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Wohnbebauung zwischen Lönsweg und Fritz-Reuter-Straße

Full text: Wohnbebauung zwischen Lönsweg und Fritz-Reuter-Straße

Vorstandsbereich für Stadtentwicklung und Bauen Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

27.09.2010

BEGRÜNDUNG
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 07/09 (612)
Wohnbebauung zwischen Lönsweg und Fritz-Reuter-Straße

Verfahren nach § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB

Übersichtsplan

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 07/09 (612) –Wohnbebauung zwischen Lönsweg und Fritz-Reuter-Straße–

27. September 2010

INHALT 1. 1.1 1.2 2. 3. 3.1 3.2 3.3 4. 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 6. 6.1 6.2 7. 7.1 7.2 7.3 7.4 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. PLANGEBIET .............................................................. Räumlicher Geltungsbereich Gegenwärtige Situation im Plangebiet ....................... ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG ..................... PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION Darstellungen im Flächennutzungsplan ...................... Andere bestehende Rechtsverhältnisse Begründung des Verfahrens BAULICHE NUTZUNGEN WOHNGEBIET ..........................

VERKEHR / ERSCHLIESSUNG ....................................... Öffentlicher Nahverkehr .......................................... Individualverkehr ................................................... Ruhender Verkehr Fußwegeverbindungen VER- UND ENTSORGUNG / WASSER UND ENERGIE ENERGIE ABWASSER BELANGE DER UMWELT............................................... Bebauungsplan der Innenentwicklung ........................ Lärm/Luft ............................................................. Flora und Fauna / Artenschutz nach § 42 BNatSchG .... Boden .................................................................. FAMILIENFREUNDLICHE PLANUNG / „GENDER PLANING“

DENKMALSCHUTZ ....................................................... KOSTEN .................................................................... FESTSETZUNGEN ....................................................... BEBAUUUNGSPLAN / ANLAGEN .................................... MAßNAHMEN ZUR REALISIERUNG / BODENORDNUNG STÄDTEBAULICHE WERTE / KURZFASSUNG

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1. PLANGEBIET 1.1 Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet umfasst den nicht bebauten Bereich zwischen Lönsweg und Fritz-ReuterStraße. Es ist im Plan im Maßstab 1/500 eindeutig begrenzt. Das Plangebiet umfasst die Flurstücke Gemarkung Boele, Flur 15, Flurstück 16, 584, Flur 16, Flurstück 545, Teil aus 877, Teil aus 878 und Teil aus 196. Der Planbereich ist so gewählt, dass alle Bedingungen für eine Bebauung - insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, die Erschließung und die Ver- und Entsorgung - innerhalb des Planbereiches geklärt werden können. 1.2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet Der Planbereich war jahrzehntelang durch den Bebauungsplan Nr. 1/62(037) „Verkehrsfläche der verlängerten Alexanderstraße“ mit dem Planungsziel der Verbindungsstraße von der Alexanderstraße bis zur Schwerter Straße von jeglicher städtebaulichen Entwicklung ausgeschlossen. Der Bereich wurde deshalb von den Eigentümern selbst oder von ihren Pächtern als Hausgärten genutzt. Ein Teil der Gärten ist inzwischen aufgegeben und brach gefallen. Nach der Verkehrsentwicklungsplanung und dem Flächennutzungsplan der Stadt Hagen ist der Straßenzug entbehrlich und als Planung aufgegeben.Die Umgebung des Planbereiches ist geprägt von zwei- bis dreigeschosssigen Wohnhäusern.

2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG NACH AUFGABE DES FRÜHEREN PLANUNGSZIELES KANN NUN DIE FLÄCHE FÜR DIE BAULICHE ENTWICKLUNG IM INNENBEREICH GENUTZT WERDEN. DAZU MÜSSEN KEINE WEITEREN AUFWÄNDIGEN INFRASTRUKTUREINRICHTUNGEN GESCHAFFEN WERDEN, WIE SIE BEI EINER BAULICHEN ENTWICKLUNG IM AUßENBEREICH NOTWENDIG SIND.

3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION 3.1 DARSTELLUNGEN IM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN (FNP) IM GÜLTIGEN FNP IST DIE FLÄCHE ALS GRÜNFLÄCHE DARGESTELLT. DA ES SICH UM EIN VERFAHREN NACH § 13A
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BAUGB HANDELT, KANN DER FNP NACH ABSCHLUSS DES VERFAHRENS IM WEGE DER BERICHTIGUNG ANGEPASST WERDE.

