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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2012,5

RUBRIK

Heft 5/2012
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Alle unter
einem Dach
Tierhaltung – was geht in der
Mietwohnung?
S 10

Neue Urteile zum Mietrecht

S6

Entwicklung der Mietpreise

S 18

Mietrecht Spezial: Garten

S 19

Ausflugstipp: Paretz

S 22

RUBRIK
INHALT

	 2	 	Editorial
	 3	 	Aktuelle Kurznachrichten
Meldungen im Überblick

	 4	 	Miete und Mietrecht
			

Informationen per Funk

			

Schiffe gehören dazu

	5	 	Wer schweigt, stimmt nicht zu

			

Knappe Auskunft

			

Mit eigenen Augen?

	 6	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

		
	 Titelthema –
			 Tierhaltung
	10	 	Die Bremer Stadtmusikanten
16	 	 Urteil und Kommentar
des Mieterschutzbundes
18		 	Mietpreise

Wohin steigen die Mieten?

19		 	Garten

Die Idylle trügt

20		 	Leserbriefe
Rücktritt

Schimmel

21		 	Serviceseite

Liebe Leserin,
lieber Leser,
der Regierende Bürgermeister hat sich für
die Senkung der Wasserpreise ausgesprochen! Eine erfreuliche Nachricht für alle Verbraucher in der Stadt, so auch für die vielen
Mieter. Doch ob das Wasser günstiger wird,
hängt nicht von bloßen Willenserklärungen ab, zumal Wowereit ein relativierendes
„wenn dies möglich ist“ nachgeschoben hat.
Und wann die Preise sinken, ob noch vor der
Inbetriebnahme von BER oder erst lange danach, weiß keiner so genau. Näheres dazu in
den aktuellen Kurznachrichten.
Haustiere sind oft enge Freunde von Menschen und leben mit ihnen in einer Wohnung zusammen. Den einen Mieter freut‘s,
den anderen stören Gebell oder Gestank und
der Vermieter weiß von alldem nichts. Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein Thema,
das auch in der Rechtsprechung kontrovers
beurteilt wird. Grund genug für den Mieterschutz, sich damit detailliert auseinanderzusetzen.
Die Steigerung der Mietpreise in Berlin und
der Verbraucherpreise driften immer weiter
auseinander. Wie groß die Kluft inzwischen
ist und was dagegen getan werden kann, auf
Seite 18 erfahren Sie mehr dazu.
Im Sommer sitzen Menschen, deren Wohnung über einen Garten verfügt, gerne draußen – nicht immer zur Freude anderer. Auf
Seite 19 lesen Sie einige kuriose Geschichten
dazu.
Der Ausflugstipp führt Sie ins beschauliche
Paretz – schauen Sie doch einfach mal vorbei!
Viel Spaß bei der Lektüre wünscht Ihnen
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

22		 	Ausflugstipp
Paretz

	23	 	Impressum

AKTUELLE KURZNACHRICHTEN

Bezirk Pankow muss zahlen
Müllabfuhr nur noch alle 14 Tage
Die BSR plant, zukünftig in so genannten Siedlungsgebieten die Mülltonnen
nur noch alle 14 Tage abzuholen. Betroffen sind vor allem Wohngebiete
mit Ein- und Zweifamilienhäusern.
Anwohner sollen laut BSR dazu gebracht werden, von einer 60-L-Tonne
auf eine 120-L-Tonne umzustellen.
Anstatt 64,08 Euro bei wöchentlicher
Leerung kostet die 14-tägige Abfuhr
dann nur noch 38,47 Euro pro Quartal – eine Ersparnis von rund hundert
Euro im Jahr. Betroffene Mieter sollten also bei zukünftigen Betriebskostenabrechnungen genau aufpassen.
In Wohngebieten mit Mehrfamilienhäusern bleibt es bei der wöchentlichen Leerung.

Bis zum Bundesgerichtshof stritt sich der Berliner Bezirk Pankow mit einer Seniorin, die auf einem maroden Gehweg stürzte und sich schwere Verletzungen
zuzog. Die Geschädigte verklagte den Bezirk auf Schmerzensgeld, dieser argumentierte u.a., der Gehweg sei offenkundig in einem derart schlechten Zustand,
dass die Passantin hätte ausweichen müssen. Der Bezirk hätte für Verkehrssicherheit sorgen müssen, urteilte der BGH und sprach der Seniorin Schadenersatz zu (BGH-Urteil III ZR 240/11 dazu auf S. 9).

Bello-Dialog

Glühbirne ade
Wowereit für Wasserpreissenkung
Im Streit um die Tarife der Berliner Wasserbetriebe, die vom Bundeskartellamt
wegen zu hoher Wasserpreise abgemahnt
wurden, hat sich nun der Regierende Bürgermeister zu Wort gemeldet. Er hat eine
Wasserpreissenkung in Aussicht gestellt,
sollte die Abmahnung vor dem OLG Düsseldorf Bestand haben. Etwas anderes
als eine Reduzierung der Tarife bleibt den
Berliner Wasserbetrieben dann auch nicht
übrig.

Seit dem 1. September 2012 darf
der Handel keine klassischen
40-Watt-Glühbirnen mehr anbieten.
Das bedeutet nach dem Verkaufsverbot für 60- und 100-Watt-Birnen
das endgültige Aus für die technisch und ökonomisch überalterten
Leuchtmittel. Lediglich fünf Prozent
der verbrauchten Energie setzen
diese in Licht um, die restlichen
95 Prozent werden als Abwärme
verschwendet. Moderne Energiesparlampen oder LEDs verbrauchen
weniger Energie und setzen davon
bis zu 70 Prozent in Licht um.

Abwrackprämie für alte Heizungen?
Die Bundesregierung denkt laut über eine Abwrackprämie für Heizungen nach. Ähnlich wie 2009 bei den Altautos könnte nach den
Vorstellungen von Bundesumweltminister Peter Altmaier ein finanzieller Anreiz für Eigentümer geschaffen werden, auf neue, energieeffiziente Heizungen umzustellen. Offen bleibt bei den skizzenhaften Überlegungen, wie die Prämie finanziert werden soll. Geschieht
dies über die Gas- und Ölpreise, würden die Verbraucher – folglich
auch die Mieter – zur Kasse gebeten werden.

Im Sinne von mehr Demokratie ist der
Berliner Senat bei der Überarbeitung
des Hundegesetzes auf eine außergewöhnliche Idee gekommen: Die Bürger sollen an der Ausarbeitung des
Gesetzes beteiligt werden. Auf der
Seite
www.berlin.de/hundegesetzforum können sich alle Berliner zum
Thema äußern und ihre Wünsche und
Vorschläge einbringen. Eine Expertengruppe soll diese dann diskutieren; die
Ausarbeitung des neuen Hundegesetzes bleibt jedoch Sache des Abgeordnetenhauses.

Lange Leitungen
Die Berliner Strom- und Gasleitungen könnten
bald wieder unter der Kontrolle des Landes stehen. Mit dem Jahr 2013 läuft der Vertrag über
den Betrieb des Gasnetzes mit der Gasag aus,
Ende 2014 endet der Vertrag mit Vattenfall über
das Stromnetz. Bis dahin muss der Berliner Senat entscheiden, ob die Netze danach vom Land
weiter betrieben werden oder ob erneut Netzbetreiber (die bisherigen hätten die besten Chancen) gesucht werden. Unter den Parteien im Abgeordnetenhaus herrscht dazu Unstimmigkeit,
eine Mehrheit im rot-schwarzen Senat dürfte für
die Netzbetreiber-Option stimmen.

WICHTIG!!!

AN DIE KUNDEN DER BERLINER BANK!
Die Berliner Bank hat bereits im Juni 2011 sämtliche Kontonummern geändert. Wir bitten daher nochmals alle Kunden
der Berliner Bank, die dem Mieterschutzbund Einzugsermächtigung erteilt haben, uns umgehend Ihre neue Kontonummer
mitzuteilen. Vielen Dank!

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MIETE & MIETRECHT

© Tomicek/ LBS

Informationen per Funk

Mieter wollte ferngesteuerte Datenablesung verhindern
Die moderne Technik macht es möglich, mit geringem Aufwand den Wasser- und Wärmeverbrauch in Wohnungen zu ermitteln. So kann zum
Beispiel ein Eigentümer Messgeräte
einbauen lassen, die eine Fernablesung per Funk erlauben. Doch was
geschieht, wenn ein Mieter damit
nicht einverstanden ist?

BGH, Aktenzeichen
VIII ZR 326/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Als in einem Mehrfamilienhaus ohnehin der Austausch der Heizkostenverteiler anstand, entschied sich der

Eigentümer, auf neue Technologien zu
setzen. Er wolle Messgeräte einbauen
lassen, die man über Funk ablesen
kann, teilte er den Parteien in einem
Rundschreiben mit. Der große Vorteil
dieser Lösung: Es wäre in Zukunft
nicht mehr nötig, die Wohnungen zu
betreten. Doch eine Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt.
Sie wolle in ihrer Wohnung kein mit
Funkwellen arbeitendes System haben, entgegnete sie. Außerdem reichten ihr die im Rundschreiben mitge-

teilten Informationen nicht aus. Am
Ende musste der BGH darüber urteilen, nach dem sich bereits Amts- und
Landgericht Heidelberg mit dem Fall
befasst hatten. Der BGH fand nichts
Bedenkliches an der Datenerfassung
via Funk. Die Mieterin müsse den Einbau der neuen Zähler dulden. Ernst
zu nehmende Gründe, dass durch die
drahtlose Datenübermittlung der Bewohnerin irgendein gesundheitlicher
Schaden entstehen könne, erkannte
der BGH nicht.

Schiffe gehören dazu

Wer am Fluss wohnt, kann sich nicht darüber beschweren
Amtsgericht Köln,
Aktenzeichen 223 C 26/11
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

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Wenn man sich als Mieter für eine
bestimmte Wohngegend entscheidet, dann muss man auch damit
verbundene Nachteile akzeptieren.
Spätere Beschwerden und Forderungen nach Mietminderung werden
von den Gerichten regelmäßig zurückgewiesen, wenn die geltend gemachten Störungen von vornherein
absehbar waren.
So erging es einer Mieterin, die sich
am Rhein vom Schiffsverkehr belästigt fühlte. Sie war in die Nähe des Kölner Rheinauhafens gezogen und empfand die Umgebung als entschieden

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zu laut. Sie bemängelte, dass an der
mehrere Kilometer langen Kaimauer
vor allem nachts und an den Wochenenden Binnenschiffe anlegten und die
Dieselmotoren laufen ließen. Außerdem seien Bauarbeiten in der unmittelbaren Nähe ihrer Wohnung wegen
der Lärm- und Staubemissionen überaus lästig. Aus diesen Gründen kürzte
sie die Miete für einen Zeitraum von
sieben Monaten um rund 3.700 Euro.
Der Eigentümer war damit nicht einverstanden, es kam zu einem Zivilprozess. Die Mieterin hatte mit ihrer
Forderung keine Chance. Das Amtsgericht Köln entschied, ihr sei „der

Umstand der anlegenden Schiffe samt
Emissionen“ bekannt gewesen. In der
Urteilsbegründung hieß es: „Wer eine
unmittelbar am Rhein gelegene Wohnung besichtigt und anmietet, muss
damit rechnen, dass es dort zu Emissionen von Frachtschiffen kommt,
auch wenn vielleicht beim Besichtigungstermin keine Schiffe vor Anker
lagen.“ Selbst jemand, der hier nicht
aufgewachsen sei, müsse das wissen.
Schließlich, so der zuständige Richter,
würde auch niemand, der sich an einer Straße mit Taxistand niederlasse,
später wegen der Geräusche an- und
abfahrender Taxen beschweren.

MIETE & MIETRECHT

Wer schweigt, stimmt nicht zu

Eigentümer hatte höhere Miete abgezogen, ohne zu fragen
In der Sprache der Juristen kennt
man ein so genanntes „konkludentes
Handeln“. Damit ist gemeint, dass
ein Vertragspartner seinen Willen
nicht immer zwingend schriftlich oder
mündlich zu erkennen geben muss.
Er kann auch durch sein Verhalten
seine Zustimmung ausdrücken: Zum
Beispiel, indem er einfach schweigt.
So dachte es sich der Eigentümer einer
Wohnung, der gegenüber dem Mieter

eine Mieterhöhung angekündigt hatte. Der äußerte sich nicht dazu, worauf der Eigentümer schlichtweg den
zusätzlichen Betrag im Lastschriftverfahren vom Konto des Vertragspartners abbuchte. Das funktionierte
über Monate hinweg so, bis der Mieter
schließlich doch Widerspruch einlegte
und das zu viel bezahlte Geld auf gerichtlichem Wege zurückforderte. Vor
dem Landgericht Stuttgart hatte er
damit auch Erfolg. Das widerspruchs-

lose Schweigen könne hier keinesfalls
als Zustimmung gewertet werden, urteilten die Juristen. Es habe sich hier
erschwerend um rechtlich unerfahrene, in der deutschen Sprache
ungeübte Mieter gehandelt, bei
denen man erst recht davon hätte ausgehen müssen, dass sie aus Angst
um das Mietverhältnis
und aus Unkenntnis nicht
widersprechen.

