zur Lösung der städtebaulichen Probleme
beizutragen, die sich aus dem Leerstand von Wohnungen ergeben, soweit dieser eine Funktionsschwäche
i.S.v. § 136 BauGB darstellt.
Der Bund stellt den Ländern 2008 für die Förderung
städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Städten und Dörfern Finanzhilfen in Höhe
von rund 122 Millionen Euro (Verpflichtungsrahmen) zur
Verfügung.
Bundesfi
finanzhilfen zur Städtebauförderung im Programmjahr 2008
Finanzhilfen des Bundes in Tsd. Euro
Bundesland
Allg. Programm alter
Länder

Stadtumbau
West alte
Länder

Allg. Programm neue
Länder

BadenWürttemberg

9.459

6.765

-

Bayern

11.160

8.154

-

Berlin

2.213

3.249

4.912

Brandenburg

Programmbereich
StädtebauliStadtumbau
cher DenkmalOst neue
schutz neue
Länder
Länder

Soziale Stadt

Aktive Stadtund Ortsteilzentren

-

10.787

4.794

-

-

12.367

5.496

37.177

7.245

8.437

4.730

2.103

32.889

-

Insgesamt

31.805

-

-

10.484

15.468

18.010

3.041

1.351

48354

633

778

-

-

-

848

377

2.636

Hamburg

1.621

1.005

-

-

-

2.076

923

5.625

Hessen

5.412

4.621

-

-

-

6.536

2.905

19.474

MecklenburgVorpommern

-

-

7.117

10.501

12.227

2.097

932

32.874

Niedersachsen

7.127

7.498

-

-

-

8.300

3.689

26.614

16.100

17.800

-

-

-

20.172

8.965

63.037

3.627

3.478

-

-

-

4.050

1.800

12.955

951

1.482

-

-

-

1.110

493

4036

Sachsen

-

-

18.351

27.074

31.523

5.173

2.298

84.419

Sachsen-Anhalt

Bremen

NordrheinWestfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland

-

-

10.439

15.401

17.933

3.010

1.338

48121

SchleswigHolstein

2.577

3.054

-

-

-

2.905

1.292

9.828

Thüringen

-

-

9.577

14.131

16.453

2.618

1.164

43943

120

116

120

180

209

180

80

1005

61.000

58.000

61.000

90.000

104.792

90.000

40.000

504.792

Forschungsmittel
insgesamt

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2008

100

S t ädtebauförd e rung

Die Finanzhilfen werden wie folgt aufgeteilt:
Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
im Programmjahr 2008
Finanzhilfen des Bundes
Land

in Prozent

in Tsd. Euro

neue Bundesländer
Berlin (Ostteil)

8,067

4.921

Brandenburg

17,221

10.505

Mecklenburg-Vorpommern

11,691

7.131

Sachsen

30,142

18.387

Sachsen-Anhalt

17,147

1.,46

Thüringen
Insgesamt (neue Bundesländer)

15,732

9.596

100,000

61.000

zung (§ 172 BauGB) eingesetzt. Die Förderung des Bundes
im Programmbereich „Städtebaulicher Denkmalschutz“ beträgt 40 % der förderfähigen Kosten.
Im Jahr 2008 stellt der Bund den neuen Ländern und Berlin
(für den Ostteil der Stadt) für Maßnahmen des Städtebaulichen Denkmalschutzes Finanzhilfen in Höhe 90 Mio. Euro
(Verpflichtungsrahmen) bereit.
Diese Finanzhilfen wurden wie folgt verteilt:
Städtebaulicher Denkmalschutz
im Programmjahr 2008 (nur neue Länder)
Finanzhilfen des Bundes
Land
Berlin-Ost
Brandenburg

alte Bundesländer:

in Tsd. Euro

8,1

7.26

17,2

15.499

Baden-Württemberg

15,537

9.478

Mecklenburg-Vorpommern

11,7

10.522

Bayern

18,332

11.182

Sachsen

30,1

27.128

3,634

2.217

Sachsen-Anhalt

17,1

15.432

1,04

634

Thüringen

15,7

14.159

2,663

1.624

100

90.000

Berlin (Westteil)
Bremen
Hamburg
Hessen

8,89

5.423

Niedersachsen

11,706

7.141

Nordrhein-Westfalen

26,446

16.132

Rheinland-Pfalz

5,957

3.634

Saarland

1,562

953

Schleswig-Holstein
Insgesamt (alte Bundesländer)

4,233

2.582

100,000

61.000

Insgesamt (alle Länder)

122.000

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2008

Städtebaulicher Denkmalschutz
(nur neue Länder)

D

in Prozent

er Bund beteiligt sich an der Finanzierung von Maßnahmen des städtebaulichen Denkmalschutzes zur Erhaltung historischer Stadtkerne in den neuen Ländern. Zur
Zeit werden 177 Städte gefördert. Die Finanzhilfen werden
regelmäßig in Gebieten mit städtebaulicher Erhaltungssat-

Insgesamt

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2008

Stadtumbau Ost und West

D

ie Finanzhilfen des Bundes zur Förderung des Stadtumbaus sind bestimmt für die Vorbereitung und
Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen in Stadt- und
Ortsteilen, deren einheitliche und zügige Durchführung im
öffentlichen Interesse liegen. Die Mittel sollen die Gemeinden befähigen, sich frühzeitig auf Strukturveränderungen
vor allem in Demografie und Wirtschaft und auf die damit
verbundenen städtebaulichen Auswirkungen einzustellen.
Stadtumbaumaßnahmen sollen insbesondere dazu beitragen, dass
●

die Siedlungsstruktur den Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft angepasst wird,

●

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt
verbessert werden,

101

6 . v hw - R e c h e rc h e

●

innerstädtische Bereiche gestärkt werden, nicht mehr
bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden,

●

einer anderen Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden,

●

freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer hiermit
verträglichen Zwischennutzung zugeführt
werden,

●

innerstädtische
werden.

Altbaubestände

erhalten

Förderfähig sind dabei Gesamtmaßnahmen auf
der Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts.

Bundesländer
Berlin für dessen Ostteil

Die Finanzhilfen sind dabei wie folgt auf die Länder aufgeteilt:
Stadtumbau Ost: Rückbau/Aufwertung
im Programmjahr 2008
Finanzhilfen des Bundes
in Prozent

ursprüngliche
Bundesmittel
in Tsd. Euro

zusätzliche
Bundesmittel
in Tsd. Euro

Insgesamt
in Tsd. Euro

8,1

7.244

1.210

8.454

Brandenburg

17,2

15.463

2.583

18.046

MecklenburgVorpommern

11,7

10.498

1.754

12.252

Sachsen

30,1

27.065

4.521

31.586

Sachsen-Anhalt

17,1

15.397

2.572

17.969

Thüringen

15,7

14.126

2.360

16.486

Insgesamt

100

89.793

15.000

104.793

Bei der Weiterentwicklung des Stadtumbaus
Ost soll künftig die Aufwertung innerstädtischer
Wohnquartiere stärker in den Vordergrund treten. Die bauliche Sicherung von Stadtbild prägenden Gebäuden wird
weiter erleichtert. Durch eine Anpassung der Rückbaupauschale wird auch der Rückbau von Wohnungen effektiver
gefördert. Außerdem enthält die VV 2007 mit der Einführung einer „Experimentierklausel“ eine Neuregelung zum
kommunalen Eigenanteil. Danach können in Kommunen
mit besonders schwieriger Haushaltslage Mittel, die der
geförderte Eigentümer oder ein privater Investor aufbringt,
durch Einzelfallentscheidung als kommunaler Eigenanteil
gewertet werden. Der von der Kommune selbst zu erbringende Eigenanteil muss danach noch mindestens 10 %
betragen.
Der Bund stellt den neuen Ländern im Jahr 2008 insgesamt rund 105 Mio. Euro (104,792 Mio. Euro) für den Stadtumbau Ost zur Verfügung, 15 Mio. Euro mehr als nach der
mittelfristigen Finanzplanung vorgesehen.

