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Full text: Kleingewerbe in großstädtischen Immobilienmärkten / Wahl, Lisa von

Diplomarbeit
Lisa von Wahl Matrikelnummer 4052730

Kleingewerbe in großstädtischen Immobilienmärkten – eine Markt- und Standortanalyse für die Projektentwicklung „Nedderfelder Höhe“ in Hamburg

Betreut von Prof. Boris Braun Vorgelegt in der Diplomprüfung im Studiengang Geographie an der Mathematisch-Naturwissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln Köln im Wintersemester 2009/2010

Lisa von Wahl

Dürener Straße 279, 50935 Köln

vlisaw@hotmail.com

I

Inhaltsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis ................................................................... IV Abkürzungsverzeichnis............................................................................................ V 1. 1.1. 1.2. 2. Einleitung ............................................................................................................ 1 Kleingewerbe und Standortentwicklung ............................................................1 Aufbau der Arbeit und Auswahl des Standortes ............................................... 4 Standort Nedderfelder Höhe.............................................................................. 6

2.1. Standortanalyse ................................................................................................6 2.1.1. Makroebene ...............................................................................................6 2.1.2. Mesoebene ................................................................................................8 2.1.3. Mikroebene ..............................................................................................11 2.2. 3. 3.1. Abgrenzung der Zielgruppe für die Nedderfelder Höhe .................................. 12 Kleingewerbe .................................................................................................... 16 Definition Kleingewerbe und dessen wirtschaftliche Bedeutung.....................16

3.2. Wettbewerbsbedingungen und sonstige Anforderungen an Kleingewerbe .... 22 3.2.1. Veränderungen der Wettbewerbsbedingungen ....................................... 23 3.2.2. Neue Technologien..................................................................................24 3.2.3. Veränderte Nachfragebedingungen.........................................................24 4. Nähevorteile für das Kleingewerbe................................................................. 26

4.1. Konzepte für Standortgemeinschaften............................................................26 4.1.1. Gewerbehöfe ...........................................................................................26 4.1.2. Technologie- und Gründerzentren ...........................................................30 4.2. Detaillierte Analyse der Nähevorteile ..............................................................34 4.2.1. Unternehmensnetze und Kooperationen .................................................35 4.2.2. Innovationseffekte....................................................................................38 4.2.3. Effekte durch Branchenverwandtheit .......................................................39 4.3. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 6. Zusammenfassung..........................................................................................42 Wettbewerbsvorteile durch Energie / Klima / Umwelt................................... 44 Allgemein ........................................................................................................ 44 Energie / Klima / Umwelt in Hamburg .............................................................49 Zusammenfassung..........................................................................................52 Empirischer Teil................................................................................................53

6.1. Entwicklung der Untersuchungspunkte...........................................................53 6.1.1. Konzepte für Standortgemeinschaften.....................................................53
II

6.1.2. 6.1.3. 6.2.

Nähevorteile im Detail..............................................................................55 Energie / Klima / Umwelt.......................................................................... 55

Methodik und Interviewpartner........................................................................ 56

6.3. Ergebnisse und Auswertung der Experteninterviews...................................... 59 6.3.1. Nähevorteile im Detail..............................................................................67 6.3.2. Energie / Klima / Umwelt.......................................................................... 71 6.3.3. Überarbeitung der Untersuchungspunkte ................................................77 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 8. Konzeptempfehlung für die Standortentwicklung......................................... 80 Varianten für die Konzeptentwicklung.............................................................81 Mieter, Gestaltung und Infrastruktur................................................................88 Marketing ........................................................................................................ 92 Empfehlung ..................................................................................................... 93 Fazit....................................................................................................................96

Anhangsverzeichnis ................................................................................................. V Anhang...................................................................................................................... VI Literaturverzeichnis............................................................................................... XIV Internetquellenverzeichnis.................................................................................... XXI

III

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abb. 01: Aufbau der Arbeit .......................................................................................................5 Abb. 02: Übersichtskarte - Einordnung der Fläche Nedderfelder Höhe ...................................7 Abb. 03: Blick auf die Fläche Nedderfelder Höhe.....................................................................8 Abb. 04: Umgebungskarte ......................................................................................................10 Abb. 05: Fotos Straße Kellerbleek..........................................................................................10 Abb. 06: Bedeutung von Gewerbe und Handwerk für Wirtschaft und Gesellschaft ...............19 Abb. 07: Liste bestandsstarker Gewerke der Anlage A + B 2009 ..........................................20 Abb. 08: Optimale Grundstückszuschnitte in Gewerbegebieten ............................................29 Abb. 09: Übersicht der Bewertung Hamburgs nach Indikatoren (Punkte Hamburgs im Verhältnis zur maximal möglichen Punktzahl in %) .................................................49 Abb. 10: Auflistung der unterschiedlichen Expertengruppen..................................................58 Abb. 11: Varianten zur Standortentwicklung ..........................................................................81 Abb. 12: Synergien unter den Mietergruppen.........................................................................87 Abb. 13: Planübersicht 1 Nedderfelder Höhe .........................................................................89 Abb. 14: Planübersicht 2 Nedderfelder Höhe .........................................................................90 Abb. 15: Grenznutzenermittlung für die einzelnen Mietergruppen .........................................94

Tab. 01: Betriebe nach Betriebsgrößenklassen in Deutschland 2006....................................18 Tab. 02: Vor- und Nachteile eines Technologieschwerpunktes bzw. -mix .............................32 Tab. 03: Förderzusagen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für das Jahr 2008 51 Tab. 04: Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum in Hamburg 2006 nach Baujahr.........52 Tab. 05: Auswahl Zielunternehmen / Branchen für die Ausrichtung Energie / Klima / Umwelt und Baugewerbe.......................................................................................................88

IV

Abkürzungsverzeichnis
bspw…………………………………………………………………………………….beispielsweise B-2-B……………………………………………..…………………………….Business-to-Business FHH…………………………………………………………………Freie und Hansestadt Hamburg GP…………………………………………………………………………………..Gesprächspartner HA………………………………………………………………………………………………...Hektar IV……………………………………………………………………………………..Individualverkehr KMU……………………………………...Kleinstunternehmen, Kleine und Mittlere Unternehmen NH………………………………………………………………………………….Nedderfelder Höhe ÖGL………………………………………………………………Ökologischer Gewerbehof Linden ÖPNV……………………………………………………………..Öffentlicher Personennahverkehr SHK……………………………………………………………...Sanitär-Heizungs-Klima Handwerk TGZ……………………………………………………………...Technologie- und Gründerzentrum u.a…………………………………………………………………………………………..und andere UP………………………………………………………………………………..Untersuchungspunkt usw……………………………………………………………………………………….und so weiter u.v.m……………………………………………………………………………………und viele mehr v.a……………………………………………………………………………………………..vor allem WK………………………………………………………Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt ZDB………………………………………………………..Zentralverband Deutsches Baugewerbe ZDH……………………………………………………Zentralverband des Deutschen Handwerks

V

1.
1.1.

Einleitung
Kleingewerbe und Standortentwicklung

Die Brachflächenentwicklung ist ein wichtiges Instrument zur nachhaltigen Stadtentwicklung von Kommunen. Brachflächen im städtischen Gefüge stellen ein großes Potential zur Aufwertung von Stadtteilen und zur Sicherung von Arbeitsplätzen dar. Dabei ist der Umgang mit und die Entwicklung von ehemaligen Bahnbrachen wie die Nedderfelder Höhe für die Stadtentwicklung von wesentlicher Bedeutung, weil diese häufig in zentralen innenstadtnahen Lagen zu finden sind (RENNER 2004: 540). Eine Revitalisierung von Brachflächen kann in der Praxis diverse Komplikationen aufwerfen, da je nach vorhergegangener Nutzung der Fläche Altlasten bzw. Bodenverunreinigungen vorhanden sein können, die zu kostenintensiven Aufbereitungsmaßnahmen führen. Ein weiterer Grund für Komplikationen sind eventuelle Flächenverfügbarkeitsprobleme, die, besonders bei ehemaligen Bahnflächen durch eigentumsrechtliche Schwierigkeiten, fehlendem Planungsrecht oder unklarer planungsrechtlicher Situation, einer Entwicklung im Wege stehen (RENNER 2004: 540). In der Diskussion um den Boden als nur begrenzt verfügbare und nicht vermehrbare Ressource, ist eine nachhaltige Entwicklung von Brachflächen im BauGB (§ 1a Abs. 2) verankert. Dort heißt es: „Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.“ Eine wesentliche Rolle in Stadtentwicklungsleitlinien spielt die Sicherung kleiner und mittlerer Betriebe, besonders von Handwerksbetrieben. Durch ihre Nähe zu Kunden und Lieferanten und ihre wirtschaftliche Verknüpfung mit der Region sind sie wichtige Nahproduzenten und Nahversorger eines Großteils des täglichen Bedarfs der Bevölkerung. Sie sind wichtige Träger der lokalen und regionalen Ökonomie (Ax 1997: 43). Der Auslöser für die Sicherung kleiner Betriebe ist die seit Jahren statt findende Verdrängung von kleinen und mittleren Betrieben (KMU) aus ihren angestammten Standorten im Stadtgefüge. Ein Grund ist, dass es für Immobilienbesitzer finanziell interessanter ist, andere Nutzungen als Gewerbe dort anzusiedeln. Nach Schätzung von Otto Eikenbusch, Leiter der Stadtplanung im Bezirk Altona, bringt die Umwandlung einer Gewerbefläche in Wohnungen die doppelte Miete
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(HAMBURGER angestammten

ABENDBLATT Standorten.

2008). es zu

Aber einer

auch

durch

Stadtentwicklungsdes Kleingewerbes Maßnahmen

und aus der

Sanierungsprogramme

kommt

Verdrängung

Mangelnde

Expansionsmöglichkeiten,

Verkehrsberuhigung, die eine Erreichbarkeit erschweren (BULLINGER & HEUER 1987: 175) oder beispielsweise Veränderungen im Umwelt- oder Baurecht sind weitere Ursachen, die Unternehmen zu einem Standortwechsel zwingen (NASSMACHER & NASSMACHER 2007: 314; vgl. BULLINGER 1987: 175). Eine Möglichkeit, kleine Betriebe im Stadtteil zu halten, ist die Entwicklung von Brachflächen wie die Nedderfelder Höhe. Wie viel Potential für solche Entwicklungen in Hamburg vorhanden ist, zeigt eine Liste der FHH, die 2005 68 Konversionsflächen mit einem Flächenumfang von 727 ha über das Stadtgebiet verstreut, zählte. Von diesen sind 94 ha realisiert. 170 ha werden derzeit umgewandelt und 463 ha sind in Planung (s. Anhang 08). Die Nedderfelder Höhe fungierte bis ungefähr 1985 als Güterbahnhof der Deutschen Bahn. Nachdem sich der Güterumschlag nach dem zweiten Krieg stetig verringert hat, wurde der Bahnhof still gelegt. Im Zuge der Gespräche zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zwischen der FHH und der Immobilienbesitzerin der Brache stellt sich die Herausforderung, wie die Fläche entwickelt werden soll. Das Kleingewerbe als Zielgruppe ergibt sich aus der Standortanalyse, aus Vorgaben der Stadt, aus Zielen und Beschränkungen der Immobilieneigentümerin, aber ebenso aus anderen Faktoren wie verkehrliche Erschließung etc., die bestimmte Nutzungen ausschließen. Trotz der Wichtigkeit von Kleingewerbe für die deutsche Wirtschaft hat es in

privatwirtschaftlichen Immobilienmärkten keinen großen Stellenwert. Bereits an der kaum vorhandenen Literatur lässt sich die untergeordnete Rolle von Gewerbehöfen als Konzept für Standortgemeinschaften kleiner Betriebe erkennen. Der deutsche Immobilienindex (DIX) weist beispielsweise nur Ergebnisse zu Handel, Büro und Wohnen aus (SCHÄTZL 2002: 78). Der DIX misst die Performance direkter Immobilieninvestitionen vor Finanzierung und Steuern, die während eines gesamten Jahres im Bestand gehalten wurden. Eine steigende Beachtung erfahren Gewerbeparks, in welchen jedoch Handwerksbetriebe nur ca. 4 Prozent aller Branchengruppen ausmachen (SCHORER 1994: 100). Die untergeordnete Rolle kommt unter anderem daher, dass Gewerbehöfe, genauso wie Gewerbeparks oder Einkaufszentren, verhältnismäßig aufwändiger zu verwalten sind (vgl. SCHÄTZL 2002: 82). Wie sich im Verlauf der Arbeit herausstellen wird, werden Gewerbehöfe eher als Notlösung angesehen, wenn keine wirtschaftlicheren Konzepte in Betracht kommen.
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Für erfolgreiche Standortentwicklungen ist es unabdingbar, die Anforderungen der Mietergruppe, im Folgenden als Zielgruppe bezeichnet, zu kennen und mit einzubeziehen. Kleingewerbe ist sehr standortorientiert und siedelt meist solange auf seinem alteingesessenen Standort bis eine Umsiedlung nicht mehr umgehbar ist (WEIERMANN 2001: 105). Dennoch haben Unternehmen wie oben beschrieben, häufig keine Wahl. Für diese Unternehmen gilt es dann einen neuen Standort zu finden, der das größte Potential zur Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit bietet. In den letzten Jahrzehnten wurde in der Wissenschaft den weichen Standortfaktoren neben den harten Standortfaktoren immer größere Aufmerksamkeit geschenkt. Theorien zur Wettbewerbsfähigkeit betonen verstärkt Netzwerke, Kooperationen und Vorteile, die durch die Nähe branchenverwandter Unternehmen entstehen. Ziel dieser Diplomarbeit ist es, Nähevorteile für kleine Unternehmen herauszuarbeiten, zu analysieren und eine kritische Auseinandersetzung dieser Vorteile durchzuführen. Die Arbeit soll einen Beitrag dazu leisten, einem Baustein im städtischen Gefüge ein neues Gesicht zu verleihen und Stabilität von Arbeitsplätzen im Stadtteil und in der Region zu fördern. Die Ergebnisse der Arbeit des Fallbeispiels Nedderfelder Höhe sollen einen Anreiz für mögliche Entwicklungen für die Vielzahl vorhandener Brachflächen zur Förderung der Wettbewerbsfähigkeit von Kleingewerbe geben. Dafür werden in dieser Diplomarbeit Konzepte zu Standortgemeinschaften sowie wissenschaftliche Texte zu Nähevorteilen analysiert. Die Flächenentwicklung soll konzeptionell auf einen Themenschwerpunkt ausgerichtet werden. Dafür wird der Bereich Energie / Klima / Umwelt als Schwerpunkt gewählt. Dieser wird im Verlauf der Arbeit ausführlich vorgestellt. Die Realisierungschancen dieses Konzeptes werden ebenfalls untersucht. Unter der Annahme, dass es einen Flächenbedarf für Kleingewerbe gibt, wird die Angebots- und Nachfrageseite für den Bereich Energie / Klima / Umwelt geprüft. Zusammengefasst ergeben sich daraus folgende übergeordnete Fragen, welche im Rahmen dieser Diplomarbeit anhand von Experteninterviews beantwortet werden: Wieso soll sich ein Unternehmen, das sich auf Standortsuche befindet, auf der Brachfläche Nedderfelder Höhe in der Nähe zu anderen Unternehmen ansiedeln und sich keinen Standort in Einzellage suchen? Oder anders formuliert: Welche Wettbewerbsvorteile ergeben sich aus der räumlichen Nähe zu anderen Unternehmen? Daher ist es wichtig, die Charakteristika der Zielgruppe und deren Anforderungen an einen Standort zum Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit genauer zu untersuchen. Wie können Wettbewerbsvorteile für die Zielgruppe generiert werden? Werden diese von den Unternehmen angenommen? Im
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theoretischen Teil werden die Wettbewerbsvorteile näher betrachtet und wichtige Aspekte hervorgehoben. Welches Konzept kann auf der Fläche umgesetzt werden, damit die Anforderungen der Zielgruppe erfüllt werden? Erfüllt das Konzept Energie / Klima / Umwelt die Anforderungen von Kleingewerbe an einen Standort?

1.2.

Aufbau der Arbeit und Auswahl des Standortes

In Kapitel 2 wird der Standort Nedderfelder Höhe analysiert. Anhand der Charakteristika wird untersucht, ob sich die Fläche für Wohnen, Handel oder Gewerbe eignet. In Kapitel 3 wird eine Eingrenzung der Zielgruppe Kleingewerbe vorgenommen und die entsprechenden Merkmale hervorgehoben. Anschließend wird dessen Bedeutung für die deutsche Wirtschaft dargelegt. Weiter werden Anforderungen und Strategien von Kleingewerbe aufgezeigt. In Kapitel 4 werden Wettbewerbsvorteile, die für Kleingewerbetreibende durch die Ansiedlung auf einer Fläche mit anderen Unternehmen entstehen können, theoretisch analysiert. Zunächst werden zwei Konzepte zu Standortgemeinschaften vorgestellt. Es werden harte und weiche Faktoren berücksichtigt. Im Anschluss werden die Nähevorteile genauer betrachtet. Aus Überlegungen zur Flächenentwicklung ergibt sich die Frage, ob der Mieterund Entwicklungsfokus auf dem Themenschwerpunkt Energie / Klima / Umwelt erfolgversprechend ist und ob sich weitere Vorteile für die Mieter generieren. Diese Fragestellung wird in Kapitel 5 behandelt und Besonderheiten für Hamburg herausgearbeitet. Im anschließenden Kapitel 6 werden die Untersuchungspunkte abgeleitet und die methodische Vorgehensweise erläutert. Des Weiteren werden die Experteninterviews ausgewertet. In Kapitel 7 werden aus dem Erkenntnisgewinn der Untersuchung beispielhaft zwei Varianten für die Fläche Nedderfelder Höhe in Hamburg gegeben. Ebenso werden Handlungsempfehlungen dargestellt. Abschließend folgt mit Kapitel 8 das Fazit.

Auswahl des Standortes Die Fläche Nedderfelder Höhe wurde als Beispielfläche gewählt, weil hierfür aktuell Planungsbestrebungen der aurelis Real Estate Management GmbH & Co. KG, im Folgenden aurelis genannt, vorliegen. Die aurelis ist eine ehemalige Tochtergesellschaft der Deutschen Bahn und seit 2002 Eigentümerin dieser ca. 8 ha großen und der Innenstadt nah gelegenen Fläche in der Freien und Hansestadt eine Hamburg (FHH). Aus den Zielen zur Flächenentwicklung ergibt sich gute Möglichkeit, einem praxis-orientierten

Diplomarbeitsthema geographische Aspekte und Theorien zugrunde zu legen. Aufgrund der Vorgabe des Fallbeispiels folgt die Struktur der Arbeit nicht dem klassischen Aufbau einer wissenschaftlichen Arbeit, bei welchem sich dem Problem von außen nach innen genähert wird, sondern diese wird von innen heraus aufgebaut. Daher beginnt die Analyse im ersten Schritt mit der Vorstellung des Standortes.
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Ausgangspunkt Fragestellung

• Standort Nedderfelder Höhe • Wie kann der Standort entwickelt werden? • Wie sieht die mögliche Zielgruppe aus? • Welchen Anforderungen stellt sich die Zielgruppe
derzeit?

Voraussetzung

• Berücksichtigung der Anforderungen der Zielgruppe • Welche Anforderungen stellt die Zielgruppe an
einen Standort?

• Was würde den Standort für Betriebe attraktiv
machen?

• Welche Wettbewerbs-vorteile gibt es?

Ziel

Empfehlung für die weitere Entwicklung des Standortes unter Berücksichtigung der Darstellung von Wettbewerbsvorteilen durch die Nähe zu anderen Unternehmen
Abb. 01: Aufbau der Arbeit Quelle: Eigene Darstellung

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2.

Standort Nedderfelder Höhe

In diesem Kapitel wird der Standort Nedderfelder Höhe vorgestellt, an welchem beispielhaft ein Konzept für Kleingewerbe entwickelt wird. Dieses Konzept soll möglichst viele Wettbewerbsvorteile für das Kleingewerbe generieren. Der Schwerpunkt der Untersuchung liegt auf der Mikroebene und der Mesoebene. Der Makrostandort wird anhand der wichtigsten Eckdaten dargestellt, wobei davon ausgegangen wird, dass die angesprochene Zielgruppe Kleingewerbe aus Hamburg kommen wird. Dies lässt sich daraus schließen, dass kleine Betriebe, v.a. Handwerksbetriebe, neue Standorte selten außerhalb des bisherigen Stadtteils wählen, weil sie die Nähe zu ihrem traditionell gewachsenen Kundenstamm sonst zu verlieren fürchten (JACOB 1974: 36). Da besonders regionale Unternehmen angesprochen werden und somit der kommunale Wettbewerb eine bedeutende Rolle spielt, ist eine Hervorhebung von Merkmalen der Freien und Hansestadt Hamburg im Detail nicht notwendig. Aus der Standortanalyse ergeben sich Hinweise auf die zukünftige Nutzungsart, die für eine Entwicklung in Frage kommt.

2.1.

Standortanalyse

Die Makroebene orientiert sich an der administrativen Raumeinheit der Stadtgrenze Hamburg. Die Mesoebene betrachtet den Hamburger Stadtteil Groß Borstel. Die Mikroebene bezieht sich auf das Grundstück und das direkte Umfeld.

2.1.1. Makroebene Die Freie und Hansestadt Hamburg liegt im Norden Deutschlands zwischen den Bundesländern Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Mit 1.770.629 Einwohnern im Jahr 2007 ist der Stadtstaat ein Oberzentrum und wirtschaftlich starker Anziehungspunkt in Norddeutschland. Hamburg ist eine wachsende Stadt und verzeichnete am 30. Juni 2008 einen Bevölkerungsgewinn von 5.700 Personen im Vergleich zu Ende Dezember 2007. Das sind gerade 0,3 Prozent, aber im Einzug des demographischen und strukturellen Wandels liegt Hamburg im deutschlandweiten Vergleich im positiven Bereich. Nach Berechnungen des Statistischen Jahrbuches wächst Hamburg bis 2020 auf 1.813,9 Millionen Einwohner (STATISTIKAMT NORD 2009a). Im Bundesländerranking der INITIATIVE NEUE SOZIALE MARKTWIRTSCHAFT UND WIRTSCHAFTSWOCHE (INSM) 2008 zum Wirtschaften deutscher Städte steht Hamburg an erster Stelle. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg zwischen 2004 und 2007 um 4 Prozent. Im deutschlandweiten Schnitt lag die Veränderung bei 2,2 Prozent. Stärken weist Hamburg auch in dem Punkt „Entwicklung des Einkommens je Einwohner“ auf.

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Das Einkommen stieg zwischen 2004 und 2006 um 6,4 Prozent. Im Bundesdurchschnitt lag der Wert bei 3,8 Prozent. Mit einem Einzelhandelskaufkraftvolumen von 17,6 Milliarden Euro rangiert Hamburg 2008 neben Berlin mit 23,9, München mit 17,2 und Stuttgart mit 15,2 Milliarden Euro unter den vier Städten mit dem größten Kaufkraftvolumen Deutschlands (FREIE UND HANSESTADT HAMBURG 2008; vgl. INSM 2008). Einen Blick auf Hamburg mit einer Einordnung der Fläche Nedderfelder Höhe gibt Abbildung 01.

Abb. 02: Übersichtskarte - Einordnung der Fläche Nedderfelder Höhe Quelle: Geoport 2009

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2.1.2. Mesoebene Die Fläche Nedderfelder Höhe liegt im Nordwesten von Hamburg im Stadtteil Groß Borstel im Bezirk Hamburg Nord, südlich des Flughafens zwischen den Achsen der Bundesstraßen 447 und 443 (Ring 2) ca. 8 km vom Stadtzentrum entfernt (s. Abb. 02). Im Westen angrenzend liegt der Bezirk Eimsbüttel. Nördlich schließt sich ein Wohngebiet mit sehr hoher Kaufkraft an. Der Indexwert einzelhandelsrelevanter Kaufkraft liegt bei 119,5 (6.543 EUR/Einwohner) im Vergleich zu dem Wert vom Gesamtwert in Hamburg 114,4 (6.265 EUR/Einwohner) (GEOPORT 2009). Südlich angrenzend befindet sich die so genannte Nedderfelder Automeile, ein Gewerbegebiet, in dem sich vorrangig Autofachhändler angesiedelt haben, aber auch zwei qualitativ hochwertige Möbelgeschäfte. Seit Anfang 2000 ist auf der Straße Nedderfeld ein Fachmarktzentrum mit Handelsunternehmen wie Mediamarkt, Kaufland u.a. entstanden. Ebenfalls in unmittelbarer Nähe befindet sich ein großer Baumarkt. Umfasst werden diese Nutzungen durch gehobene Wohngebiete mit überwiegend Einzel- und Stadthäusern (s. Abb. 03).

Wohngebiet Groß Borstel

Nedderfelder Höhe

Gewerbegebiet Nedderfeld

Abb. 03: Blick auf die Fläche Nedderfelder Höhe Im Norden schließt das Wohngebiet Groß Borstel an. Im Süden ist deutlich das Gewerbegebiet "Nedderfeld" zu sehen. Quelle: Googlemaps 2009

Die Fläche ist mit zwei Buslinien gut zu erreichen. Die Haltestellen liegen jeweils zwei und fünf Minuten vom Zugang der Fläche entfernt. Die Buslinie 5 weist eine Taktung von durchschnittlich 5 Minuten auf und fährt in 22 Minuten bis ins Zentrum. Die Haltestelle am Nedderfeld ist die Endhaltestelle. Die Buslinie 281 fährt zwischen 10:00 und 15:00 Uhr alle 10 Minuten, ansonsten alle 20 Minuten, und fährt bis zur S-Bahn Haltestelle Krupunder im
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Bezirk Halstenbek. Die Fahrt zur S-Bahn Haltestelle dauert 30 Minuten. Von dort sind es 24 Minuten bis ins Zentrum. Stellplätze für den Individualverkehr, also für die Bestandsmieter und deren Kundenverkehr, sind im aktuellen Zustand der Fläche ausreichend vorhanden. Die Fläche Nedderfelder Höhe liegt zwischen dem Grünzug um den Bach Tarpenbek im Norden und der Güterumgehungsbahntrasse im Süden. Die Frequenz der Züge, die auf der Trasse fahren wurde in den letzten Jahren erhöht (GP 5 FHH s. Anhang 01). Hinter der „Tarpenbek“ schließen sich Kleingärten an.

Die Zufahrt zur Fläche erfolgt sowohl von der Straße Lokstedter Damm vom Norden als auch über die Straße Kellerbleek von Süden. Der Lokstedter Damm schließt an die Wohn- und Wohnsammelstraßen des Stadtteiles Groß Borstel an (s. Abb. 04). Im Stadtteil Groß Borstel wurden zur Verkehrslenkung und zur Verhinderung von Schleichverkehren Verkehrsberuhigungs- und Einbahnstraßenregelungsmaßnahmen durchgeführt. Aufgrund der Maßnahmen wird die Fläche in der Regel über die Straße Kellerbleek angefahren. Diese ist ca. 200 m lang und hat fast ausschließlich gewerbliche Anrainer (Restaurant/Imbiss, Fitnesscenter, Autohof, Grundstücksverwaltung u.a.). In südlicher Richtung führt die Straße Kellerbleek zur Straße Nedderfeld, für die gemäß eines Aufstellungsbeschlusses der FHH (2000) der Ausbau von 2 auf 4 Fahrspuren vorgesehen ist. Dieser Ausbau hat die städtebauliche Zielsetzung den Stadtteil Groß Borstel vom Durchgangsverkehr zu entlasten. Die Umsetzung dieser Maßnahme ist innerhalb des Zeitraumes von +5 bis +10 Jahren, zwischen 2011 und 2016, realistisch (GRIESING 2006: 6). Nach Aussagen der Wirtschaftsförderung Hamburg Nord (GP 5 FHH s. Anhang 01) )ist die Straße Nedderfeld nicht vom Verkehr überlastet. Dieser Zustand sollte sich jedoch nicht verschlechtern, da es sonst regelmäßig zu erheblichen verkehrstechnischen Behinderungen kommen kann. Zwischen der Grundstückszufahrt und der Straße Nedderfeld ist eine Eisenbahnüberführung zu unterqueren. Diese Eisenbahnbrücke hat eine beschränkte Durchfahrtshöhe von 3,70 m. Die Regeldurchfahrtshöhe ohne Durchfahrtsbeschränkung liegt bei 4,50 m. Durch die Beschränkung wird die Durchfahrt für eine Vielzahl von Transportfahrzeugen unmöglich (GRIESING 2006: 10).

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Auffahrt zur Fläche

Abb. 04: Umgebungskarte Der blaue Bereich markiert die Fläche Nedderfelder Höhe. Quelle: Geoport 2009

Die Sichtbeziehung zum Standort ist eingeschränkt und Passanten frequentieren die Fläche kaum. Die folgenden Bilder (s. Abb. 05) machen deutlich, wie uneinsehbar die Nedderfelder Höhe ist. Die 200 m lange Zufahrt (s. hierzu auch Abb. 04) auf die Fläche beginnt rechts hinter der Unterführung.

Abb. 05: Fotos Straße Kellerbleek Linkes Bild: Straße Kellerbleek, Blickrichtung nach Norden. Rechtes Bild: Zufahrt zur Fläche Nedderfelder von der Straße Kellerbleek Quelle: aurelis

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2.1.3. Mikroebene Die Fläche Nedderfelder Höhe ist ca. 82.500 qm groß. Abzüglich Flächenanteilen von Kleingärten, verkehrlicher Erschließung, Oberflächenentwässerung, Bestandsbauten, Mietflächen u.a. bleibt eine Nettonutzfläche von ca. 34.000 qm (ca. 40 Prozent) zu entwickeln. Die Fläche hat einen länglichen Zuschnitt und ist maximal ca. 740 m lang und ca. 160 m breit. Durch die Tiefenentwicklung der Liegenschaft bis zu 60 m beidseits der Erschließung sind flexible, marktgängige Flächenzuschnitte herstellbar. Bekannt ist, dass ehemalige Bahnflächen je nach früherer Nutzung eine hohe Wahrscheinlichkeit aufweisen, Altlasten behaftet zu sein (RENNER 2004: 540). Ein Altlastengutachten wird derzeit erstellt und kann daher in diesem Rahmen nicht berücksichtigt werden. Je nach Art und Ausmaß der Verunreinigung ist eine Flächenentwicklung ohne eine kostenintensive Sanierung nicht möglich. Nach der Grundstückseinfahrt führt eine ca. 200 m lange Auffahrt auf die Nutzflächenebene der Nedderfelder Höhe. Im Vergleich zum Straßenniveau des Kellerbleek liegt die Liegenschaft ca. 4 m höher. Die Nutzflächenebene ist aktuell durch einen Ring aus der ehemaligen Zufahrtsstraße und der ehemaligen Ladestraße des früheren Güterbahnhofes erschlossen. Die innere Erschließung ist aus Kopfsteinpflaster aufgebaut. Stellenweise sind Unebenheiten und Versackungen vorhanden, welche im Rahmen laufender kleinerer Instandhaltungen beseitigt werden könnten (GRIESING 2006: 24). Die Fläche weist kein einheitliches Bild auf.

Die Fläche ist mit gewerblichen Nutzungen teilbelegt. Derzeit haben dort ca. 25 Unternehmen ihren Standort. Hauptsächlich siedeln hier Kleingewerbetreibende höherwertiger Produkte wie ein ökologischer Baustoffhandel, ein Zimmerer / Bauunternehmer und ein marokkanisches Restaurant mit angeschlossen Baumarkt mit marokkanischer Ausrichtung. Ein Großteil kann vor-, gleich- oder nachgelagert dem Bau- und Ausbaugewerbe zugeordnet werden. Die Mieter liegen verstreut auf dem Gelände. Die angemieteten Flächengrößen variieren zwischen 63 qm und 5.513 qm. Für die weitere Entwicklung ist von der aurelis eine flächeninterne Umsiedlung angedacht, da die Fläche als Einheit entwickelt werden soll (GRIESING 2006: 19).

In diesem Abschnitt wird das Planungsrecht näher betrachtet: Die Fläche war bis zum 2.1.2008 gemäß § 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) eine gewidmete Eisenbahnverkehrsfläche (GRIESING 2006: 13) und unterlag dem Eisenbahnrecht und dem Fachplanungsvorbehalt der Deutschen Bahn. Bis dahin war sie gemäß des Fachplanungsvorbehaltes des § 38 BauGB dem kommunalen Planungsrecht und damit
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anderweitigen

Nutzungen

entzogen.

Die

Aktivierung

und

Wiederverwertung

von

Brachflächen der Deutschen Bahn für städtebauliche Zwecke ist somit an bestimmte Verfahren wie die Entbehrlichkeitsprüfung gebunden (RENNER 2004: 541). Da die Bahnfläche Nedderfelder Höhe als entbehrlich eingestuft wurde, konnte die Fläche durch das Eisenbahn-Bundesamt unspezifizierten (EBA) entwidmet der werden. Aufgrund der zunächst ein noch Entwicklung ehemaligen Bahnfläche besteht erheblicher

Investitionsbedarf. Eine Wasser- und Abwasserversorgung ist beispielsweise nicht auf der ganzen Fläche gegeben. Ein Bebauungsplan nach § 8 oder § 12 BauGB liegt nicht vor. Ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan mit gewerblicher Nutzung wurde am 30.08.1991 gefasst. Der Planungsverlauf erbrachte kein Ergebnis. Das Bebauungsplanverfahren wurde im Juni 2005 wieder aufgenommen und derzeit stehen die FHH und die Grundstückseigentümerin aurelis in Verhandlungen über die Ausweisung des Gebietes als Gewebegebiet. Alte Bebauungspläne gelten in Hamburg automatisch fort bis sie geändert werden (KRAPPA & STRENGE 2003: 8). Der daher noch gültige Baustufenplan von 1955 stellt für das Grundstück als „Fläche für Bahnen“ dar. Hieraus entstand die Notwendigkeit, ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten (GRIESING 2006: 13ff.). Neben den Faktoren Lage und Anbindung nehmen bei der Analyse die Anforderungen der jeweiligen Zielgruppe eine weitere entscheidende Funktion ein. Hierauf wird in Kapitel 2.2. weiter eingegangen. Eine wichtige Rolle bei der späteren Vermietung spielen die umzulegenden Kosten, die durch die Inwertsetzung der Fläche entstehen werden. Gerade für Kleingewerbe spielen Kosten eine große Rolle.

2.2.

