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Full text: Tätigkeitsbericht ... Issue 2005/06

Bundesverband für Wohneigentum
und Stadtentwicklung e. V.

Tätigkeitsbericht
2005/2006

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vhw Tätigkeitsbericht 2005/2006

60 Jahre

Tätigkeitsbericht
2005/2006

29.08.2006 19:08:20 Uhr

Herausgeber:

vhw - Bundesverband für Wohneigentum
und Stadtentwicklung e. V.
Straße des 17. Juni 114
10623 Berlin

Telefon:
Fax:

030 39 04 73-0
030 39 04 73-19
www.vhw.de
bund@vhw.de

Redaktion:

Ruth Twellmann

Gestaltung:

Birgit Schroeter, Köln

Titelbild:

Presse- und Informationsamt
des Landes Berlin

Druck:

Druckerei Paffenholz GmbH, Bornheim
1. Auflage, September 2006

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29.08.2006 19:08:20 Uhr

TÄTIGKEITSBERICHT 2005 - 2006

2. HALBJAHR 2005 / 1. HALBJAHR 2006

Dieser Bericht über die Entwicklung und Tätigkeit des vhw –
Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung,
Berlin, schließt an den anlässlich der ordentlichen Mitgliederversammlung am 22. September 2005 schriftlich vorgelegten
und mündlich ergänzten Tätigkeitsbericht 2. Halbjahr 2004 /
1. Halbjahr 2005 an. Er umfasst – soweit sich aus den folgenden Ausführungen nichts anderes ergibt – den Berichtszeitraum 2. Halbjahr 2005 und 1. Halbjahr 2006.
1

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INHALT

Seite

Seite

60 Jahre vhw

ZUKUNFT BRAUCHT HERKUNFT

4

Der Wandel städtebaulicher Leitbilder
in sechs Jahrzehnten

11

Die fünfziger Jahre:
Die gegliederte und aufgelockerte Stadt

12

1.

vhw-VERBANDSPOLITIK

1.1

Das Projekt
„Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“

13

1.1.1

Überblick

13

1.1.2

Grundlagenforschung

14

1.1.3

Die Arbeit mit den Modellstädten

18

1.1.4

Kommunikation

19

1.2
1.3

Politikberatung
Arbeitsgruppen und Projekte

20
24

1.3.1

Anpassung öffentlicher Infrastruktur bei
abnehmender Bevölkerung

24

1.3.2

Preis Soziale Stadt

25

1.3.3

Transformation der Angebotslandschaft
am deutschen Wohnungsmarkt

27

1.3.4

Bürgerorientierte Kommunikation

34

1.4

Deutsches Ständiges Schiedsgericht

37

Die sechziger Jahre: Urbanität durch Dichte

13

2.

vhw-DIENSTLEISTUNGEN

46

60 Jahre Aus- und Fortbildung des vhw

42

2.1

Aus- und Fortbildung

46

2.1.1

Entwicklung der Aus- und Fortbildungstätigkeit

46

2.1.2

Übergeordnete Veranstaltungsschwerpunkte

47

60 Jahre vhw-Veröffentlichungen

54

2.2

vhw Fachliteratur

56

Neuerscheinungen

56

Fachliteratur zur
Novellierung des Baugesetzbuches 2004

56

Nachfrageorientiertes Consulting

58

2.3

Beratungsangebot WohnWissen
2.4

Rechtsberatung und Auskunftsdienst

Die siebziger Jahre: Behutsame Stadterneuerung

3.

vhw-ÖFFENTLICHKEITSARBEIT
Die Zeitschrift Forum Wohneigentum

Die achtziger Jahre:
Die Postmoderne in Städtebau und Architektur

60
61

62
62
66

41

2

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Seite

4.

vhw Verbandstag 2005

68

„Stadtregional denken –
nachfrageorientiert planen“

68

Die neunziger Jahre: Rückkehr zur „europäischen Stadt“

72

Seite

6.

vhw-RECHERCHE

6.1

Wohnungsmarktentwicklung in Zahlen

85

6.1.1

Wohnungsbaugenehmigungen
und -fertigstellungen

85

6.1.2

5.

vhw-ORGANISATION

73

5.1

Rechtliche Verhältnisse

73

5.2

Ehrenmitgliedschaften

5.3

85

Baugenehmigungen von Eigenheimen im
Monatsvergleich

86

6.1.3

Entwicklung des Wohnungsbauvolumens

87

73

6.1.4

Mieten- und Lebenshaltungskosten

88

Organe des Verbandes

74

6.1.5

Wohnungsbaufinanzierung

89

5.3.1

Die Mitgliederversammlung

74

6.1.6

Entwicklung der Bau- und Bodenkosten

90

5.3.2

Der Vorstand

74

6.2

5.3.3

Das Kuratorium

76

Rahmenbedingungen für den
Wohnungs- und Städtebau 2005/2006

91

5.3.4

Der Hauptgeschäftsführer

80

6.2.1

Gesetze und Verordnungen 2005/2006

91

5.3.5

Die Regionsbeiräte

80

6.2.2

Soziale Wohnraumförderung 2006

103

5.3.6

Der Rechnungsprüfungsausschuss

81

6.2.3

Städtebauförderung 2006

104

5.4

Verbandsstruktur

81

6.2.4

Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau

109

5.4.1

Bundesgeschäftsstelle

81

6.2.5

Initiativen und Berichte 2005/2006

114

5.4.2

Regionalgeschäftsstellen

82

5.5

Mitgliederbewegung

82

5.6

vhw – Dienstleistung GmbH

83

Aktuell: Renaissance der Innenstädte

84

ANHANG

117

vhw-Jahresabschluss 2005

118

Anschriften der vhw-Geschäftsstellen

122

3

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60 Jahre

Anstelle eines Vorwortes

ZUKUNFT BRAUCHT HERKUNFT
– DER BÜRGER ALS DIE „KONSTANTE“ IN DER VERBANDSPOLITIK DES vhw
Der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung kann in diesem Jahr auf sein 60-jähriges
Bestehen zurückblicken. Es entspricht ständiger Übung, bei diesen Anlässen der Standortbestimmung und
dem Ausblick der Verbandsarbeit einen Rückblick voranzustellen. Denn „Zukunft braucht Herkunft“ – wie
Odo Marquard es zutreffend in seinem Essay über Modernität und Menschlichkeit formuliert hat. Nur wer
die Vergangenheit (des Verbandes) kennt, kann die (seine) Zukunft gestalten. Was erfahren wir durch einen
Blick zurück? Zunächst die Kenntnis, unter welchen Rahmenbedingungen der Verband gegründet wurde, wer
die Gründungsmitglieder waren, ihre Motive für den Zusammenschluss und ihre Ziele, wie der Verband seine
Ziele verfolgt hat und wie er sich im Lichte wandelnder Rahmenbedingungen entwickelt hat.
n welche Situation wurde der vhw – damals das Deutsche
Volksheimstättenwerk – „hineingeboren“? Hier hilft ein
Rückgriff auf die zum 50-jährigen Bestehen des Verbandes
erstellte Chronik.

I

ãAm Ende des Zweiten Weltkriegs scheint Deutschlands
optische Identität vernichtet. Allein auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland sind über 2,3 Mio. Wohnungen
oder 22 % des entsprechenden Vorkriegsbestandes zerstört.
Neben der Zerstörung großer Teile der bebauten Umwelt
kennzeichnet das Bild einer Bevölkerung auf Wanderschaft
die Situation der Nachkriegszeit. Fast 10 Mio. Vertriebene aus
den ostdeutschen Gebieten und Flüchtlinge aus der sowjetisch
besetzten Zone suchen eine neue Bleibe. Ein Großteil der seit
Mitte 1943 von der Stadt auf das Land evakuierten Personen
kehrt in die Städte zurück. Im Frühjahr 1945 sind von fünf
Deutschen zwei ,irgendwo unterwegs´.“

Der vhw – Idee und Gestalt
n dieser Situation wurde im Herbst 1946 von Wohnungspolitikern, Bodenreformern und Verbändevertretern das
Deutsche Volksheimstättenwerk gegründet und unter der
Nr. 415 des Vereinsregisters der Stadt Bielefeld eingetragen.
Zu den Gründungsmitgliedern gehörten u. a. der frühere
Reichstagspräsident Paul Löbe, der Kölner Bürgermeister
Robert Görlinger, der Damaschke-Schüler Johannes Lubahn,
Prälat Dr. Benedikt Kreutz und der damalige Oberkonsistorialrat Dr. Eugen Gerstenmayer. Organisatorisch und auch
finanziell wurde der Verein zunächst von den drei Verbänden
der freien Wohlfahrtspflege – dem Caritasverband, dem
Hilfswerk der Evangelischen Kirche und der Arbeiterwohlfahrt
– getragen.

I

Die im Rückblick etwas befremdlich erscheinende Dominanz
der Wohlfahrtsverbände innerhalb eines wohnungspolitischen
Verbandes erklärt sich aus der beispiellosen Notzeit nach
Kriegsende, die die Wohlfahrtsverbände veranlasste, ihren
karitativen Auftrag nicht nur im Kampf gegen Hunger und

4

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Satzung in der Form vom 01.12.1946

1946 - 2006

§ 2 Aufgaben des Verbandes
Der Verein hat die Aufgabe, die Errichtung von VolksKälte, sondern auch in der Sorge
Unter Hinweis darauf, dass schon
heimstätten in jeder Weise zu fördern. Er wird zur
um das Dach über dem Kopf zu erdie Paulskirchenverfassung die
Erreichung dieses Ziels für eine gemeindliche Bodenfüllen. Durch ihr Engagement sollte
politische Mündigkeit des Bürreform eintreten.
deutlich gemacht werden, dass die
gers, seine politische Freiheit und
Überwindung der katastrophalen
rechtsstaatliche Sicherheit mit der
Wohnungsnot und die Eingliederung von nahezu 10 Mio.
Eigentumsgarantie in einen untrennbaren Zusammenhang
Vertriebenen nur als überparteiliche und überkonfessionelle
gestellt hat, bis hin zur Aussage von Prof. Dr. von Nell-Breuning
auf dem 3. Volksheimstättentag 1951, dass „Privateigentum
Aufgabe des ganzen Volkes gelingen konnte.
nur Bestand habe, wenn breite Schichten des Volkes am
Aber auch in dieser extremen Versorgungsnotlage war den
Eigentum beteiligt seien“, wurde in den programmatischen
Gründungsmitgliedern das Wohnen mehr als ein Dach über
Aussagen des vhw die gesellschaftspolitische Bedeutung
dem Kopf. „Der vhw ist nicht gewillt, die vielfach geäußerte
des Privateigentums immer wieder hervorgehoben: In dem
Ansicht zu übernehmen, es komme nur darauf an, WohnunPrivateigentum wurde der unbedingt nötige Raum für die
gen, Wohnungen und nochmals Wohnungen in jeder Form
eigenverantwortliche Gestaltung des persönlichen Lebens
und um jeden Preis zu schaffen. Es kann uns nicht gleichgültig
gesehen. Es spornt an zur Übernahme von Aufgaben und
sein, was gebaut wird. Wir wissen uns frei von jeder doktriVerantwortung und zählt damit zu den Voraussetzungen
nären Einseitigkeit und erkennen durchaus die Notwendigkeit
1
staatsbürgerlicher Freiheit . Das Wohneigentum war geradezu
an, durch den Bau von Miet- und Geschosswohnungen die
Sinnbild der gesellschaftlichen Ordnung des Grundgesetzes:
drückende Wohnungsnot zu steuern… Allerdings kann nur
Es steht für die Garantie des Eigentums, die Autonomie des
das eigene Heim jene gesunde und krisenfeste Mittelschicht
Einzelnen wie für das Recht zur individuellen Entfaltung und
schaffen helfen, die allein – nach den umwälzenden strukPrivatinitiative.
turellen Veränderungen in dem sozialen Gefüge unseres
Volkes – dem neuen Gemeinwesen die Gewähr der Dauer
Aus allen programmatischen Aussagen des vhw aus dieser
gibt“, so der Vorsitzende des vhw, Robert Görlinger auf dem
Zeit wird deutlich, dass die Bezugsgröße für die Verbands2. Volksheimstättentag 1949.
arbeit der Bürger war. Er sollte über das Privateigentum und
Die Art und Gestaltung der Wohnungs- und Siedlungsverinsbesondere über das Wohneigentum befähigt werden,
hältnisse und die Auswirkung auf die freie Entwicklung des
seine Rolle in dem demokratisch verfassten Gemeinwesen
der Nachkriegszeit anzunehmen und auszufüllen. Dies auch
Bürgers bewusst zu machen, „muss daher zum Gemeingut
vor dem Hintergrund zweier gesellschaftlicher Systeme im
aller verantwortungsbewussten Kreise“ werden, so die AufWesten und Osten Deutschlands, die auf völlig unterschiedgabenbeschreibung im § 2 der Satzung vom 23. September
liche Eigentumsordnungen setzten.
1949. Mit dieser Aufgabenbeschreibung war die Forderung
des vhw verbunden, „durch eine gesunde Neugestaltung
unseres Boden- und Baurechts den Zugang zum Boden allen
1
Siehe Haack, D. (2006): Eigentum und Bürgergesellschaft.
interessierten Volkskreisen zu gewährleisten und die Errichtung
In: Bibliothek des Eigentums, Band 3, Kultur des Eigentums,
von Volksheimstätten (Ein- und Zweifamilienhäusern mit
Berlin/Heidelberg.
Garten) in jeder Weise zu fördern“.
5

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60 Jahre

Mit diesem „ideellen Rüstzeug“ bestritt der vhw die Diskussion
bei den Weichenstellungen der Boden- und Wohnungspolitik
der Nachkriegszeit.

Der vhw und die gescheiterte Bodenreform
ie Bodenfrage stand bereits im Mittelpunkt der Diskussionen auf dem ersten Verbandstag am 7. Oktober
1947 in Wiesbaden. Diese Schwerpunktsetzung wird nur
verständlich, wenn man sich in Erinnerung ruft, welche Bedeutung die bodenreformerischen Ideen Henry Georges und
Adolf Damaschkes vor dem Ersten Weltkrieg und noch in
den Weimarer Jahren hatten und welcher Stellenwert in der
unmittelbaren Nachkriegszeit der Bodenreform für eine Milderung des Wohnungselends, aber auch für eine grundlegende
Neukonzeption des Wiederaufbaus der zerstörten Städte
beigemessen wurde. Vor diesem Hintergrund entwickelte der
vhw aus der Tradition der Bodenreformer den Entwurf eines
„Gesetzes zur Schaffung billigen Bodens und zur Schaffung
von Volksheimstätten“. Dieser Gesetzentwurf wollte

D

•

•

•
•

durch Abschöpfung der steigenden Grundrente zugunsten der Allgemeinheit jede Bodenspekulation verhindern und dadurch den Boden für Bau-, Boden- und
Siedlungszwecke billig halten;
den erforderlichen Boden notfalls durch gerechte und
notfalls wirksame Enteignungsbestimmungen beschaffen;
die Errichtung von Heimstättenwerken und Volksheimstätten mit allen Mitteln fördern und erleichtern und
durch die Übernahme einer Landesbürgschaft eine
Beleihung bis zu 90 % des Bau- und Bodenwertes ermöglichen.

Der Entwurf scheiterte an den Interessen- und Kompetenzkonflikten, die zwischen den Alliierten und Deutschen, zwischen

den Ressorts und auch zwischen den Parteien entstanden
und führte dazu, dass erst drei Jahre nach Kriegsende mit
dem „Lemgoer Entwurf“ eine Einigung auf den „kleinsten
gemeinsamen Nenner“ zustande kam. Die Chance für ein
einheitliches Aufbaugesetz wurde ebenso vertan wie der
viel weiter gehende und von vielen mit der „Stunde null“
verknüpfte Optimismus, durch eine Bodenreform einen
grundlegenden Wechsel im Städtebaurecht herbeiführen
zu können. Das Städtebaurecht blieb einerseits in einer Fülle
weitergehender Reichsgesetze zersplittert, andererseits war
nicht zu erwarten, dass die Länderparlamente gleich lautende
Aufbaugesetze erließen.
Auch die sich anschließenden Bemühungen der Bundesregierung blieben erfolglos. Das wohl wichtigste Defizit des
I. WoBauG war, dass die Bodenrechtsthematik nach den
ersten Ansätzen des Referentenentwurfes vertagt wurde.
Bereits bei der Verabschiedung des I. WoBauG wurde daher
die Bundesregierung vom Bundestag beauftragt, bis Herbst
1950 ein Gesetz zur Enteignung von Grundstücken für den
Wohnungsbau vorzulegen. Zu diesem Gesetzentwurf und
auch zu dem vom Bundeswohnungsministerium vorgestellten
Gesetzentwurf über die Baulandbeschaffung setzte eine breite
Diskussion ein, die so kontrovers war, dass sie erst nach zehn
Jahren mit Verabschiedung des Bundesbaugesetzes endete.
Um den Auseinandersetzungen das erforderliche wissenschaftliche Fundament zu geben, wurde Anfang 1952 ein
Arbeitskreis für Bau- und Bodenrecht beim vhw konstituiert.
Neben den Vertretern der damals vier kommunalen Spitzenverbände arbeiteten in diesem Kreis Vertreter des Deutschen
Gewerkschaftsbundes und des Deutschen Industrie- und
Handelstages sowie der Bundesvereinigung der Deutschen
Arbeitgeberverbände, ferner der Wissenschaft und der Rechtsprechung sowie Praktiker aus dem kommunalen Vollzug.
Namentlich erwähnt seien aus diesem Kreis nur Prof. Dr. von

6

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1946 - 2006

Was ist soziales Bodenrecht?

Nell-Breuning, Stadtverwaltungsdirektor Pohl und der Präsident des
Bundesverwaltungsgerichts Prof.
Dr. Werner.

„Manche meinten, das Eigentumsrecht falle in
zwei Sektoren, einen privatnützigen und einen gemeinnützigen; wenn man den einen vergrößere,
so verkleinere man den anderen und umgekehrt.
So ist es nicht: Das Eigentum sei ganz privatnützig und ganz gemeinnützig; verkleinere man seine Privatnützigkeit, so beeinträchtige man damit
zugleich seine Gemeinnützigkeit – das werde
meistens bereitwillig anerkannt. Genauso aber sei:
Verkürze man seine Gemeinnützigkeit, so schwäche man damit unvermeidlich zugleich auch seine
Privatnützigkeit – und das wird leider nicht immer
gesehen und noch weniger eingesehen und anerkannt!“

gung für den Entzug ausgenutzter
Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen
eines modernen Planungsrechts sei
jedoch unabweisbar. Sonst bleibe
nur die Flächenenteignung vor der
Dieser Arbeitskreis hatte in den
Planung. Denn moderne Planung sei
nachfolgenden Jahren in zahlreichen
vom Standpunkt des Eigentümers aus
Gutachten, Eingaben und Stellunggesehen notwendige Willkür, sie gebe
nahmen die Notwendigkeit einer
dem einen Möglichkeiten, die sie dem
sozialen Neuregelung des gesamten
anderen nehme oder versage. Die
Bau- und Bodenrechts nachgewiesen
Sozialgebundenheit des Eigentums
und damit auf die endgültige Gestalerfordere, dass der Einzelne sich
tung des Bundesbaugesetzes und Prof. Dr. von Nell-Breuning auf dem
Beschränkungen in der Ausnutzung
seiner Durchführungsverordnung 4. Volksheimstättentag 1955 in Köln
seines Bodens gefallen lassen müsse.
bestimmenden Einfluss genommen.
In der freiheitlichen sozialen Ordnung
Wie stark diese Einflussnahme und wie eng die Verzahnung
der Demokratie dürfe aber diese Pflicht nicht überfordert
zwischen dem Arbeitskreis des vhw der in die Gesetzgebung
werden, ein Geldausgleich der Bevorzugten und Benachteivorbereitenden Stellen war, macht u. a. die Tatsache deutlich,
ligten sei notwendig.“
dass von den rund dreißig Mitgliedern der von Bund und
Ländern gemeinsam eingesetzten Hauptkommission für die
Die Bemühungen des vhw um die Einführung eines PlanungsBaugesetzgebung neun Personen gleichzeitig Mitglied dieses
wertausgleichs blieben erfolglos. Das Bundesbaugesetz wurde
Arbeitskreises waren.
1960 ohne diese bodenreformerischen Vorstellungen verabschiedet. Die nach wie vor ungelöste Bodenfrage wurde
Mit dem Leitthema „Grundeigentum und bauliche Ordnung“
in den 1990er Jahren vom vhw wieder aufgegriffen. Der
wurde im November 1955 in Köln im Rahmen des 4. VolksVerband forderte, die Grundsteuer durch die Einführung einer
heimstättentages dem verbandspolitischen Schwerpunkt einer
Bodenwertsteuer zu ersetzen.
Mitwirkung zur Gesetzgebung zum Bau- und Bodenrecht
Der vhw und die Grundlegung der WohnungsRechnung getragen.

politik
Auf diesem Verbandstag wurde aus Sicht des vhw mit überzeugenden Argumenten die Notwendigkeit des Planungswertausgleiches in das System eines freiheitlichen Bau- und
Bodenrechts dargelegt. In dieser Stellungnahme hieß es: „Über
die Notwendigkeit einer allgemeinen Mehrwertabschöpfung
möge man sich streiten, die Notwendigkeit einer Abschöpfung der Planungsmehrwerte zugleich mit der Entschädi-

en fruchtlosen Bemühungen des vhw bei der Umsetzung
seiner bodenreformerischen Vorstellungen steht sein
Erfolg bei der Verankerung der Familienheim- und später bei
der Wohneigentumsförderung im II. WoBauG sowie bei der
Gestaltung der steuerlichen Förderung des selbst genutzten
Wohneigentums gegenüber.

D

7

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60 Jahre

•

•

2

Die erste wichtige konzeptionelle Weichenstellung
im Hinblick auf Zielgruppen und Instrumente war das
I. WoBauG aus dem Jahre 1950. Mit diesem Gesetz
wurde der soziale Wohnungsbau aus der Taufe gehoben. Das I. WoBauG richtete kein Einheitsmodell ein,
sondern schuf drei Säulen: den sozialen, den steuerbegünstigten und den frei finanzierten Wohnungsbau. Ein
wichtiges Kennzeichen des sozialen Wohnungsbaus war
die Konzeption der öffentlichen Subventionierung als
Objektförderung. Mit diesem Gesetz wurde ein erster
Schritt in Richtung des Abbaus der Zwangswirtschaft
eingeleitet.
Die zweite grundlegende Weichenstellung betraf das
II. WoBauG von 1956. Es setzte mit seinem Schwerpunkt
der Förderung der Familien einen starken gesellschaftspolitischen Akzent. Damit wurden die Subventionen
mehr und mehr vom Mietwohnungsbau auf die Eigentumsmaßnahmen verlagert. Die Neuausrichtung
der Förderung, unterstützt vom wirtschaftlichen Aufschwung, führte dazu, dass weit mehr Privathaushalte als
jemals zuvor in der Geschichte Wohneigentum erwerben
konnten. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde Wohneigentum zu einem in allen Schichten verbreiteten Gut,
insbesondere die auf die breiten unteren Schichten ausgerichtete Förderpolitik trug zu einer Demokratisierung
des Wohneigentums bei. Im sozialen Wohnungsbau von
1953 bis 1956 beispielsweise errichteten Arbeiter jährlich
zwischen 21 und 26 % der Eigenheime, Beamte und
Angestellte 10 bis 16 % und Selbständige 10 bis 11 %;
im frei finanzierten Wohnungsbau errichteten Arbeiter
24 bis 33 % der Eigenheime, Beamte und Angestellte 14
bis 18 %. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde Wohnei-

Siehe Schulz, G. (2006): Zur Sozialgeschichte des Wohneigentums. In: Bibliothek des Eigentums, Band 3, Kultur des
Eigentums, S. 369 ff (374), Berlin/Heidelberg.

gentum also zu einem in allen Schichten verbreiteten
2
Gut .
•

Die dritte bedeutende Weichenstellung war das 1960
verabschiedete Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht („Abbaugesetz“). Es war der wichtigste Schritt bei
der Liberalisierung des Wohnungsmarktes. Das Gesetz
hob ab 1963 in einem mehrjährigen Prozess die öffentliche Wohnraumbewirtschaftung schrittweise auf, gab
die Mietpreise frei und reduzierte – bei gleichzeitiger
Einrichtung von Sozialklauseln im BGB – den Mieterschutz.

Der vhw und seine Verbandsarbeit
ie Arbeit des Verbandes beruht traditionell auf zwei
Standbeinen. Dies ist zum einen die Wissenschaftsarbeit,
die durch die vom vhw initiierten und moderierten – meist
interdisziplinär zusammengesetzten – Arbeitskreise fundiert ist.
Bei ihrer Zusammensetzung wird Wert auf eine Einbeziehung
aller Akteursgruppen gelegt, die von den in diesem Kreis thematisierten Fragestellungen betroffen sind. Ein herausragendes
Beispiel dieser Verbandsarbeit ist der bereits angesprochene
Arbeitskreis Bau- und Bodenrecht des vhw.

D

Das zweite Standbein ist die ausgeprägte Fortbildungstätigkeit
des Verbandes, die bereits 1949 aufgenommen wurde und
bis zum Jahre 2006 in über 10.000 Veranstaltungen mehr
als 630.000 Teilnehmer aus den Gebietskörperschaften und
der Immobilienwirtschaft erreicht hat. „Diese umfangreiche
Fortbildungstätigkeit“ – so der damalige Hauptgeschäftsführer
Dr. Simon in seinem Tätigkeitsbericht auf dem 3. Volksheimstättentag in Hannover 1949 – „gibt dem vhw die Aktivlegitimation, die hierbei gesammelten Erfahrungen gegenüber den
Organen der Gesetzgebung und der Verwaltung zu vertreten

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1946 - 2006

und darauf zu dringen, dass sie in den Gesetzen, Verordnungen und Erlassen Berücksichtigung finden. Das setzt jedoch
voraus, dass wir die Fülle der Einzelerfahrungen sorgfältig
sammeln, sichten und auswerten und erst in verarbeiteter und
allgemeingültiger Form an den Gesetzgeber herantragen. In
dieser einzigartigen Verbindung von praktischer Arbeit und
wissenschaftlicher Auswertung dürfte deshalb die eigentliche
Stärke unseres Verbandes liegen.“

Der vhw und sein Beitrag für die
Bürgergesellschaft
echzig Jahre gelebte Demokratie haben gezeigt, dass die in
den Anfängen der Bundesrepublik vorhandene Sorge um
die Akzeptanz des demokratischen Gemeinwesens durch den
Bürger unbegründet war. Nicht zuletzt die Eigentumsordnung
der Bundesrepublik Deutschland hat dazu beigetragen, dass
der Wettbewerb der Gesellschaftssysteme zwischen West
und Ost zugunsten des Westens entschieden wurde. Ein
Gang durch die Städte Ostdeutschlands nach der Wende
machte die Überlegenheit einer demokratisch verfassten
Privateigentumsordnung mehr als deutlich.

S

Sechzig Jahre erlebter Demokratie haben den Bürger selbstbewusster und den Staat unsicherer gemacht. Die Unsicherheit
des Staates ist auch auf seine kontinuierlich schwindenden
Handlungsspielräume zurückzuführen. Internationalisierungsprozesse, bedingt durch die zunehmende Verflechtung der
Weltwirtschaft, der Internationalisierung der Finanzmärkte
und der fortschreitenden Integration Europas reduzieren in
Gegenwart und Zukunft die Rolle der Bundesrepublik als
Nationalstaat und führen zu neuen Grenzziehungen. Die
wachsende Zahl supranationaler Institutionen erfordert die
zunehmende Regulierung internationaler Transaktionen, wird
aber zugleich Deregulierungsprozesse auslösen.

Schließlich ist ein Befund unbestritten: Der Staat hat im Laufe
seiner Entwicklung mehr Aufgaben übernommen, als er mit
den ihm verfügbaren Ressourcen ernsthaft erfüllen kann. Die
Rede vom überforderten Staat kennzeichnet die Situation
ebenso wie die These über den „Sozialstaat in der Krise“. Der
Staat ist in der aktuellen Diskussion über das Verhältnis von
Staat und Gesellschaft in die Defensive geraten.
Vor diesem Hintergrund erhalten Fragen gesellschaftlicher
Transparenz, Möglichkeiten der tatsächlichen Wahrnehmung
von Partizipation der Bürger sowie das Maß der Verantwortung
des Einzelnen für sich selbst und die Gestaltung der Gesellschaft einen neuen Stellenwert. Sie sind auf der Suche nach
einem neuen Gesellschaftsvertrag unter den Bedingungen
einer globalisierten Wirtschaft und einer individualisierten
Gesellschaft. Die Antwort ist das gesellschaftliche Leitbild der
„Bürgergesellschaft“, das eine Neujustierung des Verhältnisses
von Politik, Gesellschaft, Wirtschaft und Bürger anstrebt.
Die Diskussion um Bürgergesellschaft ist zugleich Ausdruck
der Unzufriedenheit mit der gegenwärtigen Politik und ein
Versuch, gesellschaftliche Kontrolle über staatliches Handeln
zurückzugewinnen. Der aktive Bürger übernimmt Gemeinwohlverantwortung auf unterschiedlichen Feldern. Er möchte
dafür aber in höherem Maße die Entscheidungsfindung beeinflussen. Der Bürger verlangt als Gemeinwohlakteur eine
Staatsorganisation, die Transparenz und Partizipation, Effizienz
und Effektivität von Politik und Verwaltung sichert3.
Auch bei dem neuen Demokratiemodell der „Bürgergesellschaft“ bleibt der Staat als Problemlöser gefordert. Auf der
Suche nach einer neuen Orientierung staatlichen Handelns
wurde das Leitbild des „aktivierenden Staates“ (als Gegensatz
zum bisherigen Leitbild des „Versorgungsstaates“) kreiert.
Dieses Leitbild ist dadurch gekennzeichnet, dass es dem Staat
3

Siehe Haack, D. (2006) a.a.O., S. 30

9

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60 Jahre

die Aufgabe zuweist, überall dort die Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung zu fördern, wo dies möglich ist, und sich
bei der Erfüllung öffentlicher Aufgaben an dem Leitgedanken
einer Stufung der Verantwortung zwischen Staat und Gesellschaft zu orientieren. Es bleibt aber in diesem Modell bei der
Gewährleistungsfunktion des Staates. Sie macht deutlich, dass
es in diesem Prozess nicht um eine Rückkehr zur „Privatrechtsgesellschaft“ geht, wo der Bürger sich selbst überlassen bleibt,
sondern der Staat Verpflichtungen zum Schutz des Bürgers
anerkennt. Das mit dem „Gewährleistungsstaat“ verfolgte
Ordnungsmodell setzt zwar auf freie gesellschaftliche Entfaltung, es erlaubt die individuelle Verfolgung von Eigennutz, will
aber zugleich durch Schrankensetzung Rücksichtnahme auf die
Verwirklichung des Eigennutzes anderer und die Erreichung
4
von Gemeinwohlzwecken gewährleisten .
Der vhw hat dieses neue Leitbild einer Verantwortungsteilung
zwischen Staat und Bürger aufgegriffen und zur Leitlinie seiner
künftigen Verbandspolitik gemacht. In seiner Satzung vom
24. September 2003 wurde dies bei den Zielen und Aufgaben
des Verbandes (§ 3 der Satzung) manifestiert: „Der Verband
dient ausschließlich wissenschaftlichen Zwecken und Zwecken
der Bildungsförderung durch Forschung, Lehre und Öffentlichkeitsarbeit zur Verbesserung der Beziehungen zwischen
den Akteuren auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere durch
Stärkung der Souveränität des Bürgers.“
Dem vhw ist allerdings bewusst, dass der Bürger auf eine
erweiterte Teilhabe in den Handlungsfeldern Wohnen und
Stadtentwicklung bislang nur unzureichend vorbereitet und
eingestellt ist. Seine jahrzehntelange Prägung durch die
4

(gewollten) Unvollkommenheiten des Wohnungsmarktes
hat bei ihm nicht zur Herausbildung der notwendigen Kompetenzen und Denkmuster geführt. Der Bürger muss daher
zunächst befähigt werden, seine Bedürfnisse und Wünsche
auf dem Wohnungsmarkt und für den Prozess im Stadtraum
zu erkennen, zu formulieren und einzusetzen. Denn nur durch
eine Emanzipation des Bürgers kann das Leitbild der „Bürgergesellschaft“ eingelöst werden.
Die Anpassung der Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik
an die Prinzipien und Bedingungen der „Bürgergesellschaft“
im „aktivierenden Staat“ voranzutreiben, ist die künftige
Aufgabe des vhw. Die Funktionsfähigkeit des aktivierenden
Staates im Sinne einer neuen Arbeitsteilung und insbesondere
die erweiterte Rolle und Teilhabe des Bürgers setzen auf
jeder Bewertungs- und Gestaltungsebene von Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik differenzierte Kenntnisse über
Zusammenhänge, sachliche und räumliche Wirkungsmuster
oder Bürgerverhalten und -wünsche voraus. Nur auf der Basis
entsprechender Informationen kann geklärt werden, welche
Handlungsfelder in welcher Form staatliche Aufgabe bleiben
sollen und wie das Partizipationserfordernis ausgestaltet und
umgesetzt werden kann.
Zu diesem Zweck müssen neue Instrumente entwickelt und
sachgerecht eingesetzt werden. Vor allem gilt es, die bestehenden Informationsdefizite über wohnungsbezogene
Einstellungen und räumlich-qualitative Verhaltensmuster der
Bürger systematisch abzubauen. Auch bei Fragen der Partizipation in Entscheidungs- und Gestaltungsverfahren ist zu
ermitteln, ob, bei welchen Themen und in welcher Form der
Bürger einbezogen werden will und wie seine Partizipationsbereitschaft verbessert werden kann.

Siehe Hoffmann-Riem, W. (2005): Das Recht des Gewährleistungsstaates. In: Schuppert, G. F. (Hrsg.): Der Gewährleistungsstaat – ein Leitbild auf dem Prüfstand. Schriften zur
Governance-Forschung, Band 2, Baden-Baden .

10

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1946 - 2006

Resümee
ie lassen sich nun 60 Jahre vhw nach einem zugegebenermaßen komprimierten Rückblick zusammenfassen?
War in der Nachkriegszeit angesichts der akuten Wohnungsnot
und nahezu 10 Mio. Vertriebener die Verbandsarbeit darauf
ausgerichtet, den Bürger über das Wohnen im eigenen Heim
in das Gemeinwesen der Bundesrepublik zu integrieren, so
konnte, dank der gewaltigen Anstrengungen des Staates
und natürlich auch durch die verbandspolitischen Interventionen des vhw, den breiten unteren Schichten der Erwerb
von Wohneigentum ermöglicht werden. Es kam zu einer
Demokratisierung des Wohneigentums – ein Novum in der
deutschen Geschichte. Mit diesem Erfolg und der damit einhergehenden Entspannung auf den Wohnungsmärkten verlor
die noch bei der Gesetzgebung zum I. und II. WoBauG vom
Verband vertretene These, dass nicht die Wohnform, sondern
die Rechtsform der Wohnungsnutzung entscheidend sei, ihre
überragende Bedeutung.

W

Mit der Neuausrichtung der Verbandsarbeit an dem gesellschaftlichen Leitbild der „Bürgergesellschaft“ und dem damit
verbundenen Postulat der Orientierung an den Bürgerwünschen wird es nicht mehr „die“ zu präferierende Wohnform
oder „den“ zu favorisierenden Wohnort geben; Maßstab ist
vielmehr der Bürgerwille. Grenzen für die künftige Souveränität des Bürgers wird man allerdings dort finden müssen, wo
übergeordnete Interessen der Gesellschaft berührt werden.
Als sinnvolles Kriterium für die „Grenzziehung“ eignet sich das
Gebot der Nachhaltigkeit. Es gilt hier, Elemente einer zeitgemäßen Konsumethik nach dem Leitbild des zukunftsfähigen
Konsums zu entwickeln.

DER WANDEL
STÄDTEBAULICHER LEITBILDER
IN SECHS JAHRZEHNTEN
echzig Jahre vhw – das sind auch 60 Jahre Wohnungs- und
Siedlungsbau nach unterschiedlichsten städtebaulichen
Leitbildern. Im Zuge des Wiederaufbaus und der Stadterweiterung hat insbesondere die Moderne im Städtebau wesentlich das Bild der Städte in Deutschland geprägt. Zwar ist
der Einfluss der Charta von Athen auf die gegliederte und
aufgelockerte Stadt, auf die autogerechte Stadt und auf die
Großsiedlungen am Stadtrand auch heute noch unverkennbar,
dennoch unterliegen die verschiedenen Leitbilder im Laufe
der Zeit immer wieder Revisionen. Der vhw hat den Wandel
der städtebaulichen Leitbilder in den letzten 60 Jahren bis
hin zur Wiederentdeckung der europäischen Stadt im Laufe
der 90er Jahre des 20. Jahrhunderts aktiv begleitet und wird
dies auch weiterhin tun.

S

Der vhw feiert in diesem Jahr 60 Jahre Verbandsarbeit und
veranstaltet seinen Verbandstag 2006 unter dem Motto Mittendrin statt nur dabei – Bürger entwickeln Stadt inmitten der
Bundeshauptstadt Berlin. Vor diesem Hintergrund wollen die
zwischen den Kapiteln dieses Tätigkeitsberichts eingestreuten
Fotos als kleines „städtebauliches Bilderbuch Berlin“ auf die
Stadt Bezug nehmen und die sechs vergangenen Jahrzehnte
Revue passieren lassen. Dabei illustrieren die ausgesuchten
Siedlungsbeispiele Berlins exemplarisch die unterschiedlichen
Leitbilder im Wohnungs- und Siedlungsbau von 1946 bis
heute.

Als Fazit 60-jähriger Verbandsarbeit lässt sich abschließend
festhalten: Der Bürger war, ist und bleibt der Mittelpunkt der
Verbandsarbeit des vhw.
11

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Die gegliederte und aufgelockerte Stadt
Die fünfziger Jahre

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04.09.2006 15:34:57 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

1.1

DAS PROJEKT „NACHFRAGEORIENTIERTE WOHNUNGSPOLITIK“ – PROJEKTFELDER
UND GRUNDLAGENFORSCHUNG
2005/2006

und sonstigen Trägern ein Netz von Angeboten mit einer
einheitlichen methodischen Basis und einer bürgerorientierten
Zielsetzung vorzulegen. Mit mehreren Kommunen, unter
denen einige bereits seit mehreren Jahren als Modellstädte an
der Projektarbeit beteiligt sind, ist diese vernetzte Partnerschaft
bereits vorangetrieben worden; dies sind die Städte Berlin,
Essen, Hannover und München.

1.1.1

Überblick

Zu den im Berichtsjahr neu eingeleiteten Projekten, in denen
die qualitative Arbeit zur Anwendung kommt, zählen:

as in den letzten Jahren entwickelte und in mehreren
Bereichen erfolgreich angewendete Instrumentarium
zur qualitativen Nachfrageforschung aus dem Projekt „Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“ (vgl. zuletzt Tätigkeitsbericht 2004/2005, Kap. 1.2) bildete im Berichtszeitraum die
methodische Grundlage für mehrere neue Projekte. Damit
ist die Entwicklungsphase des 2002 eingeleiteten Projektes
endgültig in ein Stadium laufender Nutzung übergegangen.
Insgesamt findet die nachfrageorientierte Neuausrichtung des
Verbandes nunmehr ein belastbares analytisches Fundament,
mit dessen Hilfe die verschiedenen Ebenen und Etappen
auf dem Weg zu einer bürgerorientierten Wohnungs- und
Stadtentwicklungspolitik, wie sie vom vhw verfolgt wird (vgl.
Beitrag „Zukunft braucht Herkunft...“, S. 4 ff.), systematisch
erschlossen werden können. Erst die belastbaren Erkenntnisse
über Bedürfnisse und Verhalten des Bürgers als Nutzer von
Wohnraum- und Stadtangeboten erlaubt der öffentlichen
Hand wie Unternehmen den Übergang zu einer nachfrageorientierten Politik, an deren Ende ein neues, von Partnerschaft
und Teilhabe geprägtes Verhältnis zum und mit dem Bürger
stehen soll.

D

Die neu eingeleiteten Projekte werden nachfolgend in verschiedenen Kapiteln einzeln vorgestellt (vgl. Kap. 1.3.3 und 1.3.4).
Neben dem jeweiligen spezifischen Erkenntnisziel besteht ein
wichtiges Anliegen des vhw darin, den beteiligten Kommunen

•

Die Transformation der Wohnangebotslandschaft in
Deutschland – Folgen für Wohnungsversorgung und
Stadtstrukturen (vgl. Kap. 1.3.3). Hier wird in mehreren
Fallstädten – bis zum Sommer 2006 standen Berlin,
Essen, Hannover und Kiel bereits fest, mehrere andere
sind angefragt – kleinräumlich die Geschäftsstrategie
der neuen Investoren am Wohnungsmarkt im Hinblick
auf Bestandsaufwertungen, Mietenpolitik und Einzelprivatisierung geprüft und im Hinblick auf ihre Wirkungen
auf sozialräumliche Bewohnerstrukturen, Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung sowie Folgen
für die Funktionsfähigkeit des Marktes bewertet. Dabei
kommt die im Projekt genutzte Lebenswelttypologie
der Sinus-Milieus® (und ihre feinkörnige Übertragung
durch MOSAIC-Milieus®) ebenso zum Einsatz wie die
qualitative Grundlagenforschung.

•

Das Projekt „Bürgerorientierte Kommunikation“ (vgl.
Kap. 1.3.4) versucht, neue Wege für erfolgreiche und
erweiterte Beteiligungsstrategien auf der Basis der
qualitativen Nachfrageforschung aus dem Projekt zu
erschließen. Zwischenergebnisse und der Übergang
in die zweite Projektphase stehen im Mittelpunkt des
diesjährigen Verbandstages in Berlin.

