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Full text: Multifunktionale Geschäftsgebäude

Zukunft

Planen

Multifunktionale Geschäftsgebäude
Einzelhandel
in urbaner Mischung und Dichte

Inhalt

1. Einführung	

Anlass und Zielstellung	
Die Herausforderung:
Städtebauliche Fehlentwicklungen korrigieren 	
Das Ziel:
Einzelhandel in urbaner Dichte und Mischung	
Der Hintergrund:
Entwicklungslinien seit 1960	
Aktuelle Chancen:
Modernisierungsbedarf und Flächenknappheit	

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2. Potenziale	

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Flächen für den Wohnungsbau	
Reparatur stadträumlicher Zusammenhänge	
Umwelt- und klimafreundliche Bodennutzung	
Stärkung der wohnungsnahen Versorgung	
Mehrwert für Investoren und Handel	

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Dichte und Mischung als Gewinn für Stadt und Handel	

3. Anforderungen	

Berücksichtigung unterschiedlicher Interessenlagen	
Anforderungen des Einzelhandels	
Städtebauliche Anforderungen	
Anforderungen der Bewohner und sonstigen Nutzer	
Immobilienwirtschaftliche Anforderungen	
Anforderungen an multifunktionale Geschäftsgebäude	

4. Handlungsmöglichkeiten und Instrumente	
Planerische Umsetzung der städtebaulichen Ziele	

Qualitäten sichern	
Bewusstsein schaffen, Konsens erzielen	
Städtebauliche Ziele in Zentren- und Einzelhandelskonzepten verankern	
Engagiert beraten	
Gute Beispiele heranziehen	
Konkurrierende Verfahren anregen	
Standortalternativen kritisch prüfen	
Planungsinstrumente nutzen	

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Multifunktionale Geschäftsgebäude | Inhalt

5. Realisierte Vorhaben	
Anregungen für die Praxis	

Charlottenburg-Wilmersdorf: Warnemünder Straße 8
Lebensmitteldiscounter und Ärztezentrum	
Steglitz-Zehlendorf, Schlachtensee: Breisgauer Straße 5–6
Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt,
Ärztehaus, Wohnungen, weiterer Einzelhandel	
Steglitz-Zehlendorf: Lausanner Straße 83
Discounter, Drogeriemarkt und Gesundheitsdienstleistungen	
Treptow-Köpenick, Adlershof: Dörpfeldstraße 35
Drogeriemarkt, Wohnen, Büros	
Pankow: Neumannstraße 75
Lebensmittelmarkt, Wohnen	
Spandau: Streitstraße 10–13 (Carossa-Quartier)
Supermarkt, Discounter, weiterer Einzelhandel,
Bildung, Dienstleistungen, Büros, Praxen	
Treptow-Köpenick, Friedrichshagen: Bölschestraße 35
Lebensmittelmarkt, Büros und Praxen	
Friedrichshain-Kreuzberg: Bergmannstraße 5–7
Supermarkt, Discounter, Gesundheitszentrum	
Pankow, Niederschönhausen: Hermann-Hesse-Straße 4
Biomarkt, Gesundheitseinrichtungen	
Pankow, Prenzlauer Berg: Bornholmer Straße 65
Discounter und Wohnen	
Lichtenberg: Anton-Saefkow-Platz 8
Nachnutzung eines Kaufhauses durch Einzelhandel und Wohnen	
Neukölln: Karl-Marx-Straße 92–98
Multifunktionale Nachnutzung eines Kaufhauses	
Frankfurt am Main: Europaallee 118
Lebensmittelmarkt, Wohnen	
Freiburg, Rieselfeld: Maxim-Gorkij-Allee 21
Supermarkt und Wohnen	
Hamburg: Alsterdorfer Markt
Supermarkt, Discounter, Ärztezentrum	

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Impressum	

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Quellen	

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Weiterführende Literatur	

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1. Einführung
Anlass und Zielstellung

In verdichteten Quartieren stellen eingeschossige Handelsimmobilien baulich einen Fremdkörper dar
(hier: Sonnenallee).

Die Herausforderung:
Städtebauliche Fehlentwicklungen korrigieren
In Berlin gibt es über 300 eingeschossige Lebensmittel-, Drogerie- und
Getränkemärkte an Standorten, die
aufgrund ihrer Lage und Umgebung
grundsätzlich für eine Nachverdichtung in Frage kommen. Die Märkte
leisten oft einen wesentlichen Beitrag
zur wohnungsnahen Versorgung der
Bevölkerung. Ihre standardisierten Gebäudetypen nehmen jedoch wenig
Rücksicht auf das städtebauliche Umfeld. Große Parkplätze sollen Kunden
aus einem weiten Umkreis anziehen
und erzeugen dadurch zusätzlichen

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Verkehr. Rückseiten, Lieferzonen und
technische Einrichtungen belasten das
Umfeld. Stadträumliche Zusammenhänge werden gestört, in der Kontinuität des Straßenbildes ergeben sich
empfind liche Lücken, Geschäfts ­
straßen verlieren an Attraktivität. Mit
eingeschossigen Gebäuden und ebenerdigen Parkplätzen wird wertvolles
Bauland meist nicht lagegerecht genutzt.
Eine autoverkehrsgerechte Lage als
unternehmerisches Kriterium der

Standortwahl führt oft zu längeren
Versorgungswegen für die Bevölkerung. Radfahrer und Fußgänger, die in
Berlin die Mehrzahl der Kunden stellen, werden so benachteiligt. Überdies
sind die neuen Märkte für sie oft nur
beschwerlich über unattraktive Wege
und die Fahrgassen von Parkplätzen
zu erreichen.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Einführung

Viele der eingeschossigen Kaufhallen, meist in wohngebietsintegrierter Lage, wurden nach 1989 durch westdeutsche Handelsketten übernommen. Durch Abriss und Neubau
entstehen Chancen für multifunktionale, mehrgeschossige Gebäude an zentralen Standorten (Dörpfeldstraße).

Das Ziel:
Einzelhandel in urbaner Dichte und Mischung
Berlin verfolgt seit vielen Jahren eine Strategie der Innenentwicklung: Der Flächenbedarf der wachsenden Stadt soll mit
Vorrang innerhalb der bereits genutzten
Siedlungsflächen abgedeckt werden.
Dies ist auch Ziel des Stadtentwicklungsplans Wohnen. Die Realisierung
des weiterhin steigenden Wohnraumbedarfs unter dem Leitbild der kompakten, gemischten und sozialen Stadt
„erfordert eine konsequente Inan spruchnahme von Potenzialen der Innenentwicklung“. Dafür sind auch Ein-

zelhandelsimmobilien in den Fokus zu
nehmen, die im Verhältnis zu ihrer
Umgebung baulich untergenutzt sind.
Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 (Senatsbeschluss 2011) verfolgt
das Ziel, Einzelhandelsentwicklungen
mit Vorrang in die städtischen Zentren
zu lenken. Außerhalb der Zentren sollen Ergänzungen nur zur Sicherung der
wohnungsnahen Versorgung an städtebaulich integrierten Standorten
möglich sein. Bei der Beurteilung von
Einzelhandelsvorhaben sollen auch

Qualitätskriterien herangezogen werden. Dies betrifft Vorhaben innerhalb
und außerhalb der Zentren, vom solitären Lebensmittelanbieter bis hin zur
Fachmarktagglomeration. Dazu de­
finiert der StEP Zentren qualitative,
gestalterische und städtebau liche
Standards, die berlinweit in Planungsund Genehmigungsverfahren heranzuziehen sind. So sollen Gebäudeteile,
die sich zum öffentlichen Raum hin
orientieren, mehrgeschossig in einer
Schichtung unterschiedlicher Nutzungen herstellt werden und sich in die

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Umgebung einfügen. Stellplätze sollen
nicht (ausschließlich) zwischen der
Verkehrsstraße und dem Baukörper
angeordnet werden. Ähnliche Anforde­
rungen finden sich in einer Reihe von
bezirklichen Zentrenkonzepten.
Ausgehend von diesen Zielen soll mit
der vorliegenden Broschüre darauf
hingewirkt werden, dass großflächige
Einzelhandelsvorhaben künftig einen
größeren Beitrag zu einer flächen- und
verkehrssparsamen, städtebaulich
sensiblen Entwicklung in einem urbanen Kontext leisten. Nach einer Erörterung der Chancen und Potenziale, der
zu berücksichtigenden Rahmenbedingungen und der stadtplanerischen
Steuerungsmöglichkeiten wird anhand
von Beispielen aus Berlin und weiteren
Großstädten verdeutlicht, wie dies im
Detail gelingen kann.

Der Hintergrund:
Entwicklungslinien seit 1960

Mit dem Vordringen der Selbstbedienung in den 1960er Jahren waren auch
im Bereich der Nahversorgung größere
Verkaufsflächen in die Stadt zu inte­
grieren. Die meisten dieser neuen „Supermärkte“ fanden bis in die 1990er
Jahre in den Erdgeschossen von Wohnoder Bürogebäuden, oft an einer Block­

Das in den 1980er Jahren etablierte Grundmuster der frei stehenden Lebensmittelmärkte blieb trotz Weiter­
entwicklung des Designs der äußeren Hülle bis heute im Wesentlichen unverändert.

ecke Platz. Die ersten Discounter
nahmen vorzugsweise kostengünstige
Flächen in bestehenden Gebäuden in
Anspruch.
Im Ostteil der Stadt setzte sich ab etwa
1970 das Konzept der „Kaufhalle“
durch: großflächig, ein- oder zweigeschossig, in der Regel gut aus den
Wohngebieten erreichbar, oft in Zentrumslagen oder als Kern eines neu geplanten Nahversorgungszentrums. Im
Westteil boten geplante Ladenzentren
in neuen Wohnsiedlungen meist Raum
für einen größeren Supermarkt und
einige Parkplätze. Einige wenige eingeschossige Supermärkte, nach amerikanischem Vorbild zurückgesetzt hinter
ausgedehnten Parkplätzen, nahmen
bereits spätere Entwicklungen vorweg.
Erst gegen Ende der 1980er Jahre erschienen dann die ersten Beispiele für

Kleinere, in die Wohnbebauung integrierte Supermärkte waren bis in die 1990er Jahre die Regel.
Die meisten stellen weiterhin die wohnungsnahe Versorgung sicher. Wo den Einzelhandelsketten einfache Alterna­
tiven zur Verfügung standen, wurden solche Standorte jedoch häufig aufgegeben.

den heute gängigen Bautyp des Discounters in einem frei stehenden eingeschossigen Gebäude.
Aufgrund forcierter Expansionsstrategien der im Wettbewerb stehenden
Handelsketten breitete sich dieser
Bautyp nach 1990 schnell weiter aus.
Der Nachholbedarf im Ostteil der Stadt
konnte so mit relativ einfachen Mitteln
gedeckt werden. Aber auch in den
westlichen Bezirken boten aufgegebene Gewerbestandorte, Bahnflächen
und Brachen genügend Platz für die
Ausbreitung dieser Gebäudeform. Das
äußere Erscheinungsbild im Corporate
Design der jeweiligen Betreiber wurde
zunehmend vereinheitlicht, die Zahl
der für notwendig befundenen Stellplätze nahm stetig zu.
Diese Expansion wurde zudem durch
die Heraufsetzung der planungsrechtlich bedeutsamen Schwelle der „Großflächigkeit“ auf 800 m2 Verkaufsfläche
beeinflusst (2005), eine Größenordnung, die sich freistehend einfacher
realisieren ließ als im baulichen Zusammenhang. Viele ältere, i.d.R. deutlich kleinere Supermärkte konnten in
dieser Konkurrenz nicht mithalten.
Abgesehen von der Privatisierung der
Kaufhallen nahmen die Vollsortimenter (Supermärkte) an dieser Entwicklung erst mit einiger Verzögerung teil.
Zunächst gab es noch eine Reihe von
Vorhaben, die Supermärkte – seltener
auch Discounter – in städtebauliche
Gesamtkonzepte integriert haben, z.B.
in „neuen Vorstädten“ wie Karow Nord

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Multifunktionale Geschäftsgebäude | Einführung

An vielen Betriebsstandorten sind daher Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen geplant, die oft eine
durchgreifende Neuordnung oder einen Ersatzneubau erfordern.

und Französisch Buchholz oder bei der
Schließung von Baulücken. Nicht wenige dieser Standorte wurden jedoch nach
Realisierung von Märkten mit größeren
Verkaufsflächen und mehr Parkplätzen
wieder aufgegeben.
Die in den vergangenen Jahren zunehmende Zahl der Erweiterungsvorhaben
wird von den Unternehmen dazu genutzt, die Immobilien an die jeweils
aktuelle Gestaltungslinie anzupassen.
An der nur eingeschossigen Bauweise
ändert sich dabei meist jedoch nichts.

