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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2011,3

RUBRIK

Heft 3/2011
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Wohnen
im Alter

Wohnungsräumung bei
90-jähriger Mieterin verhindert

S5

Ausflugstipp:
Dresden Neustadt

S 22

Energieausweis auf dem
Prüfstand

S3

Neue Urteile zum Mietrecht

S6

Interessiert nicht nur
Senioren:
- betreutes Wohnen
- barrierefreie Mietwohnung
- Sozialklausel
S 10

3 / 2011

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RUBRIK
INHALT

Liebe Leserin,
lieber Leser,
	 3	 	Aktuelle Kurznachrichten

Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis

			

Zu viele Ferienwohnungen in Berlin?

	 4	 	Miete und Mietrecht
			

Ewige Heizkostendebatte

			

„E-Check“ muss nicht sein

			

Respekt vor dem Alter

			

Fiskus und Altenheim

5 	

	 6	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

	 9	 	Leserbriefe – Was bewegt Sie zurzeit?
			 Titelthema –
			 Wohnen im Alter
	10	 	Bequem und altersgerecht
16	 	 Altersspezifische Besonderheiten
20	 	 Urteile und Kommentar des
Mieterschutzbundes
22		 	Ausflugstipp
Dresden Neustadt

	23	 	Impressum

stellen Sie sich vor, ein betagter Mieter, der
seit vielen Jahren oder gar Jahrzehnten in einer Mietwohnung wohnt und im heimischen
Kiez tief verwurzelt ist, erhält vom Vermieter
eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sofort
drängt sich einem die Frage auf, ob und was
speziell dieser ältere Mieter dagegen tun kann.
Nicht nur um die Beantwortung dieser Frage geht es in unserem aktuellen Titelthema
„Wohnen im Alter“, sondern auch um den
seniorengerechten Umbau der Mietwohnung, dafür gewährte Kredite der KfW, um
betreutes Wohnen, Barrierefreiheit sowie um
die so genannte „Sozialklausel“.
Zudem haben wir ein BGH-Urteil abgedruckt
und kommentiert, welches in einem sehr speziell gelagerten Fall die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander
abwägt.
Alles neu macht der Mai, besagt ein alter
Spruch, der jetzt auch für den Mieterschutz
gilt, denn wir möchten eine neue Rubrik einführen: Leserbriefe. Wenn Ihnen etwas auf
dem Herzen liegt oder Sie eine allgemeine
Frage rund ums Mietrecht haben, dann zögern Sie nicht, uns diese zu stellen. Wie das
vonstattengeht, lesen Sie auf Seite 9.
Seit nunmehr zwei Jahren gibt es Energieausweise. Das Bundesbauministerium hat eine
Studie in Auftrag gegeben, die unter anderem
deren Effizienz überprüft hat. Die überraschenden Ergebnisse finden Sie bei den aktuellen Kurznachrichten.
Dresden kennen Sie schon? Zwinger, Semperoper und Frauenkirche – alles bereits gesehen? Lesen Sie dennoch unseren Ausflugstipp,
denn der führt nach Dresden – in die nicht
minder sehenswerte Neustadt! Lassen Sie sich
überraschen. Viel Spaß beim Lesen wünscht
Ihnen
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

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AKTUELLE KURZNACHRICHTEN

Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis
Studie bewertet erstmals Verbrauchs- und Bedarfsausweis
Zwei Jahre nach Einführung der
Energieausweise zeigt sich nun in
der Praxis, wie hoch der Nutzwert
von Verbrauchs- und Bedarfsausweis tatsächlich ist. Dabei haben
Verbrauchsausweise deutlich besser abgeschnitten als Bedarfsausweise.
Gemäß einer vom Bundesbauministerium in Auftrag gegebenen Studie wurden die seit 2009 gültigen
Energieausweise unter anderem auf
Wirksamkeit und Benutzerfreundlichkeit überprüft. Insgesamt 94 Energiepässe wurden überprüft; dass
nur ein knappes Drittel der in der
Studie überprüften Bedarfsausweise

den tatsächlichen Energiebedarf des
Hauses korrekt wiedergeben, ist ein
überraschendes Ergebnis. Schließlich handelt es sich hierbei um die
aufwändiger zu erstellende und mit
100,– bis 200,– Euro auch deutlich
teurere Variante.
Von den günstigeren Verbrauchsausweisen, die im Schnitt mit 25,– bis
35,– Euro zu Buche schlagen, sind
nach der Studie immerhin zwei Drittel
richtig.
Verbrauchsausweise stützen sich auf
die Verbrauchswerte eines Hauses in
den letzten drei Jahren, der Aufwand
zur Erstellung ist vergleichsweise
gering. Deutlich mehr Arbeit steckt
in der Anfertigung eines Bedarfs-

ausweises. Berücksichtigung finden
hier unter anderem Maßnahmen zur
Wärmedämmung – mit entsprechend
höheren Herstellungskosten.
Dieser Mehraufwand bei der Erstellung könnte auch Ursache dafür sein,
dass so auffällig viele Bedarfsausweise fehlerhaft sind. Umgekehrt
stellen sich die oftmals für nicht
aussagekräftig genug gehaltenen
Verbrauchsausweise als die zuverlässigere Alternative heraus. Die
107-seitige Studie ist unter dem Titel „Evaluierung ausgestellter Energieausweise für Wohngebäude nach
EnEV 2007“ im Internet zu finden.

Zu viele Ferienwohnungen in Berlin?
Senat will Zweckentfremdung eindämmen
Ob in der Stadt tatsächlich Wohnungsnot herrscht oder nicht – Ferienwohnungen werden gerade in den
Innenstadtbezirken immer gefragter.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Touristen sparen wertvolle Zeit, welche
für die Anreise aus den äußeren
Stadtbezirken benötigt wird.
Und zudem ist die wirtschaftliche
Verwertung einer Ferienwohnung
besser als die einer Mietwohnung
– für den Eigentümer. Doch des einen Freud‘ ist des anderen Leid. Die
Wohnungssuche in den Innenstadtbezirken gestaltet sich bereits für

den durchschnittlichen Hauptstadtbewohner zunehmend schwieriger.
Preise bei Neuvermietungen ziehen
gerade in den gefragten Vierteln deutlich an, eine aktuelle Übersicht über
die derzeitigen Bestandsmieten wird
der in Kürze erscheinende Berliner
Mietspiegel für 2011 wiedergeben.
Wie aus der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung zu vernehmen ist,
macht man sich dort Gedanken über
die Begrenzung der Umwandlung von
Mietwohnungen in Unterkünfte für
Berlin-Besucher. Ein anwendbares
Instrument für diese Maßnahme
wäre ein so genanntes Zweckent-

fremdungsverbot. Dieses galt bereits
in Berlin, um Wohnungsknappheit
einzudämmen. Nun wird bei der Senatorin für Stadtentwicklung darüber
beraten, ob der derzeitige Leerstand
an Mietwohnraum derart gering ist,
dass eine solche Maßnahme erneut
gerechtfertigt ist. Bemessungsgrundlage soll nun nicht mehr der Wohnraum im gesamten Stadtgebiet sein,
sondern einzelne, kleinteilige Räume
werden auf die Notwendigkeit einer
Regulierung untersucht. Den Mietern
kann das nur recht sein.

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MIETE & MIETRECHT

© Tomicek/ LBS

Ewige Heizkostendebatte

Eigentümergemeinschaft darf Verteilungsschlüssel ändern
Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 221/09
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Gerade in kalten Wintern mit hohen
Heizkosten wird in Eigentümergemeinschaften immer wieder heftig
darüber diskutiert, was denn der gerechteste Verteilungsschlüssel sein
könnte.
Die einen plädieren dafür, sich möglichst stark am messbaren Verbrauch
des Einzelnen zu orientieren. Die
anderen fordern eine Einbeziehung

der Wohnfläche. Bei einer Eigentümergemeinschaft in Sachsen-Anhalt
kam es per Mehrheitsbeschluss zu
einer Veränderung des Verteilungsschlüssels. Zuvor waren die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch
abgerechnet worden, danach flossen
30 Prozent über den Wohnflächenanteil in die Gesamtsumme ein. Genau das focht einer der Eigentümer
an. Er stritt der Gemeinschaft das

Recht ab, solche weit reichenden
Änderungen vorzunehmen. Damit
scheiterte er. Der Festkostenansatz
von 30 Prozent, so hieß es im Urteil,
beruhe auf der korrekten Annahme,
dass etwa dieser Anteil „unabhängig
vom individuellen Verbrauchsverhalten“ entstehe. Deswegen sei der
Wunsch der Mehrheit nach Änderung
des Verteilungsschlüssels verständlich und berechtigt gewesen.

„E-Check“ muss nicht sein

Routineuntersuchung der Elektroleitung ist keine Vorschrift
Vermieter einer Wohnung sind nicht
verpflichtet, eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen
und der Elektrogeräte vorzunehmen.
Das gehört nicht zu den üblichen
Verkehrssicherungs- und Aufsichtspflichten eines Vermieters.

Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 321/07
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

4

Ein Eigentümer besaß ein mehrstöckiges Haus mit vermieteten EinZimmer-Appartements. Jede Einheit
verfügte über eine Kochnische. Genau
dort kam es eines Tages zu einem
Brand, wohl wegen eines Defekts der
Dunstabzugshaube. Es entstand ein
Gesamtschaden in Höhe von rund
2.600,– Euro, den der betroffene Mie-

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ter vom Eigentümer ersetzt haben
wollte. Seine Begründung: Der Eigentümer müsse regelmäßig die elektrischen Anlagen seiner Wohnung(en)
kontrollieren, um seiner Verkehrssicherungspflicht gerecht zu werden
und Gefahren von den Mietern abzuwenden. Man spricht in dem Zusammenhang auch von so genannten
„E-Check“. Das Amtsgericht gab der
Klage teilweise statt, das Landgericht
wies sie komplett ab. Am Ende musste der Bundesgerichtshof eine Grundsatzentscheidung treffen.
Ein Schadenersatzanspruch des
Mieters wurde in Karlsruhe verneint.
Zwar sei der Eigentümer für alle Be-

standteile eines vermieteten Hauses
zuständig. Allerdings betreffe das nur
Maßnahmen, „die ein umsichtiger und
verständiger, in vernünftigen Grenzen
vorsichtiger Mensch für notwendig
erachtet, um andere vor Schäden zu
bewahren“. Eine Generalinspektion
der elektrischen Einrichtungen einer
Immobilie gehöre nicht dazu. Seien
nämlich die Leitungen ordnungsgemäß verlegt worden, dann bestehe dafür keine Notwendigkeit. Allenfalls unter besonderen Umständen, etwa bei
ungewöhnlichen Störungen, könnten
besondere Prüfpflichten bestehen.

