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Full text: Bericht des Aufsichtsrats, Corporate Governance-Bericht und Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr ... Issue 2014

GSW Immobilien AG
Bericht des Aufsichtsrates,
Corporate Governance-Bericht und
Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014

Inhaltsverzeichnis
I.

An die Aktionäre

Bericht des Aufsichtsrates
Corporate Governance–Bericht

II.

Konzernlagebericht

III. Konzernabschluss und –anhang
IV.

Bestätigungsvermerk

Disclaimer

Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
das Geschäftsjahr 2014 war für die GSW Immobilien AG ein erneut erfolgreiches und ereignisreiches Jahr. Das
auf den weiterhin attraktiven und dynamischen Berliner Wohnungsmarkt ausgerichtete Geschäftsmodell hat sich
auch im abgelaufenen Geschäftsjahr bestens bewährt. Der Großaktionär Deutsche Wohnen AG bietet der
GSW Immobilien AG für eine weiterhin prosperierende Entwicklung zudem die strategischen Vorteile eines
starken Konzernverbundes. Seit dem 4. September 2014 sind die beiden Gesellschaften durch einen Beherrschungsvertrag miteinander verbunden.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz, Satzung, Geschäftsordnung und Deutschem
Corporate Governance Kodex obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens regelmäßig beraten und seine Tätigkeit überwacht. In Entscheidungen von grundlegender Bedeutung war der Aufsichtsrat eingebunden. Der Aufsichtsrat hat sich von der Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und
Ordnungsgemäßheit der Geschäftsführung durch den Vorstand überzeugt.
Schwerpunkte der Tätigkeit im Aufsichtsratsplenum
Im Jahr 2014 fanden insgesamt 11 Aufsichtsratssitzungen statt. Zwei Beschlussfassungen erfolgten im Wege
des schriftlichen Verfahrens.
Regelmäßig hat sich das Aufsichtsratsplenum mit der Umsatz-, Ergebnis- und Geschäftsentwicklung der
GSW Immobilien AG sowie des GSW-Konzerns, der Finanz- und Liquiditätslage, dem Risikomanagement und
wesentlichen An- und Verkaufsprojekten befasst. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat über seine Einschätzung des Marktgeschehens, die Geschäftsentwicklung und die aus seiner Sicht bestehenden Chancen und
Risiken. Den Vorschlägen des Vorstands für zustimmungspflichtige Maßnahmen hat der Aufsichtsrat nach
eigener Prüfung und Beratung zugestimmt.
In der Konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats am 15. Januar 2014 sind Herr Uwe E. Flach zum Aufsichtsratsvorsitzenden und Herr Dr. Andreas Kretschmer zu dessen Stellvertreter gewählt worden.
Das Ausscheiden von Herrn Schwagenscheidt aus dem Vorstand und eine Änderung der Fassung der Satzung
waren Beschlussgegenstände der Sitzung am 30. Januar 2014 (Telefonkonferenz).
Gegenstand der Sitzung am 18. Februar 2014 (Telefonkonferenz) war die Ermächtigung des Vorstandes zur
Vorbereitung und zum möglichen Abschluss eines Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen AG als
herrschendem Unternehmen.
In seiner Sitzung am 20. März 2014 erörterte der Aufsichtsrat den Bericht des Prüfungsausschusses, den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2013 und billigte den Jahresabschluss und Konzernabschluss. Daneben wurden der Bericht des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung und
der Corporate Governance Bericht für das Geschäftsjahr 2013 verabschiedet. Weitere Themen waren Vorstandsangelegenheiten sowie die Tochtergesellschaften der Gesellschaft.
Schwerpunkte der Sitzung vom 28. April 2014 waren der Abschluss eines Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen AG sowie die Verabschiedung der Beschlussvorschläge an die Hauptversammlung am 18. Juni
2014.
Am 6. Mai 2014 verabschiedete der Aufsichtsrat die Entsprechenserklärung nach § 161 Aktiengesetz und befasste sich im Wesentlichen mit der Geschäftsentwicklung sowie der Hauptversammlung am 18. Juni 2014.
Am 18. Juni 2014 tagte der Aufsichtsrat zunächst unmittelbar vor der Hauptversammlung. Im Anschluss an die
Hauptversammlung kam der Aufsichtsrat erneut zusammen und hielt im Hinblick auf die erfolgte Neuwahl von
Aufsichtsratsgliedern seine Konstituierende Sitzung ab. In der Konstituierenden Sitzung erfolgten die Wahlen
des Aufsichtsratsvorsitzenden und seines Stellvertreters sowie die Beschlussfassungen im Zusammenhang mit
der Besetzung der Ausschüsse des Aufsichtsrats.
Gegenstand der Aufsichtsratssitzung vom 4. August 2014 waren der Bericht aus der Sitzung des Prüfungsausschuss am 4. August 2014, die Geschäftsentwicklung und der Versicherungsschutz der Gesellschaft.

 

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In der Aufsichtsratssitzung am 3. November 2014 befasste sich der Aufsichtsrat mit dem Bericht aus der Sitzung
des Prüfungsausschusses vom gleichen Tag, der aktuellen Geschäftsentwicklung sowie der Unternehmensstrategie und Planung und fasste die Geschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat grundlegend neu.
In der Aufsichtsratssitzung am 18. Dezember 2014 waren die künftige Besetzung des Vorstandes der Gesellschaft sowie ein Portfolioverkauf Gegenstand von Beschlussfassungen.
Die schriftlichen Beschlussfassungen betrafen Zustimmungen zu Immobilienverkäufen der Gesellschaft. Die
Gegenstände waren jeweils in vorangegangenen Sitzungen erörtert worden.
Ausschüsse des Aufsichtsrats
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse eingerichtet und deren Bedarf
und Tätigkeit im Berichtsjahr laufend bewertet. Die Aufsichtsratsausschüsse bereiten Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen vor, die im Plenum zu behandeln sind. Einzelne Entscheidungsbefugnisse des Aufsichtsrats
sind auf Ausschüsse übertragen worden. Über die Arbeit der Aufsichtsratsausschüsse berichten die Ausschussvorsitzenden dem Aufsichtsratsplenum jeweils in der nächsten Sitzung.
Präsidialausschuss
Der Präsidialausschuss (zuvor Präsidium des Aufsichtsrats) tagte im Berichtsjahr nicht.
Nominierungsausschuss
Der Nominierungsausschuss befasste sich im Geschäftsjahr 2014 im Wege einer schriftlichen Beschlussfassung
mit der Neubesetzung vakant werdender Aufsichtsratsmandate. Im Vorfeld der Beschlussfassung wurde der
Gegenstand im Rahmen von Telefonkonferenzen erörtert.
Prüfungsausschuss
Der Prüfungsausschuss kam im Jahr 2014 zu drei Sitzungen zusammen, in denen er die für ihn relevanten Gegenstände der Aufsichtsratstätigkeit behandelte. Dazu zählten insbesondere die Vorprüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2013 sowie die Erörterung des Gewinnverwendungsvorschlags. Weitere Themen waren insbesondere die Bewertung des Immobilienportfolios der
Gesellschaft, die Auswahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2014 sowie die Themen Interne Revision,
Compliance und Risikomanagement.
Personalausschuss
Der Personalausschuss tagte im Geschäftsjahr 2014 nicht. Der Ausschuss wurde am 18. Juni 2014 vom Aufsichtsrat aufgehoben.
Vorstandsvergütung
Entsprechend der Empfehlung des Deutschen Corporate Governance Kodex ist das Vergütungssystem des Vorstands regelmäßig überprüft worden. Aufgrund der Konzernverbundenheit mit der Deutsche Wohnen Gruppe
erhalten die Vorstände der Gesellschaft, die zugleich Vorstände bei der Deutsche Wohnen AG bzw. Geschäftsführungsorgane bei anderen, mit der Deutsche Wohnen AG verbundenen Unternehmen sind, für ihre Tätigkeit
bei der Gesellschaft keine gesonderte Vergütung, da ihre Vergütung auf Ebene der Deutsche Wohnen AG bzw.
auf Ebene der verbundenen Gesellschaft die Tätigkeit innerhalb der gesamten Deutsche Wohnen Gruppe berücksichtigt. Die Vergütung des Vorstands ist im Vergütungsbericht sowie im Corporate Governance Bericht
dargestellt.
Aufsichtsratsvergütung
Die Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8.10 der Satzung festgelegt. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten danach eine fixe Jahresvergütung von EUR 40.000,00. Der Aufsichtsratsvorsitzende erhält das Zweieinhalbfache,
ein stellvertretender Vorsitzender erhält das Anderthalbfache dieses Betrages als jährliche feste Grundvergütung. Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen des Aufsichtsrats angehören, die mindes-

 

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tens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je nach Ausschuss eine zusätzliche jährliche feste Vergütung
in Höhe von EUR 7.500,00 bzw. im Fall von Ausschussvorsitzenden von EUR 15.000,00. Für die Mitgliedschaft im Nominierungsausschuss wird keine Vergütung gezahlt. Auslagen werden erstattet. Eine erfolgsorientierte Vergütung für Aufsichtsratsmitglieder wird nicht gezahlt. Eine individualisierte Angabe der Vergütung ist
im Vergütungsbericht enthalten.
Corporate Governance
Vorstand und Aufsichtsrat haben im Mai 2014 die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG verabschiedet und
auf der Internetseite der Gesellschaft dauerhaft zugänglich gemacht.
Nähere Angaben zur Corporate Governance des Unternehmens enthält der Corporate Governance Bericht, der
Teil des Geschäftsberichts ist.

Jahres- und Konzernabschluss 2014
Die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Konzernabschluss sowie den Lagebericht für die GSW Immobilien AG und den
GSW-Konzern zum 31. Dezember 2014 geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Jahresabschluss der GSW Immobilien AG und der Lagebericht für die GSW Immobilien AG wurden nach
den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Der Konzernabschluss wurde nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und den ergänzend anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgelegten Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung sowie unter ergänzender Beachtung der International Standards on Auditing (ISA) vorgenommen. Die
genannten Unterlagen und den Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns hat der Vorstand dem Aufsichtsrat rechtzeitig zugeleitet. Sie wurden in der Sitzung des Prüfungsausschusses am
19. März 2015 intensiv beraten. Die Prüfungsberichte der PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft lagen allen Mitgliedern des Aufsichtsrats vor und wurden in der Bilanzsitzung des
Aufsichtsrats am 20. März 2015 in Gegenwart des Abschlussprüfers umfassend behandelt. Der Abschlussprüfer
berichtete über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung sowie darüber, dass der Vorstand die gesetzlich
geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines Risikofrüherkennungssystems in geeigneter Form getroffen hat
und dass das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, Entwicklungen, die den Fortbestand der Gesellschaft
gefährden, frühzeitig zu erkennen. Der Vorstand erläuterte die Abschlüsse der GSW Immobilien AG und des
Konzerns sowie das Risikomanagementsystem. Der Abschlussprüfer berichtete über Umfang, Schwerpunkte
sowie das Ergebnis der Abschlussprüfung.
Der Aufsichtsrat stimmte den Ergebnissen der Abschlussprüfung zu. Nach dem abschließenden Ergebnis der
Prüfung durch den Prüfungsausschuss und den Aufsichtsrat haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2014 gebilligt; der Jahresabschluss der GSW Immobilien AG ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat stimmte dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands zu, eine Dividende von EUR 1,40 je Stückaktie auszuschütten.
Veränderungen im Vorstand
Am 15. Januar 2014 hat der Aufsichtsrat Herrn Michael Zahn zum Vorstandsvorsitzenden und Herrn Lars
Wittan zum Mitglied des Vorstands bestellt. Herr Schwagenscheidt ist zum 31. Januar 2014 aus dem Vorstand
ausgeschieden. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2014 haben Herr Zahn und Herr Segal ihre Ämter als Vorstände niedergelegt. Am 18. Dezember 2014 hat der Aufsichtsrat Frau Dr. Kathrin Wolff mit Wirkung ab 1. Januar
2015 in den Vorstand bestellt und Herrn Wittan zum Vorstandsvorsitzenden ernannt.
Veränderungen im Aufsichtsrat
Mit Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 3. Januar 2014 wurden die Herren Uwe E. Flach, Dr. Andreas Kretschmer, Matthias Hünlein und Helmut Ullrich als Aufsichtsratsmitglieder bis zum Ablauf der nächsten ordentlichen Hauptversammlung, die am 18. Juni 2014 stattfand, bestellt. Frau Gisela von der Aue legte ihr

 

3

Aufsichtsratsmandat mit Wirkung zum Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung nieder. In der Hauptversammlung wurden die Herren Flach, Dr. Kretschmer, Hünlein und Ullrich erneut in den Aufsichtsrat gewählt;
Frau Kirsten Kistermann-Christophe wurde neu in den Aufsichtsrat gewählt. In der im Anschluss an die Hauptversammlung abgehaltenen Konstituierenden Sitzung wurde Herr Flach erneut zum Aufsichtsratsvorsitzenden,
Herr Dr. Kretschmer erneut zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt.
Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
GSW Immobilien AG und allen Konzern-Gesellschaften für ihre im Berichtsjahr erbrachten Leistungen.

Berlin, im März 2015
GSW Immobilien AG
Für den Aufsichtsrat

Uwe E. Flach
Vorsitzender des Aufsichtsrats

 

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Corporate Governance Bericht 2014
der GSW Immobilien AG

Corporate Governance beinhaltet das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unternehmens, seiner
geschäftspolitischen Grundsätze und Leitlinien sowie des Systems der internen und externen Kontroll- und
Überwachungsmechanismen. Gute und transparente Corporate Governance ist aus Sicht des Vorstands und des
Aufsichtsrats der GSW Immobilien AG eine wesentliche Voraussetzung für nachhaltigen Unternehmenserfolg.
Sie fördert ferner das Vertrauen der Anleger, Mitarbeiter, Geschäftspartner sowie der Öffentlichkeit in die
Leitung und Überwachung des Unternehmens.
Vorstand und Aufsichtsrat berichten gemeinsam über die Corporate Governance bei der GSW Immobilien AG
entsprechend den Empfehlungen in Ziffer 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex („Kodex“) in der
Fassung vom 24. Juni 2014, bekannt gemacht im Bundesanzeiger am 30. September 2014.
Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat
Die GSW Immobilien AG verfügt gemäß den gesetzlichen Vorgaben über eine zweigliedrige Leitungs- und
Kontrollstruktur. Während der Vorstand die Geschäfte des Unternehmens führt, berät der Aufsichtsrat den
Vorstand bei der Unternehmensleitung und überwacht dessen Geschäftsführung. Die Kompetenzen von
Vorstand und Aufsichtsrat sind im Aktiengesetz, in der Satzung und in den Geschäftsordnungen für den
Vorstand und den Aufsichtsrat geregelt. Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG arbeiten zum
Wohle des Unternehmens eng zusammen.
Vorstand
Der Vorstand der GSW Immobilien AG besteht derzeit aus zwei Mitgliedern. Er leitet die Geschäfte der GSW
Immobilien AG in eigener Verantwortung im Unternehmensinteresse und ist ihr gesetzlicher Vertreter. Er
entwickelt die strategische Ausrichtung des Unternehmens, stimmt diese mit dem Aufsichtsrat ab und sorgt für
ihre Umsetzung. Des Weiteren sorgt der Vorstand der GSW Immobilien AG für die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen und unternehmensinternen Richtlinien und wirkt auf deren Beachtung durch die
Konzernunternehmen hin (Compliance). Auch das Risikomanagement und -controlling liegt im
Verantwortungsbereich des Vorstands. Mit Wirksamwerden des Beherrschungsvertrages zwischen dem
Großaktionär Deutsche Wohnen AG und der Gesellschaft am 4. September 2014 ist die Deutsche Wohnen AG
herrschendes Unternehmen und nach Maßgabe des Beherrschungsvertrag zu Weisungen an den Vorstand
berechtigt.
Aufsichtsrat und Ausschüsse
Der Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG besteht aus sechs Mitgliedern und setzt sich nach den Vorschriften
des Aktiengesetzes zusammen. Der Aufsichtsrat berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens.
Zur Steigerung der Effizienz seiner Arbeit hat der Aufsichtsrat nach der derzeit geltenden Geschäftsordnung des
Aufsichtsrats Ausschüsse gebildet. Die Ausschussvorsitzenden berichten dem Aufsichtsrat regelmäßig über die
Arbeit ihres Ausschusses. Aktuell bestehen drei Ausschüsse:
 Präsidialausschuss
Der Präsidialausschuss (zuvor Präsidium des Aufsichtsrats) besteht aus dem Vorsitzenden des Aufsichtsrats,
seinem Stellvertreter und einem weiteren vom Aufsichtsrat gewählten Mitglied. Der Präsidialausschuss ist
insbesondere zuständig für die Beratung und Beschlussfassung in eiligen Angelegenheiten, die ständige
Abstimmung mit dem Vorstand und dessen laufende Beratung sowie Dienstverträge mit Vorstandsmitgliedern
nach Maßgabe der im Gesamtaufsichtsrat im Einzelfall gefassten Beschlüsse.
 Nominierungsausschuss
Der Nominierungsausschuss setzt sich aus dem Aufsichtsratsvorsitzenden sowie den weiteren Mitgliedern des
Präsidialausschusses zusammen. Der Nominierungsausschuss schlägt dem Aufsichtsrat für dessen
Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete Kandidaten vor.
1

 

 Prüfungsausschuss
Der Prüfungsausschuss wird aus mindestens drei vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern gebildet. Der
Prüfungsausschuss befasst sich insbesondere mit Fragen der Rechnungslegung, des Risikomanagements und der
Compliance und bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über den Jahres- und den Konzernabschluss und über
den Vorschlag an die Hauptversammlung zur Bestellung des Abschlussprüfers sowie die Vereinbarungen mit
dem Abschlussprüfer vor. Der Prüfungsausschuss erörtert mit dem Vorstand die Grundsätze der Compliance, der
Risikoerfassung und der Angemessenheit und Funktionsfähigkeit der internen Kontrollsysteme. Bei der Wahl
der Mitglieder des Prüfungsausschusses achtet der Aufsichtsrat darauf, dass der Vorsitzende des
Prüfungsausschusses unabhängig ist und über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von
Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren verfügt.
Ziele des Aufsichtsrats für seine Zusammensetzung und Stand der Umsetzung
Gemäß dem Deutschen Corporate Governance Kodex hat sich der Aufsichtsrat konkrete Ziele für seine
Zusammensetzung gesetzt, die unter Beachtung der unternehmensspezifischen Situation die internationale
Tätigkeit des Unternehmens, potenzielle Interessenkonflikte, die Anzahl der unabhängigen
Aufsichtsratsmitglieder, eine festzulegende Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder und Vielfalt (Diversity)
berücksichtigen und insbesondere eine angemessene Beteiligung von Frauen vorsehen.Der Aufsichtsrat wird bei
Neuwahlen von Mitgliedern die Ziele für seine Zusammensetzung bei seinen Wahlvorschlägen an die
Hauptversammlung berücksichtigen.
Der Aufsichtsrat ist der Ansicht, dass ihm eine angemessene Anzahl unabhängiger Mitglieder angehört. Der
Aufsichtsrat ist weiter davon überzeugt, dass seine Mitglieder in der derzeitigen Zusammensetzung über die zur
ordnungsgemäßen Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen
Erfahrungen verfügen.
Aufsichtsratsarbeit und Interessenkonflikte
Die Mitglieder des Aufsichtsrats legen dem Aufsichtsrat mögliche Interessenkonflikte offen, die auch dadurch
entstehen können, dass Aufsichtsratsmitglieder Organfunktionen bei anderen Unternehmen der
Immobilienbranche wahrnehmen. Die Aufsichtsratsmitglieder Uwe E. Flach, Dr. Andreas Kretschmer und
Matthias Hünlein sind jeweils auch Mitglied im Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen AG, die seit Dezember 2013
mehr als 90% der GSW-Aktien hält. Dies ist sämtlichen Aufsichtsratsmitgliedern bekannt. Nach Auffassung des
Aufsichtsrats begründen die Beziehungen zu einem erheblich beteiligten Aktionär jedoch keinen
Interessenkonflikt.
Aktionäre und Hauptversammlung
Die Aktionäre der GSW Immobilien AG nehmen ihre Rechte in der jährlichen Hauptversammlung wahr. Jede
Aktie verbrieft das gleiche Stimmrecht. Die Hauptversammlung entscheidet über die ihr durch das Gesetz
zugewiesenen Aufgaben, zu denen unter anderem die Gewinnverwendung, die Entlastung von Vorstand und
Aufsichtsrat, die Bestellung des Abschlussprüfers, die Wahl der Aufsichtsratsmitglieder, Satzungsänderungen
und Kapitalmaßnahmen gehören. Den Vorsitz der Hauptversammlung führt grundsätzlich der
Aufsichtsratsvorsitzende. Um den Aktionären die persönliche Wahrnehmung ihrer Rechte zu erleichtern, werden
die notwendigen Unterlagen im Anschluss an die Einberufung im Internet veröffentlicht. Es besteht für die
Aktionäre die Möglichkeit, einen Stimmrechtsvertreter mit der weisungsgebundenen Ausübung ihrer
Stimmrechte zu beauftragen.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
Die Bilanzierung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2014 richtet sich nach den Grundsätzen der
International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind. Der Einzelabschluss
wird gemäß den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt. Die Hauptversammlung hat am 18. Juni
2014 die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer und
Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2014 gewählt. Der Prüfungsauftrag wurde durch den Aufsichtsrat
erteilt. Vor dem Wahlvorschlag hat der Aufsichtsrat eine Unabhängigkeitserklärung des Prüfers eingeholt.
Meldepflichtige Wertpapiergeschäfte
Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats oder ihnen nahestehende Personen sind nach § 15a WpHG
verpflichtet, meldepflichtige Geschäfte in Aktien der GSW Immobilien AG oder sich darauf beziehenden
Finanzinstrumenten offenzulegen, wenn der Wert der Geschäfte innerhalb eines Kalenderjahres die Summe von
5.000 EUR erreicht oder übersteigt (sog. „Director’s Dealings“). Entsprechende Mitteilungen sind auf der
Internetseite der GSW Immobilien AG (www.gsw.de) einsehbar.
2

