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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2015,4

Heft 4/2015
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

LUXUSMODERNISIERUNG

MODERNISIERUNG

Titelthema:

Modernisierung
– wissen, was zu dulden ist ...
Seite 4

Wohnen und Parken in Berlin	

S. 	11

Aktuelle Rechtsprechung 	

S. 	16

Urteil zur Duldung der Modernisierung	

S. 	18

Ausflugstipp: Schloss Schönhausen	

S. 	22

Volker Heinz
zum neuen Maklerrecht
Seite 12

INHALT

	 2	__	Editorial
								

	3	__	MSB-Intern
			
Umbau der Zweigstelle Neukölln
							
	

	Titelthema
								

	 4	__	Modernisierung
			
Wenn der Vermieter
			 modernisieren möchte

								

	10	__	Rote Roben
			
Aktuelle Rechtsprechung des BGH
								

11	_ _		Wohnen und Parken
								

12__		 Mein Standpunkt
			
Volker Heinz zum neuen Maklerrecht 	
								
	14	__	Mietenvolksentscheid

			
Zwischenstand

								
	15	_ _	Rätsel,

Impressum

								

16	_ _		 Miete und Mietrecht
			
Neue Rechtsprechung
								

18__		 Modernisierung
			
Urteil des AG Pankow-Weißensee
								

20__		 Das Berliner Landgericht
			
Aktuelle Rechtsprechung
								

	 2	_ _	Ausflugstipp
2
Schlösser rund um Berlin
			

			 Teil 1: Schloss Schönhausen

2

mieterschutz

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Liebe Mitglieder
des Mieterschutzbundes Berlin,
liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
Man wird das Gefühl in dieser Stadt nicht
los, dass der Senat sich nicht so richtig um
das Wohlbefinden seiner Bürger kümmert.
Ich meine jetzt nicht den Zustand der Straßen.
Es wäre jetzt an der Zeit, dass der Senat auf­
wacht und seinen Mitbürgern – die ja auch
seine Wähler sind – zeigt, dass er bereit ist,
sich für die wohnungspolitischen Belange
seiner Bürger einzusetzen. Es ist schon eine
Merkwürdigkeit, dass der Senat erst dann
tätig wird, wenn sich eine beachtliche Zahl
von Mietern zusammenfindet und die Un­
tätigkeit des Senats nicht länger hinnehmen
will. Der Berliner Mietenvolksentscheid hat
es immerhin auf ca. 50.000 Stimmen ge­
bracht. Alle Achtung.
Plötzlich ist das möglich, was man von ei­
nem sozialdemokratisch geführten Senat oh­
nehin erwartet hätte.
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
beschränken sich bezüglich der Mieterhö­
hung auf den Mittelwert des Mietspiegels,
beschränken die modernisierungsbedingten
Mieterhöhungen – unter Verzicht auf Luxus­
modernisierungen – auf 9% und bemühen
sich, sowohl aus dem eigenen Bestand, als

INTERN

Neues vom
Mieterschutzbund
auch aus Ankäufen sozialverträgliche Woh­
nungsmieten anzubieten.
Berücksichtigt man weiter, dass auch der
Senat jetzt erkannt hat, dass erheblicher
Handlungsbedarf besteht, dann darf man
hoffen, dass nunmehr endgültig zugunsten
der Wohnungsmieter entschieden wird.
Eigentlich hat der Senat starke Instrumente
in der Hand.
Er könnte flächendeckend die Milieuschutz­
verordnung erlassen. Damit hätte man die
Luxusmodernisierungen vom Tisch und die
Bildung von Eigentumswohnungen wird er­
schwert, so dass sich auch das Problem der
Gentrifizierung beruhigen könnte. Gleich­
zeitig würde der Anreiz der Vermieterseite
auf eine Plastik-Fassadendämmung mangels
Genehmigung schwinden. Es besteht auch
kein vertretbares Verhältnis mehr zwischen
der sich daraus ergebenden Mieterhöhung
und der angeblich zu erwartenden Heizkos­
tenersparnis.
An Tagen wie diesen, an denen kein Son­
nenstrahl die eigentliche Fassade trifft, dürf­
ten alle spüren, dass diese Art der Dämmung
keine Zukunft haben kann.
Herzlichst
Ihr Michael Müller-Degenhardt
Vorstandsvorsitzender

Wir erweitern unsere
Zweigstelle Neukölln!
Ein Mieterverein kann nur so stark sein wie die Anzahl der Mitglieder, die er repräsentiert. So erfreuen wir uns seit Jahren an stark steigenden Mitgliederzahlen. Das bringt aber auch weitere Notwendigkeiten mit sich. Um eine gleichbleibende Qualität
unserer Mieterberatung zu gewährleisten, müssen
wir allen Mitgliedern Beratungstermine innerhalb
einer relativ kurzen Zeitspanne anbieten können.
Dafür wiederum brauchen wir genügend Beratungsräume dort, wo der größte Bedarf an Beratung ist. Neukölln hatte bisher nur einen einzigen
Beratungsraum.
Nachdem wir nun unseren Mietvertrag für Neukölln
langfristig verlängern konnten, haben wir uns zu einem Umbau und einer umfassenden Modernisierung entschlossen. Dabei wird unter anderem ein
zweiter Beratungsraum entstehen.
Hier sind relativ umfangreiche Abrissarbeiten vor
der eigentlichen Modernisierung unumgänglich.
Wir werden daher die Zweigstelle Neukölln Ende
Juli/Anfang August für rund zwei Wochen komplett
schließen müssen.
Den genauen Termin erfahren Sie rechtzeitig im Internet, per E-Mail oder per Facebook.
Während dieser Zeit werden die für Neukölln vorgesehenen persönlichen Beratungstermine in die
Hauptgeschäftsstelle in der Konstanzer Str. 61,
10707 Berlin, verlegt.
Nach nur wenigen Wochen
wird Ihnen die Zweigstelle
Neukölln moderner
und großzügiger
als zuvor mit dann
zwei Beratungsräumen
zur Verfügung stehen.

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mieterschutz

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TITELTHEMA

Wenn der Vermieter modernisieren
möchte - Irrungen und Wirrungen rund
um das Thema Modernisierung
von Rechtsanwältin Kati Selle

In Zeiten knapper werdender Energieressourcen und nachteiliger
Auswirkungen auf das Klima hat es
sich die Bundesregierung zur Aufgabe gemacht, dieser Entwicklung
entgegenzutreten. Dieses Vorhaben hat auch auf das Mietrecht
Auswirkungen: Die energetische
Modernisierung von Wohnraum
ist nach Ansicht der Parteien der
Regierungskoalition eine der vordringlichsten Aufgaben. So wurden durch das zum 1.5.2013 in Kraft
getretene „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die
vereinfachte Durchsetzung von
Räumungstiteln“ modifizierte gesetzliche Regelungen zur Modernisierung von Wohnraum geschaffen. Im Vordergrund steht dabei die
energetische Sanierung der Gebäudesubstanz, ein Vorhaben, das
aufgrund einer möglicherweise

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mieterschutz

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daraus resultierenden Mietererhöhung die Mieter_innen betrifft. Daher haben wir die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben zur Durchführung von Modernisierungen von
vermietetem Wohnraum zusammengefasst.

Definition
der Modernisierung
Neben Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung
der Mietsache erforderlich sind, hat
der Mieter auch bauliche Veränderungen nach § 555 b BGB zu dulden,
1.	 durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische
Modernisierung),

2.	durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig
geschützt wird,
3.	durch die der Wasserverbrauch
nachhaltig reduziert wird,
4.	durch die der Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5.	 durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.	die auf Grund von Umständen
durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat
oder
7.	durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
In der mietrechtlichen Beratungspraxis spielen aktuell insbesondere die Dämmung von Fassaden,
der oberen Geschoss- oder Kellerdecken sowie die Erneuerung von

MODERNISIERUNG

Fenstern oder Heizungsanlagen eine wichtige Rolle. Eine Modernisierung kann aber auch der Erst­
einbau eines Aufzuges, der Anbau
eines bisher nicht vorhandenen
Balkons, der Neueinbau einer Kaltwasseruhr oder eines MultimediaAnschlusses oder der Umbau des
Badezimmers sein. Wichtig für die
Beruteilung, ob eine Modernisierung vorliegt, ist die für jede einzelne Maßnahme vorzunehmende
konkret individuelle Betrachtung
der bisherigen Ausstattungssituation und der zukünftig beabsichtigten Ausgestaltung der Mietsache.

