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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2014,1

Heft 1/2014
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

Wärmecontracting
– für Mieter kein Gewinn

Titelthema: Wärmecontracting	

S. 	 4

Neues von den Roten Roben	

S. 	12

Parteiengespräch: Wolfram Prieß	

S. 	18

Ausflugstipp: Schwerin	

S. 	22

Wichtige Hinweise zur Umstellung
auf das SEPA - Lastschriftverfahren
Seite 15

INHALT

	 2	__	Editorial
		

	3	__	MSB Intern

			

	Titelthemen
		

	 4	__	Wärmecontracting 			Fass ohne Boden?
	 8	__	Interview zum Thema
mit Mitglied Angelika Müller-Schmidt
			
	 8__		 Parteiengespräch
1
mit Wolfram Prieß
			
			 von den PIRATEN
			

	 0	__	Miete und Mietrecht
1
Gerichtsurteile kurz kommentiert
			
		

12	__	Aktuelle Rechtsprechung
		 	 Neues von den Roten Roben
		

	15	__	Serviceseite - SEPA
		

	16	__	Große Koalition
			
Was bedeutet das für uns Mieter?
		

	19	__	Impressum
				

	 0	__	Mietrecht von A - Z
2
Unsere Serie, Teil 3: G - H
			
		

22	__	Ausflugstipp
			
Schwerin
		

2

mieterschutz

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Liebe Mitglieder,
im November und Dezember eines jeden
Jahres kommen wieder die bösen Ankündigungen. Die Bahn, die Post und der
Stromlieferant sind die üblichen Verdächtigen, aber auch zahlreiche weitere Einrichtungen, Vereine und andere Dienstleister
teilen uns „leider“ mit, sie müßten Ihre
Preise erhöhen.
Die Begründungen sind immer dieselben,
z.B. erhöhte Strompreise bei der Bahn (obwohl die Bahn den Großteil Ihres Stroms
selbst herstellt), höhere Löhne bei der
Post oder ganz allgemein „gestiegene Kosten“ bei vielen anderen. Jedes Jahr ärgere
ich mich und erwarte innerlich schon die
nächste Erhöhung im Folgejahr.
Jetzt bin ich in der schlechten Situation,
selbst Überbringer einer solchen Nachricht
zu sein. Die gute Nachricht zuerst, die Mitgliedsbeiträge werden nicht erhöht. Aber
die Allrecht – unsere Mietrechtsschutzversicherung – wird zum 1. April 2014 ihre
Preise erhöhen.
Nach allerdings 9 Jahren Preisstabilität, eine
wirkliche Erfolgsgeschichte, vergleicht man
es mit den Beispielen weiter oben. Einzelheiten finden Sie auf unserer Serviceseite 15.
Trotz dieser nicht so schönen Nachricht für
unsere Mitglieder mit Mietrechtschutzversicherung (alle anderen betrifft es nicht)
wünsche ich Ihnen einen schönen Start in
ein gutes und erfolgreiches Jahr 2014.
Bleiben sie uns auch weiterhin gewogen.
Ihre
Frigga Döscher

MIETERSCHUTZBUND INTERN

Kältehilfe der Berliner Stadtmission
Auch wenn man Probleme mit seinem Vermieter hat, so heißt das
letztendlich, man hat eine Wohnung. Diese simple Weisheit trifft
leider nicht auf alle Berliner zu. Experten schätzen die Zahl der Obdachlosen in Berlin auf sechs- bis
achttausend.
Auch wenn die Temperaturen – zumindest bis zum Jahreswechsel –
noch relativ mild waren, so kommt
der Winterfrost in den nächsten

Wochen mit Sicherheit auf uns zu.
Jedes Jahr sterben viele Obdachlose in Deutschland wortwörtlich auf
der Straße. Sie haben keine Möglichkeit, in den kalten Nächten eine
Übernachtungsmöglichkeit zu finden. Dagegen kämpft die Berliner
Stadtmission mit ihrer Aktion Kälte­
hilfe.
Der damit finanzierte Kältebus und
Notübernachtungsplätze retten
Men­
schenleben. Helfen Sie mit!

In allen Zweigstellen des Mieterschutzbundes Berlin finden Sie bis
Ende März Sammelbüchsen für Ihre Spende.
Alternativ können Sie auch eine
SMS mit dem Text „kalt“ an 81190
senden. Diese SMS kostet sie 5,00 €
– 4,83 € gehen davon direkt und ohne weitere Abzüge an die Berliner
Stadtmission.
Herzlichen Dank!

Grenzwert für Blei im Trinkwasser
seit dem 1. Dezember 2013 herabgesetzt
Die Qualität des Trinkwassers wird
in Deutschland durch die Trinkwasserverordnung geregelt (TrinkwV
2001). Zum gesundheitlichen Schutz
der Verbraucherinnen und Verbraucher hat der Gesetzgeber festgelegt,
dass der Grenzwert für Blei ab dem
1. Dezember 2013 auf 10 Mikrogramm
pro Liter gesenkt wird. Damit endet
eine zehnjährige Übergangsfrist, in
der Wasserversorger und Hauseigentümer blei­haltige Leitungsrohre
austauschen konnten. Bei einem
Verbleib von Bleileitungen kann
dieser Grenzwert künftig nicht mehr
eingehalten werden.
Für die Qualität des Trinkwassers in
der Hausanschlussleitung (Zuleitung

von der Straße bis zum Wasserzähler) sind die Berliner Wasserbetriebe (BWB) verantwortlich. Von den
BWB wurden daher seit 2005 straßenweise alte Bleileitungen ausgetauscht. Grundstücks- und Hauseigentümer haben die Auswechslung
des Teils der Hausanschlussleitung
innerhalb ihres Grundstücks und im
Gebäude durchführen zu lassen. Vermieter, die Bleirohre in der Hausinstallation bis zum 1. Dezember 2013
nicht ausgewechselt haben, müssen die betroffenen Mieterinnen und
Mieter schriftlich oder per Aushang
darüber informieren. Die Informationspflicht gilt unabhängig vom tatsächlichen Bleiwert im Trinkwasser.

Für die Überwachung der Umsetzung
dieser Anforderungen an die Trinkwasserinstallation sind die bezirklichen Gesundheitsämter zuständig.
Weitere Informationen sind einem
Merkblatt für Haus- und Wohnungseigentümer zum Thema Bleileitungen
in der Trinkwasserinstallation auf folgender Internetseite des LAGeSo zu
entnehmen: http://www.berlin.de/lageso/gesundheit/trinkwasserhygiene/
rechtsvorschriften.html
Das Umweltbundesamt informiert
ausführlich auf folgender Internetseite: http://www.umweltbundesamt.de/presse/presseinformationen/trinkwasser-wird-bleifrei-neuer-grenzwert-fuer-blei.

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mieterschutz

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TITELTHEMA

Wärmecontracting - Fass ohne Boden?
Warum viele Berliner Mieter hohe Heizkosten hinnehmen müssen
von Rechtsanwältin Kati Selle

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mieterschutz

Was ist
Wärmecontracting?

Wie funktioniert
Wärmecontracting?

Der Vermieter ist verpflichtet, für
eine ausreichende Beheizung der
Mietsache Sorge zu tragen. Regelmäßig kommt er seiner Pflicht dadurch nach, dass er die Objekte
über eine von ihm betriebene Zentralheizungsanlage beheizt. Allerdings nehmen die Vermieter seit
den 1990er Jahren immer häufiger die Dienstleistung des sogenannten Wärmecontractings in
Anspruch. Das heißt der Wärmelieferant liefert nicht nur die Wärme sondern betreibt auf eigenes
Risiko auch die Heizungsanlage.
In der Regel handelt es sich dabei
um eine eigenständig gewerbliche
Wärmelieferung. Der Lieferant betreibt die Wärmelieferung auf Dauer angelegt und mit Gewinnerzielungsabsicht, wobei diese keine
Nebenpflicht eines Nutzungsvertrages ist. Angeboten wird das
Wärmecontracting in der Regel
vom mittelständischen Heizungsbauunternehmen, aber auch von
öffentlichen und privaten Energielieferanten.

Der Vermieter schließt mit dem
Wärmecontractor einen Wärmelieferungsvertrag. Dieser stellt sich in
der Regel juristisch als Kaufvertrag
dar. Hauptinhalt dieses Vertrages
ist die Versorgung der vereinbarten
Objekte mit Wärme. Hierfür wird
ein Entgelt, welches sich – wie bei
anderen Versorgern auch – aus einem Grund- und einem Arbeitspreis zusammensetzt, vereinbart.
Grundlegende Besonderheit dieser Wärmedienstleistung ist allerdings, dass der Vermieter zugleich
die ihm ursprüngliche Verantwortlichkeit für den Betrieb der Anlage
auf den Contractor überträgt. Somit werden gegebenenfalls erforderliche Investitionen für Instandhaltung oder Modernisierung der
Anlage auf den Contractor überbürdet. Gegenleistung dafür ist die
Zusage der exklusiven Wärmelieferungsmöglichkeit für eine lange
Laufzeit. In der Regel bindet sich
der Vermieter 10 – 15 Jahre. Selbstverständlich übernimmt der Contractor das Investitionsrisiko nicht

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ohne besonderes wirtschaftliches
Interesse. Er ist aufgrund der langen Laufzeiten in der Lage, dieses
genau zu kalkulieren und die aufgewendeten bzw. aufzuwendenden
Kosten über den Preis der Wärmelieferung für die Dauer des Vertrages umzulegen. Maßgebend für die
Höhe des verabredeten Entgelts
ist das wirtschaftliche Risiko. Kostenbestandteile des Wärmepreises
sind neben der Energielieferung
auch Kapitalkosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten, Unternehmergewinn.

Welche Vorteile
hat Wärmecontracting?
Da die Kosten für die Wärmelieferung regelmäßig auf den Mieter umlegbar sind, liegen die Vorteile des
Wärmecontractings – wenn überhaupt – lediglich auf Seiten des Vermieters und des Contractors. Letzterer benötigt keine Eigenmittel für
seine Investitionen. Diese erhält er
über den erhöhten Verkaufspreis
letztendlich vom Mieter. Der Vermieter muss sich um den Betrieb
der Anlage nicht kümmern. Die Kos-

WÄRMECONTRACTING

ten für die von ihm in Anspruch genommene Dienstleistung gibt er an
den Mieter weiter. Allenfalls vorteilhaft aus Mietersicht ist, dass der
Contractor aufgrund der von ihm zu
tragenden wirtschaftlichen Risiken
die Wärmeversorgungsanlage für
das zu versorgende Objekt genau
zugeschnitten und möglichst effizient planen wird. Immerhin möchte er keine Verluste durch Stillstand
oder ineffiziente Verteilung tragen.

