Path:
Periodical volume

Full text: Immobilienmarktbericht Berlin ... Issue 2015/2016

Geoinformation

Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016
Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in Berlin

Impressum
Herausgeber
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Geoinformation
- Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz 1
10707 Berlin
www.berlin.de/gutachterausschuss
Inhalte und Bearbeitung
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in Berlin
Redaktion
Petra Bautsch, Susanne Düwel, Axel Kluge
Druckaufbereitung und Vertrieb
Kulturbuch-Verlag
www.kulturbuch-verlag.de

Berlin, Juli 2016

Titelfoto:
Blick auf die City West
(von links nach rechts: Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche,
„Upper-West“, „Zoofenster“, „Bikini-Haus“)
Axel Kluge, Juni 2016

Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016
Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in Berlin

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Inhaltsverzeichnis
1.	Vorwort. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 6
2.	
Der Immobilienmarkt Berlin 2015 im Überblick. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 7
2.1	Umsatzzahlen.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 7
2.2	
Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2015 im Überblick . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 8
2.3	
Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 9
3.	
Gutachterausschuss und Markttransparenz. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 11
3.1	
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geschäftsstelle. .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 11
3.1.1	
Aufgaben und Tätigkeiten. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 11
3.1.2	
Rechtliche Grundlagen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12
3.1.3	
Die Kaufpreissammlung .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12
3.2	
Markttransparenz durch Informationen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 14
3.2.1	
Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Immobilienmarkt .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 14
3.2.2	
GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15
3.2.3	Bodenrichtwerte .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15
3.2.4	
Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 16
3.2.5	
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 17
4.	
4.1	
4.2	
4.3	

Allgemeine Rahmendaten . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20
Berlin im Überblick. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20
Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 24
Die stadträumlichen Wohnlagen . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 25

5.	
Preisentwicklung 2015. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 27
5.1	Bauland.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 27
5.1.1	
Individueller Wohnungsbau – 0ffene Bauweise .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 27
5.1.2	
Wohngebiete – Geschlossene Bauweise.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 31
5.1.3	
Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 34
5.1.4	Gewerbebauland. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 36
5.1.5	
Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 38
5.2	
Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 38
5.2.1	
Bauerwartungsland und Rohbauland .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 38
5.2.2	
Gemeinbedarfsflächen (GB). .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 39
5.3	
Marktfähiges Nichtbauland. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 39
5.3.1	
Land- und forstwirtschaftliche Flächen (LW und F) .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 39
5.3.1.1	 Land- und forstwirtschaftliche Flächen . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 39
5.3.1.2	 Begünstigtes Agrarland. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 40
5.3.2	
Sonstige Flächen (SF). .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 40
5.4	
Bebaute Grundstücke . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 42
5.4.1	Renditegrundstücke . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 42
5.4.1.1	 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil).  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 44
5.4.1.2	 Wohn- und Geschäftshäuser. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 45
5.4.1.3	 Büro- und Geschäftsimmobilien.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 46
5.4.2	
Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 47
5.4.2.1	 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 50
5.4.2.2	Doppelhaushälften .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 52
5.4.2.3	Einfamilienreihenhäuser. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 54
5.4.2.4	Townhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
5.4.2.5	 Villen- und Landhäuser .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 56
5.5	
Wohnungs- und Teileigentum (WE). .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 57
5.5.1	
Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 61
5.5.1.1	 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 61
5.5.1.2	 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 61
5.5.2	
Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 62
5.5.2.1	 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 62
5.5.2.2	 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 64
5.5.3	
Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 65

2

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.5.3.1	 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 65
5.5.3.2	 Umgewandelte Eigenheime.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 70
5.5.4	
Sonstiges Wohnungseigentum. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 70
5.5.4.1	 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 70
5.5.4.2	Lofts. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 71
5.5.5	Teileigentum .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 72
6.	
Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 74
6.1	
Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 74
6.1.1	
Anzahl der Kauffälle .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 74
6.1.2	Geldumsatz. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 75
6.1.3	Flächenumsatz. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 76
6.2	
Teilmarktbezogene Umsatzzahlen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 77
6.2.1	
Unbebaute Grundstücke .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 77
6.2.2	
Bebaute Grundstücke.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 79
6.2.3	
Wohnungs- und Teileigentum. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 82
6.3	
Besondere Umsatzinformationen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 84
6.3.1	
Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 84
6.3.2	
Einzelkaufpreise über 10 Millionen €. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 84
6.3.3	Zwangsversteigerungen. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 85
6.3.4	Erbbaurechtsfälle. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 85
6.4	
Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 86
7.	

Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – 2015. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 88

8.	

Ausblick auf das Jahr 2016. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 90

Adressen und Telefonnummern s. hintere Umschlagseite

3

Immobilienmarktbericht 2015/2016

4

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Grußwort
Transparenz für den Immobilienmarkt Berlin
Berlin ist heute eine in jeder Hinsicht wachsende Stadt und damit einer der interessantesten
Immobilienstandorte in Europa.
Seit 10 Jahren wächst die Hauptstadt wieder - bis 2010 fast unbemerkt. Heute leben 290.000
Menschen mehr als vor zehn Jahren in Berlin und wir haben 300.000 zusätzliche Arbeitsplätze.
Berlin ist eine sehr attraktive Stadt. Mobile und qualifizierte Menschen ziehen in die Stadt.
Allein in den letzten fünf Jahren ist die Einwohnerzahl um 220.000 gestiegen und der Trend
setzt sich fort. Hinzu kommt aktuell der hohe Zuzug von Flüchtlingen. Dadurch nahm im Jahr
2015 die Bevölkerung um insgesamt 100.000 Einwohner zu.
Mit dem schnellen Wachstum der Stadt wurden die vor wenigen Jahren noch vorhandenen
Wohnungsmarktreserven aufgezehrt. Der Wohnungsmarkt ist mittlerweile in der gesamten
Stadt sehr angespannt und insbesondere preiswerte Wohnungsangebote sind knapp geworden. Diese Entwicklungen stehen im Fokus der stadtgesellschaftlichen Debatte.
Das Wachstum der Berliner Bevölkerung, der Wirtschaft und der Haushaltseinkommen hat sich
auch im Jahr 2015 fortgesetzt und belegt die Attraktivität der Stadt eindrucksvoll. Fehlende
Investitions- und Anlagemöglichkeiten für Kapitalanleger und billiges Baugeld verstärken die
Nachfrage nach Immobilien in Berlin zusätzlich.
Damit steht vor allem die Wohnungswirtschaft vor besonderen Herausforderungen: Wohnen
muss in Berlin für breite Schichten der Bevölkerung auch weiterhin erschwinglich bleiben. Das
Land Berlin hat deshalb seit 2012 umfangreiche Maßnahmen ergriffen, um eine angemessene
Wohnraumversorgung insbesondere auch für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen
zu gewährleisten.
Der Immobilienmarkt Berlin ist derzeit äußerst dynamisch. Die im Immobilienmarktbericht dargestellten Umsatz- und Preisentwicklungen des Jahres 2015 belegen dies eindrucksvoll. Die
Nachfrage nach Immobilien übersteigt das Angebot; weiter steigende Preise mit Auswirkungen bis in das Berliner Umland sind die Folge.
Für alle am Markt Teilnehmenden sind belastbare und neutrale Informationen über den Immobilienmarkt von erheblicher Bedeutung. Die aus Kaufverträgen gewonnenen Fachinformationen liefern für die Darstellung des Geschehens auf dem Immobilienmarkt wichtige Erkenntnisse für die Volkswirtschaft und für Entscheidungen in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist die einzige Stelle, der alle notariell beurkundeten Kaufverträge über Immobilien zur fachlichen und interessensunabhängigen Auswertung vorgelegt werden müssen. Die Arbeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle ist für die notwendige Transparenz auf dem Immobilienmarkt unabdingbar. Und auch deshalb werden die Informationen des Gutachterausschusses in Verbindung mit der Open
Data-Strategie des Landes Berlin unter Einhaltung der zu beachtenden datenschutzrechtlichen
Vorschriften über das Internet der Stadtgesellschaft zur Verfügung gestellt.
Der jährlich erscheinende Marktbericht gibt einen objektiven und umfassenden Überblick über
das tatsächliche Geschehen auf dem Berliner Immobilienmarkt. Seine Erstellung ist nur durch
die Zusammenarbeit der Mitarbeitenden in der Geschäftsstelle und in den Vermessungsstellen
der Bezirke möglich. Allen an der Erstellung des Berichtes Beteiligten gilt daher mein besonderer Dank.
Allen Leserinnen und Lesern des neu strukturierten Immobilienmarktberichtes wünsche ich
interessante und erkenntnisreiche Einblicke in das aktuelle Marktgeschehen in Berlin.
Prof. Dr. Engelbert Lütke Daldrup
Staatssekretär für Bauen und Wohnen

5

Immobilienmarktbericht 2015/2016

1.	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Vorwort

Mit dem vorliegenden Immobilienmarktbericht Berlin wurden mehrere, teilweise bislang
zurückgestellte Anpassungen durchgeführt:

•• Der Titel „Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt“ wurde durch „Immobilienmarktbe-

richt Berlin“ ersetzt. Damit ist schon im Titel erkennbar, dass die Berichterstattung neben
den Marktverhältnissen von Grundstücken selbstverständlich auch die Marktverhältnisse
von z.B. Wohnungs- und Teileigentum oder die Darstellung von Umwandlungszahlen
umfasst.
Mit der Umbenennung zum jetzigen Zeitpunkt erfolgt eine Angleichung an den durch den
Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse überregional bereits eingeführten Titel
„Immobilienmarktbericht Deutschland“. Die Erstellung dieses Berichtes ist seit 2016 über
Verwaltungsvereinbarung aller 16 Länder der Bundesrepublik Deutschland abgesichert.
Verbunden damit ist die Hoffnung, dass bundesweit auch alle anderen Gutachterausschüsse
– soweit nicht schon geschehen – entsprechende Umbenennungen vornehmen.

•• Mit der zum Jahresende 2014 in Betrieb genommenen neuen Kaufpreissammlung AKS

Berlin wurden die Bearbeitungsschritte ausgehend von den Einzelfallangaben eines Kaufvertrages hin zu zusammenfassenden Tabellenangaben des Berichtes weitestgehend automatisiert und manuelle Nachbearbeitungen auf ein Minimum reduziert.

•• Frühere Lagedifferenzierungen nach westlichem und östlichem Stadtgebiet wurden durch
eine neue Regionalisierung ersetzt. Hierdurch können insbesondere die Marktverhältnisse
für Immobilien im hochverdichten Bereich innerhalb des S-Bahnrings („City-Bereich“) besser abgebildet werden.
Aufgrund der erforderlichen Vergleichbarkeit wurden die Marktdaten des Jahres 2014 neu
abgeleitet. Da hierbei auch die im Nachgang zum Vorjahresbericht eingegangenen bzw.
ausgewerteten Kaufverträge berücksichtigt wurden, sind geringfügige Abweichungen zu
früheren Angaben des Berichtes über den Berliner Grundstücksmarkt 2014/2015 unvermeidbar.

•• Neu ist die Offenlegung der jeweiligen Fallzahlen, die den Angaben zu einzelnen Teilmärkten zugrunde liegen. Damit kann jetzt der Nutzer eigenverantwortlich entscheiden, wie
belastbar die jeweiligen Preisangaben (Mittel- bzw. Spannenwerte) insb. bei Vorjahresvergleichen sind.

Kritik oder weitere Verbesserungsvorschläge zum neu strukturierten Immobilienmarktbericht
nimmt die Geschäftsstelle gerne entgegen.
Die Umstellung der Berichterstattung in Verbindung mit einer neu zu nutzenden SoftwareLösung bedeutete für alle Kolleginnen und Kollegen zusätzliche, z.T. aufwändige Kontrollen
und Fehlerbereinigungen sowie Nachjustierungen in Detailfragen. Dies führte notgedrungen
zu zusätzlichen Belastungen im Arbeitsalltag. Allen Mitarbeitenden der Geschäftsstelle, die mit
besonderem Engagement zur Umstellung der bisherigen Berichterstattung beigetragen
haben, gilt deshalb mein besonderer Dank.
Reiner Rössler
Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

6

Immobilienmarktbericht 2015/2016

2.	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Der Immobilienmarkt Berlin 2015 im Überblick

Im Jahr 2015 verzeichnete der Berliner Immobilienmarkt deutliche Umsatzsteigerungen. Der
Geldumsatz stieg in allen Marktsegmenten stark an und erreichte insgesamt ein neues Rekordhoch von 18,1 Mrd. Euro (+35 % gegenüber dem Vorjahr). Die Anzahl der Kauffälle nahm wieder deutlich zu und stieg auf 35.244 (+21 %). Die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke
stieg auf 1.166 ha (+11%), die Wohn-/Nutzfläche für Wohnungs- und Teileigentum stieg sogar
um +27 % auf rd. 1,8 Mio. m².

2.1	

Umsatzzahlen

Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die Jahresumsätze 2015 auf dem Berliner
Immobilienmarkt. Die auf die Einzelteilmärkte und regional auf die Bezirke entfallenden
Umsatzanteile sind in (Kapitel 6, S. 74) dargestellt.

Übersicht über die Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015
Kauffälle
Anzahl

Teilmarkt
2014

2015

Geldumsatz
Mio. €
Veränd.
-2%

2014

Unbebaute Grundstücke
in Paketen

1.720

1.687

0

6

Bebaute Grundstücke
in Paketen

4.603

4.893

6%

206

119

-42%

Grundstücke insgesamt
in Paketen

6.323

6.580

4%

206

125

-39%

969,3

Flächenumsatz
ha

2015

Veränd.
45%

2014

2015

843,9

1.223,5

0,0

1,2

8.477,3

11.150,3

32%

969,3

1.462,4

51%

9.321,2

12.373,8

33%

1.463,6

51%

78,9

27,3

317,4

422,7

0,0

1,0

735,0

744,2

1%

78,9

26,3

-67%

1.052,4

1.166,9

11%

Wohn-/Nutzfläche
in Tsd. m²

Wohnungs- und
Teileigentum
in Paketen
Gesamtumsatz
in Paketen

22.794

28.664

26%

4.083,7

5.758,9

41%

2.046

2.401

17%

232,3

354,3

53%

29.117

35.244

21%

13.404,9

18.132,7

35%

2.252

2.526

12%

1.201,6

1.817,9

51%

Veränd.

1.398,7

33%

-65%
1)

1.773,3

27%

keine Angaben möglich

1)	 Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume,
die nicht in Paketen veräußert wurden

Die folgenden Abbildungen zeigen die Anteile der Teilmärkte (Wohnungseigentum (WE) sowie
bebaute und unbebaute Grundstücke) an den Kauffallzahlen bzw. am Geldumsatz.

Kauffälle WE in
Paketen
7%

Einzelkauffälle
unbebaut
5%
Kauffälle unbebaut
in Paketen
0%
Einzelkauffälle
bebaut
14%
Kauffälle bebaut in
Paketen
1%

Einzelkauffälle WE
74%

Abb. 1: 
Umsatzanteile der Teilmärkte nach der Anzahl der Kauffälle
im Jahr 2015 (Prozentangaben gerundet)

7

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Kauffälle bebaut in
Paketen
8%

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Einzelkauffälle WE
30%

Kauffälle WE in
Paketen
2%

Einzelkauffälle
unbebaut
7%
Einzelkauffälle
bebaut
53%

Abb. 2:
Anteile der Teilmärkte am Geldumsatz im Jahr 2015
(Prozentangaben gerundet)

2.2	

Kauffälle unbebaut
in Paketen
0%

Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2015 im Überblick

Gesamtmarkt
•• 35.244 Kauffälle bei einem Geldumsatz von 18,1 Mrd. €
•• Spitzenumsatz nach Kauffallzahlen und Geldumsatz
•• Kauffallzahlen um 21 %, Geldumsatz um 35 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen
•• Grundstücksfläche +11 % auf insgesamt 1.167 ha gestiegen
•• Wohn-/Nutzfläche bei Wohnungs- und Teileigentum in Höhe von rd. 1,8 Mio. m² (+27 %)
Unbebaute Grundstücke
•• Deutliche Umsatzsteigerungen mit +45 % bei der Geldmenge und +33 % bei der Fläche,
dagegen mit -2 % nahezu unveränderte Kauffallzahlen gegenüber dem Vorjahr
•• Anhaltende Nachfrage nach Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser führt zur berlinweiten Anhebung der Bodenrichtwerte zu Jahresbeginn 2016 um durchschnittlich +20 %, im
Südwesten der Stadt sogar bis zu +50 %
•• Starke Nachfrage nach Bauland für den Geschosswohnungsbau zur Realisierung i.d.R von
Eigentumsmaßnahmen führt innerstädtisch zu Anhebungen der Bodenrichtwerte von bis
zu +50 %. In den weniger verdichteten Bereichen außerhalb des S-Bahnrings wurden die
Bodenrichtwerte um bis zu +30 % erhöht.
•• Die erhöhte Nachfrage nach Gewerbebauland aufgrund der günstigen Finanzierungsbedingungen führt zu einer Anhebung des Bodenrichtwertniveaus in den einfachen gewerblichen Lagen
Bebaute Grundstücke
•• Deutlicher Anstieg um +32 % nach Geldumsatz und um +6 % nach Kauffallzahlen, bei
nahezu unveränderter Fläche
•• Umsatzzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser legten merklich zu
•• Mittlerer Kaufpreis (in €/m²) bei Ein- und Zweifamilienhäusern rd. +22 % über dem Vorjahr
•• Höchstes Preisniveau für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser mit rd. 9.200 €/m² Geschossfläche
im Ortsteil Grunewald
•• Mittlerer Kaufpreis (€/m²) bei reinen Mietwohnhäusern rd. +20 % über dem Vorjahreswert
•• Mittlerer Kaufpreis (€/m²) bei Wohn- und Geschäftshäusern rd. +19 % über dem Vorjahreswert
Wohnungs- und Teileigentum
•• Neue Spitzenzahlen mit 28.664 Kauffällen bei einem Geldumsatz von 5,76 Mio. €
•• Deutliche Umsatzsteigerung um +26 % nach Anzahl, +41 % nach Geldmenge und +27 %
nach Fläche; deutlicher Umsatzanstieg bei Neubau nach Anzahl (rd. +50 %)
•• Mittlerer Kaufpreis bei Eigentumswohnungen in Höhe von rd. +14 %

8

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

•• Höchster Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Höhe von rd. 13.500 €/m² Wohnfläche
nahe Gendarmenmarkt

•• Weiterverkäufe in Nachwendebauten mit lageabhängigen Steigerungen bis über +10 %
•• Preisentwicklung bei Neubauten liegt leicht unter der bei Weiterverkäufen
•• Mittlerer Kaufpreis (€/m²) für Wohnungseigentum in Dachgeschossen im Erstverkauf
rd. +8 % , bei Weiterverkäufen rd. +20 % über dem Vorjahreswert

•• Mittlerer Kaufpreis für Stellplätze rd. +10 % über dem Vorjahreswert
Neubegründung von Wohnungseigentum/Umwandlungen
•• Anzahl aller neubegründeter Wohneinheiten um +61 % auf insg. 24.452 gestiegen:
Anstieg bei Umwandlungen von Mietwohnungen um +53 % und bei Neubau um +84 %
•• Altbezirk Prenzlauer Berg mit 3.179 umgewandelten Wohneinheiten neuer Spitzenreiter
•• Sprunghafter Anstieg der Umwandlungen in Altbezirken Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg
Zwangsversteigerungen
•• Anzahl der Zwangsversteigerungsbeschlüsse auf neuem Tiefststand
Ausblick 2016
•• Leichte Umsatzrückgänge der Kauffallzahlen und des Geldumsatzes gegenüber 2015
•• Trotz der Umsatzrückgänge bei den Kauffallzahlen weiterer Anstieg des Geldumsatzes bei
unbebauten Grundstücken (+14 %) , bei Ein- und Zweifamilienhäusern (+8 %) sowie Wohnungs- und Teileigentum (+10 %) im ersten Halbjahr
•• Fazit: Anhaltende Nachfrage in Berlin bei sich weiter verknappendem Immobilienangebot
mit weiter steigenden Preisen

2.3	

Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios)

Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise seit der Mitte der 90er Jahre stellte
sich in den vergangenen Jahren nach vielfach geäußerter Auffassung gerade der Berliner
Markt im internationalen Maßstab als unterbewertet dar. Man sah im Vergleich mit anderen
europäischen Großstädten Potential für Ertrags- und Wertentwicklungen und erwartete entsprechende Preissteigerungen am Immobilienmarkt. So traten insbesondere ausländische,
institutionelle Investorengruppen und kapitalkräftige Privatinvestoren auf den Plan, die in
Mietwohnhäusern, Geschäftsimmobilien und Eigentumswohnungen auf dem deutschen
Immobilienmarkt begehrte Anlageziele sahen. Investoren hatten mit einem schnellen Anstieg
der Mieten und Wohnungspreise gerechnet. Doch Berlin ist traditionell eine Mieterstadt, in der
es schwierig ist, Mieter vom Vorteil des Kaufs einer Wohnung zu überzeugen. Hinzu kommt die
im Vergleich zu anderen Städten weiterhin geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung.
Infolge stark steigender Bevölkerungszahlen und einer überproportionalen Zunahme der Einpersonenhaushalte erhöht sich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Eine im Vergleich hierzu niedrige Wohnungsbautätigkeit führt zu einem Rückgang beim Leerstand, zu Mietsteigerungen und beim Verkauf von Wohnungseigentum zu einer Erhöhung der Kaufpreise.
Bei neugebautem Wohnungseigentum wird bereits vor Baubeginn einer Wohnanlage ein
Großteil der geplanten Wohnungen aus Finanzierungsgründen verkauft. Erst wenn die Finanzierung gesichert ist, beginnt die Bauphase.
Der Umsatz auf den Teilmärkten des Wohnungseigentums und der Wohn- und Geschäftshäuser war in den Jahren 2005 und 2006 stark geprägt durch den Verkauf ganzer Immobilienportfolios, sogenannter Paketverkäufe. Ab 2007 ging diese Verkaufsstrategie allerdings wieder
zurück, was eine Rückkehr zu den Marktverhältnissen vor 2005 darstellte. Nach einem vorübergehenden Anstieg der Anzahl der Pakete in 2013 um ca. 15 % gegenüber dem Vorjahr, ging
2014 die Paketanzahl gegenüber 2013 wieder um 15 % zurück. Die Anzahl der in 2014 veräußerten Objekte hat sich dabei um rd. 24 % verringert, bei einem Rückgang des Geldumsatzes
um rd. 10 %. Im Jahr 2015 stieg die Anzahl der in Paketen veräußerter Objekte um 12 % und die
Geldmenge um 51%.

9

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bei der Führung der Berliner Kaufpreissammlung werden Kauffälle dann als Paket betrachtet,
wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung mehrerer eigenständiger Immobilien beurkundet
wird. In Paketen ausgewiesene Einzelkaufpreise sind meist zur Verwendung als Vergleichspreise für den Verkauf einzelner Immobilien ungeeignet. Eine Auswertung derartiger Verträge
beschränkt sich daher auf die Erfassung weniger Grunddaten.
Seit dem Vertragsjahr 2006 zählt in Berlin jede auch in einem Paket übereignete Immobilie
umsatzmäßig als ein Kauffall. Aufgrund der häufig ungetrennten Kaufpreisausweisungen ist
die Angabe der auf die einzelnen Kauffälle entfallenden Preisanteile und damit eine regionale
oder auf Unterteilmärkte bezogene Differenzierung der Paketdaten kaum möglich. Angaben
zu Paketverkäufen werden deshalb ausschließlich auf das gesamte Stadtgebiet bezogen
genannt.
Die Umsatzzahlen der im Rahmen von Paketverkäufen veräußerten Immobilien der letzten
zwei Jahre sind in den folgenden Tabellen gegenübergestellt. In der ersten Tabelle sind die insgesamt in Paketen veräußerten Umsatzzahlen aufgelistet, in der zweiten Tabelle die Umsatzzahlen für Pakete bei denen mehr als fünf Immobilien pro Kaufvertrag veräußert wurden.
Für Verträge, bei denen Immobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet werden (sog. „Share Deals“), besteht keine
Übersendungspflicht an den Gutachterausschuss. Sie werden daher in der Kaufpreissammlung
nicht erfasst. Aussagen hierzu sind deshalb durch den Gutachterausschuss nicht möglich.

Umsatzzahlen Paketverkäufe 2015
Anzahl Pakete

Anzahl Kauffälle
in Paketen insg.

2014

Teilmarkt
unbebaut
bebaut

1)	 Aus datenschutzrechtlichen Gründen keine
Angabe des Geldumsatzes

2015

Geldumsatz in Mio.
€

Flächenumsatz
in ha

2014

2015

2014

2015

2014

2015

0

3

0

6

0,0

1,21

0,0

1,0

28

19

206

119

969,3

1.462,4

78,9

26,3

davon:
Ein-/Zweifamilienhäuser

4

3

18

18

7,21

14,3

0,9

2,1

Wohn-/Geschäftshäuser

22

11

178

71

889,7

152,8

61,7

11,2

Büro-/Geschäftshäuser

1

2

5

15

--------1)

1.283,5

3,9

5,8

Wohnungseigentum

367

564

2.046

2.401

232,3

354,3

---

---

Gesamtumsatz in Paketen

395

586

2.252

2.526

1.201,6

1.817,9

---

---

Umsatzzahlen 2015 für Paketverkäufe mit mehr als 5 Immobilien/Paket
Anzahl Pakete

Anzahl Kauffälle
in Paketen insg.

2014

Teilmarkt

1)	 Aus datenschutzrechtlichen Gründen keine
Angabe des Geldumsatzes

Flächenumsatz
in ha

2014

2015

2014

2015

2014

2015

unbebaut

0

0

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0

bebaut

9

8

130

82

632,3

1.373,3

45,7

20,4

davon:
Ein-/Zweifamilienhäuser

1

2

11

13

--------1)

5,3

0,5

0,5

Wohn-/Geschäftshäuser

8

4

129

45

625,7

98,2

45,2

7,9

Büro-/Geschäftshäuser

0

1

0

14

0,0

--------1)

0,0

5,3

64

74

1.413

1.677

106,9

135,2

---

---

Wohnungseigentum

10

2015

Geldumsatz in Mio.
€

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

3.	

Gutachterausschuss und Markttransparenz

3.1	

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und
Geschäftsstelle

Mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sind durch das Bundesbaugesetz
1960 unabhängige und sachkundige Gremien eingerichtet worden, um nach dem Willen
des Gesetzgebers durch Bereitstellung objektiver Informationen die Voraussetzungen für
einen funktionsfähigen und transparenten Immobilienmarkt zu schaffen.
Noch 1960 wurden im damaligen Westteil Berlins die rechtlichen und organisatorischen
Voraussetzungen für die Einrichtung eines Gutachterausschusses und die Gründung einer
Geschäftsstelle geschaffen. Anfang 1961 wurde der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin eingerichtet, Gutachter bestellt und die ersten Verkehrswertgutachten
erstattet. Seit dem 3. Oktober 1990, dem Tag der Vereinigung Deutschlands, erstreckt sich
die Zuständigkeit des Gutachterausschusses auf das Gesamtgebiet von Berlin.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein fachkompetentes, selbstständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium mit einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern und Gutachterinnen. Zu Mitgliedern können nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden, die nicht mit der Verwaltung von Grundstücken des Landes Berlin befasst sein dürfen.
Mitte 2016 hatte der Gutachterausschuss 39 Mitglieder. Sie gehören den Berufs- bzw.
Fachsparten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Immobilien- und Bankkaufleute, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Baufinanzierung, Wohnungsund Betriebswirtschaft, Steuerwesen und den behördlichen Vermessungsstellen an. Eine
aktuelle Auflistung der Mitglieder kann über GAA Online abgerufen werden.1
Für die Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ist bei der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - Abt. III - Geoinformation angesiedelt.
Fachlich untersteht die Geschäftsstelle im Rahmen der rechtlichen Vorgaben allein den Weisungen des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden. Im Rahmen der Mitwirkung an
den Aufgaben der Geschäftsstelle werten die Vermessungsstellen der Bezirksverwaltungen
Kaufverträge aus und erstellen Beratungsvorlagen für den Gutachterausschuss.

3.1.1	 Aufgaben und Tätigkeiten
Die Einrichtung der Gutachterausschüsse und die Beschreibung ihrer Aufgaben sind im
Baugesetzbuch (vgl. Kapitel 3.1.2, S. 12) bundeseinheitlich geregelt. Die Aufgaben der
Geschäftsstelle in Berlin sind durch die Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs
näher beschrieben.
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind insbesondere:
•• Bodenrichtwerte zu ermitteln,
•• auf Antrag Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken
sowie von Rechten an Grundstücken zu erstatten und
•• sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten.
Die Aufgaben der Geschäftsstelle umfassen u.a.:
•• Kaufverträge auszuwerten, die Kaufpreissammlung zu führen und auf Grundlage
dieser Daten Auswertungen und Analysen durchzuführen,
•• dem Gutachterausschuss Beratungsgrundlagen für die Erfüllung seiner Aufgaben
vorzulegen (z.B. statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung als Grundlage
für Bodenrichtwertermittlungen, Untersuchungen über die Nutzungsstrukturen
und Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen),
•• das Marktgeschehen zu beobachten und zu analysieren,
1	 http://www.berlin.de/gutachterausschuss unter dem Stichwort: Mitglieder

11

Immobilienmarktbericht 2015/2016

••
••
••
••
••
••
••

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Grundstücksmarkt- bzw. Immobilienmarktberichte zu erstellen und herauszugeben,
den Abschluss der Bodenrichtwertermittlungen öffentlich bekanntzugeben,
für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten und zu veröffentlichen,
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen sowie Informationen zu Preisniveaus und zu Umsatzzahlen auf den Immobilienteilmärkten zu geben,
Auskünfte über Bodenrichtwerte zu erteilen,
die fachliche Betreuung der Verfahren der Informations- und Kommunikationstechnik
in der Geschäftsstelle sowie
die Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben für den Gutachterausschuss.

Die Geschäftsstelle wirkt an der Erstellung des Berliner Mietspiegels beratend mit.

