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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2013,3

Heft 3/2013
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Weit weg –
aber Wohnung im Griff
Ohne Sorgen in den Urlaub
mit unserer Checkliste
S6

Neue Telefonnummern:
So erreichen Sie uns ab jetzt

S3

SPEZIAL: Mietrechtsreform 2013

S 12

Neue Urteile zum Mietrecht

S 18

Ausflugstipp: Park Sanssouci

S 22

RUBRIK
INHALT

Liebe Mitglieder,
	 2	 	Editorial
	 3	 	Innovationen des
			 Mieterschutzbundes 2013
	 4	 	Miete und Mietrecht
			

Was uns der lange Winter kostet

			

Bürgen haften unbegrenzt

	5	 	Eigenbedarfskündigung mit 84

			

Umziehen ist ein Abenteuer

			

Berliner Wohnraum für Touristen

		
	 Titelthema –
			 Obhutspflicht
	 6	 	Ab in den Urlaub
	10	 	BGH-Urteil
			

Urteil und Kommentar des
Mieterschutzbundes

			 Mieterschutz Spezial
	12	 	Mietrechtsreform 2013
	17	 	Leserbriefe
	18	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

22		 	Ausflugstipp
Park Sanssouci

	23	 	Impressum

nach einem Winter, der erst ganz harmlos anfing, sich dann aber zu beträchtlicher Dauer und Kälte hocharbeitete,
steht nun endlich der Sommer vor der
Tür. Nicht nur, das dieser Winter uns
hohe Heizkosten bescheren wird, über
die wir uns dann in der nächsten Saison
wegen der hohen Nachzahlungen nochmals ärgern können,
er gibt auch Anlaß, sich über die bei vielen Vermietern eingezogene „Wärmedämmwut“ zu wundern. Der Gesetzgeber
hat mit dem sog. Mietrechtsänderungsgesetz 2013 viele Änderungen für das Mietrecht verabschiedet, vor allem auch
Neuregelungen zur Modernisierung von Wohnraum, speziell
zur Einsparung von Heizenergie. Die Mieterverbände sind
über das Gesetz nicht glücklich, weil es den Vermietern viel
freie Hand läßt und die Möglichkeit gibt, durch teure und –
nach unserer Meinung überzogene – Modernisierungsmaßnahmen Mieten so in die Höhe zu treiben, daß diese häufig die
eingesparten Heizkosten bei weitem überwiegen. Wir halten
das für einen Schildbürgerstreich. In diesem Zusammenhang
fragt man sich mal wieder, wer unsere Bundesregierung bzw.
den Bundestag fachmännisch berät?
Doch weg von den negativen Themen, der Sommer steht vor
der Tür und damit auch der 60. Jahrestag seit der Gründung
unseres Vereins!
Man kann es kaum glauben, aber der Mieterschutzbund Berlin e.V. wurde im Jahr 1953 gegründet. Wir als Vorstand sind
stolz darauf, diesen Werdegang schon seit 20, bei zwei Vorstandsmitgliedern schon seit mehr als 30 Jahren, mit begleiten zu können und hoffen, den Verein weiter prosperieren zu
sehen und zu dieser Entwicklung beitragen zu können. Schaut
man sich die Mietersituation in der Stadt an, stellt man fest,
daß der Mieterschutzbund kaum überflüssig werden wird,
denn angesichts der rasanten Mietenentwicklung und Begehrlichkeiten von Investoren an Berliner Wohnimmobilien
wird eine fachkundige und realistische Beratung, wie sie der
Mieterschutzbund mit sehr hohen Qualitätsstandards erbringt, nicht überflüssig werden.
In diesem Heft liegt unser besonderes Augenmerk darauf, welche Obhutspflichten Mieter für ihre Wohnungen haben, vor
allem wenn sie diese für längere Zeit verlassen. Dies ist dann
ein weiterer Anlaß, sich auf den Sommer und den hoffentlich
damit verbundenen Urlaub zu freuen, und gleichzeitig keinen
Schiffbruch mit der alleingelassenen Wohnung zu erleiden.
Ich hoffe, daß Ihnen die Lektüre unseres Heftes wieder Spaß
macht. Wir freuen uns auf Ihre Rückmeldungen und Leserbriefe. Bis dahin verbleibe ich

Ihre Frigga Döscher
Vorsitzende des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Alle unsere Mitglieder, die am Lastschrifteinzugsverfahren teilnehmen
und deren Mailadresse uns bekannt ist, bekommen jetzt erstmalig
eine Ankündigung
für die jährliche
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MIETERSCHUTZBUNDRUBRIK
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Innovationen des Mieterschutzbundes 2013
Freuen Sie sich auf einen modernen Verein, der für Sie und Ihre Mietprobleme da ist und immer
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Der jährliche Rechnungsversand für
den Mitgliedsbeitrag erfolgt für alle unsere Mitglieder mit einer uns übermittelten Mailadresse ebenfalls per PDF.
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spätestens ab der nächsten Ausgabe bekommen Sie den MIETERSCHUTZ elektronisch
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gültig, sie werden automatisch weitergeleitet.

Neu: Unser Newsletter informiert monatlich aktuell über die neuesten Entwicklungen auf dem
Mietwohnungsmarkt.
Knapp, präzise und aktuell sind hier die Stichwörter. Vertiefende Ausführungen zu den angerissenen Themen gibt es dann jeweils in unserer
zweimonatlich erscheinenden Vereinszeitschrift
MIETERSCHUTZ.

3 / 2013

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MIETE & MIETRECHT

Was uns der lange Winter kostet

Die Heizkosten für März liegen mehr als 50 Prozent über dem Vorjahresniveau
Der ewige Winter ist vorüber. Doch
mit dem schmelzenden Schnee werden auch die Schäden offenbar, die
der ungewohnt kalte März hinterlassen hat. Städte und Gemeinden
erwarten teils ein Vielfaches der
normalen Winterschadenssummen.
Spürbar teuer wird das Frühjahr
2013 in jedem Fall für Mieter und
Eigenheimbesitzer. „Dieser Winter beschert den Verbrauchern bis
zu 20 Prozent höhere Heizkosten“,
sagt Aribert Peters, Vorstandsvorsitzender des Bundes der Energieverbraucher. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt Torsten Weidemann vom
Eigentümerverband Haus & Grund,
in einer exklusiven Hochrechnung
für die „Welt am Sonntag“: „Um zehn
bis 15 Prozent dürften die Heizkosten höher ausfallen als im Winter
2011/2012.“ Denn bereits von Oktober bis Januar war es kälter als im

Vergleichszeitraum der vorherigen
Heizperiode.
Besonders heftig schlägt der ungewöhnlich kalte März zu Buche.
4,1 Grad niedriger als im langjährigen Durchschnitt waren die Temperaturen im vergangenen Monat, hat
der Deutsche Wetterdienst gemessen und insgesamt 614 sogenannte Gradtagszahlen ermittelt – die
Maßeinheit für die Berechnung des
Heizenergiebedarfs in Abhängigkeit
von der Außentemperatur. Das ist ein
Plus von 51 Prozent gegenüber den
405 Gradtagszahlen im März 2012.
Was das in Euro in der Kasse von
Haushalten ausmacht, die mit Öl heizen, hat Andreas Grondey, Ingenieur
bei der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft CO2online.de, errechnet:
„Pro 100 Quadratmeter Wohnfläche
werden für den März im Durchschnitt
rund 60 Euro mehr Heizkosten anfallen als im März des vergangenen

Jahres.“ Bei einem mit Öl geheiztem
Eigenheim mit 150 Quadratmetern
Wohnfläche werde die durchschnittliche Mehrbelastung im März somit
90 Euro betragen. Bei einer 50 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung seien es 30 Euro.
Für gasbeheizte Häuser und Wohnungen hat das Internet-Vergleichsportal
TopTarif.de für die „Welt am Sonntag“ die Auswirkungen errechnet.
„Für den Durchschnittshaushalt
mit einem Jahresgasverbrauch von
11.765 Kilowattstunden fielen im
März 152,35 Euro Heizkosten an“,
sagt Daniel Dodt, Energieexperte bei
TopTarif. Das sind 54 Prozent oder
53,56 Euro mehr als die 98,79 Euro,
die im März 2012 zu Buche schlugen.
„Das liegt fast ausschließlich am
kalten Wetter“, sagt Dodt. Denn der
durchschnittliche Gaspreis lag diesen März lediglich 1,7 Prozent höher
Quelle: Die Welt, online
als im Vorjahr.

Bürgen haften unbegrenzt
Wer für einen anderen Mieter bürgt,
haftet bei Mietverzug für mehr als
drei Monatsmieten. Das entschied
der Bundesgerichtshof (BGH) im
April 2013 (AZ: VIII ZR 379/12).
Die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Grenze von drei Monatsmieten gilt nicht bei Sicherheiten durch

4

3 / 2013

Dritte. Das entschied der BGH. In
dem Fall klagte eine Frau, die für ihren Bruder bürgte. Dieser zahlte die
Miete nicht. Der Vermieter kündigte
ihm und verlangte eine Zahlung der
ausstehenden Mieten von ungefähr
6.500 Euro durch die Bürgin. Diese
wollte allerdings nur drei Monatsmieten begleichen und klagte.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Grund: Die Drei-Monats-Klausel gilt nur, wenn als einzige
Sicherheit eine Kaution durch den Mieter vorhanden ist. Bei einer Sicherheit
durch Dritte darf die Höhe unbegrenzt
sein. So soll verhindert werden, dass
Mieter wegen eines Zahlungsverzugs
Quelle: faz.net
gekündigt werden.

