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Full text: "Wirtschaft macht Wohnen" / Bodelschwingh, Arnt von

„Wirtschaft macht Wohnen“
Mitarbeiterwohnen: Aktuelle Herangehensweisen und modellhafte Lösungen

Handreichung für die gewerbliche Wirtschaft, die Wohnungswirtschaft
und lokale Akteure

Berlin, 22.04.2016

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Bearbeitung
RegioKontext GmbH
Kantstr. 92
10627 Berlin
buero@regiokontext.de
www.regiokontext.de

Arnt von Bodelschwingh
Lena Abstiens
Simon Wieland
Astrid Gilewski

Untersuchung im Auftrag von:
Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. – BDB
Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW
Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.V.- DGfM
Deutscher Mieterbund e.V. – DMB
Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt – IG BAU
Zentralverband Deutsches Baugewerbe e.V. – ZDB

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Inhalt
1 Mitarbeiterwohnen als neues Thema betrieblicher Personalpolitik........................ 4
2 Historischer Rückblick ............................................................................................ 6
3 Aktuelle Herangehensweisen und zentrale Entscheidungsparameter ................. 10
3.1

Grundlegende Fragestellungen für Mitarbeiterwohnen heute ............................... 10

3.2

Mietrechtliche Fragen ............................................................................................ 13

3.3

Steuerliche Aspekte ............................................................................................... 15

4 Modellhafte Organisationslösungen für die Praxis ............................................... 16
4.1

Mitarbeiterwohnen im eigenen Unternehmen organisieren .................................. 18

4.2

Flächenreserven in Kooperation aktivieren ............................................................ 20

4.3

Geeignete Wohnangebote durch Partnerschaft realisieren ................................... 23

5 Modellhafte Kalkulation von Mitarbeiterwohnungen ........................................... 25
6 Fazit ...................................................................................................................... 30
7 Ausgewählte Literatur .......................................................................................... 34

Das Projektteam dankt ausdrücklich den zahlreichen Gesprächspartnerinnen und Gesprächspartnern
der Praxisbeispiele und den weiteren fachlichen Ratgeberinnen und Ratgebern für wichtige
Hintergrundinformationen und kritisches Feedback.

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

1 Mitarbeiterwohnen als neues Thema betrieblicher
Personalpolitik
Das Thema betrieblich vermittelter oder gestellter Wohnungen für die eigenen Mitarbeiter erlebt eine
Renaissance – allerdings nicht als flächenhaftes Phänomen, sondern vor allem als ein Lösungsmodell
in Regionen mit deutlich angespannten Wohnungsmärkten. Was lange als eine selbstverständliche
Rahmenbedingung angesehen wurde, nämlich die Sicherheit des Wohnens für Beschäftigte, ist in
einigen Regionen für die Unternehmen zu einem relevanten Standortfaktor geworden.
Die derzeitige Marktanspannung in etlichen urbanen Mietwohnungsmärkten in Deutschland ist in
Teilen auch auf den Rückzug privater und öffentlicher Unternehmen aus dem Bau und Betrieb von
Wohnungen zurückzuführen. Bundes- und landeseigene Unternehmen, Bahn und Post, aber auch
große Unternehmen der privaten Wirtschaft bauen schon seit langem nicht mehr. Hier sind wichtige
Wohnungsbauakteure teilweise vollständig weggebrochen, viele unternehmenseigene Wohnungen
und ganze Wohnungsunternehmen sind im Zuge der allfälligen Konzentration auf das Kerngeschäft
verkauft worden.
Währenddessen ist die freie Wirtschaft zunehmend mit einer Fachkräfteknappheit konfrontiert, und
zwar – das zeigen auch die untersuchten Fallbeispiele – in völlig unterschiedlichen Gehalts- und
Lohnsegmenten. Daher gewinnen ergänzende Leistungen zunehmend an Bedeutung bei der
Entscheidung für oder gegen einen Arbeitgeber. Gleichzeitig hängen angespannte Wohnungsmärkte
und wirtschaftliche Prosperität eng zusammen: Die Wanderungsbewegungen orientieren sich
natürlicherweise dorthin, wo Arbeitsplätze angeboten werden – und damit oftmals genau in die
Regionen, in denen derzeit die Wohnungen knapp werden. Es überrascht daher nicht, dass der
Wohnungsmarkt zunehmend als wichtiger Standortfaktor benannt wird – etwa auch von Seiten der
Wirtschaftsförderung.
Für Unternehmen geht es hierbei insbesondere um die Attraktivität als Arbeitgeber und die Sicherung
von qualifiziertem Personal. Insbesondere dort, wo zu der spezifischen Anspannung auf dem
Wohnungsmarkt auch eine (v.a. aus betrieblicher
Sicht) spezifische Knappheit an Arbeitskräften
kommt, entstehen zunehmend Überlegungen,
wie

Arbeitgeber

beim

elementaren

Thema

„Wohnen“ effektive Vorteile für ihre Beschäftigten herbeiführen können. Gerade in wachsenden
und wirtschaftsstarken Regionen finden sich
etliche Praxisbeispiele, die im Rahmen dieser
Studie gezielt untersucht wurden.
Hier stellt sich auch die Frage, inwieweit ein
konkretes Engagement von Unternehmen bei der
Wohnraumversorgung betriebswirtschaftlich sinnvoller ist als etwa eine „Wohnkosten-Lohnzulage“.
Diese reine Lohnkostenposition kann zwar dazu
beitragen, den Mitarbeiter als Nachfrager auf

Praxisbeispiel 1
Das kommunale Energieversorgungsunternehmen in
einem süddeutschen Ballungszentrum mit einer
heterogenen Belegschaft von 10.000 Personen verfügt
derzeit über 550 eigene Wohneinheiten sowie
Belegungsrechte für weitere 550 Wohnungen. Die
Wohnungsvergabe erfolgt über ein Punktesystem
(Einkommen, Familienstatus), die Mietpreise orientieren
sich am Mietspiegel beim Einzug und liegen bis zu 20
Prozent unter dem aktuellen Marktdurchschnitt bei
Neuvermietung. Die Wohnungen werden ausschließlich
auf Betriebsgrundstücken errichtet, die Bausteuerung
erfolgt dabei durch das Unternehmen selbst, da es über
eigenes Knowhow auf diesem Gebiet verfügt. Bis 2021
ist der Bau von 500 weiteren Werkswohnungen geplant
(Investitionsvolumen 100 Millionen Euro). Weitere
betriebseigene Flächen werden von öffentlichen und
privaten Bauträgern entwickelt, dadurch sollen in den
nächsten zehn Jahren weitere 2.500 Wohnungen für alle
Bevölkerungsgruppen entstehen.

einem angespannten lokalen Wohnungsmarkt zu

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stärken; im Umkehrschluss ist allerdings zu fragen, wie sich diejenigen Unternehmen verhalten
können, die zu solchen übertariflichen Leistungen nicht in der Lage sind. Diese sehen den durch die
Lohnzulagen anderer Arbeitgeber nachfrageseitig zusätzlich angeheizten Wohnungsmarkt (ohne dass
es zu einer quantitativen Entlastung kommt) als weiteren Nachteil im Wettbewerb um qualifiziertes
Personal. Daher stellt sich die Frage, ob nicht auch andere Maßnahmen, die möglicherweise gar nicht
als dauerhafte Lohnkosten-Komponente wirken, zumindest ergänzend hilfreich sein können.
Lohnzulagen tragen dazu bei, die Folgen eines angespannten Wohnungsmarktes für den einzelnen
Mitarbeiter abzumildern. Sie sind jedoch unter Umständen dauerhaft kostenwirksam für das
Unternehmen – und sie ändern nichts an bestehenden Angebotsknappheiten. Zwar werden die
jeweiligen Beschäftigten durch die Lohnzulagen im Wettbewerb um Wohnraum bessergestellt;
nachhaltig preisdämpfend wirkt jedoch nur die Ausweitung des Wohnungsangebots durch den Bau
neuer Wohnungen.
Allerdings steht nicht zu erwarten, dass Großunternehmen und Industrie wieder massiv in den
Neubau betriebseigener Wohnungen einsteigen – auch aufgrund der Abschaffung der Regelung, nach
der sogenannte Werkswohnungen an Mitarbeiter günstiger vermietet werden durften. Diese
Abschaffung ist im Lichte der derzeitigen Wohnungsmarktentwicklung zumindest zu hinterfragen.
In gleicher Weise ist auch die Frage des geldwerten Vorteils für die Beschäftigten zu sehen. Bei
diesem Thema scheint äußerste Vorsicht geboten, um nicht einen erwünschten Vorteil für den
Beschäftigten durch eine nachträgliche Besteuerung in einen finanziellen Nachteil zu wandeln. Es
kann an dieser Stelle vorweggenommen werden, dass die meisten untersuchten Praxisbeispiele
diese Klippe zu umschiffen versuchen, indem sie ihre Mitarbeiterwohnungen ausschließlich
mindestens auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Allerdings ist nicht
abschließend geklärt, ob diese Maßnahme zur Absicherung gegen eine (nicht erwünschte)
Besteuerung als geldwerter Vorteil ausreicht. So bleibt an dieser Stelle eine Restunsicherheit, und es
ist zumindest zu hinterfragen, ob die geltenden Regelungen zum geldwerten Vorteil nicht mittelbar
einen eigentlich erwünschten Entlastungseffekt für die angespannten Wohnungsmärkte verhindern.
In diesem Sinne ist es Ziel dieser Handreichung, Möglichkeiten aufzuzeigen, wie Unternehmen sich
im Bereich Mitarbeiterwohnen engagieren können und welche Modelle hier attraktive Zugänge
ermöglichen. Dabei geht es hier um vollwertige Wohnungsangebote. Die auch in rechtlicher Hinsicht
völlig anders gestellte Unterkunft, die etwa nicht über ein eigenes Bad oder eine eigene Küche
verfügt, bleibt bei dieser Betrachtung außen vor. In gleicher Weise bleibt das Modell der
Bedienstetenwohnungen der öffentlichen Hand als Arbeitgeber, wie es der Freistaat Bayern seit
einiger Zeit aktiv für die eigenen Angestellten betreibt, an dieser Stelle unberücksichtigt. Gleichwohl
verdeutlicht auch dieses gute Beispiel eindrucksvoll die neue Relevanz des Mitarbeiterwohnens.
Darüber hinaus soll diese Publikation aufzeigen, in welchen Bereichen die öffentliche Hand das
wohnungsbezogene Engagement von Arbeitgebern durch gesetzliche Anpassungen sinnvoll unterstützen könnte.

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

2 Historischer Rückblick
Der Werkswohnungsbau ist in seiner Entstehungsgeschichte der beginnenden Hochphase der
Industrialisierung zuzuordnen und damit faktisch ein Lösungsmodell einer gänzlich anderen Epoche.
Bevor deswegen aktuelle Lösungsansätze und Modelle herausgearbeitet werden, soll ein Blick zurück
zeigen, aus welchen Gründen sich Unternehmen vor mehr als 100 Jahren zunehmend in der Pflicht
sahen, Wohnraum für ihre Beschäftigten bereitzustellen, und was zum Rückgang von Werkswohnungen führte.
In den 1880er Jahren setzte in Deutschland der Werkswohnungsbau ein – insbesondere in Montan-/
Bergbauregionen für die Arbeiter dieses stark expandierenden Wirtschaftszweiges. Im Ruhrgebiet
1

wurden 1846 die ersten Werkswohnungen von Zechen errichtet. Stahlunternehmen wie Krupp
folgten ab 1861, der Fokus lag dabei in den Anfangsjahren auf der Unterbringung leitender Arbeiter
und Angestellter, in späteren Jahren auch auf einfachen Beschäftigten. Nach Schätzungen gab es um
1900 etwa 143.000 Werkswohnungen im Deutschen Reich, bis 1914 verdoppelte sich diese Zahl.
Trotz des Ersten Weltkriegs und des dadurch fast stagnierenden Werkswohnungsbaus wurden im
Nachgang weitere Wohnungen angekauft. Bis 1937 entstanden so rund 466.000 Werkswohnungen
(Abbildung 1).

