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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2014,6

Heft 6/2014
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

Vollbremsung?
Kritische Betrachtungen
zur Mietpreisbremse
Seite 16

Wichtige Neuigkeiten für Mitglieder	

S. 	 3

Das Mietverhältnis im Winter
Rechtliche Betrachtungen zur kalten Jahreszeit

Neues von den Roten Roben	

S. 	12

Verhalten im Treppenhaus	

S. 	19

Ausflugstipp: Weihnachtsmärkte	

S. 	22

Seite 4

MIETERSCHUTZBUND INTERN

INHALT

	 2	__	Editorial
								

	3	__	MSB Intern

			

	Titelthema
		

	 4	__	Das Mietverhältnis
			im Winter
			
Rechtliche Betrachtungen
			 zur kalten Jahreszeit
	
							

	 0	__	Miete und Mietrecht
1
Gerichtsurteile kurz kommentiert
			
								

12	__	Aktuelle Rechtsprechung

Liebe Mitglieder,
mit diesem Heft melden wir uns bei Ihnen
ein letztes Mal in diesem Jahr. Aus diesem
Grunde wünsche ich Ihnen im Namen des
gesamten Vorstandes eine sehr schöne Vorweihnachtszeit, ruhige Feiertage und einen
guten Rutsch ins neue Jahr. Auch im neuen
Jahr wird uns das Mietrecht sehr beschäftigen, denn egal wo man hinschaut, sei es in

Zeitungen, Fernsehen oder Radio, bestimmt
kaum ein anderes Thema die Innenpolitik
so sehr wie die zum Teil eklatant steigenden
Mieten und die Knappheit an bezahlbarem
Wohnraum in Ballungsgebieten. Hierzu ist
nunmehr durch die Bundesregierung die
Mietpreisbremse beschlossen worden, über
die Sie sich in diesem Heft schon einmal etwas
informieren können. Unser bisheriger für dieses Ressort zuständige Senator Michael Müller, der nun offensichtlich mangels anderer
ernstzunehmender Alternativen Regierender
Bürgermeister Berlins werden soll, wird uns in
unserem Bemühen, die Wohnungssituation
für die Berliner zu verbessern, wahrscheinlich
nicht sonderlich unterstützen, hat er doch in
der Pressekonferenz, in der der Mietspiegel 2013
vorgestellt wurde, auf die Frage, wie sich der
Senat zu den stark steigenden Mieten im Innenstadtbereich stelle, nur launig mitgeteilt,
man könne ja auch nach Hohenschönhausen

oder Rudow ziehen, dort gäbe es noch genügend preiswerten Wohnraum. Wenn man
dies schon nicht als zynisch bezeichnen will,
ist es aber doch immerhin „abgehoben von
der Basis“.
Ich meine, Berlin könnte längst wieder einen
Bürgermeister von Format gebrauchen, wie es
Willy Brandt oder Richard von Weizäcker waren, ein solcher ist aber leider nicht in Sicht.
Schließlich und endlich möchte ich Sie auf
unsere neue Rubrik „Unter Mietern“ hinweisen und würde mich über Ihre Rückmeldungen freuen, wie Ihnen diese gefällt.
Mit den besten Wünschen zum Jahresende
verbleibe ich
Ihre Frigga Döscher

		 	 Neues von den Roten Roben
								

	14	__	Impressum
								

15	__	Wohnungspolitik
			
Wohnungsbaubedarf bleibt hoch
								

	 6	__	Die Mietpreisbremse
1
			ist beschlossen
			
Eine kritische Betrachtung
								

19__		Unter Mietern
Verhalten im Treppenhaus
			
								

	 0	__	Mietrecht von A - Z
2
			
Unsere Serie, Teil VIII: T - U
								

22	__	Ausflugstipp
Weihnachtsmärkte rund um Berlin
			

2

mieterschutz

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Erweiterte Telefonberatungszeiten für Mitglieder
Wir haben für unsere Mitglieder die telefonischen Beratungszeiten erweitert. So können
Sie ab sofort auch von Montag bis Donnerstag mittags zwischen 12.00 und 14.00 die telefonische Beratung in Anspruch nehmen.
Eine vollständige Übersicht der Beratungsstunden und der Telefonnummern finden Sie
auf der Rückseite dieses Heftes.
Bitte halten Sie bei Ihrem Anruf Ihre Mitgliedsnummer bereit. Wir bemühen uns, mit
dieser Erweiterung Wartezeiten am Telefon während der Beratungsstunden weiter
zu reduzieren. Bitte haben Sie Verständnis,
wenn es doch einmal ein paar Minuen dauert, bis ein Anwalt sich Ihrer Fragen annehmen kann.
Erfahrungsgemäß ist die zweite Hälfte einer Beratungszeit immer weniger frequentiert als die erste. Nutzen Sie daher mittags
die Zeit zwischen 13.00 und 14.00 Uhr für Ihren Anruf.

Wichtige Informationen
für unsere Mitglieder !
Vereinfachung und Umstellung der Online-Terminbuchung
Seit einigen Monaten besteht für unsere
Mitglieder die Möglichkeit, Beratungstermine Online zu buchen.

Wir wollen das System im Laufe des November implementieren, so dass Sie ab etwa Mitte November

Bis jetzt ist der dazu notwendige separate
Login und das gesamte Verfahren noch etwas – das geben wir gerne zu – umständlich.

Termine ab 1. Dezember 2014

Ab Dezember wird das Verfahren nun deutlich vereinfacht. Es reicht dann der normale Log­in mit Mitgliedsnummer und Name
auf unserer Webseite und schon können
Sie im geschlossenen Mitgliederbereich
die Ihnen passenden Termine in Ruhe zu
Hause auswählen.

online buchen können. Selbstverständlich haben Sie nach wie vor die Möglichkeit, in der Hauptgeschäftsstelle und allen Zweigstellen während der üblichen
Öffnungszeiten Ihre Termine auch telefonisch zu buchen.

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mieterschutz

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TITELTHEMA

DAS MIETVERHÄLTNIS IM WINTER

dass die vorgenannten Temperaturen ohne zusätzliche Wärmequelle nicht erreicht werden können,
muss – wenn der Mieter dies nicht
selbst beeinflussen kann – der Vermieter für eine Beheizung der Wohnung Sorge tragen. Dies gilt nicht
für kurzzeitige Temperatureinbrüche. Aber: Sinken die Innentemperaturen an drei aufeinanderfolgenden
Tagen auf unter 20°C, besteht Heizpflicht. Sinkt die Raumtemperatur
auf 16°C und ist in den nächsten ein
bis zwei Tagen nicht mit einer Erwärmung auf 20°C zu rechnen, besteht
Heizpflicht.

Das Mietverhältnis im Winter –
Rechtliche Betrachtungen
von Rechtsanwältin Kati Selle
zur kalten Jahreszeit
Nun ist es mal wieder so weit. Nach einem wunderbaren und altweibersommerlichen
Herbst steht endgültig der kalte, ungemütliche und dunkle Teil des Jahres bevor. Unbarmherzig werden die Tage kürzer, die Abende länger und die Temperaturen kälter.
Wir möchten Ihnen ein paar Tipps, Hinweise und rechtliche Anmerkungen zum Mietverhältnis zur Winterzeit mit auf den Weg geben.

Heizpflicht
des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, dem
Mieter den vereinbarten mietvertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Im Hinblick auf
die Nutzung der Mietsache zu Wohnzwecken ist es daher erforderlich,
dass sich in der angemieteten Wohnung Menschen aufhalten und leben
können. Dies wiederum setzt voraus, dass in der Wohnung akzeptable Temperaturen herrschen. Die Gerichte sprechen in diesem Zusam-

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mieterschutz

6 / 2014

menhang auch immer wieder von der
sogenannten Wohlfühltemperatur. In
welcher Höhe die Wohlfühltemperatur anzunehmen ist, mag je nach subjektivem Empfinden, nach Geschlecht
und Herkunft divergierend sein. Den
einen Mietern genügen 18°C; sie ziehen lieber noch einen Pulli über. Die
anderen Mieter hätten am liebsten
26°C in den eigenen vier Wänden.
Eine gesetzliche Regelung, in welcher Höhe von einer Wohlfühltemperatur gesprochen werden kann, sucht
man vergebens. So haben die Gerichte ihrerseits durch vielfältige Rechtsprechung ein inzwischen verlässliches Maß entwickelt. Danach ist der
Vermieter verpflichtet, die Beheizung

der Wohn- und Schlafräume auf eine
Temperatur von mindestens 20°C zu
ermöglichen. In Dielen/Fluren genügen 17°C. In Badezimmern sollte es
hingegen etwas wärmer, das heißt
22°C sein. Nennt der Rechtsberater
diese Mindesttemperaturen gegenüber dem Mitglied in der Rechtsberatung wird dies in der Regel von einem ungläubigen Staunen begleitet.
In der Tat diese Temperaturen sind
nicht hoch angesetzt. Aber sie sind
selbstverständlich die unterste Grenze dessen, was der Mieter hinnehmen muss.
Sinken die Außentemperaturen und
wird es in der Mietwohnung so kalt,

Die Frage, ab welchem kalendarischen Zeitpunkt der Vermieter die
Heizungsanlage in jedem Fall in Betrieb nehmen muss, ist gesetzlich
nicht geregelt. Allerdings findet sich
in den meisten Fällen im Mietvertrag ein entsprechender Passus. In
der Regel ist mietvertraglich verabredet, dass die Heizungsanlage
im Zeitraum vom 1. Oktober bis zum
30. April eines jeden Jahres durch
den Vermieter in Betrieb zu nehmen
ist. Damit sind der regelmäßige Beginn und das Ende der Heizpflicht
des Vermieters bestimmt. Ist es außerhalb dieser Heizperiode allerdings witterungsbedingt schon sehr
kalt, kann die Heizpflicht des Vermieters auch früher einsetzen bzw. später enden.
Heizpflicht besteht grundsätzlich während des gesamten Tages.
Aller­dings kann der Vermieter eine
Nacht­
absenkung vornehmen. Sie
betrifft die Zeitspanne zwischen
24.00 Uhr und 6.00 Uhr. Dabei darf es
aber nicht zu einem völligen Auskühlen der Mieträume kommen. 16°C
müssen mindestens gegeben sein.
Werden in der Mietwohnung vorstehende
Mindesttemperaturen
nicht erreicht, ist von einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung
der Miet­
sache auszugehen. Der
Mietzins ist von Gesetzes wegen gemindert. Der Mieter kann das einseitige Recht der Mietminderung
geltend machen. Die Höhe des Min-

derungsbetrages hängt vom Umfang
der Gebrauchsbeeinträchtigung ab.
Je kühler es in den Mieträumen ist,
desto höher der Minderungsbetrag.
Gemindert werden kann für den konkreten Zeitraum der Beeinträchtigung – gegebenenfalls lediglich für
einzelne Tage. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass der Mieter
Beweissicherung betreibt. Im besten Fall werden die drei Mal täglich
einen Meter über dem Boden in der
Raummitte gemessenen Temperaturen in einem Temperaturprotokoll
erfasst. Auch Zeugen, die bestätigen können, welche Raumtemperaturen herrschten, sind im Falle des
Bestreitens durch den Vermieter
hilfreich.