3.1.2	 Rechtliche Grundlagen
Die rechtlichen Grundlagen, die die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Wesentlichen prägen, sind:

•• § 192 bis § 199 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
••
••
Abb. 3:
Bundesweit geltende Gesetze und Verordnungen sind auf
den Internetseiten des Bundesministeriums der Justiz zu
finden (www.gesetzte-im-internet.de)

••
••
••
••
••
••
••

23. September 2004 (BGBl. I S. 2414)2, zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom
20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722);
§ 7 bis § 21 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) vom 5.
November 1998 (GVBl. S. 331)3 , zuletzt geändert durch Artikel I § 6 des Gesetzes vom 19.
Juni 2006 (GVBl. S. 573);
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639);
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung – WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert
durch Artikel 3 des Raumordnungsgesetzes (ROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081),
außer Kraft getreten am 1. Juli 2010 mit dem gleichzeitigen Inkrafttreten der ImmoWertV;
Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung – NutzEV), Bekanntmachung vom 24. Juni 2002 (BGBl. I S. 2562);
Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz
– SachenRBerG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457), zuletzt geändert durch Artikel
21 des Gesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586);
Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146);
Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten in der Berliner Verwaltung (Berliner Datenschutzgesetz – BlnDSG) vom 17. Dezember 1990 (GVBl. 1991 S. 16, 54), zuletzt geändert
durch Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes vom 4. April 2016 (GVBl. S. 150);
Gesetz über Gebühren und Beiträge (GebBeitrG) vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516), zuletzt
geändert durch Art. IV des Gesetzes vom 18. November 2009 (GVBl. S. 674);
Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Vermessungswesen (Vermessungsgebührenordnung – VermGebO) vom 22. August 2005 (GVBl. S. 449), geändert durch Art. I
der Verordnung vom 4. März 2008 (GVBl. S. 62, 92).

3.1.3	 Die Kaufpreissammlung
Zur sachgerechten Wahrnehmung der Aufgaben benötigt der Gutachterausschuss und die
Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Entwicklungen
am Immobilienmarkt. Dazu hat der Gesetzgeber dem Gutachterausschuss originäre Informationen über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt zugänglich gemacht. Diese werden
umfassend und zuverlässig durch beurkundete Immobilienkaufpreise vermittelt. Nach § 195
Abs. 1 BauGB haben die beurkundenden Stellen von jedem Kaufvertrag, durch den sich
jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, dem Gutachterausschuss eine Vertragsabschrift zu übersenden. Diese sind unverzüglich auszuwerten
und die dabei erhaltenen Daten in einer Kaufpreissammlung nach § 193 (3) BauGB zu führen.
Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist zentrale Aufgabe
2	
3	

12

BGBl. = Bundesgesetzblatt
GVBl. = Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

der Geschäftsstelle. Seit 1981 werden die im Rahmen der Auswertung gewonnenen, relevanten Marktdaten automatisiert geführt. Die Informationen stehen in der AKS Berlin (Automatisierte Kaufpreissammlung Berlin) im gesetzlich geregelten Umfang zur vielfältigen Nutzung
bereit. Die automatisiert geführten Kaufpreisdaten reichen in Berlin für den Teilmarkt der
Grundstücke bis in das Jahr 1965, für den überwiegenden Teil des Wohnungs- und Teileigentums bis 1984 zurück.
Für Verträge, bei denen Immobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet werden (sog. „Share Deals“), besteht keine
Übersendungspflicht an den Gutachterausschuss. Sie werden daher in der Kaufpreissammlung
nicht erfasst. Aussagen hierzu sind deshalb durch den Gutachterausschuss nicht möglich.
Der Gutachterausschuss mit seiner Geschäftsstelle ist neben den Finanz- und Grundbuchämtern4 die einzige Institution, die auf Grund gesetzlicher Regelungen Informationen über alle
einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien in Berlin erhält.
Die Kaufpreissammlung ist damit eine einzigartige Informationsquelle, in der das Marktgeschehen der letzten Jahrzehnte anhand der beurkundeten Kauffälle nahezu lückenlos erfasst
und dokumentiert ist. Sie ermöglicht einen flächendeckenden Überblick über das tatsächliche
Geschehen am Immobilienmarkt, interessenunabhängig und ohne teilmarkt- oder einseitig
preisbezogene Einschränkung.
Die gesetzliche Regelung, dass dem Gutachterausschuss die tatsächlich gezahlten Kaufpreise
nicht nur als Stichprobe, sondern in ihrer Gesamtheit von den beurkundenden Stellen zur Verfügung zu stellen sind, zeichnet ihn gegenüber anderen Marktanalysten aus. Dieser umfassende Nachweis aller Kauffälle dient als Datenbasis zur Ableitung von Vergleichspreisen und
von wertermittlungsrelevanten Marktdaten sowie zur Ableitung statistischer Teilmarktdaten. Er
ist Voraussetzung für die Feststellung realer Umsatzzahlen.
Adressat für Urkunden über den Verkauf, den Tausch oder die Versteigerung von Immobilien in
Berlin ist der
	
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
	
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
	
Abt. III - Geoinformation
	
Fehrbelliner Platz 1
	
10707 Berlin.
Die Urkunden werden durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgewertet und
um die dafür notwendigen beschreibenden und preis- bzw. wertrelevanten Angaben ergänzt.
Nach § 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB (Befugnisse des Gutachterausschusses) kann der Gutachterausschuss verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück
die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Dazu zählen beispielsweise auch die Daten der Grundstücksbewirtschaftung, die von
den Eigentümern vermieteter Objekte schriftlich angefordert werden. Ergänzende Angaben
der Eigentümer z.B. über Mieten und Bewirtschaftungskosten sind Bestandteil der Kaufpreissammlung. Darüber hinaus haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss im
Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen Rechts- und Amtshilfe zu leisten.
Die gesetzliche Regelung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders
strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Datenschutz und damit auf das vom Grundgesetz garantierte Recht auf informationelle Selbstbestimmung der Vertragsbeteiligten. Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach deren Auswertung datenschutzgerecht vernichtet.
Die Abgabe von Daten aus der Kaufpreissammlung unterliegt den speziellen Regelungen der
DVO-BauGB und den allgemeinen Regelungen des Berliner Datenschutzgesetzes.

4	 Finanz- und Grundbuchämter erhalten die Urkunden aus ihrem Zuständigkeitsbereich ausschließlich zur Erfüllung der eigenen Aufgaben. Informationen über den Immobilienmarkt werden von
diesen Ämtern an Dritte nicht abgegeben.

13

Abb. 4: 
Vom Kaufvertrag zur Information über den Berliner
Immobilienmarkt

Immobilienmarktbericht 2015/2016

3.2	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Markttransparenz durch Informationen

Für alle am Immobilienmarkt Beteiligten sind zuverlässige und unabhängig ermittelte Informationen über den Immobilienmarkt von besonderer Bedeutung. Nur genaue Kenntnisse über
die Verhältnisse am Immobilienmarkt und den Wert von Immobilien können bei privater,
öffentlicher oder gewerblicher Tätigkeit auf diesem Geschäftsfeld Schutz vor einer groben
Fehleinschätzung des Marktgeschehens und des Preisniveaus Berliner Immobilien bieten. Die
regelmäßige Bereitstellung von sachlich, selbstständig und unabhängig ermittelten Informationen über den Berliner Immobilienmarkt ist daher eine der grundlegenden Aufgaben des Gutachterausschusses.

Abb. 5:
Infomationen und Produkte über den Berliner
Immobilienmarkt im Internet unter
www.berlin.de/gutachterausschuss

Neben dem jährlich veröffentlichten Bericht über den Berliner Immobilienmarkt stellt das Internetangebot GAA Online (vgl. Kapitel 3.2.2, S. 15) vielfältige Informationen zum Abruf bereit.

3.2.1	 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Immobilienmarkt
Der Bericht über den Berliner Immobilienmarkt ist eines der Mittel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zur Veröffentlichung interessensunabhängig
Marktinformationen aus erster Hand. Er soll zur Markttransparenz und –orientierung beitragen
und richtet sich nicht nur an Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern
stellt ein Informationsangebot auch für Wirtschaft und Verwaltung sowie für ungeübte Marktteilnehmer dar. Nicht zuletzt besteht eine Nachfrage durch die Medien und interessierte Bürger
und Bürgerinnen.
Der Immobilienmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln
der sozialen Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch
gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und
bodenwirtschaftliche Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des
marktfähigen Grund und Bodens.
Die Kaufpreise für Immobilien werden von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren (u.a.
Grundstücksgröße, Lage), aber auch von zufälligen Markteinflüssen, wie z.B. der Cleverness
bzw. Unbedarftheit der Vertragsparteien bestimmt. Sie sind das Ergebnis eines Ausgleiches
unterschiedlicher Interessenlagen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer. Im Bericht wird
das allgemeine Preisniveau dargestellt, also die durchschnittliche Situation auf dem jeweiligen
Teilmarkt im Berichtszeitraum. Nennt der Bericht Wert- oder Preisspannen, so sind diese nicht
nur Ausdruck der unterschiedlichen Interessenlagen und des Verhandlungsspielraumes, sie
sind auch bedingt durch unterschiedliche objektbedingte Werteinflüsse auf diesem Teilmarkt.
Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Analysen gewonnen. Dabei wird die Situation am
Immobilienmarkt zwangsläufig generalisiert abgebildet. Die angegebenen Preise, Preisspannen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wider, wie sie sich für die im
Berichtszeitraum tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteristisch ergaben. Individuelle Merkmale einzelner Grundstücke, das engere Wohnumfeld und die
tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rahmenbedingungen usw.) müssen dabei vernachlässigt werden, sind aber in der Regel
durch die Preisspannen abgedeckt. Ausreißer wurden vorab über statistische Methoden eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte. In den Tabellen der Kapitel 5.4 und 5.5 ist
jeweils die Anzahl der Kauffälle angegeben, die nach Ausreißereliminierung (10 %) für die
jeweilige Angabe der Spannen- und Mittelwerte zugrundegelegt wurde. Dies gilt auch für
Angaben, die mehrere Untergruppen zusammenfassen (z.B. die Rubrik „insgesamt“ in der
Tabelle auf Seite 50); diese Angaben sind nicht durch Summation der Untergruppen sondern
separat ermittelt worden. Liegt die Anzahl der Kauffälle unter drei, so erfolgt keine Ausweisung
von Spannen und Mittelwert.
Die genannten Preise sollten daher nicht als Indexzahlen zur unmittelbaren Ableitung einer
Wertentwicklung verstanden werden. Sie sind Ausdruck des allgemeinen durchschnittlichen
Preisniveaus der veräußerten Immobilien dieses Teilmarktes im Berichtsjahr. Im Text genannte
Vergleichszahlen des Vorjahres sind in kursiver Schrift dargestellt.

14

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Grundsätzlich werden im Bericht nur statistisch gesicherte Daten und Informationen veröffentlicht. Da für die einzelnen Bezirke meist nur wenige Kauffallzahlen vorliegen, bieten diese keine
ausreichende Grundlage für die Ableitung von Daten für spezielle Teilmärkte auf Bezirksebene.
Frühere Lagedifferenzierungen nach westlichem und östlichem Stadtgebiet wurden durch
eine neue Regionalisierung ersetzt (Kapitel 4.1, S. 20). Hierdurch können insbesondere die
Marktverhältnisse für Immobilien im hochverdichten Bereich innerhalb des S-Bahnrings („CityBereich“) besser abgebildet werden.
Aufgrund der erforderlichen Vergleichbarkeit wurden die Marktdaten des Jahres 2014 neu
abgeleitet. Da hierbei auch die im Nachgang zur Erstellung des Vorjahresberichts eingegangenen bzw. ausgewerteten Kaufverträge berücksichtigt wurden, sind geringfügige Abweichungen zu den Angaben des Berichtes über den Berliner Grundstücksmarkt 2014/2015
unvermeidbar. Bei der Langfristdarstellung (Kapitel 6.4, S. 86) werden die Angaben des Vorjahresberichtes unverändert übernommen.
Wesentliche Grundlage für die Marktanalysen sind die in der Kaufpreissammlung gesammelten Kauffalldaten (vgl. Kapitel 3.1.3, S. 12). Der Eingang der in einem Berichtsjahr beurkundeten Kaufvertragsabschriften ist in der Geschäftsstelle erfahrungsgemäß am Jahresende und im
Januar des Folgejahres besonders hoch, mitunter aber auch noch bis zum März nicht unerheblich. Um weitgehend verlässliche, das gesamte Berichtsjahr abdeckende Marktdaten anbieten
zu können, ist erst im April des Folgejahres „Redaktionsschluss“ für die Ermittlungen zur Erstellung des Marktberichtes. Jeweils Ende Januar werden vorab vorläufige Umsatzdaten ermittelt
und in GAA Online unter „GAA Aktuell“ zum kostenfreien Abruf bereitgestellt. Dort werden im
Verlauf des Jahres anlassbezogen aktuelle Umsatzzahlen veröffentlicht.

3.2.2	 GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist seit 2000 online und seit September
2014 unter der Adresse www.berlin.de/gutachterausschuss erreichbar (s. Abb. 6). Im OnlineShop steht dem Nutzer rund um die Uhr ein umfangreiches Angebot an aktuellen Informationen und Veröffentlichungen über den Berliner Immobilienmarkt zur Verfügung. Die um verschiedenste Angaben aus dem Tätigkeitsfeld des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle ergänzten Daten werden laufend aktualisiert und erweitert.

Im Rahmen der Open Data-Strategie des Landes Berlin werden seit 2013 die online bereitstehenden Informationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin kostenfrei
abgegeben.

Abb. 6: 
Homepage GAA Online

 

3.2.3	 Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte (BRW) sind auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke neben der
Erstattung von Verkehrswertgutachten das historisch älteste Mittel des Gutachterausschusses
zur Schaffung von Markttransparenz. Dabei handelt es sich um durchschnittliche, auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte, die auf die typischen Nutzungs- und Wertverhältnisse in den jeweiligen Gebieten (Bodenrichtwertzonen) abstellen. Sie berücksichtigen
nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, eignen sich aber als Ausgangswerte für die Marktorientierung und zur Ermittlung individueller Grundstückswerte.
Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 BauGB und des
§ 19 DVO-BauGB auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung. Bodenrichtwerte werden in Berlin seit 1999 zum 1. Januar eines jeden Jahres ermittelt.
Vor 1999 erfolgte die Ermittlung jeweils zum 31. Dezember, vor 1994 nur im Zweijahresrhythmus gerader Jahre. Bodenrichtwerte wurden für den Westteil der Stadt erstmals zum
31.12.1964 und für den Ostteil erstmals zum 31.12.1992 ermittelt. Aufgrund der Änderung des
BauGB5 zum Juli 2009 wurde bundesweit einheitlich die flächendeckende Darstellung von
5	 Änderung des BauGB durch Art. 4 Erbschaftssteuerreformgesetzes vom 24.12.2008 (BGBl. I S. 3018)
mit Wirkung zum 01.07.2009

15

 

Abb. 7: 
Eingangsseite des Bodenrichtwertinformationssystems
BORIS
(http://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/)

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bodenrichtwerten eingeführt. Dem folgend wurden für die Bodenrichtwerte zum 01.01.2011 in
Berlin erstmalig auch Flächen für sog. „Marktfähiges Nichtbauland“ erfasst. Für diesen Teilmarkt
wurden die Kategorien Landwirtschaftsflächen, Forstflächen, Sonstige Flächen (u.a. Freizeitund Erholungsflächen) sowie bebaute Gemeinbedarfsstandorte gebildet (vgl. Kapitel 5.3, S.
39). Für die Berliner Landesfläche sind zur Zeit rund 1.136 Bodenrichtwertzonen mit gebietstypischen Wertangaben definiert.
Mit der Umsetzung der Open Data-Strategie des Landes Berlin werden die Bodenrichtwerte
seit 2013 kostenlos über den WebMapService BORIS Berlin in GAA Online abgegeben. Die aktuellen Umrechnungsfaktoren für den Einfluss der Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Baulandwerte stehen im Vorwort zum Bodenrichtwertatlas ebenfalls online bereit.
Bodenrichtwerte für die Stichtage ab 1995 lassen sich über GAA Online lagebezogen abrufen.
Für Bodenrichtwerte ab Stichtag 01.01.2002 steht das Bodenrichtwertinformationssystem
BORIS Berlin zur Verfügung. Hier können Bodenrichtwerte auf einer Vorschaukarte angesehen
werden. Zur besseren Visualisierung und Orientierung können dieser Vorschaukarte zusätzlich
Luftbilder unterlegt werden (s. Abb. 8). Der gewählte Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte
und die vollständigen Bodenrichtwertdetails können vom Nutzer direkt als druckfähiges pdfDokument abgerufen werden.

 

Abb. 8:
BORIS Berlin: Ausschnitt aus Bodenrichtwertkarte
(01.01.2015) mit zusätzlich eingeblendetem Luftbild

Der WebMapService BORIS Berlin in GAA Online ermöglicht externen Informationsbrokern und
Mehrwertprovidern außerhalb des Online-Shops von GAA Online den Direktzugriff auf den
Datenbestand der digitalisierten Bodenrichtwertkarte. Nähere Informationen hierzu erhalten
Sie in der Geschäftsstelle (Adressen und Telefonnummern s. letzte Seite).
Die Erstellung und der Vertrieb analoger Bodenrichtwertatlanten sowie der BodenrichtwertCD-ROMs wurde zum Ende des Jahres 2013 eingestellt.

3.2.4	

Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen

Auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge werden mit Hilfe mathematisch-statistischer Analysen für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und im Amtsblatt für Berlin (Abl.) amtlich bekannt gemacht. Amtsblätter können bei der Kulturbuch-Verlag GmbH
(s. www.kulturbuch-verlag.de) bezogen werden.
Eine Übersicht über die Quellen aller bisherigen Veröffentlichungen und Informationen kann
entgeltfrei in GAA Online abgerufen werden (www.berlin.de/gutachterausschuss).
Die Quellen der aktuell bei der Auswertung der Kauffälle und der Führung der Kaufpreissammlung angewendeten Daten sind nachfolgend zusammengestellt. Die Veröffentlichungen stehen auch in GAA Online zum Abruf bereit.

•• GFZ-Umrechnungskoeffizienten
GFZ-Umrechnungskoeffizienten bilden den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in den Gebieten der geschlossenen Bauweise ab. Die GFZUmrechnungskoeffizienten werden auch jeweils im Vorwort des Bodenrichtwertatlas
abgedruckt. Zuletzt sind folgende Umrechnungskoeffizienten abgeleitet worden:
•• für Wohnbauland (GFZ 0,8 bis 5,0),
veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101
•• für Dienstleistungs- und Büronutzungen in Citylagen (GFZ 2,0 bis 7,0),
veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101.

•• Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin
mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70 % und mindestens vier Mieteinheiten

Der Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken
je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 14 Abs. 3
ImmoWertV). Er ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)
sowohl für die Verzinsung des Bodenwertes als auch zur Kapitalisierung des Gebäude-

16

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

ertrages anzusetzen ist. Die letzte Veröffentlichung erfolgte im Abl. 2015 Nr. 23, S. 1207 ff.

•• Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die
Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertanpassungsfaktoren)

Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) ist
der Verkehrswert aus dem Ergebnis des Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf
dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Die Marktlage findet in den Sachwertanpassungsfaktoren (dem Verhältnis Kaufpreis/Sachwert) ihren Niederschlag.
•• Sachwertanpassungsfaktoren für Grundstücke mit Eigenheimen in Berlin;
letzte Veröffentlichung im Abl. 2016 Nr. 26, S. 1399 ff.

•• Vergleichsfaktoren zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG)6
Die Vergleichsfaktoren werden aus dem Datenmaterial der Kaufpreissammlung abgeleitet.
Das zugrunde liegende statistische Modell enthält vereinfachte Annahmen über die Kaufobjekte, insbesondere die Mikrolage der Immobilien, die Ausstattung der Gebäude und
ihren aktuellen baulichen Unterhaltungszustand.
Nach Ansicht des Gutachterausschusses stellen die gefundenen Vergleichsfaktoren eine
geeignete Grundlage für die Ermittlung des Vergleichswertes im Sinne des § 183 Abs. 2 in
Verbindung mit den §§ 9, 157 und 182 Abs. 2 BewG dar. Die Vergleichsfaktoren sind jedoch
nicht geeignet für die qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194
BauGB. Hierzu bedarf es einer zusätzlichen Einzelfallbetrachtung.
•• Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhaus- und Villen- und Landhausgrundstücke zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2016
Nr. 26, S. 1406 ff.
•• Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung
gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2016 Nr. 29, S. 1602 ff.
•• Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt von Sondernutzungsrechten bzw. Sondereigentum an Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen zur Verwendung gemäß
§ 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2016 Nr. 29, S. 1613 ff.

•• Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz
Treten in Bodenrichtwertzonen nach dem 1. Januar 1996 Änderungen der typischen Verhältnisse (Änderungen in der Baulandqualität) ein, so sind in den Fällen der steuerlichen
Bewertung nach Jahressteuergesetz 19977 (JStG) Artikel 24 Nr. 2 (betrifft Änderung des
§ 96 Abs. 2 Satz 1 BauGB) auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte, bezogen auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996, zu ermitteln. Eine Änderung
der gesetzlichen Vorschriften erfolgte durch das JStG 20078. Die Indizes wurden daher
letztmalig zum 1. Januar 2006 ermittelt und im Abl. 2006 Nr. 35, S. 2626, veröffentlicht.

3.2.5	 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe
Neben dem Online-Abruf von Informationen über das Internet (GAA Online) und das verwaltungsinterne Intranet besteht auch die Möglichkeit, kostenpflichtig schriftliche Auskünfte zu
erhalten. Telefonische Preis- oder Wertauskünfte werden nicht mehr erteilt. Zu den häufigsten
Auskünften im Jahr 2015 (2014) gehörten:

•• Bodenrichtwertauskünfte
Nach der Umsetzung der Open Data-Strategie im Jahr 2013 und der seitdem kostenlosen
Abrufmöglichkeit von Bodenrichtwerten im Internet stieg die Anzahl der Abrufe stark an.
Im Jahr 2013 wurden 7.593 Bodenrichtwerte online abgerufen, 2014 waren es bereits
6	 BewG - Bewertungsgesetz vom 01. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Artikel 9
des Gesetzes vom 2. November 2015 (BGBl. I S. 1834)
7	 JStG 1997 - Jahressteuergesetz 1997 vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I, S. 2049 ff.)
8	 JStG 2007 - Jahressteuergesetz 2007 vom 13. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 2878 ff.)

17

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

100.307. Im Jahr 2015 wurden insgesamt 87.912 abgefragt.
Von der Möglichkeit der ebenfalls kostenlosen Einsicht in die Bodenrichtwertkarten in den
Diensträumen der Geschäftsstelle während der Sprechzeiten wird nur selten Gebrauch
gemacht.
Gebührenpflichtige schriftliche Informationen über Bodenrichtwerte wurden in nur 12 Fällen beantragt.

•• Informationen aus der Kaufpreissammlung über den Immobilienmarkt (statistische
Marktdaten)

Der Bericht über den Berliner Immobilienmarkt enthält eine Vielzahl statistischer Daten,
die einen allgemeinen Überblick über Situation und Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes ermöglichen. Soweit in der Kaufpreissammlung entsprechendes Zahlenmaterial
erfasst ist, erhält nach § 18 Abs. 4 DVO-BauGB jedermann auf schriftlichen Antrag Informationen für spezielle Marktaussagen. Dabei handelt es sich um individuell recherchierte,
ergänzende bzw. vertiefende Statistiken über Immobilienumsätze oder zum durchschnittlichen Preisniveau (sog. aggregierte Informationen). Derartige Auskünfte, im Berichtsjahr
76 (72) Fälle, werden nach dem Zeitaufwand gebührenpflichtig abgerechnet.
Für die marktgängigen Teilmärkte der Baugrundstücke, der Einfamilienhäuser und des
Wohnungseigentums bietet GAA Online für jedermann zur generellen Preisorientierung
am Immobilienmarkt die Möglichkeit einer eigenen Abfrage, eines sog. „ImmobilienpreisInfos“. Anhand einiger individuell vorzugebender Merkmale werden mit Hilfe generalisierter Abfragen in der Kaufpreissammlung arithmetische Kaufpreismittel- und Spannenwerte
ausgewiesen. Im Jahr 2015 wurden 15.446 (10.692) derartiger Abfragen über das Internet
abgerufen.

Abb. 9:
Immobilienpreisinfo, Teil der Recherchemaske für aggregierte Informationen aus dem Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser

•• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle
Auf schriftlichen Antrag werden im Rahmen des § 18 DVO-BauGB bei Darlegung eines
berechtigten Interesses für die Erfüllung des anzugebenden Verwendungszweckes (in der
Regel zur Unterstützung von Verkehrswertermittlungen) schriftliche Auskünfte aus der
Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle gegeben. Dazu zählt auch die Abgabe von Daten
über Nutzungsentgelte. Diese Auskünfte erfolgen je nach Berechtigung mit Grundstücksoder Blockbezug. Dafür werden in Abhängigkeit vom Teilmarkt und der Anzahl der abgegebenen Datensätze Gebühren erhoben. Diese Auskunftsmöglichkeit wird von der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seit 1987 angeboten.
Seit 2007 sind derartige Abfragen auch im Rahmen des automatisierten Abrufverfahrens
AKS Online möglich. Damit wurde erstmalig ein Abrufverfahren über das Internet bereitgestellt, das der Auskunft aus der Kaufpreissammlung gemäß § 195 Abs. 3 BauGB gleichgestellt ist. Es bietet einem gemäß DVO-BauGB berechtigten Nutzerkreis9 innerhalb von GAA
Online die Möglichkeit eigenständig und unabhängig von den Öffnungszeiten der
Geschäftsstelle für einen Wertermittlungsauftrag nach Vergleichsfällen zu recherchieren
und sich die Daten dieser Kauffälle ausgeben zu lassen. Dies ist nach wie vor einzigartig in
der Bundesrepublik.
Die Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle lag zu Beginn des Betrachtungszeitraumes im Jahr 1989 bei rund 50 Auskünften unter Bereitstellung von 440 Vergleichskaufpreisen. In den folgenden Jahren steigerten sich die Auskunftszahlen aber erheblich.
Im Jahr 2009 wurden rund 70 % der Auskünfte über das Intranet/Internet eingeholt.
Bis September 2013 waren die Auskünfte über AKS Online kostenpflichtig. Mit der Umsetzung der Open Data-Initiative ist auch dieses Angebot seit Oktober 2013 kostenlos nutzbar. Dies und Verbesserungen in den Recherchemöglichkeiten führten zu einer deutlichen
Erhöhung der Auskunftszahlen über AKS Online: Von Januar bis September 2013 wurden
9	 s. DVO BauGB § 18 (5)

18

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

941 Auskünfte mit insgesamt 6.831 Vergleichsfällen durchgeführt (rd. 7 Kauffälle pro Auskunft), von Oktober bis Dezember 2013 waren es 826 Auskünfte mit insgesamt 14.473 Vergleichsfällen. 2014 wurden bereits rd. 94 % der Auskünfte über AKS Online bearbeitet, dies
entspricht 6.484 Auskünften. Bei den Online Auskünften wurden über 160.000 Vergleichsfälle heruntergeladen. In 2015 wurde die Anzahl der über AKS Online getätigten Auskünfte
mehr als verdoppelt auf 14.791 Auskünfte mit 261.375 abgerufenen Vergleichsfällen (rd. 18
Kauffälle pro Auskunft). 98 % der Auskünfte wurden über AKS Online bearbeitet.
Die Nutzung der nahezu rund um die Uhr bereitstehenden AKS Online-Abfrage hat sich
etabliert. Abb. 10 weist für die letzten 30 Jahre die jeweilige Anzahl der Auskünfte aus der
Kaufpreissammlung aus und die Anzahl der dabei abgegebenen Kauffälle.

Jahr
2015

Anzahl der Auskünfte | Anzahl der abgegebenen Kauffälle

2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991

Abb. 10: 
Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle aus der
Kaufpreissammlung seit 1987
(Anmerkungen zur Grafik:
- Seit Oktober 2013 sind Online-Auskünfte kostenlos nutzbar.
- Im 1. Halbjahr 1996 stand die Kaufpreissammlung für Auskünfte nicht zur Verfügung)

1989
1987
20.000 0 -50.000
10.000
-100.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

analoge Auskünfte durch die Geschäftsstelle

Auskünfte über AKS Online

analog durch Geschäftsstelle abgegebene Kauffälle

abgegebene Kauffälle über AKS Online

300.000

In Abb. 11 ist für das Berichtsjahr der Anteil der Auskünfte bezogen auf die einzelnen Teilmärkte dargestellt. Von den insgesamt 14.791 Auskünften betreffen rd. 44 % den Teilmarkt
der bebauten Grundstücke und 42 % den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums.

unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke

14,7%

Eigentumswohnungen

41,8%

43,5%

Abb. 11: 
Anteil der von den Anfragen betroffenen Teilmärkte an der
Gesamtzahl der Auskünfte im Jahr 2015

19

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

4.	

Allgemeine Rahmendaten

4.1	

Berlin im Überblick

Berlin ist auf einer Fläche von etwa 892 km² Stadt und Bundesland zugleich. Seit der Verwaltungsgebietsreform im Jahr 2001 gliedert sich das Land Berlin in 12 Bezirke, die zum Teil durch
Fusionierung von Altbezirken gebildet wurden. Vor der Verwaltungsgebietsreform war Berlin in
23 Bezirke gegliedert:

•• im Ostteil Berlins lagen die Altbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow,

Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen und Hellersdorf;

•• im Westteil Berlins lagen die Altbezirke: Tiergarten, Wedding, Kreuzberg, Charlottenburg,
Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Schöneberg, Steglitz, Tempelhof, Neukölln und
Reinickendorf.

