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Full text: Kommunaler Wohnungsbau – sozial und wirtschaftlich / Seefeld, Kathi

Kommunaler Wohnungsbau –
sozial und wirtschaftlich
Beiträge der Fraktion DIE LINKE Berlin
zur stadtpolitischen Debatte

2

Kommunaler Wohnungsbau

Inhalt

Vorwort | Udo Wolf | Seite 4

Soziale Wohnungswirtschaft für Berlin und Umsteuerung der
städtischen Gesellschaften | Katrin Lompscher | Seite 5

Wohnungsbau und soziale Wohnraumförderung für Berlin.
Der Einstieg in die soziale Wohnungswirtschaft | Dr. Matthias Schindler | Seite 8

Neue Wohnraumförderung vor allem für städtische Wohnungen –
Städtische Wohnungsbaugesellschaften wirtschaftlich stärken
und sozial verpflichten | Antrag der Fraktion DIE LINKE. Berlin | Seite 34

Konzept für eine soziale Wohnungswirtschaft in Berlin |
Antrag der Fraktion DIE LINKE. Berlin | Seite 36

Wie fördert der Senat den genossenschaftlichen Wohnungssektor in Berlin,
dessen Beitrag für eine soziale Wohnraumversorgung und Demokratisierung? |
Schriftliche Anfrage der Abgeordneten Katrin Lompscher (LINKE) | Seite 41

sozial und wirtschaftlich

3

Vorwort

Liebe Berlinerinnen und Berliner,
Wohnungen sind zu einem begehrten
Objekt für Finanzspekulation geworden – auch und gerade in Berlin.
Mieterinnen und Mieter werden
aus ihren Wohnungen vertrieben,
um diese nach Sanierung mit hoher
Rendite zu vermarkten. Die Mieten
steigen rasant.
Viele können sich die steigenden
Wohnkosten für Miete, Nebenkosten,
Wasser, Strom und Heizung nicht
mehr leisten. Am stärksten betroffen
sind Geringverdienerinnen und Geringverdiener sowie Empfängerinnen
und Empfänger von Transferleistungen.
Die Bevölkerung ganzer Quartiere
wird ausgewechselt. Um eine neue
Wohnung anmieten zu können, müssen Bewerberinnen und Bewerber
immer fragwürdigere Nachweise
vorlegen. Soweit die beunruhigende
Situation.

Für die Fraktion DIE LINKE im Berliner Abgeordnetenhaus ist klar: Wohnen ist ein
Grundrecht. Die Miete muss bezahlbar
sein – für alle. Das Land Berlin muss alle
zur Verfügung stehenden Instrumente
nutzen, um bezahlbare Mieten und eine
soziale Stadt zu erhalten. Wir brauchen
aber auch eine soziale Wohnraumförderung. Die Förderung des Senats mit
Einstiegsmieten von 6,50 Euro und Mietsteigerungen alle zwei Jahre für 1.000
Neubauwohnungen jährlich geht an der
sozialen Wirklichkeit vieler Berlinerinnen
und Berliner vorbei.
Nach Jahrzehnten falscher Förderpolitik
mit einem Sozialen Wohnungsbau, der
den Namen nicht verdiente, und der
einseitig auf Neubau ausgerichteten aktuellen Senatsstrategie brauchen wir den
Einstieg in eine neue soziale Wohnungswirtschaft. Die Stärke der Stadt sind ihre
eigenen Wohnungsbaugesellschaften.
Diese können einen wichtigen Beitrag für
die Wohnraumversorgung zu bezahlbaren
Mieten leisten. Dafür müssen sie aber

neu ausgerichtet werden.
Die Fraktion DIE LINKE hat zusammen mit dem Ökonomen Dr.
Matthias Schindler ein Konzept
erarbeitet, mit dem der Wohnungsbestand bezahlbar bleibt und der
Bau neuer Wohnungen mit dauerhaften Belegungsrechten und einer
Mietpreisbindung gefördert wird. In
der vorliegenden Broschüre stellen
wir Ihnen die Ergebnisse des wohnungspolitischen Konzepts unserer
Fraktion vor. Wir legen dar, wie Berlin
eine neue Wohnraumförderung
gestalten kann.
Wir würden uns freuen, wenn Sie mit
uns diskutieren, wie eine neue soziale Wohnungspolitik und der Einstieg
in eine soziale Wohnungswirtschaft
Gestalt annehmen kann.

Udo Wolf
Fraktionsvorsitzender

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Kommunaler Wohnungsbau

Katrin Lompscher

Soziale Wohnungswirtschaft
für Berlin und Umsteuerung
der städtischen Gesellschaften

In Berlin herrscht Wohnungsnot – diese
Aussage stimmt auf jeden Fall für
preiswerten Wohnraum und für spezielle
Bedarfsgruppen wie Menschen mit wenig Geld, Singles und Personen, die auf
barrierefreie Wohnungen angewiesen
sind. Für alle anderen wird Wohnraum
zunehmend knapp, was auch in einem
anhaltenden Mietpreisauftrieb seinen
Ausdruck findet. Der Senat leugnet
das Problem nicht mehr, aber was er
real tut, taugt kaum zur Lösung. Allein
Wohnungsneubau zu forcieren bringt
wenig, wenn Bestandswohnungen nicht
vor untragbarer Mieterhöhung und Umwandlung in Wohneigentum geschützt
werden.
Was also wäre zu tun, was wäre eine
alternative Strategie für bezahlbares und bedarfsgerechtes Wohnen
in Berlin? Die Stadt wird älter und
vielfältiger und braucht entsprechend
angepassten Wohnraum. Energiewende
im städtischen Kontext bedeutet vor
allem Energieeinsparung und Klimaanpassung im Gebäudesektor und in der
Stadtplanung.
Berlin wächst seit kurzem wieder,
braucht also auch mehr Wohnungen.
Berlin braucht Wohnungszuwachs,
der Senat rechnet mit einem Bedarf
von 137.000 Wohnungen zusätzlich
bis 2025, das entspricht rund 11.000
pro Jahr. Quantitativ ist das eine
überschaubare, lösbare Aufgabe. Das
bedeutet nicht nur Neubau, auch der
Umbau früherer Gewerbebauten oder

die Herrichtung von Altbauten kann
zusätzlichen Wohnraum schaffen. Aber
der Mangel an bezahlbaren Wohnungen
für kleine Einkommen, an Wohnungen,
die generationen- und klimagerecht
sind, wird mit Neubau allein nicht zu
beheben sein.
Nach dem 2. Weltkrieg waren in Berlin
bis 1990 rund 917.000 Wohnungen neu
gebaut worden, 556.000 im Westen,
361.000 im Osten. Gegenüber 1950
gab es 1990 fast 690.000 Wohnungen
mehr in beiden Stadthälften, insgesamt
rund 1.713.000, obwohl die Einwohnerzahl nur um knapp 100.000 Personen
auf reichlich 3,4 Millionen Personen zugenommen hatte. In diesem Verhältnis
spiegelt sich auch die Veränderung von
Haushaltsgrößen und Wohnflächenverbrauch. Der Trend zu kleineren Haushalten und größerem Flächenverbrauch
hat sich bis heute fortgesetzt, scheint
aber an eine Grenze zu geraten.
Seit 1991 sind in Berlin rund 200.000
Wohnungen neu gebaut worden – der
weitaus größte Teil davon bis zum Jahr
2000. Die Zahl der sozial gebundenen
Wohnungen wird von aktuell rund
140.000 auf reichlich 100.000 im Jahr
2020 zurückgehen. Seit 1991 ist die
Modernisierung und Instandsetzung
von über 400.000 Wohnungen gefördert worden, zu 85 Prozent im Ostteil
Berlins, von denen im Altbaubestand
heute nur noch rund 25.000 über
soziale Bindungen verfügen. Es sind
rund 25 Milliarden Euro Landesmittel in

die Wohnungsbauförderung geflossen,
ohne dass damit ein nachhaltiger, also
dauerhafter Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung geleistet worden ist.
Der enorme öffentliche Mittelaufwand
der Vergangenheit steht in keinem Verhältnis zum gesellschaftlichen Nutzen.
Der anhaltende Zuzug nach Berlin ist ein
erfreulicher und ermutigender Vertrauensvorschuss in die Zukunft unserer
Stadt. Berlin hat sich – entgegen anderslautender Befürchtungen – zu einer
attraktiven Metropole entwickelt. Und
Berlin gehört national und international
zu den Städten mit relativ niedrigen
Lebenshaltungskosten, nicht zuletzt
wegen der (noch) günstigen Mieten. Das
war bisher der große Standortvorteil
Berlins und auch das Geheimnis der Anziehungskraft für Junge und Kreative. Es
ist ein Pfund, das die Stadt nicht aus der
Hand geben darf, auch und gerade weil
die Einkommenssituation hier strukturell schlechter ist als anderswo. Auch
deshalb ist die soziale Wohnraumversorgung eine politische Aufgabe ersten
Ranges, gerade in Berlin.
Die öffentlichen Wohnungsunternehmen sind zentrale wohnungspolitische
Instrumente und künftig die entscheidende Säule einer sozialen Wohnungswirtschaft. Auf die Entwicklung dieser
Bestände kann direkt politisch und
finanziell steuernd Einfluss genommen
werden. Und vor dem Hintergrund der
Erfahrungen mit dem »alten« sozialen
Wohnungsbau kann und muss hervorgehoben werden: Öffentliche Mittel für den

sozial und wirtschaftlich

5

Wohnungssektor bleiben im öffentlichen
Eigentum. Angesichts der ab 2020
geltenden Schuldenbremse sei zudem
darauf verwiesen, dass die Vermögen
aus Beteiligungen dafür nicht maßgeblich werden.
Derzeit verfügt Berlin über rund 285.000
Wohnungen in sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Deren Zahl
wächst nach großen Einbußen seit 1990
(da gab es 482.000 städtische Wohnungen) seit 2007 wieder und soll nach
Vorstellung des Senats bis 2016 auf
300.000 steigen. Bisher sind Zukäufe
maßgeblich für Zuwachs, künftig soll
auch der Neubau dazu beitragen. Die
berlinovo, Nachfolgegesellschaft der
Immobilienauffanggesellschaft nach der
Berliner Bankenkrise mit rund 20.000
Wohnungen und Appartements in Berlin,
entwickelt sich langsam zur siebenten
städtischen Gesellschaft.
Im Zeitraum von 2000 bis 2011 haben die städtischen Gesellschaften
zusammen gerade einmal rund 1.350
Wohnungen errichtet, darunter knapp
1.000 als Eigentum. Auch die aktuellen
Planungen nehmen sich noch immer
bescheiden aus. Das ist kaum verwunderlich angesichts der Tatsache, dass
die städtischen Wohnungsunternehmen
mit der Ertüchtigung ihrer Bestände und
vor allem mit ihrer eigenen Konsolidierung in den letzten zehn Jahren mehr als
ausgelastet waren und sind.
Es ist ein Verdienst der rot-roten Koalition, dass die städtischen Gesellschaften
nach den Einschnitten der sogenannten
»In-Sich-Geschäfte« (eine Gesellschaft
kauft die andere und zahlt den Kaufpreis
an den Senat) wirtschaftlich wieder
handlungsfähig sind. Deshalb können
und müssen sie zentrale Akteure einer
sozialen Wohnungswirtschaft sein.
Die Politik muss diese Funktion gezielt
unterstützen, indem sie die Eigenkapi-

6

Kommunaler Wohnungsbau

Für bezahlbare Mieten muss Berlin die kommunale Wohnungswirtschaft stärken.

talausstattung der Unternehmen stetig
verbessert und dafür die Unternehmensziele konkretisiert und die Unternehmenssteuerung darauf ausrichtet.
Kurz gesagt: Als Gegenleistung für eine
Eigenkapitalzuführung werden die Unternehmen zur dauerhaften Bereitstellung
von bezahlbarem und bedarfsgerechtem
Wohnraum verpflichtet. Ob im eigenen
Bestand, über Zukäufe oder durch Neubau hängt von der jeweiligen Ausgangslage und Unternehmensstrategie ab und
wird politisch nicht vorgegeben.
Für den Wohnungsbau geeignete öffentliche Liegenschaften sollen vorrangig den
städtischen Gesellschaften übertragen
werden, und zwar zu solchen Konditionen, die nicht kostentreibend wirken. Und
was zukünftig an Bedeutung gewinnen
wird: Berlin muss eine strategische
Flächenvorsorge etablieren und gezielten
Flächenankauf nicht nur, aber insbesondere für den Wohnungsbau und Folgeinfrastrukturen betreiben.
Wenn der Wohnungsneubau einer sozi-

alen Wohnraumversorgung dienen soll,
dann müssen Wohnungsgrößen, Ausstattung und Baukosten diesem Ziel entsprechen. Das gilt es bei den Bauprogrammen
der öffentlichen Unternehmen und in
den Kriterien von öffentlichen Förderprogrammen für Dritte sicherzustellen.
Zugleich muss die demokratische Kontrolle der privatrechtlich organisierten
öffentlichen Wohnungswirtschaft in
Berlin verbessert werden. Da reicht es
nicht, dass die öffentlichen Gesellschaften mehr oder weniger engagiert Mieterbeiräte initiieren. Die Einbeziehung
der Mieterinnen und Mieter in Bau- und
Modernisierungsvorhaben muss deutlich verbessert werden, wie zahlreiche
Beispiele von Mieterprotesten in der
letzten Zeit zeigen. Warum nicht auch
Mieterinnen und Mieter in die Aufsichtsräte? Warum nicht mehr Transparenz
bei eigenen Planungs- und Bauvorhaben
und in der wohnungswirtschaftlichen
Praxis – von Vermietungskriterien bis
Engagement im Stadtteil.

Das derzeitige wohnungswirtschaftliche
Controlling des Senats ist weder für das
Parlament noch für die Öffentlichkeit
transparent. Das technisch im Wesentlichen vorhandene Instrument wird für
eine wohnungspolitische Steuerung
kaum genutzt. Stattdessen werden die
Unternehmen für Senatsprojekte – sei
es die Entwicklung Tempelhofs oder am
Mauerpark – instrumentalisiert und mit
wirtschaftlich nicht leistbaren Aufgaben
überfordert.
Dafür stellt der Senat nicht etwa zusätzliche Mittel bereit, abgesehen von
den jährlich 32 Millionen Euro für den
Wohnungsbaufonds, dafür »erlaubt« er
den Unternehmen eine Entnahme von
bis zu 175 Millionen Euro aus ihrem
Eigenkapital und eine zusätzliche Schuldenaufnahme von 600 Millionen Euro.
Das ist das Gegenteil von strategisch
orientierter Wohnungs- und Gesellschafterpolitik!
Die Erfahrungen der letzten Jahre zeigen
auch, dass die öffentlichen Wohnungsunternehmen nicht von allein eine soziale Vermietungspraxis etablieren. Das
reicht von der Ausgestaltung der Miethöhe bis zur Auswahl von Wohnungsbewerberinnen und -bewerbern. Menschen mit
Transfereinkommen bzw. Migrationshintergrund müssen unrealistisch hohe
finanzielle Sicherheiten offerieren oder
werden aus nicht nachvollziehbaren
Gründen abgewiesen. Auch verschuldete Haushalte sind bei der Wohnungssuche benachteiligt. Die Verpflichtungen
gegenüber dem Land Berlin, Wohnungen
für besondere Bedarfsgruppen und
Flüchtlinge bereitzustellen, erfüllen
die Gesellschaften seit Jahren nur
unzureichend. Viele Wohnungen sind
für die Mietobergrenzen der Jobcenter
schlicht zu teuer. Regelmäßige, rechtlich
zulässige Mieterhöhungen im Bestand
lassen die Durchschnittsmieten stetig
steigen. In einigen Bezirken sind es die

städtischen Wohnungen, die die Miethöhen nach oben bestimmen. Da wirkt
das Mietenbündnis des Senates wie ein
Placebo, und für die ärmsten Wohnungssuchenden nur noch wie ein Hohn.
Damit sich das ändert und die städtischen Gesellschaften dennoch wirtschaftlich stabil bleiben, wohnungswirtschaftlich ausgewogen ihre Bestände
und Quartiere betreiben können und
weiterhin starke Partner der sozialen
Stadt(teil)entwicklung sind, muss das
Land Berlin seine Eigentümerfunktion
anders ausüben. Finanzielle Stärkung,
klare wohnungspolitische Vorgaben,
transparente demokratische Steuerung
und partnerschaftliche Stadtentwicklung – das sind unsere Vorstellungen
für den Umgang mit den öffentlichen
Wohnungsunternehmen.
Der städtische Wohnungsbestand umfasst nur rund 15 Prozent des Gesamtbestandes. Auch wenn die Vergrößerung
dieses Anteils strategisches Ziel einer
linken Wohnungspolitik sein muss,
dürfen private Wohnungsanbieter nicht
vernachlässigt werden. Teil des privaten
Sektors sind auch Genossenschaften –
in Berlin mit immerhin knapp 200.000
Wohnungen -, Baugruppen, Einzeleigentümer, freie Träger etc. – es wäre
also fatal und realitätsfremd, die private
Wohnungswirtschaft ausschließlich mit
Gewinnmaximierung und »Heuschrecken« zu assoziieren. Auch hier sind
öffentliche Rahmenbedingungen so zu
setzen, dass ein Beitrag zur sozialen
Wohnungsversorgung erreicht werden
kann. Dafür stehen normative Regelungen im Bau- und Planungsrecht genauso
zur Verfügung wie finanzielle Instrumente von der Grundstücksvergabe über das
Steuerrecht bis zur direkten Förderung.
Um private Akteure für den Einstieg
in eine soziale Wohnungswirtschaft
zu gewinnen, ist ein Wohnungsbaufonds mit inhaltlich klar strukturierten

Vergabekriterien sinnvoll. Und diese
Kriterien müssen den Bedarf besonderer
Bevölkerungsgruppen, die Anforderungen an Barrierefreiheit und Energieeffizienz, Kostenbewusstsein und
Stadtverträglichkeit berücksichtigen.
Für die Vergabeverfahren sind Transparenz und Partizipation zu sichern. Ein
messbarer Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung soll Voraussetzung für
eine Förderung sein. Die Förderung soll
als einmaliger Zuschuss erfolgen gegen
einen Anteil dauerhaft zu sozial angemessenen Konditionen (Miethöhe und
Belegungsrecht) zur Verfügung gestellten Wohnungen.
Gutes und bezahlbares Wohnen als
elementares Grundbedürfnis und dabei
zugleich eine nachhaltige Stadtentwicklung mit gesellschaftlich vertretbarem
Aufwand zu gewährleisten – das ist die
politische Herausforderung. Bezahlbares Wohnen wird heute zu gesellschaftlich tragbaren Kosten überwiegend im
Bestand angeboten. Bezahlbare Mieten
im Neubau sind ohne eine öffentliche
Förderung nicht realisierbar. Aber der
Wohnungsneubau von heute ist im
besten Fall Bestandteil des bezahlbaren
Wohnungsbestands von morgen.