MIETE & MIETRECHT

Eigenbedarfskündigung gegenüber
84-jährigem Mieter kann zulässig sein
Eigennutzungsinteresse muss Bestandsinteresse überwiegen
Trotz des hohen Alters eines Mieters
und seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen kann eine Eigenbedarfskündigung wirksam sein.
Das Eigennutzungsinteresse des
Eigentümers muss höher bewertet

werden als das Bestandsinteresse des Mieters. Dies hat das
Landgericht Frankfurt
a.M. entschieden.
Nach Auffassung des
Gerichts liegt weder in
der langen Mietzeit noch

in dem hohen Alter eines Mieters
eine besondere Härte, die eine Kündigung des Vermieters ohne
weiteres unzulässig macht
(Az.: 2-11 S 110/11).
Quelle: Neue Juristische Wochenschrift, Heft 48/2011

Umziehen ist ein Abenteuer
Fast jeder dritte Mieter spielt in
Deutschland mit dem Gedanken
umzuziehen, um Wohnkosten zu
sparen.
In großen Städten soll es schon jeder
vierte Bewohner sein, ergab eine Umfrage für die BHW Bausparkasse. Als
Hauptgrund gelten steigende Kosten
für Öl, Gas und Strom. Aber Wünsche
und Realität liegen wie so immer weit

auseinander. Nur zehn Prozent der
Mieter wechseln im Jahr die Wohnung, meist ziehen sie der Arbeit
nach in die Ballungszentren.
Doch drei mal umgezogen ist wie
einmal abgebrannt. Und jeder neue
Mietvertrag ist ein finanzielles Abenteuer. Die neue Wohnung kostet oft
mehr, weil das Angebot knapp ist
und mehr Komfort erwartet wird. In
Metropolen werden bei Neuverträgen

schon mal bis zu 20 Prozent mehr
Miete verlangt. Dann kommen noch
Kosten für Umzugsfirma, Renovierung und Möbel hinzu. Und geheizt
werden muss auch im neuen Heim.
Da überlegt man sich dreimal,
ob man das alte Domizil
nicht noch ein paar Jahre erträgt.
Quelle: Die Welt, online

Berliner Wohnraum für Touristen
Übernachtungsgäste beliebter als Mieter
Berlin - Nach der Wende
konnte man in einigen
Berliner
Bezirken
zusehen, wie es immer weniger Bewohner
aus dem Osten gab. Heute
droht eine andere Spezies zu
verschwinden: der Mieter. Immer
mehr Wohnungen werden in Ferienwohnungen umgewandelt. Im
Kreuzberger Gräfekiez etwa weckt
nicht nur die Lage an einem Kanal
Assoziationen mit Venedig, sondern auch ein neues Geräusch.
Klackernde Räder von Rollkoffern,
die über Kopfsteinpflaster gezogen

werden – so klingt der neue
Sound des Stadtviertels.
Mehr als zehn Millionen
Touristen besuchen Berlin jedes Jahr. Bereits im
Jahr 2011 belegte die deutsche Hauptstadt bei der Anzahl der
bezahlten Übernachtungen in Europa
den dritten Platz. Rom? Barcelona?
Früher mal Spitze. Heute abgeschlagen auf Platz vier und sechs.
Wer sagt, die Auslastung der rund
130.000 Hotelbetten in Berlin sei gut,
der untertreibt. Besonders beliebt,
vor allem bei jungen Reisenden und

Familien, sind jedoch seit geraumer
Zeit Ferienwohnungen, von denen
es nach offiziellen Angaben in der
Hauptstadt etwa 12.000 gibt. Den
Berlinern steht dieser Wohnraum
nicht mehr zur Verfügung. Besonders viele Ferienwohnungen befinden sich in den sogenannten Szenebezirken Pankow und FriedrichshainKreuzberg.
Seit Beginn dieses Jahres dürfen Wohnungen in Teilen Pankows allerdings
nicht mehr als Ferienwohnungen
vermietet werden, in FriedrichshainKreuzberg seit März. Die Politik zieht
Quelle: BM Online
die Notbremse.

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RUBRIK
TITELTHEMA

Ab in den Urlaub
Was Mieter bei Abwesenheit beachten müssen

6

Bald stehen die Sommerferien vor
der Tür. Viele Mieter verbringen
die Wochen ihres wohlverdienten
Urlaubs nicht auf „Balkonien“ sondern verlassen ihre Wohnung. Das
kann manchmal mit unangenehmen
Nebenwirkungen verbunden sein.
Die Rechtsberater des Mieterschutzbundes werden immer wieder mit
Fragen konfrontiert, die sowohl mit
dem Aufenthalt in den Mieträumen,
aber auch mit Folgen der Abwesenheit des Mieters in Zusammenhang
stehen.

umständen, einer vorübergehenden
beruflich bedingten örtlichen Abwesenheit oder im besten Fall in einem
(längeren) Urlaub begründet liegen.
Bleibt der Mieter über einen längeren
Zeitraum weg und nutzt die Mietsache
nicht, ist dies grundsätzlich kein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten.
Und dennoch ist der Mieter von Pflichten aus dem geschlossenen Mietvertrag nicht frei.

Abwesenheit
Ein Mieter ist aufgrund eines mit dem
Vermieter abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt, allerdings nicht
verpflichtet, die von ihm angemietete
Wohnung auch tatsächlich zu nutzen.
Es gibt viele Gründe, weshalb die Nutzung der Wohnung unterbleibt oder
unterbrochen wird. Dies kann in einer
spontanen Veränderung von Lebens-

Grundsätzlich hat der Mieter auch im
Falle seiner Abwesenheit sämtliche
ihm aus dem Mietverhältnis obliegende Pflichten zu erfüllen. Im Gegenzug
hat er Anspruch auf Erfüllung aller
seiner Rechte aus dem Mietvertrag.
Solange das Mietverhältnis andauert,
ändert sich an diesem Zusammenspiel
nichts. Im Einzelnen kommt es allerdings auf die konkreten Absprachen

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Pflichten bei Abwesenheit des
Mieters

der Vertragsparteien und die vertragliche Ausgestaltung des Mietverhältnisses an.
1. Zahlungspflicht
Auch für die Dauer seiner Abwesenheit
muss der Mieter Sorge tragen, dass
alle fälligen Forderungen pünktlich
gezahlt werden. Dies gilt insbesondere für die Zahlung des Mietzinses und
der Nebenkosten. Aber auch Abschläge auf Gas, Strom, Versicherungen
oder Wasser sind zu zahlen. Hat der
Mieter einen Dauerauftrag eingerichtet oder eine Einzugsermächtigung erteilt, sollte der Zahlungseingang kein
Problem sein. Im Übrigen müssen
entsprechende Zahlungen per Terminüberweisungen veranlasst werden. Ist
auch das nicht möglich, muss eine
Zahlung vor Abreise oder durch einen
Dritten gewährleistet werden. Sofern
ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand entsteht,
kann sich der Mieter nicht mit der

OBHUTSPFLICHT
RUBRIK

Begründung, er sei noch im Urlaub
gewesen, dagegen verteidigen. Dies
selbst dann nicht, wenn der Vermieter
um die urlaubsbedingte Abwesenheit
wusste.
2. Sonstige Pflichten
Ist der Mieter durch Vereinbarung
im Mietvertrag gehalten, die Treppenhausreinigung, den Winterdienst
und/oder die Gartenpflege auszuführen, ruhen auch diese Pflichten nicht
während der Dauer seiner Abwesenheit. Hier bietet es sich im Regelfall
an, einen Tausch der Zeitabfolge mit
dem Nachbarn zu vereinbaren. Gibt es
dazu keine Möglichkeit, muss der Mieter einen Dritten mit der Ausführung
der Arbeitspflichten beauftragen. In
diesem Fall sollte dem Vermieter mitgeteilt werden, wer das ist und wie der
Ausführungsverpflichtete erreichbar
ist.
3. Allgemeine Obhutspflichten
Während des Mietverhältnisses ist
der Mieter verpflichtet, die Wohnung
pfleglich zu behandeln und Schäden
abzuwenden. Diese Pflicht besteht
fort, auch wenn der Mieter vorübergehend abwesend ist. Sie gilt für sämtliche Mieträume, d.h. für alle Räume,
die mitvermietet sind, also auch für
Nebenräume und Keller. Der Umfang
der dem Mieter obliegenden Obhuts-

pflicht ist schwierig zu generalisieren.
Er ist abhängig von den Umständen
des Einzelfalls, kann nicht nur in einem Unterlassen, sondern auch in einem positiven Tun liegen. Die Obhutspflicht besteht auch ohne Vorliegen
einer konkreten Gefahrenlage. Gibt es
allerdings Anhaltspunkte für eine Gefährdung der Mietsache ist von einer
Obhutspflicht in verstärktem Umfang
auszugehen. Der Mieter hat zumutbare
Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Der
Mieter muss – soweit ihm möglich –
dafür Sorge tragen, dass an/in dem
Mietobjekt kein Schaden entsteht. Vohersehbare Schäden müssen verhindert werden. Bei unvorhergesehenen
Schäden muss der Mieter möglichst
unverzüglich eingreifen.
3.a Aushändigung von Schlüsseln
Die Wahrnehmung der Obhutspflichten erfordert keine eigene Anwesenheit des Mieters. Vielmehr kann er
einen Dritten beauftragen und diesem
die Schlüssel zur Wohnung aushändigen. In praktischer Hinsicht ist es
günstig, wenn der Dritte gut erreichbar und örtlich nah bei der Mietwohnung wäre, damit er schnell in die
Wohnung kommen kann. Der Dritte
sollte in regelmäßigen Abständen in
die Wohnung gehen. Parallel ist der
Vermieter oder Hausverwalter darüber zu unterrichten, wo der Schlüssel

hinterlegt ist. Die Kontaktdaten, z.B.
Anschrift und Mobilfunk-Nummer
des mit der Obhut beauftragten Dritten sind mitzuteilen. Eine weitere
Möglichkeit ist die „Hinterlegung“
des Schlüssels beim Vermieter. Man
könnte den Schlüssel in einen Briefumschlag legen, diesen zukleben sowie z.B. mit einer Unterschrift an der
Klebekante „versiegeln“ und dem Vermieter, der Hausverwaltung oder dem
Hauswart aushändigen. Bei Rückholung der Schlüssel wäre zu sehen,
ob der Umschlag geöffnet worden
ist. Der Vermieter selbst hat keinen
Anspruch auf Einbehalt oder Herausgabe der Schlüssel für die Dauer der
Abwesenheit des Mieters. Es steht
dem Mieter frei, die Schlüssel an den
Vermieter auszuhändigen. Die Schlüsselübergabe an den Vermieter ist nicht
gleichbedeutend mit einem uneingeschränkten Zutrittsrecht. Die Wohnung des Mieters darf vom Vermieter
nur mit dessen Willen nach klaren
begrenzenden Absprachen oder bei
Gefahr in Verzug betreten werden. Betritt der Vermieter – etwa noch mit einem Zweit- oder Universalschlüssel –
die Räume unberechtigt, kann der
Mieter das Mietverhältnis mit allen
den Vermieter rechtlich dann treffenden Konsequenzen fristlos kündigen. Im Weiteren kommen strafrechtliche Aspekte zum Tragen. Es

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TITELTHEMA

handelt sich meist um einen Hausfriedensbruch.
3.b Housesitter
Eine weitere Möglichkeit, die Obhutspflichten gegenüber der Mietsache
vollumfänglich zu erfüllen, ist
die Beauftragung eines
sog. Housesitters. Dabei
handelt es sich im
Regelfall um
einen
Verwandten
oder Bekannten,
der für die Dauer der Abwesenheit des
Mieters in der Wohnung wohnt. Denkbar ist allerdings auch, einen professionellen Housesitter einzuschalten.
Hierzu kann man sich an den Verband
Deutscher Haushüter-Agenturen wenden, die meist Senioren als Haushüter
vermitteln
(www.haushueter.org).
Vorteile der Beauftragung eines
Housesitters sind nicht nur die Möglichkeit der kontinuierlichen Betreuung von Haustieren, sondern auch der
erhöhte Einbruchsschutz. Die Kosten
für einen professionellen Haushüter
sind als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzbar. Bei seriösen
Haushüter-Agenturen besteht zudem
eine Betriebshaftpflicht- und Unfallversicherung für die Mitarbeiter. Dem
Housesitter sollte möglichst für die
Dauer der eigenen Abwesenheit eine
Vollmacht zur Betreuung der Angelegenheiten im Zusammenhang mit
der Wohnung erteilt werden. Der Vermieter muss nicht um Erlaubnis im
Hinblick auf die vorübergehende An-