•

Als mögliches weiteres Arbeitsfeld wird derzeit das
Projektthema „Segregation/Integration“ geprüft. Auch
13

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

hier könnte eine erweitere Messung von sozialräumlichen
(Ent-)Mischungs- bzw. Konzentrationstendenzen mit
Hilfe des entwickelten Instrumentariums die Erkenntnisse über Stand und Entwicklung des für den sozialen
Zusammenhalt der Städte so wichtigen Phänomens
erheblich erweitern, zumal das „klassische“ Instrumentarium zunehmend an Grenzen stößt. Darüber hinaus könnte – erstmals in Deutschland – eine fundierte
empirische Forschung Aufschluss über Wirkungszusammenhang und -richtung von Entmischungs- oder
Konzentrationstendenzen liefern und daraus wichtige
Hinweise zur Wirksamkeit von Steuerungsmaßnahmen
und -instrumenten ableiten.
Zu den unmittelbaren konkreten Tätigkeiten im vergangenen
Jahr zählten:
•
•

•

•
•
•

Die erneute Beteiligung des vhw an der jährlichen Trendbefragung des Sinus-Institutes im Herbst 2005;
die Weiterführung der methodischen Arbeit mit den
Modellstädten Berlin, Essen, Hannover, Köln und
München;
die Fortführung der Beratungstätigkeit für Wohnungsunternehmen, Bauträger und Kommunen (vgl.
Kap. 2.3);
die Einleitung und Umsetzung der Zusammenarbeit mit
einigen Kommunen in den neuen Bundesländern;
die Nutzung der im Projektrahmen gewonnenen Erkenntnisse im Fortbildungsbereich (s. Kapitel 2.1.2);
eine erneut breit gefächerte Kommunikationstätigkeit. Diese wurde durch eine Reihe von Veranstaltungen,
die Einbeziehung des Ansatzes in das Programm des
Verbandstages 2005 in Essen einschließlich mehrerer
Analysen zur Wohnungsmarktregion und zu einem
Teilmarkt innerhalb Essens (vgl. dazu Kap. 4 und Forum
Wohneigentum Nr. 5/2005), die erneute Teilnahme an

der Immobilienmesse EXPO REAL in München im Oktober 2005, der Vorstellung des Ansatzes im Rahmen
mehrerer eigener und Drittveranstaltungen sowie eine
Vielzahl von unmittelbaren Präsentationen in Bund, Ländern, Kommunen sowie gegenüber der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft umgesetzt. Darüber hinaus wurden ausgewählte Ergebnisse der konkreten Projektarbeit
und der Grundlagenforschung im Forum Wohneigentum
veröffentlicht.

1.1.2

Grundlagenforschung: Ergebnisse der
Sinus-Trendforschung 2005
ie Beteiligung des vhw an der Sinus-Trendbefragung
im Herbst 2005 mit einem umfangreichen exklusiven
Fragenblock zielte ebenso auf die Erschließung neuer Themenfelder als auch auf die Ergänzung bereits in den Vorjahren
eingeleiteter Themen. Wichtige Ergebnisse aus „Trend 2005“
wurden in der Zeitschrift Forum Wohneigentum (vgl. Heft
3 und 4/2006) dokumentiert. Zu den Schwerpunkten der
Befragung zählten im vergangenen Jahr:

D

•

Qualitative Wohnnachfrageaspekte wie – erstmalig
vorgelegt – die gewünschten Attribute von Wohnung
und Wohnumfeld oder wohnräumliche Lagepräferenzen.
Bei den Wohnattributen wurde erwartungsgemäß
die Dominanz preislicher Faktoren deutlich. Vordere
Plätze auf der Bedeutungsskala (Antworten: „ist entscheidend“) nahmen neben wohnunmittelbaren Aspekten wie Größe der Wohnung (wichtig für 60% der
Befragten, Wohnungsschnitt dagegen nur für 49 %)
auch der Zustand des Gebäudes (ebenfalls 60 %), die
Wohngegend (53 %), die Sicherheit im Wohnviertel
(46 %) und die Lärm- und Abgassituation (42 %) ein. Dagegen ist der Gebäudetyp nur für 34 % aller Befragten

14

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PROJEKTFELDER UND GRUNDLAGENFORSCHUNG 2005/2006

ein entscheidendes AuswahlDiagramm 1: Künftige Wohnlagepräferenz im Fall eines Umzuges
nach heutiger Wohnlage – Westdeutsche
kriterium, aber für 40 % der
Paare mit Kindern. Eine ähnliche Diskrepanz zeigt sich
hinsichtlich des „Gartens zur
persönlichen Nutzung“, der
34 % aller Befragten, aber
bei fast 45 % der Paare mit
Kindern entscheidend ist.
Auch hier erklärt sich der
Fortzug vieler Familien in
das Stadtumland. Zwischen
den Sinus-Milieus® gab es
deutliche Unterschiede; so
war zum Beispiel – entsprechend ihrer Risikoabneigung
– für Haushalte der Bürgerlichen Mitte der Sicherheitsaspekt mit 67 % um die Hälfte wichtiger als für alle
mit Kindern, unter denen bundesweit nur 6 % eine
Befragten.
entsprechende Präferenz bekundeten.
•

Durch die Vorgabe von vier Raumkulissen – Innenstadt,
Stadtrand, Stadtumland, Land – sowie die Zuordnung der
eigenen Wohnung zu einer dieser Lagetypen wurde die
grundsätzliche Präferenz für urbanes, suburbanes und
ländliches Leben erkundet. Besonders aufschlussreich
war, dass von einem generellen Rückkehrdrang in die
Städte nicht die Rede sein kann. Bundesweit zieht es nur
4 % der heutigen Stadtrandbewohner im Umzugsfall
in die Innenstadt, unter den Umlandbewohnern sind
es 6 % – wobei die Abweichungen zwischen Ost- und
Westdeutschen gering ausfallen. Umgekehrt wollen
nur 40 % der heutigen Innenstadtbewohner bei einem
Umzug erneut in diesen Raumtyp ziehen – in Westdeutschland 43 % (s. Diagramm 1). Besonders gering ist
die Neigung zum innerstädtischen Wohnen bei Familien

Das Bild von den potenziellen Stadtrückkehrern fällt
differenziert aus. Deutlich überrepräsentiert sind besser
situierte Haushalte – sowie einige der Sinus-Milieus®.
Nur durch diese differenzierte Beschreibung der Rückkehrwilligen in Verbindung mit den spezifischen Gegebenheiten in den potenziellen Zielstädten lässt sich
ein selektives Phänomen erschließen, das vorschnell zu
einem allgemeinen Trend erklärt worden ist.
•

Erstmals wurden mit Hilfe von Fotokarten, auf denen
jeweils ähnliche Bauformen in einem vergleichbaren
Zustand abgebildet waren, die Präferenzen der Nachfrager für bestimmte Gebäudetypen abgefragt. Dabei
ging es zum einen um das „Gefallen“, zum anderen um
die Erkundung der Vorstellung der Befragten, im Falle
15

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

Sanierte Zeile

Experimentelle MFH

Sanierter Altbau

eines erforderlichen Umzuges in eines der vorgelegten
Gebäude einzuziehen. Bei mehreren Bauformen – Altbau, Zeilenbau, Großsiedlung/Plattenbau – wurden
Fotos vor und nach der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen vorgelegt, um auf diese Weise den nachfrageseitigen Nutzen entsprechender Maßnahmen zu
erschließen. Die Ergebnisse zeigen, dass es insbesondere
für Großsiedlungen und Plattenbauten kaum eine nennenswerte Zusatznachfrage gibt – selbst wenn diese

durch Sanierungsmaßnahmen aufgewertet worden sind.
Dies bedeutet, dass diese Bauformen insbesondere in
Märkten mit einem verfügbaren und leistbaren Alternativangebot im Geschosswohnungsbereich künftig
einen noch schwereren Stand im Wettbewerb um (neue)
Mieter haben werden. Aufschlussreich waren auch
die Erkenntnisse über die Dimension der potenziellen
Nachfrage für experimentelle Bauformen, wenngleich
die Auswahl der vorgelegten Bilder hier sicherlich das
Ergebnis beeinflusst haben dürfte. Insgesamt zeigt sich,
dass Altbau und Zeilenbau durch Sanierung erheblich
an Zuspruch gewinnen (s. Diagramm 2). Erst die Einführung weiterer differenzierender Merkmale – wie
insbesondere die Milieuzugehörigkeit – führt jedoch
zu einem zielgruppengerechten Präferenzmuster. Die
Milieustruktur in einer Stadt oder die über eine milieubezogene Fluktuationsanalyse zu ermittelnde Nachfragedynamik gibt Aufschluss darüber, wie die künftigen
Marktchancen der einzelnen Segmente aussehen und
welches qualitative Zusatzangebot zur Befriedigung der
qualitativen Nachfrage erforderlich ist.

16

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PROJEKTFELDER UND GRUNDLAGENFORSCHUNG 2005/2006

0,0

•

10,0

20,0

Ein weiteres wichtiges Thema in der Befragung 2005
waren das „Wohnen im Alter“ bzw. die Wohnwünsche
der künftigen Senioren: Dies ist umso bedeutsamer, als
sich bei jenen, die mittelfristig ins Rentenalter kommen,
deutliche Veränderungen in der qualitativen Nachfrage
gegenüber den heutigen Senioren abzeichnen. Viele der
von den heutigen Senioren bewohnten Wohnungen
werden es aufgrund der Kombination von Lage und
Qualität schwer haben, von den künftigen Senioren
akzeptiert zu werden. Zudem werden Veränderungen im
Mobilitätsverhalten erhebliche räumliche und qualitative
Nachfragewirkungen entfalten. Auch die Milieuzugehörigkeit gibt wichtige Hinweise darauf, ob mit einem
Verbleib der Befragten in ihrer angestammten Wohnung
oder eher mit einem Umzug zu rechnen ist. Im Einzelnen

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

wurden die Ergebnisse dieses Teils der Befragung im
Forum Wohneigentum (Heft 3/2006) beschrieben.
•

Im allgemeinen Teil der vhw-spezifischen Befragung
wurden erneut die Wahrnehmung des Marktes und
die Rolle der Politik im Wohnungsbereich hinterfragt.
Außerdem standen erneut die Wohnzufriedenheit und
Umzugswünsche zur Beantwortung an. Der Wohnungsmarkt bleibt zwar auch 2005 für eine Mehrheit der Befragten (57 %) „schwer durchschaubar“, dies bedeutet
jedoch einen Rückgang von immerhin sieben Prozentpunkten gegenüber 2003. 18 % nutzen inzwischen
das Internet um sich zu informieren, im (jungen) Milieu
der Experimentalisten sind es bereits 42 %. Gleichzeitig
interessieren sich jedoch nur 26 % der Befragten dafür,
17

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

„was sich am Markt so tut“. Ambivalent bleibt die Bewertung der Rolle der Politik. Einerseits finden 53 %,
dass es „umso besser sei, je weniger sich der Staat in
den Wohnungsbau einmische“. Andererseits meinen
fast 60 %, dass das Wohnen von Menschen „eine so
wichtige Sache“ sei, dass man sie nicht „dem freien
Markt überlassen dürfe“. Auch finden es erneut 68 %
der Befragten wichtig, dass „Politiker einen Plan haben,
wie Städte und Gemeinden in zwanzig Jahren aussehen
sollen.“ Fast 80 % der Befragten befürworten die staatliche Förderung des Wohneigentumserwerbs, darunter
besonders viele Moderne Performer (89 %) – mit ihrer
hohen Wohneigentumsneigung – sowie Haushalte der
Bürgerlichen Mitte (86 %). Auffällig ist schließlich der
starke Anstieg der Umzugsbereitschaft einiger SinusMilieus im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen
sind davon die generell besonders fluktuationsstarken
Modernen Performer und Experimentalisten. Diese
beiden Milieus führen mit je gut 60 % auch die – mit
insgesamt 46 % leicht rückläufige – Gruppe derjenigen
an, die in Deutschland „ungewöhnliche Wohnideen
vermisst“.
Die Ergebnisse der Trendbefragungen 2003 bis 2005, an
denen sich der vhw mit einer Vielfalt an wohnungs- und
stadtbezogenen Themen beteiligt hat, haben wichtige Aufschlüsse über die Einstellungen der Nachfrager zu vielen wohnungsrelevanten Bereichen erbracht und die Entwicklung
differenzierter Wohnnachfrageprofile einzelner Nachfragetypen und Milieus ermöglicht. Aus diesem Grund wird der
vhw im kommenden Berichtsjahr den Schwerpunkt seiner
qualitativen Grundlagenforschung auf die Fundierung der
eingangs erwähnten Einzelprojekte legen, wobei „Bürgerbeteiligung“ und „Segregationsforschung“ im Vordergrund
stehen sollen.

1.1.3

Die Arbeit mit den Modellstädten
ie Modellstadtarbeit wurde im Berichtsjahr fortgesetzt. In
den drei Sitzungen während des Berichtsjahres standen
die Kommunikation der Ergebnisse der Trendforschung sowie
der Kommunalanalysen im Vordergrund, wie sie beispielsweise
für den Verbandstag 2005 (Wohnungsmarktregion Essen)
oder für die gemeinsame Veranstaltung mit dem nordrheinwestfälischen Landesministerium für Bauen und Verkehr zum
Wohnungsmarkt in der Region Köln-Bonn erarbeitet worden
sind.

D

Die künftige Arbeit mit den Modellstädten soll, wie eingangs
angedeutet, durch eine Schwerpunktverlagerung von der
Grundlagenarbeit hin auf die themenspezifische Nutzung
gekennzeichnet sein. Die Mitarbeit mehrerer Modellstädte
in den Projekten „Transformation der Angebotslandschaft“
und „Bürgerorientierte Kommunikation“ dokumentiert diesen
neuen Kurs. Ungeachtet dessen wird die Zusammenarbeit und
der Austausch im Bereich „Methodik“ und „Grundlagenforschung“ parallel weitergeführt und gepflegt. Insgesamt soll
die gemeinsame Arbeit somit aus einem zeitlich und sachlich
terminierten Rahmen in eine dynamische Zusammenarbeit
überführt werden.
Zugleich will der vhw mit den gewonnenen Erkenntnissen
eine größere Zahl von Kommunen ansprechen, wie dies im
Berichtsjahr bereits erfolgt ist. Dies betrifft nicht zuletzt auch
die neuen Bundesländer, wo sehr kurzfristig Fragen wie solche
zum Umgang mit den Folgen des Bevölkerungsrückgangs oder
mit nicht marktfähigen Wohnungsbeständen beantwortet
werden müssen. Hier können die Projektergebnisse des vhw
eine wichtige Hilfestellung leisten.

18

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PROJEKTFELDER UND GRUNDLAGENFORSCHUNG 2005/2006

1.1.4

der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
e. V. in Leipzig im Mai 2006;

Kommunikation
m Berichtsjahr wurden das Projekt und ausgewählte Marktbzw. Querschnittsanalysen erneut in einer Reihe von Veranstaltungen des vhw und von Drittveranstaltern einem breiteren
Fachpublikum vorgestellt. Zu diesen Veranstaltungen gehörten
unter anderem:

I
•

Präsentationen im Rahmen der EXPO REAL im Oktober
2005 in München;

•

eine gemeinsame Veranstaltung des vhw mit dem nordrhein-westfälischen Fachministerium zum Wohnungsmarkt in der Region Köln-Bonn ebenfalls im Oktober
2005;

•

eine Präsentation zum Thema „Wohnen in der Innenstadt“ im Rahmen der von der Stadt München organisierten Veranstaltungsreihe „Zukunft findet InnenStadt“
im Februar 2006 sowie einer ähnliche Veranstaltung des
Deutschen Instituts für Urbanistik in Berlin im Dezember
2005;

•

Präsentationen vor dem Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) im August 2005 und anlässlich der Jahrestagung in Lübeck im Januar 2006;

•

die Vorstellung des Ansatzes und ausgewählter regionsspezifischer Ergebnisse auf dem Verbandstag des
Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen Anfang April 2006 in Düsseldorf;

•

die Landesausschusssitzung Schleswig-Holstein des vhw
in Kiel im April 2005;

•

Präsentation und Diskussion des Ansatzes und wichtiger
Arbeitsergebnisse beim Arbeitskreis Wohnimmobilien

•

die Präsentation von Auswertungen zu familienspezifischen Ergebnissen vor der Arbeitsgruppe „Neue
Finanzierungsmodelle für das selbst genutzte Wohneigentum“ im Ministerium für Bauen und Verkehr des
Landes Nordrhein-Westfalen Ende Januar 2006.

Für das zweite Halbjahr 2006 ist eine Reihe weiterer Veranstaltungen geplant; erneut werden der Ansatz und ausgewählte
Ergebnisse gemeinsam mit den Partnern Sinus Sociovision
und microm auch auf der EXPO REAL 2006 in München
vorgestellt.
Parallel wurden wichtige Ergebnisse aus der laufenden Projektarbeit und der Grundlagenforschung im Forum Wohneigentum des vhw veröffentlicht. Auch andere Publikationen
griffen das vhw-Konzept, ausgewählte Studien und wichtige Ergebnisse der Trendforschung auf, so zum Beispiel Die
Welt die Ergebnisse der Wohnungsmarktstudie Essen oder
zum „Wohnen im Plattenbau“, die Süddeutsche Zeitung
und die Abendzeitung München die Innenstadtanalyse in
München.

19

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

1.2

POLITIKBERATUNG
Der vhw hat die Gesetzgebungsarbeit zum Wohnungs- und Städtebau im Berichtzeitraum vom 1. Juli
2005 bis zum 30. Juni 2006 und die damit verbundenen politischen Entscheidungen begleitet.

Bau soll die Umweltprüfung im Bereich der Innenentwicklung nun auf das europarechtlich unabdingbar
geforderte Maß zurückgeführt werden. Nach dem Überleitungsrecht des EAG Bau gelten die Regelungen der
BauGB-Novelle aus dem Jahr 2004 einschränkungslos
erst ab dem 21. Juli 2006 (§ 244 BauGB). Erfahrungsgemäß vergehen mindestens ein bis zwei Jahre, bis
komplexe neue baurechtliche Regeln von der kommunalen Praxis verstanden und richtig angewendet werden.
Insoweit überrascht es zumindest, dass schon vor dem
uneingeschränkten Inkrafttreten der Neuregelungen des
EAG Bau Regelungen vorgelegt werden, die das gerade
eingeführte Verfahren der Umweltprüfung aufheben
oder abschwächen wollen.

Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung
von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte
as Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat knapp zwei Jahre nach Inkrafttreten der
zahlreichen Änderungen im Städtebaurecht durch das EAG
Bau vom 24.06.2004 den Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der
Städte mit Datum vom 26. Mai 2006 vorgelegt.

D

Der Entwurf sieht u. a. unter bestimmten Voraussetzungen ein
verkürztes Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung
und Absicherung der Bestandssicherheit von Bebauungsplänen
vor. Weitere wichtige Änderungen betreffen die Regelung
verschiedener Unbeachtlichkeits-, Fehlerfolgen- und Präklusionsvorschriften.
Der vhw hat im Rahmen der Verbände-Anhörung am 26.
Juni 2006 seine Position und Einschätzung zu dem Gesetzesvorhaben deutlich gemacht. In seiner Stellungnahme ist
der vhw insbesondere auf folgende – hier auszugsweise genannten – Gesichtspunkte eingegangen:
Einführung eines beschleunigten Verfahrens für Bebauungspläne der Innenentwicklung (§ 13 a BauGB neu)
1.

Nach Einführung einer über die europarechtlichen Vorgaben hinaus gehenden Umweltprüfung durch das EAG

2.

Vor diesem Hintergrund kann nach Auffassung des vhw
eine erneute Novelle nur sinnvoll sein, wenn die mit ihr
beabsichtigten Ziele der Verfahrenserleichterung und
-beschleunigung mit höchster Wahrscheinlichkeit zu
erwarten sind.
Im Ergebnis erscheint zweifelhaft, ob mit Einführung des
neuen § 13 a BauGB tatsächlich essentielle Verfahrensvorteile erzielt werden können.
Wie im Gesetzgebungsverfahren zum EAG Bau immer
wieder herausgestellt wurde, entsteht durch die starke
Formalisierung des einzuhaltenden Verfahrens in aller
Regel bei der Durchführung der Umweltprüfung keine

20

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POLITIKBERATUNG

nennenswerte Verlängerung der Verfahren. Dem gegenüber stehen die mit Einführung des neuen § 13 a BauGB
erforderlichen Verfahrensschritte für den Fall, dass von
einer Umweltprüfung abgesehen wird. Dies gilt in besonderem Maße für die gegebenenfalls vorzunehmende
Vorprüfung.
3.

stellen und dazu ggf. den Fehlerkatalog des § 214 BauGB
überprüfen.
Nicht ersichtlich wird aus der Begründung des Entwurfs,
dass die neuen Präklusionsbestimmungen notwendig
sind. An der bisherigen Sachlage, die bei der Novellierung im Jahre 2004 vorlagen, hat sich nichts erkennbar
geändert. Die stillschweigende Annahme des Entwurfs,
innerhalb eines Jahres könnten Rechtsmängel stets erkannt und in zumutbarer Weise gerichtshängig gemacht
werden, ist aus der Sicht der Praxis unrealistisch. Obwohl
in verfahrensrechtliche Regelungen eingekleidet, führt
dieses Präklusionsrecht tatsächlich zu einem materiellen
Rechtsverlust.

Den beabsichtigten Verfahrenserleichterungen stehen
materiell-rechtliche Folgen im Bereich des Umwelt- und
Naturschutzes gegenüber. Insoweit ist zu erwarten, dass
nach der vorgeschlagenen Regelung durch Verzicht auf
die Durchführung einer Umweltprüfung und den Wegfall
der Eingriffsregelung bestimmte Umweltkonflikte nicht
mehr in gewohnter Weise berücksichtigt werden können. Betroffen sein können hiervon Umweltprobleme,
die gerade vermehrt in Innenbereichen auftauchen.

Selbstverständlich ist das Gebot der Rechtssicherheit ein
zu beachtender rechtsstaatlicher Wert. Legitimen, auch
grundrechtlichen Belangen von durch Bauleitplanung
Betroffenen sollte aber nicht pauschal der Gesichtspunkt der Beschleunigung und Effizienzorientierung
entgegengesetzt werden. Aus der Entwurfsbegründung
wird nicht ersichtlich, dass die seit 2004 bestehende
Rechtslage tatsächlich und in nennenswerter Weise zu
einer Behinderung einer politisch erwünschten Investorentätigkeit geführt hat. Wer gerade aus diesem Grunde
für eine erhöhte Bestandssicherheit sorgen will, kann dies
durch Sonderregelungen für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan (§ 12 BauGB) erreichen.

Weiter vorgesehene Änderungen im Bereich der Planerhaltung;
Verkürzung der Antragsfrist für Normenkontrollverfahren,
materielle Präklusion
Der Entwurf sieht eine deutliche Minderung der Rechtsschutzkontrolle durch materielle und prozessuale Präklusionsbestimmungen vor (§ 215 Abs. 1 BauGB-E; § 47 Abs. 2
und Abs. 2 a VwGO-E). Das erweckt aus der Sicht des vhw
verfassungsrechtliche und europarechtliche, aber auch kommunalpolitische Bedenken.
1.

Ziel der einschneidenden Präklusionsbestimmungen
ist es, die Bestandssicherheit von Bebauungsplänen
gerade durch eine deutliche Rücknahme eines effektiven
Rechtsschutzes zu erreichen. Das ist nach Auffassung
des Verbandes nicht der richtige Weg. Die Novelle sollte
nicht den prozessualen Rechtsschutz erneut verkürzen,
sondern die Frage nach den Gründen der offenbar unterstellten erhöhten Fehleranfälligkeit der Bauleitpläne

2.

Die rechtsstaatliche Härte der einjährigen Präklusion wird
durch Hinweispflichten nicht wirklich gemindert. Die
Hinweispflicht des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB-E
dürfte im Zweifelsfall weitestgehend leer laufen. Es ist
bekannt, dass gerade die Überfrachtung mit zahlreichen
Hinweisen in öffentlichen Bekanntmachungen nur eine
formale kompensatorische Wirkung gegenüber dem
21

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

Rechtsverlust besitzt, der mit der jetzigen Novellierung
möglich wird. Dass die Missachtung der Hinweispflicht
zudem gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB-E unbeachtlich sein soll, zeigt an, dass der Entwurf auf eine
rechtliche Sanktion verzichten will. Das macht den ohnedies schwachen Kompensationsgehalt der Hinweispflicht
illusorisch.
Die mit der Hinweispflicht und der einjährigen Präklusionsfrist verbundene Annahme, die individuelle materielle Betroffenheit könne beizeiten erkannt werden, ist
ebenfalls aus Sicht der Praxis unrealistisch. Bereits nach
derzeitigem Planungsrecht ist die Gemeinde in ihrer
Bauleitplanung hinreichend dadurch geschützt, dass ein
Mangel im Abwägungsvorgang nur auf der Grundlage
der § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3, § 4a Abs. 6 BauGB
erheblich sein kann. Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte zeigt auf, dass damit ein hinreichender
Filter zugunsten der Bestandssicherung gegeben ist.
3.

Das Präklusionsrecht des Entwurfs wirkt in rechtlicher
und tatsächlicher Hinsicht wie ein Ausgleich gegenüber
den erhöhten Anforderungen, wie sich diese aus der
Plan-UP-RL für das Bauplanungsrecht ergeben. Das
Planerhaltungsrecht – namentlich durch eine Verkürzung des Rechtsschutzes – darf aber in europarechtlicher Hinsicht nicht zu einer Minderung der Vorgaben
für den Richtliniengeber führen. Der Entwurf bewegt
sich hier bereits in einem kritischen Randbereich. Diese
Bedenken bestehen auch hinsichtlich der Öffentlichkeits-RL 2003/35/EG im Hinblick auf § 214 Abs. 2a
BauGB-E in Verb. mit § 13a BauGB-E. Es steht gerade
nicht zur Disposition des nationalen Gesetzgebers, die
Effektivität dieser Richtlinie durch ein „großzügiges“
Planerhaltungsrecht gleichsam zu relativieren. Der vhw
hat den Eindruck gewinnen müssen, dass die Novelle

diesen Bedenken bislang nicht gerecht geworden ist.
Nicht für eine Minderung, sondern im Sinne des „effet
utile“ (Art. 10 Abs. 2 EGV) für eine Effektivität europarechtlicher Vorgaben hat der nationale Gesetzgeber zu
sorgen. Es würde gerade die angestrebte Bestandssicherheit der Bauleitplanung gefährden, wenn der EuGH
die deutschen Planerhaltungsvorschriften als zu weit
gehend ansehen würde.
4.

Zielsetzung der Präklusionsbestimmungen ist – unausgesprochen – der bauplanungsrechtliche „Nachbar”.
Insoweit darf darauf hingewiesen werden, dass die
Novellierung nicht nur den Bürger trifft, sondern zunehmend auch die Gemeinden selbst, wenn diese sich gegen
die Planungen der Nachbargemeinden im Rahmen der
interkommunalen Abstimmung, aber auch bei Einzelvorhaben – etwa im Bereich des großflächigen Einzelhandels – wenden wollen. Es erscheint widersprüchlich,
wenn die Rechtsposition der Nachbargemeinde – etwa
in § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB 2004 oder in § 34 Abs. 3
BauGB 2004 – mit guten Gründen gestärkt werden soll,
die mögliche Durchsetzung der so geschaffenen oder
bestätigten Rechte jedoch wieder gemindert wird.

5.

Die mit dem Entwurf beabsichtigten Gesetzesänderungen werden mit ihren recht einschneidenden Präklusionsregelungen jenseits der rechtlichen Bedenken in
ihrer Langzeitwirkung insbesondere beim betroffenen
Bürger möglicherweise den Eindruck verstärken, dass
der Gesetzgeber immer weniger an einem Belange
ausgleichenden Ergebnis interessiert zu sein scheint. Das
kann zu Ernüchterung führen. Man kann nicht einen
bewährten Rechtsschutz laufend – und dies ist seit der
Novellierung von 1987 geschehen und wird mit dieser
Novelle insoweit fortgesetzt – verkürzen, ohne dass die
auch rechtspolitische Frage aufgeworfen werden muss,

22

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POLITIKBERATUNG

ob damit – um eines geringen politischen Vorteils der
investiven Beschleunigung von Vorhaben – nicht letztendlich das gewaltenteilende Rechtssystem insgesamt
berührt wird. Der vhw betrachtet diese Entwicklung mit
rechtspolitischer Sorge.
Insgesamt zeigt sich, dass der Entwurf eines Gesetzes zur
Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte Vorschläge von recht weit tragender und
grundsätzlicher Bedeutung enthält.
Die Bundesregierung hat am 9. August 2006 den vom
Ministerium vorgelegten Gesetzentwurf beschlossen (BR
Drs. 558/06). Das Gesetz, das sich im parlamentarischen
Verfahren befindet, wird zugleich im Rahmen eines Praxistests
mit sechs Kommunen auf seine Praxistauglichkeit untersucht
und soll voraussichtlich Ende des Jahres in Kraft treten. Der
weitere Fortgang und das Ergebnis des Gesetzgebungsverfahrens bleiben abzuwarten.

23

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04.09.2006 15:35:15 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

1.3

ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE
Der vhw dient in erster Linie wissenschaftlichen Zwecken. Um dieser Aufgabe nachzukommen, hat der Verband
in seiner Bundesgeschäftsstelle verschiedene Arbeitsgruppen mit renommierten Vertretern von Wissenschaft,
Politik und Praxis eingerichtet. Flankiert wird die theoretisch-wissenschaftliche bzw. Wissen vermittelnde Arbeit
des vhw durch die praktische Arbeit in konkreten Projekten.

1.3.1

Arbeitsgruppe
„Instrumentarien zur Anpassung der
öffentlichen Infrastruktureinrichtungen
– vorrangig Wasserversorgung und
Abwasserbeseitigung – bei abnehmender Bevölkerung“
(Vorsitz: Prof. Dr. jur. Hans-Jörg Birk)
nknüpfend an die Tätigkeit der vhw-Arbeitsgruppen
„Stadtumbau Ost/Stadtumbau West“ (2002/2003) sowie „Stadtumbau – Besonderes Städtebaurecht und Städtebauförderung“ (2003/2004) hat der vhw im Rahmen seiner
Verbandsarbeit die Befassung mit dem Thema „Stadtumbau“
weiter geführt. Die im Juni 2005 unter Vorsitz von RA Professor Birk eingesetzte Arbeitsgruppe (s. Tätigkeitsbericht
2004/2005, Kapitel 1.3.1) hat im Berichtszeitraum 2005/2006
ihre Arbeit fortgesetzt und einen Entwurf des Endberichts
vorgelegt.

A

Nachdem zu Beginn der Diskussion über den Stadtumbau die
„Konkurrenz“ zwischen städtebaulichen Betrachtungsweisen
und den Forderungen der Wohnungswirtschaft im Mittelpunkt stand, sind mittlerweile in einem zweiten Schritt die
Konsequenzen für die technische Infrastruktur der Ver- und
Entsorgung ins Bewusstsein getreten.
Vor dem Hintergrund des erreichten Diskussions- und Erkenntnisstandes hat die Arbeitsgruppe die sich aus Bevölkerungs-

rückgang und Rückbau ergebenden Handlungsnotwendigkeiten im Bereich der technischen Infrastruktur in technischer,
wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht ausgelotet und diesbezügliche Anpassungsmöglichkeiten insbesondere mit Blick
auf die kommunalen Refinanzierungssysteme untersucht. Als
Referenztypen näher betrachtet wurden hierbei vorrangig
die Probleme der Medien Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und Fernwärmeversorgung, jeweils bezogen
auf unterschiedliche Raumtypen (Verdichtungsräume und
ländliche Bereiche).
Nach derzeitigem Bearbeitungsstand sieht der Bericht der
Arbeitsgruppe vier Hauptteile vor:
Teil 1: Wirkungsanalyse
Im ersten Teil werden die technischen, wirtschaftlichen
und rechtlichen Folgen der demographischen Veränderungen für die Entwicklung der drei Referenztypen im
Einzelnen dokumentiert und analysiert.
Teil 2: Lösungsansätze und -modelle
Wirtschaftliche, organisatorische und technische Ansätze
sowie Finanzierungsansätze werden aufgezeigt und
die mit ihnen verbundenen Vorzüge und Probleme zur
Diskussion gestellt.
Teil 3: Fallbeispiele, Regionale Besonderheiten
Die in den Kapiteln 1 und 2 angestellten Überlegungen
und Analysen werden im dritten Teil durch konkrete

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ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

Fallbeispiele abgerundet. Außerdem werden regionalspezifische Besonderheiten behandelt.

1.3.2 Preis Soziale Stadt
Hintergründe

Teil 4: Ergebnisse

Der Arbeitsgruppe gehören folgende Mitglieder an:
Prof. Dr. Hans-Jörg Birk (Vorsitzender)
Kanzlei Eisenmann, Wahle, Birk, Stuttgart
Hans-Peter Becker
Geschäftsbereich Stadtentwässerung, Stadt Duisburg
Christine Borstorff
STEG Stadtentwicklung Südwest gGmbH, Dresden
Ingrid Even-Pröpper
Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung, Potsdam
Dr. Lutz Gaudig
Hallesche Wasser und Abwasser GmbH, Halle (Saale)
Steffen Grigas
Versorgungsbetriebe Hoyerswerda GmbH, Hoyerswerda

A

ngesichts steigender Arbeitslosigkeit, leerer öffentlicher
Kassen und zum Teil dramatischer Veränderungen in der
Bevölkerungsstruktur haben in den letzten Jahren in der gesamten Bundesrepublik immer mehr Stadtteile und Quartiere
ihre Belastbarkeitsgrenze erreicht. Insbesondere dort, wo zur
spezifischen Bevölkerungszusammensetzung weitere Defizite
hinzutreten, kommt es zunehmend zu sozialen Spannungen,
die sich nicht mehr einfach selbst regulieren.
Die im Jahre 1996 von der Arbeitsgemeinschaft der Bauminister der Länder (ARGEBAU) ins Leben gerufene Initiative
„Soziale Stadt“ signalisierte, dass Kommunen und Bewohner
mit diesen Problemen nicht allein gelassen werden sollten
und bildete den Grundstein für das Bund-Länder-Programm
„Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – Die Soziale
Stadt“, das seit 1999 kontinuierlich ausgebaut wurde und
den Prozess der sozialen Stadterneuerung bislang in fast 400
Stadtteilen aus 260 Städten maßgeblich unterstützt hat.

Günter Kammann
Entsorgungs- und Servicebetrieb Zweibrücken
Prof. Dr. Matthias Koziol
Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Karin Miller
Dipl.-Verw. (FH), Kanzlei Eisenmann, Wahle, Birk, Stuttgart
Dr. Michael Schädlich
ISW Institut für Strukturpolitik und Wirtschaftsförderung,
Halle (Saale)

Der Wettbewerb

D

ie offiziellen Programmgebiete bilden trotz ihrer Vielzahl
nur einen Teilbereich der tatsächlichen Aktivitäten in
den Städten und Gemeinden ab. Überall gibt es Initiativen,
die aus eigener Kraft das gleiche Ziel verfolgen – Gruppen
und Institutionen, die aufeinander zugehen, um gemeinsam
die Lebensverhältnisse zu verbessern, die Integration zu fördern, das Wohnumfeld zu beleben, die Nachbarschaftshilfe
zu stärken und sich auf mannigfache Weise bemühen, den
Bewohnern benachteiligter Stadtquartiere neue Perspektiven
zu eröffnen.
25

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04.09.2006 15:35:16 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

Vor diesem Hintergrund haben verschiedene Institutionen aus
Wohnungswirtschaft, Wissenschaft, Wohlfahrt und Politik
erstmalig im Jahre 2000 den „Preis Soziale Stadt“ ausgelobt,
um das vielfältige Engagement der Akteure zu würdigen, die
Mitwirkenden zur Weiterarbeit zu ermuntern, gute Beispiele
vorzustellen und weitere Projekte anzustoßen. Aufgrund der
großen Resonanz wurde der Wettbewerb in den Jahren 2002
und 2004 erneut ausgelobt und startete nun im Frühjahr
2006 in die vierte Runde. Damit ist der „Preis Soziale Stadt“
zu einer festen Einrichtung geworden – insbesondere auch,
da der Kreis der Auslober das Projekt nun schon über Jahre
hinweg in gleicher Zusammensetzung begleitet: Fünf Partner
und ein jeweils wechselndes Wohnungsunternehmen sind die
Träger des Wettbewerbs.

Der Preis
Soziale Stadt 2006
uch der aktuelle Wettbewerb zielt
darauf ab, das breite Spektrum sozialen Engagements in den Stadtteilen
aufzuzeigen – in großen wie in kleinen
Städten. Beiträge aus Quartieren außerhalb der formellen
Förderkulisse waren ausdrücklich erwünscht. Im Hinblick auf
die inhaltliche Ausgestaltung wurden für den aktuellen Aufruf
– anknüpfend an die Ergebnisse der Zwischenevaluierung aus
dem Jahr 2004 – thematische Schwerpunkte gesetzt:

A

•

Auslober für den „Preis Soziale Stadt
2006“ sind:
•
•
•
•

•
•
•

AWO Bundesverband e. V., Bonn
Deutscher Städtetag, Köln
GdW – Bundesverband deutscher
Wohnungsunternehmen e. V.,
Berlin
Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH
(GBH), Hannover
Schader-Stiftung, Darmstadt
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V., Berlin

Die Gemeinschaftsinitiative wird von den Bundesministerien
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und für
Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) unterstützt;
die Geschäftsstelle des Wettbewerbs ist im vhw angesiedelt.
Die Auslobung erfolgte im April, Bewerbungsschluss war der
14. Juli 2006.

•

Kinder- und Jugendhilfe im Kontext von Stadtund Quartiersentwicklung, die Einbeziehung
von Schulen sowie die Verbesserung der
Lebenschancen durch Bildung;
soziale Integration von Migrantinnen und
Migranten;
Engagement der lokalen Ökonomie
– sowohl von Akteuren aus der Wohnungswirtschaft als auch aus anderen Bereichen der
Wirtschaft.

Nach den Erfolgen der
ersten drei Wettbewerbe
stieß auch der „Preis Soziale
Stadt 2006“ wieder auf eine
große Resonanz, es wurden
mehr als 180 Beiträge von
ganz unterschiedlichen Institutionen eingereicht. Kommunen und Wohnungsunternehmen, Vereine und Bewohnerinitiativen, Wohlfahrtsverbände, Kirchen und Unternehmen
haben sich beteiligt. Aus allen Teilen Deutschlands wurden
nachahmenswerte Beispiele zum Wettbewerb beigesteu-

26

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04.09.2006 15:35:17 Uhr

ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

ert. Die meisten Projekte zeichnen sich dadurch aus, dass
an ihrer Umsetzung – unabhängig von der federführenden
Einreichung – viele weitere Akteure mitwirken. Vernetzung
und Kooperation sind damit in der Stadtentwicklung Realität
geworden.
Im Oktober und November werden die Auslober und namhafte Juroren in einem zweistufigen Verfahren die Preisträger
ermitteln. Es werden bis zu zehn herausragende Projekte mit
Urkunden ausgezeichnet, die an die maßgeblich beteiligten
Akteure verliehen werden. Darüber hinaus können weitere
Wettbewerbsbeiträge in Form einer Anerkennung berücksichtigt werden. Preisgelder werden nicht vergeben.
Die Würdigung der Preisträger wird im Rahmen einer öffentlichen Veranstaltung am 11. Januar 2007 in Berlin erfolgen.

1.3.3 Das Projekt „Die Transformation der
Angebotslandschaft am deutschen
Wohnungsmarkt – Folgen für Wohnungsversorgung und Stadtstrukturen“
ls Teil der nachfrage- bzw. bürgerorientierten Neuausrichtung seiner Verbandspolitik hat der vhw mit dem
Anfang 2006 eingeleiteten Projekt „Transformation der
Anbieterlandschaft“ ein ebenso aktuelles wie politisch kontrovers diskutiertes Thema aufgegriffen. Parallel mit anderen Projekten zur Bürgerbeteiligung (vgl. Kap. 1.3.4) oder
zur Segregations- bzw. Ungleichheitsforschung, wie es für
Ende 2006 geplant ist, kommt dabei das im Rahmen des
Gesamtprojektes „Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“
entwickelte Instrumentarium (vgl. Kap. 1.1 und Tätigkeitsberichte 2002 bis 2005) zur praktischen Anwendung. Mit
der nachfrageorientierten Perspektive und dem innovativen
analytischen Zugang kann der vhw einen eigenständigen

A

Erkenntnis- und Bewertungsbeitrag in einem Themen- bzw.
Problemfeld leisten, in dem bislang hypothetische Aussagen
den Diskurs dominiert haben und belastbare Wirkungsabschätzungen noch weitgehend fehlen. Durch die Integration
der qualitativen Sozialforschung und die Nutzung belastbarer
Mikrodaten hebt sich das Konzept grundsätzlich von parallelen
Projekten anderer Institutionen ab, die sich ebenfalls mit den
Konsequenzen der Investitionstätigkeit neuer Akteure am
deutschen Wohnungsmarkt auseinandersetzen.
Seinen kommunalen Mitgliedern bietet der vhw mit dem
Projekt „Transformation“ einen weiteren konkreten Anwendungsbereich des in den letzten Jahren auch durch Mitarbeit
mehrerer Kommunen geschaffenen Instrumentariums zur
qualitativen Nachfrageforschung an. Ziel ist es, die Zusammenarbeit mit den Kommunen sukzessive zu einem Netzwerk
mit einem einheitlichen, qualitativ orientierten Analyse- und
Bewertungsinstrumentarium auszubauen.
Die nachfrageorientierte Neuausrichtung des vhw kommt auch
in der gemeinsamen Projektträgerschaft mit dem Deutschen
Mieterbund (DMB) und dem Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) zum Ausdruck. Die drei Projektpartner streben
an, Ende 2006 erste Zwischenergebnisse aus dem Projekt
vorzustellen und nachfolgend den kommunalen Akteuren ein
funktionsfähiges Werkzeug zur Früherkennung und Bewertung von Transformationsfolgen im Rahmen eines laufenden
Monitoring zur Verfügung zu stellen.

