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Periodical volume

Full text: Mieterschutz Issue 2010,2

RUBRIK

Heft 2/2010
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V

Genau
hinschauen!
Was man über
Betriebskostenabrechnungen
wissen sollte
S 14

Die wichtigsten BGH-Urteile
zu Betriebskostenabrechnungen

S 17

Neue Urteile zum Mietrecht

S8

Einladung zur
Mitgliederversammlung

S6

Ausflugstipp: Neuruppin

S 22
2 / 2010

1

RUBRIK
INHALT

Liebe Leserin,
lieber Leser,
	 3	 	Mieterschutzbund Aktuell
Ausgeweitetes Beratungsangebot
Aktion zum Klimaschutzgesetz

	 4	 	Miete und Mietrecht
Die Lasten des Winters

	 5	 	Leerer Tank, leere Kasse
Mieter ausspioniert

	 6	 	Mitgliederversammlung 2010

Einladung zur Mitgliederversammlung 2010
Protokoll der Mitgliederversammlung 2009

	

7	

	Mieter werben Mieter –
Gewinner der Sonderpreise

	 8	 	Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben

	14	 	Titelthema –
Betriebskostenabrechnung
Die zweite Miete –
Was man über
Betriebskostenabrechnungen
wissen sollte
	17	 	Die wichtigsten BGH-Urteile zu
Betriebskostenabrechnungen
	20	 	Urteil und Kommentar des
Mieterschutzbundes
	22	 	Ausflugstipp

Fontanestadt Neuruppin

	23	 	Impressum

die Berliner wurden auf eine harte Probe gestellt: Der Winter hat uns diesmal sehr viel
Schnee und Eis gebracht in Verbindung mit andauernden tiefen Temperaturen und schlecht
oder gar nicht geräumte Gehwege sorgten für
Andrang in den Notaufnahmen. Ein Thema
dieses Heftes ist die Streupflicht im Winter.
Weiteren Unmut unter den Mietern verursachten Betriebskostenabrechnungen, die in
den meisten Fällen zum Jahresende ins Haus
flatterten. Wenn sich in den Vorjahren wenigstens noch hin und wieder Guthaben aus den
Abrechnungen ergaben, so findet man diese
Variante heute noch so häufig wie ein vierblättriges Kleeblatt.
Ein Grund mehr, Betriebskostenabrechnung
zum Titelthema zu machen. Allerdings sollen
die Artikel keinesfalls die persönliche Beratung
durch unsere Juristen in Sachen Betriebskosten
ersetzen, sondern lediglich eine Einführung
sowie eine kleine Übersicht zum Thema geben.
Apropos Beratung: Aufgrund steigender Nachfrage weitet der Mieterschutzbund seine Telefonberatungszeiten aus. Näheres dazu finden
Sie auf der letzten Seite sowie auf der gegenüberliegenden Seite.
Dort weisen wir auch auf unsere Aktion zum
Klimaschutzgesetz hin, die nach wie vor läuft
und bei der es sich lohnt, mitzumachen. Unter allen Teilnehmern werden drei Gutscheine verlost.
Am 6. Mai 2010 findet die jährliche Mitgliederversammlung des Mieterschutzbundes im
Logenhaus Berlin statt, zu der alle Mitglieder
herzlich eingeladen sind. Auf den Seiten 6 und 7
sind die Tagesordnung sowie das Protokoll der
letzten Versammlung im Jahr 2009 abgedruckt.
Dass es sich lohnt, neue Mitglieder für den
Mieterschutzbund zu werben, wissen nicht
nur die drei Gewinner des vergangenen Jahres.
Preise zwischen 50,– EUR und 150,– EUR warten auch im Jahr 2010 auf werbende Mitglieder.
Also machen auch Sie mit!
Über Anregungen und Anmerkungen zur
Zeitschrift würde sich die Redaktion sehr
freuen, Sie können uns diese unter brenner@
mieterschutzbund-berlin.de mitteilen.
Stefan Brenner
Redaktion Mieterschutz

2

2 / 2010

AKTUELL

Ausgeweitetes Serviceangebot
Telefonberatung jetzt auch am Mittwoch
Manchmal hat man nur eine mietrechtliche Frage, die sich leicht und
unkompliziert am Telefon klären
lässt. Viele Mitglieder vereinbaren in
solchen Fällen keinen Termin und ersparen sich auch den Weg in die Beratungsstellen. Stattdessen nehmen sie
an der telefonischen Beratung teil, die
immer am Dienstag und Donnerstag
in der Zeit von 16.00 – 19.00 Uhr in
unserer Hauptgeschäftsstelle stattfindet. Aufgrund der großen Nachfra-

ge hat der Mieterschutzbund Berlin
e.V. jetzt sein Beratungsangebot ausgeweitet:

Diesen Service bieten wir jetzt
auch am Mittwoch an, und zwar von
10.00–12.00 Uhr unter der bekannten Rufnummer 882 30 85.
Bitte bedenken Sie, dass die telefonische Beratung lediglich für die
Besprechung einfacher Sachverhalte

geeignet ist. Komplexere Mietrechtsthemen wie Mieterhöhungen oder
Betriebskostenabrechnungen erfordern die Vereinbarung eines persönlichen Gesprächs in unseren Beratungsstellen.
Telefonische Beratung ohne Voranmeldung unter der Rufnummer 882 30 85:
Dienstag und Donnerstag
16.00–19.00 Uhr
Neu: Mittwoch 10.00 – 12.00 Uhr

Aktion zum Klimaschutzgesetz
Drei Gutscheine im Wert von je 25,– EUR zu gewinnen!
Bereits in der letzten Ausgabe des
„Mieterschutz“ haben wir auf unsere Aktion zum Thema Klimaschutzgesetz hingewiesen.
Um herauszufinden, ob die geplanten Maßnahmen des Berliner
Senats zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden nicht
letztendlich zu Lasten der Mieter
gehen, bitten wir Sie, liebe Leserinnen und Leser, nach wie vor um
Ihre Mithilfe!
Falls bei Ihnen innerhalb der letzten
Jahre

	eine Modernisierung der Heizungsanlage oder
	eine Dämmungsmaßnahme an
Gebäudeaußenwänden, Fenstern
oder Dachflächen
stattgefunden hat, stellen Sie uns bitte
	 die Modernisierungsmieterhöhung,
	 die letzten beiden Heizkostenabrechnungen vor der Modernisierung sowie
	 die beiden Heizkostenabrechnungen nach der Modernisierung
zur Verfügung.

Mitmachen lohnt sich! Unter allen
Einsendern verlosen wir drei Gutscheine im Wert von je 25,– EUR!
Bitte übersenden Sie uns ausschließlich Kopien. Originale werden in unseren Beratungsstellen
kopiert. Die anonymisierten Daten
werden ausschließlich von Mitarbeitern des Mieterschutzbundes
ausgewertet und nicht an Dritte
weitergereicht.

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Aktion
Mitmachen lohnt sich!
Unter allen Teilnehmern
verlosen wir drei Gutscheine im Wert von je
25,- EUR!

3

MIETE & MIETRECHT

Die Lasten des Winters

Räum- und Streupflichten dürfen nicht vernachlässigt werden.

© Tomicek/ LBS

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

4

Eigentümer und Mieter von Immobilien müssen jeden Winter mit
Schneefall und Eisregen rechnen
und dementsprechend ihre Verkehrssicherungspflichten erfüllen.
Wer nachlässig damit umgeht oder
sich gar nicht kümmert, der geht erhebliche Risiken ein. Denn Gerichte
sprechen den Passanten, die auf ungeräumten Bürgersteigen und Treppen gestürzt sind, regelmäßig hohe
Schadenersatzbeträge zu.
Dass häufig genutzte Gehwege regelmäßig geräumt werden müssen, ist
den meisten Eigentümern bekannt.
Aber auch andere, weniger ins Auge
fallende Zugänge zu einer Wohnungsanlage sind entsprechend zu beachten.
Daran hatte ein Hausmeisterservice
nicht gedacht. Denn eine fast 70 Jahre alte Frau stürzte auf der Zugangsrampe zur Tiefgarage und verletzte
sich schwer. Sie hatte aus dem Auto
einen Regenschirm holen wollen. Das
Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14
U 107/07) sprach ihr ein
Schmerzensgeld in Höhe
von 10.000,– EUR zu. Die
Ve r k e h r s s i c h e r u n g s pflicht sei nicht in vollem
Umfang erfüllt worden.

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Nicht immer verfügen öffentlich zugängliche Gebäude über einen Bürgersteig. Manches Mal müssen Passanten ein kurzes Stück des Weges
über eine unmittelbar angrenzende
Straße zurücklegen. Auch hier kann
unter Umständen eine Streu- und
Räumpflicht gelten. Nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 7/07) war
im konkreten Fall – beim Zugang zu
einem Klinikum – ein gut ein Meter
breiter Streifen eis- und schneefrei zu
halten. Diesen Korridor müssten Fußgänger dann allerdings auch nutzen,
wenn sie dort unterwegs seien. Sonst
dürften sie nicht auf Schadenersatz
zählen.
Früher gab es nur Asche oder Sand,
heute verfügt man über eine größere Auswahl von Streumitteln. Aber
welches ist eigentlich zu verwenden?
Gerichte gehen davon aus, dass im Regelfall Substanzen wie Granulat oder
Split ausreichen. Lediglich bei einem
besonderen Gefälle könne der Einsatz
von Salz geboten sein, entschied das
Landgericht Rottweil (Aktenzeichen
2 O 312/07) nach einem Unfall. Im
Prinzip seien Auftausalze schon deswegen so wenig wie möglich zu verwenden, weil sie sich umweltschädlich auswirken könnten.

