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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2014,3

Heft 3/2014
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

Erträgliche Mieten
durch Wohngemeinschaften
Lösung oder
nur neue Probleme?
Rechte und Pflichten
des gemeinschaftlichen
Wohnens

Titelthema: Wohngemeinschaften	

S. 	 4

Baulärm vom Nachbargrundstück	

S. 	 8

Neues von den Roten Roben	

S. 	14

Ausflugstipp: Wittenberg	

S. 	22

Protokoll der Mitgliederversammlung
vom 6. Mai 2014
Seite 18

	

INHALT

	 2	__	Editorial
				

	3	__	MSB Intern

			

	Titelthema
		

	 4	__	Wohngemeinschaften
			
Rechte und Pflichten des gemein			 schaftlichen Zusammenlebens

	8	__	Baulärm vom Nachbar			grundstück
			
Kann die Miete gemindert werden?	 	
			

	 0	__	Miete und Mietrecht
1
			
Gerichtsurteile kurz kommentiert
				

12	__	Hundehaltung
		 	 Der ewige Zwist
				

13	__	Serviceseite
		 	 Online-Beitritt, Berlin-Domain
				

14	__	Aktuelle Rechtsprechung
		 	 Neues von den Roten Roben
				

	16	__	Kleinanzeigen
				

17	__	Rechnungsprüfungs				bericht
				

18	__	Mitgliederversammlung
			
Protokoll
				

19	__	Impressum
				

	 0	__	Mietrecht von A - Z
2
Unsere Serie, Teil 5: L - N
			
				

22	__	Ausflugstipp
			
Wittenberg
		

2

mieterschutz

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Liebe Mitglieder,
die jährliche Mitgliederversammlung liegt
hinter uns. Ich habe versucht, in aller Ausführlichkeit die drängenden Probleme der
Berliner Mieter darzulegen und Wege aufzuzeigen, wie diese Probleme zumindest ansatzweise gelöst werden können.
In unseren Parteiengesprächen, die wir in loser Folge in unserer Mitgliederzeitschrift veröffentlichen, versuchen wir regelmäßig – auch
außerhalb des gedruckten und freigegebenen
Textes – auf die Diskutanten einzuwirken.
Unsere Gesprächspartner sind in der Regel
die in ihren jeweiligen Parteien zuständigen
Ansprechpartner für Mieten und Wohnen,
für Wohnungsbau und für alle damit zusammenhängenden rechtlichen Rahmenbedingungen.
Sicher spüren wir in solchen Gesprächen auch
die sehr unterschiedlichen politischen Ansätze der Parteien. Aber keiner Partei ist der
grundsätzliche Wille vorzuwerfen, die Mieter
in Berlin finanziell auszubluten, schließlich
sind es Wähler, oder besser Wählerstimmen,
es gibt noch ein häßlicheres Wort dafür. Nur
die in solchen Fällen übliche Rücksichtnahme auf die Vermieterseite, insbesondere bei
den etablierten Parteien, kommt eben bei den
Wählern nicht überall gut an.
Man muß auch nachvollziehen können, daß
die teilweise utopischen Forderungen von
Parteien am rechten oder linken Rand zwar
den Berliner Mietern aus dem Herzen gesprochen sind aber mangels genügender Prozente

MIETERSCHUTZBUND INTERN

im Abgeordnetenhaus eben nur Wunschträume bleiben werden.
Wir, liebe Mitglieder, werden auch weiterhin
unsere Kontakte zur Berliner Politik dazu
nutzen im Sinne der Berliner Mieter und insbesondere unserer Mitglieder politischen Willen zu formulieren und z.B. in die Diskussion
um die Fortführung und Weiterentwicklung
des Mietspiegels einzubringen.
Noch ein positiver Gedanke zum Schluß: Mit
dem beginnenden Sommer beginnt auch die
Balkonzeit. Wenn Sie auf den Seiten des Mieterschutzbundes im Internet surfen, geben
Sie doch einmal den Begriff „Balkon“ in die
Suchmaske ein. Sie finden dann zahlreiche
Artikel, die sich mit diesem Thema beschäftigen – was darf man und was darf man nicht?
Viel Spaß beim Stöbern im vorliegenden Heft.
Bleiben Sie uns gewogen.
Ihre Frigga Döscher
Vorsitzende des Vorstands
Mieterschutzbund Berlin e.V.

Werben Sie
neue Vereinsmitglieder!
Die Gewinner des Jahres 2013
Tue Gutes und rede darüber! Wer sich dieses Motto zu
eigen macht und von seinen guten Erfahrungen beim
Mieterschutzbund im Bekanntenkreis berichtet, kann
leicht ein neues Vereinsmitglied werben. Dafür gibt es
eine Gutschrift in Höhe von 5.- Euro pro Neumitglied
und am Jahresende werden unter allen Werbern drei
Sonderpreise verlost. Die diesjährigen Gewinner sind:
	
	
	
	
	
	

1. Preis: Heinz Seidlitz
(Gutschein über 150,00 Euro)
2. Preis: Anja Müller
(Gutschein über 100,00 Euro)
3. Preis: Barbara Schneider
(Gutschein über 50,00 Euro)

Wir gratulieren
allen Gewinnern!
Werben auch Sie neue
Mitglieder für
den Mieterschutzbund
und nutzen Sie die
Chance auf einen
Gewinn. Viel Erfolg!
Alle Einzelheiten finden Sie auf der letzten Seite.

Der Mieterschutzbund intern – Einblicke
in ein komplexes System
Wie funktioniert so ein Mieterverein eigentlich, wie sehen bei uns
die internen Abläufe aus und welche Möglichkeiten gibt es für mich
als Mitglied möglichst effizient von
meiner Mitgliedschaft zu profitieren um meine Probleme zu lösen?
Das alles sind Fragen, die nicht ganz
kurz beantwortet werden können
und die doch viele Mitglieder inter­
essieren. Sei es weil sie sich wundern, wie reibungslos die Terminvergabe, der Termin an sich und der
eventuelle Versand von Briefen an
den Vermieter dann funktioniert, sei
es weil sich Mitglieder wundern,
weil die Zeit bis zu einem freien Termin so lang ist.
Der Mieterschutzbund arbeitet
mit einem zentralen, vereinseige-

nen Computerprogramm an das alle Zweigstellen und natürlich die
Hauptgeschäftsstelle angeschlossen und über Standleitungen verbunden sind. Nur so ist eine effiziente und schnelle Terminvergabe möglich. Dadurch kann es aber
auch passieren, daß ein Mitglied
am Telefon einen Moment überlegt,
ob der Termin paßt und just in diesem Moment der Termin von einem
anderen Mitglied bei einem Telefonat mit einer anderen Zweigstelle blockiert (oder kann man sagen
„weggeschnappt“) wurde.
Viele Mitglieder möchten aber nur
von dem Anwalt beraten werden,
der mit ihrem Fall schon befaßt war
oder wünschen die Beratung in einer bestimmten Zweigstelle. Hier
wird dann das Terminangebot in un-

serem System durch diese Parameter zusätzlich eingegrenzt.
Grundsätzlich aber wird die Eilbedürftigkeit abgefragt, so kann in besonders dringenden Fällen der eigentliche Termin oft vorverlegt werden. Unsere Mitarbeiter haben dann
die Möglichkeit, kurzfristig abgesagte Termine auf diese Eilfälle „umzulegen“. – Wie man sieht, ein komplexes
System, das aber mit jahrzehntelanger
Erfahrung von unseren Mitarbeitern
immer mehr perfektioniert wurde.
Im nächsten Heft: Was passiert nach
der Terminvereinbarung?
Interessiert Sie dieses Thema? Dann
interessiert Sie vielleicht auch der Artikel auf Seite 13 – die neue Möglichkeit zum Online-Beitritt.

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mieterschutz

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TITELTHEMA

Wohngemeinschaften – Rechte
und Pflichten des gemeinschaftlichen
Zusammenlebens
von Rechtsanwältin Kati Selle
In der Beratungspraxis der Rechtsanwälte des Mieterschutzbundes werden in den zurückliegenden Monaten immer wieder mietrechtliche Angelegenheiten im
Zusammenhang mit Wohngemeinschaften hinterfragt.
Dies gilt für den Szenebezirk Mitte genauso wie im inzwischen hippen Neukölln und im studentischen Wedding. Ob Student, Alternativer, Rentner, Geringverdiener oder Single-Mitfünfziger – Wohngemeinschaften
sind in der Metropole Berlin längst alltäglich geworden.

Ob aus finanziellen oder sozialen Gründen – viele Menschen
wollen nicht länger allein leben. Der Wechsel einer der Mietvertragsparteien ist dabei der am häufigsten hinterfragte Themenkomplex. Wo es Vermietern noch vor Jahren nicht wichtig
war zu wissen, ob und weshalb einer der Hauptmieter „ausgewechselt“ wird. So ist es aktuell so, dass die Vermieter solche Situationen mit Eigeninteressen belegen, versuchen Kapital daraus zu schlagen und die „Genehmigung“ von der Einwilligung in einen höheren Mietzins abhängig machen.

