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Heilbronn-Kirchhausen "Wittumäcker-West"

Full text: Heilbronn-Kirchhausen "Wittumäcker-West"

Planungs- und Baurechtsamt

Heilbronn, 06.10.2010 Az.: 63/Pl-A/Sr App.: 3404

Bebauungsplan 123/16 Heilbronn-Kirchhausen „Wittumäcker - West“

Begründung mit Umweltbericht

1. Zielsetzung und Erfordernis der Planaufstellung Ziel des Bebauungsplans ist, auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen (sog. Außenbereich) ein neues Wohngebiet „Wittumäcker - West“ auszuweisen und dadurch den zu erwartenden Wohnraumbedarf für Heilbronn-Kirchhausen zu decken. Die Prioritätenliste für die Entwicklung von Wohnbauflächen in Heilbronn vom Oktober 2007 enthält das Plangebiet als geeignetes Neubaugebiet. Zur Realisierung des Vorhabens ist die Aufstellung des Bebauungsplanes 123/16 erforderlich.

2. Geltungsbereiche des Bebauungsplans Der Bebauungsplan beinhaltet zwei Geltungsbereiche: Der Geltungsbereich „A“ des Bebauungsplans umfasst das Gewann „Hohlochweg“ am südwestlichen Rand des Stadtteils Kirchhausen. Im Osten grenzt das Plangebiet an das Baugebiet „Wittumäcker“, im Norden an die bestehende Wohnbebauung in der Wormser Straße und Pforzheimer Straße. Außer dem eigentlichen neuen Plangebiet beinhaltet der Geltungsbereich „A“ im Osten einen kleinen Teil des bereits besiedelten Baugebiets „Wittumäcker“. Der hier vorhandene Kinderspielplatz soll einen günstigeren Grundstückszuschnitt erhalten. Das angrenzende private Wohngrundstück wird dadurch seinen Garten nach Süden erweitern können. Die gesamte Fläche des Geltungsbereichs „A“ beträgt ca. 3,68 ha, davon sind ca. 3,54 ha – neue Planung und ca. 0,14 ha - Bestand. Der Geltungsbereich „B“ ist ein südlich des Plangebiets liegender, 4 m breiter und ca. 175 m langer Streifen mit einem Wassergraben. Der Geltungsbereich „B“ ist ausschließlich für die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft vorgesehen.
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3. Rechtliche und tatsächliche Grundlagen 3.1. Derzeitige Nutzung, derzeitiger Zustand Das Plangebiet (Geltungsbereich „A“) wird derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Ausgenommen davon sind Teile von Hausgärten und der in den Geltungsbereich aufgenommene Teil des besiedelten Baugebiets „Wittumäcker“ mit einem Kinderspielplatz und dem Garten eines bereits bebauten Wohngrundstücks. Das Plangebiet grenzt im Norden an die bestehende Wohnbebauung in der Wormser Straße bzw. Pforzheimer Straße. Die hier am Rand des Geltungsbereiches liegenden Flurstücke sind Erweiterungen der Hausgärten der angrenzenden Wohnbebauung. Die vorhandenen Feldwege entlang des im Süden liegenden Wassergrabens und an der westlichen Grenze des Plangebiets werden von landwirtschaftlichen Fahrzeugen und Spaziergängern genutzt. 3.2. Flächennutzungsplan, Entwicklungsgebot Im Flächennutzungsplan der Stadt Heilbronn ist das Plangebiet als geplante Wohnbaufläche nach § 1 (1) 1 BauNVO ausgewiesen. Der Bebauungsplan setzt allgemeines Wohngebiet fest und ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 3.3. Geltendes Planungsrecht Der weit überwiegende Teil des Geltungsbereiches „A“ (das neue Plangebiet) und der Geltungsbereich „B“ befinden sich im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Für einen kleineren Teil des bereits besiedelten Baugebiets „Wittumäcker“ gilt bislang der Bebauungsplan 123/12 „Wittumäcker“, rechtsverbindlich seit 04.06.1987. 3.4. Naturräumliche Gegebenheiten Das Plangebiet (Geltungsbereich „A“) befindet sich an einem leicht geneigten Südhang, der ein durchschnittliches Gefälle von ca. 8 % aufweist. Das Plangebiet grenzt im Süden an die Bachaue des Gewanns „Hohlochweg“. Auf Grund der überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung ist im Plangebiet keine hohe ökologische Vielfalt festzustellen. Der Geltungsbereich „B“ beinhaltet den mit Betonsohlschalen befestigten Wassergraben des Gewanns „Hohlochweg“. In den Randbereichen befinden sich einzelne Gehölze.

