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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2013,5

Heft 5/2013
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

60 Jahre

 kompetente Beratung

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He r z l
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G lück w

Verwertungskündigung 	

S. 	 8

Renovierung	

S. 	12

Neues von den Roten Roben	

S. 	14

Ausflugstipp: Quedlinburg	

S. 	22

1953-2013

60 Jahre Mieterschutzbund
Seite 4
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S. 2

MIETERSCHUTZBUND INTERN

INHALT

	 2	__	Editorial

60 Jahre

		

	3	__	MSB Intern

			
		

	Titelthemen
		

	4	__	60 Jahre MSB
	
Aus alten Ausgaben des
	
„Mieterschutz“
	
Hommage an Volker Heinz
	Bildergalerie
				Hommage an „Dieko“
			
Jürgen Müller
		

	8	__	Verwertungskündigung
			
Die in der mietrechtlichen
			 Praxis am häufigsten
			 unterschätzte Möglichkeit
			 der Beendigung eines
			Mietverhältnisses
		

	 2	__	Miete und Mietrecht
1
Gerichtsurteile kurz kommentiert
			
		

14	__	Aktuelle Rechtsprechung
		 	 Neues von den Roten Roben
		

17	__	Die Herstellung des
			„Mieterschutz“
		

18	__	Das „Raucher-Urteil“
		

19	__	SEPA - rollt auf uns zu!
		

	 0	__	Mietrecht von A - Z
2
			
Unsere neue Serie, Teil 1: A - D
		

22	__	Ausflugstipp
			
Quedlinburg
		

23	__	Impressum

2

mieterschutz

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Liebe Mitglieder,
wir feiern einen runden Geburtstag und
deshalb ist dieses Heft ein ganz besonderes! Unser Verein wird 60, das kann kaum
ein Mieterverein von sich behaupten und
deshalb sind wir sehr stolz darauf.
Zum 50. Geburtstag hatte ich im Vorwort geschrieben: „1953, in einem Jahr,
als manches heutige Vorstandsmitglied
noch nicht geboren war, hatte der Gründervater, Herr Rechtsanwalt Herbach,
die gute Idee, sich intensiv um die Mieter
unserer Stadt zu kümmern und dabei seine juristischen Kenntnisse einzubringen“.
Heute, zehn Jahre später, ist dieser Vorstand nach wie vor für den Mieterschutzbund Berlin „im Amt“ und trägt Verantwortung für einen zunehmend größeren
Kreis von Mitgliedern, die bei ihrem Verein Rat und Schutz suchen. Vier der fünf
Vorstandsmitglieder haben bereits das
„Silberjubiläum“ überschritten, sie sind
all mehr als 25 Jahre dabei.
In den 70er Jahren wechselte der Verein
unter dem Vorsitz des bekannten Rechtsanwalts und Notars Volker Heinz (siehe
Artikel ab S. 4) von der Brandenburgischen in die Konstanzer Straße, wo der
Verein noch heute zu Hause ist. Unsere
Mitgliederzahl wuchs kontinuierlich,
und kurz nach der Wende konnten wir
die erste Zweigstelle in Berlin (Ost) eröffnen.
Heute haben wir fast 30.000 Mitglieder,
fast doppelt so viele wie vor 10 Jahren,
und auf Grund der nach wie vor anhaltenden und auch neuen Probleme im Be-

reich des Mietrechts wird dieses Wachstum weiter anhalten. Da ist ein starker
Verein wie der Mieterschutzbund Berlin
e.V. ein Garant für kompetente Mieterberatung in allen Berliner Stadtteilen.
Diese Mieterberatung ist auch in Zukunft
dringend notwendig. Wie in diesen Tagen der Presse zu entnehmen ist, will der
Immobilienverband Berlin-Brandenburg
staatlichen Eingriffen z.B. „Zwangsmaßnahmen“ wie der Kappungsgrenzenverordnung den Kampf ansagen. Da kann
man gespannt sein.
Ich freue mich mit meinen Vorstandskollegen an der Spitze dieses prosperierenden Vereins zu stehen und danke Ihnen,
unseren Mitgliedern, für Ihre Treue zum
Mieterschutzbund.
Herzlich
Ihre Frigga Döscher

Mieter fristlos gekündigt weil sein Kopf raucht
Schon wieder ein Fall, der die Nation spaltet:
Schon wieder ein Fall, der die Nation spaltet: Nachbarn
fühlen sich von einem notorischen Kreuzworträtsel-Löser derart belästigt, dass sein Vermieter ihn an die frische Luft setzen will. Von Karl Sack-Reis

➵

Anmerkung der Redaktion:
Das Ganze ist natürlich eine Satire, wir haben diese Satire der
Tageszeitung „Die Welt“ entnommen, sie passt so wunderbar
zu dem aktuellen Fall der Kündigung eines Mieters wegen seiner
Rauchgewohnheiten (Seite 18).
Wo geht die Reise hin? Vielleicht
eine Kündigung wegen Hustens?

Hört das denn nie auf? Schon wieder soll ein Rentner
wegen nervigen Verhaltens auf die Straße gesetzt werden. Seit 35 Jahren lebt Friedhelm Ern in seiner Wohnung, löst bis zu 20 Kreuzworträtsel am Tag.
Nun beschwerten sich die Nachbarn über die unzumutbaren Zustände. Zum einen rauche dem 72-Jährigen unablässig der Kopf, zum anderen störe das ständige Nachdenken erheblich den Hausfrieden. „Hier leben schließlich auch Kinder“, erklärt Mieterin Anke W.,
„nicht auszudenken, wenn die sich an so einem gesundheitsgefährdenden Benehmen ein Beispiel nehmen!“
Ern selbst ist die ganze Sache furchtbar peinlich. Seit
dem Tod seiner Frau sei das Rätseln von Kreuzworträtseln zu einer Sucht geworden, gibt der Witwer zu. „Ich
habe wirklich alles versucht, Sudoku, Alkohol und Privatfernsehen, aber ich komme davon nicht mehr los.“
Dem Gerichtsverfahren sieht Ern unterdessen gelassen
entgegen. „Mein Anwalt versicherte mir, dass ich mir für
den Fall, dass der Vermieter mit der fristlosen Kündigung
durchkommt, keine Sorgen zu machen brauche. Schließlich hätte ich genügend Rätselhefte gesammelt, um mich
damit ausreichend zudecken zu können.“
Rentner optimistisch
Ohnehin betrachtet der Rentner die Verhandlung auch
als große Chance. „Vielleicht kann mir dann endlich mal
jemand sagen, wie diese babylonisch-assyrische Göttin
mit 11 Buchstaben heißt!“

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mieterschutz

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TITELTHEMA

60 JAHRE MIETERSCHUTZBUND

1953-2013

60 Jahre Mieterschutz
Ein kleines, aber feines Jubiläum haben wir zu feiern.
Der Mieterschutzbund Berlin e.V. wird in diesem Jahr 60
Jahre alt. Man glaubt es kaum, in dieser Zeit ist der Mieterschutzbund ständig und kontinuierlich gewachsen.
Heute zählt er fast 30.000 Mitglieder und ist zu einer der
stärksten Mieterorganisationen unserer Stadt geworden.
Wir haben in alten Ausgaben geblättert und einige bemerkenswerte Schlagzeilen gefunden:

Aber auch das Aussehen des Mieterschutz veränderte sich im Laufe der Zeit. Von einem Mitteilungsblatt – im wahrsten Sinne des Wortes
einzelne Blätter – bis zum heutigen Heftformat gab es viele Zwischenstufen. Der Mieterschutz, den Sie heute in den Händen haben,
wird in einer hochmodernen Druckerei in
Berlin hergestellt (Seite 17).

von links:
Bernd Zuther
Ilona Marold
Volker Heinz
Wilbert Steinmann
Kurt Herbach

Sehr konstant blieb dagegen der
Vorstand des Mieterschutzbundes. Die meisten heutigen Vorstandsmitglieder sind über 30
Jahre dabei. Ein früheres Vorstandsmitglied – Volker Heinz
– hat den Mieterschutzbund
in den Aufbaujahren stark geprägt. Der Rechtsanwalt und
Notar Volker Heinz hat sich
auch nach seiner Zeit als
Vorstandsvorsitzender immer dem MSB verbunden
gefühlt. Bedingt durch
seine außergewöhnliche
Biographie als Rechtsanwalt, Notar, Fluchthelfer und Gefangener
der DDR-Staatssicherheit hat er besonders
die Wiedervereinigung
und den Aufbau der
Strukturen des Mieterschutzbundes In Berlin
(Ost) mit großer Anteilnahme verfolgt.