Heizpflicht des Mieters
Auch dem Mieter obliegt eine Heizpflicht: Der Mieter ist verpflichtet, Schäden vom Mietobjekt fern
zu halten. Dies gilt selbstverständlich auch für Frostschäden. Es kann
daher erforderlich sein, die Mietwohnung – auch bei Abwesenheit –
ausreichend zu beheizen. Das Thermostatventil sollte ununterbrochen
mindestens auf „Sternchen“ gestellt sein. Die Mieträume sollten
konstant eine Temperatur von mindestens 15°C haben. Im Übrigen ist
das Aufrechterhalten dieser konstanten Temperatur gemeinsam mit
dem regelmäßigen Entlüften der
Heizkörper (bestenfalls alle 3 Monate) ein guter Ansatz für effektives
und kostengünstiges Heizen. Sollten aufgrund unzureichender Beheizung Schäden an der Mietsache
auftreten, kann der Vermieter den
Mieter auf Ersatz derselben in Anspruch nehmen.

und Schimmel in den Mieträumen.
In vielen Fällen finden diese Phänomene ihre Ursache in Gegebenheiten der Bausubstanz. Grundsätzlich handelt es sich zunächst
um einen Mangel der Mietsache,
der dem Vermieter unverzüglich
anzuzeigen ist. Dies sollte schriftlich erfolgen. Wenn dann der Vermieter mit dem regelmäßigen Hinweis auf eine mangelnde Beheizung und Belüftung durch den
Mieter und das bei Mietvertragsabschluss überreichte Merkblatt
kommt, gilt es, sich nicht bange
machen zu lassen. Denn: Nach
der obergerichtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes obliegt dem Vermieter in derartigen Fällen zunächst die Darlegungs- und Beweislast dafür,
dass Feuchtigkeit und Schimmel
keine bauseitige Ursache haben.
Erst dann spielt das Lüftungsund Heizverhalten des Mieters eine Rolle. Allerdings ist das selbstverständlich kein Freibrief. Ausreichendes Heizen und vor allem
auch das regelmäßige Stoßlüften
der Mieträume sollten nicht vergessen werden.

Feuchtigkeit
und Schimmel
In den Wintermonaten immer wieder ein Problem, sind Feuchtigkeit

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mieterschutz

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TITELTHEMA

DAS MIETVERHÄLTNIS IM WINTER

Minderungen
im Winter
Wie bereits dargestellt, ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache
eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung aufweist. Hierbei kommt
es auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls an. Das wiederum
kann dann auch zu jahreszeitlich bedingt abweichenden Beurteilungen
führen. So ist zum Beispiel die Nichtbenutzbarkeit des Balkons im Winter
weniger bis kaum beeinträchtigend
im Gebrauch. Im Regelfall sprechen
die Gerichte daher von einer sich nur
unerheblich auswirkenden Beeinträchtigung im Winter und gewähren
keine Mietminderung. Der Ausfall von
Heizung oder Warmwasser hingegen
fällt sehr stark ins Gewicht. Im Ergebnis führt dies dazu, dass ein Minderungsrecht wegen defekter Heizung im Sommer nicht, im Winter – je
nach Temperaturen – in erheblichem
Umfang besteht. Wenn die Mieträume feucht und von Schimmel befallen sind, begründet dies im Winter regelmäßig eine Mietminderung. Trocknet die Feuchtigkeit mit einsetzender
wärmerer Witterung ab, besteht das
Minderungsrecht nicht (mehr). Wichtig ist, die Situation, ob ein Minderungsrecht besteht, jeweils abhängig
von den konkreten Begleitumständen
monatlich einer Überprüfung zu unterziehen.

Schneeberäumung
Wenn es im Winter schneit, kann
das für Grundstückseigentümer, Erb­
bauberechtigte, Nießbraucher, Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechtes oder aber auch für den Mieter viel Arbeit bedeuten. Auf Wegen
privater Grundstücke, die von Anliegern genutzt werden, auf anliegenden öffentlichen Gehwegen und
Fußgängerbereichen und auf anliegenden nicht genügend ausgebauten Straßen nach dem Straßenverzeichnis C sind Maßnahmen zur
Beseitigung von Schnee und Eis zu
treffen. Das Berliner Straßenreinigungsgesetz regelt für den öffentlichen Straßenraum genau, wer,
wann und wie Straßen und Gehwege von Schnee und Eis zu befreien
hat. Die am 11.11.2010 beschlossene
7. Novelle des Straßenreinigungs­
gesetzes (StrReinG) verschärfte die
bis dato geltenden Bestimmungen
erheblich.
Grundsätzlich obliegt die Schneeberäumungspflicht den Eigentümern oder sonstigen obig genannten Verantwortlichen mit Anteil an
öffentlichen Gehwegen. Diese Aufgabe kann aber auch auf gewerbliche Dienstleister – Firma oder
Hauswart – oder auch auf Mieter
übertragen werden. Dabei trifft die
Winterdienstpflicht nicht automatisch den Erdgeschossmieter. Für
die Übertragung auf den Mieter ist
eine ausdrückliche Vereinbarung im
Mietvertrag erforderlich. Auch eine
Regelung in der Hausordnung ist
mög­lich, wenn diese ausdrücklich in
den Mietvertrag einbezogen wurde.
Dennoch: Auch bei Übertragung der
Schneeberäumungspflicht auf einen

gewerblichen oder privaten Dritten
bleibt der anliegende Grundstückeigentümer in der Pflicht. Er muss
die Ausführung des Winterdienstes
überwachen, mindestens kontrollieren. Tut er dies nicht und erfolgt der
Winterdienst nicht entsprechend
der Anforderungen des Gesetzes,
kann ein Bußgeld drohen.
Die Schneeberäumungspflicht beginnt werktags spätestens um
7.00 Uhr, am Wochenende spätestens um 9.00 Uhr. Sie endet um
21.00 Uhr. Dauert der Schneefall
auch nach 20.00 Uhr an, genügt die
Beseitigung am Folgemorgen bis
spätestens 7.00 Uhr (werktags) bzw.
9.00 Uhr (Wochenende bzw. feiertags). Schneit es dauerhafter, kann
es erforderlich sein, auch mehrfach
täglich Schnee und Eis zu räumen.
Lediglich, wenn die Schneebeseitigung aussichtslos ist, darf eine Besserung der Witterungsverhältnisse
abgewartet werden. Dies ist allerdings nur in besonderen Ausnahmefällen so.
Grundsätzlich sind die Wege von
Schnee und Eis zu beseitigen. Einfaches Abstreuen genügt nicht. Dies
kann lediglich eine erste akute Maßnahme sein. Der Verpflichtete muss
den Schnee beräumen, die Winterund Eisglätte mit abstumpfenden
Mitteln abstreuen und Eisbildungen
auf Gehwegen und Fußgängerbereichen beseitigen.
Auf Gehwegen und Fußgängerbereichen muss der Winterdienst in
einer Breite von 1,50 m ausgeführt
werden. Hierbei sind allerdings die
Gesamtumstände entscheidend. Je
nach Lage des Grundstücks oder der
Beschaffenheit der Wege kann eine
weitergehende Beräumungspflicht
bestehen.
Hat der Mieter, wie dies bei Ein- oder
Zweifamilienhäusern häufig der Fall
ist, im Mietvertrag sämtliche Verkehrssicherungspflichten
übernommen, kann auch das Entfernen
von Eiszapfen am Dach dazu gehören. Sofern zumutbar sind Dachflä-

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mieterschutz

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chen und Vordächer von Schnee
zu befreien. Für Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gilt
dies nicht. Hier betrifft die Verkehrs­
sicherungspflicht nur die angemietete Wohnung und daher allenfalls die
zur Mietsache gehörenden Terrassen und Balkone.
Für die Beräumung auf privaten
Grundstücken muss sich der Eigentümer von der Überlegung leiten lassen, dass berechtigt nutzende Dritte
nicht zu Schaden kommen. Der Weg
zur Mülltonne, zum Briefkasten, zum
Fahrradschuppen oder zum Stellplatz muss gefahrlos zu nutzen sein.
Ist die Schnee- und Glättewitterung
dann überstanden, gehört auch das
Entfernen des gegebenenfalls ausgebrachten Streuguts zu den Winterdienstpflichten. Grundsätzlich kommt
die Stadtreinigung nicht zum Streugut-Aufkehren. Das Streugut muss
dann nicht sofort entfernt werden.
Als Faustregel gilt hier der Zeitraum
von einer Woche. Ist das Streugut
nicht beim nächsten Winterdiensteinsatz wieder verwendbar, kann
es in die Hausmülltonne entsorgt
werden.

