Publication:
2018
URN:
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364422
Path:
IfS Institut für Stadtforschung und
Strukturpolitik GmbH

Monitoring zur Anwendung der
Umwandlungsverordnung
Jahresbericht 2017

im Auftrag der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Berlin, November 2018

Bearbeitung:
Dr. Marie Bachmann
Jürgen Veser
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH  Lützowstraße 93  10785 Berlin
Telefon 030 25 00 07-0  Telefax 030 2 62 90 02  E-Mail IfS@ifsberlin.de  Internet www.ifsberlin.de

Kurztitel:
Jahresbericht 2017 Monitoring Umwandlung - IfS O28/3

-1-

Inhalt
1.

Einleitung .......................................................................................................... 3

2.
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.3
2.4

Umwandlungsgenehmigungen .......................................................................... 7
Soziale Erhaltungsgebiete ................................................................................. 8
Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten............................... 12
Genehmigungspraxis im Jahr 2017 ................................................................. 13
Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 ....................................................... 26
Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter................................................................ 40
Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken .................. 41

3.

3.5.1
3.5.2
3.6
3.6.1
3.6.2

Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarktund sozialen Entwicklung ................................................................................ 45
Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt ............................... 45
Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit ...................................................... 45
Wohnungsmarktentwicklung ............................................................................ 47
Mietenentwicklung ........................................................................................... 48
Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen ................................ 50
Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume ..................... 53
Entwicklung der Angebotsmieten .................................................................... 54
Soziale Entwicklung ........................................................................................ 56
Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken ........................... 59
Berlin ............................................................................................................... 59
Bezirke ............................................................................................................ 60
Baualter umgewandelter Wohnungen.............................................................. 64
Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen ............................... 66
Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten
und übrigen Gebieten der Bezirke ................................................................... 68
Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten ....................... 69
Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken........................... 75
Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit ............................ 90
Entwicklung in der Quartalsbetrachtung .......................................................... 92
Entwicklungen in der Jahresbetrachtung ....................................................... 100

4.

Zusammenfassung ........................................................................................ 103

3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.2
3.2.1
3.2.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.4
3.5

Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten ............................................... 107

-2-

-31.

Einleitung

Hintergrund
Der vorliegende Jahresbericht 2017 ist Teil des Projekts "Monitoring zur Anwendung der
Umwandlungsverordnung", mit dessen Bearbeitung die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH beauftragt hat. Hintergrund des Projekts ist, dass in Berlin seit dem 14.03.
2015 die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB (Umwandlungsverordnung – UmwandV vom 03.03.2015; GVBI. 3/2015, S. 43) in
Kraft ist. Sie tritt am 13.03.2020 außer Kraft, sofern sie nicht erneut beschlossen wird.
Das Land Berlin hat damit die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Bezirke in den
Erhaltungsgebieten auf der Grundlage des § 172 BauGB entscheiden können, ob die
Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum genehmigungsfähig ist oder
nicht. Die Umwandlungsverordnung soll vor dem Hintergrund in den letzten Jahren stark
gestiegener Umwandlungszahlen wohnungspolitische und städtebauliche Ziele in den sozialen Erhaltungsgebieten wirksam unterstützen.
Der Genehmigungsvorbehalt gilt für alle Bestandsgebäude in einem sozialen Erhaltungsgebiet, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind. Die Neuerrichtung von
Gebäuden mit Eigentumswohnungen fällt nicht unter den Genehmigungsvorbehalt.
Ende 2017 gab es in Berlin in sieben Bezirken insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete.
Ein weiteres Gebiet wurde im Verlauf des Jahres 2016 aufgehoben. Im 1. Halbjahr 2018
kamen vier soziale Erhaltungsgebiete in Bezirken, die bereits zuvor über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, hinzu. Für die Gebietsfestlegungen sowie den Genehmigungsvollzug für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum sind die Bezirke
zuständig.

Aufgaben des Monitorings
Die Anwendung der Umwandlungsverordnung wird durch ein Monitoring begleitet, das die
Aufgabe hat, regelmäßig Informationen
- zur Umwandlungsgenehmigungspraxis von Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten,

-4- zur Veränderung der Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung durch neue und entfallende soziale Erhaltungsgebiete,
- zur Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen vor dem Hintergrund der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung,
- zu den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen
in den sozialen Erhaltungsgebieten und
- zu etwaigen Verlagerungseffekten von den sozialen Erhaltungsgebieten in andere Gebiete Berlins bereitzustellen.

Die Informationen des Monitorings sollen dazu dienen,
- den Erfahrungs- und Wissenstransfer zwischen den Bezirken und einen optimierten Instrumenteneinsatz zu unterstützen,
- Verwaltung, Politik und Fachöffentlichkeit über Entwicklungen zu unterrichten,
- Grundlagen für die Evaluierung des Instruments vor Ablauf von fünf Jahren bereitzustellen.

Datengrundlagen des Monitorings
Die Darstellungen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis basieren auf von den Bezirken
bereitgestellten Daten, die im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erhoben werden.
Die Daten werden zweimal pro Jahr für das Monitoring zur Verfügung gestellt (Stichtage:
30.06. / 31.12.). Erfasst werden zu den Umwandlungsgenehmigungen allgemeine Angaben zu den Anträgen (Datum, Standort des Gebäudes, Gründe für Umwandlung,
Art/Rechtsform des Eigentümers, Zahl der Wohnungen) sowie Angaben zum Verfahren
(Bescheide, Widersprüche, Klagen, Abweisungen, Urteile, genehmigte Wohneinheiten).
Ab dem Jahresbericht 2016 werden zusätzlich Informationen der Bezirke zu Verkaufsfällen umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten erhoben. Ergänzt
werden die quantitativen Informationen durch die qualitativen Ergebnisse von Expertengesprächen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis, die mit Vertretern der Bezirke geführt
wurden.
Die Daten zu den in Berlin in den letzten Jahren vollzogenen Umwandlungen stammen
aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Woh-

-5nen für die Jahre 2011 bis 2017 aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt. Die Daten
sind für das gesamte Stadtgebiet auf Ebene der statistischen Blöcke verfügbar, so dass
eine Darstellung für verschiedene räumliche Ebenen möglich ist (Erhaltungsgebiete, Planungsräume, Bezirke).
Im Monitoring wird insbesondere für die Kontextdarstellung von Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklungen auf weitere Datenquellen zurückgegriffen, unter anderem auf Informationen der amtlichen Statistik, des Gutachterausschusses für Grundstückwerte, aus
Wohnungsmarktberichten der Investitionsbank und Beobachtungssystemen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wie das Monitoring Soziale Stadtentwicklung.

Berichtselemente des Monitorings
Neben Jahresberichten, die sowohl die Umwandlungsgenehmigung als auch die Entwicklungen der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand haben, sieht das Monitoring
halbjährliche Datenspiegel vor, in denen die Ergebnisse zur Umwandlungsgenehmigungspraxis der Bezirke zusammengestellt werden. In diesem Jahresbericht werden zusätzlich zu den Ergebnissen für das Jahr 2017 Ergebnisse zur Genehmigungspraxis im
1. Halbjahr 2018 (zum Stichtag 30.06.2018) dargestellt.

Gliederung des Jahresberichts
Das folgende Kapitel 2 widmet sich der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben
Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln,
Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 2017 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten. Dabei wird zunächst die Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung im Jahr
2017 sowie im 1. Halbjahr 2018 dargestellt. Anschließend wird auf die Genehmigungspraxis der sieben Bezirke insgesamt und bezogen auf einzelne soziale Erhaltungsgebiete im
Jahr 2017 eingegangen. Ein weiterer Teil beschäftigt sich mit der Genehmigungspraxis im
1. Halbjahr 2018, bei der die in diesem Zeitraum neu hinzugekommenen vier sozialen Erhaltungsgebiete mit einbezogen werden. Wie im Jahresbericht 2016 werden auch wieder
die Verkaufsfälle umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten der sieben Bezirke thematisiert. Schließlich werden wesentliche Ergebnisse der im Herbst 2018
geführten Expertengespräche mit den Bezirken dargestellt.
Kapitel 3 hat die Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand. In einem
ersten Teil werden als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Ent-

-6wicklung dargestellt. In weiteren Teilen wird auf die Entwicklung der Umwandlungen auf
verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Mittelpunkt steht hierbei die Frage nach den
Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen.
In Kapitel 4 werden die Ergebnisse zusammengefasst. Der Anhang enthält ergänzende
Abbildungen und Tabellen.

-72.

Umwandlungsgenehmigungen

In diesem Kapitel werden zunächst die sozialen Erhaltungsgebiete vorgestellt (Kapitel 2.1)
und anschließend die Umwandlungsgenehmigungen (Kapitel 2.2) und die genehmigten
Mieterverkäufe (Kapitel 2.3) thematisiert. Ein weiterer Teil widmet sich den Ergebnissen
der Expertengespräche mit den Bezirken (Kapitel 2.4).
Grundsätzlich werden im vorliegenden Jahresbericht nur die Umwandlungsgenehmigungen des Jahres 2017 und des 1. Halbjahres 2018 analysiert. Die Umwandlungsgenehmigungen seit dem Erlass der Umwandlungsverordnung am 14.03.2015 bis zum Jahresende 2015 bzw. 2016 wurden bereits in den Jahresberichten 2015 und 2016 aufbereitet. Im
Anhang finden sich jedoch entsprechende Übersichten zu den beantragten Wohnungsumwandlungen für den gesamten Zeitraum nach Quartalen seit Erlass der Umwandlungsverordnung im März 2015 bis Ende Juni 2018 für alle Gebiete zusammen sowie differenziert nach dem jeweiligen Jahr des Inkrafttretens (2015, 2016, 2017, 2018) und nach den
sieben Bezirken (vgl. Abbildung 0.1 bis Abbildung 0.12 im Anhang).
In diesem und den folgenden Kapiteln werden die sozialen Erhaltungsgebiete nach unterschiedlichen Zeitpunkten ihres Inkrafttretens unterschieden (zum Inkrafttreten der einzelnen Gebiete siehe Kapitel 2.1). Dies ist erforderlich, weil sich gezeigt hat, dass sich die
Umwandlungsverordnung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten je nach Zeitpunkt
ihres Inkrafttretens sehr unterschiedlich bzw. zeitlich versetzt auf den Verlauf der Umwandlungsgenehmigungen bzw. des generellen Umwandlungsgeschehens auswirkt. Ohne eine solche Unterscheidung würden unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen
nivelliert und Wirkungszusammenhänge nicht ausreichend deutlich werden. Folgende
Gebietsgruppen werden unterschieden:
- soziale Erhaltungsgebiete von 2015 (am 31.12.2015 bestehende soziale Erhaltungsgebiete),
- soziale Erhaltungsgebiete von 2016 (im Jahr 2016 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete),
- soziale Erhaltungsgebiete von 2017 (im Jahr 2017 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete),
- soziale Erhaltungsgebiete von 2018 (im 1. Halbjahr 2018 neu in Kraft getretene soziale
Erhaltungsgebiete).
Im Folgenden wird in diesem Jahresbericht für die aufgeführten Gebiete jeweils die Kurzform "soziale Erhaltungsgebiete von 2015", "soziale Erhaltungsgebiete von 2016", "soziale Erhaltungsgebiete von 2017" und "soziale Erhaltungsgebiete von 2018" verwendet.

-82.1

Soziale Erhaltungsgebiete

Die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016, 2017 und 2018 sind in Karte 2.1 dargestellt (für 2018 nur die Erhaltungsgebiete aus dem 1. Halbjahr). Zusätzlich werden in Tabelle 2.1 Informationen zu den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016
und 2017 und in Tabelle 2.2 zu denen von 2018 (im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getretene)
gegeben.
Für die Analyse des Jahres 2017 werden insgesamt 42 Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken herangezogen, die am 31.12.2017 existierten. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger
Vorstadt wurde am 25.05.2016 aufgehoben und wird bei der Analyse des Jahres 2017
nicht berücksichtigt. An insgesamt drei Erhaltungsgebieten wurden bis zum 31.12.2017
Erweiterungen vorgenommen (Kaiser-Wilhelm-Platz, Bötzowstraße, Humannplatz), die
bei den Analysen im vorliegenden Jahresbericht mit berücksichtigt werden. Das im Dezember 2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ersetzt das im
Juni 2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Südliche Friedrichstadt.
Die 42 Erhaltungsgebiete sind mit dem Datum ihres Inkrafttretens sowie der jeweiligen
Bevölkerungs- und Wohnungsanzahl zum 31.12.2017 und den diesbezüglichen Veränderungsraten seit 2013 in Tabelle 2.1 aufgelistet. Rund 654.000 Einwohner und 347.000
Wohnungen gehören zur Gebietskulisse der 42 Erhaltungsgebiete. Die Zahl der Einwohner hat in allen sozialen Erhaltungsgebieten (mit Ausnahme der sechs Erhaltungsgebiete
Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt, Niederschöneweide, Reuterplatz und Weberwiese) prozentual stärker zugenommen als die Zahl der Wohnungen. Eine relativ starke Zunahme an Wohnungen (und Einwohnern) seit 2013 verzeichneten die fünf Erhaltungsgebiete Komponistenviertel, Langhansstraße, Pankow Zentrum, Niederschöneweide
und Oberschöneweide. Eine hohe Zunahme an Einwohnern hatten darüber hinaus die
fünf Erhaltungsgebiete Seestraße, Falkplatz, Kaskelstraße, Kollwitzplatz und Waldstraße.
In den fünf weiteren Erhaltungsgebieten Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt,
Reuterplatz und Weberwiese ist die Einwohnerzahl seit 2013 hingegen sogar leicht rückläufig. Eine geringfügige Verringerung des Wohnungsbestandes seit 2013 ist lediglich in
den beiden Erhaltungsgebieten Hertzbergplatz/Treptower Straße und Schillerpromenade
zu registrieren (ggf. durch Wohnungszusammenlegungen).

-9Karte 2.1

- 10 Tabelle 2.1
Soziale Erhaltungsgebiete von 2015, von 2016 und von 2017 in Berlin 1:
Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen
Bezirke und
soziale Erhaltungsgebiete
Mitte
Birkenstraße
Leopoldplatz
Seestraße
Sparrplatz
Waldstraße
Friedrichshain-Kreuzberg
Bergmannstraße Nord
Boxhagener Platz
Chamissoplatz
Graefestraße
Hornstraße
Kreuzberg-Nord2
Luisenstadt3
Petersburger Straße
Weberwiese
Pankow
Arnimplatz
Bötzowstraße4
Falkplatz
Helmholtzplatz
Humannplatz5
Kollwitzplatz
Komponistenviertel
Langhansstraße
Ostseestraße / Grellstraße
Pankow Süd
Pankow Zentrum6
Teutoburger Platz
Winsstraße
Neukölln
Flughafen- / Donaustraße
Hertzbergplatz / Treptower Straße
Körnerpark
Reuterplatz
Rixdorf
Schillerpromenade
Silbersteinstraße / Glasower Straße
Tempelhof-Schöneberg
Barbarossaplatz / Bayerischer Platz
Bautzener Straße
Kaiser-Wilhelm-Platz7
Schöneberger Insel
Treptow-Köpenick
Alt-Treptow
Niederschöneweide
Oberschöneweide
Lichtenberg
Kaskelstraße
Erhaltungsgebiete (Summe)
Erhaltungsgebiete von 2015
Erhaltungsgebiete von 2016
Erhaltungsgebiete von 2017

in Kraft seit

Einwohner,
Hauptwohnsitz
(31.12.2017)

Wohnungen,
ohne Wohnheime
(31.12.2017)

Einwohner,
Hauptwohnsitz
2013-2017

Wohnungen,
ohne Wohnheime
2013-2017

25.05.2016
25.05.2016
25.05.2016
25.05.2016
25.05.2016

25.264
21.086
15.891
16.917
21.971

12.607
9.585
7.905
8.008
11.536

6,6%
4,2%
9,5%
3,6%
8,6%

0,9%
0,0%
1,0%
0,1%
1,2%

07.03.2003
16.04.1999
12.06.2005
27.07.1995
15.12.2004
17.12.2017
27.07.1995
22.12.2013
13.08.2016

12.641
12.952
7.809
15.569
4.869
28.064
46.894
23.417
4.994

6.769
7.949
4.046
8.828
2.696
12.922
23.244
13.172
3.092

3,9%
3,7%
-1,8%
0,9%
2,4%
-0,7%
-1,2%
6,8%
-3,3%

1,6%
0,9%
0,1%
0,4%
2,1%
0,0%
0,8%
3,8%
0,0%

04.04.1999
02.07.2014
23.03.1997
02.07.2014
05.11.2000
02.07.2014
01.12.2017
01.12.2017
03.04.2003
01.12.2017
17.03.2000
02.07.2014
02.07.2014

15.029
15.039
9.961
22.670
14.581
15.674
8.249
16.897
10.906
7.298
16.545
11.594
17.490

8.909
8.349
5.748
13.302
8.672
9.037
4.159
9.470
6.850
4.109
8.546
6.524
9.830

4,2%
3,3%
7,8%
3,2%
2,0%
8,5%
17,7%
12,1%
4,6%
6,1%
11,9%
3,1%
5,2%

1,3%
2,0%
2,5%
1,2%
0,6%
6,5%
6,6%
5,4%
1,9%
5,3%
7,5%
1,1%
2,2%

27.07.2016
06.08.2017
26.07.2016
29.06.2016
27.07.2016
29.06.2016
06.08.2017

29.627
20.412
13.672
19.567
23.921
23.051
15.719

14.838
10.677
6.646
10.548
11.535
12.281
7.442

0,1%
1,4%
1,7%
-0,3%
3,3%
1,4%
3,3%

0,1%
-0,7%
0,3%
0,2%
0,7%
-0,1%
1,2%

11.09.2014
11.09.2014
11.09.2014
01.07.2015

16.648
6.273
5.604
10.623

9.817
3.272
2.883
5.967

5,4%
4,2%
4,9%
4,0%

0,9%
0,1%
1,2%
0,2%

08.07.2016
12.05.2017
12.05.2017

8.236
4.766
11.637

4.520
2.756
6.091

5,3%
7,0%
18,7%

1,8%
13,9%
8,0%

22.07.2017

4.288
654.315
312.788
224.197
117.330

2.181
347.318
174.410
113.101
59.807

7,1%
4,0%
3,7%
3,5%
5,9%

4,2%
1,6%
1,9%
0,5%
3,2%

1

Alle Angaben zu den sozialen Erhaltungsgebieten zum Gebietsstand 31.12.2017 (z.T. mit Erweiterungen, siehe entsprechende Hinweise). Das Erhaltungsgebiet
Oranienburger Vorstadt wurde zum 25.05.2016 aufgehoben.
Das Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ist am 17.12.2017 in Kraft getreten und ersetzt das Gebiet Südliche Friedrichstadt (in Kraft seit 17.06.2017).
3
Das Erhaltungsgebiet Luisenstadt ist bereits am 27.07.1995 in Kraft getreten und wurde am 17.12.2017 geändert (Gebietserweiterung).
4
Das Erhaltungsgebiet Bötzowstraße ist bereits am 02.07.2014 in Kraft getreten und wurde am 01.12.2017 geändert (Gebietserweiterung).
5
Das Erhaltungsgebiet Humannplatz ist bereits am 05.11.2000 in Kraft getreten und wurde am 01.12.2017 geändert (Gebietserweiterung).
6
Das Erhaltungsgebiet Pankow Zentrum ist bereits am 17.03.2000 in Kraft getreten und wurde am 10.10.2013 geändert.
7
Das Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz ist am 11.09.2014 in Kraft getreten und wurde am 09.07.2016 geändert (Gebietserweiterung).
2

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

- 11 Bei der Analyse der Umwandlungsgenehmigungen des 1. Halbjahres 2018 werden die
vier Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg,
die im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind, mit einbezogen (vgl. Tabelle 2.2). Diese vier
Erhaltungsgebiete hatten Ende 2017 rund 95.000 Einwohner und 52.000 Wohnungen.
Tabelle 2.2
Soziale Erhaltungsgebiete von 2018 in Berlin (nur 01.01.-30.06.2018):
Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen
Bezirke und
soziale Erhaltungsgebiete
Tempelhof-Schöneberg
Schöneberger Norden
Schöneberger Süden
Tempelhof
Lichtenberg
Weitlingstraße
Erhaltungsgebiete (Summe)

in Kraft seit

Einwohner,
Hauptwohnsitz
(31.12.2017)

Wohnungen,
ohne Wohnheime
(31.12.2017)

Einwohner,
Hauptwohnsitz
2013-2017

Wohnungen,
ohne Wohnheime
2013-2017

11.03.2018
11.03.2018
08.04.2018

25.369
26.134
26.651

13.433
14.050
14.238

5,1%
4,5%
4,0%

0,4%
0,1%
0,1%

22.06.2018

16.519
94.673

9.830
51.551

9,2%
5,3%

3,6%
0,8%

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Im 2. Halbjahr 2018 sind bisher (Stand: 30.11.2018) sechs weitere Erhaltungsgebiete in
den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Tempelhof-Schöneberg in Kraft getreten: Gierkeplatz, Grazer Platz, Kattegatstraße, Mierendorff-Insel, Reinickendorfer Straße und Soldiner Straße (im Kapitel 3.6 berücksichtigt bei sonstige Vergleichsgebiete).
Aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 liegen Daten zum Baujahr der Gebäude,
der Wohnungsanzahl sowie der Eigentumsform vor (vgl. Tabelle 0.1 im Anhang). Die
Wohnungen in den dort für den Zeitraum von Anfang des Jahres 2017 bis Ende des 1.
Halbjahres 2018 dargestellten insgesamt 46 Erhaltungsgebieten liegen größtenteils in bis
1919 errichteten Gebäuden (63%) und knapp zwei Drittel der Wohnungen befindet sich in
Gebäuden mit einer Wohnungsanzahl von 13 und mehr Wohnungen (63%). Die meisten
Wohnungen befinden sich im Eigentum von Privatpersonen (36%) sowie von sonstigen
Eigentümern (29%) und von Gemeinschaften von Wohnungseigentümern/-innen (22%).
Von dieser grundsätzlichen Struktur weichen sechs Erhaltungsgebiete jedoch in nennenswertem Umfang ab: So dominiert in den vier Erhaltungsgebieten Kreuzberg-Nord,
Weberwiese, Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Schöneberger Norden die Nachkriegsbebauung (Baualtersklasse 1949-1990). Während sich die Wohnungen in den beiden erstgenannten Erhaltungsgebieten bis zu einem Drittel im Besitz öffentlicher Eigentümer (Kommune, kommunale Wohnungsunternehmen, Bund oder Land) befinden, gehören die Wohnungen in den beiden Erhaltungsgebieten Barbarossaplatz/Bayerischer Platz
und Schöneberger Norden in einem vergleichbaren Anteil Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. In den beiden Erhaltungsgebieten Ostseestraße/Grellstraße und Weitlingstraße wurde der Wohnungsbestand hingegen vor allem im Zeitraum 1919-1949 errichtet und befindet sich vorwiegend im Besitz von sonstigen Eigentümern.

- 12 2.2

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten

Mit Blick auf die Auswertung der Genehmigungspraxis sind folgende methodischen Hinweise zu beachten:
- Erfasst sind nur die Fälle, in denen eine Begründung von Wohnungseigentum im vorhandenen Wohnungsbestand, nicht jedoch im Rahmen eines Neubaus, beantragt wird.
Dies schließt auch Fälle einer späteren genehmigungspflichtigen weiteren Unterteilung
des Wohnungseigentums im Gebäude ein.
- Die Zuordnung von Fällen zu einem Berichtszeitraum (Jahr 2017 bzw. 1. Halbjahr 2018)
richtet sich nach dem Datum der Antragstellung, auch wenn weitere Schritte des Genehmigungsverfahrens erst nach Ende des Berichtszeitraums erfolgen. Im vorliegenden
Jahresbericht geben die in den Auswertungen zur Genehmigungspraxis dargestellten
Sachverhalte (Genehmigungen, Untersagungen, Widersprüche, Klagen etc.) den Sachstand der letzten Abfrage bei den Bezirksämtern wieder, die zum 30.06.2018 erfolgte.
Für Anträge, die relativ kurz vor dem Datum der Abfrage (30.06.2018) gestellt wurden,
stehen Entscheidungen im Genehmigungsverfahren häufig noch aus.
- Für das Jahr 2017 werden Daten für 42 soziale Erhaltungsgebiete in den sieben Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg und für das 1. Halbjahr 2018 Daten für 46 soziale Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken analysiert. Eingeschlossen in die Betrachtung des 1.
Halbjahres 2018 sind die erst im März, April und Juni 2018 in Kraft getretenen vier Gebiete in Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg (vgl. Kapitel 2.1). Das am 25.05.2016
aufgehobene Gebiet Oranienburger Vorstadt in Mitte wird sowohl bei der Betrachtung
des Jahres 2017 als auch des 1. Halbjahres 2018 nicht mehr berücksichtigt.
Die Genehmigungspraxis für das Jahr 2017 und diejenige für das 1. Halbjahr 2018 werden separat in eigenen Unterkapiteln dargestellt. Aufgrund des einheitlichen Stichtages
(30.06.2018) ist der Verfahrensstand für beide Betrachtungszeiträume (Jahr 2017, 1.
Halbjahr 2018) bei der Interpretation zu berücksichtigen. Für den Betrachtungszeitraum
2017 werden die Entwicklungen im Genehmigungsverfahren über den 31.12.2017 hinaus
bis zum Stichtag am 30.06.2018 berücksichtigt, wohingegen der Betrachtungszeitraum 1.
Halbjahr 2018 zeitgleich mit dem Stichtag am 30.06.2018 endet.

- 13 2.2.1

Genehmigungspraxis im Jahr 2017

Inhalte der nachfolgenden Analysen sind die Genehmigungspraxis insgesamt und differenziert nach sozialen Erhaltungsgebieten sowie die quartalsweise Entwicklung im Jahr
2017. Analysiert werden auch die Antragsbegründungen und die Rechtsform der Antragsteller.

Entwicklung insgesamt
Im Jahr 2017 wurden insgesamt 136 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für
3.592 Wohnungen gestellt (vgl. Abbildung 2.1). Von diesen 3.592 Wohnungen liegen mit
1.994 Wohnungen über die Hälfte der Wohnungen (55%) in der Gebietskulisse der nur
zwölf Erhaltungsgebiete von 2016. Die restlichen 1.598 Wohnungen liegen hingegen in
der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 (41%) sowie der neun neuen Erhaltungsgebiete von 2017 (4%).
Abbildung 2.1

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015

soziale Erhaltungsgebiete von 2016

soziale Erhaltungsgebiete von 2017

4.000
3.500

3.592

3.557

128

128

1.994

1.977

1.470

1.452

Anzahl Wohnungen

3.000
2.500
2.000

1.500
1.000
500
18
18

0
Anträge
1

Genehmigungen

Untersagungen

Widersprüche

Zurückweisungen

Abhilfen

Klagen

Abweisungen

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 1c)

IfS Institut für Stadtforschung

Auch bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in den Gebieten entfällt ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen auf die Erhaltungsgebiete von 2016:
Bei diesen sind es 176 beantragte Umwandlungen je 10.000 Wohnungen, in den Erhal-

- 14 tungsgebieten von 2015 dagegen nur 84 und in den Erhaltungsgebieten von 2017 sogar
nur 21 beantragte Umwandlungen je 10.000 Wohnungen. Die geringeren Intensitäten in
den Erhaltungsgebieten von 2017 sind jedoch auch auf die erst zur Mitte bzw. Ende des
Jahres 2017 in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen.
Von den bis zum 31.12.2017 beantragten Umwandlungen wurde bis zum 30.06.2018 für
3.557 Wohnungen eine Genehmigung (99%) und für 18 Wohnungen eine Untersagung
erteilt (0,5%). Für weitere 17 Wohnungen ist das Verfahren noch offen (0,5%). Der Anteil
der Genehmigungen ist in den drei verschiedenen Gebietskulissen der Erhaltungsgebiete
vergleichbar hoch (2015: 99%; 2016: 99%; 2017: 100%). Untersagungen bestehen zum
Stand 30.06.2018 nur in der Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 2015 (1%), gegen
die bis zum genannten Datum noch kein Widerspruch eingelegt wurde. Lediglich in der
Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 2016 existieren noch offene Verfahren (1%).
Die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen hat in allen 42 Erhaltungsgebieten
bis zum 3. Quartal 2017 – trotz der zunehmenden Anzahl an Erhaltungsgebieten – stetig
abgenommen (vgl. Abbildung 2.2). Im 4. Quartal 2017 ist jedoch ein sprunghafter Anstieg
der Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen zu verzeichnen. Die gestiegene
Anzahl der Wohnungen geht auch einher mit einer Zunahme an eingereichten Antragsfällen und ist somit nicht auf einzelne Anträge mit sehr hoher Wohnungsanzahl zurückzuführen. Eine starke Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen im 4. Quartal ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow zu beobachten
(vgl. Abbildung 0.6 bis Abbildung 0.8 im Anhang).
Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 4. Quartal 2017 neun
der 25 Erhaltungsgebiete, in denen Anträge eingereicht wurden, besonders herausstechen, da hier jeweils mindestens 50 Wohnungen zur Umwandlung beantragt wurden (Arnimplatz, Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Luisenstadt, Petersburger Straße, Reuterplatz, Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels).
Der Anteil der genehmigten Wohnungsumwandlungen ist in allen vier Quartalen vergleichbar hoch (vgl. Abbildung 2.2). Lediglich im 3. Quartal gibt es untersagte Umwandlungen und einige wenige offene Verfahren (in der Regel fehlen bei diesen Verfahren
noch beizubringende Unterlagen).

- 15 Abbildung 2.2

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
1.185

1.200

1.000

860
811
736

Anzahl Wohnungen

800

17
18
600

400

1.185

860

811
701

200

0
1. Quartal
1

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3h)

IfS Institut für Stadtforschung

Die oben dargelegte Entwicklung für die Gesamtzahl der 42 sozialen Erhaltungsgebiete
im Jahr 2017 muss jedoch differenziert betrachtet werden, da rund ein Fünftel der 42 Erhaltungsgebiete erst im Zeitraum Mai bis Dezember 2017 neu in Kraft getreten ist (neun
Erhaltungsgebiete von 2017, vgl. Kapitel 2.1). Aus diesem Grund erfolgt nachfolgend eine
separate Betrachtung der quartalsweisen Entwicklung in den drei Gebietskulissen (Erhaltungsgebiete von 2015, Erhaltungsgebiete von 2016, Erhaltungsgebiete von 2017).
Die quartalsweise Betrachtung der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 zeigt in den ersten drei
Quartalen 2017 eine kontinuierliche Abnahme, dann im 4. Quartal jedoch eine deutliche
Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen (vgl. Abbildung 2.3). Da diese Zunahme im 4. Quartal 2017 auf die Entwicklung in lediglich vier Erhaltungsgebieten in den
beiden Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg zurückzuführen ist (Arnimplatz,
Helmholtzplatz, Luisenstadt, Petersburger Straße), bleibt abzuwarten, ob sich die rückläufige Tendenz bis zum 3. Quartal 2017 in den Erhaltungsgebieten von 2015 im weiteren
Verlauf des Jahres 2018 fortsetzen wird (Abbildung 0.2 im Anhang).