MIETE & MIETRECHT

Respekt vor dem Alter

Wohnungsräumung bei 90-jähriger Mieterin verhindert	
Unter normalen Umständen muss
eine Räumungsvollstreckung gegen einen Mieter vollzogen werden, wenn alle rechtliche Mittel
ausgeschöpft sind. Doch die Zivilprozessordnung sieht ausdrücklich
vor, dass dieses Verfahren „mit den
guten Sitten vereinbar“ sein muss.
Das kann unter anderem bei hoch
betagten Mietern eine Zwangsräumung verhindern.
Eine 90-jährige Frau sollte kraft
rechtskräftigen Bescheides ihre
Mietwohnung verlieren, weil sie in
Zahlungsrückstand geraten war. Die
Betroffene und ihre Rechtsberater

wollten das verhindern – mit Hinweis auf die angegriffene Gesundheit der Frau. Unter anderem litt sie
an einer leichten senilen Demenz.
Man befürchtete, dass ihre Orientierungsschwierigkeiten durch einen
Ortswechsel zunehmen könnten. Zunächst waren die Kläger damit nicht
erfolgreich. Ein Berufungsgericht
entschied, diese Argumente seien
nicht ausreichend. Es bestehe keine
Lebensgefahr für die Greisin. Soziale Kontakte seien zwar wichtig, aber
diese könnten auch in einer anderen
Wohnung erhalten werden.
Sich so stark auf die Frage der akuten
Lebensgefahr zu konzentrieren, wie

das die
vor her g e henden Richter getan hatten,
sei nicht angemessen,
stellte der Bundesgerichtshof
fest. Zwar sei das Leben der 90-Jährigen tatsächlich nicht im direkten
Zusammenhang mit der Räumung
bedroht. Aber man müsse nach einem
solchen Schritt „mit einer Beschleunigung des gesundheitlichen Verfalls
und der Verkürzung ihrer Lebenserwartung“ rechnen. Und das führe in
einer Gesamtbewertung des Falles
dann doch dazu, die Räumungsvollstreckung in Frage zu stellen.

Bundesgerichtshof,
Aktenzeichen I ZB 11/09
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Fiskus und Altenheim

Manche haushaltsnahe Dienstleistungen sind steuerlich absetzbar
Der Gesetzgeber sieht vor, dass
haushaltsnahe Dienstleistungen unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden können. Der Bewohner eines Wohnstifts
für Senioren vertrat die Meinung,
diese Regelung müsse auch für ihn
gelten.
	
Er konnte sich schließlich vor der
höchsten Instanz durchsetzen – mit
Folgewirkung für ähnlich gelagerte Fälle. Ein Bürger kann auf Antrag
seine Einkommenssteuer vermindern
(um 20 Prozent, höchstens 600,–
Euro), wenn er im Erklärungsjahr
Geld für so genannte haushaltsnahe
Dienstleistungen ausgegeben hat.

Dazu gehören die Zubereitung von
Mahlzeiten, die Wäschepflege, das
Putzen und die Versorgung von kranken Haushaltsangehörigen durch Dritte gegen Bezahlung. Grundsätzlich
muss eine „hinreichende“ Nähe zur
konkreten Haushaltsführung bestehen. Genau das sah der Altenheimbewohner bei sich als gegeben an, er
konnte die Leistungen (für Hausmeister, Reinigung, Etagendamen, Botengänge) exakt beziffern und machte sie
deswegen in seiner Steuererklärung
geltend. Das Finanzamt wollte dies
nicht anerkennen, es kam zu einem
Rechtsstreit. Ein solcher Haushalt im
Sinne des Gesetzes könne auch in
einem Seniorenstift geführt werden,

entschied der Bundesfinanzhof.
Selbstverständlich müssten alle
üblichen Rahmenbedingungen erfüllt sein.
Das bedeutet, dass dem Fiskus
Rechnungen vorgelegt werden
müssen, aus denen die erbrachten
Leistungen klar zu erkennen sind. Der
Betrag darf außerdem nicht bar bezahlt worden sein. Aus den Schreiben
des Wohnstiftbetreibers, so der Bundesfinanzhof, ließen sich „Erbringer
und Empfänger der haushaltsnahen
Dienstleistung, Art, Zeitpunkt und Inhalt der Dienstleistung sowie die dafür vom Steuerpflichtigen jeweils geschuldeten Entgelte entnehmen“.

© Tomicek/ LBS

Bundesfinanzhof,
Aktenzeichen VI R 28/08
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Betriebskostenabrechnung, Einwendungsausschluss
Leitsatz:
Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht
genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
nicht in Gang. Dies hat zur Folge,
dass der Einwendungsausschluss
des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB
hinsichtlich der Kostenpositionen
nicht greift, bei denen es an einer
in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII
ZR 27/10

Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

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Ausgangspunkt dieser gesetzlichen
Regelungen ist die Erteilung einer
den formellen Anforderungen
genügenden Abrechnung. Die Abrechnungsfrist des Vermieters wird
nur durch den Zugang einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung
gewahrt. Solange nur eine formell
fehlerhafte Abrechnung vorliegt,
fehlt es an einer ausreichenden
Beurteilungsgrundlage für eine zuverlässige inhaltliche Überprüfung
der in ihr angestellten Berechnungen. Damit ist der Mieter regelmäßig daran gehindert, die Richtigkeit
einer solchen Abrechnung innerhalb
Anmerkungen: Der Zugang einer
der zwölfmonatigen Einwendungswegen formeller Mängel unwirkfrist hinreichend zu prüfen. Würde
samen Abrechnung setzt die
also die Ausschlussfrist des § 556
Einwendungsfrist des Mieters nach Abs. 3 Satz 5, 6 BGB bereits mit
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in
dem Zugang einer wegen formeller
Lauf. Sind nur einzelne, abtrennbare Mängel unwirksamen Abrechnung
Kostenpositionen formell nicht ord- in Gang gesetzt, würde letztlich die
nungsgemäß abgerechnet worden, Ausgewogenheit der beiderseitigen
greift der Einwendungsausschluss
fristgebundenen Pflichten in Frage
nur hinsichtlich dieser Positionen
gestellt: Obwohl der Vermieter
nicht. Maßgebend für die Einfühseine Abrechnungspflicht noch
rung einer Ausschlussfrist für
nicht erfüllt hätte, würden die der
die Erhebung von Einwendungen
Abrechnung anhaftenden Mängel
war nicht allein der Beschleuninach Ablauf der Einwendungsfrist
gungsgedanke, vielmehr sollte ein
„geheilt“. Dies würde zu einer
angemessener Ausgleich zwischen unangemessenen Verlagerung der
den Interessen von Vermietern und den Vermieter treffenden Pflichten
Mietern gefunden werden. Beiden
auf den Mieter führen.
Seiten sollte jeweils eine Frist
von zwölf Monaten zur Erstellung
beziehungsweise zur Prüfung einer
Abrechnung zur Verfügung stehen.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Untervermietung,
Kündigung
Leitsatz:
1.a) Nimmt der Mieter
eine Untervermietung vor,
ohne die erforderliche Erlaubnis
seines Vermieters einzuholen,
verletzt er seine vertraglichen
Pflichten auch dann, wenn er
einen Anspruch auf Erteilung der
Erlaubnis hat.
b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die
ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes
Gewicht hat, ist unter Würdigung
der Umstände des Einzelfalls zu
beurteilen.
c) Hat der Mieter eine Erlaubnis
zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist
eine auf die fehlende Erlaubnis
gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter
seinerseits zur Erteilung der
Erlaubnis verpflichtet war und
ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
2. Der Vermieter kann zur
Begründung einer Kündigung
auf die in einem früheren, dem
Mieter zugegangenen Schreiben
dargelegten Kündigungsgründe
Bezug nehmen.
BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII
ZR 74/10

Voraussetzungen einer
Verwertungskündigung
Anmerkungen: 1. Ist einem Mieter
das Recht zur Untervermietung
mietvertraglich grundsätzlich bereits eingeräumt, so muss dieser
bei einem Untermieterwechsel ein
berechtigtes Interesse nicht mehr
darlegen und die Vermieter durften
die nach dem Mietvertrag auch für
den Fall eines Untermieterwechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines
wichtigen Grundes in der Person
des Untermieters versagen.
Ein Mieter, der allerdings eine
Untervermietung vornimmt, ohne
die erforderliche Erlaubnis seines
Vermieters einzuholen, verletzt
damit seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er letztlich
einen Anspruch auf Erteilung der
Erlaubnis hat. Die Frage, ob einem
derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung
rechtfertigendes Gewicht zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls
zu beurteilen. Die Einholung der
Genehmigung hat den Zweck, dem
Vermieter Gelegenheit zu geben,
seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen,
bevor dem Untermieter die Räume
überlassen werden. Dieser Pflicht
kommt der Mieter nach, als sie
die Erlaubnis zur Untervermietung
rechtzeitig erbeten hat, so dass die
Vermieter etwaige Bedenken gegen
die Person der neuen Untermieterin hätten vorbringen können.

Da es solche Bedenken indes nicht
gab, waren die Beklagten zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet
und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig machen. Jedenfalls
ist es den Vermietern wegen des
Verbots rechtsmissbräuchlichen
Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt,
sich bei ihrer Kündigung auf das
Fehlen einer Erlaubnis zu berufen,
die sie der Mieterin hätten erteilen
müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.
2. Indem die Vermieter wegen
der Kündigungsgründe auf das
vorangegangene und der neuen
Kündigung nochmals beigelegte ältere Kündigungsschreiben
Bezug nehmen, genügen Sie den
gesetzlichen Anforderungen an die
Begründungspflicht einer Kündigung. Es wäre eine leere Förmelei,
von einem Vermieter in derartigen
Fällen zu verlangen, die in der
vorangegangenen Kündigung
dargelegten Kündigungsgründe
nochmals in der neuen Kündigung
zu wiederholen; erst recht gilt
dies, wenn das vorangegangene
Kündigungsschreiben der neuen
Kündigung nochmals beigefügt ist.

Leitsatz:
a) Eine vom Vermieter
wegen eines geplanten
Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt
dem Begründungserfordernis
des § 573 Abs. 3 BGB, wenn
dem Mieter mitgeteilt wird, aus
welchen Gründen der Vermieter
die vorhandene Bausubstanz
nicht für erhaltenswert hält und
welche baulichen Maßnahmen er
stattdessen plant.
b) Zu den Voraussetzungen
einer Verwertungskündigung
(hier: Abriss eines Gebäudes
mit geringem, angemessenen
Wohnbedürfnissen nicht mehr
entsprechendem Wohnwert
zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen).
BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII
ZR 155/10
Anmerkungen: a) Ein Kündigungsschreiben einer Verwertungskündigung wird den Anforderungen
des § 573 Abs. 3 BGB jedenfalls
gerecht, wenn darin ausgeführt ist,
dass die gebaute Siedlung sowohl
erhebliche städtebauliche Mängel
als auch gravierende gebäudetechnische Mängel aufweise und
die Kosten einer Modernisierung
fast die kalkulierten Neubaukosten erreichten. Es bedarf keiner
Vorlage aktueller, konkreten Wirtschaftlichkeitsberechnung – etwa

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

zu einer „Sanierungsalternative“.
Die Frage, ob der vom Vermieter
für den Fall des Fortbestehens des
Mietverhältnisses geltend gemachte erhebliche Nachteil angesichts
einer wirtschaftlich vertretbaren
Sanierungsmöglichkeit tatsächlich
besteht, betrifft die materielle
Berechtigung der Kündigung und
ist, soweit es im Einzelfall darauf
ankommt, im Prozess durch
Beweisaufnahme zu klären.
b) Angemessen im Sinne des
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine
wirtschaftliche Verwertung dann,
wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird – schlechter Bauzustand
entspricht heutigen Anforderungen
an eine angemessene Wohnraumversorgung nicht.