Schadensersatz
wegen Sturzes
Sind private oder öffentliche Wege
nicht oder nicht ausreichend ent­
sprechend der gesetzlichen Vorgaben von Schnee und Eis beräumt,
haftet primär grundsätzlich der
Grundstückseigentümer. Dies gilt
auch für den Fall, dass er den Winterdienst einem gewerblichen oder
privaten Dritten übertragen hat. Jedenfalls treffen ihn Überwachungsoder Kontrollpflichten. Der Eigentümer kann gegebenenfalls bei dem
Dritten, dem er die Aufgabe übertragen hat, Regress nehmen.
Nutzt der Fußgänger einen schlecht
oder nicht gestreuten Gehweg und

stürzt, ist nicht per se von einer Mithaftung auszugehen. Die Rechtsprechung setzt für ein Mitverschulden des Fußgängers voraus,
dass eine gefahrlose Alternative bestand und er daher den nicht
geräumten Gehweg ohne Not betreten habe. Dem Fußgänger kann
auch nicht vorgehalten werden,
dass er bei Witterung, die Schneeund Eisglätte mit sich bringt, überhaupt das Haus verlässt. Auch das
Wechseln auf den auf der gegenüber liegenden Straßenseite befindlichen Gehweg ist nicht zwangsweise eine Alternative. Auch dies
kann andere, gar zusätzliche Gefahren mit sich bringen. Allerdings
– und darauf muss auch hingewiesen werden – ist die Beurteilung,
ob eine Mitverschulden des Gehwegnutzers vorliegt, immer einzelfallabhängig und bei den Gerichten
nicht einheitlich.

Weihnachten
und Jahreswechsel
So schön die anheimelnde Jahresendzeit auch sein mag, seine Dekorationswut darf der Mieter lediglich
innerhalb der von ihm angemieteten Räume austoben. Außerhalb der
Mietwohnung im Hausflur und auf
dem Grundstück aufgestellte Weihnachtsdekorationsgegenstände gehen über die Nutzungsrechte hinaus, die dem Mieter aufgrund des
Mietvertrages zustehen. Man kann
sicherlich über Türkränze oder Bilder an der Wohnungseingangstür
sprechen. Aber aufgeblasene Weih-

Beleuchtung der
Wege und
Gemeinschaftsanlagen
Die grundlegende Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers bezieht sich auch darauf, dass insgesamt das Grundstück gefahrlos genutzt werden
kann. Dazu gehört vor allem, dass
bei ein­
setzender Dunkelheit der
Weg zur Hauseingangstür, zum
äußeren Kellerzugang oder auch
zu Briefkasten und Müllstandsfläche beleuchtet werden. Auch
hier gelten die obigen Haftungsgrundsätze. Kommt es infolge einer fehlenden, mangelhaften oder
defekten Beleuchtung zu einem
Unfall eines Wegenutzers haftet primär der Grundstückeigentümer. Ein mög­liches Mitverschulden
des Verunfallten und etwaige Regressansprüche gegenüber Dritten müssen je nach individuellem
Sachverhalt geprüft werden.

nachtsmänner oder der leuchtende
Schlitten mit einem Elchgespann gehen im Hausflur deutlich zu weit. Sie
sind zu unterlassen. Wenn der Vermieter es fordert, sollte die Dekoration auch umgehend entfernt werden. Achtung! Bei Dekorationen an
Wohnungseingangstür oder Fenstern ist darauf zu achten, dass diese
rückstandslos wieder entfernt werden können. Anbohrungen stellen eine Substanzverletzung und damit eine Beschädigung der Mietsache dar!
Geruchsstoffe – z.B. weihnacht­
liche Duftsprays – dürfen nicht eigenmächtig vom Mieter im Treppen-

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mieterschutz

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TITELTHEMA

DAS MIETVERHÄLTNIS IM WINTER

haus versprüht werden. Die Frage,
ob das Abbrennen einer Duftkerze auf dem Balkon eines Mieters eine bestimmungswidrige Benutzung
darstellt, kann generell weder bejaht noch verneint werden. Sie hängt
vielmehr von den in ihrer Gesamtheit
zu würdigenden Gegebenheiten (Geruchsintensität, Häufigkeit, schikanöse Begleitumstände etc.) ab.
Über das äußere Erscheinungsbild
eines Mietshauses darf grundsätzlich der Vermieter entscheiden.
Sicherlich wird der Vermieter bei einer weihnachtlichen Fensterdekoration in angemessenem Umfang nicht
einschreiten (können). Möchte der
Mieter allerdings den Balkon oberhalb der Brüstung und von außen
sichtbar weihnachtlich schmücken,
soll zum Beispiel eine Lichterkette mit
Kabelbindern an der Balkonbrüstung
angebracht werden, benötigt dies die
Zustimmung des Vermieters.
Vorsicht geboten ist auch beim
Umgang mit offenem Feuer.
Selbstverständlich darf der Mieter Kerzen auf einem Adventskranz
oder einem Weihnachtsbaum entzünden. Allerdings- und dies versteht sich dabei von selbst – muss
dabei besonders Obacht gegeben
werden. Kerzen dürfen nicht unbeaufsichtigt brennen. Der Raum
darf nicht verlassen werden. Zu
achten ist auch darauf, dass man
nicht einschläft. Kinder dürfen mit

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mieterschutz

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brennenden Kerzen
nicht allein gelassen
werden. Der Mieter hat einen Wohnungsbrand zumindest leicht fahrlässig verursacht und
die Unbewohnbarkeit
der Mieträume damit
zu vertreten, wenn
er Kinder in der Nähe eines in der Wohnung aufgestellten
Weihnachtsbaumes
mit Wunderkerzen
nicht zureichend beaufsichtigt herumlaufen ließ.
Beim Abbrennen von Feuerwerkskörpern muss ein Platz gewählt werden, von dem aus fehlgehende Raketen aller Voraussicht nach keinen
nennenswerten Schaden anrichten
können. Allerdings: Tritt an einem in
der Nachbarschaft befindlichen Gebäude durch eine fehlgehende Feuerwerksrakete ein Brandschaden
ein und war die Gefahr des Eindringens des Feuerwerkskörpers in das
Gebäude und eines dadurch ausgelösten Brandes bei aller Sorgfalt
nicht erkennbar, haftet derjenige,
der die Feuerwerksrakete gezündet
hat, mangels Verschulden nicht für
den eingetretenen Schaden.
Veranstaltet die 18jährige Tochter
des Hauseigentümers, die mit Wissen der Eltern in ihrer Abwesenheit
das Haus alleine
bewohnt, eine Silvesterfeier (ebenso mit Wissen und
Billigung der Eltern), so ist sie als
Verrichtungsgehilfin des Hauseigentümers bezüglich
der Verkehrssicherungspflichten anzusehen.Unterlässt
sie die erforderliche Nachschau, ob
alle Silvesterfeuerwerksraketen ord-

nungsgemäß abgebrannt sind, liegt
darin ein Sorgfaltsverstoß, der ein
rechtswidriges Verhalten begründet. Das führt dazu, dass dem Hauseigentümer eine Mitverantwortung
anzulasten ist.

Einbruchgefahr
In der dunklen Jahreszeit steigt auch
die Gefahr von Einbrüchen. Nicht nur
Hauseigentümer sondern vor allem
auch Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sind häufig
betroffen. Wenn es dämmert, drohen
Einbrecher unbehelligt einzusteigen.
Im Schutz der Dunkelheit und der Anonymität eines Mehrfamilienhauses
lässt sich Diebes- und Raubgut leicht
unbemerkt fortschaffen. So ist es
ratsam, einige Sicherheitshinweise
zu beachten! Dazu kann es sinnvoll
sein, sich von Fachleuten beraten zu
lassen. Die Berliner Polizei bietet neben Broschüren zu diesem Thema
und einer umfangreichen Produktpalette auch einen Sicherheitscheck
für Ihre Wohnung. Die Mitarbeiter der Zentralstelle für Prävention
(LKA Präv 3 –Technische Prävention) kommen auch zu vereinbarten
Ortsterminen. Eine sicherungstechnische Beratung erhalten Sie auch
im Beratungsladen der Technischen
Prävention, Platz der Luftbrücke 5,
12101 Berlin-Tempelhof.

Aus mietrechtlicher Sicht gilt: Gemietet wie besehen! So sollte bereits bei der ersten Besichtigung der
Wohnung darauf geachtet werden,
welche Sicherheitsstandards erfüllt
sind. Schauen Sie sich den Zustand
vor allem der Fenster und Türen an!
Hauseingangs- und Wohnungstür
soll­
ten ein Sicherheitsschloss haben. Die Hauseingangstür sollte zudem eine Türdrückgarnitur mit einer
Klinke ausschließlich an der Innenseite und einen hydraulischen Türschließer aufweisen. Fenster-, Terrassen- und Balkontüren, vor allem
im Erdgeschoss, sollten abschließbare Griffe haben. Regelmäßig nämlich bedarf der nachträgliche Einbau
von Sicherheitsvorrichtungen der
Zustimmung des Vermieters.

Wohnumgebung seit Beginn des
Mietverhältnisses deutlich spürbar
verschlechtert hat.

Der Einbau eines neuen Schlosses oder eines größeren stabilen
Schließbleches ist ohne Zustimmung
des Vermieters möglich, wenn nicht
in das Türblatt gebohrt werden muss.
Bei einem Wechsel des gesamten
Beschlages müssen Sie an mögliche
Lackschäden denken – Zustimmung
erforderlich. Der Einbau eines Türspions ist zwangsläufig mit einer "Beschädigung" des Türblattes verbunden. Die vorherige Zustimmung des
Vermieters ist einzuholen. Dies gilt
ebenso für den Einbau zusätzlicher
(Quer-)Riegel oder Sicherheitsketten. Die Verstärkung der Wohnungstür mittels einer zusätzlichen Platte ist regelmäßig sehr kostenintensiv. In jedem Fall ist die Zustimmung
des Vermieters erforderlich. Das gilt
auch für den kompletten Austausch
der Wohnungseingangstür oder den
Anbau von Rollläden oder Fenstergittern von außen. Der Ein- bzw. Anbau
ausschließlich im Mietobjekt ist zustimmungsfrei. Zu bedenken ist allerdings die Rückbaupflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses bzw. die
Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglich angemieteten Zustandes.

Zu guter Letzt ...

Im Ausnahmefall kann zu Gunsten
des Mieters ein Anspruch auf Nachrüstung der Sicherheitsanlagen auf
Kosten des Vermieters bestehen,
wenn sich die Sicherheitslage in der

Grundsätzlich allgemein anzuraten
ist der Abschluss einer Hausratversicherung. Diese kann bei Vorliegen
sämtlicher Voraussetzungen im Falle eines Wohnungseinbruchs auf
Schadensregulierung bezüglich des
Eigentums des Mieters in Anspruch
genommen werden. Ist bei einem
Einbruch die Mietsache selbst beschädigt worden (z. B. Wohnungstür
oder Fenster), muss der Vermieter
für die Instandsetzung aufkommen.
Auch er ist in der Regel entsprechend versichert.

