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Volume H. 4

Full text: Städtebau (Public Domain) Issue 4.1907 (Public Domain)

DER STÄDTEBAU 
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höheren Mietsertrag und damit den höheren Bodenpreis 
bedingt. Auch Renauld bestätigt in seinen wertvollen „Bei- 
trägen zur Entwicklung der Grundrente und Wohnungs 
frage in München“, daß dort die relativen Steigerungen 
der Bodenpreise von außen nach innen abnehmen, oder 
umgekehrt im geraden Verhältnise vom Mittelpunkt nach 
dem Umfange hin wachsen. 
Interessant sind die Darlegungen Eberstadts über die 
Kosten- und Mietsverhältnisse von typischen Berliner Miet 
kasernen, deren Wertentwickelung an dem Beispiele der 
GrundstückeStraßmannstr. 3/5 erörtert wird. Eberstadt weist 
bei dieser Gelegenheit auch auf die Mängel im Schätzungs 
wesen hin; ist doch der Feuerkassenwert der genannten 
drei Gebäude von der städtischen Feuerkasse - also einer 
öffentlichen Behörde — auf 600000 M. geschätzt worden, 
während die wirklichen Baukosten nur 480000 M. betragen. 
Er schlägt für eine Reform des Schätzungswesens die Selbst 
erklärung des Besitzers (soll wohl heißen, den Nachweis 
der Herstellungskosten) vor, die von der Feuerkasse auf 
ihre Richtigkeit nachzuprüfen wäre. Bemerkt sei hierzu, 
daß mit den öffentlichen Schätzungsämtern in Hessen gerade 
die gegenteilige Erfahrung gemacht worden ist; es wird viel 
fach geklagt, daß diese zu niedrig einschätzen und es wurde 
auch schon wiederholt nachgewiesen, daß die Schätzung 
die Selbstkosten des Erbauers nicht erreichte. Bedeutungs 
voll sind die weiteren Ausführungen über die grundbuch- 
lichen Beleihungen. Je höher diese sind, je höher ins 
besondere die I. Hypothek ist, umso sicherer ist ein Spe 
kulationsgewinn zu realisieren und eine spekulative Preis 
treiberei möglich. Die bezeichnten drei Häuser sind mit 
einem Verkaufspreise von 773000 M. angesetzt. In der Be 
lastung, die nahezu die Verkaufspreise erreicht - - die An 
zahlungen betragen nur 10000M. für das Grundstück— steckt 
eine erste Hypothek von 550 000 M. (gegeben von einer 
Berliner Anstalt). Sie übersteigt die zulässige Beleihungs 
grenze von 69% bei den beiden Häusern Straßmannstraße 
3 und 4 um je 40 000 M. und bei dem Hause Nr. 5 mit 
einem auffällig hohen, nur auf besonderen ~ vielleicht vor 
übergehenden — Umständen beruhenden Verkaufspreise 
noch um rund 10000 M. ,,In Berlin ist bei einem Grund 
stücke die Beleihung die Hauptsache; darnach wird das 
Grundstück bewertet“ bemerkte zu Eberstadt der Inhaber 
eines der ersten Baugeschäffe und — wie dies Beispiel 
zeigt — hat der Mann recht. Treffend bemerkt Eberstadt 
hierzu, daß die Grundstückspekulation das größte Inter 
esse daran hat, gerade die I. Hypothek möglichst 
hoch hinaufzutreiben. Zunächst ist deren Beschaffung 
am leichtesten und vorteilhaftesten; aber — was bei dem 
Zusammenhang von Beleihung und Spekulationsgewinn 
das wesentliche ist — auch die weitere Belastung des. Grund 
stückes hängt davon ab, daß die Hauptbelastung dem 
Namen nach als erste Hypothek erscheint; denn hierdurch 
wird für jede nachfolgende Belastung eine Steile in der 
grundbuchlichen Rangordnung gewonnen. Wenn z. 6. in 
dem obigen Beispiele sich die erste Hypothek in der gesetz 
mäßigen Grenze von 440 000 M. hielte, so müßte ihr tat 
sächlicher Mehrbetrag von 110000 M. schon als zweite 
Hypothek erscheinen. Die nächste Belastung erhielte als 
dann den Rang einer 3. Hypothek und es ist sehr fraglich, 
ob diese überhaupt zu annehmbaren Bedingungen erhältlich 
