Path:
Periodical volume

Full text: Büroimmobilienerhebung Krefeld Issue 2016

Büroimmobilienerhebung Krefeld 2016
Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet

bearbeitet durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft im Auftrag der Wirtschaftsförderung Krefeld

Seite | 1

Büroimmobilienerhebung Krefeld
Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet

Auftraggeber:
Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld

Auftragnehmer:
IRI – Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft
Partnerschaftsgesellschaft
Dr.-Ing. Roland Busch
Dipl.-Ing. Michael Heinze
Prof. Dr. Guido Spars

Bearbeitung:
Dr.-Ing. Roland Busch
Dipl.-Ing. Michael Heinze
B.Sc. Stephan Wardzala

© IRI 2016

Seite | 2

Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis

3

1. Einleitung

4

2. Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten

5

3. Entwicklung des Büroflächenbestandes

6

Größenstruktur

8

Altersstruktur

10

Nutzungsstruktur

10

4. Büroflächenleerstand 2016

12

Altersstruktur der leerstehenden Büroobjekte

13

Räumliche Verteilung der Leerstände

14

5. Mietpreisniveau

16

6. Zusammenfassung

18

Anhang

19

Literaturverzeichnis

22

Abbildungsverzeichnis

Seite | 3

Abbildung 1: Das ehemalige Hauptzollamt wurde zu einer modernen Büroimmobilie umgebaut
4
Abbildung 2: Entwicklung der Zahl der Büroerwerbstätigen

5

Abbildung 3: Entwicklung des Büroflächenbestandes in Krefeld

6

Abbildung 4: Beispiele für Bauprojekte im Krefelder Stadtgebiet

6

Abbildung 5: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet

7

Abbildung 6: Büroflächenbestand und Büroflächendichte im regionalen Vergleich

8

Abbildung 7: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen

8

Abbildung 8: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet

9

Abbildung 9: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen

10

Abbildung 10: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung – Anteile in % in
den Jahren 2011 und 2016

11

Abbildung 11: Entwicklung der Leerstandsquote in Krefeld

12

Abbildung 12: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich

12

Abbildung 13: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen

13

Abbildung 14: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur 14
Abbildung 15: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken

14

Abbildung 16: Räumliche Verteilung des Leerstands

15

Abbildung 17: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach
Mietpreisklassen
Abbildung 18: Ablauf des Projektes

16
20

1

Seite | 4

Einleitung

Seit 2011 findet in Krefeld in regelmäßigen Abständen eine Ermittlung der relevanten
Büromarktdaten und eine Aktualisierung der vorhandenen Büroflächendatenbank, in
der alle Immobilien mit Büroflächenbeständen erfasst sind, statt. Als Grundlage hierfür dient die im September 2011 durchgeführte Kompletterhebung des Krefelder Büroflächenbestandes durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft
(IRI). Durch die kontinuierlich durchgeführte Datenermittlung verfügt der Standort
Krefeld über einen im Vergleich mit anderen Städten sehr transparenten Büroimmobilienmarkt.
Aufgrund von Neubautätigkeiten, Bauabgängen und Nutzungsänderungen hat sich der
Krefelder Büroflächenbestand seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen im
Jahr 2014 verändert bzw. weiterentwickelt. Um die Aktualität und Aussagekraft der
Daten zu erhalten, wurde nun eine Aktualisierung der vorhandenen Bestandsdatenbank sowie eine Neuberechnung der Leerstandsquote vorgenommen. Zudem wird der
Datenbestand an die veränderten Vorgaben der neuen Richtlinien für die Büromarktberichterfassung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.
2015) angepasst.

Abbildung 1: Das ehemalige Hauptzollamt wurde zu einer modernen Büroimmobilie umgebaut (Foto: IRI)

2

Seite | 5

Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten

Die Untersuchung der Veränderung der Zahl der Büroerwerbstätigen gibt einen ersten
Eindruck von der Entwicklung der Büroflächennachfrage. Büroerwerbstätige sind Erwerbstätige, die Schreibtischarbeiten verrichten und dabei Büroflächen in Anspruch
nehmen. Die Zahl der Büroerwerbstätigen in Höhe von 39.804 wurde gemäß der von
Dobberstein (1997) entwickelten Methode ermittelt, indem die büroflächenaffinen
Berufsgruppen aus dem Bereich der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie
der Selbstständigen und der Beamten zusammenaddiert werden.