Ankündigung
der Modernisierung
Beabsichtigt der Vermieter, eine
Modernisierungsmaßnahme vorzunehmen, muss er den Mieter
spätestens drei Monate vor ihrem
Beginn in Textform davon in Kenntnis setzten, d. h. die Modernisierungsmaßnahme ankündigen. Eine
Ankündigung per Fax oder Mail genügt der Textform. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben
enthalten
1.	zur Art und zum voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme,
2.	zum voraussichtlichen Beginn
und zur voraussichtlichen Dauer
der Maßnahme,
3.	zur zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach
§ 559 BGB verlangt werden soll,
sowie
4.	zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
In dem Ankündigungsschreiben
hat der Vermieter inhaltlich zu begründen, dass die Voraussetzungen des § 555b BGB gegeben sind
und es sich damit um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift handelt. Bei
Maßnahmen der energetischen
Modernisierung und bei Verände-

rungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart bzw. das Klima nachhaltig
geschützt wird, kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen
Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
Bezug nehmen.
Im Übrigen sind die Einwirkungen
auf die Mietsache darzustellen, die
z.B. bei der Verlegung neuer Leitungen oder der Neuinstallation
von Bauteilen enstehen. Der Mieter hat das Recht, vor Abgabe der
Duldungserklärung zu erfahren,
ob und mit welchen Beeinträchtigungen er rechnen muss: Werden
die Leitungen auf oder unter Putz
verlegt? Wo werden die Leitungen
entlang geführt? Gerade bei kleineren Wohnungen oder intensiver
Möblierung sollte der Mieter diese
Dinge abklären. Gibt es alternative und weniger beeinträchtigende
Möglichkeiten der Bauausführung,
muss der Vermieter bei vertretbaren wirtschaftlichen Einschränkungen diese mit dem Mieter vereinbaren.
In der Modernisierung soll der Vermieter auf die Möglichkeiten des
Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB hinweisen. Form
und Frist sind zu bezeichnen.
Eine Ausnahme von Vorstehendem
ist zulässig, wenn es sich um eine
Modernisierungsmaßnahme handelt, die mit einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache
verbunden ist und zu einer nur unerheblichen Mieterhöhung führt.

Duldung
der Modernisierung
Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, d.h., handelt es
sich um eine Modernisierungsmaßnahme und ist diese unter
Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ordnungsgemäß ange-

kündigt, hat der Mieter diese bauliche Veränderung zu dulden. Dulden bedeutet, dass der Mieter
dem Vermieter die Durchführung
der Maßnahme insoweit ermöglicht, dass er ihn nicht behindert.
Bei Maßnahmen in den Mieträumen hat er ihm Zutritt zu gewähren. Bei Maßnahmen außerhalb
der Mieträumlichkeiten hat der
Mieter nichts Besonderes zu veranlassen.
Von ihm darf im Rahmen der mietvertraglichen Treue- und Fürsorgepflicht erwartet werden, dass
er kleine Räumungsarbeiten zur
Schaffung von Baufreiheit vornimmt, etwa einen Stuhl oder einen Tisch zur Seite rückt. Für
darüber hinausgehende Vorbereitungsmaßnahmen ist der Vermieter verantwortlich. Müssen eine Einbauküche, Kleiderschränke
oder eine Schrankwand abgebaut/
umgestellt werden, muss der Vermieter dafür Sorge tragen. Auch
größere Abdeckungen zum Schutz
vor Staub und Schmutz muss der
Vermieter veranlassen. Das gilt
auch für Terrassen-, Balkon- oder
Kellerberäumungen, die über das
Wegräumen einiger weniger Gegenstände hinausgehen.
Je kleiner die Wohnung, je umfangreicher die beabsichtigten
baulichen Modernisierungsmaßnahmen, desto bedeutsamer ist

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mieterschutz

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TITELTHEMA

wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich
in Textform mitteilt. Finanzielle Härtegründe werden nur dann
berücksichtigt, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Maßnahme mitgeteilt worden sind. Das gilt
auch dann, wenn im Ankündigungsschreiben der Hinweis auf die Formund Fristvorschriften fehlt.

die Frage der Schaffung von Bau­
freiheit. Für diese muss der Vermieter sorgen. Sollte es also erforderlich sein, Möbel und sonstige
Einrichtungsgegenstände
voll­s tändig aus der Wohnung zu
entfernen, muss der Vermieter
dies veranlassen und ggfs. für eine sachgerechte Einlagerung sorgen. Die Mieter muss nur seine
Sachen in beschränktem Umfang
dergestalt ordnen und sichern,
dass der Vermieter die notwendigen Umstell- und Umräumarbeiten
vornehmen kann.

Härtefälle und
Ersatzwohnraum
Für den Mieter besteht dann keine
Pflicht, die vom Vermieter angekündigte Modernisierungsmaß­
nahme zu dulden, wenn sie für
ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine
Härte bedeuten würde, die weder die Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters als auch der anderen Mieter
in dem Gebäude noch die Belange der Energieeinsparung und
des Klimaschutzes rechtfertigen.
Eine Gehbehinderung, psychische
Beeinträchtigungen oder Pflegebedürftigkeit, eine kurz vor Ende
stehende Schwangerschaft, die

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mieterschutz

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unmittelbar bevorstehende Verteidigung der Dissertation oder
Ablegung des Staatsexamens,
aber auch das alsbald bevorstehende Ende des Mietverhältnisses können einen Härtefall begründen. Wichtig auch hierbei
ist Einzelfallbetrachtung im Hinblick auf jede angekündigte Maßnahme. Eine Interessenabwägung ist vorzunehmen. Die zu erwartende Mieterhöhung und die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben dabei zunächst außen vor, kommen erst
beim
Mieterhöhungsverfahren
zum Tragen.
Der Mieter hat dem Vermieter die
Umstände, die in seinem Fall eine
Härte im Hinblick auf die Duldung
der Modernisierung begründen,
bis zum Ablauf des Monats, der
auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Achtung: Das
gilt auch für den finanziellen Härteeinwand bezüglich der Mieterhöhung, obwohl dieser im Rahmen
des Duldungsverfahrens nicht berücksichtigt wird. Die Frist beginnt, wenn in der Modernisierungsankündigung auf Form und
Frist des Härteeinwands hingewiesen worden ist. Besonders zu
beachten ist, dass es sich um eine Ausschlussfrist handelt. Nach
Fristablauf sind Härtefallumstände nur noch zu berücksichtigen,

Hat der Mieter den tatsächlich
gegebenen Härtefall substantiiert, form- und fristgerecht vorgetragen, bleibt dem Vermieter
nur eine Möglichkeit, um sein Ansinnen dennoch umzusetzen. Er
muss dem Mieter eine zumutbare Ersatzunterbringung beschaffen. Bestenfalls liegt die Ersatzunterkunft in der Nähe der eigentlichen Wohnung. Von Bedeutung
dürfte dies zum Beispiel vor allem für Mieter sein, deren Kinder in der unmittelbaren Umgebung zur Schule oder in den Kindergarten gehen; aber auch für
pflegebedürftige Mieter, die auf
die Unterstützung in unmittelbarer Nähe wohnender Angehöriger
oder auf Pflegekräfte angewiesen
sind. Ersatzunterkunft kann eine
Ersatzwohnung, eine Ferienwohnung, eine Pension oder auch ein
Hotel sein. Die Unterbringungskosten müssen angemessen sein.
Obgleich es Aufgabe des Vermieters ist, eine Ersatzunterkunft zu
stellen, kümmern sich viele Mieter selbst darum. Hier ist jedoch
Vorsicht geboten! Es können Probleme entstehen, wenn der Zeitplan der Bauausführung nicht eingehalten wird. Hier sind konkrete
Absprachen, ggf. Sanktionsregelungen zu treffen. Den Umzug wie
auch den Rückzug muss der Vermieter übernehmen. Er muss sich
sowohl um die organisatorischen
Dinge bemühen, zum Beispiel
Möbelabbau und -transport, als
auch die finanziellen Dinge übernehmen. Die Kosten für die Ersatzunterkunft sind vom Vermie-

MODERNISIERUNG

ter zu tragen, wenn sie die Höhe
der Mietzinsverpflichtung der ursprünglichen Wohnung übersteigen. Gegebenenfalls ist dann zu
prüfen, ob lediglich eine geminderte Miete zu zahlen ist.

Modernisierungsvereinbarungen
Ebenfalls ausdrücklich gesetzlich normiert ist das Bestreben,
die Mietvertragsparteien mögen
Angelegenheiten zu Fragen der
Modernisierung von bewohntem
Wohnraum in einer einvernehmlichen Vereinbarung über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen regeln. Es sollen Vereinbarungen über die zeitliche und
technische Durchführung der
Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und die
künftige Höhe der Miete getroffen
werden. Unbedacht ist dabei der
Umstand, dass in der Regel ausschließlich der Mieter von einer
beabsichtigten
Modernisierung
nachteilig betroffen ist. Die Wohnung ist wenigstens vorübergehend nicht wie vereinbart zu nutzen. Außerdem ist eine teils erhebliche Mieterhöhung zu erwarten.
In der Praxis kommt es daher erfahrungsgemäß in der Regel erst
dann zu einer Modernisierungsvereinbarung, wenn der Vermieter die
Modernisierung förmlich angekündigt hat und auf Seiten des Mieters
ein Härtefall vorliegt.

