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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2011,1

RUBRIK

Heft 1/2011
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Bis hierhin
vielen Dank!

Was bei der Kündigung
der Mietwohnung zu
beachten ist
S 12

Wenn es kalt wird – Probleme
mit der Wärmeversorgung

S3

Strompreiserhöhung
für Heizstrom

S 21

Neue Urteile zum Mietrecht

S8

Ausflugstipp:
Neuer Garten in Potsdam

S 22
1 / 2011

1

RUBRIK
INHALT

Liebe Leserin,
lieber Leser,

	 3	 	Miete und Mietrecht
			

Wenn es kalt wird

			

Wer haftet für Helfer

4 	
			
5 	

Schleim ist kein Mangel

			

Küche muss nicht sein

			

Bis auf Widerruf

6 	
7 	
			

Zutritt auch samstags

	 8	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

			 Titelthema – Kündigung
	12	 	Bis hierhin vielen Dank
			

Was bei der Kündigung

			

der Mietwohnung zu beachten ist

KÜNDIG UNG

18	 	 Urteil und Kommentar des
Mieterschutzbundes
	21	 	Aktuelle Kurznachrichten
			

Strompreiserhöhung für Heizstrom

			

Kein Schnee von gestern

22		 	Ausflugstipp

Neuer Garten in Potsdam

	23	 	Impressum

das neue Jahr hat begonnen und man darf gespannt sein, was es uns alles bringen wird.
Hoffentlich keine Kündigung vom Vermieter;
aber vielleicht will man ja selbst kündigen und
sich wohnlich verändern. Sei es wie es sei, unser aktuelles Titelthema befasst sich mit vielen Aspekten der Kündigung: worauf zu achten ist, was im Ernstfall alles passieren kann
und was man besser vermeiden sollte – indem
man rechtzeitig die Beratung aufsucht.
An dieser Stelle noch ein wichtiger Hinweis:
Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für
das Kalenderjahr 2009, also für den Zeitraum
1.1. – 31.12.2009, müssen spätestens ein Jahr
nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim
Mieter sein. Letzte Möglichkeit hierfür war
der 31.12.2010. Sollten Sie im Januar 2011 oder
später Ihre Abrechnung für 2009 erhalten,
wird eine sich daraus ergebende Nachzahlung
in aller Regel nicht fällig – ein Beratungsgespräch ist für den Fall unabdinglich.
Der letzte Winter war heftig und der Gesetzgeber hat daraus einige Konsequenzen
gezogen. Zum Beispiel fahnden die Ordnungsämter nun vermehrt nach Eigentümern,
die die Gehwege vor den Häusern nicht ordnungsgemäß und so wie es seit 2010 verlangt
wird räumen und säubern – jetzt hagelt es
Bußgeldbescheide. Bis es allerdings soweit ist
und der letztendlich Schuldige ausgemacht
wurde, kann es sich hinziehen.
Alles wird teurer – so auch der Strom seit
Januar 2011. Das bedeutet für viele Nutzer
von Nachtspeicherheizungen eine deutliche
Kostensteigerung. Was in den sechziger und
siebziger Jahren als modernes Heizen galt,
steht heutzutage vor dem ökonomischen und
ökologischen Aus.
Mehr dazu und zu den Bußgeldbescheiden lesen Sie in den aktuellen Kurznachrichten.
Abschließend empfehle ich Ihnen noch den
Ausflugstipp, der diesmal nach Potsdam führt
– jedoch nicht nach Sanssouci. Potsdam hat
weitaus mehr zu bieten, lassen Sie sich überraschen …
Eine spannende Lektüre und ein spannendes
Jahr 2011 wünsche ich Ihnen!
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

2

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MIETE & MIETRECHT

Win Kein
terd
i en s
t !

Wenn es kalt wird	

Streit um Heizung und Wohnraumtemperaturen beschäftigt die Gerichte	
Einen großen Teil des Jahres über
schenken weder Mieter noch Eigentümer der Heizungsanlage einer
Immobilie besondere Aufmerksamkeit. Doch kaum beginnen die
kälteren Monate, dann kann jedes verdächtige Gluckern in den
Heizkörpern plötzlich eine tiefere
Bedeutung erlangen. Ein längerfristiger Ausfall der Wärmeversorgung kann unter Umständen sogar
zur Unbenutzbarkeit der Wohnung
führen. 	
Es kann in Notsituationen immer
wieder mal nötig sein, dass der
Mieter ohne vorherige Rücksprache
mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Handwerker beauftragen
muss. Zum Beispiel dann, wenn
Gefahr im Verzug ist, der Hauseigentümer und sein Verwalter aber
nicht erreichbar sind. So entschloss
sich eine Mieterin angesichts einer
funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung, einen Fachbetrieb zu rufen. Die
Rechnung betrug rund 600,– Euro.
Das Amtsgericht Münster war der
Meinung, der Eigentümer müsse diese Summe begleichen, auch wenn
er selbst den Auftrag nicht erteilt
habe. Anders sah dies bei einigen

zusätzlichen Arbeiten aus, die nicht
dringend nötig gewesen waren, vom
Handwerker aber trotzdem gleich
mit erledigt worden waren. Auf diesen Kosten blieb die Mieterin sitzen.
Deswegen empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu
drängen.
Der Eigentümer einer Immobilie
ist zwar in der Regel der erste Ansprechpartner für den Mieter, wenn
etwas nicht funktioniert. Doch er ist
trotzdem nicht für jede Unannehmlichkeit persönlich verantwortlich zu
machen. Das musste ein Mieter erfahren, in dessen Wohnung die Heizung nicht funktionierte und der dies
sofort an den Eigentümer meldete.
Dieser wollte Abhilfe schaffen, war
jedoch vor Beginn der Arbeiten noch
auf einen entsprechenden Beschluss
der Hausgemeinschaft angewiesen,
der sich immer wieder verzögerte.
Das Landgericht Frankfurt / Main
entschied, dass der Mieter angesichts einer solchen Situation zwar
die monatlichen Zahlungen mindern
und fristlos kündigen könne. Doch
darüber hinaus gehende Schadenersatzleistungen (für Makler und Um-

zug) seien nicht zu leisten. Schließlich habe der Eigentümer das ihm
Mögliche getan.
Ungefähre Angaben darüber, wann
eine Heizung ihre Aufgaben nicht
erfüllt habe, reichen in einem Zivilprozess in aller Regel für eine Mietminderung nicht aus. Das musste
ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelt wurden.
Die Richter waren mit den „nicht
hinreichend substantiiert(en)“ Feststellungen des Klägers unzufrieden.
„Insoweit hätte es vielmehr einer genauen Darlegung bedurft, an welchen
Tagen welche Temperatur erreicht
worden ist, woran es indes nach wie
vor fehlt“, hieß es im schriftlichen
Urteil. Die Lehre daraus: Mann sollte
in solch einer Situation ein möglichst
genaues Störungsprotokoll führen.

Amtsgericht Münster,
Aktenzeichen
4 C 2725/09

Landgericht Frankfurt/
Main, Aktenzeichen
2-11 S 114/06

Oberlandesgericht
Düsseldorf, Aktenzeichen 10 U 203/01

Oberlandesgericht
Brandenburg, Aktenzeichen 3 U 10/07
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Ein Mieter hat Anspruch darauf,
dass er in den Wintermonaten jederzeit auf die Heizung zurückgreifen kann. Allerdings darf er dabei
auch nicht zu streng sein und muss
geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen
hinnehmen. „Ein nur kurzfristiger

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3

MIETE & MIETRECHT

Oberlandesgericht
Brandenburg, Aktenzeichen 3 U 122/09

Amtsgericht Königs
Wusterhausen, Aktenzeichen 9 C 174/06
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Heizungsausfall an einzelnen Tagen“
reiche noch nicht für eine Mietminderung aus, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg. Im konkreten Fall hatte der Mieter darüber
Beschwerde geführt, dass Heizung
und Warmwasser an sechs Tagen
zwischen Februar und April zeitweise
nicht funktioniert hätten. Genauere
Daten blieb der Mieter in dem Verfahren zunächst schuldig, was seine
Prozessaussichten verschlechterte.
Der Eigentümer einer Immobilie ist nicht berechtigt, das im Tank
zurückgelassene Heizöl des Mieters wirtschaftlich zu verwerten.

Er ist im Gegenteil grundsätzlich dazu
verpflichtet, jegliche im Objekt belassene „Ware“ zunächst einmal in
seine Obhut zu nehmen und sicher zu
verwahren. Im vorliegenden Fall war
dies nach Ansicht des Brandenburgischen Oberlandesgerichts schon
deswegen erforderlich gewesen, weil
der Eigentümer dem Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigert hatte.
Der Betroffene wäre also gar nicht in
der Lage gewesen, die etwa 15.000
Liter Heizöl „an sich zu nehmen“.
Wenn in einer Wohnung oder einem
Haus Schimmel entsteht, dann wird
das häufig auf falsches Heiz- oder

Lüftungsverhalten der Nutzer zurückgeführt. Liegt aber gleichzeitig
noch ein Baumangel vor, dann kann
der Schimmel nach Überzeugung
des Amtsgerichts Königs Wusterhausen nicht ohne Weiteres den Mietern
angelastet werden. Die Juristen
gestanden den Betroffenen zu,
wegen
unzureichender
Wohnverhältnisse
ihre
monatlichen
Zahlungen zu mindern. Schließlich lasse sich ihr eigener „Verursachungsbeitrag“ an der Misere
– etwa durch ungenügendes Heizen
im Winter – nicht exakt bestimmen.