Abb. 12:
Die Berliner Bezirke: farblich abgegrenzt die Bezirke nach
der Verwaltungsgebietsreform 2001, mit gestrichelten
Linen markiert die Bezirke vor der Verwaltungsgebietsreform 2001

20

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In den Jahren nach der Wiedervereinigung stellten sich die Kauffallzahlen, insbesondere aber
auch die aus den Kauffällen abgeleiteten Preisniveaus der einzelnen Teilmärkte, für den Ostund Westteil der Stadt sehr unterschiedlich dar. Daher wurden in den bisherigen Berichten in
vielen Tabellen die Preisniveaus separat für das östliche und das westliche Stadtgebiet ausgewiesen.
Im Laufe der Jahre hat sich die Struktur der Stadt nachhaltig geändert. Eine Teilung in östliches
und westliches Stadtgebiet ist nach Einschätzung des Gutachterausschusses auf dem Immobilienmarkt nicht mehr erforderlich. Mit dem Bericht über den Immobilienmarkt Berlin
2015/2016 entfällt daher erstmals die Zweiteilung der Preisniveautabellen zugunsten einer
regionalisierten Einteilung in die Bereiche:

••
••
••
••
••
••

City (annähernd das innerstädtische Gebiet innerhalb des S-Bahn-Rings)
Nord
Ost
Südost
Südwest
West

Abb. 13: 
Einteilung des Stadtgebietes zur regionalbezogenen Darstellung von Preisniveaus und Kauffalldaten

21

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Die größte Ausdehnung Berlins beträgt von West nach Ost 45 km und von Nord nach Süd
38 km, die Stadtgrenze hat eine Gesamtlänge von 234 km. Die bebauten Stadtgebietsflächen
liegen zwischen 31 und 70 m über dem Meeresspiegel.1
133 km² (14,9 % der Fläche Berlins) sind als Verkehrsflächen (Straßen, Bahn, Flugplätze) gewidmet. Einige der wesentlichen Daten für Berlin sind in der folgenden Tabelle „Statistische
Regionaldaten“ zusammengestellt und jeweils nach Bezirken aufgeschlüsselt.
Berlin verfügt über einen großen Freiflächenanteil mit einem hohen und abwechslungsreichen
Freizeit- und Erholungswert:
•• Grün- und Erholungsflächen (Parkanlagen,
Spielplätze, Sportplätze, Kleingärten u.ä.)	
107 km²	
(12,0 % der Fläche Berlins)
•• Acker-, Wald- und Wiesenflächen	
202 km²	 (22,7 %)
•• Wasserflächen	
60 km²	 (6,7 %)

Statistische Regionaldaten1)
Einwohner
Bezirk

Fläche in ha

Anzahl
Anzahl
insgesamt
31.12.2013 31.12.2014 2)

Anteil Wald,
Wasser und
Landwirtschaft

Wald

Wasser

Bevölke- Wohnungen Wohnfläche
rungsdichte
Anzahl je Einwohner
LandwirtEinwohner
in m²
schaft
je ha

Mitte

337.593

347.336

3.947

3,6 %

–

142

–

88

190.829

37,0

Friedrichshain-Kreuzberg

263.526

267.371

2.041

6,7 %

4

132

1

131

147.470

37,9

Pankow

371.438

381.359

10.307

32,6 %

1.354

166

1.836

37

209.988

40,2

Charlottenburg-Wilmersdorf

302.313

304.184

6.472

29,5 %

1.622

281

8

47

182.569

46,7

Spandau

222.300

229.675

9.187

36,9 %

1.721

904

762

25

117.964

38,5

Steglitz-Zehlendorf

284.313

287.168

10.256

35,2 %

2.465

1.119

26

28

154.956

46,1

Tempelhof-Schöneberg

324.208

328.786

5.303

2,8 %

48

43

57

62

180.493

41,1

Neukölln

311.943

314.510

4.493

3,1 %

5

71

64

70

162.338

35,8

Treptow-Köpenick

244.016

252.630

16.842

55,3 %

6.998

2.161

163

15

134.039

39,6

Marzahn-Hellersdorf

251.007

253.298

6.178

5,4 %

132

121

80

41

133.415

37,6

Lichtenberg

262.760

265.812

5.212

14,2 %

77

104

557

51

147.952

36,3

Reinickendorf

246.412

250.068

8.931

33,0 %

1.939

722

290

28

129.785

40,2

3.421.829

3.469.849

89.169

29,4 %

16.364

5.967

3.844

39

1.891.798

39,8

Berlin

1)	 Quelle: Statistisches Jahrbuch 2015 des Amtes
für Statistik Berlin-Brandenburg (http://www.
statistik-berlin-brandenburg.de) - Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011
2)	 Aus rechtlichen Gründen kann die Bevölkerungszahl aus der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung für Berlin ab Berichtsmonat Januar
2014 durch das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg nur noch für Berlin insgesamt ermitteltwerden. Ergebnisse für die zwölf Bezirke sind
hieraus nicht mehr verfügbar.
Die bezirklichen Angaben wurden hier berechnet aus den Spalten „Bevölkerungsdichte Einwohner je ha“ und „Fläche in ha insgesamt“.

In der Zeit nach der Vereinigung Deutschlands am 3. Oktober 1990 veränderte sich die
Situation in Berlin rasant. Der Prozess setzte mit dem Tag des Mauerfalls am 9. November 1989
ein. Die Trennlinie zwischen den politischen Blöcken der östlichen und der westlichen Welt,
den die quer durch die Stadt verlaufende Mauer bis dahin markierte, ist heute vielerorts nicht
mehr erkennbar. An einigen Orten erinnert eine besondere Markierung im Straßenpflaster an
ihren früheren Verlauf.
Bis zur Vereinigung 1990 war der westliche Teil Berlins in seiner Insellage über Jahrzehnte von
seinem Umland abgeschnitten. Erst in den Folgejahren konnten sich die natürlichen Verbindungen wieder entwickeln, Verkehrswege und Nahverkehr zusammengeführt werden. Unternehmen insbesondere solche mit größerem Flächenbedarf orientierten sich vielfach neu, wanderten ab und siedelten sich zum Teil im vergleichsweise preisgünstigen Berliner Umland neu
an. Andererseits wurde und wird Berlin als ein attraktiver Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort mit Entwicklungspotential gesehen.

1	 Quelle der Statistischen Regionaldaten: „Statistisches Jahrbuch 2014“ des Amtes für Statistik

Berlin-Brandenburg (http://www.statistik-berlin-brandenburg.de)

22

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Das vereinte Berlin ist die einzige Stadt und zugleich das einzige Bundesland der Bundesrepublik Deutschland, das Ost- und Weststrukturen in sich vereinigte.
Nach dem „Hauptstadt-Beschluss“ des Deutschen Bundestages vom 20. Juni 1991 hat sich Berlin als Hauptstadt Deutschlands und Regierungssitz etabliert. Neben Parlament und Bundesregierung haben Botschaften sowie viele Verbände und Organisationen ihren Sitz an die Spree
verlegt.
Die in der Nachwendezeit zunächst prognostizierte Zuzugswelle nach Berlin mit entsprechend
starkem Anstieg der Bevölkerungszahl blieb aus. Dagegen war zunächst die Abwanderung von
Berlinern und Berlinerinnen insbesondere in das unmittelbare Brandenburger Umland, den
sog. „Speckgürtel“, auszumachen. Viele konnten sich dort – nicht zuletzt wegen des deutlichen
Preisgefälles gegenüber Berlin – ihren Wunsch von einem Eigenheim in Stadtnähe erfüllen.
Dieser Trend ging ab 1999 kontinuierlich zurück. Seit 2009 ziehen pro Jahr mehr Personen von
Brandenburg nach Berlin als umgekehrt.
Insgesamt ergeben sich seit 2001 Wanderungsgewinne zugunsten Berlins (s. Abb. 14). Die Einwohnerzahl steigt seit 2004 kontinuierlich an. Bis zum 31.12.2014 stieg die Einwohnerzahl auf
insgesamt 3.469.849 an. Der jährliche Zuzug von rd. 40.000 Personen in den vergangenen vier
Jahren unterstreicht die Attraktivität der Metropole Berlin. Er stellt aber gleichzeitig Politik und
Verwaltung vor immense Herausforderungen, insbesondere für die Bereitstellung von Wohnraum sowie sozialer und verkehrlicher Infrastruktur.
Personen
200.000

150.000

100.000

50.000

0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

-50.000

-100.000

Abb. 14: 
Bevölkerungsentwicklung aufgrund von Umzügen
von und nach Berlin
(Datenquelle: Statistische Jahrbücher des Amtes für Statistik
Berlin-Brandenburg und aktuelle Pressemitteilung
http://www.statistik-berlin-brandenburg.de)

-150.000

Bevölkerungsentw. durch Zu- und Wegzüge

Zuzüge nach Berlin

Wegzüge aus Berlin

Berlin verbindet intensive Urbanität mit hoher Lebensqualität. Für gute Verkehrsanbindungen
sorgen ein gut ausgebautes Straßennetz und ein engmaschiges Netz des öffentlichen Nahverkehrs, das in verhältnismäßig dichter Taktfolge durch Regionalbahnen, S- und U-Bahnstrecken
sowie Autobus- und Straßenbahnlinien bedient wird.

Überregional ist Berlin auf dem Landweg sowohl über die tlw. neu gebauten Autobahnen und
Bundesstraßen als auch über den im Mai 2006 eingeweihten Hauptbahnhof Berlin, den größten Kreuzungsbahnhof des Kontinents, in alle Himmelsrichtungen an das europäische Fernstraßen- und Fernbahnnetz angebunden. Um das Fluggastaufkommen bewältigen zu können,
aber auch um den innerstädtischen Bereich vom Flugverkehr zu entlasten, wird gegenwärtig
der Flughafen Schönefeld erweitert und ausgebaut zum zukünftigen „Flughafen Berlin Brandenburg“, der den Beinamen „Willy Brandt“ tragen wird. Zeitgleich mit der Inbetriebnahme des
Flughafens Berlin Brandenburg soll der Flugbetrieb in Tegel eingestellt werden. Der Zentralflughafen Berlin-Tempelhof wurde bereits im Jahr 2008 geschlossen.
Berlin ist inzwischen zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Forschungsstandort geworden, aber auch zu einer Stadt der Kunst und der Medien. Berlin überrascht mit der Vielfalt seiner Museen und hat hinsichtlich der touristischen Anziehungskraft national und international
seinen Stellenwert und sein Image außerordentlich positiv entwickeln können.

23

Abb. 15: 
Ausbau des Flughafens Berlin-Schönefeld zum „Flughafen
Berlin Brandenburg“ (Aufnahme aus dem Jahr 2014)

Immobilienmarktbericht 2015/2016

4.2	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten2

Die Berliner Industrie zeigt sich stabil in einem unsicheren internationalen Umfeld. Die Umsätze des Jahres 2015 haben das Vorjahresniveau um 4,5 % übertroffen. Im Plus befanden sich
dabei umsatzstarke Berliner Industriezweige wie Pharma und Elektro. Daneben fiel auch der
Personalstand höher aus als ein Jahr zuvor, ein Indiz für den gefestigten Produktionsstandort
Berlin. Die Auftragseingänge für Berlins Industrie bewegten sich im vierten Quartal über dem
Vorjahresstand, der bezogen auf das Gesamtjahr 2015 aber nicht ganz erreicht wurde. Expansiv
fallen die Umsatzzahlen für das Berliner Bauhauptgewerbe aus. Im Jahr 2015 entstand ein
Zuwachs von 6,6 % (Berichtskreis der Betriebe ab 20 Beschäftigten). Der wichtigste Impuls ging
dabei vom Wohnungsbau aus, der im letzten Jahr den Umsatz um 21,2 % gesteigert hat und
weiter von dem günstigen konjunkturellen Rahmen für die Branche profitiert.
Im Berliner Einzelhandel und auch im Gastgewerbe lagen die preisbereinigten Umsätze 2015
insgesamt über dem Stand des Vorjahres, wobei die Entwicklungen jeweils günstiger ausfielen
als im Bundesdurchschnitt. Im Berliner Einzelhandel erhöhten sich die Umsätze um preisbereinigt 5,2 % (in Deutschland insgesamt um +2,9 %). Ein besonders deutliches Plus (+18,6 %) gab
es dabei im Onlinehandel, der in der Hauptstadt stark präsent ist.
Neben der positiven Entwicklung der Konsumkräfte am Standort Berlin, u. a. durch zunehmende
Einwohner- und Beschäftigtenzahlen (s. Abb. 16), bleibt der Berlin-Tourismus ein zentraler
Impulsgeber für Einzelhandel und Gastgewerbe. Im Jahr 2015 kam es in der Hauptstadt zu insgesamt 20,25 Mio. Gästeübernachtungen. Der Stand vom Vorjahr wurde damit um 1,56 Mio.
bzw. 5,4 % übertroffen. Die Zahl der ausländischen Besucher stieg 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 7,6 % (inländische Besucher +2,1 %) bei einer um 9,2 % höheren Übernachtungszahl
(inländische Gäste +2,5 %). Von den internationalen Gästen kam in 2015 die größte Zahl aus
Großbritannien (556.000). Dahinter folgten die USA (389.000) und Italien (304.000).

Abb. 16:
Entwicklung der Erwerbstätigenzahlen in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Entwicklung in Deutschland (Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/; Datenquelle:
Arbeitskreis „Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der
Länder“)

Ein wichtiger Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung Berlins ist das Gründungsgeschehen:
Im Vergleich der Bundesländer liegt Berlin auf dem Spitzenplatz mit insgesamt rd. 38.900
Gewerbeneuerrichtungen (das entspricht 105 Gewerbeneuerrichtungen pro 10.000 Einwohner).
Die meisten neuen Arbeitsplätze entstehen im Dienstleistungssektor, der auch den Großteil
der Stellen in Berlin stellt mit rd. 88 % aller Arbeitsplätze. Dies wirkt sich positiv auf die Arbeitslosenzahlen aus, obgleich zahlreiche Stellen von außerhalb besetzt werden (s. Abb. 17).

2	 Textpassagen entnommen aus dem „Konjunkturbericht zur wirtschaftlichen Lage in Berlin,

4. Quartal 2015“ der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung (Fundort: http://www.berlin.de/sen/wirtschaft/wirtschaft-und-technologie/konjunktur-und-statistik/).

24

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Abb. 17: 
Arbeitslosenquote in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Situation in Deutschland
(Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/daten;
Datenquelle: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der
Bundesagentur für Arbeit, Bundesagentur für Arbeit)

4.3	

Die stadträumlichen Wohnlagen

Eine der Einflussgrößen insbesondere für den Wert von Bauland, Eigenheimen und Wohnungseigentum ist die Lage im Stadtgebiet. Als ein Merkmal der unterschiedlichen Qualität des Wohnens in der Stadt fließt daher bei der Analyse des Kaufpreismaterials in der Regel das Merkmal
der „Wohnlage“ ein. Die Wohnlageeinstufung einer Adresse spiegelt die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider. Die Wohnlagenzuordnung orientiert sich am Berliner Mietspiegel. Sie
ergibt sich aktuell aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2015” 3. Der Berliner
Mietspiegel, das Straßenverzeichnis und die Wohnlagenkarte sind im Internet abrufbar (www.
stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).
Die Lageeinteilung des Berliner Mietspiegels erfolgt in drei Kategorien: einfache, mittlere und
gute Wohnlage. Die Wohnlagebewertung muss jeweils gebietsprägend sein. Sie bezieht sich
auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von
Gebäuden/Wohnanlagen kommen. Für die Belange der Immobilienbewertung hat der Gutachterausschuss zusätzlich die „sehr gute Wohnlage“ definiert.

•• Einfache Wohnlage: In den Zentren der Stadt sind einfache Lagequalitäten zu finden,

wenn eine überwiegend geschlossene, stark verdichtete Bebauung mit sehr wenigen
Grün- und Freiflächen vorhanden ist. Hier deuten ein überwiegend ungepflegtes Straßenbild und/oder ein schlechter Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete) auf einfache Lagequalitäten hin. In den zentralen Bereichen kann die einfache
Wohnlage auch gegeben sein, wenn zwar die üblichen Angebote des öffentlichen Personennahverkehrs vorhanden sind, aber das Einzelhandelsangebot eingeschränkt ist.
In den dezentralen Stadtbereichen werden einfache Lagequalitäten in Bereichen erheblich
verdichteter Bebauung bestimmt durch eine einfache Baustruktur oder einen schlechten
Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Eine geringe Durchgrünung oder einfache Grünflächen, oft in ungepflegtem Zustand, weisen in diesem Zusammenhang ebenfalls auf einfache Lagequalitäten hin.
Auch dezentrale Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, die eine eher einfache Baustruktur oder einen schlechten Gebäudezustand aufweisen (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), entsprechen in der Regel der einfachen Lagekategorie. Ein ungepflegtes Straßenbild (z.B. unbefestigte Straßen) ist ebenfalls ein Hinweis auf einfache Lagequalitäten. Ungünstige Verkehrsverbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs und
wenige Einkaufsmöglichkeiten sind im Zusammenhang mit oben genannten negativen
Merkmalen bestimmend für die einfache Wohnlage. Bei starker Beeinträchtigung durch
Industrie und Gewerbe mit erheblicher Lärm- oder Geruchsbelästigung ist in der Regel die
einfache Wohnlage gegeben. Ein negatives Image oder ein niedriger oder sehr niedriger
Statusindex eines Gebiets im Monitoring Soziale Stadt kann von der Arbeitsgruppe Miet-

3	 Berliner Mietspiegel 2015 vom 18. Mai 2015 (Abl. Nr. 20); Berichtigung am 29. Mai 2015 (ABl. Nr. 22)

25

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

spiegel als Hinweis auf das Vorliegen einfacher Lagequalitäten gewertet werden.

•• Mittlere Wohnlage: Mittlere Lagequalitäten sind in den Zentren der Stadt zu finden, die

eine überwiegend geschlossene, verdichtete Bebauung aufweisen, in denen der Gebäudezustand gut ist (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), auch wenn nur wenige Grünund Freiflächen vorhanden sind. Kennzeichnend für die mittlere Wohnlage in den Zentren
der Stadt sind darüber hinaus ein durchschnittliches Angebot an Einzelhandelsgeschäften
und eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
In den dezentralen Stadtbereichen sind mittlere Lagequalitäten in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, einer etwas gehobeneren Baustruktur und einem mindestens
durchschnittlichen Gebäudezustand vorhanden. Kennzeichnend sind darüber hinaus ein
umfangreiches Angebot an Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand und ein normales Straßenbild. Das Angebot an Einzelhandelsgeschäften ist meist durchschnittlich und
konzentriert sich häufig auf einzelne Standorte. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr entspricht zwar nicht den Qualitäten der zentralen Bereiche, ist aber normal für dezentrale Lagen.

•• Gute Wohnlage: In den Zentren der Stadt mit überwiegend geschlossener, stark verdich-

teter Bebauung sind gute Lagequalitäten in Gebieten zu finden, in denen die Bauweise
eher hochwertig und der Gebäudezustand gut ist. Umfangreiche Grün- und Freiflächen in
gepflegtem Zustand, gute bis sehr gute Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Anbindung
an den öffentlichen Personennahverkehr kennzeichnen diese Gebiete ebenfalls.
In dezentralen Lagen mit überwiegend offener Bebauung ist die gute Wohnlage in der
Regel vorhanden, wenn die Bauweise eher hochwertig, der Gebäudezustand gut und das
Straßenbild gepflegt ist. Ein differenziertes und hochwertiges Einzelhandelsangebot kann
ein zusätzlicher Hinweis auf die gute Wohnlage sein. Eine nur mittelmäßige Anbindung an
den öffentlichen Personennahverkehr ist in dezentralen Gebieten normal und spricht nicht
gegen die Wertung als gute Wohnlage.
Ein besonders gutes Image oder ein hoher Statusindex eines Gebietes im Monitoring
Soziale Stadt kann von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Hinweis auf das Vorliegen guter
Lagequalitäten gewertet werden.

•• Sehr gute Wohnlage: Untersuchungen belegen, dass sich das Preisbild von Immobilien

verschiedener Grundstücksteilmärkte in besonders ansprechenden Ortslagen von der
guten Wohnlage regelmäßig abhebt. Um hier differenziertere Aussagen über die Preissituation treffen zu können, unterteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die
gute Wohnlage des Mietspiegels und definiert zusätzlich sehr gute Wohnlagen.
Das sind Gebiete exklusiver Lage mit sehr gepflegtem Wohnumfeld, einem hohen Anteil
privater und öffentlicher Frei- und Grünflächen, sehr guter baulicher Gebietsstruktur,
einem sehr guten Image sowie einem daraus resultierenden höheren Preisniveau am
Immobilienmarkt. Als sehr gute Wohnlage definiert sind

•• die Gebiete in Westend zwischen Spandauer Damm, Ahornallee, Theodor-Heuss-Platz,
Pommernallee, Ubierstraße, Wandalenallee und Fernbahntrasse,

•• im Ortsteil Charlottenburg das Gebiet zwischen S-Bahn, Heilsberger Allee, Heerstraße,
Am Postfenn, nördliche Waldgrenze zum Teufelsberg und Teufelsseestraße,

•• der Ortsteil Schmargendorf östlich bis zu den Straßenzügen Cunostraße, Friedrichshaller, Mecklenburgische und Zoppoter Straße,

•• der Ortsteil Grunewald östlich der Fernbahntrasse und der Waldgrenze,
•• das Gebiet Dahlem-Nord bis herunter zur Saargemünder Straße, sowie
•• das Gebiet südlich der Königin-Luise-Straße, westlich Löhleinstraße, nördlich der Bitt-

scherstraße, südlich Hüttenweg, westlich der Clayallee bis zur Königin-Luise-Straße.
Die sehr gute Lage entspricht den Bodenrichtwertzonen mit den Nummern:1062, 1075,
1083, 1091, 1118, 1200, 1208, 2371, 2072, 2073, 2074, 2075, 2076, 2077, 2078, 2079, 2080,
2081, 2082, 2109
In der östlichen Stadthälfte wurden bislang noch keine sehr guten Wohnlagen ausgewiesen.

26

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.	

Preisentwicklung 2015

5.1	

Bauland

Grundlage für die Darstellung der Preisentwicklung bei unbebauten Grundstücken für beispielhafte Lagen sind die Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen vom Anfang des Jahres
2016. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss getrennt nach Teilmärkten beraten.
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2016 basieren zum Einen auf den in der Kaufpreissammlung erfassten Kaufverträgen und zum Anderen auf den Erkenntnissen der Mitglieder
des Gutachterausschusses, die von diesen bei den Beratungen vorgetragen wurden. Hierbei
handelt es sich insbesondere um Informationen über aktuelle Angebote, laufende Vertragsverhandlungen und auch Verhandlungen, die an unvereinbaren Preisvorstellungen gescheitert sind.
Die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für den Entwicklungszustand „baureifes
Land“ (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) ermittelt, beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Nach § 12 ImmoWertV sollen Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. Für Wertunterschiede, die sich aus dem
unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben, hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland sowie für Dienstleistungs- und Büronutzungen in CityLagen abgeleitet. Die Umrechnungskoeffizienten stehen in GAA Online zum kostenfreien
Abruf bereit (vgl. Kapitel 3.2.4, S. 16).

Abb. 18: 
Wohnbauland: William-H.-Tunner-Straße in Lichterfelde

5.1.1	 Individueller Wohnungsbau – 0ffene Bauweise
Der Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus verzeichnete 2015 mit 972 Kauffällen gegenüber 916 Kauffällen im Vorjahr einen leichten Zuwachs von 6 %. Demgegenüber sind der Geldund Flächenumsatz im Vergleichszeitraum deutlich angestiegen. Während der Geldumsatz um
98 % auf ca. 230,7 Mio. € angestiegen ist und sich somit fast verdoppelt hat, stieg der Flächenumsatz um 47 % auf 112,0 ha an.
Aufgrund der allgemein positiven Marktsituation und der vorliegenden Kaufpreisinformationen hat der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau für diesen Teilmarkt generell um rd.
20 % angehoben. Zum Teil ist eine Niveauangleichung der Bodenrichtwerte in den östlichen
und westlichen Stadtgebieten zu beobachten. Das Bodenrichtwertniveau wurde z.B. in Marzahn und Hellersdorf um 30 % und in Spandau um 20 % angehoben. In den sehr guten Wohnlagen der Ortsteile Grunewald und Dahlem hat der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau um bis zu 50 % angehoben. Im Bereich südlich der Händelallee im Ortsteil Hansaviertel
wurde das Bodenrichtwertniveau ebenfalls deutlich um 30 % angehoben. In diesem attraktiven, innerstädtischen Standort für individuelles Wohnen liegt der Bodenrichtwert zum
01.01.2016 bei 1.700 €/m².

Abb. 19: 
Wohnbebauung in der offenen Bauweise im Ortsteil
Lankwitz, In den Leonorengärten

Im vergangenen Jahr konnte der Gutachterausschuss eine weiterhin rückläufige Entwicklung
sogenannter Wohnparks beobachten. Beispielhaft seien hier die Lagen In den Leonorengärten
in Lankwitz und Blohmstraße in Lichtenrade genannt. Nachgefragt werden dagegen im
gesamten Stadtgebiet Baulücken für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. bebaute Einfamilienhausgrundstücke, die entweder kernsaniert oder nach dem Abriss der Altbebauung mit einer
höheren GFZ-Auslastung des Grundstücks neu bebaut werden.
Die Kaufpreise der im Berichtsjahr in Berlin veräußerten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser
in unmittelbarer Wasserlage lagen in der Regel deutlich über den Kaufpreisen für Grundstücke
in vergleichbaren Lagen ohne Zugang zu einem Gewässer.

27

Abb. 20: 
Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte „Nördlich vom
U-Bhf. Thielplatz“ im Ortsteil Dahlem

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bodenrichtwertniveau - offene Bauweise - Bezirke
Bezirk
•• Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
Mitte

Bodenrichtwert in €/m²
01.01.2016
Minimalwert

Maximalwert

180

1.700

•• + 20 %
•• + 30 % Einzellage Hansaviertel, Tiergarten

1.700

Friedrichshain-Kreuzberg

----1)

----

Pankow

110

500

350

1.800

140

410

180

1.800

170

650

•• + 35 % Manfred-von-Richthofen-Str. (BRW-Zone 1865)

480

650

Neukölln

160

400

320

400

80

330

130

210

130

310

130

410

••

+ 20 %

••

+ 30 % Niederschönhausen, Rosenthal und Wilhelmsruh

Charlottenburg-Wilmersdorf
•• + 20 % bis + 30 %
••

bis zu + 50 % in den sehr guten Wohnlagen (Schmargendorf und Grunewald)

Spandau
•• + 20 %
•• + 25 % bis + 40 % in Kladow
Steglitz-Zehlendorf
•• + 20 % bis + 30 %
•• + 50 % in den sehr guten Wohnlagen (Dahlem)
Tempelhof-Schöneberg
•• + 20 %

•• + 20 %
••

+ 25 % Hufeisensiedlung (BRW-Zone 1146)

Treptow-Köpenick
•• + 20 % bis + 25 %
•• + 30 % in Einzellagen der Ortsteile Schmöckwitz und
Köpenick
Marzahn-Hellersdorf
•• + 20 % bis + 30 %
Lichtenberg
•• + 15 % bis + 30 %
Reinickendorf
1)	 keine Ausweisung einer BRW Zone für die
offene Bauweise

•• + 20 %

28

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bauland Einfamilienhausgebiete - offene Bauweise - GFZ 0,4 bis 0,6
Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

600 bis 1.200

780 bis 1.800

•• Mitte

1.300

1.700

•• Friedrichshain-Kreuzberg

----1)

----

•• Pankow

200 bis 350

260 bis 500

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

420 bis 720

500 bis 860

•• Spandau

310 bis 320

370 bis 380

•• Steglitz-Zehlendorf

260 bis 880

310 bis 1.200

•• Tempelhof-Schöneberg

480

650

•• Neukölln

----

----

160 bis 220

200 bis 260

Wohnlage
•• Bezirk bzw. Ortsteil
sehr gute Wohnlagen:
•• Dahlem , Grunewald, Schmargendorf, Westend
gute Wohnlage:

•• Treptow-Köpenick
•• Marzahn-Hellersdorf

----

----

•• Lichtenberg

250

300

170 bis 300

200 bis 310

•• Mitte

----

----

•• Friedrichshain-Kreuzberg

----

----

•• Pankow

110 bis 270

130 bis 330

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

290 bis 410

350 bis 490

•• Spandau

150 bis 340

180 bis 410

•• Steglitz-Zehlendorf

210 bis 430

250 bis 470

•• Tempelhof-Schöneberg

230 bis 310

240 bis 370

•• Neukölln

180 bis 320

220 bis 400

•• Treptow-Köpenick

120 bis 220

150 bis 260

•• Marzahn-Hellersdorf

100 bis 160

120 bis 200

•• Lichtenberg

130 bis 230

150 bis 270

•• Reinickendorf

200 bis 240

240 bis 290

•• Mitte

----

----

•• Friedrichshain-Kreuzberg

----

----

90 bis 250

110 bis 300

----

----

•• Spandau

130 bis 230

140 bis 280

•• Steglitz-Zehlendorf

210 bis 310

250 bis 370

•• Tempelhof-Schöneberg

200 bis 250

240 bis 300

•• Neukölln

180 bis 230

220 bis 280

•• Treptow-Köpenick

130 bis 190

170 bis 230

•• Marzahn-Hellersdorf

110 bis 160

140 bis 200

•• Lichtenberg

100 bis 250

130 bis 310

•• Reinickendorf

160 bis 240

190 bis 290

•• Reinickendorf
mittlere Wohnlage:

einfache Wohnlage:

•• Pankow
•• Charlottenburg-Wilmersdorf

1)	 keine Ausweisung einer BRW Zone für die
offene Bauweise

29

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Die folgenden Abbildungen (Abb. 21 bis Abb. 23) stellen beispielhaft die Unterschiede der
Preisniveaus für Grundstücke der offenen Bauweise Berlins gegenüber dem unmittelbaren Berliner Umland (dem sog. „Speckgürtel“) dar. Die Grafiken zeigen die Entwicklung der Preisniveaus für den Zeitraum seit 1990.

Bodenwert €/m²
500

400

300

200

100

0

Abb. 21:
Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in einfachen Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6

einfache Wohnlage Berlin, GFZ bis 0,6

einfache Wohnlage, Speckgürtel um Berlin

mittlere Wohnlage Berlin, GFZ bis 0,6

mittlere Wohnlage, Speckgürtel um Berlin

Bodenwert €/m²
500

400

300

200

100

0

Abb. 22:
Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in mittleren Wohnlagen
bei einer GFZ bis 0,6

Bodenwert €/m²
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0

Abb. 23:
Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in guten bzw. sehr guten Wohnlagen
bei einer GFZ bis 0,6

sehr gute Wohnlage Berlin, GFZ bis 0,6

30

gute Wohnlage Berlin, GFZ bis 0,6

gute Wohnlage, Speckgürtel um Berlin

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In Bezug auf den Flughafen BER konnte der Gutachterausschuss keine Preisrückgänge bei den
flughafennahen Bodenrichtwertzonen beobachten. Die Entwicklung der Bodenrichtwerte
folgte in diesen Bereichen vielmehr dem allgemeinen Trend (s. Abb. 24).