Sonderkündigungsrecht
Nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung kann der
Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die
Kündigung muss bis zum Ablauf

des Monats erfolgen, der auf den
Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht bei
Modernisierungsmaßnahmen, die
nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Das Sonderkündigungsrecht ist
schriftlich auszuüben, also nicht
per Telefax oder Mail. Die eigenhändige Unterschrift aller Mieter muss auf dem Schreiben sein.
Fristwahrend ist ausschließlich
der Zugang des Schreibens beim
Vermieter. Im Kündigungsschreiben selbst muss der Mieter darauf
hinweisen, dass er von dem Sonderkündigungsrecht bei angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 e BGB Gebrauch
macht.

die Schlüsselübergabe besprochen werden.

Mietminderung
Grundsätzlich ist der Mietzins
herabgesetzt, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an
den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum
vertragsgemäßen Gebrauch nicht
nur unerheblich aufhebt. In angemessenem Umfang ist der Mieter von der Ent-

Durchführung
der Modernisierung
Muss der Mieter die angekündigte bauliche Veränderung dulden,
muss er den bauausführenden Firmen nach angemessener Ankündigung Einlass in die Wohnung
gewähren. Nicht erforderlich ist,
dass er bei der Ausführung der
Maßnahmen persönlich anwesend ist. Zwar muss der Vermieter mit dem Mieter möglichst Termine absprechen. Kann der Mieter an dem avisierten Tag nicht,
jedoch am Folgetag, anwesend
sein, muss der Vermieter den Bauplan – soweit technisch möglich –
anpassen. Das ist sicherlich beim
Einbau von Fenstern eher möglich, als bei Modernisierungsmaßnahmen, die über einen Strang erfolgen und daher mehrere Mieter
zeitgleich betreffen. Wenn eine
Terminverschiebung nicht möglich ist, muss sich der Mieter entweder vertreten lassen oder die
privaten Sachen sollten beräumt
und in einen abschließbaren Raum
gestellt und mit den Handwerkern

richtung des
Mietzinses befreit. Kurz gesagt: der Mieter kann die Miete
mindern. Grundsätzlich gilt das
auch bei erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen im Zusammenhang mit einer vom Vermieter veranlassten Modernisierungsmaßnahme. Allerdings ist
das Minderungsrecht für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, soweit die Tauglichkeitsbeeinträchtigung aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer
energetischen Sanierung nach
§ 555 b Nr. 1 BGB dient. Schwierig in diesem Zusammenhang sind
sog. Mischmaßnahmen, bei denen
eine Abgrenzung zwischen energetischer Modernisierung und übrigen
Modernisierungs-/Erhaltungsmaßnahmen nicht klar vorgenommen werden kann.

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mieterschutz

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TITELTHEMA

Nach der
Modernisierung
Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter den dekorativen Zustand der
Räume des Mieters wieder so herzustellen, wie er sich vor Beginn
der Maßnahmen darstellte. Zunächst gehört selbstverständlich
dazu, dass der Bauschmutz beseitigt wird. Verdreckte Planen sind zu
entfernen und zu entsorgen, Böden,
Fenster u.a. sind – wenigstens grob
– zu reinigen. Sind im Zuge der Ausführung der Maßnahmen Tapeten
oder Fliesen entfernt worden, sind
diese zu ersetzen. Dabei ist „Stückwerk“ nur in engen Grenzen gestattet. Unter anderem sind vom Mieter
im Zuge seiner Dekorationsfreiheit
gewählte Farbgebungen zu beachten. Wenn nicht anders möglich,
muss der gesamte Raum malermäßig überarbeitet werden. Bei zu ersetzenden Fliesen muss versucht
werden, genau dieses Fabrikat mit
dieser farblichen Musterung einzu-

fügen. Ist das nicht möglich, muss
ein optisch vertretbarer Kompromiss gefunden werden.
Selbstverständlich muss auch
die Möblierung wieder in den Ursprungszustand gebracht werden.

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mieterschutz

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Schrankwände, Einbauschränke
oder Einbauküchen sind wieder an
ihren angestammten Platz zurück
zu bauen. Dazu gehört auch eine
eventuell gebotene tischlermäßige Überarbeitung. Entfernte Einrichtungsgegenstände sind wieder
anzubringen. Spiegelschränke, Jalousien, Rollos oder Markisen sind
wieder zu montieren.
Können Möbel oder Einrichtungsgegenstände infolge einer Modernisierungsmaßnahme nicht wieder ein- bzw. angebracht werden,
muss der Vermieter in angemessenem Umfang Aufwendungsersatz
leisten – und auf Verlangen einen
Vorschuss entrichten.

Mieterhöhung
nach Modernisierung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt,
kann er – ausgenommen es handelt
sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 2 BGB – eine

Mieterhöhung geltend machen. Er
darf 11 Prozent der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umlegen. Kosten, die
für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind dabei
in Abzug zu bringen. Können die-

se nicht konkret errechnet werden,
sind sie durch Schätzung zu ermitteln. Betrifft die Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen,
muss ein angemessener Schlüssel
für die Ermittlung der wohnungsbezogenen Modernisierungskosten
angesetzt werden. Ist zum Beispiel
ein Aufzug eingebaut worden, sind
die Mieter der Wohnungen oberer
Stockwerke sicher stärker zu beteiligen als die Mieter in den unteren
Etagen. Ähnlich verhält es sich mit
einer Dachgeschoss- oder Kellerdeckendämmung.
Bei der Ermittlung der für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten sind
Drittmittel in Vorabzug zu bringen.
Werden also Kosten vom Mieter
selbst bzw. für ihn von einem Dritten übernommen, sind diese anzurechnen. Der Erhöhungsbetrag verringert sich darüber hinaus, wenn
vermieterseits zinsverbilligte oder
zinslose Darlehen aus öffentlichen
Haushalten in Anspruch genommen wurden. Ein Mieterdarlehen,
eine Mietvorauszahlung oder eine
von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahme stehen einem
Darlehen aus öffentlicher Hand
gleich. Auch sie verringern den Erhöhungsbetrag.
Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen
künftigen Betriebskosten für den
Mieter eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es
gibt keine gesetzliche Grenze dahingehend, ab welcher Höhe prozentualen Anteils des Einkommens
des Mieters eine finanzielle Härte anzunehmen ist. Auch gilt: eine Einzelfallbetrachtung muss vorgenommen werden. Leben weitere Personen im Haushalt, die zum
Einkommen beitragen? Ist der Mieter gegenüber Kindern unterhaltspflichtig? Welchen sonstigen finanziellen Verpflichtungen muss der

MODERNISIERUNG

Mieter nachkommen? Die Regelungen zur finanziellen Härte sind nicht
anzuwenden, wenn die Mietsache
lediglich in einen Zustand versetzt
wurde, der allgemein üblich ist oder
die Modernisierungsmaßnahme
auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter
nicht zu vertreten hatte. Umstände, die einen finanziellen Härtefall
begründen, sind nur insoweit zu berücksichtigen, als sie der Mieter unter Berücksichtigung der oben dargestellten Fristen vorgetragen hat.
Die oben näher erläuterte Ausschlussfrist gilt nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr
als 10 Prozent übersteigt.
Die Mieterhöhung ist dem Mieter
in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr
die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und
erläutert wird. Eine Zusammenstellung der Kosten in groben Zügen und die Berechnung des Erhöhungsbetrages müssen dem Mieter nachvollziehbar dargestellt
werden. Die Anrechnung von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen
oder Drittmitteln ist mitzuteilen.
Die erhöhte Miete ist mit Beginn
des dritten Monats nach Zugang
der Erklärung zu zahlen. Diese Frist
verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben angekündigt hat oder die
tatsächliche Mieterhöhung mehr
als 10 Prozent über der angekündigten Mieterhöhung liegt. Dabei
sind Teilerhöhungen zunächst bis
zur 10-Prozent-Grenze jedenfalls
dann nicht zulässig, wenn es sich
um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Möglich
ist jedoch, nach dem baulichen Abschluss eines Teils von abgrenzbaren Maßnahmen eine Mieterhöhung für diese Maßnahme geltend
zu machen, auch wenn die anderen Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind.

Macht der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend,
kann der Mieter bis zum Ablauf
des zweiten Monats nach Zugang
des Mieterhöhungsverlangens das
Mietverhältnis im Wege der Ausübung eines Sonderkündigungsrechts zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der
Mieter, tritt die Mieterhöhung
nicht ein. Das Sonderkündigungsrecht ist schriftlich auszuüben, das
heißt nicht per Telefax oder Mail.
Die eigenhändige Unterschrift aller
Mieter muss vorliegen. Fristwahrend ist der Zugang des Schreibens beim Vermieter. In dem Kündigungsschreiben muss der Mieter
auf die Ausübung des Sonderkündigungsrechts Bezug nehmen.

Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Bei
vereinbarter Indexmiete kann eine Erhöhung der Miete nach durchgeführter Modernisierung nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund
von Umständen durchgeführt hat,
die er nicht zu vertreten hat.