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2008

Der Bund stellt den alten Ländern im Jahr 2008 insgesamt
58 Millionen Euro für die Förderung von Stadtumbaumaßnahmen zur Verfügung.
Diese werden wie folgt auf die einzelnen Länder aufgeteilt:
Stadtumbau Rückbau/Aufwertung im Programmjahr 2008
West:
Finanzhilfen des Bundes
Bundesland

in Prozent

in Tsd. Euro

Baden-Württemberg

11,7

6.779

Bayern

14,1

8.170

Berlin-West

5,6

3.256

Bremen

1,3

779

Hamburg

1,7

1.007

Hessen

8,0

4.630

Niedersachsen

13,0

7.513

Nordrhein-Westfalen

30,8

17.836

Rheinland-Pfalz

6,0

3.485

Saarland

2,6

1.485

Schleswig-Holstein

5,3

3.060

Insgesamt

100,000

58.000

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2008

102

S t ädtebauförderung 2008

Soziale Stadt

D

as Programm „Soziale Stadt“ wurde 1999 gestartet,
um der zunehmenden sozialen und räumlichen Spaltung in den Städten entgegenzuwirken. In das Programm
wurden bislang 498 Maßnahmen in 314 Städten und Gemeinden aufgenommen. Ziele des Programms sind u. a.:
●

Die physischen Wohn- und Lebensbedingungen sowie
die wirtschaftliche Basis in den Stadtteilen zu stabilisieren und zu verbessern,

●

die Lebenschancen durch Vermittlung von Fähigkeiten,
Fertigkeiten und Wissen zu erhöhen,

●

Gebietsimage, Stadtteilöffentlichkeit und die Identifikation mit den Quartieren zu stärken.

Der Bund stellt im Jahr 2008 zur Förderung von Maßnahmen der Sozialen Stadt 90 Mio. Euro zur Verfügung. Der
Beitrag des Bundes an der Finanzierung der förderfähigen
Kosten in den Programmgebieten der Sozialen Stadt beträgt ein Drittel.
Die Mittel werden für Investitionen in städtebauliche Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von Gebieten
eingesetzt, die auf Grund der Zusammensetzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden und arbeitenden
Menschen erheblich benachteiligt sind. Die Probleme dieser
Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf sind mit einem integrierten Stadtentwicklungskonzept im Sinne einer
ganzheitlichen Aufwertungsstrategie in einem umfassenderen Zusammenhang zielgerichteter sozialer und ökologischer Infrastrukturpolitik anzugehen. Gefördert werden die
Vorbereitung und Durchführung der Gesamtmaßnahme.
Dazu zählen insbesondere folgende Maßnahmegruppen:
●
●

●

●

Verbesserung der Wohnverhältnisse,
Einleitung neuer wirtschaftlicher Tätigkeiten (z. B. Förderung von Unternehmensgründungen),
Schaffung und Sicherung der Beschäftigung auf lokaler
Ebene,
Verbesserung der sozialen Infrastruktur, insbesondere
für junge Menschen,

●

Verbesserung des Angebots an bedarfsgerechten Ausund Fortbildungsmöglichkeiten,

●

Integration von Migrantinnen und Migranten,

●

Maßnahmen für eine sichere Stadt,

●

Umweltentlastung,

●

Öffentlicher Personennahverkehr,

●

Wohnumfeldverbesserung,

●

Stadtteilkultur,

●

Freizeit.

Die Finanzhilfen des Bundes sind wie folgt auf die Länder
verteilt worden:
Das Programm Soziale Stadt im Programmjahr 2008
Finanzhilfen des Bundes
Bundesland

in Prozent

in Tsd.Euro

Baden-Württemberg

12,0

10.809

Bayern

13,8

12.392

Berlin

5,3

4.740

Brandenburg

3,4

3.047

Bremen

0,9

850

Hamburg

2,3

2.080

Hessen

7,3

6.549

Mecklenburg-Vorpommern

2,3

2.101

9,2

8.317

22,5

20.212

Rheinland-Pfalz

4,5

4.058

Saarland

1,2

1.112

Sachsen

5,8

5.183

Sachsen-Anhalt

3,4

3.016

Schleswig-Holstein

3,2

2.911

Thüringen

2,9

2.623

Insgesamt

100

90.000

Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
2008

103

6 . v hw - R e c h e rc h e

Um die über bauliche Investitionen hinausgehenden Ziele
der Sozialen Stadt zusätzlich zu unterstützen, gibt es seit
2006 das Instrument der Modellvorhaben. Von den Bundesmitteln für die Soziale Stadt 2008 dürfen 20 Mio. Euro
für das Modellvorhaben in den Gebieten der Sozialen Stadt
auch für Zwecke wie Spracherwerb, Verbesserung von
Schul- und Bildungsabschlüssen, Betreuung von Jugendlichen in der Freizeit sowie im Bereich der lokalen Ökonomie
wie Gründerzentren eingesetzt werden.

6.2.4 Programme der Kreditanstalt für
Wiederaufbau (KfW)

B

ei den wohnwirtschaftlichen Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) handelt es sich um Förderprogramme, die im Rahmen der Wohnraumförderung
durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung subventioniert werden. Diese Programme bieten
ein breit gefächertes Angebot zur Förderung des Kaufs, der
Modernisierung und der energetischen Sanierung von Gebäuden und Wohnungen. Neben der Förderung über die
Bereitstellung zinsgünstiger Darlehen durch die KfW-Förderbank ist dabei im CO2-Gebäudesanierungsprogramm seit
2007 auch eine Förderung über Zuschüsse möglich1.
Im Rahmen der einzelnen wohnwirtschaftlichen Programme können die Antragsteller zwischen der Förderung von
Einzelmaßnahmen über die Durchführung von Maßnahmepaketen bis hin zur komplexen Zielförderung auf ein
bestimmtes energetisches Niveau wählen. Gefördert wird
zudem der Neubau energiesparender Gebäude sowie die
Schaffung von Wohneigentum, auch in Bezug auf den Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften.
1 Antragsberechtigt sind diesbezüglich seit 1. Januar 2007 Eigentümer
von selbstgenutzten oder vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern
sowie von Eigentumswohnungen. Für die energetische Sanierung auf
Neubau-Niveau erhält der Eigentümer einen Zuschuss in Höhe von
10 % der Investitionskosten, allerdings höchstens 5.000 Euro pro
Wohneinheit. Falls die durchgeführten Maßnahmen zu einer
Unterschreitung des Neubau-Niveaus von mindestens 30 % führen,
erhält der Eigentümer einen Zuschuss in Höhe von 17,5 % der
Investitionskosten bzw. höchstens 8.750 Euro pro Wohneinheit. Für
die Durchführung von Maßnahmepaketen wird ein Zuschuss von 5 %
der Investitionskosten gewährt, maximal in Höhe von 2.500 Euro je
Wohneinheit.

104

Bauen, Wohnen, Energie sparen

U

nter diesem Titel firmieren die wohnwirtschaftlichen
Förderprogramme der KfW. Ziel dieser Programme ist
es, den Wohnungsbestand zu modernisieren und energetisch zu sanieren, das Klima zu schützen, die Baukonjunktur zu stabilisieren und die Sicherung und Schaffung von
Arbeitsplätzen zu erzielen. Im Einzelnen handelt es sich um
folgende Programme:

Programme zur allgemeinen Förderung
von Wohnungsbaumaßnahmen
Programm Wohnraum Modernisieren STANDARD:
Gefördert werden neben Privatpersonen auch Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, die in selbst genutzte oder vermietete Wohngebäude investieren. Zu den
STANDARD-Maßnahmen zählen Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden sowie der Rückbau
von leer stehenden, dauerhaft nicht mehr benötigten Mietwohngebäuden in den neuen Ländern und
Berlin (Ost).
KFW-Wohneigentumsprogramm: Das Programm dient
der langfristigen Finanzierung für den Bau oder den Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung sowie auch für den Erwerb
von Genossenschaftsanteilen in Deutschland. Gefördert
werden Privatpersonen unabhängig von Alter, Familienstand und Einkommen.

Programme zur Intensivförderung von
Energiesparmaßnahmen
CO2-Gebäudesanierungsprogramm: Die Kreditvariante des Programms besteht seit 2003. Gefördert werden
Maßnahmen zur Minderung des CO2-Ausstoßes an Wohngebäuden. Gefördert werden alle Träger von Investitionsmaßnahmen an selbst genutzten und vermieteten Wohngebäuden sowie sogenannten Contracting-Vorhaben. Seit
2007 existiert auch die Möglichkeit einer Förderung über
Zuschüsse.