Allein die Tatsache, dass jemand angesichts unklarer Witterungsverhältnisse gestürzt ist und sich verletzt hat,
reicht nicht aus, um eine Verletzung
der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Es muss konkrete Hinweise
darauf geben, dass der Eigentümer
einer Immobilie den Bürgersteig nicht
ausreichend geräumt hat. Das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen
konnte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 48/07)
nicht dazu bewegen, einer Passantin
Schadenersatz zuzusprechen. Die
aufgebotenen Zeugen, die eine umfassendere Rutschgefahr bestätigen
sollten, hatten die Richter nicht überzeugt.
Mit dem Aufstellen eines Warn- oder
Verbotsschildes kann sich niemand
von seinen Verkehrssicherungspflichten „freikaufen“. Um solch eine Situation war es bei einem Rechtsstreit
im Saarland gegangen. „Privatgrundstück, Parken verboten, Betreten und
befahren auf eigene Gefahr“ hatte es
auf dem entsprechenden Schild geheißen. Ein Passant stürzte, zog sich
ein Schädelhirntrauma sowie eine
Zerrung der Halswirbelsäule zu und
forderte Schadenersatz. Die Grundstücksbesitzer verwiesen vor dem
Oberlandesgericht Saarbrücken (Ak-

MIETE & MIETRECHT

tenzeichen 4 U 466/03-116) unter anderem auf ihre schriftliche Warnung.
Das empfanden die Juristen als nicht
überzeugend und stellten fest, dass
nicht ausreichend geräumt worden
sei.
So streng die Streupflichten sonst
auch von der Rechtsprechung gehandhabt werden, es gibt durchaus
Grenzen des Zumutbaren für Grundstückseigentümer. Hat ein Betroffener
den Gehweg nachweisbar geräumt,
dann kann er bei ansonsten trockenem Wetter nicht für die spätere Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenla-

terne verantwortlich gemacht werden.
Eine Frau war auf solch einer Eisfläche
gestürzt und hatte bis zum Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen
7 U 237/07) um Schadenersatz und
Schmerzensgeld geklagt. Diese spezielle Gefahrensituation sei jedoch
durch den Grundstückseigentümer
nicht zu erkennen gewesen, urteilte
der zuständige Zivilsenat. Es könne
sogar sein, dass die Eisfläche erst
kurz vor dem Sturz entstanden sei.
Grundstückseigentümer können es
sich nicht aussuchen, welchen der
angrenzenden Bürgersteige sie räu-

men wollen oder nicht. Wenn eine
Immobilie an mehrere Straßen grenzt,
so ist der Eigentümer auch überall
verkehrssicherungspflichtig. Ein Bürger in Brandenburg war der Meinung
gewesen, das gelte nur für die Grundstücksseite, von der aus man sein
Anwesen betrete oder befahre. Das
Brandenburgische Oberlandesgericht
(Aktenzeichen 4 U 55/07) belehrte
ihn eines Besseren. Auch in einem Bereich, der durch Böschung und Mauer
von seinem Grund getrennt sei, müsse er die Streupflichten erfüllen.

Leerer Tank, leere Kasse

Vermieter sollte sich für Heizöl-Nachforderung nicht zu viel Zeit lassen
Wenn ein Mietverhältnis zu Ende
geht, gibt es auch für den Vermieter
vieles zu bedenken – zum Beispiel
die
Nebenkosten-Schlussabrechnung. In der Hektik wird gerne mal
ein wichtiger Aspekt vergessen.
Zu viel Zeit sollte sich allerdings der
Vermieter mit seinen eventuellen
Nachforderungen nicht lassen. Das
musste ein Eigentümer schmerzlich
erfahren, als er den Inhalt des geleerten Heizöltanks zurückforderte.
Seine Mieter waren längst ausgezogen, da fiel es dem Eigentümer einer

Immobilie ein, den Ölstand des Heizöltanks zu überprüfen. Zu seinem Ärger
stellte er fest, dass deutlich weniger
Brennstoff vorhanden war, als bei
Einzug des Mieters. Er trat an diesen
heran – allerdings über sechs Monate
nach Rückgabe des Objekts – und
forderte das fehlende Heizöl ein. So
sei es abgemacht gewesen, argumentierte er. Die einstigen Vertragspartner
weigerten sich, auch nur einen Cent zu
bezahlen. Sie wiesen darauf hin, dass
bereits Verjährung eingetreten sei.
Der entsprechende Zivilprozess führte
durch zwei Gerichtsinstanzen. Die

Richter des Landgerichts Aachen entsprechen der Forderung des Immobilieneigentümers nicht. Zwar stellten
sie fest: „Grundsätzlich hat der Mieter
bei Auszug aus der Mietsache den
früheren Zustand wieder herzustellen. Dazu gehört auch die Wiederauffüllung eines während der Mietzeit
entleerten Öltanks.“ Doch habe hier
die kurze Verjährungsfrist von sechs
Monaten (für Ersatzansprüche des
Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterung der Mietsache) gegolten. Diese sei vom Kläger
klar überschritten worden.

© Tomicek/ LBS

Landgericht Aachen,
Aktenzeichen 6 S 47/08
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Mieter ausspioniert

Durchsichtiger Spiegel im Bad berechtigt zu fristloser Kündigung
Rund drei Monate wohnte ein Mieter
bereits in einer Immobilie, als eines
Tages sein Mitbewohner seltsame
Verfärbungen am Badezimmerspiegel bemerkte.
Bei genauerem Hinsehen war festzustellen, dass es sich um einen von der
anderen Seite durchsichtigen Spiegel
handelte, einen so genannten „venezianischen Spiegel“. Von einem für die

Mieter selbst unzugänglichen Raum
aus konnte man jederzeit Einblick in
das Bad nehmen. In diesem Raum
fanden sich im Übrigen Videokassetten mit pornografischem Inhalt. Ein
derartiges Ausspionieren empörte
den Betroffenen maßlos. Er kürzte
die Miete um 100 %, zahlte also gar
nichts mehr, und sprach dem Eigentümer außerdem die fristlose Kündigung aus. Er setzte sich damit in

vollem Umfang durch. Im Urteil
hieß es: „Durch die Anbringung
eines venezianischen Spiegels
im Bad wurde die Intimsphäre
und das Persönlichkeitsrecht
des Klägers massiv gestört.“
Der Eigentümer habe dem Mieter „arglistig verschwiegen“, dass
sich eine solche Vorrichtung in dem
Bad befinde.

© Tomicek/ LBS

Amtsgericht München,
Aktenzeichen
473 C 18682/06
Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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MITGLIEDERVERSAMMLUNG

Einladung zur Mitgliederversammlung
des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Am 6. Mai 2010 um 19.00 Uhr im Logenhaus Berlin,
Emser Str. 12-13, 10719 Berlin-Wilmersdorf, Nähe U-Bhf. Fehrbelliner Platz
Tagesordnung
1	 Begrüßung und Feststellung der
Beschlussfähigkeit
2	 Genehmigung des Protokolls der
letzten Mitgliederversammlung
3	 Bericht der Vorsitzenden über
das Geschäftsjahr 2009

4	Die aktuelle mieterpolitische
Situation in Berlin
5	Rechnungsprüfungsbericht
6	 Entlastung des Vorstandes
7	 Änderung der Beitragsordnung
8	Anträge
9	Sonstiges

Nach § 12 der Satzung des Mieterschutzbundes Berlin e.V. müssen Anträge dem Vorstand spätestens zwei
Wochen vor der Mitgliederversammlung zugegangen sein.

Mitgliederversammlung 2009

Prototokoll der ordentlichen Mitgliederversammlung des Mieterschutzbundes
Berlin e.V. vom 29. April 2009
Am 29. April 2009 fand im Logenhaus Berlin, Emserstr. 12 - 13, Berlin-Wilmersdorf, die satzungsgemäß einberufene und durchgeführte
Mitgliederversammlung des Jahres
2009 statt.
Frigga Döscher
Vorsitzende des
Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Beginn der Veranstaltung: 19.00 Uhr.
Die Sitzung endete um 20.30 Uhr.
Anwesende Teilnehmer: 30 stimmberechtigte Mitglieder.

TOP 1
Der stellvertretende Vorsitzende
des Vereins, Rechtsanwalt Michael
Müller-Degenhardt, begrüßt im Namen des gesamten Vorstandes die
anwesenden Mitglieder und stellt
die Beschlussfähig der Versammlung fest.

TOP 2
Das im Vereinsmagazin „Mieterschutz“ Heft-Nr. 1/2009 abgedruckte
Protokoll der letzten Mitgliederversammlung vom 9. April 2008 wird
einstimmig genehmigt.

6

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TOP 3/TOP 4
Die
Vorstandsvorsitzende
Frau
Rechtsanwältin Frigga Döscher referiert über die aktuelle mieterpolitische Situation in Berlin und über
das Geschäftsjahr 2008.
Frau Döscher beginnt ihr Referat
mit der Mitteilung, dass genau am
Tage der Versammlung die Mitgliederzahl des Mieterschutzbundes die
Marke von 20.000 Mitgliedern überschritten hat. Der seit nunmehr drei
Jahrzehnten kontinuierliche Mitgliederzuwachs des Vereins hat sich im
abgelaufenen Geschäftsjahr noch
verstärkt, was zu einem überproportionalen Anstieg der Mitgliederzahl
im Vergleich zu den Vorjahren geführt hat.
Diese erfreuliche Entwicklung wird
auf die verstärkte Medienpräsenz
des Mieterschutzbundes und angeschobene Werbemaßnahmen zurückgeführt, aber auch auf einen zunehmenden Beratungsbedarf aufgrund
häufig hoher Nachzahlungsbeträge
aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, die in Folge des wirtschaft-

lichen Abschwungs für immer mehr
Mieter Anlass sind, professionelle
Überprüfung durch den Mieterschutzbund in Anspruch zu nehmen.
Das Beratungsangebot des Mieterschutzbundes wurde daher durch
Einführung einer wöchentlichen
Spätsprechstunde auch in der Zweigstelle Torstraße erweitert. Frau Döscher berichtet, dass immer mehr
Menschen die Internetseiten des
Vereins nutzen, was zu über 20.000
monatlichen Anfragen führt.
Im Mittelpunkt ihres Referates über
die Mieterpolitik des abgelaufenen
Geschäftsjahres steht die Darstellung
der Vorsitzenden über die Gesetzgebung zur Förderung und Verbreitung
erneuerbarer Energien. Frau Döscher
berichtet über die Mietenentwicklung
im abgelaufenen Geschäftsjahr und
stellt überdurchschnittliche Mietsteigerungen vor allem im Hochpreissegment fest. Sie schildert außerdem
die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt im Jahre 2008.