Welche Nachteile
hat Wärmecontracting?
Die mit dem Wärmecontracting
verbundene Grundidee, dass nämlich der Contractor als Gegenleistung für die lange Bindung des
Vermieters im Gegenzug die Heizanlage modernisiert, geht an der
bestehenden Realität völlig vorbei. Um möglichst nicht ein zu hohes Investitionsrisiko einzugehen,
übernimmt der Wärmecontractor
in der Regel die (veraltete) Technik
des Vermieters. Wärmecontracting
bedeutet indes also nicht, dass in
jedem Fall eine effizientere Anla-

ge installiert wird. Dennoch werden die Preise unter Einschluss des
Investitionsrisikos bestimmt und
„gerechtfertigt“. Häufig wird also lediglich die Anlage betrieben,
nicht modernisiert. Das wiederum
ist nichts anderes als die Erfüllung
der Vermieterpflichten unter Einschaltung eines Dritten verbunden
mit der Kosterhöhung für die Mieter. Die Kostenbelastung für die
Mieter ist deutlich höher. Besonders unangenehm ist vor allem der
Fall, dass der Vermieter die Anlage
zunächst selbst betreibt. Im Zuge
der Modernisierung der Heizungsanlage macht er eine Modernisierungsmieterhöhung geltend. Danach übergibt er die Anlage einem
Contractor. Und letztendlich zahlt
der Mieter nochmals über den vom
Contractor abgerechneten Wärmepreis etwaig nicht erforderliche
und tatsächlich nicht geleistete Investitionen für die Heizungsanlage.
Für den Mieter gibt es kaum eine
Möglichkeit der Überprüfung des
Wärmepreises, da die Kapitalkosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und der Unternehmergewinn untrennbare Bestandteile
des Gesamtpreises sind.

Kann der Vermieter
auf Wärmecontracting
umstellen?
Die Frage, ob der Vermieter die ihm
als wichtige Nebenpflicht aus dem
Mietverhältnis obliegende Beheizungsmöglichkeit des Objektes an
einen Dritten weitergeben darf, ist
rechtlich schwierig zu beantworten. Unproblematisch sind die Fälle, in denen Wärmecontracting bereits bei Anmietung des Objektes
gegeben ist. Dann hat der Mieter
das Objekt so als vertragsgemäß
übernommen. Nicht ganz so eindeutig ist die Situation, wenn der
Vermieter die Aufgabe der Ermöglichung der Beheizung im laufenden Mietverhältnis an einen Dritten übertragen will. Der vertraglich
vereinbarte Leistungsumfang des
Vermieters soll immerhin abgeändert werden.
Ursprünglich ist abgesprochen, dass
der Vermieter die Wärmeversorgung übernimmt. Er hat dafür in
seinem Nettomietpreis einen Bestandteil für das wirtschaftliche Risiko im Hinblick auf Instandsetzung,
Modernisierung und Ausfallwagnis
kalkuliert. Dem Grunde nach bedarf
es einer expliziten vertraglichen
Absprache. In neueren Mietverträgen findet sich oft der Passus, dass
der Vermieter sich das Recht vorbehält, die Wärmeversorgung einem Dritten zu übertragen. Findet
sich ein solcher Vorbehalt nicht im
Mietvertrag lässt der Bundesgerichtshof in seiner kritikwürdigen
Rechtsprechung eine Bezugnahme
auf die gesetzlichen Regelungen zu
den Betriebskosten als Grundlage einer vertragsabändernden Absprache ausreichen. Umfasst der
Mietvertrag die wirksame Abrede,
dass Anlage 3 Ziffer 4 c zu § 27 II.
BV bzw. § 2 Absatz 1 Nr. 4 c BetrKV
gelten sollen, legt dies nach obergerichtlicher Rechtsprechung nicht
nur den Umfang der Umlage von
Betriebskosten fest. Der BGH liest
aus dem Einverständnis der potentiellen Umlagemöglichkeit auch das

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mieterschutz

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TITELTHEMA

ten, in denen sich der Vermieter
im Mietvertrag ausdrücklich angedacht hat, die Wärmeversorgung
einem Dritten zu übertragen. Auch
in Fällen einer Modernisierung der
Heizungsanlage können die Wärmelieferungskosten als Kosten, die
in direktem Zusammenhang mit der
Modernisierung stehen, auf den
Mieter umlegbar sein. Dann allerding sollte der Vermieter auf eine
gesonderte Modernisierungsmieterhöhung verzichten. Denn diese
Kosten sind im Wärmelieferungspreis bereits berücksichtigt.

Einverständnis der modifizierenden
Ausgestaltung der grundlegenden
vertraglichen Absprachen.
Anders ist dies nur bei vor dem
1.3.1989 abgeschlossenen Mietverträgen. Die Bezugnahme ist
dann nicht ausreichend, da die frühere Fassung der Anlage 3 zur § 27
II. BV diese Kosten nicht erfasste.

Wann muss der
Mieter WärmecontractingKosten tragen?
Besteht zwischen Vermieter und
Contractor ein Wärmelieferungsvertrag kann der Vermieter den mit
dem Contractor vereinbarten Preis
über die Heizkostenabrechnung jeweils anteilig an den Mieter weitergeben. Dazu bedarf es einer wirksamen Umlagevereinbarung im
Mietvertrag. Das gilt sowohl für
den Fall, dass Wärmecontracting
von Beginn des Mietverhältnisses
an gegeben ist wie auch für den
Fall, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die gewerbliche Wärmelieferung umstellen
möchte.
Im Mietvertrag muss das Thema
(eigenständig gewerbliche) Wärmelieferung konkret abgesprochen
sein. Es kommt dabei darauf an,
wann der Mietvertrag geschlossen

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mieterschutz

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worden ist. In den meisten Mietverträgen ist die Übernahme der
gewerblichen Wärmelieferungskosten nicht ausdrücklich vereinbart. Die Rechtsprechung lässt einen Verweis auf „Anlage 3 zu § 27
der Zweiten Berechnungsverordnung“ oder eine Bezugnahme auf
die Betriebskostenverordnung genügen (Anlage 3 Ziffer 4 c zu § 27
II. BV bzw. § 2 Absatz 1 Nr. 4 c BetrKV).
Gibt es keine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, setzt die
Umlagemöglichkeit eine Mietvertragsänderung, d.h. eine Zustimmung des Mieters voraus. Davor
kann wegen der zu erwartenden
hohen Kostenbelastung nur gewarnt werden.
Bei fehlender mietvertraglicher
Umlagevereinbarung zu den Kosten für eine eigenständig gewerbliche Wärmelieferung kann der Vermieter nicht den vollen Wärmelieferungspreis umlegen. Er ist auf die
Umlage von Brennstoff- und Nebenkosten zu verweisen. Die Investitionskosten wie auch der Unternehmergewinn u.a. sind aus dem
Preis heraus zu rechnen.
Ausnahmsweise kann die Umlage der Kosten für die eigenständig
gewerbliche Lieferung von Wärme
ohne konkrete Umlageabsprache
im Mietvertrag in Betracht kommen. Dies kann in den Fällen gel-

Wie hoch sind die
Kosten für das
Wärmecontracting?
Die Kosten für eine eigenständig
gewerbliche Lieferung von Wärme liegen üblicherweise wegen
der Berücksichtigung der weiteren
Kostenkomponenten (z.B. Investitionskosten, Unternehmergewinn)
deutlich höher als reine Brennstoffund Nebenkosten. Der Vermieter allerdings muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Es müssen
angemessene Preise berücksichtigt
werden. Hat der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf Wärmecontracting umgestellt, dürfen nicht erheblich höhere Kosten anfallen. Wie
hoch die Kosten tatsächlich sind,
lässt sich nicht verallgemeinern.
Dies deshalb nicht, weil die kostenbestimmende Komponente, nämlich
das wirtschaftliche Risiko, sehr einzelfallbezogen abgebildet wird.

Was kann der Mieter
gegen die
hohen Kosten tun?
Der Mieter kann gegen eine Heizkostenabrechnung substantiierte Einwendungen vortragen. Bei preisfreiem Wohnraum muss er das ab Erhalt
der Abrechnung binnen 12 Monaten
tun. Zugleich besteht die Möglichkeit, in die der Abrechnung zu Grun-

WÄRMECONTRACTING

de liegenden Belege Einsicht zu nehmen. Das mit dem Wärmecontractor
abgeschlossene Vertragswerk und
die Rechnungen zum Abrechnungszeitraum können geprüft werden. Zugleich kann der Mieter einen Verstoß
gegen das vom Vermieter einzuhaltende Gebot der Wirtschaftlichkeit
rügen. Um hier gegebenenfalls weitergehende Rechte geltend zu machen, müssten dann allerdings Vergleichsangebote eingeholt werden.