Wir erklären Ihnen, welche Rechte und Pflichten, welche Vor- und welche Nachteile eine Wohngemeinschaft mit sich bringt.
MIETVERTRAGSPARTEIEN
Mietvertragspartei ist grundsätzlich, wer den Mietvertrag
unterzeichnet hat, d.h. sich mit
Rechtsbindungswillen in ein Vertragsverhältnis begeben hat.
Selbstverständlich können mehrere Personen gemeinsam Mietvertragspartei werden. Grundsätzlich kommt der Mietvertrag
mit den Personen zu Stande, die

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am Vertragsschluss beteiligt sind.
Steht eine Person nicht im Rubrum
des Mietvertrages, hat ihn aber
unterzeichnet, wird sie Mieter.
Steht eine Person im Rubrum des
Mietvertrages, hat ihn aber nicht
unterzeichnet, wird sie nur im Ausnahmefall Mieter.
Die Situation ist unverändert, wenn
Eheleute eine Wohnung anmieten.
Der Mietvertrag kann von einem

Ehepartner allein oder von beiden
Ehepartnern geschlossen werden.
Ein Trauschein bedeutet nicht, dass
die Eheleute auch als Rechtssubjekt einheitlich zu bewerten sind.
Hat nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet, ist auch nur dieser Hauptmieter der Wohnung. Der
andere nur dann, wenn der Unterzeichner als bevollmächtigter Vertreter für ihn handelt.

WOHNGEMEINSCHAFTEN

Besonderheiten gelten für die
noch im Geltungsbereich des ZGB
der DDR, das heißt für die vor dem
03.10.1990 in den neuen Bundesländern geschlossenen Mietverträge: Gemäß § 100 Abs. 3 ZGB
wurden beide Ehegatten Mieter,
auch wenn nur einer den Mietvertrag unterzeichnet hat.
Der Einzug in eine Wohnung führt
für sich genommen nicht automatisch dazu, dass der Einziehende
auch Mieter wird.
RECHTLICHE EINORDNUNG
Werden mehrere Mieter gemeinschaftlich Mieter stellt sich die
Frage der rechtlichen Einordnung
auch bzw. vor allem im Innenverhältnis. In der überwiegenden
Anzahl der Rechtsfälle ordnet
die Rechtsprechung die Gemeinschaft mehrere Hauptmieter als
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
ein. Für die Hauptmieter gelten im
Innenverhältnis die Regelungen
der §§ 705 ff. BGB. Gesellschaftszweck ist die gemeinschaftliche
Anmietung von Wohnraum. Im
Innenverhältnis begründen die
Mieter einen Gesellschaftervertrag. In diesem werden die internen – für den Vermieter nicht verbindlichen – Absprachen getrof-

fen. An diese Absprachen sind
die Mitglieder der Gesellschaft,
das heißt alle Hauptmieter, rechtlich gebunden. Die wichtigste interne Absprache ist in der Regel
die Höhe der finanziellen Beteiligung jeder einzelnen Person.
Aber auch andere Dinge wie zum
Beispiel einen Putzdienst oder
andere interne Aufgaben können
untereinander
selbstbestimmt
geregelt werden.
Hält sich eine der Personen nicht
an die untereinander getroffenen
Vereinbarungen, kann sogar eine
gerichtliche Klärung auf Basis des
Gesellschaftervertrages, das heißt
auf Basis der ursprünglichen Absprachen klageweise herbei geführt werden.
GESAMTSCHULDNER
Haben mehrere Personen als
Hauptmieter gemeinschaftlich einen Mietvertrag geschlossen,
werden diese Personen im Außenverhältnis, das heißt im Verhältnis
zum Vermieter sogenannte Gesamtschuldner. Für Forderungen
wie zum Beispiel die Miete, die
Kautionszahlung oder die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung haften alle Mieter gemeinsam. Allerdings bedeu-

tet Gesamtschuldner zu sein auch,
dass jeder Einzelne verpflichtet sein kann, die ganze Leistung
allein zu bewirken. Der Gläubiger (Vermieter) kann die Leistung
selbstverständlich nur einmal abfordern. Allerdings kann der Gläubiger die Leistung nach seinem
Belieben von jedem der Schuldner (Hauptmieter) ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben
sämtliche Schuldner verpflichtet.
Fordert der Vermieter von einem
der Hauptmieter allein den vollen
Mietzins, haben die Hauptmieter
aber eine quotale Beteiligung der
einzelnen Personen untereinander vereinbart, bleibt dies für das
Rechtsverhältnis mit dem Vermieter ohne Belang. Der Vermieter
ist nicht gehindert, die Gesamtschuldnerschaft zurückzustellen.
Vielmehr müssen die Hauptmieter dann im Innenverhältnis einen
Ausgleich herbeiführen. Der allein
leistende Hauptmieter hat gegen
die anderen Hauptmieter, die mit
ihm die Gesellschaft gegründet
haben, je nach Absprache gemäß
des Gesellschaftervertrages einen Anspruch auf anteilige Rückerstattung an sich.
IM LAUFENDEN MIETVERHÄLTNIS
Grundsätzlich gilt, dass rechtsgeschäftliche Erklärungen im Mietverhältnis von allen Mietern und
auch gegenüber allen Mietern abzugeben sind. Mieterhöhungen
müssen gegenüber allen Mietern
erklärt werden. Das gilt auch für
Betriebskostenabrechnungen und
Vermieterkündigungen. Im Gegenzug sind Zustimmungen zu Mieterhöhungen von allen Mietern zu erklären. Ebenso die Duldung der
Modernisierung und vor allem
Mieterkündigungen.
Es ist nicht erforderlich, dass alle
Mieter gesondert in einem Schreiben angeschrieben werden. Aber
wenigstens im Adressfeld sind alle Mieter zu benennen. Im umgekehrten Fall müssen in der Regel
alle Mieter die Erklärungen unterzeichnen.

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TITELTHEMA

BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Ein Mietverhältnis, welches mehrere Mieter gemeinsam eingegangen sind, kann nur von diesen gemeinsam beendet werden. Eine
Kündigung muss von allen Hauptmietern unterzeichnet sein. Der
Auszug eines Hauptmieters führt
für sich genommen nicht dazu,
dass das Mietverhältnis für diesen Mieter beendet ist. Verweigert einer der Hauptmieter seine
Unterschrift unter die Kündigung,
besteht das Mietverhältnis mit
dem Vermieter fort. Jedoch bedeutet das Kündigungsbegehren
eines Hauptmieters auch, dass
der Gesellschaftervertrag im internen Verhältnis aufgekündigt
ist. Damit hat der Gesellschafter (Hauptmieter), der den Mietvertrag beenden möchte, gegen
den/die anderen Gesellschafter
(Hauptmieter) Anspruch auf Abgabe der Kündigungserklärung.
Dieser Anspruch kann auch gerichtlich im Klageweg durchgesetzt werden. Selbstverständlich
kann im Einvernehmen mit dem
Vermieter auch eine Lösung gefunden und der ausziehende Mieter schlichtweg aus dem Ver-

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trag entlassen werden. Dazu ist
der Vermieter nicht verpflichtet.
Er wird seine Entscheidung wohl
von der Bonität des zu bleiben beabsichtigenden Hauptmieters abhängig machen.
WECHSEL EINES HAUPTMIETERS
Werden mehrere Mitglieder einer
Wohngemeinschaft auch Hauptmieter kann es sich als Nachteil
erweisen, dass der Mietvertrag
dann auch nur von allen gemeinsam aufgelöst werden kann. Ist der
Austausch eines der Hauptmieter beabsichtigt, können sich infolge dessen dann erhebliche Probleme erheben. Grundsätzlich ist der
Austausch eines der Hauptmieter
nur im Einvernehmen mit dem Vermieter möglich. Zuletzt immer wieder beobachtet, macht der Vermieter seine Zustimmung regelmäßig
von dem Abschluss eines neuen Mietvertrages zu schlechteren Konditionen für die Mieter abhängig. Gehen die Mieter auf diesen Vorschlag nicht ein, verweist
der Vermieter auf die Kündigung
des Mietverhältnisses insgesamt.
In einem solchen Fall muss überlegt werden, ob alles beim Alten
bleibt – dann haftet der möglicher-

weise ausziehende Mieter allerdings weiter – oder ein Anspruch
der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Genehmigung des Austausches einer Mietvertragspartei besteht.
Zu empfehlen ist, dass gleich zu
Beginn der Anmietung, das heißt
bei Abschluss des Mietvertrages klare Verhältnisse geschaffen
werden. Bestenfalls wird im Mietvertrag klar und unmissverständlich vermerkt, dass es sich um eine
Wohngemeinschaft handelt. Nämlich in den Fällen, in denen der Vermieter dies von Beginn des Mietverhältnisses an weiß, muss er
sich grundsätzlich auf den Austausch eines Hauptmieters einlassen. Im Übrigen erkennt die Rechtsprechung einen Anspruch auf
Austausch eines Hauptmieters
bei Studenten-Wohngemeinschaften an. Ist dem Vermieter bei Eingehung des Mietverhältnisses bewusst, dass es sich um Studenten
handelt, die die Wohnung aus finanziellen Gründen gemeinsam anmieten, muss er aufgrund der noch
nicht gefestigten Lebensstrukturen auch mit dem Ansinnen des
Austausches eines Hauptmieters
rechnen.
Selbstverständlich hat auch dieser Anspruch der Mieter auf Auswechselung eines Hauptmieters
seine Grenzen. Diese wird man
dort sehen müssen, wo in der Person des einzuwechselnden Hauptmieters gewichtige Gründe für
seine Ungeeignetheit vorliegen
(u. U. auch mangelnde Bonität).
Es dürfte auch die Grenzen überschreiten, wenn der Austausch
der Hauptmieter wiederholt in
kürzeren zeitlichen Abständen erfolgen soll.

