Publication:
2019
URN:
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364887
Path:
GSW Immobilien AG
Bericht des Aufsichtsrats, Corporate Governance –
Bericht, Konzernabschluss und Zusammengefasster
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018




Inhaltsverzeichnis

I.

An die Aktionäre
Bericht des Aufsichtsrats
Corporate Governance – Bericht

II.

Zusammengefasster Lagebericht

III.

Konzernabschluss
Konzernbilanz
Konzern – Gewinn- und Verlustrechnung
Konzerngesamtergebnisrechnung
Konzerneigenkapitalspiegel
Konzernkapitalflussrechnung

IV.

Konzernanhang
Anteilsbesitzliste

V.

Bestätigungsvermerk

VI.

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Disclaimer

Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
auch das Geschäftsjahr 2018 war für die GSW Immobilien AG wieder ein erfolgreiches
Jahr. Das auf den nach wie vor attraktiven und dynamischen Berliner Wohnungsmarkt
ausgerichtete Geschäftsmodell hat sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr bestens bewährt. Der Großaktionär Deutsche Wohnen SE bietet der GSW Immobilien AG für eine
weiterhin prosperierende Entwicklung die strategischen Vorteile eines starken Konzernverbundes. Seit September 2014 sind die beiden Gesellschaften durch einen Beherrschungsvertrag miteinander verbunden.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wie in den Vorjahren mit großer Sorgfalt wahrgenommen.
Er hat den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und dessen
Tätigkeit überwacht. In Entscheidungen von grundlegender Bedeutung war der Aufsichtsrat unmittelbar und frühzeitig eingebunden.
Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich
und mündlich über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Geschäftspolitik, der
Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des Unternehmens einschließlich der
Chancen und Risiken, des Gangs der Geschäfte, des Risikomanagements sowie der
Compliance. Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden
umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge wurden vom Vorstand mit dem Aufsichtsrat abgestimmt.
Auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse standen der Aufsichtsratsvorsitzende und weitere Mitglieder des Aufsichtsrats mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und besprachen wesentliche Themen. Diese betrafen unter anderem
die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Geschäftsentwicklung und das Risikomanagement.
Schwerpunkte der Tätigkeit im Aufsichtsratsplenum
Im Geschäftsjahr 2018 erörterte der Aufsichtsrat in fünf Sitzungen, davon einmal in Form
einer Telefonkonferenz die aktuelle Geschäftsentwicklung, wichtige Einzelvorgänge und
zustimmungspflichtige Geschäfte. Soweit erforderlich, erteilte der Aufsichtsrat in den einzelnen Sitzungen nach jeweils eingehender Prüfung und ausführlicher Erörterung die erbetenen Zustimmungen. Im Berichtsjahr konnte Frau Kistermann-Christophe an einer Sitzung nicht teilnehmen; ansonsten nahmen stets alle Aufsichtsratsmitglieder teil, in einem
Fall mittels Stimmbotschaft.
In der Sitzung am 7. März 2018 erörterte der Aufsichtsrat den Bericht des Prüfungsausschusses, den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 und billigte den Jahresabschluss und Konzernabschluss. Daneben wurden der Bericht des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung und der Corporate Governance Bericht für das Geschäftsjahr 2017 verabschiedet. Neben der Erläuterung der aktuellen Geschäftsentwicklung durch den Vorstand erfolgte die Beschlussfassung über den
Wirtschaftsplan 2018 sowie die Beschlussfassung über den Beschlussvorschlag an die
Hauptversammlung zur Wahl des Abschlussprüfers.
Gegenstand der in Form einer Telefonkonferenz abgehaltenen Sitzung am 17. Mai 2018
waren der Beschluss über die Tagesordnung und die Beschlussvorschläge für die ordentlichen Hauptversammlung am 26. Juni 2018 sowie die Verabschiedung der Entspre-

1

chenserklärung zum Deutschem Corporate Governance Kodex (DCGK) gemäß § 161
Abs. 1 AktG.
In der sich direkt an die ordentliche Hauptversammlung am 26. Juni 2018 anschließenden
Sitzung wurden zunächst Herr Philip Grosse als neuer Vorsitzender sowie Herr Dirk
Sonnberg als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats gewählt. Des Weiteren wurde insbesondere eine Fassungsänderung der Satzung zur Aufhebung zwischenzeitlich
gegenstandslos gewordener Abschnitte beschlossen.
In seiner Sitzung am 8. August 2018, erörterte der Aufsichtsrat den Bericht des Vorstands
zur aktuellen Geschäftsentwicklung sowie den Bericht des Vorstands zum Risikomanagement. Zudem wurde die Auflösung der bestehenden Ausschüsse des Aufsichtsrats beschlossen sowie die damit einhergehenden Änderungen der Geschäftsordnung für den
Aufsichtsrat und eine aktualisierte Entsprechenserklärung verabschiedet. Weiteres Thema
waren Vorstandsangelegenheiten.
In der Sitzung am 12. November 2018 befasste sich der Aufsichtsrat mit der aktuellen Geschäftsentwicklung, dem Bericht des Vorstands zu Risikomanagement und Compliance
und bereitete die Prüfung für das Geschäftsjahr 2018 durch die KPMG AG vor. Erörtert
wurde weiter das Thema „Nichtprüfungsleistungen“ und es wurden entsprechende Anpassungen der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat beschlossen sowie einzelne Nichtprüfungsleistungen gemäß der EU-Abschlussprüferverordnung (Verordnung (EU)
Nr. 537/2014) gebilligt.
Der Präsidialausschuss hat im Berichtsjahr bis zu seiner Auflösung nicht getagt. Der Prüfungsausschuss hat vor seiner Auflösung eine Sitzung abgehalten, in der er den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017 sowie den Gewinnverwendungsvorschlag erörtert und eine Empfehlung
für den Beschlussvorschlag an die Hauptversammlung zur Wahl des Abschlussprüfers
abgegeben hat. Des Weiteren hat er sich in der Sitzung mit den Themen Risikomanagement, Compliance und Interne Revision befasst. Der Nominierungsausschuss hat vor seiner Auflösung eine Sitzung abgehalten, in der er dem Aufsichtstrat eine geeignete Kandidatin, für den Vorschlag des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung zur Wahl eines Aufsichtsratsmitglieds, benannt hat.
Vorstandsvergütung
Entsprechend der Empfehlung des Deutschen Corporate Governance Kodex ist das Vergütungssystem des Vorstands regelmäßig überprüft worden. Aufgrund der Konzernverbundenheit mit der Deutsche Wohnen Gruppe erhalten die Vorstände der Gesellschaft, die
zugleich Vorstände bei der Deutsche Wohnen SE bzw. Geschäftsführungsorgane bei anderen, mit der Deutsche Wohnen SE verbundenen Unternehmen sind, für ihre Tätigkeit
bei der Gesellschaft keine gesonderte Vergütung, da ihre Vergütung auf Ebene der Deutsche Wohnen SE bzw. auf Ebene der verbundenen Gesellschaft die Tätigkeit innerhalb
der gesamten Deutsche Wohnen Gruppe berücksichtigt. Die Vergütung des Vorstands ist
im Vergütungsbericht sowie im Corporate Governance Bericht dargestellt.
Aufsichtsratsvergütung
Die Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8.10 der Satzung festgelegt. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine fixe Jahresvergütung von netto EUR 7.500,00. Der Aufsichtsratsvorsitzende erhält EUR 10.000,00, ein stellvertretender Vorsitzender EUR 8.750,00 als jährliche feste Grundvergütung. Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen
des Aufsichtsrats angehören, die während ihrer Ausschussmitgliedschaft mindestens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je nach Ausschuss eine zusätzliche jährliche
2

feste Vergütung in Höhe von EUR 500,00 bzw. im Fall von Ausschussvorsitzenden von
EUR 1.000,00.
Auslagen werden erstattet. Eine erfolgsorientierte Vergütung für Aufsichtsratsmitglieder
wird nicht gezahlt. Eine individualisierte Angabe der Vergütung ist im Vergütungsbericht
enthalten.
Corporate Governance
Vorstand und Aufsichtsrat haben im Mai 2018 die Entsprechenserklärung gemäß § 161
AktG verabschiedet und im August 2018 aktualisiert. Die im Mai 2018 verabschiedete und
die im August 2018 aktualisierte Fassung der Entsprechenserklärung sind auf der Internetseite der Gesellschaft dauerhaft zugänglich.
Nähere Angaben zur Corporate Governance des Unternehmens enthält der Corporate
Governance Bericht, der Teil des Geschäftsberichts ist.
Jahres- und Konzernabschluss 2018
Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Konzernabschluss sowie den zusammengefassten Lagebericht für die
GSW Immobilien AG und den GSW-Konzern zum 31. Dezember 2018 geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Jahresabschluss der GSW Immobilien AG und der zusammengefasste Lagebericht für
die GSW Immobilien AG wurden nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Der Konzernabschluss wurde nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und den ergänzend anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Der Abschlussprüfer hat
die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgelegten
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung sowie unter ergänzender Beachtung der
International Standards on Auditing (ISA) vorgenommen. Die genannten Unterlagen und
den Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns hat der Vorstand
dem Aufsichtsrat rechtzeitig zugeleitet. Die Prüfungsberichte der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft lagen allen Mitgliedern des Aufsichtsrats vor und wurden in der Bilanzsitzung des Aufsichtsrats am 13. März 2019 in Gegenwart des Abschlussprüfers umfassend behandelt. Der Vorstand erläuterte die Abschlüsse der GSW Immobilien AG und
des Konzerns sowie das Risikomanagementsystem. Der Abschlussprüfer berichtete über
Umfang, Schwerpunkte sowie das Ergebnis der Abschlussprüfung.
Der Aufsichtsrat stimmte den Ergebnissen der Abschlussprüfung zu. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Prüfungsausschuss und den Aufsichtsrat haben
sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2018 gebilligt; der Jahresabschluss der
GSW Immobilien AG ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat stimmte dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands zu, eine Dividende von EUR 1,40 je Stückaktie auszuschütten.
Veränderungen in Aufsichtsrat und Vorstand
Die Aufsichtsratsmitglieder Frau Kirsten Kistermann-Christophe, Herr Helmut Ullrich und
Herr Michael Zahn haben jeweils ihr Amt als Mitglied des Aufsichtsrats mit Wirkung zum
Ende der ordentlichen Hauptversammlung am 26. Juni 2018 niedergelegt. Frau Daniela
Heyer wurde in der ordentlichen Hauptversammlung am 26. Juni 2018 in den Aufsichtsrat
gewählt. Mit Beschluss des Aufsichtsrats am 26. Juni 2018 wurden Herr Philip Grosse als
3

neuer Vorsitzender sowie Herr Dirk Sonnberg als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats gewählt. Im Vorstand gab es im Geschäftsjahr 2018 keine personellen Änderungen.
Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GSW Immobilien AG und aller Konzern-Gesellschaften für ihre im Berichtsjahr
erbrachten Leistungen.
Berlin, im März 2019
GSW Immobilien AG
Für den Aufsichtsrat

Philip Grosse
Vorsitzender des Aufsichtsrats

4

Corporate Governance Bericht 2018
der GSW Immobilien AG
Corporate Governance beinhaltet das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unternehmens, seiner geschäftspolitischen Grundsätze und Leitlinien sowie des Systems der internen und externen Kontroll- und Überwachungsmechanismen. Gute und
transparente Corporate Governance ist aus Sicht des Vorstands und des Aufsichtsrats der
GSW Immobilien AG eine wesentliche Voraussetzung für nachhaltigen Unternehmenserfolg. Sie fördert ferner das Vertrauen der Anleger, Mitarbeiter, Geschäftspartner sowie der
Öffentlichkeit in die Leitung und Überwachung des Unternehmens.
Entsprechenserklärung gem. § 161 Abs. 1 AktG
Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG haben sich im Berichtszeitraum mit
der Erfüllung der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex („Kodex“) befasst. Sie haben dabei den Kodex in der Fassung vom 7. Februar 2017, bekannt gemacht
im Bundesanzeiger am 24. April 2017 berücksichtigt und im Mai 2018 die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG verabschiedet. Im August 2018 haben Vorstand und Aufsichtsrat eine aktualisierte Entsprechenserklärung abgegeben. Diese Erklärungen und vorangehende Erklärungen stehen Aktionären und Interessierten auf der Internetseite der Gesellschaft (www.gsw.ag) zur Einsicht bereit.
Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat
Die GSW Immobilien AG verfügt gemäß den gesetzlichen Vorgaben über eine zweigliedrige Leitungs- und Kontrollstruktur. Während der Vorstand die Geschäfte des Unternehmens führt, berät der Aufsichtsrat den Vorstand bei der Unternehmensleitung und überwacht dessen Geschäftsführung. Die Kompetenzen von Vorstand und Aufsichtsrat sind im
Aktiengesetz, in der Satzung und in den Geschäftsordnungen für den Vorstand und den
Aufsichtsrat geregelt. Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG arbeiten zum
Wohle des Unternehmens eng zusammen.
Vorstand
Der Vorstand der GSW Immobilien AG besteht derzeit aus zwei Mitgliedern. Gemäß dem
Deutschen Corporate Governance Kodex achtet der Aufsichtsrat bei der Zusammensetzung des Vorstands auf Vielfalt (Diversity) und legt insbesondere für den Anteil von Frauen im Vorstand Zielgrößen fest. Er leitet die Geschäfte der GSW Immobilien AG in eigener
Verantwortung im Unternehmensinteresse und ist ihr gesetzlicher Vertreter. Er entwickelt
die strategische Ausrichtung des Unternehmens, stimmt diese mit dem Aufsichtsrat ab und
sorgt für ihre Umsetzung. Des Weiteren sorgt der Vorstand der GSW Immobilien AG für
die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und unternehmensinternen Richtlinien und
wirkt auf deren Beachtung durch die Konzernunternehmen hin (Compliance). Auch das
Risikomanagement und -controlling liegt im Verantwortungsbereich des Vorstands. Mit
Wirksamwerden des Beherrschungsvertrages zwischen dem Großaktionär Deutsche
Wohnen SE und der Gesellschaft am 4. September 2014 ist die Deutsche Wohnen SE
herrschendes Unternehmen und nach Maßgabe des Beherrschungsvertrags zu Weisungen an den Vorstand berechtigt.
Aufsichtsrat und Ausschüsse
In der ordentlichen Hauptversammlung am 26. Juni 2018 wurde beschlossen, den Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG auf drei Mitglieder zu verkleinern. Der nach den Vorschriften des Aktiengesetzes zusammengesetzte Aufsichtsrat berät und überwacht den
Vorstand bei der Leitung des Unternehmens. Die Ausschüsse des Aufsichtsrats (Präsidial1

, Nominierungs- und Prüfungsausschuss) wurden mit Beschluss des Aufsichtsrats vom
8. August 2018 aufgelöst.
Ziele des Aufsichtsrats für seine Zusammensetzung und Stand der Umsetzung
Gemäß dem Deutschen Corporate Governance Kodex hat sich der Aufsichtsrat konkrete
Ziele für seine Zusammensetzung gesetzt, die unter Beachtung der unternehmensspezifischen Situation die Tätigkeit des Unternehmens, potenzielle Interessenkonflikte, eine festzulegende Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder und Vielfalt (Diversity) berücksichtigen,
und hat eine Zielgröße für den Anteil von Frauen festgelegt. Die festgelegte Zielgröße
wurde erreicht und die Zusammensetzung des Aufsichtsrats entspricht den oben genannten Zielen. Der Aufsichtsrat wird bei Neuwahlen von Mitgliedern die Ziele für seine Zusammensetzung bei seinen Wahlvorschlägen an die Hauptversammlung berücksichtigen
und sich vergewissern, dass der jeweilige Kandidat den zu erwartenden Zeitaufwand aufbringen kann. Die im Berichtsjahr 2018 erfolgte Neubesetzung im Aufsichtsrat erfolgte unter Berücksichtigung dieser Zielsetzungen.
Im Hinblick auf die Mehrheitsbeteiligung der Deutsche Wohnen SE an der Gesellschaft
und dem bestehenden Beherrschungsvertrag mit den entsprechenden Schutzmechanismen für außenstehende Aktionäre, ist es nach Einschätzung des Aufsichtsrats vertretbar
auf ein unabhängiges Mitglied im Aufsichtsrat zu verzichten. Der Aufsichtsrat ist weiter
davon überzeugt, dass seine Mitglieder in der derzeitigen Zusammensetzung über die zur
ordnungsgemäßen Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten
und fachlichen Erfahrungen verfügen.
Aufsichtsratsarbeit und Interessenkonflikte
Die Mitglieder des Aufsichtsrats legen dem Aufsichtsrat mögliche Interessenkonflikte offen,
die auch beispielsweise dadurch entstehen können, dass Aufsichtsratsmitglieder Organfunktionen bei anderen Unternehmen der Immobilienbranche bzw. Konzernunternehmen
wahrnehmen. Der Aufsichtsratsvorsitzende Philip Grosse ist zugleich Vorstand der Deutsche Wohnen SE und die Mitglieder des Aufsichtsrats Daniela Heyer und Dirk Sonnberg
üben zugleich Tätigkeiten bzw. Organfunktionen in anderen Gesellschaften der Deutsche
Wohnen Gruppe aus. Dies ist sämtlichen Aufsichtsratsmitgliedern bekannt. Nach Auffassung des Aufsichtsrats begründen die Beziehungen zu einem erheblich beteiligten Aktionär jedoch grundsätzlich keinen Interessenkonflikt.
Aktionäre und Hauptversammlung
Die Aktionäre der GSW Immobilien AG nehmen ihre Rechte in der jährlichen Hauptversammlung wahr. Jede Aktie gewährt das gleiche Stimmrecht. Die Hauptversammlung entscheidet über die ihr durch das Gesetz zugewiesenen Aufgaben, zu denen unter anderem
die Gewinnverwendung, die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat, die Bestellung des
Abschlussprüfers, die Wahl der Aufsichtsratsmitglieder, Satzungsänderungen und Kapitalmaßnahmen gehören. Den Vorsitz der Hauptversammlung führt grundsätzlich der Aufsichtsratsvorsitzende. Um den Aktionären die persönliche Wahrnehmung ihrer Rechte zu
erleichtern, werden die notwendigen Unterlagen im Anschluss an die Einberufung im Internet veröffentlicht. Es besteht für die Aktionäre die Möglichkeit, einen Stimmrechtsvertreter mit der weisungsgebundenen Ausübung ihrer Stimmrechte zu beauftragen.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
Die Bilanzierung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2018 richtet sich nach
den Grundsätzen der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der
EU anzuwenden sind. Der Einzelabschluss wird gemäß den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt. Die Hauptversammlung hat am 26. Juni 2018 die KPMG AG
2

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das
Geschäftsjahr 2018 gewählt. Der Prüfungsauftrag wurde durch den Aufsichtsrat erteilt. Vor
dem Wahlvorschlag hat der Aufsichtsrat eine Unabhängigkeitserklärung des Prüfers eingeholt.
Meldepflichtige Wertpapiergeschäfte
Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats oder ihnen nahestehende Personen sind
nach Art. 19 MAR verpflichtet, meldepflichtige Geschäfte in Aktien der GSW Immobilien
AG oder sich darauf beziehenden Finanzinstrumenten offenzulegen, wenn der Wert der
Geschäfte innerhalb eines Kalenderjahres die Summe von 5.000 EUR erreicht oder übersteigt (sog. „Eigengeschäfte von Führungskräften“). Entsprechende Mitteilungen sind auf
der Internetseite der GSW Immobilien AG (www.gsw.ag) einsehbar. Zum 31. Dezember
2018 hielten keine Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats oder ihnen nahestehende Personen Aktien oder andere Finanzinstrumente der GSW Immobilien AG.
Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat
Ein wesentliches Element guter Corporate Governance stellt für die GSW Immobilien AG
die transparente und verständliche Berichterstattung über die Vergütung ihres Vorstands
sowie über die Mitglieder ihres Aufsichtsrats dar. Hierzu wird auf den Vergütungsbericht
verwiesen, der Bestandteil des Konzernlageberichts ist. Aufgrund der Konzernverbundenheit mit der Deutsche Wohnen Gruppe erhalten die Vorstände der Gesellschaft, die zugleich Vorstände bei der Deutsche Wohnen SE bzw. Geschäftsführungsorgane bei anderen, mit der Deutsche Wohnen SE verbundenen Unternehmen sind, für ihre Tätigkeit bei
der Gesellschaft keine gesonderte Vergütung, da ihre Vergütung auf Ebene der Deutsche
Wohnen SE bzw. auf Ebene der verbundenen Gesellschaft die Tätigkeit innerhalb der gesamten Deutsche Wohnen Gruppe berücksichtigt.
Details zu Vorstand, Aufsichtsrat und dem Zusammenwirken der beiden Organe werden
im Bericht des Aufsichtsrats sowie in der Erklärung zur Unternehmensführung gemäß
§ 289f HGB, die unter www.gsw.ag veröffentlicht ist, erläutert.

3

Berlin, im März 2019
Für den Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG

________________________
Philip Grosse
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Der Vorstand der GSW Immobilien AG

_______________________
Lars Wittan
Vorsitzender des Vorstands

________________________
Dr. Kathrin Wolff
Mitglied des Vorstands

4

GSW Immobilien AG
Zusammengefasster Lagebericht 2018

Ab dem Geschäftsjahr 2015 stellt die Gesellschaft erstmals einen
Zusammengefassten Lagebericht auf Grundlage des § 315 Abs. 5 HGB auf. Darin
wird der Lagebericht der GSW Immobilien AG mit dem Lagebericht des Konzerns
zusammengefasst.
Die GSW und ihre Ergebnisse beinhalten alle wesentlichen Zentralfunktionen als
Teilkonzern der Deutsche Wohnen SE. Die Rahmenbedingungen der GSW
Immobilien AG entsprechen im Wesentlichen denen des Teilkonzerns und werden im
Folgenden ausführlich beschrieben. Die wirtschaftliche Entwicklung der GSW
Immobilien AG (Einzelabschluss) wird in Kapitel 3 separat dargestellt.

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INHALTSVERZEICHNIS

1.

Grundlagen des Konzerns ................................................................................................. 3
1.1. Geschäftsmodell .......................................................................................................... 3
1.2. Strategie ....................................................................................................................... 3
1.3. Steuerung ..................................................................................................................... 3
1.4. Immobilienportfolio..................................................................................................... 5
2.
Wirtschaftsbericht ............................................................................................................. 6
2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................................................................... 6
2.2. Geschäftsverlauf .......................................................................................................... 9
2.3. Mitarbeiter ................................................................................................................. 10
2.4. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ......................................... 11
2.4.1
Ertragslage .......................................................................................................... 11
2.4.1.1
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung ................................................. 12
2.4.1.2
Ergebnis aus Verkauf...................................................................................... 12
2.4.1.3
Verwaltungskosten ......................................................................................... 13
2.4.1.4
Finanzergebnis ................................................................................................ 13
2.4.1.5
Laufende Steuern und latente Steuern ............................................................ 13
2.4.2
Vermögens- und Finanzlage............................................................................... 14
2.4.3
Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage .................................. 17
3.
Berichterstattung zum Einzelabschluss der GSW Immobilien AG ................................ 18
3.1 Grundlagen der GSW Immobilien AG ...................................................................... 18
3.2 Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage ......................................... 18
3.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der GSW AG ................................................ 19
3.4 Prognose GSW AG .................................................................................................... 21
4.
Risiko- und Chancenbericht ............................................................................................ 22
4.1. Risikomanagement .................................................................................................... 22
4.2. Risikobericht .............................................................................................................. 27
4.3. Chancen der künftigen Entwicklung ......................................................................... 36
5.
Prognosebericht ............................................................................................................... 37
6.
Vergütungsbericht ........................................................................................................... 39
7.
Übernahmerelevante Angaben ........................................................................................ 41
8.
Unternehmensführung ..................................................................................................... 42

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1. Grundlagen des Konzerns
1.1. Geschäftsmodell
Die GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als „GSW“
oder „Konzern“ bezeichnet) ist eine börsennotierte und in Berlin ansässige
Gesellschaft. Das Geschäftsmodell der GSW ist im Wesentlichen auf die langfristige
Vermietung und Bewirtschaftung ihres Immobilienbestandes mit derzeit rund 51.213
Wohnungen in Berlin ausgerichtet.
Die GSW ist ein vollintegrierter Teilkonzern in der Deutsche Wohnen Gruppe. Es
besteht ein Beherrschungsvertrag mit der Deutsche Wohnen SE als beherrschendem
Unternehmen.
Die Aktien der GSW werden im General Standard der Deutschen Börse gehandelt.
1.2. Strategie
Die Strategie der GSW ist auf die langfristige Bestandshaltung und Pflege ihres
Immobilienportfolios ausgerichtet. Die Bewirtschaftung der Objekte erfolgt im
Rahmen von Geschäftsbesorgungsvereinbarungen durch Servicegesellschaften des
Deutsche Wohnen Konzerns.
1.3. Steuerung
Das
unternehmerische
Handeln
der
GSW
ist
auf
eine
effiziente
Wohnungsbewirtschaftung ausgerichtet, die zu einer Verbesserung der Ertragskraft
des Gesamtkonzerns der Deutsche Wohnen SE beiträgt.
Die Steuerung des GSW-Teilkonzerns erfolgt durch die Deutsche Wohnen SE.
Dabei werden sämtliche Ertrags- und Zahlungsströme des GSW-Teilkonzerns
aggregiert und bewertet und in den Gesamtkonzern der Deutsche Wohnen SE
einbezogen.
Im
Bereich
Wohnungsbewirtschaftung
sind
die
Entwicklungen
der
Quadratmetermiete und des Leerstands, differenziert nach definierten Portfolios, die
Steuerungsgrößen für das Management. Hierzu gehören auch Umfang und Ergebnis
der Neuvermietung sowie die Entwicklung der mit der Vermietung
zusammenhängenden Kosten wie Instandhaltungs-, Vermietungsmarketing- und
Betriebskosten sowie Mietausfälle. Alle Parameter werden monatlich ausgewertet
und mit detaillierten Budgetansätzen verglichen. Hieraus lassen sich Maßnahmen
ableiten beziehungsweise Strategien entwickeln, die Mieterhöhungspotenziale bei
kontrollierter Aufwandsentwicklung heben und so die operativen Ergebnisse stetig
verbessern.
Im Bereich Verkauf wird über die Verkaufspreise pro Quadratmeter sowie die Marge
als Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis gesteuert. Dabei werden die
ermittelten Werte permanent mit den Planzahlen sowie mit dem Markt abgeglichen
und bei Bedarf angepasst.
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Die weiteren operativen Aufwendungen wie Verwaltungskosten sowie die nicht
operativen Größen wie Finanzaufwendungen und Steuern sind ebenfalls Bestandteil
des zentralen Planungs- und Steuerungssystems sowie des monatlichen Berichts an
den Gesamtkonzernvorstand. Auch hier wird die laufende Entwicklung aufgezeigt
und den Planwerten gegenübergestellt.
Den Finanzaufwendungen kommt dabei eine erhebliche Bedeutung zu, da diese
wesentlichen Einfluss auf das Periodenergebnis und die Cashflow-Entwicklung
haben. Die Steuerung der Finanzaufwendungen obliegt dem Bereich Corporate
Finance innerhalb der Deutsche Wohnen SE. Ein aktives und laufendes
Management des Darlehensportfolios und der Hedging-Quote hat, verbunden mit
einer ständigen Marktüberwachung, zum Ziel, das Finanzergebnis kontinuierlich zu
optimieren. Zudem verantwortet der Bereich die Risikostreuung durch Erweiterung
des Fremdkapitalportfolios um neue Bankpartner und Versicherungen sowie neue
innovative Finanzprodukte.
Um den durch die operative Geschäftstätigkeit erzielten Cashflow zu messen und mit
dem Plan abzugleichen, wird als Kenngröße die Funds from Operations (FFO) vor
Verkauf verwendet. Dabei stellt das Periodenergebnis den Ausgangswert zur
Ermittlung des FFO dar, das um Abschreibungen, Sondereffekte, nicht
liquiditätswirksame
Finanzaufwendungen
beziehungsweise
-erträge
und
Steueraufwendungen beziehungsweise -erträge ergänzt oder reduziert wird.
Mit Hilfe des regelmäßigen Reportings können Gesamtkonzernvorstand und
Fachabteilungen die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns zeitnah bewerten und
mit den Vormonats-, Vorjahres- und Planwerten vergleichen. Außerdem wird so die
voraussichtliche Entwicklung anhand eines fortgeschriebenen Forecast ermittelt.
Chancen, aber auch negative Entwicklungen können so kurzfristig identifiziert und
Maßnahmen abgeleitet werden, um diese zu nutzen beziehungsweise
gegenzusteuern.