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3 / 2013

wesenheit eines
Haushüters gebeten werden. Um
Unstimmigkeiten
und gegebenenfalls
Verzögerungen bei
Gefahrenlagen
zu
vermeiden sollte der
Mieter ihn allerdings
informieren, dass für die
Dauer seiner Abwesenheit
sich eine andere Person in der
Wohnung aufhält. Die Mitteilung
von Name und Kontaktdaten sind
auch hier sinnvoll.
3.c Wohnungstausch
Auch denkbar zur Wahrnehmung der
dem Mieter für die Dauer seiner Abwesenheit obliegenden Obhuts- und
Sorgfaltspflichten kann der Wohnungstausch sein. Nicht zuletzt aus
Kostengründen beliebt ist der urlaubsbedingte
Wohnungstausch.
Zwei Mietparteien verständigen sich
darüber, dass jeder die Wohnung
des jeweils anderen für einen kurz zu
bemessenen Zeitraum nutzen darf.
Anzuraten ist hierbei allerdings, dass
vor konkreter Verabredung des Wohnungstausches die Erlaubnis des Vermieters eingeholt wird. Anderenfalls
könnte in der Überlassung der Wohnung an Dritte ein vertragswidriges
Nutzen der Mietsache zu sehen sein.
Ein solches vertragswidriges Verhalten kann mietrechtlich ernsthafte
Konsequenzen haben. Letztendlich ist
allerdings hinsichtlich des Wohnungstausches Vorsicht geboten. In solchen
Fällen besteht ein erhebliches Risiko,

dass Wohnungsgegenstände abhandenkommen oder beschädigt werden.
4. Umfang der Obhutspflicht
Zu den Obhuts- und Sorgfaltspflichten des Mieters für die Dauer seiner
Abwesenheit gehört im Besonderen,
dass die Wohnräume ausreichend
vor möglichen Gefahren abgesichert
werden. Wasserhaupthähne insbesondere an Geschirrspüler und
Waschmaschine sind sicherheitshalber abzudrehen. Elektrische Geräte
sollten – wenn auch von der Rechtsprechung teilweise nicht verlangt –
ausgeschaltet, Netzstecker gezogen
werden. Die Briefkastenleerung sorgt
für einen weitergehenden Schutz vor
Einbrüchen. Postsendungen größerer
Art sind in Empfang zu nehmen. Sie
dürfen nicht im Hausflur abgestellt
werden.
4.a Heizpflicht
Eine generelle Heizpflicht, d.h. die
Räume auf eine Mindesttemperatur zu
bringen, besteht für den Mieter nicht.
Bei Abwesenheit während der Heizperiode bedeutet dies für den Mieter,
dass er grundsätzlich auf eine Beheizung seiner Mieträume verzichten
kann. Allerdings ist hier dahingehend
eine Einschränkung zu machen, als
dass natürlich Schäden vom Mietobjekt abzuhalten bzw. abzuwenden
sind. Dies gilt insbesondere bei einer
drohenden Feuchtigkeit (bis hin zur
Schimmelgefahr) in den Wohnräumen. Insgesamt kann eine den Mieter
treffende Heizpflicht daher Folge sehr
niedriger Außentemperaturen oder

OBHUTSPFLICHT

baulicher Gegebenheiten, z.B. Vorhandensein einer Isolierverglasung, sein.
4.b Lüften
Auch eine allgemeine Pflicht des Mieters, die Wohnräume zu lüften, gibt es
nicht. Sie kann jedoch in dem Mieter
bekannten Umständen und Problemen begründet liegen. Ist bekannt,
dass das Objekt zu erhöhter Raumfeuchtigkeit „neigt“, müsste verstärkt
gelüftet werden. Dies ist wohl auch
dann anzunehmen, wenn der Mieter
viele Grünpflanzen in seiner Wohnung zu stehen hat. In den Monaten,
in denen die Heizperiode nicht läuft,
sollte das Thema des Lüftens der
Mieträume unproblematisch sein. Im
Regelfall ist dies per se nicht erforderlich. Der beauftragte Dritte sollte
die Mieträume aber während seines
„Kontrollganges“ – wenigstens kurz –
durchlüften. Besondere Regelungen und
Empfehlungen gibt es
dazu aber
nicht.
Anders
gestaltet
sich die
Situation
allerdings
in den übrigen, d.h. kühleren Witterungsmonaten

des Jahres. Hier empfehlen
die Experten ein regelmäßiges Stoß- und keineswegs
ein Kipplüften. Optimal ist es,
eine sogenannte Wohnungslüftung durchzuführen. Das heißt
alle Fenster und die Zimmertüren
sind geöffnet. Die Lüftungsdauer
sollte bei 10 bis 15 Minuten liegen.
Allerdings gilt Vorstehendes bei hoher Außenluftfeuchtigkeit und starken
Temperaturunterschieden zwischen
dem Innen- und Außenbereich nur
eingeschränkt. Kann während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet
werden, empfiehlt sich wenigstens
eine Wohnungslüftung unmittelbar
vor Verlassen der Wohnung. Ziel ist,
dass es möglichst zu einem völligen
Austausch der Raumluft kommt. Das
sollte – jedenfalls für eine überschaubare Abwesenheitsdauer von zwei bis
drei Wochen – ausreichen. Immerhin
wird während der Abwesenheit des
Mieters keine zusätzliche Luftfeuchtigkeit durch Nutzung der Mietwohnung erzeugt.
5. Folgen der Verletzung der
Obhutspflicht
Die Verletzung von Obhuts- bzw.
Sorgfaltspflichten durch den Mieter
kann einen Grund zur Kündigung zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nummer 1
Alternative 1 BGB darstellen. Sollten
aufgrund der Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflicht Schäden am
Eigentum des Vermieters entstanden
sein, muss der Mieter
dafür einstehen.

Dies gilt auch,
wenn er Dritte
mit der Wahrnehmung seiner
Pflichten beauftragt
hat. Diese sind Erfüllungsgehilfen
nach
§ 278 BGB. Dies gilt
selbstverständlich nur bei
vorwerfbarem Verhalten, d.h.
wenn der Mieter den Eintritt
des Schadens bei Wahrnehmung
seiner ihm obliegenden Pflichten
hätte verhindern können. Der Mieter musste die Gefahr kennen
und die Schadensabwehr
ihm zumutbar sein.
Rechtsanwältin
Kati Selle

Die wichtigsten Regelungen des Mieters vor
Reiseantritt: gründlich lüften und einen Notfallschlüssel hinterlegen (bei einen Dritten, am
besten eng vertrauten)

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BGH-URTEIL

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs
zur rechtzeitigen Mängelanzeige

Der VIII. Senat des BGH befasst
sich mit einem Beweislastproblem –
und legt sich dabei mit dem XII. Senat an.

Jürgen Schirmacher ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt
Mietrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Für den
Mieterschutzbund ist er seit 1988 als Berater tätig, seit
1994 Mitglied des Vereinsvorstandes.

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Im VIII. Zivilsenat des BGH sitzen
kenntnisreiche Dogmatiker, wenn es
um zivilprozessuale Probleme geht.
Bei der Anwendung des materiellen
Rechts wird der Mieterschutz leider
eher vernachlässigt, wobei ich auf
die Urteile zur fehlenden Heilungsmöglichkeit im Falle ordentlicher
Kündigung wegen Mietrückstands
(Urteil vom 16.2.2005, Aktenzeichen:
VIII ZR 6/04, MM 2005, 189) und
Zulassung der ordentlichen Kündigung, wenn ein Rückstand von mehr
als einer Monatsmiete einen Monat
lang besteht (Urteil vom 10.10.2012,
Aktenzeichen: VIII ZR 107/12, WuM
2012,682 f.), hinweisen möchte.
In dem hier zu behandelnden Fall
(Urteil vom 5.12.2012, Aktenzeichen:
VIII ZR 24/12) hatte sich der VIII. Senat mit der Frage zu befassen, wie es
mit der Darlegungs-­und Beweislast
aussieht, wenn es um die Verletzung
der Pflicht des Mieters zur rechtzeitigen Mängelanzeige geht.
Von grundlegender Bedeutung für
das Obsiegen in einem Zivilprozess
ist die Frage, ob derjenige, der sich
auf einen für ihn günstigen Rechtssatz beruft, den Sachverhalt, der zu
dessen Eingreifen führt, auch bewei-

sen kann. Die Antwort auf diese Frage geben die Regeln zur Verteilung
der Beweislast.
Bereits im römischen Recht gab es
Beweislastregeln. Beweis zu erbringen war von demjenigen, der etwas –
rechtserhebliches – behauptete. Der
Kläger also für die Klagebehauptungen und der Beklagte für die Einreden. Durch Vermutungen konnte die
Beweislast allerdings verschoben
werden. Bis das Gegenteil erwiesen
war, galt das Vermutete dann als erwiesen.
Diese Grundsätze sind im Kern
bis heute erhalten geblieben: Der
Anspruchsteller hat die rechtsbegründenden Tatsachen und der
Anspruchsgegner die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder
rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen.
Eine bedeutsame Modifikation erhält
dieser Grundsatz durch die sekundäre Darlegungslast. In diesem Bereich
spielt der vom Bundesgerichtshof
entschiedene Fall.
Die Beklagten waren seit 2003 Mieter einer 2001 errichteten Wohnung.
Wegen Rissen in Bodenfliesen minderten die Beklagten die Miete ab
Oktober 2008, nachdem sie die Mängel mit Schreiben vom 9.6.2008 und
15.9.2008 gerügt hatten. Die Vermieter klagten auf Zahlung der einbehaltenen Beträge. In einem selbstständi-

BGH-URTEIL

BGH-Urteil vom 5. Dezember 2012 – VIII ZR 24/12

gen Beweisverfahren waren die Risse
festgestellt und auf Fehler in der Bauausführung zurückgeführt worden.
Gegen den Werkunternehmer konnten die Vermieter nicht mehr vorgehen, weil dem Anspruch die Einrede
der Verjährung entgegenstand. Wären die Mängel von den Mietern vor
Verjährungseintritt (31.12.2006) angezeigt worden, hätten die Vermieter
den Werkunternehmer in Anspruch
nehmen können. Die Vermieter behaupteten, ihnen sei keine rechtzeitige Mängelanzeige zugegangen. Die
Mieter trugen zur rechtzeitigen Mängelanzeige substantiiert vor, konnten
deren Zugang bei den Vermietern
aber nicht beweisen.
Das Amtsgericht gab der Klage statt.
Das Landgericht wies die Klage ab.
Die Revision der Vermieter hatte
keinen Erfolg. Die tragenden Gründe der Entscheidung: Die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen
rechtfertigten die Minderung in der
vorgenommen Höhe.
Die Minderung ist erst für die Zeit
nach Mängelanzeige statthaft, wenn
nicht der Vermieter aufgrund anderer Umstände Kenntnis erlangt hat,
§ 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB.
Unstreitig hatten die Mieter die
Mängel vor Kürzung der Mieten angezeigt, so dass dieser Ausschlussgrund nicht eingriff. Eine Minderung
kann eine unzulässige Rechtsaus-