Aktuelle Chancen:
Modernisierungsbedarf und
Flächenknappheit

Im intensiven Wettbewerb der Handelsketten steigen aktuell erneut die
Flächenansprüche der Betreiber. Das
Vertriebskonzept neuer Discounter
orientiert sich stärker an den klassischen Lebensmittel-Vollversorgern.
Auch sie wollen heute mehr Raum, ein
breiteres Sortiment mit Bio-Waren und
einem Frischebereich anbieten.

Ein Standardbau des Discounters an der Osdorfer Straße wurde nach weniger als 20 Jahren am gleichen Standort
durch diesen wesentlich größeren Neubau ersetzt.

Dieser Umstrukturierungsprozess kann
genutzt werden, um der Forderung
nach städtebaulich integrierten, flächen- und verkehrssparsamen Lösungen in urbaner Dichte mehr Geltung zu
verschaffen. Die Rahmenbedingungen
dafür sind zurzeit vergleichsweise
günstig:
�	Viele frei stehende Märkte sind inzwischen abgeschrieben oder wer­
den es in Kürze sein.
�	Die Bodenpreise steigen, so dass
eine intensivere Grundstücksnutzung sich wirtschaftlich rechnen
kann.
�	Eine Anbindung an frequenzbringende öffentliche oder private
Nutzungen wird zunehmend als
Wettbewerbsvorteil wahrgenommen.
�	Die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bietet die Chance,
auch „schwierigere“ Vorhaben mit
einem Wohnanteil verwirklichen
zu können.
�	Das Planungsrecht bietet heute
Möglichkeiten, Vorhaben an nicht
integrierten Standorten, an denen
eingeschossige Lösungen relativ
einfach realisierbar sind, abzuwehren.

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2. Potenziale
Dichte und Mischung als Gewinn für Stadt und Handel

Der eingeschossige Typenbau eines Discounters mit ebenerdingem Parkplatz auf einer Fläche von fast einem halben Hektar wird der Lagequalität nicht gerecht.
Umfangreiche Wohnungsbauaktivitäten im Umfeld belegen die Potenziale dieses nachgefragten Innenstadtstandortes (Heinrich­Heine­Straße).

Flächen für den Wohnungsbau

An rund 330 städtebaulich integrierten
Standorten von eingeschossigen Lebensmittelmärkten könnten nach grober Potenzialabschätzung rechnerisch
zwischen 14.000 und 36.000 Wohneinheiten realisiert werden.
Eine Aufstockung von Bestandsgebäuden bei laufendem Betrieb ist allerdings aufwändig und kann i.d.R. nicht
eingefordert werden. Das genannte
Potenzial wird sich daher nur teilweise
und erst nach und nach im Zusammenhang mit baulichen Modernisierungen
und Ersatzneubauten realisieren las-

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sen. In Einzelfällen erscheint auch eine
Überbauung von Teilflächen, insbesondere von gering ausgelasteten
Stellplätzen denkbar.
Fast alle diese Standorte sind bereits
erschlossen, die meisten liegen innerhalb oder am Rand von bestehenden
Wohngebieten. In einigen Fällen können besondere Lagequalitäten, z.B. am
Wasser oder gegenüber einer Parkanlage
genutzt werden. Aber auch an Verkehrsstraßen ist mit geeigneten Maßnahmen oft eine gute Wohnqualität
erreichbar. Wo dies aus Immissionsgründen nicht der Fall ist, bietet sich

die Alternative, in unteren Geschossen
Räume für Praxen, Kanzleien, Gesundheitseinrichtungen o.ä. vorzusehen,
wie dies bei realisierten Beispielen bereits häufig der Fall ist.
In dem Umfang, in dem es gelingt, diese Nachverdichtungspotenziale zu aktivieren, kann langfristig ein Beitrag
zur Wohnraumversorgung in Berlin geleistet werden. Hinzu kommen die Potenziale, die durch eine mehrgeschossige Bebauung bei neuen Projekten
realisierbar sind.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Potenziale

Reparatur stadträumlicher
Zusammenhänge

Einzelhandelsmärkte und ihre Parkplätze stellen oft empfindliche Lücken
in der funktionalen und städtebau­
lichen Kontinuität eines Zentrums
oder eines Straßenzuges dar und beeinträchtigen dessen Attraktivität. Die
Schließung solcher Funktionslücken
kann einen wesentlichen Beitrag zur
urbanen Qualität eines Zentrums und
zur Aufwertung öffentlicher Räume
leisten.
Anders als bei großflächigen, nachts
unbelebten Parkplatzzonen verbessert
sich durch eine straßenbegleitende Bebauung, in der auch Wohnungen vorhanden sind, die objektive wie die gefühlte Sicherheit im Umfeld.

Umwelt­ und klimafreundliche
Bodennutzung

Das Ziel des sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden ist im Bodenschutzgesetz und im Baugesetzbuch ver­
ankert. Auch Berlin hat sich zum Schutz
von ökologisch und klimatisch wertvollen Freiflächen bekannt.
Ein typischer eingeschossiger Lebensmittelmarkt nimmt mit Stellplätzen
eine Fläche von 3-6.000 m2 ein. Bereits
durch Anordnung der Stellplätze in einer zweiten Ebene lässt sich dieser Flächenverbrauch annähernd halbieren.
Werden über dem Lebensmittelmarkt
beispielsweise drei Etagen mit Wohnungen angeordnet, lassen sich dort
etwa 50 bis 100 Wohneinheiten realisieren, für die sonst an anderer Stelle
Flächen beansprucht würden.

Stärkung der wohnungsnahen
Versorgung

Die Attraktivität eines städtischen
Zentrums und die wohnungsnahe
Versorgung können durch ein multifunktionales Geschäftsgebäude mit
ergänzenden Nutzungen wie medizinischen Angeboten und Dienstleistungseinrichtungen aufgewertet werden.
Die Nutzer profitieren durch kürzere
Wege, die Händler durch zusätzliche
Kundschaft, die Stadt durch Flächeneinsparungen und Vermeidung von
Kfz-Verkehr.

Mehrwert für Investoren
und Handel

Ein dicht und multifunktional genutzter Einzelhandelsstandort bringt zusätzliche Kunden in dessen engeren
Einzugsbereich. An gut integrierten
Standorten lassen sich oft überdurchschnittliche Raumleistungen erzielen.
Eine hohe Grundstücksausnutzung generiert höhere Mieteinnahmen, die
gegen die zusätzlichen Erstellungsund ggf. Betriebskosten eines multifunktional genutzten Standorts aufgerechnet werden können.

Die Integration des Einzelhandels in mehrgeschossige Gebäude spart Flächen, schafft Urbanität und sichert die
städtebauliche Einbindung (Schönhaarstraße, Alte Jakobstraße).
Das Vorhaben einer Baugruppe für einen Lebensmittelmarkt und 51 Wohnungen stellt am Standort einer früheren
Kaufhalle den Zusammenhang des Straßenraums wieder her (Pasteurstraße).

Ungenutzte Potenziale: Blockecke in Charlottenburg,
Südlage an der Müggelspree in Friedrichshagen.

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3. Anforderungen
Berücksichtigung unterschiedlicher Interessenlagen

In Karow­Nord ist der Standort des großflächigen Lebensmittelmarktes (im Hintergrund) in ein multifunktionales Wohn­ und Geschäftsgebäude integriert, das zugleich einen
Ankerpunkt für das in den 1990er Jahren neu konzipierte Ortsteilzentrum bildet.

Bei der Entwicklung multifunktionaler
Geschäftsgebäude kommt es darauf
an, die unterschiedlichen Interessen­
lagen der Betreiber des Einzelhandels
und ihrer Kundschaft, der sonstigen
Nutzer eines solche Gebäudes sowie
der Eigentümer und Immobilienentwickler mit den Anforderungen der
Stadt zu einem gemeinwohlorientierten Ausgleich zu bringen.
Als Grundlage für die Aushandlung
entsprechender Lösungen werden im
Folgenden die teils gleichlaufenden,
teils widersprüchlichen Standortan­
forderungen der unterschiedlichen
Akteure grob umrissen.

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Anforderungen des Einzelhandels
� Verkaufsfläche
Bei Lebensmittelmärkten ist ein Trend
zur weiteren Vergrößerung der Verkaufsflächen zu beobachten. Typische
Größen von modernen Supermärkten
liegen bei 1.500 m2 Verkaufsfläche und
darüber, für Discounter bei 800 bis
1.000 m2. Daneben gibt es auch eine
Nachfrage nach Ladenlokalen mit einer
Größenordnung um 400 bis 600 m2,
z.B. durch Nahversorgungsläden,
Biomärkte, Drogerie- und Getränkemärkte. Diese lassen sich naturgemäß
einfacher in gemischt genutzte Gebäude
und bestehende Strukturen einfügen.

� Nutzungsflexibilität
Einzelhandelsformate sind einer stetigen Entwicklungsdynamik unterworfen. Die Zukunftsfähigkeit eines Standorts erfordert deshalb Flexibilität
gegenüber Veränderungen. Unabhängig von der Größe der Verkaufsfläche
verbindet sich damit die Forderung
nach möglichst rechteckigen stützenfreien Räumen, die eine freie Flächenaufteilung ermöglichen. Auch in den
Grundriss eingreifende Treppenhäuser
zur Erschließung von darüber liegenden Geschossen sind aus Einzel­
handelssicht zu vermeiden.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Anforderungen

� Werbesichtbarkeit
Einzelhandelsbetriebe legen Wert auf
eine gute Werbesichtbarkeit, wie sie
z.B. durch die Lage an einer Verkehrsstraße gewährleistet ist. Auch eine
durch das bauliche Erscheinungsbild,
Farbgebung und Materialwahl vermittelte „Corporate Identity“ spielt für
einige Betreiber eine Rolle. Mindestens
soll ein Firmenlogo möglichst prominent und auch bei Nacht von Weitem
erkennbar platziert werden.
� Gute Auto-Erreichbarkeit
Einzelhändler legen regelmäßig großen
Wert auf die Erreichbarkeit für Autokunden, auch wenn deren Bedeutung für
integrierte Standorte oft überschätzt
wird. Die seitens des Handels für notwendig erachtete Anzahl von Kundenstellplätzen richtet sich nach dem
Verkehrsmittelwahl der privaten
Haushalte bei Versorgungswegen
in Berlin (2013)
Zu Fuß

42%

Fahrrad

11%

Öffentliche Verkehrsmittel

19%

Motorisierter
Individualverkehr

28%

erwarteten Spitzenbedarf. Gefordert
wird eine gute Einsehbarkeit des Parkplatzes von der Zufahrtsstraße, die
den Kunden das Vorhandensein freier
Stellplätze signalisiert. Der Maximierung der Stellplätze wird gegenüber
Flächen für Fußwege oder Baumstandorte meist der Vorrang eingeräumt.
� Konfliktvermeidung
Bei Integration des Einzelhandels in
ein multifunktionales Geschäfts ­
gebäude sind Konflikte mit anderen
Nutzern des Gebäudes zu vermeiden.
Dies bezieht sich auf Immissionen, z.B.
durch Kühlaggregate oder Lieferverkehr in den frühen Morgenstunden,
ebenso wie auf die Konkurrenz um ein
nicht zugeordnetes Stellplatzangebot.

� Minimierung der Betriebskosten
Durch rationelle Grundrissgestaltung
und Vermeidung von Neben- und
Grünflächen, die einen Unterhaltungsaufwand erfordern, sollen Betriebskosten gering gehalten werden.
� Einfache Realisierung
Nicht zuletzt fordern Einzelhandels­
betreiber eine einfache und schnelle
Genehmigungsfähigkeit und Realisierbarkeit für ihre Projekte. Auch aus
diesem Grund bestehen Vorbehalte
gegenüber komplexen Vorhaben, bei
denen ein erhöhter Abstimmungs-,
Genehmigungs- und Realisierungsaufwand befürchtet wird.

