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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2010,4

RUBRIK

Heft 4/2010
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.

Suche neue
Wohnung!

Geld aus dem Fenster
geworfen – Erfahrungen mit
Wohnungsvermittlung
S 15

Checkliste für die
Wohnungsbesichtigung

S 10

Neue Urteile zum Mietrecht

S6

Städtevergleich zum Thema
Wohnungssuche

S3

Ausflugstipp: Schloss Neuhardenberg

S 22
4 / 2010

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RUBRIK
INHALT

Liebe Leserin,
lieber Leser,
	 3	 	Miete und Mietrecht

			
	

Wo die Wohnungssuche einfach ist

4	 	Vom Vermieter abgemahnt

			

Jetzt wird gebaut

	 5	 	Plötzlich war alles anders

			

Erst Dolch, dann Hausverbot

	 6	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

			 Titelthema –
Wohnungsvermittlung
	10	 	Checkliste
			 Wohnungsbesichtigung
	15	 	Wohnung gesucht –
Geld aus dem Fenster geworfen!
			

Interview mit einem Betroffenen

			

Stellungnahme der Wohnungsvermittler

19	 	 Urteil und Kommentar des
Mieterschutzbundes
	22	 	Ausflugstipp

Schloss Neuhardenberg

	23	 	Impressum

einigen von Ihnen wird unser aktuelles
Titelthema bereits bekannt sein. Sei es durch
die mediale Auseinandersetzung damit oder
durch mehr oder weniger schmerzhafte eigene Erfahrungen auf diesem Gebiet. Wohnungsvermittler machen vermehrt dadurch
auf sich aufmerksam, dass Wohnungssuchende eine nicht unerhebliche Gebühr entrichten
und dafür keinerlei oder nicht die erwartete
Leistung erhalten.
So ist es auch einem Mitglied des Mieterschutzbundes ergangen, das dankenswerterweise
bereit war, seine persönlichen Erfahrungen
und Enttäuschungen mit einer Wohnungsvermittlung im Interview zu veröffentlichen. Diesem Interview gegenübergestellt ist
eine kurze Stellungnahme der betreffenden Wohnungsvermittlung im Wortlaut –
leider trägt diese wenig zur Aufklärung der
geschilderten Umstände bei.
Ein BGH-Urteil vom April dieses Jahres zum
Thema Wohnungsvermittlung und anfallende
Gebühren bringt Klarheit in die diffuse Materie – Urteil und Kommentar finden Sie im
Anschluss an das Interview.
Für den Fall, dass es mit der Vermittlung einer potenziellen neuen Bleibe geklappt hat,
ist wiederum Aufmerksamkeit bei der Wohnungsbesichtigung gefordert. Umfangreiche
Tipps dazu gibt die Checkliste Wohnungsbesichtigung.
Wenn auch Sie schlechte Erfahrungen mit
der Vermittlung von Wohnungen gemacht
haben oder vor der Entscheidung stehen, mit
einer entsprechenden Agentur in Verbindung
zu treten, dann zögern Sie nicht, sich mit dieser Problematik an den Mieterschutzbund zu
wenden. Unsere Rechtsberater stehen Ihnen
mit Rat und Tat zur Seite.
Viel Spaß beim Durchblättern der Zeitschrift!
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

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MIETE & MIETRECHT
RUBRIK

Wo die Wohnungssuche einfach ist
Deutsche Städte im europäischen Vergleich vorne
Im 75-Städte-Vergleich sind fünf
deutsche Städte unter den ersten
13, Berlin ist als beste Hauptstadt
auf Platz 10. München liegt dagegen
mit Rom und Paris am Tabellenende.
Man glaubt es kaum: Leipzig bietet
nach einer aktuellen Gallup-Umfrage
im Auftrag der EU-Kommission nach
dem Urteil ihrer Bürger europaweit
die beste Wohnsituation. 72 Prozent
stimmten der Aussage zu, es sei
einfach, guten Wohnraum zu einem
vernünftigen Preis zu finden. Im Vergleich von 75 ausgewählten Städten
macht sich neben der Qualität von
Gebäuden und Umfeld bemerkbar,
dass die Mieten und Immobilienpreise in Deutschland relativ günstig
sind. Denn mit Dortmund (Platz 7),
Berlin (Platz 10), Essen (Platz 11)
und Rostock (Platz 13) befinden sich
gleich fünf der sieben ausgewählten
deutschen Städte in der Spitzengruppe. Schwieriger schätzen dagegen die
Hamburger (Platz 64) ihr Wohnungsangebot ein und das relativ teure
München liegt sogar auf Platz 73,
gefolgt nur noch von Rom und Paris.

Die soeben veröffentlichte Meinungsumfrage, die Ende 2009 im Rahmen
des so genannten Urban Audit durchgeführt wurde, betraf insgesamt 74
Städte in den 27 EU-Staaten sowie
in Kroatien und der Türkei. Der Vergleich der Wohnsituation zeigt speziell in den 29 Hauptstädten einen noch
klareren Vorsprung Deutschlands:
Berlin ist nämlich die einzige Regierungszentrale unter den besten 20
europäischen Städten. Ab Platz 21
folgen Vilnius und Riga sowie Ankara
und Valletta, bevor auf Platz 34 mit
Madrid die erste westeuropäische
Hauptstadt erscheint. Die meisten
Hauptstädte, nämlich 17, finden sich
im letzten Drittel des Befragungsergebnisses wieder.

Sicherheitsgefühl wichtig
Bei einem wichtigen qualitativen Aspekt schneidet die Wohnsituation
deutscher Städte im EU-Vergleich
besonders gut ab. Denn nach der EUUmfrage fühlen sich in Rostock mit
91 Prozent die meisten Menschen in
ihrer Nachbarschaft immer sicher.
Alle anderen deutschen Städte bis

hin zu Berlin auf Platz 11 (mit einer
Zustimmungsquote von 87 Prozent)
gehören ebenfalls zur EU-Spitze –
während etwa in Brüssel, Rom, Lissabon, London oder Prag weniger
als 60 Prozent der Befragten dies für
ihre Stadt gelten lassen wollen. Das
Sicherheitsgefühl in der unmittelbaren Umgebung ist übrigens gerade
in deutschen Städten in den letzten
drei Jahren noch einmal deutlich angestiegen.

Quelle: LBS Infodienst Wohnungsmarkt

Sauberkeitsempfinden
Nach der EU-Analyse gibt es generell
einen erkennbaren Zusammenhang
zwischen dem Sicherheitsgefühl und
der Einschätzung, die eigene Stadt sei
sauber. Für die deutschen Städte ist
das Urteil in Sachen Sauberkeit etwas
differenzierter: Während München mit
einer Zustimmungsquote von 93 Prozent hier weit vorn liegt, hält auch in
anderen deutschen Städten mit Werten zwischen 83 Prozent (in Hamburg)
und 56 Prozent (in Essen) eine klare
Mehrheit ihre Stadt für sauber – mit
einer Ausnahme: In Berlin gilt dies nur
für 32 Prozent der Befragten.

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MIETE & MIETRECHT

© Tomicek/ LBS

Vom Vermieter abgemahnt

Betroffener konnte rechtlich nicht dagegen vorgehen
Bundesgerichtshof, Akten- Im Arbeitsrecht ist die Abmahnung
zeichen VIII ZR 139/07
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

eines Beschäftigten durch seinen
Arbeitgeber ein durchaus ernst zu
nehmender Vorgang. Wie aber ist es
rechtlich einzuschätzen, wenn ein
Wohnungseigentümer seinen Mieter
abmahnt? Das hat bei Weitem nicht
solch eine Bedeutung – und deswegen ist es nicht einmal möglich, vor
Gericht dagegen vorzugehen.
Ein Mieter im Rheinland wollte es
sich nicht gefallen lassen, dass ihn
sein Vermieter wegen Ruhestörung
– ein angeblich zu laut eingestelltes
Fernsehgerät – schriftlich abgemahnt
hatte. Für den Fall einer erneuten Beschwerde war die fristlose Kündigung

angedroht worden. Der Betroffene
hielt diese Abmahnung für unberechtigt und zog deswegen vor Gericht. Er
wollte erstens erreichen, dass sie beseitigt werde und zweitens in Zukunft
von derartigen Schreiben verschont
bleiben. Deswegen beantragte er eine
Unterlassungserklärung des Eigentümers, darauf zu verzichten. Der Fall
wurde von zwei Instanzen verhandelt,
ehe schließlich wegen der Bedeutung
der Sache der Bundesgerichtshof
eine Grundsatzentscheidung traf.
Der Spruch des BGH war einerseits
beruhigend für den Mieter, denn es
wurde festgestellt, dass eine Abmahnung im Mietrecht juristisch unbedeutend sei. Ihre Wirkung erschöpfe

sich darin, dass der Eigentümer – aus
seiner Sicht – dem Mieter dessen
Fehlverhalten vor Augen führen wolle. In einem späteren Gerichtsverfahren, etwa wegen einer Kündigung,
erlange der Eigentümer durch die
vorliegende Abmahnung keinen Beweisvorsprung. Gerade deswegen
verwehrten die Bundesrichter dem
Mieter aber auch einen Wunsch nach
Beseitigung bzw. künftiger Unterlassung der Abmahnung. Ein solcher
Anspruch sei weder im Mietvertragsrecht vorgesehen noch lasse er sich
aus anderen Bestimmungen des BGB
ableiten. Mit den Gepflogenheiten des
Arbeitsrechts lasse sich das nicht
vergleichen.

Wasser marsch!

Folgenschwerer Fehler beim Austauschen der Mischbatterie
Gerade in den Frühjahr- und SommerAktenzeichen 21 C 132/09 monaten wird in und um MietwohQuelle: LBS Infodienst Recht & Steuern
nungen herum gerne und oft gebaut,
verändert und verschönert. Doch
jede Baustelle kann auch Gefahren
und in letzter Konsequenz rechtliche
Probleme mit sich bringen.
AG Senftenberg,

Manchmal sind es die kleinen Arbeiten, die erhebliche Probleme ver-

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4 / 2010

ursachen. So wollte der Vater einer
Wohnungsbesitzerin lediglich eine
Mischbatterie in der Küche anbringen. Er kaufte im Baumarkt einen so
genannten Einhebelmischer. Ausgerechnet dieses Modell war aber im
konkreten Fall untauglich, es hätte
eine Niederdruckmischbatterie verwendet werden müssen. Die Folgen
des Fehlers: Ein Boiler platzte, Was-

ser lief aus – Fußboden, Schall- und
Wärmedämmung der Wohnung wurden beschädigt. Das Amtsgericht
Senftenberg entschied, dass die Mieterin nicht für den Schaden in Höhe
von rund 3.000,-- EUR mithaften
müsse. Der Grund: In der Montageanleitung hatte es keinerlei Warnhinweise gegeben.