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4. Städtebauliche Erläuterung Es sind grundsätzlich Eigenheime in Form von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern im Plangebiet vorgesehen. Diese sind linear entlang der Höhenlinien angeordnet und durch zwei neue Erschließungsstraßen (Planstraße A und Planstraße B) erschlossen. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets werden die zwei Erschließungsstraßen durch eine Verbindungsstraße (Planstraße C) zusammengeführt. Die Planstraße C erschließt gleichzeitig Einzelhäuser am nordwestlichen Rand des Plangebiets. Die Planung berücksichtigt die ausgeprägte Hanglage des Plangebiets. Die Hauszeilen und die Erschließungsstraßen sind etwa parallel zu den Höhenlinien angeordnet. Um längere, monotone und zum Schnellfahren animierende Straßenräume zu vermeiden und um das Gebiet aufzulockern, werden die Straßenachsen bei den Planstraßen A und B im mittleren Bereich des Plangebiets zueinander versetzt. Eine Grünverbindung ist quer zum Hang mit einer Baumreihe und einem Fußweg in der Mitte des Plangebiets geplant. Diese Grünverbindung teilt das Plangebiet etwa in der Gebietsmitte gestalterisch in zwei Bereiche. Durch die dort liegende Fußwegverbindung sind auch die Bachaue und der im Süden liegende Außenbereich gut zu erreichen. Das Plangebiet grenzt im Südosten an den Kinderspielplatz des bereits besiedelten Wohngebiets „Wittumäcker“. Aufgrund der neu geplanten Wohnbebauung besteht Bedarf, den vorhandenen Kinderspielplatz zu erweitern bzw. zu ergänzen.

5. Technische Daten 5.1. Geltungsbereich „A“ Neuplanung – „Wittumäcker West“: Allgemeines Wohngebiet: 2,45 ha 69 % Verkehrsflächen (einschl. Ver- und Entsorgungsflächen): 0,50 ha 14 % Grünflächen öffentlich (Kinderspielplatz): 0,15 ha 4% Grünflächen privat: 0,17 ha 5% Grünflächen als Bestandteil der Verkehrsflächen: 0,27 ha 8% --------------------------------------------------------------------------Gesamtfläche des neuen Plangebiets: 3,54 ha 100 % zzgl. Bestand: 0,14 ha --------------------------------------------------------------------------Gesamter Geltungsbereich „A“: 3,68 ha Wohngebäude: Wohneinheiten: Einwohner: ca. 80 ca. 100 ca. 230

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5.2.

Geltungsbereich „B“ Die Fläche des Geltungsbereichs „B“ beträgt ca. 640 m² (0,06 ha). Sie ist als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt.