Rechtsanwältin Kati Selle
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beraterin im Mieterschutzbund Berlin
Mitarbeiterin in der Redaktion des MIETERSCHUTZ

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
Bundesgerichtshofs
in Karlsruhe.
Die Symbole
deuten an,
ob sie sich
positiv oder
negativ auf die
Mieterinteressen auswirken.

–
Zurückbehaltungsrecht,
Grenzen
Das Zurückbehaltungsrecht dient
bei Mietverhältnissen dazu, auf den
Vermieter Druck auszuüben, damit
dieser eine mangelfreie Wohnung
bereitstellt. Es ist somit verfehlt,
das Leistungsverweigerungsrecht
ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen.
Vielmehr kann es nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen
Zweck erfüllt, den Vermieter durch
den dadurch ausgeübten Druck zur
Mangelbeseitigung anzuhalten.
BGH, Urteil vom 17.06.2015
– VIII ZR 19/14

–
Modernisierung,
Rauchwarnmelder
Die vom Vermieter beabsichtigte bauliche Veränderung durch
den Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme, die zu
einer nachhaltigen Erhöhung des
Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt. Sie
ist deshalb vom Mieter zu dulden.
Dadurch, dass der Einbau und die
spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude
„in einer Hand” sind, wird ein ho-

10

mieterschutz

4 / 2015

hes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu
einem Zustand führt, der bereits
durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist. Darüber
hinaus ergibt sich die Duldungspflicht des Mieters auch daraus,
dass die Maßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung erfolgt und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die vom
Vermieter nicht zu vertreten sind.
BGH, Urteile vom 17.06.2015
– VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

+
Pflichtverletzung,
Legionellen
Eine Pflichtverletzung des Vermieters kommt unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung auch für die Zeit
vor dem Inkrafttreten der in § 14
Abs. 3 der Trinkwasserverordnung
gesetzlich normierten Pflicht des
Vermieters zur Untersuchung des
Trinkwassers auf Legionellen in
Betracht.
BGH, Urteil vom 06.05.2015
– VIII ZR 161/14

–
Mietmangel, Lärm
Bei Fehlen einer ausdrücklichen
Vereinbarung über die Beschaffen-

heit der Mietsache kann nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon
ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl
den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest
stillschweigend dahin festlegen
wollen, dass dieser Zustand sich
in Bezug auf Umwelteinflüsse
über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen
Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat. Die Frage, ob und in welchem Umfang der
Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen
hinzunehmen hat, ist im Wege der
ergänzenden Vertragsauslegung
unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Dabei hat ein Vermieter aber im Rahmen seiner Pflicht, die Wohnung in
einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen,
wenn er Geräusche vom Nachbargrundstück selbst gegenüber dem
Nachbarn zu dulden hätte. Denn
Unmögliches hätte der Mieter vom
Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte nur
verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr
zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder
ihm eine Minderung zubilligt, wenn
auch er selbst von dem Dritten für
eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen
Ausgleich verlangen kann.
BGH, Urteil vom 29.04.2015
– VIII ZR 197/14

WOHNEN UND PARKEN

Wohnen und Parken in Berlin
von Alexander von Hohenegg, Redaktion MIETERSCHUTZ

den oft an Straßenlaternen befestigt werden, haben die ausgewiesenen Stellflächen nichts mit den tatsächlich möglichen Flächen zu tun.
Ein Ärgernis, das Parkraum vernichtet, statt ihn ökonomisch zu verwalten. Zumal die Mitarbeiter des Ordnungsamtes, die in diesen Bereichen
mit weniger Erfolgserlebnissen verwöhnt sind, ihren Frust hier bei der
kleinsten Übertretung der beschilderten Flächen austoben.

Wohnen in Berlin ist immer spannend, egal ob es ein eine Altbauwohnung im Innenstadt-Kiez, ein
hypermoderner Loft in Mitte oder
eine Wohnung am Rande der großen Stadt in Marzahn oder im Märkischen Viertel ist.
Jede dieser oben beispielhaft genannten Ecken unserer Stadt hat –
verbunden mit dem Wohnen – ihre
eigenen, kaum übertragbaren Eigenheiten. Vor- und Nachteile wiegen
sich oft auf, an anderen Stellen behält das eine oder andere die Übermacht. So vermissen Stadtrandmieter die Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Mieter aus der Innenstadt
beklagen die weiten Wege „nach
draußen“ oder den Lärm der Stadt.
An dieser Stelle kommt der Parkraum ins Spiel – jedes unserer Beispiele geht damit anders um oder ist
in der Zwangssituation, einen gegebenen Zustand ertragen zu müssen.
Beginnen wir mit dem Innenstadtkiez. Hier greift die sogenannte
Parkraumbewirtschaf­tung, auch

sie ist mit Vor- und Nachteilen eng
verknüpft. Zum einen ist der Parkraum für die Bewohner nicht mehr
kostenlos. Der Mieter zahlt eine
„Verwaltungsgebühr“ hat aber im
Gegenzug keinesfalls einen Parkplatz garantiert. Er hat mit seinem
„Pickerl“ lediglich die Berechtigung
in einem bestimmten Areal rund um
seine Wohnung zu parken ohne die
dafür eigentlich notwendigen Parkgebühren zu zahlen – vorausgesetzt
natürlich, er findet einen Parkplatz.

Mieter in modernen Appartementhäusern können über diese Probleme nur milde lächeln. Funkferngesteuert öffnet sich die Tiefgarage, die man – neidisch beobachtet
von entnervten Parkplatzsuchern –
stressfrei ansteuern kann.

Der Stadtrandbewohner dagegen
kennt keine Parkraumbewirtschaftung. Er kann frei parken. Das wissen
andere, gemeint sind hier „kiezfremde“, natürlich auch. Mit der Folge,
dass insbesondere rund um S- oder
U-Bahnhöfe „fremde“ Autos oft tage- oder sogar wochenlang stehen
und den „Einheimischen“ die Parkplätze wegnehmen.
Ein Ärgernis ist auch die oft verwirrende Beschilderung bei erlaubtem Beparken des Bürgersteigs,
sei es mit zwei oder vier Rädern. Da
die Schilder hier aus Kostengrün-

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mieterschutz

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MEIN STANDPUNKT

Das Bestellerprinzip
im Maklerrecht –
Umgehungsversuche und
Gegenstrategien von Volker G. Heinz *
Die gesetzliche Einführung des Bestellerprinzips im Maklerrecht (nur
der Besteller zahlt die Provision)
verschiebt die Last der Maklerprovision für vermittelten Wohnraum
vom Mieter auf den Vermieter, da
in der weit überwiegenden Zahl
der Fälle bislang der Vermieter den
Makler beauftragte.
Da sich daran, soweit bisher überschaubar, wohl auch in naher Zukunft nichts ändern wird – der Vermieter möchte und muss gesetzlich
seinen Leerstand durch Vermietung beseitigen –, wird allgemein
erwartet, dass Vermieter sich
künftig zu einem großen Teil selbst
um Mieter bemühen werden, zumal sie die bislang häufig den Mietern von den Maklern abverlangten 2,38 Monatsmieten (inklusive

Mehrwertsteuer) für die Wohnraumvermittlung für aus ihrer Sicht
zu hoch halten (!). Neben der Aufgabe von Annoncen in Print-Medien dürften sich insbesondere größere Vermieter den Marktzugang
durch entsprechende eigene oder
die Inanspruchnahme fremder Portale im Internet verschaffen. Dies
dürfte zu nicht unerheblichen Umsatzausfällen bei den Wohnungsmaklern führen, die deswegen
über Strategien nachdenken, wie
sie das Bestellerprinzip angreifen
oder zumindest umgehen können.
Drei Strategien zeichnen sich derzeit ab:
1. Der rechtliche Angriff auf das
entsprechende Gesetz. Zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter (!) haben Verfassungsbeschwerden erhoben, über
die noch nicht entschieden wurde. Die mit den Verfassungsbeschwerden ver­
bundenen Anträge auf Erlass einer einstweiligen
Anordnung hingegen wurden vom
Bundesverfassungsgericht
bereits zurückgewiesen. Die Verfassungsbeschwerden erscheinen
mir wenig aussichtsreich; selbst
wenn sie Erfolg hätten, würde der
Gesetzgeber voraussichtlich im
Lichte der gerichtlichen Entscheidung nachbessern.
2. Nicht ungefährlich sind Umgehungsversuche der Vermieter, da

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mieterschutz

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sie empfindliche Bußgeldbescheide zu ihren Lasten auslösen können. Klassischer Fall: Auf die Annonce des vom Vermieter beauftragten Maklers meldet sich ein
Mieter und bittet um Wohnungsbesichtigung. Ihm wird erklärt, dass
die Wohnung bereits vermietet sei,
aber andere vergleichbare Wohnungen vorhanden seien, für die
der Mieter nunmehr einen Maklerauftrag erteilen möchte. Von vermutlich gut unterrichteter Seite
habe ich gehört, dass dem Mieter
vom Makler erklärt wird, er könne
die Wohnung haben, wenn er nunmehr zunächst entweder einen separaten Maklervertrag abschließe oder zumindest die Maklerprovision ohne Quittung zahle. Dass
all dies unrechtmäßig ist, liegt auf
der Hand, hat aber durchaus historische Vorgänger, z. B. in dem Verlangen und der Entgegennahme
von unzulässigen Abstandszahlungen. Hier kann man dem Mieter
nur raten, weder unquittierte Zahlungen zu leisten, noch gar neue
Makleraufträge zu erteilen, es sei
denn, die Wohnung ist für ihn von
überragendem Interesse. Dann
wird er abzuwägen haben, ob er
die Maklerprovision nicht zahlt und
sich verklagen lässt, oder zahlt und
dann wegen Gesetzesverstoß zurückfordert. In einer solchen Situation, von der eine Reihe von Varianten vorstellbar sind, empfiehlt
sich dringend, den Rechtsrat eines
erfahrenen Anwalts einzuholen.