Städtebauliche Anforderungen

Aus Sicht der Stadtplanung ist der Projektstandort entscheidend. Lage, Größe
und Sortiment eines geplanten Einzelhandelsbetriebs müssen mit den Leit­
linien und Ansiedlungsgrundsätzen des
StEP Zentren und eines bezirklichen Zentrenkonzepts vereinbar sein. Für Nahversorgungsvorhaben kommen außer
den zentralen Versorgungsbereichen
nur Standorte in Frage, die städtebaulich integriert sind und andere Zentren
nicht beeinträchtigen. Eine fehlende
Standorteignung kann nicht durch andere städtebauliche Qualitäten ausgeglichen werden. Wohl aber sind für
grundsätzlich geeignete Standorte
weitergehende städtebauliche Anforderungen sinnvoll:

blick auf Maßstäblichkeit, Gliederung
und Materialwahl in ihre Umgebung
einfügen. Dies erfordert eine Orientierung an straßenseitigen Baufluchten
und der umgebungstypischen Längenund Höhenentwicklung von Gebäuden.
Überlange Baukörper sind deutlich zu
untergliedern.
� Respektierung des Bestandes
Besondere Qualitäten der Bestands­
situation, z.B. ein prägender Gebäudeoder Baumbestand sollten für die Qualität des Vorhabens und seine städtebauliche Integration genutzt werden.
� Bezug zum öffentlichen Raum
Vorhaben sollen sich auf den öffent­
lichen Raum beziehen und diesen aufwerten. Durch einen großzügig ein­
sehbaren Eingangsbereich und dem

Die Integration des Einzelhandels in eine Straßenrand­
bebauung ermöglicht einladende, dem öffentlichen
Raum zugewandte Eingangssituationen.

� Stadträumlicher Kontext
Einzelhandelsprojekte in einer Bau­
lücke oder als Ersatzneubau eines eingeschossigen Funktionsbaus sollten
genutzt werden, um gestörte stadträumliche Zusammenhänge zu reparieren, z.B. die Kontinuität einer Einkaufsstraße wiederherzustellen oder
eine Blockecke neu zu besetzen.
� Einfügung in die Umgebung
Einzelhandelsprojekte sollen sich in
ihrer Gestaltung, insbesondere im Hin-

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Hauptverkaufsraum vorgelagerte kleinere Nutzungseinheiten (Backshop,
Café, Friseur...) können straßenseitig
geschlossene oder unbelebte Außenseiten vermieden werden. Wo Grundstücksgröße und -zuschnitt dies nicht
zulassen, ist besonderer Wert auf die
Materialität und Gliederung geschlossener Wandflächen zu legen.
� Einladende Eingangssituationen
Vorplätze mit Anschluss an den öffentlichen Straßenraum können große Einzelhandelsbetriebe in ihre Umgebung
einbinden. Die Eingangsbereiche selbst
sollten einladend gestaltet und dem
öffentlichen Raum, nicht ausschließlich den Parkplätzen zugewandt sein.

� Erreichbarkeit nicht nur
mit dem Auto
Eine umwegfreie Erreichbarkeit für den
Fuß- und Radverkehr aus allen umliegenden Wohngebieten verkürzt die Versorgungswege und trägt zur Vermeidung unnötigen Kfz-Verkehrs bei.
Hilfreich ist die Anbindung eines Vorhabens an bestehende Wegenetze oder
der Neubau von Wegverbindungen.
� Attraktive Zugangswege
Die Eingänge sowohl der Einzelhandels­
betriebe als auch sonstiger frequentierter Nutzungen sollen sich auf die
öffentlichen Straßen und die Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel
orientieren und von dort auf kurzen,
separat geführten Wegen erreichbar
sein, nicht über die Fahrgassen eines
Parkplatzes.

grenzen. Dies gilt besonders für Nah­
versorgungsstandorte, die nicht Kunden aus anderen Einzugsbereichen
abziehen sollen.
� Mehrfachnutzung von Stellplätzen
Möglichkeiten einer Mehrfachnutzung
von Stellplätzen, wie sie sich bei multifunktionalen Geschäftsgebäuden oft
anbieten, tragen zu einer Minderung
des Flächenverbrauchs bei. Beispielhaft genannt sei das Offenhalten der
Stellplatzanlage zugunsten benachbarter Sport- oder Freizeiteinrichtungen in den Abendstunden und während
des Wochenendes.

� Verknüpfung mit anderen Nutzungen
Die gute städtebauliche Verknüpfung
eines Vorhabens mit anderen Nutzungen in gewachsenen Zentren, z.B. mit
weiteren Ladengeschäften, Einrichtungen der Kultur, des Sports und der
Gesundheit trägt zur Stärkung eines
Zentrums bei, spart Flächen und Ver­
kehrsaufwand.

� Gestaltung und Begrünung
von Parkplätzen
Parkplätze sollen die Attraktivität des
öffentlichen Raums und der Wege zu
den Eingängen nicht beeinträchtigen.
Ebenerdige Stellplätze sollten deshalb
nicht vor dem Geschäftsgebäude, sondern seitlich oder dahinter angeordnet
werden. Nahtstellen zum öffentlichen
Raum bedürfen einer besonderen Gestaltung oder Eingrünung. Empfehlenswert sind zudem Baumpflanzungen, die
räumlich strukturierend wirken und das
Mikroklima verbessern.

Die Anordnung der Stellplätze auf dem Dach des
Supermarktes spart Platz. Die Zufahrten stellen
jedoch eine gestalterische Herausforderung dar.

� Begrenzung der Stellplatzzahl
Parkplätze sind gestalterisch wenig
ansprechend, brauchen viel Platz und
erzeugen Verkehr. Eine realistische Bedarfsanalyse auf Grundlage von Erfahrungswerten zeigt oft Spielräume für
Abstriche von Maximalforderungen
auf. Die Anzahl der Stellplätze ist auf
den durch die jeweilige Funktion des
Standorts begründeten Umfang zu be-

� Flächensparende Stellplatzlösungen
Zu bevorzugen sind flächensparende
Stellplatzlösungen in einer Tiefgarage,
in Parkgeschossen oder auf Dach ­
flächen. Die Lage und Ausformung von
Zufahrten und Rampen bedarf besonderer Sorgfalt. Dabei sind neben der
verkehrlichen Funktionalität auch die
Belastungen für andere Nutzungen
und die Umgebung zu berücksichtigen.

Dieser gut integrierte Standort kommt mit relativ weni­
gen Stellplätzen seitlich hinter der Randbebauung aus.

Die Dachflächen über großflächigen Einzelhandelsbetrieben bieten Potenziale für Aufenthaltsflächen und
wohnungsbezogene Freiflächen, die es zu nutzen gilt.

� Aufmerksamkeit für „Rückseiten“
Auch die bei Einzelhandelsprojekten
meist unvermeidbaren geschlossenen
Seiten- und Rückansichten, Liefer ­
zonen, Kühlaggregate und Entsor gungsflächen sind so zu gestalten,
dass die Umgebung nicht beeinträchtigt wird. Dies gilt besonders dort, wo
sie von öffentlichen oder privaten Räumen aus einsehbar sind.

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Multifunktionale Geschäftsgebäude | Anforderungen

� Abstellmöglichkeiten für Fahrräder
Für die zunehmende Zahl von Kunden,
die mit dem Fahrrad einkaufen, werden in ausreichender Zahl eingangsnahe Abstellmöglichkeiten benötigt, die
auch dem beladenen Fahrrad einen sicheren Stand gewähren.

Anforderungen an
multifunktionale
Geschäftsgebäude
Einzelhandel
•	 Ausreichende Verkaufsfläche
•	 Nutzungsflexibilität

Anforderungen der Bewohner
und sonstigen Nutzer
� Begrenzung gegenseitiger Störungen
Insbesondere die Integration von
Wohnungen setzt voraus, dass Lärmund Geruchsbelastungen vermieden
werden, z.B. durch geeignete Lage, Gestaltung, Abschirmung oder Einhausung von Lieferbereichen, Entsorgungsflächen und Kühlaggregaten
sowie von Parkplatz- und Tiefgaragenzufahrten.
� Attraktive Gestaltung
Aus Sicht der Bewohner und sonstigen
Nutzer eines multifunktionalen Geschäftsgebäudes ist ein bauliches Erscheinungsbild wünschenswert, das
nicht durch die Einzelhandelsfunktion
dominiert wird. Wichtig ist u.a. eine
attraktive separate Eingangssituation.
� Wohnungsbezogene Freiflächen
Wohnungen benötigen nutzbare Freiflächen. Flachdächer über großflächigen Einzelhandelsbetrieben können
für Kinderspielplätze, Sportanlagen,
Terrassen und Aufenthaltsflächen genutzt werden. Dabei ist eine möglichst
weitgehende Stützenfreiheit der
Einzelhandelsfläche zu berücksichtigen.
� Konfliktfreie Stellplatznutzung
Um Konflikte hinsichtlich der Nutzung
von Pkw-Stellplätzen zu vermeiden,
sind ggf. separate Stellplätze erforderlich, die den ergänzenden Nutzungen
vorbehalten bleiben (Beispiel: getrennte Stellplätze für die Büro- und Wohnnutzungen).

•	 Werbesichtbarkeit
•	 Gute Auto-Erreichbarkeit
•	 Konfliktvermeidung
•	 Geringe Betriebskosten
•	 Einfache Realisierung

Lage und Gestaltung von Lieferbereichen stellen ein
Problem dar, das intelligenter Lösungen bedarf.

Städtebau
•	 Einfügung in die Umgebung
•	 Respektierung des Bestandes
•	 Bezug zum öffentlichen Raum
•	 Einladende Eingangssituationen
•	 Aufmerksamkeit für Rückseiten
•	 Erreichbarkeit nicht nur mit dem Auto
•	 Attraktive Zugangswege
•	 Verknüpfung mit anderen Nutzungen

Die Arkadenzone trägt dazu bei, die weitgehend
fensterlose Seitenansicht des Einzelhandelsbetriebs in
den Straßenraum zu integrieren und schafft eine
zusätzliche Qualität für Kunden, die ihren Einkauf zu
Fuß erledigen.

•	 Begrenzung der Stellplatzzahl
•	 Mehrfachnutzung von Stellplätzen
•	 Begrünung von Parkplätzen
•	 Flächensparende Stellplatzlösungen

Immobilienwirtschaftliche
Anforderungen

Flächen für Lebensmittelmärkte werden heute meist durch Immobilienentwickler erstellt. Aus ihrer Sicht ist die
langfristige Vermietbarkeit und ge­
sicherte Chance einer Weiterveräußerung ein wichtiges Kriterium. Auch des­
halb ist die Flexibilität für sich ändernde Anforderungen von Bedeutung.
Die Entwickler müssen bereit und in
der Lage sein, das langfristige Management einer gemischt genutzten Immobilie zu übernehmen. Auch finanzierende Banken sind diesbezüglich oft
zurückhaltend. Für die Finanzierbarkeit ist u.a. die Lagequalität eines Objekts entscheidend, die auch durch
städtebauliche Aspekte beeinflusst wird.

•	 Abstellmöglichkeiten für Fahrräder

Bewohner, sonstige Nutzer
•	 Begrenzung von Störungen
•	 Attraktive Gestaltung
•	 Wohnungsbezogene Freiflächen
•	 Konfliktfreie Stellplatznutzung

Immobilienwirtschaft
•	 Langfristige Vermietbarkeit
•	 Gesicherte Weiterveräußerung
•	 Finanzierbarkeit
•	 Lagequalität

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4. Handlungsmöglichkeiten und Instrumente
Planerische Umsetzung der städtebaulichen Ziele

In einem durch große Einzelhäuser geprägten Umfeld ist es gelungen, das Bauvolumen des Einzelhandelsprojekts
am S­Bahnhof Grunewald auf zwei Baukörper aufzuteilen und in der Höhenentwickung der Umgebung anzupassen.

Die Ansiedlung oder Erweiterung von
großen Einzelhandelseinrichtungen
soll bestehende Zentren und Quartiere
nicht beeinträchtigen, sondern dazu
dienen, sie aufzuwerten und zu stabilisieren. Um die Potenziale solcher Projekte zu nutzen, muss der planerische
Wille und gestalterische Anspruch bereits zu Beginn des Planungsprozesses
verdeutlicht werden. Diese Broschüre
bildet hierfür einen geeigneten Bewertungsrahmen.