Hintergrund des Projektes
uf dem deutschen Wohnungsmarkt vollzieht sich derzeit
ein tief greifender Wandel der Angebotslandschaft. Während die öffentliche Hand – als Ergebnis der vorherrschenden
Finanznot – und viele Mischkonzerne, zwecks Konzentration

A

27

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

auf ihr Kerngeschäft, ihre Wohnungsbestände veräußern,
drängen neue Investoren auf den Markt und übernehmen
die angebotenen Portfolios. Institutionelle Finanzinvestoren,
häufig international agierende Beteiligungsgesellschaften,
haben in den letzten Jahren spektakuläre Transaktionen getätigt. Nach aktuellen Recherchen haben
zwischen 1999 und März

2006 mehr als 1,25
Mio. Wohnungen (allein in Transaktionen
mit mehr als 800 WE)
den Eigentümer ge- Wohnhäuser der WOBA in Dresden
wechselt, davon 2004
und 2005 mehr als 715.000. Mit dem Komplettverkauf der
Dresdner Wohnungsbaugesellschaft WOBA mit ihren 48.000
Wohnungen im März 2006, dessen Erlös die Elbmetropole mit
einem Schlag schuldenfrei gemacht hat, erreichten öffentliche
Aufmerksamkeit und Diskussion einen neuen Höhepunkt. Angesichts der fortbestehenden Finanzmisere vieler Kommunen
und den gut gefüllten Kassen der Beteiligungsgesellschaften
wird mit weiteren Transaktionen gerechnet.
Schätzungen gehen davon aus, dass unter fortbestehenden

Wohnungs- und Kapitalmarktbedingungen sowie zusätzlich
begünstigt durch neue steuerliche Rahmenbedingungen
– Stichwort: REITs – bis zum Jahr 2010 weitere 1 Mio. Wohnungen, mittelfristig sogar 2 Mio. WE (davon 1,35 Mio. aus
kommunalen Beständen und etwa 650.000 durch Weiterverkäufe aus den Private Equity-Portfolios) den Eigentümer
wechseln könnten. Damit würden sich bis zum Ende der
Dekade vom Gesamtbestand der professionellen Anbieter in
Deutschland, der 2003 knapp 9,8 Mio. Einheiten umfasste, gut
ein Viertel des deutschen Wohnungsbestandes, bis zu 15 %
in den Portfolios dieses neuen Anlegertyps befinden.
Die Dimension dieser Strukturverschiebung hat in Verbindung
mit den auf kurz- bis mittelfristige Renditeoptimierung ausgerichteten Geschäftsmodellen der Neuanleger erhebliche
Befürchtungen ausgelöst. Diese richten sich insbesondere auf
die Gefährdung der Wohnungsversorgung sozial schwächerer
Bevölkerungsteile und dem Marktzugang weiterer Problemgruppen, negative Konsequenzen für die Sozialstruktur vieler
Wohnquartiere und den schleichenden Substanzverfall der
betroffenen Bestände. Insgesamt könnten die Kommunen,
so die Sorge vieler Wohnungspolitiker, mit dem Verkauf ihrer
Wohnungen das wichtigste Steuerungsinstrument einer auf
soziale Nachhaltigkeit ausgerichteten Stadtentwicklung aus
der Hand geben. Zudem bestehe die Gefahr der Verschärfung
regionaler Disparitäten aufgrund des selektiven räumlichen
Investitionsverhaltens der neuen Akteure.
Ökonomisch orientierte Analytiker halten Besorgnisse hinsichtlich negativer Verteilungswirkungen zwar nicht für unberechtigt. Sie glauben jedoch, das Spannungsverhältnis zwischen
funktionsfähigen Märkten und fortbestehendem öffentlichen
Versorgungsauftrag durch einen Übergang zu verstärkter
Subjektförderung in Verbindung mit Belegungsrechten für zugangsschwache Haushalte überwinden zu können. Allerdings
bleiben die möglichen strukturellen Folgen einer räumlich und

28

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ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

sektoral selektiv angelegten Investitionsstrategie der Neuanleger in dieser Argumentation weitgehend unberücksichtigt.
Parallel sind vor allem jene neuen Investoren bemüht, Sorgen
vor einer Verschlechterung der preislichen und qualitativen
Wohnbedingungen ihrer Mieter zu entkräften, die wie die
Deutsche Annington – mit derzeit 230.000 WE inzwischen
größte Vermieterin in Deutschland – eine nachhaltige Bestandsstrategie und einen längerfristigen Expansionskurs
verfolgen. Allerdings müssen auch diese Unternehmen einräumen, dass die zweistelligen Renditeerwartungen der hinter
ihnen stehenden Beteiligungsgesellschaften nur durch eine
beschleunigte Einzelprivatisierung der Wohnungen zu realisieren sind. Gerade dieser Aspekt verstärkt die Unsicherheit
darüber, in welche Hände die nicht veräußerungsfähigen
Bestände schließlich fallen werden, bzw. dass es häufig zu
deren Verfall kommen könne.
Angesichts derart unklarer Entwicklungsperspektiven erscheint
es geboten, die bisherige Entwicklung, die Perspektiven und
insbesondere die Folgen dieses Transformationsprozesses einer
eingehenden Untersuchung zu unterziehen. Dabei stehen die
direkt oder indirekt betroffenen Bewohner im Vordergrund,
wobei die Untersuchungsreichweite bis auf die stadtstrukturellen Folgen ausgedehnt wird.

Erkenntnisziel
und Untersuchungsfragen
iel des Projektes ist die analytische Fundierung einer nutzerorientierten Antwortstrategie auf die möglichen Folgen
des Wandels in der Angebotslandschaft in Deutschland. Die
Ergebnisse sollen den politischen Entscheidungsträgern in
Bund, Ländern und Kommunen Entscheidungshilfen für die
noch anstehenden Regelungen mit Bezug zur Angebotslandschaft in Deutschland geben. Letztere reichen vom gesetz-

Z

lichen Rahmen für die Einführung von REITs in Deutschland
bis zur Abwägung von Veräußerungsentscheidungen auf
kommunaler Ebene. Da es dabei in der Regel um die Abwägung fiskalischer und wohnungspolitischer Zielstellungen
geht, sind im Projekt insbesondere Umfang und Struktur des
für die nachhaltige Versorgung von Problemgruppen unter
wechselnden Marktbedingungen erforderlichen quantitativen
und qualitativen Interventionspotenzials der Städte zu prüfen.
Darüber hinaus sollen Antworten gefunden werden, die den
Städten und den Bürgern die Früherkennung und den Umgang
mit den antizipierten Folgewirkungen des Transformationsprozesses ermöglichen.
Das Projekt besteht aus folgenden Bestandteilen:
1. Analyse der Entwicklung der Rahmenbedingungen,
der Investitionstätigkeit und der Geschäftsmodelle der
neuen Investoren am deutschen Wohnungsmarkt.
2. Darstellung und Bewertung des Auftretens der neuen
Akteure in ausgewählten Fallstädten auf der Basis feinkörniger Daten zum Angebot und zur Nachfrage.
3. Bewertung der Folgen des Auftretens für die Funktionsfähigkeit der jeweiligen Teilmärkte, für die Wohnungsversorgung ausgewählter Nachfragergruppen und für
das Steuerungspotenzial der Kommunen;
4. Aufbau eines laufenden Monitoring zur Früherkennung
von Marktverschiebungen und zur zeitnahen Einleitung
von Gegenmaßnahmen.
Für die Folgenanalyse sollen im Einzelnen folgende Fragen
beantwortet werden:
•
Quantitative Dimension sowie räumliche und strukturelle
Grundmuster des Strukturwandels;
•
Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit räumlicher
und sektoraler Teilmärkte;
•
Auswirkungen auf die quantitative und qualitative Wohnungsversorgung ausgewählter Nachfragergruppen;
•
Auswirkungen auf die preisliche Belastung von Mie29

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

•
•
•
•
•

•
•

tern;
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur in den Quartieren;
Umfang, räumliche Struktur und Folgen der Einzelprivatisierungen;
Auswirkungen auf das räumliche und qualitative Nachfrageverhalten;
Wechselwirkung mit anderen Triebkräften des künftigen
Wohn-Nachfrageverhaltens;
Auswirkungen auf stadtentwicklungspolitische Primärziele wie soziale Mischung bzw. Verhinderung von
Segregation;
Auswirkungen auf die wohnbauliche Substanz;
Implikationen für wohnungspolitische Primärziele unter
den Bedingungen eines sich wandelnden Gesellschaftsverständnisses.

Zur Beantwortung dieser Fragen sind die Triebkräfte und
Muster des Transformationsprozesses zunächst einer eingehenden Ex-Post-Analyse zu unterziehen. Anschließend sind
alternative Entwicklungsszenarien zu prüfen, die ihrerseits an
die Stabilität oder die Veränderung bestimmter Einflussfaktoren gekoppelt sind. So hängen beispielsweise Attraktivität
und Renditeerwartungen des Investments am deutschen
Wohnungsmarkt für internationale Beteiligungsgesellschaften
von der Unterbewertung des Bestandes im internationalen
Vergleich, stabilen Cash-Flow-Erwartungen aus der Vermietung, einem vermeintlich hohen Privatisierungspotenzial sowie
den hohen Leverage-Effekten ab, welche durch die niedrigen
Zinsen bei einem hohen Fremdkapitaleinsatz entstehen. Die
Veränderung eines oder mehrerer dieser Parameter, etwa eine
deutliche Erhöhung der Fremdkapitalzinsen wie sie sich seit
Anfang 2006 abzeichnete, könnten Ausmaß und Zeithorizont
des Engagements dieser Investorengruppe erheblich verringern
– mit entsprechenden Konsequenzen für Art und Dimension
der zu analysierenden Folgewirkungen.

Zugleich müssen die Strukturverschiebungen unter den Investoren berücksichtigt werden: Während zunächst internationale
Finanzinvestoren die großen Transaktionen getätigt haben,
traten in der nächsten Runde kleinere Beteiligungsgesellschaften und börsennotierte Immobilienunternehmen hinzu. In der
Zukunft werden dagegen vermutlich langfristig orientierte,
„strategische Investoren“ an Bedeutung gewinnen.
Die Analyse ist insofern mehrstufig aufgebaut und beschreibt
bausteinartig die Zusammenhänge im Hinblick auf die oben
genannten Erkenntnisdimensionen. Angesichts der Komplexität eines solchen Erklärungsmodells ist die Anzahl alternativer
Entwicklungspfade und der sie treibenden Faktoren allerdings
auf eine überschaubare Größenordnung einzugrenzen.
Dies gilt entsprechend auch für die Ex-Post-Betrachtung. So
können zum Beispiel im Einzelfall internationale Erfahrungen
herangezogen werden, wenn etwa das räumliche und sektorale Investitionsverhalten von Beteiligungsgesellschaften
oder REITs sowie der Erfolg von Einzelprivatisierungsstrategien
bewertet werden sollen; eine umfassende Einbeziehung würde
aber sowohl an praktischen Erwägungen als auch an den
unterschiedlichen nationalen Rahmenbedingungen scheitern,
die nicht vollständig berücksichtigt werden können.
Die zu wählende Erkenntnistiefe und -differenzierung wird
sich somit an praktischen Erwägungen des Arbeitsprozesses,
ihrer Nutzbarkeit durch die Adressaten des Projektes und an
der Qualität und Verfügbarkeit des einzubeziehenden Informationsmaterials ausrichten. Ein entscheidender Vorteil des
Projektes ist in der Möglichkeit zu sehen, ausgewählte Ergebnisse der nachfrageseitigen Primärforschung und kleinteilige
Fallbeispiele in die Analyse und Bewertung einzubeziehen. Für
beides kann auf die Ergebnisse und den Datenhintergrund des
Gesamtprojektes „Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“
zurückgegriffen werden.

30

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ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

gebäudescharfe Angebotsdaten zur Verfügung.

Daten- und Informationsgrundlagen
rundsätzlich muss das Bemühen dahin gehen, Qualität
und Aussagekraft der verschiedenen Informationsfelder
soweit möglich anzugleichen, um die Erklärungszusammenhänge möglichst ausgewogen bewerten zu können. Tatsächlich werden Abstriche bei der Datenqualität nicht zu
vermeiden sein, insbesondere was die Projektion alternativer
Entwicklungspfade angeht. Ungeachtet dieser Einschränkung
kann das Projekt auf einen belastbaren und differenzierten
Datenfundus aufbauen, der nachfolgend für die verschiedenen
Teilfelder kurz skizziert wird.

G

Die Angebotsseite
ber die neuen Akteure am deutschen Wohnungsmarkt
und deren grundlegende Geschäftsstrategie sowie die
vorgelagerten Faktoren ihres Angebotsverhaltens steht ein
breiter Informationsfundus aus Sekundärquellen und Unternehmenspublikationen zur Verfügung. Darüber hinaus kann
auf übergreifende und regionale Marktstudien zurückgegriffen werden. Im Hinblick auf die räumliche und sektorale
Investitionsstrategie können nationale wie internationale
Erfahrungen herangezogen werden. Grundmuster ist ein
an einem Mix aus Opportunitäts- und Renditeerwägungen
ausgerichtetes Verhalten und eine überregionale, häufig bundesweite Portfoliostruktur. So sind zum Beispiel die Bestände
großer Investoren über mehrere hundert Standorte gestreut.
Eine Analyse der kleinteiligen Gegebenheiten und Folgen der
Bestands- und Handelsstrategie dieser Akteure kann nur auf
Basis ausgewählter Einzelfälle erfolgen. Für (Gesamt-)Umfang
und regionale Verteilung der Privatisierungen, einem der
Eckpfeiler der Geschäftsmodelle, stehen vornehmlich Daten
der Unternehmen, aber auch zusätzliche wohnungs- und

Ü

Außerdem werden im Rahmen des Projektes systematisch
die laufenden Einzelverkaufs- und Vermietungsangebote
der neuen Investoren sowie der verbleibenden kommunalen
Unternehmen, insbesondere in den Fallstädten, ermittelt
und im Hinblick auf ihre preisliche und qualitative Struktur
vergleichend ausgewertet. Damit können Verschiebungen in
der örtlichen preislich-qualitativen Marktposition der Transformationsbestände festgestellt werden. Dieses Vorgehen
knüpft an die vorliegenden Erkenntnisse an, wonach weniger
die Bestands- als vielmehr die Neuvertragsmieten zentraler
Hebel für die bestandsseitige Ertragsverbesserung der neuen
Investoren sind. Erste Zwischenauswertungen vermitteln ein
differenziertes Bild. In der Regel verteilen sich die Neuvertragsmieten – entsprechend der Qualitätsstandards der Bestände, die von Wohnungen aus dem Nachkriegsbau dominiert
werden – um die durchschnittlichen Neuvertragsmieten für
Wohnungen mittleren Wohnwertes in den jeweiligen Standorten. Wie einzelne Standortauswertungen zeigen, weicht
die Preisstruktur des Neuvermietungsangebotes jedoch nicht
notwendigerweise von der entsprechenden Struktur des
Bestandsangebotes nach oben ab.
Ähnliches ist bei den Zielpreisen für Einzelverkäufe an Selbstnutzer und private Anleger zu beobachten, wo der mittlere
Preis sich je nach Standortbedingungen im ersten Halbjahr
2006 zwischen 900 und 1.100 Euro je qm bewegt. Durch den
Vergleich mit den Zielmieten und -preisen anderer Anbieter
am Standort wie z. B. kommunalen Wohnungsunternehmen
kann die Entwicklung der Preis- und damit letztlich auch
der Zielgruppenpolitik der neuen Akteure nachgezeichnet
werden.
Seitens der beteiligten Fallstädte werden Informationen zur
räumlichen Verortung von Wohnungsbeständen oder Woh31

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04.09.2006 15:35:22 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

nungen mit Belegungsrechten oder bestehender Preisbindung
beigesteuert. Damit können einzelne Segmente des örtlichen
Wohnungsbestandes raumscharf abgegrenzt und durch entsprechend zugeordnete feinkörnige Preis- und Qualitätsinformationen analysiert werden.

Die Nachfrager
eben den bekannten Quellen der amtlichen Statistik lassen sich über die im erwähnten vhw-Projekt generierten
Informationen sowohl sehr feinkörnige als auch qualitative
Daten zur Struktur und zum räumlich-qualitativen Nachfrageverhalten in das Projekt einbeziehen, zum Beispiel zur
Zugehörigkeit zu einer Lebensweltgruppe („Sinus-Milieus“),
zur Kaufkraft oder zum Haushaltstyp. Über die trennscharfe
Analyse vom Wandel betroffener Bestände und ihrer Bewohner, die über adressscharfe Mikrovariablen und Wohnbestandsdaten hergestellt wird, kann aufgezeigt werden,
welche Bewohner von welchen Maßnahmen betroffen sind
und wie sie darauf – vornehmlich durch Zu- und Abwanderung – reagieren. Zudem kann über die Ergebnisse der
vom vhw beauftragten Primärforschung das grundsätzliche
Einstellungs- und Verhaltensspektrum der Nachfrager auf die
angebotsseitig erfolgenden Maßnahmen erschlossen und die
Frage behandelt werden, welche Wechselbeziehung zu anderen wohnräumlichen Tendenzen und Verhaltensmustern der
Nachfrage an den Standorten besteht. Besondere Bedeutung
kommt, zur Ermittlung dynamischer Veränderungen in den
Bewohnerstrukturen, der feinkörnigen Fluktuationsanalyse
zu, wie sie durch die Nutzung der Nachsendeanträge der
Post möglich wird. Als Ergebnis können Veränderungen in
der Milieu-, Haushalts- oder Kaufkraftstruktur bestimmter
Bestände nachgewiesen und bewertet werden.

N

Eine weitere, qualitative Informationsquelle wird durch die

Mithilfe des DMB und seiner örtlichen Strukturen erschlossen.
Dabei geht es um Informationen zu den spezifischen Gegebenheiten in den Untersuchungsbeständen, Veränderungen in den
Kundenbeziehungen der neuen Vermieter oder spezifischen
Aufwertungs- oder Privatisierungsmaßnahmen. Neben den
örtlichen Mietervertretern wird auch eine kleinere Anzahl
von Mietern mit Hilfe eines standardisierten Fragebogens
befragt, um so Aufschluss über Vorgehensweise der neuen
Akteure und die Resonanz bei den betroffenen Mietern zu
gewinnen.

Die Wirkungsanalyse
ie Wirkungsanalyse knüpft unmittelbar an Art, Qualität und räumliche Tiefe der genannten Daten an. Die
Fallquartiere bzw. -bestände, deren Auswahl sich an Datenverfügbarkeit, aber auch an ausgewählten Rahmenbedingungen des kommunalen Standortes orientiert, können in
ihrer marktlichen und strukturellen Marktposition und in ihrer
Wechselbeziehung zum gesamtstädtischen Marktangebot
analysiert werden. Bewertungskategorien sind die Entwicklung
der räumlich-qualitativen Nachfragemuster, die Veränderung
messbarer Marktzugangsprobleme, die Entwicklung der Segregation ausgewählter Bevölkerungsgruppen nach sozialen
oder ethnischen Merkmalen sowie eine qualitative Bewertung
der baulichen und infrastrukturellen Situation.

D

Die Auswahl der Fallstädte und -bestände deckt ein möglichst
breites Spektrum unterschiedlicher Marktgegebenheiten und
soziodemographischer Konstellationen ab, um die Wirkungen
der Angebotsstrukturverschiebungen entsprechend differenziert bewerten und in den Zusammenhang mit unterschiedlichen Marktbedingungen bringen zu können. Bis zum Ende
des Berichtszeitraums Mitte 2006 hatten sich bereits die Städte
Berlin, Essen, Hannover und Kiel – wo bereits 1998 kommunale

32

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04.09.2006 15:35:22 Uhr

ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

Bestände an einen großen Investor veräußert worden sind – zur
Mitarbeit bereit erklärt. Weitere Städte wie Frankfurt/Main,
Dresden oder Leipzig sind ebenfalls angefragt worden und haben teilweise ihr Teilnahmeinteresse signalisiert. Die Fallstädte
werden in die Konzeption der Leitfragen ebenso einbezogen
wie in die spezifischen Auswertungen. Einen wichtigen Platz
wird zudem die interkommunale Vergleichsanalyse einnehmen,
mit deren Hilfe übergreifende Aussagen zu den Folgen des
Auftritts neuer Investoren formuliert werden sollen.
Insgesamt verknüpft die Analyse Erkenntnisse auf der Makround der Mikroebene und versucht, generalisierende Aussagen
über Art, Umfang, Wirkungsrichtung und Konsequenzen der
Angebotsstrategien der neuen Akteure bzw. verschiedener Akteurstypen aufzuzeigen. Die Gesamtbewertung muss zudem
konkurrierende Ergebnisse dieses Transformationsprozesses
gegenüberstellen und abwägen. Dies gilt zum Beispiel, wenn
Privatisierungserfolgen in bestimmten Quartieren, die einen
Beitrag zur Quartiersstabilität leisten (können), verstärkte
soziale oder ethnische Entmischungstendenzen bzw. Konzentrationstendenzen gegenüberstehen, die von den Kommunen
kaum oder nur mit erheblichem Zusatzaufwand zu korrigieren
sind. An dieser Stelle werden naturgemäß Grundfragen der
wohnungspolitischen Zielsetzungen vor dem Hintergrund
veränderter allgemeiner Rahmen- und spezifischer Marktbedingungen zu bewerten sein.
Flankiert werden die Fallstudien und deren zusammenfassende
Auswertung durch übergreifende Bewertungen, etwa im
Hinblick auf empirische Erkenntnisse und wohnungspolitische
Orientierungsnormen für die Wohnungsversorgung und Kostenbelastung der Nachfrager in Deutschland. Zu diesem Zweck
werden Expertenworkshops mit Vertretern aus Wissenschaft,
Verbänden, Kommunen und Unternehmen durchgeführt; das

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erste Gespräch dieser Art fand Anfang Juli 2006 statt.

Fazit
ie Veränderung der Rahmenbedingungen des Wohnens
in Deutschland ist in vollem Gange. Unterschiedliche
Triebkräfte bündeln sich zu einem sich beschleunigenden
Transformationsprozess, dessen Ausmaß und Ergebnisse
bisher noch weitgehend im Dunkeln liegen. Zwar fällt dem
Bürger im Zuge eines sich verändernden Gesellschaftsverständnisses prinzipiell auch im Wohnungsbereich eine neue
und erweiterte Rolle im Zusammenwirken mit den anderen
Akteuren aus Staat und Wirtschaft zu. Ob er diese angesichts
der Veränderungen auch wird wahrnehmen können, steht
auf einem anderen Blatt.

D

Das Projekt „Transformation der Wohnangebotslandschaft“
will durch „vorausschauende Transparenz“ dazu beitragen, die
Interessen des Bürgers als Konsument von Wohnungen und
„Stadt“ aktiv zu verfolgen. Nur so kann der Bürger in einem
zentralen Feld seiner Lebenswirklichkeit die ihm zufallende
neue Rolle im Rahmen von „Bürgergesellschaft“ und neuer
Verantwortungsteilung aktiv wahrnehmen. Die Ergebnisse der
Untersuchung werden zeigen, ob und in welchem Umfang die
eingangs geschilderten Befürchtungen begründet sind, und ob
sich daraus eine Handlungsverpflichtung der öffentlichen Hand
auch in Zeiten ihrer sich wandelnden Rolle im Spannungsfeld
zwischen Finanznot und Gewährleistungsverantwortung ergibt
bzw. wie diese konkret aussehen kann.
Für den vhw leistet das dargestellte Projekt einen wichtigen
Beitrag zur Herstellung nachfragegerechter Transparenz wie
sie für eine „bürgergesellschaftliche“ Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik unerlässlich ist. Zugleich wird ein weiterer
Baustein als Grundlage für eine zukunftsfähige Zusammenarbeit und Vernetzung mit den kommunalen Mitgliedern des
Verbandes geschaffen.
33

04.09.2006 15:35:23 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

1.3.4 Projekt
„Bürgerorientierte Kommunikation“
Bürgerorientierte Kommunikation
Gestaltungsimpulse durch Teilhabe an Stadtentwicklung und
Wohnungspolitik
ür eine erfolgreiche Umsetzung des Leitbildes der „Bürgergesellschaft“ stellen die Handlungsfelder „Transparenz“
und „Teilhabe“ eine unabdingbare Voraussetzung dar. Aufbauend auf diesen beiden Säulen der vhw-Verbandspolitik
wird seit Mitte 2005 das Themenfeld „Bürgerorientierte
Kommunikation“ in Zusammenarbeit mit dem Lehrstuhl für
Planungstheorie und Stadtentwicklung der Rheinisch-Westfälischen Technischen Universität Aachen (RWTH), Prof. Dr.
Klaus Selle, bearbeitet.

F

In dem Projekt wird von folgenden Prämissen ausgegangen:
1.

Die aktuellen und zukünftigen Veränderungen in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft erfordern auch in
Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik neue Rollenverteilungen und entsprechend anders gestaltete
Kommunikations- und Kooperationsprozesse.

2.

Bürgerinnen und Bürgern kommt dabei eine wesentlich
erweiterte Rolle zu: Bereits in der Vergangenheit gingen
von ihnen Gestaltungsimpulse für die Stadtentwicklung
(insbesondere im Wohnbereich) aus. Nun gilt es zu prüfen, unter welchen
Bedingungen sie die
sich erweiternden
Handlungsräume mit
eigenen Aktivitäten
ausfüllen können.

Folgende Leitfragen werden unter dem Blickwinkel der Bürgersicht bearbeitet:
•

•
•

Welches Potenzial haben die Leitbilder „Bürgergesellschaft“ und „Aktivierender Staat“ für die Stadtentwicklung?
Wie ist vor diesem Hintergrund die Rollenverteilung
zwischen Staat, Märkten und Gesellschaft?
Welche Aufgabenstellungen der Stadtentwicklung können in erweiterter Teilhabe von Bürgerinnen und Bürger
bearbeitet werden und welche Voraussetzungen sind
dafür zu schaffen?

Workshop „Partizipation“ am 16. und
17. Februar 2006 in Essen
hema des Workshops war die exemplarische Bestimmung
von Teilhabemöglichkeiten bei Quartiersentwicklung und
Stadtumbau. Vertreten waren Experten aus dem Bereich
Bürgerbeteiligung von Kommunen, Wohnungswirtschaft,
intermediären Organisationen/Beratung sowie von vhw und
der RWTH Aachen. Es wurden u. a. offene Fragen und weiterer
Erörterungsbedarf, an den bei der Fortführung des Prozesses
angeknüpft werden soll, formuliert:

T

•

•
•
•
•

Was wissen wir über die tatsächlichen Eigenaktivitäten
in den verschiedenen Situationen und über die Bedingungen, unter denen sie sich entfalten (können)?
Wann (und gemessen woran) sind diese Aktivitäten als
Beiträge zur Quartiersentwicklung zu werten?
Wie dauerhaft kann bürgerschaftliches Engagement sein?
Unter welchen Bedingungen ist es zu verstetigen?
Können Schwellen gesenkt und Risiken minimiert werden?
Welche Hemmnisse gegenüber verschiedenen Formen

34

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04.09.2006 15:35:23 Uhr

ARBEITSGRUPPEN UND PROJEKTE

•

der bürgerschaftlichen Teilhabe sind bei Kommunen
(Politik/Verwaltung) und Unternehmen wirksam und
wie können sie gemindert oder vermieden werden?
Von der Ausnahme zur Regel: An welchen Stellen muss
angesetzt werden, um „Beteiligungskultur“ und „Bürgerorientierung“ (im Alltagshandeln) zu verankern?

•

Was folgt daraus für Aufgabenverständnis, Rollen- und
Verantwortungsteilung, Prozessgestaltung? Wie sind die
notwendigen Veränderungen zu bewirken?

Einrichtung
der Arbeitsgruppe
„Teilhabe an
der Stadtentwicklung“
m Sommer 2006 nahm die Arbeitsgruppe „Teilhabe an der
Stadtentwicklung“ unter Leitung von Prof. Dr. Klaus Selle
ihre Arbeit auf. Ein wesentliches Ziel dieser Arbeitsgruppe ist
es, die Akteure der Partizipationspraxis in die laufende Projektarbeit einzubinden sowie konkrete und aktuelle Themen und
Handlungsfelder in die Arbeit einzuspeisen. In einem ersten
Schritt wurde der Kern der Arbeitsgruppe mit kommunalen
Akteuren besetzt, um die Themen und Handlungsfelder aus
kommunaler Sicht einzugrenzen und festzulegen. Erst im
weiteren Prozess wird die AG dann um die weiteren Akteure,
wie Wohnungsunternehmen, „Intermediäre“, Wissenschaft/
Forschung etc. erweitert werden. Die erste Sitzung der Arbeitsgruppe fand am 5. Juli 2006 in Essen unter Teilnahme
der Städte Hannover, München und Essen statt.

I
Das übergeordnete Ziel des vhw im Bereich Partizipation,
nämlich die Bürgergesellschaft auf die Themenfelder Stadtentwicklung und Wohnen „herunter zu brechen“, wird durch
das „Dreieck“ zwischen Bürger, Aufgaben und Methoden
deutlich. Im Zentrum steht die Stärkung des Bürgers, mit der
ein Perspektivwechsel der Akteure einhergehen muss.
Folgende Ziele und Fragestellungen wurden für die Weiterarbeit formuliert:
•
•
•

Wohnen und Stadtentwicklung aus Sicht der Bürger
gestalten.
Welche zivilgesellschaftlichen Potenziale sind mobilisierbar?
Wie können sie in Prozesse der Quartiers- und Stadtentwicklung eingebracht und mit den spezifischen Kompetenzen bzw. Fähigkeiten staatlicher und (z. B.) wohnungswirtschaftlicher Akteure zusammengeführt werden?

Neben der Einbindung kommunaler Akteure in die laufende
Projektarbeit dient die Arbeitsgruppe „Teilhabe“ in ihrer ersten
Phase auch als Vorbereitung der Podiumsdiskussion am Freitag
des vhw-Verbandstages 2006. Gleichzeitig werden Vorarbeiten zur Bildung eines ggf. zu gründenden „Netzwerkes
Partizipation“ geleistet und eine theoretische Einordnung und
Reflexion mit Bezug zum „Governance“-Konzept versucht. Im
Zentrum der Arbeit stehen die Möglichkeiten der Ermittlung
bürgerschaftlicher Engagementpotenziale, unter anderem
35

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04.09.2006 15:35:24 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

durch die Verzahnung laufender Prozesse in den Kommunen
mit dem vhw-Ansatz der milieu- und mikrodatengestützten
Analysemöglichkeiten.
Zentrale Fragestellungen:
•

•
•

•

•
•

•

Welche Arten bürgerschaftlicher Teilhabe sind in den
beteiligten Kommunen vorzufinden (Aufgabe, Inhalte,
beteiligte Gruppen, Prozesse)?
In welcher Weise sind Politik und Verwaltung (fördernd)
beteiligt?
Welche Hemmnisse gegenüber verschiedenen Formen
der bürgerschaftlichen Teilhabe sind wirksam und wie
können sie gemindert oder vermieden werden?
Von der Ausnahme zur Regel: An welchen Stellen muss
angesetzt werden, um „Beteiligungskultur“ und „Bürgerorientierung“ (im Alltagshandeln) zu verankern?
Gibt es „Governance“-Ansätze in den Kommunen und
wenn ja, welche?
Was ist über bürgerschaftliche Eigenaktivitäten in den
verschiedenen Situationen und über die Bedingungen,
unter denen sie sich entfalten (können) bekannt?
Kann die Kenntnis über die Partizipationseinstellungen
der Sinus-Milieus® zur Diskussion beitragen? Für welche kommunalen Anwendungsfelder im Rahmen des
bürgerschaftlichen Engagements ist der vhw-Ansatz
einsetzbar?

Workshop „Die Rolle des Bürgers in
der Stadtentwicklung“
n Vorbereitung des vhw-Verbandstages 2006 wurde am
23.8.2006 in Berlin ein Workshop zum Thema „Die Rolle
des Bürgers in der Stadtentwicklung“ mit dem Partner Sinus
Sociovision durchgeführt. Ziel war es, die Bürgersicht in der
Teilhabediskussion zu schärfen und das Thema Teilhabe an

I

der Stadtentwicklung vor dem Hintergrund der „Bürgergesellschaft“ zu vertiefen. Teilgenommen haben zehn Personen aus
Stadtverwaltungen, Wissenschaft, Wohnungsunternehmen
und Beratungsbüros, die auch zu den Diskussionsteilnehmern der „Freitagsrunde“ des Verbandstages gehören. Der
Workshop diente dem Verbandstag vor diesem Hintergrund
gleichsam als „Vorbereitungsrunde“.

vhw Forum Wohneigentum
m letzten Jahr bildete das Thema Teilhabe den Schwerpunkt
der Titel und Beiträge in der vhw-Verbandszeitschrift „Forum
Wohneigentum“. Ein Überblick über die letzten Ausgaben
zeigt die Schwerpunkte 2005/2006:

I

Heft 06/05
Heft 01/06
Heft 03/06
Heft 04/06

Bürgerorientierte Kommunikation
Urban Governance
Teilhabe in der Stadtentwicklung
Verbandstagsheft „Mittendrin statt nur
dabei – Bürger entwickeln Stadt“

„Scharnier“ Verbandstag – wie geht
es danach weiter?
ie Arbeitsgruppe Teilhabe soll verstetigt und um weitere
kommunale Akteure erweitert werden. Die Fragestellungen werden ebenfalls erweitert und um weitere Aspekte der
Stadtentwicklung und des Wohnens ergänzt. Weil es sich bei
dem o. a. Perspektivwechsel um einen langfristigen Prozess
handelt, ist es Ziel, über die Bildung eines „Netzwerkes Kommunikation“ eine langfristige Zusammenarbeit zu gewähren.
Über die Arbeitsgruppe sollen weiter Multiplikatoren in Kommunen, Wohnungswirtschaft und Wissenschaft gefunden
werden. Ein konkretes Arbeitsprogramm für die Weiterarbeit
wird nach dem Verbandstag 2006 erstellt.

D

36

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DAS DEUTSCHE STÄNDIGE SCHIEDSGERICHT FÜR WOHNUNGSEIGENTUM

1.4

DAS DEUTSCHE STÄNDIGE SCHIEDSGERICHT FÜR WOHNUNGSEIGENTUM
Das Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum ist das einzige Schiedsgericht in Deutschland,
das über wohneigentumsrechtliche Streitigkeiten entscheiden kann. Das Schiedsgericht zählt als privates Gericht
zu den Instrumenten der „Alternativen Ziviljustiz“. Voraussetzung für die Eröffnung des schiedsgerichtlichen
Verfahrens ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder als allstimmige
Erklärung.
Begründet wurde das Schiedsgericht im Jahre 1998 durch
folgende Verbände:
•
•
•

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.
(DDIV), München,
Evangelisches Siedlungswerk in Deutschland e. V.,
Nürnberg und
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V., Berlin.

Ziel des Schiedsgerichts ist es, im Rahmen der Rechtsordnung
Streitigkeiten in Wohneigentumssachen beizulegen oder zu
entscheiden. Damit kommt das Schiedsgericht einerseits den
Bedürfnissen der Wohnungseigentümer nach einer schnellen
und kompetenten Streitentscheidung entgegen, andererseits
wird damit dem heute sehr aktuellen und vom Staat geförderten Anspruch nach außergerichtlicher Streitschlichtung
Rechnung getragen.
Rechtsgrundlage für das Schiedsgericht ist das 10. Buch der
ZPO (§§ 1025 bis 1066) und das Statut des Deutschen Ständigen Schiedsgerichts für Wohnungseigentum.

Überführung des Deutschen Ständigen Schiedsgerichts für Wohnungseigentum in die Rechtsform des eingetragenen Vereins
n der Gründungsversammlung vom 28. Oktober 2004
wurde die Überführung des Deutschen Ständigen Schiedsgerichts für Wohnungseigentum von der Rechtsform der
Gesellschaft in die Rechtsform des eingetragenen Vereins
beschlossen. An dieser Gründungsversammlung in Fischen
haben

I
•
•
•

das Evangelische Siedlungswerk in Deutschland e. V.,
der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V.,
der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.,
das Joseph-Humar-Institut e. V.

•
und als natürliche Personen
•
August Belz, Vorsitzender Richter am OLG a. D.,
•
Johannes Drabek, Rechtsanwalt,
•
Dr. Helmut Kamm, Oberkirchenrat i. R.,
•
Friedrich Schmidt, Notar a. D. und
•
Dr. jur. h. c. Hanns Seuß teilgenommen.

37

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04.09.2006 15:35:27 Uhr

1. vhw-VERBANDSPOLITIK

Die Gründungsmitglieder beschlossen einstimmig, den
Verein „Deutsches Ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum“ mit dem Sitz in Bonn nach Maßgabe der
vorgelegten und beschlossenen Satzung zu gründen.
In der Gründungsversammlung wurden einstimmig
gewählt:
1. Vorsitzender des Vorstandes
Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.
2. Vorsitzende des Vorstandes
Dagmar Reiß-Fechter, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des ESW in Deutschland e. V.
Mitglied des Vorstandes
Hans-Jürgen Wapler, Vizepräsident des Dachverbands
Deutscher Immobilienverwalter e. V.
Mitglied des Vorstandes
Prof. Dr. Werner Merle
Präsident des Schiedsgerichts
Dr. jur. h. c. Hanns Seuß
Das Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum
e. V. wurde am 9. Februar 2005 unter der Nummer 8399 im
Vereinsregister des Amtsgerichts Bonn eingetragen.
Der Vorstand und die Mitgliederversammlung haben am 12.
Juni 2006 in Nürnberg getagt. In den Sitzungen wurde die
Jahresabrechnung 2005 entgegengenommen, der Vorstand
für den Berichtszeitraum 2005 von der Mitgliederversammlung
entlastet sowie der Wirtschaftsplan 2007 genehmigt.

Präsident und Schiedsrichter
Präsident des Deutschen Ständigen Schiedsgerichts für
Wohnungseigentum ist Dr. jur. h. c. Hanns Seuß, Nürnberg.
Die Schiedsrichter sind in der Schiedsrichterliste eingetragen. Es
handelt sich um in Recht und Praxis des Wohnungseigentums
kompetente Persönlichkeiten:
Klaus Anders
Rechtsanwalt, München
Dr. Matthias Becker
Universität Potsdam
August Belz
Vorsitzender Richter am OLG a. D. Stuttgart
Dr. Lothar Briesemeister
Vorsitzender Richter am Kammergericht Berlin
Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub
Rechtsanwalt, München
Dr. Wolf-Dietrich Deckert
Rechtsanwalt, München
Gregor Dieckmann
Architekt, Fürth
Johannes Drabek
Rechtsanwalt, Nürnberg
Michael Drasdo
Rechtsanwalt, Neuss
Dr. Maria Hauger
Rechtsanwältin beim BGH, Karlsruhe
Prof. Dr. Stefan Hügel
Notar und Präsident der Notarkammer in Thüringen,
Weimar
Dr. Martin W. Huff
Rechtsanwalt und Mitglied des Vorstands der Rechtsanwaltskammer Köln, Leverkusen

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DAS DEUTSCHE STÄNDIGE SCHIEDSGERICHT FÜR WOHNUNGSEIGENTUM

Wilfried J. Köhler
Rechtsanwalt, Köln
Heinrich Kreuzer
Notar, München
Dr. Joachim Kuntze
Vorsitzender Richter am OLG a. D. Hamm
Prof. Dr. Werner Merle
Mainz
Horst Müller
Rechtsanwalt, München
Hermann Ranke
Architekt, München
Dr. Marcel Sauren
Rechtsanwalt und Steuerberater, Aachen
Friedrich Schmidt
Notar a. D., Bayreuth
Joachim Schmidt
Rechtsanwalt, Frankfurt am Main
Franz Schörgenhofer
Sachverständiger für Rechnungswesen, Eching
Dr. Gudrun Straßberger
Richterin am OLG München
Martin Suilmann
Richter am Amtsgericht Berlin
Dr. Joachim Wenzel
Vizepräsident des BGH, Karlsruhe
Für jedes Verfahren werden vom Präsidenten der Vorsitzende
und zwei weitere Richter als Beisitzer bestimmt.

Das schiedsgerichtliche Verfahren
egenstand des Verfahrens sind Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander oder Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Die
Verfahrensabläufe sind im Statut festgelegt. Ergänzend gelten
die Verfahrensbestimmungen des WEG, die §§ 43 ff.

G

Besonderheiten
des Schiedsverfahrens
as Schiedsgericht ist mit drei Richtern besetzt. Der Vorsitzende Richter muss die Befähigung zum Richteramt
haben. Von den Beisitzern sind mindestens ein im Wohneigentumsrecht erfahrener Jurist und der andere gegebenenfalls
ein Sachverständiger für bestimmte Fachbereiche.

D

Eine Entscheidung des Schiedsgerichts ohne mündliche Verhandlung ist nur möglich, wenn eine solche nicht notwendig
erscheint und keiner der Beteiligten eine mündliche Verhandlung beantragt.
Vor der Entscheidung durch das Schiedsgericht ist grundsätzlich der Versuch einer gütlichen Einigung der Beteiligten
geboten.
Das Schiedsverfahren wird durch Schiedsspruch beendet.
Ein Rechtsmittel dagegen ist regelmäßig nicht möglich. Ein
Rechtsbehelf gegen den Schiedsspruch ist nur unter den
engen Voraussetzungen des § 1059 ZPO zulässig.
Die Vollstreckbarkeitserklärung und Zwangsvollstreckung ist
im Bedarfsfall von den Beteiligten nach Erlass des Schiedsspruchs zu betreiben.

39

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1. vhw-VERBANDSPOLITIK

Ausblick
eit dem ersten Verfahrensantrag vom 19. Juli 1999 waren
bisher 22 Verfahren vor dem Schiedsgericht anhängig.

S

Die Geschäftswerte wiesen eine Spannbreite von ca. 200 Euro
bis ca. 1.400.000 Euro auf. Die Dauer dieser Verfahren belief
sich auf sieben bis zwölf Monate. Die Mitglieder sind überzeugt, dass die bisher positive Arbeit des Schiedsgerichts alsbald zu einer großen Akzeptanz dieser Institution führen wird.
Nach ihrer Auffassung ist die Zeit reif für außergerichtliche
und private Streitschlichtung. Das gilt für das Schiedsgericht
umso mehr, weil bereits in vielen Gemeinschaftsordnungen
Schiedsvereinbarungen getroffen wurden und damit die
Möglichkeit einer Streitschlichtung durch das Schiedsgericht
– früher oder später – gegeben ist.