WOHNGEMEINSCHAFTEN

FAZIT: VOR- UND NACHTEILE DER
WOHNGEMEINSCHAFT
In den meisten Fällen liegen die
Gründe für die gemeinsame Anmietung einer Wohnung in finanziellen Aspekten. Klarer Vorteil: In
Zeiten rasant steigender Mieten
können Wohnkosten geteilt werden. Wenn allerdings dieses Erfordernis nicht besteht und der Vermieter zur eigenen finanziellen Sicherheit nicht auf eine Mehrheit
von Hauptmietern besteht, sollte
grundsätzlich überlegt werden, ob
es wirklich erforderlich ist, dass
mehrere Personen den Vertrag als
Hauptmieter unterzeichnen. Denkbar wäre auch, dass lediglich ein
Mitglied der Wohngemeinschaft
Hauptmieter wird und sich im Übrigen eine generelle Untervermietungserlaubnis – möglichst bereits
bei Mietvertragsabschluss – erteilen lässt. Ein Wechsel der Mitbewohner – außer Hauptmieter – ist
dann unproblematischer möglich.
Allerdings haftet der Hauptmieter
dann auch allein. Hingegen können
die einzelnen Untermieter nur sehr
begrenzt Einfluss auf das Hauptmietverhältnis und dessen Bestand nehmen. Weiterer Nachteil:
Der Vermieter kann einen Untermietzuschlag beanspruchen. Das
Problem entsteht für die Untermieter dann, wenn ausgerechnet
der Hauptmieter das Mietverhältnis beenden möchte. Dies führt im
Regelfall zur Auflösung der Wohngemeinschaft. Mit dem Vermieter muss neu verhandelt werden.
Zu besseren Vertragskonditionen
führt das im seltensten Fall.
Insbesondere bei miteinander verheirateten Mietern besteht nicht
unbedingt das Erfordernis, dass
beide auch Hauptmieter werden. Die Befürchtung der meisten
Mieter ist, dass sie in einem solchen Fall kein Nutzungsrecht an
der Mietsache begründen und sie
der Hauptmieter jederzeit „aus der
Wohnung werfen kann“. Diese Befürchtung müssen Ehepartner wegen der ehelichen Treue- und Fürsorgepflicht nicht haben. Auch im
Trennungsfall ist es möglich, die

Rechtsanwältin Kati Selle
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beraterin im Mieterschutzbund Berlin
Mitarbeiterin in der Redaktion des MIETERSCHUTZ

Wohnung zu nutzen, obwohl man
nicht Hauptmieter ist. Selbst bei
einer Scheidung kann die vormals
eheliche Wohnung dem nicht mietenden Ehepartner zugeordnet
werden.
Ein erheblicher und nicht zu vernachlässigender Aspekt ist, dass
bei einer Hauptmietermehrheit im
Falle eines gerichtlichen Verfahrens unter Umständen ein Zeuge
nicht zur Verfügung steht. Sämtliche Hauptmieter sind bei mietrechtlichen Streitigkeiten Parteien
eines Mietprozesses. Gerade bei
Sachverhalten, die nicht dokumentiert werden können, zum Beispiel
Lärm oder Gerüche, kann ein Zeuge wertvoll sein. Als Partei eines
Verfahrens kann man aber nicht
Zeuge sein. Da helfen in den meisten Fällen dann auch zivilprozessuale Tricks nicht weiter. Der Vermieter selbst hat im Regelfall aber einen Zeugen… den Hausverwalter,
den Makler, den Hauswart.
Die Wohngemeinschaft kann, muss
jedoch nicht die beste Möglichkeit
des gemeinsamen Wohnens sein.
Besteht der Vermieter nicht darauf, dass alle Mitbewohner auch

Hauptmieter werden, sollte vor
Abschluss des Mietvertrages genau überlegt werden, welche Vorund Nachteile sich aus der Situation mehrerer Hauptmieter ergeben.
Lassen Sie sich dazu im Vorfeld
des Vertragsabschlusses durch die
Rechtsanwälte des Mieterschutzbundes beraten!

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MIETMINDERUNG WEGEN BAULÄRM

Baulärm vom Nachbargrundstück – Kann
die Miete gemindert werden?
von Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
In der Beratungspraxis taucht häufig die Frage auf, ob die Miete gemindert werden kann, wenn auf
einem Nachbargrundstück Bauarbeiten stattfinden. Gemäß § 536
Abs. 1 BGB kann die Miete gemindert werden, wenn die Mietsache
einen Mangel aufweist, der deren
Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch nicht nur unerheblich
beeinträchtigt. Bauarbeiten in der
Nachbarschaft können sich sehr
störend auswirken. Die Minderung
der Miete kommt daher in Betracht.
Unter Juristen wird kontrovers diskutiert, ob nicht bei baubedingten
Einwirkungen aus der Umgebung
die Minderungsbefugnis generell
oder zumindest in bestimmten Fällen ausgeschlossen ist.

Die Rechtsprechung der Berliner
Gerichte, insbesondere auch der
Mietberufungskammern, ist nicht
einheitlich. Bei dem Landgericht
Berlin gibt es drei Mietberufungskammern, nämlich die ZK 63 (zuständig für Berufungen gegen die
Entscheidungen der Amtsgerichte Mitte, Schöneberg und Hohenschönhausen) die ZK 65 (Charlottenburg, Pankow-Weißensee, Neukölln und Lichtenberg) und die ZK 67
(Tempelhof-Kreuzberg, Spandau,
Tiergarten, Wedding und Köpenick). Will man die Aussichten bewerten, mit einer Minderung Erfolg
zu haben, ist es also wichtig zu wissen, wie die Mietberufungskammer
des eigenen Wohnbezirks die Sache
sieht. Wir haben die folgenden vier
Entscheidungen zusammengestellt:
1. Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.02.2014, Aktenzeichen: 67 S 476/13, GE 2014, 522:
Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil auf dem Nachbargrundstück ein Flachbau abgerissen und
an dessen Stelle ein mehrgeschossiges Haus mit Tiefgarage errichtet worden war. Der Vermieter
klagte vor dem Amtsgericht Mitte
auf Zahlung der geminderten Miete. Das Amtsgericht wies die Klage
ab. Der Vermieter legte Berufung
ein. Die 67. Kammer des Landgerichts wies in dem Beschluss vom
27.02.2014 darauf hin, dass sie beabsichtige, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522
Abs. 2 Satz 1 ZPO wegen offensichtlich fehlender Erfolgsaussicht
zurückzuweisen.

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Ein Mangel der Mietsache liege
vor, wenn deren tatsächlicher Zustand vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Eine
derartige Beschaffenheitsvereinbarung sei im Mietvertrag nicht
ausdrücklich getroffen worden.
Auch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung scheide aus. Diese setze zwei übereinstimmende Willenserklärungen
voraus. Von einer derartigen Willensübereinstimmung könne erst
ausgegangen werden, wenn ein
Vertragspartner aus einem Verhalten des anderen Vertragspartners nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont hätte
erkennen müssen, dass jener den
Zustand der Umgebungsbebauung als maßgebliches Kriterium für
den vertragsgemäßen Gebrauch
der Wohnung ansieht, und er dem
zugestimmt habe. Davon könne
wegen von einem Nachbargrundstück ausgehenden Bauimmissionen grundsätzlich nicht ausgegangen werden. Auf den baulichen
Zustand des Nachbargrundstücks
zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses komme es dabei nicht
an, sofern die Immissionen nicht
bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses erkennbar
auf die Mietsache eingewirkt hätten. Dies gelte unabhängig von
der Lage der Mietsache und damit
auch für in großstädtischen Innenstadtlagen befindliche Mieträume.
Mache sich der Mieter bei Vertragsabschluss keine oder fehlerhafte Vorstellungen über die Entwicklung seines Wohnumfelds, sei
er bei später auftretenden baube-

MIETMINDERUNG WEGEN BAULÄRM

dingten Beeinträchtigungen nicht
gemäß § 536 b Satz 2 BGB wegen
grob fahrlässiger Mangelunkenntnis mit Gewährleistungsansprüchen
ausgeschlossen.
2. Landgericht Berlin, Beschluss
vom 17.09.2012, Aktenzeichen: 63
S 208/12, Grundeigentum 2013, 213:
Ist bei Mietvertragsabschluss in
der Nachbarschaft eine Baulücke
vorhanden, müsse der Mieter damit rechnen, dass diese geschlossen wird. Mit späteren Bauarbeiten
regelmäßig einhergehende Störungen seien daher bei Mietvertragsabschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt, so dass eine
Mietminderung deshalb nicht in Betracht komme.
3. Landgericht Berlin, Urteil vom
27.09.2011, Aktenzeichen: 63 S
641/10, Grundeigentum 2013, 213,
Rn. 26, 27, zitiert nach juris:

nen Sachmangel dar. Ein Sachmangel läge erst dann vor, wenn die von
den Arbeiten ausgehenden Lärmemissionen ausnahmsweise ein Ausmaß erreichten, mit dem die Beklagten nach den konkreten Umständen
und wegen der Lage der Mieträume nicht rechnen mussten. Entsprechend der Wertung des § 906 BGB
muss jedoch mit Beeinträchtigungen, die die in technischen Regelwerken enthaltenen Normen und
Grenzwerte einhalten (§ 906 Abs.
1 Satz 2 und 3 BGB), regelmäßig
ebenso gerechnet werden wie mit
wesentlichen Beeinträchtigungen,
die dieses Maß zwar überschreiten, die jedoch ortsüblich sind und
nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden
können (§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB),
wobei die Ortsüblichkeit durch die
Erteilung einer notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigung indiziert wird (Palandt/Bassenge, BGB
68. Aufl., § 906 Rn. 20).“

