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Volume H. 8

Full text: Städtebau (Public Domain) Issue 23.1928 (Public Domain)

Rohland = Rohstoff, Straßenland und öffentliches Grün 
= verlorener Stoff, Freiflächen im Block = Abtall, Bebaubare 
Flächen = nutzbarer Stoff. Geschoßzahl, der Multiplikator der 
Rentabilität. 
Diese Auffassung wäre natürlich falsch. Die Bauwirtschaft 
nimmt innerhalb der Güterproduktionstechnik eine Sonder 
stellung ein; durch die Übereinanderschichtung der Geschosse 
wird bewirkt, daß das gebrauchsfertige Erzeugnis, die Geschoß 
fläche, selbst um ein Vielfaches größer werden kann, als die 
zur Verfügung stehende Bodenfläche, Man nennt dieses Ver 
fahren wirtschaftlich; in Wahrheit ist es Raubbau am Boden 
und an der Volksgesundhext; die Überausnutzung der Boden 
werte kennzeichnet durchaus ungesunde Verhältnisse. 
Die Geschoßfläche ist das vernehmliche Ziel der bauwirtschaft 
lichen Gütererzeugung; ihre Menge gilt als Maßstab für die 
Wirtschaftlichkeit städtebaulicher Planungen. Die Geschoß 
fläche wird als verkäufliche oder vermietbare Wohn- oder 
Arbeitsfläche auf den Markt gebracht. Sie enthält — brutto—alle 
Mauerquerschnitte, Treppenhäuser und Flure; von der Brutto- 
gcschoßfläche zu unterscheiden ist die Nettowohnfläche, welche 
die nutzbare Fläche nach Abzug der Mauerquerschnitte usw. um 
faßt 1 ). Auf die Geschoßhöhe kommt es dabei nicht an; denn nicht 
die Zahl der Kubikmeter umbauten Raumes, sondern die Summe 
ihrer Horizontalprojektion ist das Entscheidende im Städtebau. 
Die Geschoßflächensumme entsteht aus dem Produkt der be 
baubaren Fläche und der Geschoßzahl; die Geschoßzahl ist 
der Nutzungsgrad der bebaubaren Fläche, während die Bau 
klasse den Nutzungsgrad des Nettobaulandes darstellt; das 
Verhältnis zwischen Geachoßfläche und Nettobaulandfläche wird 
die Ausnutzungsziffer der Bauklasse genannt. Über das Ver 
hältnis zwischen bebaubarer Fläche und Freifläche im Block 
ist viel gesprochen und geschrieben worden. Die in deutschen 
Landen üblichen Zonenbauordnungen bedienen sich einer Bau- 
klassenskala von schwerverständlicher Gliederung; hier gilt 
der paradoxe Grundsatz: Je hoher das Haus, desto kleiner 
die Freifläche. Für neuanzulegende Stadtteile müßte das um 
gekehrte Verhältnis angestrebt werden (vergl. Koeppen, Kongreß 
bericht Seite 377). Einen Fingerzeig gibt die preußische Muster 
bauordnung vom 25, April 1919, welche für niedrige Geschoß 
zahl stärkere Grundstücksausnutzung empfiehlt als für höhere 
Geschoßzahlen. Eine neuere deutsche Bauordnung * 2 ) geht sogar 
so weit, das Verhältnis zwischen Geschoßfläche und Freifläche 
vorzuschreiben; hier ist der Weg vorgezeichnet, der zu einer ver 
nünftigen Bauklassenreform führt. 
Die Geschoßflächc ist die Summe jener menschenansammelnden 
Wohn- und Arbeitsflächen, durch welche der Nutzungsgrad des 
städtischen Bodens bestimmt wird. Wenn wir diese menschen- 
ansammelnde Kapazität der Geschoßfläche (ihre Belegzahl) zur 
Gesamtfläche des Rohlandes in Beziehung setzen, so ergibt 
diese den Wert der Wohn- oder Siedlungsdichte. Die Wohn 
dichte ist das Produkt der Geschoßfläche mit ihrer Belegzahl. — 
Der Nutzungsgrad eines Bebauungsplanes ist stets erheblich 
geringer als die Ausnutzungsziffer der Bauklassenordnung; 
die Minderung wird durch den notwendigen Aufwand an Verkehrs 
und Erholungsflächen bewirkt; je mehr Geschoßflächc, desto 
größer der Bedarf an Freiflächen: das Gesetz des „fallenden 
Ertrages“ im Städtebau. 
Die Menge der Geschoßfläche und ihr Verhältnis zu den ein 
zelnen Teilflächen des Bebauungsplanes ist aber auch für alle 
übrigen Qualitäten der Planung maßgebend — ausgenommen 
natürlich die künstlerische Qualität. 
J ) Für das Verhältnis dieser beiden Flächensummen hat E. Graf 
(Dresden) aufschlußreiche Untersuchungen angestcllt; vgl. Stegemann; 
Vom wirtschaftlichen Bauen, zweite Folge, Seite 43 ff. 
2 ) Sächsisches Muater-Ortsgesetz über Klcinhausbauten vom 10.1. 22 