Der Vermieter ist verpflichtet, auch
die Zufahrt zur Tiefgarage fahrbereit zu halten. Sie ist von Schnee
und Eis zu befreien bzw. frei davon
zu halten. Häufig wird die Tiefgaragenzufahrt beheizt.
Sowohl bei den Kosten für die Beheizung als auch den Kosten für die

Beräumung von Schnee und Eis
handelt es sich um Betriebskosten,
die bezüglich der allgemeinen Flächen auf die Mieter und hier im Besonderen auf die Mieter eines Tiefgarageneinstellplatzes umgelegt
werden können.
Das Zufrieren von Wasserleitungen ist unbedingt zu verhindern. Dazu sind diese in der Regel zu entleeren. Sind sie dennoch einmal eingefroren, sollten sie mit einem Fön oder
einem warmen nassen Umschlag beginnend vom geöffneten Hahn bis hin
zur „Verstopfung“ der Leitung aufgetaut werden.
Hauseingangstüren sind geschlossen zu halten! Fallen häufig Fremde
im Haus auf, sollte der Vermieter benachrichtigt werden. Bei Verdacht
eines Wohnungseinbruchs ist unbedingt die Polizei zu benachrichtigen.
Wir wünschen Ihnen, liebe Mitglieder, dass Sie gut über den Winter
kommen!
Sollten Sie zu vorstehenden Themen
weitere Fragen haben, stehen wir
Ihnen mit Rat und Tat sommers wie
winters jederzeit gern zur Seite!

Rechtsanwältin Kati Selle
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beraterin im Mieterschutzbund Berlin
Mitarbeiterin in der Redaktion des MIETERSCHUTZ

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mieterschutz

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MIETE UND MIETRECHT

MIETE UND MIETRECHT

Unverzüglich beginnen - Mieter muss Vorschuss zur

Sägen, bohren, hämmern - Die aktuelle Recht­

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seinem Mieter einen Vorschuss
zur Mängelbeseitigung übergibt,
dann muss dieser dafür sorgen,
dass die Arbeiten schnellstmöglich
in Angriff genommen werden. Tut er
das nicht, riskiert er sogar die Kündigung.

Reparaturen und Sanierungen
von Immobilien bringen für Mieter und Vermieter zunächst Unannehmlichkeiten mit sich. Handwerker müssen eingelassen werden,
oft entstehen während der Arbeiten Lärm-, Geruchs- und Schmutzbelästigungen. Gelegentlich verzögert sich die Fertigstellung und
im schlimmsten Falle muss später
noch einmal nachgebessert werden. Das empfindet man als Betroffener selbst dann als unangenehm,
wenn darüber Einigkeit herrscht,
dass die Arbeiten notwendig sind.

Mängelbeseitigung auch wirklich einsetzen

Bundesgerichtshof
– Aktenzeichen VIII ZR 63/11
Der Fall: Es war kein kleiner Betrag,
den ein Eigentümer im Vorgriff auf
Mängelbeseitigungsarbeiten seinem
Mieter hatte zukommen lassen. Immerhin ging es um 135.000 Euro. Als
das Geld verfügbar war, geschah
trotzdem über einen längeren Zeitraum nichts. Der Eigentümer sprach
seinem Mieter daraufhin die fristlose Kündigung aus. Dieses Verhalten
stelle eine eklatante Verletzung des
Vertrauensverhältnisses dar. Eine
Fortsetzung des Vertrages sei ihm
nicht zuzumuten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof
legte Wert darauf, dass man einem
Mieter nicht generell vorschreiben
könne, in welchem Zeitrahmen er
gewisse Arbeiten erledigen lässt.
Das hänge immer vom Einzelfall ab.
Doch ein längeres Verschleppen

stelle eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten
dar und berechtige – wie hier – zu einer fristlosen Kündigung.
Quelle: LBS

Bearbeitung: AvH

Kinder - Seilbahn ist zulässig - Schutz nicht nur
für Kinder, sondern auch für deren Spielgeräte
Dass Kinderlärm von Spielplätzen in
Deutschland im Regelfall juristisch
nicht mehr als unzumutbare Ruhestörung betrachtet wird, dürfte sich
inzwischen herumgesprochen haben. Der Gesetzgeber hat dies ausdrücklich so festgelegt. Doch nun
musste eine andere Grundsatzfrage geklärt werden: Wie sieht es mit
den Geräuschen aus, die von den
Spielgeräten der Kinder ausgehen?
Auch hier herrscht eine gewisse
Großzügigkeit, wie ein höchstrichterliches Urteil beweist.
Bundesverwaltungsgericht
– Aktenzeichen 7 B 1.13

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mieterschutz

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Der Fall: Grundstücksnachbarn störten sich an einer Seilbahn, die auf
einem Kinderspielplatz angebracht
war. Sie erstreckte sich über 30 Meter und naturgemäß entstanden bei
deren Betrieb auch Geräusche. Die
Betroffenen klagten wegen Lärmbeeinträchtigung auf einen Abbau des
Geräts oder auf ein Nutzungsverbot.
Sie würden durch die Seilbahn in der
Nutzung ihres eigenen Anwesens
nicht unwesentlich beeinträchtigt,
argumentierten sie.
Das Urteil: Das Spielgerät durfte
bleiben. Es handle sich hier um die
völlig übliche Ausstattung eines

Kinderspielplatzes. Von einem atypischen Sonderfall könne man nicht
ausgehen, zumal die Seilbahn nachmittags nur vereinzelt und vormittags gelegentlich von einer Kindergartengruppe genutzt werde. Gesetzlich sei es eindeutig geregelt,
„dass von Kinderspielplätzen hervorgerufene Geräuscheinwirkungen
im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind“. Ausnahmen
lägen nur vor, wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft sensible Einrichtungen wie Krankenhäuser oder
Pflegeeinrichtungen befänden.
Quelle: LBS

Bearbeitung: AvH

sprechung zum Thema Reparaturen in Mietwohnungen

Wir haben einige Urteile deutscher
Gerichte gesammelt, die sich mit
diesem Themenkomplex befassen. Es geht unter anderem um die
Frage, welche Art von Kleinreparaturen Mieter auf eigene Kosten
durchführen lassen müssen. Immer wieder umstritten sind auch
die Duldungspflichten von Mietern
gegenüber größeren Eingriffen.
Und schließlich ist auch die Frage von fristgemäßen Reparaturankündigungen zu beachten.
Schönheitsreparaturen

Ein Mieter sollte nach seinem Auszug aus der Wohnung für Schönheitsreparaturen aufkommen. So
forderte es der Eigentümer. Doch
der Mieter war sich nicht sicher,
ob die entsprechenden Vertragsklauseln wirklich gültig seien. Er
ließ sich für 659 Euro anwaltlich
beraten und erhielt die Auskunft,
er müsse nicht bezahlen. Die Kosten für diese Beratung forderte er
anschließend vom Eigentümer. Das
Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 190/08) bejahte dies. Für
einen juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei die Frage nicht ohne juristische Hilfe zu beantworten
gewesen. Die Bedenken wegen
der Schönheitsreparaturen seien
immerhin berechtigt gewesen, wie
sich herausgestellt habe.
Kleinreparaturen
Immer wieder müssen Gerichte entscheiden, welche Arten von Reparaturen vom Mieter zu begleichen
sind. In Gießen zum Beispiel mussten ein verkalkter Wasserhahn
und ein Auslaufventil im Wert von
36,51 Euro ersetzt werden. Im

Prinzip wäre das noch im Kostenrahmen gewesen, den der Mieter
laut Vertrag zu verantworten hatte. Doch das Amtsgericht Gießen
(Aktenzeichen 40 MC 125/08) urteilte, es habe sich hier um eine Erneuerung und nicht um eine bloße Reparatur gehandelt. Deswegen sei
der Eigentümer zuständig.
Eine wichtige Voraussetzung für
den Ersatz der Kosten für Kleinreparaturen durch den Mieter ist
die Frage, ob er denn auch Einfluss auf den betreffenden Gegenstand hatte. Ob er also durch
sorgsame und pflegliche Behandlung die Verschleißerscheinungen hätte verringern können. Bei
einem Abflussrohr im Badezimmer ist das nach Überzeugung des
Amtsgerichts Charlottenburg (Aktenzeichen 212 C 65/11) eindeutig
nicht der Fall. Es unterliege nicht
der Einwirkung des Mieters, hieß
es, außer vielleicht bei groben
Verstößen.
Hausmeister
Schwierig wird es bei der Umlegung der Kosten für einen Hausmeister. Der verrichtet nämlich
zahlreiche Arbeiten, an denen die
Mieter zum Teil beteiligt werden
können, zum Teil aber auch nicht.
Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 7 C 4687/11) war in einem
Zivilprozess gezwungen, sich mit
den Details einer solchen Abrechnung auseinander zu setzen. Unter anderem ging es um das Auswechseln der Glühbirnen, für das
der Hausmeister im Jahr drei Mal
jeweils eine Viertelstunde benötigte. Das sei eine Instandsetzungsarbeit, an der die Mieter nicht beteiligt werden könnten, hieß es im
Urteil.
Quelle: LBS

Bearbeitung: AvH

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

In dieser Rubrik

Neues von den Roten Roben

berichten wir
über aktuelle
Urteile des
Bundesgerichtshofs
in Karlsruhe.
Die Symbole
deuten an,
ob sie sich
positiv oder
negativ auf die
Mieterinteressen auswirken.