Frigga Döscher
Hans-Joachim Ascherin

Dr. Siegfried Viehbacher
Hans-Joachim Ascherin

Volker Heinz

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mieterschutz

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60 JAHRE MIETERSCHUTZBUND

60 JAHRE MIETERSCHUTZBUND

Eines aber ist immer gleich geblieben – die absolute Sicherheit, daß
mieterpolitische Themen in dieser
Stadt niemals enden. Waren es früher vielleicht die Fehlbelegungsabgabe oder die Probleme rund um
die neue Heimat, so sind es heute
vorrangig die Nebenkosten, die zur
zweiten Miete geworden sind.
Auch die Wiedervereinigung hat
der Verein bravourös gemeistert.
Weil keiner die Geschwindigkeit
ahnen konnte, mit der die beiden
Hälften der Stadt wiedervereinigt
wurden, gab es zwischenzeitlich einen Mieterschutzbund Berlin (Ost),
der schon nach kurzer Zeit in den
Stammverein eingegliedert wurde.

60 Jahre Mieterschutzbund Berlin
e.V. – das sind 60 Jahre kompetente
Mieterberatung und 60 Jahre Lobbyarbeit für Sie – unsere Mitglieder.
Herzlichen Dank für Ihre Treue!

Jürgen Müller
Rechtsanwalt Jürgen Müller ist aus
dem täglichen Vereinsleben des
Mieterschutzbundes Berlin nicht
mehr wegzudenken. Seit gefühlten
100 Jahren ist er nicht nur die Stütze der Telefonberatung für Mitglieder sondern auch der unverzichtbare Karikaturist der Vereinszeitschrift „Mieterschutz“.
Auf dieser Seite haben wir Karikaturen der letzten Jahrzehnte zu-

sammengestellt. Das Erschreckende – aber eigentlich auch zu Erwartende – die meisten Zeichnungen
haben nach wie vor Gültigkeit, einige sind unverändert von beklemmender Aktualität.
Wir wünschen uns „Dieko“ noch
viele Jahre in der Rechtsberatung und noch viele Jahre mehr als
Zeichner.
Die Redaktion

Bei der 40-Jahr-Feier, von links:
Bernd Zuther
Alexander von Hohenegg-Quittek
Frigga Döscher
Michael Müller-Degenhardt

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mieterschutz

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TITELTHEMA

VERWERTUNGSKÜNDIGUNG

Die Verwertungskündigung
durch den Vermieter von Rechtsanwältin Kati Selle
Die in der mietrechtlichen Praxis am häufigsten unterschätzte Möglichkeit
der Beendigung eines Mietverhältnisses
Bei der Wohnraummiete ist die Beendigung des Mietverhältnisses
durch den Vermieter ausschließlich bei Vorliegen eines vom Gesetz
zugelassenen Kündigungsgrundes
möglich. Viele Mieter kennen die
bekanntesten Kündigungsgründe
durchaus – Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, Eigenbedarf. Von einer Verwertungskündigung allerdings haben die meisten
juristischen Laien bislang nichts
gehört. Das ist auch gut so: Die
Vor­aussetzungen an eine wirksame Verwertungskündigung sind
weder nach den Vorgaben des Gesetzes noch nach den – oft in aktuellem, gesellschaftlichem Kontext
Verwertungskündigungen
kommen immer häufiger vor
stehenden – Anforderungen der
Rechtsprechung allzu hoch anzusetzen. Und so kommen derzeit immer mehr Vermieter auf die Idee,
von der Möglichkeit der Verwertungskündigung Gebrauch zu machen.
1. Rechtliche Grundlagen
Die gesetzlichen Voraussetzungen

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mieterschutz

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einer Verwertungskündigung finden sich vor allem in § 573 Absatz
2 Nummer 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis unter
Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist beenden, wenn er aufgrund des Fortbestands des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstücks oder des Wohneigentums gehindert ist und ihm
dadurch erhebliche Nachteile drohen.
Genau genommen steht das Recht
des Vermieters an einer freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit seines
Eigentums den grundrechtlich geschützten Mieterinteressen am
Gebrauch der Mietwohnung gegenüber. Die Interessen des Eigentumsschutzes sind bei der zwingend gebotenen Abwägung nicht
unbedingt vordergründig zu werten.
Das Eigentum an einer Wohnung ist
in besonderem Maß dem Gemeinwohl verpflichtet. Allerdings darf
die Möglichkeit des Ausspruches
einer wirksamen Verwertungskündigung auch nicht nur auf die Fälle beschränkt sein, dass auf Seiten

des Vermieters eine wirtschaftliche
Existenzgefährdung vorliegt (Bundesverfassungsgericht, Beschluss
vom 4.6.1998 – 1 BvR 1575/94).
2. Voraussetzungen im Einzelnen
Grundsätzlich berechtigt die Möglichkeit, durch eine anderweitige
Vermietung einen höheren Mietzins
zu erzielen, nicht zur Verwer­
tungskündigung. Auch die Absicht,
Alle vier Voraussetzungen
müssen erfüllt sein
die bei Erwerb bereits vermietete
Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln, kann den Ausspruch einer Verwertungskündigung für sich genommen nicht begründen. Erst wenn dem Vermieter
in finanzieller Hinsicht z.B. aufgrund
der geringeren Kaufpreiserzielung
im Falle des Verkaufs des Hauses
bei Fortbestand des Mietverhältnisses finanziell untragbare Nachteile drohen, kann die Möglichkeit
einer Verwertungskündigung in Betracht gezogen werden.
Für eine wirksame Verwertungskündigung müssen kumulativ vier
Voraussetzungen erfüllt sein:

a) Absicht des Vermieters, das Objekt einer wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen
b) Angemessenheit der Verwertung
c) Hinderung der wirtschaftlichen
Verwertung durch den Fortbestand des Mietverhältnisses
d) Gefahr erheblicher Nachteile
bei Hinderung der wirtschaftlichen
Verwertung.
Fehlt nur eine der Voraussetzungen, ist die Kündigung nicht berechtigt.
a) Absicht des Vermieters, das Objekt einer wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen
Auf Seiten des Vermieters ist die
Absicht einer wirtschaftlichen
Verwertung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB grundsätzlich gegeben, wenn die Immobilie
verkauft oder saniert werden soll.
Im Ausnahmefall gilt das auch bei
einer Umwandlung von Wohn- in
Geschäftsraum oder bei einem geplanten Gebäudeabriss. Jedoch ist
der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Absatz 2
Nummer 3 BGB. Wiederum aber
kann ein Vermieter den Mietern eines sanierungsbedürftigen Gebäudes kündigen, um das Haus abzureißen und durch einen Neubau zu
ersetzen. Im Grunde genommen
gibt es drei große Fallgruppen von
Verwertungskündigungen: die Abrisskündigung, den beabsichtigten
Wohnungsverkauf, die geplante
Sanierung des Gebäudes. Die Pläne des Vermieters müssen ernsthaft betrieben werden. Zwar muss
zum Beispiel eine Baugenehmi-