Katrin Lompscher ist stellvertretende
Fraktionsvorsitzende und Sprecherin für
Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
der Fraktion DIE LINKE Berlin.

sozial und wirtschaftlich

7

Dr. Matthias Schindler | REDAKTION Katrin Lompscher

Wohnungsbau und soziale
Wohnraumförderung für Berlin.
Der Einstieg in die
soziale Wohnungswirtschaft
Zusammenfassung

Berlin ist attraktiv. Berlin bleibt attraktiv
– zumindest auf längere Zeit, vor allem
für die, die es sich leisten können. Berlin
zieht an. Berlin hat kontinuierlichen
Zuzug. Die Zahl der Einwohnerinnen und
Einwohner wächst. Gleichzeitig hält die
Tendenz zur Verringerung der Haushaltsgrößen an. Die Zahl der Wohnungen
hat sich durch Rückbau und Zusammenlegungen in Folge von Sanierungen
relativ verringert. Deshalb brauchen wir
bedarfsgerechten Wohnungsneubau.
Berlin ist groß. Effekte bedürfen bei
3,5 Millionen Menschen und fast zwei
Millionen Wohnungen einer gewissen
Größenordnung. Das hat Konsequenzen. Die aktuelle Debatte um den
Wohnungsneubau ist aufgeheizt und
laut. Ständig neue Ideen, ständig neue
Zahlen, ständig neue Forderungen. Das
Volumen der dafür in Aussicht gestellten Mittel schwankt, steht jedoch im
krassen Missverhältnis zu den apostrophierten Effekten. Die Zahl der Akteure
wird immer unübersichtlicher. Es ist ein
lautstarker Überbietungswettbewerb im
Gang. Aber noch baut Berlin weitgehend
mit Worten!
Wohnungsbau und -wirtschaft erfordern langfristiges Denken und Handeln,
mit immensen Anfangs- und auch

8

Kommunaler Wohnungsbau

Folgeinvestitionen. Dieser Mitteleinsatz
erfordert Amortisation und dort, wo
Fremdmittel erforderlich sind, Zins und
Tilgung. Sie müssen erlöst werden. Das
determiniert die Bedingungen der späteren Bewirtschaftung. Wohnungsbau
und -wirtschaft unterliegen heute immer
höheren Standards und öffentlichrechtlichen Anforderungen. Auch das
erhöht die Kosten von Errichtung und
Bewirtschaftung.
Das hat Folgen für die Mieten. Wohnungsneubau kann angesichts der
tatsächlichen Kosten nur dann zu
(reduzierten) Nettokaltmieten pro
Quadratmeter für berechtigte Personen
angeboten werden, wenn die Differenz
aus anderen Quellen beglichen wird. Die
Schließung dieser Lücke kann entweder
wie in der Vergangenheit nur über externe Zuschüsse (öffentliche Förderung)
oder durch überhöhte Mieten in anderen
Wohnungen erfolgen. So werden
entweder die Gesamtgesellschaft (über
den öffentlichen Haushalt) oder andere
Mieterinnen und Mieter zur Subvention
herangezogen.
Deshalb ist der existierende Wohnungsbestand für die Bereitstellung von Wohnungen zu günstigen Mieten vorrangig
zu betrachten und muss in eine Förder-

strategie einbezogen werden. Hier liegen die Potentiale, da die erforderlichen
»Kostenmieten« deutlich unter denen
des Wohnungsneubaus liegen. Mit den
einzusetzenden öffentlichen Mitteln
können in diesem Segment bei weitem
größere Effekte erzielt werden.
Gleiches gilt für die landeseigenen
Wohnungsunternehmen. Nur auf diese
kann Berlin als Gesellschafter direkten Einfluss im Sinne einer aktiven
Vermietungs- und Mietenpolitik vor
dem Hintergrund der Verfasstheit des
Wohnungsmarktes und der rechtlichen
Rahmenbedingungen nehmen. Das
betrifft zunächst lediglich 15 Prozent
des Berliner Wohnungsangebotes. Alle
anderen Effekte sind vermittelt. Aus diesem Grund muss eine Beförderung von
Wohnungsneubau durch das Land Berlin
konsequent auf die Stärkung der kommunalen Wohnungswirtschaft setzen.
Das ist der Adressat einer Förderung.
Dieser Ansatz erfordert Langfristigkeit
und kontinuierlichen Zufluss von relevanten Mitteln. Auf dieser Basis kann
der Spielraum der öffentlichen Hand
schrittweise erhöht werden, wobei der
Weg zu früheren Marktanteilen weit ist.
Die Mittel sollen so gewährt werden,
dass sie eine Doppelfunktion erfüllen:

die Stärkung der Eigenkapitalsituation
der Unternehmen und die Verfügbarkeit freier Liquidität. Die Erhöhung der
Zahl der Wohnungen in kommunaler
Hand, die Bestandsertüchtigung und
die Bereitstellung einer wachsenden
Anzahl von Wohnungen zu Mieten, die
für einen bevorrechtigten Personenkreis
mit geringen und mittleren Einkommen
bezahlbar sind, stehen im Vordergrund
des Einsatzes der Mittel.
Der jährliche Zufluss sollte einen Betrag
von mindestens 100 Millionen Euro
umfassen. Mit diesem Betrag könnte
der Impuls für Investitionen von bis zu
500 Millionen Euro pro Jahr gegeben
werden. Diese können sich auf Zukauf
von Beständen, Sanierung bzw. Wohnungsneubau richten. Der Zufluss kann
in Abhängigkeit von den Existenzbedingungen der einzelnen Gesellschaften
direkt als Liquidität bzw. als Verzicht
auf die Rückzahlung früher gewährter
Aufwandsdarlehen erfolgen.
Diese Eigenkapitalzufuhr durch den
Gesellschafter wird unmittelbar mit
der dauerhaften Bereitstellung einer
verbindlich fixierten und über die Jahre
steigenden Zahl von Wohnungen für
einen berechtigten Personenkreis sowie
den Einsatz der Mittel zur zielgenauen,
an der jeweiligen Unternehmenslage
orientierten Stärkung der Gesellschaften gekoppelt. Dazu gehört auch der
Wohnungsneubau.
Damit stärkt das Land Berlin unmittelbar
seine Stellung als Gesellschafter kommunaler Wohnungsunternehmen. Das
muss auch in der Ausgestaltung dieser
Rolle zum Ausdruck kommen. Der Gesellschafterwille kann nicht Gegenstand
von Vereinbarungen zwischen dem Gesellschafter und seinen Gesellschaften
sein, er muss vielmehr Grundlage deren
Handelns sein. Die Umsetzung muss der
Gesellschafter ausgehend von Bedin-

gungen der spezifischen Rechtsform
der jeweiligen Gesellschaft gestalten.
Die Rechtsformen der kommunalen
Gesellschaften bieten dafür ausreichend
Spielraum. Die adäquate Kontrolle der
Durchsetzung dieser Strategie erfordert
die Qualifizierung des wohnungswirtschaftlichen Controllings unter Maßgabe dieser strategischen Ausrichtung.
Diese strategische Ausrichtung beantwortet jedoch noch nicht die Frage nach
der richtigen – das heißt kostengünstigen und langfristig bedarfsgerechten
– Neubaustrategie für die kommunalen
Unternehmen in integrierten städtischen und verkehrlich gut erschlossenen Lagen. Berlin hat keinen Mangel an
hochpreisigen, großen Wohnungen. Es
fehlen kleinere Wohnungen zu tragbaren
Mieten, die barrierefrei und klimagerecht sind. Vor dem Hintergrund der Erfordernisse geht es um Masse, Standardisierung und kleine Wohnflächen. Nur
so ist langfristig ein Effekt für bezahlbares Wohnen im Neubau zu erzielen.
Neben der finanziellen Stärkung der
städtischen Wohnungsunternehmen ist
eine ergänzende Förderung für andere
Akteure des Wohnungssektors sinnvoll.
Diese sollen durch einen Eigenkapitalzuschuss angeregt werden, sich ebenfalls
dauerhaft und einklagbar ähnlichen
Regelungen wie die kommunalen
Gesellschaften zu unterwerfen. Es ist
jedoch davon auszugehen, dass die Zahl
der Interessenten relativ klein sein und
spezielle Projekte erfassen wird. Damit
lassen sich zwar öffentlichkeitswirksame Projekte fördern, die quantitativen
Effekte für soziale Wohnraumversorgung
werden aber gering sein. Trotzdem sollte
dieser Weg beschritten werden.

dessen Volumen entsprechend. Die Ausreichung der Mittel sollte als einmaliger
Zuschuss in das Eigenkapital auf Antragstellung nach Maßgabe des Konzepts
und Zeitpunkt des Antragseingangs erfolgen. Das Verfahren der Erstellung des
Vergabekatalogs und die Kontrolle sind
öffentlich und transparent zu gestalten
sowie auf eine demokratische, relevante
gesellschaftliche Akteure einbeziehende
Grundlage zu stellen.
Eine mögliche dritte Säule der Finanzierung des Wohnungsbaus ist ein Wohnungsneubaufonds der IBB für Berlin.
Wenn für dieses Zukunftsthema große
Beträge vergesellschafteten Kapitals
mobilisiert werden sollen, ist es sinnvoll
sich objektiv gängiger Mechanismen
zu bedienen, sie gleichzeitig zu verändern und auf bestehende Institutionen
zurückzugreifen. Darauf setzt der
Vorschlag für den Fonds. Er sichert eine
stabile langfristige Verzinsung des angelegten Kapitals und soll gleichzeitig die
Zahl der durch die kommunalen Gesellschaften bewirtschafteten Wohnungen
erhöhen. Die Kontrolle dieses Wohnungsbaufonds ist ebenfalls partizipativ
und demokratisch auszugestalten.
Und schließlich gilt es den Spielraum
geltender Gesetze gezielt zu nutzen, um
die öffentlichen Interessen an einer sozialen Wohnraumversorgung effektiver
durchzusetzen. Dabei steht zunächst der
umfassende Einsatz des Baugesetzbuches zur aktiven Grundstückssicherung
als Voraussetzung für einen an stadtentwicklungspolitischen Leitlinien orientierten Wohnungsneubau im Vordergrund.
In diesem Sinn lohnt es sich, mit dem
Einstieg in eine soziale Wohnungswirtschaft zu beginnen.

Der Fonds sollte zunächst aus Landesmitteln mit einem Volumen von 30 Millionen Euro pro Jahr ausgestattet werden,
ergänzende Bundesmittel vergrößern

sozial und wirtschaftlich

9

Inhalt

A
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Einleitung
Der Auftrag
Die Vorarbeiten
Die Untersuchungsstrategie
Die aktuelle Lage
Die sozialen Rahmenbedingungen
Die aktuelle Debatte
Auswirkungen der Veränderung der Bundespolitik
DIE LINKE Berlin und der Einstieg in die soziale Wohnungswirtschaft

B
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Die Berliner Wohnungswirtschaft
Bestandswohnungen und Bestandsbewirtschaftung
Die kommunalen Gesellschaften
Veränderungen in der Eigentümerstruktur
Der soziale Wohnungsbau der Vergangenheit
Konsequenzen aus den Erfahrungen des alten sozialen Wohnungsbaus
Der Wohnungsneubau des letzten Jahrzehnts

C
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Der Wohnungsneubau
Der neue Wohnungsneubau
Die Prognose des Bedarfs
Die Flächen
Neue Liegenschaftspolitik
Die Schlussfolgerungen im Stadtentwicklungsplan Wohnen
Die Kosten
Die Konsequenzen für die Miete
Möglichkeiten und Instrumentarien zur Kostendämpfung

D Soziale Wohnungswirtschaft
1. Der Einstieg in ein neues System der sozialen Wohnungswirtschaft
2. Bestandswohnungen
3. Wohnungsneubau als Vorsorge
4. Die Stärkung der kommunalen Wohnungsunternehmen
5. Der Umfang der Mittel und ihr Einsatz
6. Der angestrebte Effekt der Eigenkapitalstärkung
7. Die Stärkung der Gesellschafterrolle und Qualifizierung der Steuerung und Kontrolle
8. Die Qualifizierung des wohnungswirtschaftlichen Controllings
9. Andere Akteure im Wohnungsneubau
10. Fonds zur Förderung anderer Akteure
11. Die Rolle der Investitionsbank Berlin
12. Die Mieterinnen und Mieter
13. Politische Initiativen auf Bundesebene

10

Kommunaler Wohnungsbau

A

Einleitung

1.

Der Auftrag

Im Jahr 2013 erteilte die Fraktion DIE
LINKE im Abgeordnetenhaus den Auftrag zur Erarbeitung einer Studie zu Modellen einer neuen Wohnraumförderung
unter Maßgabe folgender Prämissen:
Stärkung der kommunalen Unternehmen auf dem Wege der Eigenkapitalerhöhung;
Förderung von Trägern und Initiatoren sozialer Wohnraumbewirtschaftung
aus Mitteln des Landeshaushalts unter Berücksichtigung beihilferechtlicher
Vorschriften der Europäischen Union.
Dabei sollten in der Studie unterschiedliche Volumina der Förderung in ihren unterschiedlichen Wirkungen auf die Zahl
der zu errichtenden Wohnungen, deren
zukünftige Bewirtschaftung, Miethöhen
und Markteffekte untersucht werden.
Dabei sollte der Zielgenauigkeit eines
möglichen Fördersystems besondere
Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Darüber hinaus soll die Untersuchung einen Beitrag zur Entwicklung von Strategien im Umgang mit dem sozialen Wohnungsbau (alt) leisten.

2.

Die Vorarbeiten

Die Fraktion DIE LINKE im Abgeordnetenhaus von Berlin hat sich wiederholt
mit der Berliner Wohnungswirtschaft
auseinandergesetzt. Im Mittelpunkt dieser Untersuchungen standen immer wieder die Fragen nach der Lage der kommunalen Wohnungswirtschaft, ihrer Rolle bei der Versorgung der Berliner und
Berlinerinnen mit Wohnraum, ihrer Auszehr durch Entscheidungen der Gesellschafter, der Kosten der Erschließung
ihrer sozialen Potentiale sowie ihre qualifizierte Steuerung und Kontrolle.

Immerhin stellte und stellt die kommunale Wohnungswirtschaft Berlins auf
Grund ihrer Größe, Komplexität, Wirtschaftskraft und ihres Anlagevermögens
sowie Stellenwertes für die gesamte
Berliner Wirtschaft einen wesentlichen,
wenn nicht den entscheidenden Vermögensbestandteil der Kommune Berlin zur
Ausgestaltung ihrer sozialen Funktion
dar.
Die kommunale Wohnungswirtschaft
Berlins war beim Start von Rot-Rot in der
Krise. Fast wäre nach dem Notverkauf
der GSW noch die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) veräußert worden,
die an ihren Sondervorhaben und -konstruktionen krankte. Die Mitte Berlins
wäre zu einem weißen Fleck der kommunalen Wohnungswirtschaft geworden.
Die Vorschläge zur Überwindung der
Krisensituation waren Anfang 2003 Gegenstand heftiger Auseinandersetzung
zwischen den Partnern der damals noch
jungen Koalition mit der SPD.
Im Rückblick öffnete die Absage an eine
mögliche Privatisierung der WBM dann
den Weg zu einer relativ schnellen Gesundung des Unternehmens. Wenig wurden die kommunalen Wohnungsunternehmen über das Beteiligungsmanagement auf einen »Trimm-dich-Pfad« der
Ertragssteigerung durch Mietsteigerung
und Liquiditätssicherung durch umfangreiche Wohnungsverkäufe geschickt.
Das ist für die hier vorgelegte Untersuchung insofern relevant, da die spezifische Art und Weise der Überwindung
der Krisenprozesse der kommunalen
Wohnungswirtschaft bis heute nachwirkt und so ihre heutigen Existenzbedingungen sowie deren Wirkungen auf
den Berliner Wohnungsmarkt maßgeblich prägen.
Seit 2006 war die Veränderung der Lage
auf dem Berliner Wohnungsmarkt be-

reits absehbar. Der Ruf nach Neubau
und Neuauflage der Wohnraumförderung wurde lauter. Die SPD-geführte Senatsverwaltung für Stadtentwicklung jedoch hielt an ihrer Auffassung eines entspannten Wohnungsmarktes fest und
handelte nicht, abgesehen von punktuellen Eingriffen beim alten sozialen Wohnungsbau. Erst nach den Wahlen 2011
änderte sich das.

3. Die Untersuchungsstrategie
Die Studie wendet sich in einem ersten
Abschnitt ausgehend von aktuellen Entwicklungen der gegenwärtigen Debatte
zum Wohnungsneubau in Berlin zu. Auf
dieser Basis wird die Ausgangssituation
für die Entwicklung einer eigenen Förderstrategie charakterisiert.
In einem zweiten Abschnitt werden die
Existenzbedingungen der Berliner Wohnungswirtschaft unabhängig von ihrer Eigentümerstruktur erfasst und analysiert.
In einem dritten Abschnitt werden Fragen des Wohnungsneubaus unter dem
Blickwinkel des prognostizierten Bedarfs, der Flächenpotentiale, der Kosten
und der zu erwartenden Miethöhen vertieft. Gesondert wird hier insbesondere
in Auseinandersetzung mit der aktuellen
Debatte der Frage der Vorsorgefunktion
des Neubaus Aufmerksamkeit gewidmet.
In einem vierten Abschnitt wird der
Einstieg in eine soziale Wohnungswirtschaft konzipiert und ein dafür geeigneter Förderansatz entwickelt. Im Mittelpunkt stehen dabei die Möglichkeiten
und Effekte einer Eigenkapitalerhöhung
kommunaler Gesellschaften als dauerhafter Prozess und die dauerhafte Bereitstellung einer relevanten und stetig
steigenden Zahl von Wohnungen für einen bevorrechtigten Personenkreis mit
geringen Einkommen.

sozial und wirtschaftlich

11

4. Die aktuelle Lage
Berlin ist das größte Ballungszentrum
der Bundesrepublik. Die Bevölkerung
wächst seit Mitte der 2000er Jahre wieder kontinuierlich. Nach den Bevölkerungsverlusten seit 1990 hat die Stadt
jetzt wieder die damalige Einwohnerzahl erreicht. Das Wachstum wird in der
kommenden Dekade – so die Prognose –
aufgrund von Zuwanderungsgewinnen in
allen Altersgruppen, insbesondere in der
zwischen 35 und 50 Jahren, anhalten.
Seit 2001 ist der Neubau von Wohnungen, insbesondere von Mietwohnungen
nahezu zum Erliegen gekommen. Zwischen 2006 und 2011 wurden lediglich
zirka 7.500 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern neu dem Markt zur Verfügung gestellt, insgesamt wurden knapp
20.000 Wohnungen gebaut (von 1996
bis 2000 wurden dagegen rund 95.000
Wohnungen fertiggestellt). Dafür gab es
unterschiedliche Gründe.
Zunächst muss hier eine Nachwirkung
des Platzens ungedeckter Wachstumsprognosen und der Stagnation des
Wohnungsmarktes Ende der 90er Jahren konstatiert werden. Die Effekte des
Regierungsumzugs im Jahr 1999 haben
sich tatsächlich erst mit einer zeitlichen
Verzögerung von einem halben Jahrzehnt eingestellt.
Im Weiteren war Wohnungsneubau im
Berlin nach 1949 – unabhängig ob in
West oder Ost bzw. ab 1990 in Berlin
gesamt – im Wesentlichen durch die
Bereitstellung umfassender staatlicher
Mittel getrieben. Bis 1990 wurden allein im Westteil im sozialen Wohnungsbau mit unterschiedlicher Förderung
500.000 Wohnungen, mit nachhaltig
anhaltender Wirkung auf die Haushaltslage des Landes, errichtet. Auch die
Investitionen in den industriellen Wohnungsbau im Ostteil waren das Ergeb-

12

Kommunaler Wohnungsbau

nis gesamtgesellschaftlicher Anstrengungen. Die Lasten für Instandsetzung
und Modernisierung nach 1990, Investitionen in den Altbestand, aber auch
in die energetische Ertüchtigung des
industriellen Wohnungsbaus, wurden in
nicht unerheblichen Maß ebenfalls über
direkte (in Form von Zuschüssen) bzw.
indirekte (über zinsvergünstige Kredite
bzw. steuerliche Abschreibungsmodelle) staatliche Förderung auf die gesamte Gesellschaft umverteilt.
Mit der Beendigung der Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus und
dem Ausstieg aus der Anschlussförderung wurde dem Wohnungsbau diese
Grundlage entzogen.
Die kommunalen Wohnungsunternehmen waren Anfang der 2000er Jahre in
einer teilweise existenzgefährdenden
Situation. Geringe Ertragslage, hohe
Lasten aus Errichtungs- und Sanierungsfinanzierungen, hohe unternehmensinterne Aufwendungen und erhebliche
finanzielle Belastungen durch vom Gesellschafter veranlasste, sogenannte
In-sich-Geschäfte der 90er Jahre hatten
die Substanz aufgezehrt und die Möglichkeiten des Wachstums gravierend
eingeengt. Die Reaktion zur Wiederherstellung der Handlungsfähigkeit waren
Bestandsverkäufe und Durchsetzung aller Mieterhöhungsspielräume.
Wegen ihrer nach wie vor vorhandenen
Marktmacht wurden die kommunalen
Unternehmen durch dieses Handeln objektiv zu Mietpreistreibern.