Wer haftet für Helfer ?

Freunde hatten beim Umzug Schaden angerichtet
Jeder ist wahrscheinlich schon mal
im Laufe seines Lebens mit Hilfe
von Freunden umgezogen. Das ist
preiswert, es kostet meist nicht
mehr als eine Brotzeit bzw. ein
Umzugs-Bier. Aber es birgt auch
gewisse Gefahren.

Amtsgericht Gummersbach, Aktenzeichen
10 C 169/09
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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Ungelernte „Möbelpacker“ richten schon mal einen Schaden an,
wenn sie Sofas und Schränke über
Flure und Treppenhäuser schleppen. Sofort stellt sich dann die
Frage der Haftung – es muss dafür der Auftraggeber, also der
Mieter, geradestehen. Ein Mieter
wollte Geld sparen und bat einige
Bekannte darum, ihn beim Umzug
zu unterstützen. Im neuen Haus geschah es dann: Zwei Helfer beschädigten beim Transport eines Möbelstücks den Notschalter im Fahrstuhl.

Die Reparatur kostete 800,– Euro,
der Wohnungseigentümer forderte
diese Kosten anschließend von seinem Mieter ein – mit Hinweis auf
eine Vertragsklausel, wonach der
Mieter für Schäden hafte, die seine
Besucher verursacht hatten. Der Betroffene bestritt das und bezeichnete
die Klausel als unwirksam.
„Die beiden Umzugshelfer des Beklagten, die unstreitig den Schaden
verursachten, sind als Erfüllungsgehilfen des Beklagten anzusehen“, entschied der zuständige Amtsrichter.
Die schuldrechtliche Nebenverpflichtung aus dem Mietvertrag sei gültig.
Demnach habe der Mieter dafür geradezustehen, dass beim Einzug keine
Schäden an den nicht vermieteten,
allgemein zugänglichen Gebäudeteilen entstehen.

MIETE & MIETRECHT

© Tomicek/ LBS

Schleim ist kein Mangel

Gericht verweigerte Mietminderung wegen Biofilms
Es ist zweifellos nicht angenehm,
in der Einfüllkammer der Waschmaschine und im Spülkasten der Toilette regelmäßig einen schwarzen,
schleimigen Belag zu entdecken.
Dieser bildet sich auch nach seiner
Entfernung innerhalb kurzer Zeit wieder. Der Mieter einer Wohnung wandte

sich deswegen an den Eigentümer
und forderte ihn auf, die Ursache dieser Schleimbildung zu beseitigen. Es
handele sich um einen Mangel, der
von ihm nicht hingenommen werden
müsse. Ein für den Prozess bestellter
Sachverständiger bestätigte das Vorhandensein des Biofilms. Gleichzeitig wies er aber auch auf Gutachten

diverser Hygieneinstitute und Verbände hin, welche solche Ausflockungen als völlig unschädlich für die
Gesundheit bezeichnen. Deswegen
entschied der zuständige Richter, die
Klage abzuweisen. Von einem Mangel
der Mietsache könne man in diesem
Falle nicht sprechen.

Amtsgericht Münster,

Entscheidend für die Anerkennung
des Erstwohnsitzes ist nach Auffassung der höchsten deutschen
Finanzrichter, dass der Steuerpflichtige sich dort – abgesehen von arbeitsbedingten Aufenthalten und
Urlaubstagen – im Wesentlichen ununterbrochen aufhält. Was die Kochmöglichkeit angeht, so ist diese für
den Bundesfinanzhof dagegen nicht
entscheidend: „Der Auffassung, eine
eigene Haushaltsführung der Klägerin in den ihr im Haus der Eltern zur
Verfügung gestellten Räumlichkeiten
sei mangels Küche ausgeschlossen,
kann nicht gefolgt werden.“

Bundesfinanzhof,

Aktenzeichen
28 C 2750/09
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Küche muss nicht sein

Doppelte Haushaltsführung trotzdem möglich
Die Betrugsgefahr bei der doppelten
Haushaltsführung ist groß. Immer
wieder geben Steuerzahler an, sie
müssten aus beruflichen Gründen
zwei Wohnsitze unterhalten, obwohl
das gar nicht stimmt. Deswegen
achten Finanzämter und Finanzgerichte besonders darauf, dass die
erforderlichen Regularien eingehalten werden.
So stritten eine Steuerzahlerin und
der Fiskus darum, ob eine Küche für
einen eigenen Hausstand zwingend
nötig sei. Eine junge Frau hatte eine
Wohnung im Hause ihrer Eltern, die

sie als ihren Lebensmittelpunkt bezeichnete. Für Ihre berufliche Ausbildung mietete sie an einem anderen
Ort zusätzlich Räume an und machte
anschließend doppelte Haushaltsführung geltend. Das Finanzamt verweigerte dies. Nachdem die Frau am
so bezeichneten Erstwohnsitz nicht
einmal über eine Küche verfüge,
sei das keine vollwertige Wohnung.
Eine Küche gehöre als notwendiges
Ausstattungsmerkmal eines eigenen Hausstandes einfach dazu. Die
Steuerzahlerin entgegnete, für Ihre
Lebensführung seien Mikrowelle und
Kühlschrank ausreichend.

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Aktenzeichen
VIII R 13/09
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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MIETE & MIETRECHT

Zutritt
verwehrt!

Bis auf Widerruf

Mieter musste auf Nutzung der Dachterrasse verzichten

© Tomicek/ LBS

Kammergericht Berlin,
Aktenzeichen 8 U 121/08
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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Wer in einem Mietverhältnis bestimmte Vorteile oder Nutzungsrechte auf keinen Fall verlieren
möchte, der sollte sich dies am
besten schriftlich geben lassen.
Wurde einer Regelung lediglich
mündlich oder durch bloßes Dulden
zugestimmt, dann besteht die Gefahr der Rücknahme.

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Über zehn Jahre lang erfreute sich
der Mieter einer Wohnung daran,
dass er die Dachterrasse des Hauses
kostenfrei benutzen durfte. Das war
zwar im Vertrag nicht so vorgesehen, doch der Eigentümer gestattete
dies dem Betroffenen und einigen
Nachbarn. Eines Tages widerrief er
allerdings unerwartet die Erlaubnis.
Er wollte die Dachterrasse gewerblich
nutzen. Fortan hätten die Mieter Geld
bezahlen müssen, wenn sie sie betreten wollten. Sie beriefen sich auf die
jahrelange Praxis und behaupteten,
davon habe der Eigentümer nicht
ohne Weiteres abweichen dürfen. Es
handele sich hier nicht um eine ty-

pische Gemeinschaftseinrichtung wie
etwa Aufzug, Waschküche oder Fahrradkeller, stellen die Richter fest.
Solche Räume müssten tatsächlich
allen Mietern zur Verfügung gestellt
werden, das sei in der Regel ja ohnehin vertraglich geregelt; das Betreten
dieses Gemeinschaftseigentums sei
dann auch nicht so ohne Weiteres
zu verbieten. Im konkreten Fall aber
habe der Eigentümer eine Nutzung
der Dachterrasse erlaubt, ohne in irgendeiner Weise rechtlich verpflichtet
zu sein. Deswegen habe er die Erlaubnis auch wieder rückgängig machen
dürfen.

MIETE & MIETRECHT

Zutritt auch samstags

Mieter müssen Besichtigung durch Käufer zulassen
Der geplante Verkauf einer vermieteten Immobilie kann für den noch
in dem Objekt lebenden Mieter lästig werden. Denn er muss damit
leben, dass Kaufinteressenten die
Wohnung oder das Haus besichtigen
wollen. Immer wieder wird darum
gestritten, wann und wie oft solche
Besuche zu dulden sind.
Kommt keine Einigung zu Stande,
dann muss ein Gericht die Frage klären – so wie im aktuellen Fall. Ein Eigentümer hatte den Nachteil, relativ
weit entfernt von seiner vermieteten
und zum Verkauf vorgesehenen Immobilie zu wohnen. Wollte er mit
möglichen Käufern das
Objekt besichtigen, so musste
er aufwendig
anreisen.

Das ging nicht einfach so, etwa am
Abend nach Dienstende. Er versuchte deswegen, den Mieter zu
verpflichten, dass dieser nach vorheriger schriftlicher Ankündigung
alle vier Wochen samstags von 11
bis 12 Uhr den Zugang zum Anwesen gestatte. Der aber lehnte das ab.
Solche Vereinbarungen schränkten
ihn zu sehr in der Gestaltung seines Privatlebens ein. Gerade am
Sonnabend sei das nicht zuzumuten.
Ein Zivilsenat des OLG Frankfurt hielt
die vorgeschlagene Besichtigungslösung für zumutbar und vertretbar.
Es bestehe schließlich „ein berechtigter Grund, das Hausanwesen mit
Interessenten zu besichtigen“. Zwar dürfe das
grundgesetzlich abgesicherte Recht
auf Unverletzlich-

© Tomicek/ LBS

keit der Wohnräume dabei nicht verletzt werden, doch davon sei man hier
weit entfernt. Die Richter schrieben
ins Urteil: „Neben den Interessen der
Beklagten an einem erlebnisreichen
Samstag steht das Interesse der
Kläger, die (…) anreisen müssen, an
einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeiten
und ihres Privatlebens.“

Oberlandesgericht
Frankfurt/Main, Aktenzeichen 24 U 242/08
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Zutritt
muss gewährt
werden!