3.2 ANDERE BESTEHENDE RECHTSVERHÄLTNISSE DER NEUE BEBAUUNGSPLAN ERSETZT IN SEINEM GELTUNGSBEREICH DEN VORGENANNTEN RECHTSWIRKSAMEN BEBAUUNGSPLAN.

3.3 Begründung des Verfahrens Zur städtebaulichen Ordnung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Die begrenzte Größe des Projektes und die Leistungsfähigkeit der Vorhabenträger sind Argumente, hier die Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 in Verbindung mit § 13a BauGB im vereinfachten Verfahren zu wählen.

4. BAULICHE NUTZUNGEN / WOHNGEBIET Geplant sind ca. 10 Einfamilienhäuser als Einzel-und Doppelhäuser in zweigeschossiger Bauweise, die trotz der negativen Bevölkerungsentwicklung am Markt vor allem von jungen Familien stark nachgefragt werden. Mit diesem Baugebiet kann ein kleiner Beitrag geleistet werden, diese für die Zukunft der Stadt wichtige Zielgruppe in Hagen zu halten. Damit wird dem Bevölkerungsrückgang und der Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt entgegen gewirkt. Die heute vorhandene Qualität der Gärten bleibt in veränderter Form als Hausgärten der Einfamilienhäuser der Umgebung erhalten.

5.VERKEHR 5.1. Öffentlicher Nahverkehr Der Lönsweg wird von einer Buslinie angefahren.

5.2 Individualverkehr Die Erschließung der nördlichen Hausgruppe erfolgt über einen Stichweg von der Straße Lönsweg aus. Die südlich gelegenen Gebäude werden von der bereits im Zuge anderer
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Neubaumaßnahmen gebauten Erschließung von der Fritz-ReuterStraße aus erreicht. Beide Erschließungsstraßen sind / werden als Privatstraßen gebaut und bleiben im Eigentum und in der Unterhaltung der Anlieger. Das Baugrundstück hinter dem Gebäude Lönsweg 2 wird über eine private, vorhandene Zufahrt neben dem Vorderhaus direkt vom Lönsweg erreicht. 5.3 Ruhender Verkehr Die privaten Stellplätze werden unmittelbar auf den Grundstücken angeordnet. Die gewählte Breite der vom Lönsweg abzweigenden Privatstraße ist mit 4,25 Metern ausreichend für Begegnungsverkehr wie auch für Besucherstellplätze. Ausbau und Beschilderung als Verkehrsberuhigte Zone (Zeichen 325) ist wegen desgeringen Umfangs dieser privaten Erschließung nicht erforderlich. 5.4 Fußwegeverbindungen Ein Bedarf an zusätzlichen Fußwegeverbindungen wurde geprüft und wegen der vorhandenen Dichte des Verkehrsnetzes nicht gesehen.

6. VER -UND ENTSORGUNG / WASSER UND ENERGIE Die Versorgung mit Energie und Wasser ist durch die zuständigen Versorgungsträger sichergestellt.

6.1 Energie Effiziente Energienutzung / Einsatz von erneuerbaren Energien Das Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG) sowie die Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2009) verpflichten die Grundsstückseigentümer zur anteiligen Nutzung regenerativer Energien und Effizienzmaßnahmen. Die Lage und Ausrichtung der Gebäude bieten die Möglichkeit, Solarenergie zu nutzen.

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6.2 Abwasser Die Abwässer werden – entsprechend der Führung der Verkehrserschließung -in die vorhandenen Kanäle teils in der Fritz-Reuter-Straße und teils im Lönsweg geleitet. Regen- und Oberflächenwässer werden gedrosselt dem Lönsbach zugeführt. Die erforderlichen Anlagen für die Bebauung an der Fritz-Reuter-Straße sind bereits vorhanden. Sie sind und bleiben in privater Trägerschaft. Die Entwässerung der Oberflächenwässer im Bereich der Bebauung am Lönsweg erfolgt über individuelle Zisternen auf den Hausgrundstücken, die den Bewohnern auch die Nutzung des Regenwassers z.B. für die Bewässerung der Gärten ermöglicht. Eine private Sammelleitung führt den Wasserüberschuß gedrosselt zum Lönsbach. Nach der vorliegenden Konzeption und ohne bei diesem Verfahrensstand bereits alle Antragsdetails bearbeiten zu können, kann davon ausgegangen werden, dass die Konzeption genehmigungsfähig sein wird. Die dazu notwendigen Rechte und Grundstücke sind verfügbar, die wasserrechtliche Genehmigung wird - entsprechend der Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde - während des weiteren Planverfahrens beantragt.