5. Die sozialen Rahmenbedingungen
Im Verlauf des letzten Jahrzehnts haben
sich in Berlin zwei für die Wohnraumversorgung relevante Prozesse verstärkt.
Zum einen ist die Zahl der Bewohner je

Wohnung weiter gesunken und zum anderen ist der Flächenverbrauch je Bewohner gestiegen. So wohnen nach den
Ergebnissen des Mikrozensus nur noch
1,75 Personen in einer Wohnung und der
Flächenverbrauch stieg auf 41 Quadratmeter je Bewohner. Damit unterscheidet sich die Entwicklung in Berlin von
der in anderen großen Ballungszentren
der Bundesrepublik. Das mag auch dem
relativ hohen Leerstand und niedrigen
Mieten in den Vorperioden geschuldet
sein, reicht als Erklärung jedoch nicht
aus.
Dahinter verbergen sich vor allem die
Auflösung bzw. der tiefgreifende Wandel traditioneller Familien- bzw. Wohnstrukturen sowie der Alterungsprozess.
Darauf ist der vorhandene Wohnungsbestand nur in Teilen eingerichtet.
Parallel dazu sind gegenläufige Entwicklungen zu verzeichnen, die sich in den
kommenden Jahren verstärken werden. Dazu zählt vor allem die wachsende Zahl von Kindern insbesondere in der
relevanten Altersgruppe der Zuziehenden. Für diese sieht dann der Senat im
Stadtentwicklungsplan Wohnen auch einen innerstädtischen Bedarf für Einfamlienhaus-ähnliches Wohnen.
Der Leerstand von Wohnungen sank
zugleich auf eine Marke unterhalb von
fünf Prozent, von denen als tatsächlich
variables Potential lediglich 1,5 Prozent
angesehen werden. Das steht im Widerspruch zur Zunahme der Haushalte, die
die weitere Nachfrage nach Wohnungen
verstärkt.
Die Sozialstruktur Berlins mag sich im
letzten Jahrzehnt durch Zuzüge teilweise verändert haben. Dennoch gehen
vielfältige Veröffentlichungen davon
aus, dass weiterhin zirka 60 Prozent der
Berliner Bevölkerung über geringe und
mittlere Einkommen verfügen und da-

mit zum bevorrechtigten Personenkreis
für sozial verträgliche Mieten zählen.
Rund 30 Prozent der Haushalte können
real als einkommensschwach charakterisiert werden.
Ende Mai 2013 wurde der neue Mietspiegel für Berlin vorgelegt. Er offenbart
einen weiteren nachhaltigen Anstieg der
Nettokaltmieten pro Quadratmeter im
gesamten Stadtgebiet. Deren Wachstum liegt deutlich über dem Anstieg der
Einkommen, insbesondere der unteren
Einkommensgruppen, im gleichen Zeitraum. Daran hat auch der weiter steigende Zuzug nach Berlin nichts geändert.
Damit ist der Anteil, der heute je Haushalt für Mieten aufzuwenden ist, weiter
angestiegen und erreicht bzw. übersteigt in nicht wenigen Fällen die als
kritisch angesehene Höhe von einem
Drittel des einzelnen Haushaltseinkommens.
Mit Blick auf die kommenden Jahre ist
nicht von einem überproportionalen Anstieg der Einkommen bzw. der nachhaltigen Verringerung der Transfereinkommensbeziehenden auszugehen. Einer
solchen Einschätzung stehen auch nicht
die in den letzten Jahren veröffentlichten guten Konjunkturdaten für Berlin
entgegen.
Insofern kann im besten Fall von einer
gleichbleibenden Öffnung der entstandenen Schere zwischen Einkommensund Mietentwicklung für die heutige Berliner Bevölkerung ausgegangen werden.
Hinsichtlich der Einkommensverhältnisse der Zuziehenden gehen Einschätzungen davon aus, dass verstärkt Personen
mit höheren Einkommen in der Altersgruppe zwischen 30 und 50 sowie vermögende Rentnerinnen und Rentner
nach Berlin ziehen.

Daneben wird der weiterhin enorme
auswärtige Zugang für die Berliner Universitäten und die Berliner Wirtschaft
mit teilweise geringen Einkünften und
prekären Beschäftigungen anhalten.
Die Studie geht insgesamt von der Annahme aus, dass der Zuzug alle sozialen Schichten erfasst und so eher nicht
von wesentlichen Verschiebungen in
der Berliner Sozialstruktur ausgegangen werden kann.

6. Die aktuelle Debatte
Die Debatte um Wohnungsneubau in
Berlin entzündete sich bereits vor der
Wahl zum Abgeordnetenhaus 2011. Erst
nach der Wahl wurde sie vor dem Hintergrund sinkender Leerstände, steigender
Mieten, aber auch steigender Marktchancen der Verwertung von Wohnungsneubau zu einem beherrschenden Thema der gesellschaftlichen Debatte in
Berlin.
Beginnend mit dem Bekenntnis im Koalitionsvertrag von SPD und CDU zu
einer Größenordnung von 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr, über das öffentlichkeitswirksam in Szene gesetzte Mietenbündnis mit den städtischen
Wohnungsbaugesellschaften, über unterschiedliche Papiere, nahezu täglich
neue Nachrichten unterschiedlicher
Akteure und umfangreiche Presseveröffentlichungen, steht inzwischen die
Zahl von 10.000 neuen Wohnungen pro
Jahr in der laufenden Legislaturperiode
im Raum.
Die Debatte wird weitgehend von Quantitäten – teilweise in einem Überbietungswettbewerb – determiniert. Die
realen Kosten des Investments, seiner
Finanzierung und der Mietfolgekosten
werden in den jeweiligen Vorschlägen
vielfach verkürzt dargestellt oder treten
gar in den Hintergrund.

Diese Frage kann jedoch in der Diskussion, die mit dem Ziel bezahlbaren
Wohnraum für Alle zu sichern geführt
wird, nicht vernachlässig werden. Der
gesellschaftliche Aufwand für 100.000
Wohnungen muss mit zirka 20 Milliarden Euro angesetzt werden und Nettokaltmieten nicht unter neun Euro pro
Quadratmeter und Monat gelten als wirtschaftliches Erfordernis im Neubau.
Abgesehen davon, ob diese Zahlen im
Einzelnen tatsächlich einer detaillierten
Überprüfung standhalten, zeigt allein
die Größenordnung, dass ein solches Investment kaum mit wenigen Millionen
Euro initiiert, noch die Mieten auf diesem
Weg dauerhaft auf eine sozialverträgliche Höhe heruntersubventioniert werden
könnten. Und auch abgesehen davon,
dass von den Markteffekten – zum Beispiel bei Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten – eines solchen Wohnungsbauprogramms weitgehend abstrahiert wird.
Abschließend sei darauf verwiesen, dass
in letzter Zeit die für die Mietentwicklung relevanten Zusammenhänge zwischen Bestandsbewirtschaftung und
Neubau verstärkt diskutiert werden. Aktuell gibt es eine Vielzahl ernst zu nehmender Stimmen und Überlegungen,
deren Aufgreifen in der Diskussion lohnt
und deren Integration in ein langfristiges
Konzept einer sozialen Wohnungswirtschaft sinnvoll ist.
Dies gilt auch für Überlegungen zur Ausgestaltung eines kommunalen Sondervermögens Wohnen, vor allem wegen
der konsequenten Orientierung auf die
öffentliche Verantwortung für eine soziale Wohnungswirtschaft und für die Entwicklung von Instrumentarien zur Einbeziehung der Investitionsbank Berlin und
der kommunalen Gesellschaften.
Von ähnlicher Relevanz ist auch der von
Mieterinitiativen – wie insbesondere

sozial und wirtschaftlich

13

Kotti&Co – aufgemachte Zusammenhang zwischen den Lasten auf dem heutigen Bestand des sozialen Wohnungsbaus durch Aufwandsdarlehen und dem
Vorhaben, diese zurückfließenden Mittel
im Wohnungsneubau einzusetzen.
Auch die Fraktionen des Abgeordnetenhauses beteiligen sich an dieser Diskussion. Bei den Koalitionsparteien SPD
und CDU zeichnet sich ungeachtet anhaltenden Streits über eine von der CDU
gewünschte Eigentumskomponente folgende Linie ab:
Realisierung eines geförderten
Wohnungsneubaus;
weitgehende Begrenzung der Mittel
auf die Kompensationsmittel der Wohnraumförderung des Bundes bzw. die
Rückflüsse aus früherem Wohnungsbau;
Begrenzung der perspektivischen
Einstiegsmieten auf 7,50 Euro/Quadratmeter, die einkommensabhängig auf bis
zu 6 Euro/Quadratmeter abgesenkt werden soll, und damit direkte Integration
des Wohnungsneubaus in die Bereitstellung von Wohnraum für bevorrechtigte
Personen und Haushalte.
Nicht nur die Fixierung auf Kompensationsmittel des Bundes sowie auf Rückflüsse aus dem alten sozialen Wohnungsbau als Finanzierungsquellen ist
dabei problematisch. Damit sollen zum
einen Mittel, deren weitere Bereitstellung wegen Auslaufens ungewiss ist
und zum anderen Mittel, die bei der Bestandssicherung des bestehenden sozialen Wohnungsbaus einsetzbar wären,
zur Finanzierung herangezogen werden.

7.

Auswirkungen der Veränderung
der Bundespolitik

Mit der Föderalismusreform II hat sich
der Bund seit 2006 aus der Zuständigkeit für die Wohnungsbauförderung zurückgezogen. Die auf die Bundesländer

14

Kommunaler Wohnungsbau

verteilten Kompensationsmittel sinken
gemäß der Mittelfristplanung kontinuierlich ab, für die Periode 2014 bis
2019 ermöglicht eine Revisionsklausel die Überprüfung der Notwendigkeit
der Kompensationszahlungen. Zudem
steht es den Ländern seit 2014 frei, die
Mittel auch für andere investive Zwecke
einzusetzen.
Wohnungs- und Mietenpolitik, insbesondere in Ballungszentren, sind auch
ein zentrales Feld der Bundespolitik geworden. Verschiedene Vorhaben stehen
zur Debatte: Förderung der Länder beim
sozialen Wohnungsbau, Begrenzung
umlegbarer Modernisierungskosten, Begrenzung der Maklercourtage, stärkere
Subjektförderung, Begrenzung des Erhöhungsspielraums bei Bestandsmietern,
Überlegungen zur Begrenzung von Neuvermietungsmieten, Konzentration des
Neubaus auf einen sozial berechtigten
Personenkreis.
Den sich abzeichnenden Veränderungen
auf Bundesebene ist gemeinsam, dass
wesentliche Grundlagen bundesdeutschen Wohnungsbaus, seiner Förderung
sowie des Mietrechts nicht in Frage gestellt werden und maximal die partielle
Reparatur von Zuspitzungen in Ballungsräumen beabsichtigt ist. Das betrifft sowohl die untaugliche Wiederbelebung
des alten »Sozialen Wohnungsbaus« als
Fördersystem, als auch die Konzentration auf das Vergleichsmietensystem.

8. DIE LINKE Berlin und der
Einstieg in die soziale Wohnungswirtschaft
DIE LINKE in Berlin muss sich in dem
aktuellen Bieterwettbewerb Gehör verschaffen. Das ist im Umfeld von ständig
neuen Zahlen zur Größenordnung des
Wohnungsneubaus, zu zukünftigen Miethöhen, zu dessen Konzentration auf ei-

nen sozial berechtigten Personenkreis,
dessen Finanzierung und erforderlicher
Förderung, möglicher Quersubventionierung etc. äußerst schwierig.
Das gilt insbesondere dann, wenn sie
ein belastbares, strukturiertes Konzept
zu einer sozialen Wohnungswirtschaft
anstrebt, das den komplizierten und
komplexen Existenzbedingungen der
Wohnungswirtschaft Rechnung trägt.
Die Fraktion DIE LINKE im Abgeordnetenhaus hatte sich Fragen einer sozialen Wohnungswirtschaft bereits 2011
zugewandt. Eine im Kontext mit der Verabschiedung des Berliner Wohnraumgesetzes vorgelegte Studie formulierte
Vorschläge zur Stärkung des Eigenkapitals der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bei paralleler Sicherung von
verbindlichen und dauerhaften Zugangsrechten zu bezahlbarem Wohnraum im
Bestand für bevorrechtigte Personen
und Haushalte.
Der seinerzeitige Vorschlag verfolgte
bereits die Entfaltung einer sozialen, öffentlichen Wohnungswirtschaft mit den
kommunalen Gesellschaften als zentralem Träger, die Stärkung der sozialen
Funktion des Wohnungsbestandes und
deren Verbindung mit dem Wohnungsneubau. Vor und nach den Wahlen 2011
war für die Kommunikation der Ergebnisse kaum Raum. Die Debatte war schnell
auf Neubau ausgerichtet.
Seitdem werden die Regierungsparteien,
die Interessenverbände der Wohnungswirtschaft, aber auch Mieter-Initiativen
als die zentralen Akteure wahrgenommen. Daran hat auch die intensive parlamentarische Auseinandersetzung der
Fraktion DIE LINKE mit der Problematik
– zum Beispiel über kleine Anfragen und
Anträge – sowie Anhörungen und Gesprächsrunden nichts Grundsätzliches
geändert.

Andererseits hat die Wiederaufnahme
und Entwicklung intensiver Kontakte
insbesondere zu den Spitzen der kommunalen Wohnungsunternehmen dazu
beigetragen, das Problembewusstsein
zu schärfen und eigene Lösungsansätze
zu kommunizieren, zu prüfen und weiterzuentwickeln. Das ist insofern bedeutsam, da die Umsteuerung auf eine an
den realen Bedingungen orientierte soziale Wohnungswirtschaft der Akzeptanz
und der Mitwirkung vielfältiger Partner
bedarf.
B

Die Berliner Wohnungswirtschaft

1.

Bestandswohnungen und
Bestandsbewirtschaftung

Wer über Wohnungsneubau redet, muss
sich zunächst den Bestand ansehen.
Berlin verfügt Ende 2012 über einen
Gesamtbestand an Wohnungen (incl.
Wohnheimplätzen, Wohnungen in Gewerbegebäuden) von 1.891.000 Wohnungen unterschiedlichen Baualters.
81 Prozent der Wohnungen befinden
sich in Häusern mit sieben und mehr
Wohnungen, wobei fast die Hälfte in
Objekten mit 13 und mehr Wohnungen
liegt. 10,5 Prozent sind klassische Einund Zweifamilienhäuser.
81 Prozent aller Wohnungen sind als
Mietwohnungen vermietet. Unter Einschluss des Leerstands und der als Ferienwohnungen ausgewiesenen Einheiten gibt es damit in Berlin insgesamt
1.612.000 potentielle Mietwohnungen.
Vom Gesamtbestand entfallen auf die
Baujahre vor 1919 27 Prozent, die folgenden bis 1949 15 Prozent, auf die zwischen 1949 und 1978 34 Prozent und
dann bis 1990 14 Prozent. Lediglich
zehn Prozent der Wohnungen wurden
nach 1990 errichtet. Drei Viertel aller
Wohnungen sind damit älter als 35 Jahre

und entsprechen – unabhängig von den
in den letzten Jahrzehnten realisierten
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen – in ihrer grundsätzlichen
Konfiguration, einschließlich Wohnungsgröße, den Existenz- und Lebensbedingungen des Industriezeitalters. Heute
wohnen jedoch deutlich weniger Personen in diesen als zum Zeitpunkt ihrer Errichtung.
Die durchschnittliche Wohnungsgröße
beträgt 72 Quadratmeter. Zirka 60 Prozent der Wohnungen sind kleiner als der
Durchschnitt. 31 Prozent aller Wohnungen haben eine Fläche zwischen 60 und
79 Quadratmeter, davon liegen fast 40
Prozent im Bezirk Lichtenberg. Die Zahl
der Wohnungen mit 40 Quadratmeter
und kleiner liegt bei nur zwölf Prozent
und konzentriert sich auch auf wenige
Stadtbezirke. Acht Prozent der Wohnungen sind größer als 120 Quadratmeter.
Unter Bezugnahme auf die aktuellen Bevölkerungszahlen entfällt damit auf je
1,74 Einwohner (1991: 1,96) eine Wohnung bzw. eine Wohnfläche von 41,38
Quadratmeter auf jede Person.
Im Durchschnitt verfügen die Bestandswohnungen über 3,5 Zimmer, wobei 33
Prozent über drei Räume und 27 Prozent über vier Räume verfügen. Dass
heißt, auf jeden Bewohner entfallen damit etwa zwei Zimmer mit einer Durchschnittsgröße von jeweils 21 Quadratmeter.
Der überproportionale Flächenverbrauch je Person ist zum einen Resultat
der historisch überkommenen Substanz
des Bestandes und zum anderen den
relativ moderaten Mieten der Vergangenheit geschuldet. Mit dem rasanten
Anstieg der Mieten entwickelt sich diese
Flächenbilanz des Berliner Wohnungsbestandes zu einer objektiven finanziellen
Last für Mieterinnen und Mieter, der sie

sich im Bestand nur schwer entziehen
können.

2.

Die kommunalen Gesellschaften

Nach eigenen Angaben verfügen die
kommunalen Gesellschaften gegenwärtig über etwa 285.000 Wohnungen und
damit zirka 16 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes bzw. 19 Prozent des
Mietwohnungsbestandes. Dieser verteilt
sich über alle Bezirke mit lokalen Konzentrationen.
In Folge des insbesondere zwischen
2002 und 2006 durchgesetzten Sanierungsprozesses der Unternehmen
und in Verbindung mit den veränderten
Markt- sowie aktuellen Finanzierungsbedingungen verfügen die Gesellschaften
heute über das Potential, ein ernsthaftes Instrument sozialer Wohnungspolitik
zu sein. Es ist im Interesse des Gesellschafters Land Berlin, dieses Potential
zu erschließen.
Dabei stehen zunächst die effektive Bestandsbewirtschaftung, sein Erhalt und
seine Anpassung an die veränderten
gesetzlichen und Nutzeranforderungen
im Vordergrund. Allein der nach wie vor
bestehende hohe Instandsetzungs- und
Modernisierungsbedarf – insbesondere
der im Westteil der Stadt gelegenen Bestände – wird auch zukünftig weiterhin
hohe finanzielle Mittel binden.