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1.4. Immobilienportfolio
Portfoliosteuerung und -strategie
Das Portfolio der GSW wird voll in die Portfoliosteuerung der Deutsche Wohnen SE
einbezogen. Diese fokussiert sich stark auf Ballungszentren wie die Metropolregion
Berlin, deren wesentlicher Bestandteil das GSW-Portfolio ist.
Die Portfoliorestrukturierung durch selektive Zu- und Abverkäufe einerseits und eine
langfristig orientierte Investitionspolitik andererseits sind das strategische Leitbild der
Deutsche Wohnen und Maßstab für die kommenden Jahre, die auch das GSWPortfolio maßgeblich beeinflusst.
Portfoliobewertung
Die starke Nachfrage von in- und ausländischen Immobilieninvestoren nach größeren
Wohnungspaketen hat sich auch im Jahr 2018 fortgesetzt und traf dort weiterhin auf
ein begrenztes Angebot. Dies und die anhaltend positive Miet- und
Leerstandsentwicklung unseres Berliner Immobilienbestandes spiegelt sich in einer
Aufwertung des Immobilienportfolios in Höhe von insgesamt rund EUR 761 Mio. zum
Stichtag wider. Das Bewertungsergebnis wurde von einem externen Gutachten der
Jones Lang LaSalle SE bestätigt.
Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Portfoliokennzahlen zu den Stichtagen:

Wohneinheiten
Wohnfläche in Tm2
Fair Value je m² Wohn- und Nutzfläche in EUR
Vertragsmiete je m² in EUR Wohnen
Like-for-like-Mietwachstum
(Vermietungsbestand) in %
Wohnungsleerstand in %
Instandhaltungskosten je m²/Jahr in EUR
Capex je m²/ Jahr in EUR

31.12.2018

31.12.2017

51.213
3.029
2.349
6,65

50.957
3.015
2.073
6,41

3,8
2,3
10,401)
39,771)

5,4
2,5
12,941)
30,611)

1) Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode.

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2. Wirtschaftsbericht
2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wachstum der deutschen Wirtschaft etwas verlangsamt
Entwicklung des Wirtschaftswachstums (BIP) im 3-Jahres-Vergleich1
2016:
2017:
2018:

2,2 %
2,2 %
1,5 %

Deutsches BIP legte um 1,5 % zu: Nach Jahren überdurchschnittlichen Wachstums
ist die deutsche Wirtschaft 2018 etwas moderater gewachsen. Belastend wirkte
dabei insbesondere die Automobilindustrie, während die robuste Auslandsnachfrage,
die florierende Bauwirtschaft und der private Konsum die Konjunktur nachhaltig
stützten.2
Arbeitslosenquote weiterhin rückläufig: Der Arbeitsmarkt hat sich 2018 erneut
sehr positiv entwickelt, auch wenn der wirtschaftliche Aufwärtstrend insbesondere in
der zweiten Jahreshälfte etwas an Schwung verloren hat. Die Arbeitslosenquote in
Deutschland lag im Dezember 2018 mit 4,9 % um 0,4 Prozentpunkte unter dem
Vorjahreswert und die Zahl der Erwerbstätigen ist abermals gestiegen.3
Bruttolöhne und -gehälter deutlich gestiegen: Die nach Abzug der Sozialbeiträge
der Arbeitgeber verbleibenden Löhne und Gehälter aller Arbeitnehmer haben sich
2018 sowohl brutto als auch netto um 4,8 % erhöht. Dies ist auf eine höhere
Arbeitnehmerzahl sowie höhere durchschnittliche Löhne und Gehälter je
Arbeitnehmer zurückzuführen.4
Weiterhin herrscht ein Niedrigzinsumfeld: Die Europäische Zentralbank belässt
den Leitzins auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0 % und setzt ihre
expansive
Geldpolitik
fort.
Dies
begünstigt
das
Investitionsund
Finanzierungsumfeld, insbesondere auch in der Immobilienbranche.
Bevölkerung in Deutschland auf 83,0 Mio. Personen gewachsen: Das
Statistische Bundesamt geht nach ersten Schätzungen davon aus, dass sich der
Trend zunehmender Bevölkerungszahlen in Deutschland auch 2018 fortsetzte
(Vorjahr: 82,8 Mio. Menschen). Der Wanderungsüberschuss hat das Geburtendefizit
erneut mehr als ausgeglichen.5
Wohnungsbau treibt die Baukonjunktur: Die realen Bauinvestitionen im
Wohnungsbau haben im Berichtsjahr um etwa 3,4 % gegenüber dem Vorjahr
zugelegt. Hohe Auftragsbestände, der große Bedarf an neuen Wohnungen und
1

DIW, Wochenbericht 50 2018
DIW, Wochenbericht 50 2018
3
Statistisches Bundesamt, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt, Dezember 2018
4
Statistisches Bundesamt, Pressekonferenz „Bruttoinlandsprodukt 2018 für Deutschland“ vom 15.09.2018, Statement von
Albert Braakmann
5
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 029 vom 25.01.2019
2

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niedrige Zinsen führten zu dem anhaltenden Aufwärtstrend, sodass die Bauindustrie
seit Längerem an der Kapazitätsgrenze operiert.6
Wirtschaftlicher Aufschwung in Berlin hält an: Das reale Bruttoinlandsprodukt in
der Hauptstadt ist 2018 um etwa 2,7 % gestiegen.7 Damit liegt das Berliner
Wirtschaftswachstum erneut über dem Bundesdurchschnitt. Ein wichtiger Treiber
sind die Baubranche sowie der Technologiesektor, in dem sich Berlin zu einem der
führenden Standorte in Europa für Start-ups entwickelt hat. Auch die
Arbeitslosenquote war in der Hauptstadt im Berichtsjahr weiterhin rückläufig und ist
erstmalig unter die 8 %-Marke gesunken. Dies ist der niedrigste Stand seit der
Wiedervereinigung. Berlin hält nunmehr seit 2012 durchgängig die Spitzenposition
beim Beschäftigungswachstum im Vergleich zu allen anderen Bundesländern.8 Auch
die Löhne sind in Berlin mit 5,3 % stärker gestiegen als im Bundesdurchschnitt.9
Deutscher Wohnungsmarkt weiterhin im Aufwärtstrend
Wohnimmobilien
in
Deutschland
bleiben
gefragt:
Der
deutsche
Wohninvestmentmarkt hat auch das Jahr 2018 sehr erfolgreich abgeschlossen. Das
Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios stieg bei über 130.000
gehandelten Einheiten auf rund EUR 18,7 Mrd., ein Anstieg von knapp 20 %
gegenüber dem Vorjahr. 10
Berlin ist unverändert eines der wichtigsten Investmentziele: Unter den
deutschen Metropolen war Berlin – neben Frankfurt – mit über 23 % der
Transaktionen 2018 nach wie vor Investmentschwerpunkt und somit der liquideste
Markt in Deutschland.11
Verknappung des Wohnraumangebots setzt sich fort: Bis 2030 erwartet das
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen Anstieg der Zahl
der Haushalte um gut 500.000. Diese Entwicklung wird für zusätzliche Nachfrage am
deutschen Wohnungsmarkt sorgen. Da die durchschnittliche Haushaltsgröße weiter
sinken wird, wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland stärker als die
Bevölkerungszahl. 70 % der 37,4 Mio. Haushalte sind Ein- und
Zweipersonenhaushalte; in den größten Städten liegt die Quote mit 80 % sogar noch
höher.12
Wohnungsbau kann nicht mit Bevölkerungswachstum Schritt halten: Aufgrund
des kräftigen Bevölkerungswachstums an den Top-Standorten13 hinkt der Neubau
trotz steigender Fertigstellungszahlen dem Wohnraumbedarf weiter hinterher.14 Im
Jahr 2017 sind in Deutschland knapp 285.000 neue Wohnungen gebaut worden.
Dies bedeutet zwar ein Plus von 2,6 % gegenüber Vorjahr – jedoch müssten jährlich
6

DIW, Sommergrundlinien 2018, Wochenbericht 24, 2018
Investitionsbank Berlin, Berlin Konjunktur, Oktober 2018
8
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe Berlin, Konjunkturbericht – Zur wirtschaftlichen Lage in
Berlin, 3. Quartal 2018
9
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 10 vom 17.01.2019
10
JLL, Investmentmarktübersicht Deutschland, 4. Quartal 2018
11
JLL, Investmentmarktübersicht Deutschland, 4. Quartal 2018
12
BBSR, Wohnungsmarktprognose 2030
13
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
14
DZ HYP, Immobilienmarkt 2018/19
7

7 / 42

etwa 380.000 Wohnungen gebaut werden, um Wohnungsangebot und -nachfrage in
Einklang zu bringen.15 Die Stadt Berlin schätzt den Neubaubedarf bis zum Jahr 2030
auf etwa 194.000 Wohnungen. Die Zielgröße des Berliner Senats von jährlich 20.000
neuen Wohnungen bis 2021 dürfte auch 2018 verfehlt worden sein. Nachdem die
Zahl der Baufertigstellungen 2017 um 19 % auf 12.800 anstieg, ist die Zahl der
Neubaugenehmigungen im ersten Halbjahr 2018 mit 14.700 (-5,6 %) bereits wieder
rückläufig.16

4XHOOH-//5HVLGHQWLDO&LW\3URILOH%HUOLQ+DOEMDKU

Anhaltende Dynamik in den Metropolregionen
Mietpreiswachstum ist Folge des Nachfrageüberhangs: Der anhaltende
Bevölkerungszuwachs in deutschen Ballungsgebieten resultiert in einer
Unterversorgung an Wohnraum und angespannten Wohnungsmärkten. In den
vergangenen zehn Jahren wuchs die Bevölkerung der sieben Top-Standorte
zwischen 7 % in Düsseldorf und 15 % in Frankfurt. Damit leben dort heute 1 Million
mehr Menschen als im Jahr 2007. Jedoch sind in dem Zeitraum nur 286.000
Wohnungen fertiggestellt worden. Auf dieser Basis ist seit 2007 eine kumulierte
Bedarfslücke von über 300.000 Wohnungen entstanden.
Diese Entwicklung schlägt sich auch in steigenden Mieten nieder. Von 2007 bis 2017
kletterte die durchschnittliche Erstbezugsmiete an den Top-Standorten um 55 % auf
EUR 12,50 pro m2. In Berlin lag das Wachstum bei rund 65 %.17
Mieten in Berlin bleiben im Aufwärtstrend: Die Angebotsmieten in Berlin stiegen
2018 gegenüber 2017 über alle Segmente und Baujahre um 9 % auf EUR 12,10 pro

15

Institut der deutschen Wirtschaft, Wohnungsmarkt „Es wird nach wie vor zu wenig gebaut“, 24.05.2018
JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2018 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg,
Pressemitteilung 117 vom 17.05.2018 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 262 vom
07.11.2018
17
DZ HYP, Immobilienmarkt 2018/19
16

8 / 42

m2. In den anderen sechs Metropolregionen18 war das Wachstum
Angebotsmieten mit durchschnittlich 6 % ebenfalls deutlich positiv.19

der

Auch die Kaufpreise verteuern sich weiterhin: 2018 sind die Preise für
Wohnungen in Deutschland aufgrund des knappen Angebots erneut gestiegen. Im
Durchschnitt legten die Haus- und Wohnungspreise um rund 8 % zu. Die
Preisdynamik war dabei wie in den Jahren zuvor in den Metropolregionen und
Großstädten am höchsten.20
In Berlin sind die Kaufpreise 2018 weiterhin dynamisch gestiegen: Die Preise für
Bestandswohnungen lagen über 15 %, die für neue Wohnungen um mehr als 10 %
über Vorjahr. Die starke Preisdynamik resultiert in erster Linie aus einer hohen
Anzahl fehlender Wohnungen. Dafür ist neben dem Mangel an Bauland auch ein
Mangel an qualifizierten Arbeitskräften in der Baubranche verantwortlich.21
2.2. Geschäftsverlauf
Portfolioentwicklung
In einer Stichtagsbetrachtung per 31. Dezember 2018 erhöhte sich die monatliche
Nettokaltmiete auf 6,65 EUR/m² Wohnfläche (Vorjahr: 6,41 EUR/m² Wohnfläche).
Gleichzeitig war ein leichter Rückgang der Leerstandsquote22 im Wohnungsbestand
am 31. Dezember 2018 auf nunmehr 2,3 % zu verzeichnen (Vorjahr: 2,5 %).
Es erfolgten Veräußerungen von 102 Wohneinheiten (Vorjahr: 274 Wohneinheiten)
an
Eigennutzer
und
Kapitalanleger.
Insgesamt
erzielte
die
GSW
Veräußerungsgewinne von netto EUR 2,9 Mio. (Vorjahr: EUR 5,6 Mio.). Im
Geschäftsjahr wurden Immobilienankäufe im Umfang von EUR 238,3 Mio. getätigt
(Vorjahr: EUR 89,2 Mio.).
Aus
Immobilienbewertungen
ergaben
sich
im
Geschäftsjahr
Bewertungsgewinne von rund EUR 760,8 Mio. (Vorjahr EUR 960,7 Mio.).

2018

In einem Umfang von EUR 19,0 Mio. (Vorjahr: EUR 7,9 Mio.) sind bereits
Kaufverträge mit einem Nutzen- und Lastenwechsel nach Ende des Berichtsjahres
abgeschlossen worden.
Refinanzierung von Darlehen
Im Geschäftsjahr 2018 erfolgten weitere Darlehensrefinanzierungen. Dabei wurden
die Finanzierungsstrukturen optimiert und die Zinsabsicherungen entsprechend
angepasst. Der durchschnittliche Darlehenszinssatz liegt weiterhin bei 1,5 % p.a.
(Vorjahr 1,5 % p.a.).

18

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
JLL, German Residential Top Cities
20
Deutsche Bank Research, Ausblick 2019
21
Deutsche Bank Research, Kommentar, Berlin „Arm, aber sexy“ ade
19

22

Anzahl nicht vermieteter Wohneinheiten im Verhältnis zu den vermietbaren Wohneinheiten

9 / 42

2.3. Mitarbeiter
Das Personalmanagement erfolgte im Geschäftsjahr 2018 zentral durch den Bereich
Human Resources der Konzernmutter Deutsche Wohnen SE.
Am Stichtag waren in der GSW 244 Mitarbeiter beschäftigt (Vorjahr: 157 Mitarbeiter).

10 / 42

2.4. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
2.4.1 Ertragslage
Das Ergebnis des Geschäftsjahres stellt sich wie folgt dar:

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis Verkauf
Verwaltungskosten
Sonstige operative Erträge
Sonstige operative Aufwendungen
Betriebsergebnis (EBITDA)
Abschreibungen
Anpassung der Marktwerte der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen
Finanzergebnis
Ergebnis vor Steuern
Laufende Steuern
Latente Steuern
Periodenergebnis

2018
Mio. EUR
204,2
2,9
-21,8
2,7
-5,6
182,4
-0,2

2017
Mio. EUR
186,5
5,6
-23,3
1,9
-0,2
170,4
-0,1

760,8

960,7

0,8
-36,6
907,2
-6,0
-279,4
621,8

1,3
-63,8
1.068,5
-5,4
-317,1
746,0

Die GSW hat das Geschäftsjahr 2018 mit einem Periodenergebnis in Höhe von EUR
621,8 Mio. (Vorjahr: EUR 746,0 Mio.) abgeschlossen. Ein wesentlicher Einflussfaktor
auf die positive Ergebnissituation stellt die Aufwertung des Immobilienportfolios in
Höhe von EUR 760,8 Mio. (Vorjahr: EUR 960,7 Mio.) dar.
Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung ist aufgrund der positiven
Entwicklung der Vertragsmieten und Kostenreduzierungen auf EUR 204,2 Mio.
(Vorjahr: EUR 186,5 Mio.) gestiegen.
Das Verkaufsergebnis betrug entsprechend der Zahl der verkauften Wohnungen
rund EUR 2,9 Mio. (Vorjahr: EUR 5,6 Mio.).
Die Verwaltungskosten sind im Geschäftsjahr 2018 leicht auf rund EUR 21,8 Mio.
gesunken (Vorjahr: EUR 23,3 Mio.).
Der Anstieg der operativen Aufwendungen betrifft im Wesentlichen die Zuführung zu
sonstigen Rückstellungen.

11 / 42

2.4.1.1

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung stellt sich wie folgt dar:

Vertragsmieten
Erlöse aus Betriebskosten
Betriebskosten
Inkasso
Instandhaltung
Sonstiges
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

243,6
115,8
-118,0
-3,0
-32,3
-1,9
204,2

233,3
122,5*
-125,1*
-2,6
-40,3
-1,3
186,5

* Vorjahresangabe durch die Erstanwendung von IFRS 15 geändert. Aufgrund der Anwendung von IFRS 15 zum
1. Januar 2018 werden die Erlöse aus der Weiterbelastung von Betriebskosten und die Aufwendungen für
Betriebskosten, die in den Vorjahren saldiert als nicht umlagefähige Betriebskosten dargestellt worden sind,
brutto ausgewiesen.
Die nachfolgende Tabelle stellt die Instandhaltungsaufwendungen sowie aktivierte
Sanierungen (Capex) des abgelaufenen Geschäftsjahres im Vorjahresvergleich dar:

Instandhaltung
Instandhaltung in EUR pro m2
Sanierung
Sanierung in EUR pro m2
1)

2018
Mio. EUR
32,3
10,401)
123,5
39,771)

2017
Mio. EUR
40,3
12,941)
95,3
30,611)

Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode

Im Geschäftsjahr 2018 wurden in die Instandhaltung und Sanierung von Wohnungen
und Gebäuden rund EUR 155,8 Mio. beziehungsweise EUR 50,17 pro m2 (Vorjahr:
EUR 135,6 Mio. beziehungsweise EUR 43,55 pro m2) investiert.
2.4.1.2

Ergebnis aus Verkauf

Im Geschäftsbereich Verkauf wurden rund 102 Wohneinheiten (Vorjahr: 274)
veräußert. Das Verkaufsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Erlöse aus Verkäufen
Verkaufskosten
Nettoerlöse
Buchwertabgänge
Ergebnis aus Verkauf

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

22,1
-2,4
19,7
-16,8
2,9

41,7
-3,6
38,1
-32,5
5,6

12 / 42

Das geringere Vertriebsergebnis im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen
aus dem Rückgang der verkauften Wohneinheiten.
2.4.1.3

Verwaltungskosten

Wesentliche Aufwendungen entfallen auf die Geschäftsbesorgungsverträge mit der
Holdinggesellschaft Deutsche Wohnen SE für die Erbringung aller wesentlichen
Verwaltungsleistungen gegenüber dem GSW Teilkonzern.
2.4.1.4

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
2018

2017

Mio. EUR Mio. EUR
Laufende Zinsaufwendungen
Aufwand (+) / Ertrag (-) aus der Darlehensamortisation
Refinanzierungskosten
Marktwertanpassung der derivativen Finanzinstrumente

29,3
6,7
1,5
0,9

30,9
25,5
10,4
-2,3

Zinserträge
Finanzergebnis

38,4
-1,8
36,6

64,5
-0,7
63,8

Aufgrund
nicht
liquiditätswirksamer
Amortisationseffekte
und
einmaliger
Refinanzierungskosten im Vorjahr, denen keine vergleichbaren Sachverhalte der
Berichtsperiode gegenüberstehen, ist das Finanzergebnis auf EUR 36,6 Mio.
gesunken (Vorjahr: EUR 63,8 Mio.). Die laufenden Zinsaufwendungen konnten als
Ergebnis der Refinanzierungen auf EUR 29,3 Mio. gesenkt werden (Vorjahr: EUR
30,9 Mio.).
2.4.1.5

Laufende Steuern und latente Steuern

Die laufenden Steueraufwendungen im Geschäftsjahr 2018 betrugen EUR 6,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 5,4 Mio.).
Aufgrund der Aufwertung der Immobilien wurden passive latente Steuern in Höhe
von EUR 279,4 Mio. (Vorjahr: EUR 317,1 Mio.) aufwandswirksam erfasst.

13 / 42

2.4.2 Vermögens- und Finanzlage
Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz:
31.12.2018
%
Mio. EUR
Als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien
Sonstige langfristige
Vermögenswerte
Summe langfristige
Vermögenswerte
Summe kurzfristige
Vermögenswerte
Bilanzsumme
Eigenkapital
Finanzverbindlichkeiten
Sonstige Verbindlichkeiten
Summe Verbindlichkeiten
Bilanzsumme

31.12.2017
Mio. EUR

%

7.707,5

92,6

6.600,4

92,7

118,6

1,4

95,0

1,3

7.826,1

94,0

6.695,4

94,0

500,2
8.326,3

6,0
100,0

425,2
7.120,6

6,0
100,0

4.613,7
2.132,6
1.580,0
3.712,6
8.326,3

55,4
25,6
19,0
44,6
100,0

4.070,1
1.787,4
1.263,1
3.050,5
7.120,6

57,2
25,1
17,7
42,8
100,0

Die Bilanzsumme ist im Rahmen der Immobilienbewertung sowie der überwiegend
kreditfinanzierten Zukäufe signifikant angestiegen. Daraus folgend und aufgrund des
niedrigeren Periodenergebnisses im Vergleich zum Vorjahr ist die Eigenkapitalquote
von rund 57 % auf rund 55 % gesunken.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen den wesentlichen Aktivposten
dar. Die interne Bewertung wurde durch Jones LaSalle SE, Frankfurt am Main,
bestätigt. Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umfassen veräußerte
Immobilien mit Nutzen- und Lastenwechsel im folgenden Geschäftsjahr.

14 / 42

Der Verschuldungsgrad des Konzerns (LTV) entwickelte sich wie folgt:
31.12.2018
Mio. EUR

31.12.2017
Mio. EUR

Finanzverbindlichkeiten

2.132,6

1.787,4

Zahlungsmittel
Nettoforderungen aus Cashpool
Nettofinanzverbindlichkeiten

-6,6
-367,5
1.758,5

-5,6
-315,8
1.466,0

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

7.707,5
19,0
4,5
7.731,0

6.600,4
7,9
4,5
6.612,8

22,7

22,1

Loan to Value Ratio in %

Das Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (Loan to
Value Ratio; LTV) betrug zum Bilanzstichtag 22,7 %.
Die Prolongationsstruktur der Darlehen in den Folgejahren stellt sich wie folgt dar:
größer/gleich

Prolongationsstruktur
2018
Prolongationsstruktur
2017

Buchwert

Nominalwert

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

2.132,6

2.176,0

-

0,5

0,6

0,0

0,0

2.176,0

1.787,4

1.834,5

1,1

0,8

1,1

10,1

0,0

1.821,4

Die Finanzverbindlichkeiten sind zu 86 % (Vorjahr: 84 %) fest verzinslich
beziehungsweise über Zinssicherungsgeschäfte abgesichert. Der durchschnittliche
Zinssatz beträgt 1,5 % (Vorjahr: 1,5 %).
Kapitalflussrechnung
Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar:

Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Nettoveränderung der Zahlungsmittel
Zahlungsmittel zu Beginn der Periode
Zahlungsmittel am Ende der Periode

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

151,1
-388,0
237,9
1,0

118,6
-56,8
-61,9
0,0

5,6
6,6

5,6
5,6

15 / 42

Die GSW war in 2018 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen
vollumfänglich nachzukommen. Der Zahlungsmittelbestand unterlag keinen
Verfügungsbeschränkungen.
Der Anstieg des Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit resultiert im
Wesentlichen aus einem verbesserten operativen Ergebnis, geringerer
Kapitalbindung sowie geringeren Zinszahlungen.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit berücksichtigt Einzahlungen aus
Immobilienverkäufen in Höhe von EUR 21,9 Mio. sowie Auszahlungen für
Investitionen in den eigenen Immobilienbestand von EUR 360,9 Mio. Weiterhin
enthalten sind Zahlungsmittelabflüsse aus dem Cashpooling gegenüber der
Deutsche Wohnen SE in Höhe von EUR 51,6 Mio., an dem die GSW seit dem
Geschäftsjahr 2015 teilnimmt.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beinhaltet mit EUR 372,6 Mio.
Einzahlungen aus neu aufgenommenen Darlehen. Gegenläufig wirkten sich
Auszahlungen mit EUR 31,3 Mio. für die laufende Tilgung von
Finanzverbindlichkeiten einschließlich Sondertilgungen. Weiterhin enthalten sind
Abflüsse aus dem Cashpooling in Höhe von EUR 0,1 Mio. sowie Ausgabe von
Darlehen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 23 Mio.
Darüber hinaus erfolgte die Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2017 in
Höhe von EUR 79,3 Mio.
Funds from Operations (FFO)
Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ohne Verkauf ist im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum um 16,2 % gestiegen:
2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

621,8

746,0

-2,9
0,2
-760,8

-5,6
0,1
-960,7

Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer
Finanzinstrumente

1,0

-2,3

Sondereffekte

1,9

6,6

279,4
6,7

317,1
25,5

147,3

126,8

2,60

2,24

150,2

132,4

2,65

2,34

Periodenergebnis
Ergebnis Verkauf
Abschreibungen
Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien

Latente Steuern
Nicht liquiditätswirksame Finanzerträge/Finanzaufwendungen
FFO (ohne Verkauf)
FFO (ohne Verkauf) je Aktie in EUR
FFO (inklusive Verkauf)
FFO (inklusive Verkauf) je Aktie in EUR

16 / 42

Die Erhöhung des FFO (ohne Verkauf) ergibt sich dabei im Wesentlichen aus dem
höheren Betriebsergebnis.
2.4.3 Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage
Das Geschäftsjahr 2018 ist für die GSW Gruppe erfolgreich verlaufen. Wir haben
unsere Ziele erreicht. Der FFO (ohne Verkauf) liegt mit EUR 147,3 Mio. über der
Prognose von rund EUR 120 Mio. Im Wesentlichen trug das Vermietungsergebnis zu
dieser Entwicklung bei. Der anhaltende Nachfrageüberhang schlägt sich auch mit
rund EUR 760,8 Mio. (Vorjahr: EUR 960,7 Mio.) in der Bewertung der als
Finanzinvestitionen
gehaltenen
Immobilien
nieder.
Im
Bereich
der
Wohnungsbewirtschaftung erzielten wir ein Vermietungsergebnis von EUR 182,5
Mio., welches über der prognostizierten Bandbreite zwischen EUR 165 Mio. und EUR
170 Mio. liegt. Ursächlich hierfür waren im Wesentlichen die im Geschäftsjahr
erzielten Mietsteigerungen bei vergleichsweise niedrigeren Aufwendungen aus der
Wohnungsbewirtschaftung. Die laufenden Zinsaufwendungen liegen mit EUR 29,3
Mio. im Rahmen unserer Planung von rund EUR 30,0 Mio. Der Verschuldungsgrad
(LTV) blieb mit 22,7 % weiterhin stabil (Vorjahr: 22,1 %). Das Geschäftsjahr 2018
schließt die GSW Gruppe mit einem Jahresergebnis von EUR 621,8 Mio. (Vorjahr:
EUR 746,0 Mio.) ab. Die Eigenkapitalquote ging leicht auf 55 % zurück.