Informations- und Organisationsstelle:
vhw-Bundesgeschäftsstelle
Straße des 17. Juni 114
10623 Berlin
Telefon: 030 390472-21
Fax:
030 390473-19

E-Mail: schiedsgericht@vhw.de

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Urbanität durch Dichte
Die sechziger Jahre

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60 Jahre

AUS- UND FORTBILDUNG –
EINE QUALITÄT, DIE SICH IMMER WIEDER NEU ERFINDET
ast zeitgleich mit dem Entstehen der Bundesrepublik
Deutschland wurde die Fortbildungstätigkeit des vhw
1949 aufgenommen. Der vhw erkannte frühzeitig den hohen
und vordringlichen Fortbildungsbedarf einer im Wiederaufbau
befindlichen Wohnungswirtschaft, insbesondere hierbei des
Wohnungswesens, und richtete sein Qualifizierungsangebot
entsprechend aus.

F

Fortbildung ist somit von Anbeginn ein besonderes Qualitätsmerkmal des vhw. An dieser „Kernkompetenz“ hat sich bis
in unsere Zeit nichts geändert. Der vhw stellt ein breites, sich
immer weiter ausdifferenzierendes Angebot unterschiedlicher
Veranstaltungen bereit, das laufend aktualisiert und durch
neue Themen erweitert wird.

Stadt- und Raumentwicklung, Städtebau und Wohnungswesen hängen eng miteinander zusammen und bilden ein
weit gespanntes „lebensnahes“ Themenfeld; sie erfüllen
elementare Grundbedürfnisse der Menschen.
Aufschlussreich ist die mit der Zeit ganz erhebliche Ausweitung
und Differenzierung des Themenspektrums der vom vhw angebotenen Veranstaltungen. Standen zu Beginn – aus guten
Gründen – im Wesentlichen Fragen des Wohnungs- und Siedlungswesens im Mittelpunkt des Fortbildungsangebots, hat
sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte eine große Bandbreite
an Seminarinhalten für die am Planen, Bauen und Wohnen
interessierten Kreise entwickelt.

Lässt man die vergangenen
sechs Jahrzehnte Revue passieren, so werden neben dem
Kontinuum dieser Arbeit erhebliche Dynamik und so mancher Wandel sichtbar. Dabei
sind die veränderten äußeren
Bedingungen – wie die Frage
der zur Verfügung stehenden
Tagungsorte – möglicher Weise
noch am ehesten zu vernachlässigen, wenn auch ein Seitenblick zurück zum Heimathaus
von Pastor Bodelschwingh in
Dünne, wo die Lehrgangstätigkeit 1949 ihren Anfang nahm,
erlaubt sei.
42

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1946 - 2006

60 Jahre

Seminarthemen und -inhalte
damals und heute
Damals…:
•

•
•
•
•
•
•
•
•

Kurzlehrgang über Wohnungsbau und Kleinsiedlung/Landbeschaffung; eigene, Nachbarschafts- und
gemeindliche Hilfe und das Dünner Lehmbauverfahren
(1949)
Wohnungsbau und Baurecht (1957)
Bauen ohne Winterpause (1960)
Kurzlehrgänge über Wohnungsbau und Siedlungswesen/Rechtliche Grundlagen der Ortsplanung
Finanzielle Aufwendungen rheinisch-westfälischer
Großstädte für den Wohnungsbau (1969)
Bauleitplanung – Landesbauordnung, Städtebauförderung (1970)
Hauptprobleme des Städtebaus und Wohnungswesens (1971)
Wichtige Rechtsfragen der Bau- und Wohnungsaufsicht (1973)
Stadtentwicklungsplanung, ihre Technik und Durchführung (1974)

Heute…:
•
•
•
•
•
•

Das neue Antidiskriminierungsrecht – Auswirkungen
des Gesetzes zur allgemeinen Gleichbehandlung
"Konzern Stadt" – Möglichkeiten und Grenzen der
Steuerung kommunaler Unternehmen
Verteidigen Sie sich! Praktische Tipps zur Selbstverteidigung und Selbstbehauptung
Mentale Powerstrategien gegen Stress
Professionelle Internetrecherche in der kommunalen
Praxis
Europäisches Habitat- und Artenschutzrecht in der
Bauleitplanung

•

•
•

Zukunft des Stadtumbaus – Wie können ökonomische
und städtebauliche Belange in Einklang gebracht
werden?
Den demografischen Wandel gestalten! Planungsstrategien für eine alternde Stadtgesellschaft
Nach dem Stadtumbau ist vor dem Stadtumbau?!
Zur Nachfrageentwicklung nach Plattenbauwohnungen
in ostdeutschen Städten

ascher Wandel in Staat, Wirtschaft und Gesellschaft,
die fortschreitende europäische Integration und damit
einhergehend die Geschwindigkeit bei der Produktion neuer
oder Änderung bestehender Gesetze bewirken Veränderungen im Aufgabenspektrum der Raum- und Stadtentwicklung.
Sie bilden den Hintergrund, vor dem sich komplexe neue
Aufgabenstellungen beispielsweise in den Städten und Gemeinden entfalten.

R

Im Zuge dieses fortdauernden Veränderungsprozesses und
unter Bedingungen weiteren Personalabbaus wird den Beteiligten vieles abverlangt; er führt zu steigenden Qualifikationsanforderungen und lässt damit auch die Ansprüche an
die Fortbildung größer werden. Der vhw hat diesen Prozess
von Beginn an aktiv mitgestaltet und – um dieser Entwicklung
Rechnung zu tragen – sein Weiterbildungsangebot fortlaufend
qualitativ und quantitativ ausdifferenziert bzw. erweitert.
Konnte der Verband in der Chronik zu seinem 50-jährigen Bestehen bereits auf mehr als 4.000 durchgeführte Veranstaltungen mit insgesamt über 360.000 Teilnehmern zurückblicken,
so sind im darauf folgenden (sechsten) Jahrzehnt beachtliche
weitere 6.000 Seminare und 275.000 Teilnehmer hinzugekommen. Nach 60 Jahren kann sich der vhw somit über eine
Anzahl von mehr als 10.000 Fortbildungsveranstaltungen, zu
denen über 630.000 Teilnehmer gekommen sind, freuen.

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1946 - 2006

Seminare pro Jahr

60 Jahre

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1946 - 2006

Die „reinen“ Zahlen sprechen zweifellos für sich. Nicht unerwähnt bleiben sollte aber eine weitere erfreuliche Entwicklung
im Zusammenhang mit der Fortbildungstätigkeit, die einen
engen Kontakt zur Alltags- und Anwendungspraxis ermöglicht. Der vhw hat insoweit in den letzten Jahren verstärkt
die Gelegenheit zu einer Verzahnung seiner verschiedenen
Aktivitätsfelder genutzt. So konnten beispielsweise wichtige
Erkenntnisse aus eigener Forschungs- und Beratungstätigkeit
in dem Projekt „Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“ (s.
Kapitel 1.1) durch eine Reihe von Veranstaltungen in die Fortbildung und damit in die Alltagspraxis eingebracht werden.
Eine weitere unmittelbare Verknüpfung betrifft die Fortbildungs- und Verlagstätigkeit. So sind sowohl die Anfang
2005 im vhw-Verlag erschienenen „Erstkommentierungen“
von den Bundesrichtern Berkemann und Halama als auch die
neu erschienene Publikation „BauGB 2004 – Nachgefragt.

250 Fragen zum BauGB 2004, beantwortet von Jörg Berkemann, Arno Bunzel, Günter Halama, Gerd Schmidt-Eichstaedt
und Wolfgang Schrödter“ im Zusammenhang mit entsprechenden bundesweit ausgelobten Veranstaltungszyklen und
das heißt auch einer direkten Rückkoppelung mit der Praxis
entstanden.
Resümierend lässt sich feststellen: Fortbildung ist immer
aktiv, nie passiv. Das betrifft nicht zuletzt die Aufgabe des
Veranstalters, die komplexen gegenwärtigen und künftigen
fachlichen Aufgaben und die aktuellen gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen im Blick zu halten und in zeitgemäße
Weiterbildungsangebote umzusetzen. Nach sechs Jahrzehnten
erfolgreicher Arbeit ist der vhw guter Dinge dieser Aufgabe in
bewährter Form und mit neuen Ideen nachzukommen.

45

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2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

Die Verbandsaktivitäten des vhw werden durch ein qualifiziertes Dienstleistungsangebot, bestehend aus
Fortbildung, Fachveranstaltungen, Fachbüchern und Publikationen, Consulting sowie Rechtsberatung und
Auskunftsdienst ergänzt.

2.1.

FORTBILDUNG
er vhw ist als gemeinnütziger Verein eingetragen und
dient mit seiner Fortbildungstätigkeit seiner satzungsgemäßen Aufgabe der Bildungsförderung. Dieses Ziel verwirklicht der Verband mit der bundesweiten Durchführung von
Fachtagungen und Fortbildungsveranstaltungen durch die
regionalen vhw-Geschäftsstellen. Das breit angelegte Fortbildungsprogramm hat die laufende fachliche Unterrichtung aller
am Wohnungswesen, Städtebau, der Raumordnung und der
Umwelt beteiligten Akteure, insbesondere der staatlichen und
kommunalen Stellen, der Siedlungs- und Wohnungsunternehmen, der Verbände, der Kreditinstitute sowie von Architekten
und Ingenieuren zur Aufgabe. Die Fortbildungsmaßnahmen
sind auf die sich durch die föderale Struktur der Bundesrepublik
ergebenden landesspezifischen Erfordernisse ebenso ausgerichtet wie auf bundesweite Themen. Dies ist gewährleistet
durch die engen Kontakte des vhw zu Politik, Verwaltung
und Fachinstitutionen. Bei den Fortbildungsveranstaltungen
werden in den Bereichen Recht und Technik insbesondere die
Themenfelder aus dem Städtebau, der Wohnungswirtschaft,
-baufinanzierung und -förderung behandelt.

D

2.1.1

Entwicklung der Fortbildungstätigkeit
er vhw führte 2005 insgesamt 738 Veranstaltungen in
der Bundesrepublik durch, in denen 29.198 Teilnehmer
angesprochen wurden. Während bei den Veranstaltungen

D

gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 47 Tagungen zu
verzeichnen ist, stieg die Teilnehmerzahl um 704 Personen.
Betrachtet man die Entwicklung der Fortbildungstätigkeit im
Detail, so ergibt sich folgendes Bild:
Die Bundesgeschäftsstelle hat im Jahr 2005, dem dritten Jahr
ihrer Tätigkeit, bundesländerübergreifend 43 Fachveranstaltungen mit 2.210 Teilnehmern durchgeführt, das Programm
ist in 2005 um 6 Veranstaltungen ausgeweitet worden und
hat 246 Teilnehmer mehr angesprochen als im Vorjahr.
Beginnend mit dem Jahr 2003 ist die Fortbildungstätigkeit
in den neuen Bundesländern als Gesamtregion Ost neu
strukturiert worden. Betrachtet man die Entwicklung der
Fortbildungstätigkeit getrennt nach den neuen und alten
Bundesländern, so konnten in den neuen Bundesländern im
Jahr 2004 bei 262 Veranstaltungen 8.734 Teilnehmer angesprochen werden, 2005 ist ein Anstieg um 11 auf 273 bei den
Veranstaltungen und um 604 auf 9.338 bei den Teilnehmer zu
verzeichnen. In den alten Bundesländern ist gegenüber dem
Vorjahr die Zahl der Veranstaltungen um 30 von 392 in 2004
auf 422 in 2005 gestiegen; die Teilnehmerzahl hat sich um
146 von 17.796 in 2004 auf 17.650 in 2005 verringert.
Der Anstieg sowohl bei der Zahl der Veranstaltungen wie auch
bei den angesprochenen Teilnehmern, muss insbesondere
vor dem Hintergrund der angespannte Haushaltssituation
der öffentlichen Hand, der größten Zielgruppe der Aus- und
Fortbildungstätigkeit, positiv gewürdigt werden. Im Jahr 2005

46

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04.09.2006 15:35:40 Uhr

FORTBILDUNG

hat sich die im Jahr 2002 erstmals abzeichnende Trendwende
bei der Auslastung zwischen dem ersten und zweiten Halbjahr
weiter bestätigt. War der Umsatz des zweiten Halbjahres
üblicherweise stärker als im ersten Halbjahr, so lag in 2005
im zweiten Halbjahr erstmalig sowohl die Anzahl der Veranstaltungen wie auch die der Teilnehmer unter der des ersten
Halbjahres. Sollte dieser Trend auch in 2006 anhalten – die
Anzahl der Teilnehmer ist mit 16.559 um 1.460 höher als im
1. Halbjahr 2005 und die Anzahl der Veranstaltungen ist mit
400 um 14 höher als 2005 – so wird das Gesamtergebnis
wahrscheinlich das Niveau des Vorjahres übersteigen.

2.1.2

Übergeordnete Veranstaltungsschwerpunkte
m Berichtszeitraum hat die Bundesgeschäftsstelle 65 Tagungen und Seminare durchgeführt und damit ihr Angebot an spezifischen Fachveranstaltungen weiter erheblich
ausgebaut.

I

Die Programmplanung und -ausrichtung beruht auf verschiedenen fachlich-inhaltlichen Themenschwerpunkten. Sie weist
zudem Querverbindungen und systematische Zusammenhänge beispielsweise zu aktuellen Gesetzesnovellierungen,

Veranstaltungsstatistik 2003 - 2006
2003
Geschäftsstellen

Baden-Württemberg

2004

Gesamt
2003 bis 30.06.2006

2006 1. Halbj.

Teilnehmer Seminare Teilnehmer Seminare Teilnehmer Seminare Teilnehmer Seminare Teilnehmer Seminare

2.421

64

Bayern

1.573

Berlin/Brandenburg

3.229

Hessen
Mecklenburg-Vorpommern

2005

2.798

69

2.889

70

1.712

40

9.820

243

50

1.161

40

1.310

50

481

22

4.525

162

67

2.033

53

2.134

54

1.028

34

8.424

208

1.774

47

1.831

52

1.840

52

1.070

30

6.515

181

926

38

710

26

889

29

560

18

3.085

111

Niedersachsen/Bremen

3.141

67

3.605

78

3.052

74

1.991

38

11.789

257

Nordrhein-Westfalen

6.369

95

6.143

95

6.190

113

3.532

58

22.234

361

Rheinland-Pfalz

1.126

33

1.034

32

1.267

37

605

20

4.032

122

533

12

736

12

697

13

393

6

2.359

43

Sachsen

1.201

48

1.354

41

1.301

49

636

24

4.492

162

Sachsen-Anhalt

1.357

47

1.303

46

1.490

42

958

26

5.108

161

Saarland

Schleswig-Holstein/Hamburg
Thüringen

659

27

488

14

405

13

287

9

1.839

63

1.261

43

1.258

48

1.389

52

900

23

4.808

166

2.076

48

2.135

47

1.108

24

5.319

119

666

8

1.964

37

2.210

43

1.298

28

6.138

116

26.236

646

28.494

691

29.198

738

16.559

400

100.487

2.475

Gesamt Region Ost
Bundesgeschäftsstelle

47

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04.09.2006 15:35:41 Uhr

2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

zu Verlagsprojekten der vhw – Dienstleistung GmbH und
im vhw angesiedelten Arbeitsgruppen auf. Weitere Seminarangebote wurden in Zusammenhang mit dem Projekt
„Nachfrageorientierte Wohnungspolitik“ generiert (hierzu
s. Kapitel 1.3.4).

Veranstaltungen im Zusammenhang
mit der BauGB-Novelle 2004
as am 20.7.2004 in Kraft getretene Europarechtsanpassungsgesetz Bau hat zu erheblichen Änderungen
im deutschen Planungsrecht geführt. Auf die neue Rechtslage musste sich die Praxis nach und nach einstellen und
eingeübte Verfahren den veränderten Anforderungen und
Gestaltungsoptionen entsprechend anpassen. Entsprechend
dem fortentwickelten Diskussionsstand und dem Vorliegen
erster Anwendungserfahrungen wurden im Berichtszeitraum
erneut Sonderseminare zum novellierten Baugesetzbuch
durchgeführt.

D

Besonders zu erwähnen ist hier die bundesweit ausgelobte
Veranstaltung „Ein Jahr BauGB 2004 – Offene Fragen:
Experten antworten“, die insgesamt vier Mal an verschiedenen Orten angeboten wurde. Mehr als ein Jahr nach InKraft-Treten der Novelle war die Phase der Einarbeitung so weit
gediehen, dass im Verwaltungsvollzug manche Zweifelsfragen
aufgetaucht und Feinheiten erkannt worden sind. Vor diesem Hintergrund wurden bei den Seminaren die wichtigsten
praktisch bedeutsamen Änderungen der Novelle noch einmal
im Zusammenhang beleuchtet und das neue Recht in den
Kontext der bisher geltenden Bestimmungen gestellt. Vor
allem aber hatten die Teilnehmer Gelegenheit, Alltags- sowie
Spezialfragen im Umgang mit dem neuen Recht gemeinsam
mit den Referenten zu erörtern.

Die Seminarteilnehmer haben vielfach den Wunsch geäußert,
das Erörterte nachlesen zu können. Dankenswerter Weise
sind die Referenten dem nachgekommen, so dass aus der
durchgeführten Veranstaltungsreihe die „250 Fragen zum
BauGB 2004 – beantwortet von Bunzel, Berkemann, Halama,
Schmidt-Eichstaedt und Schrödter“ entstanden sind (hierzu
s. Kapitel 2.2).
Mit Erscheinen und aus Anlass dieser Veröffentlichung wurde
gemeinsam mit den fünf Autoren am 30.05.2006 in Hannover
die Veranstaltung „BauGB 2004 – Nachgefragt / Sie testen die Besten!“ durchgeführt. Nach kurzen Impulsreferaten
der Referenten zu den Kernthemen der Novelle bot sich den
Teilnehmern die Gelegenheit, eigen vor Ort auftretende Fragen zu thematisieren. Arno Bunzel, Jörg Berkemann, Günter
Halama, Gerd Schmidt-Eichstaedt und Wolfgang Schrödter
standen hierfür gemeinsam Rede und Antwort.
Ebenfalls im Zusammenhang mit der Novelle entwickelt wurde
die Workshop-Reihe „Umweltprüfung und Umweltbericht – ein Bermudadreieck für Bauleitpläne?“. In
den workshops konnten die typischen Probleme des neuen
Planungssystems am Beispiel verschiedener konkreter Planungsfälle aus der Praxis der Teilnehmer und der Dozenten
vertiefend behandelt werden. Nicht zuletzt konnten dabei
diejenigen Fehlerquellen unter die Lupe genommen werden,
die in der Genehmigungspraxis und Rechtsprechung eine
besondere Rolle spielen dürften.

Veranstaltungen im Zusammenhang
mit dem Thema „Stadtumbau“
rneut waren Veranstaltungen zum Thema Stadtumbau,
dem sich der Verband durch mehrere Arbeitskreise seit Jahren intensiv widmet, im Fortbildungsprogramm vertreten.

E

48

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04.09.2006 15:35:42 Uhr

FORTBILDUNG

Mit Hilfe umfangreicher Programmförderung, der Entlastung nach Altschuldenhilferecht sowie weiterer Instrumentarien konnten
zwar bereits wichtige Erfolge beim Stadtumbau
erzielt werden. Gleichzeitig haben sich bei der
Durchführung des Stadtumbauprozesses Strukturen herausgebildet, die angesichts fortwährend
dynamischer Rahmenbedingungen weiter entwickelt
werden müssen. Die Organisation der anstehenden
„zweiten Stufe“ des Stadtumbaus stellt die betroffenen
Akteure vor neue Herausforderungen.
Welche neuen Strategien, Instrumente und Konzepte
stehen für ein zukunftsweisendes Stadtumbau-Management zur Verfügung? Diese und weitere Fragen standen im
Mittelpunkt der in Berlin und Dortmund zum Thema angebotenen Tagung „Zukunft des Stadtumbaus – Wie können
ökonomische und städtebauliche Belange in Einklang
gebracht werden?“.

Fortbildungsveranstaltungen
im Zusammenhang mit dem Input

ãWohnWissenÒ

chern und dabei aktuelle Probleme aus Stadtplanung und
Wohnungspolitik aufzugreifen.

ie in Zusammenarbeit mit den beiden Partnern Sinus
Sociovision und microm herausgearbeiteten Erkenntnisse
über die Nachfrageorientierung auf dem Wohnungsmarkt
haben im Jahre 2006 auch in den vhw-Fortbildungsbereich
Einzug gehalten. Dabei konnten insbesondere die Kenntnisse
über die Einstellungen der Sinus-Milieus® zu relevanten Fragen
der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes beitragen.
Der vhw führte im letzten Quartal 2005 zwei erfolgreiche
„Pilotveranstaltungen“ zur Nachfrageentwicklung von 50er
und 60er-Jahre-Siedlungen in Bielefeld und Frankfurt/Main
durch. Sie trugen dazu bei, das Themenspektrum aufzufä-

Ein ganz konkret auf die Wohnungswirtschaft zugeschnittenes Seminar nahm das Thema „Mietausfälle“ ins Visier: Zum
Thema „Zahlemann & Söhne – Unternehmensstrategische Chancen zur Minimierung von Mietausfällen im
Wohnungsmarkt“ konnten als Referent(inn)en Sabine Petter,
Expertin für Sozialmanagement in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aus Hamburg, und Volker Bussler, Geschäftsführer der DEGEWO-Forderungsmanagement GmbH, Berlin,
gewonnen werden. Der vhw ergänzte das Themenspektrum
um einen Beitrag über die Möglichkeiten und Grenzen der
Mietereinschätzung unter Einbeziehung externer Daten.

D

49

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04.09.2006 15:35:42 Uhr

2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

An der Schnittstelle von planender Verwaltung und Wohnungsunternehmen als Zielgruppen setzten gleich mehrere
Seminare an. Das Thema „Sicherheit“ als Standortfaktor für die
Bewohner von Stadtquartieren wurde auf der Veranstaltung
„Auf Nimmerwiedersehen – Wenn Mieter aus ihrem
Stadtviertel flüchten – sind Wohnungsunternehmen
und kommunale Planung machtlos?“ beleuchtet. Neben
städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Präventionsstrategien zur Stabilisierung von problematischen Stadtvierteln
erfuhren die Teilnehmer auch Neues über die Einordnung des
Themas „Sicherheit“ in die Wohnprofile der Sinus-Milieus.

Wohnungsnachfrage in den neuen Bundesländern insgesamt
wurden sowohl die konkreten Wohnungsmarktpotenziale von
Magdeburg und Leipzig beleuchtet als auch die Sanierungsund Abrissstrategien eines großen Wohnungsunternehmens
dargestellt. Im Hinblick auf die Bestände der „sanierten Platte“
nahm der vhw die Position der Nachfrager ein und leitete
aus den Erkenntnissen der Lebensstilforschung ihr Nachfrageverhalten ab.

Die Erkenntnisse aus der Lebensweltforschung leisteten einen wesentlichen Beitrag zu einer Veranstaltung zum demografischen Wandel. Das Seminar „Kindertagesstätten
zu Altenheimen?! – Vom altengerechten Wohnen zur
altengerechten Stadtentwicklung“ umfasste neben wichtigen Erfahrungen aus der kommunalen Praxis auch konkrete
Projekte und wissenschaftliche Ansätze auf dem Weg zur
altengerechten Stadt. Beeindruckt hat hier insbesondere das
Beispiel der Stadt Arnsberg, das Bürgermeister Hans-Josef
Vogel vorstellte und dabei die Möglichkeiten, den demografischen Wandel auf kommunaler Ebene zu gestalten, plastisch
vor Augen führte. Darüber hinaus ermöglichten die aktuellen
Erkenntnisse aus der Lebensstilforschung des vhw einen neuen
Blick auf „die Neuen Alten im Wohnungsmarkt“.

m Anschluss an die Seminare im Vorjahr wurden weitere
Tagungen zum Naturschutzrecht konzipiert. In der Praxis
bringt die Anwendung des Naturschutzrechts, das in erheblichem Maße durch europarechtliche Vorgaben determiniert
wird, zahlreiche Probleme und Zweifelsfragen mit sich. Reges
Interesse und fachkundige Diskussionen prägten insbesondere
die Veranstaltung „Habitat- und Artenschutz bei der
Zulassung von Infrastrukturvorhaben“.

Das Thema „Stadtumbau“ und damit die Frage nach Abriss
oder Sanierung von Plattenbauten ist weiter aktuell, insbesondere in den neuen Bundesländern. Vor diesem Hintergrund
konnte der vhw das Instrument „WohnWissen“ ganz gezielt
in die Analyse dieser Wohnungssegmente einfließen lassen
und den Erkenntnismehrwert in die Veranstaltung „Nach dem
Stadtumbau ist vor dem Stadtumbau – Zur Nachfrageentwicklung bei Plattenbauwohnungen in ostdeutschen
Städten“ einspeisen. Aufbauend auf den Perspektiven der

Weitere Sonderveranstaltungen

I

Ein weiteres umweltrechtliches Thema war Gegenstand der
Fortbildungsaktivitäten im Berichtsjahr. Mit dem Hochwasserschutzgesetz 2005 hat der Bundesgesetzgeber auf die
teilweise dramatischen Hochwasserereignisse der letzten Jahre
reagiert. Bei der Anwendung der neuen Vorschriften und
angesichts der landesrechtlichen Umsetzung stellen sich zahlreiche noch klärungsbedürftige Fragen. Auf entsprechendes
Teilnehmerinteresse stießen daher die in Köln, Hannover, Leipzig und Nürnberg durchgeführten Tagungen „Hochwasserschutzgesetz 2005 – Effektive Umsetzung in der Praxis“,
bei denen erstklassige Experten des Bau- und Wasserrechts
sowie Spezialisten der Kölner Hochwasserschutzzentrale über
die weit reichenden Neuerungen informierten.

50

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04.09.2006 15:35:46 Uhr

FORTBILDUNG

Eine außerordentlich komplexe und dynamische Materie wurde
mit der Veranstaltung „ÖPNV in Bewegung – Rechtsgrundlagen, Organisationsstrukturen, Finanzierung“ aufgegriffen. Der öffentliche Personennahverkehr in Deutschland
steht vor großen Herausforderungen. Geringer werdenden
öffentlichen Mitteln zur Finanzierung stehen gravierende
Veränderungen des nationalen und vor allem des europäischen
Rechtsrahmens für den ÖPNV gegenüber. Zu nennen sind
hier unter anderem Urteile des Europäischen Gerichtshofes
zum europäischen Beihilfe- und Vergaberecht, die unmittelbare bzw. mittelbare Auswirkungen auf Organisation und
Finanzierung des ÖPNV auch in Deutschland haben. Vor
diesem Hintergrund wurden die rechtlichen Grundlagen von
Ausschreibung und Vergabe im deutschen ÖPNV analysiert
und schon erfolgte bzw. sich abzeichnende Änderungen im
ÖPNV-Recht des Bundes und der Länder diskutiert.
Bereits zum dritten Mal werden in diesem Jahr die Weimarer
Immobilienrechtstage in das Veranstaltungsprogramm
aufgenommen. Zu diesem nun schon traditionsreichen Forum laden vhw und Deutscher Mieterbund gemeinsam
ein. Neben der Rechtsprechung des BGH in Wohnraummietsachen und zum Gewerbemietrecht steht in jedem Jahr
ein wechselnder Themenschwerpunkt im Vordergrund des
zweitägigen Kongresses.
Bei der Auftaktveranstaltung im Jahre 2004 wurden die „Betriebskosten“ in den Mittelpunkt gerückt. Im letzten Jahr
wurden die Aufgaben der „Instandhaltung, Instandsetzung
und Schönheitsreparaturen“ unter die Lupe genommen.
Die Weimarer Immobilienrechtstage 2006 sind dem Thema
„Mietrecht & Energie“ gewidmet.
Hochkarätige Referenten, ein reizvolles Ambiente – vor allem
aber die Gelegenheit, die Sichtweise aller Marktbeteiligten
kennen zu lernen und sich mit Kolleginnen und Kollegen

aus dem gesamten Bundesgebiet austauschen zu können,
zeichnen den Kongress aus. Mehr als 200 Gäste haben die
Veranstaltung im September 2005 besucht.

Veranstaltungen im Zusammenhang
mit PPP
eben der Vermittlung des eher „klassischen“ Handwerkszeugs für die unterschiedlichen Aufgabenstellungen in Gebietskörperschaften, Wohnungsunternehmen
und Ingenieurbüros liegen weitere Schwerpunkte der Veranstaltungsaktivitäten des Verbandes in der Förderung des
gegenseitigen Erfahrungsaustausches und der Unterstützung
neuer Lösungswege. Neue Strategien müssen sich in der Praxis
immer erst „einspielen“. Hier gilt es, Vor- und Nachteile offen
zu diskutieren, Vorbehalte abzubauen und einen unvoreingenommenen Blick in den Instrumentenkasten zu riskieren.

N

In diesem Zusammenhang hat der vhw auch Veranstaltungen
zu einem Handlungsansatz konzipiert, der in den letzten Jahren zwar Furore macht, zugleich aber in seinen Möglichkeiten
und Folgewirkungen von den Akteuren sehr verschieden
eingeschätzt wird: Public Private Partnership.
Der „Erfahrungsaustausch PPP“ startete im Herbst 2004 – mit
einem überblickenden Auftakt und ersten Folgeveranstaltungen, in denen von der Finanzierung über die Projektplanung
bis zum Controlling die wesentlichen Grundlagen erörtert
wurden. Anknüpfend daran wurden ausgewählte Bausteine
in Spezialseminaren aufbereitet.
Im zweiten Halbjahr 2005 wurden vor dem Hintergrund des
ÖPP-Beschleunigungsgesetzes die vergaberechtlichen Aspekte von PPP-Modellen vertieft und darüber hinaus auch die
Möglichkeiten und Grenzen einer flexiblen Vertragsgestaltung
51

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04.09.2006 15:35:47 Uhr

2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

und die Rolle öffentlich-privater Kooperationen im FacilityManagement in eigenen Veranstaltungen behandelt.
Auf große Resonanz stieß insbesondere auch die Veranstaltung
„PPP im kleinen Maßstab – Strategien, Praxis-Beispiele
und Finanzierungswege für die Umsetzung kleinteiliger
Projekte im öffentlichen Hochbau“, die in Münster und
in Leipzig angeboten wurde.

Seminarreihe
„Kommunale Immobilien“
ie Seminarreihe zum kommunalen Gebäude- und Immobilienmanagement wurde im Berichtzeitraum mit
verschiedenen Schwerpunktsetzungen in operativer und strategischer Hinsicht fortgeführt. Insgesamt wurden im diesem
Zeitraum 18 Seminare in den Regionen Nord (5), NordrheinWestfalen (5), Südwest (3), Baden-Württemberg (3), Bayern
(1) und Ostdeutschland (1) durchgeführt.

D

Es handelt sich dabei insbesondere um folgende Seminarthemen:
•

Kaufmännisches Gebäudemanagement – Erfolgsfaktor
für das technische Gebäudemanagement?

•

Qualitätsmanagement und Reinigungstechniken in der
kommunalen Gebäudewirtschaft

•

Infrastrukturelle Dienste in der kommunalen Gebäudewirtschaft
Kommunales Gebäudemanagement – im Spannungsfeld
von NKF, PPP und Outsourcing

•

•

Kaufmännisches Rechnungswesen in der Gebäudewirtschaft – Schritte zur Umsetzung in der Praxis

•

Schulgebäude – Investitionsperspektiven mit PPP

•

Kommunale Immobilien – Portfoliomanagement und
Eigentümerstrategien

•

Kommunales Gebäudemanagement – Doppik als Wegbereiter für mehr Wirtschaftlichkeit?

•

Kommunales Gebäude- und Immobilienmanagement
– Operative und strategische Perspektiven

•

Die Betreiberverantwortung in der öffentlichen Gebäude- und Immobilienwirtschaft

Hinsichtlich der Optimierung gebäudewirtschaftlicher Leistungen wurde auf der operativen Ebene einerseits eine Schwerpunktsetzung im Bereich der infrastrukturellen Dienste, insbesondere der Reinigung, vorgenommen und andererseits
die kaufmännische Umsetzung in der Praxis einer integrierten
kommunalen Gebäudewirtschaft vertieft. Letzteres erfolgte
durch Seminare, die sich mit dem notwendigen Miteinander
von kaufmännischer und technischer Betrachtungsweise und
mit den Grundlagen des kaufmännischen Rechnungswesens
befasst haben. Der kaufmännische Themenkomplex wurde
ergänzt durch die Einbeziehung der Doppikthematik. Damit
wurde dem potentiellen Eindruck entgegengewirkt, dass sich
die notwendige Reorganisation in der kommunalen Gebäudewirtschaft durch die Umstellung von der kameralen auf die
kaufmännische Haushaltsführung erübrigen würde.
Vor dem Hintergrund der witterungsbedingten Schadensfälle
im letzten Winter, die die Frage nach der Gefährdung durch
möglicherweise unzureichend instand gehaltene öffentliche
Bauten aufgeworfen haben, wurde im 1. Halbjahr 2006 die
Betreiberverantwortung in der öffentlichen Gebäude- und
Immobilienwirtschaft in das Seminarangebot aufgenommen
und damit insbesondere die Zielgruppe der technischen Mitarbeiter und Verantwortlichen angesprochen.

52

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FORTBILDUNG

Im 1. Halbjahr 2006 wurden insgesamt fünf strategisch ausgerichtete Themen in den Regionen Baden-Württemberg,
Nordrhein-Westfalen, Südwest und Ostdeutschland angeboten. In Baden-Württemberg wurde erstmals das Thema
PPP aufgegriffen und im Zusammenhang mit den Investitionsperspektiven für Schulen konkretisiert. In Südwest wurde
die Bandbreite der sehr unterschiedlichen Entwicklungen in
den Städten und den ländlich strukturierten Kommunen und
Landkreisen thematisiert und die flächendeckende Relevanz
des Themas verdeutlicht. Das Seminar in den neuen Bundesländern zeichnete sich durch die Verknüpfung von operativen
und strategischen Ansätzen aus.

bilien nach den Personal- und Sozialausgaben immerhin um
den drittgrößten Ausgabenblock der kommunalen Haushalte
handelt.
Durch ein regional differenziertes Seminarangebot trägt der
vhw maßgeblich dazu bei, die Umsetzung der erforderlichen
Neuordnung der kommunalen Gebäudewirtschaft in den
Kommunen und Landkreisen in inhaltlicher und strategischer
Hinsicht zu befördern.

Neue inhaltliche Perspektiven ergaben sich insbesondere
durch die beiden Seminare in Nordrhein-Westfalen. Zum
einen wurde das Prüfungs- und Beratungsinstrumentarium
der Gemeindeprüfungsanstalt im Bereich der kommunalen
Gebäudewirtschaft vorgestellt wie auch die Frage der Ausgründung von Eigenbetrieben oder eigenbetriebsähnlichen
Einrichtungen im Kontext des Neuen Kaufmännischen Finanzmanagements (NKF) thematisiert. Zum anderen wurde
der Frage möglicher Eigentümerstrategien im Rahmen eines
Portfoliomanagementansatzes für kommunale Immobilienbestände nachgegangen.
Insgesamt ist festzustellen, dass es 10 Jahre nach dem grundlegenden KGSt-Bericht zur „Neuordnung der kommunalen
Gebäudewirtschaft“ nach wie vor sehr große bundesweite
Unterschiede in der Umsetzung eines professionellen kommunalen Gebäudemanagements nach Regionen im Sinne
eines umgekehrten Nord-Süd-Gefälles gibt. Auch innerhalb
der Regionen ist eine große Spannweite von weit fortgeschrittenen Beispielen bis hin zu mehrjährigen schwerfälligen
Entscheidungsprozessen und inaktiven Gebietskörperschaften
festzustellen. Dies ist umso erstaunlicher, als es sich bei den
Ausgaben für die Bewirtschaftung der kommunalen Immo53

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60 Jahre

VERÖFFENTLICHUNGEN
n der langen Geschichte des vhw wurden ganz unterschiedliche Themenbereiche des Wohnens und der Stadtentwicklung durch den Verband aufgegriffen. Mit der Annahme dieser
fachlichen Herausforderungen ging stets auch das Bemühen
einher, neue Aufgaben und Lösungswege in der Fachwelt zu
diskutieren, Akzente zu setzen und Impulse zu geben. Vor
diesem Hintergrund hat der vhw von Beginn an seine inhaltliche Arbeit mit vielfältigen Publikationen begleitet.

I

Von der Volksheimstätte zum Forum
Wohneigentum
en Auftakt bildeten dabei die 1948 erschienene Tagungsniederschrift „Land und Heimstätten – Erster
Deutscher Volksheimstättentag am 7. Oktober 1947“
und der erste Jahrgang des seit 1947 zweimal monatlich
herausgegebenen „Informationsdienst und Mitteilungsblatt
des Deutschen Volksheimstättenwerks“, der ab 1949 mit den
Monatsschriften „Die Volksheimstätte“ und „So planen +

D

54

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1946 - 2006

bauen“ ergänzt wurde. Im Jahr 2000 löste das vhw Forum
Wohneigentum diese Periodika ab (s. Kapitel 3). Die Zeitschrift
für Wohneigentum in der Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft erschien im Jahr 2000 zunächst monatlich. Seit
2001 wird sie sechs Mal im Jahr veröffentlicht und befördert
durch ihren Forumscharakter den Wissensaustausch und die
Diskussion zwischen Politik, Wissenschaft und Praxis.

Vom Leitfaden zum Fachbuch
eben diesen in kurzer Taktfolge herausgegebenen Informationen wurden auch in den ersten Jahrzehnten der
Verbandstätigkeit bereits zahlreiche fachliche und juristische
Beiträge publiziert – so etwa Sammlungen von Gesetzestexten, Rechtsprechungsübersichten, wissenschaftliche Untersuchungen und themenbezogene
Arbeitshilfen.

N

Schließlich wurden auch die perspektivischen, zunächst eher
wohnungspolitischen, später auf das Gesamtfeld der Stadtentwicklung bezogenen Herausforderungen von vornherein
mit entsprechenden Schriften unterstützt.

Alles in allem kann der vhw also auf ein breites Spektrum
an Fachveröffentlichungen zurückblicken, das sich auch im
heutigen Verlagsprogramm fortsetzt. Informieren Sie sich
über die aktuellen Titel unter www.vhw.de.

55

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2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

2.2

vhw FACHLITERATUR
Der vhw gibt Fachliteratur und Publikationen zu den Bereichen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft
heraus. Sie geben den Lesern einen praxisorientierten Überblick über ausgewählte Fragen des Wohnungs- und
Städtebaus und unterstützen damit die Tätigkeit des vhw im Rahmen der Aus- und Fortbildung.
Neuerscheinungen im 2. Halbjahr
2005 und 1. Halbjahr 2006:

Fachliteratur zur Novellierung des
Baugesetzbuchs 2004

BAUGB 2004 – NACHGEFRAGT
250 Fragen zum Baugesetzbuch 2004, beantwortet von:

„BAUGB 2004 – NACHGEFRAGT
250 Fragen zum BauGB 2004, beantwortet von
Jörg Berkemann, Arno Bunzel, Günter Halama, Gerd SchmidtEichstaedt und Wolfgang Schrödter“

Prof. Dr. Dr. Jörg Berkemann / Dr. Arno Bunzel /
Günter Halama / Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt /
Dr. Wolfgang Schröter
1. Auflage, Mai 2006
DAS STRASSENBAUBEITRAGSRECHT NACH § 8 DES
KOMMUNALABGABENGESETZES NRW
Dr. Ernst Dietzel / Dr. Dieter Kallerhoff
6. überarbeitete Auflage, April 2006

Die Publikation ist im Zusammenhang mit der bundesweit
ausgelobten Veranstaltungsreihe „Offene Fragen zum BauGB
2004“ (hierzu s. o. Kapitel 2.1.2) entstanden. Die Seminarreihe
war so konzipiert, dass es jeweils zu einer intensiven Rückkopplung zwischen den Referenten und dem fragenden „Praktiker
vor Ort“ gekommen ist. Dem vielfach geäußerten Wunsch der
Teilnehmer folgend, das in den Seminaren Erörterte nachlesen
zu können, haben die Autoren die im Mai 2006 erschienene
Publikation „BauGB 2004 – Nachgefragt“ vorgelegt.
Die Handreichung ist ausschließlich in Form von Fragen und
Antworten aufgebaut und eignet sich als schnelles Nachschlagewerk für die tägliche Praxis. Die gestellten Fragen sind in
neun Themenkomplexe untergliedert und sämtlich in einem
Inhaltsverzeichnis erfasst. Die gefundenen Antworten bieten
insbesondere für jene Bestimmungen eine Orientierung, die
für die Praxis der planenden Gemeinden und der Genehmigungsbehörden von besonderem aktuellen und praktischen
Interesse sind.

56

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FACHLITERATUR

57

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2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

2.3

NACHFRAGEORIENTIERTES CONSULTING –
DAS BERATUNGSANGEBOT WohnWissen
m Sommer 2005 wurde von den Kooperationspartnern vhw
e. V. (über die vhw Dienstleistung GmbH), Sinus Sociovision
und microm auf der Grundlage des in den Vorjahren entwickelten Instrumentariums ein kundenspezifisches Beratungsangebot unter dem Namen WohnWissen auf den Markt gebracht,
mit dem auf den wachsenden Bedarf an Beratungsleistungen
in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft reagiert werden
sollte (vgl. Tätigkeitsbericht 2004/05, Kap. 2.3).