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Die Beurteilung der Frage, ob dem
Eigentümer durch den Fortbestand
eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem
Hintergrund der Sozialpflichtigkeit
des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG)
und damit des grundsätzlichen
Bestandsinteresses des Mieters,
in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen
des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem
Bestandsinteresse des Mieters und
dem Verwertungsinteresse des
Eigentümers entzieht sich einer
generalisierenden Betrachtung; sie
lässt sich nur im Einzelfall unter
Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls und der konkreten
Situation des Vermieters treffen.

Modernisierung,
Mieterhöhung

Mietminderung,
Wohnfläche, möblierter
Wohnraum

Leitsatz:
Die Mieterhöhung wegen
einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht
deshalb ausgeschlossen, weil
der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß §
554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.
BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII
ZR 164/10

Leitsatz:
Auch wenn eine Wohnung
möbliert vermietet ist, ist
die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als
10% gegenüber der vereinbarten
Wohnfläche im Verhältnis der
Wohnflächenabweichung gemindert.
BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII
ZR 209/10

Anmerkungen: Nach § 559 Abs.
1 BGB kann der Vermieter nach
baulichen Maßnahmen, die den
Gebrauchswert der Mietsache
nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparungen von Energie und
Wasser bewirken, die Miete um
jährlich elf vom Hundert der für
die Wohnung aufgewendeten
Kosten erhöhen.
Die Mieterhöhung wegen einer
bereits durchgeführten Modernisierung setzt nicht voraus, dass
dem Mieter vor Durchführung der
Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3
BGB zugegangen ist. Zweck des
Ankündigungserfordernisses ist
nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten
einer tatsächlich durchgeführten
Modernisierung im Rahmen des §
559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem
Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen
Anreiz zur Modernisierung geben.
Die Interessen des Mieters werden
ausreichend dadurch gewahrt,
dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach §
559 BGB erst sechs Monate später
wirksam wird.

Anmerkungen: Die Abweichung
der tatsächlichen Wohnfläche
von der vertraglich vereinbarten
Wohnfläche um mehr als 10 %
stellt einen Mangel der Mietsache
dar, der den Mieter gemäß § 536
Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis
berechtigt, in dem die tatsächliche
Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet.
Bemessungsgrundlage der
Minderung nach § 536 BGB ist
grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung
auf die Nebenkosten. Daran ändert
die Möblierung der Wohnung
nichts, denn der Mietwert der
Wohnungseinrichtung ist ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrags der
Parteien Teil der Kalkulation der
Nettokaltmiete gewesen.

Mietpreisbindung;
Betriebskostenabrede
Leitsatz:
Zur Umdeutung einer – nach
dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin
– unzulässigen Vereinbarung
über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine
gesetzlich seinerzeit zulässige
Abrede über die Zahlung einer
Betriebskostenpauschale.
BGH, Urteil vom 09.03.2011 – VIII
ZR 132/10
Anmerkungen: Eine in einem
Mietvertrag vom 1. Juli 1987
getroffene Vereinbarung über die
Zahlung von Vorschüssen für die
sonstigen – über die Heizkosten
hinausgehenden – Betriebskosten
war nicht wirksam, weil die Wohnung dem damaligen Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in
Berlin unterfiel, das eine solche
Vereinbarung nicht zuließ.
Für eine Umdeutung dahingehend, dass die Parteien nur
vorübergehend – für die Dauer der
Mietpreisbindung – eine Betriebskostenpauschale (Bruttokaltmiete)
hätten vereinbaren wollen, für
die Zeit danach dagegen eine
jährliche Abrechnung (auch) über
die sonstigen Betriebskosten,
bieten sich regelmäßig dann
keine Anhaltspunkte, wenn das
Mietverhältnis von Beginn an bis

zu seinem Ende unbeanstandet
im Sinne einer Vereinbarung über
eine Bruttokaltmiete praktiziert
wurde. Dies gilt nicht zuletzt
deshalb auch, weil die Mieterin
in der langjährigen Laufzeit des
Mietvertrags (hier: 19 Jahre),
auch nach der zum 1. Januar 1988
erfolgten Aufhebung der Mietpreisbindung für Altbauten im damaligen Westberlin, niemals eine
Abrechnung der Betriebskosten
verlangt hatte. Sie hat sich auch
nicht gegen die mehrmaligen, auf
§ 4 Abs. 2 MHG gestützten Mieterhöhungen wegen gestiegener
Betriebskosten gewandt, sondern
hat die geforderten Erhöhungen
anstandslos beglichen. Erst lange
nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin im August
2008 erstmals eine Abrechnung
der Betriebskosten für die Jahre
2004 bis 2006 verlangt und daran
anschließend einen Rückforderungsanspruch wegen fehlender
Abrechnung geltend gemacht.

Was bewegt Sie
zurzeit?
Teilen Sie uns Ihre Meinung
in einem Leserbrief mit
Oder haben Sie Fragen zu einem bestimmten Thema rund um die Miete? Vielleicht wollen Sie ja
auch etwas loswerden, was Ihnen schon seit Langem auf den Nägeln brennt. Wie auch immer, wenn
Sie ein Anliegen haben, das nicht nur Sie und uns,
sondern auch alle anderen Leser des Mieterschutz
interessieren könnte, dann zögern Sie nicht und
schreiben Sie uns einen Leserbrief!
Wir sind gespannt auf die Themen, welche Ihnen
gerade am Herzen liegen. Ob negativ oder positiv,
teilen Sie es uns mit.
Postanschrift:
Redaktion Mieterschutz,
Mieterschutzbund Berlin e. V.,
Karl-Marx-Straße 51, in 12043 Berlin
Fax: 030 / 682 11 47 oder per E-Mail an:
brenner@mieterschutzbund-berlin.de.
Wir behalten uns Auswahl, anonyme Veröffentlichung, Kürzung von Leserzuschriften sowie deren
Beantwortung vor. Ein Recht auf Veröffentlichung
besteht nicht.

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TITELTHEMA

Bequem und altersgerecht
Wohnen im Alter stellt höhere Anforderungen an Mietwohnungen
Die so genannte Bevölkerungspyramide macht in der äußeren Erscheinung ihrem Namen bereits seit Langem keine Ehre mehr, die Anzahl
an Senioren steigt im Vergleich zu
Personengruppen jüngeren Alters.
Nach aktuellen Statistiken werden
im Jahr 2025 in jedem vierten
Haushalt Menschen wohnen, die
das 70. Lebensjahr bereits überschritten haben. Ein Grund mehr,
das Thema Wohnen im Alter genauer zu beleuchten. 	

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Betreutes Wohnen
Verschiedene Formen des betreuten
Wohnens sind gebräuchlich, abhängig von der jeweiligen Zielgruppe.
Hier soll jedoch ausschließlich das
betreute Wohnen für Senioren beschrieben werden. Unter den Begriffen „Service-Wohnen“ oder „Begleitetes Wohnen“ versteht man die
gleiche Dienstleistung.
Wer nicht mehr alleine in seiner Mietwohnung leben möchte oder kann,

fürs Seniorenheim allerdings noch
etwas Zeit hat oder sich noch rüstig
genug fühlt und nur hin und wieder
etwas Hilfe im Alltag benötigt, für den
stellt das betreute Wohnen eine sinnvolle Alternative dar. Die größtmögliche persönliche Entscheidungsfreiheit über den Tagesablauf bleibt bei
dieser Form des Wohnens im Alter
erhalten. Man lebt dabei in einer eigenen, abgeschlossenen Mietwohnung,
welche bereits seniorengerecht – barrierefrei – ausgestattet ist.

WOHNEN IM ALTER

Wahlservice angeboten. Dabei kann
es sich um Reinigungskräfte handeln, die Besorgung eines Einkaufs,
Haushaltshilfen,
Essensangebote,
ambulante Pflegekräfte, Fahr- und
Begleitservice, Hilfe im Krankheitsfall
oder nach einem Krankenhausaufenthalt usw.
Wichtig ist, dass man sich darum
nicht selbst bemühen muss, sondern das entsprechende Drumherum
für die Mieter organisiert wird. Eine
weitere Besonderheit des betreuten
Wohnens liegt in der Hausnotrufanlage, welche gewährleistet, dass im Fall
der Fälle schnell Hilfe vor Ort ist.

Zum so genannten Grundservice
gehört in der Regel ein Ansprechpartner vor Ort, der sich um die besonderen Belange älterer Personen
kümmert und gegebenenfalls zusätzliche Dienstleistungen vermittelt, die
Inanspruchnahme von Betreuungspersonal – zumindest zeitweise –, die
Durchführung einfacher handwerklicher Tätigkeiten im Haushalt, die
Verwaltung eventuell vorhandener
Gemeinschaftsräume sowie die Hausnotrufanlage. Die Kosten für diesen
Grundservice werden üblicherweise als Festbetrag auf die monatliche Wohnungsmiete aufgeschlagen
– dabei ist es unerheblich, ob und
inwieweit man diesen Grundservice
in Anspruch nimmt. Darüber hinaus
wird im Allgemeinen ein so genannter

Kosten
Im betreuten Wohnen entstehen zusätzliche Kosten: Zum einen schließt
man mit dem Vermieter bzw. Träger
der Einrichtung einen Mietvertrag
ab. Die reinen Mietkosten liegen im
Schnitt bei sieben bis acht Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche und Monat; je nach Lage und Ausstattung
der Wohnung können sich die Kosten
allerdings auch im unteren zweistelligen Bereich bewegen. Hinzu kommt
in der Regel eine so genannte Betreuungspauschale von etwa 100 bis 150
Euro pro Monat für den Ansprechpartner vor Ort sowie für die Hausnotrufanlage.
Darüber hinaus entstehen dann noch
Kosten für eventuelle zusätzliche
Dienstleistungen, wie oben bereits
beschrieben; je mehr Hilfe im Alltag
benötigt wird, desto höher liegen die
Ausgaben hierfür.