Abgrenzung der Zielgruppe für die Nedderfelder Höhe

In diesem Kapitel wird erläutert, warum Kleingewerbe Zielgruppe der Untersuchung ist. Dafür werden verschiedene Nutzungsmöglichkeiten analysiert. Aufgrund der Lage der Fläche an der Bahnstrecke und den daraus resultierenden hohen Lärmemissionen wird eine Wohnnutzung für die Nedderfelder Höhe seitens der FHH ausgeschlossen. Die Bahnstrecke wurde in den letzten Jahren ertüchtigt, d.h. die Taktung der Züge erhöht (GP 5 FHH). Die Anwesendheit der Bestandsmieter schließt ebenfalls eine Wohnnutzung der Fläche aus. Als die Entwidmung der Fläche absehbar wurde, ist die Dauer der bestehenden Mietverträge teilweise bis zum Jahr 2018 verlängert worden. Es gilt ebenfalls zu prüfen, wie das Bodengutachten ausfällt, da eventuelle Sanierungskosten wie Abtragung und Entsorgung des Bodens, eine Nutzung in dieser Art kaum wirtschaftlich machen. Bei sensibler Nutzung wie Wohnnutzung, sind strengere Richtlinien zu beachten (GP 1 aurelis s. Anhang 07).
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Für die Analyse der Nutzergruppe im Bezug auf Gewerbe, werden die gängigen Nutzungen Büro, Logistik, Einzelhandel sowie Kleingewerbe betrachtet. Großflächige Bürobetriebe wie z.B. Banken und Versicherungen streben häufig optisch repräsentative Lagen und die Nähe zu bekannten Straßen und Plätzen an (SCHÄTZL 2002: 46). Eine hohe Bedeutung kommt der Erreichbarkeit für Beschäftigte durch den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) zu (ROESLER 1983: 30). Obwohl die Anbindung an die Buslinie 5 sehr gut ist, ist die Anbindung an Verkehrsknotenpunkte wie Hauptbahnhöfe und S-BahnStationen wichtiger. Durch die fehlende Sichtbeziehung und eine eher mittelmäßige Anbindung an große Verkehrsknotenpunkte ist der Standort für Bürogebäude nicht gut geeignet, schließt sich dadurch jedoch nicht direkt aus. Nach SCHÄTZL (2002: 46) entscheidet die Art der Nutzergruppe darüber, ob für die Ansiedlung ein zentraler oder ein dezentraler Standort gewählt wird. Hauptniederlassungen siedeln beispielsweise aufgrund des niedrigeren Mietniveaus in dezentraleren Lagen. Die Nutzung der Fläche Nedderfelder Höhe durch Logistikbetriebe wird im Wesentlichen durch zwei Punkte erschwert. Zum einen ist die eingeschränkte Durchfahrtshöhe von 3,70 für die meisten Logistikfahrbetriebe unzureichend. In der Straßenverkehrsordnung ist eine maximale Höhe von Verkehrsmitteln von 4 m angegeben. Diese wird von Logistikbetrieben in der Regel ausgenutzt (GP 1 aurelis). Für PKW, Transporter, Kleinlaster, Feuerwehr- und Müllfahrzeuge ist die Durchfahrtshöhe von 3,70 m dagegen ausreichend. Es gibt Überlegungen seitens der Stadt und der Grundstückseigentümerin die Straße unter der Unterführung zu senken, es besteht jedoch noch keine Einigung über die Kostenübernahme. Der zweite einschränkende Punkt für einen Logistikbetrieb ist, dass die Zufahrtswege zur Nedderfelder Höhe keine guten Anfahrtsmöglichkeiten darstellen. Aus einem Gespräch mit der Wirtschaftsförderung Hamburg Nord geht hervor, dass die FHH die Straße Nedderfeld als ausreichend belastet erachtet und keine weitere Ausreizung der Frequenz als möglich sieht. Ebenfalls einschränkend, jedoch nicht unmöglich, ist die Zufahrt durch das Wohngebiet mit seinen verkehrsberuhigten Straßen, die insgesamt eine Erschließungswirkung für das Gelände von Groß Borstel verschlechtern. Fahrzeuge, die höher sind als 4 m, nutzen diesen Weg zurzeit. Angesichts dieser Tatsachen wäre eine Nutzungsgenehmigung für Logistikbetriebe, die ein hohes zusätzliches Verkehrsaufkommen durch Lastkraftwagen verursachen, auch wenig wahrscheinlich. Großflächiger Einzelhandel wird seitens der FHH (2009a) mit der Begründung des Leitbildes „Stärkung vorhandener Versorgungszentren“ / „Zentrenschutz“ ausgeschlossen. Aus den
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Leitlinien für den Einzelhandel im Rahmen der Hamburger Stadtentwicklungspolitik von 1996 geht hervor, „dass zahlreiche großflächige Einzelhandelsansiedelungen innerhalb älterer Gewerbe- und Industriegebiete erfolgten“ und dadurch „nicht nur nachteilige Auswirkungen auf die Entwicklung der Zentralen Orte, sondern diese zugleich einer anderen gewerblichen Nutzung entzogen werden“. Im BauGB wird ausgeführt, dass für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen ist (BauGB § 1 (6)). In der Umgebung befinden sich zum einen das Nedderfelder Einkaufszentrum sowie zum anderen historisch gewachsene Versorgungsmöglichkeiten auf der Borsteler Chaussee ca. 2 km entfernt, wodurch die Versorgung hinreichend gedeckt ist. Außerdem sieht die Wirtschaftsförderung Hamburg Nord keinen Flächenbedarf für weiteren Einzelhandel, für andere Branchen hingegen schon. Die Passantenfrequenz, gilt als weitgehend maßgebend für die Rentabilität einer Handelsimmobilie (SCHÄTZL 2002: 47). Die Fläche wird so gut wie gar nicht von Passanten frequentiert. Der Grund hierfür ist vor allem die verdeckte, 200 m lange Auffahrt sowie die schlechte Sichtbeziehung auf die Fläche. Im Gegensatz zu einer Einzelhandelsnutzung spricht sich die Stadt Hamburg für die Nutzung der Fläche durch Kleingewerbe aus. Die Immobilienbesitzerin strebt ebenfalls eine Entwicklung in diese Richtung an und auch durch die gute Lage der Fläche im Stadtgebiet bietet sich eine Nutzung für Kleingewerbe an. Ziele der FHH, umgesetzt von der Wirtschaftsförderung, beinhalten die Förderung von Kleinen und Mittleren Betrieben zur Sicherung von Arbeitsplätzen und Quartiersstrukturen. Auch für Schlüsselthemen der Stadtentwicklung spielt die Förderung von Kleingewerbe eine wesentliche Rolle. Aus § 1 des BauGB geht hervor, dass die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, im Rahmen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und einer dem Wohl der Allgemeinheit dienenden sozialgerechten Bodennutzung zu gewährleisten sind (§ 1 BauGB: Stand 11. Juli 2009). Eine weitere Aufgabe der Wirtschaftsförderung ist die Bereitstellung eines Flächenpools mehrerer kurzfristig verfügbarer Gewerbegebiete. Hierin liegt derzeit Handlungsbedarf bei der Freien und Hansestadt Hamburg, deren Flächenpool nicht ausreicht (GP 5 FHH). Des Weiteren sind das Handwerk und mittelständische Betriebe im Allgemeinen bedeutsame Einrichtungen in einem lebendigen Stadtteil. Durch sie wird eine direkte Versorgung der Bewohner mit Waren und Dienstleistungen gewährleistet. Sie sind lokale Arbeitgeber und
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Ausbildungsorte in Wohnungsnähe (ZUKUNFTSWERKSTATT HAMBURG E.V. 1997: 5). Durch die Bereitstellung
E.V.

von

Standortlösungen

im

Stadtteil

werden

gleichzeitig

Arbeitsplätze

geschaffen und bestehendes Gewerbe im Stadtteil erhalten (ZUKUNFTSWERKSTATT HAMBURG 1997: 27; vgl. BAUMGART 2001: 42). Die Kommune hat über einen Städtebaulichen Vertrag nach § 11 (1) Nr. 2 BauGB die Möglichkeit „die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere der Grundstücksnutzung“, in diesem Falle eine Beschränkung auf kleingewerbliche Nutzungen, zu beeinflussen (GRIESING 2006: 24). Ein wesentlicher Grund, der für die Ansiedlung von Kleingewerbe spricht, geht aus der aktuellen Mieterstruktur auf der Fläche hervor, die dem Kleingewerbe zugeordnet werden kann. Die Immobilienbesitzerin würde die zukünftige Entwicklung gerne als Ergänzung zu den Bestandsmietern sehen. Mietverträge einzelner Mieter haben eine Mindestlaufzeit bis 2018. Die Bestandsmieter der Nedderfelder Höhe stellen somit eine gute Basis für weitere Entwicklungen dar. Bevor weiter auf die Entwicklung der Fläche eingegangen wird, ist zunächst eine inhaltliche Definition und wirtschaftliche Einordnung des Kleingewerbes nötig.

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3.
3.1.

Kleingewerbe
Definition Kleingewerbe und dessen wirtschaftliche Bedeutung

Wie aus dem vorigen Kapitel hervorgeht, eignet sich das Kleingewerbe als Zielgruppe des zu entwickelnden Standortes. Im Folgenden soll daher die Zielgruppe näher definiert und vorgestellt werden. Eine gängige, auf quantitative Merkmale ausgerichtete Definition für Kleinstunternehmen, Kleine und Mittlere Unternehmen (KMU) ist die der Europäischen Kommission (EUROPÄISCHE GEMEINSCHAFTEN 2006: 14). Ein Kleinstunternehmen beschäftigt laut Definition weniger als 10 Mitarbeiter und sein Jahresumsatz bzw. seine Jahresbilanz darf 2 Mio. Euro nicht überschreiten. Ein Unternehmen wird als kleines Unternehmen definiert, wenn es weniger als 50 Personen beschäftigt und dessen Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 10 Mio. Euro nicht übersteigt. Mittlere Unternehmen sind Unternehmen, die weniger als 250 Mitarbeiter beschäftigen und einen Jahresumsatz von höchstens 50 Mio. Euro haben. Da in Förderprogrammen und allgemein in der Literatur keine Unterteilung der KMU gemacht wird, soll der Begriff auch in dieser Arbeit Verwendung finden ebenso wie der Begriff Mittelstand, der häufig synonym zu KMU gebraucht wird. Der Schwerpunkt der Unternehmensgrößen liegt bei unter 50 Beschäftigten, also auf kleinsten und kleinen Unternehmen, mittlere Unternehmen werden jedoch nicht ausgeschlossen. Neben den quantitativen Merkmalen wie der Definition der Europäischen Kommission vom 01. Januar 2005 lassen sich KMU mit qualitativen Gesichtspunkten charakterisieren (EVERS 1998: 11). Diese spielen in dieser Arbeit eine größere Rolle als die quantitativen Merkmale, da die qualitativen Kriterien im Bezug auf Wettbewerbsvorteile und Entscheidungskriterien von KMU für die Ableitung der Fragestellungen für die Experteninterviews relevanter sind. EVERS (1998: 12ff.) hebt in seiner Arbeit hervor, dass es sehr umfangreiche Kataloge zur Charakterisierung von mittelständischen Unternehmen gibt, darin aber der Nachteil liegt, dass „relativ viele Kriterien nicht zutreffen müssen, um ein Unternehmen hinlänglich als mittelständisches Unternehmen zu identifizieren“. Er konzentriert sich in seiner Arbeit auf Merkmale, die im Zusammenhang mit der Wettbewerbsfähigkeit und der Kooperationsneigung von KMU stehen. Ein wichtiges qualitatives Merkmal ist die Angebotsstruktur. Die klassische Strategie für KMU ist die Spezialisierung auf Nischenmärkte. So kann der Fokus auf bestimmte Produkte, geographische Aspekte, Kundenbedürfnisse oder –gruppen, Technologien oder auf Kombinationen vorgenannter Spezialisierungen erfolgen (vgl. BAMBERGER 1994:6ff.). Die Nischenbildung durch Spezialisierung und die Fähigkeit zur flexiblen Leistungserstellung für den individuellen Kundenwunsch gilt als ein wesentliches Erfolgsmerkmal. Dies resultiert aus
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einem weiteren Erfolgsfaktor, den direkten Kontakten des Unternehmers zu den Kunden (vgl. THEILE 1996: 36ff.). Auch das Führungs- und Entscheidungsverhalten wird als ein Merkmal angesehen. Viele kleine und mittlere Unternehmen sind Familienunternehmen, in welchen der Eigentümer gleichzeitig zentraler Entscheidungsträger ist. EVERS (1998) hebt hervor, dass Beschlüsse stark von der Persönlichkeit des Unternehmers abhängen, von seinen Werten und Einstellungen zu Sicherheit und Risiko, Wandel, Unabhängigkeit und Veränderung. Somit können „die Fähigkeit und Bereitschaft der Unternehmensleitung, angesichts verändernder Umweltbedingungen Umstrukturierungen und Umorientierungen einzuleiten sowie neue, risikobehaftete wirtschaftliche Abhängigkeiten einzukalkulieren, dann zum entscheidenden Faktor für die ökonomische Zukunft des mittelständischen Unternehmens werden.“ (EVERS 1998: 15). Ein weiteres entscheidendes Merkmal ist die Verfügbarkeit von materiellen und immateriellen Gütern. Im Frühjahr 2008 wiesen in Westdeutschland 34,2 Prozent aller Handwerksbetriebe in Deutschland eine „mangelhafte“ Eigenkapitalquote von unter 10 Prozent an der Bilanzsumme auf. Eine „unzureichende“ Quote zwischen 11–30 Prozent wiesen 39,3 Prozent auf und nur 17,4 Prozent verfügten über eine „solide“ Eigenkapitalquote von über 30 Prozent an der Bilanzsumme (ZENTRALVERBAND DES DEUTSCHEN HANDWERKS (ZDH) 2009a). Nach EVERS (ebenda) wirkt sich eine geringe Ressourcenverfügbarkeit negativ auf die Reaktionsfähigkeit auf exogene Einflüsse aus. Er führt an, dass durch die mangelnden Ressourcen wie Kapital, Management, Personal und Know-how eine nachteilige Wettbewerbssituation entsteht. So ist es “primär eine Folge der mangelnden Ressourcen, dass Eintritte von Klein- und Mittelunternehmen in neue, (…) Märkte durch weit reichende Informationsdefizite, eine mangelnde (Auslands)Erfahrung, unzureichende Produktionskapazitäten und das Fehlen spezialisierter Fachkräfte für das neue Geschäft erschwert sind“ (EVERS 1998: 16ff.). Externes Know-how ist besonders an die Fertigkeiten und Fähigkeiten von Mitarbeitern gebunden, die allerdings häufig nur schwer und kostspielig zu akquirieren sind (ebenda). Kleinste und Kleine Unternehmen als Säule der deutschen Wirtschaft Die Bedeutung der kleinen und Kleinstunternehmen mit weniger als 50 Beschäftigten wird in ihrer wirtschaftlichen Stellung für die Gesamtwirtschaft deutlich. Der Anteil von Unternehmen mit unter 50 Beschäftigten hat in Deutschland einen Anteil von 95,75 Prozent. Die folgende Tabelle (Tab. 01) zeigt, dass die Unternehmen dieser Betriebsgrößenklasse 40 Prozent der Beschäftigten stellen (BUNDESINSTITUT FÜR BERUFSBILDUNG 2009(a,b)). Der Gründung und
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Expansion von KMU werden die höchsten Potentiale zur Schaffung von Arbeitsplätzen zugerechnet (ZUKUNFTSWERKSTATT HAMBURG E.V. 1997: 61).

Tab. 01: Betriebe nach Betriebsgrößenklassen in Deutschland 2006 Quelle: Bundesinstitut für Berufsbildung 2009(a,b)

Betriebe nach Betriebsgrößenklassen in Deutschland 2006 1-9 10-49 Insgesamt 50-499 500 und mehr Insgesamt

Betriebe insgesamt Absolute Zahlen 1.627.256 307.899 1.935.155 81.100 4.798 2.021.053

Anteil in Prozent

Anzahl Beschäftigte

Anteil Prozent

in

80,52 15,23 95,75 4,01 0,24 100

4.696.926 6.170.893 10.867.819 10.092.457 5.676.085 26.636.361

17,63 23,17 40,80 37,89 21,31 100

Da Handwerksbetriebe in dieser Arbeit einem besonderen Fokus unterliegen, soll deren Bedeutung anhand von konkreten Zahlen deutlich gemacht werden. Zum Handwerk zählen nach dem Gesetz zur Ordnung des Handwerks (HandwO) alle Betriebe, die in die Handwerksrolle einzutragen sind. In Anlage A sind alle zulassungspflichtigen und in Anlage B alle zulassungsfreien Handwerke und handwerksähnlichen Gewerbe zu finden (s. Anhang 09 & 10). Die Bedeutung von Handwerksbetrieben für die Volkswirtschaft ist unbestreitbar. Häufig wird das Handwerk mit seinen kleinen – der klassische Handwerksbetrieb hat durchschnittlich 11 Beschäftigte (Handwerkszählung vom 31. März 1995) – und mittleren Betrieben als Kernstück der deutschen Wirtschaft bezeichnet. Seine Stärken gibt Abbildung 06 anschaulich wieder. Laut ZDH (2009b) arbeiten im Jahr rund 4,8 Millionen Menschen in 967.200 Handwerksbetrieben. Das macht gut 12,2 Prozent aller Erwerbstätigen in Deutschland aus. Ebenso ist das Handwerk einer der größten Ausbilder Deutschlands mit 480.000 Lehrlingen. Im Jahr 2007 erzielte das Handwerk einen Umsatz von rund 490,5 Milliarden Euro (inkl. Mwst). Die meisten Betriebsstätten und Beschäftigten verzeichnet das Elektro- und Metallgewerbe mit 258.793 Betrieben, danach folgt das Bau- und Ausbaugewerbe mit 156.297 Betrieben. Somit machen diese Bereiche über 50 Prozent aller Betriebe im Handwerk aus (insgesamt 601.006) (Stand 30.06.2009).

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Abb. 06: Bedeutung von Gewerbe und Handwerk für Wirtschaft und Gesellschaft
Quelle: Wirtschaftskammer Österreich (o.J.)

Auch die Hamburger Wirtschaft ist stark mittelständisch geprägt. In Hamburg zählen über 120.000 Unternehmen und ca. rund 30.000 Selbständige in den Freien Berufen zum Mittelstand. 95 Prozent dieser 150.000 Unternehmen beschäftigen weniger als 20 Mitarbeiter (SENAT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG 2002). Nur 180 der selbstständigen Unternehmen haben mehr als 500 Beschäftigte. Kleine und mittlere Unternehmen stellen damit den größten Teil der rund 762.000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze in Hamburg und bilden rund 80 Prozent der etwa 33.000 Lehrlinge aus (SENAT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG 2002). Nach einer statistischen Hochrechnung der Handwerkskammer Hamburg stellen im Jahr 2009 ca. 14.872 handwerkliche Betriebe ca. 140.000 Arbeitsplätze und damit ca. 18 Prozent der in Hamburg Beschäftigten.

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2009 gehören zu den bestandsstarken Gewerken: Anlage A Friseure Installations- und Heizungsbauer Elektrotechniker Maler- und Lackierer Maurer- und Betonbauer Tischler Metallbauer Anlage B Gebäudereiniger Fliesenleger Anzahl Betriebe 1.400 928 811 712 529 419 257 Anzahl Betriebe 1553 856
Abb. 07: Liste bestandsstarker Gewerke der Anlage A + B 2009 Quelle: Handwerkskammer Hamburg 2009

Ausgangspunkt der Untersuchung zur Flächenentwicklung stellen die Bedürfnisse des Handwerks dar, ausgerichtet an den Vorgaben der Wirtschaftsförderung der Freien und Hansestadt Hamburg, deren Anliegen es ist, für kleine Betriebe Flächen im Stadtgebiet zu schaffen. Gründe hierfür wurden in Kapitel 2.2. näher ausgeführt. Obwohl der Fokus auf Handwerksbetrieben liegt, soll die Zielgruppe möglichst offen gehalten werden, da eine zu stringente Trennung z.B. bei der Anzahl der Beschäftigten eines Unternehmens für eine auf Vollvermietung ausgerichtete Flächenentwicklung nicht nachvollziehbar wäre. Auch haben (produktionsnahe) Dienstleistungen für produzierende Betriebe eine erhebliche Bedeutung wie z.B. Handels- oder Finanzbetriebe und sollten schon deshalb nicht als potentielle Zielgruppe ausgeschlossen werden (vgl. TICHY 2001: 191). Zielgruppe Baugewerbe Da im Rahmen dieser Arbeit ein Planungsbeispiel für den Ausrichtungsschwerpunkt Energie / Klima / Umwelt durchgeführt wird und von den Bestandsmietern ein Großteil dem Bauhaupt- und Ausbaugewerbe zugeordnet werden können, wird nun näher betrachtet, inwieweit der Bereich Energie / Klima / Umwelt und das Baugewerbe zusammen passen. Unter den Bereich Energie / Klima / Umwelt fallen allgemein alle Betriebe, die sich zumindest in Teilbereichen mit ökologischer Nachhaltigkeit befassen. Darunter fallen verschiedene Bereiche. Beispielsweise seien genannt: Energieeffizienz Nachhaltige Wasserwirtschaft
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-

Nachhaltige Mobilität Energieerzeugung Natürliche Ressourcen & Materialeffizienz Kreislaufwirtschaft, Abfall, Recycling Altlastensanierung, Abwasserbehandlung

(CIMA BERATUNG + MANAGEMENT GMBH 2008: 48) Für diese Arbeit wird nach der Klassifikation der Wirtschaftszweige (WZ) 2008 (STATISTISCHES BUNDESAMT WIESBADEN 2008) der spezialisierte Hoch- und Tiefbau oder die entsprechenden Vorarbeiten als Richtgruppe genommen, da in diesem Bereich, im Gegensatz z.B. zum nicht spezialisierten Tiefbau häufig Handwerksbetriebe die Arbeiten verrichten. Der nicht spezialisierte Tiefbau beinhaltet den Bau von großen Anlagen wie Autobahnen, Brücken und Tunneln. Der Schwerpunkt liegt auf dem Ausbaugewerbe, da hierunter viele Handwerksberufe fallen. Für die folgenden Gruppen wird in dieser Arbeit der Begriff Ausbaugewerbe gebraucht: Bauinstallation (Elektroinstallation, Dämmung gegen Kälte, Wärme, Schall und Erschütterung, Gas-, Wasser-, Heizungs- und Lüftungsinstallation, Sonstige Bauinstallation), sonstiger Ausbau (Bautischlerei und –schlosserei, Fußboden-, Fliesen- und Plattenlegerei, Malerei und Glaserei, Maler- und Lackierergewerbe) und sonstige spezialisierte Bautätigkeiten (Dachdeckerei und Zimmerei, Ingenieurholzbau, Schornstein-, Feuerungs- und Industrieofenbau). Die vorbereitende Bauinstallation wird in dieser Arbeit nicht betrachtet (STATISTISCHES BUNDESAMT WIESBADEN 2008). Dem Thema Energie / Klima / Umwelt werden im Ausbaugewerbe Unternehmen zugeordnet, die eine ökologische Ausrichtung (teilweise oder im Ganzen) wie Energieeinsparung, CO2Verringerung, Verarbeitung umweltfreundlicher Baumaterialien, nachhaltigen Ressourcen u.v.m. verfolgen. Themenfelder sind beispielsweise energetische Haussanierung und regenerative Energien. Auch sind Unternehmen, die sich mit der Durchführung und Installation solcher Vorgänge befassen relevant. Für den ZENTRALVERBAND DEUTSCHES BAUGEWERBE (ZDB) (2009) erfordert die Erreichung ehrgeiziger Ziele im Klimaschutz und bei der Ressourcenschonung nicht nur einen hochwertigen energiesparenden Neubau, sondern auch eine umfassende Sanierung des Altbestands an Bauwerken, in der laut ZDB die größten Potenziale der Energieeinsparung liegen. Die Bauwirtschaft als übergeordnete Sparte des Ausbaugewerbes, ermöglicht eine weite Unternehmensdifferenzierung durch eine weit aufgestellte Wertschöpfungskette. Zum inneren Kern der Bauwirtschaft gehören Entwerfen, Planen, Bauen, Ausbauen sowie der Vorleistungsverbund (Baustoff-, Bauprodukte und Baumaschinenhersteller, unterstützende
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Dienstleistungen). In diesem Bereich ist fast jeder achte Beschäftigte in Deutschland tätig wie beispielsweise Architekten, Baustoffhändler und Handwerker. Die gesamte Wertschöpfungskette „Bau“ ist mit 440 Mrd. Euro (2004) doppelt so hoch, wie die des klassischen Baugewerbes (ZDB 2009). Beim handwerksähnlichen Gewerbe macht das Baugewerbe 40 Prozent aller Betriebe aus (AX 1997: 58). In Hamburg beschäftigten 2007 im Bereich Bauinstallation und sonstiges Baugewerbe (Ausbaugewerbe) 378 Betriebe 9.277 Mitarbeiter und erwirtschafteten 2006 einen Jahresumsatz von ca. 970.979 Euro. 209 von 378 Betrieben beschäftigen zwischen 1 bis 19 Mitarbeiter (STATISTIKAMT NORD 2009b). Bei der vorgenannten Untersuchung wurden Betriebe mit im Allgemeinen 10 und mehr Beschäftigen erfasst. Zusammenfassung der Zielgruppe Die Zielgruppe lässt sich, wie aus dem Text oben ersichtlich wird, nicht in einem Satz definieren. Der Fokus liegt auf kleinen und kleinsten Unternehmen unter 50 Beschäftigten, wobei Unternehmen, die mehr Mitarbeiter beschäftigen, nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Allerdings sind diese Unternehmen kein Bestandteil der Untersuchung. Besonderes Augenmerk liegt auf Handwerksbetrieben. Dienstleistungs- und Handelsbetriebe spielen ebenfalls eine wichtige Rolle, wie sich im Verlauf der Arbeit weiter herausstellen wird. Wie eingangs erwähnt, soll die Flächenentwicklung unter dem Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt geschehen. Somit kann jeder Betrieb, der diesem Bereich komplementär zugeordnet werden kann oder diesem nicht widerspricht und nach der Definition von KMU unter 250 Beschäftigte hat, als potentieller Mieter angesehen werden. Unternehmen, die ins Konzept passen wie beispielsweise Gärtnereien werden zur Erreichung der Vollvermietung nicht ausgeschlossen. Die Betonung, aber keine strikte Festlegung, auf Bau- und Ausbaugewerbe ergibt sich aus einer Orientierung an den Bestandsmietern der Fläche, die auch zum Großteil aus dem Bau- und Ausbaugewerbe sind. Des Weiteren ergibt sich die genannte Fokussierung aufgrund der starken Vertretung dieser zwei Gewerbegruppen allgemein sowie aufgrund der Vielzahl an vor- und nach gelagerten Arbeitsbereichen dieser Gruppe. Mit dieser so formulierten Zielgruppe kann trotz der Fokussierung auf den Bereich Energie / Klima / Umwelt eine große Branchendifferenzierung und somit Risikodiversifizierung für die Immobilieneigentümerin aurelis erreicht werden.

3.2.

Wettbewerbsbedingungen und sonstige Anforderungen an Kleingewerbe

Nachdem im voran gegangenen Unterkapitel die Zielgruppe näher erläutert wurde, folgt nun die Analyse der Anpassungsanforderungen an kleine Betriebe. Mit den Veränderungen, die durch den gesellschaftlichen und strukturellen Wandel entstehen und auf die Betriebe zwecks Wettbewerbsfähigkeit zu reagieren haben, werden Anpassungsnotwendigkeiten
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offenkundig (vgl. WARKOTSCH 2004: 5). Hier wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben, sondern auf im Rahmen dieser Arbeit wichtige Veränderungen eingegangen. LAHNER (2003: 132) nennt als wesentliche Richtungen, auf die es zu reagieren gilt: 1. Veränderungen der Wettbewerbsbedingungen 2. Anstöße durch neue technische Entwicklungen 3. Nachfrageseitige Veränderungen

3.2.1. Veränderungen der Wettbewerbsbedingungen Europäische Integration Durch die Einführung des EG-Binnenmarktes und internationale Leistungsverflechtungen wird der Wettbewerb für das deutsche Handwerk schwerer. Eine Rolle spielen hierbei die niedrigeren Löhne im Ausland mit denen Handwerksbetriebe in Deutschland mit ihren Leistungen für soziale Netze, Umweltschutz, Arbeits- und Gesundheitsschutz kaum konkurrieren können (CUPOK 2000: 13). Osteuropäer können seit dem EU-Beitritt ihrer Länder in Deutschland ein Gewerbe anmelden, sofern der Beruf nicht vom Meisterzwang geschützt ist. Als Selbstständige entfällt für sie die Mindestlohn-Vorschrift. Zusätzlich fallen die Lohnnebenkosten geringer aus. Betriebe, die Lehrlinge ausbilden, Lohnnebenkosten bezahlen und Büros anmieten, können ihre Arbeit kaum zu den Preisen des Ein-MannBetriebes anbieten (HR-ONLINE 2006; vgl. MÜLLER 2000: 189). Die Internationalisierung wirkt sich für privatkundenorientierte Betriebe weniger problematisch aus als für unternehmensorientierte Handwerksbetriebe. Für Zulieferbetriebe stellt die Ausweitung der Beschaffungsmärkte und somit eine Erweiterung der Konkurrenz im Zuliefererbereich sowie die Internationalisierung der Abnehmer und deren Verlagerung der Produktion ins Ausland eine große Herausforderung dar (LAHNER 2003: 134). Nach LAHNER (2003: 134) entstehen allerdings auch neue Möglichkeiten durch Auslagerung von bestimmten Unternehmensbereichen. Aufgrund des hohen Preiskampfes konzentrieren sich industrielle Abnehmer auf ihre Kernkompetenzen. Hier können Handwerksbetriebe Chancen erhalten, wenn es nicht um reines Marktwachstum geht, sondern neue Handwerksleistungen verlangt werden. Das Schlüsselwort hierfür ist „Innovation“, auf welches im weiteren Verlauf genauer eingegangen wird.

Neue Wettbewerber aus Industrie und Handel Weitere Wettbewerber für das Handwerk kommen aus der Neuformierung von Branchen und Märkten (z.B. Facility Management). Besonders die wachsende Konkurrenz durch Handel, Industrie- und Dienstleistungsunternehmen, Do-it-yourself-Angeboten wie z.B. von IKEA oder Baumärkten, Schwarzarbeit genauso wie der hohe Preisdruck auf vielen Märken,
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erschweren den Handwerksbetrieben die Aufrechterhaltung ihrer Marktposition (DISPAN 2003: 134). Auch Großanbieter dringen vermehrt in zuvor dem Handwerk eigene Märkte oder in originäre Marktnischen ein, die auf geographischer Abgrenzung oder bestimmten Produkten basieren. Beispiele hierfür sind aus dem Nahrungsmittelhandwerk die Zunahme industrieller Backwaren, Fleischtheken in Discountermärkten, aus dem Bauund Ausbaugewerbe die Generalüber- und Unternehmerproblematik und aus dem Kfz-Handwerk der Wegfall der Gruppenfreistellungsverordnung (LAHNER 2003: 134). So erreicht die Ertragskraft derjenigen Handwerksbetriebe, die bei Generalübernehmern als Subunternehmen einen Auftrag erhalten, nur schwer eine Höhe um die Existenz zu sichern. Baumärkte passen sich ebenfalls den gestiegenen Kundenwünschen nach mehr Lösungen aus einer Hand an und bieten neben Dienstleistungsangeboten über Verkauf und Beratung Angebote aus dem Bau- und Ausbaugewerbe an (CUPOK 2000: 14).

3.2.2. Neue Technologien Neue Technologien stellen Handwerksbetriebe vor ständige Anpassungen. Durch neue Fertigungstechniken und Produkte entstehen kontinuierlich neue Tätigkeitsfelder für das Handwerk auf die es zu reagieren gilt. Ein Beispiel hierfür ist die Solartechnik oder immer wichtiger werdend die Brennstoffzelle, die neue Türen für das Sanitär-Heizungs-KlimaHandwerk (SHK-Handwerk) öffnet. Aber auch bei Gewerken, die technologiefern erscheinen, wie z.B. dem Nahrungsmittelhandwerk, führten Technologien zu erheblichen Veränderungen. Bei Bäckern sind dies beispielsweise Siloanlagen, ausfahrbare Kneter, Teigabwiegemaschinen, EDV-gesteuerte Öfen etc. (LAHNER 2003: 135). Aus diesen Innovationen entstehen Kostensenkungs- und Umsatzpotentiale und es wird ersichtlich wie wichtig Innovationen und die Anpassungen daran für das Handwerk sind.

3.2.3. Veränderte Nachfragebedingungen Auf der Nachfrageseite lassen sich seit dem letzten Jahrzehnt zwei Muster erkennen, die kontinuierlich an Relevanz zugenommen haben. Einerseits herrscht eine große Nachfrage nach billigen bzw. günstigen Produkten wie an der rasanten Zunahme von Discounterfilialen festzustellen ist, andererseits bildet sich verstärkt eine Gruppe heraus, die den Erwerb von individuellen Produkten anstrebt. Die „Entmassung“ der zweiten Gruppe führt zu einer wachsenden Differenzierung von Angebot und Nachfrage. Hierin liegen Chancen für Betriebe mit Qualität und Produkterneuerung zu reagieren (vgl. AX 2006: 14; ZUKUNFTSWERKSTATT HAMBURG E.V. 2001: 16). „Zum Gewinner wird, wer beides liefert“ (HOGEFORSTER 2001: 16). Durch technische Innovationen ist eine kleinteilige bezahlbare Produktion für den individuellen Gebrauch umsetzbar (ebenda S. 16).
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Immer mehr Kunden fragen „komplexe Lösungen“ aus einer Hand nach (DISPAN 2003: 134; vgl. MÜLLER 2000: 186; CUPOK 2000: 14). Hier spielt der Generalunternehmer wieder eine bedeutendere Rolle. Dieser wird beauftragt, weil der Kunde, der z.B. ein Haus bauen möchte, nicht bei jedem einzelnen Gewerk – Elektriker, Zimmermann, Maler u.a. – ein Angebot einholen möchte, sondern die Lösung aus einer Hand verlangt (CUPOK 2000: 14). Die Koordination der Schnittstelle zwischen Auftraggeber und Leistungserbringer wird zunehmend als selbstverständlicher Bestandteil der erwünschten Komplettlösung angesehen (LAHNER 2003: 141). Des Weiteren lassen sich vermehrt ein wachsendes Umweltbewusstsein und stark steigende Qualitätsansprüche hinsichtlich der Zuverlässigkeit, technischer Qualität und des Services feststellen (DISPAN 2003: 134). Der strukturelle Wandel in Wirtschaft und Gesellschaft aber auch technische und ökologische Innovationen machen dienstleistungsorientierte Umstrukturierungen sprich „mehr Dienstleistung“ nötig. Organisation und Management, Beratung und Information gehören zu den Bereichen, bei denen sich der Bedarf steigern wird. Allerdings verliert der Sachgüter produzierende Bereich nicht an Relevanz, sondern ein vermehrtes Dienstleistungsangebot kommt hinzu (CUPOK 2000: 19). Wie dieses Kapitel aufzeigt, sind die Anforderungen an und die Anpassungsnotwendigkeiten von kleinen Betrieben sehr vielfältig, um auf dem Markt wettbewerbsfähig zu bleiben. Nachdem beispielhaft einige Anforderungen an das Kleingewerbe beschrieben wurden, werden im nächsten Teil mögliche Konzepte und Strategien aufgezeigt, wie Kleingewerbe seine Wettbewerbsfähigkeit erhöhen kann.

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4.

Nähevorteile für das Kleingewerbe

Nachdem im vorigen Kapitel aufgezeigt wurde, welchen Herausforderungen sich KMU stellen müssen, analysiert dieses Kapitel, wie durch die Nähe zu anderen Unternehmen die eigene Wettbewerbsfähigkeit verbessert werden kann. Im ersten Teil werden zwei Konzepte für Standortgemeinschaften vorgestellt. Eine detaillierte Analyse der Nähevorteile findet im zweiten Teil des Kapitels statt. Im dritten Teil werden die Themen zusammengefasst.

4.1.