17 / 42

3. Berichterstattung zum Einzelabschluss der GSW Immobilien AG
3.1 Grundlagen der GSW Immobilien AG
Die GSW Immobilien AG (GSW AG), Berlin, ist die Muttergesellschaft im
Konzernverbund des Teilkonzerns GSW. Sie wird ihrerseits durch die Deutsche
Wohnen SE als Holding des Gesamtkonzerns gesteuert. Der Einzelabschluss wird
nach den Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften und den
ergänzenden Vorschriften des AktG aufgestellt. Die GSW AG ist eine
kapitalmarktorientierte Gesellschaft und an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet.
Die Berichterstattung zur Lage sowie die Darstellung der Risiken und Chancen des
Konzerns gelten im Wesentlichen auch für die GSW AG.
Das Grundkapital der GSW betrug per 31. Dezember 2018 rund EUR 56,68 Mio.,
eingeteilt in rund 56,68 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem
rechnerischen Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie.
Alle Aktien verbriefen die gleichen Rechte und Pflichten. Jede Aktie gewährt in der
Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am
Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im
Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12,
53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse
verleihen, bestehen nicht.
Dem Vorstand der GSW sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte
oder Übertragung der Aktien betreffen.
Wesentliche Anteilseigner der GSW sind per 31. Dezember 2018 die Deutsche
Wohnen SE (93,9 %) sowie die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe (5,02 %). Die
restlichen Aktien befinden sich im Streubesitz.
Mit der Deutsche Wohnen SE besteht ein Beherrschungsvertrag. Die GSW ist
beherrschtes Unternehmen.
3.2 Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage
Das Geschäftsjahr 2018 ist für die GSW Immobilien AG erfolgreich verlaufen. Wir
haben in 2018 vor Berücksichtigung von Sondereffekten ein positives Ergebnis
erreichen können, welches mit dem Vorjahr vergleichbar ist.
Das Zwischenergebnis vor Berücksichtigung der nachstehenden Sondereffekte liegt
mit EUR 77,4 Mio. über dem Vorjahr (EUR 68,6 Mio.). Im Besonderen trugen hierzu
die höheren Erlöse aus Vertragsmieten.
Der Rückgang des Betriebsergebnisses auf EUR -11,6 Mio. (Vorjahr: EUR 68,6 Mio.)
ist insbesondere auf negative Sondereffekte im Zusammenhang mit der
Verschmelzung von im Geschäftsjahr erworbenen Beteiligungen zurückzuführen, die
zu Buchwerten auf die GSW verschmolzen wurden. Die Eigenkapitalquote ist
18 / 42

demzufolge und aufgrund weiterer Fremdfinanzierungen auf 38 % (Vorjahr: 45 %)
gesunken.
3.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der GSW AG
Ertragslage
Die Ertragslage der Konzernmutter stellt sich wie folgt dar:
2018
Mio. EUR

%

2017
Mio. EUR

%

Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen

290,2

92

284,2

93

Sonstige betriebliche Erträge

25,6
315,8

8
100

20,7
305,0

7
100

Materialaufwand
Personalaufwand
Abschreibungen
Betriebliche Aufwendungen
Zwischenergebnis
Verschmelzungsverlust
Grunderwerbsteuer
Betriebsergebnis (EBIT)
Finanzergebnis
Ertragsteuern

170,5
0,1
43,0
24,8
77,4
75,0
14,0
-11,6
-12,6
-5,5

54
0
14
8
25
24
4
-4
-4
-2

171,2
0,4
41,2
23,5
68,6
68,6
-30,0
-4,9

56
0
14
8
22
22
-10
-2

Jahresergebnis

-29,6

-9

33,6

11

Der Anstieg der Umsatzerlöse ist insbesondere auf die positive Entwicklung der
Vertragsmieten sowie die Bestandsveränderungen zurückzuführen. Der Anstieg der
sonstigen betrieblichen Erträge resultiert im Wesentlichen aus der Aktivierung von
Sanierungsmaßnahmen im Umfang von EUR 5,8 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio).
Der Materialaufwand blieb mit EUR 170,5 Mio. auf dem Vorjahresniveau. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen mit EUR 15,9 Mio.
(Vorjahr: EUR 16,4 Mio.) die Aufwendungen für Geschäftsbesorgungsverträge mit
der Konzernmutter Deutsche Wohnen SE.
Im Rahmen eines Share Deals wurden sämtliche Anteile an sieben
Immobiliengesellschaften erworben und anschließend auf die GSW Immobilien AG
verschmolzen. Die Verschmelzung zu Buchwerten führte zu einem
Verschmelzungsverlust, der das Betriebsergebnis (EBIT) einmalig mit EUR 75,0 Mio.
belastete. Weiterhin belasteten diesbezüglich angefallene Grunderwerbsteuern mit
EUR 14,0 Mio. das Betriebsergebnis.
Das Zwischenergebnis vor Berücksichtigung dieser Sondereffekte stieg von EUR
68,6 Mio. auf EUR 77,4 Mio. (+22 %) und reflektiert im Wesentlichen das verbesserte
Vermietungsergebnis, während sich die sonstigen Erträge und Aufwendungen im
Wesentlichen auf dem Vorjahresniveau befanden.

19 / 42

Vermögens- und Finanzlage
Die Vermögens- und Finanzlage stellt sich wie folgt dar:
31.12.2018
Mio. EUR
Aktiva
Langfristiges Vermögen
Anlagevermögen
Kurzfristiges Vermögen
Vorräte
Mietforderungen und Übrige Aktiva
Flüssige Mittel

%

31.12.2017
Mio. EUR

%

2.636,1
2.636,1

85
85

2.439,8
2.439,8

87
87

101,8
345,1
0,4

3
11
0

100,1
277,7
0,4

3
10
0

447,3
3.083,4

15
100

378,2
2.818,0

13
100

1.167,4
1,6
0,4
1.723,6
2.893,0

38
0
0
56
94

1.276,4
1,6
1,3
1.379,8
2.659,0

45
0
0
49
94

46,5

2

24,7

1

11,8
132,1

0
4

11,0
123,3

0
5

190,4

6

159,0

6

3.083,4

100

2.818,0

100

Passiva
Langfristige Mittel
Eigenkapital
Pensionsrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Kreditverbindlichkeiten
Kurzfristige Mittel
Sonstige Rückstellungen
Kreditverbindlichkeiten
Übrige Passiva

Das Immobilienvermögen stellt den wesentlichen Teil der Bilanzsumme dar. Darüber
hinaus enthalten die übrigen Aktiva vor allem Forderungen aus dem Cashpooling in
Höhe von rund EUR 295 Mio. gegenüber der Cashpoolführerin Deutsche Wohnen
SE.
Der Anstieg der sonstigen Rückstellungen betrifft mit EUR 16,8 Mio. Rückstellungen
für ausstehende Rechnungen aus Zukäufen. Der Anstieg der Kreditverbindlichkeiten
resultiert im Wesentlichen aus neu aufgenommenen Darlehen. Die Eigenkapitalquote
ist im Wesentlichen aufgrund der Zukäufe und der entsprechenden Finanzierung auf
38 % gesunken.
Die übrigen Passiva enthalten im Wesentlichen erhaltene Anzahlungen aus
Betriebskostenvorauszahlungen.
Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihren Zahlungsverpflichtungen
nachzukommen.

20 / 42

3.4 Prognose GSW AG
Die im Vorjahr prognostizierten Ziele für das Geschäftsjahr 2018 sind erreicht.
In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2019 gehen wir von unveränderten
rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Ferner rechnen wir mit einer
positiven Unternehmensfortführung, bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit
nicht. Insgesamt gehen wir weiterhin von einem günstigen Umfeld für den
Prognosezeitraum 2019 aus.
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten
Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der
zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken
und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und
Chancenbericht dargestellt. Darüber hinaus wird in Hinblick auf die Darstellung der
Prognose zur Chancen- und Risikolage der Gesellschaft auf die Erläuterungen zur
Lage des GSW Konzerns verwiesen. Diese gelten entsprechend für die GSW AG.
Gleiches gilt für die Darstellung der Entwicklung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GSW AG ist auch von der
wirtschaftlichen Entwicklung ihrer Tochtergesellschaften abhängig. Weiterhin ist das
Ergebnis von den Ergebnisabführungen beziehungsweise Ausschüttungen der
Tochtergesellschaften abhängig.
Wir gehen davon aus, dass vor Sondereffekten ein mit dem Geschäftsjahr 2018
vergleichbar positives Ergebnis in 2019 erzielt wird.

21 / 42

4. Risiko- und Chancenbericht
4.1. Risikomanagement
Die GSW prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die Weiterentwicklung
und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Um solche Chancen
nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle
wesentlichen Risikoaspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei
von hoher Bedeutung. Dazu ist das Risikomanagement der GSW vollumfänglich in
das zentrale Risikomanagementsystem (RMS) der Deutsche Wohnen Gruppe
eingebunden, welches die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung
aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellen soll. Das RMS soll
gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, priorisiert und an die zuständigen
Entscheidungsträger kommuniziert werden, um entsprechende Gegenmaßnahmen
einzuleiten. Dadurch soll Schaden vom Unternehmen abgewendet beziehungsweise
minimiert werden.
Innerhalb der Strukturen des konzernweit geltenden Risikomanagementsystems
(RMS) ist ein Risikofrüherkennungssystem (RFS) in der GSW implementiert. Dieses
umfasst somit alle vollkonsolidierten Gesellschaften. Das RFS ist Bestandteil der
Jahresabschlussprüfung und wird dabei hinsichtlich der Erfüllung von rechtlichen
Anforderungen geprüft. Die aktuelle Prüfung hat ergeben, dass das RFS der GSW
geeignet ist, Entwicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden
könnten, frühzeitig zu erkennen, und dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG
geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat.
Risikopolitische Grundsätze
Unsere Risikostrategie ist darauf ausgerichtet, den Fortbestand des Unternehmens
zu sichern und darüber hinaus den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern.
Unternehmerischer Erfolg setzt voraus, dass Chancen wahrgenommen und damit
verbundene Risiken erkannt und bewertet werden. Chancen sollen optimal genutzt
und unternehmerische Risiken bewusst und eigenverantwortlich getragen sowie
proaktiv gesteuert werden, sofern damit eine angemessene Wertsteigerung erzielt
werden kann. Bestandsgefährdende Risiken sind zu vermeiden.
Jeder Mitarbeiter wird hinsichtlich des Risikobewusstseins sensibilisiert und dazu
angehalten, potenzielle Risiken zu melden. Darüber hinaus ist jeder Mitarbeiter dazu
angehalten, sich risikobewusst zu verhalten, das heißt, sich einerseits Klarheit über
die Risikosituation innerhalb seines Verantwortungsbereichs zu verschaffen und
andererseits mit erkannten Risiken verantwortlich umzugehen. Das Unternehmen
stellt somit sicher, dass geeignete Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung oder
Übertragung von Risiken getroffen werden oder eine bewusste Inkaufnahme von
kalkulierten Risiken erfolgt. Informationen zu den wesentlichen Risiken werden allen
Entscheidungsträgern rechtzeitig und vollständig zur Verfügung gestellt.

22 / 42

Verantwortlichkeit
Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement. Er
entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Ausstattung mit
Ressourcen.
Er
verabschiedet
die
dokumentierten
Ergebnisse
des
Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung.
Ausgewählte Führungskräfte der GSW sind als Risikoverantwortliche („risk owners“)
benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung,
Bewertung, Dokumentation und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem
Verantwortungsbereich. Der Risikomanager koordiniert die Erfassung, Bewertung,
Dokumentation
und
Kommunikation
der
Risiken
im
Rahmen
des
Risikomanagementprozesses. Er stößt den periodischen Risikomanagementprozess
an, konsolidiert die Risikomeldungen der Risikoverantwortlichen und erstellt den
Bericht für das Management und den Aufsichtsrat. Die Interne Revision überwacht
die Funktion des Risikomanagements im Rahmen ihrer Revisionsaufgaben.
Wir sehen aus heutiger Sicht keine Risiken, denen das Unternehmen nicht in
angemessener Weise entgegenwirken kann und die sich bestandsgefährdend auf
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des GSW-Konzerns auswirken könnten.
Instrumente des Risikomanagementsystems
Die zentralen Elemente des Risikomanagementsystems (RMS) der GSW sind:
1. Internes Kontrollsystem (IKS)
2. Reporting
3. Risikomanagement
4. Compliance
5. Interne Revision
Das RMS soll in seiner konzernweit geltenden Gesamtheit dazu beitragen, dass die
Unternehmensziele erreicht werden können, Abweichungen frühzeitig erkannt
werden, negative Auswirkungen auf die GSW vermieden werden und entsprechende
Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können.
Das bestehende konzernweite RMS wird kontinuierlich an aktuelle Entwicklungen
angepasst und fortlaufend auf seine Funktionsfähigkeit überprüft.
Internes Kontrollsystem (IKS)
Das IKS im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess hat zum Ziel, die
Ordnungsmäßigkeit
und
Wirksamkeit
der
Rechnungslegung
und
Finanzberichterstattung sicherzustellen.
In der GSW ist ein IKS etabliert, das sich im Wesentlichen auf die Prinzipien der
Transparenz, Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips, Funktionstrennung und
Mindestinformation der Mitarbeiter erstreckt.
Die wesentlichen Merkmale unseres bestehenden internen Kontroll- und
Risikomanagementsystems
im
Hinblick
auf
den
(Konzern-/)
Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

23 / 42

•
•

•
•
•
•
•

•

•

Die GSW zeichnet sich durch eine klare Organisations-, Unternehmens- sowie
Kontroll- und Überwachungsstruktur aus.
Zur ganzheitlichen Analyse und Steuerung ertragsrelevanter Risikofaktoren
und bestandsgefährdender Risiken existieren konzernweit abgestimmte
Planungs-, Reporting-, Controlling- sowie Frühwarnsysteme und -prozesse.
Die Funktionen in sämtlichen Bereichen des Rechnungslegungsprozesses
(zum Beispiel Finanzbuchhaltung und Controlling) sind eindeutig zugeordnet.
Die im Rechnungswesen eingesetzten EDV-Systeme sind gegen unbefugte
Zugriffe geschützt.
Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme wird überwiegend auf
Standardsoftware zurückgegriffen.
Die in den (Konzern-/)Rechnungslegungsprozess involvierten Abteilungen
entsprechen den quantitativen und qualitativen Anforderungen.
Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des (Konzern-/)Rechnungswesens
werden regelmäßig anhand von Stichproben und Plausibilitäten sowohl durch
manuelle Kontrollen als auch durch die eingesetzte Software überprüft.
Wesentliche (konzern-/)rechnungslegungsrelevante Prozesse unterliegen
regelmäßigen Prüfungen. Bei allen (konzern-/)rechnungslegungsrelevanten
Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet.
Der Aufsichtsrat befasst sich unter anderem mit wesentlichen Fragen der
(Konzern-/)Rechnungslegung,
des
Risikomanagements
und
der
Abschlussprüfung sowie deren Schwerpunkten.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den
Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben
wurden, stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst,
aufbereitet, gewürdigt und in die externe Rechnungslegung übernommen werden.
Die klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur
sowie die hinreichende Ausstattung des Rechnungswesens in personeller und
materieller Hinsicht bilden die Grundlage für ein effizientes Arbeiten der an der
Rechnungslegung beteiligten Bereiche. Klare gesetzliche und unternehmensinterne
Vorgaben und Leitlinien sorgen für einen einheitlichen und ordnungsgemäßen
Rechnungslegungsprozess.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die
Rechnungslegung bei der GSW sowie bei allen in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften einheitlich ist und im Einklang mit den rechtlichen und
gesetzlichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht.
Reporting
Eine qualitativ hochwertige Unternehmensplanung sowie eine entsprechende
Berichterstattung über die operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem
Controlling bilden die Basis des im Unternehmen eingesetzten Frühwarnsystems.
Zentraler Bestandteil des RMS ist ein detailliertes monatliches UnternehmensReporting, das die Ist-Größen den vom Aufsichtsrat genehmigten Planzahlen
gegenüberstellt. Es wird kontinuierlich überwacht und weiterentwickelt. Außerdem
stellt es anhand relevanter operativer sowie finanzieller Kennzahlen einen Bezug zu
den identifizierten Risiken her. Die GSW fokussiert sich dabei insbesondere auf
24 / 42

Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen und Wohnungsprivatisierungen, auf
die Cashflows, die Liquidität und die Bilanzstrukturkennzahlen.
Auf Basis des Reportings können Abweichungen frühzeitig aufgezeigt und
entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden.
Vorstand und Aufsichtsrat erhalten wesentliche Informationen aus dem detaillierten
monatlichen Reporting.
Risikomanagement
Im Risikomanagement der GSW wurden neun Risikokategorien identifiziert.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Allgemeine Unternehmensrisiken
Rechtliche Risiken
IT Risiken
Risiken aus Vermietung
Risiken aus Personal / Mitarbeitern
Risiken aus An- und Verkauf
Objektrisiken
Finanzwirtschaftliche Risiken
Investitionsrisiken

Die Risikokategorien enthalten wiederum insgesamt 45 Einzelrisiken. Den Risiken
werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren zugeordnet,
anhand derer eine Identifikation der Risiken erfolgt. Das Spektrum der
Frühwarnindikatoren ist vielfältig und umfasst zum Beispiel das Monitoring des
technischen Zustands unserer Gebäude, die Analyse der demografischen
Entwicklung und des Arbeitsmarkts, das Monitoring von Angebots-, Mietpreis- und
Neubauprognosen in den Wohnimmobilien-Teilmärkten, die Analyse von
Entwicklungen im Bereich neuer mietpreisgestaltender Regularien, das Monitoring
unserer Wettbewerber und deren Geschäftsaktivitäten, die Beobachtung von Trends
und Entwicklungen sowie Analysen und Prognosen zur Entwicklung der
Finanzmärkte und der Zinsentwicklungen.
Die Risiken werden quartalsweise anhand einer Risikoinventur dokumentiert. Der
Risikomanager aktualisiert die Risikoinventur entsprechend den Einschätzungen der
Risikoverantwortlichen aus den operativen Fachbereichen.
Risiken werden in den Fachbereichen gesteuert und ab einer Schadenshöhe von
TEUR 500 in der Risikoinventur verifiziert sowie den dargestellten Risikokategorien
zugeordnet. Risiken, die neu identifiziert werden, unterliegen der Ad-hocMeldepflicht.
Die Bewertung der Risiken erfolgt mittels festgelegter Schwellenwerte in den Größen
Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit.

25 / 42

Schwellenwerte

Pro Risiko wird ermittelt, ob Faktoren vorliegen, die das Eintreten des Risikos
anzeigen könnten (= aktuelle Relevanz). In die Bewertung werden in Umsetzung
befindliche Gegenmaßnahmen einbezogen. Ermittelt wird in der finalen Bewertung
eine drohende Schadenshöhe der Risiken in den Kategorien: geringfügig, erheblich,
schwerwiegend, kritisch.

6FKDGHQVK¸KH

5LVLNREHZHUWXQJVVFKHPD

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JHULQJ

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VFKZHUZLHJHQG

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Wesentliche Risiken sind für die GSW Risiken mit den finalen Bewertungen
„schwerwiegend“ und „kritisch“. Kritische Risiken können bestandsgefährdend sein.
Die Risikoinventur wird in regelmäßigen persönlichen Terminen mit allen
Risikoverantwortlichen, dem Risikomanager und dem Vorstand thematisiert. Damit
sollen eine unternehmensweite Transparenz der Risikolage und der konzernweite
Umgang mit Risiken gewährleistet werden.
Die Dokumentation des Risikomanagements erfolgt quartalsweise in einem
Risikobericht, der dem Vorstand zur Verfügung gestellt wird. Der Prüfungsausschuss
des Aufsichtsrats wird im Rahmen seiner regulären Sitzungen über die Risikolage
informiert.
Die Grundlage bildet ein Risikomanagementhandbuch, das bei Bedarf aktualisiert
wird.
26 / 42

Compliance
Für die GSW stellt Compliance einen wesentlichen Bestandteil verantwortungsvoller
Unternehmensführung dar (Corporate Governance).
Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, der Standards des Deutschen Corporate
Governance Kodex und interner bindender Richtlinien sowie der faire Umgang mit
Geschäftspartnern und Wettbewerbern sind wichtige Grundsätze der GSW. Negative
Auswirkungen auf das Unternehmen sollen so vermieden werden.
Risiken aus Corporate Governance werden im Bereich Recht und im Rahmen des
Risikomanagements in der Risikoinventur nachgehalten.
Unternehmensweit gilt für alle Mitarbeiter die Verhaltensrichtlinie, die
rechtskonformes Handeln vorschreibt und definiert. Zudem sensibilisieren die
Vorgesetzten ihre Mitarbeiter für wesentliche Compliance-Risiken.
Der konzernweit verantwortliche Compliance Officer führt unter anderem das
Insiderverzeichnis der Gesellschaft und informiert Management, Mitarbeiter und
Geschäftspartner über die Folgen von Verstößen gegen Insidervorschriften sowie
relevante rechtliche Rahmenbedingungen.
Der Compliance Officer fungiert als zentraler Ansprechpartner für Fragen und
Meldungen von Verdachtsfällen zu Verstößen.
Interne Revision
Das Risikomanagement wird durch die Interne Revision regelmäßig und
prozessunabhängig überwacht. Eine vom Vorstand bestellte unabhängige Person
führt diese Überwachung mindestens alle drei Jahre durch.
Die Prüfungsschwerpunkte werden in Abstimmung mit dem Vorstand und dem
Aufsichtsrat festgelegt. Die Ergebnisse der Prüfung werden dem Vorstand, dem
Aufsichtsrat und dem Risikomanager zur Verfügung gestellt.
Die Aufgabe der prozessunabhängigen Überwachung wird bei der GSW von einer
externen Revisionsgesellschaft übernommen.
4.2. Risikobericht

Gesamteinschätzung der Risikolage durch die Unternehmensleitung
Die Gesamtrisikolage im Geschäftsjahr 2018 weicht trotz veränderter
Einzelbewertungen von Risiken nicht wesentlich vom Vorjahr ab. Ad-hoc-Risiken gab
es nicht.
Nach unserer Einschätzung bestanden und bestehen derzeit keine konkreten
Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Bewertungsschema der
GSW. Dargestellt sind die neun Risikokategorien sowie die Bewertung der
27 / 42

wesentlichen Risiken im Hinblick auf Schadenshöhe, Eintrittswahrscheinlichkeit und
finale Bewertung.

Risikokategorie

Schadenshöhe

Risiko

Eintrittswahrscheinlichkeit

1.

Allgemeine
Unternehmensrisiken

Kein wesentliches Risiko identifiziert

2.

Rechtliche Risiken

Kein wesentliches Risiko identifiziert

3.

IT-Risiken

Kein wesentliches Risiko identifiziert

4.

Risiken aus
Vermietung

Kein wesentliches Risiko identifiziert

5.

Risiken aus Personal /
Mitarbeitern

Kein wesentliches Risiko identifiziert

6.

Risiken aus An- und
Verkauf

Kein wesentliches Risiko identifiziert

7.

Objektrisiken

Kein wesentliches Risiko identifiziert

8.

9.

Ergebnis (nach
Bewertung von
Relevanz und
Gegenmaßnahmen)

Finanzwirtschaftliche
Risiken

Risiko aus neuer Gesetzgebung Unternehmenssteuerreform

Sehr hoch

Wahrscheinlich

Schwerwiegend

Investitionsrisiken

Risiken aus Zeitverzug - längere
Dauer Genehmigungsverfahren
Risiko aus Objekt, Boden,
Baugrund- Altlasten
Kostenrisiko - höhere Kosten bei
Bauleistungen
Kostenrisiko - aufgrund von
Mangel an Fachkräften und
Lieferanten

Hoch

Sehr wahrscheinlich

Schwerwiegend

Hoch

Sehr wahrscheinlich

Schwerwiegend

Hoch

Wahrscheinlich

Schwerwiegend

Hoch

Sehr wahrscheinlich

Schwerwiegend

Allgemeine Unternehmensrisiken
Allgemeine Unternehmensrisiken betreffen Risiken, die den anderen nicht
unmittelbar zuzuordnen sind. Nach dem GSW-Wohnen-Bewertungsschema handelt
es sich um nicht wesentliche Risiken.
Nichterkennung von Marktentwicklungen und Trends
Marktrisiken können entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland
eintrübt und dadurch die Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder
zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden
Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen Möglichkeiten
von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein Rückgang der verfügbaren
Nettoeinkommen – sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen,
Steueranpassungen
oder
Nebenkostensteigerungen
–
über
geringere
Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den
Geschäftsverlauf der GSW negativ beeinflussen. Auch ein deutlicher Anstieg des
Neubauvolumens kann sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken.
28 / 42

Werden solche Marktentwicklungen oder Trends nicht frühzeitig antizipiert, könnten
sich daraus schwerwiegende Risiken ergeben. Um diese Risiken zu mindern, werden
alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, Entwicklungen in ihren
Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen zeitnah an das
Risikomanagement weiterzugeben.
Risiken aus gesetzlichen Änderungen zum Datenschutz
Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft
getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich
des Umgangs mit personenbezogenen Daten. Zudem können Verstöße mit hohen
Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden.
Die GSW hat ein mehrjähriges Projekt initiiert, um die neuen Anforderungen der
DSGVO zu erfüllen. Zudem werden Prozesse kontinuierlich angepasst und neu
gestaltet, um die Einhaltung dauerhaft sicherzustellen.
Die Datenverarbeitungsprozesse aller Fachbereiche (Verarbeitungen) werden in
einem Verarbeitungsverzeichnis der GSW dokumentiert und laufend aktualisiert.
Aktuell wird keine Verarbeitung identifiziert, aus der sich ein hohes Risiko für
Betroffene ergeben könnte. Die Durchführung einer Datenschutzfolgeabschätzung ist
daher nicht erforderlich.
Risiken aus Imageverlusten und Rufschädigungen
Sowohl eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen
Organe oder Mitarbeiter der GSW können zu negativen Auswirkungen führen.
Durch die angespannte Angebots- und Nachfragesituation in den deutschen
Ballungszentren stehen private Wohnungseigentümer im Fokus von Politik und
Medien. Dies führt sowohl zu politischen Forderungen als auch zu entsprechender
Berichterstattung. Die GSW bemüht sich daher um einen konstruktiven Austausch
mit allen Anspruchsgruppen. Modernisierungsmaßnahmen gestalten wir
sozialverträglich, indem wir zum Beispiel finanzielle Härten bei der
Mietpreisgestaltung akzeptieren. Darüber hinaus unterstützen wir seit Jahren soziale
und kulturelle Einrichtungen beziehungsweise Angebote.
Risiken aus Katastrophen und Schadensfällen
Vermehrte Schadensfälle oder zum Beispiel Naturkatastrophen (unter anderem
Stürme,
Überschwemmungen)
oder
Veränderungen/Abhängigkeiten
im
Versicherungsmarkt könnten zu finanziellen Belastungen führen. Derzeit gibt es dafür
keine Anzeichen.
Rechtliche Risiken
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich um nicht wesentliche Risiken.
Bei einer Vielzahl von Beteiligungen und einer komplexen Beteiligungsstruktur sind
eine erhöhte Transparenz und ein größerer Steuerungsaufwand nötig, um negative
Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns zu vermeiden.

29 / 42

Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter
Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung
neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in
abgeschlossenen Verträgen oder dem mangelnden Management der
Versicherungen entstehen.
Anhängige oder drohende Rechtsstreitigkeiten könnten eine wesentliche Auswirkung
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.
IT-Risiken
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche
Risiken.
Risiken aus der Verfügbarkeit der IT-Systeme
Die GSW nutzt konzernübergreifend SAP als primäre IT-Anwendung.
Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser Anwendung, der zu
erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Wir haben aus diesem
Grund mit unserem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und
Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen vertraglich
vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit
einhergehenden Datenverlust entgegenwirken.
Risiken aus Schwachstellen beziehungsweise unberechtigtem Zugriff der ITSysteme
Generell besteht das nicht auszuschließende Risiko, dass Angriffe auf die IT durch
Schadsoftware oder Zugriff auf Daten durch Unberechtigte erfolgen könnten.
Die Sicherheitsverfahren werden regelmäßig optimiert, Sicherheitslücken werden
geschlossen und Maßnahmen gegen Schadsoftware werden kontinuierlich
aktualisiert. Sämtliche Mitarbeiter sind durch entsprechende Richtlinien zur
Einhaltung von Sicherheitsmaßnahmen im Bereich der IT-Landschaft verpflichtet und
durch Schulungsmaßnahmen sensibilisiert.
Risiken aus Vermietung
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich um nicht wesentliche Risiken.
Regulatorische Eingriffe in das Mietrecht können gegebenenfalls die Ertragssituation
eines Wohnungsunternehmens beeinflussen. So hat beispielsweise die erfolgte
Gesetzesänderung der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs in Berlin
2015 die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der Wiedervermietung von Wohnraum
beschränkt; beschlossen wurden im Berichtszeitraum eine Verschärfung der
Mietpreisbremse sowie eine Reduzierung der Modernisierungsumlage.