Kredit anst alt für Wiederaufbau

Programm „Wohnraum Modernisieren“ Öko-Plus: Gefördert werden hier neben Privatpersonen unter anderem auch
Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften,
die in selbst genutzte oder vermietete Wohngebäude investieren. Finanziert werden unter anderem Maßnahmen für den
Wärmeschutz an der Gebäudeaußenhülle sowie die Erneuerung von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien.
Programm Ökologisches Bauen: Dieses Programm beinhaltet die Finanzierung für die Errichtung, Herstellung oder den
Erwerb von KfW-Energiesparhäusern 40 oder 60 und Passivhäusern. Bei Neubauten wird auch der Einbau einer Heizung
auf Basis erneuerbarer Energien finanziert,
fi
dabei muss es sich
nicht um ein KfW-Energiesparhaus oder Passivhaus handeln.

Entwicklung der Fördervolumina
Die KfW-Programme zur allgemeinen Förderung von Wohnungsbaumaßnahmen erreichten 2007 mit einem Gesamtfördervolumen von rund 7,64 Mrd. Euro einen neuen Spitzenwert. Damit ist der Einbruch des Fördervolumens von
2004 wieder ausgeglichen. Erreicht wurde dieser Effekt
allerdings nicht über den Ausbau des KfW-Wohneigentumsprogramms, das seitdem auf einem relativ gleich bleibenden
Niveau verblieb, sondern über die Einführung des Förderprogramms Wohnraum Modernisieren STANDARD.
KfW-Prgramme zur Intensivförderung von Energiesparmaßnahmen
Volumen in Mio. Euro
4.000,0

Programm Solarstrom erzeugen

3.500,0
3.000,0

Als ergänzendes Programm existiert das Förderprogramm Solarstrom erzeugen. Gefördert werden natürliche Personen und gemeinnützige Antragsteller, die Träger
der Investitionsmaßnahmen sind. Finanziert wird die Investition zur Errichtung oder Erweiterung bzw. zum Erwerb
einer Photovoltaikanlage. Nicht mehr möglich ist seit dem
1. Juli 2008 eine Finanzierung zum Erwerb eines Anteils an
der Photovoltaik-Anlage im Rahmen einer GbR. Seitdem
werden nur noch Privatpersonen gefördert.
KfW-Programme zur allg. Förderung von Wohnungsbaumaßnahmen
Volumen in Mio. Euro
9000
8000

2.500,0
2.000,0
1.500,0
1.000,0
500,0
0,0
2005

2006

2007

Ökologisch Bauen
ESH60

209,3

1.426,9

1.387,6

Ökologisch Bauen
ESH40

166,4

670,8

599,2

Wohnraum Modernisieren
ÖKO-PLUS

292,7

1.246,0

716,8

65,0

242,8

88,4

2003

2004

7000
6000
5000
4000

CO2-Gebäude-sanierungsprogramm

3000
2000
0

Wohnraum
Modernisieren
STANDARD

102,2

Quelle: KfW 2008

1000

KfW-Wohneigentumsprogramm

41,6

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

6.249,7

6.343,0

7.560,9

4.600,2

5.534,5

4.376,2

5.137,1

875,3

2.487,0

2.511,4

Die KfW-Programme zur Intensivförderung von Energiesparmaßnahmen bestehen seit 2005 aus einem differenzierten
Angebotsportfolio. Das jährliche Gesamtfördervolumen stieg
bis 2006 auf rund 3,59 Mrd. Euro an. 2007 fiel dieser Betrag auf rund 2,79 Mrd. Euro zurück. Dieser Rückgang ist
vor allem darin begründet, dass die Programme zur Inten-

Quelle: KfW 2008

105

6 . v hw - R e c h e rc h e

sivförderung von Energiesparmaßnahmen in weiten Teilen
durch die Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum seitens der Bundesregierung subventioniert werden.
Auf Grund der Haushaltslage konnten 2007 die guten
Bedingungen von 2006 (mit Kreditsätzen von teils nur einem Prozent) nicht aufrechterhalten werden, was letztlich
auch den Rückgang des Fördervolumens zur Folge hatte.
KfW-Programm Solarstrom erzeugen
Volumen in Mio. Euro
600,0
547,06
500,0
396,39

400,0

391,03

289,23

300,0

200,0

100,0

0,0
2005

2006

2007

Jan.–Jul. 2008

Quelle: KfW 2008

Das 2005 aufgelegte KfW-Programm Solarstrom erzeugen
erreichte Mitte 2007 das Gesamtfördervolumen von 1 Mrd.
Euro. Bis Juli 2007 ist dieser Betrag auf nunmehr rund 1,6 Mrd.
Euro angestiegen. Das Programm ist auf Grund seines maximalen Förderbetrags von 50.000 Euro von vornherein in erster Linie auf eine Nutzung von Privatpersonen ausgelegt. Der
Wegfall der Förderberechtigung von GbRs ab dem 1. Juli 2008
wird sich von daher wahrscheinlich nicht deutlich reduzierend
auf das jährliche Fördervolumen auswirken. Im Juli 2008 lag
das Fördervolumen mit 52,3 Mio. Euro sogar noch über den
Vergleichsmonaten in 2007 (43,08 Mio. Euro) und 2006
(26,49 Mio. Euro). Die für 2008 vorliegenden Zahlen von Januar bis Juli liegen bislang 39 % über dem Vergleichsraum des
Vorjahres, was einen deutlichen Anstieg der Förderzahlen im
Vergleich zu den beiden Vorjahren erwarten lässt.

Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum

D

ie Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum ist
Bestandteil des 25-Mrd.-Euro-Pakets der Bundesregierung für Wachstum und Beschäftigung und besitzt seit
2006 die Zielvorgabe eines jährlichen Fördervolumens
durch die KfW von 17 Mrd. Euro. Zum Start im Jahr 2006
wurde dieses Ziel mit insgesamt 16,4 Mrd. Euro knapp erreicht. 2007 lag das Zusagevolumen bei 14,8 Mrd. Euro.
Grund für diesen Rückgang ist der im Startjahr 2006 gewährte extrem günstige Signalzins von teilweise nur einem
Prozent. In 2007 standen für die Zinsverbilligung weniger
Haushaltsmittel zur Verfügung. Auch die Erhöhung der
Mehrwertsteuer zu Beginn des Jahres hatte dazu geführt,
dass viele Hausbesitzer ihre geplanten Investitionen in
2006 vorgezogen hatten. Von der Förderinitiative Wohnen,
Umwelt, Wachstum profitieren insbesondere die KfW-Programme zur Intensivförderung von Energiesparmaßnahmen (Ökologisch Bauen, Wohnraum Modernisieren ÖKOPLUS, CO2-Gebäudesanierungsprogramm).
In der Jahresauftakt-Pressekonferenz der KfW 2008 konstatierte die Sprecherin des Vorstands der KfW Bankengruppe, Ingrid Matthäus-Maier: „Viele private Haushalte
in Deutschland konnten durch die energetischen Sanierungen zahlreiche Energieeinsparmaßnahmen realisieren.
Allein durch die in den Jahren 2006 und 2007 angestoßenen Investitionen wird der CO2-Ausstoß um über 1,6 Mio.
Tonnen pro Jahr dauerhaft reduziert. Weiterer Effekt: durch
Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum
Volumen in Mio. Euro
18.000,0
16.000,0
14.000,0
12.000,0
10.000,0
8.000,0
6.000,0
4.000,0
2.000,0
0,0

Sonstige
WUW-Programme
Energieeffizientes
Bauen und Sanieren

Quelle: KfW 2008

106

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

6.249,7

6.343,0

7.560,9

4.600,2

7.669,4

9.810,5

8
10.207,8

724,5

1.145,6

1.433,4

1.802,4

6.546,3

4.617,0

507,1

Kredit anst alt für Wiederaufbau

diese Investitionen konnten allein 2007 fast 440.000 Arbeitsplätze geschaffen bzw. gesichert werden. Damit hat
sich die Förderinitiative auch als hervorragendes Konjunkturprogramm vor allem für kleine und mittelständische Unternehmen erwiesen“.

