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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2012,6

Heft 6/2012
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Räumung –
Ist die Wohnung
noch zu retten?
Wenn Mieter ihre Wohnung
räumen müssen
S 10

Neue Urteile zum Mietrecht

S6

Strompreiserhöhung

S 18

Energie sparen durch Dämmung

S 19

Ausflugstipp: Sächsische Schweiz

S 22

RUBRIK
INHALT

	 2	 	Editorial
	 3	 	Aktuelle Kurznachrichten
Meldungen im Überblick

	 4	 	Miete und Mietrecht
			

Andauernder Lärm

			

Rollen contra Parkett

	5	 	Rampe als Hilfe

			

Ungeeicht, trotzdem richtig

			

Vier Mal lüften?

	 6	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

		
	 Titelthema –
			 Räumung
	10	 	Aus der Traum
16	 	 Urteil und Kommentar
des Mieterschutzbundes
18		 	Strompreis

Energiewende wird teuer

19		 	Energiesparen

Gebäudedämmung birgt Tücken

20		 	Leserbriefe

Mäuse auf dem Balkon
Mieterhöhung trotz Sozialbündnis!

21		 	Serviceseite
22		 	Ausflugstipp

Sächsische Schweiz

	23	 	Impressum

Liebe Leserin,
lieber Leser,
es ist mal wieder viel los an der Mieterfront.
Erst geht die Nachricht um, dass sich ab
nächstem Jahr der Strompreis erhöhen wird,
wegen der gestiegenen EEG-Umlage. Zwar
nur um 1,7 Cent pro Kilowattstunde, aber
je nach Verbrauch kann das ganz ordentlich
zu Buche schlagen. In unserem Artikel zur
Strompreiserhöhung erfahren Sie mehr über
die Hintergründe.
Dann veröffentlicht das Bundesbauministerium die neuesten alarmierenden Zahlen zum
Thema Mieterhöhung in Deutschland im
Allgemeinen und in Berlin im Besonderen:
Durchschnittlich 7,4 Prozent im Jahr 2011
in der Hauptstadt. Ein Problem, das längst
in der Mitte der (Mieter-)Gesellschaft angekommen ist. Da bleibt uns der Hinweis nicht
erspart, dass Sie mit Ihren Mieterhöhungen
erst mal zu uns kommen sollten…
Für einen Mieter gehört es mit zum
Schlimmsten, wenn er dazu verurteilt wird,
die Wohnung zu räumen. Die wenigsten
Mieter haben diese Erfahrung bereits selbst
machen müssen. Was die Räumungsvollstreckung bedeutet und was ein Mieter noch unternehmen kann, erläutern wir im Titelthema ab Seite 10.
Ab 2013 können Sie den „Mieterschutz“ auch
als PDF-Datei erhalten, ebenso Ihre Beitragsrechnung. Mehr dazu auf Seite 3.
Wanderungen haben auch im Herbst oder
Winter ihre Reize, besonders, wenn sie durch
die Sächsische Schweiz führen, wie unser aktueller Ausflugstipp empfiehlt.
Im Namen des Mieterschutzbundes wünsche
ich Ihnen bereits an dieser Stelle ein frohes
Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins
neue Jahr!
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

AKTUELLE KURZNACHRICHTEN

Strompreise steigen 2013
Bündnis für bezahlbare Mieten
Der Berliner Senat hat mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen Degewo,
Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und
Land sowie WBM ein Bündnis für bezahlbare Mieten geschlossen. Mieter der betroffenen Wohnungen erwarten demnach
künftig nur noch mäßige Mieterhöhungen
von 15 Prozent alle vier Jahre, bislang
waren 20 Prozent alle drei Jahre möglich. Modernisierungsumlagen werden
zu neun (anstatt elf) Prozent auf die Jahresmiete umgelegt. Viele der Wohnungen
werden nur noch an Mieter vergeben, die
einen Wohnberechtigungsschein (WBS)
haben. Nach einer Mieterhöhung darf
dort die Miete höchstens 30 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Berliner Mieten um 7,4 Prozent
gestiegen
Wie das Bundesbauministerium mitteilt, sind
die Berliner Mieten im Jahr 2011 durchschnittlich um 7,4, Prozent gestiegen. Ein Trend, der
seit mehreren Jahren anhält und auch bundesweit zu verzeichnen ist. Im Bund liegt die
durchschnittliche Preissteigerung bei Neuvermietungen jedoch nur bei knapp drei Prozent,
Berlin zählt hier mal wieder zu den Vorreitern.
Längst sind die steigenden Mietpreise nicht
mehr nur ein Problem von Mietern mit geringem Einkommen. Besonders Familien mit
Kindern, die einen höheren Platzbedarf haben,
trifft diese Entwicklung zum Teil so hart, dass
sie trotz geregeltem Einkommen teilweise
zum Umzug gezwungen sind.

Seit das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) in Kraft getreten ist, enthält der Strompreis eine Umlage zur Förderung von Energie aus Windkraft, Sonne, Erdwärme oder
Biomasse. Bislang lag diese Umlage bei ca. 3,6 Cent pro Kilowattstunde, diese wird
ab 2013 auf ca. 5,3 Cent erhöht. Für einen Haushalt mit einem Jahresverbrauch von
3.500 Kilowattstunden (drei Personen) bedeutet dies eine durchschnittliche Mehrbelastung von ca. 60,- Euro pro Jahr. (Lesen Sie mehr dazu auf Seite 18.)

BGH entscheidet gegen
Mieter

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RECHNUNG ONLINE/

INFO ÜBER LASTSCHRIFT

Ihre Rechnung über den Jahresbeitrag können wir Ihnen
ab 2013 „papierlos“ zusenden. Wenn sie uns eine Einzugsermächtigung erteilt haben, mailen wir Ihnen eine Benachrichtigung über den bevorstehenden Einzug Ihres Beitrages von Ihrem Bankkonto. In beiden Fällen benötigen wir
Ihre E-Mail-Adresse. Alle Mitglieder, die uns bislang ihre
E-Mail-Adresse noch nicht mitgeteilt haben, bitten wir, dies
nachzuholen. Ihre E-Mail-Adresse können Sie uns unter
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de mitteilen.
Es wird erheblich weniger Papier verbraucht – der Umwelt
zuliebe!

In einem Beschluss vom
18. Juli 2012 (VIII ZR 107/12)
hat der Bundesgerichtshof
festgelegt, dass ein Vermieter
auch dann fristgerecht kündigen kann, wenn der Mieter
mit (nur) einer Monatsmiete
in Verzug geraten ist. Bislang
waren Außenstände in Höhe
von zwei Monatsmieten Voraussetzung für die Kündigung. Allerdings hat der BGH
in seinem Beschluss betont,
dass eine Kündigung nur dann
erfolgen kann, wenn mindestens ein Betrag in Höhe von
einer Monatsmiete offen ist.
Zudem muss der Zahlungsrückstand auch seit mindestens einem Monat bestehen.

Neue Mülltonne in Berlin
Bislang ist Berlin zweigeteilt – zumindest mülltechnisch. In einigen
Stadtgebieten ist zum Sammeln von Wertstoffen die so genannte „Orange Box“ der BSR aufgestellt, in anderen die „Gelbe Tonne
Plus“ der privaten Entsorger. Ab 2013 soll es nun eine einheitliche
Tonne geben, in die sowohl Verpackungsmüll als auch Wertstoffe
wie Metall entsorgt werden können. Ausgedientes Spielzeug oder
Haushaltsgegenstände wird die neue Tonne ebenfalls aufnehmen.
Das Geschäft mit den Wertstoffen teilen sich BSR und private Müllentsorger. Ob es neue Tonnen geben wird und wann diese aufgestellt werden, ist indes noch unklar.

„MIETERSCHUTZ“ ALS PDF

Ab kommendem Jahr haben Sie die Möglichkeit, den
„Mieterschutz“ auf dem Bildschirm Ihres Computers zu
lesen. Kein Papier mehr, Ressourcen werden geschont
und Sie erhalten den „Mieterschutz“ noch schneller.
Teilen Sie uns einfach telefonisch, per Post, E-Mail oder
persönlich in unseren Büros Ihre E-Mail-Adresse mit,
und wir benachrichtigen Sie zukünftig, sobald das neue
Heft online für Sie bereitsteht.

6 / 2012

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MIETE & MIETRECHT

© Tomicek/ LBS

Andauernder Lärm

Mieter einer Wohnung hatte langes „Sündenregister“
Amtsgericht Bremen,
Aktenzeichen 17 C 105/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Wenn ein Mieter innerhalb einer
Wohnanlage dauernd für Lärm
sorgt und dadurch die Gemeinschaft stört, dann muss er nicht
nur mit Abmahnung und Kündigung
rechnen. Es kann ihm auch passieren, dass er den Eigentümern der
Nachbarwohnungen die wegen Minderung entgangene Miete ersetzen
muss.
Das Sündenregister eines Mieters
war sehr lang. Er hörte immer wieder
sehr laute Musik, ließ seine Zimmer-

türen krachend zufallen, beschimpfte seine Mitbewohner lautstark und
randalierte, wenn ihm etwas nicht
passte. Die Nachbarn hielten das
nach einiger Zeit für unerträglich und
zogen ihre Konsequenzen daraus.
Sie kürzten gegenüber dem Wohnungseigentümer den monatlichen
Mietzins um 20 Prozent. Das ergab
in der Summe binnen weniger Monate einen Betrag in Höhe von rund
1.100,- Euro. Der Eigentümer forderte das Geld vom Störenfried zurück,
denn der sei ja für den Schaden ver-

antwortlich. Die Entscheidung des
Amtsrichters fiel eindeutig aus. Der
lärmende Mieter musste die volle
Summe bezahlen, denn die von ihm
ausgehenden Belästigungen hätten
sich „auf den Wohnwert für die weiteren Mieter“ ausgewirkt. Dabei sei
es völlig egal, ob es zwischen den
Ruhestörungen immer wieder auch
Pausen gegeben habe. Der Gesamteindruck entscheide hier – und der
spreche eindeutig für eine Verursachung des Schadens durch den
Krawallmacher.

Rollen contra Parkett

Bürostuhl verursachte Schaden am teuren Bodenbelag
Landgericht Dortmund,
Aktenzeichen 2 T 5/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

Eigentlich sollte man es als Besitzer einer Wohnung wissen, dass
die Rollen eines Schreibtischstuhls bei dauerhafter Benutzung erheblichen Schaden an
einem Parkettboden anrichten
können.
Es gibt schließlich eigens Unterlagen zu kaufen, die der-

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6 / 2012

artiges verhindern. Trotzdem war es
bei einem Mietverhältnis im Ruhrgebiet dazu gekommen, dass die Rollen
das Echtholz zerkratzten. Der Mieter
wollte seine Hausratversicherung, die
vertraglich ausdrücklich auch Schäden in angemieteten Wohnräumen ersetzen musste, in Anspruch nehmen.
Doch die weigerte sich und sprach
von einer „übermäßigen Beanspru-

chung“ des Parketts. Das Landgericht Dortmund nahm den Versicherer trotzdem in die Pflicht. Allerdings
sollte man als Mieter trotzdem lieber
Vorsichtsmaßnahmen ergreifen, denn
nicht in allen Fallkonstellationen entscheiden die Gerichte so. Besser ist
es, wenn man gar nicht erst wegen
Schäden am Parkett einen Rechtsstreit beginnen muss.

MIETE & MIETRECHT

Rampe als Hilfe

Einem Rollstuhlfahrer muss der Weg ins Mietshaus möglich sein
Es ist im Grunde eine Selbstverständlichkeit: Auch ein schwer körperbehinderter Mieter muss eine
Chance haben, zur Haustüre seines
Wohnobjekts zu gelangen. Zumindest dann, wenn dies mit baulichen
Maßnahmen in verantwortbarer
Weise machbar ist.
Ein Rollstuhlfahrer hatte zwei mobile Auffahrtsschienen aus Aluminium
angeschafft, die ihm die Möglichkeit
gaben, über die Treppe zur Haustüre seiner Wohnanlage zu gelangen.

Das schien der Hausverwaltung ein
zu riskantes Unterfangen. Ein Besucher des Objekts zum Beispiel habe
nur durch einen Warnruf davon abgehalten werden können, auf die
Kante der lose angelegten Schiene zu
treten und aller Wahrscheinlichkeit
nach zu stürzen. Diese Lösung könne man nicht hinnehmen, stellten die
Kläger im Gerichtsverfahren fest. Es
müsse nach einer anderen, weniger
gefährlichen Methode gesucht werden. Der zuständige Richter wies den
Rollstuhlfahrer darauf hin, dass er

bei allem berechtigten Interesse, in seine Wohnung zu
gelangen, auch an die Sicherheit der anderen Menschen denken
müsse. Eine „feste Anbringung der
Schienen“ an der Treppe sei sowohl
im Interesse des Körperbehinderten
als auch der anderen Hausbesucher.
Der Rollstuhlfahrer könne dann wie
bisher mit den Rädern hinaufrollen,
die anderen könnten links und rechts
von den Schienen auf den Treppenstufen hoch gehen. Eine mobile Lösung sei hingegen ungeeignet.