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Wohnfläche, Mangel
der Mietsache
Leitsatz:
Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich
der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe
jedoch mit der Einschränkung
versehen ist, dass sie nicht zur
Festlegung des Mietgegenstandes diene.
BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII
ZR 306/09
Anmerkungen:
Nach der Rechtsprechung des
Senats liegt ein zur Minderung
der Miete führender Mangel der
Wohnung im Sinne des § 536
Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn ihre
tatsächliche Wohnfläche um mehr
als 10 % unter der im Mietvertrag
angegebenen Wohnfläche liegt.
Die Parteien hatten jedoch im
vorliegenden Fall keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich
der Wohnfläche getroffen.

Schriftformabrede;
Mieterhöhung
Bei objektiver Auslegung der
mietvertraglichen Bestimmung zur
„Größe“ der Wohnung folgt bereits
aus der Würdigung des Gesamtinhalts des Mietvertrages, dass die
darin genannte Wohnungsgröße
nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte.
Dies ergibt sich aus dem Umstand,
dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden
beiden Sätzen deutlich gemacht
wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche
Umfang der gemieteten Sache
sich vielmehr aus der Anzahl der
gemieteten Räume ergibt. Daran
ändert auch der Zusatz „wegen
möglicher Messfehler“ nichts.
Denn an einer Wohnflächenvereinbarung fehlt es auch dann, wenn
die Parteien nur wegen möglicher
Messfehler davon abgesehen
haben, die angegebene Quadratmeterzahl als Beschaffenheit einer
Wohnung zu vereinbaren.

Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

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Leitsatz:
Eine Schriftformabrede für
Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a
BGB.
BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII
ZR 300/09

Eigenbedarfskündigung; Vermieterprivileg

Leitsatz:
Ein Wohnhaus, in dem sich
neben je einer Wohnung
im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbstständig als
Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet,
ist auch dann kein „Gebäude mit
nicht mehr als zwei Wohnungen“
im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB,
Anmerkungen:
wenn der Vermieter neben der
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erdgeschosswohnung auch die
Mieterhöhungsverlangen dem
Einliegerwohnung nutzt.
Mieter in Textform zu erklären und BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII
zu begründen. Verlangt das Gesetz ZR 90/10
die Textform, so muss gemäß §
126b BGB die Erklärung in einer
Anmerkungen:
Urkunde oder auf andere, zur dau- Eines berechtigten Interesses des
erhaften Wiedergabe in Schriftzei- Vermieters an der ordentlichen
chen geeignete Weise abgegeben, Kündigung des Mieters bedarf es
die Person des Erklärenden
nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB
genannt und der Abschluss der
ausnahmsweise nicht, wenn ein
Erklärung durch Nachbildung der
Mietverhältnis über Wohnraum
Namensunterschrift oder anders
in einem vom Vermieter selbst
erkennbar gemacht werden. Dass bewohnten Gebäude mit nicht
ein Mieterhöhungsverlangen seimehr als zwei Wohnungen geküntens des Vermieters nicht eigendigt wird. Unter einer Wohnung
händig unterschrieben ist, macht
wird gemeinhin ein selbständiger,
es selbst dann nicht unwirksam,
räumlich und wirtschaftlich
wenn die Parteien mietvertraglich abgegrenzter Bereich verstanden,
eine Schriftformabrede im Hinder eine eigenständige Haushaltsblick auf Vertragsänderungen und führung ermöglicht. Hierfür kann
–ergänzungen getroffen haben.
genügen, dass Räumlichkeiten im
Das einseitige MieterhöhungsKeller eines Wohnhauses neben
verlangen des Vermieters stellt
einem 42 qm großen Wohn-/
jedoch keine Vertragsänderung
Schlafraum über eine Küchenzeile
oder -ergänzung dar.
und ein Tageslichtbad mit Toilette
verfügen. An dieser Beurteilung
ändert sich auch dann nichts, wenn
diese Räume nachträglich in den
Wohnbereich einer darüber liegenden Wohnung integriert werden,
indem diese Einliegerwohnung als
Besucherzimmer / Bügelzimmer /
Arbeitszimmer genutzt wird.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Betriebskostenabrechnung; Eichung
der Messgeräte

Zurückbehaltungsrecht; Abrechnung, WasserMangelanzeige
kosten

Leitsatz d. Red.:
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen die
Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet
werden, wenn der Vermieter
nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.
BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII
ZR 112/10

Leitsatz d. Red.:
Der Mieter kann wegen eines
Mangels der Wohnung, von
dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend
machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter
den Mangel angezeigt hat.
BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII
ZR 330/09

Anmerkungen:
Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung kommt es allein
darauf an, dass der tatsächliche
Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in
die Betriebskostenabrechnung
eingestellten Verbrauchswerte
auf der Ablesung eines geeichten
Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass
diese Werte den tatsächlichen
Verbrauch wiedergeben. Den von
einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt
die Vermutung ihrer Richtigkeit
nicht zu. In diesem Fall muss der
Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte
zutreffend sind. Gelingt dem
Vermieter dieser Nachweis, steht
einer Verwendung der Messwerte
§ 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nicht
entgegen. Der Nachweis der
Richtigkeit der an einem nicht
geeichten Messgerät abgelesenen
Werte kann durch Vorlage einer
Prüfbescheinigung einer staatlich
anerkannten Prüfstelle geführt
werden, aus der hervorgeht, dass
die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

Leitsatz:
a) § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
lässt es zu, dass die Kosten
der Wasserversorgung im – vom
Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen
der Abrechnungseinheiten im
Wesentlichen vermietet sind,
einheitlich nach dem erfassten
Wasserverbrauch umgelegt
werden, also auch insoweit, als
Fixkosten wie Grundgebühren
Anmerkungen:
oder Zählermiete unabhängig
Ein Zurückbehaltungsrecht der
vom tatsächlichen WasserverMieter an Mietzahlungen, die sie
brauch anfallen. Dieser Grundsatz
für einen Zeitraum vor der Anzeige findet seine Grenze dort, wo eine
des – dem Vermieter zuvor nicht
solche Umlegung wegen erhebbekannten – Schimmelpilzbefalls
lichen Wohnungsleerstands in
der Wohnung schulden, kommt
der Abrechnungseinheit zu einer
nicht in Betracht. Das Zurückbeunzumutbaren Mehrbelastung der
haltungsrecht des § 320 BGB dient Mieter mit Fixkosten der Wasdazu, auf den Schuldner (hier: den serversorgung führt, die auf die
Vermieter) Druck zur Erfüllung der leerstehenden Wohnungen nicht
eigenen Verbindlichkeit auszuünach Verbrauch umgelegt werden
ben. Solange dem Vermieter ein
können, weil in ihnen aufgrund
Mangel nicht bekannt ist, kann
des Leerstands kein Wasserverdas Zurückbehaltungsrecht die
brauch anfällt.
ihm zukommende Funktion, den
b) In einem Formularmietvertrag
Vermieter zur Mangelbeseitigung
hält die im Folgenden in Kursivzu veranlassen, nicht erfüllen.
schrift wiedergegebene Klausel
Ein Zurückbehaltungsrecht des
„Frisch-/Kaltwasser wird, soweit
Mieters besteht daher erst an den der Verbrauch über Messeinrichnach der Anzeige des Mangels
tungen erfasst wird, nach dem
fällig werdenden Mieten.
Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für
die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten
Verbrauchsmenge umgelegt).“

der Inhaltskontrolle nach § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
nicht stand, weil sie die Grenze
der Zulässigkeit einer Umlegung
auch der Grundgebühren der
Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.
BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII
ZR 183/09
Anmerkungen:
a) Es verstößt nicht gegen § 556a
Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die
Kosten der Kaltwasserversorgung
im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall aus Gründen der
Praktikabilität einheitlich nach
dem erfassten Wasserverbrauch
umgelegt werden – auch Fixkosten
wie Grundgebühren oder Zählermiete. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
schreibt nicht vor, dass verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile der Kosten der Wasserversorgung von vornherein nach
einem anderen Maßstab umzulegen wären als die verbrauchsabhängigen. Dieser Grundsatz gilt
allerdings nicht uneingeschränkt.
Er findet seine Grenze dort, wo
eine solche Umlegung wegen
erheblichen Wohnungsleerstands
in der Abrechnungseinheit zu einer
unzumutbaren Mehrbelastung der
Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die
leerstehenden Wohnungen nicht
nach Verbrauch umgelegt werden

1 / 2011

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Betriebskostenvorschuss, Aufrechnung
können, weil in ihnen aufgrund
des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem solchen
Fall ist die einheitliche Abrechnung
unzulässig. Der Vermieter ist zur
Änderung des Umlegungsmaßstabs für die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet. Auch
bei der Umlegung von Betriebskosten gilt im Regelfall, dass der
Vermieter das Vermietungsrisiko
und damit das Leerstandsrisiko zu
tragen hat.
b) Die Klausel benachteiligt den
Mieter dadurch unangemessen, dass sie die Umlegung der
Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem Maßstab
des in den Wohnungen erfassten
Kaltwasserverbrauchs zwingend
anordnet ohne Ausnahme für den
Fall, in dem eine solche Umlegung
der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der
Abrechnungseinheit zu einer nicht
hinnehmbaren Mehrbelastung
der verbliebenen Mieter führt.
Die in der Klausel auch für diesen
Fall vorgesehene Umlegung der
Grundgebühr nach erfasstem
Verbrauch ist mit wesentlichen
Grundgedanken des Betriebskostenrechts, zu denen der Grundsatz
gehört, dass der Vermieter bei der
Umlegung von Betriebskosten das
Leerstandsrisiko zu tragen hat,
unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Leitsatz:
Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter
auf Rückzahlung geleisteter
Vorschüsse auf Betriebskosten,
über die der Vermieter nicht
innerhalb der Frist des § 556
Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet
hat, im Wege der Aufrechnung
geltend, so entfällt die Wirkung
der Aufrechnung ex nunc, soweit
der Vermieter nachträglich eine
wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter
hiernach Betriebskosten schuldet
(Fortführung des Senatsurteils
vom 9. März 2005 – VIII ZR
57/04, NJW 2005, 1499).
BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII
ZR 285/09
Anmerkungen: Der Anspruch des
Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen - wenn der Vermieter die
Betriebskosten nicht innerhalb der
Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz
1 Halbsatz 1 BGB abrechnet - ist
nur vorläufiger Natur. Führt der
Vermieter die Fälligkeit seines
Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße
Abrechnung nachträglich herbei,
so ist der Mieter sodann (bis
zum Eintritt der Verjährung) dem
begründeten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten
ausgesetzt.