Ausbau der Förderung des energieeffi
fizienten Bauens und Sanierens

I

n den wohnungswirtschaftlichen Programmen zum
„energieeffizienten Bauen und Sanieren“, dem „harten
Kern“ der Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum
sagte die KfW Förderbank im Jahr 2007 Kredite mit einem
Volumen von rund 4,6 Mrd. Euro zu. Die wohnungswirtschaftlichen Förderprogramme wurden in diesem Jahr in
mehreren Bereichen erweitert und verbessert:
●

●

Wie oben bereits erwähnt, wurde das KfW-Programm
zur CO2-Gebäudesanierung zu Beginn des Jahres um
eine Zuschussvariante ergänzt. Privatpersonen, die keinen Kredit benötigen, können seitdem für Vorhaben in
Ein- oder Zweifamilienhäusern auch Zuschüsse zu den
förderfähigen Investitionskosten erhalten.
Seit Ende Dezember können Eigentümer von Ein- und
Zweifamilienhäusern bei der KfW Förderbank einen
Zuschuss für Baubegleitung beantragen. Dieser ist
an ein konkretes Sanierungsvorhaben gekoppelt, das
entweder in der Kredit- oder der Zuschussvariante des
CO2-Gebäudesanierungsprogramms gefördert wird.
Voraussetzung ist die Sanierung auf Neubauniveau
nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder besser. Bei umfassenden energetischen Sanierungen von
Wohnhäusern ist die Sicherung der Qualität bei der
Umsetzung der geförderten Maßnahmen ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Förderung des selbst genutzten
Wohneigentums

D

er Förderung des selbst genutzten Wohneigentums,
einem weiteren Baustein von „Wohnen, Umwelt,
Wachstum“ kommt nach wie vor ein hoher Stellenwert bei
der Förderung wohnungswirtschaftlicher Investitionen zu.

Wohneigentum wird vom Großteil der Bevölkerung als ein
wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge angesehen.
Im Jahr 2007 wurden im Wohneigentumsprogramm mehr
als 96.000 Kredite mit einem Volumen von rund 5,1 Mrd.
Euro zugesagt. Trotz des Wegfalls der Eigenheimzulage
und der verhaltenen Neubaukonjunktur konnte damit das
Zusagevolumen gegenüber dem Vorjahr um ein Fünftel
gesteigert werden. Der Großteil der Kredite wurde für den
Erwerb und die Modernisierung gebrauchter Eigenheime
und Eigentumswohnungen eingesetzt. Ab Februar 2008
wird das KfW-Wohneigentumsprogramm durch flexiblere
und differenziertere Konditionen noch attraktiver gestaltet.
Beispielsweise sind die Laufzeiten dann zwischen 20, 30
und 35 Jahren wählbar. Vorher betrug sie 30 Jahre. Darüber hinaus wird nun neben der 5- und 10-jährigen Zinsbindungsfrist auch eine 15-jährige angeboten.
Die KfW wird die Förderinitiative Wohnen, Umwelt, Wachstum fortsetzen. Auch die Bundesregierung hat beschlossen,
diese Initiative bis 2011 fortzuführen. Das gibt Investoren
und Unternehmen mehr Planungssicherheit. Außerdem
soll im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms
ein Programmbaustein zur energetischen Optimierung
vorhandener Stadtstrukturen unter Beteiligung der Wohnungs- und Energiewirtschaft entwickelt werden.

Umwelteffekte des CO2-Gebäudesanierungsprogramms in 2007

D

ie KfW fördert seit 1990 die Energieeinsparung und
CO2-Minderung im Gebäudebereich. Seither wurden
im Zeitraum 1990 bis Ende 2007 bei ca. 2,6 Mio. Wohnungen zinsgünstige Darlehen für Maßnahmen der Energieeinsparung und CO2-Reduktion eingesetzt. Innerhalb der
Programme nimmt das CO2-Gebäudesanierungsprogramm
eine Schlüsselstellung ein. Seit 2001 ist es Bestandteil des
Nationalen Klimaschutzprogramms. Ein besonderes Kennzeichen dieses Programms besteht in der Erfordernis einer
umfangreichen Modernisierung eines Gebäudes. Hierbei
wird entweder ein Bündel von Maßnahmen in einem sogenannten „Maßnahmepaket“ bzw. die Modernisierung
auf den energetischen Standard eines Neubaus (oder bes107

6 . v hw - R e c h e rc h e

schen, ökonomischen und technischen Randbedingungen
der Förderung laufend den Erfordernissen des Marktes
angepasst.
Seit 2007 gibt es unter bestimmten Voraussetzungen alternativ zu den zinsgünstigen Darlehen direkte Zuschüsse.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick zur Nutzung des
Programms im Jahr 2007:
Darlehensfälle
2007

alle Darlehensund Zuschussfälle
2007

Zuschussfälle
2007

Zahl Zusagen

20.582

2.791

23.373

Betroffene Wohneinheiten

93.345

5.245

88.590

2

2

7,75 Mio. m2

ca. 1,9 Mrd. €

ca. 15 Mio. €

ca. 1,9 Mrd. €

ca. 90.000 €

ca. 5.200 €

durchschnitrtliche Zahl der
betroffenen Wohnungen pro
Zusage

4,05

1,88

3,79

durchschnittliche Wohnfläche
pro Zusage

351

198

332

Betroffene Wohnfläche
Zugesagtes Kredit- bzw.
Zuschussvolumen
durchschnittliches Kredit- bzw.
Zuschussvolumen pro Zusage

7,2 Mio. m

0,55 Mio. m

Nutzung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms 2007
zusammengestellt nach (KfW 2008), Stand 10. Januar 2008

Mit Hilfe des CO2-Gebäudesanierungsprogramms wurden im Jahre 2007 0,06 % der Wohnungen in Wohn- und
Nichtwohngebäuden in Deutschland modernisiert. Um zu
ermitteln, welche Effekte aktuell mit dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm verbunden sind, hat die KfW im Herbst
2006 ein Monitoring in Auftrag gegeben. Sie wurde von der
Arbeitsgemeinschaft Bremer Energie Institut, Institut Wohnen und Umwelt und dem Institut für Statistik der Universität
Bremen durchgeführt. Die Aufgabe bestand in der Entwicklung eines Modells zur Abschätzung der positiven Effekte,
die durch die im CO2-Gebäudesanierungsprogramm geförderten Modernisierungsvorhaben bewirkt werden.

108

Das Monitoring ergab, dass durch die im Rahmen des CO2Gebäudesanierungsprogramms geförderten Modernisierungsvorhaben an Wohngebäuden bei den Förderfällen
des Jahres 2007 eine CO2-Minderung von rund 330.000
Tonnen pro Jahr erreicht wird. Diese Angabe bezieht sich
auf äquivalente CO2-Emissionen der bei der Beheizung und
Warmwasserversorgung der Gebäude entstehenden Treibhausgase unter Berücksichtigung in- und ausländischer
Vorketten für die Gewinnung, den Transport und die Umwandlung der Energieträger. Von diesen 330.000 t/a CO2e
entfallen 20.000 t/a auf die Zuschussfälle, 310.000 t/a auf
die Darlehensfälle. Bezogen auf die Wohnfläche ergibt sich
für das Jahr 2007, dass die spezifischen CO2- Emissionen
der Gebäude vor der Modernisierung ca. 89 kg/(m2*a)
und nach der Modernisierung etwa 41 kg/(m2*a) betrugen. Die relative Treibhausgas-Emissionsminderung durch
Energieeinsparung und Energieträgerwechsel im Rahmen
des CO2-Gebäudesanierungsprogramms beträgt hier also
rund 54 %.
Betrachtet man nur den Haushaltssektor (d. h. die Vor-OrtEmissionen ohne Vorketten, beispielsweise auch ohne die
Emissionen bei der Erzeugung von elektrischer Energie für
Stromheizungen) und außerdem nur die reinen CO2-Emissionen (ohne nationale und internationale Vorketten und
ohne Äquivalente anderer Treibhausgase), so ergibt sich
eine CO2-Reduktion von etwa 235.000 Tonnen pro Jahr für
die Förderfälle des Jahres 2007.

6.2.5 Initiativen und Berichte

D

ie relevanten Initiativen im Bereich Wohneigentum
und Stadtentwicklung waren im Jahr 2007/2008 von
Kontinuität geprägt und führen die getroffenen Weichenstellungen der Vorjahre fort. Im Zuge von demografischem
Wandel und Regionalisierungseffekten blieben dabei die
Förderprogramme im Rahmen des Stadtumbaus in den
neuen und alten Bundesländern ein zentrales Element.
Fortgeführt wurde auch die bereits 2007 durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
angestoßene Initiative für eine Nationale Stadtentwick-

I nitiativen und B erichte

lungspolitik. Am 17./18. April fand in München der 2. Bundeskongress zur Nationalen Stadtentwicklungspolitik statt.
Im Zuge der energetischen Sanierung wurde ebenfalls das
CO2-Gebäudesanierungsprogramm der Bundesregierung
fortgeführt. Auch die PPP Task Force des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Berichtszeitraum ihre Aktivitäten im Bereich Public Private Partnership fortgeführt.