MEIN STANDPUNKT

3. Auf Vermieter- und Maklerseite wird auch gelegentlich darüber nachgedacht, wie der Vermieter die von ihm gezahlte Maklerprovision mittelbar vom Mieter
zurückholen kann. Vorstellbar ist,
dass Vermieter versuchen werden,
Maklerprovisionen als Betriebskosten auszuweisen und über deren Jahresabrechnung zurückzuerlangen. Dieser Versuch dürfte
wegen Unzulässigkeit scheitern –
sofern der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung aufpasst. Dabei
sollte er sich vor verschleiernden
Bezeichnungen hüten, etwa wenn
die Maklerprovision als „Ausgabe zur Herstellung der Vermietbarkeit“ deklariert wird.
Beruhigend erscheint die der
Presse entnommene Information, dass größere Makler, insbesondere überregionale, und größere Vermieter eher nicht zu ungesetzlichen Maßnahmen greifen
werden. Für kleinere, insbesondere nicht ausgebildete „Hobbymakler“ allerdings dürfte dies nur eingeschränkt gelten.
Das Motto muss also lauten: aufpassen, die Marktentwicklung beobachten und die sicherlich bald
einsetzende neue Rechtsprechung
beobachten.
Alle vorstehenden Ausführungen
hindern natürlich den Mieter nicht,
selbst einen Maklerauftrag zu er-

teilen, wenn er dies wirklich will.
Ist er zudem bereit, die gesetzliche
Höchstgebühr zu bezahlen, kann
man vermuten, dass er schneller
zum Erfolg kommt als andere.
Beachtet der Mietinteressent die
Hinweise, nicht unquittiert zu zahlen und auch keine eigenen Makleraufträge bei bereits vorliegender Beauftragung des Vermieters
zu erteilen, bleibt noch ein abschließender Hinweis hinzuzufügen: Gehen Sie möglichst nicht alleine zum Makler und zum Vermieter. Ein Zeuge ist häufig hilfreich,
insbesondere wenn plötzlich behauptet wird, es sei ein mündlicher
Maklervertrag geschlossen worden!

* Der Autor ist Ehrenvorsitzender
des Mieterschutzbundes und Senior-Partner der anwaltlichen Sozietät Heinz & Ritter International Legal
Services, Berlin und London (näheres siehe www.heinzlegal.com).

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MIETENVOLKSENTSCHEID

Berliner Mieten Volksentscheid

Das Ergebnis der ersten Stufe des
Volksentscheids für soziale Mieten
In der vorigen Ausgabe des MIETERSCHUTZ haben wir unsere Mitglieder gebeten, den Mietenvolksentscheid für bezahlbare Mieten in
Berlin zu unterstützen.
Die in der Hauptgeschäftsstelle und
den Filialen ausgelegten Listen füllten sich schnell und so konnten wir
rechtzeitig mehrere Hundert Unterschriften zu dieser Kampagne beisteuern. Zwischenzeitlich ist die Aktion mit vollem Erfolg beendet worden.

Zu dem von der Senatsverwaltung
für Inneres am 18.06.2015 veröffentlichten Ergebnis der Prüfung der
Unterschriften zur Einleitung eines
Volksbegehrens erklärt Rouzbeh Taheri, Mitglied des Koordinierungskreises der Initiative Mietenvolksentscheid:
„Mit 40.214 gültigen Unterschriften
hat unsere Initiative einen neuen
Rekord aufgestellt. Noch nie haben
seit der Neufassung des Volksbegehrensgesetzes so viele Personen
in so kurzer Zeit für die erste Stufe
eines Volksbegehrens unterschrieben. Das zeigt eindeutig, dass unser
Vorschlag für die Neuausrichtung

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der sozialen Wohnraumversorgung
bei der Bevölkerung positiv aufgenommen wird.“
Taheri führte weiter aus: „Viele der
9.035 ungültigen Unterschriften sind
von Personen geleistet worden, die
seit Jahren und Jahrzehnten in Berlin leben, arbeiten, Miete und Steuern zahlen. Sie sind aber aufgrund
der fehlenden deutschen Staatsangehörigkeit nicht stimmberechtigt.
Dies ist ein fortdauernder politischer
Skandal. Wir werden uns weiterhin
für ein Wahlrecht für alle Menschen
einsetzen, die Ihren Lebensmittelpunkt in Berlin haben.“
 
Diese Unterschriften sind erforderlich, um den Antrag auf Einleitung
eines Volksbegehrens zu unterstützen. Die Initiative macht deutlich,
dass sie zur Lösung der Mietproblematik nicht mehr auf die etablierten Parteien, sondern auf die Berliner Bevölkerung setzt.
Die Initiative begrüßt, dass sich nun
endlich auch der Senat intensiver
mit den Themen soziale Wohnraumversorgung und Demokratie ernsthafter beschäftigen muss.
 
Deutlich wurde in den letzten Tagen jedoch, dass die SPD ihre Linie
noch sucht. Senator Geisel droht
nun gar mit einer verfassungsrechtlichen Überprüfung, um das Thema
aus dem Wahlkampf zu halten. Eine Stellungnahme zu den künstlich
hochgerechneten Kosten seitens
SenStadt oder der angekündigte
10 Punkte-Plan des Senators stehen hingegen noch aus. Zeitgleich

sucht sein Staatssekretär das Gespräch mit der Initiative.
Bezug nehmend auf die immer wieder laut werdenden „Verhandlungsforderungen“ und den Vorwurf der Panikmache führt Junker
weiter aus: „Wer es seitens des Senats, wirklich ernst meint, braucht
uns nicht. Die Regierung kann jederzeit mieter*innenfreundliche Gesetze beschließen, das würden die
Berliner*innen sicherlich begrüßen. Zum Beispiel: eine neue Liegenschaftspolitik, stärkere Regulierung des privaten Wohnungsmarkts,
Überprüfung der Kostenmiete des
alten sozialen Wohnungsbaus, die
Unterbringung von Geflüchteten,
Privatisierungsverbot öffentlicher
Unternehmen, u.v.m.“
Die bisherigen „Verhandlungsangebote“ sowie die Drohungen, sieht die
Initiative daher vor allem als Strategie, dem Mietenvolksentscheid den
Wind aus den Segeln zu nehmen.
Man ist weiterhin bereit, mit allen
Berliner*innen und Interessierten
über den Mietenvolksentscheid zu
reden. Wenn der Senat jedoch verhandeln möchte, kann er selbst einen konkreten Gesetzesentwurf
vorlegen und sich der öffentlichen
Diskussion und Kritik stellen.
Wir werden unsere Leser weiter
über die nächsten Stufen der Kampagne auf dem Laufenden halten.
Zusammengestellt mit Material aus
den Presseveröffentlichungen zum
Mietenvolksentscheid
AvH/ MIETERSCHUTZ

PREISRÄTSEL/ IMPRESSUM

Preisrätsel
Gemeinsam mit dem Zeitgut-Verlag ( www.zeitgut.de) verlosen wir für unsere Leser drei Bücher, die sich in spannender und unterhaltsamer Weise nicht nur mit dem Wohnen
nach dem letzten Krieg beschäftigen:
„Trümmerkinder“
Trümmerkinder
Geschichten
und Berichte von
Zeitzeugen
Zeitgut Verlag,
Berlin
978-3-86614-216-9

38 verschiedene Zeitzeugen erinnern sich an äußerst beengte Wohnverhältnisse, die (leider) unzerstörte Schule,
Leben in der Ruine und das Kaffee-Eis unter dem Bett.
1. – 3. Preis je ein Buch „Tümmerkinder“
4. – 5. Preis je eine Gutschrift von 10,00 €
auf Ihrem Mitgliedskonto

IMPRESSUM
MIETERSCHUTZ
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.,
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund.berlin
www.mieterschutzbund.berlin
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. HoheneggQuittek (AvH)
a.vonhohenegg@mieterschutzbund.berlin
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwältin Kati Selle (KS)
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Rechtsanwalt Michael Müller-Degenhardt
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
Online-Redaktion/Facebook:
Ulrike Rossoll (UR),
u.rossoll@mieterschutzbund.berlin

Preisfrage:
An wie vielen Orten in Berlin ist der Mieterschutzbund vertreten?