Rechtsanwaltskosten,
Verzugsschaden
Lediglich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach
Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (§ 556
Abs. 3 Satz 3 BGB).
Etwas anderes gilt auch dann
nicht, wenn der Mieter seinen
Anspruch auf Rückzahlung
geleisteter Vorauszahlungen im
Wege der Aufrechnung geltend
macht. Denn der Anspruch des
Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter
der auflösenden Bedingung einer
formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung des
Vermieters. Tritt die Bedingung
ein, entfällt der Rückzahlungsanspruch des Mieters ex nunc,
soweit der Vermieter Anspruch auf
die abgerechneten Betriebskosten
hat; die Aufrechnungserklärung
verliert insoweit ihre Wirkung.

Leitsatz:
In einem tatsächlich und
rechtlich einfach gelagerten
Fall bedarf ein gewerblicher
Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug
gestützten Kündigung eines
Wohnungsmietvertrages keiner
anwaltlichen Hilfe. Die Kosten
für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom
Mieter nicht zu erstatten.
BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII
ZR 271/09
Anmerkungen:
Der Geschädigte kann nur solche
Aufwendungen ersetzt verlangen,
die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich
und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist insoweit, ob der Vermieter
anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens
bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei
einem gewerblichen Großvermieter bedarf es keiner anwaltlichen
Hilfe bei der Abfassung eines auf
Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens, da dieses ohne
weiteres durch das kaufmännische
Personal eines gewerblichen
Großvermieters gefertigt werden
kann. Die Beachtung einfacher
rechtlicher Anforderungen kann
auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch
geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet
werden.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Betriebskosten,
Abrechnungseinheit
Leitsatz:
Sofern vertragliche Abreden
dem nicht entgegenstehen,
ist der Vermieter preisfreien
Wohnraums bei der Abrechnung
der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt,
mehrere von ihm verwaltete
und der Wohnungsnutzung
dienende zusammenhängende
Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe
zu einer Abrechnungseinheit
zusammenzufassen. Dies gilt
auch dann, wenn nur hinsichtlich
einzelner Betriebskosten (hier:
Heizkosten) ein unabweisbares
technisches Bedürfnis für eine
gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von
BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 –
VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135;
Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR
290/09, juris).
BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII
ZR 73/10
Anmerkungen:
Nach der Rechtsprechung des
Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem
Ermessen gemäß § 315 BGB
berechtigt, mehrere Gebäude zu
einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen,
soweit im Mietvertrag nichts
anderes bestimmt ist.

Kautionszahlung;
Insolvenzsicherheit
Die Befugnis der Beklagten,
die Häuserzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit
zusammenzufassen, erstreckt sich
auf alle abgerechneten Betriebskosten. Wenn ein Mietvertrag
keine Festlegung darüber enthält,
beschränkt auch § 556 BGB
einen Vermieter nicht darauf, eine
gebäudebezogene Abrechnung nur
dann vorzunehmen, wenn dies aus
technischen Gründen unvermeidbar ist. Maßstab dafür, ob die
vom Vermieter gewählte Abrechnung zu beanstanden ist, ist allein
§ 315 BGB. Unterliegen die zu
einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung
dienenden drei Gebäude einer
einheitlichen Verwaltung und sind
sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile
und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend
baugleich, liegen sämtliche von
der Rechtsprechung für eine der
Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu
einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor.

Leitsatz:
Der Mieter darf die Zahlung
der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines
insolvenzfesten Kontos abhängig
machen.
BGH, Urteil vom 13.10.2010 –
VIII ZR 98/10

vom Gesetzgeber bezweckten
Schutz nicht von vornherein zu
gewähren. Der Mieter müsste
dann im Interesse seiner eigenen
Absicherung nachträglich einen
Nachweis der gesetzeskonformen
Anlage der Kaution verlangen und
seinen dahin gehenden Anspruch
gegebenenfalls durch Ausübung
Anmerkungen:
eines Zurückbehaltungsrechts an
Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB
der laufenden Miete oder durch
hat der Vermieter eine ihm überKlageerhebung durchsetzen. Für
lassene Mietsicherheit unabhängig einen solchen „Umweg“ gibt es
von der gegebenenfalls vereinkeinen sachlichen Grund.
barten Anlageform getrennt von
seinem Vermögen anzulegen. Eine
ausdrückliche Regelung darüber,
ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme
nur auf ein insolvenzfestes Konto
einzuzahlen, enthält die Vorschrift
allerdings nicht. Nach dem Sinn
und Zweck der Vorschrift ist dem
Mieter zuzugestehen, die Kaution
von vornherein nur in der Weise zu
erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters getrennt
und deshalb vor dem Zugriff von
dessen Gläubigern umfassend
geschützt ist. Es besteht kein
Grund dafür, dem Mieter diesen

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TITELTHEMA

KÜNDIGUNG

Bis hierhin vielen Dank
Was bei der Kündigung der Mietwohnung zu beachten ist

Anlässe gibt es viele, manchmal
erfreuliche, manchmal weniger
schöne: Die Kündigung einer Mietwohnung kann für Mieter positiv
oder negativ sein. Je nach dem,
von wem sie ausgesprochen wird.
Neben vielen Gründen, ein Mietverhältnis zu beenden, gibt es auch
viele Umstände, die unterschiedliche Arten von Kündigungen nach
sich ziehen können. Ein Überblick.

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Grundsätzlich gilt, dass eine Kündigung zum Monatsende erfolgt, wenn
nichts Anderes zwischen Mieter und
Vermieter vereinbart wurde. Damit
ein Monat noch Teil der Kündigungsfrist ist, muss die schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag

desselben Monats beim Vertragspartner sein. Bei Kündigungen zählt
auch ein Samstag als Werktag. Dieser Umstand ist insbesondere dann
problematisch, wenn eine Kündigung
klugerweise per Einschreiben/Rückschein versandt wurde, dieses auch
am dritten Fristtag zugestellt werden
soll, es sich dabei jedoch um einen
Samstag handelt und das Büro der
Hausverwaltung nicht besetzt ist.

KÜNDIGUNG

mitzunehmen oder selbige via Boten zustellen zu lassen. Im Falle von
Zeugen bzw. Boten sollten diese aus
Beweisgründen vom Inhalt des Kündigungsschreibens Kenntnis haben. Für
beide Vertragsparteien gilt, dass eine
Kündigung schriftlich erfolgen muss,
sofern es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Haben mehrere Mieter den Vertrag unterschrieben,
müssen alle auch das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Kündigt der
Vermieter, so muss er seine Kündigung zudem begründen. Handelt es
sich um eine Wohnungsgesellschaft,
also eine GmbH oder eine AG, dann
muss das Kündigungsschreiben vom
Geschäftsführer oder vom Vorstand
bzw. dessen Bevollmächtigten unterzeichnet sein.
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Wird der Brief nicht später von der
Hausverwaltung abgeholt und kommt
an den Absender zurück, so ist die
Kündigung fehlgeschlagen und der jeweilige Monat zählt nicht mehr mit –
ein Mieter müsste bei späterer erfolgreicher Zustellung dann mindestens
einen Monat länger Miete zahlen.
Ein blindes Vertrauen auf die Zustellung von Post etc. reicht nicht aus.
Es ist ratsam, entweder den postalischen Weg per Einschreiben/Rückschein zu wählen – jedoch gilt es, das
Obenstehende zu beachten. Oder die
Kündigung wird termingerecht persönlich abgegeben und der Erhalt der
Kündigung auf einer Kopie schriftlich bestätigt und abgestempelt. Die
dritte sichere Möglichkeit der Kündigung besteht darin, einen Zeugen

s-

Asymmetrische Fristen
Geht die Beendigung eines Mietverhältnisses unter normalen Umständen vonstatten, ist die Kündigung an
festgelegte Fristen gebunden – es sei
denn, es handelt sich um ein befristetes Mietverhältnis, das ohne Kündigung zu einem bestimmten, vorher
vertraglich festgelegten Zeitpunkt endet. Man spricht von asymmetrischen
Kündigungsfristen, da diese mieterund vermieterseits unterschiedlich
sind: Für den Mieter beträgt die
gesetzliche Kündigungsfrist drei
Monate. Dabei ist es unerheblich, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die frühere
Regelung, dass Kündigungsfristen
je nach Mietdauer zwischen drei und
neun Monaten betragen, ist seit der
Mietrechtsreform im Jahr 2001 abgeschafft. Ausnahmen gelten nur
für den Sonderfall, dass bereits vor
der Mietrechtsreform eine längere
Kündigungsfrist vereinbart wurde.
Die Fristen für Vermieter sind
dagegen durch Gesetz gestaffelt.