genehmigung wird nicht erteilt, Finanzierung „platzt“), muss der
Vermieter dies dem Mieter mitteilen und ein Angebot auf (Neu-)Abschluss des Mietvertrages unterbreiten.
b) Angemessenheit der Verwertung
Die Angemessenheit der Verwertung ist gegeben, wenn der Absicht des Vermieters vernünftige
und nachvollziehbare Erwägungen
zu Grunde liegen, z.B. neuer Wohnraum für sich oder nahe Familienangehörige geschaffen werden soll,
Verkaufserlös zur Finanzierung eines Hauskaufs benötigt wird, Kredite abgelöst oder sonstige Verbindlichkeiten getilgt werden sollen. Die Absichten des Vermieters
müssen mit geltender Rechts- und
Sozialordnung in Einklang stehen;
dürfen nicht sitten- oder rechtswidrig sein. Entscheidend kommt
es auf die Gesamtumstände an.
Allzu strenge Anforderungen an
diese Kündigungsvoraussetzung
sind aber nicht zu stellen. Das Gesetz gibt keine grundsätzliche Kontrollbefugnis dahingehend, wie der
Eigentümer mit seinem Eigentum
verfahren möchte.
Kritisch gesehen werden sog. Spekulationsgeschäfte, d.h. der Ver-

mieter kaufte das Objekt in vermietetem Zustand zu geringerem Preis
und möchte es gewinnbringend
wieder veräußern. Auch bei
Spekulationsgeschäfte werden
kritisch gesehen
Risikogeschäften, d.h. bei knapp
kalkulierten Finanzierungen (z.B.
Fremdfinanzierung zu 100%) dürfte
jedenfalls dann, wenn die Notwendigkeit einer alsbaldigen Weiterveräußerung absehbar war, eine
Angemessenheit zu verneinen
sein. Berufen kann sich der Vermieter auch nicht auch eine Fehlkalkulation in Fällen des Erwerbs
zu einem überhöhten Preis oder
auf eine unerfüllte Renditeerwartung.
Bei beabsichtigter Sanierung ist
von einer Angemessenheit auszugehen, wenn allgemein übliche
Wohnverhältnisse geschaffen werden – nicht bei Luxusmodernisie-

Abrisskündigung, Verkauf,
Sanierung
gung noch nicht erteilt sein. Aber
die Planung der Verwertung muss
ein hinreichend sicheres Stadium
erreicht haben. Unbedachte Zukunftspläne und lose Absichten
genügen nicht. Eine Vorratskündigung ist unwirksam. Fällt die Möglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung nach Ausspruch der
Kündi­gung weg (zum Beispiel Bau­

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mieterschutz

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VERWERTUNGSKÜNDIGUNG

VERWERTUNGSKÜNDIGUNG

nisierung den maßgeblichen Mietzins nicht mehr zahlen kann bzw.
das Objekt tatsächlich nicht mehr
nutzen kann, kann eine Hinderung
anzunehmen sein. Kann die Sanierung wegen ihres Umfangs nicht
bei fortdauerndem Mietverhältnis
durchgeführt werden, muss grundsätzlich zunächst eine vorübergehende Räumung der Mietsache in
Betracht gezogen werden.
d) Gefahr erheblicher Nachteile bei Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung
Der letztlich alles entscheidende
und wohl wichtigste Tatbestandsfakt ist aber das unmittelbare Drohen der Gefahr erheblicher Nachteile. Die Beurteilung hat aus der
Sicht des Vermieters, jedoch generell-objektiv zu erfolgen.
Vorrangig zum Tragen kommen
finanzielle Aspekte, die zum Ausrungen. Ist die Sanierung Folge eines Unterlassens der Instandhaltungspflicht, wird die Angemessenheit abgelehnt. Auch Fälle des
Ankaufs einer unsanierten Wohnung zum Zweck der gewinnbringenden Weiterveräußerung in saniertem Zustand sind nicht angemessen.
Wirtschaftliches Erschwernis
allein genügt nicht
In Fällen der Abrisskündigung ist
die wirtschaftliche Verwertung
angemessen, wenn der Erhalt des
Gebäudes vernünftig sinnlos, weil
unrentabel ist. Bauordnungsrechtliche Hindernisse dürfen dem Vorhaben des Vermieters nicht entgegenstehen.
c) Hinderung der wirtschaftlichen
Verwertung durch den Fortbestand des Mietverhältnisses
Als weitere Voraussetzung an eine begründete Verwertungskündigung muss der Fortbestand des
Mietverhältnisses die angemessene wirtschaftliche Verwertung
hindern. Das Erschwernis allein
genügt nicht.
Bei der Abrisskündigung oder bei

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Absicht, das Objekt zukünftig gewerblich zu nutzen, ergibt es sich
von selbst, dass dies bei Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses nicht möglich ist.
Bei einem beabsichtigten Verkauf
der Immobilie bedeutet dies, dass
der Verkauf überhaupt nicht oder
nur zu wirtschaftlich unzumutbaren
Bedingungen gelingt. Der weitaus
häufigste Fall ist, dass der potentielle Erwerber das Objekt nur in unvermietetem Zustand kaufen möchte.
Bei geplanter Sanierung des Objektes ist von einer Hinderung der
Verwertung auszugehen, wenn die
Mietsache nach Durchführung der
Maßnahmen nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden
ist, z.B. bei wesentlicher Grundrissänderung. Auch in den Fällen,
in denen der Mieter nach Moder-

Kein Anspruch auf
maximale Rendite
füllen des Tatbestandsmerkmals
allerdings zu Lasten des Vermieters nicht existenzgefährdend sein
müssen. Die wirtschaftlichen Komponenten sind aber nicht das ausschließliche Kriterium. Ein erheblicher Nachteil kann auch darin gesehen werden, dass z.B. die
Fortsetzung des Mietverhältnisses
wegen des erheblichen Aufwandes, der mit der Verwaltung des
Objektes und der Aufteilung des
Erlöses zusammenhängt, als unrentabel einzustufen ist. Möglichkeiten, die den drohenden Nachteil
relativieren und auf ein zumutbares Maß reduzieren, z.B. Mieterhöhung, sind zu prüfen. Es muss immer geprüft werden, ob das erstrebte (wirtschaftliche) Ziel nicht
auch mit anderen Mitteln erreicht
werden kann. Der Vermieter hat
keinen Anspruch auf maximale
Rendite. In gewissem Umfang
muss er finanzielle Verluste in Kauf
nehmen. Eine etwa ungünstige
Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt gehört zu den allgemeinen Risiken des Vermieters.
Im Falle des geplanten Abrisses

oder einer angestrebten Sanierung
ist der erhebliche Nachteil anzunehmen, wenn keine Rendite mehr
zu erwirtschaften ist. Die Sanierung des Objektes muss zur Erhaltung der Gebäudesubstanz unumgänglich sein. Der geplante Abriss
muss unter Berücksichtigung von
Erwägungen der wirtschaftlichen
Vernunft geboten sein.
3. Unzulässigkeit der Kündigung
Eine Verwertungskündigung darf
grundsätzlich nicht zum Zwecke
der Erzielung eines höheren Mietzinses oder mit der Absicht, die
Wohnung in Eigentum umzuwandeln und diese dann zu verkaufen,
ausgesprochen werden. Unzulässig ist eine Verwertungskündigung, wenn der Vermieter mit dem
Mieter einen Mietvertrag schloss,
obwohl für ihn bereits absehbar
war, dass die Notwendigkeit einer
anderweitigen Verwertung bestehen könnte. Ist z.B. ein erhöhter
Kapitalbedarf absehbar, kann er
selbst dann nicht kündigen, wenn
eine Existenzgefährdung droht. Etwas anderes kann gelten, wenn
der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss über die möglicherweise kurze Dauer des Mietverhältnisses aufgeklärt hat. EbenErhöhter Kapitalbedarf
ist kein Grund
falls nicht kündigen darf der
Vermieter unter Berufung auf eine
unzureichende Rendite, wenn die
wirtschaftlichen und persönlichen
Verhältnisse seit Abschluss des
Mietvertrages unverändert sind.
4. Kündigungssperrfrist
Wurde die Wohnung während des
laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Verwertungskündigung
erst nach Ablauf von drei Jahren
aussprechen. Derzeit gilt bei vorstehendem Sachverhalt für die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf,
Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte,
Pankow, Steglitz-Zehlendorf sowie
Tempelhof-Schöneberg eine siebenjährige Kündigungssperrfrist. Ab