6. Begründung der einzelnen Festsetzungen 6.1. Art der Nutzung Das Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Dies ermöglicht insbesondere die Errichtung von Wohngebäuden, schließt jedoch andere hiermit verträgliche Nutzungen und Wohnfolgeeinrichtungen nicht aus. Die im allgemeinen Wohngebiet sonst ausnahmsweise zulässigen Tankstellen werden als standortfremde Einrichtungen ausgeschlossen. 6.2. Maß der Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die Festsetzung von Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der maximal zulässigen Wandhöhen, der Erdgeschossfußbodenhöhen und der Zahl der Vollgeschosse hinreichend bestimmt. Mit der Festsetzung von ca. 12 m bis 15 m tiefen überbaubaren Flächen und der Grundflächenzahl von 0,35 bis 0,4 wird für die Bauherren ein vielfältiger Gestaltungsspielraum geschaffen. Im Plangebiet sind Wohngebäude mit nur einem Vollgeschoss vorgesehen, da dies dem Maß der vorhandenen Bebauung in den angrenzenden Wohngebieten am ehesten entspricht. Zusätzlich zu dem festgesetzten Vollgeschoss werden jeweils noch ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss als Nicht-Vollgeschosse ermöglicht. Die festgesetzten maximal zulässigen Wandhöhen regeln die Gebäudehöhen und verhindern talseitig überdimensionierte Fassaden. Die Wandhöhen sind auf die Erdgeschossfußbodenhöhen der Gebäude bezogen. Die Erdgeschossfußbodenhöhen sind ihrerseits als Mindest- und Höchstmaß für jede überbaubare Grundstücksfläche („Baufenster“) in Bezug auf die Höhen der jeweiligen Erschließungsstraßen festgesetzt. Das Plangebiet schließt im südöstlichen Bereich einen kleinen Teil der bereits bestehenden Wohnbebauung des Wohngebiets „Wittumäcker“ ein. Um bessere Zuschnitte für den vorhandenen Kinderspielplatz und den Garten des Grundstücks „Am Teuerbrünnle 123“ zu erreichen, erhält dieses Grundstück im Tausch gegen eine andere Fläche westlich des Wohnhauses ca. 120 m² Gartenfläche. Diese Fläche wird im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet WA2 ohne Angaben des Maßes der Nutzung
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(nicht überbaubare Fläche) festgesetzt. Sie fällt aus der Zuordnungsfestsetzung zur Kostenerstattung für die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen heraus, da es sich dabei um keinen Angriff in Natur und Landschaft im Sinne des Naturschutzgesetzes handelt. 6.3. Höhenlage Die Höhenlage der Straßen wird grundsätzlich dem natürlichen Geländeverlauf entsprechen. Beim Anschluss der Planstraße B an die bestehende Straße Am Teuerbrünnle werden im südöstlichen Bereich zum Teil Geländeaufschüttungen bis zu ca. 0,5 m zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sein (siehe auch Ziffer 8.). 6.4. Bauweise Da im Plangebiet vor Allem Eigenheime in Form von freistehenden Einzelhäusern, Doppel- und Reihenhäusern errichtet werden sollen, wird für alle Bereiche eine abweichende Bauweise festgesetzt, die grundsätzlich einer offenen Bauweise entspricht. Die abweichende Bauweise schränkt lediglich die Gebäudelänge auf maximal 32 m ein. Solche Gebäudelängen können beispielsweise bei Reihenhäusern mit vier Einheiten je 8 m Breite entstehen. 6.5. Baugrenzen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen nach § 23 (3) BauNVO definiert. Sie folgen parallel den Straßenverläufen unter Einhaltung nicht überbaubarer Vorgartenbereiche sowie rückwärtiger nicht überbaubarer Hausgärten. 6.6. Maximale Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Entsprechend der Nachfragesituation und dem Charakter des Gebiets, in dem überwiegend Eigenheime entstehen sollen, wird die Zahl der Wohneinheiten (WE) pro Gebäude auf maximal 2 begrenzt. Dadurch werden hier größere Mehrfamilienhäuser ausgeschlossen und auch damit verbundene Parkierungsprobleme vermieden.

7. Verkehr 7.1. Äußere Erschließung Zur Klärung der Anbindung des Plangebiets an das bestehende Straßennetz hat das Planungsbüro Stadtverkehr Schönfuss aus Leinfelden-Echterdingen eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt. Die Verkehrsuntersuchung hat zwei Varianten der äußeren Erschließung des Gebiets untersucht:

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Anbindung des Gebiets nur an die Straße Am Teuerbrünnle im Osten; Anbindung an die Straße Am Teuerbrünnle im Osten und ein zweiter Anschluss des Gebiets über eine neue Straße an die Hausener Straße im Westen.