Selbständige Haushaltsführung ist
dabei eine Grundvoraussetzung;
sollte diese einmal nicht mehr gegeben sein, muss erneut umgezogen
werden – gegebenenfalls in ein Seniorenheim. Die Dienstleistungen eines
Seniorenheims können beim betreuten Wohnen grundsätzlich nicht
erwartet werden; nur im Falle eines
angeschlossenen Senioren- oder
Pflegeheims ist ein nahtloser Übergang vom betreuten Wohnen dorthin
möglich.
Manche Verträge sehen vor, dass eine
Betreuungspauschale bezahlt wird –
unabhängig davon, ob man die Betreuung in Anspruch nimmt oder nicht.
Auch sind die (Dienst-)Leistungen
im betreuten Wohnen nicht allgemein
gleich. Jeder Träger kann selbst entscheiden, was an zusätzlichen Versorgungsdiensten er seinen Mietern
anbietet und was nicht.

Nachteile
Diese Form des Wohnens im Alter
richtet sich an eine genau eingegrenzte Zielgruppe: Senioren, die sich
noch ein größtmögliches Maß an Individualität sichern möchten und dabei
nicht auf verlässliche Versorgungseinrichtungen verzichten wollen.

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TITELTHEMA

Höhe des Entgelts für diese Dienstleistungen etc. Um herauszufinden, worum es sich letztendlich handelt, ist
die Prüfung anhand des Einzelfalles
nötig.
Einen Servicevertrag, wie er beim
betreuten Wohnen dem Mietvertrag
angehängt sein könnte, haben wir im
Anschluss an diesen Artikel abgedruckt.

Seniorengerechte Wohnung

Etwas Licht in den Nebel bringt die
DIN 77800 „Betreutes Wohnen für ältere Menschen“, worin die Mindestanforderungen an betreute Wohnanlagen festgelegt sind; Anbieter, die sich
danach zertifizieren lassen, müssen
entsprechende Leistungen erbringen.
Im betreuten Wohnen wird eine Mietwohnung angemietet – hier findet das
Mietrecht Anwendung, d.h. Probleme
mietrechtlicher Art können auch
in der Beratung des Mieterschutzbundes besprochen werden.
Bei der Unterbringung in Seniorenoder Pflegeheimen ist die Anwendung des Mietrechts nicht eindeutig.
Auch ist die Frage, ob es sich noch
um betreutes Wohnen oder bereits
um eine Heimunterbringung handelt,
ebenfalls nicht ganz leicht zu beantworten. Selbst die Gesetzgebung hält
sich hierbei im Vagen. Definitionen
für die Anwendung des Heimgesetzes
bzw. zur Abgrenzung zwischen betreutem Wohnen und der Heimunterbringung finden sich im Heimgesetz
(vgl. §1 Abs. 2 HeimG) sowie in der
Bundestags-Drucksache 14/5399 (S.
17ff). Unterscheidungsmerkmale liegen u.a. im Zweck der Unterbringung
(Wohnen oder Pflege), in der Art und
Weise des Betreuungs- und Verpflegungsangebotes, in der relativen

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Das Älterwerden bringt es mit sich,
dass viele alltägliche Dinge nicht
mehr so leichtfallen und schnell zu
einem größeren Problem werden
können. Beschwerden beim Treppensteigen z.B. können das Wohnen in
einer Etage ohne Aufzug erschweren
und letztendlich zum Umzug in eine
seniorengerechte Wohnung zwingen.
Nicht nur durch ihre Lage, sondern
auch durch die mangelnde Ausstattung sind viele Mietwohnungen
grundsätzlich nicht seniorengerecht.
Wer sich den Umbau einer solchen
Wohnung nicht zumuten möchte oder
kann, der muss sich wohl oder übel
auf die Wohnungssuche begeben.
Doch die Wohnungssuche für seniorengerechte Wohnungen stellt andere Anforderungen an den Suchenden.
Das Stichwort hier lautete „barrierefreie Wohnungen“, wie sie in DIN
18025 empfohlen werden.

Ideale Ausstattung
Selbstverständlich sollte eine solche Wohnung ein hohes Maß an seniorengerechter Ausstattung und
Einrichtung bieten. Dies beginnt
damit, dass die Wohnung auch für

Menschen mit besonderen Geh-Beschwerden leicht und ohne großen
Aufwand zu erreichen ist. Idealerweise befindet sich eine seniorengerechte Wohnung im Erdgeschoss und
lässt sich ohne die Überwindung von
Schwellen, Stufen oder gar Treppen
betreten. Andernfalls sollte ein genügend großer Aufzug oder Treppenlift
zur Verfügung stehen und dieser sowohl von der Wohnung als auch vom
Hauseingang her stufen- und barrierelos zu erreichen sein. Sind dennoch
ausschließlich Treppen vorhanden, ist
auf die Stufengröße und deren Gleichmäßigkeit zu achten – hier besteht
Stolpergefahr. Ausreichende Ausleuchtung des Treppenhauses wirkt
in dem Fall ebenfalls vorbeugend.
Handläufe an Treppen haben einen
ausreichend großen Durchmesser
von mindestens 3 – 4,5 cm, befinden
sich in ca. 85 cm Höhe und ragen an
Treppenanfang und -ende 30 cm über
diese hinaus. Auch ist darauf zu achten, dass Zwischenpodeste zum Abstellen von Lasten und zum Ausruhen
vorhanden sind.
Innerhalb der Wohnung setzt sich die
Ausstattung fort: Türschwellen stellen besondere Stolperfallen dar und
sollten schlicht nicht vorhanden sein.
Im Badezimmer gilt es, darauf zu achten, dass der Einstieg in eine eventuell
vorhandene Dusche ebenerdig vonstatten geht – hier ist bei normalen
Duschen eine große Hürde zu überwinden. Eine Badewanne sollte idealerweise eine Einstiegshilfe aufweisen
– entweder in Form eines Liftes oder
durch eine seitliche Einstiegstür. Auch
auf das Vorhandensein von genügend
Haltegriffen in der Nähe von Toilette
und Dusche oder Badewanne ist zu
achten. Sanitärräume sollten von außen entriegelbar sein und deren Türen
öffnen idealerweise nach außen – zur
Sicherheit, falls innen jemand stürzt.
Eine Türbreite von 80 cm und mehr
ist nach DIN 18025 angemessen, im
Hinblick auf die eventuelle Benutzung
eines Rollstuhls sind jedoch mindestens 90 cm lichte Breite notwendig.
Bei den Bodenbelägen ist darauf zu

WOHNEN IM ALTER

achten, dass diese rutschhemmend
und fest verlegt sind. Unterschiedliche, kontrastierende Farben können
hier als Orientierungshilfe dienen,
helle, gleichmäßige Raumausleuchtung unterstützt diese Funktion.
Gegensprechanlagen mit Türöffnern
erleichtern die Kommunikation mit
Besuchern bzw. deren Identifizierung,
Hausnotrufanlagen,
Alarmanlagen
und Rauchmelder dienen der persönlichen Sicherheit.
Aufgrund eines eventuell erhöhten
Wärmebedürfnisses ist es ratsam,
darauf zu achten, dass eine ganzjährige Beheizung der Mietwohnung
möglich ist.
Stellplätze für Fahrzeuge sollten zu
Fuß gut zu erreichen sein – ob in einer
Tiefgarage oder auf einem Parkplatz.
Das Fahrzeug muss auch im Winter
gefahrlos und bequem erreicht werden; eine steile Tiefgarageneinfahrt
als Aus- und Eingang stellt diesbezüglich eine Gefahrenquelle dar, schlecht
beleuchtete und unebene Parkplätze
ebenso.
Umgebung
Wer sich eine seniorengerechte Wohnung sucht, dem sei auch ein Blick auf
das unmittelbare Umfeld angeraten.
Die Grundversorgung sollte sich hier
unkompliziert und fußläufig erledigen
lassen. Hierzu zählen medizinische
Versorgungseinrichtungen wie Ärztehäuser, Apotheken oder sonstige
Gesundheitsdienstleister, ebenso Geschäfte zur Deckung des alltäglichen
Bedarfs und die Post.
Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr sollten schnell und
bequem zu erreichen sein: Bushaltestellen sowie U- und S-Bahnhöfe.
Für nicht wenige Senioren spielen soziale Kontakte eine sehr wichtige Rolle. Die Nähe zu Freunden, Bekannten
und Verwandten ist daher ein wichtiges Entscheidungskriterium für die
Wahl des Wohnortes. Gleiches gilt
für Freizeitaktivitäten: auch Vereinsräume und Seniorenfreizeitstätten
sollten gegebenenfalls gut zu erreichen sein.

Schließlich besteht ein hohes Maß
an Ruhebedürftigkeit und Erholungsmöglichkeiten. Eine ruhige Lage der
Wohnung in einem reinen Wohngebiet ohne Gewerbe und Schulen
bzw. Kitas in der unmittelbaren Nähe
kommt diesem Wunsch entgegen.
Parks und Grünanlagen sollten wiederum in genügender Zahl vorhanden
und bequem zu erreichen sein.

Die hier beschrieben Kriterien zur
Suche nach einer seniorengerechter
Wohnung werden wohl kaum in ihrer
Gesamtheit auf viele Mietwohnungsangebote zutreffen. Jeder sucht individuell nach den Besonderheiten aus,
die ihm am wichtigsten sind, andere
wiederum können vernachlässigt
werden.
Wohnungsunternehmen verfügen
über generell seniorengerechte Wohnungen, wenn auch bislang nur in
vergleichsweise geringer Anzahl; es
kommt auf eine Anfrage an. Zu Bedenken gilt jedoch, dass diese Wohnungen aufgrund ihrer Sonderausstattung im Preis über vergleichbaren
„normal“ ausgestatteten Mietwohnungen liegen.
Weitere Informationen zum Thema
findet man unter www.Berlin.de,
Stichwort „Wohnen im Alter“.

Die DIN-Normen und deren Quellen:
DIN 18025 (Barrierefreie Wohnungen) sowie DIN 77800
(Betreutes Wohnen) können Sie unter www.nullbarriere.de nachlesen.

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TITELTHEMA
Im vorangehenden Artikel geht es unter anderem um betreutes Wohnen.
Dort wird den Mietverträgen meist
ein so genannter Servicevertrag angehängt. Wie ein solcher Servicevertrag aussehen könnte, haben wir hier
abgedruckt und erläutert:

§6
Betreuungskonzept

Bereits im Text des Mietvertrages wird auf den
anhängenden Servicevertrag hingewiesen.

Im Rahmen des Betreuun
gkonzeptes gewährleistet
die
Sozialstation die in dem
Ser vicevertrag vereinbar
ten Mindestbetreuungsleistungen
. Weitere frei wählbare Zus
atzleistungen können individ
uell vereinbar t werden.