übung gemäß § 242 BGB darstellen,
wenn dem Vermieter wegen einer
verspäteten Mängelanzeige gemäß
§ 536 c BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zusteht. In
diesem Fall verlangt der Mieter etwas, das er dem Vermieter sogleich
wieder zurückgewähren muss (vgl.
BGH, Urteil vom 17.12.1986, Aktenzeichen: VIII ZR 279/85, NJW 1987,
1072 ff.). Diesen Anspruch hat der
BGH im vorliegenden Fall verneint,
weil der Vermieter die Beweislast
dafür trage, dass die Mängelanzeige
nicht rechtzeitig erfolgt ist, und der
Beweis nicht erbracht worden sei.
Rechtsbegründende Tatsachen für
den Schadensersatzanspruch im Falle der Verletzung der Verpflichtung
zur rechtzeitigen Mängelanzeige sind
die Pflichtverletzung und der sich
daraus ergebende kausale Schaden.
Die Pflichtverletzung ist hier die unterlassene Anzeige vor Eintritt der
Verjährung. Diese negative Tatsache
muss der Vermieter nachweisen.
Negative Tatsachen, dass nämlich
etwas nicht passiert ist, sind schwer
nachzuweisen. Geholfen wird mit den
Grundsätzen der sekundären Darlegungslast. Die Kläger mussten nur
solche Mängelanzeigen ausräumen,
die von den Mietern in zeitlicher,
inhaltlicher Weise und räumlicher
Hinsicht spezifiziert vorgetragen
wurden. Nach Auffassung des Land-

gerichts, die der BGH nicht beanstandet hat, hatten die Mieter zur rechtzeitigen Mängelanzeige substantiiert
vorgetragen. Den Vermietern hingegen war es nicht gelungen, den Mietern die Verletzung der Anzeigepflicht
nachzuweisen.
Der VIII. Zivilsenat verwies auf sein
Urteil vom 17.12.1986, in dem er die
Beweislast in einer vergleichbaren
Fallgestaltung dem Vermieter zugeordnet hatte. Demgegenüber sei der
XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung
vom 14.11.2001, Aktenzeichen: XII ZR
142/99, ohne nähere Begründung von
der Beweislast des Mieters ausgegangen, wenn es um den Ausschluss
seiner Gewährleistungsrechte gemäß
§ 545 Abs. 2 Hs. 2 BGB a.F. gehe. Dabei habe er sich nicht mit dem Urteil
vom 17.12.1986 auseinandergesetzt.
Dadurch hätte sich eine uneinheitliche Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ergeben.
Damit hat der VIII. Zivilsenat des
BGH, der ausdrücklich an seiner damaligen Rechtsprechung festhält,
zumindest für seinen Bereich nun
aufgeräumt. Abzuwarten bleibt, auch
angesichts der sehr deutlichen Kritik,
wie sich der XII. Zivilsenat dazu stellen wird.
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher

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MIETERSCHUTZ SPEZIAL

Die Mietrechtsreform 2013 im Überblick

Vom Wohl und Wehe des neuen Mietrechts
Lange wurde diskutiert, lange wurde nachgebessert, lange wurde
ausgefertigt. Die bereits im Koalitionsvertrag der Regierungsparteien
festgelegten Grundsätze zum Mietrecht wurden nun abschließend nach
zähen politischen Auseinandersetzungen in die letztendliche Form gegossen und umgesetzt. Das Hin und
Her in Bundestag und Bundesrat hat
nun ein Ende – die Mietrechtsreform
kommt.

Dass die mietrechtlichen Neuerungen für Mieter nicht nur von Vorteil
sind, ist schon längst kein Geheimnis mehr. Dass allerdings neben die
mieterpolitischen durchaus auch
(verfassungs-) rechtliche Bedenken treten, blieb der öffentlichen
Diskussion um dieses Thema weitgehend fern.
Geschichte der Mietrechtsreform
Bereits im Koalitionsvertrag der
Regierungsparteien vom 26. Oktober 2009 hatten sich CDU, CSU und
FDP darüber verständigt, dass dem
Mietrecht angesichts der Tatsache,
dass ein Großteil der Bevölkerung
den Wohnbedarf nicht als selbstnutzender Eigentümer befriedigt,
ein beachtlicher Stellenwert beizumessen ist. Grundsätzlich habe
sich das soziale Mietrecht
bewährt und die Mehrzahl
der Mietverhältnisse verläuft
unproblematisch. Allerdings sei
das Mietrecht an „wandelnde
gesellschaftliche und
wirtschaftliche
Verhältnisse“
anzu-

passen. Zu den wichtigsten Zukunftsaufgaben im Wohnungsmarkt gehöre
angesichts knapper Energiereserven
und Klimawandel die energetische
Modernisierung des Wohnungsbestands.
Die Bundesregierung legte den Entwurf zum „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem
Wohnraum und über die vereinfachte
Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz –
MietÄndG)“ vom 15. August 2012 vor.
Das Einspruchsgesetz passierte den
Bundesrat wegen der Mehrheit der
von Oppositionsparteien geführten
Länder nicht. Nach Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses vom 12.
Dezember 2012 wurde der Gesetzentwurf am 13.12.2012 vom Deutschen
Bundestag verabschiedet. Der Bundesrat hat in seiner 906. Sitzung am
1. Februar 2013 beschlossen, keinen
Antrag nach Art. 77 Abs. 2 GG zu stellen. Das Gesetz wurde im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2013 Teil I Nr. 13,
ausgegeben zu Bonn am 18. März
2013, Seite 434 verkündet.
Gemäß Art. 9 des MietÄndG tritt
es nun am ersten Tag des zweiten
auf die Verkündung folgenden Kalendermonats und damit am 1. Mai
2013 in Kraft. Nur das Inkrafttreten
der Vorschrift des § 556c BGB zum
sogenannten
Wärmecontracting
(Absatz 3) wird auf den ersten Tag
des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats und damit
auf den 1. Juli 2013 festgelegt.

Die für Mieter wichtigsten
Änderungen auf einen Blick
1. Mieterhöhung
Die energetische Ausstattung bzw. Beschaffenheit
einer Mietwohnung ist
neben der vergleich-

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MIETRECHTSREFORM 2013

baren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung
zukünftig bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (§ 558 Absatz 2 BGB). Der
energetischen Qualität der Wohnung
kommt damit eine umfassendere Bedeutung zu. Allerdings ist dies in Berlin nur von untergeordneter Relevanz,
da die energetische Beschaffenheit
des Gebäudes bereits im Rahmen
der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
zum Berliner Mietspiegel 2011 zu
berücksichtigen war. Nun gilt dies für
alle Gemeinden des Bundesgebietes.
Das MietÄndG beinhaltet auch eine
Neuregelung der Kappungsgrenze.
Anders als ursprünglich angedacht,
bleibt es grundsätzlich bei der bisherigen Kappungsgrenze von 20 Prozent. Das heißt auch zukünftig kann
die Miete – wenn die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht überschritten
ist – innerhalb von drei Jahren um
20 Prozent steigen. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Länder durch Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für eine Gemeinde oder
einen Teil der Gemeinde auf 15 Prozent herabsetzen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde
oder dem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Regelung
ist jeweils höchstens für fünf Jahren
bestimmbar und muss dann neuerlich geprüft werden. Angesichts der
sich derzeit im Land Berlin auf dem
Wohnungsmarkt darstellenden Spannungen dürfte eine Herabsetzung der
Kappungsgrenze jedenfalls für einige
Stadtbezirke bzw. -gebiete zu erwarten sein.
Unverändert bleibt auch die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung nach
durchgeführter
Modernisierung.
Nach wie vor kann der Vermieter elf
Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen. Neu in diesem Zusammenhang
ist allerdings, dass nunmehr aus-

drücklich gesetzlich geregelt
ist, dass die auf Erhaltungsmaßnahmen
zurückzuführenden Kosten nicht zu den
auf den Mieter umlegbaren
Modernisierungskosten
zählen und gegebenenfalls nach Schätzung
des Kostenumfangs
in Abzug zu bringen
sind. Gemäß § 559
Absatz 4 BGB ist eine
Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie
auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen
künftigen Betriebskosten für
den Mieter eine Härte bedeuten würde. Die Berücksichtigung
eines (finanziellen) Härtefalls bei
Modernisierungsmieterhöhungen
kommt aber nicht in Betracht, sofern
die Modernisierungsmaßnahme auf
Grund von Umständen durchgeführt
wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ist der Vermieter zur Ausführung der Modernisierungsmaßnahme rechtlich verpflichtet, wird
eine Interessenabwägung daher nicht
vorgenommen. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen sich für
die Mieter aufgrund der anstehenden
Verschärfung der Nachrüstpflicht der
Eigentümer gemäß der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014)
ergeben. Der Gesetzesentwurf der
Novellierung liegt bereits vor.
2. Betriebskosten
Als wichtiges Anliegen der Mietrechtsänderung 2013 war die
energetische Modernisierung des
Wohnungsbestandes proklamiert. Insofern überrascht die nun angestrebte Liberalisierung der Umstellung auf
das sogenannte Wärmecontracting
(gewerbliche Wärmelieferung) im
laufenden Mietverhältnis nicht. Ist
die Umstellung auf das Wärmecontracting kostenneutral und geht mit
einem energetischen Effizienzgewinn
einher, genügt eine Umstellungsankündigung nach § 556c Absatz 2
BGB. Die Erklärung ist dem Mieter

drei Monate vor Umstellung in Textform mitzuteilen. Die Kosten des
Wärmecontractings sind
dann als Betriebskosten
vom Mieter zu tragen.
Auf die ursprüngliche mietvertragliche Vereinbarung
kommt es damit
nicht (mehr) an.
3. Modernisierung
Die Vorschriften zu
Modernisierungen des Vermieters wurden umfassend
überarbeitet und neu nummeriert. § 554 BGB, der bislang als umfassende Regelung die gesetzlichen
Bestimmungen zu Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen beinhaltete, wird aufgehoben. Die Regelungen finden sich nunmehr in den
§ 555a bis f BGB wieder.
Auch
nach
Inkrafttreten
des
MietÄndG wird zwischen Erhaltungsund
Modernisierungsmaßnahmen
unterschieden. Je nach Einordnung
bzw. Wertung löst die Festlegung auf
das eine oder andere unterschiedliche rechtliche Konsequenzen aus.
Die Definition von Erhaltungsmaßnahmen findet sich nun in § 555a
Absatz 1 BGB. Darunter zu verstehen
sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Neu in diesem
Zusammenhang ist, dass Erhaltungsmaßnahmen vom Vermieter rechtzeitig anzukündigen sind. Etwas anderes
soll allenfalls dann gelten, wenn die
Erhaltungsmaßnahmen lediglich mit
unerheblichen Einwirkungen auf die
Mietsache verbunden sind oder eine
sofortige Veranlassung der Maßnahme zwingend erforderlich ist. Die
Ankündigungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen entspricht der bislang
geltenden Rechtslage. Sie war nicht
ausdrücklich gesetzlich geregelt,
jedoch von der Rechtsprechung im
Regelfall gefordert. Offen bliebt allerdings auch nach der Mietrechtsre-