Titelgestaltung, Satz und Layout:
Mieterschutzbund
Bildnachweis:

Lösungshinweise finden Sie im aktuellen Heft oder auf unserer Webseite!

© Karikaturen: S. 15, 18: Dieko (Rechtsanwalt
Müller), S. 16, 17: Tomicek/LBS

Schicken Sie uns bitte bis zum 31. Juli eine Mail an preisraetsel@mieterschutzbund.berlin
oder eine Postkarte, jeweils versehen mit der richtigen Antwort auf unsere Preisfrage.
Bitte vergessen sie den Absender nicht.	

© Grafik: S. 14: Berliner Mieten Bündnis,
S. 23: google-maps.de

Viel Glück!

Ihre Redaktion des „MIETERSCHUTZ“

© Fotos: S. 2, 22, 23: Wolfgang Pfauder,
S. 9: Jörg Frank, S. 22: Doris Antony,
S. 22/23: SPSG.de, S. 23: dipadm, James
Steakley
© fotolia – Titelseite: cirquedesprit
S. 2: JiSign, S. 2, 4, 11: ArTo, S. 3, 13: Alexander Raths, S. 3: yosef19, S. 5: Eisenhans, S. 6,
8: Friedberg, S. 7: zinco79, S. 9: tektur, S. 10:
Blackosaka, S. 12: Trueffelpix, S. 13: Kzenon,
S. 14: Christopher Jones, S. 15: dimakp, S. 19,
21: m.schuckart, S. 22: zerbor
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: FSC ® ,
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 22.06.2015

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MIETE UND MIETRECHT

Vorsicht Kamera!

Mieter müssen nicht einmal eine Attrappe dulden
sich lediglich um Attrappen,
die dementsprechend auch
nicht an irgendwelche Überwachungs- oder Aufzeichnungsanlagen angeschlossen seien. Deswegen stehe
dem Beibehalten der „Kameras“ nichts entgegen.

Eigentümern bzw. Verwaltern von Mietshäusern wird es von den
Gerichten im Regelfall
untersagt, am Eingang
des Gebäudes oder in
den Fluren eine Videoüberwachung durchzuführen. Wie aber sieht
es mit Kameraattrappen
aus? Dazu gibt es jetzt
ein aktuelles Urteil.
Amtsgericht Frankfurt/
Main – Aktenzeichen
33 C 3407/14
Der Fall: Per Aushang
wurden die Bewohner
zweier Mietshäuser darüber informiert, dass
zur ihrer eigenen Sicherheit und zur Überführung
von Störern diverse Kameras angebracht worden seien – sowohl im
Eingangsbereich als auch in Richtung der Mülltonnen. Von Attrappen war in dem Schreiben keine Rede. Die Bewohner wollten sich in
ihrer Wohnanlage keine Videoan-

lage gefallen lassen. Sie sahen darin eine Verletzung ihrer Persönlichkeitsrechte und forderten eine
Demontage der Kameras. Der Eigentümer entgegnete, es handle

Das Urteil: Auch Attrappen
können das Persönlichkeitsrecht verletzen, entschied
das Amtsgericht Frankfurt.
Bereits mit ihrer Anbringung
sei eine „Androhung der
ständigen Überwachung“
der Hausbewohner und ihrer Gäste verbunden. Der
Beklagte wurde dazu verurteilt, die Kameras zu entfernen. Nur unter ganz besonderen Umständen wie bereits erfolgten Einbrüchen
sei eine derartige Maßnahme gerechtfertigt, hieß es
weiter im Urteil. Das allgemeine Ziel, für mehr Sicherheit zu
sorgen, reiche nicht aus.
Quelle: LBS
Bearbeitung: AvH

Stromdieb ertappt - Angesichts einer winzigen

Entnahme kam der Mieter mit einem blauen Auge davon
Wenn ein Mieter innerhalb einer Wohnanlage vom Nachbarn
oder vom Gemeinschaftsanschluss
Strom stiehlt, dann ist das in aller Regel ein Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung.
Denn es handelt sich nach Überzeugung der Gerichte um eine erhebliche Pflichtverletzung innerhalb des
Vertragsverhältnisses. Die Störung
des Hausfriedens wird von der Justiz teilweise als so schwerwiegend

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betrachtet, dass nicht einmal eine Abmahnung nötig ist. In einem
konkreten Fall bestand der „Stromdiebstahl“ darin, dass der Betroffene mit Hilfe fremder Energie ein bis
zwei Mal das Licht in seinem Kellerabteil eingeschaltet hatte. Es handelte sich um einen fast nicht zu
berechnenden Umfang. Hier wäre
angesichts dieser höchst geringfügigen Menge vor einer Kündigung
eine Abmahnung nötig gewesen.

Landgericht Berlin
– Aktenzeichen 67 S 304/14
Quelle: LBS
Bearbeitung: AvH

MIETE UND MIETRECHT

Wellness in der Wohnung Was deutsche Gerichte erlauben
Sauna, Whirlpool, Schwimmbecken
– viele Menschen wollen Wellness
nicht mehr nur wenige Wochen im
Jahr während ihres Urlaubs genießen, sondern auch im Alltag bei sich
zu Hause. Natürlich ist das nicht alles in einer kleinen Mietwohnung
möglich. Für manch einen privaten
Luxus benötigt man eine Immobilie
mit Gartengrundstück. Eine frei stehende Wanne ist allerdings schon in
etwas größeren Bädern einzubauen.
Der „Mieterschutz“ stellt hier vier
Urteile deutscher Gerichte vor, in
denen es um diese Thematik geht –
bis hin zu der Grundsatzfrage, was
man denn eigentlich unter einem
„modernen“ Bad verstehen muss.
Wenn beim Duschen die Wassertemperaturen erheblich schwanken, dann kann von Wellness keine Rede mehr sein. Das musste ein
Wohnungsmieter erfahren. Aus
der Maximaltemperatur von 47 bis
48 Grad konnten auch schon mal
überraschend 60 bis 61 Grad werden, wenn gleichzeitig ein Nachbar
den Wasserhahn aufdrehte. Das
sei „ein erheblicher Mangel“, stell-

te das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 204 C 349/02)
fest. Dass ihn der Eigentümer auf
die ebenfalls vorhandene Badewanne verwies, in der man heißes
und kaltes Wasser besser mischen
könne, wurde nicht als Argument
anerkannt. Die Miete durfte um
13 Prozent gemindert werden.
Eine private Schwimmhalle im Garten ist der Höhepunkt vieler Wellness-Träume. Wird sie jedoch in einem Wohngebiet errichtet, muss
man sie rechtlich als Nebenanlage betrachten. Das Bundesverwaltungsgericht (Aktenzeichen 4 C
10.03) wies darauf hin, dass solch
eine Nebenanlage funktionell und
räumlich eine untergeordnete Rolle auf dem Grundstück einnehmen
müsse. Wenn das nicht der Fall sei,
könnten die Nachbarn sich erfolgreich dagegen wehren.
Manchmal sind sich Eigentümer einer Wohnanlage darin einig, dass sie sich ein gemeinsames Schwimmbad leisten wollen.
Ein solches „Privatbad“ umfasste
Schwimmbecken, Solarium, Sau-

na und Dusche. Eines Tages wandte sich das Gesundheitsamt an die
Betreiber und forderte künftig eine monatliche Untersuchung des
Wassers durch ein Fachlabor. Doch
das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 13 A
2489/06) korrigierte das. Wenn eine
solche Einrichtung ausschließlich
privat betrieben werde, dann seien
solch strenge Kontrollen nicht erforderlich.
Wenn ein Eigentümer in seine vermietete Wohnung eine frei stehende Designerbadewanne einbauen
lässt, dann mag das zwar einen guten optischen Eindruck machen und
vielleicht auch ein originelles Badevergnügen ermöglichen, aber eine
Wohnwerterhöhung in rechtlichem
Sinne entsteht dadurch nicht. Deswegen ist nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 107 C 277/12) eine Mieterhöhung mit dieser Begründung nicht
möglich. Es komme grundsätzlich
darauf an, ob eine Badewanne vorhanden ist – nicht darauf, ob es sich
um ein besonders ausgefallenes
Modell handelt.
Quelle: LBS
Bearbeitung: AvH