- 16 Abbildung 2.3

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600
460

400

374
334

302

18
460
200

374

334

284

0
1. Quartal
1

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3h-1)

IfS Institut für Stadtforschung

Ein ganz ähnliches Verlaufsbild zeigt sich bei der quartalsweisen Betrachtung der zwölf
Erhaltungsgebiete von 2016, denn auch hier sind in den ersten drei Quartalen des Jahres
2017 kontinuierliche Abnahmen und im 4. Quartal des Jahres 2017 eine deutliche Zunahme zu beobachten (vgl. Abbildung 2.4). Die Zunahme im 4. Quartal ist vor allem auf
die Entwicklung in sechs der zwölf Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Mitte und
Neukölln zurückzuführen (Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Reuterplatz,
Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße).
In den neun Erhaltungsgebieten von 2017 zeigt sich hingegen ein anderes Bild, da diese
Gebiete erst ab ca. Mitte des Jahres 2017 in Kraft getreten sind und so erst im 3. und 4.
Quartal Anträge auf Genehmigung von Umwandlungen gestellt wurden (vgl. Abbildung
2.5).

- 17 Abbildung 2.4

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

623
600
Anzahl Wohnungen

486

477
408

400

17
623
486

477

200

391

0
1. Quartal
1

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3h-2)

Abbildung 2.5

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400

200
102
26

1. Quartal
1

102

26

0
2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3h-3)

IfS Institut für Stadtforschung

- 18 Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in den Erhaltungsgebieten von 2015 und
von 2016 beim Genehmigungsgeschehen im Jahr 2017 nahezu identische Entwicklungen
zu beobachten sind. Im Verlauf des Jahres 2017 ist für die 21 Erhaltungsgebiete von 2015
und die zwölf Erhaltungsgebiete von 2016 bei den Umwandlungsanträgen und -genehmigungen zunächst eine rückläufige Entwicklung, dann aber ein Anstieg im 4. Quartal festzustellen. Dieser Anstieg hat jedoch nicht auf breiter Ebene stattgefunden, sondern
basiert auf der Entwicklung in einzelnen Erhaltungsgebieten (zehn der 33 Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016), bei denen es sich nach Rücksprache mit den Bezirken eher um
zufallsbedingte Schwankungen handelt (vgl. Kapitel 2.4). In den neun neuen Erhaltungsgebieten von 2017 ist auf vergleichsweise geringem Niveau ab dem 3. Quartal auch eine
Zunahme der beantragten Wohnungsumwandlungen erkennbar, die aber überwiegend
auf die erst ab Mai 2017 nach und nach in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist.

Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten
Im Jahr 2017 befindet sich die größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung in den beiden Gebieten Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf im Bezirk Neukölln (vgl. Abbildung 2.6). Weiterhin weisen auch die Erhaltungsgebiete Luisenstadt aus
dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und die beiden Erhaltungsgebiete Birkenstraße und
Sparrplatz aus dem Bezirk Mitte eine höhere Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung auf.
In Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 2017, verzeichnen hingegen die Gebiete Sparrplatz (Mitte) und KaiserWilhelm-Platz (Tempelhof-Schöneberg) die höchsten Werte (vgl. Abbildung 2.7). Ebenfalls höhere Werte sind für die beiden Erhaltungsgebiete Flughafenstraße/Donaustraße
und Rixdorf aus dem Bezirk Neukölln sowie das Erhaltungsgebiet Boxhagener Platz aus
dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erkennbar.
In drei Erhaltungsgebieten von 2015, einem Erhaltungsgebiet von 2016 und sechs Erhaltungsgebieten von 2017 wurden im Jahr 2017 keine Anträge für eine Umwandlung gestellt
(vier der sechs Gebiete von 2017 sind erst im Dezember 2017 in Kraft getreten, vgl. Kapitel 2.1). In 30 sozialen Erhaltungsgebieten wurden im Jahr 2017 alle Anträge genehmigt.
In einem Gebiet wurden Umwandlungen untersagt, in einem Gebiet sind beantragte Umwandlungsgenehmigungen noch offen.

- 19 Abbildung 2.6

Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 genehmigte Umwandlungen
Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]
Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]
Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

183

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

offene Verfahren
Bezirk Mitte:
850 beantragte Umwandlungen;
833 genehmigte Umwandlungen

241

70
207

37
104

35
0

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
878 beantragte Umwandlungen;
878 genehmigte Umwandlungen

262
163

0

77

0
0

45

46
0
0
0
0
19
20
54
36
35

82

Bezirk Pankow:
361 beantragte Umwandlungen;
343 genehmigte Umwandlungen

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
231 beantragte Umwandlungen;
231 genehmigte Umwandlungen

18

78
82
383

Bezirk Neukölln:
1.227 beantragte Umwandlungen;
1.227 genehmigte Umwandlungen

88
96
179

305

Bezirk Treptow-Köpenick:
11 beantragte Umwandlungen;
11 genehmigte Umwandlungen

170

6
11
0
0

Bezirk Lichtenberg:
34 beantragte Umwandlungen;
34 genehmigte Umwandlungen

34

Kaskelstraße [2017]

0
1

untersagte Umwandlungen

17

113

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

263

33

100

200

300

soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens

400

500

600

700

800

Anzahl Wohnungen
O28_UmwG (D 3e)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 2.7

Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl je 10.000 Wohnungen im Jahr 2017 genehmigte Umwandlungen
Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]
Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]
Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

231

offene Verfahren
Bezirk Mitte:
171 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
168 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

301

103
260

91
118
130
0

0
0

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
106 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
106 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

113
124

0

86
34

51
0
0
0
0
22
31
55

95

Bezirk Pankow:
37 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
35 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
105 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
105 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

18

37
107

271

137
258
82

8

144
170

Bezirk Neukölln:
166 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
166 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

264

Bezirk Treptow-Köpenick:
8 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
8 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

138

24
0
0

Bezirk Lichtenberg:
156 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
156 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

156

Kaskelstraße [2017]

0
1

untersagte Umwandlungen

13

98

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

209

34

100

soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

200

300

400

500

600

700

800

Anzahl Wohnungen
O28_UmwG (D 3f)

IfS Institut für Stadtforschung

- 20 Die sieben Erhaltungsgebiete des Bezirkes Neukölln weisen zusammen im Vergleich zu
den Erhaltungsgebieten der anderen Bezirke absolut die höchsten Werte hinsichtlich der
beantragten und der genehmigten Umwandlungen im Jahr 2017 auf. Zwar sind auch die
Werte der beantragten und der genehmigten Umwandlungen je 10.000 Wohnungen im
gesamten Bezirk Neukölln sehr hoch, werden aber von denen des Bezirks Mitte übertroffen. Ein vergleichsweise geringes Geschehen je 10.000 Wohnungen im Jahr 2017 zeigen
die beiden Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick.
Einzelne Untersagungen fanden ausschließlich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg statt.
Offene Verfahren existieren zum 30.06.2018 in geringer Anzahl nur noch im Bezirk Mitte.

Antragsteller
Über zwei Drittel sind mit 2.526 der insgesamt 3.592 Wohnungen, für die im Jahr 2017 ein
Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (70%). Jede sechste Wohnung entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen
Rechts (16%) und jede achte Wohnung auf private Eigentümer (13%). Sehr geringe Anteile entfallen auf Erwerbergemeinschaften (1%). Von anderen Eigentümergruppen wurden
im Jahr 2017 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.8).1
Die Differenzierung in die 21 Erhaltungsgebiete von 2015, die zwölf Erhaltungsgebiete
von 2016 sowie die neun Erhaltungsgebiete von 2017 zeigt hinsichtlich der Antragsteller
erwähnenswerte Unterschiede. In den Erhaltungsgebieten von 2015 liegt der Fokus etwas
weniger stark auf den sonstigen juristischen Personen (61%). Nahezu ein Drittel entfällt
auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (29%) und nur jede zwölfte Wohnung auf private
Eigentümer (8%). Nur in den Erhaltungsgebieten von 2015 liegen Anträge von Erwerbergemeinschaften (2%) vor. In den Erhaltungsgebieten von 2016 und von 2017 stammt hingegen der Großteil der beantragten Umwandlungen von den sonstigen juristischen Personen (2016: 77%; 2017: 78%), die privaten Eigentümer sind deutlich stärker vertreten
(2016: 16%; 2017: 22%) und der Anteil von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist nur gering (2016: 7%; 2017: 0%).

1

Im Monitoring wird die Zuordnung zu den folgenden neun Eigentümergruppen abgefragt: Erwerbsgemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Kirche, Land Berlin, landeseigenes Wohnungsunternehmen, privater Eigentümer, sonstiges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, sonstige juristische Personen, sonstiger öffentlicher Eigentümer.

- 21 Abbildung 2.8

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015

soziale Erhaltungsgebiete von 2016

soziale Erhaltungsgebiete von 2017

3.000
2.526
2.500

100

Anzahl Wohnungen

2.000
1.530

1.500

1.000
562
500
30
0

28

896

323

421

30
Erwerbergemeinschaft

1

474

141

123
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunternehmen

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunternehmen

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 11c)

IfS Institut für Stadtforschung

Bei allen Eigentümergruppen ist der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.9). Bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts
und den Erwerbergemeinschaften wurden im Jahr 2017 alle beantragten Umwandlungen
genehmigt (100%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (99%) und den privaten Eigentümern (96%). Nur bei den beantragten
Umwandlungen der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor.
Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 bzw. 2017 zeigt in Bezug
auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern nur geringfügige Unterschiede. In allen
drei Gebietskulissen dominieren die sonstigen juristischen Personen (vgl. Abbildung 0.13
bis Abbildung 0.15 im Anhang).
Der Anteil der sonstigen juristischen Personen ist bei den Antragstellern in allen vier
Quartalen des Jahres 2017 am höchsten und vergrößert sich stetig vom 1. Quartal (57%)
zum 4. Quartal (80%, vgl. Abbildung 2.10). Dementsprechend zeigt der Anteil der Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine eher gegenläufige Tendenz und weist im 1. Quartal einen recht hohen Anteil (23%) und im 4. Quartal einen eher niedrigen Anteil (10%) auf.

- 22 Abbildung 2.9

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
2.526
18

2.500

Anzahl Wohnungen

2.000

1.500
2.508
1.000
562

474

500

17
562

30
0

30
Erwerbergemeinschaft

1

457

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_12c)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 2.10

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

1.185
1.200

1.000
860

811
736

Anzahl Wohnungen

800

951

600

491
539

545

400
139
156

200

64

115

116

127

119

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

200
0

30
1. Quartal

1

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14d)

IfS Institut für Stadtforschung

- 23 Nennenswerte Unterschiede ergeben sich auch aus der differenzierten Betrachtung der
Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017. In den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 ist
der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt deutlich niedriger ausgeprägt,
besonders niedrig im 1. Quartal (44%) sowie im 3. Quartal (58%). Im 3. und 4. Quartal
gibt es keine Anträge von privaten Eigentümern (vgl. Abbildung 0.16 im Anhang). In den
zwölf Erhaltungsgebieten von 2016 ist hingegen der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt höher und besonders hoch im 3. Quartal (86%) und im 4. Quartal (85%).
In diesen beiden Quartalen gibt es wiederum keine Anträge von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (vgl. Abbildung 0.17 im Anhang). In den neun Erhaltungsgebieten von 2017
dominiert der Anteil der sonstigen juristischen Personen im 3. und 4. Quartal (insgesamt
78%, vgl. Abbildung 0.18 im Anhang).

Antragsbegründungen
In § 172 Abs. 4 BauGB sind sechs Tatbestände aufgeführt, für die ein Genehmigungsanspruch besteht. Die folgende Auswertung bezieht sich auf die Begründungen, die vom Eigentümer im Antrag auf Umwandlungsgenehmigung aufgeführt wurden (vgl. Abbildung
2.11).
Abbildung 2.11

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015

soziale Erhaltungsgebiete von 2016

soziale Erhaltungsgebiete von 2017

4.000
3.467
3.500

128

3.000

Anzahl Wohnungen

2.500
1.977

2.000
1.500
1.000
1.362

500
0

52

wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

54

19
19

52
Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

37
nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

17

keine
Angabe

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 10c)

IfS Institut für Stadtforschung

- 24 Im Jahr 2017 wurde für 3.467 der 3.592 Wohnungen (96%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur
an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt. Für 52 Wohnungen (1%) wurden die Umwandlungsgenehmigungsanträge mit der Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) und für
19 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch"
(Satz 3 Nr. 4) gestellt. Lediglich für 54 Wohnungen (2%) wurde keine Begründung angegeben.
Zwischen den Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 zeigen sich keine wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die gewählten Begründungen. In allen drei Gebietskulissen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers – Veräußerung nur
an Mieter" (2015: 93%; 2016 99%; 2017: 100%).
Die Genehmigungsquoten sind bei allen drei gewählten Begründungen sehr hoch (vgl.
Abbildung 2.12). Dies gilt für die Anträge mit der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (99%) ebenso wie für die Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (100%) und die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (100%).
Abbildung 2.12

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
3.467

3.500

18

3.000

Anzahl Wohnungen

2.500

2.000
3.449
1.500

1.000

500
52
0

wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

54

19

52

37 17

19
Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_10d)

IfS Institut für Stadtforschung

- 25 Für einen Antrag mit 18 Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" erfolgte eine Untersagung (1%), da hier die Antragsunterlagen nicht vollständig eingereicht wurden. Für knapp ein Drittel der beantragten Umwandlungen ohne Begründung ist das Verfahren noch offen (31%).
Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 bzw. 2017 zeigt in Bezug
auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Abbildung 0.19 bis Abbildung 0.21 im Anhang).
Auch in der quartalsweisen Betrachtung sind kaum Unterschiede hinsichtlich der Begründungen festzustellen (vgl. Abbildung 2.13). In allen vier Quartalen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" und steigert sich
kontinuierlich vom 1. Quartal (92%) zum 4. Quartal (100%). Andere Begründungen gibt es
lediglich im 1. Quartal mit "wirtschaftlicher Unzumutbarkeit" (6%) und "Bestehen einer
Vormerkung im Grundbuch" (2%). Ohne Angabe von Gründen beantragte Wohnungsumwandlungen kommen in sehr geringem Umfang im 2. Quartal (5%) und im 3. Quartal (2%)
vor. Hier kann von einem "Lerneffekt" bei den Antragstellern ausgegangen werden, da
Anträge ohne Begründung seitens der zuständigen Bezirksämter in der Regel abgelehnt
werden.
Abbildung 2.13

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

1.185

1.200

1.000
860
Anzahl Wohnungen

811
800

736

37

17

600

1.185
789

400

774

719

200

0

19
52
1. Quartal

1

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet
Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13c)

IfS Institut für Stadtforschung

- 26 Der Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 zeigt kaum Unterschiede (vgl. Abbildung 0.22 bis Abbildung 0.24 im Anhang). Die Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" tauchen im
Jahr 2017 nur noch in den Erhaltungsgebieten von 2015 auf.

2.2.2

Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018

Nachfolgend wird die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 zum Gebietsstand
30.06.2018 dargestellt. Die betrachtete Gebietskulisse hat sich gegenüber 2017 von 42
auf 46 soziale Erhaltungsgebiete vergrößert, da vier neue Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind (vgl. Kapitel 2.1). Die zusätzlichen vier sozialen Erhaltungsgebiete in
den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg traten allerdings erst Ende des 1.
Quartals 2018 in Kraft.

Entwicklung insgesamt
Im 1. Halbjahr 2018 wurden insgesamt 64 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen
für 1.722 Wohnungen in den insgesamt 46 Erhaltungsgebieten gestellt (vgl. Abbildung
2.14). Mit 784 Wohnungen liegt knapp die Hälfte der Wohnungen (46%) in der Gebietskulisse der zwölf Erhaltungsgebiete von 2016. Weitere 556 Wohnungen befinden sich hingegen in der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 (32%) und 339 Wohnungen in der Gebietskulisse der neun Erhaltungsgebiete von 2017 (20%). In den vier neuen
Erhaltungsgebieten von 2018 wurden bis zum 30.06.2018 für lediglich 43 Wohnungen Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen gestellt (2%).
Ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen entfällt gemessen am Wohnungsbestand der Gebiete zum 31.12.2017 auf die Erhaltungsgebiete von 2016 und
2017: In diesen wurden mit 69 (2016) bzw. 57 (2017) rund doppelt so viele Umwandlungen je 10.000 Wohnungen beantragt wie in den Erhaltungsgebieten von 2015 (32 Umwandlungen je 10.000 Wohnungen). In den Erhaltungsgebieten von 2018 wurden nur 8
Umwandlungen je 10.000 Wohnungen beantragt.

- 27 Abbildung 2.14

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soz. Erhaltungsgebiete von 2015

soz. Erhaltungsgebiete von 2016

soz. Erhaltungsgebiete von 2017

soz. Erhaltungsgebiete von 2018

2.000
1.722
1.800

1.620
43
25

1.600
339

316

Anzahl Wohnungen

1.400
1.200
1.000

784

784

800
600
400
556
200

495

13

0
Anträge
1

13

Genehmigungen Untersagungen

0
0

0

00

0

0

Widersprüche

Zurückweisungen

Abhilfen

Klagen

Abweisungen

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im Jahr 2018 in Kraft getreten
sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 1)

IfS Institut für Stadtforschung

Bis zum 30.06.2018 wurde von den im 1. Halbjahr 2018 beantragten Umwandlungen für
1.620 Wohnungen eine Genehmigung (94%) und für 13 Wohnungen eine Untersagung
(1%) erteilt. Für die restlichen 89 Wohnungen standen die Entscheidungen noch aus
(5%). Der Anteil der Genehmigungen liegt in den Erhaltungsgebieten von 2016 (100%)
deutlich über dem der Erhaltungsgebiete von 2018 (58%), von 2015 (89%) und von 2017
(93%). Untersagungen erfolgten nur in den Erhaltungsgebieten von 2015 (2%). Offene
Verfahren gibt es noch in den Erhaltungsgebieten von 2015 (9%), 2017 (7%) und in etwas
größerem Ausmaß in den Erhaltungsgebieten von 2018 (42%).
Die quartalsweise Betrachtung der beantragten und der genehmigten Umwandlungen
zeigt im 1. Halbjahr 2018 für die insgesamt 46 Erhaltungsgebiete eine abnehmende Tendenz (vgl. Abbildung 2.15).

- 28 Abbildung 2.15

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.200

1.079
1.000

Anzahl Wohnungen

800
643
600

89
13

1.079
400

541
200

0
1. Quartal
1

2. Quartal

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3g)

IfS Institut für Stadtforschung

Die getrennte Betrachtung der verschiedenen Gebietskulissen zeigt durchaus Differenzen, denn die Erhaltungsgebiete von 2015 weisen eine erhebliche Zunahme der beantragten Umwandlungsgenehmigungen um 56% vom 1. zum 2. Quartal 2018 auf (vgl. Abbildung 2.16). Diese starke Zunahme ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und eingeschränkt auch in Tempelhof-Schöneberg zu beobachten (vgl.
Abbildung 0.6, Abbildung 0.7 und Abbildung 0.9 im Anhang).
Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 2. Quartal 2018 vier
der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 besonders herausstechen (Bergmannstraße Nord,
Boxhagener Platz, Helmholtzplatz und Luisenstadt, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels). In diesen vier Erhaltungsgebieten wurde im 2. Quartal
2018 mit 268 Wohnungsumwandlungen zusammen bereits knapp die Hälfte aller 339
Wohnungsumwandlungen in der Kulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 beantragt
(48%).
Die Zunahme der Umwandlungsanträge in den Erhaltungsgebieten von 2018 ist aufgrund
ihres Inkrafttretens erst Ende des 1. Quartals 2018 nicht verwunderlich (vgl. Abbildung
2.19). In den Erhaltungsgebieten von 2016 und von 2017 sind hingegen jeweils hohe
rückläufige Entwicklungen der Umwandlungsanträge vom 1. zum 2. Quartal 2018 um 59% bzw. -89% festzustellen (vgl. Abbildung 2.17 und Abbildung 2.18).

- 29 Abbildung 2.16

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400

339
48
13

217
200

278
217

0
1. Quartal
1

2. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3g-1)

Abbildung 2.17

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

556

Anzahl Wohnungen

600

400

556

228

200
228

0
1. Quartal
1

2. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3g-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 30 Abbildung 2.18

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400
305

200

305
34
23
11
2. Quartal

0
1. Quartal
1

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3g-3)

Abbildung 2.19

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400

200

42
1
1

18
24

1. Quartal

2. Quartal

0
1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3g-4)

IfS Institut für Stadtforschung

- 31 Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten
In 17 der 46 sozialen Erhaltungsgebiete wurden im 1. Halbjahr 2018 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.20). Lediglich in fünf der insgesamt 29 Erhaltungsgebiete
mit Anträgen zu Umwandlungsgenehmigungen gibt es noch offene Verfahren. Mit Ausnahme von drei Erhaltungsgebieten von 2017 (Kreuzberg-Nord, Langhansstraße, Niederschöneweide) und einem Erhaltungsgebiet von 2018 (Weitlingstraße) waren 13 der 17
Gebiete ohne Anträge bereits im Jahr 2015 bzw. im Jahr 2016 in Kraft getreten (2015: 9;
2016: 4). Die Umwandlungsdynamik im 1. Halbjahr 2018 hat somit in vielen der älteren
Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016 weiter stark abgenommen.
Die mit deutlichem Abstand größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung verzeichnen zwei Erhaltungsgebiete von 2016 bzw. 2017 im Bezirk Neukölln (Schillerpromenade mit 299 Wohnungen und Silbersteinstraße/Glasower Straße mit 252 Wohnungen); dies entspricht knapp einem Drittel aller Genehmigungen im 1. Halbjahr 2018
(32%). In beiden Erhaltungsgebieten wurden im doppelt so langen Zeitraum des gesamten Jahres 2017 deutlich weniger Wohnungsumwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.6
in Kapitel 2.2.1). Im Erhaltungsgebiet Schillerpromenade von 2016 wurden für die 299
Wohnungen nur fünf Anträge eingereicht. Einer der fünf Anträge bezieht sich auf 154
Wohnungen und umfasst eine Häuserzeile einer Immobiliengesellschaft. Im Erhaltungsgebiet Silbersteinstraße/Glasower Straße von 2017 resultieren die 252 Wohnungen aus
lediglich zwei Anträgen im 1. Quartal 2018 und umfassen ebenfalls jeweils Häuserzeilen
einer Immobiliengesellschaft. Dieser außergewöhnlich starke Zuwachs in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße führt im Bezirk Neukölln im 1. Quartal 2018 zu einer sehr auffälligen Steigerung (vgl. Abbildung 0.10
im Anhang). Von den in Neukölln im 1. Quartal 2018 beantragten 757 Wohnungsumwandlungen entfallen auf die beiden Erhaltungsgebiete Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße alleine schon 510 Wohnungen (67%).
Für das 1. Halbjahr 2018 wird insgesamt deutlich, dass bereits die sieben Erhaltungsgebiete aus dem Bezirk Neukölln von 2016 bzw. 2017 mit 812 beantragten Wohnungen nahezu die Hälfte an allen für eine Umwandlung beantragten Wohnungen im 1. Halbjahr
2018 stellen (47%). Einen weiteren Schwerpunkt stellen drei Erhaltungsgebiete von 2015
im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit insgesamt 337 beantragten Wohnungen sowie ein
Erhaltungsgebiet von 2016 in Mitte mit 74 beantragten Wohnungen dar (20%). Im Vergleich mit den Bezirken Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte kann das Antragsvolumen in den Erhaltungsgebieten der Bezirke Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Lichtenberg als relativ gering bewertet werden.

- 32 Abbildung 2.20

Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 genehmigte Umwandlungen
52

Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

0

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

0
0
0

Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

74

58
54
96

19

0
0
0
29

0
8
0
0
9
0

0
1
8

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
317 beantragte Umwandlungen;
283 genehmigte Umwandlungen;
13 untersagte Umwandlungen

21

48
Bezirk Pankow:
167 beantragte Umwandlungen;
167 genehmigte Umwandlungen

25

48

27
34
Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
132 beantragte Umwandlungen;
87 genehmigte Umwandlungen

28
16
18
93

14
0

Bezirk Neukölln:
812 beantragte Umwandlungen;
798 genehmigte Umwandlungen

74
80
252

0
0

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

299

Bezirk Treptow-Köpenick:
35 beantragte Umwandlungen;
35 genehmigte Umwandlungen
Bezirk Lichtenberg:
21 beantragte Umwandlungen;
12 genehmigte Umwandlungen

35

12
0

Kaskelstraße [2017]
Weitlingstraße [2018]

9

0
1

13

63

35

0

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Schöneberger Norden [2018]
Schöneberger Süden [2018]
Tempelhof [2018]

offene Verfahren
Bezirk Mitte:
238 beantragte Umwandlungen;
238 genehmigte Umwandlungen

70

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

untersagte Umwandlungen

50

100

150

200
250
Anzahl Wohnungen

soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens

300

O28_UmwG (D 3c)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

350

400

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 2.21

Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 genehmigte Umwandlungen
41

Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

0

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

0
0
0

Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Schöneberger Norden [2018]
Schöneberger Süden [2018]
Tempelhof [2018]
Flughafenstraße/Donaustraße [2016]
Herzbergplatz / Treptower Straße [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstraße / Glasower Straße [2017]

103
121

27
27

0
0
0
0

0
12
1
6 18
14
0

Kaskelstraße [2017]
Weitlingstraße [2018]

0

0

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
38 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
34 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE);
2 untersagte Umwandlungen (je 10.000 WE)

21

Bezirk Pankow:
16 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
16 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)
38
49

27

0
0

16

36
33

0
0
19
0
22
0

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

1

77

47

offene Verfahren
Bezirk Mitte:
48 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
48 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

72

47

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Langhansstraße [2017]
Komponistenviertel [2017]
Ostseestraße / Grellstraße [2015]
Pankow-Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

untersagte Umwandlungen

104
Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
21 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
14 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

47

63

Bezirk Neukölln:
110 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
108 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

70
69

243

Bezirk Treptow-Köpenick:
26 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
26 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

339

Bezirk Lichtenberg:
17 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE);
10 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE)

57
55

9

50

soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

100

150

200

250
300
Anzahl Wohnungen

O28_UmwG (D 3d)

350

400

450

500

IfS Institut für Stadtforschung

- 33 Auch in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 2017, verzeichnen die beiden Erhaltungsgebiete Silbersteinstraße/Glasower Straße und Schillerpromenade (beide Neukölln) die mit Abstand höchsten
Werte (vgl. Abbildung 2.21). Die Erhaltungsgebiete in Neukölln, Mitte und FriedrichshainKreuzberg weisen von den sieben Bezirken die höchsten Antragszahlen bezogen auf
10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes auf (jeweils pro Bezirk zusammengefasst).

Antragsteller
Mehr als vier Fünftel der 1.722 Wohnungen, für die im 1. Halbjahr 2018 ein Antrag auf
Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, befinden sich mit 1.465 Wohnungen im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (85%; vgl. Abbildung 2.22).
Abbildung 2.22

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soz. Erhaltungsgebiete von 2015

soz. Erhaltungsgebiete von 2016

soz. Erhaltungsgebiete von 2017

soz. Erhaltungsgebiete von 2018

1.600

1.465
1

1.400
275

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000
767

800
600
400
158
200
0

11
11
Erwerbergemeinschaft

1

88
59

29

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

0

0

0

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunternehmen

42
24
17
75
privater
Eigentümer

422
0

0
sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunternehmen

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 11)

IfS Institut für Stadtforschung

Rund ein Zehntel der Wohnungen entfällt auf private Eigentümer (9%) und nur jede zwanzigste Wohnung gehört zum Eigentum Gesellschaften bürgerlichen Rechts (5%). Für weitere 11 Wohnungen stammen die Anträge von Erwerbergemeinschaften (1%). Im Vergleich mit dem Jahr 2017 zeigt sich somit im 1. Halbjahr 2018 eine erhebliche Zunahme

- 34 der Fokussierung der Umwandlungsanträge auf sonstige juristische Personen (vgl. Kapitel
2.2.1).
Die differenzierte Betrachtung der einzelnen Gebietskulissen zeigt im 1. Halbjahr 2018
wie im Jahr 2017, dass der Anteil der Wohnungen, für die eine Umwandlung von sonstigen juristischen Personen beantragt wurde, in den Erhaltungsgebieten von 2015 mit 422
Wohnungen (76%) etwas niedriger ist als in den Erhaltungsgebieten von 2016 mit 767
Wohnungen (98%) und in den Erhaltungsgebieten von 2017 mit 275 Wohnungen (82%).
Im Gegensatz zu den Erhaltungsgebieten von 2016 werden in den Erhaltungsgebieten
von 2015 und 2017 nennenswerte Anteile der beantragten Wohnungsumwandlungen von
den privaten Eigentümern und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts eingereicht. In den
vier Erhaltungsgebieten von 2018 zeigt sich hingegen ein ganz anderes Bild, denn hier
stammen die Anträge fast ausschließlich von privaten Eigentümern (98%), was jedoch vor
allem auf die sehr geringen absoluten Zahlen von nur insgesamt 43 beantragten Wohnungsumwandlungen zurückzuführen ist.
Der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungsgenehmigungen ist im 1.
Halbjahr 2018 bei allen Eigentümergruppen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.23).
Abbildung 2.23

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.600

1.465
71

1.400

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000
800

1.394
600
400
200
0

1

158

88
11
11

13
75

Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

18
140
Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_12d)

IfS Institut für Stadtforschung

- 35 Bei den Erwerbergemeinschaften wurden alle beantragten Wohnungen genehmigt
(100%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (95%), den privaten Eigentümern (89%) und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts
(85%). Untersagte Umwandlungen gibt es ausschließlich bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (15%). Bei den beantragten Umwandlungen der sonstigen juristischen Personen und der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor, z. T. wurden die Anträge erst kurz vor dem Stichtag 30.06.2018 eingereicht.
Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 bzw. 2018 zeigt in
Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern als wesentlichen Unterschied nur
den, dass in den Erhaltungsgebieten von 2016 alle beantragten Umwandlungen bereits
genehmigt wurden (vgl. Abbildung 0.26 im Anhang), wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 2015, 2017 und 2018 noch einige offene Verfahren bestehen (vgl. Abbildung
0.25, Abbildung 0.27 und Abbildung 0.28 im Anhang).
Die quartalsweise Betrachtung zeigt für das 1. Quartal 2018 einen deutlich höheren Fokus
der beantragten Umwandlungen auf die sonstigen juristischen Personen (91%) als im 2.
Quartal 2018 (75%, vgl. Abbildung 2.24).
Abbildung 2.24

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

1.200
1.079
1.000

Anzahl Wohnungen

800
643
600

982

400

483

200
98
51
11
2. Quartal

60
37

0

1. Quartal
1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14c)

IfS Institut für Stadtforschung

- 36 Dieser sowohl absolut als auch prozentual sehr hohe Anteil der sonstigen juristischen
Personen beruht im 1. Quartal 2018 auf einigen wenigen Anträgen einzelner Immobiliengesellschaften für ganze Häuserzeilen mit sehr hohen Wohnungsanzahlen in den beiden
Neuköllner Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße
(siehe dazu bereits weiter oben erfolgte Ausführungen). Anträge von Erwerbergemeinschaften wurden ausschließlich im 2. Quartal 2018 gestellt.
Diese besondere Entwicklung in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und
Silbersteinstraße/Glasower Straße wird auch bei der Betrachtung der Erhaltungsgebiete
differenziert nach ihrer Gebietskulisse (2015, 2016, 2017, 2018) deutlich. Die Erhaltungsgebiete von 2016 zeigen im 1. Quartal 2018 einen sehr hohen absoluten und prozentualen Anteil (100%) der sonstigen juristischen Personen, der fast ausschließlich auf die beiden genannten Neuköllner Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist (vgl. Abbildung 0.30 im
Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 2015 und 2017 zeigen sich hingegen keine speziellen Auffälligkeiten oder Entwicklungstendenzen (vgl. Abbildung 0.29 und Abbildung
0.31 im Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 2018 gibt es insgesamt nur zwei verschiedene Gruppen von Antragstellern und die Wohnungsumwandlungen werden nahezu
ausschließlich von privaten Eigentümern beantragt (vgl. Abbildung 0.32 im Anhang), was
für neu in Kraft getretene Erhaltungsgebiete in den ersten Monaten auch typisch ist.