4. Landgericht Berlin, Beschlüsse vom 04.09.2012 und 04.03.2013,
Aktenzeichen: 65 S 201/12, Grundeigentum 2013, 548, Orientierungssatz, zitiert nach juris:
„Liegen bei Abschluss des Mietvertrags konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten
vor, ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen haben, welche die Möglichkeit der Bebauung
des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise
und die damit verbunden Belastungen für den Mieter einschließt.
Entsprechende Anhaltspunkte für
künftige Bauarbeiten sind vorhanden, wenn eine Teilfläche auf dem
gegenüber liegenden Nachbargelände unbebaut und zudem von einem Bauzaun umgeben ist.“

„Der Mieter einer Wohnung in Berlin muss … im Regelfall damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung … zu
Veränderungen kommt, die sich auf
die Mietsache nachteilig auswirken können. … Dass in Berlin-Mitte Entkernungsarbeiten an einem
Gebäude stattfinden, ist nichts Ungewöhnliches und musste von den
Beklagten ebenso wie die damit einhergegangene Zunahme der Lärmund Schmutzimmissionen in Rechnung gestellt werden. Die mit den
Arbeiten eingetretene nachteilige
Veränderung des Wohnumfeldes
stellt daher für sich genommen kei-

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mieterschutz

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MIETE UND MIETRECHT

Mieter irrte sich – Er hätte seine monatlichen
Zahlungen nicht streichen dürfen
Wenn sich eine Wohnung nicht in
vertragsgemäßem Zustand befindet, dann hat der Mieter im Prinzip
das Recht, seine Zahlungen zu kürzen oder im Extremfall sogar komplett einzustellen. Er muss dabei eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, so etwa den Eigentümer zur
Korrektur der Missstände (hier:
Feuchtigkeit und Schimmelbildung)
auffordern. Doch was geschieht eigentlich, wenn der Mieter die Miete
mindert, obwohl der Eigentümer gar
nicht für den beanstandeten Fehler
zuständig war? Die Familie hatte
wenig gelüftet, weil mehrere Katzen gehalten wurden, die das Haus
nicht verlassen sollten. Außerdem
begünstigten zwei Aquarien und ein
Terrarium die Schimmelbildung. Für
die Betroffenen ist der Schuss nach
Auskunft des Infodienstes Recht

und Steuern der LBS in diesem Fall
nach hinten losgegangen. Denn diese Mietminderung ohne entsprechenden Grund hatte zu einer außerordentlichen Kündigung geführt.
Weil dieser Fehler „bei Anwendung
verkehrsüblicher Sorgfalt“ hätte erkannt werden können, so der BGH,
sei die Kündigung gerechtfertigt.
Deswegen sollte es sich ein Mieter
ganz genau überlegen, ob er zu diesem extremen Mittel greift. Er kann,
wenn es noch Zweifel gibt, die Miete auch unter Vorbehalt überweisen
und eine gerichtliche Klärung der
Vorwürfe herbeiführen.
 
Bundesgerichtshof
– Aktenzeichen VIII ZR 138/11
Quelle: LBS – Bearbeitung: vH Redaktion Mieterschutz

Das kostete einen Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seine Wohnung
Es sah alles nach einem langen,
treuen Mietverhältnis über mehrere Generationen hinweg aus. Eine Frau wohnte 57 Jahre lang in einer Wohnung, in den letzten Jahren
war ihr Sohn mit eingezogen, hatte
ihre Pflege übernommen und wollte nach ihrem Tode selbst in den
Vertrag eintreten. Er hatte ja auch
schon wieder fünf Jahre lang in
dem Objekt gelebt. Doch statt einer
Bestätigung erhielt er vom Eigentümer eine außerordentliche Kündigung. Die Begründung: Er habe über
längere Zeit hinweg in dieser Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und
davon nichts mitgeteilt. Das sei eine
gewerbliche Nutzung und entspre-

10

mieterschutz

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che nicht dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck. Außerdem
habe es den Hausfrieden gestört,
weil es deswegen zu Streitereien
mit den Nachbarn gekommen sei.
Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS mitteilt, schlossen sich
Deutschlands höchste Richter dieser Argumentation an und bestätigten die Kündigung. Wenn eine
Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken angemietet sei, dürfe der
Eigentümer nicht nach außen hin mit
freiberuflichen oder gewerblichen
Aktivitäten in Erscheinung treten. 
Bundesgerichtshof
– Aktenzeichen VIII ZR 213/12

MIETE UND MIETRECHT

Deutscher Wohnungsbau auf Normalkurs
2014 Position im europäischen Mittelfeld behauptet – Bis 2016 Anstieg der Fertigstellungen um
13 Prozent erwartet – Bautätigkeit direkter Nachbarn teils weitaus stärker
Der Aufschwung im deutschen
Wohnungsneubau schreitet voran.
Das „ifo Institut“ als deutsches
Mitglied von Euroconstruct prognostiziert für 2014 ein Wachstum
von 12 Prozent, so dass dann 2,8
Wohneinheiten je 1.000 Einwohner
fertig gestellt werden. Damit kann
Deutschland seine Position im europäischen Mittelfeld behaupten
– von einem Boom zu sprechen,
wäre nach wie vor übertrieben.
Denn die Bautätigkeit ist in einigen
direkten Nachbarländern nach wie
vor weitaus stärker als hierzulande
(vgl. Grafik).
Die Übersicht der an Euroconstruct beteiligten Institute zeigt eindrucksvoll, dass in vielen Ländern
– bezogen auf die Bevölkerungszahl – unverändert deutlich mehr
gebaut wird. So ist zum Beispiel
die Wohnungsbauintensität in Belgien und Polen gut ein Drittel, in
Österreich sogar 70 Prozent höher als hierzulande. In Frankreich
wird fast das Doppelte und beim
europäischen Fast-Spitzenreiter
Schweiz nochmals mehr gebaut.
Lediglich in den Niederlanden wird
in gleichem Maße wie in Deutschland gebaut, in Tschechien und Dänemark ist der Wohnungsbau etwas schwächer. Die Tatsache,
dass es sich bei unseren Nachbarn
überwiegend um Märkte mit vergleichbaren Ausgangsbedingungen wie in Deutschland handelt,
macht laut LBS Research deutlich,

dass drei Wohnungen pro tausend
Einwohner und mehr in der Mitte
Europas durchaus als „normal“ anzusehen sind.
Dass die Finanz- und Staatsschuldenkrise mit ihren gesamtwirtschaftlichen Folgen auch besondere Auswirkungen auf den Wohnungsbau in den europäischen
Ländern gehabt hat, ist gerade
an Spanien und Irland zu sehen.
Die beiden früheren Wohnungsbau-Boom-Länder rangieren nun
schon das fünfte Jahr in Folge
am Tabellenende. Weitere südeuropäische Staaten leiden wie
auch einzelne mitteleuropäische
Transformationsländer unter einem schwachen Neubau, während die Staaten Skandinaviens
sowohl in der oberen als auch in
der unteren Tabellenhälfte vertreten sind.
Traditionell richten die Forscher
zugleich einen kleinen Blick in die
Zukunft – zwei Jahre bis zum Jahr
2016. Nach dieser Prognose dürften die Neubauzahlen hierzulande weiter ansteigen, und zwar um
rund 13 Prozent auf 3,2 fertig gestellte Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Nach den Prognosen
der Bauexperten des ifo Instituts
bedeutete das dann insgesamt
260.000 Wohnungen im Neubau.
Quelle: LBS – Bearbeitung: vH Redaktion Mieterschutz

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mieterschutz

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HUNDEHALTUNG

Der ewige Zwist um die Hundehaltung in Haus und Garten
Fragt man ihre Besitzer, so handelt es sich bei Hunden in der Regel um liebenswerte Hausgenossen, die niemals
beißen, selten bellen und auch sonst keinem etwas zuleide tun. Vermieter, Miteigentümer und Wohnungsnachbarn sehen das häufig anders. Sie beanstanden eine erhebliche Störung der Hausgemeinschaft durch die Tiere.
Als Konsequenz fordern sie ein Hundeverbot oder zumindest deutliche Einschränkungen bei der Hundehaltung.
Kommt es zu keiner Einigung unter
den streitenden Parteien, müssen
die Zivil- und Verwaltungsgerichte entscheiden. Die Frage, ob ein bestimmter Hund in einer Mietwohnung
artgerecht gehalten werden kann,
ist nicht in erster Linie das Problem
des Eigentümers. Ein Vermieter hatte aber genau dieses Argument vorgebracht, als er seinem Mieter die
Haltung eines Collies untersagen
wollte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 329/11) wies den
Eigentümer darauf hin, dass es auf
die Bestimmungen des Mietvertrages ankomme. Sei darin zur Hundehaltung nichts vermerkt, dann stehe
dieser auch nichts entgegen – selbst
bei einem Collie. Wolle der Eigentümer trotzdem vor Gericht ein Verbot
erwirken, dann müsse er schon konkrete Umstände benennen, die dafür
sprechen. Der bloße Verdacht einer
nicht artgerechten Haltung reiche
keinesfalls aus.
Manche Menschen leiden unter einer Tierhaarallergie. Für sie kann es
gesundheitlich sehr belastend sein,
wenn in ihrer Nachbarschaft innerhalb einer Wohnanlage ein Hund lebt.
Mit dieser Begründung wollte ein Eigentümer seinem Mieter die Hundehaltung untersagen, denn sie stellte seiner Meinung nach eine Gefährdung bzw. Belästigung des Allergikers
dar. Das Amtsgericht Aachen (Aktenzeichen 85 C 85/05) wollte gar nicht
grundsätzlich bestreiten, dass so etwas möglich sei. Doch der zuständige Richter vermisste die entsprechenden Belege bzw. Beweise
und stimmte deswegen dem Verbot nicht
zu.