dem 1.10.2013 wird diese auf ganz
Berlin ausgeweitet nach 10 Jahren
gelten.
5. Formalien
Die Verwertungskündigung ist in
Schriftform zu erklären. Sie ist
schriftlich im Original vom Vermieter unterzeichnet bzw. unter Vorlage einer vom Vermieter unterzeichneten Originalvollmacht dem Mieter vorzulegen. Eine Kündigung per
Fax oder via E-Mail ist nicht möglich. Die Kündigung ist zu begründen. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die Kündigung
Kündigungsgründe müssen für
den Mieter nachvollziehbar sein

genügt nicht. Gründe für die Verwertungskündigung, die nicht im
Kündigungsschreiben ausgeführt
sind, sind nur zu berücksichtigen,
sofern sie nachträglich entstanden.
6. Kündigungsfrist
Die Verwertungskündigung kann
vom Vermieter unter Einhaltung
der Fristen für eine ordentliche
Kündigung ausgesprochen werden Gemäß § 573 c BGB beträgt
die Kündigungsfrist drei Monate.
Besteht das Mietverhältnis mindestens fünf Jahre sechs Monate.
Nach achtjähriger Mietdauer neun
Monate.

angegeben und nachvollziehbar
ausgeführt sein. Angaben zur Verwertung, zum Anlass dafür, zur
Verhinderung und zu den Nachteilen bei Fortbestand des Mietverhältnisses sind für die Wirksamkeit
der Kündigung unbedingt erforderlich. Die Angaben sind inhaltlich so
genau vorzunehmen, dass der Mieter bei Annahme des tatsächlichen
Vorliegens der Gründe in die Lage
versetzt ist, wenigstens eine allgemeine Überprüfung vorzunehmen,
ob die gesetzlich geforderten Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung vorliegen. Dazu
gehört insbesondere auch, dass
etwaig drohende finanzielle Nachteile zu beziffern sind. Der bloße
Hinweis, dass nach allgemeinem
Erfahrungssatz eine Wohnung in
unvermietetem Zustand immer einen höheren Verkaufspreis erzielt,

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mieterschutz

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MIETE UND MIETRECHT

MIETE UND MIETRECHT

Wann muss eine Wohnung renoviert
werden und wann nicht?
Ein Leitfaden für Mieter und Vermieter
Ein Umzug bedeutet Stress. Als
wären Ausmisten, Packen und der
obligatorische Besuch im Möbelhaus nicht schon genug, offenbart
der Blick in den bisherigen Mietvertrag meist noch eine weitere
Pflicht des Mieters vor dem Auszug
aus der alten Wohnung: die Schönheitsreparaturen. Klauseln dazu,
welche Renovierungen in Mietwohnungen wann von wem vorgenommen werden müssen, finden
sich mittlerweile in einem Großteil
der deutschen Mietverträge – und
sie sind über die Jahre nicht unbedingt einfacher geworden.
Vor kurzem hat der Bundesgerichtshof (BGH) wieder einmal ein
Urteil zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gefällt – in diesem
Fall zugunsten der Mieter. Im Mittelpunkt bei der Entscheidung stehen die sogenannten Quotenklauseln. Um Quotenklauseln zu erklären, muss man sich die Entwicklung
des Mietrechts in den vergangenen
Jahren ansehen: Der BGH hat bereits andere Renovierungsklauseln
für ungültig erklärt. Dazu gehört beispielsweise die Farbwahlklausel,
die vorschrieb, dass eine Wohnung
in jedem Fall weiß zu streichen ist.
Auch Endrenovierungsklauseln, die
den Mieter beim Auszug zu nicht

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mieterschutz

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notwendigen Schönheitsreparaturen zwingen, dürfen nicht mehr verwendet werden. (Indi­
vidualabrede
bei Gewerbe mög­lich (XII ZR 200/06)
Starre Klauseln nicht erlaubt
Dass diese sogenannten starren
Klauseln mittlerweile aus den Verträgen gestrichen wurden (in Altverträgen sind sie unwirksam),
hat einen Grund. Der Bedarf für
Schönheitsreparaturen lässt sich
eben nicht starr festlegen – eine Wohnung nutzt sich anders
ab, je nachdem, ob der Mieter etwa Pendler ist oder starker Raucher, ob jemand zwei Jahre in einer Wohnung gelebt hat oder zehn.
Üb­licherweise werden in Mietverträgen Fristen festgelegt, zu denen
Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollten, beispielsweise alle fünf Jahre.
Im jüngst vom BGH entschiedenen
Fall ging es um die Frage, wie der
Anteil an anfallenden Malerarbeiten berechnet wird, den der ausziehende Mieter zahlen muss. Im
Mietvertrag stand, dass die Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter
ausgewählten Malerfachgeschäfts
ist. Die Richter erklärten diese Klausel für ungültig: Da der Kostenvoranschlag vom Vermieter eingeholt

würde, gebe es für den Mieter keine Kostentranspa­renz und er müsse annehmen, dass andere günstigere Angebote nicht beachtet würden (VIII ZR 285/12).
Verträge prüfen lassen
Wie viele Mietverträge durch diesen Urteilsspruch nun ungültige
Klauseln enthalten, ist unklar. Wir
halten kursierende Zahlen zwar für
zu hoch gegriffen, raten unseren
Mitgliedern jedoch, ihre Verträge beim Mieterschutzbund prüfen
zu lassen. Wichtig dabei ist allerdings, dass Quotenklauseln an einer entscheidenden Stelle juristisch anders behandelt werden als
die übrige Mietvertragsgestaltung.
Trotz aller Neuerungen im Mietrecht finden sich in Berlin noch
immer Verträge aus Zeiten, in denen das Thema Schönheitsreparaturen mit einem Satz abgehandelt
wurde. So liest man in alten DDRMietverträgen zu Schönheitsreparaturen meist nur einen Satz, der
den Mieter während der Mietzeit verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Dieser Satz
ist immer noch gültig, allerdings
kann der Vermieter in diesen Fällen keine Endrenovierung verlangen.
MS, 08/13

Kündigungsschutz
bei Verkauf von Wohnungen

§

Neuer Eigentümer soll zehn Jahre keinen Eigenbedarf anmelden dürfen
Unter Federführung des Stadtentwicklungssenators Michael Müller
hat der Senat am 13.8.2013 eine Novellierung der Kündigungsschutzklausel-Verordnung beschlossen.
Ab dem 1.10.2013 werden die Mieter in ganz Berlin für einen Zeitraum von 10 Jahren vor einer Eigenbedarfskündigung im Falle der Umwandlung ihrer Mietwohnung in
eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf geschützt.
Dieser Schutz gilt nicht für Mieter,
die eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung mieten.
Einheitliche Regelung
Der bessere Kündigungsschutz sei
eine von mehreren Maßnahmen,
um den steigenden Mieten in Berlin
und dem immer knapper werdenden Wohnraum zu begegnen. Derzeit gilt in sechs Bezirken ein Kün-

digungsschutz von sieben Jahren,
wenn eine Mietwohnung umgewandelt wird, und zwar in Charlottenburg-Wilmersdorf, FriedrichshainKreuzberg, Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und
Pankow. In den übrigen Bezirken
beträgt die Frist drei Jahre. Die
künftige Regelung soll für alle Bezirke gelten.
Berlinweit lag der Anteil der Eigentumswohnungen nach Senatsangaben im Jahr 2011 durchschnittlich
bei 14 Prozent. Die Quote ist in den
einzelnen Stadtteilen unterschiedlich. Den höchsten Anteil hatte Wilmersdorf mit 29 Prozent. In Marzahn
gab es 2011 nur fünf Prozent.
Frigga Döscher, Vorstandsvorsitzende des Mieterschutzbundes Berlin
e.V., begrüßt die geplante Regelung
ausdrücklich. „Hier wird nicht nur