Wie steht die
Rechtsprechung zum
Wärmecontracting?
In der Rechtsprechung ist die Problematik des Wärmecontractings im
Mietverhältnis zwischenzeitlich erkannt, allerdings nicht hinreichend
abgebildet. Es gibt Entscheidungen
des Bundesgerichtshofes zur Frage der Umlegbarkeit. Offen und damit völlig unklar allerdings ist bislang,
wo letztendlich die Höhe der Kosten begrenzt werden müssen. Wann
ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit
verletzt? Muss der Contractor den
Wärmepreis vernünftig kalkulieren?
Muss er seine Kalkulation offen legen? Kann er fiktive Investitionskosten in die Kalkulation des Wärmepreises einfließen lassen, ohne
jemals die Heizungsanlage zu modernisieren? All diese wegen der kostenbestimmenden Wirkung für den Mieter evident wichtige Fragen von entscheidender Bedeutung sind bislang
nicht geklärt. Der Mieter ist bislang
quasi den Kosten für das Wärmecontracting ausgeliefert. Eine den Mieter hinreichend schützende, transparente Rechtslage besteht nicht.

dem 1.7.2013 geltende neue gesetzliche Regelung des § 556c BGB
und der Wärmelieferungsverordnung bestimmen, dass die Umstellung auf Wärmecontracting nicht
zu erheblich höheren Heiz- und
Warmwasserkosten führen darf.
Wärmecontracting soll ein Instrument zur Verbesserung der Energieeffizienz sein:
§ 556c BGB regelt die wesentlichen
Voraussetzungen für eine Umlage
der Wärmecontractingkosten nach
Umstellung im laufenden Mietverhältnis. Ist der Mieter zur Tragung
von Betriebskosten nach § 556 BGB
verpflichtet, kann der Vermieter
nach Umstellung der Wärmeversorgung die Kosten für die gewerbliche
Wärmelieferung verlangen, wenn
mit der Umstellung Effizienzgewinne, d.h. Einsparung von Endenergie,
durch eine vom Contractor neu errichteten Anlage oder über ein Wärmenetz erzielt werden. Daneben ist
als weitere Voraussetzung der Umlagemöglichkeit eine annähernde
Kostenneutralität für den Mieter gefordert. Die Umstellung der Wärmeversorgung darf nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung des Mieters führen. Ist Kostenneutralität

nicht eingehalten, kann der Mieter
mit diesen Mehrkosten nicht belastet werden.
Die Umstellung der Wärmeversorgung auf das Wärmecontracting ist
dem Mieter drei Monate vor Umstellung in Textform anzukündigen.
Wärmelieferungsverträge, die ein
Vermieter abschließt, müssen die
Lieferung, die Preise, den Übergabeort der Wärme, den Umstellungszeitpunkt und einen Kostenvergleich
ausweisen.
Die Wärmelieferungsverordnung
ver­bietet abweichende Regelungen
zum Nachteil des Mieters.
Die Regelung des § 556c BGB gilt
nur in den Fällen, in denen die Umstellung der Wärmeversorgung im
laufenden Mietverhältnis ab dem
1.7.2013 erfolgte bzw. erfolgen wird.
Bereits durchgeführte Umstellungen bleiben von den neuen Bestimmungen unberührt.
Erfüllt die Umstellung auf das Wär­
mecontracting die Voraussetzungen
des § 556c BGB nicht, kann der Vermieter mangels Rechtsgrundlage lediglich die fiktiv zu ermittelnden bisherigen Betriebs-, aber gerade nicht
vollen Kosten der gewerblichen
Wärmelieferung umlegen.

Was regelt die
Mietrechtsreform 2013
zum Wärmecontracting?
Der Gesetzgeber hat sehr wohl
erkannt, dass die Thematik des
Wärmecontractings gesetzlich reglementiert werden sollte. Die seit

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mieterschutz

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INTERVIEW ZUM THEMA

Wie lautet das
Fazit zum
Wärmecontracting?

Rechtsanwältin Kati Selle
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beraterin im Mieterschutzbund Berlin
Mitarbeiterin in der Redaktion des MIETERSCHUTZ

Wärmecontracting ist ein Thema,
welches die Berliner Mieter seit
einiger Zeit umtreibt. Immer häufiger sind trotz unveränderten Heizverhaltens oder gar trotz bewusster Einsparung von Heizleistung höher, zumeist überdurchschnittlich
hohe Heizkosten festzustellen. Die
Überprüfung der Heizkostenabrechnung ergibt dann immer häufiger,
dass der Vermieter auf Wärmecontracting umgestellt hat. Auf Vermieterseite wird dann zumeist der
Hinweis auf die im Gesamtabrech-

nungsobjekt deutlich hoch anfallenden Brennstoffkosten unter Hinweis darauf, dass diese tatsächlich angefallen seien, abgetan.
Für den Mieter ist eine Überprüfung der Abrechnung im Hinblick
auf die Verletzung des Gebotes
der Wirtschaftlichkeit wegen hoher Substantiierungsanforderungen hingegen schwierig. Die Rechtsprechung ist in diesem Punkt zögerlich. Es braucht mehr mutige
oder wenigstens rechtschutzversicherte Mieter, die der Höhe der
Kosten für das Wärmecontracting
die Stirn bieten.

Das Problem Wärmecontracting
Ein Interview zum Thema mit unserem Mitglied
Angelika Müller-Schmidt, Berlin-Reinickendorf

Sehr geehrte Frau Müller-Schmidt,
zunächst vielen Dank, dass Sie sich
für ein Gespräch mit uns zur Verfügung gestellt haben. Bitte stellen
Sie sich kurz vor!
Ich heiße Angelika Müller-Schmidt
und bin 61 Jahre alt.

8

mieterschutz

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Wo wohnen Sie, Frau MüllerSchmidt?
Ich lebe in Berlin-Reinickendorf.
Seit längerer Zeit bin ich Mieterin
der GSW. Im August 2001 bin ich
in meine derzeitige Wohnung, im
Grünrockweg gezogen.

62,00 Euro im Monat steigen. Das
hat mich sehr überrascht. Ich kann
mir das nicht erklären. Nachdem
meine Schreiben an die GSW ohne Erfolg blieben, wollte ich die Nebenkostenabrechnung mal von einem Fachmann prüfen lassen.

Seit wann sind Sie Mitglied beim
Mieterschutzbund?
Ich bin seit dem 6. November 2013,
also erst seit kurzem Mitglied im
Verein.

Von Kosten in welcher Höhe sprechen wir konkret?
Der Hauptteil der Nachzahlung betrifft die Heizkosten. Und hier ist
auch mein Problem. Für mich ergab
sich nicht, weshalb ich plötzlich fast
800,00 Euro für Heizkosten nachzahlen sollte. Eine so hohe Nachzahlung hatte ich noch nie. Außerdem habe ich nicht anders geheizt
als sonst auch. Meine Wohnung ist
nur 43,95 Quadratmeter groß. Und
ich soll dafür 1.928,76 Euro Heizkosten zahlen.

Was war für Sie Anlass, Mitglied
beim Mieterschutzbund Berlin e.V.
zu werden?
Ich erhielt im September vergangenen Jahres die alljährliche Nebenkostenabrechnung von der GSW zugeschickt. Ich soll für das Jahr 2012
insgesamt 913,00 Euro nachzahlen.
Dazu will die GSW meine monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen anpassen. Meine Miete soll um

Was hat das Beratungsgespräch ergeben?

INTERVIEW ZUM THEMA

Also zunächst hat sich der Rechtsanwalt die Höhe der Gesamtbeträge für kalte und warme Nebenkosten angesehen und festgestellt,
dass vor allem die Heizkosten weit
über dem Durchschnitt für Berlin liegen. Mir wurden 3,66 Euro pro Quadratmeter monatlich abgerechnet.
In Berlin liegen die durchschnittlichen Heizkosten aber lediglich
bei circa 1,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Schon nach wenigen Minuten war klar, dass die Abrechnung intensiver geprüft werden
sollte. Da die GSW die Heizkostenabrechnung über 7 Seiten und 13 einzelne Kostenpositionen in die Länge
zieht, hat der Rechtsanwalt die Abrechnung, die Vorjahresabrechnung,
meinen Mietvertrag und meine bisherige Korrespondenz mit der GSW
zur Überprüfung an sich genommen.
Wir haben uns dann zu einem weiteren Gespräch verabredet.
Wie ging es dann weiter?
Der Rechtsanwalt hat die Unterlagen genauer geprüft. Er hat festgestellt, dass die in dem Gesamtabrechnungsobjekt
angefallenen
Brennstoffkosten sehr hoch sind. Es
ist ein relativ kleines Haus mit insgesamt 320,95 Quadratmetern. Dafür
wurden 9.013,64 Euro Brennstoffkosten angesetzt. Das sind 28,08
Euro pro Quadratmeter im Jahr. Allein für Brennstoffe entfallen auf die
Mieter bei durchschnittlicher Beheizung Kosten in Höhe von 2,34 Euro
pro Quadratmeter im Monat. Hinzu
kommen ja auch noch die anderen
Kosten für den Betrieb der Anlage
und die Abrechnung. Ich wurde darauf aufmerksam gemacht, dass es
sich wahrscheinlich um ein sogenanntes Wärmecontracting handelt. Der Rechtsberater schließt das
aus der in der Abrechnung zu findenden Anmerkung „MVV-Wärmeliefer.“. Auch ist der Preis für eine Kilowattstunde Heizenergie überdurchschnittlich hoch.
Wie ist der aktuelle Stand in dieser
Sache?
Der Mieterschutzbund hat die GSW
angeschrieben und die Feststellun-

Frau Müller-Schmidt im Gespräch mit Rechtsanwalt Dr. Koch
gen, das heißt die Einwendungen
gegen die Heizkostenabrechnung
jetzt nochmals schriftlich vorgetragen. Vor allem wurde die Nichteinhaltung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit gerügt. Es muss jetzt
geklärt werden, ob es sich tatsächlich um Wärmecontracting handelt
und seit wann die Verträge bestehen. Von besonderem Interesse
ist auch, wie hoch Grund- und Arbeitspreis angesetzt und wie lange die Laufzeiten des Wärmelieferungsvertrages sind. Der Mieterschutzbund wird die Konditionen
des
Wärmelieferungsvertrages
hinterfragen. Die GSW wurde um
Übersendung der Kopien der Abrechnungsbelege gebeten. Das
soll Klarheit bringen, wie die hohen
Brennstoffkosten zu Stande kommen und ob sie gerechtfertigt sind.
Die GSW hat bislang leider noch
nicht auf das Schreiben des Mieterschutzbundes geantwortet.
Was bleibt für Sie als Zwischen­
fazit?
Ich bin doch sehr überrascht, was
der Profi aus der Heizkostenabrechnung auf Anhieb herausgelesen hat. Bisher war ich davon ausgegangen, dass meine Verbrauchseinheiten nicht stimmen können.
Von Wärmecontracting hatte ich
noch nie etwas gehört. Dass der
Einkauf der Brennstoffe für die
hohen Kosten verantwortlich sein

kann, hätte ich nicht gedacht. Ich
denke, dass ich gemeinsam mit dem
Verein Aufklärung schaffen kann.
Ich fühle mich jedenfalls gut beraten. Das Rad ist jetzt ins Rollen gebracht. Ich bin sehr gespannt, was
die Überprüfung der Abrechnungsbelege ergeben wird und guter Dinge, dass jedenfalls am Ende klar
sein wird, ob der Vermieter korrekt
oder überhöhte Kosten abgerechnet hat.
Vielen Dank!