MITGLIEDERVERSAMMLUNG

Die Vereinsvorsitzende bittet anschließend das Vorstandsmitglied
Rechtsanwalt Bernhard Zuther um
einen Bericht über die Beratungstätigkeit des Vereins im abgelaufenen Geschäftsjahr. Dieser berichtet sodann
über ein Beratungsvolumen des Vereins von 108 Stunden wöchentlich bei
ca. 300 durchgeführten Beratungen
durch 14 Rechtsanwälte, sechs Stunden wöchentliche Telefonberatung
durch jeweils zwei Rechtsanwälte bei
ca. 100 Beratungen sowie das Beratungsangebot für Nichtmitglieder über
die Telefon-Hotline des Vereins.
Herr Zuther schildert Veränderungen
der Beratungsinhalte, wonach die Themen Mietpreisüberhöhung, Eigenbedarf und Modernisierung deutlich an
Bedeutung verloren haben, wohingegen die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen zum Jahreswechsel fast
50 % aller Beratungsgespräche bestimmen und im Jahresdurchschnitt
20 % des Beratungsgegenstandes
darstellen. Anschließend referiert er
ausführlich über die „Top 10“ der Beratungsthemen, indem die typischen
Fragestellungen und deren rechtliche
Lösung darstellt werden. Die Mitgliederversammlung verfolgt seinen
Beitrag mit Interesse und dankt mit
Beifall.
Zum Abschluss ihres Referates erläutert Frau Döscher einige der wichtigsten Entscheidungen des BGH
im abgelaufenen Geschäftsjahr, die

teils zu Verbesserungen, teils zu
Verschlechterungen der Rechtsposition des Mieters geführt haben.
Sie erläutert dies beispielhaft an der
Rechtsprechung zur erleichterten so
genannten
Verwertungskündigung
und zu den Rechtsfolgen einer Abweichung zwischen tatsächlicher und
vereinbarter Wohnfläche.
Wie auch in den vergangenen Jahren
arbeitete der Mieterschutzbund bei
der Erstellung des neuen Mietspiegels
2009 in der Mietspiegelkommission
mit.
Frau Döscher beendet ihren Vortrag
unter dem Beifall der Mitglieder.

TOP 5
Der durch die gewählten Rechnungsprüfer erstellte Rechungsprüfungsbericht für das Geschäftsjahr 2008 wird
verlesen.

Die bisherigen Vorstandsmitglieder
Frau Rechtsanwältin Frigga Döscher,
die Rechtsanwälte Michael MüllerDegenhardt, Jürgen Schirmacher und
Bernhard Zuther sowie der DiplomKaufmann Alexander von HoheneggQuittek werden von der Mitgliederversammlung einstimmig bei Enthaltung
des Vorstandes wiedergewählt.
Alle Vorstandsmitglieder nehmen die
Neuwahl an.

TOP 8
Als neue Rechnungsprüfer werden die
Vereinsmitglieder Frau Helga Schulz
(Mitglied seit 1986) und Herr Ulrich
Zipse (Mitglied seit 2000) einstimmig
gewählt. Die Gewählten enthalten sich
bei der Stimmabgabe und nehmen die
Wahl an.

TOP 9
Aus der Mitte der Mitglieder lagen keine Anträge vor.

TOP 6

TOP 10

Die Versammlung folgt der Empfehlung der Rechnungsprüfer und entlastet den Vorstand für das abgelaufene
Geschäftsjahr einstimmig.

Es erfolgt eine allgemeine Aussprache über Erfahrungsberichte einzelner
Mitglieder, ferner werden Rechtsfragen einzelner Mitglieder durch den
Vorstand beantwortet.

TOP 7
Der amtierende Vorstand des Mieterschutzbundes stellt sich geschlossen
zur Wiederwahl. Die Mitgliederversammlung beschließt daher einstimmig, die Neuwahl im Blockwahlverfahren durchzuführen.

Die Versammlung schließt um 20.30
Uhr.
Bernhard Zuther (Protokollführer)
Frigga Döscher (Vorsitzende)

Mieter werben Mieter
Die Gewinner des Jahres 2009
Neue Mitglieder für den Mieterschutzbund zu werben lohnt sich. Wenn Sie
Ihre Nachbarn, Freunde oder Verwandte dazu anregen, dem Mieterschutzbund beizutreten, erhalten Sie
eine Gutschrift in Höhe von 5,– EUR
auf Ihrem Mitgliedskonto. Zusätzlich
werden einmal im Jahr unter allen
werbenden Mitgliedern drei Sonder-

preise ausgelost. Die Gewinner des
Jahres 2009 sind:
1. Preis: Herr Marcel Meinecke
(Gutschein über 150,– EUR)
2. Preis: Herr Christian Jansen
(Gutschein über 100,– EUR)
3. Preis: Herr Günter Donder
(Gutschein über 50,– EUR)

Wir gratulieren allen
Gewinnern!
Werben auch Sie für
den Mieterschutzbund –
und vielleicht dürfen
Sie sich schon beim
nächsten Mal über
einen der Sonderpreise freuen.

2 / 2010

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RUBRIK
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Öltankreinigung als
umlegbare
Betriebskosten
a) Wiederkehrende Kosten
der Reinigung des Öltanks
einer Heizungsanlage sind
umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht
jährlich, sondern in größeren
zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem
Abrechnungszeitraum umgelegt
werden, in dem sie entstehen.
BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII
ZR 221/08

Neues von den
Roten Roben
In dieser Rubrik berichten wir über aktuelle Urteile
des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Die Ampeln symbolisieren, ob sie sich positiv oder
negativ auf die Mieterinteressen auswirken.

8

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mehreren Jahren durchgeführt;
empfohlen wird regelmäßig ein
Reinigungsintervall von fünf bis
sieben Jahre. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die
wiederkehrenden Belastungen als
laufend entstehende Kosten anzusehen. Unüberschaubar sind die
Zeitabstände damit noch nicht.
Die Kosten der Öltankreinigung
sind auch in vollem Umfang in
die Betriebskostenabrechnung
einzustellen für den Zeitraum, in
Anmerkungen: Betriebskosten im dem sie entstanden sind.
Sinne von § 1 BetrKostVO (jetzt:
Ob ein Vermieter auch berech§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) sind
tigt ist oder – unter besonderen
unter anderem die Kosten des
Umständen – sogar verpflichtet
Betriebs der zentralen Heizungssein kann, in mehrjährigem
anlage; dazu gehören auch die in
Turnus anfallende Betriebskosten
§ 2 Nr. 4 Buchst. A BetrKostVO
nicht in vollem Umfang in das
ausdrücklich genannten Kosten
Abrechnungsjahr einzubeziehen,
der Reinigung der Anlage. Bei
bedurfte keiner Entscheidung.
einer Ölheizungsanlage ist der
Ein besonderer Ausnahmefall, in
Brennstofftank integraler Bestand- dem etwa die angefallenen Kosten
teil der Heizungsanlage. Ohne den besonders hoch wären und der
Tank kann eine Ölheizung nicht
Mieter durch die einmalige Umlage
betrieben werden. Die Reinigung
dieser Kosten in unbilliger Weise
einer Ölheizungsanlage umfasst
erheblich belastet würde, liegt hier
daher auch die Reinigung des
nicht vor.
Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen
(Ölschlamm) zu entfernen und
dadurch zu verhindern, dass es
durch Verschmutzungen zu einer
Unterbrechung der Ölzufuhr und
damit zum Ausfall der Heizung
kommt.
Öltankreinigungen werden in
regelmäßigen Abständen von

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Versorgungsleistungen,
Direktabrechnung
Leitsatz:
a) Bestimmt der Vermieter
gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2
MietHöheRegG, dass die Kosten
der Wasserversorgung und
der Entwässerung unmittelbar
mit demjenigen abgerechnet
werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann
sich der Leistungserbringer zur
Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter
bedienen.
b) Teilt der Vermieter, der nach
dem Mietvertrag lediglich eine
beheizbare Wohnung schuldet,
dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung
mit, dass die Kosten für Heizung
und Warmwasser künftig direkt
mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der
Versorger dem Mieter daraufhin
den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag
mit dem Versorger nach § 2
Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch
zustande, dass der Mieter die
Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an
BGH, Urteile vom 30.04.2003 –
VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131
und vom 26.01.2005 – VIII ZR
66/04. NJW-RR 2005, 639). Das
gilt auch dann, wenn der Mieter
der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten
Entwurf nicht unterzeichnet.
BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII
ZR 235/08

Wasserkosten;
Nutzergruppen nach
Zwischenzähler
Anmerkungen: Die Vermieterin des
Beklagten konnte gemäß § 4 Abs.
5 Nr. 2 MHG wirksam bestimmen,
dass die Klägerin die Kosten der
Kaltwasserversorgung und der
Entwässerung direkt mit dem Beklagten abrechnet. Diese Vorschrift
war auf den hier vorliegenden Fall
anzuwenden, da sie erst durch Art.
10 Nr. 1 des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I
S. 1149) zum 1. September 2001
aufgehoben wurde.
Zwischen den Parteien ist gemäß
§ 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV ein
Vertrag über die Lieferung von
Fernwärme zustande gekommen.
Das in der Übersendung der von der
Klägerin unterzeichneten Liefervereinbarung liegende, persönlich an
den Beklagten gerichtete Angebot
auf Abschluss eines Versorgungsvertrages hat dieser durch die
tatsächliche Inanspruchnahme der
Leistungen konkludent angenommen. Nach der Rechtsprechung des
Senats nimmt derjenige, der aus
einem Verteilernetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität,
Gas, Wasser oder – wie hier – Fernwärme entnimmt, das Angebot zum
Abschluss eines entsprechenden
Versorgungsvertrages konkludent
an (Senatsurteile vom 30.04.2003
– VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131
unter II 1 a; vom 26.01.2005 – VIII
ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639,
unter II 1 b aa).

Leitsatz:
Der Vermieter ist bei der
Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender
Vereinbarung nicht verpflichtet,
verschiedene Nutzergruppen
durch jeweils gesonderte Zähler
zu erfassen. Der Verbrauch von
Wohneinheiten kann in der Weise
ermittelt werden, dass der mittels
Zwischenzähler gemessene
Verbrauch eines gewerblichen
Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler
abgezogen wird.
BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII
ZR 69/09
Anmerkungen: Entgegen der
Auffassung des Beklagten ist die
Abrechnung der Wasserkosten
nicht deshalb fehlerhaft, weil die
Klägerin nur den Verbrauch der
Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst
und den Verbrauch der Wohnungen
anhand der so genannten Differenzmethode ermittelt hat. Zwar ist im
Geltungsbereich des § 5 Abs. 2 Satz
2 HeizkostenV eine Vorerfassung
von Nutzergruppen in der Weise
erforderlich, dass der Anteil jeder
Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten
Zähler erfasst wird. Ein Verstoß
hiergegen hat gemäß § 13 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe
von 15% bei den zu Unrecht nicht
verbrauchsabhängig angerechneten Kosten zur Folge.