© Tomicek/ LBS

Amtsgericht München,
Aktenzeichen
453 C 27330/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Ungeeicht, trotzdem richtig
Streit um die Messgeräte für den Wasserverbrauch
Wenn ein Vermieter die Nebenkosten mit dem Mieter abrechnet, dann
sollten selbstverständlich die dafür
herangezogenen Messgeräte technisch einwandfrei funktionieren und
geeicht sein.
Schließlich kann es niemandem zugemutet werden, mehr als nötig zu
bezahlen, nur weil zweifelhafte Appara-

turen verwendet wurden. Doch was geschieht eigentlich, wenn das Messgerät zwar nicht (mehr) geeicht war, aber
nach Auskunft eines Sachverständigen
durchaus korrekte Ergebnisse anzeigte? Darf der Eigentümer trotzdem keine
Forderungen auf Nachzahlung gegenüber seinem Mieter geltend machen,
weil er diesen formalen Fehler begangen hat? Diese Frage wurde am Bei-

spiel eines Wasserzählers durch drei
Gerichtsinstanzen hinweg diskutiert.
Am Ende fiel dann die höchstrichterliche Entscheidung: Wenn der Eigentümer im Zivilprozess den Tatrichter
davon überzeugen könne, dass die
abgelesenen Werte korrekt waren,
hieß es im Urteil, dann könne über
die ungültige Eichung des Geräts
hinweggesehen werden.

Bundesgerichtshof,

ein Vorgehen dem Betroffenen zuzumuten gewesen sei.
Ein derartiger Einsatz könne sogar von
einem Berufstätigen noch erwartet
werden, hieß es in der schriftlichen
Begründung der Entscheidung. Dem
Mieter wurde sogar vorgerechnet,
wann genau er dieser Arbeit hätte
nachkommen können. Morgens vor
dem Verlassen des Hauses sei das ein
bis zwei Mal möglich, dann einmal am
Nachmittag nach der Rückkehr von der
Arbeit und schließlich am Abend.

Landgericht Frankfurt,

Aktenzeichen
VIII ZR 112/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

Vier Mal lüften?

Was Richter bei Schimmelbefall von Mietern erwarten
Wenn eine Wohnung von Schimmel
befallen ist, dann bedeutet das eine
ernst zu nehmende Gefahr für deren
Bewohner. Das Einatmen der Giftstoffe kann erhebliche Gesundheitsschäden verursachen. Deswegen
erwarten Gerichte von betroffenen
Mietern höchstes zumutbares Engagement.
Sie müssen bis zu vier Mal am Tag
lüften. Ein Mieter wollte seine monatlichen Zahlungen deutlich reduzieren,

weil die Wohnung nachweislich von
Schimmel befallen war. Der Eigentümer weigerte sich, auf diese finanzielle Forderung einzugehen, weil der
Mieter selbst zu wenig unternommen
habe, um die Entstehung bzw. Ausbreitung des Schimmels zu begrenzen. Ein Sachverständiger sagte im
Prozess aus, das wäre durchaus möglich gewesen. Dazu hätte man seinen
Erkenntnissen nach täglich drei bis
vier Mal lüften müssen. Nun hatten
die Richter zu entscheiden, ob solch

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Aktenzeichen 2-17 S 89/11
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Kündigung; Räumung

Leitsatz der Red.:
Zahlt ein Mieter nach einer
Kündigung wegen Zahlungsverzugs die gesamte offene
Miete oder eine Nutzungsentschädigung, wird dadurch eine
fristlose Kündigung unwirksam.
Die fristgemäße Kündigung bleibt
von der Zahlung unberührt.
BGH, Urteil vom 15. August 2012 –
VIII ZR 238/12

trag für die Monate von Oktober
2007 bis Januar 2011 nicht gezahlt
hätten. Am 24. Januar 2011 zahlten die Beklagten den im ersten
Kündigungsschreiben genannten
Betrag. Der Kläger hat daraufhin
die Zahlungsklage zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die
Beklagten zur Räumung verurteilt.
Das Landgericht hat die hiergegen
gerichtete Berufung der Beklagten
zurückgewiesen. Die Beklagten
Anmerkungen: Der Kläger nimmt
haben Nichtzulassungsbeschwerdie Beklagten auf Räumung der
de eingelegt und beantragen, die
von ihnen gemieteten Wohnung
Zwangsvollstreckung einstweilen
in Anspruch. In einem Vorprozess einzustellen.
hat der Kläger Zustimmung zur
Das Berufungsgericht hat zur
Erhöhung der Nettomiete ab dem
Begründung seiner Entscheidung
1. Oktober 2007 begehrt. Das
ausgeführt: Die fristgemäße KünAmtsgericht hat dieser Klage statt- digung des Klägers sei begründet.
gegeben, das Landgericht hat die Den Beklagten sei eine erhebliche
Berufung der Beklagten zurückPflichtverletzung anzulasten,
gewiesen. Die Hausverwaltung
weil sie nach einem mehrjährigen
des Klägers erklärte die fristlose
Rechtsstreit über eine Mieterhöund fristgemäße Kündigung des
hung die aus der Mieterhöhung
Mietverhältnisses unter Berufung resultierenden Rückstände nach
auf einen im Einzelnen aufgeder rechtskräftigen Verurteilung
schlüsselten Zahlungsrückstand.
nicht ausgeglichen hätten. Die
Der Kläger reichte eine Klage auf
Zahlungspflicht folge unmittelbar
Räumung und Zahlung ein. In der aus dem Urteil. Nach der gesetzKlage ist eine erneute fristlose und lichen Regelung in § 569 Abs. 3
fristgemäße Kündigung enthalten, Nr. 3 BGB seien den Beklagten
die darauf gestützt ist, dass die
höchstens zwei Monate für den
Beklagten den MieterhöhungsbeAusgleich eingeräumt. Diese Frist

Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

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habe der Kläger abgewartet und
erst gekündigt, als nach Ablauf
von drei Monaten keine Zahlung
eingegangen sei und auch sonst
keine Nachricht von den Beklagten
vorgelegen habe.
Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs lasse die
Schonfristzahlung die fristgemäße
Kündigung nicht per se entfallen,
könne aber das Verschulden des
Mieters in einem milderen Licht
erscheinen lassen. Hier überwiege aber trotz des erfolgten
Zahlungsausgleichs das Interesse
des Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses. Bei den
von den Beklagten angeführten
finanziellen Schwierigkeiten sei
nicht ersichtlich, dass es sich
um unerwartet aufgetretene oder
unverschuldete Schwierigkeiten
gehandelt habe; hinzu komme,
dass die Beklagten den Kläger
nicht informiert und um Ratenzahlung nachgesucht hätten. Der von
den Beklagten angeführte Suizid
des Bruders sei bereits im Februar
2010 erfolgt und könne nicht
entschuldigen, dass die Beklagten
auf das abschließende Urteil vom
16. September 2010 im Mieterhöhungsverfahren nicht reagiert und
die Erhöhungsbeträge nunmehr
umgehend gezahlt hätten. Auch in
Anbetracht der langjährigen Dauer
des bisher offenbar unbelasteten
Mietverhältnisses überwiege das
aufgrund der Pflichtverletzung
entstandene Interesse des Klägers
an der Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Der Antrag auf Einstellung der
Zwangsvollstreckung für die Dauer
des Verfahrens in der Revisionsinstanz ist unbegründet, weil das
Rechtsmittel keine Aussicht auf
Erfolg hat.
Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs kommt
eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2
ZPO nicht in Betracht, wenn das
Rechtsmittel keine Aussicht auf
Erfolg hat. Dies ist hier der Fall,
denn die Revision ist weder wegen
grundsätzlicher Bedeutung der
Sache noch zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung
zuzulassen. Die Auffassung des
Berufungsgerichts, dass § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht für die
fristgemäße Kündigung gilt, eine
Zahlung innerhalb der Schonfrist
aber das Verschulden des Mieters
im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr.
2 BGB in einem milderen Licht
erscheinen lassen kann, steht im
Einklang mit der Rechtsprechung
des Senats. Die tatrichterliche
Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Pflichtverletzung
des Beklagten hier trotz der
nachträglichen Zahlung und der
übrigen von den Beklagten angeführten Umstände ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes
Gewicht zukommt, weist keinen
Rechtsfehler auf. Insbesondere
hat das Berufungsgericht die von
den Beklagten in ihrem Einstellungsantrag angeführten Umstände berücksichtigt.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG
RUBRIK

Mietminderung;
Geltendmachung im
Prozess
Leitsatz (der Red.):
Finden Beeinträchtigungen
durch Lärm oder Schmutz
wiederholt statt, genügt grundsätzlich eine Beschreibung des
Mieters, die Art der Beeinträchtigungen, Dauer, Frequenz und Tageszeit enthält. Ein detailliertes
Protokoll ist nicht erforderlich.
BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 –
VIII ZR 268/11
Anmerkungen: Der Beklagte ist
Mieter einer Wohnung, die Klägerin Vermieterin. Das Amtsgericht
entschied 2007, dass die Miete in
Höhe von monatlich 81,14 Euro
wegen Hundegebells gemindert
war. 2009 kündigte die Klägerin
das Mietverhältnis fristlos wegen
Zahlungsverzugs. Der Beklagte
ist der Auffassung, dass die Miete
wegen fortdauernden Hundegebells weiterhin gemindert sei.
Das Amtsgericht hat der Klage
stattgegeben, das Landgericht hat
die Berufung zurückgewiesen.
Die Revision des Beklagten hat
Erfolg. Da die Minderung nach
§ 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes
eintritt, genügt der Mieter seiner
Darlegungslast schon mit der
Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der
Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch beeinträchtigt; das Maß
der Gebrauchsbeeinträchtigung
(oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen
nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch
Lärm oder Schmutz ist die Vorlage
eines detaillierten „Protokolls“
nicht erforderlich. Vielmehr genügt
grundsätzlich eine Beschreibung,
aus der sich ergibt, um welche Art
von Beeinträchtigungen es geht
und zu welchen Tageszeiten, über

Zahlungsverzug;
Fristlose Kündigung
welche Zeitdauer und in welcher
Frequenz diese ungefähr auftreten. Gegen diese Grundsätze hat
das Berufungsgericht verstoßen.
Der Beklagte hat seine Behauptung, dass die Lärmbelästigung
durch das Gebell unvermindert
fortgedauert habe, im Einzelnen
dargelegt und durch Zeugen unter
Beweis gestellt. Es bedurfte unter
diesen Umständen keiner weitergehenden Angaben zur Dauer des
Bellens, zu dessen Verteilung über
den Tag sowie zur Lautstärke des
Hundelärms und damit auch nicht
des vom Beklagten im zweiten
Rechtszug vorgelegten „Bellprotokolls“. Dem Vorbringen des
Beklagten im Schriftsatz vom
31. Juli 2009 hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen, weil es
entscheidungserheblich war. Denn
wenn die Behauptung des Klägers
zutraf und weiterhin eine Mietminderung in Höhe von 81,14 Euro
rechtfertigte, bestand im Zeitpunkt
der Kündigung vom 20. Februar
2009 kein Mietrückstand und
damit auch kein Recht der Klägerin
zur fristlosen Kündigung gemäß
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB.
Einer Mietminderung wegen des
fortdauernden Hundegebells steht
auch nicht entgegen, der Beklagte
habe nicht vorgetragen, dass er
den Mangel erneut angezeigt habe.
Die Revision verweist mit Recht
auf vorgelegte Schreiben des
Beklagten, in dem auch für die Zeit
nach dem Urteil des Amtsgerichts
eine Mietminderung „wegen des
im gleichen Umfang nach wie vor
vorhandenen, unerträglichen Hundegebells“ beansprucht wird. Nach
dieser erneuten Mängelanzeige
musste der Beklagte eine entsprechende Mitteilung nicht ständig
wiederholen.

Leitsatz:
Der eine fristlose Kündigung
begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters,
wenn dieser bei der Anwendung
verkehrsüblicher Sorgfalt
hätte erkennen können, dass die
tatsächlichen Voraussetzungen
des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht
bestehen.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 –
VIII ZR 138/11
Anmerkungen: Die Beklagten sind
Mieter eines Einfamilienhauses
der Klägerinnen. Aufgrund des
Auftretens von Schimmel und
Kondenswasser minderten die
Beklagten die Bruttomiete. Die
Klägerinnen vertraten die Ansicht,
dass fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten ursächlich für den
Mangel sei und klagten auf Zahlung des aufgelaufenen Mietrückstands sowie auf Räumung des
Hauses. Das Amtsgericht hat eine
Minderung verneint und der Klage
in vollem Umfang stattgegeben.
Daraufhin glichen die Beklagten
den Rückstand in voller Höhe aus
und nahmen die Mietzahlungen
in voller Höhe wieder auf. Auf die
Berufung der Beklagten hat das
Landgericht, nachdem die Parteien
die Hauptsache übereinstimmend
für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der
Revision verfolgen die Kläger den
Räumungsanspruch weiter.
Die Revision hat Erfolg. Das
Mietverhältnis der Parteien ist
durch die fristlose Kündigung der
Klägerinnen beendet worden, der

Räumungsanspruch ist gemäß
§ 546 Abs. 1 BGB begründet. Ein
wichtiger Grund für eine fristlose
Kündigung liegt insbesondere vor,
wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehrere Termine erstreckt, mit der Entrichtung
der Miete in Höhe eines Betrages
in Verzug ist, der die Miete für zwei
Monate erreicht, wie in diesem
Streitfall. Die Beklagten waren mit
einem solchen Betrag in Verzug,
denn ihnen stand wegen der
Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungsrecht zu,
da die Ursache der beanstandeten
Mängel in einem unzureichenden
Heizungs- und Lüftungsverhalten
der Beklagten liegt.
Vorliegend entfällt der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden
Verschuldens der Beklagten. Dass
sie bei der Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache
der Schimmelpilzbildung in ihrem
eigenen Wohnverhalten lag, ist
von ihnen nicht dargetan worden
und auch sonst nicht ersichtlich.
Im Gegenteil haben die Beklagten
selbst eingeräumt, dass sie wegen
der Haltung mehrerer Katzen, die
das Haus nicht verlassen sollten,
in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; zudem musste
sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein
von zwei Aquarien sowie eines
Terrariums mit Schlangen eine die
Schimmelbildung begünstigende
höhere Luftfeuchtigkeit in der
gemieteten Wohnung bedingte und
somit an das Lüftungsverhalten
entsprechend höhere Anforderungen zu stellen war.