Antragsbegründungen
Im 1. Halbjahr 2018 wurde für 1.641 der 1.722 Wohnungen (95%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die "Selbstverpflichtung des Eigentümers – Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt (vgl. Abbildung 2.25). Für 29 Wohnungen
(2%) wurden die Anträge mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) und für 13 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Nachlassgrundstück" (Satz 3 Nr. 2) eingereicht. Für 39 Wohnungen (2%) wurde im Antrag keine Begründung angegeben. Im Vergleich zum vorhergehenden Jahr 2017 ist die Konzentration auf
die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - nur an Mieter" nahezu unverändert (vgl. Kapitel 2.2.1). Dies bestätigt die im vorherigen Jahresbericht 2016 bereits geschilderte Beobachtung, dass die Fokussierung auf diese Begründung mit der Existenzdauer der Umwandlungsverordnung grundsätzlich zunimmt ("Lerneffekte" der Antragsteller, Professionalisierung der Prozesse). Der im Jahr 2017 noch angeführte Grund "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) wird im 1. Halbjahr 2018 in keinem Antragsfall angegeben.

- 37 Abbildung 2.25

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens)
soz. Erhaltungsgebiete von 2015

soz. Erhaltungsgebiete von 2016

soz. Erhaltungsgebiete von 2017

1.800

1

-

soz. Erhaltungsgebiete von 2018

1.641
24

1.600

315

1.400

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000
784
800
600
400
518

200
0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

13

29

13

4 24 1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

39
21
nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

18

keine
Angabe

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berü
cksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28 UmwG (D 10)

IfS Institut für Stadtforschung

Die bisherige Beobachtung, dass mit der Existenzdauer eines Gebietes die Fokussierung
auf die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter"
steigt, kann bei Betrachtung der vier verschiedenen Gebietskulissen (2015, 2016, 2017,
2018) tendenziell bestätigt werden. Im 1. Halbjahr 2018 wurde die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" in den Erhaltungsgebieten
von 2017 und 2018 etwas seltener als in den Erhaltungsgebieten von 2015 und 2016 gewählt. Dies gilt insbesondere für die Erhaltungsgebieten von 2018 (56%).
Wie im Jahr 2017 beruht auch im 1. Halbjahr 2018 der mit Abstand größte Anteil (98%) aller genehmigten Wohnungsumwandlungen auf der Begründung "Selbstverpflichtung des
Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (vgl. Abbildung 2.26). Auf die Begründung
"Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" entfielen 2%.
Auch die Genehmigungspraxis nach Begründungen weicht im 1. Halbjahr 2018 kaum von
der im Jahr 2017 ab. Bei der insgesamt dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung
des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" zeigt sich ein sehr hoher Anteil an Genehmigungen (97%). Im Jahr 2017 war der Anteil der Genehmigungen bei der dort ebenfalls dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur
an Mieter" noch etwas höher (99%), was aber auch auf die längere Verfahrenszeit bis
zum Stichtag am 30.06.2018 zurückzuführen ist (vgl. Kapitel 2.2.1). Die Anträge mit den

- 38 Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden im 1. Halbjahr 2018
vollständig genehmigt. Alle Anträge mit der Begründung "Nachlassgrundstück" wurden
abgelehnt und alle Antragsfälle ohne Angabe von Gründen befinden sich noch im Verfahren.
Abbildung 2.26

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
1.641

50

Anzahl Wohnungen

1.500

1.000
1.591

500

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

13

29

13

29

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

39
39
nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_10e)

IfS Institut für Stadtforschung

Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 bzw. 2018 zeigt in
Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen
Unterschiede (vgl. Abbildung 0.33 bis Abbildung 0.36 im Anhang).
Die quartalsweise Betrachtung zeigt im 1. Halbjahr 2018 ebenfalls kaum Unterschiede
hinsichtlich der Begründungen (vgl. Abbildung 2.27). In beiden Quartalen wird nahezu
ausschließlich die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur
an Mieter" gewählt wird (1. Quartal: 98%; 2. Quartal: 91%). Für einen geringen Anteil der
beantragten Umwandlungen wurde im 2. Quartal 2018 (noch) keine Angabe zur Begründung gegeben (6%). Die fehlenden Angaben zur Begründung sind durch die zeitliche
Nähe zum Stichtag der Datenerhebung erklärbar, da nach Auskunft der Bezirksämter
viele Anträge zunächst häufig unvollständig eingereicht werden und Nachforderungen
nötig sind.

- 39 Abbildung 2.27

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1
- Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

1.200
1.079
1.000

Anzahl Wohnungen

800
643
39

600
1.054
400

587
200

25

4 13

1. Quartal

2. Quartal

0
1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in
Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13d)

IfS Institut für Stadtforschung

Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 und 2018 zeigt eher
geringfügige Unterschiede (vgl. Abbildung 0.37 bis Abbildung 0.40 im Anhang). Auffällig
ist jedoch, dass in den Erhaltungsgebieten von 2016 ausschließlich die Begründung
"Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wurde, wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 2015, 2017 und 2018 auch Anträge mit weiteren
Begründungen eingereicht wurden.

- 40 2.3

Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter

In den sieben Bezirksämtern mit sozialen Erhaltungsgebieten wurde ergänzend abgefragt,
inwiefern die auf Basis der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers Veräußerung nur an Mieter" zur Umwandlung genehmigten Wohnungen tatsächlich auch
an Mieter verkauft wurden bzw. inwiefern ein beabsichtigter Verkauf an Mieter genehmigt
oder untersagt wurde. Alle Bezirksämter nutzen die Möglichkeit des § 172 Absatz 4 Satz 4
Baugesetzbuch, den Weiterverkauf von umgewandelten Wohnungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.
Vom 14.03.2015 bis zum Stichtag 30.06.2018 wurden in den drei Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg für sieben soziale Erhaltungsgebiete
insgesamt 25 Verkaufsfälle beantragt (vgl. Tabelle 0.2 im Anhang). Ein weiterer Fall wurde 2017 zurückgezogen. Jedem Verkaufsfall entspricht eine einzelne Wohnung. Die 25
Verkaufsfälle liegen in neun verschiedenen Gebäuden. In den beiden Gebieten Bötzowstraße und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz liegen jeweils zwei Gebäude, in den anderen Gebieten Ostseestraße/Grellstraße, Teutoburger Platz, Hornstraße, Luisenstadt und
Petersburger Straße ist jeweils nur ein Gebäude mit einer oder mehreren Wohnungen betroffen. Alle Verkaufsfälle liegen damit in sozialen Erhaltungsgebieten, die bereits seit
2015 bestehen.
Die den 25 Verkaufsfällen zugrundeliegenden genehmigten Anträge zur Umwandlung
stammen in elf Fällen bereits aus dem Jahr 2015 und in 14 Fällen aus dem Jahr 2016. Für
in den Jahren 2017 und 2018 bereits genehmigte Umwandlungen liegen noch keine Verkaufsfälle vor. Bis zum Stichtag 30.06.2018 wurden alle 25 beantragten Verkaufsfälle genehmigt, davon vier im 1. Halbjahr 2018, neun im 2. Halbjahr 2017, zehn im 1. Halbjahr
2017 und zwei bereits im Jahr 2016.
Die Antragsteller für den Verkauf sind in vier Fünftel der Fälle sonstige juristische Personen (80%) und in einem knappen Fünftel handelt es sich um private Eigentümer (16%).
Lediglich in einem Fall wurde der Antrag von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingereicht (4%).
Für den gesamten Zeitraum seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im März 2015
bis einschließlich des 1. Halbjahres 2018 wurden 399 Anträge für insgesamt 9.845 Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an
Mieter" genehmigt. Somit wurde bislang nur für einen Bruchteil dieser zur Umwandlung
genehmigten Wohnungen ein beabsichtigter Verkauf beantragt bzw. genehmigt (0,3%).

- 41 2.4

Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken

Um über die quantitativen Datenanalysen hinausgehende Aspekte der Anwendungspraxis
der Umwandlungsverordnung zu erfassen, wurden Anfang November 2017 Expertengespräche mit den für die Umwandlungsgenehmigung zuständigen Stellen in den folgenden
sieben Bezirken, die zu diesem Zeitpunkt über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, geführt: Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Lichtenberg. Die zentralen Ergebnisse werden nachfolgend zusammengefasst.

Antragsvolumen und Genehmigungspraxis
Grundsätzlich wird in den Bezirken ein eher abnehmendes Antragsvolumen beobachtet.
Dies gilt insbesondere für die 33 Erhaltungsgebiete, die bereits seit 2015 bzw. 2016 inzwischen etwas länger in Kraft sind. Für einzelne Erhaltungsgebiete von 2015 in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg sowie von 2016 in den Bezirken Mitte und Neukölln trifft dies im Zeitraum 2017 und 1. Halbjahr 2018 so jedoch nicht
zu. Mehrfach wurde betont, dass die Entwicklungen sehr sprunghaft, unkalkulierbar und in
einzelnen Erhaltungsgebieten auch mit größeren Schwankungen verlaufen ("passiert in
Wellen"). In der Regel sind für diese Schwankungen keine besonderen Anlässe zu identifizieren. In einigen Erhaltungsgebieten ist die Zahl der Antragsfälle auch gleichbleibend
oder sogar sinkend, aber da einzelne Antragsfälle beispielsweise ganze Häuserzeilen umfassen, steigt dann dennoch die Wohnungsanzahl der beantragten Umwandlungsgenehmigungen in der Summe an. Es gibt jedoch auch einzelne so bezeichnete "NachzüglerGebiete", in denen erst mit einem gewissen zeitlichen Verzug Anträge eingereicht werden,
nachdem zunächst nach Inkrafttreten keine oder nur sehr wenige Anträge eingereicht
wurden.
Bislang ist für die Mehrzahl der 13 sozialen Erhaltungsgebiete, die erst 2017 und 2018 in
Kraft getreten sind, noch keine besonders starke Antragsaktivität festzustellen. Es wird jedoch im weiteren Verlauf überwiegend eine eher zunehmende Entwicklung in diesen Gebieten erwartet ("Anfangsschwall").
Bedingt durch die zunehmende Professionalisierung der Antragsteller in Bezug auf die
einzureichenden Unterlagen und die starke Fokussierung auf die Antragsbegründung
"Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (§ 172 Abs. 4 Satz 3
Nr. 6 BauGB) hat sich der Verfahrensablauf weiter beschleunigt und die Anträge werden i.
d. R. in den vorgegebenen Fristen entsprechend genehmigt. Untersagungen erfolgen zumeist nur bei fehlender Begründung oder fehlenden Unterlagen. Bedingt durch die vor-

- 42 herrschende Begründung der Eigentümerselbstverpflichtung, die rechtlich keine Spielräume lässt, wird seitens der Bezirke kaum mit weiteren Widersprüchen oder Klagen gerechnet.

Strukturelle Merkmale und Lage der Antragsobjekte
Die Anträge auf Genehmigung einer Umwandlung werden nach Auskunft der Gesprächspartner weiterhin vorwiegend für Gebäude im Gründerzeitbestand eingereicht. Bedingt
durch eine tendenziell etwas andere Zusammensetzung des Gebäudebestandes in den
neueren Erhaltungsgebieten von 2017 und 2018 mit sehr unterschiedlichen Gebäuden
kommt es aber zu einer leichten Verschiebung hin zu Anträgen für Zeilenbauten bzw.
größere Wohnanlagen.
Kleinräumige Cluster können nicht festgestellt werden bzw. beruhen, wenn sie existieren,
i. d. R. eher auf spezifischen Eigentumsverhältnissen, da sich Gebäude eines Eigentümers in bestimmten Straßenzügen oder Arealen häufen können. Einige der Erhaltungsgebiete sind auch hinsichtlich ihrer räumlichen Abgrenzung so klein, dass sich die Antragsfälle geradezu zwangsläufig in räumlicher Nähe befinden.
Die Lage der Gebäude mit einer beantragten Umwandlungsgenehmigung verteilt sich in
den einzelnen Erhaltungsgebieten eher dispers. Es werden zunehmend auch Anträge für
nicht so attraktive Lagen gestellt (z. T. große Durchgangsstraßen mit erheblichen Emissionsbelastungen).

Bewertung der Umwandlungsverordnung
Unverändert wird seitens der Bezirke mehrheitlich die Einschätzung geäußert, dass die
Umwandlungsverordnung durchaus eine dämpfende Wirkung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten entfaltet. Für einige Erhaltungsgebiete wird
jedoch vermutet, dass das Inkrafttreten der Gebiete bzw. die Umwandlungsverordnung
etwas zu spät kam und entsprechende Gebäudebestände in attraktiven Lagen nicht mehr
verfügbar sind bzw. die Eigentumsquote bereits sehr hoch ist ("gewisse Sättigung").
Gleichzeitig wird hervorgehoben, dass in einigen Erhaltungsgebieten neben dem Genehmigungsvorbehalt durch die Umwandlungsverordnung die Einschränkungen des sozialen
Erhaltungsrechts in Bezug auf Baumaßnahmen/Modernisierungen und Nutzungsänderungen sowie die mögliche Anwendung des Vorkaufsrechtes eine wichtige bzw. wichtigere Rolle spielen.

- 43 Da bei den Anträgen auf eine Umwandlungsgenehmigung von den Antragstellern als Begründung fast ausschließlich die "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur
an Mieter" gewählt wird, wird aus Sicht der Bezirke durch die Umwandlungsverordnung
zunächst eine Verzögerung der Prozesse erreicht ("Verschiebung nach hinten"). Für die
Mieter werde so zumindest ein zeitlicher Aufschub erreicht, da für sieben Jahren der Verkauf an Nicht-Mieter nicht gestattet ist ("besser als nichts"). Für Eigentümer ergäben sich
durch die Umwandlungsverordnung somit gewisse Einschränkungen, aber es bleibe abzuwarten, wie sich die Eigentümerselbstverpflichtung nach Ablauf der Befristung auswirken wird ("wahrscheinlich nur Aufschub").
In den Bezirken sind viele Fälle bekannt, in denen die Eigentümer auch bei Interesse der
Mieter gar kein eigenes Interesse an einem Verkauf an Mieter zeigen ("machen wir gerade nicht"). Hierfür kommen verschiedene Gründe in Frage, nicht zuletzt können durch einen Verkauf an Mieter auch Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft aufwändiger
werden. Als Hauptmotiv wird jedoch vermutet, dass der Großteil der Antragsteller mit der
gewählten Antragsbegründung Eigentümerselbstverpflichtung eher für mittel- und längerfristige Verkaufsabsichten eine Genehmigung beantragt. Die Beantragung einer Umwandlungsgenehmigung und die damit auch verbundene notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung sind mit vergleichsweise geringen Kosten und Aufwendungen verbunden und
sind zeitlich nicht befristet. Die mit der Genehmigung einhergehende Auflage, in den folgenden sieben Jahren nur an Mieter zu verkaufen, wird bis zu einem möglichen Verkauf
an Nicht-Mieter "abgewartet". Durch die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt
wird auch auf weitere Preissteigerungen gehofft, so dass die mögliche Umwandlung trotz
der zeitlichen Befristung als attraktiv wahrgenommen wird ("prophylaktische Umwandlungen"). Darüber hinaus entsteht durch eine vorliegende Umwandlungsgenehmigung bei einem zwischenzeitlichen Verkauf des Gebäudes auch ein Wertzuwachs.
Hinsichtlich der Motivation der Antragsteller wird seitens einiger Gesprächspartner unterschieden zwischen den eher professionell agierenden Immobiliengesellschaften und den
sonstigen Antragstellern. Private Einzeleigentümer oder Gesellschaften bürgerlichen
Rechts haben i. d. R. andere Motive, da es hier eher um die konkrete Regelung von Eigentum bzw. Erbe geht.

Bewertung der Verkaufsfälle an Mieter
Bis zum Stichtag 30.06.2018 ist es erst in drei der sieben Bezirke zu entsprechenden Anträgen zur Genehmigung eines Verkaufs an Mieter gekommen (basierend auf der Umwandlungsgenehmigung aufgrund einer Eigentümerselbstverpflichtung).

- 44 Seitens der Gesprächspartner wird die bisherige sehr geringe Antragsanzahl angesichts
der hohen Zahl möglicher Verkaufsfälle als Anzeichen dafür gesehen, dass tatsächliche
Verkäufe an Mieter nicht umsetzbar oder auch gar nicht beabsichtigt sind. In vielen Fällen
ist anzunehmen, dass die Mieter selber kein Interesse bzw. keine entsprechenden finanziellen Möglichkeiten für einen Kauf haben. Gleichwohl liegen in den Bezirken aber auch
Informationen seitens der Mieter verschiedener Objekte vor, dass ihr als Mieter geäußertes Kaufinteresse auf kein Interesse bei den Eigentümern stieß (s. o.).

Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen
Für die Erhaltungsgebiete von 2017 und die bislang im Jahr 2018 in Kraft getretenen neueren Erhaltungsgebiete wird zunächst eine weitere Zunahme der Antragszahlen erwartet,
die jedoch anschließend wieder abnehmen werden. Für die älteren Erhaltungsgebiete von
2015 und 2016 wird hingegen tendenziell eine weiter rückläufige Entwicklung angenommen. In einzelnen der älteren Erhaltungsgebiete werden aber auch nicht vorhersehbare
Schwankungen erwartet, die zu einer zwischenzeitlichen Unterbrechung der rückläufigen
Tendenz führen können.
In nächster Zeit sind in einigen der befragten Bezirke weitere Erhaltungsgebiete konkret
vorgesehen, in Planung oder in Prüfung. In einigen Bezirken sind nach dem Stichtag
30.06.2018 bereits weitere Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In Bezug auf die existierenden Erhaltungsgebiete sind keine beabsichtigten Aufhebungen absehbar.
Für die potentiellen neuen Erhaltungsgebiete werden in Teilen andere Entwicklungen erwartet (z. B. weniger Anträge für einzelne Gebäude, eher Anträge für größere Gebäudekomplexe/Häuserzeilen), was vorrangig auf eine andere Bau- und Eigentümerstruktur zurückzuführen ist.

- 45 3.

Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung

In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren in Berlin insgesamt sowie in den sozialen Erhaltungsgebieten
und verschiedenen anderen Teilgebieten dargestellt. Wesentliches Ziel ist, die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen
Erhaltungsgebieten und anderen Teilen der Stadt zu analysieren und zu bewerten. Dabei
wird das Umwandlungsgeschehen in den Kontext von Entwicklungen auf dem Berliner
Wohnungs- und Immobilienmarkt sowie sozialen Entwicklungen gestellt.
Im Folgenden wird daher zunächst auf die Entwicklungen auf der Angebots- und der
Nachfrageseite auf dem Berliner Wohnungsmarkt eingegangen und die Entwicklung der
Angebotsmieten und der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen dargestellt. Anschließend werden auf Ebene der Planungsräume die Mietenentwicklung und die soziale Entwicklung thematisiert.
In einem weiteren Teil wird die Entwicklung der umgewandelten Wohnungen auf der Ebene von Berlin, der Bezirke und der Planungsräume dargestellt. Schließlich wird auf die
Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in ausgewählten
Vergleichsgebieten eingegangen. Hierbei steht die Frage im Mittelpunkt, welche Auswirkungen sich in Folge des Erlasses der Umwandlungsverordnung feststellen lassen, insbesondere ob sich eine Dämpfung der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogen hat und ob es Hinweise auf Verlagerungen des Umwandlungsgeschehens in andere Gebiete gibt.

3.1

Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt

Der Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren erheblich angespannt und war von einem starken Anstieg der Mieten und Kaufpreise von Immobilien
gekennzeichnet. Dabei spielten verschiedene Faktoren eine Rolle, auf die im Folgenden
eingegangen wird.

3.1.1

Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit

Abbildung 3.1 zeigt das sprunghafte Wachstum der Einwohnerzahl, das ab 2011 nach einer längeren Schrumpfungsphase in den 1990er Jahren und einer Phase geringen
Wachstums in den 2000er Jahren eingesetzt hat. In den sechs Jahren von 2012 bis 2017

- 46 hat die Einwohnerzahl Berlins um rund 285.000 bzw. 8,3% zugenommen. Den Höchststand der jährlichen Zunahme verzeichnete mit rund 60.000 Einwohnern das Jahr 2016,
im Jahr 2017 hat sich die Zunahme mit 41.000 Einwohnern deutlich abgeschwächt.
Da Wohnungen von Haushalten und nicht von Einwohnern nachgefragt werden, ist für die
Bewertung des Einflusses auf den Wohnungsmarkt die Veränderung der Zahl der Privathaushalte ausschlaggebend. Diese ist von 2012 bis 2017 schätzungsweise2 um rund
193.000 bzw. 10,3% gestiegen, also prozentual etwas stärker als die Einwohnerzahl.
Abbildung 3.1

Veränderung der Einwohnerzahl* gegenüber dem Vorjahr 1992 bis 2017 in Berlin
70.000
60.466
47.990
47.803
44.742
42.507
39.552

50.000

41.308

30.000
17.890

Anzahl

13.316

10.000

9.369
8.985
6.829
6.328
5.053
2.866

6.000

4.530

-984

-10.000

-6.006

-6.245
-9.137

-9.655
-17.348

-17.395

-30.000
-29.666
-40.743

-50.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Jahr
* Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung
Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

O28 DatZus (D11)

IfS Institut für Stadtforschung

In Abbildung 3.2 sind die in Berlin genehmigten und fertiggestellten Wohnungen von 1992
bis 2017 dargestellt. Es wird deutlich, dass ausgehend von einem niedrigen Niveau in den
2000er Jahren insbesondere die Baugenehmigungen in jüngster Zeit stark zugelegt und
die Baufertigstellungen bis 2016 jeweils etwa auf halbem Niveau der Genehmigungen des
Jahres nachgezogen haben.

2

Durch methodische Umstellungen beim Mikrozensus 2016 waren die Ergebnisse nicht mit denen der
Vorjahre vergleichbar. Daher wurde die Veränderung der Zahl der Haushalte für das Jahr 2016 auf
Grundlage der Veränderung der Einwohnerzahl 2016 und der Haushaltsgröße 2015 geschätzt. Für das
Jahr 2017 wurde wie bei den übrigen Jahren die Veränderung gegenüber dem Vorjahr zu Grunde gelegt.

- 47 Im Jahr 2017 lagen die Baugenehmigungen knapp unter dem Wert des Vorjahres3, während die Baufertigstellungen weiter zugenommen und sich diesen etwas angenähert haben. Das Niveau der Spitzenjahre 1996 und 1997 wurde jedoch 2017 von den Baufertigstellungen bei Weitem nicht erreicht. Auch im Jahr 2018 dürfte dieses Niveau selbst bei
einem weiteren spürbaren Anstieg der Baufertigstellungen nicht erreicht werden. Festzuhalten ist jedoch, dass mit der Anspannung des Wohnungsmarktes ein deutlicher Anstieg
der Neubaugenehmigungen und -fertigstellungen erfolgt ist.
Abbildung 3.2

32.965

Genehmigte und fertiggestellte Wohnungen* in Berlin 1992 bis 2017

15.669

13.659

10.722

8.744

12.518
6.641

9.941
5.417

7.358
4.491

5.470
4.321

5.603
3.815

6.297
3.833

4.889
3.718

5.019
3.126

3.224
3.536

3.686
3.751

3.134
3.418

7.093
4.511

5.000

3.527
5.182

7.719
9.061

10.849
12.589

17.729

19.199

22.365

25.036

25.774
13.223

11.377

9.415

10.000

10.976
10.906

15.758

15.852

20.000

15.000

Baufertigstellungen

22.744

21.298

25.000

Anzahl Wohnungen

Baugenehmigungen
26.445

30.000

24.743

29.457

35.000

0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Jahr
* Wohnungen in neuen und bestehenden Wohngebäuden
Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

3.1.2

O28 DatZus (D01)

IfS Institut für Stadtforschung

Wohnungsmarktentwicklung

Der Wohnungsmarkt von Berlin hat sich vor allem dadurch angespannt, dass der Zuwachs an Wohnungen nicht mit der zusätzlichen Nachfrage Schritt gehalten hat. So hat
sich zwar der Wohnungsbestand von Berlin in den Jahren 2012 bis 2017 aufgrund der
Bautätigkeit (Neubau sowie Zu- und Abgänge im Bestand) um rund 61.000 Wohnungen

3

In den ersten drei Quartalen 2018 lagen die Baugenehmigungen nach Angaben des Amts für Statistik
Berlin-Brandenburg mit 17.157 Wohnungen knapp unter denen der ersten drei Quartale 2017 (17.817
Wohnungen), was darauf hindeutet, dass im gesamten Jahr 2018 wieder ein ähnliches Niveau der Baugenehmigungen erreicht werden dürfte wie 2017.

- 48 erhöht, die Zahl der Privathaushalte ist jedoch schätzungsweise um rund 193.000 (vgl.
oben Kap. 3.1.1) gestiegen (vgl. Abbildung 3.3).
Im Rahmen dieser Entwicklung wurde in den letzten Jahren in Berlin vorhandener Leerstand abgebaut,4 was aber das Ungleichgewicht zwischen der Veränderung von Angebot
und Nachfrage nur zu einem kleinen Teil ausgeglichen hat. In der Folge hat sich eine
spürbare Knappheit beim Wohnungsangebot herausgebildet, insbesondere in den begehrten Quartieren der Inneren Stadt.
Abbildung 3.3

Veränderung der Zahl der Wohnungen und der Privathaushalte*
in den Jahren 2012 bis 2017 in Berlin
193.000

200.000

Anzahl

150.000

100.000

61.000
50.000

0
Veränderung Wohnungszahl

Veränderung Zahl der Haushalte

Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
* Veränderung im Jahr 2016 eigene Schätzung (wegen Methodenumstellung
beim Mikrozensus )
O28 DatZus (D20)

3.1.3

IfS Institut für Stadtforschung

Mietenentwicklung

Die Anspannung des Wohnungsmarktes hat in den letzten Jahren zu einem spürbaren
Anstieg der Mieten geführt. Angespannte Marktverhältnisse schlagen sich vor allem bei
den Mieten unmittelbar und am stärksten in Erhöhungen nieder, die bei einem Mieterwechsel bzw. bei Mietbeginn vereinbart werden (Neuvertragsmieten), während sich im
Vergleich dazu die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen in der Regel sukzessive
und in geringerem Maß erhöhen.
4

Nach der Gebäude- und Wohnraumzählung 2011 gab es in Berlin am 09.05.2011 rund 66.300 leer stehende Wohnungen. Der Anteil des Wohnungsleerstandes an allen Wohnungen umfasste 3,5%.

- 49 In Abbildung 3.4 ist die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin von 2009 bis 2017 dargestellt, die Anhaltspunkte für die Entwicklung der tatsächlich abgeschlossenen Neuvertragsmieten gibt.5 Demnach sind die Angebotsmieten in diesem Zeitraum von 5,82 € pro
m² um 74% auf 10,15 € pro m² gestiegen. Besonders stark war der Anstieg 2012 und
2013 mit 14% und 9% sowie 2017 mit 12% gegenüber dem Vorjahr, während er sich zwischenzeitlich in den Jahren 2014, 2015 und 2016 auf deutlich niedrigerem Niveau bewegte. Insgesamt betrug der Anstieg in den vier Jahren von 2013 bis 2017 rund 26% und lag
damit deutlich über der allgemeinen Entwicklung der Verbraucherpreise (Inflationsrate),
die in dieser Zeit um gut 4% anstiegen.6
Abbildung 3.4

Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 2009 bis 2017 in Berlin
12,00
10,15
10,00

8,80

Nettokaltmiete € pro m²

8,00

6,00

8,05

8,25

2013*

2014*

9,07

7,40

5,82

6,17

6,49

4,00

2,00

0,00
2009*

2010*

2011*

2012*

2015

2016

2017

Jahr
* Angebotsmieten der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und
des letzten Quartals des Vorjahres
Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 Ausw_PLR (D01)

IfS Institut für Stadtforschung

Von dem spürbaren Anstieg der Angebots- bzw. Neuvertragsmieten in den letzten Jahren
dürften in Verbindung mit der oben dargestellten zunehmenden Wohnungsknappheit er5

Die Daten wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt.
Bei den Angaben zu den Jahren 2009 bis 2014 handelt es sich um die Angebotsmieten (nettokalt; Mediane) der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und die des letzten Quartals des Vorjahres. Bei den
Jahren 2015 bis 2017 handelt es sich dagegen um die Angebotsmieten des gesamten Jahres. Die Werte der Jahre 2009 bis 2012 basieren auf der Datenquelle IDN Immodaten, ab 2013 auf der Datenquelle
ImmobilienScout24.