2

500.000	
400.000	
300.000	
Werkswohnungen	
(Schätzungen	nach	
Sachse)	

200.000	
100.000	
0	
1890	
Abbildung 1:
Quelle:

1900	

1910	

1920	

1930	

1940	

davon	im	Ruhrgebiet	
(Schätzungen	nach	
Sachse)	

Werkswohnungen in Deutschland 1890 bis 1937
Sachse 1994: 6

Am Beispiel des Unternehmens Krupp und dessen Führungspersonen Alfred sowie Friedrich Alfred
Krupp lässt sich deutlich zeigen, aus welchen Motiven der klassische Werkswohnungsbau
entstanden ist und welche Ziele damit erreicht werden sollten. Im Zuge der Industrialisierung kam es
insbesondere im Ruhrgebiet mit der starken Kohle- und Stahlindustrie zur Expansion der Betriebe und
hoher Nachfrage nach Arbeitskräften von Seiten der Unternehmen. Arbeiter und Familien drängten
aus ländlichen Gegenden in die Städte Essen, Oberhausen etc. Diese sahen sich jedoch nicht in der
Lage, die neu ankommenden Menschen mit adäquatem Wohnraum zu versorgen, also die
„Wohnungsfrage“ zu lösen. Um ihre Arbeitsplätze mit leistungsstarken Beschäftigten zu besetzen
und die Fluktuation im Sinne einer Stammbelegschaft gering zu halten, engagierten sich
Unternehmen selbst zur Lösung der aufkommenden Wohnungsnot. Die Motive waren hierbei

1
2

In diesem Jahr wurde die Siedlung Eisenheim zunächst von der Gutehoffnungshütte und in einer Erweiterung 1865 von der Zeche
Sachse 1994: 6f.

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durchaus vielschichtig: Vordergründig wurde den Mitarbeitern neben der Arbeit auch eine
angemessene

Unterkunft

geboten,

um

sie

von

den

Belastungen

des

angespannten

Wohnungsmarktes zu befreien. Darüber hinaus sollte die Belegschaft zu einem soliden
Lebenswandel und Loyalität angehalten werden, auch um der aufkommenden Arbeiterbewegung
etwas entgegenzusetzen.
Das Beispiel Krupp ist in dieser Hinsicht gut dokumentiert und aussagekräftig: Hier war die grundlegende Motivation neben den äußeren Erfordernissen des Wohnungsbedarfs ein paternalistisches
Selbstverständnis. Krupp bezahlte seine Arbeiter besser als Konkurrenten und ermöglichte zudem ein
adäquates Wohnen. Dies geschah auch aus einer langfristigen Perspektive, um im Falle einer
Veränderung der wirtschaftlichen Situation für eine Verknappung des Humankapitals gewappnet zu
sein. Die betriebsnotwendige Stammarbeiterschaft sollte also möglichst fest an das Unternehmen
gebunden werden. Überdies spielte räumliche Nähe eine Rolle: Siedlung und Fabrik lagen nah
beieinander - aus Kollegen wurden auch Nachbarn. So entwickelte sich insbesondere innerhalb der
Belegschaft

ein

starkes

Zusammengehörigkeitsgefühl.

Allerdings

verstärkte

diese

Rollen-

überschneidung die soziale Kontrolle auch im privaten Kontext. Problematisch daran war aus
Perspektive der Arbeitnehmer die doppelte Abhängigkeit vom Fabrikbesitzer, da die Nutzung der
Wohnung unmittelbar an die Beschäftigung im Betrieb gekoppelt war. Wohnungen mussten teilweise
innerhalb von 24 Stunden nach Austreten aus dem Arbeitsvertrag geräumt werden.

3

Die

Werkswohnungen waren demnach eindeutig den Beschäftigten des Betriebes vorbehalten, erst im
vorangeschrittenen 20. Jahrhundert kam es zur Öffnung. Auch der monotone Charakter insbesondere
der in den ersten Jahren des Werkswohnungsbaus errichteten Siedlungen war problematisch: die
Quartiere hoben sich stark aus dem städtebaulichen und landschaftlichen Umfeld ab, nur der Bezug
zur Fabrik war deutlich sichtbar. Die Siedlungen konnten teilweise nicht durchquert werden und
wurden über Stichstraßen und Sackgassen erschlossen, was die Abgeschlossenheit noch verstärkte.

4

Mit Beginn der „industriellen Rationalisierung“ ab Mitte der 1920er Jahre, der Weltwirtschaftskrise
und der einsetzenden Rüstungskonjunktur Mitte der 1930er Jahre rückte das Motiv, die Belegschaft
an den Betrieb zu binden, in den Hintergrund, während Flexibilität eine größere Bedeutung gewann.
Unternehmen begannen, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren und die Unternehmensstruktur
zu verschlanken.

5

Nach dem zweiten Weltkrieg und der Teilung Deutschlands nahmen die Dynamiken zum Werkswohnungsbau in Ost und West unterschiedliche Verläufe: In der DDR gab es kaum konventionelle
Werkswohnungen. Staat und Betrieb hatten jedoch großen Einfluss auf die Wohnraumvergabe, so
dass Arbeitsplatz und Wohnungsversorgung häufig mehr oder weniger stark verknüpft waren. Einige
Ministerien und staatliche Verwaltungen verfügten über eigene Wohnungen für ihre Bediensteten.
Die volkseigenen Betriebe (VEB) hatten in der Regel keine eigenen Wohnungsbestände. Dafür
verfügten sie über Kontingente im Bestand volkseigener Wohnungsunternehmen, die auf kommunaler Ebene agierten. Daneben gab es eine Vielzahl von Arbeiterwohnungsbau-Genossenschaften.
Die staatlich unterstützten Genossenschaften waren in der Regel einem bestimmten VEB (Trägerbetrieb) zugeordnet. Mitarbeiter schlossen sich darin zusammen, erwarben Anteile und beteiligten
3

Kil/Zwickert 2003: 7

4

von Saldern 1995: 53

5

Sachse 1994: 78

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

sich selbst am Bau ihrer Wohnungen. Unternehmen und Staat hatten in beiden Konstellationen
großen

Einfluss

auf

die

Wohnungsvergabe.

Nach

der

Wiedervereinigung

blieben

die

Genossenschaften erhalten.
In Westdeutschland fand im Zuge des Wiederaufbaus zunächst erheblicher Werkswohnungsbau statt.
Hier wurden nach dem Wiederaufbau insbesondere private Bauprojekte staatlich subventioniert, etwa
91% der Neubauprojekte wurden von privaten Investitionen finanziert. Dadurch verschob sich das
Gewicht von der öffentlichen Versorgung mit Wohnraum hin zu einem privaten Marktgeschehen.
Dazu kam das Ende der Wohnungszwangswirtschaft im Jahr 1960, das Wohnungen zu einem
„normalen Wirtschaftsgut“ machte und letztendlich zur Deregulierung des Wohnungsmarktes führte.
Gegen Ende der 1970er Jahre dürfte die Zahl der Werkswohnungen in der Bundesrepublik
Deutschland ihren Höchststand erreicht haben. Nach heutigen Schätzungen des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. verfügten allein Bundespost und Bundesbahn über rund 100.000 Wohnungen, gewerbliche Unternehmen über rund 300.000 Wohnungen.
Fast alle diese Wohnungen waren nach dem Krieg als geförderter Sozialwohnungsbau mit Bindung
entstanden. Daher kann man von 300.000 bis 400.000 unternehmenseigenen Werkswohnungen
ausgehen. Hinzu kam eine hohe Zahl von Sozialwohnungen bei kommunalen Unternehmen, die unter
finanzieller Beteiligung von gewerblichen Großunternehmen errichtet wurden. Im Gegenzug erhielten
die gewerblichen Unternehmen Benennungs- und Belegungsrechte. Hier kann man von weiteren
50.000 bis 80.000 Wohnungen ausgehen, die meist objektweise einzelnen Konzernen und Unternehmen zugeordnet waren. In Summe ist die Zahl der Werkswohnungen Ende der 1970er Jahre
damit faktisch mit 350.000 bis 450.000 Einheiten zu beziffern. Diese hunderttausenden Wohnungen
lagen natürlicherweise ganz überwiegend in den prosperierenden Wirtschaftsregionen und entlasteten dort effektiv die Wohnungsmärkte.
In der Folge verlor der Werkswohnungsbau in Westdeutschland jedoch stetig an Bedeutung.
Bestehende Siedlungen und Objekte wurden meist im Zuge der Konzentration auf das Kerngeschäft
sukzessive abgestoßen –als ein Prozess, der sich über mehrere Jahrzehnte erstreckte. Im Zeitverlauf
zogen sich die meisten Unternehmen, zu denen auch große staatliche Betriebe wie die Deutsche
Post oder die Deutsche Bahn gehörten, unter den Vorzeichen einer allgemeinen Wohnungsmarktentspannung zunehmend aus dem Baugeschehen und der Bewirtschaftung von Wohnungen für die
eigenen Mitarbeiter zurück.

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Vor allem ab den späten 1970er Jahren, als der Wiederaufbau weitgehend als abgeschlossen galt,
wurde die Werkswohnung als nicht mehr zeitgemäß angesehen. Um auf das zu Beginn dargestellte
Beispiel der Krupp’schen Werkssiedlungen zurückzukommen: Seit Mitte der 1960er Jahre begann
sich das Industrieunternehmen in einer Phase finanzieller Schwierigkeiten von seinen Werks6

wohnungen zu trennen – allein 1967 von 3.900 Wohnungen.

Seit Anfang des Jahrtausends bekam das Thema im Zuge von en-bloc-Privatisierungen größerer
Bestände noch einmal kurzzeitig Aufmerksamkeit – allerdings eher unter dem Aspekt, dass damit der
Eintritt privater Finanzinvestoren in den deutschen Wohnungsmarkt stark öffentlich wahrgenommen
wurde. Beim Beispiel Krupp schlug sich dies im Jahr 2004 im Verkauf von 48.000 ehemaligen Werkswohnungen nieder. Dabei zahlten die US-Investmentbank Morgan Stanley sowie die Kölner
Immobiliengruppe Corpus insgesamt über zwei Milliarden Euro an Thyssen-Krupp, welche
7

insbesondere zum Abbau von Schulden verwendet werden sollten.

Praxisbeispiel 2

6

Der Spiegel 1967: 33; Bartholomäi 2004: 27f.

7

Hennes 2004

Seit etwa 1920 können Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
eines Haushaltsgeräteherstellers in Familienbesitz auf
Mitarbeiterwohnungen zurückgreifen. Werkswohnungsbau wird traditionell als Teil der Unternehmenskultur im
Rahmen der sozialen Verantwortung für die
Beschäftigten verstanden und soll darüber hinaus die
Arbeitgeberattraktivität erhöhen. Der Bestand liegt
derzeit bei 60 Wohnungen (ehemals über 150), was sich
angesichts von über 5.000 Beschäftigten recht gering
ausnimmt. Allerdings ist der Wohnungsmarkt vor Ort
nicht sonderlich angespannt.
Langfristig wird ein Wohnbestand von etwa 90 Einheiten
angestrebt. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen
gab es in letzter Zeit Ersatzneubau. Darüber hinaus gibt
es für die kurzfristige Unterbringung von neuen
Mitarbeitern, Beschäftigten anderer Standorte oder
Mitarbeitern im Praktikumsverhältnis ein Gästehaus am
Unternehmensstandort.