Gerade die Unterscheidung der Tageszeiten spielt vor Gerichten eine
große Rolle, wenn Lärmbelästigungen eingeschätzt werden müssen.
Wo ein Bellen tagsüber unter den anderen Alltagsgeräuschen (anfahrende Lastwagen, Postboten, Autoverkehr) eher untergeht und zu vernachlässigen ist, da wird es in der Regel
nachts ganz anders wahrgenommen.
Das Oberlandesgericht Brandenburg
(Aktenzeichen 5 U 152/05) kam nach
einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, die Nachbarn seien nachts
durch regelrechte „Bellattacken“
aufgeschreckt worden. Deswegen
mussten die Halter sicherstellen,
dass von 22 bis 7 Uhr Ruhe herrscht.
Sonst drohte ihnen ein Ordnungsgeld
von 5.000 Euro.
Eine so genannte Formularklausel,
die Mietern generell die Haltung von
Katzen und Hunden untersagt, ist
unwirksam. Sie benachteiligt einen
Mieter unangemessen, weil sie jede
Rücksicht auf die Besonderheit eines
Falles oder die spezielle Interessenlage verhindert. Schließlich, so der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen
VIII ZR 168/12), müsse dem Mieter ein
üblicher Gebrauch der Wohnung ermöglicht werden. Ob darunter eine
Tierhaltung falle oder nicht, das müsse erst einmal gründlich abgewogen
werden und dürfe nicht unter eine generelle Verbotsklausel fallen.
Wer einen Hund hat, der muss auch
stets ein wenig darauf achten, ob dieser für andere Menschen ein Hindernis darstellen könnte. So war es bei einer Verkäuferin gewesen, die ihr Tier
an ihren Arbeitsplatz mitgenommen
hatte. Der Hund legte sich in die Nähe des Eingangs – und prompt stolperte eine Kundin darüber. Sie verletzte

sich am Knie und forderte 15.000 Euro
Schmerzensgeld. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 19 U 96/12)
sah hier ein Fehlverhalten der Hundebesitzerin und verurteilte sie zur Zahlung. Hier liege ein klarer Fall der Tierhalterhaftung vor.
Gefährlich kann ein aggressives Verhalten eines Tieres sein. Den Verdacht
hatte eine Ordnungsbehörde, nachdem im Nachbarsgarten zwei Zwergkaninchen und zwei Meerschweinchen totgebissen worden waren.
Auf dem anderen Grundstück lebte
ein Husky. Die Vermutung: Er könnte durch ein Loch im Zaun geschlüpft
sein und seine Tat vollbracht haben.
Doch genaue Hinweise gab es nicht.
Deswegen durfte die Behörde den
Hund auch nicht zwangsweise zu einem Wesenstest bei der Polizeihundestaffel vorladen, entschied das Verwaltungsgericht Mainz (Aktenzeichen
1 L 250/05.MZ). Die Halter hatten behauptet, das Tier sei die gesamte fragliche Zeit im Hause gewesen.
Im öffentlichen Raum haben viele Gemeinden eine Anleinpflicht für Hunde
erlassen. Dahinter steckt die Befürchtung, dass diese Tiere immer wieder
auch unerwartet eine Gefahr für Leib
und Eigentum von Passanten darstellen könnten. Das Oberlandesgericht
Karlsruhe (Aktenzeichen 2 (6) SsBs
12/12) musste sich damit befassen, ob
ein solcher Leinenzwang den Gesetzen der Verhältnismäßigkeit entspreche. Die Richter bejahten diese Frage,
denn im konkreten Fall stelle die Gemeinde auch ausreichend Flächen zur
Verfügung, auf denen Hunde frei laufen und sich austoben könnten.
Quelle: LBS
Bearbeitung: AvH

SERVICESEITE

Liebe Mitglieder,
dem Mieterschutzbund Berlin e.V. kann man nun auch online auf unserer Website mieterschutzbund.berlin
beitreten. Wir freuen uns ganz besonders, unseren Onlineauftritt um diese Möglichkeit erweitert zu haben
und hoffen so, etwas Bürokratie durch das Ausdrucken und Versenden unseres .pdf-Formulars abgeschafft zu
haben. Wie funktioniert der Beitritt?
Nach dem Ausfüllen unseres Online-Beitrittsforumlars erhält das
Neumitglied eine Bestätigungsmail
von uns, in der wir den Mitgliedsausweis – und damit auch die Mitgliedsnummer – per Post ankündigen. Da wir selbstverständlich die
Sicherheitsstandards bei der Onlineregistrierung einhalten, wird
die Mitgliedsnummer nicht automatisch erstellt, sondern erst nach
Prüfung der Angaben im Beitritts-

formular durch uns. Dies wird nur
einen Werktag in Anspruch nehmen.
Der große Unterschied bei den Mitgliedern, die online dem Mieterschutzbund Berlin e. V. beitreten,
liegt darin, dass diese ein gesetzliches Widerrufsrecht aufgrund des
Onlinebeitritts haben.
Sollten wir Sie neugierig gemacht
haben, besuchen Sie doch einmal
unseren neuen Onlinebeitritt.

Neue Domain
Seit dem 18.03.2014 gibt es sie: die neuen Domain-Endungen. Das Land Berlin hat es in Zusammenarbeit mit der
Firma dotBerlin möglich gemacht, sich seinen „.berlin-Auftritt“ im Internet zu sichern.
Fast zehn Jahre hat die Berliner
Firma dotBerlin sich für die Registrierung der neuen Domains eingesetzt und mit der zuständigen Organisation ICANN in Los Angeles
verhandelt.
Berlin wird zunächst die einzige
deutsche Stadt mit einer Stadt-Endung sein, Städte wie Hamburg,
München oder Köln sollen noch
nachziehen, ebenso Bundesländer
wie Hessen, Sachsen, usw.

Auch der Mieterschutzbund Berlin
e.V. hat sich seine .berlin Domain
gesichert und wird in Zukunft auch
über www.mieterschutzbund.berlin zu erreichen sein. Unser Webauftritt www.mieterschutzbundberlin.de wird selbstverständlich
nicht abgeschaltet, sie werden automatisch auf unsere neue Domain
weitergeleitet.
Das Land Berlin profitiert auch von
dem Verkauf der neuen .berlin-Do-

mains. Grund hierfür ist zum einen,
dass ursprünglich die Stadt Berlin
an der Entwicklung der neuen Domains arbeitete, sich jedoch dann
entschloß, die weitere Entwicklung durch eine Firma in Berlin vornehmen zu lassen; zum Anderen
fordert die ICANN in Los Angeles
einen Unterstützerbrief von der jeweiligen Stadt.

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

In dieser Rubrik

Neues von den Roten Roben

berichten wir
über aktuelle
Urteile des
Bundesgerichtshofs
in Karlsruhe.
Die Symbole
deuten an,
ob sie sich
positiv oder
negativ auf die
Mieterinteressen auswirken.

–
Mieterhöhung;
Grundstücksverkauf
Leitsatz:
Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt
werden, schon vor der Eigentums­
umschreibung im Grundbuch und
des damit verbundenen Eintritts des
Käufers in die Vermieterstellung (§
566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen
ein Mieterhöhungsbegehren gemäß
§ 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens
hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.
Urteil vom 19. März 2014
– VIII ZR 203/13
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung, die mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2006 veräußert wurde. Es war vereinbart, dass
die Beklagte zu diesem Zeitpunkt
mit allen Rechten und Pflichten in
den Mietvertrag eintritt. Ferner ist
vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum
Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben
und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu
führen. Die Klägerin begehrt Rückzahlung der bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch erbrachten Zahlungen, weil die Beklagte
bis dahin die Vermieterstellung nur
„vorgespiegelt” habe.
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Klägerin steht der Rückzahlungsanspruch nicht zu. Die Beklagte hat die Forderungen mit Recht

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mieterschutz

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eingezogen. Auch die von der Beklagten im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind
wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon
vor der Eigentumsumschreibung im
Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen
Rechtshandlungen gegenüber dem
Mieter vorzunehmen, ohne dass es
einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf. § 566 BGB steht einer
solchen rechtsgeschäftlich erteilten
Ermächtigung nicht entgegen. § 566
BGB ordnet für den Fall der Veräußerung vermieteten Eigentums an,
dass der Erwerber für die Dauer seines Eigentums in die Vermieterstellung einrückt. Dies schließt es nicht
aus, dass der bisherige Vermieter
schon zu einem früheren Zeitpunkt
Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtritt oder einem Erwerber eine
Ermächtigung zur Geltendmachung
im eigenen Namen erteilt. Immerhin kann sich der Mieter, der von einer anderen Person als seinem Vermieter in Anspruch genommen wird,
dessen Berechtigung nachweisen
lassen, wenn er Zweifel hat, ob eine
Vollmacht oder eine Ermächtigung
vorliegt oder ein Rechtsübergang
nach § 566 BGB stattgefunden hat.