3. Veränderungen in der
Eigentümerstruktur
Als Konsequenz der Privatisierungen aus
der Umsetzung des Altschuldenhilfegesetzes (im Ostteil Berlins), der Auszehr
der kommunalen Gesellschaften durch
In-Sich-Geschäfte in den 90er Jahren,
sanierungsbedingter Verkäufe kommunaler Wohnungsbestände und -gesell-

sozial und wirtschaftlich

15

schaften wie der GSW sowie umfangreicher Verkäufe öffentlicher Liegenschaften hat sich die Eigentümerstruktur im
Wohnungssektor in den letzten 20 Jahren diversifiziert.
Der Mikrozensus 2011 weist aus, dass
62 Prozent der Gebäude mit Wohnungen
im Eigentum von Privatpersonen stehen.
Auf diese entfallen aber nur 29 Prozent
der Wohnungen. 20 Prozent der Wohnungen stehen im Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften und
18 Prozent im Eigentum größerer privater Wohnungsunternehmen. Genossenschaften haben rund 190.000 Wohnungen und einen Marktanteil von rund
zehn Prozent.
Insbesondere das Auftreten großer, international agierender institutioneller
Wohnungsunternehmen hat den Bestand, das Transaktionsgeschehen und
die Preise nachhaltig beeinflusst. Die
einst städtische GSW mit etwa 60.000
Wohnungen (drei Prozent des Gesamtbestandes) wird von der Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen übernommen,
auch andere große bundesweit agierende Akteure wie Deutsche Annington und
GAGFAH halten relevante Bestände in
Berlin.
Ähnliche Entwicklungen sind auch für
den Wohnungsneubau zu erwarten. Hier
verfügt zum Beispiel die GSW über große zusammenhängende Entwicklungsflächen, die auch Eingang in den Stadtentwicklungsplan Wohnen des Senats
gefunden haben.

zugerechnet. Das sind noch 28 Prozent
der Wohnungen, die zwischen 1952 und
1992 in Berlin als Sozialwohnungen errichtet wurden. Der Anteil der Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus am
Gesamtbestand der 1.891.402 Berliner
Wohnungen hat sich damit auf 7,7 Prozent verringert. Allein in den Bezirken
Spandau und Neukölln liegt ihr Anteil bei
über 15 Prozent des Gesamtbestandes.
Von diesen Wohnungen liegen 131.337
Wohnungen (90 Prozent) im Westteil
der Stadt. Im Ostteil befinden sich dagegen nur 15.224 Wohnungen. Rund 40
Prozent befinden sich innerhalb des SBahn-Rings.
60 Prozent des Bestandes befinden
sich im Eigentum von unterschiedlichen
privaten Individual-Eigentümern. Dazu
kommen noch einmal acht Prozent, die
sich im Eigentum der 2004 privatisierten GSW befinden. Sechs Prozent sind
im Bestand von Genossenschaften. Verbleiben zirka 26 Prozent, die von kommunalen Gesellschaften bewirtschaftet
werden.
Die Durchschnittsmieten (netto kalt) aller Sozialwohnungen lagen 2011 bei 5,47
Euro/Quadratmeter pro Monat. 2012
stellte das Land Berlin zur Sicherung dieser Miethöhe noch 363 Millionen Euro
bereit. Das sind fast 2.500 Euro pro
Wohnung und Jahr.

4. Der soziale Wohnungsbau
der Vergangenheit

In den Jahren bis 2017 wird der Aufwand
aus dem Landeshaushalt jährlich um
zirka 50 Millionen Euro sinken, was im
Wesentlichen dem Herausfall weiterer
Wohnungsbestände (zirka ein Drittel des
heutigen Bestandes) aus dem sozialen
Wohnungsbau geschuldet ist.

Nach Angaben des Senats wurden in
Berlin Ende 2012 noch 146.561 Wohnungen dem sozialen Wohnungsbau in
seinen verschiedenen Förderformen

Parallel dazu bewegen sich die kalkulatorischen Einnahmen aus dem Rückfluss
von früheren Mitteln aus der sozialen
Wohnraumförderung jährlich in drei-

16

Kommunaler Wohnungsbau

stelliger Millionenhöhe, wobei große
Schwankungen auftreten.
Für Wohnungen, deren Nettokaltmiete
im Jahr 2013 über einen Durchschnittsbetrag von 5,50 Euro/Quadratmeter
p.m. zu steigen drohten, wurde eine
Kappungsgrenze (wieder)eingeführt.
Das betrifft fast 35.000 Wohnungen in
Großsiedlungen, von denen 40 Prozent
in den Bezirken Spandau und Neukölln
liegen. Daraus ergeben sich Mehraufwendungen und Mindereinnahmen von
insgesamt 2.600.000 Euro. Diese Aufwendungen werden in den kommenden
Jahren steigen.
Das kontinuierliche Absinken der Zahl
der Sozialwohnungen ist den bundesgesetzlichen Grundlagen für den Sozialen
Wohnungsbau von vornherein geschuldet und das Soziale an ihnen war maximal temporär angelegt. Auf die wesentlichen Aspekte der Widersprüche des
sozialen Wohnungsbaus sei an dieser
Stelle noch einmal zusammenfassend
hingewiesen:
Das bis zum Zeitpunkt des Auslaufens der Sozialbindung jahrzehntelang
vergesellschaftete Risiko der Kostendeckung sollte durch die allgemeine Wirtschaftsentwicklung hinfällig werden.
Dem lag die Vorstellung zugrunde, dass
in Folge prosperierender wirtschaftlicher Entwicklung und entsprechender
Einkommenssteigerungen keine Notwendigkeit für eine dauerhafte Sozialbindung bestünde.
In der Doppelfunktion des auf bestimmte Teile der Bevölkerung zielenden
Versorgungsauftrags und der konjunkturpolitischen Funktion des sozialen
Wohnungsbaus besteht ein gesetzlich fixierter, systemimmanenter Widerspruch.
Die Fördernehmereigenschaft wird
dem Hersteller der Wohnungen zugewiesen; der eigentliche Adressat, das
Zielsubjekt des sozialen Wohnungsbaus
– nämlich der Teil der Bevölkerung, der

sich nicht selbst über den Markt versorgen kann, – bleibt dabei als eigenständiger Akteur und Adressat außer Betracht.
Dieser spezifische Wohnungsbau
musste sich angesichts der bewilligten
Kosten und darauf fußenden Kostenmieten dem Grunde nach langfristig jeder
aufwandsdeckenden Bewirtschaftung –
auch zu Marktmieten – entziehen.
Im System aus degressivem Abbau
von Aufwendungszuschüssen und -darlehen selbst ist der dauerhafte Mietanstieg hin zu einer – oft überhöhten –
Kostenmiete angelegt.
Eine mit zirka 200.000 Euro öffentlichen Mitteln – dass heißt aus früheren,
heutigen und, wegen der gleichzeitigen
Kreditaufnahme für diese Förderung,
zukünftigen Steuermitteln – geförderte
Wohnung wird am Ende ohne weiteres in
den freien Wohnungsmarkt »entlassen«.
Das führt dieses System im Kern ad absurdum.
Die Überfrachtung des Systems des
sozialen Wohnungsbaus mit Nebenzwecken aus stadtentwicklungspolitischen,
ökologischen oder immobilienstrukturellen Aufgaben verschärfte die Widersprüche zusätzlich.

5. Konsequenzen aus den
Erfahrungen des alten sozialen
Wohnungsbaus
Der Begriff des »Sozialen Wohnungsbaus« ist in Deutschland und Berlin
mehr als 60 Jahre in der o.g. Weise belegt. Dies muss die aktuelle Diskussion über den Sozialwohnungsbau der
Vergangenheit sowie insbesondere um
die Wiederauflage des sozialen Wohnungsbaus beachten. Für die berechtigte Forderung nach der Bereitstellung
von bezahlbarem Wohnraum für Alle
ist der Soziale Wohnungsbau alter Prägung ein gesellschaftlich ungeeignetes
Instrument.
Angesichts des Lebenszyklus der Wohnungen und der Tatsache, dass in Berlin
immerhin noch 28 Prozent der vormals
als Sozialwohnungen errichteten Wohnungen heute noch über diesen Status
verfügen, ist die Debatte um deren Zukunft unbedingt lohnenswert und erforderlich.

Die in der Vergangenheit immer weiter
fortschreitende Bürokratisierung war
letztlich nur Ausdruck des Versuches,
die systemimmanenten und immer
deutlicher zu Tage tretenden Fehlentwicklungen im sozialen Wohnungsbau
bundesdeutscher Prägung im Rahmen
des bestehenden Fördersystems zu
bändigen.

Die über Jahrzehnte geflossenen immensen öffentlichen Mittel gebieten es,
alle Möglichkeiten auszuschöpfen, den
heute noch vorhandenen Bestand des
alten Sozialen Wohnungsbaus für eine
langfristige soziale Wohnraumversorgung und Bewirtschaftung durch kommunale Unternehmen zu erschließen.
Das betrifft auch die Wohnungen, die
sich heute im Eigentum sonstiger privater Unternehmen oder Einzeleigentümer
befinden.

Vor diesem Hintergrund blieb das Berliner Wohnraumgesetz von 2011, das
das zentrale Problem, den temporären
Charakter der sozialen Ausrichtung des
geförderten Wohnungsbaus, nicht antastete, objektiv im bisherigen System
gefangen und muss weitgehend als die
Reproduktion des Vergangenen angesehen werden.

Der Senat hat zwar erklärt, dass eine generelle Lösung für die 150.000 Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau auf Basis
der Evaluierung des Wohnraumgesetzes
erfolgen und im Ergebnis gegebenenfalls ein neues Gesetz für den Sozialen
Wohnungsbau entwickelt werden sollte,
allein für die aktuell drängenden Fragen
liegt bisher kein Handlungsansatz vor.

Die Konzeptionslosigkeit des Senats offenbart unter anderem folgende Antwort
auf eine Kleine Anfrage vom April 2013.
(Drucksache 17/11 810, S. 4)
Dort heißt es zum Ankauf von notleidenden Beständen von Sozialwohnungen durch kommunale Gesellschaften:
»Die städtischen Wohnungsunternehmen haben sich bereits mehrfach bei zur
Zwangsversteigerung anstehenden Gebäuden mit Sozialwohnungen beworben.
Bisher konnten sie keine Gebäude mit
Sozialwohnungen ersteigern, da andere
Bieter mehr als den Verkehrswert geboten haben. Es bleibt dem operativen Geschäft der städtischen Wohnungsunternehmen überlassen, ob und ggf. bei welchem Angebot am Markt sie sich beteiligen. Der Senat hat ihnen bei der Anzahl
anzukaufender Gebäude mit Sozialwohnungen keine Zielvorgabe gemacht.«
Es stellt sich die Frage, warum keine
Einzelbetrachtung aller vorliegenden Informationen zu Wirtschaftlichkeit, Darlehensbelastung, Einsatz öffentlicher
Mittel etc. Objekt für Objekt erfolgt und
auf dieser Basis konkrete Verhandlungen – und dies vor der Zwangsversteigerung – mit den Eigentümern aufgenommen werden. Dies wäre ein geeigneter
Ansatz.

6. Der Wohnungsneubau des
letzten Jahrzehnts
Im Kern kann festgehalten werden, dass
der Wohnungsneubau in Berlin in der
Zeit zwischen 2002 (Jahr der Fertigstellung der letzten geförderten Objekte) und 2012 nahezu zum Erliegen kam.
In dieser Zeit wurden lediglich knapp
40.000 Wohnungen errichtet. Das entspricht einem Marktanteil von insgesamt zwei Prozent und einer jährlichen
Rate von nur 4.000 Wohnungen.
Dieser Wohnungsneubau konzentrier-

sozial und wirtschaftlich

17

te sich auch noch auf den individuellen
Wohnungsbau in Ein- und Zweifamilienhäusern (50 Prozent) und Eigentumswohnungen (25 Prozent) mit sehr großen
Wohnflächen. Das heißt, dass in zehn Jahren lediglich 10.000 Wohnungen im Mietwohnungsbau errichtet wurden.
Im Saldo ist die Bilanz noch bescheidener, da im selben Zeitraum im Stadtumbau Ost rund 4.500 Mietwohnungen in
Ostberliner Großsiedlungen abgerissen
wurden.
Die Ursachen für diesen quasi Zusammenbruch des Wohnungsneubaus am
Beginn der 2000er Jahre und das Anhalten über zehn Jahre können in folgenden
Momenten gesehen werden:
Leichter Rückgang und Stagnation der Bevölkerung und Apostrophierung eines hohen Leerstandes von zirka 100.000 (zirka 5 Prozent Gesamtbestand) seit Ende der 90 Jahre verbunden
mit der Forderung nach Abriss;
geringes Mietniveau und geringe
Aussichten auf Mietsteigerungen zum
gleichen Zeitpunkt;
Wegfall des wesentlichen Treibers
des Wohnungsneubaus Berlins der Periode seit 1945 – der staatlichen Förderung des Neubaus – am Beginn der 1.
Legislaturperiode des rot-roten Senats
(1998 letzte Bewilligung eines geförderten Neubaus, 2001 Einstellung der Modernisierungsförderung, 2003 Wegfall
der Anschlussförderung);
instabile Lage der kommunalen
Wohnungswirtschaft Berlins mit sinkender Eigenkapitalquote, steigender Darlehensbelastung und anhaltender Ertragsschwäche (diese war nicht, wie auch im
wohnungswirtschaftlichen Controlling
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dieser Zeit immer wieder betont,
dem Wegfall der Anschlussförderung geschuldet, sondern hatte tiefergehende
Ursachen);
Rückzug der Finanzierungsinstitute

18

Kommunaler Wohnungsbau

vom deutschen, insbesondere Berliner
Markt und Verlagerung der Immobilienfinanzierung auf ausländische Märkte.

bilien, die eine sofortige Verzinsung sicherten. Das Risiko des Neubaus schien
nach wie vor zu hoch.

In diesem Umfeld vollzogen sich auch
die erheblichen und weitgehend von der
wirtschaftlichen Lage der kommunalen
Gesellschaften getriebenen Verkäufe
von Wohnungsbeständen einschließlich
der GSW.

Nach einer kurzen Unterbrechung setzte
sich diese Entwicklung 2009 mit noch
höherer Intensität fort, da die aus den
Krisenbereichen flüchtenden Kapitalmassen nunmehr zum Erhalt bevorzugt
stabile Anlagemöglichkeiten auch bei
niedriger Verzinsung im Fokus hatten.
Da bot sich Berlin als größtes deutsches
Ballungszentrum mit wachsendem Zuzug und klaren Zukunftsperspektiven an.
Das verstärkte den Druck auf die Mietentwicklung in der Stadt.

Dieser Einbruch muss unmittelbar im
Kontext des Berliner Baubooms der 90er
Jahre gesehen werden. Die Markterwartungen waren nach dem Mauerfall
enorm. Ein relevantes Bevölkerungswachstum wurde prognostiziert, Kapital
drängte in die Stadt, Flächen, insbesondere an der Grenze zwischen Ost und
West, wechselten zu hohen Preisen den
Eigentümer. Vor diesem Hintergrund
wurden bis 1999 120.000 Wohnungen
vorwiegend in vorbereiteten Baugebieten, Baulücken und Nachverdichtungen,
mit einem Spitzenwert von 28.000 Wohnungen im Jahr 1997, und stark getrieben von öffentlichen Förderprogrammen erstellt.
Allein das Bevölkerungswachstum und
die Erträge blieben hinter den Erwartungen zurück. Unbebaute Bauerwartungsflächen wurden notleidend, wurden
wiederholt an neue Eigentümer veräußert und eingesetztes Kapital wurde entwertet. Dieser Zyklus ging Anfang der
2000er Jahre zu Ende.
Spätestens seit 2007 setzten jedoch erste gegenläufige Tendenzen ein, die unmittelbar vor Ausbruch der Finanzkrise 2008
zu einer ersten erheblichen Markterhitzung auf dem Berliner Immobilienmarkt
führten. Auf der Suche nach stabilen Anlagemöglichkeiten auf einem immer volatiler und riskobehafteter werdenden Kapitalmarkt lockten die niedrigen Preise und
Ertragssteigerungserwartungen Berlins.
Im Fokus standen dabei Bestandsimmo-

C

Der Wohnungsneubau

1.

Der neue Wohnungsneubau

Zunächst ist die Wiederaufnahme stabiler Neubautätigkeit in relevanter Größenordnung ein Erfordernis, die Reproduktion des Wohnungsbestandes zumindest auf gleicher Stufenleiter zu sichern.
Hier ist es im letzten Jahrzehnt zu Defiziten gekommen. Der Rückbau in Großsiedlungen des industriellen Wohnungsbaus hat sogar zu einer Verringerung
des Angebots geführt.
Wohnungsneubau in Berlin und in relevanter Größenordnung ist vor dem Hintergrund steigender Wohnungsnachfrage in Folge von Zuzug, steigenden
Mieten und sich verknappendem Bestandsangebot wieder attraktiv. In Folge
steigender Preise bei Verkäufen im Bestandswohnungsbau sucht das von außen nach Berlin drängende Kapital neue
Anlagemöglichkeiten. Diese bieten sich
heute im Wohnungsneubau. Das ist eine
nicht zu unterschätzende Triebkraft der
aktuellen Debatte.
Aber zunächst wird über den neuen
Wohnungsbau vor allem geredet. Die

Antwort auf eine Kleine Anfrage (Drucksache 17/11 820) vom April 2013 weist
für die kommunalen Gesellschaften zu
diesem Zeitpunkt die Planung von 593
Wohnungen aus, von denen lediglich
bei der HOWOGE (390 Wohnungen) der
Baubeginn für 2013 geplant war und
auch erfolgte. Inzwischen hat sich die
Planungs- und Neubautätigkeit auch
der kommunalen Gesellschaften etwas
intensiviert, liegt aber noch immer auf
bescheidenem Niveau und schränkt die
Möglichkeiten im Bereich der ebenfalls
notwendigen Ertüchtigung des Bestandes sowie beim Ankauf zusätzlicher Bestände ein.
Offen ist die Frage, wie hoch der tatsächliche Bedarf an Wohnungsneubau
ist. Dieser Frage hat sich der Senat mit
dem Stadtentwicklungsplan Wohnen
(StEP Wohnen) zugewandt, der seit Mai
2013 im zweiten Entwurf vorlag und im
Sommer 2014 endlich beschlossen wurde. Im Mittelpunkt steht die Identifikation kurz-, mittel- und langfristig bebaubarer Flächen für den Wohnungsneubau. Der Plan geht von der Annahme aus,
dass bis 2025 137.000 Wohnungen neu
gebaut werden müssen, um den steigenden Bedarf zu decken.
Der StEP Wohnen will aber mehr sein.
Er will Leitbilder der Wohn-Stadt Berlin
entwerfen, Bedarfsermittlung leisten,
Flächen für den Neubau ermitteln, seine
Integration in den Bestand programmieren, die Stadtentwicklung neu strukturieren, Infrastruktur qualifizieren, demographischen und ökologischen Wandel
realisieren, Akteure identifizieren, Investoren interessieren, die öffentliche Verwaltung aktivieren, neue Instrumentarien aufbauen, die Stadt baulich und ökologisch im Gleichgewicht entwickeln und
damit letztlich bezahlbaren Wohnraum
für Alle schaffen.
Damit weckt er Erwartungen, die er

nicht wird erfüllen können, zumal sich
ein Großteil der Potenzialflächen für den
Wohnungsbau in privatem Eigentum befindet und eine strategische Bodenpolitik
des Landes nicht ansatzweise besteht.

2.

Die Prognose des Bedarfs

Der Entwurf für den StEP Wohnen geht
ausgehend von der aktuellen Bevölkerungsprognose von einem Bedarf von
137.000 Wohnungen im Zeitraum bis
2025 aus, der aus einem andauernden
Zuzug (weitere 239.000 Einwohner im
selben Zeitraum) bei gleichzeitig überproportional steigender Zahl von Haushalten erwachsen soll. Das entspräche
einem jährlichen Neubauvolumen von
11.000 Wohnungen.
Hinsichtlich der nachgefragten Bauformen geht der StEP Wohnen davon aus,
dass mit steigender Tendenz eigenheimähnliche Wohnformen nachgefragt werden (von 25 Prozent 2015 auf 40 Prozent
im Zeitraum von 2021 bis 2025 steigend). Dagegen wird ein allmählicher
Rückgang der zusätzlichen Nachfrage in
Mehrfamilienhäusern prognostiziert.
Mehr ist aus dem Entwurf zur Bedarfsstruktur leider nicht zu erfahren. Unterschiedliche Akteur/innen auch auf der
Mieterseite verweisen auf Schwierigkeiten bei der Erstellung einer entsprechenden vertiefenden Bedarfsprognose,
gleichwohl wäre diese hilfreich. Aus diesem Grund sei die Forderung nach einer
Vielfalt in der Struktur des Wohnungsneubaus unabdingbar.
Bezogen auf den Wohnungsbestand Berlin bedeuten diese Zahlen, dass am Ende
der Periode bis 2025 sieben Prozent
mehr Wohnungen zur Verfügung stünden als heute. Das jährliche Wachstum
läge damit unter einem Prozent. Das ist
im Vergleich zu früheren Perioden gering

und kann als realistisch angesehen werden.
Der Beitrag des Wohnungsneubaus zu
einer sozialen Wohnraumversorgung relativiert sich weiter, wenn man berücksichtigt, dass laut StEP Wohnen ein relevanter Anteil dieser Einheiten als Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen realisiert werden soll.
Bei diesem prognostizierten Gesamtvolumen und seiner Struktur ist klar, dass
der Neubau kaum ausreichen kann,
dämpfend auf die Mietentwicklung zu
wirken – abgesehen von den mietrechtlichen Rahmenbedingungen und davon,
ob dies über den Wohnungsneubau
überhaupt realisiert werden kann. Damit
wird der vom Senat mit dem StEP Wohnen formulierte Anspruch von vornherein konterkariert.