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mieterschutz

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MIETE UND MIETRECHT

Grenzenlose Steuervorteile

Handwerkerleistungen über den eigenen Grund hinaus absetzbar
Der Gesetzgeber hat vor einigen Jahren für den Steuerzahler die Möglichkeit geschaffen, bei haushaltsnahen
Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten Steuerermäßigungen in Anspruch zu nehmen. In der Regel müssen diese Arbeiten auf dem Grundstück des Betroffenen erfolgen. Doch
es ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch
möglich, dass durch die Arbeiten die
Grundstücksgrenzen überschritten
werden, ohne dass damit die Steuerrelevanz verloren ginge.
Finanzgericht Berlin-Brandenburg,
Aktenzeichen 7 K 7310/10
Der Fall: Eine Familie lebte in einem
Einfamilienhaus und erhielt ihr Trinkwasser aus einem Brunnen. Die Abwasserentsorgung fand über eine
Grube statt. Eines Tages wurde das
Anwesen an die zentrale Wasserversorgung eines Zweckverbandes
angeschlossen. Das war natürlich

§

10

mieterschutz

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mit Kosten für die Grundstücksbesitzer verbunden. Sie versuchten, den
Handwerkeranteil an diesen Leistungen in ihrer Steuererklärung geltend
zu machen. Das zuständige Finanzamt lehnte dies allerdings ab – mit
der Begründung, es habe sich nicht
um eine einheitliche Leistung für das
Grundstück gehandelt, weil dessen
Grenzen überschritten werden mussten (für die Zu- und Ableitung an die
zentrale Wasserversorgung).
Das Urteil: Die Finanzrichter korrigierten die Entscheidung des Fiskus.
Handwerkerleistungen seien auch
dann anzuerkennen, wenn sie sich
zum Teil zwangsläufig auf öffentlichem Grund abspielen. Man müsse hier von einer einheitlichen, nicht
teilbaren Leistung sprechen. Ebenfalls keine Rolle spiele es, dass der
Anschluss des Hauses eine hoheitliche Maßnahme darstelle.
Quelle: LBS

MIETE UND MIETRECHT

Haus ohne Wasser

Käufer war über diese Besonderheit nicht informiert worden
Man kann von einem Haus- oder
Wohnungskäufer nicht erwarten,
dass er sich vor Vertragsabschluss
nach allen nur irgendwie denkbaren Fehlern des Objekts erkundigt.
Er muss sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der
LBS darauf verlassen dürfen, auf
schwer wiegende, nicht erkennbare Fehler hingewiesen zu werden. Geschieht das nicht, kann der
Käufer den Vertrag rückgängig machen.
Bundesgerichtshof, Aktenzeichen
V ZR 185/10
Der Fall: Eine Familie erwarb ein
Grundstück mit Wohnhaus in einer entlegenen Gegend des Hochschwarzwaldes. Später stellte
sich heraus, dass dieses Objekt
nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen war.
Der Zufluss von Wasser erfolgte ausschließlich über ein Nachbargrundstück und war rechtlich
nicht abgesichert. Das heißt, die
Käufer hätten jederzeit auf dem
Trockenen sitzen können. Sie wa-

ren daraufhin an dem Haus nicht
mehr interessiert, drängten auf
eine Rückabwicklung des Vertrages und auf Schadenersatz.
Das Urteil:     Zwar könne man bei
abgelegenen Grundstücken nicht
immer automatisch damit rechnen, dass diese an das Wasserund Abwassersystem angeschlossen sind, stellten die BGH-Richter

fest. Aber solange der Verkäufer
diese Besonderheit nicht erwähne,
dürfe der Käufer auch annehmen,
dass damit alles in Ordnung sei. Im
konkreten Fall müsse man von einem Fehler ausgehen, mit dem das
Grundstück behaftet sei. Deswegen sei der Rücktritt vom Vertrag
möglich.
Quelle: LBS

Zehn Jahre nicht da

Vermieterin wollte mal wieder einen Blick in ihre Wohnung werfen
Der Mietvertrag regelte die Angelegenheit eigentlich unmissverständlich. Darin hieß es, dass die
Mieterin der Eigentümerin nach
rechtzeitiger Ankündigung einen
Zugang zu der Ein-Zimmer-Wohnung gewähren müsse. Mit mehreren Schreiben bat die Eigentümerin darum, dass ihr ein Besichtigungstermin vorgeschlagen
werde. Erfolglos. Die Betroffene reagierte nicht und erhielt deswegen nach einer Abmahnung die

Kündigung. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der
LBS war dieses Vorgehen rechtlich
korrekt. Das zuständige Landgericht ging davon aus, dass hier „ein
erhebliches Bedürfnis“ der Vermieterin auf eine Besichtigung vorgelegen habe. Sie habe sich nach
über zehnjähriger Mietzeit erstmals wieder einen Eindruck vom
Zustand der Wohnung machen und
dabei auch einen Handwerker zuziehen wollen. Die Ernsthaftigkeit

dieses Anliegens sei auch dadurch
bewiesen, dass die Eigentümerin
später tatsächlich einen Heizungsmonteur mit diversen Arbeiten beauftragte.
 
Landgericht Oldenburg,
Aktenzeichen 6 S 75/12
Quelle: LBS

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

In dieser Rubrik

Neues von den Roten Roben

berichten wir
über aktuelle
Urteile des
Bundesgerichtshofs
in Karlsruhe.
Die Symbole
deuten an,
ob sie sich
positiv oder
negativ auf die
Mieterinteressen auswirken.

+
Kündigungsbeschränkung; Rechtsnachfolger
Leitsatz:
Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das
Mietverhältnis „nur in besonderen
Ausnahmefällen unter Einhaltung
der gesetzlichen Fristen kündigen
kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter
ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz
eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB
genannte berechtigte Interesse des
Vermieters nicht.
Urteil vom 16. Oktober 2013
– VIII ZR 57/13
Aus dem Tatbestand:
Die Mieterin mietete eine Wohnung
in einem Mehrfamilienhaus. Der
auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag enthielt die Abrede,
dass die Vermieterin das Mietverhältnis grundsätzlich nicht, jedoch
in besonderen Ausnahmefällen
schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen, wenn wichtige
berechtigte Interessen eine Beendigung notwendig machen, kündigen kann. Das Gebäude wurde mehrfach, zuletzt ohne Mieterschutzbestimmung im Kaufvertrag
verkauft. Die aktuellen Vermieter
kündigten das Mietverhältnis.
Aus den Entscheidungsgründen:
Eine Kündigung ist durch die im
Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt
der Erwerber vermieteten Wohn-

12

mieterschutz

1 / 2014

raums anstelle des Vermieters in die
Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für eine
mietvertraglich verabredete Kündigungsbeschränkung. Zwar bezieht
sich die Kündigungsbeschränkung
ihrem Wortlaut nach auf wichtige berechtigte Interessen der ursprünglichen Vermieterin. Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es
hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person
des Vermieters – damals der Erstvermieterin– ankommt. Es bestehen
keine Anhaltspunkte, dass die Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur
für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im
Eigentum der Erstvermieterin stand.

±
Verjährung;
Ersatzansprüche
Leitsatz:
Für die Frage der Verjährung von
Ersatzansprüchen des Vermieters
setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des
Besitzes an der Wohnung vom
Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.
Urteil vom 23. Oktober 2013
– VIII ZR 402/12
Aus dem Tatbestand:
Mit jeweils am 30. Juni 2010 beim
Mahngericht eingegangenen Mahn­
be­
scheids­
anträgen haben die Kläger gegen die Beklagten das Mahnverfahren eingeleitet. Die Beklagten
erheben die Einrede der Verjährung.
Sie meinen, eventuelle Ansprüche
der Vermieter seien verjährt, weil

sie nach ihrem Auszug aus der Wohnung die Wohnungsschlüssel am
20. Dezember 2009 an die im gleichen Haus wohnende Hauswartsfrau übergaben.
Aus den Entscheidungsgründen:
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche
des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen
der Mietsache in dem Zeitpunkt, in
dem er die Mietsache zurückerhält.
Zweck des § 548 BGB ist es, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung
über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der
Mietsache zu erlangen. Das bedeutet, dass der Vermieter in die Lage
versetzt werden muss, sich durch
Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der
Mietsache zu machen. Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss.
Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, ist
der Vermieter grundsätzlich nicht in
der Lage, den Zustand der Wohnung
zu prüfen.

–
Wohnungseigentum;
Vorkaufsrecht
Orientierungssatz:
Zum Vorkaufsrecht des Mieters
bei dem Verkauf eines ungeteilten
Mietshauses.
Urteil vom 22. November 2013
– V ZR 96/12

Aus dem Tatbestand:
Die Beklagte war Eigentümerin eines
mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem
Gebäude vorhandenen Wohnungen
vermietete sie an die Klägerin. Nachdem die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte
die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber. Diese ließen
noch am gleichen Tag eine Teilungsvereinbarung beurkunden. Die Klägerin übte gegenüber der Beklagten das
gesetzliche Vorkaufsrecht aus.
Aus den Entscheidungsgründen:
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des
Mieters entsteht grundsätzlich nicht,
wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber
durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Es entsteht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im
Grundsatz nur dann, wenn sich der
Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtete, seinerseits die Aufteilung durchzuführen. Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein
Rechtsmissbrauch festzustellen ist.
Dies setzt voraus, dass die Parteien
des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst
auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern
überlassen.

–
Schadensersatz;
farbige Dekoration
Leitsatz:
Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs.
2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadens-

ersatz verpflichtet, wenn er eine
in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem
ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
Urteil vom 6. November 2013
– VIII ZR 416/12
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt
frisch in weißer Farbe renoviert
übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben
(rot, gelb, blau) und gaben es in
diesem Zustand zurück.
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241
Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende
in einem ausgefallenen farblichen
Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung
der Wohnung praktisch unmöglich
macht. Der Schaden des Vermieters
besteht darin, dass er die für breite
Mieterkreise nicht akzeptable Art
der Dekoration beseitigen muss.

+
Untervermietung;
Kündigung
Leitsatz:
Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung
Urteil vom 4. Dezember 2013
– VIII ZR 5/13
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte mietete eine Wohnung. Im Mietvertrag heißt es: „Eine Untervermietung ... ist gestattet.
Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei
Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu
entfernen“. Die Vermieterin widerrief die Untervermietungserlaubnis
und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten
wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt
führte der Beklagte nach einer von
ihm ausgesprochenen Kündigung
bereits einen Räumungsprozess
gegen seine Untermieter.