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Gewerbemietvertrag;
Flächenunterschreitung

Öffentliche Förderung;
Anrechnung

Leitsatz:
Lässt sich im Fall einer
Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der
Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen
(hier: Kellerräume) zuordnen, so
darf die Minderung nicht pauschal
nach dem prozentualen Anteil der
fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche
berechnet werden. Vielmehr
muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den
geringeren Gebrauchswert dieser
Räume in Rechnung stellen.
BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 –
XII ZR 97/09

Leitsatz:
Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für
Modernisierungsmaßnahmen
gewährt wurden, sind in einem
Mieterhöhungsverlangen nur
dann anzugeben, wenn sie bei der
Berechnung der neuen (erhöhten)
Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln,
die von öffentlichen Haushalten
für Modernisierungsmaßnahmen
gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts.
BGH, Urteil vom 13. Juni 2012,
VIII ZR 310/11

die dem Mieter vom Vermieter
tatsächlich überlassene Fläche
einen Mangel der Mietsache
dar. Das Berufungsgericht hat
den Minderungsbetrag aufgrund
der prozentualen Flächenabweichung von rund 29 % berechnet.
Das begegnet durchgreifenden
Bedenken. Aufgrund des Mangels
hat der Mieter nach § 536 Abs. 1
Satz 2 BGB nur eine angemessen
herabgesetzte Miete zu entrichten.
Durch die Minderung soll die von
den Vertragsparteien festgelegte
Gleichwertigkeit zwischen den
beiderseitigen Leistungen bei
einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden.
Welche Herabsetzung der Miete
Anmerkungen: Die Parteien
angemessen ist, richtet sich nach
streiten um Ansprüche aus einem
der Schwere des Mangels und der
Mietverhältnis über ein Ladenlokal dadurch bewirkten Beeinträchtinebst Kellerräumen. Der Kläger
gung der Gebrauchstauglichkeit
begehrt die Rückzahlung von Miet- der vermieteten Sache. Die allein
zinsen. Er beruft sich hierfür auf
vom Anteil an der Gesamtfläche
eine Minderung der Miete wegen
ausgehende Berechnung des
zu geringer Fläche der vermieteten Berufungsgerichts wird einer an
Kellerräume. Das Landgericht hat
dem Ausmaß der Gebrauchsdie Beklagte u.a. zur Rückzahlung beeinträchtigung orientierten
von 1.959,20 Euro wegen Mietmin- Mietzinsminderung nicht gerecht.
derung verurteilt, das BerufungsSie lässt den generell geringeren
gericht hat ebenfalls gegen die
Nutzungswert der Kellerräume
Beklagte geurteilt.
außer Betracht und ist daher nicht
Die Revision führt zur Aufhebung
angemessen im Sinne von § 536
des Berufungsurteils. Das BeruAbs. 1 Satz 2 BGB.
fungsgericht ist noch zutreffend
Eine Gleichsetzung der Kellerdavon ausgegangen, dass auch
räume mit der Fläche des Ladendie Kellerräume Mietgegenstand
lokals und Nebenräumen wäre
geworden sind und hat die
allenfalls gerechtfertigt, wenn
Unterschreitung der vertraglich
die Kellerräume hinsichtlich ihrer
vereinbarten Fläche als Mangel
Nutzung gleichwertig wären. Das
im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1
ist hier nicht der Fall, denn die
BGB angesehen. Nach der ständi- Kellerräume werden als Lager
gen Rechtsprechung des Bundes- genutzt. Auch der Kläger selbst hat
gerichtshofs stellt bei der Miete
die Minderungsquote schließlich
von Räumen die Unterschreitung
wesentlich geringer berechnet als
der vertraglich vereinbarten durch das Berufungsgericht.

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Anmerkungen: Die Beklagte ist
seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Haus, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, wurde
vom Land Berlin 1993 hinsichtlich
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefördert.
Die Klägerin forderte die Beklagte
2009 auf, einer Erhöhung der
Nettokaltmiete zuzustimmen. Sie
bezog sich dabei auf den Berliner
Mietspiegel 2009 und erläuterte
die Erhöhung im Einzelnen durch
Einordnung der Wohnung in das
Mietspiegelfeld D2 anhand der
nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien. Weitere
Angaben enthält das Schreiben
nicht. Die Beklagte stimmte der
Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der
Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen entspreche nicht den
formellen Anforderungen, da es
sich nicht zu den gemäß
§ 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden
Kürzungsbeträgen, die sich die
Klägerin aufgrund der von dem
Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrechnen lassen müsse, und
den zugrunde liegenden Berech-

nungspositionen verhalte.
Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin
die Beklagte auf Zustimmung zu
der geforderten Mieterhöhung in
Anspruch. Das Amtsgericht hat
der Klage zunächst stattgegeben,
nach Einspruch der Beklagten die
Klage abgewiesen, die Berufung
der Klägerin war erfolglos.
Die Revision hat Erfolg. Der
Angabe der vom Land Berlin
erhaltenen Fördermittel in dem
Mieterhöhungsverlangen vom
26. Oktober 2009 bedurfte es
nicht, weil diese Mittel zu diesem
Zeitpunkt bei der Berechnung
der neu verlangten Miete nicht
mehr anzurechnen waren. Bei der
Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von
§ 558 Abs. 5 BGB, § 559a Abs.
1 BGB in Verbindung mit § 559
Abs. 1 BGB auszugehen. Danach
ist bei verlorenen Zuschüssen die
Erhöhung der jährlichen Miete um
11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags
zu kürzen. Der Gesetzgeber hat
somit eine Regelung geschaffen,
die dazu führt, dass der gewährte
Zuschuss nach etwas über neun
Jahren durch die verminderte
Mieterhöhung aufgezehrt ist.
Unter Berücksichtigung einer
angemessenen Verzinsung des
Zuschussbetrages ergibt sich
mithin ein Anrechnungszeitraum
von zwölf Jahren. Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die
Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach
mängelfreier Schlussabnahme der
geförderten Baumaßnahme eine
gesetzliche Anrechnungspflicht
der vom Land Berlin erhaltenen
Fördermittel nicht mehr bestand,
so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom
26. Oktober 2009 dazu nicht
verhalten musste.

RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Kautionsanspruch;
früherer Eigentümer

Mieterhöhung;
Kündigung
Leitsatz:
Kommt der Mieter mit der
Zahlung von durch den
Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB
einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug,
scheitert eine (auch) darauf
gestützte fristlose Kündigung
des Vermieters nicht daran, dass
der Vermieter den Mieter nicht
vor Ausspruch der Kündigung auf
Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.
BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 –
VIII ZR 1/11
Anmerkungen: Die Klägerin ist
Mieterin einer Wohnung der
Beklagten. Vorauszahlungen für
Heiz- und Betriebskosten wurden
in den Jahren mehrfach erhöht.
Ab 2003 zahlte die Klägerin die
Erhöhungsbeträge und Teile der
Grundmiete nicht. Die Beklagten
kündigten wegen der aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund
ist allerdings nur dann gegeben,
wenn man die Erhöhungsbeträge
der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt. Die Klägerin
hat die Beklagten auf Zahlung von
Schadensersatz wegen mehrerer
Mängel in Anspruch genommen,
die Beklagten im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von
Mietrückständen und Räumung
und Herausgabe der Wohnung
verlangt. Beide Vorinstanzen

haben die Klage abgewiesen
und der Widerklage weitgehend
stattgegeben.
Die Revision beim BGH blieb erfolglos. Der BGH hat entschieden,
dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den
Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes mit Beträgen, um die
der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht
hat, nicht voraussetzt, dass der
Mieter zuvor rechtskräftig zur
Zahlung der Erhöhungsbeträge
verurteilt worden ist. Ein solches
Erfordernis ergibt sich weder aus
§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus
einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist
vielmehr dadurch hinreichend
geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der
Vermieter die Vorauszahlungen
auf die von ihm festgesetzte Höhe
anpassen durfte.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund
außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt nach
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst.
b BGB insbesondere vor, wenn
der Mieter in einem Zeitraum, der
sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug ist, der die Miete für zwei
Monate erreicht.

Leitsatz:
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1,
578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers
auf Leistung der Kaution ein.
BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 –
XII ZR 22/11

sind. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf jemand ein
fremdes Recht aufgrund einer ihm
von dem Berechtigten erteilten
Ermächtigung im eigenen Namen
im Prozess verfolgen, sofern er
hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Die Erwerberin
hat die Kläger zur gerichtlichen
Geltendmachung ihres Anspruchs
gegen den Beklagten auf LeisAnmerkungen: Die Kläger verlantung der Kaution ermächtigt. Die
gen als frühere Eigentümer und
Erwerber haben auch ein eigenes
Vermieter von Gewerberäumen
schutzwürdiges Interesse an
von den Beklagten als Mieter
der Durchsetzung des geltend
Leistung einer Kaution an die
gemachten Anspruchs gegen den
neue Eigentümerin (im Folgenden: Beklagten auf Leistung der KautiErwerberin). Im Mietvertrag wurde on. Sie haben als frühere Eigenu.a. vereinbart, dass der Beklagte tümer und Vermieter nach Eintritt
eine Sicherheitsleistung in Form
der Erwerberin in die Rechte und
von Wertpapieren auf einem MiePflichten aus dem Mietvertrag
ter/Vermieter-Gemeinschaftskonto (§ 566 BGB) dieser gegenüber für
erbringt. Der Beklagte verpfändete die von dem Beklagten vertraglich
Bundesschatzbriefe im Wert von
geschuldete Kaution Sicherheit
16.000 DM. Im Jahr 2006 bat er
geleistet. Die Erwerberin hat sich
die Kläger um Pfandfreigabe, weil zur Freigabe dieser Sicherheit
die Bundesschatzbriefe im Januar verpflichtet, soweit der Beklagte
2007 fällig wurden und sagte die
die ausstehende Kaution erbringt.
Erbringung einer neuen Sicherheit Die Kläger haben somit ein eigenes
in Kürze zu. Die Beklagten erklärrechtliches und wirtschaftliches
ten die Freigabe und forderten
Interesse an der Rechtsverfolgung.
anschließend die erneute Leistung Die Kläger haben die Pfandfreider Kaution durch den Beklagten,
gabe der von dem Beklagten zur
welche dieser nicht erbrachte. Im
Sicherheit verpfändeten BunJahr 2008 verkauften die Kläger
desschatzbriefe auf Bitten des
das Grundstück an die ErwerbeBeklagten erklärt, weil diese fällig
rin, die Kaution des Beklagten
wurden und der Beklagte zugesagt
wurde im Kaufvertrag in Höhe
hatte, er werde in Kürze eine neue
von 8.180,67 Euro als fehlend
Sicherheit beibringen; die Kläger
bezeichnet, die Kläger zahlten den könnten davon ausgehen, dass er
noch offenen Betrag auf ein Konto ihnen die geschuldete Sicherheit
ein. Das Landgericht hat die auf
selbstverständlich geben werde.
Zahlung gerichtete Klage abgewie- Die Kläger hatten deshalb einen
sen, das Berufungsgericht hat den nicht – erfüllten Anspruch – auf
Beklagten zur Zahlung verurteilt.
Neuleistung der Kaution. In der
Die Revision des Beklagten hat
Pfandfreigabe der Kläger kann
keinen Erfolg. Zu Recht geht das
somit erst recht kein Verzicht der
Berufungsgericht davon aus, dass Kläger auf die Kaution gesehen
die Kläger prozessführungsbefugt werden.

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RUBRIK
TITELTHEMA

Aus der Traum

Wenn Mieter die Wohnung definitiv verlassen müssen
Manchmal geht’s schneller als man
denkt: Aus irgendwelchen Gründen ist ein Mieter mit der Miete im
Rückstand, plötzlich sind es schon
zwei Monatsmieten, die offen sind
und die Kündigung flattert ins Haus.
Doch damit nicht genug, eine Klage
auf Räumung kommt noch hinterher – und irgendwann klingelt der
Gerichtsvollzieher an der Tür. Dann
muss nicht aller Tage Abend sein.

Voraussetzungen

Eine
Mietwohnung wird nicht
aus heiterem Himmel geräumt. Vielmehr ist die Räumung das letzte dem
Vermieter zur Verfügung stehende
Mittel, um wieder in den Besitz der
Mietsache zu gelangen. Bevor der
Gerichtsvollzieher die Räumung der
Wohnung durchführen kann, hat
zwischen Mieter und Vermieter im
Regelfall bereits eine langwierige
Auseinandersetzung stattgefunden.