Die Verkehrsuntersuchung kam zu folgendem Ergebnis: Ein zweiter Straßenanschluss über eine neue Straße am Westrand des vorhandenen Wohngebiets hätte wegen der ausgeprägten Orientierung des Quell- und Zielverkehrs in östliche Richtung zur Kernstadt nur eine minimale Entlastung von weniger als 5 Kfz/h des bestehenden zentralen Wohngebiets Kirchhausen Süd zur Folge. Der Bau der o.g. Straße ist wirtschaftlich nicht vertretbar. Die Realisierung des Neubaugebiets Wittumäcker – West führt auch ohne diesen zweiten Straßenanschluss nicht zu Unverträglichkeiten mit dem Wohnumfeld. Das Plangebiet wird daher im Osten über die vorhandene Straße „Am Teuerbrünnle“ an die bestehende Verkehrsinfrastruktur in Kirchhausen angeschlossen. 7.2. Innere Erschließung Das innere Erschließungsnetz des Baugebiets wird als eine sog. Mischverkehrsfläche hergestellt, in der eine Zonengeschwindigkeitsbeschränkung straßenverkehrsrechtlich angeordnet werden kann. Die innere Erschließung des Plangebiets erfolgt durch die parallel zum Hang verlaufenden Planstraßen A und B, sowie durch die quer zum Hang angeordnete Planstraße C. Die Längsneigung der Planstraßen A und B ist überwiegend nur geringfügig (0 bis max. 1%). Ausgenommen davon ist die quer zum Hang verlaufende kurze Anbindung der Planstraße B an die bestehende Straße Am Teuerbrünnle, die ca. 9 % Gefälle aufweist. Zum Bau der Planstraße B muss dafür in ihrem östlichen Bereich das Gelände bis zu etwa 0,5 m aufgeschüttet werden. Das Längsgefälle der Planstraße C beträgt etwa 6 %. 7.3. Fußwege Der Bebauungsplan setzt eine Grünverbindung, mit einem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Fußweg in der Gebietsmitte fest. Dieser Weg dient einer kurzen Verbindung der geplanten Wohnbebauung mit der südlich gelegenen Bachaue bzw. dem südlich gelegenen Feldweg. Das Baugebiet wird durch zwei Fußwege an den jeweiligen westlichen Enden der Planstraßen A und B mit dem an das Plangebiet angrenzenden Feldweg und somit mit der freien Landschaft im Westen verbunden.
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Weitere Fußwege sind im Plangebiet auf der öffentlichen Grünfläche (Kinderspielplatz) zulässig. Ihre genaue Lage wird bei der Realisierung der Planung festgelegt. 7.4. Öffentliche Parkplätze Das städtebauliche Konzept sieht vor, mindestens 48 öffentliche Parkplätze an etwa fünf Standorten zu errichten. Die Parkplätze werden durch Baumpflanzungen gegliedert und gestalterisch eingebunden. Weitere öffentliche Parkstände können ggf. im Rahmen der detaillierteren Straßenplanung festgelegt werden oder ergeben sich ohne explizite Planung am Straßenrand. Dafür eignen sich etliche Straßenabschnitte der Planstraßen. Somit wird insgesamt mit etwa 50 bis 55 öffentlichen Parkplätzen im Plangebiet gerechnet. 7.5. Ruhender Verkehr auf den Baugrundstücken Private Stellplätze und Garagen sind auf den Baugrundstücken nachzuweisen. Aufgrund einer relativ großen Entfernung des Plangebiets von der Kernstadt und der allgemein erhöhten Mobilität der Bevölkerung wird die Stellplatzverpflichtung durch eine örtliche Bauvorschrift für größere Gebäude mit einer Wohnfläche von 150 m² und mehr auf 2 Stellplätze erhöht. Da Reihenhäuser meistens über weniger als 150 m² Wohnfläche verfügen, können sie weiterhin mit nur einem Stellplatz pro Wohneinheit errichtet werden. Zur möglichst flexiblen Anordnung von Garagen und Stellplätzen auf den privaten Grundstücken werden Stellplätze und Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen. 7.6. Öffentlicher Personennahverkehr Das Plangebiet ist durch städtische Buslinien erschlossen. Die zum Plangebiet nächsten Haltestellen sind „Hausener Straße“ und „Wimpfener Weg“. Die fußläufige Entfernung des Plangebiets von den beiden Haltestellen beträgt ca. 500 m. Dies wird als eine noch zumutbare Entfernung angesehen.

8. Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern Die bei der Herstellung des Straßenkörpers entstehenden Böschungen sowie die für die unterirdischen Fundamente der Bordsteine erforderlichen Randstreifen sind als Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern gem. § 9 (1) 26 BauGB festgesetzt. Sie sind auf den privaten Grundstücken zu dulden.