Wie das Berufungsgericht richtig
gesehen hat und auch die Revision
nicht verkennt, gibt es aber für
den Bereich der Abrechnung von
Kosten für Wasser, Abwasser und
Niederschlagswasser keine der Bestimmung des § 5 Abs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur
Vorerfassung von Nutzergruppen.
Eine andere Beurteilung ergibt sich
auch nicht aus den Vorschriften der
§§ 315, 556a BGB. Grundsätzlich
sieht § 556a Abs. 1 BGB auch für
verbrauchsabhängige Kosten eine
Abrechnung nach der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien
eine anderweitige Vereinbarung
getroffen haben oder tatsächlich
eine Verbrauchserfassung für alle
Mieter erfolgt. Die gesetzliche
Regelung schreibt mithin eine
generelle Verbrauchserfassung für
Wasserkosten nicht vor und nimmt
die damit verbundenen Ungenauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf.

2 / 2010

9

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Gewerberaum;
Verwaltungskosten
Leitsatz:
Die Umlage von „Kosten
der kaufmännischen und
technischen Hausverwaltung“
in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages
über Geschäftsräume ist weder
überraschend im Sinne von § 305
c BGB, noch verstößt sie gegen
das Transparenzgebot gemäß §
307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran
ändert sich auch dadurch nichts,
dass die Vorauszahlungen im
Einzelfall deutlich niedriger
festgelegt wurden als die später
abgerechneten Kosten und die
Klausel keine Bezifferung oder
höhenmäßige Begrenzung der
Verwaltungskosten enthält.
BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII
ZR 109/08
Anmerkungen: Die Einbeziehung
der Klausel in den Mietvertrag
scheitert nicht nach § 305 c
Abs. 1 BGB. Denn die Umlegung
von Verwaltungskosten auf den
gewerblichen Mieter ist nicht so
ungewöhnlich, dass die Beklagte
als Vertragspartnerin damit nicht
zu rechnen brauchte.
Auch aus der konkreten Höhe
der tatsächlich angefallenen und
abgerechneten Kosten ergibt sich
noch nicht ohne weiteres, dass
die Klausel überraschend ist. Dies
jedenfalls dann nicht, wenn die
mietvertragliche Vereinbarung der

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2 / 2010

Parteien - ggf. durch Auslegung
zu ermitteln - die Umlage im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen bestimmt. Vorliegend
ist nicht in Frage gestellt, dass
Verwaltungskosten in Höhe von
5,5% der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer)
üblich sind.
Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen
Vorauszahlungen lässt die Klausel
nicht als überraschend im Sinne
von § 305 c Abs. 1 BGB erscheinen. Nach der Rechtsprechung
des Senats begründet allein der
Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten
Betriebskostenvorauszahlungen
die später entstandenen Kosten
deutlich unterschreiten, noch
keinen Vertrauenstatbestand, der
wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht
des Vermieters auslösen und der
den Mieter aufgrund § 242 BGB
zu einer Leistungsverweigerung
berechtigen könnte. Ein solcher
Vertrauenstatbestand erfordert
vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil vom
28.04.2004 – XII ZR 21/02 – NJW
2004, 2674; ebenso BGH, Urteil
vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03
– NKW 2004, 1102).

Verweigerung der
Untervermietungserlaubnis

Betriebskosten;
preisgebundener
Wohnraum

Leitsatz:
Die Ausübung eines sich aus
der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts
nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB
ist rechtsmissbräuchlich (§ 242
BGB), wenn dem kündigenden
Hauptmieter bekannt ist, dass
ein Mietinteresse der benannten
Untermieter nicht besteht.
BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII
ZR 294/08

Leitsatz:
Zur Geltendmachung von
Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt
es, wenn der Vermieter den
Umfang der umzulegenden
Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.
BV umschreibt und die Höhe der
ungefähr zu erwartenden Kosten
durch den Gesamtbetrag der
geforderten Vorauszahlungen
mitteilt. Einer Aufschlüsselung
der Vorauszahlungen auf die
einzelnen Betriebskosten bedarf
es nicht.
BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII
ZR 137/09

Anmerkungen: Bei Berücksichtigung des Umstandes, dass die
benannten Untermieter zu keiner
Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse an dem Mietobjekt gehabt
haben, stellt sich das nach dem
Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2
BGB (zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Mieter aus
dem Gesichtspunkt von Treu und
Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar.
Das Kündigungsrecht des §
540 Abs. 1 Satz 2 BGB will den
Hauptmieter, dem die Erlaubnis
zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der
Untermieter liegenden Gründen
verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem
weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde.
Diese Zwangslage besteht indes
nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten
Untermieter fehlt.

Anmerkungen: Gemäß § 20 Abs.
1 Satz 1 und 3 NMV kann der
Vermieter einer preisgebundenen
Wohnung neben der Einzelmiete
Betriebskosten im Sinne des
§ 27 II. BV umlegen; dabei sind
Betriebskosten nach Art und Höhe
dem Mieter bei der Überlassung
der Wohnung bekannt zu geben.
Dabei ergibt sich aus vorstehender
Vorschrift nicht die Notwendig-

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Schönheitsreparaturen,
Farbwahlklausel
keit einer Aufschlüsselung von
Vorauszahlungen auf die einzelnen
Betriebskosten. Dies weder aus
dem Wortlaut noch aus dem Sinn
und Zweck des § 20 NMV.
Es genügt insoweit, dass der
Umfang der umzulegenden
Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27
II. BV umschrieben und die Höhe
der ungefähr zu erwartenden
Kosten durch den Gesamtbetrag
der geforderten Vorauszahlungen
mitgeteilt wird. Für den Mieter
kommt es entscheidend auf die
Summe der Nebenkosten an, die
er voraussichtlich zu tragen hat,
während die Aufschlüsselung von
Vorauszahlungen auf die einzelnen
Betriebskostenarten für seine
Kalkulation regelmäßig von untergeordnetem Interesse ist.

Leitsatz (d. Red.):
Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum
enthaltene Klausel: „Der Mieter
ist verpflichtet, die während des
Mietverhältnisses anfallenden
Schönheitsreparaturen auf
eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind
fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen
der Wände und Decken, das
Streichen der Fußböden, der
Heizkörper einschließlich der
Heizrohre, der Innentüren sowie
der Fenster und Außentüren von
innen… Bei der Ausführung von
Schönheitsreparaturen sind die
Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen
(ausgenommen Kunststoff-,
Aluminium- und Dachfenster,
sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren…“
ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB
wegen unangemessener Benachteiligung des Mieter unwirksam.
BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII
ZR 50/09
Anmerkungen: Die weitergehend
formularmietvertraglich bestimmte Farbvorgabe („weiß“) für den
Anstrich der Innentüren sowie der

Eigenbedarfskündigung;
Familienangehörige
Innenseiten der Fenster und der
Außentür führt zur Unwirksamkeit
der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen
schlechthin. Bei der dem Mieter
auferlegten Pflicht zur Vornahme
von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche
Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt.
Eine Aufrechterhaltung der Klausel
in der Weise, dass entweder nur
die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der
Türen und Fenster entfällt, würde
gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner
Geschäftsbedingungen verstoßen.
Der Bundesgerichtshof bestätigt
seine Rechtsprechung, dass
Schönheitsreparaturklauseln,
die den Mieter auch während der
Mietzeit zu einer Dekoration in
einer ihm vorgegebenen Farbe
verpflichten und ihn dadurch in
der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken, ohne dass es dafür ein
anerkennenswertes Interesse des
Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB
nicht standhalten vgl. BGH, vom
18.02.2009 – VIII ZR 166/08).

Leitsatz (d. Red.):
Die Eigenbedarfskündigung
wegen des Wohnbedarfs
einer Nichte des Vermieters ist
wirksam.
BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII
ZR 159/09
Anmerkungen: Die Nichte der
Vermieterin ist als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB anzusehen und die Eigenbedarfskündigung war deshalb
berechtigt. Der Bundesgerichtshof
hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573
Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass
nicht nur Geschwister, sondern
auch deren Kinder noch so eng
mit dem Vermieter verwandt sind,
dass es nicht darauf ankommt, ob
im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale
Bindung zum Vermieter besteht.

2 / 2010

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AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Elektrizitätsversorgung

Leitsatz (d. Red.):
Ein Wohnungsmieter hat
grundsätzlich Anspruch auf
eine Elektrizitätsversorgung,
die zumindest den Betrieb eines
größeren Haushaltsgerätes (z.B.
Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher
Geräte ermöglicht.
BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII
ZR 343/08
Anmerkungen: Die in einem
Formularmietvertrag folgende
enthaltene Regelung: „Der Mieter
ist berechtigt, in den Räumen
Haushaltsmaschinen (z.B. Waschund Geschirrspülmaschinen,
Trockenautomaten) aufzustellen,
wenn und soweit die Kapazität
der vorhandenen Installationen
ausreicht und Belästigungen der
Hausbewohner und Nachbarn
sowie Beeinträchtigungen der
Mietsache und des Grundstücks
nicht zu erwarten sind. Im Falle
des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des
vorhandenen Netzes führen, ist
der Mieter verpflichtet, die Kosten
der Verstärkung oder sonstigen
Änderung des Netzes zu tragen
(einschließlich Energieumstellungs- und Folgekosten)“ beinhaltet keine wirksame Vereinbarung

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2 / 2010

einer Abweichung vom Mindeststandard. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist
nur dann vertragsgemäß, wenn er
eindeutig vereinbart ist. Der vorliegenden Bestimmung lässt sich
jedoch nicht entnehmen, dass die
vorhandene Stromversorgung den
Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht
dem Mindeststandard genügt.
Die vorstehende Regelung ist
zudem wegen unangemessener
Benachteiligung des Mieters
gemäß § 307 BGB unwirksam.
Denn der Mieter muss danach bei
einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung
des Netzes tragen und hätte selbst
bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät
angeschlossen werden kann, keine
Gewährleistungsansprüche gegen
den Vermieter.

Mängelbeseitigung,
Verjährung

Mietraumfläche

Leitsatz (d. Red.):
Der Anspruch des Mieters
auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der
Mietzeit unverjährbar.
BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII
ZR 104/09

Leitsatz:
Zur Auslegung des in einem
formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“.
BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII
ZR 244/08

Anmerkungen: Der Mietgebrauch
der Klägerin ist durch unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt. Sie kann deshalb gemäß §
535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung
des erforderlichen Schallschutzes
verlangen. Dieser Anspruch des
Mieters auf Beseitigung eines
Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während
der Mietzeit unverjährbar. Bei der
Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2
BGB handelt es sich um eine in die
Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich
nicht mit der einmaligen Handlung
des Überlassens, sondern geht
dahin, die Mietsache während
der gesamten Mietzeit in einem
gebrauchstauglichen Zustand zu
erhalten. Eine solche vertragliche
Dauerverpflichtung kann während
des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht
verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraumes gleichsam
ständig neu.