 

Entsprechenserklärung gem. § 161 Abs. 1 AktG
Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG haben sich im Berichtszeitraum mit der Erfüllung der
Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex befasst und am 14. Mai 2014 ihre Entsprechenserklärung
nach § 161 Abs. 1 des Aktiengesetzes abgegeben. Diese Erklärung und vorangehende Erklärungen stehen
Aktionären und Interessierten auf der Internetseite der Gesellschaft (www.gsw.de) zur Einsicht bereit.
Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat
Ein wesentliches Element guter Corporate Governance stellt für die GSW Immobilien AG die transparente und
verständliche Berichterstattung über die Vergütung ihres Vorstands sowie über die Mitglieder ihres Aufsichtsrats
dar. Hierzu wird auf den Vergütungsbericht verwiesen, der Bestandteil des Konzernlageberichts ist. Aufgrund
der Konzernverbundenheit mit der Deutsche Wohnen Gruppe erhalten die Vorstände der Gesellschaft, die
zugleich Vorstände bei der Deutsche Wohnen AG bzw. Geschäftsführungsorgane bei anderen, mit der Deutsche
Wohnen AG verbundenen Unternehmen sind, für ihre Tätigkeit bei der Gesellschaft keine gesonderte
Vergütung, da ihre Vergütung auf Ebene der Deutsche Wohnen AG bzw. auf Ebene der verbundenen
Gesellschaft die Tätigkeit innerhalb der gesamten Deutsche Wohnen Gruppe berücksichtigt.
Details zu Vorstand, Aufsichtsrat und dem Zusammenwirken der beiden Organe werden im Bericht des
Aufsichtsrats sowie in der Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB, die unter www.gsw.de
veröffentlich ist, erläutert.

Berlin, im März 2015
Für den Aufsichtsrat

Für den Vorstand

Uwe E. Flach
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Lars Wittan
Vorsitzender des Vorstands

3

 

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2014
GSW Immobilien AG, Berlin

1.
2.
3.
4.
5.

6.
7.

8.
9.

10.
11.
12.
13.

Grundlagen des Konzerns ................................................................................................. 2
1.1. Geschäftsmodell des Konzerns .................................................................................. 2
1.2. Rechtliche Konzernstruktur ....................................................................................... 2
Konzernstrategie und -steuerung ....................................................................................... 3
2.1. Konzernstrategie ........................................................................................................ 3
2.2. Konzernsteuerung ...................................................................................................... 3
Portfoliosteuerung/ -strategie und -bewertung .................................................................. 4
3.1. Portfoliosteuerung und -strategie ............................................................................... 4
3.2. Portfoliobewertung .................................................................................................... 4
Mitarbeiter ......................................................................................................................... 5
Wirtschaftsbericht ............................................................................................................. 5
5.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen ........................................................................ 5
5.2. Deutscher Wohnungsmarkt........................................................................................ 7
5.3. Berliner Wohnungsmarkt ........................................................................................... 8
Geschäftsverlauf .............................................................................................................. 11
Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ............................................... 13
7.1. Ertragslage ............................................................................................................... 13
7.1.1. Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung................................................. 14
7.1.2. Ergebnis aus Verkauf ..................................................................................... 15
7.1.3. Verwaltungskosten ........................................................................................ 15
7.1.4. Finanzergebnis ............................................................................................... 16
7.1.5. Laufende Steuern und latente Steuern ........................................................... 17
7.2. Vermögens- und Finanzlage .................................................................................... 17
Nachtragsbericht.............................................................................................................. 20
Risiko- und Chancenbericht ............................................................................................ 21
9.1. Risikomanagement................................................................................................... 21
9.2. Risikobericht ............................................................................................................ 22
9.3. Chancen der künftigen Entwicklung........................................................................ 26
Übernahmerelevante Angaben ........................................................................................ 27
Unternehmensführung ..................................................................................................... 28
Vergütungsbericht ........................................................................................................... 28
Prognosebericht ............................................................................................................... 31

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Konzernlagebericht
1. Grundlagen des Konzerns
1.1. Geschäftsmodell des Konzerns
Die GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als „GSW“ oder
„Konzern“ bezeichnet) ist eine börsennotierte und in Berlin ansässige Gesellschaft. Das
Geschäftsmodell der GSW ist im Wesentlichen auf die langfristige Vermietung und
Bewirtschaftung ihres Immobilienbestandes mit rund 60.000 Wohnungen in Berlin
ausgerichtet.
Die GSW wurde im November 2013 durch die Deutsche Wohnen AG übernommen.
Die Aktien der GSW werden im General Standard der Deutschen Börse gehandelt.
1.2. Rechtliche Konzernstruktur
Grundkapital und Aktien
Das Grundkapital der GSW betrug per 31. Dezember 2014 rund EUR 56,68 Mio., eingeteilt in
rund 56,68 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am
Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie.
Alle Aktien verbriefen die gleichen Rechte und Pflichten. Jede Aktie gewährt in der
Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn
des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus
den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186
AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Dem Vorstand der GSW sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte oder
Übertragung der Aktien betreffen.
Aktionärsstruktur
Wesentliche Anteilseigner der GSW sind per 31. Dezember 2014 die Deutsche Wohnen AG
(93,09 %) sowie die Deutsche Bank AG (5,02 %). Die restlichen Aktien befinden sich im
Streubesitz.
Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sowie Satzungsänderungen
Mitglieder des Vorstands werden laut § 84 und § 85 AktG bestellt und abberufen. Der
Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder für höchstens fünf Jahre. Eine erneute Bestellung
oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Gemäß § 119
Abs. 1 Ziffer 5 AktG beschließt die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung.

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2. Konzernstrategie und -steuerung
2.1. Konzernstrategie
Die GSW bewirtschaftet ihren eigenen Immobilienbestand in Berlin als Teilkonzern der
Muttergesellschaft Deutsche Wohnen AG.
2.2. Konzernsteuerung
Das unternehmerische Handeln der GSW ist auf eine effiziente Wohnungsbewirtschaftung
ausgerichtet, die zu einer Verbesserung der Ertragskraft des Gesamtkonzerns der Deutsche
Wohnen AG beiträgt.
Seit dem Geschäftsjahr 2014 erfolgt die Steuerung des GSW-Teilkonzerns im Wesentlichen
durch die Deutsche Wohnen AG.
Dabei werden sämtliche Ertrags- und Zahlungsströme des GSW-Teilkonzerns aggregiert und
bewertet und in den Gesamtkonzern der Deutsche Wohnen AG einbezogen.
Im Bereich Wohnungsbewirtschaftung sind die Entwicklungen der Quadratmetermiete und
des Leerstands, differenziert nach definierten Portfolios, die Steuerungsgrößen für das
Management. Hierzu gehören auch Umfang und Ergebnis der Neuvermietung sowie die
Entwicklung der mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten wie Instandhaltungs-,
Vermietungsmarketing- und Betriebskosten sowie Mietausfälle. Alle Parameter werden
monatlich ausgewertet und mit detaillierten Budgetansätzen verglichen. Hieraus lassen sich
Maßnahmen ableiten bzw. Strategien entwickeln, die Mieterhöhungspotenziale bei
kontrollierter Aufwandsentwicklung heben und so die operativen Ergebnisse stetig
verbessern.
Im Bereich Verkauf wird über die Verkaufspreise pro Quadratmeter sowie die Marge als
Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis gesteuert. Dabei werden die ermittelten
Werte permanent mit den Planzahlen sowie mit dem Markt abgeglichen und bei Bedarf
angepasst.
Die weiteren operativen Aufwendungen wie Personal- und Sachkosten sowie die nicht
operativen Größen wie Finanzaufwendungen und Steuern sind ebenfalls Bestandteil des
zentralen Planungs- und Steuerungssystems sowie des monatlichen Berichts an den
Gesamtkonzernvorstand. Auch hier wird die laufende Entwicklung aufgezeigt und den
Planwerten gegenübergestellt.
Den Finanzaufwendungen kommt dabei eine erhebliche Bedeutung zu, da diese wesentlichen
Einfluss auf das Periodenergebnis und die Cashflow-Entwicklung haben. Die Steuerung der
Finanzaufwendungen obliegt dem Bereich Corporate Finance innerhalb der Deutsche Wohnen
AG. Ein aktives und laufendes Management des Darlehensportfolios und der Hedging-Quote
hat, verbunden mit einer ständigen Marktüberwachung, zum Ziel, das Finanzergebnis
kontinuierlich zu optimieren. Zudem verantwortet der Bereich die Risikostreuung durch
Erweiterung des Fremdkapitalportfolios um neue Bankpartner und Versicherungen sowie
neue innovative Finanzprodukte.

3/33

Um den durch die operative Geschäftstätigkeit erzielten Cashflow zu messen und mit dem
Plan abzugleichen, werden als Kenngröße das bereinigte Ergebnis vor Steuern (EBT) sowie
die Funds from Operations (FFO) vor Verkauf verwendet. Dabei stellt das Periodenergebnis
den Ausgangswert zur Ermittlung des FFO dar, das um Abschreibungen, Sondereffekte, nicht
liquiditätswirksame Finanzaufwendungen bzw. -erträge und Steueraufwendungen bzw. erträge ergänzt oder reduziert wird.
Mit Hilfe des regelmäßigen Reportings können Gesamtkonzernvorstand und Fachabteilungen
die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns zeitnah bewerten und mit den Vormonats-,
Vorjahres- und Planwerten vergleichen. Außerdem wird so die voraussichtliche Entwicklung
anhand eines fortgeschriebenen Forecast ermittelt. Chancen, aber auch negative
Entwicklungen können so kurzfristig identifiziert und Maßnahmen abgeleitet werden, um
diese zu nutzen bzw. gegenzusteuern.
3. Portfoliosteuerung/ -strategie und -bewertung
3.1. Portfoliosteuerung und -strategie
Das Portfolio der GSW wird voll in die Portfoliosteuerung der Deutsche Wohnen AG
einbezogen. Diese fokussiert sich stark auf Ballungszentren wie die Metropolregion Berlin,
deren wesentlicher Bestandteil das GSW-Portfolio ist.
Die Portfoliorestrukturierung durch selektive Zu- und Abverkäufe einerseits und eine
langfristig orientierte Investitionspolitik andererseits sind das strategische Leitbild der
Deutsche Wohnen und Maßstab für die kommenden Jahre, die sich auch auf das GSWPortfolio auswirken wird.
3.2. Portfoliobewertung
Die positive Marktentwicklung des Berliner Wohnungsmarktes hat im Berichtsjahr
angehalten, sodass eine Aufwertung des Immobilienbestands in Höhe von rund EUR 469
Mio. zum Stichtag vorgenommen wurde. Ein externes Gutachten von CB Richard Ellis zur
Bewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag bestätigt das Bewertungsergebnis.
Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Portfoliokennzahlen zu den Stichtagen:

Wohneinheiten
Wohn- und Gewerbefläche in Tm2
Fair Value je m² Wohn- und Nutzfläche in EUR
Vertragsmiete je m² in EUR Wohnen
Like-for-like-Mietwachstum (Vermietungsbestand)
in %
Wohnungsleerstand in %
Instandhaltungskosten je m²/Jahr in EUR
Capex je m²/ Jahr in EUR

31.12.2014

31.12.2013

59.068
3.673
1.074
5,59

59.949
3.729
950
5,44

2,6
2,4
6,251)
8,971)

4,2
2,2
5,871)
9,231)

1) Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode.

4/33

4. Mitarbeiter
Nach der Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG ergeben sich Veränderungen in der
Mitarbeiterschaft der GSW. Zum Ende des Geschäftsjahres 2014 wurde der ehemalige
Verwaltungsbereich der GSW geschlossen, woraus sich betriebsbedingte Kündigungen
ergaben. Diese wurden im Rahmen eines mit dem Betriebsrat vereinbarten
Interessenausgleichs und Sozialplans ausgesprochen. Für die Abfindungsansprüche der
Mitarbeiter wurden im Geschäftsjahr 2014 Rückstellungen gebildet.
Der Aufgaben des ehemaligen Verwaltungsbereichs der GSW werden seit Januar 2015 durch
die Deutsche Wohnen AG übernommen.
Durch den Verkauf des Mehrheitsanteils der Beteiligung an der Facilita Berlin GmbH und der
Entkonsolidierung zum 31. Dezember 2014 werden die Mitarbeiter der Facilita zum Stichtag
nicht mehr in die Mitarbeiteranzahl des GSW-Teilkonzerns einbezogen.
Das Personalmanagement wird ab 2015 zentral durch den Bereich Human Resources der
Konzernmutter Deutsche Wohnen AG übernommen.
Die wesentlichen mitarbeiterbezogenen Kennzahlen des GSW-Konzerns stellten sich zum
Stichtag wie folgt dar:
Anzahl der Mitarbeiter im GSW Konzern (ohne
Auszubildende)
davon bei der GSW Immobilien AG
davon bei der Facilita Berlin GmbH
Anzahl Auszubildende
Anzahl Studenten

31.12.2014
260

31.12.2013
545

260
12
7

322
223
18
7

5. Wirtschaftsbericht
5.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Weltwirtschaft
Die weltwirtschaftliche Entwicklung in der ersten Jahreshälfte 2014 ist gemäß dem
Jahresgutachten des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Dies war insbesondere auf die
anhaltende Konjunkturschwäche im Euro-Raum sowie ein gegenüber den Vorjahren eher
gedämpftes Wachstum in den Schwellenländern zurückzuführen. Die globale Geldpolitik der
Notenbanken war dabei weiterhin expansiv ausgerichtet. Im Euro-Raum wies Deutschland
eine robuste Entwicklung auf; in anderen europäischen Staaten wie Portugal, Spanien und
Griechenland waren erste Anzeichen der Erholung und Stabilisierung zu spüren. Der
Sachverständigenrat geht in seinem Gutachten von einem Weltwirtschaftswachstum für 2014
von voraussichtlich 2,6 % aus, für 2015 werden rund 2,9 % erwartet.1
1

Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
5/33

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bestätigt in seinen
Wintergrundlinien 2014/15 nach einem schwachen ersten Halbjahr 2014 diesen positiven
Trend und spricht von einer leichten Beschleunigung der Weltwirtschaft zum Jahresende
2014. Die Gründe für diese Entwicklung liegen laut DIW insbesondere in den
Industrieländern, und hier vor allem in sinkenden Arbeitslosenquoten, steigenden Löhnen und
einer niedrigen Inflation. Diese Faktoren stützen wiederum den privaten Konsum. So rechnet
das DIW in 2014 mit einem Wachstum der Weltwirtschaft von 3,4 % und in 2015 sogar von
3,8 %.2
Entwicklung in Deutschland
Nach einem schwachen ersten Halbjahr hat sich die deutsche Wirtschaft zum Jahresende 2014
hin wieder stabilisiert und ist auf einen Aufwärtstrend eingeschwenkt, gestützt vor allem
durch die starke Binnennachfrage.3 Für diese prognostiziert das DIW in 2014 eine Steigerung
von 1,5 % und 1,4 % in 2015. Gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das
preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 2014 um 1,6 % und lag damit über dem Durchschnitt der
letzten zehn Jahre von 1,2 %.4
In einem Umfeld moderater Teuerung – die Inflationsrate liegt in Deutschland bei 0,9 % in
2014 und wird für 2015 mit 0,7 % prognostiziert – ist die kräftige deutsche Binnenwirtschaft
maßgeblich auf den Konsum der Privathaushalte zurückzuführen. Unterstützend wirken sich
insbesondere der anhaltende Beschäftigungsaufbau sowie die insgesamt günstige
Einkommensentwicklung aus.5 So erreichte auch die Zahl der Erwerbstätigen mit einem
Zuwachs von 371.000 Personen auf 42,7 Mio. im Jahr 2014 zum achten Mal in Folge einen
neuen Höchststand.6 Zudem profitierten die deutschen Exporteure von steigenden Ausfuhren
infolge einer deutlich anziehenden Nachfrage aus den USA und Asien sowie einer moderaten
Nachfrageausweitung des Euro-Raums.7
Zum vierten Mal in Folge erwartet das Statistische Bundesamt steigende Bevölkerungszahlen
für Deutschland. Zum Jahresende 2014 lebten schätzungsweise knapp 81,1 Mio. Menschen in
der Bundesrepublik, rund 300.000 mehr als noch zum Jahresanfang. Ursache hierfür ist der
hohe Wanderungssaldo aus dem Ausland, den das Statistische Bundesamt auf mindestens
470.000 Personen in 2014 schätzt - der höchste Wert seit 1993. Auf der anderen Seite liegt
das Geburtendefizit bei 190.000 bis 215.000 Menschen.8

2

DIW - Wintergrundlinien 2014 - Wochenbericht 51+52. 2014
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15.01.2015 – 16/15 i.V.m. DIW - Wintergrundlinien 2014 Wochenbericht 51+52. 2014 i.V.m. Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November
2014
4
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15.01.2015 – 16/15 i.V.m. Pressemitteilung vom 13.02.2015 –
48/15
5
DIW - Wintergrundlinien 2014/15 - Wochenbericht 51+52. 2014 i.V.m. Statistisches Bundesamt,
Pressemitteilung vom 16.01.2015 – 17/15
6
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 05.01.2015 – 1/15 i.V.m. Amt für Statistik Berlin Brandenburg,
Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
7
DIW - Wintergrundlinien 2014/15 - Wochenbericht 51+52. 2014
8
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 21.01.2015 – 24/15 i.V.m. BBSR, Wohnungsengpässe in
Ballungsgebieten, Juni 2014
3