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

3 Aktuelle Herangehensweisen und zentrale Entscheidungsparameter
Ausgehend von aktuellen Fallbeispielen für Mitarbeiterwohnen werden in diesem Kapitel zunächst
zentrale Fragestellungen für den Praxisfall abgeleitet (Kap. 3.1). Grundlage hierfür ist vor allem die
Auswertung der Beispielfälle und ergänzender Expertengespräche. Dies wird durch wichtige
Hinweise auf rechtliche Fragestellungen ergänzt, insbesondere im Hinblick auf das Mietrecht (Kap.
3.2) und zentrale steuerliche Fragestellungen (Kap. 3.3). Damit wird die Grundlage gelegt für die im
anschließenden

Kapitel

erfolgende

Darstellung

von

drei

prototypischen

Modellen

des

Mitarbeiterwohnens.

3.1

Grundlegende Fragestellungen für Mitarbeiterwohnen heute

Wie beschrieben, entstammt das Modell der Werkswohnung einer Zeit, deren Rahmenbedingungen
verglichen mit heute viele grundsätzliche Unterschiede aufweisen. Es gibt allerdings einen wichtigen
gemeinsamen Nenner: Auch heute sehen gewerbliche Unternehmen sich wieder mit dem Problem
konfrontiert, qualifizierte Beschäftigte unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarkts
zu rekrutieren und an das Unternehmen zu binden.
Gleichwohl kann und soll das Modell des Werkswohnungsbaus früherer Jahre nun selbstverständlich
nicht einfach wiederbelebt werden. Es geht vielmehr um eine zeitgemäße Interpretation im Kontext
moderner Personal- und Standortpolitik.
Aus diesem Grund sollte für die vorliegende Handreichung anhand von aktuellen Praxisbeispielen
untersucht werden, wie zeitgemäße Ansätze dazu aussehen können. Dabei wurde deutlich, dass
regional differenzierte Rahmenbedingungen auch stark unterschiedlich ausgeprägte Modelle für das
Mitarbeiterwohnen hervorbringen. Diese Beispielfälle wurden in einer umfangreichen Recherche
ausfindig gemacht und Vertreter der gewerblichen Unternehmen – und zum Teil auch ihrer wohnungswirtschaftlichen Partner – intensiv befragt.
Ziel war es dabei, verallgemeinerbare Befunde

Praxisbeispiel 3

und Übertragbarkeiten herauszuarbeiten. Es gibt

Zusammen mit zwei Partnern erwarb der Geschäftsführer
eines mittelständischen Handwerksbetriebs in Berlin im
Jahr 2007 ein Wohnhaus mit insgesamt 33 eher kleinen
Wohnungen. Diese werden im Falle eines
Mieterwechsels bevorzugt den Beschäftigten des
Unternehmens vergleichsweise preiswert angeboten. Der
Firmenstandort befindet sich in einem innenstadtnahen
Ortsteil, der sich in den letzten Jahren zum Trendkiez und
begehrten Wohnstandort entwickelt hat. Damit gehen
stark ansteigende Mieten einher, so dass
unternehmensnahe und bezahlbare Wohnmöglichkeiten
für die Beschäftigten im freien Markt schwierig zu finden
sind. Dies ist jedoch elementar aufgrund von
Schichtbetrieb und Arbeitszeiten, die zum Teil nachts
beginnen. Deswegen wurde für das Projekt eine
Immobilie in der Nähe zum Firmenstandort erworben.
Das Wohnhaus soll so zur Steigerung der
Arbeitgeberattraktivität bei Fachkräften führen.

bei diesem Thema naturgemäß immer Varianten
und Sonderfälle, denn nicht jedes Unternehmen
und nicht jede örtliche Situation sind gleich. Schon
deswegen

braucht

jeder

Fall

geschneiderte Vorgehensweise.

eine

maß-

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Als besonders wichtig erwiesen sich bestimmte Parameter und Fragestellungen:
!

Stehen eigene Flächen für eine Bebauung zur Verfügung?
Sind unternehmeneigene Flächen zur Wohnungsbebauung vorhanden und können diese
langfristig für die wohnliche Nutzung eingesetzt werden?

!

Sollen die eigenen Baulandflächen im Verm ögen des Betriebes
oder des Unternehm ers erhalten bleiben?
Der mögliche Verkauf von Betriebsfläche spielt eine Rolle für die Unternehmensstrategie.
Darüber hinaus beeinflusst die Frage aber auch die Verhandlungsposition gegenüber einem
möglichen Kooperationspartner. Einzelne Wohnungen oder ganze Wohnkomplexe können
nach der Fertigstellung angemietet werden. Das gewerbliche Unternehmen kann auch
Belegungsrechte für ein Wohnungskontingent erwerben.

!

Sind die vorhandenen Flächen für die Bebauung geeignet? W elche
kom m unalen rechtlichen Rahm enbedingungen m üssen beachtet
werden?
Das geplante Bauvorhaben muss in Einklang mit der kommunalen Bauleitplanung (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan) sowie ggf. weiteren Auflagen im Zusammenhang mit
der Baugenehmigung stehen. Auch die Bedürfnisse der Beschäftigten im Hinblick auf ihre
Wohnlage spielen eine Rolle (Lage, Nähe zum Betrieb).

!

Soll die Bewirtschaftung der Mitarbeiterwohnungen innerhalb des
eigenen Unternehm ens erfolgen?
Dabei kann eine Rolle spielen, ob die Vermietung einschließlich aller damit verbundenen
Risiken (z.B. Leerstand) gezielt ausgelagert werden soll. Alternativ kann das Unternehmen
eine Tochtergesellschaft gründen oder mit einem Partner aus der Wohnungswirtschaft
zusammenarbeiten.

!

W ie kann der Bau der W ohnungen realisiert w erden?
Ist innerhalb des Betriebs Baukompetenz vorhanden, kann diese für den Neubau genutzt
werden. Ansonsten bietet sich die Auftragsvergabe bspw. an einen Bauunternehmer an,
der für den gesamten Bauprozess verantwortlich ist.

!

Soll der W ohnraum im Eigentum des Unternehm ens verbleiben?
Falls nicht, gibt es für den Betrieb verschiedene andere Konstellationen von einem
Generalpachtvertrag, über die Anmietung einzelner Mietwohnungen für die eigenen
Mitarbeiter bis hin zum Erwerb von Belegungsrechten über gewisse Wohnungskontingente.

Seite 11

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!

W elches Volum en hat das Projekt voraussichtlich?
Die Größe des geplanten Projekts entscheidet über die Art der Kooperation, den Aufwand
sowie Risiken, die mit dem Bauvorhaben einhergehen. Dies hängt eng mit der Frage nach
spezifischen Bedarfen zusammen, das heißt: Wie viele Wohnungen mit welcher Größe und
Ausstattung sollen errichtet werden?

!

W ie hoch ist der zu erw artende Aufw and?
Der Aufwand für das Unternehmen hängt stark davon ab, wer Planung, Bau, Betrieb und
Verwaltung der Mitarbeiterwohnungen übernimmt. Durch die Vergabe einer oder mehrerer
dieser Schritte an einen professionellen Partner lässt sich der interne Aufwand reduzieren.
So kann sich das gewerbliche Unternehmen auf sein Kerngeschäft konzentrieren.

!

W elchen Einfluss kann der Betrieb auf Preis, Größe und Standard
der W ohnungen nehm en?
Der Einfluss hängt stark von den konkreten Rahmenbedingungen (Fläche, Wohnungen in
Eigentum)

und

Kooperationsmodalitäten

(Baupartnerschaft,

externe/

interne

Bewirtschaftung) ab. Grundsätzlich bestehen im Neubau jedoch sehr hohe Einflussmöglichkeiten. Die Preisgestaltung hängt außerdem von der örtlichen Vergleichsmiete, den
Kosten des Grundstücks, dem Grad der geplanten Subvention der Wohnungen etc. ab.
Auch ist zu klären, unter welchen Voraussetzungen das Projekt zu den Erwartungen der
geplanten Bewohnerschaft passt (neben dem Mietpreis z.B. auch Wohnungsgrößen,
Ausstattungsmerkmale etc.).
!

W elche Risiken ergeben sich?
Zu den Risikodimensionen gehören Planung und Durchführung der Bautätigkeit, Umgang
mit möglichem Leerstand nach der Fertigstellung, Veränderungen auf dem lokalen
Mietmarkt, steuerliche und rechtliche Unsicherheiten, sowie ein hoher Aufwand für
Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnungen. Der Grad der Risiken ist dabei vom Grad
des Einbezugs externer Partner abhängig.

!

W elcher Nutzen ergibt sich für das Unternehm en?
Den eigenen Mitarbeitern trotz angespanntem Wohnungsmarkt adäquaten Wohnraum zur
Verfügung stellen zu können, steigert die Attraktivität des Unternehmens, stärkt die
Arbeitgebermarke und hat Einfluss auf den (positiven) Ruf als sozialer Unternehmer.
Mitarbeiter können langfristig an den Betrieb gebunden werden. Darüber hinaus ergeben
sich mitunter Renditechancen aus der Wohnungsvermietung.

Fragen wie diese unterstützen den Findungsprozess hin zum geeigneten Umsetzungsmodell.
In formaler Hinsicht spielen vor allem auch mietrechtliche und steuerliche Aspekte eine Rolle,
auf die im Folgenden im Einzelnen eingegangen wird.

Seite 12

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3.2

Mietrechtliche Fragen
Grundsätzlich ist im Zusammenhang mit Mitarbeiterwohnen zu beachten: Unabhängig von der
gewählten Konstruktion gilt auch hier das Mietrecht vollumfänglich. Gerade wenn der
Mietvertrag aus nachvollziehbaren Gründen an das Beschäftigungsverhältnis geknüpft werden
soll, ist vor allem auch der § 576 BGB zu beachten. Dieser regelt, dass Wohnraum, der mit
Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet ist, vom Vermieter nach
Beendigung des Dienstverhältnisses spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann, wenn der Wohnraum für einen
anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Dies muss in der Kündigung durch
Nennung der Anzahl der Bewerber für den jeweiligen Wohnungstyp nachgewiesen werden.
Diese Regelung greift nur bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen
war. Bei mehr als zehnjähriger Gültigkeit des Mietverhältnisses ist somit eine Kündigung
aufgrund der Beendigung des Dienstverhältnisses nicht mehr möglich.

8

Jenseits dessen können sich Schwierigkeiten ergeben, wenn beispielsweise ein Familiengericht bei Scheidungen über die weitere Verwendung der Wohnung entscheidet oder ein
sonstiger Härtefall vorliegt. In der Praxis wird in solchen Situationen meist eine Einigung
gefunden, etwa indem eine längere Räumungsfrist vereinbart wird.
Zu unterscheiden sind folgende Modelle zur Befristung der Mietverträge:
!

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Wohnungen können auch nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden. In
diesem Fall bestimmt § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, dass die normalerweise im Mietrecht
geltenden Mieterhöhungsvorschriften oder Kündigungsschutzregelungen nicht gelten.
Auch die normalerweise geltende Kündigungsfrist kann gemäß § 573c Abs. 2 BGB
verkürzt werden.
Mit der Fallvariante "zum vorübergehenden Gebrauch vermietet" sind
Mietverhältnisse
grund

gemeint,

besonderer

die

Umstände

aufnach

dem Willen beider Vertragsparteien
nur von einer relativ kurzen Dauer sein
sollen. Gedeckt werden soll nur ein
kurzzeitiger Sonderbedarf, bei dem
absehbar ist, dass er wieder wegfällt.
Das Mietverhältnis ist ein Durchgangsstadium. Typisch sind beispielsweise
Mietverhältnisse

über

wohnung,

Mietverhältnis

das

eine

Ferienvon

Monteuren am Ort der Montage oder

8

Praxisbeispiel 4
Seit 2012 bietet ein Möbelhaus in Süddeutschland
Apartments für seine Beschäftigten an.
Aufgrund einer faktischen Vollbeschäftigung in der
Region muss zur Besetzung freier Stellen Personal
überregional geworben werden. Um den Wechsel zum
neuen Arbeitsplatz und die Regelung der eigenen
Wohnsituation zu erleichtern, werden 17
Einzelapartments als Übergangslösung angeboten. Sie
sollen die Unterkunft für die erste Zeit sichern, bis sich
die Neuangestellten in der Umgebung eingelebt und sie
eine dauerhafte Bleibe gefunden haben. Dies hat sich als
ein wichtiger personalpolitischer Vorteil erwiesen.
Die Mitarbeiterwohnungen wurden in einem ehemaligen
Bauernhof errichtet. Die Verträge laufen befristet, in
einem Rahmen von bis zu 9 Monaten bzw. gekoppelt an
die Probezeit.