MIETE & MIETRECHT

Plötzlich war alles anders
Vermieter begann nach über 20 Jahren, die
Nebenkosten abzurechnen
Es ist das gute Recht von Mietern,
dass die Betriebskosten für eine
Wohnung ordnungsgemäß abgerechnet werden. Nicht immer geschieht das allerdings wie im Vertrag vorgesehen.
Manchmal schleifen sich im Laufe der
Jahre andere Regelungen ein, gegen
die keine der beiden Seiten Widerspruch einlegt. Was aber geschieht,
wenn sich der Eigentümer nach über
zwei Jahrzehnten wieder auf seine
ursprünglichen Rechte beruft? Dazu
gibt es ein höchstrichterliches Urteil.
Beim Einzug in eine Mietwohnung
hatten beide Parteien vereinbart,
dass monatlich 20,45 EUR an Vorauszahlungen für Betriebskosten zu
bezahlen seien. Die vorgesehene Jah-

resabrechnung erfolgte allerdings
nie. Mehr als 20 Jahre blieb es bei
den Vorauszahlungen. Doch
dann übernahm der Sohn
der bisherigen Eigentümer
die Wohnung und erstellte für das
gerade abgelaufene Jahr eine Abrechnung. Es waren Nachzahlungen in
Höhe von knapp 1.000,-- EUR fällig.
Die Mieter weigerten sich, dem nachzukommen. Sie beriefen sich auf die
lange Zeit stillschweigend akzeptierte Regelung. Man sei deswegen von
einer pauschalen Abgeltung ausgegangen.
Der Bundesgerichtshof stellte sich
auf die Seite des Eigentümers. Die
Nebenkosten des Vorjahres, deren
Höhe nicht bestritten wurde, mussten
bezahlt werden. Die ursprüngliche,

schriftlich fixierte Vereinbarung gelte
auch nach einem so langen Zeitraum
noch. Trotz
der jahrelang ausgebliebenen
Betriebskostenabrechnung hätten die
Mieter nicht von einer Vertragsänderung ausgehen dürfen. Zwar sei es
grundsätzlich möglich, dass solch
ein Wechsel stillschweigend zustande
komme, doch dazu bedürfe es noch
zusätzlich eines bestimmten Verhaltens einer Vertragspartei, aus der
man diese Willensänderung ablesen
könne.

Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 14/06
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Erst Dolch, dann Hausverbot
Enkel erhielt nach Fehlverhalten Hausverbot
Wann er Besuch empfängt und von
wem, das ist einzig und allein die
Angelegenheit eines Wohnungsmieters. Eigentümer oder Verwalter dürfen in dieser Hinsicht keine
Vorschriften machen. Etwas anders
sieht es aus, wenn ein Besucher
sich in gravierender Weise daneben benommen hat. Dann kann
selbst einem nahen Verwandten ein
Hausverbot erteilt werden.
Eine Frau wurde regelmäßig von ihrem 28-jährigen Enkelsohn besucht.
Doch der hinterließ in der Wohnanlage nicht immer den besten Eindruck.
Eines Tages, er war betrunken, geriet er auf dem Hausgrundstück in

eine verbale Auseinandersetzung
mit mehreren Jugendlichen. Später
kehrte er mit einem Dolch zurück und
fuchtelte damit herum. Noch später
kam er mit einer Pistole und schoss
sich im Zuge einer Auseinandersetzung selbst in die Hand. Die Polizei
wurde gerufen und die lokalen Medien berichteten über das Ereignis.
Kurz danach sprach der Eigentümer
ein Hausverbot gegen den Enkel aus.
Die Mieterin wehrte sich dagegen.
Ihrer Meinung nach war das Verweisen des Enkels vom Grundstück
grundlos. Sie selbst sei dringend auf
die Unterstützung des jungen Mannes angewiesen. Schließlich kündigte sie fristlos.

Das Amtsgericht Wetzlar entschied,
dass das Hausverbot keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages rechtfertige. Der Enkel habe den
Hausfrieden „in gravierender Weise
gestört“. Weiter hieß es im Urteil:
„Durch sein Verhalten hat er eine erhebliche Leibes- und Lebensgefahr
für andere verursacht (…).“ Deswegen bestünden keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken dagegen,
ihn für die Zukunft des Grundstücks
zu verweisen. Dies sei einer der wenigen Ausnahmefälle, in denen der
Eigentümer so massiv in die Rechte
des Mieters eingreifen dürfe.

4 / 2010

Amtsgericht Wetzlar,
Aktenzeichen 38 C 1281/07
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

© Tomicek/ LBS

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Unwirksame Klausel zu
Schönheitsreparaturen;
Mieterhöhung
Leitsatz:
Bei öffentlich gefördertem,
preisgebundenem Wohnraum
ist der Vermieter berechtigt, die
Kostenmiete einseitig um den
Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu
erhöhen, wenn die im Mietvertrag
enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist
(Abgrenzung zu BGHZ 177, 186).
BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII
ZR 177/09

Anpassung eines
Wohnraummietvertrags
Da sich die Höhe der Kostenmiete
nach den laufenden Aufwendungen
bemisst und hierzu nach § 28 Abs.
4 II. BV auch die vom Vermieter zu
tragenden Kosten der Schönheitsreparaturen gehören, ist es nach
dem Wortlaut der gesetzlichen
Regelung geboten und in der
Sache auch gerechtfertigt, für die
Berechtigung des Zuschlags nach
§ 28 Abs. 4 II. BV darauf abzustellen, dass der Vermieter rechtlich
verpflichtet ist, die Kosten der
Schönheitsreparaturen zu tragen.

Anmerkungen: Die Kostenmiete als
das zulässige Entgelt bei öffentlich
gefördertem Wohnraum wird in
Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BayWoBindG
(§ 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG) dahin
bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen
ein höheres Entgelt zum Gebrauch
überlassen darf, als zur Deckung
der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete).

Neues von den
Roten Roben

In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

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Leitsatz:
Zur Anpassung eines
Wohnraummietvertrags
wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom
Vermieter einseitig nach §§ 10,
8a WoBindG vorgenommenen
Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als
unwirksam erweisen, weil die
Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vorstellung der
Parteien bei Vertragsschluss
mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17
Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht
der Preisbindung unterliegt.
BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII
ZR 160/09
Anmerkungen: Die beklagte Vermieterin muss sich nicht an der im
Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen. Die
Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen
des Fehlens der Geschäftsgrundlage liegen vor. Jedoch kann eine
Vertragsanpassung nicht derart
erfolgen, dass die Mieterin die
an sich wegen der fehlenden
Mietpreisbindung unwirksamen
Mieterhöhungen gegen sich
gelten lassen muss. Damit steht
der Mieterin zwar grundsätzlich
ein Rückforderungsanspruch aus

ungerechtfertigter Bereicherung
(§ 812 Abs. 1 BGB) wegen überzahlter Miete zu. Jedoch ist eine
Vertragsanpassung dahingehend
erforderlich, als dass der Vermieterin ein unverändertes Festhalten
am Vertrag nicht zumutbar ist. Die
1981 vereinbarte Ausgangsmiete
beträgt nur etwa 40% der zuletzt
geforderten Kostenmiete und nur
etwa 44% der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Mit
Rücksicht auf die Kappungsgrenze
und die Sperrfrist des
§ 558 BGB ist auch für die Zukunft
der Stand der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu
erreichen. Insofern kommt es auf
die Entwicklung der ortsüblichen
Vergleichsmiete in den zurückliegenden Jahren an.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Mängelbeseitigung,
Verjährung
Leitsatz:
Der Anspruch des Mieters
auf Mangelbeseitigung ist
während der Mietzeit unverjährbar.
BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII
ZR 104/09
Anmerkungen: Bei der Pflicht des
Vermieters, die Mietsache während
der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand – und damit mangelfrei – zu erhalten, handelt es sich
als eine Hauptleistungspflicht nach
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in
die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die sich nicht in einer
einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern während
des Vertragszeitraumes gleichsam
ständig neu entsteht. Eine solche
vertragliche Dauerverpflichtung
kann während des Bestehens
des Vertragsverhältnisses schon
begrifflich nicht verjähren.
Zudem soll die Verjährung den
Schuldner davor schützen, wegen
länger zurückliegender Vorgänge
in Anspruch genommen zu werden,
die er nicht mehr aufklären kann.

Preisgebundener
Wohnraum;
Betriebskosten
Eine Beweisnot des Vermieters
entsteht bei sich vorliegend darstellendem Sachverhalt allein deshalb
nicht, weil das Begehren des
Mieters dahin geht, die Mietsache
aktuell in einen gebrauchstauglichen Zustand zu versetzen und es
mithin auf den Zustand in der Vergangenheit nicht ankommt. Damit
gebietet auch der Sinn und Zweck
der Verjährungsvorschriften keine
andere Rechtsprechung.

Leitsatz:
Sieht der Mietvertrag über
eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner
Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch
einseitige Erklärung – für die
Zukunft – die Umlage weiterer
Betriebskosten im Sinne des
§ 27 II. Berechnungsverordnung
erreichen, indem er dem Mieter
diese nach Art und Höhe bekannt
gibt; dies kann auch dadurch
geschehen, dass er dem Mieter
eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige
Betriebskosten umfasst.
BGH, Urteil vom 14.04.2010 – VIII
ZR 120/09

Denn die Kläger haben spätestens
mit der für das Jahr 1999 erteilten
Abrechnung für die nachfolgenden
Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung
der ursprünglichen Mietstruktur
durch einseitige Erklärung nach
§ 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt.
Hierzu genügt die Übermittlung
einer formell ordnungsgemäßen
Betriebskostenabrechnung. Aus
dieser kann der Mieter ersehen,
welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und
mit welchen Kosten er insoweit für
die Zukunft rechnen muss.

Anmerkungen: Die Beklagten
haben die abgerechneten Betriebskosten unabhängig davon
zu tragen, ob der im Jahr 1978
abgeschlossene Mietvertrag eine
Umlage dieser Kosten vorsah.

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Betriebskostenabrechnung;
Mietermehrheit

Eigenbedarfskündigung; formelle
Anforderungen
Leitsatz:
Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen.
BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII
ZR 70/09
Anmerkungen: Nach § 573 Abs.
3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben
anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter
zum frühestmöglichen Zeitpunkt
Klarheit über seine Rechtsposition
zu verschaffen und ihn dadurch in
die Lage zu versetzen, rechtzeitig
alles Erforderliche zur Wahrung
seiner Interessen zu veranlassen.
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist daher grundsätzlich die
Angabe der Personen, für die die
Wohnung benötigt wird, und die
Darlegung des Interesses, das
diese Personen an der Erlangung
der Wohnungen haben, ausreichend. Ob der vom Vermieter
geltend gemachte Eigenbedarf
im Kündigungsschreiben dabei

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„dramatisiert“ worden ist, ist
für die formelle Wirksamkeit der
Kündigung ohne Bedeutung.
Überzogene oder gar unrichtige
Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können allerdings
dazu führen, dass die Kündigung
materiell unbegründet ist.