Stadtumbau Ost

D

as Programm Stadtumbau Ost ist seit seiner Einführung im Jahr 2002 eines der wichtigsten Instrumente
der Stadtentwicklungspolitik in den neuen Ländern. Dabei
stehen die Innenentwicklung, der bedarfsorientierte Umbau und die Aufwertung der Stadtquartiere im Mittelpunkt
einer nachhaltigen Strategie. Das Programm hat derzeit eine
Laufzeit von 2002 bis 2009 und sieht den Einsatz von Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 1,1 Mrd. Euro vor; unter
Einschluss der Mittel der Länder und der Gemeinden ergibt
sich ein Gesamtfördervolumen von ca. 2,5 Mrd. Euro. Es ist
als „lernendes Programm“ angelegt, so dass einerseits eine
Nachsteuerung durch die jährlichen Verwaltungsvereinbarungen zwischen Bund und Ländern und andererseits eine
weitere Ausgestaltung durch die Länder erfolgen konnten.

Evaluierung Stadtumbau Ost

N

ach fünf Jahren Laufzeit des Programms wurde im
Frühjahr 2007 in einer Gemeinschaftsinitiative von
Bund und Ländern die Evaluierung des Programms eingeleitet. Mit der Evaluierung wurden das Deutsche Institut für
Urbanistik (Difu) und das Institut für Stadtforschung und
Strukturpolitik (IfS) beauftragt. Eine Lenkungsgruppe, die
sich aus Vertretern von Bund, Ländern und Kommunen sowie der Wohnungswirtschaft, Verbänden und Wissenschaft
zusammensetzt, hat die Evaluierung fachlich begleitet.
Ende Mai 2008 wurde die Evaluierung mit Empfehlungen
für die Fortführung und Ausgestaltung des Programms ab
2009 abgeschlossen. Dabei wurden neben einer Bilanz der
bislang erfolgten Fördermaßnahmen auch Empfehlungen
in Bezug auf die Fortführung des Programms getroffen. Die

Bis Ende 2007 wurden 390 Städte und Gemeinden in das
Programm Stadtumbau Ost aufgenommen und Bundesfinanzhilfen im Umfang von 794,3 Mio. Euro bereitgestellt
(Verpflichtungsrahmen). Berücksichtigt man die Anteile der
Länder und der Kommunen, so beträgt das bis Ende 2007
bereitgestellte Gesamtvolumen des Programms 1.878,3
Mio. Euro. Davon entfällt unter Berücksichtigung der Sicherungsmaßnahmen jeweils ungefähr die Hälfte auf Rückbau
und Aufwertung. Die Förderung des Rückbaus konzentriert
sich in hohem Maße auf Wohnungsbestände aus DDRZeiten. In Altbaubeständen erfolgte nur ein geringer Teil
der Abrisse. Anders sieht die Verteilung der Mittel für die
Aufwertung aus. Die Aufwertungsmittel sind in den letzten Jahren zu etwa je einem Drittel in die Altbauquartiere,
in Gebiete des DDR-Wohnungsbaus
W
und in Gebiete mit
gemischter Baustruktur geflossen. Die Aufwertungsmittel
wurden überwiegend für die Gestaltung des Wohnumfelds
und des öffentlichen Raums (einschließlich der durch Rückbau entstandenen Freiflächen) und für Maßnahmen der
Infrastruktur verwandt.
Das Programm Stadtumbau Ost hat zu einer Stabilisierung der Wohnungsmärkte in den neuen Ländern und zur
Stärkung der Städte als Wohn- und Wirtschaftsstandorte
beigetragen. Seit Beginn des Programms hat die Zahl der
leerstehenden Wohnungen kontinuierlich abgenommen.
Betrachtet man die neuen Länder (ohne Berlin) insgesamt, so ging die Zahl der leer stehenden Wohnungen
von 824.000 im Jahr 2002 auf 780.000 im Jahr 2007 zurück. Ohne das Programm Stadtumbau Ost wäre es nicht
zu diesem Rückgang nicht gekommen, sondern die Zahl
der ostdeutschen Wohnungsleerstände wäre in erheblichem Maße weiter angestiegen. Ein Großteil des Rückbaus
entfällt dabei auf die im GdW zusammengeschlossenen
Wohnungsunternehmen. Die Leerstandsquoten der GdWUnternehmen in den Stadtumbaukommunen sind von
17,2 % im Jahr 2002 auf 13,2 % im Jahr 2006 und 12,0 %
im Jahr 2007 gesunken. Dass es gelungen ist, auch besonders stark von Leerständen betroffene Unternehmen

109

6 . v hw - R e c h e rc h e

Maß durch das Zusammenwirken der Finanzhilfen aus der
Städtebauförderung mit der Altschuldenhilfe nach § 6a Altschuldenhilfegesetz ermöglicht.
Bei der Aufwertung der Innenstädte und des innerstädtischen Altbaus können mittlerweile sichtbare Erfolge festgestellt werden. Die eingetretenen Aufwertungseffekte in
verschiedenen städtebaulich bedeutenden Teilräumen, zu
denen auch zukunftsfähige Plattenbaugebiete zählen, beginnen vielerorts zunehmend auf die gesamte Stadtstruktur auszustrahlen. Dabei tragen Altbauquartiere häufig zu
einer verstärkten Identitätsbildung der Städte bei. Diese
positiven Wirkungen wurden im Zusammenwirken mit
anderen Programmen der Städtebauförderung sowie mit
wohnungsbestandsbezogenen Förderinstrumenten erzielt.
In erster Linie betreffen die Aufwertungsmaßnahmen die
Gestaltung öffentlicher Räume und Infrastrukturmaßnahmen, ein deutlich kleinerer Teil kommt der Gebäudesubstanz zugute.
Die Evaluierung konstatiert, dass der „Stadtumbau Ost“ in
den kommenden Jahren unter ungünstigeren Rahmenbedingungen realisiert werden muss als zu Programmbeginn
erwartet worden war, da in den Jahren 2007 bis 2020 in
Ostdeutschland mit einem weiteren Rückgang der Haushaltszahlen zwischen 3 % und 5 % zu rechnen ist. Ohne
weiteren Rückbau würde die Zahl der Leerstände von
780.000 im Jahr 2007 auf 1,42 Mio. Wohnungen im Jahr
2020 ansteigen. Diese Projektion der Leerstandsentwicklung macht laut Evaluierung deutlich, dass zur Verhinderung
zusätzlicher Leerstände und zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der Städte und der Wohnungsmärkte in den neuen
Ländern auch künftig ein erheblicher Rückbaubedarf bestehen wird. Um das Ziel zu erreichen, den Leerstand bis
2020 nicht ansteigen zu lassen bzw. konstant zu halten
und die erreichten Erfolge zu sichern, seien auch weiterhin
erhebliche Förderanstrengungen sowohl im Bereich des
Rückbaus als auch in der Aufwertung notwendig.
Die Förderung des Stadtumbaus in Ostdeutschland sollte
nach den Ergebnissen der Evaluierung fortgesetzt werden.
110

Aufgrund der besonderen Aufgaben und Ziele sollte die
Stadtumbauförderung dabei als eigenständiges Programm innerhalb der Städtebauförderung von Bund und Ländern fortgeführt werden, für das ein spezielles Budget vorgesehen ist.
Auch wenn auf absehbare Zeit aufgrund der demographischen und wirtschaftlichen Perspektiven der neuen Länder
keine grundlegende Trendwende auf den Wohnungsmärkten in Sicht ist, sollte eine Verlängerung des Programms
dabei laut Evaluierung zeitlich befristet werden. Eine Phase,
die etwa der bisherigen Laufzeit des Programms entspricht,
erscheint dabei laut Evaluierung angemessen, um die Akteure mit ausreichender Planungssicherheit auszustatten
und weitere entscheidende Schritte des Stadtumbaus erfolgreich gehen zu können. Dies spricht für eine Verlängerung bis 2016 (Programmjahr der Städtebauförderung).
Ausgehend von der Bilanz der bisherigen Umsetzung des
Stadtumbaus werden die Weichen für die Fortführung des
Programms gestellt. Ein entsprechender Bericht des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
wird im Herbst 2008 veröffentlicht.