Gänzlich gesondert hiervon sind die Regelungen für Unterkünfte,
die hier nicht vertieft betrachtet werden.

Seite 13

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Mietverhältnisse für die Dauer einer Messe, einer Kur usw. Es ist aber auch durchaus
denkbar, dass für eine Orientierungsphase am neuen Wohnort/Arbeitsort vermietet wird,
beispielsweise für die Dauer der Probezeit oder für die Dauer der endgültigen
Wohnungssuche.
!

Qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)
Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Auf Seiten des Vermieters ist aber ein Befristungsinteresse notwendig,
z.B. Betriebsbedarf. Das ist der Fall, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die
Wohnung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Ein Problem dieses
Befristungsmodells ist darin zu sehen, dass die Mietzeit fest vereinbart werden muss. Sie
kann daher allenfalls bei befristeten Arbeitsverhältnissen angewandt werden.

!

Werkmietwohnung / Dienstmietwohnung (§ 576 BGB)
Unter Werkmietwohnung oder Dienstmietwohnung fallen Wohnungen, die mit Rücksicht
auf

das

Bestehen

eines

Dienstverhältnisses

(§

611

BGB)

vermietet

werden.

Unterschieden wird zwischen der funktionsgebundenen und der ungebundenen oder
gewöhnlichen Werkmietwohnung.
Bei der ungebundenen oder gewöhnlichen Werkmietwohnung gilt eine Kündigungsfrist
von grundsätzlich drei Monaten, wenn das Mietverhältnis bis zu zehn Jahre angedauert hat.
Gekündigt werden kann, wenn das Dienstverhältnis beendet ist und Betriebsbedarf
besteht. Kündigungsgrund ist somit der Betriebsbedarf gemäß § 573 BGB. Die
Sozialklausel gilt gemäß § 576a BGB nicht, wenn der Mieter das Dienstverhältnis gelöst
hat oder der Arbeitgeber Grund zur Beendigung des Dienstverhältnisses hatte. Ab einer
Wohndauer von zehn Jahren oder wenn kein Betriebsbedarf besteht, gelten gestaffelte
Kündigungsfristen und Kündigungsgründe wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch.
Bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung – gemeint sind z.B. Hausmeister- oder
Pförtnerwohnungen – gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat. Die Sozialklausel gilt
gemäß § 576a BGB nicht.
!

Werkdienstwohnung / Dienstwohnung (§ 576b BGB)
Bei der Werkdienstwohnung ist die Überlassung der Wohnung Entgelt oder Teil des
Entgeltes für die Dienstleistung. Es liegt kein Mietvertrag vor, eine Kündigung ist nicht
notwendig. Endet das Dienstverhältnis, muss die Wohnung zurückgegeben werden.
Voraussetzung ist aber, dass einem Alleinstehenden eine möblierte Werkdienstwohnung
überlassen wurde. Typische Anwendungskontexte sind Ausbildungsverträge mit Lehrlingen, Praktikanten, Volontären usw. Wird die Wohnung vom Arbeitnehmer möbliert oder
wohnt er hier mit eigenem Haushalt (Familie/Partner), gilt Mietrecht auch nach Beendigung des Dienstverhältnisses. Bei einem befristeten Dienstverhältnis ist eine Kombination
mit einem Zeitmietvertrag gemäß § 542, 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB (siehe oben) möglich.

Seite 14

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

3.3

Steuerliche Aspekte
In steuerlicher Hinsicht ergibt sich beim Thema „Mitarbeiterwohnen“ vor allem der Problembereich des geldwerten Vorteils. Die Vorteile aus der Überlassung einer Mitarbeiterwohnung
können unter Umständen einen geldwerten Vorteil für den Arbeitnehmer darstellen, der steuerund beitragspflichtig ist.
Nach der bislang geltenden Praxis ergibt sich ein möglicher geldwerter Vorteil, wenn eine
Differenz zwischen der Miete der Mitarbeiterwohnung und der ortsüblichen Vergleichsmiete
besteht. Laut Richtlinie 8.1 Abs. 6 Satz 7 LStR 2015 gilt die Vergleichsmiete unabhängig davon,
ob die Wohnung z. B. als Werks- oder Dienstwohnung im Eigentum des Arbeitgebers oder
dem Arbeitgeber auf Grund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm
angemietet worden ist.
Daher sollte eine Vermietung der Wohnung an Beschäftigte auf dem Niveau der ortsüblichen
Vergleichsmiete in der Regel in dieser Hinsicht unschädlich sein. Für diesen Weg spricht:
−

Die Beschäftigten profitieren von der Wohnungsüberlassung zu einem Mietpreis, der in
angespannten Wohnungsmärkten dennoch niedriger ist als die aktuellen Wiedervermietungsmieten (die dann in der Regel höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete
z.B. gemäß Mietspiegel).

−

Die Überlassung der Mitarbeiterwohnung löst keine zusätzlichen Steuer- und Beitragspflichten aus.

Hiervon können allerdings Vorteile unberührt sein, die sich etwa durch die vergünstigte
Überlassung eines betriebseigenen Baugrundstücks an einen externen Partner (z.B.
kommunales Wohnungsunternehmen) ergeben. Wenn etwa im Rahmen eines entsprechenden
Verhandlungspakets auf diesem Wege vergünstigte Mieten für die eigenen Mitarbeiter
„erkauft“ werden, kann im Einzelfall wiederum ein geldwerter Vorteil vorliegen. Dies ist im
Einzelfall genau zu prüfen.
Praxisbeispiele zeigen darüber hinaus, dass

Praxisbeispiel 5

viele Arbeitgeber sich auch auf Modelle

Das mittelständische Unternehmen (ca. 50 Beschäftigte)
im Großraum München bemüht sich derzeit intensiv
darum, Wohnraum für seine Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter zu bauen. Die Ausbildung eigener Fachkräfte
ist in dieser Sparte des Baunebengewerbes nicht üblich,
weshalb man stark auf die Gewinnung externer
Fachkräfte angewiesen ist, um weiteres
Firmenwachstum zu ermöglichen. Angesichts eines stark
angespannten Wohnungsmarkts würde ein
unternehmenseigenes Wohnraumangebot aus Sicht der
Geschäftsleitung einen entscheidenden Standortvorteil
darstellen, da es den Angestellten Planungssicherheit
und ein dauerhaft faires Mietniveau garantieren würde.
Der Landkreis unterstützt das Vorhaben, für das derzeit
noch ein geeigneter Standort gesucht wird. Als
planungsrechtliche Schwierigkeit erweist sich allerdings
die geplante gemischte Nutzung mit Wohnungen
einerseits und als gewerblicher Zweitstandort
andererseits (v.a. Lager).

einlassen, bei denen der geldwerte Vorteil
ebenso wie die damit verbundenen Steuerund Beitragspflichten bewusst in Kauf genommen werden.
Politisch anzuregen ist die Einführung eines
speziellen Freibetrages (z.B. 100 Euro bis
150 Euro im Monat), um das Modell des
Mitarbeiterwohnens, das auch für den
jeweiligen Gesamt-Wohnungsmarkt wichtige Entlastungseffekte zeitigt, stärker zu
unterstützen und zu forcieren.

Seite 15

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen kann – als eine Variante, die im Kap. 4.1
beispielhaft vertieft wird – durch den Unternehmer als Privatperson erfolgen, der die Mitarbeiterwohnungen als Teil des Privatvermögens errichtet, bewirtschaftet und vermietet. In
dieser Variante kann es unter Umständen zu einer gewerbesteuerlichen Behandlung der
Vermietungstätigkeit kommen. Aspekte wie dieser können jedoch nur bezogen auf den
konkreten Einzelfall und vor dem Hintergrund der individuell in Frage kommenden
Organisations- und Umsetzungsmodelle beleuchtet werden.

Praxisbeispiel 6
Ein Unternehmen der Hotelbranche wollte in exponierter
Lage expandieren. Die Kommune machte die Errichtung
von Wohnungen zur Voraussetzung für ihre Zustimmung
zu den Bauplänen. Das Unternehmen kooperierte
daraufhin umfassend mit einer Genossenschaft, welche
eine entsprechende Fläche erwarb, die Wohnungen
baute und nun en bloc an das Unternehmen vermietet.
Mietermanagement und Objektpflege leistet das
Unternehmen selbst. Für einen Teil der Wohnungen, die
mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung errichtet
wurden, muss entsprechend die Wohnberechtigung
nachgewiesen werden. Die rund 100 Wohneinheiten sind
in Ausstattung und Größe stark differenziert. Sie werden
sowohl von einfachen Angestellten und Auszubildenden,
als auch von leitenden Angestellten bewohnt. Genossenschaft und Unternehmen sind beide sehr zufrieden mit
der Kooperation. Für das Unternehmen stellen die
Betriebswohnungen einen wichtigen Standortvorteil bei
der Gewinnung von neuen Beschäftigten dar.

Seite 16

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

4 Modellhafte Organisationslösungen für die Praxis
Im diesem Kapitel werden drei prototypische Organisations- und Umsetzungsmodelle vorgestellt, die
sich als Ausgangspunkt für eigene Überlegungen gewerblicher Unternehmen eignen. Dabei wird nach
den zentralen Parametern wie Baulandverfügbarkeit, Flächeneigentum, Kapitaleinsatz, Umfang etc.
differenziert. Die Modelle 1 und 2 gehen dabei davon aus, dass sich bereits eine geeignete Fläche im
Besitz des Unternehmens befindet, Modell 3 funktioniert ohne diese Annahme im Rahmen eines
Kooperationsansatzes. Die drei Modelle unterscheiden sich zudem vor allem anhand des Grades der
betriebsinternen bzw. -externen Organisation und Umsetzung. Im Modell 1 wird überwiegend
betriebsintern organisiert, während Modell 3 den internen Aufwand weitgehend reduziert.
Um eine klare Unterscheidung der Modelle zu unterstützen, wurden parallel zur textlichen
Systematisierung Piktogramme entwickelt. Diese verdeutlichen die fünf zentralen Parameter der
Prototypen entlang der Entscheidungs- und Prozesskette:

Dies ist zum ersten das Grundstück: Ist ein geeignetes Baugrundstück im Besitz des
gewerblichen Unternehmens vorhanden und für eine Wohnbebauung verfügbar? Soll es
im Besitz des gewerblichen Unternehmens verbleiben oder soll die Fläche als
Verhandlungsmittel verwendet werden?
Dies ist zum zweiten der Bau: Wer ist Bauherr beim Bau der Wohnungen bzw. führt den
!
!

Bau verantwortlich durch? Handelt es sich hierbei um das gewerbliche Unternehmen
selbst, wird dafür ein anderes Unternehmen als Auftragnehmer eingebunden oder wird
der Bau komplett an einen Partner abgegeben?
Dies ist zum dritten das Gebäude: Wem gehört das Mietshaus nach Baufertigstellung?