6/33

5.2. Deutscher Wohnungsmarkt
Nach aktuellen Einschätzungen des Urban Land Institute ist Deutschland Europas größter
Investmentmarkt für Wohnimmobilien. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in den sieben
deutschen Großstädten nach wie vor hoch; der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen
noch vergleichsweise niedrig.9
Dabei ist der Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolregionen und ländlich geprägten
Gebieten durch deutliche regionale Unterschiede geprägt.10 Die durch Zuwanderungsgewinne
wachsenden Groß- und Universitätsstädte weisen deutliche Wohnungsengpässe auf, die mit
spürbaren Miet- und Preissteigerungen einhergehen.11 So sind gemäß F+B Mietspiegelindex
die ortsüblichen Vergleichsmieten im Bestand im ersten Halbjahr 2014 um 1,7 % auf EUR
6,28 pro m² (erstes Halbjahr 2013: EUR 6,21 pro m² / +1,3 %) gestiegen. In Großstädten wie
Stuttgart, München, Frankfurt am Main oder Hamburg liegen die Bestandsmieten deutlich
über dem bundesdeutschen Durchschnitt.12
Während die Ballungszentren und Metropolregionen stetige Bevölkerungszuwächse und eine
Belebung der Neubautätigkeit verzeichnen, ist das Bild jenseits dieser Regionen ein ganz
anderes: Zahlreiche ländliche Regionen weisen Bevölkerungsrückgänge auf und sind von
einer schwachen oder rückläufigen Wohnungsnachfrage betroffen. Dementsprechend steigen
die Leerstände; die Wohnungsmieten und Preise stagnieren.
Ein weiterer Trend zeigt sich im Anstieg der Haushalte: Seit 1991 ist die Zahl der
Privathaushalte in Deutschland um 4,7 Mio. auf 39,9 Mio. im Jahr 2013 angestiegen.
Während 1991 knapp 34 % aller Haushalte in Deutschland Einpersonenhaushalte waren, stieg
der Anteil 2013 auf knapp 41 % an. Folglich sank auch die durchschnittliche Haushaltsgröße
auf 2,02 Personen in 2013, wohingegen sie 1991 noch bei 2,27 Personen gelegen hatte.13
Ferner begünstigt die in Deutschland vorherrschende gute Arbeitsmarktlage Zuzüge aus dem
Ausland, insbesondere infolge der seit 2014 in Kraft getretenen vollständigen
Arbeitnehmerfreizügigkeit für Rumänien und Bulgarien.14 Die Nachfrage nach Wohnraum in
Deutschland wird aufgrund dieser Tendenzen vermutlich weiter zunehmen. Das Statistische
Bundesamt geht in seiner Haushaltsvorausberechnung davon aus, dass bis 2030 die Zahl der
Haushalte auf über 41 Mio. weiter steigen und dabei die durchschnittliche Haushaltsgröße auf
1,9 Personen abnehmen wird. Insbesondere für die Zahl der Einpersonenhaushalte sowie ihren
Anteil an der Gesamtzahl der Haushalte wird ein Anstieg auf über 43 % erwartet.15 Vor allem
in Metropolregionen und vielen Universitätsstädten wird die Nachfrage nach Wohnraum
durch die zunehmenden Haushaltszahlen und den Trend zu Singlehaushalten sowie durch
gestiegene Wohnraumansprüche verstärkt.16
Zudem führen die Unsicherheiten auf den Kapital- und Finanzmärkten zu einer wachsenden
Attraktivität von Wohnungen als Anlagealternative für die Altersvorsorge und
Vermögensbildung. Darüber hinaus bewegen die stabile wirtschaftliche Entwicklung, die
9

Urban Land Institute und PwC: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015
BBSR, Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014
11
BBSR, Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014
12
F + B Mietspiegelindex 2014, Stichtag: 01.07.2014
13
Statistisches Bundesamt, Haushalte 2013, Internetpräsenz, abgerufen am 13.01.2015
14
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 21.01.2015 – 24/15
15
Statistisches Bundesamt, Vorausberechnung der Haushalte bis 2030, Internetpräsenz, abgerufen am
23.01.2015
16
BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m. GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und
Trends 2014/2015, November 2014
10

7/33

gestiegenen Einkommen sowie das historisch niedrige Zinsniveau viele Menschen zum
Erwerb von Wohneigentum und verstärken somit die Nachfrage.17 Die Wohnimmobilie war
auch 2014 eines der beliebtesten Anlageziele auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dies
belegt das weiterhin hohe Transaktionsvolumen des Jahres 2014. Nach Analysen von CBRE
wechselten rund 226.000 Wohneinheiten mit einem Gesamtwert von EUR 13,3 Mrd. den
Eigentümer. Mit nur knapp 3 % weniger als im Rekordjahr 2013 stellt dies das zweithöchste
Volumen seit 2007 dar.18
Der gestiegenen Nachfrage auf Käufer- und Mieterseite stand in den vergangenen Jahren
zunächst noch eine geringe Neubautätigkeit gegenüber. Nach einem historischen Tiefststand
im Jahr 2009 mit 160.000 Fertigstellungen ist für den Wohnungsbau inzwischen aber wieder
ein Wachstumstrend zu verzeichnen. 2013 wurden rund 270.000 Wohnungen genehmigt – ein
Plus von rund 13 % im Vergleich zum Vorjahr. Ebenso stieg die Zahl der Baufertigstellungen
in 2013 um etwa 7 % auf rund 215.000. Dabei ist festzustellen, dass die Neubautätigkeit
insbesondere in Märkten mit hoher Wohnungsnachfrage zunimmt. Allerdings reagiert der
zunehmende Wohnungsneubau damit nur verzögert auf den erhöhten Bedarf und reicht
derzeit nicht aus, um die gestiegene Nachfrage insbesondere in den dynamischen
Wachstumsregionen zu decken. Die Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) gehen von einem Neubaubedarf von jährlich rund 250.000
Wohnungen in Deutschland aus.19
5.3. Berliner Wohnungsmarkt
Großraum Berlin
Berlin ist nicht nur die deutsche Hauptstadt, sondern mit über 3,5 Mio. Einwohnern20 und fast
1,8 Mio. Erwerbstätigen21 auch die größte Stadt Deutschlands. Der Großraum Berlin umfasst
die Stadt Berlin sowie das nahe Berliner Umland, wozu unter anderem die Stadt Potsdam
zählt.
Berlin als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort
Die Berliner Wirtschaft befindet sich weiterhin im Aufwärtstrend. Der Tourismus bleibt das
zentrale Standbein der Berliner Wirtschaftskraft und rangiert europaweit an dritter Stelle nach
London und Paris.22 So waren im November 2014 die Besucherzahlen um rund 9 % höher als
noch im Vorjahresmonat.23 Die Wachstumsbranchen Information, Kommunikation und
Gesundheit entwickeln sich weiter dynamisch und die digitale Medienbranche stärkt das
Image Berlins als wachsende Metropole. Berlin weist zudem im bundesweiten Vergleich die
meisten Unternehmensgründungen pro Kopf auf – mit einem Plus von rund 31.600 in den
17

BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m. BBSR, Wohneigentum stärken, August
2013 i.V.m. GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2014/2015, November 2014
18
CBRE Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. Jones Lang LaSalle, Presseinformation vom 08.01.2015
19
BBSR, Wohneigentum stärken, August 2013 i.V.m. Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m.
Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014
20
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
21
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
22
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. CBRE
Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
23
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 10 vom 13.01.2015
8/33

ersten neun Monaten 2014.24 Das Berliner Bruttoinlandsprodukt ist im ersten Halbjahr 2014
um 1,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen25. Für 2015 wird ein Wachstum von
1,7 % erwartet.26 Unternehmen wie die Deutsche Bahn, die Berliner Verkehrsbetriebe,
Siemens, Zalando und Axel Springer haben ihren Hauptsitz in Berlin und gehören gleichzeitig
zu den größten und wichtigsten Arbeitgebern in der Hauptstadt. Weitere wichtige Arbeitgeber
kommen aus dem Gesundheitssektor. So sind die renommierte Charité auf Platz 2 sowie das
Vivantes Netzwerk für Gesundheit auf Platz 3 der größten Arbeitgeber in Berlin mit
insgesamt über 31.000 Beschäftigten.27
Das Wachstum der Berliner Wirtschaft spiegelt sich auch in der positiven Entwicklung am
Arbeitsmarkt wider. Im Jahr 2014 stieg die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin im
Vorjahresvergleich um 1,7 % auf über 1,8 Mio. – damit ist der höchste Stand seit dem Jahr
2000 erreicht. Darüber hinaus weist Berlin den höchsten Beschäftigungszuwachs aller
Bundesländer seit 2012 auf und liegt erneut über dem Bundesdurchschnitt von 0,9 %.28 Der
starke Personalaufbau betraf in erster Linie den Dienstleistungssektor, der rund 84 % der
Berliner Wirtschaftsleistung erbringt und stabil wächst. Neue Arbeitsplätze entstanden hier
neben den wirtschaftlichen Dienstleistungen vor allem in den Branchen Gesundheits/Sozialwesen, Information/Kommunikation, Erziehung/Unterricht sowie Handel.29
Entsprechend den positiven Beschäftigungszahlen lag die Arbeitslosenquote 2014 mit 11,1 %
erneut unter dem Vorjahreswert von 11,7 % und damit auf dem niedrigsten Stand seit 1994.30
Die durchschnittlichen Bruttomonatsverdienste der Berliner Arbeitnehmer einschließlich
Sonderzahlungen haben sich im dritten Quartal 2014 um 2,1 % im Vergleich zum
Vorjahresquartal und damit deutlich stärker als die Verbraucherpreise (+0,7 %) erhöht.31
Damit einher geht eine Kaufkraft, die pro Kopf um 3,1 % auf EUR 20.517 angestiegen ist. Sie
liegt jedoch noch unterhalb des bundesweiten Durchschnittswerts von EUR 21.879 pro
Kopf.32
Berlin hat durch die geografische Lage, günstige Verkehrswege und das spezialisierte
Lehrangebot an den Universitäten eine wichtige Funktion für den Ausbau internationaler
Wirtschaftsbeziehungen. Die Bundeshauptstadt genießt zudem mit ihrer Vielzahl an
Universitäten, Hochschulen und Forschungseinrichtungen einen hervorragenden Ruf als
Wissenschafts- und Forschungsstandort.33
Die sehr positive wirtschaftliche Lage Berlins färbt auch auf das Umland ab. Insbesondere ist
hier Potsdam, die Landeshauptstadt von Brandenburg hervorzuheben. Sie weist seit mehreren
Jahren einen positiven Zuwanderungssaldo auf. Ende September 2014 lebten insgesamt
163.668 Einwohner in der Stadt.34 Die Prognosen bis 2030 gehen von einem stetigen
24

Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Konjunkturbericht: Zur wirtschaftlichen Lage
in Berlin 3. Quartal 2014 vom 27.11.2014
25
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 272 vom 30.09.2014
26
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Pressemitteilung vom 07.01.2015
27
IHK Berlin, Berliner Wirtschaft in Zahlen, Ausgabe 2014
28
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
29
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Konjunkturbericht: Zur wirtschaftlichen Lage
in Berlin 3. Quartal 2014 vom 27.11.2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24
vom 27.01.2015
30
Bundesagentur für Arbeit, erstellt am 16.01.2015
http://www.pub.arbeitsagentur.de/hst/services/statistik/000000/html/start/karten/aloq_land_jahr.html
31
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 13 vom 20.01.2015
32
MB - Research GmbH, Kaufkraft 2014 in Deutschland
33
CBRE Berlin Hyp, Wohnungsmarktreport Berlin 2015
34
Landeshauptstadt Potsdam, Bereich Statistik und Wahlen, Stand: 31.12.2014
9/33

Bevölkerungswachstum und von einem Anstieg der Einwohnerzahlen von 14 % auf rund
178.800 Personen aus.35
Wohnungsmarkt Berlin
Der Berliner Wohnungsmarkt besticht als eine der attraktivsten deutschen
Wachstumsregionen und ist gekennzeichnet durch eine anhaltend hohe Nachfrage nach
Wohnraum bei gleichzeitig relativ geringer Bautätigkeit. Das unterstreichen auch die
Ergebnisse einer aktuellen Studie vom Urban Land Institute und PwC: Danach rangiert Berlin
bei Investoren auf Platz 1 in Europa mit den größten Investitionschancen aufgrund sehr guter
Fundamentaldaten und eines günstigen Preisniveaus im internationalen Vergleich.36
Gemäß jüngsten Erhebungen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg setzt sich das seit ca.
zehn Jahren anhaltende Bevölkerungswachstum in Berlin weiter fort. Ende 2014 lebten über
3,5 Mio. Menschen in Berlin, etwa 44.700 mehr als noch zum Jahresanfang. Insbesondere
Zuwanderungsgewinne sind dafür verantwortlich.37 Die Zahl der nachfragenden Haushalte ist
für den Wohnungsmarkt eine wesentliche Größe. So ist die Zahl der Einpersonenhaushalte in
Berlin seit 2007 um 1,8 % auf rund 1,05 Mio. angestiegen. Damit waren 2013 mehr als die
Hälfte aller Haushalte Singlehaushalte, wobei besonders alte und junge Menschen alleine
wohnen. Durchschnittlich lebten 2013 1,77 Personen pro Haushalt, verteilt auf insgesamt rund
1,93 Mio. Privathaushalte38. Auch zukünftig ist davon auszugehen, dass dieser Trend anhält.39
Nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird die Anzahl
der Berliner Haushalte bis 2025 um rund 120.000 bzw. 5,9 % steigen; insbesondere die
Singlehaushalte werden dabei weiter zunehmen.40
Mit einer Eigentumsquote von lediglich 16 % weist Berlin den niedrigsten Wert aller
deutschen Metropolen und Bundesländer auf. Im bundesweiten Durchschnitt beträgt die
Wohneigentumsquote rund 44 %.41 Dementsprechend ist der Anteil der Mietwohnungen am
Gesamtbestand in Berlin am höchsten.42
Der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum steht jedoch kein ausreichendes Angebot
gegenüber. Zwar wurden 2013 rund 4.650 Neubauwohnungen fertiggestellt, 10,5 % mehr als
ein Jahr zuvor, allerdings davon nur 2.629 Wohnungen im Geschosswohnungsbau.43 Die
Baugenehmigungen haben sich in den ersten neun Monaten 2014 nach einem Anstieg um 40
% im Vorjahreszeitraum noch einmal signifikant um 75,2 % erhöht44. Sie würden den
steigenden Bedarf nach Wohnraum durch den Bevölkerungszuwachs jedoch noch immer
nicht abdecken.45 Bei einer durchschnittlichen Größe von 1,77 Personen pro Haushalt ergibt
sich in 2014 ein Zuwachs von rund 25.250 Haushalten.46
35

Landeshauptstadt Potsdam, Statistik und Wahlen 4/2012, Bevölkerungsprognose Potsdam 2011-2030
Urban Land Institute und PwC: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 i.V.m. CBRE Berlin Hyp,
Wohnmarktreport Berlin 2015
37
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
38
IBB, Wohnungsmarktbericht 2013 vom 28.02.2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Die kleine
Berlin Statistik 2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. PM Nr. 345 vom 17.12.2014
39
CBRE Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
40
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Die kleine Berlin Statistik 2014 i.V.m. IBB, Wohnungsmarktbericht
2013 vom 28.02.2014
41
BBU-Marktmonitor 2014 i.V.m. CBRE Berlin Hyp, Wohnungsmarktbericht Berlin 2015
42
BBU-Marktmonitor 2014
43
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 122 vom 12.05.2014
44
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 305 vom 10.11.2014
45
CBRE Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
46
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
36

10/33

Dabei ist nicht der Mangel an adäquaten Bauflächen die Ursache für die unzureichende
Bautätigkeit. Vielmehr kosteten Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2014 in Berlin rund
EUR 10,50 pro m² und damit rund ein Drittel mehr als Wohnungen aus dem Bestand.47 Auch
der Leerstand bietet kaum bzw. keine Reserven für die Angebotsseite, da dieser mittlerweile
bei 2 %, also unterhalb der Fluktuationsreserve liegt.48
Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führt konsequenterweise zu steigenden
Miet- und Kaufpreisen. Die Mieten im Berliner Bestand haben in den vergangenen Jahren
kontinuierlich zugelegt. Im Zeitraum zwischen 2005 und 2013 kletterte die Nettokaltmiete
gemäß Mietspiegel in der Hauptstadt um rund 23 %.49
Neben den Bestandsmieten sind laut des durch Jones Lang LaSalle für Berlin veröffentlichten
Residential City Reports auch die Neuvertragsmieten gestiegen – seit 2004 um rund 44 %. Im
ersten Halbjahr 2014 betrugen diese im Mittel (Median) EUR 8,65 pro m² – ein deutliches
Plus von 7,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine entsprechende Entwicklung ist für
die Kaufpreise von Eigentumswohnungen zu beobachten: Im ersten Halbjahr 2014
verteuerten sich diese um 13 % und wurden im Mittel (Median) für EUR 2.770 angeboten.
Für eine Neubauwohnung wurden im ersten Halbjahr 2014 im Durchschnitt sogar EUR 3.700
pro m² aufgerufen – eine Preiserhöhung von 4,5 % zum Vorjahreszeitraum.50 Im Vergleich
dazu ist die Inflationsrate 2013 um 2,2 % und 2014 um 0,8 % gestiegen.51 Nicht zuletzt
aufgrund der genannten Entwicklungen und der immer noch moderaten Mieten im Vergleich
zu anderen Metropolen, ist Berlin für nationale und internationale Investoren ein Markt von
großem Interesse.52 Der Metropolraum auf den 2014 rund EUR 2,5 Mrd. bzw. rund 19 % des
gesamten Transaktionsvolumens entfielen, ist einer der gefragtesten deutschen
Investmentstandorte für Wohnimmobilien.53
6. Geschäftsverlauf
Portfolioentwicklung
In einer Stichtagsbetrachtung per
Nettokaltmiete auf 5,59 EUR/m²
Wohnfläche). Gleichzeitig war
Wohnungsbestand am 31. Dezember
2013: 2,2 %).

31. Dezember 2014 erhöhte sich die monatliche
Wohnfläche (31. Dezember 2013: 5,44 EUR/m²
ein leichter Anstieg der Leerstandsquote54 im
2014 auf nunmehr 2,4% zu verzeichnen (31. Dezember

Im Geschäftsjahr 2014 erfolgten keine Immobilienankäufe. Es erfolgten lediglich
Veräußerungen von 1.010 Wohn- und Gewerbeeinheiten (2013: 1.766 Einheiten) an
Eigennutzer und Kapitalanleger. Insgesamt erzielte die GSW Veräußerungsgewinne von netto
15,8 Mio. EUR.
47

JLL Residential City Profile Berlin – 1. Halbjahr 2014 i.V.m. F + B Mietspiegelindex 2014
CBRE Residential City Report Berlin Q3 2014 i.V.m. IBB Wohnungsmarktbericht 2013 i.V.m. BBUMarktmonitor 2014
49
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berliner Mietspiegel 2005-2013
50
JLL Residential City Profile Berlin – 1. Halbjahr 2014 i.V.m. CBRE Residential City Report Berlin Q3 2014
51
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressmitteilung Nr. 2 vom 06.01.14 sowie Nr. 2 vom 05.01.2015
52
Emerging Trends in Real Estate Europe 2015, Urban Land Institute und PwC i.V.m. CBRE Pressemitteilung
vom 07.01.2015 i.V.m. CBRE Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
53
CBRE Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. Jones Lang LaSalle, Pressemitteilung vom 08.01.2015
54
Anzahl nicht vermieteter Wohneinheiten im Verhältnis zu den vermietbaren Wohneinheiten
48

11/33

Aus der Immobilienbewertung ergab sich zum 31. Dezember 2014 ein Bewertungsgewinn
von rund 469 Mio. EUR.
In einem Umfang von 357,1 Mio. EUR sind bereits Verträge mit einem Nutzen- und
Lastenwechsel nach Ende des Berichtsjahres abgeschlossen worden. Darin enthalten ist der
Blockverkauf einer Wohnanlage in Berlin mit mehr als 5.700 Einheiten.
Abschluss eines Beherrschungsvertrages mit der Deutsche
Abfindungsangebot an die Aktionäre der GSW Immobilien AG

Wohnen

AG

und

Die Deutsche Wohnen AG als herrschendes Unternehmen und die GSW als beherrschtes
Unternehmen haben am 30. April 2014 einen Beherrschungsvertrag abgeschlossen. Die
Hauptversammlungen der Deutsche Wohnen und der GSW haben dem Abschluss des
Beherrschungsvertrages zugestimmt. Der Beherrschungsvertrag ist am 4. September 2014 in
das Handelsregister eingetragen worden.
Im Rahmen des Beherrschungsvertrags hat sich die Deutsche Wohnen AG verpflichtet, auf
Verlangen der außenstehenden Aktionäre der GSW Immobilien AG deren Aktien gegen
Gewährung von auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Deutsche Wohnen AG mit einem
rechnerischen Anteil am Grundkapital von jeweils EUR 1,00 im Umtauschverhältnis 7
Stückaktien der Deutsche Wohnen AG gegen 3 Stückaktien der GSW Immobilien AG zu
erwerben (Abfindungsangebot).
Die Deutsche Wohnen AG garantiert denjenigen außenstehenden Aktionären der GSW
Immobilien AG, die von dem Abfindungsangebot keinen Gebrauch machen wollen, als
angemessenen Ausgleich für die Laufzeit des Beherrschungsvertrags die Leistung einer
jährlichen festen Ausgleichszahlung in Form einer Garantiedividende. Die Garantiedividende
entspricht pro Geschäftsjahr der GSW Immobilien AG für jede auf den Inhaber lautende
Aktie der GSW Immobilien AG mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von jeweils
EUR 1,00 einem Betrag von EUR 1,40 (hergeleitet aus einem Bruttobetrag von EUR 1,66
abzüglich etwaiger Körperschaftsteuer und etwaigem Solidaritätszuschlag zu dem in dem
jeweiligen Geschäftsjahr gültigen Prozentsatz).
Keine Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2013
Auf der Hauptversammlung am 18. Juni 2014 wurde beschlossen, den Bilanzgewinn des
Geschäftsjahres 2013 der GSW Immobilien AG in voller Höhe auf neue Rechnung
vorzutragen. Demzufolge wurde auf die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr
2013 verzichtet.
Interessenausgleich und Sozialplan vereinbart
Durch die Schließung des Verwaltungsbereiches der GSW zum Jahresende 2014 ergeben sich
betriebsbedingte Kündigungen für Mitarbeiter aus diesem Unternehmensbereich. In diesem
Zusammenhang haben Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite im September 2014
Vereinbarungen im Hinblick auf einen sozialverträglichen Mitarbeiterabbau getroffen. Daraus
resultieren im Geschäftsjahr 2014 Restrukturierungsaufwendungen in Höhe von EUR 14,9
Mio.