14

Qualitäten sichern

Gelungene Beispiele zeigen, dass
stadtstrukturelle und gestalterische
Anforderungen mit Entwicklern und
Betreibern von Einzelhandelsprojekten
vereinbart werden können, insbesondere wenn die Qualitätsanforderungen
nachvollziehbar beschrieben oder veranschaulicht werden. Die Lösungsfindung kann auch dadurch vereinfacht
werden, dass der planerische Anspruch
nicht am einzelnen Projekt festgemacht, sondern generell auf alle Standorte und damit auch auf alle Mitbewerber bezogen wird.

Bewusstsein schaffen,
Konsens erzielen

Um eine stadtverträgliche Integration
von Einzelhandelsprojekten erörtern
zu können, braucht es einen verlässlichen Verhandlungsrahmen mit klaren
Zielsetzungen, die eindeutig vermittelt
und auch durchgehalten werden. Hierzu ist es förderlich, das Bewusstsein
für diesen Aspekt bei politischen Entscheidungsträgern, in der Verwaltung,
bei den Fachplanern und Vorhabenträgern sowie nicht zuletzt in der Öffentlichkeit zu stärken und Konsens über
die Ziele herzustellen.

Multifunktionale
Geschäftsgebäude
Titel der
Broschüre | Titel| Instrumente
des Kapitels

Städtebauliche Ziele
in Zentren­ und Einzelhandels­
konzepten verankern

Das Ziel der städtebaulichen Qualität
und stadträumlichen Einbindung von
Einzelhandelsvorhaben ist auf gesamtstädtischer Ebene im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 verankert:

6. Städtebauliche und architektonische Qualitäten
von Zentren und Einzelhandelsstandorten sichern
In Zukunft soll bei Einzelhandelsansiedlungen die
Beurteilung der städtebaulichen und architekto­
nischen Qualität im Mittelpunkt stehen. Vorhan­
dene städtebauliche Qualitäten und Einzelhandels­
angebote sind zu sichern und, soweit erforder­
lich, zu verbessern. Dazu werden städtebauliche
Standards definiert, die bei städtebaulichen
Planungen und Maßnahmen anzuwenden sind.

Mit den Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte (Ziffer 4.2 Abs. 4) sind
auch die Berliner Bezirke aufgefordert,
städtebauliche Aspekte in ihre Zent-

ren- und Einzelhandelskonzepte einzubeziehen. Bezirkliche Zentren- und
Einzelhandelskonzepte bieten einen
geeigneten Rahmen, vertiefend zum
Stadtentwicklungsplan Zentren klare
und nachvollziehbare Standards für
die städtebauliche Integration von Einzelhandelsvorhaben zu setzen. Bereits
bei der Ausschreibung solcher Kon­
zepte sollten entsprechende Anforderungen in die Leistungsbeschreibung
aufgenommen werden.

Engagiert beraten

Ein festgelegter Zielkanon mit politischer Rückendeckung versetzt die
Bauberatung in die Lage, Projekte in
Richtung einer integrierten Standortentwicklung zu beeinflussen. Durch
engagierte Beratung können bereits in
einem frühen Stadium die Planungsziele und Anforderungen klar kom­

muniziert werden. Dies berührt alle
Ebenen, insbesondere auch die Verwaltungsspitzen, über die häufig der
Erstkontakt gesucht wird. Grundsätzlich kann und sollte die frühzeitige
Beratung als wichtiges Instrument verstanden werden, mit dem schon vor
Beginn der formellen Planungs- oder
Genehmigungsverfahren ein wesent­
licher Einfluss auf Qualitäten genommen werden kann.

Gute Beispiele heranziehen

Beispiele können überzeugen. Im Beratungsprozess ist es deshalb hilfreich,
gute Beispiele ähnlicher Vorhaben und
vergleichbarer Situationen zur Hand
zu haben, an denen sich die planerischen Entwicklungsziele verdeutlichen
lassen. Die Beispiele in der vorliegenden Broschüre legen dazu einen Grundstock.

Einige bezirkliche Zentrenkonzepte formulieren bereits Anforderungen an die städtebauliche Integration von Einzelhandelsprojekten.
Der Bezirk Marzahn­Hellersdorf hat dazu ein Prüfschema entwickelt, das bei der Beurteilung von Projekten Anwendung findet.

15

Konkurrierende Verfahren
anregen

Einzelhandelsprojekte haben häufig eine
städtebauliche Dimension. Sie wirken
prägend und verändernd auf ihr Umfeld.
In vielen Fällen ist es daher sinnvoll, in
konkurrierenden Verfahren unterschiedliche Entwurfslösungen erarbeiten zu
lassen. Dies können Wettbewerbe sein,
aber auch Parallelbeauftragungen
mehrerer Architekten. Es ist wichtig,
im Vorfeld solcher Verfahren Ziele und
Vorgaben festzulegen, Konsens dazu
bei den planenden Behörden und Projektentwicklern zu erreichen und im
Nachgang ihre Einhaltung zu prüfen.

Standortalternativen
kritisch prüfen

Die Erfahrung hat gezeigt, dass städtebaulich integrierte Einzelhandels­
standorte in urbaner Qualität und
Dichte vor allem dort realisiert werden,
wo die Alternative einer eingeschossigen Standardlösung mit großflächig
vorgelagertem Parkplatz nicht verfügbar ist. Der konsequenten Steuerung
von Einzelhandelsvorhaben auf geeignete Standorte kommt daher auch für
die Durchsetzung stadträumlicher
Qualitäten eine große Bedeutung zu.

Planungsinstrumente
nutzen

Das Planungs- und Baurecht enthält
ausreichend geeignete Ansatzpunkte,
um auf die städtebauliche Ausprägung
von Vorhaben Einfluss zu nehmen.
Zentral sind hierbei die Festsetzungen
in Bebauungsplänen. Um urbane, gemischt genutzte Geschäftsgebäude
und ihre städtebauliche Einbindung
umzusetzen, sollten insbesondere folgende Festsetzungsmöglichkeiten in
die Überlegungen einbezogen werden:
„„Festsetzung eines Kerngebiets mit
Einordnung von Wohnnutzungen
in Teilbereichen;
„„Festsetzung eines Sondergebiets,
das neben Einzelhandel weitere
Nutzungen umfasst, z.B. SO „Einzelhandel und Wohnen“ (wenn
zum Einzelhandel Regelungen erforderlich sind, die nur in einem
Sondergebiet möglich sind);
„„Festsetzungen zur vertikalen und/
oder horizontalen Gliederung von
Baugebieten, z.B. zur Sicherung
eines Wohnanteils in Kern- oder
Mischgebieten;

Dieser Bebauungsplan legt sich auf eine eingeschossige reine Einzelhandelsnutzung
mit großflächig vorgelagertem Parkplatz fest. Selbst an der Blockecke wird eine
mehrgeschossige Lösung ausgeschlossen.

16

„„Festsetzung von Baulinien bzw.
Baugrenzen, z.B. um eine Schließung des Straßenraums zu gewährleisten;
„„Festsetzung einer Mindestge schossigkeit in prägenden Teilbereichen;
„„Festsetzungen, die eine stadtverträgliche Lage und Anzahl von
Stellplätzen gewährleisten.
In einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan können weitergehende Festlegungen getroffen werden, z.B. mit
Bezug auf einen Anteil von Wohnungen oder anderen Nutzungen sowie
hinsichtlich einer städtebaulich angemessenen Kubatur.
Die Förderung und Sicherung der mit
der Bauleitplanung verfolgten Ziele
kann ergänzend durch städtebauliche
Verträge abgesichert werden (§ 11
Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Hier wird ein Sondergebiet festgesetzt, das im EG großflächigen Einzelhandel mit
Lieferzone und eingehausten Stellplätzen, in vier Obergeschossen eine Wohnnutzung
entlang der Blockränder zulässt.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

5. Realisierte Vorhaben
Anregungen für die Praxis

Im Ortsteilzentrum Buch wurden Einzelhandels­ und Dienstleistungsnutzungen, Praxen und Freizeiteinrichtungen
in mehrgeschossige, multifunktionale Geschäftsgebäude integriert.

Auf den folgenden Seiten werden 15
Vorhaben vorgestellt, die verdeutlichen
sollen, wie sich die städtebaulichen Ziele einer urbanen Dichte und Nutzungsmischung mit der Realisierung eines
Einzelhandelsprojekts nach heutigen
Anforderungen verbinden lassen. Die
Beispiele decken ein breites Spektrum
unterschiedlicher städtischer Situationen und Nutzungskonzepte ab:
� Nutzungsspektrum
Das Einzelhandelsspektrum reicht von
der Größenordnung eines Getränke-,
Drogerie- oder Biomarktes über Discounter und große Lebensmittelmärk-

te bis hin zum kleinen Ladenzentrum
und zum Umbau eines aufgegebenen
Kaufhauses. In den Obergeschossen
sind vor allem Wohnungen, Büros, Praxen sowie Gesundheits- und Fitnessangebote vertreten.
� Stadträumliches Umfeld
Eine Blockrand- oder Zeilenbebauung,
eine Großsiedlung, eine etablierte Einfamilienhaussiedlung oder ein mehrgeschossiges Neubaugebiet bieten jeweils spezifische Rahmenbedingungen
für die Integration einer multifunktio­
nalen Bebauung.

� Gebäudetypen
Die Beispiele umfassen sowohl die
Nachnutzung von Bestandsgebäuden
als auch Neubauten der letzten zwanzig Jahre mit zwei bis sieben Geschossen, frei stehend, im Blockrand oder
einen ganzen Baublock einnehmend.
� Stellplätze und Anlieferung
Neben integrierten ebenerdigen Parkplätzen sind auch Tiefgaragen, Parkgeschosse und Parkhäuser vertreten.
Die Anlieferung erfolgt meist von der
Straße aus oder über den Parkplatz, in
einigen Fällen auch über eine im Gebäudevolumen integrierte Lieferzone.

17

Charlottenburg­Wilmersdorf: Warnemünder Straße 8
Lebensmitteldiscounter und Ärztezentrum

Fertigstellung:

2010

Vornutzung:

Gewerbe, Baulücke

Umfeld:

2- bis 4-geschossige Blockrandbebauung um 1900 mit
späteren Ergänzungen

Einfügung:

Integriert, Blockecke

Lage:

Streulage

Erdgeschoss:

Discounter ca. 800 m2 Vkf

Obergeschoss:

Ärztezentrum

Freiflächen:

Extensiv begrüntes Dach über Teilen des EG

Stellplätze:

36 zugeordnete Stellplätze in TG

Anlieferung:

Von der Straße über Nebenzugang

Planungsrecht:

Baunutzungsplan

Grundstück:

1.850 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,6; GFZ ca. 1,0; 2 Geschosse

18

Das Geschäftsgebäude besetzt eine prominente
Blockecke in einem Vorstadtbereich mit einer überwie­
gend zwei­ bis viergeschossigen Altbebauung.
Im Obergeschoss findet ein Orthopädisches Zentrum
mit mehreren Arztpraxen und anderen Gesundheits­
dienstleistungen Platz.

Multifunktionale Geschäftsgebäude
Titel der Broschüre
| Realisierte
| Titel desVorhaben
Kapitels

Merkmale und Qualitäten
Der Neubau des Lebensmittel-Discounters fügt sich in seiner Dimensionierung in die heterogene Blockrand­
bebauung ein. Erd- und Obergeschoss
nehmen in Materialwahl und Gliederung aufeinander, weniger dagegen
auf die umliegenden Gebäude Bezug.
Die Markenzugehörigkeit wird nicht
durch das Gebäude, sondern durch die
üblichen Leuchtschriften vermittelt.
Der Eingangsbereich grenzt unmittelbar an die Gehwege. Durch die ein­
gezogene Ecke entsteht ein kleiner
überdachter Vorbereich, der neben den
Einkaufswagen Platz für einige witte­
rungsgeschützte Fahrradbügel bietet.
Der Markt ist aus dem Einzugsbereich
zu Fuß gut erreichbar. Ebenerdige
Stellplätze sind nicht vorhanden, Parkmöglichkeiten werden in der Tiefgarage angeboten.
Die Anlieferung erfolgt von der Straße
über einen unauffällig eingeordneten
Lieferzugang. Die Vorgartenzone entlang der Warnemünder Straße ist nicht
eingefriedet und mit niedrigen immergrünen Bodendeckern bepflanzt. Beund Entlüftung erfolgen über das
Dach, Flächen für die Abfallentsorgung
liegen innerhalb des Gebäudes.
Das Obergeschoss wird für Praxen und
andere Gesundheitsdienstleistungen
genutzt. Die beiden Eingänge sind unmittelbar von den Straßen aus zugänglich, die Treppenhäuser liegen an
den Gebäuderändern und greifen nicht
in die Einzelhandelsfläche ein.