Landgericht Stuttgart,
Aktenzeichen 13 S 41/11
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

Knappe Auskunft

Eigenbedarf an Mietwohnung muss nicht ausführlich begründet werden.
Wenn jemand seine Eigentumswohnung oder sein Haus vermietet, dann
geht er damit auch rechtliche Verpflichtungen ein. So kann er die Immobilie während der Vertragslaufzeit
nicht einfach wieder für sich zurückfordern – es sei denn, er meldet Eigenbedarf für sich oder einen nahen
Angehörigen an.
In diesem Fall reicht eine knappe Auskunft darüber, welche konkrete Person
den Eigenbedarf in Anspruch nehmen
will und warum ein berechtigtes Interesse besteht. Ein Ehepaar kündigte seiner
Mieterin deren Einzimmerwohnung –
und zwar mit der Begründung, dass

die momentan noch in Neuseeland
studierende Tochter nach Deutschland
zurückkehre und hier einen eigenen
Hausstand gründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer könne sie nicht
zurück, weil das inzwischen von der
eigenen Schwester belegt sei. Damit
glaubten die Eigentümer der Wohnung
ihrer Pflicht Genüge getan zu haben.
Die Mieterin sah das anders. Sie monierte, die Gründe für die Eigenbedarfskündigung seien nicht ausführlich
genug dargelegt worden. Es fehle insbesondere an konkreten Angaben zur
derzeitigen Wohnsituation der Tochter und zur jetzigen Verwendung des
ehemaligen Kinderzimmers. So genau

wollten allerdings die Eigentümer nicht
argumentieren. Der BGH entschied,
dass die Eigenbedarfskündigung des
Ehepaars für seine Tochter ausreichend
gewesen sei und nicht nachgebessert
bzw. neu formuliert werden müsse.
Die Mieterin musste ihre Wohnung tatsächlich räumen. Mehr als die Benennung des Verwandtschaftsgrades und
der Ursache für den neu entstandenen
Bedarf sei nicht nötig gewesen. Der
Zweck einer Eigenbedarfskündigung
sei es nämlich in erster Linie, dass der
Betroffene den speziellen Grund erkennen und von anderen unterscheiden
könne. Dazu bedürfe es nicht ausführlichster Erläuterungen.

BGH, Aktenzeichen
VIII ZR 317/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

Mit eigenen Augen?

Mieter hat keinen Anspruch auf persönliche Kontrolle des Wasserzählers
Ein Mieter muss dem Wohnungseigentümer bei der Nebenkostenabrechnung nicht alles glauben. Ganz
im Gegenteil: Er hat zahlreiche Möglichkeiten, die Angaben zu prüfen,
wenn er darauf besteht. Doch wie
weit reichen diese Rechte?	
Der Eigentümer einer Wohnung und
sein Mieter stritten um die Abrechnung des Wasserverbrauchs. Der

Mieter wollte die Angelegenheit selbst
kontrollieren und forderte, er müsse
einen Zugang zu dem Wasserzähler
erhalten. Dieses Messgerät befand
sich allerdings in einem Raum, der
nicht zur Mietsache gehörte. Der Eigentümer vertrat die Meinung, so
weit gingen die Rechte seines Vertragspartners nicht, dass er zu dem
Zweck einen fremden Raum betreten
dürfe. Das Amtsgericht Kehl erfüllte

© Tomicek/ LBS

dem Mieter seinen Wunsch nach dem
persönlichen Augenschein nicht.
In der schriftlichen Urteilsbegründung hieß es: „Der Mieter ist
hinreichend dadurch geschützt,
dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweispflicht für die
Richtigkeit der Messwerte trägt.“
Dazu reiche in aller Regel die Einsicht in die üblichen Abrechnungsunterlagen aus.

5 / 2012

Amtsgericht Kehl,
Aktenzeichen 3 C 20/10
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Studentenwohnheim;
Kündigungsschutz
Leitsatz:
Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des
§ 549 Abs. 3 BGB.
BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 –
VIII ZR 92/11
Anmerkungen: Der Kläger nimmt
den beklagten Mieter auf Räumung
eines möblierten Wohnheimzimmers in Anspruch. Die Parteien
streiten darüber, ob es sich dabei
um Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549
Abs. 3 BGB handelt und deshalb
der soziale Kündigungsschutz
(§ 573 BGB) keine Anwendung
findet. Das Anwesen des Klägers,
in dem der Beklagte ein Zimmer
bewohnt, verfügt über 67 Zimmer,
von denen mindestens vier nicht
an Studenten vermietet sind. Die
Baugenehmigung wurde 1972 für
ein Studentenwohnheim erteilt. 63
Zimmer wurden aus Landesmitteln
zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert;
die Preisbindung ist inzwischen
entfallen. Die vermieteten Zimmer
sind etwa 12 m² groß, Küche,
Sanitäranlagen und Waschräume
sind als Gemeinschaftsräume

ausgeführt. Die mit den Mietern
abgeschlossenen Verträge sind
regelmäßig auf ein Jahr befristet
und verlängern sich jeweils um ein
Semester, wenn nicht drei Monate
vor Semesterende eine Kündigung
erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein
bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers, einige – wie der
Beklagte – auch viele Jahre. Am
27. Dezember 2008 kündigte der
Kläger dem Beklagten schriftlich
unter Hinweis auf „Hetzereien und
Reibereien gegenüber uns und
Dritten“ zum 31. März 2009. Das
Amtsgericht hat den Beklagten auf
Räumung und Herausgabe verurteilt, das Berufungsgericht hat das
erstinstanzliche Urteil aufgehoben.
Die Revision des Beklagten beim
BGH war erfolglos. Das Berufungsgericht hat die Kündigung zu Recht
für unwirksam gehalten. Denn
das Anwesen, in dem sich das an
den Beklagten vermietete Zimmer
befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549
Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine
Kündigung ist deshalb nur möglich,
wenn der Vermieter ein – hier vom
Kläger nicht dargelegtes – berechtigtes Interesse an der Beendigung

Neues von den
Roten Roben

In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

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5 / 2011

des Mietverhältnisses hat (§ 573
Abs. 1 BGB).
Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die
Kündigungsschutzvorschrift des
§ 573 BGB nicht für Wohnraum
in einem Studentenwohnheim.
Bei derartigem Wohnraum kann
der Vermieter das Mietverhältnis
mithin durch eine ordentliche
Kündigung beenden, ohne dass
es auf ein berechtigtes Interesse
des Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses ankommt.
Das Gesetz führt nicht näher aus,
unter welchen Voraussetzungen ein
Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB
ergibt sich, dass der Gesetzgeber
die Einschränkung des Sozialen
Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten
Ziels für gerechtfertigt gehalten
hat, möglichst vielen Studierenden
das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen
und dabei alle Bewerber gleich
zu behandeln; diese Zielrichtung
muss sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in einem
entsprechenden Belegungskonzept
niederschlagen.
Der vom Gesetzgeber gewollte
zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten
kann nur erreicht werden, wenn
der Vermieter in dem Wohnheim
ein Belegungskonzept praktiziert,
das an studentischen Belangen
ausgerichtet ist und im Interesse
der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine
Rotation nach abstrakt-generellen

Kriterien praktiziert. Die Dauer des
Mietverhältnisses muss dazu im
Regelfall zeitlich begrenzt sein und
darf nicht den Zufälligkeiten der
studentischen Lebensplanung oder
dem eigenen freien Belieben des
Vermieters überlassen bleiben.
§ 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu,
dem Vermieter eine im Einzelfall
gewollte Vertragsbeendigung mit
ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime
vorgesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein
dem sozialen Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei
werdenden Wohnraum wiederum
anderen Studenten unter Wahrung
des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur Verfügung zu stellen.
Gemessen an den vorgenannten
Voraussetzungen handelt es sich
bei dem klägerischen Anwesen
nicht um ein Studentenwohnheim
im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB.
Denn es ist nicht ersichtlich, dass
in dem vom Kläger betriebenen
Wohnheim ein abstrakt-generellen
Kriterien folgendes soziales Rotationssystem praktiziert worden
wäre. Die in den Mietverträgen enthaltene Befristung auf ein Jahr mit
Verlängerungsoption für jeweils
ein Semester stellt entgegen der
Auffassung der Revision noch kein
„soziales Rotationssystem“ dar.
Denn es ist nicht ersichtlich, dass
die vertragliche Verlängerungsoption vom Kläger zumindest im
Rahmen einer beständigen Praxis
nach einem bestimmten, auf die
gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre.

RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Schönheitsreparaturklausel;
Abgeltungsbetrag

Modernisierung;
Einbauten des Mieters

Leitsatz:
Zahlt der Mieter aufgrund
einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den
Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte
Schönheitsreparaturklauseln, so
unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch
des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.
BGH, Urteil vom 20 Juni 2012 –
VIII ZR 12/12

Ob eine vom Vermieter
beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine
Verbesserung der Mietsache
darstellt, ist grundsätzlich nach
dem gegenwärtigen Zustand
der Wohnung einschließlich der
vom Mieter vorgenommenen
Verbesserungsmaßnahmen zu
beurteilen; unberücksichtigt
bleiben lediglich etwaige vom
(gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche
Veränderungen.
BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 –
VIII ZR 110/11

unangemessen benachteiligt, weil
sie dem Mieter auch während des
Bestehens des Mietverhältnisses
eine bestimmte Ausführungsart
vorschreibt. Damit bestand für
die vom Kläger geleistete Zahlung
kein Rechtsgrund. Sämtliche
Ansprüche, die der Mieter wegen
der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter
erhebt, unterliegen der kurzen
Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2
BGB (sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, Anm.
Anmerkungen: Der Kläger war
d. Red.), mithin auch ein Anspruch
bis August 2007 Mieter einer
aus ungerechtfertigter BereicheWohnung der beklagten Genossen- rung. Es macht dabei keinen Unschaft. Der im Mietvertrag enthal- terschied, ob der Mieter – jeweils
tene Fristenplan zur Durchführung in Verkennung der Unwirksamkeit
von Schönheitsreparaturen regelt
der Renovierungsklausel – die
unter anderem, dass das Mitglied
Schönheitsreparaturen selbst
nicht berechtigt ist, ohne Zustimdurchführt bzw. durchführen lässt
mung der Genossenschaft von der und vom Vermieter anschließend
bisherigen Ausführungsart abzuden hierfür aufgewendeten Betrag
weichen. Die Beklagte untersagte
fordert, oder ob der Mieter an den
dem Kläger wegen anstehender
Vermieter einen AbgeltungsbeModernisierungsarbeiten die
trag für die nicht durchgeführten
Durchführung von SchönheitsreSchönheitsreparaturen zahlt. Die
paraturen und forderte stattdessen Auffassung, die Verjährung sei je
einen Ausgleichsbetrag in Höhe
nach Fallgestaltung unterschiedvon 7.310,- Euro, den der Klälich zu betrachten, trifft nicht zu.
ger bezahlte. Zwei Jahre später
Auch der Bereicherungsanspruch
forderte der Kläger erfolglos die
nach rechtsgrundlos durchgeRückerstattung dieses Betrages
führter Renovierung durch den
ein, eine entsprechende Klage wies Mieter selbst ist dem Grunde nach
das Amtsgericht ab, das Landgevon dem Zustand der Mietsache
richt hat dieser in Höhe von
bei Beendigung des Mietverhält5.534,92 Euro stattgegeben.
nisses unabhängig. Sowohl die
Die Revision der Beklagten beim
geldwerte Sachleistung als auch
BGH war erfolgreich. Der vom
der Abgeltungsbetrag dienen der
Kläger geltend gemachte RückVerbesserung der Mietsache und
forderungsanspruch ist gemäß
sind deshalb als Aufwendungen
§ 548 Abs. 2 BGB verjährt.
auf die Mietsache im Sinne des
Rechtsfehlerfrei hat das Beru§ 548 Abs. 2 BGB anzusehen. Über
fungsgericht angenommen, dass
den Ersatz solcher Aufwendungen
die im Mietvertrag bestimmte
soll nach § 548 Abs. 2 BGB nach
Regelung über die Ausführung von Beendigung des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen den Mieter alsbald Klarheit herrschen.

Anmerkungen: Die Beklagten
sind Mieter einer Wohnung der
Klägerin. Die Wohnung verfügt
über eine von der Vormieterin
mit Zustimmung des früheren
Vermieters und Rechtsvorgängers
der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung, für die die Beklagten
der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die
Wohnung mit Kohleöfen beheizt
worden. Die Klägerin kündigte
eine Modernisierungsmaßnahme
mit Anschluss der Wohnung der
Beklagten an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung an. Die
entstandenen Kosten sollten zu
19,66 Euro/Monat auf die Beklagten umgelegt werden, der neu zu
zahlende Heizkostenvorschuss
belief sich auf 113,52 Euro/Monat.
Die Beklagten stimmten der Maßnahme nicht zu. Das Amtsgericht
hat die auf Zustimmung gerichtete
Klage der Klägerin abgewiesen,
das Landgericht hat die Beklagten
zur Zustimmung verurteilt.
Die Revision der Beklagten beim
BGH war erfolgreich. Bei der
Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbes-

serung der Mietsache darstellt, ist
grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen; unberücksichtigt bleiben
lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Es ist nicht gerechtfertigt, bei
der Frage, ob eine vom Vermieter
beabsichtigte Maßnahme zu einer
Verbesserung der Mietsache führt,
auf einen fiktiven Zustand unter
Außerachtlassung genehmigter
Mieterinvestitionen abzustellen.
Vielmehr verhielte sich der Vermieter widersprüchlich, wenn er
einerseits dem Mieter erlaubte, die
Mietsache auf eigene Kosten zu
modernisieren, und andererseits
bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom
Mieter geschaffenen rechtmäßigen
Zustand unberücksichtigt lassen
wollte. Erst recht gilt dies, wenn
– wie hier – eine Verbesserung in
Form des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen früheren
Mieter durchgeführt und somit bei
Beginn des aktuellen Mietverhältnisses schon vorhanden war.
Die Ersetzung einer älteren
Gasetagenheizung durch eine
moderne Gaszentralheizung wird
häufig (jedenfalls) eine Maßnahme
zur Energieeinsparung sein. Dies
kann jedoch nicht losgelöst von
den Umständen des Einzelfalls
beurteilt werden. Das Berufungsgericht hat folgerichtig keine
Feststellungen dazu getroffen, ob
der Vortrag der Klägerin zutrifft,
die moderne Gaszentralheizung,
an die alle Wohnungen des Hauses
mit Ausnahme derjenigen der
Beklagten angeschlossen seien,
sei erheblich energiesparender als
die in der Wohnung der Beklagten
vorhandene Gasetagenheizung.