Anmerkungen: Für den Begriff
„Mietraumfläche“ existiert kein
allgemeiner und eindeutiger
Sprachgebrauch. Es kann daher
nicht ohne weiteres angenommen
werden, ein durchschnittlicher
Mieter verstehe unter dem Begriff
die Grundfläche der vermieteten
Wohnräume. Denn wenn Räume
wie hier als Wohnräume vermietet
werden, liegt es nahe oder kommt
zumindest in Betracht, dass der
Mieter davon ausgeht, dass die
Flächenangabe diesem Charakter
Rechnung trägt und entsprechende Maßgaben die Wohnfläche
bezeichnen.
Ist ein eindeutiges Verständnis
des Begriffs „Mietraumfläche“
nicht festzustellen, ist nach der
Regel des § 305c Abs. 2 BGB im
Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung
vorzuziehen. Hier ist es für die
klagenden Mieter günstiger, unter
dem Begriff „Mietraumfläche“ die
Wohnfläche zu verstehen.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Schönheitsreparaturen,
Umfang der Arbeiten
Leitsatz:
a) Der Außenanstrich von
Türen und Fenstern sowie
das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung
sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28
Abs. 4 Satz 3 II. BV.
b) Die Verpflichtung des Mieters
zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese
Pflicht formularvertraglich so
ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten,
der Ausführungsart oder des
gegenständlichen Umfangs der
Schönheitsreparaturen den
Mieter übermäßig belastet, so ist
die Klausel nicht nur insoweit,
sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des
Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz
1 BGB unwirksam (Bestätigung
von BGH, Urteil vom 18. Februar
2009 – VIII ZR 210/08, WuM
2009, 286).
BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII
ZR 48/09

Anmerkungen: Ein über das
Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen
findet sich in der Legaldefinition
des Begriffes der Schönheitsreparaturen des § 28 Abs. 4 Satz
3 II. BV nicht. Denn derartige
Arbeiten dienen nach verbreiteter
Auffassung nicht mehr nur der für
Schönheitsreparaturen typischen
Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der
darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen
(OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621,
623; Kraemer, NZM 2003, 417,
418; Blank in: Blank/Börstinghaus,
Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356;
Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau,
3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.).
Ebenso ist in § 28 Abs. 4 Satz
3 II. BV das - jedenfalls bei der
gebotenen kundenfeindlichsten
Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) in
der Klausel enthaltene - Streichen
der Wohnungseingangstüren und
Fenster von außen ausgeklammert
worden.
Wie der Senat für eine gleichlautende Formularklausel klargestellt
hat, darf die im Mietvertrag unzulässig ausgestaltete Verpflichtung
des Mieters zur Vornahme von

Schönheitsreparaturen nicht im
Wege der Klauselkontrolle in eine
zulässige Verpflichtung inhaltlich
umgestaltet werden (Senatsurteil
vom 18. Februar 2009, a.a.O., Tz.
12). Zwar kann im Rahmen einer
Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche,
nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem
Wortlaut heraus verständlich und
sinnvoll in einen inhaltlich und
gegenständlich zulässigen und in
einen unzulässigen Regelungsteil
trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden
(BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA
2008, 699, 701). Diese Teilbarkeit
ist hier aber nicht gegeben, so
dass die vom Berufungsgericht
vorgenommene Streichung
derjenigen Textbestandteile in §
13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit
denen die Klausel den in § 28
Abs. 4 Satz 5 II. BV aF geregelten
Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet,
der Sache nach eine unzulässige
geltungserhaltende Reduktion der
Formularklausel darstellt.

2 / 2010

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TITELTHEMA

Die zweite Miete

Was man über Betriebskostenabrechnungen wissen sollte

Die Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen stellt heutzutage einen Großteil der Beratungstätigkeit beim Mieterschutzbund
dar. Kein Wunder, denn Guthaben
aus der Abrechnung sind so selten
wie die sprichwörtliche „Nadel im
Heuhaufen“. Und die finanziellen
Belastungen aufgrund von Nachzahlungen steigen zusehends. Ein Grund
mehr, das Thema Betriebskostenabrechnung näher zu beleuchten.
Auf der gegenüberliegenden Seite
ist eine Betriebskostenabrechnung
für das Jahr 2008 abgedruckt, deren
wichtigsten Daten und Positionen im
Folgenden erläutert werden.
Bei den meisten Mietverhältnissen erfolgt die Abrechnung über die angefallenen Betriebskosten für den Zeitraum
des Kalenderjahres, also vom 01.01. –
31.12. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter zwölf
Monate Zeit, um dem Mieter die Abrechnung zukommen zu lassen (§ 556
Abs. 3 BGB). Kommt die Abrechnung
verspätet, kann der Vermieter in der
Regel keine Nachforderungsansprüche mehr geltend machen.

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2 / 2010

Zugang
Um dem Vermieter eine verspätete
Zusendung beweisen zu können, ist es
zunächst wichtig, den Briefumschlag
sorgfältig aufzubewahren. Im Falle
einer Zusendung per Post kann der
Poststempel als Beleg für das Übersendungsdatum dienen. Schwieriger
wird es, wenn die Abrechnung per Boten überbracht wird – etwa durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung.
In diesem Falle ist kein Poststempel
vorhanden und es ist ratsam, selbst
Zeugen für den Zugang zu haben, wie
etwa Nachbarn, Verwandte oder Mitbewohner – allerdings niemanden, der
auch Mietvertragspartei ist. Dieser
Zeuge muss nötigenfalls dazu bereit
sein, vor Gericht auszusagen, wann
die Abrechnung im Briefkasten unter
seinem Beisein vorgefunden wurde.
Eventuell erhalten andere Mieter des
Hauses ihre Heiz- und Betriebskostenabrechnungen über den gleichen
Abrechnungszeitraum ebenfalls verspätet – eine Nachfrage schafft hier
Klarheit. Grundsätzlich gilt, wenn der
Zeitpunkt des Zugangs der Betriebskostenabrechnung streitig ist, hat
zunächst der Vermieter die Beweislast

über die Einhaltung der Abrechnungsfrist.

Vorbereitung
Kommt die Abrechnung innerhalb des vom
Gesetzgeber dafür vorgeschriebenen Zeitraumes – ob nun per Post
oder per Boten –, so gibt es für den
Mieter dennoch einiges zu tun, bevor
er sich zur Beratung begibt. Zunächst
sollten grundlegende Angaben auf deren Korrektheit überprüft werden:
	 Name und Anschrift des Mieters
	Wohnungsnummer
	Abrechnungszeitraum / Nutzungszeitraum
	 Datum der Abrechnung
Stehen mehrere Personen als Hauptmieter im Mietvertrag, so muss auch
allen Mietern gegenüber abgerechnet
werden. Entweder werden alle diese
Personen im Adressfeld namentlich
genannt (wie im Beispiel) oder der
Vermieter richtet je eine Abrechnung
an alle Hauptmieter.
Die Wohnungsnummer dient der eindeutigen Zuordnung der Abrechnung

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

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2 / 2010

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RUBRIK
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

zur Wohnung. Beim Abrechnungszeitraum ist zu prüfen, ob dieser nahtlos an den der letzten Abrechnung
anschließt und in sich keine Lücken
aufweist. Laut § 556 BGB ist über die
geleisteten Vorauszahlungen jährlich
abzurechnen, sodass der Abrechnungszeitraum nicht mehr als zwölf
Monate umfassen darf.
Des Weiteren sollte man sich das Datum der Abrechnung genau ansehen.
Dieses gibt wieder, wann die Abrechnung erstellt wurde. Macht der Vermieter den Fehler, nicht nur verspätet
abzurechnen, sondern auch das verspätete Datum anzugeben, so kann
dieses als Beleg für die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung
dienen.

Formalien
Der Vermieter hat sich bei der Erstellung der Abrechnung an bestimmte
Formalien zu halten. Die Betriebskostenpositionen sind einzeln aufzuführen und der jeweilige Gesamtbetrag
ist anzugeben. Der Umlageschlüssel
ist zu benennen und zu erläutern,
ebenso der Anteil des Mieters sowie
dessen Vorauszahlungen. Schließlich
muss die Abrechnung so klar und verständlich sein, dass ein Mieter ohne
juristische oder betriebswirtschaftliche Vorkenntnisse in der Lage ist, die
Abrechnung nachzuvollziehen.
Sind diese Voraussetzungen nicht
gegeben, so kann eine Abrechnung
formell unwirksam sein. Nachforderungen des Vermieters können nicht
geltend gemacht werden. Es muss
erst eine neue Abrechnung erstellt
werden. Es besteht aber auch die
Möglichkeit einer partiellen Unwirksamkeit: Hier sind nur die Positionen,
die den formellen Anforderungen nicht
genügen, unwirksam, nicht jedoch die
komplette Abrechnung. Die korrekt
wiedergegebenen Betriebskostenpositionen gelten als ordnungsgemäß
abgerechnet.
Die Korrektur formeller Fehler muss
der Vermieter auf jeden Fall innerhalb
der Zwölf-Monats-Frist vornehmen,
sonst gilt die Abrechnung bezüglich

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2 / 2010

sämtlicher formell zu beanstandenden
Positionen als verspätet. Anders verhält es sich bei so genannten inhaltlichen Fehlern wie z.B. der falschen
Wohnungsgröße. Diese können auch
noch nach Fristablauf korrigiert werden, nicht jedoch zum Nachteil des
Mieters.