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MIETERSCHUTZ SPEZIAL
RUBRIK

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form, welche Frist und welche Form
für die Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme gelten sollen. Regelungen
dazu lässt das MietÄndG missen.
Die Definitionen der Tatbestände von
Maßnahmen, welche als zulässige
Modernisierungen zu qualifizieren
sind, lassen sich der gesetzlichen
Regelung nach § 555b Nummer 1 bis
7 BGB entnehmen. Dies gilt insbesondere bezüglich der energetischen
Modernisierung. Grundsätzlich sollen
Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen – auch ohne Bezugnahme auf die Mietsache – sein.
Sprachlich eröffnet § 555b BGB die
Möglichkeit, darunter auch Eingriffe
in die bauliche Substanz wie auch
Veränderungen an der Anlagetechnik
des Gebäudes zu erfassen. Im Grunde genommen hat der Gesetzgeber
keine tiefgreifenden Neuerungen eingeführt. Die nunmehrige gesetzliche
Regelung orientiert sich an bislang
geltendem Recht.
Besondere Bedeutung kommt den
Regelungen nach § 555b Nummer
1und Nummer 2 BGB zu. Danach ist
eine bauliche Veränderung als Modernisierung zu qualifizieren, wenn
diese in Bezug auf die Mietsache zu
einer nachhaltigen Einsparung von
Endenergie führt (Nummer 1) oder
durch diese eine nachhaltige Einsparung von Primärenergie
bzw. ein nachhaltiger
Klimaschutz erreicht
wird (Nummer 2).
Zum Verständnis der
Begrifflichkeiten des
§ 555 b BGB sind
die Energieeinsparverordnung sowie
die dort näher
bezeichneten
technischen
Normen heranzuziehen.
Im Hinblick auf
die Definition nach
Nummer 2 (Einsparung
von Primärenergie) ist
ein Bezug auf die Miet-

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sache nicht erforderlich, so dass zum
Beispiel die lange umstrittene Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach, die
gerade nicht das Mietobjekt direkt
mit Strom versorgt, sondern der so
erzeugte Strom vom Vermieter gegen Vergütung in das allgemeine
Stromnetz eingespeist wird, als vom
Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sein dürfte. Noch offener ist der Tatbestand
bezüglich des Erfordernisses des
nachhaltigen Klimaschutzes gehalten. Welche vom Mieter zu duldenden
Modernisierungsmaßnahmen darunter zu verstehen sind, wird die Rechtsprechung sicherlich in umfangreicher Kasuistik näher zu bestimmen
haben. Tröstlich für den duldungsgeplagten Mieter ist dabei nur, dass die
Maßnahmen nach § 555b Nummer 2
BGB nicht zu einer Mieterhöhung und
auch nicht zu einem Ausschluss des
Minderungsrechts (siehe unten) führen. Beide gesetzlichen Reglungen
beziehen sich lediglich auf § 555b
Nummer 1 BGB (Einsparung von Endenergie).
Die Vorschriften zur Ankündigung von
Modernisierungsmaßnahmen
sind
jetzt unter § 555c BGB gefasst. In wesentlichen Zügen bildet die nunmehrige gesetzliche Regelung die derzeitige
Rechtslage ab. Besondere gesetzliche
Konkretisierungen sind zum Inhalt
des Ankündigungsschreibens vorgenommen worden. Hier gilt nun ausdrücklich wie bislang insbesondere
von der Rechtsprechung gefordert,
dass Art, voraussichtlicher Umfang
in wesentlichen Zügen, voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche
Dauer der Modernisierungsmaßnahme anzugeben sind. Darüber hinaus
wird der Vermieter für den Fall, dass
er eine Mieterhöhung im Zusammenhang mit der Modernisierung geltend
machen will, klarstellend gesetzlich
verpflichtet, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die
Höhe der voraussichtlich künftigen
Betriebskosten anzugeben. Zudem
soll der Vermieter dem Mieter in der
Modernisierungsankündigung auf die

Form und die Frist eines möglichen
Härteeinwandes hinweisen. Erst eine
Modernisierungsankündigung,
die
den Anforderungen des § 555c BGB
entspricht, setzt die Frist für den Vortrag des Härteeinwandes voraus.
Grundlegende gesetzliche Änderungen sind bezüglich der Regelung
des Einwandes eines Härtefalles bei
Modernisierung gegeben. So ist nach
MietÄndG für den Mieter in Bezug
auf die Frage, ob die Modernisierung
überhaupt geduldet werden muss,
nur der Vortrag von in der Person
liegenden Härtegründe möglich. Finanzielle Belange werden bei der Härtefallprüfung in dieser Phase des Modernisierungsverfahrens nicht mehr
berücksichtigt. Die wirtschaftlichen
Härtegründe kommen erst bei der
Erklärung der Mieterhöhung zum Tragen. Bei der Interessenabwägung im
Rahmen der Prüfung, ob ein Härtefall
vorliegt, sind neben den Interessen
des Mieters, Vermieters und anderen Mietern auch Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung
zu berücksichtigen. Diese sprachlich
ungenaue und vor allem weit offene Formulierung der zu Gunsten des
Vermieters heranzuziehenden Argumente führt dazu, dass Härtefälle
auf Seiten der Mieter schwer zu begründen sein werden. Dem Vermieter
wird eine weitgehende Baufreiheit
und Planungssicherheit gewährt. Die
Interessen der Mieterschaft treten
zurück. Es bleibt die Hoffnung, dass
die Rechtsprechung die offensichtlich vermieterfreundliche sprachliche
Abfassung des Gesetzestextes in dem
ihr zur Verfügung stehenden Gestaltungsspielraum zu Gunsten der Interessen von Mietern korrigiert.
In der Neufassung des § 555d Absatz
3 BGB bestimmt ist eine Frist für den
Vortrag von Härtefallgründen durch
den Mieter. Diese Frist gab es bislang
nicht. Nunmehr sind Härtefallgründe
bis zum Ablauf des Monats, der auf
den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Die Frist beginnt bei Vorliegen einer den Vorschriften des § 555c BGB

MIETRECHTSREFORM
2013
RUBRIK

entsprechenden Modernisierungsankündigung des Vermieters. Nach
der sprachlichen Ausgestaltung des
§ 555d Absatz 3 BGB sind innerhalb
der Frist auch Umstände vorzutragen, die eine Härte im Hinblick auf die
Mieterhöhung begründen. Diese Formulierung erscheint verwirrend. Immerhin sollen genau diese Umstände
bei der Frage, ob die Modernisierung
zu dulden ist, ausdrücklich keine Rolle
spielen. Generell sind im Übrigen nur
Umstände nur zu berücksichtigen,
wenn sie spätestens bis zum Beginn
der Modernisierungsmaßnahme vom
Mieter mitgeteilt wurden. Bei persönlichen Härtegründen können diese bei
unverschuldeter späterer Kenntnis
auch noch unverzüglich vorgetragen
werden. So kann zum Beispiel eine
schwerwiegende Erkrankung des
Mieters während Phase der Ausführung der Modernisierung durchaus
zum Wegfall der Duldungspflicht
führen. Allerdings ist auch hier eine
Interessenabwägung vorzunehmen.
Dem Vermieterinteresse kommt bei
begonnenem Bau dabei wohl besondere Bedeutung zu.
§ 555f BGB als Bestimmung zu Vereinbarungen über Erhaltungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen nach
Abschluss des Mietvertrages greift
diese bislang bei größeren Vermietern durchaus gängige Praxis auf.
Ihm kommt wohl allein Hinweis- und
Klarstellungsfunktion im Hinblick auf
die Vermieter zu, die mit Modernisierungen bislang wenig oder keinerlei Erfahrungen haben und soll der
Befriedung des Mietverhältnisses
dienen.
Unter dem Vorwand, dem Vermieter die Durchführung energetischer
Maßnahmen zu erleichtern, wird nun
§ 536 Absatz 1a BGB neu eingeführt.
Danach ist der Mieter mit der Geltendmachung einer Mietminderung
für die Dauer von drei (zusammenhängenden) Monaten ausgeschlossen, soweit die Einschränkung der
Tauglichkeit der Mietsache auf Grund
einer Maßnahme eintritt, die einer
energetischen Modernisierung nach

§ 555b Nummer 1 BGB dient. Damit
gilt der Minderungsausschluss nur
für Maßnahmen zur nachhaltigen
Einsparung von Endenergie und lediglich bei geminderter Gebrauchstauglichkeit. Ist
der mietvertragliche Gebrauch der Mietsache
völlig aufgehoben, das
heißt die Wohnung
unbewohnbar,
bleibt es bei
der Möglichkeit der
Mietminderung. Kompliziert
wird das Konstrukt
nun bei der Verbindung
von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Für den Bereich der Erhaltungsmaßnahmen kann gemindert werden. Entscheidend soll
dann also sein, welche Maßnahme
welche konkreten Einschränkungen des Mietgebrauchs veranlasst.
Gegebenenfalls muss dieser Anteil
im Wege der Schätzung ermittelt
werden.
4. Kaution
Gemäß § 551 Absatz 2 BGB kann der
Mieter eine Mietsicherheit (Kaution)
in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (Satz 1). Die erste Rate
ist zu Beginn des Mietverhältnisses
fällig (Satz 2). Bislang enthielten die
mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches allerdings
keine gesetzliche Bestimmung, wann
die zweite und dritte Rate der Kaution fällig werden. Nunmehr wird ein
Satz 3 hinter § 551 Absatz 2 BGB neu
eingefügt. Die weiteren Teilzahlungen
(zweite und dritte Rate) sind zusammen mit den unmittelbar folgenden
Mietzahlungen fällig. Hintergrund
dieser eindeutigen gesetzlichen Bestimmung eines Fälligkeitszeitpunktes ist die ebenfalls neu eingeführte
Fassung des Kündigungsgrundes
nach § 569 Absatz 2a BGB. Ist der
Mieter mit einer Sicherheitsleistung
in Höhe eines Betrages im Verzug,

der der zweifachen Monatsmiete
entspricht, liegt ein zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigender Grund vor. Der Vermieter
muss den Mieter weder abmahnen, noch ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. Er kann bei Vorliegen der Voraussetzungen
sofort kündigen.
5. Kündigung
Hatte eine Gesellschaft ein Grundstück
erworben
und war gemäß
§ 566 BGB Vermieterin geworden, konnte
sie sich nach bisheriger Rechtslage
zur Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung uneingeschränkt
auf die berechtigten Interessen eines
ihrer Gesellschafter berufen. Hier
schiebt § 577a BGB zumindest insoweit einen Riegel vor, als dass die
temporäre Kündigungsbeschränkung
bei Wohnungsumwandlung auch in
dieser Konstellation gelten soll. Eine
Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ist damit frühestens nach
Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an die Gesellschaft möglich.
Dies gilt allerdings nur für den Fall
der erstmaligen Veräußerung nach
Umwandlung in Wohnungseigentum
während der Überlassung der Mietsache an den Mieter.
6. Mietprozess
Nicht zuletzt in prozessualer Hinsicht
war der Bundesgesetzgeber umtriebig. Das Gespenst des Mietnomadentums, welches in Boulevardpresse
und Privatfernsehen häufig „veranschaulicht“ wird, war nun Anlass weiterer, rechtlich zum Teil bedenklicher
Novellierungen.
Ausdrücklich bestimmt wird nun
ein Beschleunigungsgebot in Räumungssachen. Gemäß § 272 Absatz
4 Zivilprozessordnung (ZPO) sind
Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen.