40.000
39.800
39.600
39.400
39.200
39.000
38.800
38.600
38.400
38.200
38.000
2012

2013

2014

2015

Abbildung 2: Entwicklung der Zahl der Büroerwerbstätigen

Zwischen 2012 und 2015 ist die Zahl der Büroerwerbstätigen in Krefeld – wie in vielen
anderen Städten auch – angestiegen. Im betrachteten Zeitraum sind nach der durchgeführten Berechnung ca. 800 zusätzliche Büroarbeitsplätze entstanden. Der Anstieg
der Nachfrage führt zu einem zusätzlichen Bedarf an Büroflächen. Es ist in etwa mit
25.000 m² zusätzlich nachgefragter Bürofläche durch den Anstieg der Büroerwerbstätigen zu rechnen.
Inwieweit die steigende Nachfrage nach Büroflächen in den letzten Jahren die Schaffung neuer Büroflächen befördert oder einen Rückgang der Leerstände bewirkt hat,
wird in den folgenden Kapiteln näher untersucht.

3

Seite | 6

Entwicklung des Büroflächenbestandes

Seit der letzten Aktualisierung im Jahr 2014 ist der Bestand an Büroflächen in Krefeld
weiter angestiegen. Er erhöhte sich von 1,013 Mio. m² Nutzfläche im Jahr 2014 auf
inzwischen 1,079 Mio. m² Nutzfläche (Stand: Sommer 2016).

Abbildung 3: Entwicklung des Büroflächenbestandes in Krefeld

Dieser beachtliche Zuwachs ist jedoch zum Teil auf eine Anpassung der Berechnungsmethode gemäß der neuen Richtlinie zur Büromarktberichterfassung der Gesellschaft
für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.2015) zurückzuführen1. Aber auch
ohne diese methodische Anpassung stieg der Bestand an Büroflächen bereits um
10.000 m² an.

DSV, Nirostastraße (Quelle:DSV)

Ärztehaus LuisenCarré, Luisenplatz (Quelle: IRI)

Seidenstadt Ensemble, Ostwall (Quelle: IRI)

Primark-Gebäude, Rheinstraße (Quelle: Rheinische Post)

Abbildung 4: Beispiele für Bauprojekte im Krefelder Stadtgebiet

1

Im neuen Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung wird
für die Umrechnung von Bruttogrundflächen zu Mietflächen (MF-G) der Faktor 0,85 empfohlen. Zuvor wurde üblicherweise der Umrechnungsfaktor 0,8 verwendet (siehe Erläuterungen zur Methodik im Anhang).

Vor dem Hintergrund, dass eine der bedeutendsten Krefelder Büroimmobilien, das
Krefelder Stadthaus, derzeit aus Gründen der Sanierung nicht in Nutzung ist und deshalb für einige Jahre vollständig aus dem Bestand herausgenommen werden muss,
zeigt dies eine weiterhin hohe Dynamik bei der Bereitstellung neuer Büroflächen in
Krefeld.
Besonders große Neubauaktivitäten waren in jüngster Zeit im Bereich der Innenstadt –
und hier vor allem am Ostwall und in dessen Umfeld – zu beobachten: Am Ostwall
130-134 sind nach Abriss der Bestandsbebauung bereits Teile des „Seidenstadt Ensembles“ fertiggestellt, an der Ecke Ostwall-Rheinstraße entstanden im ehemaligen
Horten-Haus neben Einzelhandelsflächen für Primark auch Büroflächen im Obergeschoss. Darüber hinaus befindet sich am Ostwall 148-152 die Baustelle der „OstwallPassage“. Hier werden bald weitere neue Büroflächen bezugsfertig sein. Anfang 2015
wurde zudem der Neubau der Volksbank am Dionysiusplatz fertiggestellt und am Luisenplatz entstand 2016 das Ärztehaus LuisenCarré. Bei den Bauprojekten außerhalb
der Innenstadt ist vor allem der Neubau des Logistikzentrums von DSV an der Nirostastraße zu nennen, das auch einen großen Bürotrakt umfasst.

Dujardin, Hohenbudberger Str. (Quelle: IRI)

Werkkontor, Nauenweg (Quelle :Rheinische Post)

Ehem. Staatl. Umweltamt, St. Töniser Str. (Quelle: IRI)

Mies van der Rohe Businesspark, Girmesgath (Quelle: IRI)

Abbildung 5: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet

Neben den Neubauprojekten sind seit 2014 auch erwähnenswerte Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen in vormals nicht für Bürozwecke genutzten oder sanierungsbedürftigen Immobilien durchgeführt worden. So wurde beispielsweise der Umbau des
historischen Lichtenthäler-Gebäudes auf dem Werkkontor-Areal am Nauenweg abgeschlossen. Weitere neue Büroflächen sind auf dem Gelände der Weinbrennerei Dujardin in Uerdingen und im Mies van der Rohe Businesspark entstanden. In das lange