Dauert das Mietverhältnis fünf Jahre
an, so beträgt die Kündigungsfrist für
Vermieter sechs Monate, dauert es
hingegen bereits acht Jahre und länger an, so können Vermieter nur mit
einer Frist von neun Monaten kündigen. Wie bereits gesagt: Beides gilt
für den Normalfall.
Sonderfälle
Selbstverständlich können beide Vertragsparteien die Kündigungsfristen
verlängern – für die Vermieterseite;
eine vereinbarte Fristverlängerung
für den Mieter ist vertraglich nicht
wirksam. Handelt es sich um eine
Einliegerwohnung (eine vermietete
Wohnung in einem Gebäude mit zwei
Wohnungen, der Vermieter bewohnt
die zweite Wohnung selbst), so verlängert sich die vermieterseitige Kündigungsfrist um jeweils drei Monate,
wenn der Vermieter kein berechtigtes
Interesse geltend macht.
Sind hingegen vertraglich zwischen
beiden Parteien kürzere Kündigungsfristen vereinbart worden, so gelten
diese ausschließlich für den Mieter,
der Vermieter muss die gesetzlichen
Fristen (s.o.) einhalten.
In manchen Mietverträgen, die vor
1990 in Ostdeutschland geschlossen
wurden, wurde eine mieterseitige
Kündigungsfrist von zwei Wochen
vereinbart.

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TITELTHEMA

Diese gilt – sofern der Mietvertrag
zwischenzeitlich nicht verändert wurde – bis heute. Allerdings nur für den
Mieter. Der Vermieter ist, wie bei allen
später vereinbarten Mietverträgen
auch, an die gesetzliche Regelung
der gestaffelten Kündigungsfristen
gebunden.
Wurde eine Wohnung, ein Haus
oder ein Grundstück im Zuge einer
Zwangsversteigerung erworben, so
gilt für den Vermieter bei berechtigtem Interesse (siehe Eigenbedarf)
eine Drei-Monats-Frist.
Befristete Mietverträge
Hierunter versteht man Mietverträge, die auf eine bestimmte Zeit
abgeschlossen werden. Befristete
Mietverträge werden vor allem im Gewerbe abgeschlossen, wenn sowohl
Mieter als auch Vermieter ein großes
Interesse an einer Mindestvertragslaufzeit haben. Die Befristung von
Wohnmietverträgen ist grundsätzlich
nicht erlaubt, es gibt jedoch Ausnahmen: der Vermieter plant eine Sa-

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1 / 2011

nierung oder meldet Eigenbedarf an.
Dann muss dies aus dem Vertrag
bzw. den mit dem Vertrag geschlossenen Vereinbarungen hervorgehen.
In der Regel wird die Laufzeit eines
befristeten Mietverhältnisses durch
den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit vor einem festgelegten
Zeitpunkt erreicht. Das Kündigungsrecht darf allerdings in so genannten
Formularmietverträgen höchstens für
vier Jahre ausgeschlossen werden,
für beide Seiten. Lediglich bei echten
Individualvereinbarungen ist auch
eine Kündigungsausschlussfrist von
fünf Jahren möglich, wenn beide Seiten dies einvernehmlich vereinbaren.
Asymmetrische Kündigungsfristen
sind in diesem Fall nicht zulässig.
Bei befristeten Mietverträgen gibt es
keine Kündigungsfrist. Sie beträgt
auch nicht drei oder vier Jahre. Der
Vertrag endet zu dem vertraglich
festgelegten Zeitpunkt, einer gesonderten Kündigung bedarf es nicht.

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Für den Fall, dass wichtige, schwerwiegende Gründe vorliegen, kann
ein Mietverhältnis fristlos gekündigt
werden – von beiden Vertragsparteien. Fristlose Kündigungen werden
z.B. dann ausgesprochen, wenn die
Fortsetzung des Mietverhältnisses
bzw. eine fristgemäße Beendigung
desselben nicht mehr zumutbar sind.
Fristlose Kündigung
durch den Mieter
Gründe für diese Form der Beendigung eines Mietverhältnisses gibt
es viele, hier sollen die häufigsten

genannt werden. Mit an erster Stelle steht die massive Gesundheitsgefährdung bei weiterer Benutzung
der Mietwohnung. Im Vorfeld ist es
jedoch erforderlich, den Vermieter
auf das Bestehen des Mangels hinzuweisen und ihn unter Fristsetzung
zur Abhilfe aufzufordern. Kann oder
will dieser den Mangel nicht binnen
der gesetzten Frist beheben, erfolgt
anschließend die Kündigung.
Der nicht vertragsgemäße Gebrauch
der Mietsache stellt einen weiteren
Grund dar: das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt untersagt beispielsweise die Benutzung der Mietsache
aufgrund von Baumängeln. Hier kann
der Mieter das Mietverhältnis nicht
fortsetzen, eine fristlose Kündigung
ist in diesem Fall wirksam.
Fristlose Kündigung
durch den Vermieter
Vermieterseitig kann es ebenfalls triftige Gründe geben, ein Mietverhältnis
ohne Frist zu kündigen. Häufig handelt es sich hierbei um Zahlungsverzug oder unpünktliche Mietzahlung.
Zahlt der Mieter ständig die Miete unpünktlich, also nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, sondern regelmäßig
erst später, so ist der Vermieter nach
vorheriger fruchtloser Abmahnung
zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Zahlungsverzug heißt, der Mieter ist
mit einem Betrag von mehr als einer
Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen in Verzug. Es muss sich nicht ausschließlich um die Nettokaltmiete handeln,
auch Vorauszahlungen für Heiz- und
Betriebskosten zählen dazu, nicht
jedoch Nachzahlungen auf entsprechende Abrechnungen. Gleiches gilt,
wenn der Mieter über einen längeren
Zeitraum mit einem Betrag von mehr
als zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Einmalig hat der Mieter die Möglich-

KÜNDIGUNG

keit, eine solche fristlose Kündigung
aufgrund von Zahlungsverzug durch
eine Begleichung der gesamten berechtigten Forderung unwirksam zu
machen. Voraussetzung hierfür ist
allerdings, dass dies nicht innerhalb
der letzten beiden Jahren schon einmal geschehen ist.
Durch eine Gefährdung der Mietsache durch den Mieter ist die fristlose
Kündigung ebenfalls begründet. Die
Verursachung mehrerer mieterseitiger Wasserschäden zählt hierzu
ebenso wie die massive Vermüllung
einer Wohnung oder die Störung des
Hausfriedens durch aggressive Belästigung anderer Mieter.
Ursachen für fristlose Kündigungen
liegen auf Seiten beider Vertragspartner in weitaus höherem Maße vor, als
hier beschrieben werden kann. Eine
immense Detailfülle sprengt den Rahmen eines Übersichtsartikels. Die hier
aufgezählten Gründe zählen sicherlich zu den häufigsten, sind dennoch
nur rein exemplarisch und schließen
andere Anlässe keineswegs aus.
Schriftform
Die Schriftform sowie ausführliche
Begründung sind auch bei fristloser
Kündigung erforderlich; die Kündigungsbegründung muss nachvollziehbar sein. Die Behauptung, dass
beispielsweise die Wohnung nicht
mehr bewohnbar sei, reicht hier nicht
aus, vielmehr muss erläutert werden,
warum diese unbewohnbar sei. Denn
der Kündigungsempfänger muss anhand der Begründung in der Lage
sein, den Kündigungsgrund nachvollziehen zu können.
Erhält der Mieter eine fristlose Kündigung, so heißt dies nicht, dass er
noch am selbigen Tag die Wohnung

verlassen muss. Diesen Anspruch
muss ein Vermieter erst durch ein
Räumungsurteil in einer so genannten
Räumungsklage erstreiten. Liegt ein
Räumungsbeschluss vor, so kann der
Vermieter diesen dann ausschließlich
per Gerichtsvollzieher durchsetzen.
Räumungsfrist
Dem Mieter bleibt im Rechtsstreit
um eine fristlose Kündigung durch
den Vermieter noch die Beantragung
einer Räumungsfrist. Diese soll vor
Wohnungslosigkeit schützen und
dem Mieter die zeitliche Möglichkeit
geben, sich eine andere Wohnung zu
suchen und so vor Obdachlosigkeit
bewahren. Der Antrag auf Räumungsfrist ist zu begründen, Gründe können
beispielsweise gesundheitlicher oder
sozialer Natur sein. Räumungsfristen
variieren zwischen zwei Monaten und
einem Jahr.
So weit sollte man es als Mieter allerdings niemals kommen lassen,
zumal durch Räumungsprozess und
Zwangsvollstreckung immense Kosten entstehen. Sobald eine vermieterseitige Kündigung ausgesprochen
wird, ist es unerlässlich, sich juristischen Rat einzuholen.

