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Volume H. 9

Full text: Städtebau (Public Domain) Issue 9.1912 (Public Domain)

DER STÄDTEBAU 
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Großgrundbesitzer der Stadt seinen ganzen Besitz zum Preise 
von 860000 Mk. an. Für die Grundsteuer war dieser Besitz 
zu 1400000 Mk. eingeschätzt. Die Einschätzung blieb im 
allgemeinen etwas unter den bislang erzielten Einzelpreisen, 
so daß man sagen kann, das Angebot umfaßte nur etwa die 
Hälfte des Einzelpreiswertes. Trotzdem hat es die Stadt 
verordnetenversammlung als zu hoch abgelehnt. Dies Beispiel 
mag genügen, obwohl sich noch sehr viele angeben ließen. 
Die Macht des Kapitals ist besonders groß da, wo es 
sich zum größten Teil um Rohland handelt, dessen Auf 
schließung noch erhebliche Barmittel erfordert, die der 
Grundbesitzer entweder nicht hat oder nicht in den Boden 
hineinstecken will. 
Die Entwicklung der Grundstückswerte vollzieht sich 
also unter dem Unterschied von Einzel- und Großpreis genau 
wie jeder andere Handel und in noch verstärktem Maße. 
Unter diesen Umstanden muß man den Zwischenhandel beim 
Grundstücksgeschäft, soweit er sich darauf beschränkt, im 
großen einzukaufen, in Einzelparzellen zu verkaufen und so 
den auf dem Baumarkt auftretenden Einzelbedarf zu be 
friedigen, als berechtigt anerkennen. Der Zwischenhandel 
in dieser Form braucht, wie wir gesehen haben, die Volks 
wirtschaft nicht zu belasten. Wenn eine Bodengesellschaft 
aus ihrem Unternehmen Millionen herauszieht, so geht daraus 
noch nicht hervor, daß die Allgemeinheit nun durch ihre 
Tätigkeit um diese Summe höher belastet worden ist; da 
müßte man erst beweisen, daß der Urbesitz sich mit ge 
ringerem Verdienst begnügt hätte, wenn er in Einzelparzellen 
verkauft hätte. 
Der Zwischenhandel muß eine geschickte Preispolitik 
treiben, um seinen Zweck zu erreichen. ,Er muß suchen 
die Entwicklung nach seiner Besitzung zu ziehen, und er 
wird alle bei der Preisbildung wirksamen Faktoren zu 
seinen Gunsten auszunutzen und sie zu einem Höchstmaß 
zu steigern suchen, denn sein Zweck ist möglichst hoher 
Gewinn. Unter der Herrschaft des Grundstückshandels 
werden so alle jene Kräfte zu einem Höchstmaß aufgepeitscht, 
die der Grundrente bei der Monopolstellung des Bodens die 
ständig ansteigende Richtung geben. Der Einsatz ist beim 
Grundstückshandel höher als beim Urbesitz. Dadurch wird 
der Kampf um die Grundrente schärfer da, wo er vorherrscht, 
und die Folge ist dann äußerste Spannung in den Einzel 
preisen durch äußerste Ausnutzung der Konjunkturen, 
durch äußerste Ausnutzung aller Faktoren auf dem Grund 
stücksmarkt. 
Wir werden also sagen müssen: Der Zwischenhandel, 
auch der in unserem Sinne, an sich berechtigt und durch 
die Verhältnisse gegeben, ln vielen Fällen geradezu ein Be 
dürfnis zur Mobilisierung des Bodens, wirkt in letzter Linie 
durch äußerste Anspannung aller Kräfte verderblich auf die 
Preisbildung. 
Die Folgerung ist eine gegebene. Wenn der Grundstücks 
zwischenhandel ein Bedürfnis ist, und wenn er hohe Gewinne 
erzielen läßt ohne die Allgemeinheit überzubelasten, wenn 
er dies aber in dem häutigen System trotzdem tut, so muß 
eben das System geändert werden, die Mobilisierung des 
Bodens muß eine öffentliche Aufgabe, eine Aufgabe der 
Gemeinden werden. 
Es ist dabei durchaus nicht nötig, daß die Gemeinde 
die Trägerin der gesamten Stadterweiterung wird. Ihr Grund 
besitz in den Außengebieten muß nur groß genug und gut 
verteilt sein, so daß sie den Grundstücksmarkt in genügendem 