Wäschetrocknen
Gerade im Sommer fragen sich viele Vermieter, ob es gegen die Wäscheberge, die ihre Mieter auf ihren Balkonen trocknen, irgendeine
Handhabe gibt. Schließlich sieht
das Haus ohne bunte Schlüpfer
und Socken deutlich ordentlicher
aus. Tatsächlich ist der Spielraum
für Vermieter allerdings begrenzt.
Schon gar nicht, wenn eine Hausordnung das Trocknen in der Wohnung verbietet. Nach einem Urteil
des Amtsgerichts Euskirchen dürfen Mieter sogar dann auf dem
Balkon trocknen, wenn auch das in
der Hausordnung untersagt wird.

Allerdings nur kleine Wäschestücke. Auch gegen eine extra angebrachte Vorrichtung, etwa eine Wäscheleine, hat der Vermieter kaum
etwas in der Hand. Hat der Mieter
nur geringe bauliche Veränderungen vorgenommen, kann ihn der
Vermieter nicht belangen. Lediglich
bei größeren Eingriffen, etwa wenn
der Bewohner in die Außenfassade
des Hauses gebohrt hat, hat man
als Vermieter Aussicht, vor Gericht
Recht zu bekommen.

die dringend gebotene Angleichung
der Berliner Bezirke vollzogen, sondern ein wichtiger Schritt zur Verbesserung der Mietsicherheit vieler
Berliner Mieter getan. Das ist allerdings nur eine von vielen erforderlichen Maßnahmen, um die Situation
für Mieter in Berlin erträglicher zu
gestalten.“
MS, 08/13

LBS 07/13
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des Bundesgerichtshofs
in Karlsruhe.
Die Symbole
deuten an, ob
sie sich positiv oder negativ
auf die Mieterinteressen auswirken.

–
Schallschutz
Aus dem Leitsatz:
a) Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur
Beschaf­fen­heit der Mietsache fehlen, jeden­
falls die Einhaltung der
maßgeblichen technischen Normen
geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der
bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
b) Nimmt der Vermieter bauliche
Ver­
änderungen an einem älteren
Ge­­bäude vor, so kann der Mieter,
so­­fern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der
Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen
der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen
genügt, wenn die Maßnahmen von
der Intensität des Eingriffs in die
Gebäudesubstanz her mit einem
Neu­bau oder einer grundlegenden
Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind.
Urteil vom 5. Juni 2013
– VIII ZR 287/12
Aus dem Tatbestand:
Das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, war
während des Zweiten Weltkriegs
beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden. Das Mietverhältnis begann 1985. Im Jahr 2003
ließ die Vermieterin in der über der
Wohnung des Mieters gelegenen
Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen. Auf einer Fläche
von 21 m² wurde der Estrich entfernt
und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wur-

14

mieterschutz

+

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de der Estrich abgeschliffen und
verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Der Mieter beanstandete im
Jahr 2007 neben anderen Mängeln
eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im
Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.
Aus den Entscheidungsgründen:
Bei Fehlen einer vertraglichen Abrede weist eine Mietwohnung in
einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen
Mangel auf, sofern der Tritt- und der
Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: Wiederaufbau 1952) geltenden DINNormen entsprechen. Der Umstand,
dass die Vermieterin den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn
auf 12 % der Gesamtfläche entfernt
und erneuert hat, rechtfertigt es
nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DINNormen abzustellen. Denn diese
Maßnahme ist von der Intensität des
Eingriffs in die Gebäudesubstanz her
mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter
kann daher nicht erwarten, dass
die Maßnahme so ausgeführt wird,
dass der Schallschutz anschließend
den höheren Anforderungen der zur
Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.
Der Tritt- und der Luftschallschutz
der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß
zu bewerten.

+

Befristung

Schadensersatz

Leitsatz:
Zur ergänzenden Vertragsauslegung
im Falle der Unwirksamkeit einer
Befristung des Mietvertrags.

Leitsatz:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen
Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an
einem formellen Mangel leidet,
einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende
Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen
Tauglichkeit der Wohnung zum
vertragsgemäßen Gebrauch eine
den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.

Urteil vom 10. Juli 2013
– VIII ZR 388/12
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung. Der Mietvertrag
enthält eine unwirksame Abrede zur
Dauer der Mietzeit. Auf Verlangen des
Mieters war es auf bestimmte Zeit –
für den Zeitraum von November 2004
bis Ende Oktober 2011 - abgeschlossen worden. Im Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs fristgemäß.
Aus den Entscheidungsgründen:
Für die Dauer der unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender
Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen. Ist die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB
nicht vorliegen; gilt der Vertrag als
auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen.
Dabei ist zu berücksichtigen, was
die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von
beiden Parteien verfolgte Ziel einer
langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen
Kündigungsverzicht erreicht werden
kann, ist ein solcher Ausschluss der
ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Urteil vom 3. Juli 2013
– VIII ZR 191/12
Aus dem Tatbestand:
Die eine Wohnung mietenden Kläger, machen u.a. Schadensersatz
geltend, den sie darauf stützen,
dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien.
Nachdem sie einen Schimmelbefall bemängelt und unter Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert
hatten, drohten sie die Kündigung
des Mietverhältnisses an. Nach
ergebnislosem Fristablauf kündigten sie das Mietverhältnis wegen
der in ihren Ursachen streitigen
Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Beklagte ließ die
Kündigung zurückweisen, weil ihr
unstreitig keine Vollmacht beigelegen hat. Die Kläger räumten die
Wohnung und bezogen eine andere Wohnung. Die Kläger begehren

nun den Ersatz des ihnen durch den
Wohnungswechsel entstandenen
Schadens.
Aus den Entscheidungsgründen:
Nach § 536a Abs. 1 BGB kann der
Mieter wegen eines Mangels der
Mietsache, der bei Vertragsschluss
vorhanden ist, später wegen eines
Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit
dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536
BGB Schadensersatz verlangen.
Die Ersatzpflicht hängt dabei gerade nicht von der Wirksamkeit des
Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung der Kläger
ab. Die von einem sachlichen Grund
getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie – wie
hier – an einem formellen Mangel
leidet (fehlende Vollmacht), steht
einem Ersatz derjenigen Schäden
nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende
Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum
vertragsgemäßen Gebrauch eine
den Umständen nach angemessene

neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche Einschränkung der
Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des
Kündigungsgrundes erst mit Ausspruch einer auch formell wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt
der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB
nichts her. Dieser knüpft nur an das
sachliche Vorliegen der Mängel
oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

HERSTELLUNG MIETERSCHUTZ

±

–
Wärmecontracting
Leitsatz:
Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem
Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen
Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet.
Urteil vom 3. Juli 2013
– VIII ZR 322/12
Aus dem Tatbestand:
Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine
Wohnung. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgt durch
Fernwärme. Hierfür schaltete die Beklagte einen Wärmecontractor ein,
der die benötigte Fernwärme seinerseits von dem städtischen Versorger
als Vorlieferanten bezieht. Zwischen
den Parteien ist ein Wärmecontracting nicht vereinbart.
Die Kläger verlangen zur Überprüfung ihrer Heizkostenabrechnung