Der Neubau nimmt die Baufluchten der Nachbarbebauung auf und vervollständigt das Blockgeviert. Der
Blockinnenbereich bleibt weitgehend frei. Der Verzicht auf ebenerdige Stellplätze erlaubte trotz begrenzter
Flächenverfügbarkeit die Ansiedlung eines Lebensmittel­Discounters.

Vorgarten, Erdgeschosszone und Lieferzugang stellen
immer eine gestalterische Herausforderung dar.

Der Neubau schließt unmittelbar an die vorhandene
Bebauung an.

Die eingezogene Blockecke bietet Platz für Einkaufs­
wagen und Fahrradbügel.

Anstelle von ebenerdigen Stellplätzen werden Kunden­
parkplätze in einer Tiefgarage angeboten.

Das Beispiel zeigt, wie sich auf einem
relativ kleinen Grundstück ein Dis­
counter der heute üblichen Größenord­
nung realisieren und in eine vorstädti­
sche Bebauung integrieren lässt. Die
Tiefgarage trägt entscheidend zur Flä­
cheneinsparung bei.

19

Steglitz­Zehlendorf, Schlachtensee: Breisgauer Straße 5–6
Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt,
Ärztehaus, Wohnungen, weiterer Einzelhandel

Fertigstellung:

2010/2014

Vornutzung:

Gärtnerei, Brache, Wohngebäude

Umfeld:

3- bis 4-geschossige Wohn- und Geschäftsgebäude

Einfügung:

Integriert in teiloffene Randbebauung

Lage:

Nahversorgungszentrum Breisgauer Straße

Erdgeschoss:

Bank, Einzelhandel, Dienstl., Drogeriemarkt ca. 500 m2 Vkf

1. OG:

Supermarkt ca. 1.800 m2 Vkf, weiterer Einzelhandel, Büros

2–3. OG:

Ärztezentrum, Wohnen

Freiflächen:

Begrünter Parkplatz und Vorzone,
kleine Aufenthaltsbereiche

Stellplätze:

Ca. 150 Kundenparkplätze, gemeinsam mit weiterem Ezh.

Anlieferung:

Lieferzone seitlich zur Parkplatzzufahrt

Planungsrecht:

Bebauungsplan

Grundstück:

Supermarkt 9.100 m2 + Drogeriemarkt 2.600 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,4; GFZ ca. 0,8; 1-4 Geschosse

20

Als Teil des Nahversorgungszentrums am S­Bahnhof
fügt sich der neue Einzelhandelsstandort in die vor­
städtische Bebauung ein. Die Dimension des Lebens­
mittelmarktes tritt zur Straße kaum in Erscheinung.

Merkmale und Qualitäten
Die Neubebauung des Standorts verbindet einen Lebensmittel-Vollversorger und einen Drogeriemarkt, die straßenseitig in zwei multifunktional genutzte viergeschossige Gebäude integriert sind, sowie den eingeschossigen
Ersatzbau für einen bestehenden Discounter auf dem rückwärtigen Grund­
stücksteil hinter einer Parkplatzzone.
Eine Besonderheit des Standorts ist
die leichte Hanglage. Der Lebensmittelmarkt wird vom höher gelegenen
Parkplatz her erreicht. Zur Straße hin
treten nur eine Bankfiliale und kleine
Einzelhandelsgeschäfte sowie das Ärzte­
zentrum in Erscheinung, das die drei
Obergeschosse einnimmt. Nur ein
Leuchtschild an der Parkplatzzufahrt
weist auf die Nutzungen im hinteren
Bereich hin. Dort sind weitere kleine
Betriebe dem Lebensmittelmarkt zum
Parkplatz hin vorgelagert. Die große
Breite des Gebäudes ist durch eine
mittlere Eingangszone so gegliedert,
dass in der Straßenperspektive der
Eindruck von zwei Einzelgebäuden in
den umgebungstypischen Dimensionen entsteht.

wickelt sich in die Tiefe des Grundstücks. Auch hier sind kleinere ergänzende Nutzungen seitlich sowie oberhalb
des Drogeriemarktes integriert. In den
oberen Geschossen befinden sich Büros und Wohnungen, die ebenfalls von
hinten erschlossen sind.
Der Standort befindet sich in guter
Lauflage auf dem Weg zum S-Bahnhof
und kann auf autofreien Wegen aus
mehreren Richtungen erreicht werden.
Eingangsnah gibt es eine kleine Verweilzone mit Sitzgelegenheiten. Straßen­

seitig bietet eine Vorzone Raum für
Fußgänger, Fahrräder und Bäume. Die
Straße wurde im Zusammenhang mit
dem Vorhaben um Baumpflanzungen
und eine Querungsstelle ergänzt
Über ein Bebauungsplanverfahren und
intensive Abstimmungen und Beratun­
gen ist es hier gelungen, dem Standort
ein qualitätvoll gestaltetes und auf
den Maßstab der Umgebung bezoge­
nes Gesicht zur Straße zu geben und
neben dem großflächigen Einzelhandel
in erheblichem Umfang weitere städti­
sche Nutzungen einzubinden.

Die Anlieferung erfolgt über die Parkplatzzufahrt am Nordrand des Gebäudes, wo sich auch die Zufahrt zur Tiefgarage sowie Entsorgungsflächen befinden.
Der Drogeriemarkt nimmt die Erdgeschosszone eines zweiten Einzelgebäudes ähnlicher Höhe ein und ent­

Der Einzelhandelsstandort ist über einen Fußweg auch
aus rückwärtig gelegenen Wohngebieten erreichbar.

Kleine Aufenthaltsbereiche bieten Gelegenheit zum
Ausruhen und Warten.

Über dem Drogeriemarkt orientieren sich Wohnungen,
Büros und weiterer Einzelhandel auf einen begrünten Hof.

21

Steglitz­Zehlendorf: Lausanner Straße 83
Discounter, Drogeriemarkt und Gesundheitsdienstleistungen

Das Nahversorgungszentrum an der Lausanner Straße
gruppiert sich um eine Parkplatzzone. Ein Discounter
und ein Drogeriemarkt nehmen im Obergeschoss zu­
sätzlich Gesundheitseinrichtungen und Büros auf.

Fertigstellung:

2004

Vornutzung:

Kasernengelände mit Sportanlage

Umfeld:

2- bis 3-geschossige Reihenhäuser,
weiterer Einzelhandel

Einfügung:

Zwei Teilobjekte eines Nahversorgungszentrums

Lage:

Nahversorgungszentrum

EG Gebäude 1:

Discounter 800 m2 Vkf, Apotheke, Autovermietung,

EG Gebäude 2:

Drogeriemarkt 580 m2 Vkf, Bäcker

Obergeschosse:

Ärztezentrum, Physiotherapie, Büros

Freiflächen:

Abstandsgrün mit Baum- und Gehölzpflanzungen

Stellplätze:

60 + 36 Stellplätze vor/neben/hinter den Gebäuden

Anlieferung:

Rückwärtig, Zufahrt über Parkplatz

Planungsrecht:

Baunutzungsplan

Grundstück:

Discounter ca. 5.400 m2 + Drogeriemarkt ca. 2800 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,3; GFZ ca. 0,6; 2 Geschosse

Merkmale und Qualitäten
Das kleine Nahversorgungszentrum am
Eingang des neuen Schweizer Viertels
zeichnet sich durch seine einheitliche
Gestaltung und aufeinander abgestimmte Materialwahl aus. Neben drei
zweigeschossigen Gebäuden umfasst
das Zentrum noch einen großen Lebens­
mittelmarkt und einen Biomarkt in
eingeschossiger Bauweise. „Markenzeichen“ des Zentrums sind auskragende Dächer über autofreien Vor­
zonen, die teils über Fahrgassen, teils
aber auch unmittelbar von der Straße
aus erreicht werden. Die Parkplätze
sind begrünt und in ein gestalterisches
Gesamtkonzept eingebunden.
Die zweigeschossige Anlage fügt sich
fast nahtlos in das neue Reihenhaus­
gebiet ein. Die Kombination von Ein­
zelhandel und Gesundheitseinrichtun­
gen ermöglicht es den Nutzern, ihre
Wege miteinander zu verbinden und
hilft somit, Verkehr zu vermeiden.
Die überdachte Vorzone des Drogeriemarktes orien­
tiert sich auf die Parkplatzzufahrt. Das Ärztezentrum
über dem Discounter hat einen separaten Zugang
direkt von der Straße.

22

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Treptow­Köpenick, Adlershof: Dörpfeldstraße 35
Drogeriemarkt, Wohnen, Büros

Mit den Neubau des Drogeriemarktes und eines
Lebensmittelmarktes mit Ärztezentrum erhielt der
Marktplatz von Adlershof geschlossene Raumkanten.

Fertigstellung:

2015

Vornutzung:

Platzfläche, Mahnmal, Gebrauchtwagenmarkt, Wohnhaus

Umfeld:

2 - bis 4-geschossige Blockrandbebauung

Einfügung:

Integriert, Randbebauung und Blockecke

Lage:

Ortsteilzentrum Dörpfeldstraße

Erdgeschoss:

Drogeriemarkt, ca. 600 m2 Vkf,

Obergeschoss:

Büro/Praxis, 10 Wohnungen

Freiflächen:

Restfläche hinter dem Parkplatz

Stellplätze:

11 Stellplätze hinter dem Gebäude

Anlieferung:

Rückwärtig über den Parkplatz

Planungsrecht:

§ 34 BauGB

Grundstück:

1.780 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,4; GFZ ca. 1,2; 5 Geschosse

Der Drogeriemarkt nimmt die Länge der Erdgeschosszone in Anspruch. Zugeklebte Schaufenster und eine geschlos­
sene Rückseite wurden dafür in Kauf genommen. In den oberen Geschossen wird eine gute Wohnqualität erreicht.

Merkmale und Qualitäten
Der Marktplatz bildet den Kern des
Ortsteilzentrums von Adlershof, das in
das Förderprogramm „Aktive Zentren“
aufgenommen wurde. Mit dem Neubau eines Lebensmittelmarktes am
Standort der früheren Kaufhalle sowie
einem Wohnungsbauvorhaben, das im
Erdgeschoss einen Drogeriemarkt aufnimmt, wurden erste Schritte zur Aufwertung dieses Zentrums getan.
Der Neubau nimmt die typische Höhenentwicklung in der Dörpfeldstraße und
die Baufluchten der umgebenden Straßen auf. Die Fassade zum Marktplatz
ist gut proportioniert und wird durch
einen mittigen Vorbau gegliedert. Das
oberste Geschoss ist zurückgestaffelt.
Der Eingang erfolgt direkt vom Gehweg.
Das Beispiel zeigt, wie sich auch auf
einer relativ beschränkten Grundstücks­
fläche ein größerer Einzelhandelsbe­
trieb zusammen mit einem Wohnungs­
bauvorhaben realisieren lässt und
einen wichtigen Beitrag zur Stärkung
eines örtlichen Zentrums leisten kann.

23

Pankow: Neumannstraße 75
Lebensmittelmarkt, Wohnen

Fertigstellung:

Ca. 1995

Vornutzung:

Kleingärten

Umfeld:

4- bis 5-geschossige Randbebauung, Schule,
Kleingärten

Einfügung:

Integriert in Blockrandbebauung

Zentrumslage:

Streulage

Erdgeschoss:

Lebensmittelmarkt, ca. 1.300 m2 Vkf, Backshop,
Blumenladen, Sonnenstudio

Obergeschosse:

5 Ebenen Wohnen

Freiflächen:

Dachterassen, Dachbegrünung, Spielplatz ebenerdig

Stellplätze:

30 Parkstände ebenerdig + TG für Wohnungen

Anlieferung:

Über den Parkplatz

Planungsrecht:

§ 34 BauGB

Grundstücksfläche:

5.250 m2

Maß der Nutzung:

GRZ 0,5, GFZ 1,4, 6 Geschosse

24

Die Kombination von großflächigem Einzelhandel und
Wohnen erfordert überlegte Lösungen für die Anord­
nung von Stellplätzen, Abfallcontainern, Lüftungsau­
lässen und Tiefgaragenzufahrten.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Merkmale und Qualitäten
Der in die Blockrandbebauung inte­
grierte „Kiezmarkt“ weist die Verkaufsfläche eines modernen Vollversorgers
auf. Vorgelagerte Läden und Dienstleistungen bringen Abwechslung ins
Straßenbild. Gestalterisch ist der Einzelhandel durch Materialwahl und Fas­
sadengliederung in das Gesamtgebäude integriert. Die Markenzugehörigkeit
ist eindeutig ablesbar, dominiert jedoch nicht den Gesamteindruck.
Der Lebensmittelmarkt orientiert sich
mit zwei Eingängen sowohl auf den
öffentlichen Straßenraum als auch auf
den seitlichen Parkplatz. Anlieferung,
Tiefgaragenzufahrt sowie Be- und
Entlüftungsanlagen und Flächen für
die Abfallentsorgung liegen im hinteren Grundstücksbereich in einiger Entfernung zu den Wohnungen.
Der Markt ist vorwiegend auf Kundschaft aus dem Einzugsbereich ausgerichtet und von dort auf kurzen Wegen
erreichbar. Die Stellplätze werden über
eine Gebäudedurchfahrt angefahren.
Die Wohnnutzung in den Obergeschossen hat eigene großzügige Eingangsfoyers zur Straße. Die Wohnungen unmittelbar über dem Einzelhandel
haben Dachterrassen, im Übrigen ist
die Dachfläche extensiv begrünt. Auf
dem rückwärtigen Teil des Grundstücks verbleibt Platz für abschirmende Gehölzstrukturen sowie für einen
kleinen Kinderspielplatz.