1 / 2014

mieterschutz

13

§
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

... Rote Roben
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Beklagte verletzt seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht. Die Vermieterin war
nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine
Kündigung einen Räumungsprozess
gegen die Untermieter betrieben
und damit alle rechtlich zulässigen
und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des
Untermietverhältnisses und einen
Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der
Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern
einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens
hätte eine Räumung jedenfalls nicht
deutlich früher erreicht werden
können.

±
Zwangsversteigerung,
Sonderkündigungsrecht
Leitsatz:
a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a
ZVG gegenüber dem Mieter auch
dann zu, wenn das versteigerte
Wohnungseigentum Teil eines aus
mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.
b) Der Ersteher kann von einem
Mieter, der die Eigentumswohnung
im Rahmen einer gewerblichen
Weitervermietung an einen End-

14

mieterschutz

1 / 2014

mieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf
§ 57 a ZVG beruhenden Kündigung
nicht Räumung und Herausgabe
verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser
Kündigung zu Besitz und Nutzung
berechtigt bleibt.
Urteil vom 30. Oktober 2013
– XII ZR 113/12
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte schloss mit dem vermietenden Bauträger einen Mietvertrag zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen“).
Der Beklagte vermietete diese
Wohnung an die Endmieter. Laut der
mietvertraglichen Vorbemerkung
ist der Beklagte Zwischenmieter,
der die Wohnung vom Eigentümer
zum Zwecke der Weitervermietung
angemietet hat. In der Folgezeit veräußerte der Bauträger einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück,
verbunden mit dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen
Wohnung. Durch Beschluss des
Vollstreckungsgerichts erhielt die
Klägerin den Zuschlag über den
Miteigentumsanteil verbunden mit
dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen Wohnung. Die
Klägerin erklärte gegenüber dem
Beklagten die Kündigung des Mietvertrags. Sie berief sich dabei auf
§ 57 a ZVG.
Aus den Entscheidungsgründen:
In § 57 a ZVG wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern
eingeräumt.
Versteigerungsgegenstand war das Sondereigentum
an der Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem
Grundstück, zu dem es gehört, mithin Wohnungseigentum. Das Recht
der gesonderten Beleih- und Veräußerbarkeit von Wohnungseigen-

tum würde in nicht gerechtfertigter Weise beeinträchtigt, wenn §
57 a ZVG auf den Fall einer sich auf
mehrere Wohneinheiten beziehenden Gesamtvermietung keine Anwendung fände. Der Beleihungswert wäre regelmäßig spürbar reduziert. Den Interessen des Mieters
ist dadurch Rechnung getragen,
dass er sein Mietrecht gemäß § 9
Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59
Abs. 1 Satz 1 ZVG Änderungen der
Versteigerungsbedingungen durch­​
setzen kann.
Allerdings muss der Zwischenmieter die Wohnung nicht räumen und
herauszugeben. Dies ist ihm unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB,
weil die Klägerin gemäß § 565 BGB
als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie
vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat.

SERVICESEITE

Eine wichtige Information
für unsere Mitglieder
Die SEPA-Zahlverfahren sind ab
Februar 2014 verbindlich

Single Euro Payments Area
SEPA-Basislastschriftverfahren:
Am 1. Februar 2014 lösen aufgrund gesetzlicher Vorgaben der EU die SEPAZahlverfahren für Überweisungen und
Lastschriften mit Nutzung der internationalen Bankkontonummer IBAN
(International Bank Account Number) und der internationalen Bankleitzahl BIC (Business Identifier Code) die
heutigen nationalen Verfahren ab.
Sie nutzen für die Zahlung Ihrer Beiträge an den Mieterschutzbund
Berlin e.V. das Lastschrifteinzugsverfahren? Dieses Verfahren werden wir weiterhin anwenden. Die
von Ihnen bereits erteilte Einzugs­
er­mächtigung wird dabei als SEPALastschriftmandat weitergenutzt.

Sie erkennen unsere Abbuchung an:
➜ Ihrer Mitgliedsnummer, die bei
Abbuchungen als Mandatsreferenznummer fungiert.
➜ Unserer Gläubigeridentifikationsnummer:
DE 2 2 Z Z Z0 0 0 0 0 0 9 0 3 6 5
Die bisher mit Ihnen vereinbarten Fälligkeiten und Beträge behalten Ihre Gültigkeit und werden
zum Fälligkeitstermin eingezogen.
Wenn uns Ihre Mailadresse vorliegt, bekommen Sie vor jedem Einzug eine Mitteilung.
Wenn wir von einer dritten Person die Einzugsermächtigung zur
Zahlung Ihrer Beiträge bekommen haben, ist diese Information auch für diese Person wichtig.

Wichtig:
Bitte überprüfen Sie, ob Sie uns
evtl. Änderungen Ihres Bankkontos mitgeteilt haben. Ihre bestehenden, unveränderten Kontodaten werden automatisch auf das
neue System umgerechnet.
Euro-Überweisung
Mit der Euro-Überweisung können
Sie von Ihrem Konto aus innerhalb
Deutschlands und in den weiteren
EU-/EWR-Staaten sowie Monaco
und die Schweiz Überweisungen
in Euro an den Mieterschutzbund
Berlin e.V. durchführen.
Bitte beachten Sie dabei die neue
IBAN des Mieterschutzbundes:
IBAN: DE30100208900354937166
BIC: HYVEDEMM488

Beitragsanpassung der Rechtsschutzversicherung
Unser Gruppenvertragspartner, die ALLRECHT Rechtsschutzversicherung AG,
wird den Einzelbeitrag für Gruppenmitglieder ab dem 1. April 2014 von bisher
39,00 € auf dann 45,00 € anheben.
Beitrag je Mieteinheit	
37,00 €
Zzgl. Gesetzl. Versicherungssteuer	 7,00 €
Zzgl. Verwaltungsgebühr	
1,00 €
Gesamtbeitrag je Mietwohneinheit	 45,00 €
Bitte lesen Sie dazu auch die Anmerkungen unserer Vereinsvorsitzenden,
Frau Rechtsanwältin Frigga Döscher auf Seite 2.

Belohnung

(bei erfolgreicher Vermittlung, nach Mietvertrag)!
Ruhiger Mieter sucht sonnige 2-3 Z.-Balkonwohnung,
gerne mit Dachzimmer, Dachgeschoss (ggf. Fahrstuhl),
mögl. Tempelhof,Mariendorf, Steglitz
oder Tausch gegen:
Schöne helle 4 1/2 - Zimmerwohnung, z.Zt. 736 € kalt/
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Suche 1,5 - 2 Zimmer Wohnung (mit Balkon)
Angebote bitte unter etiberlin@aol.com (ruhige Mieterin).

Wtausch@kabelmail.de (oder s. auch Immowelt.de:
2W6MR3Q)
1 / 2014

mieterschutz

15

GROKO

Die Union und SPD bilden eine
große Koalition Was bedeutet das für uns Mieter?
Deutschlands Zukunft gestalten –
So lautet der Titel des zwischen der
Union und SPD geschlossenen Koalitionsvertrages.
Nach wochenlangen Verhandlungen
haben sich die Führungsspitzen der
Parteien am 27.11.2013 geeinigt. Herausgekommen ist ein 185 Seiten umfassender Vertrag, der in einigen Zeilen wunderbar nichtssagend ist „Unser Maßstab für eine erfolgreiche
Politik ist die Lebensqualität der Menschen in Deutschland und Europa und
die Wirksamkeit unseres Handelns.“
und in anderen Zeilen eine graue Zukunft verspricht, so ist zwischen den
Zeilen zu lesen, dass zwar auf Erneuerbare Energien gesetzt wird, jedoch
muss diese für die Bürger und Bürgerinnen in Deutschlands wirtschaftlich
vertretbar und Versorgungssicherheit gewährleistet sein, zusammengefasst: Die Braunkohle bleibt (noch).
Die große Koalition möchte „in den
nächsten Jahren die guten Entwicklungen fortführen und Missstände
überwinden.“ Dies klingt zunächst
positiv, doch was plant die Bundesregierung? Welche Veränderungen
kommen auf uns uns Mieter zu?
Wir haben uns für Sie den Koalitionsvertrag genauer angesehen:
BÜNDNIS FÜR WOHNEN
Die Bundesregierung strebt ein Bünd­
nis mit den Ländern, Kommunen und
allen relevanten gesellschaftlichen
Akteuren an.
Eine hohe Wohn- und Lebensqualität soll dabei das große Ziel der Regierung werden. Augenmerk soll insbesondere auf den rasenden Wohnungsbedarf in den Ballungszentren,
dem notwendigen energetischen
Umbau sowie den demografischen
und sozialen Herausforderungen gelegt werden.
Umsetzen will die große Koali-

Wohnraum schaffen
16

mieterschutz

1 / 2014

tion dies durch einen wohnungs­
politischen Dreiklang aus Stärkung
durch Investitionen, der Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus und ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Beistand.
Hierzu im Einzelnen:
Bezahlbare Mieten
Gezwungen durch Wahlkampfversprechen der letzten Monate haben
sich CDU/CSU und SPD auf eine Begrenzung der Mieterhöhung bei Neuvermietung verständigt.
In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten, und so ein Markt dürfte Berlin ohne Weiteres sein, wird
den Ländern für die Dauer von fünf
Jahren die Möglichkeit eingeräumt,
bei Wiedervermietung die Mieterhöhung auf maximal 10 % über der
ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Ausgeschlossen hiervon
sind Neuvermietungen nach Neubau
sowie Anschlussvermietungen nach
Modernisierung.
Zur Behebung dieses Mangels sollen
die betroffenen Länder einen Maßnahmenplan erarbeiten.
Doch wie geht es mit der „ortsüb­
lichen Vergleichsmiete“ weiter?
Während dieser Legislaturperiode
soll es bei der bisherigen sogenannten „Kappungsgrenze“ und somit der
Erhöhung der Bestandsmieten auf
maximal 15 % innerhalb von drei Jahren verbleiben.
Die positive Nachricht in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass „die
ortsübliche Vergleichsmiete nun auf
eine breitere Basis gestellt und realitätsnaher dargestellt “ werden soll.
Wie dies umgesetzt werden soll, ist
dem umfassenden Koalitionsvertrag
nicht zu entnehmen, jedoch hat sich
der Mieterschutzbund Berlin e.V. in
der Arbeitsgemeinschaft Mietspiegel dafür stark gemacht, dass Basis
der Berechnung der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete nicht nur die veränderten Mieten der letzten vier Jahre sein
dürfen, sondern die Durchschnittsmieten der bis zu zehn letzten Jahre sowie die unveränderten Mieten
werden muss. Immerhin haben sich
die Berliner Mieter in den letzten drei
bis vier Jahren dramatisch erhöht!
Sollten wir vierjährlich genau diese veränderten Mieten als Berechnungsmaßstab zugrundelegen, wird
sich die Mietsituation nicht entspan-

nen. Auf diese Neuerungen sind wir
besonders gespannt!
Dem § 559 BGB soll ein neuer Absatz
4 hinzugefügt werden, der die Mieter
vor zu hohen Mieten nach Modernisierung und Sanierung schützen
soll. Bislang war es den Vermietern
möglich, die Miete nach Modernisierung/Sanierung um bis 11 % der Instandsetzungsarbeiten zu erhöhen.
Nun soll die Obergrenze 10 % betragen und bis längstens zur Amortisierung der Modernisierungskosten auf
die Miete umgelegt werden dürfen.
Durch diese Regelung soll die Miete
für den Einzelnen überschaubar bleiben und ihn nicht finanziell überfor-