^"

Verbleibt es im Besitz des gewerblichen Unternehmens oder gelangt es als Teil eines
Kooperationsvertrags in den Besitz eines professionellen Betreibers?
Dies ist viertens die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen: Verbleibt dieser
Aufgabenbereich im gewerblichen Unternehmen oder wird es an einen professionellen
Partner ausgelagert?
Dies ist nun letztens die Art des möglichen Zugriffs auf die Wohnungen: Gehören dem
gewerblichen Unternehmen die Wohnungen selbst, so gibt es einen direkten Zugriff oder erhält das gewerbliche Unternehmen Belegungsrechte für die Mitarbeiterwohnungen?

Seite 17

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

4.1

Modell 1: Mitarbeiterwohnen im eigenen Unternehmen organisieren

!

Sie verfügen über ein geeignetes Baugrundstück im Unternehmensbesitz?

!

Sie möchten, dass Fläche und Wohnobjekt im Unternehmenskapital
dauerhaft verbleiben und nicht verkauft werden sollen?

!

In der Folge werden Sie sich als Arbeitgeber bevorzugt selbst um die
Bewirtschaftung und Verwaltung des Objekts kümmern?

In diesem Modell wird davon ausgegangen, dass sich ein geeignetes Baugrundstück im
Unternehmensbesitz befindet, das auch langfristig beim Unternehmen verbleiben und nicht
verkauft werden soll. Diese Fläche ist entweder unbebaut oder wird nicht mehr gewerblich
genutzt und sie kann für eine Wohnungsbebauung aktiviert werden. Es muss geprüft werden,
inwieweit örtliche Bauvorschriften die Bebauung regulieren (Bebauungsplan) und ob auf der
Fläche grundsätzlich (Geschoss-) Wohnungsbau möglich ist. Durch ein aktives Zugehen auf die
Kommunalverwaltung lassen sich die Potenziale von Flächen, die bauleitplanerisch nicht
unmittelbar für eine Wohnbebauung vorgesehen sind, klären. Auch wenn die Vorgaben der
Bauleitplanung auf den ersten Blick nicht zu passen scheinen: Unter den Vorzeichen eines
angespannten Wohnungsmarktes sollte ein solches Angebot des Neubaus bezahlbarer
Wohnungen auf kommunaler Seite tendenziell auf offene Ohren stoßen.
Schließlich ist zu klären, welche Finanzmittel zur Realisierung eines Bauvorhabens vorhanden
oder zumindest akquirierbar sind (Darlehen, evtl. auch Förderungen von KfW oder Wohnraumförderung).
Je nach Größe und Kompetenz des gewerblichen Unternehmens können Planung und Bau des
Wohngebäudes intern geleistet werden. Für kleinere Gewerbe kommt ansonsten auch die
Zusammenarbeit mit einem Kooperationspartner, beispielsweise einem Generalunternehmer
oder einem Projektentwickler in Frage , so dass alle Leistungen aus einer Hand kommen und
damit klare Verantwortlichkeiten festgelegt sind. Einzelgewerkliche Vergaben sind auch
möglich, sie bedeuten allerdings organisatorisch einen größeren Aufwand und setzen gute
Fachkenntnis beim Bauherrn (hier: dem gewerblichen Unternehmen) voraus. Diesen Weg
sollte ein Arbeitgeber allenfalls dann gehen, wenn er in diesem Bereich eigenes Knowhow
mitbringt oder auch einzelne oder
alle Bauleistungen selbst erbringt.
In diesem Fall liegen allerdings auch
größere Umsetzungsrisiken beim
gewerblichen Unternehmen selbst.

Seite 18

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Ein weiterer Aspekt für bedarfsgerechten Neubau: Gewerbliche Unternehmen haben ihre Kernkompetenz üblicherweise in anderen Bereichen und nicht primär in der Wohnungsbewirtschaftung. Praktische Erfahrungen aus der Planung oder aktiven Bewirtschaftung eines Mietwohnungsobjekts sind jedoch wichtig und hilfreich, wenn es um die sachgerechte Konzeption
und Realisierung eines solchen Hauses geht.
Nach der Fertigstellung verbleiben die Wohnungen in diesem Modell im Eigentum des gewerblichen Unternehmens. Die Bewirtschaftung der Immobilie ist dann durch das gewerbliche
Unternehmen selbst zu leisten, wobei die Verwaltung auch an einen externen Dienstleister
abgegeben werden kann. Dazu gehören Mietermanagement und Abrechnungen, aber unter
Umständen auch die Instandhaltung der Wohnungen. Wie schon beim Bau sind auch in der
internen Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnungen besondere Herausforderungen
dieses Modells zu sehen. Sind genügend Expertise und Kapazität für eine adäquate Lösung
innerhalb des Unternehmens vorhanden? Wie hoch ist das Risiko, dass sich ein unwirtschaftlicher Betrieb auch auf das Ergebnis der Kerngeschäftstätigkeit auswirkt (z.B. aufgrund
von unerwartetem Leerstand)? Werden die Wohnungen nur an eigene Beschäftigte oder auch
an Externe vergeben? Darüber hinaus stellen sich steuerrechtliche Fragen (vgl. Kap. 3.3), etwa
bei der gewerbesteuerlichen Behandlung des „Geschäftszweigs Vermietung und Verwaltung“.
Je nach Umfang des Immobilienbestands und dem daraus entstehenden Aufwand der
Verwaltung ist daher auch die Ausgliederung in eine entsprechende Tochtergesellschaft
denkbar.
Demgegenüber ergeben sich gerade aus der internen Bewirtschaftung eigene Renditechancen für das gewerbliche Unternehmen. Da die Wohnungen im eigenen Besitz verbleiben,
gibt es darüber hinaus große Freiheit bei der Verfügung über diese Wohnungen, sowohl in
Fragen der Mieterauswahl als auch im Hinblick auf die weitere Entwicklung der
Wohnimmobilien. Aus unternehmensstrategischer Sicht bietet dieses Modell außerdem den
Vorteil, dass die Fläche beim Unternehmen und somit als Firmenkapital erhalten bleibt. So
werden Spielräume für zukünftige Entwicklungen (Erweiterung/ Veränderung) des Unternehmens erhalten.
Modellhafte Berechnungen zu Kosten, Finanzierung und wirtschaftlich notwendiger Nettokaltmiete finden sich in Kapitel 5 („Modellhafte Kalkulation von Mitarbeiterwohnungen“).

Seite 19

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

4.2

Modell 2: Flächenreserven in Kooperation aktivieren

!

Sie verfügen über ein geeignetes Baugrundstück im Unternehmensbesitz?

!

Sie können sich vorstellen, die Fläche im Zuge eines Projekts zum
Mitarbeiterwohnen an einen externen Partner zu veräußern?

!

Sie würden die Bewirtschaftung selbst übernehmen, aber nicht gern selbst
bauen?

Grundvoraussetzung auch für das zweite Modell ist, dass sich eine geeignete Fläche im Besitz
des gewerblichen Unternehmens befindet. Im Gegensatz zum ersten Modell wird hier jedoch
davon ausgegangen, dass diese eigene Fläche dauerhaft verzichtbar für das Unternehmen
ist und daher verkauft werden kann. Dabei kann es sich entweder um eine ungenutzte
Freifläche oder ehemaliges Betriebsgelände handeln, das nicht mehr benötigt wird (unbebaute
oder bebaute Produktions- und Lagerflächen). Auch in diesem Modell sind die entsprechenden
behördlichen Vorgaben wie Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan auf ihre Kompatibilität
mit dem geplanten Bauvorhaben hin zu prüfen (s.o.).
Für die Entwicklung des Areals ist darüber hinaus ein Kooperationspartner notwendig. In der
Regel fungieren private oder kommunale Wohnungsunternehmen als Käufer der Fläche und
Entwickler der Immobilie. Es gibt überdies auch Beispiele für eine Kooperation mit einer
Genossenschaft. Entscheidend ist hierbei weniger die Rechtsform als vielmehr die vorhandene
Neubau-Kompetenz des Kooperationspartners. Prinzipiell kommt auch eine Projektentwicklung
durch einen anderen externen (kapitalmarktorientierten) Investor in Betracht – beispielsweise,
wenn später eine interne Bewirtschaftung durch das gewerbliche Unternehmen im Rahmen
einer Vollanmietung des gesamten Objekts vorgesehen ist.
Der Verkauf der Fläche an den wohnungswirtschaftlichen Partner bringt dem Unternehmen
einen direkten Erlös. Über den Preis kann ggf. auch eine Verhandlungsposition gegenüber
dem künftigen Wohnungsanbieter aufgebaut werden und Einfluss auf die Miete genommen
werden. Gleichzeitig wird durch diese Konstellation das Baurisiko externalisiert und damit
faktisch ausgelagert.
Im Bezug auf die Verwaltung und Bewirtschaftung der fertigen Immobilie ist grundsätzlich
zwischen einer internen und einer externen Variante mit spezifischen Chancen und
Herausforderungen zu unterscheiden.

Seite 20

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Variante A: Interne Bewirtschaftung
Die Verwaltung und Bewirtschaftung des neu geschaffenen Wohnraums liegen bei diesem
Ansatz komplett in den Händen des gewerblichen Unternehmens. In diesem Fall schließen die
Kooperationspartner

einen

entsprechenden

Nutzungsvertrag

über

die

zu

errichtende

Wohnimmobilie. Dieser kann auch zugleich (a) die Modalitäten des Grundstücksverkaufs und
(b) der anschließenden Komplett-Anmietung umfassen. Die Wohnungen oder zumindest ein
festgelegter Teil der Wohnungen werden durch das Unternehmen gemietet oder gepachtet
und in Eigenregie an die Beschäftigten weitervermietet.
Um diese Variante wählen zu können, sollte unternehmensintern Kompetenz für Verwaltung
und Bewirtschaftung von Immobilien vorhanden sein – oder zumindest die Bereitschaft, sich
diese anzueignen. Darüber hinaus birgt die interne Bewirtschaftung ein höheres Risiko im
Hinblick auf Auslastung und Wirtschaftlichkeit der Mitarbeiterwohnungen. Die Kosten etwaiger
Leerstände fallen dann auf das gewerbliche Unternehmen zurück. Nicht zuletzt müssen
steuerliche Regelungen berücksichtigt werden (vgl. Kap 3.3).
Im Gegenzug ermöglicht diese interne

Variante

die

Erwirtschaftung

zumindest einer gewissen Rendite.
Auch sind die gestalterischen Einflussmöglichkeiten

größer.

So

können die Auswahl der Mieterinnen und Mieter sowie die Festlegung

der

Mietpreise

durch

das

gewerbliche

autonom
Unter-

nehmen erfolgen.

Seite 21

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Variante B: Externe Bewirtschaftung
Alternativ kann nicht nur der Bau, sondern auch die nachfolgende Verwaltung komplett an
einen externen Partner ausgelagert werden. In diesem Fall einigen sich die Vertragspartner auf
ein bestimmtes Kontingent an Wohnungen, für die das gewerbliche Unternehmen Belegungsrechte erwirbt. Freie Wohnungen werden demnach an das Unternehmen gemeldet, welches
Mieter dafür bestimmen kann. Die restliche Verwaltungs- und Bewirtschaftungstätigkeit
verbleibt beim Wohnungsunternehmen.
Folgt man diesem Modell, ergeben sich für das Unternehmen abseits vom Erlös durch den
Flächenverkauf keine weiteren Renditechancen. Auch sind die Mitsprachemöglichkeiten
bezüglich der sonstigen Konditionen jenseits der Wohnungsbelegung geringer als bei eigenständiger Bewirtschaftung.
Im Gegenzug wird neben dem Bau- auch das Betriebsrisiko und der Aufwand für das
gewerbliche Unternehmen minimiert, das sich somit auf sein Kerngeschäft konzentrieren
kann. Im Rahmen der vertraglichen Gestaltung lässt sich – unter Berücksichtigung des
steuerlichen Rahmens – sicherstellen, dass die Mitarbeiter in den
Genuss günstiger Mieten kommen,
als auf dem freien Markt möglich
wären. Im Gegenzug bekommt das
kooperierende Wohnungsunternehmen zuverlässige, solvente Mieter
ohne großen Akquisitionsaufwand
und kann über die Wohnungen
ohne Belegungsrecht frei verfügen.