Der Neubau ergänzt den Blockrand. Die Dachfläche im Blockinnenbereich ist begrünt und wird teilweise für
Terrassen genutzt. 30 ebenerdige Stellplätze neben dem Markt sind über eine Durchfahrt zu erreichen.

Das Beispiel zeigt, wie sich bei sorgfäl­
tiger Planung und nicht zu kleinem
Grundstück auch ein großer Lebens­
mittelmarkt verträglich in eine Block­
randbebauung integrieren lässt. Die
gute Lage im Versorgungsbereich lässt
den Standort mit relativ wenigen Park­
plätzen auskommen, die hier sogar
ebenerdig möglich sind.

25

Spandau: Streitstraße 10–13 (Carossa­Quartier)
Supermarkt, Discounter, weiterer Einzelhandel,
Bildung, Dienstleistungen, Büros, Praxen...

Fertigstellung:

1937, Umbau zum Ortsteilzentrum 1998

Vornutzung:

Gewerbe, Polizei, Stadtbücherei, Asylbewerberunterkunft

Umfeld:

4-geschossige Randbebauung, Industriegelände,
Tankstelle

Einfügung:

Eigenständiger Baukomplex mit städtebaulicher Dominante

Lage:

Ortsteilzentrum

Erdgeschoss:

Lebensmittelmarkt 1.200 m2 Vkf, Discounter 700 m2 Vkf,
Textilien, Möbel, weiterer Einzelhandel

Obergeschosse:

5 Ebenen: Berufsbildungszentrum, Gesundheit, Büros...

Freiflächen:

Stellplatzbegrünung, darin kleinere Aufenthaltsflächen

Stellplätze:

Etwa 110 gemeinsam genutzte Parkstände ebenerdig

Anlieferung:

Überwiegend von der Rückseite der Gebäude

Planungsrecht:

Bebauungsplan (Kerngebiet)

Grundstück:

Ca. 20.000 m2 dem Einzelhandel zuzuordnen

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,5, GFZ ca. 2,5, 6 Geschosse

26

Das denkmalgeschützte Gebäude des früheren
Luftfahrtgerätewerks nimmt eine Vielzahl unter­
schiedlicher zentrentypischer Nutzungen auf.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Merkmale und Qualitäten
Mit der Entwicklung der Wasserstadt
Spandau entstand die Notwendigkeit,
das vorhandene Ladenzentrum im
Norden des Bezirks zu einem funktions­
fähigen Ortsteilzentrum zu ergänzen.
Das denkmalgeschützte Hauptgebäude des früheren Luftfahrtgerätewerks
bot hierfür geeignete Flächen. Als weitere Standortqualitäten konnten die
gute Sichtlage an der verkehrsreichen
Ausfallstraße, das geräumige Vorfeld
und der markante Uhrturm als Identifikationszeichen genutzt werden.

Schaufenster sind in den Rhythmus
der Fassaden eingebunden und auch
bei den Discountern nicht wie üblich
zugeklebt, sondern ermöglichen einen
Einblick in die Ladengeschäfte.
Anlieferung und Entsorgung erfolgen
teils über den Parkplatz, überwiegend
jedoch über rückwärtige Zufahrtsmöglichkeiten.

Das Carossa­Quartier ist ein gutes Bei­
spiel für die multifunktionale Nachnutzung eines Baudenkmals. Zugleich
konnte ein qualitätvoller Außenraum
gestaltet werden. Die unmittelbar be­
nachbarte spätere Erweiterung des
Ortsteilzentrums zeigt dagegen mit
ihrem Flächenverbrauch und ihrer Miss­
achtung der städtebaulichen Umgebung
die Schwächen großflächiger mono­
funktionaler Einzelhandelsstandorte.

Das U-förmige Hauptgebäude nimmt
einen Lebensmittel-Vollversorger, einen Discounter, einen Drogeriemarkt,
einen Textildiscounter, einen kleinen
Möbelmarkt sowie eine Bank, eine
Apotheke und weitere Ladengeschäfte
und -dienstleistungen auf. In den oberen Geschossen finden sich u.a. ein
berufliches Bildungszentrum, ein Jobcenter, eine Kindertagesstätte, weitere Bildungs-, Gesundheits- und Sozialeinrichtungen sowie Büros und Praxen.
Ein dreiseitig umbauter Vorplatz, der
durch eine Hecke gegenüber dem Straßenraum abgegrenzt ist, bietet Platz
für über 100 Stellplätze sowie für eine
begrünte Aufenthaltsfläche. Der Altbaumbestand wurde durch Neupflanzungen ergänzt. Vor den Ladenzugängen ist eine ansprechende Verweilzone
entstanden.

Für den größeren Lebensmittelmarkt wurde ein rück­
wärtiger Anbau hinzugefügt.

Benachbarter monofunktional und eingeschossig realisierter Verbrauchermarkt. Dieses Vorhaben im Ortsteil­
zentrum weist keinerlei Bezug zum Carossa­Quartier oder zur übrigen Umgebungsbebauung auf.

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Treptow­Köpenick, Friedrichshagen: Bölschestraße 35
Lebensmittelmarkt, Büros und Praxen

Bornholmer Straße 65/71 - Lidl

Der Lebensmittelmarkt liegt im Kernbereich einer
lebendigen Einkaufsstraße im Südosten Berlins. Die
städtebauliche Einbindung ist auf die Schauseite zu
Geoportal Berlin, PDF erstellt am 23.10.2015
dieser Straße fokussiert.

Merkmale und Qualitäten

Fertigstellung:

2011

Vornutzung:

Kaufhalle/Lebensmittelmarkt, Grünfläche

Umfeld:

2- bis 4-geschossige Blockrandbebauung um 1900,
Kirche, Marktplatz

Einfügung:

Einzelbaukörper, Blockecke als Schauseite gestaltet

Lage:

Ortsteilzentrum Friedrichshagen

Erdgeschoss:

Lebensmittelmarkt, ca. 2.000 m2 Vkf,

Obergeschoss:

Praxen, Büros

Freiflächen:

Keine

Stellplätze:

Ca. 95 Stellplätze neben und hinter dem Gebäude

Anlieferung:

Lieferzone seitlich neben der Kirche

Planungsrecht:

§34 BauGB

Grundstück:

Ca. 7.950 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,4; GFZ ca. 0,7; 1/3 Geschosse

28

Der Standort der früheren Kaufhalle
bot Platz für eine Seniorenwohnan­
lage und einen Lebensmittelmarkt mit
Büros und Praxen in zwei oberen Geschossen. Der Großfläche vorgelagerte
kleinere Einzelhandelsgeschäfte sowie
die Gliederung in drei unterschiedlich
hohe Teilbaukörper tragen der kleinteiligen Bebauungs- und Nutzungsstruktur des historischen Ortsteilzen­
trums Rechnung.
Der Eingang erfolgt über ein kleines
Café direkt von der Straße. Die Größe
des Marktes bildet sich in der Straßenansicht nicht ab, dominiert jedoch den
Eingangsbereich der Senioreneinrichtung und mit dem weitläufigen Parkplatzareal auch die rückwärtig angrenzende Einzelhausbebauung.
Das Vorhaben fügt sich trotz seines
Umfangs in den städtebaulich sensiblen
Kontext der Bölschestraße ein. Durch
horizontale und vertikale Nutzungs­
mischung wird die Funktion des Zent­
rums gestärkt und zugleich der Flä­
chenverbrauch begrenzt.

Multifunktionale Geschäftsgebäude
Titel der Broschüre
| Realisierte
| Titel desVorhaben
Kapitels

Friedrichshain­Kreuzberg: Bergmannstraße 5­7
Supermarkt, Discounter, Gesundheitszentrum

Bornholmer Straße 65/71 - Lidl

Das Wohn­ und Geschäftsgebäude schließt eine Lücke
in der lebhaften Einkaufsstraße. Zwei Lebensmittel­
märkte ordnen sich straßenseitig ein. Darüber bietet
Geoportal
Berlin, PDF
erstellt am 23.10.2015
ein erhöhter Innenhof Raum für
weitere
Nutzungen.

Merkmale und Qualitäten

Fertigstellung:

2008

Vornutzung:

Baulücke, Umspannwerk

Umfeld:

5-geschossige dichte Blockbebauung mit mehreren Höfen

Einfügung:

Blockrandschließung, mehrere Höfe

Lage:

Stadtteilzentrum Mehringdamm

Erdgeschoss:

Supermarkt, 1.500 m2 Vkf, Discounter 700 m2 Vkf

Obergeschoss:

Gesundheitszentrum, Praxen, Sprachschule, Sportstudio,
Büros

Freiflächen:

Befestigte Innenhöfe über den EG-Nutzungen,
tlw. Dachbegrünungen

Stellplätze:

Tiefgarage

Anlieferung:

Straßenseitige Lieferbucht sowie über Tiefgarage

Planungsrecht:

Baunutzungsplan

Grundstück:

Ca. 6.550 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,8; GFZ ca. 2,4; 2-6 Geschosse

Die Gliederung des sechsgeschossigen
Neubaus und seine Traufhöhe nehmen
die Dimensionen der benachbarten
gründerzeitlichen Altbauten auf. Im
Erdgeschoss entwickeln sich zwei Lebensmittelmärkte der heute üblichen
Größenordnung in die Tiefe des Grundstücks. Straßenseitig fügen sie sich in
die Abfolge kleinteiliger Läden ein.
Die Dachfläche über den Einzelhandels­
märkten ist als Aufenthalts- und Erschließungsfläche für die Hofbebauung
gestaltet. Neben kleinen Ladengeschäf­
ten, Dienstleistungen und Gastrono­
miebetrieben befinden sich dort die
Zugänge zu den Praxen und Büros in
den Obergeschossen. Ein großzügig
inszenierter Eingangsbereich vermittelt über Rolltreppen den direkten Zugang von der Straße.
Das Beispiel zeigt, wie sich unter den
Bedingungen einer hochverdichteten
urbanen Innenstadtlage großflächiger
Einzelhandel mit ergänzenden Nutzun­
gen kombinieren und in eine prägende
Bestandsbebauung integrieren lässt.

29

Pankow, Niederschönhausen: Hermann­Hesse­Straße 4
Biomarkt, Gesundheitseinrichtungen

Fertigstellung:

2011

Vornutzung:

Autohandel, Gewerbe, Garagen, Freiflächen

Umfeld:

Überwiegend 4-geschossige Randbebauung und
Wohnzeilen, weiterer Einzelhandel, dörfliche Strukturen

Einfügung:

Ergänzung des Blockrandes

Lage:

Nahversorgungszentrum

Erdgeschoss:

Biomarkt mit Backshop, ca. 400 m2 Vkf

Obergeschosse:

4 Ebenen Gesundheitseinrichtungen, Fitnessstudio

Freiflächen:

Begrünter Hofbereich, über Außentreppe erreichbar.