I

•

•
•

Konzept und Anwendungsbereiche
•
as Grundgerüst des Konzeptes – die Verbindung aus qualitativer Nachfrageforschung im Wohnungsbereich (über
Sinus-Milieus® und die vom vhw beauftragte Trendforschung),
die feinkörnige Übertragung dieser Lebenswelttypologie
(durch MOSAIC-Milieus®) und einer Vielzahl weiterer Informationen wie z. B. Kaufkraft in den Raum sowie die darauf
aufbauende Möglichkeit, auf jeder beliebigen räumlichen
oder strukturellen Ebene Marktzusammenhänge zu bewerten
und daraus zielführende Strategien abzuleiten – eröffnet eine
kaum überschaubare Vielfalt von Nutzungsmöglichkeiten für
nahezu sämtliche Akteure in diesem Bereich (vgl. FW, Heft
4/ 2005: „Wissen wer wo wohnt – Das Beratungsangebot
WohnWissen). Als wichtigste Anwendungsbereiche sind zu
nennen:

D

•

•

Die Erarbeitung von Stadtentwicklungs- oder Wohnraumversorgungskonzepten für Kommunen oder andere
öffentliche Körperschaften;
die aktive Steuerung von Wohnungsportfolios auf kommunaler, regionaler oder überregionaler Ebene;

das Bestands- und Mietermanagement, etwa im Hinblick
auf Aufwertungsmaßnahmen oder zielgruppengerechte
Mieterbindungsstrategien sowie Maßnahmen zur Leerstandsreduzierung;
die Einzelprivatisierung von Wohnungen aus dem Bestand;
eine differenzierte Zielgruppen- bzw. Objektprofilierung und die darauf aufbauende Potenzialanalyse für
Bauträger und Projektentwickler, einschließlich darauf
aufbauender, zielgruppengerechter Marketingstrategien;
die Bewertung unterschiedlichster Querschnittsfragen,
wie zum Beispiel der Umgang mit bestimmten Bauund Siedlungstypen (vgl. dazu auch Kap. 1.1.2 zu den
Ergebnissen der Trendforschung 2005) oder bestimmten
Nachfragergruppen (Stichwort: „Neue Alte“ als Thema
der Mieternachfolge).

Die Weiterentwicklung des Produktes
m Berichtszeitraum konnte die inhaltliche Qualität des Produktes weiter gesteigert werden. Dazu leisteten sowohl die
Ergebnisse der Trendforschung 2005 (vgl. Kap. 1.1.2) als auch
ein neuer Baustein aus der Mikrogeographie einen wichtigen
Beitrag. Zudem fließen die Erfahrungen aus den bisherigen
Consultingprojekten kontinuierlich in die Produktverbesserung
ein. Schließlich ist in diesem Zusammenhang auf die an anderer
Stelle (vgl. Kap. 1.3.3) erwähnte Möglichkeit hinzuweisen,
künftig systematisch raumscharfe Informationen zu Bestandsund Zielmieten sowie zu kleinräumlichen Kaufpreisen in Verbindung mit qualitativen Merkmalen wie Baualter, Wohnfläche

I

58

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CONSULTING

oder Sanierungszustand in die Analyse einzubeziehen. Auf
diese Weise stehen für Untersuchungsbestände im Consulting
noch sehr viel präzisere räumliche, preisliche oder qualitative
Referenzinformationen zur Verfügung als in der Vergangenheit, was zugleich eine weitere Verbesserung der Bewertung
des teilräumlichen Wohnnachfrageverhaltens verspricht.
•

•

Aus der Trendforschung 2005 konnten für den Consultingbereich insbesondere Informationen zu Ausstattungsaspekten von Wohnung und Wohnumfeld,
Präferenzmuster für Bauformen bzw. Gebäudetypen
sowie zusätzliche Hinweise auf die Lagepräferenzen
von Haushalten und Sinus-Milieus® gewonnen werden.
Damit können zum Beispiel – im jeweiligen teilräumlichen
Markt- bzw. Angebotskontext – die Erfolgsaussichten
einer bestimmten Zielgruppenorientierung oder -strategie für einen gegebenen Bestand mit seinen Strukturoder Lageparametern untersucht und bewertet werden.
So löst beispielsweise die Sanierung im Altbau oder
Zeilenbau eine sehr viel positivere Nachfragewirkung
bei den jeweiligen Zielgruppen aus als entsprechende
Maßnahmen im Platten- oder Großsiedlungsbau. Außerdem wurde erstmals deutlich, bei welchen Zielgruppen experimentelle Bauformen auf positive Akzeptanz
stoßen.
Eine zweite wichtige Weiterentwicklung der Produktqualität besteht in der Integration der Milieufluktuation
in die Analyse für die verschiedenen Nutzergruppen.
Durch die Nutzung adressscharfer Informationen aus
den Nachsendeanträgen der Deutschen Post und deren
Verknüpfung mit den raumscharfen Daten zur Milieuzugehörigkeit (MOSAIC-Milieus®) kann das selektive
Wanderungsgeschehen für beliebige Bestände oder
Teilräume ermittelt und damit die Dynamik der Nachfrageentwicklung abgebildet und bewertet werden. Dieses

Modul wurde erstmals auf dem vhw Verbandstag 2005
in Essen vorgestellt und ist seither auch in verschiedenen
Consultingprojekten zum Einsatz gekommen.
Die kontinuierliche Steigerung der Produktqualität wird auch
künftig ein unverzichtbarer Faktor zur Verbesserung der Marktakzeptanz für das Consultingangebot und zur Wahrung des
qualitativen Abstands zu den Wettbewerbern im Bereich
Informationsdienstleistungen sein.

Marktbedingungen
und Kundenpotenzial
ie Bilanz der Geschäftstätigkeit im abgelaufenen Berichtsjahr weist Licht und Schatten auf. Erneut konnten Kunden
aus nahezu allen Segmenten des Marktspektrums gewonnen
werden, so unter anderem überregionale Bestandsmanager,
kommunale Wohnungsunternehmen, Bauträger und inzwischen auch kommunale Auftraggeber.

D

Schwieriger gestaltete sich der Markteintritt dagegen bei
den neuen Investoren, bei denen häufig eigene Kapazitäten
beim Research vorhanden sind und die Konkretisierung der
Geschäftsstrategien vielfach noch nicht zum Abschluss gekommen ist. Gerade in diesem Marktsegment wird die kontinuierliche Anpassung des Consultingangebotes an die sich rasch
verändernden Marktbedingungen zu einem wesentlichen
Faktor für den künftigen Markterfolg von WohnWissen. Mit
dem wachsenden Transparenzerfordernis, wie es sich im Zuge
veränderter Rahmenbedingungen – Stichwort Börsengang
– und grundsätzlich zielgenauer Investitionspolitik abzeichnet,
dürfte die Nachfrage nach fundierten, nicht zuletzt auch
qualitativ orientierten Beratungsleistungen insgesamt deutlich
zunehmen, was erhebliche Chancen eröffnet.

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2. vhw-DIENSTLEISTUNGEN

Insgesamt zeigte sich ein deutlicher Anstieg der Akzeptanz
für das Instrumentarium und Produkt. Bei nahezu allen
Akteuren gilt der Rückgriff auf die Ergebnisse qualitativer
Nachfrageforschung und Marktbewertung inzwischen als
wichtig bis unverzichtbar – was auch von den Wettbewerbern bei Informationsleistungen anerkannt worden ist. Das
WohnWissen-Angebot fügt sich somit nahezu optimal in das
künftige Anforderungsgefüge. Ein Hindernis ist vorläufig in
den begrenzten Budgets vieler potenzieller Nutzer zu sehen,
wo sich der objektive Informationsbedarf teilweise umgekehrt
proportional zu den bereit gestellten Mitteln für externes
Consulting verhält.
Das Hauptaugenmerk in den kommenden Monaten ist darauf zu legen, den Mehrwert des Produktes für den Erfolg
wohnungswirtschaftlicher Aktivitäten noch präziser herauszustellen als bisher. Schon eine geringfügige Reduzierung des
Leerstandes durch eine bessere Zielgruppenpolitik übersteigt
die Kosten für Beratungsleistungen um ein Mehrfaches; hier
– und in analogen Anwendungsbereichen – gilt es, das entsprechende Bewusstsein weiter zu schärfen.

2.4

RECHTSBERATUNG
UND AUSKUNFTSDIENST
u den Aufgaben des vhw gehört es, in wohnungsrechtlichen und wohnungswirtschaftlichen, bau- und bodenrechtlichen sowie steuerrechtlich einschlägigen Fragen gutachterlich zu beraten – soweit dem das Recht der Rechtsberatung
nicht entgegensteht. Der Beratungs- und Auskunftsdienst
wird insbesondere von den Mitgliedern des Verbandes in
Anspruch genommen.

Z

Im Einzelnen geht es dabei vornehmlich um Probleme aus
den Bereichen des Wohnungseigentumsrechts, des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts sowie des Erschließungsbeitragsrechts. Den letztgenannten Bereich betrifft
die Mehrzahl der Anfragen. Insgesamt ist festzustellen, dass
Fragestellungen aus den neuen Bundesländern rückläufig sind.
Die überwiegende Zahl der Anfragen wird von kommunalen Gebietskörperschaften in Westdeutschland eingereicht.

Abschließend soll wie im vergangenen Jahr noch auf die wechselseitige Befruchtung zwischen der allgemeinen Projektarbeit
des vhw und der Arbeit im Consultingbereich hingewiesen
werden. Die strukturelle Auswertung der Informationen
aus der Consultingstätigkeit hat weitere Rückschlüsse auf
allgemeine Marktzusammenhänge oder – zusammen mit
den Erkenntnissen aus der Trendforschung – zum Beispiel
die Marktfähigkeit bestimmter Bestandsstrukturen sowie
Stadtentwicklungsfragen ermöglicht. Diese Erkenntnisse sind
von erheblicher Bedeutung für die laufende Projektarbeit des
Verbandes, namentlich für das Projekt „Transformation der
Wohnangebotslandschaft“ (vgl. Kap. 1.3.3).

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Behutsame Stadterneuerung

Die siebziger Jahre

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3. vhw-ÖFFENTLICHKEITSARBEIT

3.

vhw-ÖFFENTLICHKEITSARBEIT
Die Öffentlichkeitsarbeit des vhw stützt sich auf einen Kommunikationsmix: Zu den eingesetzten Instrumenten
gehören zum einen bundesweite Veranstaltungen, Dokumentationen und Fachbücher und die Kommunikation
mit Presse und Öffentlichkeit in Form von Pressemitteilungen, Pressegesprächen und Vorträgen (vgl. Kapitel 1
und 2). Zum anderen informiert der vhw im Internet unter www.vhw.de über das gesamte Spektrum seiner
Verbandsarbeit und seines Dienstleistungsangebots. Newsletter unterrichten vhw-Mitglieder und die interessierte Fachöffentlichkeit regelmäßig bundesweit und regionsbezogen über Neues aus der Rechtsprechung
und geben Hinweise zu aktuellen Seminarangeboten, Publikationen und Arbeitshilfen des vhw. Hierdurch
wird der regelmäßige Kontakt mit den vhw-Mitgliedern und der Fachöffentlichkeit gepflegt. Darüber hinaus
gibt der vhw die anerkannte Publikation „vhw Forum Wohneigentum – Zeitschrift für Wohneigentum in der
Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft“ heraus.
vhw FORUM WOHNEIGENTUM

Folgende Ausgaben sind im Berichtszeitraum erschienen:

ie Zeitschrift Forum Wohneigentum ist zugleich Verbandsorgan und Fachzeitschrift des vhw. Zum einen berichtet
sie über die vielfältige Verbandsarbeit des vhw, zum anderen
widmet sie sich in jeder Ausgabe einem Schwerpunktthema.
Experten aus Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Wohnungspolitik, Stadtplanung, Raum- und Sozialwissenschaften
präsentieren und diskutieren hierzu ihre Arbeit. Der Forumscharakter der Zeitschrift befördert den Wissensaustausch
und die Diskussion zwischen Politik, Wissenschaft und Praxis.
Auf den Internetseiten des vhw bietet die Online-Präsenz
des Forum Wohneigentum mit ihrer Archivfunktion einen
Überblick über alle bislang erschienenen Zeitschriftenausgaben. In den Inhaltsverzeichnissen finden sich seit dem
Jahrgang 2003 Abstracts zu jedem Artikel. Überdies können
jeweils zwei Beiträge pro Ausgabe kostenlos im PDF-Format
heruntergeladen werden.

Stadtregional denken – nachfrageorientiert planen
(Juli-September 2005)

D

Längst sind aus den Wohnungsmärkten in den Stadtregionen
regionale Märkte geworden. In den Handlungsfeldern Wohnen
und Stadtentwicklung ist daher ein Denken und Handeln in
regionalen Kontexten angezeigt. Gleichzeitig muss sich die
Stadt- und Regionalplanung stärker an der Nachfrage der
Bürger ausrichten, wie die Forschungsergebnisse zur nachfrageorientierten Wohnungspolitik des vhw unterstreichen (s.
Kapitel 1.1). Diesem aktuellen Themenkomplex widmete sich
diese Verbandstagsausgabe des Forum Wohneigentum.

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FORUM WOHNEIGENTUM

vhw Verbandstag 2005
Wohnsiedlungen der 50er und 60er Jahre
(Oktober/November 2005)
Muss Essen eine Großstadt auf Schrumpfkurs bleiben? Hat
Essen den Verlust sozial starker Haushalte wie einen Schicksalsschlag hinzunehmen? Diese und weitere Fragen zur künftigen
Entwicklung der Stadt Essen und des westlichen Ruhrgebiets
standen im Mittelpunkt des vhw Verbandstages 2005. Beiträge dieser Heftausgabe stellen u. a. die dort vorgestellten
Ergebnisse der qualitativen Wohnungsmarktanalysen des
vhw für das westliche Ruhrgebiet sowie Untersuchungen zur
Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung und zu Segregationsprozessen in der Region vor.
Der Wohnungsbestand der 50er und frühen 60er Jahre des
letzten Jahrhunderts ist ein wichtiges Segment vieler städtischer und regionaler Wohnungsmärkte. Nach 50 Jahren sind
vielerorts Stadterneuerungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen in diesen Siedlungen dringend erforderlich. Ein zweiter
Schwerpunkt des Heftes gab daher Experten aus Politik,
Architektur und Wissenschaft den Raum, neue Konzepte und
Strategien der Erneuerung von Wohnsiedlungen der 1950er
und 1960er Jahre vorzustellen.

Bürgerorientierte Kommunikation – Teilhabe an
Stadtentwicklung und Wohnungspolitik
(Dezember 2006)
Unter den sich ändernden sozialstaatlichen Rahmenbedingungen und dem Leitbild der „Bürgergesellschaft“ folgend
führt die neue Verantwortungsteilung zwischen Staat, Wirtschaft, Organisationen des dritten Sektors und den Bürgern
verstärkt zur Übernahme von Eigenverantwortung – ein Mehr
an Partizipation an Entscheidungs- und Gestaltungsprozessen.

Damit die erweiterte Teilhabe der Bürger in den Bereichen
Stadtentwicklung und Wohnen gelingen kann, ist es von
entscheidender Bedeutung herauszuarbeiten, welche
Voraussetzungen dafür bei den verschiedenen Akteuren
geschaffen werden müssen und welche Folgerungen sich
hieraus für die Gestaltung von Kooperations- und Kommunikationsprozessen ergeben. Mit dem Projekt „Bürgerorientierte Kommunikation“ (s. Kapitel 1.3.4) nimmt sich
der vhw dieser Aufgabe an. Diese Ausgabe des Forum
Wohneigentum bietet einen ersten Überblick über die
Entwicklung und den Stand der Diskussion zur bürgerorientierten Kommunikation. Darüber hinaus geben die Beiträge
Einblicke in die Umsetzung von Partizipationsprozessen in
Stadt und Quartier, wobei auch Beispiele aus dem europäischen Ausland herangezogen werden.

Urban Governance (Januar/Februar 2006)
In den letzten Jahren haben die Diskussionen um „Governance“-Strukturen auf lokaler Ebene deutlich zugenommen.
Durch die Ökonomisierungstendenzen in der Kommunalverwaltung – als Folge öffentlicher Haushaltsdefizite – auf der
einen Seite und die Tendenzen einer stärkeren gesellschaftlichen, ökonomischen und politischen Selbststeuerung auf
der anderen Seite, nimmt die Bedeutung der „GovernancePerspektive“ zu. Denn beide Entwicklungen führen zu einer
Enthierarchisierung von Staat und Gesellschaft und damit zu
einem neuen Verhältnis zwischen Kommune und privaten
Akteuren. In der Praxis lässt sich dies daran festmachen, dass
Kommunen bei ihrer öffentlichen Aufgabenwahrnehmung
immer stärker mit Bürgern, Wohlfahrtsträgern und Privatunternehmen kooperieren. Dies jedoch nicht auf Basis rechtlich
festgelegter Beteiligungsverfahren, sondern freiwillig mit Hilfe
dialogorientierter Verfahren. Es bilden sich netzwerkartige
Strukturen, die an die Stelle hierarchischer Strukturen treten.
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3. vhw-ÖFFENTLICHKEITSARBEIT

Die Kommunen schlüpfen hierbei in verschiedene Rollen,
wie die des Initiators, des Planers, des Bereitstellers von Infrastruktur, des Moderators oder Multiplikators. Der Bürger
wird stärker in die Wahrnehmung der Gemeinwohlaufgaben
einbezogen als bisher und soll eine aktive Rolle bei der Gestaltung der Städte spielen, zum „Koproduzenten“ werden.
Die Beiträge dieses Heftes greifen die Diskussion um „Governance“ auf der kommunalen Ebene und um die neue
Rolle des Bürgers in diesem Kontext auf, diskutieren vor dem
Hintergrund neuer Forschungsergebnisse und Praxisbeispiele
die aktuellen Entwicklungen und versuchen u. a. die Frage zu
beantworten, welchen Nutzen die neuen Kooperationsformen
für die Stadtentwicklung bringen.

Neue Investoren am Wohnungsmarkt und Folgen für
die Stadtentwicklung (März/April 2006)
Derzeit vollzieht sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt
ein tief greifender Wandel der Angebotslandschaft. Während
die öffentliche Hand ihre Wohnungsbestände veräußert,
übernehmen neue ausländische Investoren die angebotenen
Portfolios. Die öffentliche Diskussion über diese Entwicklung
ist nicht zuletzt durch die spektakulären Transaktionen im
Jahr 2005 und die geplante Zulassung deutscher Real Estate
Investment Trusts (G-REITs) intensiver geworden.
Vielfach wurden Befürchtungen laut, mit dem Verkauf öffentlicher Wohnungsbestände an Private-Equity-Gesellschaften
seien die Wohnungsversorgung sozial schwächerer Bevölkerungsteile gefährdet und negative Konsequenzen für die
Sozialstruktur vieler Wohnquartiere (Stichwort: Segregation)
sowie der schleichende Substanzverfall betroffener Bestände
verbunden. Darüber hinaus könnten die Kommunen insgesamt
mit dem Verkauf ihrer Wohnungen das wichtigste Steuerungs-

instrument einer auf soziale Nachhaltigkeit ausgerichteten
Stadtentwicklung aus der Hand geben.
Vor diesem Hintergrund griff diese Ausgabe des Forum
Wohneigentum das Thema auf und gab ausgewiesenen
Experten u. a. der Finanzwirtschaft, der Wohnungswirtschaft,
der Politik und der Sozialwissenschaften die Möglichkeit,
ihre Einschätzungen zu den aktuellen Entwicklungen auf
dem deutschen Wohnungsmarkt und zu den Folgen für das
Wohnungsangebot, die Wohnungsnachfrager und die Stadtentwicklung zu präsentieren. Darüber hinaus stellt der vhw in
einem Beitrag erstmals das neue Projekt „Die Transformation
der Angebotslandschaft am deutschen Wohnungsmarkt
– Folgen für Wohnungsversorgung und Stadtstrukturen“
vor, das sich zum Ziel gesetzt hat, durch „vorausschauende
Transparenz“ dazu beitragen, die Interessen des Bürgers als
Konsument von Wohnungen und „Stadt“ aktiv zu verfolgen
(s. Kapitel 1.3.3).

Teilhabe in der Stadtentwicklung (Mai-Juli 2006)
Anknüpfend an Heft 6/2006 „Bürgerorientierte Kommunikation...“ widmet sich diese Ausgabe des Forum Wohneigentum
erneut dem Thema „Teilhabe in der Stadtentwicklung“. Es
werden Ergebnisse eines Workshops vorgestellt, der im Rahmen des vhw-Projektes „Bürgerorientierte Kommunikation“
mit Vertretern der beteiligten Kommunen, Wohnungsunternehmen, intermediären (beratenden) Organisationen und
des Lehrstuhls für Planungstheorie und Stadtentwicklung
der Technischen Universität Aachen (RWTH), Prof. Dr. Klaus
Selle, durchgeführt wurde (s. Kapitel 1.3.4). Zudem berichten
einige der Workshopteilnehmer in weiteren Beiträgen über
erfolgreiche und Erfolg versprechende Partizipationsprojekte
aus der Praxis.

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FORUM WOHNEIGENTUM

Ein zweiter Themenschwerpunkt des Heftes gilt den Ergebnissen der Trendforschung 2005. Seit 2003 steuert
der vhw wohnungsbezogene Fragen zu den jährlichen
3SC ®Trendbefragungen des Partner Sinus Sociovision bei
und qualifiziert so einerseits die Sinus-Milieus® hinsichtlich
ihres Wohnnachfrageverhaltens und kann andererseits darüber hinaus bei wiederkehrenden Fragen Veränderungen in
wichtigen Punkten nachzeichnen. Bei den Befragungen im
Jahr 2005 wurden neue Fragen u. a. zu den Themenbereichen „Sicherheit im Quartier“ und „Wohnen im Alter“ gestellt. Neben den Untersuchungsergebnissen zur allgemeinen
Trendentwicklung werden in dieser Zeitschriftenausgabe u. a.
Auswertungsergebnisse der Befragung in diesen Themenfeldern vorgestellt.

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Die Postmoderne in Städtebau und Architektur
Die achtziger Jahre

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Die achtziger Jahre

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04.09.2006 15:36:23 Uhr

4. vhw-VERBANDSTAG 2005

ZukunftWohnen – Stadtregional denken, nachfrageorientiert planen
Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und eines vielerorts entspannten Wohnungsmarktes stehen
Kommunen und Wohnungswirtschaft vor großen Herausforderungen, denn eine bedürfnisgerechte Gestaltung
des künftigen Wohnangebotes ist der Dreh- und Angelpunkt einer zukunftsfähigen Stadtentwicklungspolitik.
Darüber hinaus beschränkt sich der Aktionsraum des Wohnkonsumenten längst nicht mehr auf ein Stadtgebiet,
sondern umfasst auch Nachbarstädte und ganze Stadtregionen. Stadtentwicklung muss deshalb zunehmend
auf der regionalen Ebene stattfinden. Dieser Thematik widmete sich der vhw Verbandstag 2005 und stellte
ausgehend vom Tagungsort Essen die Region des westlichen Ruhrgebiets in den Fokus der Veranstaltung.
er weiter fortschreitende Wandel auf den Wohnungsmärkten hinterlässt auch im Ruhrgebiet seine Spuren und
hat auch hier längst die regionale Handlungsebene erreicht.
Innerhalb des Rahmens, den die regionalen Märkte bieten,
ist die neue treibende Kraft eindeutig zu identifizieren: Der
Bürger als Wohnkonsument hat seine Marktposition erkannt
und betreibt durch seine qualitative Auslese eine „Stadtentwicklung durch Nachfrage“. Er nimmt so aktiv Einfluss auf
die Bestände der Wohnungswirtschaft als auch auf die
kommunale und regionale
Planung in Gänze.

D

Reinhart Chr. Bartholomäi

Was heißt das für die Stadtund Regionalentwicklung?
Mit welchen Auswirkungen
muss sich die regionale Planungsebene auseinandersetzen? Wie ist vor diesem
Hintergrund die interkommunale Zusammenarbeit
zu organisieren? Welche
Zukunftschancen haben die
verschiedenen Bestände der

Wohnungswirtschaft in ihren unterschiedlichen Quantitäten
und Qualitäten?

Wohnungspolitik auf regionaler Ebene
ie Regionalisierung der Wohnungspolitik im aktivierenden
Staat stand im Mittelpunkt des vhw-Positionspapiers, das
auf dem Leitbild der Bürgergesellschaft und dem wachsenden
Gewicht der Regionen aufbaut (vgl. Forum Wohneigentum
04/2005, S. 182 ff.). Es wurde insbesondere herausgestellt,
dass die Region als Handlungsebene zwischen den klassischen
Bezugsräumen Kommune, Land und Bund zunehmend eine
wichtige Rolle in der Raumplanung spielt. Deshalb muss die
Regionalisierung als zentraler Prozess von Raumentwicklung
im Bewusstsein der Politik verankert werden.

D

Ausgehend vom Tagungsort stand die Region des westlichen
Ruhrgebietes im Fokus des vhw Verbandstages am 22. und 23.
September 2005 in Essen. Mit dem innovativen vhw-Ansatz
der „Nachfrageorientierten Wohnungspolitik“ erfolgte eine
wesentliche Dimensionserweiterung bei der Erfassung der
regionalen Verflechtungen rund um Essen. Die Nachfrageorientierung im regionalen Maßstab wurde darüber hinaus
am zweiten Tagungstag in Form einer „Planerwerkstatt“ am

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04.09.2006 15:36:31 Uhr

weitgehende Einigkeit in der Notwendigkeit stadtregionaler
Denkweisen und Planungsansätze – nicht nur im Ruhrgebiet,
aber hier insbesondere -, um sowohl Stadtentwicklung als
auch Wohnraumversorgung zukunftsfähig aufzustellen. Der
vhw leistet dabei mit seinem Produkt „WohnWissen“ seinen
Beitrag zu einer nachfrageorientierten Stadtentwicklung.
Es stellte sich im Laufe der Veranstaltung heraus, dass das
in Zusammenarbeit mit den Partnern Sinus Sociovision und
microm entwickelte Analyseinstrument zu einer bisher nicht
gekannten inhaltlichen Differenzierung der Wohnnachfrage
für die Immobilienwirtschaft sowie für die Stadt- und Regionalentwicklung führt.

Essener Leitmilieus wandern ab
er Wandel in der Bevölkerungszusammensetzung des
westlichen Ruhrgebietes vollzieht sich nicht nur quantitativ, er ist auch qualitativ messbar. Der vhw und seine Partner
haben die stadtregionalen Verflechtungen in diesem Bereich
unter die Lupe genommen und u. a. die Veränderungen im
Pendlerverhalten der Essener Bevölkerung und ihre Zielgebiete
bei der Wohnungswahl nachgezeichnet. Es wurde deutlich,
dass es für bestimmte Bevölkerungsgruppen in Essen zunehmend schwieriger geworden ist,
eine ihren Wünschen entsprechende
Wohnung zu finden. Die Untersuchung
der Verflechtungen zwischen Essen
und seinen Nachbarstädten demonstrierte auf beeindruckende Weise, wie
und warum sich verschiedene Milieus
etwa für Mülheim an der Ruhr, für
Bottrop oder für Städte in der so genannten „Rheinschiene“ als Wohnort
entscheiden.

D
Beispielgebiet Essen-Rüttenscheid „heruntergebrochen“ und
die konkrete Handlungsebene beschritten.
Vor dem Hintergrund der Nachfrageanalysen für das westliche Ruhrgebiet und für Essen-Rüttenscheid
diskutierten Fachleute aus Politik,
Wissenschaft, Wohnungswirtschaft
und Kommunalverwaltungen den
Paradigmenwechsel auf dem Wohnungsmarkt sowie die Konsequenzen für die Stadtentwicklung.
Bei den Referenten und Teilnehmern
des Verbandstages bestand eine

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1. vhw-VERBANDSTAG 2005

Saldo von Essen mit umliegenden Kreisen
Umzugsdistanz < 100 km
Gesellschaftliche Leitmilieus
(Postmaterielle, Etablierte, New-Performer)

Zentrale Aussage einer vertiefenden Analyse für Essen und
den Stadtteil Rüttenscheid ist der fortschreitende Verlust
von gesellschaftlichen Leitmilieus an das unmittelbare und
weitere Umland der Stadt bis in die Rheinschiene nach Köln.
Zwar ziehen einkommensstarke Haushalte aus
dem übrigen Stadtgebiet nach Rüttenscheid, dabei fragen die Zuzügler im Schwerpunkt jedoch
höherwertige Geschosswohnungen nach, häufig
zur Eigentumsbildung. Diese Zusatznachfrage trifft
jedoch auf ein unzureichendes Angebot. Um die
weitere Abwanderung urban orientierter Haushalte aus Essen zu stoppen, muss insbesondere
in Rüttenscheid ein Zusatzangebot höherwertiger
Stadtwohnungen, welches mit Preiseffekten verbunden ist, geschaffen werden.
„Festzuhalten bleibt eine aus Essener Sicht bedenkliche Struktur der qualitativen Wanderungsverflechtung. Verluste sind vor allem bei Milieus
mit überdurchschnittlichem individuellem Potenzial
zu verzeichnen. Gerade diese Milieus, soweit sie
urban orientiert sind, neigen besonders stark zur
Wohneigentumsbildung, und zwar überdurchschnittlich häufig im Geschosswohnungsbau.
Dagegen zeigen sich Zuzugsüberschüsse bei Gruppen mit schwächerem sozialen Hintergrund und
geringeren Ansprüchen an die Wohnqualitäten.
Im Hinblick auf die räumlichen Aspekte dieser
Austauschentwicklung ist zwischen der interregionalen und der intraregionalen Entwicklung zu
unterscheiden.“ (Hallenberg, in: Forum Wohneigentum 5/2005, S. 240 ff.)

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Die Region ist die Stadt
ie im Rahmen des vhw-Verbandstages vorgestellte regionale Verflechtungsanalyse für Essen und das westliche
Ruhrgebiet hat zu intensiven Diskussionen um interkommunale
Konkurrenzen und grenzüberschreitende Stadtentwicklung
geführt. Dabei werden dem westlichen Ruhrgebiet gute Chancen im internationalen Wettbewerb eingeräumt, vorausgesetzt, die Region setzt künftig intensiver auf wenige, starke
Kompetenzfelder (vgl. Bucksteeg, in: Forum Wohneigentum
5/2005, S. 244 ff.).

D

In einer Diskussion zwischen „Gewinnern“ und „Verlierern“
der vorgestellten Analyse traten u. a. gegensätzliche Einschätzungen zu Zuständigkeiten durch Erfahrungen aus der Vergangenheit zu Tage, obgleich die Notwendigkeit der Abkehr
vom Kirchturmsdenken von allen Teilnehmern fortwährend
betont wurde. Für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung ist
die Erweiterung des Horizonts über die kommunalen Grenzen
und Zuständigkeiten hinaus dringend erforderlich.
Dass der Slogan „Die Region ist die Stadt“ nicht nur eine leere
Phrase sein kann, zeigt die erfolgreiche Bewerbung Essens für
das Ruhrgebiet zur europäischen Kulturhauptstadt 2010. Es
bleibt zu hoffen, dass dies nachhaltige und strukturelle Effekte
auch für die Planungskultur und die Wohnungswirtschaft
nach sich zieht.

71

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Rückkehr zur „europäischen Stadt“
Die neunziger Jahre

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5. vhw-ORGANISATION

Struktur und Organisation des vhw sind in der Verbandssatzung geregelt.

5.1

RECHTLICHE VERHÄLTNISSE

5.2

EHRENMITGLIEDSCHAFTEN

er vhw – Bundesverband wurde als Deutsches Volksheimstättenwerk e. V. am 1. Dezember 1946 gegründet. Er
war im Vereinsregister beim Amtsgericht Bielefeld unter der
Vereinsregister-Nr. 415 und seit dem 4. März 1964 in Köln
unter der Vereinsregister-Nr. 4924 eingetragen. Mit der Verlegung des Vereinssitzes nach Bonn erfolgte die Eintragung in
das Vereinsregister des Amtsgerichts Bonn am 27. März 1986
unter der Vereinsregister-Nr. 5286. Seit dem 21. August 2001
mit der Verlegung des Vereinssitzes nach Berlin ist der vhw
beim Amtsgericht Charlottenburg unter der Vereinsregister-Nr.
21002 Nz eingetragen.

ie Mitgliederversammlung kann nach § 13 der Verbandssatzung Persönlichkeiten, die sich um den Verband
besonders verdient gemacht haben, zu Ehrenvorsitzenden
oder Ehrenmitgliedern berufen.

Nach der Satzungsänderung in der Mitgliederversammlung
vom 24. September 2003 erfolgte die Umbenennung in
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V.

Ehrenmitglieder des vhw sind:

D

Der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V. ist nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG von der Körperschaftssteuer befreit, weil er ausschließlich und unmittelbar
steuerbegünstigten gemeinnützigen Zwecken im Sinne der
§§ 51 ff. AO dient.
Der letzte Freistellungsbescheid erfasst den Veranlagungszeitraum bis 2002 und wurde am 22. September 2003 unter
der Steuernummer 205/5771/0017 vom Finanzamt Bonn
ausgestellt.

D

Ehrenvorsitzende des vhw sind:
Walter Englert
Ludwigsburg
Dr. Dieter Haack
Bundesminister a. D., Erlangen

Peter Berberich
Ottendorf
Dr. Ottobert L. Brintzinger
Ministerialdirigent a. D., Kiel
Werner Cholewa
Beigeordneter a. D., Bonn
Wilma Döring-Witt
Koblenz
Johann Schell
Oberursel
Dr. h. c. Hanns Seuß
Nürnberg
Reiner Wyszomirski
Langen
73

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5. vhw-ORGANISATION

5.3

ORGANE DES VERBANDES
ur Erfüllung seiner Aufgaben als gemeinnütziger, der
wissenschaftlichen Arbeit verpflichteter Verband handelt
der vhw durch seine Organe und Einrichtungen.

Z
5.3.1

Die Mitgliederversammlung
(§§ 7 bis 9 der Satzung)

•

•

L

Ihm obliegen insbesondere
die Vorbereitung der Mitgliederversammlung,

2.

die Aufstellung des Jahresabschlusses,

3.

die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan,

4.

die Beschlussfassung über den Arbeitsplan,

5.

die Berufung eines Beirates für die Entwicklung der
Regionen, eines wissenschaftlichen Beirates und der
Arbeitsgruppen und

dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2004 Entlastung
erteilt (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 der Satzung),

6.

den Arbeits- und Wirtschaftsplan für das Jahr
2005/2006 (§ 8 Abs. 1 Nr. 4) zustimmend zur Kenntnis genommen.

die Bestellung der Geschäftsführerinnen oder Geschäftsführer der regionalen Geschäftsstellen auf Vorschlag des
Hauptgeschäftsführers.

Dem Vorstand gehören derzeit an:

D
•

aut § 11 Abs. 5 der Satzung leitet der Vorstand die Verbandsarbeit im Rahmen der Beschlüsse der Mitgliederversammlung und der Empfehlungen des Kuratoriums.

1.
ie Mitgliederversammlung hat in ihrer Sitzung am 21.
September 2005 in Essen nach Aussprache

•

5.3.2. Der Vorstand
(§ 11 der Satzung)

den Tätigkeitsbericht des Hauptgeschäftsführers gebilligt,
nach dem Bericht des Rechnungsprüfungsausschusses
den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2004
festgestellt (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 der Satzung),

Vorsitzender:
Reinhart Chr. Bartholomäi
Staatssekretär a. D.
Wiesbaden-Delkenheim

74

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ORGANE DES VERBANDES

Stellv. Vorsitzende:
A. Udo Bachmann
Vorsitzender der Geschäftsführung
GAGFAH / NILEG Immobiliengruppe
Essen
Volker Nordalm
Kamen
Ehrenvorsitzende:
Walter Englert
Ludwigsburg
Dr. Dieter Haack
Bundesminister a. D.
Erlangen
Mitglieder:
Prof. Dr. Klaus Borchard
Königswinter

Dr. Wolfgang Pfeuffer
Vorstandssprecher
Joseph-Stiftung Bamberg
Bamberg
Karl-Christian Schelzke
Geschäftsführender Direktor
Hessischer Städte- und Gemeindebund
Mühlheim
Peter Stubbe
Geschäftsführer
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
Leipzig
Prof. Christiane Thalgott
Stadtbaurätin
Referat Stadtplanung und Bauordnung
Stadtverwaltung München
München
Mitglied kraft Amtes:

Dr. Karl Kauermann
Berliner Volksbank eG
Berlin
Folkert Kiepe
Beigeordneter für Stadtentwicklung,
Bauen, Wohnen und Verkehr
Deutscher Städtetag
Köln
Edgar Mathe
Geschäftsführer
Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg GmbH
Augsburg

Peter Rohland
Hauptgeschäftsführer
vhw – Bundesverband für Wohneigentum und
Stadtentwicklung e. V.
Berlin
Der Vorstand ist seit der Mitgliederversammlung am 21. September 2005 dreimal zusammengetreten, nämlich am 14.
Dezember 2005, 28. März 2006 und am 20. Juni 2006. Er hat
sich in seinen Sitzungen insbesondere mit der Vorbereitung
der verbandspolitischen Entscheidungen, der Verbandsarbeit
in den Arbeitsgruppen, der Vorbereitung der öffentlichen
Veranstaltungen sowie mit der wirtschaftlichen Situation des
75

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5. vhw-ORGANISATION

Verbandes auseinandergesetzt. Außerdem bereitete er die
Mitgliederversammlung am 13. September 2006 vor.

Volker Brunke
Hannover

Der Vorstand tritt am 13. September 2006 vor der Mitgliederversammlung noch einmal zusammen.

Prof. Hans G. Burkhardt
Geschäftsführer
PPL-Planungsgruppe
Hamburg

5.3.3 Das Kuratorium (§ 10 der Satzung)
ach § 10 Abs. 3 hat das Kuratorium insbesondere die
Aufgabe, den Vorstand in Grundsatzfragen der Verbandspolitik zu beraten, die Arbeit der Arbeitsgruppen zu begleiten
und die Mitgliederversammlung vorzubereiten.

N

Die Kuratoriumssitzung fand am 21. September 2005 in Essen
statt.

Dem Kuratorium gehören derzeit an:
Vorsitzender:
Karl-Heinz Nienhaus
Roesrath
Stellv. Vorsitzender:
Prof. Dr. Hartmut Häußermann
Lehrstuhl für Stadt- und Regionalsoziologie
Humboldt Universität zu Berlin
Berlin
Mitglieder:
Prof. Dr. Dr. Jörg Berkemann
Richter am Bundesverwaltungsgericht a. D.
Leipzig

Dr. Albrecht Buttolo
Staatssekretär
Sächsisches Staatsministerium des Innern
Dresden
Barbara Clemens-Lampe
Düsseldorf
Dr. Karl-Heinz Cox
Recklinghausen
Werner Dacol
Geschäftsführer
Aachener Siedlungs- und
Wohnungsgesellschaft mbH
Köln
Rüdiger Dorn
Präsident
Haus und Grund Deutschland
Berlin
Franziska Eichstädt-Bohlig
Bündnis 90/Die Grünen
Berlin

76

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DAS KURATORIUM

Dirk Fischer, MdB
Vorsitzender der Arbeitsgruppe Verkehr
CDU/CSU-Bundestagsfraktion
Deutscher Bundestag
Berlin

Dr. Günter Haber
Hauptgeschäftsführer
Bundesverband Freier Immobilien- und
Wohnungsunternehmen e. V.
Berlin

Lutz Freitag
Präsident
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V.
Berlin

Dr. Hartwig Hamm
Verbandsdirektor
Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen
im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e. V.
Berlin

Sieghart Gärttling
Geschäftsführer
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Ludwigsburg

Michael Hampel
Geschäftsführer
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim m.b.H.
Rüsselsheim

Karl-Heinz Goetz
Geschäftsführer
Bundesverband der gemeinnützigen
Landgesellschaften
Berlin
Jürgen Goldschmidt
1. Beigeordneter/Dezernent
Baudezernat Stadt Forst
Forst (Lausitz)
Joachim Günther, MdB
Parlamentarischer Staatssekretär a. D.
Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
FDP-Bundestagsfraktion, Deutscher Bundestag
Berlin

Guido Höffner
Vorstand
Gemeinnützige Baugesellschaft
Kaiserslautern AG
Kaiserslautern
Herbert Jaspert
Bielefeld
Hendrik Jellema
Ressortleiter Immobilienwirtschaft
GAGFAH/NILEG Immobiliengruppe
Hauptverwaltung
Essen

77

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5. vhw-ORGANISATION

Helmut Knüpp
Vorstandsvorsitzender
Wankendorfer Baugenossenschaft
für Schleswig-Holstein eG
Kiel
Peter Kobiela
Mitglied des Vorstandes
Landesbank Hessen-Thüringen
Frankfurt am Main
Gerd Koppenhöfer
Vorstandsvorsitzender
mg vermögensverwaltungs-ag
Frankfurt am Main

Peter Lampe
Düsseldorf
Günter Lemke
WGS Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
Schwerin
Dr. Rolf-Peter Löhr
Stellvertretender Institutsleiter
difu Deutsches Institut für Urbanistik
Berlin
Alfons Löseke
Präsident
Verband Wohneigentum e. V.
Bonn

Frank Krätzschmar
Geschäftsführer
LEG Thüringen
Erfurt

Gerd Münchow
Kiel

Prof. Dr. Michael Krautzberger
Ministerialdirektor a. D.
Bonn

Richard Nospers
Oberbürgermeister a. D.
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Saarländischer Städte- und Gemeindetag
Saarbrücken

Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier
Vorstand
empirica ag Forschung und Beratung
Berlin

Norbert Portz
Beigeordneter
Deutscher Städte- und Gemeindebund
Bonn

Jan Kuhnert
Geschäftsführender Gesellschafter
KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH
Hannover

78

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DAS KURATORIUM

Walter Rasch
Senator a. D.
Vorstandsvorsitzender
BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e. V.
Berlin
Dagmar Reiß-Fechter
Geschäftsführerin
ESW Evangelisches Siedlungswerk in Bayern GmbH
Nürnberg
Dr. Peter Runkel
Ministerialdirektor
Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung
Berlin
Fritz-Peter Schade
Geschäftsführer
WIGEWE-Gesellschaft für Wohneigentum mbH
Wittenberg
Lutherstadt Wittenberg
Stephan Schmickler
Technischer Beigeordneter
Stadt Bergisch-Gladbach
Bergisch-Gladbach
Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt
Berlin

Wolfgang Spanier, MdB
SPD-Bundestagsfraktion
Deutscher Bundestag
Berlin
Jürgen Steinert
Berlin
Prof. Dr. Ulrich van Suntum
Direktor
Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen
Westfälische Wilhelms-Universität Münster
Münster
Roland Vogelmann
Prokurist
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Schwäbisch Hall
Jörn von der Lieth
Geschäftsführer
Hilfswerk-Siedlung GmbH
Berlin
Dr. Jochen Zech
Essen
Andreas J. Zehnder
Hauptgeschäftsführer
Verband der Privaten Bausparkassen e. V.
Berlin

Wolfgang Solbach
Wiesbaden

79

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5. vhw-ORGANISATION

5.3.4 Der Hauptgeschäftsführer
(§ 12 der Satzung)
emäß § 11 der Satzung wurde Peter Rohland auf Vorschlag des Vorsitzenden in der Sitzung des Vorstandes vom 19. November 1991 zum Hauptgeschäftsführer
bestellt.