+
Kündigung, Streit mit
Mieter; Zutritt
Leitsatz:
1. In die Würdigung, ob der Vermieter
angesichts einer Pflichtverletzung
des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an
der Beendigung des Mietvertrages
hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist
(§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen,
insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.
2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem
Vermieter – nach entsprechender
Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht
nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der
sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben
kann.
3. Eine Formularbestimmung, die dem
Vermieter von Wohnraum ein Recht
zum Betreten der Mietsache ganz
allgemein „zur Überprüfung des
Wohnungszustandes“ einräumt, ist
wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1
Satz 1 BGB) unwirksam.
Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter eines Hauses
der Klägerin. Die Klägerin suchte den
Beklagten vereinbarungsgemäß auf,
um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei
dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren
und gegen den Willen des Beklagten
auch Zimmer zu betreten, die nicht mit

12

mieterschutz

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Rauchmeldern versehen waren. Sie
öffnete dabei ein Fenster und nahm
Gegenstände von der Fensterbank.
Der Aufforderung des Beklagten, das
Haus zu verlassen, kam die Klägerin
nicht nach. Daraufhin umfasste der
Beklagte die Klägerin mit den Armen
und trug sie aus dem Haus. Wegen
dieses Vorfalls erklärte die Klägerin die
fristlose und hilfsweise die ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses.
Aus den Entscheidungsgründen:
Die von der Klägerin erklärte Kündigung
ist weder als fristlose noch als ordentliche Kündigung wirksam. Die Klägerin
hat über die Vereinbarung mit dem Beklagten hinaus eine eigenmächtige Besichtigung vorgenommen. Dazu war sie
nicht berechtigt. Indem sie der Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht
nachkam, hat sie das Hausrecht des
Beklagten verletzt. Sie hat das in dem
Kündigungsschreiben beanstandete
Ver­­halten des Beklagten provoziert. Sie
trägt deshalb zumindest eine Mitschuld
an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts dieser Gesamtumstände stellt
das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten jedenfalls
keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die
weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung
von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen
nicht ausgegangen werden.

–
Kündigung; stillschweigende Verlängerung
Leitsatz:
Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende

Verlängerung des Mietverhältnisses
(§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor
Fristablauf eingereichte und gemäß
§ 167 ZPO „demnächst“ zugestellte
Räumungsklage gewahrt.
Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14
Aus dem Tatbestand:
Zwischen dem Beklagten und der
Rechtsvorgängerin des Klägers bestand eine Vereinbarung, wonach
er für die Nutzung von zwei Räumen
in einem Einfamilienhaus, in dem er
seit seiner Geburt lebt, eine monatliche Miete zu entrichten hatte. Die
Rechtsvorgängerin, die selbst dort
auch lebte, kündigte das Mietverhältnis „zum nächstmöglichen Termin“ und wies unter anderem darauf
hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um
Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Beklagte zog aus den Räumlichkeiten nicht
aus. Es wurde daraufhin Räumungsklage erhoben.
Aus den Entscheidungsgründen:
Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB
kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der
von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da
der Beklagte zwei Zimmer in dem
Einfamilienhaus bewohnt, in dem
auch seine Vermieterin lebte. Nach
§ 545 Satz 1 BGB verlängert sich
das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf
der Mietsache fortsetzt und keine
Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei
binnen zwei Wochen mitteilt. Ein
solcher Widerspruch kann in einer
binnen laufender Widerspruchsfrist

eingereichten und „demnächst“ im
Sinne des § 167 ZPO zugestellten
Räumungsklage gesehen werden.

–
Modernisierung;
Indexmiete
Leitsatz:
Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei
Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.
Urteil vom 12.03.2014 – VIII ZR 147/13
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestatteten
Wohnung der Klägerin. Es ist eine
Indexmiete vereinbart. Die Klägerin teilte mit, dass die Ofenheizung
durch eine Versorgung mit Fernwärme ersetzt werden soll. Sie kündigte die Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung
des Beklagten. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung
der Miete nicht erfolgen werde, für
die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse erhoben.
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Beklagte hat die angekündigte Modernisierung zu dulden. Dem
stehen die vereinbarte Indexmiete und die verwehrte Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung nicht entgegen. Denn einen
Ausschluss der Duldungspflicht sieht
das Gesetz nur für den Fall vor, dass
die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden
ist. Anhaltspunkte dafür, dass die geplante Modernisierungsmaßnahme
mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmeliefe-

rung anschließend anteilig
auf den Beklagten umlegen will und
insoweit monatliche Vorauszahlungen
begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind
nicht festgestellt. Der
Schutzzweck der gesetzlichen Regelung zur Indexmiete verbietet nicht, die
für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den
Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung
einfließen zu lassen.

±
Untermiete; Nutzungen,
Herausgabe
Leitsatz:
Der Eigentümer kann, von einem –
bösgläubigen bzw. auf Herausgabe
verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz
hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.
Versäumnisurteil vom 14.03.2014 –
V ZR 218/13
Hinweis: Es ist Einspruch eingelegt worden
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin vermietete ein Haus.
Dieses wurde in der Folgezeit jedenfalls teilweise von der untermietenden Beklagten genutzt. Den Mietvertrag kündigte die Klägerin. Nach
rechtskräftiger Entscheidung wurde

die Räumung des Hauses im Wege
der Zwangsvollstreckung durchgeführt. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt.
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe der
Nutzungen nach den Vorschriften
des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses zu. Die Vorschriften finden auch
auf den Besitzer Anwendung, dessen
ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist. Somit auch, wenn infolge des
Wegfalls des Hauptmietvertrags der
Untermieter nicht mehr zum Besitz
berechtigt ist. Ist das Eigentum der
Klägerin an den vermieteten Räumen
nicht streitig, kommt es sodann darauf an, in welchem Umfang die Beklagte Besitz an der herauszugebenden Sache hatte. Von dem unmittelbaren Besitzer kann der Eigentümer
(lediglich) die tatsächlich gezogenen
Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume, verlangen.

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

–

IMPRESSUM
Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.,
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund.berlin
www.mieterschutzbund.berlin
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. HoheneggQuittek (AvH)
a.vonhohenegg@mieterschutzbund.berlin
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwältin Kati Selle (KS)
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Rechtsanwältin Frigga Döscher (FD)
vorstand@mieterschutzbund.berlin
Online-Redaktion/Facebook:
Ulrike Rossoll (UR),
u.rossoll@mieterschutzbund.berlin
Titelgestaltung, Satz und Layout:
Mieterschutzbund
Bildnachweis:
© Karikaturen: S. 10,11: Tomicek/LBS,
S. 5: Dieko (Rechtsanwalt Müller)
© Grafik S. 15: LBS, S. 22: freepic
© Fotos: S. 2, 9: Jörg Frank, S. 2: 600_ Babelsberg, S. 3, 22: www.freepic.de,
S. 2, 22,23: www.potsdam.de, S. 2, 22, 23:
Ulf Böttcher, cottbus-tourismus.de
© fotolia – Titelseite: toa555, S. 2, 4: y2h,
S. 2, 17, 19: Friedberg, S. 4, 6: Claire,
S. 4, 8: Mandrixta, S. 6: Photohunter, Smileus,
S. 8: bramgino, gosphotodesign, S. 13, 14:
Blackosaka, S. 14: m.schuckart,
S. 16: trueffelpix, S. 17, 18: Simon, S. 18:
montebelli, S. 20: dp@pic, doraZett, S. 21:
Tiberius Gracchus, B. Wylezich, S. 22:
mumindurmaz35, Tan4ikk, SP-PIK
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: FSC ® ,
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 23.10.2014

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mieterschutz

WOHNUNGSPOLITIK

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Energieversorgung;
Vertrag, Mitmieter
Leitsatz:
Das typischerweise an alle Mieter eines Grundstücks (hier: eines
Einfamilienhauses) gerichtete Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmens (sogenannte „Realofferte“) wird in der Regel von demjenigen, der die Energie
entnimmt, konkludent sowohl für
sich selbst als auch im Wege der
– jedenfalls nach den Grundsätzen
der Duldungsvollmacht gegebenen
– Stellvertretung für die Mitmieter angenommen (Fortführung von
BGH, Urteil vom 2. Juli 2014 – VIII
ZR 316/13, zur Veröffentlichung bestimmt).
Urteil vom 22.07.2014
– VIII ZR 313/13
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrt von
der Beklagten als Mitmieterin eines Einfamilienhauses eine Vergütung für das in dem Einfamilienhaus verbrauchte Gas. Die Beklagte hatte den gemeinsam mit ihrem
damaligen Lebensgefährten abgeschlossenen Mietvertrag aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin
unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nicht gewohnt.
Aus den Entscheidungsgründen:
Das in dem Leistungsangebot des
Energieversorgungsunternehmens
schlüssig enthaltene Angebot zum
Abschluss eines Versorgungsvertrags (sogenannte „Realofferte“)
richtet sich typischerweise an denjenigen, der nach außen erkennbar
die tatsächliche Verfügungsgewalt
über den Versorgungsanschluss am
Übergabepunkt ausübt. Es kommt
danach nicht maßgeblich auf die
Eigentümerstellung, sondern auf
die hierdurch vermittelte Zugriffsmöglichkeit auf den Versorgungs­

anschluss am Übergabepunkt an.
Soweit das Grundstück vermietet
oder verpachtet ist, steht die tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Mietvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter zu. Das gilt auch für
mehrere gemeinschaftliche Mieter. Dementsprechend richtet sich
mangels anderer Anhaltspunkte das
Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens regelmäßig an sämtliche Mieter. Das an alle Mieter gerichtete Angebot des Energieversorgungsunternehmens wird von
demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent angenommen,
und zwar sowohl für sich selbst
als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter. Die Vertretungsmacht beruht im Streitfall jedenfalls auf den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Indem
die Beklagte den Mietvertrag unterzeichnete und den Mitmieter im
Anschluss daran allein in das Haus
einziehen ließ, duldete sie es willentlich, dass er die – zur Nutzung
zwingend erforderliche – Heizung
in Betrieb nahm, Gas verbrauchte
und damit die Realofferte der Klägerin annahm.
 

Wohnungsbaubedarf bleibt hoch
Für die meisten
Institute sind
250.000 bis 300.000
neue Wohnungen
pro Jahr nötig –
anhaltende
Zuwanderung
stärkt den künftigen
Neubaubedarf

BERLIN – 270.000 Baugenehmigungen im Jahre 2013 und ein Plus von
10 Prozent in den ersten vier Monaten 2014 – damit ist der Neubau
in Deutschland aktuell auf gutem
Weg, den mittelfristigen Bedarf zu
decken. Das ist das Ergebnis einer
Umfrage der Landesbausparkassen
(LBS), an der sich rund 20 Institute
beteiligt haben. Die Hälfte der Experten sieht den Neubaubedarf im
kommenden Jahrfünft bei 250.000
bis 300.000 Einheiten pro Jahr, ein
Sechstel hält sogar über 300.000
für notwendig. Ein Drittel schätzt
den Bedarf dagegen auf weniger
als 250.000 Neubauten – und damit
niedriger als das aktuelle Genehmigungsniveau.
Für die LBS-Immobilienexperten
bestätigen die Befragungsergebnisse im Kern den bereits vor zwei
Jahren ermittelten Neubaubedarf.
Doch die Spannbreite der Antworten sei nach wie vor groß: Erneut
liegt nämlich Prognos mit seiner Bedarfs-Prognose von 180.000 Wohneinheiten am unteren Ende, drei andere Institute dagegen liegen mindestens 70 Prozent höher.