12/33

Rückzahlung der Wandelanleihe und Refinanzierung von Darlehen
Am 31. Dezember 2013 standen noch Wandelanleihen aus. Diese wurden im Januar 2014
vollständig zurückgezahlt.
Am 31. Dezember 2014 erfolgte eine Refinanzierung von Bestandsdarlehen in einem
Gesamtvolumen von rund EUR 707 Mio. Dies führt zu einer Verringerung des
durchschnittlichen Darlehenszinssatzes auf 2,7% p.a. (Vorjahr 3,6% p.a.).
Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2014 war durch den Zusammenschluss mit der Konzernmutter Deutsche
Wohnen AG gekennzeichnet. Gleichzeitig hat sich das operative Geschäft positiv entwickelt:
Das Betriebsergebnis konnte von 129,8 Mio. EUR auf 159,0 Mio. EUR gesteigert werden.
Die positive Marktentwicklung schlägt sich in der Bewertung mit 469,4 Mio. EUR nieder.
Das Geschäftsjahr 2014 schließt die GSW mit einem Jahresergebnis von 391,4 Mio. EUR
(Vorjahr: 62,0 Mio. EUR) ab. Zugleich reduzierte sich der Verschuldungsgrad (LTV) deutlich
auf 42,9 %, die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 49,0 %.
7. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
7.1. Ertragslage
Das Ergebnis des Geschäftsjahres stellt sich wie folgt dar:

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis Verkauf
Verwaltungskosten
Sonstige operative Aufwendungen/Erträge
Betriebsergebnis (EBITDA)
Abschreibungen
Anpassung der Marktwerte der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Finanzergebnis
Ergebnis vor Steuern
Laufende Steuern
Latente Steuern
Periodenergebnis

2014
Mio. EUR
211,5
15,8
-62,4
-5,9
159,0
-0,4
469,4

2013
Mio. EUR
202,5
5,4
-79,8
1,8
129,8
-0,5
20,6

-150,4
477,6
-11,8
-74,5
391,4

-76,6
73,2
0,1
-11,2*
62,0*

*Vorjahreszahl angepasst

Insgesamt hat die GSW das Geschäftsjahr 2014 mit einem Periodenergebnis in Höhe von
EUR 391,4 Mio. (+ EUR 329,4 Mio. gegenüber 2013) abgeschlossen.
Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund der
hohen Nachfrage nach Mietwohnungen in Berlin und den sich daraus ergebenden
Mietpreissteigerungen. Zudem haben die Ankäufe von Immobilienportfolios im Geschäftsjahr

13/33

2013 zu einem Anstieg des Bewirtschaftungsergebnisses beigetragen, da diese erst im
Geschäftsjahr 2014 ganzjährig in die Ergebnisrechnung eingeflossen sind.
Der Anstieg des Ergebnisses aus der Verkaufstätigkeit ergab sich durch eine hohe Nachfrage
nach Berliner Wohnimmobilien. Außerdem wurden die Verkaufskosten durch Insourcing der
Verkaufsaktivitäten deutlich reduziert.
Die Verwaltungskosten haben sich im Geschäftsjahr 2014 deutlich reduziert. Dies ergab sich
aufgrund eines geringeren Personalbestandes sowie der Reduzierung von Sachkosten. Die
Sachkosten sind vor allem durch die Reduzierung der Inanspruchnahme externer
Dienstleistungen zurückgegangen. Die Personalaufwendungen enthalten im Geschäftsjahr
2014 Einmaleffekte aus der Bildung von Restrukturierungsrückstellungen in Höhe von EUR
14,9 Mio.
Die sonstigen operativen Aufwendungen beinhalten im Geschäftsjahr 2014 im Wesentlichen
einen Einmaleffekt aus der Entkonsolidierung der Facilita Berlin GmbH und der
Abschreibung des zugehörigen Geschäfts- oder Firmenwertes in Höhe von insgesamt 3,9 Mio.
EUR.

7.1.1.

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung ist um EUR 9,1 Mio. gestiegen. Dies
resultiert aus der Anhebung der monatlichen Nettokaltmieten per 31. Dezember 2014 auf
EUR 5,59/m². Weiterhin ergibt sich der Anstieg aus den Akquisitionen im Geschäftsjahr
2013, die sich im Geschäftsjahr 2014 ganzjährig in der Ergebnisrechnung widerspiegeln.

Vertragsmieten
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Inkasso
Instandhaltung
Sonstiges
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

2014
EUR Mio.

2013
EUR Mio.

250,9
-7,7
-7,7
-23,1
-0,8
211,5

236,6
-6,8
-5,1
-20,0
-2,3
202,5

Das Like-for-like-Mietwachstum im Gesamtbestand betrug 2,6% und liegt damit innerhalb
unserer Erwartungen. Der Like-for-like-Leerstand lag mit 2,4% weiterhin auf einem niedrigen
Niveau.
Die nachfolgende Tabelle stellt die Instandhaltungsaufwendungen sowie aktivierte
Modernisierungen (Capex) des abgelaufenen Geschäftsjahres im Vorjahresvergleich dar:

Instandhaltung
Instandhaltung in EUR pro m2
Modernisierung
Modernisierung in EUR pro m2
1)

2014
Mio. EUR
23,1
6,251)
33,1
8,971)

2013
Mio. EUR
20,0
5,871)
33,5
9,231)

Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode

14/33

Im Geschäftsjahr 2014 wurden in die Instandhaltung und Modernisierung von Wohnungen
und Gebäuden rund EUR 56,2 Mio. bzw. rund EUR 15,22 pro m2 (Vorjahreszeitraum: EUR
15,10 pro m2) investiert.
7.1.2.

Ergebnis aus Verkauf

Im Geschäftsbereich Verkauf wurden insgesamt 981 Einheiten (Vorjahr: 1.766) veräußert.
Das Verkaufsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Erlöse aus Verkäufen
Verkaufskosten
Nettoerlöse
Buchwertabgänge
Ergebnis aus Verkauf

2014
Mio. EUR

2013
Mio. EUR

72,7
-2,3
70,4
-54,6
15,8

110,2
-6,4
103,9
-98,4
5,4

Trotz eines geringeren Verkaufsvolumens ist das Ergebnis aus dem Verkauf deutlich
angestiegen. Dies resultiert zum einen aus höheren Kaufpreisen, die aufgrund der hohen
Nachfrage nach Berliner Wohnimmobilien erzielt werden konnten. Zum anderen wurden die
Verkaufskosten signifikant gesenkt, da die Zusammenarbeit mit einem Vertriebspartner
reduziert worden ist.
7.1.3.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten betreffen die gesamten Personal- und Sachkosten. Sie entfallen auf
die folgenden Bereiche:
2014
EUR Mio.

2013
EUR Mio.

Personalkosten
davon Einmalaufwendungen

38,8
14,9

31,9
-

Sachkosten
davon Einmalaufwendungen

23,6
4,7

47,9
20,6

Verwaltungskosten
davon Summe Einmalaufwendungen

62,4
19,6

79,8
20,6

Verwaltungskosten bereinigt

42,8

59,2

Die Erhöhung der Personalaufwendungen resultiert aus Sonderaufwendungen für die Bildung
von Restrukturierungsrückstellungen in Höhe von 14,9 Mio. EUR. Bereinigt um diese
Einmalaufwendungen ergibt sich ein Rückgang des Personalaufwandes um 8,0 Mio. EUR.

15/33

Dies ergibt sich im Wesentlichen aus einer verringerten Mitarbeiteranzahl und dem Übergang
der Vorstandsanstellungsverträge auf die Konzernmutter.
Im Geschäftsjahr 2014 ergeben sich Einmalbeträge aus der Rückstellungszuführung für
Rückbauverpflichtungen am GSW Verwaltungsgebäude (2,8 Mio. EUR) sowie aus
Beratungsaufwendungen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Beherrschungsvertrages
mit der Konzernmutter. Bereinigt um diese Einmaleffekte ergibt sich ein Rückgang der
Sachkosten von 8,4 Mio. EUR, die aus bereits realisierten Synergien im Geschäftsjahr 2014
resultieren.
Die Sachkosten im Geschäftsjahr 2013 waren durch hohe Einmalaufwendungen belastet, die
unter anderem für Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Übernahme der GSW
(14,2 Mio. EUR) sowie für die erstmalige Bildung von Rückstellungen für
Rückbauverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer des GSW Verwaltungsgebäudes (5,0
Mio. EUR) angefallen sind.
7.1.4.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Laufende Zinsaufwendungen
Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen
Einmalige Finanzierungskosten
Marktwertanpassung der derivativen Finanzinstrumente

73,3
32,9
15,8
20,2

73,6
21,2
0,4
-6,0

Aufwendungen aus der Ablösung von Derivaten

23,0

0,4

165,1
-14,2
151,0
-0,6
150,4

89,6
-12,6
76,9
-0,3
76,6

Zinserträge
Zinsergebnis
Beteiligungsergebnis
Finanzergebnis

Im Dezember 2014 hat die GSW eine Refinanzierung von Darlehen mit einem Volumen von
rund 707 Mio. EUR durchgeführt. Dies führt zu einer Reduzierung des GSWKonzerndurchschnittszinssatzes auf 2,7% p.a. (Vorjahr 3,6% p.a.), was zu einer Entlastung
des Finanzergebnisses ab dem Geschäftsjahr 2015 führen wird. Für die Refinanzierung sind
einmalige Gebühren von 15,8 Mio. EUR angefallen. Weiterhin führte die Refinanzierung zu
einer einmaligen aufwandswirksamen Marktwertrealisierung der im Hedging befindlichen
Derivate in Höhe von 23,0 Mio. EUR, die bisher im übrigen kumulierten Eigenkapital erfasst
war.
Der leichte Rückgang der laufenden Zinsaufwendungen ergibt sich im Wesentlichen aus dem
Rückgang des Zinsniveaus sowie dem Rückgang der Finanzverbindlichkeiten.

16/33

Nicht liquiditätswirksame Aufzinsungen umfassen im Wesentlichen die Amortisation
niedrigverzinslicher Darlehen sowie Pensionsrückstellungen. Der Anstieg der Aufzinsung
resultiert im Wesentlichen aus der vollständigen Amortisation von niedrigverzinslichen
Darlehen, die im kommenden Geschäftsjahr im Zusammenhang mit einer
Portfolioveräußerung vorzeitig getilgt werden.
7.1.5.

Laufende Steuern und latente Steuern

Die laufenden Steuern im Geschäftsjahr 2014 in Höhe von EUR 11,8 Mio. resultieren im
Wesentlichen aus Betriebsprüfungsergebnissen für Vorjahre sowie aus der Bildung von
Rückstellungen für Betriebsprüfungsrisiken.
Im Geschäftsjahr 2014 sind bei der GSW Aufwendungen für die Bildung passiver latenter
Steuern entstanden. Dies resultiert im Wesentlichen aus der Aufwertung der Immobilien
sowie aus der Anwendung der IFRIC Entscheidung aus dem Mai 2014. Demnach dürfen
aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur noch in Höhe von bis zu 60% der passiven
latenten Steuern gebildet werden.
Die Entscheidung des IFRIC war auch retrospektiv anzupassen, sodass sich veränderte
Vorjahreswerte bei den Steuern ergeben.
7.2. Vermögens- und Finanzlage
Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz:
31.12.2014
EUR Mio.
Als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien
Sonstige langfristige Vermögenswerte
Summe langfristige Vermögenswerte
Kurzfristiges Vermögen
Zahlungsmittel
Zur Veräußerung gehaltene
Vermögensgegenstände
Summe kurzfristige Vermögenswerte
Bilanzsumme
Eigenkapital
Finanzverbindlichkeiten
Sonstige Verbindlichkeiten
Summe Verbindlichkeiten
Bilanzsumme

%

31.12.2013
EUR Mio.

%

3.635,6
13,0
3.648,7
11,4
86,9

88,6
0,3
88,9
0,3
2,1

3.509,9
16,7
3.526,5
21,0
70,7

96,3
0,5
96,8
0,6
1,9

357,1
455,4
4.104,0

8,7
11,1
100,0

26,4
118,1
3.644,7

0,7
3,2
100,0

2.010,4
1.800,5
293,1
2.093,6
4.104,0

49,0
43,9
7,1
51,0
100,0

1.595,1*
1.860,8
188,8*
2.049,5
3.644,7

43,8
51,1
5,2
56,2
100,0

*Vorjahreszahlen angepasst

Die Bilanzsumme ist im Vorjahresvergleich signifikant angestiegen, was im Wesentlichen aus
dem Bewertungsgewinn der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien resultiert.
17/33

Gleichzeitig sind die Finanzverbindlichkeiten durch laufende Tilgungen gesunken. Daraus
folgend ist die Eigenkapitalquote signifikant von rund 44% auf rund 49% angestiegen.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen den wesentlichen Aktivposten dar.
Die interne Bewertung wurde durch CB Richard Ellis bestätigt. Die zur Veräußerung
gehaltenen Vermögensgegenstände als auch die damit im Zusammenhang stehenden
Verbindlichkeiten
betreffen
die
höchstwahrscheinliche
Veräußerung
eines
Immobilienportfolios im folgenden Geschäftsjahr.
Das Eigenkapital hat sich hauptsächlich durch das erwirtschaftete Konzernergebnis erhöht.
Es ergaben sich Anpassungen der Vorjahreswerte, da eine Festlegung des IFRIC aus dem Mai
2014 zur Bilanzierung aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge retrospektiv anzuwenden
war. Dies führte rückwirkend zu einer Bilanzierung von passiven latenten Steuern in Höhe
von 62,2 Mio. EUR (vorher EUR 0,5 Mio.). Dadurch wurde auch das Eigenkapital angepasst.
Der Verschuldungsgrad des Konzerns (LTV) entwickelte sich wie folgt:
31.12.2014
EUR Mio.

31.12.2013
EUR Mio.

1.800,5
0,0
1.800,5
-86,9
1.713,6

1.861,0
1,7
1.862,7
-70,7
1.792,0

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

3.635,6
357,1
3.992,7

3.509,9
26,4
3.536,3

Loan to Value Ratio in %

42,9%

50,7%

Finanzverbindlichkeiten
Wandelschuldverschreibung
Zahlungsmittel
Nettofinanzverbindlichkeiten

Das Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (Loan to Value
Ratio; LTV) betrug zum Bilanzstichtag 42,9 % und lag damit oberhalb des
konzerneinheitlichen Zielwertes von 50 %.
Die Prolongationsstruktur der Darlehen in den Folgejahren stellt sich wie folgt dar:
EUR Mio.
2014

2015
5,1

2016
6,3

2017
3,3

2018
283,6

2019
99,9

Größer/gleich
2020
1.497,9

Der durchschnittliche Zinssatz des Kreditportfolios betrug zum Bilanzstichtag ca. 2,7 % p.a.
(Vorjahr: 3,6 %). Die Reduzierung des Konzernzinssatzes ist wesentliches Ergebnis der im
Geschäftsjahr 2014 durchgeführten Refinanzierung.
Zum Bilanzstichtag standen dem Konzern EUR 10 Mio. aus Kreditlinien zur freien
Verfügung, die jedoch nicht in Anspruch genommen worden sind.

18/33

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten hauptsächlich folgende Positionen:

Derivative Finanzinstrumente
Passive latente Steuern
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
Übrige
Gesamt

31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

54,8

56,2

134,6

62,2

24,1

36,3

8,9

0

70,7

34,0

293,1

188,8

2014
EUR Mio.

2013
EUR Mio.

88,0
30,0
-101,8
16,1

45,8
-146,1
3,3
-97,0

70,7
86,9

167,7
70,7

Kapitalflussrechnung
Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar:

Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Nettoveränderung der Zahlungsmittel
Zahlungsmittel zu Beginn der Periode
Zahlungsmittel am Ende der Periode

Die GSW war in 2014 jederzeit in der Lage ihren finanziellen Verpflichtungen
vollumfänglich nachzukommen. Vom Zahlungsmittelbestand stehen EUR 0,8 Mio. nicht zur
freien Verfügung.
Die Verbesserung der operativen Performance schlägt sich auch in dem Anstieg des
operativen Cashflow nieder.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit berücksichtigt im Wesentlichen Einzahlungen aus
Verkäufen in Höhe von EUR 66,7 Mio., Auszahlungen für Investitionen in den eigenen
Immobilienbestand von 32,5 Mio. EUR sowie den Abgang von Flüssigen Mitteln aus der
Entkonsolidierung der Facilita Berlin GmbH.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beinhaltet Auszahlungen für die laufende Tilgung
von Finanzverbindlichkeiten sowie für Sondertilgungen im Rahmen der Refinanzierung von
insgesamt 799,3 Mio. EUR. Zudem sind im Rahmen der Refinanzierungen Derivate abgelöst
worden sowie Bankgebühren angefallen, die insgesamt zu einem weiteren
Zahlungsmittelabfluss von 38,7 Mio. EUR geführt haben. Zudem wurde im Jahr 2014 der
noch ausstehende Restbetrag der GSW Wandelanleihe von 1,9 Mio. EUR zurückgezahlt. Dem
stehen Zuflüsse aus neuen Darlehen von rund 738,1 Mio. EUR gegenüber.

19/33

Funds from Operations (FFO)
Die für uns maßgebliche Kennzahl Funds from Operations (FFO) ohne Verkauf ist im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufgrund von Zukäufen und dank operativer
Verbesserungen im Bestand signifikant um rund 12 % gestiegen:
2014
Mio. EUR

2013
Mio. EUR

391,4

62,0

2)

-15,8
0,4
-469,4

-4,0
0,5
-20,6

1)

Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer
Finanzinstrumente

20,2

-6,0

Transaktionskosten Refinanzierung
Restrukturierungsaufwendungen
Sonstige einmalige Aufwendungen

38,8
14,9
10,5

0,4
0,0
21,8

Latente Steuern
Nicht liquiditätswirksame Finanzaufwendungen

74,5
19,1

11,3
9,6

84,5

75,1

FFO (ohne Verkauf) je Aktie in EUR
durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien in Mio.

1,49
56,68

1,48
50,66

FFO (inklusive Verkauf)

100,3

79,1

FFO (inklusive Verkauf) je Aktie in
EUR
durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien in Mio.