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Kaution;
Verrechnung

Betriebskostenabrechnung;
Wirtschaftseinheit
Leitsatz d. Red.:
Bezieht sich eine Betriebskostenabrechnung auf eine
Wirtschaftseinheit, müssen die
darin berücksichtigten Gebäude
nicht gesondert ausgewiesen
werden. Das Fehlen des Vorwegabzugs für Gewerbeeinheiten
führt nicht zu einer materiellen
Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung für eine Wirtschaftseinheit, wenn die Wasserkosten
nach dem durch Zähler ermittelten Verbrauch abgerechnet
werden.
BGH, Beschluss vom 14. Februar
2012 – VIII ZR 207/11
Anmerkungen: Die Mieter verweigerten die Nachzahlung aus einer
Betriebskostenabrechnung mit der
Begründung, diese sei formell unwirksam, weil die zur Wirtschaftseinheit gehörenden Gebäude nicht
explizit ausgewiesen waren. Des
Weiteren sei die Betriebskostenabrechnung materiell unwirksam,
weil ein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten fehle. Die Vermieterin
klagte auf Zahlung, die Klage
wurde vom Amtsgericht abgewiesen; das Landgericht hat der Klage
stattgegeben und die Beklagten
zur Zahlung verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision wurde vom BGH mangels
Erfolgsaussichten zurückgewiesen. Entgegen der Auffassung der
Revision sind die Abrechnungen
nicht wegen unzureichender
Angaben zur Zusammensetzung
der Abrechnungseinheiten aus
formellen Gründen unwirksam.
Eine Betriebskostenabrechnung ist
formell ordnungsgemäß, wenn sie
den allgemeinen Anforderungen
des § 259 BGB entspricht, also
eine geordnete Zusammenstellung

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der Einnahmen und Ausgaben
enthält. Soweit keine besonderen
Abreden getroffen sind, sind in
die Abrechnung bei Gebäuden mit
mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben
aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und – soweit zum
Verständnis erforderlich – die Erläuterung des zugrunde gelegten
Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und
der Abzug der Vorauszahlungen
des Mieters. Zu diesen Mindestanforderungen gehören Informationen, aus welchen Gebäuden die
der Abrechnung zugrunde gelegte
Abrechnungseinheit besteht,
nicht. Auch ohne diese zusätzlichen Informationen kann der
Mieter anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten,
der angesetzten Gesamtfläche
sowie der in die Abrechnung
eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch
nachvollziehen, wie der ihm in
Rechnung gestellte Kostenanteil
ermittelt worden ist.
Entgegen der Auffassung der Revision sind die Abrechnungen der
Klägerin auch nicht wegen eines
unterbliebenen Vorwegabzugs
für die Gewerbeeinheiten (Frisör,
Gaststätte, Atelier) materiell unrichtig. Es sei dahingestellt, ob die
Gewerbeeinheiten pro Quadratmeter Fläche deutlich mehr Wasser
verbrauchen als die Wohneinheiten, denn die Klägerin rechnet die
Wasserkosten nach dem durch
Zähler ermittelten Verbrauch ab.
Dadurch wird ein etwaiger höherer
Verbrauch der Gewerbeeinheiten
bereits auf diese Weise berücksichtigt und für einen Vorwegabzug ist kein Raum.

Leitsatz:
Mangels anderweitiger
ausdrücklicher Vereinbarung
ist dem Treuhandcharakter der
Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot
im Hinblick auf Forderungen zu
entnehmen, die nicht aus dem
Mietverhältnis stammen. Mit
derartigen Forderungen kann
der Vermieter gegenüber dem
Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht
aufrechnen, wenn die Kaution am
Ende des Mietverhältnisses nicht
für Forderungen des Vermieters
aus dem Mietverhältnis benötigt
wird.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 –
VIII ZR 36/12

Parteien herrühren, verwehrt ist. In
der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen
Literatur werden zu der Frage, ob
der Vermieter zumindest dann mit
mietfremden Ansprüchen gegen
den Anspruch des Mieters auf
Rückgewähr der Kaution aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis
beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen
sind, allerdings unterschiedliche
Auffassungen vertreten. Einerseits
entfalle die Zweckbindung der Kaution, sodass aufgerechnet werden
kann, andererseits stelle die in der
Vereinbarung der Kaution enthaltene stillschweigende Sicherungsabrede ein Aufrechnungsverbot dar.
In der Rechtsprechung des BGH
ist anerkannt, dass die AufrechAnmerkungen: Die Parteien
nung aufgrund einer konkludenten
streiten um die Rückzahlung einer Vereinbarung oder nach Treu und
Mietkaution. Die Kläger waren Mie- Glauben ausgeschlossen ist, wenn
ter einer Wohnung der Beklagten,
die Eigenart des Schuldverhältnisfür die sie eine Kaution in Höhe von ses oder der Sinn und Zweck der
1.020 Euro erbracht hatten. Sie
geschuldeten Leistung die Aufrechforderten die Beklagte vergeblich
nung als nicht mit Treu und Glauzur Rückzahlung der Kaution auf.
ben vereinbar erscheinen lässt.
Diese verwies auf (behauptete)
Deshalb ist bei einem Anspruch
Gegenansprüche aus einem
aus einem Treuhandverhältnis
früheren Mietverhältnis der Kläger regelmäßig eine Aufrechnung mit
über eine andere Wohnung, die der damit nicht in Verbindung stehenfrühere Vermieter der Kläger an sie den Gegenanforderungen ausgeabgetreten habe. Das Amtsgericht schlossen. Dies gilt auch für die
hat der Klage auf Zahlung stattMietkaution, welche – sofern nicht
gegeben, das Landgericht hat die
anders vereinbart – ausschließlich
Berufung der Beklagten zurückge- der Sicherung von Forderungen
wiesen.
des Vermieters aus dem konkreten
Die Revision der Beklagten beim
Mietverhältnis dient. Die darin
BGH war erfolglos. Den Klägern
liegende Zweckverbindung endet
steht ein Anspruch auf Rückzahnicht schon dann, wenn die Kautilung der Mietkaution zu. Die von
on am Ende des Mietverhältnisses
der Beklagten erklärte Verrechnicht mehr für Forderungen des
nung geht ins Leere, weil ihr eine
Vermieters aus dem Mietverhältnis
Aufrechnung mit Forderungen, die benötigt wird, sondern erst mit der
nicht aus dem Mietverhältnis der
Rückgewähr an den Mieter.

RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Tagespflegestelle;
Eigentumswohnung

Verkehrssicherungspflicht;
Schadensersatz

Leitsatz d. Red.:
Gewerbliche oder berufliche
Tätigkeiten in einer Eigentumswohnung können nur mit
Zustimmung des Verwalters oder
einer Dreiviertelmehrheit der Eigentümerversammlung ausgeübt
werden.
BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 –
V ZR 204/11

Leitsatz:
Zur Amtshaftung des Landes
Berlin wegen der Verletzung
der Verkehrssicherungspflicht für
einen seit Jahren in einem desolaten Zustand befindlichen Gehweg.
BGH, Urteil vom 5. Juli 2012 – III
ZR 240/11

gestelle unterlässt. Die Nutzung
einer Wohnung zum Betrieb einer
entgeltlichen Tagespflegestelle für
bis zu fünf Kleinkinder stellt die
Ausübung eines Gewerbes oder
Berufes in der Wohnung im Sinne
der Teilungserklärung dar und
bedarf daher der Zustimmung des
Verwalters oder einer Dreiviertelmehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer.
Anmerkungen: Die Beklagten
Aus der Zweckbestimmung von
sind Wohnungseigentümer, deren Räumen als Wohnungseigentum
Mieterin in der Wohnung eine
oder Wohnung folgt, dass das
Tagespflegestelle für bis zu fünf
Wohneigentum zum Wohnen
Kleinkinder betreibt. Die Eigenbestimmt ist und sich seine
tümerin der darunter liegenden
ordnungsgemäße Nutzung nach
Wohnung klagte auf Unterlassung diesem Zweck richtet. Hierzu geder Pflegetätigkeit. In der Teilungs- hört in erster Linie die Nutzung der
erklärung ist geregelt, dass die
Wohnung als Lebensmittelpunkt.
Ausübung eines Gewerbes oder
Hiervon zu unterscheiden ist die
Berufes in der Wohnung nur mit
Nutzung der Wohnung zur
Zustimmung des Verwalters bzw.
(werk-)täglichen Erbringung von
mittels einer Entscheidung der Ei- Betreuungsdienstleistungen in
gentümergemeinschaft (DreivierForm einer Pflegestelle für bis
telmehrheit) zulässig ist. Wegen
zu fünf Kleinkinder, bei der der
damit einhergehender LärmbeErwerbscharakter im Vordergrund
lästigung stimmte die Verwalterin steht. Eine solche teilgewerbliche
nicht zu, in einer anschließenden
Nutzung der Wohnung wird vom
Eigentümerversammlung wurde
Wohnzweck nicht mehr getragen
die erforderliche Mehrheit nicht er- und ist als Ausübung eines Gereicht. Die Mieterin setzte die Kin- werbes oder Berufes im Sinne der
derbetreuung dennoch fort. Nach
Teilungserklärung zu qualifizieren.
dem das Amtsgericht die Klage auf Dabei steht die Frage, ob die VerUnterlassung der Kinderbetreuung walterin die Zustimmung zu Recht
in der Wohnung abgewiesen hatte, verweigert hat, nicht im Fokus. Der
entschied das Landgericht anders Klägerin steht ein Anspruch darauf
und gab der Klage statt.
zu, dass die Mieterin der Beklagten
Die dagegen gerichtete Revision
die Nutzung der Wohnung als Kinder Beklagten wurde vom BGH
dertagesstätte unterlässt. Ein Unzurückgewiesen. Der Klägerin
terlassungsanspruch folgt bereits
steht gegen die Beklagten gemäß
daraus, dass den Beklagten die
§ 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr.
weitere Ausübung der Tagesmut2 WEG ein Anspruch darauf zu,
tertätigkeit ihrer Mieterin durch
dass die Mieterin der Beklagten
einen in der Eigentümerversammdie gegenwärtige Nutzung der
lung gefassten, nicht angefochteWohnung als Kindertagespflenen Beschluss untersagt wurde.

der öffentlichen Straße fallen auch
Gehwege. Zu Unrecht beruft sich
der Beklagte darauf, dass eine
Pflichtverletzung angesichts der
Erkennbarkeit der Gefahrenlage
ausscheide. Hierauf kommt es
nach der konkreten landesrechtlichen Regelung nicht an. Ob es
einer Warnung der VerkehrsteilnehAnmerkungen: Die Klägerin
mer nicht bedurfte, weil sich der
verlangt vom Beklagten (Bezirk
Überweg quasi in einem vor sich
Pankow von Berlin) materiellen
selbst warnenden Zustand befand,
Schadensersatz und Schmerkann dahinstehen. Der Beklagte hat
zensgeld wegen Verletzung von
gegen die ihm auferlegte VerpflichVerkehrssicherungspflichten.
tung verstoßen, für eine alsbaldige
Sie stürzte auf einem von ihr seit
Wiederherstellung der Verkehrssietlichen Jahren benutzen Überweg cherheit des Gehweges zu sorgen.
des Mittelstreifens an einer KreuDer desolate Zustand des Gehwezung in Berlin. Die Betonplatten des ges bestand bereits seit Jahren,
Überweges sind stark verwittert
ohne dass Abhilfe geschaffen
und weisen keine ebene Fläche
wurde. Die Erkennbarkeit einer Gemehr auf. Die Klägerin blieb mit
fahrenquelle enthebt den Beklagten
einem Fuß in einem Loch hängen,
nicht von der Notwendigkeit der
fiel zu Boden und zog sich Verletalsbaldigen Wiederherstellung der
zungen im Gesicht, im Arm- und
Verkehrssicherheit.
Brustbereich sowie am Handgelenk Ohne Erfolg bleibt auch der
zu. Das Landgericht hat der Klage
Einwand des Beklagten, dass die
im Wesentlichen stattgegeben, das Klägerin anstelle des schadhaften
Kammergericht wies die Berufung
Überweges auch die daneben gedes Beklagten zurück.
legene Grünfläche hätte benutzen
Die Revision beim BGH war
können. Der Verkehrssicherungserfolglos. Nach § 6 Abs. 6 Satz 1
pflichtige kann Verkehrsteilnehdes Berliner Straßengesetzes wird
mern grundsätzlich nicht entgeunter anderem die Überwachung
genhalten, sie hätten gefährliche
der Verkehrssicherheit der öffentStellen meiden müssen. Damit
lichen Straßen vom Land Berlin als würde er die ihn treffende Vereine Pflicht des öffentlichen Rechts antwortung unzulässig auf den
wahrgenommen. Dazu gehört die
Verkehrsteilnehmer abwälzen.
Sorge dafür, dass die öffentlichen
Der Hinweis des Beklagten auf
Straßen den im Berliner Straßenseine beengten finanziellen Vergesetz formulierten Anforderungen hältnisse geht fehl. Ebenso ist sein
entsprechen. Im Falle eines nicht
Einwand, dass Fußgänger bei der
verkehrssicheren Zustands ist
Benutzung des Überweges auf dem
zu veranlassen, dass eine GeMittelstreifen ihre Aufmerksamkeit
fährdung der Verkehrsteilnehmer
auch bereits dem Fahrzeugverkehr
ausgeschlossen ist und für eine
auf der zu überquerenden zweiten
alsbaldige Wiederherstellung des
Richtungsfahrbahn zuwendeten
verkehrssicheren Zustandes der
und insoweit abgelenkt seien,
Straße zu sorgen. Unter den Begriff unbegründet.