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mieterschutz

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Die Herstellung
des „MIETERSCHUTZ“

Gewerberäume
Vorlage der von dem Versorger an
den Wärmecontractor gerichteten
Rechnung für die gelieferte Fernwärme.
Aus den Entscheidungsgründen:
Zu der Abrechnung über die Betriebskosten gehört auch, dass dem
Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wird. Hiervon umfasst ist die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch
in Verträge des Vermieters mit Dritten. Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist aber
nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet.
In den Fällen der Versorgung des
Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor gilt nichts
anderes als bei dem unmittelbaren
Energiebezug durch den Vermieter
ohne Einschaltung eines Contracting-Unternehmens. Auch in diesen
Fällen haben die Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter keinen
Anspruch auf Auskunft darüber, zu
welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von
seinem Vorlieferanten bezieht. Ebenso wenig steht den Mietern ein Anspruch auf Auskunft über Vereinbarungen zu, die der Wärmecontractor
mit seinen Vorlieferanten geschlossen hat. Will der Mieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots
prüfen, kann er die ihm in Rechnung
gestellten Kosten mit den Preisen
anderer Wärmelieferanten vergleichen.

Leitsatz:
Auch bei einem Mietverhältnis
über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung
eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die
Annahme eines deklaratorischen
Schuldanerkenntnisses, das einer
nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
Urteil vom 10. Juli 2013
– XII ZR 62/12
Aus dem Tatbestand:
Die Parteien streiten über restliche
Betriebskosten aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume.
Der Beklagte mietete vom Kläger
ein Ladengeschäft mit Stellplatz. In
dem Mietvertrag verpflichtete sich
der Kläger, über die vom Beklagten zu zahlenden Betriebskosten
unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Der Kläger übersandte
dementsprechend die Nebenkostenabrechnung 2009. Die Abrechnung schloss mit einem Guthaben,
welches der Kläger sofort an den
Beklagten überwies. Nachdem der
Beklagte Einwendungen erhoben
hatte, erstellte der Kläger eine korrigierte Abrechnung, nunmehr eine
vom Beklagten zu zahlende Differenz auswies.
Aus den Entscheidungsgründen:
Durch die vorbehaltlose Erstattung
des sich aus der ursprünglichen
Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens ist zwischen
den Parteien kein deklaratorisches

Schuldanerkenntnis zustande gekommen. Der Kläger konnte die Abrechnung zu Lasten des Mieters
korrigieren. Die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisvertrages setzt das Vorliegen
zweier übereinstimmender Willenserklärungen voraus. Diese können
auch durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden. Allerdings
müssen die Willensbekundungen
der Parteien von dem Willen getragen sein, das Schuldverhältnis
ganz oder teilweise dem Streit oder
der Ungewissheit der Parteien zu
entziehen und sich dahingehend
rechtsverbindlich einigen zu wollen. Die Betriebskostenabrechnung
ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Durch die Auszahlung des
Guthabens an den Mieter erbringt
der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Insbesondere erklärt der
Vermieter hiermit nicht, den sich
aus der Abrechnung ergebenden
Saldo unstreitig stellen zu wollen.

Sie können es gar nicht bemerkt
haben, mit dieser Ausgabe erscheint der „Mieterschutz“ zum
zweiten Mal mit einer veränderten Papierqualität und wird jetzt in
Berlin gedruckt.
Normalerweise fangen Informationen dieser Art umgekehrt an: „Sicher haben Sie bemerkt…“ oder
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die Absicht, unsere Leser an eine neue „Haptik“ oder ein neues
Druckbild zu gewöhnen. Trotzdem
war die Herstellung des „Mieterschutz“ in Berlin ein lange gehegter
Wunsch des Vorstands. Mit der Firma Medialis haben wir einen neuen Partner gefunden, der es uns
ermöglicht hat, zu ähnlichen Rahmenbedingungen mit einer überzeugenden Druckqualität unsere
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bei Medialis gedruckt und wir hoffen auf eine langjährige Partnerschaft. Die hochmoderne Ausstattung erlaubt eine effiziente
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kann in den Räumlichkeiten einer
hochmodernen Druckerei nur noch
staunen.
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beim Lesen in Ihrer „neuen“ Mitgliederzeitschrift.

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mieterschutz

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

SEPA - UMSTELLUNG

aus

Amtsgericht bestätigt Kündigung für rauchenden Mieter
Im Prozess um die fristlose Kündigung für einen rauchenden Mieter hat das Amtsgericht Düsseldorf
der Vermieterin recht gegeben. Der
Mann müsse seine Wohnung räumen, weil er die anderen Parteien
im Haus mit dem Zigarettenkonsum
belästige. Allerdings ist eine Berufung gegen das Urteil möglich.

Laut Amtsgericht ist die Kündigung
rechtens. Zwar dürfe ein Mieter
grundsätzlich in seiner Wohnung
rauchen, heißt es im Urteil. Dies
sei von dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gedeckt.
Der Vermieter eines Mehrparteienhauses müsse es jedoch nicht dulden, dass Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer „unzumutbaren
und unerträglichen Geruchsbelästigung“ führe.
Der Prozess hatte für Aufregung
gesorgt, weil Adolfs die Öffentlichkeit gesucht und Unterstützung
von Rauchern und Gastronomen
bekommen hatte, welche die Klage als Bevormundung
und Beschneidung
persönlicher

Düsseldorf - Das Amtsgericht Düsseldorf hat die fristlose Kündigung
des Mietverhältnisses von Friedhelm Adolfs bestätigt. Die Vermieterin seiner Wohnung hatte bemängelt, der starke Raucher würde die
anderen Parteien im Haus unzumutbar belästigen, indem er die Fenster ständig geschlossen halte und
seine Aschenbecher nicht entleere. Der Rauch sei dadurch über das
Treppenhaus entwichen. Der Mieter und ehemalige Hausmeister des
Gebäudes hatte dies bestritten.
Man wolle ihn loswerden, um
aus der Wohnung mehr Geld
herauszuholen,
vermutete
der Rentner. „Aber ich gebe nicht auf“, sagte er.

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mieterschutz

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Freiheit gebrandmarkt hatten. Sympathisanten starteten eine Sammelaktion für seine Prozesskosten.

In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem
1. Mai das neue Nichtraucherschutzgesetz, wonach in Kneipen und Restaurants absolutes Rauchverbot
herrscht. Zahlreiche Gastwirte befürchteten finanzielle Einbußen und
demonstrierten gegen das Gesetz.
Die Vermieterin hatte den Rentner
vor der Kündigung mehrfach abgemahnt. Das Urteil ist noch nicht
rechtskräftig (Az.: 24 C 1355/13). Der
75-Jährige kann Berufung dagegen
einlegen.
ala/AFP
Das hat er inzwischen getan.
Die Redaktion

S E P A rollt auf uns zu!

Liebe Mitglieder mit Lastschrifteinzugsverfahren,
ab Februar 2014 wird das bisherige
deutsche Lastschrift- und Überweisungsverfahren durch einen einheitlichen europäischen Zahlungsverkehr ersetzt.
Dieses Verfahren heißt S E P A
(Single Euro Payments Area) und
gilt für jeden Kontoinhaber mit der
Zielsetzung, den bargeldlosen Zahlungsverkehr zu vereinfachen.
Bisher haben Sie im Zahlungsverkehr Kontonummer und Bankleitzahl
angegeben, zukünftig benötigen Sie
IBAN und gegebenenfalls BIC.
Wo finde ich IBAN und BIC?
IBAN und BIC für ihr eigenes Konto
finden Sie auf Ihren Bankkonto-Auszügen.
Was bedeutet das für Sie und Ihre
Beitragszahlung?
Durch eine automatische Umstellung Ihrer Einzugsermächtigung in
ein SEPA-Mandat ändert sich für
Sie nichts. Der von Ihnen gewählte
Zahlungsmodus und die Fälligkeitstermine bleiben bestehen.