Stadtumbau West

D

er Stadtumbau West startete 2002 als Forschungsfeld
mit Pilotprojekten in westdeutschen Städten. Dies
geschah vor dem Hintergrund, dass die Städte in Westdeutschland zunehmend durch den wirtschaftsstrukturellen Wandel und durch negative demographische Entwicklungen betroffen waren. Dabei wurden in 16 Pilotprojekten
Strategien erprobt, wie den rückläufigen Entwicklungen
in nicht mehr durch Wachstum geprägten Stadtregionen,
Städten und Stadtteilen entgegengewirkt werden kann.
Seit 2004 existiert ein eigenes Bund-Länder-Programm
Stadtumbau West. Im Jahr 2007 wurden dabei 235 Kommunen mit Bundesfinanzhilfen in Höhe von 75 Millionen
Euro bei der Bewältigung des demographischen und wirtschaftlichen Strukturwandels unterstützt.
Die Projektlaufzeit des Forschungsfelds Stadtumbau West
lief parallel zum Bund-Länder-Programm von Juni 2002 bis
Juli 2008. Geklärt werden sollte, welche städtebaulichen

I nitiativen und B erichte

Herausforderungen sich für die Kommunen ergeben, die
durch rückläufige Bevölkerungszahlen, überdurchschnittlichen Wohnungsleerstand, hohe Arbeitslosigkeit sowie
wirtschaftliche Strukturschwächen geprägt sind. Geprüft
werden sollte auch, ob das städtebauliche Instrumentarium und die Städtebauförderung für diese Aufgaben adäquat sind.

Bilanz Forschungsfeld Stadtumbau West

D

as Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung konstatiert zum Ende der Projektlaufzeit in
2008, dass die Erfahrungen der Pilotstädte zeigen, dass
ein konzeptioneller, kooperativer Ansatz die größten Prozessfortschritte im Stadtumbau erwarten lässt und dass
es gelingen kann, in unterschiedlichen Gebietskulissen (in
den Innenstädten, auf Gewerbe- und Militärbrachen sowie in Wohnquartieren unterschiedlichen Alters) sichtbare
Stadtumbau-Erfolge zu erzielen. Ein entsprechender Bericht
zu Stadtumbau West erschien im März 2008 unter dem
Titel „Stadtumbau in 16 Pilotstädten – Bilanz im ExWoStForschungsfeld Stadtumbau West“ durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.
Die Bilanz konstatiert, dass das Forschungsfeld Stadtumbau
West einen erheblichen Einfluss auf die Fachdiskussion und
die öffentliche Wahrnehmung des Stadtumbaus in Westdeutschland ausgeübt hat. Zum Start des Forschungsfeldes
Ende 2002 sei Stadtumbau auch in Westdeutschland noch
vielfach mit Abriss von Wohngebäuden assoziiert worden.
Heute dagegen werde Stadtumbau in Fachkreisen als eine
Qualitätsoffensive für Innenstädte, Wohnquartiere und
Brachflächen hervorgehoben, die vielfältige Formen der öffentlich-privaten Zusammenarbeit hervorbringt. Laut Bilanz
verfügt der Stadtumbau mittlerweile in Westdeutschland
über ein innovatives und positives Image, was nicht unerheblich auf die Pilotarbeiten der am Forschungsfeld beteiligten Kommunen zurückzuführen sei. Die Bilanz konstatiert
dabei wesentliche Erkenntnisgewinne des Forschungsfelds,
die im Folgenden kurz angeführt werden.

Festgehalten wird vor allem, dass in westdeutschen Kommunen vielfältige Stadtumbau-Bedarfe vorliegen. Stadtweite strukturelle Wohnungsleerstände bleiben dabei in
Westdeutschland voraussichtlich auf nur wenige Strukturkrisestädte konzentriert. Quartiersbezogene Wohnungsleerstände – häufig in hoch verdichteten Wohnsiedlungen
mit Hochhäusern aus den 1960er/70er Jahren oder in Wohnungsbeständen der 1950er Jahre mit kleinen Wohnungen
einfachen Standards – stellen dagegen einen deutlich häufiger anzutreffenden Typ konzentrierter Wohnungsleerstände dar. In manchen Quartieren kann diese Überhangsproblematik wegen z. B. verfehlter Belegungspolitik oder
Insolvenzen von Eigentümern auch auf Einzelgebäude beschränkt bleiben. Zusätzliche Gebäudeüberhänge ergeben
sich zudem mehr und mehr durch eine Unterauslastung
von Infrastruktur durch Kinder und Jugendliche in Schulen
und Kindergärten sowie in weiteren sozialen Einrichtungen
wie Dorfgemeinschaftshäusern. In diesen Bereichen ist
laut Bilanz allerdings insbesondere in der Kommunalpolitik
häufig eine Reserviertheit festzustellen, diese Entwicklung
zur Kenntnis zu nehmen. In westdeutschen Strukturkrisestädten sind darüber hinaus Industrie-, Gewerbe- bzw. Militärbrachen zu beobachten, die besondere städtebauliche
Herausforderungen darstellen. Ebenso können Ladenlokale
in Innenstädten und Stadtzentren sowie ehemalige Kaufhäuser strukturellen Leerstand aufweisen. Die beschriebenen Formen stellen dauerhafte Überhänge baulicher Anlagen dar wie sie § 171 a BauGB als Stadtumbau-Bedarfe
feststellt. Das Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau
West berücksichtigt die Bewältigung aller dieser konstatierten Formen als potenzielle Fördergegenstände.
Neben der Darlegung der auch weiterhin bestehenden
Notwendigkeit des Stadtumbaus in Westdeutschland führt
die Bilanz Best Practice Beispiele auf und leitet Voraussetzungen für gelingende Stadtumbauprozesse ab. Dabei
werden unter anderem aufgeführt: Die Rolle städtebaulicher Entwicklungskonzepte für den Stadtumbau, die Funktion des Stadtumbaus als Qualitätsoffensive, die Bedeutung
einer Kooperation mit den Eigentümern für den Fortschritt
im Stadtumbau oder auch die Existenz „mächtiger“ Verwal111

6 . v hw - R e c h e rc h e

tungsstrukturen als Erfolgskriterium für den Stadtumbau
(hohe Bedeutungszumessung des Stadtumbaus durch die
Stadtspitze mit der Bereitstellung entsprechender Verwaltungsstrukturen).

Nationale Stadtentwicklungspolitik
„Wir brauchen eine nationale Verständigung darüber, wie
die wichtigen Themen der städtischen und gesellschaftlichen Zukunft behandelt werden sollen“, so fordert es der
Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung,
Wolfgang Tiefensee, in dem Memorandum auf dem Weg
zu einer nationalen Stadtentwicklungspolitik. Die Nationale Stadtentwicklungspolitik ist mittlerweile ein Angebot an
alle Verantwortlichen aus Politik, Verwaltung, planenden
Berufen, Wirtschaft und Wissenschaft, sich zu den Themen
Stadt, Zusammenleben in der Stadt, urbane Qualitäten und
Good Governance zu Wort zu melden.
Sie will einerseits ‚organisierte Stimmen‘ zusammenbringen.
Zum anderen will sie aber auch da zuhören, wo Engagement für Stadt und Gemeinschaft vor Ort stattfindet. Deshalb wendet sie sich auch an zivilgesellschaftliche Gruppen,
Gewerkschaften, Kirchen, Sozialverbände und Medien. Alle,
die an der Zukunft von Stadt und Region Interesse haben,
sind eingeladen. Die Nationale Stadtentwicklungspolitik ist
ein Gemeinschaftsprojekt.
Ausgangspunkt für die Nationale Stadtentwicklungspolitik
ist die Idee der Europäischen Stadt als Raum-, Sozial- und
Wertemodell. Zum einen wird die Europäische Stadt dabei als Erfolgsmodell betrachtet: als Kristallisationspunkt
der ökonomischen Entwicklung, als ökologisch sinnvolle
Siedlungsform und als funktionsfähige soziale und ethnische Integrationsmaschine. Andererseits wird auch, auf
nationaler wie europäischer Ebene, die Suche nach einer
neuen Balance betont: Zwischen ökonomischem Wachstum und nachhaltiger Entwicklung, zwischen baulicher Expansion und Bewahrung des historischen Erbes, zwischen
sprunghafter Entwicklung der räumlichen Mobilität und
Neubewertung von Nachbarschaft – um nur wenige wichtige Aspekte zu nennen. Gerade in Städten kulminieren