Umlageschlüssel
Betriebskosten werden
nach einem festgelegten
Modus ermittelt. Dabei unterscheidet man verschiedene Arten des
Umlageschlüssels.
Im abgedruckten Beispiel wird nach
dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet. Dabei werden die Gesamtverbrauchskosten je Betriebskostenposition in Relation zur Gesamtwohnfläche
gesetzt. So erhält man die Quadratmeterkosten, die dann mit der Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung multipliziert werden.
Grundsteuer, Kosten für Wasser sowie Hausbeleuchtung werden in der
nebenstehenden Betriebskostenabrechnung über die Fläche des Hauses
abgerechnet (5.442,85 m²), ebenso
die Aufwendungen für Aufzug und
Aufzugsnotruf, allerdings unter Abzug der Fläche der Erdgeschosswohnungen (5.187,44 m²). Alle übrigen
Positionen werden über die Fläche der
Wirtschaftseinheit (10.881,30 m²) abgerechnet.
Einzige Ausnahme bilden die Kosten
für Kabel/Antenne, die nach der Anzahl der Wohneinheiten berechnet
werden. Hierbei werden die Gesamtkosten für Kabel/Antenne durch die
Anzahl der Wohnungen geteilt, der
errechnete Quotient triff dann auf alle
Wohnungen gleichermaßen zu.
Falls im Mietvertrag nicht anders vereinbart, ist laut § 556 a BGB als Umlageschlüssel die Wohnfläche anzusetzen, tatsächlich erfasste Verbräuche
(z.B. Kaltwasser) sind jedoch verbrauchsabhängig abzurechnen, falls
alle Wohnungen mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sind.
Die Anwendung eines nicht im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüs-

sels ist ein inhaltlicher Fehler, der die
Abrechnung nicht unwirksam macht
und vom Vermieter auch noch über
die Zwölf-Monats-Frist hinaus korrigiert werden kann, jedoch nicht zum
Nachteil des Mieters.

Anteilige Fläche
Die Fläche der Wohnung (hier: 99,04 m²)
sollte mit der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche übereinstimmen und darf sich im Vergleich zum
Vorjahr nicht verändern. Es sei denn,
die Wohnfläche wurde tatsächlich
größer, z.B. durch Umbau oder Neuvermessung. Gleiches gilt für die Gesamtfläche des Hauses oder der Wirtschaftseinheit. Als Wirtschaftseinheit
bezeichnet man Gebäude, die in einem
unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen, keine wesentlichen
baulichen Unterschiede zueinander
aufweisen und einheitlich verwaltet
werden.

Abrechnungsposten
Die Grundsteuer gehört
zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.
Zu den Kosten für Bewässerung zählen Wassergeld sowie Aufwendungen
für Wasseruhren (Austausch, Ablesung und Abrechnung). Sind in allen
Wohneinheiten Wasseruhren vorhanden, so ist der Vermieter verpflichtet,
verbrauchsabhängig abzurechnen. In
der Beispielabrechnung wird mangels
einer Verbrauchserfassung über die
Wohnfläche abgerechnet.
Unter Entwässerung sind die Gebühren für Abwasser zusammengefasst (z. B. Kanalgebühren), im
nebenstehenden Beispiel werden
Niederschlagswasserkosten (z. B.
Grundstücksentwässerung, Regenwasserabgabe) gesondert aufgeführt.
Unter Hausmüll, Bioabfall und Papierrecycling fallen die Kosten für
Müllentsorgung. Neben den genannten Müllarten können auch Glasent-

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG
RUBRIK

sorgung oder sonstige recycelbare
Abfälle berechnet werden. Die Umlage
von Sperrmüll- und Entrümpelungskosten ist nur dann möglich, wenn der
Verursacher des Mülls trotz Bemühungen des Vermieters nicht ermittelt
werden konnte.
Der Posten Straßenreinigung beinhaltet neben den Gebühren für die
örtlichen Straßenreinigungsbetriebe
auch Aufwendungen für Winterdienst
und Sauberhaltung der Wege und
Plätze, die zum Grundstück gehören.
Unter Hausbeleuchtung werden entsprechende Stromkosten für Treppenhaus, Kellerräume, Waschküchen etc.
sowie für die Beleuchtung der Außenanlage abgerechnet.
Was an Sach- und Personalkosten für die Pflege der hauseigenen
Grünanlage(n) anfällt, wird unter Pflege Außenanlage in die Abrechnung
eingestellt: Rasenmähen, Heckenschneiden, regelmäßige Neubepflanzung und Baumschnitt zählen hierzu
ebenso wie die Pflege von Spielplätzen inkl. Austausch von Spielsand.
Eine Umlage der Kosten ist bei vertraglicher Vereinbarung auch dann
gerechtfertigt, wenn die Mieter diese
Grünanlagen nicht nutzen können.
Als Ausnahme gilt hier der Fall, dass
die Anlagen nur von einzelnen Mietern oder nur vom Vermieter genutzt
werden können: dann tragen ausschließlich die Nutzer die angefallenen
Kosten.
Ausgaben für den Hausmeister
bzw. Hauswart können auch umgelegt werden. Darunter verstehen
sich Lohn- und Lohnnebenkosten
sowie Aufwendungen für Vertretung
im Krankheits- oder Urlaubsfall. Der
Aufgabenbereich des Hauswartes
umfasst üblicherweise Haus- und
Straßenreinigung, Gartenpflege sowie Bedienung von Sammelheizung,
Warmwasserversorgung und Fahrstuhl. Werden diese Tätigkeiten ausschließlich vom Hauswart vorge-

nommen, können die
Kosten dafür nicht
mehr in einer gesonderten Betriebskostenposition abgerechnet werden.
Inst andset zungsund Verwaltungstätigkeiten des Hauswartes sind bereits mit
der Miete abgegolten.

Der Vermieter darf die Kosten der Sachund Haftpflichtversicherung in einer
Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen.
BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR
346/08

Zur Hausreinigung zählen Ausgaben für die Säuberung von Treppen,
Fluren, Eingängen, Kellern, Dachböden, Waschküchen und anderen, gemeinschaftlich genutzten Bereichen.
Umlegbar sind hier neben den Personalkosten auch die Aufwendungen für
Reinigungsmittel.
Die Position Gebäudeversicherung
kann die Versicherung des Gebäudes
gegen Feuer-, Wasser-, Sturm-, Glasund Elementarschäden beinhalten sowie eine Haftpflichtversicherung für
Gebäude, Öltank und Aufzug, die im
Beispiel gesondert aufgeführt ist.
Zu den Aufzugskosten/Aufzugsnotrufkosten zählen Betriebsstrom,
Überwachung, Bedienung, Überprüfung, Reinigung und Notrufbereitschaft. Nicht umgelegt werden dürfen
Reparaturkosten. Auch den Mietern
im Erdgeschoss, die den Aufzug nicht
benutzen, um zu ihren Wohnungen zu
gelangen, können die genannten Aufwendungen in Rechnung gestellt werden – es sei denn, die Parterremieter
sind vertraglich von diesen Kosten
befreit, wie dies auch im nebenstehenden Beispiel durch eine entsprechend verringerte Gesamtfläche der
Fall ist.
Unter Kabel/Antenne werden Betriebsstrom, Wartung der Anlage sowie bei Kabelanschluss eine monatliche Grundgebühr des Kabelanbieters
zusammengefasst. Wenn diese Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind, so ist der Mieter zur Zahlung
verpflichtet, auch wenn er kein Emp-

Die wichtigsten
BGH-Urteile
der letzten sechs
Jahre zur
Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser
und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe
zusammenfassen und einheitlich abrechnen,
wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich
nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08

Die Abrechnungsfrist wird nur gewahrt, wenn
die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der
Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.
Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der
Abrechnung der Post, hat er ein Verschulden
der Post auch dann zu vertreten, wenn auf dem
Postweg für den Vermieter unerwartete und
nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.
BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange
nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit
Wasserzählern ausgestattet sind.
BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07

Eine ausgeschlossene Nachforderung ist auch anzunehmen, wenn
der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis
einer bereits erteilten Abrechnung
übersteigt, d.h. sich ein Guthaben
des Mieters verringert.
BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR
190/06

2 / 2010

17

RUBRIK
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraum
über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist ein Vorwegabzug
der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten
nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Mieter
preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur
Betriebskostenabrechnung.
BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen,
die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu
tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht
zu nehmen.
BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06

Kosten, die wegen des Auszugs eines Mieters
entstehen, sind Verwaltungskosten, die in Ermangelung einer vertraglichen Regelung dem
Vermieter zur Last fallen.
BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist
der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die
Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06

Wenn die Betriebskosten nach dem
Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche
umzulegen sind, hat der Vermieter
die auf leerstehende Wohnungen
entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen.
BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR
159/05
Die wichtigsten BGH-Urteile der letzten sechs Jahre
zur Betriebskostenabrechnung

18

2 / 2010

fangsgerät besitzt und den Antennenbzw. Kabelanschluss nicht nutzt.
Die Positionen Wartung Abluftventilator/ Rauchabzug/Feuerlöscher
sowie Reinigung Sickergrube zählen zu den sonstigen Betriebskosten.
Hier können auch Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna
oder Schwimmbad, für Dachrinnenreinigung oder die regelmäßige Überprüfung der elektrischen
Anlagen zusammengefasst werden. Berechtigt sind sonstige Betriebskosten nur dann, wenn eine
vertragliche Vereinbarung vorhanden ist und die einzelnen Positionen darin ausdrücklich genannt
sind.

Umlageausfallwagnis
Im öffentlich geförderten
Wohnungsbau können eventuelle
Mietausfälle wegen Nichtzahlung oder
längerfristigem Leerstand durch ein
so genanntes Umlageausfallwagnis
ausgeglichen werden. Dieses darf
maximal 2 % der im Abrechnungszeitraum anfallenden Betriebskosten betragen und wird in der Regel in die Betriebskostenabrechnung eingestellt.

Vorauszahlungen
Als letztes sollte überprüft werden, ob die Höhe
der angerechneten Vorauszah-

lungen mit der Höhe der tatsächlich
geleisteten Beträge übereinstimmt.
Nicht immer wissen Mieter, wo diese Zahlen zu finden sind und wie sie
berechnet werden können. Wenn es
sich um die erste Betriebskostenabrechnung seit Einzug handelt, hilft ein
Blick in den Mietvertrag: dort müssen
die monatlichen Vorauszahlungen
aufgeführt sein – getrennt von der
Nettokaltmiete. Bei einer längeren
Mietdauer und mehreren bereits
stattgefundenen Betriebskostenabrechnungen ist davon auszugehen,
dass sich die Höhe der Vorauszahlungen im Laufe der Zeit verändert
hat. Vorauszahlungen ändern sich
dann, wenn aus der Betriebskostenabrechnung eine Differenz zu den
bereits gezahlten Vorschüssen entsteht. Handelt es sich dabei um eine
Nachzahlung für den Mieter, wie auch
in der Beispielabrechnung (360,21
EUR), so ist der Vermieter zu einer
Erhöhung der Vorschüsse berechtigt. Erhält der Mieter ein Guthaben
zurück, so hat dieser ein Anrecht auf
Senkung der Vorschüsse.