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URTEIL ZUR MODERNISIERUNG

Amtsgericht Pankow/Weißensee
zur Pflicht zur Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen
Urteil vom 28.01.2015, Aktenzeichen: 7 C 52/14, noch nicht rechtskräftig
„(…) Die Beklagten haben die
Maßnahmen zu (…) zu dulden, da
der Einbau der Gaszentralheizung
eine Modernisierung i.S.v. § 555 d
Abs. 1 BGB darstellt, da durch den
Einbau der Gaszentralheizung Endenergie i.S.v. § 555 b Nr. 1 BGB eingespart wird. Soweit die Beklagten die von der Klägerin behaupteten Einsparungen bestreiten, ist
ihr Bestreiten unsubstantiiert, weil
es durch den Einbau einer Gaszentralheizung gegenüber von Gasetagenheizungen immer
zu Energieeinsparungen
kommt.
(…)
Der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd mit Cerankochfeld ist nicht zu dulden,
weil es sich nach Ansicht
des Gerichts hier nicht um
eine Wohnwertverbesserung handelt. Zum einen
ist zu berücksichtigen,
dass bereits die Energiekosten für einen Elektroherd erheblich höher sind, da
die Kilowattstunde Strom erheblich teurer ist als der vergleichbare Preis für Gas. Zum anderen haben Gasherde im Vergleich zu Elektroherden den Vorteil, dass sie in
Sekundenschnelle die volle Leistung erreichen. Soweit das Landgericht in seiner Entscheidung
vom 21. Dezember 2010, Aktenzeichen 65 S 318/09, darauf hinweist,
dass die Langsamkeit beim Aufheizen und längere Hitzeabgabe nach
dem Kochvorgang bei Elektroherden stark abgemildert sei, ist hier
zu berücksichtigen, dass die Klägerin keinen Induktionsherd ein-

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baut. Ferner hat ein Gasherd gegenüber dem Elektroherd den Vorteil, dass die Temperaturregelung
besser einstellbar ist. Die Brenner
lassen sich stufenlos und schnell
regulieren und sind damit auch in
punkto Energiebilanz sehr effizient. Gleichmäßige Kochergebnisse lassen sich damit mühelos erreichen. Beim Elektroherd ist ferner
zu beachten, dass ein unnötiger
Energieverlust dadurch stattfindet, dass herkömmliche Töpfe und

Pfannen nie 100 %ig auf dem Kochfeld aufliegen und somit viel Wärmeenergie verloren geht. Soweit
das Landgericht darauf hinweist,
es lasse sich das Ceranfeld besser reinigen, ist dem entgegenzuhalten, dass ein Ceranfeld gleichzeitig die Gefahr von Einbrennungen in das Glas beinhaltet, die nur
schwer oder gar nicht zu entfernen
sind. Zwar mag ein Cerankochfeld im Alltag auch als Abstellfläche dienen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Ceranfläche aus
Glas besteht und damit eine erhöhte Bruchgefahr einhergeht, wenn
sie außerhalb des Kochens in Ge-

brauch genommen wird. Eine objektive Wertverbesserung durch
den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd kann das
Gericht daher nicht feststellen.
Die Beklagten haben schließlich
auch nicht die Dämmung der Fassade zu dulden. Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Klägerin behaupteten Energieeinsparungenerzielt werden und es sich um
eine Maßnahme nach § 555 b Nr.
1 BGB handelt. Denn nach
Auffassung des Gerichts
muss der Gedanke von § 25
Abs. 1 Energieeinsparverordnung (EnEV) auch im
Rahmen des § 555 d Abs.
1 BGB berücksichtigt werden. Selbst unter Zugrundelegung der von der Klägerin dargelegten und von
den Beklagten bestrittenen Zahlen der Einsparung
der Energie würde unter
Hinzunahme der Fenster
und der Heizung eine Energieersparnis von 68,78 Euro im Monat einer Mieterhöhung von 249,29
Euro gegenüberstehen. Selbst unter Zugrundelegung einer Preissteigerung bei Heizöl von ca. 9 % im
Jahr, und somit von einer Verdopplung des Heizölpreises in zehn Jahren, würde nach zehn Jahren eine
Heizkosteneinsparung von 137,56
Euro im Monat einer Mieterhöhung
von weiterhin 249,29 Euro gegenüberstehen. Erst nach ca. zwanzig Jahren würde erstmals die Umlage rechnerisch niedriger sein als
die eingesparte Heizenergie. Dann
kann von einer modernisierenden
Instandsetzung aber nicht mehr

URTEIL ZUR MODERNISIERUNG

die Rede sein (vgl. dazu KG in ZMR
1996, 282 - 284.). Nach Auffassung
des Gerichts können die Beklagten
die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme bereits im hiesigen Duldungsverfahren einwenden. Zwar
sieht § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor,
dass die wirtschaftliche Härte erst
im Rahmen der zu erwartenden
Mieterhöhung geltend gemacht
werden kann und bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht bleiben soll.
Und auch aus den Motiven zum
Mietrechtsänderungsgesetz ergibt
sich, dass das Ziel des Gesetzes
die Schonung der Energiereserven als wichtige Zukunftsaufgabe
auf dem Wohnungsmarkt ist und
der wirtschaftlichen Härte für den
Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung bei allen Modernisierungstatbeständen nicht
mehr bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, sondern
im Mieterhöhungsverfahren Rechnung getragen werden soll. Bei
der sogenannten wirtschaftlichen
Härte nach § 555 d Abs. Satz 2 BGB
handelt es sichaber um etwas Anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme i.S.v. § 25 Abs.
1EnEV. Bei der wirtschaftlichen
Härte für den Mieter wird abgewogen, ob dem Mieter anhand seines
Einkommens, d.h. anhand seiner finanziellen Situation die zu erwartende Mieterhöhung im Hinblick
auf die Energieeinsparungen zu-

zumuten ist. § 25 Abs. 1 EnEV hingegen lässt eine Ausnahme von
der Verpflichtung der Dämmung
zu, wenn bei bestehenden Gebäuden innerhalb einer angemessenen Frist die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. Hier kann also eine
Dämmung unterbleiben, wenn die
Maßnahme generell wirtschaftlich
nicht sinnvoll ist. Da ein Vermieter,
der wie im vorliegenden Fall nach
§ 9 Abs. 3 EnEV verpflichtet ist, die
Wärmedämmung durchzuführen,
die Möglichkeit hat, die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV geltend
zu machen, muss dies nach § 242
BGB auch für den Mieter möglich
sein. Da wie bereits ausgeführt
die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nicht mit der wirtschaftlichen Härte i.S.v. § 555 d
Abs. 2 BGB vergleichbar ist, kann
sich auch der Mieter auf § 25 EnEV
berufen. Auch wenn der Klägerin zuzugeben ist, dass der Mieter
Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es
nicht sein, dass ein Mieter auch
nach zehn Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch
keine Kosteneinsparung bezüglich
der Energieausgaben gegenüber
der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt
hat. Eine solche unwirtschaftliche
Maßnahme hat der Mieter nicht
zu dulden. Letztlich hat der Mieter
auch nicht den Austausch der vorhandenen Fenster gegen Kunststofffenster zu dulden. Auch hier
kann es dahingestellt bleiben, ob
die von der Klägerin behaupteten
Energieeinsparungen durch die
Maßnahme erreicht werden, denn
es ist gerichtsbekannt, dass durch
den Einbau von Kunststofffenstern
keine nachhaltige Einsparung von
Heizkosten eintritt, da durch das
Erfordernis des häufigeren Lüftens der Wohnung keine Einsparung von Heizenergie erzielt werden kann.“

Anmerkungen:
Dem Urteil ist nicht in jedem Punkt
zuzustimmen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.10.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 25/12, WuM 2012,
677 – 678, die Auffassung vertreten, dass eine Zentralheizung gegenüber einer Gasetagenheizung
keine Wohnwertverbesserung darstellt. Die Sache war an das Landgericht unter anderem deshalb zurückverwiesen worden, weil es
keine Feststellungen dazu getroffen hatte, ob eine Duldungspflicht
aufgrund einer Energieeinsparung
bestehen könnte. Die Auffassung,
dass es beim Vergleich zwischen
Gaszentralheizung und Gasetagenheizung immer zur Einsparung von
Energie kommt, ist daher zweifelhaft.

§

Engagierte Köche werden die Auffassung des Amtsgerichts, dass
das Auswechseln eines Gasherds
gegen einen Elektroherd mit Cerankochfeld keine Wertverbesserung darstellt, begrüßen. Eine einheitliche Linie der Rechtsprechung
ist nicht erkennbar. Dieselbe Abteilung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee hatte mit Urteil
vom 19.12.2012, Aktenzeichen: 7 C
222/12, GE 2013, 878 – 880, noch
die gegenteilige Auffassung vertreten. Offenbar ist es zu einem
Richter/innenwechsel gekommen.
Dass bei Energiesparmaßnahmen
§ 25 Abs. 1 (EnEV) der Duldungspflicht entgegenstehen kann, ist
ein Novum. Mir jedenfalls ist kein
Urteil bekannt, dass dies auch so
sieht. Die Entwicklung der Rechtsprechung werden wir beobachten.
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher

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BERLINER LANDGERICHT

Aktuelle Rechtsprechung des
Landgerichts Berlin
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
Berliner Landgerichts.
Die Symbole
deuten an,
ob sie sich
positiv oder
negativ auf die
Mieterinteressen auswirken.

+
Kündigung,
Härteeinwand

Mietvertrag,
Änderung

Vom Mieter behauptete und dem Vermieter bestrittene gesundheitliche
Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB
(Anm.d.Red.: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung) erfordern
im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, sofern das Gericht
nicht über die – den Parteien vorab
bekannt gemachte und im Urteil im
Einzelnen darzulegende – medizinische Sachkunde verfügt.