Maße und für jeden Bedarf beherrscht und ihn stets be 
weglich erhalten kann. Daß der Erwerb solcher Flächen,, 
genügend große, noch nicht aufgeteilte Außengebiete voraus 
gesetzt, die im einzelnen Falle noch durch umfangreiche Ein 
gemeindungen in die Stadtbegrenzung einbezogen werden 
müßten, auch ohne Hilfe der Enteignung möglich ist, das 
hat die Industrie, vor allem der Großindustrielle Thyssen 
bewiesen, der ln dem schon stark zur Stadtbildung neigenden 
Kreise Dinslaken annähernd 3000 ha in kurzer Zeit zu recht 
mäßigen Preisen freihändig angekauft hat. 
Wenn trotzdem von den Städten nach dieser Richtung 
hin noch recht wenig geschehen ist, so ist dies auf ihre 
Verwaltungsorganisation zuriiekzufuhren, die sie abhängig 
macht von der Zustimmung einer Wirtschaftsgruppe, die 
ein Interesse hat an der Erhaltung der bestehenden Ver 
hältnisse. Hier können nur gesetzliche Maßnahmen helfen 
etwa dahingehend, daß bestimmte Einnahmen, wie die aus 
der Wertzuwachssteuer, zum Ankauf von Grundstücken 
verwendet werden müssen. 
Die Selbstkosten ergeben auch auf dem Grundstücks 
markt die unterste Grenze, unter die das Angebot nicht 
gehen kann. Nehmen wir einmal an, ein Spekulant habe 
in einem Außengebiet eine Fläche von 3 ha zu dem billigen 
Preis von 2 Mk. für 1 Quadratmeter, also für 60000 Mk. an 
gekauft. Die Aufteilungsverhältnisse sind sehr günstige. Die 
Fläche kann durch eine 300 m lange Straße sehr wirtschaftlich 
aufgeschlossen werden. Die Stadt fordert als Bedingung für 
die Erteilung von Bauerlaubnissen an dieser Straße außer 
der Übereignung der Straßenfläche in Breite von 15 m noch 
die kostenlose Auflassung einer Fläche von 55 ar als Teil 
einer Platzanlage. Sie fordert ferner den sofortigen Ausbau 
der Straße mit einer 6 m breiten chaussierten Fahrbahn, mit 
Rinnenpflaster und Bordsteinanlagen. Dieser Ausbau kostet 
dem Spekulanten rund 60 Mk. pro laufenden Meter, also rund 
18000 Mk. Belm Kaufe mußte der Erwerber 1% Landes 
stempel, fl /a °/o Reichsstempel und 2 ö /» Kommunalsteuer, also 
einschließlich der Umschreibungskosten rund 4°/o Umsatz 
kosten zahlen. Die Verhandlungen mit der Stadt zogen sich 
in die Länge, so daß erst ein Jahr nach dem Erwerb das 
baureife Gelände vorlag. Einschließlich des Zinsverlustes 
kosteten dann die verbleibenden 2 ha Bauland dem Speku 
lanten rund 83000 Mk. Sein Selbstkostenpreis beträgt also 
4,15 Mk. für 1 Quadratmeter. 
Der Spekulant muß also jetzt mit einem jährlichen Zins 
verlust von 3320 Mk. rechnen; mit anderen Worten, setzt er 
jährlich nur für diese Summe Flächen um, so ist er am 
Schluß sein Kapital los, ohne eine andere Gegenleistung er 
halten zu haben als die Zinsen während der Verkaufszeit. 
Verkauft er, mit 4,15 Mk. beginnend, die rund 40 Baustellen 
in 20 Jahren und beträgt der durchschnittliche Wertzuwachs 
für 1 Jahr nur 4°/o, so wird er die letzten Baustellen zu 
8,30 Mk, für 1 Quadratmeter verkaufen müssen und hat dabei 
noch keine Entschädigung für seine Mühe und für sein Risiko. 
Er wird also mit einem Preis von 5 Mk. für 1 Quadratmeter 
anfangen müssen und sucht dann im Laufe der Entwicklung 
aus seinem Besitz möglichst viel herauszuschlagen. Meist 
wird er auch einen reichlichen Gewinn erzielen, wenn ihm 
die Verhältnisse einigermaßen günstig sind. 
Durch die Aufteilungskosten ist also der Selbstkosten 
preis reichlich verdoppelt worden. Der Selbstkostenpreis 
bildet die untere Grenze für das Angebot. Er verschiebt 
ferner diese Grenze ständig nach oben infolge des An*
	        
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