Deutlich geworden ist bei den Antworten darüber hinaus, dass der
deutsche Wohnungsbau in den
nächsten Jahren von einer Reihe von Faktoren getragen wird: So
hätten sich nach Jahren der Verunsicherung die Beschäftigungs- und
Einkommensperspektiven klar verbessert, und zwar nicht nur in wenigen wirtschaftsstarken Zentren.
Auch mache die Lage an den Kapitalmärkten mit extrem niedrigen
Zinsen Investitionen in den Wohnungsbau immer attraktiver. Hinzu komme an vielen Orten aufgrund von Qualitätsmängeln im
Bestand ein zunehmender Ersatzbedarf. Außerdem sei nach einigen
Jahren der Neubau-Flaute erheblicher Nachholbedarf entstanden,
der sich in spürbar steigenden Preisen und Mieten niedergeschlagen
habe. Und schließlich sei der Zuzug
nach Deutschland stark angewachsen – mit einem positiven Wanderungs-Saldo von mehr als 400.000
Menschen im Jahre 2013.

geglichenen Verhältnissen auf den
Wohnungsmärkten zurückzufinden.
Bei den Genehmigungen sei nämlich bereits eine Neubau-Größenordnung von 300.000 Wohneinheiten in Sicht. Mehr denn je komme
es nun darauf an, vor Ort bedarfsgerechte Konzepte für die Bereitstellung von Bauland zu entwickeln und umzusetzen, um neben
dem Mietwohnungsangebot auch
mehr bezahlbares, familiengerechtes Wohneigentum verfügbar zu
machen.
Quelle: LBS
Bearbeitung: AvH

Für die LBS-Experten bietet die
aktuelle Bautätigkeit gute Chancen, über die Jahre wieder zu aus-

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mieterschutz

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AKTUELLE MIETERPOLITIK

MIETPREISBREMSE

Das Bundeskabinett hat
am 1. Oktober die Mietpreisbremse
beschlossen			
Im Koalitionsvertrag wurde sie bereits angekündigt: Die „Mietpreisbremse“. Nun ist Anfang
Oktober der Gesetzesentwurf von der Bundesregierung beschlossen worden. Noch in der
ersten Jahreshälfte 2015 soll das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft treten. Das sind die
wichtigsten Inhalte:
Kern des Gesetzesentwurfs ist es,
dass bei der Weitervermietung von
Bestandswohnungen die zulässige Miete in Ballungsgebieten mit
angespanntem Wohnungsmarkt
höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Grund hierfür sind die in den letzten
Jahren drastisch gestiegenen Mie-

ten, die wiederum auf das mangelnde Angebot an Wohnungen zurückzuführen sind.
Diese Regelung ist zunächst auf
fünf Jahre befristet.
Drei Jahre nach Inkrafttreten der
Mietpreisbremse soll erneut geprüft
werden, ob diese Verordnung noch
ihren Zweck erfüllt und notwendig
ist.
Die Umsetzung erfolgt nicht durch
den Bund, sondern ist Länder­
sache. Jedes einzelne Bundesland
soll beschließen können, ob ein angespannter Wohnungsmarkt in einem bestimmten Ballungsgebiet
vorliegt oder nicht.

Ausnahmen von
der Mietpreisbremse
Neubauten werden nicht unter diese Norm fallen. Der Bund möchte
Investitionen in den Wohnungsbau
durch Eigentümer fördern und nicht
beschränken. Wer also neue Wohnungen schafft, kann den Mietpreis
beliebig festsetzen. Gleiches gilt für
die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung.

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mieterschutz

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Ebenso ausgenommen sind möblierte Wohnungen.
Allerdings ist auch vorgesehen,
dem Vermieter Möglichkeiten zur
Erhöhung der Miete bei kleineren
Modernisierungen zu geben. Der
Vermieter soll für die Aufwertung
und Verbesserung der Mietwohnung auch eine entsprechend höhere Miete bekommen.
Geplant ist ferner, einen Bestandsschutz für überteuerte Mieten einzuführen: So wäre es zulässig, eine
vereinbarte Miete, die (weit) mehr
als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, bei Wiedervermietung weiter zu verlangen. Vermieter haben also ein Schlupfloch,
eine freie Wohnung nicht unterhalb
der bisherigen Miete anbieten zu
müssen.

Maklerrecht:
„Wer bestellt, der bezahlt“
Profitiert von den in den letzten
Jahren gestiegenen Mieten haben auch Wohnungsvermittler.
Durch die angespannte Lage auf
dem Berliner Wohnungsmarkt und
die große Nachfrage nach bezahl-

barem Wohnraum, bedienen sich
Vermieter oft der Hilfe eines Maklers. Die Kosten dieses Services
tragen allerdings meist die Mieter.
Auch hierzu hat man sich im Justizministerium Gedanken gemacht:
„Wer bestellt, der bezahlt“, soll die
Devise in Zukunft lauten. Die Kosten der Maklertätigkeit übernimmt
derjenige, der ein „überwiegendes
Interesse“ an der Beauftragung eines Maklers hat. Meist ist das der
Vermieter, nicht etwa der Mieter.
Anderslautende Vereinbarungen
sollen unwirksam sein.

Kritisch
betrachtet
Eine Strafe bei Verstoß gegen
die „Mietpreisbremse“ oder eine übergeordnete Behörde gibt es
nicht. Vielmehr ist der Mieter dazu angehalten, sein Recht selbst
wahr zu nehmen und nicht mehr als
110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen. Eine darüber hinaus gehende Miete ist unwirksam.
Allenfalls käme eine Strafverfolgung gegen den Vermieter wegen
Mietwuchers in Betracht, aber dies
gilt es erst einmal nachzuweisen.

Ebenso ärgerlich ist der Bestandsschutz für wirksam vereinbarte Mieten, die schon jetzt weit
über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Mieterwechsel
kann dann der Vermieter den gleichen Mietpreis verlangen – Mietpreisbremse hin oder her. Wirksam wird die durch den neuen

Mieter zu zahlende Miete – leider
– sein.
Mieter werden nicht vor steigender Miete während des laufenden
Vertragsverhältnisses geschützt:
Selbstverständlich steht es dem
Vermieter frei, die Miete an die
ortsübliche Vergleichsmiete anzu-

Angespannte Wohnungsmärkte
Angespannte Wohnungsmärkte werden direkt von den betroffenen Bundes­
ländern benannt. Als „angespannt“ ist ein Wohnungsmarkt zu betrachten,
wenn
	 die Mieten im Anwendungsbereich deutlich schneller steigen als im Bundesdurchschnitt
	die durchschnittliche Haushaltsmietbelastung im Anwendungsbereich der
Rechtsverordnung den Bundesdurchschnitt deutlich übersteigt
	die Nachfrage nach Wohnraum zunimmt, aber nicht ausreichend Wohnraum
zur Verfügung steht und zeitnah neu geschaffen werden kann
	 geringer Wohnungsleerstand großer Nachfrage gegenübersteht
Ein Merkmal dieser Gruppe reicht aus, um ein Gebiet als „angespannten Wohnungs­
markt“ auszuweisen.

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mieterschutz

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MIETPREISBREMSE

passen – besser aber wäre es für
ihn, wenn er in den Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmietvereinbarung aufnimmt. Die jährlich steigende Miete ist ihm dadurch sicher. Unwirksam wäre eine solche
Vereinbarung nicht.
Ebenso gilt Vorsicht bei Mietverträgen, die noch vor Inkrafttreten der
Verordnung in Berlin und Brandenburg geschlossen werden: Hier gilt
die Vereinbarung über die Mietpreisbremse nicht und der Vermieter kann
bis zum Erlass der Verordnung noch
seine „Wunschmiete“ verlangen.

UNTER MIETERN

Vermieterverbände haben bereits
angekündigt, klageweise gegen
das Gesetz vorzugehen, da sie sich
in ihren Eigentumsrechten eingeschränkt fühlen. Hauptgeschäftsführer von Haus und Grund, Kai
Warnecke, hierzu: „Diese Art der
Begrenzung von Mieten bei Wiedervermietungen wäre ein Eingriff
in die Vertragsfreiheit und in die Eigentumsgarantie“.

Zudem befürchten Vermieterinteressenvertreter, dass Vermieter keine Investitionen mehr in ihre Wohnungen tätigen, da sie zum Teil
schon jetzt nur noch Verluste mit ihren Immobilien erwirtschaften.
Wir sehen der Mietpreisbremse im
ersten Kalenderhalbjahr 2015 entgegen und werden berichten, sobald das Land Berlin den Woh-

Auch hinsichtlich der Maklerkosten gibt es sicherlich einige Schlupflöcher: Der Vermieter könnte versuchen, die nun durch ihn zu zahlenden
Maklerkosten auf anderen Wegen
auf den Mieter abzuwälzen. Vielleicht
kostet eine Küche nun „Abstand“.
Derzeit leben Makler noch von der
Not der Wohnungssuchenden.

Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die auf dem aktuellen Wohnungsmarkt für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlte Miete. Sie wird in Berlin durch den
Berliner Mietspiegel abgebildet. Bei Einhaltung der übrigen Voraussetzungen ist
die ortsübliche Vergleichsmiete der Maßstab für die Möglichkeit des Vermieters,
die Miete zu erhöhen.

nungsmarkt als „angespannt“ ausweist, damit der Mietpreisebremse
auch in Berlin keine Hindernisse
mehr im Weg stehen.
UR

Verhalten
im Treppenhaus
In den letzten Jahren stellen
wir im Mieterschutzbund
fest, dass verstärkt Probleme mit Wohnungsnachbarn an uns herangetragen
werden. Häufig geraten
Nachbarn aneinander, weil
der Grundkonsens für ein
menschliches und soziales
Miteinander offensichtlich
mehr und mehr verlorengegangen ist, sei es, weil dieser
gesellschaftlich als überflüssig angesehen oder aber
nicht ausreichend vermittelt
wird. Wir meinen jedoch,
dass ohne ein gewisses Maß
an Höflichkeit und Umgangsformen gerade das enge
Zusammenleben von Mietern
untereinander Konflikte
provoziert, die durchaus
vermeidbar wären.