Servicevertrag
Der Servicevertrag ist an den Mietvertrag gebunden.
Meist werden Mietverträge nur im Zusammenhang
mit einem Servicevertrag angeboten.

zwischen
dem Träger
(im Folgenden Betreiber genannt)

und

_________________________________________________________________
(im folgenden Mieter genannt)

Der Betreiber bietet innerhalb der Wohnanlage Pflege und Betreuung an. Die Betreuung wird von der Sozialstation
übernommen. Die Sozialstation kann als Vertragspartner in den Vertrag eintreten, soweit dieses von dem Betreiber
als notwendig angesehen wird. Die Leistungen und Preise verändern sich dadurch nicht.
Ziel ist es, die Selbständigkeit der/s Mieter/in soweit wie möglich zu erhalten. Der Betreuungsvertrag ist nur gültig
bei gleichzeitigem Abschluss eines Mietvertrages mit dem Betreiber der Wohnanlage.
Im Rahmen der besonderen sozialen Betreuungskonzeption bietet der Betreiber den Mietern der Wohnanlage ein
an deren Bedürfnissen ausgerichtetes Dienstleistungsangebot an:
1. Leistung des Betreibers im Rahmen der Betreuungspauschale
	
	
	
	

• Anwesenheit bzw. Rufbereitschaft rund um die Uhr
• Lebenszeichenanlage bei entsprechender Notbereitschaft
• Feste Sprechzeiten
• Soziale Betreuung im Sinne von Beratung bei Lebensfragen, soziale Unterstützung,
Hilfestellung bei Problembewältigung
	 • Beratung in finanziellen Angelegenheiten, insbesondere Unterstützung bei AntragsteIlung gegenüber Kostenträgern
	 • Angebot für Freizeit und Gemeinschaftsleben einschließlich regelmäßig stattfindender
Informationsveranstaltungen

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WOHNEN IM ALTER

	 • AnlaufsteIle für weitere Hilfeleistungen über den Einsatz von Hilfsdiensten bei Bedarf
Im Bedarfsfall vermittelt der Betreiber unter Beachtung der freien Arztwahl ärztliche Hilfe.
Die Leistungen des Arztes sind jedoch nicht Gegenstand dieses Vertrages.
	 • Kooperation/enge Zusammenarbeit mit dem sozialgeriatrischen Zentrum mit Ärzten
und sonstigen Institutionen und Berufsgruppen des Gesundheitswesens
	 • Bei Abwesenheit durch Krankheit oder Urlaub einmal wöchentliche Pflanzenpflege und
Wohnungskontrolle
	 • Beratung von Angehörigen (auf Wunsch bzw. im Einvernehmen mit dem Mieter)
	 • Hilfe bei der Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim, soweit aus einem
wichtigen Grund die Pflege und Betreuung der Wohnung nicht mehr durchzuführen ist.

In der Regel wird es so gehandhabt,
dass der Mieter den Servicevertrag
mit dem Mietvertrag zusammen
abschließen und für die Zusatzleistungen bezahlen muss. Ob er diese
in Anspruch nimmt oder nicht, bleibt
seine Sache.

2. Vergütung der Leistungen des Betreibers
Für die Leistungen gemäß Ziffer 1 dieses Vertrages erhebt der Betreiber eine monatliche Vorhaltekostenpauschale.
Die derzeitige Höhe der Pauschale beträgt EUR ........ je Person. Bewohnen zwei Bewohner eine Wohnung beträgt
die Pauschale EUR ........ .
Die Pauschale kann angehoben werden bis zu höchstens 50 % der linearen Steigerung der Vergütung nach dem
Bundesangestelltentarifvertrag.
Weitere, über die
Vereinbarung hinausgehende Leistungen
können noch ergänzend verabredet werden – gegen zusätzliche Bezahlung.

3. Inanspruchnahme der Leistungen des Mindestbetreuungsangebotes
Die in Nummer 1 beschriebenen Leistungen bilden eine Einheit. Der Mieter kann nicht einzelne dieser Leistungen
gesondert vereinbaren. Nimmt der Mieter keine dieser Leistungen in Anspruch, so hat er keinen Anspruch auf Minderung oder Vergütung der Vorhaltekostenpauschale.
Sonderleistungen/freie Wahlleistungen als Zusatzleistungen können individuell vereinbart werden (siehe Anlage 1).
4. Beendigungsgründe/Kündigung
Der Betreuungsvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche Kündigung des Betreuungsvertrages ist für beide Seiten nur im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietvertrages möglich. Die Kündigungsfrist
richtet sich nach der von dem Mietvertrag geltenden Frist. Im übrigen kann der Betreiber den Betreuungsvertrag aus
wichtigen Gründen fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn auf Grund einer wesentlichen, gesundheitlichen Veränderung des Mieters eine verantwortbare Pflegeleistung in der Wohnung nicht erbracht
werden kann. In diesem Fall soll dem/der Mieter/in auf Wunsch einen Platz in einem Pflegeheim angeboten werden.
Eine wesentliche gesundheitliche Veränderung in diesem Sinne liegt insbesondere vor:
	 1. bei schweren Alkoholismus oder andere Arten von Drogenabhängigkeit
	 2. bei schwerer Demenz
	 3. wenn im Rahmen einer gesundheitlichen Veränderung der/die Mieter/in
für sich selbst oder für andere eine Gefahr darstellt.
	 4. w
 enn der Umfang der Pflege dauerhaft nicht durch die vorgehaltene
Personalkapazität gewährleistet werden kann oder keine andere Hilfsperson
z. B. Angehörige in der Versorgung mit einbezogen werden können.
	 5. wenn ständig umfangreiche nächtliche Pflegeeinsätze erforderlich werden.
	 6. e
 ine hochgradige psychische Veränderung vorliegt und durch die/den Mieter/in
zur Gefahr für sich selbst oder Mitbewohner werden kann. Im Zweifel holt der
Betreiber ein medizinisches Gutachten des Gesundheitsamtes bzw. des
medizinischen Dienstes ein, das der Entscheidung der Kündigung zu Grunde
gelegt wird.

Der Dienstleister behält es sich vor, den
Vertrag seinerseits aus wichtigem Grund
kündigen zu können. Vor allem dann, wenn
die Serviceleistungen nicht mehr erbracht
werden können, weil sich die Konstitution
des Mieters verschlechtert hat und dieser
intensiverer Pflege bedarf.

_________________________________________	

_________________________________________

(Mieter)						

(Betreiber)

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RUBRIK
TITELTHEMA

Altersspezifische
Besonderheiten
KfW-Kredite, Barrierefreiheit, Sozialklausel

Günstige Kredite für die seniorengerechte Umgestaltung der Wohnung
stellt die KfW – Kreditanstalt für
Wiederaufbau – bereit. Das BGB
berücksichtigt u.a. die Belange von
Senioren bezüglich Barrierefreiheit
im § 554a sowie bezüglich Kündigung im § 574 („Sozialklausel“).

KfW-Programm
Als Anstalt öffentlichen Rechts hat die
Kreditanstalt für Wiederaufbau unter
anderem die Aufgabe, mittels zinsgünstiger Kredite den Erwerb sowie die
Umgestaltung von Wohneigentum zu
fördern. Zwar wendet sich die KfW mit
ihren Programmen in erster Linie an
Wohnungseigentümer, doch das Programm Nr. 155 soll ausdrücklich auch
Wohnungsmieter ansprechen.
Wer als Mieter seine Mietwohnung den
Bedürfnissen von Senioren durch Umbau anpassen möchte, kann zur Finanzierung einer solchen Maßnahme auch
auf einen Kredit der KfW zurückgreifen.
Im Programm Nr. 155 mit dem Titel
„Altersgerecht umbauen“ geht es vor
allem um die Reduzierung von vorhandenen Barrieren.

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Was wird gefördert?
Neben dem Erwerb von barrierereduziertem Wohneigentum zielt die
Förderung auf Maßnahmen innerhalb
der Wohnung sowie auf Zugangsmodifikationen im direkten Wohnumfeld
ab. Für Wohnungsmieter dürften förderungswürdige Maßnahmen gemäß
Programm Nr. 155 vor allem innerhalb
der Wohnung in Frage kommen. Es gibt
so genannte Förderbausteine, die projektbezogen auf bestimmte Um- bzw.
Einbaumaßnahmen abgestimmt sind.
Dazu zählt z.B. beim Förderbaustein
„Sanitärobjekte“ der Einbau einer bodengleichen Dusche, das Anpassen
des Waschtischs oder der Armaturen,
eine Einstiegshilfe an der Badewanne,
die Anpassung des WC, das Anbringen
von Haltegriffen sowie etliche andere
Veränderungen.
Türen stellen oftmals Hindernisse dar,
sobald diese unter Zuhilfenahme von
Rollatoren oder Rollstühlen passiert
werden müssen. Auch hier greift das
KfW-Programm mit dem Förderbaustein „Türen“ und unterstützt den Einbau von Türen mit einer Mindestbreite
von 80 cm sowie von Raumspar- und
Schiebetüren.

Das Öffnen von Fenstern ist oftmals
auch eine Herausforderung; hier greift
der Förderbaustein „Fenster“. Die KfW
begünstigt den Einbau von Fenstern,
deren Griffe nicht höher als 1,05 m
vom Fußboden entfernt angebracht
sind und die sich leicht öffnen lassen.
Ist dies baulich nicht zu realisieren,
wird auch eine automatische Fensteröffnungsanlage gefördert.
So genannte Freisitze (Balkone, Loggien, Terrassen) können mithilfe des
KfW Förderbausteins „Erschließung
bestehender Freisitze“ ebenfalls umgestaltet werden: sowohl die Schaffung
eines schwellenlosen Zugangs als auch
der Umbau eines Geländers mit Durchsichtsmöglichkeit ab 60 cm Höhe
ist förderungsfähig. Auch außerhalb
der Mietwohnung sind Förderungen
möglich. Der Förderbaustein „Gebäudezugang“ beinhaltet die Anbringung
automatischer Türöffner, Maßnahmen
zum Wetterschutz, die Schaffung von
Ablagemöglichkeiten sowie Einrichtungen der Hauskommunikation. Beim
Einbau von Rampen, Treppenliften,
Aufzügen etc. kann auf die Förderbausteine „Rampen“, „Wohnungszugang“,
„Aufzugsanlagen“ oder „Treppenan-