Leitsatz:
Der Vermieter ist nicht
daran gehindert, die nach
§ 556 Abs. 3 BGB geschuldete
Abrechnung der Betriebskosten,
die eine Nachforderung zu seinen
Gunsten ausweist, nur einem
von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich
diesen auf Ausgleich des sich
hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu
nehmen.
BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII
ZR 263/09

Mieten mehrere Personen eine
Wohnung, haften sie, sofern nicht
etwas anderes vereinbart worden
ist, für die Mietforderungen des
Vermieters einschließlich der
Nebenkosten als Gesamtschuldner
(§§ 421, 427 BGB). Der Vermieter
ist daher berechtigt, nach seinem
Belieben jeden Schuldner ganz
oder teilweise in Anspruch zu
nehmen (§ 421 BGB). Bei den zu
einer Gesamtschuld verbundenen
Forderungen handelt es sich um
selbstständige Ansprüche des
Gläubigers. Die Gesamtschuld ist
vom Grundgedanken der EinzelAnmerkungen: Die streitbefange- wirkung geprägt. Die Unabhängigne Heizkostenabrechnung war im
keit der einzelnen Gesamtschuldvorliegenden Fall lediglich nur an
verhältnisse endet – abgesehen
die Beklagte und nicht an ihren
von den nach §§ 422 bis 424 BGB
Ehemann, der ebenfalls Mieter der erfassten Umständen – dort, wo
Wohnung ist, adressiert.
sich aus getroffenen Abreden
Die unterbliebene Übersendung
etwas anderes ergibt.
der Heizkostenabrechnung an den Der Abrechnung von Betriebskosweiteren Mitmieter stellt nicht die ten kommt kein rechtsgeschäftFälligkeit der Abrechnung in Frage. licher Erklärungswert zu. Sie ist
lediglich ein Rechenvorgang im
Sinne des § 259 BGB. Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den
Mieter dient dazu, die Fälligkeit
des sich hieraus ergebenden
Saldos, also einer eventuellen
Nachforderung des Vermieters
oder eines Guthabens des Mieters,
herbeizuführen.
Die Fälligstellung einer Forderung
ist kein Umstand, der nur einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen kann.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Mangelbeseitigung;
Opfergrenze
Leitsatz:
a) Der Mieter hat keinen
Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur
nachhaltigen Mangelbeseitigung
ungeeignet sind.
b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des
Mieters wegen Überschreitens
der „Opfergrenze“ für den
Vermieter (Fortführung von BGH,
Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR
342/03, NJW 2005, 3284).
BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII
ZR 131/09
Anmerkungen: a)Gemäß § 536a
Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter
den Mangel der Mietsache selbst
beseitigen (lassen) und Ersatz
der erforderlichen Aufwendungen
verlangen, wenn der Vermieter
mit der Beseitigung des Mangels
in Verzug ist. Zu diesem Zweck
kann der Mieter vom Vermieter
die Zahlung eines Vorschusses in
Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten

Betriebskostenabrechnung,
Einwendungen
verlangen. Dieser Anspruch besteht jedoch lediglich insoweit, als
dass die als Vorschuss verlangten
Beseitigungskosten erforderlich
sind. Erforderlich in diesem Sinn
können Beseitigungskosten nur
sein, wenn die Maßnahmen, die
der Mieter mit dem verlangten Vorschuss durchzuführen
beabsichtigt, voraussichtlich zur
Mangelbeseitigung geeignet sind.
b)Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines
Mangels endet dort, wo der
dazu erforderliche Aufwand die
„Opfergrenze“ überschreitet, d.h.
der Vermieter sich nach Treu und
Glauben (§ 242 BGB) zu Recht
darauf beruft, die Sanierung sei
wegen unverhältnismäßiger Kosten für ihn unzumutbar. Jedoch
lässt sich eine Überschreitung der
„Opfergrenze“ nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen
Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten. Erforderlich ist eine
Würdigung aller Umstände. Dabei
gilt wiederum: Je ungünstiger das
Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert, desto
gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein,
die es dem Vermieter verwehren
sollen, sich auf die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit zu berufen.

Leitsatz:
Materiell-rechtliche
Einwendungen gegen die
Betriebskostenabrechnung (hier:
fehlende Umlagefähigkeit der
Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann
innerhalb eines Jahres (erneut)
mitteilen, wenn er sie bereits
gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.
BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII
ZR 185/09

Sowohl der Wortlaut als auch der
Sinn und Zweck des § 556 Abs.
3 Satz 5 und 6 BGB verlangen,
dass der Mieter eine materiellrechtliche Einwendung, die er
gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes
Jahr erheben will, dem Vermieter
auch tatsächlich mitteilt. Beanstandungen einer früheren
Betriebskostenabrechnung machen eine solche Mitteilung auch
dann nicht entbehrlich, wenn es
sich in der Sache um die gleiche
Anmerkungen:
Einwendung handelt. Die erneute
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6
und wiederholte Geltendmachung
BGB hat der Mieter dem Vermievon Einwendungen gegen die
ter Einwendungen gegen die jähr- vertragliche Umlagefähigkeit
liche Betriebskostenabrechnung
von Betriebskosten ist nicht
spätestens bis zum Ablauf des
eine unnötige Förmelei, sondern
zwölften Monats nach Zugang der geboten, um das vom GesetzgeAbrechnung mitzuteilen.
ber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu
erreichen.

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RUBRIK
TITELTHEMA

Neue Wohnung?

Sorgfältiges Vorgehen bewahrt vor unangenehmen Überraschungen
Früher oder später steht jeder
vor der Entscheidung, eine neue
Wohnung anzumieten. Mehrere
Wohnungen sollen dann besichtigt und eine davon als Domizil
für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte ausgesucht werden. Auch
wenn die Euphorie groß ist, endlich genau das Richtige gefunden
zu haben – gründliches Vorgehen
ist auf jeden Fall ratsam, um späteren Ärger schon im Vorfeld auszuräumen.

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Allgemeines
Es gibt ein paar Grundregeln, die bei
der Wohnungsbesichtigung zu beachten sind. Um sämtliche Mängel
wirklich erkennen zu können, ist es
unerlässlich, die Wohnung bei Tageslicht anzuschauen. Auch wenn dies
gegebenenfalls einen Urlaubstag
kostet und der Vermieter sich mit einer Terminvereinbarung schwer tut –
gerade Mängel wie ein schlechter
Renovierungszustand, Flecken an
Wänden, Decken oder Böden lassen

sich auch beim Schein der stärksten
Glühlampe nicht so gut erkennen wie
bei Tageslicht. Man entgeht auch der
Gefahr, dass Vermieter oder Makler
Vier Augen sehen mehr
als zwei!

WOHNUNGSVERMITTLUNG
RUBRIK

was z. B. das Vorhandensein von
Mängeln vor dem Einzug angeht.
Wenn man in einer solchen Situation
dem Vermieter alleine gegenübersteht, sind die Chancen auf eine Behebung der Mängel ungleich schlechter als mit einem neutralen Zeugen.
Häufig finden Besichtigungen in der
Gruppe statt, sodass der Vermieter
möglichst wenig Zeit mit vielen Einzelterminen vergeudet. Nach Möglichkeit vereinbart man dennoch einen individuellen Termin und bringt
genügend Zeit und Ruhe für eine
gründliche Besichtigung mit.

Wohnumfeld
Nicht ganz unmaßgeblich für die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung sollte auch das Wohnumfeld
sein. Was nützt die schönste Wohnung, wenn diese sich in einer lauten

Checkliste zur
Wohnungsbesichtigung
vor der Besichtigung noch schnell
die normale Beleuchtung gegen Funzeln austauschen, so dass auch die
offensichtlichsten Missstände gar
nicht oder nur sehr schwer auszumachen sind.
An Sonn- oder Feiertagen sollte das
zukünftige Domizil ebenfalls nach
Möglichkeit nicht besichtigt werden, denn an solchen Tagen wird
viel weniger Lärm verursacht als an
Werktagen und auch das Verkehrsaufkommen ist deutlich geringer.
Was an Sonn- oder Feiertagen als
idyllische Insel der Ruhe erscheint,
kann sich während der Woche in

eine Lärmhölle sondergleichen verwandeln.
Grundsätzlich gilt, dass vier Augen
mehr sehen als zwei, und dies insbesondere bei der Wohnungsbesichtigung. Eine Person, die nicht im
zukünftigen Mietvertrag stehen wird
und auch nicht mit einzieht, wird sicherlich objektiver und rationaler urteilen als jemand, der sich schon auf
die neue Bleibe freut und den Umzug
kaum erwarten kann. Abgesehen
davon können eine oder mehrere
Begleitpersonen auch bei einer späteren Auseinandersetzung als objektive Zeugen zur Verfügung stehen –

Augen auf
bei der Umgebung!

und sehr betriebsamen Gegend befindet? Ein Spaziergang im Wohngebiet
sollte zunächst Aufschlüsse darüber
erteilen, ob sich Gewerbe in so unmittelbarer Nähe befindet, dass
dieses sich negativ auf die
Wohnqualität auswirken
könnte.
Lieferverkehr
am frühen Morgen und
damit
einhergehende
Geräuschentwicklung,
erhöhtes Verkehrsaufkommen und wenige oder
gar keine Parkplätze wären
eine Konsequenz daraus. Von
Restaurants und Kneipen in
unmittelbarer Nähe kann neben dem Lärm auch eine
mögliche Geruchsbelästigung ausgehen, wie auch
von produzierendem Gewerbe wie Bäckereien etc.

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RUBRIK
WOHNUNGSVERMITTLUNG

Was den Verkehr angeht, sollte man
auch darauf achten, ob wichtige
Verkehrsadern in Wohnungsnähe
entlangführen – nicht nur Straßen,
sondern auch Bahntrassen und gegebenenfalls Einflugschneisen von
Flughäfen. Auch hier ist ein aufmerksamer Blick während der Woche
aufschlussreicher als an Sonn- oder
Feiertagen. Schließlich ist es ratsam,
auf dem Laufenden zu sein, was große
Bauvorhaben angeht; ist eine Großbaustelle dem zukünftigen Zuhause
so nahe, dass von dort Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz
zu befürchten sind, so gilt dies nach
Abschluss des Mietvertrages nicht
als Minderungsgrund, da dieser Umstand bereits vor Vertragsunterzeichnung allgemein bekannt war.
Nachdem solche potenziellen Beeinträchtigungen überprüft wurden,
stellt sich die Frage nach den positiven Werten der Infrastruktur im
Wohngebiet: Einkaufsmöglichkeiten,
öffentliche Verkehrsmittel und Erholungsgebiete in fußläufiger Entfernung sind für viele Mieter ohne
Auto wichtige Entscheidungspunkte
für oder gegen eine Wohnung. Wer
hingegen mobil ist, den interessiert
mehr das Vorhandensein von Parkmöglichkeiten in Wohnungsnähe. Ein
entscheidendes Argument ist für alle
die Entfernung zum Arbeitsplatz, Eltern werden Wert legen auf die Nähe
von Kitas, Schulen, Spielplätzen sowie anderen Freizeitmöglichkeiten
für ihre Kinder.

dene und zum Wohnhaus gehörende Grünanlagen einen gepflegten
Eindruck hinterlassen oder ob diese
vernachlässigt sind. Ein schlechter
äußerer Zustand eines Wohnhauses
lässt auch Rückschlüsse auf das
Verhalten des Eigentümers zu: Wer
sich nicht um sein Haus kümmert,
den könnten auch Mängelanzeigen
seiner Mieter wenig interessieren.
Beim Betreten des Hauses eröffnet
sich auch der Pflegezustand im Inneren; werden die Treppenhäuser
und alle anderen gemeinschaftlichen
Anlagen regelmäßig gereinigt, liegt
vielleicht sogar Müll in den Treppenhäusern oder vor den Wohnungen
herum? Vielleicht gelingt es ja auch,
einen ersten Eindruck darüber zu bekommen, ob es im Haus insgesamt
eher laut oder leise zugeht.
Ein Gespräch mit den zukünftigen
Nachbarn kann auch sehr hilfreich
sein. Mehr als abweisend können
diese nicht sein, aber vielleicht geben sie gerne Auskunft darüber, wie
die Mieterstruktur im Hause ist, ob
es eher ruhig oder lebendig zugeht,
ob viele Eltern mit kleinen Kindern
dort leben, ob Haustiere gehalten
werden und wie es um das allgemeine Miteinander unter den Mietern
und insbesondere mit der Hausverwaltung bestellt ist.
Der Gesamteindruck zählt!