Stellplätze:

Ca. 100 Stellplätze ebenerdig, nicht zugeordnet

Anlieferung:

Von der Straße

Planungsrecht:

§ 34 BauGB

Grundstück:

Ca. 1.200 m2

Maß der Nutzung:

GRZ 0,5; GFZ 2,4; 5 Geschosse

30

Der nur punktuell vorhandene Blockrand wird durch
den Neubau des Geschäftshauses ergänzt, aber nicht
geschlossen, so dass die weiteren Grundstücksnutzun­
gen von der Straße aus einsehbar sind.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Merkmale und Qualitäten
Der Standort umfasst mehrere Nutzungseinheiten, die sich um eine
gemeinsame Stellplatzanlage gruppieren. Magnetbetrieb ist ein Lebensmittel-Vollversorger in eingeschossiger
Typenbauweise. Ein fünfgeschossiges
Ärztezentrum mit integriertem Biomarkt sowie kleinere ein- und zweigeschossige Baukörper mit einem Drogeriemarkt, Gastronomie und weiteren
Nutzungseinheiten ergänzen die Straßenrandbebauung und fassen den
Parkplatz seitlich ein. Der im hinteren
Grundstücksteil gelegene Magnet­
betrieb ist von der Straße aus sichtbar,
ohne das Straßenbild zu dominieren.
Der Biomarkt fügt sich mit seiner branchentypischen Verkaufsflächengröße
funktional und gestalterisch in die
Erdgeschosszone des Ärztezentrums
ein. Mit dem integrierten Backshop
und einer - allerdings zugeklebten Schaufensterfront gibt er dem Standort zur Straße hin ein Gesicht. Eine
schmale private Vorzone bietet Platz
für einige Fahrradbügel.
Die seitlichen und rückwärtigen Nutzungen sind über separate Fußwege
erschlossen, die gegenüber den Stellplätzen durch niedrige Hecken abgeschirmt sind. Das Einzelhandelszen­
trum ist auch zu Fuß, mit dem Rad und
mit öffentlichen Verkehrsmitteln aus
den Wohngebieten von Niederschönhausen gut erreichbar.

Während das Ärztehaus mit Biomarkt im Erdgeschoss die Straßenrandbebauung ergänzt, gruppieren sich ein
Lebensmittelmarkt und weitere Nutzungen ein­ bzw. zweigeschossig um einen vorgelagerten Parkplatz.

Der Neubau ergänzt den Blockrand
ohne ihn vollständig zu schließen.
Durch Zusammenfassung mehrerer
städtebaulich und funktional aufein­
ander bezogener Nutzungseinheiten
zu einem Gesamtstandort, eine zumin­
dest straßenseitige Mehrgeschossig­
keit und eine gemeinsame Stellplatz­
anlage konnte der Flächenbedarf im
Vergleich zu konventionellen Stand­
ortkombinationen reduziert werden.

31

Pankow, Prenzlauer Berg: Bornholmer Straße 65
Discounter und Wohnen

Der Lebenmittel­Discounter mit aufgesetzten Atrium­
häusern liegt auf der Fläche der früheren Grenzkon­
trollstelle Bornholmer Straße im Vorfeld der dichten
gründerzeitlichen Bebauung des Prenzlauer Bergs.

Merkmale und Qualitäten
Der Neubau des Lebensmittel-Discounters setzt sich als niedriger Solitär gegenüber der gebietsprägenden Alt­
bebauung deutlich ab. An seiner
Ostseite ist eine höhere Anschluss­
bebauung vorgesehen. Die zurückgesetzten Wohnzeilen auf dem Dach nehmen sich in der Außenansicht zurück.

Fertigstellung:

2012

Vornutzung:

Ehemalige Grenzkontrollstelle, versiegelte Brache

Umfeld:

5-geschossige dichte Blockbebauung um
1.900 Brachflächen, Kleingärten

Einfügung:

Frei stehend der höheren Altbebauung vorgelagert

Lage:

Streulage

Erdgeschoss:

Discounter ca. 800 m2 Vkf

Obergeschoss:

Acht Wohneinheiten in Form von Atriumhäusern

Freiflächen:

Dachterrassen und Atrien, Dachbegrünung

Stellplätze:

80 Stellplätze neben dem Markt

Anlieferung:

Über den Parkplatz

Planungsrecht:

§ 34 BauGB

Grundstück:

Ca. 6.400 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,25; GFZ ca. 0,45; 2 Geschosse

32

Der Markt liegt am Rand eines dicht
bebauten Einzugsbereichs. Der Eingang liegt diesem abgewandt unmittelbar an der Bornholmer Straße. Eine
Arkadenzone bietet dort Platz für Einkaufswagen und Fahrradbügel. Der
Parkplatz seitlich neben dem Markt ist
nicht begrünt. In einer Randzone wurden einige Altbäume erhalten. Der Zugang zu den Wohnungen erfolgt über
die verbreiterte Fahrgasse des Parkplatzes, ebenso die Anlieferung und
Entsorgung.
Der Standort hat eine kontroverse Vor­
geschichte, sein Potenzial wird nicht aus­
geschöpft, der geschaffene Wohnraum
ist wenig kostengünstig. Das Beispiel
kann jedoch für besser geeignete Lagen
die Anregung geben, auch unkonven­
tionelle Lösungen in Betracht zu ziehen.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Lichtenberg: Anton­Saefkow­Platz 8
Nachnutzung eines Kaufhauses durch Einzelhandel und Wohnen

Der umgenutzte Kaufhausstandort inmitten der
Großsiedlung grenzt im Norden an die neu gestaltete
Anton­Saefkow­Promenade, im Osten an den Fenn­
pfuhlpark.

Fertigstellung:

1985, Umbau 2012

Vornutzung:

Kaufhaus

Umfeld:

Großsiedlung, 11 bis 18 Geschosse, Fennfuhlpark

Einfügung:

Großsiedlungstypischer Einzelbaukörper

Lage:

Ortsteilzentrum Anton-Saefkow-Platz

Erdgeschoss:

Discounter, Drogeriemarkt, weiterer Einzelhandel

Obergeschosse:

85 Mietwohnungen, Kellerersatzräume

Freiflächen:

Stadtplatz, Parkanlage, keine privaten Freiflächen

Stellplätze:

Ca. 200 Parkstände ebenerdig, Mehrfachnutzung

Anlieferung:

Laderampe Discounter seitlich, sonst über den Parkplatz

Planungsrecht:

§ 34 BauGB

Grundstück:

16.250 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,3; GFZ ca. 1,1; 4 Geschosse

BA Lichtenberg/ WERKSTADT

Die Einzelhandelsmärkte orientieren sich mit ihrer Schmalseite auf den Parkplatz.
Teilweise sind kleinere Nutzungseinheiten vorgelagert.

Merkmale und Qualitäten
Das 2007 aufgegebene Kaufhaus wurde vollständig entkernt und im Erd­
geschoss für Einzelhandel, u.a. für einen Discounter mit rund 900 m2
Verkaufsfläche, in den Obergeschossen für Wohnungen neu ausgebaut.
Das Zentrum umfasst außerdem in einem Nachbargebäude einen Lebensmittel-Vollversorger. Der Parkplatz wird
gemeinsam genutzt.
Die überwiegend 55-60 m2 großen
Wohnungen sind einseitig nach außen
orientiert und weisen, bedingt durch
die Vornutzung, eine Deckenhöhe von
über 4 m auf. Die Fassadenverkleidun­
gen mit Aluminium-Paneelen wurden
erhalten, anstelle der früheren Fenster­
bänder zurückgesetzte Loggien eingefügt. Das unbelichtete Gebäudeinnere
wird für Abstellräume genutzt.
Durch eine private Grundstücksent­
wicklung wurde hier ein wichtiger Bei­
trag zur Wiederbelebung des Zentrums
geleistet und zugleich ein Angebot an
kleinen Mietwohnungen geschaffen,
die zunehmend nachgefragt sind.

33

Neukölln: Karl­Marx­Straße 92–98
Multifunktionale Nachnutzung eines Kaufhauses

Das frühere Hertie­Kaufhaus wurde 2008 vollständig
entkernt und nimmt heute eine Mischung aus Einzel­
handel und weiteren Zentrumsnutzungen auf.

Fertigstellung:

1953, Umbau/Neueröffnung 2009

Vornutzung:

Kaufhaus

Umfeld:

5- bis 6-geschossige Straßenrandbauung Einzelhandel,
Büros, Dienstleistungen, Wohnen

Einfügung:

Integriert in Blockrandbebauung

Lage:

Hauptzentrum

UG, EG,
1. u. 2. OG:

Einzelhandel, 12.600 Vkf.; u.a. Lebensmittelmarkt,
Discounter, Drogeriemarkt, Textilien …

3.–5. OG:

Sportstudio, Lager, Ärztezentrum

Freiflächen:

Keine

Stellplätze:

360 Parkstände in Parkhaus Rollbergstraße

Anlieferung:

Liefergasse hinter dem Gebäude

Planungsrecht:

Baunutzungsplan

Grundstücksfläche:

Ca. 6.000 m2 + 2.700 m2 Parkhaus

Maß der Nutzung:

GRZ 0,9, GFZ 5,1, 6 Geschosse

34

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Merkmale und Qualitäten
Durch die Aufgabe des früheren HertieKaufhauses war eine empfindliche
Lücke im Kern des Hauptzentrums
Karl-Marx-Straße entstanden. Nach
Eigentümerwechsel wurde die Immobilie durch ein Konsortium von drei
Einzelhandelsentwicklern entkernt und
nach einem neuen Nutzungskonzept
umgebaut.
Die 100 m lange Kaufhausfront wurde
in sechs Ladeneinheiten mit Größen
zwischen 530 m² und 2.400 m² im
Erd- und Obergeschoss aufgeteilt. Die
Mieter sind überregional eingeführte
Einzelhandelsketten und Filialisten
(u.a. Bekleidung, Drogeriewaren,
Lebensmittel).
Im Unterschied zu einem Shopping
Center gibt es keine interne Mall, sondern sämtliche Geschäfte haben
einen eigenen Eingang sowie Schaufenster zur Straße. Auch ein Lebensmittel-Vollversorger und ein Discounter im Untergeschoss sind über
Rolltreppen direkt von der Straße aus
erreichbar.
Die Flächen oberhalb des Einzel­
handels werden u.a. durch ein groß­
flächiges Sportstudio genutzt, schlecht
belichtete Teilflächen durch einen
Anbieter von Lagerräumen für Privatnutzer.

Das ehemalige Kaufhausgebäude liegt im Kern des Hauptzentrums unmittelbar an der Karl­Marx­Straße.
Durch Umbau und Nachnutzungen wurde die Kontinuität der Geschäftsstraße wiederhergestellt.

Das vorhandene Parkhaus an der Rollbergstraße wurde abgerissen und neu
gebaut. Zwischen Geschäftshaus und
Parkgarage verbindet eine Anliefergasse die beiden Querstraßen.
Das Projekt ist ein wichtiger Baustein
zur Stabilisierung des Hauptzentrums
Karl­Marx­Straße, das in das Förder­
programm „Aktive Zentren“ aufge­
nommen wurde. Gegenüber dem meist
introvertiert organisierten Bautypus
„Shoppingcenter“ überzeugt dieses Ge­
schäftsgebäude durch die Orientierung
der Ladeneingänge und Schaufenster
auf den öffentlichen Raum.

35

Frankfurt am Main: Europaallee 118
Lebensmittelmarkt, Wohnen

Fertigstellung:

2014

Vornutzung:

Güterbahnhof

Umfeld:

5- bis 6-geschossige Neubaublöcke, tlw. Unterlagerung
durch Einzelhandel (u.a. Drogeriemarkt)

Einfügung:

Das Vorhaben nimmt einen gesamten Baublock ein

Lage:

Nahversorgungszentrum in Entwicklung

Erdgeschoss:

Lebensmittelmarkt, ca. 2.100 m2 Vkf, Bäckerei/Café,

Obergeschosse:

5–6 Ebenen Wohnen

Freiflächen:

Begrünte Aufenthaltsflächen über EG, keine ebeneerdigen
Freiflächen, Grünanlagen gegenüber

Stellplätze:

Tiefgarage, 84 Parkstände

Anlieferung:

Im Gebäude, Zufahrt über Querstraße

Planungsrecht:

Bebauungsplan

Grundstück:

4.500 m2

Maß der Nutzung:

GRZ 0,9, GFZ ca. 5,0, 6-7 Geschosse

36

Der Lebensmittelmarkt nimmt mit Lieferzone und
Stellplätzen das Sockelgeschoss vollständig ein,
das sich von den Wohngeschossen deutlich absetzt.
Der Eingang ist auf den Europagarten ausgerichtet.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

Der Verbrauchermarkt umfasst einen
35x130 m großen Baublock im neuen
Europaviertel Frankfurts und fügt sich in
dessen städtebauliches Konzept ein.
Eingang und Café öffnen sich mit
Außengastronomie und Warenpräsentation zum autofreien Vorplatz. Der
Einzelhandel setzt sich durch einen
dunklen Klinkersockel von den Wohngeschossen ab. Die langen Blockseiten
sind im Erdgeschoss weitgehend geschlossen und lediglich durch Außen­
treppen, Rücksprünge und Eingangszonen gegliedert.