Belegeinsicht
Grundlage jeder Betriebskostenabrechnung sind Originalrechnungen
über die Leistungen, die einzelne
Firmen wie z.B. Wasserbetriebe, Reinigungsfirmen oder Versicherungen
erbracht haben. Dem Mieter steht das
Recht zu, diese Originalrechnungen

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG
RUBRIK

in den Räumen der Verwaltung oder
des Vermieters einzusehen. Hat der
Vermieter kein ortsansässiges Büro,
müssen Fotokopien der Belege übersandt werden. Ebenfalls ein Recht auf
Übersendung von Fotokopien haben
Mieter von öffentlich geförderten
Wohnungen. Die Kosten für die Anfertigung von Kopien trägt der Mieter, als
angemessen gelten hier 25 - 50 Cent
pro Kopie.

Gewerbe im Haus
Sobald sich im Haus bzw. in der
Wirtschaftseinheit
Gewerbemieter
befinden, deren anfallende Kosten zu
einer deutlichen Mehrbelastung der
Wohnungsmieter führen, muss der
Vermieter über diese Kosten gesondert abrechnen. Aus dieser gesonderten Abrechnung für Gewerbemieteinheiten ergibt sich ein so genannter
Vorwegabzug für die Abrechnungen
der Wohnungsmieter, welcher dort
neben den Gesamtkosten aufgeführt
werden muss. Bei Sozialwohnungen
ist eine Kostentrennung zwischen Gewerbe und Wohnungen grundsätzlich
vorgeschrieben.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Durch den Gesetzgeber ist der Vermieter dazu verpflichtet, vernünftig
und sparsam mit den Vorauszahlungen des Mieters zu wirtschaften.
Dienstleistungen müssen demnach
angemessen sein und auch in vertret-

baren Abständen erfolgen. Gartenpflege dreimal wöchentlich in einem
normalen Wohnumfeld ist sicherlich nicht vom Mieter hinzunehmen,
ebenso wenig ein völlig überbezahlter
Hausmeister, der zudem weder Hausreinigung noch Schneebeseitigung
vornimmt. Beim Einkauf von Dienstleistungen oder Versorgungsleistungen hat der Vermieter darauf zu
achten, dass er dies preisgünstig tut.
Es muss nicht der billigste Anbieter
sein, aber ein Preisvergleich und eine
entsprechende Auswahl kann erwartet werden.
Zusammenfassend gilt zu sagen, dass
es sich hierbei um eine Übersicht zum
Thema
Betriebskostenabrechnung
handelt. Zu sämtlichen Positionen
gibt es wieder individuelle Ausnahmen und Besonderheiten, deren Aufzählung und Erläuterung den Rahmen
dieses Artikels weit überschreiten
würde. Eine Übersicht kann immer
nur dem Zweck dienen, den Lesern die
komplizierte Materie Betriebskostenabrechnung ein wenig transparenter
zu machen.
Die Beratung und die Überprüfung
der Betriebskostenabrechnung durch
den Mieterschutzbund bleibt daher
unerlässlich – auch für den Fall, dass
die Abrechnung mit einem Guthaben
schließt.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über
die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen
verlangen.
BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04

Kosten einer Dachrinnenreinigung
können als sonstige Betriebskosten
auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im
Einzelnen bestimmten Kosten mit dem
Mieter vereinbart worden ist.
BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR
167/03

Die Frist zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt;
auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für
die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in
der Abrechnung verwendete und angegebene
Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und
kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine
Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist
nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler
nicht zu vertreten.
BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04

2 / 2010

19

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

URTEIL UND KOMMENTAR DES MIETERSCHUTZBUNDES

Urteil des Bundesgerichtshofs
zu den formellen Anforderungen
Mieterberatungsstellen und Rechtsanwälte müssen sich in einer durch
die Schlagworte Wirtschafts- und
Finanzkrise gekennzeichneten Periode des allgemeinen wirtschaftlichen
Abschwungs in immer größerem
Umfang mit der Überprüfung von
Nebenkostenabrechnungen befassen. Gerichte entscheiden über
die Rechtmäßigkeit einer solchen
Abrechnung und damit über die
Begründetheit einer aus der Abrechnung folgenden Nachforderung zu
Lasten des Mieters.
Hierbei ist für den Mieter die
inhaltliche Überprüfung zunehmend dadurch erschwert, dass
Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen nicht pauschal

„ins Blaue hinein“ erhoben werden
können, sondern substantiiert nach
einer vorgenommenen Prüfung der
den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege erfolgen müssen. Hierbei
besteht außerhalb des Bereichs des
preisgebundenen Wohnraums kein
Anspruch auf Übersendung fotokopierter Belege gegen Kostenerstattung, sodass die von der Rechtsprechung geforderte Belegprüfung nur
vor Ort vorgenommen werden kann.
Der hiermit verbundene zeitliche,
organisatorische und finanzielle
Aufwand steht somit der Formulierung zielführender erfolgreicher
Einwendungen häufig entgegen.
Vor diesem Hintergrund gewinnt
die Entscheidung des BGH zu den

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes setzt die bisherige
Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII.
Zivilsenats zur Frage, welche Voraussetzungen für die Annahme einer
formell wirksamen Betriebskostenabrechnung gegeben sein müssen,
konsequent fort. Über den Leitsatz
hinaus verweist der entscheidende
Senat anschaulich und komprimiert
auf die Mindestvoraussetzungen, die
an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen sind.

die Klägerin vertretende Hausverwaltung gemäß der mietvertraglichen Absprache Betriebskostenabrechnungen
für mehrere Jahre, die jeweils zu Lasten der Beklagten mit einem Nachforderungsbetrag schlossen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der
Aufstellung der angefallenen Kosten:

tenabrechnungen ihres Hausverwalters ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs.
3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung
über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt.

Leitsatz:
Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556
Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel
vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.
BGH, Urteil vom 9. April 2008 – VIII ZR
84/07

Die Beklagten verwiesen darauf, dass
die Abrechnungen aus sich heraus
nicht verständlich und daher nicht fällig sind. Unter anderem sei der Umlagemaßstab 3 völlig unklar. Die klagende Vermieterin nimmt die Beklagten auf
Zahlung der aus den Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachforderungsbeträge in Anspruch.

Aus dem Tatbestand:
Den Beklagten als Mietern erteilte die

Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klägerin hat mit den Betriebskos-

Bernhard Zuther ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt
Mietrecht sowie Zivilrecht und Zivilprozessrecht. Für den
Mieterschutzbund ist er seit 1978 als Berater tätig, seit
1980 gehört er dem Vereinsvorstand an.

20

2 / 2010

Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS)	

Gesamtsumme	 Ihr Anteil

01 …
02 …
03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate 	 3816,00	
1176,00
		12,00

Die Einhaltung der Abrechnungsfrist
wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile
vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW
2005, 219, unter II 1 a mit weiteren
Nachweisen, und vom 14.02.2007–VIII
1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a).
Die Abrechnungen sind nicht formell
ordnungsgemäß und insgesamt unwirksam. Formell ordnungsgemäß ist

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

an eine Betriebskostenabrechnung
formellen Anforderungen einer
wirksamen Nebenkostenabrechnung
für den mit einer hohen Betriebskostennachforderung konfrontierten
Mieter erheblich an Gewicht.
Genügt die Abrechnung nämlich
nicht den vom BGH verbindlich
formulierten Voraussetzungen für
eine wirksame Abrechnung, ist
es entbehrlich, in die materielle
Prüfung durch Einsichtnahme in
die Abrechnungsbelege einzusteigen. Denn in der Regel werden die
Nebenkostenabrechnungen durch
den Vermieter erst gegen Ende der
gesetzlichen Abrechnungsfrist von
zwölf Monaten nach Beendigung des
Abrechnungszeitraumes (§ 556 Abs.
3 Satz 2 BGB) vorgelegt, der Ver-

mieter kann aber nach Ablauf dieses
Zeitraumes Nachforderungen aus
einer Nebenkostenabrechnung nicht
mehr geltend machen (§556 Abs.
3 Satz 3 BGB). Der Mieter bringt
die Nachforderung endgültig zu
Fall, wenn die formelle Unwirksamkeit nach Maßgabe der vom BGH
entwickelten Kriterien von ihm nach
Ablauf dieser Jahresfrist geltend gemacht wird. Indem der Mieter seine
Einwendungen innerhalb von zwölf
Monaten ab Zugang der Abrechnung geltend machen kann, sollte
er in jedem Fall mit dem Vorbringen
solcher, die formelle Wirksamkeit
betreffenden Einwendungen abwarten, bis die Nachforderungsfrist
gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB

abgelaufen ist.
Die Rüge formeller Mängel ist damit
wesentlich effektiver als die Rüge
von inhaltlichen Mängeln, denn inhaltliche Mängel können durch den
Vermieter auch noch nach Ablauf
der Jahresfrist korrigiert werden,
formelle Fehler hingehen nicht.
Die nachfolgend abgedruckte
Entscheidung des BGH sei daher
jedem Leser dringend empfohlen,
auch wenn es sich um eine für den
„juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter“ auf
den ersten Blick trockene Materie
handelt, deren Brisanz für beide
Vertragspartner eines Mietverhältnisses erst auf den zweiten Blick
deutlich wird.

eine Betriebskostenabrechnung, wenn
sie den allgemeinen Anforderungen
des § 259 BGB entspricht, also eine
geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit
keine besonderen Abreden getroffen
sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten
regelmäßig folgende Mindestangaben
aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe
und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung
des Anteils des Mieters und der Abzug
der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17.11.2004, am angegebenen Ort, und vom 14.02.2007,
a.a.O., jeweils m.w.N.). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen
der Klägerin hinsichtlich des Verteilerschlüssels „03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate“ nicht
gerecht. Ohne eine Erläuterung wird
für einen durchschnittlich gebildeten,
juristisch und betriebswirtschaftlich
nicht geschulten Mieter, auf dessen
Verständnis es insoweit ankommt (Se-

natsurteil vom 17.11.2004, a.a.O., unter
II 1 b m.w.N.) nicht deutlich, dass die
unter „Gesamtsumme“ aufgeführte
Zahl „3816,00“ das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des
Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter „Ihr
Anteil“ angegebene Zahl „1176,00“ das
rechnerische Produkt aus der auf die
Wohnung der Beklagten entfallenden
Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten
sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl „12,00“ die Anzahl
der Monate bezeichnen soll, in denen
die Beklagten die Wohnung bewohnt
haben. Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der
zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in:
Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 556 Rdnr.
78b; Schmidt-Futterer/Langenberg,
Mietrecht, 9. Auflage, § 556 BGB Rdnr.
465). Die Abrechnung soll den Mieter
in die Lage versetzen, den Anspruch
des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17.11.2004,

a.a.O., m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier –
im Hinblick auf den Verteilerschlüssel
unverständlich ist.
Sofern die Klägerin die streitbefangenen Abrechnungen korrigierte und
teilweise erst in der Revisionsinstanz
erläuterte, wird der Anspruch auf Zahlung dennoch nicht begründet. Gemäß
§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist
nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz
2 BGB die Geltendmachung einer
Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Dies hat zur Folge, dass das
Nachforderungsrecht der Klägerin untergegangen ist. Die Unverständlichkeit
der Abrechnungen hinsichtlich des Verteilerschlüssels machen diese hier insgesamt unwirksam, da der betreffende
Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen
für alle Positionen der Abrechnung gilt
und ohne diese Positionen kein Nachforderungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom
14.02.2007, a.a.O., unter II 2 c).