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MIETERSCHUTZ SPEZIAL
RUBRIK

Fazit
Dass sich auch das
Mietrecht dem nicht zu
leugnenden energetischen
Wandel anpassen muss,
bleibt unbenommen. Allerdings sind die vom Gesetzgeber auf die Schultern der Mietvertragsparteien
geladenen Lasten gleichwohl ungleich verteilt.
Nach den Erfahrungen der Rechtsberater des
Mieterschutzbundes führt die energetische
Sanierung von Wohnraum kaum zu einer effektiv spürbaren Einsparung von Energie. Es
sind zum Beispiel – auch unter Berücksichtigung der energetischen Teuerung – kaum
Einsparungen bei Heizkostenabrechnungen
festzustellen. Im Gegenzug jedoch werden die
Mieter mit immer weitgehenderen Duldungspflichten für Modernisierungen belastet. Bei
energetischer Modernisierung verlieren die
Mieter für die Dauer von drei Monaten trotz
erheblicher Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs das Recht zur Geltendmachung einer
Mietminderung. Auch nach der Reform des
Mietrechts sollen die Mieter eine dauerhafte
elfprozentige Modernisierungsumlage tragen.
Oft führen zudem nach der Modernisierung
gegebene wohnwerterhöhende Merkmale zu
einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf die Frage, ob der Vermieter seine
Modernisierungskosten nach 9 Jahren wieder
„herausgeholt“ hat, soll es aber immer noch
nicht ankommen. Die von Mieterverbänden
angesichts der Verknappung von Wohnraum
und der damit einhergehenden rasanten Steigerung der Mieten im Gegenzug geforderte
Begrenzung der Neuvermietungspreise bleibt
unberücksichtigt. Die Möglichkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze wird nahezu
wirkungslos bleiben. Von den zivilprozessualen Regelungen zur Sicherungsanordnung
und zur vorläufigen Räumung einmal ganz zu
schweigen.
Glückwunsch, liebe Vermieter, zur Mietrechtsreform 2013!

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Zu weit- und in praktischer Hinsicht
an den Anforderungen rechtlicher
sowie tatsächlicher Praxis vorbeigehend dürfte die Neuregelung des
§ 283a ZPO sein. Hier schafft der Gesetzgeber für den auf Räumung und
Zahlung klagenden Vermieter das
neue Instrument der Sicherungsanordnung. Auf Antrag des Klägers
kann das Prozessgericht die Leistung
einer Sicherheit für nach Zustellung
der Klage fällig werdende Forderungen anordnen. Dies soll dann möglich
sein, wenn die Klage hohe Aussicht
auf Erfolg hat und eine Abwägung der
beiderseitigen Interessen dies rechtfertigt. Kommt der Schuldner der
Sicherungsanordnung nach § 283a
ZPO nicht nach, trifft ihn die volle
Härte des Gesetzes. Dann nämlich
kann das Gericht nach § 940a Absatz
3 ZPO durch einstweilige Verfügung
nach lediglich summarischer und gerade nicht umfassender Prüfung des
Sachverhalts die Räumung der Wohnung anordnen, ohne das Ergebnis
des Hauptsacheverfahrens abwarten
zu müssen. Konnte der Schuldner
die Sicherheitsleistung unverschuldet nicht hinterlegen und endet das
Hauptsacheverfahren dann – wider
Erwarten des Gerichtes – nach Beweisaufnahme – doch mit der Abweisung des Klageantrags, wären faktisch nicht wieder gut zu machende
Tatsachen legal geschaffen worden.
Dem Mieter bleibt dann lediglich
ein Schadensersatzanspruch, den
er dann eventuell in einem weiteren
gerichtlichen Verfahren durchsetzen muss. Aus rechtsstaatlichen
Gesichtspunkten wenigstens bedenklich.
Manchmal von Vermietern beklagt,
war der Sachverhalt, dass anlässlich
der mit dem Gerichtsvollzieher durchzuführenden Räumung gegen den
Mieter eine dritte Person den rechtmäßigen Besitz an der Mietsache
etwa durch Vorhalt eines Untermietvertrages behauptete. Die Mietsache
konnte nicht geräumt werden. Der
Vermieter musste dann, gegen den
Dritten einen (weiteren) Räumungs-

titel erwirken. Liegt ein Räumungstitel gegen den Mieter vor und erlangt
der Vermieter erst nach Schluss der
mündlichen Verhandlung gegen den
Mieter Kenntnis von dem besitzenden
Dritten kann nun durch einstweilige
Verfügung auch gegen den Dritten die
Räumung angeordnet werden (§ 940a
Absatz 2 ZPO). Dem Vermieter soll
eine Verzögerung der Räumung aufgrund eines neuerlich zu erlangenden
Titels erspart werden. Der rechtliche
Preis hierfür erscheint hoch. Trotz
lediglich nur erfolgter summarischer
Prüfung im einstweiligen Rechtsschutz soll es eine Räumung – ohne
Titel – geben.
Neu eingeführt wird ebenfalls § 885a
BGB. Die in der Praxis häufig bei der
Vollstreckung von Räumungsurteilen
angewendete sogenannte Berliner
Räumung wird damit auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Gläubiger
(Vermieter) kann den Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf
eine bloße Besitzverschaffung an den
Räumen begrenzen. Es ist nicht mehr
erforderlich, dass der Vermieter an
den in der Mietsache befindlichen Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend
macht. Der Gerichtsvollzieher muss
die frei ersichtlichen, beweglichen
Sachen, die nicht Gegenstand der
Zwangsvollstreckung sind, dokumentieren und den Vermieter in den Besitz
der Mietsache einweisen. Der Vermieter kann die in der Wohnung befindlichen Sachen wegschaffen; diese
muss er allerdings grundsätzlich
zunächst verwahren. Dem Schuldner
bleibt ab Einweisung des Besitzes des
Gläubigers ein Monat Zeit, die Herausgabe seiner Sachen zu verlangen.
Tut er dies nicht, können die Sachen
vom Vermieter verwertet oder vernichtet werden. Bei Streit über die Herausgabe der Gegenstände hat gegebenenfalls ein ordentliches Gericht zu
entscheiden. Für den Vermieter wird
die bislang gängige, von der Rechtsprechung geduldete Praxis einer
kostengünstigen und schnellen Räumung nun gesetzlich legalisiert.
Rechtsanwältin Kati Selle

LESERBRIEFE
RUBRIK

Lob & Tadel
Uns interessiert, was Sie bewegt!

Liebe Mitarbeiter,

ngsbaugesellder großen Wohnu
er
ein
i
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er
iet
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ich bin
enden Privatier höre ich von droh
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wi
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würd
Besteht wirklich
fte thematisieren.
He
n
ste
ch
nä
r
de
nem
ngen?
blichen Mieterhöhu
die Gefahr von erhe
Ihr Leser
Bernd M., Berlin

Haben auch Sie eine Frage, oder möchten uns Anregungen oder
Feedback geben? Schreiben Sie uns: Redaktion Mieterschutz,
Mieterschutzbund Berlin e. V., Müllerstraße 53,  13349 Berlin,
Fax: 030/45 29 09 35, E-Mail:zentrale@mieterschutzbund-berlin.de

Sehr geehrte Mitarbeiterinnen vom Mieterschutzbund,
ich bin ein ganz altes Mitglied – seit 1958!
Trotzdem bin ich immer noch aktiv und
freue mich jetzt ganz besonders über die
neue Welt des Internet. Ihre neuen Seiten
bringen viel lesenswertes und sind für
mich gut lesbar, das ist wichtig in meinem
Alter. Also Kompliment und weiter so.
Gregor H., Berlin

>> von der Redaktion:
Wir freuen uns über jeden Brief unserer Leser. In den meisten Briefen
werden persönliche Probleme angesprochen, diese Briefe werden natürlich weder veröffentlicht noch hier an
dieser Stelle beantwortet.
Über das Lob des Lesers Gregor H.
freuen wir uns natürlich ganz besonders, wir werden uns mit unserem Internetauftritt weiter viel Mühe geben.
Interessant ist auch unsere FacebookSeite. Sind Sie schon Fan?
Der Leser Bernd M. spricht ein brisantes Thema an. Unsere Vorsitzende
Frau Rechtsanwältin Frigga Döscher
hat in der Mitgliederversammlung
bereits eine erste Einschätzung abgegeben. Wir werden das Thema in der
nächsten Ausgabe behandeln.

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

Schäden;
Handwerker

Kündigung;
Bürgschaft

Aus dem Leitsatz:
Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters,
die diesem auf Grund der Verletzung einer mietvertraglichen
Fürsorgepflicht durch einen
von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt
beauftragten Handwerker entstehen.
BGH, Urteil vom 12. Dezember
2012 – XII ZR 6/12

Aus den Entscheidungsgründen:
Der Feuerversicherer des Mieters
hat gegen die Vermieterin einen
Anspruch auf Ersatz des von ihr
regulierten Brandschadens.
Der Mieter hat gegen die beklagte
Vermieterin gemäß §§ 535, 280,
278 BGB wegen Verletzung der
mietvertraglichen Fürsorgepflicht
einen Anspruch auf Ersatz des
ihm durch den Brand verursachten
Schadens hat.
Den Vermieter trifft neben der
Hauptpflicht, dem Mieter den
Aus dem Tatbestand: Die Klägeungestörten Gebrauch der vermierin verlangt als Feuerversicherer
teten Sache zu gewähren, die verdes Mieters Schadensersatz
tragliche Nebenpflicht, Störungen
wegen eines Brandschadens. Die
des Mieters und Beschädigungen
Beklagte vermietete 2001 Räume
der von diesem eingebrachten
zum Betrieb eines Fitness-Studios. Sachen zu unterlassen. Aus
Aufgrund eines Brands in der
dieser Fürsorgepflicht folgt, dass
Tiefgarage des Gebäudes wurden der Vermieter keine zusätzliche
die über der Garage gelegenen
Gefahrenquelle schaffen darf, die
Mieträume und die darin befinddie Brandgefahr für die Mieträume
lichen Geräte und Einrichtungserhöht. Für die Beurteilung, welche
gegenstände beschädigt. Ursäch- gefahrbegründenden Handlungen
lich war eine Brandstiftung an
der Vermieter danach zu unterStyroporplatten, die durch von der lassen hat, können öffentlichVermieterin beauftragten Handrechtliche Betriebsvorschriften
werkern in der Garage gelagert
herangezogen werden, die dem
worden waren.
Brandschutz dienen. Eine sol-

18

3 / 2013

che Vorschrift kann die jeweilige landesrechtliche Regelung
darstellen, die die Aufbewahrung
von brennbaren Stoffen in Mittelund Großgaragen grundsätzlich
verbietet. Die von der Beklagten
beauftragte Handwerkerfirma hat
dadurch, dass sie Styroporplatten
vorübergehend in der Garage des
Gebäudes gelagert hat, die Brandlast und damit die Brandgefahr
in der Garage und für die darüber
gelegenen Mieträume erhöht. Sie
hat dadurch die der Beklagten gegenüber ihrem Mieter obliegende
mietvertragliche Fürsorgepflicht
fahrlässig verletzt. Diese Pflichtverletzung muss sich die Beklagte
zurechnen lassen.