Umfassende Modernisierung
Man kann von einer umfassenden Modernisierung ausgehen, wenn
	 sie einen solchen Umfang aufweist, dass sie durchaus mit Neubauten gleichgestellt werden kann
	 die Investitionen in die Modernisierung etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung aufgebrachten Aufwands erreicht

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mieterschutz

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Liebe Leser!
Wie beurteilen Sie diese Hinweise?
Bitte schreiben Sie an:
vorstand@mieterschutzbund.berlin

Begegnen Mieter einander im Treppenhaus, vor dem Fahrstuhl oder
im Fahrstuhl, an der Hauseingangsoder Wohnungstür, sollte man einander begrüßen und nicht wortlos aneinander vorbeigehen. Gut kommt
auch immer an, wenn man einander die Hauseingangstür aufhält und
nicht dem Nachfolgenden die Tür vor
der Nase zufallen lässt, um so mehr,
wenn der Nachfolgende die Hände
voll hat und etwas transportiert.
Wenn im Hausflur Fahrräder oder
Kinderwagen abgestellt werden
dürfen, sollten diese so hingestellt
werden, dass die anderen Mieter
beim Durchqueren nicht behindert
und dass sie im Falle eines Brandes nicht zur tödlichen Falle werden.
Auch das Abstellen von Schuhen vor
der Wohnungseingangstür wird von
Nachbarn nicht geschätzt, weil niemand ein Interesse daran hat, anderen Leuten in die schweißfeuchten
Schuhe zu gucken und den entsprechenden Geruch im Treppenhaus
zu erdulden. In manchen Treppenhäusern finden sich gar Schuhregale, Kommoden oder Schränkchen,
in denen Mieter offensichtlich das
aufbewahren, was sie nicht in ihrer
Wohnung haben wollen. Abgesehen
davon, dass das Treppenhaus nicht
mitgemietet, sondern nur als „Transit“ von und zur Wohnung gedacht
ist, lässt sich über Geschmack trefflich streiten. Andere Mieter lehnen
die eigenmächtige Möblierung des
Treppenhauses oft ab.
Garantiert verärgern kann man seine Nachbarn, wenn man volle Mülltüten im Treppenhaus vor seiner
Wohnungstür abstellt, um sie gleich
oder bei Gelegenheit zu den Mülltonnen zu bringen. Abgesehen davon, dass diese Tüten gern umfallen,
stinken sie und sind dadurch eine
Zumutung. Wenn man einen Merkposten haben möchte, beim Verlassen der Wohnung den Müll mitzunehmen, kann man ihn sich von
innen an die Wohnungstür stellen.
FD

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mieterschutz

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MIETRECHT VON A - Z

MIETRECHT VON A - Z

Das Mietrecht von A - Z

Die Serie zum Sammeln

Eine kleine mietrechtliche Anthologie – mietrechtliche Begriffe
verständlich erklärt

T

TEILKÜNDIGUNG
Von einer Teilkündigung spricht man im
Mietrecht, wenn das Mietverhältnis nur bezüglich einzelner Bestandteile der Mietsache beendet
werden soll. Es handelt sich um eine Sonderform der Kündigung, die
grundsätzlich unzulässig ist. Das
gilt vor allem, wenn etwa der Stellplatz gemeinsam mit der Wohnung
angemietet wurde. Etwas anderes
kann ausnahmsweise gelten, wenn
die Interessen des Mieters durch
die Teilkündigung nicht betroffen
sind. Aber auch, wenn ursprünglich nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume ggf. nach Umbau
zu Wohnzwecken vermietet werden sollen (z. B. Dachböden).
TEXTFORM
Die Textform ist seit der Mietrechtsreform 2001 bei vielen
rechtsgeschäftlichen Erklärungen
an die Stelle der Schriftform getreten und soll im Rechtsgeschäftsverkehr Erleichterungen bringen.
Im Mietrecht ist die Textform u. a.
bei Mieterhöhungen oder Anpassungen der Vorauszahlungen für
Betriebskosten vorgeschrieben. Im
Unterschied zur nach wie vor auch
geforderten Schriftform, ist bei Erklärungen in Textform eine eigenhändige Unterschrift nicht erforderlich. Maschinelle oder Faksimile-Unterschriften sind möglich. Das
heißt, diese Erklärungen können
auch per Fax oder Mail abgegeben
werden. Wichtig ist, dass die Erklärung lesbar, ihr Abschluss sowie
die Person des Absenders erkennbar sind.
THERMOSTATVENTILE
Heizkörper in einer Mietsache sind
grundsätzlich mit einem Thermo-

20

mieterschutz

6 / 2014

statventil auszustatten. Es handelt sich um einen Einzelraumtemperaturregler, der mit einem Temperaturfühler ausgestattet ist.
Das im Inneren befindliche sogenannte Dehnstoffelement dehnt
sich entsprechend der Raumlufttemperatur aus. Dies wird auf einen Übertragungsstift und über
diesen auf das Ventil übertragen.
Dadurch wird der Durchflussquerschnitt des Heizungsvorlaufs und
damit die Durchflussmenge verändert. Eine Rückstellfeder öffnet
das Ventil bei sich zusammenziehendem Dehnköper. Die kontinuierliche Regelung des Heizwasserdurchflusses bewirkt eine konstante Raumlufttemperatur.

kann und muss der Vermieter unter
Abwägung aller Interessen einzelfallbezogen frei entscheiden.
TOD DES MIETERS
Mit dem Tod des Hauptmieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Entscheidend sind
die persönlichen Lebensverhältnisse des Verstorbenen. War er
nicht allein Mieter, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden
Mieter fortgesetzt. Lebten Ehe-/
Lebenspartner, Kinder, Familienangehörige oder Dritte mit ihm in einem auf Dauer angelegten Haushalt, besteht das Recht, in den
Mietvertrag einzutreten. Kommen
Fortsetzung oder Eintritt nicht in
Betracht, geht das Mietverhältnis
auf den/die Erben über.

U

TIERHALTUNG
Für die Zulässigkeit von Tierhaltung in einer Mietwohnung kommt
es primär auf die mietvertragliche
Abrede an. Gestattet sie diese,
dürfen gewöhnliche Haustiere gehalten werden. Ist im Mietvertrag
die Haltung einzelner Tiere untersagt, gilt dies im Regelfall auch für
Hunde und Katzen. Ein generelles
Verbot im Mietvertrag ist unwirksam. Jedenfalls die Haltung von
Kleintieren muss gestattet sein. Ist
die Tierhaltung mietvertraglich unter Zustimmungsvorbehalt gestellt,

UMLAGEAUSFALLWAGNIS
Das Umlageausfallwagnis ist das Risiko, dass dem
Vermieter wegen der Regelungen für die Vermietung staatlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums ein Ausfall bei
der Deckung der Betriebskosten
für die betreffenden Wohnungen
entstehen kann (z.B. durch Leer-

stand). Es ist in § 25a der Verordnung über die Ermittlung der
zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung/NMV 1970) gesetzlich geregelt. Der Vermieter
darf zur Deckung dieser finanziellen Ausfälle der Höhe nach bis
zu 2 % der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten ansetzen.

UMWANDLUNG
IN WOHNEIGENTUM
Dem Eigentümer von Wohnungen
in einem einheitlichen Mehrfamilienhaus steht es in Ausübung
seines Eigentums frei, diese in
Eigentums­wohnungen umzuwan­
deln. Dazu muss er das einheitliche
Eigentum aufteilen, so dass jede
Wohnung einzeln veräußert werden kann. Erforderlich ist die Erteilung der Abgeschlossenheits­
bescheinigung
durch
die
Bau­aufsicht des zuständigen Be­
zirksamtes sowie, nach Vorlage des Aufteilungsplans, die Buchung jeder Eigentumswohnung
auf einem eigenen Grundbuchblatt beim Grundbuchamt. Wegen
der fehlenden unmittelbaren Auswirkungen auf das Mietverhältnis muss der Mieter von der Woh-

nungsumwandlung nicht in Kenntnis gesetzt werden.
UNTERMIETE
Von Untermiete spricht man immer dann, wenn die Nutzung der
Wohnung durch Dritte erfolgen
soll. Der nutzende Dritte zahlt dem
Hauptmieter dafür ein Entgelt. Zu
unterscheiden ist die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung von der Untervermietung eines Teils der Wohnung
(z.B. lediglich eines Zimmers).
Die vollständige Untervermietung
ist nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich. Erteilt er diese nicht,
kann der Mieter kündigen. Bei der
teilweisen Untervermietung kann
zu Gunsten des Wohnungsmieters
ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter bestehen, wenn nach Mietvertragsabschluss Umstände eingetreten
sind, die ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründen. In beiden Fällen kann
der Vermieter einen Untermietzuschlag erheben, wenn die Zustimmung sonst nicht zumutbar ist.

Teil 8

T-U

chen Vorgaben in Textform oder
Schriftform erfolgen. Ist Schriftform vorgeschrieben, z. B. bei der
Abgabe von Kündigungserklärungen, sind diese nur wirksam, wenn
sie von dem bzw. den Erklärenden eigenhändig mit Namen unterschrieben sind. Eine Unterschrift
muss dabei nicht lesbar sein, aber
charakteristische Merkmale aufweisen und die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnen. Einzelne Buchstaben
müssen erkennbar sein.
UNWIRKSAMKEIT
DES MIETVERTRAGES
Die Unwirksamkeit des gesamten
Mietvertrages kann nur dann angenommen werden, wenn dieser
wirksam angefochten oder von diesem wirksam zurückgetreten worden ist. Eine Anfechtung des Mietvertrages kann bei Vorliegen der
gesetzlich zugelassenen Anfechtungsgründe erklärt werden. Zu
den wichtigsten Anfechtungsgründen zählen Irrtum, arglistige Täuschung oder Drohung bei Vertragsabschluss. Es handelt sich um eine
einseitige Erklärung einer Mietvertragspartei, die zur Unwirksamkeit
des Vertrages von Anfang an führt.
Möchte eine Mietvertragspartei
vom Vertrag zurücktreten, ist dies
vor Übernahme der Wohnung nur
bei einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht möglich. Nach
Übernahme der Mietsache durch
den Mieter kann vom Vertrag wegen der Besonderheiten des Mietvertragsrechts nicht zurückgetreten werden.