Seite | 7

leerstehende ehemalige Staatliche Umweltamt an der St. Töniser Straße ist nach intensivem Umbau inzwischen die Krefelder Stadtverwaltung eingezogen.
Allerdings konnten im gleichen Zeitraum auch Abgänge von Büroimmobilien sowie
Umnutzungen von Büroflächen (vor allem zugunsten von Wohnnutzungen) festgestellt
werden. Wie bereits erwähnt kann das Stadthaus, das größte kommunale Verwaltungsgebäude, aufgrund von Sanierungsarbeiten temporär nicht für Bürozwecke genutzt werden. Am Jungfernweg und an der Parkstraße wurden ehemalige Büroimmobilien bereits leergezogen, nach dem Abriss soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen.
Setzt man das ermittelte Gesamtvolumen in Bezug zur Bevölkerungszahl, so ergibt sich
eine Büroflächendichte von 4,76 m² MF-G pro Krefelder Einwohner (2011: 4,1 m²
MFG/Einw.). Mit diesem Wert verfügt Krefeld über eine ähnliche Büroflächendichte
wie andere ausgewählte B- und C-Standorte in der Region.
Düsseldorf

Essen

Krefeld

Duisburg

Bochum

Büroflächenbestand
in Mio. m² MF-G

9,14

3,09

1,08

2,16

1,57

Bürofläche in m²
pro Einwohner

14,93

5,31

4,79

4,39

4,31

Abbildung 6: Büroflächenbestand und Büroflächendichte im regionalen Vergleich (Quelle: IRI, Cubion
2016, Datenstand Vergleichsstädte und Einwohnerzahlen: Ende 2015)

Größenstruktur
Der Gesamtbestand an Büroflächen verteilt sich aktuell auf 1.764 erhobene Objekte –
dies sind 16 Objekte mehr als 2014. Die Größenstruktur des Krefelder Büroflächenbestandes hat sich nur minimal verändert. Die durchschnittliche Objektgröße ist von 580
auf 603 m² angestiegen. Knapp die Hälfte (47%) der Büroflächen in Krefeld sind in
mittelgroßen Objekten mit 1.000 bis 5.000 m² MF-G zu finden.
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0

Anteil am Büroflächenbestand (MF-G) in %

Anteil an der Gesamtzahl der Objekte in %

Abbildung 7: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen

Seite | 8

Räumliche Verteilung des Bestandes

28 % des Krefelder Büroflächenbestandes ist im Stadtbezirk Mitte zu finden. Die Krefelder Innenstadt bleibt damit der mit Abstand wichtigste Bürostandort der Stadt. Die
Bürofläche ist hier inzwischen auf knapp über 300.000 m² MF-G angewachsen. Die
bereits genannten Neubau- und Umbauprojekte sowie weitere aktuelle Bauprojekte –
insbesondere die Neubauten der Wohnstätte Krefeld AG und der Sparkasse – werden
den Standort weiter stärken.
Neben der Innenstadt zeichnen sich vor allem die Standorte Fischeln und Uerdingen
durch Zuwächse beim Büroflächenbestand aus. In Fischeln ist der Anstieg in großem
Maße auf den Neubau des Logistikunternehmens DSV zurückzuführen. Durch die Errichtung eines neuen Firmensitzes für das Softwareunternehmen GOB wird hier bis
Ende 2016 erneut ein Anstieg des Büroflächenbestandes erfolgen, der die Bedeutung
des Europarks Fichtenhain als moderner Bürostandort weiter steigern wird. In Uerdingen sind mehrere kleinere Bauprojekte (Fertigstellung des WS-Gewerbeparks, Neubau
des Logistikzentrums von VGG Handel sowie Schaffung von Büro-Lofts in der DujardinWeinbrennerei) für den Zuwachs an Büroflächen verantwortlich.
In den anderen Stadtbezirken hat sich der Bestand nur in sehr geringem Umfang verändert. Im Stadtbezirk West hat die temporäre Herausnahme der Büroflächen des
Stadthauses aufgrund der dort geplanten Sanierungsmaßnahmen zu einem leichten
Rückgang des Flächenbestandes geführt.

Abbildung 8: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet

Seite | 9

Altersstruktur
Seit 2011 hat der Anteil der Büroflächen in seit 1990 errichteten, modernen Büroobjekten von 28 % auf 32 % zugenommen. Der Anteil der seit 2000 neu entstandenen
Büroflächen ist im gleichen Zeitraum von 9 % auf 14 % angestiegen.
Abbildung 9 zeigt, dass sich in Krefeld die modernen Büroflächen vor allem im Europark Fichtenhain, aber auch an weiteren kleineren Gewerbestandorten vor allem in
Oppum-Linn und Uerdingen konzentrieren. Gerade in den Uerdinger Gewerbegebieten (Adolf-Dembach-Straße, Hafen) sind seit 2000 zahlreiche neue Büroobjekte entstanden. Die Karte zeigt zudem die größere Zahl an neuen Büroimmobilien, die in der
Krefelder Innenstadt errichtet wurden.