Seite 22

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

4.3

Modell 3: Geeignete Wohnangebote durch Partnerschaft realisieren

!

Ein geeignetes Baugrundstück befindet sich nicht im Unternehmensbesitz?

!

Sie möchten Ihr Unternehmen und das Kerngeschäft nicht mit den Risiken
eines Wohnungsneubaus belasten?

!

Die Erzielung einer Rendite aus der Bewirtschaftung von
Mitarbeiterwohnungen ist für Sie kein Nebenaspekt?

!

Sie suchen eine pragmatische Lösung mit möglichst wenig dauerhaftem
Aufwand für Sie als Arbeitgeber?

In diesem Modell verfügt das gewerbliche Unternehmen über kein eigenes Baugrundstück
für den Wohnungsbau (und es soll auch keines erworben werden). Das gewünschte
Wohnangebot für Beschäftigte ist daher bei einem externen Partner zu realisieren.
Entsprechend ist zunächst intern der grobe Rahmen des Projekts zu klären, insbesondere
Fragen wie: Welchen Umfang sollte das Wohnangebot für Beschäftigte haben? In welchem
räumlichen Radius sollte sich das Angebot befinden? An welche Arbeitnehmergruppen soll sich
das entsprechende Angebot richten – und welche konkreten Wohnbedarfe lassen sich daraus
ableiten?
Mit diesen konzeptionellen Vorüberlegungen kann dann an einen potenziellen Kooperationspartner herangetreten werden. Hier bieten sich private oder kommunale Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften an. Diese Kooperationen können je nach Fall
unterschiedlich gelagert sein und somit verschiedene Aspekte umfassen. Dazu gehören zum
einen die Rahmenbedingungen, innerhalb derer das Projekt realisiert werden soll. Da hinein
fließen die konzeptionellen Vorüberlegungen und gestalten Faktoren wie Anzahl, Größe und
Mietpreis der entstehenden Wohnungen, Zeitraum der Realisierung, sowie den genauen
Standort. Dazu gehört zum anderen die Art der Kooperation, etwa unter der Fragestellung: Wie
bringt sich das gewerbliche Unternehmen in finanzieller, rechtlicher oder organisatorischer
Hinsicht in das Bauprojekt ein? Das Ziel ist hierbei – wie bei den anderen Modellen auch – die
Möglichkeit, Beschäftigten des eigenen Unternehmens bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung
zu stellen.
Eine

typische

Möglichkeit

der

Kooperation zwischen dem gewerblichen Unternehmen und dem Partnerunternehmen ist der Erwerb von
Belegungsrechten für die neu entstehenden Wohnungen. So können
nach

der

Fertigstellung

direkt

aus

der

nehmerschaft

eigenen
heraus

Mieter
Arbeitbenannt

werden. Das Wohnungsunternehmen lässt sich die Bereitstellung
Seite 23

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

der Belegungsrechte vergüten und kann Wohnungen, die nicht durch das gewerbliche
Unternehmen abgerufen werden, frei am Markt vermieten. Die Wohnungen bleiben im Besitz
des kooperierenden Wohnungsunternehmens, das sich um die Verwaltung und Instandhaltung
der Immobilie kümmert.
Da das gewerbliche Unternehmen im Normalfall lediglich Belegungsrechte erwirbt, kann es in
diesem Szenario keine Rendite aus der Vermietung erwirtschaften. Auch ist der Einfluss
auf das Mietgeschäft und die weitere Entwicklung der Mietsache minimal.
Der größte Vorteil dieses Modells ist, dass Risiken, die sich aus dem Bau und dem Betrieb der
Wohnungen

ergeben,

weitgehend

minimiert

werden

können.

Lediglich

falls

eine

Mitfinanzierung des Bauvorhabens vereinbart wurde, entsteht ggf. ein gewisses Teilrisiko beim
Bau auf Seiten des gewerblichen Unternehmens. Das gewerbliche Unternehmen kann
Energien

für

das

Kerngeschäft

bündeln,

der

Aufwand

für

die

Realisierung

des

Mitarbeiterwohnens ist – verglichen mit anderen Modellen – am geringsten.

Seite 24

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

5 Modellhafte Kalkulation von Mitarbeiterwohnungen
Die im Kapitel 4 vorgestellten Modelle unterscheiden sich nicht zuletzt dadurch, dass sie sich jeweils
für sehr unterschiedlich groß dimensionierte Wohnangebote eignen. Während die Ansätze der
Modelle 2 und 3 (Abschnitte 4.2 und 4.3) jeweils auf eine dauerhafte Kooperation mit einem
professionellen Partner aus der Wohnungswirtschaft abzielen, ist das Modell 1 („Mitarbeiterwohnen
im eigenen Unternehmen organisieren“) eher als ein Ansatz für den kleineren Maßstab zu sehen. Hier
erfolgen wesentliche Schritte in der Eigenregie des gewerblichen Unternehmens bzw. des
Unternehmers. Dieser Ansatz soll hier noch einmal vertieft werden mit dem Fokus: Unter welchen
Voraussetzungen könnte die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen durch den Arbeitgeber selbst
attraktiv sein?
Betrachtet wird ein typisches Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen und durchschnittlich 73 m²
Wohnfläche je Wohneinheit. Dieses Typengebäude

MFH

wurde von der Arbeitsgemeinschaft für zeit-

gemäßes Bauen e.V. in Kiel, aus den konkreten Abrechnungen einer Vielzahl bundesweit errichteter
Mehrfamilienhäuser abgeleitet (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. 2014) und
9

anschließend vom Pestel Institut konkreten Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen unterzogen . Das
freistehende Modellgebäude liegt im mittleren Qualitätssegment und weist überwiegend Wohnungen
mit drei bis vier Wohnräumen auf. Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 880 m². Damit wird eine
Grundvariante zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland abgesteckt, die je nach Bedarf z.B. um einen Keller, eine Tiefgarage, eine Aufzugsanlage oder andere
bauliche Aspekte erweitert werden kann. Der Standard des betrachteten Gebäudes entspricht der
EnEV 2016.

Abbildung 2:
Quelle:

9

MFH

Beispielhafte Gestaltung des Typengebäudes
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. 2014: 12

Pestel 2014

Seite 25

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Unter dieser Ausgangskonfiguration ergeben sich gemäß Tabelle 1 folgende Kostenpositionen im
Rahmen der Investitionsrechnung: Die Errichtungskosten der Kostengruppen KG 300 und 400
2

betragen 1.432 Euro pro m Wohnfläche (alle Angaben brutto einschl. MwSt.). Das Kellergeschoss
2

schlägt mit 94 Euro pro m Wohnfläche zu Buche (2), gegebenenfalls eine Tiefgarage mit 249 Euro (3).
2

Hinzu kommen der Aufwand für einen Aufzug (68 Euro pro m Wohnfläche; (4)) und Außenanlagen
mit 40 Euro (5). Eine aufwändige Baustellenlogistik (5) ergibt sich im Falle innerstädtischer
Bauprojekte (137 Euro). Auf die Summe aller dieser Positionen (KG 300 bis 600) werden einheitliche
Baunebenkosten von 19,9% veranschlagt. Hinzu kommt schließlich, sofern kein eigenes
2

Baugrundstück zur Verfügung steht, der Durchschnittswert von 576 Euro pro m Wohnfläche für den
Grundstücksanteil (7).

Nr.

Kostenbereich

Nr.

Kostenbereich

1

2

Euro pro m Wohnfläche
2

Euro pro m Wohnfläche

Errichtungskosten (KG 300 und 400)

1.432

Zusatzkosten durch
2

Kellergeschoss

94

3

Tiefgarage

4

Aufzug

5

Anspruchsvolle Baustellenlogistik

6

Außenanlagen

7

Baunebenkosten

(19,9% der KG 300 bis 600)

8

Grundstücksanteil

(0,8 m² Grundstück á 720 €/m² je m² WF)

249
68
137
40
285 - 402
576

MFH

Tabelle 1: Einheitliche Kostenansätze des Typengebäudes
in Ballungsräumen/Wachstumsregionen
Quelle: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. 2014: 12; Berechnungen RegioKontext

Ausgehend von diesem Zahlenmaterial und den Grundannahmen des Typengebäudes

MFH

werden im

Folgenden beispielhafte Modellrechnungen für ein Wohnungsangebot des Arbeitgebers durchgeführt.
Unterstellt wird, dass sich das Vorhaben in einem Ballungsraum bzw. in einer Wachstumsregion
befindet (jedoch nicht an einem der Top-Standorte) und damit das dortige durchschnittliche
Preisniveau zur Anwendung kommt. Die Rechenmodelle basieren auf einem Projektstandort, der
zwar nicht in der Innenstadt, aber möglicherweise durchaus innenstadtnah liegt. Damit fällt die
Position einer anspruchsvollen Baustellenlogistik nicht an, allerdings kann, je nach örtlichen
Maßgaben, eine Tiefgarage im Rahmen des Stellplatznachweises notwendig sein. Ein weiterer
veränderlicher Eingangsparameter ist die Frage, ob das Unternehmen bereits über ein geeignetes
Baugrundstück verfügt oder ob dieses erst erworben werden muss. Die folgende Tabelle
veranschaulicht die drei Betrachtungsvarianten und die sich daraus ergebenden Investitionskosten pro
2

m Wohnfläche.

Seite 26

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Nr.

Kostenbereich

Modell 1
2

1

Modell 2

Modell 3

2

2

EUR / m WF

EUR / m WF

EUR / m WF

Grundstück:

ohne

ohne

vorhanden

Errichtungskosten

1.432

1.432

1.432

94

94

94

249

0

0

68

68

68

0

0

0

40

40

40

Zusatzkosten durch
2

Kellergeschoss

3

Tiefgarage

4

Aufzug

5

Anspruchsvolle Baustellenlogistik

6

Außenanlagen

7

Baunebenkosten

375

325

325

8

Grundstücksanteil

576

576

0

9

Gesamtkosten

2.834

2.535

1.959

MFH

2

Tabelle 2: Unterschiedlich konfigurierte Kostenansätze des Typengebäudes
in EUR / m Wohnfläche
Quelle: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. 2014: 12; Berechnungen RegioKontext

Tabelle 2 variiert die Investitionsrechnung an einigen der zentralen (und in der Praxis auch durchaus
veränderbaren) Variablen für drei Modelltypen. Damit sind folgende Zwischenergebnisse festzuhalten:
!

Modell 1 geht davon aus, dass das gewerbliche Unternehmen nicht über ein eigenes geeignetes Baugrundstück verfügt. Damit ergeben sich für dieses Modell Gesamtkosten von 2.834
2

Euro pro m Wohnfläche (alle Angaben einschl. MwSt.). Das Gesamtinvestment für das
2

zugrunde liegende Objekt mit 12 Wohneinheiten und 880 m Wohnfläche würde demnach
rund 2,49 Mio. Euro betragen.
!

Modell 2 unterscheidet sich davon insofern, dass auf eine Tiefgarage verzichtet wird. Unter
diesen Voraussetzungen sind für das TypengebäudeMFH Investitionskosten von 2.535 Euro
2

pro m Wohnfläche anzusetzen. In diesem Fall ergäbe sich eine Gesamtinvestition von rund
2,23 Mio. Euro.
!