30 / 42

Weitere Gesetzesänderungen (zum Beispiel die veränderte Methodik der
Mietspiegelerstellung) werden regelmäßig diskutiert. Es ist daher nicht
auszuschließen, dass es zu weiteren regulatorischen Änderungen kommen kann.
Auf Länderebene sind insbesondere von der Regierung in Berlin weitere Eingriffe
(zum Beispiel die Ausweitung der Milieuschutzgebiete oder die Änderung des
Zweckentfremdungsverbots) zu erwarten.
Wir überwachen deshalb stetig die Ausführungsgesetze, arbeiten in
wohnungswirtschaftlichen Gremien mit und nutzen rechtliche Möglichkeiten zur
Mitbestimmung.
Weitere Risiken im Bereich der Vermietung können aus einem Ausfall von
Mietforderungen, einer mangelnden Kundenzufriedenheit, mietvertraglichen Risiken
oder Risiken mit unseren Vertragspartnern resultieren. Diese halten wir aktuell für
nicht wesentlich.
Risiken aus Personal/Mitarbeitern
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche
Risiken.
Einen entscheidenden Faktor für unseren Geschäftserfolg stellen unsere Mitarbeiter
mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar.
Risiken können unter anderem aus geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen
(zum Beispiel Mindestlohn), mangelnder Unternehmensidentifikation der Mitarbeiter,
unzureichender Integration neuer Mitarbeiter, erhöhter Fluktuation, Fachkräftemangel
oder höherem Personalaufwand durch eine allgemeine Steigerung der Marktgehälter
oder erhöhten sozialen Abgaben resultieren.
Die Personalabteilung entwickelt Förder- und Mitarbeiterbindungsprogramme und
gleicht regelmäßig das Vergütungssystem mit dem Markt ab. Zudem wird den
unterschiedlichen Generationen durch intelligente Arbeitsplatzgestaltung Rechnung
getragen. Gesundheitstage, ein unternehmensweites Sommerfest und andere
Leistungen sollen die Attraktivität des Unternehmens für Mitarbeiter zusätzlich
erhöhen.
Im GSW-Konzern existieren Pensionsverbindlichkeiten aufgrund betrieblicher
Altersvorsorge in Form von Pensionszusagen. Dafür wurden zum 31. Dezember
2018 Rückstellungen in Höhe von EUR 1,9 Mio. gebildet. Die tatsächliche Höhe
dieser Verpflichtungen ist jedoch im Voraus nicht vollumfänglich ermittelbar und mit
erheblichen
Unsicherheiten
verbunden,
sodass
die
tatsächlichen
Pensionsverpflichtungen die gebildeten Pensionsrückstellungen übersteigen können.
Zudem nehmen einige Tochtergesellschaften/Konzerngesellschaften an der
Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) teil. Strukturelle Änderungen
können zu einer Kündigung durch die VBL führen und damit zu signifikanten
Gegenwertforderungen. Dementsprechend werden sämtliche Personalmaßnahmen
unter Einbeziehung rechtlicher Beratung und Abstimmung vorgenommen.
31 / 42

Risiken könnten der GSW zudem entstehen, wenn sich Mitarbeiter nicht an
gesetzliche Vorschriften oder Unternehmensvorgaben halten. Unternehmensweit gilt
für alle Mitarbeiter die Verhaltensrichtlinie, die rechtskonformes Handeln vorschreibt
und definiert. Darüber hinaus sensibilisieren die Vorgesetzten ihre Mitarbeiter für
wesentliche Compliance-Risiken. Eine Antikorruptionsrichtlinie verbietet zudem
Korruption ausdrücklich. Für die Mitarbeiter sind die datenschutzrechtlichen
Vereinbarungen zur Vertraulichkeit sowie die Richtlinien zum Thema Datenschutz
und IT-Sicherheit bindend.
Risiko aus An- und Verkauf
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche
Risiken.
Neue Gesetzgebungen
Durch rechtliche und politische Eingriffe können sich Verkaufsaktivitäten verzögern
oder sich negativ auf erzielbare Preise auswirken.
Marktrisiken aus Verkauf
Eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung, ein allgemeiner Anstieg des
Zinsniveaus oder eine Ausweitung des Neubauvolumens können zu einem
Rückgang des Kaufinteresses an Bestandsimmobilien führen: Sowohl in der
Einzelprivatisierung als auch im Bereich Blockverkauf bestünde dann die Gefahr,
dass Investitionen von potenziellen Käufern zurückgestellt und daher die
Verkaufspläne der GSW verzögert beziehungsweise Preiserwartungen nicht
durchgesetzt werden können.
Risiken aus Zukäufen
Bei Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen im Wohnbereich besteht die
Möglichkeit, dass Businesspläne aus Zukäufen nicht vollständig, nur teilweise oder
erst zu einem späteren Zeitpunkt umgesetzt werden können. Die Entwicklung der
zugekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den zu
erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben für
Instandhaltungsund
Modernisierungsmaßnahmen,
den
angestrebten
Privatisierungen, den erzielbaren Preisen für Abverkäufe nicht strategischer
Einheiten sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer,
größerer Bestände kann eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie
internen Strukturen und Prozessen erfordern. Diese Faktoren können von unseren
Einschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen der prognostizierten
Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen. Zur Minimierung dieser Risiken
bedienen wir uns externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden
Projektcontrollings.
Eine Zunahme von Risiken ergibt sich zudem durch eine hohe Anzahl von
Kaufverträgen und deren Komplexität oder auch durch unberechtigte Ansprüche von
Dritten.
Um Risiken zu minimieren, werden im Rahmen von umfangreichen Due-DiligenceVerfahren alle erkennbaren rechtlichen, finanziellen, sachlichen und steuerlichen
Risiken vorab identifiziert und analysiert. Entsprechende Absicherungen wie
32 / 42

Garantien, Freistellungen, Einbehalte und Versicherungen werden für die Sicherung
von Ansprüchen eingesetzt. Das erforderliche strukturierte Nachhalten und
Überwachen der Verpflichtungen erfolgt im Vertragscontrolling.
Mögliche Abweichungen vom Businessplan oder Annahmen beim Zusammenschluss
von Unternehmen werden durch entsprechende Reportings identifiziert und
nachgehalten.
Objektrisiken
Nach dem GSW-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um nicht wesentliche
Risiken.
Objektrisiken betreffen die gesetzlichen Anforderungen an Objekte und
Umweltbelange verbunden mit dem Objekt, der Struktur und Qualität von Beständen
sowie im Objektumfeld.
Risiken sehen wir bei Instandhaltungsversäumnissen, Bauschäden oder
unzureichendem Brandschutz. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich
Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus
etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen.
Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken aus einer Konzentration in der Struktur der
Bestände, die etwa erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und
eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen.
Eine technische Bestandsanalyse verschafft uns einen Überblick über den Zustand
der Immobilien. Auf dieser Basis ist das Investitionsprogramm etabliert worden. Adhoc-Maßnahmen ergänzen unseren langfristigen Investitionsplan. Durch die hohe
Anzahl an neu erworbenen Immobilien in den letzten Jahren gilt es, in Teilen des
Portfolios die Qualität der Bestände zu heben.
Die grundsätzliche Vermietbarkeit ist gewährleistet; der Leerstand im Bestand der
GSW betrug zum 31. Dezember 2018 2,3 %. Bei der Bewertung der Immobilien ist
der technische Zustand ein Bestandteil der Annahmen und damit berücksichtigt.
Finanzwirtschaftliche Risiken
In dieser Risikokategorie findet sich folgendes Risiko, das wir aktuell als wesentlich
einstufen:
Risiko aus grundsätzlicher Unternehmenssteuerreform
Die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Grunderwerbsteuergesetzes sowie
eine
grundlegende
Grundsteuerreform
sind
geplant.
Die
diskutierten
Gesetzesänderungen hätten Auswirkungen auf die gesamte Immobilienbranche. Die
entsprechenden Gesetzentwürfe liegen noch nicht vor, das entsprechende Risiko
wird aber derzeit als wesentlich eingeschätzt.

33 / 42

Folgende Risiken dieser Kategorie stufen wir aktuell als nicht wesentlich ein:
Risiko aus Wertschwankung
Die GSW bilanziert ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (das heißt
Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der
Wertsteigerung gehalten werden) zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Für die
Höhe
des
Fair
Value
sind
insbesondere
die
Entwicklung
des
Immobilientransaktionsmarkts insgesamt und die der regionalen Märkte sowie die
konjunkturelle Entwicklung und das Zinsniveau maßgeblich. Es besteht daher das
Risiko, dass bei einer negativen Entwicklung des Immobilienmarkts oder der
allgemeinen konjunkturellen Lage sowie durch steigende Zinsen die von der GSW
vorgenommenen Wertansätze des Immobilienvermögens in der Konzernbilanz
abgeschrieben werden müssen.
Weiterhin könnten daraus auch Wertschwankungen von Beteiligungsbuchwerten
und/oder -erträgen oder Geldanlagen resultieren.
Liquiditätsrisiken
Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die GSW ebenso einen verzögerten
Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben wie unvorhergesehene
Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen.
Finanzmarktrisiken und Risiken aus Finanzinstrumenten
Nach den erfolgreichen Refinanzierungen und Restrukturierungen der
Darlehensportfolios stehen bis einschließlich 2019 keine wesentlichen Volumina zur
Refinanzierung an.
Grundsätzlich könnten Banken jedoch nicht mehr in der Lage oder willens sein,
auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass
Refinanzierungen teurer werden und zukünftige Vertragsverhandlungen mehr Zeit in
Anspruch nehmen.
Ferner bestehen in Kreditverträgen sogenannte Financial Covenants, die bei
Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen
könnten. Bei der GSW sind dies Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen auf die
Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio – DSCR/Interest Service Cover
Ratio – ISCR) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit von den
Mieteinnahmen (Vervielfältiger) beziehen.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden Risiken des Konzerns bestehen
aus
zinsbedingten
Cashflow-,
Liquiditätsund
Ausfallrisiken.
Die
Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für
jedes dieser Risiken. Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein
Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels
der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Für die GSW
besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von
Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des
Ausfallrisikos. Das Risiko eines Liquiditätsengpasses wird täglich mittels eines
Liquiditätsplanungs-Tools überwacht. Die GSW ist weiterhin bestrebt, jederzeit über
ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen.
Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich
34 / 42

aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und ist durch
Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen hierzu auf unsere Angaben
im Konzernanhang.
Risiken aus Steuerrecht
Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu
Finanzrisiken führen. Die GSW hat zum Beispiel aktive latente Steuern in Höhe von
EUR 21,4 Mio. auf Verlustvorträge gebildet. Sollte die Nutzung von Verlustvorträgen
zeitlich befristet oder sogar ganz versagt werden, würde in entsprechender Höhe ein
Aufwand aus der Abschreibung dieser aktiven latenten Steuern entstehen.
Für einige Teilgesellschaften des Konzerns sind die Betriebsprüfungen vergangener
Jahre noch nicht abgeschlossen. Es ist möglich, dass zusätzliche Steuern entrichtet
werden müssen.
Die GSW unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, die die steuerliche
Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkommensermittlung
beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft steuerliche Belastungen
aus diesen Regelungen resultieren können.
Durch eine Veränderung unserer Anteilseigner- und Organisationsstruktur könnte
Grunderwerbsteuer ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge könnten
untergehen.
Investitionsrisiken
Folgende Risiken dieser Risikokategorie werden als wesentlich klassifiziert:
Bei Genehmigungsverfahren kann es aufgrund personeller Unterbesetzung der
Bauämter zu Verzögerungen kommen. Die Beseitigung von Kontaminationen oder
Schadstoffen bei Investitionen kann aufwendiger werden als ursprünglich kalkuliert.
Aufgrund der hohen Nachfrage können sich Baumaterialien verteuern. Für
Dienstleistungen im Segment Bau, Handwerk und Planung ist es derzeit schwierig,
Fachkräfte und Lieferanten zu finden. Infolgedessen sind Baukostensteigerungen
oder Bauverzögerungen möglich, die wiederum in einer Verschlechterung der
Renditeziele oder im Zurückstellen von Investitionen resultieren könnten. Daher
erfolgt eine kontinuierliche Neubewertung von Investitionsentscheidungen.
Die nachfolgenden Risiken werden aktuell als nicht wesentlich eingestuft:
Gesetzgebungen sind wichtige Einflussgrößen bei Investitionen und unterliegen
immer einem Änderungsrisiko. Ein Risiko wird gesehen bei Inkrafttreten von neuen
Bauvorschriften oder Restriktionen; Veränderungen könnten sich negativ auf die
Renditeziele auswirken.
Einen
negativen
Effekt
könnten
Baustoppverfügungen
und
fehlende
Baugenehmigungen haben, da diese gegebenenfalls zu ungeplanten Kosten und
Bauverzug führen. Die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen könnte
erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen.

35 / 42

Die Auswahl und Planung von Großinstandsetzungsmaßnahmen kann zu einer
falschen Allokation von Investitionsmitteln führen.
Grundsätzlich unterliegen komplexe Investitionsmaßnahmen immer einem
Kostenrisiko und einem zeitlichen Risiko. Diesen wird durch ein projektspezifisches
Controlling entgegengewirkt.
4.3. Chancen der künftigen Entwicklung
Im Geschäftsjahr 2018 konnte die GSW wichtige Weichen für eine weiterhin positive
Geschäftsentwicklung stellen.
Insgesamt verspricht die in den vergangenen Jahren betriebene Konzentration und
Ausrichtung des Portfolios auf Wachstumsmärkte unter Beibehaltung unserer
konservativen Kapitalstruktur ein hohes Wertsteigerungspotenzial in der Zukunft.
Chancen aufgrund von Marktentwicklungen oder Trends
Die positive Entwicklung des Immobilienportfolios wird durch die anhaltend
dynamische Marktentwicklung unterstützt. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum
insbesondere in Ballungsgebieten, bedingt durch den Zuzug sowie eine tendenzielle
Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen, verstärkt den positiven Trend.
Gemäß Statistischem Bundesamt (Destatis) wird der aktuelle Altersaufbau die
Bevölkerungsentwicklung in den nächsten drei Jahrzehnten zudem voraussichtlich
stärker prägen als der Saldo der Zuzüge nach und Fortzüge aus Deutschland.
Das im Eigentum der GSW befindliche Wohnportfolio weist erhebliche
Wachstumspotenziale auf. Berlin liegt im Vergleich der deutschen Metropolregionen
in der Spitzengruppe.
Finanzielle Chancen
Die Finanzierungsstruktur der GSW ist sehr stabil und effizient: Der Konzern ist
langfristig
finanziert
und
weist
einen
überdurchschnittlich
geringen
Verschuldungsgrad (LTV) auf. Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartnern
etabliert und unsere Kreditwürdigkeit hat sich im Verlauf der Jahre stetig verbessert.
Der günstige Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten, auch in Verbindung
mit dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, bietet gute Chancen für die Finanzierung
zukünftigen Wachstums.
Chancen aus Investitionen
Um die Qualität des Bestands weiter zu erhöhen, investieren wir konsequent in
unsere Immobilien. Zudem haben wir ein Nachverdichtungs- und Neubauprogramm
verabschiedet, um die bestehenden Flächenreserven effizient zu nutzen und
zusätzliche Wohnungen zu errichten. Die Chancen liegen dabei nicht in der Erfüllung
36 / 42

von kurzfristigen Renditeerwartungen, sondern in nachhaltiger Investition und
Wertschaffung.
Im Bewusstsein der eigenen unternehmerischen Verantwortung sowie im Kontext
ihrer Nachhaltigkeitsstrategie stellt sich die GSW den gesellschaftlichen
Herausforderungen der Energiewende und der Digitalisierung. Vor diesem
Hintergrund werden einerseits Investitionsmaßnahmen mit dem Ziel energetischer
Effizienzsteigerung und CO2-Vermeidung in Wärmeerzeugungsanlagen getätigt. Zum
anderen investieren wir bereits heute in multimediale Infrastrukturen, um den
digitalen Kundenbedürfnissen auch in der Zukunft genügen zu können.
5. Prognosebericht
Vergleich der Prognosen 2018 mit den Ergebnissen
Das Geschäftsjahr 2018 schließen wir mit einem FFO (vor Verkauf) in Höhe von EUR
147,3 Mio. ab. Unsere Prognose von EUR 120 Mio. haben wir im Wesentlichen
aufgrund vergleichsweise höherer Vertragsmieten im Geschäftsjahr um EUR 27,3
Mio. übertroffen.
Das prognostizierte Vermietungsergebnis in Höhe von EUR 165 bis 170 Mio.
(Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung inklusive der Verwaltungskosten)
wurde mit EUR 182,5 Mio. übertroffen. Ursächlich hierfür waren im Wesentlichen die
im Geschäftsjahr erzielten Mietsteigerungen bei vergleichsweise geringeren
Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung sowie Verwaltungskosten.
Gegenläufig war ein Rückgang des Verkaufsergebnisses von EUR 5,6 Mio. auf EUR
2,9 Mio. zu verzeichnen. Das Verkaufsergebnis reflektiert das Resultat der Verkäufe
aus den strategischen Kern- und Wachstumsregionen, über die situativ und
opportunistisch entschieden wird.
Im Rahmen der Darlehensrefinanzierung konnten wir unsere Finanzierungsstruktur
und unser Cashflow-Profil weiter optimieren und unsere laufenden
Zinsaufwendungen auf EUR 29,3 Mio. senken, was unterhalb der prognostizierten
EUR 30 Mio. liegt. Der Verschuldungsgrad (LTV) der GSW blieb mit rund 22,7 %
stabil (Vorjahr: 22,1 %).
Deutscher Wohnungsmarkt
Der Wohninvestmentmarkt bleibt auf hohem Niveau: Die Nachfrage nach Immobilien
soll trotz der aktuellen geopolitischen Unsicherheiten auch 2019 stark bleiben. So
geht JLL davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen des institutionellen
Wohnimmobilienmarkts mit etwa EUR 15 Mrd. weiterhin auf einem hohen Niveau
bewegt. Dabei liegt der Fokus der Investoren nach wie vor ganz klar auf den Top-7Städten.23
Es herrscht ein hoher Neubaubedarf in den Metropolen: Laut Institut der deutschen
Wirtschaft Köln müssen bis 2020 in den deutschen Top-7-Städten etwa 88.000 neue
23

JLL, Investmentmarktüberblick, 4. Quartal 2018

37 / 42

Wohnungen gebaut werden, um dem zunehmenden Bedarf gerecht zu werden. Die
Bautätigkeit hinkt diesem Bedarf jedoch weiter hinterher. Um dem entgegenzuwirken,
sollten sowohl die Städte als auch die Investoren weiter gezielt auf
Nachverdichtungen im Bestand setzen.24
Berlin hat großen Wohnungsmangel: In Berlin müssten laut bulwiengesa-Prognose
bis 2030 jährlich mindestens 19.000 neue Wohnungen entstehen, um die
vorhandene Nachfrage zu decken. Die von der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen geplanten neuen Wohnungen werden nicht
ausreichen, um den künftigen Bedarf angesichts steigender Bevölkerungszahlen zu
decken. Sollte die Bautätigkeit nicht kurzfristig spürbar anziehen, wird es zu
dramatischen Wohnungsengpässen und Marktverzerrungen kommen.25
Wohnungsmieten
werden
voraussichtlich
weiter
steigen:
Die
Wohnungsmarktsituation an den Top-Standorten wird sich in absehbarer Zeit nicht
spürbar entspannen. Deshalb werden die Wohnungsmieten ihren Aufwärtstrend trotz
des kräftigen Anstiegs in den letzten Jahren voraussichtlich fortsetzen.26
Zinsen könnten sich leicht erhöhen: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat
angekündigt, den Leitzins im kommenden Jahr wieder leicht anzuheben.
Nichtsdestotrotz ist weiterhin zunächst von niedrigen Zinsen auszugehen. Günstige
Finanzierungsbedingungen und niedrige Renditen alternativer Kapitalanlagen
begünstigen daher voraussichtlich weiterhin die Nachfrage nach Wohneigentum.
In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2019 gehen wir im Wesentlichen von
unveränderten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Mögliche
Auswirkungen einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse oder andere
regulatorische Eingriffe sind in der Planung nicht berücksichtigt.
Ferner
rechnen
wir
mit
einer
positiven
Unternehmensfortführung,
bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Insgesamt gehen wir weiterhin
von einem günstigen Umfeld für den Prognosezeitraum 2019 aus.
Prognose für das Geschäftsjahr 2019
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten
Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der
zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben solche
hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie sie im Risiko- und Chancenbericht
dargestellt wurden. In der Planung sind zudem die Annahmen zur
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und zur Entwicklung des Wohnungsmarktes
eingeflossen.
Den FFO (vor Verkauf) planen wir mit rund EUR 140 Mio.
Für die einzelnen Geschäftsbereiche planen wir für das Geschäftsjahr 2019 wie folgt:

24

Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Zuwanderung in die Großstädte und resultierende Wohnungsnachfrage, 07.02.2017
bulwiengesa, Wohnungsmarktstudie Berlin, 19.08.2018
26
DZ HYP, Immobilienmarkt 2018/19
25

38 / 42

Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung wollen wir weiter auf Berlin fokussieren
und die Qualität unserer Immobilien durch Investitionen weiter verbessern. Wir
erwarten ein Vermietungsergebnis zwischen EUR 180 Mio. und EUR 185 Mio. nach
Abzug der Verwaltungskosten.
Im Verkauf wird der Fokus weiter auf der Privatisierung liegen. Verkäufe aus den
strategischen Kern- und Wachstumsregionen werden situativ und opportunistisch
entschieden.
Die Zinsaufwendungen werden aufgrund der Refinanzierung zum Ende des
Geschäftsjahres niedriger ausfallen. Wir erwarten laufende Zinsaufwendungen in
Höhe von rund EUR 33 Mio. und ein stabiles Loan-to-Value-Ratio.
6. Vergütungsbericht
Der Vergütungsbericht erläutert die Grundzüge des Vergütungssystems für Vorstand
und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG sowie die Vergütung der einzelnen
Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat entsprechend den gesetzlichen
Bestimmungen und den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance
Kodex.
Vergütungssystem des Vorstands
Ein Vorstandsvergütungssystem der GSW Immobilien AG ist nicht in Kraft. Die
Vorstände der GSW Immobilien AG haben Anstellungsverträge bei der
Konzernmutter Deutsche Wohnen SE beziehungsweise bei mit der Deutsche
Wohnen SE verbundenen Gesellschaften und werden durch diese vergütet. Eine
weitere Vergütung auf Ebene des Teilkonzerns GSW Immobilien AG erfolgt nicht. Die
Vorstandsmitglieder
erhalten
für
die
Übernahme
von
Mandaten
in
Konzerngesellschaften ebenfalls keine zusätzliche Vergütung.
Vergütungen der Vorstandsmitglieder
Die Vorstände haben keine Vergütung durch die GSW Immobilien AG gewährt und
gezahlt bekommen. Die Vorstände der GSW Immobilien AG erbringen den
wesentlichen Teil ihrer Tätigkeit als Geschäftsführungsorgane für die Deutsche
Wohnen SE beziehungsweise mit ihr verbundenen Gesellschaften und werden dort
entsprechend vergütet. Für ihre Tätigkeit bei der GSW Immobilien AG ergibt sich
rechnerisch anteilig folgende Vergütung. Neben einer Grundvergütung erhalten die
Vorstände im Rahmen ihrer Anstellung bei der Deutsche Wohnen SE einen Shortterm und einen Long-term Incentive.

39 / 42

Name
Funktion
Bestellung
Festvergütung
Nebenleistungen
Summe Fest
Short Term Incentive
Long Term Incentive
Summe Variabel
Gesamtsumme

Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender
seit 14. Januar 2014
2018
2017 2018
2018
(Min) (Max)
94
94
94
94
6
6
6
6
100
100
100
100
60
60
0
75
65
65
0
98
125
125
0
173
225
225
100
273

Dr. Kathrin Wolff
Vorstandsmitglied
seit 1. Januar 2015
2018 2017 2018 2018
(Min) (Max)
24
24
24
24
4
4
4
4
28
28
28
28
10
10
0
13
18
18
0
27
28
28
0
40
56
56
28
68

Sonstiges
Den Vorstandsmitgliedern werden keine Leistungen der betrieblichen Altersvorsorge
gewährt. Die Vorstandsmitglieder erhielten von der Gesellschaft keine Darlehen.
Pensionsverpflichtungen
bestehen
ausschließlich
gegenüber
ehemaligen
Geschäftsführern und deren Hinterbliebenen. Aus diesen erfolgen auch laufende
Auszahlungen.
Vergütungssystem des Aufsichtsrats
Die Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8.10 der Satzung geregelt. Diese wurde
durch Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung am 26. Juni 2018 geändert
und enthält nunmehr folgende Regelung:
Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Grundvergütung in Höhe von
EUR 7.500,00, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Der
Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält EUR 10.000,00, ein stellvertretender
Vorsitzender erhält EUR 8.750,00 als jährliche feste Grundvergütung.
Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen des Aufsichtsrats
angehören, die mindestens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je
Ausschuss eine zusätzliche jährliche feste Vergütung in Höhe von EUR 500,00
beziehungsweise im Falle des Ausschussvorsitzenden EUR 1.000,00, die jeweils
nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Aufsichtsratsmitglieder, die dem
Aufsichtsrat beziehungsweise einem oder mehreren Ausschüssen des Aufsichtsrats
nur während eines Teils des Geschäftsjahres angehört haben, erhalten für dieses
Geschäftsjahr eine entsprechende zeitanteilige Vergütung.
Die Gesellschaft erstattet gemäß § 8.11. der Satzung den Mitgliedern des
Aufsichtsrats die durch die Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen
Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird von der
Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die
Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen und sie dieses
Recht ausüben.
Vergütungen von Mitgliedern des Aufsichtsrats
Die Aufsichtsratsvergütungen betragen für das Geschäftsjahr TEUR 114,9 (Vorjahr:
TEUR 209,0) netto ohne Umsatzsteuer; davon entfallen auf Herrn Zahn TEUR 30,8,
Herrn Grosse TEUR 28,7, Herrn Sonnberg TEUR 19,1, Herrn Ullrich TEUR 17,9,
Frau Kistermann-Christophe TEUR 14,5 und Frau Heyer TEUR 3,9.
40 / 42

Sonstiges
Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen gewährt.

7. Übernahmerelevante Angaben
Für sämtliche nach § 315 Abs. 4 HGB erforderlichen Angaben verweisen wir auf das
Kapitel Eigenkapital des Konzernanhangs der GSW Immobilien AG.
Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder, bestimmt ihre Zahl und beruft sie
ab. Für Änderungen der Satzung ist die Hauptversammlung zuständig. Zur
Satzungsänderung reicht die einfache Mehrheit des bei der Beschlussfassung
vertretenen Grundkapitals, es sei denn, das Gesetz schreibt zwingend etwas
anderes vor. Der Aufsichtsrat ist befugt, Änderungen der Satzung zu beschließen,
die nur deren Fassung betreffen. Ein Beschluss über die Verlegung des Sitzes der
Gesellschaft bedarf der Zustimmung aller bei der Beschlussfassung abgegebenen
Stimmen.
Am 31. Dezember 2018 bestanden keine Ermächtigungen zur Aktienausgabe oder
Rückerwerb.
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus §§ 71 ff. AktG.
Im Falle eines Kontrollwechsels im Zusammenhang mit einem Übernahmeangebot
werden keine bestehenden Vereinbarungen aus Unternehmensverträgen der GSW
berührt. Die wesentlichen Vereinbarungen der GSW Immobilien AG und ihrer
Konzerngesellschaften, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of
Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall
eines Kontrollwechsels sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur
Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor.
Entschädigungsvereinbarungen mit dem Vorstand oder Arbeitnehmern im Falle von
Übernahmeangeboten bestehen nicht. Für die Vereinbarungen zur vorzeitigen
Beendigung der Tätigkeit von Vorstandsmitgliedern wird auf den Vergütungsbericht
verwiesen.
Ernennung
und
Abberufung
Satzungsänderungen

der

Mitglieder

des

Vorstands

sowie

Mitglieder des Vorstands werden laut § 84 und § 85 AktG bestellt und abberufen. Der
Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder für höchstens fünf Jahre. Eine erneute
Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist
zulässig. Gemäß § 119 Abs. 1 Ziffer 5 AktG beschließt die Hauptversammlung über
Änderungen der Satzung.