3. Die Flächen
Hinsichtlich potentiell bebaubarer Flächen benennt der StEP Wohnen folgende Schwerpunkte zu ihrer Ermittlung:
Priorisierung vorhandener Potentialflächen
Aktivierung kurz- und mittelfristig
vorhandener Flächen
Prüfung weiterer möglicher Flächen
und
Schaffung eines Orientierungsrahmens für bezirkliche Wohnflächenkonzepte.
Örtlich orientiert das Konzept mit den
potentiellen Flächen auf die innere Stadt,
den Innenstadtrand und das Entwicklungsband des Berliner Urstromtals.
Die Flächenpotentiale erstrecken sich
damit auf
Erschließung von Flächen in der inneren Stadt
Baulücken

sozial und wirtschaftlich

19

Nachverdichtung bestehender
Wohngebiete in der äußeren Stadt.

gliederung der Eigentumsverhältnisse der
nicht landeseigenen Flächen vorhanden.

Dabei stand nur für die Flächenpotentiale der inneren Stadt mit dem Planwerk
Innere Stadt ein ausreichendes Analyseinstrumentarium zur Verfügung. Für
die beiden anderen Schwerpunkte sind
die Ansätze lediglich auf Basis der vorliegenden Informationen zur Bebauung
hochgerechnet worden. Der Entwurf des
StEP Wohnen konstatiert zudem, dass
mögliche Potentiale noch unbekannt
sein mögen.

30 Prozent der Flächen befinden sich in
der inneren, 70 Prozent in der äußeren
Stadt. Die größten Anteile entfallen auf
Pankow, Mitte, Treptow-Köpenick sowie Lichtenberg (zusammen 60 Prozent)
und liegen damit vorwiegend im Ostteil
der Stadt.

Da die entscheidenden Möglichkeiten
in der Lückenbebauung in den Innenstadtbezirken und in der Nachverdichtung in größeren zusammenhängenden
Wohngebieten gesehen werden, sind
Konflikte mit anderen Nutzungen insbesondere im Grün- und Freizeitbereich
vorprogrammiert, die ohne umfassende
gesellschaftliche Debatte nicht aufzulösen sein werden.
Von besonderer Bedeutung im Hinblick
auf die hier diskutierten Fragen zum
Wohnungsneubau ist ein anderer Hinweis im Entwurf des StEP Wohnen. Er
empfiehlt eine möglichst kleinteilige
Parzellierung der Flächen, um unterschiedlichsten Eigentümern (insbesondere auch Baugruppen) die Realisierung
des Neubaus zu ermöglichen.
Auf dieser Basis identifiziert der Plan ein
Flächenpotential für das gesamte Stadtgebiet von aktuell rund 221.000 Wohnungen, darunter 200.000 Wohnungen
auf größeren Flächenpotentialen und
durch Nachverdichtung.
Die aktuellen Eigentumsverhältnisse der
Flächen laut Flächenmonitoring werden
mit Bezug auf die zu errichtende Wohnungszahl mit 30 Prozent als landeseigen und 70 Prozent als nicht landeseigen
angegeben. Leider ist keine nähere Auf-

20

Kommunaler Wohnungsbau

Das Nachverdichtungspotential verteilt
sich relativ gleichmäßig auf alle Außenbezirke, wobei Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Pankow herausragen. Dabei ist jedoch festzuhalten, dass
diese Flächen mit einem nicht geringen
Anteil in Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen liegen.
Eine dem Entwurf des StEP Wohnen beigefügte Karte weist dann jedoch lediglich 25 große Wohnungsbaustandorte
mit einem Potential von 48.000 Wohnungen verteilt über das gesamte Stadtgebiet für den Zeitraum bis 2025 aus.
Die Diskrepanz zwischen formuliertem
Bedarf und hier ausgewiesenem Potential ist offenkundig.

4. Neue Liegenschaftspolitik
Der Senat von Berlin hat 2012 ein Umsteuern zu einer neuen Liegenschaftspolitik ausgerufen. Geplant ist dabei auch
die kostengünstige Bereitstellung von
Flächen für den Wohnungsneubau. Nun
immerhin liegt ein Material zum Verfahren der möglichen Einbringung von
Grundstücken für den Wohnungsbau vor
und sind die ersten Grundstücke übertragen worden.
Allerdings beschränkt sich der Senat auf
den verbliebenen Bestand landeseigener
Grundstücke, zunächst im Bestand des
Liegenschaftsfonds. Ansätze für eine
neue aktive Liegenschaftspolitik, zum

Beispiel unter Ausnutzung des kommunalen Vorkaufrechts nach Bauplanungsrecht (BauGB §§ 24 bis 28) sind über
den Satz im Entwurf des StEP Wohnen
hinaus, einen revolvierenden Fonds für
den Ankauf von Flächen einrichten zu
wollen, nicht zu erkennen.

5. Die Schlussfolgerungen im Stadtentwicklungsplan Wohnen
Mit dem Stadtentwicklungsplan (StEP)
Wohnen legt der Senat sieben Leitlinien
zum Wohnungsneubau vor:
Berlin braucht Wohnungsneubau
Berlin sichert die soziale und funktionale Mischung
Berlin braucht Wohnungen und
Wohnungsneubau für Alle
Berlin gestaltet die Vielfalt der
Wohngebiete
Berlin gestaltet den demographischen Wandel
Berlin gestaltet den energetischen
Wandel
Berlin entwickelt sich ökologisch
und baulich im Gleichgewicht
Mit Blick auf die hier untersuchten Aspekte ist eine Betrachtung dieser Leitlinien erforderlich. Zu den Zielen der Leitlinie »Berlin braucht Wohnungsneubau«
formuliert der StEP Wohnen die Gewinnung von unterschiedlichen Akteuren für
den Wohnungsneubau von der Baugruppe über Selbstnutzer, die landeseigenen
Gesellschaften, Genossenschaften bis
zum renditeorientierten Investor.
Eine der zentralen Schlussfolgerungen
des StEP Wohnen lautet, dass der Wohnungsneubau vorwiegend durch private
Unternehmen errichtet werden wird, da
die Mehrzahl der kurzfristig aktivierbaren Flächenpotentiale im privaten Eigentum liegt.
Auch wenn die öffentliche Hand für die-

se Flächen dann noch Leitbilder entwickeln will, verabschiedet sie sich mit
dieser lapidaren Feststellung für diesen
wesentlichen Teil des Neubaus der kommenden Jahre aus der aktiven Neubautätigkeit. Da hilft auch nicht, dass der
StEP Wohnen wenige Zeilen später feststellt, dass Wohnungsneubau für breite
Schichten der Bevölkerung eine städtische Aufgabe und Sorgfalt im Umgang
mit den vorhandenen landeseigenen Flächen geboten ist.
Was denn nun? Eine städtische Aufgabe,
die vorwiegend von Privaten realisiert
werden soll? Dieser Widerspruch hatte
schon dem sozialen Wohnungsbau unauflösbar innegewohnt und die bereits
konstatierten Wirkungen entfaltet.
Ähnlich müssen die Überlegungen zur
Bedarfsstruktur der Bauformen gesehen werden. Wenn der tatsächliche
Bedarf sich in wachsendem Maß auf
eigenheimähnliche Wohnformen konzentriert, dann ist dies zwar ein Aspekt,
der im StEP Wohnen bei der Bauflächenidentifikation Relevanz hat. Allein ein Thema für einen geförderten
Wohnungsneubau für alle ist dies nicht.
Wer sich über ein Eigenheim (Ein- oder
Zweifamilienhaus) oder eigenheimähnlich mit Wohnraum versorgen möchte,
soll dies auch tun können. Aber eben
mit eigenen Mitteln.
Es stellt sich darüber hinaus die Frage,
warum eine Mieterstadt wie Berlin sich
diesem Thema im Rahmen der Erschließung von Flächen in der inneren Stadt
bzw. von Nachverdichtungsprozessen
mit einer besonderen Aufmerksamkeit
zuwenden sollte.
Im Fazit lässt sich festhalten, dass unter
Ansatz der Daten des StEP Wohnen für
den Mehrfamilienhauswohnungsneubau
etwa ein Bedarf von 90.000 Wohnungen
im Zeitraum bis 2025 anzunehmen ist.

Davon lassen sich nur zirka 19.000 Wohnungen (21 Prozent) auf Flächen errichten, die als landeseigen identifiziert sind.
Das wären dann – wenn alles so bliebe –
lediglich 1.600 Wohnungen pro Jahr. Auf
dieser Grundlage könnten die kommunalen Gesellschaften ihren Bestand kaum
in relevantem Umfang erweitern.

6. Die Kosten
Hier sei vorausgeschickt, dass bereits in
den Jahren zwischen 1988 und 1992 im
alten sozialen Wohnungsbau Kosten zwischen 2.037 Euro pro Quadratmeter und
2.949 Euro pro Quadratmeter als förderfähig bewilligt wurden.
Die Kosten des Wohnungsneubaus werden durch folgende Faktoren determiniert:
Anschaffungskosten von Grund und
Boden
Baukosten
Baunebenkosten
Aufwendungen des Investors für
Finanzierung und Management.
Der aktuelle Wohnungsmarktreport
der IBB weist je nach Wohnlage für den
West- und Ostteil stark divergierende
Durchschnittspreise für Grund und Boden je Quadratmeter aus, wobei nicht
zwischen Miet- und Eigenheimwohnungsbau unterschieden wird. Die Tatsache, dass der Report diesen eine weitgehende Stabilität für den Zeitraum seit
2008 unterstellt, ist allerdings mit Skepsis zu betrachten. Für 2011 weist er eine
Bandbreite der Grunderwerbskosten
zwischen 105 Euro pro Quadratmeter
(einfache Lage, Ost), über 260 Euro pro
Quadratmeter (gute Wohnlage, Ost) bis
740 Euro pro Quadratmeter (gute Wohnlage, West) aus.
Die intensivierte Debatte zum Wohnungsneubau hat auch die zu unterstel-

lenden Ansätze für die Baukosten je
Quadratmeter Wohnfläche objektiviert.
In Veröffentlichungen und unterschiedlichen Foren wird davon ausgegangen,
dass sich diese im Geschosswohnungsbau mit normalem Standard aktuell in einer Bandbreite zwischen 1.500 Euro und
1.700 Euro pro Quadratmeter bewegen.
Ihre Höhe wird durch technische Standards, Material- und Lohnkosten, das
Verhältnis von Gesamt- zu Wohnfläche
bzw. Lage der Objekte (Erschließung)
bestimmt.
Wohnungen zu diesen Kosten entsprechen in Ausstattung und Konfiguration
dem heutigen normalen Standard. Es
sind keine Luxuswohnungen.
Es ist zu erwarten, dass die steigende
Nachfrage nach Bauleistungen preissteigernd wirken kann und wahrscheinlich
wird.
Auf die Baunebenkosten wirken neben
der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure (HOAI), die prozentual an die
Baukosten gebunden ist, auch öffentlich-rechtliche Lasten. Hier schlagen
sich seit Sommer 2013 die erhöhten Ansätze der neuen HOAI nieder.
Nebenkosten des Bauherrn bestimmen
sich aus der Zwischenfinanzierung des
Baugeschehens, dem keine Einnahmen
gegenüberstehen, sowie dem internen
Aufwand für das Projektmanagement.
In Abhängigkeit von der jeweiligen
Bebauung entfallen je Quadratmeter
Wohnfläche etwa zwei Drittel der Gesamtkosten auf die reinen Baukosten.
Das verbleibende Drittel verteilt sich zu
weitgehend gleichen Teilen auf die Anschaffungs-, Bauneben- und Bauherrenkosten.
Mithin ergeben sich Gesamtkosten des
Neubaus zwischen 2.200 Euro pro Qua-

sozial und wirtschaftlich

21

dratmeter und 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

tatsächliche Effekte in einem gesellschaftlich angemessenen Verhältnis.

Diese Baukosten, ihre Stabilität über
den Betrachtungszeitraum unterstellt,
erforderten mit Blick auf einen im StEP
Wohnen unterstellten Gesamtbedarf
von 137.000 Wohnungen mit der aktuellen Durchschnittsgröße von 72 Quadratmetern ein Gesamtinvestment von bis
zu 23 Milliarden Euro bis 2025 in Berlin,
mithin fast zwei Milliarden Euro pro Jahr.

Die Erfassung der Wirkungen der Kosten des Neubaus auf die Nettokaltmiete
bildet jedoch nur eine Seite zukünftiger
Mieten ab. Die andere Seite wird durch
den Flächenverbrauch der errichteten
Wohnungen und durch die Wohnnebenkosten determiniert. Insofern verdient
die Wohnungsgröße mit Blick auf die
Leistungsfähigkeit der Berlinerinnen und
Berliner sowie die weiter anhaltende
Tendenz sinkender Haushaltsgrößen in
der Debatte um den Wohnungsneubau
neben der Energieeffizienz besondere
Aufmerksamkeit.

7.

Die Konsequenzen für die Miete

Aus den dargestellten Gesamtkosten
des Neubaus je Quadratmeter Wohnfläche erwachsen bei Unterstellung
einer angemessenen Eigenkapitalverzinsung,
aktueller Konditionen der Aufnahme des Fremdkapitals und
üblicher Kalkulationsansätze für
laufende Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis – also
aus Amortisation und stabiler langfristiger Bewirtschaftung des Investments –
objektiv kalkulatorische Mietansätze
von zehn Euro pro Quadratmeter (netto
kalt) und Monat oder mehr.
Sie liegen damit deutlich über jenem Ansatz, der für einen berechtigten Personenkreis aktuell zu Recht als angemessen und bezahlbar angesehen wird.
In der Logik der überkommenen Fördersystematik, die auch in einigen aktuellen Positionen zum Wohnungsneubau
modifiziert fortlebt, schlössen erneut
umfangreiche laufende öffentliche Zuschüsse die Deckungslücke. Dafür bestehen aber in Berlin weder die haushaltsseitigen Voraussetzungen, noch
stünden – wie schon in der Vergangenheit – Volumen der Förderung und deren

22

Kommunaler Wohnungsbau

8. Möglichkeiten und Instrumentarien zur Kostendämpfung
Die Erfassung von potentiellen Instrumentarien der Kostendämpfung muss in
dem real existierenden Marktumfeld, in
dem weder Grundstücks- oder Baupreise noch Preise aller sonstigen Aufwände
staatlich verbindlich fixiert sind, immer
unter Vorbehalt stehen. Unter Bedingungen, in denen bereits allein die Ankündigung des Wohnungsneubaus in relevanter Größenordnung preistreibend wirkt,
müssen alle Kostenkalkulationen objektiv
unabhängig vom konkreten Investor bzw.
Vorhaben unter Vorbehalt stehen.
Dies trifft in noch größerem Maß auf die
Bedingungen der Fremdfinanzierung zu.
Die seit Ende 2008 anhaltende Periode hoher verfügbarer Liquidität und des
Niedrigzinses wirkt sicher in der aktuellen Situation zunächst positiv, allein eine
langfristige Strategie ausschließlich auf
diesen Bedingungen aufzubauen, kann
objektiv nicht nachhaltig sein.
Eine weitere Variable in diesem System
stellt die Nachfragestruktur – und diese
auch noch langfristig – potentieller Mie-

terinnen und Mieter dar.
Andererseits gibt es eine Reihe von Faktoren, die grundsätzliche Wirkungen auf
die Kosten, ihre Struktur und letztlich
auch auf die Finanzierung entfalten. Diese gilt es hier zu erfassen.
Angesichts der Kostenstruktur des Neubaus richtet sich der Fokus der Kostendämpfung im Kern auf die Baukosten. Ihnen folgen die Baunebenkosten anteilig.
Im Vordergrund stehen dabei die Optimierung der Wohnungsgröße in Fläche
und Zimmerzahl, Standardisierung der
Wohnungstypen, der Wohnungsgrundrisse, der Ausstattung, die Minimierung
der Gebäudenebenflächen, maximale
Ausnutzung der möglichen Geschosszahl und die Erhöhung des Vorfertigungsgrades von Bauelementen sowie
die Errichtung einer kritischen Wohnungszahl am Einzelstandort.
Gerade die Wohnungsgröße in Fläche
und Zimmerzahl wird kontrovers debattiert. Während sich die Einen an den
aktuellen Durchschnittsgrößen der Berliner Bestandswohnungen (72 Quadratmeter) und dem Bundesdurchschnitt im
Flächenverbrauch je Person (35 Quadratmeter) orientieren, plädieren andere
vehement für eine deutliche Absenkung
der Flächen auf 28 Quadratmeter je Person (Ein-Raum-Wohnung). Von diesem
Flächenverbrauch ausgehend werden
dann auch andere Wohnungsgrößen zugrunde gelegt.
Auch standardisierte Wohnungstypen
und -grundrisse sowie Ausstattungen
sind umstritten. Überlegungen zu Standardisierung und Flächenbegrenzung
werden aus völlig unterschiedlichen
fachlichen und politischen Richtungen
als unzeitgemäße Rückkehr zu industriellem Wohnungsbau und Uniformierung
kritisiert. Sehen Befürworter darin die
Chance zur Kostenminimierung, plädie-

ren Gegner für eine Vielfalt der Flächen
und Wohnungstypen, um unterschiedliche Nachfragergruppen anzusprechen.
Im Kern geht es um die Weiterentwicklung eines industriellen Wohnungsbaus
– wofür es auch hinsichtlich der Anpassung an sich verändernde Anforderungen umfangreiche Erfahrungen in kommunalen Gesellschaften und in Genossenschaften gibt. Diese Debatten sind
insofern relevant, als für die zukünftigen Mieter am Ende nicht nur die Miete
je Quadratmeter, sondern vor allem die
Gesamtmiete wichtig ist. Und das ist gerade für den bevorrechtigten Personenkreis von Bedeutung.
Die Orientierung auf eine möglichst
hohe Wohnungszahl am Einzelstandort
erfordert die Erschließung ausreichend
großer Flächen auch im Verdichtungsbereich. Neubau in Baulücken ist objektiv
mit relativ höheren Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche verbunden. Diese
Aspekte sind bei der weiteren Identifizierung von Flächenpotentialen zu berücksichtigen.
Ungeachtet des relativ geringen Anteils
der Grundstückkosten an den Gesamtkosten verdienen auch Fragen der kostengünstigen Flächenbereitstellung Beachtung bei der Erschließung von Kostendämpfungspotentialen.
Diese Aspekte sind zunächst nur in Bezug auf den Wohnungsneubau der kommunalen Wohnungsunternehmen relevant. Allein hier hat der Gesellschafter
die Möglichkeit, über die Steuerung der
Unternehmen Einfluss auf deren Berücksichtigung zu nehmen.
Sie verdienen jedoch auch Beachtung
hinsichtlich eines Kriterienkatalogs der
im Weiteren ausgeführten Ansätze für
eine Förderung des Wohnungsneubaus
durch sonstige Investoren.

D Soziale Wohnungswirtschaft
1.