2 / 2010

21

AUSFLUGSTIPP

Fontane, Ruppiner See und viel Klassizismus

Neuruppin – ein architektonisches Kleinod
Eingebettet in die sanfte Hügellandschaft der Ostprignitz liegt Neuruppin
etwa eine Autostunde nordwestlich
von Berlin. Dass es sich ganz nebenbei um eine Musterstadt des Klassizismus handelt, ist auf einen verheerenden Stadtbrand am Ende des 18.
Jahrhunderts zurückzuführen. Aber
Neuruppin hat neben Architektur
noch mehr zu bieten: Museen, den
Ruppiner See und – nicht zuletzt –
Fontane und Schinkel.

Bernhard Matthias Brasch mit rechtwinkligem, fast schachbrettartigem
Straßennetz und durchgehend zweigeschossigen Häusern. Die für die Größe
der Stadt ausgesprochen breiten und
langen Straßen führen zu mehreren,
ebenfalls sehr großzügig dimensionierten Plätzen. Abgeschlossen wurde
der Wiederaufbau im Jahr 1803. Bis
heute gilt Neuruppin als Musterbeispiel
einer frühklassizistischen Stadtanlage.

Fontane

Bedeutend: Das
bronzene FontaneDenkmal auf einer
steinernen Bank

22

Stadtgeschichtlich geht Neuruppin
zurück auf zunächst germanische, danach slawische Siedlungen, die sich
im Umland sowie am heutigen Neuen
Markt befanden. Erste urkundliche
Erwähnung erfährt die Marktsiedlung
Ruppin im Jahr 1238. Wesentliche Impulse zur städtischen Entwicklung gab
die Gründung des Dominikanerklosters im Jahr 1246.
Das heutige Stadtbild ist geprägt
von den Folgen eines Stadtbrandes vom 26. August
1787, bei dem ein Großteil
des „alten“ Neuruppins
Opfer der Flammen
wurde. Bereits im
darauffolgenden
Jahr begann
der Wiederaufbau nach einem
einheitlichen,
klassizistischen
Grundriss des
Baumeister s

2 / 2010

Den Titel „Fontanestadt“ trägt Neuruppin seit 1998, dem einhundertsten
Todesjahr des Schriftstellers. Dieser
verließ die Stadt bereits 1826 im Alter von sieben Jahren, um mit seinen
Eltern nach Swinemünde zu ziehen.
Von 1832 bis 1833 besuchte Fontane
noch das städtische Gymnasium am
Schulplatz, das sich auch heute noch
dort befindet. Den größten Teil seines Lebens verbrachte er jedoch in
Berlin, wo er auch seine ApothekerLehre absolvierte.
Östlich der Altstadt begrüßt der im
Jahr 1907 vom Bildhauer Max Wiese
in Bronze verewigte Schriftsteller den
Besucher am Fontaneplatz, von wo
aus ein kleiner Stadtspaziergang seinen Anfang findet.

Stadtspaziergang
Von der noch fast vollständig erhaltenen Stadtmauer aus dem 16. Jahrhundert umgeben ist die Altstadt, in
der sich auch noch einige Gebäude

befinden, die den großen Stadtbrand
unbeschadet überstanden haben. Vom
Fontaneplatz in östlicher Richtung
führt die heutige Karl-Marx-Straße direkt in das historische Neuruppin. Es
geht vorbei am imposanten BernhardBrasch-Platz sowie am städtischen
Gymnasium bis zum Haus Nr. 84, dem
Geburtshaus Fontanes. Bereits dessen
Vater hat die heute noch ansässige
Löwen-Apotheke in den Jahren 1819
bis 1826 betrieben.
Weiter gelangt man zum Kirchplatz,
auf dem sich die Pfarrkirche St. Marien befindet, die 1806 mit dem Abschluss der Wiederaufbauarbeiten
geweiht wurde. Heute dient sie nach
umfassender Rekonstruktion als
Kultur- und Veranstaltungszentrum.
Direkt hinter dem Kirchengebäude gelegen ist ein Denkmal eines weiteren
großen Sohnes der Stadt, Karl-Friedrich Schinkel, dem preußischen Baumeister des frühen 19. Jahrhunderts.

Mittelalterliches Viertel
Wer einen Eindruck des mittelalterlichen Neuruppins bekommen möchte,
der begebe sich über Schinkel- und
Fischbänkenstraße in Richtung Seepromenade. Dort quert die Siechenstraße, die Klosterkirche, Siechenhospital und Neuen Markt miteinander
verbindet. Sehenswert ist die Kapelle
des heiligen Lazarus aus dem Jahr
1491, in der sich heutzutage, wenn
nicht gerade ein Konzert stattfindet,
Paare das standesamtliche Ja-Wort

AUSFLUGSTIPP

geben können. Unweit der Kapelle liegt
das ebenfalls sehenswerte Up Hus in
der Siechenstraße 4, eines der ältesten
Gebäude der Stadt. Der Fachwerkbau
beinhaltet ein Restaurant mit Hotel,
der gemütliche Hofgarten lädt zum
Verweilen ein.

Seepromenade

stierenden Dominikanerklosters war.
Nach Karl-Friedrich Schinkels Vorgaben wurde die Kirche im 19. Jahrhundert rekonstruiert. Wahrzeichen
der Stadt sind die beiden Kirchtürme,
die im Jahr 1907 eingeweiht wurden.
Einen Ausblick über Stadt und See bietet der seeseitige Turm, der bestiegen
werden kann.

Wenige Schritte noch, und man befindet sich an der Seepromenade, die den Museum Neuruppin
Blick gleichermaßen über den Ruppi- Am südwestlichen Ende geht die Seener See sowie zur Stadtmauer und zur promenade in die Präsidentenstraße
Klosterkirche schweifen lässt. Fahr- über. Vorbei am Bernhard-Braschgastschiffe laden hier zu Rundfahrten Platz gelangt man nun zur AugustBebel-Straße. Das
über den 14 Kilometer
„Ruppin hat eine
Haus mit der Numlangen See ein. Dem
mer 15 ist das größte
Betrachter fällt jeschöne Lage –
klassizistische Bürdoch noch etwas unSee, Gärten und der gerhaus Neuruppins
gewohnt Anmutendes
ins Auge: die 17 Me- so genannte >>Wall<< und beheimatet das
Museum Neurupter hohe Edelstahlsschließen es ein“
pin. Neben Besiedkulptur „Parzival am
Theodor Fontane,
See“ des Künstlers Wanderungen durch die Mark Brandenburg lungs- und Stadtge– Band 1, Die Grafschaft Ruppin
schichte, Fontane,
Matthias Zágon HohlSchinkel und anStein. Der Ritter von
schmächtiger Gestalt wurde anlässlich deren Themen zeigt die Ausstellung
der Verleihung des Namens „Fontane- auch den Neuruppiner Bilderbogen.
Stadt“ im Jahr 1998 errichtet. Do- Diese Erfindung des 19. Jahrhunderts
miniert wird die Seepromenade von mit verschiedenen farbigen Motiven
der Klosterkirche St. Trinitatis, dem in Form von Puppen, Soldaten oder
ältesten Bauwerk der Stadt, das einst Hampelmännern zum Ausschneiden
Mittelpunkt des heute nicht mehr exi- fehlte zur damaligen Zeit in keiner

Kinderstube. Neuruppin galt als wichtigstes Zentrum der Bilderbogenherstellung in Deutschland. Mit mehr als
12.000 Blättern besitzt das Museum
die größte deutsche Sammlung farbiger Bilderbögen der letzten beiden
Jahrhunderte.

Verkehrsverbindungen
nach Neuruppin:
Mit dem Auto: A 24 Richtung Hamburg bis Ausfahrt Neuruppin, dann
weiter ca. 5 km auf der
B 167 bis Stadtmitte.
Mit der Bahn: Ab Berlin-

Tempelgarten

Spandau mit dem Regio-

Rückwärtig des Museums gelegen ist
schließlich der Tempelgarten, die letzte
Station des Stadtrundgangs. Kronprinz
Friedrich II. ließ während seiner Neuruppiner Zeit den Park 1732 anlegen.
Der Name Tempelgarten geht auf den
1735 errichteten Apollotempel zurück,
dem Erstlingswerk des Baumeisters
Georg Wenzeslaus von Knobelsdorff.
Aus der Freundschaft zwischen Kronprinz und Baumeister sollten später
noch weitere gemeinsame Bauwerke
entstehen. Exotische Baumarten wie
Ginkgo, Magnolie oder Mammutbaum
zieren die Anlage ebenso wie barocke
Figurengruppen, das Gärtnerhaus und
die Gentzsche Villa im orientalischen
Stil. Letztere beherbergt ein Restaurant mit original erhaltener Innenausstattung aus dem 19. Jahrhundert. Als
Schlusspunkt des Stadtspaziergangs
und zur Entspannung bietet sich die
dazugehörige, südländisch anmutende
Gartenterrasse an.

nalexpress bis Neuruppi-

IMPRESSUM

Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich.

Mieterschutz
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Redaktion: Stefan Brenner
brenner@mieterschutzbund-berlin.de

Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61
10707 Berlin
Tel.: (030) 8 82 30 85

Redaktionelle Mitarbeit:
Rechtsanwälte F. Döscher, B. Zuther,
J. Schirmacher
Karikaturen: © Dieko (Rechtsanwalt
Müller), © Tomicek/LBS

Bildnachweis:
© fotolia – Titel: F.Matte, S.3: M.Ament,
S.4: C.Paulussen, S.7: A.F., S.8-13:
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© istockphotos – Rückseite: J.Pauls
© Stadt Neuruppin/SWN – S.22/23

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