41 / 42

8. Unternehmensführung
Die Angaben nach § 289a HGB (Erklärung zur Unternehmensführung) sind auf
unserer Internetseite www.gsw.ag veröffentlicht.
Berlin, den 18. März 2018

Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender

Dr. Kathrin Wolff
Vorstand

42 / 42

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GSW IMMOBLIEN AG, BERLIN
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2018

TEUR

Ziffer

Periodenergebnis
Sonstiges Ergebnis
Posten, die später nicht aufwands- oder ertragswirksam werden
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus Pensionszusagen

D.10

Steuerlatenzen

D.15

Posten, die später aufwands- oder ertragswirksam werden
Zeitwertanpassung von Derivaten in Cash flow hedges

D.16

Zeitwertänderung der Zinsderivate in Cash flow hedges
Erfolgswirksame Reklassifikation von Zinsderivaten
Steuerlatenzen
Konzerngesamtergebnis

D.15

2018

2017

621.814

746.025

1.063

3.382

-23

-121

-33

-174

10

52

1.086

3.503

1.556

5.017

0

439

1.556

4.578

-469

-1.514

622.877

749.407

622.877

749.407

0

0

davon entfallen auf:
Aktionäre der GSW Immobilien AG
Nicht beherrschende Anteile

GSW IMMOBILIEN AG, BERLIN
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 31. DEZEMBER 2018

Kumuliertes übriges Eigenkapital

TEUR

Gezeichnetes Kapital

Stand zum 01. Januar 2017

56.677

Kapitalrücklage

489.208

Konzerngesamtergebnis
Sonstiges

Erwirtschaftetes
Konzerneigenkapital

Neubewertungsrücklage für
versicherungsmathematische
Gewinne/Verluste aus
Pensionszusagen

Summe kumuliertes
übriges Eigenkapital

Auf die Anteilseigner des
Mutterunternehmens
entfallendes Eigenkapital

2.858.362

- 429

- 5.318

- 5.747

3.398.500

746.025

- 121

3.503

3.382

749.407

- 12

- 12

1.585

1.597

Dividendenausschüttung

Kumulierte
Zeitwertanpassung von
Derivaten in Cash flow
hedges

- 79.348

Anteile anderer
Gesellschafter

1.585

Konzerneigenkapital

3.400.085
749.407

- 1.585

0
- 79.348

- 79.348

Stand zum 31. Dezember 2017

56.677

489.208

3.526.636

- 550

- 1.826

- 2.377

4.070.144

0

4.070.144

Stand zum 01. Januar 2018

56.677

489.208

3.526.636

- 550

- 1.826

- 2.377

4.070.144

0

4.070.144

Konzerngesamtergebnis

621.814

- 23

1.086

1.063

622.877

0

622.877

Dividendenausschüttung

- 79.348

Stand zum 31. Dezember 2018

56.677

489.208

4.069.103

- 79.348

- 79.348
- 573

- 740

- 1.313

4.613.674

0

4.613.674

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Anhang zum Konzernabschluss
für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2018
Inhalt
A Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss der GSW Immobilien AG ................ 3
1 Die GSW ........................................................................................................................ 3
2 Konzernabschluss ........................................................................................................ 3
3 Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr ................................................................... 3
4 Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen ............ 9
B Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden............................................... 10
1 Konsolidierungskreis .................................................................................................. 10
2 Konsolidierungsmethoden......................................................................................... 11
3 Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen...................................................... 12
C Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ................................................................. 13
1 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts .............................................................. 13
2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ........................................................... 14
3 Sachanlagen................................................................................................................ 15
4 Fremdkapitalkosten .................................................................................................... 15
5 Wertminderung von nichtfinanziellen Vermögenswerten ..................................... 15
6 Finanzielle Vermögenswerte .................................................................................... 16
7 Vorräte .......................................................................................................................... 18
8 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente...................................................... 18
9 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ...................................................... 18
10

Finanzielle Verbindlichkeiten................................................................................. 18

11

Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des
Arbeitsverhältnisses ............................................................................................... 19

12

Rückstellungen ........................................................................................................ 20

13

Leasingverhältnisse ................................................................................................ 20

14

Ertrags- und Aufwandsrealisierung ...................................................................... 20

15

Zuwendungen der öffentlichen Hand ................................................................... 21

16

Steuern ..................................................................................................................... 21

17

Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte ................................. 23

D Angaben zur Konzernbilanz ......................................................................................... 24
1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ........................................................... 24
2 Leasingverhältnisse.................................................................................................... 26
3 Sachanlagen................................................................................................................ 27
4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ...................................................... 28
1/53

5 Forderungen gegen verbundene Unternehmen .................................................... 28
6 Derivative Finanzinstrumente ................................................................................... 28
7 Zahlungsmittel ............................................................................................................. 29
8 Eigenkapital ................................................................................................................. 29
9 Finanzverbindlichkeiten ............................................................................................. 29
10

Pensionsverpflichtungen ........................................................................................ 30

11

Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing ...................................................... 32

12

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ............................... 32

13

Sonstige Rückstellungen ....................................................................................... 33

14

Steuerschulden ....................................................................................................... 33

15

Latente Steuern ....................................................................................................... 34

E Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.............................................. 36
1 Erlöse aus Vertragsmieten und Betriebskosten .................................................... 36
2 Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung.............................................. 37
3 Ergebnis aus Verkauf ................................................................................................. 37
4 Verwaltungskosten ..................................................................................................... 37
5 Sonstige Aufwendungen............................................................................................ 38
6 Sonstige Erträge ......................................................................................................... 38
7 Finanzaufwendungen ................................................................................................. 38
8 Ertragsteuern ............................................................................................................... 38
F

Segmentberichterstattung ............................................................................................. 40

G Angaben zur Kapitalflussrechnung .............................................................................. 40
H Ergebnis je Aktie............................................................................................................. 41
I

Sonstige Angaben .......................................................................................................... 42
1 Angaben zu Finanzinstrumenten ............................................................................. 42
2 Kapitalsteuerung ......................................................................................................... 46
3 Sicherungsbeziehungen ............................................................................................ 47
4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ........................................................................ 47
5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse ......................... 47
6 Dienstleistungen des Abschlussprüfers .................................................................. 48
7 Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 48
8 Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat ........................................................... 52
9 Corporate Governance .............................................................................................. 53

2/53

A

ALLGEMEINE ANGABEN ZUM KONZERNABSCHLUSS DER GSW
IMMOBILIEN AG

1

Die GSW

Der Konzernabschluss der GSW Immobilien AG (GSW) zum 31. Dezember 2018
wurde am 18. März 2019 durch den Vorstand aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird
voraussichtlich den Konzernabschluss in seiner Sitzung am 18. März 2019 billigen.
Die GSW ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Berlin,
Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN
GSW111) ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die
Geschäftstätigkeit der GSW liegt im Wesentlichen in der Bewirtschaftung des
eigenen Immobilienbestandes.
Seit dem 27. November 2013 ist die GSW Immobilien AG im Mehrheitsbesitz der
Deutsche Wohnen SE, Berlin. Die GSW wird seitdem in den Konzernabschluss der
Deutsche Wohnen SE einbezogen. Seit 2014 besteht ein Beherrschungsvertrag mit
der Deutsche Wohnen SE als herrschendem Unternehmen.
Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist,
werden die Werte auf Tausend Euro (TEUR) oder Millionen Euro (Mio. EUR)
gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.
2

Konzernabschluss

Der Konzernabschluss der GSW und ihrer Tochterunternehmen wurde in
Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie
in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und derivativen Finanzinstrumente, welche
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der GSW und ihrer
Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres. Die
Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie
der Abschluss des Mutterunternehmens.
3

Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und
Interpretationen im abgelaufenen Geschäftsjahr werden die Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2018
unverändert fortgeführt.
3/53

Erstmalige Anwendung neuer Standards im Geschäftsjahr 2018:
Zum 1. Januar 2018 wurden IFRS 9 „Finanzinstrumente“ und IFRS 15 „Erlöse aus
Verträgen mit Kunden einschließlich der Änderungen zu IFRS 15“ erstmals
angewendet. Änderungen zu IFRS 4 „Versicherungsverträge“ hatten im Konzern
keine Relevanz. Im Folgenden werden die Effekte angegeben, wie sie aus der
erstmaligen Anwendung von IFRS 9 und IFRS 15 resultieren.
Die Erstanwendung des neuen Standards IFRS 9 ohne Änderung der
Vorjahreszahlen führte zu keinen wesentlichen Umstellungseffekten. Die
Neuregelungen umfassen im Wesentlichen die Klassifikation von Finanzinstrumenten
in Abhängigkeit vom Geschäftsmodell, die Bilanzierung bereits erwarteter Verluste
auf finanzielle Vermögenswerte sowie die neu geregelte Bilanzierung von
Sicherungsbeziehungen.
Im Unterschied zu IAS 39 werden finanzielle Vermögenswerte nach IFRS 9
entsprechend des Geschäftsmodells und den Eigenschaften der vertraglichen
Zahlungsströme in drei anstatt ehemals vier Bewertungskategorien unterteilt:
„fortgeführte Anschaffungskosten“, „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert“ und
„erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert“. In der Bewertungskategorie
„fortgeführte Anschaffungskosten“ dürfen nur solche finanzielle Vermögenswerte
erfasst werden, die im Rahmen eines ausschließlich auf die Vereinnahmung der
vertraglichen Zahlungsströme ausgerichteten Geschäftsmodells gehalten werden.
Soweit diese finanziellen Vermögenswerte im Rahmen eines auf Veräußerung
ausgerichteten Geschäftsmodells gehalten werden, erfolgt die Bewertung
erfolgsneutral
zum
beizulegenden
Zeitwert.
Alle
anderen
finanziellen
Vermögenswerte müssen in der Bewertungskategorie „beizulegender Zeitwert“
erfasst werden, deren Wertschwankungen erfolgswirksam in der Konzern-Gewinnund Verlustrechnung erfasst werden. Für die derzeit im Bestand befindlichen
Eigenkapitalinstrumente hat die GSW das Wahlrecht ausgeübt, diese erfolgsneutral
zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.
Die Kategorisierung der finanziellen Verbindlichkeiten nach IFRS 9 hat sich nicht
wesentlich geändert. Neu geregelt ist, dass die Schwankungen des beizulegenden
Zeitwerts von finanziellen Verbindlichkeiten, für die die Bewertungsoption zum
beizulegenden Zeitwert gewählt wurde, im sonstigen Ergebnis berichtet werden
müssen, sofern diese durch Änderungen des Kontrahentenrisikos verursacht wurden.
Aus der Änderung resultierten keine wesentlichen Auswirkungen, da die finanziellen
Verbindlichkeiten vorwiegend zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.

4/53

Aus der geänderten Kategorisierung haben sich folgende Ausweisänderungen zum
1. Januar 2018 ergeben:
Bewertungskategorie nach
IAS 39
EUR Mio.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögenswerte
Finanzanlagen
Finanzanlagen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente
Zahlungsmittel
Summe finanzielle Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Summe finanzielle Verbindlichkeiten

LaR
LaR

Summe
Bilanzposten
zum 31.12.2017
Buchwert
3,4
470,6

AfS
n/a
LaR
FAHfT
LaR
FLaC
FLaC
FLaC
n/a
FLaC
FLHfT

Bewertungskategorie nach
IFRS 9
AC
AC

0,0
3,7
5,2
0,9
5,6
489,4
1.787,4
59,6
83,4

FVOCI
n/a
AC
FVTPL
AC

13,3
3,2
0,7
1.947,6

n/a
AC
FVTPL

AC
AC
AC

Summe
Bilanzposten
zum 01.01.2018
Buchwert
3,4
470,6
0,0
3,7
5,2
0,9
5,6
489,4
1.787,4
59,6
83,4
13,3
3,2
0,7
1.947,6

AfS - Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögensw erte (Available for Sale)
LaR - Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables)
FAHfT - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertete finanzielle Vermögensw erte (Financial Assets Held for Trade)
FLaC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bew ertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost)
FLHfT - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade)
AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bew ertete finanzielle Vermögensw erte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost)
FVtPL - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertet (Fair Value through Profit and Loss)
FVOCI - Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitw ert bew ertet (Fair Value throuhg Other Comprehensive Income)

Der Übergang zum Modell der erwarteten Kreditverluste nach IFRS 9 führte zu
keinen wesentlichen Auswirkungen, da aufgrund der immobilienspezifischen
Sollstellung der Mietforderungen zu Monatsbeginn die Wertberichtigung der offenen
Positionen zum Monatsende bereits nach IAS 39 erfolgte. Die Anwendung der
geänderten Bilanzierung von Sicherungsgeschäften nach IFRS 9 hat keine
wesentlichen Auswirkungen im Konzern.
Gemäß IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“ werden Umsatzerlöse dann
realisiert, wenn der Kunde die Verfügungsmacht über die vereinbarten Güter und
Dienstleistungen erhält. Weiterhin wird der Umsatz mit dem Betrag der
Gegenleistung bewertet, den das Unternehmen erwartet zu erhalten. Der IFRS 15
ersetzt unter anderem die Inhalte des IAS 18 und des IAS 11 und sieht zudem neue
Angabevorschriften vor. Der Konzern wendet IFRS 15 erstmals seit dem 1. Januar
2018 nach der retrospektiven Methode an und die Erstanwendung hat ausschließlich
zu Ausweisänderungen in der Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung geführt. Die
Ausweisänderungen
haben
keine
Auswirkungen
auf
die
finanziellen
Steuerungsgrößen im Konzern und die Vorjahreszahlen wurden entsprechend
angepasst.
Im Konzern werden Mietverträge geschlossen, die im Wesentlichen Nettokaltmiete
sowie Betriebskosten umfassen. Die Vertragskomponente Nettokaltmiete fällt als
Leasingverhältnis nicht in den Regelungsbereich des IFRS 15. Die Erlöse aus
Betriebskosten fallen in den Anwendungsbereich des IFRS 15, denen
korrespondierende
Aufwendungen
im
Jahr
der
Leistungserbringung
gegenüberstehen. Überwiegender Teil dieser Leistungen wird vom Konzern als
primär Verantwortlichen erbracht. Bei allen nicht selbst erbrachten Leistungen tritt die
GSW zudem aufgrund des Vorratsrisikos als Prinzipal auf. Daher werden die
5/53

Aufwendungen für Betriebskosten ab dem Geschäftsjahr 2018 nicht mehr mit den
korrespondierenden Erträgen saldiert dargestellt. Nachfolgend werden die
Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 15 auf die Berichts- und
Vergleichsperiode dargestellt:

TEUR

1.1. - 31.12.2018
(IAS 18 Forts.)

1.1. - 31.12.2017
(IAS 18 Forts.)

243.602
-39.360
204.242

233.260
-46.788
186.473

1.1. - 31.12.2018
wie
ausgewiesen
(IFRS 15)

1.1. - 31.12.2017
wie
ausgewiesen
(IFRS 15)

243.602
115.757
-155.117
204.242

233.260
122.493
-169.280
186.473

Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung
Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

TEUR

Erlöse aus Vertragsmieten
Erlöse aus Betriebskosten
Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

Aus den Änderungen an IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“, die sich mit
Fragestellungen zur Bilanzierung von anteilsbasierten Vergütungen mit Barausgleich
beschäftigen und hier insbesondere die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts aus
den entsprechenden Verpflichtungen betreffen, haben sich keine Auswirkungen für
den Konzern ergeben.
Im Dezember 2016 hat der IASB Änderungen an IAS 40 „Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien“ veröffentlicht. Die Änderungen stellen klar, dass der Standard
mögliche Beispiele einer bestimmten Nutzungsänderung und der daraus
resultierenden Übertragung in die beziehungsweise aus der IAS 40 Kategorie
aufführt und betont, dass diese nicht als abschließend zu verstehen sind.
Auswirkungen für den Konzern ergeben sich daraus nicht.
Die Anwendung des Sammel-Änderungsstandard zu IFRS 1 „Erstmalige Anwendung
der IFRS“ und IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen“ hatte ebenfalls keine Auswirkungen für die GSW.
Darüber hinaus haben sich im Geschäftsjahr 2018 keine Änderungen aus erstmalig
anzuwendenden IFRS-Standards oder IFRIC-Interpretationen ergeben, die
wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben.
Noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards:
Nachfolgend werden bereits veröffentlichte, noch nicht verpflichtend anzuwendende
IFRS-Standards dargestellt, die bereits in EU-Recht übernommen wurden:

6/53

Im Januar 2016 hat der IASB den neuen Standard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“
veröffentlicht. Demnach werden zukünftig alle Leasingverhältnisse beim
Leasingnehmer in Form von Nutzungsrechten und Leasingverbindlichkeiten bilanziell
erfasst, sofern die Laufzeit mindestens zwölf Monate beträgt und es sich nicht um
geringwertige Vermögenswerte handelt. Der Leasinggeber unterscheidet für
Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungsleasing und Operating
Leasing. Die GSW ist als Leasinggeber sowie als Leasingnehmer von dem neuen
Standard betroffen.
Die GSW hat als Leasingnehmer folgende Kategorien an Leasingverhältnissen
identifiziert, die im Konzern von Bedeutung sind und aufgrund der Erstanwendung
des Standards zur Bilanzierung von Nutzungsrechten und Leasingverbindlichkeiten
per 1. Januar 2019 führen: Wärmecontracting, Messtechnik, Gewerbemietverträge
und Kfz Leasing. Insgesamt erwartet der Konzern für diese Kategorien die Erfassung
von Nutzungsrechten und korrespondierenden Leasingverbindlichkeiten in Höhe von
rd. EUR 13 Mio. Etwaige Effekte auf das Reinvermögen oder auf die latenten
Steueransprüche bzw. –verpflichtungen stellen sich momentan als unwesentlich dar.
Der Konzern erwartet, dass sich das Zwischenergebnis in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung aufgrund der Erstanwendung des IFRS 16 zwischen EUR 1,5 Mio.
und EUR 2,5 Mio. erhöht. Im Wesentlichen wird in Summe ein gegenläufiger Effekt in
den Abschreibungen und Zinsaufwendungen erwartet, so dass die Erstanwendung
des neuen Leasingstandards nur zu einem unwesentlichen negativen Effekt auf den
Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2019 führen wird. Für Leasingverhältnisse,
bei denen der Konzern als Leasinggeber agiert, werden keine wesentlichen Effekte
auf die Bilanzierung erwartet. Künftig fallen die Erlöse aus den Betriebskostenarten
Grundsteuer und Gebäudeversicherung mangels Übertragung von Leistungen auf
den Leasingnehmer unter die sonstigen Komponenten des Dauerschuldverhältnisses
(weder Lease-, noch Servicekomponente) und werden daher nach den für sonstige
Komponenten einschlägigen Vorschriften bilanziert.
Der Konzern wird den Standard ab dem 1. Januar verpflichtend anwenden und das
Umstellungsprojekt ist zum Aufstellungsdatum noch nicht abgeschlossen. Der
Konzern beabsichtigt die Anwendung der vereinfachten Übergangsmethode und wird
Vergleichsbeträge für das Jahr vor der erstmaligen Anwendung nicht rückwirkend
anpassen.
Im Juni 2017 hat der IASB den IFRIC 23 „Unsicherheit bezüglich der
ertragsteuerlichen Behandlung“ herausgegeben. Die Interpretation stellt klar, dass
Unternehmen bei der Bilanzierung von Unsicherheit in Bezug auf Ertragsteuern
davon ausgehen sollen, dass Steuerbehörden die berichteten Beträge mit
vollständiger Kenntnis aller relevanten Informationen prüfen. Die Interpretation ist ab
dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwenden. Der Konzern analysiert derzeit
mögliche Auswirkungen.
Im Oktober 2017 hat der IASB geringfügige Änderungen zu IFRS 9
„Finanzinstrumente“ veröffentlicht, die die Bewertung zu fortgeführten
Anschaffungskosten bzw. erfolgsneutral zum Fair Value von finanziellen
Vermögenswerten mit sogenannten symmetrischen Kündigungsrechten ermöglichen.
Darüber hinaus erfolgt zur Modifikation von finanziellen Verbindlichkeiten, die nicht
zur Ausbuchung führen, eine Klarstellung. Die Änderungen sind ab dem 1. Januar

7/53

2019 verpflichtend anzuwenden. Nach derzeitiger Analyse erwartet die GSW keine
wesentlichen Auswirkungen.
Die folgenden IFRS-Standards sind noch nicht in EU-Recht übernommen und somit
nicht anzuwenden.
Im Oktober 2017 hat der IASB Änderungen zu IAS 28 „Anteile an assoziierten
Unternehmen und Joint Ventures“ in Bezug auf langfristige Beteiligungen an diesen
veröffentlicht. Die Änderungen stellen klar, dass ein Unternehmen dazu verpflichtet
ist, IFRS 9 „Finanzinstrumente“ einschließlich dessen Wertminderungsvorschriften
auf
langfristige
Anteile
an
assoziierten
Unternehmen
oder
Gemeinschaftsunternehmen anzuwenden, die im Wesentlichen einen Teil der
Nettoinvestition in das assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen
darstellen und nicht nach der Equity-Methode abgebildet werden. Die Änderungen
sind ab dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwenden. Der Konzern erwartet
hieraus keine wesentlichen Auswirkungen.
Der IASB hat „Jährliche Verbesserungen an den IFRS Zyklus 2015–2017“ im
Dezember 2017 veröffentlicht. Die Verbesserungen betreffen Klarstellungen für die
Standards IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“, IFRS 11 „Gemeinsame
Vereinbarungen“, IAS 12 „Ertragsteuern“ und IAS 23 „Fremdkapitalkosten“. Die
Änderungen treten für Berichtsperioden ab dem 1. Januar 2019 in Kraft. Der Konzern
analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Der IASB hat im Februar 2018 eine Änderung des IAS 19 veröffentlicht. Die
Veröffentlichung regelt, dass bei einer Änderung, Kürzung oder Abgeltung eines
leistungsorientierten Versorgungsplans der laufende Dienstzeitaufwand und die
Nettozinsen für das restliche Geschäftsjahr unter Verwendung der aktuellen
versicherungsmathematischen Annahmen neu zu ermitteln sind, die zur
erforderlichen Neubewertung der Nettoschuld (Vermögenswert) verwendet wurden.
Der IASB hat ferner in IAS 19 Ergänzungen zur Klarstellung aufgenommen, wie sich
eine Planänderung, -kürzung oder –abgeltung auf die Anforderungen an die
Vermögenswertobergrenze („asset ceiling“) auswirkt. Die Änderungen sind ab dem 1.
Januar 2019 verpflichtend anzuwenden. Der Konzern analysiert derzeit mögliche
Auswirkungen.
Der IASB hat im März 2018 eine neu überarbeitete Fassung des Rahmenkonzepts
veröffentlicht. Die Überarbeitung des Rahmenkonzepts erstreckte sich insbesondere
auf ein neues Kapitel zur Bewertung von Vermögenswerten und Schulden, Leitlinien
für die Abbildung der Ertragslage, überarbeitete Definitionen für Vermögenswert und
Schuld sowie Klarstellungen zur Bedeutung der Rechenschaftsfunktion und dem
Vorsichtprinzip im Kontext der Zwecksetzung der IFRS-Rechnungslegung. Die
aktualisierten Querverweise auf das neu überarbeitete Rahmenkonzept in den
entsprechenden Standards und Interpretationen sind ab dem 1. Januar 2020
anzuwenden. Der Konzern analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Im Oktober 2018 hat der IASB eine Änderung von IFRS 3 hinsichtlich der Definition
von Geschäftsbetrieb veröffentlicht. Damit stellt der IASB die drei Elemente eines
Geschäftsbetriebs klar. Hintergrund waren in der Vergangenheit verstärkt auftretende
Anwendungsfragen in Bezug auf das (Nicht-)Vorliegen eines Geschäftsbetriebs im
Erwerbsfall. Der Konzern analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
8/53

Des Weiteren hat der IASB im Oktober 2018 Änderungen bzgl. der Definition von
Wesentlichkeit von Abschlussinformationen veröffentlicht. Die Änderungen, in
Kombination mit zusätzlichen Erläuterungen zur Anwendung, in IAS 1 „Darstellung
des Abschlusses“ und IAS 8 „Rechnungslegungsmethoden, Änderungen von
rechnungslegungsbezogenen Schätzungen und Fehler“ sollen insbesondere dem
IFRS-Abschlussersteller die Beurteilung von Wesentlichkeit erleichtern. Zudem wird
mit den Änderungen sichergestellt, dass die Definition von Wesentlichkeit einheitlich
im IFRS-Regelwerk erfolgt. Der Konzern analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Der IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr sowie bis zur Freigabe des
Konzernabschlusses keine weiteren Verlautbarungen und Änderungen von
Standards veröffentlicht, die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss
haben werden.
4

Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen

Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen,
Schätzungen und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der
zum Stichtag ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und
Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden auswirken. Durch die mit diesen
Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse
entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts oder des
Ausweises der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen.
Ermessensentscheidungen
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat die
Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen, die die Beträge im
Abschluss
wesentlich
beeinflussen,
getroffen.
Sofern
Angaben
zu
Ermessensentscheidungen im Rahmen von Einzelvorschriften anzugeben sind,
wurde eine Erläuterung bei den entsprechenden Posten vorgenommen.
Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen – Konzern als Leasinggeber
Der Konzern hat Leasingverträge zur Vermietung seiner als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Dabei wurde anhand einer Analyse der
Vertragsbedingungen festgestellt, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rahmen von
Operating-Leasingverhältnissen vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen
Chancen und Risiken im Konzern verbleiben, der diese Verträge demnach als
Operating-Leasingverhältnisse bilanziert.
Schätzungen und Annahmen
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag
bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein
beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine
wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden
erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert.

9/53

Beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition
Veräußerung gehaltenen Immobilien

gehaltenen

und

der

zur

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde
zum 30. Juni 2018 und zum 31. Dezember 2018 anhand von Portfoliobewertungen
intern ermittelt und extern bestätigt. Die Immobilien werden in Abhängigkeit ihrer
Lage und der Objektqualität in Cluster eingeteilt. Auf Basis dieser Cluster werden im
Wesentlichen Annahmen über die Entwicklung der Mieten, Leerstände und
Instandhaltungskosten als auch der Diskontierungszinssätze getroffen. Diese
Bewertungsannahmen unterliegen aufgrund der langfristigen Ausrichtung
Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven, aber auch negativen Wertveränderungen
führen können. Die Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und
der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betragen EUR 7,7 Mrd. (Vorjahr:
EUR 6,6 Mrd.). Für weitere Informationen siehe Anhangangabe D.1 „Als
Finanzinvestition gehaltene Immobilien“.
Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Der Aufwand aus leistungsorientierten Plänen nach Beendigung des
Arbeitsverhältnisses sowie die Bewertung der damit in Zusammenhang bilanzierten
Pensionsverpflichtungen werden anhand von versicherungsmathematischen
Berechnungen ermittelt. Die versicherungsmathematische Bewertung erfolgt auf der
Grundlage von Annahmen zu Abzinsungssätzen, künftigen Lohn- und
Gehaltssteigerungen, Sterblichkeit und den künftigen Rentensteigerungen.
Entsprechend der langfristigen Ausrichtung dieser Pläne unterliegen solche
Schätzungen wesentlichen Unsicherheiten. Die Pensionsverpflichtungen betragen
zum 31. Dezember 2018 EUR 1,9 Mio. (Vorjahr: EUR 2,0 Mio.). Für weitere
Informationen siehe Anhangangabe D.10 „Pensionsverpflichtungen“.
Latente Steuern
Die Bilanzierung latenter Steuern erfordert insbesondere Einschätzungen zur
Umkehrung temporärer Differenzen sowie der Nutzung aktiver Steuerabgrenzungen
aus Verlustvorträgen. Hinsichtlich der zugrundeliegenden Annahmen bestehen
Unsicherheiten. Die Steuerlatenzen betragen zum 31. Dezember 2018 aktivisch EUR
0,1 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.) und passivisch EUR 1.378 Mio. (Vorjahr: EUR 1.098
Mio.). Für weitere Informationen siehe Anhangangabe D.15 „Latente Steuern“.
B

KONSOLIDIERUNGSKREIS UND KONSOLIDIERUNGSMETHODEN

1

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst die GSW Immobilien AG und die von ihr
beherrschten Tochtergesellschaften ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem
Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt. Die
Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Die Zusammensetzung der GSW ergibt sich
aus der als Anlage 1 beigefügten Aufstellung des Anteilsbesitzes.

10/53

In 2018 wurden insgesamt 17 (Vorjahr 17) Gesellschaften im Wege der
Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen (Anlage 1).
Die GSW erwarb im Rahmen eines Share Deals sieben Gesellschaften, bestehend
aus FB Real Estate Holding 1 bis 7 GmbH, Berlin, mit anschließender
Verschmelzung auf die GSW Immobilien AG mit Wirkung zum 01.09.2018. Die
Transaktion stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne des IFRS 3 dar. In der
erworbenen Sachgesamtheit waren im Wesentlichen Investment Properties
enthalten.
Während der Berichtsperiode ergaben sich keine weiteren Veränderungen des
Konsolidierungskreises mit Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der
GSW.
2

Konsolidierungsmethoden

Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie
der Abschluss des Mutterunternehmens. Tochterunternehmen werden ab dem
Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern die
Beherrschungsmöglichkeit erlangt, vollkonsolidiert. Die Einbeziehung in den
Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschungsmöglichkeit durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten
im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben werden mit dem Zeitwert
der erworbenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt
verrechnet. Ein aus der Verrechnung entstehender positiver Unterschiedsbetrag wird
als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden
nach entsprechender Prüfung erfolgswirksam erfasst. Der Erwerbszeitpunkt stellt den
Zeitpunkt dar, ab dem der Konzern die Möglichkeit hat, die maßgeblichen Tätigkeiten
des Tochterunternehmens zu beeinflussen, den schwankenden Renditen des
Engagements ausgesetzt ist und die Verfügungsgewalt zur Beeinflussung dieser hat.
Unterschiedsbeträge aus Verkäufen und Käufen von Anteilen nicht beherrschender
Anteilseigner werden innerhalb des Eigenkapitals verrechnet.
Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge, Aufwendungen, Gewinne und
Verluste aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert von Vermögenswerten
enthalten sind, werden in voller Höhe eliminiert.
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen werden gemäß IAS 28
nach der Equity-Methode konsolidiert. Dabei erfolgt die Erstbilanzierung der
Beteiligung zu den Anschaffungskosten. Bei der Folgekonsolidierung wird der
Buchwertansatz dann durch die anteiligen Eigenkapitalveränderungen bei dem
assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen fortgeschrieben.
Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des
Nettovermögens dar, der nicht den Anteilseignern des Mutterunternehmens des
Konzerns zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden zum
Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen
11/53

des erworbenen Unternehmens bewertet. Nicht beherrschende Anteile werden in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Gesamtergebnisrechnung und
Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt
innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner des
Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.
3

Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen

Anteile an vollkonsolidierten Tochterunternehmen
Die GSW AG verfügt am Stichtag über 16 Tochterunternehmen (Vorjahr: 16). Bei
diesen Tochterunternehmen bestehen keine Beschränkungen beim Zugriff auf die
Vermögenswerte und Schulden.
Anteile an gemeinsamen Vereinbarungen und assoziierten Unternehmen
Die GSW ist am Stichtag an einem Gemeinschafts- und einem assoziierten
Unternehmen beteiligt. Diese Unternehmen stehen unter gemeinschaftlicher Führung
mit einem externen Partnerunternehmen. Die Beteiligungen werden nach der EquityMethode bilanziert.
Das Gemeinschaftsunternehmen und das assoziierte Unternehmen sind derzeit von
untergeordneter Bedeutung. Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form
den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser
Unternehmen auf:
EUR Mio.