In Modell 3 wird ebenfalls auf die Tiefgarage verzichtet, allerdings kann bei dieser Variante ein
geeignetes Baugrundstück seitens des Unternehmers oder des Unternehmens eingebracht
2

werden. Damit schlagen 1.959 Euro pro m Wohnfläche zu Buche. Dies bedeutet eine
Gesamtinvestitionssumme von rund 1,72 Mio. Euro.

Seite 27

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Für die Finanzierungsseite werden im Rahmen einer vereinfachten Überschlagsrechnung folgende
Annahmen getroffen:
!

Der Eigenkapitalanteil beträgt 20%, der Fremdkapitalanteil 80%.

!

Die jährliche Annuität (Zins und Tilgung) auf das Fremdkapital wird mit realistischen 4,8%
festgelegt. (z.B. Zinssatz 2%, Tilgung mit 2,8% oberhalb der Fristenkongruenz mit der
steuerlichen Abschreibung von 2%). Damit wäre das Objekt nach rund 36 Jahren abbezahlt.

!

Die jährliche Verzinsung des Eigenkapitals wird mit 1% angesetzt. Bei diesem niedrigen
Ansatz wird unterstellt, dass sich das Rendite-Interesse des Unternehmers hier dem
personalpolitischen Ziel eines Wohnungsangebots für Mitarbeiter unterordnet. Als Maßgabe
wird hierdurch unterstellt, dass ein solches Vorhaben primär kostendeckend ausgestaltet
werden soll.

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass jenseits der reinen vermietungsbezogenen Rendite durch
die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen renditerelevante Vorteile für die gewerbliche Tätigkeit
des Unternehmens entstehen. Es spielt unter Umständen auch eine Rolle, dass ein solches
Mitarbeiter-Mietwohnobjekt als privates Vorhaben des Unternehmers außerhalb des gewerblichen
Unternehmens als Beitrag zur privaten Altersvorsorge entstehen kann. Die Praxisbeispiele zeigen,
dass daher die Renditebetrachtung in der ersten Vermietungsphase eher auf die Belange des gewerblichen Unternehmens fokussiert und in der eigentlichen Vermietung allenfalls eine „schwarze
Null“ angestrebt wird.
2

Auf dieser Grundlage lässt sich der jährliche Kapitaldienst in Euro pro m Wohnfläche (14) und damit
diejenige nettokalte Monatsmiete (15) berechnen, die wirtschaftlich zur Erfüllung des Kapitaldienstes
notwendig ist – zuzüglich der notwendigen Kosten der Bewirtschaftung (hier pauschal 25% der
Monatsmiete).

Nr.

Modell 1
2

9

Gesamtkosten

Modell 2
2

Modell 3
2

EUR / m WF

EUR / m WF

EUR / m WF

2.834

2.535

1.959

10

Eigenkapital

20,0%

567

507

392

11

Fremdkapital

80,0%

2.267

2.028

1.567

12

jährliche EK-Verzinsung

1,0% auf (10)

5,67

5,07

3,92

13

jährliche Annuität

4,8% auf (11)

108,81

97,35

75,23

14

jährlicher Kapitaldienst

114,48

102,42

79,15

15

Monatsmiete je m²

12,72

11,38

8,79

inkl. 25% Bewirtschaftungspauschale

Tabelle 3: Finanzierung des Typengebäudes
Quelle: eigene Berechnungen RegioKontext

MFH

2

bei unterschiedlichen Kostenmodellen in EUR / m WF

Seite 28

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Die modellhafte Kalkulation von Unternehmerwohnungen führt unter verschiedenen kalkulatorischen
Prämissen (v.a. unter den aktuellen Rahmenbedingungen des Bauens in Ballungsgebieten) zu
2

beispielhaften Nettokaltmieten von 8,79 bis 12,72 Euro pro m Wohnfläche – ohne dass eine
Vergünstigung einfließt, die eine steuerliche Behandlung als geldwerten Vorteil rechtfertigen würde.
Im Einzelfall wäre überdies zu prüfen, ob dieses Mietpreisniveau der ortsüblichen Vergleichsmiete
entspricht. Solange die Nettokaltmiete der Mitarbeiterwohnung nicht darunter liegt, ist nach aktueller
steuerrechtlicher Praxis ein geldwerter Vorteil nicht gegeben. Dies verdeutlicht: Dort wo es
besonders benötigt wird, in Ballungsräumen und unter angespannten Wohnungsmarktbedingungen,
kann das Mitarbeiterwohnen zu vertretbaren Mieten realisiert werden – insbesondere dann, wenn
unternehmensseitig eigener Baugrund eingebracht wird.
Es zeigt sich aber auch, dass das Mitarbeiterwohnen unter den aktuellen Rahmenbedingungen keine
Wunder vollbringen kann. Das hier ermittelte Mietniveau liegt allenfalls etwas unter dem aktuell
aufgerufenen Preisniveau in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das entsprechende Wohnungsangebot wäre damit nicht im engeren Sinne preiswert, bringt aber alle Voraussetzungen für eine bezahlbare Lösung mit – je nach Ausgestaltung und Struktur der einzelnen
Wohnung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die genannten kalkulatorischen Nettokaltmieten für
nicht geförderte, qualitativ hochwertige Wohnungen mit aktuellen energetischen und sonstigen
Standards genannt werden. Damit wird ein Wohnungsangebot geschaffen, das auch mittelfristig
vermietbar und marktfähig sein dürfte – ggf. auch am freien Wohnungsmarkt jenseits des
Mitarbeiterwohnens. Mit diesem Modell kann ein Unternehmer zudem einen perspektivischen
Beitrag zur eigenen Altersvorsorge schaffen und gleichzeitig die Wettbewerbsposition seines
Unternehmens verbessern – ein nicht untypisches Vorgehen gerade bei eher mittelständisch
geprägten Fallbeispielen.
Die untersuchten Praxisbeispiele verdeutlichen, dass vielfach für die Beschäftigten allein durch die
Verfügbarkeit einer geeigneten Wohnung zu maßvollen Konditionen ein entscheidender Vorteil
erreicht wird, weil auf dem freien Wohnungsmarkt schlicht keinerlei solche Angebote verfügbar sind.
Die oben berechneten Mietpreise zeigen, dass
aktuell an vielen Standorten mit angespannten

Praxisbeispiel 7

Wohnungsmärkten ein solches Angebot durch ein

Das Logistikunternehmen aus Süddeutschland hat seine
Zentrale im Raum München, so dass die Wohnungsmarktsituation vor Ort zum echten Standortnachteil wird.
Seit etwa zehn Jahren hat das Unternehmen keine
eigenen Wohnungen mehr und verfügt als Ausgleich über
Belegungsrechte bei einem großen privaten Wohnungsanbieter. Diese reichen allerdings nicht zur Deckung des
Bedarfs, so dass jetzt ein Projekt zur Strategieentwicklung angestoßen wurde. Dabei geht es im ersten
Schritt darum, kurzfristige Potenziale zu ermitteln, wie
beispielsweise die Anschaffung von weiteren
Wohnheimen, um so neuen Beschäftigten die Orientierung zu erleichtern. Im nächsten Schritt geht es darum,
langfristig Flächen zu ermitteln, die sich im Unternehmensbesitz befinden und sich hinsichtlich Lage und
Baurecht für eine Wohnbebauung anbieten würden. Dazu
wird die ausgewählte Fläche an einen Investor verkauft
und über einen Generalmietvertrag auf zehn Jahre
gepachtet.

gewerbliches Unternehmen geschaffen werden
kann.

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RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

6 Fazit
In etlichen Regionen Deutschlands verengen sich seit einigen Jahren die Wohnungsmärkte. Gerade in
Ballungsräumen und wirtschaftlich prosperierenden Wachstumsregionen werden vielfach bezahlbare
Wohnungen zur Mangelware. Auch wenn das Problem inzwischen von Öffentlichkeit und Politik
wahrgenommen wird, lassen sich die bestehenden quantitativen Defizite nicht ohne Weiteres
beseitigen. Um so gefragter sind auch neue, innovative Lösungsansätze.
Die derzeitige Marktanspannung in etlichen urbanen Mietwohnungsmärkten in Deutschland ist in
Teilen auch auf den Rückzug privater und öffentlicher Unternehmen aus dem Bau und Betrieb von
Wohnungen zurückzuführen. Bundes- und landeseigene Unternehmen, Bahn und Post, aber auch
große Unternehmen der privaten Wirtschaft bauen schon seit langem nicht mehr. Hier sind wichtige
Wohnungsbauakteure teilweise vollständig weggebrochen, viele unternehmenseigene Wohnungen
und ganze Wohnungsunternehmen sind im Zuge der Konzentration auf das Kerngeschäft verkauft
worden.
Dieser Trend scheint sich aktuell zu drehen: Das Thema betrieblich vermittelter oder gestellter
Wohnungen für die eigenen Mitarbeiter erlebt derzeit eine gewisse Renaissance – allerdings nicht als
flächenhaftes Phänomen, sondern unter vielfältigen und oft sehr unterschiedlichen Konstellationen
und Rahmenbedingungen. Denn was lange als Selbstverständlichkeit angesehen wurde, nämlich die
Sicherheit des Wohnens für Beschäftigte, ist in einigen Regionen für die Unternehmen zu einem
relevanten Standortfaktor geworden.
Diese Entwicklung ist auch vor dem Hintergrund einer wachsenden Fachkräfteknappheit in der freien
Wirtschaft zu sehen, und zwar – das zeigen auch die untersuchten Praxisbeispiele – in völlig
unterschiedlichen Gehalts- und Lohnsegmenten. Nicht-monetäre Leistungen gewinnen unter solchen
Vorzeichen zunehmend an Bedeutung bei der Entscheidung für oder gegen einen Arbeitgeber.
Gleichzeitig hängen angespannte Wohnungsmärkte und wirtschaftliche Prosperität eng zusammen:
Die Wanderungsbewegungen orientieren sich natürlicherweise dorthin, wo Arbeitsplätze angeboten
werden – und damit genau in die Regionen, in denen derzeit die Wohnungen knapp werden. Es
überrascht daher nicht, dass der Wohnungsmarkt zunehmend als wichtiger Standortfaktor benannt
wird – etwa auch von Seiten der Wirtschaftsförderung.

Mitarbeiterwohnen gewinnt unter bestimmten strukturellen Voraussetzungen neue
Relevanz.
Die vorliegende Untersuchung zeigt deutlich: Mitarbeiterwohnen ist ein Thema, das aktuell an
Relevanz gewinnt und insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu einem
Wandel in der Personal- und Standortpolitik gewerblicher Unternehmen führen kann. Ein Blick in die
Vergangenheit des Werkswohnungsbaus in Deutschland zeigt auf, welche Relevanz und Reichweite
das Thema phasenweise hatte. Daran wird aber auch deutlich, dass es einer zeitgemäßen Herangehensweise bedarf, um die aktuellen Herausforderungen, die sich weniger flächendeckend und
mehr branchenspezifisch und regional darstellen, zu bearbeiten. Das belegen auch die mehr als 20
bundesweit ausgewerteten Praxisbeispiele.

Seite 30

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Auf die verschiedenen Ausgangssituationen kann mit differenzierten Organisationsmodellen reagiert werden.
Die im Zuge dieser Studie erhobenen und analysierten Praxisbeispiele zeigen eine weite Bandbreite
von Unternehmen und Ansätzen, die deutlich machen, dass Mitarbeiterwohnen kein Nischenthema
(mehr) ist. Diese Bandbreite an Praxisbeispielen wurde systematisiert und modellhaft dargestellt, um
Lösungsansätze zu den zentralen Fragen und Diskussionspunkten zu erarbeiten. Zwei der drei
skizzierten Organisationsmodelle basieren auf einer mehr oder weniger starken Kooperation mit
einem externen Partner. Die Art der Kooperation beeinflusst dabei vor allem Risiko und Aufwand,
aber auch mögliche Renditepotentiale und Gestaltungsmöglichkeiten, die beim Bau von Mitarbeiterwohnungen entstehen. Gibt es unternehmensinterne Flächen, die für eine Bebauung in Frage
kommen, hat auch das großen Einfluss auf die Ausgestaltung des Bauvorhabens und kann sich stark
auf die spätere Miethöhe auswirken, wie die kalkulatorischen Beispielrechnungen zeigen.