Der Einstieg in ein neues
System der sozialen Wohnungswirtschaft

Unter Berücksichtigung der Erfahrungen
des vorangegangenen Fördersystems,
insbesondere seiner Langzeitkosten,
wird hier vorgeschlagen, dass ein zukunftsorientierter Ansatz von einer einmaligen öffentlichen Förderung gegen
Verpflichtung der Anbieter auf dauerhaft
sozial gebundene Wohnungen ausgehen
muss. In diesem Punkt knüpft ein solches Konzept unmittelbar an die besten,
frühen Traditionen sozialen Wohnungsbaus vom Anfang des 20. Jahrhunderts
an.
Als mögliche Gegenleistung für die einmalig gewährte Förderung stehen der
öffentlichen Hand letztlich nur Rechte an der Belegung von Wohnungen zur
Verfügung. Das jedoch bietet formal
betrachtet bereits das vorangegangene
System. Insofern besteht der berechtigte Argwohn, dass damit eine Neuauflage
aller Effekte dieses Systems verbunden
sein könnte. Um dem von Beginn an entgegenzuwirken, sollte ein solches neues
Finanzierungs-System
sich zentral auf kommunale Wohnungsunternehmen konzentrieren,
die Gesellschaften als Ganzes stärken und
die Gegenleistung dauerhaft sein.
Dabei muss das Modell an den unterschiedlichen Existenzbedingungen der
einzelnen Gesellschaften ansetzen, die
sich nach wie vor auch objektiv nach Ost
und West unterscheiden.

2.

wirtschaftung der Bestandswohnungen
im Hinblick auf ein breites Angebot von
Wohnungen zu bezahlbaren Mieten die
zentrale Bedeutung zu. Nur in den Bestandsobjekten bestehen grundsätzlich
aufwandsseitig die Voraussetzungen, sie
zu Mieten anzubieten, die dem heutigen
Sozialmietenansatz und der Leistungsfähigkeit von Mieterinnen und Mietern mit
geringem Einkommen entsprechen.
Ob dies real möglich ist, hängt von einer
Vielzahl von Faktoren ab, die hier wie
folgt zusammengefasst werden können:
Aufwand der Gestehung (sowohl in
der Errichtung als auch im Erwerb)
und Stand seiner Amortisation;
Aufwand der Nachinvestitionen und
Stand ihrer Amortisation;
Art und Weise der Finanzierung;
öffentliche Lasten aus gesetzlichen
Regelungen;
realer interner Aufwand der Bewirtschaftung.
Das ist letztlich die Grundlage dafür,
dass kommunale Gesellschaften wie die
HOWOGE ihren Bestand im industriellen
Wohnungsbau nach erfolgter Instandsetzung und Modernisierung auch langfristig zu Konditionen anbieten könnten,
die vom bevorrechtigten Personenkreis
auch langfristig bezahlbar sind.
Von fehlender Relevanz sind dabei Faktoren der Mietpreisbildung, die sich aus
der Mikro- und Makrolage, den aktuellen Verkehrswerten von Grundstück und
Gebäude, dem Vergleichsmietensystem oder der Nachfrage ergeben. Diese entscheiden aber letztlich über die
tatsächliche Angebotsmiete. Selbst die
Nachfrager – so sie dies wirtschaftlich
vermögen – lassen sich dann eben von
diesen leiten.

Bestandswohnungen

Vor dem Hintergrund der bisherigen
Darstellungen kommt zunächst der Be-

Dabei ist festzuhalten, dass eine direkte
Möglichkeit zur aktiven Gestaltung der
Mietenpolitik nur über kommunale Ge-

sozial und wirtschaftlich

23

sellschaften – in Abhängigkeit von deren
Existenzbedingungen – erfolgen kann.
In Bezug auf alle anderen Eigentümer
von Mietwohnungsbeständen stehen
der öffentlichen Hand auf Landesebene letztlich nur Möglichkeiten der indirekten Einwirkung zur Verfügung. Dazu
zählen:
der Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen (Ausweisung von Milieuschutzgebieten) und Vorgehen gegen Luxussanierungen und Umwandlungen,
Durchsetzung gesetzlicher Regelungen zur Pönalisierung von Mietpreisüberhöhungen (Ordnungswidrigkeiten),
Wirksame Unterbindung von Zweckentfremdung (einschließlich Leerstand
und Abriss) insbesondere zum Schutz
preiswerten Wohnungsbestandes in der
Innenstadt.
Allein, auch diese Instrumentarien sind
am Ende im Vergleichsmietensystem gefangen. Mit der Möglichkeit der sukzessiven, allmählichen Mieterhöhung bei
bestehenden Mietverträgen (in Berlin
15 Prozent innerhalb von drei Jahren, für
die kommunalen Gesellschaften gemäß
Mietenbündnis in vier Jahren) und noch
rechtlich nicht wirksam begrenzbaren
Erhöhungen bei Neuvermietungen steigt
auch die Basis, von der aus die genannten Instrumentarien einsetzbar sind, stetig an.
Für den Einstieg in ein neues, an den realen Bewirtschaftungskonditionen der
Wohngebäude orientiertes Mietpreissystem fehlt es jedoch an gesellschaftlicher
Akzeptanz und rechtlichen Grundlagen.
Dies stellt einen zwar gut begründbaren,
aber prinzipiellen Eingriff in zentrale Eigentumsrechte dar.

muss der Wohnungsneubau in Berlin
vorwiegend als Vorsorge für die Zukunft
angesehen werden. Und dies in doppelter Hinsicht:
langfristige Erhöhung der Zahl der
verfügbaren Mietwohnungen zur Befriedigung steigender Nachfrage und
Schaffung einer perspektivischen
Reserve kostengünstig bewirtschaftbarer Mietwohnungen mit dem Abbau der
langfristigen Amortisationslasten auf
den heute neu errichteten Objekten.
Deshalb ist nicht nur die Zahl der zu errichtenden Wohnungen von Relevanz,
sondern es sind auch deren Gestehungsund davon abzuleitenden Amortisationsaufwendungen.
In der aktuellen Debatte wird darauf orientiert, auch Neubauwohnungen – zumindest in Teilen – zu solchen
Konditionen anzubieten, dass sie für
alle potentiell bezahlbar sind. Gesichert werden soll dies zum Beispiel
über Quersubventionierung innerhalb
der Bestände. Zur Durchsetzung einer solchen Forderung soll die Erteilung von Baurecht direkt mit Auflagen
für eine solche anteilige Bereitstellung
von Wohnraum verbunden werden. Bei
aktuellen Vorhaben der kommunalen
Gesellschaften gelten entsprechende
Selbstverpflichtungen.
Das mag im Einzelfall möglich und sinnvoll sein, angesichts der Größenordnung des berechtigten Personenkreises für einen verbilligten Wohnraum
und der sich sofort in den Blick drängenden Frage, warum ein Teil der Mieterinnen und Mieter im ähnlichen Wohnraum deutlich mehr – teilweise über
Marktmiete – bezahlen soll, lässt sich
darauf jedoch keine belastbare Strategie aufbauen.

3. Wohnungsneubau als Vorsorge
Vor diesem finanziellen Hintergrund

24

Kommunaler Wohnungsbau

Dies bedeutet in der Konsequenz, dass
es zum Konzept des Einstiegs in die so-

ziale Wohnungswirtschaft gehört, den
heutigen Wohnungsneubau – auch mit
Blick darauf, dass dieser nicht abgekoppelt von den heutigen Reproduktionsbedingungen realisiert wird – tatsächlich
als langfristige und stetig zu stärkende
Vorsorge vorzusehen.
Das schließt auch die ehrliche Kommunikation ein, dass dieser Wohnungsneubau gegenwärtig nicht als Kompensation zur Versorgung berechtigter Personenkreise konzipiert sein kann, sondern
im Maximum den für eine nachhaltige
Stadtentwicklung notwendigen Wohnungszuwachs gewährleisten kann.
Die Entscheidung über die Versorgung
mit bezahlbarem Wohnraum fällt dagegen weitgehend im Bestandswohnungsbau.

4. Die Stärkung der kommunalen
Wohnungsunternehmen
Die Konsolidierung und Ertragssteigerung der kommunalen Gesellschaften
waren zwingende Gebote des letzten
Jahrzehnts. Gleichzeitig erwuchsen daraus objektiv negative Effekte für Bestandsbewohnerinnen und -bewohner,
Neumieterinnen und -mieter und den
Wohnungssektor als Ganzes, da diese
Prozesse im Wesentlichen von steigenden Mieten getragen wurden. Die
Belastungen erhöhten sich nachhaltig.
Daraus erwachsende Konflikte haben
sich in den letzten Jahren weiter und in
vielen Beständen nunmehr erheblich
zugespitzt.
Die kommunalen Gesellschaften sind
2013 wirtschaftlich deutlich besser aufgestellt als am Anfang des letzten Jahrzehnts. Dennoch besteht nach wie vor
ein erheblicher Instandsetzungs- und
Modernisierungsbedarf und bleiben die
Potentiale, dafür und für den Wohnungs-

neubau relevante liquide Eigenmittel zu
aktivieren, weiterhin beschränkt. Unternehmensstrategien, die unter den hier
dargestellten Überlegungen dann auch
noch auf eine verstärkte Ausgestaltung
der sozialen Funktion der Bestandsbewirtschaftung ausgerichtet sind, begrenzen – vom Gesellschafter gewollt –
objektiv die Steigerung der Eigenmittel
durch Ausnutzung der Mieterhöhungsspielräume des Marktes. Gleichzeitig ist
auch die bilanzielle Eigenkapitalsituation einzelner Gesellschaften nach wie vor
angespannt.
In Anerkennung dieser Tatsachen wird
vorgeschlagen, die Eigenkapitalausstattung der kommunalen Gesellschaften
durch den Gesellschafter kontinuierlich
und dauerhaft durch Zuführung liquider
Mittel zu stärken.
Da sowohl die wirtschaftlichen Existenzbedingungen der kommunalen Gesellschaften als auch ihre Wohnungsbestände im Ost- und Westteil der Stadt
nach wie vor unterschiedlich sind, kann
die Stärkung der Eigenkapitalbasis sowohl über die direkte Zuführung liquider Mittel als auch über den Erlass der
insbesondere auf den Gesellschaften
im Westteil bzw. deren dort gelegenen
Wohnungsbeständen lastenden Aufwandsdarlehen des sozialen Wohnungsbaus erfolgen. Darüber hinaus sind geplante bzw. unterstellte Zuführungen
zum Landeshaushalt aus Gewinnen der
Gesellschaften ebenfalls jährlich auf
mögliche Verzichte und den Wiedereinsatz der Mittel für eine aktive Wohnungspolitik zu prüfen.
In Verbindung mit der Thesaurierung der
Gewinne der kommunalen Gesellschaften lässt sich so eine soziale Wohnungspolitik auch mit realer Vermögenspolitik
im Interesse des Landes verbinden. Darin besteht ein wesentlicher Unterschied
zu früheren Strategien.

5. Der Umfang der Mittel und
ihr Einsatz
Die nachfolgenden Berechnungen zeigen unterschiedliche Szenarien der Eigenkapitalzufuhr in die kommunalen
Gesellschaften und der Verwendung der
liquiden Mittel. Vor dem Hintergrund der
vielfältigen Faktoren, die letztlich die
tatsächlichen Kosten einzelner Vorhaben beeinflussen, war es notwendig, den
Ansätzen einheitliche Grundlagen zu unterstellen. Diese Annahmen wurden aus
Eigenansätzen (eigene Vorhaben), Kostenfeststellungen unterschiedlicher Architekten für realisierte bzw. in Planung
befindliche Projekte sowie Literaturvergleiche entwickelt.
Diese Annahmen sind:
Realisierung einer kontinuierlichen
Eigenkapitalzufuhr von 100 Millionen
Euro pro Jahr (unabhängig, ob Zufuhr als
liquide Mittel oder Verzicht auf Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen (AWD))
Aufnahme eines Fremdkapital-Betrages von bis zu 400 Millionen Euro (80
Prozent)
durchschnittliche Gesamtkosten
(inklusive aller Nebenkosten) von Neubauvorhaben mit 2.400 Euro pro Quadratmeter Mietfläche
durchschnittliche Sanierungskosten (Instandsetzung/Modernisierung)
für monolithischen Wohnungsbau aus
der Periode vor 1949 mit 1.100 Euro pro
Quadratmeter Mietfläche
durchschnittliche Sanierungskosten
(Instandsetzung/Modernisierung) für
Wohnungsbau nach 1949 (insbesondere industrieller Wohnungsbau) mit 650
Euro pro Quadratmeter Mietfläche
aktuelle Verzinsung von Geldanlagen mit einem Prozent pro Jahr
abgesenkte Eigenkapitalverzinsung
von zwei Prozent (Abschreibungsquote
pro Jahr)
Annuitätendarlehen fünf Prozent
pro Jahr, wobei eine Tilgung in Höhe der

Abschreibungen angenommen wird
Ansatz der sonstigen Bestandteile
der Nettokaltmieten – Instandhaltung,
Mietausfallwagnis und Verwaltung – zu
ortsüblichen Konditionen
Die Nettokaltmieten der bereitzustellenden Wohnungen sollen für Personen mit niedrigen Einkommen wie Transferleistungsbeziehende tragbar sein und
4,90 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen (reduzierte Sozialmiete).
Die möglichen Effekte werden je Quadratmeter Mietfläche, ergänzt um eine potentielle Anzahl von Wohnungen, ausgewiesen. Dabei wird für den Neubau eine
Durchschnittsgröße von 65 Quadratmetern pro Wohnung und für die Bestandswohnungen der aktuelle Durchschnittswert des Berliner Wohnungsmarktes mit
70 Quadratmetern pro Wohnung angesetzt.
In Bezug auf die Höhe der Eigenkapitalzufuhr wurde der Berechnung zu Grunde
gelegt, dass über die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften
ein relevanter Markteffekt angestrebt
wird. Andere Beträge verändern die im
Folgenden dargestellten Effekte jeweils
im Verhältnis ihrer Abweichung vom hier
gewählten Ansatz.
Hinsichtlich der Auswirkungen von Abweichungen von diesen Annahmen werden im Anschluss an die einzelnen Szenarien jeweils die Effekte von Veränderungen in Kosten bezogen auf 50 Euro
pro Quadratmeter bzw. in der Finanzierung auf zehn Basispunkte dargestellt.
Die tatsächliche Mittelverwendung
muss von der jeweiligen Unternehmensstrategie determiniert werden. Insofern
werden hier auch potentielle Effekte des
Mitteleinsatzes für Neubau, Instandsetzung/Modernisierung sowie zum Ausgleich laufender Unterdeckungen in der
Bewirtschaftung erfasst.

sozial und wirtschaftlich

25

Eine generelle Verbindung der Eigenkapitalzufuhr mit einer Neubauverpflichtung bzw. mit der Bereitstellung einer
bestimmten Wohnungszahl für bevorrechtigte Personenkreise im Neubau
konterkariert von Beginn an ihren angestrebten Effekt.
Generell ist festzuhalten, dass jede zukünftige Kostenmiete weitgehend durch
die Finanzierungskosten determiniert
wird.
Auf dieser Grundlage lässt sich für Szenario 1 – Wohnungsneubau – ableiten,
dass unter den dargestellten Annahmen mit einer Eigenkapitalzufuhr von
100 Millionen Euro pro Jahr der zusätzliche Neubau von 208.000 Quadratmetern Wohnfläche bzw. 3.205 Wohnungen bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften induziert werden kann. Die
Kostenmiete dieser Wohnungen läge bei
9,78 Euro pro Quadratmeter p.m.; daraus ergäbe sich eine Nettokaltmiete von
635,76 Euro pro Monat für eine 65 Quadratmeter große Wohnung.
Damit wäre die erforderliche Kostenmiete doppelt so hoch wie der als Sozialmiete für den bevorrechtigten Personenkreis bei Beauftragung dieser Studie angesetzte Betrag von 4,90 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Dass heißt, die
Unterdeckung würde für jede neuerrichtete Wohnung am Ende 3.807 Euro pro
Jahr und bezogen auf die Gesamtzahl
der errichteten Wohnungen 12.202.000
Euro pro Jahr betragen.
Eine Steigerung der Gesamtkosten hätte einen weiteren Anstieg der erforderlichen Kostenmiete zur Folge und erhöhte die Unterdeckung. Je 50 Euro pro
Quadratmeter ergibt sich ein Betrag von
0,19 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Gleichzeitig verringerte sich die mögliche Wohnfläche um zirka 4.000 Quadratmeter bzw. 65 Wohnungen. Für eine

26

Kommunaler Wohnungsbau

Absenkung gilt dies mit umgekehrten
Vorzeichen.

am Ende einer Vermietung zu Sozialmieten vollständig entzieht.

Die hier dargestellte Reduzierung der Eigenkapitalverzinsung auf zwei Prozent
senkt dabei bereits die über die perspektivische Miete zu erwirtschaftenden Finanzierungskosten um 0,80 Euro
pro Quadratmeter und Monat ab. Dies
geschieht allerdings zu Lasten der Reproduktionsfähigkeit nach Ablauf der
Amortisationsperiode von 50 Jahren, da
am Ende kalkulatorisch lediglich der ursprüngliche Nominalbetrag zur Verfügung stünde. Ein genereller Verzicht auf
die Verzinsung des Eigenkapitals würde zwar die Deckungslücke um weitere
0,80 Euro pro Quadratmeter und Monat
verringern, führte jedoch letztlich zu
dessen Verzehr über die Amortisationsperiode.

Lediglich der generelle Verzicht auf den
Einsatz von Fremdkapital und die Reduktion des Finanzierungsanteils auf die reine Amortisation des Investments über
50 Jahre führten am Ende zu einer kalkulatorischen Kostenmiete, die der Sozialmiete von 4,90 Euro pro Quadratmeter
und Monat entspräche. Hinsichtlich der
Folgen gilt die oben getroffene Einschätzung. Mit 100 Millionen Euro könnten
dann lediglich 640 Wohneinheiten errichtet werden.

Mit acht Euro pro Quadratmeter und Monat beeinflussen die Kosten des Fremdkapitals die zukünftige Kostenmiete. Die
Erhöhung dieser Kosten um zehn Basispunkte (0,1 Prozent) ergäbe eine Steigerung der erforderlichen Kostenmiete von
0,18 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Dies gilt mit umgekehrten Vorzeichen für
eine Absenkung.
Mit Blick auf die vielfach diskutierte
Quersubventionierung von Sozialmieten im Wohnungsneubau durch höhere Mieten für andere Wohnungen zeigt
sich, dass für den Fall der Erhöhung der
Nettokaltmiete um einen Euro pro Quadratmeter und Monat es lediglich für 16
Prozent der Fläche möglich wäre, eine
Sozialmiete zu vereinbaren.
Im Fazit ist festzuhalten, dass unter den
aus den vorhergehenden Untersuchungen abgeleiteten Annahmen ungeachtet
der Tatsache, dass auf diesem Weg bereits 100 Millionen Euro öffentliche Mittel pro Jahr für den Wohnungsneubau zur
Verfügung gestellt werden, sich dieser

Für Szenario 2 – Instandsetzung/Modernisierung von Objekten mit einem
Baujahr vor 1949 – zeigt sich, dass unter
den dargestellten Annahmen mit einer
Eigenkapitalzufuhr von 100 Millionen
Euro pro Jahr die zusätzliche Sanierung
von 454.500 Quadratmetern bzw. 6.500
Wohnungen induziert werden könnte.
Die perspektivische Kostenmiete läge
dann um 4,03 Euro pro Quadratmeter
und Monat höher als vor Sanierung.
Im Vergleich zur benannten Sozialmiete
bestünde eine Unterdeckung von 3,13
Euro pro Quadratmeter und Monat, mithin für die Gesamtwohnung 2.632 Euro
pro Jahr. Das Gesamtvolumen der Unterdeckung erreichte – für den Fall, dass
alle Wohnungen zu einer Sozialmiete
vermietet würden – ein Volumen von 17
Millionen Euro pro Jahr.
Eine Steigerung der Sanierungskosten
hätte einen weiteren Anstieg der erforderlichen Kostenmiete zur Folge und erhöhte die Unterdeckung. Je 50 Euro pro
Quadratmeter ergibt sich ein Betrag von
0,19 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Gleichzeitig verringerte sich die mögliche Wohnfläche um fast 20.000 Quadratmeter bzw. fast 300 Wohnungen.
Für eine Absenkung gilt dies mit umgekehrten Vorzeichen.