Bei einem dem Mieter zur Unterzeichnung überlassenen Formular
zur Abänderung des bereits bestehenden Mietvertrages, auf dem die
Unterschrift des Vermieters fehlt,
handelt es sich im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157
BGB nicht um ein Angebot, sondern lediglich um eine sog. invitatio ad offerendum, mit der der Erklärende für den Fall des Einverständnisses des Vertragspartners
noch nicht vertraglich gebunden
sein möchte, sondern sich seinerseits eine zum Vertragsschluss
führende Annahmeerklärung erst
noch vorbehält.

Bei der Auslegung und Anwendung
der einschlägigen Bestimmungen
der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das
Bestandsinteresse des Mieters zu
berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen. Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1
Satz 1 BGB sind alle dem Mieter aus
der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher,
finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei
müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter
Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen
genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts.
LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015
– Aktenzeichen: 67 S 117/14,
zitiert nach juris

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mieterschutz

±

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LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015
– Aktenzeichen: 67 S 470/14,
zitiert nach juris

+
Eigenbedarf, Alternativwohnraum
Der Vermieter kann sich auf eine
von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes
gegen die Grundsätze von Treu und
Glauben nicht berufen, wenn er der
Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der
Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfs-

kündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit
ist allenfalls dann zu verneinen,
wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die
Alternativwohnung anzumieten.
LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015
– Aktenzeichen: 67 S 14/15,
zitiert nach juris

+
Modernisierung,
Mieterhöhung
Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in
der Ankündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 %, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung um sechs
Monate nach hinten.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt,
bereits vor diesem verlängerten
Zeitpunkt geltend zu machen. Eine
Teilbarkeit der Erhöhung kommt
hierbei nur insoweit in Betracht,
als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen
Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von

BERLINER LANDGERICHT

diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet. Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass
die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.
LG Berlin, Urteil vom 10.03.2015
– Aktenzeichen: 63 S 330/14,
zitiert nach juris

–
Untervermietung,
Kündigung
Wird dem Mieter gestattet, dass
eine Person vorübergehend bei
ihm wohnt, bis diese eine Wohnung gefunden hat, soll dieser
Person nach bereits offensichtlichem, aber auch aus dem Wortlaut
der Erlaubnis ableitbaren Willen
der Parteien lediglich die zeitliche
Möglichkeit eingeräumt werden,
sich adäquaten eigenen Wohnraum zu beschaffen. Damit indes
war die Erlaubnis unabhängig von
der Aufnahme und dem Erfolg der
Wohnungssuche nur „vorübergehend” erteilt und auf die für eine
erfolgreiche Wohnungssuche üblicherweise erforderliche Zeitspanne beschränkt. Diese ist mit einer
der Regelung des § 721 Abs. 5 Satz
1 ZPO entsprechenden und weiträumigen Frist von einem Jahr zu
bemessen.
Eine in ihrem Kündigungsvorwurf
einschlägige Vermieterkündigung
erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.
Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Unter-

mieterlaubnis hat, unverzüglich
alles ihm tatsächlich und rechtlich
Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses
und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters
stellt insbesondere nach erfolgter
Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.
Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse
besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz
1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung
eine weitere in derselben Stadt
belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter
nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch
an zwei weiteren Orten wohnhaft
ist.

lichen Wärmelieferung durch Dritte, und enthält der Mietvertrag zudem keine Einbeziehung der Nebenkosten nach der II. BV, führt
auch der pauschale Vorbehalt
der Neueinführung von Betriebskosten nicht zur Umlagefähigkeit.
Letzterer ist vielmehr unwirksam.
LG Berlin, Urteil vom 06.03.2015
– Aktenzeichen 63 S 246/14,
zitiert nach juris

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015
– Aktenzeichen 67 S 28/15,
zitiert nach juris

+
Betriebskosten,
Wärmecontracting
Nach Umstellung auf Wärmeversorgung durch sog. Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ist der Vermieter berechtigt, die hierfür anfallenden
Kosten auf die Mieter umzulegen, sofern es eine entsprechende Vereinbarung der Parteien im
Mietvertrag gibt. Sind als umzulegende Kosten lediglich die Kosten
des Betriebs der Anlage (Brennstoff, Lieferung Bedienung, Wartung u.Ä.) vereinbart, nicht jedoch die Kosten einer gewerb-

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mieterschutz

21

AUSFLUGSTIPP

Schlösser rund um Berlin (Teil 1)

Schloss Schönhausen
Wenn man vom Rathaus Pankow
läuft, ist es eine knappe Viertelstunde, vom U+S-Bahnhof Pankow
sind es vier Stationen mit dem Bus
oder der Straßenbahn. Dann ist
man nach wenigen Schritten urplötzlich in einer anderen, ruhigeren Welt – mitten in der Stadt. Die
Stille des Schlossparks nimmt alle
Sinne sofort gefangen und die ersten Hinweise zur Geschichte des
Schlosses gleich am Eingang des
Parks machen Lust , hier Geschichte zu entdecken.
Schloss Schönhausen ist eines
der wenigen historischen Gebäude Berlins, das niemals komplett
zerstört wurde. Spuren der Geschichte vom 17. bis ins späte 20.
Jahrhundert sind so in einzigartiger Dichte überliefert.
Nachdem ein erstes Schloss der
Grafen zu Dohna 1664 errichtet

worden war, entstand der heute
im Kern erhaltene Bau zwischen
1685 und 1690 für General Joachim von Grumbkow. Kurz darauf
erwarb Kurfürst Friedrich III. das
Anwesen und ließ es bis 1709 von
Eosander ausbauen. Die Gartenfassade (siehe Bild mit Teich) und
einige Stuckdecken im Innern vermitteln bis heute ein Bild dieser
Epoche.
Zwischen 1740 und 1797 diente
das Schloss als Sommerresidenz
der preußischen Königin Elisabeth
Christine, der Gattin Friedrichs
des Großen. Sie ließ das Schloss
durch Johan Michael Boumann
den Älteren 1763/64 in ein Juwel
des Rokoko um- und ausbauen.
Neben dem prächtigen Festsaal
und dem eleganten Treppenhaus
sind in den Wohnräumen der Königin wertvolle Tapeten und die Zedernholzgalerie erhalten.

Im Jahr 2015 feiert Königin Elisabeth Christine ihren 300. Geburtstag. In ihrer ehemaligen Sommerresidenz, Schloss Schönhausen
findet aus diesem Anlass eine
Veranstaltungsreihe mit Konzerten und Vorträgen statt, die sich
dem Leben und Wirken der Monarchin widmet (siehe Kasten).
Nach ihrem Tod blieb das Schloss
im Besitz der Familie, wurde aber
mehr oder minder nur verwaltet
und überlebte so, kaum benutzt,
die Wirren der Zeit. Mit Ausnahme einer Plünderung durch österreichische und französische Truppen während der napoleonischen
Zeit blieb das Schloß auch im Inneren weitgehend unversehrt.
Nach einem langen Dornröschenschlaf im 19. Jahrhundert kam es
nach dem Zweiten Weltkrieg zu
einer überraschenden Wendung
in der Geschichte von Schönhausen. 1949 richtete man es als
Amtssitz von Wilhelm Pieck, dem

Zedernholzgalerie

22

mieterschutz

4 / 2015

AUSFLUGSTIPP

Schloss Schönhausen

ersten Präsidenten der DDR, ein.
Aus dieser Zeit ist das Amtszimmer Piecks ebenso zu besichtigen wie der elegante moderne
Präsidentengarten nach dem Entwurf Reinhold Lingners. Nach einer kurzen Nutzung als Sitz des
Staatsrates der DDR von 1960 bis
1964 wurde das Schloss schließlich bis 1990 als Gästehaus der
DDR-Regierung genutzt.
Das erhaltene Staatsgästeappartement präsentiert sich im Stil der
1960er Jahre, während das Kaminzimmer die Form der letzten
Neueinrichtung von 1978 zeigt.
Diese Räume beherbergten viele
Persönlichkeiten, wie Königin Beatrix der Niederlande, Fidel Castro und Michail Gorbatschow. Sie
veranschaulichen somit in einzigartiger Weise eine wichtige Epoche der deutschen Nachkriegsgeschichte.

Aktuelle Termine der Reihe
FRAUENSCHLÖSSER:
300 Jahre Elisabeth Christine
finden Sie unter:
www.spsg.de/frauensachebegleitprogramm
Schloss Schönhausen
Tschaikowskistraße 1
13156 Berlin
Bus 250 vom Bahnhof Pankow
Tram: zur Zeit wegen Bauarbeiten kein Tramverkehr
Öffnungszeiten:
(April -Oktober)
Dienstag bis Sonntag
10-18 Uhr
(November-März)
Dienstag bis Sonntag von
10-17 Uhr

Elisabeth Christine,
Gemahlin Friedrich des Großen

Staatsgästeappartement
der DDR

4 / 2015

mieterschutz

23

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