Beispielhafte Organisationsmodelle zeigen: Die Kooperation mit einem wohnungswirtschaftlichen Partner kann ein effektiver Weg zur Realisierung eines Mitarbeiterwohnangebots sein.
Drei idealtypische Organisationsmodelle zeigen die Bandbreite an Lösungswegen in der Frage des
Mitarbeiterwohnens auf. Im ersten Modell wird lediglich die reine Bautätigkeit und damit die
Erstellung des Wohngebäudes nach außen vergeben. Die anschließende Verwaltung und
Bewirtschaftung der Objekte verbleibt in der Hand des Unternehmens oder alternativ in der Hand des
Unternehmers als Privatperson. Das zweite Modell geht davon aus, dass eine unternehmenseigene
Fläche für den Bau genutzt und verkauft wird. Die entstehenden Wohnungen können entweder durch
das Unternehmen selbst verwaltet werden, oder in der Hand des immobilienwirtschaftlichen
Kooperationspartners verbleiben. In diesem Falle erhält das gewerbliche Unternehmen ein Kontingent
an Belegungsrechten über eine bestimmte Zahl von Wohnungen, die an seine Mitarbeiter vergeben
werden können. Auf dieser Idee basiert auch das dritte Modell, bei dem jedoch im Unterschied zum
vorherigen unternehmensseitig keine geeigneten Flächen eingebracht werden können. Auch in
diesem Fall zeigt sich ein praktikables Realisierungsmodell, das auch bei verschiedenen Praxisbeispielen Anwendung findet.

Mitarbeiterwohnen ist zu verträglichen Mieten realisierbar.
Dort, wo es besonders benötigt wird, nämlich vor allem in Ballungsräumen und unter angespannten
Wohnungsmarktbedingungen, kann das Mitarbeiterwohnen zu vertretbaren Mieten realisiert werden
– insbesondere dann, wenn unternehmensseitig eigener Baugrund eingebracht werden kann. Die
modellhafte Kalkulation von Mitarbeiterwohnungen führt unter verschiedenen kalkulatorischen
2

Prämissen zu beispielhaften Nettokaltmieten von 8,79 bis 12,72 Euro pro m Wohnfläche – ohne dass
eine Vergünstigung einfließt, die eine Behandlung als geldwerten Vorteil bedeuten würde. Das
entsprechende Wohnungsangebot wäre damit nicht im engeren Sinne preiswert, bringt aber alle
Voraussetzungen für eine bezahlbare Lösung. Dabei ist zu berücksichtigen: Die genannten
kalkulatorischen Nettokaltmieten wurden für qualitativ hochwertige Wohnungen nach aktuellen
energetischen und sonstigen Standards berechnet. Wohnraumförderung floss dabei nicht ein. Damit
wird ein Wohnungsangebot geschaffen, das auch mittelfristig vermietbar und marktfähig ist – ggf.

Seite 31

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

auch jenseits des Mitarbeiterwohnens am freien Wohnungsmarkt. Mit diesem Modell kann ein
Unternehmer beispielsweise einen perspektivischen Beitrag zur eigenen Altersvorsorge schaffen und
gleichzeitig die Wettbewerbsposition des Unternehmens verbessern – ein nicht untypisches Vorgehen gerade bei eher mittelständisch geprägten Praxisbeispielen.
Die untersuchten Praxisbeispiele verdeutlichen, dass vielfach für die Beschäftigten allein durch die
Verfügbarkeit einer geeigneten Wohnung zu maßvollen Konditionen ein entscheidender Vorteil
erreicht wird, weil auf dem freien Wohnungsmarkt schlicht keinerlei solche Angebote verfügbar sind.
Die oben berechneten Mietpreise zeigen, dass aktuell an vielen Standorten mit angespannten
Wohnungsmärkten ein solches Angebot durch ein gewerbliches Unternehmen geschaffen werden
könnte.

Neue Ansätze für Mitarbeiterwohnen stoßen bei den gewerblichen Unternehmen
zunehmend auf Interesse – und auf Informationsbedarf.
Der intensive Kontakt zu Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft im Rahmen der Auswertung von
Praxisbeispielen zeigt, dass es einen hohen Informationsbedarf zu den Ansatzpunkten für Mitarbeiterwohnen im jeweiligen konkreten Kontext gibt. Insbesondere die Möglichkeiten einer Kooperation mit
der Wohnungswirtschaft werfen viele Detailfragen auf, die sich im Rahmen dieser Handreichung nur
anreißen lassen. Vor diesem Hintergrund ist der in der Recherche vielfach artikulierte Bedarf an einem
praxisorientierten Veranstaltungsformat zu sehen, in dem die wesentlichen Informationen vermittelt
und ggf. auch gute Beispiele vorgestellt werden.
Überdies ist ein modellhafter kommunaler Dialog vorstellbar, bei dem lokale Akteure aus Kommunen,
gewerblicher Wirtschaft und Wohnungswirtschaft gemeinsam

die Möglichkeiten des Mit-

arbeiterwohnens als Win-Win-Win-Variante ausloten. Dialoge zwischen Wirtschaft und Kommune
finden durchaus bereits heute statt, sind aber in der Regel auf einzelbetriebliche Fragen beschränkt.
Fragen des Wohnungsmarkts stehen hierbei in der Regel nicht im Vordergrund. Dennoch scheint das
Thema vielerorts unterschwellig an Bedeutung zu gewinnen. Ein entsprechender Dialog, der die
gemeinsamen Möglichkeiten und Potenziale auslotet, müsste daher systematisch implementiert
werden.

Mitarbeiterwohnen trägt insgesamt zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte bei.
Dies sollte die öffentliche Hand unterstützen.
Auch über das direkte Verhältnis von Arbeitgeber und Beschäftigten hinaus können Aktivitäten zum
Mitarbeiterwohnen einen wichtigen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leisten –
anders als reine Lohnzulagen, die zwar dazu beitragen, die Folgen eines angespannten
Wohnungsmarktes für den einzelnen Mitarbeiter abzumildern. Sie sind jedoch unter Umständen
dauerhaft kostenwirksam für das Unternehmen – und sie ändern nichts an bestehenden Angebotsknappheiten. Die jeweiligen Beschäftigten werden durch die Lohnzulagen im Wettbewerb um Wohnraum individuell durchaus bessergestellt, nachhaltig preisdämpfend wirkt jedoch nur die Ausweitung
des Wohnungsangebots durch den Bau neuer Wohnungen.

Seite 32

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

Die öffentliche Hand kann und sollte daher solches – grundsätzlich wünschenswertes – Engagement
der gewerblichen Wirtschaft unterstützen.

!

Forderung: Steuerliche Besserstellung der verbilligten Überlassung einer
Wohnung an den Arbeitnehmer
Im Fall einer unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung einer Wohnung durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer entsteht letzterem nach aktuellem Stand ein geldwerter Vorteil,
der lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Der Wert der unentgeltlichen oder
verbilligten Überlassung einer Wohnung ist nach dem ortsüblichen Mietpreis zu bemessen.
Um

das

Modell

des

Mitarbeiterwohnens,

das

auch

für

den

jeweiligen

Gesamt-

Wohnungsmarkt wichtige Entlastungseffekte zeitigt, zu unterstützen und zu forcieren, könnte
die Einführung eines speziellen Freibetrages erwogen werden (z.B. 100 bis 150 Euro im
Monat).

!

Forderung: Wiedereinführung des § 7k EStG und Ausdehnung auf das
Mitarbeiterwohnen
Im Kontext der Thematik des Mitarbeiterwohnens kann auch der Vorschlag nach Sonderabschreibungen für sozialen Wohnungsbau relevant werden. Durch die Wiedereinführung des
früheren Paragraphen 7k Einkommensteuergesetz (EStG) über „erhöhte Absetzungen für
Wohnungen mit Sozialbindung“ könnten die wohnungsrechtlichen Voraussetzungen für eine
Vermietung an Personen mit Wohnberechtigung auch auf das Mitarbeiterwohnen ausgedehnt
werden. Dabei sollten die Vorgaben des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus etwa
im Hinblick auf Einkommensgrenzen und Wohnungsgrößen gleichermaßen zur Anwendung
kommen. Auf diese Weise entstünde ein zusätzlicher Anreiz für Arbeitgeber, die Wohnsituation der Beschäftigten aktiv zu unterstützen. Neben der Einhaltung der landesrechtlich
festgelegten Höchstmiete wäre hierbei zu gewährleisten, dass die Vermietung an berechtigte
Arbeitnehmer erfolgt, die – zumindest im Jahr der Fertigstellung – in einem Dienstverhältnis
zum Vermieter stehen.

Seite 33

RegioKontext GmbH: Handreichung „Mitarbeiterwohnen“

7 Ausgewählte Literatur
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen 2014: Optimierter Wohnungsbau. Untersuchung und
Umsetzungsbetrachtung zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland.
Studie im Auftrag von Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. – BDB, Bundesverband
Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.V. – BFW, Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau
e.V.- DGfM, Deutscher Mieterbund e.V. – DMB, Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt – IG
BAU, Zentralverband Deutsches Baugewerbe e.V. – ZDB.
Bartholomäi, Reinhart 2004: Wohnungspolitik in Deutschland – eine begriffliche und historische
Annäherung. In: Egner, Georgakis, Heinelt, Bartholomäi (Hg.): Wohnungspolitik in Deutschland:
Positionen. Akteure. Instrumente. Darmstadt: Schrader Stiftung.
Der Spiegel 1967: Krupp: Wandlung im Herbst. Der Spiegel 32/1967. Online verfügbar.
Friedrich-Ebert-Stiftung 2015 (Hrsg.): Neubauwohnungen – bezahlbar und hochwertig. Dokumentation
eines Fachdialogs im Auftrag der Abteilung Wirtschafts- und Sozialpolitik der Friedrich-Ebert-Stiftung
in der Reihe „WISO Diskurs“
Hennes, Markus 2004: Thyssen-Krupp macht Kasse. Der Tagesspiegel, 16.12.2004. Online verfügbar.
Kil, Wolfgang; Zwickert, Gerhard 2003: Zeitmaschine Lausitz: Werkssiedlungen: Wohnform des
Industriezeitalters. Internationale Bauausstellung Fürst-Pückler-Land.
Pestel Institut 2014: Mietwohnungsbau 2.0: Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau. Untersuchung im
Auftrag von Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. – BDB, Bundesverband Deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, Bundesverband Freier Immobilien- und
Wohnungsunternehmen e.V. – BFW, Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau
e.V.- DGfM, Deutscher Mieterbund e.V. – DMB, Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt – IG
BAU, Zentralverband Deutsches Baugewerbe e.V. – ZDB.
RegioKontext GmbH 2013: Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt. Welchen Beitrag kann
der

Neubau

angesichts

neuer

Wohnungsknappheit

leisten?

Studie

im

Auftrag

des

Verbändebündnisses Wohnungsbau.
Sachse, Carola 1994: Werkswohnungsbau und betriebsinterne Arbeitsmarktpolitik in Deutschland von
1880 - 1945. Arbeitspapiere aus den Arbeitskreis Sozialwissenschaftliche Arbeitsmarktforschung.
Gelsenkirchen: Druckerei der Stadt Gelsenkirchen.
von Saldern, Adelheid 1995: Häuserleben: Zur Geschichte städtischen Arbeiterwohnens vom
Kaiserreich bis heute. Bonn: Dietz. 52-54.

Seite 34
        
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