1,77
56,68

1,56
50,66

Periodenergebnis
Ergebnis Verkauf
Abschreibungen
Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien

FFO (ohne Verkauf)

1)
2)

2)
1)

Werte des Geschäftsjahres 2013 vor Umstellung auf das Gesamtkostenverfahren
Vorjahreswerte angepasst

Insgesamt erhöhte sich der FFO (ohne Verkauf) im Berichtsjahr um EUR 9,4 Mio. auf EUR
84,5 Mio. Unter Berücksichtigung der im Vergleich zum Vorjahr erhöhten durchschnittlichen
Anzahl ausgegebener Aktien blieb der FFO (ohne Verkauf) je Aktie konstant.
8. Nachtragsbericht
Zum 1. Januar 2015 haben sich Veränderungen im Vorstand ergeben: Lars Wittan wurde
Vorstandsvorsitzender der GSW und Frau Dr. Kathrin Wolff wurde als neues
Vorstandsmitglied bestellt. Michael Zahn und Andreas Segal sind mit dem Jahreswechsel aus
dem Vorstand der Gesellschaft ausgeschieden.
Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

20/33

9. Risiko- und Chancenbericht
9.1. Risikomanagement
Die GSW Immobilien AG prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die
Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Um solche
Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle
wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von hoher
Bedeutung. Nur so kann mit den Risiken professionell umgegangen werden. Dazu ist bei der
GSW ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung,
Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken
sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems ist ein detailliertes Reporting, das
kontinuierlich überwacht und weiterentwickelt wird. Es stellt anhand relevanter operativer
Kennzahlen und Finanzkennzahlen einen Bezug zu den identifizierten Risikofeldern her. Wir
fokussieren uns dabei insbesondere auf die Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen
und der Wohnungsprivatisierungen, auf den Cashflow, die Liquidität und die
Bilanzstrukturkennzahlen.
Durch eine intensive Kommunikation innerhalb der Führungsebene des Konzerns haben alle
Entscheidungsträger jederzeit über alle relevanten Entwicklungen im Unternehmen Kenntnis.
Abweichende Entwicklungen oder entstehende Risiken, die potenziell bestandsgefährdend
sein könnten, werden damit frühzeitig aufgedeckt und entsprechende Gegenmaßnahmen
eingeleitet.
Die Informationen aus dem Risikomanagement werden quartalsweise dokumentiert. Der
Aufsichtsrat erhält zu jeder seiner Sitzungen umfangreiche Informationen zu allen relevanten
Fragestellungen und Entwicklungen des Konzerns. Darüber hinaus wird das interne
Risikomanagementhandbuch bei Bedarf aktualisiert.
Das Risikomanagementsystem im Hinblick auf den (Konzern-/) Rechnungslegungsprozess
versteht sich als Teil des internen Kontrollsystems.
Die wesentlichen Merkmale des bei der GSW bestehenden internen Kontroll- und
Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-/) Rechnungslegungsprozess
können wie folgt zusammengefasst werden:








Bei der GSW besteht eine einfache, klare und eindeutige Organisationsstruktur, deren
Prozesse nach innen und außen durch Kontroll- und Überwachungsmechanismen
abgesichert sind.
Die Kontrollmechanismen im Rechnungswesen werden größtenteils automatisch durch
Standardsoftware von SAP umgesetzt.
Bei rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird das Vier-Augen-Prinzip angewendet.
Zur umfassenden Analyse und Steuerung potenzieller oder bestehender Risiken existieren
konzernweit abgestimmte Planungs-, Reporting-, Controlling- sowie Frühwarnsysteme.
Funktionen des Konzernrechnungslegungsprozesses sind eindeutig zugeordnet.
Die im Rechnungswesen eingesetzten EDV-Systeme sind gegen unbefugte Zugriffe
geschützt.
Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen entsprechen in quantitativer
und qualitativer Hinsicht den Anforderungen an ein IKS.

21/33






Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten des Rechnungswesens werden regelmäßig
anhand von Stichproben und Plausibilitätskontrollen sowie durch manuelle Kontrollen
und die eingesetzte Software überprüft.
Wesentliche rechnungslegungsrelevante Prozesse unterliegen regelmäßigen analytischen
Prüfungen. Das bestehende konzernweite Risikomanagementsystem wird kontinuierlich
an aktuelle Entwicklungen angepasst und fortlaufend auf seine Funktionsfähigkeit
überprüft.
Aufsichtsrat und Prüfungsausschuss befassen sich regelmäßig mit den relevanten Fragen
der Rechnungslegung, des Risikomanagements und des Prüfungsauftrags und hinterfragen
die Abschlüsse kritisch.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den
Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben worden sind,
stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet,
gewürdigt und so in die externe Rechnungslegung übernommen werden.
Die klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur sowie
die hinreichende Ausstattung des Rechnungswesens in personeller und materieller Hinsicht
bilden die Grundlage für ein effizientes Arbeiten der an der Rechnungslegung beteiligten
Bereiche. Klare gesetzliche und unternehmensinterne Vorgaben und Leitlinien sorgen für
einen einheitlichen und ordnungsgemäßen Rechnungslegungsprozess.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die Rechnungslegung
bei der GSW sowie bei allen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
einheitlich ist und im Einklang mit den rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben sowie internen
Leitlinien steht.
9.2. Risikobericht
Strategische Risiken
Makroökonomische Risiken ergeben sich potentiell aus weltwirtschaftlichen Krisen, die sich
je nach Verlauf auch negativ auf die GSW auswirken können. Dies könnte zum Beispiel die
Refinanzierungsmöglichkeiten an den internationalen Kapitalmärkten erschweren oder die
Inflation negativ beeinflussen.
Zudem besteht das inhärente Risiko, dass veränderte Markttrends am Immobilienmarkt nicht
frühzeitig erkannt werden. So könnte sich zum Beispiel die demografische Entwicklung
insoweit verändern, dass die GSW gegebenenfalls keine adäquaten Wohnungsangebote im
jeweiligen Wohnsegment unterbreiten kann..
Rechtliche und gesellschaftsrechtliche Risiken
Rechtliche Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter
Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder
geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen
Verträgen oder dem mangelnden Management der Versicherungen entstehen.
Gesellschaftsrechtliche Risiken: Weiterhin können sich Risiken aus durchgeführten oder
künftigen Unternehmenszusammenschlüssen ergeben. Um diesen Risiken entgegenzuwirken,
22/33

gibt der Vorstand im konkreten Fall alle notwendigen Analysen in Auftrag, um sich ein
umfassendes Bild zu verschaffen und Anregungen zu erhalten, wie den identifizierten Risiken
begegnet werden kann. Außerdem lässt sich der Vorstand bereits vor dem Beginn von
konkreten Verhandlungen sowohl von der internen Abteilung „Legal/Compliance“ als auch
von externen Rechtsberatern renommierter Anwaltskanzleien eingehend beraten. Der
Vorstand ist sich bewusst, dass ein strategisches externes Wachstum nicht unter allen
Umständen zu verfolgen ist.
Steuerliche Risiken: Die Geschäftstätigkeit der GSW unterliegt den steuerlichen
Rahmenbedingungen in Deutschland, die sich nachteilig verändern können. Es ist möglich,
dass die GSW nach Betriebsprüfungen der Konzerngesellschaften zusätzliche Steuern
entrichten muss. Der derzeitige Stand der Betriebsprüfungen ist im Abschluss entsprechend
berücksichtigt.
Die GSW unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, welche die steuerliche
Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der steuerlichen Einkommensermittlung
beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass steuerliche Belastungen aus diesen Regelungen
resultieren können, da die Betriebsprüfungen noch nicht abgeschlossen sind.
Weiterhin können durch die Veränderung der Anteilseigner- und Organisationsstruktur der
GSW ggf. Grunderwerbsteuern ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge untergehen.
IT-Risiken
Aufgrund der hohen Prozessautomatisierung und IT-Unterstützung stellt ein Ausfall des ITSystems oder ein Angriff auf die Sicherheit der Systeme durch Viren oder Trojaner ein hohes
Risiko für den GSW-Konzern dar. Zur Steuerung und Minimierung dieser Risiken setzt die
GSW deshalb spezialisierte externe Dienstleister und technische Sicherheitsvorkehrungen ein.
Die Systeme sowie Notfall- und Krisenprozesse im zentralen Rechenzentrum werden zudem
fortlaufend überprüft und optimiert.
Personalwirtschaftliche Risiken
Im Rahmen der Integration der GSW in die Deutsche Wohnen AG wurden Risiken wie
Fluktuation und Produktivitätsverlust durch Wegfall von Knowhow identifiziert. Diese
Risiken werden dadurch abgemindert, dass eine Übergabe der Arbeitsgebiete erfolgt. Den
betroffenen Mitarbeitern wurden zudem Perspektiven bei der Deutschen Wohnen AG
aufgezeigt bzw. ein sozialverträglicher Ausgleich angeboten.
Marktrisiken
Marktrisiken können im Vermietungsmarkt entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in
Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin
kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit
kommen, die die finanziellen Möglichkeiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte
auch ein Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen – sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit,
Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen – über geringere
Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den
Geschäftsverlauf der GSW negativ beeinflussen.
23/33

Sollte sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrüben, besteht zudem die Gefahr, dass
Arbeitsplätze abgebaut werden. Dadurch könnten die regelmäßigen Einkommen der Mieter
entfallen und damit Mieten nicht mehr oder nicht pünktlich gezahlt werden. Diesem Risiko
misst das Management eine geringe Eintrittswahrscheinlichkeit bei. Im Vorfeld kann dem
Risiko durch einen engen Kontakt mit den Mietern und eine Früherkennung von finanziellen
Problemen begegnet werden. Mietern können dann kleinere und günstigere Wohnungen aus
dem diversifizierten Portfolio der GSW angeboten werden.
Zudem kann eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung zu einem Rückgang des
Kaufinteresses an Immobilien führen: Sowohl in der Einzelprivatisierung als auch im Bereich
Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen von potenziellen Käufern
zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der GSW verzögert werden.
Objektrisiken
Objektrisiken können auf Ebene des einzelnen Objekts, des Portfolios und der Lage der
Objekte entstehen.
Auf der Ebene des einzelnen Objekts handelt es sich insbesondere um
Instandhaltungsversäumnisse, Bauschäden, unzureichenden Brandschutz oder das Abwohnen
der Objekte durch die Mieter. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich
Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen
Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen. Auf Portfolioebene zeigen sich
Risiken aus einer Konzentration in der Struktur der Bestände, die etwa erhöhte
Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und eine erschwerte Vermietbarkeit
umfassen.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Bei der vorliegenden Beteiligungsstruktur sind eine erhöhte Transparenz und ein größerer
Steuerungsaufwand nötig, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns
zu vermeiden. Zudem steigt die Abhängigkeit von handels- und steuerrechtlichen
Rahmenbedingungen. Unzureichende Planung und Steuerung sowie mangelndes Controlling
der Beteiligungserlöse könnten Mindererlöse zur Folge haben.
Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken
führen. Die GSW hat aktive latente Steuern in Höhe von EUR 59,9 Mio. auf Verlustvorträge
gebildet. Sollte die Nutzung von Verlustvorträgen zeitlich befristet oder sogar ganz versagt
werden, würde in entsprechender Höhe ein Aufwand aus der Abschreibung dieser aktiven
latenten Steuern entstehen.
Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die GSW ebenso einen verzögerten Geldfluss bei
Umsatzerlösen und Darlehensvergaben wie unvorhergesehene Ausgaben, die zu
Liquiditätsengpässen führen. Zudem könnten Schwankungen der Bewertung von Immobilien
(IAS 40) durch negative Entwicklungen des Wohnimmobilienmarkts und von Derivaten zu
jährlichen erfolgswirksamen Korrekturen führen.
Die GSW nimmt an der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder teil. Strukturelle
Änderungen oder ein Ausstieg aus der VBL, können zu signifikanten Gegenwertforderungen
führen.
24/33

Finanzmarktrisiken
Banken könnten nicht mehr in der Lage oder willens sein, auslaufende Kredite zu verlängern.
Es ist nicht auszuschließen, dass die Refinanzierungen teurer werden und die zukünftigen
Vertragsverhandlungen mehr Zeit in Anspruch nehmen. Das Refinanzierungsvolumen der
GSW bis einschließlich 2016 liegt per 31. Dezember 2014 bei rund EUR 89 Mio., wovon
rund EUR 41 Mio. auf 2015 entfallen. In den Kreditverträgen bestehen sogenannte Financial
Covenants, die bei Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken
führen könnten. Bei der GSW sind das Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen auf die
Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio (DSCR) / Interest Service Cover Ratio
(ISCR)) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen
(Vervielfältiger) beziehen.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns
bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken. Die
Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes
dieser Risiken. Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien
und Kontrollverfahren gesteuert. Für die GSW besteht weder bei einem einzelnen
Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine
erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Der Konzern überwacht täglich das Risiko eines
Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Die GSW ist bestrebt, jederzeit
über ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Das
Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den
langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und ist durch Zinsderivate im
Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen hierzu auf unsere Angaben im Konzernanhang.
Investitionsrisiken
Die Auswahl und Planung von Großinstandsetzungsmaßnahmen kann zu einer falschen
Allokation von Investitionsmitteln führen. Ebenso ist es möglich, dass angekaufte Einheiten
den Renditeerwartungen nicht entsprechen. Dies könnte einen negativen Einfluss auf den
Geschäftsverlauf des Konzerns haben. Außerdem können unvollständige Angaben in DueDiligence-Berichten und Auswertungen sowie intransparente Vergabeentscheidungen und die
Nichtbeachtung von Vergabebestimmungen (z. B. bei der Inanspruchnahme von öffentlichen
Fördermitteln mit der Folge der Rückzahlung) Risiken nach sich ziehen.
Weitere Risikofaktoren, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Investitionen durch das
Unternehmen stehen, sind die der Überschreitung der geplanten Kosten, der Nichteinhaltung
von Terminen sowie der Unterschreitung von Ausstattungsstandards. Dies kann zusätzlichen
Aufwand für das Unternehmen bedingen. Ebenso können verspätete Inbetriebnahmen,
Mietausfälle (unter Umständen Mietminderungen) oder unzureichende Mängelverfolgungen
zu einem erhöhten Aufwand führen. Zur Minimierung dieser Risiken bedient sich die GSW
externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings.
Allgemeine Akquisitions- und Integrationsrisiken
Bei den Ankäufen in bisherigen Geschäftsjahren wurden eine rechtliche, wirtschaftliche und
technische Due Diligence durchgeführt und es wurden externe Spezialisten hinzugezogen, um
Risiken hinsichtlich der Akquisitionen zu erkennen, einzuschätzen und zu minimieren.
Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass dennoch Risiken fortbestehen. Die
25/33

Entwicklung der zugekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den
zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben für
Instandsetzungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierungen, den Abverkäufen nicht
strategischer Einheiten sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer
Bestände erfordert eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie internen
Strukturen und Prozessen. Diese Faktoren können von unseren Einschätzungen abweichen
und zu einem Nichterreichen der prognostizierten Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken
führen.
Politische und regulatorische Risiken
Auch regulatorische Entscheidungen der Politik können die Ergebnislage der GSW
beeinflussen. Etwa könnte die Festlegung pauschaler Mietobergrenzen dazu führen, dass sich
das Unternehmensergebnis langsamer entwickelt als geplant.
Gesamtbild der Risikolage
Unter allen beschriebenen Risiken stufen wir die steuerlichen, personalwirtschaftlichen sowie
politischen und regulatorischen Risiken als die wesentlichsten Risiken ein. Insgesamt sind die
Risiken hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit als gering anzusehen. Die
Gesamtrisikolage hat sich im Geschäftsjahr 2014 nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren
verändert. Bestandsgefährdende Risiken wurden nicht identifiziert. Unter Berücksichtigung
der getroffenen Gegenmaßnahmen stufen wir die Risiken insgesamt als gering und
beherrschbar ein.
9.3. Chancen der künftigen Entwicklung
Die GSW mit ihrem in Berlin befindlichen Wohnungsportfolio stellt einen wesentlichen
Wertanteil im Rahmen des Gesamtkonzerns der Deutsche Wohnen AG dar und weist
erhebliche Wachstumspotenziale auf. Berlin ist derzeit einer der dynamischsten
Immobilienmärkte in Deutschland und Europa.
Derzeit erfolgt eine Neuausrichtung der Portfoliostrategie im Rahmen einer
Gesamtkonzernstrategie. Daraus können Maßnahmen zur Portfoliobereinigung sowie
Investitionen zur Aufwertung des Immobilienbestandes resultieren.
Weiterhin wurde durch die Refinanzierung im Geschäftsjahr 2014 die Finanzierungsstruktur
verbessert und das attraktive Marktzinsniveau ausgenutzt.
Zudem hat die Reduzierung der Verwaltungskosten zu einem signifikant besseren operativen
Ergebnis beigetragen. Hier erwarten wir auch in den kommenden Geschäftsjahren weitere
positive Ergebniseffekte aus der Aufdeckung von Synergien.
Die Chancenlage hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Insgesamt sehen
wir ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken.

26/33

10. Übernahmerelevante Angaben
Als kapitalmarktorientierte Gesellschaft im Sinne des § 264d HGB ist die GSW verpflichtet,
zusätzliche Angaben nach § 315 Abs. 4 HGB zu machen.
Für die Angaben zur Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals verweisen wir auf das
Kapitel
Eigenkapital
im
Konzernanhang
der
GSW.
Stimmrechtsoder
Übertragungsbeschränkungen bestehen nicht und sind dem Vorstand nicht bekannt.
Zum 31. Dezember 2014 betrug der direkte Stimmrechtsanteil der Deutsche Wohnen AG,
Frankfurt, mehr als zehn Prozent (93,085 %).
Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder, bestimmt ihre Zahl und beruft sie ab. Für
Änderungen der Satzung ist die Hauptversammlung zuständig. Zur Satzungsänderung reicht
die einfache Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, es sei denn,
das Gesetz schreibt zwingend etwas anderes vor. Der Aufsichtsrat ist befugt, Änderungen der
Satzung zu beschließen, die nur deren Fassung betreffen. Ein Beschluss über die Verlegung
des Sitzes der Gesellschaft bedarf der Zustimmung aller bei der Beschlussfassung
abgegebenen Stimmen.
Am 31. Dezember 2014 bestehen folgende Befugnisse zur Aktienausgabe oder Rückerwerb:
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis einschließlich 27. Juni
2017 das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den
Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um
insgesamt bis zu EUR 17.000.000,00 zu erhöhen.
Der Vorstand ist mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 ermächtigt, bis
zum 17. Juni 2018 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den
Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte
und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder
Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne
Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 350.000.000,00 zu begeben und
den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte
zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der
GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu
EUR 7.500.000,00 (Bedingtes Kapital 2013) zu gewähren.
Durch die Wandlung der Wandelschuldverschreibung am 23. Dezember 2013 und die
daraufhin erfolgte Lieferung von 6.150.646 jungen GSW-Aktien wurde bereits ein Teil des
Bedingten Kapitals 2013 von EUR 1.098.015,00 verbraucht. Damit beträgt das Bedingte
Kapital 2013 per 31. Dezember 2014 EUR 6.401.985,00.
Die Gesellschaft ist nach § 71 Abs.1 Nr. 8 AktG von der Hauptversammlung ermächtigt, bis
zum 17. März 2016 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des Grundkapitals zu erwerben.
Im Falle eines Kontrollwechsels im Zusammenhang mit einem Übernahmeangebot werden
keine bestehenden Vereinbarungen aus Unternehmensverträgen der GSW berührt.
27/33

Wesentliche wirtschaftliche Folgen würden sich aus Change of Control-Klauseln in
Darlehensverträgen nicht ergeben.
Entschädigungsvereinbarungen mit dem Vorstand oder Arbeitnehmern im Falle von
Übernahmeangeboten bestehen nicht. Für die Vereinbarungen zur vorzeitigen Beendigung der
Tätigkeit von Vorstandsmitgliedern wird auf den Vergütungsbericht verwiesen.
11. Unternehmensführung
Die Angaben nach § 289a HGB (Erklärung zur Unternehmensführung) sind auf unserer
Internetseite www.gsw.de veröffentlicht.
12. Vergütungsbericht
Der Vergütungsbericht erläutert entsprechend den gesetzlichen Vorschriften und den
Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 13. Mai
2013 die Grundzüge des Vergütungssystems für Vorstand und Aufsichtsrat der GSW
Immobilien AG sowie die Vergütung der einzelnen Mitglieder von Vorstand und
Aufsichtsrat.
Vergütungssystem des Vorstands
Das Vorstandsvergütungssystem der GSW ist aufgrund der Übernahme durch die Deutsche
Wohnen AG seit dem Geschäftsjahr 2014 faktisch nicht mehr in Kraft. Seit Anfang 2014
besteht eine Übereinstimmung der Vorstände bei der Deutsche Wohnen AG und der GSW.
Die Vorstände haben einen Anstellungsvertrag bei der Konzernmutter Deutsche Wohnen AG
und werden durch diese vergütet. Eine weitere Vergütung auf Ebene des Teilkonzerns GSW
erfolgt nicht.
Die Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder setzte sich zusammen aus einer festen
Grundvergütung und zwei variablen Vergütungskomponenten, der jahresbezogenen
erfolgsabhängigen Vergütung (Short Term Incentive, STI) und der erfolgsabhängigen
Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive, LTI). Daneben
wurden den Mitgliedern des Vorstands sonstige Sachleistungen gewährt.
Zusammensetzung des Vorstands im Geschäftsjahr 2014
Mit Wirkung zum 15. Januar 2014 sind Michael Zahn (CEO) und Lars Wittan als Vorstände
der GSW Immobilien AG in das Handelsregister eingetragen worden. Andreas Segal wurde
zum Vorstandsmitglied bei der Deutsche Wohnen AG bestellt. Der bisherige
Anstellungsvertrag zwischen Herrn Segal und der GSW Immobilien AG wurde aufgelöst.
Jörg Schwagenscheidt ist mit Wirkung zum 31. Januar 2014 aus der GSW ausgeschieden.
Die Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr 2014
Herr Andreas Segal hat in 2014 zeitanteilig bis zum 31. März 2014 eine Festvergütung in
Höhe von EUR 0,1 Mio. (Vorjahr EUR 0,4 Mio.) erhalten. Zudem sind für Nebenleistungen
TEUR 4 (Vorjahr TEUR 17) angefallen. Variable Vergütungen sind für 2014 nicht mehr
gewährt worden. In 2014 erfolgte die Auszahlung der variablen kurzfristigen Vergütung 2013
in Höhe von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr EUR 0,2 Mio.). Weiterhin wurden im Rahmen der
Vertragsauflösung die variablen langfristigen Vergütungen für die Jahre 2012 und 2013 in
Höhe von jeweils EUR 0,24 Mio. in 2014 ausgezahlt.