Kostenmiete in Euro pro Quadratmeter
Unterdeckung gegenüber Sozialmiete in Euro pro Wohnung und Jahr
Fremdkapitalanteil an der Kostenmiete in Euro pro Quadratmeter
Quersubventionierung Anteil der Wohnfläche zu Sozialmieten in Prozent

Mit 4,03 Euro pro Quadratmeter und
Monat beeinflussen die Kosten des
Fremdkapitals die zukünftige Kostenmiete. Die Erhöhung dieser Kosten um
10 Basispunkte (0,1 Prozent) ergäbe eine
Steigerung der erforderlichen Kostenmiete von 0,08 Euro pro Quadratmeter
und Monat. Dies gilt mit umgekehrten
Vorzeichen für eine Absenkung.
Mit Blick auf die Quersubventionierung
von Sozialmieten durch höhere Mieten
für andere Wohnungen zeigt sich, dass
für den Fall der Erhöhung der Nettokaltmieten um einen Euro pro Quadratmeter und Monat es lediglich für 23 Prozent
der Fläche möglich wäre, eine Sozialmiete zu vereinbaren.
Insofern gelten im Fazit für die Sanierung des monolithischen Wohnungsbaus
und seine Folgen für die Nettokaltmiete
grundsätzlich ähnliche Einschätzungen
wie für den Wohnungsneubau. Wobei an
dieser Stelle einschränkend festzuhalten

ist, dass die erforderliche Kostenmiete
für den Bestand vor Sanierung hier bei
der Analyse außen vor bleiben musste.
Hier besteht möglicherweise ein Potential, einen Teil dieser Wohnungen auch
ohne Unterdeckung zu Sozialmieten anzubieten. Dabei sind aber mögliche Auswirkungen schon existierender Quersubventionierungen anderer Bestände – vor
allem schon sanierter – der kommunalen Gesellschaften zu berücksichtigen.
Für Szenario 3 – Instandsetzung/Modernisierung von Objekten mit einem
Baujahr nach 1949 – zeigt sich, dass
unter den dargestellten Annahmen mit
einer Eigenkapitalzufuhr von 100 Millionen Euro pro Jahr die zusätzliche Sanierung von 769.000 Quadratmetern und
damit fast 11.000 Wohnungen pro Jahr
möglich wäre. Die Kostenmiete würde
unter diesen Bedingungen auf 6,38 Euro
pro Quadratmeter und Monat steigen.
Auch in diesem Szenario ergäbe sich
eine monatliche Unterdeckung zur Kos-

III
Modernisierung
Baualtersgruppen
nach 1949

Wohnungen Anzahl

II
Modernisierung
Baualtersgruppen
vor 1949

Wohnfläche in Quadratmetern

I
Neubau

Szenario

208.000

454.500

769.000

3.205

6.500

11.000

9,78

8,03

6,38

3.807

2.632

1.246

8,00

4,03

2,38

16

23

40

tenmiete von 1,48 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit je Wohnung
von 1.246 Euro pro Jahr.
Eine Steigerung der Sanierungskosten
hätte einen weiteren Anstieg der erforderlichen Kostenmiete zur Folge und erhöhte die Unterdeckung. Je 50 Euro pro
Quadratmeter ergibt sich ein Betrag von
0,19 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Gleichzeitig verringerte sich die mögliche Wohnfläche um fast 55.000 Quadratmeter bzw. fast 800 Wohnungen. Für
eine Absenkung gilt dies mit umgekehrten Vorzeichen.
Mit 2,38 Euro pro Quadratmeter und
Monat beeinflussen die Kosten des
Fremdkapitals die zukünftige Kostenmiete. Die Erhöhung dieser Kosten um
zehn Basispunkte (0,1 Prozent) ergäbe
eine Steigerung der erforderlichen Kostenmiete von 0,08 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dies gilt mit umgekehrten Vorzeichen für eine Absenkung.

sozial und wirtschaftlich

27

Mit Blick auf die Quersubventionierung
von Sozialmieten durch höhere Mieten
für andere Wohnungen zeigt sich, dass
für den Fall der Erhöhung der Nettokaltmieten um einen Euro pro Quadratmeter
und Monat es für 40 Prozent der Fläche
möglich wäre, eine Sozialmiete zu vereinbaren.
Für ein mögliches Szenario 4 ist festzuhalten, dass unter den unterstellten Kapitalmarktbedingungen eine Kapitalanlage von 100 Millionen Euro lediglich einen Ertrag von einer Million Euro erbringen würde. Damit sollte dieses Szenario
als Grundlage für unternehmerische Entscheidungen entfallen bzw. nur temporär bis zum tatsächlichen Mitteleinsatz
relevant sein.
Die Darstellung hat ein weiteres mögliches Szenario – auch, wenn dies nach
Eigendarstellung der Gesellschaften in
den letzten zwölf Monaten – mit Erfolgen umgesetzt wurde, außen vorgelassen.
Dieses betrifft den Aufkauf von Beständen. Da sich dieser Ankauf unter den Bedingungen eines Verkäufermarktes – das
heißt, die potentiellen Verkäufer bestimmen über Preis und Volumen der Verkäufe – vollzieht, können hier nur schwer Prognosen über eine mögliche Erhöhung des
Bestandes kommunaler Unternehmen
getroffen werden. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass gerade Preissteigerungen bei Verkäufen sich negativ auf die
zukünftige Mietentwicklung auswirken.
Potential wird jedoch vor allem dort gesehen, wo strukturell Möglichkeiten –
das heißt, im Zusammenwirken von Gesellschaften und Land (über Bürgschaften und Aufwendungsdarlehen) – der
Übernahme aktueller Sozialwohnungsbestände zu solchen Preisen bestehen,
die maximal eine moderate Mietentwicklung erwarten lassen. Das jedoch
erfordert ein anderes Vorgehen als in
der Vergangenheit.

28

Kommunaler Wohnungsbau

Hinsichtlich der eingangs dargestellten
Varianten der Bereitstellung von Gesellschaftermitteln für die Gesellschaften
ist festzuhalten, dass 2009 zirka eine
Milliarde Euro an Aufwendungsdarlehen (AWD) an die kommunalen Gesellschaften – hier vorwiegend im Westteil
der Stadt – ausgezahlt waren. Allein hier
besteht ein erhebliches Potential der Eigenkapitalstärkung der betroffenen Gesellschaften.
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen,
dass diese Zuführung in Einklang mit
dem Rückzahlungsrhythmus gebracht
werden muss, da zwar ein zügiger Verzicht das bilanzielle Eigenkapital im Verzichtsjahr stärkt, dieser Stärkung jedoch
nicht sofort eine Verbesserung der Liquiditätssituation gegenübersteht. Zu
diesem Zeitpunkt sind eben die Rückzahlungsverpflichtungen noch nicht fällig und müssen erst in den kommenden
Jahren real verdient werden.
Für die Gesellschaften, die über ein geringes Potential an AWD verfügen, ist
die unmittelbare Zuführung von liquiden
Mitteln erforderlich.

6. Der angestrebte Effekt der
Eigenkapitalstärkung
Die dauerhafte Kapitalzuführung ist kein
Selbstzweck, sondern ist an die Gewährung einer bestimmten Zahl dauerhafter Belegungsrechte für Wohnungen der
kommunalen Gesellschaft zu koppeln,
und zwar unabhängig von deren Lage,
Größe und tatsächlich erzielbaren Nettokaltmieten. Dieser allein zahlenmäßig
definierte Pool nicht spezifizierter Wohnungen steht für den diskriminierungsfreien Zugang durch Nachfrager des relevanten Segments auf Basis von Sozialmieten dauerhaft zur Verfügung.
Bereits bestehende Rechte aus Förder-

bindungen vorangegangener Perioden
bleiben unberührt, ihre Inanspruchnahme findet keine Anrechnung in Bezug
auf die Ausnutzung der gepoolten Belegungsrechte.
Das den Gesellschaften zugeführte Eigenkapital steht diesen zur Weiterentwicklung ihrer wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit zur freien Verfügung. Seine Verwertung muss das Ausfallrisiko
der nicht zu Kostenmieten abgegebenen
Wohnungen decken.
Die aus der erforderlichen Risikokalkulation erwachsenden Steuerungseffekte
sind vielfältig, lassen sich aber auf einen
Nenner bringen: Ein unsozialer (überteuerter) Wohnungsbau und eine unsoziale
(hauptsächlich auf Gewinnmaximierung
ausgerichtete) Mieten- und Vermietungspolitik erhöhen einerseits das unternehmerische Risiko und andererseits
die sozialen Aufwendungen des Gesellschafters.

7.

Die Stärkung der Gesellschafterrolle und Qualifizierung der
Steuerung und Kontrolle

Dem öffentlichen Gesellschafter (Eigentümer) stehen durch Beauflagung
(Unternehmensziele) sowie über die
Aufsichtsgremien bereits heute ausreichend gesetzliche Möglichkeiten zu Verfügung, die Strategie der kommunalen
Unternehmen zu fixieren. Insofern ist es
unverständlich, warum der Senat zum
Beispiel in Antworten auf parlamentarische Anfragen diese Instrumentarien immer wieder verneint.
Dabei muss er im eigenen und im Interesse der Gesellschaften deren objektive
Existenzbedingungen berücksichtigen.
Vor diesem Hintergrund ist auch nicht
nachvollziehbar, weshalb ein »Bünd-

nis für soziale Wohnungspolitik und
bezahlbare Mieten« zwischen dem Gesellschafter und seinen Gesellschaften
als gesonderter Vertrag abgeschlossen
werden musste und es der individuellen
Entscheidung der Geschäftsführer der
Unternehmen oblag, diesem beizutreten. Das Land Berlin hätte das politisch
und ökonomisch Gewollte dieses Bündnisses über seine Gesellschafterstellung
gegenüber den einzelnen Unternehmen
differenziert durchsetzen können und
müssen.
Die Erschließung der den Gesellschaften
innewohnenden Potentiale für eine aktive sozial ausgerichtete Wohnungspolitik stellt andere Anforderungen an die
Wahrnahme der Gesellschafterrolle und
die Ausübung der Aufsicht über die zuständigen Unternehmensgremien.

8. Die Qualifizierung des
wohnungswirtschaftlichen
Controllings
Die Veränderungen in der Führung der
Gesellschaften müssen sich zukünftig
auch adäquat im wohnungswirtschaftlichen Controlling des Senats widerspiegeln. Es ist unter diesem Blickwinkel
grundlegend zu überarbeiten.
Der gegenwärtige, vom Verband BerlinBrandenburgische Wohnungswirtschaft
BBU erarbeitete und vom Senat vorgelegte vierteljährliche Controlling-Bericht
und der einheitliche Jahresbericht sind
in seiner Struktur 2002 im Nachgang zur
Ernst&Young-Studie erarbeitet worden.
Sie liefern eine Vielzahl relevanter Informationen zum Zustand und zur Entwicklung der einzelnen Gesellschaften und
der kommunalen Wohnungswirtschaft
als Ganzes.
Dieser Umfang und Standard ist unbedingt beizubehalten. Jedoch fehlen die-

sen Berichten von Beginn an wesentliche Elemente, die eine Steuerung durch
den Gesellschafter erkennen lassen
bzw. sachkundig möglich machen. Dazu
gehören insbesondere die unzureichende Darstellung der Unternehmensziele
kurz- und mittelfristig sowie die Analyse ihrer Umsetzung. An dieser Stelle
war die seinerzeitige Untersuchung von
Ernst&Young bereits weiter. Defizite zeigen sich auch in der Abbildung struktureller Unternehmensprozesse, insbesondere zwischen den Einzelgesellschaften
des jeweiligen Wohnungs-Konzerns.
Auch hinsichtlich bestimmter Kennziffern besteht von Beginn an Anpassungsbedarf. Dieser wächst nunmehr, da die
Unternehmensziele verstärkt über die
Sicherung bezahlbaren Wohnraums und
damit über die Miethöhe determiniert
werden sollen.
Die Berichte veröffentlichen zwar Daten zur Verteilung der Wohnungen nach
Mietpreisklassen, keine Auskünfte gibt
es jedoch zur Struktur der tatsächlich
erforderlichen Mieten für eine kostendeckende Bewirtschaftung der Bestände sowie zum Niveau der Neuvermietungsmieten (Mietsteigerungen). Solche
Kennziffern sollten unbedingt in das
Controlling aufgenommen werden.
Hinsichtlich der nunmehr geplanten
Neubautätigkeit scheint es sinnvoll, das
Controlling um die Kennziffern Zahl der
zu errichtenden Wohnungen, geplante und abgerechnete Baukosten sowie
Gesamtkosten und Anfangsmiete zu ergänzen.

9. Andere Akteure im Wohnungsneubau
Der geringe Wohnungsneubau der letzten Jahre wurde weitgehend von privaten Anbietern – Einzel- und Gruppenin-

vestoren – getragen. Die errichteten
Wohnungen entfielen jeweils zur Hälfte
auf Eigentums- und Mietwohnungen.
In der öffentlichen Wahrnehmung spielen in den letzten Jahren Baugruppen
eine treibende Rolle bei der Erschließung von Baulücken und Wohnungsneubau. Ihre flache Organisationsstruktur
und der hohe persönliche Einsatz ermöglichen ihnen einen Teil der erforderlichen Kosten durch interne Leistungen
zu kompensieren. Aber eben nur einen
Teil. So tritt in der öffentlichen Darstellung auch immer wieder der hohe individuelle Eigenkapitaleinsatz der Mitglieder
in den Hintergrund. Dieser ist es jedoch,
der den Gruppen ihr Agieren auf dem
Markt des Wohnungsneubaus erst ermöglicht.
Mit der steigenden Nachfrage und angesichts der global sinkenden langfristigen
Anlagemöglichkeiten von Geldkapital
treten verstärkt institutionelle Anleger
als Investoren in Erscheinung. Dazu zählen Pensions- und Rentenfonds, Versicherungen etc. Deren Interessen sind
auf ratierlichen Rückfluss der eingesetzten Mittel und deren stabile Verzinsung
ausgerichtet. Das schließt auch die Verlagerung der Investitionen auf Vorratsgrundstücken von Büros auf Wohnungen ein.
Inzwischen haben sich auch die sich seit
langem stabil entwickelnden und wirtschaftenden Genossenschaften mit ihrem Bestand an 190.000 Wohnungen als
Akteure des Neubaus zurückgemeldet.
Sie verfügen teilweise über hohe bilanzielle Eigenkapitalreserven, Flächenpotential und Strukturen zur kostengünstigen Bewältigung von Neubauprojekten.
Es sei nicht verhehlt, dass sich der genossenschaftliche Neubau im Wesentlichen an ein solches Klientel richtet, das
die relativ hohen Einstiegsmieten des
Neubaus tragen kann. Er muss sich aber

sozial und wirtschaftlich

29

von den Grundlagen der Rechtsform her
objektiv auch an ein solches Klientel
wenden, da den Genossenschaften zum
Ausgleich von Unterdeckungen lediglich Einnahmen aus anderen Beständen
zur Verfügung stehen und damit aus den
Nutzungsentgelten anderer Mitglieder
erwirtschaftet werden müssten.
Dieses grundsätzliche Prinzip trifft auch
auf alle Modelle zu, bei denen auf eine
Quersubventionierung innerhalb von
Beständen abgehoben wird. Erträge für
unter erforderlichen Kostenmieten angebotene Wohnungen müssen objektiv
über die verbleibenden Flächen erwirtschaftet werden. Das hat Konsequenzen für die wirtschaftliche Lage anderer Mieterinnen und Mieter, zwingt aber
auch dazu, in Standard und Qualität unterschiedliche Angebote zu unterbreiten,
um höhere Mieten zu rechtfertigen und
durchzusetzen. Das hat wiederum unmittelbar Auswirkungen auf die Kosten
der Errichtung.
Im Fazit ist festzuhalten, dass die massenhafte Umsetzung solcher Modelle objektiv kostentreibend wirken kann. Diese
grundsätzliche Einschätzung steht auch
nicht im Widerspruch zu einzelnen Projekten, die beispielhaft für den Erfolg einer solchen Strategie angeführt werden.

10. Fonds zur Förderung anderer
Akteure
Insofern stellt sich die Frage, inwieweit
neben der dauerhaften Zufuhr von Mitteln in das Eigenkapital kommunaler Gesellschaften parallel ein jährlich revolvierender Fonds aus Haushaltsmitteln auch
für andere Anbieter zur Beförderung des
Neubaus und gegebenenfalls der Herrichtung von Mietwohnungen sinnvoll
und notwendig wäre.
Dies wird insbesondere im Hinblick dar-

30

Kommunaler Wohnungsbau

auf gesehen, dass der öffentlichen Hand
jenseits der kommunalen Wohnungsunternehmen kaum Möglichkeiten zur Verfügung stehen, auf eine Begrenzung der
Kosten des Wohnungsneubaus und der
daraus erwachsenden Mieten einzuwirken. Insofern wäre die Gewährung eines
einmaligen, verlorenen Zuschusses in
das Eigenkapital gegen die Gewährung
dauerhafter Bindungen einer verbindlichen Anzahl von Wohnungen zu reduzierten Sozialmieten und die Vergabe
an berechtigte Personenkreise denkbar.
Hier können Erfahrungen früherer Förderprogramme der Sanierung weiterentwickelt werden.
Auf der einen Seite erwachsen mit Blick
auf die hohen Investitionserfordernisse des Neubaus Anforderungen an die
Höhe des Fondsvolumens, um eine
messbare Wirkung zu entfalten. Andererseits wird dieses Volumen durch die
Möglichkeiten des Haushalts stark eingegrenzt. Allein wegen der fehlenden
Klarheit zur Perspektive der Wohnungsbaumittel des Bundes wird hier davon
ausgegangen, dass die Mittel in Höhe
von 30 Millionen Euro unabhängig von
diesen aus dem Landeshaushalt zur
Verfügung gestellt werden. Ergänzende
Bundesmittel würden das Volumen entsprechend vergrößern.
Dies voraussetzend kann an dieser Stelle nur ein Förderansatz je Quadratmeter
Wohnfläche, der zukünftig dauerhaft einer Bindung unterworfen wird, formuliert werden. Als Basis werden als Kosten des Wohnungsneubaus wie zuvor
2.400 Euro pro Quadratmeter als Grundlage herangezogen. Auf dieser Basis
könnte pro Jahr ein Volumen von zirka
83.000 Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Das entspräche bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße
65 Quadratmeter zirka 1.800 Wohnungen pro Jahr. Die kalkulatorische Verzinsung des Zuschusses und Einbeziehung

in die Mietkalkulation ist auszuschließen.
Wegen der Begrenzung seiner Höhe und
der Möglichkeit, dass die Anmeldungen
zur Gewährung dessen Volumen überschreiten, ist ein Vergabeverfahren, das
allen Bewerbern die gleichen Chancen
einräumt, vorab zu definieren.
Dieses Erfordernis erwächst aber auch
aus EU-beihilferechtlichen Vorgaben der
Gleichbehandlung aller Marktteilnehmer und Transparenz bei der Vergabe.
Das stellt hohe Anforderungen an seine
Ausgestaltung. Es obliegt den Anbietern, sich durch Bewerbung um einen
Zuschuss diesen Bedingungen zu unterwerfen. In diesem Sinn kann dann von
Diskriminierungsfreiheit, gleichberechtigtem Zugang und Transparenz ausgegangen werden.
Die Kriterien wurden im Wesentlichen
aus dem sogenannten Altmark-TransUrteil (C-280/00) vom Sommer 2003
entwickelt und sind heute allgemeine
Grundlage sämtlicher Entscheidungen
zum Beihilferecht. Aus diesem Grund
werden sie an dieser Stelle noch einmal
aufgeführt:
Das Unternehmen, das eine Zahlung vom Staat bekommt, muss mit der
Erfüllung der Aufgaben betraut worden
sein. Die Aufgaben müssen klar definiert
sein (Betrauungsakt).
Die Parameter, anhand derer der
Ausgleich berechnet wird, müssen vor
der Auszahlung objektiv und transparent
festgelegt worden sein.
Der Ausgleich darf nicht über das
hinausgehen, das erforderlich ist, um
die Kosten der Erfüllung der Aufgaben
unter Berücksichtigung der dabei erzielten Einnahmen und eines angemessenen Gewinns zu decken.
Das mit der Aufgabe betraute Unternehmen soll im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung ausgewählt
worden sein oder die Höhe des erforder-

lichen Ausgleichs muss auf der Grundlage einer Analyse der Kosten bestimmt
werden, die ein durchschnittliches, gut
geführtes Unternehmen hätte.
Vor diesem Hintergrund kommt der Erarbeitung des grundlegenden Vergabekatalogs und der Kontrolle des Fonds
besondere Bedeutung zu. Deshalb ist
es erforderlich, in dieses Verfahren alle
relevanten gesellschaftlichen Akteure
gleichberechtigt einzubeziehen und über
ein Begleitgremium eine transparente
Vergabe zu gewährleisten. Hinsichtlich
der Vergabekriterien sind insbesondere
zu klären:
Bemessungsgrundlage der Gesamtkosten je Quadratmeter (als Obergrenze),
Mindesteinsatz an Eigenkapital je
Quadratmeter,
Anteil der gebundenen Quadratmeter am Gesamtvorhaben,
Obergrenze der Einstiegsmieten für
den berechtigten Personenkreis
und
Regularien für deren langfristige
Entwicklung.
Darüber hinaus ist eine begrenzte Anzahl weicher Faktoren zu formulieren,
um ein langfristig adäquat strukturiertes
Wohnungsangebot zu sichern.
Die Übertragung der Bindungsverpflichtung auf Bestandswohnungen des antragstellenden Investors ist auszuschließen.