6

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland wies nach Angaben des Statistischen Bundesamts in den
Jahren 2014 bis 2017 Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahresmonat zwischen -0,3% und 2,2%
auf.

- 50 hebliche Anreize auf die Umwandlungstätigkeit von Wohnungseigentümern ausgegangen
sein. Aus Sicht der Verkäufer hat sich dadurch die Perspektive eines Verkaufs von Wohnungen zu besseren Konditionen ergeben, da sowohl die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft von Käufern gestiegen ist, die für sich selbst eine Wohnung suchen, als auch jener,
die die Wohnung als Kapitalanleger vermieten wollen. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, wie sich diese Rahmenbedingungen auf die Entwicklung der Kaufpreise ausgewirkt haben.

3.1.4

Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen

Die Marktanspannung hat sich ebenso wie bei den Mieten auch auf dem Wohnimmobilienmarkt in erheblichen Steigerungen der Kaufpreise niedergeschlagen. Da beim Monitoring die Umwandlungen im Mittelpunkt des Interesses stehen, wird im Folgenden der Fokus auf die Entwicklung der Kaufpreise bei typischen Umwandlungsobjekten gerichtet.
Hierbei handelt es sich um umgewandelte Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 sowie
von 1920 bis 1949.

Baujahre bis 1919
Abbildung 3.5 zeigt die Kaufpreise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 in den Jahren 2010 bis 2017 auf Grundlage
der Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dargestellt werden Verkäufe von 2010 bis 2014 in guter Lage und (aufgrund einer Umstellung der Darstellungssystematik im Immobilienmarktbericht 2015/2016) von 2014 bis 2017 im Bereich City.7 Die
Einteilungen "gute Lage" und "City" sind zwar nicht identisch, führen aber - wie das Jahr
2014 zeigt - zu ähnlichen Ergebnissen.
Differenziert wird dabei zwischen vermieteten und bezugsfreien Objekten, die sich vom
Preisniveau erheblich unterscheiden. So wurden bezugsfreie umgewandelte Wohnungen
der Baujahre bis 1919 im Bereich City im Jahr 2017 für 4.051 € pro m² Wohnfläche verkauft, während vermietete Wohnungen für 3.079 € pro m² und daher zu einem 24% niedrigeren Preis gehandelt wurden. Bezugsfreie Wohnungen in guter Lage verzeichneten
dabei von 2010 bis 2014 mit 58% einen etwas höheren Preisanstieg als vermietete Wohnungen in guter Lage, die sich mit 47% allerdings ebenfalls deutlich verteuerten. Auch bei
7

Der Bereich City umfasst die Altbezirke Mitte, Moabit, Tiergarten, Schöneberg, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sowie nördliche Teile von Tempelhof und Neukölln (Norden) und westliche
Teile von Charlottenburg und Wilmersdorf (vgl. Immobilienmarktbericht 2015/2016, S. 21, Abb. 13).

- 51 umgewandelten Wohnungen der Baujahre bis 1919 im Bereich City setzte sich der deutliche Preisanstieg von 2014 bis 2017 fort, wobei er sich zwischen bezugsfreien Wohnungen mit 41% und vermieteten Wohnungen mit 44% wenig unterschied. Im Jahr 2017 hat
sich der Anstieg der Preise sowohl bei bezugsfreien (15%) als auch bei vermieteten
(19%) umgewandelten Wohnungen gegenüber den Vorjahren deutlich beschleunigt. Die
starke Preiserhöhung bei bezugsfreien und vermieteten umgewandelten Wohnungen deutet darauf hin, dass sich die Anspannung des Marktes sowohl auf Käufe als Kapitalanlage
(vermietete umgewandelte Wohnungen) als auch auf Käufe für eine Selbstnutzung (bezugsfreie umgewandelte Wohnungen) erstreckt.
Abbildung 3.5

Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
der Baujahre bis 1919 in Berlin
4.500

4.000

Bezugsfrei, gute Lage

Bezugsfrei, City

Vermietet, gute Lage

Vermietet, Ciy

+15%

+12%
3.500
€ pro m² Wohnfläche

+8%
+16%
3.000
+22%

+10%

3.535

4.051

+19%

2.970

3.144

2.760

+13%

3.079

2.864
+4%
2.000

+8%

2.380

2.500

1.875

1.950

2.597

7%

+3%
+28%

2.131

2.301

2.100
+4%

1.970
1.910

1.500
1.430

1.490

2010

2011

1.000
2012

2013

2014

2015

2016

2017

Jahr
Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin
O28 DatZus (D105)

IfS Institut für Stadtforschung

Baujahre 1920 bis 1948
In Abbildung 3.6 sind die Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in guter Lage bzw. im Bereich City8 mit Baujahr 1920 bis 19489 dar8

Auf den Bereich City entfallen im Jahr 2017 27% aller Erst- und Wiederverkäufe umgewandelter Wohnungen der Baualtersklasse 1920 bis 1948, die übrigen verteilen sich auf weitere fünf Bereiche der
Stadt, die mit einer Ausnahme kleinere Anteile aufweisen als der Bereich City.

9

Bei Erst- und Wiederverkäufen in guter Lage wurde die leicht abweichende Baujahreinteilung 1920 bis
1949 bis zum Grundstücksmarktbericht 2014/2015 verwendet.

- 52 gestellt. Insgesamt ist das Preisniveau bei dieser Baualtersklasse spürbar niedriger als
bei den oben dargestellten Baujahren bis 1919. Bezugsfreie Wohnungen kosteten 2017
3.448 € pro m² und somit 15% weniger als entsprechende Wohnungen der Baujahre bis
1919. Bei vermieteten Wohnungen lagen die Preise 2017 bei 2.390 € pro m² bzw. 22%
unter denen der Baualtersklasse bis 1919. Abgesehen von den Niveauunterschieden zwischen beiden Baualtersklassen lassen sich zumindest bei den bezugsfreien Wohnungen
deutliche Parallelen beim Verlauf der Preisentwicklung feststellen: Von 2010 bis 2014 betrug der Anstieg bei bezugsfreien Wohnungen der Baualtersklasse 1920 bis 1948 in guter
Lage 56%, bei der Baualtersklasse bis 1919 58%. Von 2014 bis 2017 lag der Anstieg der
Baualtersklasse 1920 bis 1948 im Bereich City bei 53% und übertraf damit die Baualtersklasse bis 1919 (41%).
Bei den vermieteten Wohnungen ist der Preisanstieg bei der Baualtersklasse 1920 bis
1948 von 2010 bis 2014 mit 32% geringer als bei den Wohnungen der Baujahre bis 1919
(47%), bei der Entwicklung von 2014 bis 2017 im Bereich City mit 71% (gegenüber 44%)
deutlich höher.
Abbildung 3.6

Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
der Baujahre 1920 bis 1948 in Berlin
4.000

3.500

Bezugsfrei, gute Lage

Bezugsfrei, City

Vermietet, gute Lage

Vermietet, Ciy

+19%
3.448
+9%

€ pro m² Wohnfläche

3.000
+18%
2.900
+7%

2.500

+22%

2.250

2.100
+8%

1.720

1.560
1.500

1.000

1.445

+14%

0%

+12%

1.580

1.580

1.564

+11%
+5%

1.195

1.250

2010

2011

2.390

1.945

1.398

1.390
2012

+24%

2.260

+10%

2.000

+23%

2.660

2013

2014

2015

2016

2017

Jahr
Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin
O28 DatZus (D110)

IfS Institut für Stadtforschung

- 53 Auswirkungen der Preisentwicklung auf Umwandlungen
Neben der allgemeinen Wohnungsmarktentwicklung dürften von den starken Preissteigerungen bei den Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter Wohnungen entscheidende
Anreize für die Eigentümer dafür ausgegangen sein, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren massiv zu verstärken. Dies trifft insbesondere für
das aktuellste Jahr 2017 mit seinen gegenüber den Vorjahren deutlich höheren Preissteigerungen zu. Da die Preisentwicklung zudem in den letzten Jahren deutlich über der Entwicklung der Angebotsmieten lag, schuf die Umwandlung die Perspektive, über den Verkauf von Wohnungen höhere Renditen zu erzielen als mit dem Halten und der Vermietung
der Wohnungen.

3.2

Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume

Im Folgenden werden teilräumliche Ergebnisse zur Entwicklung der Angebotsmieten und
zu sozialen Entwicklungen dargestellt. Da die Daten (als unterster Ebene) auf Ebene der
Planungsräume vorliegen, ist eine tiefergehende teilräumliche Betrachtung auf Ebene der
sozialen Erhaltungsgebiete im Vergleich zu anderen Gebieten, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind, nicht möglich. Um sich dieser Betrachtung dennoch zu nähern, werden
im Folgenden Planungsräume unterschieden, deren Gebiet in unterschiedlichem Maß von
sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt wird. Dieses Vorgehen bietet die Möglichkeit, Unterschiede zwischen stärker und weniger stark bzw. nicht von sozialen Erhaltungsgebieten geprägten Planungsräumen zu analysieren. Zusätzlich wird differenziert zwischen Erhaltungsgebieten, die bereits 2015 bestanden und solchen, die erst 2016 oder 2017 in
Kraft traten. Unterschieden werden hierbei Planungsräume, deren Gebiete mit Wohnbebauung Ende des Jahres 2017
- von sozialen Erhaltungsgebieten von 2015
- (nahezu) vollständig (ca. 95%),
- überwiegend (über 50% bis unter 95%),
- teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden,
- von sozialen Erhaltungsgebieten von 2016
- (nahezu) vollständig (ca. 95%),
- überwiegend (über 50% bis unter 95%),
- teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden,

- 54 - von sozialen Erhaltungsgebieten von 2017
- (nahezu) vollständig (ca. 95%),
- überwiegend (über 50% bis unter 95%),
- teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden,
- nicht von sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt werden und
- in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten liegen,
- in anderen Bezirken (ohne soziale Erhaltungsgebiete) liegen.

3.2.1

Entwicklung der Angebotsmieten

Wie Abbildung 3.7 zeigt, verzeichnen Planungsräume, die durch bereits im Jahr 2015 bestehende soziale Erhaltungsgebiete (nahezu) komplett abgedeckt sind, mit 12,79 € pro m²
die höchsten Angebotsmieten im Jahr 2017. Bei überwiegender oder teilweiser Abdeckung sind sie mit 12,11 € pro m² bzw. 11,45 € pro m² spürbar niedriger. Bei diesen drei
Typen von Planungsräumen haben jedoch bereits 2009 deutliche Mietenunterschiede bestanden und die prozentualen Erhöhungen 2009 bis 2017 waren ähnlich hoch (zwischen
80% und 87%). Es ist daher nicht erkennbar, dass diese drei Planungsraumtypen seit
2009 einem sehr unterschiedlichen Marktanspannungsdruck unterlegen haben, der zu
sehr unterschiedlicher Angebotsmietenentwicklung geführt hat, vielmehr unterlagen sie alle etwa gleichermaßen diesem Druck.
Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die erst 2016 in Kraft getreten sind, weisen 2017 niedrigere Angebotsmieten auf als Planungsräume mit bereits 2015 bestehenden sozialen Erhaltungsgebieten: Bei (nahezu) komplett abgedeckten Planungsräumen
beträgt die Angebotsmiete 11,33 € pro m², bei überwiegend abgedeckten 11,28 € pro m²
und bei teilweise abgedeckten 11,15 € pro m². Das aktuelle Mietengefälle zwischen Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2015 bestand zwar bereits
im Jahr 2009, durch den Mietenanstieg in den Jahren 2009 bis 2017, der in den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 prozentual stärker ausfiel (zwischen 112% und 117%), hat es sich jedoch spürbar abgeschwächt. Die Planungsräume
mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 haben demnach gegenüber den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 bei den Angebotsmieten nachgezogen,
insbesondere im Zeitraum 2014 bis 2017. Dies spricht dafür, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in jüngster Zeit besonders hoch war und
etwas später eingesetzt hat als bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015.

- 55 Abbildung 3.7

Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 2009 bis 2017* in Planungsräumen
mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete
Veränderung 2014-2017
Veränderung 2009-2014
Miete 2009
Miete 2017

16,00

14,00
12,00

12,79

12,11
2,57

10,00
Nettokaltmiete € pro m²

11,45

2,34
2,24

11,33
2,78

11,28

11,15

2,80

3,03

10,81

10,64

2,42

1,35

3,08

2,98
3,20

3,25

2,98

2,97

5,34

5,24

5,14

5,41

6,00
4,00
2,00
0,00

7,11

6,46

6,22

2,34
2,60

3,33
8,00

11,01
10,23

3,90
2,11

5,39

5,51

9,63
1,61

10,15
1,90

2,84

2,20

2,43

5,83

5,81

5,82

… in Bezirk
ohne
Erhaltungsgebiet
sind

gesamt

… (nahezu)
… über… teilweise … (nahezu)
… über… teilweise … (nahezu)
… über… teilweise
… ohne
komplett
wiegend
Erhaltungskomplett
wiegend
Erhaltungskomplett
wiegend
Erhaltungs- ErhaltungsErhaltungs- Erhaltungsgebiet
Erhaltungs- Erhaltungsgebiet
Erhaltungs- Erhaltungsgebiet
gebiet
gebiet
gebiet
von 2015
gebiet
gebiet
von 2016
gebiet
gebiet
von 2017
sind**
von 2015
von 2015
sind
von 2016
von 2016
sind
von 2017
von 2017
sind
sind
sind
sind
sind
sind
sind

Planungsräume, die ...
* Die Werte über den Säulen stellen die Höhe der Mieten im Jahr 2017 dar.
** (in Bezirk mit Erhaltungsgebieten)
Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 Ausw_PLR (D10)

IfS Institut für Stadtforschung

Die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 liegen mit ihrem Angebotsmietenniveau im Jahr 2017 (zwischen 10,23 und 10,81 € pro m²) niedriger als die
Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Im Jahr 2009 war dies noch
umgekehrt, da die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 noch etwas
höhere Angebotsmieten aufweisen, seither sind sie jedoch etwas schwächer gestiegen
(zwischen 86% und 100%) als in Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von
2016. Dies zeigt, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in
jüngster Zeit nicht ganz so hoch war wie bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016.
Planungsräume, die sich in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten befinden, die aber
selbst ohne Erhaltungsgebiet sind, weisen im Jahr 2017 mit 11,01 € pro m² Angebotsmieten auf, die zwischen denen der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von
2016 und 2017 liegen. Spürbar niedriger sind die Angebotsmieten in Planungsräumen in
den Bezirken ohne soziale Erhaltungsgebiete mit 9,63 € pro m², ebenso der Anstieg seit
2009 mit 66%.
Insgesamt zeigt sich ein Gefälle bei den Angebotsmieten des Jahres 2017 von Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 hin zu solchen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 sowie zu Planungsräumen in Bezirken ohne soziale

- 56 Erhaltungsgebiete. Dieses Gefälle ist ein Hinweis auf entsprechende Unterschiede in der
Marktanspannung zwischen diesen Typen von Planungsräumen.

3.2.2

Soziale Entwicklung

Soziale Entwicklungen werden im Folgenden anhand der Ergebnisse des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen dargestellt. Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung dient der kleinräumigen Beobachtung
von Veränderungen der soziostrukturellen Entwicklung in den Teilgebieten der Stadt Berlin. Auf Ebene der Planungsräume werden mit einzelnen Indikatoren der soziale Status
(hoch, mittel, niedrig, sehr niedrig) und die soziale Dynamik (positiv, stabil, negativ) analysiert und über die Bildung eines Gesamtindex (Soziale Ungleichheit) Gebiete identifiziert,
die erhöhter stadtentwicklungspolitischer Aufmerksamkeit bedürfen. Hierbei handelt es
sich um so genannte Aufmerksamkeitsräume, die entweder einen Status "sehr niedrig"
oder einen Status "niedrig" in Kombination mit einer Dynamik "negativ" aufweisen.10
Tabelle 3.1 zeigt den Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017. Von den Planungsräumen, die (nahezu) vollständig soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, ist ein Planungsraum als Aufmerksamkeitsraum eingestuft (Luisenstadt: Status sehr niedrig). Von den Planungsräumen, die
überwiegend soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, ist keiner und von den Planungsräumen, die teilweise soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, sind zwei als Aufmerksamkeitsräume eingeordnet (Moritzplatz bzw. Wassertorplatz: Status jeweils sehr niedrig).
Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sind sechs Aufmerksamkeitsräume: jeweils drei, die überwiegend (Leopoldplatz, Schillerpromenade, Waldstraße jeweils Status sehr niedrig) bzw. teilweise (Birkenstraße, Leopoldplatz und Körnerpark; jeweils Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet sind. Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 sind vier Aufmerksamkeitsräume, davon
drei, die überwiegend (Mehringplatz, Glasower Straße und Treptower Straße Nord; jeweils Status sehr niedrig) und einer, der teilweise (Buschkrugallee Nord; Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet ist. Von den 54 Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten sind demnach dreizehn als Aufmerksamkeitsräume eingestuft.
In Karte 3.1 sind die Ergebnisse des Gesamtindexes Soziale Ungleichheit 2017 für die
Planungsräume der Innenstadt dargestellt. Zusätzlich sind die sozialen Erhaltungsgebiete
10

Der Beobachtungszeitraum des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 umfasst die Jahre 2015 und
2016 (Datenstand: 31.12.2014 bis 31.12.2016).

- 57 zum Stand 31.12.2017 ausgewiesen. Es wird deutlich, dass der größte Teil der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten einen Status "mittel" und eine Dynamik "stabil"
aufweist (40 von 72 Planungsräumen). Zugleich wird deutlich, dass die Planungsräume
mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 tendenziell einen etwas niedrigeren
Status verzeichnen als die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015.
Tabelle 3.1
Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete
Anzahl der Planungsräume, die

Status/Dynamik-Index (Gruppe)

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… teilweise
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… teilweise
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2017
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2017
sind

… teil… ohne
… in
weise
ErhaltungsBezirken
Erhaltungs- gebiet sind
ohne
gebiet von (in Bezirk mit Erhaltungs2017
Erhaltungsgebiet
sind
gebiet)
sind

gesamt

Status hoch, Dynamik positiv

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2

-

2

Status hoch, Dynamik stabil

-

-

-

-

-

-

-

-

-

22

37

59

Status hoch, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

13

14

Status mittel, Dynamik positiv

-

1

-

-

-

1

1

-

1

9

19

32

10

11

5

3

1

1

2

2

5

77

101

218

Status mittel, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

14

14

28

Status niedrig, Dynamik positiv

-

-

-

-

-

-

1

-

1

-

6

8

Status niedrig, Dynamik stabil

-

1

-

7

3

1

-

1

-

5

13

31

Status niedrig, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

1

2

Status sehr niedrig, Dynamik positiv

-

-

1

-

-

-

-

1

-

2

3

7

Status sehr niedrig, Dynamik stabil

1

-

1

-

3

3

-

2

-

7

14

31

Status sehr niedrig, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

1

1

2

4

keine Angabe

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4

7

11

11

13

7

10

7

6

4

6

8

145

230

447

Status mittel, Dynamik stabil

gesamt

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Karte 3.1
Monitoring Umwandlungen

Gesamtindex Soziale Ungleichheit 2017 (aus dem Monitorig
Soziale Stadtentwicklung)

Soziale Erhaltungsgebiete von 2015
Soziale Erhaltungsgebiete von 2016
Soziale Erhaltungsgebiete von 2017
Planungsräume
Bezirke
Datengrundlage: Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Wohnen
Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH
Stand: 31.12.2017

- 58 In Tabelle 3.2 ist dargestellt, wie sich die Zahl der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die Aufmerksamkeitsräume sind, beim Monitoring von 2017 gegenüber
dem von 2015 verändert hat. Insgesamt hat sich die Anzahl dieser Planungsräume von elf
beim Monitoring 2015 auf 13 beim Monitoring 2017 erhöht. Zusätzlich zeigt sich eine Veränderung der Anzahl bezogen auf die Kategorie „Dynamik“: in einem Fall von positiv zu
stabil, in einem Fall von stabil zu positiv und in einem Fall von stabil zu negativ.
Tabelle 3.2
Veränderung des Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 gegenüber 2015 für Planungsräume mit unterschiedlicher
Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete
Veränderung der Zahl der Planungsräume 2017 gegenüber 2015, die

Status/Dynamik-Index (Gruppe)

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… teilweise
Erhaltungsgebiet von
2015
sind

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… teilweise
Erhaltungsgebiet von
2016
sind

… (nahezu)
komplett
Erhaltungsgebiet von
2017
sind

… überwiegend
Erhaltungsgebiet von
2017
sind

… teil… ohne
… in
weise
ErhaltungsBezirken
Erhaltungs- gebiet sind
ohne
gebiet von (in Bezirk mit Erhaltungs2017
Erhaltungsgebiet
sind
gebiet)
sind

gesamt

Status hoch, Dynamik positiv

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2

-1

1

Status hoch, Dynamik stabil

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2

-12

-10

Status hoch, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-3

Status mittel, Dynamik positiv

-

-

-

-1

-1

1

-

-

-

-1

5

3

Status mittel, Dynamik stabil

-

1

-

1

-

-

-

-

-1

-4

-2

-5

Status mittel, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-1

-

-

-

5

6

10

Status niedrig, Dynamik positiv

-

-

-

-3

-1

-1

1

-

1

-2

2

-3

Status niedrig, Dynamik stabil

-

-1

-

3

1

-

-1

-

-

-1

-3

-2

Status niedrig, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-4

-3

Status sehr niedrig, Dynamik positiv

-

-

-

-

-1

-

-

1

-1

1

-

-

Status sehr niedrig, Dynamik stabil

-

-

-

-

2

1

-

-1

-

2

2

6

Status sehr niedrig, Dynamik negativ

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-1

-2

-2

keine Angabe

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-1

-

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

9

6

-1
IfS Berlin

Insgesamt erscheinen die Veränderungen 2017 gegenüber 2015 bei den Planungsbezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten bezogen auf den Index der sozialen Ungleichheit als
eher gering. Es deutet sich dabei zwar eine Tendenz zu einer etwas ungünstigeren Einordnung für diese Gebiete an. Bei der Interpretation dieser Tendenz ist jedoch große Vorsicht geboten, weil die Vergleichbarkeit der Ergebnisse des Monitorings von 2017 mit denen des Monitorings von 2015 gewissen Einschränkungen bzw. Unsicherheiten unterliegt.11

11

Auf eine Darstellung, welche Veränderungen es bei einzelnen Planungsräumen gegeben hat, wird aus
methodischen Gründen verzichtet. Die Aussagekraft einer solchen Darstellung wäre dadurch eingeschränkt, dass sich Veränderungen bei der Datengrundlage zwischen dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2015 und 2017 ergeben haben. Darüber hinaus wird in dem Monitoringbericht 2017 darauf
hingewiesen, dass in Zusammenhang mit Geflüchteten bzw. Schutzsuchenden die Datenlage für die
Jahre 2015 und 2016 inhaltlich als auch räumlich nicht hinreichend differenziert ist und unklar ist, wie
sich dies kleinräumig auswirkt. Vgl. Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin 2017, Kurzfassung, S. 3.

- 59 3.3

Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken

Im Folgenden wird auf die Entwicklung der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren eingegangen. Dabei wird zunächst die Entwicklung für Berlin insgesamt und anschließend die in den Bezirken dargestellt. Die Daten zu den Umwandlungen stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt.

3.3.1

Berlin

Die in Kapitel 3.1 dargestellten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und insbesondere die damit verbundenen Anstiege der Mieten sowie Preise beim Verkauf umgewandelter
ehemaliger Mietwohnungen haben dazu geführt, dass sich die Zahl der Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin in jüngster Zeit massiv erhöht hat. Von 2005
bis 2011 bewegte sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen (mit Ausnahme 2009)
noch in einer relativ engen Spanne von rund 4.000 bis rund 6.000 Wohnungen. Nur im
Ausnahmejahr 2009 lag sie mit rund 7.000 Wohnungen höher (Abbildung 3.8).
Abbildung 3.8

Von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnungen in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2005-2017 20.000
17.244
16.295
15.000

Anzahl Wohnungen

13.029
11.115
10.000

9.181
7.316

7.011
6.070

5.432

5.047
4.366

5.000

4.575

4.454

2010

2011

0
2005

2006

2007

2008

2009

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2012

O28 UmwV (Abb00)

2013

2014

2015

2016

2017

IfS Institut für Stadtforschung

- 60 Im Jahr 2012 begann ein starker Anstieg von rund 4.500 Wohnungen im Jahr 2011 auf
rund 7.300 Wohnungen, der sich in den beiden folgenden Jahren fortsetzte (auf rund
9.200 bzw. 11.100 Wohnungen) und 2015 in einen sprunghaften Anstieg auf rund 17.200
Wohnungen mündete. Insgesamt hat sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen von
2011 bis 2015 fast vervierfacht. Der Wert von 2015 markiert vorläufig den Höchststand
der Umwandlungen, da deren Zahl sich im Jahr 2016 spürbar auf rund 13.000 Wohnungen reduziert hat. Im Jahr 2017 kam es jedoch zu einem erneuten Anstieg der Umwandlungen auf rund 16.300 Wohnungen und damit zu einer Entwicklung, bei der sich das
Umwandlungsgeschehen in Berlin dem Höchststand von 2015 wieder stark angenähert
hat.

3.3.2

Bezirke

In Abbildung 3.9 ist für die einzelnen Berliner Bezirke die Zahl der insgesamt seit 1950
umgewandelten Wohnungen zum Stand der Jahre 2005 bis 2017 und für einen Vergleich
der Intensität der Umwandlungen in Abbildung 3.10 die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017 dargestellt.
Was die Anzahl der seit 1950 umgewandelten Wohnungen angeht, rangiert im Jahr 2017
Charlottenburg-Wilmersdorf mit Abstand ganz oben, es folgen Tempelhof-Schöneberg
und Pankow sowie Friedrichshain-Kreuzberg, das 2017 erstmals vor Mitte und SteglitzZehlendorf liegt. Mit deutlichem Abstand folgt Neukölln. Dabei handelt es sich überwiegend um Bezirke, in denen die Zahl der umgewandelten Wohnungen insbesondere in den
letzten Jahren stark zugenommen hat (Ausnahme Steglitz-Zehlendorf).
Bei der Intensität der Umwandlungen bezogen auf den Wohnungsbestand (Anzahl Umwandlungen pro 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017) ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge: nach Charlottenburg-Wilmersdorf folgt Friedrichshain-Kreuzberg, das
2017 erstmals Tempelhof-Schöneberg übertroffen hat. Die weiteren Bezirke in der Reihenfolge sind Steglitz-Zehlendorf, Mitte und Pankow.

- 61 Abbildung 3.9

Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 2005 bis 2017
- Anzahl der Wohnungen insgesamt seit 1950 60.000

Anzahl Wohnungen

50.000

40.000

30.000

20.000

Reinickendorf
Spandau

Marzahn-Hellersdorf

10.000

0
2005

2006

2007

2008

2009

2010

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

IfS Institut für Stadtforschung

O28 Umw ab 2002 Abb 2b

Abbildung 3.10

Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 2005 bis 2017
- Anzahl der Wohnungen insgesamt seit 1950 je 10.000 Wohnungen (2017) 3.500

3.000

Anzahl Wohnungen

2.500

2.000

1.500

Reinickendorf
Spandau

1.000
Marzahn-Hellersdorf

500

0
2005

2006

2007

2008

2009

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2010

2011

2012

O28 Umw seit 2002 Abb 3a

2013

2014

2015

2016

2017

IfS Institut für Stadtforschung

- 62 Im Folgenden wird die Zahl der in den einzelnen Jahren 2012 bis 2017 in den Bezirken
umgewandelten Wohnungen untersucht. Es ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge als
bei den oben betrachteten insgesamt seit 1950 umgewandelten Wohnungen. In Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow war die Zahl der Umwandlungen im Gesamtzeitraum
2012 bis 2017 am höchsten. Während im Jahr 2015 Pankow den höchsten Jahreswert
aufwies, wurde es im Jahr 2016 von Friedrichshain-Kreuzberg abgelöst, das auch 2017
mit Abstand die höchste Zahl an Umwandlungen verzeichnete (Abbildung 3.11).
Weitere Schwerpunkte des Umwandlungsgeschehens, aber zu Friedrichshain-Kreuzberg
mit deutlichem Abstand, stellen im Jahr 2017 die Bezirke Mitte und CharlottenburgWilmersdorf dar. Es folgen die Bezirke Neukölln, Pankow und Tempelhof-Schöneberg. In
den übrigen Bezirken fanden Umwandlungen auf eher niedrigem Niveau statt, darunter
jedoch Lichtenberg und Reinickendorf mit jüngst deutlich gestiegenen Werten.
Auffällig sind vor allem in jüngster Zeit zu beobachtende gegenläufige Entwicklungen in
den Bezirken. Während Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf,
Neukölln und Steglitz-Zehlendorf im Jahr 2017 Höchststände oder zumindest einen Anstieg gegenüber 2016 verzeichnen, weisen Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick eine rückläufige Tendenz auf.
In Abbildung 3.12 wird die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 10.000 Bestandswohnungen 2012 bis 2017 für die Berliner Bezirke dargestellt. Die höchste Intensität der
Umwandlungen verzeichnet im Jahr 2017 mit großem Abstand Friedrichshain-Kreuzberg,
es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Neukölln. Über den Gesamtzeitraum
2012 bis 2017 liegt Friedrichshain-Kreuzberg bei der Intensität der Umwandlungen an erster Stelle, es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Mitte, Neukölln, TempelhofSchöneberg, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf. Mit Ausnahme von Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf handelt es sich um die Bezirke, die in den Jahren 2015, 2016 und 2017 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten und in denen die Umwandlungsverordnung zum Tragen kam.