28/33

Herr Jörg Schwagenscheidt hat in 2014 zeitanteilig bis zum 31. Januar 2014 eine
Festvergütung in Höhe von EUR 0,03 Mio. (Vorjahr EUR 0,4 Mio.) erhalten. Weiterhin sind
für Nebenleistungen TEUR 2 (Vorjahr TEUR 24) angefallen. Variable Vergütungen sind für
2014 zeitanteilig in Höhe von EUR 0,02 Mio. gewährt und gezahlt worden. In 2014 erfolgte
die Auszahlung der variablen kurzfristigen Vergütung 2013 in Höhe von EUR 0,2 Mio.
(Vorjahr EUR 0,2 Mio.). Weiterhin wurden im Rahmen der Vertragsauflösung die variablen
langfristigen Vergütungen für die Jahre 2012 und 2013 in Höhe von jeweils EUR 0,24 Mio. in
2014 ausgezahlt. Zudem wurde Herrn Schwagenscheidt eine Abfindungsvergütung in Höhe
von EUR 1,6 Mio. gewährt und gezahlt.
Für die ehemaligen Vorstände Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Bernd Kottmann sind in
2014 keine Bezüge gewährt und gezahlt worden. In 2013 erhielt Herr Thomas Zinnöcker
seine zeitanteilige Vergütung bis zum 15. April 2013 in Höhe von insgesamt EUR 0,3 Mio.
Herr Bernd Kottmann hat in 2013 ebenfalls seine zeitanteilige Vergütung in Höhe von
insgesamt EUR 0,1 Mio. erhalten zuzüglich einer Abfindung in Höhe von EUR 1,25 Mio.
Die Vorstände Michael Zahn und Lars Wittan haben im Geschäftsjahr 2014 keine Vergütung
durch die GSW gewährt und gezahlt bekommen sondern ausschließlich durch die
Konzernmutter Deutsche Wohnen AG.
Unter der Annahme, dass die Vorstände 25% ihrer Tätigkeit für die GSW erbringen, ergibt
sich bezogen auf die Vergütung bei der Deutsche Wohnen rechnerisch folgende Vergütung
für die Tätigkeit bei der GSW. Neben einer Grundvergütung erhalten die Vorstände der
Deutsche Wohnen einen Short-term und einen Long-term Incentive. Der Short-term Incentive
berücksichtigt kurzfristige individuelle Unternehmensziele, wohingegen der Long-term
Incentive sich an dem Deutsche Wohnen Führungskräfte Beteiligungsprogramm bemisst und
den FFO, den NAV und den Aktienkurs innerhalb einer vierjährigen Performance-Periode
berücksichtigt. Die folgende Tabelle fasst die gewährten Bezüge für die in 2014 bestellten
Vorstände zusammen:
Name

Festvergütung

Michael Zahn
2014
2014
2014 (Min)
(Max)

Lars Wittan
2014 2014
2014 (Min) (Max)

2013

Andreas Segal
2014
2014
(Min)

2014
(Max)

183

183

183

86

86

86

395

179

179

179

7

7

7

6

6

6

17

11

11

11

Summe Fest

190

190

190

92

92

92

412

190

190

190

Short Term Incentive

125

0

156

60

0

75

237

60

0

75

Long Term Incentive

188

0

281

65

0

98

237

65

0

98

Summe Variabel

313

0

438

125

0

173

474

125

0

173

Gesamtsumme

502

190

627

217

92

265

886

315

190

362

Nebenleistungen

Die in der vorstehend genannten Tabelle anteiligen Festvergütungen und Nebenleistungen
wurden an die Vorstandsmitglieder im Geschäftsjahr ausgezahlt.
Sonstiges
Den Vorstandmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2014 keine Leistungen der betrieblichen
Altersvorsorge gewährt. Die Vorstandmitglieder erhielten von der Gesellschaft keine
Darlehen.
Die Vorstandmitglieder erhalten für die Übernahme von Mandaten in Konzerngesellschaften
keine zusätzliche Vergütung. Sollten die Vorstandsmitglieder bei der Ausübung ihrer
29/33

Tätigkeit für Vermögensschäden in Anspruch genommen werden, so ist dieses Haftungsrisiko
grundsätzlich durch die D&O-Versicherung für Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft
abgedeckt. Die GSW Immobilien AG folgt dabei den Vorgaben des § 93 Abs. 2 Satz 3 AktG,
einen Selbstbehalt in Höhe von 10 % des Schadens bis zu einer Höhe des Eineinhalbfachen
der festen jährlichen Vergütung für sämtliche Schadensfälle innerhalb des Geschäftsjahres
vorzusehen.
Vergütungssystem des Aufsichtsrats
Die Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8 der Satzung geregelt und besteht aus zwei
Elementen:
Feste Vergütung
Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine jährliche feste Grundvergütung in Höhe von EUR
40.000,00, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist.
Zusätzliche Vergütung für die Ausübung bestimmter Funktionen
Der Mehraufwand, der mit der Ausübung bestimmter Funktionen innerhalb des Aufsichtsrats
verbunden ist, wird zusätzlich vergütet: Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält EUR
100.000, ein stellvertretender Vorsitzender erhält EUR 60.000 als jährliche feste
Grundvergütung. Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen des
Aufsichtsrats angehören, die mindestens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je nach
Ausschuss eine zusätzliche jährliche feste Vergütung in Höhe von EUR 7.500,00 bzw. im
Falle des Ausschussvorsitzenden EUR 15.000,00, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres
zahlbar ist. Für die Mitgliedschaft und den Vorsitz im Nominierungsausschuss wird keine
Vergütung gezahlt.
Aufsichtsratsmitglieder, die dem Aufsichtsrat bzw. einem Ausschuss des Aufsichtsrats nur
während eines Teils eines Geschäftsjahres angehört haben, erhalten für dieses Geschäftsjahr
eine entsprechende zeitanteilige Vergütung.
Eine variable, erfolgsabhängige Vergütung wird den Aufsichtsratsmitgliedern nicht gewährt.
Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die durch die Ausübung ihres
Amts entstehenden angemessenen Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende
Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats
berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen und sie
dieses Recht ausüben.
Darüber hinaus hat die Gesellschaft für die Mitglieder des Aufsichtsrats eine
Haftpflichtversicherung (sogenannte D&O-Versicherung) mit einem Selbstbehalt in Höhe von
10 % des jeweiligen Schadens abgeschlossen. Der Selbstbehalt ist für alle innerhalb eines
Versicherungsjahres auftretenden Schadensfälle auf das Eineinhalbfache der festen jährlichen
Vergütung des jeweiligen Aufsichtsratsmitglieds begrenzt.

30/33

Die Aufsichtsratsvergütung im Geschäftsjahr 2014
Im Geschäftsjahr 2014 stellt sich die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder wie folgt dar:
TEUR (netto)
Uwe E. Flach

Mitglied des Aufsichtsrates seit 3. Januar 2014
Vorsitzender des Aufsichtsrates seit 15. Januar 2014
Vorsitzender des Präsidialausschusses seit 15. Januar 2014
Mitglied des Nominierungsausschusses seit 15. Januar 2014
Dr. Andreas Kretschmar Mitglied des Aufsichtsrates seit 3. Januar 2014
Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender seit 15. Januar 2014
Vorsitzender des Prüfungsausschusses seit 15. Januar 2014
Mitglied des Präsidialausschusses seit 15. Januar 2014
Mitglied des Nominierungsausschusses seit 15. Januar 2014
Matthias Hünlein
Mitglied des Aufsichtsrates seit 3. Januar 2014
Mitglied des Präsidialausschusses seit 15. Januar 2015
Mitglied des Nominierungsausschusses seit 15. Januar 2014
Helmut Ullrich
Mitglied des Aufsichtsrates seit 3. Januar 2014
Mitglied des Prüfungsausschusses seit 18. Juni 2014
Dr.
Reinhard Mitglied des Aufsichtsrates
Baumgarten
Mitglied des Prüfungsausschusses
Kirsten
Kistermann- Mitglied des Aufsichtsrates seit 18. Juni 2014
Christophe
Gisela von der Aue

Mitglied des Aufsichtsrates bis 18. Juni 2014
Mitglied des Prüfungsausschusses bis 18. Juni 2014

96,1

72,1

39,7
43,8
47,5
21,5
21,9

Sonstiges
Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen gewährt.
13. Prognosebericht
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Nachdem die Weltkonjunktur 2014 hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist, rechnet der
Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung für 2015 mit
einer leichten Beschleunigung des globalen Wachstums. Während für die Vereinigten Staaten
und Großbritannien beim Bruttoinlandsprodukt Zuwachsraten von 3,1% und 2,6 % erwartet
werden, gehen die Experten für den Euro-Raum von einer verhaltenen Entwicklung aus. Die
prognostizierte Steigerung des Bruttoinlandsprodukts liegt hier bei 1,0%, die Inflationsrate
wird bei 0,7% erwartet, sodass der Sachverständigenrat ein Abgleiten in die Deflation für
unwahrscheinlich hält.55
Auch in Deutschland dürfte sich die Konjunktur in 2015 eher moderat entwickeln. Die
Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts soll, entsprechend den Prognosen, 1,0% betragen, die
Inflationsrate mit 1,3% höher ausfallen als im Vorjahr. Positive Impulse werden wie in den
Vorjahren vom privaten Verbrauch erwartet, der durch die anhaltend gute Lage am
Arbeitsmarkt sowie steigende Reallöhne gestützt wird. Für das Exportgeschäft rechnet der
Sachverständigenrat mit einer weiterhin geringen Dynamik.56
55
56

Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
31/33

Wohnungsmarkt
Im Zuge des anhaltenden Trends hin zu Metropolregionen und Ballungszentren bleibt die
Wohnungsnachfrage hier entsprechend hoch. Zwar ist eine zunehmende Neubautätigkeit zu
verzeichnen, jedoch wird diese dem starken Einwohnerzuwachs nicht gerecht. Das BBSR
geht derzeit von einer Untergrenze des Wohnungsneubaubedarfs von ca. 250.000 Wohnungen
jährlich aus. Dies entspricht einem Neubaubedarf von mindestens 1 Mio. Wohnungen in vier
Jahren. Der Gesamtbedarf wird dabei neben der quantitativen Nachfrage von qualitativen
Faktoren wie Präferenzen und einer Wohnflächensteigerung, aber auch dem Ersatzneubau
beeinflusst.57
Aufgrund der signifikanten Mietentwicklung in den vergangenen Jahren und der gestiegenen
Wohnnebenkosten gehen die Prognosen von einem verlangsamten Mietanstieg in den großen
deutschen Städten in 2015 aus. Zudem sind Ausweichreaktionen auf günstigere Stadtteile
oder das Umland zu erwarten.58
Günstige Finanzierungsbedingungen und niedrige Renditen alternativer Kapitalanlagen
fördern darüber hinaus den Wohnungskauf.59
Allgemeines
In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2015 gehen wir von unveränderten rechtlichen und
steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Mögliche Auswirkungen einer Mietpreisbremse oder
andere regulatorische Eingriffe sind in der Planung nicht berücksichtigt.
Ferner rechnen wir mit einer positiven Unternehmensfortführung, bestandsgefährdende
Risiken sehen wir derzeit nicht. Insgesamt gehen wir von einem günstigen Umfeld für den
Prognosezeitraum 2015 aus.
Vergleich der im Vorjahr berichteten Prognose mit dem Geschäftsergebnis 2014
Das Geschäftsjahr 2014 schließen wir mit einem FFO (ohne Verkauf) in Höhe von rund EUR
84,5 Mio. ab und liegen damit über der Prognose von mindestens EUR 80 Mio. Ursächlich
hierfür sind ein besseres Vermietungsergebnis und erste Kosteneinsparungen aus der
Integration der Deutsche Wohnen und GSW. Die Kennzahl LTV liegt mit 42,9% über der
Vorjahresprognose. Auch alle anderen Kennzahlen liegen im Plan oder besser als der Plan für
2014.
Prognose für das Geschäftsjahr 2015
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten
Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen
Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben solche hinsichtlich der
zukünftigen Entwicklung, wie sie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt wurden.
In der Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und zur
Entwicklung des Wohnungsmarktes eingeflossen.
Für das Geschäftsjahr 2015 erwarten wir einen FFO (ohne Verkauf) in Höhe von rund EUR
90 Mio.

57

DG Hyp, Immobilienmarkt Deutschland 2014/2015; Handel, Büro und Wohnen: Gute Aussichten –
Nachlassende Dynamik, Oktober 2014 i.V.m. BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014
58
DG Hyp, Immobilienmarkt Deutschland 2014/2015; Handel, Büro und Wohnen: Gute Aussichten –
Nachlassende Dynamik, Oktober 2014
59
Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
32/33

Für die einzelnen Geschäftsseg
G
gmente plannen wir für das Geschääftsjahr 20155 wie folgt::
Im Bereeich der Woohnungsbew
wirtschaftunng wollen wir
w weiter auf
a Berlin ffokussieren und die
Qualitätt unserer Im
mmobilien durch
d
Invesstitionen weeiter verbesssern. Aufggrund getätigter und
erwartetter Verkäuffe wird sich
h das Ergebbnis reduziieren. Wir erwarten
e
eiin Segmenttergebnis
zwischeen EUR 1700 Mio. und EUR
E
175 M
Mio.
Im Gescchäftssegmeent Verkauff wird der F
Fokus weiteer auf der Prrivatisierunng und dem Verkauf
der non Core Regioonen liegen
n. Verkäufe aus den straategischen KernK
und W
Wachstumsrregionen
werden situativ und
u
opportu
unistisch enntschieden. Grundsätzzlich basierrt die Planung des
Verkauffsergebnissees auf den Erfahrungen
E
n der vorang
gegangenen
n Jahre.
Die Zinnsaufwendungen werdeen aufgrundd der Refinanzierung zum
z
Ende ddes Geschääftsjahres
niedrigeer ausfallenn. Wir erwaarten laufennde Zinsauffwendungen
n in Höhe von rund EUR 50
Mio. Diie Loan-to-V
Value-Ratio
o sollte stabbil bleiben.
Berlin, dden 3. Märzz 2015

Lars Wiittan
Vorstanndsvorsitzennder

Dr.
D Kathrin Wolff
Vorstand
V

33/33

GSW Immobilien AG, Berlin
Konzernbilanz nach IFRS

TEUR

Ziffer

31.12.2014

31.12.2013

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

D.1

3.635.622

3.509.862

Sachanlagen

D.3

1.443

1.876

Immaterielle Vermögenswerte

D.4

55

1.310

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

D.6

0

182

Derivative Finanzinstrumente

D.7

0

166

Sonstige Vermögenswerte

D.8

11.521

13.127

Aktive latente Steuern

D.18

Langfristige Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

D.6

12

15

3.648.652

3.526.537

4.658

11.039

Forderungen gegen nahestehende Unternehmen

793

30

Forderungen aus Ertragssteuern

903

830

Sonstige Vermögenswerte

D.8

5.079

9.117

Zahlungsmittel

D.9

86.872

70.684

98.305

91.700

D.5

357.061

26.439

455.366

118.139

4.104.018

3.644.676

Zwischensumme kurzfristige Vermögenswerte
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
Aktiva

GSW Immobilien AG, Berlin
Konzernbilanz nach IFRS

TEUR

Ziffer

31.12.2014

31.12.2013

Auf die Aktionäre der GSW Immobilien AG entfallendes Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital*
Kapitalrücklage
Kumuliertes übriges Eigenkapital**
Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital**
Nicht beherrschende Anteile

56.677

56.677

489.208

489.568

-24.089

-48.387

1.487.948

1.096.826

2.009.744

1.594.684

678

452

D.10

2.010.422

1.595.136

Langfristige Finanzverbindlichkeiten

D.11

1.702.365

1.792.459

Pensionsverpflichtungen

D.13

2.266

2.153

Sonstige Rückstellungen

D.14

1.707

7.896

Eigenkapital

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

253

501

54.836

56.860

Derivative Finanzinstrumente

D.7

Sonstige Verbindlichkeiten

D.17

18.882

8.201

Passive latente Steuern**

D.18

134.579

62.166

1.914.888

1.930.237

98.133

68.327

0

1.685

Langfristige Verbindlichkeiten

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

D.11

Wandelschuldverschreibung
Sonstige Rückstellungen

D.14

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

15.860

440

23.895

35.836
21

Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen

D.15

8.864

Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern

D.16

15.912

45

Derivative Finanzinstrumente

D.7

0

639

Sonstige Verbindlichkeiten

D.17

Zwischensumme kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Passiva
* Bedingtes Kapital zum 31.12.2014 in Höhe von 6,4 Mio. EUR (31.12.2013: 6,4 Mio. EUR)
* * Vorjahresangabe retrospektiv geändert (siehe Anhang)

10.561

12.311

216.545

167.472

5.483

0

178.708

119.304

4.104.018

3.644.676

GSW Immobilien AG, Berlin
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

TEUR

Ziffer

01.01.-31.12.2014

01.01.-31.12.2013

Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung

E.1

250.865

236.642

Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung

E.2

-39.353

-34.186

211.512

202.456

72.655

110.224

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
Verkaufserlöse
Verkaufskosten
Buchwertabgang

-2.276

-6.361

-54.568

-98.434

Ergebnis aus Verkauf

E.3

15.810

5.428

Verwaltungskosten

E.4

-62.427

-79.850

Sonstige Aufwendungen/Erträge

E.5

Zwischenergebnis
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

D.1

Abschreibungen
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)

-5.878

1.778

159.017

129.813

469.448

20.575

-433

-543

628.032

149.845

Zinserträge

E.6

14.123

12.688

Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer Finanzinstrumente

E.6

-43.189

5.631

Zinsaufwendungen

E.6

-121.950

-95.240

612

277

477.628

73.199

-86.263

-11.193

391.366

62.007

391.122

61.920

244

88

Beteiligungsergebnis
Ergebnis vor Steuern
Ertragsteuern

E.7

Periodenergebnis
Davon entfallen auf:
Aktionäre der GSW Immobilien AG
andere Gesellschafter

Ergebnis je Aktie (unverwässert) EUR

I

6,91

1,22

Ergebnis je Aktie (verwässert) EUR

I

6,91

1,22

* Vorjahresangabe retrospektiv geändert (siehe Anhang)

Die Ermittlung des Ergebnisses je Aktie erfolgt gemäß IAS 33.19 zum gewichteten Durchschnitt
der während der jeweiligen Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien.