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Mieter „besitzen“ eine Wohnung, welche sich wiederum im „Eigentum“ des
Vermieters befindet. Besitzen heißt
also, durch einen Mietvertrag ist der
Mieter berechtigt, diese Wohnung
zum Wohnen zu nutzen, bis er das

Mietverhältnis irgendwann kündigt.
Unter normalen Umständen, d. h. der
gebrauchsgemäßen Benutzung der
Mietsache, der rechtzeitigen Zahlung
des vereinbarten Mietzinses etc. kann
dem Mieter die Wohnung nicht einfach „weggenommen“, also gekündigt werden.
Sollte der Vermieter dennoch ein
Wohnraum-Mietverhältnis kündigen,
so muss er dafür bestimmte Gründe anführen, deren Plausibilität und
tatsächliches Vorhandensein auch in
einem gerichtlichen Verfahren standhalten müssen.
Grundlage hierfür ist der Kündigungsschutz, der grundsätzlich für Wohnungsmieter gilt. Der Gesetzgeber
hat das Besitzrecht des Mieters dem
Eigentum des Vermieters gleichgestellt. Sobald der Mieter sich grob
vertragswidrig verhält, kann dies
letztendlich eine Kündigung durch
den Vermieter nach sich ziehen. Auf
den Kündigungsschutz kann sich
der Mieter dann nicht mehr berufen.
Weitere Gründe, bei denen der Kündigungsschutz nicht zur Anwendung
kommt, können Eigenbedarf (s.u.)
sein, Verkauf oder Sanierung der
Mietsache, Abriss des Mietshauses,
Ausschluss des Mieters aus einer
Wohnungsbaugenossenschaft wegen
genossenschaftswidrigen Verhaltens,
Vertragsverletzung wie etwa Überbelegung der Wohnung etc.
Sozialklausel
Wird vom Vermieter ein Mietverhältnis gekündigt, so hat der Mieter das
Recht, dagegen Widerspruch einzulegen, sollte die Kündigung und der
damit verbundene Umzug eine unzumutbare Härte für den Mieter, seine
Familie oder Angehörige darstellen.

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RUBRIK
TITELTHEMA

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In einem solchen Fall kann ein Gericht
anordnen, dass das Mietverhältnis
auf eine bestimmte Zeit oder gar unbefristet fortgesetzt werden muss.
Gründe für die Anwendung der Sozialklausel können z.B. im hohen Alter
des Mieters liegen, in seiner Verwurzelung mit der Wohngegend nach
sehr langer Mietdauer oder in seinem
Gesundheitszustand. Die Sozialklausel findet keine Anwendung, wenn
eine fristlose Kündigung durch den
Vermieter gerechtfertigt ist, bei Zeitmietverträgen, bei möblierten Zimmern und wenn der Mieter selbst die
Wohnung gekündigt hat.

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In einigen Ausnahmefällen hat der
Mieter das Recht, mit einer verkürzten Frist zu kündigen. Erhält
der Mieter eine Mieterhöhung auf
die ortsübliche Vergleichsmiete
oder nach einer Modernisierung, so
kann er bis zum Ablauf des zweiten
Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zum Ablauf des
übernächsten Monats kündigen. Die
Mieterhöhung kommt in dem Fall
nicht zum Tragen.
Erhält der Mieter eine Modernisierungsankündigung, so kann er auch
bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Erhalt der Ankündigung

bis zum Ende des folgenden Monats
kündigen. In Sozialwohnungen ist
bei einer Mieterhöhung die Kündigung bis zum dritten Werktag des
Monats möglich, in dem die Mieterhöhung gelten soll, zum nächsten
Monatsende.
Beim Tod eines Mieters können dessen Erben bzw. überlebende Mitmieter das Mietverhältnis mit einer
Frist von drei Monaten kündigen.
Ein Ehegatte, der nicht schon Mieter ist und auch nicht den Vertrag
mitunterzeichnet hat, kann binnen
Monatsfrist über eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses entscheiden.

KÜNDIGUNG
RUBRIK

Ein Kündigungsgrund seitens
des Vermieters ist der Eigenbedarf.
Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine
Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Neben dem
Namen der Person, die die Wohnung
beziehen soll, muss der Vermieter
auch den konkreten Sachverhalt darlegen, aufgrund dessen die Wohnung
benötigt wird, z.B. auch Angaben zum
bisherigen Wohnverhältnis der Person. Gründe für Eigenbedarf bestehen
beispielsweise, wenn der Vermieter
die Wohnung als Altersruhesitz gekauft hat, er im eigenen Haus wohnen
möchte, um Verwaltungs- oder War-

Schließlich hat der Mieter für den
Fall, dass der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmt, das
Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

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Gehören Garage oder Stellplatz zur
vermieteten Sache, sind sie also mit
der Wohnung zusammen vermietet

tungstätigkeiten selbst übernehmen
zu können oder seine Kinder in die
Wohnung einziehen möchten.
Eigenbedarf kann auch ein vorgeschobener Grund dafür sein, dass die
Wohnung schnell und unkompliziert
frei wird und anschließend anderweitig, gegebenenfalls gewinnbringender
genutzt werden kann. Bestehen an
der Ernsthaftigkeit des angekündigten Eigenbedarfs Zweifel, so ist es
ratsam, dies genauer zu überprüfen
und gegebenenfalls gerichtlich gegen
die Kündigung vorzugehen. Sieht das
Gericht die Zweifel bestätigt, ist die
Kündigung unwirksam. Rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung dann, wenn im selben Mietshaus
eine vergleichbare Wohnung, die sich
ebenfalls im Eigentum des Vermieters
befindet, leersteht. Das Gleiche gilt bei

und auch Bestandteil des Wohnungsmietvertrages, so können sie nicht
gesondert gekündigt werden. Weder
der Vermieter kann in dem Fall einen
Eigenbedarf geltend machen, noch
kann der Mieter sich ohne Weiteres
von einer vielleicht nicht mehr benötigten Garage oder Stellfläche auf diese
Weise trennen.
Anders verhält es sich, wenn darüber ein gesonderter Mietvertrag
abgeschlossen wurde. Dann finden
Wohnraumschutzbestimmungen keine Anwendung, eine Kündigung mit
Drei-Monats-Frist ist möglich.

überhöhtem Wohnbedarf, wenn also
eine einzelne Person in eine 250 m²Wohnung einziehen möchte, die sich
eher für eine große Familie eignet.
Nachvollziehbarkeit und Vernünftigkeit in der Begründung von Eigenbedarf müssen gegeben sein. Stellt sich
nach Wegzug des Mieters heraus,
dass der Vermieter zwar Eigenbedarf
geltend gemacht hat, dieses aber tatsächlich nicht der Fall ist, so ist der
Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Die dem Mieter entstandenen
Kosten für Umzug, Makler etc. sind
sodann vom Vermieter zu erstatten.

Fazit
Das Thema Kündigung umfasst wesentlich mehr Facetten, als hier aufgezeigt werden können. Darüber
hinaus ist es ein sehr sensibles Thema, denn oftmals läuft eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht so
ab, wie man es sich erwünscht hat.
Schon gar nicht, wenn der Vermieter
kündigt. Deshalb gilt hier in besonderem Maße: Auf jeden Fall sollte
eine Kündigung bereits im Vorfeld
mit einem Rechtsberater des Mieterschutzbundes besprochen werden,
bevor man eigene Schritte in die
Wege leitet.

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TITELTHEMA

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs
zur Kündigung des Vermieters
wegen Zahlungsverzug des Mieters
BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04
Leitsatz:
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543
Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst.
a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und
hilfsweise auch fristgemäß, lässt der
nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose
Kündigung unwirksam werden, nicht
dagegen auch ohne Weiteres die
fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der
Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht
unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2
Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagte mietete von der Klägerin
eine Wohnung. Die Beklagte blieb die
Mieten für die Monate Juli, Oktober
und teilweise für November schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin
das Mietverhältnis mit Schreiben
vom 13.11.2002 unter Berufung auf
die Zahlungsrückstände fristlos, vorsorglich fristgemäß. Nach Zugang
des Kündigungsschreibens zahlte die
Beklagte ohne Zweckbestimmung am
19.11.2002 Teilbeträge. Die fortlau-

fende Miete für Dezember zahlte die
Beklagte nicht. Mit der Klage hat die
Klägerin unter anderem Räumung und
Herausgabe der Mietwohnung verlangt
und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach
Begleichung der Mietrückstände in
voller Höhe durch das für die Beklagte
zuständige Sozialamt hat die Klägerin
die fristgemäß erklärte Kündigung aufrecht erhalten und ihren Klageantrag
dahingehend abgeändert, dass Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31.12.2003 verlangt werde.
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Räumungsantrag der Klägerin war
begründet. Zu Recht ist davon auszugehen, dass die von der Klägerin
erklärte fristlose Kündigung mit der
Zahlung der Mietrückstände durch
das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr.
2 BGB unwirksam geworden ist. Dies
führt jedoch nicht ohne Weiteres dazu,
dass die Beklagte die Zahlungen innerhalb der Schonfrist auch der wegen der
Zahlungsrückstände hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nach § 573
Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann.
Hat der Vermieter dem Mieter wegen
Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach
§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a,

569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1
BGB gekündigt, ist streitig, ob eine
Zahlung der Rückstände innerhalb der
Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne
Weiteres auch der hilfsweise erklärten
ordentlichen Kündigung entgegensteht. Diese Frage ist zu verneinen.
a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB
ist die Kündigung ausgeschlossen,
wenn der Vermieter vorher befriedigt
wird, beziehungsweise wird unwirksam, wenn der Mieter unverzüglich
die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift
des § 543 BGB bezieht sich lediglich
auf die außerordentliche Kündigung
aus wichtigem Grund. Dem Wortlaut
nach bezieht sich diese Privilegierung
nur auf eine fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzugs. Eine entsprechende
Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB.
Eine Erweiterung des Anwendungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf
die ordentliche Kündigung ist aus dem
Gesetzeswortlaut nicht herzuleiten.
b) Die historische Auslegung spricht
gegen eine erweiternde Anwendung
des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Selbst
wenn dem Gesetzgeber unterstellt
werden könnte, er habe es übersehen,