700

600

Rudow Zone 1951

Altglienicke Zone 1068

Bohnsdorf Zone  1174

Schmöckwitz Zone 1369

Müggelheim Zone 1375

Rahnsdorf Zone 1341

Lichtenrade Zone 1898

Lichterfelde Zone 1833

Wannsee Zone 1653

Nikolassee Zone 1613

Marienfelde Zone 1890

500

400

300

200

100

0

Abb. 24: 
Entwicklung von BER-nahen Bodenrichtwerten von 2000
bis 2016

5.1.2	 Wohngebiete – Geschlossene Bauweise
Auf dem Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Dem Gutachterausschuss standen für die
Bodenrichtwertberatungen 226 Kauffälle zur Verfügung. Der Geldumsatz ist auf diesem Teilmarkt dagegen mit 32 % gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen und betrug 454,0 Mio. €.
Demgegenüber ist der Flächenumsatz um 14 % auf 48,7 ha gesunken.
Der Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist im Jahr 2015 auch weiterhin
durch eine sehr hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken bei gleichzeitig knappem
Angebot geprägt. Die innerstädtischen Lagen waren besonders gefragt, sofern Eigentumsmaßnahmen im gehobenen Segment geplant waren. Wegen des geringen innerstädtischen
Angebots an geeigneten Grundstücken waren Flächen im gesamten Stadtgebiet nachgefragt.
Die in den Vorjahren in den innerstädtischen Lagen zunächst nur vereinzelt zu beobachtenden
sehr deutlichen Überschreitungen des bisherigen Bodenrichtwertniveaus für Grundstücke des
Geschosswohnungsbaus haben sich 2015 berlinweit ausgedehnt. Auch wenn diese Kaufpreise
aufgrund ihrer individuellen Besonderheiten nicht in voller Höhe bei der Bodenrichwertableitung berücksichtigt werden können, sind sie Zeichen für den besonderen Nachfragedruck und
die Geldmenge, die auf den Berliner Immobilienmarkt drängt. Dies ist unverändert sowohl auf
den allgemeinen Bevölkerungszuwachs als auch die europaweite Geldpolitik mit Niedrigzinsen
zurückzuführen.
Aufgrund dieser allgemeinen Markttendenzen und des dabei zu beobachtenden Preisniveaus
hat der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau für den Teilmarkt des Wohnbaulandes
der geschlossenen Bauweise insgesamt für die Baulandflächen der GFZ Stufen bis 2,0 um rund
30 % und für hochverdichtete Baulandflächen der GFZ über 2,0 um bis zu 50 % angehoben.

31

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - GFZ 0,7 bis 1,6
Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

650 bis 1.800

900 bis 2.000

•• Friedrichshain-Kreuzberg

400 bis 460

520 bis 600

•• Pankow

230 bis 420

280 bis 630

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

610 bis 800

790 bis 1.100

Wohnlage
Bezirk
gute Wohnlage:
•• Mitte

•• Spandau

----

----

400 bis 900

550 bis 1.200

•• Tempelhof-Schöneberg

----

----

•• Neukölln

----

----

240 bis 260

310 bis 5002)

•• Steglitz-Zehlendorf

•• Treptow-Köpenick

1)

•• Marzahn-Hellersdorf

----

----

•• Lichtenberg

230

300

•• Reinickendorf

440

570

•• Mitte

280 bis 700

360 bis 900

•• Friedrichshain-Kreuzberg

400 bis 430

520 bis 560

•• Pankow

170 bis 400

220 bis 7002)

320

420

•• Spandau

210 bis 460

260 bis 600

•• Steglitz-Zehlendorf

270 bis 480

350 bis 620

•• Tempelhof-Schöneberg

270 bis 340

350 bis 440

•• Neukölln

210 bis 300

270 bis 390

•• Treptow-Köpenick

160 bis 360

210 bis 470

•• Marzahn-Hellersdorf

170 bis 210

220 bis 270

•• Lichtenberg

200 bis 270

260 bis 350

•• Reinickendorf

250 bis 310

330 bis 400

•• Mitte

210 bis 570

270 bis 740

•• Friedrichshain-Kreuzberg

400 bis 430

520 bis 560

•• Pankow

170 bis 400

220 bis 7002)

320

420

210 bis 340

270 bis 440

270

340 bis 350

•• Tempelhof-Schöneberg

260 bis 310

340 bis 400

•• Neukölln

210 bis 300

270 bis 390

•• Treptow-Köpenick

160 bis 310

210 bis 400

•• Marzahn-Hellersdorf

170 bis 220

220 bis 290

•• Lichtenberg

170 bis 270

200 bis 350

•• Reinickendorf

210 bis 310

270 bis 400

mittlere Wohnlage:

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

einfache Wohnlage:

•• Charlottenburg-Wilmersdorf
•• Spandau
•• Steglitz-Zehlendorf

1)	 keine Ausweisung einer BRW Zone für die
geschlossene Bauweise
2)	 zum Teil Änderungen von Bodenrichtwertzonen

32

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - GFZ 2,0 bis 4,5
Wohnlage
•• Bezirk

Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

1.200 bis 3.800

1.700 bis 4.500

gute Wohnlage:
•• Mitte
•• Friedrichshain-Kreuzberg

----

----

•• Pankow

1.600

2.400

850 bis 1.800

1.300 bis 2.700

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

1)

•• Spandau

----

----

•• Steglitz-Zehlendorf

750

1.100

•• Tempelhof-Schöneberg

850 bis 1.500

1.200 bis 2.200

•• Neukölln

----

----

•• Treptow-Köpenick

----

----

•• Marzahn-Hellersdorf

----

----

•• Lichtenberg

----

----

•• Reinickendorf

460

690

•• Mitte

650 bis 2.100

900 bis 3.100

•• Friedrichshain-Kreuzberg

520 bis 1.000

780 bis 1.500

•• Pankow

470 bis 1.400

720 bis 2.100

•• Charlottenburg-Wilmersdorf

850 bis 1.400

1.300 bis 2.100

310

400

mittlere Wohnlage:

•• Spandau
•• Steglitz-Zehlendorf

750

1.100

470 bis 1.000

700 bis 1.500

•• Neukölln

----

----

•• Treptow-Köpenick

400

600

•• Marzahn-Hellersdorf

----

----

•• Lichtenberg

500

750

•• Reinickendorf

460

690

•• Mitte

380 bis 2.100

570 bis 3.100

•• Friedrichshain-Kreuzberg

600 bis 1.000

900 bis 1.500

•• Pankow

480 bis 1.400

720 bis 2.100

800

1.000 bis 1.100

310 bis 500

400 bis 750

----

----

800 bis 1.000

1.200 bis 1.500

350 bis 600

530 bis 900

400

600

•• Tempelhof-Schöneberg

einfache Wohnlage:

•• Charlottenburg-Wilmersdorf
•• Spandau
•• Steglitz-Zehlendorf
•• Tempelhof-Schöneberg
•• Neukölln
•• Treptow-Köpenick
•• Marzahn-Hellersdorf
•• Lichtenberg
•• Reinickendorf

----

----

330 bis 400

500 bis 600

----

----

1)	 keine Ausweisung einer BRW Zone für die
geschlossene Bauweise

33

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.1.3	 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen
Die Anzahl der Kauffälle auf dem Teilmarkt der kern- und mischgebietstypischen Nutzungen
bewegte sich im auch Jahr 2015 auf einem niedrigen Niveau. Bei einem leichten Umsatzanstieg von 7 % gegenüber dem Vorjahr wurden 29 Kauffälle registriert. Der Geldumsatz für diesen Teilmarkt ist deutlich um 128 % auf 206,4 Mio. € gestiegen, wobei der Flächenumsatz um
62 % auf 7,0 ha angestiegen ist.
In den Bodenrichtwertzonen für kern- und mischgebietstypischen Nutzungen waren unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Durch die anhaltend steigenden Touristenzahlen
hat sich die Attraktivität bestimmter Einkaufslagen im City-Bereich weiter erhöht. Hier hat der
Gutachterausschuss Bodenrichtwerte um 10 % angehoben. Bei Lagen für kerngebietstypische
Büronutzungen im City-Bereich wurde das Bodenrichtwertniveau ebenfalls um 10 % angehoben. Am Pariser Platz hat der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau um 25 % von
40.000 €/m² auf 50.000 €/m² angehoben.
Das Bodenrichtwertniveau der Einzelhandelsstandorte ohne unmittelbaren Touristenbezug
außerhalb des S-Bahnringes blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Baulandflächen mit kerngebietstypischer Nutzung (M1- Flächen)1)
Lage
(ausgewählter Bereich)

Gebietstypische
GFZ

Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

Pariser Platz 2)

4,5

40.000

50.000

Gendarmenmarkt 2)

4,5

20.000

22.000

Südseite Kurfürstendamm / Tauentzienstraße
zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1)

4,5

20.000

22.000

Kreuzung Unter den Linden / Friedrichstraße 1)

4,5

18.000

20.000

Nordseite Kurfürstendamm / Tauentzienstraße
zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1)

4,5

13.000

14.500

Potsdamer Platz, Leipziger Platz 1)

4,5

8.500

10.000

Friedrichstraße zwischen S-Bahn und Leipziger
Straße 1)

4,5

8.500

9.400

Alexanderplatz

4,5

6.500

7.200

Hausvogteiplatz 2)

4,5

6.500

7.000

4,5

6.500

7.000

südwestlich vom Potsdamer Platz 2)

Unter den Linden , Französische Straße

4,5

6.000

6.600

Schloßstraße (Steglitz) von
Peschkestraße bis Grunewaldstraße 1)

4,5

5.500

5.500

Kurfürstendamm 1) von Leibnitzstraße bis Kurfürstendammbrücke

4,5

3.700

3.700

Wilmersdorfer Straße 1)

4,5

3.600

3.600

4,5

3.000

3.300

4,5

2.700

3.000

4,5

2.500

2.800

2)

Stresemannstraße / Niederkirchner Straße
sonstige historische Stadtmitte 2)
südliche Friedrichsstadt, Kochstraße
Ernst-Reuter-Platz

4,5

2.400

2.600

Mollstraße, Otto-Braun-Straße 2)

4,5

2.300

2.500

Ostbahnhof

4,5

1.500

2.300

4,5

1.500

2.100

2,5

1.100

1.100

ohne GFZ

2.600

3.000

2,0

1.500

1.500

2)

2)

Lützowviertel 2)
Altstadt Spandau
1)	 (überwiegend) Geschäftslage
2)	 (überwiegend) Bürolage

2)

2)

Diplomatenviertel

2)

Berliner Straße (Tegel) 1)

34

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Eine besondere Art der kerngebietstypischen Nutzung (M1*-Flächen) stellen die peripheren
Einzelhandelszentren dar (s. nachfolgende Tabelle). Aufgrund der ständig wachsenden Konkurrenz durch den Online-Handel und des fehlenden Touristenbezugs sind auch hier keine
Änderungen im Bodenwertniveau erkennbar.

Einzelhandelszentren (M1*- Flächen)
Bezeichnung

Gebietstypische
GFZ

Bodenrichtwert1)
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert1)
01.01.2016
€/m²

4,0

1.500

1.500

(Frankfurter Allee)

4,0

1.500

1.500

(Am Borsigturm)

4,0

1.500

1.500

(Tempelhofer Damm)

4,0

1.100

1.100

(Johannisthaler Chaussee)

4,0

1.100

1.100

(Lage)
Spandau Arcaden
Ring-Center
Hallen am Borsigturm
Tempelhofer Hafen
Gropius Passagen
Rathaus-Center Pankow
Park Center Treptow
Zentrum Schöneweide

(Klosterstraße, Spandau)

(Breitestraße)

4,0

1.100

1.100

(Am Treptower Park)

4,0

1.100

1.100

(Schneller Straße)

4,0

700

700

Die bisherigen M1*-Bodenrichtwertzonen Spree Center Hellersdorf, Eastgate Center, Gesundbrunnen Center, Linden-Center, Forum Köpenick, Le Clou und Schönhauser Allee Arcaden wurden aufgelöst.
M2-Flächen sind Bereiche mischgebietstypischer Nutzungen mit mittlerer baulicher Ausnutzung, die sich durch ein ausgewogenes Verhältnis von Dienstleistungs- und Wohnnutzung auszeichnen. Dementsprechend wurden in diesen Gebieten Anhebungen der Bodenrichtwerte für
Wohnbauland der geschlossenen Bauweise anteilig übertragen. Bodenrichtwerte für M2-Flächen wurden in einer Spanne von 10 % bis 20 %, in Einzellagen von 30 % bis 40 % angehoben.

35

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Baulandflächen mit mischgebietstypischer Nutzung (M2- Flächen)
Lage
(ausgewählter Bereich)

Gebietstypische
GFZ

Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

Oranienburger Straße / Monbijoustraße (Mitte)

3,5

2.300

3.000

Badstraße

3,0

900

1.000

zwischen Kurfürstendamm und Stadtbahn
(Mommsenstraße / Sybelstraße)

3,0

3.000
2.100

3.500
2.700

Schönhauser Allee
(Danziger Straße bis Bornholmer Straße)

3,0

1.300

1.700

Rheinstraße (Friedenau)
(Perschkestraße bis Hedwigstraße)

3,0

1.200

1.400

Reichsstraße

2,5

1.400

1.700

Tempelhofer Damm

2,5

1.000

1.000

Stadtteilzentrum Hellersdorf (Alice-Salomon-Platz)

2,0

400

450

Breite Straße (Schmargendorf)

2,0

1.100

1.300

Teltower Damm
(Scharfestraße bis Berliner Straße)
(Berliner Straße bis S-Bahn)

2,0

880
1.300

1.000
1.500

Kaiser-Wilhelm-Straße / Leonorenstraße

2,0

880

1.000

Residenzstraße

2,0

600

700

Bölschestraße
(Fürstenwalder Damm bis Aßmannstraße)
(Aßmannstraße bis Müggelseedamm)

1,5

650
530

750
650

Bahnhofstraße (Lichtenrade)

1,0

650

750

5.1.4	 Gewerbebauland
Auf dem Teilmarkt des Gewerbebaulandes wurde wie in den Vorjahren nur eine geringe Anzahl
von Kauffällen registriert. Die Anzahl von 122 Kauffällen für das Jahr 2015 entspricht einem Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz ist mit 43 % gegenüber dem Vorjahr
deutlich angestiegen und liegt bei 147,5 Mio. €. Der Flächenumsatz ist 2015 ebenfalls deutlich
um 53 % auf 71,9 ha angestiegen. Gewerbeflächen sind wieder stärker nachgefragt. Auf dem Teilmarkt der Gewerbebaulandflächen konnte der Gutachterausschuss teilweise ein Anziehen der
Preise beobachten. Gewerbebaulandflächen für Büronutzungen werden innerhalb des S-Bahnrings stark nachgefragt. Das Bodenrichtwertniveau für diesen Teilmarkt wurde im Innenstadtbereich um 25 % angehoben. Das Bodenrichtwertniveau für Bürobaulandflächen außerhalb des
S-Bahnrings blieb im Wesentlichen unverändert.
Auch in normalen Gewerbelagen konnte der Gutachterausschuss Preisanstiege beobachten, da
die Finanzierungsbereitschaft der Banken deutlich gegenüber den Vorjahren gestiegen ist. Dies
wirkte sich zum Teil direkt auf die Höhe der Kaufpreise aus. In diesen Lagen hat der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau teilweise um 5 % bis 10 % angehoben. Das Bodenrichtwertniveau der Baulandflächen für Handel sowie für einfaches Gewerbe bzw. Produktion ab einem
Bodenrichtwertniveau von 60 €/m2 blieb unverändert.

36

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Gewerbebauland (Produktion und Dienstleistung, G - Flächen)
Lage
(ausgewählter Bereich)
Pankow:
Lindenhof

Gebietstypische
GFZ

Bodenrichtwert
01.01.2015
€/m²

Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

---

30

30

---

40

40

Lichtenberg:
Köpenicker Chaussee / Blockdammweg

---

60

60

Steglitz-Zehlendorf:
Barnackufer

---

60

60

Lichtenberg:
Josef-Orlopp-Straße / Siegfriedstraße

---

70

80

Reinickendorf:
Holzhauser Straße / Otisstraße

---

70

80

Neukölln:
Kanalstraße

---

90

100

Tempelhof-Schöneberg:
Oberlandstraße

---

90

100

Treptow-Köpenick:
Wilhelminenhof- / Ostendstraße

---

90

100

Reinickendorf:
Wittestraße / Eichborndamm

---

130

130

Neukölln:
Tempelhofer Weg / Gradestraße

2,0

150

160

Tempelhof-Schöneberg:
Bessemer Straße / Eresburgstraße

1,5

180

200

Charlottenburg-Wilmersdorf:
Lise-Meitner-Straße / Keplerstraße

2,0

220

300

Mitte:
Alt-Moabit / Stromstraße

2,5

750

950

Kreuzberg:
Moritzplatz

2,5

500

750

Reinickendorf:
TOP-Tegel (Berliner Straße / Wittestraße)

2,5

330

500

Charlottenburg-Wilmersdorf:
Dove- / Helmholtz- / Franklinstraße

2,5

750

950

Charlottenburg-Wilmersdorf:
Salzufer / Franklinstraße

2,5

1.000

1.100

Spandau:
ehemaliger Flughafen (nördlicher und
südlicher Bereich), West-Staaken

37

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.1.5	 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche
Auch in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte.
In Abhängigkeit von dem Verfahrensstand der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme und im Hinblick auf die in diesen Bereichen geltenden, besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 - 156a BauGB), insbesondere die Kaufpreislimitierung auf
den maßnahmeunbeeinflussten Grundstückswert und die Ausgleichsbeitragspflicht des Eigentümers, werden Bodenrichtwerte so ermittelt,

•• wie sie sich ergeben würden, wenn eine städtebauliche Sanierungs- oder EntwicklungsAbb. 25:
Gemeinbedarf: Freie Universität in Dahlem
„Henry-Ford-Bau“

••

••

maßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (maßnahmenunbeeinflusster Bodenwert unter Berücksichtigung des Grundstückszustands vor Beginn der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SU“ oder „EU“),
wie sie sich unter Berücksichtigung schon erfolgter tatsächlicher und rechtlicher Neuordnung einer noch nicht abgeschlossenen städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bis zum Stichtag der Bodenrichtwertermittlung ergeben haben (maßnahmenbeeinflusster Neuordnungsbodenrichtwert – Zusatzbezeichnung „N“) . Sie beschreiben
somit zum jeweiligen Stichtag der Bodenrichtwertermittlung eine Grundstücksqualität
nach dem Stand der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung im Gebiet ohne noch zu
erwartende strukturbedingte Bodenwerterhöhungen zu berücksichtigen. NeuordnungsBodenrichtwerte sind inhaltlich nicht zu verwechseln mit Neuordnungswerten (Endwerten
§ 154 Abs. 2 BauGB)
wie sie sich durch die abgeschlossene tatsächliche und rechtliche Neuordnung der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme ergeben (maßnahmenbeeinflusster
Bodenwert unter Berücksichtigung des Grundstückszustands nach Abschluss der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SB“ oder „EB“).

Diese Bodenrichtwerte entsprechen nicht unmittelbar den grundstücksbezogenen Anfangsund Endwerten im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB, da sie u.a. die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke nicht berücksichtigen.
Soweit die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Sanierungsverfahren (§ 142
Abs. 4 BauGB) durchgeführt wird, werden keine besonderen Bodenrichtwerte ermittelt, da hier
die besonderen städtebaulichen Vorschriften des BauGB nicht gelten. Diese Gebiete werden im
Bodenrichtwertatlas nicht als Sanierungsgebiete gekennzeichnet.
Das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz wurde mit Rechtsverordnung aufgehoben (GVBl. vom
07.02.2015), so dass zum Stichtag 01.01.2016 Bodenrichtwerte ohne den Zusatz „SU“ abgeleitet
wurden. Für den Bereich der Schönhauser Allee wurde ein Straßenwert 1.800 €/m² für M2 3,0
und für den Bereich der Bodenrichtwertzone 2392 ein Bodenrichtwert von 2.100 €/m² für W 2,5
ausgewiesen.

5.2	

Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen

5.2.1	 Bauerwartungsland und Rohbauland
Flächen, die zwar in absehbarer Zeit eine Bebauungsmöglichkeit erwarten lassen, für die aber
weder die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen noch die Erschließung gesichert ist,
werden als Bauerwartungsland bezeichnet.
Der Wert des Bauerwartungslandes ist insbesondere vom Grad der Bauerwartung und der
Lage abhängig. Da es sich hier überwiegend um Einzelflächen bzw. Einzelgrundstücke mit sehr
unterschiedlichen Qualitäten handelt, ist eine zonale Gebietsdarstellung von Bodenrichtwerten in der Regel ausgeschlossen. Für Flächen mit geringer Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss eine Spanne von 10 % bis 30 % vom Wert des baureifen Landes. Für Flächen
mit hoher Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss einen Wertanteil in einer Spanne von
30 % bis zu 60 % des baureifen Landes.

38

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, für die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB) die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung vorliegen (Baulandqualität), bei denen aber die öffentliche Erschließung ganz oder teilweise nicht gesichert ist,
die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind und/
oder deren Eigentumsverhältnisse noch neu zu ordnen sind. Der Wert von Rohbauland hängt,
ausgehend vom Wert des baureifen Grundstücks, u.a. von den ortsüblichen Kosten der
Erschließung, dem Bodenordnungsaufwand, den Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und dem notwendigen Zeitaufwand der durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen
ab.
Wegen der unterschiedlichen Qualitäten des jeweiligen Einzelfalles können keine Bodenrichtwertzonen gebildet werden, die jeweils Gebiete mit gleichartiger Qualität umfassen.

5.2.2	 Gemeinbedarfsflächen (GB)
Bodenrichtwertzonen werden in Berlin nur für größere Gemeinbedarfsflächen (über 3 ha)
gebildet, soweit ihre Zweckbestimmung eine privatwirtschaftliche Nutzung nicht auf Dauer
ausschließt. Kleinere Gemeinbedarfsflächen sind (wie z.B. Schulen, Kindertagesstätten, Sportanlagen) Bestandteil von Bodenrichtwertzonen anderer Nutzungen.
Der Bodenrichtwert für Gemeinbedarfsflächen orientiert sich überwiegend an einer theoretischen Wiederbeschaffung des Objektes in der jeweils bestehenden Lage. Der Gutachterausschuss hat bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes neben der qualitativen Lage der Gemeinbedarfsfläche auch die Wertigkeit der Umgebungsnutzungen sachverständig berücksichtigt.

5.3	

Marktfähiges Nichtbauland

Nichtbauland sind Flächen, die für den jeweiligen Nutzungszweck fertig hergerichtet sind.
Hierunter fallen neben land- und forstwirtschaftlichen Flächen auch sog. sonstige Flächen, die
u.a. auch für Freizeit- und Erholungsnutzungen zweckentsprechend bebaubar sind.
Der Gutachterausschuss hat auch für diesen Teilmarkt Bodenrichtwertzonen über das gesamte
Stadtgebiet nach übergeordneten Nutzungsarten gebildet:

•• 	
•• 	
•• 	

Landwirtschaftliche Flächen (LW)
Forstwirtschaftliche Flächen (F)
Sonstige Flächen (SF)

Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte mit einer Untergliederung nach der
jeweiligen Nutzung und Qualität sowie in Ergänzung des allgemeinen Wertniveaus des jeweiligen Teilmarktes. Der Bodenrichtwert entspricht der überwiegenden Zahl der Grundstücke mit
der durchschnittlichen Qualität der jeweiligen Nutzungsart.

5.3.1	 Land- und forstwirtschaftliche Flächen (LW und F)
5.3.1.1	 Land- und forstwirtschaftliche Flächen
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen sind Grundstücke, die nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage, ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den
sonstigen Umständen für absehbare Zeit nur zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken
genutzt werden oder nutzbar sind (innerland- und innerforstwirtschaftlicher Grundstücksverkehr).
Auf dem Grundstücksteilmarkt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen hat im vergangenen Jahr nur ein geringer Umsatz stattgefunden. Daher hat der Gutachterausschuss
Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten im Land Brandenburg aus der angrenzenden Umgebung Berlins herangezogen.

39

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Den land- und forstwirtschaftlichen Flächen sind auch Flächen für den Erwerbsgartenbau
zugeordnet. Hierzu zählen Flächen im Freiland sowie unter Glas oder Kunststoff, auf denen
Obst, Gemüse, Zierpflanzen, Baumschulerzeugnisse und Gartenbausämereien in Hauptnutzung gewerbsmäßig zum Verkauf angebaut werden.
5.3.1.2	 Begünstigtes Agrarland
Es kann unterstellt werden, dass land- und forstwirtschaftliche Flächen, die in Berlin auf den
Markt kommen, in der Regel als „begünstigtes Agrarland“ gehandelt werden.
Bei „begünstigtem Agrarland“ handelt es sich um besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft , die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre
Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung
bevorsteht.
Derartige Flächen fallen begrifflich unter § 4 Abs. 3 der ImmoWertV.

5.3.2	 Sonstige Flächen (SF)
Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den land- und forstwirtschaftlichen Flächen zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen (insbesondere
Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Flughäfen, Parkanlagen u.a..
Auf den Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen können teilweise Baulichkeiten errichtet
werden, die ausschließlich für den jeweiligen Nutzungszweck bestimmt sind. Es handelt sich
aber nicht um planungsrechtliches, zum dauernden Wohnen bestimmtes Bauland.
Für Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz ist in der Regel kein Markt vorhanden. Diese spezielle Nutzungsart muss planungsrechtlich durch einen festgesetzten Bebauungsplan zulässig sein und der Pachtzins (höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen
Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau) ist rechtlich geregelt.
In der nachfolgenden Übersicht werden zur allgemeinen Orientierung Anhaltswerte für unterschiedliche, nicht bauliche Nutzungen aufgeführt:

40

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Marktfähiges Nichtbauland
Bodenrichtwert
01.01.2016
€/m²

Wertniveau
01.01.2016
€/m²

Landwirtschaftliche Flächen (LW)
- Acker (LW-A)
- Grünland (LW-GR)
- Erwerbsgartenbau (LW-EGA)

2,50
1,80
15

2,00 bis 3,00
1,40 bis 2,20
10 bis 20

Forstflächen (F)

0,40

0,30 bis 0,50

10

5 bis 15

30
60

20 bis 40
30 bis 100
100 bis 350

Nutzungsart

Begünstigtes Agrarland
Sonstige Flächen (SF)
- Freizeit- und Erholung
- größere Gebiete
- Einzelparzellen
in Wasserlage mit der Möglichkeit der Wassersportnutzung
- mit Zugangsmöglichkeit zum Wasser
- in Wasserlage - große Parzellen
- kleine Parzellen
- Dauerkleingarten nach dem Bundeskleingartengesetz
- Sonstige Freiflächen 1)

140
200
300
10
15

1)	 Hierunter sind alle übrigen, zuvor nicht differenzierten Nutzungsarten zusammengefasst.

41

Immobilienmarktbericht 2015/2016

5.4	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bebaute Grundstücke

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke ist im Berichtsjahr 2015 (2014) um 6 % auf 4.893
(4.603 ) gestiegen. Der Geldumsatz nahm um 32 % auf 11,15 Mrd. € (8,48 Mrd. €) deutlich zu,
während der Flächenumsatz mit einem Zuwachs um 1 % auf 744 ha (735 ha) nahezu unverändert geblieben ist. Mit einem Anteil von 61 % am insgesamt umgesetzten Geldvolumen, bilden
die bebauten Grundstücke (inklusive Paketverkäufe) auch in diesem Berichtsjahr wieder den
wertrelevant größten Teilmarkt.
Das Preisniveau bebauter Grundstücke wird in diesem Bericht grundsätzlich in €/m²
Geschossfläche ausgewiesen und umfasst sowohl den Gebäude- als auch den Bodenwertanteil. Dem Anwender dürfte eher die Wohn-/Nutzfläche eines Grundstücks bekannt sein als
die Geschossfläche. Zwischen beiden Bezugsgrößen bestehen Wechselbeziehungen, die
sich auf statistischer Basis als durchschnittliche Umrechnungsfaktoren angeben lassen. Zur
Vereinfachung einer überschlägigen Berechnung eines durchschnittlichen Preisniveaus werden diese Faktoren als aktuelle Näherungswerte zu den unterschiedlichen Gebäudearten in
den folgenden Abschnitten genannt. Sie wurden abgeleitet als Mittelwerte aus einer Vielzahl
von Kauffällen, in denen sowohl Geschoss- als auch Wohn-/Nutzflächen bekannt waren.

5.4.1	 Renditegrundstücke
Auf dem Teilmarkt der Geschossbauten stellten die Mietwohnhäuser (auch mit teilgewerblicher Nutzung) einschließlich der Paketverkäufe den weitaus größten Marktanteil. Hier wechselten im Jahr 2015 (2014) insgesamt 1.229 (1.296) Grundstücke den Eigentümer. Im Vergleich
zum Vorjahr verzeichnete dieser Teilmarkt somit einen leichten Rückgang von -5 %. Der Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzflächenanteil) erfährt mit 569 (641)
Verkäufen einen Rückgang von rd. -11 %, während die Zahl der Wohn- und Geschäftshäuser
mit einem leichten Zuwachs um rd. 1 % auf 660 (655) Verkäufe annähernd gleich blieb. (Vgl.
hierzu auch die Tabelle im Kapitel 6.2.2.)

Abb. 26:
Renditegrundstücke am Potsdamer Platz im Bezirk Mitte

Die umgesetzte Geldmenge in Höhe von 4.408,2 Mio. € (4.402,9 Mio. €) blieb ebenfalls nahezu
unverändert, während der Flächenumsatz um rd. -20 % auf 228,0 ha (286,7 ha) deutlich zurückging.
Die Umsätze des Teilmarktes der Büro- und Geschäftshäuser zeigen sich sehr uneinheitlich.
Während die Kauffallzahlen um 5 % auf 287 (274) Kauffällen leicht anstiegen, ist die Geldmenge um 94 % auf 4.381,8 Mio. € (2.255,7 Mio. €) fast um das Doppelte angewachsen. Diese Steigerung ist insbesondere zurückzuführen auf hochpreisige, ungewöhnliche Grundstücksverkäufe am Potsdamer Platz (als Portfolioverkauf) sowie mehreren Verkäufe von größeren
Gewerbegebieten bzw. Einkaufszentren. Hierdurch erhöhte sich auch der Flächenumsatz um
36 % auf 207,8 ha (152,4 ha).
Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht Durchschnittswerte (arithmetische Mittelwerte) aller
ausgewerteten Verträge von Wohn- und Geschäftshäusern für das Jahr 2015 im Vergleich zum
Vorjahr.