WOHNEN IM ALTER

lagen“ zurückgegriffen werden. Die
Möglichkeiten der Förderungen durch
die KfW sind so vielfältig, dass hier nur
exemplarisch ein Teil davon dargestellt
werden kann.
Konditionen
Sinn und Zweck des KfW-Programms
Nr. 155 ist es, altersgerechte Umbaumaßnahmen auch bei Menschen zu
finanzieren, die sich eine solche Umgestaltung finanziell eigentlich nicht
leisten können. Durch zinsgünstige
Kredite und lange Laufzeiten sollen
besondere Anreize geschaffen werden;
die Zinsen liegen dabei deutlich unter
den zurzeit ohnehin (noch) günstigen
Zinssätzen für solche Projekte bei anderen Kreditinstituten, auch die Zinsbindung ist – gemessen am Zinssatz
– mit zehn Jahren ungewöhnlich. Die
tilgungsfreie Anlaufzeit von mehreren
Jahren, abhängig von der Laufzeit des
Kredites, ist außergewöhnlich.
Bis zu 100 % der Umbaukosten werden
finanziert, der Kredit ist jedoch auf eine
Höchstsumme von 50.000,– Euro pro
Wohneinheit begrenzt. Immerhin sollte
dies für Maßnahmen innerhalb der
Wohnung ausreichend sein.
Beantragung
Beantragen kann man einen KfWKredit nicht direkt bei der Kreditanstalt
für Wiederaufbau, die Abwicklung läuft
über eine „normale“ Bank bzw. über die
Hausbank – so, als würde man einen
beliebigen Kredit beantragen. Entsprechende Formulare halten die Banken
bereit.
Umfangreiche Informationen zu Förderbausteinen, technischen Mindestanforderungen sowie Kreditbedingungen findet man im Internet unter
www.kfw.de sowie bei allen Banken,
die KfW-Kredite vermitteln.
Nach so vielen positiven Nachrichten
von der KfW fragt man zu Recht, wo
der Haken an der Sache ist? Selbstverständlich wird es sich ein Mieter
dreimal überlegen, ob er derartige Investitionen in eine Mietwohnung tätigt,
die sich letztlich nicht in seinem Ei-

gentum befindet. Und mehr noch – die
meisten Umbaumaßnahmen bedürfen
unbedingt der Zustimmung des Vermieters. Darüber hinaus hat dieser das
Recht, auf einer Rückbauverpflichtung
sowie auf der Zahlung einer Sicherheitsleistung von Seiten des Mieters
zu bestehen. Warum also nicht gleich
in eine seniorengerecht eingerichtete
Wohnung ziehen?
Genau hier liegt sich der entscheidende
Punkt. Wer sich diese Frage stellt und
zum Ergebnis kommt, dass er als Mieter bereits seit vielen Jahrzehnten in
der Mietwohnung wohnt und derart
an sein Umfeld gewöhnt ist, dass ein
Umzug zumindest in eine anderswo gelegene seniorengerechte Wohnung keinesfalls in Betracht kommt, dennoch
Umbaumaßnahmen für einen weiteren
Verbleib in der Mietwohnung unweigerlich durchgeführt werden müssten,
der sollte ernsthaft den Umbau der
Mietwohnung auf eigene Kosten in Betracht ziehen.

Barrierefreiheit gemäß § 554a BGB
Im BGB ist unter § 554a Abs.1 Satz1
vorgesehen, dass der Mieter „vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen
Veränderungen (…) für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache“
verlangen kann, „wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat“.
Zunächst ist zum Verständnis wichtig, dass der Begriff „behindertengerecht“ auch Einschränkungen der
Bewegungsfähigkeit, wie sie im Alter
auftreten können, beinhaltet. Der Paragraph findet also nicht nur Anwendung
bei einer körperlichen Behinderung im
eigentlichen Sinne, sondern gilt insbesondere auch für Mieter, die aufgrund
altersbedingter
Beeinträchtigungen
Umbaumaßnahmen in der Mietwohnung vornehmen müssen, um z.B.
einem Umzug ins Pflegeheim
vorzubeugen. Dabei ist es un-

erheblich, ob diese Beeinträchtigung
bereits vor Mietbeginn vorhanden
war oder erst im Laufe der Mietzeit
entstanden ist. Nicht nur Alterungserscheinungen fallen hierunter, auch
Beeinträchtigungen durch einen Unfall
– unabhängig vom Alter – finden ihre
Berücksichtigung. Dies gilt auch
für Angehörige oder Lebenspartner des Mieters, die ebenfalls in
der Mietwohnung leben.
§ 554a BGB wurde im Zuge der
Mietrechtsreform im Jahre 2001
neu geschaffen; wer sich näher
über die Hintergründe informieren
möchte, findet ausführliche Informationen dazu in der BundestagsDrucksache 14/5663 (S. 78 ff).
Einverständnis des Vermieters
Die altersgerechte Anpassung der
Mietwohnung kann unterschieden
werden nach Maßnahmen, die der Zustimmung des Vermieters unbedingt
bedürfen und solchen, die ohne dessen
Zustimmung vonstattengehen können.
Maßnahmen, die nicht in die bauliche
Substanz der Mietsache eingreifen wie
etwa die Anbringung von Haltegriffen
mittels Dübeln, der Einbau eines Notrufsystems oder eines elektrischen
Türöffners etc., die sich mit wenig
technischem Aufwand installieren und
auch wieder deinstallieren lassen, ohne
dass bauliche Veränderungen vorgenommen werden müssen, bedürfen in
der Regel nicht der Zustimmung des
Vermieters, müssten aber bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgebaut werden. Die einzelnen Veränderungen sollten dennoch zunächst
in der Beratung des Mieterschutzbundes besprochen werden.

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TITELTHEMA

Anders sieht es aus bei Maßnahmen,
die in die bauliche Substanz eingreifen.
Wenn also Mauerwerk verändert wird,
neue Wände eingezogen, Türschwellen entfernt, Abflüsse verlegt, Türen
verbreitert oder Duschen umgebaut
bzw. bodengleich gebaut oder ähnlich
schwerwiegende Veränderungen vorgenommen werden, erfordern diese
Eingriffe in die Mietsache auf jeden Fall
die Zustimmung des Vermieters.
Doch der Vermieter wird seine Entscheidung genau abwägen, denn
§ 554a Abs. 1 Satz 2 BGB besagt,
dass dieser seine Zustimmung verweigern kann, „wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung
der Mietsache oder des Gebäudes
das Interesse des Mieters an einer
behindertengerechten Nutzung der
Mietsache überwiegt.“ Auch hat der
Vermieter bei seiner Entscheidungsfindung die Interessen der übrigen
Mieter im Gebäude zu berücksichtigen.
Was heißt das? Einerseits hat der
Mieter seit zehn Jahren ein gesetzlich
festgelegtes Recht darauf, seine berechtigten Interessen im Falle eines
barrierefreien Umbaus der Mietsache
durchzusetzen. Dem gegenüber stehen
die Interessen des Vermieters an seinem Eigentum sowie die Interessen anderer Mieter, welche der Vermieter abzuwägen und seine Zustimmung davon
abhängig zu machen hat. Daraus lässt
sich schlechterdings kein Beispiel konstruieren, in welchem Einzelfall wessen

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Interessen überwiegen – letztendlich
müsste dies, soweit man sich nicht
einig wird, gegebenenfalls vor Gericht
geklärt werden.
Weitere Bedingungen
Wird man sich aber einig und signalisiert der Vermieter seine Zustimmung
zu einer vom Mieter finanzierten Umbaumaßnahme, so gilt Folgendes zu
beachten:
Ebenfalls gemäß § 554a BGB kann der
Vermieter seine Zustimmung davon
abhängig machen, dass eine zusätzliche Sicherheitsleistung vom Mieter
gestellt wird. Mit der Kaution, die in
den meisten Fällen bei Abschluss des
Mietvertrages fällig wird, hat diese
Sicherheitsleistung nichts zu tun. Sie
bezieht sich ausschließlich auf die geplanten Umbaumaßnahmen und soll
gewährleisten, dass die Mietsache
nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen
Zustand versetzt wird, also die Maßnahmen zur barrierefreien Nutzung
wieder rückgängig gemacht werden.
Geschieht dieser Rückbau nicht auf
Veranlassung des Mieters, so dient die
Sicherheitsleistung dazu, die notwendigen Rückbauarbeiten zu finanzieren
– entsprechend dem Umfang der Arbeiten wird die Höhe der Sicherheitsleistung festgesetzt. Zeigt sich der Mieter
nicht bereit, eine solche Sicherheitsleistung zu zahlen, kann – und wird – der
Vermieter seine Zustimmung zu den
Umbaumaßnahmen verweigern.
Auch darauf, dass die Bauarbeiten
ordnungsgemäß erfolgen und von entsprechenden Fachkräften durchgeführt
werden, wird der Vermieter achten. Zusätzlich ist es für den ausführenden
Mieter auf jeden Fall empfehlenswert,
eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, welche eventuelle Schäden,
die durch die Umbaumaßnahmen am
Eigentum des Vermieters entstehen
könnten, ersetzt.
Ob es sich nun um vergleichsweise geringfügige Investitionen von wenigen
hundert Euro handelt oder um mehrere
Zigtausende, es empfiehlt sich immer,
die Veränderungen mit dem Vermieter

vertraglich detailliert zu vereinbaren.
Nur dann haben beide Vertragspartner Sicherheit darüber, was in welchem Umfang wann und wo verändert
wird, wie dies gegebenenfalls wieder
rückgebaut wird und welche Kosten
entstehen. Investitionen des Mieters
in die barrierefreie Umgestaltung der
Mietsache berechtigen den Vermieter
nicht zu einer Mieterhöhung aufgrund
von Modernisierung. Anders verhält
es sich in dem Fall, dass der Vermieter dazu bereit ist, die Mietsache auf
eigene Rechnung barrierefrei umbauen
zu lassen: Dann kann es sich um eine
Wohnwertverbesserung und Modernisierungsmaßnahme im Sinne von
§ 554 BGB handeln, die gemäß § 559
BGB eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigen würde.
Umbaumaßnahmen durch Mieter
sollten wohlüberlegt, gut kalkuliert und
von langer Hand geplant werden, daher
empfiehlt sich der erste Gang weder
zur Bank noch zum Vermieter oder zum
Handwerker, sondern in die Rechtberatung des Mieterschutzbundes, um
sämtliche Möglichkeiten und Schwierigkeiten bei der Umsetzung im Vorfeld zu klären. Erst danach sollten alle
weiteren Schritte in Angriff genommen
werden.