- 63 Abbildung 3.11

Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 2012

2013

2014

2015

2016

2017

4.000

3.500

Anzahl Wohnungen

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Mitte

FriedrichshainKreuzberg

Pankow

CharlottenburgWilmersdorf

Spandau

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

SteglitzZehlendorf

TempelhofSchöneberg

Neukölln

TreptowKöpenick

MarzahnHellersdorf

O28 UmwV Abb 15b

Lichtenberg

Reinickendorf

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.12

Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken
- Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2012-2017 2012

2013

2014

2015

2016

2017

250

Anzahl Wohnungen

200

150

100

50

0

Mitte

FriedrichshainKreuzberg

Pankow

CharlottenburgWilmersdorf

Spandau

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

SteglitzZehlendorf

TempelhofSchöneberg

O28 UmV Abb 15c

Neukölln

TreptowKöpenick

MarzahnHellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

IfS Institut für Stadtforschung

- 64 3.3.3

Baualter umgewandelter Wohnungen

Aus Tabelle 3.3 wird die Zusammensetzung der von 2013 bis 2017 umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter in Berlin und den Bezirken ersichtlich. Berlinweit liegt der
Schwerpunkt bei vor 1919 errichteten Wohnungen (57%), mit deutlichem Abstand folgen
die Baujahre 1950 bis 1989 (17%) und die Baujahre 1919 bis 1949 (10%). In den innerstädtischen Bezirken liegt der Schwerpunkt ebenfalls bei den Gründerzeitbeständen, während in den Außenbezirken zum Teil auch in größerem Umfang Umwandlungen in jüngeren Beständen stattgefunden haben.
Tabelle 3.3
Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 2013-2017:
Wohnungen nach Baualtersklassen in den Bezirken
Anzahl

prozentualer Anteil

Bezirke

vor
1919

19191949

19501989

Summe

vor
1919

19191949

19501989

ab
1990

keine
Angabe

Summe

Mitte

6.349

83

1.569

374

Friedrichshain-Kreuzberg

9.433

32

3.433

1.158

1.355

9.730

65,3%

0,9%

16,1%

3,8%

13,9%

100,0%

822

14.878

63,4%

0,2%

23,1%

7,8%

5,5%

Pankow

6.307

2.453

152

100,0%

537

849

10.298

61,2%

23,8%

1,5%

5,2%

8,2%

Charlottenburg-Wilmersdorf

5.230

584

100,0%

2.402

321

1.099

9.636

54,3%

6,1%

24,9%

3,3%

11,4%

257

100,0%

560

111

159

366

1.453

17,7%

38,5%

7,6%

10,9%

25,2%

Steglitz-Zehlendorf

100,0%

1.061

500

801

318

526

3.206

33,1%

15,6%

25,0%

9,9%

16,4%

100,0%

Tempelhof-Schöneberg

3.308

334

1.072

149

473

5.336

62,0%

6,3%

20,1%

2,8%

8,9%

100,0%

Neukölln

4.494

334

555

179

620

6.182

72,7%

5,4%

9,0%

2,9%

10,0%

100,0%

963

698

806

219

505

3.191

30,2%

21,9%

25,3%

6,9%

15,8%

100,0%

6

4

43

19

40

112

5,4%

3,6%

38,4%

17,0%

35,7%

100,0%

Lichtenberg

523

498

47

389

259

1.716

30,5%

29,0%

2,7%

22,7%

15,1%

100,0%

Reinickendorf

264

431

222

132

77

1.126

23,4%

38,3%

19,7%

11,7%

6,8%

100,0%

Berlin gesamt

38.195

6.511

11.213

3.954

6.991

66.864

57,1%

9,7%

16,8%

5,9%

10,5%

100,0%

Spandau

Treptow-Köpenick
Marzahn-Hellersdorf

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

ab
1990

keine
Angabe

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.13 und Abbildung 3.14 zeigen zum einen die Anteile der Baualtersgruppen
der von 2013 bis 2017 umgewandelten Wohnungen und zum anderen die der gesamten
Wohnungen (2011) in den Bezirken. Aus einem Vergleich der Anteile lässt sich erkennen,
welche Bestände überproportional und welche unterproportional umgewandelt wurden. Es
wird deutlich, dass Wohnungen der Baujahre vor 1919 in allen Bezirken überproportional
umgewandelt wurden. Unter den Bezirken mit Erhaltungsgebieten ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen der Baujahre vor 1919 vor allem in Neukölln, TempelhofSchöneberg, Mitte und Pankow stark überproportional.12

12

Dabei ist zu berücksichtigen, dass von dem Bestand 2011 bereits Teile vor 2011 umgewandelt wurden
und somit für eine Umwandlung nicht zur Verfügung stehen. Bezogen auf die noch umwandelbaren
Wohnungen wäre die Differenz der Anteile noch größer.

- 65 Abbildung 3.13

Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen
- Anteile der Wohnungen 2013-2017 vor 1919

1919-1949

1950-1989

ab 1990

keine Angabe

100%
90%
80%

Anteile Wohnungen

70%
60%
50%
40%

30%
20%
10%
0%

Mitte

FriedrichshainKreuzberg

Pankow

CharlottenburgWilmersdorf

Spandau

SteglitzZehlendorf

TempelhofSchöneberg

Neukölln

TreptowKöpenick

MarzahnHellersdorf

O28 UmV Abb 16a

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Lichtenberg

Reinickendorf

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.14

Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen
- Anteile der Wohnungen 2011 vor 1919

1919-1948

1949-1990

ab 1991

keine Angaben

100%
90%
80%

Anteile Wohnungen

70%
60%
50%
40%

30%
20%
10%
0%

Mitte

FriedrichshainKreuzberg

Pankow

CharlottenburgWilmersdorf

Spandau

SteglitzZehlendorf

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Zensus 2011

TempelhofSchöneberg

Neukölln

O28 UmwV Abb 16c

TreptowKöpenick

MarzahnHellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

IfS Institut für Stadtforschung

- 66 3.4

Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen

Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Zeitraum 2013 bis 2017 werden nachfolgend auf der Ebene der Planungsräume analysiert. Die Hälfte aller Umwandlungen im Zeitraum 2013 bis 2017 entfällt auf nur 44 bzw. 10% der insgesamt 447 Planungsräume. Abgesehen von wenigen Ausnahmen liegt der Fokus der Umwandlungen in
den innerstädtischen Planungsräumen (vgl. im Anhang Karte 0.1).
In Karte 3.2 ist sowohl die Anzahl der umgewandelten Wohnungen 2013 bis 2017 als
auch die Umwandlungsintensität (Anzahl der umgewandelten Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017) im innerstädtischen Bereich von Berlin dargestellt
(ergänzend ist diese Karte in einem größeren Format im Anhang abgebildet, vgl. Karte
0.2). Die kombinierte Darstellung ermöglicht eine sachgerechte Einordnung des Umwandlungsgeschehens in den Planungsräumen, da eine eher hohe Zahl an Umwandlungen je
nach Größe des Gebiets (bzw. dessen Wohnungsbestands) nicht immer mit einer hohen
Umwandlungsintensität verbunden ist. Ebenso gibt es Fälle mit einer eher geringen Zahl
an Umwandlungen und einer dennoch eher hohen Umwandlungsintensität.
Karte 3.2
Monitoring Umwandlungen
Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin
2013 bis 2017

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)
910

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)
über 1.000
801 bis 1.000
601 bis 800
401 bis 600
201 bis 400
1 bis 200
unter 1
Planungsräume
Bezirke
Datengrundlage: Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Wohnen
Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH
Stand: 31.12.2017

Die Zahl der umgewandelten Wohnungen (Säulen) zeigt für den Zeitraum 2013 bis 2017
einen starken Fokus vor allem auf die innerstädtischen Planungsräume in den beiden Be-

- 67 zirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow sowie in Nord-Neukölln. Die elf höchsten
Werte umgewandelter Wohnungen innerhalb einer Spanne von rund 900 bis 1.900 Wohnungen weisen die Planungsräume Boxhagener Platz, Traveplatz, Reuterkiez, Humannplatz, Graefekiez, Samariterviertel, Anton-Saefkow-Park, Weberwiese, Rixdorf, Schillerpromenade und Arnimplatz auf.
Hinsichtlich der Umwandlungsintensität (Flächenfarbe) wird oben aus Karte 3.2 deutlich,
dass im Zeitraum 2013 bis 2017 in 32 Planungsräumen mindestens 10% der Bestandswohnungen umgewandelt wurden (1.000 und mehr umgewandelte Wohnungen je 10.000
Bestandswohnungen). Mehr als die Hälfte dieser 32 Planungsräume liegt in den beiden
Bezirken Pankow (5) und Friedrichshain-Kreuzberg (12), die weiteren dieser Planungsräume verteilen sich auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (6), Mitte (6), TreptowKöpenick (1), Neukölln (1) und Tempelhof-Schöneberg (1).
Die zehn Planungsräume mit der höchsten Umwandlungsintensität 2013 bis 2017 sind:
Anton-Saefkow-Park (31%), Olympiagelände (27%), Stadion Wilmersdorf (26%), Unter
den Linden Nord (26%), Schloßgarten (25%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (19%),
Huttenkiez (16%), Humannplatz (15%), Weberwiese (15%) und Boxhagener Platz (15%).
Auch bei alleiniger Betrachtung des aktuellsten Jahres 2017 ist weiterhin eine starke Konzentration auf die innerstädtischen Planungsräume, insbesondere auf die des breiten Gürtels gründerzeitlicher Wohngebiete (vgl. im Anhang Karte 0.3) festzustellen. Die Hälfte aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Jahr 2017 entfällt auf nur 33
bzw. 7% der insgesamt 447 Planungsräume.
Wie Karte 3.3 zeigt, wurden im Jahr 2017 im innerstädtischen Bereich die meisten Umwandlungen in den folgenden neun Planungsräumen (mit einer Spanne von rund 300 bis
670 Wohnungen) vollzogen: Richard-Sorge-Viertel, Boxhagener Platz, Weitlingstraße,
Rixdorf, Samariterviertel, Reuterkiez, Wittenau Süd, Anton-Saefkow-Park und Andreasviertel.
Die Umwandlungsintensität kann im Jahr 2017 in neun Planungsräumen als besonders
hoch eingestuft werden, da hier mindestens 5% der jeweiligen Bestandswohnungen umgewandelt wurden (500 und mehr Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen, vgl. Karte
3.3 und ergänzend im Anhang Karte 0.4): Stadion Wilmersdorf (26%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (16%), Eldenaer Straße (14%), Richard-Sorge-Viertel (11%), Anton-Saefkow-Park (8%), Eisenzahnstraße (8%), Zillesiedlung (7%), Spreestadt (6%) und
Huttenkiez (5%).

- 68 Karte 3.3
Monitoring Umwandlungen
Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin
2017

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)
330

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)
über 500
401 bis 500
301 bis 400
201 bis 300
101 bis 200
1 bis 100
unter 1
Planungsräume
Bezirke

Datengrundlage: Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Wohnen
Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH
Stand: 31.12.2017

3.5

Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und
übrigen Gebieten der Bezirke

Im Folgenden wird die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in übrigen Gebieten der Bezirke dargestellt. Die Analysen zielen vor allem darauf,
zu prüfen, ob sich aus dem Verlauf der Zahl der umgewandelten Wohnungen Auswirkungen des Erlasses der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts in
den sozialen Erhaltungsgebieten erkennen lassen. Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete stehen dabei die Fragen im Vordergrund, ob sich Vorzieheffekte im Vorfeld des
Inkrafttretens der Verordnung feststellen lassen und ob es mit Inkrafttreten der Verordnung zu einer Dämpfung der Zahl der Umwandlungen gekommen ist. Bezogen auf die übrigen Gebiete der Bezirke ist von Interesse, ob sich Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen feststellen lassen und welche Gebiete im Wesentlichen davon betroffen
sind. Hierzu werden zunächst die Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten dargestellt. Anschließend werden anhand ausgewählter Bezirke die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 mit denen in den übrigen Bezirksgebieten verglichen. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den in diesem
Kapitel dargestellten Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht

- 69 2016 ergeben haben, die zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet sind.

3.5.1

Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten

Anzahl der umgewandelten Wohnungen
In Abbildung 3.15 und Abbildung 3.16 ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen im gesamten Zeitraum 2013 bis 2017 und im aktuellsten Jahr 2017 dargestellt. Mit Abstand die
höchste Zahl an Umwandlungen im Zeitraum 2013 bis 2017 verzeichnet das soziale Erhaltungsgebiet Luisenstadt mit 2.045 Wohnungen. Acht weitere soziale Erhaltungsgebiete
liegen zwischen 1.000 und 1.500 umgewandelten Wohnungen: Petersburger Straße, Boxhagener Platz, Humannplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Schillerpromenade, Graefestraße, Reuterplatz und Rixdorf. Bei den insgesamt neun aufgeführten Gebieten handelt
es sich bei fünf um soziale Erhaltungsgebiete von 2015, vier sind 2016 in Kraft getreten.
Abbildung 3.15

Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten*
- Anzahl der Wohnungen 2013-2017 Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

685
455

Bezirk Mitte:
3.482 Umwandlungen (Summe Whg.)

590
860
892

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

600
1.450
188

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
8.293 Umwandlungen (Summe Whg.)

1.100
336
400

2.045
1.460
714

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

924
574
751
523
1.315
557
268
499

Bezirk Pankow:
7.901 Umwandlungen (Summe Whg.)

710
165
451
508
656

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]

895

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
1.693 Umwandlungen (Summe Whg.)

174
171
453

Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

1.160

Bezirk Neukölln:
5.604 Umwandlungen (Summe Whg.)

480
446
1.004
1.002
1.104
408

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

Bezirk Treptow-Köpenick:
913 Umwandlungen (Summe Whg.)

340
119

Bezirk Lichtenberg:
165 Umwandlungen (Summe Whg.)

454

Kaskelstraße [2017]

165

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Anzahl Wohnungen
* soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 11

IfS Institut für Stadtforschung

- 70 Abbildung 3.16

Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten1
- Anzahl der Wohnungen 2017 Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

43
88

Bezirk Mitte:
769 Umwandlungen (Summe Whg.)

170
261
207

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

107
381
30
174

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
1.951 Umwandlungen (Summe Whg.)

73
165
374

595
52

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

96
18
0
158
20
29

Bezirk Pankow:
850 Umwandlungen (Summe Whg.)

132
103
0
0
169
69
74

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]

62

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
234 Umwandlungen (Summe Whg.)

32
0

140

Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

430
149

Bezirk Neukölln:
1.804 Umwandlungen (Summe Whg.)

228
175
449
261

112

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

Bezirk Treptow-Köpenick:
84 Umwandlungen (Summe Whg.)

32
0

Bezirk Lichtenberg:
83 Umwandlungen (Summe Whg.)

52

Kaskelstraße [2017]

83

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Anzahl Wohnungen
1 soziale

Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 12

IfS Institut für Stadtforschung

Intensität der Umwandlungen
Abbildung 3.17 und Abbildung 3.18 zeigen die Anzahl der umgewandelten Wohnungen
pro 10.000 Wohnungen für 2013 bis 2017 und das Jahr 2017. Bei dieser Betrachtung wird
die unterschiedliche Intensität der Umwandlungen in den einzelnen Gebieten bezogen auf
deren Wohnungsbestand zum 31.12.2017 deutlich. Im Gesamtzeitraum 2013 bis 2017
steht bei der Umwandlungsintensität das Erhaltungsgebiet Weberwiese mit 2.309 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen an erster Stelle. Es folgen mit Werten zwischen 1.500
und 2.000 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen die Gebiete Boxhagener Platz und
Humannplatz. Im Bereich von 1.000 bis 1.500 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen
bewegen sich die Gebiete Falkplatz, Graefestraße, Petersburger Straße, Sparrplatz, Arnimplatz und Ostseestraße/Grellstraße. Bezogen auf das Jahr 2017 sind die Gebiete Boxhagener Platz und Petersburger Straße mit Abstand von der höchsten Umwandlungsintensität (479 bzw. 452 umgewandelte pro 10.000 Wohnungen) gekennzeichnet. Mit deutlichem Abstand folgen die Gebiete Rixdorf, Kaskelstraße, Körnerpark, Sparrplatz und
Komponistenviertel mit Werten zwischen 300 und 400 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen.

- 71 Abbildung 3.17

Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten*
- Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2013-2017 Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

543
475

Bezirk Mitte:
701 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

746
1.074
773

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

796
1.824
465
1.199

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
959 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

950
310
817
1.108

2.309

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestraße / Grellstraße [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

1.037
688
1.307
393

1.516

Bezirk Pankow:
763 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

616
644
527
1.036
402
528
779
667

Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]

912

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
772 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

532
593

759

Flughafenstraße/Donaustraße [2016]
Herzbergplatz/Treptower Straße [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstraße/Glasower Straße [2017]

782
450

Bezirk Neukölln:
758 Umwandlungen (je 10.000Whg.)

671
952
869
899
548

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

Bezirk Treptow-Köpenick:
683 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

752
432

Bezirk Lichtenberg:
757 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

745

Kaskelstraße [2017]

757

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Anzahl Wohnungen
* soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens
O28 UmwV Abb 13

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.18

Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten*
- Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2017 Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]

34
92

Bezirk Mitte:
155 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

215
326
179

Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]

142
479
74
190
206

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg:
226 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

128
149
452
168

Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestraße / Grellstraße [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]

108
22
0
119

23
32

Bezirk Pankow:
84 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

317
109
0
0
198
106
75

Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]

63

Bezirk Tempelhof-Schöneberg:
107 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

98
0

235

Flughafenstraße/Donaustraße [2016]
Herzbergplatz/Treptower Straße [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstraße/Glasower Straße [2017]

290
140

Bezirk Neukölln:
244 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

343
166
389
213

150

Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]

Bezirk Treptow-Köpenick:
63 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

71
0

Bezirk Lichtenberg:
381 Umwandlungen (je 10.000 Whg.)

85

Kaskelstraße [2017]

381

0

100

200

300

400

500

600

700

Anzahl Wohnungen
* soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 14

IfS Institut für Stadtforschung

- 72 Baualtersstruktur der umgewandelten Wohnungen
Karte 3.4 auf der nachfolgenden Seite gibt einen Überblick über die Anteile der Baualtersgruppen der umgewandelten Wohnungen 2013 bis 2017 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten.
In Tabelle 3.4 ist die Anzahl der von 2013 bis 2017 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter dargestellt. Es wird deutlich,
dass der Schwerpunkt in der Regel bei vor 1919 gebauten Wohnungen liegt. In den Gebieten Humannplatz und Ostseestraße/Grellstraße sind umgewandelte Wohnungen der
Baujahre von 1919 bis 1949 von größerer Bedeutung als vor 1919 gebaute Wohnungen.
In vielen Gebieten wurden Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1989 umgewandelt, die jedoch nur bei zwei Ausnahmen (Weberwiese und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz) ein
größeres zahlenmäßiges Gewicht als die vor 1950 gebauten Wohnungen haben. Umgewandelte Wohnungen der Baujahre ab 1990 sind selten (gewisse Ausnahme: Petersburger Straße) und insgesamt bei den umgewandelten Wohnungen von relativ geringer Bedeutung.

Stand: 31.12.2017

und Strukturpolitik GmbH

Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung

für Stadtentwicklung und Wohnen

Datengrundlage: Senatsverwaltung

Bezirke

Ortsteile

Soziale Erhaltungsgebiete
von 2015, 2016 und 2017

keine Angabe

ab 1990

1950 bis 1989

1919 bis 1949

vor 1919

Anteile der umgewandelten
Wohnungen nach Baualtersgruppen

Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin
2013 bis 2017

Monitoring Umwandlungen

- 73 -

Karte 3.4

- 74 Tabelle 3.4

Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten im Zeitraum 2013-2017:
Anzahl der umgewandelten Wohnungen nach Baualtersklassen
Bezirke und
soziale Erhaltungsgebiete

vor 1919

Mitte
Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]
Friedrichshain-Kreuzberg
Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]
Pankow
Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Kollwitzplatz [2015]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr./Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]
Tempelhof-Schöneberg
Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Neukölln
Flughafenstr./Donaustr. [2016]
Herzbergplatz/Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]
Treptow-Köpenick
Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]
Lichtenberg
Kaskelstraße [2017]
Erhaltungsgebiete Berlin
1

1919-1949

1950-1989

ab 1990

k.A.

Summe

1

450
390
336
678
775

-

123
10
89
33
22

-

112
55
165
149
95

685
455
590
860
892

489
1.157
173
1.032
258
215
1.716
705
18

32
-

50
192
77
165
219
353
656

14
1
334
40

61
55
15
68
20
110
68
-

600
1.450
188
1.100
336
400
2.045
1.460
714

844
554
729
448
475
198
513
229
211
138
250
494
635

22
30
725
13
30
499
27
30
-

35
18
17
-

45
20
32
91
8
1
-

23
20
22
77
25
44
132
163
13
21

924
574
751
523
1.315
268
557
499
710
165
451
508
656

403
148
150
391

-

436
21
32

18

56
26
12

895
174
171
453

983
284
388
885
848
902
204

103
67
58
22
51

116
59
57
76
-

20
13
18
28
81
6

54
42
47
45
147

1.160
480
446
1.004
1.002
1.104
408

213
72
223

25
47
143

30
11

1
44

71
33

340
119
454

153
20.357

1.924

2.897

12
827

2.046

165
28.051

Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

- 75 3.5.2

Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken

Im Folgenden wird anhand von vier Bezirken dargestellt, wie sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 im Vergleich zu den
übrigen Bezirksgebieten entwickelt hat. Die Unterscheidung der sozialen Erhaltungsgebiete nach dem Jahr ihres Inkrafttretens ist notwendig, um die zu verschiedenen Zeitpunkten
einsetzenden möglichen Auswirkungen der Umwandlungsverordnung unterscheiden zu
können. Dabei werden zunächst die Entwicklungen in einzelnen Quartalen betrachtet, um
die Veränderungen innerhalb eines jeweiligen Jahres zu untersuchen. Zusätzlich werden
die Entwicklungen in den Gesamtjahren 2012 bis 2017 dargestellt. Die Entwicklungen für
die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017 werden anhand folgender ausgewählter Bezirke beispielhaft aufgezeigt:
- soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Pankow,
- soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg,
- soziale Erhaltungsgebiete von 2016 im Bezirk Mitte,
- soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 im Bezirk Neukölln.
Die Ergebnisse der hier nicht dargestellten Bezirke Tempelhof-Schöneberg, TreptowKöpenick und Lichtenberg sind im Anhang dokumentiert (vgl. Abbildung 0.41 bis Abbildung 0.49 im Anhang).

Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Pankow
Im Folgenden werden die einzelnen Quartale der Jahre 2015 bis 2017 betrachtet, um die
Auswirkungen der Umwandlungsverordnung bei den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 in einzelnen Zeitabschnitten des Jahres zu untersuchen. Der quartalsbezogenen
Betrachtung wurde im Jahr 2015 gegenüber einer stichtagsbezogenen Einteilung von
Zeitabschnitten (die Umwandlungsverordnung ist am 14.03.2015 in Kraft getreten) zum
einen aus Darstellungsgründen der Vorzug gegeben, zum anderen spielen sachliche Erwägungen13 eine wesentliche Rolle.

13

Wesentlicher Grund ist, dass auch nach dem Stichtag 14.03.2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten
Umwandlungen erfolgt sind, die nicht von der Umwandlungsverordnung betroffen sind. Dies ist dem
Umstand geschuldet, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung gestellte Anträge, deren Anzahl
nicht bekannt ist, beim Grundbuchamt erst mit zeitlicher Verzögerung bzw. zeitlich über das Jahr 2015
gestreckt zu Grundbucheintragungen geführt haben. Insofern würde eine stichtagsbezogene VorherNachher-Betrachtung gegenüber einer Quartalsbetrachtung lediglich zu einer Scheingenauigkeit der
zeitlichen Abgrenzung führen.

- 76 In Abbildung 3.19 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 2015 bis 2017 dargestellt. Aus Vergleichsgründen werden die Werte der Vorjahre 2012 bis 2014 als Umwandlungen pro Quartal (Jahreswert geteilt durch die Zahl Vier) mit einbezogen. Dabei
umfasst das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet die erst 2017 in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebiete und das restliche Bezirksgebiet Pankows (soziale
Erhaltungsgebiete von 2016 kommen in Pankow nicht vor).
Abbildung 3.19

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012 -2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1.200

800

1.164

600

pro Quart. pro Quart. pro Quart.

2015
2015
1. Quartal

1. Quart.

2015
2015
2. Quartal

2. Quart.

3. Quart.

2015
2015
4. Quartal

4. Quart.

293

94

403
344

518
2015
2015
3. Quartal

20162016
1. Quartal

1. Quart.

41
2016
2016
2. Quartal

2. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltun
Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 19 -3b

2016
2016
3. Quartal

3. Quart.

2016
2016
4. Quartal

4. Quart.

100
2017
2017
1. Quartal

1. Quart.

58
2017
2017
2. Quartal
2. Quart.

117
19

2014
2014
pro Quartal

161

68

53

2013
2013
pro Quartal

103
29

255

2012
2012
pro Quartal

68

237

35

40

15

198
53

33

250
64

15

17

237

497
253
70

328

381

361

79

0

102

200

533

400

208
91

Anzahl Wohnungen

1.000

40

37

2017
2017
3. Quartal
3. Quart.

2017
2017
4. Quartal
4. Quart.

gsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale

IfS Institut für Stadtforschung

Es wird deutlich, dass in Pankow die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten
im 1. Quartal 2015 sprunghaft angestiegen sind und mit 1.164 Wohnungen ein Mehrfaches der Umwandlungen pro Quartal in den Vorjahren betragen haben. Der Anstieg im 1.
Quartal hat wesentlich zu dem starken Anstieg bzw. der sehr hohen Zahl an Umwandlungen im Gesamtjahr 2015 (vgl. unten Abbildung 3.20) beigetragen.
Diese Entwicklung deutet auf erhebliche Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der
Umwandlungsverordnung hin, insbesondere auch deshalb, weil in den übrigen Bezirksgebieten die Umwandlungen im 1. Quartal 2015 spürbar auf 50 Wohnungen gesunken sind
und der Anstieg in den sozialen Erhaltungsgebieten daher nicht auf einen allgemeinen
Anstieg der Umwandlungen in diesem Zeitraum zurückzuführen ist. Vielmehr haben sich
die Aktivitäten der umwandelnden Akteure im Bezirk Pankow im 1. Quartal 2015 fast aus-

- 77 schließlich auf die sozialen Erhaltungsgebiete konzentriert. Die Vorzieheffekte sind darauf
zurückzuführen, dass von den Eigentümern viele Umwandlungen offensichtlich noch im
Vorfeld der Umwandlungsverordnung durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der
Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen.
Im 2. und 3. Quartal 2015 zeigt sich im Bezirk Pankow im Vergleich zum 1. Quartal in
zweierlei Hinsicht eine stark gegenläufige Entwicklung. Zum einen sinkt die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten gegenüber dem 1. Quartal auf weniger
als die Hälfte (497 bzw. 518 Wohnungen), zum anderen steigt die Zahl der Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten (321 bzw. 266 Wohnungen) weit über das Niveau des
1. Quartals 2015 und der Werte pro Quartal in den Jahren 2012 bis 2014. Im 4. Quartal
2015 setzt sich diese Tendenz fort: In den sozialen Erhaltungsgebieten sinkt die Zahl der
Umwandlungen weiter auf 344 Wohnungen und unterschreitet damit die Werte pro Quartal der Jahre 2012 und 2013. In den übrigen Bezirksgebieten steigt die Zahl der Umwandlungen weiter stark an auf 506 Wohnungen und erreicht damit einen Höchststand.
Insgesamt wurden im Bezirk Pankow in den sozialen Erhaltungsgebieten vom 2. bis zum
4. Quartal 2015 1.359 Wohnungen umgewandelt. Die Zahl der vom 2. bis zum 4. Quartal
2015 vom Bezirk in den sozialen Erhaltungsgebieten genehmigten Umwandlungen beläuft
sich nur auf 841 Wohnungen bzw. 62% der vollzogenen Umwandlungen (vgl. Abbildung
0.8 im Anhang). Dies verdeutlicht, dass es sich bei einem größeren Teil der vollzogenen
Umwandlungen um Fälle handelt, bei denen die Umwandlung vor dem Inkrafttreten der
Umwandlungsverordnung beantragt wurde, die Grundbucheintragung aber erst nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung vollzogen wurde. In der Folge handelt es sich bei
den vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 vollzogenen Umwandlungen um gemischte (nicht der
Genehmigung bedürfende und genehmigte) Umwandlungsfälle.
Vom 1. bis zum 4. Quartal 2016 hat sich die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten
Pankows vollzogenen Umwandlungen innerhalb einer Spanne von 198 bis 293 Wohnungen eingependelt und liegt damit deutlich unter dem Niveau von 2015 (und der Jahre
2012 bis 2014), was zum einen darauf zurückzuführen sein dürfte, dass die oben dargestellten gemischten Fälle im Jahr 2016 keine Rolle spielen. Zum anderen dürfte die Umwandlungsverordnung dämpfend auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten Pankows gewirkt haben. Zusätzlich dürfte eine Rolle spielen, dass sich das
Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt abgeschwächt hat, was daran deutlich
wird, dass sich die Zahl der Umwandlungen auch im übrigen Bezirksgebiet (ohne soziale
Erhaltungsgebiete) gegenüber 2015 deutlich reduziert hat und im 3. und 4. Quartal 2016
im Vergleich zu den Werten von 2012 bis 2015 mittlerweile Tiefststände aufweist.

- 78 In den Quartalen des Jahres 2017 hat sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015
im Bezirk Pankow die Zahl der Umwandlungen weiter verringert und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 53 bis 255 Wohnungen. Auffällig ist, dass sich im übrigen Bezirksgebiet die Zahl der Umwandlungen im 1. Quartal 2017 gegenüber dem Vorquartal von 40
Wohnungen sprunghaft auf 633 Wohnungen erhöht hat. Was hinter dieser extremen Entwicklung steckt bleibt unklar, zumal die Zahl der Umwandlungen in den Folgequartalen
wieder sehr schnell auf das Niveau der letzten beiden Quartale 2017 absackt. Bei einer so
extremen und einmaligen Entwicklung stellt sich die Frage, inwiefern diese reales Geschehen wiedergibt oder ob sie von Nacherfassungen bzw. Korrekturen von Daten verfälscht wird. Dennoch lässt sich – das extreme 1. Quartal 2017 einmal außer Acht gelassen – feststellen, dass sowohl die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten als
auch im übrigen Bezirksgebiet bis zum 4. Quartal 2017 eine rückläufige Tendenz aufweisen und sich das Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt auf ein sehr niedriges
Niveau begeben hat.
Diese Tendenz wird auch anhand der Betrachtung der Entwicklungen auf Ebene der Gesamtjahre deutlich: So hat sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in Pankow in den Jahren 2016 und 2017 im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren deutlich reduziert, ebenso der Anteil der Umwandlungen in den sozialen
Erhaltungsgebieten von 2015 an allen Umwandlungen im Bezirk (von 79% in 2014 auf
42% in 2017). Beides deutet vor dem Hintergrund einer insgesamt rückläufigen Umwandlungsaktivität im Bezirk auf eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung hin
(vgl. Abbildung 3.20 und Abbildung 3.21).