42

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Rechnerische Durchschnittswerte aller verkauften
Wohn- und Geschäftshäuser
reine Mietwohnhäuser (ohne gewerbl. Nutzungsanteil)
2014

2015

Kaufpreis

2.695.000 €

3.185.000 €

Kaufpreis pro m² Geschossfläche

1.290 €/m²

1.550 €/m²

Vielfaches der Jahresnettomiete

19,7

23,2

1.765 m²

1.670 m²

Wohn- /Nutzfläche

Wohn- und Geschäftshäuser
2014

2015

Kaufpreis

3.495.000 €

4.460.000 €

Kaufpreis pro m² Geschossfläche

1.255 €/m²

1.490€/m²

Vielfaches der Jahresnettomiete

20,3

22,3

2.090 m²

2.140 m²

Wohn- /Nutzfläche

Die aus einer größeren Zahl von Kauffällen abgeleiteten Umrechnungsfaktoren für das Verhältnis von Wohn-/Nutzfläche und Geschossfläche werden für die Baualtersgruppen der Renditegrundstücke wie folgt ausgewiesen: 	

Näherungsweise Umrechnungsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser
sowie Büro- und Geschäftsimmobilien
Baujahrsgruppe

Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche
Wohnhäuser und
Wohn-/Geschäftshäuser

Büro- und
Geschäftshäuser

Objekte des
Einzelhandels

Baujahre bis 1919

73 / 100

78 / 100

---1)

Baujahre 1920-1948

76 / 100

75 / 100

---

Baujahre 1949-1990

76 / 100

80 / 100

84 / 100

Baujahre ab 1991

80 / 100

81 / 100

87/ 100

1)	 --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering

Preisdifferenzen und Spannenbreiten in den nachfolgenden Tabellen sind nicht nur dem
üblichen Verhandlungsspielraum der Vertragsparteien und den Lageunterschieden geschuldet, sie sind auch auf Unterschiede im Baualter, im Bauzustand, in der Ausstattung, in der
Wohnlage sowie im Mietniveau der einzelnen Kaufobjekte zurückzuführen.

43

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.1.1	 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil)
Reine Mietwohnhäuser sind durch Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten.

Mietwohnhäuser ohne gewerblichen Nutzungsanteil

Abb. 27:
Mehrfamilienhäuser Altbau

Anzahl Kauffälle
Preisniveau in €/m² Geschossfläche
Mittelwert
(Vielfaches der Jahresnettomiete)

Baujahrsgruppe
Bauzustand

2014
City

2015

restl. Stadtgebiet

City

restl. Stadtgebiet

Baujahre bis 1919

schlechter Bauzustand1)

normaler Bauzustand2)

guter Bauzustand3)

1)	 Schlechter Bauzustand, d. h. deutlich unterdurchschnittlicher, häufig desolater, baulicher
Unterhaltungszustand, sehr hoher Reparaturstau, umfassende Instandsetzung und Herrichtung der Bausubstanz erforderlich, i. d. R. für
Objekte bei stark vernachlässigter bzw. nicht
vorgenommener Instandhaltung, ohne Instandsetzung und Modernisierung.
2)	 Normaler Bauzustand bei Altbauten, d. h. durchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand,
übliche laufende Instandhaltung, Instandsetzung / ggf. Modernisierung vor Jahrzehnten.
3)	 Guter Bauzustand bei neuem Baujahr (innerhalb
der letzten 10 Jahre), d. h. das Objekt ist neuwertig; guter Zustand bei älterem Baujahr, d. h.
das Objekt wurde zeitnah (bis ca. 15 Jahre
zurückliegend) durchgreifend modernisiert /
saniert / instandgesetzt.
4)	 Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
5)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2014
6)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2015

Baujahre 1920 bis 1948

Baujahre 1949 bis 1970

Baujahre 1971 bis 1990

Baujahre 1991 bis 2010
bzw. 20116)

5)

Baujahre ab 2011
bzw. 20126)

5)

44

6

6

4

3

314 bis 1.221

342 bis 858

615 bis 3.049

412 bis 2.020

944

609

1.741

1.158

( 25,5 )

( 11,1 )

( --- )

( --- )

52

46

39

58

706 bis 1.465

596 bis 1.237

814 bis 1.670

354 bis 1.692

1.079

877

1.255

1.001

( 21,4 )

( 18,7 )

( 24,5 )

( 19,2 )

5

10

6

15

1.291 bis 3.045

982 bis 2.153

1.585 bis 2.632

1.062 bis 2.339

1.771

1.414

1.913

1.607

( 24,9 )

( 22,9 )

( 25,9 )

( 23,3 )

8

32

3

21

564 bis 1.409

413 bis 1.344

1.079 bis 1.694

362 bis 2.545

1.006

861

1.312

1.445

( 20,8 )

( 18,0 )

( --- )

( 19,2 )

14

45

15

22

662 bis 1.523

490 bis 1.458

1.097 bis 2.041

652 bis 1.711

1.177

920

1.587

1.088

( 22,8 )

( 16,9 )

( 27,9 )

( 19,1 )

14

45

5

36

570 bis 1.362

738 bis 1.450

1.126 bis 1.602

657 bis 1.905

1.019

1.070

1.300

1.277

( 18,8 )

( 16,7 )

( 16,9 )

( 18,6 )

2

22

7

28

---

906 bis 2.027

1.129 bis 2.341

1.112 bis 2.555

1.415

1.564

1.872

( 19,0 )

( 24,2 )

( 19,9 )

2

6

0

11

---

1.708 bis 3.375

---

1.826 bis 2.577

4)

2.298

2.202

( 15,1 )

( --- )

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.1.2	 Wohn- und Geschäftshäuser
Wohn- und Geschäftshäuser sind teils dem Wohnen, teils der gewerblichen Nutzung dienende
Geschossbauten.

Wohn- und Geschäftshäuser
Anzahl Kauffälle
Preisniveau in €/m² Geschossfläche
Mittelwert
(Vielfaches der Jahresnettomiete)

Baujahrsgruppe
Bauzustand

2014
City

2015

restl. Stadtgebiet

City

restl. Stadtgebiet

Abb. 28: 
Wohn- und Geschäftshaus im Ortsteil Wedding,
Müllerstraße/Luxemburger Straße

Baujahre bis 1919

schlechter Bauzustand1)

normaler Bauzustand2)

guter Bauzustand3)

Baujahre 1920 bis 1948

22

4

13

9

366 bis 1.636

407 bis 3.063

584 bis 1.949

733 bis 1.000

1.058

1.193

1.149

873

(23,6)

( --- )

(25,3)

( ---)

124

76

132

99

664 bis 1.654

491 bis 1.255

813 bis 1.951

606 bis 1.616

1.148

847

1.363

1.090

( 21,3 )

( 15,8 )

( 24,2 )

( 20,4 )

22

15

28

12

1.119 bis 2.622

535 bis 1.645

900 bis 2.689

1.201 bis 1.875

1.609

1.130

1.831

1.468

( 22,9 )

( 19,3 )

( 24,0 )

( 19,8 )

2

18

3

17

---

586 bis 1.520

867 bis 1.824

946 bis 2.222

1.033

1.265

1.503

( 19,0 )

( --- )

( 23,1 )

15

19

13

18

1.001 bis 1.669

515 bis 1.363

947 bis 1.714

697 bis 2.102

1.250

981

1.353

1.105

( 20,4 )

( 16,1 )

( 19,2 )

( 16,3 )

16

9

6

12

670 bis 2.055

559 bis 1.193

1.105 bis 2.324

828 bis 1.698

1.408

908

1.591

1.233

( 19,0 )

( 14,8 )

( 20,5 )

( 14,5 )

8

19

15

11

1.230 bis 2.722

768 bis 1.512

1.138 bis 2.428

681 bis 1.985

1.761

1.081

1.781

1.335

( 19,0)

( 16,0 )

( 22,5 )

( 17,4 )

5

2

3

2

1.965 bis 4.152

---

2.454 bis 3.047

---

4)

Baujahre 1949 bis 1970

Baujahre 1971 bis 1990

Baujahre ab 1991 bis
20105) bzw. 20116)

Baujahre ab 2011
bzw. 20126)

5)

3.342

2.762

( --- )

( 21,3 )

1)	 Schlechter Bauzustand, d. h. deutlich unterdurchschnittlicher, häufig desolater, baulicher
Unterhaltungszustand, sehr hoher Reparaturstau, umfassende Instandsetzung und Herrichtung der Bausubstanz erforderlich, i. d. R. für
Objekte bei stark vernachlässigter bzw. nicht
vorgenommener Instandhaltung, ohne Instandsetzung und Modernisierung.
2)	 Normaler Bauzustand bei Altbauten, d. h. durchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand,
übliche laufende Instandhaltung, Instandsetzung / ggf. Modernisierung vor Jahrzehnten.
3)	 Guter Bauzustand bei neuem Baujahr (innerhalb
der letzten 10 Jahre), d. h. das Objekt ist neuwertig; guter Zustand bei älterem Baujahr, d. h.
das Objekt wurde zeitnah (bis ca. 15 Jahre
zurückliegend) durchgreifend modernisiert /
saniert / instandgesetzt.
4)	 --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
5)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2014
6)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2015

45

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.1.3	 Büro- und Geschäftsimmobilien
Bei dieser Art von Immobilien handelt es sich in der Regel um Geschossbauten, die ausschließlich der Büro- oder Praxisnutzung und Zwecken der Verwaltung dienen.
Auf eine Ausweisung von Einzelhandelsobjekten wird verzichtet, da die Vergleichbarkeit aufgrund geringer Fallzahlen in den letzten Jahren mit oft sehr unterschiedlichen Nutzungen
nicht ausreichend gegeben ist.

Büro- und Geschäftsimmobilien

Abb. 29:
Büro- und Geschäftshaus

Anzahl Kauffälle
Preisniveau in €/m² Geschossfläche
Mittelwert
(Vielfaches der Jahresnettomiete)

Baujahrsgruppe
2014

Baujahre bis 1919

Baujahre 1920 bis 1948

Baujahre 1949 bis 1970

Baujahre 1971 bis 1990

Baujahre 1991 bis 20102)
bzw. 20113)
1)	 --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
2)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2014
3)	 Baujahrsangabe bezieht sich auf Verkäufe des
Jahres 2015

Baujahre ab 20112)
bzw. 20123)

46

2015

City

restl. Stadtgebiet

City

restl. Stadtgebiet

17

14

15

7

601 bis 3.165

242 bis 1.472

705 bis 3.191

185 bis 3.919

1.663

843

1.983

1.200

( 17,4 )

( 13,3 )

( 19,9 )

( ---)

4

8

3

6

1.439 bis 2.692

378 bis 1.421

937 bis 3.943

175 bis 2.411

2.244

893

2.238

879

( --- )

( 13,6 )

( --- )

( --- )

16

9

8

9

689 bis 2.792

253 bis 1.351

493 bis 3.640

130 bis 2.416

1.724

741

1.472

1.160

( 16,5 )

( 12,9 )

( 12,3 )

( --- )

6

16

4

12

532 bis 2.171

52 bis 1.454

931 bis 1.485

149 bis 847

1.095

571

1.169

481

( 15,9 )

( 10,0 )

( --- )

( 13,1 )

17

17

17

14

1.153 bis 2.978

407 bis 1.611

1.143 bis 3.922

203 bis 2.061

1.979

821

2.610

744

( 17,1 )

( 12,0 )

( 16,5 )

( 12,3 )

3

1

7

1

2.994 bis 4.037

---

2.785 bis 6.364

---

1)

3.591

4.579

( 17,8 )

( 21,7 )

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.2	 Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern
Das Preisniveau auf dem Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2015 weiterhin zu. In
fast allen Marktsegmenten sind deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen. Nur in guter und
sehr guter Wohnlage stagnierten die arithmetischen Mittelwerte vereinzelt oder gingen in Ausnahmefällen sogar zurück.
Die Anzahl der übereigneten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr mit insgesamt 3.082 (2.803) Verkäufen um 10 % gestiegen (vgl. Kapitel 6.2.2, S. 79).
Bei der Angabe des mittleren Preisniveaus für die einzelnen Teilmarktsegmente wird - soweit
möglich – nach Wohnlagen und Baujahrsgruppen unterschieden. Die daraus ableitbaren Veränderungen geben nicht unbedingt die tatsächliche Preisentwicklung bestimmter Objekte
wieder. Sie unterliegen durchaus auch Einflüssen, die bei den Kauffällen eines Beobachtungszeitraumes zufällig vermehrt einseitig auftreten können. Hierzu zählen beispielsweise Einflüsse
der Lage, abweichende Objektgrößen, divergierende Ausstattungen oder bauliche Unterhaltungszustände (vgl. Kapitel 3.2.1, S. 14).
Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2015
(2014) veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Villen- und Landhäuser) lag bei
2.753 €/m² (2.246 €/m²) Geschossfläche, die mittlere Größe der Häuser betrug 144 m² (159 m²)
Geschossfläche (ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume).
Der durchschnittliche Umrechnungsfaktor Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche (vgl.
Kapitel 5.4, S. 42) beträgt bei allen Ein- und Zweifamilienhäusern näherungsweise 80/100,
bei Villen- und Landhäusern etwa 75/100.
In der folgenden Tabelle sind die auf Wohn-/Nutzfläche bezogenen Kaufpreisspannen, deren
Mittelwerte und die jeweils zugrundeliegenden Kauffallzahlen der diesen Markt repräsentierenden im Berichtsjahr veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser auf Altbezirks- bzw. Ortsteilebene zusammengestellt.
Die Daten dieser Tabelle sind in der Abb. 30 auf Seite 49 grafisch dargestellt. Die durchschnittlichen Preisniveaus sind dort in Euro je Quadratmeter Wohnfläche als arithmetische Mittelwerte der Kaufpreise aller veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser wiedergegeben.

47

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Durchschnittliches Preisniveau in €/m² Wohnfläche1) für
Ein- und Zweifamilienhäuser
Altbezirk
bzw. Ortsteil

2015
Anzahl Kauffälle: 1.654

Anz.

Preisspanne

Anz.

Preisspanne

Mitte

0

---2)

0

---

Tiergarten

0

---

0

---

Wedding

0

---

0

---

Friedrichshain

0

---

0

---

Kreuzberg

0

---

0

---

Prenzlauer Berg

2

---

3

4.494 bis 5.181

4.941

Weißensee

63

1.500 bis

3.134

2.317

39

1.201 bis 4.524

2.795

Pankow

72

1.616 bis

3.206

2.439

90

1.615 bis 4.523

2.864

Charlottenburg

25

2.084 bis

5.250

3.491

28

3.000 bis 6.875

4.676

Wilmersdorf

19

3.241 bis

7.554

5.336

22

3.214 bis 11.500

7.3393)

11

3.241 bis

7.084

5.022

11

2.569 bis 9.063

6.198

Spandau

236

1.174 bis

3.153

2.190

163

1.404 bis 3.956

2.654

Steglitz

127

2.066 bis

4.035

2.996

187

2.169 bis 4.559

3.280

Zehlendorf

146

2.281 bis

5.990

4.028

129

2.321 bis 7.516

4.683

28

3.848 bis

6.831

5.208

32

3.818 bis 7.693

5.681

Schöneberg

0

---

0

---

Tempelhof

137

1.504 bis

3.171

2.286

133

1.351 bis 4.688

2.863

Neukölln

163

1.521 bis

2.885

2.220

156

1.586 bis 3.924

2.689

Treptow

23

1.173 bis

2.955

2.041

46

1.534 bis 3.739

2.735

Köpenick

27

1.344 bis

3.119

2.305

40

888 bis 3.429

2.064

Marzahn

42

1.454 bis

4.615

2.868

67

1.658 bis 5.515

3.637

Hellersdorf

138

1.205 bis

4.166

2.509

141

1.339 bis 4.541

2.787

Lichtenberg

47

2.579 bis

3.480

3.026

90

1.921 bis 4.469

3.148

Hohenschönhausen

49

1.078 bis

3.313

2.126

32

1.089 bis 3.704

2.218

Reinickendorf

222

1.459 bis

3.388

2.364

273

1.320 bis 5.093

3.028

Grunewald

Dahlem

1)	 Das in der AKS Berlin üblicherweise in €/m²
Geschossfläche ausgewiesene durchschnittliche
Preisniveau wurde hier umgerechnet in €/m²
Wohnfläche
2)	 --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
3)	 Überwiegend Verkäufe in sehr guter Wohnlage
in den Ortsteilen Grunewald und Schmargendorf

2014
Anzahl Kauffälle: 1.523

48

Mittel

Mittel

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Abb. 30: 
Das lagebezogene durchschnittliche Preisniveau in €/m²
Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2015

Das mit durchschnittlich 7.339 €/m² Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau wurde im Altbezirk Wilmersdorf ermittelt (2014: 5.336 €/m²). Hier wurden überwiegend Ein- bzw. Zweifamilienhäuser in sehr guter Wohnlage in den Ortsteilen Grunewald und Schmargendorf veräußert.
Die Anzahl der Kauffälle verteilt sich nach Baujahrsgruppen wie folgt:

Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle
Ein- und
Zweifamilienhäuser

Baujahre

Insgesamt

bis 1919

1920 - 1948

1949 – 1990

ab 1991

2015

2014

freistehend

2%

18%

21%

15%

55%

56%

Doppelhäuser

1%

5%

5%

8%

19%

19%

Reihenhäuser

0%

6%

7%

12%

26%

25%

insgesamt

3%

29%

33%

35%

100%

100%

Soweit möglich werden im Folgenden zu den einzelnen Gruppen der Ein- und Zweifamilienhäuser auch typische Kaufpreisspannen ausgewiesen. Sie decken zwei Drittel der Absolutkaufpreise ab, die für typische, nach Größe und Baualter durchschnittliche Objekte der jeweiligen
Art gezahlt wurden.
Die Preise für die in der Rechtsform des Wohnungseigentums stehenden Einfamilienhäuser
sind unter 5.5.1.2, 5.5.2.2 und 5.5.3.2 genannt.

49

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.2.1	 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Bei rd. 55 % aller verkauften Eigenheime handelte es sich um freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser. In diesem Teilmarkt verzeichneten fast alle Marktsegmente ein gestiegenes Preisniveau mit zum Teil deutlicheren Steigerungen in fast allen Baujahrsgruppen und Wohnlagen.
Der Durchschnittskaufpreis aller 2015 (2014) in Berlin veräußerten freistehenden Ein- und
Zweifamilienhäuser lag bei 407.000 € (367.000 €), das sind 2.807 €/m² (2.247 €/m² )
Geschossfläche.
Die durchschnittlichen Werte für Grundstücksgröße, Geschossfläche der Gebäude und Kaufpreis ergeben sich wie folgt:

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2015
Baujahrsgruppe
Grundstücksfläche
ø m²

Wohnlage

Geschossfläche
ø m²

Anzahl Kauffälle1)
Kaufpreis/
Geschossfläche
ø €/m²

Änderung
gegenüber dem
Vorjahr

Baujahre bis 1919
11
einfache + mittlere Wohnlage

427 bis 1.085

108 bis 307

769 bis 2.515

732

187

1.559



10
gute + sehr gute Wohnlage

557 bis 915

76 bis 240

2.089 bis 3.750

733

161

3.005



19
insgesamt: 2)

469 bis 948

108 bis 240

769 bis 3.750

730

173

2.269



Baujahre 1920 bis 1948
194
einfache + mittlere Wohnlage

434 bis 1.003

55 bis 201

817 bis 3.491

690

118

2.044



80
gute + sehr gute Wohnlage

492 bis 1.124

65 bis 270

1.320 bis 5.667

795

166

3.359



288
insgesamt:

2)

446 bis 1.037

55 bis 231

735 bis 4.156

719

132

2.299

463 bis 962

67 bis 176

1.199 bis 3.246

706

115

2.138



Baujahre 1949 bis 1970
109
einfache + mittlere Wohnlage



43
gute + sehr gute Wohnlage

550 bis 1.045

81 bis 231

1.292 bis 5.702

809

142

3.339



151
insgesamt:

50

2)

463 bis 1.001

67 bis 198

911 bis 4.132

731

120

2.397



Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Baujahre 1971 bis 1990
145
einfache + mittlere Wohnlage

400 bis 909

70 bis 185

1.327 bis 3.398

632

121

2.284



27
gute + sehr gute Wohnlage

439 bis 885

74 bis 207

1.180 bis 5.817

643

137

3.095



179
insgesamt:

2)

400 bis 909

70 bis 191

1.250 bis 3.679

633

123

2.393



Baujahre 1991 bis 2011
117
einfache + mittlere Wohnlage

400 bis 795

63 bis 178

1.938 bis 4.524

558

104

3.209



18
gute + sehr gute Wohnlage

420 bis 896

74 bis 255

2.448 bis 5.920

634

185

3.699



132
insgesamt:

2)

400 bis 795

63 bis 197

1.938 bis 4.565

562

106

3.216



1)	 Alle Abfragen beinhalten eine 10 % Ausreißereliminierung, d. h. für jedes Feld wird die Ausreißereliminierung gesondert berechnet
2)	 s. auch Erläuterungen zum Bericht (Kapitel 3.2.1,
S. 14)

Baujahr ab 2012
91
einfache + mittlere Wohnlage

400 bis 720

151 bis 229

1.644 bis 2.671

544

185

2.116

408 bis 1.017

81 bis 268

3.733 bis 5.423

699

171

4.784

ö

9
gute + sehr gute Wohnlage



Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem
Vorjahr):
	 unverändert (± 2 %)
	steigend bis 10 %	
	steigend über 10 %
	fallend bis 10 % 	
	 fallend über 10 %
--- Keine Angaben im Vorjahr

106
insgesamt:

2)

400 bis 734

151 bis 238

1.644 bis 3.086

548

187

2.171

ö

Typische Kaufpreisspannen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser:
Baujahre vor 1949: 		
Baujahre 1949 bis 1989:	
Baujahre ab 1990:		

210.000 bis 610.000 €
240.000 bis 480.000 €
325.000 bis 550.000 €

51

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.2.2	 Doppelhaushälften
Der Anteil der Doppelhausgrundstücke am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt wie
im Vorjahr bei rd. 19 %. Auch hier stieg das Preisniveau überwiegend an.
Der Durchschnittskaufpreis aller 2015 (2014) in Berlin veräußerten Doppelhaushälften lag bei
373.000 € (333.000 €), das sind 2.915 €/m² (2.343 €/m² ) Geschossfläche.

Ein- und Zweifamiliendoppelhaushälften
Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2015
Baujahrsgruppe
Grundstücksfläche
ø m²

Wohnlage

Geschossfläche
ø m²

Anzahl Kauffälle1)
Kaufpreis/
Geschossfläche
ø €/m²

Änderung
gegenüber
dem Vorjahr

Baujahre bis 1919
0
einfache + mittlere Wohnlage

---

2)

---

---

---

3
gute + sehr gute Wohnlage

274 bis 409

88 bis 500

2.000 bis 3.704

345

268

2.701

---

3
insgesamt:

3)

274 bis 409

88 bis 500

2.000 bis 3.704

345

268

2.701

---

Baujahre 1920 bis 1948
49
einfache + mittlere Wohnlage

325 bis 644

50 bis 150

1.107 bis 3.441

484

94

2.198

329 bis 630

84 bis 210

1.591 bis 5.500

463

145

3.205



28
gute + sehr gute Wohnlage



72
insgesamt:

3)

325 bis 636

50 bis 180

943 bis 3.968

475

105

2.368



Baujahre 1949 bis 1970
17
einfache + mittlere Wohnlage

271 bis 575

98 bis 139

1.727 bis 2.789

413

116

2.136



12
gute + sehr gute Wohnlage

290 bis 588

110 bis 178

1.993 bis 3.416

461

136

2.669

ø

31
insgesamt:

52

3)

271 bis 630

98 bis 155

1.727 bis 3.100

439

125

2.223



Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Baujahre 1971 bis 1990
54
einfache + mittlere Wohnlage

229 bis 475

57 bis 154

870 bis 3.710

340

108

2.126



13
gute + sehr gute Wohnlage

272 bis 508

121 bis 219

2.038 bis 4.569

416

166

3.192



66
insgesamt:

3)

229 bis 498

55 bis 171

1.016 bis 4.182

353

108

2.389



Baujahre 1991 bis 2011
30
einfache + mittlere Wohnlage

235 bis 456

64 bis 149

1.723 bis 4.242

345

102

2.940



9
gute + sehr gute Wohnlage

241 bis 508

130 bis 204

1.323 bis 5.140

358

160

3.449

ð

38
insgesamt:

3)

235 bis 456

64 bis 159

1.723 bis 4.412

340

108

3.040

1)	 Alle Abfragen beinhalten eine 10 % Ausreißereliminierung, d. h. für jedes Feld wird die Ausreißereliminierung gesondert berechnet
2)	 --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
3)	 s. auch Erläuterungen zum Bericht (Kapitel 3.2.1,
S. 14)



Baujahre ab 2012
68
einfache + mittlere Wohnlage

253 bis 436

65 bis 224

1.640 bis 4.227

338

138

2.813

400 bis 522

148 bis 211

4.310 bis 6.154

455

177

5.103



11
gute + sehr gute Wohnlage



Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem
Vorjahr):
	 unverändert (± 2 %)
	steigend bis 10 %	
	steigend über 10 %
	fallend bis 10 % 	
	 fallend über 10 %
--- Keine Angaben im Vorjahr

103
insgesamt:

3)

253 bis 466

65 bis 236

1.640 bis 4.566

354

146

3.015



Typische Kaufpreisspannen für Grundstücke mit Doppelhaushälften:
Baujahre vor 1949:	
200.000 bis 550.000 €
Baujahre 1949 bis 1989:	 210.000 bis 350.000 €
Baujahre ab 1990:	
275.000 bis 480.000 €

53

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.2.3	 Einfamilienreihenhäuser
Der Umsatzanteil der Reihenhausgrundstücke nach der Anzahl der Kauffälle liegt mit rd. 25 %
aller Ein- und Zweifamilienhäuser nahezu auf Vorjahresniveau. Auch hier zeigt sich zum Teil ein
deutlich gestiegenes Preisniveau.
Der Durchschnittskaufpreis aller 2015 (2014) in Berlin veräußerten Reihenhausgrundstücke lag
bei 337.000 € (310.000 €), das sind 2.527€/m² (2.156 €/m²) Geschossfläche.