Haus
Kommt man nun endlich der Wohnung näher, so ist auch ein Blick auf
den Allgemeinzustand des Hauses
ratsam. Welchen Eindruck hinterlässt die Außenfassade? Ist diese
eventuell fleckig, so könnte dies ein
Hinweis auf Feuchtigkeitsschäden
sein – mit allen bekannten Konsequenzen. Marode Fenster, von denen
der Lack absplittert, lassen Wind
und Regen in die Wohnungen eindringen. Man sollte sich auch die
Frage stellen, ob eventuell vorhan-

12

4 / 2010

Wenn die Wohnung in einer höheren
Etage gelegen ist, sollte man auch
darauf achten, ob ein Aufzug vorhanden ist und eventuell nachfragen, ob
der Aufzug stets störungsfrei funktioniert bzw. ein Notdienst zufriedenstellend arbeitet – diese Fragen richtet man sinnvollerweise eher an die
potenziellen Nachbarn als an einen
Vertreter der Hausverwaltung.

Wohnung
Es ist durchaus angemessen, den
ersten Eindruck einer neuen Wohnung erstmal auf sich wirken zu
Man muss sich
wohlfühlen!

lassen, bevor man in die Detailprüfung geht. Wie wirken die Räumlichkeiten, ist der Schnitt der Wohnung
gefällig? Eine weitere Begutachtung
ist nicht nötig, wenn schon auf den
ersten Blick kein Wohlgefühl entsteht. Diejenigen, die in Ruhe aussuchen können und keinen Zwang
zur schnellen Entscheidung haben,
können sich schon aufgrund des
ersten Eindrucks entschließen, ob
sie sich weiter interessieren oder die
Besichtigung abbrechen, denn oftmals ist bereits der erste Eindruck
ausschlaggebend.
Türen, Fenster, Böden und Wände
Sind die Bauchgefühle auf Anhieb
positiv, so ist ein anschließendes
systematisches Vorgehen angemessen. Als erstes ist die Ausstattung
der Wohnung zu beurteilen: Wände, Decken, Fußböden, Türen und
Fenster sollten auf ihren Allgemeinzustand überprüft werden. Sind die
Fenster dicht, blättert der Lack ab,
sind Schimmelflecken an den Fenstern oder in den Laibungen zu sehen?
Öffnen und Schließen der Fenster
gibt ebenfalls Auskunft über deren
Zustand. Welche Art von Bodenbelag vorhanden ist und ob dieser zur
Wohnung gehört oder eventuell vor
Einzug entfernt wird, sollte geklärt
werden. In Bezug auf die Wände,
insbesondere die Außenwände, stellt
sich die Frage, ob bzw. welche Art
der Dämmung vorhanden ist. Grenzen Innenwände an eine Nachbarwohnung, so ist es wichtig, heraus-

WOHNUNGSVERMITTLUNG
RUBRIK

zufinden, ob diese in genügendem
Maße gedämmt sind und keine Geräusche von nebenan zu hören sind.
Gleiches gilt für die Zimmerdecken:
Ein lautes Klackern kann Indiz für
einen schlecht gedämmten Holzfußboden in der darüber liegenden
Wohnung sein. In Verbindung mit
entsprechendem Schuhwerk weiß
man später rund um die Uhr genauestens, in welchem Raum sich die
Mieter obendrüber gerade aufhalten.
Heizung
In Zeiten der steigenden Nebenkosten
ist ein Blick auf Art und Zustand der
Heizung wichtig. Nach Möglichkeit ist
auch eine Funktionsprüfung durchzuführen und dabei darauf zu achten, ob
die Heizung – vor allem im zukünftigen
Schlafzimmer – geräuschlos funktioniert. Über die zu erwartenden Kosten
kann eine Einsicht in die letzte Heizkostenabrechnung Aufschluss erteilen, wobei allerdings zu beachten ist,
dass das Heizverhalten von Mieter zu
Mieter unterschiedlich ist. Man kann
den Vermieter ruhig nach der letzten
Abrechnung fragen, wenn er nichts zu
verbergen hat, wird er diese bestimmt
zur Verfügung stellen; verpflichtet ist
er dazu jedoch nicht.
Seit 2009 ist der Vermieter jedoch
verpflichtet, bei Neuvermietung einen
Energieausweis vorzulegen. Dieser
gilt zwar nicht für eine einzelne Wohnung, gibt jedoch Aufschluss über den
energetischen Zustand des gesamten
Hauses (Näheres zum Energieausweis
im Mieterschutz Nr. 1/2010, S. 16f.).
Liegt die zukünftige Traumwohnung
im Dachgeschoss, so gilt zu bedenken, dass die Dämmung ausreichend
sein muss, um im Winter nicht zu
frieren bzw. Unsummen in Heizkosten zu investieren sowie im Sommer
nicht ähnlich viel Geld für die Kühlung
der Wohnung auszugeben. Auch hier
lohnt eine Nachfrage beim Vermieter
in jedem Fall.
Lockmiete
Die Möglichkeit auf Einsicht in die
letzte
Betriebskostenabrechnung

sollte ebenfalls ausgelotet werden.
Dann lässt sich nämlich einschätzen,
ob die in der Gesamtmiete enthaltenen Vorauszahlungen auf Betriebskosten reell angesetzt wurden oder
ob es sich um eine so genannte
Lockmiete handelt.
Grundsätzlich gilt, dass pro Quadratmeter und Monat etwa 1,-- EUR
für Heizung und Warmwasser sowie
etwa 1,80 – 2,-- EUR für alle übrigen Betriebskosten anzusetzen sind;
eine 50-m²-Wohnung kann also mit
150,-- EUR Vorauszahlungen pro
Monat angemessen berechnet sein,
eine 75-m²-Wohnung mit ca. 225,-EUR pro Monat und eine 100-m²Wohnung mit 300,-- EUR.
Bei Lockmieten sind diese Vorauszahlungen zu gering angesetzt, sodass die Gesamtmiete recht niedrig
erscheint und damit viele Interessenten angelockt werden. Die Ernüchterung kommt dann nach der ersten
Betriebskostenabrechnung,
wenn
nämlich zwischen Vorauszahlungen
und tatsächlich entstandenen Kosten
eine riesige Differenz auftaucht, die
sich dann in einer saftigen Nachzahlung bemerkbar macht und eine deutliche Erhöhung der Vorauszahlungen
– und damit der Gesamtmiete –
nach sich zieht.
Installation und Ausstattung
Oft vernachlässigt wird bei der
Wohnungsbesichtigung die Elektroinstallation. Gerade Wohnungen in
Häusern älteren Baujahres weisen
nicht unbedingt die für den heutigen
Gebrauch von Elektrogeräten notwendige Anzahl an Steckdosen sowie dafür ausreichende Sicherungen
auf. Neben Steckdosen gehören auch
Lichtquellen bzw. die dafür nötigen
Anschlüsse und Schalter zur elektrischen Anlage eine Wohnung.
Auf Anschlüsse für Geschirrspülmaschine und ggf. Waschmaschine
in der Küche sollte man bei Bedarf
achten und den Herd sowie sämtliche Wasserhähne auf deren Funktionstüchtigkeit prüfen. Im Badezimmer gilt Gleiches für die Anschlüsse

sowie für Wasserhähne und Toilettenspülung. Wer im Besitz eines
Wäschetrockners ist, achtet auf genügend Stellfläche dafür in Bad oder
Küche.
Die Überprüfung der Ausstattung
bezieht sich ebenfalls auf Küche und
Bad. Ob die eventuell vorhandene
Einbauküche mit vermietet wird oder
dafür eine Abstandszahlung fällig
wird, ist wichtig, denn die eigene
Anschaffung einer solchen schlägt
gleich mit mehreren Tausend Euro
zu Buche. Andere Einbauten von Vormietern können ebenfalls mehr oder
weniger hohe Abstandszahlungen
nach sich ziehen.
Wohnungsgröße
Sicherlich wurde in der Anzeige
eine Quadratmeterzahl angegeben.
Genug Platz?

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WOHNUNGSVERMITTLUNG

Manch ein Mieter kann auch gut abschätzen, ob die angegebene Größe
mit der tatsächlichen übereinstimmt
oder nicht. Allen anderen sei angeraten, zur Besichtigung einen Zollstock
mitzunehmen, denn so lässt sich im
Zweifel nicht nur die Wohnungsgröße
überprüfen, sondern auch die Größe
der einzelnen Zimmer, was das spätere Aufstellen großer Möbelstücke
wie Kleiderschränke etc. erleichtert
bzw. vor Enttäuschungen bewahrt.
Nicht jede Wohnung verfügt automatisch über einen Keller, auch dies
gilt es zu erfragen und den Keller in
Augenschein zu nehmen. Bei Vorhandensein eines Balkons sollten
Wasserabläufe vorhanden und frei
von Schmutz sein.
Belichtung/Besonnung
Je nachdem, in welche Himmelsrichtung die Fenster der Wohnung ausgerichtet sind, fällt zu bestimmten
Tageszeiten mehr oder weniger viel
Licht herein. Ein schöner Baum vorm
Haus mag ein besonderes Schmuckstück sein und auch ein wenig Lebensqualität bieten, allerdings nehmen Laubbäume gerade im Sommer
einiges an Tageslicht durch ihr dichtes Blattwerk weg. Dadurch können
manche Erdgeschosswohnungen im
Sommer dunkler sein als im Winter.
Umgekehrt verhält es sich wiederum
mit Dachgeschosswohnungen, die
durch die Schrägstellung der Fenster im

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4 / 2010

schlimmsten Fall eine direkte Sonneneinstrahlung von morgens bis
abends aufweisen. Verdunkelungsmaßnahmen jeglicher Art führen hier
im Hochsommer nur zu mäßiger Linderung.
Auch kann der Blick durchs Fenster
auf eine schöne Brandschutzmauer
die Traumwohnung nur noch halb so
begehrenswert machen.