wäre. Damit entfiele auch die Möglichkeit, den Preis ent 
sprechend zu steigern. Wir stehen hier an einer entschei 
denden Stelle der Bodenpreisbildung, die den Widerspruch 
zeigt zwischen der wirklichen Grundlage der Bodenwerte 
und dem weiteren mit Hilfe von Verwaltungseinrichtungen 
hinzugefügten Aufbau der Spekulation. Bodenspekulation 
ist Hypothekenspekulation. Überschätzung, Überbe 
leihung, Überbewertung, das alles bedient sich desselben 
Mittels der Realisierung. 
Sehr belehrend und wissenschaftlich durchaus ein 
wandfrei sind Eberstadts Ausführungen über die Boden 
preisentwicklung. Indem er zunächst den von ihm 
und anderen schon früher betonten Satz, daß hohe Mieten 
hohe Grundstückpreise bedingen, von neuem überzeugend 
bekräftigt, kommt er zu einer Besprechung des Verhaltens 
der Bodenpreise in kritischen Zeiten. Die Wirtschafts 
krisis 1900/01 hat auf die Bodenpreise im allgemeinen 
keinen Einfluß gehabt. Er kann sich dabei * auf den Aus 
spruch eines Fachmannes Baumeister R. Goldschmidt be 
rufen, der in einer bemerkenswerten Untersuchung zu 
diesem Ergebnisse gekommen ist. Diese Tatsache findet 
nach Goldschmidt ihre Erklärung darin, daß seit dem Ein 
treten des Großkapitals in die Bodenspekulation der speku 
lative Grundbesitz in Berlin in seiner Mehrheit sich in 
starken Händen befindet, die eben auf günstige Zeiten 
warten können. Eberstadt erwähnt noch den Einzelfall, 
daß ein Bauunternehmer oder Bauherr durch irgend welche 
Umstände in den Besitz billigen Baugeländes kommt. Das 
führt nicht zu einer Verbilligung der Mieten, wie man ver 
nünftigerweise annehmen sollte, sondern die letzteren 
richten sich ganz nach den Mieten auf teuerem Gelände. 
Das ist zwar an sich nichts Neues, es wirkt nur geradezu 
erheiternd, wie Eberstadt hier die Gegner mit ihren eigenen 
Waffen schlägt. Sie führen an einer Stelle aus, daß sich 
bei unseren Industrieerzeugnissen der Preis nach den unter 
den billigsten Bedingungen hergestellten Erzeugnissen 
richtet; der billigste Hersteller bestimmt hier den Preis — 
sie finden aber gar nichts dabei, sondern bestätigen es noch 
als gewissermaßen selbstverständlich, daß bei der Woh 
nungsherstellung das Gegenteil der Fall ist. 
Die nachfolgenden Kapitel verdienen wegen ihres schätz 
baren wissenschaftlichen Inhalts volle Beachtung. Mit vollem 
Recht verwirft Eberstadt die von anderer Seite beliebte 
Gleichstellung der P reisentwicklung von Nah 
rungs- und Kleidungsgegenständen mit derjenigen 
des städtischen Grund und Bodens. Bei Preissteigerun 
gen ersterer Gegenstände setzen immer alsbald preisaus 
gleichende Gegenkräfte ein, nicht aber beim Grund und Bo 
den, dessen Preise nur eine Triebkraft haben, nämlich fort 
gesetzt zu steigen. Es kommt dies u. a. in der Tatsache zum 
Ausdruck, daß die Wohnungsmieten in Berlin seit 1869/70 
um das Dreifache gestiegen sind, während z. B. der Preis 
für Weizen seit jener Zeit sogar gefallen ist, trotz der hohen 
Zollbelastungen. 
Der gehaltreichste Teil der Eberstadtschcn Schrift ist der 
fünfteAbschnitt„ZurEntwicklung des neuerenStädte- 
baues“. Für die städtische Ausbreitung und Stadtanlage der 
Gegenwart ergeben sich nach Eberstadt als hauptsächlichste 
Gesichtspunkte: 1. Entscheidende Bedeutung der Gestaltung 
der Außengebiete, 2. Scheidung zwischen Wohnvierteln und 
Geschäfts- und Industrieanlagen, 3. Berücksichtigung des 
Überwiegens der Kleinwohnung, 4. Notwendigkeit einer 
über die heutige kommunale Tätigkeit und die Gemeinde 
grenze hinausgreifenden Leitung der Stadterweiterung. Ein
	        
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