Abb. 31: 
Reihenhausbebauung im „Schweizer Viertel“,
Ortsteil Lichterfelde

Ein- und Zweifamilienreihenhäuser
Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2015
Baujahrsgruppe
Grundstücksfläche
ø m²

Wohnlage

Geschossfläche
ø m²

Anzahl Kauffälle1)
Kaufpreis/
Geschossfläche
ø €/m²

Änderung
gegenüber
dem Vorjahr

Baujahre bis 1919
3
einfache + mittlere Wohnlage

245 bis 559

132 bis 233

1.250 bis 2.468

386

173

1.697

---

2
gute + sehr gute Wohnlage

---

2)

---

---

---

5
insgesamt:

3)

245 bis 559

132 bis 381

1.250 bis 2.612

377

230

1.858

---

Baujahre 1920 bis 1948
60
einfache + mittlere Wohnlage

125 bis 385

52 bis 137

1.012 bis 3.480

253

90

2.238

159 bis 391

94 bis 170

1.818 bis 4.414

251

129

3.241



24
gute + sehr gute Wohnlage



86
insgesamt:

3)

138 bis 389

55 bis 154

1.064 bis 4.091

254

105

2.623



Baujahre 1949 bis 1970
46
einfache + mittlere Wohnlage

153 bis 410

92 bis 132

1.371 bis 2.336

277

112

1.894



16
gute + sehr gute Wohnlage

170 bis 331

118 bis 146

1.573 bis 3.333

258

132

2.436

ð

65
insgesamt:

54

3)

170 bis 396

92 bis 138

1.371 bis 2.742

274

116

1.999



Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Baujahre 1971 bis 1990
36
einfache + mittlere Wohnlage

215 bis 409

106 bis 152

934 bis 2.601

305

128

1.791



12
gute + sehr gute Wohnlage

230 bis 401

111 bis 150

1.181 bis 3.111

297

130

2.073



48
insgesamt:

3)

215 bis 401

106 bis 152

1.112 bis 2.863

301

128

1.878



Baujahre 1991 bis 2011
31
einfache + mittlere Wohnlage

127 bis 310

96 bis 172

1.083 bis 3.606

213

133

2.340



18
gute + sehr gute Wohnlage

214 bis 418

151 bis 181

1.968 bis 3.030

313

164

2.371

ø

49
insgesamt:

3)

135 bis 375

105 bis 183

1.497 bis 3.371

247

147

2.407

1)	 Alle Abfragen beinhalten eine 10 % Ausreißereliminierung, d. h. für jedes Feld wird die Ausreißereliminierung gesondert berechnet
2)	 -- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering
3)	 s. auch Erläuterungen zum Bericht (Kapitel 3.2.1,
S. 14)



Baujahre ab 2012
191
einfache + mittlere Wohnlage

115 bis 390

105 bis 181

1.604 bis 3.377

240

140

2.517

151 bis 433

105 bis 231

1.845 bis 4.777

278

157

3.105



13
gute + sehr gute Wohnlage

Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem
Vorjahr):
	 unverändert (± 2 %)
	steigend bis 10 %	
	steigend über 10 %
	fallend bis 10 % 	
	 fallend über 10 %
--- Keine Angaben im Vorjahr

ø

202
insgesamt:

3)

115 bis 394

105 bis 181

1.549 bis 3.435

240

140

2.487



Typische Kaufpreisspannen für Reihenhausgrundstücke:
Baujahre vor 1949:		
Baujahre 1949 bis 1989:	
Baujahre ab 1990:		

160.000 bis 470.000 €
170.000 bis 330.000 €
250.000 bis 465.000 €

55

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.4.2.4	 Townhäuser
Bei Townhäusern handelt es sich um eine in Berlin seit einigen Jahren zu beobachtende mehrgeschossige Einfamilienhausbebauung auf relativ kleinen, schmalen Grundstücken in innerstädtischen Lagen der geschlossenen Bauweise. Eine teilgewerbliche Nutzung ist möglich.
Bauweise und Größe der Objekte können durchaus markante Unterschiede aufweisen. Seit
2005 werden Townhäuser als eigenständige, preisbestimmende Grundstücksart in der AKS
geführt. In diesem Berichtsjahr betreffen die Kaufpreise ausschließlich Weiterverkäufen solcher
Grundstücke aus dem Bezirk Prenzlauer Berg im Wohngebiet „Alter Schlachthof“. Der Durchschnittskaufpreis aller 2015 (2014) in Berlin veräußerten Townhäuser lag bei 567.000 €
(1.453.000 €).
Abb. 32:
Townhäuser am Werderschen Markt im Ortsteil Mitte

Typische Kaufpreisspanne:
Weiterverkäufe:		
400.000 bis 700.000 €

Townhäuser
Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2015
Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem
Vorjahr):
	 unverändert (± 2 %)

Grundstücksfläche
ø m²

Geschossfläche
ø m²

Anzahl Kauffälle
Kaufpreis/
Geschossfläche
ø €/m²

Änderung
gegenüber
Vorjahr

180

162

3
2.565 bis 4.240
3.4801)

ð

Weiterverkäufe

1)	 Alle Verkäufe liegen in Prenzlauer Berg im
Wohngebiet Alter Schlachthof

5.4.2.5	 Villen- und Landhäuser
Villen- und Landhausgrundstücke sind in der Kaufpreissammlung definiert als Objekte mit
großen, in der Regel vor 1925 in offener Bauweise errichteten, meist aufwändig und großzügig
gestalteten, freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern, nicht selten als Firmen- oder diplomatische Repräsentanz genutzt.
Dieser Teilmarkt wurde wie in allen Vorjahren geprägt durch Immobilien in guten und sehr
guten Wohnlagen in den Ortsteilen Zehlendorf, Dahlem, Grunewald, Westend und Frohnau.
Die marktüblich große Bandbreite der Kaufpreise für Villen- und Landhäuser ist weitgehend
objektbedingt auf Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstücks- und Gebäudegröße, sowie Art,
Ausstattung und Zustand der Bebauung zurückzuführen.
Abb. 33:
Villenbebauung im Ortsteil Dahlem

Im Einzelnen ergeben sich folgende Durchschnittswerte:

Villen- und Landhäuser
Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2015

Wohnlage
1)	 --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering

mittlere
Wohnlage
gute
Wohnlage

Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem
Vorjahr):
	 unverändert (± 2 %)
	steigend bis 10 %	
	steigend über 10 %
	fallend bis 10 % 	
	 fallend über 10 %
--- Keine Angaben im Vorjahr

sehr gute
Wohnlage

56

Grundstücksfläche
ø m²

Geschossfläche
ø m²

Kaufpreis

ø€

Anzahl Kauffälle
Kaufpreis/
Geschossfläche
ø €/m²

---2)

---

---

---

2

Änderung
gegenüber
Vorjahr
---

12
607 bis 1.143

96 bis 439

425.000 bis 2.190.000

1.932 bis 7.292

911

295

1.172.361

4.822



18
506 bis 2.514

196 bis 650

990.000 bis 5.600.000

4.027 bis 9.704

1.514

406

3.199.944

6.071



Immobilienmarktbericht 2015/2016

5.5	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Wohnungs- und Teileigentum (WE)

Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter
und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Eingruppierung in die Wohnlage (Kapitel 4.3, S. 25). Nähere
Informationen zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (Kapitel 7, S. 88).
Wie auch in den letzten Jahren, setzte sich der Preisanstieg auf fast allen Marktsegmenten weiter fort. Vom Preisanstieg betroffen waren im Berichtsjahr in erster Linie wieder gut ausgestattete, auch umfassend modernisierte Wohnungen in zeitgemäß hochwertiger Ausstattung in
besonders nachgefragten zentralen Stadtlagen. Dazu zählen vor allem die Ortsteile Mitte,
Prenzlauer Berg und Charlottenburg. Stärkere Preissteigerungen sind ebenfalls bei bezugsfreien Eigentumswohnungen zu verzeichnen.
Der Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2015 (2014) nicht in Paketen
veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 2.851 €/m² (2.491 €/m²) Wohnfläche. Die mittlere
Wohnfläche – ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume – betrug 75,14 m² (75,10 m²).

Abb. 34 gibt Auskunft über die Wohnungsgrößen der im Jahr 2015 veräußerten Eigentumswohnungen in den einzelnen Bezirken Berlins. Ein- bis Dreizimmerwohnungen weisen im
gesamten Stadtgebiet etwa die gleiche mittlere Größe auf. Mit zunehmender Zimmerzahl und
Wohnfläche verlagert sich der Umsatzschwerpunkt vermehrt auf die inneren Stadträume.

Mittlere Wohnfläche je
Wohnung in m²
250,00

Wohnungen > 5 Zimmer
5-Zimmer-Wohnungen
4-Zimmer-Wohnungen
3-Zimmer-Wohnungen
2-Zimmer-Wohnungen

200,00

1-Zimmer-Wohnungen

150,00

100,00

50,00

0,00
Bezirk

Die Umsatzanteile der Wohnungen differenziert nach Zimmeranzahl sind in der folgenden
Abb. 35 dargestellt.

57

Abb. 34: 
Wohnungsgrößen beim Verkauf von Eigentumswohnungen
nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015 unterschieden
nach der Zimmeranzahl

Immobilienmarktbericht 2015/2016

1-Zimmer-Wohnungen
16%

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Wohnungen > 5 Zimmer
1%

5-Zimmer-Wohnungen
3%

4-Zimmer-Wohnungen
12%

2-Zimmer-Wohnungen
38%

3-Zimmer-Wohnungen
30%

Abb. 35:
Marktanteile beim Verkauf von Eigentumswohnungen nach
der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015 unterschieden nach
der Zimmeranzahl

Einen Überblick über das auf den Ortsteil bzw. die Bezirksebene bezogene durchschnittliche
Preisniveau in Euro je Quadratmeter Wohnfläche bietet Abb. 36.
Das mit durchschnittlich rd. 4.760 €/m² Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau wurde
erneut im Ortsteil Dahlem ermittelt (2014: 4.430 €/m² Wohnfläche). Wie auch schon im Vorjahr
wurde hier eine größere Anzahl von Wohnungen im ehemaligen US-Headquarter in der Clayallee im Hochpreissegment verkauft sowie gegenüber des Headquarters auf der ehemaligen Truman Plaza. Das zweithöchste Kaufpreisniveau findet sich weiterhin im Ortsteil Mitte, der mit rd.
4.540 €/m² Wohnfläche einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr (2014: 3.805 €/m²
Wohnfläche) verzeichnete. Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde
mit über 4,3 Mio. € in der Nähe des Kurfürstendamms erzielt.
Die berlinweite Verteilung der Durchschnittskaufpreise sind in der nachfolgenden Grafik
ersichtlich und in der sich anschließenden Tabelle differenziert aufgeführt.

Abb. 36:
Durchschnittliches Preisniveau in €/m² Wohnfläche für
Eigentumswohnungen im Jahr 2015

58

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Durchschnittliches Preisniveau in €/m² Wohnfläche für
Eigentumswohnungen
Altbezirk bzw. Ortsteil
Anz.

2014

2015

Anzahl Kauffälle: 12.470

Anzahl Kauffälle: 14.609

Preisspanne

Mittel

Anz.

Preisspanne

Mittel

Mitte

794

2.540 bis 5.608

4.102

912 2.827

bis

6.152

4.538

Tiergarten

395

930 bis 4.167

2.437

547 1.087

bis

5.754

3.170

Wedding

362

737 bis 2.311

1.433

798 542

bis

6.808

3.4051)

1.029

1.510 bis 3.982

2.712

1.146 1.864

bis

4.561

3.199

524

1.782 bis 4.574

3.193

582 1.946

bis

4.788

3.420

1.016

1.385 bis 3.985

2.582

1.012 1.581

bis

4.346

2.911

Weißensee

239

1.592 bis 3.651

2.686

278 1.579

bis

3.842

2.723

Pankow

534

1.186 bis 3.657

2.435

629 1.312

bis

3.871

2.547

Charlottenburg

979

1.025 bis 4.200

2.489

1.361 1.127

bis

4.700

2.787

Wilmersdorf

893

1.045 bis 3.869

2.315

1.049 1.262

bis

5.042

3.033

102

1.104 bis 4.934

2.534

87 1.212

bis

5.281

2.922

Spandau

574

455 bis 2.077

1.176

707 655

bis

2.123

1.308

Steglitz

657

728 bis 2.981

1.718

906 853

bis

3.583

1.999

Zehlendorf

283

760 bis 4.215

2.226

345 1.013

bis

4.821

2.539

45

2.749 bis 6.240

4.416

64 2.941

bis

6.200

4.759

Schöneberg

875

1.058 bis 3.400

2.134

874 1.089

bis

3.878

2.344

Tempelhof

576

807 bis 2.325

1.502

587 887

bis

2.705

1.700

Neukölln

753

712 bis 3.102

1.819

898 896

bis

3.250

1.985

Treptow

299

736 bis 3.343

1.845

184 872

bis

2.641

1.531

Köpenick

357

1.144 bis 3.486

2.331

261 1.105

bis

3.269

2.131

Marzahn

62

745 bis 2.304

1.420

84 506

bis

3.325

1.654

Hellersdorf

60

599 bis 2.323

1.274

81 708

bis

2.341

1.404

Lichtenberg

336

1.015 bis 3.223

2.042

513 915

bis

3.341

2.062

54

2.150 bis 3.747

2.993

bis

4.008

2.984

Hohenschönhausen

103

745 bis 3.573

2.085

159 552

bis

2.541

1.329

Reinickendorf

638

728 bis 2.205

1.367

576 811

bis

2.333

1.493

Friedrichshain
Kreuzberg
Prenzlauer Berg

Grunewald

Dahlem

Rummelsburg

39 2.000

59

1)	 Ungewöhnlich hohes Preisniveau aufgrund
einer großen Anzahl von Verkäufen hochpreiseiger Studentenwohnungen

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In der nachstehende Grafik ist die Verteilung der Kaufpreise (€/m²) für Eigentumswohnungen
in den einzelnen Bezirken. dargestellt.
Bezirk

Reinickendorf
Lichtenberg

Marzahn‐Hellersdorf
Treptow‐Köpenick
Neukölln

1 bis 1.000
1.001 bis 2.000

Tempelhof‐ Schöneberg

2.001 bis 3.000

Steglitz‐Zehlendorf

3.001 bis 4.000
4.001 bis 5.000

Spandau

über 5.000

Charlottenburg‐Wilmersdorf
Pankow
Friedrichshain‐Kreuzberg

Abb. 38:
Verteilung der Kaufpreise (€/m²) für Eigentumswohnungen
in den Bezirken im Jahr 2015

Mitte
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Anteil

100%

Die nachstehende Grafik (Abb. 37) zeigt die Preisentwicklung seit 1990 am Beispiel einiger ausgewählter Teilmärkte des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage.

€/m² Wohnfläche
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (City)
Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (restliches Stadtgebiet)

Abb. 37:
Die durchschnittliche Preisentwicklung einiger Teilmärkte
des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage seit 1990

Umgewandelte Altbauwohnungen der Baujahre bis 1919 (City)
Umgewandelte Altbauwohnungen der Baujahre bis 1919 (restliches Stadtgebiet)

Die Tabellen in den Abschnitten 5.5.1 bis 5.5.5 geben Auskunft über die Preissituation auf den
wesentlichen Teilmärkten des Wohneigentums im Berichtsjahr. Ausgewiesen sind charakteristische Preisspannen und gerundete arithmetische Mittelwerte in €/m² Wohnfläche. Nebenflächen (z.B. zur Wohnung gehörende Keller- oder Dachräume) sind in der Wohnfläche nicht
enthalten. Die angegebenen Preise schließen demgegenüber aber das gesamte Wohnungsbzw. Teileigentum ein, also das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum einschließlich Grundstücksanteil, sowie gegebenenfalls ein zugewiesenes
Sondernutzungsrecht an Räumen oder Flächen.

60

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.5.1	 Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte
Neben Angebot und Nachfrage wird das Preisniveau auf diesem Teilmarkt von den Preisen für
geeignete Baugrundstücke und den Baupreisen beeinflusst.
5.5.1.1	 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern
Hierbei handelt es sich ausschließlich um Eigentumswohnungen in Wohnanlagen, die für diesen Zweck neu erstellt und vom Bauträger erstmals veräußert wurden.

Ersterwerb neu erstellter und bezugsfreier Eigentumswohnungen
in Mehrfamilienhäusern
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Wohnlage
Stadtgebiet
City

Nord

Ost

2015

einfach + mittel

gut + sehr gut

einfach + mittel

gut + sehr gut

1.152

167

1.109

433

2.900 bis 5.219

3.444 bis 7.250

3.107 bis 5.596

3.457 bis 7.023

4.032

5.164

4.299

5.120

205

65

652

101

2.523 bis 3.764

2.599 bis 4.083

2.350 bis 6.797

2.910 bis 4.215

3.152

3.314

4.558

3.565

145

2

234

0

2.291 bis 3.243

---

1)

2.741
Südost

Südwest

West

2.377 bis 3.591
2.950

148

8

159

10

2.460 bis 3.790

2.900 bis 3.981

2.515 bis 3.865

3.025 bis 4.665

3.146

3.519

3.204

3.709

70

49

102

159

3.200 bis 4.267

3.315 bis 5.306

3.105 bis 4.535

3.692 bis 5.442

3.716

4.459

3.880

4.420

8

0

1

0

2.522 bis 2.787

1)	 --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der
verwertbaren Daten zu gering

---

2.672

5.5.1.2	 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime
Hierzu zählen Eigenheime, die – meist aus baurechtlichen Gründen – nicht auf einem eigenen
Baugrundstück, sondern zusammen mit weiteren Eigenheimen in der Rechtsform des Wohnungseigentums neu erstellt und vom Bauträger innerhalb von 3 Jahren nach Bauerrichtung
erstmals veräußert wurden (im Folgenden bezeichnet als Kaufeigenheime WE).
Im gesamten Stadtgebiet werden in dieser Rechtsform im Wesentlichen nur Reihenhäuser veräußert.

61

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Ersterwerb in der Rechtsform des Wohnungseigentums
neu erstellter Eigenheime
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
freistehende
Einfamilienhäuser,
Doppelhaushälften und
Reihenhäuser sowie
Zweifamilienhäuser

2014

2015

68
1.490 bis 2.995
2.211

96
1.466 bis 2.630
1.763

5.5.2	 Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte
Auch hierbei handelt es sich um Wohnungen, die bereits in der Rechtsform des Wohnungsund Teileigentums errichtet wurden.
Weiterverkäufe derartiger Objekte erzielen am Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als neu
erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum. Dennoch liegen Kaufpreise erkennbar
über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen (vgl. 5.5.3). Neben Unterschieden in
der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte dürfte hierbei die
Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen.

5.5.2.1	 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck.
Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder
vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen – anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt
der größere Teil der Weiterverkäufe mit fast 68 % bezugsfrei. Die genannten Spannen decken
allerdings beide Arten der Verfügbarkeit ab.
Die nachfolgenden Tabellen geben eine nach Baujahresgruppen differenzierte Übersicht über
die Preisniveaus dieses Teilmarktes. In fast allen Bereichen sind Steigerungen, allerdings in
unterschiedlicher Höhe, erkennbar.

62

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1949 - 1970,
die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Wohnlage
Stadtgebiet
City

Nord

2015

einfach + mittel

gut + sehr gut

einfach + mittel

gut + sehr gut

7

27

8

25

1.004 bis 2.302

1.376 bis 2.882

1.153 bis 4.203

1.222 bis 3.154

1.604

2.118

2.054

2.223

43

0

36

3

824 bis 1.731

---

907 bis 1.790

1.334 bis 2.418

1.346

1.890

1.314
Ost
Südost

0

0

0

0

---

---

---

---

31

0

37

0

980 bis 1.812

---

1.083 bis 1.972

---

1.377
Südwest

West

1.569

38

55

46

52

1.034 bis 2.232

1.075 bis 2.723

1.300 bis 2.377

1.589 bis 2.977

1.562

1.777

1.793

2.238

29

0

26

0

782 bis 1.738

---

977 bis 1.781

---

1.260

1.383

Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1971 - 1990,
die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Wohnlage
Stadtgebiet
City

Nord

Ost
Südost

2015

einfach + mittel

gut + sehr gut

einfach + mittel

gut + sehr gut

20

51

23

31

1.194 bis 4.797

1.606 bis 3.620

1.436 bis 3.784

2.395 bis 3.602

2.702

2.679

2.393

2.977

27

9

28

10

997 bis 2.092

1.364 bis 2.148

781 bis 2.430

1.026 bis 2.555

1.503

1.804

1.508

1.868

0

0

0

0

---

---

---

---

44

0

67

0

795 bis 1.846

---

997 bis 2.146

---

1.309
Südwest

West

1.548

33

40

32

65

1.040 bis 2.488

1.559 bis 3.748

1.238 bis 2.545

1.671 bis 4.032

1.687

2.606

1.853

2.816

17

3

16

0

1.003 bis 2.399

1.333 bis 1.917

1.082 bis 2.237

---

1.662

1.688

1.652

63

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

#

Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre ab 1991,
die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Wohnlage
Stadtgebiet
City

Nord

Ost

Südost

Südwest

West

2015

einfach + mittel

gut + sehr gut

einfach + mittel

gut + sehr gut

149

45

147

57

1.905 bis 3.805

2.004 bis 5.760

2.068 bis 4.406

2.417 bis 6.011

2.824

3.628

3.178

4.080

91

65

122

52

1.305 bis 2.224

1.394 bis 2.434

1.493 bis 2.550

1.682 bis 2.544

1.780

1.959

2.021

2.081

54

9

81

9

898 bis 2.881

1.122 bis 2.823

1.121 bis 2.564

1.210 bis 2.327

1.831

1.823

1.768

1.822

107

18

123

10

1.185 bis 2.447

1.483 bis 2.261

1.404 bis 2.489

1.344 bis 2.746

1.794

1.845

1.926

2.060

21

21

41

32

1.375 bis 3.046

1.999 bis 4.992

2.013 bis 3.514

2.252 bis 4.796

2.169

3.394

2.838

3.367

29

0

28

0

1.313 bis 2.458

---

1.517 bis 2.560

---

1.843

2.067

5.5.2.2	 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum
Im Berichtsjahr waren rd. 73 % der weiterveräußerten Eigenheime in der Rechtsform des Wohnungseigentums nicht älter als 30 Jahre. Fast alle wurden bezugsfrei übergeben.

Weiterverkäufe bezugsfreier Eigenheime, die in der Rechtsform
des Wohnungseigentums erstellt wurden
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
Berlin
freistehende
Einfamilienhäuser,
Doppelhaushälften und
Reihenhäuser sowie
Zweifamilienhäuser

64

2014

2015

187
1.304 bis 3.317
2.221

154
1.676 bis 3.672
2.560

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.5.3	 Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime
Diese Art des Wohnungseigentums besteht im westlichen Stadtgebiet seit den 50er Jahren
und im östlichen Stadtgebiet seit etwa 1992. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle wurden
die Wohnungen modernisiert, bis auf relativ wenige Ausnahmen aber zumindest instandgesetzt und renoviert. Bezüglich der Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen in Wohnungseigentum in 2015 werden nachfolgend weitere Information gegeben (Kapitel 7, S. 88).
5.5.3.1	 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Wie schon im Vorjahr kam es auf diesem Teilmarkt auch 2015 zu weiteren Preissteigerungen,
die vor allem bei bezugsfreien Wohnungen zu beobachten waren.
Kaufpreise bei sogenannten Mieterkäufen werden fast ausnahmslos durch die Preisspannen
für vermietete Wohnungen abgebildet und werden deshalb nicht gesondert aufgeführt.

•• Baujahre bis 1919

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
der Baujahre bis 1919
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet
City

Nord

Ost

Südost

Südwest

West

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

1.052

1.771

1.149

1.966

1.336 bis 2.945

1.844 bis 3.921

1.437 bis 3.171

2.033 bis 4.294

2.131

2.864

2.301

3.144

113

196

144

223

824 bis 2.183

1.230 bis 2.866

1.034 bis 2.130

1.345 bis 3.062

1.484

2.046

1.585

2.205

30

28

18

37

1.015 bis 2.128

1.084 bis 2.581

936 bis 2.163

1.339 bis 2.492

1.553

1.762

1.538

1.906

24

44

46

53

918 bis 1.982

1.091 bis 2.798

939 bis 1.862

1.163 bis 2.453

1.477

1.837

1.409

1.745

46

104

62

125

940 bis 3.098

1.539 bis 3.940

1.333 bis 2.894

1.923 bis 3.943

2.023

2.769

2.149

2.972

31

45

46

46

471 bis 1.893

538 bis 1.957

771 bis 1.999

865 bis 2.170

1.188

1.220

1.355

1.443

65

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

•• Baujahre 1920 bis 1948
Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
der Baujahre 1920 bis 1948
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet
City

Nord

Ost

Südost

Südwest

West

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

162

145

203

164

1.003 bis 1.825

1.330 bis 3.205

1.024 bis 2.229

1.907 bis 3.384

1.398

2.260

1.564

2.660

106

90

117

118

1.042 bis 1.584

884 bis 2.212

900 bis 1.848

1.185 bis 2.180

1.323

1.462

1.362

1.640

17

48

55

46

1.113 bis 1.616

862 bis 2.980

1.164 bis 1.835

1.045 bis 2.509

1.415

1.742

1.452

1.725

73

44

61

40

929 bis 1.671

1.013 bis 2.024

1.024 bis 1.804

1.186 bis 2.132

1.321

1.505

1.405

1.653

138

116

164

108

1.149 bis 1.639

1.088 bis 3.032

1.178 bis 1.843

1.292 bis 3.019

1.354

1.964

1.448

2.137

26

55

41

39

709 bis 1.426

654 bis 2.536

881 bis 1.629

995 bis 2.214

1.103

1.515

1.253

1.501

•• Steuerbegünstigter bzw. freifinanzierter Wohnungsbau ab 1949
Die nachfolgenden drei Tabellen umfassen nur den steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten
Wohnungsbau für die Baujahre ab 1949.

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
des steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbaus
der Baujahre 1949 - 1970
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet, Wohnlage
City, einfach

City, mittel

66

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

55

29

25

35

1.263 bis 2.136

1.818 bis 3.294

970 bis 2.423

1.895 bis 4.038

1.636

2.448

1.628

2.957

43

39

41

68

1.549 bis 2.425

1.496 bis 3.148

1.249 bis 3.070

1.998 bis 4.603

1.969

2.329

2.163

3.428

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
des steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbaus
der Baujahre 1949 - 1970
City, gut + sehr gut

restl. Stadtgebiet, einfach

restl. Stadtgebiet, mittel

restl. Stadtgebiet,
gut + sehr gut

47

49

25

30

1.165 bis 2.803

1.763 bis 3.686

1.285 bis 2.310

1.704 bis 3.750

1.973

2.682

1.749

2.690

15

15

7

20

752 bis 1.475

697 bis 1.988

982 bis 1.818

1.162 bis 1.660

1.067

1.254

1.281

1.447

21

47

18

25

947 bis 1.629

535 bis 2.370

1.038 bis 1.623

1.290 bis 2.463

1.273

1.371

1.355

1.794

9

24

10

18

534 bis 2.719

1.271 bis 2.654

1.199 bis 1.503

1.284 bis 3.315

1.731

1.958

1.346

2.268

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
des steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbaus
der Baujahre 1971 - 1990
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet, Wohnlage
City, einfach

City, mittel

City, gut + sehr gut

restl. Stadtgebiet, einfach

restl. Stadtgebiet, mittel

restl. Stadtgebiet,
gut + sehr gut

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

4

11

4

7

901 bis 2.359

1.355 bis 2.508

1.334 bis 1.539

948 bis 2.500

1.959

1.980

1.439

1.944

23

56

26

36

965 bis 2.065

1.604 bis 4.633

1.256 bis 3.289

1.825 bis 3.630

1.502

3.169

2.182

2.775

49

24

48

19

1.950 bis 2.359

1.565 bis 3.233

1.727 bis 1.950

1.600 bis 3.036

2.109

2.483

1.916

2.358

12

20

12

24

742 bis 1.410

942 bis 1.871

805 bis 1.813

900 bis 1.667

1.060

1.290

1.284

1.289

21

31

18

27

793 bis 1.901

997 bis 2.138

1.066 bis 1.764

1.109 bis 2.210

1.348

1.623

1.369

1.658

13

35

9

27

1.031 bis 2.538

1.421 bis 3.096

1.598 bis 6.864

1.325 bis 3.242

1.902

2.121

3.084

2.404

67

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
des steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbaus
der Baujahre ab 1991
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet, Wohnlage
City, einfach

City, mittel

City, gut + sehr gut

restl. Stadtgebiet, einfach

restl. Stadtgebiet, mittel

1)	 --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der
verwertbaren Daten zu gering.

restl. Stadtgebiet,
gut + sehr gut

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

11

16

20

14

1.490 bis 4.276

1.763 bis 3.832

1.931 bis 4.176

3.046 bis 3.822

2.875

2.554

3.238

3.403

22

18

15

40

2.154 bis 2.877

2.385 bis 3.021

2.154 bis 2.613

2.277 bis 4.400

2.512

2.704

2.412

3.298

1

4

3

10

--- 1)

815 bis 3.394

1.953 bis 2.489

2.827 bis 3.538

2.682

2.257

3.219

18

7

18

10

1.588 bis 2.419

771 bis 2.483

1.839 bis 2.221

1.729 bis 2.392

2.143

1.941

2.028

2.113

43

18

29

6

2.070 bis 2.577

1.437 bis 2.496

2.097 bis 2.817

1.867 bis 3.031

2.327

1.998

2.409

2.407

6

10

8

11

1.523 bis 2.669

1.929 bis 2.741

2.186 bis 3.104

2.258 bis 3.020

2.148

2.366

2.531

2.471

•• Sozialer Wohnungsbau ab 1950
Historisch bedingt finden sich umgewandelte Objekte des sozialen Wohnungsbaus1 nur im
westlichen Stadtgebiet.

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen des
sozialen Wohnungsbaus (Baujahre ab 1950)
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Stadtgebiet, Wohnlage
City, einfach

City, mittel

2015

vermietet

bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

37

50

31

65

886 bis 1.917

1.258 bis 2.674

957 bis 2.101

1.505 bis 3.045

1.419

2.007

1.415

2.318

54

72

61

88

1.000 bis 2.004

1.468 bis 2.606

1.067 bis 2.201

1.375 bis 3.056

1.536

2.022

1.612

2.176

1	 Zur Gruppe des sozialen Wohnungsbaus gehören alle Objekte, die mit öffentlichen Mitteln im Rahmen eines entsprechenden Förderprogramms errichtet wurden; auch dann, wenn die Mittel in der
Zwischenzeit getilgt wurden und eine Bindung nicht mehr besteht.

68

Immobilienmarktbericht 2015/2016

City, gut + sehr gut

restl. Stadtgebiet, einfach

restl. Stadtgebiet, mittel

restl. Stadtgebiet,
gut + sehr gut

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

66

124

67

145

917 bis 2.560

1.481 bis 3.077

960 bis 2.841

1.798 bis 3.501

1.668

2.254

1.858

2.653

264

250

288

266

793 bis 1.324

856 bis 1.689

887 bis 1.529

940 bis 1.920

1.061

1.268

1.188

1.423

160

170

225

154

716 bis 1.397

867 bis 1.923

763 bis 1.374

1.000 bis 2.148

1.034

1.345

1.030

1.556

55

34

33

46

1.445 bis 1.835

1.240 bis 2.918

1.377 bis 2.237

1.481 bis 2.924

1.622

2.094

1.760

2.205

•• Betonplattenbauten der Baujahre 1960 bis 1990 des komplexen Wohnungsbaus im
östlichen Stadtgebiet

Im östlichen Stadtgebiet wurde die weit überwiegende Zahl aller in Wohnungseigentum
umgewandelten Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus in Betonplattenbauweise errichtet. Zum Verkauf kommen Objekte, die weitestgehend in
den Jahren zwischen etwa 1960 und 1991 errichtet wurden. Sie sind den einfachen und mittleren, nur relativ selten den guten Wohnlagen zuzurechnen. 72,5 % dieser Verkäufe wurden in
Wohnanlagen der Baujahre 1971 bis 1990 getätigt. Außerhalb des zentralen Stadtbereichs
konnten lagebedingte Preisunterschiede nur marginal festgestellt werden, unabhängig davon,
ob es sich um Erstverkäufe nach Umwandlung der Wohnanlagen oder um Weiterverkäufe handelte.

Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen
in Plattenbauten des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus
(Baujahre 1960 bis 1990)

Abb. 39: 
Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus

Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
2014
Wohnlage
einfach

mittel

vermietet

2015
bezugsfrei

vermietet

bezugsfrei

68

49

55

35

1.225 bis 1.737

822 bis 1.903

1.328 bis 1.737

805 bis 2.065

1.522

1.323

1.604

1.403

39

75

116

95

502 bis 2.274

432 bis 2.546

708 bis 2.003

735 bis 2.522

1.321

1.337

1.243

1.345

69

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.5.3.2	 Umgewandelte Eigenheime
Umgewandelte Eigenheime stellen nach wie vor nur ein untergeordnetes Marktsegment dar.
Altbauten bis 1919 wurden kaum gehandelt.
Eine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnlage und der Gebäudeart (freistehende Einoder Zweifamilienhäuser, Doppel- oder Reihenhäuser) lässt sich aufgrund der geringen
Umsatzzahlen nicht ableiten. Preisbeeinflussend dürften eher das Baualter bzw. der Gebäudezustand und die Ausstattung sein.