2018

2017

Buchwert der Anteile an nicht wesentlichen at-equity
einbezogenen Gesellschaften

4,6

3,7

Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen
at-equity einbezogenen Gesellschaften:
- Gewinnanteil aus den fortzuführenden
Geschäftsbereichen
- Sonstiges Ergebnis
Anteiliges Gesamtergebnis

0,8
0,0
0,8

1,3
0,0
1,3

Es
bestehen
keine
maßgeblichen
finanziellen
Verpflichtungen
oder
Garantien/Bürgschaften der GSW gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten
Unternehmen.
Beteiligungen an nichtkonsolidierten Unternehmen
Bei
fünf
Fondsgesellschaften
(„Modernisierungsfonds“)
bestehen
noch
Modernisierungs- und Bauleistungsverpflichtungen gegenüber den FondsKommanditisten, für die die GSW Rückstellungen in Höhe von EUR 0,3 Mio.
(Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) gebildet hat. Die Liquidation für drei Fondsgesellschaften ist
zum Bilanzstichtag bereits abgeschlossen. Zwei davon befinden sich noch in
Liquidation.
12/53

Das Gesamtrisiko der GSW aus den Anteilen an nichtkonsolidierten Unternehmen
ergibt
sich
aus
den
verbleibenden
Bauleistungsverpflichtungen
der
Modernisierungsfonds.
Die Buchwerte der nichtkonsolidierten Unternehmen betragen zum 31. Dezember
2018 EUR 0 Mio. (Vorjahr: EUR 0 Mio.).
C

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

1

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall
zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines
Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt
würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen,
dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder
die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder auf dem:
Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder
vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein
Hauptmarkt vorhanden ist,
erfolgt.
ƒ
ƒ

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.
Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich
anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den
Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon
ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse
handeln.
Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen
sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden
Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung beobachtbarer
Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren möglichst
gering zu halten.
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder
im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene FairValue-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten
Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:
ƒ

Stufe 1 – In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden
notierte (nicht berichtigte) Preise

ƒ

Stufe 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten
Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich
ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist

ƒ

Stufe 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten
Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich
ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist
13/53

Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss
erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen
der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die
Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.
2

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von
Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst
genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten
werden. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke
mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit
Erbbaurechten Dritter.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz mit den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Nach
erstmaligem Ansatz werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihrem
beizulegenden Zeitwert (auch Fair Value genannt) bewertet. Gewinne oder Verluste
aus der Anpassung werden als Ertrag oder Aufwand im Konzernergebnis erfasst.
Zum 31. Dezember 2018 sowie 30. Juni 2018 und 31. Dezember 2017 erfolgte eine
interne Bewertung für die Wohn- und Geschäftsbauten. Parallel wurde der Bestand
durch Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2018 und 30.
Juni 2018 und am 31. Dezember 2017 durch CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am
Main, nach international anerkannten Bewertungsverfahren bewertet und im
Gesamtwert bestätigt. Die Vergütung der externen Immobilienbewerter erfolgt zu
einem festen Kostensatz und ist somit unabhängig von dem Ergebnis der
Immobilienbewertung.
Die Wertabweichung zwischen interner Ermittlung und externer Bestätigung für die
einzelne Immobilie ist grundsätzlich nicht größer als +/- 10 %, sofern eine absolute
Wesentlichkeitsgrenze von TEUR +/- 250 überstiegen wird. Im Gesamtergebnis
weicht Jones Lang LaSalle SE um rund -1,5 % (Vorjahr:+0,1 %) von der internen
Bewertung ab.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert
oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger
wirtschaftlicher Nutzen bei ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus
der Stilllegung oder dem Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
werden im Jahr der Stilllegung oder der Veräußerung erfasst.
Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der
Selbstnutzung oder den Beginn der Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs belegt
wird.

14/53

3

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
kumulierter
planmäßiger
Abschreibungen
und
kumulierter
Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Nachträgliche Anschaffungskosten
werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass der GSW ein mit der
Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern
der Vermögenswerte zugrunde. Die Nutzungsdauer für Gebäude beträgt 50 Jahre.
Für das bewegliche Anlagevermögen betragen die Nutzungsdauern vier bis zehn
Jahre.
Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald
Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen
erzielbaren Betrag übersteigt.
Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der
weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswerts kein wirtschaftlicher
Nutzen mehr erwartet wird. Die aus der Ausbuchung des Vermögenswerts
resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz zwischen den
Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und in der Periode, in der der
Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst.
Die Restwerte der Vermögenswerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden
werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und gegebenenfalls
angepasst.
4

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalzinsen werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfallen.
Aus der Anwendung von IAS 23 ergeben sich keine Auswirkungen, da die relevanten
Vermögenswerte (Immobilien) bereits zum Zeitwert angesetzt werden.
5

Wertminderung von nichtfinanziellen Vermögenswerten

Die nichtfinanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Sachanlagen und
Vorräte. Der Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür
vorliegen, dass ein Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche
Anhaltspunkte vor, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags des
jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der
höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder
einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und
Nutzungswert. Der erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen Vermögenswert zu
bestimmen, es sei denn, ein Vermögenswert erzeugt keine Cashflows, die
weitestgehend unabhängig von denen anderer Vermögenswerte oder anderer
Gruppen von Vermögenswerten sind. Übersteigt der Buchwert eines

15/53

Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag, ist der Vermögenswert wertgemindert
und wird auf seinen erzielbaren Betrag abgeschrieben.
Für nichtfinanzielle Vermögenswerte wird zu jedem Bilanzstichtag eine Überprüfung
vorgenommen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein zuvor erfasster
Wertminderungsaufwand nicht mehr länger besteht oder sich verringert hat. Wenn
solche Anhaltspunkte vorliegen, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren
Betrags vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird nur dann rückgängig
gemacht, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine
Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren
Betrags herangezogen wurden. Ist dies der Fall, so wird der Buchwert des
Vermögenswerts auf seinen erzielbaren Betrag erhöht. Dieser Betrag darf jedoch
nicht den Buchwert übersteigen, der sich nach Berücksichtigung planmäßiger
Abschreibungen ergeben würde, wenn in den früheren Jahren kein
Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert erfasst worden wäre. Eine
Wertaufholung wird im Periodenergebnis erfasst.
6

Finanzielle Vermögenswerte

Ab dem 1. Januar 2018 stuft der Konzern seine finanziellen Vermögenswerte in die
folgenden Bewertungskategorien ein:
• solche, die in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden (entweder
erfolgsneutral oder erfolgswirksam), und
• solche, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.
Die Klassifizierung ist abhängig vom Geschäftsmodell des Unternehmens für die
Steuerung der finanziellen Vermögenswerte und von den vertraglichen
Zahlungsströmen. Wird der finanzielle Vermögenswert zwecks Vereinnahmung
vertraglicher
Zahlungsströme
gehalten,
die
ausschließlich
Zinsund
Tilgungszahlungen darstellen, wird der Vermögenswert zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden
zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinne und Verluste werden
grundsätzlich erfolgswirksam erfasst, wobei der Konzern das Wahlrecht ausübt, die
derzeit im Bestand befindlichen Eigenkapitalinstrumente, die nicht zur
Handelsabsicht gehalten werden, erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert zu
bewerten.
Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum
Handelstag angesetzt, d. h. zu dem Tag, an dem sich der Konzern verpflichtet, den
Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Finanzielle Vermögenswerte werden
ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den
finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der
Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen
hat.
Beim erstmaligen Ansatz bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögenswert
zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich – im Falle eines in der Folge nicht
erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerts
– der direkt auf den Erwerb diese Vermögenswertes entfallenden
Transaktionskosten. Transaktionskosten von erfolgswirksam zum beizulegenden
16/53

Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden in der Konzern Gewinnund Verlustrechnung als Aufwand erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte mit eingebetteten Derivaten werden in ihrer Gesamtheit
betrachtet, wenn ermittelt wird, ob ihre Zahlungsströme ausschließlich Tilgungs- und
Zinszahlungen darstellen.
Die Wertminderung von Schuldinstrumenten basiert auf dem erwarteten
Kreditverlust. Der Konzern wendet bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
den vereinfachten Ansatz an, dem zufolge die über die Laufzeit erwarteten
Kreditverluste ab dem erstmaligen Ansatz der Forderungen zu erfassen sind. Die
Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wird in Abhängigkeit von der
Überfälligkeit der Forderungen vorgenommen. Für die sonstigen finanziellen
Vermögenswerte werden angemessene einzelfallbezogene Wertberichtigungen
vorgenommen.
Bis zum 31. Dezember 2017 wurden finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS
39 werden von der GSW entweder
• als finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden,
• als Kredite und Forderungen,
• als zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente oder
• als derivative Finanzinstrumente, die die Voraussetzungen eines effektiven
Sicherungsgeschäfts erfüllen,
klassifiziert.
Die finanziellen Vermögenswerte wurden bei der erstmaligen Erfassung zum
beizulegenden Zeitwert bewertet. Im Falle von anderen Finanzinvestitionen als
solchen, die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert
sind, wurden darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt dem
Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen waren. Die Designation der finanziellen
Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgte bei ihrem erstmaligen Ansatz.
Umwidmungen wurden, sofern diese zulässig und erforderlich sind, zum Ende des
Geschäftsjahres vorgenommen.
Finanzanlagen sowie Wertpapiere wurden der Kategorie „Als zur Veräußerung
verfügbar“ (AfS - Available for Sale) zugeordnet und grundsätzlich zu Zeitwerten
bilanziert. Die Bilanzierung erfolgte jedoch zu Anschaffungskosten, sofern der
Zeitwert von Eigenkapitalinstrumenten nicht bzw. nicht verlässlich zu bestimmen ist.
In der GSW wurden, über die derivativen Finanzinstrumente mit und ohne
Sicherungszusammenhang hinaus, bislang keine zu Handelszwecken gehaltenen
finanziellen Vermögenswerte und bis zur Endfälligkeit gehaltenen Finanzinvestitionen
bilanziert.
Die in der Konzernbilanz der GSW-Gruppe erfassten Forderungen und sonstigen
Vermögenswerte wurden der Kategorie „Kredite und Forderungen“ zugeordnet.
Kredite und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen
oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach
der erstmaligen Erfassung wurden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten
Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger
Wertminderungen bewertet. Gewinne und Verluste wurden im Periodenergebnis
17/53

erfasst, wenn die Kredite und Forderungen ausgebucht oder wertgemindert waren
sowie im Rahmen von Amortisationen.
Die Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wurde in Abhängigkeit von
der Überfälligkeit der Forderungen vorgenommen. Für die sonstigen Forderungen
und Vermögenswerte wurden angemessene einzelfallbezogene Wertberichtigungen
vorgenommen.
Die Zinssicherungsgeschäfte wurden zum beizulegenden Zeitwert auf Basis
marktbasierter Bewertungsmodelle bilanziert.
Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts
oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wurde
ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen
Vermögenswert ausgelaufen waren.
7

Vorräte

Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude und
andere Vorräte. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude werden im
Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverlaufs veräußert, sodass dieser einen
Zeitraum von zwölf Monaten übersteigen kann.
Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Zum
Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungsoder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Der Nettoveräußerungswert ist
der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der
geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen
Vertriebskosten.
8

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Zahlungsmittel in
Bankguthaben.
9

der

Konzernbilanz

umfassen

den

Kassenbestand

und

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Die GSW Gruppe bilanziert als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und damit
verbundene
Finanzverbindlichkeiten
als
zur
Veräußerung
gehaltene
Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen, aber
der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zu Veräußerung
gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
10

Finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IFRS 9 (bzw. IAS 39 per 31. Dezember
2017) werden von der GSW ab dem 1. Januar 2018 entweder
18/53

als
sonstige
finanzielle
Verbindlichkeiten,
die
zu
fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet werden,
• als finanzielle Verbindlichkeiten, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert
werden, oder
• als derivative finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert.
Finanzverbindlichkeiten
Darlehen werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert
abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten
bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzinslichen Darlehen unter
Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden
ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.
•

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden
Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der
Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und
Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden
sowie im Rahmen von Amortisationen.
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit
zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. Wird eine
bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit
desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen
ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit
wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als
Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen
Verbindlichkeit zum Zeitwert behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen
Buchwerten wird im Periodenergebnis erfasst.
11

Pensionen und andere
Arbeitsverhältnisses

Leistungen

nach

Beendigung

des

Rückstellungen für Pensions- und ähnliche leistungsorientierte Verpflichtungen
werden gemäß IAS 19 nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter
Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. In die
Pensionsrückstellungen nach IFRS werden auch mittelbare Verpflichtungen
einbezogen, sofern die GSW-Gruppe für die Erfüllung der Verpflichtungen durch
Zahlung entsprechender Beiträge an den Versorgungsträger eintritt und die
Verpflichtungen verlässlich bestimmbar sind.
Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgt dabei auf Basis von
Pensionsgutachten unter Einbeziehung etwaiger zur Deckung dieser Verpflichtungen
bestehender Vermögenswerte (Planvermögen). Versicherungsmathematischer
Gewinne und Verluste, die aus der Veränderung der versicherungsmathematischen
Parameter resultieren, werden ergebnisneutral im kumulierten sonstigen
Konzernergebnis erfasst.

19/53

Dienstzeitaufwand und realisierte versicherungsmathematische Gewinne und
Verluste werden im Personalaufwand erfasst. Der in den Pensionsaufwendungen
enthaltene Zinsanteil wird als Bestandteil der Zinsaufwendungen ausgewiesen.
12

Rückstellungen

Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn der Konzern eine gegenwärtige
(gesetzliche oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses
besitzt, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der
Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der
Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern für eine passivierte Rückstellung
zumindest teilweise eine Rückerstattung erwartet (wie z.B. bei einem
Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter Vermögenswert nur dann
erfasst, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung nach Abzug der Erstattung
ausgewiesen. Ist die Wirkung des Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen zu
einem Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die für die Schuld spezifischen Risiken
widerspiegelt. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung
der Rückstellungen als Finanzierungsaufwendung erfasst.
13

Leasingverhältnisse

Bei Leasinggeschäften wird zwischen Finanzierungsleasing und Operating Leasing
unterschieden.
Die GSW tritt im Rahmen von Finanzierungsleasing ausschließlich als
Leasingnehmer auf. Da die zugrundeliegenden vertraglichen Regelungen dem
Leasingnehmer alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und
Risiken eines Vermögenswerts übertragen, werden diese Leasinggeschäfte als
Finanzierungsleasing
bilanziert.
Der
Leasinggegenstand
sowie
die
korrespondierende Verbindlichkeit wird bei der GSW als Leasingnehmer aktiviert
bzw. passiviert. Bei Restlaufzeiten von über einem Jahr erfolgt der Ansatz der
Verpflichtung zum Barwert und wird jährlich aufgezinst.
Ferner tritt die GSW als Leasinggeber sowie Leasingnehmer bei Operating Leasing
klassifizierten
Leasinggeschäften
auf.
Zahlungen
aus
OperatingLeasingverhältnissen werden grundsätzlich linear über die Vertragslaufzeit als Ertrag
(aus Sicht des Leasinggebers) bzw. Aufwand (aus Sicht des Leasingnehmers)
erfasst.
14

Ertrags- und Aufwandsrealisierung

Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden
Die Umsatzerlöse aus Gütern oder Dienstleistungen werden mit Übergang der
Kontrolle von der GSW auf den Kunden zeitpunkt- oder zeitraumbezogen nach
Erfüllung der Leistungsverpflichtung mit dem Betrag bilanziert, auf den der Konzern
erwartungsgemäß Anspruch hat. Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden erzielt der
Konzern insbesondere aus der Veräußerung von Immobilien sowie der Abrechnung
20/53

von Betriebskosten. Bei den Erlösen aus Betriebskosten ist der Konzern zu der
Einschätzung gekommen, dass er gegenüber dem Mieter als primär Verantwortlicher
in Bezug auf zugesagte Leistungen auftritt und Vorratsrisiko trägt (Prinzipal).
Mieterträge
Mieterträge werden monatlich über
entsprechend dem Mietvertrag erfasst.

die

Laufzeit

der

Leasingverhältnisse

Dienstleistungen
Erträge werden entsprechend der Erbringung der Dienstleistung erfasst.
Aufwendungen
Aufwendungen werden erfasst, sobald diese wirtschaftlich verursacht worden sind.
Zinsaufwendungen und Zinserträge
Zinsen werden periodengerecht als Aufwand oder Ertrag erfasst.
15

Zuwendungen der öffentlichen Hand

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine hinreichende
Sicherheit dafür besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das
Unternehmen die damit verbundenen Bedingungen erfüllt. Im Falle von
aufwandsbezogenen Zuwendungen werden diese planmäßig als Ertrag über den
Zeitraum erfasst, der erforderlich ist, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen,
die sie kompensieren sollen, zu verrechnen.
Die GSW hat Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von
Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen und zinsbegünstigten Darlehen
erhalten.
Die Aufwendungszuschüsse, in Form von Mietzuschüssen, werden ertragswirksam in
dem Zeitraum erfasst, in dem die jeweilige Miete vereinnahmt wird. Der Ausweis
erfolgt in den Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung.
Die Aufwendungs- und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und
werden als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Beide weisen im Vergleich zu
marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie
Zeiträume auf. Die Darlehen sind mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet worden
und werden in der Folge mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Dem
stehen allerdings Restriktionen bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber,
die bei der Fair-Value-Ermittlung der Immobilien berücksichtigt werden.
16

Steuern

Tatsächliche Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende
Periode und für frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe
eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden
21/53

erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und
Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten.
Latente Steuern
Der Ansatz und die Bewertung von Ertragsteuern erfolgen gemäß IAS 12. Latente
Ertragsteueransprüche und –verpflichtungen werden auf temporäre Differenzen
gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden und abzugsfähigen temporären
Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und der lokalen
Steuerwerte der Vermögenswerte und Schulden (bereinigt um permanente
Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen Vorschriften der
jeweiligen Steuerjurisdiktion, in der die Besteuerung des Sachverhalts erfolgen wird.
Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen mit
folgender Ausnahme erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteuernden
temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an
Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures
stehen, wird nicht angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der
temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich
die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede,
noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften
in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes
Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären
Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und
Steuergutschriften verwendet werden können. Hierzu gibt es folgende Ausnahmen:
ƒ

Latente Steueransprüche aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus
dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem
Geschäftsvorfall entstehen, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der
zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Periodenergebnis noch das zu
versteuernde Ergebnis beeinflusst, dürfen nicht angesetzt werden.

ƒ

Latente Steueransprüche aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im
Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten
Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures stehen, dürfen nur in dem Umfang
erfasst werden, in dem es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären
Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren werden und ein ausreichendes zu
versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporären
Differenzen verwendet werden können.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag überprüft
und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein
ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der
latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht
angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag überprüft und in
dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftiges
zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steueranspruchs
ermöglicht.

22/53

Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen,
deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld
erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften)
zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind.
Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im
Eigenkapital erfasst werden, werden im sonstigen Ergebnis oder direkt im
Eigenkapital und nicht in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die
Allokation von GuV-wirksamen und -neutralen Veränderungen der aktiven latenten
Steuern erfolgt auf Basis einer angemessenen anteiligen Verrechnung (IAS 12.63c).
Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander
verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der
tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat
und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die von
derselben Steuerbehörde erhoben werden.
17

Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente, um sich gegen Zinsrisiken
abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu dem
der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, mit ihren beizulegenden Zeitwerten
bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte
angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Schulden,
wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Die Folgebewertung erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt über die Discounted-CashflowMethode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von
marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts
berücksichtigt werden. Gemäß den Vorgaben des IFRS 13.42ff. werden das Risiko
der Nichterfüllung (Kontrahentenrisiko) sowie das eigene Ausfallrisiko in die
Bewertung einbezogen.
Die GSW sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen Zinszahlungen
resultieren. Die Cash-Flow-Hedge-Rücklage aus den bis zum 31. Dezember 2017
bestehenden Sicherungsbeziehungen werden weiterhin gemäß den HedgeAccounting-Regelungen des IAS 39 in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert. Im Geschäftsjahr wurden keine weiteren Sicherungsbeziehungen
begründet.

23/53

D

ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ

1

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert
angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Periodenbeginn
Zukäufe
Sonstige Zugänge
Abgang durch Verkauf
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts
Umbuchung
Periodenende

31.12.2018
Mio. EUR

31.12.2017
Mio. EUR

6.600,4

5.481,5

238,3
136,0
-9,0
760,8
-19,0

89,2
96,9
-20,0
960,7
-7,9

7.707,5

6.600,4

Die Umbuchung umfasst im Wesentlichen die in die zur Veräußerung gehaltenen
langfristigen Vermögenswerte umgegliederten Immobilien des laufenden
Geschäftsjahres. Die sonstigen Zugänge umfassen insbesondere aktivierte
Baumaßnahmen.
Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie – Bewertung auf Basis von
Bewertungsmodellen) zum 31. Dezember 2018, 30. Juni 2018 und zum 31.
Dezember 2017 wurden folgende Grundsätze angewandt, die im Rahmen der
internen periodischen Wertermittlung entwickelt wurden:
Bewertung auf Basis von festgelegten Clustern:
• Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten und Zielleerständen basierend auf
den Lage- und Objekteigenschaften der Immobilien,
• Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes für die ewige Rente,
• Ableitung von Diskontierungszinssätzen für die Detailphase der Planung.
Ableitung der Bewertung auf Basis der Einzelimmobilien:
• Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
• Entwicklung der Miete pro m² Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete
und der Ist-Miete,
• Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht
umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
• Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des
Terminal Value am Ende des Jahres zehn, basierend auf dem stabilisierten
erwarteten Cashflow des Jahres elf,
• Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag.
Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze wurden auf der Basis von
immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet.

24/53

Für den Instandhaltungsaufwand werden in der Immobilienbewertung für jeden
Bewertungsgegenstand typisierte und objektspezifische Ansätze verwendet. Dabei
sind der jeweilige Objektzustand sowie Erfahrungswerte aus in der Vergangenheit
regelmäßig entstandenen Instandhaltungen in den objektspezifischen Ansatz
eingeflossen.
Das Bewertungsergebnis von EUR 760,8 Mio. ist vollständig erfolgswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet. Bis zu einer marktgerechten Veräußerung
der bewerteten Objekte sind die Bewertungsergebnisse unrealisiert.
Eine Überprüfung der Wertermittlung durch eine Bewertung eines unabhängigen
Dritten erfolgt zu jedem Bilanzstichtag. Die angewandten Bewertungsmethoden für
die interne Wertermittlung und für die Bewertung durch Dritte entsprechen sich dabei.
Die nachfolgende Übersicht fasst die auf die einzelnen Cluster angewandten
Bewertungsparameter zusammen:
Gewichteter Durchschnitt
Nettokaltmiete
EUR pro
m²/mtl.

Diskontierungszinssatz

Kapitalisierungszinssatz

Marktmietsteigerung

Leerstandsentwicklung

Instandhaltung
EUR pro
m²/Jahr

2018

6,65

4,5 %

4,1 %

3,4 %

2,6 %

11,90

2017

6,40

4,5 %

4,3 %

3,5 %

2,8 %

10,34

Es können Wechselwirkungen zwischen nicht beobachtbaren Inputfaktoren
bestehen. So könnte sich beispielsweise eine Erhöhung der Leerstandsrate aufgrund
eines höheren Risikos auf den Diskontierungsfaktor auswirken oder eine
Verminderung der Leerstandsrate zu potenziell höherem Mietwachstums führen.
Weiterhin könnten beispielsweise höhere erzielbare Mieten auch höhere
Instandhaltungsaufwendungen erfordern.
Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Marktmietwachstum in
der Detailplanungsphase 20 % geringer als geplant; Erhöhung des
Diskontierungszinses um 0,1 %; Erhöhung des Kapitalisierungszinses um 0,1 %)
ergeben sich folgende nicht kumulierte Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert
der Immobilien:
Veränderungen in %

31.12.2018

31.12.2017

Marktmietwachstum

-6,01

-6,97

Diskontierungszins

-0,83

-1,28

Kapitalisierungszins

-1,74

-2,09

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind teilweise mit Sicherheiten für
die Darlehen belastet. Darüber hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich
der Zustand der Immobilien nicht verschlechtern darf bzw. sind durchschnittliche
Mindestinvestitionen auf Quadratmeterbasis festgelegt worden.

25/53

2

Leasingverhältnisse

Die Mietverträge, die die GSW mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden nach
IFRS als Operating Leasing eingestuft. Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber
in einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverhältnissen)
unterschiedlichster Gestaltung über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, aus
denen er den überwiegenden Teil seiner Einnahmen und Erträge erzielt.
Die daraus resultierenden Mieteinnahmen beliefen sich auf EUR 243,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 233,3 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im
Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 155,1 Mio. (Vorjahr: EUR
169,3 Mio.).
Aus bestehenden Operating-Leasingverhältnissen mit Dritten (unterstellte gesetzliche
Kündigungsfrist: drei Monate) und mit dem derzeitigen Immobilienbestand wird die
GSW Mindestleasingzahlungen in 2019 in Höhe von ca. EUR 65 Mio. erhalten.
Die GSW unterliegt teilweise Einschränkungen bei Mieterhöhungen gegenüber
bestimmten Vorrechtsmietern sowie im Zusammenhang mit Förderungen in Form
von zinsbegünstigten Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren sind
rechtliche Auflagen bei der Privatisierung von Wohnungen einzuhalten.

26/53

3

Sachanlagen

In dieser Position werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude sowie
technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Diese
haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Mio. EUR

Grundstücke
und Bauten
sowie
andere
Sachanlagen

Sachanlagen
aus Finance
leases

Gesamt

Zum 1. Januar 2017
Anschaffungs- oder
Herstellungskosten
Kumulierte Abschreibungen
Restbuchwerte

0,6

16,1

16,7

-0,4
0,2

-4,7
11,4

-5,1
11,6

Zugänge
Abschreibungen
Umgliederungen

0,3
-0,1
-0,1

2,5
-1,7
0,0

2,8
-1,8
-0,1

0,8

18,5

19,3

0,4
0,4

6,4
12,2

6,8
12,6

0,4
0,0
-0,2
0,0

3,7
-1,7
-1,6
0,0

4,1
-1,7
-1,8
0,0

1,1

18,2

19,3

0,5
0,6

5,6
12,6

6,1
13,2

Zum 31. Dezember 2017
Anschaffungs- oder
Herstellungskosten
Kumulierte Abschreibungen
Restbuchwerte
Zugänge
Abgänge
Abschreibungen
Umgliederungen
Zum 31. Dezember 2018
Anschaffungs- oder
Herstellungskosten
Kumulierte Abschreibungen
Restbuchwerte

Die Zugänge bei den Sachanlagen aus Finance leases resultieren im Wesentlichen
aus den Wärmecontractingvereinbarungen mit den Energiedienstleistern. Diese
wurden im Falle einer Klassifizierung als Finanzierungsleasing in den Sachanlagen
ausgewiesen.

27/53

4

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen setzen sich wie folgt zusammen:

Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus sonstigen Lieferungen und
Leistungen

31.12.2018
Mio. EUR

31.12.2017
Mio. EUR

2,8

3,3

0,3
3,1

0,1
3,4

Die Forderungen aus Vermietung sind unverzinslich und grundsätzlich überfällig. Die
Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und/oder in Abhängigkeit
davon, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Es sind auf
nahezu sämtliche überfällige Forderungen Wertberichtigungen gebildet worden.
Im Geschäftsjahr 2018 wurden Mietforderungen in Höhe von EUR 0,5 Mio. (Vorjahr:
EUR 0,8 Mio.) abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Die Wertberichtigung auf
Forderungen zum 31. Dezember 2018 betrug EUR 7,1 Mio. (Vorjahr: EUR 7,3 Mio.).
Die sonstigen Forderungen sind unverzinslich und weisen grundsätzlich eine
Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf.
5

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die langfristigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten zwei
endfällige Darlehen an Konzerngesellschaften der Deutsche Wohnen SE. Die
kurzfristigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen umfassen insbesondere
die Cashpooling Forderungen.
6

Derivative Finanzinstrumente

Die GSW hat mehrere Zinssicherungsgeschäfte mit einem Nominalbetrag in Höhe
von EUR 166,0 Mio. (Vorjahr: EUR 168,0 Mio.) abgeschlossen. Die Strikesätze
betragen zwischen 0,50 % und 0,56 % (Vorjahr: -0,80 % bis 0,56 %). Die Summe der
positiven und negativen Zeitwerte dieser Geschäfte zum 31. Dezember 2018 beträgt
EUR -0,8 Mio. (Vorjahr: EUR 0,2 Mio.).
Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinsswaps nur mit Banken guter
Bonität abgeschlossen wurden. Bei Änderungen des Zinsniveaus ändern sich die
Marktwerte entsprechend. Erträge und Aufwendungen werden für den effektiven Teil
des Hedging im Eigenkapital erfasst, der nicht effektive Teil wird im laufenden
Ergebnis erfasst.

