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Full text: Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung (Rights reserved) Issue2017 (Rights reserved)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung Jahresbericht 2017 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin, November 2018 Bearbeitung: Dr. Marie Bachmann Jürgen Veser IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH  Lützowstraße 93  10785 Berlin Telefon 030 25 00 07-0  Telefax 030 2 62 90 02  E-Mail IfS@ifsberlin.de  Internet www.ifsberlin.de Kurztitel: Jahresbericht 2017 Monitoring Umwandlung - IfS O28/3 -1- Inhalt 1. Einleitung .......................................................................................................... 3 2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.4 Umwandlungsgenehmigungen .......................................................................... 7 Soziale Erhaltungsgebiete ................................................................................. 8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten............................... 12 Genehmigungspraxis im Jahr 2017 ................................................................. 13 Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 ....................................................... 26 Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter................................................................ 40 Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken .................. 41 3. 3.5.1 3.5.2 3.6 3.6.1 3.6.2 Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarktund sozialen Entwicklung ................................................................................ 45 Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt ............................... 45 Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit ...................................................... 45 Wohnungsmarktentwicklung ............................................................................ 47 Mietenentwicklung ........................................................................................... 48 Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen ................................ 50 Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume ..................... 53 Entwicklung der Angebotsmieten .................................................................... 54 Soziale Entwicklung ........................................................................................ 56 Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken ........................... 59 Berlin ............................................................................................................... 59 Bezirke ............................................................................................................ 60 Baualter umgewandelter Wohnungen.............................................................. 64 Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen ............................... 66 Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und übrigen Gebieten der Bezirke ................................................................... 68 Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten ....................... 69 Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken........................... 75 Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit ............................ 90 Entwicklung in der Quartalsbetrachtung .......................................................... 92 Entwicklungen in der Jahresbetrachtung ....................................................... 100 4. Zusammenfassung ........................................................................................ 103 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.5 Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten ............................................... 107 -2- -31. Einleitung Hintergrund Der vorliegende Jahresbericht 2017 ist Teil des Projekts "Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung", mit dessen Bearbeitung die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH beauftragt hat. Hintergrund des Projekts ist, dass in Berlin seit dem 14.03. 2015 die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Umwandlungsverordnung – UmwandV vom 03.03.2015; GVBI. 3/2015, S. 43) in Kraft ist. Sie tritt am 13.03.2020 außer Kraft, sofern sie nicht erneut beschlossen wird. Das Land Berlin hat damit die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Bezirke in den Erhaltungsgebieten auf der Grundlage des § 172 BauGB entscheiden können, ob die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum genehmigungsfähig ist oder nicht. Die Umwandlungsverordnung soll vor dem Hintergrund in den letzten Jahren stark gestiegener Umwandlungszahlen wohnungspolitische und städtebauliche Ziele in den sozialen Erhaltungsgebieten wirksam unterstützen. Der Genehmigungsvorbehalt gilt für alle Bestandsgebäude in einem sozialen Erhaltungsgebiet, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind. Die Neuerrichtung von Gebäuden mit Eigentumswohnungen fällt nicht unter den Genehmigungsvorbehalt. Ende 2017 gab es in Berlin in sieben Bezirken insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete. Ein weiteres Gebiet wurde im Verlauf des Jahres 2016 aufgehoben. Im 1. Halbjahr 2018 kamen vier soziale Erhaltungsgebiete in Bezirken, die bereits zuvor über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, hinzu. Für die Gebietsfestlegungen sowie den Genehmigungsvollzug für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum sind die Bezirke zuständig. Aufgaben des Monitorings Die Anwendung der Umwandlungsverordnung wird durch ein Monitoring begleitet, das die Aufgabe hat, regelmäßig Informationen - zur Umwandlungsgenehmigungspraxis von Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten, -4- zur Veränderung der Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung durch neue und entfallende soziale Erhaltungsgebiete, - zur Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen vor dem Hintergrund der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung, - zu den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten und - zu etwaigen Verlagerungseffekten von den sozialen Erhaltungsgebieten in andere Gebiete Berlins bereitzustellen. Die Informationen des Monitorings sollen dazu dienen, - den Erfahrungs- und Wissenstransfer zwischen den Bezirken und einen optimierten Instrumenteneinsatz zu unterstützen, - Verwaltung, Politik und Fachöffentlichkeit über Entwicklungen zu unterrichten, - Grundlagen für die Evaluierung des Instruments vor Ablauf von fünf Jahren bereitzustellen. Datengrundlagen des Monitorings Die Darstellungen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis basieren auf von den Bezirken bereitgestellten Daten, die im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erhoben werden. Die Daten werden zweimal pro Jahr für das Monitoring zur Verfügung gestellt (Stichtage: 30.06. / 31.12.). Erfasst werden zu den Umwandlungsgenehmigungen allgemeine Angaben zu den Anträgen (Datum, Standort des Gebäudes, Gründe für Umwandlung, Art/Rechtsform des Eigentümers, Zahl der Wohnungen) sowie Angaben zum Verfahren (Bescheide, Widersprüche, Klagen, Abweisungen, Urteile, genehmigte Wohneinheiten). Ab dem Jahresbericht 2016 werden zusätzlich Informationen der Bezirke zu Verkaufsfällen umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten erhoben. Ergänzt werden die quantitativen Informationen durch die qualitativen Ergebnisse von Expertengesprächen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis, die mit Vertretern der Bezirke geführt wurden. Die Daten zu den in Berlin in den letzten Jahren vollzogenen Umwandlungen stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Woh- -5nen für die Jahre 2011 bis 2017 aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt. Die Daten sind für das gesamte Stadtgebiet auf Ebene der statistischen Blöcke verfügbar, so dass eine Darstellung für verschiedene räumliche Ebenen möglich ist (Erhaltungsgebiete, Planungsräume, Bezirke). Im Monitoring wird insbesondere für die Kontextdarstellung von Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklungen auf weitere Datenquellen zurückgegriffen, unter anderem auf Informationen der amtlichen Statistik, des Gutachterausschusses für Grundstückwerte, aus Wohnungsmarktberichten der Investitionsbank und Beobachtungssystemen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wie das Monitoring Soziale Stadtentwicklung. Berichtselemente des Monitorings Neben Jahresberichten, die sowohl die Umwandlungsgenehmigung als auch die Entwicklungen der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand haben, sieht das Monitoring halbjährliche Datenspiegel vor, in denen die Ergebnisse zur Umwandlungsgenehmigungspraxis der Bezirke zusammengestellt werden. In diesem Jahresbericht werden zusätzlich zu den Ergebnissen für das Jahr 2017 Ergebnisse zur Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 (zum Stichtag 30.06.2018) dargestellt. Gliederung des Jahresberichts Das folgende Kapitel 2 widmet sich der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 2017 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten. Dabei wird zunächst die Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung im Jahr 2017 sowie im 1. Halbjahr 2018 dargestellt. Anschließend wird auf die Genehmigungspraxis der sieben Bezirke insgesamt und bezogen auf einzelne soziale Erhaltungsgebiete im Jahr 2017 eingegangen. Ein weiterer Teil beschäftigt sich mit der Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018, bei der die in diesem Zeitraum neu hinzugekommenen vier sozialen Erhaltungsgebiete mit einbezogen werden. Wie im Jahresbericht 2016 werden auch wieder die Verkaufsfälle umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten der sieben Bezirke thematisiert. Schließlich werden wesentliche Ergebnisse der im Herbst 2018 geführten Expertengespräche mit den Bezirken dargestellt. Kapitel 3 hat die Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand. In einem ersten Teil werden als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Ent- -6wicklung dargestellt. In weiteren Teilen wird auf die Entwicklung der Umwandlungen auf verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Mittelpunkt steht hierbei die Frage nach den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen. In Kapitel 4 werden die Ergebnisse zusammengefasst. Der Anhang enthält ergänzende Abbildungen und Tabellen. -72. Umwandlungsgenehmigungen In diesem Kapitel werden zunächst die sozialen Erhaltungsgebiete vorgestellt (Kapitel 2.1) und anschließend die Umwandlungsgenehmigungen (Kapitel 2.2) und die genehmigten Mieterverkäufe (Kapitel 2.3) thematisiert. Ein weiterer Teil widmet sich den Ergebnissen der Expertengespräche mit den Bezirken (Kapitel 2.4). Grundsätzlich werden im vorliegenden Jahresbericht nur die Umwandlungsgenehmigungen des Jahres 2017 und des 1. Halbjahres 2018 analysiert. Die Umwandlungsgenehmigungen seit dem Erlass der Umwandlungsverordnung am 14.03.2015 bis zum Jahresende 2015 bzw. 2016 wurden bereits in den Jahresberichten 2015 und 2016 aufbereitet. Im Anhang finden sich jedoch entsprechende Übersichten zu den beantragten Wohnungsumwandlungen für den gesamten Zeitraum nach Quartalen seit Erlass der Umwandlungsverordnung im März 2015 bis Ende Juni 2018 für alle Gebiete zusammen sowie differenziert nach dem jeweiligen Jahr des Inkrafttretens (2015, 2016, 2017, 2018) und nach den sieben Bezirken (vgl. Abbildung 0.1 bis Abbildung 0.12 im Anhang). In diesem und den folgenden Kapiteln werden die sozialen Erhaltungsgebiete nach unterschiedlichen Zeitpunkten ihres Inkrafttretens unterschieden (zum Inkrafttreten der einzelnen Gebiete siehe Kapitel 2.1). Dies ist erforderlich, weil sich gezeigt hat, dass sich die Umwandlungsverordnung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten je nach Zeitpunkt ihres Inkrafttretens sehr unterschiedlich bzw. zeitlich versetzt auf den Verlauf der Umwandlungsgenehmigungen bzw. des generellen Umwandlungsgeschehens auswirkt. Ohne eine solche Unterscheidung würden unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen nivelliert und Wirkungszusammenhänge nicht ausreichend deutlich werden. Folgende Gebietsgruppen werden unterschieden: - soziale Erhaltungsgebiete von 2015 (am 31.12.2015 bestehende soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 2016 (im Jahr 2016 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 2017 (im Jahr 2017 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 2018 (im 1. Halbjahr 2018 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete). Im Folgenden wird in diesem Jahresbericht für die aufgeführten Gebiete jeweils die Kurzform "soziale Erhaltungsgebiete von 2015", "soziale Erhaltungsgebiete von 2016", "soziale Erhaltungsgebiete von 2017" und "soziale Erhaltungsgebiete von 2018" verwendet. -82.1 Soziale Erhaltungsgebiete Die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016, 2017 und 2018 sind in Karte 2.1 dargestellt (für 2018 nur die Erhaltungsgebiete aus dem 1. Halbjahr). Zusätzlich werden in Tabelle 2.1 Informationen zu den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 und in Tabelle 2.2 zu denen von 2018 (im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getretene) gegeben. Für die Analyse des Jahres 2017 werden insgesamt 42 Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken herangezogen, die am 31.12.2017 existierten. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wurde am 25.05.2016 aufgehoben und wird bei der Analyse des Jahres 2017 nicht berücksichtigt. An insgesamt drei Erhaltungsgebieten wurden bis zum 31.12.2017 Erweiterungen vorgenommen (Kaiser-Wilhelm-Platz, Bötzowstraße, Humannplatz), die bei den Analysen im vorliegenden Jahresbericht mit berücksichtigt werden. Das im Dezember 2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ersetzt das im Juni 2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Südliche Friedrichstadt. Die 42 Erhaltungsgebiete sind mit dem Datum ihres Inkrafttretens sowie der jeweiligen Bevölkerungs- und Wohnungsanzahl zum 31.12.2017 und den diesbezüglichen Veränderungsraten seit 2013 in Tabelle 2.1 aufgelistet. Rund 654.000 Einwohner und 347.000 Wohnungen gehören zur Gebietskulisse der 42 Erhaltungsgebiete. Die Zahl der Einwohner hat in allen sozialen Erhaltungsgebieten (mit Ausnahme der sechs Erhaltungsgebiete Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt, Niederschöneweide, Reuterplatz und Weberwiese) prozentual stärker zugenommen als die Zahl der Wohnungen. Eine relativ starke Zunahme an Wohnungen (und Einwohnern) seit 2013 verzeichneten die fünf Erhaltungsgebiete Komponistenviertel, Langhansstraße, Pankow Zentrum, Niederschöneweide und Oberschöneweide. Eine hohe Zunahme an Einwohnern hatten darüber hinaus die fünf Erhaltungsgebiete Seestraße, Falkplatz, Kaskelstraße, Kollwitzplatz und Waldstraße. In den fünf weiteren Erhaltungsgebieten Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt, Reuterplatz und Weberwiese ist die Einwohnerzahl seit 2013 hingegen sogar leicht rückläufig. Eine geringfügige Verringerung des Wohnungsbestandes seit 2013 ist lediglich in den beiden Erhaltungsgebieten Hertzbergplatz/Treptower Straße und Schillerpromenade zu registrieren (ggf. durch Wohnungszusammenlegungen). -9Karte 2.1 - 10 Tabelle 2.1 Soziale Erhaltungsgebiete von 2015, von 2016 und von 2017 in Berlin 1: Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen Bezirke und soziale Erhaltungsgebiete Mitte Birkenstraße Leopoldplatz Seestraße Sparrplatz Waldstraße Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord Boxhagener Platz Chamissoplatz Graefestraße Hornstraße Kreuzberg-Nord2 Luisenstadt3 Petersburger Straße Weberwiese Pankow Arnimplatz Bötzowstraße4 Falkplatz Helmholtzplatz Humannplatz5 Kollwitzplatz Komponistenviertel Langhansstraße Ostseestraße / Grellstraße Pankow Süd Pankow Zentrum6 Teutoburger Platz Winsstraße Neukölln Flughafen- / Donaustraße Hertzbergplatz / Treptower Straße Körnerpark Reuterplatz Rixdorf Schillerpromenade Silbersteinstraße / Glasower Straße Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz / Bayerischer Platz Bautzener Straße Kaiser-Wilhelm-Platz7 Schöneberger Insel Treptow-Köpenick Alt-Treptow Niederschöneweide Oberschöneweide Lichtenberg Kaskelstraße Erhaltungsgebiete (Summe) Erhaltungsgebiete von 2015 Erhaltungsgebiete von 2016 Erhaltungsgebiete von 2017 in Kraft seit Einwohner, Hauptwohnsitz (31.12.2017) Wohnungen, ohne Wohnheime (31.12.2017) Einwohner, Hauptwohnsitz 2013-2017 Wohnungen, ohne Wohnheime 2013-2017 25.05.2016 25.05.2016 25.05.2016 25.05.2016 25.05.2016 25.264 21.086 15.891 16.917 21.971 12.607 9.585 7.905 8.008 11.536 6,6% 4,2% 9,5% 3,6% 8,6% 0,9% 0,0% 1,0% 0,1% 1,2% 07.03.2003 16.04.1999 12.06.2005 27.07.1995 15.12.2004 17.12.2017 27.07.1995 22.12.2013 13.08.2016 12.641 12.952 7.809 15.569 4.869 28.064 46.894 23.417 4.994 6.769 7.949 4.046 8.828 2.696 12.922 23.244 13.172 3.092 3,9% 3,7% -1,8% 0,9% 2,4% -0,7% -1,2% 6,8% -3,3% 1,6% 0,9% 0,1% 0,4% 2,1% 0,0% 0,8% 3,8% 0,0% 04.04.1999 02.07.2014 23.03.1997 02.07.2014 05.11.2000 02.07.2014 01.12.2017 01.12.2017 03.04.2003 01.12.2017 17.03.2000 02.07.2014 02.07.2014 15.029 15.039 9.961 22.670 14.581 15.674 8.249 16.897 10.906 7.298 16.545 11.594 17.490 8.909 8.349 5.748 13.302 8.672 9.037 4.159 9.470 6.850 4.109 8.546 6.524 9.830 4,2% 3,3% 7,8% 3,2% 2,0% 8,5% 17,7% 12,1% 4,6% 6,1% 11,9% 3,1% 5,2% 1,3% 2,0% 2,5% 1,2% 0,6% 6,5% 6,6% 5,4% 1,9% 5,3% 7,5% 1,1% 2,2% 27.07.2016 06.08.2017 26.07.2016 29.06.2016 27.07.2016 29.06.2016 06.08.2017 29.627 20.412 13.672 19.567 23.921 23.051 15.719 14.838 10.677 6.646 10.548 11.535 12.281 7.442 0,1% 1,4% 1,7% -0,3% 3,3% 1,4% 3,3% 0,1% -0,7% 0,3% 0,2% 0,7% -0,1% 1,2% 11.09.2014 11.09.2014 11.09.2014 01.07.2015 16.648 6.273 5.604 10.623 9.817 3.272 2.883 5.967 5,4% 4,2% 4,9% 4,0% 0,9% 0,1% 1,2% 0,2% 08.07.2016 12.05.2017 12.05.2017 8.236 4.766 11.637 4.520 2.756 6.091 5,3% 7,0% 18,7% 1,8% 13,9% 8,0% 22.07.2017 4.288 654.315 312.788 224.197 117.330 2.181 347.318 174.410 113.101 59.807 7,1% 4,0% 3,7% 3,5% 5,9% 4,2% 1,6% 1,9% 0,5% 3,2% 1 Alle Angaben zu den sozialen Erhaltungsgebieten zum Gebietsstand 31.12.2017 (z.T. mit Erweiterungen, siehe entsprechende Hinweise). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wurde zum 25.05.2016 aufgehoben. Das Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ist am 17.12.2017 in Kraft getreten und ersetzt das Gebiet Südliche Friedrichstadt (in Kraft seit 17.06.2017). 3 Das Erhaltungsgebiet Luisenstadt ist bereits am 27.07.1995 in Kraft getreten und wurde am 17.12.2017 geändert (Gebietserweiterung). 4 Das Erhaltungsgebiet Bötzowstraße ist bereits am 02.07.2014 in Kraft getreten und wurde am 01.12.2017 geändert (Gebietserweiterung). 5 Das Erhaltungsgebiet Humannplatz ist bereits am 05.11.2000 in Kraft getreten und wurde am 01.12.2017 geändert (Gebietserweiterung). 6 Das Erhaltungsgebiet Pankow Zentrum ist bereits am 17.03.2000 in Kraft getreten und wurde am 10.10.2013 geändert. 7 Das Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz ist am 11.09.2014 in Kraft getreten und wurde am 09.07.2016 geändert (Gebietserweiterung). 2 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung - 11 Bei der Analyse der Umwandlungsgenehmigungen des 1. Halbjahres 2018 werden die vier Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg, die im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind, mit einbezogen (vgl. Tabelle 2.2). Diese vier Erhaltungsgebiete hatten Ende 2017 rund 95.000 Einwohner und 52.000 Wohnungen. Tabelle 2.2 Soziale Erhaltungsgebiete von 2018 in Berlin (nur 01.01.-30.06.2018): Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen Bezirke und soziale Erhaltungsgebiete Tempelhof-Schöneberg Schöneberger Norden Schöneberger Süden Tempelhof Lichtenberg Weitlingstraße Erhaltungsgebiete (Summe) in Kraft seit Einwohner, Hauptwohnsitz (31.12.2017) Wohnungen, ohne Wohnheime (31.12.2017) Einwohner, Hauptwohnsitz 2013-2017 Wohnungen, ohne Wohnheime 2013-2017 11.03.2018 11.03.2018 08.04.2018 25.369 26.134 26.651 13.433 14.050 14.238 5,1% 4,5% 4,0% 0,4% 0,1% 0,1% 22.06.2018 16.519 94.673 9.830 51.551 9,2% 5,3% 3,6% 0,8% Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Im 2. Halbjahr 2018 sind bisher (Stand: 30.11.2018) sechs weitere Erhaltungsgebiete in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Tempelhof-Schöneberg in Kraft getreten: Gierkeplatz, Grazer Platz, Kattegatstraße, Mierendorff-Insel, Reinickendorfer Straße und Soldiner Straße (im Kapitel 3.6 berücksichtigt bei sonstige Vergleichsgebiete). Aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 liegen Daten zum Baujahr der Gebäude, der Wohnungsanzahl sowie der Eigentumsform vor (vgl. Tabelle 0.1 im Anhang). Die Wohnungen in den dort für den Zeitraum von Anfang des Jahres 2017 bis Ende des 1. Halbjahres 2018 dargestellten insgesamt 46 Erhaltungsgebieten liegen größtenteils in bis 1919 errichteten Gebäuden (63%) und knapp zwei Drittel der Wohnungen befindet sich in Gebäuden mit einer Wohnungsanzahl von 13 und mehr Wohnungen (63%). Die meisten Wohnungen befinden sich im Eigentum von Privatpersonen (36%) sowie von sonstigen Eigentümern (29%) und von Gemeinschaften von Wohnungseigentümern/-innen (22%). Von dieser grundsätzlichen Struktur weichen sechs Erhaltungsgebiete jedoch in nennenswertem Umfang ab: So dominiert in den vier Erhaltungsgebieten Kreuzberg-Nord, Weberwiese, Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Schöneberger Norden die Nachkriegsbebauung (Baualtersklasse 1949-1990). Während sich die Wohnungen in den beiden erstgenannten Erhaltungsgebieten bis zu einem Drittel im Besitz öffentlicher Eigentümer (Kommune, kommunale Wohnungsunternehmen, Bund oder Land) befinden, gehören die Wohnungen in den beiden Erhaltungsgebieten Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Schöneberger Norden in einem vergleichbaren Anteil Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. In den beiden Erhaltungsgebieten Ostseestraße/Grellstraße und Weitlingstraße wurde der Wohnungsbestand hingegen vor allem im Zeitraum 1919-1949 errichtet und befindet sich vorwiegend im Besitz von sonstigen Eigentümern. - 12 2.2 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten Mit Blick auf die Auswertung der Genehmigungspraxis sind folgende methodischen Hinweise zu beachten: - Erfasst sind nur die Fälle, in denen eine Begründung von Wohnungseigentum im vorhandenen Wohnungsbestand, nicht jedoch im Rahmen eines Neubaus, beantragt wird. Dies schließt auch Fälle einer späteren genehmigungspflichtigen weiteren Unterteilung des Wohnungseigentums im Gebäude ein. - Die Zuordnung von Fällen zu einem Berichtszeitraum (Jahr 2017 bzw. 1. Halbjahr 2018) richtet sich nach dem Datum der Antragstellung, auch wenn weitere Schritte des Genehmigungsverfahrens erst nach Ende des Berichtszeitraums erfolgen. Im vorliegenden Jahresbericht geben die in den Auswertungen zur Genehmigungspraxis dargestellten Sachverhalte (Genehmigungen, Untersagungen, Widersprüche, Klagen etc.) den Sachstand der letzten Abfrage bei den Bezirksämtern wieder, die zum 30.06.2018 erfolgte. Für Anträge, die relativ kurz vor dem Datum der Abfrage (30.06.2018) gestellt wurden, stehen Entscheidungen im Genehmigungsverfahren häufig noch aus. - Für das Jahr 2017 werden Daten für 42 soziale Erhaltungsgebiete in den sieben Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg und für das 1. Halbjahr 2018 Daten für 46 soziale Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken analysiert. Eingeschlossen in die Betrachtung des 1. Halbjahres 2018 sind die erst im März, April und Juni 2018 in Kraft getretenen vier Gebiete in Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg (vgl. Kapitel 2.1). Das am 25.05.2016 aufgehobene Gebiet Oranienburger Vorstadt in Mitte wird sowohl bei der Betrachtung des Jahres 2017 als auch des 1. Halbjahres 2018 nicht mehr berücksichtigt. Die Genehmigungspraxis für das Jahr 2017 und diejenige für das 1. Halbjahr 2018 werden separat in eigenen Unterkapiteln dargestellt. Aufgrund des einheitlichen Stichtages (30.06.2018) ist der Verfahrensstand für beide Betrachtungszeiträume (Jahr 2017, 1. Halbjahr 2018) bei der Interpretation zu berücksichtigen. Für den Betrachtungszeitraum 2017 werden die Entwicklungen im Genehmigungsverfahren über den 31.12.2017 hinaus bis zum Stichtag am 30.06.2018 berücksichtigt, wohingegen der Betrachtungszeitraum 1. Halbjahr 2018 zeitgleich mit dem Stichtag am 30.06.2018 endet. - 13 2.2.1 Genehmigungspraxis im Jahr 2017 Inhalte der nachfolgenden Analysen sind die Genehmigungspraxis insgesamt und differenziert nach sozialen Erhaltungsgebieten sowie die quartalsweise Entwicklung im Jahr 2017. Analysiert werden auch die Antragsbegründungen und die Rechtsform der Antragsteller. Entwicklung insgesamt Im Jahr 2017 wurden insgesamt 136 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für 3.592 Wohnungen gestellt (vgl. Abbildung 2.1). Von diesen 3.592 Wohnungen liegen mit 1.994 Wohnungen über die Hälfte der Wohnungen (55%) in der Gebietskulisse der nur zwölf Erhaltungsgebiete von 2016. Die restlichen 1.598 Wohnungen liegen hingegen in der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 (41%) sowie der neun neuen Erhaltungsgebiete von 2017 (4%). Abbildung 2.1 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015 soziale Erhaltungsgebiete von 2016 soziale Erhaltungsgebiete von 2017 4.000 3.500 3.592 3.557 128 128 1.994 1.977 1.470 1.452 Anzahl Wohnungen 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 18 18 0 Anträge 1 Genehmigungen Untersagungen Widersprüche Zurückweisungen Abhilfen Klagen Abweisungen Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 1c) IfS Institut für Stadtforschung Auch bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in den Gebieten entfällt ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen auf die Erhaltungsgebiete von 2016: Bei diesen sind es 176 beantragte Umwandlungen je 10.000 Wohnungen, in den Erhal- - 14 tungsgebieten von 2015 dagegen nur 84 und in den Erhaltungsgebieten von 2017 sogar nur 21 beantragte Umwandlungen je 10.000 Wohnungen. Die geringeren Intensitäten in den Erhaltungsgebieten von 2017 sind jedoch auch auf die erst zur Mitte bzw. Ende des Jahres 2017 in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen. Von den bis zum 31.12.2017 beantragten Umwandlungen wurde bis zum 30.06.2018 für 3.557 Wohnungen eine Genehmigung (99%) und für 18 Wohnungen eine Untersagung erteilt (0,5%). Für weitere 17 Wohnungen ist das Verfahren noch offen (0,5%). Der Anteil der Genehmigungen ist in den drei verschiedenen Gebietskulissen der Erhaltungsgebiete vergleichbar hoch (2015: 99%; 2016: 99%; 2017: 100%). Untersagungen bestehen zum Stand 30.06.2018 nur in der Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 2015 (1%), gegen die bis zum genannten Datum noch kein Widerspruch eingelegt wurde. Lediglich in der Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 2016 existieren noch offene Verfahren (1%). Die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen hat in allen 42 Erhaltungsgebieten bis zum 3. Quartal 2017 – trotz der zunehmenden Anzahl an Erhaltungsgebieten – stetig abgenommen (vgl. Abbildung 2.2). Im 4. Quartal 2017 ist jedoch ein sprunghafter Anstieg der Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen zu verzeichnen. Die gestiegene Anzahl der Wohnungen geht auch einher mit einer Zunahme an eingereichten Antragsfällen und ist somit nicht auf einzelne Anträge mit sehr hoher Wohnungsanzahl zurückzuführen. Eine starke Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen im 4. Quartal ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow zu beobachten (vgl. Abbildung 0.6 bis Abbildung 0.8 im Anhang). Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 4. Quartal 2017 neun der 25 Erhaltungsgebiete, in denen Anträge eingereicht wurden, besonders herausstechen, da hier jeweils mindestens 50 Wohnungen zur Umwandlung beantragt wurden (Arnimplatz, Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Luisenstadt, Petersburger Straße, Reuterplatz, Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels). Der Anteil der genehmigten Wohnungsumwandlungen ist in allen vier Quartalen vergleichbar hoch (vgl. Abbildung 2.2). Lediglich im 3. Quartal gibt es untersagte Umwandlungen und einige wenige offene Verfahren (in der Regel fehlen bei diesen Verfahren noch beizubringende Unterlagen). - 15 Abbildung 2.2 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.185 1.200 1.000 860 811 736 Anzahl Wohnungen 800 17 18 600 400 1.185 860 811 701 200 0 1. Quartal 1 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3h) IfS Institut für Stadtforschung Die oben dargelegte Entwicklung für die Gesamtzahl der 42 sozialen Erhaltungsgebiete im Jahr 2017 muss jedoch differenziert betrachtet werden, da rund ein Fünftel der 42 Erhaltungsgebiete erst im Zeitraum Mai bis Dezember 2017 neu in Kraft getreten ist (neun Erhaltungsgebiete von 2017, vgl. Kapitel 2.1). Aus diesem Grund erfolgt nachfolgend eine separate Betrachtung der quartalsweisen Entwicklung in den drei Gebietskulissen (Erhaltungsgebiete von 2015, Erhaltungsgebiete von 2016, Erhaltungsgebiete von 2017). Die quartalsweise Betrachtung der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 zeigt in den ersten drei Quartalen 2017 eine kontinuierliche Abnahme, dann im 4. Quartal jedoch eine deutliche Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen (vgl. Abbildung 2.3). Da diese Zunahme im 4. Quartal 2017 auf die Entwicklung in lediglich vier Erhaltungsgebieten in den beiden Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg zurückzuführen ist (Arnimplatz, Helmholtzplatz, Luisenstadt, Petersburger Straße), bleibt abzuwarten, ob sich die rückläufige Tendenz bis zum 3. Quartal 2017 in den Erhaltungsgebieten von 2015 im weiteren Verlauf des Jahres 2018 fortsetzen wird (Abbildung 0.2 im Anhang). - 16 Abbildung 2.3 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 460 400 374 334 302 18 460 200 374 334 284 0 1. Quartal 1 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3h-1) IfS Institut für Stadtforschung Ein ganz ähnliches Verlaufsbild zeigt sich bei der quartalsweisen Betrachtung der zwölf Erhaltungsgebiete von 2016, denn auch hier sind in den ersten drei Quartalen des Jahres 2017 kontinuierliche Abnahmen und im 4. Quartal des Jahres 2017 eine deutliche Zunahme zu beobachten (vgl. Abbildung 2.4). Die Zunahme im 4. Quartal ist vor allem auf die Entwicklung in sechs der zwölf Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Mitte und Neukölln zurückzuführen (Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Reuterplatz, Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße). In den neun Erhaltungsgebieten von 2017 zeigt sich hingegen ein anderes Bild, da diese Gebiete erst ab ca. Mitte des Jahres 2017 in Kraft getreten sind und so erst im 3. und 4. Quartal Anträge auf Genehmigung von Umwandlungen gestellt wurden (vgl. Abbildung 2.5). - 17 Abbildung 2.4 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 623 600 Anzahl Wohnungen 486 477 408 400 17 623 486 477 200 391 0 1. Quartal 1 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3h-2) Abbildung 2.5 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 200 102 26 1. Quartal 1 102 26 0 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3h-3) IfS Institut für Stadtforschung - 18 Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in den Erhaltungsgebieten von 2015 und von 2016 beim Genehmigungsgeschehen im Jahr 2017 nahezu identische Entwicklungen zu beobachten sind. Im Verlauf des Jahres 2017 ist für die 21 Erhaltungsgebiete von 2015 und die zwölf Erhaltungsgebiete von 2016 bei den Umwandlungsanträgen und -genehmigungen zunächst eine rückläufige Entwicklung, dann aber ein Anstieg im 4. Quartal festzustellen. Dieser Anstieg hat jedoch nicht auf breiter Ebene stattgefunden, sondern basiert auf der Entwicklung in einzelnen Erhaltungsgebieten (zehn der 33 Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016), bei denen es sich nach Rücksprache mit den Bezirken eher um zufallsbedingte Schwankungen handelt (vgl. Kapitel 2.4). In den neun neuen Erhaltungsgebieten von 2017 ist auf vergleichsweise geringem Niveau ab dem 3. Quartal auch eine Zunahme der beantragten Wohnungsumwandlungen erkennbar, die aber überwiegend auf die erst ab Mai 2017 nach und nach in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist. Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Im Jahr 2017 befindet sich die größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung in den beiden Gebieten Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf im Bezirk Neukölln (vgl. Abbildung 2.6). Weiterhin weisen auch die Erhaltungsgebiete Luisenstadt aus dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und die beiden Erhaltungsgebiete Birkenstraße und Sparrplatz aus dem Bezirk Mitte eine höhere Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung auf. In Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 2017, verzeichnen hingegen die Gebiete Sparrplatz (Mitte) und KaiserWilhelm-Platz (Tempelhof-Schöneberg) die höchsten Werte (vgl. Abbildung 2.7). Ebenfalls höhere Werte sind für die beiden Erhaltungsgebiete Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf aus dem Bezirk Neukölln sowie das Erhaltungsgebiet Boxhagener Platz aus dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erkennbar. In drei Erhaltungsgebieten von 2015, einem Erhaltungsgebiet von 2016 und sechs Erhaltungsgebieten von 2017 wurden im Jahr 2017 keine Anträge für eine Umwandlung gestellt (vier der sechs Gebiete von 2017 sind erst im Dezember 2017 in Kraft getreten, vgl. Kapitel 2.1). In 30 sozialen Erhaltungsgebieten wurden im Jahr 2017 alle Anträge genehmigt. In einem Gebiet wurden Umwandlungen untersagt, in einem Gebiet sind beantragte Umwandlungsgenehmigungen noch offen. - 19 Abbildung 2.6 Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 genehmigte Umwandlungen Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] 183 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] offene Verfahren Bezirk Mitte: 850 beantragte Umwandlungen; 833 genehmigte Umwandlungen 241 70 207 37 104 35 0 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 878 beantragte Umwandlungen; 878 genehmigte Umwandlungen 262 163 0 77 0 0 45 46 0 0 0 0 19 20 54 36 35 82 Bezirk Pankow: 361 beantragte Umwandlungen; 343 genehmigte Umwandlungen Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 231 beantragte Umwandlungen; 231 genehmigte Umwandlungen 18 78 82 383 Bezirk Neukölln: 1.227 beantragte Umwandlungen; 1.227 genehmigte Umwandlungen 88 96 179 305 Bezirk Treptow-Köpenick: 11 beantragte Umwandlungen; 11 genehmigte Umwandlungen 170 6 11 0 0 Bezirk Lichtenberg: 34 beantragte Umwandlungen; 34 genehmigte Umwandlungen 34 Kaskelstraße [2017] 0 1 untersagte Umwandlungen 17 113 Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 263 33 100 200 300 soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens 400 500 600 700 800 Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3e) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 2.7 Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl je 10.000 Wohnungen im Jahr 2017 genehmigte Umwandlungen Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] 231 offene Verfahren Bezirk Mitte: 171 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 168 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 301 103 260 91 118 130 0 0 0 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 106 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 106 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 113 124 0 86 34 51 0 0 0 0 22 31 55 95 Bezirk Pankow: 37 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 35 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 105 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 105 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 18 37 107 271 137 258 82 8 144 170 Bezirk Neukölln: 166 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 166 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 264 Bezirk Treptow-Köpenick: 8 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 8 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 138 24 0 0 Bezirk Lichtenberg: 156 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 156 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 156 Kaskelstraße [2017] 0 1 untersagte Umwandlungen 13 98 Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 209 34 100 soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) 200 300 400 500 600 700 800 Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3f) IfS Institut für Stadtforschung - 20 Die sieben Erhaltungsgebiete des Bezirkes Neukölln weisen zusammen im Vergleich zu den Erhaltungsgebieten der anderen Bezirke absolut die höchsten Werte hinsichtlich der beantragten und der genehmigten Umwandlungen im Jahr 2017 auf. Zwar sind auch die Werte der beantragten und der genehmigten Umwandlungen je 10.000 Wohnungen im gesamten Bezirk Neukölln sehr hoch, werden aber von denen des Bezirks Mitte übertroffen. Ein vergleichsweise geringes Geschehen je 10.000 Wohnungen im Jahr 2017 zeigen die beiden Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick. Einzelne Untersagungen fanden ausschließlich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg statt. Offene Verfahren existieren zum 30.06.2018 in geringer Anzahl nur noch im Bezirk Mitte. Antragsteller Über zwei Drittel sind mit 2.526 der insgesamt 3.592 Wohnungen, für die im Jahr 2017 ein Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (70%). Jede sechste Wohnung entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (16%) und jede achte Wohnung auf private Eigentümer (13%). Sehr geringe Anteile entfallen auf Erwerbergemeinschaften (1%). Von anderen Eigentümergruppen wurden im Jahr 2017 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.8).1 Die Differenzierung in die 21 Erhaltungsgebiete von 2015, die zwölf Erhaltungsgebiete von 2016 sowie die neun Erhaltungsgebiete von 2017 zeigt hinsichtlich der Antragsteller erwähnenswerte Unterschiede. In den Erhaltungsgebieten von 2015 liegt der Fokus etwas weniger stark auf den sonstigen juristischen Personen (61%). Nahezu ein Drittel entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (29%) und nur jede zwölfte Wohnung auf private Eigentümer (8%). Nur in den Erhaltungsgebieten von 2015 liegen Anträge von Erwerbergemeinschaften (2%) vor. In den Erhaltungsgebieten von 2016 und von 2017 stammt hingegen der Großteil der beantragten Umwandlungen von den sonstigen juristischen Personen (2016: 77%; 2017: 78%), die privaten Eigentümer sind deutlich stärker vertreten (2016: 16%; 2017: 22%) und der Anteil von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist nur gering (2016: 7%; 2017: 0%). 1 Im Monitoring wird die Zuordnung zu den folgenden neun Eigentümergruppen abgefragt: Erwerbsgemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Kirche, Land Berlin, landeseigenes Wohnungsunternehmen, privater Eigentümer, sonstiges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, sonstige juristische Personen, sonstiger öffentlicher Eigentümer. - 21 Abbildung 2.8 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015 soziale Erhaltungsgebiete von 2016 soziale Erhaltungsgebiete von 2017 3.000 2.526 2.500 100 Anzahl Wohnungen 2.000 1.530 1.500 1.000 562 500 30 0 28 896 323 421 30 Erwerbergemeinschaft 1 474 141 123 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunternehmen privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunternehmen sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 11c) IfS Institut für Stadtforschung Bei allen Eigentümergruppen ist der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.9). Bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts und den Erwerbergemeinschaften wurden im Jahr 2017 alle beantragten Umwandlungen genehmigt (100%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (99%) und den privaten Eigentümern (96%). Nur bei den beantragten Umwandlungen der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor. Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 bzw. 2017 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern nur geringfügige Unterschiede. In allen drei Gebietskulissen dominieren die sonstigen juristischen Personen (vgl. Abbildung 0.13 bis Abbildung 0.15 im Anhang). Der Anteil der sonstigen juristischen Personen ist bei den Antragstellern in allen vier Quartalen des Jahres 2017 am höchsten und vergrößert sich stetig vom 1. Quartal (57%) zum 4. Quartal (80%, vgl. Abbildung 2.10). Dementsprechend zeigt der Anteil der Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine eher gegenläufige Tendenz und weist im 1. Quartal einen recht hohen Anteil (23%) und im 4. Quartal einen eher niedrigen Anteil (10%) auf. - 22 Abbildung 2.9 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 2.526 18 2.500 Anzahl Wohnungen 2.000 1.500 2.508 1.000 562 474 500 17 562 30 0 30 Erwerbergemeinschaft 1 457 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_12c) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 2.10 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 1.185 1.200 1.000 860 811 736 Anzahl Wohnungen 800 951 600 491 539 545 400 139 156 200 64 115 116 127 119 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 200 0 30 1. Quartal 1 Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14d) IfS Institut für Stadtforschung - 23 Nennenswerte Unterschiede ergeben sich auch aus der differenzierten Betrachtung der Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017. In den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 ist der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt deutlich niedriger ausgeprägt, besonders niedrig im 1. Quartal (44%) sowie im 3. Quartal (58%). Im 3. und 4. Quartal gibt es keine Anträge von privaten Eigentümern (vgl. Abbildung 0.16 im Anhang). In den zwölf Erhaltungsgebieten von 2016 ist hingegen der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt höher und besonders hoch im 3. Quartal (86%) und im 4. Quartal (85%). In diesen beiden Quartalen gibt es wiederum keine Anträge von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (vgl. Abbildung 0.17 im Anhang). In den neun Erhaltungsgebieten von 2017 dominiert der Anteil der sonstigen juristischen Personen im 3. und 4. Quartal (insgesamt 78%, vgl. Abbildung 0.18 im Anhang). Antragsbegründungen In § 172 Abs. 4 BauGB sind sechs Tatbestände aufgeführt, für die ein Genehmigungsanspruch besteht. Die folgende Auswertung bezieht sich auf die Begründungen, die vom Eigentümer im Antrag auf Umwandlungsgenehmigung aufgeführt wurden (vgl. Abbildung 2.11). Abbildung 2.11 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 2015 soziale Erhaltungsgebiete von 2016 soziale Erhaltungsgebiete von 2017 4.000 3.467 3.500 128 3.000 Anzahl Wohnungen 2.500 1.977 2.000 1.500 1.000 1.362 500 0 52 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 54 19 19 52 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch 37 nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 17 keine Angabe Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 10c) IfS Institut für Stadtforschung - 24 Im Jahr 2017 wurde für 3.467 der 3.592 Wohnungen (96%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt. Für 52 Wohnungen (1%) wurden die Umwandlungsgenehmigungsanträge mit der Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) und für 19 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) gestellt. Lediglich für 54 Wohnungen (2%) wurde keine Begründung angegeben. Zwischen den Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 zeigen sich keine wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die gewählten Begründungen. In allen drei Gebietskulissen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers – Veräußerung nur an Mieter" (2015: 93%; 2016 99%; 2017: 100%). Die Genehmigungsquoten sind bei allen drei gewählten Begründungen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.12). Dies gilt für die Anträge mit der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (99%) ebenso wie für die Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (100%) und die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (100%). Abbildung 2.12 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 3.467 3.500 18 3.000 Anzahl Wohnungen 2.500 2.000 3.449 1.500 1.000 500 52 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 54 19 52 37 17 19 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_10d) IfS Institut für Stadtforschung - 25 Für einen Antrag mit 18 Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" erfolgte eine Untersagung (1%), da hier die Antragsunterlagen nicht vollständig eingereicht wurden. Für knapp ein Drittel der beantragten Umwandlungen ohne Begründung ist das Verfahren noch offen (31%). Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 bzw. 2017 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Abbildung 0.19 bis Abbildung 0.21 im Anhang). Auch in der quartalsweisen Betrachtung sind kaum Unterschiede hinsichtlich der Begründungen festzustellen (vgl. Abbildung 2.13). In allen vier Quartalen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" und steigert sich kontinuierlich vom 1. Quartal (92%) zum 4. Quartal (100%). Andere Begründungen gibt es lediglich im 1. Quartal mit "wirtschaftlicher Unzumutbarkeit" (6%) und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (2%). Ohne Angabe von Gründen beantragte Wohnungsumwandlungen kommen in sehr geringem Umfang im 2. Quartal (5%) und im 3. Quartal (2%) vor. Hier kann von einem "Lerneffekt" bei den Antragstellern ausgegangen werden, da Anträge ohne Begründung seitens der zuständigen Bezirksämter in der Regel abgelehnt werden. Abbildung 2.13 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1.185 1.200 1.000 860 Anzahl Wohnungen 811 800 736 37 17 600 1.185 789 400 774 719 200 0 19 52 1. Quartal 1 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2017 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016 und 9 Gebiete im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 2017 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13c) IfS Institut für Stadtforschung - 26 Der Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 zeigt kaum Unterschiede (vgl. Abbildung 0.22 bis Abbildung 0.24 im Anhang). Die Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" tauchen im Jahr 2017 nur noch in den Erhaltungsgebieten von 2015 auf. 2.2.2 Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 Nachfolgend wird die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 zum Gebietsstand 30.06.2018 dargestellt. Die betrachtete Gebietskulisse hat sich gegenüber 2017 von 42 auf 46 soziale Erhaltungsgebiete vergrößert, da vier neue Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind (vgl. Kapitel 2.1). Die zusätzlichen vier sozialen Erhaltungsgebiete in den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg traten allerdings erst Ende des 1. Quartals 2018 in Kraft. Entwicklung insgesamt Im 1. Halbjahr 2018 wurden insgesamt 64 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für 1.722 Wohnungen in den insgesamt 46 Erhaltungsgebieten gestellt (vgl. Abbildung 2.14). Mit 784 Wohnungen liegt knapp die Hälfte der Wohnungen (46%) in der Gebietskulisse der zwölf Erhaltungsgebiete von 2016. Weitere 556 Wohnungen befinden sich hingegen in der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 (32%) und 339 Wohnungen in der Gebietskulisse der neun Erhaltungsgebiete von 2017 (20%). In den vier neuen Erhaltungsgebieten von 2018 wurden bis zum 30.06.2018 für lediglich 43 Wohnungen Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen gestellt (2%). Ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen entfällt gemessen am Wohnungsbestand der Gebiete zum 31.12.2017 auf die Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017: In diesen wurden mit 69 (2016) bzw. 57 (2017) rund doppelt so viele Umwandlungen je 10.000 Wohnungen beantragt wie in den Erhaltungsgebieten von 2015 (32 Umwandlungen je 10.000 Wohnungen). In den Erhaltungsgebieten von 2018 wurden nur 8 Umwandlungen je 10.000 Wohnungen beantragt. - 27 Abbildung 2.14 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soz. Erhaltungsgebiete von 2015 soz. Erhaltungsgebiete von 2016 soz. Erhaltungsgebiete von 2017 soz. Erhaltungsgebiete von 2018 2.000 1.722 1.800 1.620 43 25 1.600 339 316 Anzahl Wohnungen 1.400 1.200 1.000 784 784 800 600 400 556 200 495 13 0 Anträge 1 13 Genehmigungen Untersagungen 0 0 0 00 0 0 Widersprüche Zurückweisungen Abhilfen Klagen Abweisungen Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 1) IfS Institut für Stadtforschung Bis zum 30.06.2018 wurde von den im 1. Halbjahr 2018 beantragten Umwandlungen für 1.620 Wohnungen eine Genehmigung (94%) und für 13 Wohnungen eine Untersagung (1%) erteilt. Für die restlichen 89 Wohnungen standen die Entscheidungen noch aus (5%). Der Anteil der Genehmigungen liegt in den Erhaltungsgebieten von 2016 (100%) deutlich über dem der Erhaltungsgebiete von 2018 (58%), von 2015 (89%) und von 2017 (93%). Untersagungen erfolgten nur in den Erhaltungsgebieten von 2015 (2%). Offene Verfahren gibt es noch in den Erhaltungsgebieten von 2015 (9%), 2017 (7%) und in etwas größerem Ausmaß in den Erhaltungsgebieten von 2018 (42%). Die quartalsweise Betrachtung der beantragten und der genehmigten Umwandlungen zeigt im 1. Halbjahr 2018 für die insgesamt 46 Erhaltungsgebiete eine abnehmende Tendenz (vgl. Abbildung 2.15). - 28 Abbildung 2.15 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.200 1.079 1.000 Anzahl Wohnungen 800 643 600 89 13 1.079 400 541 200 0 1. Quartal 1 2. Quartal Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3g) IfS Institut für Stadtforschung Die getrennte Betrachtung der verschiedenen Gebietskulissen zeigt durchaus Differenzen, denn die Erhaltungsgebiete von 2015 weisen eine erhebliche Zunahme der beantragten Umwandlungsgenehmigungen um 56% vom 1. zum 2. Quartal 2018 auf (vgl. Abbildung 2.16). Diese starke Zunahme ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und eingeschränkt auch in Tempelhof-Schöneberg zu beobachten (vgl. Abbildung 0.6, Abbildung 0.7 und Abbildung 0.9 im Anhang). Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 2. Quartal 2018 vier der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 besonders herausstechen (Bergmannstraße Nord, Boxhagener Platz, Helmholtzplatz und Luisenstadt, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels). In diesen vier Erhaltungsgebieten wurde im 2. Quartal 2018 mit 268 Wohnungsumwandlungen zusammen bereits knapp die Hälfte aller 339 Wohnungsumwandlungen in der Kulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 2015 beantragt (48%). Die Zunahme der Umwandlungsanträge in den Erhaltungsgebieten von 2018 ist aufgrund ihres Inkrafttretens erst Ende des 1. Quartals 2018 nicht verwunderlich (vgl. Abbildung 2.19). In den Erhaltungsgebieten von 2016 und von 2017 sind hingegen jeweils hohe rückläufige Entwicklungen der Umwandlungsanträge vom 1. zum 2. Quartal 2018 um 59% bzw. -89% festzustellen (vgl. Abbildung 2.17 und Abbildung 2.18). - 29 Abbildung 2.16 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 339 48 13 217 200 278 217 0 1. Quartal 1 2. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3g-1) Abbildung 2.17 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 556 Anzahl Wohnungen 600 400 556 228 200 228 0 1. Quartal 1 2. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3g-2) IfS Institut für Stadtforschung - 30 Abbildung 2.18 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 305 200 305 34 23 11 2. Quartal 0 1. Quartal 1 Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3g-3) Abbildung 2.19 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 200 42 1 1 18 24 1. Quartal 2. Quartal 0 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3g-4) IfS Institut für Stadtforschung - 31 Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten In 17 der 46 sozialen Erhaltungsgebiete wurden im 1. Halbjahr 2018 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.20). Lediglich in fünf der insgesamt 29 Erhaltungsgebiete mit Anträgen zu Umwandlungsgenehmigungen gibt es noch offene Verfahren. Mit Ausnahme von drei Erhaltungsgebieten von 2017 (Kreuzberg-Nord, Langhansstraße, Niederschöneweide) und einem Erhaltungsgebiet von 2018 (Weitlingstraße) waren 13 der 17 Gebiete ohne Anträge bereits im Jahr 2015 bzw. im Jahr 2016 in Kraft getreten (2015: 9; 2016: 4). Die Umwandlungsdynamik im 1. Halbjahr 2018 hat somit in vielen der älteren Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016 weiter stark abgenommen. Die mit deutlichem Abstand größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung verzeichnen zwei Erhaltungsgebiete von 2016 bzw. 2017 im Bezirk Neukölln (Schillerpromenade mit 299 Wohnungen und Silbersteinstraße/Glasower Straße mit 252 Wohnungen); dies entspricht knapp einem Drittel aller Genehmigungen im 1. Halbjahr 2018 (32%). In beiden Erhaltungsgebieten wurden im doppelt so langen Zeitraum des gesamten Jahres 2017 deutlich weniger Wohnungsumwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.6 in Kapitel 2.2.1). Im Erhaltungsgebiet Schillerpromenade von 2016 wurden für die 299 Wohnungen nur fünf Anträge eingereicht. Einer der fünf Anträge bezieht sich auf 154 Wohnungen und umfasst eine Häuserzeile einer Immobiliengesellschaft. Im Erhaltungsgebiet Silbersteinstraße/Glasower Straße von 2017 resultieren die 252 Wohnungen aus lediglich zwei Anträgen im 1. Quartal 2018 und umfassen ebenfalls jeweils Häuserzeilen einer Immobiliengesellschaft. Dieser außergewöhnlich starke Zuwachs in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße führt im Bezirk Neukölln im 1. Quartal 2018 zu einer sehr auffälligen Steigerung (vgl. Abbildung 0.10 im Anhang). Von den in Neukölln im 1. Quartal 2018 beantragten 757 Wohnungsumwandlungen entfallen auf die beiden Erhaltungsgebiete Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße alleine schon 510 Wohnungen (67%). Für das 1. Halbjahr 2018 wird insgesamt deutlich, dass bereits die sieben Erhaltungsgebiete aus dem Bezirk Neukölln von 2016 bzw. 2017 mit 812 beantragten Wohnungen nahezu die Hälfte an allen für eine Umwandlung beantragten Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 stellen (47%). Einen weiteren Schwerpunkt stellen drei Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit insgesamt 337 beantragten Wohnungen sowie ein Erhaltungsgebiet von 2016 in Mitte mit 74 beantragten Wohnungen dar (20%). Im Vergleich mit den Bezirken Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte kann das Antragsvolumen in den Erhaltungsgebieten der Bezirke Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Lichtenberg als relativ gering bewertet werden. - 32 Abbildung 2.20 Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 genehmigte Umwandlungen 52 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 0 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 0 0 0 Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 74 58 54 96 19 0 0 0 29 0 8 0 0 9 0 0 1 8 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 317 beantragte Umwandlungen; 283 genehmigte Umwandlungen; 13 untersagte Umwandlungen 21 48 Bezirk Pankow: 167 beantragte Umwandlungen; 167 genehmigte Umwandlungen 25 48 27 34 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 132 beantragte Umwandlungen; 87 genehmigte Umwandlungen 28 16 18 93 14 0 Bezirk Neukölln: 812 beantragte Umwandlungen; 798 genehmigte Umwandlungen 74 80 252 0 0 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] 299 Bezirk Treptow-Köpenick: 35 beantragte Umwandlungen; 35 genehmigte Umwandlungen Bezirk Lichtenberg: 21 beantragte Umwandlungen; 12 genehmigte Umwandlungen 35 12 0 Kaskelstraße [2017] Weitlingstraße [2018] 9 0 1 13 63 35 0 Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Schöneberger Norden [2018] Schöneberger Süden [2018] Tempelhof [2018] offene Verfahren Bezirk Mitte: 238 beantragte Umwandlungen; 238 genehmigte Umwandlungen 70 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] untersagte Umwandlungen 50 100 150 200 250 Anzahl Wohnungen soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens 300 O28_UmwG (D 3c) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) 350 400 IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 2.21 Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 genehmigte Umwandlungen 41 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 0 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 0 0 0 Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Schöneberger Norden [2018] Schöneberger Süden [2018] Tempelhof [2018] Flughafenstraße/Donaustraße [2016] Herzbergplatz / Treptower Straße [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstraße / Glasower Straße [2017] 103 121 27 27 0 0 0 0 0 12 1 6 18 14 0 Kaskelstraße [2017] Weitlingstraße [2018] 0 0 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 38 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 34 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE); 2 untersagte Umwandlungen (je 10.000 WE) 21 Bezirk Pankow: 16 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 16 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 38 49 27 0 0 16 36 33 0 0 19 0 22 0 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] 1 77 47 offene Verfahren Bezirk Mitte: 48 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 48 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 72 47 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Langhansstraße [2017] Komponistenviertel [2017] Ostseestraße / Grellstraße [2015] Pankow-Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] untersagte Umwandlungen 104 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 21 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 14 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 47 63 Bezirk Neukölln: 110 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 108 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 70 69 243 Bezirk Treptow-Köpenick: 26 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 26 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 339 Bezirk Lichtenberg: 17 beantragte Umwandlungen (je 10.000 WE); 10 genehmigte Umwandlungen (je 10.000 WE) 57 55 9 50 soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) 100 150 200 250 300 Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3d) 350 400 450 500 IfS Institut für Stadtforschung - 33 Auch in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 2017, verzeichnen die beiden Erhaltungsgebiete Silbersteinstraße/Glasower Straße und Schillerpromenade (beide Neukölln) die mit Abstand höchsten Werte (vgl. Abbildung 2.21). Die Erhaltungsgebiete in Neukölln, Mitte und FriedrichshainKreuzberg weisen von den sieben Bezirken die höchsten Antragszahlen bezogen auf 10.000 Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes auf (jeweils pro Bezirk zusammengefasst). Antragsteller Mehr als vier Fünftel der 1.722 Wohnungen, für die im 1. Halbjahr 2018 ein Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, befinden sich mit 1.465 Wohnungen im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (85%; vgl. Abbildung 2.22). Abbildung 2.22 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soz. Erhaltungsgebiete von 2015 soz. Erhaltungsgebiete von 2016 soz. Erhaltungsgebiete von 2017 soz. Erhaltungsgebiete von 2018 1.600 1.465 1 1.400 275 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 767 800 600 400 158 200 0 11 11 Erwerbergemeinschaft 1 88 59 29 Gesellschaft bürgerlichen Rechts 0 0 0 Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunternehmen 42 24 17 75 privater Eigentümer 422 0 0 sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunternehmen sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 11) IfS Institut für Stadtforschung Rund ein Zehntel der Wohnungen entfällt auf private Eigentümer (9%) und nur jede zwanzigste Wohnung gehört zum Eigentum Gesellschaften bürgerlichen Rechts (5%). Für weitere 11 Wohnungen stammen die Anträge von Erwerbergemeinschaften (1%). Im Vergleich mit dem Jahr 2017 zeigt sich somit im 1. Halbjahr 2018 eine erhebliche Zunahme - 34 der Fokussierung der Umwandlungsanträge auf sonstige juristische Personen (vgl. Kapitel 2.2.1). Die differenzierte Betrachtung der einzelnen Gebietskulissen zeigt im 1. Halbjahr 2018 wie im Jahr 2017, dass der Anteil der Wohnungen, für die eine Umwandlung von sonstigen juristischen Personen beantragt wurde, in den Erhaltungsgebieten von 2015 mit 422 Wohnungen (76%) etwas niedriger ist als in den Erhaltungsgebieten von 2016 mit 767 Wohnungen (98%) und in den Erhaltungsgebieten von 2017 mit 275 Wohnungen (82%). Im Gegensatz zu den Erhaltungsgebieten von 2016 werden in den Erhaltungsgebieten von 2015 und 2017 nennenswerte Anteile der beantragten Wohnungsumwandlungen von den privaten Eigentümern und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts eingereicht. In den vier Erhaltungsgebieten von 2018 zeigt sich hingegen ein ganz anderes Bild, denn hier stammen die Anträge fast ausschließlich von privaten Eigentümern (98%), was jedoch vor allem auf die sehr geringen absoluten Zahlen von nur insgesamt 43 beantragten Wohnungsumwandlungen zurückzuführen ist. Der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungsgenehmigungen ist im 1. Halbjahr 2018 bei allen Eigentümergruppen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.23). Abbildung 2.23 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.600 1.465 71 1.400 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 800 1.394 600 400 200 0 1 158 88 11 11 13 75 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 18 140 Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_12d) IfS Institut für Stadtforschung - 35 Bei den Erwerbergemeinschaften wurden alle beantragten Wohnungen genehmigt (100%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (95%), den privaten Eigentümern (89%) und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (85%). Untersagte Umwandlungen gibt es ausschließlich bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (15%). Bei den beantragten Umwandlungen der sonstigen juristischen Personen und der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor, z. T. wurden die Anträge erst kurz vor dem Stichtag 30.06.2018 eingereicht. Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 bzw. 2018 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern als wesentlichen Unterschied nur den, dass in den Erhaltungsgebieten von 2016 alle beantragten Umwandlungen bereits genehmigt wurden (vgl. Abbildung 0.26 im Anhang), wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 2015, 2017 und 2018 noch einige offene Verfahren bestehen (vgl. Abbildung 0.25, Abbildung 0.27 und Abbildung 0.28 im Anhang). Die quartalsweise Betrachtung zeigt für das 1. Quartal 2018 einen deutlich höheren Fokus der beantragten Umwandlungen auf die sonstigen juristischen Personen (91%) als im 2. Quartal 2018 (75%, vgl. Abbildung 2.24). Abbildung 2.24 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 1.200 1.079 1.000 Anzahl Wohnungen 800 643 600 982 400 483 200 98 51 11 2. Quartal 60 37 0 1. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14c) IfS Institut für Stadtforschung - 36 Dieser sowohl absolut als auch prozentual sehr hohe Anteil der sonstigen juristischen Personen beruht im 1. Quartal 2018 auf einigen wenigen Anträgen einzelner Immobiliengesellschaften für ganze Häuserzeilen mit sehr hohen Wohnungsanzahlen in den beiden Neuköllner Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße (siehe dazu bereits weiter oben erfolgte Ausführungen). Anträge von Erwerbergemeinschaften wurden ausschließlich im 2. Quartal 2018 gestellt. Diese besondere Entwicklung in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße wird auch bei der Betrachtung der Erhaltungsgebiete differenziert nach ihrer Gebietskulisse (2015, 2016, 2017, 2018) deutlich. Die Erhaltungsgebiete von 2016 zeigen im 1. Quartal 2018 einen sehr hohen absoluten und prozentualen Anteil (100%) der sonstigen juristischen Personen, der fast ausschließlich auf die beiden genannten Neuköllner Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist (vgl. Abbildung 0.30 im Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 2015 und 2017 zeigen sich hingegen keine speziellen Auffälligkeiten oder Entwicklungstendenzen (vgl. Abbildung 0.29 und Abbildung 0.31 im Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 2018 gibt es insgesamt nur zwei verschiedene Gruppen von Antragstellern und die Wohnungsumwandlungen werden nahezu ausschließlich von privaten Eigentümern beantragt (vgl. Abbildung 0.32 im Anhang), was für neu in Kraft getretene Erhaltungsgebiete in den ersten Monaten auch typisch ist. Antragsbegründungen Im 1. Halbjahr 2018 wurde für 1.641 der 1.722 Wohnungen (95%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die "Selbstverpflichtung des Eigentümers – Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt (vgl. Abbildung 2.25). Für 29 Wohnungen (2%) wurden die Anträge mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) und für 13 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Nachlassgrundstück" (Satz 3 Nr. 2) eingereicht. Für 39 Wohnungen (2%) wurde im Antrag keine Begründung angegeben. Im Vergleich zum vorhergehenden Jahr 2017 ist die Konzentration auf die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - nur an Mieter" nahezu unverändert (vgl. Kapitel 2.2.1). Dies bestätigt die im vorherigen Jahresbericht 2016 bereits geschilderte Beobachtung, dass die Fokussierung auf diese Begründung mit der Existenzdauer der Umwandlungsverordnung grundsätzlich zunimmt ("Lerneffekte" der Antragsteller, Professionalisierung der Prozesse). Der im Jahr 2017 noch angeführte Grund "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) wird im 1. Halbjahr 2018 in keinem Antragsfall angegeben. - 37 Abbildung 2.25 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soz. Erhaltungsgebiete von 2015 soz. Erhaltungsgebiete von 2016 soz. Erhaltungsgebiete von 2017 1.800 1 - soz. Erhaltungsgebiete von 2018 1.641 24 1.600 315 1.400 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 784 800 600 400 518 200 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 13 29 13 4 24 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch 39 21 nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 18 keine Angabe Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berü cksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28 UmwG (D 10) IfS Institut für Stadtforschung Die bisherige Beobachtung, dass mit der Existenzdauer eines Gebietes die Fokussierung auf die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" steigt, kann bei Betrachtung der vier verschiedenen Gebietskulissen (2015, 2016, 2017, 2018) tendenziell bestätigt werden. Im 1. Halbjahr 2018 wurde die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" in den Erhaltungsgebieten von 2017 und 2018 etwas seltener als in den Erhaltungsgebieten von 2015 und 2016 gewählt. Dies gilt insbesondere für die Erhaltungsgebieten von 2018 (56%). Wie im Jahr 2017 beruht auch im 1. Halbjahr 2018 der mit Abstand größte Anteil (98%) aller genehmigten Wohnungsumwandlungen auf der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (vgl. Abbildung 2.26). Auf die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" entfielen 2%. Auch die Genehmigungspraxis nach Begründungen weicht im 1. Halbjahr 2018 kaum von der im Jahr 2017 ab. Bei der insgesamt dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" zeigt sich ein sehr hoher Anteil an Genehmigungen (97%). Im Jahr 2017 war der Anteil der Genehmigungen bei der dort ebenfalls dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" noch etwas höher (99%), was aber auch auf die längere Verfahrenszeit bis zum Stichtag am 30.06.2018 zurückzuführen ist (vgl. Kapitel 2.2.1). Die Anträge mit den - 38 Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden im 1. Halbjahr 2018 vollständig genehmigt. Alle Anträge mit der Begründung "Nachlassgrundstück" wurden abgelehnt und alle Antragsfälle ohne Angabe von Gründen befinden sich noch im Verfahren. Abbildung 2.26 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.641 50 Anzahl Wohnungen 1.500 1.000 1.591 500 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 13 29 13 29 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch 39 39 nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_10e) IfS Institut für Stadtforschung Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 bzw. 2018 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Abbildung 0.33 bis Abbildung 0.36 im Anhang). Die quartalsweise Betrachtung zeigt im 1. Halbjahr 2018 ebenfalls kaum Unterschiede hinsichtlich der Begründungen (vgl. Abbildung 2.27). In beiden Quartalen wird nahezu ausschließlich die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wird (1. Quartal: 98%; 2. Quartal: 91%). Für einen geringen Anteil der beantragten Umwandlungen wurde im 2. Quartal 2018 (noch) keine Angabe zur Begründung gegeben (6%). Die fehlenden Angaben zur Begründung sind durch die zeitliche Nähe zum Stichtag der Datenerhebung erklärbar, da nach Auskunft der Bezirksämter viele Anträge zunächst häufig unvollständig eingereicht werden und Nachforderungen nötig sind. - 39 Abbildung 2.27 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 2018 nach Quartalen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1.200 1.079 1.000 Anzahl Wohnungen 800 643 39 600 1.054 400 587 200 25 4 13 1. Quartal 2. Quartal 0 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 2015, 12 Gebiete im Jahr 2016, 9 Gebiete im Jahr 2017 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 2018 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 2018 nicht berücksichtigt, da ab 25.05.2016 außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13d) IfS Institut für Stadtforschung Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 2015, 2016, 2017 und 2018 zeigt eher geringfügige Unterschiede (vgl. Abbildung 0.37 bis Abbildung 0.40 im Anhang). Auffällig ist jedoch, dass in den Erhaltungsgebieten von 2016 ausschließlich die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wurde, wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 2015, 2017 und 2018 auch Anträge mit weiteren Begründungen eingereicht wurden. - 40 2.3 Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter In den sieben Bezirksämtern mit sozialen Erhaltungsgebieten wurde ergänzend abgefragt, inwiefern die auf Basis der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers Veräußerung nur an Mieter" zur Umwandlung genehmigten Wohnungen tatsächlich auch an Mieter verkauft wurden bzw. inwiefern ein beabsichtigter Verkauf an Mieter genehmigt oder untersagt wurde. Alle Bezirksämter nutzen die Möglichkeit des § 172 Absatz 4 Satz 4 Baugesetzbuch, den Weiterverkauf von umgewandelten Wohnungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Vom 14.03.2015 bis zum Stichtag 30.06.2018 wurden in den drei Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg für sieben soziale Erhaltungsgebiete insgesamt 25 Verkaufsfälle beantragt (vgl. Tabelle 0.2 im Anhang). Ein weiterer Fall wurde 2017 zurückgezogen. Jedem Verkaufsfall entspricht eine einzelne Wohnung. Die 25 Verkaufsfälle liegen in neun verschiedenen Gebäuden. In den beiden Gebieten Bötzowstraße und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz liegen jeweils zwei Gebäude, in den anderen Gebieten Ostseestraße/Grellstraße, Teutoburger Platz, Hornstraße, Luisenstadt und Petersburger Straße ist jeweils nur ein Gebäude mit einer oder mehreren Wohnungen betroffen. Alle Verkaufsfälle liegen damit in sozialen Erhaltungsgebieten, die bereits seit 2015 bestehen. Die den 25 Verkaufsfällen zugrundeliegenden genehmigten Anträge zur Umwandlung stammen in elf Fällen bereits aus dem Jahr 2015 und in 14 Fällen aus dem Jahr 2016. Für in den Jahren 2017 und 2018 bereits genehmigte Umwandlungen liegen noch keine Verkaufsfälle vor. Bis zum Stichtag 30.06.2018 wurden alle 25 beantragten Verkaufsfälle genehmigt, davon vier im 1. Halbjahr 2018, neun im 2. Halbjahr 2017, zehn im 1. Halbjahr 2017 und zwei bereits im Jahr 2016. Die Antragsteller für den Verkauf sind in vier Fünftel der Fälle sonstige juristische Personen (80%) und in einem knappen Fünftel handelt es sich um private Eigentümer (16%). Lediglich in einem Fall wurde der Antrag von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingereicht (4%). Für den gesamten Zeitraum seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im März 2015 bis einschließlich des 1. Halbjahres 2018 wurden 399 Anträge für insgesamt 9.845 Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" genehmigt. Somit wurde bislang nur für einen Bruchteil dieser zur Umwandlung genehmigten Wohnungen ein beabsichtigter Verkauf beantragt bzw. genehmigt (0,3%). - 41 2.4 Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken Um über die quantitativen Datenanalysen hinausgehende Aspekte der Anwendungspraxis der Umwandlungsverordnung zu erfassen, wurden Anfang November 2017 Expertengespräche mit den für die Umwandlungsgenehmigung zuständigen Stellen in den folgenden sieben Bezirken, die zu diesem Zeitpunkt über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, geführt: Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Lichtenberg. Die zentralen Ergebnisse werden nachfolgend zusammengefasst. Antragsvolumen und Genehmigungspraxis Grundsätzlich wird in den Bezirken ein eher abnehmendes Antragsvolumen beobachtet. Dies gilt insbesondere für die 33 Erhaltungsgebiete, die bereits seit 2015 bzw. 2016 inzwischen etwas länger in Kraft sind. Für einzelne Erhaltungsgebiete von 2015 in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg sowie von 2016 in den Bezirken Mitte und Neukölln trifft dies im Zeitraum 2017 und 1. Halbjahr 2018 so jedoch nicht zu. Mehrfach wurde betont, dass die Entwicklungen sehr sprunghaft, unkalkulierbar und in einzelnen Erhaltungsgebieten auch mit größeren Schwankungen verlaufen ("passiert in Wellen"). In der Regel sind für diese Schwankungen keine besonderen Anlässe zu identifizieren. In einigen Erhaltungsgebieten ist die Zahl der Antragsfälle auch gleichbleibend oder sogar sinkend, aber da einzelne Antragsfälle beispielsweise ganze Häuserzeilen umfassen, steigt dann dennoch die Wohnungsanzahl der beantragten Umwandlungsgenehmigungen in der Summe an. Es gibt jedoch auch einzelne so bezeichnete "NachzüglerGebiete", in denen erst mit einem gewissen zeitlichen Verzug Anträge eingereicht werden, nachdem zunächst nach Inkrafttreten keine oder nur sehr wenige Anträge eingereicht wurden. Bislang ist für die Mehrzahl der 13 sozialen Erhaltungsgebiete, die erst 2017 und 2018 in Kraft getreten sind, noch keine besonders starke Antragsaktivität festzustellen. Es wird jedoch im weiteren Verlauf überwiegend eine eher zunehmende Entwicklung in diesen Gebieten erwartet ("Anfangsschwall"). Bedingt durch die zunehmende Professionalisierung der Antragsteller in Bezug auf die einzureichenden Unterlagen und die starke Fokussierung auf die Antragsbegründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB) hat sich der Verfahrensablauf weiter beschleunigt und die Anträge werden i. d. R. in den vorgegebenen Fristen entsprechend genehmigt. Untersagungen erfolgen zumeist nur bei fehlender Begründung oder fehlenden Unterlagen. Bedingt durch die vor- - 42 herrschende Begründung der Eigentümerselbstverpflichtung, die rechtlich keine Spielräume lässt, wird seitens der Bezirke kaum mit weiteren Widersprüchen oder Klagen gerechnet. Strukturelle Merkmale und Lage der Antragsobjekte Die Anträge auf Genehmigung einer Umwandlung werden nach Auskunft der Gesprächspartner weiterhin vorwiegend für Gebäude im Gründerzeitbestand eingereicht. Bedingt durch eine tendenziell etwas andere Zusammensetzung des Gebäudebestandes in den neueren Erhaltungsgebieten von 2017 und 2018 mit sehr unterschiedlichen Gebäuden kommt es aber zu einer leichten Verschiebung hin zu Anträgen für Zeilenbauten bzw. größere Wohnanlagen. Kleinräumige Cluster können nicht festgestellt werden bzw. beruhen, wenn sie existieren, i. d. R. eher auf spezifischen Eigentumsverhältnissen, da sich Gebäude eines Eigentümers in bestimmten Straßenzügen oder Arealen häufen können. Einige der Erhaltungsgebiete sind auch hinsichtlich ihrer räumlichen Abgrenzung so klein, dass sich die Antragsfälle geradezu zwangsläufig in räumlicher Nähe befinden. Die Lage der Gebäude mit einer beantragten Umwandlungsgenehmigung verteilt sich in den einzelnen Erhaltungsgebieten eher dispers. Es werden zunehmend auch Anträge für nicht so attraktive Lagen gestellt (z. T. große Durchgangsstraßen mit erheblichen Emissionsbelastungen). Bewertung der Umwandlungsverordnung Unverändert wird seitens der Bezirke mehrheitlich die Einschätzung geäußert, dass die Umwandlungsverordnung durchaus eine dämpfende Wirkung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten entfaltet. Für einige Erhaltungsgebiete wird jedoch vermutet, dass das Inkrafttreten der Gebiete bzw. die Umwandlungsverordnung etwas zu spät kam und entsprechende Gebäudebestände in attraktiven Lagen nicht mehr verfügbar sind bzw. die Eigentumsquote bereits sehr hoch ist ("gewisse Sättigung"). Gleichzeitig wird hervorgehoben, dass in einigen Erhaltungsgebieten neben dem Genehmigungsvorbehalt durch die Umwandlungsverordnung die Einschränkungen des sozialen Erhaltungsrechts in Bezug auf Baumaßnahmen/Modernisierungen und Nutzungsänderungen sowie die mögliche Anwendung des Vorkaufsrechtes eine wichtige bzw. wichtigere Rolle spielen. - 43 Da bei den Anträgen auf eine Umwandlungsgenehmigung von den Antragstellern als Begründung fast ausschließlich die "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wird, wird aus Sicht der Bezirke durch die Umwandlungsverordnung zunächst eine Verzögerung der Prozesse erreicht ("Verschiebung nach hinten"). Für die Mieter werde so zumindest ein zeitlicher Aufschub erreicht, da für sieben Jahren der Verkauf an Nicht-Mieter nicht gestattet ist ("besser als nichts"). Für Eigentümer ergäben sich durch die Umwandlungsverordnung somit gewisse Einschränkungen, aber es bleibe abzuwarten, wie sich die Eigentümerselbstverpflichtung nach Ablauf der Befristung auswirken wird ("wahrscheinlich nur Aufschub"). In den Bezirken sind viele Fälle bekannt, in denen die Eigentümer auch bei Interesse der Mieter gar kein eigenes Interesse an einem Verkauf an Mieter zeigen ("machen wir gerade nicht"). Hierfür kommen verschiedene Gründe in Frage, nicht zuletzt können durch einen Verkauf an Mieter auch Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft aufwändiger werden. Als Hauptmotiv wird jedoch vermutet, dass der Großteil der Antragsteller mit der gewählten Antragsbegründung Eigentümerselbstverpflichtung eher für mittel- und längerfristige Verkaufsabsichten eine Genehmigung beantragt. Die Beantragung einer Umwandlungsgenehmigung und die damit auch verbundene notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung sind mit vergleichsweise geringen Kosten und Aufwendungen verbunden und sind zeitlich nicht befristet. Die mit der Genehmigung einhergehende Auflage, in den folgenden sieben Jahren nur an Mieter zu verkaufen, wird bis zu einem möglichen Verkauf an Nicht-Mieter "abgewartet". Durch die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt wird auch auf weitere Preissteigerungen gehofft, so dass die mögliche Umwandlung trotz der zeitlichen Befristung als attraktiv wahrgenommen wird ("prophylaktische Umwandlungen"). Darüber hinaus entsteht durch eine vorliegende Umwandlungsgenehmigung bei einem zwischenzeitlichen Verkauf des Gebäudes auch ein Wertzuwachs. Hinsichtlich der Motivation der Antragsteller wird seitens einiger Gesprächspartner unterschieden zwischen den eher professionell agierenden Immobiliengesellschaften und den sonstigen Antragstellern. Private Einzeleigentümer oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts haben i. d. R. andere Motive, da es hier eher um die konkrete Regelung von Eigentum bzw. Erbe geht. Bewertung der Verkaufsfälle an Mieter Bis zum Stichtag 30.06.2018 ist es erst in drei der sieben Bezirke zu entsprechenden Anträgen zur Genehmigung eines Verkaufs an Mieter gekommen (basierend auf der Umwandlungsgenehmigung aufgrund einer Eigentümerselbstverpflichtung). - 44 Seitens der Gesprächspartner wird die bisherige sehr geringe Antragsanzahl angesichts der hohen Zahl möglicher Verkaufsfälle als Anzeichen dafür gesehen, dass tatsächliche Verkäufe an Mieter nicht umsetzbar oder auch gar nicht beabsichtigt sind. In vielen Fällen ist anzunehmen, dass die Mieter selber kein Interesse bzw. keine entsprechenden finanziellen Möglichkeiten für einen Kauf haben. Gleichwohl liegen in den Bezirken aber auch Informationen seitens der Mieter verschiedener Objekte vor, dass ihr als Mieter geäußertes Kaufinteresse auf kein Interesse bei den Eigentümern stieß (s. o.). Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen Für die Erhaltungsgebiete von 2017 und die bislang im Jahr 2018 in Kraft getretenen neueren Erhaltungsgebiete wird zunächst eine weitere Zunahme der Antragszahlen erwartet, die jedoch anschließend wieder abnehmen werden. Für die älteren Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016 wird hingegen tendenziell eine weiter rückläufige Entwicklung angenommen. In einzelnen der älteren Erhaltungsgebiete werden aber auch nicht vorhersehbare Schwankungen erwartet, die zu einer zwischenzeitlichen Unterbrechung der rückläufigen Tendenz führen können. In nächster Zeit sind in einigen der befragten Bezirke weitere Erhaltungsgebiete konkret vorgesehen, in Planung oder in Prüfung. In einigen Bezirken sind nach dem Stichtag 30.06.2018 bereits weitere Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In Bezug auf die existierenden Erhaltungsgebiete sind keine beabsichtigten Aufhebungen absehbar. Für die potentiellen neuen Erhaltungsgebiete werden in Teilen andere Entwicklungen erwartet (z. B. weniger Anträge für einzelne Gebäude, eher Anträge für größere Gebäudekomplexe/Häuserzeilen), was vorrangig auf eine andere Bau- und Eigentümerstruktur zurückzuführen ist. - 45 3. Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren in Berlin insgesamt sowie in den sozialen Erhaltungsgebieten und verschiedenen anderen Teilgebieten dargestellt. Wesentliches Ziel ist, die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten und anderen Teilen der Stadt zu analysieren und zu bewerten. Dabei wird das Umwandlungsgeschehen in den Kontext von Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt sowie sozialen Entwicklungen gestellt. Im Folgenden wird daher zunächst auf die Entwicklungen auf der Angebots- und der Nachfrageseite auf dem Berliner Wohnungsmarkt eingegangen und die Entwicklung der Angebotsmieten und der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen dargestellt. Anschließend werden auf Ebene der Planungsräume die Mietenentwicklung und die soziale Entwicklung thematisiert. In einem weiteren Teil wird die Entwicklung der umgewandelten Wohnungen auf der Ebene von Berlin, der Bezirke und der Planungsräume dargestellt. Schließlich wird auf die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Hierbei steht die Frage im Mittelpunkt, welche Auswirkungen sich in Folge des Erlasses der Umwandlungsverordnung feststellen lassen, insbesondere ob sich eine Dämpfung der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogen hat und ob es Hinweise auf Verlagerungen des Umwandlungsgeschehens in andere Gebiete gibt. 3.1 Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Der Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren erheblich angespannt und war von einem starken Anstieg der Mieten und Kaufpreise von Immobilien gekennzeichnet. Dabei spielten verschiedene Faktoren eine Rolle, auf die im Folgenden eingegangen wird. 3.1.1 Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit Abbildung 3.1 zeigt das sprunghafte Wachstum der Einwohnerzahl, das ab 2011 nach einer längeren Schrumpfungsphase in den 1990er Jahren und einer Phase geringen Wachstums in den 2000er Jahren eingesetzt hat. In den sechs Jahren von 2012 bis 2017 - 46 hat die Einwohnerzahl Berlins um rund 285.000 bzw. 8,3% zugenommen. Den Höchststand der jährlichen Zunahme verzeichnete mit rund 60.000 Einwohnern das Jahr 2016, im Jahr 2017 hat sich die Zunahme mit 41.000 Einwohnern deutlich abgeschwächt. Da Wohnungen von Haushalten und nicht von Einwohnern nachgefragt werden, ist für die Bewertung des Einflusses auf den Wohnungsmarkt die Veränderung der Zahl der Privathaushalte ausschlaggebend. Diese ist von 2012 bis 2017 schätzungsweise2 um rund 193.000 bzw. 10,3% gestiegen, also prozentual etwas stärker als die Einwohnerzahl. Abbildung 3.1 Veränderung der Einwohnerzahl* gegenüber dem Vorjahr 1992 bis 2017 in Berlin 70.000 60.466 47.990 47.803 44.742 42.507 39.552 50.000 41.308 30.000 17.890 Anzahl 13.316 10.000 9.369 8.985 6.829 6.328 5.053 2.866 6.000 4.530 -984 -10.000 -6.006 -6.245 -9.137 -9.655 -17.348 -17.395 -30.000 -29.666 -40.743 -50.000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jahr * Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg O28 DatZus (D11) IfS Institut für Stadtforschung In Abbildung 3.2 sind die in Berlin genehmigten und fertiggestellten Wohnungen von 1992 bis 2017 dargestellt. Es wird deutlich, dass ausgehend von einem niedrigen Niveau in den 2000er Jahren insbesondere die Baugenehmigungen in jüngster Zeit stark zugelegt und die Baufertigstellungen bis 2016 jeweils etwa auf halbem Niveau der Genehmigungen des Jahres nachgezogen haben. 2 Durch methodische Umstellungen beim Mikrozensus 2016 waren die Ergebnisse nicht mit denen der Vorjahre vergleichbar. Daher wurde die Veränderung der Zahl der Haushalte für das Jahr 2016 auf Grundlage der Veränderung der Einwohnerzahl 2016 und der Haushaltsgröße 2015 geschätzt. Für das Jahr 2017 wurde wie bei den übrigen Jahren die Veränderung gegenüber dem Vorjahr zu Grunde gelegt. - 47 Im Jahr 2017 lagen die Baugenehmigungen knapp unter dem Wert des Vorjahres3, während die Baufertigstellungen weiter zugenommen und sich diesen etwas angenähert haben. Das Niveau der Spitzenjahre 1996 und 1997 wurde jedoch 2017 von den Baufertigstellungen bei Weitem nicht erreicht. Auch im Jahr 2018 dürfte dieses Niveau selbst bei einem weiteren spürbaren Anstieg der Baufertigstellungen nicht erreicht werden. Festzuhalten ist jedoch, dass mit der Anspannung des Wohnungsmarktes ein deutlicher Anstieg der Neubaugenehmigungen und -fertigstellungen erfolgt ist. Abbildung 3.2 32.965 Genehmigte und fertiggestellte Wohnungen* in Berlin 1992 bis 2017 15.669 13.659 10.722 8.744 12.518 6.641 9.941 5.417 7.358 4.491 5.470 4.321 5.603 3.815 6.297 3.833 4.889 3.718 5.019 3.126 3.224 3.536 3.686 3.751 3.134 3.418 7.093 4.511 5.000 3.527 5.182 7.719 9.061 10.849 12.589 17.729 19.199 22.365 25.036 25.774 13.223 11.377 9.415 10.000 10.976 10.906 15.758 15.852 20.000 15.000 Baufertigstellungen 22.744 21.298 25.000 Anzahl Wohnungen Baugenehmigungen 26.445 30.000 24.743 29.457 35.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jahr * Wohnungen in neuen und bestehenden Wohngebäuden Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 3.1.2 O28 DatZus (D01) IfS Institut für Stadtforschung Wohnungsmarktentwicklung Der Wohnungsmarkt von Berlin hat sich vor allem dadurch angespannt, dass der Zuwachs an Wohnungen nicht mit der zusätzlichen Nachfrage Schritt gehalten hat. So hat sich zwar der Wohnungsbestand von Berlin in den Jahren 2012 bis 2017 aufgrund der Bautätigkeit (Neubau sowie Zu- und Abgänge im Bestand) um rund 61.000 Wohnungen 3 In den ersten drei Quartalen 2018 lagen die Baugenehmigungen nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg mit 17.157 Wohnungen knapp unter denen der ersten drei Quartale 2017 (17.817 Wohnungen), was darauf hindeutet, dass im gesamten Jahr 2018 wieder ein ähnliches Niveau der Baugenehmigungen erreicht werden dürfte wie 2017. - 48 erhöht, die Zahl der Privathaushalte ist jedoch schätzungsweise um rund 193.000 (vgl. oben Kap. 3.1.1) gestiegen (vgl. Abbildung 3.3). Im Rahmen dieser Entwicklung wurde in den letzten Jahren in Berlin vorhandener Leerstand abgebaut,4 was aber das Ungleichgewicht zwischen der Veränderung von Angebot und Nachfrage nur zu einem kleinen Teil ausgeglichen hat. In der Folge hat sich eine spürbare Knappheit beim Wohnungsangebot herausgebildet, insbesondere in den begehrten Quartieren der Inneren Stadt. Abbildung 3.3 Veränderung der Zahl der Wohnungen und der Privathaushalte* in den Jahren 2012 bis 2017 in Berlin 193.000 200.000 Anzahl 150.000 100.000 61.000 50.000 0 Veränderung Wohnungszahl Veränderung Zahl der Haushalte Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen * Veränderung im Jahr 2016 eigene Schätzung (wegen Methodenumstellung beim Mikrozensus ) O28 DatZus (D20) 3.1.3 IfS Institut für Stadtforschung Mietenentwicklung Die Anspannung des Wohnungsmarktes hat in den letzten Jahren zu einem spürbaren Anstieg der Mieten geführt. Angespannte Marktverhältnisse schlagen sich vor allem bei den Mieten unmittelbar und am stärksten in Erhöhungen nieder, die bei einem Mieterwechsel bzw. bei Mietbeginn vereinbart werden (Neuvertragsmieten), während sich im Vergleich dazu die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen in der Regel sukzessive und in geringerem Maß erhöhen. 