Was noch?
Manche
Erdgeschosswohnungen
verfügen über eine Terrasse und/
oder einen angrenzenden Garten.
Allein das Vorhandensein eines solchen Gartens heißt nicht, dass dieser
Alle Unklarheiten klären!

auch genutzt werden kann, er könnte auch an andere Mietparteien vermietet worden sein. Darüber sollte
Klarheit herrschen, denn nicht jeder
Mieter mag es, wenn ihm vom Garten
aus Fremde in die Wohnung glotzen
können. Wird man hingehen selbst
Nutzer des Gartens sein, sollte dieses
Sondernutzungsrecht später auch im
Mietvertrag vereinbart werden.
Autofahrer werden sich die Frage
stellen, ob eine Garage oder ein Stellplatz in einer Tiefgarage vorhanden
ist und vermietet wird oder gar im
Wohnungsmietpreis enthalten ist.
Viele größere Wohnanlagen verfügen über einen Wasch- bzw. Trockenraum. Wer nicht im Besitz einer
eigenen Waschmaschine ist, wird
dieses Ausstattungsmerkmal sicherlich begrüßen, die Benutzung
eines Trockenraumes trägt auch zur
Vermeidung von Schimmel in der
Wohnung bei.
Haltern von Haustieren sei angeraten, sich bereits bei der Wohnungsbesichtigung mit dem Ver-

mieter über das Thema Haustiere ins
Benehmen zu setzen, um späteren
Streitereien wegen nicht erlaubter
Tierhaltung vorzubeugen.
Abschließend ist zu sagen, dass die
Anmietung einer neuen Wohnung
für viele Mieter eine Bindung für die
nächsten Jahre oder gar Jahrzehnte
darstellt. Eine solch schwerwiegende
Entscheidung sollte man keinesfalls
kurzentschlossen fällen, sondern
genügend Wohnungen besichtigen,
die in Frage kämen und in Ruhe Pro
und Contra abwägen. Auf Druck des
zukünftigen Vermieters, den Vertrag
schnellstens zu unterschreiben, reagiert man am besten, indem man
sich dessen Ziele und Interessen
nochmals vor Augen führt und sich
keinesfalls zu einer Kurzschlusshandlung verleiten lässt.
Ist die Entscheidung für das neue Domizil gefallen, so sollte man durchaus
noch einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren, um vielleicht letzte
Zweifel noch zu klären. Es ist auch
nicht falsch, den Zustand der Wohnung vor Anmietung photographisch
zu dokumentieren.
Sodann gilt, sich vom Vermieter den
Mietvertrag geben zu lassen und diesen vom Mieterschutzbund überprüfen zu lassen. Stellt der Vermieter sich
quer, so wird auch dies seine Gründe
haben und spricht nicht unbedingt für
ein harmonisches Mietverhältnis.
Erst wenn die Vertragsprüfung durch
den Mieterschutzbund positiv verlaufen ist, steht dem Glück im künftigen
Heim nichts mehr im Wege.
„Schatz, die Wohnung
nehmen wir!“

WOHNUNGSVERMITTLUNG
RUBRIK

Wohnung gesucht –
Geld aus dem Fenster geworfen!

Findige Geschäftemacherei mit der Vermittlung von Wohnungen
Viele Menschen haben aus unterschiedlichen Gründen wenig Zeit
für die Suche nach einer geeigneten Mietwohnung. In solch einer
Lage kann ein Makler beauftragt
werden, doch auch andere Vermittler bewerben mit auffälligen Anzeigen den Weg zur Traumwohnung
ohne eigene Suche.
Dass man als Wohnungssuchender bei
solchen Vertragspartnern nicht nur viel
Geld, sondern auch kostbare Zeit für
die Wohnungssuche verlieren kann,
zeigt das folgende Interview. Dieses
wurde am 8. Juni 2010 mit einem Vereinsmitglied geführt, welches auf ausdrücklichen Wunsch und zum eigenen
Schutze anonym bleiben möchte.

Bei den Wohnungsvermittlern handelt
es sich um die „Wohnungsdetektive“
in Berlin, deren Stellungnahme im Anschluss an das Interview abgedruckt
ist.
Mieterschutz: Wie sind Sie auf die
„Wohnungsdetektive“ aufmerksam
geworden?
Max Mieter*: Wir waren auf Wohnungssuche und fanden eine ganz
normale Immobilienanzeige. Wir
hatten verschiedene Suchmaschinen
im Internet aktiviert. In der Anzeige
stand alles drin, was wir uns so vorgestellt haben: hell, günstige Miete,
keine Courtage usw.
Mieterschutz: Es war also keine Werbeanzeige?

M.M.: Nein, das war eine ganz normale Wohnungsanzeige, unter der
stand, man solle Kontakt mit den
„Wohnungsdetektiven“ aufnehmen.
Mieterschutz: In welchem Medium
fand sich diese Anzeige?
M.M.: Es handelte sich um eine
Online-Anzeige, wir hatten nur online
gesucht.
Mieterschutz: Wie entstand der Kontakt?
M.M.: Meine Partnerin hat dort angerufen und sich für die Wohnung
aus der Anzeige interessiert. Die sei
leider gerade weg, wurde uns gesagt,
aber sie hätten in ihrem Portfolio eine
ganze Menge Wohnungen drin, die in
dieser Art seien und wir könnten bei
einem persönlichen Termin unsere

* Name geändert, der richtige Name ist der Redaktion bekannt.

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RUBRIK
WOHNUNGSVERMITTLUNG

Vorstellungen äußern, sie würden uns
dann behilflich sein.
Mieterschutz: Wurden Sie am Telefon schon über die Kosten der „Wohnungsdetektive“ informiert?
M.M.: Wir hatten uns im Vorfeld darüber unterhalten, dass keiner etwas zu
verschenken habe, aber ich glaube, es
war im Vorfeld nicht ersichtlich, dass
Gebühren anfallen würden. Wir haben
uns natürlich gedacht, dass Kosten
anfallen, wenn jemand mit Wohnungen „makelt“. Der Termin wurde
relativ schnell vereinbart. Die Firma
wurde kurz vorgestellt und mitgeteilt,
dass es kein Problem sei, die besondere Wohnung für uns zu finden, auch
mit günstiger Miete usw., was man
sich als Mieter gerne wünscht. Es
wurde darauf abgehoben, dass dies
alles kein Problem wäre. Wir hatten
den Eindruck, dass es ein professionelles „Verkaufsgespräch“ war, das
quasi mit der Frage endete, ob wir
nun unsere Traumwohnung finden
wollten oder nicht. Wir haben uns
dann gesagt, für 199,-- EUR machen
wir das und unterschrieben den uns
vorgelegten Vertrag. Dies alles fand
im Gespräch mit dem Geschäftsführer statt, der uns anschließend schnell
zum Kollegen weiterleitete, der die
ganzen Details aufnehmen würde. Es
fand so eine Art Kurzinterview statt,
bei dem festgelegt wurde, welche Art
von Wohnung wir genau suchen.
Mieterschutz: Hatten Sie den Eindruck, es ginge um die Vermittlung
von Wohnungen oder war Ihnen
gleich klar, dass lediglich der Zugang
zu Datenbänken mit Wohnungsangeboten ermöglicht werden sollte?
M.M.: Es wurde uns gesagt,
dass es einen
großen
Pool
von Wohnungsanzeigen gäbe,
der den „Wohnungsde tek ti ven“
exklusiv zur Verfügung stünde und
der nicht auf

16

4 / 2010

dem freien Markt verfügbar sei. Man
würde nun anhand unserer Angaben
ein Profil erstellen, womit man eine
unseren Wünschen entsprechende
Wohnung herausfiltern könnte.
Mieterschutz: Sie haben detaillierte
Angaben für die Wohnungssuche gemacht. Haben Sie ausgefallene Vorstellungen geäußert oder suchten Sie
eine ganz normale Wohnung?
M.M.: Eigentlich eine ganz normale
Wohnung, 70 – 80 m², zwei bis zweieinhalb Zimmer, Balkon, 1. oder 2.
Etage, ruhige Lage, nach Möglichkeit
in Friedrichshain, sanierter Altbau,
bis 750,-- EUR kalt – also nichts, was
es nicht gibt. Diese Wohnungen sind
auch etwas teurer als andere Wohnungen. Uns wurde versprochen,
dass wir genau diese Wohnung finden
würden für einen günstigen Preis.
Mieterschutz: Wie ging es nach diesem ersten Gespräch weiter?
M.M.: Nachdem wir bezahlt hatten,
ging es relativ schnell. Unter dem Vorwand, das Büro würde gleich schließen, wurde aufs Tempo gedrückt. Die
Daten wurden recht schnell aufgenommen und uns wurde gesagt, dass
wir die ersten Besichtigungstermine
bereits in den nächsten Tagen bekämen. Beim Rausgehen hatten wir gemischte Gefühle, denn das Büro sah
sehr improvisiert aus, alles war sehr
karg. Dennoch, die 199,-- EUR waren
weg, aber wir dachten, schauen wir
mal, was jetzt passiert.
Mieterschutz: Wann kam das erste
Angebot?
M.M.: Es kam kein Angebot! Es wur-

de uns versprochen, dass wir zwei,
drei oder vier Angebote pro Woche
erhalten werden und das erste Angebot schon nach wenigen Tagen, aber
es kam nichts! Auch drei Wochen
später, als wir schon soweit waren,
dass wir aus dem Vertrag herauswollten, kam kein Angebot. Allerdings, als
ich bestimmt zum zwanzigsten Mal
angerufen habe, kam eine E-Mail von
den „Wohnungsdetektiven“, mit der
Anfrage, wie der vereinbarte Besichtigungstermin verlaufen sei und ob
uns die Wohnung gefiele.
Mieterschutz: Hat diese Besichtigung tatsächlich stattgefunden?
M.M.: Es gab nie einen solchen Besichtigungstermin oder ein konkretes
Wohnungsangebot. Da waren wir
noch guter Dinge, denn uns wurde
gesagt, es hätte technische Probleme
gegeben. Das war für uns verständlich und wir baten, uns das Angebot
erneut zuzusenden. Es verlief aber
auch anschließend alles im Nebulösen. Dieses Angebot haben wir nie
bekommen. Uns wurde vertraglich
auch zugesichert, Zugriff auf mehrere
Wohnungspools online zu haben, allerdings hat auch dieses aus technischen Gründen nicht geklappt. Später
funktioniert es, die Angebote darin
waren uns jedoch schon aus anderen
Quellen, die kostenlos zur Verfügung
standen, bekannt, und keinesfalls
exklusiv nur den Kunden der „Wohnungsdetektive“ zugänglich, wie immer wieder versichert wurde. Dieses
so genannte Alleinstellungsmerkmal der „Wohnungsdetektive“, den