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Geruchsbelästigung:

Wie gewohnt buchen wir Ihren Beitrag oder die Rechtsschutzprämie
vom angegebenen Konto ab. Rechtzeitig vor dem ersten Lastschrifteinzug in dieser neuen Verfahrensart
werden wir Sie über den Einzug unterrichten.

Sollte sich Ihre Bankverbindung
geändert haben oder möchten Sie
erstmals Ihren Beitrag per Lastschrifteinzug bezahlen, benutzen Sie
bitte den abgedruckten Vordruck.

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Mieterschutzbund Berlin e.V.
Gläubiger-Identifikationsnummer DE22ZZZ00000090365
Mitgliedsnummer / Mandatsreferenz: ….........................

SEPA – Lastschriftmandat
Ich ermächtige den Mieterschutzbund Berlin e.V., Zahlungen von meinem Konto mittels Lastschrift einzuziehen. Zugleich weise ich mein
Kreditinstitut an, die vom Mieterschutzbund Berlin e.V. auf mein Konto gezogenen Lastschriften einzulösen.
Hinweis: Ich kann innerhalb von acht Wochen, beginnend mit dem Belastungsdatum, die Erstattung des belasteten Betrages verlangen.
Es gelten dabei die mit dem Kreditinstitut vereinbarten Bedingungen.

____________________________
Name, Vorname (Kontoinhaber)

_________________________________________________
Anschrift

____________________________
Konto-Nummer

_______________________________ _ _ _ _ _ _ _ _ / _ _ _
Kreditinstitut (Name und BIC)

____________________________
Bankleitzahl

DE _ _ / _ _ _ _ / _ _ _ _ / _ _ _ _ / _ _ _ _ / _ _
IBAN

Berlin, den ___________________

Unterschrift _______________________________________

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mieterschutz

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MIETRECHT VON A - Z

MIETRECHT VON A - Z

Das Mietrecht von A - Z

Die Serie zum Sammeln

Eine kleine mietrechtliche Anthologie – mietrechtliche Begriffe
verständlich erklärt

A

ABFLUSSPRINZIP
Bei mietvertraglich vereinbarter Umlage von
Betriebskosten, kann der Vermieter
bei der jährlichen Zusammenstellung der auf den Mieter umlegbaren kalten Betriebskosten grundsätzlich nach dem Abflussprinzip
abrechnen. Es werden dabei alle
umlegbaren Rechnungsbeträge berücksichtigt, die von ihm im laufenden Abrechnungszeitraum tatsächlich entrichtet worden sind – auch
wenn es sich um Kosten handelt,
die tatsächlich in einem vorherigen
Abrechnungszeitraum angefallen
sind.
ABFLUSSVERSTOPFUNG
Die für die Beseitigung einer Abflussverstopfung anfallenden Kosten sind nur dann vom Mieter zu
tragen, wenn er die Verstopfung
schuldhaft verursacht hat. Zu beachten ist dabei, dass vom Mieter
gefordert wird, eine Verstopfung
möglichst zu vermeiden und den
Abfluss erforderlichenfalls von Zeit
zu Zeit durch Hilfsmittel frei zu halten.

ABLESEPROTOKOLL
Nach Ablesung der Verbräuche für
Heizung und Warmwasser soll das
Ergebnis dem Nutzer in der Regel
innerhalb eines Monats mitgeteilt
werden. Es ist ein Protokoll zu fertigen, in das die abgelesenen Werte

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mieterschutz

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B

eingetragen werden. Eine gesonderte Mitteilung ist dann nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in
den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann
nicht, wenn in der Nutzeinheit ein
Warmwasserzähler eingebaut ist.
ABMAHNUNG
Die Abmahnung ist die im Falle des
Zuwiderhandelns mit Rechtsfolgen verbundene Aufforderung, vertragswidriges Verhalten einzustellen bzw. zukünftig zu unterlassen.
In der Regel soll die Aufforderung
des Unterlassens mit der Ankündigung der konkreten Rechtsfolgen
verbunden sein. Die Abmahnung
geht regelmäßig dem Ausspruch
einer Kündigung oder einer Unterlassungsklage voraus.
ABRECHNUNGSFRIST
Als Abrechnungsfrist bezeichnet
man bei der Wohnraummiete den
Zeitraum, innerhalb dessen der
Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen hat. Die Abrechnung ist dem
Mieter spätestens bis zum Ablauf
des zwölften Monats nach Ende
des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Anderenfalls ist der Vermieter im Regelfall mit der Geltendmachung eines Nachforderungsbetrages ausgeschlossen.
AMTSGERICHT
Als 1. Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit ist das Amtsgericht
ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines
solchen Mietverhältnisses. Örtlich

ist das Amtsgericht ausschließlich
zuständig, in dessen Bezirk sich die
Räume befinden. Vor dem Amtsgericht müssen die Parteien sich nicht
zwingend durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.
Anzeigepflicht
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein
Mangel der Mietsache oder wird
eine Maßnahme zum Schutz der
Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so
hat der Mieter dies dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen. Kommt
der Mieter der Anzeigepflicht nicht
nach, macht er sich dem Grunde
nach schadensersatzpflichtig. Dazu
sind die Geltendmachung von Mietminderung und Schadensersatz sowie die Kündigung des Mietverhältnisses für den Mieter ausgeschlossen.
AUFZUG
Die Kosten für den Betrieb eines
Aufzuges sind bei entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV auf den
Mieter umlegbar. Das gilt auch für
Erdgeschossmieter, wenn die Vertragsparteien die Umlage in einem
Formularmietvertrag vereinbart haben, jedoch diese den Aufzug nicht
nutzen.

BARRIEREFREIHEIT
Der Mieter kann vom
Vermieter bei Vorliegen überwiegender Interessen die
Zustimmung zur baulichen Veränderung der Mietsache dergestalt
verlangen, als dass dies für die Nutzung der Mietsache von Menschen
mit Behinderung oder älteren Menschen zur Selbstbestimmung und
zur Teilhabe am gesellschaftlichen
Leben erforderlich ist.
Befristung
Ein Wohnraummietverhältnis kann
nur dann wirksam auf bestimmte
Zeit geschlossen werden, wenn der
Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
die Räume selbst nutzen, diese baulich erheblich verändern oder Betriebsbedarf geltend machen will.
Der Befristungsgrund ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Entfällt
das Befristungsinteresse kann der
Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
BELEGUNGSBINDUNG
Unter Belegungs- oder Wohnungsbindung versteht man die Verpflichtung des Vermieters öffentlich geförderten Wohnraums, die
Wohnungen lediglich an einen bestimmten (berechtigten) Personenkreis zu vermieten. In der Regel
handelt es sich um Personen, die
ihren Wohnungsbedarf aufgrund
ihres geringen Einkommens nicht
am freien Wohnungsmarkt decken
können. Vermietet werden darf
dann lediglich nach Vorlage eines
Wohnberechtigungsscheins.
BETRIEBSKOSTEN
Betriebskosten sind alle laufenden
und regelmäßig wiederkehrenden
Kosten, die im Zusammenhang mit
der Bewirtschaftung des Objektes

anfallen. Für die Wohnraummiete
konkretisiert die Betriebskostenverordnung die Umlagemöglichkeiten einzelner Kostenarten. Haben
die Mietvertragsparteien eine Umlage vereinbart, muss der Vermieter
über die Betriebskosten jährlich abrechnen. Als Maßstab für die Umlage ist zunächst der individuelle
Verbrauch, sofern nicht möglich die
anteilige Wohnfläche anzusetzen.
BRUTTOMIETE
Unter dem Begriff der Brutto- oder
Inklusivmiete versteht man den Gesamtmietzins, bestehend aus Anteil
für die Nettokaltmiete sowie für Betriebs- und Heizkosten.