G

Nach § 12 Abs. 1 der Satzung führt der Hauptgeschäftsführer
die Geschäfte des Verbandes im Rahmen der Beschlüsse der
Verbandsorgane und nach den Richtlinien des Vorstandes.
Er leitet die Geschäftsstelle und ist Dienstvorgesetzter der in
ihr tätigen Dienstkräfte sowie der Geschäftsführerinnen oder
Geschäftsführer der regionalen Geschäftsstellen.
Zu den Aufgaben des Hauptgeschäftsführers gehören
insbesondere:

5.3.5 Die Regionsbeiräte (vormals Landesausschüsse, § 15 der Satzung)
ie Beiräte in den Regionen sind beratende Gremien die
die Arbeit der regionalen Geschäftsstellen innerhalb der
satzungsmäßigen Zuständigkeiten und der Beschlüsse des
Vorstandes auf die besonderen Verhältnisse in der Region
abstimmen.

D

Vorsitzende der Beiräte sind (Stand 30. Juni 2005):
Mecklenburg-Vorpommern
Vorsitzender:
Günter Lemke
WGS Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
Schwerin
Niedersachsen

1.

2.

die Vorbereitung der Beratungen und die Durchführung
der Beschlüsse der Verbandsorgane und sonstigen Einrichtungen,
die Verwaltung des Verbandsvermögens und die laufende Geschäftsführung des Verbandes im Rahmen der
Richtlinien des Vorstandes,

3.

die Vorbereitung des Wirtschaftsplanes,

4.

die Vorbereitung des Jahresabschlusses,

5.

die Vorbereitung des Arbeitsplanes,

6.

die Betreuung des Beirates für die Entwicklung der
Regionen, des wissenschaftlichen Beirates und der Arbeitsgruppen,

7.

die Beratung und Betreuung der regionalen Geschäftsstellen und

8.

die Herausgabe oder Schriftleitung der Veröffentlichungen des Verbandes.

Vorsitzender
Prof. Hans-Georg Gierke
Ministerialdirigent i. R.
Hannover
Saarland

Vorsitzender:
Richard Nospers
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Saarländischer Städte- und Gemeindetag
Saarbrücken
Sachsen

Vorsitzender:
Dr. Albrecht Buttolo
Staatssekretär für Landesentwicklung, Städtebau und
Wohnungswesen
Sächsisches Staatsministerium des Innern
Dresden

80

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VERBANDSSTRUKTUR

Schleswig-Holstein/Hamburg
Vorsitzender:
Helmut Knüpp
Vorstandsvorsitzender
Wankendorfer Baugenossenschaft
für Schleswig-Holstein eG
Kiel

5.4

itz des Verbandes ist Berlin. Die Verwaltungssitze des Verbandes sind Bonn und Berlin. Der Verband ist in regionale
Geschäftsbereiche gegliedert.

S
5.4.1

5.3.6 Rechnungsprüfungsausschuss
(§ 8 Abs. 1 Nr. 5 der Satzung)
er nach § 8 Abs. 1 Nr. 5 der Satzung berufene Rechnungsprüfungsausschuss hat den vom Vorstand beschlossenen Jahresabschluss für 2004 anlässlich seiner Sitzung
am 11. Juli 2005 geprüft.

D

Dem Rechnungsprüfungsausschuss gehören derzeit an:
Willibald Fussel
Kaarst

VERBANDSSTRUKTUR

Bundesgeschäftsstelle
ie Bundesgeschäftsstelle in Berlin war zum 30. Juni
2006 mit dem Hauptgeschäftsführer des vhw, dem stellvertretenden Hauptgeschäftsführer, drei wissenschaftlichen
Referent(inn)en, einer Referentin für Öffentlichkeitsarbeit, einer
Veranstaltungsassistentin, zwei Verwaltungsmitarbeiter(inn)en
sowie einer Sekretärin besetzt.

D

Die Hauptgeschäftsstelle in Bonn war mit der Geschäftsführerin, zwei Sachbearbeiterinnen für die Seminarverwaltung, einem Sachbearbeiter für das Rechnungswesen, zwei
Sachbearbeiter(inn)en als Vollzeitkräfte und zwei Halbzeitkräften für die Adressdatenbank sowie der Verwalterin der
Bibliothek als Teilzeitkraft besetzt.

Prof. Dr. Hans Hämmerlein
Erkrath-Hochdahl
Guido Höffner
Vorstand
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG
Kaiserslautern
Herbert Jaspert
Bielefeld
Helmut Mäule
Ludwigsburg

81

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5. vhw-ORGANISATION

5.4.2 Regionalgeschäftsstellen

5.5

Mitgliederbewegung

ach § 15 Abs. 1 und 2 der Satzung ist der Verband in
regionale Geschäftsbereiche gegliedert. Die regionalen
Geschäftsstellen werden durch Geschäftsführerinnen oder
Geschäftsführer geleitet:

m Berichtszeitraum 1. Juli 2005 bis 30. Juni 2006 wurden
35 Mitglieder neu aufgenommen, 52 Mitglieder sind ausgeschieden. Dem Verband gehören somit zum 30. Juni 2006
1.294 Mitglieder an.

Baden-Württemberg:
Rainer Floren

Der Mitgliederbestand weist folgende Struktur auf:

N

I

Sindelfingen

1. 872 Gebietskörperschaften
2. 204 Wohnungsunternehmen

Bayern:
Ilona Binner
München
Region Nord:
Dr. Arnd Peter Stiel
Niedersachsen/Bremen
Schleswig-Holstein/Hamburg
Hannover

Region Südwest:
Uwe Tutschapsky
Hessen, Rheinland-Pfalz
Ingelheim
Saarland:
Detlef Loch
Saarbrücken

25 Kreditinstitute

4.

35 Verbände

5.

66 Freiberuflich Tätige

6.

58 Gewerbliche Unternehmen

7.

34 Sonstige

6.

Nordrhein-Westfalen:
Brigitte Becker
Bonn
Region Ost:
Dr. Walter Metscher
Berlin/Brandenburg,
Mecklenburg-Vorpommern,
Sachsen, Sachsen-Anhalt,
Thüringen,
Berlin

3.

7.

5.
4.
3.

2.

1.

82

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DIENSTLEISTUNG GMBH

5.6

vhw – DIENSTLEISTUNG GMBH

Dem Aufsichtsrat gehören derzeit an:
Vorsitzender:

as Verlagsgeschäft des vhw wird seit dem 1. Januar
1982 in der Rechtsform der vhw – Verlag Deutsches
Volksheimstättenwerk GmbH betrieben. Mit dem Eintrag ins
Handelsregister B (HRB 397) des Amtsgerichts Bonn am 11.
Oktober 2004 wurde der vhw – Verlag in vhw – Dienstleistung
GmbH umfirmiert. Mit der Namensänderung wurde auch der
Unternehmensgegenstand – bisher Herstellung, Verlegen und
Vertrieb von Druckerzeugnissen – um die Geschäftsfelder
Aus- und Fortbildung (s. Kapitel 2.1) sowie Beratung Dritter
(s. Kapitel 2.3) erweitert. Der Gesellschaftszweck sollte insbesondere auf den Gebieten der Stadtentwicklungs-, Umwelt-,
Vermögens- und Wohnungspolitik sowie des Städtebau- und
Wohnungsrechts umgesetzt werden. Alleingesellschafter ist
der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V., Berlin, mit einem Geschäftsanteil von
33.233,97 Euro.

D

Reinhart Chr. Bartholomäi
Vorstandsvorsitzender des vhw e. V.
Mitglieder;
A. Udo Bachmann
Stellv. Vorstandsvorsitzender des vhw e.V.,
Volker Nordalm
Stellv. Vorstandsvorsitzender des vhw e. V.

Die Geschäftsführung
Geschäftsführer der vhw – Dienstleistung GmbH ist Peter
Rohland.

Das Verlagsgeschäft
Die Gesellschafterversammlung
ie 23. ordentliche Gesellschafterversammlung fand am
22. November 2005 statt.

D

Der Aufsichtsrat
er Aufsichtsrat hat die Aktivitäten der Gesellschaft für
das Geschäftsjahr 2005/2006 in seinen Sitzungen am
22. November 2005 und am 28. März 2006 beraten und die
Vorbereitung für die 24. Gesellschafterversammlung veranlasst. Der Aufsichtsrat empfahl dem Gesellschafter, den von
der Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
BMO, Köln aufgestellten Jahresabschluss 2005 zuzustimmen
und ihn festzustellen.

D

as Verlagsgeschäft der vhw – Dienstleistung GmbH
liegt in der Herausgabe von Fachliteratur zu den rechtlichen Grundlagen des Planens und Bauens. Die verlegten
Fachbücher – überwiegend Textausgaben, Leitfäden und
Rechtssprechungssammlungen – unterstützen die Tätigkeit
des vhw e. V. im Rahmen der Aus- und Fortbildung. Damit
rundet das Fachbuchprogramm das Dienstleistungsangebot
des Verbandes ab. Der Vertrieb der Broschüren erfolgt durch
gezieltes Direktmarketing, u. a. abgestimmt auf das bundesweite Aus- und Fortbildungsprogramm des vhw e. V. Das
Fachbuchprogramm des Verlages ist auf aktuelle Fragen in
den Bereichen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft
gerichtet. Es umfasst 27 Buchtitel und eine Loseblattsammlung
zum ersten Halbjahr 2006. Neuerscheinungen im Berichtszeitraum werden in Kapitel 2.2 vorgestellt.

D

83

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S TÄ D T E B A U L I C H E S L E I T B I L D

Renaissance der Innenstädte
Aktuell

„Prenzlauer Gärten“ in Berlin
(Mitte-Prenzlauer Berg)
April 2005- ca. Ende 2006
Im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg befindet sich das
Gelände der historischen Weißbierbrauerei „Schneider”.
Seit 1867 war hier ein Bier- und Kaffeegarten ansässig,
der sich ab 1900 zunehmend zu einem Vergnügungspark
entwickelte. Seit 1945 im Dornröschenschlaf, sind die
„Prenzlauer Gärten“ heute eines der letzten bebaubaren Parkgrundstücke im Zentrum Berlins. Auf diesem ca.
15.500 Quadratmeter großen Areal entsteht nun unter
Berücksichtigung von Auflagen des Denkmalschutzes Berlins erstes Townhouse-Quartier nach englischem Vorbild
mit Privatallee, zentralem Quartierspark und privaten
Partiogärten auf der Rückseite der meisten Häuser.
www.prenzlauergaerten.de

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6. vhw-RECHERCHE

6.1

WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG IN ZAHLEN
ie Zahl der erteilten Wohnungsbaugenehmigungen fiel
im Jahr 2005 gegenüber dem Vorjahr erneut zurück:
Von Januar bis Dezember 2005 wurden 10,3 % weniger
Baugenehmigungen erteilt als noch im Jahr zuvor. Trotz eines
historischen Bauzinsentiefststandes und damit verbundener
günstiger Finanzierungsmöglichkeiten zog der Frühindikator
für die Nachfrage nach neuem Wohnraum nicht an.

D

Während entspannte oder zumindest ausgeglichene Mietwohnungsmärkte in vielen Regionen Deutschlands die Attraktivität
von Wohnungsneubauprojekten aus Anlegersicht deutlich
schmälern, ist auch das selbstgenutzte Wohneigentum auf
dem Rückzug. Die nach wie vor angespannte Situation auf
dem Arbeitsmarkt trübt die Zukunftsaussichten der Verbraucher zu stark ein und wirkt hemmend auf langfristig angelegte
Investitionen in die „eigenen vier Wände“. Des Weiteren
wurden die hohen Genehmigungszahlen der Vorjahre, ausgelöst durch die jährlich wiederkehrende Diskussion um die
Reduzierung bzw. Abschaffung der Eigenheimzulage, durch
die Zahl der Baufertigstellungen bisher nicht eingeholt, so dass
von einem nachgelagerten Genehmigungsüberhang auszuge1
hen ist . Gegenüber dem Jahr 1994, als vereinigungsbedingt
die bisher meisten Wohnungsbauten (712.600) genehmigt
wurden, lag das Ergebnis des Jahres 2005 nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes um über 66 % niedriger.

1

Baugenehmigungen besitzen in der Regel eine Gültigkeit von
drei Jahren.

6.1.1

Wohnungsbaugenehmigungen und
-fertigstellungen
on Januar bis Dezember 2005 wurden 211.670 Neubauwohnungen (- 10,3 % gegenüber dem Vorjahr) in
Wohngebäuden und 25.220 Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (- 10,5 %) genehmigt.
Deutlich weniger Baugenehmigungen gab es für neu gebaute
Zweifamilienhäuser (- 26,1 %). Gerade bei den sog. Schwellenhaushalten, für die diese Form des Individualeigentums
häufig noch erschwinglich ist, geht die Nachfrage aufgrund
unsicherer Zukunftsperspektiven offensichtlich zurück. Auch
Einfamilienhausgenehmigungen hatten einen Rückgang zu
verzeichnen, der jedoch leicht unterdurchschnittlich ausfiel
(- 9,8 %).

V

Mehrfamilienhauswohnungen erzielten 2005 geringere
Genehmigungszahlen als im Jahr zuvor, allerdings verläuft
der Rückgang nicht so rapide wie bei Ein- und Zweifamilienhauswohnungen (- 4,9 %). Die Zahl der genehmigten
Wohnheimwohnungen hat sich im Beobachtungszeitraum
mehr als verdoppelt (+ 126,5 %) – eine Entwicklung, die die
prognostizierte quantitative Nachfragesteigerung im Bereich
der Seniorenimmobilien zu bestätigen scheint.
Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen hat im Jahr 2005
einen neuen Tiefststand erreicht. Mit insgesamt 238.977
fertig gestellten Wohnungen (alle Baumaßnahmen) musste
ein Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahr konstatiert
werden. Der leichte Anstieg der Baufertigstellungen 2004
war damit nur ein Zwischenhalt und keine Wende des seit
1997 anhaltenden Abwärtstrends.

85

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04.09.2006 15:37:00 Uhr

6. vhw-RECHERCHE
Wohnungen nach Gebäudeart

Wohn- und Nichtwohngebäude (alle Baumaßnahmen)
davon: Errichtung neuer Gebäude
davon in:
Wohngebäuden
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 3 od. mehr Wohnungen
Wohnheimen
Darunter:
Eigentumswohnungen
Nichtwohngebäuden
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
davon in:
Wohngebäuden
Nichtwohngebäuden

Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
2005
2005
Anzahl
Veränderung zum Anzahl
Veränderung zum
Vorjahr in %
Vorjahr in %
240.488
215.268

-10,3
-10,3

238.977
214.089

-14,0
-15,1

211.670
121.551
23.740
65.072
1.307

-10,3
-9,8
-26,1
-4,9
+ 126,5

210.752
120.781
28.288
60.891
792

-15,0
-16,2
-14,6
-12,2
-34,3

37.654
3.598
25.220

-5,3
-11,2
-10,5

36.343
3.337
24.888

-12,7
-23,6
-3,7

24.722
498

-11,3
+ 65,4

24.681
207

-3,2
-42,3

Quelle: Statistisches Bundesamt 2006

Der Neubau war wesentlich stärker vom Fertigstellungsrückgang betroffen (- 15,1 %) als die Baumaßnahmen im Bestand (- 3,7 %), wenngleich sich beide Segmente auf deutlich
unterschiedlichem Niveau bewegen: Im Jahr 2005 standen
214.089 errichtete Neubauwohnungen 24.588 fertig gestellten Bestandswohnungen gegenüber. Insgesamt ist in
allen Neubaubereichen ein prozentualer Rückgang im zwei-

stelligen Bereich zu beobachten,
wobei der Fertigstellungsrückgang Ein- und Zweifamilienhauswohnungen (- 16,2 % bzw.
- 14,6 %) etwas stärker trifft als
Mehrfamilienhauswohnungen
(- 12,2 %).

6.1.2
Baugenehmigungen
von Eigenheimen im
Monatsvergleich

er Monatsverlauf der Baugenehmigungen für Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) zeigt deutlich die
Verbindung zu der Debatte um die Eigenheimzulage. So waren
zunächst Ende 2002/Anfang 2003 und Ende 2003/Anfang
2004 deutliche Anstiege der Genehmigungszahlen zum jeweiligen Jahreswechsel zu registrieren. Zu beiden Jahresfristen
galt es für Wohneigentumserwerber, die bis dato gültigen
Fördermodalitäten zu nutzen.

D

Zum Jahreswechsel 2004/2005 setzte der
Vorzieheffekt der Vorjahre aus, da eine
endgültige Abschaffung der Eigenheimzulage unter der alten Bundesregierung
2004 im Bundesrat scheiterte. Erst unter
der großen Koalition, als Folge der vorgezogenen Bundestagswahlen im Herbst 2005,
wurde ein Ende der Eigenheimförderung
mit dem Stichtag des 31. Dezember 2005
durchgesetzt. Die letztmalige Gelegenheit
einer staatlichen Zulage bei der Wohneigentumsbildung bot sich also nur noch für
Objekte mit Bauantrags- bzw. Kaufvertragsdatum vor Ende der Jahresfrist.
86

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04.09.2006 15:37:01 Uhr

WOHNUNGSBAUVOLUMEN

bausegment in Westdeutschland konnte in den
Jahren 2003 und 2004 ein Zuwachs im Volumen
der Bauleistung von etwa 1,5 % erzielen.

In diesem Zusammenhang schnellten die Genehmigungszahlen zum Jahreswechsel 2005/2006 ein drittes Mal hoch und
erreichten im Januar deutschlandweit eine Zahl von insgesamt
18.832 genehmigten Bauanträgen. Zukünftig ist eine Wiederholung dieser Mitnahmeeffekte auszuschließen, d. h. die
Kurve wird wesentlich gleichmäßiger verlaufen.

6.1.3

Entwicklung des Wohnungsbauvolumens

Ausschlaggebend für die Negativentwicklung
des gesamten Wohnungsbauvolumens war
die Entwicklung im Ausbaubereich. Vor allem
im Wohnungsbestand musste hier ein starker
Nachfragerückgang hingenommen werden – von
2002 bis 2004 jährlich 4 bis 6 %. Damit ist eine
bemerkenswerte Tendenzwende festzustellen,
galt in den Jahren zuvor doch die Nachfrage nach
Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen als stabiler
Sockel, der in der Regel die Nachfrageschwankungen im
(westdeutschen) Neubau abdämpfte. Als Gründe für die
allgemeine Zurückhaltung bei der Bestandspflege kommen
verminderte Renditeerwartungen im Mietwohnungsbereich
in Betracht, so das DIW. Allerdings werden auch im selbstgenutztem Wohneigentum aufwendigere Modernisierungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund unsicherer Einkommenserwartungen hinausgeschoben.

as Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung
(DIW) sieht für die Bauwirtschaft nach jahrelanger
Abwärtsbewegung ein Ende des Schrumpfungsprozesses im kommenden Jahr. Positiv werteten die Forscher
vor allem die in der zweiten Hälfte des Jahres anziehende Nachfrage, die im deutlichen Gegensatz zum
Abwärtstrend des ersten Halbjahres stand. Allerdings
sind die Wachstumsimpulse eher auf den Wirtschaftsals auf den Wohnungsbau zurückzuführen.

D

Seit geraumer Zeit zeigt das Wohnungsbauvolumen
in den neuen wie in den alten Bundesländern eine
konstant negative Entwicklung. Lediglich das Neu87

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04.09.2006 15:37:02 Uhr

6. vhw-RECHERCHE

Für das Jahr 2006 werden keine Impulse für
die Neubaunachfrage erwartet. Allenfalls Investitionen in Maßnahmen zur Verbesserung
der Heizung und Wärmedämmung könnten
angesichts steigender Energiepreise eine erhöhte
Nachfrage im Baugewerbe auslösen.

6.1.4

Mieten- und Lebenshaltungskosten
aut Berechnungen des Instituts für Städtebau
in Berlin (ifs) lagen die Nettokaltmieten im
vergangenen Jahr durchschnittlich in Deutschland um 0,9 % über den Mieten von 2004.
Damit verlief der Mietanstieg deutlich unterhalb
des Anstiegs der sonstigen Lebenshaltungskosten (+ 2,2 %)
und der „kalten“ Nebenkosten (+ 1,4 %). Eine Abkopplung
der Mietkosten war bereits in 2004 zu beobachten und scheint
sich somit zu verfestigen.

L

In der Langfristbetrachtung sind die Nettokaltmieten seit 2000
um 5,5 % gestiegen, während die Preissteigerung bei den
sonstigen Lebenshaltungskosten mit 9,1 % wesentlich höher
lag. Auch die kalten Nebenkosten zogen in den fünf Jahren
mit einem Plus von 8,8 % wesentlich stärker an und erhöhen
den Druck auf die Nettomieten. Die stabilste Entwicklung
zeigen dagegen Kaufpreise für Wohngebäude: Sie sind seit
2000 lediglich um 2,1 % gestiegen.
Bei den Angaben muss berücksichtigt werden, dass es sich
hier um bundesweite statistische Durchschnittswerte handelt.
Regional bzw. lokal beobachtete Preissteigerungen können
hiervon deutlich nach oben oder unten abweichen.
Der Anstieg der gesamten Wohnnebenkosten (inkl. Strom- und
Heizkosten) hat sich weiter beschleunigt: Mit 2,2 % lag der

Zuwachs und über der allgemeinen Inflationsrate (2,0 %) und
unterschritt nur knapp den Zuwachs in 2003 (+ 2,3 %).
Preistreiber bei den Wohnnebenkosten waren wieder die
flüssigen Brennstoffe, insbesondere Heizöl. Im Jahr 2005
betrug die Erhöhung durchschnittlich 32,4 %, nachdem die
Preise bereits in 2004 um 11,4 % gestiegen waren. Auch
die Gaspreise legten im letzten Beobachtungszeitraum mit
einem Plus von 10,4 % spürbar zu. Die Strompreise wuchsen
um 4,2 % an und setzten damit ihren überproportionalen
Preisanstiegstrend seit 2001 fort. Insgesamt kommen aufgrund
gestiegener Energiepreise erhebliche Nachzahlungen auf die
Verbraucher zu.
Die übrigen (kalten) Nebenkosten zeigten dagegen eine deutlich verhaltenere Preisentwicklung. Am stärksten stiegen die
Müllabfuhrgebühren (+ 2,3 %), während bei Wasserversorgung (+ 2,0 %) und Abwasserentsorgung (+ 0,5 %) ein im
Vorjahresvergleich verlangsamter Preisanstieg zu beobachten
war.

88

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WOHNUNGSBAUFINANZIERUNG

die Zinsen bei Krediten mit
Laufzeiten unter fünf Jah2003
2004
2005
ren um 0,53 Prozentpunkte
1,6
2,3
2,2
gestiegen. 5-10 jährige Bau2,0
1,5
2,3
darlehen verteuerten sich
1,0
2,7
2,0
um 0,35 % Prozentpunk2,3
2,9
0,5
3,7
11,4
34,2
te, über 10-jährige Kredit1,2
1,0
0,8
finanzierungen dagegen
5,0
4,0
4,2
um 0,40 Prozentpunkte.
5,0
1,0
10,4
Der Anstieg der Bauzinsen
1,1
0,9
0,9
wurde von einem Zuwachs
1,2
1,0
1,0
der Geschäftsvolumina bei
1,1
1,6
2,0
längerfristigen Baukrediten
(über fünf Jahre) begleitet,
Quelle: Statistisches Bundesamt und Berechnungen des ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin 2005
d. h. viele Bauherren haben
6.1.5 Wohnungsbaufinanzierung
sich nach der Trendwende noch günstige Finanzierungskonditionen gesichert, ob zur Neu- oder zur Umfinanzierung.
ie Talsohle bei der Entwicklung der Wohnbaukreditzinsen
für private Haushalte wurde im August/September 2005
Als Ursache für die steigenden Baukreditzinsen ist die dreidurchschritten. Spätestens seit Oktober verschlechterten sich
malige Leitzinsanhebung der Europäischen Zentralbank (EZB)
die Finanzierungskonditionen für private Bauherren wieder, die
seit Dezember 2005 zu nennen. In Schritten von je 0,25
Zinsen ziehen in allen vier Laufzeitkategorien
an. In einem rückblickenden langfristigen
5,5
Vergleich kann momentan allerdings immer
über 10 Jahre
5,3
noch von einer Niedrigzinsphase gesprochen
5-10 Jahre
5,1
werden.
1-5 Jahre
Entwicklung der Mieten und Wohnnebenkosten in Deutschland 1999 bis 2005
(Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %)
1999
2000
2001
2002
Wohnnebenkosten insgesamt, darunter:
1,8
1,9
1,8
1,4
Müllabfuhr
2,4
1,9
2,8
1,5
Wasserversorgung
1,8
2,1
1,4
1,0
Abwasserentsorgung
1,3
1,1
2,0
1,6
Flüssige Brennstoffe (Heizöl)
19,5
53,6
-5,9
-9,1
Feste Brennstoffe
1,7
2,0
0,6
2,0
Strom
3,9
-4,9
4,0
4,5
Gas
-2,2
16,3
21,2
-5,6
Nettokaltmieten
1,0
1,2
1,1
1,4
Wohnungsmieten
1,1
1,2
1,2
1,4
einschl. Nebenkosten
Zum Vergleich:
0,6
1,4
2,0
1,4
Lebenshaltungskosten insgesamt

D

4,9

Der günstigste Effektivzinssatz bei Neugeschäften betrug bei einer Laufzeit von 1-5
Jahren im August 2005 3,88 %. Die Tiefstwerte bei längerfristigen Darlehen lagen
bei 4,10 % für 1-5 jährige Laufzeiten bzw.
4,16 % für Laufzeiten über 10 Jahre. Lediglich kurzfristige Wohnbaukredite von unter
einem Jahr sanken nicht unter einen Zinssatz von 4,21 %. Bis zum April 2006 sind

1 Jahr

4,7
4,5
4,3
4,1
3,9
3,7
3,5

Quelle: Deutsche Bundesbank, 2006

89

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04.09.2006 15:37:03 Uhr

6. vhw-RECHERCHE

6.1.6
Entwicklung der Bau- und
Bodenkosten
ie in Deutschland zu beobachtende Stagnation der Baulandkosten seit Ende 2003
wurde in der zweiten Jahreshälfte 2005 von einer
deutlichen Preissteigerung abgelöst. Die Entwicklung wurde jedoch in erster Linie von den alten
Bundesländern getrieben, während die Preise für
baureifes Land im Osten Deutschlands seit geraumer Zeit auf niedrigem Niveau (weitestgehend)
stabil sind.

D

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes
wurden für einen Quadratmeter baureifes Land im
vergangenen Jahr im Bundes- und Jahresdurchschnitt 115,11
Euro und damit 13 % mehr als im Jahr 2004 bezahlt. Insbesondere in Westdeutschland stiegen die Grundstückspreise
nach offiziellen Zahlen auf 135,05 Euro nach 122,79 Euro im
Vorjahr. In Ostdeutschland wurden dagegen mit 51,42 Euro
die durchschnittlichen 47,46 Euro des letzen
Jahres wieder überschritten.

Prozentpunkten erhöhte die EZB den Leitzins, zuletzt im Juni
2006 auf einen Wert von 2,75 %. Die EZB reagierte damit auf
zunehmende Inflationsgefahren, weitere Leitzinsanhebungen
in den USA und nicht zuletzt auf positive Zahlen beim Konsum- und Wirtschaftsklima in Europa.
Entwicklung der Bodenpreise für baureifes Land
Vergleich der Quartalsergebnisse 2000-2005
160

144,6
137,7

140

Westdeutschland
Deutschland
Ostdeutschland

120
96,4

Euro / m2

100
80
60

133,1

81,8
78,3 80,7

92,9
81,2

85,3

82,5

83,8
66,5 68,6

72,7

70,4

73,7 70,4

86,2

120,5
112,7
101,8

42,3

43,9

50,8

124,1
124,0
117,8

102,1

89,9 91,1 87,0

96,9

104,3 101,9 103,6 103,0

89,5 89,7

106,8
99,3

104,0

77,0 75,5 77,6 79,1 80,0

57,2

40

123,9
120,5 121,1

116,6

48,4 46,2 48,7
45,0 46,7 43,7 48,6

54,7

48,0 49,9
43,2

56,2
46,5

47,1

49,3 46,9 51,5 49,4 52,6 52,1

20
0

Im Vergleich zu 2004 sind die Verkaufszahlen von
baureifen Grundstücken in Deutschland deutlich gestiegen (+ 11,8 %). Allerdings lässt sich
dieser Anstieg fast ausschließlich auf die alten
Bundesländer zurückzuführen (+ 14,8 %). Der
ostdeutsche Markt für baureifes Land zeigte nur
eine leichte Zunahme der Verkaufsfälle (1,4 %).
Der Anteil Ostdeutschlands an den Veräußerungsfällen lag 2005 bei 21,3 % und war damit
gegenüber dem Vorjahr (2004 = 23,4 %) rückläufig.

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2006

90

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04.09.2006 15:37:04 Uhr

RAHMENBEDINGUNGEN

6.2

RAHMENBEDINGUNGEN
FÜR DEN WOHNUNGS- UND
STÄDTEBAU
ie folgenden Abschnitte geben einen kurzen Überblick
über die aktuellen Rahmenbedingungen des Wohnungsund Städtebaus durch wichtige Änderungen und Neuerungen
in den Bereichen der Gesetzgebung, der staatlichen Förderung
und Initiativen im Berichtszeitraum.1

D

bieten und ihnen so den Vergleich verschiedener Gebäude
erleichtern. Damit soll auch ein deutlicher Anreiz zu verstärkter energetischer Sanierung des Gebäudebestandes gesetzt
werden. Das Gesetz ermöglicht weiterhin Regelungen zur
Verbesserung der Energieeffizienz von Klimaanlagen sowie
Beleuchtungssystemen in Bürogebäuden.
Gesetz vom 1.9.2005, BGBl Teil I, Nr. 56, S. 2682ff.

ÖPP-Beschleunigungsgesetz

6.2.1

Gesetze und Verordnungen 2005/2006

Gesetz zur Beschleunigung der Umsetzung von Öffentlich
Privaten Partnerschaften und zur Verbesserung gesetzlicher
Rahmenbedingungen für Öffentlich Private Partnerschaften

Verabschiedete Gesetze

Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Zweites Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes
Am 8. September 2005 trat das Zweite Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes in Kraft. Der Bundesrat
hatte am 8. Juli 2005 seine Zustimmung erteilt und damit
die Rechtsgrundlage für die Novellierung geschaffen, die
zur vollständigen Umsetzung der Europäischen Richtlinie
2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
notwendig war.
Kernelement der Novellierung der Energieeinsparverordnung
ist die Einführung von Energieausweisen für bestehende
Gebäude. Diese Ausweise sollen Mietern und Käufern Informationen über die energetische Qualität von Gebäuden
1

Die Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Ebenfalls am 8. September 2005 trat das ÖPP-Beschleunigungsgesetz in Kraft. Der Bundesrat hatte dem vom Deutschen Bundestag am 30. Juni 2005 verabschiedeten Gesetz
zur Beschleunigung der Umsetzung von Öffentlich Privaten
Partnerschaften und zur Verbesserung gesetzlicher Rahmenbedingungen für Öffentlich Private Partnerschaften am 8. Juli
2005 zugestimmt.
Mit dem Gesetz sollen gesetzliche Rahmenbedingungen
geschaffen werden, um Hemmnisse und Unklarheiten zu
beseitigen, welche die Umsetzung von Öffentlich Privaten
Partnerschaften (ÖPP) in Deutschland bisher erschwert haben.
Dies betrifft eine Reihe von offenen Fragen bei der Vergabe,
der Vertragsgestaltung und der Abwicklung von Öffentlich
Privaten Partnerschaften sowie bestimmte steuerrechtliche
Probleme als auch den Finanzmarkt. Änderungen soll es im
Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen und in der Vergabeverordnung geben. Als neues eigenständiges Verfahren wird
hier der „wettbewerbliche Dialog“ eingeführt. Dabei handelt
es sich um ein Verfahren zur Vergabe besonders komplexer
Aufträge durch staatliche Auftraggeber, wobei zunächst
91

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04.09.2006 15:37:05 Uhr

6. vhw-RECHERCHE

eine Aufforderung zur Teilnahme erfolgt und anschließend
Verhandlungen mit ausgewählten Unternehmen über die
Einzelheiten des Auftrages stattfinden. Zudem soll der von
der öffentlichen Hand für einen bestimmten Zeitraum im
Rahmen einer Öffentlich Privaten Partnerschaft überlassene
Grundbesitz von der Grundsteuer befreit werden. Gleiches
soll für die Grunderwerbsteuer gelten, sofern innerhalb eines bestimmten Zeitraumes eine Rückübertragung an die
öffentliche Hand vorgesehen wird. Änderungen soll es auch
im Investmentgesetz geben, damit Beteiligungen an und von
Öffentlich Privaten Projektgesellschaften umfangreicher als
bisher möglich sind.
Der Bundesrat hat an verschiedenen Stellen im Gesetz Ergänzungen bzw. Änderungen durchgesetzt. So gilt ein gemischter
Auftrag, bei dem die Bauleistungen im Vergleich zum Hauptgegenstand Nebenarbeiten sind, als Dienstleistungsauftrag.
Zudem wird das Investmentgesetz dergestalt geändert, dass
Kapitalanlagegesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen für Rechnung eines Immobilien-Sondervermögens
auch Nießbrauchrechte an Grundstücken, die der Erfüllung
öffentlicher Aufgaben dienen, erwerben dürfen.
Gesetz vom 1.9.2005, BGBl 2005, Teil I, Nr. 56, S. 2676ff.

trags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft hat oder
vor diesem Zeitpunkt einer Genossenschaft beigetreten ist.
Daher haben nur Bauherren, die vor dem 1. Januar 2006
mit der Herstellung begonnen, sowie Erwerber, die vor dem
1. Januar 2006 den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen
haben oder einer Genossenschaft beigetreten sind, noch
Anspruch auf Eigenheimzulage nach den Regelungen des
Eigenheimzulagengesetzes in der bis zum 31. Dezember
2005 geltenden Fassung. Als Beginn der Herstellung gilt
bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich
ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird. Bei
baugenehmigungsfreien Objekten, für die Bauunterlagen
(z. B. eine Bauanzeige) einzureichen sind, ist der Zeitpunkt
maßgeblich, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.
Bei Baumaßnahmen, die weder einen Bauantrag noch die
Einreichung von Bauunterlagen erfordern, ist der Zeitpunkt
entscheidend, in dem der Anspruchsberechtigte mit den
Bauarbeiten tatsächlich beginnt.
Gesetz vom 22.12.2005, BGBl Teil I, Nr. 76, S. 3680.

Änderung von Abschreibungsmöglichkeiten bei
Mietwohngebäuden
Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm

Gesetz zur Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes
Das Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage ist am
1. Januar 2006 in Kraft getreten. Es sieht vor, dass das Eigenheimzulagengesetz letztmals anzuwenden ist, wenn der
Anspruchsberechtigte im Fall der Herstellung vor dem 1. Januar
2006 mit der Herstellung des Objekts begonnen oder im Fall
der Anschaffung die Wohnung auf Grund eines vor diesem
Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Ver-

Das Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm ist
am 1. Januar 2006 in Kraft getreten, nachdem der Bundesrat
am 21.12.2005 seine Zustimmung erteilte. Mit diesem Gesetz
ist u. a. folgende Regelung zu Abschreibungsmöglichkeiten
bei Mietwohngebäuden getroffen worden.
Abschaffung der degressiven Abschreibung bei Mietwohngebäuden für Neufälle
Bei Gebäuden/Gebäudeteilen, die zur Erzielung von Einkünften

92

Ta tigber06 vhw.indd 92

04.09.2006 15:37:06 Uhr

RAHMENBEDINGUNGEN

genutzt werden und Wohnzwecken dienen, konnte bisher
anstelle der linearen Abschreibung (2 %) die degressive Abschreibung in Anspruch genommen werden. Sie betrug bei
Gebäuden, die auf Grund eines nach dem 31. Dezember
2003 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines
nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossenen Notarvertrags angeschafft worden sind, 4 % der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten in den ersten zehn Jahren, 2,5 % in den
folgenden acht Jahren und 1,25 % in den darauf folgenden 32 Jahren. In Anschaffungsfällen kann die degressive
Abschreibung nur in Anspruch genommen werden, wenn
die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
erfolgte und der Hersteller für das veräußerte Gebäude weder
degressive Abschreibungen noch erhöhte Absetzungen oder
Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat (§ 7 Abs.
5 Sätze 1 und 2 EStG).
Diese degressive Abschreibung ist nunmehr für Neufälle abgeschafft worden. Somit kommt für Neufälle nur noch die
Inanspruchnahme der linearen Gebäudeabschreibung in Höhe
von 2 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten in Betracht
(§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG).
Die bisherige Regelung zur degressiven Abschreibung bei Mietwohngebäuden kann allerdings in dem bisherigen Umfang
noch in Anspruch genommen werden, wenn in Herstellungsfällen der Bauantrag vor dem 1. Januar 2006 gestellt worden
oder in Anschaffungsfällen der Notarvertrag rechtswirksam vor
dem 1. Januar 2006 abgeschlossen worden ist. Sowohl in den
Fällen der Herstellung als auch der Anschaffung des Gebäudes
ist für die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung
nach der bisherigen Rechtslage ein späterer tatsächlicher
Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes unbeachtlich.
Gesetz vom 22.12.2005, BGBl Teil I, Nr. 76, S. 3682.

Gemeindefinanzreformgesetz
Gesetz zur Änderung des Gemeindefinanzreformgesetzes
Am 1. Januar 2006 trat das Gesetz zur Änderung des Gemeindefinanzreformgesetzes und anderer Gesetze in Kraft.
Das Gesetz betrifft die Umstellung des Verteilungsschlüssels
für den fortschreibungsfähigen und bundeseinheitlichen
Schlüssel.
Zur Vorbereitung der Umstellung führt das Statistische Bundesamt Modellrechnungen durch, in die auch Daten aus
der Beschäftigten- und Entgeltstatistik des Bundesamtes für
Arbeit einbezogen werden sollen. Für die hierzu notwendigen
Datenübermittlungen reichen die geltenden gesetzlichen
Regelungen nicht aus. Das Gesetz schafft daher eine Rechtsgrundlage, welche die Bundesagentur für Arbeit ermächtigt,
die erforderlichen Daten an das Statistische Bundesamt zu
übermitteln. Weiterhin wird auch die Rechtsgrundlage dafür
geschaffen, dass das Statistische Bundesamt seine Berechnungen unter Einbeziehung der Daten der Bundesagentur
für Arbeit an die kommunalen Spitzenverbände und an die
Gemeinden weiterleitet.
Gesetz vom 6.9.2005, BGBl 2005 Teil 1, Nr. 57, S. 2725ff.;
siehe auch 7. Gesetz zur Änderung des Gemeindefinanzreformgesetzes vom 26.4.2006, verkündet am 5.5.2006,
BGBl 2006 Teil I, Nr. 22, S. 1090

Verlängerung des Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetzes
Das Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetz (VerkPBG) wurde letztmalig bis zum Ablauf des 31. Dezember
2006 verlängert. Mit der Verlängerung soll insbesondere
erreicht werden, dass Infrastrukturvorhaben in den neuen
93

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04.09.2006 15:37:07 Uhr

6. vhw-RECHERCHE

Ländern, für die ein Antrag auf Linienbestimmung kurz
bevor steht, noch nach den Verfahrensregeln des VerkPBG
durchgeführt werden können.
Dies bietet vor allem auch die Möglichkeit, eventuelle
Klagen gegen den Planfeststellungsbeschluss oder die
Plangenehmigung nur vor dem Bundesverwaltungsgericht
in erst- und letztinstanzlicher Zuständigkeit führen und
damit eine Verfahrensbeschleunigung von etwa eineinhalb
Jahren erreichen zu können. Die Verlängerung trat noch
am 30. Dezember 2005 mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Im kommenden Jahr soll ein ganz Deutschland umfassendes
Planungsbeschleunigungsgesetz auf den Weg gebracht
werden, durch welches die Planung für Infrastrukturvorhaben wesentlich transparenter und effizienter gestaltet
wird.
Gesetz vom 22.12.2005, BGBl Teil I, Nr. 76, S. 3691

34. Verordnung zur Durchführung des BundesImmissionsschutzgesetzes
34. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über die Lärmkartierung – 34.
BImSchV)
Die Bundesregierung hat eine Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz erlassen, die am 16. März 2006 in
Kraft trat. Die Verordnung dient der Umsetzung der Richtlinie
2004/107/EG des Europäischen Parlaments und des Rates
vom 15. Dezember 2004 über Arsen, Kadmium, Quecksilber,
Nickel und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe
in der Luft. Ziel der Verordnung ist die Vermeidung, Verhütung oder Verringerung schädlicher Auswirkungen von

Luftschadstoffen auf die menschliche Gesundheit und die
Umwelt. Für die Luftschadstoffe Arsen, Kadmium, Nickel
und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe werden
Zielwerte festgelegt.
Die Länder werden verpflichtet, alle erforderlichen und ohne
unverhältnismäßige Kosten durchführbaren Maßnahmen zu
ergreifen, um die festgelegten Zielwerte ab dem in der Verordnung genannten Zeitpunkt nicht mehr zu überschreiten
und die Luftqualität, dort wo sie bereits gut ist, möglichst
gut zu erhalten. Darüber hinaus wird eine umfassende Unterrichtung der Öffentlichkeit über die aktuelle Luftbelastung,
deren Bewertung im Hinblick auf die Zielwerte und über
Minderungsmaßnahmen festgelegt.
Verordnung vom 6. März 2006, BGBl 2006 Teil 1, Nr. 12,
S. 516 ff.

Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von
Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes
(Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV)
Nachdem die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) die Beleihungswertverordung am 22. Mai 2006 in der
endgültigen Fassung veröffentlicht hat, ist sie am 1. August
2006 in Kraft getreten. Diese Verordnung löst die bisher zwischen der Aufsichtbehörde und den einzelnen Kreditinstituten
abgestimmten Wertermittlungsanweisungen der einzelnen
Häuser ab und schafft somit erstmals eine einheitliche Methodik sowie einheitliche Anforderungen. Die Verordnung
ist bindend bei der Ermittlung von Beleihungswerten von
Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG). Das Pfandbriefgesetz, das am 19. Juli 2005

94

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04.09.2006 15:37:07 Uhr

RAHMENBEDINGUNGEN

in Kraft getreten ist, hat die Grundlage geschaffen, dass alle
Kreditinstitute, die den Mindestanforderungen zum Schutz
des Pfandbriefgeschäftes genügen und die entsprechende
Erlaubnis erhalten haben, Pfandbriefe emittieren können.
Ausgangspunkt der BelWertV sind die Grundsätze der Beleihungswertermittlung, die bereits die Grundlage für die
einzelnen Wertermittlungsanweisungen der einzelnen Häuser
beschrieben hat.

Die Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006
– WertR 2006) vom 1. März 2006 sind in Ergänzung der
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung
– WertV) vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18.08.1997 (BGBl. I S. 2081),
erlassen worden.

Ein wesentlicher Punkt der neuen Beleihungswertverordnung
umfasst die Erhöhung der Kleindarlehensgrenze von 307.000
Euro auf 400.000 Euro. Für im Inland gelegene, überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Objekte bedeutet das
eine vereinfachte Wertermittlung, wenn der abzusichernde
Darlehensbetrag unterhalb dieser Grenze liegt. Allerdings fordert die neue Verordnung zwingend von den Kreditinstituten,
dass alle zu bewertenden Objekte besichtigt werden. Darauf
kann nur in Sonderfällen (innerhalb der Kleindarlehensgrenze) verzichtet werden. Dieser Verzicht muss nachvollziehbar
dokumentiert werden.

Die vorliegende Neufassung der Wertermittlungsrichtlinien
enthält eine vollständige Überarbeitung des Kapitels 4 „Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen“ einschließlich der
zugehörigen Beispielsrechnungen. Darüber hinaus erfolgten
redaktionelle Anpassungen des übrigen Textes einschließlich
der zugehörigen Anlagen.

Verordnung vom 12.5.2006, BGBl I, Nr. 24, S. 1175ff.

Antidiskriminierung

Richtlinie vom 1.3.2006; Bundesanzeiger Nr. 108a vom
10.6.2006 (Berichtigung vom 1. Juli 2006 BAnz. Nr. 121
S. 4798)

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

Wertermittlungsrichtlinien
Neufassung der Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien
2006 – WertR 2006)
Die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) enthalten Hinweise
zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts
von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten
Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.

Am 18. August 2006 trat das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) in Kraft. Damit ist der Streit über die Umsetzung
der europäischen Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung beendet.
Aufgrund des AGG müssen Wohnungsunternehmen künftig
durch Dokumentation rechtsicher belegen, dass u. a. Auswahlverfahren bei der Vermietung von Wohnraum benachteiligungsfrei im Sinne des AGG erfolgt sind. Die Wohnungsunternehmen beklagen, dass durch die erforderliche Dokumentation ihrer Vermietungsvorgänge die Bürokratiekosten
steigen würden. Wichtig für die Wohnungswirtschaft ist die
95

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6. vhw-RECHERCHE

Ausnahmeregelung des § 19 Abs. 3 AGG, nach der bei der
Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung
im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen
sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller
Verhältnisse zulässig bleibt.
Gesetz vom 17.8.2006, BGBl Teil I, Nr. 39, 2006,
S. 1897 ff.

Außerdem werden kleine Genossenschaften von der bisher verpflichtenden Jahresabschlussprüfung befreit und die
Mindestanzahl von Mitgliedern einer Genossenschaft auf
drei abgesenkt. Überdies wurden Vorschriften zur Jahresabschlussprüfung verändert.
Gesetz vom 14. August 2006, BGBl Teil I, Nr. 39, 2006,
S. 1911 ff.

Laufende Gesetzgebungsverfahren
Novellierung des Genossenschaftsgesetzes
Gesetz zur Einführung der Europäischen Genossenschaft und
zur Änderung des Genossenschaftsgesetzes
Ebenfalls am 18. August 2006 trat das „Gesetz zur Einführung
der Europäischen Genossenschaft und zur Änderung des
Genossenschaftsgesetzes“ in Kraft. Es schafft die rechtlichen
Grundlagen für die Europäische Genossenschaft (SCE) als
zusätzliche nationale Rechtsform. Der deutsche Gesetzgeber
nahm die Einführung der SCE darüber hinaus zum Anlass,
das seit 1889 bestehende Recht der eingetragenen Genossenschaft (eG) erstmals seit mehr als 30 Jahren umfassend
zu modernisieren.
Ein Hauptziel der Genossenschaftsrechtsnovelle ist es, die
Gründung eingetragener Genossenschaften zu erleichtern
und die Attraktivität der eG insgesamt zu stärken, z. B. durch
eine geringere Mindestmitgliederzahl, die Erweiterung des
Förderzwecks auf soziale und kulturelle Zwecke, die Zulassung
von investierenden Mitgliedern und Sacheinlagen sowie die
Übertragbarkeit einzelner Geschäftsanteile. Ferner wird durch
die Einführung eines fakultativen Mindestkapitals der Rahmen
dafür geschaffen, im Falle der Bilanzierung nach IAS/IFRS
Geschäftsguthaben weiterhin als Eigenkapital ausweisen
zu können.

Abrisskündigung
Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des § 573 Abs. 2 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs
Der Bundesrat hat am 10. Februar 2006 erneut einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts beim Deutschen
Bundestag eingebracht, nachdem der in der vergangenen
Legislaturperiode eingebrachte gleichlautende Entwurf der Diskontinuität unterfallen war. Es handelt sich um den Gesetzentwurf in der vom Bundesrat am 12. März 2004 beschlossenen
Fassung. Mit dem Entwurf soll der neue Kündigungstatbestand
der Abrisskündigung in das BGB (§ 573 Abs. 2 Nr. 4 BGB)
aufgenommen werden. Der Vermieter soll seinem Mieter dann
kündigen können, wenn das Wohngebäude überwiegend
leer steht, die gemeindliche Planung dessen teilweise oder
vollständige Beseitigung vorsieht und der Vermieter dem
Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung
nachweisen kann. Wann sich der Bundestag erneut mit dieser
Bundesratsinitiative beschäftigen wird, ist offen.
BT Drucksache 950/05 (Beschluss), 10.2.06; BR Drucksache
98/04 (Beschluss); BT Drucksache 16/1029, 23.3.2006

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RAHMENBEDINGUNGEN

Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Am 11. Mai 2006 wurde im Bundestag über den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in erster Lesung beraten. Der Entwurf soll
die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen und
das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem
in anderen zivilrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlichen.
Mit dem Gesetzentwurf will die Bundesregierung auf den
gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen reagieren. Besonders in mittleren und größeren
Wohnanlagen ist die bislang für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungsoder Modernisierungsmaßnahmen oft nicht oder kaum zu
erzielen.
Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen
der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die
Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden.
Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der
sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine
Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen
Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führe
zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für
die einzelnen Miteigentümer ankommt, so das Justizministerium. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches
Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa
durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur
Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese
Maßnahmen ist nach geltendem Recht bislang grundsätzlich
Einstimmigkeit erforderlich.

Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen
nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher
nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG)
richten.
Der Gesetzentwurf will die Möglichkeiten verbessern, sich
über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft
näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung
beim Verwalter eingeführt.
Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor
Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch
soll die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt werden,
wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen
oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
Der Gesetzentwurf wurde an die zuständigen Ausschüsse
verwiesen. Der Rechtsausschuss wird im September 2006
eine Sachverständigenanhörung durchführen.
BT Drucksache 16/887 vom 9.3.2006; 1. Beratung am
11.5.2006, BT Plenarprotokoll 16/35

Novellierung der Energieeinsparverordnung
(EnEV)
Das Bundesbau- und das Bundeswirtschaftsministerium haben einen Entwurf der zur Novellierung der EnEV vorgelegt.
Kernelemente der Novellierung sind die Einführung von Energieausweisen für Gebäude bei Verkauf und Vermietung sowie
die Vorschrift der Inspektion von Klimaanlagen. Es handelt
sich um einen noch nicht innerhalb der Bundesregierung
abgestimmten „Referentenentwurf“, zu dem Einzelfragen
strittig sind.
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6. vhw-RECHERCHE

Die Novellierung wird die bestehende EnEV von 2004 auf die
Anforderungen der EU-Richtlinie über die „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ anpassen. Nach dieser Richtlinie muss
ab 2006 für jedes Gebäude bei Verkauf oder Vermietung ein
Energiepass vorgelegt werden. Bisher waren die Eigentümer
nur bei Neubau dazu verpflichtet. Die EnEV 2006 wird die
Anforderungen an die Gebäudeenergiepässe entsprechend
der jeweiligen Nutzung konkretisieren und die Anforderungen
für die Aussteller festschreiben. Es ist zu erwarten, dass die
neue EnEV am 1. Januar 2007 in Kraft tritt.
Es werden voraussichtlich
gelten:
Wohngebäude bis 1965:
spätere Wohngebäude:
Nichtwohngebäude:

folgende Übergangsfristen
6 Monate nach Inkrafttreten
18 Monate nach Inkrafttreten
24 Monate nach Inkrafttreten

Die VOB/A, Ausgabe 2006, wird den Teil A der Vergabe- und
Vertragsordnung für Bauleistungen vom 12. September 2002
(BAnz. Nr. 202a vom 29. Oktober 2002) ersetzen.
Die Anwendung der Vorschriften aller Abschnitte in der
Neufassung der VOB, Teil A, wird erst zum Zeitpunkt des
Inkrafttretens der Änderung der Vergabeverordnung für die
öffentlichen Auftraggeber vorgeschrieben werden.
Derzeit wird die Novellierung der VOB/B im DVA erarbeitet.
Eine Neufassung der VOB/B wird voraussichtlich gemeinsam
mit der aktualisierten VOB/C im Oktober 2006 herausgegeben.
Bis dahin ist die VOB/B Ausgabe 2002 in der Bekanntmachung
vom 12. September 2002 (BAnz. Nr. 202a vom 29. Oktober
2002) anzuwenden.

Vereinfachung des Vergaberechts
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teile A und B
Sofortpaket zur Anpassung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) an zwingende Änderungen
durch die neuen EU-Vergaberechtrichtlinien (2004/18/EG und
2004/17/EG) und das ÖPP-Beschleunigungsgesetz – VOB/A
Ausgabe 2006
Der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA), ein von den Interessengruppen paritätisch besetztes
Gremium, ist für die Überarbeitung der VOB zuständig. Er gibt
das Sofortpaket zur Anpassung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) an zwingende Änderungen
durch die neuen EU-Vergaberechtrichtlinien (2004/18/EG und
2004/17/EG) und das ÖPP-Beschleunigungsgesetz – VOB/A
Ausgabe 2006 – in der Bekanntmachung vom 20. März 2006
(BAnz. Nr. 94a vom 18. Mai 2006) heraus.

Gesetzentwurf zur 3. Änderung der Verordnung zur Vergabeverordnung
Das Bundeskabinett hat am 26. Juni 2006 die Vereinfachung
des Vergaberechtes beschlossen. Die Flexibilisierung von
Staatsaufträgen soll in zwei Schritten erfolgen. In einem
ersten Schritt soll – entsprechend der Vereinbarung im Koalitionsvertrag – die Umsetzung neuen EU-Rechts im bestehenden Rechtssystem von Gesetz, Verordnung und den so
genannten Verdingungsordnungen erfolgen. Dazu werden
die Regelungen für die größeren öffentlichen Liefer-, Bau- und
Dienstleistungsaufträge in den Verdingungsordnungen an die
geänderten EU-Vergaberichtlinien angepasst. Konkret werden
flexiblere Vergabeverfahren, die Nutzung des Internets und
der Telekommunikation und einfachere Ausschreibungen bei
Kleinaufträgen vorgesehen.

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RAHMENBEDINGUNGEN

In einem zweiten Schritt soll das komplizierte und schwerfällige
deutsche Vergaberecht vereinfacht werden. Hierzu wurden
u. a. folgende Leitlinien beschlossen:
•
•

•

•

Alle Vergabeverfahren sollen transparenter werden.
Über das EU-Recht hinausgehende strengere Verpflichtungen für den Auftraggeber sollen aufgehoben werden.
Die Vergaberegeln sollten auf das notwendige Maß
beschränkt und überflüssige bürokratische Vorgaben
gestrichen werden.
Auf eine mittelstandsgerechte Ausgestaltung des künftigen Vergaberechts soll besonders geachtet werden.

Unterschiedliche Vorstellungen bestehen gegenüber der EUKommission noch in Bezug auf die Zuständigkeit bei kleineren
Aufträgen. Für die großen Aufträge hat der europäische Gesetzgeber die jetzt umgesetzten Vergaberichtlinien in einem
ordentlichen Gesetzgebungsverfahren verabschiedet. Obwohl
für die vielen kleineren Aufträge an sich die Mitgliedstaaten
zuständig sind, beabsichtigt die Europäische Kommission,
auch hierfür Vorgaben zu machen. Dieses soll mit einer so
genannten „auslegenden Mitteilung“ geschehen.
Gesetzentwurf und Beschluss unter: http://www.bmwi.de

Bundesstiftung Baukultur
Das Gesetzgebungsverfahren zur Errichtung der Bundesstiftung Baukultur konnte durch das vorzeitige Ende der Legislaturperiode im vergangenen Jahr nicht mehr abgeschlossen
werden.
Inzwischen hat die neue Bundesregierung – gestützt auf den
Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD vom 11. November

2005 – das Vorhaben wieder aufgegriffen und das Gesetzgebungsverfahren erneut eingeleitet. Die Regierungsfraktionen
haben sich damit erneut auf die Errichtung der Bundesstiftung
Baukultur verständigt.
Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Bundesstiftung soll die
Möglichkeiten guten Planens und Bauens als gesellschaftlichen
Anspruch für lebendige Städte einer breiten Öffentlichkeit
bewusst machen und die hohe Leistungsfähigkeit von Architekten und Ingenieuren in Deutschland auf dem Weltmarkt
noch besser darstellen.
Der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) erarbeitete Referentenentwurf wurde nach
Beteiligung der Länder, Verbände und Fachkreise am 3. Mai
2006 vom Kabinett beschlossen. Der Bundesrat hat am 16.
Juni 2006 im ersten Durchgang den vorgelegten Gesetzentwurf zur Bundesstiftung Baukultur begrüßt. Wichtig sei die
stärkere Einbeziehung der Länder bei der Entscheidung zum
Stiftungssitz und bei der Mitarbeit in den Stiftungsgremien. Zur
Begründung heißt es: „Angesichts ihrer Leistungen auf dem
Gebiet der Baukultur halten die Länder die Berücksichtigung
sachverständiger Persönlichkeiten aus ihrem Bereich bei der
Berufung der Mitglieder der satzungsgemäßen Gremien für
geboten.“
Als Anschubfinanzierung stellt der Bund in den Jahren 2006
bis 2009 rund 6 Mio. Euro für den Aufbau und die Arbeit der
Stiftung zur Verfügung. Langfristig soll der Finanzbedarf der
Stiftung auch von privaten Dritten wesentlich mitgetragen
werden. Das Gesetz soll Ende 2006 in Kraft treten.
BR Drs. 300/06 vom 5.5.2006; BR PlPr 823 vom 16.6.2006:
Stellungnahme; BT Drs. 16/1945 vom 22.6.2006 und Drs.
16/1990 vom 28.6.2006

99

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6. vhw-RECHERCHE

Kürzung der Pendlerpauschale
Der Bundesrat hat am 7. Juli 2006 dem vom Bundestag
am 29. Juni 2006 verabschiedeten Steueränderungsgesetz
zugestimmt, worunter unter anderem eine Kürzung der
Pendlerpauschale fällt. Die Kilometerpauschale für Fahrten
von der Wohnung zum Arbeitsplatz wird bis zum 20. Entfernungskilometer ganz abgeschafft. Künftig können nur
noch Fernpendler vom 21. km an 0,30 Euro pro km als Werbungskosten geltend machen. Das Gesetz wird am 1. Januar
2007 in Kraft treten.
BT Drucksache 16/1859 vom 19.6.2006 und Drucksache
16/1969 vom 28.6.2006; BR Drucksache 464/06, 7.7.2006
(Beschluss)

Föderalismusreform
Der Bundestag hat am 30. Juni 2006 Änderungen an 20
Artikeln des Grundgesetzes (BT-Drs. 16/813) beschlossen
und ein Föderalismusreform-Begleitgesetz (BT-Drs. 16/814)
verabschiedet. Die Oppositionsfraktionen hatten verschiedene
Änderungsanträge eingebracht, die alle abgelehnt wurden.
Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Föderalismusreform am 7. Juli 2006 zugestimmt. Die Länderkammer
votierte mit der erforderlichen Zwei-Drittel-Mehrheit für die
umfassende Neuregelung der Beziehungen von Bund und
Ländern, die damit Anfang kommenden Jahres in Kraft treten
kann. Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein
verweigerten ihre Zustimmung.
Mit der Föderalismusreform werden die gesetzgeberischen
Zuständigkeiten von Bund und Ländern neu geordnet. Die Einigung der Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD mit den
Ländern ist die umfassendste Grundgesetzreform seit 1949.

Einer der Kernpunkte der Staatsreform ist es, die Zahl der Bundesgesetze, die der Zustimmung des Bundesrates bedürfen, zu
reduzieren. Dem gegenüber werden Zuständigkeiten auf die
Länder verlagert, etwa das Besoldungs- und Versorgungsrecht
für Landesbeamte und die soziale Wohnraumförderung. Die
Länder sind auch für Strafvollzug und Ladenschluss zuständig. Atomenergie und Terrorabwehr sowie Meldewesen und
Schutz deutschen Kulturgutes gegen Abwanderung ins Ausland werden Bundessache. Mehr Rechte erhält der Bund auch
im Umweltbereich in der Abfallwirtschaft. In Wissenschaft
und Forschung an Hochschulen können Bund und Länder bei
Vorhaben überregionaler Bedeutung zusammenwirken.
Mit Inkrafttreten der Föderalismusreform werden die Bundesfinanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung und
die Finanzhilfen für Gemeindeverkehrsfinanzierung
nach Art. 104a Abs. 4 GG ab dem 1. Januar 2007 beendet
(Art. 125c Abs. 2 GG). Die Mittel zur Ausfinanzierung der
vom Bund bis zum 31. Dezember 2006 auf der Grundlage
von Verwaltungsvereinbarungen zur Förderung des sozialen
Wohnungsbaus und zur sozialen Wohnraumförderung eingegangenen Verpflichtungen werden dann ab 2007 durch die
Kompensation nach dem Entflechtungsgesetz im Rahmen des
Föderalismusreform-Begleitgesetzes abgegolten. Die bisher
gewährten Finanzhilfen für die Gemeindeverkehrsfinanzierung (kommunale Vorhaben, Bahn) werden bis (spätestens)
2019 fortgeführt.
Der Bund erhält im Umweltbereich, wo er derzeit nach
Art. 75 Abs. 1 Nr. 3 und 4 GG nur eine Kompetenz zur Rahmengesetzgebung hat, konkurrierende Kompetenzen für
den Naturschutz und die Landschaftspflege (Art. 74 Abs. 1
Nr. 29), sowie den Wasserhaushalt (Art. 74 Abs. 1 Nr. 32);
damit wird ein Umweltgesetzbuch (UBG) möglich.

100

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RAHMENBEDINGUNGEN

Bei den neuen Bundeskompetenzen, bei denen bisher nach
Art. 75 GG die Länder das Recht zur Gesetzgebung hatten und
der Bund nur Rahmenregelungen erlassen konnte, dürfen die
Länder künftig vom Bundesrecht abweichende Regelungen
treffen (Art. 72 Abs. 3). Sie sind dabei – wie der Bund – an verfassungs-, völker- und europarechtliche Vorgaben gebunden.
Die Abweichungsrechte sind z. T. durch „abweichungsfeste
Kerne“ begrenzt (Grundsätze des Naturschutzes, Arten- und
Meeresschutzes, stoff- oder anlagenbezogene Regelungen
im Wasserhaushaltsrecht).
Abweichende Regelungen der Länder schließen den Bund
nicht von späteren Novellen aus; neues Bundesrecht gilt wieder
im ganzen Bundesgebiet und verdrängt zwischenzeitliche
Abweichungen (Art. 72 Abs. 3 S. 3 GG). Die Länder können
auch hiervon erneut abweichen. Zur Verhinderung eines
sog. „Ping-Pong-Effekts“ tritt das neue Bundesrecht erst 6
Monate nach Verkündung in Kraft, so dass die Länder vorher
über eine erneute Abweichung entscheiden können (Art. 72
Abs. 3 S. 2 GG).
Nach der Koalitionsvereinbarung vom 18. November 2005
sollen in einem weiteren Reformschritt in der 16. Wahlperiode die Bund-Länder-Finanzbeziehungen den veränderten
Rahmenbedingungen innerhalb und außerhalb Deutschlands
angepasst werden.

Das Bundeskabinett hat am 12. Juli 2006 auf Vorschlag
von Bundesumweltminister Gabriel die Entwürfe für das
Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz, das Umwelt-Rechtsbehelfsgesetz und für das Aarhus-Vertragsgesetz beschlossen.
Das Gesetzespaket ist die Voraussetzung für eine baldige
Ratifizierung der Aarhus-Konvention.
Die im Oktober 2001 in Kraft getretene Aarhus-Konvention
der UN gewährt Bürgerinnen und Bürgern einen leichteren Zugang zu Informationen, beteiligt sie stärker an
Verwaltungsentscheidungen und erleichtert den Zugang
zu Gerichten in Umweltangelegenheiten. Das nach der
dänischen Stadt Aarhus benannte Übereinkommen sorgt
damit für mehr Transparenz in umweltpolitischen Entscheidungen mit dem Ziel, eine höhere Akzeptanz von
Verwaltungsentscheidungen zu erreichen.
Die Europäische Gemeinschaft hat zur Anpassung des europäischen Rechts an das Übereinkommen die Richtlinien
2003/4/EG, 2003/35/EG und 2001/42/EG erlassen, die im
Bundesrecht
•

•

BR Drucksache 179/06, 7.03.2006; BR Drucksache 463/06,
7.7.2006 (Beschluss)

Aarhus-Übereinkommen
Entwurf eines Gesetzes zu dem Übereinkommen vom 25. Juni
1998 über den Zugang zu Informationen, die Öffentlichkeitsbeteiligung an Entscheidungsverfahren und den Zugang zu
Gerichten in Umweltangelegenheiten

•

durch das Gesetz zur Neugestaltung des Umweltinformationsgesetzes und zur Änderung der Rechtsgrundlagen zum Emissionshandel vom 22. Dezember
2004,
durch die in einem parallelen Gesetzgebungsverfahren
befindlichen Gesetzentwürfe zu einem Gesetz über
die Öffentlichkeitsbeteiligung in Umweltangelegenheiten nach der EG-Richtlinie 2003/35/EG (Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz) und zu einem Gesetz
über ergänzende Vorschriften zu Rechtsbehelfen in Umweltangelegenheiten nach der EG-Richtlinie 2003/35/EG
(Umwelt-Rechtsbehelfsgesetz)
sowie das Gesetz zur Einführung einer Strategischen
Umweltprüfung und zur Umsetzung der Richtlinie
101

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6. vhw-RECHERCHE

2001/42/EG (SUPG) vom 25. Juni 2005 sowie das Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24. Juni 2004
umgesetzt werden.

Mit den genannten Gesetzen und den zur Umsetzung
der genannten Richtlinien erforderlichen landesrechtlichen
Vorschriften sowie der bis zum vollständigen Erlass der
landesrechtlichen Vorschriften bestehenden Direktwirkung
der Richtlinien wird das Übereinkommen in Deutschland
vollständig angewandt. Die Aarhus-Konvention wurde
von allen EU-Mitgliedstaaten und auch der EU selbst unterzeichnet. Bundestag und Bundesrat müssen den Gesetzesentwürfen noch zustimmen, bevor das Übereinkommen
förmlich ratifiziert werden kann. Durch die Ratifikation des
Übereinkommens kann Deutschland an dem internationalen
System des Übereinkommens teilnehmen und die mit der
Stellung als Vertragspartei verbundenen Mitgestaltungsrechte sachgerecht wahrnehmen.
BR-Drucksache 551/06, 11.08.06

Bebauungsplänen führen, zum Beispiel durch Erhaltung und
Umbau vorhandener Ortsteile.
Umweltprüfungen werden eingeschränkt
Nach Angaben des Ministeriums sollen in Zukunft die zeitund kostenaufwendigen förmlichen Umweltprüfungen bei
Bebauungsplänen von einer Größenordnung bis zu 20.000qm
zulässiger Grundfläche – das entspricht etwa vier Fußballfeldern – wegfallen. Das gleiche gelte in abgewandelter Form
bis 70.000 qm zulässiger Grundfläche. Darüber hinaus will
das Kabinett zur Beschleunigung der Planungsvorhaben die
Mehrstufigkeit von Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen auf ein einstufiges Verfahren zurückführen.
Bebauungspläne für besiedelte Gebiete geplant
Mit Bebauungsplänen innerhalb der Siedlungsbereiche könnte
beispielsweise die Nachverdichtung von städtischen Gebieten
und die Anpassung von Wohnquartieren an die Bedürfnisse
des alten- und familiengerechten Wohnens festgesetzt werden, heißt es in der Meldung weiter. In Betracht kommen laut
Ministerium auch Bebauungspläne für die Wiedernutzung
stillgelegter Gewerbeflächen.

2

Änderung des Baugesetzbuchs

Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte
Um die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden zu
vereinfachen und zu fördern, hat das Bundeskabinett am
9.August 2006 den Entwurf einer Änderung des Baugesetzes
beschlossen. Wie das Bundesministerium für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung (BMVBS) mitteilte, soll der Entwurf
zu einer erheblichen Beschleunigung bei der Aufstellung von

2

Siehe hierzu vhw-Stellungnahme (Kapitel 1.2.; Forum Wohneigentum 5/2006, erscheint November 2006)

Innenentwicklung vor Außenentwicklung
Die mit dem Gesetzentwurf vorgenommene Betonung der
Innenentwicklung vor der Außenentwicklung soll laut BMVBS
dem Investor, der sich für eine Fläche im bestehenden Siedlungsbereich entscheidet, rascher zum Baurecht verhelfen.
Dieser rechtliche Bonus diene zugleich der Reduzierung der
Flächeninanspruchnahme. Denn die gezielte erstmalige Inanspruchnahme von Flächen für Siedlungszwecke werde
verringert und ein Flächenrecycling gefördert.
Praxistest mit sechs Gemeinden angekündigt
Nach Angaben des Ministeriums können die mit dem beschleunigten Verfahren geschaffenen Erleichterungen je nach

102

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SOZIALE WOHNRAUMFÖRDERUNG

Fall bis zu einer Halbierung der Dauer der Verfahren führen.
Damit könne in den Städten und Gemeinden das Baurecht
für notwendige Investitionen erheblich schneller geschaffen
werden. Das Ministerium kündigte an, dass der Regierungsentwurf im Rahmen eines Praxistests mit sechs Kommunen
auf seine Praxistauglichkeit geprüft werden soll.

6.2.2 Soziale Wohnraumförderung 2006
ie Verwaltungsvereinbarung über die soziale Wohnraumförderung 2006 sieht in diesem Jahr wie im Jahr
zuvor Bundesfinanzhilfen in Höhe von 202,4 Mio. Euro für
1
Wohnungsbau- und Modernisierungsinvestitionen vor .

D

ten und Verdichtungsräumen mit Zuwanderung und hoher
Wohnungsnachfrage ist weiterhin auch Wohnungsneubau
erforderlich. In Regionen mit entspannten Wohnungsmärkten
steht die Anpassung vorhandener älterer Wohnungsbestände
an heutige Wohnbedürfnisse im Vordergrund, etwa durch
barrierefreien Aus- und Umbau. Wachsende Bedeutung hat
bundesweit die Flankierung von Stadtumbauprozessen durch
Bestandsinvestitionen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei der
Förderung des selbst genutzten Wohneigentums.
In den alten Ländern, einschließlich ehemaliges West-Berlin,
können die bereit gestellten Finanzhilfen in städtebaulichen
Sanierungs- und Entwicklungsgebieten und in den Fördergebieten der Programme „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – die soziale Stadt“ sowie „Stadtumbau West“
auch für die Modernisierung von bestehendem Wohnraum
in Ausnahmefällen ohne Begründung von Belegungsrechten
für den modernisierten Wohnraum eingesetzt werden, wenn

Die Finanzhilfen werden seit 2005 nicht mehr getrennt für
die alten und die neuen Länder bereitgestellt, sondern nach
einem einheitlichen Schlüssel auf alle 16 Länder verteilt. Die
Länder setzen ihrerseits eigene FörAufteilung der Finanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung 2006 auf die
dermittel – mindestens in Höhe der
Bundesländer nach dem Bevölkerungsschlüssel*
von Ihnen in Anspruch genommenen Bundesland
Bevölkerung v.H.
8 Länder
Verpflichtungsrahmen
in Mio. Euro
Bundesfinanzhilfen – ein.
Die Förderschwerpunkte werden im
Einzelnen von den Ländern nach den
Anforderungen der regionalen Wohnungsmärkte gesetzt: In Großstäd1

Bei Redaktionsschluss lag der Redaktion der Entwurf der Verwaltungsvereinbarung Soziale Wohnraumförderung 2006 vor. Die Verwaltungsvereinbarung war zu diesem Zeitpunkt
von den Bundesländern noch nicht
gegengezeichnet und somit noch
nicht in Kraft getreten.

Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt

13,0201
15,1147
4,1154
3,1048
0,8041
2,1133
7,3922
2,0727
9,7009
21,9012
4,9235
1,2751
5,1875
3,0026

Schleswig-Holstein
3,4342
Thüringen
2,8377
Insgesamt:
100,0000
Quelle: VV Soziale Wohnraumförderung 2006

---

26,353
38,478
8,330
6,284
2,047
5,380
18,818
5,277

26,1699
----1,3923
3,6591
12,7990
3,5887
---

--37,9202
8,5247

-------

55,754
12,534
2,581
--6,077

5,9461
--100,0000

8,743
5,744
202,400

* Stand: 30.09.2005

103

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6. vhw-RECHERCHE

im Rahmen des Erneuerungskonzeptes die Wohnverhältnisse
der Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung allgemein
und dauerhaft verbessert werden. Die Möglichkeiten, z. B.
durch mittelbare Belegung außerhalb der städtebaulichen
Fördergebiete belegungsgebundenen Wohnraum für diesen
Personenkreis zu gewinnen, sollen genutzt werden. Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht sind, fallen unter die Modernisierung.
Aus den Protokollnotizen der VV Soziale Wohnraumförderung 2006:
Für die neuen Länder, einschließlich ehemaliges Ost-Berlin,
gelten auf Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes
folgende Sonderregelungen:
1.
2.

Fördergegenstand ist bis zum 31. Dezember 2008 auch
die Instandsetzung vorhandener Wohnungen.
Bei der Förderung der Modernisierung und der Instandsetzung von Mietwohnungen kann von der Begründung
von Belegungsbindungen abgesehen werden, soweit in
dem Gebiet auf Grund von nach § 12 Abs. 2 Satz 1 und
2 und § 13 des Altschuldenhilfe-Gesetzes erlassenen
landesrechtlichen Vorschriften genügend Wohnungen
belegungsgebunden sind.

Der Bundeshaushaltsplan 2006 enthält die Ermächtigung an
die neuen Länder, einschließlich ehemaliges Ost-Berlin, den
Verpflichtungsrahmen für das Förderprogramm 2006 auch für
die Altschuldenhilfe entsprechend § 6 a AHG einzusetzen.
Die Länder Niedersachsen und Sachsen erklären, dass sie im
Programmjahr 2006 keine Finanzhilfen des Bundes für die
soziale Wohnraumförderung in Anspruch nehmen werden.
Die nach dem bundesweiten Bevölkerungsschlüssel auf die
beiden Länder entfallenden Verpflichtungsrahmen in Höhe von
30,134 Mio. Euro werden auf die übrigen Länder verteilt.

Die Länder Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen erklären, dass sie über
den nach dem bundesweiten Bevölkerungsschlüssel auf sie
entfallenden Verpflichtungsrahmen hinaus keine zusätzlichen
Mittel aus dem von anderen Ländern frei gegebenen Verpflichtungsrahmen in Anspruch nehmen werden.
Mit Inkrafttreten der Föderalismusreform werden die
Bundesfinanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung nach
Art. 104a Abs. 4 GG ab dem 1. Januar 2007 beendet. Die
Mittel zur Ausfinanzierung der vom Bund bis zum 31. Dezember 2006 auf der Grundlage von Verwaltungsvereinbarungen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus und zur
sozialen Wohnraumförderung eingegangenen Verpflichtungen
werden dann ab 2007 durch die Kompensation nach dem
Entflechtungsgesetz im Rahmen des FöderalismusreformBegleitgesetzes abgegolten.

6.2.3 Städtebauförderung 2006
ach der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung
2006 wird der Bund den Ländern im Jahr 2006 für die
Förderung städtebaulicher Maßnahmen die im Haushalts2
plan vorgesehenen 546,320 Mio. Euro zuteilen.

N

Die Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2006
sieht Finanzhilfen des Bundes zur Förderung städtebaulicher
Maßnahmen konkret in folgenden Bereichen vor (VV-Städtebauförderung 2006):
•

Förderung der nachhaltigen Stärkung von Innenstädten und Ortszentren, des städtebaulichen
Denkmalschutzes sowie der Wiedernutzung von
Brachflächen im Rahmen städtebaulicher Erneuerung
und Entwicklung: 270,160 Mio. Euro

104

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STÄDTEBAUFÖRDERUNG

•

Förderung von Maßnahmen der Sozialen Stadt:
110,400 Mio. Euro.

•

Förderung des Stadtumbaus in den neuen und alten
Bundesländern: 165,761 Mio. Euro.

Städtebauliche Maßnahmen
Die Finanzhilfen des Bundes zur Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen werden zur Deckung
förderungsfähiger Kosten der Vorbereitung und Durchführung
städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
eingesetzt. Gefördert wird die städtebauliche Sanierungsund Entwicklungsmaßnahme als Einheit (bestehend aus Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme, Leistungen
von Sanierungsträgern, Entwicklungsträgern und anderen
Beauftragten sowie sonstiger Kosten).

Bundesprogramm „Stadtumbau Ost“
Die Finanzhilfen des Bundes zur Förderung des Stadtumbaus
werden eingesetzt für die Vorbereitung und Durchführung
städtebaulicher Maßnahmen des Rückbaus und der Aufwertung in Gemeinden der neuen Länder sowie in Stadtteilen
im Ostteil Berlins, die von Wohnungsleerständen besonders
betroffen sind und in denen einer Destabilisierung der Wohnungsmarktlage entgegen gewirkt werden muss. Förderungsfähig sind Gesamtmaßnahmen auf der Grundlage von
städtebaulichen Entwicklungskonzepten. Für den Zeitraum
2002 bis 2009 stehen insgesamt rund 2,5 Milliarden Euro
zur Verfügung (Bund, Länder und Gemeinden), von denen
allein der Bund rund eine Milliarde Euro bereitstellt. Bis Ende
des Jahres 2005 sind im Rahmen des Stadtumbauprogramms
Bewilligungen für den Rückbau von 197.265 Wohnungen ausgesprochen worden. Flankiert werden die Maßnahmen durch
zusätzliche Altschuldenhilfe für abgerissene Wohnungen,
für die allein der Bund weitere 1,1 Milliarde Euro bereithält.

Zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes finanziert der Bund Vorhaben, die in
Gebieten mit städtebaulicher Er- Verteilung der Finanzhilfen des Bundes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen
auf die Bundesländer 2006
haltungssatzung notwendig sind,
Alte Bundesländer:
um in ihrer Struktur und Funktion Für den Programmbereich Städtebauliche Sanierungs- und
v. H.
in Tsd. Euro
bedrohte historische Stadtkerne mit Entwicklungsmaßnahmen
15,530
13.530
denkmalwerter Bausubstanz auf Baden-Württemberg
Bayern
18,290
15.934
breiter Grundlage zu sichern und
Berlin/West
3,637
3.169
zu erhalten.
Bremen
1,042
908
2

Bei Redaktionsschluss lag der Redaktion der Entwurf der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2006
vor. Die Verwaltungsvereinbarung
war zu diesem Zeitpunkt von den
Bundesländern noch nicht gegengezeichnet und somit noch nicht in
Kraft getreten.

Hamburg
Hessen
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Schleswig-Holstein
Gesamt:

2,658
8,904
11,712
26,471
5,956
1,569
4,231
100,000

2.315
7.757
10.203
23.061
5.189
1.367
3.686
87.119

Quelle: VV Städtebauförderung 2006

105

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6. vhw-RECHERCHE
Neue
Programmbereich
Bundesländer Städtebauliche Sanie-

Städtebaulicher
rungs- und Entwicklungs- Denkmalschutz
maßnahmen

Berlin/Ost
Brandenburg
MecklenburgVorpommern
Sachsen
Sachsen Anhalt
Thüringen
Gesamt:

Stadtumbau
Rückbau/Aufwertung
zusätzliche
Bundesmittel

i. v. H.
8,012
17,162
11,667

Tsd. Euro
7.403
15.858
10.781

i. v. H.
8,012
17,162
11,667

Tsd. Euro
7.262
15.555
10.575

i. v. H.
8,012
17,162
11,667

Tsd. Euro
7.192
15.405
10.472

Tsd. Euro
1.602
3.433
2.333

30,128
17,240

27.839
15.930

30,128
17,240

27.307
15.626

30,128
17,240

27.043
15.475

6.026
3.448

15,791
100,000

14.592
92.403

15,791
100,000

14.313
90.638

15,791
100,000

14.174
89.761

3.158
20.000

Quelle: VV Städtebauförderung 2006

•

Für das Jahr 2006 sieht die Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2006 Fördermittel des Bundes in Höhe von
109,8 Mio. Euro vor.
Die Mittel können eingesetzt werden für
•

ursprüngliche
Bundesmittel

den Rückbau von Wohnungen und städtischer
Infrastruktur;
förderfähig ist der Rückbau leer stehender, dauerhaft
nicht mehr benötigter Wohngebäude oder Wohngebäudeteile, dazu gehören:
•

Zustimmung des Landes,
es sei denn,
in einem nach landesrechtlichen Vorschriften
geregelten oder in sonstiger Weise durchgeführten
Verfahren unter Beteiligung der zuständigen
Denkmalschutzbehörde
ist die Zustimmung zum
Abriss erteilt oder
•

durch objektkonkrete Festsetzung im Rahmen eines
Stadtentwicklungskonzeptes/städtebaulichen Entwicklungskonzeptes, welches von der Gemeinde
beschlossen wurde, ist der Abriss des Gebäudes
abgestimmt; die für den Rückbau von Wohnungen
bestimmten Bundesfinanzhilfen können nicht für
den Rückbau von Altbauwohnungen eingesetzt
werden, die nach bauordnungsrechtlichen Maßstäben als nicht bewohnbar gelten; förderfähig ist
außerdem die stadtumbaubedingte Rückführung
der städtischen Infrastruktur im Fördergebiet;

•

Aufwendungen für die Freimachung von Wohnungen,

die Aufwertung von Stadtquartieren.
Zur Aufwertung von Stadtquartieren können gefördert
werden:

•

Aufwendungen für den Rückbau unmittelbar (Abrisskosten),

•

die Erarbeitung (Fortschreibung) von städtebaulichen
Entwicklungskonzepten,

•

Aufwendungen für eine einfache Herrichtung des
Grundstücks zur Wiedernutzung, dazu zählt insbesondere die Begrünung.

•

die Anpassung der städtischen Infrastruktur,

•

die Wiedernutzung und Zwischennutzung der freigelegten Flächen; Verbesserung des Wohnumfeldes,

Der Rückbau von vor 1914 errichteten Gebäuden in straßenparalleler Blockrandbebauung (Vorderhäusern) oder anderen
das Stadtbild prägenden Gebäuden bedarf grundsätzlich der

•

die Aufwertung des vorhandenen Gebäudebestandes. Dazu gehört insbesondere die Erhaltung von
Gebäuden mit baukultureller Bedeutung, wie z.B.

106

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STÄDTEBAUFÖRDERUNG

die Instandsetzung und Modernisierung von das
Stadtbild prägenden Gebäuden,

Die Bundesfinanzhilfen zur Förderung des Stadtumbaus in
den alten Ländern können eingesetzt werden für:

•

sonstige Bau- und Ordnungsmaßnahmen, die für
den Stadtumbau erforderlich sind,

•

•

Leistungen von Beauftragten.

die Vorbereitung der Gesamtmaßnahme wie Erarbeitung
(Fortschreibung) von städtebaulichen Entwicklungskonzepten sowie die Bürgerbeteiligung;

•

die städtebauliche Neuordnung sowie die Wieder- und
Zwischennutzung von Industrie-, Verkehrs- oder Militärbrachen;
die Verbesserung des öffentlichen Raums, des Wohnumfeldes und der privaten Freiflächen;

Ergänzende Einzelvorhaben außerhalb des Fördergebiets sind
im Einzelfall mit Zustimmung des Bundes förderfähig, wenn
sie für den Stadtumbau im Fördergebiet erforderlich sind.

•
Die Länder stellen sicher, dass mindestens die Hälfte der in
Artikel 8 Abs. 1 (VV Städtebauförderung) als ursprüngliche
Bundesmittel ausgewiesenen Bundesfinanzhilfen für die
Förderung des Rückbaus von Wohnungen eingesetzt wird.
Die dort ausgewiesenen zusätzlichen Bundesmittel setzen
die Länder mindestens zur Hälfte für die Rückführung der
städtischen Infrastruktur ein, im Übrigen für Maßnahmen
der Aufwertung.

Bundesprogramm „Stadtumbau
West“
Das Bundesprogramm
„Stadtumbau West“ soll
den Städten helfen, ihre
städtebaulichen Strukturen an die Entwicklung
von Bevölkerung und
Wirtschaft in den Stadtteilen anzupassen, die
von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind.