Abbildung 9: Räumliche Verteilung der Büroobjekte nach Baualtersklassen

Nutzungsstruktur
Bezüglich der Nutzungsstruktur ist festzustellen, dass sich über die Hälfte des Büroflächenbestandes (52 %) in reinen Büroobjekten, in denen keine weiteren Nutzungen
stattfinden, befindet. Dieses Kernsegment des Krefelder Büromarktes umfasst ein
Büroflächenvolumen von 585.617 m² MF-G.

Seite | 10

Seite | 11

60
2016
50

2011

40
30
20
10
0
reine Büroobjekte

Büro & Wohnen

Büro & Einzelhandel
bzw. Gastronomie

Büro & Gewerbe

Abbildung 10: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung – Anteile in % in den Jahren
2011 und 2016

Weil einige reine Büroobjekte mit großen Flächenbeständen derzeit bedingt durch
umfangreiche Sanierungsarbeiten nicht genutzt werden können (z.B. Stadthaus) und
andere aufgrund von Umnutzungsplänen nicht mehr zur Verfügung stehen ist der
Anteil der reinen Bürogebäude zwischen 2014 und 2016 erneut leicht zurückgegangen. Der Anteil der Objekte mit Büro- und Gewerbenutzung ist dagegen gestiegen,
was auf die zahlreichen Neubauprojekte in den Gewerbe- und Industriegebieten zurückzuführen ist.

4

Seite | 12

Büroflächenleerstand 2016

Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchungen zum aktuellen Leerstand im
Büromarktsegment in Krefeld vorgestellt, die im Sommer 2016 durchgeführt wurden.
Aus den Ergebnissen werden auch Aussagen zum Mietpreisniveau abgeleitet.
Nach dem deutlichen Rückgang des Leerstandes zwischen 2011 und 2014 hat sich
auch zwischen 2014 und 2016 der Bestand an leerstehenden, marktfähigen Büroflächen in Krefeld weiter deutlich reduziert. 2014 wurden 79.547 m² an leerstehenden
Büromietflächen ermittelt, zum Erhebungszeitpunkt Sommer 2016 beträgt der Leerstand nur noch 71.521 m² Büromietfläche. Die Leerstandquote hat sich dadurch weiter reduziert: Von 7,8 % im Jahr 2014 ging sie auf 6,6 % (Stand: Sommer 2016) zurück.

Abbildung 11: Entwicklung der Leerstandsquote in Krefeld

Durch den erneuten starken Rückgang hat sich die Leerstandquote in Krefeld weiter
der Leerstandssituation anderer Städte in der Region angepasst. Die Quote liegt jedoch weiterhin über der von Nachbarstädten wie Mönchengladbach, Duisburg und
Essen aber deutlich unter der von Düsseldorf.
Stadt

Leerstandsquote

Duisburg
2015

Bochum
2015

Essen
2015

M`gladbach
2015

Krefeld
2016

Düsseldorf
2015

3,0 %

4,9 %

5,2 %

5,5 %

6,6 %

9,4 %

Abbildung 12: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich (Quellen: Cubion 2016, WFMG 2015 sowie
eigene Erhebung in Krefeld)

Für neue Leerstände hat die Schließung des Krefelder Standortes der Firma Voith gesorgt. Auf dem in K2 Tower + Industriepark umbenannten Gelände stehen nun größere Büroflächenbestände für die Vermietung zur Verfügung. Positive Auswirkungen auf
die Leerstandssituation hatten die zahlreich neu hinzugekommenen und in der Regel
gut vermieteten Neu- und Umbaubestände, der Rückbau leerstehender Bürobauten
mit anschließendem Wohnungsneubau sowie die Neuanmietung von Büroflächen
durch die kommunale Verwaltung aufgrund der Sanierung des Stadthauses.

Altersstruktur der leerstehenden Büroobjekte

Seite | 13

Aufgrund der umfangreichen Leerstande im ehemaligen Voith-Hochhaus ist bei der
nach Baualter differenzierten Betrachtung der Leerstände die Baualtersklasse der
1945-1969 errichteten Gebäude aktuell am stärksten von Leerständen betroffen. Die
Leerstandsquote in dieser Baualtersklasse beträgt knapp 10 %. Es ist jedoch davon
auszugehen, dass die Leerstände hier im Zuge der Neuvermarktung des Voith-Areals
und auch bei einer Reaktivierung des Stadthauses nach Abschluss der Sanierung wieder deutlich zurückgehen werden. Überraschenderweise ist die zweithöchste Leerstandsquote unter den in den 1990er Jahren errichteten Bürogebäuden zu finden. Als
Hauptgrund hierfür sind die größeren Leerstände im Europark Fichtenhain zu nennen.
vor 1945