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Voraussetzung ist immer eine Klage
auf Herausgabe der Mietsache, die zu
Gunsten des Vermieters entschieden
wurde. Sofern das Urteil gesprochen
ist und der Mieter die Mietsache dennoch nicht herausgibt, ist der Vermieter dazu gezwungen, die Räumung
durch den Gerichtsvollzieher zu veranlassen, wenn er wieder Besitz an
der Mietsache erhalten möchte.

Personenkreis
Voraussetzung für eine Zwangsvollstreckung
ist, dass im Urteil die Personen, gegen die vollstreckt werden soll, namentlich benannt sind. Lebt nur ein
Mieter in der betreffenden Mietwohnung, so muss sich der Räumungstitel gegen diesen Mieter richten. Wird
die Wohnung noch von anderen Personen bewohnt, kann nur vollstreckt
werden, wenn diese ebenfalls im Urteil benannt werden. Wichtig ist hier,
dass die anderen Personen einen so

genannten Mitbesitz an der Wohnung
haben, d.h., sie leben mit dem Mieter
zusammen in der Wohnung, stehen
aber nicht zwangsläufig im Mietvertrag. Ehepartner und Angehörige des
Mieters sind davon nicht ausgenommen. Lebt z.B. die Lebensgefährtin
des Mieters in der Wohnung und ist
das Räumungsurteil ausschließlich
gegen den Mieter ergangen, kann
die Zwangsräumung gegen dessen
Lebensgefährtin nicht vollstreckt
werden. Ebenso verhält es sich, wenn
eine dritte Person, z.B. ein Untermieter, in der Wohnung lebt und gegen
diesen kein Räumungsurteil vorliegt.
Selbst wenn anzunehmen ist, dass
der Untermieter nur vorgeschoben
wurde, um eine bevorstehende Räumung zu verhindern, kann diese nicht
vollzogen werden, bis auch gegen
den Untermieter ein Räumungsurteil
vorliegt. Der Gerichtsvollzieher prüft
einen Untermietvertrag nicht.
Leben minderjährige Kinder mit ihren
Eltern zusammen in der Mietwohnung, haben sie keinen Mitbesitz an

RÄUMUNG
RUBRIK

der Wohnung; daran ändert
sich nichts,
wenn die Kinder
auch nach der Volljährigkeit noch
mit den Eltern
gemeinsam in
der Mietwohnung leben. Zur Räumung der Kinder
reicht dann ein Räumungstitel gegen
die Eltern aus.
Darüber hinaus muss auch die Wohnung, die herausgegeben werden soll,
im Räumungsurteil genau bezeichnet
werden. Dazu zählen Adresse und
Lage (Stockwerk, Gebäudeteil) sowie
die Beschreibung der Wohnung (Zimmeranzahl, Nebenräume).

Zwangsräumung
Nur ein
Gerichtsvollzieher darf eine Zwangsräumung durchführen, wenn ihm ein
für vollstreckbar erklärter gerichtlicher Räumungstitel vorliegt, der dem
Mieter ebenfalls zugestellt worden
ist. Sodann wird die Wohnung, falls
nötig, durch einen Schlüsseldienst
geöffnet und der Gerichtsvollzieher
macht eine Bestandsaufnahme. Was
offensichtlich als Müll zu erkennen
ist, wird entsorgt, danach werden
die in der Mietwohnung befindlichen
Güter des Mieters auf Anweisung des
Gerichtsvollziehers eingelagert, was
Kosten verursacht, welche letztlich
der Mieter trägt. Zuvor muss jedoch
in der Regel der Vermieter diese nicht
unerheblichen Kosten vorschießen,
sodass eine Räumung recht kostspielig ist, auch wenn der Mieter die
Kosten später übernehmen muss –
sofern er dazu in der Lage ist.

Berliner Räumung
In der
Praxis der Räumung von Mietwohnungen gibt es ein Modell, das sich

mehr und mehr durchsetzt. Um die
Kosten für Spedition und Einlagerung
zu umgehen, kann der Vermieter an
allen in der Wohnung verbliebenen
Sachen des Mieters ein so genanntes
Vermieterpfandrecht (s.u.) geltend
machen. Sodann wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, diese Sachen
nicht einzulagern, sondern in der
Wohnung zu belassen und lediglich
das Schloss auszutauschen, sodass
die Wohnung wieder in den Besitz des
Vermieters gelangt. Dieser kann dann
– auf eigenes Risiko – die Sachen des
Mieters entfernen bzw. verwerten.

Hamburger
Modell

In diesem
Fall sorgt der Gerichtsvollzieher dafür, dass der Mieter die Wohnung
verlässt und tauscht sodann die
Schlösser aus, sodass der Mieter
die Wohnung nicht wieder in Besitz
nehmen kann. Möbel und andere Besitztümer des Mieters verbleiben in
der Wohnung. Der neue Wohnungsschlüssel wird an eine Spedition
übergeben, die den Auftrag hat, nach
Ablauf von 14 Tagen die Wohnung
zu räumen und das Hab und Gut des
Mieters einzulagern. Binnen der zwei
Wochen hat der Mieter die Möglichkeit, mitzuteilen, wohin seine Möbel
verbracht werden sollen. Streckt er
die Kosten für die Räumung vor oder
lässt der Kostenvorschuss diese
Variante zu, bringt die Spedition die
Möbel zu der mitgeteilten Adresse.
Ansonsten werden diese eingelagert
und was sich als Müll herausstellen
sollte, wird entsorgt.

Frankfurter
Modell

Anders
verhält es sich beim so genannten
Frankfurter Modell. Hier wird das Hab
und Gut des Mieters nicht in fremden
Räumlichkeiten, z.B. bei einer Spedition, sondern in einem gesicherten
Kellerraum des Vermieters eingela-

gert. Zugang zu diesem Kellerraum
hat der Gerichtsvollzieher, zu dem
er vom Vermieter einen Schlüssel
erhält. Für Schäden am Eigentum
des Schuldners haftet der Vermieter. Durch die Einlagerung in seinen
Räumlichkeiten verringert sich so der
Kostenvorschuss, den der Vermieter
leisten muss.

Vollstreckbarkeit
eines Urteils

Gemäß
Zivilprozessordnung (ZPO) kann
die Zwangsvollstreckung aus Urteilen
stattfinden, die entweder rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar
erklärt sind (§ 704 ZPO). Ziel der
endgültigen Vollstreckbarkeit ist es,
dem Gläubiger (Vermieter) nicht nur
ein Urteil an die Hand zu geben, auf
das der Schuldner (Mieter) reagieren muss oder sollte, sondern die
Möglichkeit zu schaffen, dass der
Gläubiger – unter Einbeziehung eines
Gerichtsvollziehers – selbst dafür
sorgen kann, dass seine Ansprüche
erfüllt werden und er z.B. wieder in
den Besitz seines Eigentums gelangt.
Dabei soll die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils dazu beitragen,
dass dem Gläubiger nach Urteilsverkündung nicht eine zu lange Wartezeit
zugemutet wird und dieser alsbald
seine wirtschaftlichen Interessen
befriedigen kann. Das Urteil ist ein
Titel, aus dem heraus der Vermieter
vollstrecken lassen kann. Auch aus
für vorläufig vollstreckbar erklärten
Urteilen kann der Gläubiger vollstrecken lassen.
Wenn es sich um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bzw.
Untermieter bezüglich Raummiete
handelt (Zwangsvollstreckung kann
auch das Ergebnis anderer Streitigkeiten sein), ist gemäß § 708
ZPO die vorläufige Vollstreckbarkeit ohne die Stellung einer
Sicherheitsleistung zu erklären.
Dies bezieht sich laut § 708 Nr. 7
ZPO ausdrücklich auf Streitigkeiten
zwischen Vermieter und Mieter oder

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11

TITELTHEMA

Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen
wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, Fortsetzung des Mietverhältnisses, u.a. auch bei Kündigung
durch den Vermieter.
Dem Schuldner ist durch
§ 712 ZPO die Möglichkeit gegeben, einen Schutzantrag gegen
die Vollstreckung zu stellen, wenn
ihm durch diese ein nicht zu ersetzender Nachteil entstehen würde.
Allerdings hat das Gericht in diesem
Fall die Interessen des Gläubigers zu
berücksichtigen. Überwiegt das Interesse des Gläubigers gegenüber dem
des Schuldners, kann einem solchen
Schutzantrag nicht entsprochen werden und die Vollstreckung wird vollzogen. Im Falle einer Zwangsräumung
der Wohnung ist es in der Regel so,
dass die Interessen des Gläubigers
gegenüber denen des Schuldners als
vorrangig betrachtet werden.
Weitere wichtige Anträge können
vom Schuldner bzw. dessen Bevollmächtigtem gestellt werden. Dazu
zählen die Beantragung einer Räumungsfrist (s.u.), der einstweiligen
Einstellung der Zwangsvollstreckung
bei Vorliegen wichtiger Gründe, der
Einstellung der Zwangsvollstreckung
gegen Sicherheitsleistung (für einen bestimmten Zeitraum) sowie
des Vollstreckungsschutzes gemäß
§ 765a ZPO (s.u.).

Aufhebung oder
Abänderung eines Urteils
Die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils tritt außer
Kraft, sobald ein Urteil verkündet
wird, das die Entscheidung bzw. die
Vollstreckbarkeit in der Sache aufhebt oder abändert (§ 717 ZPO). Hat
die Vollstreckung bereits aufgrund
eines vorläufig für vollstreckbar erklärten Urteils stattgefunden und ergeht erst danach die Aufhebung oder
Abänderung desselben, ist der Gläubiger zum Schadensersatz verpflichtet, sofern dem Schuldner durch

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die Vollstreckung oder durch deren
Abwendung ein Schaden entstanden
ist. Vorstellbar ist beispielsweise,
dass ein Mieter aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils aus der
Wohnung „geräumt“ wurde, der Vermieter sein Pfandrecht an den in der
Wohnung verbliebenen Gegenständen des Mieter geltend gemacht und
diese anschließend veräußert hat, um
seine Forderungen aus dem Urteil zu
realisieren. Nun geht der Mieter – sofern ihm diese Möglichkeit gegeben
ist – in die Berufung und dort wird
ein Urteil erstritten, das das vorläufig
vollstreckbare Urteil der Vorinstanz
aufhebt und sämtliche Ansprüche
des Vermieters verneint. Nun kann
der Mieter den ihm entstandenen
Schaden gegenüber dem Vermieter
geltend machen: Umzugskosten,
Kosten, die durch eine vorübergehende Unterbringung entstanden sind,
Schaden durch die gepfändeten und
veräußerten Gegenstände des Mieters und gegebenenfalls Wiedereinzug in die Mietwohnung.

Berufung
und Revision

Komm t
es
in
einem Rechtsstreit um Kündigung und Räumung einer Mietsache
zu einer Berufung vor dem Landgericht oder einer anderen Instanz, so
ist dort nach § 718 ZPO vorab über
eine vorläufige Vollstreckbarkeit des
in erster Instanz erstrittenen Titels
auf Antrag zu verhandeln und zu entscheiden. Hier besteht die Möglichkeit, dass eine aufgrund inzwischen
veränderter Voraussetzungen fehlerbehaftete vorläufige Vollstreckbarkeit
von der Berufungsinstanz aufgehoben
wird bis zum Ergehen einer erneuten
Entscheidung in der Sache und einer
erneuten Entscheidung über die Vollstreckbarkeit. Die Verhandlung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit beim
Berufungsgericht muss vorab, also
vor der Entscheidung zur Hauptsache
geführt werden. Hierzu muss ein Antrag gestellt werden.

Auch in der Revision beim Bundesgerichtshof kann auf Antrag über ein für
vorläufig vollstreckbares Urteil angeordnet werden, dass die Zwangsvollstreckung eingestellt wird (§ 719
ZPO). Voraussetzung ist, dass die
Vollstreckung dem Schuldner einen
nicht zu ersetzenden Nachteil bringen
würde und dem nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Es liegt an den Parteien,
ihre jeweiligen Interessen bzw. Nachteile glaubhaft vorzutragen.