7. BELANGE DER UMWELT

7.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung Das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung ist am 01.01.2007 in Kraft getreten. Kernstück dieser Novelle ist die Einführung eines beschleunigten Verfahrens für sogenannte Bebauungspläne der Innenentwicklung (§ 13a BauGB), also Pläne, die entsprechend der gesetzlichen Formulierung die Wiedernutzung von Brachen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innentwicklung zum Inhalt haben. Das – in Anlehnung an die Regelung über die vereinfachte Änderung eines Bebauungsplanes (§ 13 BauGB) - eingeführte beschleunigte Verfahren kann bei diesem Verfahren angewendet werden, weil die Kriterien des Baugesetzbuches erfüllt sind. Weiterhin ist bei diesem Bebauungsplan der Innenentwicklung der Ausgleich für erfolgte Eingriffe nicht erforderlich. In § 13 a (2) Nr. 4 BauGB wird ausgeführt, dass für Bebauungspläne der
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Innenentwicklung bis zu einer Grundfläche von weniger als 20.000 qm der Eingriff im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen ist.

7.2 Lärm / Luft Das Gebiet unterliegt keinen besonderen Belastungen. Die geringe Menge der Wohneinheiten mit dem entsprechend niedrigen Verkehrsaufkommen fällt bei der im Wohnquartier vorhandenen Belastung nicht ins Gewicht und führt zu keiner zusätzlichen Störung. Das Gleiche gilt für Luftverunreinigungen.

7.3. Flora und Fauna / Artenschutz nach § 42 BNatSchG Im Planbereich sind keine schutzwürdigen Biotope des Biotopkatasters NRW vorhanden. Das Büro Ökon, Münster hat das Baugebiet untersucht und Hinweise zum Artenschutz gegeben. Die von der Planung betroffenen Gärten bieten überwiegend einem breiten und ungefährdeten Gartenspektrum Lebensraum. Diese Arten sind nicht als planungsrelevant einzustufen. Vorsorglich sind für die Stabilisierung der Populationen von Fledermaus und Gartenrotschwanz geeignete Maßnahmen empfohlen, die im Rahmen der Durchführung der Planung zu beachten sind. “…Das Büro Echolot hält weitere Untersuchungen der Fledermausfauna nicht für erforderlich, schlägt aber die nachfolgenden Konflikt mindernden Maßnahmen vor: - weitgehender Erhalt vorhandener Vegetationsstrukturen (z.B. vorhandene Weidenreihe) - eine möglichst zurückhaltende (fledermausfreundliche ) Beleuchtung des Plangebietes - Fällung von Gehölzen nur im Winter…“ “…Die Lokalisation des Gartenrotschwanzes kann stabilisiert werden, sofern Ersatzbrutplätze (5-10 Nistplätze an anderer geeigneter Stelle…) vor Realisierung des Bauvorhabens bereit gestellt werden.“ Die empfohlenen Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag vereinbart.

7.4 Boden Nach dem derzeitigen Kenntnisstand sind im Bereich dieses Bebauungsplanes keine Altlastenverdachtsflächen registriert.
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Generell verweist die Untere Bodenschutzbehörde in Bebauungplänen ohne Altlastenverdacht auf folgende Punkte: Nach § 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden, dabei sind Bodenversiegelungen auf das notwendigste Maß zu begrenzen. Für den B-Plan gilt, dass nach § 4 Abs. 1 BBodSchG in Verbindung mit § 7 BBodSchG sich jeder der auf den Boden einwirkt, sich so zu verhalten hat, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Baubedingte Beeinträchtigungen sind zu vermeiden bzw. zu minimieren. Mit dem Oberboden ist gem. der §§ 1a(2) und 202 Baugesetzbuch schonend und sorgfältig umzugehen. Der Mutterboden des Urgeländes darf nicht überschüttet werden, sondern ist zuvor abzuschieben, ordnungsgemäß zwischen zulagern und im Plangebiet wieder zu verwenden (DIN 18915, DIN 19731). Ergeben sich bei Eingriffen in den Boden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Altlast oder schädlichen Bodenveränderung, so ist die Untere Bodenschutzbehörde der Stadt Hagen unverzüglich zu verständigen ( § 2 Abs. 1 Landesbodenschutzgesetz). Die Verwendung von Recyclingmaterialien ist genehmigungspflichtig. Es ist rechtzeitig beim Umweltamt Stadt Hagen eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.