WOHNUNGSVERMITTLUNG
RUBRIK

Kunden Zugang zu exklusiven Wohnungsdatenbanken zu ermöglichen,
war nicht gegeben. Das Versprechen,
wofür wir gerne die 199,-- EUR gezahlt hätten, wurde nie eingelöst!
Die angebotene Wohnung war – wie
gesagt – auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt frei verfügbar.
Mieterschutz: Es gab also keinen
qualitativen Unterschied zu Wohnungsangeboten, an die Sie entweder
online umsonst oder durch den Kauf
einer Zeitung mit Immobilienanzeigen
gekommen wären?
M.M.: Definitiv nicht!
Mieterschutz: Hatten Sie den Eindruck, dass es jemanden gab, der
für Sie und Ihre spezielle Wohnungssuche zuständig war und Sie
betreute?
M.M.: Es gab keinen direkt zuständigen Sachbearbeiter, und wenn man
da anrief, waren immer verschiedene
Personen am Telefon. Irgendwann
kannten die mich dann alle und ich
wurde immer vertröstet.
Mieterschutz: Mit welchen Ausreden
wurden Sie denn darüber vertröstet,
dass es keinerlei Dienstleistung gab?
M.M.: Zunächst wurden technische
Probleme vorgeschoben, bis ich den
Geschäftsführer sprechen wollte.
Dann hieß es, der sei nicht da oder
habe keine Zeit.
Mieterschutz: Wann war für Sie das
Maß voll?
M.M.: Das war etwa drei Wochen
nach Vertragsabschluss. Wir haben
an dem Tag dreimal bei den „Wohnungsdetektiven“ angerufen. Der jeweilige Mitarbeiter konnte uns keinerlei Besichtigungstermine benennen,
sicherte uns aber zu, dass man sich
kümmern und uns zurückrufen werde.
Dies ist nicht geschehen. Auch wurde
uns wieder zugesichert, schnellstmöglich einen ersten Besichtigungstermin zu bekommen, was ebenfalls
nicht der Fall war. In einem weiteren
Telefonat sprach ich dann – wohl eher
zufällig – mit dem Geschäftsführer.
Dieser sagte, er könne unseren Ärger
verstehen und wir würden wegen der
Unannehmlichkeiten erstmal die Hälf-

te des Betrages (100,-- EUR, Anm. der
Red.) zurückbekommen.
Mieterschutz: Haben Sie eine solche
Forderung bereits im Vorfeld geäußert?
M.M.: Nein, das wurde uns von Seiten
der „Wohnungsdetektive“ angeboten,
im Gespräch mit dem Geschäftsführer. Es machte allerdings den Eindruck, dass man ein schlechtes Gewissen uns gegenüber hatte. Durch
dieses Entgegenkommen waren wir
auch bereit, den „Wohnungsdetektiven“ eine letzte Chance zu geben,
endlich mal einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Aber letztlich
passierte wieder nichts.
Mieterschutz: Wie schnell hat die
Rückzahlung der 100,-- EUR funktioniert?
M.M.: Nach etwa einer Woche war
das Geld da.
Mieterschutz: Danach haben Sie
dennoch auf eine Dienstleistung gehofft und es ist bei der Hoffnung geblieben?
M.M.: Nein, es wurde noch schöner!
Der Geschäftsführer sendete uns
nach dem Telefonat noch eine E-Mail,
in der er versicherte, er würde sich
nunmehr darum kümmern, uns die
gewünschten Besichtigungstermine
zu besorgen. Ich hatte den „Wohnungsdetektiven“ im Vorfeld mitgeteilt, dass wir der Auffassung seien,
sie könnten die von uns gewünschte
Leistung gar nicht erbringen. Wenn
dies der Fall sei, sollten sie es uns
gegenüber eingestehen, damit wir
selbst die Wohnungssuche wieder
aufnehmen könnten. Seit der Vertragsunterzeichnung haben wir nicht
mehr selbst gesucht und uns auf die
„Wohnungsdetektive“ verlassen. Wir
erwarteten eine endgültige Klärung
sowie die Rücküberweisung der restlichen Gebühr innerhalb einer Woche.
Daraufhin wurden weitere E-Mails
ausgetauscht und wir wollten erneut
ein persönliches Gespräch mit dem
Geschäftsführer. Zunächst wurde
wieder versucht, abzuwiegeln. Wir
haben uns jedoch dadurch nicht beirren lassen, bis uns endlich ein Termin

gegeben wurde. Dieser wurde auch
schriftlich bestätigt für einen Dienstag um 17.30 Uhr.
Mieterschutz: Was wurde Ihnen bei
diesem Termin versprochen?
M.M.: Wir fuhren zum Termin und
standen vor verschlossener Tür! Wir
kamen zwar ins Gebäude rein, das
Büro war jedoch verschlossen. Als
keiner öffnete, haben wir versucht,
anzurufen, es schaltete sich allerdings nur der Anrufbeantworter ein.
Da war dann der Zeitpunkt, wo meine
Partnerin und ich uns sagten, jetzt
reicht es! Wir baten noch einen Zeugen im Hause, uns zu bescheinigen,
dass wir zur vereinbarten Zeit am vereinbarten Ort waren.
Mieterschutz: Haben Sie sich um Ihren restlichen Betrag weiter bemüht
oder war dies für Sie die letzte Episode in Sachen „Wohnungsdetektive“?
M.M.: Wir haben danach Kontakt
mit dem Mieterschutzbund aufgenommen und uns beraten lassen.
Aufgrund dieser Beratung haben wir
sodann den Vertrag mit den „Wohnungsdetektiven“ gekündigt und den
restlichen Betrag zurückgefordert.
Mieterschutz: Kam darauf eine Reaktion?
M.M.: Keine Reaktion. Der Rechtsberater des Mieterschutzbundes riet
uns dazu, die „Wohnungsdetektive“
zu verklagen, aber
für uns stellte
sich die Frage, ob uns die
100,-- EUR
eine Klage
wert sind und
wir uns monatelangen Ärger und
weitere Kosten
damit einhandeln möchten. Meine
Partnerin
und ich haben uns dann
entschieden,
nicht zu klagen
und die Angelegenheit

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RUBRIK
WOHNUNGSVERMITTLUNG

bzw. den Geldverlust unter „Erfahrung“ zu verbuchen. Auf ein weiteres
Vorgehen gegen die „Wohnungsdetektive“ haben wir verzichtet.
Das einzige, was noch geschah und
etwas zynisch auf uns wirkte, war die
Tatsache, dass ein paar Wochen nach
unserer Kündigung eine E-Mail von
den „Wohnungsdetektiven“ kam, mit
der sich ein neuer Mitarbeiter präsentierte und gleichzeitig mitteilte, dass
das Unternehmen ganz neu aufgestellt
sei. Es war zu erkennen, dass diese EMail noch an ca. 200 andere Kunden
der „Wohnungsdetektive“ ging.
Mieterschutz: Änderte sich nach dieser sehr späten Ankündigung noch
irgendetwas?
M.M.: Man hat nochmal versucht,
uns Besichtigungstermine benennen
zu wollen, allerdings haben wir dann
nicht mehr gewollt. Wir wollten unser
Geld zurück.
Mieterschutz: Haben Sie zwischen-

zeitlich selbst eine passende Wohnung gefunden?
M.M.: Ja! Man kann sagen, dass wir
trotz der „Wohnungsdetektive“ tatsächlich noch selbst eine Wohnung
gefunden haben. Es war natürlich
sehr ärgerlich, da wir vier Wochen
lang wegen der „Wohnungsdetektive“ nicht selbst weitergesucht haben, weil uns suggeriert wurde, wir
könnten uns zurücklehnen. Etwa
sechs Wochen nach der Vertragsunterzeichnung mit den „Wohnungsdetektiven“ haben wir dann selbst die
Suche wieder aufgenommen und
eine Wohnung gefunden, die genau
unseren Vorstellungen entsprach –
und dies ohne großen finanziellen
oder zeitlichen Aufwand.
Mieterschutz: Vielen Dank für das
Interview!

rinnen und Leser, die sich ebenfalls
auf Wohnungssuche befinden, kritisch mit solchen oder ähnlichen
Vermittlungsangeboten
umgehen.
Auch wenn es sich nicht vorneweg
ausschließlich um schwarze Schafe handelt, so ist die Überprüfung
eines – wie auch immer gearteten –
Vertrages mit Wohnungsvermittlern
stets geboten, bevor man Gebühren
für eine Dienstleistung bezahlt, die
entweder nicht erfolgt oder anderweitig gegen geringes Entgelt bzw.
kostenlos zu erhalten ist. Der Mieterschutzbund bietet an, in solchen
oder ähnlichen Fällen Verträge mit
Wohnungsvermittlern zu überprüfen.
Dies kann Schutz davor bieten, Geld
aus dem Fenster zu werfen und kostbare Zeit für die Wohnungssuche zu
verlieren.

Die Erfahrungen unseres Mitgliedes
sollen dazu beitragen, dass Lese-

ive“
Stellungnahme der „Wohnungsdetekt

eilen, um welchen Kunden es sich
tändig klären, da Sie uns nicht mitt
volls
t
nich
it
enhe
eleg
Ang
die
sich
t
Leider läss
das Telefonat mit Ihrem Mitglied,
feststellen, dass es nicht möglich ist,
nur
z.B.
le
Stel
er
dies
an
wir
en
könn
handelt. So
g genannt wurde, nachzuverfolgen. An
, ob ein Preis für unsere Dienstleistun
weiß
r
meh
t
nich
e,
sagt
es
wie
es,
von dem
rag eingestellt ist wie auch der Preis
auf unserer Webseite sowohl unser Vert
dass
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sage
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wir
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dieser Stel
hat und dort auch unsere Webseite
eine Anzeige von uns online gefunden
es
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Da
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genannt wird
stungen informiert oder hätte sich infür unsere weitergehenden Dienstlei
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also
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veröffentlich
formieren können.
n. Im Laufe unserer ersten Geschäf tszu einer Datenbank erworben zu habe
ang
Zug
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eine
nur
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weit
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Ihr Mitglied
nplattform klarkommen. Aus dieden nicht mit einem Zugriff auf eine Date
Kun
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inze
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dass
llt,
este
festg
wir
zeit haben
e hauptsächlich als Bürodienstleister
g auch geändert und verstehen uns heut
stun
stlei
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unse
wir
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habe
de
sem Grun
Zeiten in den von diesen gewünschten
ungstermine zu deren gewünschten
chtig
Besi
den
Kun
re
unse
für
ren
und vereinba
Wohnungen.
ng in Höhe von 100,-- EUR zukomen war, haben wir ihm eine Rückerstattu
fried
unzu
k
nban
Date
der
mit
lied
Da Ihr Mitg
eher so auslegen, als hätten wir ein
verwunderlich, dass Sie unser Verhalten
le
Stel
er
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an
es
en
find
Wir
en.
men lass
lten habe. Diese Aussage können wir
rte, dass es „keine Dienstleistung“ erha
äuße
lied
Mitg
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Ihr
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isse
Gew
tes
„schlech
wir die Aussage Ihres Mitgliedes nich
en genannt haben. Weiterhin können
Nam
en
kein
uns
chSie
da
bräu
n,
Dazu
olge
hat.
verf
n
nicht nach
ssenen Türen“ gestande
inbarten Termin mit uns „vor verschlo
uns
nachverfolgen, dass es bei einem vere
es ein Leichtes gewesen wäre, wenn
dass
n,
an dieser Stelle bemerke
aber
hten
möc
Wir
hen.
möc
tion
g,
rma
ügun
Info
r
Verf
ten wir meh
Ihnen gerne zur
n hätte. Für weitere Fragen stehen wir
rufe
ange
ch
einfa
ent
Mom
em
dies
in
elt.
ihr Mitglied
he Person es sich hand
unfair ist, uns nicht mitzuteilen, um welc
ten Sie aber darauf hinweisen, dass es
Mit freundlichen Grüßen
Rainer Dreeke
Geschäftsführung