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9. Ver- und Entsorgung 9.1. Versorgung Das Plangebiet wird an die Leitungen in den neu geplanten Straßen sowie an die bestehenden Leitungen der Umgebung angeschlossen werden. Zur Stromversorgung des Plangebiets ist am südlichen Rand des zentral gelegenen Grünzugs ein Standort für eine Trafostation vorgesehen. Diese kann über die Planstraße B verkehrlich erreicht werden. 9.2. Entsorgung Die Entwässerung des Wohngebiets ist über den bestehenden Abwasserkanal (Sammler 700/1050 mm) in Richtung Frankenbach sichergestellt. Auf der Fläche des geplanten Spielplatzes wird voraussichtlich ein Mischwasserkanal ca. DN 500 aus dem Wohngebiet in Richtung Sammler verlegt. Da auf der Kanaltrasse keine Bäume gepflanzt werden sollen, wird im Bebauungsplan auf diese Trasse zeichnerisch hingewiesen. Für die Entwässerung der Keller der talseitigen Häuser der Planstraße B wird eine Hebeanlage erforderlich. Zur Sammlung der Abfallwertstoffe ist am östlichen Ende der Planstraße B innerhalb einer Verkehrsgrünfläche eine Wertstoffsammelstelle geplant. 9.3. Leitungsrechte Zur Entwässerung der südlichen Häuserreihen der Planstraße A sind im allgemeinen Wohngebiet Leitungsrechte (LR) zu Gunsten der Träger der Entsorgungsleitungen (Heilbronner Versorgungs GmbH) vorgesehen. Hier ist der Verlauf eines Mischwasserkanals geplant.

10. Grünflächen 10.1. Öffentliche Grünfläche - Kinderspielplatz Die gesamte Fläche des Kinderspielplatzes (neue Planung und Bestand) ist im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Diese Fläche erhält die Zweckbestimmung „Spielplatz“. Somit wird sowohl der bestehende, als auch der neu geplante Spielplatz planungsrechtlich gesichert. Der neu geplante Spielplatz (westlicher Teil der öffentlichen Grünfläche) wird dem neu geplanten Baugebiet zugeordnet.

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Der vorhandene Kinderspielplatz bekommt im östlichen Bereich einen anderen Zuschnitt. Durch die geplante Erweiterung und durch die vorgesehene Umplanung des vorhandenen Kinderspielplatzes wird der gesamte Spielplatz eine Fläche von etwa 1700 m² erreichen. Diese Fläche eignet sich für Kinder verschiedener Altersgruppen. Die Gliederung der Fläche auf Spielbereiche wird bei der Realisierung der Planung erfolgen. 10.2. Grünflächen als Bestandteil der öffentlichen Verkehrsflächen („Verkehrsgrün“) Die zentrale Grünverbindung, die am südlichen sowie am westlichen Rand des Baugebiets liegenden schmalen Grünbereiche und die Begrünung von öffentlichen Parkplätzen und der Wertstoffsammelstelle sind im Bebauungsplan als sog. „Verkehrsgrün“ (Grünflächen als Bestandteil der öffentlichen Verkehrsflächen) festgesetzt. 10.3. Private Grünfläche Das Plangebiet grenzt im Norden an die bestehende Wohnbebauung in der Wormser Straße bzw. Pforzheimer Straße. Es ist vorgesehen, zwischen dem Neubaugebiet und der vorhandenen Wohnbebauung eine grüne „Pufferzone“ zu erstellen bzw. zu erhalten. Dieser Bereich liegt derzeit planungsrechtlich im sog. Außenbereich, wird aber schon als Gartenerweiterung für die angrenzenden Baugrundstücke genutzt und ist bereits deren Privateigentum. Um die tatsächliche Nutzung des Bereiches planungsrechtlich zu sichern, wird er im Bebauungsplan als private Grünfläche festgesetzt. Die private Grünfläche wird aus der Umlegung ausgenommen.

11. Natur und Landschaft 11.1. Allgemeine Aussagen zur Situation Die Fläche des Plangebiets (Geltungsbereich „A“) wird derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine nennenswerte Begrünung besteht lediglich auf den privaten Grundstücken, die als Gartenerweiterung der vorhandenen angrenzenden Hausgärten genutzt werden und auf der Fläche des vorhandenen Kinderspielplatzes. 11.2. Umweltbericht Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde vom Grünflächenamt der Stadt Heilbronn eine Umweltprüfung durchgeführt und ein Umweltbericht erstellt. Der Umweltbericht des Grünflächenamtes vom 10.09.2009 ist Bestandteil dieser Begründung. Der Umweltbericht enthält Angaben zu Schutzgütern und umweltrelevanten Belangen. Auf der Grundlage einer Bestandsanalyse wurden die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft bzw. auf andere Schutzgüter geprüft und Aussagen zu Vermeidungs-, Verminderungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemacht.