Konzepte für Standortgemeinschaften

Zu Beginn dieses Abschnittes soll noch einmal die Anfangsfrage aufgegriffen werden. Welche Vorteile hat ein KMU, wenn es sich auf einer Fläche in unmittelbarer Nähe zu anderen Betrieben ansiedelt? Mit Vorteilen von Standortgemeinschaften (lokale Ansammlung von Unternehmen) auf kleinräumlicher Ebene beschäftigen sich beispielsweise die Konzepte der Gewerbehöfe, Gewerbeparks sowie Technologie- und Gründerzentren (vgl. BAUMGART & SCHERGES 1987: 421). Die Anzahl verschiedener Konzepte ist groß: Weitere Konzepte für Standortgemeinschaften sind Forschungsparks, Wissenschaftszentren, Technologiefabriken, Technologiehöfe, Industrieparks u.a. Die Konzepte weisen teilweise Überschneidungen auf, daher werden im Folgenden zwei Konzepte herausgegriffen. Das Konzept des Gewerbehofes wird vorgestellt, weil es ein klassisches Instrument darstellt, um kleinen und mittleren Unternehmen, besonders Handwerksbetrieben, einen bezahlbaren Standort zu bieten. Hier spielen weiche Faktoren bei der Vermarktung des Konzeptes eine geringere Rolle als bei Technologie- und Gründerzentren (TGZ), die im zweiten Konzept vorgestellt werden. Das Konzept der Technologie- und Gründerzentren richtet sich ebenfalls an KMU, ist in seiner Zielgruppe aber hauptsächlich auf technisch innovativ orientierte Unternehmen und Neugründungen ausgerichtet. Das TGZ-Konzept wird im Rahmen dieser Arbeit analysiert, weil es aus konzeptioneller Sicht breiter aufgestellt ist als ein Gewerbehof, um die Wettbewerbsfähigkeit von kleinen und mittleren Betrieben zu fördern. Für die Aufstellung der Untersuchungspunkte sind Charakteristika aus beiden Konzepten relevant.

4.1.1. Gewerbehöfe „Gewerbehöfe gibt es in einer älteren und einer neueren Form, der Produktion in der Stadt einen Ort zu geben.“ (BONNY 2008: 19). Die alte Form wurde im 19. Jahrhundert geprägt, als die schlechten Nahverkehrsverhältnisse eine geringe Distanz zwischen Wohnen und Arbeiten erforderten (HENCKEL 1981: 11). Die Hinterhöfe und mehrgeschossigen Gebäude,
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die in den Großstädten des 19. Jahrhunderts als Gewerbehöfe fungierten, wie z.B. die so genannte Kreuzberger Mischung in Berlin, sind hierfür exemplarisch. Im Laufe der Zeit haben die Gewerbehöfe in den Hinterhöfen jedoch an Toleranz seitens der Wohnbevölkerung im Bezug auf Störungen durch Ladeverkehr oder Lärm verloren. Eine Rolle spielt ebenfalls die Grundrentendifferenz, nach der der Grundstückseigentümer für Wohnnutzung, Einzelhandels- oder Büronutzung in zentraler Lage einen größeren Gewinn erzielt als durch Gewerbe. Diese Nutzungsmöglichkeiten sind somit für den Vermieter wesentlich attraktiver (vgl. BONNY 2008: 19). Seit den 1970er Jahren gibt es in vielen Städten Entwicklungen einer neuen Form von Gewerbehöfen, um Betrieben, die aus städtebaulichen Gründen verlagert werden müssen, einen Standort möglichst nahe am alten Standort zu bieten. Mit diesem Ansatz sollen der gewachsene Kundenstamm der Unternehmen und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung gesichert werden. Des Weiteren bietet der Gewerbehof eine wirtschaftliche und nachhaltige Form, Flächen effizient zu entwickeln (HENCKEL 1981: 8). BAUMGART zeigt auf, dass Gewerbehöfe häufig in Agglomerationsräumen mit teilräumlichen Flächenengpässen für kleine Unternehmen des Handwerks und der Dienstleistungen zu finden sind. Sie gleichen in Teilen einen Mangel an verfügbaren (klein)gewerblich nutzbaren Flächen als auch Verdrängungseffekte und Nutzungskonkurrenzen, die an innerstädtischen Standorten entstehen, aus (2001: 279). Einen guten Einblick geben folgende Definitionen: Betriebe, die „Ein in Gewerbehof einem ist eine oder

Standortgemeinschaft

unterschiedlichster

Gebäude

Gebäudekomplex untergebracht sind, aber untereinander eine heterogene Mischung aus Produktions- und Handwerksbetrieben, Verwaltungs- und Lagereinrichtungen verkörpern.“ (WOLTER 1986 4ff.). Damit unterscheiden sie sich eindeutig von einer „überwiegend monofunktionalen Büronutzung mit unterschiedlichen Mietern.“ (BAUMGART 2001: 50). HENCKEL (1981: 9) fügt hinzu, dass „die einzelnen Betriebe selbstständig sind, benutzen doch – im Idealfall – eine Reihe von Einrichtungen (…) gemeinsam“, wodurch Kostenvorteile durch Nutzung einheitlicher Infrastruktur sowie Kooperationsmöglichkeiten entstehen (vgl. HENCKEL 1981: 102; vgl. BAUMGART 2001: 280). Es ist eine „Zusammenfassung von kleineren und mittleren Betrieben der produzierenden Wirtschaftsbereiche, wie Verarbeitendes Gewerbe, Reparatur-, Ausbauhandwerk sowie verwandter Handels- und Dienstleistungsbereiche in einem Bauwerk.“ (HAHNE & JANSEN 1982: 12). Neben Mietern aus schon vorher bestehenden Unternehmen sollen Gewerbehöfe als kostengünstiger Standort auch für Existenzgründer ein attraktives Angebot stellen (BAUMGART 2001: 72).

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Bei Gewerbehöfen wird in der Regel nicht auf eine branchenspezifische Mieterstruktur geachtet (HENCKEL 1981: 26). Durch den Branchenmix aus Handwerksbetrieben, Dienstleistungsunternehmen aber auch Handelsbetrieben kommt es zu einer erwünschten Risikostreuung für den Vermieter, die durch eine kleinteilige Mieterstruktur, durch verschieden befristete Mietverträge und durch ein flexibles Raum- und Flächenangebot unterstützt wird (BAUMGART 2001: 289). Kommt es zu einem Mietausfall durch einen Mieter ist der prozentuale Anteil bei einer geringen Mieteranzahl hoch. Bei z.B. 20 Mietern kann der Vermieter das Defizit eher auffangen. Wird eine Schwerpunktbildung von Branchen vor-, gleich- und nachgelagerter Unternehmen als Konzept hinterlegt, kann dies das Marketing vereinfachen und das Image und das Profil für die zukünftige Entwicklung des Standortes fördern (BAUMGART 2001: 289). Aus einer Studie BAUMGARTS (2001: 270) geht hervor, dass sich ein Trend in Richtung Abnahme verarbeitender Betriebe entwickelt. Im Gegensatz dazu nimmt die Zahl an Dienstleistungsunternehmen im Mieterbestand zu. Der Anteil der haushaltsbezogenen Handwerksbetriebe hat sich auf den von BAUMGART untersuchten Gewerbehöfen deutlich verringert (ebenda S. 284). BAUMGART & SCHERGES (1987: 242ff.) zählen als positive Standortfaktoren geringe Mieten, bereits vorhandene Gebäude, eine zentrale Lage zur Innenstadt sowie zum Absatzmarkt, aber auch die Nutzung gemeinsamer Infrastruktur wie Lastenaufzüge auf. Des Weiteren gelten Erweiterungsmöglichkeiten als wichtiges positives Kriterium. Dies ist für viele Betriebe ein Grund ihren Standort in einen Gewerbehof zu verlegen. Ein Großteil der Träger weist der Zusammenarbeit der Betriebe und den zu erreichenden Synergieeffekten einen hohen Stellenwert zu. Dienten Gewerbehöfe früher hauptsächlich der Unterbringung bedürftiger Betriebe, verwischen mit der zunehmenden Beachtung von Synergien die Grenzen zu Gründer- und Technologiezentren weiter. Synergien entwickeln sich über die Zeit und sind ein positiver Nebeneffekt des Konzeptes. Für die Tragfähigkeit eines Gewerbehofes und somit auch für seine Existenz wird eine gemeinsame Grundlage als notwenig erachtet. Dies kann eine betriebliche Organisation/Verwaltung oder aber auch eine Schwerpunktbildung auf eine bestimmte Branche mit vor-, gleich- oder nachgeordneten Produktions-, bzw. Dienstleistungsunternehmen sein (ebenda). BAUMGART (2001: 291) hebt hervor, dass wirtschaftlich rentable Gewerbehöfe meist einen erhöhten Ausbaustandard und ein professionelles Management besitzen. Die Leerstandsraten liegen gering bei 3–5 Prozent. Diese Prozentzahl wird von Gewerbehof-Betreibern und Immobilienexperten durchaus als positiv gesehen, da damit Spielraum für gewerbehof-interne Erweiterungen gegeben ist. Gewerbehöfe mit einem geringen Ausbaustandard weisen hingegen Leerstandsraten bis zu 10 Prozent auf.

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Als Mieter kommen Betriebe in Frage, die keine hohe Standortbindung haben. Folglich sind Betriebe, die einen stadtteilbezogenen Kundenstamm haben, also auf Laufkundschaft angewiesen sind, eher nicht geeignet, es sei denn der Gewerbehof befindet sich in direkter Nähe zu Wohngebieten (WOLTER 1986: 4). Wie aus der Studie zu Gewerbehöfen von HENCKEL (1981: 67) hervorgeht, ist eine 100 prozentige Vermietung bei Standorten in Innenstadtnähe oder in Gewerbegebieten, die gut erschlossen sind und verkehrsgünstig liegen, fast immer gegeben. Die Grundstücks- bzw. Geschossflächen der Gewerbehöfe liegen größtenteils deutlich unter 3.500 qm bzw. 5.500 qm und weisen eine hohe bauliche Dichte auf. Private Gewerbehöfe in verkehrlich gut erreichbaren Lagen weisen teilweise Grundstücks- und Geschossflächen bis zu 12.500 qm bzw. 15.000 qm auf (BAUMGART 2001: 278). Optimale Grundstückszuschnitte weisen ein rechteckiges Breiten- und Längenverhältnis von 1: 1,63 auf (s. Abb. 08).

Abb. 08: Optimale Grundstückszuschnitte in Gewerbegebieten Quelle: BONNY 2009: 5

BAUMGART (2001: 278) stellt Tertiärisierungsprozesse in einer in den letzten Jahren gestiegenen Nachfrage nach kleinteiligen Flächeneinheiten fest, die oftmals im Bereich unter 100 m² angesiedelt sind. Die Nutzungsanforderungen sind vielfältiger geworden im Bezug auf den Ausbaustandard, Räume für handwerkliche Produktion und auf Tätigkeiten an der Schnittstelle zwischen gewerblicher Produktion, Service und Dienstleistungen (ebenda S. 278). Besonders bei Dienstleistungsunternehmen, aber auch bei Betrieben aus anderen Bereichen, kristallisiert sich ein stärkerer Wunsch nach Individualisierung und eigener Identitätsdarstellung heraus (BAUMGART 2001: 283). In Gewerbehöfen werden hauptsächlich
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erweiterter Rohbau, auch in Kombination mit schlüsselfertigen Räumen oder ausschließlich schlüsselfertige Räume angeboten. Flexibilität und Mehrfachverwendung bestimmen heute häufiger als früher die Planung und den Einbau technischer Infrastruktur (BAUMGART 2001 283ff.). Die Notwendigkeit preiswert zu bauen ist durch die Zielgruppe preisempfindlicher und kleiner Betriebe, Handwerksbetriebe und Neugründer begründet und führt vermehrt zu geringen Ausbaustandards (ebenda S. 60). Infrastrukturelle Anforderungen betreffen eine hohe Deckentragfähigkeit und stockwerksweise differenziert ausgelegte Lastenaufzüge (BAUMGART: 2001: 297, GP 4 FHH). Gewerbehöfe bieten zusätzlich die Chance, die Vermarktung des einzelnen Unternehmens zu fördern. Aus einem Bericht der Handwerkskammer Hamburg geht hervor, dass kleine und handwerkliche Betriebe einen großen Entwicklungsbedarf im Bereich Marketing haben. Dies rührt daher, dass die Unternehmer häufig keine Erfahrungen im Nutzen dieser Instrumente haben, obwohl Vermarktungsprobleme zu beheben wären (ZUKUNFTSWERKSTATT HAMBURG
E.V.

1997: 27). Gewerbehöfe können mit einem guten Branchenmix, mit fachmännischem und besonderen Dienstleistungsangeboten Orte für Innovation und

Management

Entwicklung sein. Das Management spielt bei der Bildung von Kooperationen und Innovationen eine wichtige Rolle, da es seine Funktion ist, Kontakte zwischen den einzelnen Akteuren herzustellen. Kooperationen bilden sich ohne Mitwirken eines Koordinators meist erst über Jahre (ebenda S. 66).

4.1.2. Technologie- und Gründerzentren Gegen Ende der 1970er Jahre rückte aufgrund von identifizierten Innovationsschwächen, Lücken auf technologischer Ebene sowie aufgrund von erwiesenen positiven Beschäftigungserfolgen innovativer Unternehmen, die Förderung von Innovationen ins Zentrum der Politik. Zielgruppe waren auch hier wieder kleine und mittlere Unternehmen. Im Unterschied zu Gewerbehöfen gibt es in TGZ eine ausdrückliche Ausrichtung auf technologieorientierte, innovierende, junge Unternehmen sowie Existenzgründungen (BEHRENDT 1996: 20; vgl. PETT 1994: 68). Als Instrument kommunaler und regionaler Wirtschafts- und Technologiepolitik sind die Zielsetzungen für TGZ die Förderung von Existenzgründungen, Intensivierung des die Schaffung und Sicherung qualifizierter die Arbeitsplätze, die Technologieund Wissenstransfers, Förderung regionaler

Unternehmen, die Nutzung brachliegender Industrieflächen sowie die Initiierung und Förderung von Kooperationen (STERNBERG 1996: 39). Eine Definition nach BEHRENDT (1996: 6). lautet: „Ein Technologie- und Gründerzentrum ist eine in der Regel öffentlich betriebene Einrichtung der kommunalen und regionalen
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Wirtschaftsförderung. In ihnen sollen ausgewählte, relativ junge und zumeist neu gegründete Stammunternehmen gefördert werden, deren betriebliche Tätigkeit vorwiegend in der Entwicklung, Produktion und Vermarktung technologisch neuer Produkte, Verfahren und Dienstleistungen liegt. Die Förderung ist zeitlich begrenzt und umfasst ein mehr oder weniger umfangreiches Angebot an Mieträumen, Gemeinschaftseinrichtungen und Beratungsdienstleistungen.“ Da TGZ förderungspolitische Hintergründe besitzen, werden die meisten von Kommunen errichtet (PETT 1994: 77). Die Mietdauer ist häufig auf drei bis fünf Jahre eingegrenzt, um Platz für neue Existenzgründer zu schaffen und weil sich die Förderung speziell auf die schwierigen ersten Jahre beschränken soll (BEHRENDT 1996: 55). Die Mieten, die nicht so stark subventioniert werden, sind häufig degressiv gestaffelt (PETT 1994: 80). Aus einer Untersuchung von STERNBERG (1996: 66ff.) geht hervor, dass die Verfügbarkeit von Mietraum sowie die Minderung betrieblicher Fixkosten bei Existenzgründern an vorderster Stelle stehen. Dies kann durch niedrige Mieten, gemeinsam nutzbare Einrichtungen und Dienstleistungen erreicht werden. BEHRENDT führt an, dass die Fixkosten zwar den wichtigsten Grund und Vorteil von TGZ darstellen, für den Erfolg aber die Beratungs- und Betreuungsangebote entscheidender sind (1993: 66). Nach STEINKÜHLER (1994: 238) nutzen „bessere“ Unternehmen das Angebot vorteilhafter aus und sind auch deshalb erfolgreicher. Das flexible Raumangebot, wodurch Betriebe im optimalen Fall ihren Bedarf an die Unternehmensentwicklung anpassen können, kann auch zu Kostensenkungen führen (STERNBERG 1996: 67). Eine große Bedeutung wird den informellen Kontakten und der verbesserten Möglichkeit das Image des Standortes für eigene Werbemöglichkeiten zu nutzen, zugewiesen (STERNBERG 1996: 67). Ein weiterer Vorteil wird in „besseren Voraussetzungen, Kundenkontakte zu knüpfen“ sowie in den „angebotenen Beratungsleistungen des Zentrums“ gesehen. Auch der bessere Zugang zu Fördermitteln ist ein Motiv für die Wahl des Standortes in einem TGZ, welcher auch im Zusammenhang mit den Beratungsleistungen steht. Das Angebot von Beratungsleistungen steht nach „günstigen Mieten“ an zweiter Stelle der Ansiedlungsmotivation (PETT 1993: 173). Aus der Untersuchung von PETT geht hervor, dass bei den Themen der Beratung, Belange, die die Beantragung von öffentlichen Fördermitteln und Finanzierungsfragen betreffen, von allen Angeboten am stärksten nachgefragt wurden (1993: 172f.).

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Als nachteilig wird die nicht mögliche Flächenerweiterung bei Vollauslastung gesehen. Weitere Faktoren wie Ablenkung durch Betriebsbefragungen, Besuche, gegenseitige Belästigung durch die Nähe zu anderen Betrieben oder Konkurrenz gegenüber anderen Unternehmen spielen eine eher untergeordnete Rolle (STERNBERG 1996: 70ff.; vgl. TAMÁSY 1996:21). Wie bei dem Konzept zu Gewerbehöfen, spielen „kollektive Wettbewerbsgüter“, d.h. eine allgemeine Ressourcenausstattung wie eine gemeinsame Infrastruktur, eine wesentliche Rolle (vgl. HENN 2006: 85). Schreibdienste oder Aufgaben der Buchhaltung können bei Bedarf genutzt werden. Dadurch, dass erst Kosten für Dienstleistungen entstehen, wenn diese in Anspruch genommen werden, können die Fixkosten ebenfalls gesenkt werden (STERNBERG 1996: 78). Im Gegensatz zum Konzept der Gewerbehöfe kommt eine Ausrichtung auf einen Themenschwerpunkt viel häufiger vor. Dies liegt hauptsächlich in dem ursprünglich primären Ziel von Gewerbehöfen, bezahlbare Gewerbeflächen zu schaffen. Circa jedes fünfte TGZ (18,3 Prozent) in Deutschland ist auf eine bestimmte Branche ausgerichtet (SCHWARTZ & HORNYCH 2009: 6). Häufige Bereiche sind Nanotechnologie und Biotechnologie, wobei verschiedene Vor- und Nachteile für oder gegen eine Schwerpunktsetzung auftreten (s. Tab. 02):

Tab. 02: Vor- und Nachteile eines Technologieschwerpunktes bzw. -mix Quelle: Behrendt 1996: 54

Technologieschwerpunkt Vorteile
- Synergieeffekte aufgrund gleicher Technologie und Erfahrungen (Zulieferung oder gemeinsame Lösung technischer Probleme) - Markanteres Image und Profil des TGZ - Einseitige Förderung einer bestimmten Technologie - Festlegung auf einen möglicherweise schlecht gewählten Schwerpunkt - Konkurrenzdenken zwischen den Firmen (Misstrauen, Geheimhaltungs-probleme) mit Folge geringer Synergieeffekte

Technologiemix
- Synergieeffekte aufgrund verschiedener Technologien und unterschiedlicher Erfahrungen (komplementäre Strukturen) - Offenheit gegenüber veränderten Bedingungen und neuen Technologien - zu große Unterschiede zwischen den Firmen - fehlendes gegenseitiges Interesse - unscharfes Profil des TGZ

Nachteile

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Aus einer Untersuchung STEINKÜHLERS geht hervor, dass Unternehmen in einem TGZ mit einem Technologieschwerpunkt höhere Wachstumsraten erzielen. Als Begründung nennt er, dass „die dann leichtere und effektivere Orientierung der Leistungen an den Bedürfnissen der Mieter sowie der effektivere Erfahrungsaustausch mit den anderen Mietern herangezogen werden könnten“ (1994: 261). Er führt allerdings an, dass die Erkenntnisse im Gegensatz zu Ergebnissen einer Studie von BAUER/HANNIG (1992:15) stehen. Aus deren Ergebnissen geht hervor, dass die Mieter im TGZ nicht gerne mit Konkurrenzunternehmen zusammen sind. Die Wahrscheinlichkeit mit Konkurrenten zusammen zu treffen, ist bei einer Ausrichtung an einem Schwerpunkt natürlich viel größer. Ein weiteres positives Kriterium ist nach STEINKÜHLER (1994: 262) der Leistungs- und Kontakteffekt. So sind die Gründer nicht erfolgreicher, weil sie einem bestimmten technologischen Bereich zugeordnet werden können, sondern weil die TGZ-internen Kontakte wegen der ähnlichen Mieterzusammensetzung fruchtbarer sind. Das heißt, dass der Innovationsgrad nicht durch die Wahl des technologischen Schwerpunktes verbessert wird, sondern durch das Umfeld, in dem Sinne, dass Probleme im Entwicklungsprozess ähnlich sind (KULICKE 1991: 41). Mit der Thematik von spezialisierten und diversifizierten TGZ haben sich SCHWARTZ UND HORNYCH (2008: 27) auseinandergesetzt wie und bspw. herausgefunden, von Laboren, dass bei der einem Nutzen von Gemeinschaftseinrichtungen gemeinsamen

Branchenscherpunkt maßgeschneiderter statt finden kann. Aus einer Studie von STERNBERG (1996: 73) über das Kooperationsverhalten zwischen Mietern aus unterschiedlichen Branchen geht hervor, dass 43 Prozent der Unternehmen keine Kooperationen zu anderen Unternehmen unterhalten. KULICKE ET AL. (1993: 138) erklären dies damit, dass die Heterogenität der Mieter die Kommunikation über Probleme zu bestimmten Technologien oder Absatzmärkten behindert, wenn es nur wenig Anknüpfungspunkte gibt. Das kann ebenfalls so interpretiert werden, dass eine Homogenisierung der Betriebe, evtl. auf einen gleichen Schwerpunkt, Kooperationen fördert. Der Erfolg eines TGZ wird großteils den Fähigkeiten des Managements, den internen Serviceleistungen (Beratungsangebot, gemeinschaftlich nutzbare Dienstleistungen, Raumverfügbarkeit) und der gemeinsamen Infrastruktur zugeordnet (STERNBERG 1996: 58). Eine gute Qualifikation des Zentrenmanagers spielt für das Image des TGZ eine wichtige Rolle (STEINKÜHLER 1994: 45). Aufgaben des Managements beinhalten unter anderem das Management der Immobilie (Vermietung, Instandhaltung u.a.), die Beratung von Mietern, die Ansiedlung neuer Mieter, die Vermittlung von Beratungsdienstleistungen sowie die Aufgabe, ein regionales Beratungs- und Informationsnetzwerk aufzubauen, welches eine wesentliche Bedeutung für den Erfolg eines TGZs hat (STERNBERG 1996: 49ff.). Eine weitere Aufgabe ist die Herstellung von Kontakten zwischen den Firmen, um einen Austausch über Erfahrungen
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und Problemlösungen zu aktivieren und eine gute (und innovative) Atmosphäre im TGZ zu erzeugen, was wiederum Synergieeffekte anregen kann (BEHRENDT 1996: 65). So stellt auch STERNBERG fest, dass viele Unternehmen an einer Kooperation interessiert sind, jedoch keine wahrnehmen. Er schließt daraus, dass räumliche Nähe alleine noch keine Kooperationen schafft und somit dem Management eine vermittelnde Rolle zukommt. Begegnungsmöglichkeiten, die die Wahrscheinlichkeit spontaner Kommunikation erhöhen, fördern Kooperationen (BEHRENDT 1996: 67). Zusätzlich stellt STERNBERG einen herausragenden Einfluss des Betriebsklimas auf die Kooperation von Unternehmen fest. Fast 2/3 der Befragten, die das Klima innerhalb des TGZ als positiv erachten, haben Kooperationen zu anderen Unternehmen (1996: 73ff.).

4.2.

Detaillierte Analyse der Nähevorteile

Nachdem im vorigen Abschnitt Ausprägungsformen betrieblicher Standortgemeinschaften vorgestellt wurden, wird im folgenden Abschnitt detaillierter auf die Nähevorteile als Strategien für Wettbewerbsfähigkeit eingegangen. Diese werden anhand wissenschaftlicher Texte analysiert. Unternehmensspezifische „überdurchschnittlicher „ein Ressourcenportfolio Ressourcen und Fähigkeiten sind wesentliche und Faktoren

unternehmerischer neben materiellen

Leistungsfähigkeit Ressourcen

nachhaltiger Fabriken,

Wettbewerbsvorteile“ (SCHWARTZ & HORNYCH 2009: 8). Für SCHWARTZ & HORNYCH beinhaltet (beispielsweise Ausrüstungsgegenstände), finanzielle Ressourcen (beispielsweise Bankguthaben),

Humankapitalressourcen (beispielsweise Erfahrungen, Verhandlungsgeschick, Fachwissen, Personal) oder auch die Reputation eines Unternehmens, intellektuelle Eigentumsrechte, Routinen oder eine spezifische Unternehmenskultur“ (2009: 8, vgl. BARNEY 1991: 101; GRANT 1991: 119). Für die Wettbewerbsfähigkeit ist es somit ein Vorteil, wenn sich ein Unternehmen mit unzureichendem Ressourcenbestand extern Ressourcen beschaffen oder andere Nähevorteile nutzen kann. Kleine Betriebe haben häufig eine geringe Verfügbarkeit über die Ressourcen Kapital, Mitarbeiter und Zeit. Und es ist für sie schwer möglich, alle in ausreichendem Maße zu besitzen. Netzwerkstrukturen bieten eine Möglichkeit, Zugang zu externen Ressourcen zu erlangen (SCHWARTZ & HORNYCH 2009: 8ff.). Im Folgenden wird analysiert, inwieweit sich die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens aufgrund seiner Nähe zu anderen Betrieben verbessern kann.

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4.2.1. Unternehmensnetze und Kooperationen Der theoretische Gedanke bei der Betrachtung von Netzwerken und Kooperationen beruht darauf, dass die räumliche Nähe zu anderen Unternehmen Netzwerkstrukturen begünstigt. Im Folgenden wird eine Einordnung der Begriffe Netzwerk und Kooperation gegeben. Nach SYDOW (1993: 79) stellt ein Unternehmensnetzwerk „eine auf die Realisierung von Wettbewerbsvorteilen zielende Organisationsform ökonomischer Aktivitäten dar, die sich durch komplex-reziproke, eher kooperative denn kompetitive und relativ stabile Beziehungen zwischen rechtlich selbstständigen, wirtschaftlich jedoch zumeist abhängigen Unternehmen auszeichnet“. Um dem Kundenwunsch nach komplexen Lösungen aus einer Hand oder wie STAUDACHER (2005:189) es nennt, nach „Synergieprodukten“, gerecht zu werden, ist eine flexible Organisation nötig, damit die Möglichkeit besteht, mit einem Minimum an Ressourcen auf sich stetig verändernde Marktstrukturen zu reagieren (WILDEMANN 1997: 418). Seit den achtziger und neunziger Jahren rücken Untersuchungen zu Unternehmens-, Sozial- und Politiknetzwerken vermehrt in den Mittelpunkt und die Bedeutung von Netzwerkstrategien wird nicht mehr angezweifelt (BUTZIN 2000: 149). Laut WILDEMANN (1997: 418) bietet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen der Zusammenschluss zu Systemverbünden oder Kooperationen an. Zwischenbetriebliche Kooperationen sind Produkte verschiedener Akteure mit einem gemeinsamen oder mehreren Zielen, die der einzelne nicht erreichen kann (EVERS 1998: 32). Nach einer Definition von WURCHE (1994: 14) kann von einer Kooperation gesprochen werden, wenn „sich die Akteure in einer solchen Interdependenzsituation immer wieder freiwillig dazu bereit finden, die eigenen Mittel so zu wählen, dass dadurch die Ziele und Interessen des jeweils anderen respektiert und berücksichtigt werden“. Bei Kooperationen werden zwischen horizontalen und diagonalen unterschieden. Horizontale Kooperationen finden zwischen Unternehmen der gleichen Wertschöpfungskette sowie der gleichen Branche statt. Diagonale Kooperationen ergeben sich zwischen Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen (CUPOK 2001: 29). Netzwerke fördern außerdem Wissenstransfer zwischen Unternehmen. Die Nähe zueinander schafft Möglichkeiten zur Kommunikation, was wiederum den Informationsfluss erhöht und es somit zu Wissensübertretung, in der wissenschaftlichen Literatur als „Wissensspillover“ bezeichnet, kommt (vgl. STORPER & VENABLES 2003: 3). Der Face-to-Face-Kontakt, also die direkte persönliche Kommunikation, spielt eine wesentliche Rolle, da Kommunikation Vertrauen schafft (ebenda). Dieses reduziert Transaktionskosten und schafft Erwartungen und Anstrengungen. Dadurch werden Unternehmer zum Handeln ermutigt, die
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Transaktionen zwischen Unternehmen werden verbessert und die Bereitschaft zu investieren erhöht. STORPER & VENABLES betonen die soziale Beziehung (relationship) bei Verhandlungen mit anderen Unternehmen. Durch den Face-To-Face-Kontakt kann der Gesprächspartner beobachtet und besser interpretiert werden (ebenda S. 9). Eine Komponente, die in Netzwerken entsteht, ist das so genannte stille Wissen (tacit knowledge). Das stille Wissen ist an bestimmte Personen gebunden und nicht käuflich. Wissen und Fähigkeiten einzelner Akteure werden meist nur im Face-to-Face-Kontakt und auch hier nur gezielt an Personen in wechselseitigem Verständnis weitergegeben. Folglich findet dieser Austausch nur in funktionierenden sozialen Netzwerken statt, wo bereits eine hohe Vertrauensbasis besteht. Dieses stille Wissen wird als wesentliche Ergänzung zu allgemein zugänglichem niedergeschriebenen und nicht Personen gebundenem Wissen gesehen (BUTZIN 2000: 155). Vertrauen und soziokulturelle Nähe zwischen Netzwerkmitgliedern gilt als wesentliche Bedingung für erfolgreiches „Netzwerken“. Diese besondere Beziehungsqualität setzt in aller Regel häufige, intensive Kontakte über eine längere Zeit voraus, die auf räumliche Nähe verweist: „proximity matters“ (BUTZIN 2000: 151). Wobei zu betonen ist, dass „spatial proximity matters not really in terms of a reduction in physical `distance` (...), but rather in terms of easy information interchange, similarity of cultural and pychological attitudes, frequency of interpersonal contacts and cooperation, and density of factor mobility within the limits of a local area.” (CAMAGNI 1991: 2). Daraus resultiert, dass räumliche Nähe durch regelmäßige Treffen schnellere und flexiblere Anpassungsprozesse zwischen Unternehmen zur Lösung beispielsweise technischer Probleme, zur Abstimmung von Vorgehensweise und Produktion oder zur Bereitstellung komplexer Lösungen aus einer Hand ermöglicht. Nähe ermöglicht soziale Kontrolle des Verhaltens und der Aktionen von Unternehmen, so dass Unsicherheit reduziert wird (BATHELT/GLÜCKLER 2000: 170). Je enger sich Unternehmen beieinander ansiedeln, desto mehr Kosten können sie aufgrund von Transporteinsparungen und reduziertem Zeitaufwand einsparen (MASKELL & MALMBERG 1999: 180). Einzelne Unternehmen mit voneinander abweichenden, sich teilweise ergänzenden Fokussierungsstrategien können sich zusammenschließen und zeitlich begrenzte Einheiten bilden. Dadurch können gemeinsame Vorteile in den Bereichen Entwicklung, Logistik, Vertrieb und Marketing erzielt werden. Durch flexible Verträge einzelner Unternehmen,

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können sich diese auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren, neue Märkte erschließen und neue Technologien einführen (WILDEMANN 1997: 418). Vorteile von Kooperationen sind nach CUPOK (2000: 30): • • • Überwindung von Kapazitätsengpässen Gemeinsame Nutzung komplementärer Ressourcen (Synergieeffekte) Kosteneinsparung durch das Zusammenlegen und die bessere Auslastung der Ressourcen • Kosteneinsparung durch gemeinsame Organisation, Angebotsstrategie und gemeinsames Marketing • • • • Reduktion der Risiken durch Zusammenführung spezifischer Kompetenzen, Integrierte Systemlösungen statt Einzellösungen Erschließung neuer Märkte, z.B. durch das Angebot neuer Dienstleistungen, Vergrößerung des räumlichen Einflussgebietes

Des Weiteren führt LAHNER (2004: 174) folgende Punkte an: • Integrierte Komplettangebote aus einer Hand bei gleichzeitiger Ausnutzung von Spezialisierungsvorteilen • Erschließung von Nischenmärkten durch spezifische Problemlösungen

Ein Netzwerk kann Nachteile bergen, wenn zu viele Akteure daran beteiligt sind. Es birgt auch dann Nachteile, wenn nicht verhindert wird, dass sich eine zu große Routine in die Strukturen einschleicht und die Akteure nicht mehr offen sind für den raschen Wandel in der Umwelt. Dadurch wird das Netzwerk dysfunktional, die Wahrnehmungs-, Lern- und Handlungsfähigkeit nimmt ab (BUTZIN 2000: 152). Dieser Effekt wird als Lock-in bezeichnet (vgl. MENZEL & FORNAHL 2005: 135). Dieser Zustand ist vermeidbar, wenn Verbindungen nicht starr, sondern lose gekoppelt sind, da dadurch Anpassungen und Lösungen einen größeren Spielraum haben (BUTZIN 2000: 163). Die Notwendigkeit loser und nach außen offener Netzwerke wird von GRANOVETTER (1973; vgl. auch GRABHER 1994) besonders betont, da es gerade diese sind, die die Erschließung neuer Wissensquellen ermöglichen. Sie ermöglichen Pufferzonen, da Netzwerke jederzeit unterbrochen werden können und somit flexibler werden (GRABHER 1994: 73). Die in den nächsten Abschnitten folgenden Analysen zu Innovationseffekten und Effekten durch Branchenverwandtheit werden unter Berücksichtigung von Netzwerkstrukturen betrachtet.

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4.2.2. Innovationseffekte Innovation wird in vielen Konzepten (lernende Region, kreatives Milieu etc.) als Schlüssel zur Wettbewerbsfähigkeit gesehen (vgl. beispielsweise SCHUMPETER 1952; PORTER 1993; CREVOISIER 2001 u.v.m.). Viele Modelle der verschiedenen Agglomerationstheorien setzen sich mit der Generierung von Innovation auseinander.

Im Folgenden wird eine alte, aber zutreffende und anschauliche Definition von SCHUMPETER (1952: 100) für Innovation vorgeschlagen. Er gebraucht den Begriff „Innovation“ erst in späteren Schriften. Seine Definition der „Durchsetzung neuer Kombinationen“ lautet wie folgt: „1. Herstellung eines neuen, d.h. dem Konsumentenkreise noch nicht vertrauten Gutes oder einer Qualität eines Gutes. 2. Einführung einer neuen, d.h. dem betreffenden Industriezweig noch nicht praktisch bekannten Produktionsmethode, die keineswegs auf einer wissenschaftlich neuen Entdeckung zu beruhen braucht und auch in einer neuartigen Weise bestehen kann, mit einer Ware kommerziell zu verfahren. 3. Erschließung eines neuen Absatzmarktes, d.h. eines Marktes, auf den der betreffende Industriezweig des betreffenden Landes bisher noch nicht eingeführt war, mag dieser Markt schon vorher existiert haben oder nicht. 4. Eroberung einer neuen Bezugsquelle von Rohstoffen oder Halbfabrikaten, wiederum gleichgültig, ob diese Bezugsquelle schon vorher existierte – und bloß sei es nicht beachtet wurde, sei es für unzulänglich galt – oder ob sie erst geschaffen werden muss. 5. Durchführung einer Neuorganisation, wie Schaffung einer Monopolstellung (z.B. durch Verkrustung) oder durch Brechen eines Monopols.“ Innovation ist im Wesentlichen ein Prozess, sich gegenüber der Konkurrenz zu differenzieren, d.h. einer Branche gegenüber anderen Sektoren oder des einzelnen Unternehmens gegenüber seinen Konkurrenten. Lernprozesse und Generierung neuen Wissens gehören zur Entstehung von Innovationen dazu. „So hat die Innovationstheorie Wissen als das entscheidende Element im Innovationsprozess erkannt.“ (TICHY 2001: 185). Hier kann an den Punkt angeknüpft werden, dass in Netzwerken der Wissenstransfer und folglich das Potential für Innovationen generiert wird. Ein Unternehmen wird von seinem
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Umfeld beeinflusst und ist nur ein Teil in einem großen Gefüge (CREVOISIER 2001: 248ff.). Somit können Innovationen durch Kontakt, Kommunikation oder Kooperation mit anderen Unternehmen gefördert werden. Hier einzuordnen ist der Lernprozess „learning by interacting“. Dieser Prozess steht für das kommunikative Zusammenwirken von Akteuren, die Innovationsprozesse in Gang setzen bzw. beeinflussen. Für die Fähigkeit innovativ und gründungsfähig zu sein, kann die Beschaffbarkeit von externen Informationen und Wissen über Nachfragebedürfnisse, Absatz- beziehungsweise Kundenpotentiale, Strategien zu effizienteren Produktionsverfahren usw. von entscheidender Bedeutung werden (PETT 1994: 57). Nach PETT basiert ein Marktvorteil in erster Linie auf einem „Qualifikationsvorsprung durch Information“ (1994: 57). Im Unterschied zu großen Unternehmen, die sich durch unternehmenseigene Fachabteilungen ausweisen, können kleine und mittlere Unternehmen nur langsam auf in immer kürzeren Abständen entstehende Prozess- und Produktinnovationen reagieren (PETT 1994: 58). Sie sind somit stärker auf Kommunikation von außen angewiesen, um Informationen über bspw. Stand der Technik, Absatzmärkte/Kunden, DIN-Normen usw. zu erlangen. So kann nach PETT nachgewiesen werden, dass eine Beratungs-, Informations- oder Technologietransferstelle dabei hilft, die Anpassungsfähigkeit zu verbessern und damit über den Abbau von Informationsengpässen die erforderte Entwicklungsfähigkeit zu ermöglichen (1994: 58).