5 / 2011

9

TITELTHEMA

Die Bremer Stadtmusikanten
Hund, Katze, Maus – was geht in der Mietwohnung
Des Menschen bester Freund ist
oftmals ein Haustier. Gerade in der
Mietwohnung ist die Tierhaltung jedoch nicht immer unproblematisch.
Selbst so genannte Kleintiere können, wenn sie in großen Mengen
gehalten werden, zu Auseinandersetzungen führen. Ganz zu schweigen von Hunden, Katzen oder giftigen Tieren. Hinzu kommt, dass der
Gesetzgeber keine Regelungen zur
Tierhaltung in der Mietwohnung erlassen hat.
Umso mehr muss die Rechtsprechung beim Thema Tierhaltung in
der Mietwohnung zu Rate gezogen
werden, wenn der Mietvertrag dazu
unwirksame Klauseln enthält oder die
Vertragsparteien über die Auslegung
der Klauseln unterschiedlicher Auffassung sind.
Kleintierhaltung
Es gibt eine Reihe von Tieren, die ein Mieter unabhängig
von den Regelungen im Mietvertrag in

10

5 / 2012

der Mietwohnung halten kann – ohne
das Einverständnis bzw. die Interessenabwägung des Vermieters. Dazu
zählen die so genannten Kleintiere,
nämlich Hamster, Meerschweinchen,
Kanarienvögel bzw. Ziervögel, Fische,
Zwergkaninchen und Schildkröten.
Entscheidungen einzelner Amtsgerichte zufolge zählen zu den Kleintieren auch ungefährliche Schlangen in
einem Terrarium, Minischweine oder
Chinchillas. Zu beachten gilt, dass
es sich hierbei um Einzelfallentscheidungen handelt, die keinen allgemeingültigen Charakter haben. Wenn
ein Amtsgericht Chinchillas zu den
Kleintieren zählt, kann ein anderes
Amtsgericht diese Frage grundlegend
anders beurteilen.
Ihre Grenzen findet die Kleintierhaltung in ihrem Umfang: Sobald die
Grenzen der normalen Tierhaltung
überschritten werden, ist auch die
Kleintierhaltung in der Mietwohnung
problematisch und kann untersagt
werden. Gehen beispielsweise von
den Kleintieren Verschmutzungen

oder Krankheiten aus, die andere Bewohner des Hauses gefährden oder
die Mietsache in Mitleidenschaft ziehen, kann der Vermieter die Haltung
dieser Kleintiere untersagen. Über die
Haltung eines Zwergkaninchens wird
sich wohl kaum ein anderer Mieter
beschweren, so er denn überhaupt
von der Tierhaltung Kenntnis hat,
schließlich geben Kaninchen keinerlei Laute von sich. Kleintiere wie z.B.
Schildkröten sind so leise, dass andere Mieter davon in der Regel nicht
gestört werden können.
Geruchbelästigungen, die von Kleintieren ausgehen, können ebenfalls zu
Störungen benachbarter Mieter führen. Auch deshalb gilt für die Haltung
solcher Kleintiere, dass die Anzahl
der Tiere sich im normalen Umfang
bewegen soll. Bei einer Mietwohnung
voller Hamster oder Schildkröten, die
diese Wohnung unweigerlich verdrecken und dadurch eine immense Geruchsbelästigung verursachen, kann
von normalem Umfang nicht mehr die
Rede sein.

TIERHALTUNG

Sicherlich ist die Bewertung, wann
es sich um einen normalen Umfang
handelt, nicht von einer absoluten
Zahl abhängig zu machen, doch in
der Konsequenz ist klar, dass von
den Kleintieren eben keinerlei Belastung der Mietsache oder Belästigung
anderer Mieter ausgehen darf. Die
Kleintierregelung ist also kein Freibrief dafür, mangels Regelung im
Mietvertrag unbegrenzt Ziervögel
und Meerschweinchen ohne Zustimmung des Vermieters anschaffen zu
können. Eine Mietvertragsklausel, die
die Haltung von Kleintieren grundsätzlich verbietet, ist jedoch unwirksam, zählt die Kleintierhaltung doch
zum allgemeinen vertragsgemäßen
Mietgebrauch.
Hunde und Katzen
Viele Mieter besitzen in
einer Großstadt wie Berlin
einen Hund oder eine Katze. Doch
so einfach wie die bei den Kleintieren – zu denen Hunde und Katzen
in der Regel nicht zählen – ist deren
Haltung in der Mietwohnung nicht. Es
wundert daher nicht, dass die beliebtesten Haustiere oft zu Konfrontationen zwischen Mieter und Vermieter
oder unter Nachbarn führen. Für die
Haltung von Hunden und Katzen liegt
keine einheitliche Regelung vor und
die Frage, ob diese zum allgemeinen vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache gehören, lässt sich nicht
allgemein beantworten – auch nicht
abhängig von der Art des Tieres, das
gehalten werden soll.
Vielmehr ist gemäß dem BGH-Urteil
VIII ZR 340/06 (gekürzt abgedruckt
auf Seite 16 dieses Heftes) eine Anzahl von Beurteilungskriterien vom
Vermieter anzuwenden, um im Einzelfall zu entscheiden, ob Hund oder
Katze gehalten werden dürfen. Sicherlich werden diese Kriterien bei
Katzen eher zu einem positiven Ergebnis führen als bei Hunden oder
anderen Tieren; Katzen sind in der
Regel reinlich, leise, halten sich nur
in der Wohnung auf und scheuen vor
anderen Hausbewohnern und frem-

den Personen zurück. Aus diesem
Grund sieht die Rechtsprechung das
Halten von (Haus-)Katzen in städtischen Wohnungen überwiegend als
zum vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache gehörend an (z.B. Kammergericht, 8 U 125/04).
Bei Hunden trifft dies nicht zu, ihre
Haltung wird zumindest im städtischen Wohngebiet nicht als zum vertragsgemäßen Gebrauch gehörend
angesehen. Eine Mietvertragsklausel,
welche die Hundehaltung unter den
Vorbehalt einer Erlaubnis stellt, sie ansonsten jedoch verbietet, ist zulässig.
Hintergrund dafür ist, dass durch Gebell, Verschmutzungen oder aggressives Verhalten andere Mieter belästigt
oder gefährdet werden können.
Bei der Entscheidung, ob die Haltung
von Haustieren erlaubt werden soll
oder nicht, spielen neben dem Haustier selbst die Wohnung, der Halter,
die Nachbarschaft sowie die bisherige Handhabung bei der Tierhaltung
im Mietshaus wesentliche Rollen.
Zunächst soll das Tier an sich beurteilt werden nach Größe, Verhalten
und Art; die vom Mieter gewünschte
Anzahl der Tiere fließt ebenfalls mit
ein. Danach wird die Mietwohnung
nach Größe, Zustand und Lage im
Haus bewertet – ist diese also geeignet für die konkrete Tierhaltung oder
nicht. Berücksichtigt werden sollen
nach dem BGH-Urteil auch die persönlichen Verhältnisse des zukünftigen Tierhalters sowie sein Alter.
Besondere Beachtung finden auch die
persönlichen Bedürfnisse des Mieters, die unter Umständen die Tierhaltung ohne gesonderte Genehmigung
des Vermieters erforderlich machen
(z.B. Blindenhund). Ferner fließen
die Interessen der Mitbewohner und
Nachbarn in die Entscheidung mit ein:
Halten diese vielleicht selbst Haustiere oder gab es in der Vergangenheit
Beschwerden der Nachbarn aufgrund
von Tierhaltung? Schließlich ist zu
berücksichtigen, welche und wie
viele Tiere im Haus bereits (mit Genehmigung des Vermieters) gehalten
werden und wie deren Haltung im

Mietvertrag oder mit Einzelerlaubnis
geregelt wurde.
Nach Abwägung all dieser Kriterien soll der Vermieter
bzw. die von ihm beauftragte Hausverwaltung schließlich herausfinden, ob die Haltung des
Tieres in der Mietwohnung
erlaubt oder untersagt wird.
Urbanes und
ländliches Wohnumfeld
Bei der Haltung von Hunden in Mietwohnungen
kann zwischen städtischem und ländlichem Umfeld unterschieden werden. Im städtischen Raum besteht
Übereinstimmung darüber, dass die
Haltung eines Hundes zumindest der
Zustimmung des Vermieters bedarf
und diese von einer Anzahl von Kriterien abhängig gemacht werden kann
(s.o.). Außerhalb des städtischen Bereichs hingegen kann die Hundehaltung zum allgemeinen Mietgebrauch
zählen. Im Mietvertrag ist hier eine
Hundehalteerlaubnis mit Verbotsvorbehalt möglich. Nach einem Amtsgerichtsurteil kann ein Mieter eines
einsam gelegenen Wohnhauses einen
Wachhund halten, solange dieser sich
nur dort aufhält, wo andere Personen
keinen Zutritt haben. Katzenhaltung
in der Mietwohnung zählt außerhalb
des urbanen Umfeldes zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,
allerdings gilt hier auch wie bei jeder
Tierhaltung, dass diese im normalen
Umfang stattzufinden hat – es ist
also kein Freibrief für einen Privatzoo
in der Mietwohnung außerhalb der
Stadt.
Einfamilienhaus
Im
Einfamilienhaus
zählt die Haltung eines
Hundes regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Vor allem, weil man davon ausgeht,
dass ein Hund hier auch den Aspekt
der Sicherung des Hauses erfüllt.
Beeinträchtigungen anderer Mieter
durch Gebell oder Gerüche stehen im

5 / 2012

11

TITELTHEMA

Einfamilienhaus in der Regel nicht zur
Debatte.
Giftige oder gefährliche
Tiere
Definitiv zählt die Haltung
von giftigen oder gefährlichen Tieren nicht zum allgemeinen
vertragsgemäßen Gebrauch einer
Mietwohnung. Unter Kleintierhaltung fallen solche Tiere auch dann
nicht, wenn sie, wie z.B. Vogelspinnen, nicht größer als Kleintiere sind.
Ausschlaggebend ist die Gefahr für
Mieter und Nachbarn, die von giftigen
oder gefährlichen Tieren ausgeht. So
zählt die Haltung von so genannten
Kampfhunden gemäß der Rechtsprechung nicht zum vertragsgemäßen
Gebrauch, auch nicht im angemieteten Einfamilienhaus. Hier sind den
Urteilen zufolge Gefährdungen für
Nachbarn zu befürchten, sodass der
Vermieter das Halten von Kampfhunden ohne die Darlegung konkreter
Gefährdungen untersagen kann. Das
Thema ist allerdings umstritten und
wird in der Rechtsprechung durchaus
unterschiedlich bewertet.
Sonderbedürfnis des
Mieters
In Ausnahmefällen bedarf es
auch bei der Haltung eines Hundes nicht der Zustimmung des Vermieters und es ist unerheblich, ob der
Mietvertrag die Tierhaltung erlaubt
oder verbietet. Wenn ein Mieter auf
die Hilfe eines Tieres angewiesen ist,
kann ihm dieses besondere Bedürfnis nicht aufgrund von
Vertragslage oder Interessen des Vermieters
verwehrt werden. Als
Beispiel soll der Blindenhund dienen, ohne
den ein blinder Mensch
nicht in der Lage wäre,
seinen Alltag zu meistern. Hier steht das
besondere
Interesse
des Mieters aufgrund
seines Handicaps über
den Interessen von

12

5 / 2012

Vermieter oder anderen Bewohnern
des Hauses.
Dies gilt insbesondere auch für den
Fall, dass ein Mieter während der
Mietzeit eine solch massive körperliche Beeinträchtigung erfährt und
die Anschaffung des Blindenhundes
unabdinglich ist. Ebenso wenig steht
die mangelnde Zustimmung des Vermieters dem Recht des Mieters auf
einen Blindenhund entgegen. Ähnlich
verhält es sich, wenn aus therapeutischen Gründen die Anschaffung
eines Hundes oder einer Katze in der
Mietwohnung notwendig wird.
Was steht zur Tierhaltung
im Mietvertrag?
Drei Varianten zur Regelung
der Tierhaltung in Mietverträgen über
Wohnraummietverhältnisse sind üblich, als vierte Variante sei hier der
Fall angeführt, dass sich im Mietvertrag nichts zum Thema Tierhaltung
findet:
1. Tierhaltung ist generell verboten
Ein uneingeschränktes Verbot der
Tierhaltung durch eine Klausel im
Mietvertrag ist unwirksam, denn dadurch wäre auch die Kleintierhaltung
(s.o.) untersagt, was im Widerspruch
zu § 535 BGB (vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache) steht. Durch
die unwirksame Klausel ist die Tierhaltung letztendlich mietvertraglich
nicht geregelt, was nicht zu dem
Schluss führt, dass nun grundsätzlich
die Anschaffung von Haustieren erlaubt sei. Vielmehr findet jetzt die im
BGH-Urteil VIII ZR 340/06 beschriebene Abwägung statt, ob im Einzelfall
die Haltung eines bestimmten Tieres
zum allgemeinen vertragsgemäßen
Gebrauch der Mietwohnung gehört
oder nicht. Sieht die Mietvertragsklausel das Verbot der Tierhaltung
ausschließlich für Hunde und Katzen
vor und sind davon Kleintiere nicht
betroffen, widerspricht die Klausel
auch dann den Grundgedanken des
BGH-Urteils, das die Abwägung im
Einzelfall fordert, und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Tierhaltung ist verboten mit Erlaubnisvorbehalt
Ist im Mietvertrag geregelt, dass jegliche Tierhaltung der Zustimmung des
Vermieters bedarf, so ist diese Klausel
unwirksam, denn sie würde auch die
erlaubnisfreie Kleintierhaltung unter
den Erlaubnisvorbehalt der Vermieters
stellen. Auch wenn einige Kleintiere
von der Zustimmung des Vermieters
ausgenommen sind, bleibt die Klausel unwirksam. Erst wenn die Haltung
aller Kleintiere von der Zustimmung
ausgenommen ist, behält die Klausel
ihre Wirksamkeit: Möchte ein Mieter ein Tier anschaffen und bittet den
Vermieter um Erlaubnis, kann dieser
abwägen, ob er dem zustimmt oder in
begründeten Fällen ablehnt. Begründete Fälle heißt, dass es sich grundsätzlich um ein Tier handelt, dessen
Haltung zum allgemeinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung
zählt (also keine giftigen oder gefährlichen Tiere und auch keine Tiere, die
zur Haltung in einer Mietwohnung
nicht geeignet sind), allerdings Argumente vorliegen, die dennoch gegen
die Tierhaltung im konkreten Fall sprechen (Wohnung zu klein etc.).
3. Tierhaltung ist erlaubt mit Verbotsvorbehalt
Beinhaltet der Mietvertrag eine Erlaubnisklausel mit Verbotsvorbehalt,
kann der Mieter Haustiere halten,
ohne dass es der Zustimmung des
Vermieters bedarf. Voraussetzung ist,
dass es sich um übliche Haustiere wie
Katzen, Hunde oder Vögel handelt.
Auch eine Klausel, die die Katzenhaltung grundsätzlich ohne gesonderte
Zustimmung erlaubt und gleichzeitig
dem Vermieter eine Verbotsmöglichkeit einräumt, ist wirksam, denn im
Einzelfall können Argumente für ein
Verbot der Tierhaltung sprechen.
Die mietvertragliche Erlaubnis der
Tierhaltung unter Verbotsvorbehalt
stellt keine grundsätzliche Haltegenehmigung für Tiere aller Art dar.
So können exotische, giftige oder
gefährliche Tiere auch bei dieser Art
der Klausel nicht in der Mietwohnung