GSW Immobilien AG, Berlin
Gesamtergebnisrechnung

TEUR
Konzernergebnis

01.01. - 31.12.2014

01.01. - 31.12.2013

391.366

62.007

0

38

-205

96

126

24

-254

27.614

Kumuliertes übriges Eigenkapital
Davon Non-Recycling
Neubewertungsrücklage aus der Zeitwertbewertung
von eigengenutzten Immobilien
Neubewertungsrücklage für versicherungsmathematische
Gewinne/Verluste aus Pensionszusagen
Steuerlatenzen
Davon Recycling
Kumulierte Zeitwertanpassung von Derivaten in Cash flow hedges
Zeitwertänderung der Zinsderivate in Cash flow hedges
Erfolgswirksame Reklassifikation von Zinsderivaten
Steuerlatenzen
Konzerngesamtergebnis

22.969

351

1.645

3.928

415.646

94.057

415.420

93.951

226

107

davon entfallen auf:
Aktionäre der GSW Immobilien AG
andere Gesellschafter

GSW Immobilien AG, Berlin
Eigenkapitalveränderungsrechnung
Kumuliertes übriges Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Stand zum 31. Dezember 2012 vor Anpassung
Anpassung
Stand zum 31. Dezember 2012 nach Anpassung

Kapitalrücklage

Kumulierte
Zeitwertanpassung von
Derivaten in Cash flow
hedges

279

- 493

- 79.122

- 79.336

1.440.090

346

1.440.435

- 59.795

0

-1

- 1.084

- 1.084

- 60.880

0

- 60.880

50.526

328.722

1.080.381

279

- 493

- 80.205

- 80.421

1.379.210

346

1.379.555

61.919

27

131

31.874

32.032

93.951

107

94.057

6.151

166.380

166.380

- 45.474

- 45.474

- 1.063

- 1.063

- 1.063

1.679

1.679

1.679

160.230
- 45.474

56.677

489.568

1.096.826

306

- 362

306

- 362

davon als Recycling klassifiziert

davon als Recycling klassifiziert

- 48.387

1.594.683

452

1.595.136

- 56
- 48.331

- 48.331

489.568

1.154.628

306

- 303

- 44.447

- 44.444

1.656.429

452

1.656.881

0

0

- 57.801

0

- 59

- 3.884

- 3.944

- 61.745

0

- 61.745

56.677

489.568

1.096.826

306

- 362

- 48.331

- 48.387

1.594.683

452

1.595.136

- 80

24.378

24.298

415.420

226

415.646

306

- 442

- 23.953

- 24.089

2.009.744

678

2.010.422

306

- 442

391.122

Rückzahlung von Wandelschuldverschreibungen

davon als Non-recycling klassifiziert

- 48.331

56.677

Konzerngesamtergebnis

Stand zum 31. Dezember 2014

Konzerneigenkapital

1.140.177

davon als Non-recycling klassifiziert

Stand zum 31. Dezember 2013 nach Anpassung

Anteile anderer
Gesellschafter

0

Rückkauf von Eigenkapitalinstrumenten

Anpassung

Auf die Anteilseigner
des
Mutterunternehmens
entfallendes
Eigenkapital

328.722

Einlage im Zusammenhang mit Vorstands- und
Aufsichtsratvergütungen

Stand zum 31. Dezember 2013 vor Anpassung

Summe
kumuliertes
übriges
Eigenkapital

0

Dividendenausschüttung

Stand zum 31. Dezember 2013

Neubewertungs-rücklage
für versicherungsmathematische
Gewinn/Verluste aus
Pensionszusagen

50.526

Konzerngesamtergebnis
Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen

Erwirtschaftetes
Konzerneigenkapital

Neubewertungs-rücklage
aus der
Zeitwertbewertung von
eigengenutzten
Immobilien

- 360
56.677

489.208

- 360

- 360
1.487.948

- 136
- 23.953

- 23.953

GSW Immobilien AG, Berlin
Konzernkapitalflussrechnung

TEUR
Konzernjahresüberschuss
Eliminierung der laufenden Steuern vom Einkommen und Ertrag
Eliminierung des Finanzergebnisses
Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Ergebnis aus dem Abgang von konsolidierten, verbundenen Unternehmen

Ziffer

01.01.-31.12.2014

01.01.-31.12.2013
62.007

*

86.263

11.193

*

150.404

76.645

391.366

-469.448

-20.575

-18.086

-11.790

3.881

0

Veränderung der Vorräte, Forderungen und übrige Aktiva

13.660

-5.144

Veränderung der Rückstellungen

11.227

1.798

Veränderung der Verbindlichkeiten

-8.363

3.414

2.049

2.279

162.951

119.827

Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen
operativer Cashflow
Gezahlte/erhaltene Steuern

-209

1.741

Gezahlte Zinsen

-75.056

-77.020

Erhaltene Zinsen

320

970

32

284

88.039

45.801

Erhaltene Dividenden
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Auszahlungen für Investitionen und den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und sonstige Finanzanlagen

66.689

109.442

-32.515

-255.416

-69

0

Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Gesellschaften abzüglich abgegebener flüssiger Mittel

-4.231

0

Auszahlungen für den Erwerb von konsolidierten Gesellschaften abzüglich übernommener flüssiger Mittel

160

-174

30.035

-146.148

0

-45.474

Cashflow aus Investitionstätigkeit
Gezahlte Dividenden
Auszahlungen aus der Tilgung von Wandelschuldverschreibungen

*
*
*

-1.911

0

-799.339

-109.894

Einzahlungen aus der Aufnahme von Bankkrediten

738.100

159.376

Auszahlungen für Vorfälligkeitsentschädigungen

-38.736

-714

*

-101.886

3.295

*

Auszahlungen aus der Tilgung von Bankverbindlichkeiten

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungender flüssigen Mittel

16.188

-97.052

Flüssige Mittel am Anfang der Periode

70.684

167.737

Flüssige Mittel am Ende der Periode

86.872

70.684

*Vorjahresangabe retrospektiv angepasst

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS DER
GSW IMMOBILIEN AG, BERLIN
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014
A

Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss der GSW Immobilien AG ...................................................... 3
(1)

Die GSW ............................................................................................................................................... 3

(2)

Konzernabschluss .................................................................................................................................. 3

(3)

Darstellungsänderungen und METHODENÄNDERUNGEN............................................................... 4

(4)

Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr ............................................................................................... 6

(5)

Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen ................................................. 7

B

Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden .................................................................................... 9
(1)

Konsolidierungskreis ............................................................................................................................. 9

(2)

Konsolidierungsmethoden ................................................................................................................... 10

(3)

Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen .................................................................................. 11

C

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden .................................................................................................... 13
(1)

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts ............................................................................................ 13

(2)

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ....................................................................................... 14

(3)

Sachanlagen ......................................................................................................................................... 14

(4)

Immaterielle Vermögenswerte............................................................................................................. 15

(5)

Fremdkapitalkosten ............................................................................................................................. 15

(6)

Wertminderung von nicht finanziellen Vermögenswerten .................................................................. 15

(7)

Finanzielle Vermögenswerte ............................................................................................................... 16

(8)

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente ................................................................................... 17

(9)

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ..................................................................................... 17

(10)

Finanzielle Verbindlichkeiten .............................................................................................................. 17

(11)

Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ................................... 18

(12)

Rückstellungen .................................................................................................................................... 18

(13)

Leasingverhältnisse ............................................................................................................................. 19

(14)

Ertrags- und Aufwandsrealisierung ..................................................................................................... 19

(15)

Zuwendungen der öffentlichen Hand .................................................................................................. 19

(16)

Steuern ................................................................................................................................................. 20

(17)

Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte ..................................................................... 21

D

Angaben zur Konzernbilanz ......................................................................................................................... 23
(1)

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ....................................................................................... 23

(2)

LEasing ................................................................................................................................................ 24

(3)

Sachanlagen ......................................................................................................................................... 25

(4)

Immaterielle Vermögenswerte............................................................................................................. 26

(5)

Zur veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte ................................................................... 26
1

(6)

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen .................................................................................... 27

(7)

Derivative Finanzinstrumente .............................................................................................................. 27

(8)

Sonstige Vermögenswerte ................................................................................................................... 28

(9)

Zahlungsmittel ..................................................................................................................................... 28

(10)

Eigenkapital ......................................................................................................................................... 28

(11)

Finanzverbindlichkeiten ...................................................................................................................... 30

(12)

Wandelschuldverschreibung ................................................................................................................ 30

(13)

Pensionsverpflichtungen ...................................................................................................................... 30

(14)

Sonstige Rückstellungen...................................................................................................................... 32

(15)

Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen ................................................................ 33

(16)

Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern .................................................................................................... 33

(17)

Sonstige Verbindlichkeiten.................................................................................................................. 33

(18)

Latente Steuern .................................................................................................................................... 34

E

Angaben zur Konzerngewinn und -verlustrechnung .................................................................................... 35
(1)

Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung ................................................................................... 35

(2)

Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung ............................................................................ 35

(3)

Ergebnis aus Verkauf........................................................................................................................... 36

(4)

Verwaltungskosten .............................................................................................................................. 36

(5)

Sonstige Aufwendungen und Erträge .................................................................................................. 37

(6)

Zinsergebnis ........................................................................................................................................ 37

(7)

Ertragsteuern........................................................................................................................................ 38

F

Segmentberichterstattung ............................................................................................................................. 39

G

Angaben zur Kapitalflussrechnung .............................................................................................................. 40

H

Ergebnis je Aktie .......................................................................................................................................... 40

I

Sonstige Angaben ......................................................................................................................................... 42
(1)

Risikomanagement .............................................................................................................................. 42

(2)

Kapitalsteuerung .................................................................................................................................. 48

(3)

Sicherungsbeziehungen ....................................................................................................................... 49

(4)

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag .................................................................................................... 49

(5)

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse ......................................................... 50

(6)

Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen .......................................................................................... 50

(7)

Dienstleistungen des Abschlussprüfers ............................................................................................... 50

(8)

Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen ....................................... 51

(9)

Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat ........................................................................................ 53

(10)

Corporate Governance ......................................................................................................................... 55

2

A ALLGEMEINE ANGABEN ZUM KONZERNABSCHLUSS DER GSW
IMMOBILIEN AG
(1)

DIE GSW

Der Konzernabschluss der GSW Immobilien AG (GSW) zum 31. Dezember 2014 wurde am
3. März 2015 durch den Vorstand aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird voraussichtlich den
Konzernabschluss in seiner Sitzung am 20. März 2015 billigen. Die GSW ist eine
börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Berlin, Charlottenstraße 4, 10969
Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788
B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111) ist im General Standard der Deutsche Börse AG
gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW liegt im Wesentlichen in der Bewirtschaftung des
eigenen Immobilienbestandes.
Seit dem 27. November 2013 ist die GSW Immobilien AG im Mehrheitsbesitz der Deutsche
Wohnen AG, Frankfurt. Die GSW wird seitdem in den Konzernabschluss der Deutsche
Wohnen AG einbezogen.
Die Deutsche Wohnen AG als herrschendes Unternehmen und die GSW als beherrschtes
Unternehmen haben am 30. April 2014 einen Beherrschungsvertrag abgeschlossen. Die
Hauptversammlungen der Deutsche Wohnen und der GSW haben dem Abschluss des
Beherrschungsvertrages zugestimmt. Der Beherrschungsvertrag ist am 4. September 2014 in
das Handelsregister eingetragen worden.
Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, werden
die Werte auf Tausend Euro (TEUR) oder Millionen Euro (Mio. EUR) gerundet. Aus
rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den
sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.
(2)

KONZERNABSCHLUSS

Der Konzernabschluss der GSW und ihrer Tochterunternehmen wurde in Übereinstimmung
mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden
sind, und den ergänzend nach §315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften aufgestellt. Der Abschluss stellt einen Jahresfinanzbericht im Sinne des § 37v
WpHG dar.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des
Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und derivative Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden
Zeitwert bewertet werden.
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der
Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des
Mutterunternehmens.

3

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden im elektronischen Bundesanzeiger
veröffentlicht.
(3)

DARSTELLUNGSÄNDERUNGEN UND METHODENÄNDERUNGEN

Zur Vereinheitlichung des GSW Konzernabschluss mit der Muttergesellschaft Deutsche
Wohnen AG haben sich Änderungen der Darstellung und des Ausweises der Bilanz- und der
Gewinn- und Verlustrechnung ergeben. Daraus ergeben sich auch rückwirkende Anpassungen
der veröffentlichten Bilanz- sowie Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2013.
In der Bilanz 2013 ergaben sich aus der Anpassung folgende wesentliche retrospektive
Ausweisänderungen:






Der Goodwill wurde in die Immateriellen Vermögensgegenständen umgegliedert (TEUR
1.125)
Die Finanzanlagen wurden in die Sonstigen langfristigen Vermögenswerte umgegliedert
(TEUR 6.106)
Passive Zinsabgrenzungen aus Derivaten wurden in die kurzfristigen
Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umgegliedert (TEUR 1.229)
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing wurden in die Sonstigen Verbindlichkeiten
umgegliedert (TEUR 1.318)
Forderungen und Verbindlichkeiten aus Derivativen Finanzinstrumente werden in
eigenen Bilanzpositionen abgebildet (TEUR 56.860)

Der Ausweis innerhalb der Konzern–Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) wurde mit
Wirkung zum 1. Januar 2014 geändert und entspricht dem Format der Deutsche Wohnen AG.
Dabei sind folgende wesentliche Ausweisänderungen vorgenommen worden:





Die Einnahmen und Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung werden als eigene
Posten gesondert ausgewiesen.
Sämtliche
Personalaufwendungen
werden
nunmehr
in
einer
Position
„Personalaufwendungen“ ausgewiesen. Die Aufteilung der Personalaufwendungen auf die
Funktionsbereiche Hausbewirtschaftung, Vertrieb und Verwaltung ist damit entfallen.
Die Verwaltungskosten umfassen nun die Personalaufwendungen und die laufenden
Sachkosten.
Sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge, werden – soweit sie nicht direkt den
Verwaltungskosten zuzuordnen sind – in der Position Sonstige Aufwendungen und
Erträge ausgewiesen.

4

Zur besseren Vergleichbarkeit haben wir die GuV für das Geschäftsjahr 2013 wie folgt auf
die neue Struktur übergeleitet:
Teilergebnisse nach dem UKV (ALT)
Neue Struktur in Mio. EUR
Einnahmen aus der Bewirtschaftung
Aufwendungen aus der
Bewirtschaftung
Ergebnis aus der Bewirtschaftung
Verkaufserlöse
Verkaufskosten
Buchwertabgang
Ergebnis aus Verkauf
Personalaufwand
Sachkosten
Verwaltungsaufwendungen
Sonstige Aufwendungen und
Erträge
Abschreibungen
Bewertungsergebnis
Zwischenergebnis

Ergebnis aus der
Wohnungsbewirtschaftung
237,4

Ergebnis
aus
Verkauf

Verwaltungsaufwendungen

Bewertungsergebnis

GKV
(NEU)

-0,8

236,6

-16,6
-7,6
-24,2

-0,8
110,2
-6,4
-98,4
5,4
-0,5
0,0
-0,6

-14,9
-40,2
-55,1

-34,1
202,5
110,2
-6,4
-98,4
5,4
-31,9
-47,9
-79,8

0,7
-0,3

-0,1
0,0

1,1
-0,2

179,5

4,0

-54,1

-34,1
203,3

20,6
20,6

1,7
-0,5
20,6
149,8

Durch die Berücksichtigung der IFRIC-Entscheidung vom Mai 2014 ergibt sich eine
Methodenänderung für die Bilanzierung aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge.
Demnach ist die in Deutschland maßgebliche Mindestbesteuerung auch bei steuerlichen
Verlustsituationen zu berücksichtigen. Dies führt bei der GSW zu einem Überhang von
passiven latenten Steuern, da eine Bilanzierung von aktiven latenten Steuern auf
Verlustvorträge nur noch bis zur Höhe von 60 % der passiven latenten Steuern möglich ist.
Demnach ergeben sich retrospektive Änderungen der veröffentlichten Bilanz und Gewinnund Verlustrechnung 2013 wie folgt:
 Die passiven latenten Steuern des Geschäftsjahres 2013 ändern sich um EUR 61,8 Mio.
von EUR 0,4 Mio. auf EUR 62,2 Mio.
 Infolgedessen haben sich das erwirtschaftete Eigenkapital um EUR 57,8 Mio. und das
übrige kumulierte Eigenkapital um EUR 3,9 Mio. verringert
 Die Aufwendungen für latente Steuern haben sich um EUR 2,0 Mio. verringert und sich
damit das Jahresergebnis um EUR 2,0 Mio. erhöht.
 Das Ergebnis je Aktie hat sich demnach retrospektiv von 1,18 EUR auf 1,22 EUR erhöht.
Für die Immobilien erfolgte im Geschäftsjahr 2014 erstmals eine interne Bewertung, die
parallel durch die CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am Main, bestätigt wird.

5

(4)

ANWENDUNG VON IFRS IM GESCHÄFTSJAHR

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und Interpretationen im
abgelaufenen Geschäftsjahr werden die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des
Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2013 unverändert fortgeführt.
Erstmalige Anwendung im Geschäftsjahr 2014:
Seit dem 1. Januar 2014 sind die neuen Standards IFRS 10 „Konzernabschlüsse“, IFRS 11
„Gemeinsame Vereinbarungen“, IFRS 12 „Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen“,
Änderungen an IAS 27 „Separate Abschlüsse“ sowie Änderungen an IAS 28 „Anteile an
assoziierten Unternehmen und Joint Ventures“ verbindlich anzuwenden. IFRS 10 ersetzt die
bisherigen Regelungen zu Konzernabschlüssen (Teile des IAS 27 „Konzern- und separate
Abschlüsse“) und Zweckgesellschaften (SIC-12 „Konsolidierung – Zweckgesellschaften“)
und stellt dabei auf die Beherrschungsmöglichkeit als maßgebliches Konsolidierungskriterium
ab. Für das Vorliegen der Beherrschungsmöglichkeit müssen kumulativ folgende Kriterien
erfüllt sein: Verfügungsgewalt, variable Rückflüsse und die Möglichkeit zur Beeinflussung
der variablen Rückflüsse durch Ausübung der Verfügungsgewalt. Daraus ergeben sich keine
wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GSW. Aus
IFRS 12 resultieren ab dem Geschäftsjahr 2014 erweiterte Angabepflichten.
Aus den zum 1. Januar 2014 anzuwendenden Änderungen des IAS 32 „Finanzinstrumente“,
in dem die Saldierung von Finanzinstrumenten klargestellt worden ist, haben sich bei der
GSW keine Änderungen ergeben.
Weiterhin ergeben sich zum 1. Januar 2014 erweiterte Anhangangaben aus dem IAS 36 für
Berechnung des erzielbaren Betrages bei einem wertgeminderten Vermögenswert. Dies hatte
keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der GSW.
Zudem ergab sich im IAS 39 zum 1. Januar 2014 eine Regelung zur Fortführung einer
Sicherungsbeziehung mit einem außerbörslich gehandelten Derivat. Auch diese Regelung
hatte keine Auswirkung auf den Abschluss der GSW.
Im Mai 2014 hat sich aufgrund einer Non-IFRIC Entscheidung des IFRS IC die Bilanzierung
der aktiven latenten Steuern auf Verlustverträge geändert. Es wurde klargestellt, dass bei einer
steuerlichen Verlusthistorie die Aktivierung latenter Steuern auf Verlustvorträge unter
Beachtung der deutschen Mindestbesteuerung erfolgen muss.
Darüber hinaus haben sich im Geschäftsjahr 2014 keine wesentlichen Änderungen aus
erstmalig anzuwendenden IFRS-Standards oder IFRIC-Interpretationen ergeben.
Nachfolgend werden bereits veröffentlichte, noch nicht verpflichtend anzuwendende IFRSStandards dargestellt:
Im Juni 2014 wurde IFRIC 21 „Abgaben“ in Europäisches Recht übernommen. IFRIC 21
regelt die Bilanzierung öffentlicher Abgaben, die keine Ertragsteuern im Sinne des IAS 12
darstellen und klärt, wann diese Verpflichtungen zu erfassen sind. Eine verpflichtende
Anwendung ergibt sich für nach dem 17. Juni 2014 beginnende Geschäftsjahre. Die GSW
erwartet daraus Auswirkungen auf die Quartalsabschlüsse.
6

Für Geschäftsjahre mit Beginn ab dem 1. Juli 2014 gilt zudem die Änderung des IAS 19, bei
dem ein Wahlrecht zur Bilanzierung von leistungsorientierten Pensionszusagen, an denen sich
Arbeitnehmer beteiligen, ergänzt worden ist. Auswirkungen ergeben sich daraus für die GSW
nicht.
Im Mai 2014 hat das IASB mit dem IFRS 15 „Umsatzerlöse aus Kundenverträgen“ einen
neuen Standard zur Umsatzrealisierung veröffentlicht. Demnach werden Umsatzerlöse dann
realisiert, wenn der Kunde die Verfügungsmacht über den die vereinbarten Güter und
Dienstleistungen erhält. Weiterhin wird der Umsatz mit dem Betrag der Gegenleistung
bewertet, den das Unternehmen erwartet zu erhalten. Der IFRS 15 wird u.a. die Inhalte des
IAS 18 und des IAS 11 ersetzen. Der neue Standard ist voraussichtlich ab dem 1. Januar 2017
anzuwenden. Das Endorsement steht aus. Die GSW erwartet keine wesentlichen
Auswirkungen.
Der IASB hat im Juli 2014 die endgültige Version des IFRS 9 „Finanzinstrumente“
veröffentlicht. Der neue Standard ist zwingend ab dem 1. Januar 2018 anzuwenden und löst
den IAS 39 ab. Die Neuregelungen umfassen im Wesentlichen eine klare Klassifikation von
Finanzinstrumenten in Abhängigkeit vom Geschäftsmodell, die Bilanzierung bereits
erwarteter Verluste auf Vermögenswerte. Weiterhin wird die Bilanzierung von
Sicherungsbeziehungen („Hedge Accounting“) neu geregelt. Diese orientiert sich zukünftig
an der Risikosteuerung des Unternehmens. Die bisherigen Effektivitätsbänder von 80 bis 125
Prozent werden durch quantitative und qualitative Nachweise ersetzt. Das Endorsement des
IFRS 9 ist noch nicht erfolgt. Die GSW erwartet daraus grundlegende Änderungen der
Bilanzierung von Finanzinstrumenten.
Im Dezember 2014 wurde ein Änderungsstandard zum IAS 1 mit Vorschlägen zur
Verbesserung der Anhangangaben veröffentlicht. Dadurch soll das Konzept der
Wesentlichkeit von Angaben deutlicher hervorgehoben werden. Der Standard ist für
Berichtsperioden ab 1. Januar 2016 anzuwenden. Die GSW erwartet daraus keine
wesentlichen Änderungen.
Das IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr weitere Verlautbarungen und Änderungen
von Standards veröffentlicht, die keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss
haben werden.
(5)

WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN, SCHÄTZUNGEN UND
ANNAHMEN

Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von
Eventualschulden auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene
Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts oder des Ausweises der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden
führen.