11. Die Rolle der Investitionsbank
Berlin
Die Investitionsbank Berlin (IBB) und
ihre Vorgängeranstalten haben über
Jahrzehnte die Finanzierung der Berliner Wohnungswirtschaft – insbesondere der des Westteils – begleitet. Sie
verfügt über Sachkunde und Erfahrungen bei der Ausreichung von Darlehen,

der Durchleitung von Zuschüssen, der
Abrechnung und Kontrolle der sachgemäßen Verwendung sowie der Einbeziehung von Mieterinnen und Mietern. Die
Umsetzung dieser Funktion mag qualitative Unterschiede aufweisen und individuell unterschiedlich reflektiert werden.
Allein die Funktion und die Instrumentarien sind im Auftrag und der Struktur der
IBB angelegt.
Angesichts der aktuellen Bedingungen
auf den Anlagemärkten und der stabilen Perspektive des Berliner Wohnungsmarktes stellt sich die Frage, ob über
die Investitionsbank Berlin ein eigenständiger Wohnungsneubauanlagefonds
aufgelegt werden kann und sollte. Dieser sollte in Antithese zu den früheren
Fonds der Berliner Bank Gesellschaft
tatsächlich ein Berliner Publikumsfonds
werden, der sich an die Bewohnerinnen
und Bewohner dieser Stadt, ihre Mieterinnen und Mieter richtet.
Möglichkeiten und Formen der Einbeziehung demokratischer Elemente bei der
Steuerung und Kontrolle der Tätigkeit
können im Zuge der Fondskonzeption
ausreichend implementiert werden.

gen. Für den zu errichtenden Wohnungsbestand gelten die in den vorstehenden
Abschnitten dargestellten Prämissen.
Denkbar ist auch die Einbeziehung des
Liegenschaftsfonds sowie der beiden lokalen Kreditinstitute Berliner Sparkasse
und Berliner Volksbank eG.

12. Die Mieterinnen und Mieter
Zentrale Adressaten des hier dargestellten Einsatzes öffentlicher Mittel sind
letztlich Mieterinnen und Mieter und
hier der bevorrechtigte Personenkreis
des alten sozialen Wohnungsbaus, insbesondere Personen mit geringen und
mittleren Einkommen bzw. besonderem
Wohnbedarf.
Allein der hohe prozentuale Anteil dieses Personenkreises und die verhältnismäßig geringen Effekte auch eines
hohen Mitteleinsatzes sowie seine Begrenzung auf einen vergleichsweise geringen Bestand (kommunale Unternehmen und einzelne andere Eigentümer)
werden einen langen Zeitraum erfordern,
um Versorgungsdefizite zu beheben. Die
Wohnungswirtschaft kann objektiv nicht
die den gegenwärtigen Reproduktionsbedingungen systemimmanenten Widersprüche auflösen bzw. reparieren. Sie ist
in ihrer aktuellen Verfasstheit vielmehr
ein Abbild dieser.

Ein solches Modell stünde im direkten
Kontext zu den aktuellen Debatten zur
Re-Kommunalisierung von Energie und
Wasser. Auch hier werden vielfältige
Überlegungen zur Ausgestaltung einer
Mitbestimmung diskutiert. Jedoch gilt es
auch in diesem Zusammenhang immer
wieder darauf zu verweisen, dass allein
die Größenordnung der Vorhaben die
Mitbestimmung am Ende immer in einer
Form der repräsentativen Demokratie
enden lässt. Dies muss offen ausgesprochen werden.

Andererseits zielen die hier dargestellten Überlegungen darauf ab, dass öffentliche Mittel auch bei eigentlichen
Adressaten ankommen können, die Effekte je eingesetztem Euro Haushaltsmittel erhöht werden und ein schrittweiser Einstieg in eine soziale Wohnungswirtschaft möglich ist.

Errichtung, Vermietung und Bewirtschaftung der über dieses Fondsmodell
finanzierten Wohnungen sollte in der
Hand kommunaler Gesellschaften lie-

Dies muss auf allen politischen Ebenen
mit einer Wohnungspolitik einhergehen, die preiswerten Wohnungsbestand
schützt, die Mietentwicklung dämpft

sozial und wirtschaftlich

31

Die Mieten steigen, der Protest nimmt zu.

und wohnungswirtschaftlich nicht erforderlichen Mieterhöhungen wirksam vorbeugt. Zugleich muss das differenzierte
System der Wohnkostenhilfe vom Wohngeld bis zu den Kosten der Unterkunft
den aktuellen Einkommens- und Mietentwicklungen angepasst werden.

13. Politische Initiativen auf
Bundesebene
Wohnungspolitik ist auch Wirtschaftspolitik. Davon ging bereits das 1949 verabschiedete I. Wohnungsbaugesetz der
Bundesrepublik aus. Vor allem die Förderung des sozialen Wohnungsbaus als
wesentlicher Impulsgeber für die Bauwirtschaft stand dabei im Fokus seiner
Begründung.
2012 legte Prof. Eichner von der EBZ
Business School im Auftrag der Initiative

32

Kommunaler Wohnungsbau

»Impulse für den Wohnungsbau« – der
unter anderem der Zentralverband des
Deutschen Baugewerbes, die IG BAU
(Bau-Agrar-Umwelt) und der Deutsche
Mieterbund angehören – eine Studie zu
»Wohnungsbau in Deutschland – Zuständigkeiten von Bund, Ländern, Kommunen und Europäischer Union?« vor. In
dieser Untersuchung wird die Demontage der Triade bundesdeutscher Wohnungsbauförderung als eigentliche Ursache für den Zusammenbruch der Neubautätigkeit angesehen:
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die seit 2001 nur noch
»Wohnraumförderung« heißt, weil eine
Schwerpunktverlagerung von der Neubauförderung zur Bestandsnutzung erfolgt ist, und die im Jahr 2006 ganz aus
der Verantwortung des Bundes entlassen wurde.
Die steuerliche Erleichterung des
Baus von freifinanzierten Mietwohnun-

gen durch die degressive Abschreibung,
die in mehreren Runden reduziert und
im Jahr 2006 komplett gestrichen wurde.
Die Förderung des Baus von Eigenheimen, indem die Eigenheimzulage erst
reduziert und im Jahr 2007 vollständig
abgeschafft wurde.
Dies als Grundlage sehend, fordert die
Studie die Rückkehr zu eben jenen Instrumenten der Wohnungsbauförderung und sieht damit insbesondere den
Bund in der Pflicht, der sich mit der
Föderalismusreform aus der Verantwortung für die Wohnungswirtschaft
zurückgezogen hat. So lauten die Vorschläge dann:
Erhöhung der Kompensationszahlungen des Bundes an die Länder bei
Aufrechterhaltung der Zweckbindung.
Steuerliche Erleichterungen für den
Neubau von Mietwohnungen.
Förderung des Ersatzneubaus.

Integrierte Wohnungsbauförderung
durch Bund, Länder und Kommunen.
Vor diesem Hintergrund und mit Blick
auf die Auftraggeber ist auch zu verstehen, dass die Autoren den sozialen Wohnungsbau der Bundesrepublik als einzigartige Erfolgsgeschichte apostrophieren.
In Bezug auf die Klientel der einzelnen
Träger der Initiative mag das auch stimmen, allein die gesamtgesellschaftlichen
und in die Zukunft verlagerten Lasten
bleiben am Ende außen vor.
Darüber hinaus greift die Studie die Gesetzgebung des Bundes zur permanenten Verschärfung der Energieeinsparverordnung EnEV als eine wesentliche
Ursache der Verteuerung des Bauens
an. Es ist davon auszugehen, dass diese
Positionen – vor allem vor dem Hintergrund der Träger der Initiative – in der
aktuellen Legislaturperiode des Bundestages verstärkt in die Debatte eingebracht werden.
Natürlich ist Wohnungspolitik mehr als
Wohnungsbaupolitik und diese wiederum mehr als Förderung von Wohnungsneubau. Dass heißt, es geht um die
Wohnungswirtschaft als Ganzes. Da die
Steuergesetzgebung in der Verantwortung des Bundes liegt, ist dieser der richtige Adressat, wenn es um die Neugestaltung der Existenzbedingungen der
Wohnungswirtschaft geht. Ein zentrales
Thema ist hier die Stärkung der Innenfinanzierungskraft der Wohnungsunternehmen, insbesondere derjenigen in der
Rechtsform von Kapitalgesellschaften
bzw. Genossenschaften.
Es wäre zu prüfen, inwieweit in den Unternehmen verbleibende (thesaurierte)
Gewinne von der Körperschaftssteuer
befreit bzw. diese steuerfrei in Rücklagen überführt werden könnten. Auf
dieser Basis böte sich den Gesellschaften die Möglichkeit, eine Strategie zur

Eigenkapitalstärkung ohne zusätzliche
Belastungen der Mieterinnen und Mieter zu realisieren. Das ist insbesondere
im Hinblick auf das hohe Volumen von
nicht sofort abschreibungswirksamen
Investitionen in Neubau und Modernisierung, aber auch für die Instandsetzung
relevant. Gewinne, die zur Ausschüttung
vorgesehen sind und tatsächlich auch
ausgeschüttet werden, bleiben von dieser Regelung unberührt.
Im Gegensatz zur degressiven Abschreibung läge der Vorteil eines solchen Ansatzes darin, dass beim tatsächlichen
Verbleib von Gewinnen bzw. zusätzlicher
Liquidität im Unternehmen real keine
andere Verwendungsmöglichkeit bestünde, als die der Bewirtschaftung des
Wohnraums. Darüber hinaus mag das
degressive Abschreibungsvolumen in
den Anfangsjahren eine zügige Amortisation des in der Vorperiode eingesetzten Eigenkapitals ermöglichen. Offen
ist jedoch, ob es dem Bestand wieder
zu Gute kommt und welche Effekte sich
aus späteren Steuerverpflichtungen für
den dann wieder nachsanierungsbedürftigen Bestand ergeben.
Ein ähnliches Modell für Wohnungsunternehmen vorzusehen, deren Träger der
Einkommensteuer unterliegen, erscheint
problematisch, da die Systematik der
Einkommensteuer dafür kein geeignetes
Instrument bereithält.
Das hier aufgeführte Modell erfasste zumindest die meisten kommunalen
Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, aber auch die Mehrzahl der
institutionellen Wohnungsunternehmen.
Da jedoch die Steuerfreiheit auf die im
Unternehmen verbleibenden Gewinne
und deren Verwendung zielt, stützte sie
auch hier die Basis für eine angemessene Instandhaltungs-, Instandsetzungsund Modernisierungsstrategie im Wohnungsbestand insgesamt.

In diesem Sinn ist dieser Ansatz ein Element der Wirtschaftsförderung, das soziale Lasten aus den hohen Aufwendungen des Wohnungsbaus und Bestandserhalts für die Mieterinnen und Mieter minimieren kann und darüber hinaus einen
größeren Teil der Berliner Bevölkerung in
die Lage versetzt, aus eigener Kraft die
Kosten ihrer Unterkunft zu tragen.
Inwieweit im Gegenzug generell die Ausschüttung von Gewinnen aus Kapitalgesellschaften bzw. von Kapitaleinkünften
beim Bezieher verstärkt besteuert werden sollte, ist ein durchaus überlegenswerter Ansatz.

Dr. Matthias Schindler ist promovierter
Weltwirtschaftler.
Seit 1990 ist er geschäftsführender
Gesellschafter eines Beratungsunternehmens für kleine und mittlere Unternehmen mit dem Schwerpunkt Strategie- und
Projektentwicklung.
Er verfügt als Vorstand genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen, Berater
von Unternehmenstransaktionen und
Projektmanager komplexer öffentlicher
und privater Bauvorhaben über langjährige Erfahrungen bei der Gründung, dem
Aufbau, der Entwicklung, dem Management und der Sanierung von immobilienwirtschaftlichen Unternehmen im Allgemeinen und Wohnungsgenossenschaften
im Speziellen.

sozial und wirtschaftlich

33

Drucks
ksache
h 17/1160
04.09.2013

17. Wahlperiiod
o e

Antrag
d r Fraktion
de
o Die Linke

Neue Wohnraumförderung vorr allem für stä
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ohnun
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g n – Städtische Woh
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c afftlich stärken und sozial verpflichten
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Der Senat wird aufge
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dert, umgehend Maßnahmen
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W hnungsbaug
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haften und zur Verbesserung ihres mietdämp
mpfenden und sozial
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n Einflusses
f
einzuleiten.
Die städtiischen Wo
W hnungsbaug
gesellsch
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gebundeene Wohnu
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n en für einen berech
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r Eigenkapital – in Form
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wird aufgefordert, ein Koonzep
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Wohnun
ungsbaus alt
l er Präägung vorzulegen, das es den städttischen
n Wohnungsbaugesellschaaft
f en
ermöglicht, in diesem Raahmen Bestände nach de
d m Prrinzi
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vor Naachsubvention
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ierung“ zu erwerben.
Zusä
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h soll ein Fonds zur Scchaffung von dauerhaft
a
s zialgebundenem Wohnraum für eiso
nen berechtigten Persone
n nkreis mit einem
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von jährlich 30 Millionen Eu
uro
o aufgelegt
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we
den, der an klare soziale und bauliche Vorgaben
n geknüpft isst und aus dem
m Verg
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einem transparentenn Ve
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e ellschaftlich breit beseetzten Begl
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f lg
gen.
Dem Abgeordn
netenhaus ist bis zum 30. Noovember zu berich
hten.

34

Wohnungsbau und soziale Wohnraumförderung für Berlin

Abgeordn
dnetenhaus von Berlin
17. Waahlperiode

Seite 2

Drucksache 17/1160

Begründung
n :
Berlin braucht mehr bezahlbareen Wohnraum. Deshalbb ist auch eine neue öffentliche Wohnr umfö
ra
f rderung notwendig.
g Diese muss Teil eines wohnungs
g politischen Geesamtkonzepts sein
n,
um eine so
s zial gerechte un
nd nach
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h ltige Wohnraumverso
s rgun
ng un
nd Stadteentwick
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D e neue soziale Wohnraumförderung ha
h t vor
o dem Hintergrund der aktuellen Debatten über
e die wachsende Sta
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d und den Wohnrau
ummangel
a
einee herausgehob
o ene Stellung. Daas
kann aber nicht darübe
ber hinweg
e täuschen, dass der Wiederein
instie
i g in ein
nen
e öffentlich geförderten Wohnungsbau nur üb
ü er einen
en längeren Zeitraum mit an
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b rschaubarenn Effekten zurr Ve
Verbesserung der Wohnungssittuation für Menschen mit geringen Einkom
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m n be
b itragen wird
rd.
Die öffentliche Wohnraumförderung der Zukunft soll vor allem der Stärku
k ng
n der
e öffentlichen
W hnungsunternehmen dienen. Das trägt der Tats
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atsache Rechnung, dass nur über die Eig
gentümerfunkt
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d r alten Wohnungsbaauförderung veermieden – statt der
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R nditen (mi
Re
m t zweifelhaftem sozialen Nutze
zen) konzen
ntriert sich die neue Wohnraumförderung
auf das Vermögen des Landes Berlin. Die kontinuierlich
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m hr den zukü
ünftigeen Anforderungen der Deemograffie und
d des Klimaaschu
hutzes
e genügen. Die Beeinflussunng des Wohnunngssmarktes insgesamt
m wird damit imme
m r weit
iter zunehmen.
Das Modell ist nicht auf Wohnungsneubau allein fokussiert. Zum einen sind diee quantitativen
Beiträge des Neubaus
u zur
ur Lösung der Wohnungsfrag
ge bescheiden
e , und weerd
den
e es auch künftig sein. Selbst bei Neu
e bauzah
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000 Wohnung
ngen pro Jahr werden
n auch nach 10 Jahren 95 Prozeent aller Wohnungen vor 2013 gebaut
au sein. Der
e Wohnungsbestand ist und bleibt
die entscheidende Ressource für di
d e Beereitstellung da
d uerhaft bezaahlbaare
r n Wohnraums. Zum
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geschlag
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b ufondss richtet sich
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v tive und sozial engagierte Bauherren, insbeson
ndere
re Genosse
s nschaften. Er steht aber auch allen anderen Bauträgern, auch den städtisch
hen Wohnungsbaugesellschaften offen. Er is
i t eiin Signal und Angeb
ebot
zur Mitwirkung an diese Akteuree, wenn sie einen Beitragg zur so
s zialen Wohnr
n aumversorgung
l isten woollen. Der Fonds soll bei Kriterien, Bewerbung und Vergabe größtmögliche Tr
le
T anspaar nz aufweisen und ein besonde
re
d res Augenmerk auf Kosteneffizienz legen. Es gibt damit keinen
n Wiedereinstieg in eine Wohnungsbbauförderungg alter Prägung.
B rlin, d. 4. September 2013
Be

U. Wolf
L mpscher
Lo
Zillich
und die übrigen Mi
M tglieder
der Fraktion Die Linke

sozial und wirtschaftlich

35

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36

Kommunaler Wohnungsbau

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sozial und wirtschaftlich

37

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38

Kommunaler Wohnungsbau

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sozial und wirtschaftlich

39

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40

Kommunaler Wohnungsbau

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sozial und wirtschaftlich

41

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42

Kommunaler Wohnungsbau

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sozial und wirtschaftlich

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DIE LINKE. Fraktion im Abgeordnetenhaus von Berlin | Niederkirchnerstraße 5 | 10111 Berlin
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Fotos: S.6 Guido Brendgens, S.32 Sandra Kaliga | Berlin | 2. veränderte Auflage | Mai 2015 | www.linksfraktion.berlin
        
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