Räumungsfrist
Dem Mieter steht im Zuge eines
Prozesses auf Kündigung und Räumung die Möglichkeit offen, eine so
genannte Räumungsfrist zu beantragen. Ob eine Räumungsfrist gewährt
wird und wenn ja, für welchen Zeitraum, ist auch das Ergebnis einer
Interessenabwägung des Gerichts.
Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dem Mieter eine Räumungsfrist
zu gewähren, im Gegenzug sind indes
auch die Interessen des Vermieters
an der Wiedererlangung seines Besitzes zu berücksichtigen. Gemäß § 721
ZPO wird der Antrag auf Räumungsfrist spätestens vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung gestellt.
In der Regel wird das Gericht dann
eine den Umständen entsprechende
Räumungsfrist gewähren. Dadurch
soll verhindert werden, dass der Mieter nach der Räumung wohnungslos
wird. Ihm wird ein angemessener
Zeitraum eingeräumt, um eine neue
Unterkunft zu finden. Dem Mieter
bleibt noch die Beantragung eines
so genannten Vollstreckungsschutzes (s.u.). Hat das Gericht in seinem
Urteil auf Räumung trotz Antrag nicht
über eine Räumungsfrist entschieden, muss Urteilsergänzung gemäß
§ 321 ZPO beantragt werden.
Hat das Gericht in seinem Urteil auf
künftige Räumung nicht über eine
Räumungsfrist entschieden, kann der
betroffene Mieter bis zwei Wochen
vor dem Tag, an dem die Mietwoh-

RÄUMUNG

nung zu räumen ist, einen Antrag auf
Räumungsfrist stellen. Ein Urteil auf
künftige Räumung ergeht z.B., wenn
eine fristgemäße Kündigung vorliegt
und die vermieterseitige Kündigungsfrist (drei, sechs oder neun Monate)
bis zur Räumung eingehalten werden
muss.
Allgemein hängt die Dauer der Räumungsfrist von den Umständen ab,
in denen sich der betroffene Mieter
befindet. Gesundheitliche Einschränkungen oder hohes Alter begründen
eine längere Räumungsfrist, ebenso
eine bevorstehende Niederkunft, berufsbedingte Belastungen oder ein
Examensabschluss. In der Wohnung
lebende Kinder sowie deren Lebensumstände (Kita, Schule, Lehre etc.)
wirken sich ebenso auf die Dauer der
Räumungsfrist aus. Schwierigkeiten
bei der Ersatzraumsuche aufgrund
eines nur geringen Einkommens des
Mieters begründen ebenfalls eine längere Dauer der Räumungsfrist.
Ob ein Vermieter, der die Wohnung
für sich oder seine Angehörigen benötigt, bei Fristgewährung selbst von
Obdachlosigkeit betroffen wäre, ist
bei der Entscheidung über die Räumungsfrist ebenfalls zu berücksichtigen. Liegt ein erheblicher Zahlungsrückstand seitens des Mieters vor,
wird dieser Umstand bei der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
Ist nicht gewährleistet, dass der Mieter in der Lage ist, während der Räumungsfrist eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, ist dem Vermieter die
Gewährung der Räumungsfrist nicht
zuzumuten.
Bis spätestens zwei Wochen vor
Ablauf der Räumungsfrist kann der
Mieter einen Antrag auf Verlängerung derselben
stellen, ebenso hat der
Vermieter
die
Möglichkeit, eine
Verkürzung
der Räumungs-

frist zu beantragen. Eine Verlängerung kommt nur dann in Frage, wenn
der Mieter nachweisen kann, dass er
sich zwar erfolglos, aber seinem Bemühen nach ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat. Diese Bemühungen muss der Mieter darlegen.
Auf Antrag des Vermieters kann die
Frist dann verkürzt werden, wenn
der Mieter bereits vor Fristablauf
ausgezogen ist oder der Vermieter
ihm eine vergleichbare Ersatzwohnung angeboten und der Mieter abgelehnt hat.
Räumungsfristen dürfen höchstens
ein Jahr betragen, beginnend mit
dem Tag, an dem das Räumungsurteil rechtskräftig wird. Bei zukünftiger Räumung beginnt die Räumungsfrist an dem Tag, an dem zu
räumen ist. Durch eine Räumungsfrist wird nicht das Mietverhältnis
verlängert, sondern die Vollstreckung des Urteils wird hinausgezögert. Daher steht in dieser Zeit dem
Vermieter auch keine Miete mehr zu.
Stattdessen kann er vom Gläubiger
eine so genannte Nutzungsentschädigung verlangen. Diese liegt in der
Höhe der gezahlten Miete, kann aber
auch an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Ob eine
Räumungsfrist gewährt wird oder
nicht, kann auch von der Zahlung einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden.
Es steht dem Mieter frei, bereits vor
Ablauf der Räumungsfrist die Mietsache zurückzugeben und auszuziehen.
Mit der Rückgabe endet dann auch
die Zahlungspflicht; allerdings ist der
Mieter in einem solchen Fall dazu verpflichtet, den Vermieter von seinem
Auszug in Kenntnis zu setzen.

le der Miete steht dem Vermieter sodann die Nutzungsentschädigung zu.
Gemäß § 546a Abs. 1 BGB liegt die
Nutzungsentschädigung in Höhe der
vereinbarten Miete oder der Miete, die
für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Sobald der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat, endet damit
der Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Danach kann gegebenenfalls noch Schadensersatzanspruch
geltend gemacht werden, sofern der
Vermieter die Räume nicht weitervermieten kann.
Die Nutzungsentschädigung liegt
mindestens in der Höhe der vereinbarten Miete oder in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da der
Mieter mit dem Wirksamwerden der
Kündigung die Mietsache zurückgeben muss, die Mietsache aber weiterhin nutzt, ist der Vermieter an einer weitergehenden wirtschaftlichen
Verwertung der Mietsache gehindert.
Bis zu dem Zeitpunkt, an dem ihm
das durch den tatsächlichen Auszug
des Mieters möglich sein wird, kann
der Vermieter als Ausgleich eine
Nutzungsentschädigung in Höhe der
(eventuell) höheren ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Ist dem Vermieter ein über die Nutzungsentschädigung hinausgehender
Schaden durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstanden, kann
dieser geltend gemacht werden.

Nutzungsentschädigung
Wenn dem
zur Räumung verurteilten Mieter eine
Räumungsfrist gewährt wurde, kann
dieser bis zum Ablauf der Frist in der
Wohnung bleiben, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet ist. Anstel-

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13

TITELTHEMA

Vermieterpfandrecht
Dem Vermieter steht
ein so genanntes Pfandrecht an den
Gegenständen des Mieters zu, woraus dieser Forderungen gegenüber
dem Mieter geltend machen kann.
Das Pfandrecht bezieht sich ausschließlich auf Dinge, die der Mieter
in die Mietsache eingebracht hat und
die sich im Eigentum des Mieters
befinden. Dazu zählt z.B. auch ein
Fahrzeug, das in einer mitgemieteten
Garage oder auf einem Stellplatz abgestellt wird, ebenso wie Geld, Inhaberpapiere, Wechsel oder Schecks.
Unpfändbar sind Gegenstände des
täglichen Lebens wie Kühlschränke,
Waschmaschinen, Rundfunkgeräte,
auch Haustiere sind nicht pfändbar.
Allerdings kann das Vermieterpfandrecht auch erlöschen, z.B. dann,
wenn ein Gegenstand aus der Mietsache entfernt wird. So entsteht das
Vermieterpfandrecht am Fahrzeug
des Mieters mit dem Abstellen auf
einem mitgemieteten Stellplatz bzw.
in einer Garage jedes Mal erneut und
erlischt mit dem anschließenden
Wegfahren.
Mittels des Pfandrechts sind Forderungen des Vermieters wie Miete,
Schadensersatzansprüche oder Nebenkosten gesichert. Durch die Geltendmachung des Pfandrechts sind
die Gegenstände des Mieters in den
Besitz des Vermieters übergegangen.
Dieser kann die Herausgabe der Gegenstände verlangen. Dann muss der
Vermieter die gepfändeten Gegen-

14

6 / 2012

stände sorgfältig aufbewahren, da er
im Falle eines Schadens zum Schadensersatz verpflichtet ist.
Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, das Vermieterpfandrecht zu
umgehen, indem er eine Sicherheitsleistung beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Mit der Hinterlegung
der Sicherheitsleistung kann der Vermieter sein Pfandrecht nicht mehr
geltend machen.
Die Verwertung des Pfandrechts darf
nur im Zuge einer Versteigerung erfolgen.

Vollstreckungsschu
tz
Als letztes Mittel, das ein Mieter gegen die bevorstehende Räumung ergreifen kann,
steht ihm die Möglichkeit zu, Vollstreckungsschutz zu beantragen. Bis
spätestens zwei Wochen vor dem
verfügten Räumungstermin kann
beim zuständigen Gericht beantragt
werden, dass die Vollstreckung teilweise oder ganz aufgehoben, untersagt oder einstweilen eingestellt wird.
Und zwar dann, wenn „die Maßnahme
unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen
ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten
nicht vereinbar ist.“ (§ 765a ZPO).
Mit anderen Worten: Auch wenn der
Vermieter ein hohes Interesse an der
Wiedererlangung seines Eigentums
hat, können Gründe vorliegen, die
eine Vollstreckung des Urteils und
die Räumung der Wohnung unter

Berücksichtigung der besonderen Situation des Mieters gewissermaßen
verbieten.
Allerdings ist der Vollstreckungsschutz an sehr hohe Hürden gebunden. Stellt die Zwangsvollstreckung für den Mieter eine erhebliche
Gesundheitsgefahr oder gar eine
Lebensgefahr dar, so wird das zuständige Gericht hierin höchstwahrscheinlich einen Grund für den
Vollstreckungsschutz und die Aussetzung der Räumung erkennen.
Andererseits ist der Mieter dazu angehalten, seinerseits dazu beizutragen, dass sich seine Situation nicht
verschlimmert. Konkret heißt das,
der von der Zwangsräumung betroffene Mieter muss das ihm Mögliche
dazu beitragen, dass sich seine gesundheitliche Situation nicht derart
negativ verändert, dass er durch
diesen Umstand in den Genuss des
Vollstreckungsschutzes
gelangt.
Die Einschaltung eines Arztes kann
bei der Entscheidungsfindung erforderlich sein. Schließlich kann das
Gericht bestimmte Bedingungen an
die Durchführung der Vollstreckung
knüpfen: Die Anwesenheit eines Arztes, die Unterbringung des Mieters in
einer Klinik usw.
Suizidgefahr ist nicht nur beim Mieter selbst, sondern auch bei nahen
Angehörigen des Mieters zu berücksichtigen. Auch in diesem Fall ist ein
medizinisches Gutachten einzuholen.
Eine weitere sittenwidrige Härte stellt
die Obdachlosigkeit dar. Besteht diese konkrete Gefahr für den Mieter
nach einer Räumung, so ist auch hier

RÄUMUNG

Vollstreckungsschutz zu gewähren.
Dem steht indes entgegen, dass ein
betroffener Mieter auch in einer Obdachlosenunterkunft untergebracht
werden kann, sofern eine solche am
Wohnort vorhanden ist – in größeren
Städten ist dies in der Regel der Fall.
Wird durch entsprechende Unterbringung die Obdachlosigkeit vermieden,
wird auch kein Vollstreckungsschutz
gewährt werden.
Ebenso können Existenzgefährdung
oder -vernichtung Gründe für die
Aussetzung der Vollstreckung sein,
wie z.B. der Verlust des Arbeitsplatzes, wenn von diesem die berufliche
Existenz abhängt, gleiches gilt bei
Selbständigen.
Ist ein von der Vollstreckung gefährdeter Mieter nicht mehr in der Lage,
seine Angelegenheiten selbst zu regeln und bedarf er einer Betreuung, so
reicht dies für einen Vollstreckungsschutz aus. Es muss sodann erst ein
geeigneter Betreuer bestellt werden.
Eine bevorstehende oder gerade erfolgte Entbindung begründet ebenfalls einen Vollstreckungsschutz.
Grundsätzlich sind sechs Wochen
davor und acht Wochen danach zu
gewähren.
Um einen zweimaligen Umzug zu vermeiden, kann Vollstreckungsschutz
ebenfalls beantragt werden. Damit
soll verhindert werden, dass Mieter
innerhalb kürzester Zeit zweimal umziehen müssen, wenn wenige Tage
nach Ablauf der Räumungsfrist eine
Ausweichwohnung bezogen werden
kann. Insbesondere Familien mit Kindern können dies für sich beanspru-

chen, allein stehenden Mietern oder
kinderlosen Paaren steht dies in der
Regel nicht zu. Voraussetzung ist,
dass die Mieter die Nutzungsentschädigung in voller Höhe zahlen.
Weder starke berufliche Belastungen
noch benötigte Zeit für die Suche
nach einer Ausweichwohnung können als Begründungen für Vollstreckungsschutz herangezogen werden.
Letzteres vor allem nicht, weil dem
Mieter im Zuge des gesamten Verfahrens genügend Zeit zur Verfügung
stand, sich um eine andere Wohnung
zu bemühen.
Wurde ein Mieter wegen Tätlichkeiten gegen den Vermieter, die Hausverwaltung oder den Hausmeister
fristlos gekündigt, wird kein Vollstreckungsschutz gewährt. Gleiches
gilt, wenn der Mieter die anfallende
Nutzungsentschädigung nicht zahlen
kann oder will.
Das Vollstreckungsschutzverfahren
ist mit Kosten verbunden, die Teil der
Zwangsvollstreckung sind und dem
Schuldner (Mieter) zur Last fallen.

Kosten der
Zwangsvollstreckung
Der
Schuldner trägt die Kosten der
Zwangsvollstreckung, weil er dem
Räumungsurteil nicht nachgekommen ist und die Wohnung nicht geräumt übergeben hat. Dadurch wurde
die Einschaltung eines Gerichtsvollziehers erforderlich. Handelt es sich
um mehrere Schuldner (mehrere im
Mietvertrag eingetragene Mieter),
so tragen diese auch gesamtschuldnerisch die Kosten des Verfahrens.
Dazu zählen die Anwaltskosten des
Gläubigers, Kosten für Spedition
und Einlagerung, Gerichtsvollzieherkosten und Aufwendungen für die
Ermittlung der neuen Anschrift des
Schuldners.
Hingegen trägt der Gläubiger die
Kosten für die Zwangsvollstreckung
selbst, wenn der Schuldner ihm
bereits vor Beauftragung eines Gerichtsvollziehers angekündigt hat,

dass er in eine Ersatzwohnung umzieht. Tut der Schuldner dies erst
nach Beauftragung des Gerichtsvollziehers, muss er die Kosten der
Zwangsvollstreckung tragen.