±
Gewerbe; Anpassung
der Vorauszahlungen
Leitsatz:
a) Es begegnet keinen rechtlichen
Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in
Allgemeinen Geschäftsbedingungen
vereinbaren, dass der Vermieter im
Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkosten-

vorauszahlungen durch einseitige
Erklärung anpassen darf.
b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem
Schriftformerfordernis des § 550
Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam
auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der
Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für
unbestimmte Zeit gilt.
Urteil vom 05. Februar 2014
– XII ZR 65/13
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin macht als Vermieterin gegen die Beklagte Zahlungsansprüche aus einem Mietvertrag über
Gewerberäume geltend. Neben einer monatlichen Nettomiete vereinbarten die Parteien Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten. Weiter hieß es im Mietvertrag:
„Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben
bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen.
In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin
der monatlich zu zahlende Vorschuss
entsprechend neu festgesetzt werden.” Von dieser Möglichkeit machte
die Klägerin Gebrauch und erhöhte
nach einer Nebenkostenabrechnung
die monatlichen Vorauszahlungen.
Aus den Entscheidungsgründen:
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien
bei der Gewerberaummiete in allgemeinen Geschäftsbedingungen
vereinbaren, dass der Vermieter im
Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige
Erklärung anpassen darf. Die streitbefangene Klausel entspricht sinn-

gemäß dem nur auf die Wohnraummiete anwendbaren § 560 Abs. 4
BGB. Immerhin gewährt dieser den
Vertragsparteien von Gesetzes wegen, d.h. auch ohne vertragliche Abrede, das Recht, durch einseitige, in
Textform gemäß § 126 b BGB abzugebende Willenserklärung eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe zu
bewirken, ohne dass es der Zustimmung der Gegenseite bedarf. Die
Erhöhungserklärung unterlag nicht
dem Schriftformerfordernis des
§ 550 Satz 1 BGB. Es gibt eine Reihe
von Fallgestaltungen, in denen § 550
BGB den Zweck, einem späteren
Grundstückserwerber Klarheit über
die Bedingungen eines langfristigen
Mietvertrags zu verschaffen, in den
er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Nicht
anders liegt es hier. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn
die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass
eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde
Festsetzung erfolgt sein kann.

–
Schönheitsreparaturen;
Umbaumaßnahmen
Leitsatz:
Allein die Absicht des Vermieters,
nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den
Mieträumen durchzuführen, genügt
nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung
des Mieters nach Beendigung des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw.
Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch

in Geld treten zu lassen.
Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die
Mieträume tatsächlich umgebaut
werden.
Urteil vom 12. Februar 2014
– XII ZR 76/13
Aus dem Tatbestand:
Die Kläger machen Zahlungsansprüche wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten nach einem beendeten
Gewerberaummietverhältnis geltend. Gemäß wirksamer
vertraglicher Vereinbarung schuldeten die Beklagten zum Zeitpunkt
der Beendigung des Mietverhältnisses die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Die Kläger teilten allerdings mit, dass sie im Zuge
der beabsichtigten Neuvermietung
des Objekts umfangreiche Umbauund Renovierungsarbeiten durchführen und sie deshalb von den Beklagten an Stelle der geschuldeten
Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch
zu ermittelnden Geldbetrag einfordern würden. Die Beklagten räumten die Mietsache, ohne Ausführung
der Arbeiten. Zu einer Neuvermietung der Räumlichkeiten kam es in
der Folgezeit nicht.
Aus den Entscheidungsgründen:
Wurden die Schönheitsreparaturen
oder die Instandhaltungs- bzw. In-

standsetzungsmaßnahmen wirksam auf den Mieter übertragen,
kann der Vermieter aufgrund der im
Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen vom Mieter lediglich die Erfüllung dieser Verpflichtungen verlangen. Dieser Anspruch besteht
auch nach der Beendigung des
Mietverhältnisses und dem Auszug
des Mieters fort. Will der Vermieter an diesem primären Erfüllungsanspruch nicht festhalten und sich
stattdessen einen auf Geldzahlung
gerichteten Ersatzanspruch verschaffen, muss er diesen unter Einhaltung des Verfahrens nach § 281
Abs. 1 BGB begründen. Diese gesetzliche Systematik darf nicht dadurch übergangen werden, dass
der Vermieter den auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
gerichteten
Erfüllungsanspruch
auch bei bestehender Erfüllungsbereitschaft des Mieters in einen
Geldersatzanspruch umwandeln
kann, indem er zunächst die Absicht
zum Umbau des Mietobjekts behauptet und nach der Zahlung des
geforderten Ausgleichsbetrags von
einem Umbau absieht. Dies würde
vielmehr zu einer unzulässigen erheblichen Erweiterung der Rechte
des Vermieters führen.

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mieterschutz

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mieterschutz

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RECHNUNGSPRÜFUNGSBERICHT

Rechnungsprüfungsbericht für
das Geschäftsjahr 2013
Am 09. April 2014 haben die Unterzeichner gemeinsam die satzungsmäßige Kassenprüfung des Mieterschutzbundes Berlin e.V. in den Räumen der Geschäftsstelle Konstanzer Straße 61 vorgenommen.
Beginn der Prüfung:	 10.00 Uhr
Ende der Prüfung:	 11.00 Uhr
Prüfungsteilnehmer:
Frau Susanne Böttcher, Mitarbeiterin der Hauptgeschäftsstelle
Kassenprüfer:
Frau Helga Schulz und Herr Ulrich Zipse
	
I. Gegenstand der Prüfung
Es wurden stichprobenweise die Einnahmen und Ausgaben mit den Kontoauszügen und den Kassenbüchern überprüft.
Als Unterlagen standen uns zum Prüfungszeitpunkt sämtliche Buchführungsunterlagen, Bücher und schriftliche Unterlagen des Vereins zur Verfügung, aus denen die Gewinnermittlung entwickelt worden war.
Von den Kassenprüfern erbetene Auskünfte und Nachweise wurden von Frau Böttcher bereitwillig erteilt.
II. System der Buchhaltung
Das System der Buchhaltung hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert. Die Finanz- und Lohnbuchhaltung wird für den Verein vom Steuerbüro Tismer-Klaus-Ossenkopp über das EDV-System
„datev”extern erstellt.
Gebucht wird anhand der Kassenunterlagen und Bankauszüge, die monatlich erfaßt werden. Die Kontierung erfolgt auf den Belegen bzw. Kontoauszügen.
Das Ablagesystem ermöglicht ein schnelles Auffinden aller Belege.
Neben der Finanzbuchhaltung besteht noch eine Beitragsbuchhaltung, die der Verein auf eigener
EDV-Anlage erstellt. Bei Stichproben wurden keine Abweichungen festgestellt.
III. Ergebnis der Prüfung
Es konnten keine Abweichungen festgestellt werden.
IV. Schlussbemerkung
Die durchgeführte Prüfung der Unterlagen des Vereins hat zu Beanstandungen keinen Anlass gegeben.
Berlin, den 09. April 2014
gez.

Helga Schulz	
Kassenprüferin	

Susanne Böttcher	
Mitarbeiterin des MSB	

Ulrich Zipse
Kassenprüfer

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mieterschutz

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PROTOKOLL DER MITGLIEDERVERSAMMLUNG

Protokoll der Mitgliederversammlung
des Mieterschutzbund Berlin e.V.

Am 6. Mai 2014 fand im Logenhaus
Berlin, Emser Str. 12-13, BerlinWilmersdorf, die satzungsgemäß
einberufene Mitgliederversammlung des Jahres 2014 statt.
Beginn der Versammlung: 19.00 Uhr
Ende der Versammlung: 20.45 Uhr
Anwesende Teilnehmer:
38 stimmberechtigte Mitglieder
TOP 1
Der stellvertretende Vorsitzende
des Vereins, Rechtsanwalt Michael Müller-Degenhardt, begrüßt im
Namen des gesamten Vorstandes
die anwesenden Mitglieder und
stellt die Beschlussfähigkeit der
Versammlung fest.

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mieterschutz

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TOP 2
Das im Vereinsorgan „Mieterschutz“ Heft Nr. 4/2013 abgedruckte Protokoll der letzten
Mitgliederversammlung vom 23.
April 2013 wird einstimmig genehmigt.
TOP 3 / TOP 4
Die Vorstandsvorsitzende, Frau
Rechtsanwältin Frigga Döscher,
referiert über die aktuelle mieterpolitische Situation in Berlin und
über das Geschäftsjahr 2013 des
Vereins. Zu Beginn ihres Vortrags
kann sie feststellen, dass ein weiterer Mitgliederzuwachs im abgelaufenen Geschäftsjahr zu verzeichnen war und der Mitgliederbestand nunmehr bei 28.460
Mitgliedern liegt. Der Jahresnettozuwachs (Neuaufnahmen nach Abzug der eingegangenen Mitgliedschaftskündigungen) beträgt weit
über 2000 Mitglieder. Wie bereits
im Vorjahr, konnte ein sprunghafter Anstieg des Mitgliederzuwachses im Vergleich zum langjährigen
durchschnittlichen Bestandszuwachs festgestellt werden. Hierbei
hat sich der im Vorjahr bereits festgestellte Trend einer Veränderung
der Altersstruktur bei den Neuaufnahmen erneut bestätigt, ca. fünfzig Prozent der Neumitglieder gehören zur Altersgruppe der unter
35-Jährigen.