112

ökologische Herausforderungen: Klimawandel, Verkehrsemissionen, Freiflächenmangel, reduzierte Artenvielfalt, usw.
Parallel – und zum Teil in Verbindung damit – verstärken
sich soziale und kulturelle Differenzierungen: Die Unterschiede zwischen arm und reich, gebildet und ungebildet
sowie einheimisch und fremd nehmen zwischen Städten
und Stadtteilen dynamisch, zu – zum Teil bis hin zur Gefährdung der urbanen Integrationskraft. Ziel der nationalen
Stadtentwicklungspolitik ist die Suche nach nationalen und
europäischen Strategien und nach neuen Instrumenten mit
dem Ziel, die wirtschaftliche Prosperität von Städten zu sichern, ohne deren urbane Qualitäten zu gefährden.
In Zusammenhang mit der nationalen Stadtentwicklungspolitik steht auch die Leipzig Charta zur nachhaltigen
europäischen Stadt. Ihr Hauptanliegen ist die europaweite Verbreitung integrierter Stadtentwicklungspolitik und
die Schaffung der dafür geeigneten Rahmenbedingungen
auf nationaler und europäischer Ebene. Aspekte, die auch
im Rahmen der nationalen Stadtentwicklungspolitik eine
wesentliche Rolle spielen.
Zentrale Elemente der nationalen Stadtentwicklungspolitik
sind die durch das Bundesministerium für Verkehr, Bauund Stadtentwicklung organisierten Kongresse zur Nationalen Stadtentwicklungspolitik in 2007 und 2008 und die
Projektaufrufe zur Nationalen Stadtentwicklungspolitik. Auf
der Homepage www.nationale-stadtentwicklungspolitik.
de sind alle damit in Zusammenhang stehenden Aktivitäten gelistet. Der erste Projektaufruf zur Nationalen Stadtentwicklungspolitik von 2007 führte zu 300 Interessensbekundungen, von denen 40 auf den Weg gebracht wurden.
Ein zweiter Projektaufruf für Vorschläge lag zum 30. Juni
2008 vor. Die einzureichenden Projekte sollten insbesondere: Innovativ sein und in ihrem Aufgabenfeld dazu beitragen, neue Wege zur Lösung komplexer Herausforderungen zu beschreiten. Sie sollten partnerschaftlich konzipiert
sein und möglichst viele Projektbeteiligte einbeziehen. Gesucht wurden dabei Projekte aus fünf Handlungsbereichen:
Zivilgesellschaft, Soziale Stadt, Klimaschutz, Baukultur und
Regionalisierung.

I nitiativen und B erichte

Der 2. Bundeskongress für Nationale Stadtentwicklungspolitik, der dieses Jahr am 17./18. April in München stattfand,
stand im Zeichen der europäischen Stadt und dem europäischen Auftrag für die nationale Stadtentwicklungspolitik. Neben Vorträgen von Prof. Häußermann zur sozialen
Dimension der europäischen Stadtentwicklung, Dr. Elisabeth Merk zur Münchener Stadtentwicklung, Schriftsteller Burkhard Spinnen zu Mode und Folklore in deutschen
Städten, Prof. Nida-Rümelin mit philosophischem Beitrag zu
Stadtgesellschaft und Demokratie und Beispiele zur europäischen Stadtentwicklung aus England, Slowakei, Ungarn,
Rumänien, Frankreich, Niederlande, Polen ging es dabei in
vier Zukunftsarenen um Zivilgesellschaft und Soziale Stadt,
Baukultur, Regionalisierung und Klimaschutz und um die
Vorstellung von Projekten aus dem ersten Projektaufruf zur
Nationalen Stadtentwicklungspolitik. In den Arenen wurde
der Bogen zur Beteiligungskultur mehrfach geschlagen. Die
Rolle der Bürger war dabei vor allem die des Ideengebers.
Eine institutionelle Einbindung im Sinne von Governance
war in den vorgestellten Projekten nicht vorgenommen
worden.

Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm

D

as Programm wurde zum 1. Januar 2007 durch die
Einführung direkter Zuschüsse neben der Kreditvariante neu gestaltet und ausgeweitet. Das im Jahr 2001
aufgelegte CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfWFörderbank wurde im Februar 2006 für die kommenden
vier Jahre auf rund 1 Mrd. Euro pro Jahr aufgestockt. Das ist
fast eine Verdreifachung gegenüber der bisherigen Förderung. Wegen der hohen Nachfrage wurde das Programm
für 2006 um weitere 350 Mio. Euro aufgestockt. So standen 2006 für Investitionen in den Klimaschutz rund 1,5
Mrd. Euro zur Verfügung. Details zum Programm sind auch
im vorangegangenen Kapitel zu den Förderprogrammen
der KfW aufgeführt.
Für gemeinnützige Organisationen, Kommunen und kommunale Zweckverbände steht ebenfalls seit dem 1. Januar

2007 ein Förderfenster in den Programmen Sozial Investieren und KfW-Kommunalkredit für die energetische
Gebäudesanierung zur Verfügung. Gefördert werden energetische Maßnahmen an Schulen und deren Turnhallen, an
Kindertagesstätten sowie an ganzjährig und mit normalen
Innentemperaturen genutzten Gebäuden im Eigentum gemeinnütziger Vereine.
Der Nutzen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms liegt
auf der Hand: Es profitieren diejenigen, die am Bau tätig
sind, durch Umsatzsteigerungen. Mieter und Eigentümer
können sich über verbessertes Wohnklima und niedrigere
Energiekosten freuen und nicht zuletzt gewinnt auch die
Umwelt, denn der Ausstoß des Treibhausgases CO2 geht
zurück.

PPP Task Force

D

ie PPP Task Force ist eine Projektgruppe des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
(BMVBS), die Pilotprojekte im Bereich Public Private Partnership betreut. Sie übernimmt Aufgaben in den Bereichen,
Pilotprojektbetreuung, Grundsatz- und Koordinierungsarbeiten, Öffentlichkeitsarbeit und Wissenstransfer. Ziel ist
es, Pilotprojekte beratend zu begleiten. Im Blickfeld stehen
dabei sowohl Projekte auf Bundesebene als auch Landesund Kommunalprojekte. Die Projektverantwortung soll
grundsätzlich bei den Projektträgern liegen. Die Task Force
soll vor allem eine beratende Funktion übernehmen.
Die Zahl der PPP-Projekte in Deutschland ist in den letzten
Jahren kontinuierlich gestiegen. PPP (Public Private Partnership) etabliert sich immer mehr als besonders wirtschaftliche Beschaffungsvariante der Öffentlichen Hand. Es wurden bereits rund 90 PPP-Projekte im Hochbau mit einem
Investitionsvolumen von rund 1,4 Mrd. Euro abgeschlossen.
Etwa weitere 120 Projekte mit rund 6 Mrd. Euro Investitionsvolumen sind in Vorbereitung. Neben dem Hochbau
werden PPP-Projekte auch in den Bereichen Verkehr, IT und
Verwaltungsmodernisierung umgesetzt.
Angestrebt wird, einheitliche Standards für Ausschreibungsverfahren und Wirtschaftlichkeitsvergleiche sicherzustellen
113

6 . v hw - R e c h e rc h e

und fortzuentwickeln. Insbesondere für kommunale
PPP-Projekte sind Fördermittel des Bundes vorgesehen,
zum Beispiel zur Erstellung der Ausschreibungsunterlagen. Die Task Force soll in Abstimmung mit dem Lenkungsausschuss Grundsatzfragen aufgreifen und Lösungsvorschläge zur Verbesserung der PPP-spezifischen
Rahmenbedingungen erarbeiten. Sie soll den Implementierungsprozess begleiten, indem sie die Beratung in den
diversen Bund-Länder-Fachgremien unterstützt. Ziel ist,
unter Beachtung der europarechtlichen Anforderungen
bundeseinheitliche Regeln, Verfahren und Instrumente
für die Umsetzung von PPP-Projekten zu entwickeln.
Angesichts des europäischen Harmonisierungsprozesses
und der föderalen Strukturen in Deutschland ist zudem
eine enge Abstimmung und Koordinierung der PPP-spezifischen Fragestellungen auf EU-Ebene, im nationalen
Bereich zwischen Bund, Ländern und Gemeinden sowie
in den verschiedenen Anwendersektoren erforderlich.
Die Task Force soll hier eine Koordinierungsfunktion
übernehmen und die Entwicklung eines Föderalen PPPKompetenznetzwerks forcieren. Dazu sind die Kommunikation mit und zwischen den regionalen und sektoralen Kompetenzzentren und Ansprechpartnern in Politik,
Verwaltung, Wirtschaft und Wissenschaft zu fördern.