Leitsatz d. Red.:
Eine Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer
Kündigung darf der Höhe nach
unbegrenzt sein.
BGH, Urteil vom 10. April 2013 VIII
ZR 379/12
Zum Tatbestand: Der Kläger nimmt
die Beklagte aus einer Bürgschaft
in Anspruch. Der Bruder der
Beklagten hatte vom Kläger eine
Wohnung in Mannheim gemietet.
Nachdem der Bruder der Beklagten
zwei Monatsmieten nicht gezahlt
hatte, drohte die Kündigung des
Mietverhältnisses. Auf Bitten der
Beklagten war der Kläger bereit,
von der Kündigung Abstand zu
nehmen und die Rückstände dem
Kautionssparbuch zu entnehmen,
falls ihm eine andere Sicherheit
gestellt würde. Die Beklagte
unterzeichnete daraufhin eine
Bürgschaftserklärung, mit der sie
sich für die Mietzahlungen ihres
Bruders gegenüber dem Kläger
verbürgte. In der Folgezeit blieb der
Bruder der Beklagten weitere Mieten schuldig. Das Mietverhältnis
wurde nach fristloser Kündigung

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Erbfall;
Mietzins
Wird das Mietverhältnis
nach dem Tod des Mieters
gemäß § 564 Satz 1 BGB mit
dem Erben fortgesetzt, sind die
nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann
reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis
innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB
bestimmten Frist beendet wird.
BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 VIII ZR 68/12

Aus den Entscheidungsgründen:
Sämtliche mit der Klage erhobenen Ansprüche sind (reine) Nachlassverbindlichkeiten, so dass die
Klage jedenfalls mit Rücksicht auf
die von der Beklagten erhobene
Zu den Gründen:
Dürftigkeitseinrede und die festgeDie Vorschrift des § 551 Abs. 1
stellte Erschöpfung des Nachund 4 BGB, welche die Höhe einer
lasses insgesamt unbegründet
Mietsicherheit auf drei Monatsist. Der Eintritt des Erben in das
mieten begrenzt, findet keine
Mietverhältnis nach § 564 BGB
Anwendung auf eine Sicherheit,
führt nicht dazu, dass der Erbe für
die dem Vermieter von einem
die weiteren Forderungen aus dem
Dritten gewährt wird, um die dem
Mietverhältnis auch persönlich
Mieter drohende Kündigung wegen Aus dem Tatbestand: Der Kläger
hatte dem Vater der Beklagten eine („als Mieter“) haften würde. Es
Zahlungsverzugs abzuwenden.
Wohnung vermietet. Der Kläger
handelt sich bei den nach dem
Wäre es in einem solchen Fall
macht gegen die Beklagte als
Erbfall fällig gewordenen Mieten
verboten, eine drei MonatsmieErbin Mietzinsansprüche aus dem und den Kosten der Räumung
ten übersteigende Sicherheit zu
Mietverhältnis geltend. Der Kläger gerade nicht um sogenannte Nachvereinbaren, könnte der Vermiebegehrt ferner Schadensersatz
lasserbenschulden, für die die Beter keine zusätzliche Sicherheit
wegen unvollständiger Räumung, klagte mit dem eigenen Vermögen
erhalten und würde sich daher
nicht durchgeführter Schönheitshaften würde. Dies gilt jedenfalls,
zu einer fristlosen Kündigung
reparaturen
und
Beschädigung
der
wenn das Mietverhältnis innerhalb
des Mietverhältnisses wegen des
Mietsache.
der in § 564 Satz 2 BGB bestimmeingetretenen Zahlungsverzugs
ten Frist beendet wird.
veranlasst sehen. Damit würde die Die Beklagte hat die Erbschaft
Begrenzung der Mietsicherheit, die ausgeschlagen und im Übrigen die Als Nachlasserbenschulden
werden Verbindlichkeiten bezeicheigentlich dem Schutz des Mieters Dürftigkeitseinrede erhoben.
Im Wege der Widerklage hat die
net, die durch Rechtsgeschäfte
dienen soll, die Beendigung des
Beklagte Abrechnung über die
des Erben bei der Verwaltung des
Mietverhältnisses herbeiführen
Nachlasses entstehen und die desund sich zum Nachteil des Mieters vom Erblasser erbrachte Kaution
verlangt.
halb sowohl Eigenverbindlichkeiauswirken.
durch den Kläger beendet. Der
Kläger verlangt von der Beklagten
aufgrund der Bürgschaft die Zahlung der rückständigen Mieten.

ten des Erben als auch – soweit sie
auf ordnungsgemäßer Verwaltung
des Nachlasses beruhen –
Nachlassverbindlichkeiten sind.
Unter diesem Blickwinkel lässt
sich eine persönliche Haftung der
Beklagten nicht begründen, denn
ein rechtsgeschäftliches Handeln
der Beklagten zur Fortsetzung des
Mietverhältnisses liegt nicht vor.
Auch aus § 564 Satz 1 BGB ergibt
sich keine persönliche Haftung des
Erben. Der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung bietet keine
Anhaltspunkte für eine zusätzliche
persönliche Haftung des in das
Mietverhältnis eintretenden Erben.
Da es sich somit bei den Mietschulden um (reine) Nachlassverbindlichkeiten handelt, haftet die
Beklagte nur beschränkt auf den
Nachlass.

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19

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Mietrückstand;
Klage

Tierhaltung;
Interessenabwägung

Leitsatz:
Zur Zulässigkeit einer „Saldoklage“, mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre
umfassenden Zeitraum geltend
gemacht werden.
BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 VIII ZR 94/12

Leitsatz:
Zur Interessenabwägung
bei der Tierhaltungserlaubnis.
BGH, Beschluss vom 22. Januar
2013 - VIII ZR 329/11

genstand abgegrenzt und zugleich
die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Werden in einer
Klage mehrere Ansprüche erhoben,
sind deshalb grundsätzlich die für
jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben; insbesondere ist
bei einer Teilleistungsklage, mit der
Aus dem Tatbestand: Zwischen
mehrere selbständige Ansprüche
den Parteien bestand zwischen
geltend gemacht werden, genau
1999 und 2003 ein befristeter
anzugeben, wie sich der eingeklagWohnraummietvertrag. Die Bete Betrag auf die einzelnen Ansprüklagten bewohnten die Wohnung
che verteilen soll und in welcher
nach Beendigung des MietverReihenfolge diese Ansprüche zur
hältnisses bis zur Rückgabe im
Entscheidung des Gerichts gestellt
Jahr 2010 weiter. Die klagenden
werden sollen.
Vermieter begehren für den ZeitDen so beschriebenen Anforderunraum Januar 2007 bis März 2010
gen sind die Kläger indes gerecht
Nutzungsentschädigung in Höhe
geworden. Denn sie haben ihre
der ortsüblichen Vergleichsmiete. Forderung damit begründet, dass
Der ursprünglich vertraglich verihnen für den gesamten streitigen
einbarte Mietzins war geringer.
Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung zugestanden
Aus den Entscheidungsgründen:
habe. Sie haben damit keine
Die auf Zahlung von NutzungsTeilforderung geltend gemacht,
entschädigung gerichtete Klage
sondern die gesamte von ihnen
ist zulässig. Die Klage genügt in
noch beanspruchte Nutzungsihrer Aufschlüsselung des für
entschädigung für den streitigen
jeden einzelnen Monat geltend
Zeitraum eingeklagt. Dieser
gemachten Rückstands den Beeinheitliche (Gesamt-)Anspruch ist
stimmtheitsanforderungen. Gemäß hinreichend bestimmt.
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss
die Klageschrift die bestimmte
Angabe des Gegenstandes und des
Grundes des erhobenen Anspruchs
enthalten. Damit wird der Streitge-

20

3 / 2013

Tatsacheninstanzen, die Wohnung
werde durch die Haltung eines
Tieres dieser Art in erhöhtem
Maße abgenutzt, musste nicht in
die Abwägung einbezogen werden.
Diesen allgemeinen Erwägungen
kann nicht entnommen werden,
Aus den Gründen: Für die unter
dass und in welcher Weise die von
dem rechtlichen Gesichtspunkt
den Beklagten genutzte Wohnung
des § 535 BGB allein maßgebliche durch die Haltung des Bearded
mietrechtliche Betrachtung der
Collie konkret einer erhöhten
Haltung des Hundes spielt die
Abnutzung unterläge.
Frage dessen artgerechte Haltung Auch der Vortrag, dass es im
keine Rolle. Dem Revisionsgericht Hinblick auf den Bearded Colist nicht begründet dargelegt, wa- lie „zu massiven Beschwerden
rum ein Hund der Rasse Bearded verschiedener Eigentümer anderer
Collie aufgrund seiner Größe und
Wohnungen“ gekommen sei, geht
seines Gewichts nicht artgerecht
fehl. Dem Protokoll einer Eigenim dritten Obergeschoss des in
tümerversammlung Bezug lässt
der Großstadt Hamburg gelegenen sich indes nichts Substantielles zu
Altbaus sollte gehalten werden
massiven Beschwerden mehrerer
können. Dasselbe gilt für die pau- anderer Wohnungseigentümer
schale Behauptung, die Wohnung entnehmen. Vielmehr legen die
sei „für das Halten eines Hundes
Mieter ein Schreiben vor, wonach
ungeeignet“, und den Hinweis auf zehn Nachbarn durch Untereine „gerade in Altbau-Etagenschrift bestätigten, dass von dem
wohnungen schwierige Haltung
Bearded Collie „keine Beeinträcheines Hundes“. Die den Beklagten tigungen oder Belästigungen (z.B.
vermietete Wohnung ist ca.
durch Lärm oder ein verschmutz95 qm groß und besteht immerhin tes Treppenhaus) für unsere
aus drei Zimmern, einer AbstellNachbarn entstehen“.
kammer, einer Küche, einer Diele,
einem WC mit Bad und einem
Balkon.
Den lediglich mit der allgemeinen
Lebenserfahrung begründeten
Hinweis des Klägers in den

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Tierhaltung;
Formularklausel

Eigenbedarf;
Kündigung

Leitsatz der Red.:
Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag,
welche die Haltung von Hunden
und Katzen in einer Mietwohnung
generell untersagt, ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
unwirksam.
BGH, Urteil vom 20. März 2013 VIII ZR 168/12