Des Weiteren referiert Frau Döscher
über die Anstrengungen zur weiteren Verbesserung des Vereinsorgans „Mieterschutz“ sowie zur
Optimierung des Internetauftritts
des Vereins. Sie erwähnt dabei
insbesondere die neue Möglichkeit des Online-Beitritts.
Abschließend übergibt sie das
Wort an das Vorstandsmitglied
Herrn von Hohenegg-Quittek für
Erläuterungen zur Ausgabenund Einnahmenstruktur des Vereins. Zunächst stellt Herr von Hohenegg-Quittek fest, dass sich
der Mitgliederzuwachs des Geschäftsjahres 2014 mit bereits
fast 700 Neumitgliedern im Zeitraum Januar bis April 2014 weiter beschleunigt hat. Das bedingt
auch eine Aufstockung des Angebots an Rechtsberatung, etwa 65% der Gesamteinnahmen
des Vereins fliessen direkt in die
Rechtsberatung.
Weitere Zahlen über die Alterstruktur des Vereins und die neue
Webadresse www.mieterschutzbund.berlin ergänzen diese Ausführungen.
Nach ausführlichen Erläuterungen zur mieterpolitischen Situation in Berlin übergibt Frau Döscher
das Wort an Rechtsanwalt Schir-

PROTOKOLL

macher, der für den Verein an der
Erarbeitung des Mietspiegels 2013
mitgewirkt hat. Herr Schirmacher
erläutert die durchschnittlichen
Mietsteigerungen im Mietspiegel
und verweist auf die bereits begonnene Arbeit am Mietspiegel 2015.
Auf Nachfragen wird auch detailliert auf die Entstehungsweise des
Mietspiegels eingegangen.
Er weist gleichzeitig darauf hin,
dass die tatsächlichen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen deutlich über den Mietspiegelwerten
liegen.
Herr Schirmacher gibt das Wort an
Frau Döscher zurück, die jetzt Fragen aus der Mitte der Mitglieder
beantwortet.
TOP 5
Die Änderungen in der Satzung
des Mieterschutzbundes werden
mit 1 Enthaltung und ohne Gegenstimmen genehmigt.
TOP 6
Die Änderungen in der Beitragsordnung werden mit 1 Enthaltung
und ohne Gegenstimmen genehmigt.
TOP 7
Die neue Beitragsordnung für gewerbliche Mieter wird mit 3 Ent-

haltungen und einer Nein-Stimme
genehmigt.
TOP 8
Der Rechnungsprüfer RA Zipse
verliest den Rechnungsprüfungsbericht. Der Bericht des Rechnungsprüfers wird einstimmig genehmigt.
TOP 9
Die Entlastung des Vorstandes
durch die Mitgliederversammlung
erfolgt bei fünf Enthaltungen und
ohne Gegenstimme.
TOP 10
Anträge an die Mitgliederversammlung liegen nicht vor.
TOP 11
Wie in jedem Jahr werden Rechtsfragen einzelner Mitglieder diskutiert und beantwortet. Herr MüllerDegenhardt schließt die Versammlung um 20.45 Uhr.
Frigga Döscher (Vorsitzende)
Bernhard Zuther (Protokollführer)

IMPRESSUM
Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.,
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwältin Kati Selle
(k.selle@mieterschutzbund-berlin.de),
Rechtsanwältin Frigga Döscher
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
Online-Redaktion/Facebook: Ulrike Rossoll
Titelgestaltung, Satz und Layout:
Mieterschutzbund
Bildnachweis:
© Karikaturen: S. 2, 5, 6, 12, 18, 19:
Dieko (Rechtsanwalt Müller),
S. 10: Tomicek/LBS
Fotos: S. 2, 7: Jörg Frank,
S. 22, 23: www.lutherstadt-wittenberg.de
© fotolia – Titel: WavebreakMediaMicro,
S. 2, 22: style-photographs, Steffen Niclas,
S. 3: ksi, S. 4: contrastwerkstatt, S. 6: Petra
Nowack peno, S. 7: Doc RaBe, S. 8: djama,
S. 9: Otto Durst, PhotographyByMK, S.
11: Kadmy, S. 12: cynoclub, S. 13: momius,
Picture-Factory, S. 14/15 Blackosaka,
S. 17: weseetheworld, S. 20: Danilo Rizzuti,
S. 21: Klaus Eppele, S. 22: Steffen Eichner,
ArTo, S. 23: Landkartenfabrik, Katja Xenikis,
ArTo, stechum
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: FSC ® ,
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 07.05.2014

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mieterschutz

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MIETRECHT VON A - Z

Das Mietrecht von A - Z
Eine kleine mietrechtliche Anthologie – mietrechtliche Begriffe
verständlich erklärt

L

LÄRM
Im Allgemeinen versteht man unter Lärm
auf die Umwelt – vor allem auf den
Menschen – störend, belastend oder
gesundheitsschädigend wirkende
Geräusche. Der Mieter hat Anspruch
darauf, sein Mietobjekt störungsfrei
nutzen zu können. Für die Frage, ob
Lärm unzulässig ist, muss primär auf
den normal empfindlichen Durchschnittsmieter sowie den mietvertraglich vereinbarten Zweck bzw. den
Lärmschutzstandard bei Anmietung
des Objektes abgestellt werden. Im
Übrigen treffen Ordnungswidrigkeiten- und Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin Regelungen zur Zulässigkeit von Lärm. Je nach Ursache des
störenden Lärms kann der Gestörte
einen gerichtlichen Unterlassungsanspruch gegen den rücksichtslosen
Störer geltend machen, eine Information an die Behörden weitergeben
oder einen Anspruch auf Beseitigung
des Lärms gegenüber dem Vermieter

geltend machen. Auch eine Mietminderung und in letzter Konsequenz
eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sind denkbar. Grenzen
finden die juristischen Möglichkeiten des Vorgehens gegen störenden
Lärm in seiner Ortsüblich- und Unvermeidbarkeit. Kinderlärm ist in der
Regel sozialadäquat.

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mieterschutz

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LEBENSPARTNER
Unter Lebenspartner versteht man
auch im Mietrecht eine auf Dauer angelegte gleichgeschlechtliche
Gemeinschaft im Sinne des „Gesetzes zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften“.
Die eingetragene Lebenspartnerschaft, d.h. die vor der zuständigen
Behörde erklärte Begründung einer
gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft, ist der Ehe auch im Mietrecht weitestgehend gleichgestellt.
Wichtigste Folge dessen ist das gesetzlich geregelte Eintrittsrecht des
Lebenspartners im Todesfall des
Mieters.

LEISTUNGSVORBEHALTSKLAUSEL
Vereinbaren Mietparteien bereits bei
Abschluss des Mietvertrages, dass
der Mietzins im Laufe des Mietverhältnisses nicht konstant bleiben sondern sich bei Änderung einer vereinbarten Bezugsgröße – zum Beispiel
Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte – auf Abfordern einer Mietvertragspartei verändern soll, spricht man von einer Leistungsvorbehaltsklausel. Diese sind
bei der Wohnraummiete mit Ausnahme der Gleitklausel bei preisgebundenem Wohnraum nur eingeschränkt
von Bedeutung. Vielmehr bei der Geschäftsraummiete sind Wertsicherungsklauseln wegen der im Übrigen
fehlenden gesetzlichen Möglichkeit
der Geltendmachung einer Mieterhöhung zu finden. Bei Änderung der Bezugsgröße müssen die Mietvertragsparteien zur Miethöhe verhandeln,
gegebenenfalls einen Anspruch auf
Anpassung des Mietzinses gegenüber der Gegenseite geltend machen.

M

MANGEL
Von einem mietrechtlichen Mangel spricht
man bei einem Abweichen der mietvertraglich vereinbarten Soll- von
der tatsächlich gegebenen Ist-Beschaffenheit. Sind keine ausdrücklichen Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache zwischen den
Parteien getroffen, kommt es auf die
Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen zum Zeitpunkt der
Errichtung des Gebäudes an. Einen
Mindeststandard, zum Beispiel bei
der Stromversorgung muss der Vermieter immer gewährleisten. Den
Mieter trifft für den Fall, dass sich
ein Mangel der Mietsache während
der Mietzeit zeigt, eine unverzügliche Anzeigepflicht gegenüber dem
Vermieter. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels
gegen den Vermieter zu. Als mangelbehaftet gilt eine Mietsache auch
dann, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese nach Vertragsschluss wegfällt. Kommt es
durch den Mangel zu einer eingeschränkten oder aufgehobenen Gebrauchstauglichkeit der Mietsache
in nicht nur unerheblichem Umfang
steht dem Mieter das Recht zur Mietminderung zu.
MAHNVERFAHREN
Das gerichtliche Mahnverfahren ist
ein Gerichtsverfahren zur vereinfachten Durchsetzung von Geldforderungen. Es wird auf Antrag des
Gläubigers beim zuständigen Mahngericht, zum Beispiel beim Zentralen
Mahngericht Berlin-Brandenburg
(Amtsgericht Wedding) eingeleitet. Es handelt sich um ein automatisiertes zentrales Mahnverfahren
ohne Prüfung des tatsächlichen Bestehens des geltend gemachten Anspruchs. Erst bei Widerspruch/Ein-

MIETRECHT VON A - Z

Die Serie zum Sammeln

spruch des Schuldners erfolgt auf
Antrag des Gläubigers eine materielle Überprüfung der Ansprüche.
Am Ende des gerichtlichen Mahnverfahrens kann ein Vollstreckungsbescheid stehen, aus dem der Gerichtsvollzieher gegen den Schuldner vollstrecken kann. Der Vorteil
des gerichtlichen Mahnverfahrens
ist die schnelle und kostengünstige
Erlangung eines vollstreckbaren Titels. Es ist Alternative zum prozessualen Verfahren nach Klageerhebung.
MAKLERPROVISION
Im Mietrecht versteht man unter einer Maklerprovision, die Gebühr, die
der Makler für den Nachweis oder
die Vermittlung einer Immobilie zur
Miete verlangen kann. Besteht zwischen Makler und Mieter ein Maklervertrag kann die Vergütung bei tatsächlichem Abschluss eines Mietvertrages beansprucht werden. Für
die Vermittlung von Wohnraummietverträgen gilt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung. Es
beschränkt insbesondere die Höhe des Vergütungsanspruches des
Wohnungsmaklers auf höchstens
zwei Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer. Werden Nebenkosten gesondert abgerechnet, bleiben sie unberücksichtigt.
MIETAUSFALLWAGNIS
Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von
Raum, der zur Vermietung bestimmt
ist, entsteht. Das Mietausfallwagnis
darf höchstens 2 Prozent der Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen
sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes
oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können, betragen.