So ergibt das Verhältnis zwischen Geschoßfläche und Straßen 
fläche offenbar einen Maßstab für den Nutzungsgrad der letz 
teren, den wir gewöhnlich als Verkehrsdichte bezeichnen. Sehr 
einleuchtend, je mehr Geschoßfläche auf einen Quadratmeter 
Straßenland, desto dichter der Verkehr; die Verkehrsdichte 
ist eine besondere Erscheinungsform der Siedlungsdichte. Selbst 
verständlich wird durch dieses Verhältnis nur der Ortsverkehr 
erfaßt; der Durchgangsverkehr ist von der örtlichen Bebauungs 
dichte unabhängig. Auch ist es gewiß nicht gleichgültig, ob es 
sich um Wohnfläche oder Arbeitsfläche handelt; die Kapazität 
der Geschoßfläche als Verkehrsquelle muß ebenso berücksichtigt 
werden wie die Leistungsfähigkeit der Verkehrsmittel. 
Für die Verkehrsdichte wurde durch genaue Berechnung in 
der Stadt Köln ermittelt, daß unter den gegenwärtigen Verhält 
nissen auf etwa 5—6 qm Geschoßfläche 1 qm Straßenfläche zu 
rechnen ist, um gesunde Verkehrszustände zu schaffen. In den 
Altstädten deutscher Großstädte findet man das Verhältnis 
von. 1 ; 10 bis 1:12; dieses Verhältnis hat sich als nicht aus 
reichend erwiesen; die verkehrsreiche Neustadt in Köln zeigt, 
daß das Verhältnis 1 :6 einen lebhaften Verkehr gut bewältigen 
kann. Das Verhältnis 1:5 stimmt übrigens mit den Angaben von 
Koeppen (Kongreßbericht Seite 382) ziemlich genau überein 3 ). 
Das Verhältnis zwischen Geschoßflächc und den öffentlichen 
und privaten Freiflächen gibt konkrete Vergleichsmaße für den 
Begriff der Weiträumigkeit. Auch hier ist wieder einerseits die 
menschenansammelnde Kapazität der Geschoßfläche (die Be 
legzahl) von ausschlaggebender Bedeutung, andererseits aber 
auch die Aufnahmefähigkeit der Erholungsflächen; letztere ist 
verschieden bei Sportplätzen, Pachtgärten, Kinderspielplätzen. 
Die Weiträumigkeit setzt sich übrigens, wie das Diagramm zeigt, 
aus zwei selbständigen Komponenten zusammen; man hat zu 
unterscheiden zwischen der durch die Bauordnung gebundenen, 
latenten Weiträumigkeit der privaten Gartenflächen und der 
durch den Bebauungsplan gegebenen potentiellen, kollektiven 
Weiträumigkeit der öffentlichen Erholungsflächen, Man kommt 
auf diesem Wege zu einer neuartigen und einfachen Gleich 
gewichtsbedingung; für den Begriff der Weiträumigkeit im 
sozial-hygienischen Sinne darf als Mindestforderung gelten, daß 
die Summe der privaten und öffentlichen Erholungsflächen 
nicht kleiner sei als die Summe der Geschoßflächen. Dabei ist 
wirksame Durchdringung Voraussetzung; denn die Entfernung 
der Erholungsflächen von den Geschoßflächen darf nicht zu groß 
sein. Es muß ausdrücklich betont werden, daß die öffentliche 
Grünpolitik immer nur einen minderwertigen Ersatz für die 
fehlenden Hausgärten bieten kann. In diesem Sinne ist öffent 
liche Freiflächenpolitik keineswegs als ein Kulturfortschritt zu 
werten, sondern als eine Buße für alte Sünden. Dazu kommt, 
daß öffentliche Grünpolitik die Bodenwerte belastet, während 
die Hausgartenpolitik, die Gartenstadtpolitik, die Bodenwerte 
in mäßigen Grenzen hält. 
Das Verhältnis zwischen dem Aufwand an öffentlichen Frei 
flächen und dem Rohland-Vorrat ist von größter Bedeutung 
für die Wirtschaftlichkeit der Planung. Das Maß der Verkehrs 
flächen einerseits und der öffentlichen Erholungsflächen anderer 
seits bestimmt die Herstellungskosten des Baulandes; der 
Realwert des baureifen Landes entsteht aus dem Agrarwert 
durch Zuschlag der Grunderwerbs-Anlage- und Unterhaltungs 
kosten der Verkehrs- und Erholungsflächen. Die Bodenpreis 
bildung allerdings folgt keinem klar erkennbaren Gesetz; der 
Baulandpreis gleitet je nach Lage der Konjunktur vom Real 
wert ansteigend bis zum voraussichtlichen Ertragswert. 
3 ) Vergleiche hierzu: E. P. Goodrich (New York), Kongreßbericht, 
Seite 387 ff.; Baudiiektor Gustav Leo, Hamburg: Großstadt und 
Citybildung; Dr. Hoenig, Bebauungsplan und Verkehrsdichte, Bau 
politik 1928
	        
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