4.2.3. Effekte durch Branchenverwandtheit Mit der räumlichen Konzentration unterstützender und verwandter kleiner- und mittlerer Unternehmen, die einen gemeinsamen Absatzmarkt bedienen, befasste sich Ende des 19. Anfang des 20. Jahrhunderts der britische Ökonom Alfred Marshall. Diese räumlichen Formierungen nannte er industrielle Distrikte (industrial districts). In diesen sind Fertigkeiten wie praktisches Arbeiten und Interaktion in größerem Umfang vorhanden als woanders (DEI OTTATI 2003: 128; siehe MARSHALL 1923: 283ff.). Dies ergibt sich aus „der Verdichtung vieler Wirtschaftssubjekte (Arbeiter und Firmen), die in Tätigkeiten spezialisiert sind, die teils ähnlich, teils ergänzend sind, und der gemeinsamen Zugehörigkeit dieser zur gleichen Gemeinschaft, weshalb sie Werte, Regeln und Institutionen teilen, die das reziproke Verständnis und ebenso die Vermittlung stillschweigenden Wissens fördern“ (MASKELL/MALMBERG 1999: 172).

Anhand theoretischer Erklärungen zu industriellen Distrikten wird im Folgenden der Vorteil der Ansiedlung von vor-, gleich- und nachgelagerten Unternehmen eines Zielmarktes auf
39

einer Fläche vorgestellt. Auch nach PORTER (1993) entstehen durch die Nähe zu verwandten und unterstützenden Branchen Wettbewerbsvorteile durch Kosten-, Koordinations- und Verflechtungsvorteile. So können Zulieferer als unterstützende Branche den vorgelagerten Unternehmen helfen, neue Methoden zur Anwendung neuer Technologien zu erkennen. Als Beispiel, wie Innovationen aus der Nähe zu verwandten Branchen entstehen, führt PORTER an, dass die japanische Führung bei Telefax in vielem der japanischen Stärke bei Fotokopierern geschuldet ist (1993: 135). In industriellen Distrikten hängt der Wettbewerbsvorteil, also die Anpassungsfähigkeit an veränderte Marktstrukturen, stark von sozialen Kontexten ab. Das Besondere an der Innovationsfähigkeit im Sinne einer Marktanpassungsfähigkeit, d.h. der Differenzierung der Reichweite von Waren- und Dienstleistungsangeboten und die Erschließung neuer Märkte, liegt nicht primär in der Investition in Forschung und Entwicklung (DEI OTTATI 2003: 118). „Es geht viel eher um die Bereitschaft einer großen Zahl von Arbeitern (…) und Unternehmern (Nachunternehmer und Auftraggeber) zu einer Form der Kooperation, in der sie kontinuierlich ihre unterschiedlichen Kompetenzen und Erfahrungen zu Verbesserungen und Variationen von Produkten und Prozessen zusammenführen, um so eine ständig wachsende Nachfrage nach Disertifikation und Variabilität zu befriedigen.“ (DEI OTTATI 2003: 118). DEI OTTATI zeigt drei wesentliche soziale und ökonomische Gruppen auf, aus denen ein funktionierender Distrikt besteht. Zum ersten erwähnt sie die Gruppe der Handwerker, da diese für die Wettbewerbsfähigkeit der lokalen Ökonomie von essentieller Bedeutung ist. Die zweite Gruppe besteht aus Zulieferern, die wertvolle Einflüsse auf das Produktions-Knowhow hat, welche die Handwerker vielseitig und innovativ nutzen. Die dritte Gruppe besteht aus den Unternehmen, die neue Produkte herstellen (2003: 118ff.). Aus dieser Kombination lässt sich eine Vielzahl von Kooperationsmöglichkeiten ableiten. Des Weiteren führt DEI OTTATI die Rolle der Kommune ein, da diese Einfluss auf die lokale Ökonomie hat (2003: 119). Da dieser Aspekt für die Betrachtung der Nähevorteile keine große Relevanz besitzt, wird auf diesen Punkt nicht weiter eingegangen, kann aber unter ebenda S. 119 nachgelesen werden. Die endproduzierenden Unternehmen spielen eine besondere Rolle in der Verbreitung der Produkte am Markt. Sie beauftragen Firmen für Marketing und Design, um den potentiellen Kunden auf Produkte aufmerksam zu machen. Somit spielen diese eine wesentliche Rolle in einem Distrikt, da sie für das „lokale Produktionssystem“, beispielsweise für Handwerksbetriebe, Aufträge beschaffen. Neben Handwerkern, Zulieferern und

40

endproduzierenden

Unternehmen

zählen

noch

Dienstleistungsunternehmen

zu

den

Gruppen, welche den Bedarf der Firmen im Distrikt erfüllen (DEI OTTATI 2003: 121ff.). Die Unternehmen im Distrikt verfolgen zwei Strategien. Zum einen entwickeln und verfeinern sie ihr Spezialwissen, zum anderen wählen sie Unternehmen in dem Distrikt aus, zu welchen es Wechselbeziehungen benötigt. Die Wechselwirkungen helfen den Unternehmen, ihre aus verschiedenen Gründen unzureichenden Ressourcen dahingehend zu erweitern, dass am Ende ein Produkt oder eine Leistung entsteht, die es von den Mitbewerbern außerhalb des Distriktes unterscheidet. Das Resultat dieser spezialisierten Arbeitsteilung ist eine höchstmögliche Effizienz für alle beteiligten Unternehmen (DEI OTTATI 2003: 135). DEI OTTATI stellt die Konzertation als entscheidenden Aspekt für die Entwicklung des industriellen Distriktes heraus (ebenda S. 143). Für einen funktionierenden Ablauf im Distrikt führt DEI OTTATI drei Voraussetzungen der Konzertation an. Einmal ist eine vereinheitlichte Koordination wichtig, damit die Gruppen des Distriktes zusammenkommen und die verschiedenen Interessen miteinander besprechen und zu einer für alle Beteiligten zufrieden stellenden Vorstellung über die zukünftige Entwicklung kommen. Durch die Zusammenkünfte werden das Pflichtgefühl und die Dazugehörigkeit erhöht. Als zweiten Grund nennt sie die Erforderlichkeit von Konzertation, um Industrie-Lieferanten-Beziehungen zu verbessern. Dazu gilt es drittens, institutionelle Lösungen für Gemeinschaftsgüter der Unternehmen zu entwickeln und umzusetzen wie die Organisation von Messen und die Einrichtung einer technischen Hochschule zur Stärkung der lokalen Industrie (DEI OTTATI 2003: 133). In der Diskussion um die Überlebensfähigkeit industrieller Distrikte greift ASHEIM (2000: 421ff.) zwei fundamentale Probleme auf. Zum einen sieht er in einer eindimensionalen Fokussierung auf Effizienz und Produktivität die Gefahr, dass die Produktivität zu sehr auf einer standardisierten Produktion beruht und zu einem sogenannten Lock-in führt, welcher aus einem dynamischen System ein stagnierendes unflexibles und nicht innovationsfähiges System macht. Zum anderen hemmt die große Konkurrenz zwischen Unternehmen, die auf dasselbe Produkt spezialisiert sind, die Innovationsfähigkeit, die im kommunikativen Verbund entsteht. In den Ausführungen über die industriellen Distrikte wird deutlich, dass ein gemeinsames Ziel und ausgeprägte Zusammenarbeit die Wettbewerbsfähigkeit dieses Organismus erhöht. Soziale Verflechtungen spielen eine große Rolle. Obwohl die industriellen Distrikte auf eine lokale Ebene anspielen, kann dieses Zusammenspiel mit gemeinsamen Zielen, Aufbauen von Vertrauen und Netzwerken auch auf eine Mikroebene wie die der Nedderfelder Höhe runtergebrochen werden. Dies geschieht in dem Sinne, dass versucht wird, eine möglichst

41

friedliche Einheit auf der Fläche herzustellen, unterstützt durch bspw. gemeinsame Veranstaltungen.

4.3.
In

Zusammenfassung
den voran gegangenen Abschnitten wurde verdeutlicht, wie Unternehmen

Wettbewerbsvorteile aus der Nähe zu anderen Unternehmen generieren können. Gewerbehöfe, v.a. in ihrer ursprünglichen Idee, bieten Vorteile für kleine Unternehmen, weil sie ihnen einen bezahlbaren Standort bieten. Kostenvorteile entstehen durch eine kleinteilige Parzellierung, niedrige Mieten und die Nutzung gemeinsamer Infrastruktureinrichtungen. Kooperationen treten in vielfältiger Form auf und verbessern die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen. Allerdings werden Kooperationen eher als positiver Nebeneffekt gesehen. Gewerbehöfe sind aus der Not heraus entstanden, verdrängten Betrieben eine Zuflucht zu bieten ohne ihr alt eingesessenes Gebiet verlassen zu müssen. Technologie- und Gründerzentren entstanden aus der Erkenntnis heraus, dass ein Bedarf an innovativen, technologieorientierten Unternehmen besteht und deren Entstehung durch Einrichtungen wie TGZ gefördert werden sollte. Konzepte der TGZ stellen ein größeres Angebot für die angesiedelten Unternehmen bereit. So gibt es Beratungseinrichtungen, ein Management, welches Kooperationen vermittelt, Kontakte bündelt sowie gemeinsame Infrastruktureinrichtungen wie Labore und Empfangsräume. Der Rolle des Managements wird eine große Rolle beigemessen, um Kooperationen zwischen Unternehmen herzustellen, da sich diese sonst langsamer oder gar nicht entwickeln. Das Management kümmert sich des Weiteren um die Akquisition und Auswahl von Mietern. Beim Management laufen somit die Fäden zusammen. In TGZ gibt es häufiger eine Spezialisierung auf eine Branche als in Gewerbehöfen. Bei einem willkürlichen Mieterbesatz ist die Risikostreuung etwas größer, da verschiedenste Bereiche abgedeckt werden. Allerdings könnte dagegen gehalten werden, dass der gegenseitige Nutzen bzw. die Möglichkeiten vor-, gleichzu Kooperation bei einem Themenschwerpunkt gibt. Den für die eigene für Wettbewerbsfähigkeit größer ist, wenn es eine möglichst große Anzahl von Schnittstellen und nachgelagerter Unternehmen Konzepten Standortgemeinschaften ist gemein, dass sie eine preissensible Zielgruppe mit einer geringen Eigenkapitalquote ansprechen. Häufig werden diese Konzepte von Kommunen unterstützt, um geringe Mieten zu gewährleisten. Wie im Rahmen der theoretischen Auseinandersetzung diskutiert wurde, gilt die räumliche Nähe der Unternehmen zueinander als ein entscheidender Faktor des Wissenstransfers und des Erfahrungsaustausches sowie als begünstigende Determinante der Bildung von
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Kooperationen.

Funktionierende

Netzwerke

sind

ein

wesentlicher

Baustein

für

Wettbewerbsfähigkeit und Innovation. Es lässt sich zusammenfassend sagen, dass das Entstehen von Innovationen, Effekte durch Branchenverwandtheit und Kooperationen nicht ohne Berücksichtigung von Netzwerkstrukturen geschehen kann, da Innovationen aus Interaktionen und somit Wissensgenerierung mit anderen geschieht. Hierbei spielt das stille Wissen eine besondere Rolle. Diagonale und horizontale Kooperationen sowie gemeinsame Vermarktung sind

Möglichkeiten, die eigene Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Eine Fokussierung auf Unternehmen, die einer Branche oder einem Markt zugeordnet sind, ermöglicht weite Synergieeffekte. Nachdem in diesem Abschnitt auf die Nähevorteile im Detail eingegangen wurde, wird nun der Zielmarkt Energie / Klima / Umwelt analysiert, um dessen Potential für Gegenwart und Zukunft aufzuzeigen.

43

5.

Wettbewerbsvorteile durch Energie / Klima / Umwelt
ein Baustein zur Förderung der Wettbewerbsfähigkeit von

Wie im vorangegangen Abschnitt aufgezeigt wurde, kann die Orientierung an einem Themenschwerpunkt Unternehmen sein. In diesem Abschnitt wird erläutert, warum die Ausrichtung auf den Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt für die Entwicklung der Fläche Nedderfelder Höhe gewählt wird. Dafür wird im ersten Teil anhand PORTERS (1993: 68ff.) fünf Gründen für Innovationen herausgearbeitet, wie ein Wettbewerbsvorteil entsteht und die Ableitung, sprich das Potential für den Bereich Energie / Klima / Umwelt gegeben. Anschließend folgt eine Einordnung von Handwerksbetrieben aus dem Bau- und Ausbaugewerbe. In Kapitel 5.2 wird der Bereich Energie / Klima / Umwelt für Hamburg untersucht.

5.1.

Allgemein

Für PORTER entstehen Möglichkeiten zu neuen Wettbewerbswegen aus „irgendeinem Bruch oder Wandel in der Branchenstruktur“ (1993: 68 ff.). Er führt fünf typische Ursachen für Innovationen an, die den Wettbewerbsvorteil verschieben. Anhand dieser Punkte soll hier anschaulich dargestellt werden, warum der Bereich Energie / Klima / Umwelt ein Markt ist, der sich als Schwerpunkt der Untersuchung eignet. 1. Neue Technologien: Nach PORTER (1993) kann technologischer Wandel neue Chancen für den Entwurf eines Produkts, die Art seiner Vermarktung, seiner Herstellung oder seines Vertriebs sowie für die zusätzlich bereit gestellten Dienstleistungen schaffen. Neue Branchen entwickeln sich, wenn der technologische Wandel ein neues Produkt umsetzbar erscheinen lässt. So sind mit den Technologien der Solarenergieanlagen, der Technologie für Erdwärme, der Brennstoffzelle und mit Vermeidungstechnologien u.a. viele Möglichkeiten entstanden, auf die Verknappung der fossilen Energieträger und der damit einhergehenden Verteuerung zu reagieren. Neben den ökonomischen Zwängen für den Einzelnen hierzulande, ist gleichermaßen die gesellschaftspolitische Zielsetzung dem globalen Klimawandel mit den eine damit starke verbundenen Triebfeder Folgen für die zu Weltgemeinschaft entwickeln und entgegenzuwirken, diese Technologien

flächendeckend einzusetzen. 2. Neue oder sich wandelnde Käuferbedürfnisse: Ein Wettbewerbsvorteil wird erprobt, wenn die Käufer neue Bedürfnisse entwickeln oder sich ihre Prioritäten einschneidend verändern. Für den Bereich Energie / Klima / Umwelt ist dies eine zunehmende Ökologisierung. Das äußert sich in einem Anspruch an umweltfreundliche kosteneffiziente Produkte und nachhaltige Materialien.
44

3. Das Aufkommen eines neuen Branchenbereichs: Zu den neuen Bereichen, die ökologische Belange betreffen, zählen Windenergie, Mülltrennung, Wasseraufbereitung, Regenerative Energien, alte „neue“ ökologische Verfahren, ökologische und nachhaltige Produkte. 4. Verschiebung der Kosten für Produktionsmittel oder der Verfügbarkeit: Steigt die Nachfrage nach Photovoltaikanlagen und resultiert dies in einer Erhöhung der Produktion, wird der Stückpreis günstiger. Auf der begrenzten Verfügbarkeit von Produktionsmitteln basiert ein Großteil der neu entstandenen Branchen. Durch das zunehmende Bewusstsein, dass die Ressource Öl ein sich verknappendes Gut ist, verschiebt sich der Fokus immer mehr in Richtung alternativer Lösungen wie bspw. regenerative Energien, Energieeinsparungen bzw. Energieeffizienzsteigerung. Der Bereich Energie / Klima / Umwelt würde sicherlich eine geringere Bedeutung erfahren, wenn nicht der Kostenfaktor eine so große Rolle spielen würde. Sich verknappende Ressourcen wie Öl und Gas treiben die Energiepreise auch in Zukunft weiter in die Höhe. Aber auch verschärfte Umweltauflagen zwingen Unternehmen dazu, ökologischer zu wirtschaften (CUPOK 2001: 35). Daraus entsteht z.B. ein vermehrter Handlungsbedarf im Bereich energetischen Bauens und energetischer Gebäudesanierung. 5. Veränderungen staatlicher Bedingungen: Anpassungen bei staatlichen Bestimmungen auf den Gebieten Produktionsstandards, Umweltüberwachung, Zugangsbeschränkungen und Handelshemmnisse sind ein weiterer verbreiteter Anreiz für Innovationen, die sich in einem Wettbewerbsvorteil niederschlagen. Für den Bereich Energie / Klima / Umwelt sind dies Gesetze zur Förderung Regenerativer Energien, zur Gebäudesanierung und veränderte Bauvorgaben. Als Beispiel soll das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) angeführt werden. Durch das EEG erlebte die Solarbranche einen Nachfrageboom (SPIEGEL 09/2009). Das Gesetz ist am 29. März 2000 als Instrument zum Ausbau der erneuerbaren Energien in Kraft getreten (BUNDESMINISTERIUM FÜR UMWELT, NATURSCHUTZ UND REAKTORSICHERHEIT (BMU) 2004). In der Novelle vom 01.08.2004 wurde das Ziel konkretisiert, den Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung bis 2010 zu verdoppeln. Mittelfristiges Ziel ist die Versorgung mit Strom zu einem Anteil von 20 Prozent aus Erneuerbaren Energien. Doch obwohl die Aussichten im Großen sehr positiv sind, muss bedacht werden, dass sich die Politik die Schwerpunktsetzung vorbehält bspw. auf die Solarenergie und somit Förderungen in anderen Bereichen gekürzt werden können. „Der politische Druck, die Subventionen zu kürzen, wächst parteiübergreifend - nach der Wahl könnte das Fördergesetz bald überarbeitet werden“ (SPIEGEL 09/2009).
45

Bedeutung für den Bereich Wohnen Energie einzusparen wird für viele Eigentümer von Wohngebäuden immer interessanter. Nicht erst die Diskussion der notwendigen CO2-Reduzierung lange nach dem Weltklimagipfel in Kyoto, sondern auch die Einführung der neuen Energieausweise 2007/2008 als Bewertungsmaßstab und somit die eigene Finanzsituation, initiieren ganz konkrete Überlegungen, wie die Kosten für Heizung, Strom und Warmwasser reduziert werden können. Die Kaltmiete ist mittlerweile nicht mehr alleine ausschlaggebend; immer mehr Berücksichtigung finden Heiz- und Betriebskosten, die schon als „zweite“ Miete bezeichnet werden. Kosten für den Energieverbrauch sind seit 1990 um mehr als 50 Prozent gestiegen und in Zukunft wird mit keinem Rückgang der Kosten gerechnet. Demnach (BUNDESVERBAND DEUTSCHER WOHNUNGS- UND IMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. 2008) • • • stimuliert diese ökologische Komponente zunehmend ökologische Ideen stellen Energiekosten ein immer wichtigeres Wettbewerbselement dar wird die Gesamtmiete zum entscheidenden Kostenmaßstab

Das wirtschaftlich realisierbare Energieeinsparpotential in Haushalten, Produktionsstätten und Bürogebäuden liegt bei rund 40 Prozent. Auch auf Kundenseite nimmt der Anspruch an ökologische Standards zu. So stellen 70 Prozent der Bevölkerung an ihre Wunschwohnung Anforderungen wie Niedrigenergiestandard, erneuerbare Energien, Regenwassernutzungsanlagen und die Verwendung ökologischer Baustoffe. Daran wird das zugenommene Bewusstsein für die Thematik deutlich (BUNDESVERBAND DEUTSCHER WOHNUNGS- UND IMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. 2008). Laut einer Untersuchung des Bundesverbandes treten ökologische Wohnformen derzeit vorwiegend bei Personen zwischen 30 und 59 Jahren und bei Wohneigentum auf. Des Weiteren sind hohe energetische Standards bei Personen mit anspruchsvollen und häuslich-familiären Wohnkonzepten aufzufinden. Diese haben ebenfalls ein stärker ausgeprägtes Umweltbewusstsein. Potential für das Bau- und Ausbaugewerbe Im Folgenden wird das Potential des Schwerpunktes Energie / Klima / Umwelt für die Handwerksbetriebe aus dem Baugewerbe deutlich gemacht. Die Angaben sind den Branchenbriefen der Volksbank (BERLINER VOLKSBANK 2009) entnommen: 11 Prozent der Baugenehmigungen im Wohnungsbau betreffen das Bauen im Bestand. In der Tendenz beobachten Experten schon seit Jahren, dass Altbaumodernisierung fast 65 Prozent der Gesamtinvestitionen am Bau ausmachen und über die Hälfte des Gesamtumsatzes einbringen. Speziell der Dachdeckerverband, der z.B. die Montage von Solarzellen
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vornimmt, profitiert dabei vom Trend zur Energieeinsparung wie sie auch mit dem CO2 Gebäudesanierungsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert wird. Auch Gasund Wasserinstallateure profitieren von Energie einsparenden Maßnahmen. Marktstudien belegen, dass in Deutschland ca. 4,5 Mio. Bäder älter als 25 Jahre sind und somit nicht auf dem energie- und wassersparendem Niveau, welches derzeit möglich ist. Welche Möglichkeiten sich konkret für einzelne Handwerksbetriebe ergeben, wird folgend beispielhaft vorgestellt: Dachdecker Wärmedämmung. Rund 4 Mio. Dächer, vor allem in den östlichen Bundesländern, gelten als schlecht isoliert. Etwa drei Viertel der bestehenden Wohneinheiten entsprechen nicht den Anforderungen der für Neubauten und neubauähnliche Änderungen (Dachgeschossausbau, Anbau) geltenden Wärmeschutzverordnung. Flachdächer-Sanierung. Für langfristige Auftragssicherung sorgt auch die Sanierung von älteren Flachdächern. Die vor rund 30 Jahren errichteten Flachdächer sind den Witterungsbedingungen und sonstigen Beanspruchungen nicht mehr gewachsen und generell sanierungsbedürftig. Solarenergie. Die Installation von solartechnischen Anlagen ist ein weiteres

Aufgabengebiet der Dachdecker. Die Photovoltaik, die Erzeugung von elektrischem Strom aus entsprechenden Zellen in Dach und Wand, sieht die Branche als einen künftigen Wachstumsmarkt. Hier bieten sich auch Chancen der Kapazitätsausweitung, z.B. in Kooperation mit Installateuren. Weiteres Leistungsspektrum. Hierzu zählen z.B. die Verwendung von Flüssigkunststoffen zur Abdichtung, Flachdachbegrünungen sowie die Wiederherstellung historischer Bausubstanzen, zum Teil durch Wiedereinführung früherer Techniken. Ein erweitertes Leistungsspektrum erfordert ständige Weiterbildung und häufig zwischenbetriebliche Kooperation.

4. Kalkulationshilfen  Zentralheizungs- und Lüftungsbauer Von 37 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden 2007 rund zwei Drittel nicht nach dem Stand der Technik beheizt. Bei einem Anteil von 85 Prozent der Haushaltsausgaben für Energie im Bereich Heizung / Warmwasser würde sich vielerorts eine Umrüstung
47

lohnen, zumal die Energiekosten steigen und die Modernisierung nach dem CO2Gebäudesanierungsprogramm der KfW gefördert wird Diese Maßnahmen in Verbindung mit den hohen Energiepreisen macht auch die Umrüstung auf regenerative Energiequellen wie Holzpellets, Wärmepumpen, Solarenergie attraktiv. Branchenperspektive. Kälte- und Lüftungsanlagen sind derzeit weitestgehend auf Büround andere gewerbliche Bauten beschränkt und demzufolge eine Domäne der Großbetriebe dieser Branche (unter 2 Prozent Auftragsanteil bei Kleinbetrieben). In Zukunft (Stichwort: Energiesparende Lüftung, Klimaveränderung) wird dieser Sektor, auch im Wohnungsbau bzw. bei individuellen Nachrüstungen, mehr Gewicht erhalten und auch kleineren Betrieben eine Marktnische eröffnen. Laut des Zentralverbandes Sanitär Heizung Klima sind in Deutschland vier Millionen Heizungsanlagen technisch veraltet und müssten dringend durch moderne, energiesparende Wärmetechnik ersetzt werden. Ebenso kommen jährlich weitere 300.000 Heizungen im Gebäudebestand hinzu, die die maximale Altersgrenze von 25 Jahren überschreiten. Elektroinstallateur Als Beispiele seien die genannt die Gebäudesystemtechnik und die mit Optimierung von Anlagen des zur

Energieeinsatzes,

Sicherheitstechnik

Montage

Solarstromgewinnung. Einige Unternehmen versuchen, sich als Berater auf dem Gebiet der Wärme- und Energietechnik oder in der Elektronik zu profilieren. Solche ServiceAngebote helfen nicht nur bei der Werbung neuer Kunden, sie rechnen sich oft auch besser als ausführende Arbeiten. Zimmerer Holzhäuser machen bundesweit rund 13 Prozent der Baugenehmigungen aus (2006), vor allem bei öffentlichen Bauten wie Ausstellungshallen oder Schwimmbädern. Auch bei flauer Baukonjunktur profitiert die Branche (regional in unterschiedlicher Ausprägung) von der wachsenden Beliebtheit von Holzhäusern. Holz gilt als ökologisch unbedenklicher, nachwachsender Rohstoff mit hervorragenden Eigenschaften. Zudem steigen die Preise konkurrierender Baustoffe teils drastisch im Vergleich zum Bauholz. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Entwicklungen, wie sie an den Beispielen zu PORTERS fünf Gründen zur Verschiebung der Wettbewerbsfähigkeit analysiert wurden, viele Wachstumsmöglichkeiten für das Handwerk und hier wiederum vor allem für das Bauund Ausbaugewerbe ergeben. Dabei reicht die Spannweite vom energiesparenden und ökologischen Bauen in Form von Niedrigenergie- bzw. Passivhäusern über energetische
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Gebäudesanierung

bis

hin

zu

energieeffizienten

Heiz-

und

Klimasystemen.

Der

Dienstleistungsbereich spielt eine immer größere Rolle bei Beratung (Energieberatung), Wartung und Service.

5.2.

Energie / Klima / Umwelt in Hamburg

Die Wichtigkeit und Präsenz des Themas Energie / Klima / Umwelt für Hamburg – und somit auch Indiz dafür, dass der Schwerpunkt passend gewählt ist – wird daran deutlich, dass Hamburg 2011 europäische Umwelthauptstadt wird. Der erst zum zweiten Mal verliehene Titel wird an Städte verliehen, die beständige Belege für das Bemühen um hohe ökologische Standards nachweisen können, • sich für weiter führende ambitionierte Ziele ökologischer Verbesserungen und eine nachhaltige Entwicklung verpflichten, • als Vorzeigemodell andere Städte inspirieren können und diesen als „best practice“ Beispiel zeigen, wie Nachhaltigkeit umgesetzt werden kann (FHH 2009b). Folgende Abbildung (Abb. 09) zeigt die hohen Prozentzahlen, die Hamburg bei der Bewertung verschiedener Kriterien erhalten hat.

•

Abb. 09: Übersicht der Bewertung Hamburgs nach Indikatoren (Punkte Hamburgs im Verhältnis zur maximal möglichen Punktzahl in %) Die blauen Balken zeigen die erreichte Prozentzahl. Die roten Balken zeigen die fehlenden Prozente bis 100 Prozent. Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg 2009b

49

Die Wahl Hamburgs wird wie folgt begründet: "Hamburg, der Gewinner 2011, hat in den vergangenen Jahren und in der Gegenwart große Leistungen erbracht und hat auf der ganzen Bandbreite exzellente Umweltstandards erreicht. Die Stadt hat sehr ehrgeizige Pläne für die Zukunft, die zusätzliche Verbesserungen versprechen." (Jury des Auswahlgremiums).(FHH 2009b) Die Auswahl Hamburgs zur Umwelthauptstadt Europas zeugt davon, dass das Thema Energie / Klima / Umwelt auch für die Zukunft viel Potential birgt. Für die Verteilung von Fördermaßnahmen im Bereich ökologisches Wohnen ist die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) zuständig. Wie aus dem Jahresbericht 2008 der WK hervorgeht, wurde das mögliche Investitionsvolumen von 103,5 Mio. EUR für Programme zur Energieeinsparung und Modernisierung von Mietwohnraum mit 103,4 Mio. EUR fast vollständig in Anspruch genommen. Allerdings fallen unter den Punkt Modernisierung auch Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen und für familienfreundliches Bauen. Tabelle 03 zeigt, dass für 1.950 Wohnungen Fördermittel für die energetische Sanierung bereitgestellt wurden. Ebenfalls gibt die Tabelle eine Übersicht über die Verteilung der zugesagten Fördermittel für die verschiedenen Maßnahmen. Die Hamburgische Klimaschutzverordnung gibt für Neubauten seit 2008 die anspruchsvollsten Energiestandards in Deutschland vor (WK 2008: 3).

50

Tab. 03: Förderzusagen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für das Jahr 2008 Quelle: Jahresbericht der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (KW) 2008

Förderzusagen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für das Jahr 2008 Fördersegment Klimaschutzkonzept ■ Energiesparendes Bauen ■ Energetische Modernisierung ■ Klimaschutzkonzept Wärmeschutz im Gebäudebestand ■ Energiepässe/Beratungs-Check ■ Energiepässe/Beratungs-Check ■ Maßnahmen Wohnungen ■ Maßnahmen Gewerbe Familienfreundlicher Wohnungsbau ■ KinderZimmerZulage ■ Büro-Umwandlungsprämie Modernisierung in Sanierungsgebieten Barrierefreier Umbau KfW-Förderdarlehen Förderzusagen

982 Wohnungen 1.950 Wohnungen 8 Gewerbe

7.412 Wohnungen 614 Gewerbe 3.387 Wohnungen 601 Gewerbe

23 Wohnungen 256 Wohnungen 194 Wohnungen 265 Wohnungen 2.429 Wohnungen

Häuser, die in den 1920er Jahren gebaut wurden, haben kaum Wärmeschutz. Wände ohne Dämmung sind typisch. Gleiches gilt für Häuser, die bis in die 1950er und 1960er Jahre gebaut wurden. Hier finden sich häufig auch ungedämmte Sattel- oder Flachdächer sowie ungedämmte Balkonplatten vor. Mit einer energetischeren Bauweise ist bei Häusern etwa ab dem Baujahr 1980 rechnen. Doppelverglasung und Wärme dämmende Materialien zählen seitdem zum Standard (LANDESBAUSPARKASSE (LBS) 2007). Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet Käufer von älteren Immobilien seit 2002 zu energetischen Nachrüstungen bei Heizung und Dämmung. Kessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, mussten von den neuen Eigentümern bis Ende 2008 entfernt bzw. ersetzt werden. Bei der Installation von Zentralheizungen ist eine automatische Temperaturregelung Pflicht. In unbeheizten Räumen müssen freiliegende Heizungsrohre, Warmwasserleitungen und Armaturen isoliert werden. Außerdem muss die oberste, nicht begehbare Geschossdecke, die an einen unbeheizten Bereich grenzt, gedämmt sein (LBS 2007). Nach dieser Aufteilung ergibt sich, wie in Tabelle 04 ersichtlich wird, dass in Hamburg ca. 85 Prozent aller Wohngebäude eine ungenügende Wärmedämmung aufweisen, da sie vor 1980 errichtet wurden. Dies verdeutlicht den Bedarf an energetischer Sanierung.
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Tab. 04: Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum in Hamburg 2006 nach Baujahr Quelle: Eigene Darstellung nach Angaben des Statistikamtes Nord 2006

1. Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum in Hamburg 2006 nach Baujahr Wohngebäude Baujahr von bis errichtet Wohneinheiten % bis 1918 112 13 1919 – 1948 132 15 1949 – 1978 497 57 85 1979 – 1990 73 8 1991 – 1995 17 2 1996 – 2000 27 3 2001 – 2004 12 1 2005 - und später / 874

5.3.

Zusammenfassung

Im Bereich Energie / Klima / Umwelt haben bereits viele Innovationen statt gefunden. Auch in der Zukunft wird es weit reichende Veränderungen geben. Für Handwerksbetriebe bedeuten diese Neuerungen vielfältige Möglichkeiten, ihre Wettbewerbschancen zu erhöhen, in dem sie sich den veränderten Strukturen anpassen. Energie- und Ressourceneinsparung sowie Umweltschutz werden ein immer wichtiger werdender Arbeitsbestandteil für die verschiedensten Gewerke sein (CUPOK 2001: 35). Die Potentiale für das Ausbaugewerbe wurden aufgezeigt. 85 Prozent aller Wohngebäude in Hamburg wurden vor 1980 gebaut und weisen somit einen erhöhten Sanierungsbedarf auf. Allerdings ist dieses Potential nur auszuschöpfen, wenn die Nachfrageseite vorhanden ist. Aus der fast vollständigen Ausnutzung der Fördermittel für den Bereich Wohnen lässt sich ableiten, dass diese gegeben ist. Da Fördermaßnahmen ein politisches Instrument sind, hängen die zukünftigen Sanierungsmaßnahmen sicherlich auch mit der politischen Situation ab. Die Nominierung Hamburgs als Klimahauptstadt Europas, die auch langfristige Ziele einer Stadt berücksichtigen, lassen jedoch einen Wandel in der lokalen Klimapolitik in der näheren Zukunft nicht vermuten. In diesem Kapitel wurde vorgestellt, welche Potentiale der Bereich Energie / Klima / Umwelt birgt. Es wurde gezeigt, dass der Schwerpunkt zukunftsfähig ist. Anhand von Interviews soll nun näher untersucht werden, ob diese Schwerpunktsetzung für die Entwicklung der Nedderfelder Höhe umsetzbar ist.

52

6.

Empirischer Teil

Nachdem im vorangegangenen Kapitel der Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt analysiert wurde, werden im ersten von vier Teilen in diesem Kapitel die Untersuchungspunkte hergeleitet. Die Ableitung basiert auf den theoretischen Herleitungen zum Hauptfokus dieser Arbeit, welche Wettbewerbsvorteile das Kleingewerbe auf einer Fläche in Nähe zu anderen Unternehmen erzielen kann und wie diese bestmöglich generiert werden können. Der zweite Teil dieses Kapitels erläutert die Methodik und die Wahl der Interviewpartner. Im dritten Teil werden die Ergebnisse der Untersuchung präsentiert. Im vierten Teil werden die Untersuchungspunkte verbessert. Um dem Leser Vergleiche der theoretischen Herleitungen mit den abgeleiteten Ergebnissen aus den Experteninterviews zu ermöglichen, wurde eine Gliederung entsprechend des Aufbaus der Arbeit gewählt.