4 Nach der Gebäude- und Wohnraumzählung 2011 gab es in Berlin am 09.05.2011 rund 66.300 leer stehende Wohnungen. Der Anteil des Wohnungsleerstandes an allen Wohnungen umfasste 3,5%. - 49 In Abbildung 3.4 ist die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin von 2009 bis 2017 dargestellt, die Anhaltspunkte für die Entwicklung der tatsächlich abgeschlossenen Neuvertragsmieten gibt.5 Demnach sind die Angebotsmieten in diesem Zeitraum von 5,82 € pro m² um 74% auf 10,15 € pro m² gestiegen. Besonders stark war der Anstieg 2012 und 2013 mit 14% und 9% sowie 2017 mit 12% gegenüber dem Vorjahr, während er sich zwischenzeitlich in den Jahren 2014, 2015 und 2016 auf deutlich niedrigerem Niveau bewegte. Insgesamt betrug der Anstieg in den vier Jahren von 2013 bis 2017 rund 26% und lag damit deutlich über der allgemeinen Entwicklung der Verbraucherpreise (Inflationsrate), die in dieser Zeit um gut 4% anstiegen.6 Abbildung 3.4 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 2009 bis 2017 in Berlin 12,00 10,15 10,00 8,80 Nettokaltmiete € pro m² 8,00 6,00 8,05 8,25 2013* 2014* 9,07 7,40 5,82 6,17 6,49 4,00 2,00 0,00 2009* 2010* 2011* 2012* 2015 2016 2017 Jahr * Angebotsmieten der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und des letzten Quartals des Vorjahres Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Ausw_PLR (D01) IfS Institut für Stadtforschung Von dem spürbaren Anstieg der Angebots- bzw. Neuvertragsmieten in den letzten Jahren dürften in Verbindung mit der oben dargestellten zunehmenden Wohnungsknappheit er5 Die Daten wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt. Bei den Angaben zu den Jahren 2009 bis 2014 handelt es sich um die Angebotsmieten (nettokalt; Mediane) der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und die des letzten Quartals des Vorjahres. Bei den Jahren 2015 bis 2017 handelt es sich dagegen um die Angebotsmieten des gesamten Jahres. Die Werte der Jahre 2009 bis 2012 basieren auf der Datenquelle IDN Immodaten, ab 2013 auf der Datenquelle ImmobilienScout24. 6 Der Verbraucherpreisindex für Deutschland wies nach Angaben des Statistischen Bundesamts in den Jahren 2014 bis 2017 Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahresmonat zwischen -0,3% und 2,2% auf. - 50 hebliche Anreize auf die Umwandlungstätigkeit von Wohnungseigentümern ausgegangen sein. Aus Sicht der Verkäufer hat sich dadurch die Perspektive eines Verkaufs von Wohnungen zu besseren Konditionen ergeben, da sowohl die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft von Käufern gestiegen ist, die für sich selbst eine Wohnung suchen, als auch jener, die die Wohnung als Kapitalanleger vermieten wollen. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, wie sich diese Rahmenbedingungen auf die Entwicklung der Kaufpreise ausgewirkt haben. 3.1.4 Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen Die Marktanspannung hat sich ebenso wie bei den Mieten auch auf dem Wohnimmobilienmarkt in erheblichen Steigerungen der Kaufpreise niedergeschlagen. Da beim Monitoring die Umwandlungen im Mittelpunkt des Interesses stehen, wird im Folgenden der Fokus auf die Entwicklung der Kaufpreise bei typischen Umwandlungsobjekten gerichtet. Hierbei handelt es sich um umgewandelte Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 sowie von 1920 bis 1949. Baujahre bis 1919 Abbildung 3.5 zeigt die Kaufpreise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 in den Jahren 2010 bis 2017 auf Grundlage der Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dargestellt werden Verkäufe von 2010 bis 2014 in guter Lage und (aufgrund einer Umstellung der Darstellungssystematik im Immobilienmarktbericht 2015/2016) von 2014 bis 2017 im Bereich City.7 Die Einteilungen "gute Lage" und "City" sind zwar nicht identisch, führen aber - wie das Jahr 2014 zeigt - zu ähnlichen Ergebnissen. Differenziert wird dabei zwischen vermieteten und bezugsfreien Objekten, die sich vom Preisniveau erheblich unterscheiden. So wurden bezugsfreie umgewandelte Wohnungen der Baujahre bis 1919 im Bereich City im Jahr 2017 für 4.051 € pro m² Wohnfläche verkauft, während vermietete Wohnungen für 3.079 € pro m² und daher zu einem 24% niedrigeren Preis gehandelt wurden. Bezugsfreie Wohnungen in guter Lage verzeichneten dabei von 2010 bis 2014 mit 58% einen etwas höheren Preisanstieg als vermietete Wohnungen in guter Lage, die sich mit 47% allerdings ebenfalls deutlich verteuerten. Auch bei 7 Der Bereich City umfasst die Altbezirke Mitte, Moabit, Tiergarten, Schöneberg, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sowie nördliche Teile von Tempelhof und Neukölln (Norden) und westliche Teile von Charlottenburg und Wilmersdorf (vgl. Immobilienmarktbericht 2015/2016, S. 21, Abb. 13). - 51 umgewandelten Wohnungen der Baujahre bis 1919 im Bereich City setzte sich der deutliche Preisanstieg von 2014 bis 2017 fort, wobei er sich zwischen bezugsfreien Wohnungen mit 41% und vermieteten Wohnungen mit 44% wenig unterschied. Im Jahr 2017 hat sich der Anstieg der Preise sowohl bei bezugsfreien (15%) als auch bei vermieteten (19%) umgewandelten Wohnungen gegenüber den Vorjahren deutlich beschleunigt. Die starke Preiserhöhung bei bezugsfreien und vermieteten umgewandelten Wohnungen deutet darauf hin, dass sich die Anspannung des Marktes sowohl auf Käufe als Kapitalanlage (vermietete umgewandelte Wohnungen) als auch auf Käufe für eine Selbstnutzung (bezugsfreie umgewandelte Wohnungen) erstreckt. Abbildung 3.5 Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 in Berlin 4.500 4.000 Bezugsfrei, gute Lage Bezugsfrei, City Vermietet, gute Lage Vermietet, Ciy +15% +12% 3.500 € pro m² Wohnfläche +8% +16% 3.000 +22% +10% 3.535 4.051 +19% 2.970 3.144 2.760 +13% 3.079 2.864 +4% 2.000 +8% 2.380 2.500 1.875 1.950 2.597 7% +3% +28% 2.131 2.301 2.100 +4% 1.970 1.910 1.500 1.430 1.490 2010 2011 1.000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jahr Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin O28 DatZus (D105) IfS Institut für Stadtforschung Baujahre 1920 bis 1948 In Abbildung 3.6 sind die Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in guter Lage bzw. im Bereich City8 mit Baujahr 1920 bis 19489 dar8 Auf den Bereich City entfallen im Jahr 2017 27% aller Erst- und Wiederverkäufe umgewandelter Wohnungen der Baualtersklasse 1920 bis 1948, die übrigen verteilen sich auf weitere fünf Bereiche der Stadt, die mit einer Ausnahme kleinere Anteile aufweisen als der Bereich City. 9 Bei Erst- und Wiederverkäufen in guter Lage wurde die leicht abweichende Baujahreinteilung 1920 bis 1949 bis zum Grundstücksmarktbericht 2014/2015 verwendet. - 52 gestellt. Insgesamt ist das Preisniveau bei dieser Baualtersklasse spürbar niedriger als bei den oben dargestellten Baujahren bis 1919. Bezugsfreie Wohnungen kosteten 2017 3.448 € pro m² und somit 15% weniger als entsprechende Wohnungen der Baujahre bis 1919. Bei vermieteten Wohnungen lagen die Preise 2017 bei 2.390 € pro m² bzw. 22% unter denen der Baualtersklasse bis 1919. Abgesehen von den Niveauunterschieden zwischen beiden Baualtersklassen lassen sich zumindest bei den bezugsfreien Wohnungen deutliche Parallelen beim Verlauf der Preisentwicklung feststellen: Von 2010 bis 2014 betrug der Anstieg bei bezugsfreien Wohnungen der Baualtersklasse 1920 bis 1948 in guter Lage 56%, bei der Baualtersklasse bis 1919 58%. Von 2014 bis 2017 lag der Anstieg der Baualtersklasse 1920 bis 1948 im Bereich City bei 53% und übertraf damit die Baualtersklasse bis 1919 (41%). Bei den vermieteten Wohnungen ist der Preisanstieg bei der Baualtersklasse 1920 bis 1948 von 2010 bis 2014 mit 32% geringer als bei den Wohnungen der Baujahre bis 1919 (47%), bei der Entwicklung von 2014 bis 2017 im Bereich City mit 71% (gegenüber 44%) deutlich höher. Abbildung 3.6 Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre 1920 bis 1948 in Berlin 4.000 3.500 Bezugsfrei, gute Lage Bezugsfrei, City Vermietet, gute Lage Vermietet, Ciy +19% 3.448 +9% € pro m² Wohnfläche 3.000 +18% 2.900 +7% 2.500 +22% 2.250 2.100 +8% 1.720 1.560 1.500 1.000 1.445 +14% 0% +12% 1.580 1.580 1.564 +11% +5% 1.195 1.250 2010 2011 2.390 1.945 1.398 1.390 2012 +24% 2.260 +10% 2.000 +23% 2.660 2013 2014 2015 2016 2017 Jahr Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin O28 DatZus (D110) IfS Institut für Stadtforschung - 53 Auswirkungen der Preisentwicklung auf Umwandlungen Neben der allgemeinen Wohnungsmarktentwicklung dürften von den starken Preissteigerungen bei den Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter Wohnungen entscheidende Anreize für die Eigentümer dafür ausgegangen sein, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren massiv zu verstärken. Dies trifft insbesondere für das aktuellste Jahr 2017 mit seinen gegenüber den Vorjahren deutlich höheren Preissteigerungen zu. Da die Preisentwicklung zudem in den letzten Jahren deutlich über der Entwicklung der Angebotsmieten lag, schuf die Umwandlung die Perspektive, über den Verkauf von Wohnungen höhere Renditen zu erzielen als mit dem Halten und der Vermietung der Wohnungen. 3.2 Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume Im Folgenden werden teilräumliche Ergebnisse zur Entwicklung der Angebotsmieten und zu sozialen Entwicklungen dargestellt. Da die Daten (als unterster Ebene) auf Ebene der Planungsräume vorliegen, ist eine tiefergehende teilräumliche Betrachtung auf Ebene der sozialen Erhaltungsgebiete im Vergleich zu anderen Gebieten, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind, nicht möglich. Um sich dieser Betrachtung dennoch zu nähern, werden im Folgenden Planungsräume unterschieden, deren Gebiet in unterschiedlichem Maß von sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt wird. Dieses Vorgehen bietet die Möglichkeit, Unterschiede zwischen stärker und weniger stark bzw. nicht von sozialen Erhaltungsgebieten geprägten Planungsräumen zu analysieren. Zusätzlich wird differenziert zwischen Erhaltungsgebieten, die bereits 2015 bestanden und solchen, die erst 2016 oder 2017 in Kraft traten. Unterschieden werden hierbei Planungsräume, deren Gebiete mit Wohnbebauung Ende des Jahres 2017 - von sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 - (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 50% bis unter 95%), - teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden, - von sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 - (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 50% bis unter 95%), - teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden, - 54 - von sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 - (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 50% bis unter 95%), - teilweise (über 0% bis 50%) abgedeckt werden, - nicht von sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt werden und - in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten liegen, - in anderen Bezirken (ohne soziale Erhaltungsgebiete) liegen. 3.2.1 Entwicklung der Angebotsmieten Wie Abbildung 3.7 zeigt, verzeichnen Planungsräume, die durch bereits im Jahr 2015 bestehende soziale Erhaltungsgebiete (nahezu) komplett abgedeckt sind, mit 12,79 € pro m² die höchsten Angebotsmieten im Jahr 2017. Bei überwiegender oder teilweiser Abdeckung sind sie mit 12,11 € pro m² bzw. 11,45 € pro m² spürbar niedriger. Bei diesen drei Typen von Planungsräumen haben jedoch bereits 2009 deutliche Mietenunterschiede bestanden und die prozentualen Erhöhungen 2009 bis 2017 waren ähnlich hoch (zwischen 80% und 87%). Es ist daher nicht erkennbar, dass diese drei Planungsraumtypen seit 2009 einem sehr unterschiedlichen Marktanspannungsdruck unterlegen haben, der zu sehr unterschiedlicher Angebotsmietenentwicklung geführt hat, vielmehr unterlagen sie alle etwa gleichermaßen diesem Druck. Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die erst 2016 in Kraft getreten sind, weisen 2017 niedrigere Angebotsmieten auf als Planungsräume mit bereits 2015 bestehenden sozialen Erhaltungsgebieten: Bei (nahezu) komplett abgedeckten Planungsräumen beträgt die Angebotsmiete 11,33 € pro m², bei überwiegend abgedeckten 11,28 € pro m² und bei teilweise abgedeckten 11,15 € pro m². Das aktuelle Mietengefälle zwischen Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2015 bestand zwar bereits im Jahr 2009, durch den Mietenanstieg in den Jahren 2009 bis 2017, der in den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 prozentual stärker ausfiel (zwischen 112% und 117%), hat es sich jedoch spürbar abgeschwächt. Die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 haben demnach gegenüber den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 bei den Angebotsmieten nachgezogen, insbesondere im Zeitraum 2014 bis 2017. Dies spricht dafür, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in jüngster Zeit besonders hoch war und etwas später eingesetzt hat als bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015. - 55 Abbildung 3.7 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 2009 bis 2017* in Planungsräumen mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete Veränderung 2014-2017 Veränderung 2009-2014 Miete 2009 Miete 2017 16,00 14,00 12,00 12,79 12,11 2,57 10,00 Nettokaltmiete € pro m² 11,45 2,34 2,24 11,33 2,78 11,28 11,15 2,80 3,03 10,81 10,64 2,42 1,35 3,08 2,98 3,20 3,25 2,98 2,97 5,34 5,24 5,14 5,41 6,00 4,00 2,00 0,00 7,11 6,46 6,22 2,34 2,60 3,33 8,00 11,01 10,23 3,90 2,11 5,39 5,51 9,63 1,61 10,15 1,90 2,84 2,20 2,43 5,83 5,81 5,82 … in Bezirk ohne Erhaltungsgebiet sind gesamt … (nahezu) … über… teilweise … (nahezu) … über… teilweise … (nahezu) … über… teilweise … ohne komplett wiegend Erhaltungskomplett wiegend Erhaltungskomplett wiegend Erhaltungs- ErhaltungsErhaltungs- Erhaltungsgebiet Erhaltungs- Erhaltungsgebiet Erhaltungs- Erhaltungsgebiet gebiet gebiet gebiet von 2015 gebiet gebiet von 2016 gebiet gebiet von 2017 sind** von 2015 von 2015 sind von 2016 von 2016 sind von 2017 von 2017 sind sind sind sind sind sind sind Planungsräume, die ... * Die Werte über den Säulen stellen die Höhe der Mieten im Jahr 2017 dar. ** (in Bezirk mit Erhaltungsgebieten) Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Ausw_PLR (D10) IfS Institut für Stadtforschung Die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 liegen mit ihrem Angebotsmietenniveau im Jahr 2017 (zwischen 10,23 und 10,81 € pro m²) niedriger als die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Im Jahr 2009 war dies noch umgekehrt, da die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 noch etwas höhere Angebotsmieten aufweisen, seither sind sie jedoch etwas schwächer gestiegen (zwischen 86% und 100%) als in Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Dies zeigt, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in jüngster Zeit nicht ganz so hoch war wie bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Planungsräume, die sich in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten befinden, die aber selbst ohne Erhaltungsgebiet sind, weisen im Jahr 2017 mit 11,01 € pro m² Angebotsmieten auf, die zwischen denen der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 liegen. Spürbar niedriger sind die Angebotsmieten in Planungsräumen in den Bezirken ohne soziale Erhaltungsgebiete mit 9,63 € pro m², ebenso der Anstieg seit 2009 mit 66%. Insgesamt zeigt sich ein Gefälle bei den Angebotsmieten des Jahres 2017 von Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 hin zu solchen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 sowie zu Planungsräumen in Bezirken ohne soziale - 56 Erhaltungsgebiete. Dieses Gefälle ist ein Hinweis auf entsprechende Unterschiede in der Marktanspannung zwischen diesen Typen von Planungsräumen. 3.2.2 Soziale Entwicklung Soziale Entwicklungen werden im Folgenden anhand der Ergebnisse des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen dargestellt. Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung dient der kleinräumigen Beobachtung von Veränderungen der soziostrukturellen Entwicklung in den Teilgebieten der Stadt Berlin. Auf Ebene der Planungsräume werden mit einzelnen Indikatoren der soziale Status (hoch, mittel, niedrig, sehr niedrig) und die soziale Dynamik (positiv, stabil, negativ) analysiert und über die Bildung eines Gesamtindex (Soziale Ungleichheit) Gebiete identifiziert, die erhöhter stadtentwicklungspolitischer Aufmerksamkeit bedürfen. Hierbei handelt es sich um so genannte Aufmerksamkeitsräume, die entweder einen Status "sehr niedrig" oder einen Status "niedrig" in Kombination mit einer Dynamik "negativ" aufweisen.10 Tabelle 3.1 zeigt den Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017. Von den Planungsräumen, die (nahezu) vollständig soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, ist ein Planungsraum als Aufmerksamkeitsraum eingestuft (Luisenstadt: Status sehr niedrig). Von den Planungsräumen, die überwiegend soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, ist keiner und von den Planungsräumen, die teilweise soziales Erhaltungsgebiet von 2015 sind, sind zwei als Aufmerksamkeitsräume eingeordnet (Moritzplatz bzw. Wassertorplatz: Status jeweils sehr niedrig). Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sind sechs Aufmerksamkeitsräume: jeweils drei, die überwiegend (Leopoldplatz, Schillerpromenade, Waldstraße jeweils Status sehr niedrig) bzw. teilweise (Birkenstraße, Leopoldplatz und Körnerpark; jeweils Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet sind. Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 sind vier Aufmerksamkeitsräume, davon drei, die überwiegend (Mehringplatz, Glasower Straße und Treptower Straße Nord; jeweils Status sehr niedrig) und einer, der teilweise (Buschkrugallee Nord; Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet ist. Von den 54 Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten sind demnach dreizehn als Aufmerksamkeitsräume eingestuft. In Karte 3.1 sind die Ergebnisse des Gesamtindexes Soziale Ungleichheit 2017 für die Planungsräume der Innenstadt dargestellt. Zusätzlich sind die sozialen Erhaltungsgebiete 10 Der Beobachtungszeitraum des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 umfasst die Jahre 2015 und 2016 (Datenstand: 31.12.2014 bis 31.12.2016). - 57 zum Stand 31.12.2017 ausgewiesen. Es wird deutlich, dass der größte Teil der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten einen Status "mittel" und eine Dynamik "stabil" aufweist (40 von 72 Planungsräumen). Zugleich wird deutlich, dass die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 tendenziell einen etwas niedrigeren Status verzeichnen als die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 2015. Tabelle 3.1 Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete Anzahl der Planungsräume, die Status/Dynamik-Index (Gruppe) … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2015 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2015 sind … teilweise Erhaltungsgebiet von 2015 sind … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2016 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2016 sind … teilweise Erhaltungsgebiet von 2016 sind … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2017 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2017 sind … teil… ohne … in weise ErhaltungsBezirken Erhaltungs- gebiet sind ohne gebiet von (in Bezirk mit Erhaltungs2017 Erhaltungsgebiet sind gebiet) sind gesamt Status hoch, Dynamik positiv - - - - - - - - - 2 - 2 Status hoch, Dynamik stabil - - - - - - - - - 22 37 59 Status hoch, Dynamik negativ - - - - - - - - - 1 13 14 Status mittel, Dynamik positiv - 1 - - - 1 1 - 1 9 19 32 10 11 5 3 1 1 2 2 5 77 101 218 Status mittel, Dynamik negativ - - - - - - - - - 14 14 28 Status niedrig, Dynamik positiv - - - - - - 1 - 1 - 6 8 Status niedrig, Dynamik stabil - 1 - 7 3 1 - 1 - 5 13 31 Status niedrig, Dynamik negativ - - - - - - - - - 1 1 2 Status sehr niedrig, Dynamik positiv - - 1 - - - - 1 - 2 3 7 Status sehr niedrig, Dynamik stabil 1 - 1 - 3 3 - 2 - 7 14 31 Status sehr niedrig, Dynamik negativ - - - - - - - - 1 1 2 4 keine Angabe - - - - - - - - - 4 7 11 11 13 7 10 7 6 4 6 8 145 230 447 Status mittel, Dynamik stabil gesamt Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Karte 3.1 Monitoring Umwandlungen Gesamtindex Soziale Ungleichheit 2017 (aus dem Monitorig Soziale Stadtentwicklung) Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 Soziale Erhaltungsgebiete von 2017 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: 31.12.2017 - 58 In Tabelle 3.2 ist dargestellt, wie sich die Zahl der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die Aufmerksamkeitsräume sind, beim Monitoring von 2017 gegenüber dem von 2015 verändert hat. Insgesamt hat sich die Anzahl dieser Planungsräume von elf beim Monitoring 2015 auf 13 beim Monitoring 2017 erhöht. Zusätzlich zeigt sich eine Veränderung der Anzahl bezogen auf die Kategorie „Dynamik“: in einem Fall von positiv zu stabil, in einem Fall von stabil zu positiv und in einem Fall von stabil zu negativ. Tabelle 3.2 Veränderung des Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 2017 gegenüber 2015 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete Veränderung der Zahl der Planungsräume 2017 gegenüber 2015, die Status/Dynamik-Index (Gruppe) … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2015 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2015 sind … teilweise Erhaltungsgebiet von 2015 sind … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2016 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2016 sind … teilweise Erhaltungsgebiet von 2016 sind … (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 2017 sind … überwiegend Erhaltungsgebiet von 2017 sind … teil… ohne … in weise ErhaltungsBezirken Erhaltungs- gebiet sind ohne gebiet von (in Bezirk mit Erhaltungs2017 Erhaltungsgebiet sind gebiet) sind gesamt Status hoch, Dynamik positiv - - - - - - - - - 2 -1 1 Status hoch, Dynamik stabil - - - - - - - - - 2 -12 -10 Status hoch, Dynamik negativ - - - - - - - - - -3 Status mittel, Dynamik positiv - - - -1 -1 1 - - - -1 5 3 Status mittel, Dynamik stabil - 1 - 1 - - - - -1 -4 -2 -5 Status mittel, Dynamik negativ - - - - - -1 - - - 5 6 10 Status niedrig, Dynamik positiv - - - -3 -1 -1 1 - 1 -2 2 -3 Status niedrig, Dynamik stabil - -1 - 3 1 - -1 - - -1 -3 -2 Status niedrig, Dynamik negativ - - - - - - - - - 1 -4 -3 Status sehr niedrig, Dynamik positiv - - - - -1 - - 1 -1 1 - - Status sehr niedrig, Dynamik stabil - - - - 2 1 - -1 - 2 2 6 Status sehr niedrig, Dynamik negativ - - - - - - - - 1 -1 -2 -2 keine Angabe - - - - - - - - - -1 - Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 9 6 -1 IfS Berlin Insgesamt erscheinen die Veränderungen 2017 gegenüber 2015 bei den Planungsbezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten bezogen auf den Index der sozialen Ungleichheit als eher gering. Es deutet sich dabei zwar eine Tendenz zu einer etwas ungünstigeren Einordnung für diese Gebiete an. Bei der Interpretation dieser Tendenz ist jedoch große Vorsicht geboten, weil die Vergleichbarkeit der Ergebnisse des Monitorings von 2017 mit denen des Monitorings von 2015 gewissen Einschränkungen bzw. Unsicherheiten unterliegt.11 11 Auf eine Darstellung, welche Veränderungen es bei einzelnen Planungsräumen gegeben hat, wird aus methodischen Gründen verzichtet. Die Aussagekraft einer solchen Darstellung wäre dadurch eingeschränkt, dass sich Veränderungen bei der Datengrundlage zwischen dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2015 und 2017 ergeben haben. Darüber hinaus wird in dem Monitoringbericht 2017 darauf hingewiesen, dass in Zusammenhang mit Geflüchteten bzw. Schutzsuchenden die Datenlage für die Jahre 2015 und 2016 inhaltlich als auch räumlich nicht hinreichend differenziert ist und unklar ist, wie sich dies kleinräumig auswirkt. Vgl. Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin 2017, Kurzfassung, S. 3. - 59 3.3 Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken Im Folgenden wird auf die Entwicklung der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren eingegangen. Dabei wird zunächst die Entwicklung für Berlin insgesamt und anschließend die in den Bezirken dargestellt. Die Daten zu den Umwandlungen stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt. 3.3.1 Berlin Die in Kapitel 3.1 dargestellten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und insbesondere die damit verbundenen Anstiege der Mieten sowie Preise beim Verkauf umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen haben dazu geführt, dass sich die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin in jüngster Zeit massiv erhöht hat. Von 2005 bis 2011 bewegte sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen (mit Ausnahme 2009) noch in einer relativ engen Spanne von rund 4.000 bis rund 6.000 Wohnungen. Nur im Ausnahmejahr 2009 lag sie mit rund 7.000 Wohnungen höher (Abbildung 3.8). Abbildung 3.8 Von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnungen in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2005-2017 20.000 17.244 16.295 15.000 Anzahl Wohnungen 13.029 11.115 10.000 9.181 7.316 7.011 6.070 5.432 5.047 4.366 5.000 4.575 4.454 2010 2011 0 2005 2006 2007 2008 2009 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2012 O28 UmwV (Abb00) 2013 2014 2015 2016 2017 IfS Institut für Stadtforschung - 60 Im Jahr 2012 begann ein starker Anstieg von rund 4.500 Wohnungen im Jahr 2011 auf rund 7.300 Wohnungen, der sich in den beiden folgenden Jahren fortsetzte (auf rund 9.200 bzw. 11.100 Wohnungen) und 2015 in einen sprunghaften Anstieg auf rund 17.200 Wohnungen mündete. Insgesamt hat sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen von 2011 bis 2015 fast vervierfacht. Der Wert von 2015 markiert vorläufig den Höchststand der Umwandlungen, da deren Zahl sich im Jahr 2016 spürbar auf rund 13.000 Wohnungen reduziert hat. Im Jahr 2017 kam es jedoch zu einem erneuten Anstieg der Umwandlungen auf rund 16.300 Wohnungen und damit zu einer Entwicklung, bei der sich das Umwandlungsgeschehen in Berlin dem Höchststand von 2015 wieder stark angenähert hat. 3.3.2 Bezirke In Abbildung 3.9 ist für die einzelnen Berliner Bezirke die Zahl der insgesamt seit 1950 umgewandelten Wohnungen zum Stand der Jahre 2005 bis 2017 und für einen Vergleich der Intensität der Umwandlungen in Abbildung 3.10 die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017 dargestellt. Was die Anzahl der seit 1950 umgewandelten Wohnungen angeht, rangiert im Jahr 2017 Charlottenburg-Wilmersdorf mit Abstand ganz oben, es folgen Tempelhof-Schöneberg und Pankow sowie Friedrichshain-Kreuzberg, das 2017 erstmals vor Mitte und SteglitzZehlendorf liegt. Mit deutlichem Abstand folgt Neukölln. Dabei handelt es sich überwiegend um Bezirke, in denen die Zahl der umgewandelten Wohnungen insbesondere in den letzten Jahren stark zugenommen hat (Ausnahme Steglitz-Zehlendorf). Bei der Intensität der Umwandlungen bezogen auf den Wohnungsbestand (Anzahl Umwandlungen pro 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017) ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge: nach Charlottenburg-Wilmersdorf folgt Friedrichshain-Kreuzberg, das 2017 erstmals Tempelhof-Schöneberg übertroffen hat. Die weiteren Bezirke in der Reihenfolge sind Steglitz-Zehlendorf, Mitte und Pankow. - 61 Abbildung 3.9 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 2005 bis 2017 - Anzahl der Wohnungen insgesamt seit 1950 60.000 Anzahl Wohnungen 50.000 40.000 30.000 20.000 Reinickendorf Spandau Marzahn-Hellersdorf 10.