18

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URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Zu Zeiten, in denen von Mietern verstärkt Flexibilität gefordert ist und diese
je nach Lebensphase unterschiedliche
Ansprüche an Wohnraum haben, werden Mietwohnungen häufiger gewechselt. Jahre oder gar Jahrzehnte andauernde Mietverträge werden seltener.
Darauf hat sich auch die Dienstleistungsbranche eingestellt. Neben der
althergebrachten Maklertätigkeit bei
der Vermittlung von Mietwohnraum
entwickeln sich neue Geschäftsmodelle, die sich nicht selten in einer rechtlichen Grauzone bewegen und die die
Rechtsprechung auf diesem Gebiet herausfordern.
Heutzutage steht bei der Wohnungssuche ein breites Spektrum an Medien
– Print oder Internet – meist kostenlos
oder gegen geringe Gebühr zur Verfügung. Dennoch haben einige vermeintliche Wohnungsvermittler diese Quellen
für sich als lukrative Einnahmemöglichkeiten entdeckt.
Vor diesem Hintergrund hat sich der
BGH vermehrt mit Rechtsfragen aus
dem Bereich des Maklerrechtes auseinanderzusetzen, wie das nachfolgend
abgedruckte Urteil zeigt.
Der BGH wendet sich in dieser Entscheidung insbesondere gegen die
vermehrt auftretende Praxis bei Wohnungsvermittlern, Gebühren im Voraus zu erheben. Im vorliegenden Fall
als „Service-Entgelt“ bezeichnet, das
unabhängig von einem späteren Mietvertragsabschluss allein für die Zurverfügungstellung von Daten geltend
gemacht wird. Wie auch immer Vergütung und Vertrag bezeichnet werden –
es ist zu prüfen, ob der Vertragspartner als Wohnungsvermittler tätig wird
und somit den besonderen Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der
Wohnungsvermittlung (WoVermittG)
unterliegt. In diesem Fall dürfen außer
einem – erfolgsabhängigen – Entgelt
für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung
oder dem Nachweis der Gelegenheit
zum Abschluss von Mietverträgen über
Wohnräume zusammenhängen sowie
für etwaige, damit einhergehende Nebenleistungen keine sonstigen Vergütungen angenommen werden. Dies gilt

auch und insbesondere für erfolgsunabhängig vereinbarte Gebühren wie das
im Urteil benannte „Service-Entgelt“.
Der BGH knüpft an seine bisherige
langjährige Rechtsprechung an und
stellt nochmals die Voraussetzungen
für die Vergütung der Wohnungsvermittlung im Falle eines wirksam zustande gekommenen Maklervertrages
anhand der §§ 652 ff. BGB sowie des
WoVermittG dar. Letzteres enthält als
Schutzgesetz zu Gunsten des Kunden
und potenziellen Mieters Sonderbestimmungen für die Vermittlung von
Wohnraum.
Wohnungsvermittler im Sinne der obigen Vorschriften ist derjenige, der den
Abschluss von Mietverträgen über
Wohnräume vermittelt (Vermittlungsmakler) oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist (Nachweismakler).
Die vom BGH nochmals hervorgehobene Differenzierung zwischen Vermittlungs- und Nachweismakler führt
zu der Frage, wann der Nachweis der
Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages – aktiv durch den Nachweismakler – letztlich erbracht ist. In der
nachfolgenden Entscheidung fordert
der BGH als Voraussetzung für den
Vergütungsanspruch des Maklers bzw.
Wohnungsvermittlers nochmals, dass
dieser seinen Kunden in die Lage versetzt, unter Berücksichtigung des von
ihm vorgegebenen Profils über den
gewünschten Wohnraum in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner zu treten. Die bloße
Übersendung einer Namensliste von
ca. 500 Personen, an die der Kunde
dann selbst herantreten muss, genügt
nicht. Unabdingbar ist, dass der Makler
dem Kunden den Vertragspartner mit
vollständigem Namen und Anschrift
benennt.
Der BGH schiebt mit diesem Urteil den
phantasievollen Geschäftspraktiken
vermeintlicher Wohnungsvermittler einen Riegel vor und stärkt einmal mehr
die Rechtsansprüche der Wohnung­
suchenden.

WOHNUNGSVERMITTLUNG
RUBRIK

Stefan Brenner hat Literaturwissenschaft, Linguistik und
Philosophie studiert. Für den Mieterschutzbund ist er seit
1995 tätig, seit 2009 Pressesprecher des Vereins und
Redakteur des „Mieterschutz“.

Kommentar
zum Urteil des
Bundesgerichtshofs
zu Gebühren bei
Wohnungsvermittlung
Das Urteil im Originaltext
auf den Folgeseiten

4 / 2010

19

WOHNUNGSVERMITTLUNG

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Der Kommentar zum Urteil
auf der Seite zuvor

Urteil des Bundesgerichtshofs
zu Gebühren bei Wohnungsvermittlung
BGH, Urteil vom 15.4.2010, III ZR 153/09
Leitsatz der Redaktion:
Ein von einem späteren Mietvertragsabschluss
unabhängiges
„Service-Entgelt“ für die Zurverfügungstellung von Objektlisten
durch den Wohnungsvermittler ist
unzulässig und steht § 3 Abs. 3 Satz
1 WoVermittG, welcher für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder
dem Nachweis der Gelegenheit zum
Abschluss von Mietverträgen über
Wohnräume
zusammenhängen,
grundsätzlich ein erfolgsabhängiges Entgelt fordert, entgegen.
Aus dem Tatbestand:
Die Kläger schlossen mit der Beklagten einen Vertrag über die Zusendung
von Mietangeboten und erstellten ein
persönliches Profil für den von ihnen
gewünschten Wohnraum. In den Vereinbarungen wird darauf hingewiesen,
die Beklagte biete Vermietern eine
kostenlose Möglichkeit, ihr Mietobjekt
zu inserieren, um so einen Mieter oder
Nachmieter zu finden. Ihre Leistung
gegenüber den Vertragspartnern wird
dahin beschrieben, dass sie in der
Zurverfügungstellung von Mietangeboten gegen Zahlung eines ServiceEntgelts in Höhe von 179,-- EUR bzw.
189,-- EUR bestehe. Ferner heißt es
in den Verträgen: „Dem Kunden von
W. (…) wird somit die Möglichkeit
gegeben, sich selbst mit dem Vermieter – und ohne Einschaltung ei-

20

4 / 2010

nes courtagepflichtigen Vermittlers –
in Kontakt zu setzen. Die Firma W.
handelt ausschließlich als Publikationsmedium von Mietangeboten und
beschränkt sich darauf, Mietobjekte
nach An- bzw. Vorgaben der Vermieter zu veröffentlichen, bzw. zu bewerben. Zwischenvermietung bleibt dem
Vermieter vorbehalten. Die Gebühr
wird nur für die Herausgabe der Mietobjektlisten erhoben. Die Firma W.
greift unter keinen Umständen in die
Verhandlung zwischen dem werbenden Vermieter (…) und dem Mietsuchenden ein…“
Die Kläger zahlten die Gebühr und erhielten verschiedene Mietobjektlisten,
die von ihnen telefonisch oder per EMail abgerufen werden konnten. Darin
waren Angebote zu näher beschriebenen Mietobjekten – mit Adresse –
enthalten, wobei auch der jeweilige
Vermieter mit Telefonnummer benannt wurde.
Mit der Begründung, die Geschäftspraxis der Beklagten verstoße gegen
das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, wonach für Dienstleistungen der vorliegenden Art keine
erfolgsunabhängige und im Voraus zu
zahlende Vergütung geltend gemacht
werden dürfe, verlangen die Kläger die
geleisteten Beträge zurück.
Aus den Entscheidungsgründen:
1. Die vertraglich geschuldete Leis-

tung der Beklagten, ihren Kunden, orientiert an deren individuellem Profil,
öffentlich und nicht öffentlich zugängliche Mietangebote gegen Zahlung
eines Service-Entgelts zukommen
zu lassen, ist als Nachweistätigkeit
im Sinne des § 1 Abs. 1 WoVermittG
(Wohnungsvermittlungsgesetz, Anm.
d. Red.) anzusehen. Nach dieser
Vorschrift ist Wohnungsvermittler,
wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt
oder die Gelegenheit zum Abschluss
von Mietverträgen über Wohnräume
nachweist. Diese Begriffsbestimmung
ist in bewusster Anlehnung an die
Tätigkeitsmerkmale des § 652 BGB
erfolgt und entspricht inhaltlich dem
sich aus dieser Vorschrift ergebenden
gesetzlichen Leitbild des Nachweisund Vermittlungsmaklers, wenn auch
gegenständlich auf Mietverträge über
Wohnräume.
Die fragliche Betätigung der Beklagten
ist als für die Annahme eines Nachweises im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz
1 BGB ausreichend zu bewerten. Der
nach dieser Bestimmung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche „Nachweis der Gelegenheit
zum Abschluss eines Vertrags“ ist erbracht, wenn aufgrund der Mitteilung
des Maklers an seinen Kunden und
Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen
mit dem potentiellen Vertragspartner

WOHNUNGSVERMITTLUNG

einzutreten. Unverzichtbare, aber
auch ausreichende Voraussetzung
für einen Nachweis ist dabei, dass der
Makler dem Kunden einen möglichen
Vertragspartner, der zum Vertragsschluss bereit ist, grundsätzlich mit
vollständigem Namen und Anschrift
zur Kenntnis bringt und damit auf eine
konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.
Die den Klägern an die Hand gegebenen Objektlisten waren auf das jeweils
angegebene individuelle Profil zugeschnitten und individuelle Informationen, so die Person des Vermieters,
seine Telefonnummer und neben der
konkreten Beschreibung der Räumlichkeiten auch überwiegend die
Adresse des jeweiligen Mietobjekts
enthielten. Die von der Beklagten
übersandten Angebotslisten gingen
über den Inhalt von Zeitungsannoncen
hinaus. Es handelte sich nicht nur um
allgemeine Ermittlungsmöglichkeiten,
sondern um bereits ausreichend konkrete Hinweise auf Vertragsgelegenheiten. Anders als bei Tageszeitungen
und vergleichbaren Publikationsorganen wurde eine Auswahl der Mietobjekte ausdrücklich nach den von den
Interessenten angegebenen Kriterien
geschuldet, um die Wohnungssuchenden durch eine gezielte Adressenauswahl in die Lage zu versetzen,
sich mit dem Vermieter in Verbindung
zu setzen.