Leitsatz d. Red.:
Zu den Voraussetzungen,
nach denen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens
gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1,
2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs
zu kündigen. Keine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Kündigung
wegen eines bei Abschluss des
Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs.
BGH, Urteil vom 20. März 2013 VIII ZR 233/12

ters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, ist gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1
BGB unwirksam. Sie benachteiligt
den Mieter unangemessen, weil sie
ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.
Zugleich verstößt sie gegen den
wesentlichen Grundgedanken der
Gebrauchsgewährungspflicht des
Zum Tatbestand: Der Beklagte mie- Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB.
tete eine Wohnung der klagenden
Ob eine Tierhaltung zum verGenossenschaft. Im Mietvertrag
tragsgemäßen Gebrauch im Sinne
war – wie bei der Klägerin üblich – dieser Vorschrift gehört, erfordert
als „zusätzliche Vereinbarung“
eine umfassende Interessenabwäenthalten, dass das Mitglied
gung im Einzelfall. Eine generelle
verpflichtet sei, „keine Hunde und Verbotsklausel würde – in WiderKatzen zu halten.“ Der Beklagte
spruch dazu – eine Tierhaltung
zog mit seiner Familie und einem
auch in den Fällen ausschließen,
Mischlingshund mit einer Schulin denen eine solche Abwägung
terhöhe von etwa 20 cm in die
eindeutig zugunsten des Mieters
Wohnung ein. Die Klägerin forderte ausfiele.
den Beklagten auf, das Tier binnen Die Unwirksamkeit der Klausel
vier Wochen abzuschaffen. Der
führt nicht dazu, dass der Mieter
Beklagte kam dieser Aufforderung Hunde oder Katzen ohne jeglinicht nach. Hierauf hat die Klägerin che Rücksicht auf andere halten
den Beklagten auf Entfernung des kann. Sie hat vielmehr zur Folge,
Hundes aus der Wohnung und auf dass die nach § 535 Abs. 1 BGB
Unterlassung der Hundehaltung
gebotene umfassende Abwägung
in der Wohnung in Anspruch
der im Einzelfall konkret betroffegenommen.
nen Belange und Interessen der
Mietvertragsparteien, der anderen
Zu den Gründen: Eine Allgemeine
Hausbewohner und der Nachbarn
Geschäftsbedingung des Vermieerfolgen muss.

rechtsmissbräuchlich, wenn der
Vermieter bei Abschluss des
Mietvertrages beabsichtigt oder
zumindest erwägt, die Wohnung
alsbald selbst zu nutzen oder sie
einem Angehörigen seiner Familie
oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war hier nicht der Fall,
weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht
absehbar war, dass ihr Enkel seine
Lebensplanung ändern würde und
das vermietete Einfamilienhaus
zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin
und späteren Ehefrau und dem geZum Tatbestand: Die Beklagten
meinsamen Kind würde bewohnen
sind seit Februar 2008 Mieter
wollen. Etwas anderes folgt auch
eines Einfamilienhauses der Klänicht aus den Umständen, dass die
gerin. Mit Schreiben vom 29. März Eigenbedarfskündigung nur drei
2011 kündigte die Klägerin das
Jahre nach Beginn des MietverMietverhältnis zum 30. Juni 2011 hältnisses ausgesprochen worden
mit der Begründung, das Haus
ist und der Sohn der Klägerin bei
werde für ihren Enkel und dessen der Anmietung gegenüber den
Familie benötigt.
Mietern mündlich geäußert habe,
ein Eigenbedarf komme nicht in
Zu den Gründen: Die Kündigung
Betracht, allenfalls sei ein Verkauf
ist unter den hier gegebenen
des Anwesens möglich.
Umständen nicht rechtsmissbräuchlich. Die Kündigung
wegen Eigenbedarfs ist nur dann

3 / 2013

21

RUBRIK
AUSFLUGSTIPP

Die Schlösser und Gärten von Potsdam
Ein wirklich lohnenswerter Tagesausflug
Öffnungszeiten:
April bis Oktober
Di. bis So., 10–18 Uhr
Mo. geschlossen
Besichtigung mit
Audioguide
November bis März
Di. bis So., 10–17 Uhr
Mo. geschlossen
Besichtigung nur mit
Führung
Schloss Sanssouci –
Damenflügel
Mai bis Oktober
Sa., So. und Feiertag,
10–18 Uhr
Besichtigung ohne
Führung
Schlossküche inkl.
Weinkeller
April bis Oktober
Di. bis So., 10–18 Uhr
Mo. geschlossen

Fast über vier Jahrhunderte hinweg schufen die besten Künstler
ihrer Zeit im Auftrag der brandenburgisch-preußischen
Herrscher
ein faszinierendes Ensemble von
Schloss- und Gartenanlagen in der
Residenzstadt Potsdam.
Die Schlösser und Gärten in Potsdam vereinigte der Gartengestalter
Peter Joseph Lenné im 19. Jahrhundert zu einer von Sanssouci bis zur
Pfaueninsel in Berlin reichenden
Gartenlandschaft.
1990 nahm die UNESCO diese einzigartige Kulturlandschaft in die
Liste des Welterbes der Menschheit auf.
Heute können Besucher hier eine
einzigartige Zeitreise durch die
Kunst-, Kultur- und Architekturgeschichte in Brandenburg-Preußen
unternehmen. Hier finden Sie einige
Vorschläge und Tips für die Gestaltung eines erlebnisreichen Tages.

Besichtigung ohne
Führung
Letzter Einlass jeweils
30 Min. vor Schließzeit

22

Refugium auf dem Weinberg
Kein anderes Schloss ist so mit der
Persönlichkeit Friedrichs des Großen
verbunden wie Schloss Sanssouci.
Der Name Sanssouci – ohne Sorge –
ist dabei als Wunsch und Leitmotiv
des Königs zu verstehen, denn hier-

3 / 2013

her zog er sich mit seinen Hunden am
liebsten zurück. Sein Sommersitz war
ihm zuletzt Lieblingsort und wichtiges Refugium in schwierigen Zeiten.
Es waren aber zwei preußische Könige,
die sich im Park Sanssouci durch Ihre
Gebäude verewigt haben. Friedrich II.,
auch Friedrich der Große genannt,
wählte den „Wüsten Berg“ als Standort für seine Sommerresidenz Schloss
Sanssouci und legte den gleichnamigen Park an, schuf die Bildergalerie, das Chinesische Haus, das Neue
Palais, das Schloss Neue Kammern,
das Belvedere auf dem Klausberg,
den Freundschafts- und den Antikentempel und das Drachenhaus.
Friedrich Wilhelm IV., der „Romantiker auf dem Thron“ und Urgroßneffe
Friedrichs II., war der erste Nachfolger, der im Park eigene Gebäude errichten ließ. Er erweiterte den Park
und das Schloss Sanssouci; unter
seiner Federführung entstanden das
Schloss und der Park Charlottenhof,
die Römischen Bäder, das Orangerieschloss, der Normannische Turm
und das Gebäudeensemble der Friedenskirche.
Wir schlagen Ihnen hier zwei Rundgänge vor:

Park Sanssouci –
Rundgang Friedrich II. (1712–1786)
Der Rundgang beginnt mit dem Besuch von Schloss Sanssouci. Das
Schloss wurde als Sommerresidenz
Friedrichs des Großen von Georg
Wenzeslaus von Knobelsdorff 1745
bis 1747 im friderizianischen Rokoko
erbaut und enthält 12 kostbar ausgestattete Räume. Die Führung durch
dieses Schloss dauert ca. 40 Minuten.
Sichern Sie Ihren Führungstermin für
dieses Schloss möglichst früh!
Schloss Sanssouci wird von der Bildergalerie im Osten und dem Schloss
Neue Kammern im Westen flankiert.
Die Bildergalerie ist der erste eigenständige Museumsbau in Deutschland. In den prächtigen Räumen
werden Werke niederländischer, italienischer und französischer Barockmalerei präsentiert. Die Bildergalerie
ist ohne Führung zu besichtigen.
Das Schloss Neue Kammern war das
Gästeschloss Friedrichs des Großen.
Es entstanden prächtige Festsäle wie
der Jaspissaal und die Ovidgalerie
im späten friderizianischen Rokoko
und kostbar gestaltete Gästeappartements. Die Neuen Kammern können
ohne oder mit Führung besichtigt werden. Folgen Sie der schmalen Allee

AUSFLUGSTIPP

Beeindruckend und gut besucht: Schloss Sanssouci mit gleichnamigem Park, Weinbergterrassen und Chinesisches Haus (v.l.n.r.)

gegenüber dem Besucherzentrum,
die Sie zum Orangerieschloss führt.
Durch die Torbögen in den Seitenflügeln ist in der Verlängerung der Allee
das Belvedere auf dem Klausberg zu
sehen. Das erst kürzlich restaurierte
Schmuckstück friderizianischer Baukunst erstahlt in neuem Glanz und
bietet einen reizvollen Blick auf den
Park und die Umgebung.
Vom Belvedere aus führt Sie ein
Weg süd- bzw. talwärts über die befahrene Maulbeerallee wieder in den
Park Sanssouci zum Neuen Palais.
Das Schloss ist die umfangreichste
und prunkvollste baukünstlerische
Schöpfung des 18. Jahrhunderts in
Sanssouci mit reich ausgestatteten
Festsälen und Galerien. Empfehlen können wir die etwa einstündige
Führung.
Das Neue Palais liegt am Ende der
Hauptallee, die den Park in ost-westlicher Richtung durchläuft. In der

Ruinenberg
Ferne sehen Sie
Belvedere
die Hauptfontäne,
die unterhalb der
Drachenhaus
Orangerie
Weinbergterrassen von Schloss
Park Sanssouci
Schloss
Sanssouci in die
Sanssouci
(Botanischer Garten)
Neues
Palais
Höhe springt. FolFriedenskirche
gen Sie diesem
i Besucherzentrum
Chinesisches
Haus
Weg eine Weile
Römische Bäder
und genießen Sie
die sich bietenden
Rundgang 1
Schloss
Parkbilder.
Charlottenhof
Machen Sie einen
Abstecher zu dem
rechts von der Hauptallee gelegenen Den zweiten von uns vorgeschlaund in goldenem Glanz strahlenden genen Rundgang haben wir weChinesischen Haus. Gezeigt wird Mei- gen des Platzmangels in unserem
Mieterschutz im Internet unter
ßener und ostasiatisches Porzellan.
Folgen Sie anschließend wieder der www.mieterschutzbund-berlin.de /
Hauptallee oder dem asphaltierten potsdam.html veröffentlicht.
Ökonomieweg, bis Sie zum Parterre
und zur Hauptfontäne vor Schloss Wir wünschen Ihnen einen erlebnisSanssouci gelangen. Hier schließt sich reichen Tag!
der Kreis und Ihr Rundgang ist beendet.

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion und V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Alexander v. Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit: Rechtsanwältin
Kati Selle (k.selle@mieterschutz-berlin.de),
Rechtsanwalt
Jürgen
Schirmacher,
Rechtsanwältin Frigga Döscher
Online-Redaktion/Facebook: Ulrike Rossoll
u.rossoll@mieterschutz-berlin.de

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de

Karikaturen: © Dieko (Rechtsanwalt Müller)

Anreise:
von Potsdam
Hauptbahnhof mit
dem Bus 695, X15
(nur am Wochenende)
oder 612 bis
Haltestelle Schloss
Sanssouci

Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Druck:
O/D – Die Druckerei.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: B. Leitner, S. 3: alphaspirit, S. 4 / 5: Karin & Uwe Annas, sharpnose,
S. 6: GoodMood Photo, S. 8: G. Sanders,
S. 9: K. Yuganov, S. 12 – 16: Kitty, S. 17:
oksun70, S. 18 – 21: cygnusX, S. 22: eyeQ
© istockphotos – S. 
20: V. Melmikov,
Rückseite: J. Pauls © SPSG – S. 22 / 23:
Leo Seidel, Roland Handrick, Hans Bach
© Jörg Frank – S. 2, 10

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 29.04.2013

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