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 IfS Institut für Stadtforschung O28 Umw ab 2002 Abb 2b Abbildung 3.10 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 2005 bis 2017 - Anzahl der Wohnungen insgesamt seit 1950 je 10.000 Wohnungen (2017) 3.500 3.000 Anzahl Wohnungen 2.500 2.000 1.500 Reinickendorf Spandau 1.000 Marzahn-Hellersdorf 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2010 2011 2012 O28 Umw seit 2002 Abb 3a 2013 2014 2015 2016 2017 IfS Institut für Stadtforschung - 62 Im Folgenden wird die Zahl der in den einzelnen Jahren 2012 bis 2017 in den Bezirken umgewandelten Wohnungen untersucht. Es ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge als bei den oben betrachteten insgesamt seit 1950 umgewandelten Wohnungen. In Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow war die Zahl der Umwandlungen im Gesamtzeitraum 2012 bis 2017 am höchsten. Während im Jahr 2015 Pankow den höchsten Jahreswert aufwies, wurde es im Jahr 2016 von Friedrichshain-Kreuzberg abgelöst, das auch 2017 mit Abstand die höchste Zahl an Umwandlungen verzeichnete (Abbildung 3.11). Weitere Schwerpunkte des Umwandlungsgeschehens, aber zu Friedrichshain-Kreuzberg mit deutlichem Abstand, stellen im Jahr 2017 die Bezirke Mitte und CharlottenburgWilmersdorf dar. Es folgen die Bezirke Neukölln, Pankow und Tempelhof-Schöneberg. In den übrigen Bezirken fanden Umwandlungen auf eher niedrigem Niveau statt, darunter jedoch Lichtenberg und Reinickendorf mit jüngst deutlich gestiegenen Werten. Auffällig sind vor allem in jüngster Zeit zu beobachtende gegenläufige Entwicklungen in den Bezirken. Während Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln und Steglitz-Zehlendorf im Jahr 2017 Höchststände oder zumindest einen Anstieg gegenüber 2016 verzeichnen, weisen Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick eine rückläufige Tendenz auf. In Abbildung 3.12 wird die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 10.000 Bestandswohnungen 2012 bis 2017 für die Berliner Bezirke dargestellt. Die höchste Intensität der Umwandlungen verzeichnet im Jahr 2017 mit großem Abstand Friedrichshain-Kreuzberg, es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Neukölln. Über den Gesamtzeitraum 2012 bis 2017 liegt Friedrichshain-Kreuzberg bei der Intensität der Umwandlungen an erster Stelle, es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Mitte, Neukölln, TempelhofSchöneberg, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf. Mit Ausnahme von Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf handelt es sich um die Bezirke, die in den Jahren 2015, 2016 und 2017 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten und in denen die Umwandlungsverordnung zum Tragen kam. - 63 Abbildung 3.11 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 2012 2013 2014 2015 2016 2017 4.000 3.500 Anzahl Wohnungen 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Mitte FriedrichshainKreuzberg Pankow CharlottenburgWilmersdorf Spandau Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen SteglitzZehlendorf TempelhofSchöneberg Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf O28 UmwV Abb 15b Lichtenberg Reinickendorf IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.12 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken - Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2012-2017 2012 2013 2014 2015 2016 2017 250 Anzahl Wohnungen 200 150 100 50 0 Mitte FriedrichshainKreuzberg Pankow CharlottenburgWilmersdorf Spandau Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen SteglitzZehlendorf TempelhofSchöneberg O28 UmV Abb 15c Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf IfS Institut für Stadtforschung - 64 3.3.3 Baualter umgewandelter Wohnungen Aus Tabelle 3.3 wird die Zusammensetzung der von 2013 bis 2017 umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter in Berlin und den Bezirken ersichtlich. Berlinweit liegt der Schwerpunkt bei vor 1919 errichteten Wohnungen (57%), mit deutlichem Abstand folgen die Baujahre 1950 bis 1989 (17%) und die Baujahre 1919 bis 1949 (10%). In den innerstädtischen Bezirken liegt der Schwerpunkt ebenfalls bei den Gründerzeitbeständen, während in den Außenbezirken zum Teil auch in größerem Umfang Umwandlungen in jüngeren Beständen stattgefunden haben. Tabelle 3.3 Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 2013-2017: Wohnungen nach Baualtersklassen in den Bezirken Anzahl prozentualer Anteil Bezirke vor 1919 19191949 19501989 Summe vor 1919 19191949 19501989 ab 1990 keine Angabe Summe Mitte 6.349 83 1.569 374 Friedrichshain-Kreuzberg 9.433 32 3.433 1.158 1.355 9.730 65,3% 0,9% 16,1% 3,8% 13,9% 100,0% 822 14.878 63,4% 0,2% 23,1% 7,8% 5,5% Pankow 6.307 2.453 152 100,0% 537 849 10.298 61,2% 23,8% 1,5% 5,2% 8,2% Charlottenburg-Wilmersdorf 5.230 584 100,0% 2.402 321 1.099 9.636 54,3% 6,1% 24,9% 3,3% 11,4% 257 100,0% 560 111 159 366 1.453 17,7% 38,5% 7,6% 10,9% 25,2% Steglitz-Zehlendorf 100,0% 1.061 500 801 318 526 3.206 33,1% 15,6% 25,0% 9,9% 16,4% 100,0% Tempelhof-Schöneberg 3.308 334 1.072 149 473 5.336 62,0% 6,3% 20,1% 2,8% 8,9% 100,0% Neukölln 4.494 334 555 179 620 6.182 72,7% 5,4% 9,0% 2,9% 10,0% 100,0% 963 698 806 219 505 3.191 30,2% 21,9% 25,3% 6,9% 15,8% 100,0% 6 4 43 19 40 112 5,4% 3,6% 38,4% 17,0% 35,7% 100,0% Lichtenberg 523 498 47 389 259 1.716 30,5% 29,0% 2,7% 22,7% 15,1% 100,0% Reinickendorf 264 431 222 132 77 1.126 23,4% 38,3% 19,7% 11,7% 6,8% 100,0% Berlin gesamt 38.195 6.511 11.213 3.954 6.991 66.864 57,1% 9,7% 16,8% 5,9% 10,5% 100,0% Spandau Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ab 1990 keine Angabe IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.13 und Abbildung 3.14 zeigen zum einen die Anteile der Baualtersgruppen der von 2013 bis 2017 umgewandelten Wohnungen und zum anderen die der gesamten Wohnungen (2011) in den Bezirken. Aus einem Vergleich der Anteile lässt sich erkennen, welche Bestände überproportional und welche unterproportional umgewandelt wurden. Es wird deutlich, dass Wohnungen der Baujahre vor 1919 in allen Bezirken überproportional umgewandelt wurden. Unter den Bezirken mit Erhaltungsgebieten ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen der Baujahre vor 1919 vor allem in Neukölln, TempelhofSchöneberg, Mitte und Pankow stark überproportional.12 12 Dabei ist zu berücksichtigen, dass von dem Bestand 2011 bereits Teile vor 2011 umgewandelt wurden und somit für eine Umwandlung nicht zur Verfügung stehen. Bezogen auf die noch umwandelbaren Wohnungen wäre die Differenz der Anteile noch größer. - 65 Abbildung 3.13 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen - Anteile der Wohnungen 2013-2017 vor 1919 1919-1949 1950-1989 ab 1990 keine Angabe 100% 90% 80% Anteile Wohnungen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Mitte FriedrichshainKreuzberg Pankow CharlottenburgWilmersdorf Spandau SteglitzZehlendorf TempelhofSchöneberg Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf O28 UmV Abb 16a Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Lichtenberg Reinickendorf IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.14 Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen - Anteile der Wohnungen 2011 vor 1919 1919-1948 1949-1990 ab 1991 keine Angaben 100% 90% 80% Anteile Wohnungen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Mitte FriedrichshainKreuzberg Pankow CharlottenburgWilmersdorf Spandau SteglitzZehlendorf Datengrundlage: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Zensus 2011 TempelhofSchöneberg Neukölln O28 UmwV Abb 16c TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf IfS Institut für Stadtforschung - 66 3.4 Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Zeitraum 2013 bis 2017 werden nachfolgend auf der Ebene der Planungsräume analysiert. Die Hälfte aller Umwandlungen im Zeitraum 2013 bis 2017 entfällt auf nur 44 bzw. 10% der insgesamt 447 Planungsräume. Abgesehen von wenigen Ausnahmen liegt der Fokus der Umwandlungen in den innerstädtischen Planungsräumen (vgl. im Anhang Karte 0.1). In Karte 3.2 ist sowohl die Anzahl der umgewandelten Wohnungen 2013 bis 2017 als auch die Umwandlungsintensität (Anzahl der umgewandelten Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen des Jahres 2017) im innerstädtischen Bereich von Berlin dargestellt (ergänzend ist diese Karte in einem größeren Format im Anhang abgebildet, vgl. Karte 0.2). Die kombinierte Darstellung ermöglicht eine sachgerechte Einordnung des Umwandlungsgeschehens in den Planungsräumen, da eine eher hohe Zahl an Umwandlungen je nach Größe des Gebiets (bzw. dessen Wohnungsbestands) nicht immer mit einer hohen Umwandlungsintensität verbunden ist. Ebenso gibt es Fälle mit einer eher geringen Zahl an Umwandlungen und einer dennoch eher hohen Umwandlungsintensität. Karte 3.2 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin 2013 bis 2017 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 910 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über 1.000 801 bis 1.000 601 bis 800 401 bis 600 201 bis 400 1 bis 200 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: 31.12.2017 Die Zahl der umgewandelten Wohnungen (Säulen) zeigt für den Zeitraum 2013 bis 2017 einen starken Fokus vor allem auf die innerstädtischen Planungsräume in den beiden Be- - 67 zirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow sowie in Nord-Neukölln. Die elf höchsten Werte umgewandelter Wohnungen innerhalb einer Spanne von rund 900 bis 1.900 Wohnungen weisen die Planungsräume Boxhagener Platz, Traveplatz, Reuterkiez, Humannplatz, Graefekiez, Samariterviertel, Anton-Saefkow-Park, Weberwiese, Rixdorf, Schillerpromenade und Arnimplatz auf. Hinsichtlich der Umwandlungsintensität (Flächenfarbe) wird oben aus Karte 3.2 deutlich, dass im Zeitraum 2013 bis 2017 in 32 Planungsräumen mindestens 10% der Bestandswohnungen umgewandelt wurden (1.000 und mehr umgewandelte Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen). Mehr als die Hälfte dieser 32 Planungsräume liegt in den beiden Bezirken Pankow (5) und Friedrichshain-Kreuzberg (12), die weiteren dieser Planungsräume verteilen sich auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (6), Mitte (6), TreptowKöpenick (1), Neukölln (1) und Tempelhof-Schöneberg (1). Die zehn Planungsräume mit der höchsten Umwandlungsintensität 2013 bis 2017 sind: Anton-Saefkow-Park (31%), Olympiagelände (27%), Stadion Wilmersdorf (26%), Unter den Linden Nord (26%), Schloßgarten (25%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (19%), Huttenkiez (16%), Humannplatz (15%), Weberwiese (15%) und Boxhagener Platz (15%). Auch bei alleiniger Betrachtung des aktuellsten Jahres 2017 ist weiterhin eine starke Konzentration auf die innerstädtischen Planungsräume, insbesondere auf die des breiten Gürtels gründerzeitlicher Wohngebiete (vgl. im Anhang Karte 0.3) festzustellen. Die Hälfte aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Jahr 2017 entfällt auf nur 33 bzw. 7% der insgesamt 447 Planungsräume. Wie Karte 3.3 zeigt, wurden im Jahr 2017 im innerstädtischen Bereich die meisten Umwandlungen in den folgenden neun Planungsräumen (mit einer Spanne von rund 300 bis 670 Wohnungen) vollzogen: Richard-Sorge-Viertel, Boxhagener Platz, Weitlingstraße, Rixdorf, Samariterviertel, Reuterkiez, Wittenau Süd, Anton-Saefkow-Park und Andreasviertel. Die Umwandlungsintensität kann im Jahr 2017 in neun Planungsräumen als besonders hoch eingestuft werden, da hier mindestens 5% der jeweiligen Bestandswohnungen umgewandelt wurden (500 und mehr Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen, vgl. Karte 3.3 und ergänzend im Anhang Karte 0.4): Stadion Wilmersdorf (26%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (16%), Eldenaer Straße (14%), Richard-Sorge-Viertel (11%), Anton-Saefkow-Park (8%), Eisenzahnstraße (8%), Zillesiedlung (7%), Spreestadt (6%) und Huttenkiez (5%). - 68 Karte 3.3 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin 2017 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 330 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über 500 401 bis 500 301 bis 400 201 bis 300 101 bis 200 1 bis 100 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: 31.12.2017 3.5 Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und übrigen Gebieten der Bezirke Im Folgenden wird die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in übrigen Gebieten der Bezirke dargestellt. Die Analysen zielen vor allem darauf, zu prüfen, ob sich aus dem Verlauf der Zahl der umgewandelten Wohnungen Auswirkungen des Erlasses der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts in den sozialen Erhaltungsgebieten erkennen lassen. Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete stehen dabei die Fragen im Vordergrund, ob sich Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Verordnung feststellen lassen und ob es mit Inkrafttreten der Verordnung zu einer Dämpfung der Zahl der Umwandlungen gekommen ist. Bezogen auf die übrigen Gebiete der Bezirke ist von Interesse, ob sich Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen feststellen lassen und welche Gebiete im Wesentlichen davon betroffen sind. Hierzu werden zunächst die Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten dargestellt. Anschließend werden anhand ausgewählter Bezirke die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 mit denen in den übrigen Bezirksgebieten verglichen. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den in diesem Kapitel dargestellten Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht - 69 2016 ergeben haben, die zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet sind. 3.5.1 Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Anzahl der umgewandelten Wohnungen In Abbildung 3.15 und Abbildung 3.16 ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen im gesamten Zeitraum 2013 bis 2017 und im aktuellsten Jahr 2017 dargestellt. Mit Abstand die höchste Zahl an Umwandlungen im Zeitraum 2013 bis 2017 verzeichnet das soziale Erhaltungsgebiet Luisenstadt mit 2.045 Wohnungen. Acht weitere soziale Erhaltungsgebiete liegen zwischen 1.000 und 1.500 umgewandelten Wohnungen: Petersburger Straße, Boxhagener Platz, Humannplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Schillerpromenade, Graefestraße, Reuterplatz und Rixdorf. Bei den insgesamt neun aufgeführten Gebieten handelt es sich bei fünf um soziale Erhaltungsgebiete von 2015, vier sind 2016 in Kraft getreten. Abbildung 3.15 Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen 2013-2017 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 685 455 Bezirk Mitte: 3.482 Umwandlungen (Summe Whg.) 590 860 892 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 600 1.450 188 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 8.293 Umwandlungen (Summe Whg.) 1.100 336 400 2.045 1.460 714 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] 924 574 751 523 1.315 557 268 499 Bezirk Pankow: 7.901 Umwandlungen (Summe Whg.) 710 165 451 508 656 Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] 895 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 1.693 Umwandlungen (Summe Whg.) 174 171 453 Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 1.160 Bezirk Neukölln: 5.604 Umwandlungen (Summe Whg.) 480 446 1.004 1.002 1.104 408 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Bezirk Treptow-Köpenick: 913 Umwandlungen (Summe Whg.) 340 119 Bezirk Lichtenberg: 165 Umwandlungen (Summe Whg.) 454 Kaskelstraße [2017] 165 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 11 IfS Institut für Stadtforschung - 70 Abbildung 3.16 Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten1 - Anzahl der Wohnungen 2017 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 43 88 Bezirk Mitte: 769 Umwandlungen (Summe Whg.) 170 261 207 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 107 381 30 174 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 1.951 Umwandlungen (Summe Whg.) 73 165 374 595 52 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] 96 18 0 158 20 29 Bezirk Pankow: 850 Umwandlungen (Summe Whg.) 132 103 0 0 169 69 74 Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] 62 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 234 Umwandlungen (Summe Whg.) 32 0 140 Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 430 149 Bezirk Neukölln: 1.804 Umwandlungen (Summe Whg.) 228 175 449 261 112 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Bezirk Treptow-Köpenick: 84 Umwandlungen (Summe Whg.) 32 0 Bezirk Lichtenberg: 83 Umwandlungen (Summe Whg.) 52 Kaskelstraße [2017] 83 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Anzahl Wohnungen 1 soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 12 IfS Institut für Stadtforschung Intensität der Umwandlungen Abbildung 3.17 und Abbildung 3.18 zeigen die Anzahl der umgewandelten Wohnungen pro 10.000 Wohnungen für 2013 bis 2017 und das Jahr 2017. Bei dieser Betrachtung wird die unterschiedliche Intensität der Umwandlungen in den einzelnen Gebieten bezogen auf deren Wohnungsbestand zum 31.12.2017 deutlich. Im Gesamtzeitraum 2013 bis 2017 steht bei der Umwandlungsintensität das Erhaltungsgebiet Weberwiese mit 2.309 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen an erster Stelle. Es folgen mit Werten zwischen 1.500 und 2.000 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen die Gebiete Boxhagener Platz und Humannplatz. Im Bereich von 1.000 bis 1.500 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen bewegen sich die Gebiete Falkplatz, Graefestraße, Petersburger Straße, Sparrplatz, Arnimplatz und Ostseestraße/Grellstraße. Bezogen auf das Jahr 2017 sind die Gebiete Boxhagener Platz und Petersburger Straße mit Abstand von der höchsten Umwandlungsintensität (479 bzw. 452 umgewandelte pro 10.000 Wohnungen) gekennzeichnet. Mit deutlichem Abstand folgen die Gebiete Rixdorf, Kaskelstraße, Körnerpark, Sparrplatz und Komponistenviertel mit Werten zwischen 300 und 400 umgewandelten pro 10.000 Wohnungen. - 71 Abbildung 3.17 Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2013-2017 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 543 475 Bezirk Mitte: 701 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 746 1.074 773 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 796 1.824 465 1.199 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 959 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 950 310 817 1.108 2.309 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestraße / Grellstraße [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] 1.037 688 1.307 393 1.516 Bezirk Pankow: 763 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 616 644 527 1.036 402 528 779 667 Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] 912 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 772 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 532 593 759 Flughafenstraße/Donaustraße [2016] Herzbergplatz/Treptower Straße [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstraße/Glasower Straße [2017] 782 450 Bezirk Neukölln: 758 Umwandlungen (je 10.000Whg.) 671 952 869 899 548 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Bezirk Treptow-Köpenick: 683 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 752 432 Bezirk Lichtenberg: 757 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 745 Kaskelstraße [2017] 757 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens O28 UmwV Abb 13 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.18 Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen je 10.000 Wohnungen 2017 Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] 34 92 Bezirk Mitte: 155 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 215 326 179 Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] 142 479 74 190 206 Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 226 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 128 149 452 168 Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestraße / Grellstraße [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] 108 22 0 119 23 32 Bezirk Pankow: 84 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 317 109 0 0 198 106 75 Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] 63 Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 107 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 98 0 235 Flughafenstraße/Donaustraße [2016] Herzbergplatz/Treptower Straße [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstraße/Glasower Straße [2017] 290 140 Bezirk Neukölln: 244 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 343 166 389 213 150 Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Bezirk Treptow-Köpenick: 63 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 71 0 Bezirk Lichtenberg: 381 Umwandlungen (je 10.000 Whg.) 85 Kaskelstraße [2017] 381 0 100 200 300 400 500 600 700 Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 14 IfS Institut für Stadtforschung - 72 Baualtersstruktur der umgewandelten Wohnungen Karte 3.4 auf der nachfolgenden Seite gibt einen Überblick über die Anteile der Baualtersgruppen der umgewandelten Wohnungen 2013 bis 2017 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten. In Tabelle 3.4 ist die Anzahl der von 2013 bis 2017 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter dargestellt. Es wird deutlich, dass der Schwerpunkt in der Regel bei vor 1919 gebauten Wohnungen liegt. In den Gebieten Humannplatz und Ostseestraße/Grellstraße sind umgewandelte Wohnungen der Baujahre von 1919 bis 1949 von größerer Bedeutung als vor 1919 gebaute Wohnungen. In vielen Gebieten wurden Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1989 umgewandelt, die jedoch nur bei zwei Ausnahmen (Weberwiese und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz) ein größeres zahlenmäßiges Gewicht als die vor 1950 gebauten Wohnungen haben. Umgewandelte Wohnungen der Baujahre ab 1990 sind selten (gewisse Ausnahme: Petersburger Straße) und insgesamt bei den umgewandelten Wohnungen von relativ geringer Bedeutung. Stand: 31.12.2017 und Strukturpolitik GmbH Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung für Stadtentwicklung und Wohnen Datengrundlage: Senatsverwaltung Bezirke Ortsteile Soziale Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017 keine Angabe ab 1990 1950 bis 1989 1919 bis 1949 vor 1919 Anteile der umgewandelten Wohnungen nach Baualtersgruppen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin 2013 bis 2017 Monitoring Umwandlungen - 73 - Karte 3.4 - 74 Tabelle 3.4 Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten im Zeitraum 2013-2017: Anzahl der umgewandelten Wohnungen nach Baualtersklassen Bezirke und soziale Erhaltungsgebiete vor 1919 Mitte Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] Pankow Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Kollwitzplatz [2015] Langhansstraße [2017] Ostseestr./Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Neukölln Flughafenstr./Donaustr. [2016] Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] Treptow-Köpenick Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Lichtenberg Kaskelstraße [2017] Erhaltungsgebiete Berlin 1 1919-1949 1950-1989 ab 1990 k.A. Summe 1 450 390 336 678 775 - 123 10 89 33 22 - 112 55 165 149 95 685 455 590 860 892 489 1.157 173 1.032 258 215 1.716 705 18 32 - 50 192 77 165 219 353 656 14 1 334 40 61 55 15 68 20 110 68 - 600 1.450 188 1.100 336 400 2.045 1.460 714 844 554 729 448 475 198 513 229 211 138 250 494 635 22 30 725 13 30 499 27 30 - 35 18 17 - 45 20 32 91 8 1 - 23 20 22 77 25 44 132 163 13 21 924 574 751 523 1.315 268 557 499 710 165 451 508 656 403 148 150 391 - 436 21 32 18 56 26 12 895 174 171 453 983 284 388 885 848 902 204 103 67 58 22 51 116 59 57 76 - 20 13 18 28 81 6 54 42 47 45 147 1.160 480 446 1.004 1.002 1.104 408 213 72 223 25 47 143 30 11 1 44 71 33 340 119 454 153 20.357 1.924 2.897 12 827 2.046 165 28.051 Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung - 75 3.5.2 Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken Im Folgenden wird anhand von vier Bezirken dargestellt, wie sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 im Vergleich zu den übrigen Bezirksgebieten entwickelt hat. Die Unterscheidung der sozialen Erhaltungsgebiete nach dem Jahr ihres Inkrafttretens ist notwendig, um die zu verschiedenen Zeitpunkten einsetzenden möglichen Auswirkungen der Umwandlungsverordnung unterscheiden zu können. Dabei werden zunächst die Entwicklungen in einzelnen Quartalen betrachtet, um die Veränderungen innerhalb eines jeweiligen Jahres zu untersuchen. Zusätzlich werden die Entwicklungen in den Gesamtjahren 2012 bis 2017 dargestellt. Die Entwicklungen für die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017 werden anhand folgender ausgewählter Bezirke beispielhaft aufgezeigt: - soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Pankow, - soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, - soziale Erhaltungsgebiete von 2016 im Bezirk Mitte, - soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 im Bezirk Neukölln. Die Ergebnisse der hier nicht dargestellten Bezirke Tempelhof-Schöneberg, TreptowKöpenick und Lichtenberg sind im Anhang dokumentiert (vgl. Abbildung 0.41 bis Abbildung 0.49 im Anhang). Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Pankow Im Folgenden werden die einzelnen Quartale der Jahre 2015 bis 2017 betrachtet, um die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in einzelnen Zeitabschnitten des Jahres zu untersuchen. Der quartalsbezogenen Betrachtung wurde im Jahr 2015 gegenüber einer stichtagsbezogenen Einteilung von Zeitabschnitten (die Umwandlungsverordnung ist am 14.03.2015 in Kraft getreten) zum einen aus Darstellungsgründen der Vorzug gegeben, zum anderen spielen sachliche Erwägungen13 eine wesentliche Rolle. 13 Wesentlicher Grund ist, dass auch nach dem Stichtag 14.03.2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten Umwandlungen erfolgt sind, die nicht von der Umwandlungsverordnung betroffen sind. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung gestellte Anträge, deren Anzahl nicht bekannt ist, beim Grundbuchamt erst mit zeitlicher Verzögerung bzw. zeitlich über das Jahr 2015 gestreckt zu Grundbucheintragungen geführt haben. Insofern würde eine stichtagsbezogene VorherNachher-Betrachtung gegenüber einer Quartalsbetrachtung lediglich zu einer Scheingenauigkeit der zeitlichen Abgrenzung führen. - 76 In Abbildung 3.19 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 2015 bis 2017 dargestellt. Aus Vergleichsgründen werden die Werte der Vorjahre 2012 bis 2014 als Umwandlungen pro Quartal (Jahreswert geteilt durch die Zahl Vier) mit einbezogen. Dabei umfasst das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet die erst 2017 in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebiete und das restliche Bezirksgebiet Pankows (soziale Erhaltungsgebiete von 2016 kommen in Pankow nicht vor). Abbildung 3.19 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012 -2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1.200 800 1.164 600 pro Quart. pro Quart. pro Quart. 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 3. Quart. 2015 2015 4. Quartal 4. Quart. 293 94 403 344 518 2015 2015 3. Quartal 20162016 1. Quartal 1. Quart. 41 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltun Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19 -3b 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 100 2017 2017 1. Quartal 1. Quart. 58 2017 2017 2. Quartal 2. Quart. 117 19 2014 2014 pro Quartal 161 68 53 2013 2013 pro Quartal 103 29 255 2012 2012 pro Quartal 68 237 35 40 15 198 53 33 250 64 15 17 237 497 253 70 328 381 361 79 0 102 200 533 400 208 91 Anzahl Wohnungen 1.000 40 37 2017 2017 3. Quartal 3. Quart. 2017 2017 4. Quartal 4. Quart. gsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale IfS Institut für Stadtforschung Es wird deutlich, dass in Pankow die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten im 1. Quartal 2015 sprunghaft angestiegen sind und mit 1.164 Wohnungen ein Mehrfaches der Umwandlungen pro Quartal in den Vorjahren betragen haben. Der Anstieg im 1. Quartal hat wesentlich zu dem starken Anstieg bzw. der sehr hohen Zahl an Umwandlungen im Gesamtjahr 2015 (vgl. unten Abbildung 3.20) beigetragen. Diese Entwicklung deutet auf erhebliche Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung hin, insbesondere auch deshalb, weil in den übrigen Bezirksgebieten die Umwandlungen im 1. Quartal 2015 spürbar auf 50 Wohnungen gesunken sind und der Anstieg in den sozialen Erhaltungsgebieten daher nicht auf einen allgemeinen Anstieg der Umwandlungen in diesem Zeitraum zurückzuführen ist. Vielmehr haben sich die Aktivitäten der umwandelnden Akteure im Bezirk Pankow im 1. Quartal 2015 fast aus- - 77 schließlich auf die sozialen Erhaltungsgebiete konzentriert. Die Vorzieheffekte sind darauf zurückzuführen, dass von den Eigentümern viele Umwandlungen offensichtlich noch im Vorfeld der Umwandlungsverordnung durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen. Im 2. und 3. Quartal 2015 zeigt sich im Bezirk Pankow im Vergleich zum 1. Quartal in zweierlei Hinsicht eine stark gegenläufige Entwicklung. Zum einen sinkt die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten gegenüber dem 1. Quartal auf weniger als die Hälfte (497 bzw. 518 Wohnungen), zum anderen steigt die Zahl der Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten (321 bzw. 266 Wohnungen) weit über das Niveau des 1. Quartals 2015 und der Werte pro Quartal in den Jahren 2012 bis 2014. Im 4. Quartal 2015 setzt sich diese Tendenz fort: In den sozialen Erhaltungsgebieten sinkt die Zahl der Umwandlungen weiter auf 344 Wohnungen und unterschreitet damit die Werte pro Quartal der Jahre 2012 und 2013. In den übrigen Bezirksgebieten steigt die Zahl der Umwandlungen weiter stark an auf 506 Wohnungen und erreicht damit einen Höchststand. Insgesamt wurden im Bezirk Pankow in den sozialen Erhaltungsgebieten vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 1.359 Wohnungen umgewandelt. Die Zahl der vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 vom Bezirk in den sozialen Erhaltungsgebieten genehmigten Umwandlungen beläuft sich nur auf 841 Wohnungen bzw. 62% der vollzogenen Umwandlungen (vgl. Abbildung 0.8 im Anhang). Dies verdeutlicht, dass es sich bei einem größeren Teil der vollzogenen Umwandlungen um Fälle handelt, bei denen die Umwandlung vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung beantragt wurde, die Grundbucheintragung aber erst nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung vollzogen wurde. In der Folge handelt es sich bei den vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 vollzogenen Umwandlungen um gemischte (nicht der Genehmigung bedürfende und genehmigte) Umwandlungsfälle. Vom 1. bis zum 4. Quartal 2016 hat sich die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten Pankows vollzogenen Umwandlungen innerhalb einer Spanne von 198 bis 293 Wohnungen eingependelt und liegt damit deutlich unter dem Niveau von 2015 (und der Jahre 2012 bis 2014), was zum einen darauf zurückzuführen sein dürfte, dass die oben dargestellten gemischten Fälle im Jahr 2016 keine Rolle spielen. Zum anderen dürfte die Umwandlungsverordnung dämpfend auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten Pankows gewirkt haben. Zusätzlich dürfte eine Rolle spielen, dass sich das Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt abgeschwächt hat, was daran deutlich wird, dass sich die Zahl der Umwandlungen auch im übrigen Bezirksgebiet (ohne soziale Erhaltungsgebiete) gegenüber 2015 deutlich reduziert hat und im 3. und 4. Quartal 2016 im Vergleich zu den Werten von 2012 bis 2015 mittlerweile Tiefststände aufweist. - 78 In den Quartalen des Jahres 2017 hat sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 im Bezirk Pankow die Zahl der Umwandlungen weiter verringert und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 53 bis 255 Wohnungen. Auffällig ist, dass sich im übrigen Bezirksgebiet die Zahl der Umwandlungen im 1. Quartal 2017 gegenüber dem Vorquartal von 40 Wohnungen sprunghaft auf 633 Wohnungen erhöht hat. Was hinter dieser extremen Entwicklung steckt bleibt unklar, zumal die Zahl der Umwandlungen in den Folgequartalen wieder sehr schnell auf das Niveau der letzten beiden Quartale 2017 absackt. Bei einer so extremen und einmaligen Entwicklung stellt sich die Frage, inwiefern diese reales Geschehen wiedergibt oder ob sie von Nacherfassungen bzw. Korrekturen von Daten verfälscht wird. Dennoch lässt sich – das extreme 1. Quartal 2017 einmal außer Acht gelassen – feststellen, dass sowohl die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten als auch im übrigen Bezirksgebiet bis zum 4. Quartal 2017 eine rückläufige Tendenz aufweisen und sich das Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt auf ein sehr niedriges Niveau begeben hat. Diese Tendenz wird auch anhand der Betrachtung der Entwicklungen auf Ebene der Gesamtjahre deutlich: So hat sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in Pankow in den Jahren 2016 und 2017 im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren deutlich reduziert, ebenso der Anteil der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 an allen Umwandlungen im Bezirk (von 79% in 2014 auf 42% in 2017). Beides deutet vor dem Hintergrund einer insgesamt rückläufigen Umwandlungsaktivität im Bezirk auf eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung hin (vgl. Abbildung 3.20 und Abbildung 3.21). - 79 Abbildung 3.20 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2.500 2.523 1.500 0 66 1 2012 2 133 4 2013 5 3 6 9 10201511 643 270 235 59 7 2014 8 633 279 407 316 500 251 978 908 1.310 1.525 1.000 1.445 Anzahl Wohnungen 2.000 12 13201614 235 15 16 201717 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 18-3b Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.21 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% prozentualer Anteil Wohnungen 80% 21% 16% 17% 17% 25% 7% 4% 43% 3% 6% 70% 18% 60% 50% 40% 16% 75% 77% 79% 69% 30% 65% 42% 20% 10% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 2017 sind drei weitere soziale Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-3a IfS Institut für Stadtforschung - 80 Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 wird neben Pankow zusätzlich für Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt, weil sich vor allem für die jüngste Zeit Unterschiede aufzeigen lassen. Beide Bezirke stehen demnach für anfangs ähnliche, im weiteren Zeitverlauf jedoch unterschiedliche Entwicklungen, wie im Folgenden erläutert wird. In Abbildung 3.22 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 2015 bis 2017 dargestellt. Das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet umfasst die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 sowie das restliche Bezirksgebiet FriedrichshainKreuzbergs. Abbildung 3.22 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1.200 800 4 2012 2012 pro Quartal 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 2015 2015 3. Quartal 3. Quart. 