- 79 Abbildung 3.20

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2.500

2.523

1.500

0

66
1 2012 2

133
4 2013 5

3

6

9

10201511

643

270

235

59
7 2014 8

633

279

407

316

500

251

978

908

1.310

1.525

1.000
1.445

Anzahl Wohnungen

2.000

12

13201614

235
15

16 201717

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale
Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 18-3b

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.21

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

prozentualer Anteil Wohnungen

80%

21%

16%

17%

17%
25%

7%

4%

43%

3%
6%

70%

18%

60%
50%

40%

16%

75%

77%

79%
69%

30%

65%

42%

20%
10%
0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale
Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 22-3a

IfS Institut für Stadtforschung

- 80 Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
Die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 wird
neben Pankow zusätzlich für Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt, weil sich vor allem für
die jüngste Zeit Unterschiede aufzeigen lassen. Beide Bezirke stehen demnach für anfangs ähnliche, im weiteren Zeitverlauf jedoch unterschiedliche Entwicklungen, wie im
Folgenden erläutert wird.
In Abbildung 3.22 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 2015 bis 2017 dargestellt. Das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet umfasst die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 sowie das restliche Bezirksgebiet FriedrichshainKreuzbergs.
Abbildung 3.22

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1.200

800

4
2012
2012
pro Quartal

2015
2015
1. Quartal
1. Quart.

2015
2015
2. Quartal
2. Quart.

2015
2015
3. Quartal
3. Quart.

2016
2016
1. Quartal
1. Quart.

2016
2016
2. Quartal
2. Quart.

2016
2016
3. Quartal
3. Quart.

127

58

2016
2016
4. Quartal
4. Quart.

348
327

323

499
329

564

571

774
2015
2015
4. Quartal
4. Quart.

370
288

389
23
18

14

2013
2014
2013
2014
pro Quartal
pro Quartal
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

323

344

80

218

448
504

393
293
151

19
19

274

240
149

106

295

200

336
254

557

580

400

0

676

463

600

228

Anzahl Wohnungen

1.000

97
52

37

14

17

2017
2017
1. Quartal

2017
2017
2. Quartal

2017
2017
3. Quartal

2017
2017
4. Quartal

1. Quart.

2. Quart.

3. Quart.

4. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 19-2b

IfS Institut für Stadtforschung

Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 wird deutlich, dass auch im Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg ähnlich wie im Bezirk Pankow im 1. Quartal 2015 eine gegenüber den Vorzeiträumen spürbar erhöhte Zahl an Umwandlungen (557 Wohnungen) erfolgt ist. Anderes als im Bezirk Pankow ist der Anstieg im 1. Quartal im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg weniger stark ausgeprägt und die erhöhte Zahl an Umwandlungen setzt
sich auch noch im 2. Quartal 2015 fort (580 Wohnungen), was auch auf schon zuvor be-

- 81 antragte Umwandlungen, aber zeitlich verzögert erfolgte Grundbucheintragungen zurückzuführen sein dürfte.14
Im 3. und 4. Quartal 2015 ist die Zahl der Umwandlungen zwar etwas geringer (393 bzw.
448 Wohnungen), sie bewegt sich aber noch immer auf einem höheren Niveau als in den
Jahren 2012 bis 2014 (zwischen 240 und 336 Wohnungen pro Quartal). In den Quartalen
des Jahres 2016 setzt sich die Tendenz rückläufiger Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 fort und deren Zahl erreicht im 4. Quartal 2016 einen Tiefststand (127 Wohnungen). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Zahl der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 zwar aufgrund von Vorzieheffekten zunächst deutlich gestiegen und im weiteren Verlauf des Jahres 2015 gesunken ist, aber mit einem deutlich schwächer ausgeprägten Verlauf als in
Pankow.
In den übrigen Bezirksgebieten Friedrichshain-Kreuzbergs zeigt sich im Vergleich zu den
sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, die nach dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung von der Tendenz sinkender Umwandlungszahlen geprägt sind, eine gegenläufige
Entwicklung: Die Zahl der Umwandlungen sinkt zunächst bis zum 2. Quartal 2015 (151
Wohnungen), um danach spürbar anzusteigen und im 1. Quartal 2016 eine zwischenzeitliche Höchstmarke einzunehmen (761 Wohnungen). Auch im 2. und 3. Quartal 2016 erfolgen die Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten weiterhin auf hohem Niveau
(430 bzw. 346 Wohnungen), um im 4. Quartal 2016 auf 571 Wohnungen wieder deutlich
anzusteigen. Während die Zahl der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von 2012
bis zum 2. Quartal 2015 meist deutlich unter der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015 lag, ist es in der Folgezeit bis zum 4. Quartal 2016 (mit Ausnahme des 3. Quartals 2016) umgekehrt. Dies deutet auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens
von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in das übrige Bezirksgebiet hin.
Das erste Quartal 2017 stellt wie auch in Pankow eine Besonderheit dar, da auch in Friedrichshain-Kreuzberg die Zahl der Umwandlungen des übrigen Bezirksgebietes deutlich
ansteigt. Anders als in Pankow steigt auch die Zahl der Umwandlungen in den sozialen
Erhaltungsgebieten von 2015 im 1. Quartal 2017 sprunghaft an und verringert sich zum 4.
Quartal 2017 nur relativ langsam.

14

Die verzögerte Grundbucheintragung wird daran deutlich, dass die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 vollzogenen Umwandlungen mit 1.421 Wohnungen
über der Zahl der in diesem Zeitraum genehmigten Umwandlungen liegt, die sich nur auf 1.055 Wohnungen bzw. 74% der vollzogenen Umwandlungen beläuft (vgl. Abbildung 0.7 im Anhang).

- 82 Nach Aussage des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzbergs könnte zur stark gestiegenen
bzw. hohen Zahl an Umwandlungen im 1. Halbjahr 2017 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 ein Gerichtsurteil vom 4. Quartal 2016 beigetragen haben. Es betraf Umwandlungen, deren Eintragung ins Grundbuch im Vorfeld des Inkrafttretens der Umwandungsverordnung im 1. Quartal 2015 beantragt worden war, bei denen jedoch strittig war,
ob sie dem Genehmigungsvorbehalt unterliegen oder nicht. Das Urteil des BGH vom
12.10.2016 kam zu dem Ergebnis, dass kein Genehmigungsvorbehalt besteht und eine
Eintragung erfolgen kann.15 In welchem Umfang Umwandlungen hiervon betroffen waren,
die erst 2017 ins Grundbuch eingetragen wurden, ist nicht bekannt. Vieles spricht dafür,
dass nicht nur dieses Urteil zum Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 beigetragen hat. Da auch die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet
stark angestiegen sind, liegt vielmehr der Schluss nahe, dass auch eine allgemeine Belebung des Umwandlungsgeschehens in Friedrichshain-Kreuzberg eine wesentliche Rolle
spielt.
In Abbildung 3.23 sind die Entwicklungen der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg
anhand von Gesamtjahren dargestellt. Auch bei dieser Darstellung wird der Unterschied
gegenüber der Entwicklung in Pankow deutlich.
Abbildung 3.23

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2.500

0

15
40
2012
2012

1.734
1.164

1.015

596

960

161

424

500

1.343

1.000

1.157

1.978

1.711

2.106

1.500

1.181

Anzahl Wohnungen

2.000

74
77
2013
2013

56
2014
2014

293

236

2015
2015

2016
2016

165
52
2017
2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 und im Jahr 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten.

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

15

Aktenzeichen: V ZB 198/15.

O28 UmwV Abb 18-2b

IfS Institut für Stadtforschung

- 83 Nach dem deutlichen Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015 im Jahr 2016 (gegenüber 2015) steigen diese in Friedrichshain-Kreuzberg wieder an und nähern sich dem Niveau von 2015 (in Pankow Rückgang; siehe oben Abbildung 3.20). Das übrige Bezirksgebiet von Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnet 2017 einen weiteren Anstieg der Zahl der Umwandlungen (in Pankow Rückgang im Vergleich
zum Jahr 2015). Insgesamt weist Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2017 eine spürbare
Belebung des gesamten Umwandlungsgeschehens (in den sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015 und im übrigen Bezirksgebiet) auf, das gegenüber dem Vorjahr von 3.272 Wohnungen auf 4.057 gestiegen ist. In Pankow ist dieses 2017 mit 1.511 Wohnungen nahezu
gleich hoch wie 2016 mit 1.499 Wohnungen.
In Abbildung 3.24 ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen, der 2012 bis 2017 im
Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und auf das
übrige Bezirksgebiet (soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 sowie restliches Bezirksgebiet) entfallen ist, dargestellt. In den Jahren 2013 bis 2015 lag der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 innerhalb einer engen Spanne von 56% bis 58%.
Abbildung 3.24

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

26%

prozentualer Anteil Wohnungen

70%

34%

35%

80%

42%
1%
2%
4%
5%

60%

52%

52%

5%

4%
1%

9%
2%

50%

40%

7%
71%

30%

56%

56%

58%
43%

20%

36%

10%
0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 22-2a

IfS Institut für Stadtforschung

Im Jahr 2016 sank er auf 36%, was verdeutlicht, dass sich das Umwandlungsgeschehen
von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 weg verlagert hat und nunmehr zum größeren Teil im übrigen Bezirksgebiet stattfindet. Im Jahr 2017 ist der Anteil der sozialen

- 84 Erhaltungsgebiete von 2015 zwar auf 43% gestiegen, jedoch lag er noch immer deutlich
unter den Werten von 2012 bis 2015. Dies legt nahe, dass die Umwandlungsverordnung
in Friedrichshain-Kreuzberg trotz des Anstiegs der Zahl der Umwandlungen im Jahr 2017
in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 nach wie vor eine dämpfende Wirkung entfaltet hat bzw. ohne sie die Zahl der Umwandlungen spürbar höher ausgefallen wäre. Hieraus lässt sich der Schluss ziehen, dass Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow im Jahr
2017 zwar unterschiedliche Tendenzen bei der Entwicklung der Zahl der Umwandlungen
aufweisen, dass dies jedoch nicht auf eine unterschiedliche Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung, sondern vielmehr auf Unterschiede in den Entwicklungsrichtungen des
gesamten Umwandlungsgeschehens zwischen den beiden Bezirken zurückzuführen ist.
Friedrichshain-Kreuzberg scheint insbesondere in jüngster Zeit stärker wieder in den
Focus umwandelnder Eigentümer gekommen zu sein als Pankow.

Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 im Bezirk Mitte
Im Bezirk Mitte sind alle fünf sozialen Erhaltungsgebiete am 25. Mai 2016 in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab dem zweiten Halbjahr 2016 erstreckt. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, ob sich ähnliche Entwicklungsmuster, wie sie
oben für die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt wurden, bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 in
Mitte (aufgrund deren späteren Inkrafttretens) mit entsprechender zeitlicher Verzögerung
feststellen lassen.
In Abbildung 3.25 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und dem übrigen Bezirksgebiet von Mitte in den Quartalen der Jahre
2015 bis 2017 sowie die Umwandlungen pro Quartal in den Jahren 2012 bis 2014 dargestellt. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 haben sich die Umwandlungen zunächst vor allem im 2. Quartal 2015 erhöht, was auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 aus anderen Bezirken
zurückzuführen sein könnte.
Noch stärker war der Anstieg in den ersten zwei Quartalen des Jahres 2016, was durch
Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai
2016 verursacht worden sein dürfte. In der Folge sind im 3. Quartal 2016 die Umwandlungen auf einen sehr niedrigen Wert eingebrochen und blieben auch im 4. Quartal 2016 auf
eher niedrigem Niveau. Die Quartale des Jahres 2017 sind von einer gewissen Belebung
der Umwandlungstätigkeit in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 geprägt, jedoch
mit starken Schwankungen (zwischen 71 und 265 Wohnungen).

- 85 Die Entwicklung der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von Mitte zeigt sich relativ
unabhängig von den Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Insbesondere lassen sich (anders als in anderen Bezirken) unmittelbar nach dem Inkrafttreten
der sozialen Erhaltungsgebiete bzw. ab dem 3. Quartal 2016 keine Verlagerungseffekte
feststellen, vielmehr sind die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen.
Erst im 2. und 3. Quartal 2017 kommt es zu einem sprunghaften Anstieg der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet, der sich aber aufgrund der starken zeitlichen Verzögerung
gegenüber dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai 2016 nur schwerlich als zeitnaher Verlagerungseffekt interpretieren lässt. Gleichwohl hat – mit gewisser
zeitlicher Verzögerung – das Gewicht des übrigen Bezirksgebiets an allen Umwandlungen
im Bezirk Mitte 2017 spürbar zugenommen und das der sozialen Erhaltungsgebiete abgenommen. Für eine tiefergehende Bewertung ist die weitere Entwicklung im Jahr 2018
abzuwarten.
Abbildung 3.25

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1200

Anzahl Wohnungen

1000

800

600

2015
2015
1. Quartal
1. Quart.

2015
2015
2. Quartal
2. Quart.

3. Quart.

4. Quart.

2016
2016
1. Quartal
1. Quart.

2016
2016
2. Quartal

2. Quart.

2016
2016
3. Quartal
3. Quart.

2016
2016
4. Quartal
4. Quart.

362
183

71

265

250
279

202
26

148
223

439
228

414
381

2015
2015
4. Quartal

176

2015
2015
3. Quartal

185

154

111
202

109

2013
2014
2013
2014
pro Quartal
pro Quartal
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

430

2012
2012
pro Quartal

429

0

95

77

275

200

293
181

416

576

633

400

2017
2017
1. Quartal
1. Quart.

2017
2017
2. Quartal

2. Quart.

2017
2017
3. Quartal

3. Quart.

2017
2017
4. Quartal

4. Quart.

* Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017
sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 19-1b
Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
IfS Institut für Stadtforschung

Die auf Quartalsebene dargestellten Befunde zeigen sich auch auf Ebene der Gesamtjahre: Im Jahr 2017 ist kein deutlicher Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 gegenüber denen in den Jahren 2012 bis 2015 (den Jahren vor
dem Inkrafttreten der Erhaltungsgebiete in dem von Vorzieheffekten geprägten Jahr 2016)
zu erkennen, jedoch ein relativ niedriger Anteil dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen im Bezirk Mitte (vgl. Abbildung 3.26 und Abbildung 3.27).

- 86 Abbildung 3.26

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2500

1.850

1500

435

380

308

769

1.034

808

809
443

500

1.027

1.456

1000

1.099

Anzahl Wohnungen

2000

0

2012
2012

2013
2013

2014
2014

2015
2015

2016
2016

20172017

* Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017
sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 18-1b

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 3.27

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

prozentualer Anteil Wohnungen

80%
70%

50%

55%
65%

64%
71%

72%

60%
50%

40%
30%
50%

20%

45%
35%

36%
29%

28%

10%
0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017
sind keine solzialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 22-1a

IfS Institut für Stadtforschung

- 87 Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 im Bezirk Neukölln
Im Bezirk Neukölln sind die fünf sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 zwischen dem
26.06.2016 und dem 27.07.2016 in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab
dem zweiten Halbjahr 2016 erstreckt. Die zwei sozialen Erhaltungsgebiete von 2017 traten im August des Jahres in Kraft, sodass die Umwandlungsverordnung im Wesentlichen
erst ab dem 4. Quartal 2017 potenzielle Wirkungen entfalten konnte und der Zeitraum zu
kurz ist, um eine aussagekräftige Bewertung vorzunehmen. Daher wird auf die sozialen
Erhaltungsgebiete von 2017 nur am Rande eingegangen.
In Abbildung 3.28 ist die Entwicklung der Umwandlungen in Neukölln in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und im übrigen Bezirksgebiet in der Quartalsbetrachtung dargestellt. Es wird deutlich, dass sich die Zahl der Umwandlungen vom 1. bis zum 4. Quartal
2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 stark erhöht und sich der Anstieg im
1. Quartal 2016 weiter fortgesetzt hat. Auch im 2. Quartal 2016 fanden trotz eines leichten
Rückgangs gegenüber dem 1. Quartal 2016 in den sozialen Erhaltungsgebieten noch viele Umwandlungen statt. In zeitlichem Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der sozialen
Erhaltungsgebiete kam es im 3. Quartal 2016 zu einem Einbruch der Umwandlungen und
auch im 4. Quartal 2016 setzten sich diese nur auf deutlich niedrigerem Niveau fort.
Abbildung 3.28

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1200

Anzahl Wohnungen

1000

800

600

2012
2012
pro Quartal

2013
2013
pro Quartal

6
32
2014
2014
pro Quartal

pro Quart. pro Quart. pro Quart.

27
8

2015
2015
1. Quartal

1. Quart.

43
31

67

32
47

2015
2015
2. Quartal

2015
2015
3. Quartal

2015
2015
4. Quartal

2016
2016
1. Quartal

2. Quart.

3. Quart.

4. Quart.

1. Quart.

123

111
2016
2016
2. Quartal

2. Quart.

2016
2016
3. Quartal

3. Quart.

2016
2016
4. Quartal

4. Quart.

440

296

5

147

307

299

422

382

97

2

172

166

33
9

94

91

23
22

63

25

0

35

235

310

200

500

400

27
24
2017
2017
1. Quartal

1. Quart.

57
48
2017
2017
2. Quartal

2. Quart.

156
2017
2017
3. Quartal

3. Quart.

2
33
2017
2017
4. Quartal

4. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 19-5b

IfS Institut für Stadtforschung

- 88 In Neukölln ist es demnach ähnlich wie im zuvor dargestellten Bezirk Mitte im Vorfeld des
Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 zu einem spürbaren Anstieg der
Umwandlungen bzw. zu Vorzieheffekten gekommen. Hierfür spricht vor allem, dass kein
entsprechender Anstieg der Umwandlungen außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete
stattgefunden hat. Unmittelbar nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016
fand ein sehr deutlicher Rückgang der Umwandlungen statt. Außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 hat sich das Niveau der Umwandlungen erst in dem Zeitraum
leicht erhöht, ab dem die Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2016 gesunken sind (2. bis 4. Quartal 2016), was in Neukölln anders als in Mitte für Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten von
2016 in das übrige Bezirksgebiet (in dem Fall vor allem in Gebiete, die später im Jahr
2017 soziale Erhaltungsgebiete wurden) spricht.
Im Jahr 2017 zeigt sich in Neukölln eine deutlich abweichende Entwicklung: Es kommt in
den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 zu einem sprunghaften Anstieg der Zahl der
Umwandlungen, die sich in den vier Quartalen zwischen 296 und 500 Wohnungen bewegen und damit in der Spitze die Zahl der Umwandlungen vor Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete übertreffen. Die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet bleiben 2017
dagegen überwiegend (Ausnahme 3. Quartal 2017) unter den Werten der letzten drei
Quartale 2016.
Der Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr
2017 hat sich bereits bei der Erstellung des Jahresberichts 2016 angedeutet. Hintergrund
war, dass in den beiden letzten Quartalen 2016 in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2016 die Umwandlung von 1.020 Wohnungen genehmigt (vgl. Abbildung 0.10 im Anhang), aber nur die Umwandlung von 197 Wohnungen vollzogen wurde. Bei vielen der im
Jahr 2016 genehmigten und noch nicht umgewandelten Wohnungen wurde die Umwandlung demnach erst im Jahr 2017 mit verfahrensbedingter zeitlicher Verzögerung vollzogen. Der Vollzug der Umwandlung dieser 1.020 genehmigten Wohnungen hat sich offensichtlich bis ins 3. Quartal 2017 erstreckt. Dass im Jahr 2017 für weniger Wohnungen
(1.227) Umwandlungsgenehmigungen erteilt als Umwandlungen (1.543) vollzogen wurden, zeigt, dass der Genehmigungsüberhang aus dem zweiten Halbjahr 2016 in größeren
Teilen abgebaut worden ist und zu den hohen Umwandlungszahlen in dem Jahr maßgeblich beigetragen hat. Daher ist in Neukölln ebenso wie in Mitte für eine tiefergehende Bewertung die Entwicklung im Jahr 2018 abzuwarten.
Bei der Jahresbetrachtung zeigt sich, dass in Neukölln die Zahl der Umwandlungen von
2012 bis 2014 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sehr stark zugenommen und
sich in der Zeit fast versiebenfacht hat. Im übrigen Bezirksgebiet nahm die Zahl der Umwandlungen von 2012 bis 2014 leicht ab und lag insgesamt in dem Zeitraum weit unter

- 89 der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 nahm die Zahl der Umwandlungen im Jahr 2015 nur noch geringfügig zu
und im Jahr 2016 kam es zu einem leichten Rückgang. Im übrigen Bezirksgebiet war die
Entwicklung umgekehrt: Hier stieg die Zahl der Umwandlungen deutlich an und hat sich
von 2014 bis 2016 mehr als verdreifacht (vgl. Abbildung 3.29).
Abbildung 3.29

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2500

1500

1000

132
34
2013
2013

918

940

139

91
88
2012
2012

363

500

0

952

1.543

Anzahl Wohnungen

2000

102

86
24
126
2014
2014

234
39
2015
2015

428

261

2016
2016

20172017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 18-5b

IfS Institut für Stadtforschung

Das Jahr 2017 ist bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und im übrigen Bezirksgebiet von gegenläufigen Entwicklungen geprägt: Während sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 stark erhöhte, ist sie im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen. Durch diese Entwicklung ist der Anteil der Umwandlungen in
den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 an allen Umwandlungen in Neukölln im Jahr
2017 auf 82% gestiegen, womit nahezu der Höchststand von 2014 (86%) erreicht wurde
(vgl. Abbildung 3.30).
Bei der Interpretation des im Jahr 2017 zu beobachtenden Anstiegs der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 in Neukölln sowie ihres Anteils
an den gesamten Umwandlungen im Bezirk ist zu berücksichtigen, dass diese Entwicklungen in hohem Maße den oben beschriebenen verfahrensmäßigen Verzögerungen bzw.
zu großen Teilen dem Abbau eines Genehmigungsüberhangs aus dem zweiten Halbjahr
2016 geschuldet sind (vgl. oben Quartalsbetrachtung).

- 90 Abbildung 3.30

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

100%

2%
12%

90%
29%

prozentualer Anteil Wohnungen

restliches Bezirksgebiet
5%

7%
19%

14%

25%

80%

3%

30%

6%

70%
60%

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

28%

50%
86%

40%

63%

30%
20%

82%

78%
69%

44%

10%
0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

3.6

O28 UmwV Abb 22-5a

IfS Institut für Stadtforschung

Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit

Zusätzlich zu der oben durchgeführten Betrachtung einzelner ausgewählter Bezirke wird
im Folgenden ein stadtweiter Vergleich der Entwicklungen der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 mit verschiedenen Typen von Vergleichsgebieten durchgeführt. Hierzu wurden folgende Einteilungen der sozialen Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete verwendet:
- soziale Erhaltungsgebiete von 2015,
- Nachbargebiete16 der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015,
- soziale Erhaltungsgebiete von 2016,
- Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016,
- soziale Erhaltungsgebiete von 2017,
- Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2017,

16

Angrenzende bzw. nahe Gebiete, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind.

- 91 - sonstige ausgewählte Vergleichsgebiete (Prüfung bzw. Planung als soziales Erhaltungsgebiet ab 2018, relevante Höhe der Umwandlungen 2013 bis 2017, für Umwandlungen prädestinierte Baualtersstruktur und Lage),
- sonstiges Stadtgebiet von Berlin.
Karte 3.5 zeigt die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017 und die verwendeten bzw. oben aufgeführten Arten von Vergleichsgebieten. Es wird deutlich, dass gegenüber der oben dargestellten bezirklichen Betrachtung für den Vergleich zusätzliche
Gebiete in Bezirken, die 2015, 2016 und 2017 über keine sozialen Erhaltungsgebiete verfügten, einbezogen werden und innerhalb der Bezirke mit sozialen Erhaltungsgebieten eine differenziertere Abgrenzung vorgenommen wird.
Karte 3.5
Monitoring Umwandlungen
Einteilung der
Gebietskategorien
im Innenstadtbereich Berlin
Gebietskategorien
soziale Erhaltungsgebiete 2015
Nachbargebiete 2015
soziale Erhaltungsgebiete 2016
Nachbargebiete 2016
soziale Erhaltungsgebiete 2017
Nachbargebiete 2017
sonstige Vergleichsgebiete*
sonstiges Stadtgebiet
*Auswahl anhand mehrerer Kriterien
(Baualter, Baustruktur, Lage, Umwandlungsdynamik, Prüfungsphase)

soziale Erhaltungsgebiete von 2015
soziale Erhaltungsgebiete von 2016
soziale Erhaltungsgebiete von 2017
Planungsräume
Bezirke

Datengrundlage: Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Wohnen
Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH
Stand: 31.12.2017

Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den im Folgenden in diesem Kapitel dargestellten
Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht 2016 ergeben haben, die
zum einen zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet und zum anderen darauf zurückzuführen sind, dass ursprünglich als Nachbargebiete oder sonstige Vergleichsgebiete eingeordnete Bereiche nunmehr zu später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten
gehören.

- 92 3.6.1

Entwicklung in der Quartalsbetrachtung

Soziale Erhaltungsgebiete von 2015
Im Folgenden werden die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und Vergleichsgebieten in den einzelnen Quartalen der Jahre 2015 bis 2017 sowie aus Gründen
der Vergleichbarkeit für die Jahre 2012 bis 2014 pro Quartal (Jahreswerte geteilt durch
die Zahl Vier) dargestellt. Um eine Überfrachtung zu vermeiden, werden die Darstellungen
für die Gebiete auf mehrere Abbildungen verteilt.
Abbildung 3.31 zeigt die stadtweite Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten.
Abbildung 3.31

Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und Nachbargebieten
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2015

Nachbargebiete von 2015

2.042

2.500

0

2015
1. Quart.

2015
2. Quart.

2015
3. Quart.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2015
4. Quart.

2016
1. Quart.

973

2016
4. Quart.

408

577
578

605
2016
3. Quart.

462
462

472

477
2016
2. Quart.

O28 UmwV Abb 33x-1

754

736

729

705

2012
2013
2014
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

862

1.040

1.123
855

966

375

280

500

374

516

551

673

721

1.000

951

1.170

1.087

1.500

667

Anzahl Wohnungen

2.000

2017
1. Quart.

2017
2. Quart.

2017
3. Quart.

2017
4. Quart.

IfS Institut für Stadtforschung

Es wird erneut der (bereits oben für die Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg
dargestellte) starke Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 auf insgesamt 2.042 Wohnungen im 1. Quartal 2015 deutlich. Diese Zahl liegt weit
über den 721 Wohnungen, die 2014 pro Quartal umgewandelt wurden. Wie bereits oben
dargestellt, haben Eigentümer vielfach Umwandlungen noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung durchgeführt, sodass es zu Vorzieheffekten gekommen ist.

- 93 Im 2. Quartal 2015 sank die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015 jedoch deutlich auf 1.170 Wohnungen und im 3. Quartal auf 966 Wohnungen.
Im Zeitraum vom 4. Quartal 2015 bis zum 2. Quartal 2017 bewegten sich die Umwandlungen mit einer Ausnahme (4. Quartal 2016 462 Wohnungen) innerhalb einer relativ engen Spanne von 705 bis 862 Wohnungen und damit auf einem deutlich niedrigeren Niveau als zuvor im Jahr 2015. Im 3. und 4. Quartal 2017 lag die Zahl der Umwandlungen
mit 408 und 577 Wohnungen noch einmal deutlich niedriger. Der sehr starke Rückgang
der Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 vom 1. Quartal
2015 bis zum 4. Quartal 2017 um 72% verdeutlicht, dass sich mit zunehmender Dauer
seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung die Umwandlungsaktivitäten immer mehr
abgeschwächt haben. Auch gegenüber dem 2. Quartal 2015, das anders als das 1. Quartal 2015 nicht mehr so stark von Vorzieheffekten geprägt ist, haben sich die Umwandlungen bis zum 4. Quartal 2017 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 mehr als halbiert.
Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 zeigt sich eine abweichende Entwicklung: In den Jahren 2012 bis 2014 liegen die Umwandlungen pro Quartal
deutlich niedriger (teilweise halb so hoch) als bei den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015, was auch noch für das 1. Quartal 2015 zutrifft. Im 2. Quartal 2015 steigt die Zahl
der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 2015 sprunghaft an (nahezu auf das Niveau der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015) und hält dieses Niveau bis zum 4. Quartal
2015. Dies verdeutlicht, dass es mit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung zu
deutlichen Verlagerungseffekten beim Umwandlungsgeschehen von den Erhaltungsgebieten von 2015 in deren Nachbargebiete gekommen ist. Zusätzlich hat es Verlagerungseffekte in andere Gebiete gegeben, auf die weiter unten eingegangen wird.
In den Quartalen des Jahres 2016 bewegen sich die Umwandlungen der Nachbargebiete
auf deutlich niedrigerem Niveau (weniger als halb so hoch wie im 4. Quartal 2015) und
liegen auch meist unter dem Niveau der ebenfalls deutlich zurückgegangenen Umwandlungen der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, was für eine Abschwächung der Verlagerungseffekte im Jahr 2016 spricht. Im Jahr 2017 zeigt sich jedoch eine Umkehr: Die
Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 2015 steigt gegenüber 2016 deutlich an und liegt in drei der vier Quartale über der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten
von 2015. Mit einer Belebung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 (bzw. berlinweit; siehe unten) haben sich offenbar auch die Verlagerungseffekte in
die Nachbargebiete von 2015 wieder verstärkt.
Bei gemeinsamer Betrachtung der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und ihrer Nachbargebiete zeigt sich folgendes Bild: In dem von Vorzieheffekten geprägten 1. Quartal
wurden in beiden Gebietstypen zusammen 2.558 Wohnungen umgewandelt. In den drei

- 94 folgenden Quartalen des Jahres 2015 bewegten sich die Umwandlungen zwischen 1.917
und 2.257 Wohnungen. Das heißt, die Zahl der Umwandlungen befand sich nach wie vor
auf sehr hohem Niveau, weil die reduzierte Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in hohem Maß durch Verlagerungseffekte in den Nachbargebieten kompensiert wurde. Ab dem 1. Quartal 2016 lag die Zahl der Umwandlungen in den sozialen
Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten mit 1.256 Wohnungen deutlich
niedriger und bis zum 4. Quartal 2016 sinkt sie weiter auf 924 Wohnungen. Es wird deutlich, dass zwar, wie oben dargestellt, auch im Jahr 2016 noch Verlagerungseffekte zwischen den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten zum Tragen
gekommen sind, aber insgesamt hat in beiden Gebietstypen zusammen betrachtet das
Umwandlungsgeschehen stark nachgelassen und bewegt sich etwas unter dem Niveau
der Umwandlungen im Jahr 2014 (1.096 Wohnungen pro Quartal). Im 1. Quartal 2017 ist
die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren
Nachbargebieten sprunghaft auf 1.902 Wohnungen angestiegen und hat sich gegenüber
dem Vorquartal mehr als verdoppelt. In den Folgequartalen kommt es zu einem Rückgang
und im 4. Quartal 2017 wird mit 1.155 Wohnungen wieder die Spanne erreicht, in der sich
die Quartale des Jahres 2016 bewegten. Gleichwohl haben sich, wie oben dargestellt, die
Verlagerungseffekte von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in ihre Nachbargebiete wieder verstärkt.