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11.3. Schutzgut Pflanzen und Tiere, Biologische Vielfalt An Biotoptypen befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes überwiegend Ackerflächen. Die bestehende biologische Vielfalt ist gering. Aktuelle Bestandserhebungen ergaben keine Brutvorkommen von besonders oder streng geschützten Vogelarten. Auch wurden keine weiteren europäisch oder national geschützten Arten festgestellt. 11.4. Eingriff – Ausgleich Der Umweltbericht stellt Eingriffe in die Schutzgüter Flora/Fauna, Boden, Wasser, Klima/Luft und Landschaftsbild fest. Diese werden entsprechend den Vorschlägen des Umweltberichts durch folgende Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ausgeglichen:
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Stellplätze sind mit versickerungsfähigem Unterbau und versickerungsfähigen Belägen anzulegen. Auf je 200 m² angefangene Grundstücksfläche ist ein großkroniger Laubbaum (Stammumfang in einem Meter Höhe mind. 18 – 20 cm) oder ein hochstämmiger Obstbaum (Stammumfang 10 – 12 cm) zu pflanzen. Die Bäume sind artgerecht mit durchgehendem Leittrieb zu entwickeln. Abgängige Bäume sind zu ersetzen. Garagendächer mit einer Neigung unter 10° sind zu begrünen. Substratstärke: mindestens 12 cm. Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist in Zisternen zu sammeln. Stützmauern sind nur bis zu einer Höhe von maximal 1,2 m zulässig. Der südlich des Plangebietes verlaufende Wassergraben (Geltungsbereich „B“) ist wie folgt zu renaturieren: Entfernung von Sohlschalen auf 175 m Länge, Abflachen der Böschungen, Initialbepflanzung. Bei der Durchführung der Renaturierung sind erosionsschützende Maßnahmen (wie z.B. Rasenansaat der Böschungen, Steinschüttung, etc.) vorzunehmen.

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Der Umweltbericht schlägt auch vor, die Geländeveränderungen auf den Freiflächen der Baugrundstücke gegenüber dem vorhandenen Gelände bis auf maximal +1 m einzuschränken. Auf Grund der topografischen Situation und der zu erwartenden Höhenlage der Erschließungsstraßen können die vom Umweltbericht vorgeschlagenen Einschränkungen der Geländeveränderungen nicht überall eingehalten werden. Die Geländeveränderungen werden daher bis zu maximal +1,2 m zugelassen (siehe auch Ziffern 6.3., 7.2. und 8.). Diese geringfügige Erhöhung um 0,2 m wird als unerheblich angesehen. Es wird davon ausgegangen, dass die durch die Planung verursachten Eingriffe in Na- 10 -

tur und Landschaft ausgeglichen werden. 11.5. Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Auf der Fläche des südlich des Plangebietes verlaufenden Wassergrabens (Geltungsbereich „B“) sind ausschließlich Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe vorgesehen (siehe Ziffer 11.4). Dementsprechend ist diese Fläche im Bebauungsplan als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 (1) 20 BauGB festgesetzt. 11.6. Zuordnungsfestsetzung Die auf der Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (Geltungsbereich „B“) festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen werden durch eine Zuordnungsfestsetzung den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, zugeordnet. Somit werden die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen mit ihrer Pflege und Unterhaltung entsprechend der Kostenerstattungssatzung von den Grundstückseigentümern finanziert. Das bereits bebaute Grundstück des bestehenden Wohngebiets „Wittumäcker“ (allgemeines Wohngebiet WA2) wird aus der Zuordnungsfestsetzung herausgenommen. 11.7. Pflanzgebote Die im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Baumpflanzungen werden durch Baumpflanzgebote gesichert. Somit sind auf den öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen ca. 60 Baumstandorte festgesetzt. Die Baumpflanzungen auf den privaten Grundstücken sind im Bebauungsplan durch eine textliche Pflanzgebotsfestsetzung geregelt. Diese sieht ca. 120 private Baumpflanzungen vor. Somit wird im Plangebiet mit mindestens 180 neuen Bäumen gerechnet.