1945-1969

1970-1989

1990-1999

2000 od. später

Leerstand (Anteil am
Gesamtleerstand)

14.942
(21 %)

17.713
(25 %)

15.291
(21 %)

17.973
(25 %)

5.602
(8%)

Anteil am gesamten
Büroflächenbestand
der Baualtersklasse

6,9 %

9,9 %

4,5 %

9,0 %

3,8 %

Abbildung 13: Leerstand in Quadratmeter und Prozent, unterteilt nach Baualtersklassen

Geringere Leerstände sind dagegen in der Baualtersklasse der vor 1945 errichteten
Gebäude zu finden. Dies ist zum einen auf den großen Anteil öffentlich genutzter Gebäude in dieser Baualtersklasse zurückzuführen aber auch auf den Umbau von Büroflächen in mehreren historischen Gebäuden zu attraktiven, den heutigen Ansprüchen
entsprechenden Bürolofts (z.B. Dujardin-Areal, Werkkontor). Durch die niedrigste
Leerstandsquote zeichnen sich erwartungsgemäß die seit 2000 entstandenen modernen Büroimmobilien aus.

Nutzungsstruktur der leerstehenden Büroobjekte
Bei der nach Art der Nutzung differenzierten Betrachtung fällt - wie schon in den Vorjahren – der hohe Leerstand bei denjenigen Büroobjekten auf, in denen neben der
Büronutzung zusätzlich Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzungen untergebracht
sind.

40.000

12

30.000

10
7,7

20.000

7,4

5,6

8
6
4

10.000

2
0

Leerstandsquote in %

Bürofläche (MF-G) in m²

Seite | 14

14
11,6

0
reine
Büroobjekte

Büro & Wohnen

Büro &
Büro & Gewerbe
Einzelhandel bzw.
Gastronomie
Leerstandsquote der Nutzungskategorie

Leerstand in m²

Abbildung 14: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur

11,6 % der Büroflächen in Bürogebäuden mit Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzung stehen leer. Obwohl die Quote damit in den letzten Jahren schon deutlich zurückgegangen ist (2014: 15,1 %), ist dies weiterhin ein Hinweis darauf, dass Büroflächen, die oberhalb von Gastronomieflächen und vor allem Ladenlokalen in den innerstädtischen Geschäftslagen zu finden sind, deutliche Vermietungsprobleme haben.

Räumliche Verteilung der Leerstände
Räumlich konzentrieren sich die Leerstände stark in den Bezirken Nord, Fischeln und
Mitte. Die stark überdurchschnittliche Leerstandsquote im Bezirk Nord ist auf die umfangreichen Leerstände im K2 Tower + Industriepark (ehemals Voith) zurückzuführen.
Durch den Rückzug des Unternehmens Voith aus Krefeld ist hier der Leerstand stark
angestiegen.
25,0
21,2
20,0
15,0
10,0
5,0

8,1
4,0

7,9

6,9
3,7

4,2

4,1
1,6

0,0

Abbildung 15: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken

Hohe Leerstandsquoten von ca. 8% sind zudem in den Bezirken West und Fischeln zu
verzeichnen. Im Bezirk West ist der Leerstand zwar deutlich zurückgegangen (2014:
13,3%), aufgrund größerer Vakanzen im Mies van der Rohe Businesspark ist hier jedoch weiterhin ein überdurchschnittlicher Leerstand festzustellen. Im Bezirk Fischeln
konzentrieren sich die Leerstände besonders im Bereich des Europarks Fichtenhain.
Der Leerstand hat hier in den letzten beiden Jahren leicht zugenommen. Eine leicht
über dem stadtweiten Durchschnitt liegende Leerstandsquote ist zudem im Bezirk
Mitte (6,9%) festzustellen. Im Vergleich zum Jahr 2014 hat sich die Leerstandsquote
hier aber deutlich reduziert (2014: 11,2%). Die anderen Stadtbezirke zeichnen sich
durch unterdurchschnittliche Leerstandsquoten aus. Bemerkenswert ist die sehr niedrige Leerstandsquote im drittgrößten Büromarktbezirk Uerdingen (1,6%). In Uerdingen
konnte insbesondere in der lange durch Leerstände geprägten Parkstraße durch Anmietung eines leerstehenden Büroobjektes durch die Krefelder Stadtverwaltung und
die Pläne zur Umnutzung eines ehemaligen Bürokomplexes der Leerstand in den letzten Jahren deutlich reduziert werden.