8. FAMILIENFREUNDLICHE PLANUNG / „GENDER

PLANING“

Laut § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere zu berücksichtigen: die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Männer und Frauen sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung. Das hier vorliegende Plangebiet ist durch seine Lage innerhalb eines intakten Quartiers mit hervorragender Infrastrukturausstattung (Schulen, Kindergarten, Gemeindezentrum, Altenpflegeheim) besonders Familien-geeignet.
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In Unmittelbarer Nähe, Grimme- und Fritz-ReuterStraßestraße finden sich u.a. - Lebensmittelhandel - Bäcker - Friseur - Blumengeschäft - Drogeriemarkt - Elektro- und Geschenkartikel - Kiosk mit Zeitschriften und Lotto- / Paketannahme - Bank - Eisdiele - zwei Imbißstuben Die Boeler Straße mit ihren Einkaufsmöglichkeiten und das neue Westfalenbad sind über den Grünzug Hamecke leicht zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen. Der Grünzug Hamecke bietet vielfältige Spiel- und Sportangebote, von hier aus kann über den Fleyer Wald der Erholungsbereich Lennetal / Zweiseenplatte gut mit dem Fahrrad erreicht werden. Nach Norden ist der Grünzug Malmke unmittelbar benachbart.

9. DENKMALSCHUTZ Durch die Planung werden Belange des Denkmalschutzes nicht berührt. Der LWL – Archäologie für Westfalen gibt den folgenden Hinweis: „Innerhalb des Bebauungsplanes sind keine denkmalgeschützten Objekte vorhanden. Der LWL – Archäologie für Westfalen gibt den folgenden Hinweis. „Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmale (Kulturund/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Beschaffenheit, Höhlen und Spalten aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus Erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt/Gemeinde als Unterer Denkmalbehörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel. 02761/93750; Fax: 027661/2466) unverzüglich
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anzuzeigen und die Endeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15, 16 DSchG NRW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen – Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monaten in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 DSchG NW).“

10. KOSTEN Die Kosten tragen die Vorhabenträger in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. Die Rechte und Pflichten der Vorhabenträger gegenüber der Stadt werden in einem Durchführungsvertrag geregelt, der mit der Rechtswirksamkeit dieses Bebauungsplanes zeitgleich wirksam wird.

11. FESTSETZUNGEN Der Bebauungsplan setzt durch Zeichnung, Farbe und Schrift folgendes eindeutig fest -Genze des räumlichen Geltungsbereiches -Art und Maß der baulichen Nutzung - Verkehrsflächen - mit Geh-, Fahr-und Leitungsrechten belastete Flächen - etc.

12. BEBAUUNGSPLAN / ANLAGEN Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Satzungsplan mit Begründung und dem Änderungen aufgrund der Wünsche der zulässig, wenn sie sich im Rahmen der des Satzungsplanes bewegen. Anlagen zur Begründung - Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben "Lönsweg", öKon GmbH, Dorotheenstraße 26a, 48145 Münster, 20. November 2009 besteht aus dem Vorhabenplan. Bauwilligen sind Festsetzungen

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13. MAßNAHMEN ZUR RELISIERUNG/BODENORDNUNG Maßnahmen zur Bodenordnung sind nicht erforderlich. Die Realisierung der Planung wird im Durchführungsvertrag geregelt.

14. STÄDTEBAULICHE WERTE / KURZFASSUNG Gesamtfläche B-Plan ca. 3.634 qm ca. 3.183 qm

Wohngebiet - Nettobauland Erschließungsflächen

ca. 451qm

Hagen, den………………………..

Sommer

Schäfer

Vorhabenträger

Hagen, den…………………………..

Grothe Begeordneter

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Anlagen zur Begründung

- Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben "Lönsweg", öKon GmbH, Dorotheenstraße 26a, 48145 Münster, 20. November 2009

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