Wohnungsbau stärken

Bezahlb

GROKO

dern. Vermieterverbände protestieren bereits, da sich eine Modernisierung oder Instandhaltung der
Immobilien nun nicht mehr rechnet.
Warum soll der Immobilienbesitzer
jetzt noch investieren?
Damit unsere Wohnhäuser also in
Zukunft nicht vernachlässigt werden, will die große Koalition „wirksame Instrumente“ gegen grobe
Vernachlässigung  durch Hauseigentümer überprüfen.

Wohnungsbau stärken, Wohnraum
schaffen
Die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage sollen erhalten
bleiben. Die Rahmenbedingungen
für das genossenschaftliche Wohnen sollen verbessert werden. Die
Bundesregierung will insbesondere
prüfen, wie der Erwerb von Genossenschaftsanteilen besser gefördert werden kann. Im Gegenzug sollen sich die Genossenschaften zum
Neubau von Wohnanlagen verpflichten lassen.
Fortgesetzt werden soll ebenfalls die
Initiative zur Schaffung zusätzlichen
Wohnraums für Studenten: Bei jungen

bare Mieten

Menschen ist Berlin beliebt, viele bewerben sich hier für einen Studienplatz,
mit den Einschreibungen an den Unis
steigt auch der Wohnungsbedarf. Hier
strebt die Regierung eine Vereinbarung
mit den Ländern an, um für für die Studierenden bezahlbare und barrierefreie
Wohnheimplätze auszubauen.
So können zum Beispiel seit dem
Wintersemester 2013/2014 Berliner
Studenten im Plänterwald erstmals
in ehemalige Frachtcontainer gegen
Zahlung einer Miete von 349 € (inkl.
Heizung, Strom, Müllabfuhr und Internet) ziehen. Die Regierung plant
weitere Ausbaumöglichkeiten.
Liegenschaftspolitik
Die Konversionsliegenschaften, die
sich im öffentlichen Eigentum befinden und nicht mehr benötigt werden,
sollen gegen eine verbilligte Abgabe
zur Schaffung von bezahlbarem und
lebendigem Wohnraum von den Kommunen günstiger erstanden werden
können.
Die Kommunen erhalten bei diesen
Vorhaben nach wie vor von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Unterstützung.
Für die nächsten vier Jahre ist jedoch
das Gesamtvolumen auf höchstens
100 Mio. € begrenzt.
Sozialer Wohnungsbau/Wohngeld
„Wir setzen auf eine Wiederbelebung
des Sozialen Wohnungsbaus. Wir unterstützen die hierfür zuständigen Länder bis Ende 2019 mit jährlich 518 Mio.
Euro.“
Was zunächst positiv klingt, ist nichts
Anderes als die Verlängerung der bisherigen durch den Bund an die Länder
in der Zeit von 2007 bis 2013 zur Verfügung gestellten Transferleistungen.
Die Länder sollen diese Mittel zweckgebunden für den Bau neuer Sozialwohnungen, neue Sozialbindungen sowie für die sozialverträgliche

Sanierung des Wohnungsbestandes
einsetzen.
Die Bundesregierung strebt an, die
Leistungshöhe des Wohngeldes und
die Miethöchstbeträge an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung anzupassen. Unter dem Gesichtspunkt, dass in den letzten Jahren die Mieten drastisch gestiegen
sind, ist dieser Schritt auch dringend
erforderlich. Auskunft, wie die Regierung es schaffen will, mit weiterhin
518 Mio. € ihren eigenen Ansprüchen
gerecht zu werden, gibt sie nicht.
Was das Wohngeld betrifft, bleibt die
„Reform“ aus.
Zudem gibt es positive Nachrichten,
was die Anmietung über Makler betrifft: Was die Versicherungsmakler bereits vor einigen Jahren getroffen hat, nämlich die Einholung eines
Sachkundenachweises bei den zuständigen Behörden, soll nun auch
auf die Immobilienmakler zukommen.
Die Bundesregierung plant nicht nur
die Einführung des marktwirtschaftlichen Prinzips bei Immobilienmaklern
(wer bestellt, der bezahlt), sondern
auch „bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung “. Die schwarzen Schafe des
Immobilienmarktes sollen so vertrieben und transparente Regelungen für
den Verbraucher geschaffen werden.
Eine erfolgsunabhängige Vergütung,
angepasst an den Beratungsaufwand, ist ebenfalls im Gespräch.
Der Mieterschutzbund Berlin e.V. ist
gespannt, ob und wann die ersten
Umsetzungen dieses Koalitionsvertrages erfolgen und wird Sie natürlich auf dem Laufenden halten.
Ulrike Rossoll, Online-Redaktion

Liegenschaftspolitik

Sozialer Wohnungsbau/Wohngeld
1 / 2014

mieterschutz

17

PARTEIENGESPRÄCH

In lockerer Folge
wollen wir unsere
Mitglieder über das
Denken der im Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien zu der
aktuellen mieterpolitischen Situation in
Berlin informieren.
Die Pläne der großen
Koalition (siehe
den entsprechenden Artikel in diesem Heft) sind ja nur
der äußere Rahmen
in dem die einzelnen
Länder bzw. Stadtstaaten einen
eigenen Gestaltungsspielraum haben.

Parteiengespräch
mit Wolfram Prieß von der Piratenfraktion
Wir beginnen mit den PIRATEN.
Wolfram Prieß, stadentwicklungspolitischer Sprecher der Piratenfraktion, im Gespräch mit der Redaktion des MIETERSCHUTZ.
MS: Herr Prieß, eine Einstiegsfrage,
wo liegt denn der wohnungspolitische
Schwerpunkt der Piratenpartei in Berlin?
WP: In der Änderung und Verbesserung der demokratischen Strukturen
im Mietwohnungsrecht. Die Mieter
dürfen nicht mehr einem mietpreisspiegelabhängigen Wucher ausgeliefert sein. Sonst wird der Kiezcharakter und die soziale Mischung, das,
was Berlin ausmacht, zerstört. Wir
bevorzugen die genossenschaftlichen Modelle. Hier sind die Mitbestimmungsmöglichkeiten der Mieter
am größten.
MS: Das schon, aber wollen Mieter als
Genossen wirklich gegebenenfalls über
die Miete hinaus investieren? Das wä­
re doch notwendig, damit das Modell
nicht scheitert. Die Ausgestaltung des ge­
nossenschaftlichen Wohnungsbaues muss
noch ausdiskutiert werden.
WP: In der neuen Senatsinitiative in
Sachen sozialer Wohnungsbau sind
die alten Fehler wieder eingebaut,
so z.B. feste Preissteigerungen ohne Rücksicht auf die wirtschaftlichen Rahmendaten. Die städtischen
Wohnungsbaugesellschaften werden durch Aufnahme neuer Kredite finanziell ausgequetscht. Wie sollen sie da selbst bauen, ohne aus hohen Mieten die Refinanzierung sicher
zu stellen. Das scheint uns keine Lösung zu sein.

18

mieterschutz

1 / 2014

Das Modell Erwerb von Wohnobjekten durch Teile der Wohngemeinschaften ist uns das liebste. Die PIRATEN bevorzugen eine personenbezogene Förderung gegenüber
einer objektorientierten. Deshalb
wollen die PIRATEN die Mitgliedschaft in Wohnungsgenossenschaften und Wohngemeinschaftsprojekten finanziell fördern. Wichtig
ist, dass die Förderung unabhängig
von Alter, Lebensmodell oder der
Zusammensetzung einer Wohngemeinschaft ist.
MS: Wie steht ihre Partei zu der allge­
meinen Grenze von 15% in Berlin für
Mieterhöhungen innerhalb einer be­
stimmten Frist?
WP: Die PIRATEN sind für eine Deckelung des Mietenanstieges. Eine
allgemeine Grenze ist wohl zu undifferenziert.
MS: Würden sie eine Mietpreisbremse
befürworten?
WP: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, die Eigentümer von
Wohnhäusern in die Pflicht zu nehmen. Eigentümer, die Wohngebäude
mit mehr als zehn Mietparteien besitzen, sollten verpflichtet sein 20%
ihrer Wohnungen zu einem Preis
zu vermieten, bei dem Kaltmiete inklusive Betriebskosten nicht über
der Angemessenheitesgrenze von
Wohngeld liegt. Zum Ausgleich bekäme der Eigentümer Steuervorteile
Mietpreisbremsen für Kleinvermieter dagegen lehnen wir ab, sie könnten den privaten Wohnungsbau
bremsen.

MS: Wie steht ihre Partei zum sozia­
len Wohnungsbau, wenn man weiß, das
die Kostenmiete höher sein kann als die
Mieten im freifinanzierten Wohnungs­
bau.
WP: Den sozialen Wohnungsbau in
seiner bisherigen Form betrachten
wir als gescheitert. Ziel ist es, in allen
Wohngebieten bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, statt
soziale Brennpunkte und Segregation zu schaffen. Ein neues Fördersystem für sozialen Wohnraum muss her.
Es ist unser Ziel dass das neue Modell
diese „Verwerfungen“ nicht mehr beinhaltet. Wir wollen sichere Mieten
haben. Konkret soll die Grundmiete
in Großsiedlungen 4 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter nicht übersteigen.
MS: Wie steht ihre Partei zur Bildung
von Wohnungseigentum.
WP: Die heutige Arbeitswelt verlangt Mobilität und Flexibilität. Diese haben Mieter eher als Immobilienbesitzer. Wohneigentum ist eine
nützliche Option für den, der es sich
leisten kann, aber ich sehe keinen
Bedarf, dieses Modell staatlich zu
fördern. In jedem Fall müssen Mieter oder Mietergemeinschaften Vorkaufsrecht haben.
MS: Wie stehen sie zu der These, 30%
des Nettoeinkommens sollten die Miet­
obergrenze sein?
WP: Eine Beschränkung des Mietenanstieges ist wünschenswert,
aber wir betrachten das Einkommen
als alleinigen Maßstab als problematisch.