Erst- und Weiterverkäufe in Wohnungseigentum
umgewandelter Eigenheime
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert in €/m² Wohnfläche
Gesamtes Stadtgebiet
Baujahre bis 1919

Baujahre 1920 - 1948

Baujahre 1949 - 1970

Baujahre 1971 - 1990

Baujahre ab 1991

2014

2015

10

5

2.212 bis 4.542

1.444 bis 6.667

3.183

3.062

29

17

789 bis 3.456

1.071 bis 3.154

1.984

2.012

16

12

1.000 bis 2.330

1.124 bis 2.607

1.651

1.942

15

10

1.583 bis 2.867

717 bis 3.939

2.129

2.140

5

4

1.384 bis 2.332

2.283 bis 3.165

1.892

2.797

5.5.4	 Sonstiges Wohnungseigentum
5.5.4.1	 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen
Unabhängig vom Baualter der Gebäude und von der Lage im Stadtgebiet wurden für die in der
Regel bezugsfrei veräußerten Dachraumwohnungen in Mehrfamilienhäusern – im westlichen
Stadtgebiet weitestgehend seit Mitte der 80er Jahre, im östlichen Stadtgebiet erst seit den 90er
Jahren ausgebaut – Kaufpreise in den hier tabellarisch dargestellten Preisbereichen erzielt. Einflüsse der Wohnlage sind nicht erkennbar.
Diese Art von Eigentumswohnungen war in den letzten Jahren überwiegend in den bevorzugten Lagen im City-Bereich gefragt.

Abb. 40:
Wohnung in ausgebautem Dachraum im Ortsteil
Wilmersdorf

Bei Weiterverkäufen wurde der untere Preisbereich durch einfacheren bzw. älteren Dachraumausbau geprägt. Der obere Preisbereich wurde im Wesentlichen durch Verkäufe in besonders gefragten zentralen Stadtlagen bestimmt.

70

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Wohnungen in ausgebauten Dachräumen
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
Gesamtes Stadtgebiet
Erstverkäufe nach
Dachraumausbau

Weiterverkäufe

2014

2015

54

95

2.600 bis 5.570

2.995 bis 5.998

4.146

4.467

219

251

1.000 bis 3.817

1.293 bis 4.362

2.291

2.774

5.5.4.2	 Lofts
Seit einigen Jahren werden als Loft bezeichnetes Wohnungs- bzw. Teileigentum veräußert. In
den Urkunden, Baubeschreibungen usw. findet der Begriff als Synonym für moderne Wohnformen bei der Benennung unterschiedlichster Arten des Sondereigentums Verwendung (z.B.
für großräumige Einheiten in neu errichteten Gebäuden oder durch Entkernung zusammengelegte Wohnräume). Eine einheitliche Definition ist auf dem Immobilienmarkt nicht erkennbar.
In der Kaufpreissammlung wird daher der Begriff „Loft“ nur für Wohnungen verwendet, die
durch Umbau von Fabriketagen entstanden sind und aus einem ggf. von Stützen unterbrochenen Großraum ohne feste Raumaufteilung (mit Ausnahme von WC, Bad etc.) bestehen.
Auf Grund der nur geringen Kauffallzahlen lässt sich ein eigenes Preisbild für dieses äußerst
inhomogene Marktsegment nicht zuverlässig ableiten.

71

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

5.5.5	 Teileigentum
Der Umsatz an Teileigentum ist im Vergleich zu Verkäufen von Eigentumswohnungen lediglich
nachrangig.

Teileigentum
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/m² Wohnfläche
Mittelwert
Art des Teileigentums
unausgebauter
Dachraum

Keller

sonstiges Teileigentum (u.a.
Hobbyraum, Bootshaus)

2014

2015

100

98

143 bis 1.796

13 bis 2.227

940

990

45

45

26 bis 828

27 bis 828

356

373

24
14 bis 3.244

35
1.250 bis 2.111

1)

1.027

1.669

Gewerbe
Verkaufsräume / Ladenflächen / Gaststätten
Büroflächen / Praxisräume
Sonstige Gewerberäume

193

206

618 bis 2.926

749 bis 3.344

1.702

1.937

80

83

435 bis 3.093

727 bis 3.324

1.757

1.969

157

182

561 bis 3.612

444 bis 3.571

2.062

1.953
Anzahl Kauffälle
Preisspanne in €/Kauffall
Mittelwert

Garagen und Stellplätze
Stellplätze

1)	 Im unteren Spannenbereich liegen mehrere
Kaufpreise von Verkäufen von Bootsanlegern

Garagen

1.541

2.330

5.900 bis 40.000

7.000 bis 43.000

23.927

26.370

109

115

3.990 bis 20.000

2.000 bis 28.500

11.324

12.234

Unausgebaute Dachräume werden in der Regel für den Ausbau zu Wohnraum erworben.
Hierbei zeigen sich zum Teil deutliche Preisanhebungen. Die verkauften Teileigentumseinheiten liegen in überwiegender Zahl auch 2015 wieder in Altbauten: rd. 60 % der Verkäufe
betreffen Baujahre bis 1910. Art und Alter der Gebäude haben augenscheinlich kaum einen
Einfluss auf die abgeleitete Kaufpreisspanne. Bedeutsamer sind offensichtlich die Gestaltungsmöglichkeit des Dachraumes sowie Größe und Schnitt der nach dem Ausbau effektiv nutzbaren Fläche, eine vorhandene Aufzugsanlage und der notwendige Aufwand für den Grundausbau (Veränderungen am Dach, Deckenverstärkungen, Sanitäranschlüsse, neue Steigeleitungen usw.). Mitunter ist mit dem Kaufpreis bereits die Übernahme von
Bauplanungsunterlagen oder gar die baurechtliche Genehmigung für den Ausbau zur Eigentumswohnung abgegolten. Derartige Fälle werden in der Regel durch den oberen Preisspannenbereich abgedeckt.

72

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Kaufpreise für Kellerflächen als selbstständiges Teileigentum, die für eine Verwendung zu
Lagerzwecken erworben werden, dürften insbesondere durch Lage, Größe, Ausstattung und
Nutzungsmöglichkeit, aber auch durch die Zugangsmöglichkeit zu den Räumen beeinflusst
sein. Die Flächen der 2015 beurkundeten Kauffälle von Kellerräumen lagen in der Mehrzahl
zwischen 5 m² und 50 m².
Unter der Rubrik sonstiges Teileigentum sind die Teileigentumsarten Bootshaus, Gebäude/
Gebäudeteil, Hobbyraum, Sonderraum, Sommerhaus, Bootssteg/Liegeplätze und ungetrennte
Mieteinheiten zusammengefasst.
Das Teileigentum Gewerbe ist aufgegliedert in

•• Gaststätten / Verkaufsräume / Ladenflächen sind von der Straße aus oder in einem Ein-

••

••

kaufszentrum unmittelbar zugängliche, für das Anpreisen und den Verkauf von Waren aller
Art bzw. für eine gastronomische Einrichtung geeignete, gewerbliche Nutzflächen, unabhängig von der gegenwärtig tatsächlich ausgeübten Nutzung. Die Kaufpreise dürften erstrangig in einer Abhängigkeit von der geschäftlichen Lagebedeutung, aber auch von einem
möglichst hohen Anteil unmittelbar für den Verkauf geeigneter Flächen sowie der Länge
der gewöhnlich für eine Warenpräsentation geeigneten Fensterfront stehen. Die 2015 veräußerten Gewerbeeinheiten wiesen im Wesentlichen Nutzflächen zwischen etwa 30 m²
und 260 m² auf.
Büro- und Praxisräume sind entsprechend nutzbare gewerbliche Flächen, die im Gebäude zumeist in Obergeschossen liegen oder die z.B. wegen eines fehlenden unmittelbaren
Zugangs von der Straße oder in einem Einkaufszentrum mangels geschäftlicher Lagebedeutung für eine Verwertung als Verkaufsräume nicht oder kaum in Frage kommen. Ihr
Wert ist in besonderem Maße abhängig von der „Adresse“ als Synonym für die Lage sowie
von der gebotenen technischen Ausstattung. Die Größe der im Jahr 2015 veräußerten
Büro- und Praxisräume betrug im Wesentlichen zwischen ca. 30 m² und ca. 240 m² Nutzfläche.
Sonstige Gewerberäume können Produktionsflächen, Werkstatt- bzw. Laborräume,
Lagerflächen oder ähnliches sein. Sie liegen in der Regel im Erdgeschoss oder in den oberen Geschossen von Hofgebäuden. 70 % der Kauffälle lagen in einem bis 1920 errichteten
Gebäude. Rund 63 % der veräusserten Gewerberäume liegen in den Ortsteilen Mitte,
Prenzlauer Berg, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain und Kreuzberg.

Für den Preis von Garagen, Garagenboxen und abgeteilten Stellplätzen in Parkhäusern einerseits, sowie offenen Plätzen in Parkpaletten und einzelnen nicht überdachten KFZ-Stellplätzen
andererseits ist die Lage im Stadtgebiet maßgeblich. Preisbestimmend hierbei sind fehlende
Abstellmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum sowie das Angebot anzumietender Stellflächen im Grundstücksumfeld. Bei erstmaligen Verkäufen in neu erstellten Wohnanlagen sind in
der Regel Kaufpreise von mehr als 15.000 € zu beobachten.

73

Immobilienmarktbericht 2015/2016

6.	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015

Der Umfang des Immobilienumsatzes wird dargestellt durch
•• die Anzahl der übereigneten Immobilien (Kauffälle),
•• den Geldumsatz als Summe aller Kaufpreise sowie
•• den Flächenumsatz, als Summe der Grundstücksflächen aller unbebauten und bebauten
Grundstücke, sowie als Summe der Wohn- und Nutzflächen beim Wohnungs- und Teileigentum.
Einen generellen Überblick über die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015 werden
am Anfang des Immobilienmarktberichtes gegeben (Kapitel 2.1, S. 7).

6.1	

Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke

6.1.1	 Anzahl der Kauffälle
Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden im Jahre 2015 insgesamt
35.244 Kauffälle (2014: 29.117)
über Immobilien übermittelt. Hierin enthalten sind alle Fälle der Übereignung gegen Entgelt
im Wege des Verkaufs, der Versteigerung oder des Tausches von Immobilien sowie Bestellung
und Verkauf von Erbbaurechten. Nicht erfasst sind unentgeltliche Übereignungen über Grundstücke ohne wertmäßig darstellbare Gegenleistungen sowie wertgleicher Immobilientausch.
Immobilien, die im Rahmen von Gesellschafts- bzw. Unternehmensverkäufen (wie beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet wurden (sogenannte
Share Deals), sind grundsätzlich nicht berücksichtigt. Eine Übersendungspflicht solcher Verträge an den Gutachterausschuss durch die gesetzlichen Regelungen des Baugesetzbuches
besteht nicht.
Nachdem die Anzahl der Transaktionen am Berliner Immobilienmarkt 2013 einen historischen
Höchstwert erreicht hatte, waren die Immobilienverkäufe im Jahr 2014 um 18 % zurückgegangen. Im Berichtsjahr ist die Zahl der Kauffälle wieder um über 20 % gestiegen und hat damit
zum zweiten Mal die Anzahl von 35.000 Kauffällen überschritten und einen neuen Höchstwert
erreicht. Bei den Wohn- und Geschäftshäusern ist der Rückgang von -5 % überwiegend auf die
Abnahme von Paketverkäufen zurückzuführen. Das Wohnungs- und Teileigentum verzeichnete
einen Zuwachs um 26 % auf 28.664 (22.794) Kauffälle, der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke blieb mit einem leichten Rückgang um -2% auf 1.687 (1.720) Kauffälle annähernd gleich.
Kauffälle
4.250
4.000
3.750
3.500
3.250
3.000
2.750
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0

Abb. 41:
Umsatzverteilung der Teilmärkte auf die Berliner Bezirke
nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015
(ohne Paketverkäufe)

74

unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Wohnungs-/Teileigentum

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bei den unbebauten Grundstücken lag der Umsatzschwerpunkt der im Jahr 2015 getätigten
Kauffälle weiterhin in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf mit rd. 21 %, Pankow mit rd. 18 % und
rd. 17 % in Treptow-Köpenick (s. Tab. “Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015”).
Die meisten bebauten Grundstücke wurden in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf (rd. 15 %) und
Treptow-Köpenick (rd. 14 %) registriert. Spitzenreiter bei den Verkäufen von Wohnungs- und
Teileigentum sind die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte mit rd. 16 %.
In den Innenstadtbezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte
dominierten Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum den Immobilienmarkt des jeweiligen
Bezirks mit Anteilen von über 90 %. In den genannten Bezirken wurden nur in rd. 1,3 % der Fälle Verträge über unbebaute Grundstücke abgeschlossen.
Bezogen auf alle 35.244 Kauffälle entfällt nahezu jeder siebente Immobilienkaufvertrag auf
Objekte in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Pankow. Demgegenüber
erfolgte mit 3,2 % aller Kauffälle annähernd nur jede dreißigste Übereignung im Bezirk
Marzahn-Hellersdorf.

Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015
unbebaute Grundstücke
Bezirk
Mitte
Friedrichshain-Kreuzberg

Anzahl
60

Anteil in %
Berlin

Bezirk

3,6%

1,4%

bebaute Grundstücke
Anzahl

Anteil in %
Berlin

Bezirk

205

4,3%

4,7%

Wohnungseigentum
Anzahl

Anteil in %

Gesamtumsatz
Anzahl

Berlin

Bezirk

4.137

15,8%

94,0%

4.402

Anteil in %
Berlin

Bezirk

13,5%

100%

38

2,3%

1,2%

131

2,7%

4,2%

2.914

11,1%

94,5%

3.083

9,4%

100%

301

17,9%

7,2%

461

9,7%

11,1%

3.394

12,9%

81,7%

4.156

12,7%

100%

43

2,6%

1,0%

246

5,2%

5,5%

4.212

16,0%

93,6%

4.501

13,8%

100%

154

9,2%

8,5%

397

8,3%

21,9%

1.258

4,8%

69,5%

1.809

5,5%

100%

Steglitz-Zehlendorf

55

3,3%

1,6%

711

14,9%

21,2%

2.584

9,8%

77,1%

3.350

10,2%

100%

Tempelhof-Schöneberg

64

3,8%

2,5%

375

7,9%

14,4%

2.159

8,2%

83,1%

2.598

7,9%

100%

Neukölln

82

4,9%

4,5%

431

9,0%

23,9%

1.292

4,9%

71,6%

1.805

5,5%

100%

Treptow-Köpenick

276

16,4%

9,6%

662

13,9%

23,1%

1.925

7,3%

67,2%

2.863

8,8%

100%

Marzahn-Hellersdorf

358

21,3%

33,9%

386

8,1%

36,5%

313

1,2%

29,6%

1.057

3,2%

100%

Lichtenberg

139

8,3%

9,7%

241

5,0%

16,7%

1.060

4,0%

73,6%

1.440

4,4%

100%

Reinickendorf

111

6,6%

6,7%

528

11,1%

31,9%

1.015

3,9%

61,4%

1.654

5,1%

100%

1.681

100%

5,1%

4.774

100%

14,6%

26.263

100%

80,3%

32.718

100%

100%

6

---

0,2%

119

---

4,7%

2.401

---

95,1%

2.526

---

100%

1.687

---

4,8%

4.893

---

13,9%

28.664

---

81,3%

35.244

---

100%

Pankow
Charlottenburg-Wilmersdorf
Spandau

alle Bezirke
zzgl. Verkäufe in Paketen
Berlin insgesamt

6.1.2	 Geldumsatz
Der Geldumsatz für Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum in Berlin betrug
im Jahr 2015
rd. 18,1 Mrd. € (2014: 13,4 Mrd. €).
Der Geldumsatz ist im Jahr 2015 um 35 % gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen und hat
damit einen neuen historischen Höchstwert erreicht. Vom gesamten Geldumsatz entfallen ca.
7 % auf unbebaute Grundstücke, ca. 61 % auf bebaute Grundstücke und ca. 32 % auf Wohnungs- und Teileigentum.
In der nachfolgenden Tabelle sind die auf die einzelnen Bezirke entfallenden Anteile des
Geldumsatzes angegeben.

75

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Geldumsatz im Jahr 2015
unbebaute Grundstücke
Bezirk

Geld

Anteil in %

bebaute Grundstücke
Geld

Wohnungseigentum

Anteil in %

Geld

Gesamtumsatz

Anteil in %

Geld

Anteil in %

Mio. €

Berlin

Bezirk

Mio. €

Berlin

Bezirk

Mio. €

Berlin

Bezirk

Mio. €

Berlin

Bezirk

Mitte

399,45

32,7%

11,4%

1.938,57

20,0%

55,4%

1.161,14

21,5%

33,2%

3.499,16

21,4%

100%

Friedrichshain-Kreuzberg

127,91

10,5%

8,6%

683,05

7,1%

46,1%

671,58

12,4%

45,3%

1.482,54

9,1%

100%

Pankow

88,08

7,2%

5,8%

771,23

8,0%

50,9%

655,49

12,1%

43,3%

1.514,81

9,3%

100%

Charlottenburg-Wilmersdorf

84,62

6,9%

3,5%

1.270,26

13,1%

52,4%

1.069,66

19,8%

44,1%

2.424,55

14,9%

100%

Spandau

40,50

3,3%

7,8%

343,86

3,5%

66,5%

132,42

2,5%

25,6%

516,78

3,2%

100%

Steglitz-Zehlendorf

26,82

2,2%

2,0%

792,07

8,2%

59,8%

506,64

9,4%

38,2%

1.325,53

8,1%

100%

Tempelhof-Schöneberg

56,65

4,6%

4,4%

836,70

8,6%

65,3%

387,98

7,2%

30,3%

1.281,34

7,9%

100%

Neukölln

23,44

1,9%

3,5%

453,18

4,7%

68,2%

187,88

3,5%

28,3%

664,50

4,1%

100%

142,89

11,7%

9,9%

1.003,44

10,4%

69,9%

289,94

5,4%

20,2%

1.436,27

8,8%

100%

78,00

6,4%

17,7%

320,60

3,3%

72,6%

43,10

0,8%

9,8%

441,71

2,7%

100%

104,76

8,6%

9,4%

859,84

8,9%

77,0%

151,85

2,8%

13,6%

1.116,46

6,8%

100%

Treptow-Köpenick
Marzahn-Hellersdorf
Lichtenberg
Reinickendorf
alle Bezirke
zzgl. Verkäufe in Paketen
Berlin insgesamt

49,14

4,0%

8,0%

415,15

4,3%

67,9%

146,84

2,7%

24,0%

611,13

3,7%

100%

1.222,27

100%

7,5%

9.687,96

100%

59,4%

5.404,52

100%

33,1%

16.314,76

100%

100%

1,21

---

0,1%

1.462,38

---

80,4%

354,34

---

19,5%

1.817,93

---

100%

1.223,48

---

6,7%

11.150,34

---

61,5%

5.758,85

---

31,8%

18.132,69

---

100%

6.1.3	 Flächenumsatz
Der Umsatz nach Grundstücksfläche betrug im Jahre 2015 insgesamt
1.166,9 ha (2014: 1.052,4 ha)1.
Damit wuchs der gesamte Flächenumsatz gegenüber dem starken Rückgang vom Vorjahr um
ca. 11 % wieder leicht an.
Bei den unbebauten Grundstücken ist der Flächenumsatz um 33 % gegenüber dem Vorjahr
wieder auf das Niveau von 2013 gestiegen. Bei den bebauten Grundstücken war der Flächenumsatz mit einem Plus von ca. 1 % nahezu unverändert.
Im Wohnungs- und Teileigentum wurden im Jahr 2015 insgesamt
1,773 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzfläche (2014: 1,399 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzfläche)
als Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten im Sondereigentum übereignet. Wie in den Vorjahren
nicht berücksichtigt sind die in Paketen veräußerten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten,
Verkäufe sog. Nebenflächen als selbstständiges Teileigentum (z.B. Keller- und Dachräume) und
nicht flächenbezogene Verkäufe ( z.B. Stellplätze oder Garagen).

1	 Grundstücksanteile aus den Verträgen über Wohnungs- und Teileigentum sind nicht enthalten.

76

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Umsatz Grundstücksflächen im Jahr 2015
unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke

Bezirk

Fläche

Berlin

Bezirk

ha

Berlin

Bezirk

ha

Berlin

Bezirk

Mitte

16,68

4,0%

36,9%

28,48

4,0%

63,1%

45,16

4,0%

100%

7,49

1,8%

20,1%

29,82

4,2%

79,9%

37,31

3,3%

100%

Pankow

44,37

10,5%

43,2%

58,44

8,1%

56,8%

102,81

9,0%

100%

Charlottenburg-Wilmersdorf

21,37

5,1%

33,6%

42,29

5,9%

66,4%

63,66

5,6%

100%

Spandau

42,42

10,1%

36,4%

74,09

10,3%

63,6%

116,51

10,2%

100%

Steglitz-Zehlendorf

11,76

2,8%

14,1%

71,70

10,0%

85,9%

83,46

7,3%

100%

Tempelhof-Schöneberg

20,09

4,8%

19,5%

83,00

11,6%

80,5%

103,08

9,0%

100%

Neukölln

11,14

2,6%

17,2%

53,51

7,5%

82,8%

64,65

5,7%

100%

ha
Friedrichshain-Kreuzberg

Treptow-Köpenick

Anteil in %

Fläche

Summe Grundstücke

Anteil in %

Fläche

Anteil in %

107,79

25,6%

51,6%

101,20

14,1%

48,4%

208,99

18,3%

100%

Marzahn-Hellersdorf

45,52

10,8%

42,9%

60,52

8,4%

57,1%

106,05

9,3%

100%

Lichtenberg

71,85

17,0%

56,5%

55,41

7,7%

43,5%

127,25

11,2%

100%

Reinickendorf

21,25

5,0%

26,3%

59,50

8,3%

73,7%

80,75

7,1%

100%

421,72

100%

37,0%

717,94

100%

63,0%

1.139,67

100%

100%

0,96

---

3,5%

26,27

---

96,5%

27,24

---

422,69

---

36,2%

744,21

---

63,8%

1.166,90

---

Bezirke insgesamt
zzgl. Verkäufe in Paketen
Berlin insgesamt

6.2	

100%

Teilmarktbezogene Umsatzzahlen

6.2.1	 Unbebaute Grundstücke
Auch 2015 wurde nahezu jedes zweite unbebaute Grundstück als Fläche für den individuellen
Wohnungsbau übereignet, also zur Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Mit einem
Umsatzanteil von insgesamt 71 % dominierte weiter der typische Wohnbaulandmarkt.
In Abb. 42 ist die Verteilung der Verkäufe unbebauter Grundstücke des Jahres 2015 nach Teilmärkten verdeutlicht. Die dazugehörigen absoluten Umsatzzahlen sind in der nachstehenden
Tabelle zusammengestellt.

Individueller
Wohnungsbau
58%

Geschosswohnungsbau
13%

Misch- und
Kerngebietsflächen
2%

Ohne Zuordnung
(künftige Nutzung
unbekannt)

9%

Gewerbeflächen
7%
Sonstige Flächen

Abb. 42: 
Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der unbebauten
Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahre 2015
(Prozentangaben gerundet)

(Bauerwartungsland,
Roh- sowie Nichtbauland)

11%

77

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Umsatz unbebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015
Kauffälle
Anzahl

Teilmarkt
2014

2015

Geldumsatz
Mio. €
Veränd.

2014

Flächenumsatz
ha

2015

Veränd.

2014

2015

Veränd.

1.720

1.687

-2%

843,9

1.223,3

45%

317,4

422,7

33%

0

6

---

0,0

1,2

---

0,0

1,0

---

Flächen für individuellen
Wohnungsbau

916

972

6%

116,4

230,7

98%

76,4

112,0

47%

Flächen für Geschosswohnungsbau

223

226

1%

343,0

454,0

32%

56,9

48,7

-14%

Unbebaute Grundstücke
davon in 3 (0) Paketen 1)
Davon:

Misch- und Kerngebietsflächen
Gewerbeflächen
Sonstige Flächen

2)

Flächen ohne erkennbare
Nutzungszuordnung 3)

27

29

7%

90,5

206,4

128%

4,3

7,0

62%

137

122

-11%

103,1

147,5

43%

46,9

71,9

53%

200

183

-9%

4)

84,9

90,5

7%

217

149

-31%

41%

48,0

91,6

91%

1)	 Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen.
2)	 Bauerwartungsland, Rohbauland sowie
Nichtbauland (z.B. Wochenendparzellen, Verkehrsflächen)
3)	 Kauffälle, bei denen die künftige Nutzung
bei Kaufvertragsauswertung noch nicht
bekannt war
4)	 Beinhaltet den Verkauf eines größeren Areals
in Tiergarten zu einem höheren Gesamtkaufpreis im Jahr 2014

4)

101,0

56,8

89,9

126,7

-44%

Abb. 43 zeigt die bezirkliche Verteilung der Kauffälle. Erkennbar sind die auch im Jahr 2015
wieder herausragenden Umsatzanteile in den äußeren östlichen Stadtbezirken. Mit dem dort
noch vorhandenen großen Bestand an Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau
ist Marzahn-Hellersdorf mit einem Umsatzanteil von rd. 21 % Spitzenreiter, gefolgt von Pankow
mit rd. 18 % und Treptow-Köpenick mit rd. 16 %.
Den geringsten Anteil nach Verkaufszahlen unbebauter Grundstücke verzeichnet der Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg mit rd. 2 %.
Kauffälle

Unbebaute Grundstücke

550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0

Abb. 43: 
Umsatzverteilung unbebauter Grundstücke auf die
Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle in den
Jahren 2014 und 2015 (ohne Pakete)

Anzahl Kauffälle 2014

78

Anzahl Kauffälle 2015

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Die räumliche Verteilung der Kauffälle aller unbebauten Grundstücke ist in Abb. 44 dargestellt.

Abb. 44: 
Räumliche Verteilung aller im Jahr 2015 verkauften unbebauten Grundstücke
(http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/
fis-broker/)
 

6.2.2	 Bebaute Grundstücke
In Abb. 45 ist die Verteilung der Kauffälle bebauter Grundstücke dargestellt. Sowohl die Kauffallzahlen als auch der Geldumsatz stiegen um 6 % bzw. 32 % gegenüber 2014 wieder deutlich an.
Dem gegenüber blieb der Flächenumsatz mit einem Plus von nur 1 % nahezu unverändert. Die
Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung stellten auch 2015 den größten Anteil
nach Kauffallzahlen.

Ein- und
Zweifamilienhäuser
63%
Wohn- und
Geschäftshäuser 25%

Büro- und
Geschäftshäuser 6%
Sonstige bebaute
Grundstücke 4%

Gewerbe- und
Industrieobjekte 2%

Abb. 45: 
Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der bebauten Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015

Bei den Mietwohnhäusern (auch mit gewerblichen Nutzflächenanteil) sind die Kauffallzahlen
gegenüber 2014 mit -5 % weiterhin leicht zurückgegangen, während der Geldumsatz nahezu
unverändert blieb. Der Flächenumsatz verzeichnete einen deutlichen Rückgang von -20 %. Die
Anzahl der Veräufe in Paketen ging in diesem Teilmarkt im Vergleich zum Vorjahr um weitere
-60 % zurück.
In der folgenden Tabelle sind die absoluten Umsatzzahlen für die Teilmärkte der bebauten
Grundstücke zusammengestellt.

79

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Umsatz bebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015
Kauffälle
Anzahl

Teilmarkt
Bebaute Grundstücke
davon in 19 (28) Paketen

2014

2015

4.603
206

Geldumsatz
Mio. €

Flächenumsatz
ha

Veränd.

2014

2015

Veränd.

2014

2015

Veränd.

4.893

6%

8.477,3

11.150,3

32%

735,0

744,2

1%

119

-42%

969,3

1.462,4

51%

78,9

26,3

-67%

2.803

3.082

10%

954,0

1.228,7

29%

168,0

193,1

15%

18

18

0%

7,2

14,3

0,9

2,1

139%

1.296

1.229

-5%

4.402,9

4.408,2

0%

286,7

228,0

-20%

178

71

-60%

889,7

152,8

-83%

61,7

11,2

-82%

641

569

-11%

2.071,6

1.635,4

-21%

161,2

102,3

-37%

Davon:
Ein- und Zweifamilienhäuser1)
davon in 3 (4) Paketen
Wohn- und Geschäftshäuser (Mietwohnhäuser, auch mit teilgewerblicher Nutzung)
davon in 11 (22) Paketen

98%

Davon:
Mietwohnhäuser
(ohne Gewerbe)
davon in 2 (9) Paketen

64

7

-89%

435,1

6,7

-98%

34,0

0,5

-98%

Wohn- und Geschäftshäuser

655

660

1%

2.331,3

2.772,8

19%

125,5

125,7

0%

davon in 9 (13) Paketen

114

64

-44%

454,7

146,2

-68%

27,7

10,7

-61%

274

287

5%

2.255,7

4.381,8

94%

152,4

207,8

36%

5

15

200%

46,8

1.283,52)

2.643%

3,9

5,8

-49%

48

77

60%

395,8

686,1

73%

21,5

63,4

196%

Büro- und Geschäftsimmobilien
davon in 2 (1) Paketen
Davon:
Einzelhandel (z.B. Läden, Einkaufszentren, Bau- und Gartenmärkte, Kaufhäuser)
davon in 1 (0) Paketen
Gewerbe- und Industrieobjekte
davon in 0 (1) Paketen
Sonstige bebaute Grundstücke
davon in 0 (1) Paketen

0

1

---

0,0

15,1

---

0,0

0,5

---

67

90

34%

248,8

350,0

41%

59,2

53,6

-9%

12,5

0,0

68,7

61,7

0,0

7,2

5

25,6

163

205

0

15

23

19

5

11

26%

615,9

781,6

0,0

11,8

27%

-10%

-17%

320,2

408,0

27%

4,7

4,4

-6%

120%

33,8

79,1

134%

3,3

3,9

16%

Davon:
Hotels,
Hotelpensionen
Alten- und Pflegeheime

1)	 Einschließlich Kleinwohnhäuser, Villengrundstücke u.ä.
2)	 Enthält einen hochpreisigen Paketverkauf am
Potsdamer Platz

80

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Überdurchschnittlich hohe Anteile bei den bebauten Grundstücken weisen auch im Jahr 2015
die äußeren Stadtbezirke auf. Dies ist auf die hohen Umsätze bei Ein- und Zweifamilienhäusern
zurückzuführen. Mit rd. 710 Verkäufen (14,9 %) bebauter Grundstücke ist der Bezirk SteglitzZehlendorf Spitzenreiter, gefolgt von Treptow- Köpenick mit rd. 660 Verkäufen (13,9 %). (s. auch
Tabelle Kapitel 6.1.1).
Die Kauffallzahlen in diesem Teilmarkt sind in fast allen Bezirken gestiegen (s. Abb. 46). Den
deutlichsten Anstieg mit rd. +29 % verzeichnete der Bezirk Steglitz-Zehlendorf, gefolgt von
Reinickendorf mit +16 % und Teptow-Köpenick mit rd. +12 %. Einzig der Bezirk Spandau verzeichnete einen Umsatzrückgang von rd. -11 %. Die in Paketen veräußerten Renditegrundstücke sind auch bei diesen Angaben unberücksichtigt.