B

is es zu einer Zwangsvollstreckung kommt und der Gerichtsvollzieher einen Mieter auffordert,
die Wohnung nun endgültig zu verlassen, ist es ein weiter Weg. Voraussetzung ist die Kündigung des
Mietvertrages, die Durchführung des
Gerichtsverfahrens und das Räumungsurteil. Erst dann werden das
Zwangsvollstreckungsverfahren sowie die Beauftragung des Gerichtsvollziehers eingeleitet.
Den Weg der Auseinandersetzung
sollte ein Mieter nicht ohne juristische Begleitung beschreiten. Das
System des Verfahrens mit all seinen
Anträgen ist für den juristischen Laien nur sehr schwer zu überblicken.
Im Artikel wurden nur einige wichtige Paragraphen der Zivilprozessordnung und deren Bedeutung angerissen, um das Thema Zwangsräumung
der Mietwohnung ein wenig zu verdeutlichen. Im Fall des Falles ist es
jedoch dringend ratsam, auf die Hilfe
eines Anwalts mit dem Schwerpunkt
Mietrecht zurückzugreifen.
Sofern es im Ermessen des Mieters
liegt, ist es immer sinnvoll, bereits im
Vorfeld Probleme mit dem Vermieter
rechtzeitig anzugehen und Lösungen
zu suchen, sodass eine Klage, insbesondere eine Räumungsklage vermieden werden kann. Dabei ist die
Beratung des Mieterschutzbundes
auf jeden Fall behilflich.

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15

TITELTHEMA

URTEILE UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs zum
Vollstreckungsschutz bei Zwangsvollstreckung
BGH, Beschluss vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 107/12

Leitsatz (der Red.):
Die einstweilige Einstellung der
Zwangsvollstreckung gemäß § 719
Abs. 2 ZPO kann in der Revision
nur erfolgen, wenn der Schuldner
bereits in der Berufung einen Vollstreckungsschutzantrag
gemäß
§ 712 ZPO gestellt hat. Eine Ausnahme ist nur dann möglich, wenn
es dem Schuldner aus besonderen
Gründen unmöglich oder unzumutbar war, den Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.
Aus dem Tatbestand:
Der Beklagte ist seit über 40 Jahren Mieter einer Wohnung in Berlin.
Im Jahr 2008 wurde die Wohnung
an die Fernwärme angeschlossen,
woraufhin die Vermieterin Heizkostenvorschüsse in Höhe von 70,Euro monatlich verlangte. Diese
Zahlung verweigerte der Beklagte
zunächst, ab Mai 2009 zahlte er
50,- Euro monatlich, nach Zahlungsurteil beglich er den Rückstand. 2010
kündigte die Klägerin erneut fristgemäß, weil der Beklagte mit einer
Monatsmiete im Rückstand war. Das
Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht die
Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Das Berliner Landgericht hat
in seinem Urteil vom 1. März 2012 (67
S 42/11) dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2012 gewährt.
Daraufhin hat der Beklagte Revision
eingelegt und Vollstreckungsschutz
beantragt.
Aus den Entscheidungsgründen:
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision beim BGH blieb
ohne Erfolg. Der Antrag auf Voll-

16

6 / 2012

streckungsschutz wurde vom BGH
abgelehnt, da der Beklagte die Voraussetzungen des § 719 Abs. 2 ZPO
nicht dargetan hat. Wird gegen ein
für vorläufig vollstreckbar erklärtes
Urteil Revision eingelegt, so ordnet
das Revisionsgericht auf Antrag an,
dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Mieter einen nicht zu
ersetzenden Nachteil bringen würde
und dem nicht ein überwiegendes
Interesse des Vermieters entgegensteht (§ 719 Abs. 2 ZPO). Nicht
unersetzlich sind Nachteile, die der
Beklagte selbst vermeiden kann. Der
Beklagte hat die Voraussetzungen
des § 719 Abs. 2 ZPO nicht dargetan.
Nur dann kann sich der Beklagte nach
der ständigen Rechtsprechung des
BGH grundsätzlich darauf berufen,
die Zwangsvollstreckung bringe ihm
einen erheblichen Nachteil, wenn er
bereits in der Berufungsinstanz einen
Vollstreckungsschutzantrag gemäß
§ 712 ZPO gestellt hat. Hat er dies
versäumt, kann die Einstellung der
Zwangsvollstreckung ausnahmsweise gewährt werden, wenn es dem
Beklagten aus besonderen Gründen nicht möglich oder unzumutbar
war, einen Vollstreckungsschutzantrag bereits im Berufungsverfahren
zu stellen. Der Beklagte hat in der
Berufungsinstanz keinen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO
gestellt.
Während des Berufungsverfahrens
stellte der Beklagte einen Antrag auf
einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 719 Abs. 1,
§ 707 ZPO. Diesem Antrag hat das
Landgericht mit Beschluss vom
4. April 2011 zwar stattgegeben,

doch darin kann kein Vollstreckungsschutzantrag gemäß § 712 ZPO gesehen werden. Auch ein Schreiben des
Mieters vom 16. Februar 2012 kann
nicht als Antrag auf Vollstreckungsschutz gewertet werden, sondern
lediglich als Beantragung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO. Diese
Räumungsfrist wurde dem Beklagten
von der Berufungsinstanz im Urteil
vom 1. März 2012 gewährt, und zwar
eine Zeit von fünf Monaten bis zum
31. Juli 2012. Es war dem Beklagten
auch nicht aus besonderen Gründen
unmöglich, im Berufungsverfahren
einen Vollstreckungsschutzantrag zu
stellen.
Der Beklagte hätte diesen bereits
im Berufungsverfahren vor dem
Landgericht beantragen können. Es
liegen keine Belege dafür vor, dass
der Beklagte nicht in der Lage war,
einen solchen Antrag zu stellen.
Eine vom Beklagten vorgetragene
schwere Erkrankung findet bereits
Berücksichtigung in der Gewährung
der Räumungsfrist, ein Vollstreckungsschutzantrag ist damit nicht
begründet. Dass das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit die
Abwendungsbefugnis nach § 711
ZPO (Hinterlegung oder Sicherheitsleistung) auch hinsichtlich des
Räumungsanspruchs hätte einräumen müssen, ist unbeachtlich. Ein
Vollstreckungsschutzantrag des Beklagten nach § 712 ZPO wäre auch
dann nicht entbehrlich gewesen,
weil die Abwendungsbefugnis des
Schuldners nach § 711 ZPO entfällt, wenn der Gläubiger seinerseits
vor der Vollstreckung Sicherheit
leistet.

RÄUMUNG

Kommentar zum Urteil

Die gerichtliche Verurteilung zur
Herausgabe der Wohnung stellt für
den Mieter oftmals eine weitreichende
Beeinträchtigung seines bisherigen
Lebens dar. Wohl wissend um diese
Beeinträchtigungen hat der Gesetzgeber bei Vorliegen besonderer
Härtegründe ein komplexes System
von Möglichkeiten geschaffen, die
Vollstreckung eines Räumungsurteils
und damit den Verlust der Wohnung –
wenigstens temporär – abzuwenden.
Droht eine Verurteilung zur Räumung
der Wohnung, sollte der Mieter
bereits in erster Instanz hilfsweise
einen Antrag auf Gewährung einer
Räumungsfrist stellen. Ist der Mieter
zur Räumung der Wohnung verurteilt,
das Urteil (vorläufig) vollstreckbar,
eine Räumungsfrist nicht gewährt
und hat der Gerichtsvollzieher
einen Termin zur Durchführung
der Räumung bestimmt, besteht
die Möglichkeit der Beantragung
von Räumungsschutz bis zu zwei
Wochen vor dem Räumungstermin.
Das erstinstanzliche Räumungsurteil
ist im Regelfall gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. D.h., der
Vermieter kann eine Zwangsvollstreckung selbst dann betreiben, wenn
der Mieter gegen die Entscheidung
des Amtsgerichtes das Rechtsmittel der Berufung zum Landgericht
eingelegt hat. Um eine zwischenzeitliche Räumungsvollstreckung zu
verhindern, gibt es die Möglichkeit
bei Vorliegen der Voraussetzungen
Vollstreckungsschutzanträge nach
§§ 719 Absatz 1, 707 ZPO (einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung) und nach § 712 ZPO (Einstellung der Zwangsvollstreckung)
beim Berufungsgericht einzubringen.

Bestätigt das Berufungsgericht die
Entscheidung und gewährt keinen
Vollstreckungsschutz, kann der
Mieter Räumungsfrist beantragen.
Der Bundesgerichtshof nimmt nun in
seiner Entscheidung vom 18.07.2012
– VIII ZR 107/12 – Bezug auf die
Systematik des Vollstreckungsschutzes. Er verweist darauf, dass Mieter
gegen ein für vorläufig vollstreckbares
Räumungsurteil auch in der Revisionsinstanz Antrag auf einstweilige
Einstellung der Zwangsvollstreckung
stellen können. Die Voraussetzungen
für die Gewährung eines solchen Antrags als ultima ratio liegen indes nur
vor, wenn die Räumung der Wohnung
für den Mieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil brächte und zugleich
überwiegende Vermieterinteressen
dem nicht entgegenstünden. Von
einem nicht zu ersetzenden Nachteil
für den Mieter kann nicht ausgegangen werden, wenn er den Antrag
nach § 712 ZPO auf Einstellung der
Zwangsvollstreckung in der Berufungsinstanz nicht gestellt hat. Der
Mieter ist gehalten, alle rechtlichen
Möglichkeiten der Gewährung von
Vollstreckungsschutz frühestmöglich
– d.h. in den Vorinstanzen – auszuschöpfen. Hat er dies nicht getan,
ist der selbst vermeidbare Nachteil,
der durch den Verlust der Wohnung
droht, in der Revisionsinstanz nicht
korrigierbar. Ausnahmen will der
BGH nur zulassen, wenn die Stellung
des Antrages auf Einstellung der
Zwangsvollstreckung aufgrund des
Vorliegens besonderer Gründe nicht
möglich oder nicht zumutbar war.
Der BGH bestätigt mit dieser
Entscheidung die ständige Handhabung des komplexen Geflechts

Kati Selle ist Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt allgemeines Zivilrecht sowie Fachanwältin für Mietrecht. Für den
Mieterschutzbund ist sie seit 2003 als Beraterin tätig.

der Schutzanträge bei der Räumungsvollstreckung in der
(Instanzen-)Rechtsprechung.
Ausfluss dieser Entscheidung ist die
letztendlich vorzunehmende Interessenabwägung der Parteien. Auf der einen Seite ist der Mieter, den der BGH
– trotz mehrinstanzlicher Verteidigung
gegen das Räumungsansinnen des
Vermieters dem Grunde nach –
auf die selbst verschuldete Vermeidbarkeit des Nachteils des Verlustes
der Wohnung durch Stellung von
hilfsweisen Vollstreckungsschutzanträgen verweist. Auf der anderen Seite
der Vermieter, dessen Räumungsbegehren sich zwischenzeitlich über
mehrere Instanzen erstreckt, aber
womöglich Miete bzw. Nutzungsentschädigung vom Mieter erhält.
Aus Gründen des gebotenen Mieterschutzes wäre eine differenziertere
Einzelfallbeurteilung der Voraussetzungen der §§ 707, 719 ZPO geboten.