6.1.

Entwicklung der Untersuchungspunkte

Ziel der Arbeit ist es, ein Konzept bzw. Konzeptalternativen für die Entwicklung der Fläche Nedderfelder Höhe zu entwerfen. Die Wirtschaftlichkeit des Projektes wird nur durch eine Berücksichtigung der Anforderungen der Zielgruppe sowie der Entwicklung eines Konzeptes, wonach eine Ansiedlung auf der Fläche Wettbewerbsvorteile gegenüber einem Standort in Einzellage schafft, erreicht. Daher wird als Hauptfrage formuliert: Welches Flächenentwicklungskonzept für die Nedderfelder Höhe generiert die meisten Wettbewerbsvorteile für Kleingewerbe? Aus den in den beiden vorangegangenen Kapiteln aufgezeigten Konzepten für

Standortgemeinschaften und einer detaillierten Analyse von Nähevorteilen sowie der Einordnung des Schwerpunktes Energie / Klima / Umwelt werden die Untersuchungspunkte zur Wettbewerbsfähigkeit gebildet. Die Ableitung der Untersuchungspunkte bezieht sich auf den Standort Nedderfelder Höhe.

6.1.1. Konzepte für Standortgemeinschaften Konzepte für Standortgemeinschaften existieren in vielfältigster Form und haben im Wesentlichen immer das gleiche Ziel: Die Generierung von Wettbewerbsvorteilen, welche durch die Nähe zu anderen Unternehmen bzw. durch umfassende Angebote und Einrichtungen (bspw. Infrastruktureinrichtungen), die für eine Ansammlung von Unternehmen bereitgehalten werden, entstehen. Dabei gibt es unterschiedliche Ausdifferenzierungen der Konzepte. Klassische Konzepte zu Gewerbehöfen, die traditionell kommunal entwickelt
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werden, bieten Mietflächen zu günstigen Konditionen an, da diese primär auf die Standortsicherung von Unternehmen ausgerichtet sind. Die Möglichkeit, Kooperationen mit Unternehmen einzugehen wird ebenfalls betont. Diese gelten jedoch eher als positiver Nebeneffekt und werden nicht explizit gefördert. Aufgrund einer geringen Eigenkapitalquote kleiner Unternehmen ist der Mietpreis eines der wesentlichsten Kriterien bei der Standortwahl. Ebenfalls wichtig ist die Lage der Fläche, da kleine Unternehmen häufig einen traditionell gewachsenen Kundenkreis im alt eingesessenen Gebiet haben. Dies bedeutet für den potentiellen Mieterkreis, dass ein Großteil möglicherweise aus einem näheren Umkreis der Fläche Nedderfelder Höhe kommt. Insgesamt sollen Gewerbehöfe durch gemeinsame Infrastruktureinrichtungen sowie durch die Möglichkeit kleine Einheiten anzumieten Kostenvorteile für Betriebe bringen. UP 1: Die Lage der Fläche ist gut für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe geeignet. Durch die schlechte Sichtbeziehung auf den Standort ist die Fläche Nedderfelder Höhe nicht gut zur Ansiedlung von (Handels-)Unternehmen geeignet, welche z.B. auf Laufkundschaft angewiesen sind. Durch die zukünftige Struktur der Mieter wird die Auslegung des Konzeptes mitbestimmt. UP 2: Um eine geographische Nähe zum vorhandenen Kundenstamm zu garantieren, werden die Mieter für die Fläche Nedderfelder Höhe vermehrt aus dem Umfeld kommen. UP 3: Kleine Betriebe und gerade Handwerksbetriebe sind kapitalschwach und nicht bereit hohe Mieten zu zahlen. Attraktive Mieten, die eine Ansiedlung ermöglichen, sind somit ein wichtiges Kriterium. Die Einheit Kleingewerbe ist so stark ausdifferenziert und die Anforderungen an eine Fläche bzw. einen Aufbau so unterschiedlich, dass häufig erweiterter Rohbau angeboten wird, bei welchem der Mieter die Ausstattung mitbestimmen kann. Dies gibt preisempfindlichen Betrieben die Gelegenheit, die Ausbaustandards mitzubestimmen. UP 4: Gemeinsame Infrastruktureinrichtungen helfen besonders kleinen Unternehmen die Ressource Kapital zu entlasten. UP 5: Viele Gewerbehöfe werden traditionell von Kommunen finanziert. Standorte für kleine Betriebe werden meist nur dort gewählt, wo die Emissionen des Verkehrs eine Wohnnutzung nicht zulassen, wo stadtentwicklungspolitisch der Einzelhandel aufgrund Zentren stärkender Konzepte ausgeschlossen ist und die Repräsentativität und Attraktivität des Standortes für Büro- und Dienstleistungen ungünstig ist. Kommunen, welche einen sozialpolitischen Auftrag haben können niedrige Mietpreise durch andere Einnahmequellen wie z.B. Gewerbesteuern
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querfinanzieren. Gewerbehöfe sind in privatwirtschaftlichen Immobilienmärkten eher zweite Wahl.

6.1.2. Nähevorteile im Detail Die Bedeutung von Netzwerken und Kooperationen zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit wurde ausführlich erläutert, wobei dies unter der Beachtung der räumlichen Nähe geschah. Im Vergleich zu großen Unternehmen sind kleine Betriebe schlechter mit Ressourcen wie Kapital, Mitarbeitern und Zeit ausgestattet als große Unternehmen. Durch die Nähe (branchenverwandter) Unternehmen auf einer Fläche können Betriebe durch Kooperationen mit anderen ihre (knappen) Ressourcen ergänzen. Durch die Nutzung dieser Synergieeffekte entstehen weiche Vorteile gegenüber einem Einzelstandort beispielsweise in einem Hinterhof in einem Wohngebiet. Durch die gemeinsame Nutzung von Infrastruktureinrichtungen, wie z.B. die gemeinsame Inanspruchnahme eines Notardienstes, entstehen für ein Unternehmen Kostenvorteile. Somit entsteht auf einem Standort mit anderen Unternehmen die Möglichkeit von harten und weichen Standortvorteilen zu profitieren und die eigene Wettbewerbsfähigkeit zu verbessern. Durch eine geographische Nähe können Kooperationen und Netzwerke schneller geknüpft werden, weil Mitarbeiter sich öfters begegnen sowie Informations- und Lerneffekte sich schneller verbreiten. Neben Kooperationen findet ein Austausch von formellem und informellem Wissen statt z.B. über Zahlungsbereitschaft von Kunden, neuste Techniken und Materialien. UP 6: Kooperationen finden zwischen Unternehmen gleicher Gewerke genauso häufig statt wie Gewerke- oder Branchen übergreifend. Dabei fördern sie die Wettbewerbsfähigkeit, weil durch Kooperationen Ziele erreicht werden, die als einzelner Akteur nicht möglich wären. Ressourcen werden ausgetauscht bzw. ergänzt. Dadurch entstehen Kosten- und Umsatzvorteile. Kleinere Betriebe sind verstärkt auf Kommunikation von außen, d.h. externe Kenntnisse, angewiesen, um Wissen und Innovationen zu generieren. Kommunikation findet durch die Nähe zu anderen Unternehmen häufiger statt und es ergibt sich demzufolge ein Wettbewerbsvorteil. Wissensstand und Innovationsfähigkeit werden dadurch vergrößert. Ein Management fördert die Bildung von Kooperationen.

6.1.3. Energie / Klima / Umwelt Die Entwicklung des Standortes wird dahingehend untersucht, ob und welche Vorteile entstehen, wenn dieser ein Themenschwerpunkt zugrunde gelegt wird. In Kapitel 5 wurde
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der Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt näher dargestellt und dessen Bedeutung für Hamburg hervorgehoben. Aus dieser Darstellung ergibt sich: UP 7: Die Nachhaltigkeit und hohe andauernde Relevanz des Schwerpunktes in der Region Hamburg deuten eine gute Entwicklungsbasis des Themas Energie / Klima / Umwelt für die Nedderfelder Höhe an. Technologiezielgerichteten und Gründerzentren weisen die teilweise eine Spezialisierung sowie eine in ihrem größere

Mieterbesatz auf. Wie aus der wissenschaftlichen Literatur hervorgeht, werden die Beratungseinrichtungen, Marketingvorteile Wissensvernetzung zu gleichgerichteten Unternehmen als Vorteil hervorgehoben. Das Besondere an Technologie- und Gründerzentren ist ein übergreifendes Management. Dem Zentrenmanagement eines TGZ wird eine besondere Rolle im Bezug auf dessen Erfolg zugeschrieben. Dies gilt besonders in den Bereichen Image des Standortes, Beratungsqualität und der Schaffung eines intakten regionalen Netzwerkes sowie die Auswahl guter Unternehmen und der Herstellung der Kontakte unter den Unternehmen zur Förderung zwischenbetrieblicher Kooperationen. Als Schlussfolgerung ergibt sich hieraus: UP 8: Ein Branchen- und/oder Themenschwerpunkt erhöht die Wettbewerbsfähigkeit, weil die Anzahl der Schnittstellen zu anderen Unternehmen zunimmt und damit die Wahrscheinlichkeit, fehlende Ressourcen ergänzen zu können, steigt. Ein Management ist wichtig für die nachhaltige Entwicklung der Nedderfelder Höhe mit dem Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt. UP 9: Zusätzliche Einrichtungen wie gemeinsame Ausstellungsräume und/oder Tage der offenen Tür können die Vermarktung und die Imagebildung des Standortes verbessern.

6.2.
Um

Methodik und Interviewpartner
ein möglichst umfangreiches und dabei den Rahmen der Diplomarbeit

berücksichtigendes Bild über Standortanforderungen für Kleingewerbe und Fühlungssvorteile durch die Nähe zu anderen Unternehmen zu erlangen, wurde auf die Methodik des problemzentrierten Experteninterviews zurückgegriffen. Experten sind „Menschen, die ein besonderes Wissen über soziale Sachverhalte besitzen, und Experteninterviews sind eine Methode, dieses Wissen zu erschließen.“ (GLÄSER & LAUDEL 2004: 10). Die Gruppe der Befragten gliedert sich in drei Bereiche. Demgemäß wurden für die leitfadengestützten Interviews drei Leitfragebögen entwickelt, welche im Kern die gleichen Überpunkte abfragen und zugleich auf die spezifischen Charakteristika der Befragten eingehen (Anhang 02, 04,
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06). Im Folgenden sollen kurz die drei Gruppen vorgestellt und die Auswahl dieser begründet werden. Die erste Gruppe der Befragten besteht aus acht Mietern des Ökologischen Gewerbehofes Linden in Hannover. Dieser ist ein kleiner Gewerbehof im Stadtviertel Linden. Er ist mit 6.300 qm im Vergleich zur Größe der Nedderfelder Höhe mit ca. 80.000 qm sehr klein. Aufgrund der ökologischen Ausrichtung und den überwiegend kleinen und sehr kleinen Unternehmen wurden die Mieter als geeignete Befragtengruppe eingeschätzt. Auf dem Gewerbehof siedeln viele preisempfindliche Handwerksbetriebe, aber auch energetisch ausgerichtete Betriebe, wie ein Hersteller von Blockheizkraftwerken sowie Dienstleistungsunternehmen wie Architekten. Die Aufgaben, die im Gewerbehof anfallen, werden von einem Verwalter koordiniert. Detaillierte Informationen zu betrieblichen Daten und der Mieterstruktur sind als Datei der CD-Rom angehängt. Es wurde bewusst kein spezialisiertes TGZ ausgewählt, da dort die Zielformulierungen zu technikund innovationsorientiert sind. Detaillierte Informationen zu dem Gewerbehof Linden sind im Anhang aufgeführt. Die zweite Gruppe umfasst drei Experten der Freien und Hansestadt Hamburg, die sich beruflich seit Jahren mit Handwerksbetrieben befassen. Diese Seite betrachtet die Wettbewerbsvorteile von kleinen Betrieben sowie die mögliche Entwicklung des Standortes mit dem Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt von außen. Für die dritte Gruppe wurden beispielhaft zwei verschiedene Bestandsmieter der Fläche Nedderfelder Höhe ausgewählt. Der erste Mieter ist ein typischer Handwerksbetrieb und der zweite ein ökologischer Baustoffhändler. Beide Mieter siedeln schon seit über 10 Jahren auf der Liegenschaft und können eine konkrete Einschätzung über die Entwicklung des Standortes auch aus der Erfahrung herausgeben. Insgesamt wurden 13 Interviews für die Auswertung der Untersuchungspunkte bzw. für die Erstellung des Konzeptes verwendet. Um bei der Auswertung besser vergleichen zu können, zu welcher Gruppe die Aussagen zuzuordnen sind, erhalten die Gruppen unterschiedliche Codierungen:

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•

Gruppe 1 (Mieter Ökologischer Gewerbehof Linden ÖGL) : Gesprächsprotokolle (GP) 1 – 8 ÖGL Gruppe 2 (Experten der Freien und Hansestadt Hamburg FHH): Gesprächsprotokolle (GP) 1 – 3 FHH Gruppe 3 (Mieter der Fläche Nedderfelder Höhe NH): Gesprächsprotokolle (GP) 1 – 2 NH
Abb. 10: Auflistung der unterschiedlichen Expertengruppen Quelle: Eigene Darstellung

•

•

Zu den 13 Interviews wurden vier weitere geführt, die nicht in die Auswertung der Untersuchungspunkte mit einfließen. Für interne Fragen zur Fläche wurde ein Interview mit einem Vertreter der Immobilieneigentümerin aurelis (GP 1 aurelis) geführt. Drei weitere Gespräche fanden mit Vertretern der Freien und Hansestadt Hamburg zur Generierung von Hintergrundwissen statt. Erläuterungen zu allen Gesprächspartnern sind im Anhang aufgeführt. Befragungen: Die Interviews wurden im offenen, halbstrukturierten Verfahren mit Hilfe eines Leitfadens durchgeführt und nach Mayring ausgewertet (MAYRING 1993). Zur Auswertung der Interviews (s. Anhang 12) wurde anhand der zugrunde liegenden Leitfäden eine Gruppierung in drei inhaltlich übergeordnete Schwerpunkte vorgenommen, um die für die Arbeit relevanten Aussagen übersichtlich darstellen zu können (s. Anhang 1). Die drei Bereiche beziehen sich auf 1) Anforderungen an die Lage und den Standort 2) Kooperationen und Netzwerke 3) Effekte durch den Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt. Die Themenwahl ergibt sich aus der Analyse der Standortanforderungen und den theoretischen Herleitungen zu Nähevorteilen von Unternehmen. Aus den so gewonnnen Informationen zu Standortfaktoren und Nähevorteilen von Kleingewerbe in Hamburg werden beispielhaft 2 Varianten für die Entwicklung der Nedderfelder Höhe vorgeschlagen, wie eine Flächenentwicklung aussehen könnte. Die Variante 2 besteht aus drei Optionen. Der Charakter der Interviews ist explorativ, da die Auswahl von Gewerbehöfen mit einem Themenschwerpunkt sehr klein ist. Ableitungen für die Ergebnisse generieren sich sowohl aus den Untersuchungspunkten als auch aus Empfehlungen der zuvor genannten Experten zur Flächenentwicklung.

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Durchführung der Befragung Die Unternehmen und Experten wurden vorab mit einem Schreiben über die geplanten Interviews informiert. Eine Woche nachdem das Anschreiben zugesandt worden war, wurden die Interviewpartner telefonisch kontaktiert, um sie nach ihrer Bereitschaft für ein Interview zu fragen. Für die Interviews mit den Mietern des ökologischen Gewerbehofes wurde ein Termin angegeben, an dem der Interviewer vor Ort in Hannover sein werde. Mit möglichst vielen Unternehmen wurde versucht ein persönliches Gespräch vor Ort zu führen. Mit den Unternehmen, die an dem Tag keine Zeit hatten, wurde ein Termin für ein telefonisches Interview vereinbart. Die Mieter des ökologischen Gewerbehofes Linden stimmten einer schriftlichen Niederschrift der Interviews, aber keiner Aufnahme der Gespräche zu. Den Befragten wurde Anonymität zugesichert. Somit ist sichergestellt, dass diese ausschließlich als Repräsentanten der jeweiligen Interviewgruppe wahrgenommen werden. Daher werden in der Diplomarbeit keine Personen- und Firmennamen genannt. Zur Nachverfolgung, welcher der Gruppen die Aussagen zugeordnet werden können, werden gruppenspezifische Kürzel verwendet (siehe oben).

6.3.

Ergebnisse und Auswertung der Experteninterviews

UP 1: Die Lage der Fläche ist gut für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe geeignet. Durch die schlechte Sichtbeziehung auf den Standort ist die Fläche Nedderfelder Höhe nicht gut zur Ansiedlung von (Handels-)Unternehmen geeignet, welche z.B. auf Laufkundschaft angewiesen sind. Durch die zukünftige Struktur der Mieter wird die Auslegung des Konzeptes mitbestimmt. Von acht Unternehmen des ökologischen Gewerbehofes Linden (ÖGL) haben zwei keine Aussage zur Lage im Bezug auf Laufkundschaft gegeben. Für die sechs Unternehmen, die geantwortet haben, spielt Laufkundschaft keine Rolle. Zu beachten ist, dass keines der befragten Unternehmen Bedarf an Ausstellungsflächen hat. Die drei Experten der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH), die zur Laufkundschaft befragt wurden, differenzieren zwischen Produktions- und Dienstleistungsunternehmen und Unternehmen, die Ladengeschäfte bzw. Ausstellungsflächen besitzen. Sie kamen alle überein, dass für Produktions- und Dienstleistungsunternehmen die Laufkundschaft und somit eine schlechte Sichtbeziehung keine große Rolle spielt. Auch für die zwei Mieter der Nedderfelder Höhe (NH) ist Laufkundschaft nicht wesentlich. Der Handwerksbetrieb (GP 1 NH) hat keine Produkte zum Ausstellen und fährt fast immer zu seinen Kunden. Er bestätigte, dass sich die Lage der Fläche sehr gut für Handwerksbetriebe, produzierende und Dienstleistungsunternehmen eignet wie folgt:
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„Das Mietniveau ist ausschlaggebend und die Lage. Wir wollen Hamburg nördlich der Elbe bedienen. Dann ist dieser Standort absolut zentral in Hamburg. Nehme ich einen Zirkel und ziehe einen Radius von 12,5 Kilometer, dann habe ich ungefähr 80 Prozent meines Einzugsbereiches. Dann liege ich sozusagen im Mittelpunkt dessen und habe in alle vier Himmelsrichtungen den kürzesten Weg. Deshalb ist dieser Standort für einen Handwerksbetrieb, der im Hamburger Stadtgebiet und Umland tätig sein will, absolut zentral. Auch im Bezug auf die möglichen Lieferanten, die wir anzufahren haben oder wo wir uns zu versorgen haben.“ (GP 1 NH).  siehe auch Abb. 01 (der Radius um die Fläche beträgt 10 km). Liegt der Absatzmarkt der potentiellen Mieter in Hamburg, so weist der Standort eine sehr zentrale Lage auf und ist für Handwerksbetriebe jeder Art geeignet. Anders ist dies, wenn die Betriebe auf Kundenverkehr angewiesen sind, was bei Handwerkern kaum der Fall ist. Allerdings befindet sich auf der Fläche ein gut laufendes Unternehmen, welches mit biologischen Baustoffen handelt und diese auf einer Ausstellungsfläche präsentiert. Wieso ist für dieses Unternehmen die Laufkundschaft nicht so entscheidend? Dies liegt an der Spezialisierung des Betriebes. Nach Aussagen des Interviewten (GP 2 NH) gibt es im Ballungsraum Hamburg nicht viele ökologische Baustoffhändler. Kunden, die sich für ökologisches Bauen interessieren, suchen gezielt und finden ihn. Zusätzlich vermarktet er seinen Standort seit 15 Jahren (GP 1 NH). Somit eignet sich die Fläche für produzierende und Dienstleistungsunternehmen, reine Dienstleistungs- und spezialisierte Handelsunternehmen. Beispielhaft können hierfür Maler, Ingenieurbüros oder wie der bestehende Mieter der Nedderfelder Höhe biologische Baustoffhändler genannt werden. Die schlechte Sichtbeziehung kann sogar als Kostenvorteil gesehen werden. Durch eine präsentere Lage bspw. direkt an der viel befahrenen Straße Nedderfeld wären die Mietpreise höher (GP 2 NH). Mit der Art der Mieter und der Nutzung der Fläche verändert sich auch die Gewichtung vom ÖPNV und die Individualverkehr (IV)- Anbindung. Je mehr die Entwicklung des Konzeptes auf Endkunden ausgerichtet ist, desto bedeutender wird die verkehrstechnische Anbindung. „Für Business-To-Business Kontakte tritt das eher in den Hintergrund.“ (GP 2 FHH). Die ÖPNV- Anbindung der Fläche ist für die aktuelle Nutzung ausreichend, weil die Nedderfelder Höhe großteils mit dem Auto angefahren wird. Dies bestätigen die befragten Mieter der Nedderfelder Höhe. Zum biologischen Baustoffhändler kommen 80 - 90 Prozent mit dem Auto. Für den Ausbau zu einem Kundenzentrum müssen weitere Untersuchungen gemacht werden.
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Für die Auslegung des Konzeptes ist es wichtig, sich die Kundenstrukturen der geeigneten Mietergruppen der Nedderfelder Höhe anzuschauen (GP 1 FHH). Im Bezug auf die Kundenstruktur werden in dieser Arbeit zwischen Gruppe 1 „privaten Endkunden“, Gruppe 2 „Unternehmenskunden“ (b-2-b) und Gruppe 3: „Fachplanern, Architekten u.a., die das Glied zwischen Endkunden und Unternehmen darstellen“, unterschieden. Der Fokus der Mieterstruktur liegt auf Handwerksbetrieben. Nur wenige Handwerksbetriebe werden von Kunden besucht. Die Kundenstruktur bzw. Auftraggeber bei Handwerksbetrieben umfassen alle drei Gruppen. Für Handwerksbetriebe ist ein Konzept in Richtung Kundenzentrum und somit eine hohe Repräsentativität des Standortes unbedeutend, da sie in der Regel zum Kunden fahren. Eine ähnliche Kundenstruktur weist bspw. der Hersteller von Blockheizkraftwerken im ökologischen Gewerbehof auf. Der Kundenkontakt am Standort ist für ihn unbedeutend. Für Hersteller und Vertreiber von Produkten oder Dienstleistungen aus dem Bereich regenerativer Energien ist daher eine Ausrichtung auf Kundenverkehr nur begrenzt geeignet. Informationsveranstaltungen können aber für diese von Interesse sein. Spezialisierte Handelsunternehmen wie der biologische Baustoffhändler bekommen Besuch von Kunden. Die Kunden können allen drei Gruppen zugeordnet werden. Er empfängt Kunden seit 15 Jahren auf einer optisch wenig attraktiven Fläche. Das funktioniert, weil wie oben erwähnt, es im Großraum Hamburg nicht viele ökologische Baustoffhändler gibt und seine Kunden ein hohes Interesse an seinen fachlichen und weniger an seinen repräsentativen Qualitäten haben. Eine Steigerung der Kundenfrequenz wäre wünschenswert, aber nicht zwingend notwendig (GP 2 NH). Aus der Analyse der Kundenstruktur und dem Kundenkontakt der Unternehmen lässt sich zusammenfassend sagen, dass sich der Großteil des potentiellen Mieterbesatzes nicht dafür eignet den Fokus in Richtung repräsentatives Verkaufszentrum zu legen, weil das Produkt- und Dienstleistungsangebot der meisten potentiellen Mietergruppen darauf nicht ausgerichtet ist. Nichtsdestotrotz ist eine Ausrichtung als Kundenzentrum mit Ausstellungsflächen sehr gut vorstellbar (GP 1 FHH). Dabei muss der Fokus nicht auf dem Verkauf liegen. Wie genau eine Konzeption aussehen kann, ergibt sich aus der weiteren Analyse und wird ausführlich in Kapitel 7 vorgestellt. Der Untersuchungspunkt wurde dahingehend bestätigt, dass sich die Fläche sehr gut für Handwerksbetriebe eignet. Zusätzlich wurde er erweitert durch den Punkt, dass sich die Fläche auch für spezialisierte Handelsbetriebe eignet, die keine repräsentative Fläche benötigen und durch ihre Nischenposition von Interessenten gefunden werden.

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UP 2: Um eine geographische Nähe zum vorhandenen Kundenstamm zu garantieren, werden die Mieter für die Fläche Nedderfelder Höhe vermehrt aus dem Umfeld kommen. Von den acht Befragten des Gewerbehofes Linden antwortet nur einer, dass die Lage zum angestammten Kundenkreis eine Rolle spielt. Für drei Betriebe ist dies nicht bedeutend. Vier geben dazu keine Auskunft. Die maximalen Entfernungen zu Kunden werden bis 50 km angegeben. Für größere Distanzen ist der Zeitaufwand zu groß (GP 3 ÖGL). Für Unternehmen die bundesweit operieren, spielt ein lokal vorhandener Kundenkreis bzw. die Entfernung zum Kunden keine signifikante Rolle. Aus den Interviews kristallisiert sich heraus, dass bei der Standortwahl die Nähe zum Wohnort der Fachkräfte bedeutender ist als die Nähe zum Kunden. Dies betonen vier der acht Befragten des ÖGL. Wie sich erkennen lässt, ist die Nähe zum gewachsenen Kundenstamm bei Kleingewerbetreibenden nicht so bedeutend wie im UP angenommen wurde. Bedeutender ist, dass der Standort zentral gelegen ist und Kunden von dort aus in einem gleichmäßig weiten Radius angefahren werden können. Von den drei Befragten der FHH sprechen sich alle, zwei davon mit Einschränkung, für die Richtigkeit des Untersuchungspunktes aus. Hier muss allerdings wieder zwischen Unternehmen wie einem Schuhmacher oder einer Kfz-Werkstatt und Unternehmen, die bspw. zu Kunden auf die Baustelle fahren, unterschieden werden. Der Schuhmacher oder die Kfz-Werkstatt sind stark auf einen gewachsenen Kundenstamm und somit auf einen Standort in der Nähe des alten angewiesen. Dass für die Mehrzahl der Befragten ein gewachsener Kundenstamm nicht wichtig ist, liegt u.a. daran, dass die Betriebe aus dem Baugewerbe sind. Dies bestätigt der Handwerksbetrieb der Nedderfelder Höhe. Er hat keinen festen Kundenstamm, „da seine Kunden bauen und dies in der Regel bei Privatpersonen nur einmal in deren Leben vorkommt“. Bauunternehmer vergeben Aufträge häufiger, denen ist aber nicht wichtig, wo die beauftragte Firma siedelt (GP NH 1). Zu dem Baustoffhändler kommen Kunden aus ganz Hamburg und darüber hinaus (GP 2 NH). Hier ist wieder die Spezialisierung ausschlaggebend für die Ungebundenheit an Laufkundschaft, weil die Kunden gezielt die Wege auf sich nehmen und nicht nur aus dem Umkreis, sondern aus der Region kommen. Zusätzlich werden Spezialgüter in der Regel nicht so häufig nachgefragt, so dass für Kunden gelegentliche längere Fahrten nicht ins Gewicht fallen. Zwar ist für den Baustoffhändler die direkte Nähe zu Kunden nicht sehr wichtig, dennoch wäre es für ihn „eine Katastrophe“, wenn das Unternehmen den Standort wechseln müsste, weil sie ihn seit Jahren beworben haben. Potentielle Mieter für die Fläche Nedderfelder Höhe kommen dann aus dem Umfeld, wenn sie einen angestammten
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Kundenkreis haben aus dem benachbarten Wohnviertel Groß Borstel. Für die meisten anderen Unternehmen spielt dies keine so große Rolle. Das soziale Umfeld als Bestimmungsfaktor bei der Standortwahl ist zu berücksichtigen. So macht das soziale und atmosphärische Umfeld für drei von acht Befragten des ÖGL einen wesentlichen Standortfaktor aus. Drei Unternehmen äußerten sich nicht dazu. Für ein Unternehmen spielte nicht das Umfeld, dafür aber die Atmosphäre an dem Standort eine wichtige Rolle (GP 5 ÖGL). Die Experten der FHH und der NH machten hierzu keine Angaben. Der Untersuchungspunkt wird somit widerlegt. Die geographische Nähe zum angestammten Kundenstamm kann nicht als Grund dienen, dass die potentiellen Mieter aus dem unmittelbaren Umfeld der Nedderfelder Höhe kommen. Viele Betriebe besitzen gar keine Laufkundschaft. Faktoren wie das soziale Umfeld spielen eine bedeutendere Rolle bei dem Wunsch das alte Gebiet nicht zu verlassen.

UP 3: Kleine Betriebe und gerade Handwerksbetriebe sind sehr kapitalschwach und nicht bereit hohe Mieten zu zahlen. Attraktive Mieten, die eine Ansiedlung ermöglichen, sind somit ein wichtiges Kriterium. Die Einheit Kleingewerbe ist so stark ausdifferenziert und die Anforderungen an eine Fläche bzw. einen Aufbau so unterschiedlich, dass häufig erweiterter Rohbau angeboten wird, bei welchem der Mieter die Ausstattung mitbestimmen kann. Dies gibt preisempfindlichen Betrieben die Gelegenheit, die Ausbaustandards mitzubestimmen. Sechs Mieter des Gewerbehofes Linden bestätigen, dass die Höhe der Miete ein wichtiges Kriterium ist, wobei drei davon sagen, dass sie wichtig, aber nicht entscheidend ist. Zwei Mieter machten dazu keine Angaben. Ein Mieter ist überzeugt, dass der Standort des Gewerbehofes nicht wegen der günstigen Mieten gewählt wird, sondern wegen anderer Faktoren wie die Lage und das Umfeld des Standortes (GP 3 ÖGL). Die Mieter im Gewerbehof Linden zahlen je nach Ausstattung zwischen 3,40 bis 8,50 EUR/qm. Das sind im Schnitt 4,40 EUR/qm. Die drei Experten der FHH betonen die zentrale Lage und das Mietniveau als wichtigste Kriterien bei der Standortwahl. Dabei variieren der Spielraum und die Höhe der Mieten für einzelne Branchen. Betriebe mit Ladengeschäft wie z.B. ein Friseurbetrieb, zahlen aufgrund des geringen Flächenbedarfs ganz andere Mieten als ein Bauunternehmer. Der Baubereich, also Hochbau und Straßenbau hat den größten Flächenbedarf pro Arbeitsplatz und ist zusätzlich am preisempfindlichsten. Gewerke aus der Metallverarbeitung, aus dem Bereich Kfz und Elektrobetriebe sind preisstärker und können mehr Miete zahlen (GP 1 FHH).

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Auch die Mieter der Fläche Nedderfelder Höhe sprechen sich für die Bedeutung eines geringen Mietpreises aus. Mieten für Handwerksbetriebe in Hamburg sollten nicht viel mehr 6,- EUR/qm betragen (GP 1 HH). Für potentielle Mieter der Fläche Nedderfelder Höhe sollte erweiterter Rohbau angeboten werden. Das heißt, dass die Unternehmen den Ausbaustandard selbst bestimmen können. Für ein Unternehmen des ÖGL war diese Möglichkeit ein Ansiedlungsgrund. Als Gründungsunternehmen mit wenig Kapital „wusste man nicht, wo die Reise hingehen wird“
(GP 1 ÖGL). Mit zunehmender Wirtschaftlichkeit des Unternehmens wurde der Standort

immer weiter ausgebaut. Ein flexibler Ausbau ist angeraten, da die Anforderungen an eine Fläche sehr unterschiedlich sind. Für viele Betriebe spielt eine hohe Deckentragkraft eine wichtige Rolle. Für andere Betriebe wie z.B. Maler hingegen spielt dieser Punkt keine Rolle. Wie die Analyse zeigt, kann UP 3 bestätigt werden.