Sozialklausel gemäß § 574 BGB
Mieter, die keinen KfW-Kredit aufnehmen und keinen Gedanken an den
altersgerechten Umbau der Mietwohnung verschwenden, genießen ebenfalls eine besondere Berücksichtigung
durch den Gesetzgeber: Im Falle einer
berechtigten Kündigung durch den
Vermieter, z.B. aufgrund von Eigenbedarf, hat man als Mieter die Möglichkeit, sich auf die so genannte „Sozialklausel“ gemäß § 574 BGB berufen.
Diese besagt, dass der Mieter „der
Kündigung des Vermieters widersprechen“ kann, „wenn die Beendigung des

WOHNEN IM ALTER

Mietverhältnisses für den Mieter (…)
eine Härte bedeuten würde, die auch
unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“
Neben anderen Gründen kommt auch
das Alter des von der Kündigung betroffenen Mieters als Härtefall zum Tragen – allerdings genügt hohes Alter als
Argument für § 574 BGB allein nicht;
schließlich sind Menschen höheren
Alters durchaus noch in der Lage, im
Falle einer – berechtigten – Kündigung
durch den Vermieter sich selbst um
eine neue Mietwohnung zu kümmern
und den Umzug sowie die erforderlichen Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Anders sieht es aus, wenn Mieter bereits seit Jahrzehnten in der Mietwohnung wohnen und entsprechend mit
ihrem Umfeld verwurzelt sind. Kommen dann noch Alterserscheinungen
dergestalt hinzu, dass ein Umzug und
ein Verlassen des sozialen Umfelds zur
Verschlechterung der Lebenssituation des betroffenen Mieters führen, so
könnte dies die Anwendung des § 574
BGB begründen und das Mietverhältnis
müsste auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.
Kann kein angemessener Ersatzraum,
d.h. eine vergleichbare Wohnung im
gleichen Wohnumfeld, vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, hat
der gekündigte Mieter gleichfalls gute
Chancen, sich auf die Sozialklausel
zu berufen und eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses zu verlangen.
Interessenabwägung
Im Mietrecht müssen immer zwei
Seiten berücksichtigt werden: die Interessen der Mieter sowie diejenigen
der Vermieter. Es wäre denkbar, dass
sich ein vorübergehender Zustand der
Räumungsunfähigkeit des Mieters
durch ärztliche Behandlungen verbessern und der Mieter mittelfristig wieder
in der Lage sein könnte, eine andere
Wohnung zu beziehen. Festzustellen
ist dieser Zustand in der Regel mittels ärztlicher Gutachten; verweigert
der Mieter sich einer solchen Unter-

suchung, so kann sich diese Haltung
negativ für ihn niederschlagen, denn es
obliegt dem Mieter, das Vorliegen von
Härtegründen gegen die Kündigung
bzw. Räumung zu beweisen.
Dass ein Mieter im Falle einer besonderen Härte aufgrund seines Alters
und der damit einhergehenden Beeinträchtigungen ins Altersheim umziehen
könnte, gilt als Argument gegen die Sozialklausel übrigens nicht, es sei denn,
der Mieter wäre nicht mehr in der Lage,
alleine für sich zu sorgen und in der
Mietwohnung zu leben.
Für den Fall, dass der Mieter durchaus
räumungsfähig sein sollte, besteht zusätzlich noch die Möglichkeit der Anwendung der Sozialklausel, wenn die
Suche nach Ersatzwohnraum erfolglos
bleibt und sich im gleichen Stadtteil
kein vergleichbarer oder seniorengerechter Wohnraum finden lässt – eine
Suche andernorts mutet die Rechtsprechung einem hochbetagten Mieter
in aller Regel nicht zu.
Wird in diesem Sinne mieterfreundlich
geurteilt, so ist meist das Mietverhältnis wieder herzustellen und auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
Doch Achtung ist geboten: Man kann
sich nicht einfach auf § 574 BGB berufen und einer berechtigten Kündigung
durch den Vermieter widersprechen
unter Hinweis auf hohes Alter, ohne genaue Gründe zu benennen. Bereits im
Vorfeld einer Auseinandersetzung ist
es ratsam, Hintergründe zu schildern
und eigene Behauptungen zu belegen.
Spätestens im Zuge einer gerichtlichen
Auseinandersetzung muss dies dann
erfolgen. Wie bereits dargelegt, hat
auch der Vermieter Interessen, die im
Zweifelsfall im Zuge des Gerichtsverfahrens gegen die Mieterinteressen abgewägt werden müssen. Dabei spielen
viele Faktoren eine Rolle.

digung (…) schriftlich zu erklären“
ist. Darüber hinaus hat der Vermieter
Anspruch auf eine Begründung des
Widerspruchs. Weiterhin kann der
Vermieter „die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des
Mietverhältnisses erklärt hat.“ Je nach
Kündigungsfrist des Vermieters sollte
der Mieter nach Erhalt eines Kündigungsschreibens rasch reagieren. Es
obliegt jedoch auch dem Vermieter,
auf die Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen. Hat er dies nicht rechtzeitig getan, so hat der Mieter noch die
Möglichkeit, den Widerspruch gegen
die Kündigung unter Bezugnahme auf
§ 574 BGB beim ersten Termin eines
eventuellen Räumungsrechtsstreits
zu erklären.
Keine Anwendung findet die Sozialklausel bei außerordentlicher Kündigung durch den Vermieter – wie etwa
bei Zahlungsverzug – sowie bei Kündigung durch den Mieter.
Sollte also der seltene Fall eintreten,
dass man als langjähriger Mieter und
Senior eine berechtigte Kündigung
vom Vermieter erhält, führt der erste
Weg selbstverständlich in die Rechtsberatung des Mieterschutzbundes.

Form und Frist
Wie meist in vertraglichen Angelegenheiten, sind auch beim Widerspruch
gegen die Kündigung bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten.
So sieht §574b BGB vor, dass „der Widerspruch des Mieters gegen die Kün-

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TITELTHEMA

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs
zur Sozialklausel gemäß § 574 BGB
BGH-Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 246/03

Aus dem Tatbestand:

Aus den Entscheidungsgründen:

Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten
Grundstücks. Die Beklagten haben
seit 1959 im Erdgeschoß (Hochparterre) des Hauses eine Zwei-ZimmerWohnung mit Küche und Bad gemietet. Die Klägerin selbst bewohnt
zwei weitere Zimmer im Erdgeschoß
nebst Küche. Über ein Bad verfügt
die Wohnung der Klägerin, die an
Lungenkrebs erkrankt und darüber
hinaus stark sehbehindert ist, nicht.
Sie benutzt das Bad im Untergeschoß
(Hangwohnung), welches innerhalb
des Hauses über eine steinerne Wendeltreppe oder von außen über einen
abschüssigen, schlecht befestigten
Weg um das Haus herum erreichbar
ist. Die Wohnung im ersten Stock, die
ebenfalls über ein Bad verfügt, steht
leer.

Die Kündigung der Klägerin rechtfertige einen Räumungsanspruch gegen
die Beklagten nicht. Ein Vermieter
könne ein Mietverhältnis über Wohnraum grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung habe. Dieses
sei insbesondere dann gegeben,
wenn er die Räume als Wohnung für
sich oder seine Familienangehörigen
benötige. Das sei dann der Fall, wenn
vernünftige und nachvollziehbare
Gründe für die Inanspruchnahme des
Wohnraumes sprächen, wobei nur
auf die Interessen des Vermieters abzustellen sei. Die besonderen Belange
des Mieters seien bei einer Abwägung
im Rahmen der Härteklausel des §
574 BGB zu beachten.
Nach diesen Grundsätzen sei Eigenbedarf zu bejahen. Vor dem Hintergrund der Klägerin sei offensichtlich,
dass sie der Pflege und Unterstützung bedürfe. Die Eltern der Klägerin haben sich entschlossen, zu ihr
zu ziehen, um ihr beizustehen und sie
zu unterstützen. Selbst wenn sie die
von ihnen derzeit bewohnten Räumlichkeiten beibehalten und die Wohnung der Beklagten vor allem in den
Zeiten nutzen wollten, in denen ihre
Tochter aufgrund ihrer Erkrankung
der Hilfe und Pflege bedürfe, stehe
dies einem berechtigten Interesse der
Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht
entgegen.
Eine Beendigung des Mietverhältnisses komme jedoch deshalb nicht
in Betracht, weil die Kündigung für
die Beklagten eine Härte bedeute,

Die Klägerin hat gegenüber den jetzt
81 und 82 Jahre alten Beklagten eine
Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, damit ihre außerhalb lebenden
Eltern dort zumindest zeitweise mit
ihr zusammen wohnen und sie pflegen könnten, wenn ihr Gesundheitszustand dies erfordere. Es sei ihren
betagten Eltern nicht möglich, die
leerstehende Wohnung im Obergeschoß zu nutzen.
Die Beklagten haben der Kündigung
widersprochen. Sie bestreiten den
Eigenbedarf der Klägerin und machen
darüber hinaus geltend, aufgrund
ihres Gesundheitszustandes – die
Beklagte ist selbst an Krebs erkrankt
– sei es ihnen nicht zumutbar, in eine
andere Wohnung umzuziehen.

20

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die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht
zu rechtfertigen sei. Die Beklagte sei
schwer krebskrank. Das durch das
Attest vermittelte Gesamtbild mache
es auch angesichts des Alters der Beklagten nachvollziehbar, dass die mit
einem Umzug einhergehenden physischen und psychischen Belastungen erheblichen negativen Einfluss
haben würden. Hinzu komme, dass
der Umzug in eine andere Umgebung
bereits für sich eine Härte bedeute,
weil Menschen im Alter der Beklagten
an ihre Umgebung gewöhnt und dort
verwurzelt seien, so dass sie sich in
einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und zurechtfinden könnten. Allerdings konkurriere mit den
gesundheitlichen und persönlichen
Belangen der Beklagten in gleicher
Weise der Wunsch der Klägerin nach
gegenseitiger Unterstützung und
Hilfe innerhalb der Familie. In dieser
schwierigen Konfliktsituation gingen
die Belange der Beklagten vor, da es
der Klägerin immerhin in begrenztem
Umfang möglich sei, ihre Eltern während deren zeitweiligen Aufenthaltes
im Hause selbst anderweitig unterzubringen, da jedenfalls im Dachgeschoß ausreichender Wohnraum
zur Verfügung stehe. Es erscheine
zumutbar, dass die Klägerin mechanische Hilfsvorrichtungen zur Überwindung der Stockwerke (Treppenlift
oder ähnliches) anbringe, um den mit
der Nutzung einer Treppe einhergehenden Schwierigkeiten zu begegnen.

WOHNEN IM ALTER

Kommentar zum Urteil

Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr
2004 einen Fall zu entscheiden, in
welchem sich eine Kündigung der
Vermieterin wegen Eigenbedarfs
und der Widerspruch der Mieter
hiergegen nach der so genannten
Sozialklausel gegenüberstanden. Ein
Vermieter kann ein Mietverhältnis
gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen
Eigenbedarfs dann kündigen, wenn
er die Räume als Wohnung für sich,
seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.
Gegen eine derartige Kündigung steht
dem Mieter gem. § 574 BGB das
Recht zu, Widerspruch einzulegen –
und zwar dann, wenn die Beendigung
des Mietverhältnisses für den Mieter,
seine Familie oder andere Angehörige
seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Soweit der Gesetzeswortlaut.
Die Gerichte haben also im Einzelfall eine Beurteilung der Interessen
beider Seiten des Mietverhältnisses
durchzuführen und diese Interessen
gegeneinander abzuwägen. Hierbei
gilt, dass die Interessen von Mietern
und Vermietern grundsätzlich gleichrangig sind. Sowohl das Eigentumsrecht des Vermieters als auch das
Besitzrecht des Mieters sind vom
Grundgesetz (Art. 14 GG) geschützt.
Es ist nicht zulässig, bei der Interessenabwägung dem Vermieter den
Vorzug zu geben, weil er ja schließlich
der Eigentümer sei.
Zurück zu unserem Fall: Die Mieter,
ein Ehepaar, sind über 80 Jahre
alt und wohnen seit 1959 in einer
Zweizimmerwohnung im Erdge-