28/53

7

Zahlungsmittel

Die Zahlungsmittel in Höhe von EUR 6,6 Mio. (Vorjahr: EUR 5,6 Mio.) bestehen im
Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbeständen. Guthaben
bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben
verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für unterschiedliche Zeiträume, die in
Abhängigkeit vom jeweiligen Zahlungsmittelbedarf des Konzerns zwischen einem
Tag und drei Monaten betragen.
8

Eigenkapital

In Bezug auf die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Aufstellung über
Veränderungen des Konzern-Eigenkapitals verwiesen.
Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital der GSW beträgt zum 31. Dezember 2018 unverändert EUR
56,7 Mio. (2017: EUR 56,7 Mio.) und verteilt sich auf eine entsprechende Anzahl
ausgegebener Stammaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von
EUR 1,00 je Aktie. Die Aktien sind vollständig ausgegeben und eingezahlt.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie
gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil
der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre
ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere
aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die
Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Dem Vorstand der GSW sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte
oder Übertragung der Aktien betreffen.
Bei Kapitalerhöhungen werden die neuen Aktien als Inhaberaktien ausgegeben.
Bedingtes Kapital
Am 31. Dezember 2018 bestanden keine Ermächtigungen zur Aktienausgabe oder
Rückerwerb.
Erwerb eigener Aktien
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus §§ 71 ff. AktG. Zum
Bilanzstichtag verfügt die Gesellschaft über keine eigenen Aktien.
9

Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten betragen zum Jahresende EUR 2.132,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 1.787,4 Mio.).

29/53

Insgesamt haben sich die Finanzverbindlichkeiten im Jahr 2018 im Wesentlichen
durch die Neuaufnahme von Darlehen im Rahmen von Immobilienankäufen und
Modernisierungsmaßnahmen erhöht.
Die Finanzverbindlichkeiten sind zu rund 86 % (Vorjahr: rund 84 %) fest verzinslich
bzw. über Zinssicherungsgeschäfte abgesichert. Der durchschnittliche Zinssatz
beträgt rund 1,5 % (Vorjahr: rund 1,5 %).
Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen Restschuld stellt sich wie
folgt dar:
größer/gleich
Buchwert

Prolongationsstruktur
2018
Prolongationsstruktur
2017

Nominal-wert

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Mio. EUR Mio.EUR Mio.EUR Mio. EUR Mio.EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

2.132,6

2.176

-

0,5

0,6

-

-

2.175,0

1.787,4

1.834,5

1,1

0,8

1,1

10,1

0,0

1.821,4

Die Verbindlichkeiten werden in nahezu voller Höhe grundpfandrechtlich besichert.
10

Pensionsverpflichtungen

Das Altersversorgungssystem ist als leistungsorientierter Plan ausgestaltet.
Rückstellungen für Pensionen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften
bestimmter ehemaliger Mitarbeiter der GSW-Gruppe sowie für deren Hinterbliebene
gebildet. Diese leistungsorientierten Pensionszusagen basieren auf Einzelzusagen
mit fixierten Einmalauszahlungsbeträgen und sind vollständig rückstellungsfinanziert.
Zusätzlich besteht eine Mitgliedschaft bei der Versorgungsanstalt des Bundes und
der Länder. Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder ist eine Anstalt
öffentlichen Rechtes, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter
juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt.
Aufgrund der bestehenden Satzung und Regelungen ist die Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch
mehrere Träger finanziert wird („multi-employer defined benefit plan“). Entsprechend
IAS 19.34(a) werden die über die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder
gewährten Zusagen jedoch als beitragsorientierter Plan bilanziert, da eine
Berechnung nicht möglich ist. Bei einem Austritt der GSW aus der VBL könnten
Zahlungsansprüche seitens der VBL erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass
eine solche Verpflichtung nicht eintritt.
Die
Höhe
der
Pensionsverpflichtung
(Anwartschaftsbarwert
der
Versorgungszusagen) wurde nach versicherungsmathematischen Methoden auf
Basis eines externen Gutachtens unter folgenden Annahmen berechnet:

30/53

31.12.2018

31.12.2017
%

%

Abzinsungsfaktor

1,60

1,50

Rententrend

1,75

1,75

Sterbetafeln

R 18G

R 05G

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Barwerts der leistungsorientierten
Verpflichtungen:

Pensionsverpflichtung, Periodenbeginn
Pensionszahlungen
Pensionsverpflichtung, Periodenende

31.12.2018

31.12.2017

Mio. EUR

Mio. EUR

2,0

2,1

-0,1

-0,1

1,9

2,0

In den Pensionsaufwendungen sind wie im Vorjahr keine
Zinsaufwendungen enthalten. Neue Ansprüche wurden nicht erdient.

wesentlichen

Die Pensionszusagen erstrecken sich auf Alters-, Invaliden-, Witwen/r- und
Waisenrente. Bezugsbasis ist das letzte feste Jahresbruttogehalt. Je nach Stellung
im Unternehmen gibt es unterschiedliche Leistungspläne.
Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung
unter dem Posten „Zinsaufwand“ erfasst.
Für die beitragsorientierten Altersversorgungen sind wie im Vorjahr keine
Aufwendungen angefallen. Damit betragen die gesamten Aufwendungen für
Altersvorsorge (beitragsorientiert und leistungsorientiert) wie im Vorjahr Null. Für das
Jahr 2019 werden auf Basis des derzeitigen Mitarbeiterbestands keine
Aufwendungen anfallen.
Ein Rückgang des Zinssatzes um 0,25 % hätte einen Anstieg der
Pensionsverpflichtungen um 2,59 % zur Folge, ein Anstieg des Zinssatzes um 0,25
% hätte eine Verringerung der Pensionsverpflichtungen um 2,48 % zur Folge. Ein
Rückgang des Rententrends um 0,25 % hätte eine Verringerung der
Pensionsverpflichtungen um 2,37 % zur Folge, ein Anstieg des Rententrends um
0,25 % hätte einen Anstieg der Pensionsverpflichtungen um 2,46 % zur Folge.
Den Sensitivitätsberechnungen liegt die durchschnittliche Laufzeit der zum 31.
Dezember
2018
ermittelten
Versorgungsverpflichtungen
zugrunde.
Die
Berechnungen
wurden
für
die
als
wesentlich
eingestuften
versicherungsmathematischen Parameter isoliert vorgenommen, um die
Auswirkungen auf den zum 31. Dezember 2018 berechneten Barwert der
Pensionsverpflichtungen separat aufzuzeigen. Da den Sensitivitätsanalysen die
durchschnittliche Duration der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt

31/53

und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen
sie nur zu näherungsweisen Informationen bzw. Tendenzaussagen.
Weitere Änderungen der relevanten versicherungsmathematischen Parameter halten
wir derzeit für nicht realistisch.
Erhöhungen und Senkungen des Rechnungszinses, Rententrends oder der
Lebenserwartung wirken sich bei der Ermittlung der Pensionsrückstellungen nicht mit
dem gleichen absoluten Betrag aus. Wenn mehrere Annahmen gleichzeitig geändert
werden, muss der Gesamtbetrag nicht notwendigerweise der Summe der
Einzeleffekte aufgrund der Änderungen der Annahmen entsprechen. Weiterhin ist zu
beachten, dass die Sensitivitäten eine Veränderung der Pensionsrückstellungen nur
für die jeweilige konkrete Größenordnung der Änderung von Annahmen
(beispielsweise 0,5 %) widerspiegeln. Wenn sich die Annahmen in einer anderen
Größenordnung ändern, hat dies nicht notwendigerweise eine lineare Auswirkung auf
die Höhe der Pensionsrückstellungen.
11

Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing

Die GSW bilanziert die Dauerschuldverhältnisse aus dem Wärmecontracting für den
Immobilienbestand sowie aus den Erbbaurechtsverträgen, in denen sie
Erbbauberechtigte ist, als Finanzierungs-Leasingverhältnisse. Der Buchwert der
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing beträgt zum Jahresende EUR 25,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 13,3 Mio.).
Aus dem Finanzierungsleasing ergeben sich folgende Verbindlichkeiten:
EUR Mio.

Fällig innerhalb
eines Jahres

Fällig in 1 bis 5
Jahren

Fällig nach 5
Jahren

31.12.2018
Zahlungen
Zinsanteil
Tilgungsanteil

2,5
-0,4
2,1

9,5
-1,4
8,1

21,5
-6,8
14,7

31.12.2017
Zahlungen
Zinsanteil
Tilgungsanteil

1,8
-0,2
1,6

6,5
-0,6
5,9

6,1
-0,4
5,7

12

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 84,1
Mio. (2017: EUR 83,4 Mio) bestehen im Wesentlichen gegenüber der Deutsche
Wohnen SE aus dem konzernweiten Cashpooling (EUR 80,4 Mio.) sowie aus
konzerninternen Dienstleistungsverträgen.

32/53

13

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Mio. EUR
Stand
1.1.2018

Zuführung

Inanspruchnahme

Auflösung

Stand
31.12.2018

Restrukturierung

0,0

0,4

0,0

0,0

0,4

Sonstige

2,3

4,9

0,0

0,5

6,7

Sonstige Rückstellungen

2,3

5,3

0,0

0,5

7,1

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für
Dokumentenarchivierung und Prozessrisiken.
In der Zuführung sind Aufzinsungen in Höhe von EUR 0,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0
Mio.) enthalten.
14

Steuerschulden

Die Steuerschulden betreffen im Wesentlichen Verpflichtungen aus Vorjahren, die
sich aus Betriebsprüfungen ergeben haben.

33/53

15

Latente Steuern

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2018 Veränderung

31.12.2017

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

1,8

-0,2

1,9

0,2

0,0

0,3

21,4

-8,9

30,3

0,3

-0,5

0,8

7,6

1,3

6,4

31,4

-8,2

39,6

-31,3

8,3

-39,6

0,1

0,1

0,0

1.392,9

275,3

1.117,7

12,2

-0,7

12,8

3,9

-2,9

6,8

1.409,0

271,7

1.137,4

31,3

8,3

39,6

1.377,7

280,0

1097,8

-1.377,6

-279,9

-1.097,8

Aktive latente Steuern
Immobilien
Pensionen
Verlustvorträge
Zinssicherungsgeschäfte
Sonstiges
Saldierung
Bilanzansatz
Passive latente Steuern
Immobilien
Darlehen
Sonstige
Saldierung
Bilanzansatz

Latente Steuern netto

Die Veränderung der latenten Steuern in 2018 und 2017 stellt sich wie folgt dar:
2018
Davon
Direkt im sonstigen Ergebnis erfasst
Ergebniswirksam

2017

Mio. EUR
-0,5

Mio. EUR
-1,5

-279,4

-317,2

-279,9

-318,7

Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionen sowie
die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte werden ergebnisneutral
im Eigenkapital erfasst. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden ebenfalls
ergebnisneutral erfasst und belaufen sich auf EUR 0,0 Mio. (Vorjahr: EUR - 0,2 Mio.)
für die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste und auf EUR -0,5 Mio.
34/53

(Vorjahr: EUR -1,5 Mio.) für die Umgliederungsbeträge aus der Cashflow-HedgeRücklage. Weitere ergebnisneutrale Effekte ergaben sich nicht.
Der Anstieg der passiven latenten Steuern für Immobilien im Geschäftsjahr 2018
resultiert im Wesentlichen aus der Neubewertung der Renditeobjekte.
Die GSW hat körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 82,4 Mio.
(Vorjahr: EUR 111,3 Mio.) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR
61,8 Mio. (Vorjahr: EUR 89,9 Mio.). Die Beträge an körperschaft- und
gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen, für die keine aktive latente Steuern angesetzt
werden, belaufen sich auf EUR 2,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,9 Mio.) und EUR 0,5 Mio.
(Vorjahr: EUR 0,4 Mio.).
Im Geschäftsjahr 2018 wurden für temporäre Differenzen in Höhe von EUR 0,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) keine aktiven latenten Steuern bilanziert, da für diese
Beträge die Erzielung ausreichenden steuerlichen Einkommens in der näheren
Zukunft nicht wahrscheinlich ist.
Die temporären Differenzen aus nicht ausgeschütteten Ergebnissen von
Tochterunternehmen, für die keine latenten Steuern gebildet wurden, belaufen sich
auf EUR 785,1 Mio. (Vorjahr: EUR 548,0 Mio.).

35/53

E

ANGABEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren
aufgestellt.
1

Erlöse aus Vertragsmieten und Betriebskosten

Die Erlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Sollmieten
Zuschüsse
Erlösschmälerungen aus Leerstand
Betriebskosten

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

250,4
0,7
251,1
-7,5
243,6
115,8
359,4

239,7
0,7
240,4
-7,1
233,3
122,5*
355,8

* Vorjahresangabe durch die Erstanwendung von IFRS 15 geändert. Aufgrund der Anwendung von IFRS 15 zum 01. Januar
2018 werden die Erlöse aus der Weiterbelastung von Betriebskosten, die in den Vorjahren saldiert als nicht umlagefähige
Betriebskosten in den Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung dargestellt worden sind, brutto ausgewiesen.
Angaben zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15
Im Konzern werden Mietverträge geschlossen, die im Wesentlichen die
Nettokaltmiete sowie die Betriebskosten umfassen. Die Vertragskomponente
Nettokaltmiete fällt als Leasingverhältnis in den Anwendungsbereich des IAS 17
„Leasingverhältnisse“, wohingegen die Erlöse aus den Betriebskosten in den
Anwendungsbereich des IFRS 15 „Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden“ fallen.
Die Erlöse aus den Betriebskosten umfassen die umlagefähigen Kosten an die
Mieter und enthalten keine Marge. Darüber hinaus werden im Wesentlichen
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien realisiert.

36/53

Nachfolgend werden die wesentlichen Erlösströme nach Art und Zeitpunkt der
Umsatzrealisierung nach IFRS 15 dargestellt:

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

115,8
22,1
137,9

122,5
41,7
164,2

22,1

41,7

115,8
137,9

122,5
164,2

Betriebskosten
Erlöse aus Immobilienverkäufen

zeitpunktbezogen übertragene Güter und
Dienstleistungen
zeitraumbezogen übertragene Güter und
Dienstleistungen

2

Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung

Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt
zusammen:

Instandhaltungskosten
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Inkasso
Sonstige Kosten

2018
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

32,3
118,0
3,0
1,8
155,1

40,3
125,1*
2,6
1,3
169,3

* Vorjahresangabe durch die Erstanwendung von IFRS 15 geändert. Aufgrund der Anwendung von IFRS 15 zum 01. Januar
2018 werden die Aufwendungen für Betriebskosten, die in den Vorjahren saldiert als nicht umlagefähige Betriebskosten
dargestellt worden sind, brutto ausgewiesen.
3

Ergebnis aus Verkauf

Das Verkaufsergebnis berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und
Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zur
Veräußerung gehaltenen Grundstücke und Gebäude.
4

Verwaltungskosten

Wesentliche Aufwendungen entfallen auf die Geschäftsbesorgungsverträge mit der
Holdinggesellschaft Deutsche Wohnen SE für die Erbringung aller wesentlichen
Verwaltungsleistungen gegenüber dem GSW Teilkonzern.
37/53

Im GSW-Konzern waren im Geschäftsjahr durchschnittlich 241 Mitarbeiter
beschäftigt (Vorjahr: 157 Mitarbeiter). Die Personalkosten betreffen umlagefähige
Betriebskosten und werden in den Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung
ausgewiesen.
5

Sonstige Aufwendungen

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen mit EUR 4,9 Mio. die
Zuführungen zu Rückstellungen.
6

Sonstige Erträge

Die Position sonstige Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus dem Abgang
von Sachanlagen und sonstigen Vermögenswerten.
7

Finanzaufwendungen

Der
Rückgang
der
Finanzaufwendungen
ist
im
Wesentlichen
auf
Einmalaufwendungen im Vorjahr zurückzuführen. Vergleichbare Sachverhalte
ergaben sich in der Berichtsperiode nicht.
8

Ertragsteuern

Bei in Deutschland ansässigen Unternehmen in der Rechtsform einer
Kapitalgesellschaft fallen Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % (Vorjahr: 15 %) sowie
ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der geschuldeten Körperschaftsteuer an.
Zusätzlich unterliegen diese Gesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich in
Abhängigkeit von gemeindespezifischen Hebesätzen bestimmt. Unternehmen in der
Rechtsform der Personengesellschaft unterliegen ausschließlich der Gewerbesteuer.
Das um die Gewerbesteuer geminderte Ergebnis wird dem Gesellschafter für
Zwecke der Körperschaftsteuer zugerechnet. Mit Anwendung ab dem
Veranlagungszeitraum 2004 ist eine eingeschränkte Nutzung der körperschaft- und
gewerbesteuerlichen Verlustvorträge zu berücksichtigen. Dabei ist eine positive
steuerliche Bemessungsgrundlage bis zu EUR 1 Mio. unbeschränkt, darüber
hinausgehende Beträge sind bis maximal 60 % um einen vorhandenen
Verlustvortrag zu kürzen.
Der für 2018 erwartete Ertragsteuersatz der Konzernobergesellschaft GSW
Immobilien AG wird sich nominal auf 30,175 % belaufen.

38/53

Der Ertragsteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen:

Tatsächlicher Steueraufwand

2018

2017

Mio. EUR

Mio. EUR

-6,0

-5,4

-275,5

-312,8

-8,9

-3,0

0,7

4,4

-0,5

-4,1

4,8

-1,6

-279,4

-317,1

-285,4

-322,5

Latenter Steueraufwand
Immobilien
Verlustvorträge
Darlehen
Zinssicherungsgeschäfte
Sonstige

Eine Überleitung des Steueraufwands/-ertrags ergibt sich aus der folgenden
Übersicht:
2018

2017

Mio. EUR

Mio. EUR

Konzernergebnis vor Steuern

907,2

1.068,5

Anzuwendender Steuersatz

30,175 %

30,175 %

-273,75

-322,4

-22,1

0,0

Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf
Verlustvorträge und aktive temporäre Differenzen

-0,4

-0,2

Periodenfremde Ertragsteuern

-1,2

-5,7

Sonstige Effekte

12,1

5,8

-285,4

-322,5

Erwarteter Steueraufwand
Permanente Effekte aus nicht abzugsfähigen Aufwendungen
und gewerbesteuerlichen Korrekturen sowie steuerfreie Erträge

Die laufenden Ertragsteuern im Geschäftsjahr 2018 ergeben sich im Wesentlichen
aus dem laufenden Ergebnis.

39/53

F

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Die Geschäftsaktivitäten der GSW sind im Wesentlichen auf die Vermietung von
Wohnungen im Berliner Raum fokussiert. Verkäufe von Bestandsimmobilien an
Mieter, Eigennutzer und private Kapitalanleger werden aufgrund opportunistischer
Marktgegebenheiten durchgeführt. Die GSW erzielte mit keinem Kunden (Mieter)
Umsatzerlöse, die 10 % der Umsatzerlöse des Konzerns übersteigen. Demnach
wurde ein berichtspflichtiges Segment identifiziert, welches alle operativen Aktivitäten
des Konzerns umfasst.
G

ANGABEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns durch
Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben.
Entsprechend IAS 7 („Cash Flow Statements“) wird zwischen Zahlungsströmen aus
laufender Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit
unterschieden.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden
zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird
demgegenüber ausgehend vom Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.
Die Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten haben sich im Geschäftsjahr 2018
wie folgt entwickelt:
EUR Mio.
Nicht zahlungswirksame Veränderungen
Anfangsbestand
Bilanz

Zahlungswirksame
Veränderungen

Änderung
des Konsolidierungskreises

Finanzverbindlichkeiten

1.787,4

341,3

0,0

0,0

3,9

2.132,6

Summe

1.787,4

341,3

0,0

0,0

3,9

2.132,6

31.12.2018

Änderungen des
Zeitwerts

Aufzinsungen und
Zinsabgrenzung

EndBestand
Bilanz

EUR Mio.
Nicht zahlungswirksame Veränderungen
Anfangsbestand
Bilanz

Zahlungswirksame
Veränderungen

Änderung
des Konsolidierungskreises

Finanzverbindlichkeiten

1.715,1

49,7

0,0

0,0

22,6

1.787,4

Summe

1.715,1

49,7

0,0

0,0

22,6

1.787,4

31.12.2017

40/53

Änderungen des
Zeitwerts

Aufzinsungen und
Zinsabgrenzung

EndBestand
Bilanz

H

ERGEBNIS JE AKTIE

Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie wird das
Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr im Umlauf
befindlichen Aktien geteilt.
Das verwässerte und unverwässerte Ergebnis beträgt:
2018
EUR Mio.

2017
EUR Mio.

621,8

746,0

Konzernergebnis zur Berechnung des
unverwässerten Ergebnisses

Die durchschnittliche
unverwässert) beträgt:

Anzahl

der

ausgegebenen

Aktien

(verwässert

und

2018
TStück

2017
TStück

Ausgegebene Aktien, Periodenbeginn
Zugang ausgegebene Aktien im jeweiligen Geschäftsjahr
Ausgegebene Aktien, Periodenende

56.677
0
56.677

56.677
0
56.677

Durchschnittlich ausgegebene Aktien
verwässert / unverwässert

56.677

56.677

Das Ergebnis je Aktie für die fortzuführenden Geschäftsbereiche beträgt:

Ergebnis je Aktie
Unverwässert

2018
EUR

2017
EUR

10,97

13,16

Im Jahr 2018 ist eine Dividende für das Geschäftsjahr 2017 in Höhe von EUR 79,3
Mio. bzw. EUR 1,40 je Aktie ausgeschüttet worden. Für 2018 ist eine Dividende in
Höhe von EUR 1,40 je Aktie geplant. Basierend auf der Anzahl der am 31. Dezember
2018 ausstehenden Aktien entspricht dies einer Dividendenausschüttung von
insgesamt EUR 79,3 Mio.

41/53

I

SONSTIGE ANGABEN

1

Angaben zu Finanzinstrumenten

Finanzrisikomanagement
Das
Finanzrisikomanagement
ist
integraler
Bestandteil
des
Risikomanagementsystems und trägt somit zur Erreichung des zentralen
Unternehmensziels bei, die Profitabilität der GSW – die sich hauptsächlich auf die
Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands konzentriert –
nachhaltig sicherzustellen. Für eine ausführliche Darstellung des allgemeinen
Risikomanagementsystems
siehe
Risikound
Chancenbericht
im
Konzernlagebericht.
Im Folgenden werden die Maßnahmen in Bezug auf das Finanzrisikomanagement
beschrieben:
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit
Ausnahme derivativer Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und
Zahlungsmittel. Der Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der
Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene weitere
finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wie zum Beispiel Forderungen und
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die unmittelbar im Rahmen seiner
Geschäftstätigkeit entstehen.
Des Weiteren geht der Konzern auch derivative Geschäfte in Form von Zinsswaps
ein. Zweck dieser derivativen Finanzinstrumente ist das Risikomanagement von
Zinsrisiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen
Finanzierungsquellen ergeben. Ein Handel mit den Zinsswaps erfolgte nicht und wird
auch in Zukunft nicht erfolgen.
Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die
entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den
Bewertungskategorien nach IFRS 9:
31.12.2018

EUR Mio.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögenswerte
Finanzanlagen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente
Zahlungsmittel
Summe finanzielle Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Summe finanzielle Verbindlichkeiten

Bewertungskategorie nach
IFRS 9

n/a
AC
FVTPL
AC
AC
AC
AC
n/a
AC
FVTPL

AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bew ertete finanzielle Vermögensw erte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost)
FVtPL - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertet (Fair Value through Profit and Loss)
FVOCI - Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitw ert bew ertet (Fair Value throuhg Other Comprehensive Income)

42/53

3,1
544,7

3,1
544,7

0,0
0,0

0,0
5,4
0,0
6,6
559,7
2.132,6
79,1
84,1

n/a
5,4
0,0
6,6
559,7
2.216,5
79,1
84,1

0,0
0,0
0,1
0,0
0,1
0,0
0,0
0,0

4,6
0,0
0,0
0,0
4,6
0,0
0,0
0,0

4,6
5,4
0,1
6,6
564,5
2.132,6
79,1
84,1

0,0
1,7
0,0
2.297,5

0,0
1,7
0,0
2.381,4

0,0
0,0
0,7
0,7

25,0
0,0
0,0
25,0

25,0
1,7
0,7
2.323,2

Buchwert
AC
AC

Fair Value

Zum Fair Value
bewertet

Summe
Bilanzposten

Wertansatz
Bilanz nach IAS
17/IAS 28
Buchwert
0,0
0,0

Zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet

Buchwert

Buchwert
3,1
544,7

Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die
entsprechenden Klassen mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS
39 zum 31.12.2017:
31.12.2017

EUR Mio.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögenswerte
Finanzanlagen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente
Zahlungsmittel
Summe finanzielle Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Zinssicherungsinstrumente (kein Hedge Accounting)
Summe finanzielle Verbindlichkeiten

Bewertungskategorie nach
IAS 39

Zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet

3,4
470,5

3,4
470,5

0,0
0,0

Wertansatz
Bilanz nach IAS
17/IAS 28
Buchwert
0,0
0,0

FLaC
FLaC
FLaC

0,0
5,2
0,0
5,6
484,7
1.787,4
59,6
83,4

n/a
5,2
0,0
5,6
484,7
1.854,9
59,6
83,4

0,0
0,0
0,9
0,0
0,9
0,0
0,0
0,0

3,7
0,0
0,0
0,0
3,7
0,0
0,0
0,0

3,7
5,2
0,9
5,6
489,4
1.787,4
59,6
83,4

n/a
FLaC

0,0
3,2

0,0
3,2

0,0
0,0

13,3
0,0

13,3
3,2

FLHfT

0,0
1.933,6

0,0
2.001,1

0,7
0,7

0,0
13,3

0,7
1.947,6

Buchwert
LaR
LaR
AfS
LaR
FAHfT
LaR

Fair Value

Zum Fair Value
bewertet
Buchwert

Summe
Bilanzposten
Buchwert
3,4
470,5

AfS - Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögensw erte (Available for Sale)
LaR - Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables)
FAHfT - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertete finanzielle Vermögensw erte (Financial Assets Held for Trade)
FLaC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bew ertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost)
FLHfT - Erfolgsw irksam zum beizulegenden Zeitw ert bew ertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade)

Hinsichtlich der Vorjahrswerte einschließlich der Überleitung der Finanzinstrumente
nach IFRS 9 verweisen wir auf die Ausführungen im Kapitel 2. Anwendung von IFRS
im Geschäftsjahr.
Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden für
Zwecke der Bewertung oder der erläuternden Anhangangabe erfolgte auf Basis der
Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie.
Für die Derivate wurde das DCF-Bewertungsverfahren, unter Verwendung von
beobachtbaren Marktparametern, insbesondere von Marktzinsen angewandt.

43/53

Die folgende Übersicht zeigt die vertraglichen, undiskontierten Auszahlungen:
31.12.2018
Buchwert

Restlaufzeiten
2020
2021

2019

EUR Mio.
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegen nahestehende Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Summe

>2022

2.132,6
79,1
84,1

47,3
79,1
84,1

46,8
0,0
0,0

46,6
0,0
0,0

2.315,7
0,0
0,0

25,0
1,7
0,7
2.323,2

2,5
1,7
-0,7
214,0

2,4
0,0
0,6
49,8

2,4
0,0
0,4
49,3

26,3
0,0
0,1
2.342,0

Restlaufzeiten
2019
2020

>2021

31.12.2017
Buchwert
2018

EUR Mio.
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegen nahestehende Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Summe

1.787,4
59,6
83,4

42,0
59,6
83,4

42,0
0,0
0,0

41,7
0,0
0,0

1.979,1
0,0
0,0

13,3
3,2
0,7
1.947,6

1,8
3,2
0,5
190,5

1,7
0,0
0,2
43,9

1,6
0,0
0,0
43,3

9,3
0,0
-1,5
1.986,9

Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten
stellen sich wie folgt dar:
31.12.2018

Bewertungskategorie
nach IFRS 9

aus Zinsen

aus
Dividenden

zum Fair
Value

EUR Mio.
Zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertete finanzielle Vermögenswerte und
finanzielle Verbindlichkeiten
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertet
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert
bewertet
Summe

31.12.2017

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (zu
Handelszwecken gehalten)
Summe

Wertberichtigung

aus Abgang

aus sonstigen
Ergebniskomponenten

Netto
-ergebnis

Wertaufholung

AC

-32,2

0,0

0,0

-0,1

0,5

-0,9

-0,1

-32,7

FVtPL

-0,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-0,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-33,0

0,0

0,0

-0,1

0,5

-0,9

-0,1

-33,4

FVOCI

Bewertungskategorie
nach IAS 39

aus Zinsen

aus
Dividenden

EUR Mio.
Darlehen und Forderungen
Zu
fortgeführten
Anschaffungskosten
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

aus Folgebewertungen

aus Folgebewertungen
zum Fair WertberichValue
tigung
0,0
-0,2

aus Abgang

Wertaufholung
0,4

aus sonstigen
Ergebniskomponenten

Netto
-ergebnis

0,6

0,0

-1,2

0,0

-0,4

FLaC

-37,9

0,0

0,0

0,0

0,0

0,4

-0,2

-37,8

FLHfT

-1,6

0,0

2,3

0,0

0,0

0,0

0,0

0,8

-38,9

0,0

2,3

-0,2

0,4

-0,8

-0,2

-37,4

LaR

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des
Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflowrisiken, Liquiditätsrisiken und
Ausfallrisiken sowie Marktrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft
Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden
dargestellt werden:

44/53

Ausfallrisiko
Ausfallrisiken
bzw.
das
Risiko,
dass
ein
Vertragspartner
seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von
Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Sofern angemessen, beschafft sich das
Unternehmen Sicherheiten. Für die GSW besteht weder bei einem einzelnen
Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen
Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das maximale
Ausfallrisiko ergibt sich in Höhe der bilanziell ausgewiesenen Buchwerte der
finanziellen Vermögenswerte.
Liquiditätsrisiko
Der Konzern überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels eines
Liquiditätsplanungs-Tools. Dieses Tool berücksichtigt die Ein- und Auszahlungen aus
dem operativen Geschäft sowie die Auszahlungen der finanziellen Schulden.
Die GSW ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung
zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Die GSW hat derzeit eine
Fremdkapitalquote von 44,6 % (Vorjahr: 42,8 %) bzw. eine Loan to Value Ratio von
22,7 % (Vorjahr: 22,1 %).
Zinsbedingte Cashflowrisiken
Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich
aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz.
Die Steuerung der Zinsaufwendungen des Konzerns erfolgt durch eine Kombination
von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Zur kosteneffizienten
Gestaltung dieser Kombination schließt der Konzern Zinsswaps ab, nach denen der
Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vereinbarten
Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen
Beträgen mit dem Vertragspartner austauscht. Mit diesen Zinsswaps wird das
zugrunde liegende Fremdkapital abgesichert. Ein Zinsänderungsrisiko besteht
entsprechend nur für nicht durch Zinsswaps abgesicherte variabel verzinsliche
Finanzverbindlichkeiten. Bezogen auf die derivativen Finanzinstrumente hätte eine
Erhöhung/Verminderung des Zinssatzes um 0,5 % zum Bilanzstichtag zu einem
Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands um EUR 2,4 Mio./ -2,5 Mio. (Vorjahr:
EUR 2,8 Mio./ -2,9 Mio.) geführt. Bezogen auf das sonstige Ergebnis hätte eine
Zinsanpassung keine Auswirkung, da zum Jahresende nur Derivate bestehen, deren
Wertänderung bereits im Periodenergebnis erfasst wird.
Marktrisiken
Die nicht zum Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der GSW umfassen in erster
Linie Zahlungsmittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige
kurzfristige Vermögenswerte, Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten.