UP 4: Gemeinsame Infrastruktureinrichtungen helfen besonders kleinen Unternehmen die Ressource Kapital zu entlasten. Der Begriff „Gemeinsame Infrastruktur“ bezieht sich auf soziale, verkehrliche und technische Infrastruktur. Infrastruktur Es wurde nicht zwischen die standortübergreifender ob sich die und Mieter flächeninterner gemeinsame unterschieden. Auf Frage,

Infrastruktureinrichtungen teilen, antworteten sechs Mieter des ÖGL, dass sie dies tun. Zwei beantworteten die Frage mit nein. Einer der Mieter, der die Frage verneint, mietet auf der Fläche nur ein unbeheiztes Lager und hat sein Büro an einem anderen Standort. Der andere Mieter mietet eine Fläche von 10 qm, welche er als Produktions- und Lagerort verwendet. Weitere Strukturen benötigt er nicht. Ein besonders gutes Beispiel, wie ein kleines Unternehmen seine Ressourcen ergänzen kann, zeigt ein Zimmerer des Gewerbehofes Linden. Er teilt sich Büroflächen und Lagerräume mit zwei anderen Zimmerern. Dabei tauschen sie Mitarbeiter, Maschinen, Material und Fahrzeuge aus (GP 8 ÖGL). Insgesamt verteilt sich der Nutzen von gemeinsamer Infrastruktur auf geteilte Büround Empfangsräume, eine gemeinsame Stromnutzung und Sanitäranlagen. Für vier von acht Befragten entstehen dadurch Kostenvorteile aber auch Zeitersparnisse, weil sich bspw. durch eine gemeinsame Müllentsorgung der Aufwand reduziert, an drei verschiedenen Abholtagen der Müllabfuhr den Müll bereit zu stellen (GP 1 ÖGL). Als weiteres Beispiel wie gerade kleine Betriebe Kosten durch gemeinschaftliche Einrichtungen sparen können, zeigt die Antwort eines Bau- und Möbeltischlers. Er profitiert als Einzelunternehmer besonders. In der Werkstatt eines befreundeten Tischlers mietet er
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einen Bankplatz. An technischer Infrastruktur nutzt er die Maschinen mit. Des Weiteren gibt es verschiedene Konten für Werkstattkosten wie Miete, Strom und Anfallungskosten durch Materialbeschaffung. Dadurch ergeben sich für ihn erst Kosten bei Inanspruchnahme von Leistungen, und somit nur variable und geringe Fixkosten (GP 5 ÖGL). Somit lässt sich zusammenfassen, dass fast alle Mieter des Gewerbehofes gemeinschaftliche Infrastruktur nutzen. Empfangsräume werden im Gewerbehof hauptsächlich von reinen Dienstleistungsunternehmen geteilt (GP 2 ÖGL; GP 7 ÖGL). Von den Interviewten der FHH sind zwei eher skeptisch, was die gemeinsame Nutzung von Infrastruktur angeht. Es gibt Unterschiede zwischen den Branchen. Junge technische Unternehmen sind bspw. eher an Gemeinschaftseinrichtungen interessiert als Handwerksbetriebe (GP 1 FHH). Wie aus der bisherigen Untersuchung hervorgeht, benötigen Handwerksbetriebe keinen Empfangsbereich. Als Beispiel für gemeinsame Infrastruktur kann Ver- und Entsorgung ausgerichtet werden. So wird es in städtischen Gewerbehöfen in München gemacht. Zweimal in der Woche kommt ein Müllunternehmen, das den Müll abwiegt und entsorgt (GP 3 FHH). Verkehrliche Erschließung wird kaum erwähnt. Offenbar wird dies als selbstverständlich angesehen. Der Handwerksbetrieb der Nedderfelder Höhe (GP 1 NH) vermietet seine Flächen an andere Zimmerer und teilt mit ihnen sein Werkzeug und seine Maschinen. Tatsächlich wird dies in der Praxis sehr häufig umgesetzt. Der biologische Baustoffhändler kann sich vorstellen, dass sich Unternehmen gemeinsame Infrastruktur teilen und dass bei einer zukünftigen Entwicklung Handwerksbetriebe, die Produkte zum Ausstellen haben, ihre Produkte bei ihm ausstellen können. Die Analyse zeigt, dass der Untersuchungspunkt bestätigt werden kann. Auf vielfältige Weise wird die Ressource Kapital bei kleinen Betrieben entlastet. Gerade Handwerksbetriebe teilen sich Produktionsflächen und Maschinen. UP 5: Viele Gewerbehöfe werden traditionell von Kommunen finanziert. Standorte für kleine Betriebe werden meist nur dort gewählt, wo die Emissionen des Verkehrs eine Wohnnutzung nicht zulassen, wo stadtentwicklungspolitisch der Einzelhandel aufgrund Zentren stärkender Konzepte ausgeschlossen ist und die Repräsentativität und Attraktivität des Standortes für Büro- und Dienstleistungen ungünstig ist. Kommunen, welche einen sozialpolitischen Auftrag haben können niedrige Mietpreise durch andere Einnahmequellen wie z.B. Gewerbesteuern querfinanzieren. Gewerbehöfe sind in privatwirtschaftlichen Immobilienmärkten eher zweite Wahl.
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Zu diesem Untersuchungspunkt wurden zwei Experten der Freien und Hansestadt Hamburg
(GP 1 FHH; GP 3 FHH) sowie ein Architekt des ökologischen Gewerbehofes Linden (GP 6 ÖGL) nach einer Einschätzung befragt. Die sieben weiteren Mieter des Gewerbehofes Linden

und die Mieter der Nedderfelder Höhe machten hierzu keine Angaben. Beide Befragten der FHH bestätigen den Untersuchungspunkt in der Hinsicht, dass Gewerbehöfe als Konzepte zweiter Wahl angesehen werden. GP 6 ÖGL machte hierzu keine Angaben. Als maßgebliche Einschränkung zählt der planerische Aufwand. Bauliche und infrastrukturelle Anforderungen und Aussehen von Büro- und Wohnimmobilien sind relativ einheitlich. Durch die Vielzahl unterschiedlichster Branchen und Gewerbe in einem Gewerbehof, ist die Ausstattung erheblich differenzierter und somit mit einem großen Mehraufwand verbunden, für den privatwirtschaftliche Immobilienbesitzer nicht gerne Personal freistellen (GP 3 FHH). Hinzu kommt der organisatorische Aufwand durch die Mieterakquise, Betreuung der Mieter, Abrechnung u.a. (GP 1 FHH). Bei Büro- und Wohnimmobilien kann die Verkehrsfläche relativ klein gehalten werden, wodurch die Nebenkosten gesenkt werden. Bei Gewerbehöfen ist der Verkehrsflächenanteil viel höher und somit die Nettomiet- bzw. Nutzfläche viel kleiner (GP 3 FHH). Die Vorteile der Kommunen beruhen des Weiteren darauf, dass ihnen die zu entwickelnden Grundstücke gehören und sie diese nicht erst erwerben müssen. Zusätzlich können die Städte fiskalische Aspekte gegen rechnen. Durch die Bereitstellung von bezahlbaren Gewerbeflächen verhindern sie, dass Unternehmen ins Umland abwandern. Durch die Abwanderung würden für die Kommunen die Gewerbesteuern der Unternehmen wegfallen. Solche Aspekte kann ein privater Investor nicht in seine Kalkulation einbeziehen, sondern seine Gewinne resultieren rein aus den Mieteinnahmen (GP 3 FHH). In München räumt die Kommune Gewerbehöfen Amortisierungszeiträume von 30-50 Jahren ein, die sich ein privater Investor bei einem hohen Leerstandsrisiko, wenn das Konzept nicht aufgeht, nicht leisten kann (GP 3 FHH). Positiv zu bewerten ist die Risikostreuung durch die Vielzahl der Unternehmen. Verlässt von zwanzig Unternehmen eines den Standort, beträgt der Mietausfall 5 Prozent. Bei zwei großen Mietern ist es direkt ein Einnahmeverlust von 50 Prozent (GP 6 ÖGL). Obwohl Gewerbehöfe im Vergleich zu anderen Nutzungen nicht die höchste Rendite für den Grundstückseigentümer erzielen, heißt das nicht, dass sie nicht wirtschaftlich sind (GP 1
FHH).

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Es gibt Gewerbeflächen, die nur eine Entwicklung mit Kleingewerbe wirtschaftlich machen, weil keine andere Nutzung in Frage kommt. Wie anfangs erwähnt, wird zurzeit ein Bodengutachten für die Nedderfelder Höhe erstellt. Für sensible Nutzungen einer Fläche je nach Altlastensituation können somit möglicherweise hohe Bodensanierungskosten auf die Grundstücksbesitzerin zukommen. Dies kann z.B. die Investition in eine Wohnnutzung unrentabel werden lassen.

6.3.1. Nähevorteile im Detail UP 6: Kooperationen finden zwischen Unternehmen gleicher Gewerke genauso häufig statt wie Gewerke- oder Branchen übergreifend. Dabei fördern sie die Wettbewerbsfähigkeit, weil durch Kooperationen Ziele erreicht werden, die als einzelner Akteur nicht möglich wären. Ressourcen werden ausgetauscht bzw. ergänzt. Dadurch entstehen Kosten- und Umsatzvorteile. Kleinere Betriebe sind verstärkt auf Kommunikation von außen, d.h. externe Kenntnisse, angewiesen, um Wissen und Innovationen zu generieren. Kommunikation findet durch die Nähe zu anderen Unternehmen schneller statt und es ergibt sich demzufolge ein Wettbewerbsvorteil in der Nähe zu anderen Unternehmen zu siedeln. Wissensstand und Innovationsfähigkeit werden dadurch vergrößert. Ein Management fördert die Bildung von Kooperationen. Der Untersuchungspunkt wird von allen 13 Interviewten bestätigt. Von den acht Befragten des Gewerbehofes Linden und den zwei Befragten der Nedderfelder Höhe kooperiert jeder in irgendeiner Weise mit einem anderen Unternehmen auf dem jeweiligen Standort. Dadurch werden Ressourcen wie Fachwissen, Personal etc. ergänzt. Es werden überwiegend materielle und Humankapitalressourcen ausgetauscht. Durch das gemeinsame Bearbeiten eines Auftrages entstehen dem Unternehmen Umsatzvorteile, da es diesen alleine nicht hätte bearbeiten können. Ein Unternehmen erwirtschaftet aktuell 10 Prozent seines Umsatzes durch Kooperationen mit anderen Unternehmen auf der Fläche. In der Vergangenheit betrug der Prozentsatz auch schon 30 Prozent (GP 4 ÖGL). Fünf Unternehmen des ÖGL bestätigen, dass die Nähe Interaktionen zwischen Unternehmen beschleunigt. Drei Unternehmen machen hierzu keine Angaben. Die Experten der FHH und der Nedderfelder Höhe sind ebenfalls der Meinung, dass die Nähe Interaktionen fördert.
„Der Kontakt entsteht schon durch die räumliche Nähe. Weil man als soziales Wesen mit

Leuten, die man häufig sieht, auch versucht, Kontakt aufzunehmen. Wenn sie dann noch im Handwerk oder in der Branche tätig sind, entsteht schon Kontakt. Ja, also Firma X ist für mich natürlich ideal. Weil dort ganz große Teile der Produktpalette, mit der wir arbeiten

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bereitgehalten werden oder geführt werden und ich immer kurze Wege habe und mir das auch hier direkt vor Ort in seinen Ausstellungsräumen angucken kann.“ (GP 1 NH). Auf die Frage, ob durch die Nähe zu anderen Unternehmen die Wettbewerbsfähigkeit verbessert wird, antwortet GP 6 ÖGL: „Ganz klar ja! Man ist wesentlich flexibler auf Anforderungen zu reagieren. Es ist möglich anfrage- und auftragsabhängig sein Unternehmen kurzzeitig durch Kooperationen zu vergrößern.“ (GP 6 ÖGL). Bei den Betrieben des ÖGL ist erkennbar, dass sich die Kooperationen ohne wesentliche Koordination entwickelt haben. Ein Unternehmer ist der Meinung, dass sich Kooperationen zwar auch ohne Koordinator entwickeln, aber das Potential weit unter den Möglichkeiten zurück bleibt (GP 8 ÖGL). Zwei Mieter des ÖGL sind der Meinung, dass durch interne Veranstaltungen wie Grillabende oder eine erhöhte Bereitschaft der Mieter Initiative zu ergreifen, das Potential ebenfalls besser ausgeschöpft werden könnte. Aus den Gesprächen geht hervor, dass zwischen den Kooperationspartnern Sympathie und Vertrauen herrscht. Dies lässt die Interpretation zu, dass interne Veranstaltungen, durch einen Koordinator organisiert, die soziale Beziehung und eine Vertrauensbildung zwischen den Menschen fördert. Dadurch erhöht sich die Bereitschaft zu kooperieren. Ein Experte der FHH (GP 3 FHH) berichtet aus seinen Erfahrungen zu Münchener Gewerbehöfen, dass sich ausgeprägte Kooperations- und Synergieformen ohne jegliche externe Koordination ergeben haben. Interne Veranstaltungen wurden von den Mietern organisiert. Für die Mieter fallen dadurch die Kosten für einen Koordinator weg. Kooperationen gibt es zwischen den gleichen und übergreifenden Gewerken. Die häufige „angebliche“ Unwilligkeit von Kooperationen bei Handwerksbetrieben ist unter den befragten Handwerksbetrieben nicht anzutreffen. Handwerksbetriebe bilden die engsten Zusammenschlüsse und betonen besonders die soziale Wertigkeit. Zu letzterem zählt zum Beispiel die Anwesenheit und Hilfe anderer bei Tätigkeiten wie Ausladen der Lieferungen
(GP 5 ÖGL; GP 8 ÖGL.). Gerade Zimmereibetriebe sind sehr offen für Kooperationen oder für

das Teilen von Infrastruktureinrichtungen. Der Zimmerer GP 8 ÖGL überlegt seinen Standort zugunsten einer Zusammenarbeit mit einer Wärmedämmfirma aufzugeben. Dies geschieht nicht aus der Not heraus, sondern aus der Überzeugung, „dass Dinge besser laufen, wenn man sie gemeinsam angeht“. Zwar ist die Zusammenarbeit mit anderen Zimmerern bei einem Handwerksbetrieb eher aus der Not heraus entstanden, jedoch wird diese von ihm aufgrund eines starken sozialen Miteinanders als sehr wertvoll erachtet.
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Im Gegensatz zu den kleinsten Handwerksbetrieben waren es die größeren Unternehmen, die sich gegen Unternehmen der gleichen Art an einem Standort aussprachen. So erwähnt der Hersteller von Blockheizkraftwerken, dass die Nähe zu Betrieben regenerativen Energien möglich, aber nicht wünschenswert ist, da grundsätzlich eine gewisse Konkurrenz unvermeidbar ist. Ein Grund dafür, dass Kooperationen unter Handwerksbetrieben funktionieren, ist, dass die Spezialisierung bei Handwerksbetrieben stärker statt finden kann als bei einem biologischen Baustoffhändler. Spezialisiert sich ein Tischler auf Fenster und Türeneinbau steht er in keiner Konkurrenz zu dem Tischlerbetrieb, der sich auf den Innenausbau spezialisiert hat (GP 2 FHH). Teilweise besteht wie bei dem befragten Handwerksunternehmen der Nedderfelder Höhe, auch kein großes Kooperationsinteresse, weil die Auftragslage ohnehin groß genug ist (GP 1 NH). Kooperationen entwickeln sich häufig über persönliche Kontakte. In vielen Fällen kennen sich die Unternehmer noch aus der Meisterschule. Die Anzahl von Kooperationen zu Betrieben außerhalb des Gewerbehofes ist häufig höher als innerhalb (GP 1/ GP 2 FHH, GP 4
ÖGL). Die Nähe erhöht allerdings die Taktung, in der man sich sieht. Zudem gibt es eine

relativ hohe Anzahl von Unternehmen, die durch bestehende Netzwerke auf einen Standort aufmerksam geworden sind. Von 10 Befragten (es wurden nur die Mieter des Gewerbehofes Linden und die Mieter der Nedderfelder Höhe befragt) sagen sechs Befragte aus, dass der Grund für die Ansiedlung der Kontakt zu bekannten Unternehmen gewesen ist. Der Hersteller von Blockheizkraftwerken, hat seinerseits ein Ingenieurbüro auf den Gewerbehof geholt. Dabei ging es voranging um eine schnellere und effizientere Bearbeitung von Aufträgen durch die Kooperationen. Der biologische Baustoffhändler stand in Kontakt mit einer Photovoltaikfirma, die sich auf der Nedderfelder Höhe ansiedeln wollte. Dies ist allein am Planungsrecht gescheitert. Eine Aussage lautet, dass den kleinen Unternehmen häufig die Ressourcen Zeit, Kapital und Personal fehlen, um zu kooperieren (GP 8 ÖGL). Daher spricht sich der Interviewte für eine Koordination aus, die den kleinen Betrieben zeitintensive Arbeiten wie Kundenakquise abnimmt. Den Begriff Innovation konnten viele Betriebe des ÖGL nicht zuordnen, obwohl dies allgemein als die Strategie zur Wettbewerbsfähigkeit gesehen wird. Fünf von acht Betrieben machten dazu keine Angaben. Hier stellt sich die Frage, ob der Begriff als solcher überbewertet wird und von SCHUMPETERS definierte Innovation wie die Verwendung neuer Materialen (ökologische Dämmstoffe) oder die Erschließung eines neuen Absatzmarktes

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(Energie / Klima / Umwelt) nicht dazugezählt werden. Gerade der Verbund mit anderen Unternehmen sollte die Innovationsfähigkeit steigern.
GP 8 ÖGL denkt, dass Innovationen durch eine professionellere Herangehensweise eher

gefördert werden würden. Innovative wettbewerbsfähige Unternehmen im intakten Verbund mit anderen Mietern bedeuten gesicherte Mieteinnahmen für die Projektentwicklerin (GP 6
ÖGL).

Die Mieter der Nedderfelder Höhe sind auf jeden Fall der Meinung, dass Innovation durch die Nähe der Unternehmen zueinander gefördert wird. Allerdings geben sie keine konkreten Beispiele. Ein Betrieb setzt für Innovation langfristige Mietverträge voraus, weil nur durch langfristige Perspektiven investiert wird, woraus sich Innovationsfähigkeit ergibt (GP 1 NH).
GP 2 NH sieht besonders in Gewerbe und Branchen übergreifenden Kontakten eine

Verbesserungsmöglichkeit der Innovationstätigkeit z.B. bei Vorträgen verschiedener Branchen zu einem Thema. Ein Experte führt ein Beispiel an, wie Innovationen in Unternehmen eingeführt werden können. Flachdächer werden bislang mit Bitumen und Teerpappe gebaut. Es gibt jetzt neue Systeme, die mit Kautschuk arbeiten und sehr viel langlebiger sind. Ein Unternehmen in Hamburg Harburg stellt einzelnen Dachdeckerbetrieben dieses Material kostenlos zur Verfügung. Das Unternehmen weiß aus Erfahrung, dass nachdem einige Dachdecker das Material erfolgreich einsetzten, andere Dachdeckerbetriebe folgen werden (GP 1 FHH). Die anderen Experten der FHH machten dazu keine Angaben. Wissensspillover zwischen Unternehmen, als Vorstufe für die Innovationstätigkeit,

bestätigten fünf von acht Befragten der ÖGL. Zwei Befragte machten dazu keine Angaben und ein Befragter verneinte dies (GP 1 ÖGL). Aus der Analyse geht hervor, dass Wissen besonders auf informeller Ebene in Form stillen Wissens, wie auch in der theoretischen Herleitung betont, verbreitet wird. Ein Zimmerer beispielsweise gibt sein Wissen an Jüngere weiter (GP 5 ÖGL). Ergeben sich Fragen, die er an den benachbarten Schlosser hat, sucht er ihn ohne Termin auf. Alle drei Befragten der Freien und Hansestadt Hamburg bestätigten Wissensspillover auf informeller Ebene. „Es wird sehr viel über Zuschauen, über Erfahrung, über Mund – zu – Mund Propaganda gelernt und angewandt.“ (GP 1 FHH). Zwei Experten der Nedderfelder Höhe bestätigten ebenfalls dass es zu Wissensspillover zwischen Unternehmen kommt. Zu Wissensspillover auf informeller Ebene machten die Mieter der Nedderfelder Höhe keine Angaben. Allerdings investiert der biologische Baustoffhändler auf formeller Ebene in Wissenspillover in eine effektive Zusammenarbeit mit

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mit Betrieben sowohl auf der Fläche als auch von außerhalb, indem er sie in der Anwendung „seiner“ Materialien schult (GP 2 NH).

6.3.2. Energie / Klima / Umwelt UP 7: Die Nachhaltigkeit und hohe andauernde Relevanz des Schwerpunktes in der Region Hamburg deuten eine gute Entwicklungsbasis des Themas Energie / Klima / Umwelt für die Nedderfelder Höhe an. Die Zukunftsfähigkeit des Schwerpunktes wird von allen 13 Experten ausnahmslos bestätigt. Eventuell könnten politische Veränderungen Fördergelder verringern oder an andere Stellen verschieben (GP 2 FHH). Bei den Kunden des Herstellers von Blockheizkraftwerken stehen vor der mentalen Einstellung zu ökologischen Produkten, dem Lebensgefühl, ganz klar wirtschaftliche Faktoren (GP 1 ÖGL). Für den Architekten (GP 6 ÖGL) müssen Unternehmen, um an der zukünftigen Entwicklung teilnehmen zu können, „ständig auf der Innovationswelle schwimmen“. (GP 6 ÖGL). Somit kann dieser Untersuchungspunkt bestätigt werden.

UP 8: Ein Branchen- und/oder Themenschwerpunkt erhöht die Wettbewerbsfähigkeit, weil die Anzahl der Schnittstellen zu anderen Unternehmen und damit die Wahrscheinlichkeit, fehlende Ressourcen ergänzen zu können, zunehmen. Ein Management ist wichtig für die nachhaltige Entwicklung der Nedderfelder Höhe mit dem Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt. Fünf von acht Befragten des Ökologischen Gewerbehofes Linden sagen, dass der Schwerpunkt den Unternehmen nicht hilft. Zwei weitere machen dazu keine Angaben. Ein Befragter sagt aus, dass der Schwerpunkt eine sehr große Rolle spielt (GP 6 ÖGL). Er betont, dass es eine große Querkommunikation zwischen den Bereichen Bau und Ökologie gibt. Dabei ist der Schwerpunkt Ökologie nicht nur für die Mieter interessant, sondern kann auch eine gemeinsame Infrastruktur (Heizungssystem, getrenntes Abfallsystem, Regenwassernutzung, etc.) mit einschließen, die es erlaubt ökologisch orientiert zu wirtschaften (GP 6 ÖGL). Für sieben Mieter hat der Schwerpunkt Ökologie als Motivation bei der Ansiedlung keine große Rolle gespielt. Für drei der Befragten liegt dies daran, dass das Konzept nach außen hin nicht ausreichend vermarktet wird (GP 3, GP 7, GP 8 ÖLG). Das ist auch nach Aussagen von sechs Mietern des ÖGL der Grund dafür, dass sie durch den Schwerpunkt Ökologie keine Marketingvorteile haben. Größere Schnittstellen treten auf, weil viele Unternehmen dem Bereich „Bau“ zugeordnet werden können. Darunter fallen reine Dienstleistungsunternehmen wie bspw. Architekten, Handwerksbetriebe oder
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Ingenieurbüros,

die

ihre

Produkte

neben

der

Entwicklung Die räumliche

auch Nähe

herstellen wird als

(Blockheizkrafthersteller,

Photovoltaikunternehmen).

Beschleuniger gesehen und generiert Wettbewerbsvorteile. Die Befragten der FHH und der Nedderfelder Höhe sind der Meinung, dass es auf jeden Fall Vorteile durch den Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt gibt. Dabei betonen die drei Experten der FHH, dass die Umsetzung daran scheitern kann, dass die Unternehmen, v.a. die Zielgruppe Handwerksbetriebe, die umzulegenden Kosten bspw. für die Marketingmaßnahmen nicht aufbringen wollen bzw. können. Wenn also Lage und Mietniveau eines Standortes für ein Unternehmen attraktiv sind, kann der Schwerpunkt großen Anklang bei Handwerksunternehmen finden (GP 1 FHH). Ein Experte (GP 3 FHH) sieht eine Schwerpunktsetzung, obwohl er den Vorteilen zustimmt, dennoch sehr kritisch. Er bezieht sich darauf, dass Investitionen in Gewerbehöfe bei privaten Investoren eher als bei städtischen Investoren, Rendite erzielen müssen. „Wenn Sie einen Themenschwerpunkt haben für ein Gebäude, ist immer die Frage, wie lange Sie den aufrechterhalten können. Aus meiner Erfahrung ist es so, dass solche Themenschwerpunkte ganz schnell wieder über Bord geworfen werden oder aufgeweicht werden, so dass man sich dann als außen stehender nach drei Jahren die Frage stellt, was hat das jetzt mit dem Thema X zu tun, das man ursprünglich mal da rein haben wollte.“ (GP 3
FHH).

Zwei Experten (GP 6 ÖGL; GP 1 FHH) betonen unter Berücksichtigung der Größe der Fläche, dass es nicht gegen die Schwerpunktsetzung spricht, wenn nur 1/3 der Mieter aus dem Bereich des Schwerpunktes kommt und die weiteren Mieter Branchen angehören, die dem Konzept nicht widersprechen. Auch kämen beispielsweise Speditionen in Frage, die biologische Produkte transportieren. Für die Entwicklung der Fläche empfiehlt der Architekt, diese in mehrere Bereiche aufzuteilen. Durch die, von ihm als „mehrgleisige Poolbildung“ genannte Aufteilung, ergibt sich der Vorteil, dass die Immobilienbesitzerin flexibel bleibt und keinen potentiellen Mieter ausschließen muss. Eine reine Ausrichtung auf Betriebe aus dem Schwerpunktbereich birgt die Gefahr, dass komplette Vermietung nur langsam erreicht wird, was für private Unternehmen sehr unattraktiv ist (GP 3 FHH). Des Weiteren kann es schnell zu Unstimmigkeiten auf der Fläche kommen, wenn die angekündigte Entwicklung, dass nach einem bestimmten Zeitraum eine Vollvermietung mit Firmen aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt gegeben ist, nicht eintrifft. Diesen Problemen wird mit einer breiter aufgestellten Mietergruppe entgegengewirkt. Der biologische Baustoffhändler der Fläche Nedderfelder Höhe sieht ein Potential auf die Ausrichtung des Schwerpunktes für ca. 20.000
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– 25.000 qm, vorausgesetzt es werden auch große Unternehmen in das Konzept eingebunden, die Flächengrößen um 6.000 qm anmieten. Er ist der Meinung, dass eine Entwicklung der Fläche nur mit einem Mischung aus großen und kleinen Unternehmen nachhaltig ist (GP 2 NH). Aus der Analyse der Befragung der Mieter des ÖGL sticht hervor, dass drei von acht Mietern durch persönliche Kontakte auf die Fläche gekommen sind. GP 1 ÖGL hat ein ihm bekanntes Ingenieurbüro für Kooperationszwecke auf die Fläche geholt. Somit kommt in diesem Fall der Mund-zu-Mund-Propaganda eine höhere Bedeutung zu als dem Schwerpunkt. Interessanterweise ist durch das Anwerben des Ingenieurbüros die Anzahl ökologischer Unternehmen gestiegen. Das Ingenieurbüro entwickelt u.a. Steuerungen für Blockheizkraftwerke. Insgesamt können sieben von 13 Befragten damit in Zusammenhang gebracht werden, dass jeder durch irgendjemanden auf den Standort gekommen ist. Mehr noch als dass der Schwerpunkt Unternehmen zusammenbringt, lassen sich Kooperationen da finden, es wo „es einfach passt“ (GP 1 NH). Kritisch betrachtet werden muss allerdings auch, dass auf dem Gewerbehof kaum Marketingmaßnahmen ergriffen werden. Wie deren Effekte aussehen können, kann hier daher leider nicht dargestellt werden. Insgesamt können 7 von 13 Befragten damit in Zusammenhang gebracht werden, dass jeder durch irgendjemanden auf den Standort gekommen ist. Aus dem Untersuchungspunkt ergibt sich die Frage, ob und wann ein Management für die Entwicklung der Nedderfelder Höhe sinnvoll ist. Dabei ergeben sich aus der Antwort des Experten GP 1 FHH drei Richtungen, auf die das Konzept Energie / Klima / Umwelt ausgerichtet werden kann. Die Richtungen bauen aufeinander auf. Zum ersten kann eine Ausrichtung dahin gehen, dass interne Synergieeffekte durch eine Orientierung der Mieter am Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt und dem Bau- und Ausbaugewerbe geschaffen werden. Ziel ist, möglichst viele Schnittstellen zwischen den Unternehmen zu schaffen, um die fehlenden Ressourcen Wissen über bestimmte Techniken, Produkte, Erfahrungen, Marketingmaßnahmen u.a. zu ergänzen. Die Ausrichtung kann für die Unternehmen durch Beratungseinrichtungen über die Themen Fördergelder und umweltrechtliche Vorgaben erweitert werden. Zum zweiten kann die Entwicklung in die Richtung gehen, dass der Standort als Kompetenzzentrum für Energie / Klima / Umwelt vermarktet wird. Ziel ist hierbei, dass zusätzlich zu den internen Vorteilen, durch welche die Wettbewerbsfähigkeit verbessert wird,
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die Auftragslage vergrößert wird. Dabei spielen Logo und Name der Fläche eine besondere Rolle (GP 1 FHH). Ziel der Marketingaktion ist: „dass das einfach in den Köpfen der Menschen drin ist.“ (GP 1 FHH). Das heißt, dass Personen, die sich bspw. für ökologisches Bauen interessieren, wissen, dass sie dort gut beraten werden und die Firmen auf den Bereich Energie / Klima / Umwelt spezialisiert sind. Zusätzlich können Informationseinrichtungen über Fördermöglichkeiten und sich ständig verändernde Normen und umweltrechtliche Vorgaben für die Unternehmen zur Verfügung gestellt werden. Als Drittes ergibt sich die Variante, dass der Standort als Informations- und Erlebniszentrum Energie / Klima / Umwelt ausgerichtet wird. Ausstellungs- und Verkaufsflächen ziehen hierbei Kunden an, die sich über energetische Sanierung, ökologisches Bauen, regenerative Energien etc. informieren wollen. Dann wird „wie in jedem großen Einkaufszentrum ein Centermanagement benötigt“ (GP 1 FHH). Hier kann ein Rückschluss auf UP 1 getroffen werden, weil die Rolle eines Centermanagements von den Mietern und dessen Kundenstruktur abhängt. Es gibt die unter UP 1 aufgeführten drei Gruppen, die als Interessenten für die Fläche in Frage kommen. Zum einen sind es Endkunden, die sich über verschiedene Produkte und Techniken informieren wollen, zum zweiten B-2-B Kunden und zum dritten Architekten, Fachplaner, Energieberater u.a. als Glied zwischen Endkunden und Unternehmen. Mit zunehmender externer Ausrichtung steigen die Kosten. Die Höhe der Kosten, die auf die Mieter umgelegt werden müssen, sehen alle Experten der FHH als den Faktor, der einer Realisierung im Wege steht, wenn die Zielgruppe Kleingewerbe ist. Es müsste ein Schlüssel entwickelt werden, der die Kosten so umlegt, dass kapitalschwache Betriebe geschont werden. Dies ist allerdings sehr schwierig (GP 3 FHH). Ein weiteres Problem ergibt sich z.B., wenn ein Unternehmen, das Marketingmaßnahmen finanziert hat, wegfällt. Die zusätzlichen Kosten muss dann die Immobilienbesitzerin übernehmen, da diese nicht auf die Mieter umgelegt werden können (GP 6 ÖGL). Ein im Hamburger Stadtteil Ottensen geplantes Projekt, ähnlich der Variante 3, ist an einer Überdimensionierung gescheitert, weil die Kosten insgesamt für die kleinen Betriebe zu hoch geworden sind. Geplant waren gemeinsame Verkaufsbereiche, gemeinsame Ausstellungen und Imagekampagnen, was insgesamt die finanziellen Kapazitäten kleiner Betriebe weit überstiegen hätte (GP 1 FHH). Die Frage, ob ein Management für die nachhaltige Entwicklung der Nedderfelder Höhe wesentlich ist, kann nicht eindeutig beantwortet werden. Wie in UP 6 vorgestellt wurde, ist eine Koordination von flächeninternen Veranstaltungen zur Schaffung von Synergien nicht unbedingt notwendig. Kooperationen, Synergien und Wissensspillover entwickeln sich von alleine. Wie sieht es aber mit einem Gewerbehofmanagement bei der Entwicklung in
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Richtung Energie / Klima / Umwelt aus? Von den Mietern des ökologischen Gewerbehofes machten vier keine Angaben, ob sie ein Management für sinnvoll erachten. Ein Handwerksbetrieb sprach sich dagegen aus, weil eine Kosten-Nutzen-Rechnung für ihn negativ ausfallen würde (GP 5 ÖGL). Er akquiriert seine Aufträge über Mund-zu-MundPropaganda und nicht über Werbemaßnahmen. Dies kann für die Mehrzahl der Handwerksbetriebe so gesehen werden. Für den Hersteller von Blockheizkraftwerken ist ein Management nicht erwünschenswert, weil dadurch auch der Mieterbesatz stärker von außen gesteuert wird. Regenerative Energien sieht er in Konkurrenz zueinander. Marketing betreibt das Unternehmen individuell, auch weil sich der Kundenkreis nicht mit den anderen Unternehmen überschneidet (GP 1 ÖGL). Ein Betrieb hält ein Management für sinnvoll. Zwar schätzt ein Experte der FHH, wie oben aufgeführt, die Realisierungschancen für die Entwicklung mit Schwerpunkt eher gering ein, jedoch findet er, dass für den Fall einer solchen Ausrichtung ein Management auf jeden Fall vorhanden sein muss, da die Mieterwahl ein sehr sensibler Punkt bspw. im Bezug auf anzusiedelnde Konkurrenzunternehmen ist. Die beiden anderen Experten der FHH sprechen sich ebenfalls für die Notwendigkeit eines Gewerbehofmanagements aus. GP 2 FHH sieht allerdings die Gefahr, dass dadurch die Kosten für Handwerksbetriebe zu hoch werden. GP 1 FHH macht die Notwendigkeit eines Managements von den Betrieben am Standort abhängig. Wenn dort hauptsächlich Verkaufsgeschäfte sind, hält er ein Management ähnlich eines Centermanagements für dringend erforderlich, um Kunden an den Standort zu locken. Sind dort hauptsächlich produzierende und Dienstleistungsunternehmen angesiedelt ist zwar auch ein Management vorstellbar, allerdings auf einer anderen Ebene. Hier bieten sich eher Abendveranstaltungen mit Vortragsreihen für Interessierte des Bereichs Energie / Klima / Umwelt an. Diese Marketingmaßnahmen haben einen geringeren Kosten- und Aufwandsumfang als regionale Marketingmaßnahmen zur Bewerbung des Standortes. Bekannte Unternehmen fördern die Imagebildung des gesamten Standortes (GP 1 FHH). GP 3 FHH betont die Notwendigkeit eines Managements, wenn der Standort als „Gesamtstandort“ vermarktet werden soll. Die befragten Mieter der Fläche Nedderfelder Höhe äußerten sich beide zu der Frage, ob ein Management benötigt wird. Der befragte Handwerker der Nedderfelder Höhe kann sich die Realisierung eines Gewerbehofes mit Themenschwerpunkt sehr gut vorstellen und denkt, dass dies auf jeden Fall eine Attraktivitätssteigerung der Fläche mit sich bringen würde. Er ist der Meinung, dass sich dies durch Eigeninitiativen von alleine entwickelt. Wie ein Handwerksbetrieb des ökologischen Gewerbehofes Linden hält er nicht viel von Marketingmaßnahmen. Er sagt dazu:

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„Meine Betriebsphilosophie ist es nicht. Ich gehöre nicht zu den Menschen, die sagen, ich will durch Marketing was verkaufen, Werbung sondern betreiben ich will durch nicht Ablieferung durch guter Handwerksprodukte meine und geschicktes

Marketing!...indem ich Leute überzeuge, dass sie zu mir kommen ohne den Inhalt (der Werbung (Anmerkung des Verfassers)) in den Vordergrund zu stellen.“ Der biologische Baustoffhändler hat großes Interesse daran, dass die Fläche nach außen hin verstärkt vermarktet wird. Wenn ein Konzept entwickelt werden soll, „um Synergien zu schaffen für Wohnen, gesundes Bauen (…) muss man natürlich über gemeinsame Marketingaktionen reden“ (GP 2 NH). Allerdings führt er an, dass Koordination, Entwicklung, Durchführung etc. mit sehr hohen Kosten verbunden sind und man erst einmal schauen müsste, welcher Betrieb bereit sei, sich daran zu beteiligen (GP 2 NH). Er findet den Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt sehr gut und versucht ein Projekt in diese Richtung schon länger voranzubringen. Auf seiner Fläche lassen sich die ersten Ansätze erkennen. „Das haben wir hier im Kleinen schon mal ein bisschen versucht. Wir haben hinten eine Zimmerei, die Holzbau betreibt, vorne Parkettverleger. Ich würde mir wünschen, hier noch weitere Betriebe, die in dieser Branche mit ansässig sind und diesen ökologischen Gedanken mitbringen, (…), um hier Synergien reinzubringen. Wollten wir hier auch immer vorantreiben. Auch die Fläche, die Sie hinter uns sehen mit 7.000 m². Dort Synergien zu schaffen mit anderen Betrieben, um vielleicht dort, einen Empfangstresen zu haben, einen Parkplatz, gemeinsamen Parkplatz. Dass der Kunde in Hamburg eine Anlauffläche bekommt für Möbel nach ökologischen Gesichtspunkten. Innenausbau, alles Mögliche in der Richtung.“ (GP 2 NH). Für die Konzeptentwicklung ist es sehr wertvoll, dass der Baustoffhändler auf der Fläche ist. Er vermarktet seinen Betrieb für diese Fläche schon seit Jahren und ist dadurch in Hamburg als Anlaufstelle für biologisches Bauen ziemlich bekannt. Des Weiteren besitzt er einen großen Erfahrungsschatz auf dem Gebiet. Wertvoll ist weiterhin die Identifikation des Mieters mit dem Konzept, weil genau dies ein wichtiger Bestandteil für das Gelingen einer solchen Entwicklung ist. UP 9: Zusätzliche Einrichtungen wie gemeinsame Ausstellungsräume und Tage der offenen Tür können die Vermarktung und die Imagebildung des Standortes verbessern. Einen Tag der offenen Tür zu veranstalten halten drei von acht Unternehmen des ÖGL nicht für sinnvoll. Drei machen dazu keine Angaben und ein Befragter hält einen Tag der offenen
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Tür für sinnvoll. Ein kleiner Handwerksbetrieb hält nicht viel von dieser Form des Marketing, weil er für sich keinen Mehrwert erkennen kann und sich für ihn dahingehende Investitionen nicht rentieren (GP 5 ÖGL). Für Handwerksbetriebe ist ein Tag der offenen Tür nicht sinnvoll, da diese zum Großteil keine Ausstellungsobjekte haben (GP 1 FHH). Der Hersteller von Blockheizkraftwerken sieht für sich keinen Mehrwert in einem Tag der offenen Tür des ganzen Standortes, weil die Zielgruppen sehr unterschiedlich sind. Tage der offenen Tür macht das Unternehmen individuell für seine Kunden. Kunden, die das Unternehmen aufsuchen, sind Fachplaner, Kommunen etc. und nicht die Endkunden, da Blockheizkraftwerke erst bei größeren Immobilienprojekten wirtschaftlich sind. Ein Experte (GP 1 FHH) betont, dass die Art der Veranstaltungen stark von der Kundenstruktur der Mieter abhängt. Siedeln sich Betriebe mit Verkaufsfläche an der Nedderfelder Höhe an, sind Informationsveranstaltungen wie Tage der offenen Tür sehr sinnvoll. Für produzierende Handwerksbetriebe oder Betriebe, die zu den Kunden hin fahren, ist ein Tag der offenen Tür nicht sinnvoll, da sich ihre Aufträge über Mund-zu-MundPropaganda und nicht durch spontane Laufkundschaft generieren. Problematisch beim Konzept mit Ausstellungshäusern ist, wie die Kosten umzulegen sind. Es muss geklärt werden, wem wie viel qm - Ausstellungsfläche zur Verfügung stehen und ob konkurrierende Unternehmen nebeneinander ausstellen können. Darin sieht GP 3 FHH eine wesentliche Schwierigkeit, die großes Fingerspitzengefühl erfordert. Insgesamt bedeutet die Umsetzung von gemeinschaftlichen Ausstellungshäusern und Veranstaltungen wie Tagen der offenen Tür eine hohe Kommunikation und birgt die Schwierigkeit einer Konsensbildung.