PARTEIENGESPRÄCH

IMPRESSUM
MS: Was halten sie von einer Deckelung
der Miete?
WP: Das Mietenbündnis bei den
Wohnungsbaugesellschaften ist ja
eine Quasi-Deckelung, aber bei einem Umzug wäre der Mieter wieder
dem Wohnungsmarkt ausgeliefert.
MS: Der Mietpreisspiegel + vielleicht
10% sollte reichen um Wohnungsbau zu
refinanzieren – zumal bei den aktuellen
Zinssätzen. Aber wer soll denn bauen?
WP: Vor allem die Genossenschaften,
aber auch städtische Wohnungsbaugesellschaften. Man darf zudem keine Gelder mehr aus den Wohnungsbaugesellschaften abziehen.
MS: Ein Problem des Mietspiegels ist die
Ermittlung auf Grund von Neuvermie­
tungen, Bestandsmietverhältnisse wer­
den hierbei nicht berücksichtigt.
WP: Der Mietspiegel ist in seiner jetzigen Form nicht realistisch solange die Bestandsmieten nicht eingebaut werden. So wird er de facto zur
Erhöhung der Mieten genutzt. Die
PIRATEN sind deshalb für eine Begrenzung der Wirksamkeit des Mietspiegels auf Neuvermietungen oder
besser eine grundsätzliche Überarbeitung der Richtlinie.
MS: Die Grundsteuern kommen in die
Betriebskostenabrechnung – muss das
sein? Zumal der heutige Einheits­bescheid
die höhere Steuerlast bei Gewerbeantei­

len einschließt. Was halten sie weiterhin
von der Modernisierungsumlage – Stich­
wort energetische Sanierung? Energe­
tische Maßnahmen, für die 11% Umla­
ge bezahlt werden, sind oft teurer als die
bisherigen Heizkosten.
WP: Wir würden das gesamte derzeitige Modell hinterfragen. Unsere
Idee ist folgende: Wohnungen mit einem Grundwärmesockel zu vermieten. Investiert der Eigentümer in Wärmedämmung, refinanziert sie sich für
ihn, ohne dass die Mieter gesondert
durch die Umlage belastet werden.
Unser Ziel ist, durch die Ermächtigung der Bürger deren Mitbestimmungsmöglichkeiten zu stärken. Zugleich müssen die Informationsmöglichkeiten der Mieter verbessert
werden. Transparenz ist das Stichwort für die Vermieter im Umgang mit
den Mietern. Dass die Rechnung für
den Makler demnächst der Auftraggeber bezahlen muss, also nach dem
Verursacherprinzip, ist absolut positiv und wird von uns befürwortet.
MS: Herr Prieß, wir danken ihnen für
dieses Gespräch

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.,
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwältin Kati Selle
(k.selle@mieterschutzbund-berlin.de),
Rechtsanwältin Frigga Döscher
Online-Redaktion/Facebook: Ulrike Rossoll
Titelgestaltung, Satz und Layout:
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Bildnachweis:
© Karikaturen: S. 5, 6, 7: Dieko (Rechtsanwalt Müller), S. 10, 11: Tomicek/LBS
Fotos: S. 2, 8 – Jörg Frank, S.2, 19: Berthold
Stadler, Piratenfraktion, S. 8, 9: Petra Wiemann, S. 22, 23: Landeshauptstadt Schwerin,
www.schwerin.de
© fotolia – Titel: ankiro, S. 2, 22: powell83,
S. 2, 4: Sven Petersen, S. 3: Delphine,
Wende, S. 12,13,14: Thomas Becker,
S. 14: m.schuckart, S. 15: kanate,
S. 16: Denis Junker, S. 17, 21: VRD,
S. 18,19: natis, S. 20: Wrangler, S. 21: britta60
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
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Redaktionsschluss: 16.12.2013

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MIETRECHT VON A - Z

Das Mietrecht von A - Z
Eine kleine mietrechtliche Anthologie – mietrechtliche Begriffe
verständlich erklärt

G

GARANTIEHAFTUNG
Der Vermieter haftet
unabhängig davon, ob
ihn eine Verantwortlichkeit trifft, für
alle nachteiligen Abweichungen des
tatsächlichen vom vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache, die
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
bereits vorhanden gewesen sind. Diese verschuldensunabhängige Haftung
für anfängliche Mängel bezeichnet
man als Garantiehaftung des Vermieters. Achtung! Die Garantiehaftung für
anfängliche Mängel kann mietvertraglich ausgeschlossen werden.
GEBOT DER WIRTSCHAFTLICHKEIT
Der Gesetzgeber fordert, dass der Vermieter im Rahmen der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit beachtet. Die
umgelegten Kosten dürfen nicht
außer Verhältnis zu Inhalt und
Umfang der abgerechneten Betriebskostenart stehen. Die vom
Vermieter in Ansatz gebrachten
Betriebskosten müssen angemessen und vertretbar sein. Es
dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
GENOSSENSCHAFT
Eine Genossenschaft ist eine Gesellschaft mit offener Anzahl von Mitgliedern, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft
ihrer Mitglieder oder deren soziale
oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Es handelt sich dabei um einen
Zusammenschluss natürlicher oder
auch juristischer Personen. Der Mieter einer Genossenschaftswohnung
geht zwei Rechtsverhältnisse ein: der

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Miet- oder meist Nutzungsvertrag und
die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Bezüglich des Mietvertrages
gelten grundsätzlich keine mietrechtlichen Besonderheiten. Allerdings zahlt
der Nutzer einer Genossenschaftswohnung statt der Mietkaution in der
Regel Genossenschaftsanteile. Im
Rahmen dieser wirtschaftlichen Beteiligung des Mitgliedes haftet das Genossenschaftsmitglied auch für etwaige Verluste der Genossenschaft.
GERICHTSSTAND
Als Gerichtsstand wird in der Bundesrepublik Deutschland der Ort des zuständigen Gerichts bezeichnet. Für
Rechtsstreitigkeiten über Wohnraummietsachen ist erstinstanzlich ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die streitbefangene Mietsache liegt. Die Parteien
können keine andere Gerichtsstandvereinbarung treffen.
GESCHÄFTSRAUMMIETE
Da der Gesetzgeber die Interessen
der Wohnraummieter weitaus stärker schützt und Wohnraummietverträge deshalb stärker reglementiert,
kann die Unterscheidung, ob Wohnoder Geschäftsraummiete vorliegt,
wichtig sein. Dafür ist zunächst der im
Mietvertrag bezeichnete Anmietungszweck, im Weiteren bei Mischmietverhältnissen die überwiegende tatsächliche Nutzung durch den Mieter
entscheidend. Unter Geschäftsräumen versteht man alle Räume, die gerade nicht Wohnzwecken dienen und
auch gerade nicht zu diesem Zweck
angemietet wurden. Die gesetzlich
zwingend einzuhaltenden Vorgaben
für die Geschäftsraummiete sind sehr
überschaubar. Die Parteien eines Geschäftsraummietvertrages können
weitgehende – auch vom gesetzlichen
Leitbild abweichende – vertragliche
Vereinbarungen treffen.

GLEITKLAUSEL
Im Mietrecht versteht man unter
Gleitklausel die mietvertragliche Absprache der Vertragsparteien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses, dass zukünftige, näher definierte Voraussetzungen zu einer
Anpassung – meist Erhöhung – der
Miete führen.
GRUNDBUCH
Das Grundbuch ist das öffentliche,
amtliche Verzeichnis von Grundstücken und Wohneigentum, das Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und über mit dem Grundstück
verbundene Rechte sowie auf ihm
liegende Lasten gibt. Bei berechtigtem Interesse kann auch der Mieter Einsicht in das Grundbuch nehmen. Ein berechtigtes Interesse
liegt unter anderem vor, wenn der
Mieter Klarheit über die Eigentümerstellung seines Vermieters oder
über den Zeitpunkt der Aufteilung in
Wohnungseigentum erlangen will.
Auch dann, wenn der Mieter prüfen
möchte, ob der Vermieter gegebenenfalls Eigentümer weiterer Wohnungen ist.

H

HAUSFRIEDENSBRUCH
Wer ohne Einverständnis des Mieters auch
nur mit einem Teil des Körpers in dessen angemietete Wohnung eindringt
oder trotz Aufforderung diese nicht
verlässt, verletzt das Hausrecht des
Mieters und begeht einen Hausfriedensbruch. Stellt der Mieter einen
Strafantrag, kann der widerrechtlich
Betretende/Verweilende
bestraft
werden. Etwas anderes kann allerdings im Notfall gelten, wenn sofortiges Handeln geboten und die Erlaubnis des Mieters zum Betreten der
Wohnung nicht rechtzeitig eingeholt
werden kann