Abbildung 16: Räumliche Verteilung des Leerstands

Seite | 15

5

Seite | 16

Mietpreisniveau

Die Erhebung von Mietpreisen gehört nicht zu den zentralen Bestandteilen dieser
Untersuchung. Trotzdem konnten im Rahmen der Recherche in den InternetImmobiliendatenbanken auswertbare Informationen zu Angebotsmieten gewonnen
werden, weshalb im Folgenden kurz auf das Thema Mieten und Mietpreisniveau eingegangen wird. Insgesamt konnten Informationen zu Mietpreisen für 111 Objekte
zusammengetragen werden. Der auf diese Weise ermittelte Datenbestand erlaubt
sicherlich keine repräsentativen Detailaussagen zur Preisbildung am Krefelder Büromietmarkt, da es sich um reine Angebotsmieten handelt. Er ermöglicht jedoch Tendenzaussagen bzw. eine grobe räumliche Differenzierung von unterschiedlichen Mietpreisniveaus.
Auf allgemeine Angaben zu den Durchschnittsmieten verschiedener Gebäudekategorien soll an dieser Stelle bewusst nicht eingegangen werden - derartige Daten sind in
den Gutachten des Gutachterausschusses in weitaus repräsentativerer Form angegeben. Untersucht wurde im Rahmen dieser Studie vielmehr die räumliche Verortung
der Büroobjekte, für die Mietpreisinformationen vorliegen.
100%

10,0

90%

9,0

80%

8,0

70%

7,0

60%

6,0

50%

5,0

40%

4,0

30%

3,0

20%

2,0

10%

1,0

0%

0,0

über 11 €
7 bis 9 €
unter 5 €

9 bis 11 €
5 bis 7 €
durchschn. flächenbezogener Mietpreis

Abbildung 17: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach Mietpreisklassen

Abbildung 17 zeigt, dass nur in den Bezirken Fischeln, Ost, West und Mitte in erkennbarem Umfang Objekte zu Mietpreisen von mehr als 11 € angeboten werden. Mietpreise zwischen 7 und 9 € werden in den Bezirken Fischeln, Ost und vor allem Uerdin-

gen häufig gefordert. Erwähnenswerte Flächenbestände zu Mietpreisen unter 5 €
werden lediglich in den Bezirken Nord, West und Süd angeboten.
Durch das höchste Mietpreisniveau zeichnet sich – wie auch schon 2014 – der Bezirk
Fischeln aus. Der durchschnittliche Mietpreis der derzeit hier angebotenen Flächen
beträgt 9,1 €/m². Das niedrigste Mietpreisniveau ist im Bezirk Nord festzustellen.
Für die Gesamtstadt konnte eine durchschnittliche Angebotsmiete von 7,9 €/m² ermittelt werden. Seit 2014 ist die durchschnittliche Angebotsmiete in Krefeld um 10,1
% angestiegen.

Seite | 17

6

Seite | 18

Zusammenfassung

Im Zuge der Aktualisierung der Büromarktdaten im Sommer 2016 wurden die Informationen zum Krefelder Büromarkt wieder auf den aktuellen Stand gebracht. Die regelmäßigen Büromarktuntersuchungen leisten einen wichtigen Beitrag dazu, die durch
die Vollerhebung im Jahr 2011 erreichte Markttransparenz und damit auch die Attraktivität des Krefelder Büroimmobilienmarktes für Investoren auf einem hohen Niveau
zu halten.
Die wichtigsten Ergebnisse der Studie im Überblick:


Der Bestand an Büroflächen in Krefeld ist im Jahr 2016 auf 1,07 Mio. m² Bürofläche
(MF-G) angewachsen. Neue Büroflächen sind vor allem in den Bezirken Mitte, Fischeln und Uerdingen entstanden. Im Bereich der Innenstadt waren die umfangreichsten Neubauaktivitäten am Ostwall und in dessen Umfeld zu beobachten.



Neben Neubaumaßnahmen haben auch mehrere Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen von historischen, ehemals nicht für Bürozwecke genutzten Immobilien zur Erhöhung des Flächenbestandes beigetragen. Zu nennen sind hier vor allem das Projekt Werkkontor sowie der Umbau von Gebäuden der Dujardin Weinbrennerei.



Knapp die Hälfte des Büroflächenbestandes ist in mittelgroßen Objekten mit 1.0005.000 m² MF-G zu finden. Die Durchschnittsgröße der Büroobjekte in Krefeld ist
leicht gestiegen.



Der Anteil der seit 1990 errichteten modernen Büroflächen hat sich auf 32 % erhöht. Büroflächen in seit 2000 erbauten Objekten machen nun 14 % des Bestandes aus.



Der Leerstand in Krefeld hat sich weiter deutlich reduziert. Die Leerstandsquote ist
auf 6,6 % gesunken. Die Quote liegt damit aber weiterhin über der von Nachbarstädten wie Mönchengladbach und Essen, jedoch deutlich unter der Düsseldorfer
Leerstandsquote.