6.3.3. Überarbeitung der Untersuchungspunkte Um die Auswertung abzurunden, werden in diesem Abschnitt die in Kapitel 6.1 formulierten Untersuchungspunkte verfeinert und verbessert. Der Untersuchungspunkt 1 kann darin bestätigt werden, dass sich die Nedderfelder Höhe gut für Handwerksbetriebe eignet, aber nicht für Unternehmen, die auf Laufkundschaft angewiesen sind. Es kann ebenfalls bestätigt werden, dass durch die Zielgruppe die Richtung des Konzeptes beeinflusst wird. Der Untersuchungspunkt muss dahingehend erweitert werden, dass auch spezialisierte Handelsunternehmen als Zielgruppe für die Projektentwicklung geeignet sind. Der Untersuchungspunkt 2 wird widerlegt. Potentielle Mieter der Zielgruppen können aus der gesamten Region Hamburgs kommen. Im Vergleich zur Laufkundschaft spielt das soziale Umfeld des alten Standortes und die Nähe des Arbeitsplatzes zum Wohnort eine größere Rolle bei der Suche nach einem neuen Standort.
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Der Mietpreis ist ein wichtiger Faktor mit einem großen Einfluss auf der die Standortwahl bei kleinen Betrieben. Um den Mietern weitere Kosteneinsparungen zu ermöglichen, empfiehlt es sich bei der Projektentwicklung einen erweiterten Rohbau anzubieten. Der Vorteil für die Vermieterin ist, dass sie flexibel auf die Anforderungen der Mieter eingehen kann. Damit wird der Untersuchungspunkt 3 in allen Bereichen bestätigt. Die Analyse zeigt, dass der Untersuchungspunkt 4 bestätigt werden kann. Auf vielfältige Weise wird die Ressource Kapital durch gemeinsame Infrastrukturen bei kleinen Betrieben entlastet. Gerade Handwerksbetriebe teilen sich Produktionsflächen und Maschinen. Der Untersuchungspunkt 5 wird dahingehend bestätigt, dass private Projektentwickler Standorte für Kleingewerbe als Projekte zweiter Wahl ansehen und Entwicklung für Kleingewerbe häufig nur dann umgesetzt werden, wenn Nutzungen wie Wohnen und Büro ausgeschlossen werden. Des Weiteren kann bestätigt werden, dass Kommunen andere Kalkulationen aufstellen können als private Investoren. Der UP 5 muss jedoch um zwei wesentliche Aspekte ergänzt werden, weshalb Gewerbehöfe für private Investoren Projektentwicklungen zweiter Wahl sind. Zum einen sind die Renditeaussichten bei idealen Bedingungen wie beispielsweise altlastenfreie Böden, für Wohnen höher als bei Standortentwicklungen für Kleingewerbe. Zum anderen entstehen durch den großen Mix aus verschiedenen Branchen die unterschiedlichsten Anforderungen an eine Fläche, auf die es flexibel zu reagieren gilt. Die hohe Anzahl von Mietern erhöht den Verwaltungsaufwand sehr. Der Untersuchungspunkt 6 kann dahingehend bestätigt werden, dass Kooperationen zwischen allen Branchen und Gewerken stattfinden und diese die Wettbewerbsfähigkeit fördern, weil unzureichende Ressourcen ergänzt werden. Es kann bestätigt werden, dass durch Kooperationen Wissenssillover zwischen Unternehmen entstehen. Dies gilt. besonders auf informeller Ebene. Der Begriff Innovation muss enger gefasst werden und hätte für ein besseres Verständnis in SCHUMPETERS Einheiten aufgeteilt werden sollen, um differenziertere Antworten zu erhalten. Beispiele hierfür sind, ob sich durch die Nähe zu anderen Unternehmen neue Produktionsmethoden erlernt bzw. abgeschaut wurden, ob ein neuer Absatzmarkt erschlossen oder sich durch den Kontakt zu anderen Unternehmen die Verarbeitung neuer Rohstoffe ergeben hat. Die Zukunftsfähigkeit des Schwerpunktes Energie / Klima / Umwelt wurde einstimmig bestätigt und somit der Untersuchungspunkt 7.

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Branchen-

und/oder

Themenschwerpunkte

schaffen

mehr

Schnittstellen

zwischen

Unternehmen und erhöhen die Möglichkeit Ressourcen zu ergänzen. Es kann bestätigt werden, dass ein Management für die Vermarktung der Nedderfelder Höhe als Gesamtstandort wichtig ist. Insgesamt wird der UP 8 bestätigt, kann allerdings dahingehend ergänzt werden, dass ein Management erfolgreicher wirtschaftet, wenn sich die Mieter mit dem Konzept identifizieren. Der Untersuchungspunkt 9 kann in seiner Gesamtheit bestätigt werden. Als Verfeinerung kann ergänzt werden, dass jedoch eine Konsensbildung über Kostenumlegung, Art der Ausrichtung des Tages der offenen Tür oder die Diskussion wer ausstellt und auf wie viel Quadratmeter sehr zeitintensiv ist.

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7.

Konzeptempfehlung für die Standortentwicklung

Nachdem im vorigen Abschnitt die Interviews ausgewertet und Untersuchungspunkte verfeinert wurden, wird nun anhand dieser ein Konzept für die Flächenentwicklung Nedderfelder Höhe dargestellt. Das Hauptaugenmerk dieses Konzepts ist die Förderung der Wettbewerbsfähigkeit der Mieter. Es wird abgewogen, wie unter Berücksichtigung der Anforderungen sowohl des Vermieters als auch der Mieter, eine wirtschaftlich nachhaltige Entwicklung aussehen kann. Das Leitziel der Flächenentwicklung ist die Schaffung eines nachhaltigen Bausteins im Stadtgefüge, der kleinen Betrieben die Möglichkeit gibt, innenstadtnahe und bezahlbare Flächen zu mieten. Unter Berücksichtigung preissensibler Betriebe, sollen höchstmögliche Effekte zur Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit mit minimal notwendigen Investitionen geschaffen werden. Wie in UP 8 dargestellt, ergeben sich zwei Varianten für die Entwicklung der Nedderfelder Höhe. Die erste Variante sieht die minimale Inwertsetzung der Fläche vor. Die Mieterzusammensetzung unterliegt keinen thematischen Einschränkungen. Damit wird den zwei wichtigsten Standortanforderungen nach bezahlbaren Mieten und der – wie in diesem Fall gegebenen – guten Lage gerecht. Diese Ausrichtung entspricht weitestgehend dem klassischen Konzept von Gewerbehöfen. Die zweite Variante umfasst eine Entwicklung entlang des Schwerpunktes Energie / Klima / Umwelt. Für dieses Konzept ergeben sich drei mögliche Optionen, die in der Komplexität ihrer Ausgestaltung variieren. Die Darstellung der Handlungsempfehlungen bewegt sich entlang der Optionen. Im Folgenden wird das Konzept Energie / Klima / Umwelt in den unterschiedlichen Ausführungen ausführlich dargestellt. Auf die Bestandsentwicklung der Variante 1 (s. Abb. 11) wird nicht im Detail eingegangen, da Option B der Variante 2 eine erweiterte Version dieser darstellt. Im Anschluss an die Vorstellung der verschiedenen Optionen wird auf die Punkte Mieter, Flächengestaltung und Marketing eingegangen. Das Kapitel schließt mit einer kurzen Empfehlung für die Flächenentwicklung.

•

80

Abb. 11: Varianten zur Standortentwicklung Quelle: Eigene Darstellung

7.1.

Varianten für die Konzeptentwicklung

Variante 2 – Option A
Die Option A der Variante 2 fördert gezielt die Generierung interner Synergien. Durch die Orientierung an einem Schwerpunkt wird eine wichtige Bedingung für das Gelingen des Konzeptes geliefert. Alle Interessenten identifizieren sich mit dem Fokus und somit im besten Fall mit der Flächenentwicklung. Die erste Strategie der Variante Energie / Klima / Umwelt sieht somit vor, Unternehmen anzusiedeln, bei denen Interessenschnittstellen bestehen. Wie in der Arbeit herausgearbeitet, sollen Unternehmen angesprochen werden, die als Hauptfokus oder zumindest als Teilbereich ihres Arbeitsfeldes ökologisch und/oder energetisch arbeiten. Des Weiteren liefert bei den Handwerksbetrieben das Baugewerbe große Möglichkeiten, zusammen mit vor-, gleich- und nachgelagerten Unternehmen wie Architekten, Fachplanern, Energieberatern, aber auch Handelsbetrieben etc. Synergien zu schaffen. Wie aus den Interviews hervorgeht, ist die absehbar längere Dauer bei einer Schwerpunktsetzung bis zur Vollvermietung für einen privaten Investor nicht attraktiv. Abgesehen davon wird es von den befragten Experten als unrealistisch eingeschätzt, ca. 80.000 qm mit diesem Fokus zu entwickeln. Daher wird besonders von zwei Experten empfohlen, keine zu strikte Eingrenzung vorzunehmen und nur Unternehmen abzulehnen, die dem Schwerpunkt stark widersprechen. Nach Expertenmeinung ist es für eine Flächenentwicklung zu einem

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Schwerpunkt kein Problem, wenn nur ca. 1/3 aller Betriebe aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt kommen – bzw. Teile ihrer Produkte diesem Bereich zuzuordnen sind. Durch den Mix von Schwerpunkt und nicht Schwerpunktunternehmen wird auch ein Mix aus klassischen Bereichen mit innovativen Bereichen abgedeckt. Insgesamt ergibt sich auf drei Ebenen 1) eine Risikostreuung durch die hohe Anzahl von Unternehmen (dadurch ist ein Mietausfall von der Immobilienbesitzerin auffangbar), 2) eine Risikostreuung durch eine Vielzahl verschiedener Branchen (Dienstleistung, Handwerk, Handel) und 3) eine Risikostreuung durch Betriebe aus klassischen und innovativen Bereichen. Ein Experte sieht eine stringente Fokussierung auf den Schwerpunkt sogar kritisch. Dass ein Wechsel bei Handwerksbetrieben rein auf den Bereich Energie / Klima / Umwelt stattfindet und die gesamte Produktpalette und Beratung umgestellt wird, sieht er in der nächsten Zukunft als nicht gegeben. Es gibt zu viele Kunden, die nicht ökologische bzw. energetische Produkte verwenden. Allerdings gibt es viele Handwerksbetriebe, die ein Teilsegment Ökologie anbieten. Die ausschließliche Planung und Behandlung dieses Themas findet seiner Einschätzung nach, eher auf Planungsseite, d.h. bei Architekten, Fachplanern oder Herstellern eines Produktes wie Blockheizkraftherstellern (GP 3 FHH). Des Weiteren können Synergien auch zwischen Betrieben entstehen, die nicht direkt Branchen-verwandt sind. Eine Druckerei, die bspw. ökologisch arbeitet, kann für den biologischen Baustoffhändler interessant sein, weil er dort seine Prospekte zu einem besonderen Tarif und nach für ihn relevanten ökologischen Grundprinzipien drucken kann. Innovationen generieren sich dementsprechend häufig aus artfremden Branchen. Somit sieht die Option A vor, einen lockeren Themenschwerpunkt zu setzen, bei welchem sich die Effekte der Nähevorteile hauptsächlich intern ergeben. Ausufernde Marketingmaßnahmen sind damit nicht nötig. Nicht zu unterschätzen ist, wie viele Unternehmen sich durch Kontakte zu Bestandsmietern auf einer Fläche ansiedeln. Daher ist bei der ersten Abstufung eine Entwicklung auf informeller Ebene zu empfehlen. (GP 6 ÖGL). Wie in den Erläuterungen zu industriellen Distrikten deutlich wird, spielt die soziale Qualität und die Identifikation mit einem Grundgedanken eine entscheidende Rolle für das Funktionieren von Netzwerken und Kooperationen. Außerdem ist die Bereitschaft, Teil eines solchen Gefüges (in diesem Fall der Standortgemeinschaft Nedderfelder Höhe) zu sein, von großer Bedeutung. Bei der Wahl der Unternehmen sollte darauf geachtet werden, dass eine Bereitschaft, die Schnittstellen zu nutzen vorhanden ist. Je größer die Bereitwilligkeit, desto
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wahrscheinlicher ist ein Erfolg und die Identifikation der Mieter mit dem Konzept. Sympathien zwischen Kooperationspartnern spielen eine große Rolle. Es wird dringend empfohlen, ein bis zweimal im Jahr flächeninterne Veranstaltungen zu organisieren. Diese Veranstaltungen sind nicht sehr kostenintensiv, erzielen aber eine große positive Wirkung. Auch gastronomische Einrichtungen wie ein Café oder eine Kantine verbessern die Kontaktaufnahme. Bereits die zufällige, relativ häufige Begegnung schafft Vorteile im Vergleich zu einem Standort in Einzellage und erhöht die Wahrscheinlichkeit von Kooperationen und Wissensspillover. Ein Koordinator kann helfen, die Kontaktzahl der Unternehmen miteinander zu erhöhen, indem er die Unternehmen einander vorstellt. Das kann das Aufbauen einer sozialen Beziehung beschleunigen. Es wird empfohlen den biologischen Baustoffhändler in die Planung der Koordinatorrolle mit einzubeziehen, da er ein großes Interesse an einer Entwicklung des Standortes in Richtung Energie / Klima / Umwelt hat. Des Weiteren kann er Hinweise auf potentielle Mieter im Stadtgebiet geben. Anfangs sollte die Organisation der Veranstaltungen nach Möglichkeit von der Vermieterin getätigt werden. Ziel sollte sein, die Koordinationsrolle nach dem zweiten oder dritten Mal auf Mieter des Gewerbehofes zu übertragen. Da die Veranstaltungen nicht häufig stattfinden und der Organisationsaufwand nicht groß ist, sollte dies möglich sein. Im Vorhinein kann nicht abgeschätzt werden, wie Betriebe auf die Nähe zu konkurrierenden Unternehmen reagieren. Jeder Betrieb muss individuell für sich entscheiden, was schwerer wiegt: Im Positiven der Austausch zwischen den einzelnen Unternehmen und der erhöhte Anziehungsfaktor eigen Geschäft. Zusammengefasst ergibt sich hieraus, dass durch eine flexible Ansiedlung von Unternehmen aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt interne Synergieeffekte erzeugt werden. Es werden aber auch Unternehmen angesprochen, die dem nicht absolut entgegenstehen. Wichtig ist, dass die Mieter ein Interesse an Kooperationen und Netzwerken haben, da dies ein wesentlicher Aspekt für das Zustandekommen von Synergien und Wissensspillover ist. Gefördert werden die Kooperationen durch Aktionen, die das Klima auf der Fläche und eine soziale Verbundenheit fördern. Option A ist mit einem sehr geringen Kostenaufwand zu betreiben und erfordert geringe Umsiedlungsmaßnahmen der Siedler bzw. Inwertsetzungsmaßnahmen für die Fläche, da eine optische Attraktivität für diese Option keine große Bedeutung besitzt. Marketingmaßnahmen werden kaum ergriffen. Die Fläche wird als Ganzes entwickelt. für Interessierte. Oder im Negativen die Nähe eines Konkurrenzunternehmens und der daraus möglicherweise resultierende Schaden für das

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Variante 2 – Option B
Option B unterscheidet sich dahingehend von Option A, dass die internen Effekte, d. h. die Möglichkeit der Ressourcenergänzung weiter ausgebaut werden und der Marketingaufwand steigt. Diese Option ähnelt in Ansätzen dem Konzept von Technologie- und Gründerzentren. TGZ stellen sich nach außen durch Marketingmaßnahmen in einem bestimmten Licht dar, um Kunden und Interessierte auf die Mieter der TGZ aufmerksam zu machen. Des Weiteren setzten sie auf interne Beratungseinrichtungen, die den Mietern ein zeitaufwändiges Recherchieren z.B. von Fördermittelbedingungen abnehmen. Durch die erhöhte Fokussierung auf den Schwerpunkt aufgrund der Marketingmaßnahmen ist eine Teilung der Fläche in einen Bereich für Energie / Klima / Umwelt und einen Bereich für Unternehmen der Variante 1 vorzunehmen. Die Zweiteilung bleibt in der später vorgestellten Option C erhalten. Die Marketingmaßnahmen werden erhöht, um den Standort als Zentrum für Unternehmen des Bereichs Energie / Klima / Umwelt in Hamburg bekannt zu machen. Durch die vermehrte Ausrichtung nach außen bietet sich die Chance sich durch eine fachspezifische Spezialisierung auf ein Thema aus der Masse der Gewerbeflächen in Hamburg abzuheben. Dafür sind ein prägnanter Name und eine gute externe Kommunikation wie z.B. eine Internetseite wichtig. Da nicht vorausgesetzt werden kann, dass ein Mieter die Werbeaktionen organisiert, sollte diese Aufgabe an eine externe Person bzw. Marketingfirma übertragen werden. Diese kümmert sich in Absprache mit den Mietern um begleitende Maßnahmen wie bspw. die Pflege einer. Um den Standort und die Homepage bekannt zu machen, sind wiederum gezielte Werbemaßnahmen notwendig. Auch hier empfiehlt sich eine Auseinandersetzung mit dem biologischen Baustoffhändler, der seinen Standort seit Jahren erfolgreich in diversen Medien bewirbt. Die anfallenden Kosten müssen dabei so umgelegt werden, dass die Nebenkosten für kapitalschwache Unternehmen bezahlbar sind. Von zwei Befragten wird angeregt, ähnlich dem Konzept von TGZ, für die

Handwerksbetriebe Informations- und Beratungsstellen einzurichten. Aufgrund der geringen Ressourcen Zeit und Mitarbeiter ist es schwer bei Aktualisierungen bspw. sich ständig verändernden DIN-Normen immer auf dem neusten Stand zu sein. Hierfür empfiehlt sich, Kontakt mit der Handwerkskammer oder anderen Einrichtungen, die von der Kommune finanziert werden, aufzunehmen und mit ihnen Möglichkeiten der finanziellen und/oder materiellen Unterstützung dieses Projektes zu besprechen. Wie der empirische Teil gezeigt hat, ist der Begriff Innovation zu weit gefasst und zu ungenau definiert gewesen. Dabei fangen Innovationen schon im Kleinen an. Vorträge über Netzwerke und Innovationen von entsprechenden Experten können organisiert werden, um die Unternehmen über die verschiedenen Möglichkeiten innovativer Ansätze zu informieren. Hierzu kann die
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Handwerkskammer Hamburg weitere Auskünfte geben. Es sollte auch überlegt werden, die Handwerkskammern als Mitorganisatoren von Veranstaltungen und Informationseinrichtungen mit dem Argument einzubinden , dass zu den Veranstaltungen externe Unternehmen ebenfalls eingeladen sind und die Beratungseinrichtungen nutzen können. Der Vorteil für die angesiedelten Unternehmen ergibt sich für die Option B somit aus zwei Punkten. Zum einen kann sich die Vermarktung der Fläche nach außen positiv auf die Auftragslage der Unternehmen auswirken. Als sekundärer Effekt ergibt sich, dass durch die Zunahme der Auftragslage sich auch die unter den Unternehmen untereinander vermittelten Aufträge erhöhen. Zum anderen wird durch die Beratungs- und Informationseinrichtungen die Ressource Wissen der Unternehmen ausgebaut und die Mieter von innen heraus strukturell als auch finanziell gestärkt. Zahlungskräftige Mieter sind sehr im Interesse der Vermieterin. Diese gewährleisten regelmäßige Mieteinnahmen. Liquide Mieter, die in die Instandhaltung ihrer Mietflächen investieren können verringern den Arbeitsaufwand der Vermieterin, weil die Leerstandsquote und somit der Aufwand für die Mieterakquise gering bleibt.

Variante 2 – Option C
Das Ziel von Option C ist den Standort für Endkunden, Architekten, Fachplaner, Energieberater, Handwerksbetriebe u.v.m. als Kompetenzzentrum für Energie / Klima / Umwelt zu entwickeln. Dieses Kompetenzzentrum spart dem interessierten Kunden ein aufwendiges Zusammensuchen aller Möglichkeiten und Informationen zu ökologischem Bauen, Regenerativen Energien, Fördermitteln u.a. Zusätzlich sollen dem Kunden die verschiedensten Produkte von der Küche aus biologischem Holz über Wärmedämmwolle hin zu der Solarzelle, Fensterisolationen u.v.m. präsentiert werden. Interne Veranstaltungen wie in Option A als auch Beratungseinrichtungen für die Mieter der Nedderfelder Höhe und Marketingmaßnahmen wie in Option B bleiben bei diesem Konzept erhalten. Eine Form von Marketing sind kundengruppenspezifische (s. Kapitel 6) Veranstaltungsreihen. Es können Vorträge stattfinden, die Architekten, Fachplaner etc. über neuste Verarbeitungsmethoden, Kundenwünsche, Marktgeschehnisse u.a. informieren und Endkunden über Finanzierungsmöglichkeiten energetischen Bauens u.a. aufklären. Tage der offenen Tür bieten sich für alle Gruppen an. Bei dieser Option wird die Einführung eines Gewerbehofmanagements notwendig, da der Standort als „Gesamtstandort“ vermarktet werden soll. Die Vermarktung wird nicht von den
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Betrieben alleine gesteuert. Besonders Handwerksbetriebe haben hierfür keine Zeit und kein Personal. Kritisch zu betrachten ist, dass Unternehmen vielleicht lieber ihr eigenes Marketing betreiben, weil sie sich davon aufgrund unterschiedlicher Zielgruppen höhere Effekte versprechen (GP 1 ÖGL). Handwerksbetriebe, die Produkte ausstellen wollen wie bspw. Tischler können sich mit größeren Betrieben zusammenschließen. Dies kann sich z.B. der biologische Baustoffhändler sehr gut vorstellen. Das gleiche Problem kann sich bei Tagen der offenen Tür ergeben, weil die Unternehmen unterschiedliche Zielgruppen ansprechen
(GP 1 NH).

Dem Management kommt die Aufgabe zu, zum Konzept passende Mieter für den Standort zu akquirieren, Mieterpflege zu betreiben, die Kommunikationen zwischen den Unternehmen zu fördern, Veranstaltungen zu organisieren, Konsensschaffung zu betreiben, den Bedarf an Ausstellungsflächen zu koordinieren und ganz wesentlich, die Vermarktung des Standortes zu lenken. Es ist zu empfehlen, dem Manager ein Büro auf der Fläche einzurichten, um möglichst nah an den Mietern zu sein. Die Schwierigkeit dieses Konzeptes besteht darin, den Anforderungen der drei Zielgruppen kleiner Betriebe (aus Handwerk, Handel und Dienstleistung) gerecht zu werden. Z.B. dürfen die Marketingkosten nicht zu gleichen Teilen auf Handwerksbetriebe aufgeteilt werden. Denn nur wenn kapitalschwache Betriebe weitestgehend aus den Kalkulationen herausgehalten werden, sehen die Experten eine Realisierungschance des Konzeptes unter der Berücksichtigung, dass Handwerksbetriebe durch das Konzept Vorteile haben. Wenn diese auf „schlechteren“ Flächen angesiedelt werden, wird deren Anforderung an „günstige Mieten“ nachgekommen. Auf den besseren Flächen werden Handelsbetriebe mit ihren Ausstellungsflächen angesiedelt. Wie sich der biologische Baustoffhändler vorstellen kann, können Handwerksbetriebe, die Produkte auszustellen haben, Teilflächen von ihnen anmieten. Somit werden die Anforderungen eines Jeden erfüllt. Die Händler bekommen Kundenkontakt und profitieren davon, dass andere ökologische Branchen neben ihnen angesiedelt sind. Dadurch werden Kunden zur Fläche gelockt. Den Handwerksbetrieben hilft das Image des Standortes. Die Dienstleistungsunternehmen auf der Fläche können Aufträge an bspw. Handwerksbetriebe geben, aber auch z.B. vom Baustoffhändler erhalten. Im Idealfall 12). werden so die höchstmöglichen Synergien, Wettbewerbsvorteile und Kooperationsmöglichkeiten geschaffen und die Zahlungsfähigkeiten berücksichtigt (s. Abb.

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Abb. 12: Synergien unter den Mietergruppen Quelle: Eigene Darstellung

Wichtiger Bestandteil dieser Flächenentwicklung ist, den sozialen Aspekt nicht zu vergessen. Für reine Dienstleistungsbetriebe können kleinere Büroräume vorgehalten werden, in denen sich auch Existenzgründer im Bereich Energie / Klima / Umwelt ansiedeln können, wie z.B. umwelttechnische Büros. Dadurch werden zusätzlich Arbeitplätze zur Stärkung des Stadtteils geschaffen. Ein wesentliches Problem ergibt sich, weil die fortzuführenden Kosten auf die Unternehmen umgelegt werden müssen. Beispielsweise verlässt ein Unternehmen den Standort, wie kann gewährleistet werden, dass der Folgemieter die Kosten übernimmt? Die einzige Möglichkeit ist, dies über den Mietpreis festzulegen, wobei wieder eine Kosten-Nutzen-Abschätzung des einzelnen den entscheidenden Faktor darstellt (GP 6 NH).

Folgende Angebote bieten sich für die Ausweitung des Konzeptes zu einem Kompetenzzentrum an: Beratungs- und Schreibbüro Gastronomie, Café Dezentrale Kammervertretung Ausbildungseinrichtung Ausstellungsflächen Räume, die für Veranstaltungen genutzt werden können Durch die verschiedenen Zahlungsfähigkeiten der Mietergruppen ergibt sich als

Lösungsschlüssel, dass die drei Optionen nicht isoliert voneinander betrachtet werden dürfen. Dies wird in den zwei folgenden Abschnitten näher erläutert.

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7.2.

Mieter, Gestaltung und Infrastruktur

Bei Variante 1 unterliegt die Mieterauswahl keinen spezifischen Branchen- oder Themeneingrenzungen. Flächeninterne Umsiedlungen, die in Kapitel 2 erwähnt wurden, beziehen sich auf eine Arrondierung auf der Fläche, die effektivere Flächenzuschnitte ermöglicht und nicht auf eine bestimmte konzeptionelle Ausrichtung. Für die Variante 2 der Konzeptentwicklung besteht die Zielgruppe aus einer Mischung produzierender und verarbeitender Betriebe sowie Handwerksbetrieben aus dem Dienstleistungsgewerbe (s. Tab. 05). Hinzu kommen reine Dienstleistungsunternehmen und spezialisierte Handelsbetriebe. Bei den Optionen A, B und C der Variante 2 sind als potentielle Mieter besonders Betriebe aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt und dem Baugewerbe anzusprechen, um möglichst viele interne Synergieeffekte zu schaffen. Für keine der drei Optionen ist es eine notwendige Bedingung, dass alle Betriebe aus dem Schwerpunktbereich kommen, solange sie nicht in starkem Widerspruch zu diesem stehen (s. Tab. 05). Des Weiteren ist zu beachten, dass durch branchenfremde Unternehmen zusätzlich bedeutende positive Effekte entstehen können. Bei Option A ist eine räumliche Trennung auf der Fläche von Unternehmen des Bereichs Energie / Klima / Umwelt und ohne Schwerpunkt nicht notwendig.
Tab. 05: Auswahl Zielunternehmen / Branchen für die Ausrichtung Energie / Klima / Umwelt und Baugewerbe Quelle: Eigene Zusammenstellung

Handwerksbetriebe Sanitär Klempner, Heizungsbau

Handelsunternehmen, Hersteller Hersteller von Blockheizkraftwerken Anbieter von Photovoltaikanlagen Biologischer Baustoffhändler Gärtnerei Gründungsunternehmen

Dienstleistungsunternehmen Architekt / Raumausstatter Grafik- und Werbeagentur Beschäftigungsträger / Personalagentur Gesellschaften für Nachhaltige Stadtentwicklung Projektentwickler

Elektrik, Gebäudeleittechnik Ofen- Kaminbau

Tischlerei Fliesen- und Bodenleger

Maler / Glaser

Finanzierer, Versicherer

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Druckerei

Energieberater, Umwelttechnische Labore Fachplaner

Zimmerer

Bei Option B ist eine räumliche Trennung der Mietergruppen im Bezug auf den Schwerpunkt möglich, bei Option C unbedingt notwendig, weil das Konzept nur so nach außen einheitlich vermarktet und koordiniert werden kann. Eine Ausrichtung auf 20.000 – 25.000 qm (ca. ¼ der Gesamtfläche) für eine Entwicklung Richtung Energie / Klima / Umwelt kann als realistische Orientierungsgröße genommen werden, wenn neben kleinen Betrieben finanzstärkere, größere Betriebe mit einer Flächennutzung um 6.000 qm mit einbezogen werden (GP 2 NH). Bisher siedeln die Bestandsmieter verstreut auf der Fläche. Für die Entwicklung des Konzeptes nach Option B und besonders nach Option C sollte eine eingehende Auseinandersetzung mit den Bestandsmietern stattfinden. Sie sollten je nach Ausrichtung und auch Interesse einem der beiden Bereiche zugeordnet werden. Es bietet sich an, den hinteren Teil der Fläche für Gewerbebetriebe ohne bestimmte Einschränkungen vorzusehen. Westlich von der Markierung (s. Abb. 13) beläuft sich die qm-Zahl auf ca. 26.000, was ungefähr der Empfehlung für das Potential entspricht.

Abb. 13: Planübersicht 1 Nedderfelder Höhe Quelle: aurelis

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Kunden, die sich für regenerative Energien bzw. ökologisches Bauen interessieren, suchen die Betriebe gezielt auf. Daher ist eine Inwertsetzung im unteren Bereich wichtig. Neben einer groben Aufteilung der Fläche in zwei Abschnitte ist eine genaue Untersuchung vorzunehmen, welche Flächen attraktiver sind und somit mit finanzstärkeren Unternehmen belegt werden sollten. Dies kommt den Ergebnissen des empirischen Teils entgegen, weil Handwerksbetriebe, die in den wenigsten Fällen Ausstellungsgüter besitzen, keine repräsentative Lage benötigen. Handwerksbetriebe können beispielsweise auf den Flächen A + B + C (s. Abb. 14) angesiedelt werden. Detaillierte Entwicklungen sind erst nach Absprache mit potentiellen Mietern möglich, da der Parkplatz-, Freiflächen- und zu überbauender Bedarf betriebsspezifisch ist und in den Bereich von Fachplanern fällt.

Fläche A ca. 1.611qm

Fläche C ca. 1.729qm

Fläche B ca. 2000qm

Abb. 14: Planübersicht 2 Nedderfelder Höhe Quelle: aurelis

Flächengrößen sollten sehr flexibel gehalten werden. In Anlehnung an BONNY 2009:5 (S. auch Abb. 08) empfiehlt sich eine Planung mit quadratischen Grundstücken. Die Grundstücksgrößen sollten auf jeden Fall variabel gestaltet werden, damit die Mieter eine größtmögliche Wahlfreiheit haben. Es sollte möglich sein, dass auch ganz kleine Betriebe Flächen bereits ab 40 qm mieten können. Dies kann durch ein Gebäude mit kleineren Mieträumen geschaffen werden. Dadurch entsteht die Möglichkeit, dass sich die Mieter die Kosten für Sanitär und sonstige Räume teilen. Handwerksbetriebe fragen im Schnitt zwischen 300 und 400 qm nach (GP 4 FHH). Wichtig ist wie bereits erwähnt, Grundstücke
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zwischen 3.000 und 6.000 qm bereit zu halten, da eine Berücksichtigung ganz kleiner Betriebe nur durch große kapitalstärkere Unternehmen gewährleistet werden kann (GP 2 NH). Durch die Ausrichtung auf die unterschiedlichen Mietergruppen sollte die Fläche abschnittsweise in ausführlicher Absprache mit den zukünftigen Mietern bebaut werden. Für den Ausbau der Flächen wird von allen Befragten erweiterter Rohbau empfohlen. Dadurch wird dem Mieter die Möglichkeit gegeben, den Ausbau je nach finanziellen Kapazitäten auszuführen. Für den Ausbau selber durch wird es noch günstiger. „Dadurch kann die Miete schon einmal von 3,- zu 7,- Euro variieren. Im Grunde gilt: Je billiger desto besser.“ (GP 6 ÖGL). Die Vermieterin bleibt durch den erweiterten Rohbau flexibel was die zukünftige Nutzung angeht. Nicht jeder braucht eine hohe Deckentragfähigkeit. Es sollte berücksichtigt werden, dass es eine abnehmende Tendenz produzierender Betriebe zugunsten eine wachsenden Zahl an Dienstleistungsunternehmen gibt. Da dem Begriff Kleingewerbe eine sehr große Zahl verschieden ausgerichteter Branchen zugeordnet werden kann, sind die genauen Anforderungen betriebsspezifisch zu erfassen. Daher sollte die spezifische Entwicklung einzelner Bereich immer mit den zukünftigen Mietern abgesprochen werden. Das Grundstück bietet gute Voraussetzungen flexible, marktgängige Flächenzuschnitte herzustellen. Es sollte bei der Planung nicht davon ausgegangen werden, dass jeder an flächenintern gemeinsamer Infrastruktur auf interessiert ist. Im Bezug auf übergreifende Infrastruktur wie Müllentsorgung, Erschließung, Strom etc. trifft dies eher zu. Wie sich aus der Untersuchung gezeigt hat, entwickelt sich die gemeinsame Nutzung von Einrichtungen stark auf informeller Ebene. Die Mietpreise für Handwerksbetriebe aus dem Hochbau sollten 6,- EUR inklusive Nebenkosten nicht übersteigen. Elektrobetriebe beispielsweise können aufgrund ihrer tendenziell besseren wirtschaftlichen Situation etwas mehr zahlen (GP 1 FHH). Mietverträge sind langfristig auszurichten, damit Betriebe bereit sind, in ihre Fläche zu investieren (GP 1 NH). Dies gewährleistet, dass die Fläche Instand gehalten wird und erhöht die Identifikation mit dem Standort. Dafür brauchen sie Planungssicherheit und weitere Entwicklungen in Richtung Infrastruktur wie Wasseranschluss.

91

7.3.