2016 2016 1. Quartal 1. Quart. 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 127 58 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 348 327 323 499 329 564 571 774 2015 2015 4. Quartal 4. Quart. 370 288 389 23 18 14 2013 2014 2013 2014 pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 323 344 80 218 448 504 393 293 151 19 19 274 240 149 106 295 200 336 254 557 580 400 0 676 463 600 228 Anzahl Wohnungen 1.000 97 52 37 14 17 2017 2017 1. Quartal 2017 2017 2. Quartal 2017 2017 3. Quartal 2017 2017 4. Quartal 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-2b IfS Institut für Stadtforschung Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 wird deutlich, dass auch im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ähnlich wie im Bezirk Pankow im 1. Quartal 2015 eine gegenüber den Vorzeiträumen spürbar erhöhte Zahl an Umwandlungen (557 Wohnungen) erfolgt ist. Anderes als im Bezirk Pankow ist der Anstieg im 1. Quartal im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg weniger stark ausgeprägt und die erhöhte Zahl an Umwandlungen setzt sich auch noch im 2. Quartal 2015 fort (580 Wohnungen), was auch auf schon zuvor be- - 81 antragte Umwandlungen, aber zeitlich verzögert erfolgte Grundbucheintragungen zurückzuführen sein dürfte.14 Im 3. und 4. Quartal 2015 ist die Zahl der Umwandlungen zwar etwas geringer (393 bzw. 448 Wohnungen), sie bewegt sich aber noch immer auf einem höheren Niveau als in den Jahren 2012 bis 2014 (zwischen 240 und 336 Wohnungen pro Quartal). In den Quartalen des Jahres 2016 setzt sich die Tendenz rückläufiger Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 fort und deren Zahl erreicht im 4. Quartal 2016 einen Tiefststand (127 Wohnungen). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Zahl der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 zwar aufgrund von Vorzieheffekten zunächst deutlich gestiegen und im weiteren Verlauf des Jahres 2015 gesunken ist, aber mit einem deutlich schwächer ausgeprägten Verlauf als in Pankow. In den übrigen Bezirksgebieten Friedrichshain-Kreuzbergs zeigt sich im Vergleich zu den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, die nach dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung von der Tendenz sinkender Umwandlungszahlen geprägt sind, eine gegenläufige Entwicklung: Die Zahl der Umwandlungen sinkt zunächst bis zum 2. Quartal 2015 (151 Wohnungen), um danach spürbar anzusteigen und im 1. Quartal 2016 eine zwischenzeitliche Höchstmarke einzunehmen (761 Wohnungen). Auch im 2. und 3. Quartal 2016 erfolgen die Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten weiterhin auf hohem Niveau (430 bzw. 346 Wohnungen), um im 4. Quartal 2016 auf 571 Wohnungen wieder deutlich anzusteigen. Während die Zahl der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von 2012 bis zum 2. Quartal 2015 meist deutlich unter der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 lag, ist es in der Folgezeit bis zum 4. Quartal 2016 (mit Ausnahme des 3. Quartals 2016) umgekehrt. Dies deutet auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in das übrige Bezirksgebiet hin. Das erste Quartal 2017 stellt wie auch in Pankow eine Besonderheit dar, da auch in Friedrichshain-Kreuzberg die Zahl der Umwandlungen des übrigen Bezirksgebietes deutlich ansteigt. Anders als in Pankow steigt auch die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 im 1. Quartal 2017 sprunghaft an und verringert sich zum 4. Quartal 2017 nur relativ langsam. 14 Die verzögerte Grundbucheintragung wird daran deutlich, dass die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 vollzogenen Umwandlungen mit 1.421 Wohnungen über der Zahl der in diesem Zeitraum genehmigten Umwandlungen liegt, die sich nur auf 1.055 Wohnungen bzw. 74% der vollzogenen Umwandlungen beläuft (vgl. Abbildung 0.7 im Anhang). - 82 Nach Aussage des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzbergs könnte zur stark gestiegenen bzw. hohen Zahl an Umwandlungen im 1. Halbjahr 2017 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 ein Gerichtsurteil vom 4. Quartal 2016 beigetragen haben. Es betraf Umwandlungen, deren Eintragung ins Grundbuch im Vorfeld des Inkrafttretens der Umwandungsverordnung im 1. Quartal 2015 beantragt worden war, bei denen jedoch strittig war, ob sie dem Genehmigungsvorbehalt unterliegen oder nicht. Das Urteil des BGH vom 12.10.2016 kam zu dem Ergebnis, dass kein Genehmigungsvorbehalt besteht und eine Eintragung erfolgen kann.15 In welchem Umfang Umwandlungen hiervon betroffen waren, die erst 2017 ins Grundbuch eingetragen wurden, ist nicht bekannt. Vieles spricht dafür, dass nicht nur dieses Urteil zum Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 beigetragen hat. Da auch die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet stark angestiegen sind, liegt vielmehr der Schluss nahe, dass auch eine allgemeine Belebung des Umwandlungsgeschehens in Friedrichshain-Kreuzberg eine wesentliche Rolle spielt. In Abbildung 3.23 sind die Entwicklungen der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg anhand von Gesamtjahren dargestellt. Auch bei dieser Darstellung wird der Unterschied gegenüber der Entwicklung in Pankow deutlich. Abbildung 3.23 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2.500 0 15 40 2012 2012 1.734 1.164 1.015 596 960 161 424 500 1.343 1.000 1.157 1.978 1.711 2.106 1.500 1.181 Anzahl Wohnungen 2.000 74 77 2013 2013 56 2014 2014 293 236 2015 2015 2016 2016 165 52 2017 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 und im Jahr 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 15 Aktenzeichen: V ZB 198/15. O28 UmwV Abb 18-2b IfS Institut für Stadtforschung - 83 Nach dem deutlichen Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 im Jahr 2016 (gegenüber 2015) steigen diese in Friedrichshain-Kreuzberg wieder an und nähern sich dem Niveau von 2015 (in Pankow Rückgang; siehe oben Abbildung 3.20). Das übrige Bezirksgebiet von Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnet 2017 einen weiteren Anstieg der Zahl der Umwandlungen (in Pankow Rückgang im Vergleich zum Jahr 2015). Insgesamt weist Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2017 eine spürbare Belebung des gesamten Umwandlungsgeschehens (in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und im übrigen Bezirksgebiet) auf, das gegenüber dem Vorjahr von 3.272 Wohnungen auf 4.057 gestiegen ist. In Pankow ist dieses 2017 mit 1.511 Wohnungen nahezu gleich hoch wie 2016 mit 1.499 Wohnungen. In Abbildung 3.24 ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen, der 2012 bis 2017 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und auf das übrige Bezirksgebiet (soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 sowie restliches Bezirksgebiet) entfallen ist, dargestellt. In den Jahren 2013 bis 2015 lag der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 innerhalb einer engen Spanne von 56% bis 58%. Abbildung 3.24 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% 26% prozentualer Anteil Wohnungen 70% 34% 35% 80% 42% 1% 2% 4% 5% 60% 52% 52% 5% 4% 1% 9% 2% 50% 40% 7% 71% 30% 56% 56% 58% 43% 20% 36% 10% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-2a IfS Institut für Stadtforschung Im Jahr 2016 sank er auf 36%, was verdeutlicht, dass sich das Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 weg verlagert hat und nunmehr zum größeren Teil im übrigen Bezirksgebiet stattfindet. Im Jahr 2017 ist der Anteil der sozialen - 84 Erhaltungsgebiete von 2015 zwar auf 43% gestiegen, jedoch lag er noch immer deutlich unter den Werten von 2012 bis 2015. Dies legt nahe, dass die Umwandlungsverordnung in Friedrichshain-Kreuzberg trotz des Anstiegs der Zahl der Umwandlungen im Jahr 2017 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 nach wie vor eine dämpfende Wirkung entfaltet hat bzw. ohne sie die Zahl der Umwandlungen spürbar höher ausgefallen wäre. Hieraus lässt sich der Schluss ziehen, dass Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow im Jahr 2017 zwar unterschiedliche Tendenzen bei der Entwicklung der Zahl der Umwandlungen aufweisen, dass dies jedoch nicht auf eine unterschiedliche Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung, sondern vielmehr auf Unterschiede in den Entwicklungsrichtungen des gesamten Umwandlungsgeschehens zwischen den beiden Bezirken zurückzuführen ist. Friedrichshain-Kreuzberg scheint insbesondere in jüngster Zeit stärker wieder in den Focus umwandelnder Eigentümer gekommen zu sein als Pankow. Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 im Bezirk Mitte Im Bezirk Mitte sind alle fünf sozialen Erhaltungsgebiete am 25. Mai 2016 in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab dem zweiten Halbjahr 2016 erstreckt. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, ob sich ähnliche Entwicklungsmuster, wie sie oben für die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt wurden, bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 in Mitte (aufgrund deren späteren Inkrafttretens) mit entsprechender zeitlicher Verzögerung feststellen lassen. In Abbildung 3.25 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und dem übrigen Bezirksgebiet von Mitte in den Quartalen der Jahre 2015 bis 2017 sowie die Umwandlungen pro Quartal in den Jahren 2012 bis 2014 dargestellt. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 haben sich die Umwandlungen zunächst vor allem im 2. Quartal 2015 erhöht, was auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 aus anderen Bezirken zurückzuführen sein könnte. Noch stärker war der Anstieg in den ersten zwei Quartalen des Jahres 2016, was durch Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai 2016 verursacht worden sein dürfte. In der Folge sind im 3. Quartal 2016 die Umwandlungen auf einen sehr niedrigen Wert eingebrochen und blieben auch im 4. Quartal 2016 auf eher niedrigem Niveau. Die Quartale des Jahres 2017 sind von einer gewissen Belebung der Umwandlungstätigkeit in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 geprägt, jedoch mit starken Schwankungen (zwischen 71 und 265 Wohnungen). - 85 Die Entwicklung der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von Mitte zeigt sich relativ unabhängig von den Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. Insbesondere lassen sich (anders als in anderen Bezirken) unmittelbar nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete bzw. ab dem 3. Quartal 2016 keine Verlagerungseffekte feststellen, vielmehr sind die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen. Erst im 2. und 3. Quartal 2017 kommt es zu einem sprunghaften Anstieg der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet, der sich aber aufgrund der starken zeitlichen Verzögerung gegenüber dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai 2016 nur schwerlich als zeitnaher Verlagerungseffekt interpretieren lässt. Gleichwohl hat – mit gewisser zeitlicher Verzögerung – das Gewicht des übrigen Bezirksgebiets an allen Umwandlungen im Bezirk Mitte 2017 spürbar zugenommen und das der sozialen Erhaltungsgebiete abgenommen. Für eine tiefergehende Bewertung ist die weitere Entwicklung im Jahr 2018 abzuwarten. Abbildung 3.25 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1200 Anzahl Wohnungen 1000 800 600 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. 2016 2016 1. Quartal 1. Quart. 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 362 183 71 265 250 279 202 26 148 223 439 228 414 381 2015 2015 4. Quartal 176 2015 2015 3. Quartal 185 154 111 202 109 2013 2014 2013 2014 pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 430 2012 2012 pro Quartal 429 0 95 77 275 200 293 181 416 576 633 400 2017 2017 1. Quartal 1. Quart. 2017 2017 2. Quartal 2. Quart. 2017 2017 3. Quartal 3. Quart. 2017 2017 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 19-1b Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Die auf Quartalsebene dargestellten Befunde zeigen sich auch auf Ebene der Gesamtjahre: Im Jahr 2017 ist kein deutlicher Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 gegenüber denen in den Jahren 2012 bis 2015 (den Jahren vor dem Inkrafttreten der Erhaltungsgebiete in dem von Vorzieheffekten geprägten Jahr 2016) zu erkennen, jedoch ein relativ niedriger Anteil dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen im Bezirk Mitte (vgl. Abbildung 3.26 und Abbildung 3.27). - 86 Abbildung 3.26 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2500 1.850 1500 435 380 308 769 1.034 808 809 443 500 1.027 1.456 1000 1.099 Anzahl Wohnungen 2000 0 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 20172017 * Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 18-1b Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 3.27 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% prozentualer Anteil Wohnungen 80% 70% 50% 55% 65% 64% 71% 72% 60% 50% 40% 30% 50% 20% 45% 35% 36% 29% 28% 10% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * Im Bezirk ist bis zum 31.12.2015 ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am 25.05.2016). Im Jahr 2016 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 sind keine solzialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-1a IfS Institut für Stadtforschung - 87 Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 und 2017 im Bezirk Neukölln Im Bezirk Neukölln sind die fünf sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 zwischen dem 26.06.2016 und dem 27.07.2016 in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab dem zweiten Halbjahr 2016 erstreckt. Die zwei sozialen Erhaltungsgebiete von 2017 traten im August des Jahres in Kraft, sodass die Umwandlungsverordnung im Wesentlichen erst ab dem 4. Quartal 2017 potenzielle Wirkungen entfalten konnte und der Zeitraum zu kurz ist, um eine aussagekräftige Bewertung vorzunehmen. Daher wird auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 2017 nur am Rande eingegangen. In Abbildung 3.28 ist die Entwicklung der Umwandlungen in Neukölln in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und im übrigen Bezirksgebiet in der Quartalsbetrachtung dargestellt. Es wird deutlich, dass sich die Zahl der Umwandlungen vom 1. bis zum 4. Quartal 2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 stark erhöht und sich der Anstieg im 1. Quartal 2016 weiter fortgesetzt hat. Auch im 2. Quartal 2016 fanden trotz eines leichten Rückgangs gegenüber dem 1. Quartal 2016 in den sozialen Erhaltungsgebieten noch viele Umwandlungen statt. In zeitlichem Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete kam es im 3. Quartal 2016 zu einem Einbruch der Umwandlungen und auch im 4. Quartal 2016 setzten sich diese nur auf deutlich niedrigerem Niveau fort. Abbildung 3.28 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1200 Anzahl Wohnungen 1000 800 600 2012 2012 pro Quartal 2013 2013 pro Quartal 6 32 2014 2014 pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 27 8 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 43 31 67 32 47 2015 2015 2. Quartal 2015 2015 3. Quartal 2015 2015 4. Quartal 2016 2016 1. Quartal 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. 1. Quart. 123 111 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 440 296 5 147 307 299 422 382 97 2 172 166 33 9 94 91 23 22 63 25 0 35 235 310 200 500 400 27 24 2017 2017 1. Quartal 1. Quart. 57 48 2017 2017 2. Quartal 2. Quart. 156 2017 2017 3. Quartal 3. Quart. 2 33 2017 2017 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-5b IfS Institut für Stadtforschung - 88 In Neukölln ist es demnach ähnlich wie im zuvor dargestellten Bezirk Mitte im Vorfeld des Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 zu einem spürbaren Anstieg der Umwandlungen bzw. zu Vorzieheffekten gekommen. Hierfür spricht vor allem, dass kein entsprechender Anstieg der Umwandlungen außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete stattgefunden hat. Unmittelbar nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 fand ein sehr deutlicher Rückgang der Umwandlungen statt. Außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 hat sich das Niveau der Umwandlungen erst in dem Zeitraum leicht erhöht, ab dem die Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 gesunken sind (2. bis 4. Quartal 2016), was in Neukölln anders als in Mitte für Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 in das übrige Bezirksgebiet (in dem Fall vor allem in Gebiete, die später im Jahr 2017 soziale Erhaltungsgebiete wurden) spricht. Im Jahr 2017 zeigt sich in Neukölln eine deutlich abweichende Entwicklung: Es kommt in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 zu einem sprunghaften Anstieg der Zahl der Umwandlungen, die sich in den vier Quartalen zwischen 296 und 500 Wohnungen bewegen und damit in der Spitze die Zahl der Umwandlungen vor Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete übertreffen. Die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet bleiben 2017 dagegen überwiegend (Ausnahme 3. Quartal 2017) unter den Werten der letzten drei Quartale 2016. Der Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr 2017 hat sich bereits bei der Erstellung des Jahresberichts 2016 angedeutet. Hintergrund war, dass in den beiden letzten Quartalen 2016 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 die Umwandlung von 1.020 Wohnungen genehmigt (vgl. Abbildung 0.10 im Anhang), aber nur die Umwandlung von 197 Wohnungen vollzogen wurde. Bei vielen der im Jahr 2016 genehmigten und noch nicht umgewandelten Wohnungen wurde die Umwandlung demnach erst im Jahr 2017 mit verfahrensbedingter zeitlicher Verzögerung vollzogen. Der Vollzug der Umwandlung dieser 1.020 genehmigten Wohnungen hat sich offensichtlich bis ins 3. Quartal 2017 erstreckt. Dass im Jahr 2017 für weniger Wohnungen (1.227) Umwandlungsgenehmigungen erteilt als Umwandlungen (1.543) vollzogen wurden, zeigt, dass der Genehmigungsüberhang aus dem zweiten Halbjahr 2016 in größeren Teilen abgebaut worden ist und zu den hohen Umwandlungszahlen in dem Jahr maßgeblich beigetragen hat. Daher ist in Neukölln ebenso wie in Mitte für eine tiefergehende Bewertung die Entwicklung im Jahr 2018 abzuwarten. Bei der Jahresbetrachtung zeigt sich, dass in Neukölln die Zahl der Umwandlungen von 2012 bis 2014 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sehr stark zugenommen und sich in der Zeit fast versiebenfacht hat. Im übrigen Bezirksgebiet nahm die Zahl der Umwandlungen von 2012 bis 2014 leicht ab und lag insgesamt in dem Zeitraum weit unter - 89 der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 nahm die Zahl der Umwandlungen im Jahr 2015 nur noch geringfügig zu und im Jahr 2016 kam es zu einem leichten Rückgang. Im übrigen Bezirksgebiet war die Entwicklung umgekehrt: Hier stieg die Zahl der Umwandlungen deutlich an und hat sich von 2014 bis 2016 mehr als verdreifacht (vgl. Abbildung 3.29). Abbildung 3.29 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2500 1500 1000 132 34 2013 2013 918 940 139 91 88 2012 2012 363 500 0 952 1.543 Anzahl Wohnungen 2000 102 86 24 126 2014 2014 234 39 2015 2015 428 261 2016 2016 20172017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-5b IfS Institut für Stadtforschung Das Jahr 2017 ist bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und im übrigen Bezirksgebiet von gegenläufigen Entwicklungen geprägt: Während sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 stark erhöhte, ist sie im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen. Durch diese Entwicklung ist der Anteil der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 an allen Umwandlungen in Neukölln im Jahr 2017 auf 82% gestiegen, womit nahezu der Höchststand von 2014 (86%) erreicht wurde (vgl. Abbildung 3.30). Bei der Interpretation des im Jahr 2017 zu beobachtenden Anstiegs der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 in Neukölln sowie ihres Anteils an den gesamten Umwandlungen im Bezirk ist zu berücksichtigen, dass diese Entwicklungen in hohem Maße den oben beschriebenen verfahrensmäßigen Verzögerungen bzw. zu großen Teilen dem Abbau eines Genehmigungsüberhangs aus dem zweiten Halbjahr 2016 geschuldet sind (vgl. oben Quartalsbetrachtung). - 90 Abbildung 3.30 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* 100% 2% 12% 90% 29% prozentualer Anteil Wohnungen restliches Bezirksgebiet 5% 7% 19% 14% 25% 80% 3% 30% 6% 70% 60% soz. Erhaltungsgebiete 2017* 28% 50% 86% 40% 63% 30% 20% 82% 78% 69% 44% 10% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 3.6 O28 UmwV Abb 22-5a IfS Institut für Stadtforschung Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit Zusätzlich zu der oben durchgeführten Betrachtung einzelner ausgewählter Bezirke wird im Folgenden ein stadtweiter Vergleich der Entwicklungen der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 mit verschiedenen Typen von Vergleichsgebieten durchgeführt. Hierzu wurden folgende Einteilungen der sozialen Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete verwendet: - soziale Erhaltungsgebiete von 2015, - Nachbargebiete16 der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, - soziale Erhaltungsgebiete von 2016, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016, - soziale Erhaltungsgebiete von 2017, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2017, 16 Angrenzende bzw. nahe Gebiete, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind. - 91 - sonstige ausgewählte Vergleichsgebiete (Prüfung bzw. Planung als soziales Erhaltungsgebiet ab 2018, relevante Höhe der Umwandlungen 2013 bis 2017, für Umwandlungen prädestinierte Baualtersstruktur und Lage), - sonstiges Stadtgebiet von Berlin. Karte 3.5 zeigt die sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, 2016 und 2017 und die verwendeten bzw. oben aufgeführten Arten von Vergleichsgebieten. Es wird deutlich, dass gegenüber der oben dargestellten bezirklichen Betrachtung für den Vergleich zusätzliche Gebiete in Bezirken, die 2015, 2016 und 2017 über keine sozialen Erhaltungsgebiete verfügten, einbezogen werden und innerhalb der Bezirke mit sozialen Erhaltungsgebieten eine differenziertere Abgrenzung vorgenommen wird. Karte 3.5 Monitoring Umwandlungen Einteilung der Gebietskategorien im Innenstadtbereich Berlin Gebietskategorien soziale Erhaltungsgebiete 2015 Nachbargebiete 2015 soziale Erhaltungsgebiete 2016 Nachbargebiete 2016 soziale Erhaltungsgebiete 2017 Nachbargebiete 2017 sonstige Vergleichsgebiete* sonstiges Stadtgebiet *Auswahl anhand mehrerer Kriterien (Baualter, Baustruktur, Lage, Umwandlungsdynamik, Prüfungsphase) soziale Erhaltungsgebiete von 2015 soziale Erhaltungsgebiete von 2016 soziale Erhaltungsgebiete von 2017 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: 31.12.2017 Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den im Folgenden in diesem Kapitel dargestellten Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht 2016 ergeben haben, die zum einen zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet und zum anderen darauf zurückzuführen sind, dass ursprünglich als Nachbargebiete oder sonstige Vergleichsgebiete eingeordnete Bereiche nunmehr zu später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten gehören. - 92 3.6.1 Entwicklung in der Quartalsbetrachtung Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 Im Folgenden werden die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und Vergleichsgebieten in den einzelnen Quartalen der Jahre 2015 bis 2017 sowie aus Gründen der Vergleichbarkeit für die Jahre 2012 bis 2014 pro Quartal (Jahreswerte geteilt durch die Zahl Vier) dargestellt. Um eine Überfrachtung zu vermeiden, werden die Darstellungen für die Gebiete auf mehrere Abbildungen verteilt. Abbildung 3.31 zeigt die stadtweite Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten. Abbildung 3.31 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2015 Nachbargebiete von 2015 2.042 2.500 0 2015 1. Quart. 2015 2. Quart. 2015 3. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2015 4. Quart. 2016 1. Quart. 973 2016 4. Quart. 408 577 578 605 2016 3. Quart. 462 462 472 477 2016 2. Quart. O28 UmwV Abb 33x-1 754 736 729 705 2012 2013 2014 pro Quart. pro Quart. pro Quart. 862 1.040 1.123 855 966 375 280 500 374 516 551 673 721 1.000 951 1.170 1.087 1.500 667 Anzahl Wohnungen 2.000 2017 1. Quart. 2017 2. Quart. 2017 3. Quart. 2017 4. Quart. IfS Institut für Stadtforschung Es wird erneut der (bereits oben für die Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg dargestellte) starke Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 auf insgesamt 2.042 Wohnungen im 1. Quartal 2015 deutlich. Diese Zahl liegt weit über den 721 Wohnungen, die 2014 pro Quartal umgewandelt wurden. Wie bereits oben dargestellt, haben Eigentümer vielfach Umwandlungen noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung durchgeführt, sodass es zu Vorzieheffekten gekommen ist. - 93 Im 2. Quartal 2015 sank die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 jedoch deutlich auf 1.170 Wohnungen und im 3. Quartal auf 966 Wohnungen. Im Zeitraum vom 4. Quartal 2015 bis zum 2. Quartal 2017 bewegten sich die Umwandlungen mit einer Ausnahme (4. Quartal 2016 462 Wohnungen) innerhalb einer relativ engen Spanne von 705 bis 862 Wohnungen und damit auf einem deutlich niedrigeren Niveau als zuvor im Jahr 2015. Im 3. und 4. Quartal 2017 lag die Zahl der Umwandlungen mit 408 und 577 Wohnungen noch einmal deutlich niedriger. Der sehr starke Rückgang der Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 vom 1. Quartal 2015 bis zum 4. Quartal 2017 um 72% verdeutlicht, dass sich mit zunehmender Dauer seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung die Umwandlungsaktivitäten immer mehr abgeschwächt haben. Auch gegenüber dem 2. Quartal 2015, das anders als das 1. Quartal 2015 nicht mehr so stark von Vorzieheffekten geprägt ist, haben sich die Umwandlungen bis zum 4. Quartal 2017 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 mehr als halbiert. Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 zeigt sich eine abweichende Entwicklung: In den Jahren 2012 bis 2014 liegen die Umwandlungen pro Quartal deutlich niedriger (teilweise halb so hoch) als bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, was auch noch für das 1. Quartal 2015 zutrifft. Im 2. Quartal 2015 steigt die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 2015 sprunghaft an (nahezu auf das Niveau der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015) und hält dieses Niveau bis zum 4. Quartal 2015. Dies verdeutlicht, dass es mit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung zu deutlichen Verlagerungseffekten beim Umwandlungsgeschehen von den Erhaltungsgebieten von 2015 in deren Nachbargebiete gekommen ist. Zusätzlich hat es Verlagerungseffekte in andere Gebiete gegeben, auf die weiter unten eingegangen wird. In den Quartalen des Jahres 2016 bewegen sich die Umwandlungen der Nachbargebiete auf deutlich niedrigerem Niveau (weniger als halb so hoch wie im 4. Quartal 2015) und liegen auch meist unter dem Niveau der ebenfalls deutlich zurückgegangenen Umwandlungen der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015, was für eine Abschwächung der Verlagerungseffekte im Jahr 2016 spricht. Im Jahr 2017 zeigt sich jedoch eine Umkehr: Die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 2015 steigt gegenüber 2016 deutlich an und liegt in drei der vier Quartale über der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015. Mit einer Belebung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 (bzw. berlinweit; siehe unten) haben sich offenbar auch die Verlagerungseffekte in die Nachbargebiete von 2015 wieder verstärkt. Bei gemeinsamer Betrachtung der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und ihrer Nachbargebiete zeigt sich folgendes Bild: In dem von Vorzieheffekten geprägten 1. Quartal wurden in beiden Gebietstypen zusammen 2.558 Wohnungen umgewandelt. In den drei - 94 folgenden Quartalen des Jahres 2015 bewegten sich die Umwandlungen zwischen 1.917 und 2.257 Wohnungen. Das heißt, die Zahl der Umwandlungen befand sich nach wie vor auf sehr hohem Niveau, weil die reduzierte Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in hohem Maß durch Verlagerungseffekte in den Nachbargebieten kompensiert wurde. Ab dem 1. Quartal 2016 lag die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten mit 1.256 Wohnungen deutlich niedriger und bis zum 4. Quartal 2016 sinkt sie weiter auf 924 Wohnungen. Es wird deutlich, dass zwar, wie oben dargestellt, auch im Jahr 2016 noch Verlagerungseffekte zwischen den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten zum Tragen gekommen sind, aber insgesamt hat in beiden Gebietstypen zusammen betrachtet das Umwandlungsgeschehen stark nachgelassen und bewegt sich etwas unter dem Niveau der Umwandlungen im Jahr 2014 (1.096 Wohnungen pro Quartal). Im 1. Quartal 2017 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten sprunghaft auf 1.902 Wohnungen angestiegen und hat sich gegenüber dem Vorquartal mehr als verdoppelt. In den Folgequartalen kommt es zu einem Rückgang und im 4. Quartal 2017 wird mit 1.155 Wohnungen wieder die Spanne erreicht, in der sich die Quartale des Jahres 2016 bewegten. Gleichwohl haben sich, wie oben dargestellt, die Verlagerungseffekte von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 in ihre Nachbargebiete wieder verstärkt. Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 Bei der Interpretation der Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 ist zu berücksichtigen, dass diese in einem relativ kurzen Zeitraum zwischen dem 25.05.2016 und dem 13.08.2016 in Kraft getreten sind und die Umwandlungen daher dort im 1. und 2. Quartal 2016 dem Genehmigungsvorbehalt teilweise noch gar nicht und in den anderen Fällen noch nicht sehr lange unterlagen. Die Auswirkungen des Genehmigungsvorbehalts auf das Umwandlungsgeschehen kamen daher bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Wesentlichen erst ab dem 3. Quartal 2016 zum Tragen. In Abbildung 3.32 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und ihren Nachbargebieten dargestellt. Es wird deutlich, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 sich bereits von 2012 bis 2014 erhöht haben (von 122 auf 373 Wohnungen pro Quartal) und bis zum 1. bzw. 2. Quartal 2016 weiter deutlich auf 1.111 bzw. 784 Wohnungen angestiegen sind. - 95 Abbildung 3.32 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2016 Nachbargebiete von 2016 2.500 1.111 1.500 2015 2. Quart. 2015 3. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2016 1. Quart. 2016 2. Quart. O28 UmwV Abb 33x-2 229 399 368 316 320 319 51 124 211 265 213 2015 4. Quart. 623 640 765 784 615 2015 1. Quart. 11 128 276 459 2012 2013 2014 pro Quart. pro Quart. pro Quart. 12 155 228 77 122 37 0 373 500 442 1.000 837 Anzahl Wohnungen 2.000 2016 3. Quart. 2016 4. Quart. 2017 1. Quart. 2017 2. Quart. 2017 3. Quart. 2017 4. Quart. IfS Institut für Stadtforschung Nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Mitte 2016 sind die Umwandlungen im 3. Quartal 2016 regelrecht eingebrochen und verharrten auch im 4. Quartal 2016 noch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in der Zeit zuvor. Wie oben anhand der sozialen Erhaltungsgebiete in Neukölln dargestellt wurde (vgl. Kap. 3.5.2), ist dieser Rückgang jedoch nicht alleine auf das Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 zurückzuführen, sondern auch auf bereits im 2. Halbjahr 2016 genehmigte aber erst im Jahr 2017 vollzogene bzw. im Grundbuch eingetragene Umwandlungen. Dieser verzögerte Vollzug hat dazu beigetragen, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr 2017 wieder spürbar angestiegen sind. Bei Betrachtung des gesamten Zeitraums nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 (vom 3. Quartal 2016 bis zum 4. Quartal 2017) wurden 461 Wohnungen pro Quartal umgewandelt und damit deutlich weniger als in den vier Quartalen zuvor (vom 3. Quartal 2015 bis 2. Quartal 2016) mit 837 Wohnungen pro Quartal. Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 haben sich die Umwandlungszahlen ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2012 (37 Wohnungen pro Quartal) bis zum 1. Quartal 2016 (265 Wohnungen) spürbar erhöht. Auch in den folgenden Quartalen der Jahre 2016 und 2017 fanden die Umwandlungen in den Nachbargebieten (mit einer Ausnahme: 3. Quartal 2016) auf einem erhöhten Niveau innerhalb einer Spanne von 229 bis 442 Wohnungen statt. Die erhöhten Umwandlungs- - 96 zahlen in den Nachbargebieten bei zugleich niedrigeren Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 dürften in Zusammenhang mit Verlagerungseffekten stehen, die zunächst von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und anschließend vor allem ab dem 4. Quartal 2016 von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 ausgingen. Bei gemeinsamer Betrachtung der Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und ihren Nachbargebieten zeigt sich folgendes Bild: Die Umwandlungen waren im 1. und 2. Quartal 2016 am höchsten (1.376 bzw. 995 Wohnungen), was im Wesentlichen auf Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Gebiete zurückzuführen sein dürfte. Ab dem 3. Quartal 2016, nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016, fielen die Umwandlungszahlen in diesen und den Nachbargebieten zusammen deutlich niedriger aus (175 bzw. 639 Wohnungen). Vom dem 1. bis 4. Quartal 2017 bewegten sich die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und ihren Nachbargebieten (auch aufgrund des oben dargestellten zeitlich verzögerten Vollzugs von Umwandlungen) auf einem deutlich erhöhten Niveau (zwischen 684 und 1.164 Wohnungen). Dieses entspricht etwa dem des 2. Quartals 2016 (vor Inkrafttreten der meisten der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016), allerdings aufgrund der dargestellten Verlagerungseffekte mit deutlich höherem Gewicht der Nachbargebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen. Insgesamt lassen sich für die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 und ihre Nachbargebiete Parallelen gegenüber den oben dargestellten Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 und ihren Nachbargebieten feststellen. Allerdings sind diese aufgrund des späteren Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 mit entsprechender zeitlicher Verzögerung eingetreten. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Entwicklungen bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 im Jahr 2017 von verfahrensbedingten Verzögerungen geprägt sind, sodass die weitere Entwicklung des Umwandlungsgeschehens abgewartet werden muss. Soziale Erhaltungsgebiete von 2017 Die sozialen Erhaltungsgebiete von 2017 sind zum einen Mitte des Jahres (zwischen dem 12.05.2017 und dem 06.08.2017) und zum anderen zum Ende des Jahres (zwischen dem 01.12.2017 und dem 17.12.2017) in Kraft getreten. Aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte des Inkrafttretens und der kurzen Zeitspanne nach dem Inkrafttreten sind die Interpretationsmöglichkeiten für die Entwicklungen in diesen Gebieten derzeit noch sehr eingeschränkt. Die Umwandlungen bewegen sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 und ihren Nachbargebieten auf deutlich niedrigerem Niveau als in den sozialen - 97 Erhaltungsgebieten von 2015 und 2016 sowie deren Nachbargebieten (vgl. Abbildung 3.33). Abbildung 3.33 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012 -2017 soziale Erhaltungsgebiete von 2017 Nachbargebiete von 2017 2.500 1.500 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2016 3. Quart. 2016 4. Quart. 2017 1. Quart. 2017 2. Quart. 2017 3. Quart. O28 UmwV Abb 33x-3 118 52 276 221 2016 2. Quart. 169 290 324 2016 1. Quart. 233 247 2015 4. Quart. 268 2015 3. Quart. 42 160 151 2015 2. Quart. 248 113 135 2015 1. Quart. 14 170 96 68 25 2012 2013 2014 pro Quart. pro Quart. pro Quart. 66 93 0 81 30 42 38 500 218 174 1.000 68 Anzahl Wohnungen 2.000 2017 4. Quart. IfS Institut für Stadtforschung Es lässt sich erkennen, dass in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 bereits ab dem Jahr 2015 und in den Nachbargebieten vor allem im Jahr 2017 eine Erhöhung des Umwandlungsgeschehens stattgefunden hat. Im letzten Quartal 2017 ist zwar die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 gegenüber den Vorquartalen deutlich zurückgegangen, allerdings ist unklar, inwiefern dies eine Folge der Umwandlungsverordnung ist, weil sich in den Nachbargebieten die Umwandlungen noch stärker reduziert haben und sich somit das gesamte Umwandlungsgeschehen stark vermindert hat. Zu diesen Gebieten kann im nächsten Jahresbericht mehr gesagt werden, wenn ein längerer Zeitraum nach dem Inkrafttreten betrachtet werden kann. Sonstige Vergleichsgebiete und sonstiges Stadtgebiet In Abbildung 3.34 ist die quartalsbezogene Entwicklung der Umwandlungen von 2012 bis 2017 für die sonstigen Vergleichsgebiete und das sonstige Stadtgebiet dargestellt. Die Umwandlungen in den sonstigen Vergleichsgebieten weisen ab dem 2. Quartal 2015 ei- - 98 nen Anstieg auf, der darauf hindeutet, dass auch diese Gebiete von Verlagerungseffekten aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 betroffen waren. Vom 3. Quartal 2015 bis zum 4. Quartal 2017 bewegten sich die Umwandlungen überwiegend (Ausnahmen: 2. und 4. Quartal 2016) in der Spanne von 725 bis 901 Wohnungen. Abbildung 3.34 Umgewandelte Wohnungen in verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 sonstige Vergleichsgebiete sonstiges Stadtgebiet 2.500 0 2015 1. Quart. 2015 3. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2015 4. Quart. 2016 2. Quart. O28 UmwV Abb 33x-4 2016 4. Quart. 801 725 725 744 517 236 216 2016 3. Quart. 236 462 605 619 2016 1. Quart. 330 345 334 2015 2. Quart. 757 785 727 750 528 635 2012 2013 2014 pro Quart. pro Quart. pro Quart. 340 609 454 255 341 304 500 734 1.000 901 951 1.500 579 Anzahl Wohnungen 2.000 2017 1. Quart. 2017 2. Quart. 2017 3. Quart. 2017 4. Quart. IfS Institut für Stadtforschung Das sonstige Stadtgebiet verzeichnete bis zum 4. Quartal 2015 einen spürbaren Anstieg der Umwandlungen bis auf 750 Wohnungen, in den Quartalen des Jahres 2016 lagen die Umwandlungen jedoch wieder deutlich niedriger (zwischen 216 und 345 Wohnungen). In den ersten drei Quartalen 2017 ist die Zahl der Umwandlungen erneut von einem deutlich höheren Niveau gekennzeichnet (zwischen 517 und 725 Wohnungen), um im letzten Quartal 2017 auf 236 Wohnungen "einzubrechen". Überblick über die Entwicklung in einzelnen Quartalen Tabelle 3.5 enthält (ergänzend zu Abbildung 3.31 bis Abbildung 3.34) einen Überblick über die quartalsweise Entwicklung der Umwandlungen in den einzelnen oben dargestellten Gebietstypen und Berlin insgesamt. Deutlich wird, dass das 1. Quartal 2017 mit 4.826 umgewandelten Wohnungen einen Höchststand für Berlin insgesamt aufweist. Dieser hohe Wert in diesem Zeitabschnitt ist bemerkenswert, da in den beiden vorangegangenen - 99 Quartalen mit 2.694 und 2.810 Wohnungen die niedrigsten Umwandlungszahlen im Betrachtungszeitraum 2015 bis 2017 auftraten. Wie bereits oben mehrfach dargestellt, ist dieser hohe Wert auch auf eine hohe Zahl an bereits zuvor in sozialen Erhaltungsgebieten genehmigten, aber erst im Jahr 2017 vollzogenen Umwandlungen zurückzuführen. In allen sozialen Erhaltungsgebieten zusammen fand ein Anstieg von 1.000 umgewandelten Wohnungen im 4. Quartal 2016 auf 1.735 Wohnungen im 1. Quartal 2017 statt. Da in allen Nachbargebieten zusammen ein ähnlicher hoher Anstieg von 995 auf 1.729 Wohnungen stattfand, liegt der Schluss nahe, dass die Nachbargebiete ebenso wie die sozialen Erhaltungsgebiete bei den Umwandlungen von verzögerten Grundbucheinträgen betroffen waren. Tabelle 3.5 Anzahl der umgewandelten Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten 2012 bis 2014 pro Quartal und jeweils 1. bis 4. Quartal 2015, 2016 und 2017 2012 2013 2015 2014 2016 2017 pro pro pro 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 667 673 721 2.042 1.170 966 855 705 729 736 462 862 754 408 577 Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 122 228 373 276 459 837 615 1.111 784 51 320 640 368 765 623 Soziale Erhaltungsgebiete von 2017 42 81 68 66 170 113 160 248 324 268 218 233 169 276 118 Soziale Erhaltungsgebiete zusammen 831 981 1.162 2.384 1.799 1.916 1.630 2.064 1.837 1.055 1.000 1.735 1.291 1.449 1.318 Nachbargebiete von 2015 280 374 375 516 1.087 951 1.123 551 477 472 462 1.040 605 973 578 Nachbargebiete von 2016 37 77 155 12 11 128 213 265 211 124 319 442 316 399 229 Nachbargebiete von 2017 38 30 25 93 96 135 151 14 68 42 174 247 290 221 52 Nachbargebiete zusammen 354 481 554 621 1.194 1.214 1.487 830 756 638 955 1.729 1.211 1.593 859 sonstige Vergleichsgebiete 341 579 609 635 951 734 727 901 462 785 619 757 744 725 801 695 1.059 1.163 1.256 2.145 1.948 2.214 1.731 1.218 1.423 1.574 2.486 1.955 2.318 1.660 Vergleichsgebiete zusammen sonstiges Stadtgebiet Gesamtstadt Berlin 304 255 454 340 528 334 750 345 330 216 236 605 517 725 236 1.829 2.295 2.779 3.980 4.472 4.198 4.594 4.140 3.385 2.694 2.810 4.826 3.763 4.492 3.214 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung In den einzelnen Teilgebieten weichen die Quartale, in denen die Umwandlungen Höchststände aufwiesen, zum Teil deutlich von dem gesamtstädtischen Höchststand ab. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 lag der Höchststand der Umwandlungen aufgrund der Vorzieheffekte bereits im 1. Quartal 2015 und damit deutlich früher als in Berlin insgesamt. In der Folgezeit hat sich in diesen sozialen Erhaltungsgebieten die Zahl der Umwandlungen durch die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung weitgehend kontinuierlich reduziert. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 lag der Höchststand aufgrund des späteren Zeitpunkts des Inkrafttretens erst im 1. Quartal 2016 und beruhte ebenfalls vor allem auf Vorzieheffekten und Verlagerungseffekten von Erhaltungsgebieten von 2015. Eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung konnte erst ab dem 3. Quartal 2016 einsetzen. Ab diesem Zeitpunkt sind deutlich niedrigere Umwandlungszahlen festzustellen, die sich allerdings 2017 im Rahmen der generellen Belebung des Umwandlungsgeschehens und aufgrund von Sondereffekten (wie mit Verzögerung vollzogenen Umwandlungen aus - 100 Vorjahren; vgl. Kapitel 3.5.2 zur Entwicklung im 1. Quartal 2017 in Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow) wieder erhöhten. Die Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 2015 und 2016 haben ihre (durch Verlagerungseffekte verursachten) Höchststände jeweils erst nach Inkrafttreten der jeweiligen Umwandlungsverordnung bzw. der Erhaltungsgebiete: die Nachbargebiete 2015 im 4. Quartal 2015 und die Nachbargebiete 2016 im 1. Quartal 2017. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 und ihren Nachbargebieten lassen sich die Höchststände aufgrund der kurzen Spanne seit dem Inkrafttreten und der relativ niedrigen Zahlen nicht sinnvoll einordnen. 3.6.2 Entwicklungen in der Jahresbetrachtung In Tabelle 3.6 ist die Entwicklung der Zahl der umgewandelten Wohnungen von 2012 bis 2017 in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 sowie in den jeweiligen Nachbargebieten, den sonstigen Vergleichsgebieten und dem sonstigen Stadtgebiet dargestellt. Schwerpunktmäßig betrachtet wird die Entwicklung im aktuellen Jahr 2017 gegenüber 2016 und gegenüber 2014, dem Jahr vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung. Berlinweit haben die Umwandlungen von 2014 bis 2017 von 11.115 auf 16.295 Wohnungen bzw. um 47% zugenommen. Die Entwicklung in den einzelnen Gebietskategorien weicht hiervon sehr stark ab und ist teilweise gegengerichtet: Der Anstieg in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten (von 2015, 2016 und 2017) war mit 25% (von 4.648 auf 5.793 Wohnungen) nur etwa halb so hoch. Unter den sozialen Erhaltungsgebieten weisen die von 2015 sogar einen Rückgang um 10% (von 2.882 auf 2.601 Wohnungen) auf, während die sozialen Erhaltungsgebiete von 2016 (+60%) und die von 2017 (+192%) von starken Anstiegen geprägt sind. In den gesamten Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete (von 2015, 2016 und 2017) betrug der Anstieg von 2014 bis 2017 144% (von 2.214 auf 5.392 Wohnungen). Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 24% (von 2.436 auf 3.027 Wohnungen) und das sonstige Stadtgebiet Berlins mit 15% (von 1.817 auf 2.083 Wohnungen) unterdurchschnittliche Anstiege auf. Der Vergleich macht deutlich, dass von 2014 bis 2017 die Zahl der Umwandlungen (entgegen der berlinweiten Entwicklung) einzig in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 zurückgegangen ist. Wie oben im Detail dargestellt wurde, ist diese Entwicklung auf die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung zurückzuführen. Bei den später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 zeigt sich diese dämpfende Wirkung noch nicht so klar, weil die Umwandlungen im Jahr 2017 von einer großen Zahl an Fällen - 101 geprägt sind, die mit Verzögerung im Grundbuch eingetragen wurden. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 ist der Zeitraum seit deren Inkrafttreten zu kurz. Die Nachbargebiete aller sozialen Erhaltungsgebiete weisen den höchsten Anstieg aller Gebiete auf, was die starken Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen aus den sozialen Erhaltungsgebieten (insbesondere der von 2015) verdeutlicht. Die sonstigen Vergleichsgebiete und das übrige Stadtgebiet scheinen angesichts des unterdurchschnittlichen Anstiegs hiervon in wesentlich geringerem Maß betroffen zu sein, wenngleich auch sie sich der berlinweiten Belebung des Umwandlungsgeschehens nicht entzogen haben. Tabelle 3.6 Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 2012-2017: Anzahl der umgewandelten Wohnungen Gebietskategorien Soziale Erhaltungsgebiete von 2015 Soziale Erhaltungsgebiete von 2016 Soziale Erhaltungsgebiete von 2017 Soziale Erhaltungsgebiete zusammen Nachbargebiete von 2015 Nachbargebiete von 2016 Nachbargebiete von 2017 Nachbargebiete zusammen sonstige Vergleichsgebiete Vergleichsgebiete zusammen sonstiges Stadtgebiet Gesamtstadt Berlin 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2.666 487 169 3.322 1.119 146 152 1.417 1.362 2.779 1.215 7.316 2.693 910 322 3.925 1.496 307 120 1.923 2.314 4.237 1.019 9.181 2.882 1.493 273 4.648 1.498 618 98 2.214 2.436 4.650 1.817 11.115 5.033 2.187 509 7.729 3.677 364 475 4.516 3.047 7.563 1.952 17.244 2.632 2.266 1.058 5.956 1.962 919 298 3.179 2.767 5.946 1.127 13.029 2.601 2.396 796 5.793 3.196 1.386 810 5.392 3.027 8.419 2.083 16.295 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Summe 18.507 9.739 3.127 31.373 12.948 3.740 1.953 18.641 14.953 33.594 9.213 74.180 IfS Institut für Stadtforschung Bei Betrachtung der Veränderung der Zahl der Umwandlungen im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr zeigen sich ähnliche Gegensätze: Berlinweit haben die Umwandlungen um 25% (von 13.029 auf 16.295 Wohnungen) zugenommen. In den sozialen Erhaltungsgebieten zusammen sind die Umwandlungen um 3% (von 5.956 auf 5.793 Wohnungen) zurückgegangen, in den Nachbargebieten zusammen dagegen um 70% (von 3.179 auf 5.392 Wohnungen) gestiegen. Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 9% einen unterdurchschnittlichen und das sonstige Stadtgebiet mit 85% einen überdurchschnittlichen Anstieg auf. Es wird deutlich, dass sich hinter dem berlinweiten spürbaren Anstieg der Umwandlungen von 2016 bis 2017 sehr unterschiedliche und zum Teil gegenläufige Entwicklungen in einzelnen Teilgebieten verbergen. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen leicht sanken, sind sie in den Nachbargebieten, sonstigen Vergleichsgebieten und im sonstigen Stadtgebiet (teilweise sehr stark) gestiegen. Diese Entwicklungen haben sich in spürbar veränderten Anteilen dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen in Berlin niedergeschlagen. Während der Anteil der - 102 Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 im Jahr 2014 noch bei 26% an allen Umwandlungen in Berlin lag, betrug er im Jahr 2017 nur noch 16%. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 und 2017 sowie den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete zusammen betrachtet ist der Anteil von 35% im Jahr 2014 auf 54% gestiegen. Die Anteile der sonstigen Vergleichsgebiete und des sonstigen Stadtgebiets sind von zusammen 38% auf 32% zurückgegangen (vgl. Abbildung 3.35). Abbildung 3.35 Umgewandelte Wohnungen in den soz. Erhaltungsgebieten und verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 sonstiges Stadtgebiet sonstige Vergleichsgebiete Nachbargebiete 2017 Nachbargebiete 2016 Nachbargebiete 2015 Erhaltungsgebiete 2017 Erhaltungsgebiete 2016 Erhaltungsgebiete 2015 100% 90% 17% 11% 16% 80% 19% 25% 2% 2% 1% 3% 22% Anzahl Wohnungen 70% 60% 50% 40% 15% 2% 7% 16% 9% 18% 21% 3% 2% 2% 7% 2% 10% 13% 13% 19% 5% 9% 21% 15% 13% 4% 30% 20% 1% 6% 11% 3% 20% 8% 13% 5% 17% 15% 36% 29% 10% 26% 29% 20% 16% 0% 2012 2013 Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2014 2015 O28 UmwV Abb 34-4 2016 2017 IfS Institut für Stadtforschung - 103 4. Zusammenfassung Der Jahresbericht 2017 widmete sich in einem ersten Teil der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, TempelhofSchöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 2017 über insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete verfügten.17 Zusätzlich wurde auf die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 2018 eingegangen, in dem weitere vier soziale Erhaltungsgebiete hinzugekommen sind. In einem weiteren Teil wurden zunächst als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Entwicklung dargestellt und auf die Entwicklung der Umwandlungen auf verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Folgenden werden wesentliche Ergebnisse dargestellt. Umwandlungsgenehmigungspraxis Im Jahr 2017 wurden in den 42 existierenden sozialen Erhaltungsgebieten für rund 3.600 Wohnungen Anträge auf eine Umwandlungsgenehmigung gestellt, von denen für 99% der Wohnungen bis zum 30.06.2018 eine Genehmigung erteilt wurde. Über die Hälfte der beantragten Umwandlungsgenehmigungen entfiel auf die zwölf Erhaltungsgebiete von 2016. Die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen ist vom 1. bis zum 3. Quartal 2017 zunächst trotz zunehmender Anzahl an Gebieten gesunken, zum 4. Quartal 2017 dann aber wieder gestiegen. Die Zunahme der beantragten und der genehmigten Wohnungen zum 4. Quartal 2017 ist jedoch vor allem auf die Entwicklungen in vier Erhaltungsgebieten von 2015 sowie weiteren sechs Erhaltungsgebieten von 2016 zurückzuführen (eher zufallsbedingte Schwankungen). Für über zwei Drittel der Wohnungen wurden die Anträge von sonstigen juristischen Personen gestellt, während auf private Eigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts, sonstige gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Erwerbergemeinschaften deutlich kleinere Anteile entfallen. Die mit Abstand häufigste Begründung der Anträge ist die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter. Der Anteil dieser Begründung an allen Begründungen lag bei den Anträgen im Jahr 2017 bei 96%. Anträge mit den Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden nur im 1. Quartal 2017 eingereicht. Anträge ohne Begründung gab es in geringem Umfang nur im 2. und 3. Quartal 2017. 17 Ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt im Bezirk Mitte, welches im Laufe des Jahres 2016 aufgehoben wurde. - 104 Im 1. Halbjahr 2018 wurden in nunmehr 46 sozialen Erhaltungsgebieten für insgesamt rund 1.700 Wohnungen Umwandlungsgenehmigungen beantragt. Bis zum Stichtag 30.06.2018 wurde bereits der Großteil der beantragten Wohnungsumwandlungen genehmigt (94%) und nur in geringem Umfang untersagt (1%). Einige Verfahren sind noch offen (5%). Gegenüber dem 4. Quartal des Jahres 2017 ging die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen im 1. und 2. Quartal 2018 deutlich zurück (trotz gestiegener Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete). Knapp die Hälfte aller Umwandlungsgenehmigungen wurde in den zwölf Erhaltungsgebieten von 2016 beantragt. Für mehr als vier Fünftel der für eine Umwandlung beantragten Wohnungen wurden die Anträge von sonstigen juristischen Personen eingereicht (85%). Auf private Eigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Erwerbergemeinschaften entfielen entsprechend deutlich kleinere Anteile. Wie im Jahr 2017 dominiert auch im 1. Halbjahr 2018 weiterhin als Begründung für die beantragte Umwandlungsgenehmigung die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter (95%). Nur sehr wenige Fälle beziehen sich auf die Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" und "Nachlassgrundstück". Wohnungsmarkt und vollzogene Umwandlungen In Berlin hat sich in den letzten Jahren die Wohnungsnachfrage wesentlich stärker erhöht als der Zuwachs an Wohnungen. Hierdurch wurde zunächst Leerstand abgebaut, anschließend hat sich der Wohnungsmarkt deutlich angespannt. Begleitet wurde die Marktanspannung durch einen starken Anstieg der Mieten und einen noch stärkeren Anstieg der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen. Beides sind die wesentlichen Treiber für die Zunahme der Umwandlungen in den letzten Jahren, die zunächst 2015 in einem sprunghaften Anstieg gipfelte. Im Jahr 2016 hat sich die Zahl der Umwandlungen spürbar abgeschwächt, um im Jahr 2017 erneut stark und nahezu auf das Niveau des Jahres 2015 anzusteigen. Aufgrund der Umwandlungsverordnung lassen sich innerhalb der Jahre 2015 bis 2017 sehr unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen in verschiedenen Teilgebieten Berlins feststellen. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 (im Jahr 2015 bestehende Gebiete) hat die Zahl der Umwandlungen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im Verlauf der Jahre 2015 bis 2017 spürbar abgenommen, was für deren Wirksamkeit spricht. Die volle Wirkung ist erst mit zeitlicher Verzögerung sichtbar geworden, weil etliche der insbesondere vom 2. bis zum 4. Quartal 2015 in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogenen Umwandlungen bereits vor deren Inkrafttreten beantragt wurden und das Umwandlungsgeschehen in dieser Zeit höher erscheinen ließen als es tatsächlich war. - 105 Das Umwandlungsgeschehen hat sich jedoch in Teilen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 verlagert, insbesondere in deren Nachbargebiete sowie in erst 2016 bzw. 2017 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete und deren Nachbargebiete. Neben diesen Verlagerungseffekten lassen sich zusätzlich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 erhebliche Vorzieheffekte durch die Umwandlungsverordnung feststellen, die sich in einem massiven Anstieg der Umwandlungen im 1. Quartal 2015 ausdrücken. Diese sind darauf zurückzuführen, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung von den Eigentümern viele Umwandlungen durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen. Der berlinweit festzustellende starke Wiederanstieg der Umwandlungen im Jahr 2017 hat in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 insgesamt nicht stattgefunden, vielmehr ist dort die Zahl der Umwandlungen leicht gesunken. Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in diesen Gebieten zu einer deutlich gemäßigteren Entwicklung als im gesamten Berlin beigetragen hat. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2016 (im Jahr 2016 neu in Kraft getretene Gebiete) und ihren Nachbargebieten hat sich zunächst eine Entwicklung angedeutet, die zeitlich versetzt einen Verlauf nach ähnlichem Muster wie bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015 erwarten ließ. Im Jahr 2017 hat sich jedoch gezeigt, dass die Zahl der Umwandlungen stark von verzögert im Grundbuch eingetragenen Fällen und der allgemeinen Belebung des Umwandlungsgeschehens in Berlin geprägt war, was eine Einordnung der Entwicklungen erschwert. Hier sollte ebenso wie bei den Entwicklungen bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 2017 (wegen des kurzen Zeitraums seit dem Inkrafttreten) für eine zuverlässigere Einordnung die Entwicklung im Jahr 2018 abgewartet werden. Ausblick Im folgenden Jahresbericht 2018 wird es weiterhin unter anderem um die Frage gehen, wie sich die Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 mit längerer Dauer des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung entwickelt. Zusätzlich ist von Interesse, welche Auswirkungen sich aus dem Handeln der Akteure sowohl auf Seiten der Bezirke als auch der Eigentümer mit zunehmender Dauer der Anwendung und gewonnener Erfahrung mit dem Instrument zeigen. Bei den 2018 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten steht erneut die Frage im Mittelpunkt, ob sich mit entsprechender zeitlicher Verzögerung ähnliche Entwicklungen wie in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 feststellen lassen oder ob sich (auch aufgrund von Erfahrungswissen oder anderen Bestandsstrukturen) Abweichungen bei der Genehmigungspraxis ergeben. - 106 Was die vollzogenen Umwandlungen angeht, sind die Einflüsse der Wohnungsmarktentwicklung und insbesondere der Preisentwicklung auf das Umwandlungsgeschehen in Berlin von Interesse. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob sich eine Fortsetzung des langandauernden und rasanten Preisanstiegs oder eine Abschwächung/Stagnation andeutet, die sich auf das Umwandlungsgeschehen dämpfend auswirken könnte. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten ist in Erfahrung zu bringen, ob sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 2015, 2016 und 2017 jeweils weiter reduziert bzw. auf dem erreichten Niveau stabilisiert und sich die bisher zu beobachtende Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen als dauerhaft erweist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob sich mit längerem Bestehen der Umwandlungsverordnung in den sozialen Erhaltungsgebieten dämpfende Wirkungen auf die Entwicklung der Mieten zeigen und ob sich deren Einstufung beim Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung verändert. Es wird zu beobachten sein, welche Auswirkungen sich aus der wachsenden Zahl an sozialen Erhaltungsgebieten bzw. der immer größer werdenden Abdeckung des inneren Stadtbereichs auf das Umwandlungsgeschehen und die festgestellten Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten in Nachbargebiete und andere Vergleichsgebiete ergeben. Schließlich ist von Interesse, welche Entwicklungen sich bei den 2018 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten feststellen lassen. - 107 Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten Abbildung 0.1 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen1 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.185 1.200 1.040 1.000 971 19 1.079 1.000 860 Anzahl Wohnungen 800 860 811 804 285 193 686 600 736 57 17 18 534 1.021 1.079 1.000 860 686 667 747 686 89 13 1.185 87 400 643 811 701 541 447 200 0 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 2018/II 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es 46 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (22 Erhaltungsgebiete von 2015, 12 Erhaltungsgebiete von 2016, 9 Erhaltungsgebiete von 2017, 4 Erhaltungsgebiete von 2018). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (2015) ist ab 25.05.2016 außer Kraft. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3i) Abbildung 0.2 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 22 Erhaltungsgebieten von 20151 genehmigte Umwandlungen 1.000 untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 971 860 800 285 Anzahl Wohnungen 193 686 653 33 600 534 460 87 374 375 400 686 667 686 620 447 200 2 2015/II 2015/III 2015/IV 1 2 2016/I 339 302 18 48 13 217 460 375 301 0 334 301 2016/II 2016/III 2016/IV 374 2017/I 334 284 278 217 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 2018/II Im Jahr 2015 gibt es 22 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt ist ab 25.05.2016 außer Kraft). Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3i-1) IfS Institut für Stadtforschung - 108 Abbildung 0.3 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 800 699 665 623 Anzahl Wohnungen 19 556 600 486 477 408 400 17 646 699 151 200 623 486 556 228 477 391 24 228 127 0 2015/II2 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 2018/II 1 Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3i-2) Abbildung 0.4 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 Anzahl Wohnungen 800 600 400 305 200 102 26 0 2015/II2 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 305 34 102 26 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 23 11 2018/II 1 Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3i-3) IfS Institut für Stadtforschung - 109 Abbildung 0.5 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 Anzahl Wohnungen 800 600 400 200 42 1 0 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 1 2018/I 18 24 2018/II 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3i-4) Abbildung 0.6 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 Anzahl Wohnungen 500 373 400 328 300 186 200 79 82 100 127 0 187 127 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 19 63 186 2016/II 2016/III 2016/IV 373 328 736 51 79 17 53 51 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 187 2018/II 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Mitte insgesamt 6 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 2015, 5 Erhaltungsgebiete von 2016). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (2015) ist ab 25.05.2016 außer Kraft. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3k-1) IfS Institut für Stadtforschung - 110 Abbildung 0.7 Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 507 479 Anzahl Wohnungen 500 394 169 400 300 341 331 156 62 479 259 229 341 338 100 269 238 0 259 202 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 198 21 13 167 27 200 239 225 114 78 225 167 2016/II 2016/III 2016/IV 114 2017/I 205 198 78 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 2018/II 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg insgesamt 9 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (7 Erhaltungsgebiete von 2015, 1 Erhaltungsgebiet von 2016, 1 Erhaltungsgebiet von 2017). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3k-2) Abbildung 0.8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Pankow1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 491 Anzahl Wohnungen 500 107 400 332 24 300 200 149 384 11 308 100 0 162 149 162 195 6 194 118 125 189 118 125 115 33 33 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 18 19 94 194 97 19 2017/II 2017/III 2017/IV 73 94 73 2018/I 2018/II 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Pankow insgesamt 13 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (10 Erhaltungsgebiete von 2015, 3 Erhaltungsgebiete von 2017). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3k-3) IfS Institut für Stadtforschung - 111 Abbildung 0.9 Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 Anzahl Wohnungen 500 400 300 229 200 86 100 0 58 21 22 64 58 21 2 2015/II 2015/III 2015/IV 41 229 38 9 14 27 38 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 90 73 68 63 69 90 73 68 63 45 24 2018/I 2018/II 9 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Tempelhof-Schöneberg insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (4 Erhaltungsgebiete von 2015, 3 Erhaltungsgebiete von 2018). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3k-4) Abbildung 0.10 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Neukölln1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 757 800 700 600 543 477 Anzahl Wohnungen 500 396 356 400 326 757 300 543 477 200 396 100 0 149 356 326 55 24 149 14 41 24 2 2015/II 2015/III 2015/IV 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 2018/I 2018/II 1 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Neukölln insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (5 Erhaltungsgebiete von 2016, 2 Erhaltungsgebiete von 2017). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3k-5) IfS Institut für Stadtforschung - 112 Abbildung 0.11 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Treptow-Köpenick1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 Anzahl Wohnungen 500 400 300 200 100 0 36 36 2 2015/II 2015/III 2015/IV 1 2 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 24 11 11 2017/I 2017/II 2017/III 2017/IV 11 24 11 2018/I 2018/II Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Treptow-Köpenick insgesamt 3 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 2016, 2 Erhaltungsgebiete von 2017). Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_3k-6) Abbildung 0.12 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Lichtenberg1 - Anzahl der Wohnungen 2015-2018 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 700 600 Anzahl Wohnungen 500 400 300 200 100 8 0 8 2 2015/II 2015/III 2015/IV 1 2 2016/I 2016/II 2016/III 2016/IV 2017/I 26 12 26 12 9 2018/I 2018/II 2017/II 2017/III 2017/IV 9 Im Zeitraum 2015 bis 2018 gibt es im Bezirk Lichtenberg insgesamt 2 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum 30.06.2018 oder bereits vor dem 14.03.2015 in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 2017, 1 Erhaltungsgebiet von 2018). Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 2015 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 2015 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_3k-7) IfS Institut für Stadtforschung - 113 Abbildung 0.13 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.600 1.400 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 896 18 800 600 421 878 400 123 421 200 30 0 1 123 30 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_12c-1) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.14 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.530 1.600 1.400 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 800 1.530 600 323 400 17 141 200 306 141 0 Erwerbergemeinschaft 1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_12c-2) IfS Institut für Stadtforschung - 114 Abbildung 0.15 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.600 1.400 Anzahl Wohnungen 1.200 1.000 800 600 400 100 200 28 Erwerbergemeinschaft 1 100 28 0 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_12c-3) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.16 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 800 Anzahl Wohnungen 600 460 400 374 334 302 163 341 217 200 175 88 93 0 30 1. Quartal 1 35 82 2. Quartal 127 119 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14d-1) IfS Institut für Stadtforschung - 115 Abbildung 0.17 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 800 623 600 Anzahl Wohnungen 486 477 408 400 528 328 322 352 200 51 121 107 0 1. Quartal 1 34 56 2. Quartal 3. Quartal 95 4. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_14d-2) Abbildung 0.18 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 200 102 26 82 0 1. Quartal 1 2. Quartal 18 8 20 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14d-3) IfS Institut für Stadtforschung - 116 Abbildung 0.19 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 2.000 1.500 1.362 Anzahl Wohnungen 18 1.000 1.344 500 0 52 19 52 19 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch 37 37 nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_10d-1) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.20 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen 2.000 Verfahren noch offen 1.977 Anzahl Wohnungen 1.500 1.000 1.977 500 17 17 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_10d-2) IfS Institut für Stadtforschung - 117 Abbildung 0.21 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 2.000 Anzahl Wohnungen 1.500 1.000 500 128 128 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_10d-2) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.22 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 800 Anzahl Wohnungen 600 460 400 374 334 302 37 200 0 297 302 2. Quartal 3. Quartal 19 52 1. Quartal 1 460 303 4. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.052.106 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13c-1) IfS Institut für Stadtforschung - 118 Abbildung 0.23 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 800 623 600 Anzahl Wohnungen 486 477 408 400 17 623 486 477 200 391 0 1. Quartal 1 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_13c-2) Abbildung 0.24 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 2017 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 800 Anzahl Wohnungen 600 400 200 102 26 1. Quartal 1 102 26 0 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13c-3) IfS Institut für Stadtforschung - 119 Abbildung 0.25 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 Anzahl Wohnungen 800 600 422 400 48 200 374 0 Erwerbergemeinschaft 1 59 75 13 46 75 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_12d-1) Abbildung 0.26 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 767 Anzahl Wohnungen 800 600 400 767 200 17 17 0 Erwerbergemeinschaft 1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_12d-2) IfS Institut für Stadtforschung - 120 Abbildung 0.27 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 Anzahl Wohnungen 800 600 400 275 23 200 11 0 1 252 29 11 29 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 24 24 Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_12d-3) Abbildung 0.28 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 1.000 Anzahl Wohnungen 800 600 400 200 42 0 Erwerbergemeinschaft 1 1 1 18 24 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_12d-4) IfS Institut für Stadtforschung - 121 Abbildung 0.29 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 600 Anzahl Wohnungen 400 339 217 249 200 173 39 36 8 1. Quartal 0 1 51 2. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_14c-1) Abbildung 0.30 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 600 privater Eigentümer sonstige juristische Personen 556 Anzahl Wohnungen 400 556 228 200 211 17 0 1. Quartal 1 2. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14c-2) IfS Institut für Stadtforschung - 122 Abbildung 0.31 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 600 Anzahl Wohnungen 400 305 200 252 34 24 29 0 23 11 2. Quartal 1. Quartal 1 Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_14c-3) Abbildung 0.32 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen 600 Anzahl Wohnungen 400 200 42 1 1 42 1. Quartal 2. Quartal 0 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_14c-4) IfS Institut für Stadtforschung - 123 Abbildung 0.33 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 21 Erhaltungsgebieten von 2015 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 518 27 400 491 200 13 13 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück 21 4 4 Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch 21 nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_10e-1) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.34 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 12 Erhaltungsgebieten von 2016 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 784 800 Anzahl Wohnungen 600 400 784 200 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. O28_UmwG (D_10e-2) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe IfS Institut für Stadtforschung - 124 Abbildung 0.35 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 9 Erhaltungsgebieten von 2017 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 315 23 200 292 24 24 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. O28_UmwG (D_10e-3) keine Angabe IfS Institut für Stadtforschung Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) Abbildung 0.36 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 in den 4 Erhaltungsgebieten von 2018 1 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen 800 Anzahl Wohnungen 600 400 200 0 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 1 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige 1 24 1 24 18 EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. O28_UmwG (D_10e-4) Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude 18 IfS Institut für Stadtforschung - 125 Abbildung 0.37 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von 20151 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 600 Anzahl Wohnungen 400 339 21 217 200 301 217 4 0 1. Quartal 1 13 2. Quartal Im Jahr 2015 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2015 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab 25.05.2016 außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_13d-1) Abbildung 0.38 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von 20161 wirtschaftl. Unzumutbarkeit 600 Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 556 Anzahl Wohnungen 400 556 228 200 228 0 1. Quartal 1 2. Quartal Im Jahr 2016 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2016 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13d-2) IfS Institut für Stadtforschung - 126 Abbildung 0.39 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 20171 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 600 Anzahl Wohnungen 400 305 200 281 34 24 34 1. Quartal 2. Quartal 0 1 Im Jahr 2017 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2017 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung O28_UmwG (D_13d-3) Abbildung 0.40 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 2018 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von 20181 wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude EigentümerSelbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 600 Anzahl Wohnungen 400 200 42 1 1 18 24 1. Quartal 2. Quartal 0 1 Im 1. Halbjahr 2018 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 2018 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) O28_UmwG (D_13d-4) IfS Institut für Stadtforschung - 127 Abbildung 0.41 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1.200 Anzahl Wohnungen 1.000 800 600 2015 2015 4. Quartal 4. Quart. 2016 2016 1. Quartal 1. Quart. 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 2017 2017 1. Quartal 2017 2017 2. Quartal 47 43 1. Quart. 32 2. Quart. 2017 2017 3. Quartal 3. Quart. 112 136 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 228 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 202 2015 2015 3. Quartal 3. Quart. 196 63 55 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 98 178 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 111 192 57 2012 2013 2014 2012 2013 2014 pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 195 244 145 131 93 52 10 168 174 0 123 142 321 200 113 155 583 400 2017 2017 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 19-4b Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 0.42 Umgewandelte Wohnungen im Tempelhof-Schöneberg - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2.500 1.500 1.000 0 3 6 7 2014 8 9 10201511 12 234 699 490 532 525 490 4 2013 5 229 40 1 2012 2 208 566 500 762 1.167 Anzahl Wohnungen 2.000 13201614 15 16 201717 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-4b IfS Institut für Stadtforschung - 128 Abbildung 0.43 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% prozentualer Anteil Wohnungen 80% 59% 70% 69% 70% 70% 77% 60% 93% 50% 40% 30% 20% 41% 31% 30% 30% 23% 10% 7% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 2016 und 2017 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 22-4a Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 0.44 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1.200 Anzahl Wohnungen 1.000 800 600 19 14 2012 2013 2014 2012 2013 2014 pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 28 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 2015 2015 3. Quartal 3. Quart. 2015 2015 4. Quartal 4. Quart. 53 57 2016 2016 1. Quartal 1. Quart. 47 29 28 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 46 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 52 71 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 110 45 57 154 28 49 158 113 53 18 9 179 35 129 0 247 200 102 400 12 31 2017 2017 1. Quartal 1. Quart. 46 17 2017 2017 2. Quartal 2. Quart. 62 23 2017 2017 3. Quartal 3. Quart. 29 2017 2017 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-6b IfS Institut für Stadtforschung - 129 Abbildung 0.45 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2.500 Anzahl Wohnungen 2.000 1.500 1.000 986 423 500 139 0 1 2012 2 3 211 72 35 2013 4 5 411 175 6 75 54 7 2014 8 199 134 9 10201511 12 85 13201614 15 247 52 32 16 201717 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind fünf und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 18-6b Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 0.46 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% prozentualer Anteil Wohnungen 80% 58% 70% 59% 66% 75% 60% 88% 50% 100% 40% 30% 24% 29% 23% 20% 16% 10% 11% 7% 18% 12% 10% 2016 2017 5% 0% 2012 2013 2014 2015 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-6a IfS Institut für Stadtforschung - 130 Abbildung 0.47 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 1.200 Anzahl Wohnungen 1.000 800 600 400 2012 2012 pro Quartal 2013 2014 2013 2014 pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 32 23 2015 2015 1. Quartal 1. Quart. 2015 2015 2. Quartal 2. Quart. 27 25 12 2015 2015 3. Quartal 2015 2015 4. Quartal 3. Quart. 4. Quart. 61 2016 2016 1. Quartal 1. Quart. 2016 2016 2. Quartal 2. Quart. 188 28 3 9 46 84 28 2017 2017 2. Quartal 2017 2017 3. Quartal 2017 2017 4. Quartal 126 145 64 2 48 232 0 247 200 27 17 2016 2016 3. Quartal 3. Quart. 2016 2016 4. Quartal 4. Quart. 2017 2017 1. Quartal 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2016 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 ist ein soziales Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. O28 UmwV Abb 19-7b Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Institut für Stadtforschung Abbildung 0.48 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anzahl der Wohnungen 2012-2017 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 2017* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2015* 2.500 Anzahl Wohnungen 2.000 1.500 1.000 500 630 451 0 191 1 2012 2 3 254 9 4 2013 5 6 111 13 7 2014 8 9 60 10201511 12 105 13201614 83 15 16 201717 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2016 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2017 ist ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-7b IfS Institut für Stadtforschung - 131 Abbildung 0.49 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten 2012-2017 soz. Erhaltungsgebiete 2015* soz. Erhaltungsgebiete 2016* soz. Erhaltungsgebiete 2017* restliches Bezirksgebiet 100% 90% prozentualer Anteil Wohnungen 80% 70% 60% 90% 50% 100% 88% 97% 88% 100% 40% 30% 20% 10% 10% 12% 2014 2015 12% 3% 0% 2012 2013 2016 2017 * Im Bezirk sind bis zum 31.12.2015 keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 2016 sind ein und im Jahr 2017 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-7a IfS Institut für Stadtforschung - 132 Tabelle 0.1 Soziale Erhaltungsgebiete1 in Berlin im Jahr 2011: Prozentualer Anteil der Wohnungen nach Baujahr, Wohnungszahl im Gebäude und Eigentumsform Bezirke und Baujahr des Gebäudes Wohnungszahl im Gebäude Eigentumsform des Gebäudes vor 1919 19191948 19491990 ab 1991 1-2 Wohnungen 3 - 12 Wohnungen 13 und mehr Wohnungen Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/ -innen Privatperson/ en Wohnungsgenossenschaft Kommune o. komm. Wohnungsuntern. oder Bund oder Land Sonstige Birkenstraße [2016] 59,3% 3,5% 34,2% 3,0% 0,2% 33,5% 66,3% 19,7% Leopoldplatz [2016] 65,8% 4,8% 27,1% 2,3% 0,2% 35,7% 64,2% 14,7% 44,1% 1,2% 4,7% 30,4% 33,0% 14,0% 7,4% Seestraße [2016] 72,4% 13,1% 14,3% 0,3% 0,2% 25,0% 74,8% 30,8% 25,6% 45,7% 0,0% 1,2% Sparrplatz [2016] 77,9% 0,9% 14,8% 6,4% 0,0% 19,3% 27,5% 80,7% 20,2% 41,9% 3,4% 3,4% Waldstraße [2016] 67,4% 2,9% 27,5% 2,2% 0,3% 31,1% 26,9% 72,8% 24,9% 40,1% 0,0% 0,5% 34,5% Bergmannstraße Nord [2015] 86,1% 2,6% 10,3% 1,0% Boxhagener Platz [2015] 87,2% 4,1% 6,7% 2,0% 0,3% 36,8% 62,9% 20,7% 53,1% 0,5% 2,4% 23,4% 0,1% 19,4% 80,5% 23,9% 45,0% 0,5% 1,7% Chamissoplatz [2015] 88,7% 2,8% 7,3% 29,0% 1,2% 0,6% 65,4% 34,0% 20,7% 36,7% 0,7% 31,8% Graefestraße [2015] 77,4% 2,7% 10,0% 18,4% 1,5% 0,3% 31,1% 68,6% 20,7% 46,9% 0,8% 0,3% Hornstraße [2015] 64,5% 31,3% 0,0% 29,4% 6,1% 0,1% 35,3% 64,6% 27,9% 47,7% 0,0% 1,4% Luisenstadt [2015] 23,1% 73,2% 2,9% 22,6% 1,4% 0,3% 40,6% 59,1% 23,2% 37,3% 2,4% 4,3% 32,8% Petersburger Straße [2015] 57,7% 5,1% 30,7% 6,5% 0,1% 23,3% 76,6% 20,9% 30,8% 5,1% 15,7% 27,5% Kreuzberg Nord [2017] 5,6% 0,3% 90,1% 4,0% 0,2% 13,5% 86,3% 6,5% 6,0% 0,1% 33,1% 54,3% Weberwiese [2016] 17,9% 2,3% 77,0% 2,8% 0,1% 24,9% 75,0% 9,5% 8,5% 22,8% 26,9% 32,2% Arnimplatz [2015] 80,2% 10,4% 6,7% 2,6% 0,1% 23,9% 76,0% 22,0% 44,5% 0,0% 3,8% 29,7% Bötzowstraße [2015] 71,7% 7,2% 14,3% 6,9% 0,9% 31,2% 67,9% 27,8% 35,1% 0,0% 15,9% 21,2% Falkplatz [2015] 86,8% 6,4% 3,8% 3,0% 0,2% 17,2% 82,7% 34,3% 36,8% 0,3% 6,9% 21,7% Helmholtzplatz [2015] 87,3% 6,3% 2,6% 3,8% 0,1% 26,7% 73,1% 31,9% 36,2% 5,1% 5,6% 21,3% Humannplatz [2015] 60,9% 27,0% 7,9% 4,1% 0,1% 46,6% 53,2% 21,0% 28,1% 4,0% 12,7% 34,2% Kollwitzplatz [2015] 81,3% 2,1% 7,6% 9,0% 0,1% 42,5% 57,4% 33,4% 38,6% 3,3% 9,5% 15,2% Komponistenviertel [2017] 54,6% 18,9% 13,3% 13,2% 1,6% 73,8% 24,6% 21,1% 35,4% 7,7% 18,5% 17,3% Langhansstraße [2017] 43,8% 15,2% 16,2% 24,8% 1,5% 57,1% 41,4% 21,9% 31,4% 4,7% 15,2% 26,8% Ostseestr./Grellstr. [2015] 34,5% 45,2% 13,5% 6,8% 0,0% 68,7% 31,2% 15,6% 13,9% 6,5% 20,8% 43,2% Pankow Süd [2017] 46,1% 27,9% 14,4% 11,7% 0,3% 54,0% 45,7% 23,8% 24,9% 6,6% 19,1% 25,6% Pankow Zentrum [2015] 64,7% 10,6% 9,6% 15,1% 1,3% 56,3% 42,5% 29,7% 34,5% 2,5% 16,7% 16,6% Teutoburger Platz [2015] 75,2% 5,8% 7,3% 11,7% 0,5% 42,9% 56,6% 34,4% 38,7% 1,0% 8,0% 17,8% Winsstraße [2015] 75,1% 4,7% 13,8% 6,5% 0,1% 23,4% 76,5% 29,6% 33,9% 0,5% 7,0% 28,9% Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] 38,8% 1,8% 58,7% 0,7% 0,1% 25,2% 74,8% 38,7% 35,8% 0,0% 0,7% 24,8% Bautzener Straße [2015] 72,4% 1,9% 25,7% 0,0% 0,2% 35,3% 64,5% 18,2% 37,2% 1,1% 31,4% 12,1% Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] 80,9% 5,6% 11,9% 1,7% 0,3% 36,1% 63,6% 22,4% 41,2% 0,0% 19,3% 17,1% Schöneberger Insel [2015] 81,6% 2,6% 13,4% 2,4% 0,1% 31,6% 68,3% 28,8% 47,6% 0,0% 0,3% 23,3% Schöneberger Norden [2018] 40,4% 1,8% 54,8% 3,0% 0,3% 30,3% 69,4% 28,2% 27,4% 0,0% 20,4% 24,0% Schöneberger Süden [2018] 58,1% 7,7% 32,1% 2,1% 0,1% 31,8% 68,0% 29,2% 37,2% 0,7% 5,4% 27,5% Tempelhof [2018] 38,6% 29,5% 27,3% 4,5% 0,4% 56,4% 43,1% 27,1% 33,6% 2,9% 3,3% 33,0% soziale Erhaltungsgebiete Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Tempelhof-Schöneberg Neukölln Flughafenstr./Donaustr. [2016] 77,8% 6,6% 14,4% 1,2% 0,3% 27,2% 72,5% 16,1% 41,4% 8,0% 4,0% 30,6% Herzbergplatz/Treptower Str. [2017] 38,7% 25,4% 33,8% 2,1% 0,1% 37,9% 62,1% 17,1% 26,0% 22,2% 0,8% 33,9% Körnerpark [2016] 70,4% 21,9% 6,8% 0,9% 0,1% 38,9% 61,0% 15,7% 41,9% 6,4% 0,6% 35,4% Reuterplatz [2016] 74,2% 6,3% 16,1% 3,4% 0,1% 29,6% 70,3% 20,2% 51,4% 0,8% 1,2% 26,4% Rixdorf [2016] 72,8% 11,9% 14,3% 1,0% 0,5% 37,4% 62,2% 12,0% 46,9% 6,3% 3,0% 31,7% Schillerpromenade [2016] 72,8% 20,7% 5,6% 1,0% 0,1% 27,9% 72,0% 20,1% 38,5% 2,3% 4,0% 35,0% Silbersteinstr./Glasower Str. [2017] 52,6% 13,3% 23,7% 10,1% 0,7% 62,9% 36,3% 17,0% 43,9% 6,6% 1,1% 31,4% Alt-Treptow [2016] 63,0% 14,1% 18,0% 5,0% 0,2% 36,7% 63,1% 14,9% 31,1% 10,3% 15,6% 28,1% Niederschöneweide [2017] 67,3% 13,1% 7,6% 12,0% 0,2% 60,8% 39,0% 27,7% 36,8% 4,8% 10,5% 20,2% Oberschöneweide [2017] 64,4% 19,2% 9,0% 7,5% 0,2% 50,4% 49,3% 16,6% 36,9% 1,3% 13,5% 31,7% Treptow-Köpenick Lichtenberg Kaskelstraße [2017] 73,2% 5,4% 4,8% 16,7% 0,9% 70,0% 29,2% 22,7% 47,4% 0,7% 13,2% 16,1% Weitlingstraße [2018] 30,6% 40,9% 22,8% 5,7% 0,4% 75,9% 23,8% 12,5% 23,7% 4,2% 29,0% 30,6% 62,7% 10,3% 22,5% 4,5% 0,3% 36,6% 63,1% 22,4% 36,2% 3,6% 8,9% 28,9% Erhaltungsgebiete (Summe) 1 Zum Stand 30.06.2018 sind in Berlin 46 Erhaltungsgebiete in Kraft Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Zensus 2011, Gebäude- und Wohnungszählung IfS Institut für Stadtforschung - 133 Tabelle 0.2 Umwandlungsgenehmigung aufgrund "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" 2 in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin: Anzahl Verkaufsfälle (Wohnungen) im Gesamtzeitraum Bezirke und Soziale Erhaltungsgebiete1 Mitte davon in den Gebieten: Birkenstraße [2016] Leopoldplatz [2016] Seestraße [2016] Sparrplatz [2016] Waldstraße [2016] Friedrichshain-Kreuzberg davon in den Gebieten: Bergmannstraße Nord [2015] Boxhagener Platz [2015] Chamissoplatz [2015] Graefestraße [2015] Hornstraße [2015] Kreuzberg-Nord [2017] Luisenstadt [2015] Petersburger Straße [2015] Weberwiese [2016] Pankow davon in den Gebieten: Arnimplatz [2015] Bötzowstraße [2015] Falkplatz [2015] Helmholtzplatz [2015] Humannplatz [2015] Kollwitzplatz [2015] Komponistenviertel [2017] Langhansstraße [2017] Ostseestr. / Grellstr. [2015] Pankow Süd [2017] Pankow Zentrum [2015] Teutoburger Platz [2015] Winsstraße [2015] Tempelhof-Schöneberg davon in den Gebieten: Barbarossaplatz / Bay. Platz [2015] Bautzener Straße [2015] Kaiser-Wilhelm-Platz [2015] Schöneberger Insel [2015] Schöneberger Norden [2018] Schöneberger Süden [2018] Tempelhof [2018] Neukölln davon in den Gebieten: Flughafenstr. / Donaustr. [2016] Hertzbergpl. / Treptower Str. [2017] Körnerpark [2016] Reuterplatz [2016] Rixdorf [2016] Schillerpromenade [2016] Silbersteinstr. / Glasower Str. [2017] Treptow-Köpenick davon in den Gebieten: Alt-Treptow [2016] Niederschöneweide [2017] Oberschöneweide [2017] Lichtenberg davon in den Gebieten: Kaskelstraße [2017] Weitlingstraße [2018] Erhaltungsgebiete (Summe) zu verkaufen Genehmigung Untersagung Widerspruch Zurückweisung Abhilfen Klagen Abweisungen - - - - - - - - 8 8 - - - - - - 5 2 1 8 5 2 1 8 - - - - - - 5 1 2 9 5 1 2 9 - - - - - - 9 - 9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 25 25 - - - - - - 1 soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens 2 Der Gesamtzeitraum bezieht sich auf den Zeitraum 14.03.2015 bis 30.06.2018 (seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung). Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2018) IfS Institut für Stadtforschung Stand: 31.12.2017 und Strukturpolitik GmbH Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung für Stadtentwicklung und Wohnen Datengrundlage: Senatsverwaltung Bezirke Planungsräume unter 1 1 bis 200 201 bis 400 401 bis 600 601 bis 800 801 bis 1.000 über 1.000 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) 910 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin 2013 bis 2017 Monitoring Umwandlungen - 134 - Karte 0.1 Stand: 31.12.2017 und Strukturpolitik GmbH Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung für Stadtentwicklung und Wohnen Datengrundlage: Senatsverwaltung Bezirke Planungsräume unter 1 1 bis 200 201 bis 400 401 bis 600 601 bis 800 801 bis 1.000 über 1.000 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) 910 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin 2013 bis 2017 Monitoring Umwandlungen - 135 - Karte 0.2 Stand: 31.12.2017 und Strukturpolitik GmbH Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung für Stadtentwicklung und Wohnen Datengrundlage: Senatsverwaltung Bezirke Planungsräume unter 1 1 bis 100 101 bis 200 201 bis 300 301 bis 400 401 bis 500 über 500 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) 330 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin 2017 Monitoring Umwandlungen - 136 - Karte 0.3 Stand: 31.12.2017 und Strukturpolitik GmbH Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung für Stadtentwicklung und Wohnen Datengrundlage: Senatsverwaltung Bezirke Planungsräume unter 1 1 bis 100 101 bis 200 201 bis 300 301 bis 400 401 bis 500 über 500 Anzahl der Umwandlungen je 10.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) 330 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 2017 Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin Monitoring Umwandlungen - 137 - Karte 0.4
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