114

Anha ng

vhw–Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.
Berlin/Bonn
●

Bilanz zum 31. Dezember 2007

●

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2007

Berlin, den 01. September 2008

gez. Reinhart Chr. Bartholomäi

gez. Peter Rohland

Vorsitzender des Vorstandes

Hauptgeschäftsführer

115

B i l a nz z u m 31. D e z e mb e r 20 07
(mit Vergleichszahlen des Vorjahres)

Aktiva
31.12.2006
EUR

31.12.2007
EUR

EUR

EUR

A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1.

2.

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
Geleistete Anzahlungen

6.887,00
35.612,73

133.560,50
42.499,73

0,00

133.560,50

II. Sachanlagen
1.
2.

Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Bürobauten

415.671,82

Betriebs- und Geschäftsausstattung

160.957,75

405.627,82
576.629,57

140.919,75

546.547,57

III. Finanzanlagen
Beteiligungen

33.233,97

33.233,97

652.363,27

713.342,04

B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.

Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen

130.558,17

2.

Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

88.252,92

3.

Sonstige Vermögensgegenstände

46.443,71

182.045,23
15.699,93
265.254,80

53.524,01

251.269,17

II. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

C. Rechnungsabgrenzungsposten

116

582.574,00

886.583,00

257.062,93

254.659,64

1.104.891,73

1.392.511,81

7.930,75

7.571,20

1.765.185,75

2.113.425,05

Passiva
31.12.2006
EUR

31.12.2007
EUR

EUR

EUR

A. Eigenkapital
I.

616.135,31

Verbandsvermögen (Freie Eigenmittel)

616.135,31

II. Rücklagen
1.

Freie Rücklage

2.

Rücklage für Umzug

239.404,90
0,00

III. Bilanzgewinn

355.328,46
239.404,90

122.000,00

477.328,46

237.923,56

228.183,06

1.093.463,77

1.321.646,83

B. Rückstellungen
1.

Rückstellungen für Pensionen

2.

Sonstige Rückstellungen

214.375,00
95.388,69

257.324,00
309.763,69

99.301,89

356.625,89

C. Verbindlichkeiten
1.

Erhaltene Anzahlungen

2.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen

3.

Sonstige Verbindlichkeiten

84.091,00

51.253,00

215.464,54

244.398,42

62.402,75

361.958,29
1.765.185,75

139.500,91

435.152,33
2.113.425,05

117

vhw
Gewinn- und Verlustrechnung vom
01. Januar bis zum 31. Dezember 2007

2.

Ergebnis aus Lehrgängen
a) Erlöse

mit Vergleichszahlen des Vorjahres

b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter
3.

Ergebnis Qualitätsmanagement Fortbildung
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

4.

Ergebnis aus Adressdatenbank
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

5.

Ergebnis aus Seminarverwaltung
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

6.

Ergebnis aus Forum Wohneigentum
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

7.

Ergebnis aus Wissenschaftsarbeit
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

8.

Ergebnis aus Veranstaltungen
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

9.
10.

Sonstige Erträge
Personalaufwand mit Gemeinkostencharakter

11.

Abschreibungen

12.

Sächl. Verwaltungsk. mit Gemeinkostencharakter
a) Sonstige sächliche Verwaltungskosten
– Bundesgeschäftsstelle
– Hauptgeschäftsstelle
b) Öffentlichkeitsarbeit
c) EDV-Kosten

118

13.

Zinsen und ähnliche Erträge

14.

Abschreibungen Wertpapiere Umlaufvermögen

15.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

16.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

17.

Kaufmännischer Jahresüberschuss

18.

Jahresüberschuss

19.

Bilanzgewinn

20.

Einstellungen in die Rücklagen

21.

Bilanzgewinn nach Einstellung in Rücklagen

2006

2007

Euro

Euro
382.436,37

384.765,90

6.689.266,19
-5.424.803,14

7.636.545,53
1.264.463,05

-5.918.521,24

0,00

-220.000,00

69.852,76

-165.000,00

0,00

-130.000,00

-82.895,69

-95.617,31

-454.257,69

-649.677,89

-88.866,62

-128.614,21

195.000,00
-195.000,00

220.000,00

214.852,76
-145.000,00

-611.927,36

72.260,00
-56.354,21

136.719,88

94.509,13

-450.711,41

-689.771,62

-94.555,04

-119.581,75

-338.892,67
-35.224,04

-83.568,73

37.750,53

124.598,00
-213.464,62

-5.000,00

12.048,58

82.780,80
-537.038,49

89.575,96

125.000,00

11.510,89
-94.406,58

0,00

254.575,96

125.000,00
-125.000,00

1.718.024,29

-364.560,34
-374.116,71

-53.037,82

-43.297,71
-48.838,04

-417.598,16
-48.601,70

-466.252,46

-65.207,53

-531.407,39

27.167,41

43.026,08

-5.177,00

-3.867,00

0,00

-15,20

0,00

-225,04

237.923,56

228.183,06

237.923,56

228.183,06

237.923,56

228.183,06

-237.923,56

-228.183,06

0,00

0,00

5 . v hw - G e s c h ä f t s s t e l l e n

Bundesgeschäftsstelle
Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni 114 • 10623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-0 • Fax 030 39 04 73-19
bund@vhw.de
www.vhw.de

Geschäftsstellen
Baden-Württemberg
Gartenstraße 13 • 71063 Sindelfingen
Tel.: 07031 86 61 07-0 • Fax: 07031 86 61 07-9
gst-bw@vhw.de
Bayern

Hauptgeschäftsstelle
Neefestraße 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 72 59 9-0 • Fax: 0228 72 59 9-19
Bonn@vhw.de

vhw - Dienstleistung GmbH
Neefestraße 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 72 59 9-30 • Fax: 0228 72 59 9-19
Verlag@vhw.de

Rosenbuschstr. 6 • 80538 München
Tel.: 089 29 16 39-31 • Fax: 089 29 16 39-32
gst-by@vhw.de
Region Nord
Niedersachsen/Bremen
Schleswig-Holstein/Hamburg
Sextrostraße 3 • 30169 Hannover
Tel.: 05 11 98 42 25-0 • Fax: 0511 98 42 25-19
gst-ns@vhw.de
gst-sh@vhw.de
Nordrhein-Westfalen
Neefestraße 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 7 25 99-40 • Fax: 0 22 8 - 7 25 99-49
gst-nrw@vhw.de

120

Region Ost

Region Südwest

Berlin/Brandenburg

Binger Str. 89 • 55218 Ingelheim

Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni • 11410623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-30 • Fax: 030 39 04 73-39
gst-bb@vhw.de

Hessen
Tel: 06132 71 49 - 61 • Fax: 06132 71 49 - 69
gst-he@vhw.de

Mecklenburg-Vorpommern
Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni 114 • 10623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-22 • Fax: 030 39 04 73-39
gst-mv@vhw.de

Rheinland-Pfalz
Tel: 06132 71 49 - 61 • Fax: 06132 71 49 - 69
gst-rp@vhw.de
Saarland
Heuduckstr. 1 • 66117 Saarbrücken
Tel.: 0681 9 26 82-10 • Fax: 0681 9 26 82-26

Sachsen
Petersstraße 39/41 • 04109 Leipzig
Tel.: 0341 9 84 89-10 • Fax: 0341 9 84 89-11
gst-sn@vhw.de
Sachsen-Anhalt
Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni 114 • 10623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-22 • Fax: 030 39 04 73-39
gst-st@vhw.de
Thüringen
Lohsenring 12/2 • 04626 Schmölln
Tel.: 0341 98 48 9-24 • Fax: 0341 98 48 9-23
gst-th@vhw.de

121

Herausgeber:

vhw - Bundesverband für Wohneigentum
und Stadtentwicklung e. V.
Straße des 17. Juni 114
10623 Berlin

Telefon:
Fax:

030 39 04 73-0
030 39 04 73-19
www.vhw.de
bund@vhw.de

Redaktion:

Ruby Nähring

Gestaltung:

DruckVogt GmbH, Berlin

Fotos:

vhw, Foto Peter Stubbe
Titelcollage: Verbandspolitik.
Leipziger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Leipzig

Druck:

DruckVogt GmbH, Berlin
1. Auflage, September 2008

Tätigkeitsbericht
Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.
        
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