Dachgärten über dem Einzelhandel
sind als Aufenthaltsflächen mit Blick
auf die Frankfurter Skyline gestaltet
und stehen allen Bewohnern zur Verfügung.
In dem Projekt ist es gelungen, Woh­
nen und großflächigen Einzelhandel in
einem Neuvorhaben qualitätvoll zu
vereinen. Es zeigt aber auch, dass eine
weitgehend fensterlose Erdgeschoss­
zone an exponierten Straßenseiten
vermieden werden sollte.

© Stadtplan.Frankfurt.de

Merkmale und Qualitäten

Das nahezu vollständig geschlossene Erdgeschoss wird auf einer Längsseite durch Treppen zu den Freiflächen auf
dem Dach gegliedert.

Der Markt ist auf die Kundschaft aus
dem hochverdichteten Neubaugebiet
ausgerichtet und von dort auf kurzen
Wegen erreichbar. Die eher wenigen
Stellplätze werden - ebenso wie die
Lieferzone - über eine Einfahrt von der
Gebäuderückseite (Querstraße) erreicht. Im öffentlichen Raum gibt es
kaum Parkmöglichkeiten.
Die Wohnnutzung in den Obergeschossen hat großzügige Eingangsfoyers an der Europaallee. Drei kleine

Die Gebäudeseite zur Europaallee wirkt wegen der­
durch den Einzelhandel geforderten Fensterlosigkeit
trotz sorgfältiger Gestaltung eher abweisend, ebenso
die Anlieferzone auf der Rückseite.

37

© OpenStreetMap

Freiburg, Rieselfeld: Maxim­Gorkij­Allee 21
Supermarkt und Wohnen

Der Lebenmittelmarkt im Kern des neuen Stadtteils ist
in die Blockbebauung integriert. Sein Dach wird für
wohnungsbezogene Freiflächen genutzt, die Liefer­
zone ist eingehaust, mit einer diagonal eingeordneten
rückwärtigen Zufahrt (unten rechts).

Merkmale und Qualitäten
Das „Rieselfeld“ ist ein neu entwickelter Stadtteil Freiburgs mit rund 10.000
Einwohnern. Ein Wohn- und Geschäftsgebäude schließt die die letzte Lücke an
der zentralen Rieselfeldallee und ergänzt die Nahversorgung um einen bisher nicht vorhandenen Vollversorger.

Fertigstellung:

2013

Vornutzung:

Landwirtschaft, dann Brache

Umfeld:

Überwiegend 4- bis 5-geschossige Wohnblocks, tlw. mit
zentrentypischen Nutzungen im EG; Reihenhauszeilen

Einfügung:

Blockrand, wie umgebende Baublöcke

Lage:

Im Nahversorgungszentrum des neuen Stadteils

Erdgeschoss:

Supermarkt ca. 1.400 m2 Vkf, Anlieferzone, Stellplätze

Obergeschosse:

57 Mietwohnungen unterschiedlicher Größe

Freiflächen:

Terrassen und Aufenthaltsflächen auf dem Dach

Stellplätze:

75 Stellplätze in EG und TG, tlw. Mehrfachnutzung

Anlieferung:

Eingehaust im Erdgeschoss

Planungsrecht:

Bebauungsplan

Grundstück:

Ca. 6.200 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,9; GFZ ca. 2,7; 5 Geschosse

38

Der Lebensmittelmarkt nimmt etwa
zwei Drittel eines Baublocks ein. Ein
zurückgesetzter Eingangsbereich betont die Blockecke zur Straßenbahnhaltestelle. Eine zweite Blockecke wird
diagonal vom Anlieferbereich gequert,
der durch Tore abgeschlossen ist. Das
Problem fensterloser Außenseiten ist
teils durch Arkaden, teils durch vorgelagerte Wohnräume und Ladenlokale
gelöst; zugeklebte Schaufenster wurden jedoch nicht ganz vermieden. Das
Dach wird für wohnungsbezogene
Freiflächen genutzt.
Das bei Anwohnern zunächst umstrit­
tene Projekt war Gegenstand differen­
zierter Regelungen im Bebauungsplan
(siehe Seite 14) und in einem städte­
baulichen Vertrag. Diese bezogen sich
u.a. auf die Einhausung von Anlieferzo­
ne und Einstellplätzen, auf Lieferzeiten
und ­wege sowie die Dachbegrünung.

Multifunktionale Geschäftsgebäude | Realisierte Vorhaben

©OpenStreetMap

Hamburg: Alsterdorfer Markt
Supermarkt, Discounter, Ärztezentrum

Foto: Achim Tack

Der Neubau bildet zusammen mit umgenutzten ehe­
maligen Anstaltsgebäuden ein kleines Nahversor­
gungszentrum. Der eingeschlosene Stadtplatz wird
auch für Märkte und Veranstaltungen genutzt.

Vornutzung:

Teil eines Krankenhauskomplexes

Umfeld:

Für Handel, Dienstleistungen und Büros umgenutzte
Gebäude des Krankenhauses

Einfügung:

Ergänzung des Ensembles zu einem Stadtplatz

Zentrumslage:

Nahversorgungszentrum

Erdgeschoss:

Lebensmittlmarkt, Discounter, Backshop

Obergeschosse:

Ärztezentrum

Freiflächen:

Stadtplatz mit Wochenmarkt, begrünte Dächer über EG

Stellplätze:

Etwa 80 ebenerdige Stellplätze + TG, Mehrfachnutzung

Anlieferung:

Über den Stadtplatz

Planungsrecht:

Baustufenplan 1955/60

Grundstück:

Ca. 4.000 m2

Maß der Nutzung:

GRZ ca. 0,7; GFZ ca. 1,8; 3-4 Geschosse

Der neue „Alsterdorfer Markt“ auf früherem Anstaltsgelände ergänzt die
wohnungsnahe Versorgung im Stadtteil
mit dem Neubau eines Ärztehauses, das
im Erdgeschoss einen Supermarkt und
einen Discounter aufnimmt.
Die beiden Nutzungsschichten sind in
Gestaltung und Materialwahl deutlich
voneinander abgesetzt. Die Gliederung
der Obergeschosse in drei Teilbaukörper
überspielt die erhebliche Gebäudelänge. Eine transparent überdachte Vorzone bietet Witterungsschutz und Platz
für Fahrräder und Einkaufswagen. Der
vorgelagerte Stadtplatz ist den Fußgängern vorbehalten, die Stellplätze liegen
außerhalb.

Foto: Bezirksamt Hamburg-Nord, Fachamt Stadt- und
Landschaftsplanung

Ergänzungsbau Einzelhandel/Büros 2004

Foto: Achim Tack

Fertigstellung:

Merkmale und Qualitäten

Bei der planungsrechtlichen Bewer­
tung von großflächigen Einzelhandels­
vorhaben sind in Hamburg auch städte­
bauliche Anforderungen maßgeblich,
u.a. die städtebauliche Dichte, die Ge­
staltung und Dimensionierung von
Stellplatzanlagen, die Fassadengestal­
tung und die Ausrichtung der Eingänge.
Nahversorgungsmarkt und Discounter im Ärztehaus
werden auf der gegenüberliegenden Platzseite durch
einen Drogeriemarkt sowie weiteren Einzelhandel,
Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt.

39

Impressum

Quellen

Herausgeber

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt:
Stadtentwicklungsplan Zentren 3,
Berlin 2011

Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Kommunikation
Am Köllnischen Park 3
10179 Berlin
www.stadtentwicklung.berlin.de

Inhalte und Bearbeitung

Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung I
Stadt- und Freiraumplanung
Referat I A
Stadtentwicklungsplanung
Jens Nyhues
Elke Plate
Thorsten Tonndorf

in Zusammenarbeit mit

Büro für Städtebau und Stadtforschung
Spath + Nagel, Berlin

Abbildungen und Fotos

Soweit nicht anders gekennzeichnet:
Luftbilder: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt
Übrige: Spath + Nagel

Layout

Petra Dreßler, Berlin

Berlin, Juni 2016

40

Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen
für das Land Berlin (AV Einzelhandel)
Amtsblatt Berlin 2014, S. 1334
Ausführungsvorschriften zum Aufbau
und Inhalt bezirklicher Zentren- und
Einzelhandelskonzepte
(AV Zentrenkonzepte)
Amtsblatt Berlin 2015, S. 2573

Weiterführende Literatur
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
(BBR) (Hrsg.):
Innovationen für Innenstädte Nachnutzung leerstehender Großstrukturen
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/
Veroeffentlichungen/Sonderveroeffentlichungen/2015/InnovationenInnenstaedte.html;jsessionid=4BC3623
C4D88ACBF2377B9788A6D336A.
live2051?nn=395966
Frehn, Michael:
Verkehrsaufkommen von Discountern
und Nahversorgern.
In: Berichte des Arbeitskreises
Geographische Handelsforschung 19
(7/2006)

Kunsmann, Jeanette:
Supermacht Supermarkt.
In: BaunetzWoche 298 (11/2012)
http://www.baunetz.de/
baunetzwoche/ baunetzwoche_
ausgabe_3019973.html
Landesinitiative StadtBauKultur NRW
(Hrsg.), Junker, Rolf u.a.:
Neueröffnung nach Umbau – Konzepte
zum Umbau von Warenhäusern und
Einkaufscentern. Düsseldorf 2020
http://www.stadtbaukultur-nrw.de/
publikationen/studien-dokumentationen/neueroeffnung/
Stippich, Matthias:
Discount City - Geschichte und Zukunft der Stadt des Einzelhandels.
Karlsruhe 2014
Uttke, Angela:
Lebensmitteldiscounter und Supermärkte – Anforderungen an ihre Gestaltung und ihr räumliches Umfeld.
Dortmund 2008.
http://www.dortmund.de/media/p/
stadtplanungs_und_bauordnungsamt/stadtplanung_bauordnung_
downloads/stadtplanung_1/Lebensmitteldiscounter_und_Supermaerkte.
pdf
Uttke, Angela:
Supermärkte und Lebensmittel­
discounter – Wege der städtebau­
lichen Qualifizierung.
Dortmund 2009.

Einzelhandelsimmobilien – insbesondere Lebensmittelmärkte – werden oftmals in der Form
eingeschossiger Typenbauten mit ebenerdigen Parkplätzen errichtet, weil dies für die Pro­
jektentwicklung und den Betrieb in der Regel einfacher und kostengünstiger erscheint. Mit
dieser Bauweise gehen jedoch Potenziale für neuen Wohnraum oder andere Nutzungen
verloren. Je nach städtebaulichem Kontext und Objektgröße können bei mehrgeschossiger
Bauweise über einem typischen Lebensmittelmarkt etwa 50 bis 100 Wohnungen geschaf­
fen werden.
Angesichts des Wohnraumbedarfs und günstiger immobilienwirtschaftlicher Rahmenbe­
dingungen sollen mehrgeschossige, multifunktional genutzte Geschäftsgebäude künftig
einen höheren Stellenwert einnehmen als bisher. Von einer Projektentwicklung in urbaner
Dichte und Mischung gehen regelmäßig auch wichtige Impulse für den jeweiligen Standort
bzw. die Geschäftsstraßen Berlins aus.
In der vorliegenden Broschüre werden neben den Potenzialen die Anforderungen an multi­
funktionale Geschäftsgebäude aus Sicht der unterschiedlichen Akteure zusammengestellt.
Außerdem werden in Kürze die Handlungs­ bzw. Steuerungsmöglichkeiten erläutert, die
der Stadtplanung zur Verfügung stehen. Nicht zuletzt stellt die Broschüre 15 gute Beispiele
von Einzelhandelsprojekten in urbaner Dichte und Mischung vor, die als Anregung für wei­
tere Projekte dieser Art genutzt werden können.
Die Broschüre richtet sich an die Akteure der Stadtplanung sowie ergänzend an Handelsun­
ternehmen und die Immobilienwirtschaft.
        
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