•

die Anpassung der städtischen Infrastruktur und die
Sicherung der Grundversorgung;

•

die Aufwertung und den Umbau des vorhandenen
Gebäudebestands. Dazu gehört auch die Erhaltung von
Gebäuden mit baukultureller Bedeutung, wie z. B. die
Instandsetzung und Modernisierung von das Stadtbild
prägenden Gebäuden;

Verteilung der Finanzhilfen des Bundes für den
Programmbereich „Stadtumbau West“ 2006

Alte Bundesländer:

v. H.

Baden-Württemberg
Bayern
Berlin/West
Bremen
Hamburg
Hessen
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Schleswig-Holstein
Gesamt:

12,034
14,110
6,361
1,426
1,736
7,547
12,724
29,946
5,728
2,351
6,037
100,0000

Ursprüngliche Bundesmittel
in Tsd. Euro
4.814
5.644
2.544
570
694
3.019
5.090
11.978
2.291
941
2.415
40.000

Zusätzliche Bundesmittel
in Tsd. Euro
1.925
2.258
1.018
228
278
1.208
2.036
4.791
916
376
966
16.000

Quelle: VV Städtebauförderung 2006

107

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6. vhw-RECHERCHE

•

den Rückbau leer stehender, dauerhaft nicht mehr benötigter Gebäude oder Gebäudeteile oder der dazu
gehörenden Infrastruktur;

•

die Wieder- und Zwischennutzung freigelegter Flächen;

•

sonstige Bau- und Ordnungsmaßnahmen, die für den
Stadtumbau erforderlich sind;

•

Probleme der Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf werden mit einem integrierten Konzept im Sinne einer
ganzheitlichen Aufwertungsstrategie in einem umfassenderen
Zusammenhang zielgerichteter sozialer und ökologischer
Infrastrukturpolitik angegangen.
Dazu zählen Maßnahmen zur:

Leistungen von Beauftragten.

Näheres bestimmen die Förderungsrichtlinien der Länder.

•

Verbesserung der Wohnverhältnisse,

•

Einleitung neuer wirtschaftlicher Tätigkeiten (z. B. Förderung von Unternehmensgründungen),

•
Schaffung und Sicherung der Beschäftigung auf lokaler
Der Bund stellt für das Programm in den kommenden JahEbene,
ren steigende Finanzhilfen bereit. Bis 2007 sollen jährlich 40
•
Verbesserung der sozialen Infrastruktur, insbesondere
Mio. Euro, 2008 dann 58 Mio. Euro und ab 2009 jährlich 86
Mio. Euro investiert werden. Die Verwaltungsvereinbarung
für junge Menschen,
Städtebauförderung 2006
Verteilung der Finanzhilfen des Bundes zur Förderung von Maßnahmen der Sozialen Stadt
sieht jedoch bereits für das
im Jahr 2006
Jahr 2006 eine Aufstockung
ursprüngliche
zusätzliche Bundesmittel, die für ModellBundesmittel
vorhaben eingesetzt werden können
der Bundesmittel um zusätzBundesland
i.v.H.
in Tsd. Euro
in Tsd. Euro
liche 16 Mio. Euro auf 56 Mio.
Euro vor.
Baden-Württemberg
12,203
8.591
4.881
13,976

9.839

5.590

Berlin

5,156

3.630

2.062

Brandenburg

3,293

2.318

1.317

Bremen

0,942

663

377

Hamburg

2,296

1.616

918

Hessen

7,305

5.143

2.922

Mecklenburg-Vorpommern

2,259

1.590

904

Niedersachsen

9,257

6.517

3.703

Bayern

Bund-LänderProgramm
„Soziale Stadt“
Der Bund stellt im Jahr 2006
für die Förderung von Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf im Bund-LänderProgramm „Soziale Stadt“
110,4 Mio. Euro zur Verfügung
und damit 40 Mio. Euro mehr
als ursprünglich geplant. Die

22,298

15.698

8.919

Rheinland-Pfalz

4,523

3.184

1.809

Nordrhein-Westfalen
Saarland

1,231

867

493

Sachsen

5,705

4.016

2.282

Sachsen Anhalt

3,360

2.366

1.344

Schleswig-Holstein

3,249

2.287

1.300

Thüringen

2,947

2.075

1.179

100,000

70.400

40.000

Insgesamt:

Quelle: VV Städtebauförderung 2006

108

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KREDITANSTALT FÜR WIEDERAUFBAU

•

Verbesserung des Angebots an bedarfsgerechten Ausund Fortbildungsmöglichkeiten,

•

Maßnahmen für eine sichere Stadt,

•

Umweltentlastung,

•

Öffentlicher Personennahverkehr,

•

Wohnumfeldverbesserung,

•

Stadtteilkultur

•

und Freizeit.

Das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ geht über die
klassische Städtebauförderung hinaus. Es soll nicht nur die
gebaute Umwelt, sondern die Lebensverhältnisse und Lebenschancen der Bürgerinnen und Bürger in benachteiligten
Stadtteilen verbessern. Um das zu erreichen, ist das Programm
auf die Bündelung mit anderen Förderprogrammen (wie z. B.
3
4
den Programmen E&C und LOS des Bundesministeriums
für Familie, Senioren, Frauen und Jugend) und Initiativen in
Bereichen wie Jugendarbeit, Arbeitsbeschaffung, Gesundheit,
Spracherwerb für Ausländer oder Bildung angelegt.

6.2.4 Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)5
ür den Bau oder Kauf, aber auch die Modernisierung
und Instandsetzung von Wohngebäuden, stellt die KfW
Förderbank verschiedene Förderprogramme zur Verfügung.
So werden neben Krediten für den Kauf von Wohnungseigentum auch Darlehen mit besonders günstigen Zinssätzen

F
3

Entwicklung und Chancen junger Menschen in sozialen
Brennpunkten

4

Lokales Kapital für soziale Zwecke

für Maßnahmen zum Energiesparen und zur Verringerung
des Ausstoßes von Kohlendioxid (CO2) vergeben, beispielsweise für die Heizungserneuerung, Wärmedämmung und die
Nutzung erneuerbarer Energie. Die KfW-Mittel sind nicht an
bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Sie stehen daher
grundsätzlich jedem Haus- oder Wohnungseigentümer offen,
der eine der förderfähigen Maßnahmen durchführt. Welches
Programm konkret in Frage kommt, richtet sich in erster Linie
nach der Art des Vorhabens.

Bauen, Wohnen, Energie sparen
Seit dem 1. Februar 2006 werden Modernisierungen stärker
unterstützt. Bundesregierung und KfW Förderbank haben
ein optimiertes CO2-Gebäudesanierungsprogramm
und die gemeinsame Förderinitiative „Wohnen, Umwelt,
Wachstum“ gestartet. Als erste Maßnahme aus dem 25
Mrd.-Programm der Bundesregierung für Wachstum und
Beschäftigung startete die KfW Förderbank am 1.2.2006
Verbesserungen im „CO2-Gebäudesanierungsprogramm“
sowie in den Programmen „Wohnraum Modernisieren“ und
„Ökologisch Bauen“.
Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm fördert die Wärmedämmung, den Einbau neuer Fenster und den Austausch
der Heizung als Maßnahmekombinationen (Maßnahmepakete). Die Verbesserungen müssen im Jahr mindestens 40 kg
CO2 je qm Gebäudenutzfläche einsparen. Das Darlehen beträgt bis zu 50.000 Euro (bisher 250 Euro je qm) und ist bei
einer Laufzeit von 20 Jahren mit 1,00% effektiv zu verzinsen
(Zinsbindung 10 Jahre). Kann mit der Sanierung das NeubauNiveau nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erreicht
und nachgewiesen werden, wird zudem ein Tilgungszuschuss
5

Ausführliche Informationen zu den KfW-Förderprogrammen
im Internet unter: http://www.kfw-foerderbank.de

109

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6. vhw-RECHERCHE

in Höhe von 10 % (1.6.2006, s. u.) des Darlehensbetrages
gewährt. Gefördert werden Wohnhäuser, die bis zum Ende
1983 (bisher 1978) fertig gestellt wurden.
Über das Programm „Wohnraum Modernisieren“ können
energetische Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmung und Fenstererneuerung gefördert werden, auch wenn
die erzielte Einsparung weniger als 40 kg CO2 je qm und Jahr
beträgt. Zudem werden neue Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien (z. B. solarthermische Anlagen, Holzheizungen,
Wärmepumpen) und der Austausch von Einzelöfen (Kohle,
Öl, Gas, Nachtspeicher) gegen Zentralheizungen auf Basis
von Brennwerttechnologie gefördert. Das Darlehen beträgt
ebenfalls bis zu 50.000 Euro bei einem effektiven Zinssatz
von 2,02 % (Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre). Sonstige Modernisierungsmaßnahmen wie neue Sanitär- oder
Grünanlagen werden mit einem Darlehen bis zu 100.000
Euro gefördert, der effektive Zinssatz beträgt dann 3,32 %
(Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre).
Im Förderprogramm „Ökologisch-Bauen“ wird die Errichtung von besonders energiesparenden Gebäuden (KfW-Energiesparhäuser 40/60 und Passivhäuser) sowie der Einbau
von Heizungstechnik zur Nutzung erneuerbarer Energien
in Neubauten gefördert. Der Darlehensbetrag liegt nun bei
einheitlich bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit (bisher beim
Energiesparhaus 60 30.000 Euro und bei Heizungstechnik
10.000 Euro). Der Effektiv-Zinssatz liegt für Energiesparhäuser
40 und Passivhäuser bei 1,00% (20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre
Zinsbindung), für Energiesparhäuser 60 und Heizungstechnik
bei 2,54 % (20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung).

Anpassungen ab 1. Juni 2006
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach den zinsgünstigen KfW-Förderprogrammen wurden – neben der Anhebung
der Zinssätze zum 19. Mai 2006 – weitere Anpassungen
vorgenommen:
Im CO2-Gebäudesanierungsprogramm wird der Teilschulderlass, der bei Erreichen des Neubau-Niveaus gewährt wurde,
ab dem 1.6.2006 auf 10 % (statt bislang 15 %) abgesenkt.
Im KfW-Programm „Wohnraum Modernisieren“ wird die
Fenstererneuerung ab dem 1. Juni 2006 anstatt als ÖKOPLUS wieder als STANDARD-Maßnahme gefördert. Über das
Programm Wohnraum Modernisieren können energetische
Modernisierungsmaßnahmen (ÖKO-PLUS-Maßnahmen) wie
Wärmedämmung und Fenstererneuerung (Fenstererneuerung
ab 1.6.2006 STANDARD-Maßnahme mit höherem Zinssatz)
gefördert werden, auch wenn die erzielte Einsparung weniger
als 40 kg CO2 je qm und Jahr beträgt. Zudem werden neue
Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien (z. B. Solarthermische Anlagen, Holzheizungen, Wärmepumpen) und der
Austausch von Einzelöfen (Kohle, Öl, Gas, Nachtspeicher)
gegen Zentralheizungen auf Basis von Brennwerttechnologie
gefördert. Das Darlehen beträgt bis zu 50.000 Euro bei einem
effektiven Zinssatz von 3,34 % (Laufzeit 20 Jahre, Zinsbindung
10 Jahre). Sonstige Modernisierungsmaßnahmen (STANDARD-Maßnahmen) wie neue Sanitär- oder Grünanlagen
werden mit einem Darlehen bis zu 100.000 Euro gefördert,
der effektive Zinssatz beträgt dann 4,31 % (Laufzeit 20 Jahre,
Zinsbindung 10 Jahre).
Im Förderprogramm „Ökologisch-Bauen“ wird die Errichtung von besonders energiesparenden Gebäuden (KfW-Energiesparhäuser 40/60 und Passivhäuser) sowie der Einbau
von Heizungstechnik zur Nutzung erneuerbarer Energien in
Neubauten gefördert. Der Darlehensbetrag liegt bei einheitlich

110

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04.09.2006 15:37:19 Uhr

KREDITANSTALT FÜR WIEDERAUFBAU

bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Der Effektiv-Zinssatz liegt
für Energiesparhäuser 40 und Passivhäuser bei 2,83 % (20
Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung), für Energiesparhäuser
60 und Heizungstechnik bei 4,16 % (20 Jahre Laufzeit, 10
Jahre Zinsbindung).
Der Einbau kleinerer Photovoltaik-Anlagen kann mit zinsvergünstigten Krediten bis zu 50.000 Euro aus dem Programm
„Solarstrom Erzeugen“ gefördert werden (Finanzvolumen:
209 Mio. Euro). Die KfW Förderbank hat seit der Neuauflage
Anfang des Jahres 2005 bis Dezember 2005 in diesem Programm 16.000 Kredite mit einem Kreditvolumen von 500 Mio.
Euro vergeben. Es wurden Solarstromanlagen mit einer Nennleistung von rund 130 Megawatt gefördert. Damit könnten
24.000 Privathaushalte ihren jährlichen Strombedarf decken.
Während anfänglich Photovoltaik-Anlagen vorwiegend in den
südlichen Bundesländern installiert wurden, nehmen jetzt auch
die Vorhaben in den nördlicheren Regionen zu.
Für die Finanzierung von kleineren Photovoltaik-Investitionen
bietet die KfW Förderbank ein separates, einfach konzipiertes
Programm an. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 50.000 Euro.
Das Programm steht mit Ausnahme von Kommunen allen
Antragstellern offen. Der Zinssatz beträgt bei einer Laufzeit
des Kredites von 20 Jahren, drei tilgungsfreien Anlaufjahren
und einer Zinsbindung von 10 Jahren nominal 4,00 % p. a.
und effektiv 4,63 % p. a. (Stand 25. August 2006). Anlagen
mit einem Kreditbedarf von über 50.000 Euro, die gewerblich
betrieben werden, können im ERP-Umwelt- und Energiesparprogramm und KfW-Umwelt-Programm mitfinanziert
werden.

Infrastruktur
KfW-Infrastrukturprogramm

Das Infrastrukturprogramm der KfW bietet zum einen die
Möglichkeit des Direktkredits an kommunale Darlehensnehmer und zum anderen die Bankdurchleitungsvariante
für privatrechtliche Unternehmen mit mehrheitlich kommunalem Gesellschafterhintergrund und für gemeinnützige
Organisationsformen.
Um ihr Programm stärker an den Zielgruppen auszurichten,
hat die KfW Förderbank ihr Förderangebot im Bereich
Infrastruktur umstrukturiert. Das Infrastrukturprogramm
wurde zum 1. August 2005 durch die eigenständigen
Förderprogramme KfW-„Kommunalkredit“, „Kommunal Investieren“ und „Sozial Investieren“ ersetzt. Die
Zinssätze der neuen Förderprogramme orientieren sich
grundsätzlich an den Konditionen des bisherigen KfWInfrastrukturprogramms. Bei den Programmen „Kommunal
Investieren“ und „Sozial Investieren“ findet das risikogerechte Zinssystem Anwendung. Dabei bestimmen die
Bonität des Kreditnehmers und die Werthaltigkeit der
gestellten Sicherheiten die Höhe des Zinses.6
KfW-Förderprogramm „Kommunal Investieren“
Antragsberechtigt sind Unternehmen mit mehrheitlich
kommunalem Gesellschafterhintergrund (d. h. unmittelbare
oder mittelbare Beteiligung einer oder mehrerer kommunaler Gebietskörperschaften mit insgesamt mehr als
50 Prozent). Der maximale Finanzierungsanteil beträgt 75
Prozent der Gesamtinvestitionen und der Darlehenshöchstbetrag 10 Mio. Euro pro Vorhaben. Bei Kreditbeträgen bis
1 Mio. Euro pro Vorhaben ist ein KfW-Finanzierungsanteil
6

Aktuelle Zinssätze und weitere Informationen zu den Förderprogrammen der KfW im Internet: www.kfw-foerderbank.de

111

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6. vhw-RECHERCHE

bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten möglich.
Ergänzend zu den bisherigen Laufzeitvarianten von 20
Jahren werden zukünftig auch Darlehen mit 30 Jahren
Laufzeit angeboten.
KfW-Förderprogramm „Sozial Investieren“
Im Rahmen dieses Programms erhalten alle gemeinnützigen
Organisationsformen günstige Finanzierungsmöglichkeiten
für Investitionen in die soziale Infrastruktur. Der maximale
Finanzierungsanteil beträgt 75 Prozent der Gesamtinvestitionen. Der Darlehenshöchstbetrag liegt bei 10 Mio. Euro pro
Vorhaben. Bei Kreditbeträgen bis 1 Mio. Euro pro Vorhaben
kann der KfW-Finanzierungsanteil bis zu 100 Prozent der
förderfähigen Kosten betragen. Auch in diesem Programm
ist eine Laufzeitvariante mit 30 Jahren möglich.

„KfW-Kommunalkredit“
Mit dem KfW-Kommunalkredit stellt die KfW für Investitionen
von kommunalen Gebietskörperschaften, deren Eigengesellschaften sowie kommunalen Zweckverbänden Direktkredite zu
günstigen Konditionen zur Verfügung. Der Finanzierungsanteil
beträgt 50 Prozent des Kreditbedarfs. Privatrechtliche Unternehmen (auch bei kommunalem Gesellschafterhintergrund)
sind im Rahmen dieses direkt gewährten KfW-Kommunalkredits nicht antragsberechtigt. Dies gilt unabhängig von der
Frage, ob und in welchem Umfang kommunale Ausfallbürgschaften gestellt werden.

Umwelt
Mit den Krediten des Umweltprogramms und des ERP – Umwelt- und Energiesparprogramm der KfW können Solarthermie und Photovoltaik-Anlagen bei gewerblichen Vorhaben
finanziert werden. Das KfW-Umweltprogramm dient in der
Regel als Ergänzungsfinanzierung in Höhe von 25 Prozent
der förderfähigen Kosten. Seit dem 1. April 2005 gilt für das
KfW-Umweltprogramm und das ERP – Umwelt und Energiesparprogramm ein risikogerechtes Zinssystem. Die Programme
sind mit anderen Fördermitteln kombinierbar. Der Kredit wird
vor Beginn des Vorhabens über die Hausbank beantragt.
Umweltprogramm
Das Umweltprogramm richtet sich an in- und ausländische
Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft (prod. Gewerbe,
Handwerk, Handel, Unternehmen der Land- und Forstwirtschaft), freiberuflich Tätige, Betreibergesellschaften in der
Entsorgungswirtschaft, PPP-Kooperationen (Public Private
Partnership) und Unternehmen, an denen die öffentliche Hand,
Kirchen oder karitative Organisationen beteiligt sind.
Das Umweltprogramm steht zur Finanzierung von Umweltinvestitionen in Deutschland zur Verfügung, bei Vorhaben im
grenznahen Bereich, sofern diese Projekte zur Verbesserung
der Umweltsituation in Deutschland beitragen und im gesamten Ausland, wenn es sich um Investitionen deutscher
Unternehmen handelt.
Zur Beantragung eines Kredites aus dem Umweltprogramm
verlangt die KfW die Vorlage eines Gewerbescheins. Wer
seine Photovoltaik-Anlage über das KfW-Umweltprogramm
finanzieren möchte, muss daher für den Anlagenbetrieb ein
Gewerbe anmelden – unabhängig von der Anlagengröße
oder der erzielbaren Rendite.

112

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KREDITANSTALT FÜR WIEDERAUFBAU

Gefördert werden max. bis zu 5 Mio. Euro pro Vorhaben. Der
Zinssatz wird von der KfW bei Kreditzusage festgelegt. Die
Bereitstellungsprovision beträgt 0,25 Prozent p. M. Bei Krediten mit bis zu 10 Jahren Laufzeit ist der Zinssatz fest für die
gesamte Laufzeit. Bei Krediten mit mehr als 10 Jahren Laufzeit
kann eine Zinsfestschreibung von 10 oder 20 Jahren gewählt
werden. Bei endfälligen Varianten wird der Zinssatz für die
gesamte Laufzeit festgeschrieben. Der Kredit wird nach Ablauf
der tilgungsfreien Anlaufjahre in gleich hohen Halbjahresraten
getilgt, bei endfälligen Darlehen in einer Summe am Ende der
Laufzeit. Bei (auch teilweiser) vorzeitiger Darlehensrückzahlung
wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.
ERP – Umwelt- und Energiesparprogramm
Das ERP – Umwelt- und Energiesparprogramm unterstützt
gewerbliche Investitionen im Bereich Umweltschutz, Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien. Der Finanzierungsanteil beträgt 50 Prozent der Investitionskosten,
für KMU gem. EU-Definition bis zu 75 Prozent der Investitionskosten. Der Höchstbetrag liegt bei 1 Mio. Euro in den
neuen Bundesländern und Berlin und 500.000 Euro in den
alten Bundesländern. Die Darlehen werden zu 100 Prozent
ausgezahlt.
Die Kreditlaufzeit beträgt bis zu 15 Jahre. Die Zinssätze liegen
am unteren Rand des Kapitalmarktniveaus und werden für
die ersten 10 Jahre der Laufzeit festgeschrieben. Danach gilt
der dann maßgebliche ERP-Zinssatz für Neuzusagen. Das
Darlehen wird nach Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre in
gleich hohen Halbjahresraten getilgt. Eine vorzeitige, außerplanmäßige Tilgung ist gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Fördervolumen der KfW Bankengruppe stieg im ersten Halbjahr 2006
stark an
Das Fördervolumen der KfW Bankengruppe ist im ersten
Halbjahr 2006 auf 33,3 Mrd. Euro gestiegen und lag damit
um 45 % über dem Vorjahresvolumen von 22,9 Mrd. Euro.
Zu diesem Plus trugen besonders stark die vorgestellten Programme für Wohnraumsanierung und ökologisches Bauen bei.
Sie sind Teil der von Bundesregierung und KfW Förderbank
am 1. Februar 2006 gestarteten Förderinitiative „Wohnen,
Umwelt, Wachstum“ und werden mit Mitteln aus dem Bundeshaushalt gefördert. Die Nachfrage nach den Darlehen
übertraf die Erwartungen bei weitem: Das Zusagevolumen
stieg auf 6,3 Mrd. Euro (erstes Halbjahr 2005: 1,2 Mrd. Euro).
Bis Ende Juni 2006 nahmen weit mehr als 100.000 Hausbauer
und -renovierer die Kredite aus den Programmen „CO2-Gebäudesanierung“, „Wohnraum Modernisieren“ und „Ökologisch
Bauen“ in Anspruch. Neben den Bauherren profitieren von der
Förderinitiative vor allem kleine und mittlere Unternehmen aus
dem Handwerk und der Bauwirtschaft, die die Sanierungsund Baumaßnahmen durchführen.
Das Volumen der KfW Förderbank stieg vor allem aufgrund
des großen Erfolgs der Förderinitiative „Wohnen, Umwelt,
Wachstum“ auf 17,2 Mrd. Euro (11,4 Mrd. Euro) an.
Die Mittel, die der Bund für 2006 zur Verbesserung der Konditionen zur Verfügung gestellt hat, sind dadurch bereits stark
beansprucht worden. Um auch weiterhin die Kontinuität
der Förderung zu ermöglichen, wird in Abstimmung mit
dem Bund der Tilgungszuschuss im KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm ab 1. September 2006 von derzeit 10 auf
5 % gesenkt.

113

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6. vhw-RECHERCHE

Bei Kreditanträgen, die bis zum 31. August 2006 bei der
KfW eingehen, bleibt es beim Tilgungszuschuss in Höhe
von 10 %.
Die Bundesregierung plant, das KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm auch durch die Einführung einer Zuschussvariante
weiterzuentwickeln.
Ein deutliches Plus verzeichneten zum Ende des ersten Halbjahres 2006 aber auch die Umweltinvestitionen (2,5 Mrd.
Euro gegenüber 1,5 Mrd. Euro/1. Hj. 2005), die Infrastrukturfinanzierungen (1,7 Mrd. Euro gegenüber 0,8 Mrd. Euro/1. Hj.
2005) und die Bildungsförderung (0,6 Mrd. Euro gegenüber
0,4 Mrd. Euro/1. Hj. 2005).

6.2.5 Initiativen und Berichte 2005/2006
Gutachten zu Public Private Partnership (PPP) vorgestellt
Am 6. September 2005 stellte das BMVBS Ergebnisse einer
Projektstudie über die Verbreitung von Public Private Partnership (PPP) in Bund, Ländern und Kommunen vor, die das
Ministerium in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut
für Urbanistik erstellt hatte.
Wichtigstes Ergebnis der repräsentativen Studie ist, dass
sich PPP-Infrastrukturprojekte in Deutschland mittlerweile
in der Breite durchgesetzt haben. Eine Umfrage bei Bund,
Ländern und über 1.500 Städten und Gemeinden sowie
sämtlichen 323 Landkreisen hat ergeben, dass es schon mehr
als 300 aktuelle PPP-Projekte in Deutschland gibt. Der Anteil
kommunaler Projekte liegt bei über 80 Prozent. Die Studie

umfasst Projekte, die in den letzten fünf Jahren umgesetzt
oder geplant wurden. Seit 2004 ist ein regelrechter Boom zu
verzeichnen, da die Zahl der Vertragsabschlüsse in 2004 und
2005 gegenüber den Jahren zuvor auf das Doppelte gestiegen
ist; allein 76 Schul-Projekte sind der Studie zufolge derzeit in
der Vorbereitung.
Bemerkenswert sei, dass wesentliche Ursache für den Anstieg
der Zahl der PPP-Projekte in den Erwartungen der Projektträger
liege, Effizienzgewinne zu realisieren und eine beschleunigte Abwicklung der Maßnahme zu ermöglichen, bewertete
Staatssekretär Großmann die Ergebnisse der Studie. Diese
Erwartungen seien dann in der Realisierung mit einem durchschnittlichen Effizienzvorteil von 10 Prozent auch tatsächlich
erfüllt worden. Dagegen gehe aus der Studie nicht hervor,
dass verstärkt auf PPP-Projekte zurückgegriffen werde, um
zunehmenden Finanzierungsengpässen von Bund, Ländern
und Gemeinden aus dem Weg zu gehen. Dies decke sich
nahezu vollständig mit der Position der PPP-Initiative der
Bundesregierung. „PPP ersetzt weder eine vernünftige Haushaltspolitik des Bundes, der Länder und der Kommunen noch
kann mithilfe von PPP ein konventionell nicht finanzierbares
Vorhaben realisiert werden. PPP ist vielmehr in geeigneten
Fällen ein Mittel zur Effizienzsteigerung, der Optimierung der
Ausgaben und eines professionellen Umgangs mit den Vermögenswerten des Staates“, so Staatssekretär Großmann.

Selbst genutztes Wohneigentum soll
gleichberechtigt gefördert werden
In der Koalitionsvereinbarung haben sich SPD und CDU/CSU
darauf verständigt, zum 1. Januar 2007 die Einbeziehung der
selbst genutzten Wohnimmobilie in die steuerliche Förderung
der privaten kapitalgedeckten Altersvorsorge zu verbessern.
Nach den Vereinbarungen im Koalitionsvertrag soll künftig

114

Ta tigber06 vhw.indd 114

04.09.2006 15:37:22 Uhr

INITIATIVEN UND BERICHTE

das selbst genutzte Wohneigentum gleichberechtigt mit den
bislang im Rahmen der „Riester“-Rente begünstigten Formen
der Altersvorsorge (private Rentenversicherungen, Banksparpläne, Fondssparpläne) gefördert werden, um den Bürgerinnen
und Bürgern insoweit eine echte Wahlfreiheit zwischen den
unterschiedlichen Altersvorsorgeformen einzuräumen.
Das Bundesministerium der Finanzen hat einen Entwurf erarbeitet, dessen Regelungen eine gleich hohe Förderung
in der Ansparphase vorsieht, die mit einer nachgelagerten
Besteuerung in der Auszahlungsphase – wie bei allen anderen geförderten Altersvorsorgeprodukten – einhergeht. Die
Wohnungsbauprämie soll in diesem Zusammenhang als nicht
mehr systemgerechte Subvention für Neufälle abgeschafft
werden. So soll ein einheitliches Konzept für alle Formen der
Altersvorsorge erreicht werden.

Arbeiten zum PPP-Vereinfachungsgesetz (ÖPP-Beschleunigungsgesetz II)
Die Fraktionen von CDU/CSU und SPD haben am 6. April 2006
nach dem Vorbild des ÖPP-Beschleunigungsgesetzes I eine
gemeinsame Koalitionsarbeitsgruppe „PPP-Vereinfachungsgesetz“ eingesetzt. Aufgabe dieser Projektarbeitsgruppe ist
es bis Ende 2006 in Zusammenarbeit mit den zuständigen
Bundes- und Landesministerien und mit Hilfe externer Berater
den Entwurf eines PPP-Vereinfachungsgesetzes zu erarbeiten.
Das Gesetz soll Anfang 2007 vom Bundestag verabschiedet
werden.
Grundlage der Beratungen sind die Festlegungen im Koalitionsvertrag vom 11.11.2005. Darin wurde das Ziel formuliert,
mit einer Novellierung des ÖPP-Beschleunigungsgesetzes
die gesetzlichen Rahmenbedingungen von PPP weiter zu
verbessern und noch vorhandene Diskriminierungen von PPP

(z. B. im Krankenhausfinanzierungs- und Sozialhilfegesetz) zu
identifizieren und zu beseitigen. Es soll zudem durch geeignete
gesetzgeberische Maßnahmen sichergestellt werden, dass insbesondere auch der Mittelstand von PPP profitieren kann.
Die Eckpunkte des Gesetzesentwurfs sollen in fachbezogenen
Kompetenzgruppen erarbeitet werden. In der konstituierenden
Sitzung am 6.4.2006 wurden Kompetenzarbeitsgruppen für
die Bereiche Krankenhausfinanzierung, Soziale Infrastrukturen,
Fernstraßenbauprivatfinanzierungsgesetz, Investmentgesetz,
Steuerrecht, Förderrecht, Vergaberecht und Verteidigung
eingesetzt.
Der Vorsitz der Kompetenzgruppen liegt in den Händen von
Abgeordneten der beiden Koalitionsfraktionen.

Statusbericht „Stadtumbau Ost
– Stand und Perspektiven“
Im April 2006 erschien der erste Statusbericht der Bundestransferstelle Stadtumbau Ost mit dem Titel „Stadtumbau
Ost – Stand und Perspektiven“.
Das für den Zeitraum von 2002 bis 2009 aufgelegte Programm Stadtumbau Ost erreichte 2006 seine Halbzeit. Der
erste Statusbericht der Bundestransferstelle Stadtumbau Ost
zeigt den bisher erreichten Stand der Programmumsetzung,
stellt positive Erfahrungen aus den Programmkommunen vor,
spricht aber auch noch vorhandene Probleme und Hemmnisse
in der Programmdurchführung an. Ein inhaltlicher Schwerpunkt liegt auf der Darstellung von Ansätzen für eine weitere
Qualifizierung des Programmteils Aufwertung innerhalb des
Stadtumbauprogramms.

115

Ta tigber06 vhw.indd 115

04.09.2006 15:37:22 Uhr

6. vhw-RECHERCHE

Die Bundestransferstelle Stadtumbau Ost wurde im Auftrag
des BMVBS und des BBR im Januar 2004 beim Institut für
Regionalentwicklung und Strukturplanung (IRS) eingerichtet.
Sie versteht sich als programmspezifisches Kompetenzzentrum
und will als vermittelnde Instanz zur weiteren Qualifizierung
des Stadtumbauprozesses beitragen.

entscheidungen, Investitionen und Maßnahmen in Bund
und Ländern.

Diesem Ziel dient auch der vorliegende Statusbericht. Er stellt
u. a. die im Stadtumbau Ost geförderten Kommunen und
Programmgebiete anhand ausgewählter statistischer und
struktureller Merkmale vor und zieht eine erste Bilanz zu
Stand und Strategien der Programmumsetzung. Eine Basis hierfür bildet das Monitoring zum Stadtumbau Ost, das
qualitativ ergänzt wird durch die Darstellung „Guter Beispiele
im Stadtumbauprozess“ und eine Bewertung der bisherigen
Programmumsetzung.

•

Der 89-seitige Bericht ist digital im Internet verfügbar unter:
http://www.stadtumbau-ost.info bzw. als Print-Version kostenlos auf E-Mail-Anfrage zu beziehen über:
stadtumbauost-transfer@irs-net.de.

Die Leitbilder:
•

•
•

•

stärken Städte und Metropolregionen als Motoren von
Wachstum und Innovation,
sichern die Entwicklung gleichwertiger Lebensverhältnisse in Stadt und Land,
unterstützen die Regionen bei der Bewältigung der
Auswirkungen des demographischen Wandels,
befördern das Miteinander der Regionen, von Stadt
und Land, ihre Potenziale zu erkennen, zu bündeln, zu
vernetzen sowie gemeinsam partnerschaftliche Verantwortung zu entwickeln und
verfolgen die Vereinbarkeit von Schutz, Nutzung und
Gestaltung vielfältiger Landschaften.

In weiteren Arbeitsschritten sollen die Handlungsansätze
konkretisiert und praxisorientierte Umsetzungsformen abgeleitet werden. Für den dafür notwendigen weiterführenden
Dialog mit den Fachpolitiken sowie mit gesellschaftlichen
Gruppen geben die Leitbilder wichtige Impulse.

Neue Leitbilder der Raumentwicklung
Die für Raumordnung zuständigen Minister von Bund
und Ländern haben am 30. Juni 2006 eine Entwicklungsstrategie für Städte und Regionen verabschiedet, in der
die Aufgabenschwerpunkte der nächsten Jahre für die
Raumordnung von Bund und Ländern festgehalten sind.

Ergänzende Informationen zum Leitbildprozess sowie ergänzende Materialien finden sich auf der Homepage des
Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR):
www.bbr.bund.de.

Die drei Leitbilder „Wachstum und Innovation“, „Daseinsvorsorge sichern“ und „Ressourcen bewahren, Kulturlandschaften gestalten“ greifen wichtige
wirtschaftliche, soziale und ökologische Problemstellungen
auf und richten sich an die Verantwortlichen für Planungs116

Ta tigber06 vhw.indd 116

04.09.2006 15:37:23 Uhr

ANHANG

vhw – BUNDESVERBAND FÜR WOHNEIGENTUM UND
STADTENTWICKLUNG e. V. BERLIN/BONN
Bilanz zum 31. Dezember 2005
Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2005

Berlin, den 1. September 2006
gez. Reinhart Chr. Bartholomäi
Vorsitzender des Vorstandes

gez. Peter Rohland
Hauptgeschäftsführer
117

Ta tigber06 vhw.indd 117

04.09.2006 15:37:24 Uhr

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2005
(mit Vergleichszahlen des Vorjahres)

Aktiva
31.12.2005
EUR

31.12.2004
EUR

EUR

EUR

A. Anlagevermögen
8.167,50

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

7.959,00

II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Bürobauten

425.715,82

2. Betriebs- und Geschäftsausstattung

113.583,28

435.759,82
539.299,10

127.017,30

562.777,12

III. Finanzanlagen
Beteiligungen

33.233,97

33.234,48

580.700,57

603.970,60

0,00

11.865,23

B. Umlaufvermögen
I.

Vorräte
Fertige Erzeugnisse und Waren

II. Forderungen und sonstige Vermögensgeggenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

101.692,98

77.992,38

2. Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

46.218,14

139.760,97

3. Sonstige Vermögensgegenstände

15.946,50

163.857,62

20.936,84

238.690,19

III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere
IV. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

C. Rechnungsabgrenzungsposten

283.467,00

284.601,40

266.406,50

172.505,89

713.731,12

707.662,71

102.163,83

17.411,42

1.396.595,52

1.329.044,73

118

Ta tigber06 vhw.indd 118

04.09.2006 15:37:24 Uhr

Passiva
31.12.2005
EUR

31.12.2004
EUR

EUR

EUR

A. Eigenkapital
I.

Verbandsvermögen (Freie Eigenmittel)

616.135,31

616.135,31

196.514,40

186.448,37

II. Rücklagen
- Freie Rücklage
III. Bilanzgewinn

42.890,50

10.066,03

855.540,21

812.649,71

B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
2. Sonstige Rückstellungen

193.099,00
71.188,70

161.305,00
264.287,70

34.000,00

195.305,00

C. Verbindlichkeiten
1. Erhaltene Anzahlungen

80.711,00

2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

84.094,05

3. Sonstige Verbindlichkeiten

111.962,56

41.168,00
174.095,01
276.767,61
1.396.595 ,52

105.827,01

321.090,02
1.329.044,73

119

Ta tigber06 vhw.indd 119

04.09.2006 15:37:25 Uhr

1.
2.

Mitgliederbeiträge, Spenden
Ergebnis aus Lehrgängen
a) Erlöse

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2005

b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter
3.

Ergebnis aus Qualitätsmanagement Fortbildung
a) Erlöse

(mit Vergleichszahlen des Vorjahres)

b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter
4.

Ergebnis aus Adressdatenbank
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

5.

Ergebnis aus Seminarverwaltung
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

6.

Ergebnis aus Forum Wohneigentum
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

7.

Ergebnis aus Wissenschaftsarbeit
a) Erlöse
b) Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

8.

Ergebnis aus Veranstaltungen
- Aufwendungen mit Einzelkostencharakter

9.

Sonstige Erträge

10.

Sonstige Aufwendungen

11.

Personalaufwand mit Gemeinkostencharakter

12.

Abschreibungen

13.

Sächl. Verwaltungskosten mit Gemeinkostencharakter
a) Sonstige sächliche Verwaltungskosten
– Bundesgeschäftsstelle
– Hauptgeschäftsstelle
b) Öffentlichkeitsarbeit
c) EDV-Kosten

Ta tigber06 vhw.indd 120

14.

Zinsen und ähnliche Erträge

15.

Abschreibungen auf Wertpapiere des Umlaufvermögens

16.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

17.

Kaufmännischer Jahresüberschuss

18.

Entnahme aus Rücklagen

19.

Jahresüberschuss

20.

Gewinn-/ Verlustvortrag aus dem Vorjahr

21.

Bilanzgewinn

22.

Geplante Einstellungen in Rücklagen

23.

Bilanzgewinn nach Einstellung in Rücklagen

04.09.2006 15:37:25 Uhr

2005

2004
387.588,05

385.077,41

6.225.861,73
-5.251.687,32

5.935.804,90
974.174,41

-4.923.058,08

170.000,00
-170.000,00

220.000,00
0,00

-220.000,00

39.511,12

-100.000,00

0,00

-125.000,00

174.511,12
-135.000,00

-80.352,87

-95.562,65

-444.653,89

-418.471,89

-329.902,16

-312.179,80

-60.065,70

-60.065,70

-44.714,33

-44.714,33

200.195,96

227.475,37

0,00

-9.859,67

-521.196,52

-539.096,65

-64.201,33

-60.313,59

-246.673,55
-333.749,91

-72.889,62

-57.398,03
-39.401,88

Ta tigber06 vhw.indd 121

-82.936,83

17.722,36

-270.923,80

s

0,00

12.625,82

26.182,00

-62.826,11

29.049,56

125.000,00

11.692,96
-92.045,83

0,00

129.049,56

125.000,00
-125.000,00

1.012.746,82

-319.563,17
-69.394,48

-430.549,82

-34.769,15

-423.726,80

17.419,94

11.133,18

-1.159,40

-559,00

-1,45

-382,30

42.890,50

191.713,37

0,00

9.601,35

42.890,50

201.314,72

0,00

-191.248,69

42.890,50

10.066,03

-42.890,50

-10.066,03

0,00

0,00

04.09.2006 15:37:26 Uhr

vhw-GESCHÄFTSSTELLEN

Bundesgeschäftsstelle
Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni 114 • 10623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-0 • Fax: 030 39 04 73-19
Bund@vhw.de • www.vhw.de

Geschäftsstellen
Baden-Württemberg
Gartenstr. 13 • 71063 Sindelfingen
Tel.: 07031 86 61 07-0 • Fax: 07031 86 61 07-9
GST-BW@vhw.de

Hauptgeschäftsstelle
Bayern
Neefestr. 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 725 99-0 • Fax: 0228 725 99-19
Bonn@vhw.de

vhw – Dienstleistung GmbH
Neefestr. 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 7 25 99-30 • Fax: 0228 7 25 99-19
verlag@vhw.de

Rosenbuschstr. 6 • 80538 München
Tel.: 089 29 16 39-30 • Fax: 089 29 16 39-32
GST-BY@vhw.de
Region Nord
Niedersachsen / Bremen
Walter-Gieseking-Str. 14 • 30159 Hannover
Tel.: 0511 98 42 25-0 • Fax: 0511 98 42 25-19
GST-NS@vhw.de
Schleswig-Holstein / Hamburg
c/o Wankendorfer Baugenossenschaft
Kirchhofallee 23 • 24103 Kiel
Tel.: 0431 5 80 87-17 • Fax: 0431 5 80 87-18
GST-SH@vhw.de

122

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04.09.2006 15:37:26 Uhr

Nordrhein-Westfalen

Thüringen

Neefestr. 2a • 53115 Bonn
Tel.: 0228 7 25 99-40 • Fax: 0228 7 25 99-49
GST-NRW@vhw.de
Region Ost

Lohsenring 12/2 • 04626 Schmölln
Tel.: 0341 9 84 89-24 • Fax: 0341 9 84 89-23
GST-TH@vhw.de
Region Südwest

Ernst-Reuter-Haus
Straße des 17. Juni 114 • 10623 Berlin
Tel.: 030 39 04 73-26 • Fax: 030 39 04 73-19
GST-OST@vhw.de

Binger Str 89 • 55218 Ingelheim
Hessen
Tel.: 06132 71 49-61 • Fax: 06132 71 49-69
GST-HE@vhw.de

Berlin/Brandenburg
Rheinland-Pfalz
Tel.: 06132 71 49-62 • Fax: 06132 71 49-69
GST-RP@vhw.de

Tel.: 030 39 04 73-30 • Fax: 030 39 03 73-39
GST-BB@vhw.de
Mecklenburg-Vorpommem
Tel.: 030 39 04 73-26 • Fax: 030 39 04 73-19
GST-MV@vhw.de

Saarland
Heuduckstr. 1 • 66117 Saarbrücken
Tel.: 0681 9 26 82-10 • Fax: 0681 9 26 82-26

Sachsen
Petersstr. 39/41 • 04109 Leipzig
Tel.: 0341 9 84 89-10 • Fax: 0341 9 84 89-11
GST-SN@vhw.de
Sachsen-Anhalt
Tel.: 030 39 04 73-16 • Fax: 030 39 04 73-39
GST-ST@vhw.de

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vhw

124

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