MIETRECHT VON A - Z

Die Serie zum Sammeln

HAUSHALTSNAHE
DIENSTLEISTUNGEN
Auch Mieter können 20 Prozent der
Lohnkosten für haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen.
Unter haushaltsnahen Dienstleistungen sind Tätigkeiten zu verstehen, die

in der Regel durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden und
für die ein Dienstleister in Anspruch
genommen wird, z.B. Putzen der Wohnung, Gartenarbeiten, Malerarbeiten,
Hausreinigungsarbeiten, Handwerkerarbeiten. Nicht dazu zählen personenbezogene Dienstleistungen, z.B. Frisör.
Der Vermieter ist verpflichtet, die auf
die Wohnung des Mieters entfallende anteilige Höhe der haushaltsnahen
Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen.
HAUSORDNUNG
Die Hausordnung enthält Bestimmungen für die Mieter, Besucher und Bewohner eines Hauses, die das einvernehmliche und vor allem rücksichtsvolle Zusammenleben gewährleisten
sollen. Sie hat für den Mieter verbindlichen, d.h. verpflichtenden Charakter,
wenn dies ausdrücklich vereinbart ist.
Im Regelfall wird die Hausordnung als
direkter Bestandteil in den Mietvertrag einbezogen. Sie kann dann nicht
einseitig abgeändert werden und eigene Rechte der Mieter begründen.
Der Vermieter ist aber auch einsei-

tig berechtigt, eine Hausordnung aufzustellen. Dies jedenfalls dann, wenn
dies zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für das vernünftige Zusammenleben der Mieter erforderlich ist.
HAUSREINIGUNG
Zur Ausführung der Hausreinigung ist
der Mieter nur verpflichtet, wenn dies
ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Es gibt keine allgemein gültige Pflicht zur Ausführung der Kehrwoche. Wird die Hausreinigung nicht von
den Mietern ausgeführt, obliegt es der
Disposition des Vermieters, wie dies
erfolgen soll. Er kann sie selbst ausführen, den Hauswart oder einen externen
Dienstleister beauftragen. Dafür anfallende Kosten können bei entsprechender Umlagevereinbarung den Mietern
als Betriebskosten umgelegt werden.
HAUSTIER
Haustiere, die der Mieter in einem Käfig oder ähnlichem Behältnis halten
kann, sind als sogenannte Kleintiere
auch ohne Erlaubnis des Vermieters
zu halten. Etwas anderes kann bei gefährlichen oder giftigen Tieren gelten.
Im Übrigen gilt: Die Haltung von Tieren
kann zwar im Mietvertrag nicht grundsätzlich verboten, aber unter den Vorbehalt der Erlaubnis des Vermieters
gestellt werden. Bei der Frage, ob
der Vermieter diese Erlaubnis erteilen
muss, ist eine auf den konkreten Sachverhalt bezogene Interessenabwägung vorzunehmen. Führt die Tierhaltung zu Störungen des Hausfriedens
kann eine ursprünglich erteilte Erlaubnis auch wieder entzogen werden.

Teil 3

G-H

heiten erfasst, die nach Verhältnisrechnung der Erfassungsergebnisse
den individuellen Verbrauch des Nutzes darstellen. Der Heizkostenverteiler
besteht in der Regel aus einem Rückenteil, meistens aus Metall, das wärmeleitend mit dem Heizkörper verbunden
wird, und einem Vorderteil, das auf das
Rückenteil aufgesteckt und verplombt
wird. Das Vorderteil ist meistens aus
Kunststoff und enthält die Erfassungsvorrichtung.
HEIZPFLICHT
Unter Heizpflicht versteht man die Verantwortlichkeit, das Mietobjekt zu beheizen. Wann dies der Fall sein muss,
ist gesetzlich nicht geregelt. Zur Heizpflicht des Vermieters finden sich häufig Regelungen im Mietvertrag. Allgemein ist anzunehmen, dass die Heizperiode vom 1.10. bis zum 30.04.
jahresübergreifend andauert. Bei
entsprechend kühler Außenwitterung
muss auch außerhalb der Heizperiode
geheizt werden. Eine klare Regelung im
Gesetz hierzu fehlt. Die Heizpflicht dürfte bestehen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber unter 19°C sinkt und absehbar ist, dass die kühlere Witterung
länger als zwei Tage anhält. Eine unzureichende Beheizung kann ein Grund
für eine Mietminderung sein. Eine Heizplicht für den Mieter besteht nur dann,
wenn die Beheizung erforderlich ist, um
Schäden vom Mietobjekt durch zu niedrige Raumtemperaturen abzuwenden.

HEIZKOSTENVERTEILER
Heizkostenverteiler sind an den Heizkörpern angebrachte Erfassungsgeräte, die die verbrauchsabhängige Berechnung von Heizkosten ermöglichen
sollen. Es werden keine physikalischen
Größen sondern dimensionslose Ein-

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AUSFLUGSTIPP

Ein Ausflug nach ...

Schwerin
D
ie Zahl der Residenzen
rund um Berlin ist groß, Dresden
vielleicht die kunstsinnigste, Potsdam die bedeutendste und Weimar
die klangvollste. Kaum eine aber
hat den Reiz von Schwerin. Das
liegt natürlich zu allererst an ihrer
Lage am Wasser – zugegeben das
hat Potsdam auch – aber auch die
Nähe zum Meer. Das Schweriner
Schloß, betrachtet man die Bilder
auf dieser Seite, hat aber schon
eine wirklich einzigartige Lage.
Eine super Location würde man im
neudeutschen sagen, die der Bauherr sich da ausgesucht hat.
MUSEUM SCHLOSS SCHWERIN
In der traditionellen Großherzogresidenz haben die mecklenburgischen Herzöge im Laufe der Jahrhunderte zahlreiche Kostbarkeiten
gesammelt. Einmalige Architektur
und wertvolle Kunstschätze machen die Stadt zu einem Schmuckkästchen. Mittendrin: Das Märchenschloss auf einer Insel im
Schweriner See, das als Wahrzeichen heute das öffentlich zugängliche prunkvolle Schlossmuseum und den Landtag von Mecklenburg-Vorpommern beherbergt.
Das Schloss Schwerin gehört zu
den schönsten und bedeutendsten
Schöpfungen des romantischen
Historismus in Europa. Neben all
den liebevoll gestalteten Fassadendetails, den unzähligen goldenen Türmchen und der einzigarti-

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gen Insellage mitten in der Stadt
besticht es auch in seinem Inneren: Hier im Museum werden Geschichten rund um die Großherzogsdynastie zum Leben erweckt
und Besucher zu Zeitreisenden
durch die Jahrhunderte.
Die prachtvollen Wohn- und
Festräume der mecklenburgischen
Großherzöge beeindrucken mit historischem Mobiliar und kunstvollen
Intarsienböden. Und im Thronsaal
ist noch immer die ehrfürchtige Aura wie zu Audienzzeiten zu spüren.
Außergewöhnlich für das Schweriner Schloss sind die durch Napoleon in Mode gekommenen Thron-Appartements. Die letzte vollständig
erhaltene Anlage einer zeremoniellen Reihenfolge von prunkvollen
Räumen in ganz Europa ist nur noch
hier zu bewundern.
Wer durch den 25 Hektar großen
Schlossgarten wandelt, unternimmt
zeitgleich eine Reise durch die Epo-

chen fürstlicher Gartenkunst. Ursprünglich als Lustgarten nach französischem Vorbild angelegt, präsentiert sich der traumhaft schöne
Barockgarten – gesäumt von Alleen,
als Mittelpunkt der Anlage.
Auch die Erweiterungen des
Schlossgartens nach den Vorstellungen des berühmten preußischen
Gartendirektors Peter Joseph Lenné zeigen die historischen Gestaltungsideale herrschaftlicher Parks.
Im Stil englischer Landschaftsgärten stehen Grünhausgarten und
der südliche Schlossgarten mit Hippodrom, Irrgarten und majestätischem Baumbestand der Barockanlage kontrastreich gegenüber.
ORANGERIE
Wer stadteinwärts über die große Schlossbrücke zum Hauptportal des Wahrzeichens schlendert,
ahnt nicht, welch Kleinod sich auf
der Wasserseite verbirgt. Es ist
die Orangerie, eine filigrane Konstruktion aus Eisenguss und Glas.

Anreise:
Am Wochenende kommen bis zu 5 Personen mit dem „Schönes Wochenende Ticket“ der DB für 44 € hin und zurück. Unter der Woche gibt
es das „Quer durchs Land Ticket“ für 44 € (eine Person) zzgl. 8 € für
jede weitere Person.
Abfahrten zweistündlich von den Berliner Regionalbahnhöfen auf der
Stadtbahn, die Fahrzeit beträgt gut 2 Stunden.

AUSFLUGSTIPP

Als Deutschlands einziger direkter Schlossanbau dieser Art galt
die Orangerie Schwerin Mitte des
19. Jahrhunderts als höchste Ingenieurskunst. Bis heute werden wie
eh und je unter den hohen Streben
im Innern empfindsame Topf- und
Kübelpflanzen vor Frost geschützt.
DIE WASSERSTADT
Vor mehr als 160 Jahren stachen die
ersten Schweriner Fährschiffe in
See. Sie verbanden die Stadt mit den
beliebten Ausflugszielen Zippendorf
und Kaninchenwerder. Auch heute noch fahren die Schiffe der Weißen Flotte von März bis Oktober die
Strandpromenade mit ihren Villen
und die idyllische Naturschutzinsel an. Das Routennetz entlang der
Uferlandschaft ist größer geworden:
Touren bis zum Heiden- und Ziegelsee stehen auf dem Fahrplan. Man
kann zwischen „Klassikern“, den romantischen Dämmertörns oder den
abendlichen „Boardpartys“ wählen.
Doch alle Strecken eint: Nur vom
Wasser aus erleben Sie die ganze

Schönheit der Schlossstadt-Silhouette.
ZU FUSS
Allein die Wege durch die Schlossstadt Schwerin führen zu immer
neuen idyllischen Orten, ein Drittel
der Stadtfläche besteht aus Wasser und Wäldern. In allen Himmels-

richtungen findet man grüne Winkel. 

Hinter den Stadttoren wird das
Land weit und still. Die sanften Hügel werden über ein gut ausgebautes Wander- und Radwegenetz erobert. Auf den Wanderwegen durch
die Schweriner Seenlandschaft liegen urige Dörfer, erzählen Hügelgräber von längst vergangenen Zeiten.

Essen und Trinken:
Ruderhaus

Etwas abseits der klassischen Touristenpfade gibt es kaum einen anderen Ort, von dem
aus man einen so tollen und freien Blick auf das Schweriner Schloss hat. Wer im Sommer auf der großen Holzterrasse sitzt, hat fast das Gefühl, er sei auf einem Boot – so nah
ist das Wasser. Leichte Weine und mediterrane Küche können auch im Winter genossen
werden – und durch die riesigen Panoramafenster die Sicht auf das Schloss ebenfalls.
Der Spazierweg zum „Ruderhaus“ führt durch den Schlossgarten.

Dampfwäscherei

Einen guten Kaffee kann man bei schönem Wetter auch auf der Terrasse trinken, die dem
historischen, sandfarbenen Backsteingebäude vorgelagert ist. Es befindet sich direkt gegenüber dem Marstall und liegt nur wenige hundert Meter vom Schloss entfernt. Der Name verrät bereits, wozu das Haus einst diente: Tatsächlich war es die „Waschküche“ der
mecklenburgischen Großherzöge und ihres Hofstaats.

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R

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