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Kati Selle

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STROMPREIS

Energiewende wird teuer

Strompreis steigt ab 2013

Gerade haben die Berliner das Ringen um die Wasserbetriebe mit Aussicht auf sinkende Wasserpreise in
den nächsten Jahren hinter sich gebracht, kommt eine Hiobsbotschaft
vom Strommarkt. Die Umlage nach
dem Erneuerbare-Energien-Gesetz
(EEG) wird ab Januar erhöht, der
Strom wird merklich teurer.
Zurzeit liegt der durchschnittliche
Strompreis für Haushaltskunden bei
ca. 26,4 Cent pro Kilowattstunde.
Davon entfällt der Löwenanteil von
14,7 Cent auf Erzeugung, Transport
und Vertrieb, die Mehrwertsteuer beträgt 4,2 Cent, die Umlage für
erneuerbare Energien 3,6 Cent, die
Stromsteuer 2,1 Cent und die Konzessionsabgabe 1,8 Cent.
1,7 Cent pro Kilowattstunde, das hört
sich erst mal nach wenig an. Das ist
die Differenz zwischen der bis zum
Ende dieses Jahres geltenden Umlage
nach dem EEG und der erhöhten Umlage ab 2013. Bislang entfallen vom
Strompreis je Kilowattstunde 3,6 Cent
auf die Finanzierung der erneuerbaren
Energien, ab nächstem Jahr werden es
5,3 Cent pro Kilowattstunde sein.
1,7 Cent sind eigentlich nicht der Rede
wert, würden sie nicht bei jeder verbrauchten Kilowattstunde Strom anfallen. Wenn man zugrunde legt, wie
viele Kilowattstunden Strom ein normaler Haushalt im Durchschnitt verbraucht, summieren sich die 1,7 Cent
übers Jahr verteilt ganz ordentlich. In
einem Drei-Personen-Haushalt fallen
jährlich im Durchschnitt 3.500 Kilowattstunden Strom an. Allein durch
die Erhöhung der EEG-Umlage macht
dies eine jährliche Preissteigerung
von rund 60,- Euro aus, noch nicht

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6 / 2012

inbegriffen ist die Mehrwertsteuer, die
auch auf den Strompreis erhoben wird.
Erneuerbare Energien heißt das Zauberwort, das uns in Zukunft die Sorge
um die Versorgung mit Energie – namentlich Strom – nehmen soll. Notwendig wird dies, weil die Ressourcen
an Primärenergie aus fossilen Brennstoffen wie Kohle, Erdgas oder Erdöl
mittelfristig erschöpft sein werden.
Hinzu kommt, dass die Bundesregierung nach dem Unfall im japanischen
Kernreaktor in Fukushima beschlossen hat, aus der Atomenergie auszusteigen. Also müssen jetzt schon Alternativen für die Zukunft geschaffen
werden. Dazu sind Investitionen nötig,
die über das EEG finanziert werden.
Absicht des EEG ist es, erneuerbare Energien zu fördern. Bevorzugt
wird die Einspeisung von Energie
ins Stromnetz, die durch Sonnen-,
Windkraft, Biomasse oder Erdwärme
gewonnen wird. Und dafür werden
höhere Preise als marktüblich bezahlt. So sollen Anreize für den Ausbau erneuerbarer Energien geschaffen
werden – sowohl in Form von Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach des Einfamilienhauses als auch in Form von
Offshore-Windparks, die mehrere Milliarden Euro kosten. Auch der Ausbau
des Stromnetzes ist notwendig.
Ziel ist es, bis 2020 einen Anteil von
35 Prozent erneuerbarer Energien am
Gesamtstromverbrauch zu schaffen.
Bis 2050 soll dieser Anteil auf 50 Prozent anwachsen. Investitionsanreize
sind durch Förderungen geschaffen
worden, die ihrerseits wiederum über
die EEG-Umlage refinanziert werden.
So weit, so gut. Bei der Einführung
des Gesetzes und der Umlage im Jahr
2000 ist man von einem prognosti-

zierten Förderungsbedarf ausgegangen, der wider Erwarten deutlich übererfüllt wurde. Weil sich z.B. viel mehr
Menschen dazu entschlossen, eine
Photovoltaik-Anlage auf dem Dach
ihres Hauses zu installieren, ist der
Förderungsbedarf letztlich wesentlich
höher, als ursprünglich angenommen.
Dadurch ist eine Finanzierungslücke
aufgetreten, die nunmehr durch die
Anhebung der EEG-Umlage wieder
ausgeglichen werden soll.
Allerdings weist das Modell der Umlage Nachteile zu Lasten der Haushalte auf, die bei genauer Betrachtung
mehr belastet werden als z.B. die
Industrie oder manche Gewerbe. Diese sind nämlich von der Zahlung der
EEG-Umlage ausgenommen, wenn es
sich um besonders energieintensive
Betriebe handelt, denen die Umlage
Nachteile im Wettbewerb auf dem internationalen Markt erbracht hätten.
Von 400 Betrieben, die bei Einführung
der Umlage vor zwölf Jahren von der
Zahlung befreit wurden, ist die Zahl
inzwischen auf über 2.000 Betriebe
gestiegen. Dazu zählen unter anderem
auch Golfplätze, Rechenzentren oder
Hähnchenmastbetriebe.
Die von der Bundesregierung mit
22 Millionen Euro geförderte Energieberatung der Energieagentur mag
behilflich sein, die Stromkosten im
Haushalt zu reduzieren; auch der
BUND bietet eine entsprechende Beratung an – immerhin ein Tropfen auf
den heißen Stein.
Wann genau die Stromanbieter ihre
Preise aufgrund der gestiegenen Umlage erhöhen werden, steht bislang
noch nicht fest. Sicher ist indes, dass
die Erhöhung an den Endverbraucher
weitergegeben wird.

ENERGIESPAREN

Gebäudedämmung birgt Tücken
Sorgfältigkeit ist höchstes Gebot
Bis 2050 sollen alle Gebäude klimaneutral sein – so der Wunsch der
Bundesregierung. Dieses hohe Ziel
soll unter anderem durch die Dämmung von Gebäuden erreicht werden. Der Weg dahin ist steinig und
mit Komplikationen gepflastert.
Bei der Dämmung von Gebäuden muss
peinlichst darauf geachtet werden,
dass die Fugen zwischen den einzelnen
Dämmplatten dicht sind. Bleibt auch
nur ein winziger Spalt in der Dämmung
offen, tritt eine Kettenreaktion ein: Kälte und Feuchtigkeit suchen sich ihren
Weg bis hin zum Mauerwerk. Infolgedessen kühlt das Mauerwerk an der
Innenseite gegenüber der Umgebung
signifikant ab, es entsteht eine Kältebrücke. Genau an dieser Stelle schlägt
sich auch Kälte und Feuchtigkeit im
Gebäude nieder und es entwickelt sich
ein günstiger Nährboden für Schimmel, auf dessen Auftreten nicht lange
gewartet werden muss.
Aus diesem Grund ist es bei der Dämmung von Außenwänden unerlässlich,
dass mit dem Material genauestens
gearbeitet wird, die Passgenauigkeit
muss stimmen und die kleinsten Fugen müssen abgedichtet werden. Erst
wenn alles wirklich dicht ist, kann der
Putz aufgetragen werden.
Wird die Fassade eines Gebäudes gedämmt, ist dies ein Teilschritt auf dem
Weg zur Einsparung von Energie. Doch
die beste und dichteste Fassadendämmung nützt wenig, wenn Fenster und
oberste Geschossdecke – ein nicht
ausgebautes Dachgeschoss vorausgesetzt – nicht genauso dicht sind. Sonst
drohen hier immense Verluste.
Entsprechen die Fenster in Punkto
Wärmedämmung nicht modernen
Standards, entstehen schnell Kälte-

brücken, Schimmelbefall ist die weitere Konsequenz.
Hier verbirgt sich ein weiteres Problem: Werden die Fenster erneuert,
müssen die Bewohner anschließend
ihr Lüftungsverhalten meist komplett ändern. Ältere, luftdurchlässige
Fenster haben auch in geschlossenem
Zustand für einen minimalen, aber
stetigen Abtransport feuchter Luft
gesorgt. Neue, sehr dichte Fenster
hingegen lassen nichts mehr durch
– das soll auch so sein. Stattdessen
müssen die Bewohner häufiger für
effektiven Luftaustausch sorgen, z.B.
durch Quer- oder Stoßlüften, um so
den Abtransport der Luftfeuchtigkeit
zu gewährleisten und Schimmel vorzubeugen.
Durch die oberste Geschossdecke
geht Wärme, die sich ihren Weg immer nach oben sucht, verloren, da
nutzt die beste Fassadendämmung
nichts. Wärme muss in der Wohnung
bzw. dem Gebäude gehalten werden,
um eine niedrige Energiebilanz zu erreichen. Insofern ist Dämmung nur
sinnvoll, wenn auch die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach
ausreichend gedämmt wird.
Mit dem Stand des heutigen Wissens gehen Experten davon aus, dass
Dämmplatten eine zu erwartende Lebensdauer von ca. 30 Jahren haben.
Vor dem Hintergrund, dass nach heutiger Vorstellung bis 2050 alle Gebäude u.a. mittels Dämmung klimaneutral
sein sollen, fällt in wenigen Jahrzehnten eine schier unvorstellbare Menge
an Sondermüll in Form von Dämmstoffen an, dessen Beseitigung heute
noch nicht geklärt ist. Sondermüllbeseitigung ist immer mit hohen Kosten
verbunden; zu wessen Lasten diese
Kosten fallen, steht ebenfalls noch in

den Sternen. Wenn man davon ausgeht, dass Dämmstoffe zwar weiterentwickelt werden, jedoch zumindest
nicht absehbar ewige Haltbarkeit erreichen, wird dieses Sondermüll- und
Kostenproblem bis weit in die Zukunft
anhalten.
Perfekte Dämmung sorgt dafür, dass
nur noch ganz wenig Wärme vom
Inneren eines Gebäudes nach außen
dringen kann. Nebeneffekt davon ist,
dass die äußere Hülle des Gebäudes,
der Außenputz auf der Dämmung,
stark auskühlt und infolgedessen
Feuchtigkeit anzieht. Auf der Grundlage der Feuchtigkeit bilden sich Algen,
die nicht nur zu einem unschönen
Aussehen der Fassaden beitragen,
sondern den Putz auch angreifen. Zum
Erhalt der Fassaden ist der Einsatz von
Chemikalien fast unerlässlich, wobei
dies wiederum neue Probleme mit der
Umweltverträglichkeit aufwirft.
Eher ästhetischer Natur ist das sukzessive
Verschwinden
schöner,
verzierter Fassaden, wie man sie in
großen Städten z.B. seit der Gründerzeit kennt, andernorts bei älterer
Bebauung. Durch die weitgehende
Dämmung und den einheitlichen Putz
auf den Außenwänden verschwindet
nach und nach eine architektonische
und regionale Vielfalt, wie sie sich
in der Gestaltung der Fassaden seit
Jahrhunderten in einzelnen Baustilen
ausgeprägt hat.
Ein Dilemma, für das zumindest aus
heutiger Sicht keine absehbare bessere Lösung vorhanden ist. Eine Lösung
z.B., die zwar einerseits den Wärmeverlust der Gebäude nachhaltig verringert, andererseits nicht zu einem
uniformen republikweiten Aussehen
führt – und die bauliche Vielfalt in ihren Ausprägungen erhält.

6 / 2012

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LESERBRIEFE
RUBRIK

Sie fragen –
wir antworten
kon
Mäuse auf dem Bal

Uns interessiert, was Sie bewegt!

ut, als ich letzen Augen nicht getra
ein
m
ich
be
ha
t
rs
„E
steht eine kleine
en Balkon trat. Dort
te Woche auf mein
och kein Vogel,
tter. Darin saß jed
lfu
ge
Vo
it
m
le
ha
Sc
nd, als sie mich
die sofort verschwa
sondern eine Maus,
n ist zum großen
d zu meinem Balko
an
W
e
Di
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hm
na
hr
wa
Seitenwänden beÜbergang zu den
Teil verglast, der
Maus auch verten. Dorthin ist die
lat
sp
gip
Ri
s
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ht
ste
äuse gesichtet,
habe ich mehrere M
schwunden. Seither
kamen. Ich wohne
gleichen Richtung
r
de
s
au
er
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im
die
ss die Mäuse sich
und fürchte nun, da
im Dachgeschoss
et haben. Kein
s Daches eingericht
de
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un
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Dä
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rchten ist, dass
r allem, da zu befü
schönes Gefühl, vo
, in die Wohnung
versuchen werden
er
int
W
im
r
ge
Na
die
zu kommen.“
n
I.N., Berlin-Neuköll

>> Antworten der Redaktion:
Mäuse auf dem Balkon:
Der Befall durch Ungeziefer stellt
einen Mangel der Mietsache gemäß
§ 536 BGB dar, der zur Mietminderung berechtigt. Des Weiteren ist
der Vermieter in der Pflicht, diesen
Haben auch Sie eine Frage,
Mangel zu beseitigen, sofern nicht
bei der Sie denken, dass sie
der Mieter selbst für die Ursache
auch andere interessieren
des Mangels verantwortlich ist. Dies
könnte? Schreiben Sie uns!
scheint hier nicht der Fall, obwohl
das Aufstellen einer Futterschale auf
Unsere Postanschrift:
dem Balkon eventuell problematisch
Redaktion Mieterschutz
sein könnte. Darauf sollte zukünftig
Mieterschutzbund Berlin e. V. verzichtet werden, um nicht weiteres
Müllerstraße 53,  13349 Berlin Ungeziefer anzuziehen.
Fax: 030/45 29 09 35
Auch wenn sich der Ungezieferbefall
oder per E-Mail an:
(bislang) nur auf den Balkon bezieht,
brenner@mieterschutzbund- sollte der Mieter nicht abwarten, bis
berlin.de
die Mäuse in die Wohnung eingedrungen sind. Vielmehr ist es ratsam,
Wir behalten uns Auswahl,
schon beim ersten Auftreten von Unanonyme Veröffentlichung,
geziefer den Vermieter umgehend zu
Kürzung von Leserzuschriften informieren und ihn zur Beseitigung
sowie deren Beantwortung
des Mangels aufzufordern. Weiteres
vor. Ein Recht auf VeröffentZuwarten des Mieters kann die Auslichung besteht nicht.
breitung des Ungezieferbefalls unnö-

20

6 / 2012

Mieterhö
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ndnis!
„Wir woh
nen

seit lange
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nichts zu
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G.F., per E
tun!“
n Mie-Mail

tig begünstigen.
Der Vermieter ergreift nach
Mängelmeldung des Mieters geeignete Maßnahmen, um den Mangel
zu beseitigen. Im konkreten Fall kann
dies z.B. die Beauftragung einer professionellen Ungezieferbeseitigung
sein.
Mieterhöhung trotz Sozialbündnis:
Auch uns sind bereits Fälle von
Mietern der landeseigenen Wohnungsunternehmen bekannt, die eine
Mieterhöhung bekamen. Und zwar
unmittelbar nach Bekanntwerden
des Bündnisses zwischen Stadtentwicklungssenator Müller und den
Unternehmen (Degewo, Gesobau,
Gewobag, Howoge, Stadt und Land
sowie WBM). Es wurde offenbar
nicht vereinbart, dass die Mieten auf
dem aktuellen Stand „eingefroren“
werden. Dies nahmen zumindest einige der Unternehmen zum Anlass, zu
überprüfen, wo noch Mieterhöhungen gemäß Mietspiegel durchgeführt
werden können. Dies ist z.B. dann

möglich, wenn die Miete
in den letzten vier Jahren nicht erhöht
wurde, die Erhöhung nicht mehr als
15 Prozent beträgt und der Mietspiegel berücksichtigt wurde.
Das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ hebelt Mieterhöhungen auch
für die Zukunft nicht aus, sondern
dämmt diese gegenüber dem freien
Wohnungsmarkt ein. Des Weiteren
werden Wohnberechtigungsscheine
(WBS) wieder eingeführt und die
Nettokaltmiete für Wohnungen mit
WBS wird an das Haushaltseinkommen gekoppelt.
Als schwacher Trost bleibt den
Mietern, dass sie jetzt vier Jahre
Ruhe bis zur nächsten Mieterhöhung haben. Und – ob landeseigenes
Wohnungsunternehmen
oder nicht – Mieterhöhungen sollte man grundsätzlich überprüfen
lassen. Fehler können schließlich überall gemacht werden.