TIERHALTUNG

gehalten werden und die Anzahl der
Tiere, die unter die Erlaubnis fallen,
ist auf einen normalen Umfang begrenzt. Drei Schäferhunde in einer
50-m²-Wohnung zählen in diesem
Fall genauso wenig zum vertragsgemäßen Gebrauch.
4. Tierhaltung wird im Mietvertrag
nicht geregelt
Nicht nur, wenn der Mietvertrag tatsächlich keinerlei Regelung zur Tierhaltung in der Mietwohnung enthält,
trifft dies zu, sondern auch in dem
Fall, dass zwar eine vertragliche Regelung vorhanden ist, diese jedoch
unwirksam ist. In beiden Fällen ist die
entscheidende Frage zu stellen, ob
die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.
Unbestritten fällt die Haltung von
Kleintieren wie Hamster, Schildkröten, Zierfischen, Ziervögel, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen
unter den allgemeinen vertragsgemäßen Mietgebrauch einer Mietwohnung – ohne Zustimmung des
Vermieters (Näheres dazu im Kapitel
Kleintierhaltung). Bei allen anderen
Tieren muss der Vermieter wie bereits beschrieben abwägen, ob er
zustimmt oder die Zustimmung verweigert. Die Verweigerung ist jedoch
nur unter gravierenden Umständen
möglich, weil der Mietvertrag die
Tierhaltung nicht einschränkt.
Vermieter
widerruft
Zustimmung
Eine erteilte Zustimmung zur
Tierhaltung kann der Vermieter
unter bestimmten Umständen wieder
zurückziehen.

Zunächst steht es ihm nicht frei, dies
willkürlich und ohne Begründung
zu tun, es bedarf triftiger Gründe
für einen solchen Schritt. Kommt
es aufgrund der Tierhaltung in der
Mietwohnung zu Lärmbelästigungen
oder zu unangenehmen Gerüchen im
Mietshaus, sind dies Gründe für den
Widerruf der Erlaubnis zur Tierhaltung. Gefährdet oder verletzt ein Tier
Personen im Mietshaus, begründet
diese Tatsache ebenfalls den Widerruf. Weitere Gründe sind z.B. das
Eindringen eines Hundes in fremde
Wohnungen, die Verunreinigung des
Treppenhauses durch das Haustier
oder stundenlanges Geschrei eines
Papageis.
Hat der Vermieter hingegen Kenntnis
von einer vertragswidrigen Tierhaltung und duldet er diese stillschweigend über mehrere Jahre hinweg,
kann er sein Recht auf Unterlassung
derselben verwirken.
Verstoß gegen
Tierhaltungsverbot
Zu Auseinandersetzungen kommt es vor allem dann, wenn
die Tierhaltung in der Mietwohnung
gegen den Mietvertrag verstößt oder
ein Halter sein(e) Tier(e) trotz Aufforderung und Abmahnung des
Vermieters nicht abschafft.
Im ersten Fall ist zunächst zu klären, ob
die Tierhaltung konkret
nicht erlaubt ist oder der
Mieter es unterlassen
hat, eine Genehmigung
vom Vermieter einzuholen. Letzteres kann nachgeholt werden und wenn
keine anderen Gründe
gegen die Tierhaltung
sprechen, kann der Vermieter die Erlaubnis
nachträglich
erteilen –

im günstigsten Fall für den Mieter. Es
liegt jedoch im Ermessen des Vermieters, ob er dies tut, er muss es nicht.
Je nach Vertragslage kann der Vermieter die Haltung untersagen – ausgenommen sind Kleintiere – und die
Abschaffung des Tieres unter Fristsetzung fordern. Kommt der Mieter
dieser Aufforderung nicht nach, kann
der Vermieter nach vorangegangener
Abmahnung gemäß § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) auf Unterlassung bei
vertragswidrigem Gebrauch klagen.
Das Landgericht Berlin hat Folgendes
entschieden: Beißt ein Hund, den ein
Mieter vertragswidrig und ohne Zustimmung des Vermieters hält, einen
anderen Mieter und schafft der Hundehalter das Tier trotz Abmahnung
nicht ab, kann der Vermieter fristlos
kündigen (LG Berlin, 63 S 276/92).
Unerlaubt gehaltene Hunde, die einen
Brand verursachten, rechtfertigten
ebenfalls die fristlose Kündigung.
Das Amtsgericht München sah die
fristlose Kündigung des Mieters als
angemessen, weil dieser trotz Abmahnung die Tierhaltung in unangemessener Zahl in der Mietwohnung
nicht unterließ. Auch die Haltung
von Großkatzen, giftigen Schlangen,
Krokodilen, Kaimanen etc. kann eine
fristlose Kündigung nach sich ziehen.
Fristlose Kündigungen sind dann gerechtfertigt, wenn dem Vermieter die
Fortsetzung des Mietverhältnisses
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
nicht zugemutet werden kann oder
die Mietsache erheblich gefährdet ist
oder andere Bewohner des Hauses
erheblich gestört oder gefährdet sind.
Schafft ein Mieter ein unerlaubt gehaltenes Haustier entgegen einer Abmahnung des Vermieters nicht ab und
stellt dieses Haustier jedoch keinerlei
Gefahr für die Mietsache oder andere
Bewohner dar, kann dies eine fristgemäße Kündigung nach sich ziehen.
Hingegen berechtigt die Haltung
eines Kampfhundes trotz Abmahnung nicht grundsätzlich zur Kündigung, vor allem, wenn das Tier über
Jahre hinweg keinerlei Störungen

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13

TITELTHEMA

verursachte. Der Vermieter hat im
konkreten Fall lediglich die Abschaffung des Tieres erstritten (LG Berlin,
64 S 503/04).
Tierhaltungsverbote oder die vom Vermieter erstrittene Abschaffung eines
Tieres können nicht dadurch umgangen werden, dass der Mieter das Tier
zwar an einen anderen Halter abgibt,
anschließend das Tier dennoch in der
Mietwohnung in Pflege nimmt oder
der neue Halter mitsamt Tier den Mieter ständig in seiner Wohnung besucht.
Tod des Tieres
Nicht selbstverständlich
kann ein Mieter nach dem
Ableben z.B. eines Hundes einen neues Tier anschaffen, im Vertrauen darauf, dass ihm die Hundehaltung vom
Vermieter erlaubt wurde. Vielmehr
stellt sich hier die Frage, ob es sich
bei der Genehmigung um eine Einzelfallerlaubnis für ein individuelles
Tier handelte, die nicht ohne Weiteres auf ein anderes Tier übertragen
werden kann. Einen so genannten
Bestandsschutz gibt es in diesem
Fall nicht, der Mieter muss bei jedem
neu anzuschaffenden Tier eine neue
Erlaubnis des Vermieters einholen.
Kann die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung in der Mietwohnung hingegen als allgemein geltend
ausgelegt werden, gilt diese auch
über das Ablebens des Tieres hinaus
und berechtigt nach dem Tod eines
Tieres ohne weitere Zustimmung des
Vermieters zur erneuten Anschaffung
des gleichen Tieres.

14

5 / 2012

Tierhaltung in
Gewerberäumen
In Gewerbemietverhältnissen kann ebenfalls von
der Fragestellung ausgegangen werden, ob die Tierhaltung zum allgemeinen Gebrauch der Mietsache zu zählen ist. Mit Ausnahme von beruflichen
Tätigkeiten, die im Zusammenhang
mit Tieren stehen wie etwa Tier- oder
Tierbedarfshandlungen, Tierärzten,
Hundefrisören etc., ist diese Frage
tendenziell zu verneinen. Im Gegensatz zum Wohnraummietverhältnis
gehört es nicht zum allgemeinen
Gebrauch eines Gewerbemietverhältnisses, dass darin Haustiere gehalten
werden sollen. Gewerberäume bilden in der Regel nicht das Zentrum
im Leben eines Mieters, Wohnräume
hingegen schon. Daher ist der Gewerbemieter von einem generellen Tierhaltungsverbot nicht in solch hohem
Maße betroffen wie ein Mieter von
Wohnraum. So kann eine Verbotsklausel bezüglich der Tierhaltung im
Rahmen eines Gewerbemietvertrages durchaus wirksam sein.
Beeinträchtigung
anderer Mieter
Des einen Freud kann des andern Leid sein. Tierhalter besitzen
meist eine deutlich höhere Toleranzschwelle dem eigenen Tier gegenüber
als andere Bewohner im Haus – sowohl
bei der Lautstärke als auch beim Geruch. Was der eine als normal oder gewöhnlich bezeichnet, stellt für den anderen bereits eine Unzumutbarkeit dar.

Bei der Lärmbelästigung durch Haustiere macht Hundegebell den Großteil
aus. Gelegentliches Bellen außerhalb
der Ruhezeiten wird allgemein als
angemessen betrachtet. Vergleichen kann man dies mit anderen
wohnungsspezifischen Geräuschen
wie Schritten, Wasserspülung, Telefonklingeln, Waschmaschinen etc.
Genauso ist auch das gelegentliche
Kreischen eines Papageis als vertragsgemäß hinzunehmen.
Erst wenn das Hundegebell – oder
die deutlich zu vernehmenden Äußerungen anderer Haustiere – ein bestimmtes Ausmaß annehmen, stellt
dies einen Mangel dar, der auch zur
Mietminderung führen kann. Bellt z.B.
ein Hund regelmäßig laut und langanhaltend oder schlägt dieser bei sämtlichen Fremdgeräuschen im Haus an,
geht dies weit über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus. Es darf kein unzumutbarer Lärm
von einem Haustier ausgehen, erst
recht nicht während der Nachtzeiten
sowie an Sonn- und Feiertagen.
Eine weitere Beeinträchtigung der
Mietsache durch Haustiere stellt die
Verunreinigung des Treppenhauses
mit Exkrementen dar. Der Rechtsprechung zufolge wurden den betroffenen Mietern in Einzelfällen Minderungsansprüche gewährt. Schließlich
kann es aufgrund von Tierhaltung
auch zu Geruchsbelästigungen kommen, die ein anderer Mieter nicht
ohne Weiteres hinnehmen muss.
Die genannten Fälle stellen einen
Mangel der Mietsache gemäß § 536

TIERHALTUNG

Sie wollen ein Haustier anschaf-

BGB dar. Ob dem vom Mangel betroffenen Mieter auch ein Recht auf
Mietminderung zusteht, hängt vom
Einzelfall ab; für die Beseitigung eines solchen Mangels ist der Vermieter zuständig, der sodann den verursachenden Mieter zur Unterlassung
auffordern muss.
Allergien gegen
Tierhaare
Störungen zwischen verschiedenen Mietern können nicht nur
durch Lärm- oder Geruchsimmissionen aufgrund von Tierhaltung in
Mietwohnungen hervorgerufen werden, sondern auch durch Tierhaarallergien. Allergiker können derart
empfindlich sein, dass die Allergie
bereits durch ein in der Nachbarwohnung gehaltenes Tier ausgelöst wird.
Solche Fälle treten zwar nur selten
auf, dennoch müssen auch sie aus
mietrechtlicher Sicht geregelt werden. Der Vermieter hat dafür Sorge
zu tragen, dass die Mietsache ohne
Beeinträchtigungen genutzt werden
kann.
Das Landgericht Mainz hat entschieden, dass ein Mieter fristlos
kündigen kann, wenn die Benutzung
der Mietsache mit dem Auftreten
allergischer Reaktionen (aufgrund
von Tierhaltung in der Nachbarwohnung) einhergeht, der Mieter zuvor
den Vermieter unter Fristsetzung zur
Beseitigung des allergieauslösenden
Mangels aufgefordert hat und der
verursachende Umstand leicht zu erkennen ist (LG Mainz, 3 T 102/97).