UNTERSCHRIFT
Sind rechtsgeschäftliche Erklärungen schriftlich abzugeben, kann
dies entsprechend der gesetzli-

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AUSFLUGSTIPP

AUSFLUGSTIPP

Weihnachtsmärkte
rund um Berlin

Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser,
wenn dieses Heft erscheint, beginnt die „stade“ Zeit, ein Teil des Jahres, an dem man
am Wochenende nicht unbedingt einen großen Ausflug plant – es sei denn zu Freunden oder Familie. In dieser Zeit gibt es aber viele kleine Höhepunkte, die uns auf einen
besinnlichen Jahreswechsel einstimmen – die Weihnachtsmärkte. Wir haben für Sie
– stellvertretend für viele andere – drei besondere Weihnachtsmärkte rund um Berlin
in Brandenburg herausgesucht. Viele, die die Berliner Weihnachtsmärkte schon oft besucht haben, sind vielleicht auf der Suche nach neuen Entdeckungen. Viel Spaß und eine
frohe Einstimmung auf Weihnachten.
Die Redaktion des Mieterschutz

ALTPOTSDAMER
WEIHNACHTSMARKT
IN DER HISTORISCHEN
INNENSTADT
Ein blauer Lichterglanz erfüllt Potsdam in der Brandenburger Straße
und auf dem Luisenplatz mit weihnachtlicher Stimmung. Der zentrale historische Weihnachtsmarkt mit
Märchenbühne und Freilufteisbahn
begeistert seit Jahren die ganze Familie. Auch die vielen Geschäfte,
Boutiquen, Galerien, Cafés und Restaurants inmitten des bunten Weihnachtstreibens laden zum Bummeln
durch die historische Potsdamer Innenstadt ein. Eine gelungene Verbindung zwischen Weihnachtsmarkt
und Innenstadtbummel.
Familienprogramm auf dem
Luisenplatz
- Märchenzeit mit Erzählungen und
interaktiven Spielen auf der Märchenland-Bühne täglich um 17 Uhr
- Schlittschuhlaufen auf der Kunsteisbahn
- 6. Dezember: Lange Nacht der
Niko­läuse

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mieterschutz

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Stände und Geschäfte in der Innenstadt sind bis 22 Uhr geöffnet
Öffnungszeiten:
24.11. – 28.12.2014
So – Mi von 11:00 bis 20:00 Uhr
Do – Sa von 11:00 bis 21:00 Uhr
25./26.12. von 11:00 bis 19:00 Uhr
28.12. von 11:00 bis 18:00 Uhr
An Heiligabend, 24.12., bleiben
die Stände geschlossen.
Standort:
Entlang der Brandenburger Straße
Anfahrt:
Mit der S-Bahn oder dem Regionalexpress nach Potsdam Hbf.,
dann mit der Tram in die Innenstadt
VBB-Tarif

BÖHMISCHER
WEIHNACHTSMARKT
IN BABELSBERG
Der Weberplatz in Babelsberg lädt
wieder zum traditionellen Böhmischen Weihnachtsmarkt ein, der
an die historischen Wurzeln des
Quartiers anknüpft. Ab 28. November präsentieren viele weihnachtliche Stände böhmische Tradition.
Die vielseitige Potsdamer Kulturlandschaft ist geprägt von architektonischen Einflüssen aus
den europäischen Nachbarländern. Besonders deutlich wird
dies zur Weihnachtszeit im historischen Weberviertel Potsdam-Babelsberg, das Friedrich II. als Zufluchtsort für protestantische Weber aus Böhmen entwarf. Ziel war
es, neue Bevölkerungsgruppen für
die Region Potsdam zu gewinnen.
Natürlich werden wieder böhmische Handwerker, Händler, Künstler und Gastwirte mit ihren traditionellen Angeboten den Weihnachtsmarkt zu etwas Besonderen
machen. Dazu gehören u. a. böhmische Musikgruppen, die an allen drei Tagen auf alten Instrumenten weihnachtliche und böhmische
Stimmung verbreiten.

Zur Eröffnung am Freitag begrüßt
ab 18 Uhr die Böhmische Kristallfee die Besucher und lädt zur „Langen Babelsberger Glühweinnacht“
ein.
Die Böhmische Hirtenmesse findet
wie jedes Jahr am Samstag um 16
Uhr in der Friedrichskirche statt.
Unter der Leitung von Jirí Kubík
aus Prag konzertieren bereits zum
achten Mal der Kammerchor Canticorum jubilo und das Orchester
Quattro Corde mit einem herausragenden Solistenensemble.
Eintritt 10 €, bis 8 Jahre frei
Ticket-Hotline 0331-7049264
Gospellight Gospelkonzert in der
Friedrichskirche, am Sonntag um
16 Uhr, Eintritt frei
Öffnungszeiten:
28.11.2014 von 17:00 bis 22:00 Uhr
29.11.2014 von 11:00 bis 22:00 Uhr
30.11.2014 von 11:00 bis 18:00 Uhr
Anreise:
S-Bahn Babelsberg, VBB-Tarif
Zum Weberplatz ca. 400 m Fußweg

COTTBUSER
WEIHNACHTSMARKT,
DIE HERRNHUTER STERNE
Verführerische Düfte ziehen durch
die Gassen. Lichter erleuchten die
Fenster und schenken uns die Vorfreude auf das Weihnachtsfest.
Der weihnachtliche Zauber hält
Einzug in die Cottbuser Innenstadt.
Traditionell wird der Herrnhuter
Stern in den Cottbus-Farben rotweiß den gesamten Weihnachtsmarkt und die Innenstadt in ein
grenzenloses Sternenmeer tauchen.
Auch viele Händler der Innenstadt
werden ihre Schaufenster liebevoll
mit diesem weihnachtlichen Stern
dekorieren und dadurch der Stadt
ein besonders einheitliches und
romantisches Bild geben.
In zahlreichen festlich geschmückten Hütten verheißen Händler,
Kunsthandwerker, Gewerbetreibende und Schausteller ein breites
Angebot an Geschenkideen, kulinarischen Leckereien und weihnachtlichem Flair pur.
Hier gibt es alles, was das Herz
in der Adventszeit höher schlagen lässt. Das Angebot reicht von
Schnitzereien, über Krippen und
Schwibbögen aus dem Erzgebirge, die beliebten Nussknacker, kuschelige Schaffelle bis zu wunderschönen Weihnachtskugeln.
Im gewohnten festlichen Glanze
erstrahlt die dreistöckige, traditionelle Weihnachtspyramide. Die
13 m große Weihnachtstanne auf

dem Altmarkt ist mit mehr als 100
Herrnhuter Sternen geschmückt.
Selbst an die kleinen Bäume an der
Berliner Straße wurde gedacht.
Traditionell steht ein gelber Briefkasten direkt an der Bühne. In diesen können die Kinder ihre Weihnachtswünsche an das Christkind
abgeben, um vielleicht etwas davon unter ihrem heimischen Weihnachtsbaum erfüllt zu bekommen.
Täglich wird der Weihnachtsmann
für Kinder, die ihm ein Lied oder
Gedicht vortragen, kleine Überraschungen in seinem Weihnachtsmannsack dabei haben.
Und was wäre die Weihnachtszeit
ohne festliche Musik?
Weihnachtliche Klänge verschiedener Bläsergruppen der Region stimmen auf die besinnliche
Zeit des Jahres ein. Chöre wie der
„Mehr Generationen Chor” begeistern immer wieder gern.
Der Gedanke weihnachtliches Cottbus zieht seine ersten Fäden in der
Bahnhofstraße, hierzu werden in
diesem Jahr erstmalig die Herrnhuter Sterne leuchten.
Öffnungszeiten:
26.11. – 23.12.2014
von 10:00 bis 19:00 Uhr
Anreise:
Mit dem Regionalexpress ohne
Umsteigen stündlich nach Cottbus. Fahrzeit etwa 75 Minuten

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mieterschutz

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R

Guter Rat
rentiert sich.

Hauptgeschäftsstelle
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin	
Mo, Di, Do	
Telefon 921 02 30-10, Fax 921 02 30-11	
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info@mieterschutzbund.berlin	
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Sa	

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9	 –	20.00
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Filiale Mitte	
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mitte@mieterschutzbund.berlin	
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Di	
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9	 –	20.00
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Mi	 9	 –	19.00
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Die Telefon-Beratung
Sie brauchen eine schnelle und kompetente Auskunft zu Mietrechtsfragen? Sie haben aber keine
Zeit für eine Beratung in einer unserer Beratungsstellen oder wohnen außerhalb Berlins? Dann ist
unsere telefonische Mieterberatung für Sie ideal.
Die Telefonberatung ist nur für kurze, grundsätz­
liche Fragen geeignet. Prüfungen von Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder
neu abzuschließenden Mietverträgen können nur im
Rahmen eines persönlichen Gespräches stattfinden.
Für Mitglieder im Mieterschutzbund Berlin e. V.:
Zum Ortstarif unter 882 30 85
Mo – Do von	12.00 Uhr – 14.00 Uhr
Di und Do von 17.00 Uhr – 19.00 Uhr
Diese Telefonnummer gilt bis 30. November 2014!!
Neue Telefonnummer ab 1. Dezember 2014:
921 02 30 60
Für Nichtmitglieder:
kostenpflichtig unter der Rufnummer
0900/182 92 40 – Mo bis Fr 12 – 14.00 Uhr
Dieser Dienst kostet 1,69 € / Min (Abrechnung im
Sekundentakt) aus dem deutschen Festnetz und
wird einfach über Ihre Telefonrechnung abgerech­
net. Sie haben keinen weiteren Aufwand.
Achtung: Diese Telefonnummer ist nur bis zum
30. November 2014 erreichbar. Das Angebot für
Nichtmitglieder wird umstrukturiert und wird erst
wieder im Januar 2015 zur Verfügung stehen.

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