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Volume H. 10

Full text: Städtebau (Public Domain) Issue 9.1912 (Public Domain)

DER STÄDTEBAU 
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sen, der sich dort noch deutlich kundgegeben, erlischt; der 
Halbmond wird zur mechanisch wiederholten Form, die, 
in ihrer Durchbildung im einzelnen nicht ohne Reiz, ohne 
Bedeutung bleibt für die Entwicklung des Stadtganzen. 
Eine große Achse im Zuge der Pulteney Bridge, die 
Pulteneystreet, mit einem Gartenplatz von mächtigen Ab 
messungen, wurde 1792 von Baldwin begonnen, ist aber durch 
die Anlage der Bahn in ihrer Entwicklung gestört worden. 
Von Wichtigkeit für die Stadt ist die 1830 angelegte 
Royal Avenue geworden, eine Promenade von der Nordwest 
ecke von Greensquare ausgehend, parallel mit Brookstreet 
die mächtige Entwicklung des hochliegenden Royal Crescent 
vollnützend in den Viktoriapark führt. Dieser Straßenzug 
sichert Queenssquare die Bedeutung im Straßenbild, die 
ihm als Ausgangspunkt der Woodschen Schöpfungen zu 
kommt 
PSYCHOLOGIE DER GRUNDSTÜCKSPREISE. 
Von Dr. phil. et rer, pol. STREHLOW, Qberhausen. (Schluß.) 
In ähnlicher Weise wie der Selbstkostenpreis wirkt 
ferner psychologisch das Ansteigen des Grundstückspreises 
selbst beim Einzelumsatz, der nicht so sehr an die Finan 
zierung eines größeren Ganzen gebunden ist. Das allgemeine 
Vertrauen auf das Steigen der Preise ist es, das in erster 
Linie das Monopol des Bodens selbst bei sehr zersplittertem 
Besitz stärkt. Es ist die Stütze, an die sich der einzelne 
Besitzer bei niedergehender Konjunktur klammert. Nur der 
wirtschaftlich Schwache ist dann im einzelnen Falle ge 
zwungen, seinen Besitz zu niedrigen Preisen zu verkaufen 
oder vielmehr meist seinen hoch belasteten Besitz an einen 
Gläubiger abzutreten. Wer es irgendwie kann, der hält 
seine Preise im Vertrauen auf das Besserwerden der Zeiten, 
denn er weiß, daß die fortschreitende Entwicklung ihm den 
Wertzuwachs in die Arme treiben muß. 
Dies Vertrauen auf das Ansteigen der Preise stellt sich 
dar als ein ständiges Hinaufschrauben. Die Kraft ist die 
Entwicklung; die Schraubengänge, die das Zurückgehen 
selbst unter Druck unmöglich machen, sind die bisher 
erzielten Preise. Hohe Selbstkosten, die beim Einzelbesitz 
sich ja fast ausschließlich auf die Preise gründen und die 
fortschreitende Belastung verstärken die schraubende Kraft. 
Wird ein Grundstück verkauft, so stellt der Nachbar sofort, 
bewußt oder unbewußt, sein Grundstück mit demselben 
Preis zu Buche. Wie der Preis für den Erwerber Selbst 
kosten darstellt, so wird dieser Preis nun für gleichgelegene 
Grundstücke Wert. Das Bedenkliche hierbei ist, daß kraft 
des allgemeinen Vertrauens auf die Wertsteigerung und der 
dadurch gestärkten Monopolstellung des Bodens, die Weiter 
entwicklung der Preise stets an die höchsten zuletzt erzielten 
Preise anschließt, unbekümmert um die Verhältnisse des 
einzelnen Falles, unbekümmert darum, ob die Art der 
Nutzung in diesem einzelnen Falle nun auch den bezahlten 
Preis im allgemeinen rechtfertigt. Psychologisch ist dies 
wohl verständlich. Der Grundbesitzer sucht aus seinem 
Besitz möglichst viel herauszuschlagen und muß dies als 