Ein solches Urteil ist jedoch umstritten, denn es gibt beim Thema Allergien keine klare Linie in der Rechtsprechung.
Gut zu wissen
	 Auch wenn im Mietvertrag
die Haltung bestimmter Tiere
verboten ist, kann ein Mieter
Besuch empfangen, der seinen
Hund mitbringt. Besuch ist es nur
dann, wenn das Tier nicht dauerhaft in der Wohnung verbleibt.
Dann nämlich kann der Vermieter
dies untersagen, wenn nach Interessenabwägung Gründe dagegen
sprechen.
	 Ein Tier darf kurzzeitig in Pflege
genommen werden, wenn sich der
Besitzer z.B. im Krankenhaus befindet, obwohl der Mietvertrag die
Haltung eines solchen Tieres nicht
erlaubt oder die Zustimmung des
Vermieters verlangt.
	 Hält ein Mieter seit Jahren einen
Hund oder eine Katze und hat der
Vermieter davon Kenntnis, kann er
diese Tierhaltung auch bei anderslautender mietvertraglicher Vereinbarung nicht untersagen. Es sei
denn, es liegen Argumente vor, die
nicht im Vorhandensein des Tieres
an sich begründet sind, wie z.B.
Beschwerden anderer Bewohner
im Haus etc.
	 Ein Vermieter kann nicht willkürlich und ohne eine grundsätzliche
Linie zu verfolgen, entscheiden,
ob und welchem Mieter er die Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt und

fen, sind sich aber nicht sicher,
ob bzw. was dazu im Mietvertrag steht und ob dies wirksam
ist? Oder Sie haben Ärger mit
einem benachbarten Mieter, von
dessen Haustier(en) Lärm- oder
Geruchsbelästigungen ausgehen
und wissen nicht so recht, wie sie
sich verhalten sollen?
Bei all diesen und weiteren Fragen zur Tierhaltung steht Ihnen
der Mieterschutzbund gerne mit
Rat und Tat zur Seite. Auch die
Tierhaltung zählt zu den wichtigen und häufigen Beratungsthemen. Bevor es zu einer Auseinandersetzung zwischen Ihnen
und dem Vermieter oder einem
anderen Mieter kommt, informieren Sie sich in der mietrechtlichen
Beratung über Ihre Rechte und
Pflichten.

wem nicht. Ist es
gängige Praxis
im Mietshaus,
dass Hunde oder
andere Haustiere
mit Zustimmung
des Vermieters
gehalten werden
dürfen, kann dieser einem Mieter
die Tierhaltung
nicht verwehren
oder
vertraglich untersagen,
wenn ansonsten im konkreten Fall
nichts gegen die Tierhaltegenehmigung spricht. Eine willkürliche
Entscheidung des Vermieters
würde gegen § 242 BGB (Treu und
Glauben) verstoßen.
	 Nicht nur die Haltung eines Tieres
kann aus mietrechtlicher Sicht
problematisch sein, sondern auch
das Füttern wilder Tiere. Zieht ein
Mieter durch das Streuen von Vogelfutter Tauben an, besteht die
Gefahr, dass Krankheiten übertragen oder Verschmutzungen und
Lärmbelästigungen
verursacht
werden. Gemäß dem Landgericht
Berlin kann der Vermieter die Taubenfütterung untersagen, im Fall
der Nichtbeachtung droht unter
Umständen sogar die fristlose
Kündigung.
	 Nicht verwehrt ist einem Mieter
das Aushängen von Futterglocken
für Singvögel im Winter, ebenso
das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf dem Balkon.

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TITELTHEMA

URTEILE UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Tierhaltung
in der Mietwohnung
BGH-Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06

Leitsatz (Auszug):
Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag „Jede
Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von
Ziervögeln und Zierfischen, bedarf
der Zustimmung des Vermieters.“
hält der Inhaltskontrolle nach § 307
Abs. 1 BGB nicht stand. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung
von Haustieren in dem Fall, dass
eine wirksame mietvertragliche
Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von
§ 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert,
soweit es sich nicht um Kleintiere
handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung
lässt sich nicht allgemein, sondern
nur im Einzelfall vornehmen, weil
die dabei zu berücksichtigenden
Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.
Aus dem Tatbestand:
Der Kläger ist Mieter einer DreiZimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. In § 8
Nr. 4 des von der Beklagten gestellten Mietvertragsformulars heißt es:
„Jede Tierhaltung, insbesondere
von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des
Vermieters.“
Der Kläger bat die Beklagte um deren Zustimmung zur Haltung von
zwei Katzen, die die Beklagte verweigerte. Der auf Abgabe der Zustimmung gerichteten Klage gab das
Amtsgericht statt, das Landgericht

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wies auf die Berufung der Beklagten
die Klage ab.
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Revision des Klägers beim BGH
war erfolgreich. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch
des Klägers gegen die Beklagte auf
Zustimmung zur Haltung von zwei
Katzen nach § 8 Nr. 4 des formularmäßigen Mietvertrages verneint.
Diese Klausel, nach deren Satz 1
jede Tierhaltung, insbesondere von
Hunden und Katzen, mit Ausnahme
von Ziervögeln und Zierfischen, der
Zustimmung des Vermieters bedarf,
ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Diese Benachteiligung ergibt sich
daraus, dass eine Ausnahme von
dem Zustimmungserfordernis nur
für Ziervögel und Zierfische besteht,
hingegen nicht für andere Kleintiere
wie etwa Hamster und Schildkröten.
Die Haltung solcher Kleintiere gehört
zum vertragsgemäßen Gebrauch
der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1
BGB, weil davon in der Regel Beeinträchtigungen für der Mietsache und
Störungen Dritter nicht ausgehen
können. Das ist auch bei Kleintieren
der Fall, die ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden.
Die Klausel in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages bringt nicht eindeutig zum
Ausdruck, dass die Zustimmung
zur Haltung von anderen Kleintieren
als Ziervögeln und Zierfischen nicht
versagt werden darf, weil es hierfür
keinen sachlichen Grund gibt. Deswegen besteht die Gefahr, dass der
Mieter insoweit unter Hinweis auf die

Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird.
Dies stellt nach ständiger Rechtsprechung des BGH einen Verstoß gegen
das Transparenzgebot dar.
Fehlt es wie hier an einer wirksamen Regelung der Tierhaltung im
Mietvertrag, ist allein die gesetzliche Regelung maßgebend. Insoweit
ist in Rechtsprechung und Literatur
streitig, ob – abgesehen von Kleintieren – die Haltung von Haustieren,
namentlich von Hunden und Katzen,
in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535
Abs. 1 BGB gehört. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von
Haustieren in dem hier gegebenen
Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne
von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung
der Interessen des Vermieters und
des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich
nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu
berücksichtigenden Umstände so
individuell und vielgestaltig sind,
dass sich jede schematische Lösung
verbietet. Zu berücksichtigen sind
insbesondere Art, Größe, Verhalten
und Anzahl der Tiere, Art Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie
des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche
Verhältnisse, namentlich Alter, und
berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und
Art anderer Tiere im Haus, bisherige
Handhabung durch den Vermieter
sowie besondere Bedürfnisse des
Mieters.

TIERHALTUNG

Kommentar zum Urteil

Das Thema Tierhaltung ist in der
Praxis davon gekennzeichnet, dass
hier unterschiedliche Lebenskonzepte
aufeinandertreffen. Für die einen gehört die Haltung von Tieren zu ihrem
Leben und sie können diesbezügliche Einschränkungen durch Dritte
schwerlich akzeptieren. Für die anderen gehört die Tierhaltung, zumindest
soweit sie auch außerhalb der Wohnung wahrnehmbar ist, zum gänzlich
individuellen Rechtsbereich, die
selbstverständlich ihre Grenze bei der
Berührung ihrer eigenen Rechte, sei
es durch Lärm, Geruch oder schlicht
aufgrund eigener Ängste findet.
Die Rechtsprechung zu diesem
Thema hat sich in den vergangenen
30 Jahren wechselhaft entwickelt.
Vor dem hier besprochenen Urteil
hatte sogar das Bundesverfassungsgericht 1981 entschieden, dass gegen
eine formularvertragliche Beschränkung der Tierhaltungserlaubnis auf
Kleintiere verfassungsrechtlich keine
Bedenken bestünden. Diesem Ansatz
waren die Zivilgerichte gefolgt und
ein Verbot der Hunde- und Katzenhaltung bei gleichzeitiger Erlaubnis der
Kleintierhaltung für wirksam erachtet.
Nunmehr hat das Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr
2007 dem Vermieter die Möglichkeit
dieses formularmäßigen Verbots der
Hunde- und Katzenhaltung wieder
genommen und festgestellt, dass es
immer eine Frage des Einzelfalls bzw.
eine Abwägung der Interessen von
Mieter, Vermieter und Nachbarn im
Einzelfall ist. Es sind also die im Urteil
aufgeführten Kriterien heranzuziehen und gegeneinander zu stellen.
Die Vermieter haben in der Regel
auf dieses Urteil reagiert und die

Klauseln entsprechend so angepasst,
dass die Hunde- und Katzenhaltung
einer Genehmigung bedarf. Dies
heißt jedoch nicht, dass der Vermieter nunmehr frei und willkürlich
entscheiden kann. Der Vermieter ist
entsprechend den Vorgaben dieses
Urteils verpflichtet, die geforderte
Interessenabwägung vorzunehmen,
auf dieser Grundlage zu entscheiden
und nur bei gewichtigen Gründen
die Genehmigung zu versagen.
Somit ist bei dem Thema Tierhaltung aus juristischer Sicht abzustufen. Über allem steht jedoch das
Kriterium des „vertragsgemäßen
Gebrauchs“ durch die Tierhaltung.
Jegliche Tierhaltung muss diesem
Kriterium standhalten, so dass z.B.
dem üblichen Umfang nach (z.B.
Züchtung von Tieren, übermäßige
Anzahl von Tieren im Verhältnis
zur Größe der Wohnung) oder
der üblichen Art nach (bestimmte
exotische Tiere) überschreitende
Tierhaltung nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen ist.
Im Fall der klassischen Hunde- und
Katzenhaltung in angemessenem
Umfang bleibt nach dem hier
besprochenen Urteil die jeweilige
Entscheidung einer Interessenabwägung im Einzelfall vorbehalten.
Im Fall von Kleintierhaltung darf diese
formularmäßig im Mietvertrag nicht
eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden. Hier hat sich das Urteil klar
zugunsten der Mieter verhalten und
die in diesem Fall vorliegende Begrenzung auf „Ziervögel und Zierfische“
aufgrund der mangelnden Transparenz für unwirksam erklärt. Eine
solche Begrenzung der Erlaubnis auf
bestimmte Kleintierarten suggeriert

Andreas Braemer ist Rechtsanwalt mit den Tätigkeitsschwerpunkten Mietrecht, Bau- und Architektenrecht sowie
Arbeitsrecht. Für den Mieterschutzbund ist er seit 2008 als
Berater tätig.

dem Mieter, er dürfe andere Kleintiere
nicht ohne Genehmigung des Vermieters halten. Da dies aber nicht zutrifft,
wird der Mieter durch die Klausel im
Vertrag unangemessen benachteiligt.
Für den Mieter, der die Genehmigung
für die Haltung eines Hundes oder
einer Katze begehrt, ist somit keine
Rechtssicherheit durch das Urteil geschaffen. Es bleibt eine Entscheidung
des Einzelfalls, bei welcher die Einzelumstände entscheiden, so dass nur
angeraten werden kann, im Vorfeld
an die Unterzeichnung eines neuen
Mietvertrages die Frage schriftlich mit
dem Vermieter zu klären. Hierbei ist es
ratsam, bereits vor Aufnahme der Verhandlungen sich mit den Kriterien der
Rechtsprechung auseinanderzusetzen
und zum Beispiel abzuklären, ob bereits andere Hunde und/oder Katzen
im Mietobjekt gehalten werden.

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Andreas Braemer

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MIETPREISE

Wohin steigen die Mieten?

Entwicklung von Verbraucherpreisen und Mieten geht weiter auseinander

Quelle: Verbraucherpreise vom
statistischen
Bundesamt auf
www.destatis.de

Von den Interessenvertretern der
Vermieter hört man es immer wieder, insbesondere wenn ein neuer
Mietspiegel erscheint: die Mieten
steigen ja – wenn überhaupt – nur
moderat. Aus Mietersicht gestaltet
sich das ganz anders. Wir zeigen
auf, wie sich der Mietpreis in Berlin
seit 2007 im Vergleich zum Verbraucherpreis geändert hat.

Zeitraum lediglich um 3 Prozent zulegte. Der aktuelle Mietspiegel (2011)
weist für die gleiche Wohnung bereits
einen Mittelwert von 6,33 Euro/m²
auf, gegenüber 2009 eine Steigerung
um satte 17 Prozent, der Verbraucherpreis stieg indes um 3,4 Prozent.
Hier wächst der Mietpreis gegenüber
dem Verbraucherpreis schon um das
5-fache an.

Drei ausgewählte Mietwohnungen,
die jeweils unterschiedliche Baualtersklassen, Wohnlagen und Wohnungsgrößen gemäß dem Berliner
Mietspiegel darstellen und die eine
Vielzahl Berliner Mietwohnungen repräsentieren, werden in ihrer Mietpreisentwicklung der jeweiligen Veränderung des Verbraucherpreises
gegenübergestellt.

Beispiel 3
Altbauwohnung, Baujahr bis 1918,
40 – 60 m² groß in guter Wohnlage,
Mietspiegelfeld F 1. Gemäß Berliner
Mietspiegel 2007 lag der Durchschnittspreis bei 3,10 Euro/m². Zwei
Jahre später sogar unter diesem Niveau bei 2,85 Euro/m² – eine mieterfreundliche Entspannung, die im Berliner Mietspiegel ebenso selten wie
kurz andauernd ist. Denn der Mietspiegel 2011 weist für das Mietspiegelfeld F 1 bereits einen Mittelwert
von 4,37 Euro/m² aus. Das entspricht
gegenüber 2009 einer Steigerung von
unglaublichen 53 Prozent!
Das 15-fache des Verbraucherpreises, der im Vergleichszeitraum um
3,4 Prozent gestiegenen ist.