SERVICESEITE
RUBRIK

Hier beantworten wir mietrechtliche Fragen, die häufig
in der Beratung gestellt werden.

Wann beginnt die Heizperiode und wann
endet sie?
Eine gesetzliche Regelung über Beginn und
Dauer der Heizperiode gibt es nicht. Aus diesem Grund regeln viele Mietverträge, dass
die Heizung im Zeitraum von 1. Oktober bis
zum 30. April in Betrieb ist. Manche sehen
auch den Zeitraum 15. September bis 15. Mai
vor.
Steht nichts dazu im Vertrag, muss die Heizung außerhalb der Heizperiode auch dann
eingeschaltet werden, wenn in den Wohnräumen die Temperatur unter 16 °C absinkt
und mit einem Anstieg auf über 20 °C in den
nächsten Tagen nicht zu rechnen ist.
Sind Mieter an Klauseln im Mietvertrag gebunden?
Grundsätzlich sind Mieter wie Vermieter an
die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden
und haben sich auch daran zu halten. Es sei
denn, eine Klausel im Formularmietvertag ist
von Beginn an unwirksam oder wird dieses
aufgrund veränderter Rechtsprechung nach
Vertragsabschluss. Damit wird dann in der
Regel nicht der komplette Vertrag unwirksam, sondern nur die entsprechende Klausel.
Dies kann z.B. beim Punkt Renovierungspflichten des Mieters der Fall sein. Deshalb
ist bei allen Fragen zum Mietrecht die Kontrolle des Mietvertrages durch einen Juristen
unerlässlich.

Wann bekommt ein Mieter die Heizkostenabrechnung?
Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes
bleibt dem Vermieter eine Frist von zwölf
Monaten für die Mitteilung der Abrechnung.
Bei den meisten Mietverhältnissen ist der
Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr
identisch – also vom 1.1. bis zum 31.12. eines Jahres. Die entsprechende Abrechnung
muss dann bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres beim Mieter sein. Gleiches gilt
für die Betriebskostenabrechnung. Legt der
Vermieter die Abrechnung(en) verspätet vor,
kann er in der Regel keine Nachforderungen
mehr stellen, Guthaben des Mieters bleiben
jedoch bestehen.

ein sparsamer Mieter mit angemessenen Vorauszahlungen.

Wieso können bei gleich großen Wohnungen im selben Haus die Nachzahlungen unterschiedlich ausfallen?
Nachbarwohnungen gleichen Schnitts und
gleicher Größe kann man nur bedingt miteinander vergleichen. Die Verbrauchskosten
(Warm- und Kaltwasser, Heizung) variieren
mit der Anzahl und den unterschiedlichen Gewohnheiten der Bewohner. Einer mag’s gerne
kuschelig warm, der andere eher kühl – das
schlägt sich mit deutlichem Unterschied in
den Abrechnungen nieder. Des Weiteren können sich die Vorauszahlungen unterscheiden:
Wer wenig vorauszahlt und viel verbraucht,
muss mit höherer Nachzahlung rechnen als

Muss eine Mietwohnung über einen Kabelanschluss verfügen?
Wenn im Mietvertrag ein Kabelanschluss
vereinbart wurde, hat der Mieter auch einen Anspruch auf Empfang. Den Vertrag
mit einem Kabelanbieter muss der Mieter
ggf. selbst abschließen. Ansonsten hat der
Vermieter die Voraussetzungen dafür zu
schaffen, dass ein Mieter unter Zuhilfenahme
entsprechender Technik Fernsehprogramme
empfangen kann. Das muss nicht zwingend
über einen Kabelanschluss vonstattengehen.
Eine funktionsfähige Gemeinschaftsantenne
mit Zugang z.B. zum digitalen Fernsehen genügt auch.

Kann der Vermieter ohne Grund kündigen?
Im Gegensatz zum Mieter kann der Vermieter
ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis
nicht ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen. Der liegt z.B. dann
vor, wenn der Mieter schuldhaft vertragliche
Pflichten verletzt hat – Störung des Hausfriedens, unpünktliche Mietzahlung oder
unerlaubte Untervermietung zählen dazu. Ein
weiterer Kündigungsgrund kann Eigenbedarf
sein, ebenso die wirtschaftliche Verwertung
einer Immobilie.

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AUSFLUGSTIPP

Schroffe Felsen und dunkle Wälder

Sächsische Schweiz – ein Eldorado für Wanderer und Naturfreunde
Wildromantische Wälder, urige
Wanderwege, schroffe Felsformationen, mächtige Burgen – das
alles nur zweieinhalb Autostunden von Berlin entfernt. Man muss
nicht nach Süddeutschland fahren,
um das zu erleben. Sächsische
Schweiz und Elbsandsteingebirge
bieten Ausflüglern wie ambitionierten Wanderern viele lohnende
Ziele.
Bastei
Wer Sächsische Schweiz meint, wer
Elbsandsteingebirge sagt, der
meint in erster Linie
eines: die
Bastei. Keine Felsformation entlang der
Elbe ist
so bekannt,

berühmt und häufig beschrieben wie
die oberhalb des Kurortes Rathen gelegene Bastei.
Weitläufige Busparkplätze und Horden von Touristen verkünden schon
von weitem, dass man sich einer der
Hauptattraktionen im Elbsandsteingebirge nähert. Räumliche Enge und
babylonisches Sprachgewirr sollte
nicht fürchten, wer am Wochenende
die Bastei besucht, ebenso wenig die
Höhe der Basteibrücke, die seit Mitte
des 19. Jahrhunderts Besucher anzieht. Belohnt wird der Mut mit einem
Blick über Nationalpark, Felsen und
Fluss. Hat man die Brücke überquert,
gelangt man zur Felsenburg Rathen, deren Ursprünge noch aus dem
13. Jahrhundert stammen.
Weniger Touristen befinden sich auf
dem Wanderweg, der vom Kurort
Rathen über knapp 200 Höhenmeter
zur Bastei führt, denn dafür ist ein
wenig Ausdauer erforderlich – zumindest, wenn man ihn bergauf geht.
Festung Königstein
Zwei Flussschleifen elbaufwärts von
der Bastei entfernt duckt sich das
Städtchen Königstein zwischen Elbe
und Felsen. Anziehungspunkt ist we-

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niger die Stadt an sich als vielmehr
das, was hoch über Stadt und Fluss
thront: Die Festung Königstein ist
eine der größten Bergfestungen Europas und zeigt sich dem Besucher
im bemerkenswert gut erhaltenen Zustand. Bis ins 16. Jahrhundert reichen
die ältesten noch erhaltenen Bauten
auf dem riesigen Hochplateau zurück.
Bereits der Aufstieg im 42 Meter hohen Panoramaaufzug gibt einen Vorgeschmack auf die Aussicht von der
Festung ins Land. In mehreren Museen wird dem Besucher Militärhistorie nahe gebracht, der 150 Meter tiefe
Brunnen sowie der Fasskeller sind
einen Blick wert. Was die Festung Königstein jedoch so besonders macht,
ist der Blick, den man von hier aus in
alle Himmelrichtungen hat: Elbsandsteingebirge und Sächsische Schweiz
im Panorama. Im Süden ist es der
Pfaffenstein, im Osten die Schrammsteine, und im Norden der auf der anderen Elbseite gelegene Lilienstein –
wo man hinschaut beeindruckende
Felsformationen. Bei einer Umrundung der Festung auf der 1.800 Meter
langen begehbaren Festungsmauer
könnte man bereits die Wanderungen
für die nächsten Tage planen…

AUSFLUGSTIPP

Atemberaubende Impressionen des Elbsandsteingebirges mit verwinkelten Wanderwegen und alten Bauwerken

Burg Hohnstein
Nicht nur die Elblandschaft hat ihren Reiz, auch das Hinterland – der
eigentliche Nationalpark Sächsische
Schweiz – lohnt einen Ausflug. Am
nördlichen Rand des Nationalparks
liegt das mittelalterliche Städtchen Hohnstein mit seiner Burg, die
förmlich am Fels zu kleben scheint.
Niedrige Durchgänge führen zu
verschiedenen
Innenhöfen
und
schließlich zum oberen Plateau mit
Restauration. Vom Aussichtsturm
kann man bis zu den Felsen des Elbufers schauen, die Bastei grüßt aus
der Ferne. Im Burgmuseum erfahren
Besucher mehr zur Geschichte von
Ort und Burg sowie zur Naturkunde.
Wer immer schon mal wissen wollte,
wie man auf einer Burg wohnt, kann
das auf Burg Hohnstein ausprobieren; Wanderziele wie z.B. die Bastei
oder der Kurort Rathen gibt es genügend.

Bad Schandau und Kirnitzschtal
Weiter elbaufwärts lädt der historische
Kurort Bad Schandau zum Verweilen
ein, doch auch von hier aus lassen
sich größere und kleinere Ausflüge gut
unternehmen. Wer möchte, kann auf
einem Spaziergang entlang der Elbe
die Wälder des Naturparks Sächsische
Schweiz und die Schrammsteine vom
Fluss aus betrachten. Etwas aufregender ist es, mit einem über 100 Jahre alten Aufzug den Stadtteil Ostrau zu
erreichen und die dortigen Fachwerkhäuser und Villen anzuschauen.
In Bad Schandau mündet das Flüsschen Kirnitzsch in die Elbe. Entlang
des idyllischen Flusstals bringt die
Kirnitzschtalbahn Ausflügler und
Wanderer zu ihren Zielen – allein die
Fahrt mit der historischen Bahn ist
schon ein Ereignis für sich. Entweder
spaziert man entlang des Flüsschens
auf einem schönen Weg zurück nach
Bad Schandau oder man verlässt das

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion: Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Kati Selle

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de

Karikaturen:
© Dieko (Rechtsanwalt Müller),
© Tomicek/LBS
V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
a.vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de

Kirnitzschtal und begibt sich in die
Tiefen der Sächsischen Schweiz. Vom
Tal aus führen felsige Wanderwege
durch den märchenhaften Wald, die
Schrammsteinaussicht ist nur eines
von vielen lohnenden Wanderzielen.

Verkehrsverbindungen:
Mit der Bahn:
Ab Hauptbahnhof alle
zwei Stunden bis Bad
Schandau,
Fahrzeit ca. 3 h.
Mit dem Auto:

Ein Besuch in der Sächsischen
Schweiz setzt voraus, dass man etwas Zeit mitbringt. Zumindest ein
Wochenende – vielleicht auch ein
verlängertes – sollte es sein. Unterkünfte finden sich nicht nur in den
beschriebenen Orten. Mit öffentlichen
Verkehrsmitteln lassen sich die Orte
an der Elbe genauso gut erreichen
wie mit dem Auto; soll es tiefer in den
Nationalpark gehen, sind mobile Besucher im Vorteil – aber das ist kein
Muss. Ganz mutige Menschen, die
keine Steigungen fürchten, nehmen
sogar ein Fahrrad mit. Gutes Schuhwerk und ein wenig Ausdauer hingegen muss jeder mitbringen.

A 13 bis Dresden, A 17
bis Pirna, danach B 172
bis Bad Schandau,
Fahrzeit ca. 3 h.

Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Druck:
O/D – Die Druckerei.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: joserpizarro, Rückseite:
T. Trojanowsi,
S. 
3:
Pakhnyushchyy,
Schlierner, S. 6 – 9: cygnusX, S. 10: littleny, S. 13: djama, S. 15: kelly marken,
S. 
18: Gina Sanders, by-studio, S. 
19:
Wolfgang Kruck, S. 
22/23: PIXMatex,
XtravaganT, dieter76, Karin Jähne
© istockphotos – S. 20: V. Melmikov
© Jörg Frank – S.17

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 24.10.2012

Wir haben Durchblick
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