Bitte lesen Sie weiter auf Seite 20

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KÜNDIGUNG

Kommentar zum Urteil

Die wesentliche Gegenleistungspflicht des Mieters für die Überlassung der Wohnung durch den
Vermieter ist die Bezahlung der
geschuldeten Miete. Kommt der
Mieter dieser Pflicht schuldhaft
nicht nach, droht die Kündigung des
Mietverhältnisses. Das Gesetz sieht
ausdrücklich vor, dass das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann,
wenn der Mieter an zwei aufeinander
folgenden Zahlungsterminen mit
mehr als einer Miete oder über einen
längeren Zeitraum mit mehr als zwei
Mieten in Rückstand geraten ist. Auf
ein Verschulden des Mieters kommt
es nicht an. Da der Gesetzgeber
erkannt hat, dass jeder Mieter einmal
in Zahlungsschwierigkeiten geraten
kann, gibt er dem Mieter – freilich nur
ein Mal innerhalb von zwei Jahren –
die Chance, die fristlose Kündigung
rückwirkend unwirksam zu machen.
Hierzu muss der Mieter den zur Kündigung führenden Rückstand und die
laufenden Mieten innerhalb der so
genannten Schonfrist (zwei Monate
ab Zustellung einer Räumungsklage)
vollständig bezahlt haben oder von
einer öffentlichen Stelle eine Zahlungsverpflichtung dem Vermieter
vorlegen (sog. Heilung). Damit wurde
– unter Berücksichtigung der erheblichen Bedeutung der Wohnung als
Lebensmittelpunkt des Mieters – ein
angemessener Ausgleich zwischen

den Folgen eines eventuell sogar
unverschuldeten Zahlungsverzugs
in Folge plötzlicher Arbeitslosigkeit
und den Interessen des Vermieters
auf Zahlung der Miete geschaffen.
Neben der fristlosen Kündigung kann
der Vermieter aber auch die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Zahlungsrückstände aussprechen. Diese unterscheidet
sich darin, dass das Mietverhältnis
nicht sofort, sondern erst nach
Ablauf der gesetzlichen (oder soweit
zugunsten des Mieter vereinbarten
längeren vertraglichen) Kündigungsfrist endet. Bis zu der Entscheidung
des BGH war es umstritten, ob auch
eine auf Zahlungsverzug gestützte
ordentliche Kündigung innerhalb der
Schonfrist geheilt werden kann. Der
BGH hat dies nunmehr verneint, weil
sich der Mieter – anders als bei der
fristlosen Kündigung – gegenüber
der ordentlichen Kündigung darauf
berufen kann, dass der Rückstand
nicht verschuldet war. Auch die
Schwere des Pflichtverstoßes und
das nachfolgende Verhalten des Mieters können bei der Bewertung des
Anspruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses berücksichtigt werden.
Der BGH hat mit der Entscheidung
die Chance auf klare Regeln zur Heilung einer ordentlichen Kündigung
vertan. Die Entscheidung bedeutet
für den fristgerecht gekündigten
Mieter zwar noch nicht den defini-

Jürgen Schirmacher ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt
Mietrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Für den Mieterschutzbund ist er seit 1988 als Berater tätig, seit 1994
Mitglied des Vereinsvorstandes.

tiven Wohnungsverlust, birgt aber
erhebliche Rechtsunsicherheiten,
ob trotz des nachträglichen Ausgleichs der Rückstände die Wohnung
behalten werden kann. Im Fall einer
gerichtlichen Auseinandersetzung
kommt es im Ergebnis auf die vom
Richter vorzunehmende Abwägung
der wechselseitigen Interessen an.
Insbesondere öffentliche Stellen machen daher die Übernahme der Rückstände davon abhängig, dass der
Vermieter vorab auf die Rechte aus
der fristgemäßen Kündigung verzichtet. Umso bedeutsamer ist es, bereits
frühzeitig alle Hilfen in Anspruch zu
nehmen, um bereits den Ausspruch
der Kündigung zu vermeiden.

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Jürgen Schirmacher

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TITELTHEMA

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Fortsetzung von Seite 18

die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln, trägt
dieser Gedanke nicht. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001
(BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber
keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsprechung ergangen war, die eine Heilungswirkung gegenüber einer fristgemäßen
Kündigung verneint hat, kann nicht
mehr von einem gesetzgeberischen
Versehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht dies dafür, dass der Gesetzgeber angesichts der Rechtsprechung keinen Regelungsbedarf sah.
c) Die systematische Stellung des §
569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht ebenfalls
gegen eine erweiternde Auslegung. Die
Vorschrift enthält eine Ausnahme von
dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569
Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz,
dass eine auf einen Zahlungsrückstand
des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der
Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und
damit gegen eine Erweiterung auch auf
die fristgemäße Kündigung.
d) Auch der Zweck der gesetzlichen
Regelung legt nahe, die Wirkungen
der Schonfristzahlung auf die fristlose
Kündigung zu beschränken.
aa) Die Schonfristzahlung des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die
Gesetzesbegründung im Entwurf zum
Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.

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14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht
bei einer ordentlichen Kündigung, die
an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB
von drei bis neun Monaten gebunden
ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat
je nach Dauer des Mietverhältnisses
einen wesentlich längeren Zeitraum
zur Verfügung, um sich angemessenen
Ersatzwohnraum zu beschaffen.
bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an andere
Kriterien an als die Vorschriften der §§
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr.
1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter
Zahlungsrückstände ist zulässig, weil
der Mieter damit in nicht unerheblicher
Weise vertragliche Pflichten, hier sogar
seine Hauptleistungspflicht nach § 535
Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal
eingetretene Pflichtverletzung kann
nicht durch die bloße nachträgliche
Zahlung wieder geheilt werden.
cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
im Gegensatz zur fristlosen Kündigung
wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus. Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter
bei einer ordentlichen Kündigung und
eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu
berufen. Im Rahmen des Verschuldens
kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten
berücksichtigt werden, weil sie ein
etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. Auch
wenn der Mieter wegen der Regelung

des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die
Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1
Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind
seine Interessen aufgrund der obigen
Erwägungen hinreichend geschützt,
ohne dass es eines Rückgriffs auf die
Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr.
2 BGB oder des Gesichtspunktes von
Treu und Glauben bedarf.
e) Soweit schließlich angenommen
wird, die hilfsweise erklärte ordentliche
Kündigung sei ohnehin unwirksam, da
sie unter einer Bedingung – nämlich
der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung – erklärt worden sei, überzeugt
dies nicht. Zwar ist eine Kündigung
grundsätzlich bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht
an das bloße Verhalten der Gegenpartei
geknüpft wird. Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise
fristgemäß zu kündigen, so ist auch
die ordentliche Kündigung unbedingt
erklärt mit der Einschränkung, dass
die Wirksamkeit dieser Kündigung erst
nachrangig zu prüfen ist. Daher war
das Berufungsurteil aufzuheben. Die
Sache ist zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit
nicht zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das
Berufungsgericht hat, von seinem
Standpunkt aus folgerichtig, bisher
keine Feststellungen dazu getroffen,
aus welchen Gründen die Beklagte ein
Verschulden an den eingetretenen Zahlungsrückständen trifft.

AKTUELLE KURZNACHRICHTEN

Strompreiserhöhung für Heizstrom	
Nachtspeicherheizungen werden teurer und unattraktiver
Seit dem 1. Januar dieses Jahres hat
der Berliner Stromversorger Vattenfall unter anderem auch den Preis
für Heizstrom verteuert – und zwar
um 19 Prozent. Für Nutzer von so
genannten Nachtspeicherheizungen
stellt dies einen deutlichen finanziellen Mehraufwand dar, der diese Heizungsart noch unattraktiver
macht, als sie ohnehin schon ist.
Viele Mieter, die über Nachtspeicherheizungen verfügen, haben mit dem
Stromversorger einen gesonderten
Liefervertrag über speziellen Strom
für Elektro-Speicherheizungen abgeschlossen. Dieser ist günstiger als

normaler Haushaltstrom und wird
nachts geliefert, die Öfen speicher
den Strom und wandeln ihn bei Bedarf in Wärmeenergie um.
Was einst in den sechziger und siebziger Jahren als modernes Heizen galt
und zudem noch staatlich subventioniert wurde, stellt sich heute zunehmend als unrentabel und ökologisch
veraltet heraus. Eine der teuersten
Heizungen sind Nachtspeicheröfen
ohnehin, Gasetagenheizungen benötigen gerade mal 75 % der Kosten – bei
gleicher Heizleistung. Hinzu kommt,
dass bauartbedingt die Wärme aus
den Öfen wegen der Vorlaufzeit erst

mit einer gewissen Verzögerung zur
Verfügung steht.
Die Verteuerung des Heizstroms von
bislang 12,20 Cent / kWh auf nunmehr
14,53 Cent / kWh dürfte einige Nutzer
dazu anregen, über eine Erneuerung
des Heizsystems nachzudenken, was
für Mieter nicht ganz einfach ist, vor
allem, wenn die Heizung sich nicht im
Mietereigentum befindet.
Andererseits werden der Ausstieg aus
der Nachtspeicherheizung sowie der
Umstieg auf Gasetagenheizung bzw.
Wärmepumpe von den jeweiligen Anbietern subventioniert – zumindest
ein weiterer Anreiz für die Eigentümer,
über den Ausstieg nachzudenken.