Beispiel 1
Neubauwohnung, Baujahr ab 1991,
90 m² und größer in mittlerer Wohnlage, Mietspiegelfeld K 11. Hier weist
der Mietspiegel 2007 einen Mittelwert
von 6,55 Euro/m² auf, 2009 bliebt der
Preis mit 6,54 Euro/m² stabil, während
der Verbraucherpreis in der gleichen
Zeitspanne um drei Prozent stieg. Im
Mietspiegel 2011 liegt der mittlere
Preis für eine solche Wohnung bereits
bei 7,15 Euro/m² – eine Steigerung von
9,3 Prozent gegenüber 2009, der Verbraucherpreis legt im selben Zeitraum
um 3,4 Prozent zu.
Der Mietpreis steigt gegenüber dem
Verbraucherpreis um das 2,7-fache.
Beispiel 2
Altbauwohnung, Baujahr 1919 – 1949,
bis 40 m² Größe in einfacher Wohnlage, Mietspiegelfeld A 4. Zwischen
2007 und 2009 stieg der Mittelwert
um 5 Prozent – von 5,15 Euro/m²
auf 5,40 Euro/m², während der
Verbraucherpreis im gleichen

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Berliner Trend
Auch wenn im bundesweiten Trend
die Mietpreise gegenüber dem Verbraucherpreis nur moderat ansteigen,
liegen Ballungsgebiete wie Berlin im
Preisanstieg bei den Mieten deutlich
weiter vorn.
Wer ist von Mietpreissteigerungen
betroffen?
Längst sind es nicht mehr nur Empfänger von Transferleistungen, die zum
Umzug gezwungen sind. Inzwischen
trifft es auch Mieter mit geringem oder
mittlerem Einkommen. Insbesondere
alleinstehende Mieter sowie Familien
mit nur einem erwerbstätigen Famili-

enmitglied müssen vermehrt aus ihren
angestammten Quartieren wegziehen.
Wie kann man gegensteuern?
Diesen Tendenzen am Wohnungsmarkt muss wirksam begegnet werden. Instrumentarien stehen genügend zur Verfügung.
Zunächst sollten in den Mietspiegel
nicht nur die Mieten der letzten vier
Jahre einfließen, sondern sämtliche
berücksichtigungsfähigen Bestandsmieten. Erst durch diese Maßnahme
würde der reale Wohnungsmarkt in
Berlin im Mietspiegel abgebildet werden. Gleichzeitig hätten die Bestandsmieten ausgleichenden Einfluss auf
die Preissteigerungen.
Des Weiteren sollte die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent alle drei Jahre auf zehn
Prozent innerhalb von vier Jahren gesenkt werden.
Beim Abschluss von Neumietverträgen kann der Mietpreis frei verhandelt
werden, Grenzen nach oben existieren
nicht. Hier sollte entweder der Mietspiegel regulierend gelten oder eine
Kappungsgrenze von zehn Prozent
gegenüber der bisherigen Miethöhe
verbindlich sein.
Die Politik ist gefragt
Jeder einzelne Vorschlag würde für
sich bereits eine Entspannung bei
der Mietpreisentwicklung bewirken,
zusammengenommen würden all diese Maßnahmen verhindern, dass die
Mietpreise weiter explodieren. Letztendlich liegt es an der Politik, die entsprechenden Maßnahmen zu wollen
und auch durchzusetzen. Eine Bundesratsinitiative der schwarz-roten
Berliner Regierung aus dem Jahr 2011
bezüglich der Kappungsgrenze bei
Mieterhöhungen war nur der Anfang
eines langen Weges zu moderateren
Mietpreisen.

GARTEN

Die Idylle trügt

Urteile zu Garten-Streitigkeiten
Wenn man endlich wieder zum Kaffeetrinken auf der Terrasse sitzen,
auf dem Rasen im Vorgarten Fußball
spielen und überhaupt das halbe
Wochenende im Freien verbringen
kann, dann empfinden das die meisten Menschen als angenehm. Der
Haken daran: Viele dieser Freizeitaktivitäten sind mit Geräusch- oder
Geruchsentwicklung verbunden und
stoßen deswegen bei den Nachbarn
auf Protest.
Bäume und Sträucher
Kosten für die Pflege von Bäumen,
Sträuchern und Blumenrabatten liefern immer wieder Anlass zum Streit.
Längst nicht alle Ausgaben kann der
Eigentümer auf die Mieter umlegen.
Ein Grundstücksbesitzer forderte
von seinem Mieter, für das Fällen
eines vom Sturm geschädigten Baumes aufzukommen. Das Landgericht
Krefeld (2 S 56/09) lehnte das ab.
Es habe sich hier um „ein singulär
schweres Ereignis“ gehandelt, nämlich einen Jahrhundertsturm. Deswegen komme eine finanzielle Beteiligung des Mieters an den Fällkosten
nicht in Frage. Das könne höchstens
in anderen Regionen der Fall sein,
in denen öfter mit schweren Naturkatastrophen zu rechnen sei.
Außengeländer
Der äußerst ungepflegte Zustand
einer Immobilie kann eine Minderung der monatlichen Mietzahlungen
rechtfertigen. Das ist herrschende
Rechtsmeinung. Dazu zählen unter
Umständen auch vor sich hinrostende, für jedermann sichtbare Metallteile. Ein Kläger monierte vor dem
Amtsgericht Köln (223 C 6/05), dass
die Außengeländer vor den Fenstern
und das Geländer der Terrasse in

Richtung Garten hin deutliche Rostspuren zeigten. Der zuständige Richter betrachtete das als „einen nicht
unerheblichen optischen Mangel“.
Gartennutzung
Etwas kompliziert ist die rechtliche
Lage, wenn ein Grundstücksbesitzer
den Mietern die bisher gestattete
oder zumindest geduldete Nutzung
eines Gartens plötzlich verbieten will.
Das war in Berlin der Fall, wo letztlich
das Amtsgericht Pankow-Weißensee
(9 C 359/06) entscheiden musste. Die
Justiz ging von einem vertraglichen
Recht der Mieter aus, denn bereits
das Vorhandensein solcher Anlagen
sei ein Hinweis auf die Erlaubnis zur
Benutzung. Eine wirksame Kündigung
liege nicht vor. Es dränge sich hier der
konkrete Verdacht auf, so hieß es im
Urteil, dass neu zuziehende, besser
zahlende Mieter den Garten für sich
erhalten und die Alteingesessenen
nur noch von ihren Fenstern aus zuschauen sollten.
Manche Menschen haben eine gewisse Neigung, sich über ihr eigenes Refugium hinaus auszubreiten – also einen Platz zu beanspruchen, der ihnen
eigentlich nicht zusteht. So hatte eine
Familie im Rheinland entlang eines
Durchfahrtsweges mehrere Blumentöpfe, einen Tisch und Stühle aufgestellt, obwohl ihnen ausdrücklich kein
Garten mitvermietet worden war. Die
Betroffenen verfügten zwar über eine
Terrasse, aber das reichte ihnen offensichtlich nicht. Das Amtsgericht
Köln (10 S 9/11) betrachtete die „Belagerung“ des Weges mit Mobiliar als
„einen vertragswidrigen Gebrauch“
der Mietsache und untersagte für die
Zukunft derartige Aktionen. Die bereits herumstehenden Gegenstände
mussten entfernt werden.

Hundehaltung
Mehrere Deutsche Doggen sorgten
auf einem Grundstück in einer rheinland-pfälzischen Gemeinde für Unruhe. Sie hatten sich aus dem Zwinger
befreien können und liefen frei herum.
Nachbarn alarmierten die Polizei, weil
sich die Hunde mit den Vorderpfoten
auf eine Begrenzungsmauer aufstützten und man befürchten musste, dass
sie bald Reißaus nehmen würden.
Die Polizeibeamten riefen nach ihrem
Eintreffen die Tochter des Hundebesitzers, um die Tiere wieder in den
Zwinger zurück zu bringen. Der Doggenzüchter erhielt anschließend eine
Rechnung in Höhe von 141,25 Euro
für den Polizeieinsatz. Das Verwaltungsgericht Neustadt (5 K 256/11.
NW) entschied auf seine Beschwerde hin, dass er tatsächlich bezahlen
müsse. Es hätten hier genügend Verdachtsmomente für ein Einschreiten
der Beamten vorgelegen, etwa ein
aggressives Verhalten der Hunde.
Kaminofen
Weniger um den Augenschein als um
den Geruchssinn ging es bei einem
Disput unter Nachbarn. Der eine betrieb einen Kaminofen, dessen Rauch
es dem anderen regelmäßig unmöglich machte, seinen Garten und seine
Terrasse zu nutzen. Nicht einmal die
Fenster konnte er öffnen. Das sei niemandem zuzumuten, entschied das
Landgericht Dortmund (3 O 29/08).
Dem Betreiber des Kaminofens wurde deswegen untersagt, an mehr als
acht Tagen pro Monat für jeweils fünf
Stunden einzuschüren. So lange das
der Fall sei, könne man noch von einem erlaubten „gelegentlichen“ Betrieb des Ofens sprechen, darüber
hinaus nicht mehr.
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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RUBRIK
LESERBRIEFE

Sie fragen –
wir antworten
Uns interessiert, was Sie bewegt!

Rücktritt

und mich zwei
ohnung angemietet
„Ich habe eine W
ages dazu entnung des Miet vertr
ich
ze
ter
Un
ch
na
Tage
ohnung leben
doch nicht in der W
schlossen, dass ich
eder zurücktte, vom Vertrag wi
Bi
e
ein
m
f
Au
e.
ht
möc
nicht so reagier t,
Vermieter jedoch
zutreten, hat der
gte, ich könne ja
rgestellt habe. Er sa
vo
s
da
ir
m
ich
e
wi
drei Monaten.
mit einer Frist von
kündigen, allerdings
er Stelle in den
finde, der an mein
n
de
an
jem
ich
lls
Fa
schon früher
würde er mich auch
Miet vertrag eintritt,
ht einfach vom
Warum kann ich nic
.
en
ss
tla
en
us
ra
da
treten?“
Miet vertrag zurück
-Kreuzberg
D.O., Friedrichhain

>> Antwort der Redaktion:
Rücktritt: Entgegen der landläufigen
Meinung gibt es keine gesetzliche Regelung, die besagt, dass man innerhalb eines festgesetzten Zeitraumes
von einem geschlossenen Vertrag
zurücktreten kann. Dies gilt auch für
Mietverträge, man kann nach Unterzeichnung nicht davon zurücktreten. Aus diesem Grund ist es enorm
wichtig, sich vor der Vertragsunterzeichnung wirklich zu hundert Prozent im Klaren darüber zu sein, ob
man die Wohnung anmieten möchte
Haben auch Sie eine Frage,
oder nicht. Kommen einem erst zwei
bei der Sie denken, dass sie
Tage nach Vertragsschluss Bedenken,
auch andere interessieren
bleibt letztlich nur die Kündigung, die
könnte? Schreiben Sie uns!
in aller Regel drei Monate beträgt.
Manche Warenhäuser bieten ihren
Unsere Postanschrift:
Kunden an, gekaufte Waren ohne
Redaktion Mieterschutz
Nennung von Gründen innerhalb eiMieterschutzbund Berlin e. V. ner bestimmten Zeit zurückzugeben
Müllerstraße 53,  13349 Berlin und ihr Geld wiederzuerhalten – also
Fax: 030/45 29 09 35
den Kaufvertrag rückgängig zu maoder per E-Mail an:
chen. Daraus schließen viele, dass es
brenner@mieterschutzbund- sich dabei um ein einklagbares Recht
berlin.de
handelt, was jedoch ein Fehlschluss
ist. Die großzügigen Regelungen der
Wir behalten uns Auswahl,
Warenhäuser fußen nämlich ausanonyme Veröffentlichung,
schließlich auf Kulanz den Kunden
Kürzung von Leserzuschriften gegenüber.
sowie deren Beantwortung
In Ihrem Fall ist es ratsam, sich nochvor. Ein Recht auf Veröffentmal mit dem Vermieter in Verbindung
lichung besteht nicht.
zu setzen, denn er ist Ihnen bereits

20

5 / 2012

Schimme
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„Wir liege
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Vermieter
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verhalten
f, alles Au
Fensternis
?“
chen. Wie
sollen wir
J.S., per E
uns
-Mail

entgegengekommen. Sie könnten versuchen, sich mit ihm darauf zu einigen,
dass Sie sich z.B. die ausstehenden
drei Mieten teilen. Vielleicht geht er
darauf ein, wenn Sie ihm die Beweggründe für Ihr Umdenken erläutern.
Oder es gelingt Ihnen, einen Nachmieter zu finden und so aus dem
Mietvertrag entlassen zu werden. Im
ungünstigsten Fall kündigen Sie fristgerecht und zahlen die drei Monatsmieten. Vor der nächsten Vertragsunterzeichnung schlafen Sie noch eine
Nacht über Ihre Entscheidung.
Schimmel: Grundsätzlich gilt, dass
Feuchtigkeitsschäden ein Mangel
der Mietsache sind, zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet
ist. Schimmelbefall kann jedoch zwei
Ursachen haben: Baumängel oder
unzureichendes bzw. falsches Heizen
und Lüften. Trifft letzeres zu, haben
die Mieter den Schimmelbefall verursacht und sind für dessen Beseitigung auch verantwortlich.
Aus diesem Grund weisen Vermieter
gerne die Verantwortung von sich
und unterstellen, wie in Ihrem Fall,
unzureichendes oder falsches Heizen
und Lüften. Meistens ist dies jedoch
nicht mehr als eine bloße Behauptung, denn zunächst trägt der Vermie-

ter die Beweislast dafür,
dass die Ursache für den Schimmelbefall nicht Baumängel sind. Eine
reine Behauptung reicht dafür nicht
aus. Erst wenn der Beweis, dass kein
Baumangel vorliegt, vom Vermieter
angetreten wurde, ist es am Mieter,
sich seinerseits zu entlasten und zu
beweisen, dass sein Heizungs- und
Lüftungsverhalten korrekt war und
ihn keine Schuld trifft.
Wenn Sie sich sicher sind, dass Ihr
Heizungs- und Lüftungsverhalten
nicht zur Schimmelbildung beiträgt,
gehen Sie anderen Anhaltspunkten
nach, die darauf hinweisen könnten,
dass die Ursache des Schimmels auf
eindringende Feuchtigkeit zurückzuführen ist: Könnte ein Wasserrohr in
der Wand oder in der Decke geplatzt
sein? Tritt der Schimmelbefall nach
Regenschauern auf? Wie sieht die
Wand von außen aus, gibt es Risse?
Haben Nachbarn eventuell das gleiche Problem an der gleichen Stelle?
Gab es bereits einen Wasserschaden?
Sobald Sie Hinweise auf eine bauliche Ursache für den Schimmelbefall
finden, dokumentieren Sie diese, konfrontieren Sie den Vermieter damit
und lassen Sie sich gleichzeitig von
uns zum Thema Schimmel beraten.