Hohe Leerstände zeigen sich bei mischgenutzten Objekten mit Büro- und Einzelhandels-/Gastronomienutzung. Die überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote in
diesem Nutzungssegment ist jedoch seit 2014 zurückgegangen.



Eine überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote ist im Bezirk Nord vorzufinden.
Hier hat die Schließung des Standortes der Firma Voith den Leerstand stark ansteigen lassen.



Die durchschnittlichen Angebotsmiete ist seit 2014 um 10,1 % auf 7,9 € angestiegen. Im Bezirk Fischeln ist das Mietpreisniveau (bezogen auf die Angebotsmieten)
am höchsten.

Anhang

Erläuterungen zur Methodik
Eine wichtige Zielvorgabe bei der Gewerbeflächenerhebung war die Vergleichbarkeit
der Daten mit den Ergebnissen ähnlicher Untersuchungen in anderen Städten. Um
dies zu gewährleisten, wurde auf die etablierten Begriffsdefinitionen der Gesellschaft
für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif e.V. 2015) zurückgegriffen. Die in dieser Studie verwendeten Begriffsdefinitionen werden im Folgenden näher erläutert.
Anschließend wird das methodische Vorgehen bei der Datenbeschaffung und Auswertung für die Bestands- und Leerstandermittlung beschrieben.

Definition Bürofläche
Die Begriff „Bürofläche“ und „Büroflächenbestand“ sind in dieser Untersuchung von
zentraler Bedeutung. Laut gif-Definition handelt es sich bei denjenigen Flächen um
Büroflächen „auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw.
werden könnten und die auf dem Büroflächenmarkt angeboten werden könnten. Es
muss sich um abgeschlossene Einheiten handeln (gif e.V. 2015).
Nach der Definition gehören auch diejenigen Flächen zu den Büroflächen, die auf dem
Büromarkt gehandelt werden könnten, derzeit aber nicht für Schreibtischtätigkeiten
genutzt werden – wie z.B. Arztpraxen, Banken, Gerichtsgebäude und Polizeiwachen.
Nicht zu den Büroflächen gehören dagegen Arbeitszimmer in privaten Wohnungen
oder innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen und in Werkstätten integrierte „Schreibtischflächen“.
Als Maßeinheiten für die quantitative Berechnung der Bürofläche und des Leerstands
wurden in dieser Studie die Bruttogrundfläche (BGF) sowie die in erster Linie die BüroMietflächenwerte nach gif (MF-G) zugrunde gelegt. Die Umrechnung zwischen den
Maßeinheiten erfolgte in dieser Untersuchung erstmalig nach der neuen Richtlinie der
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung:
Bruttogrundfläche (BGF) x 0,85 = Mietfläche nach gif (MF-G)
Für einige Objekte konnten von den Eigentümern auch konkrete BGF- und MF-GWerte übermittelt wurden.
Der errechnete Wert „Büroflächenbestand“ entspricht der Gesamtfläche der fertig
gestellten (genutzten oder leerstehenden) Büroflächen (gif e.V. 2015). Für die Krefelder Büroflächenerhebung ist er definiert als die Summe aller physisch im Jahr 2016
tatsächlich existierenden Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet.
Als grundlegende Erhebungseinheit wurde das Büroobjekt verwendet. Ein Büroobjekt
ist in dieser Studie definiert als ein Gebäude oder ein zusammenhängender Gebäudekomplex. In den allermeisten Fällen konnte das Prinzip der gebäudescharfen Ausweisung des Büroflächenbestandes eingehalten werden.

Seite | 19

Seite | 20
Definitionen Leerstand
Über die Auswertung von Internet-Immobilienbörsen und basierend auf den Auskünften von Krefelder Marktakteuren zum aktuellen Angebot an Vermietungs- und Verkaufsobjekten in Krefeld erfolgte die Berechnung der Summe der kurzfristig (binnen 3
Monaten) marktfähigen Flächen. Darin enthalten sind auch alle im Rahmen der überprüfenden Ortsbegehung erfassten Leerstände, bei denen eindeutig erkennbar war
(z.B. durch Vermietungsschilder), dass sie zur Zeit der Überprüfung (Sommer 2016)
auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Diese Abgrenzung des Leerstandes
folgt der heutzutage üblichen Leerstandsdefinition und lehnt sich an die von der gif
verwendeten Abgrenzung des Leerstandsbegriffs an.

Methodisches Vorgehen bei der Datenerfassung
Im Folgenden werden die beiden Arbeitsblöcke Bestandsaktualisierung und Leerstandserhebung bezüglich des methodischen Vorgehens vorgestellt.