12. Örtliche Bauvorschriften Der Bebauungsplan regelt durch örtliche Bauvorschriften die Dach- und die Freiflächengestaltung des Baugebiets sowie die Zahl der Pflichtstellplätze auf den privaten Grundstücken und die Zurückhaltung des Niederschlagswassers. Es werden nur symmetrische Satteldächer mit angemessenen Dachaufbauten zugelassen. Nördlich der Planstraße A, südlich der Planstraße B und westlich der Planstraße C ist die Firstrichtung der Satteldächer etwa parallel zu den Höhenlinien vorgeschrieben. Somit soll ein einheitlich gestalteter Nord-, Süd- und Westrand des Baugebiets gebildet werden. Außerdem wird durch die nach Süden gerichteten Dachflächen die Sonnenenergienutzung erleichtert.
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In der Mitte des Plangebiets werden zwei Firstrichtungen der Satteldächer alternativ ermöglicht: entweder parallel, oder senkrecht zu den Erschließungsstraßen. Diese freie Wahl bei der Gebäudestellung bringt eine Auflockerung der Gebietsgestaltung. Die festgesetzte Dachform und die Gebäudestellung entsprechen der überwiegend vorhandenen Dachgestaltung der näheren Umgebung. Ausnahmsweise können im Baugebiet auch versetzte Pultdächer sowie symmetrische Satteldächer mit geringeren Dachneigungen zugelassen werden. Dies wird die Realisierung individueller Gebäude ermöglichen und die gesamte Gebietsgestaltung weiter auflockern. Die festgesetzten Wandhöhen müssen dabei eingehalten werden. Das Plangebiet befindet sich an einem Hang mit einem durchschnittlichen Gefälle von ca. 8 %. Bei der Bebauung der Grundstücke können Geländeveränderungen und Stützmauern erforderlich werden. Um übermäßig hohe Abgrabungen, Aufschüttungen und Stützmauern zu verhindern, werden maximal zulässige Geländeveränderungen und Mauerhöhen auf 1,2 m eingeschränkt. Aus gestalterischen Gründen werden außerdem nur Stützmauern aus Natursteinen bzw. mit Natursteinen verkleidet zugelassen. Die geplante Erhöhung der Stellplatzverpflichtung im Baugebiet (siehe Ziffer 7.5.) wird durch eine entsprechende Bauvorschrift gem. § 74 (2) 2 LBO gesichert. Zum Ausgleich der Eingriffe in das Schutzgut Wasser schlägt der Umweltbericht vor, das auf den Baugrundstücken anfallende Dachflächenwasser in Zisternen zurückzuhalten. Dies wird durch eine entsprechende Bauvorschrift gem. § 74 (3) 2 LBO umgesetzt.

13. Bodenordnung Zur Realisierung des städtebaulichen Konzeptes ist ein Umlegungsverfahren erforderlich. Dabei sollen unter anderen auch die gemäß § 9 (1) 26 BauGB festgesetzten Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern (siehe Ziffer 8.) im Einvernehmen mit den betroffenen Grundeigentümern gesichert werden.

14. Aussagen zum Grundbesitz Ca. 90 % des Plangebiets befinden sich in Privateigentum. Der Anteil der städtischen Flächen im Plangebiet beträgt derzeit ca. 10 %. Es handelt sich dabei überwiegend um Verkehrsflächen, Feldwege und den Kinderspielplatz. Der für die Umlegung geeignete städtische Anteil an der Fläche des Plangebiets beträgt nur etwa 2 % (ca. 0,08 ha).

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15. Einnahmen und Ausgaben 15.1. Einnahmen Es ist mit Einnahmen für die Stadt durch den Verkauf von Bauplätzen zu rechnen. Bei der Realisierung der Planung werden auch Erschließungsbeiträge sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsmaßnahmen erhoben (siehe Ziff. 15.2.). 15.2. Ausgaben Die Stadt stellt die Erschließungsanlagen her. Infolge der Refinanzierung werden dabei 95 % der Erschließungskosten erstattet. Für die Stadt ist auch mit Kosten für die öffentliche Grünfläche (Kinderspielplatz) und für die Ausgleichsmaßnahmen zu rechnen. Der städtische Kostenanteil für die Herstellung des Kinderspielplatzes beträgt 15%. Die Ausgaben für die Ausgleichsmaßnahmen werden auf der Grundlage der Kostenerstattungssatzung der Stadt Heilbronn und der entsprechenden Zuordnungsfestsetzung des Bebauungsplans refinanziert.

gez. Dr. Böhmer

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