Teil 5

L-N

Es wird bei der Ermittlung der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt.

lich ist. Es genügt, wenn der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter
benennt. Der Nachmieter muss dem
bisherigen Mieter in seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen vergleichbar sein. Der Mieter und der Nachmieter müssen Kontakt zum Vermieter aufnehmen und
sämtliche für den Mietvertragsabschluss wichtigen Informationen unaufgefordert übermitteln. Der Nachmieter muss Bereitschaft erklären,
den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren.
Der Vermieter darf einen geeigneten
Nachmieter nicht ablehnen.

MIE TSCHULDENFREIHEITSBESCHEINIGUNG
Mietschuldenfreiheitbescheinigung
ist die Bestätigung des Vermieters,
dass der Mieter keine Mietschulden
aus dem jeweiligen Mietverhältnis
hat. Viele Vermieter fordern die Vorlage eines solchen Nachweises von
den potentiellen (neuen) Mietern vor
Abschluss des Mietvertrages. Zu beachten ist allerdings, dass der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass
der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer solchen Bestätigung hat.

NACHWIRKUNGSFRIST
Unter Nachwirkungsfrist ist der Zeitraum des Bestehens einer Bindungswirkung bei gefördertem Wohnraum
trotz Rückzahlung der Fördermittel
zu verstehen. Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt einer Belegungs- und einer Mietpreisbindung.
Seitens des Fördermittelgebers ist
bestimmt, an wen (z.B. Wohnberechtigungsschein) und zu welchem
Mietpreis (Kostenmiete) preisgebundener Wohnraum vermietet werden
darf. Werden die zumeist gewährten
Baudarlehen planmäßig oder vorzeitig zurückgezahlt, bestimmt das
Wohnungsbindungsgesetz Sonderregelungen zu Übergangszeiträumen
für den Wegfall der Belegungs- und
Mietpreisbindung.

N

NACHMIETER
Ein Recht des Mieters,
dem Vermieter einen
neuen Mieter, d.h. einen Nachmieter
zu stellen, gibt es nicht. Diese Möglichkeit besteht nur, wenn der Vermieter dies ausdrücklich gestattet
oder der Mieter ein berechtigtes Inter­
esse an der vorzeitigen Beendigung
des Mietverhältnisses hat. Das ist in
der Regel der Fall, wenn ihn das Festhalten an dem Mietvertrag aus persönlichen oder finanziellen Gründen
z.B. aufgrund eines berufsbedingten
Wohnortwechsels schwerlich mög-

NUTZUNGSENTSCHÄDIGUNG
Ist das Mietverhältnis beendet, gibt
der Mieter die Mietsache aber
trotz entgegenstehendem Willen des Vermieters nicht zurück,
kann der Vermieter vom Mieter für
die Dauer dieses Vorenthaltens Nutzungsentschädigung in Höhe der
vormals vereinbarten Miete oder
der Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

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AUSFLUGSTIPP

Unser heutiger Ausflugstipp hat
nicht nur einen aktuellen Bezug,
sondern stellt eine Perle in den sehenswerten Orten rund um Berlin
dar. Er ist auch besonders leicht
erreichbar. Mit der Regionalbahn
oder gar dem ICE braucht man nur
70 bzw. 35 Minuten vom Berliner
Hauptbahnhof oder Südkreuz in die
Welterbestadt Wittenberg.

nannte Lutherhaus dar, für 35 Jahre die Hauptwirkungsstätte Martin
Luthers. 2017 feiern wir 500 Jahre Reformation aber schon jetzt, in
der sog. Luther Decade feiern Kirche und Staat zusammen mehrere Themenjahre. 2014 steht unter
dem Motto „Reformation und Politik“. Das volle Programm finden Sie
unter www.luther2017.de .

MARTIN LUTHER

Nachdem Martin Luther 1508 nach
Wittenberg umsiedelte, verbrachte er seine Zeit zunächst allein als
Mönch im heutigen Lutherhaus,
bevor er dann ab 1525 gemeinsam
mit seiner Familie dort lebte. Hier,

Beginnen wir unseren Rundgang
mit dem oben erwähnten aktuellen Bezug. Die Wiege der Reformation stellt sicherlich das soge-

Besonderer Tipp: Luthers Hochzeit
Wittenberg feiert in jedem Jahr die Hochzeit
Martin Luthers mit Katharina von Bora, ein
buntes Fest, das man auf keinen Fall versäumen sollte. In diesem Jahr findet es vom 13.
Bis 15. Juni 2014 statt.
Feiern Sie mit, wenn das Brautpaar und seine 2.000 Hochzeitsgäste durch die Gassen
der Altstadt der Lutherstadt Wittenberg
ziehen. Sie erleben farbenfrohe Gewänder,
Musikanten, Gaukler, Ritter, Händler, Wittenberger Köstlichkeiten, Fanfarenzüge,
historische Lager und Märkte sowie einen
historischen Festumzug, der Luthers Hochzeit in der Lutherstadt Wittenberg krönen
wird.
Alle Einzelheiten des Programms finden Sie
unter www.lutherstadt-wittenberg.de .

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mieterschutz

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im Lutherhaus, begann auch die
Geschichte der Reformation. Auch
war das Lutherhaus der Ort, an
dem Martin Luther vor Studenten
aus ganz Europa Vorlesungen hielt
und seine Schriften verfasste, die
die Kirche reformierten.

Das Lutherhaus Wittenberg ist seit
1883 für die Öffentlichkeit zugänglich und ist heute das größte reformationsgeschichtliche Museum
der Welt.
Der wohl bekannteste Ort in Wittenberg ist natürlich die Schloßkirche, hier schlug Luther seine 95
Thesen an die Tür. Heute hätte er
das Ganze wohl gepostet so aber
ist der Ort erhalten, der – das kann
man mit Fug und Recht behaupten
– die Welt veränderte.

AUSFLUGSTIPP

„Ein feste Burg ist unser Gott“
– diese Textzeile des bekannten
Psalms und Kirchenliedes Martin Luthers prangt in großen Lettern auf dem Kirchturm dieses eindrucksvollen Gotteshauses. Heute können im Kircheninneren das
Grab Luthers und die letzte Ruhestätte des Reformators Philipp Melanchthon besichtigt werden. Seit
1997 gehört die Schloßkirche zu
den UNESCO-Welterbestätten.

WELTERBESTÄTTEN
Neben dem Lutherhaus und der
Schloßkirche sind auch das Melanchthonhaus und die Stadtkirche
St. Marien Welterbestätten. Ein
Tag reicht kaum, um diese Eindrücke alle in sich aufzunehmen.

MELANCHTHON
Wer mehr nach weltlichen Schätzen sucht, dem sei das Melanchthon Haus empfohlen, mit seinem
unverkennbaren Giebel sicherlich eines der schönsten Häuser in
Wittenberg.
1536 von Kurfürst Johann Friedrich errichtet, wollte er mit diesem
dreigeschossigen Kleinod den Lehrer Deutschlands, Philipp Melanchthon, an seine Universität binden.
Nachdem das Melanchthonhaus
1845 vom preußischen Staat gekauft
wurde, ist im ersten Obergeschoss
des Hauses 1898/99 das Studier- und
Sterbezimmer von Philipp Melanchthon nachgebildet worden.

ESSEN GEGENÜBER DER
THESENTÜR:
Die Alte Canzley ist das erste zertifizierte Bio-Restaurant in Sachsen-Anhalt und bietet eine breite
Palette an Speisen aus kontrolliert
ökologischem Anbau.
Neben der Standardkarte bietet
die Alte Canzley ihren Gästen monatlich wechselnde saisonale Wochenkarten: Ob Bärlauch, Spargel,
Kürbis oder Wild – für jeden Geschmack ist das Passende dabei.

Anreise
Mit dem Regionalexpress von Hauptbahnhof
oder Südkreuz direkt nach Wittenberg. Die
Fahrzeit beträgt eine gute Stunde, mit dem
ICE ist man sogar in 35 Minuten dort.

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R

Guter Rat
rentiert sich.

Hauptgeschäftsstelle
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Zeit für eine Beratung in einer unserer Beratungsstellen oder wohnen außerhalb Berlins? Dann ist
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Für Mitglieder im Mieterschutzbund Berlin e. V.:
unter der Rufnummer 030/882 30 85
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Sekundentakt) aus dem deutschen Festnetz und
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net. Sie haben keinen weiteren Aufwand.
Die Telefonberatung ist nur für kurze, grundsätz­
liche Fragen geeignet. Prüfungen von Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder
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