Die Kunden der Beklagten konnten
auch von einer grundsätzlich bestehenden Vertragsbereitschaft der
Vermieter ausgehen. Im Hinblick auf
die ausdrückliche Erwähnung des Angebots der Beklagten in den mit den
Klägern geschlossenen Verträgen,
Vermietern die kostenlose Möglichkeit
bieten zu wollen, einen Mieter oder
Nachmieter zu finden, ist die Annahme
gerechtfertigt, dass sich Wohnungseigentümer mit einer entsprechenden
Absicht an die Beklagten gewandt
haben und damit regelmäßig deren
Bereitschaft zum Abschluss eines
Mietvertrags vorausgesetzt werden
konnte. Dem steht nicht entgegen,
dass die Beklagte im Vertragstext
deutlich macht, nicht in die Verhandlungen zwischen den Wohnungssuchenden und den Vermietern einzugreifen. Eine derartige Mitwirkung
gehört nicht mehr zur Erbringung eines Nachweises im Sinne des § 652
Abs. 1 Satz 1 BGB und des § 1 Abs.
1 WoVermittG. Auch der Umstand,
dass die eine oder andere der in den
übersandten Listen enthaltenen Wohnungen schon vermietet gewesen sein
mag, führt zu keiner anderen Bewertung. Im Rahmen der Maklertätigkeit
ist nicht immer zu vermeiden, dass
noch im Bestand geführte Vertragsgelegenheit nicht mehr besteht, weil die
Wohnung bereits vergeben, der Makler darüber aber nicht informiert ist.

2. Den Klägern steht ein Anspruch auf
Rückzahlung der von Ihnen jeweils
gezahlten 179,-- EUR bzw. 189,-- EUR
zu. Jedoch ergibt sich der Rückzahlungsanspruch der Kläger aus § 5 Abs.
1 Satz 1, § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG
i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB.
Außer einem stets erfolgsabhängigen
Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 Satz 1
WoVermittG für Tätigkeiten, die mit
der Vermittlung oder dem Nachweis
der Gelegenheit zum Abschluss von
Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige
Nebenleistungen keine Vergütungen
irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen
vereinbart oder angenommen werden.
Dieser Vorschrift handelt die Beklagte zuwider, wenn sie ein von einem
späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges „Service-Entgelt“ für die
Zurverfügungstellung der Objektlisten
von ihren Vertragspartnern fordert.
Dass vorliegend die Ausnahmeregelungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 oder 3
WoVermittG, wonach unter bestimmten Voraussetzungen der Wohnungsvermittler Erstattung nachgewiesener
Auslagen verlangen kann, eingreifen
könnten, ist weder von der Beklagten aufgezeigt worden noch sonst
ersichtlich.

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AUSFLUGSTIPP

Moderne trifft auf Vergangenheit

Zwischen Märkischer Schweiz und Oderbruch liegt Schloss Neuhardenberg
Mit dem Namen Neuhardenberg
verbindet man einerseits das historische Ensemble mit Schloss, Park
und Kirche, andererseits eine Vielfalt an kulturellen Veranstaltungen
von Lesungen über politische Gespräche bis hin zu Konzerten aller
Musikrichtungen.
Der Alte Fritz hätte wahrscheinlich
seine helle Freude gehabt an soviel
Pluralität, wie sie heutzutage in Neuhardenberg zu finden ist. Seit Gründung der Stiftung Schloss Neuhardenberg im Jahr 2001 hat man sich
hier der hohen Kultur verschrieben.
Neben wechselnden Kunstausstellungen finden in regelmäßigen Abständen im Schloss, in der Kirche
oder unter freiem Himmel Konzerte,
Lesungen sowie Theateraufführungen statt. Im Veranstaltungskalender finden sich Namen wie Christa
Wolf, Maximilian Schell, Deutsches
Sinfonie Orchester oder Van Morrison – der Vielfalt sind keine Grenzen
gesetzt.
Der leichten Muse zum Trotz wird
Politik und Gesellschaft nicht vernachlässigt, denn Streitgespräche,
Konferenzen und Vorträge stehen
ebenfalls auf dem Programm, ebenso
hochkarätig besetzt. Einen Überblick

22

4 / 2010

über die Vielzahl der aktuellen Veranstaltungen gibt die Homepage der
Stiftung.

Historisches
Der Name Neuhardenberg geht auf
den Reformer und preußischen
Staatskanzler Karl August Fürst von
Hardenberg zurück. Diesem wird für
seine Verdienste im Jahr 1814 das Gut
Quilitz vom damaligen preußischen
König geschenkt, welches sodann in
Neu-Hardenberg (alte Schreibweise)
umbenannt wird. In dieser Zeit werden Schloss und Kirche im klassizistischen Stil nach Plänen von Karl
Friedrich Schinkel umgebaut. Wenig
später, im Jahr 1821, wird der Park
nach den Vorstellungen von Peter
Joseph Lenné und Hermann Fürst
von Pückler-Muskau umgestaltet und
erweitert.
Politische Bedeutung erlangt Schloss
Neuhardenberg, als die Attentäter
vom 20. Juli 1944 unter anderem
auch dort Ihre Vorbereitungen treffen. Der damalige Eigentümer
Carl-Hans Graf von Hardenberg wird drei Tage
nach dem Attentat enteignet, verhaftet und kommt
ins KZ Sachsenhausen,
welches er schwer verletzt

überlebt. Nach Kriegsende bleibt das
Anwesen enteignet, in das nun umbenannte Marxwalde zieht die Nationale Volksarmee der DDR ein. Nach
Rückbenennung im Jahr 1990 heißen
Schloss und Ort wieder Neuhardenberg.

Schloss Neuhardenberg
Das Schloss ist der Hauptbezugspunkt der Anlage, sowohl von der
Parkseite wie
vom Schlossplatz
aus.
Klassische
Sichtachsen
ver l aufen vom
Obelisken
auf dem
Vorplatz

AUSFLUGSTIPP

durch das Hauptgebäude des Schlosses über den Park zum erhöhten
Denkmal für Friedrich den Großen.
Räumlichkeiten im Schloss sind nach
Familien benannt, die mit dem einstigen Staatskanzler von Hardenberg
verwandt waren: Salon Bülow, Salon
Pückler-Muskau oder ReventlowZimmer. Dabei folgt die unterschiedliche Farbgebung der einzelnen Räume einem Konzept, das Klassizismus
und Moderne in Einklang bringen
soll. In der Gegenüberstellung historischer Elemente und moderner
Kunst setzt sich dieses Konzept im
gesamten Gebäude fort. So etwa
finden sich im größten Raum des
Schlosses, dem Hardenberg-Saal,
großformatige Werke des Münchner
Künstlers Norbert Prangenberg.
Einige Nebengebäude umfassen den
Schlossplatz, darunter die Kavalierhäuser West und Ost. Eines davon
gehört zum heutigen Hotelbereich,
während das andere als Ausstellungsort dient.

IMPRESSUM
Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85
zentrale@mieterschutzbund-berlin.de
www.mieterschutzbund-berlin.de
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Schinkel-Kirche
Die ein wenig schräg zum Schlossplatz positionierte Schinkel-Kirche
wird am 31. Oktober 1817 anlässlich
des 300. Reformationstages eingeweiht. Ein außergewöhnliches Relikt
ist hier verborgen: Der Staatskanzler von Hardenberg ist im Mausoleum beigesetzt, sein Herz jedoch auf
seinen ausdrücklichen Wunsch hin
im Altar der Kirche aufbewahrt, wo
es sich heute noch befindet. Bemerkenswert ist ferner die 2004 rekonstruierte Buchholz-Orgel aus dem
Jahr 1817.

Landschaftspark
Als architektonisches Ensemble
gehören Park und Schlossanlage
untrennbar zusammen. Sichtachsen eröffnen sich beim Rundgang
durch den Landschaftspark, die entweder das Schloss oder das 1792
aufgestellte und 2001 restaurierte
Denkmal Friedrichs des Großen einbeziehen. Der römische Kriegsgott

Redaktion:
Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de
Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwälte F. Döscher, B. Zuther,
J. Schirmacher
Karikaturen: © Dieko
Müller), © Tomicek/LBS

(Rechtsanwalt

V.i.S.d.P.: A. von Hohenegg-Quittek
alexander@vonhohenegg.de
Titelgestaltung, Satz und Layout:
eilmes & staub
Design und Visionen GmbH
info@eilmes.com, www.eilmes.com

Mars und die Göttin der Künste
und Wissenschaften Minerva trauern um den verstorbenen Preußenkönig.

Verkehrsverbindungen
nach Neuhardenberg:
Mit dem Auto: B 1/5 über
Müncheberg bis Jahnsfelde, dort links auf die

Kulinarisches

L 36 über Wulkow bis

Ein Teil des Schlosses wird heute
als Hotel genutzt, welches über zwei
Gasthäuser verfügt. In der „Brennerei“, wo bereits zu Hardenbergs Zeiten Schnaps gebrannt wurde, huldigt
man heute der regionalen Küche. In
gemütlicher Wirtshausatmosphäre
gibt es neben Bier vom Fass Brandenburger Spezialitäten für überschaubares Geld.
Höheren Ansprüchen wird die „Kleine
Orangerie“ gerecht. Das im Westflügel des Schlosses untergebrachte
Restaurant bietet Feinschmeckerküche mit mediterraner Note. Neben
Gerichten à la carte stehen auch
Menüs zur Auswahl. Speisekarten
beider Lokalitäten lassen sich unter
www.schlossneuhardenberg.de einsehen.

Neuhardenberg.

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: anutka, S.3: G.Sanders,
S.4/5: M.Möller, A.Borkowski, T.Olsen,
Light Impression, S.6-9: cygnusX,
S.10-14: Z.Mijatov, Vita Managa, kekestobias, jeanma85, Nikon‘as, M.Schulz,
M.Kästner, stefaniakm@poczta.fm, S.16:
Herbie, S.22: R.Ullrich
© istockphotos – Rückseite: S.Phillips
© Stiftung Schloss Neuhardenberg/Toma
Babovic – S.22/23
© Jörg Frank – S.19 (Portrait Mieterschutzbund Berlin)
Druck:
O/D – Druck. Logistik. Datenservice.
Ottweiler Druckerei und Verlag GmbH

Mit der Bahn/Fahrrad:
S 5 bis Strausberg, danach per Fahrrad durch
die Märkische Schweiz
über Reichenberg nach
Neuhardenberg, Fahrradstrecke ca. 30 km
Öffnungszeiten,

Veran-

staltungen und Preise:
www.schlossneuhardenberg.de

Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Papier: 100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.

Redaktionsschluss: 18.6.2010

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