Kein Schnee von gestern	

Bußgeldbescheide gegen säumige Hauseigentümer	
Der vergangene Winter hat mit seiner
lang anhaltenden Kälte und den ungewöhnlichen Schneemassen viele
Konsequenzen nach sich gezogen.
Eine davon ist das in diesem Jahr beschlossene Gesetz zur Änderung der
Straßenreinigung. Erstmals tragen
jetzt Eigentümer die Verantwortung
für Beseitigung von Eis und Schnee
selbst.
Und das neue Gesetz enthält klare Formulierungen, was im Schnee- bzw. EisFall zu tun ist. Mit dem Bestreuen durch
Granulat ist es nicht mehr getan: Die
Gehwege müssen auf einer Breite von
einem Meter von Schnee und Eis befreit sein, sodass für Passanten keine
Rutsch- und Sturzgefahr mehr besteht.
Die Realität jedoch sieht anders aus,
wie man in den letzten Wochen sehen

konnte. Viele Wege sind nur notdürftig
vom Neuschnee befreit, eine feste und
gefährliche Eisschicht befindet sich
nach wie vor darunter; oder es wurde
Granulat aufgestreut, das sich mit der
Zeit festtritt; häufig sind die Wege auch
gar nicht geräumt.
All dies sind Fälle für die Ordnungsämter, die bei Vernachlässigung der
Räumungspflicht gegen die Hausbesitzer Bußgeldbescheide einleiten
aufgrund von Ordnungswidrigkeit. Die
Spanne der verhängten Bußgelder variiert zwischen 150,– Euro und 10.000,–
Euro – Letzteres in schwerwiegenden Wiederholungsfällen. Sicher
ein deutlicher Anreiz an alle Hauseigentümer, ihren diesbezüglichen
Pflichten nachzukommen.
Allerdings – bei der Umsetzung der Bußgelder zeigen sich erste Schwierigkeiten.

Anzeigen gibt es seit Inkrafttreten des
neuen Gesetzes mehr als im Vorjahr,
denn die Einhaltung der Räumungspflicht wird von den Bezirken bzw. den
Ordnungsämtern überprüft. Bis daraus
jedoch ein Bußgeldbescheid wird, kann
es dauern. Vor allem, wenn die Eigentümer Widerspruch dagegen einleiten
und es zu einer gerichtliche Auseinandersetzung kommt. Schließlich kann
ein Eigentümer eine Firma mit der
Schneebeseitigung beauftragt haben,
welche wiederum ihrer Arbeit nicht
nachkommt; sodann liegt
es an den Amtsgerichten,
herauszufinden, wen die
Bußgeldpflicht letztendlich
trifft. Und das kann dauern
– bis der Winter längst vorbei ist.

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AUSFLUGSTIPP

Es muss nicht immer Sanssouci sein
Spaziergang durch den Neuen Garten in Potsdam
Ein Ausflugstipp im Winter sollte
zwei Dinge vereinen: Die Anreise
möge wegen der kurzen Tage nicht
allzu viel Zeit in Anspruch nehmen
und das Reiseziel auch im winterlichen Gewand seine Reize haben.
Der Neue Garten in Potsdam eignet
sich auch für einen größeren Spaziergang im Schnee
Die Anfahrt gestaltet sich diesmal
denkbar einfach: Von Berlin kommend
biegt man hinter der Glienicker Brücke
die erste Straße rechts ein und nach
ein paar Metern ist man schon da.
Umgeben von Jungfernsee und Heiliger See ist der Neue Garten am Rande
der Brandenburgischen Landeshauptstadt gelegen. Peter Joseph Lenné hat
den Neuen Garten zu Beginn des 19.
Jahrhundert so gestaltet, wie er sich
auch heute noch in der Grundstruktur
dem Besucher präsentiert.
Auch im Sommer
wunderschön …
das Marmorpalais (l.)
und das Schloss
Cecilienhof (r.)

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Eingänge hat die Parkanlage viele, unser Spaziergang soll von der Glienicker
Brücke her durch die Schwanenallee
direkt am östlichen Eingang an der
Schwanenbrücke beginnen.
Hält man sich links, eröffnet sich bald
zur Linken ein Panorama über den Heiligen See hin zum Marmorpalais. Am
Grünen Haus vorbei, ein Gartenhaus,
dessen Name auf der Farbgebung basiert, nähert man sich allmählich dem
Marmorpalais.

Pyramide
Zuvor passiert man, wenige Meter
vom Ufer des Sees entfernt, eine Pyramide, auch Eiskeller genannt. Und
tatsächlich, dieses geschickt getarnte
Gebäude diente in früheren Zeiten als
Frischhaltung für Lebensmittel, im
Winter wurde dazu im nahegelegenen
See Eis entnommen. Dem aufmerksamen Betrachter wird auch nicht das

nahe der Pyramide stehende Mammut
entgehen, das allerdings nicht aus
Stein geformt wurde, sondern das
Ergebnis eines geschickt in Form gebrachten Baumes ist.

Marmorpalais
Wer in Gärten und Parklandschaften
spazieren geht, den wird hin und
wieder auch mal ein besonders malerischer Blick verzückt haben, den
man von einem bestimmten Standort
im Park hat – und nur von dort. Hierbei handelt es sich dann um eine der
verspielten Sichtachsen, welche Landschaftsgestalter schon seit Jahrhunderten planen und verwirklichen. Eine
solche eröffnet sich dem Flaneur auf
dem ufernahen Weg von der Pyramide
zum Marmorpalais. Blickt man über
die linke Schulter zurück in Richtung
Nordost, so öffnet sich dort – im Winter wegen der fehlenden Belaubung

AUSFLUGSTIPP

der Bäume ganz besonders – der Blick
weit durch den Park, über den Jungfernsee die Havel aufwärts hin bis zur
Pfaueninsel mit ihrem markanten weißen Schlösschen.
Geradewegs erreicht man das malerische Marmorpalais, dessen klassizistische Geradlinigkeit dennoch
Verspieltheit ausstrahlt. Fertig gestellt
wurde das Marmorpalais nach den
Plänen von Gontard und Langhans
im Jahre 1793 und diente dem Preussischen König Friedrich Wilhelm II.
fortan als Sommerresidenz. Nach umfassender Renovierung steht dieses
Kleinod den Besuchern in den Wintermonaten nur am Wochenende zur Besichtigung offen. Von der Terrasse des
Marmorpalais aus ist unter anderem
der Blick offen über den Heiligen See
auf die Prominenten-Villen am gegenüberliegenden Ufer – wer‘s mag.

Orangerie
Man entfernt sich nun vom Seeufer
weiter in südwestlicher Richtung und
erreicht nach wenigen Minuten schon
die Orangerie. Zur gleichen Zeit und
von denselben Baumeistern erbaut

wie das Marmorpalais, dient der 86 m
lange Bau auch heute noch der Überwinterung von Pflanzen. In seiner Mitte befindet sich der Palmensaal, den
schon der König als Konzertsaal nutzte
und der so auch heute noch anlässlich
der Musikfestspiele Potsdam Sanssouci für klassische Konzerte Verwendung findet.

Schloss Cecilienhof
Von der Orangerie führt einer der
Hauptwege parallel zur Straße Am
Neuen Garten direkt zum Schloss Cecilienhof. Im Stile englischer Landsitze
mag dieses Gebäude nicht so recht zu
den übrigen im Park passen, wurde es
doch er zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet. Unter bevorzugter Verwendung von Backsteinen und Holz
sollte es sich den landschaftlichen Gegebenheiten der Parkanlage anpassen.
Auftraggeber war Kaiser Wilhelm II.,
Berühmtheit hat Schloss Cecilienhof
1945 erlangt, als dort das Potsdamer
Abkommen beschlossen wurde.
Geschickt kaschiert durch die Gruppierung der einzelnen Gebäudeteile ist
die Größe von immerhin 176 Zimmern,

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion: Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwälte F. Döscher, B. Zuther,
J. Schirmacher

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de

Karikaturen: © Dieko
Müller), © Tomicek/LBS

(Rechtsanwalt

V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
vonhohenegg@mieterschutz-berlin.de

die man bei äußerer Betrachtung nicht
vermuten würde. Auch Schloss Cecilienhof kann besichtigt werden, Führungen durch die imposanten Räumlichkeiten werden angeboten.

Öffnungszeiten der
Gebäude, Eintrittspreise
und Infos zur Speisekarte
erfahren Sie unter:
www.spsg.de sowie
www.meierei-potsdam.de

Meierei
Vom Schloss aus gelangt man zum
nördlichsten Zipfel des Parks, wo sich
die Meierei befindet. Einstmals dem
Zwecke der Milchstube, Pumpstation
und Teezimmer dienend, begrenzt sich
die Nutzung heutzutage einzig auf die
Restauration. Seit 2003 befindet sich
hier die Gasthausbrauerei Meierei im
Neuen Garten. Auch hier hat man die
Möglichkeit, Brauerei nebst Sudhaus
zu besichtigen und der hohen Kunst
des Bierbrauens auf die Schliche zu
kommen.
Wer es mehr mit dem Kulinarischen
hat und sich nach dem Spaziergang erfrischen möchte, dem bietet die Speisekarte neben Selbstgebrautem und Deftigem auch
deutsche (!) Tapas an.
Ein zünftiger Abschluss
für einen schönen
Ausflug.

Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Druck:
O/D – Druck. Logistik. Datenservice.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: pressmaster, S.3: Ulrike
S. Hardberck, S.4: ExQuisine, S.6–7: andersphoto, S.8–11: cygnusX, S.12–17:
jpcasais, Lars Koch, S.18: Fineas, S.21:
Wolfgang-S, Lasse Kristensen, Kaarsten,
S.22: Vera Kuttelvaserova, Katja Xenikis,
Udo Kruse, S.23: fotobi, © istockphotos –
Rückseite: J.Pauls, © Maik Bischoff – S.23
© Jörg Frank – S.19 (Portrait)

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 17.12.2010
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Moritz soll wachsen,
nicht unsere Miete.

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