SERVICESEITE
RUBRIK

Hier beantworten wir mietrechtliche Fragen, die häufig
in der Beratung gestellt werden.
Kann ich die Zahlung der Betriebskostenposition Hausreinigung verweigern, wenn
während des Abrechnungszeitraumes nicht
richtig sauber gemacht wurde?
Wenn Hausreinigung mietvertraglich vereinbart wurde und diese nicht regelmäßig oder
nicht zufriedenstellend stattfindet, stellt dies
einen Mangel dar, der dem Vermieter zur
Kenntnis gebracht werden muss. Sodann
ist der Vermieter in der Pflicht, den Mangel
zu beseitigen. Tut er dies nicht, kann daraus
gegebenenfalls ein Mietminderungsanspruch
des Mieters entstehen. Dies alles muss erfolgen, wenn der Mangel auftritt und nicht erst
mehr als ein Jahr später, beim Erhalt der entsprechenden Betriebskostenabrechnung.
Hat ein neuer Eigentümer nach der Umwandlung in Wohneigentum das Recht, dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen?
Der neue Eigentümer kann eine Wohnung
für sich, einen nahen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigen; er kündigt dann
aufgrund von Eigenbedarf. Nur nach der Umwandlung in Wohneigentum nach Überlassung an den Mieter kann der neue Eigentümer gemäß § 573 BGB erst drei Jahre nach
der Veräußerung Eigenbedarf geltend machen. Das Land Berlin hat zusätzlich in einer
Verordnung erlassen, dass die Frist für eine
Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung der
Wohnung in den Bezirken CharlottenburgWilmersdorf,
Friedrichshain-Kreuzberg,
Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Mitte und
Steglitz-Zehlendorf sieben Jahre beträgt.

Kostenlose

Kleinanzeigen

Muss nach dem Verkauf der Mietwohnung ein neuer Mietvertrag geschlossen
werden?
Egal, ob die Mietwohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft wurde oder das komplette Haus bzw. die Wirtschaftseinheit an
eine andere Wohnungsgesellschaft veräußert
wurde, es gilt: Kauf bricht nicht Miete! Der
neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und
Pflichten in den bestehenden Mietvertrag
ein, der mit allen Vereinbarungen weiterhin
gilt. Ein Mieter kann nicht zur Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages gezwungen
werden.
Braucht ein Mieter für den Anbau eines Innenrollos die Zustimmung des Vermieters?
Der Einbau von Rollos, Vorhängen und Jalousien im Innenbereich der Mietwohnung
ist nicht an eine Zustimmung des Vermieters
geknüpft. Allerdings müssen dabei entstehende Schäden am Putz nach dem Rückbau
entfernt werden, Fensterrahmen dürfen nicht
angebohrt werden. Beim Anbau von Rollläden oder Jalousien im Außenbereich der
Mietwohnung ist hingegen die Zustimmung
des Vermieters erforderlich.
Wie wirken sich Dachschrägen auf die
Wohnfläche aus?
Es hängt von der Höhe des darunter befindlichen Raumes ab. Beträgt die Raumhöhe unter einer Dachschräge zwei Meter und mehr,
wird die darunter liegende Fläche zu 100 Prozent berechnet. Liegt die Raumhöhe unter

der Dachschräge zwischen einem und zwei
Meter, wird die darunter liegende Fläche nur
zu 50% berechnet. Ist die Raumhöhe weniger
als ein Meter, wird die darunter liegende Fläche nicht berechnet.
Kann eine Wohnungsgesellschaft Gebühren verlangen für die Ausfertigung eines
Mietvertrages?
Die meisten Gerichte lehnen eine solche
„Vertragsausfertigungsgebühr“ durch den
Vermieter oder dessen Verwalter ab. Es ist
daher ratsam, die Zahlung einer solchen
Gebühr vor Unterzeichnung eines Vertrages
nicht zu leisten, sondern die Wohnungsgesellschaft darauf anzusprechen. Schließlich
zählt die Vertragsausfertigung zu den alltäglichen Aufgaben einer Verwaltung. Insbesondere ist von der Zahlung abzuraten, wenn
die Gebühren mehr als 80,- Euro betragen
sollen.
Zu welchem Datum muss ein Mieter die
Miete überweisen, zum Ersten oder zum
Fünfzehnten eines Monats?
Bei Mietverträgen, die ab dem 1.9.2001
geschlossen wurden, muss die Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats
entrichtet werden (Zahlungseingang Vermieter). Bei älteren Verträgen ist die Miete zum
Monatsende zu entrichten. Anderslautende
mietvertragliche Regelungen sind möglich,
sollten jedoch ausschließlich schriftlich vereinbart sein.

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Redaktion Mieterschutz aufgeben.

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AUSFLUGSTIPP

Luises liebste Sommerresidenz
Schloss Paretz im Havelland
Vielleicht wäre Paretz heute nicht
das, was es ist, wenn Friedrich Wilhelm III. sich in Oranienburg wohlgefühlt hätte. Ihm war nämlich das
dortige Schloss zu groß geworden,
und so erwarb er 1795 Gut Paretz
westlich von Potsdam. Seine Gattin
Luise genoss mit ihm auf der ruhigen Sommerresidenz schöne Tage
ihres kurzen Lebens.
Doch mit der Sommerresidenz war
es nicht getan, der Baumeister David
Gilly erhielt den Auftrag, das ganze
Dorf im frühklassizistischen Stil umzubauen – eines der wenigen Projekte seiner Zeit, das
nicht nur geplant, sondern
auch umgesetzt wurde. Die
Häuser der damaligen Bewohner wurden allesamt abgerissen und neu aufgebaut,
sodass Paretz bis zum Jahr
1805 in einem einheitlichen,
dem Schloss angeglichenen
Baustil neu entstand. Ein
Rundgang durch das Ensemble lohnt sich, es gibt viel zu
entdecken.
Schloss
Zwischen 1797 und 1805
wurde das Schloss als Som-

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merresidenz für den Kronprinzen sowie dessen Gemahlin Luise erbaut.
Seit der Renovierung im Jahr 2001
sind die ehemaligen königlichen
Wohnräume der Residenz als Museum zugänglich. Neben Ankleide-,
Schlaf- und Wohnzimmer der Königin
Luise zählen dazu auch das Arbeitszimmer des Königs, diverse Säle
und nicht zuletzt das Billardzimmer.
Möbel, Gemälde und Grafiken zieren
die herrschaftlichen Räume, berühmt
sind die Paretzer Papiertapeten, die
die Wände schmücken. Sogar aus
dem fernen China kamen die Motive
von Flora und Fauna, mit denen die
Tapeten bedruckt sind. Berliner Manufakturen stellten neben den Tapeten auch Bordüren her, deren Motive
Weinlaub oder Flieder zeigten. Wie
diese kostbaren Papiertapeten und
historischen Möbel restauriert wurden, erfährt man ebenfalls in den
Räumlichkeiten des Schlosses.
Schlossremise
Man sieht in Schloss Paretz nicht nur,
wie die Königlichen in ihrer Sommerresidenz gelebt haben, nein, in der
Remise kann man auch die Ausstellung „Kutschen, Schlitten und Sänften aus dem preußischen Königshaus“ besichtigen und herausfinden,

was auf Preußens Straßen damals los
war. Das Spektrum reicht vom späten
17. bis zum ausgehenden 18. Jahrhundert, also bis zu den Lebzeiten
des Regenten und seiner Gattin Luise. Neben den herrschaftlichen Gefährten finden sich im Museum auch
reine Transport- und Hofwirtschaftsfahrzeuge.
Dorfkirche
Zum Ensemble gehört auch die neogotische Dorfkirche Paretz, deren
Grundmauern allerdings auf das
12. Jahrhundert datieren. Mit Einverständnis des Domkapitels zu Brandenburg gestaltete Gilly 1797 im Zuge
seiner Arbeiten auch das Gotteshaus
um. Somit handelt es sich um die
wahrscheinlich älteste Dorfkirche der
Neugotik in Brandenburg. Sehenswert ist insbesondere die Deckenausmalung.
Park
Schloss, Kirche und Gotisches Haus
begrenzen den Paretzer Park, der
ebenfalls von David Gilly auf Geheiß
des Preußenkönigs angelegt wurde.
Genau genommen handelt es sich um
mehrere Parks, der Schlossgarten
befindet hinter dem Schloss, davor
liegt der Kirchgarten, welcher mit sei-

AUSFLUGSTIPP

o.: Schöner Panoramablick auf das Schloss Paretz, Nebengebäuden und Dorfkirche; l.u.: Detail Paretzer Tapete

nen leichten Hügeln einem englischen
Park nachempfunden ist.
Gotisches Haus
Als Kontrast zum vorherrschenden
Frühklassizismus steht am Rande des
Parks ein zumindest gotisch anmutendes Haus. Auch dieses Gebäude
wurde im Zuge des kompletten Neubaus Anfang des 19. Jahrhunderts
im historisierenden Stil errichtet und
diente zunächst bis 1910 als Dorfschmiede, seither wird es als Gaststätte genutzt. Eine Möglichkeit, den
Besuch in Paretz ein wenig abzurunden, im schattigen Biergarten wird
bürgerliche Küche mit Zutaten aus
der Region angeboten.
Bockwindmühle
Nicht ganz so alt wie die restlichen
Gebäude in Paretz ist die 1872 errichtete Bockwindmühle, die etwas
abseits des Dorfmittelpunktes an der
Straße nach Ketzin liegt. Vom Dorf
führt ein Fußweg durch Wiesen vorbei
am Eiskeller zur Mühle, die bis Mitte

des 20. Jahrhunderts noch in Betrieb
war. Heute macht der Mühlenverein
das Gebäude wieder zugänglich, jeweils am ersten Sonntag von April bis
Oktober kann die in Handarbeit wieder aufgebaute Windmühle besichtigt
werden.
Eiskeller
Während der Öffnungszeiten des
Schlosses kann auch der so genannte
historische Eiskeller besichtigt werden,
der sich gegenüber vom Kirchgarten
befindet, auf dem Weg zur Bockwindmühle. Hier kann die Dauerausstellung
„Eisernte und Eislagerung“ besichtigt
werden, der Eintritt ist frei.
Rundgang
Auf einem Rundgang durch das Dorf
fallen noch weitere sehenswerte Gebäude ins Auge, z.B. das Landhaus
Luise, am Rande des Kirchgartens in
der Nähe des Gotischen Hauses, das
früher Dorfgaststätte war und heute
als Feriendomizil gemietet werden
kann.

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion: Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Stefanie Egner, Kati Selle, Andreas Braemer
und Dr. Christian Koch

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de

Karikaturen: © Dieko
Müller), © Tomicek/LBS

(Rechtsanwalt

V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de

Ebenso interessant ist die Paretzer
Scheune, die nach umfangreicher Restaurierung heute als kultureller Veranstaltungsort dient. Dorffeste, Konzerte und Theateraufführungen finden
hier statt. Die Scheune wird von der
Stiftung Paretz betrieben, deren Sitz
sich im ebenfalls sehenswerten Stiftungshaus gegenüber dem Storchenhof befindet.

Verkehrsverbindungen:
Mit Bahn/Fahrrad:
Stündlich ab Berlin
Hauptbahnhof mit dem
Regionalexpress nach
Wustermark, weiter mit
dem Fahrrad über die
L 204 bis Ketzin/Paretz.
Fahrzeit ca. 1 h.
Mit dem Auto:
B 5 bis Wustermark,

Storchenhof
Nach Besichtigungen und Rundgängen bietet sich ein Besuch im Storchenhof an. Auf dem Erlebnis- und
Kinderbauernhof finden Kinder ihren
Spaß und können Ponys, Schafe,
Enten, Katzen, Hunde und Hühner
streicheln. Wie der Name bereits vermuten lässt, ist auch der Storch zu
Gast in Paretz und kann vom Innenhof
aus in seinem Nest besichtigt werden.
Das Stallcafé – im Sommer draußen
im Innenhof – wartet mit süddeutschen Spezialitäten und selbstgemachtem Kuchen auf.

L 204 bis Ketzin/Paretz.
Fahrzeit ca. 45 min.

Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Druck:
O/D – Druck. Logistik. Datenservice.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Bildnachweis:
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S. 6 – 9: cygnusX, S. 10: pressmaster,
S. 10 – 15: Franz Pfluegl, S. 10 – 17:
maksymowicz, S. 13: Eric Issellée, S. 15:
Willee Cole, S. 
18: Dream-Emotion,
auremar, S. 
19: styleuneed, Jürgen
Fälchle © Sebastian Wallroth – S. 22/23
© istockphotos – Rückseite: A. Reh,
S. 20: V. Melmikov © Jörg Frank – S.17

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 27.08.2012

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zum Berliner Ortstarif unter der Rufnummer
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