C

CONTRACTING
Contracting bedeutet
im Mietrecht die Übertragung von originär dem Vermieter
zukommenden Aufgaben auf einen
dienstleistenden Dritten. Das sog.
Wärmecontracting im Besonderen

umfasst die Bereitstellung bzw. Lieferung von Brennstoffen wie auch
den Betrieb der zugehörigen Anlagen durch den Dritten als Ausübung
der dem Vermieter grundsätzlich
obliegenden Heizpflicht.

Teil 1

A-D

D

DACHRINNENREINIGUNG
Kosten für eine Dachrinnenreinigung sind als sonstige
Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung nur dann
auf den Mieter umlegbar, wenn die
Übernahme dieser Kostenposition
zwischen den Parteien ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.
Doppelvermietung
Werden über eine Sache zeitgleich
mehrere Mietverhältnisse begründet, spricht man von Doppelvermietung. Bei einer Doppelvermietung
sind beide Mietverträge wirksam.
Jedoch handelt sich bei jedem Mietverhältnis um einen Rechtsmangel, der jedem Mieter die Geltendmachung seiner Gewährleistungsrechte gestattet. Der Vermieter kann
entscheiden, wem er Erfüllung und
wem er Schadensersatz gewähren
möchte.

Dübellöcher
Das Einbringen von Dübellöchern
– auch in Fliesen – gehört in angemessenem Umgang zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
und bedarf keiner Zustimmung des
Vermieters. Ist der Mieter nicht zur
Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Endrenovierung verpflichtet, muss er im Regelfall auch
Dübel nicht beseitigen.

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mieterschutz

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AUSFLUGSTIPP

AUSFLUGSTIPP

Quedlinburg

Heute empfehlen wir Ihnen einen
Ausflug der besonderen Art, einen
Ausflug in die deutsche Geschichte, gewisser Weise in die Keimzelle Deutschlands.
Quedlinburg, die einstige Königspfalz und Mitglied der Hanse, ist eine reizvolle, über 1000-jährige mittelalterliche Stadt, am Nordrand
des Harzes. Charakteristisch für die
Stadt sind die winkligen Gassen mit
uraltem Pflaster und die weiträumigen Plätze umsäumt von Fachwerkhäusern, überragt vom massigen
Sandsteinfelsen des Burgberges
mit der romanischen St. Servatius-

Kirche. 
Hier begann vor über 1000
Jahren deutsche Geschichte als
Heinrich I. hier eine Pfalz errichtete.
Am Finkenherd, zu Füßen des
Burgberges, soll der Sachsenherzog Heinrich 919 die Königskrone empfangen haben. Er und seine Nachfolger machten die Pfalz
Quedlinburg zu einem wichtigen
Zentrum der Reichspolitik. Heinrich I. wurde hier 936 beigesetzt.
Die größte Sehenswürdigkeit ist die
Stadt selbst. Auf einer Fläche von
gut 80 ha drängen sich über 1300
malerische Fachwerkhäuser.

994 verlieh Otto III. seiner Tante
Mathilde, Äbtissin des Frauenstifts
auf dem Schloßberg, das Markt-,
Münz- und Zollrecht. Es wurde zur
Geburtsurkunde der Stadt Quedlinburg.
Mit diesem einmalig geschlossenen
historischen Stadtbild steht Quedlinburg in der ersten Reihe deutscher Fachwerkstädte und wurde
1994 in die UNESCO-Welterbeliste
aufgenommen.

Der besondere Tipp:
Im Dezember verwandelt sich Quedlinburg in einen vorweihnachtlichen Traum der besonderen Art.
Denn in der Kulisse des historischen Marktes inmitten alter Fachwerkhäuser finden all die Sinneseindrücke Raum, die wir seit unserer Kindheit mit Weihnachten verbinden. Wenn aber Ihre Augen und Gaumen verwöhnt werden, dann sollen die Ohren nicht
zu kurz kommen. Darum erklingt im Dezember weihnachtliche Musik. Im Rathaus, im Theater, in Kirchen
und auf offenem Platz.

Wichtige Informationen:
Webseite mit vielen Infos: www.quedlinburg.de
Grundsätzlich ist die Anreise mit der Bahn zu empfehlen. Parkplätze stehen in Innenstadtnähe nur wenige zur Verfügung, besonders am Wochenenden sind daher die meisten bereits in den Morgenstunden besetzt.
Eine direkte Bahnverbindung nach Quedlinburg gibt es nicht, man muss
ein- oder zweimal umsteigen, die Reisedauer beträgt knapp drei Stunden.
Infos: www.bahn.de
Hinweis:
Wer tiefer in die Geschichte der Stadt einsteigen will, sollte unsere
Webseite besuchen. Dort ist die Geschichte der Stadt etwas ausführlicher dargestellt, als es hier möglich war.

IMPRESSUM
Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.,
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.
Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwältin Kati Selle
(k.selle@mieterschutzbund-berlin.de),
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher,
Rechtsanwältin Frigga Döscher
Online-Redaktion/Facebook: Ulrike Rossoll
Karikaturen: © Dieko (Rechtsanwalt Müller),
Titelgestaltung, Satz und Layout:
Mieterschutzbund
Bildnachweis:
Fotos S. 2, 4, 5, 6, 17 – MSB-Archiv, Foto Volker Heinz S. 5: Peter Adamik, S. 17: medialis
© fotolia – Titel, S. 2: C. Jones, S. 2, 22:
fotolyse, S. 3 : kanate, S.6: K. Lorbach, S.
9, 13: D. Ernst, S. 9: fotoknips, S. 10: akf, J.
Fälchle, S. 11: T. Gracchus, S. 12: opicobello, S. 15, 20: D. Junker, S. 16: M. Schuppich,
S. 17: m.schuckart, S. 18: blub90, E. Limon,
S. 20: G. Seybert, S. 21: oro2011, D. Race,
S. 22: T. Balzer, D. Kühne, S. 22: siro46,
Foto Graf, S. 23: U. Gerig, H. Czauderna
© Logo Adventsstadt, Stadtplan S. 22, 23:
www.quedlinburg.de
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: FSC ® ,
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 27.08.2013

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5 / 2013

mieterschutz

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Guter Rat
rentiert sich.

Hauptgeschäftsstelle
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin	
Mo, Di, Do	
Telefon 921 02 30-10, Fax 921 02 30-11	
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zentrale@mieterschutzbund-berlin.de	
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9	 –	 19.00
9	 –	 20.00
9	 –	14.00
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Torstraße 25, 10119 Berlin	
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Telefon 921 02 30-30, Fax 201 15 96	
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9	 –	17.00
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9	 –	 17.00
9	 –	18.00
9	 –	 13.00

Mo	
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Mi	
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Fr	

9	 –	17.00
9	 –	 19.00
9	 –	 17.00
9	 –	 19.00
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Für Mitglieder im Mieterschutzbund Berlin e. V.:
unter der Rufnummer 030/882 30 85
Di und Do 16 – 19.00 Uhr, Mi 10 – 12.00 Uhr
Für Nichtmitglieder:
kostenpflichtig unter der Rufnummer
0900/182 92 40 – Mo bis Fr 12 – 14.00 Uhr
Dieser Dienst kostet 1,69 € / Min (Abrechnung im
Sekundentakt) aus dem deutschen Festnetz und
wird einfach über Ihre Telefonrechnung abgerech­
net. Sie haben keinen weiteren Aufwand.
Die Telefonberatung ist nur für kurze, grundsätz­
liche Fragen geeignet. Prüfungen von Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder
neu abzuschließenden Mietverträgen können nur im
Rahmen eines persönlichen Gesprächs stattfinden.
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