„homo oeconomicus“ auch tun. Der Nachbar hat für sein 
Grundstück von einem Arzt oder Rechtsanwalt oder von 
einem Geschäftsmann, der an die Lage gebunden ist, einen 
besonders hohen Preis erzielt. Warum soll er billiger ver 
kaufen? Hat doch sein Grundstück auch Lage! So wird 
dieser Preis für ihn und im Laufe der Zeit auch für die 
Allgemeinheit Wert, an den sich die weitere Entwicklung der 
Grundpreise anschließt, nachdem er ein Ansteigen der Grund 
rente, des Nutzungswertes des Bodens, der Mieten zur Folge 
gehabt und dadurch seine wirtschaftliche Rechtfertigung 
erfahren hat. 
Gegen diesen Gang der Dinge ist im allgemeinen wenig 
zu machen. Er ist als natürliche Folge der durch das Ver 
trauen auf die Wertsteigerung gestärkten Monopolstellung 
des Bodens gegeben. Nur durch Trennung der einzelnen 
Lagen nach ihrer Zweckbestimmung im Bebauungsplan 
lassen sich die Höchstwirkungen beschränken. Trennung 
von Wohn- und Verkehrslage bzw. von Wohn- und Ver 
kehrsstraße ist deshalb auch hier wieder die erste Forderung, 
damit die Möglichkeit geschäftlicher Ausnutzung nicht Ein 
fluß erlangt auf die Preisbildung des Bodens für Wohn 
zwecke und dadurch auch auf die Miethöhe. Es muß ferner 
durch den Bebauungsplan ein genügendes Angebot für alle 
Abstufungen im Bedarf, für Arbeiterwohnlage, bessere und 
beste Wohnlage vorgesehen sein, und ein städtisches Grund 
stücksgeschäft muß dafür Sorge tragen, daß im Rahmen jeder 
dieser einzelnen Abstufungen das Angebot in genügendem 
Maße flüssig bleibt. 
Die Einzelpreise richten sich also nach der Ausnutzungs- 
fahigkeit der Grundstücke, und zwar nach der spezifischen 
Höchstausnutzung, wobei sie dies Höchstmaß immer mehr 
nach oben zu verschieben suchen. Nun ist aber die Aus- 
nutzungsfahigkeit eines Grundstückes ein außerordentlich 
relativer Begriff und in ihrer realen Berechnung, der Er 
tragsrechnung des Käufers, nicht allein von dem Grund 
stückspreis, sondern auch noch von vielen anderen zum Teil 
recht unsicheren Faktoren abhängig. Es entstehen dadurch 
bei der Ertragsrechnung zwischen diesen Faktoren und dem 
Grundstückspreis einerseits und zwischen beiden und der Er- 
tragsfahigkeit andererseits Lücken, die der Grundpreis zu 
seinen Gunsten auszufüllen strebt. Die Abhängigkeit von dem 
Grundstückspreis ist um so geringer, je niedriger dieser ist. 
Ob ein Grundstück 2000 Mk. oder 50°/ 0 mehr, also 
3000 Mk. kostet, das macht bei der Bebauung mit einem 
Hause im Werte von 30000 Mk, für den Ertrag wenig 
aus; weit bedeutsamer ,wird dies aber bei einem Preis 
unterschied von 50% in teurerer Lage, etwa von 10000 Mk. 
auf 15000 Mk. Dies ist der innere Grund für die vielfach 
bewiesene Tatsache, daß der relative Wertzuwachs am 
größten ist bei niedrigen Grundstückspreisen und mit 
deren Wachsen abnimmt. Der Gründstückspreis sucht 
also mit dem Nutzungswert stets in die äußerste Spannung 
zu kommen. In den billigen Lagen hat er noch großen 
Spielraum, den er rasch ansteigend durchschreitet. Mit 
zunehmenden Preisen nimmt der Spielraum ab; es wächst 
die Spannung, die sich zum Schluß aus der Lage des 
Wohnungsmarktes heraus in eine Mietserhöhung auslöst. 
Dann beginnt das Spiel von neuem.
	        
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