schoss bzw. Hochparterre (es scheint
sich um ein Wohngebäude an einem
Berghang zu handeln). Die Mieterin
ist krebskrank.
Die Vermieterin ist ebenfalls an Krebs
erkrankt und stark sehbehindert.
Das Alter der Vermieterin ist dem
Urteil nicht zu entnehmen. Sie wohnt
ebenfalls im Erdgeschoss, und zwar
in einer Zweizimmerwohnung. Im
ersten Stock des Hauses steht eine
Wohnung mit Bad leer. Die Vermieterin und Klägerin hat vorgetragen,
sie wolle die eigene Wohnung mit
der Wohnung der Mieter/Beklagten
zusammenlegen und so eine Fünfzimmerwohnung herstellen. Ihre
betagten Eltern könnten dann zumindest zeitweise mit ihr zusammen
wohnen und sie pflegen, wenn dies
erforderlich sei. Aufgrund des Alters
sei es ihren Eltern nicht möglich, die
freie Wohnung im Obergeschoss zu
nutzen.
Das Amtsgericht hat nach einem
Ortstermin die Räumungsklage
abgewiesen. Die Vermieterin hat
gegen dieses Urteil Berufung zum
Landgericht Dresden eingelegt. Auch
die Berufung wurde abgewiesen.
Mit der Revision hat die Vermieterin
den BGH angerufen, um den Räumungsanspruch durchzusetzen. Die
Vermieterin scheiterte jedoch auch in
dritter Instanz, denn der BGH wies die
Revision zurück.
Die Besonderheit des BGH-Urteils
besteht nun darin, dass der BGH sich
an der Interessenabwägung durch
das Landgericht gebunden sieht;
oder mit seinen Worten: diese nur
auf Rechtsfehler überprüfen kann.
Das Landgericht hatte einerseits den

Erich Schulze ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht
und Notar a. D. Für den Mieterschutzbund ist er seit 1985
als Rechtsberater tätig.

Kündigungsgrund des Eigenbedarfes
bejaht, da die Vermieterin pflegebedürftig sei. Das Landgericht hatte
aber andererseits auch die Voraussetzungen der Sozialklausel des § 574
BGB bejaht, sodass eine Beendigung
des Mietverhältnisses gerade nicht
in Betracht komme. Hierbei war ausschlaggebend: Die Krebserkrankung
der Mieterin, die Verwurzelung der
Mieter in ihrem Umfeld und die Tatsache, dass die Vermieterin einen Treppenlift einbauen könne, damit ihre
Eltern die freie Wohnung im Obergeschoss ohne die Schwierigkeiten des
Treppensteigens nutzen könnten. Es
sei der Vermieterseite zumutbar, den
Pflegebedarf durch Einbau derartiger
mechanischer Hilfsvorrichtungen
abzusichern.
Fazit: Ein Urteil, welches in seinem
Ergebnis zu begrüßen ist und im Interesse langjähriger und älterer Mieter
Rechnung trägt.

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Erich Schulze

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AUSFLUGSTIPP

Im Schatten der Residenz

Dresdens Neustadt ist älter, als man vermuten mag
Frauenkirche, Semperoper, Zwinger und Grünes Gewölbe kennen Sie
schon? Das Blaue Wunder und die
Waldschlösschenbrücke ebenfalls?
Dann wird’s Zeit für einen Besuch
in der Dresdner Neustadt – aber keine Bange, es handelt sich hierbei
nicht etwa um eine Plattenbausiedlung am Stadtrand, sondern um das
historische Dresdner Bürgerviertel,
das der Residenz genau gegenüberliegt.
Wer auf der Brühlschen Terrasse
steht, kann sie gut sehen, die Dresdner Neustadt; man muss nur den Blick
auf die andere Flussseite schweifen
lassen. Der Name will nur nicht so
recht passen für das am rechten Elbufer gelegene Stadtviertel, welches
immerhin bereits im Jahr 1403 die
Stadtrechte erhielt. Es war wohl die
Feuersbrunst von 1685, welche letztendlich zur Neuerrichtung im Barockstil führte und dem Ganzen seinen bis
heute gültigen Namen gab. Zwischenzeitlich haben sich u.a. auch Gründerzeithäuser und die unvermeidlichen
Plattenbauten hinzugesellt.
Von der Augustusbrücke herkommend, wird man am Neustädter Markt
standesgemäß vom Reiterstandbild
des sächsischen Kurfürsten August

22

dem Starken begrüßt. Zur Rechten,
rund um den Carolaplatz, breiten
sich die Ministerien der sächsischen
Staatsregierung aus, allesamt im Stile
des ausgehenden 19. Jahrhunderts.
Zu beiden Seiten der Augustusbrücke
lädt ein idyllischer Uferweg zum Spaziergang an der Elbe ein.

Japanisches Palais
Flussabwärts flaniert man zum japanischen Palais, das seinen Namen der
außergewöhnlichen Dachkonstruktion verdankt. Drei Museen befinden
sich heute in diesem Gebäude zu den
Themen Vorgeschichte, Ethnographie
und die Senckenberg Naturhistorischen Sammlungen Dresden. Wer
sich damit nicht anfreunden möchte,
der schlendert über den Spazierweg
zurück zur Augustusbrücke und genießt den – von Canaletto verewigten
– Blick auf die bekannte Silhouette
der Stadt.

Innere Neustadt
Vom Neustädter Markt
gelangt man direkt in
die Hauptstraße, heutzutage Fußgängerzone mit südländischer
Anmu-

tung und Zentrum der Inneren Neustadt. Zwischen den Hausnummern
9 und 19 erstrecken sich die Kunsthandwerkerpassagen. Hier können
entsprechende Produkte nicht nur
erworben werden, man kann auch bei
deren Herstellung direkt zuschauen.
Die Palette ist dabei bunt – von regionalen bis zu ausgefallenen Utensilien.
Etwa in halber Höhe der Fußgängerzone liegt an der Nummer 13
das Kügelgenhaus, Museum der
Dresdner Romantik. Im ehemaligen
Wohnhaus des Malers Gerhard von
Kügelgen ist in neun Räumen Malerei, Musik und Literatur der Romantik untergebracht – die Zeitspanne
der Ausstellung erstreckt sich vom
ausgehenden 18. Jahrhundert bis
zur Mitte des 19. Jahrhunderts.
Über die Geschichte der Inneren Neustadt kann man hier auch etwas erfahren.
	
Wenige Schritte weiter,
an der Dreikönigskirche
vorbei, biegt man links
ein zur Königstraße,
dem barocken Kern der
inneren Neustadt. Bürgerhäuser aus dem frühen 18. Jahrhundert versprühen
in geschlossen

Der Goldene Reiter
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AUSFLUGSTIPP

harmonischer Bauweise barockes
Flair, noble Geschäfte laden auf hohem Niveau zum Shopping ein. Daneben bieten Galerien, Kunsthandlungen, Antiquariate sowie zahlreiche
Cafés und Restaurants die nötige
Zerstreuung.
Funktionalität und Tradition verbinden sich in der Neustädter Markthalle in der Ritterstraße, die von der
Hauptstraße abzweigt. Kulinarische
Genüsse aller Art werden in der 1999
rekonstruierten Markthalle auf vier
Etagen feilgeboten; wer daran nicht
interessiert ist, erfreut sich an der
Architektur.

Äußere Neustadt
Hauptstraße und Fußgängerzone enden am Albertplatz, der gleich von
zwei Wasserspielen namens „Stille
Wasser“ und “Stürmische Wogen“
geziert wird. Nördlich schließt sich
die Äußere Neustadt an, die sich viel
jünger und szeniger gibt als der barocke Teil. Hier tummelt sich auch
ein deutlich jüngeres Publikum als
andernorts in Dresden. Über die

Alaunstraße geht’s direkt hinein in die
Äußere Neustadt, wo Häuser aus der
Gründerzeit das Straßenbild dominieren.
Zwischen Alaunstraße und Görlitzer
Straße erstreckt sich die schrill-bunte
Kunsthofpassage mit Cafés, Restaurants, Galerien und Ladengeschäften.
Fünf künstlerisch gestaltete Innenhöfe sind verschiedenen Themen wie
Fabelwesen, Metamorphosen oder
den Elementen gewidmet; wer sich
gern auf Entdeckungsreise begibt, ist
hier richtig aufgehoben.

Pfunds Molkerei
Etwas abseits des bunten Treibens,
an der Bautzner Straße 79, liegt ein
Dresdner Kleinod, das kein Besucher der Neustadt links liegen lassen
sollte: Pfunds Molkerei, laut Guinness Buch der Rekorde der schönste
Milchladen der Welt. Milch, Käse,
Konfitüre, Wein, Bonbons und weitere
Leckereien gibt’s hier zu bestaunen
und zu kaufen. Der Laden selbst ist
mit handbemalten Fliesen der Firma
Villeroy & Boch ausgestattet, welche

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion:
Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwalt Erich Schulze

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de

Karikaturen: © Dieko
Müller), © Tomicek/LBS

(Rechtsanwalt

V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de

kreative Szenen aus der Molkerei, aber
auch Fabeltiere und florale Elemente
wiedergeben. Allein der Anblick des
wirklich sehr kunstvoll ausgestatten
Milchladens ist einen Abstecher wert.
Wer möchte, kann auch etwas länger
bleiben und sich im dazu gehörenden
Restaurant die eine oder andere Köstlichkeit schmecken lassen.

Verkehrsverbindungen
nach Dresden-Neustadt:
Mit dem Auto:
Autobahn A 13 bis
Dresden-Hellerau, dann
B 170 bis Dresden-Neustadt.
Fahrzeit ca. 2 h
Mit der Bahn:

Für den Spaziergang durch die Dresdner Neustadt benötigt man etwa einen
halben Tag – je nach Dauer der Museumsbesuche. Mit Hin- und Rückfahrt von Berlin aus sollte man einen
ganzen Reisetag einplanen – ohne die
historische Altstadt mit ihren vielen
Sehenswürdigkeiten gesehen zu haben.

Ab Hauptbahnhof
bis Dresden-Neustadt,
ca. stündlich,
Fahrzeit 2,5 – 3 h
Öffnungszeiten,
Adressen etc. unter:
www.dresden.de/
tourismus

Handbemalte Fliesen
im schönsten Milchladen der Welt

Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Druck:
O/D – Druck. Logistik. Datenservice.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: Engine Images, S.4:
Klaus-Peter Adler, S.6: CLUPIX images,
S.7: el lobo, S.9: LaCatrina, picsfive,
S.10 – 13: cygnusX, S.15 – 17: Andreas Mueller, S.18: ArtHdesign, S.22: Ralf Gosch,
Steffen Niclas, © istockphotos – Rückseite: J.Pauls, S.3: René Mansi, S.18: iofoto,
S.19: mark wragg, S.23: Tobias Helbig
© Jörg Frank – S.6, 20 (Portraits)

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 08.04.2011

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filiale-neukoelln@mieterschutzbund-berlin.de Fr	
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filiale-wedding@mieterschutzbund-berlin.de
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