Abbildung 18: Ablauf des Projektes (Quelle: IRI)

Für die Bestimmung des aktuellen Gesamtbestandes an Büroflächen in Krefeld wurde
die zuletzt im Jahr 2014 aktualisierte Büroobjekt-Datenbank um die seitdem stattgefundenen Neubautätigkeiten, Umwidmungen, Bauabgängen und genehmigungspflichtigen Umnutzungen ergänzt bzw. bereinigt. Als Informationsquellen für die Erfassung
der Veränderungen wurden die Baufertigstellungs- und die Bauabgangsstatistik, das
Liegenschaftskataster sowie Medienberichte über Neu- und Umbauprojekte in Krefeld
herangezogen. Einzeldaten aus den Bautätigkeitstatistiken (Baufertigstellungen und
Bauabgänge) stellte die Statistikstelle der Stadt Krefeld zur Verfügung. Die Veränderungen im Liegenschaftskataster (in das Kataster neu eingetragene oder gelöschte
Objekte) konnten vom Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen der Stadt Krefeld bezogen werden. Diejenigen Objekte aus der Liste der Baufertigstellungen und
Bauabgänge, bei denen aufgrund des angegebenen Gebäudetyps von Büroflächenbeständen auszugehen ist, wurden mit Hilfe von Desktop-Recherchen und Vor-OrtÜberprüfungen verifiziert und bewertet. Ebenso vorgegangen wurde bei denjenigen
Objekten, die seit 2014 neu im Liegenschaftskataster erfasst sind oder die gelöscht

wurden. Büroneubauten sowie Bestandsobjekte, bei denen im Rahmen der Vor-OrtErhebung eine bauliche Erweiterung der Bürofläche oder eine Umwidmung von Flächen zu Büroflächen festgestellt werden konnte, wurden in die Büroobjekt-Datenbank
mit ihren aktuellen Flächenbeständen aufgenommen. Büroobjekte, die Vor-Ort als
Abgänge identifiziert wurden, wurden dagegen aus der Datenbank gelöscht. Ergänzend wurde über eine Internet- und Presserecherche Informationen zu relevanten
Bauprojekten, die seit 2014 in Krefeld realisiert wurden, gesammelt, ausgewertet und
in die Datenbank eingepflegt.
Für die Abbildung des Leerstandes wurde eine Erfassung der in den relevanten Internet-Immobilienbörsen2 angebotenen Büro-Mietobjekte in Krefeld durchgeführt. Zusätzlich wurden Objekte, in denen 2014 Leerstände registriert wurden, vor Ort bezüglich ihres derzeitigen Vermietungsstandes überprüft. Kritische Objekte (z. B. Objekte,
bei denen eine Bereitstellung binnen 3 Monaten unklar war) wurden mit Krefelder
Immobilienmarktakteuren diskutiert.

2

Untersucht wurden die Onlinebörsen Immoscout, Immowelt, Immonet, ebay sowie die Internetseiten
der in Krefeld aktiven Makler

Seite | 21

Literatur
Cubion (2016): Büromarkt Ruhrgebiet 10. Ausgabe.
http://www.cubion.de/seiten/download.php?id=9119, zuletzt abgerufen am
15.08.2016
Dobberstein (1997) Bürobeschäftigte – Entwicklung einer Methode zur Schätzung der
Bürobeschäftigten im Rahmen von Büroflächennachfrageprognosen. Dissertation, Dortmund.
DSV (o.J.): Foto auf Webpage.
http://www.de.dsv.com/~/media/DE/Images/460x257-articlepagegraphics/460x257_Krefeld.jpg, zuletzt abgerufen am 15.08.2016
gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2015): Leitfaden zur
Büromarktberichterstattung. Wiesbaden.
Rheinische Post (2014): Foto auf Webpage.
http://bc03.rp-online.de/polopoly_fs/ostwall-carree1.4546210.1411409862!httpImage/407867445.jpg, zuletzt abgerufen am
15.08.2016
Rheinische Post (2015): Foto auf Webpage.
http://bc01.rp-online.de/polopoly_fs/einst-weisse-fassade-lichtenthaelergebaeudes-praesentiert-1.5160998.1434125260!httpImage/1394434904.jpg,
zuletzt abgerufen am 15.08.2016
WFMG (2015): Immobilienmanager Edition Mönchengladbach 9/15.
http://www.wfmg.de/MIPIM.html?file=tl_files/images/buttons/ImmomanagerEdition%20Moenchengladbach%2009-2015.pdf, zuletzt abgerufen am
15.08.2016

Seite | 22
        
Top of page

Note to user

Dear user,

In response to current developments in the web technology used by the Goobi viewer, the software no longer supports your browser.

Please use one of the following browsers to display this page correctly.

Thank you.