Soziale Erhaltungsgebiete von 2016
Bei der Interpretation der Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 ist
zu berücksichtigen, dass diese in einem relativ kurzen Zeitraum zwischen dem
25.05.2016 und dem 13.08.2016 in Kraft getreten sind und die Umwandlungen daher dort
im 1. und 2. Quartal 2016 dem Genehmigungsvorbehalt teilweise noch gar nicht und in
den anderen Fällen noch nicht sehr lange unterlagen. Die Auswirkungen des Genehmigungsvorbehalts auf das Umwandlungsgeschehen kamen daher bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Wesentlichen erst ab dem 3. Quartal 2016 zum Tragen.
In Abbildung 3.32 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und ihren Nachbargebieten dargestellt. Es wird deutlich, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sich bereits von 2012 bis 2014
erhöht haben (von 122 auf 373 Wohnungen pro Quartal) und bis zum 1. bzw. 2. Quartal
2016 weiter deutlich auf 1.111 bzw. 784 Wohnungen angestiegen sind.

- 95 Abbildung 3.32

Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und Nachbargebieten
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2016

Nachbargebiete von 2016

2.500

1.111

1.500

2015
2. Quart.

2015
3. Quart.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2016
1. Quart.

2016
2. Quart.

O28 UmwV Abb 33x-2

229

399

368
316

320
319
51
124

211

265

213
2015
4. Quart.

623

640

765

784
615

2015
1. Quart.

11

128

276

459

2012
2013
2014
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

12

155

228
77

122
37

0

373

500

442

1.000

837

Anzahl Wohnungen

2.000

2016
3. Quart.

2016
4. Quart.

2017
1. Quart.

2017
2. Quart.

2017
3. Quart.

2017
4. Quart.

IfS Institut für Stadtforschung

Nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Mitte 2016 sind die Umwandlungen im 3. Quartal 2016 regelrecht eingebrochen und verharrten auch im 4. Quartal 2016
noch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in der Zeit zuvor. Wie oben anhand der
sozialen Erhaltungsgebiete in Neukölln dargestellt wurde (vgl. Kap. 3.5.2), ist dieser Rückgang jedoch nicht alleine auf das Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016
zurückzuführen, sondern auch auf bereits im 2. Halbjahr 2016 genehmigte aber erst im
Jahr 2017 vollzogene bzw. im Grundbuch eingetragene Umwandlungen. Dieser verzögerte Vollzug hat dazu beigetragen, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr 2017 wieder spürbar angestiegen sind. Bei Betrachtung
des gesamten Zeitraums nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016
(vom 3. Quartal 2016 bis zum 4. Quartal 2017) wurden 461 Wohnungen pro Quartal umgewandelt und damit deutlich weniger als in den vier Quartalen zuvor (vom 3. Quartal
2015 bis 2. Quartal 2016) mit 837 Wohnungen pro Quartal.
Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 haben sich die Umwandlungszahlen ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2012 (37
Wohnungen pro Quartal) bis zum 1. Quartal 2016 (265 Wohnungen) spürbar erhöht. Auch
in den folgenden Quartalen der Jahre 2016 und 2017 fanden die Umwandlungen in den
Nachbargebieten (mit einer Ausnahme: 3. Quartal 2016) auf einem erhöhten Niveau
innerhalb einer Spanne von 229 bis 442 Wohnungen statt. Die erhöhten Umwandlungs-

- 96 zahlen in den Nachbargebieten bei zugleich niedrigeren Umwandlungen in den sozialen
Erhaltungsgebieten von 2016 dürften in Zusammenhang mit Verlagerungseffekten stehen,
die zunächst von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und anschließend vor allem
ab dem 4. Quartal 2016 von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 ausgingen.
Bei gemeinsamer Betrachtung der Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und ihren Nachbargebieten zeigt sich folgendes Bild: Die Umwandlungen waren im 1. und 2. Quartal 2016 am höchsten (1.376 bzw. 995 Wohnungen),
was im Wesentlichen auf Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Gebiete zurückzuführen sein dürfte. Ab dem 3. Quartal 2016, nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016, fielen die Umwandlungszahlen in diesen und den Nachbargebieten zusammen deutlich niedriger aus (175 bzw. 639 Wohnungen). Vom dem 1. bis 4. Quartal
2017 bewegten sich die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und
ihren Nachbargebieten (auch aufgrund des oben dargestellten zeitlich verzögerten Vollzugs von Umwandlungen) auf einem deutlich erhöhten Niveau (zwischen 684 und 1.164
Wohnungen). Dieses entspricht etwa dem des 2. Quartals 2016 (vor Inkrafttreten der
meisten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016), allerdings aufgrund der dargestellten
Verlagerungseffekte mit deutlich höherem Gewicht der Nachbargebiete am gesamten
Umwandlungsgeschehen.
Insgesamt lassen sich für die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 und ihre Nachbargebiete Parallelen gegenüber den oben dargestellten Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten feststellen. Allerdings sind diese aufgrund des späteren Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 mit entsprechender zeitlicher Verzögerung eingetreten. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die
Entwicklungen bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr 2017 von verfahrensbedingten Verzögerungen geprägt sind, sodass die weitere Entwicklung des Umwandlungsgeschehens abgewartet werden muss.

Soziale Erhaltungsgebiete von 2017
Die sozialen Erhaltungsgebiete von 2017 sind zum einen Mitte des Jahres (zwischen dem
12.05.2017 und dem 06.08.2017) und zum anderen zum Ende des Jahres (zwischen dem
01.12.2017 und dem 17.12.2017) in Kraft getreten. Aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte des Inkrafttretens und der kurzen Zeitspanne nach dem Inkrafttreten sind die Interpretationsmöglichkeiten für die Entwicklungen in diesen Gebieten derzeit noch sehr
eingeschränkt. Die Umwandlungen bewegen sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2017 und ihren Nachbargebieten auf deutlich niedrigerem Niveau als in den sozialen

- 97 Erhaltungsgebieten von 2015 und 2016 sowie deren Nachbargebieten (vgl. Abbildung
3.33).
Abbildung 3.33

Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 und Nachbargebieten
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012 -2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2017

Nachbargebiete von 2017

2.500

1.500

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2016
3. Quart.

2016
4. Quart.

2017
1. Quart.

2017
2. Quart.

2017
3. Quart.

O28 UmwV Abb 33x-3

118
52

276
221

2016
2. Quart.

169
290

324

2016
1. Quart.

233
247

2015
4. Quart.

268

2015
3. Quart.

42

160
151

2015
2. Quart.

248

113
135

2015
1. Quart.

14

170
96

68
25

2012
2013
2014
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

66
93

0

81
30

42
38

500

218
174

1.000

68

Anzahl Wohnungen

2.000

2017
4. Quart.

IfS Institut für Stadtforschung

Es lässt sich erkennen, dass in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 bereits ab dem
Jahr 2015 und in den Nachbargebieten vor allem im Jahr 2017 eine Erhöhung des Umwandlungsgeschehens stattgefunden hat. Im letzten Quartal 2017 ist zwar die Zahl der
Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 gegenüber den Vorquartalen deutlich zurückgegangen, allerdings ist unklar, inwiefern dies eine Folge der Umwandlungsverordnung ist, weil sich in den Nachbargebieten die Umwandlungen noch
stärker reduziert haben und sich somit das gesamte Umwandlungsgeschehen stark
vermindert hat. Zu diesen Gebieten kann im nächsten Jahresbericht mehr gesagt werden,
wenn ein längerer Zeitraum nach dem Inkrafttreten betrachtet werden kann.

Sonstige Vergleichsgebiete und sonstiges Stadtgebiet
In Abbildung 3.34 ist die quartalsbezogene Entwicklung der Umwandlungen von 2012 bis
2017 für die sonstigen Vergleichsgebiete und das sonstige Stadtgebiet dargestellt. Die
Umwandlungen in den sonstigen Vergleichsgebieten weisen ab dem 2. Quartal 2015 ei-

- 98 nen Anstieg auf, der darauf hindeutet, dass auch diese Gebiete von Verlagerungseffekten
aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 betroffen waren. Vom 3. Quartal 2015 bis
zum 4. Quartal 2017 bewegten sich die Umwandlungen überwiegend (Ausnahmen: 2. und
4. Quartal 2016) in der Spanne von 725 bis 901 Wohnungen.
Abbildung 3.34

Umgewandelte Wohnungen in verschiedenen Vergleichsgebieten
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 sonstige Vergleichsgebiete

sonstiges Stadtgebiet

2.500

0

2015
1. Quart.

2015
3. Quart.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2015
4. Quart.

2016
2. Quart.

O28 UmwV Abb 33x-4

2016
4. Quart.

801

725
725

744

517

236

216
2016
3. Quart.

236

462

605

619
2016
1. Quart.

330

345

334
2015
2. Quart.

757

785

727
750

528

635

2012
2013
2014
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

340

609
454
255

341
304

500

734

1.000

901

951

1.500

579

Anzahl Wohnungen

2.000

2017
1. Quart.

2017
2. Quart.

2017
3. Quart.

2017
4. Quart.

IfS Institut für Stadtforschung

Das sonstige Stadtgebiet verzeichnete bis zum 4. Quartal 2015 einen spürbaren Anstieg
der Umwandlungen bis auf 750 Wohnungen, in den Quartalen des Jahres 2016 lagen die
Umwandlungen jedoch wieder deutlich niedriger (zwischen 216 und 345 Wohnungen). In
den ersten drei Quartalen 2017 ist die Zahl der Umwandlungen erneut von einem deutlich
höheren Niveau gekennzeichnet (zwischen 517 und 725 Wohnungen), um im letzten
Quartal 2017 auf 236 Wohnungen "einzubrechen".

Überblick über die Entwicklung in einzelnen Quartalen
Tabelle 3.5 enthält (ergänzend zu Abbildung 3.31 bis Abbildung 3.34) einen Überblick
über die quartalsweise Entwicklung der Umwandlungen in den einzelnen oben dargestellten Gebietstypen und Berlin insgesamt. Deutlich wird, dass das 1. Quartal 2017 mit 4.826
umgewandelten Wohnungen einen Höchststand für Berlin insgesamt aufweist. Dieser hohe Wert in diesem Zeitabschnitt ist bemerkenswert, da in den beiden vorangegangenen

- 99 Quartalen mit 2.694 und 2.810 Wohnungen die niedrigsten Umwandlungszahlen im Betrachtungszeitraum 2015 bis 2017 auftraten. Wie bereits oben mehrfach dargestellt, ist
dieser hohe Wert auch auf eine hohe Zahl an bereits zuvor in sozialen Erhaltungsgebieten
genehmigten, aber erst im Jahr 2017 vollzogenen Umwandlungen zurückzuführen. In allen sozialen Erhaltungsgebieten zusammen fand ein Anstieg von 1.000 umgewandelten
Wohnungen im 4. Quartal 2016 auf 1.735 Wohnungen im 1. Quartal 2017 statt. Da in allen Nachbargebieten zusammen ein ähnlicher hoher Anstieg von 995 auf 1.729 Wohnungen stattfand, liegt der Schluss nahe, dass die Nachbargebiete ebenso wie die sozialen
Erhaltungsgebiete bei den Umwandlungen von verzögerten Grundbucheinträgen betroffen
waren.
Tabelle 3.5
Anzahl der umgewandelten Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten
2012 bis 2014 pro Quartal und jeweils 1. bis 4. Quartal 2015, 2016 und 2017
2012

2013

2015

2014

2016

2017

pro
pro
pro
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal
Soziale Erhaltungsgebiete von 2015

667

673

721

2.042

1.170

966

855

705

729

736

462

862

754

408

577

Soziale Erhaltungsgebiete von 2016

122

228

373

276

459

837

615

1.111

784

51

320

640

368

765

623

Soziale Erhaltungsgebiete von 2017

42

81

68

66

170

113

160

248

324

268

218

233

169

276

118

Soziale Erhaltungsgebiete zusammen

831

981

1.162

2.384

1.799

1.916

1.630

2.064

1.837

1.055

1.000

1.735

1.291

1.449

1.318

Nachbargebiete von 2015

280

374

375

516

1.087

951

1.123

551

477

472

462

1.040

605

973

578

Nachbargebiete von 2016

37

77

155

12

11

128

213

265

211

124

319

442

316

399

229

Nachbargebiete von 2017

38

30

25

93

96

135

151

14

68

42

174

247

290

221

52

Nachbargebiete zusammen

354

481

554

621

1.194

1.214

1.487

830

756

638

955

1.729

1.211

1.593

859

sonstige Vergleichsgebiete

341

579

609

635

951

734

727

901

462

785

619

757

744

725

801

695

1.059

1.163

1.256

2.145

1.948

2.214

1.731

1.218

1.423

1.574

2.486

1.955

2.318

1.660

Vergleichsgebiete zusammen
sonstiges Stadtgebiet
Gesamtstadt Berlin

304

255

454

340

528

334

750

345

330

216

236

605

517

725

236

1.829

2.295

2.779

3.980

4.472

4.198

4.594

4.140

3.385

2.694

2.810

4.826

3.763

4.492

3.214

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

In den einzelnen Teilgebieten weichen die Quartale, in denen die Umwandlungen Höchststände aufwiesen, zum Teil deutlich von dem gesamtstädtischen Höchststand ab. In den
sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 lag der Höchststand der Umwandlungen aufgrund
der Vorzieheffekte bereits im 1. Quartal 2015 und damit deutlich früher als in Berlin insgesamt. In der Folgezeit hat sich in diesen sozialen Erhaltungsgebieten die Zahl der Umwandlungen durch die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung weitgehend
kontinuierlich reduziert.
In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 lag der Höchststand aufgrund des späteren
Zeitpunkts des Inkrafttretens erst im 1. Quartal 2016 und beruhte ebenfalls vor allem auf
Vorzieheffekten und Verlagerungseffekten von Erhaltungsgebieten von 2015. Eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung konnte erst ab dem 3. Quartal 2016 einsetzen. Ab diesem Zeitpunkt sind deutlich niedrigere Umwandlungszahlen festzustellen, die
sich allerdings 2017 im Rahmen der generellen Belebung des Umwandlungsgeschehens
und aufgrund von Sondereffekten (wie mit Verzögerung vollzogenen Umwandlungen aus

- 100 Vorjahren; vgl. Kapitel 3.5.2 zur Entwicklung im 1. Quartal 2017 in Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow) wieder erhöhten.
Die Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016 haben ihre (durch
Verlagerungseffekte verursachten) Höchststände jeweils erst nach Inkrafttreten der jeweiligen Umwandlungsverordnung bzw. der Erhaltungsgebiete: die Nachbargebiete 2015 im
4. Quartal 2015 und die Nachbargebiete 2016 im 1. Quartal 2017. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 und ihren Nachbargebieten lassen sich die Höchststände aufgrund der kurzen Spanne seit dem Inkrafttreten und der relativ niedrigen Zahlen nicht
sinnvoll einordnen.

3.6.2

Entwicklungen in der Jahresbetrachtung

In Tabelle 3.6 ist die Entwicklung der Zahl der umgewandelten Wohnungen von 2012 bis
2017 in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 sowie in
den jeweiligen Nachbargebieten, den sonstigen Vergleichsgebieten und dem sonstigen
Stadtgebiet dargestellt. Schwerpunktmäßig betrachtet wird die Entwicklung im aktuellen
Jahr 2017 gegenüber 2016 und gegenüber 2014, dem Jahr vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung.
Berlinweit haben die Umwandlungen von 2014 bis 2017 von 11.115 auf 16.295 Wohnungen bzw. um 47% zugenommen. Die Entwicklung in den einzelnen Gebietskategorien
weicht hiervon sehr stark ab und ist teilweise gegengerichtet: Der Anstieg in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten (von 2015, 2016 und 2017) war mit 25% (von 4.648 auf
5.793 Wohnungen) nur etwa halb so hoch. Unter den sozialen Erhaltungsgebieten weisen
die von 2015 sogar einen Rückgang um 10% (von 2.882 auf 2.601 Wohnungen) auf, während die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 (+60%) und die von 2017 (+192%) von
starken Anstiegen geprägt sind. In den gesamten Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete (von 2015, 2016 und 2017) betrug der Anstieg von 2014 bis 2017 144%
(von 2.214 auf 5.392 Wohnungen). Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 24% (von
2.436 auf 3.027 Wohnungen) und das sonstige Stadtgebiet Berlins mit 15% (von 1.817
auf 2.083 Wohnungen) unterdurchschnittliche Anstiege auf.
Der Vergleich macht deutlich, dass von 2014 bis 2017 die Zahl der Umwandlungen (entgegen der berlinweiten Entwicklung) einzig in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015
zurückgegangen ist. Wie oben im Detail dargestellt wurde, ist diese Entwicklung auf die
dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung zurückzuführen. Bei den später in Kraft
getretenen sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 zeigt sich diese dämpfende Wirkung
noch nicht so klar, weil die Umwandlungen im Jahr 2017 von einer großen Zahl an Fällen

- 101 geprägt sind, die mit Verzögerung im Grundbuch eingetragen wurden. Bei den sozialen
Erhaltungsgebieten von 2017 ist der Zeitraum seit deren Inkrafttreten zu kurz. Die Nachbargebiete aller sozialen Erhaltungsgebiete weisen den höchsten Anstieg aller Gebiete
auf, was die starken Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen aus den sozialen
Erhaltungsgebieten (insbesondere der von 2015) verdeutlicht. Die sonstigen Vergleichsgebiete und das übrige Stadtgebiet scheinen angesichts des unterdurchschnittlichen Anstiegs hiervon in wesentlich geringerem Maß betroffen zu sein, wenngleich auch sie sich
der berlinweiten Belebung des Umwandlungsgeschehens nicht entzogen haben.
Tabelle 3.6
Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 2012-2017:
Anzahl der umgewandelten Wohnungen
Gebietskategorien
Soziale Erhaltungsgebiete von 2015
Soziale Erhaltungsgebiete von 2016
Soziale Erhaltungsgebiete von 2017
Soziale Erhaltungsgebiete zusammen
Nachbargebiete von 2015
Nachbargebiete von 2016
Nachbargebiete von 2017
Nachbargebiete zusammen
sonstige Vergleichsgebiete
Vergleichsgebiete zusammen
sonstiges Stadtgebiet
Gesamtstadt Berlin

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2.666
487
169
3.322
1.119
146
152
1.417
1.362
2.779
1.215
7.316

2.693
910
322
3.925
1.496
307
120
1.923
2.314
4.237
1.019
9.181

2.882
1.493
273
4.648
1.498
618
98
2.214
2.436
4.650
1.817
11.115

5.033
2.187
509
7.729
3.677
364
475
4.516
3.047
7.563
1.952
17.244

2.632
2.266
1.058
5.956
1.962
919
298
3.179
2.767
5.946
1.127
13.029

2.601
2.396
796
5.793
3.196
1.386
810
5.392
3.027
8.419
2.083
16.295

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Summe
18.507
9.739
3.127
31.373
12.948
3.740
1.953
18.641
14.953
33.594
9.213
74.180

IfS Institut für Stadtforschung

Bei Betrachtung der Veränderung der Zahl der Umwandlungen im Jahr 2017 gegenüber
dem Vorjahr zeigen sich ähnliche Gegensätze: Berlinweit haben die Umwandlungen um
25% (von 13.029 auf 16.295 Wohnungen) zugenommen. In den sozialen Erhaltungsgebieten zusammen sind die Umwandlungen um 3% (von 5.956 auf 5.793 Wohnungen) zurückgegangen, in den Nachbargebieten zusammen dagegen um 70% (von 3.179 auf
5.392 Wohnungen) gestiegen. Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 9% einen unterdurchschnittlichen und das sonstige Stadtgebiet mit 85% einen überdurchschnittlichen
Anstieg auf.
Es wird deutlich, dass sich hinter dem berlinweiten spürbaren Anstieg der Umwandlungen
von 2016 bis 2017 sehr unterschiedliche und zum Teil gegenläufige Entwicklungen in einzelnen Teilgebieten verbergen. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen leicht sanken, sind sie in den Nachbargebieten, sonstigen Vergleichsgebieten und im sonstigen Stadtgebiet (teilweise sehr stark) gestiegen.
Diese Entwicklungen haben sich in spürbar veränderten Anteilen dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen in Berlin niedergeschlagen. Während der Anteil der

- 102 Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 im Jahr 2014 noch bei 26%
an allen Umwandlungen in Berlin lag, betrug er im Jahr 2017 nur noch 16%. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 sowie den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete zusammen betrachtet ist der Anteil von 35% im Jahr 2014 auf 54% gestiegen. Die Anteile der sonstigen Vergleichsgebiete und des sonstigen Stadtgebiets sind
von zusammen 38% auf 32% zurückgegangen (vgl. Abbildung 3.35).
Abbildung 3.35

Umgewandelte Wohnungen in den soz. Erhaltungsgebieten und verschiedenen Vergleichsgebieten
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 sonstiges Stadtgebiet

sonstige Vergleichsgebiete

Nachbargebiete 2017

Nachbargebiete 2016

Nachbargebiete 2015

Erhaltungsgebiete 2017

Erhaltungsgebiete 2016

Erhaltungsgebiete 2015

100%
90%

17%

11%

16%

80%
19%

25%

2%
2%

1%
3%

22%

Anzahl Wohnungen

70%
60%
50%
40%

15%
2%
7%

16%

9%

18%

21%

3%
2%

2%
7%

2%

10%

13%

13%

19%
5%

9%
21%

15%

13%

4%

30%

20%

1%
6%

11%

3%

20%
8%

13%

5%
17%
15%

36%
29%

10%

26%

29%
20%

16%

0%
2012

2013

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2014

2015
O28 UmwV Abb 34-4

2016

2017
IfS Institut für Stadtforschung

- 103 4.

Zusammenfassung

Der Jahresbericht 2017 widmete sich in einem ersten Teil der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, TempelhofSchöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 2017 über insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete verfügten.17 Zusätzlich wurde auf die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 eingegangen, in dem weitere vier soziale Erhaltungsgebiete
hinzugekommen sind. In einem weiteren Teil wurden zunächst als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Entwicklung dargestellt und auf die Entwicklung
der Umwandlungen auf verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Folgenden werden
wesentliche Ergebnisse dargestellt.

Umwandlungsgenehmigungspraxis
Im Jahr 2017 wurden in den 42 existierenden sozialen Erhaltungsgebieten für rund 3.600
Wohnungen Anträge auf eine Umwandlungsgenehmigung gestellt, von denen für 99% der
Wohnungen bis zum 30.06.2018 eine Genehmigung erteilt wurde. Über die Hälfte der beantragten Umwandlungsgenehmigungen entfiel auf die zwölf Erhaltungsgebiete von 2016.
Die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen ist vom 1. bis zum 3. Quartal 2017
zunächst trotz zunehmender Anzahl an Gebieten gesunken, zum 4. Quartal 2017 dann
aber wieder gestiegen. Die Zunahme der beantragten und der genehmigten Wohnungen
zum 4. Quartal 2017 ist jedoch vor allem auf die Entwicklungen in vier Erhaltungsgebieten
von 2015 sowie weiteren sechs Erhaltungsgebieten von 2016 zurückzuführen (eher zufallsbedingte Schwankungen).
Für über zwei Drittel der Wohnungen wurden die Anträge von sonstigen juristischen Personen gestellt, während auf private Eigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts,
sonstige gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Erwerbergemeinschaften deutlich
kleinere Anteile entfallen. Die mit Abstand häufigste Begründung der Anträge ist die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die
Mieter. Der Anteil dieser Begründung an allen Begründungen lag bei den Anträgen im
Jahr 2017 bei 96%. Anträge mit den Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und
"Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden nur im 1. Quartal 2017 eingereicht.
Anträge ohne Begründung gab es in geringem Umfang nur im 2. und 3. Quartal 2017.

17

Ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt im Bezirk Mitte, welches im Laufe des Jahres 2016
aufgehoben wurde.

- 104 Im 1. Halbjahr 2018 wurden in nunmehr 46 sozialen Erhaltungsgebieten für insgesamt
rund 1.700 Wohnungen Umwandlungsgenehmigungen beantragt. Bis zum Stichtag
30.06.2018 wurde bereits der Großteil der beantragten Wohnungsumwandlungen genehmigt (94%) und nur in geringem Umfang untersagt (1%). Einige Verfahren sind noch offen
(5%). Gegenüber dem 4. Quartal des Jahres 2017 ging die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen im 1. und 2. Quartal 2018 deutlich zurück (trotz gestiegener Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete). Knapp die Hälfte aller Umwandlungsgenehmigungen wurde in den zwölf Erhaltungsgebieten von 2016 beantragt.
Für mehr als vier Fünftel der für eine Umwandlung beantragten Wohnungen wurden die
Anträge von sonstigen juristischen Personen eingereicht (85%). Auf private Eigentümer,
Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Erwerbergemeinschaften entfielen entsprechend
deutlich kleinere Anteile. Wie im Jahr 2017 dominiert auch im 1. Halbjahr 2018 weiterhin
als Begründung für die beantragte Umwandlungsgenehmigung die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter (95%). Nur
sehr wenige Fälle beziehen sich auf die Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im
Grundbuch" und "Nachlassgrundstück".

Wohnungsmarkt und vollzogene Umwandlungen
In Berlin hat sich in den letzten Jahren die Wohnungsnachfrage wesentlich stärker erhöht
als der Zuwachs an Wohnungen. Hierdurch wurde zunächst Leerstand abgebaut, anschließend hat sich der Wohnungsmarkt deutlich angespannt. Begleitet wurde die Marktanspannung durch einen starken Anstieg der Mieten und einen noch stärkeren Anstieg
der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen. Beides sind die wesentlichen Treiber für
die Zunahme der Umwandlungen in den letzten Jahren, die zunächst 2015 in einem
sprunghaften Anstieg gipfelte. Im Jahr 2016 hat sich die Zahl der Umwandlungen spürbar
abgeschwächt, um im Jahr 2017 erneut stark und nahezu auf das Niveau des Jahres
2015 anzusteigen.
Aufgrund der Umwandlungsverordnung lassen sich innerhalb der Jahre 2015 bis 2017
sehr unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen in verschiedenen Teilgebieten
Berlins feststellen. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 (im Jahr 2015 bestehende Gebiete) hat die Zahl der Umwandlungen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im Verlauf der Jahre 2015 bis 2017 spürbar abgenommen, was für deren Wirksamkeit spricht. Die volle Wirkung ist erst mit zeitlicher Verzögerung sichtbar geworden, weil
etliche der insbesondere vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogenen Umwandlungen bereits vor deren Inkrafttreten beantragt wurden und das
Umwandlungsgeschehen in dieser Zeit höher erscheinen ließen als es tatsächlich war.

- 105 Das Umwandlungsgeschehen hat sich jedoch in Teilen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 verlagert, insbesondere in deren Nachbargebiete sowie in erst 2016 bzw.
2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete und deren Nachbargebiete. Neben diesen Verlagerungseffekten lassen sich zusätzlich in den sozialen Erhaltungsgebieten von
2015 erhebliche Vorzieheffekte durch die Umwandlungsverordnung feststellen, die sich in
einem massiven Anstieg der Umwandlungen im 1. Quartal 2015 ausdrücken. Diese sind
darauf zurückzuführen, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung von den Eigentümern viele Umwandlungen durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen. Der berlinweit festzustellende starke Wiederanstieg der Umwandlungen im Jahr
2017 hat in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 insgesamt nicht stattgefunden,
vielmehr ist dort die Zahl der Umwandlungen leicht gesunken. Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in diesen Gebieten zu einer deutlich gemäßigteren Entwicklung als
im gesamten Berlin beigetragen hat.
Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 (im Jahr 2016 neu in Kraft getretene Gebiete) und ihren Nachbargebieten hat sich zunächst eine Entwicklung angedeutet, die
zeitlich versetzt einen Verlauf nach ähnlichem Muster wie bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 erwarten ließ. Im Jahr 2017 hat sich jedoch gezeigt, dass die Zahl der
Umwandlungen stark von verzögert im Grundbuch eingetragenen Fällen und der allgemeinen Belebung des Umwandlungsgeschehens in Berlin geprägt war, was eine Einordnung der Entwicklungen erschwert. Hier sollte ebenso wie bei den Entwicklungen bei den
sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 (wegen des kurzen Zeitraums seit dem Inkrafttreten) für eine zuverlässigere Einordnung die Entwicklung im Jahr 2018 abgewartet werden.

Ausblick
Im folgenden Jahresbericht 2018 wird es weiterhin unter anderem um die Frage gehen,
wie sich die Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und
2017 mit längerer Dauer des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung entwickelt. Zusätzlich ist von Interesse, welche Auswirkungen sich aus dem Handeln der Akteure sowohl auf Seiten der Bezirke als auch der Eigentümer mit zunehmender Dauer der Anwendung und gewonnener Erfahrung mit dem Instrument zeigen. Bei den 2018 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten steht erneut die Frage im Mittelpunkt, ob sich mit
entsprechender zeitlicher Verzögerung ähnliche Entwicklungen wie in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 feststellen lassen oder ob sich (auch aufgrund
von Erfahrungswissen oder anderen Bestandsstrukturen) Abweichungen bei der Genehmigungspraxis ergeben.

- 106 Was die vollzogenen Umwandlungen angeht, sind die Einflüsse der Wohnungsmarktentwicklung und insbesondere der Preisentwicklung auf das Umwandlungsgeschehen in Berlin von Interesse. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob sich eine Fortsetzung des langandauernden und rasanten Preisanstiegs oder eine Abschwächung/Stagnation andeutet, die
sich auf das Umwandlungsgeschehen dämpfend auswirken könnte. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten ist in Erfahrung zu bringen, ob sich die Zahl der Umwandlungen in den
sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 jeweils weiter reduziert bzw. auf
dem erreichten Niveau stabilisiert und sich die bisher zu beobachtende Wirksamkeit der
Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen als dauerhaft erweist. Des
Weiteren ist zu prüfen, ob sich mit längerem Bestehen der Umwandlungsverordnung in
den sozialen Erhaltungsgebieten dämpfende Wirkungen auf die Entwicklung der Mieten
zeigen und ob sich deren Einstufung beim Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung verändert. Es wird zu beobachten sein, welche Auswirkungen sich aus der wachsenden Zahl an sozialen Erhaltungsgebieten bzw. der immer
größer werdenden Abdeckung des inneren Stadtbereichs auf das Umwandlungsgeschehen und die festgestellten Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den
sozialen Erhaltungsgebieten in Nachbargebiete und andere Vergleichsgebiete ergeben.
Schließlich ist von Interesse, welche Entwicklungen sich bei den 2018 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten feststellen lassen.