Kauffälle

Bebaute Grundstücke

900
800
700
600
500
400
300
200
100
0

Anzahl Kauffälle 2014

Abb. 46: 
Umsatzverteilung bebauter Grundstücke auf die Berliner
Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle in den Jahren
2014 und 2015 (ohne Pakete)

Anzahl Kauffälle 2015

Aus Abb. 47 ist die räumliche Verteilung der Kauffälle aller bebauten Grundstücke in Berlin
ersichtlich. Farblich unterschieden sind die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser (gelb),
Mehrfamilienhäuser (orange) und Dienstleistung/Gewerbe (rot).

Abb. 47: 
Räumliche Verteilung aller im Jahr 2015 verkauften
bebauten Grundstück
(http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/
fis-broker/)

 

81

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

6.2.3	 Wohnungs- und Teileigentum
Im Bereich des Wohnungs- und Teileigentums dominieren naturgemäß die Verkäufe von Eigentumswohnungen, die einschließlich der Verkäufe in Paketen rd. 85 % aller Kauffälle betreffen.
In Abb. 48 ist die Aufgliederung der Kauffallzahlen auf die einzelnen Teilmärkte dargestellt.

Umsatz Wohnungs- und Teileigentum auf dem Berliner Immobilienmarkt 2015
Kauffälle
Anzahl

Teilmarkt
2014
Wohnungs- und
Teileigentum
davon in 564 (367) Paketen

2015

Geldumsatz
Mio. €
Veränd.

2014

2015

Flächenumsatz
ha
Veränd.

2014

2015

Veränd.

Wohn-/Nutzfläche
in Tsd. m²

1)

22.794

28.664

26%

4.083,7

5.758,9

41%

1.398,7

1.773,3

27%

2.046

2.401

17%

232,3

354,3

53%

---

---

---

19.734

24.272

23%

3.800,7

5.279,8

39%

1.330,6

1.643,0

23%

2.046

2.401

17%

232,3

354,3

53%

---

---

---

68,1

130,3

92%

Davon:
Eigentumswohnungen
davon in 564 (367) Paketen4)
Gewerberäume

612

675

10%

153,9

352,6

129%

Sonstige Teileigentumseinheiten 2)

2.218

3.290

48%

124,2

116,6

-6%

entfällt

Sonstiges Wohnungs- und
Teileigentum 3)

230

427

86%

4,9

9,9

100%

entfällt

1)	 Angaben nur für Eigentumswohnungen und
Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert
wurden
2)	 Garagen, Stellplätze, Keller, Dachräume oder
ähnliche Nebenflächen als selbstständiges
Teileigentum (keine Verkäufe in Paketen)
3)	 Einzelne Sondernutzungsrechte oder Teile von
Sondereigentum (keine Verkäufe in Paketen)
4)	 Umfasst auch einige wenige Verkäufe von
Gewerberäumen

Eigentumswohnungen
76%
Verkäufe
in Paketen
8%

Gewerberäume 2%
Sonstiges Wohnungsund Teileigentum
2%
Sonstige
Teileigentumseinheiten 12%

Abb. 48:
Umsatzverteilung auf die Teilmärkte des Wohnungs- und
Teileigentums nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2015

82

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Nach Anzahl führt Charlottenburg-Wilmersdorf im Bezirksvergleich mit rd. 4.210 Kauffällen
(ohne Paketverkäufe) bzw. einem Anteil von ca. 16 % am Gesamtumsatz des Wohnungs- und
Teileigentums. Mit 313 Kaufverträgen ist Marzahn-Hellersdorf der umsatzschwächste Bezirk
dieses Teilmarktes (s. Abb. 49).

Kauffälle

Wohnungs- und Teileigentum

4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0

Anzahl Kauffälle 2014

Abb. 49: 
Umsatzverteilung des Wohnungs- und Teileigentums auf
die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle in den
Jahren 2014 und 2015 (ohne Paketverkäufe)

Anzahl Kauffälle 2015

In Abb. 50 ist die räumliche Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen im Jahr 2015
(mittelblau: Eigentumswohnung, dunkelblau: Teileigentum Gewerbe, hellblau: sonstiges Teileigentum).

Abb. 50: 
Räumliche Verteilung der im Jahr 2015 verkauften Eigentumswohnungen und des Teileigentums
(Kauffallkarte 2015 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/)

 

83

Immobilienmarktbericht 2015/2016

6.3	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Besondere Umsatzinformationen

6.3.1	 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf
Zu Jahresbeginn ist die Zahl der Transaktionen am Immobilienmarkt üblicherweise schwach
ausgeprägt, steigt aber bis zum Ende des ersten Quartals deutlich an. In Sommermonaten
zeigt sich infolge der Urlaubszeit das übliche, kurzzeitige Absinken der Kauffallzahlen. Jeweils
zum Jahresende steigt die Zahl der Transaktionen wieder stark an.

Anzahl der Kauffälle

4.200
4.000
3.800
3.600
3.400
3.200
3.000
2.800
2.600
2.400
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0

Abb. 51:
Kauffallzahlen im Jahresverlauf für die Jahre 2014 und 2015
sowie durchschnittliche Entwicklung der Jahre 2006 bis
2015; ohne Verkäufe in Paketen

Wohnungs- und Teileigentum
2015
Bebaute Grundstücke
2015
Unbebaute Grundstücke
2015

Wohnungs- und Teileigentum
2014
Bebaute Grundstücke
2014
Unbebaute Grundstücke
2014

Wohnungs- und Teileigentum
Ø 2006/2015
Bebaute Grundstücke
Ø 2006/2015
Unbebaute Grundstücke
Ø 2006/2015

6.3.2	 Einzelkaufpreise über 10 Millionen €
Der Geldumsatz wird nicht unerheblich beeinflusst von den Kauffällen über große bzw. hochwertige Grundstücke mit hohen Absolutpreisen. 2015 (2014) erzielten insgesamt 185 (144) Einzelgrundstücke Kaufpreise von jeweils mehr als 10 Mio. €, davon lagen 26 (15) Kaufpreise
jeweils über 50 Mio. €. Bei ca. 88 % dieser Verkäufe handelte es sich um bebaute Grundstücke.
In 6 (5) Fällen überstieg der Einzelkaufpreis 100 Mio. €.

Jahresumsatz an unbebauten und bebauten Grundstücken
mit Kaufpreisen jeweils über 10 Mio. €
Kauffälle
Anzahl

Teilmarkt
2014
Unbebaute Grundstücke

Geldumsatz
Mio. €
2015

2014

2015

Flächenumsatz
ha
2014

2015

12

22

272,8

472,1

25,8

116,0

Bebaute Grundstücke

132

163

4.085,5

6.127,5

237,9

209,7

Grundstücke > 10 Mio. €

144

185

4.358,4

6.599,6

263,6

325,6

13

8

906,5

1.420,3

74,1

13,3

zzgl. Pakete > 10 Mio. €

84

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

6.3.3	 Zwangsversteigerungen
Eine besondere Form der Übereignung stellen die in den Umsatzzahlen enthaltenen Fälle der
Zwangsversteigerungen dar. Der Zuschlag in diesen Verfahren erfolgt durch Beschluss des
Amtsgerichtes. Mit Verkündung des Zuschlages wird das Eigentum an der Immobilie außerhalb
des Grundbuchs erworben.
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden von den Amtsgerichten 219 Fälle
(2014: 391) benannt. Davon entfielen 56 (89) auf unbebaute und bebaute Grundstücke und 163
(302) auf Wohnungs- und Teileigentum. Die Fallzahlen sind seit 2007 rückläufig und haben
2015 einen neuen Tiefststand erreicht. Die Entwicklung der Anzahl der Zwangsversteigerungen ist in Abb. 52 skizziert.

1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Anzahl Beschlüsse bei Zwangsversteigerungen

Abb. 52: 
Zwangsversteigerungsbeschlüsse der letzten 10 Jahre

Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerungen 2015
Teilmarkt

Beschlüsse
Anzahl

Geldumsatz
Mio. €

Flächenumsatz
ha

1

2,0

0,4

Bebaute Grundstücke

55

71,9

6,4

Wohnungs-/ Teileigentum

163

16,1

entfällt

Zwangsversteigerungen
insgesamt

219

90,0

6,8

Unbebaute Grundstücke

6.3.4	 Erbbaurechtsfälle
Einen speziellen Teilmarkt bildet der Kauf und Verkauf von Erbbaurechten und von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind (im Folgenden als Erbbaugrundstück bezeichnet).
Die Gesamtzahl an Transaktionen ist mit 189 (180) Erbbaurechtsfällen gegenüber dem Vorjahr
um 5 % leicht gestiegen. Hierbei handelte es sich um 65 (73) Erbbaurechtsbestellungen, 80 (69)
Verkäufe von Erbbaurechten und um 44 (38) Verkäufe von Erbbaugrundstücken.

Erbbaurechtsfälle 2015
Teilmarkt

Fälle
Anzahl

Geldumsatz
Mio. €

Flächenumsatz
ha

65

0,29

8,03

10

entfällt

0,68

Kauffälle Erbbaurecht

80

244,76

22,84

Kauffälle Erbbaugrundstück

44

79,97

24,53

Erbbaurechtsfälle
insgesamt

189

325,02

55,40

Erbbaurechtsbestellungen
davon nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz

1)	 Im Geldumsatz bei Erbbaurechtsbestellungen
sind ggf. Kaufpreisanteile für bestehende Baulichkeiten enthalten.

85

Immobilienmarktbericht 2015/2016

6.4	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990

Mit dem 3. Oktober 1990 galten die Rahmenbedingungen des freien Immobilienmarktes auch
im östlichen Stadtgebiet. Trotz Ausdehnung der Marktbeobachtung auf Gesamtberlin veränderte sich die Zahl der Immobilienkauffälle in der Stadt in den ersten beiden Jahren nach der
Vereinigung nur wenig. Dazu trug einerseits die deutliche Zurückhaltung auf der Anbieterseite
bei, die auf einem noch nicht gefestigten Markt die weitere Entwicklung abwartete, andererseits behinderten über lange Zeit ungeklärte Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im
östlichen Stadtgebiet vielfach den Immobilienmarkt. Zudem konnte sich dort das Wohnungsund Teileigentum als neue Rechtsform erst etablieren.

Die Entwicklung der Jahresumsätze
auf dem Berliner Immobilienmarkt seit 1990

Abb. 53:
Blick über Berlin-Mitte zum Fernsehturm

Jahr
1990

Geldumsatz
Mio. €

Flächenumsatz

Anzahl

Änderung

12.246

-15,8 %

3.739

Änderung
18,5 %

ha
398

Änderung
74,0 %

1991

14.380

17,4 %

6.067

62,3 %

1.032

159,3 %

1992

14.545

1,1 %

7.619

25,6 %

912

-11,6 %

1993

20.006

37,5 %

10.294

35,1 %

1.178

29,2 %

1994

18.684

-6,6 %

9.158

-11,0 %

1.130

-4,1 %

1995

19.300

3,3 %

7.363

-19,6 %

1.045

-7,5 %

1996

23.966

24,2 %

10.814

46,9 %

1.220

16,7 %

1997

18.266

-23,8 %

6.156

-43,1 %

1.051

-13,9 %

1998

30.567

67,3 %

9.957

61,7 %

1.290

22,7 %

1999

22.861

-25,2 %

7.644

-23,2 %

1.310

1,6 %

2000

18.444

-19,3 %

7.017

-8,2 %

1.050

-19,8 %

2001

18.660

1,2 %

6.307

-10,1 %

982

-6,5 %

2002

18.274

-2,1 %

6.549

3,8 %

1.024

4,3 %

2003

18.341

0,4 %

5.437

-17,0 %

957

-6,6 %

2004

18.708

2,0 %

6.161

13,3 %

1.027

7,3 %

2005

25.388

35,7 %

9.847

59,8 %

1.673

62,9 %

2006

32.270

27,1 %

14.831

50,6 %

1.800

7,6 %

2007

27.002

-16,3 %

14.583

-1,7 %

1.576

-12,4 %

2008

23.990

-11,2 %

7.243

-50,3 %

1.219

-22,6 %

2009

22.720

-5,3 %

6.542

-9,7 %

1.294

5,8 %

2010

27.186

19,7 %

8.719

33,3 %

1.208

-6,7 %

2011

32.672

20,0 %

11.122

27,6 %

1.266

4,8 %

2012

33.581

2,8 %

12.753

14,7 %

1.321

4,3 %

2013

35.215

4,9 %

14.635

14,8 %

1.349

2,1 %

2014

29.006

-17,6 %

13.783

-5,8 %

1.093

-19,0 %

2015

35.244

21,0 %

18.133

35,3 %

1.167

10,9 %

1)

1)	 Seit 2005 zählt jede in einem Paket veräußerte
Immobilie als ein Kauffall.
2)	 Angaben aus dem Bericht über den Berliner
Grundstücksmarkt 2014/2015
(s. allgemeine Erläuterungen (vgl. Kapitel 3.2.1,
S. 14) )

Kauffälle

2)

Die Erwartungshaltung über die politische und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt war
überaus groß und von der Euphorie einer schon bald heranwachsenden neuen europäischen
Metropole getragen. Die daraus spekulativ entstandene starke Nachfrage nach Immobilien im
vereinten Berlin führte wegen des zurückhaltenden Angebotes sehr schnell zu massiven Preissteigerungen. Betrug der Geldumsatz 1990 noch rund 3,7 Milliarden €, wuchs er 1991 durch
einen beispiellosen Zuwachs binnen Jahresfrist um 60 % auf über 6 Milliarden €. Nach weiteren
deutlichen Steigerungen überstieg der Jahresumsatz im Jahr 1993 erstmals den Wert von
10 Milliarden €.
Die außergewöhnlichen Zuwächse des Jahres 1996, waren im Wesentlichen auf die geänderten
Abschreibungsmöglichkeiten und die bereits absehbare Erhöhung der Grunderwerbsteuer
zurückzuführen.1998 war ein vergleichbarer Effekt zu verzeichnen (s. auch Abb. 54, Seite 87).
Hier waren es insbesondere Änderungen bei den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten

86

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

sowie geänderte Förderbedingungen, die zu erheblichen Steigerungen von über 60 % bei der
Anzahl der Urkunden und beim Geldumsatz führten.
Nach zum Teil überzogenen Erwartungen der Nachwendezeit waren die Jahre 1999 und 2000
durch deutliche Umsatzrückgänge gekennzeichnet. Möglichkeiten der steuerlichen Sonderabschreibungen waren entfallen, Anleger investierten vermehrt in den Aktienmarkt. Ab 2000 stabilisierte sich der Immobilienumsatz zunächst auf einem Niveau von gut 18.000 Kauffällen pro
Jahr. 2005/2006 waren erneut sehr deutliche Umsatzsteigerungen festzustellen. Sie waren auf
die außergewöhnliche Ausweitung des Erwerbs ganzer Immobilienportfolios/-pakete über
Renditegrundstücke und Eigentumswohnungen vor allem durch ausländische Finanzinvestoren zurückzuführen. 2006 war das Spitzenjahr nach allen 3 Umsatzkategorien. Der Geldumsatz
hatte sich damit seit Anfang der 90er Jahre nahezu verdreifacht, die Zahl der Kauffälle hatte
sich verdoppelt und überstieg nach 1998 zum zweiten Mal die Anzahl von 30.000 Kauffällen.
2007/2008 waren Jahre der Konsolidierung, fortgesetzt 2009 mit teilweiser Überlagerung
durch die Banken- und Finanzkrise. Im Jahr der Lehmann-Pleite 2008 verringerte sich der Geldumsatz um über 50 % gegenüber 2007. Von 2010 bis 2013 verzeichnete der Berliner Immobilienmarkt kontinuierlich steigende Umsatzzahlen mit 2013 als neuem Spitzenjahr. Infolge der
erneuten Grundsteueranhebung zum 01.01.2014 waren vorübergehend Umsatzrückgänge zu
verzeichnen. 2015 ist die Anzahl der Kauffälle wieder deutlich gestiegen und erreicht einen
neuen Höchstwert.
Anzahl
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000

Abb. 54: 
Entwicklung der Kauffallzahlen seit 1990 nach der Anzahl
der Urkunden differenziert nach den drei Teilmärkten
(unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum)

0

unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke

Wohnungs- und Teileigentum

Die Entwicklung der prozentualen Anteile der drei Teilmärkte am Gesamtumsatz der Urkunden
seit 1990 ist in Abb. 55 verdeutlicht. Der Anteil der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum
lag fast durchgängig bei mehr als 60 % des jährlichen Gesamtumsatzes. Seit 2005 stieg die
Anzahl kontinuierlich an und erreichte 2015 einen Marktanteil von rd. 81 %.
Anteil
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%

Abb. 55: 
Entwicklung der Anteile der drei Teilmärkte (unbebaute
Grundstücke, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und
Teileigentum) seit 1990 nach der Anzahl
der Urkunden

0%

unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke

Wohnungs- und Teileigentum

87

Immobilienmarktbericht 2015/2016

7.	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – 2015

Rechtsgrundlage für die Bildung von Wohnungseigentum ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG)1. Dieses Gesetz ermöglicht es, reales
Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von
Gebäuden/Räumen zu begründen. Wohnungs- und Teileigentum (WE) kann wie Grundstück belastet und veräußert werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer
Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke
der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden (als WE erstellt), als auch
durch die Umwandlung von Mietwohnungen (umgewandeltes WE) begründet werden. Für
Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Gewerberäume oder Nebenflächen) gilt entsprechendes. WE kann ergänzend verbunden sein mit einem Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen oder Flächen
der gleichen Wohnanlage.
WE kann ausschließlich auf Veranlassung des Grundstückseigentümers bzw. des Erbbauberechtigten gebildet werden (Begründung von WE). Voraussetzung für den rechtlichen Vollzug im Grundbuch sind die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung auf der Grundlage eines Aufteilungsplanes sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung (Willenserklärung des Eigentümers). Durch das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern bei
gleichzeitiger Schließung des Grundbuchblattes für das Grundstück entsteht Wohnungseigentum.
Das Verfahren der Begründung von WE, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer
Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber
auch einige Jahre dauern. Mitunter gibt der Grundstückseigentümer seine ursprüngliche
Absicht während des Verfahrens auf, oder hält die Bescheinigung für eine spätere Verwendung vor (insb. bei der Umwandlung von Mietwohnungen). Im Laufe der Jahre sind dem
Gutachterausschuss 262 Wohnanlagen in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung
von WE nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist (Rückumwandlung).
Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der
Regel erheblich voneinander ab. Zumal Wohnungs- und Teileigentum auch schon vor seiner
rechtlichen Begründung am Immobilienmarkt gehandelt wird, wären für die Beurteilung
des Marktes auch die Zahlen im Zusammenhang mit der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen von Bedeutung. Die Ermittlung dieser Zahlen durch die Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses musste allerdings mit dem Jahr 2002 eingestellt werden.
Der nachfolgenden Tabelle über die rechtlich vollzogene Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2015 liegen ausschließlich die Zahlen für Eigentumswohnungen zugrunde. Die
Zahlen für umgewandelte Mietwohnungen und bereits im Wohnungseigentum errichteten
Objekten werden gesondert ausgewiesen. Teileigentum (Gewerberäume oder sonstige,
nicht zu Wohnzwecken dienende WE-Einheiten) sind bei dieser Analyse nicht berücksichtigt.
2015 (2014) wurden in Berlin rd. 61 % mehr Eigentumswohnungen neu begründet als im
Vorjahr. Die Anzahl stieg auf 24.452 (15.174) Neubegründungen. Hiervon entfallen 7.121
(3.878) Wohnungen auf neu erstellte bzw. noch zu erstellende Objekte; dies entspricht
einem Anstieg von rund 84 %. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen ist mit rd. 53 % auf
17.331 (11.296) ebenfalls deutlich gestiegen. Die meisten Wohnungen wurden im Altbezirk
Prenzlauer Berg umgewandelt (3.179 Wohnungen bzw. rd. 18 %).

1	 Wohnungseigentumsgesetz – WoEigG vom 15. März 1951 BGBl. I S. 175, 209, zuletzt geändert
durch Artikel 4 Absatz 6 des Gesetzes vom 01. Oktober 2013, BGBl. I S. 3719

88

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Die Verteilung (hier Altbezirke) der umgewandelten Wohnungen und der im Wohnungseigentum errichteten Wohnungen ist in Abb. 56 ersichtlich.

Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2015
Altbezirke

umgewandeltes WE
Wohnungen

WA1)

als WE erstellt

WE je
WA2)

WA1)

Wohnungen

insgesamt
WE je
WA2)

Wohnungen

WA1)

Mitte

31

688

22

13

1.467

113

44

2.155

Tiergarten

29

987

34

4

416

104

33

1.403

Wedding

20

571

29

5

464

93

25

1.035

Friedrichshain

49

1.655

34

9

371

41

58

2.026

Kreuzberg

78

1.743

22

9

321

36

87

2.064

Prenzlauer Berg

79

3.179

40

5

252

50

84

3.431

Weißensee

16

220

14

3

137

46

19

357

Pankow

23

350

15

15

409

27

38

759

Charlottenburg

51

1.440

28

7

352

50

58

1.792

Wilmersdorf

44

1.336

30

14

807

58

58

2.143

Spandau

13

163

13

4

140

35

17

303

Steglitz

31

376

12

5

160

32

36

536

Zehlendorf

17

220

13

8

238

30

25

458

Schöneberg

41

1.213

30

5

268

54

46

1.481

Tempelhof

24

486

20

5

118

24

29

604

Neukölln

59

1.225

21

4

52

13

63

1.277

Treptow

10

196

20

5

280

56

15

476

Köpenick

23

536

23

13

576

44

36

1.112

Marzahn

2

4

2

0

0

0

2

4

Hellersdorf

6

22

4

2

31

16

8

53

Lichtenberg

18

282

16

7

180

26

25

462

5

229

46

4

80

20

9

309

11

210

19

1

2

2

12

212

680

17.331

25

147

7.121

48

827

24.452

Hohenschönhausen
Reinickendorf
Berlin

1)	 WA = Wohnanlagen
2)	 WE je WA = durchschnittliche Anzahl von
Wohnungen je Wohnanlage

Anzahl
3.500
Umgewandelte Wohnungen

3.000

Als WE erstellte Wohnungen

2.500
2.000
1.500
1.000

Reinickendorf

Hohenschönhausen

Lichtenberg

Marzahn

Hellersdorf

Treptow

Köpenick

Neukölln

Tempelhof

Zehlendorf

Schöneberg

Steglitz

Spandau

Wilmersdorf

Pankow

Charlottenburg

Weißensee

Kreuzberg

Prenzlauer Berg

Wedding

Friedrichshain

Tiergarten

Mitte

500

89

Abb. 56: 
Darstellung der Begründung von Wohnungseigentum
durch Grundbuchumschreibung im Jahr 2015
nach Altbezirken

Immobilienmarktbericht 2015/2016

8.	

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Ausblick auf das Jahr 2016

Die Ergebnisse einer Befragung von Mitgliedern des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin bereits zu Beginn des Jahres zur Prognose für das 1. Halbjahr 2016 sind als erste
tendenzielle Einschätzungen in der nachfolgenden Tabelle wiedergegeben.

Umsatzprognose: 1. Halbjahr 2016
Teilmarkt

Zeichenerklärung:
	stagnierend
	steigend bis 5 %	
	fallend bis 5 % 	

	steigend über 5 %
	 fallend über 5 %

Anzahl Urkunden

Preise

gesamtes
Stadtgebiet

gesamtes
Stadtgebiet

Wohnbauland für
individuelle Bauweise





Wohnbauland für
Geschosswohnungsbau





Bauland - Kerngebiete





Gewerbebauland





Ein- und Zweifamilienhäuser





Mehrfamilienhäuser





Wohnungs- und Teileigentum





Durch die bis gegen Ende Mai tatsächlich zugegangenen und in der Kaufpreissammlung des
Gutachterausschusses erfassten Kauffälle des 1. Quartals 2016 (ohne Paketverkäufe) ergibt sich
derzeit folgende Marktsituation:

Immobilienumsätze 1. Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahresquartal 1)
Teilmarkt

1. Quartal 2016

Änderung 2016 zu 2015

Anzahl

Mio. €

Anzahl

Mio. €

Anzahl

Mio. €

356

186,4

281

213,1

-21%

14%

966

1.489,0

899

1.228,5

-7%

-17%

663

238,4

625

258,6

-6%

8%

205

771,0

190

670,3

-7%

-13%

Wohnungs- und Teileigentum

5.781

1.109,5

5.474

1.221,1

-5%

10%

insgesamt

7.103

2.784,9

6.654

2.662,8

-6%

-4%

Unbebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke
Davon:
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mietwohnhäuser,
auch mit gewerbl.
Nutzungsanteil

1)	 Stand der AKS jeweils zum 31. Mai

1. Quartal 2015

Im ersten Quartal 2016 sind gegenüber dem umsatzstarken Vorjahr leichte Umsatzrückgänge
zu beobachten. Die Kauffallzahlen verringerten sich um rd. -6 %, der Geldumsatz um rd. -4 %
gegenüber dem Vorjahr.
Während die Anzahl der Kauffallfälle auf allen Teilmärkten leicht zurück ging, ist die Entwicklung des Geldumsatzes nach Teilmärkten sehr unterschiedlich. Bei den unbebauten Grundstücken sowie beim Wohnungs- und Teileigentum ist trotz Umsatzrückgängen bei den Kauffallzahlen eine deutliche Steigerung des Geldumsatzes von 14 bzw. 10 % zu beobachten.
Die für das erste Jahresquartal vorliegenden Zahlen sind in der Regel noch recht unsicher und

90

Immobilienmarktbericht 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

von Zufälligkeiten und Unabwägbarkeiten am Jahresbeginn stark abhängig. Unmittelbar nach
der notariellen Beurkundung können vielfach noch längst nicht alle wertrelevanten Fakten in
der Kaufpreissammlung erfasst werden. Die Umsatzzahlen können sich erfahrungsgemäß im
Rahmen der weitergehenden Kauffallauswertung und der Entwicklung im weiteren Jahresverlauf durchaus noch markant verändern.
Berlin liegt weiterhin im Fokus des internationalen Interesses. Aufgrund der derzeit vorliegenden Informationen muss nahezu für alle Teilmärkte mit weiteren Preissteigerungen gerechnet werden.

91

Immobilienmarktbericht 2015/2016

92

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Adressen und Telefonnummern
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
Fehrbelliner Platz 1
10707 Berlin
Internet: 	www.berlin.de/gutachterausschuss
E-Mail: 	 gaa@senstadtum.berlin.de
Telefon:	 030 / 90139 5239
Fax:	
030 / 90139 5211
Allgemeine Auskünfte und Informationen der Geschäftsstelle, Erstattung von Verkehrswertgutachten:

Ansicht des Gebäudes Fehrbelliner Platz 1

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt,
Abt. III - Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Fehrbelliner Platz 1
10707 Berlin
••

Allgemeine Sprechzeiten der Geschäftsstelle Raum 3043 (3. Etage):
Di, Do und Fr	 09:00 bis 12:00 Uhr,
darüber hinaus nach vorheriger telefonischer Vereinbarung

••

Allgemeine Auskünfte der Geschäftsstelle und
Erstattung von Verkehrswertgutachten	

030 / 90139 5239

••

Informationen zu schriftlichen Auskünften aus
der Kaufpreissammlung 	

030 / 90139 5229

••

Fragen zu GAA Online	

030 / 90139 5233

Sie erreichen uns mit folgenden öffentlichen Verkehrsmitteln:
••
••

U-Bahn Linien: 	
Bus-Linien: 	

3 und 7 	
(U-Bahnhof Fehrbelliner Platz)
101, 104, 115	 (Haltestelle Fehrbelliner Platz)

Abb. 1: 
Zugangssituation Gebäude Fehrbelliner Platz 1;
Behindertengerechter Zugang über Württembergische
Str. 5 (s. grüner Pfeil in der Abbildung)

In dieser Publikation wird über die Tätigkeit des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in
Berlin berichtet.
Neben allgemeinen Informationen zum Immobilienmarkt sind die in Berlin gegebenen Rahmenbedingungen kurz dargestellt (u.a. rechtliche Grundlagen, Konjunkturdaten). Im Wesentlichen werden Angaben zum Umsatz sowie über die Preissituation auf dem Berliner Immobilienmarkt im
Jahre 2015 gemacht. Die Umsatzzahlen und die Angaben zum durchschnittlichen Preisnveau sind
den jeweiligen Vorjahreszahlen gegenübergestellt. Einige Daten sind ergänzend als Langfristbetrachtung zusammengestellt. Einen besonderen Schwerpunkt bildet der Bereich der Eigentumswohnungen und des Teileigentums. In Berlin betreffen rund 80 % der Kaufvertragsurkunden diesen Teilmarkt.
Die sicherste und überzeugendste Basis des Wissensmanagements im Immobilienwesen ist die
Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung, in der alle beurkundeten Rechtsgeschäfte am
Grundstücks-, Wohnungs- und Teileigentum erfasst werden. Der Bundesgesetzgeber hat mit dieser Aufgabe in regionaler Zuständigkeit tätige, fachkundige und unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte betraut und die Notare gesetzlich verpflichtet, Abschriften aller
Verträge zur Aufnahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden.
Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin steht zur Aufgabenerfüllung eine Geschäftsstelle zur Seite. Diese ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt angesiedelt. Sie bearbeitet und veröffentlicht u.a. den jährlich erscheinenden, hier für das Jahr 2015
vorgelegten Immobilienmarktbericht Berlin (bisheriger Titel „Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt“).
        
Top of page

Note to user

Dear user,

In response to current developments in the web technology used by the Goobi viewer, the software no longer supports your browser.

Please use one of the following browsers to display this page correctly.

Thank you.