Marketing

Bei der Entscheidung für Option B oder C der Variante 2, bei welchen Marketingmaßnahmen eine Rolle spielen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, auf die Fläche aufmerksam zu machen. Beide Optionen benötigen Marketingmaßnahmen die kommunizieren, dass (bei Option B) auf der Fläche nur kompetente Energie / Klima / Umwelt Unternehmen siedeln sowie (bei Option C) es alle Informationen und Produkte die es zum Bereich Energie / Klima / Umwelt gibt, auf der Fläche zu erhalten sind. Nach GP 1 FHH ist es am Wirkungsvollsten, wenn eine 5-zeilige Anzeige im Hamburger Abendblatt oder der Morgenpost geschaltet wird. GP 1 FHH hält es für den Erfolg des Projekts als wesentlich, dass ein professioneller Gewerbehofentwickler mit entsprechender Erfahrung beauftragt wird. Außerdem haben diese Entwickler ein weit reichendes Netzwerk, welches beim Marketing nützlich sein kann und sie wissen, wer anzusprechen ist (GP 1 FHH). Die Informationen an Kammern, Verbände der Handwerksbetriebe, aber auch Verbände für Regenerative Energien, Innungen der einzelnen Gewerke, die Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung etc. weiterzugeben, ist eine wirkungsvolle kostenarme Methode (GP
2 FHH). Hamburg ist in Bezirke aufgeteilt und jedem Bezirk steht ein Bezirkshandwerker vor.

Diesem sollte das Projekt vorgestellt werden. Der Bezirkshandwerker streut die Information dann
FHH).

unter

den

Handwerksbetrieben

aus

dem

Bezirk.

Aber

auch

eine

Informationsveranstaltung zur Projektentwicklung auf der Fläche ist sehr wirksam (GP 2

Weitere konkrete Marketingmaßnahmen ergeben sich aus dem empirischen Teil. Es ist z.B. ratsam Betriebe auf der Fläche anzusprechen, ob sie an der Fläche interessierte Unternehmen kennen. Die Kammern haben eine Gewerbeflächenbörse. Es gibt eine kostenlose Zeitschrift der Kammern, welche die Betriebe in Hamburg erhalten. Diese erscheint 14-tätig oder monatlich und beinhaltet auf den letzten zwei Seiten Anzeigen zur Gewerberäumevermittlung. Ansprache größerer Des Firmen Weiteren wie gibt es Dienstleistungsunternehmen, Hersteller die von Gewerbeflächen vermitteln und Interesse an neu entstehenden Flächen haben. Eine gezielte Photovoltaikunternehmen, Blockheizkraftwerken, Dienstleistern, Stromkonzernbüros etc. dient auch der Vermarktung der Nedderfelder Höhe als Energie / Klima / Umwelt Gewerbehof. Es gibt keinen bestimmten Zeitpunkt, wann mit der Vermarktung begonnen werden soll. GP 2 FHH schlägt eine mittelfristige Kommunikation mit den verschiedenen Kontaktstellen vor. Bei diesem Kommunikationsansatz sind die Betriebe fortwährend über den Verlauf der Planungen informiert. Bei der Kommunikation spielt wieder die Planungssicherheit für
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Betriebe eine wichtige Rolle, damit diese wesentliche Vorgehensweisen und Kosten kalkulieren können. Ohne Planungssicherheit gibt kein Betrieb seinen bisherigen Standort für eine Umsiedlung auf die Nedderfelder Höhe auf. Sobald diese Planungssicherheit gegeben ist, kann die Vermarktung in die nächste Runde gehen. Dieser Zeitpunkt tritt ca. ein halbes Jahr bevor die potentiellen Mieter auf die Fläche ziehen können ein (GP 1 FHH). Die Fläche sollte noch nicht bebaut sein. Entwürfe zu den Bauten, die den Betrieben vorgelegt werden können, sollte es jedoch geben. Dementsprechend können die zukünftigen Mieter noch Einfluss auf die Gestaltung ihrer Objekte nehmen, bspw. wo Trennwände, Türen, der Eingänge usw. hin sollen (GP 1 FHH). Zusammenfassend wird empfohlen, bei der beginnenden Vermarktung möglichst viele Unternehmen gezielt aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt anzuschreiben, den Hintergrund zu erklären und ihnen ein explizites Angebot vorzulegen. Auch Firmen, die im Bereich Umwelttechnologie forschen bieten sich als Zielgruppe an.

7.4.

Empfehlung

Eine konkrete Empfehlung für Variante 1 oder Variante 2 mit den Optionen A, B oder C kann nur bedingt abgegeben werden, weil die hierfür nötigen Schritte den Rahmen der Diplomarbeit überschreiten. Grundsätzlich wird empfohlen in der Konzeptempfehlung für die Entwicklung zum Bereich Energie / Klima / Umwelt verstärkt Variante 2 mit ihren Optionen zu berücksichtigen und detailliert zu analysieren. Variante 1 sollte nur betrachtet werden, wenn keine Schwerpunktsetzung auf den Bereich Energie / Klima / Umwelt erfolgt. Um eine fundierte Empfehlung abgegeben zu können, sollten gewisse Schritte durchgeführt werden, die die Empfehlung durch konkrete Zahlen validieren. In der Arbeit wurde ausführlich dargestellt, dass es einen Bedarf für die Variante 2 gibt. Allerdings ist das Interesse an den verschiedenen Optionen der Variante 2 je nach Mietergruppe unterschiedlich. Es ist ratsam für die Entwicklung der Fläche verschiedene „Pakete“ mit Leistungen basierend auf den Optionen der Variante 2 anzubieten. Um entscheiden zu können, für welche Mietergruppe welche Option in Frage kommt, sollten die drei vorgestellten Optionen tiefer gehend definiert werden. Im Anschluss müssen die Kosten für die Gesamtpakete der Varianten und deren möglichen Optionen errechnet werden, inklusive Kosten für die Inwertsetzung der Fläche, eventuell die Tieferlegung der Brücke, unterschiedlich gewichtete Marketingmaßnahmen, Ausstellungsflächen, das Management, u.v.m. Die Werte der jeweiligen Option müssen sodann auf den Quadratmeterpreis umgerechnet werden. Diese Werte stellen den zukünftigen Mietpreis dar.

93

Der zweite Schritt umfasst ein quantitatives Vorgehen. Dafür werden zuerst die potentiellen Mieter in ihre unterschiedlichen Gruppen bzw. Branchen unterteilt. Hier kann davon ausgegangen werden, dass der Grenznutzen der einzelnen Gruppen auf der Fläche zu siedeln variiert. Anschließend werden in einer stichprobenartigen Umfrage Vertretern der jeweiligen Gruppe die verschiedenen Optionen vorgestellt. Hierbei werden sie nach dem Preis gefragt, den sie bereit wären für Option A, Option B und Option C zu zahlen. Dadurch wird der Grenznutzen der jeweiligen Option ermittelt. Unterschreitet der Grenznutzen die errechneten Quadratmeterpreise einer Option, kann diese mangels Nachfrage aussortiert werden. Bleiben die Gesamtkosten der Immobilienbesitzerin aber z.B. unter den genannten X,- EUR aller Zielgruppen als Höchstgrenze für die Variante C, kann einheitlich die Variante C entwickelt werden. Fallen die genannten Preise der Gruppen jeweils in die von der Immobilienbesitzerin errechneten Kategorien der verschiedenen Optionen, wird jeder Mieter einer Option zugewiesen. Auf der Fläche müssen dementsprechend Bereiche für die jeweiligen Optionen bereitgehalten werden. Der beschriebene Vorgang wird in folgender Graphik verdeutlicht:

Abb. 15: Grenznutzenermittlung für die einzelnen Mietergruppen Quelle: Eigene Darstellung

Die Grafik stellt auf der Y-Achse den Grad der Miethöhen und auf der X-Achse, den Grad der Effekte zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit dar. Anhand der quantitativen Umfrage kann herausgefunden werden, wo die verschiedenen Schnittstellen für die unterschiedlichen Fragegruppen liegen.

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Im Folgenden wird ein Beispiel gegeben: Ein Handelsunternehmen ist bereit die errechnete Summe X/qm für Option C zu zahlen. In dieser Option sind attraktive Flächen auf dem Standort sowie X qm Ausstellungsfläche enthalten. Diese Leistungen werden ihm zugewiesen. Ein Handwerker ist bereit Y EUR/qm zu zahlen. Dieser Betrag fällt in Option A, welche günstige, nicht repräsentative Flächen und einen „kleinen Eintrag“ auf der Internetseite beinhaltet. So bekommt er einen Mietplatz auf Fläche C in Zeichnung 1. Diese Berechnung ist wichtig, um eine fundierte Aussage hinsichtlich der zu schnürenden Optionen treffen zu können und wie viel die unterschiedlichen Gruppen bereit sind, dafür jeweils zu zahlen.

95

8.

Fazit

Das Kleingewerbe unterliegt starken Verdrängungsprozessen aus attraktiven Lagen. Neben diesen Standortproblemen muss das Kleingewerbe auf vielfältige wirtschaftliche und gesellschaftliche Veränderungen reagieren. Konnte das Ziel erreicht werden, ein Konzept zu entwickeln, welches einen bezahlbaren Standort liefert und dem Kleingewerbe hilft, durch Ressourcenergänzung die Wettbewerbsfähigkeit aufrechtzuerhalten? Basierend auf der Ausgangsfrage wurde in dieser Arbeit gezeigt, wie für das Kleingewerbe ein Standort entwickelt werden kann, der substantielle Möglichkeiten zur Aufrechterhaltung und Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit liefert. Die Untersuchungspunkte wurden unter zu Hilfenahme von Konzepten für Standortgemeinschaften und wissenschaftlichen Texten zu Nähevorteilen hergeleitet. Wie die Ergebnisse der Arbeit zeigen, existiert ein sehr hohes Potential wie Synergien sowie interne und externe Effekte ausgeschöpft werden können. Die Nähevorteile wurden auf ihre Existenz untersucht und bestätigt, können jedoch durch Maßnahmen wie interne Veranstaltungen wesentlich verbessert werden. Für ein wirtschaftliches Nebeneinander verschieden kapitalstarker Unternehmen ist großes Fingerspitzengefühl erforderlich. Dies gilt besonders bei der Entwicklung eines Umlageschlüssels für die Miet-Nebenkosten, der die Bedürfnisse und den unterschiedlichen Nutzen von Aktionen für jede Mietergruppe einzeln berücksichtigt. Das Ziel der Arbeit, die Erarbeitung eines Konzepts, welches die Anforderungen von Kleingewerbe in höchsten Maße erfüllt und ihnen somit die Möglichkeit schafft, in innenstadtnaher Lage ihrer Nahversorgerfunktion für Produkte und Dienstleistungen nachzugehen, wurde erreicht. Die Entwicklung der Fläche sichert Arbeitsplätze im Stadtteil und in der Region. Durch die Bereitstellung kleiner Mieteinheiten und günstiger Mieten z.B. für Gründungsunternehmen können neben der Sicherung von Arbeitsplätzen neue geschaffen werden. Dieser sozial-politische Aspekt spielt bei der Entwicklung der Fläche eine nicht zu unterschätzende Rolle. Es wurden vielfältigste Formen aufgezeigt, wie sich Vorteile auf einem Gemeinschaftsstandort kumulieren, wenn Engagement und ein Interesse des Einzelnen vorhanden ist. Mit dem Fundament Energie / Klima / Umwelt wird besonders dem Handwerk eine Möglichkeit gegeben seine Qualität, Nischen durch Spezialisierung zu besetzen, weiter zu
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verfeinern und auf die zunehmenden Erwartungen nach komplexen Lösungen aus einer Hand zu reagieren. Die Arbeit hat gezeigt, dass finanzielle und materielle Ressourcen sowie Humanressourcen in Standortgemeinschaften wirkungsvoll ergänz werden. Der Schwerpunkt bietet ein großes Potential für Unternehmen sich zukunftssicher auszurichten und an Innovationen teilzunehmen bzw. sie zu entwickeln. Inwieweit lässt sich das Konzept auf andere Gewerbeflächen übertragen? Das Konzept für die Entwicklung der Nedderfelder Höhe lässt sich auf andere Gewerbeflächen, die für Kleingewerbe entwickelt werden sollen, anwenden. Dies gilt auch für den beschriebenen Ansatz zur Identifikation einer Entwicklungsempfehlung von Gewerbeflächen. An dieser Arbeit wurde deutlich gemacht, wie Flächen für Kleingewerbe jenseits einseitiger Gewerbehöfe nachhaltig entwickelt werden können. Welche Erkenntnisse lassen sich aus der vorliegenden Untersuchung zu Nähevorteilen von Kleingewerbe gewinnen? Das Thema dieser Diplomarbeit hat hinsichtlich der wirtschaftlichen und politischen Bedeutung von Kleingewerbe in Deutschland und den Entwicklungsmöglichkeiten von Brachflächen eine beständige Relevanz. Das Kleingewerbe stellt eine entscheidende Säule der deutschen Wirtschaft dar, dessen Fundament es zu stärken gilt. Durch die Bereitstellung und Entwicklung von Standorten wie der Nedderfelder Höhe unterstützt man diesen Prozess. Das entwickelte Konzept ist zukunftsfähig, weil der wirtschaftliche Erfolg des Kleingewerbes in der Zukunft immer mehr von Kooperationen bestimmt wird. Welche Schritte sollte die Immobilienbesitzerin als nächstes einleiten? In einem ersten Schritt sollte die aurelis prüfen auf welchen Umfang sich die Inwertsetzungsmaßnahmen der Fläche für die Varianten 1 & 2 belaufen. Bei der Entscheidung für eine der beiden Varianten fließt mit ein, inwieweit die Immobilienbesitzerin bereit ist, den Mehraufwand für die Optionen der Variante 2 auf sich zu nehmen. Entscheidet sie sich gegen den Mehraufwand, bestehen zwei Möglichkeiten. Zum einen kann ein externes Unternehmen mit den Dienstleistungen im Rahmen der Optionen der Variante 2 beauftragt werden. In diesem Fall bleibt die aurelis Eigentümerin der Fläche. Zum anderen kann die aurelis die Fläche nach der Entwicklung veräußern. Die Entwicklung der Nedderfelder Höhe besitzt ein sozial-politisches Interesse für die Region. Aus diesem Grund sollte in Erwägung gezogen und geprüft werden, ob das
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Grundstück als PPP-Projekt zusammen mit der Freien und Hansestadt Hamburg entwickelt werden kann. Orientiert sich die Ausrichtung des Konzepts stark an Variante 2 Option C ist zu prüfen, ob die Verkehrsanbindung an die Fläche bei einer erhöhten Kundenfrequenz ausreicht. Welchen weiteren wissenschaftlichen Untersuchungswert hat diese Arbeit? Wie eingangs erwähnt, ist der Fundus an Literatur zum Konzept für Gewerbehöfe begrenzt. Besonders zum Thema spezialisierte Gewerbehöfe existiert nur eine geringe Anzahl akademischer Veröffentlichungen. Für zukünftige wissenschaftliche Arbeiten zu diesem Thema wäre es interessant, die qualitativen Interviews durch quantitative Erhebungen bezüglich der aufgezeigten Nähevorteile zu hinterlegen. Eine quantitative Untersuchung empfiehlt sich auch für den in Kapitel 7.4. vorgestellten Ansatz, um eine Entscheidung bezüglich der Entwicklungsoptionen der Neddefelder Höhe zu treffen. Dieser Ansatz kann im Rahmen weiterer Gewerbeflächenentwicklungen allgemein verwendet werden. Des Weiteren kann zur Verbesserung von Gewerbehofentwicklungen auf Basis einer Schwerpunktsetzung an diesem Projekt Bestandsentwicklungsforschung betrieben werden. Hier kann das entstandene Projekt z.B. über mehrere Jahre wissenschaftlich begleitet werden. Die Bedeutung des Kleingewerbes in wirtschaftlich schwachen als auch starken Zeiten wird zunehmen. Dieser Arbeit hat gezeigt, wie man diesen Gewerbezweig gezielt unterstützen kann, so dass alle beteiligten Akteure hiervon profitieren. Die Herausforderung für die Wissenschaft wird es sein, den Bereich Kleingewerbe weiter zu erforschen. Hier sollte die Erarbeitung von gezielten akademischen Ansätzen, die bei der praktischen Entwicklung des Kleingewerbes in großstädtischen Immobilienmärkten angewandt werden können, im Vordergrund stehen.

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Anhangsverzeichnis
Anhang 01: Liste der institutionellen Gesprächspartner ......................................................... VI Anhang 02: Leitfragebogen: Experten der Freien und Hansestadt Hamburg ........................ VI Anhang 03: Liste der Gesprächspartner: Ökologischer Gewerbehof Linden ........................ VII Anhang 04: Leitfragebogen: Mieter Ökologischer Gewerbehof Linden ................................ VIII Anhang 05: Liste der Gesprächspartner: Mieter Nedderfelder Höhe ..................................... IX Anhang 06: Leitfragebogen: Mieter Nedderfelder Höhe ......................................................... IX Anhang 07: Gesprächspartner: aurelis Real Estate Management GmbH .............................. XI Anhang 08: Konversionsflächen in Hamburg. Übersicht Stand Januar 2005......................... XI Anhang 09: Novellierung der Handwerksordnung 1. Januar 2004 ......................................... XI Anhang 10: Anlage A, Verzeichnis der Gewerbe, die als zulassungspflichtige Handwerke betrieben werden können. .................................................................................. XII Anhang 11: Anlage B, Verzeichnis der Gewerbe, die als zulassungsfreie Handwerksgewerbe betrieben werden können. .................................................................................. XII Anhang 12: Verzeichnis der Materialen auf CD-Rom........................................................... XIII

V

Anhang

Anhang 01: Liste der institutionellen Gesprächspartner
Auswertung der Untersuchungspunkte GP 1 FHH Hanseparlament Hamburg Ort: In seinen Büroräumen; Blankeneser Hauptstraße 14.September 2009; 11:10 – 12:10 GP 2 FHH Elbcampus Altona - Hamburg Ort: Elbcampus Altona Hintergrundinformationen GP 4 FHH Sprinkenhof AG (kommunale Gewerbehofentwicklung u.a.) Ort: Geschäftsräume der Sprinkenhof AG 16. Juli 2009; 13:00 – 14:00 GP 5 FHH Wirtschaftsförderung Hamburg Nord Ort: Büroräume der Wirtschaftsförderung 06. Juli 2009; 16:00 – 16:30

16. September 2009, 15:00 – 16:10
GP 3 FHH Wirtschaftsförderung Hamburg Ort: Büro Habichtstraße

11. Oktober 2009, 14:00 – 16:00

GP 6 FHH EnergieBauZentrum Hamburg Ort: Im EnergieBauZentrum 19. Oktober 2009, 11:00 – 11:30

Anhang 02: Leitfragebogen: Experten der Freien und Hansestadt Hamburg
Fragestrukturen zum Thema Nähevorteile Experten der FHH Informationen über den Wie lange arbeiten Sie schon mit kleinen und mittleren Experten Unternehmen? Was ist ihr Aufgabenfeld? 1 Daten zu Lage und Anbindung Fragen Wie wichtig schätzen Sie die Lage des Standortes ein? Wie die Anbindung? Wie die Ausstattung (Lastenaufzüge, Parkflächen etc.)? Welche Flächengrößen werden im Schnitt nachgefragt? 2 "harte" Standortvorteile Fragen Wie wichtig sind harte Standortvorteile (gemeinsame Infrastruktur-technisch, sozial, verkehrlich, Ver- und Entsorgung? Welche Vorteile bringen diese? Was ist ein K.O.-Kriterium? 3 "weiche" Standortvorteile
VI

Fragen Wie stark treten Kooperationen auf? In welchen Bereichen? Welche Hemmnisse gibt es? Fördert die Nähe zu anderen Unternehmen Innovationen - technisch, organisatorisch? Glauben Sie, es gibt Wissensspillover? In welchen Bereichen? In welcher Form? Welche Synergien treten auf? 4 Marktverwandtheit - Vorteile d. den Schwerpunkt "Energie / Klima / Umwelt" Fragen Welche Vorteile entstehen für das Unternehmen und den Standort (Marketing, erhöhte Kundenfrequenz, Wissensspillover etc.)? Wie schätzen Sie dies ein? Wie schätzen Sie die Realisierbarkeit und den Effekt von Kunden anziehenden Projekten wie Ausstellungsräume, Tage der offenen Tür etc. ein? Gibt es einen Unterschied an Vorteilen für Dienstleister und Handwerkern? 5 Einschränkungen, die typische Handwerksbetriebe auszeichnet Fragen Welche Probleme und Hemmnisse ergeben sich bei Kleinen -, besonders Handwerksbetrieben? Worauf ist besonders zu achten? 6 Allgemeine Fragen zur Umsetzung Fragen Häufig sind Gewerbehöfe durch Förderungen der Kommune entstanden. Stellen Sie sich die Umsetzung für private Investoren schwieriger vor? Sehen Sie eine Tendenz in Richtung Dienstleistungsunternehmen? Wie könnte die Vermarktung aussehen? Fällt Ihnen noch etwas ein, was Ihnen wichtig erscheint? Die Fläche hat insgesamt ca. 8ha. Es sind ca. 3ha zu vermieten. Sehen Sie dafür einen Bedarf?

Anhang 03: Liste der Gesprächspartner: Ökologischer Gewerbehof Linden
GP 1 ÖGL Hersteller von Blockheizkraftwerken GP 2 ÖGL Architektin, Sanierung, Planung GP 3 ÖGL Ökologischer Lehm-Baubetrieb, Gartenpflege GP 4 ÖGL Maurer & Ökologische Baustoffe / Spezialist für Lehmbauverfahren GP 5 ÖGL Bau- und Möbeltischler GP 6 ÖGL Architekturbüro Architekt, Entwickler des Konzeptes für den Gewerbehof GP 7 ÖGL Landschaftsarchitektin GP 8 ÖGL Zimmerei Zimmerei, Fassaden, Holzrahmenbau, Dachdeckerarbeiten, Innenausbau

Die Gespräche fanden im Gewerbehof Linden in Hannover am 17.09.2009 statt. Ausnahmen bildeten GP 1 (03.11.2009), GP 2 (10.09.2009), GP 5 10.09.2009) und GP 8 (16.09.2009), die als Telefoninterview geführt wurden.

VII

Anhang 04: Leitfragebogen: Mieter Ökologischer Gewerbehof Linden
Fragestruktur zum Thema Standortvorteile durch Nähe von Unternehmen Ökologischer Gewerbehof Linden

1

Informationen über das Unternehmen

wie lange sind Sie schon an diesem Standort? Wie viele Mitarbeiter beschäftigen Sie? Wie viel Quadratmeter Fläche mieten Sie?

2 Infrastruktur Fragen Nutzen Sie eine gemeinsame Infrastruktur? Technisch, verkehrlich, sozial? Wie wichtig ist das für Sie? Welche nutzen Sie? Haben Sie dadurch Kostenvorteile? Gibt es Möglichkeiten sich zu erweitern? Spiel das eine Rolle? 3 Sonstige Faktoren Welche harten Standortfaktoren sind für Sie wichtig? Mietniveau, Ausstattung, Lage, Anbindung, Veranstaltungen am Standort? 4 Motivation der Ansiedlung Fragen Aus welchen Gründen haben Sie sich hier angesiedelt? Spielte der Schwerpunkt Ökologie eine Rolle? Inwieweit bringt Ihnen das Vorteile? Würden Sie sich wieder hier ansiedeln? Welche Vorteile gibt es im Vergleich zur Gemengelage? 5 Marktverwandtheit - Vorteile durch den Schwerpunkt Ökologie Fragen Wie wichtig ist das gemeinsame Marketing? Hilft der Standort für das Marketing für Ihr Unternehmen? Hilft der Schwerpunkt Ökologie? Bei der Zusammenarbeit? Sonstige Felder? 6 Kooperationen, Netzwerke Fragen Gibt es Kooperationen mit anderen Unternehmen? Wie sehen diese aus? Gibt es "Kooperationen aus einer Hand"? Gibt es einen Koordinator? Wie flexibel sind die Kooperationen? 7 Wissensspillover und Innovation Fragen Gibt es Wissens- Spillover zwischen Ihrem und anderen Unternehmen? Zahlungsmoral von Kunden, neue Techniken, Ansprüche/Anforderungen von Kunden etc.? Könnten Sie sich vorstellen, dass Ihrem Unternehmen ähnliche Betriebe hier siedeln würden? Belebende Konkurrenz oder schlecht für das Geschäft? Treten Innovationen auf organisatorisch, technisch? 8 Wahl des Schwerpunktes "Energie / Klima / Umwelt" Fragen Wie zukunftssicher schätzen Sie diesen Schwerpunkt ein? 9 Mieter

VIII

Fragen

Welche weiteren Unternehmen, Einrichtungen könnten Sie sich an diesem Standort vorstellen? Welche auf keinen Fall? Wie wichtig ist die Einhaltung, dass die Mieter aus dem Bereich Ökologie kommen?

10 Empfehlungen, Erwähnenswertes Fragen Gibt es Empfehlungen, die Sie für die Entwicklung eines neuen Standortes geben könnten? Worauf ist besonders zu achten? Aspekte, die noch interessant sein können?

11 Wettbewerbsfähigkeit Fragen Glauben Sie, die Ansiedlung auf diesem Standort erhöht Ihre Wettbewerbsfähigkeit? Also ist höher, als würden Sie in der Gemengelage siedeln?

Anhang 05: Liste der Gesprächspartner: Mieter Nedderfelder Höhe
GP 1 NH Bauunternehmung, Zimmerei 22.September 2009, 13:15-14:15 GP 2 Biologischer Baustoffhändler 22. September 2009, 12:00-13:00

Die Gespräche fanden bei den jeweiligen Unternehmen auf dem Standort Nedderfelder Höhe statt.

Anhang 06: Leitfragebogen: Mieter Nedderfelder Höhe
Fragestruktur und Auswertung zum Thema Standortvorteile durch Nähe von Unternehmen Mieter "Nedderfelder Höhe"

1

Informationen über das Unternehmen Handwerk, Dienstleistung Handwerk qm Mitarbeiter auf Fläche Nutzung Fläche seit 1000 5-7 1983 Büro, Produktion, Außenfreiflächen Dienstleistung, Handel 3800 7 1994 Verkauf, Lager, Ausstellungsfläche

2 Infrastruktur Fragen Können Sie sich vorstellen, nach einer Entwicklung eine gemeinsame Infrastruktur zu nutzen bzw. nutzen Sie zurzeit welche? Technisch, verkehrlich, sozial? Wie wichtig ist das für Sie? Können Sie sich vorstellen, das dadurch Kostenvorteile entstehen? Spielt die Möglichkeit, sich erweitern zu können, eine Rolle? 3 Sonstige Faktoren Fragen Welche harten Standortfaktoren sind für Sie wichtig? Mietniveau, Ausstattung, Lage, Anbindung, Veranstaltungen am Standort? Kommen Kunden zu Ihrem Betrieb auf die Fläche? Welche Art von Unternehmen passen auf die Fläche: Lage und Anbindung entsprechend? Können Sie sich Unternehmen mit Verkaufsstelle vorstellen? Ist die IX

Fläche gut zu erreichen IV/ÖPNV? Wie einschränkend sehen Sie die begrenzte Durchfahrtshöhe der Unterführung? 4 Motivation der Ansiedlung Fragen Aus welchen Gründen haben Sie sich hier angesiedelt? 5 Marktverwandtheit - Vorteile durch den Schwerpunkt Energie / Klima / Umwelt Fragen Können Sie sich vorstellen, dass eine Teilfläche zu dem Thema Energie / Klima / Umwelt entwickelt wird? Welche Unternehmen könnten Sie sich dazu vorstellen? Einschätzung für wieviel m² Potential? Könnten Sie sich neben Betrieben andere Einrichtungen auf der Fläche vorstellen. Förderungsberatung, Tag der offenen Tür etc.? Können Sie sich vorstellen, dass eine Themenentwicklung Marketingvorteile bringt (Standort, Unternehmen)? Können Sie sich eine Zusammenarbeit mit anderen Unternehmen auf der Fläche vorstellen? Sonstige Felder? Ausstellungshaus? Glauben Sie, für ein Konzept Energie / Klima / Umwelt müsste es einen Koordinator geben? 6 Kooperationen, Netzwerke durch die Nähe zu anderen Unternehmen Fragen Können Sie sich Kooperationen mit anderen Unternehmen vorstellen? Eher durch die Nähe zu einander? Gibt es Kooperationen mit anderen Unternehmen (gleiche Branche, unterschiedliche Branche)? Wie sehen diese aus? Können Sie sich "Kooperationen aus einer Hand" vorstellen? Gibt es einen Koordinator? Wie flexibel sind die Kooperationen? Können Sie sich Kooperationen mit Handwerksbetrieben auf der Fläche vorstellen? Glauben Sie, die Nähe würde Vorteile bringen? 7 Wissensspillover und Innovation durch die Nähe zu anderen Unternehmen Können Sie sich Wissensspillover zwischen Ihrem und anderen Unternehmen auf der Fläche vorstellen? Zahlungsmoral von Kunden, neue Techniken, neue Organisationen, Ansprüche/Anforderungen von Kunden etc.? Könnten Sie sich vorstellen, dass Ihrem Unternehmen ähnliche Betriebe hier siedeln würden? Belebende Konkurrenz oder schlecht für das Geschäft? Treten Innovationen auf - organisatorisch, technisch? Informelles Wissen? 8 Wahl des Schwerpunktes "Energie / Klima / Umwelt" Fragen Wie zukunftssicher schätzen Sie diesen Schwerpunkt ein? 9 Mieter

Fragen

Fragen

Welche weiteren Unternehmen, Einrichtungen könnten Sie sich an diesem Standort vorstellen? Welche auf keinen Fall? Wie wichtig ist die Einhaltung, dass die Mieter aus dem Bereich Energie / Klima / Umwelt kommen? 10 Empfehlungen, Erwähnenswertes Gibt es Empfehlungen, die Sie für die Entwicklung eines neuen / dieses Standortes geben könnten? Worauf ist besonders zu achten? Aspekte, die noch interessant sein können?

Fragen

11 Wettbewerbsfähigkeit Fragen Glauben Sie, die Nähe zu anderen Unternehmen auf einer Fläche erhöht die Wettbewerbsfähigkeit? Also ist höher, als würden Sie in der Gemengelage siedeln?

12 Einschätzungen zur Flächenentwicklung Fragen Wie könnten Sie sich die Entwicklung der Fläche vorstellen? Allgemeine Aussagen über die möglichen Entwicklungen X

Anhang 07: Gesprächspartner: aurelis Real Estate Management GmbH & Co. KG
GP 1 aurelis Firma aurelis Real Estate Management GmbH Portfoliomanager Anckelmannsplatz 1, Hamburg, Geschäftsräume der Firma 19.September 2009, 10:00-10:30

Anhang 08: Konversionsflächen in Hamburg. Übersicht Stand Januar 2005.

Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg (2005); Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg. Amt für Landesplanung

Anhang 09: Novellierung der Handwerksordnung 1. Januar 2004
Vor dem Jahre 2004 waren in Anlage 1 der Handwerksordnung 94 meisterpflichtige Gewerke eingetragen. Nach der Novellierung wurden 53 Berufe in die Anlage B verschoben, in welcher die Qualifizierung des Meisters nicht mehr erforderlich ist, aber möglich. Obwohl keine klassische Strategie für das Handwerk, so soll hier dennoch darauf eingegangen werden, da dies wesentliche Vorteile für Innovation und Wettbewerbsfähigkeit von Handwerksbetrieben bringt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie listet drei
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wesentliche Vorteile auf. Erstens fallen Abgrenzungsprobleme zwischen den einzelnen Gewerken weg. Zweitens kann das Handwerk umfassende Leistungen anbieten und neue Tätigkeitsfelder besetzen. Drittens können durch den Wegfall der Beschränkungen neue Absatzmärkte außerhalb der tradierten Tätigkeitsfelder erschlossen werden und es sind somit mehr Innovationen möglich. Auslöser der Novellierung war v.a. der veränderte Kundenwunsch nach Leistungen aus einer Hand. Sperrige Regelungen, die Handwerksbetriebe unflexibel sein ließen, wurden so gelockert und gewerkeübergreifende Angebote werden nun einfacher.

Anhang 10: Anlage A, Verzeichnis der Gewerbe, die als zulassungspflichtige Handwerke betrieben werden können. Quelle: Zentralverband des Deutschen Handwerks 2009
1. Maurer und Betonbauer 2. Ofen- und Luftheizungsbauer 3. Zimmerer 4. Dachdecker 5. Straßenbauer 6. Wärme-, Kälte- und Schallschutzisolierer 7. Brunnenbauer 8. Steinmetzen und Steinbildhauer 9. Stuckateure 10. Maler und Lackierer 11. Gerüstbauer 12. Schornsteinfeger 13. Metallbauer 14. Chirurgiemechaniker 15. Karosserie- und Fahrzeugbauer 16. Feinwerkmechaniker 17. Zweiradmechaniker 18. Kälteanlagenbauer 19. Informationstechniker 20. Kraftfahrzeugtechniker 21. Landmaschinenmechaniker 22. Büchsenmacher 23. Klempner 24. Installateur und Heizungsbauer 25. Elektrotechniker 26. Elektromaschinenbauer 27. Tischler 28. Boots- und Schiffbauer 29. Seiler 30. Bäcker 31. Konditoren 32. Fleischer 33. Augenoptiker 34. Hörgeräteakustiker 35. Orthopädietechniker 36. Orthopädieschuhmacher 37. Zahntechniker 38. Friseure 39. Glaser 40. Glasbläser und Glasapparatebauer 41. Vulkaniseure und Reifenmechaniker

Anhang 11: Anlage B, Verzeichnis der Gewerbe, die als zulassungsfreie Handwerksgewerbe betrieben werden können. Quelle: Zentralverband des Deutschen Handwerks
1.Fliesen,- Platten und Mosaikleger 2. Betonstein- und Terrazzohersteller 3. Estrichleger 4. Behälter- und Apparatebauer 5. Uhrmacher 6. Graveure 7. Metallbildner 8. Galvaniseure 9. Metall- und Glockengießer 27. Raumausstatter 28. Müller 29. Brauer und Mälzer 30. Weinküfer 31. Textilreiniger 32. Wachszieher 33. Gebäudereiniger 34. Glasveredler 35. Feinoptiker
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10. Schneidwerkzeugmechaniker 11. Gold- und Silberschmiede 12. Parkettleger 13. Rolladen- und Jalousiebauer 14. Modellbauer 15. Drechsler (Elfenbeinschnitzer) und Holzspielzeugmacher 16. Holzbildhauer 17. Böttcher 18. Korbmacher 19. Damen- und Herrenschneider 20. Sticker 21. Modisten 22. Weber 23. Segelmacher 24. Kürschner 25. Schuhmacher 26. Sattler und Feintäschner

36. Glas- und Porzellanmaler 37. Edelsteinschleifer und –graveure 38. Fotografen 39. Buchbinder 40. Buchdrucker, Schriftsetzer, Drucker 41. Siebdrucker 42. Flexografen 43. Keramiker 44. Orgel- und Harmoniumbauer 45. Klavier- und Cembalobauer 46. Handzuginstrumentenmacher 47. Geigenbauer 48. Bogenmacher 49. Metallblasinstrumentenmacher 50. Holzblasinstrumentenmacher 51. Zupfinstrumentenmacher 52. Vergolder 53. Schilder- und Lichtreklamehersteller

Anhang 12: Verzeichnis der Materialen auf CD-Rom
• Transkriptionen und Zusammenfassung der Interviews der Experten der Freien und Hansestadt Hamburg Transkriptionen und Zusammenfassung der Interviews der Mieter der Nedderfelder Höhe Gesprächsprotokolle und Zusammenfassung der Gesprächsprotokolle der Mieter des ökologischen Gewerbehofes Linden Gesprächsprotokolle der Informationsgespräche Tabelle der Antworten

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Literaturverzeichnis
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XXIII

Erklärung:

Köln, den 25. November 2009

Hiermit versichere ich, dass ich diese Diplomarbeit selbständig verfasst und keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel benutzt habe. Die Stellen meiner Arbeit, die dem Wortlaut oder Sinn nach anderen Werken entnommen sind, habe ich in jedem Fall unter Angabe der Quelle als Entlehnung kenntlich gemacht. Dasselbe gilt für Tabellen, Karten und Abbildungen.

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Lisa von Wahl

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