45/53

Der Buchwert der Zahlungsmittel kommt ihrem Zeitwert aufgrund der kurzen Laufzeit
dieser Finanzinstrumente sehr nahe. Bei Forderungen und Schulden, denen normale
Handelskreditbedingungen zugrunde liegen, kommt der auf historischen
Anschaffungskosten beruhende Buchwert dem Zeitwert ebenfalls sehr nahe.
Zeitwertrisiken können sich bei festverzinslichen und zinsgesicherten Darlehen
ergeben, wenn das Marktzinsniveau unter das Niveau der im Konzern
abgeschlossenen Darlehenszinsen absinkt. In einem solchen Fall nimmt die GSW
regelmäßig Verhandlungen mit den Banken auf und nimmt Anpassungen und
Refinanzierungen vor, um Zinsnachteile zu vermeiden.
Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden aufgrund von
Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein
durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf
Nettobasis beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen
Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen
bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem Falle werden die finanziellen
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit ihren Bruttobeträgen in
der Bilanz ausgewiesen.
Zur Sicherung von Cash Flow Risiken geht die GSW Finanztermingeschäfte ein.
Diesen Derivaten liegen standardisierte Nettingvereinbarungen mit den Banken
zugrunde, woraus sich ein bedingter Anspruch auf Verrechnung ergeben kann, der
zu einem Bruttoausweis der Finanztermingeschäfte am Bilanzstichtag führt.
In der Bilanz des Geschäftsjahres 2018 wurden Forderungen aus noch nicht
abgerechneten Betriebskosten von EUR 113,8 Mio. (Vorjahr: EUR 110,9 Mio.) mit
erhaltenen Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR
122,5 Mio. (Vorjahr: EUR 120,5 Mio.) verrechnet. Bei den Derivaten bestanden keine
bedingten Aufrechnungsansprüche mit den Verbindlichkeiten aus Derivaten.
2

Kapitalsteuerung

Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es sicherzustellen, dass er
zur Unterstützung seiner Geschäftstätigkeit und zur Maximierung des Shareholder
Value ein hohes Bonitätsrating und eine gute Eigenkapitalquote aufrechterhält.
Bei der Steuerung der Kapitalstruktur werden die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sowie die Zahlungsmittel berücksichtigt.
Wesentliche Kennzahlen bei der Kapitalsteuerung sind:
•

Eigen-/Fremdkapitalquote und Verschuldungsgrad

Der Konzern strebt dabei eine Eigenkapitalquote von 40 % an. Zukünftige
Investitionen werden daher unter anderem vor dem Hintergrund einer ausgewogenen
Finanzierung getätigt. Die Eigenkapitalquote zum Stichtag beträgt 55 % (Vorjahr: 57
%).
46/53

Loan to Value Ratio

•

Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und dem Wert der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien wird als Loan to Value Ratio bezeichnet. Die GSW strebt eine
stabile Loan-to-Value Ratio im Vergleich zu den Vorjahreszahlen an.
31.12.2018
EUR Mio.

31.12.2017
EUR Mio.

Finanzverbindlichkeiten

2.132,6

1.787,4

Zahlungsmittel
Nettoforderung aus Cashpool
Nettofinanzverbindlichkeiten

-6,6
-367,5
1.758,5

-5,6
-315,8
1.466,0

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

7.707,5
19,0
4,5
7.731,0

6.600,4
7,9
4,5
6.612,8

22,7

22,1

Loan to Value Ratio

3

Sicherungsbeziehungen

Zum 31. Dezember 2018 bestehen verschiedene Zinssicherungsgeschäfte, für die
kein Hedge Accounting angewendet wird, da die Voraussetzungen zur Designation
einer Sicherungsbeziehung nach IFRS 9 nicht erfüllt sind. Diese Derivate werden als
freistehende Derivate bilanziert, die der ökonomischen Absicherung variabel
verzinster Darlehen dienen.
Aus der Auflösung der im Eigenkapital erfassten Hedge-Rücklage wurde ein
Aufwand in Höhe von EUR 1,6 Mio. (Vorjahr: EUR 5,0 Mio.) in der Konzern Gewinnund Verlustrechnung erfasst.
4

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.
5

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember 2018 im
Wesentlichen
aus
Geschäftsbesorgungsverträgen
gegenüber
der
Holdinggesellschaft Deutsche Wohnen SE, die jährlich abgerechnet werden.
Aus dem Bestellobligo zum 31. Dezember 2018 bestehen finanzielle Verpflichtungen
in Höhe von EUR 62,2 Mio.
Aus Erbbaurechtsverträgen resultieren jährliche finanzielle Verpflichtungen in Höhe
von EUR 0,4 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.).
47/53

Im GSW Teilkonzern bestehen Grundschuldeintragungen aus Bauverpflichtungen in
Höhe von insgesamt EUR 10,6 Mio.
Der Gesamtbetrag der finanziellen Verpflichtungen aus den bestehenden
Mietverhältnissen beträgt EUR 9,0 Mio. Davon werden EUR 1,5 Mio. in 2019 und
EUR 3,1 Mio. nach 2023 fällig.
6

Dienstleistungen des Abschlussprüfers

Der Abschlussprüfer der GSW Immobilien AG und des Konzerns ist die KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Im Berichtsjahr sind folgende Aufwendungen netto
entstanden:

Abschlussprüfungsleistungen
Andere Bestätigungsleistungen

7

2018
TEUR

2017
TEUR

332
9
341

331
2
333

Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und
Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen werden Unternehmen und Personen
betrachtet, die über die Möglichkeit verfügen, die GSW Gruppe zu beherrschen oder
einen maßgeblichen Einfluss auf deren Finanz- und Geschäftspolitik auszuüben. Bei
der Bestimmung des maßgeblichen Einflusses, den nahestehende Personen bzw.
nahestehende Unternehmen der GSW Gruppe auf die Finanz- und Geschäftspolitik
haben, wurden die bestehenden Beherrschungsverhältnisse berücksichtigt.
Die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich
geführten und assoziierten Unternehmen sind als nahestehende Unternehmen zu
betrachten. Da die GSW Immobilien AG selbst in den Konzernabschluss der
Deutsche Wohnen SE einbezogen wird, sind auch die Deutsche Wohnen SE und
ihre verbundenen Unternehmen nahestehende Unternehmen.
Im Konzern bestehen Dienstleistungs- und Cash-Managementverträge. Die
Leistungen zwischen den Gesellschaften werden im Rahmen der Konsolidierung
eliminiert.

48/53

Folgende Personen sind als nahestehende Personen zu betrachten:
Name

Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen
Kontrollgremien im Sinne des § 285 Nr. 10 HGB in
Verbindung mit § 125 Abs. 1 S. 5 AktG

Lars Wittan, Dipl.Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH, Berlin
Betriebswirt,
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Vorstandsvorsitzender
Dr. Kathrin Wolff, Dipl.- GEHAG Vierte Beteiligung SE, Berlin (Vorsitzende des
Geographin,
Aufsichtsrats)
Vorstandsmitglied
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH, Berlin
(Mitglied des Aufsichtsrats)
Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH,
Frankfurt am Main (stellvertretende Vorsitzende des Beirats)
Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH, Frankfurt am
Main (stellvertretende Vorsitzende des Beirats)
RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main (stellvertretende
Vorsitzende des Beirats)

49/53

Aufsichtsratsmitglieder der GSW Immobilien AG
Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

Name

Beruf

Philip Grosse
Vorsitzender (Vorsitz seit
26.06.2018)

Vorstand (CFO)
Deutsche Wohnen SE,
Berlin

Dirk Sonnberg
Stellvertretender
Vorsitzender (stellv.
Vorsitz seit 26.06.2018)

Managing Director
Legal/Compliance
Deutsche Wohnen SE,
Berlin

Daniela Heyer
(seit 26.06.2018)

Managing Director
Finance, Deutsche
Wohnen SE, Berlin

50/53

Mitgliedschaften in Aufsichtsräten
und anderen Kontrollgremien im
Sinne des § 285 Nr. 10 HGB in
Verbindung mit § 125 Abs. 1 S. 5
AktG
GEHAG GmbH, Berlin
(stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats)

GEHAG GmbH, Berlin (Mitglied des
Aufsichtsrats)
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft
Berlin mbH, Berlin (Mitglied des
Aufsichtsrats)
Deutsche Wohnen Beteiligungen
Immobilien GmbH, Frankfurt am Main
(Vorsitzende des Beirats)
Deutsche Wohnen Direkt Immobilien
GmbH, Frankfurt am Main
(Vorsitzende des Beirats)
RMW Projekt GmbH, Frankfurt am
Main (Vorsitzende des Beirats)

Michael Zahn
(bis 26.06.2018,
Vorsitzender)

Vorstandsvorsitzender
(CEO) der Deutsche
Wohnen SE, Berlin

TLG IMMOBILIEN AG, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
WCM Beteiligungs- und GrundbesitzAG, Frankfurt am Main (Vorsitzender
des Aufsichtsrats bis 08.02.2018)
Scout24 AG, München (Mitglied des
Aufsichtsrats);
G+D Gesellschaft für
Energiemanagement GmbH,
Magdeburg (Vorsitzender des Beirats)
Funk Schadensmanagement GmbH,
Berlin (Vorsitzender des Beirats)
DZ Bank AG, Frankfurt am Main
(Mitglied des Beirats)
Füchse Berlin Handball GmbH, Berlin
(Mitglied des Beirats)
GETEC Wärme & Effizienz GmbH,
Magdeburg (Mitglied des
Immobilienbeirats)

Kirsten KistermannChristophe
(bis 26.06.2018)

Managing Director
Société Générale S.A.
sowie Mitglied des
Vorstands des
Deutschen
Aktieninstituts e.V.,
Frankfurt am Main

Hugo Boss AG, Metzingen (Mitglied
des Aufsichtsrats)

Helmut Ullrich
(bis 26.06.2018)

Assessor jur.,
Berlin

TLG Immobilien AG, Berlin (Mitglied
des Aufsichtsrats)
WCM Beteiligungs- und GrundbesitzAG, Frankfurt am Main (Vorsitzender
des Aufsichtsrats)

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Zwischen der GSW Immobilien AG einschließlich ihrer Tochterunternehmen und den
Konzernunternehmen der Deutsche Wohnen SE erfolgten marktübliche Geschäfte im
Rahmen gewöhnlicher Geschäftsbesorgungsverträge im Umfang von EUR 20,9 Mio.
(Vorjahr: EUR 16,4 Mio.). Die Facilita Berlin GmbH erbrachte gegenüber den
Konzern-Gesellschaften der Deutsche Wohnen SE umlegbare Leistungen von EUR
7,9 Mio. (Vorjahr: EUR 10,8 Mio.).
Darüber hinaus gab es in 2018 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen.

51/53

8

Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat

Die vertraglich gewährte Vergütung für den Aufsichtsrat setzte sich wie folgt
zusammen:

Bezüge des Aufsichtsrats
Fixe Vergütungsbestandteile
Variable Vergütungsbestandteile
Summe

2018
EUR Mio.

2017
EUR Mio.

0,1
0,1

0,2
0,2

Im Geschäftsjahr 2018 und 2017 hat die GSW Immobilien AG keine
Vorstandsvergütungen gewährt und gezahlt. Die Vorstände der GSW Immobilien AG
haben Anstellungsverträge bei der Konzernmutter Deutsche Wohnen SE bzw. bei mit
ihr verbundenen Unternehmen und werden durch diese vergütet.
Für ihre anteilige Tätigkeit bei der GSW Immobilien AG ergäbe sich im Geschäftsjahr
2018 die folgende rechnerische Vergütung für die Vorstände:
Name
Funktion
Bestellung
Festvergütung
Nebenleistungen
Summe Fest
Short Term Incentive
Long Term Incentive
Summe Variabel
Gesamtsumme

Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender
seit 14. Januar 2014
2018
2017 2018
2018
(Min) (Max)
94
94
94
94
6
6
6
6
100
100
100
100
60
60
0
75
65
65
0
98
125
125
0
173
225
225
100
273

Dr. Kathrin Wolff
Vorstandsmitglied
seit 1. Januar 2015
2018 2017 2018 2018
(Min) (Max)
24
24
24
24
4
4
4
4
28
28
28
28
10
10
0
13
18
18
0
27
28
28
0
40
56
56
28
68

Den Vorstandsmitgliedern werden keine Leistungen der betrieblichen Altersvorsorge
gewährt. Die Vorstandsmitglieder erhielten von der Gesellschaft keine Darlehen.
Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten ausschließlich eine Festvergütung.
Im Übrigen verweisen wir auf den Vergütungsbericht im zusammengefassten
Lagebericht.

52/53

9

Corporate Governance

Vorstand und Aufsichtsrat haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene
Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex abgegeben und mit
Veröffentlichung im Internet unter www.gsw.ag den Aktionären dauerhaft zugänglich
gemacht.

Berlin, den 18. März 2019

Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender

Dr. Kathrin Wolff
Vorstand

53/53

Anlage 1 zum Konzernanhang
Anteilsbesitz zum 31.12.2018
Tochterunternehmen
Firma und Sitz

Anteil

GSW Grundvermögens- und
Vertriebsgesellschaft mbH,
Berlin
GSW Gesellschaft für
Stadterneuerung mbH, Berlin
Stadtentwicklungsgesellschaf
t Buch mbH, Berlin
Grundstücksgesellschaft
Karower Damm mbH, Berlin
GSW Acquisition 3 GmbH,
Berlin
Zweite GSW Verwaltungsund Betriebsgesellschaft
mbH, Berlin
GSW Corona GmbH, Berlin
GSW Pegasus GmbH, Berlin

100,00% 1)

Wohnanlage Leonberger
Ring GmbH, Berlin
FACILITA Berlin GmbH,
Berlin
Zisa Verwaltungs GmbH,
Berlin
Long Island Investments SA
Zisa Grundstücksbeteiligungs
GmbH & Co. KG, Berlin
GSW Immobilien GmbH &
Co. Leonberger Ring KG,
Berlin
GSW Verwaltungs- und
Betriebsgesellschaft mbH &
Co. Zweite Beteiligungs KG,
Berlin
GSW Fonds
Weinmeisterhornweg 170178 GbR, Berlin



Eigenkapital in Ergebnis in Stichtag
TEUR
TEUR
90.255,7
0,0
2018

100,00%

1.322,4

323,5

2018

100,00%

2.687,0

-75,5

2018

100,00% 1)

1.099,3

0,0

2018

100,00% 1)

78.368,1

0,0

2018

115,9

20,4

2018

100,00% 1)
100,00% 1)

3.777,3
24.009,6

0,0
8.043,3

2018
2018

100,00% 1)

850,9

0,0

2018

100,00%

4.861,4

531,8

2018

100,00%

114,6

-20,9

2018

100,00%
94,90% 2)

996,9
-31,0

-567,2
27,6

2018
2018

94,00% 2)

433,0

24,3

2018

93,44% 2)

-9.672,8

119,7

2018

54,86%

-5.572,4

148,2

2018

100,00%

3)
3)

1/2

Anlage 1 zum Konzernanhang

Gemeinschaftsunternehmen
Firma und Sitz
SIWOGE 1992
Siedlungsplanung und
Wohnbauten Gesellschaft
mbH, Berlin

Anteil
50,00%

Eigenkapital in Ergebnis in Stichtag
TEUR
TEUR
9.174,3
1.361,6
2018

Assoziierte Unternehmen
Firma und Sitz

Anteil

Zisa Beteiligungs GmbH, Berlin

49,00%

Eigenkapital
Ergebnis in Stichtag
in TEUR
TEUR
-52,6
-12,1
2017

Beteiligungen
Firma und Sitz
GSW Verwaltungs- und
Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft
Köpenicker Landstraße KG i.L.,
Berlin
STRABAG Residential Property
Services GmbH , Berlin

Anteil
0,26%

0,49%

Eigenkapital Ergebnis in Stichtag
in TEUR
TEUR
-99,9
176,0
2016

246,7

0,0

2017

1) Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Absatz 3 HGB aufgrund der
Einbeziehung in den Konzernabschluss der GSW Immobilien AG.
2) Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 b HGB aufgrund der Einbeziehung in
den Konzernabschluss der GSW Immobilien AG
3) Es besteht eine mittelbare Beteiligung



2/2

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Wirtschaftsprüfers

An die GSW Immobilien AG, Berlin

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts
Prüfungsurteile
Wir haben den Konzernabschluss der GSW Immobilien AG, Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften
(der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2018, der Konzern-Gewinnund Verlustrechnung, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der KonzernEigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom
1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer
Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir
den zusammengefassten Lagebericht (im Folgenden: Konzernlagebericht) der GSW Immobilien AG
und des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
– entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB an-zuwendenden
deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns
zum 31. Dezember 2018 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis
zum 31. Dezember 2018 und
– vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem
Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und
Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen
die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in
Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im
Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung
nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für

die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks
weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung
mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen
Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen
Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO,
dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet
sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum
Konzernlagebericht zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Konzernabschlusses
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem
pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 waren. Diese Sachverhalte wurden
im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung
unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen
Sachverhalten ab.

%HZHUWXQJGHUDOV)LQDQ]LQYHVWLWLRQJHKDOWHQHQ:RKQXQG*HVFKlIWVEDXWHQ
Zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf die Ausführungen
im Konzernanhang auf die Abschnitte A.4, C.1, C.2 und D.1.
DAS RISIKO FÜR DEN ABSCHLUSS
In dem Konzernabschluss der GSW Immobilien zum 31. Dezember 2018 sind als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien (im Wesentlichen Wohn- und Geschäftsbauten) in Höhe von EUR 7,7 Mrd
ausgewiesen. Die GSW Immobilien bewertet die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Erträge aus positiven
Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte in Höhe von EUR 761 Mio in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst.
Die GSW Immobilien ermittelt die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien intern über ein Discounted-Cashflow-Modell. Zusätzlich wird durch die Jones Lang
LaSalle SE (im Folgenden JLL) ein Bewertungsgutachten erstellt, das der GSW Immobilien zur
Bestätigung der internen Bewertungsergebnisse dient.
Die interne Bewertung und die Bewertungen von JLL erfolgten auf den Bemessungsstichtag
31. Dezember 2018.
In die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fließen zahlreiche
bewertungsrelevante Annahmen ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessen
verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Annahmen können zu
wesentlichen Änderungen der resultierenden beizulegenden Zeitwerte führen. Die wesentlichen
Bewertungsannahmen für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten waren zum

Bemessungsstichtag das jährliche Mietwachstum sowie die Diskontierungs- und
Kapitalisierungszinssätze.
Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und
der Ermessensbehaftung die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und
Geschäftsbauten nicht angemessen ist.
Darüber hinaus besteht das Risiko für den Abschluss, dass die nach IAS 40 und IFRS 13 für die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erforderlichen Anhangangaben nicht vollständig und
angemessen sind.
UNSERE VORGEHENSWEISE IN DER PRÜFUNG
Unsere Prüfungshandlungen umfassten insbesondere die Beurteilung des internen
Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13, der
Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen, der
Angemessenheit der verwendeten wesentlichen Bewertungsannahmen wie das jährliche
Mietwachstum, sowie der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Dabei haben
wir unsere Bewertungsspezialisten in die Prüfung einbezogen.
Wir haben das interne Bewertungsverfahren auf Angemessenheit des Bewertungsmodells sowie
rechnerische und finanzmathematische Richtigkeit beurteilt und uns davon überzeugt, dass die für die
Bewertung relevanten Daten und Annahmen sachgerecht für den Bemessungsstichtag erhoben
wurden.
Die im internen Bewertungsmodell verarbeiteten Sollmieten haben wir mit den im ERP-System
hinterlegten Sollmieten verglichen. Wir haben uns zuvor von der Angemessenheit und der
Funktionsfähigkeit der implementierten Kontrollen im Vermietungsprozess überzeugt, um
sicherzustellen, dass die im ERP-System hinterlegten Sollmieten mit den Vertragsmieten
übereinstimmen.
Wir haben danach die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen anhand einer teilweise
repräsentativen und teilweise risikoorientierten bewussten Auswahl von Wohn- und Geschäftsbauten
beurteilt. Zu diesem Zweck haben wir die bei der Bestimmung des immobilienspezifischen jährlichen
Mietwachstums sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze herangezogenen Annahmen
unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte durch Abgleich mit markt- und
branchenspezifischen Richtwerten auf Angemessenheit beurteilt. Wir haben für bewusst ausgewählte
Objekte auch Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt, um uns vom jeweiligen Objektzustand zu
überzeugen.
Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität der von der GSW Immobilien für die Bewertung
der Immobilien beauftragten JLL überzeugt, die in ihrem Gutachten angewandte Bewertungsmethodik
im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 beurteilt und die Ergebnisse mit
den Bewertungsergebnissen der internen Bewertung verglichen.
Zudem haben wir die von der GSW Immobilien ermittelten beizulegenden Zeitwerte des Bestands an
Wohn- und Geschäftsbauten mit beobachtbaren Vervielfältigern, die durch anerkannte externe
Anbieter bereitgestellt werden, verglichen.

Wir haben die Vollständigkeit und Angemessenheit der nach IAS 40 und IFRS 13 für die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geforderten Angaben im Konzernanhang beurteilt.
UNSERE SCHLUSSFOLGERUNGEN
Die für die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und Geschäftsbauten verwendeten
Annahmen und Parameter sind angemessen.
Die im Konzernanhang nach IAS 40 und IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
gemachten Angaben sind vollständig und angemessen.

$QVDW]XQG%HZHUWXQJODWHQWHU6WHXHUQ
Wir verweisen auf die Abschnitte A.4, C.16, D.15 und E.8 des Konzernanhangs.
DAS RISIKO FÜR DEN ABSCHLUSS
In dem Konzernabschluss der GSW Immobilien zum 31. Dezember 2018 sind aktive latente Steuern
in Höhe von EUR 0,1 Mio und passive latente Steuern in Höhe von EUR 1.377,7 Mio ausgewiesen.
Vor Saldierung wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von EUR 21,4 Mio gebildet.
Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung beinhaltet Aufwendungen aus latenten Steuern in Höhe
von EUR 279,4 Mio.
Ansatz und Bewertung der latenten Steuern bei der GSW Immobilien sind komplex. Ursächlich dafür
sind im Wesentlichen die Berechnung bzw. Fortentwicklung der Bemessungsgrundlagen im
Zusammenhang mit dem Nichtansatz von latenten Steuerschulden bei erfolgsneutralen
Anschaffungsvorgängen (Initial Recognition Exemption im Sinne des IAS 12.15(b)) sowie die
Annahmen über die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen, wie zum Beispiel der erweiterten
Grundstückskürzung, die sich auf die anzuwendenden Steuersätze auswirken.
Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass der Ansatz bzw. die Bewertung der latenten Steuern
fehlerhaft sind.
Ferner besteht in Bezug auf die latenten Steuern das Risiko unvollständiger Anhangangaben.
UNSERE VORGEHENSWEISE IN DER PRÜFUNG
Zunächst haben wir eine Risikobeurteilung vorgenommen, um ein Verständnis für die Gruppe und ihr
Umfeld hinsichtlich steuerrechtlicher Gesetze und Regelungen zu erlangen. Wir haben den Aufbau
des Prozesses für den Ansatz und die Bewertung von latenten Steueransprüchen und verbindlichkeiten gewürdigt. Unter Anwendung des risikoorientierten Prüfungsansatzes haben wir
unter Hinzuziehung unserer Steuerspezialisten unter anderem folgende aussagebezogene
Prüfungshandlungen durchgeführt. Wir haben die Angemessenheit der verwendeten Annahmen,
insbesondere im Hinblick auf die Fortentwicklung der Initial Recognition Exemption und der
anzuwendenden Steuersätze sowie die Berücksichtigung zukunftsorientierter Schätzungen über die
steuerliche Ertragssituation, den Zeitpunkt der Umkehr temporärer Differenzen und die Nutzbarkeit
von Verlust- und Zinsvorträgen im Zusammenhang mit der steuerlichen Planung wesentlicher

Gesellschaften beurteilt. Die steuerliche Planung dieser Gesellschaften haben wir mit den
entsprechenden Unternehmensplanungen abgestimmt. Ferner haben wir die komplexe Berechnung
betreffend der Initial Recognition Exemption gewürdigt.
Schließlich haben wir beurteilt, ob die Angaben im Konzernanhang zu den latenten Steuern
vollständig sind.
UNSERE SCHLUSSFOLGERUNGEN
Die Vorgehensweise für den Ansatz und die Bewertung der latenten Steuern sind sachgerecht. Die
Angaben im Konzernanhang zu den latenten Steuern sind vollständig.

Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen
Informationen umfassen die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften
Konzernabschlusses und Konzernlageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.
Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf
die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch
irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu
lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen
– wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zum Konzernlagebericht oder unseren bei
der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
– anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss
und den Konzernlagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den
IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und
dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig
bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von
wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die
Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren
haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich,
auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu
bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des
Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlage-berichts,
der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen
Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften
entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind
die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den
anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu er-möglichen, und um ausreichende
geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des
Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als
Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist,
und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt
sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen
Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum
Konzernlagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in
Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen
können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn
vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage
dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen
von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische
Grundhaltung. Darüber hinaus:
– identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter –
falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen
Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die
ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das
Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher
als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte
Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen
beinhalten können.
– gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten
internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten
Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen
Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser
Systeme abzugeben.

– beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern
dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
– ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie,
auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im
Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der
Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu
dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im
Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im
Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser
jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der
Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise.
Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine
Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
– beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses
einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden
Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der
IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
– holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der
Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum
Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die
Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige
Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
– beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine
Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
– führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten
zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter
Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von
den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die
sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein
eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde
liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass
künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang
und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger
Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die
relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle
Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann,
dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert
haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen
Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte
sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere
Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Übrige Angaben gemäß Art. 10 EU-APrVO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 26. Juni 2018 als Konzernabschlussprüfer gewählt. Wir
wurden am 6. November 2018 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem
Geschäftsjahr 2016 als Abschlussprüfer der GSW Immobilien AG tätig.
Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem
zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Art. 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in
Einklang stehen.

Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist René Drotleff.

Berlin, den 18. März 2019
KPMG AG.
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff
Wirtschaftsprüfer

Kunisch
Wirtschaftsprüfer

Versicherung der gesetzlichen Vertreter
„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden
Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und
im
Zusammengefassten Lagebericht
der Geschäftsverlauf
einschließlich
des
Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt wird, dass ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen
Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“
Berlin, 18. März 2019
GSW Immobilien AG

Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender

Dr. Kathrin Wolff
Stellvertretende Vorstandsvorsitzende







Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen
Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen.
Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen
und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl
von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf
Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören
insbesondere die im Risikobericht dieses Geschäftsberichts genannten Faktoren. Wir übernehmen keine
Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren. Dieser
Geschäftsbericht stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar.

Redaktioneller Hinweis
In den dargestellten Tabellen können Rundungsdifferenzen auftreten.
                            
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