- 107 Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten
Abbildung 0.1

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen1 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.185

1.200
1.040
1.000

971

19

1.079
1.000

860

Anzahl Wohnungen

800

860
811

804

285
193

686

600

736

57

17
18

534
1.021

1.079

1.000
860

686

667

747

686

89
13

1.185

87
400

643

811
701

541
447

200

0

2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

2018/II

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es 46 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (22 Erhaltungsgebiete von 2015, 12 Erhaltungsgebiete
von 2016, 9 Erhaltungsgebiete von 2017, 4 Erhaltungsgebiete von 2018). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (2015) ist ab 25.05.2016 außer Kraft.
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3i)

Abbildung 0.2

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 22 Erhaltungsgebieten von 20151 genehmigte Umwandlungen
1.000

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

971
860

800

285

Anzahl Wohnungen

193

686

653
33

600

534
460

87
374

375

400
686

667

686

620
447

200

2

2015/II 2015/III 2015/IV
1
2

2016/I

339
302
18

48
13

217
460

375
301

0

334

301

2016/II 2016/III 2016/IV

374

2017/I

334

284

278

217

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

2018/II

Im Jahr 2015 gibt es 22 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt ist ab 25.05.2016 außer Kraft).
Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3i-1)

IfS Institut für Stadtforschung

- 108 Abbildung 0.3

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

800
699
665
623

Anzahl Wohnungen

19

556

600
486

477
408

400

17
646

699

151

200

623
486

556

228

477
391

24

228

127
0
2015/II2 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

2018/II

1

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3i-2)

Abbildung 0.4

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

Anzahl Wohnungen

800

600

400
305

200
102

26
0
2015/II2 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

305
34

102

26
2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

23
11
2018/II

1

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3i-3)

IfS Institut für Stadtforschung

- 109 Abbildung 0.5

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

Anzahl Wohnungen

800

600

400

200
42
1
0
2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

1
2018/I

18
24
2018/II

1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3i-4)

Abbildung 0.6

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800
700
600

Anzahl Wohnungen

500

373

400

328

300
186
200

79

82
100
127
0

187

127

2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

19
63

186

2016/II 2016/III 2016/IV

373

328
736

51

79

17
53

51

2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

187

2018/II

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Mitte insgesamt 6 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 2015,
5 Erhaltungsgebiete von 2016). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (2015) ist ab 25.05.2016 außer Kraft.
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3k-1)

IfS Institut für Stadtforschung

- 110 Abbildung 0.7

Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800
700
600
507

479

Anzahl Wohnungen

500
394

169

400
300

341

331
156

62
479

259

229

341

338
100

269

238

0

259
202

2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

198

21
13

167

27

200

239

225

114
78

225
167

2016/II 2016/III 2016/IV

114
2017/I

205

198
78

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

2018/II

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg insgesamt 9 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind
(7 Erhaltungsgebiete von 2015, 1 Erhaltungsgebiet von 2016, 1 Erhaltungsgebiet von 2017).
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3k-2)

Abbildung 0.8

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Pankow1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

700
600
491
Anzahl Wohnungen

500
107
400

332
24

300
200

149

384

11

308
100
0

162

149

162

195
6

194
118

125

189
118

125

115
33
33

2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

18
19

94
194

97
19
2017/II 2017/III 2017/IV

73

94

73

2018/I

2018/II

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Pankow insgesamt 13 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (10 Erhaltungsgebiete
von 2015, 3 Erhaltungsgebiete von 2017).
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3k-3)

IfS Institut für Stadtforschung

- 111 Abbildung 0.9

Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

700
600

Anzahl Wohnungen

500
400
300

229

200
86
100
0

58
21

22
64

58
21
2
2015/II 2015/III 2015/IV

41

229

38

9

14
27

38

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

90

73

68

63

69

90

73

68

63

45
24

2018/I

2018/II

9
2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Tempelhof-Schöneberg insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind
(4 Erhaltungsgebiete von 2015, 3 Erhaltungsgebiete von 2018).
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3k-4)

Abbildung 0.10

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Neukölln1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
757

800

700
600

543
477

Anzahl Wohnungen

500

396
356

400

326

757

300
543

477

200

396

100
0

149

356

326
55

24

149

14
41

24
2

2015/II 2015/III 2015/IV

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

2018/I

2018/II

1

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Neukölln insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (5 Erhaltungsgebiete von
2016, 2 Erhaltungsgebiete von 2017).
2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3k-5)

IfS Institut für Stadtforschung

- 112 Abbildung 0.11

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Treptow-Köpenick1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

700
600

Anzahl Wohnungen

500
400
300
200
100
0

36
36
2

2015/II 2015/III 2015/IV
1

2

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

24

11
11
2017/I

2017/II 2017/III 2017/IV

11

24

11

2018/I

2018/II

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Treptow-Köpenick insgesamt 3 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 2016, 2 Erhaltungsgebiete von 2017).
Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_3k-6)

Abbildung 0.12

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Lichtenberg1
- Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

700
600

Anzahl Wohnungen

500
400
300
200
100
8
0

8
2

2015/II 2015/III 2015/IV
1

2

2016/I

2016/II 2016/III 2016/IV

2017/I

26

12

26

12

9

2018/I

2018/II

2017/II 2017/III 2017/IV

9

Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Lichtenberg insgesamt 2 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von
2017, 1 Erhaltungsgebiet von 2018).
Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_3k-7)

IfS Institut für Stadtforschung

- 113 Abbildung 0.13

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.600
1.400

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000

896
18

800
600
421

878

400
123

421

200
30
0

1

123

30
Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_12c-1)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.14

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
1.530

1.600
1.400

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000
800

1.530

600
323

400

17
141

200

306
141

0
Erwerbergemeinschaft
1

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_12c-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 114 Abbildung 0.15

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.600
1.400

Anzahl Wohnungen

1.200
1.000
800
600
400
100

200
28
Erwerbergemeinschaft
1

100

28

0
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_12c-3)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.16

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

800

Anzahl Wohnungen

600

460

400

374
334
302
163

341
217

200

175

88
93
0

30
1. Quartal

1

35
82
2. Quartal

127

119

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14d-1)

IfS Institut für Stadtforschung

- 115 Abbildung 0.17

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

800

623
600

Anzahl Wohnungen

486

477
408

400
528
328

322
352

200
51
121

107
0
1. Quartal
1

34

56

2. Quartal

3. Quartal

95
4. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_14d-2)

Abbildung 0.18

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

800

Anzahl Wohnungen

600

400

200
102
26

82
0
1. Quartal
1

2. Quartal

18 8

20

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14d-3)

IfS Institut für Stadtforschung

- 116 Abbildung 0.19

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

2.000

1.500

1.362

Anzahl Wohnungen

18

1.000

1.344
500

0

52

19

52

19

wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

37
37
nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_10d-1)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.20

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

2.000

Verfahren noch offen
1.977

Anzahl Wohnungen

1.500

1.000

1.977

500

17

17

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_10d-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 117 Abbildung 0.21

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

2.000

Anzahl Wohnungen

1.500

1.000

500

128
128

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_10d-2)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.22

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

800

Anzahl Wohnungen

600
460

400

374
334
302
37

200

0

297

302

2. Quartal

3. Quartal

19
52
1. Quartal

1

460

303

4. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.052.106 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13c-1)

IfS Institut für Stadtforschung

- 118 Abbildung 0.23

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

800

623
600
Anzahl Wohnungen

486

477
408

400

17
623
486

477

200

391

0
1. Quartal
1

2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_13c-2)

Abbildung 0.24

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

800

Anzahl Wohnungen

600

400

200
102
26

1. Quartal
1

102

26

0
2. Quartal

3. Quartal

4. Quartal

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13c-3)

IfS Institut für Stadtforschung

- 119 Abbildung 0.25

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

Anzahl Wohnungen

800

600
422
400

48

200

374

0
Erwerbergemeinschaft
1

59

75

13
46

75

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_12d-1)

Abbildung 0.26

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

767

Anzahl Wohnungen

800

600

400

767

200
17
17

0
Erwerbergemeinschaft
1

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_12d-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 120 Abbildung 0.27

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

Anzahl Wohnungen

800

600

400
275
23

200
11
0

1

252

29

11

29

Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

24
24
Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_12d-3)

Abbildung 0.28

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

1.000

Anzahl Wohnungen

800

600

400

200
42

0
Erwerbergemeinschaft
1

1
1

18
24
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts

Kirche

Land
Berlin

landeseigenes
Wohnungsunt.

privater
Eigentümer

sonstiges
gemeinnütz.
Wohnungsunt.

sonstige
juristische
Personen

sonstiger
öffentlicher
Eigentümer

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_12d-4)

IfS Institut für Stadtforschung

- 121 Abbildung 0.29

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

600

Anzahl Wohnungen

400

339

217

249

200

173
39

36
8
1. Quartal

0
1

51
2. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_14c-1)

Abbildung 0.30

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

600

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

556

Anzahl Wohnungen

400

556

228

200

211

17

0
1. Quartal
1

2. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14c-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 122 Abbildung 0.31

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

600

Anzahl Wohnungen

400
305

200
252

34
24
29

0

23
11
2. Quartal

1. Quartal
1

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_14c-3)

Abbildung 0.32

Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 Erwerbergemeinschaft

Gesellschaft
bürgerlichen Rechts

privater
Eigentümer

sonstige
juristische Personen

600

Anzahl Wohnungen

400

200

42
1

1

42

1. Quartal

2. Quartal

0
1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_14c-4)

IfS Institut für Stadtforschung

- 123 Abbildung 0.33

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

518
27
400

491
200

13
13

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

21

4
4
Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

21
nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_10e-1)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.34

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen
784

800

Anzahl Wohnungen

600

400

784

200

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.
O28_UmwG (D_10e-2)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

IfS Institut für Stadtforschung

- 124 Abbildung 0.35

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400
315

23
200
292
24
24

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.
O28_UmwG (D_10e-3)

keine
Angabe

IfS Institut für Stadtforschung

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

Abbildung 0.36

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen

untersagte Umwandlungen

Verfahren noch offen

800

Anzahl Wohnungen

600

400

200

0
wirtschaftl.
Unzumutbarkeit
1

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

1

24

1

24

18

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.
O28_UmwG (D_10e-4)

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

18

IfS Institut für Stadtforschung

- 125 Abbildung 0.37

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

600

Anzahl Wohnungen

400
339

21
217
200
301
217

4
0
1. Quartal
1

13

2. Quartal

Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_13d-1)

Abbildung 0.38

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

600

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

556

Anzahl Wohnungen

400

556

228

200

228

0
1. Quartal
1

2. Quartal

Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13d-2)

IfS Institut für Stadtforschung

- 126 Abbildung 0.39

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

600

Anzahl Wohnungen

400

305

200
281

34
24

34

1. Quartal

2. Quartal

0
1

Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

O28_UmwG (D_13d-3)

Abbildung 0.40

Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin
- Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 wirtschaftl.
Unzumutbarkeit

Nachlassgrundstück

Veräußerung
an Familienangehörige

Bestehen einer
Vormerkung
im Grundbuch

nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude

EigentümerSelbstverpflicht.
(Veräuß. Mieter)

keine
Angabe

600

Anzahl Wohnungen

400

200

42
1
1

18
24

1. Quartal

2. Quartal

0
1

Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind.

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

O28_UmwG (D_13d-4)

IfS Institut für Stadtforschung

- 127 Abbildung 0.41

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1.200

Anzahl Wohnungen

1.000

800

600

2015
2015
4. Quartal

4. Quart.

2016
2016
1. Quartal
1. Quart.

2016
2016
2. Quartal

2. Quart.

2017
2017
1. Quartal

2017
2017
2. Quartal

47

43
1. Quart.

32

2. Quart.

2017
2017
3. Quartal

3. Quart.

112
136

2016
2016
4. Quartal
4. Quart.

228

2016
2016
3. Quartal
3. Quart.

202

2015
2015
3. Quartal
3. Quart.

196

63

55

2015
2015
2. Quartal
2. Quart.

98
178

2015
2015
1. Quartal
1. Quart.

111
192

57

2012
2013
2014
2012
2013
2014
pro Quartal
pro Quartal
pro Quartal
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

195

244

145

131

93

52

10

168
174

0

123

142

321

200

113
155

583

400

2017
2017
4. Quartal

4. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 19-4b

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 0.42

Umgewandelte Wohnungen im Tempelhof-Schöneberg
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2.500

1.500

1.000

0

3

6

7 2014 8

9

10201511

12

234

699

490

532

525

490

4 2013 5

229

40
1 2012 2

208

566

500

762

1.167

Anzahl Wohnungen

2.000

13201614

15

16 201717

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 18-4b

IfS Institut für Stadtforschung

- 128 Abbildung 0.43

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

prozentualer Anteil Wohnungen

80%
59%

70%
69%

70%

70%

77%

60%
93%

50%

40%
30%
20%

41%
31%

30%

30%

23%

10%
7%

0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 22-4a

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 0.44

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1.200

Anzahl Wohnungen

1.000

800

600

19
14

2012
2013
2014
2012
2013
2014
pro Quartal
pro Quartal
pro Quartal
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

28
2015
2015
1. Quartal
1. Quart.

2015
2015
2. Quartal
2. Quart.

2015
2015
3. Quartal
3. Quart.

2015
2015
4. Quartal
4. Quart.

53
57
2016
2016
1. Quartal
1. Quart.

47
29
28
2016
2016
2. Quartal
2. Quart.

46
2016
2016
3. Quartal
3. Quart.

52
71
2016
2016
4. Quartal
4. Quart.

110

45
57

154

28
49

158

113

53
18
9

179

35

129

0

247

200

102

400

12
31
2017
2017
1. Quartal
1. Quart.

46
17
2017
2017
2. Quartal
2. Quart.

62
23
2017
2017
3. Quartal
3. Quart.

29
2017
2017
4. Quartal

4. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 19-6b

IfS Institut für Stadtforschung

- 129 Abbildung 0.45

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2.500

Anzahl Wohnungen

2.000

1.500

1.000

986
423

500

139

0

1 2012 2

3

211
72
35
2013
4
5

411

175

6

75
54
7 2014 8

199

134
9

10201511

12

85
13201614

15

247
52
32
16 201717

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 18-6b

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 0.46

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

prozentualer Anteil Wohnungen

80%
58%

70%

59%

66%
75%

60%
88%

50%

100%

40%
30%

24%
29%
23%

20%

16%

10%
11%

7%

18%
12%

10%

2016

2017

5%

0%
2012

2013

2014

2015

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 22-6a

IfS Institut für Stadtforschung

- 130 Abbildung 0.47

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg
- Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

1.200

Anzahl Wohnungen

1.000

800

600

400

2012
2012
pro Quartal

2013
2014
2013
2014
pro Quartal
pro Quartal
pro Quart. pro Quart. pro Quart.

32

23
2015
2015
1. Quartal
1. Quart.

2015
2015
2. Quartal
2. Quart.

27
25

12

2015
2015
3. Quartal

2015
2015
4. Quartal

3. Quart.

4. Quart.

61
2016
2016
1. Quartal
1. Quart.

2016
2016
2. Quartal

2. Quart.

188

28
3

9

46

84
28

2017
2017
2. Quartal

2017
2017
3. Quartal

2017
2017
4. Quartal

126

145

64
2

48

232

0

247

200

27

17

2016
2016
3. Quartal
3. Quart.

2016
2016
4. Quartal
4. Quart.

2017
2017
1. Quartal

1. Quart.

2. Quart.

3. Quart.

4. Quart.

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2016 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 ist ein soziales Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.
O28 UmwV Abb 19-7b

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

IfS Institut für Stadtforschung

Abbildung 0.48

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg
- Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2015*

2.500

Anzahl Wohnungen

2.000

1.500

1.000

500

630
451

0

191
1 2012 2

3

254
9
4 2013 5

6

111
13
7 2014 8

9

60
10201511

12

105
13201614

83
15

16 201717

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2016 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 ist ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten.

Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 18-7b

IfS Institut für Stadtforschung

- 131 Abbildung 0.49

Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg
- Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015*

soz. Erhaltungsgebiete 2016*

soz. Erhaltungsgebiete 2017*

restliches Bezirksgebiet

100%
90%

prozentualer Anteil Wohnungen

80%
70%
60%
90%

50%

100%

88%

97%

88%
100%

40%
30%
20%
10%
10%

12%

2014

2015

12%

3%

0%
2012

2013

2016

2017

* Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten.

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

O28 UmwV Abb 22-7a

IfS Institut für Stadtforschung

- 132 Tabelle 0.1
Soziale Erhaltungsgebiete1 in Berlin im Jahr 2011:
Prozentualer Anteil der Wohnungen nach Baujahr, Wohnungszahl im Gebäude und Eigentumsform
Bezirke und

Baujahr des Gebäudes

Wohnungszahl im Gebäude

Eigentumsform des Gebäudes

vor
1919

19191948

19491990

ab
1991

1-2
Wohnungen

3 - 12
Wohnungen

13 und
mehr
Wohnungen

Gemeinschaft von
Wohnungseigentümern/
-innen

Privatperson/
en

Wohnungsgenossenschaft

Kommune
o. komm.
Wohnungsuntern.
oder Bund
oder Land

Sonstige

Birkenstraße [2016]

59,3%

3,5%

34,2%

3,0%

0,2%

33,5%

66,3%

19,7%

Leopoldplatz [2016]

65,8%

4,8%

27,1%

2,3%

0,2%

35,7%

64,2%

14,7%

44,1%

1,2%

4,7%

30,4%

33,0%

14,0%

7,4%

Seestraße [2016]

72,4%

13,1%

14,3%

0,3%

0,2%

25,0%

74,8%

30,8%

25,6%

45,7%

0,0%

1,2%

Sparrplatz [2016]

77,9%

0,9%

14,8%

6,4%

0,0%

19,3%

27,5%

80,7%

20,2%

41,9%

3,4%

3,4%

Waldstraße [2016]

67,4%

2,9%

27,5%

2,2%

0,3%

31,1%

26,9%

72,8%

24,9%

40,1%

0,0%

0,5%

34,5%

Bergmannstraße Nord [2015]

86,1%

2,6%

10,3%

1,0%

Boxhagener Platz [2015]

87,2%

4,1%

6,7%

2,0%

0,3%

36,8%

62,9%

20,7%

53,1%

0,5%

2,4%

23,4%

0,1%

19,4%

80,5%

23,9%

45,0%

0,5%

1,7%

Chamissoplatz [2015]

88,7%

2,8%

7,3%

29,0%

1,2%

0,6%

65,4%

34,0%

20,7%

36,7%

0,7%

31,8%

Graefestraße [2015]

77,4%

2,7%

10,0%

18,4%

1,5%

0,3%

31,1%

68,6%

20,7%

46,9%

0,8%

0,3%

Hornstraße [2015]

64,5%

31,3%

0,0%

29,4%

6,1%

0,1%

35,3%

64,6%

27,9%

47,7%

0,0%

1,4%

Luisenstadt [2015]

23,1%

73,2%

2,9%

22,6%

1,4%

0,3%

40,6%

59,1%

23,2%

37,3%

2,4%

4,3%

32,8%

Petersburger Straße [2015]

57,7%

5,1%

30,7%

6,5%

0,1%

23,3%

76,6%

20,9%

30,8%

5,1%

15,7%

27,5%

Kreuzberg Nord [2017]

5,6%

0,3%

90,1%

4,0%

0,2%

13,5%

86,3%

6,5%

6,0%

0,1%

33,1%

54,3%

Weberwiese [2016]

17,9%

2,3%

77,0%

2,8%

0,1%

24,9%

75,0%

9,5%

8,5%

22,8%

26,9%

32,2%

Arnimplatz [2015]

80,2%

10,4%

6,7%

2,6%

0,1%

23,9%

76,0%

22,0%

44,5%

0,0%

3,8%

29,7%

Bötzowstraße [2015]

71,7%

7,2%

14,3%

6,9%

0,9%

31,2%

67,9%

27,8%

35,1%

0,0%

15,9%

21,2%

Falkplatz [2015]

86,8%

6,4%

3,8%

3,0%

0,2%

17,2%

82,7%

34,3%

36,8%

0,3%

6,9%

21,7%

Helmholtzplatz [2015]

87,3%

6,3%

2,6%

3,8%

0,1%

26,7%

73,1%

31,9%

36,2%

5,1%

5,6%

21,3%

Humannplatz [2015]

60,9%

27,0%

7,9%

4,1%

0,1%

46,6%

53,2%

21,0%

28,1%

4,0%

12,7%

34,2%

Kollwitzplatz [2015]

81,3%

2,1%

7,6%

9,0%

0,1%

42,5%

57,4%

33,4%

38,6%

3,3%

9,5%

15,2%

Komponistenviertel [2017]

54,6%

18,9%

13,3%

13,2%

1,6%

73,8%

24,6%

21,1%

35,4%

7,7%

18,5%

17,3%

Langhansstraße [2017]

43,8%

15,2%

16,2%

24,8%

1,5%

57,1%

41,4%

21,9%

31,4%

4,7%

15,2%

26,8%

Ostseestr./Grellstr. [2015]

34,5%

45,2%

13,5%

6,8%

0,0%

68,7%

31,2%

15,6%

13,9%

6,5%

20,8%

43,2%

Pankow Süd [2017]

46,1%

27,9%

14,4%

11,7%

0,3%

54,0%

45,7%

23,8%

24,9%

6,6%

19,1%

25,6%

Pankow Zentrum [2015]

64,7%

10,6%

9,6%

15,1%

1,3%

56,3%

42,5%

29,7%

34,5%

2,5%

16,7%

16,6%

Teutoburger Platz [2015]

75,2%

5,8%

7,3%

11,7%

0,5%

42,9%

56,6%

34,4%

38,7%

1,0%

8,0%

17,8%

Winsstraße [2015]

75,1%

4,7%

13,8%

6,5%

0,1%

23,4%

76,5%

29,6%

33,9%

0,5%

7,0%

28,9%

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015]

38,8%

1,8%

58,7%

0,7%

0,1%

25,2%

74,8%

38,7%

35,8%

0,0%

0,7%

24,8%

Bautzener Straße [2015]

72,4%

1,9%

25,7%

0,0%

0,2%

35,3%

64,5%

18,2%

37,2%

1,1%

31,4%

12,1%

Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]

80,9%

5,6%

11,9%

1,7%

0,3%

36,1%

63,6%

22,4%

41,2%

0,0%

19,3%

17,1%

Schöneberger Insel [2015]

81,6%

2,6%

13,4%

2,4%

0,1%

31,6%

68,3%

28,8%

47,6%

0,0%

0,3%

23,3%

Schöneberger Norden [2018]

40,4%

1,8%

54,8%

3,0%

0,3%

30,3%

69,4%

28,2%

27,4%

0,0%

20,4%

24,0%

Schöneberger Süden [2018]

58,1%

7,7%

32,1%

2,1%

0,1%

31,8%

68,0%

29,2%

37,2%

0,7%

5,4%

27,5%

Tempelhof [2018]

38,6%

29,5%

27,3%

4,5%

0,4%

56,4%

43,1%

27,1%

33,6%

2,9%

3,3%

33,0%

soziale Erhaltungsgebiete

Mitte

Friedrichshain-Kreuzberg

Pankow

Tempelhof-Schöneberg

Neukölln
Flughafenstr./Donaustr. [2016]

77,8%

6,6%

14,4%

1,2%

0,3%

27,2%

72,5%

16,1%

41,4%

8,0%

4,0%

30,6%

Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] 38,7%

25,4%

33,8%

2,1%

0,1%

37,9%

62,1%

17,1%

26,0%

22,2%

0,8%

33,9%

Körnerpark [2016]

70,4%

21,9%

6,8%

0,9%

0,1%

38,9%

61,0%

15,7%

41,9%

6,4%

0,6%

35,4%

Reuterplatz [2016]

74,2%

6,3%

16,1%

3,4%

0,1%

29,6%

70,3%

20,2%

51,4%

0,8%

1,2%

26,4%

Rixdorf [2016]

72,8%

11,9%

14,3%

1,0%

0,5%

37,4%

62,2%

12,0%

46,9%

6,3%

3,0%

31,7%

Schillerpromenade [2016]

72,8%

20,7%

5,6%

1,0%

0,1%

27,9%

72,0%

20,1%

38,5%

2,3%

4,0%

35,0%

Silbersteinstr./Glasower Str. [2017]

52,6%

13,3%

23,7%

10,1%

0,7%

62,9%

36,3%

17,0%

43,9%

6,6%

1,1%

31,4%

Alt-Treptow [2016]

63,0%

14,1%

18,0%

5,0%

0,2%

36,7%

63,1%

14,9%

31,1%

10,3%

15,6%

28,1%

Niederschöneweide [2017]

67,3%

13,1%

7,6%

12,0%

0,2%

60,8%

39,0%

27,7%

36,8%

4,8%

10,5%

20,2%

Oberschöneweide [2017]

64,4%

19,2%

9,0%

7,5%

0,2%

50,4%

49,3%

16,6%

36,9%

1,3%

13,5%

31,7%

Treptow-Köpenick

Lichtenberg
Kaskelstraße [2017]

73,2%

5,4%

4,8%

16,7%

0,9%

70,0%

29,2%

22,7%

47,4%

0,7%

13,2%

16,1%

Weitlingstraße [2018]

30,6%

40,9%

22,8%

5,7%

0,4%

75,9%

23,8%

12,5%

23,7%

4,2%

29,0%

30,6%

62,7%

10,3%

22,5%

4,5%

0,3%

36,6%

63,1%

22,4%

36,2%

3,6%

8,9%

28,9%

Erhaltungsgebiete (Summe)
1

Zum Stand 30.06.2018 sind in Berlin 46 Erhaltungsgebiete in Kraft

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Zensus 2011, Gebäude- und Wohnungszählung

IfS Institut für Stadtforschung

- 133 Tabelle 0.2
Umwandlungsgenehmigung aufgrund "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter"
2
in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin: Anzahl Verkaufsfälle (Wohnungen) im Gesamtzeitraum
Bezirke und
Soziale Erhaltungsgebiete1
Mitte
davon in den Gebieten:
Birkenstraße [2016]
Leopoldplatz [2016]
Seestraße [2016]
Sparrplatz [2016]
Waldstraße [2016]
Friedrichshain-Kreuzberg
davon in den Gebieten:
Bergmannstraße Nord [2015]
Boxhagener Platz [2015]
Chamissoplatz [2015]
Graefestraße [2015]
Hornstraße [2015]
Kreuzberg-Nord [2017]
Luisenstadt [2015]
Petersburger Straße [2015]
Weberwiese [2016]
Pankow
davon in den Gebieten:
Arnimplatz [2015]
Bötzowstraße [2015]
Falkplatz [2015]
Helmholtzplatz [2015]
Humannplatz [2015]
Kollwitzplatz [2015]
Komponistenviertel [2017]
Langhansstraße [2017]
Ostseestr. / Grellstr. [2015]
Pankow Süd [2017]
Pankow Zentrum [2015]
Teutoburger Platz [2015]
Winsstraße [2015]
Tempelhof-Schöneberg
davon in den Gebieten:
Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015]
Bautzener Straße [2015]
Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
Schöneberger Insel [2015]
Schöneberger Norden [2018]
Schöneberger Süden [2018]
Tempelhof [2018]
Neukölln
davon in den Gebieten:
Flughafenstr. / Donaustr. [2016]
Hertzbergpl. / Treptower Str. [2017]
Körnerpark [2016]
Reuterplatz [2016]
Rixdorf [2016]
Schillerpromenade [2016]
Silbersteinstr. / Glasower Str. [2017]
Treptow-Köpenick
davon in den Gebieten:
Alt-Treptow [2016]
Niederschöneweide [2017]
Oberschöneweide [2017]
Lichtenberg
davon in den Gebieten:
Kaskelstraße [2017]
Weitlingstraße [2018]
Erhaltungsgebiete (Summe)

zu verkaufen

Genehmigung

Untersagung

Widerspruch

Zurückweisung

Abhilfen

Klagen

Abweisungen

-

-

-

-

-

-

-

-

8

8

-

-

-

-

-

-

5
2
1
8

5
2
1
8

-

-

-

-

-

-

5
1
2
9

5
1
2
9

-

-

-

-

-

-

9
-

9
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

25

25

-

-

-

-

-

-

1

soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens

2

Der Gesamtzeitraum bezieht sich auf den Zeitraum 14.03.2015 bis 30.06.2018 (seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung).

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018)

IfS Institut für Stadtforschung

Stand: 31.12.2017

und Strukturpolitik GmbH

Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung

für Stadtentwicklung und Wohnen

Datengrundlage: Senatsverwaltung

Bezirke

Planungsräume

unter 1

1 bis 200

201 bis 400

401 bis 600

601 bis 800

801 bis 1.000

über 1.000

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)

910

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)

Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin
2013 bis 2017

Monitoring Umwandlungen

- 134 -

Karte 0.1

Stand: 31.12.2017

und Strukturpolitik GmbH

Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung

für Stadtentwicklung und Wohnen

Datengrundlage: Senatsverwaltung

Bezirke

Planungsräume

unter 1

1 bis 200

201 bis 400

401 bis 600

601 bis 800

801 bis 1.000

über 1.000

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)

910

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)

Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin
2013 bis 2017

Monitoring Umwandlungen

- 135 -

Karte 0.2

Stand: 31.12.2017

und Strukturpolitik GmbH

Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung

für Stadtentwicklung und Wohnen

Datengrundlage: Senatsverwaltung

Bezirke

Planungsräume

unter 1

1 bis 100

101 bis 200

201 bis 300

301 bis 400

401 bis 500

über 500

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)

330

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)

Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin
2017

Monitoring Umwandlungen

- 136 -

Karte 0.3

Stand: 31.12.2017

und Strukturpolitik GmbH

Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung

für Stadtentwicklung und Wohnen

Datengrundlage: Senatsverwaltung

Bezirke

Planungsräume

unter 1

1 bis 100

101 bis 200

201 bis 300

301 bis 400

401 bis 500

über 500

Anzahl der Umwandlungen
je 10.000 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(ohne Wohnheime)

330

Anzahl der umgewandelten
Wohnungen (absolut)

2017

Umwandlungen
von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin

Monitoring Umwandlungen

- 137 -

Karte 0.4
                            
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