7

Ermessensentscheidungen
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat die Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen, die die Beträge im Abschluss wesentlich beeinflussen, getroffen. Nicht berücksichtigt werden dabei solche Entscheidungen, die Schätzungen
beinhalten. Sofern Angaben zu Ermessensentscheidungen im Rahmen von Einzelvorschriften
anzugeben sind, wurde eine Erläuterung bei den entsprechenden Posten vorgenommen.
Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen – Konzern als Leasinggeber
Der Konzern hat Leasingverträge zur Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien abgeschlossen. Dabei wurde anhand einer Analyse der Vertragsbedingungen festgestellt, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen
vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken im Konzern
verbleiben, der diese Verträge demnach als Operating-Leasingverhältnisse bilanziert.
Schätzungen und Annahmen
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass
innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert.
Beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen und der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde zum
31. Dezember 2014 anhand einer Portfoliobewertung intern ermittelt. Diese erfolgt auf Basis
von Annahmen über die Entwicklung der Mieten, Leerstände, Erlösschmälerungen und
Instandhaltungskosten als auch der Diskontierungszinssätze. Diese Bewertungsannahmen
unterliegen aufgrund der langfristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu
positiven, aber auch negativen Wertveränderungen führen können. Die Buchwerte der als
Finanzinvestition und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betragen EUR 4,0 Mrd.
(Vorjahr: EUR 3,5 Mrd.).
Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Der Aufwand aus leistungsorientierten Plänen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses wird
anhand von versicherungsmathematischen Berechnungen ermittelt. Die versicherungsmathematische Bewertung erfolgt auf der Grundlage von Annahmen zu Abzinsungssätzen, künftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen, Sterblichkeit und den künftigen Rentensteigerungen.
Entsprechend der langfristigen Ausrichtung dieser Pläne unterliegen solche Schätzungen
wesentlichen Unsicherheiten. Die Pensionsverpflichtungen betragen zum 31. Dezember 2014
EUR 2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2,2 Mio.).
Sonstige Schätzungsunsicherheiten
Weiterhin bestehen Schätzungsunsicherheiten bei der Bilanzierung von sonstigen
Rückstellungen, der Bewertung der Finanzinstrumente im Hinblick auf die zukünftige
Zinsentwicklung sowie bei der Erstbilanzierung von Darlehen hinsichtlich der für die
8

Bewertung zugrunde gelegten Zinsstrukturkurven als auch beim Ansatz aktiver latenter
Steuern.
B KONSOLIDIERUNGSKREIS UND KONSOLIDIERUNGSMETHODEN
(1)

KONSOLIDIERUNGSKREIS

Der Konzernabschluss umfasst die GSW Immobilien AG und die von ihr beherrschten
Tochtergesellschaften ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, an dem der
Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss
endet, sobald die Beherrschungsmöglichkeit durch das Mutterunternehmen nicht mehr
besteht.
In 2014 ergaben sich folgende Änderungen im Konsolidierungskreis:
Insgesamt werden 17 (Vorjahr: 16) Gesellschaften im Wege der Vollkonsolidierung
einbezogen (siehe Anteilsbesitzliste in Anlage 1).
Mit Wirkung vom 1. Januar 2014 hat die GSW die Beherrschung über die GSW-Fonds
Weinmeisterhornweg 170-178 GbR, Berlin, erlangt und die Gesellschaft vollkonsolidiert. Die
Gesellschaft ist Eigentümerin einer Wohnanlage mit 60 Wohnungen in Berlin.
Zum Erstkonsolidierungszeitpunkt setzten sich die Marktwerte der übernommenen
Vermögenswerte und Schulden wie folgt zusammen:
In EUR Mio.
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Sonstige Vermögenswerte
Liquide Mittel
Langfristige Darlehensverbindlichkeiten
Nettovermögen

5,3
1,5
0,1
-6,9
0,0

Zudem ergaben sich Änderungen des Konsolidierungskreises aufgrund konzerninterner
Vereinfachungen und einer konzerneinheitlichen Bilanzierungsweise, die jedoch unwesentlich
in der Auswirkung sind.
Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 4. November 2014 hat die GSW eine
Mehrheitsbeteiligung von 51% an der Facilita Berlin GmbH veräußert. Der Verlust der
Beherrschungsmöglichkeit ist mit dem Eintreten aller aufschiebenden Bedingungen im
Dezember 2014 erfolgt. Daher erfolgt eine Entkonsolidierung der bisher vollkonsolidierten
Gesellschaft zum 31. Dezember 2014.
Vor der Entkonsolidierung der Gesellschaft erfolgte zunächst eine Abschreibung des
Geschäfts- oder Firmenwertes an der Facilita in Höhe von EUR 1,1 Mio., da der erzielbare
Betrag dem geringeren Verkaufspreis1 der Gesellschaftsanteile entspricht.

11

Fair Value der Stufe 3 gemäß IAS 36.130f
9

Die Veräußerungsgruppe der Facilita Berlin GmbH beinhaltete folgende wesentliche
Vermögensgegenstände und Schulden:
In EUR Mio.
Langfristige Vermögenswerte
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel
Verbindlichkeiten
Nettovermögen

0,1
7,3
4,3
-9,6
2,0

Aus der Entkonsolidierung der Facilita ist ein einmaliger Entkonsolidierungsverlust in Höhe
von EUR 2,8 Mio. entstanden.
Die Facilita Berlin GmbH wird als Gemeinschaftsunternehmen mit dem Anteilskäufer
fortgesetzt. Demnach wird sie nach dem Verlust der Beherrschungsmöglichkeit per
31. Dezember 2014 nach der Equity-Methode im GSW-Konzernabschluss bilanziert.
(2)

KONSOLIDIERUNGSMETHODEN

Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss
des Mutterunternehmens. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab
dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern die Beherrschung erlangt, vollkonsolidiert. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten im
Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben werden mit dem anteiligen Zeitwert der
erworbenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Ein
aus der Verrechnung entstehender positiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder
Firmenwert ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden sofort erfolgswirksam
erfasst. Der Erwerbszeitpunkt stellt den Zeitpunkt dar, an dem die Möglichkeit der
Beherrschung des Vermögens sowie finanzieller und operativer Handlungen des erworbenen
Unternehmens bzw. Geschäfts auf den Konzern übergeht. Unterschiedsbeträge aus Verkäufen
und Käufen von Anteilen nicht beherrschender Anteilseigner verrechnen wir innerhalb des
Eigenkapitals.
Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge, Aufwendungen, Gewinne und Verluste
aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert von Vermögenswerten enthalten sind,
werden in voller Höhe eliminiert.
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen werden gemäß IAS 28 nach der
Equity-Methode konsolidiert. Dabei erfolgt die Erstbilanzierung der Beteiligung zu den
Anschaffungskosten. Bei der Folgekonsolidierung wird der Buchwertansatz dann durch die
anteiligen Eigenkapitalveränderungen bei dem assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen
fortgeschrieben.
Nicht beherrschende Anteile (Minderheitsanteile) stellen den Anteil des Ergebnisses und des
Nettovermögens dar, der nicht den Anteilseignern des Mutterunternehmens des Konzerns
10

zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile (Minderheitsanteile) werden in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in
der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner des
Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.
(3)

ANGABEN ZU ANTEILEN AN ANDEREN UNTERNEHMEN

Die GSW bestimmt die Wesensart seiner Anteile im Wesentlichen nach der Beteiligungshöhe
und dem Vorliegen der Beherrschungsmöglichkeit im Sinne des IFRS 10.
Unternehmen bei denen die GSW über die Beherrschungsmöglichkeit verfügt, werden als
Tochterunternehmen klassifiziert und vollkonsolidiert.
Unternehmen, an denen die GSW gemeinsam mit konzernfremden Partnern beteiligt ist und
die unter gemeinschaftlicher Führung stehen, werden nach den Kriterien des IFRS 11
klassifiziert. Unternehmen, bei denen die GSW über einen maßgeblichen Einfluss auf den
Geschäftsverlauf verfügt, werden als assoziierte Unternehmen klassifiziert. Sowohl
Gemeinschaftsunternehmen als auch assoziierte Unternehmen werden gemäß IAS 28 nach der
Equitymethode bilanziert.
Darüber hinaus ist die GSW an Unternehmen beteiligt, bei denen die GSW nur eine
Minderheitsbeteiligung hat oder aufgrund eingeschränkter Stimmrechte keine
Beherrschungsmöglichkeit ausgeübt werden kann. Diese werden als Finanzinstrumente (AfS)
nach IAS 39 zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.
Die Anteilsbesitzliste der GSW per 31. Dezember 2014 ist in Anlage 1 dargestellt. Dazu
ergeben sich nach den Vorgaben des IFRS 12 folgende ergänzende Angaben:
Anteile an Tochterunternehmen
Die GSW Immobilien AG verfügt am Stichtag über 16 Tochterunternehmen, die im
Wesentlichen Immobilienbestände halten. Darüber hinaus bestehen Tochterunternehmen, die
lediglich Beteiligungen innerhalb des Konzerns halten oder als Mantelgesellschaften dienen.
Bei diesen Tochterunternehmen bestehen keine Beschränkungen beim Zugriff auf die
Vermögenswerte und Schulden.
An den Tochterunternehmen GSW Pegasus GmbH, GSW Corona GmbH, Wohnanlage
Leonberger Ring GmbH sowie GSW-Fonds Weinmeisterhornweg 170-178 GbR bestehen
konzernfremde Minderheitsbeteiligungen, die jedoch nur ein Ergebnisanrecht haben. Für
diese werden im GSW Konzernabschluss Minderheitenanteile ausgewiesen.
Es
bestehen
im
Wesentlichen
selbstschuldnerische
Bürgschaften
gegenüber
darlehensgebenden Banken verschiedener Tochterunternehmen. Das sich daraus ergebende
Risiko für die GSW Immobilien AG beträgt am 31. Dezember 2014 maximal EUR 125,7
Mio.
Anteile an gemeinsamen Vereinbarungen und assoziierten Unternehmen
Die GSW Immobilien AG ist am Stichtag an vier Gemeinschafts- und assoziierten
Unternehmen beteiligt. Diese Unternehmen stehen entweder unter gemeinschaftlicher
11

Führung mit einem externen Partnerunternehmen oder die GSW verfügt über einen
maßgeblichen Einfluss auf die Geschäftsentwicklung. Diese Beteiligungen werden nach der
Equity-Methode bilanziert; notierte Marktpreise liegen nicht vor.
Die Gemeinschaftsunternehmen werden als unwesentlich angesehen und haben im
Geschäftsjahr 2014 ein anteilig auf die GSW entfallendes Jahresergebnis von insgesamt EUR
0,7 Mio. erwirtschaftet. Sie werden zu einem Buchwert von insgesamt EUR 3,5 Mio.
bilanziert.
Aus der at-Equity Bewertung der Gemeinschaftsunternehmen resultieren Bewertungsgewinne
von insgesamt EUR 1,3 Mio.
Das unwesentliche assoziierte Unternehmen Zisa Beteiligungs GmbH hat im Geschäftsjahr
2014 kein nennenswertes Gesamtergebnis erwirtschaftet und wird mit einem Buchwert von
TEUR 13 bilanziert.
Es bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/Bürgschaften
der GSW gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen.
Anteile an nichtkonsolidierten strukturierten Unternehmen
Die GSW hält zudem Anteile an neun nichtkonsolidierten Fondsgesellschaften. Bei vier
Fondsgesellschaften („DCM-Fonds“) ist die GSW mehrheitsbeteiligt, wobei die
Beherrschungsmöglichkeit gesellschaftsvertraglich ausgeschlossen ist. Da die Fonds nie
platziert worden sind, handelt es sich um unwesentliche Mantelgesellschaften. Es ist
beabsichtigt diese Gesellschaften zu liquidieren, sobald die rechtlichen Möglichkeiten dafür
vorliegen. Es bestehen keine Verpflichtungen gegenüber diesen Gesellschaften.
Bei fünf Fondsgesellschaften („Modernisierungsfonds“) ist die GSW minderheitsbeteiligt.
Aufgrund von Gesellschafterbeschlüssen werden die Fonds liquidiert und die bestehenden
Kommanditanteile bis 2015 in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die GSW hat gegenüber
den übrigen Kommanditisten Modernisierungs- und Bauleistungsverpflichtungen, für die die
GSW Rückstellungen in Höhe von EUR 0,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.) gebildet hat.
Das Gesamtrisiko der GSW aus den Anteilen an nichtkonsolidierten strukturierten
Unternehmen ergibt sich aus den verbleibenden Bauleistungsverpflichtungen der
Modernisierungsfonds.
Die Buchwerte der nichtkonsolidierten Unternehmen betragen am 31. Dezember 2014 rund
EUR 3,0 Mio. (Vorjahr: EUR 4,2 Mio.).

12

C BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

(1)

BEMESSUNG DES BEIZULEGENDEN ZEITWERTS

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen
Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts
eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des
beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen
Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld stattfindet,
entweder auf dem



erfolgt.

Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder
vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein
Hauptmarkt vorhanden ist,

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben. Der
beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der
Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die
Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer
in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen
sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch
und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren möglichst gering zu halten.
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im
Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie
eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:


Stufe 1 – In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte
(nicht berichtigte) Preise.



Stufe 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe,
der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem
Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist.



Stufe 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe,
der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem
Markt nicht beobachtbar ist.

Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst
werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie
stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend
13

auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.
(2)

ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von
Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder
zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz mit den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Nach erstmaligem Ansatz werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihrem beizulegenden
Zeitwert (Fair Value) bewertet. Gewinne oder Verluste aus der Anpassung werden als Ertrag
oder Aufwand im Konzernergebnis erfasst.
Zum 31. Dezember 2014 erfolgte eine interne Bewertung. Parallel wurde der Bestand durch
CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2014 und 31. Dezember
2013 bewertet und im Gesamtwert bestätigt. Die Wertabweichung für die einzelne Immobilie
ist nicht größer als +/- 10%, sofern eine absolute Wesentlichkeitsgrenze von +/- TEUR 250
überstiegen wird. Im Gesamtergebnis weicht CB Richard Ellis um rund -0,8% von der
internen Bewertung ab.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder
wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei
ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus der Stilllegung oder dem Abgang
einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie werden im Jahr der Stilllegung oder der
Veräußerung erfasst.
Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch Selbstnutzung oder Absicht des
Verkaufs belegt wird.
(3)

SACHANLAGEN

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter
planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt.
Nachträgliche Anschaffungskosten werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass der
GSW ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der
Vermögenswerte zugrunde. Die Nutzungsdauer für ein eigengenutztes Gebäude beträgt 25
Jahre. Für das bewegliche Anlagevermögen betragen die Nutzungsdauern drei bis zwanzig
Jahre.
Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt.
14

Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der weiteren
Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswerts kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet
wird. Die aus der Ausbuchung des Vermögenswerts resultierenden Gewinne oder Verluste
werden als Differenz zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt
und in der Periode, in der der Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Restwerte der Vermögenswerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden
am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und gegebenenfalls angepasst.
Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Betrag von EUR 150 EUR werden im
Zugangsjahr voll abgeschrieben; Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von mehr als EUR
150 bis EUR 1.000 werden im Jahr das Zugangs in einen Sammelposten eingestellt und über
fünf Jahre linear abgeschrieben.
(4)

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Bei der GSW werden ausschließlich erworbene immaterielle Vermögenswerte mit bestimmter
Nutzungsdauer bilanziert. Diese werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet. Für die immateriellen Vermögenswerte bestehen derzeit keine wirtschaftlichen bzw.
rechtlichen Restriktionen hinsichtlich ihrer Nutzung.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer bestimmten Nutzungsdauer werden planmäßig über
die jeweilige Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer beträgt zwischen drei
und fünf Jahren.
(5)

FREMDKAPITALKOSTEN

Fremdkapitalzinsen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und Herstellung von
Immobilien bzw. anderen Sachanlagen anfallen, werden nach IAS 23 in die Anschaffungsund Herstellungskosten einbezogen.
(6)

WERTMINDERUNG VON NICHT FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTEN

Die nicht finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Sachanlagen,
Finanzanlagen und immaterielle Vermögenswerte. Der Konzern beurteilt an jedem
Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Vermögenswert wertgemindert
sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, nimmt der Konzern eine Schätzung des
erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines
Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert eines
Vermögenswerts
oder
einer
zahlungsmittelgenerierenden
Einheit
abzüglich
Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Der erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen
Vermögenswert zu bestimmen, es sei denn, ein Vermögenswert erzeugt keine Cashflows, die
weitestgehend unabhängig von denen anderer Vermögenswerte oder anderer Gruppen von
Vermögenswerten sind. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren
Betrag, ist der Vermögenswert wertgemindert und wird auf seinen erzielbaren Betrag abgeschrieben.
15

Wertminderungsaufwendungen werden erfolgswirksam in den Aufwandskategorien erfasst,
die der Funktion des wertgeminderten Vermögenswerts im Unternehmen entsprechen.
Für Vermögenswerte wird zu jedem Bilanzstichtag eine Überprüfung vorgenommen, ob
Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand nicht mehr
länger besteht oder sich verringert hat. Wenn solche Anhaltspunkte vorliegen, nimmt der
Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird nur dann rückgängig gemacht, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung
des erzielbaren Betrags herangezogen wurden. Ist dies der Fall, so wird der Buchwert des
Vermögenswerts auf seinen erzielbaren Betrag erhöht. Dieser Betrag darf jedoch nicht den
Buchwert übersteigen, der sich nach Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen ergeben
würde, wenn in den früheren Jahren kein Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert
erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird im Periodenergebnis erfasst. Eine
Zuschreibung auf einen außerplanmäßig abgeschriebenen Geschäfts- oder Firmenwert erfolgt
nicht.
(7)

FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden von der GSW entweder





als finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet
werden,
als Kredite und Forderungen,
als zur Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen oder
als derivative Finanzinstrumente, die die Voraussetzungen eines effektiven
Sicherungsgeschäfts erfüllen, klassifiziert.

Die finanziellen Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem
beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bewertet. Im Falle von
anderen Finanzinvestitionen als solchen, die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertet klassifiziert sind, werden darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die
direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind. Die Designation der finanziellen
Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt bei ihrem erstmaligen Ansatz.
Umwidmungen werden, sofern diese zulässig und erforderlich sind, zum Ende des
Geschäftsjahres vorgenommen.
Bei der GSW werden, über die derivativen Finanzinstrumente mit und ohne
Sicherungszusammenhang hinaus, bislang keine zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen
Vermögenswerte und bis zur Endfälligkeit gehaltenen Finanzinvestitionen bilanziert.
Die in der Konzernbilanz der GSW erfassten Forderungen und sonstigen Vermögenswerte
werden der Kategorie „Kredite und Forderungen“ zugeordnet. Kredite und Forderungen sind
nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die
nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite
und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der
Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Gewinne und Verluste
16

werden im Periodenergebnis erfasst, wenn die Kredite und Forderungen ausgebucht oder
wertgemindert sind sowie im Rahmen von Amortisationen.
Die Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wird auf Basis von Erfahrungswerten vorgenommen. Für die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte werden angemessene
einzelfallbezogene Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Zinssicherungsgeschäfte werden unabhängig davon, ob sie als effektive oder nicht
effektive Sicherungsinstrumente klassifiziert werden, zum beizulegenden Zeitwert auf Basis
einer Mark-to-Market-Methode bewertet.
Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein
Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn die
vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert ausgelaufen sind.
(8)

ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Zahlungsmittel in der Konzernbilanz umfassen den Kassenbestand und Bankguthaben mit
einer maximalen Laufzeit von drei Monaten und werden zum Nennwert angesetzt.
(9)

ZUR VERÄUßERUNG GEHALTENE VERMÖGENSWERTE

Die GSW bilanziert als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen bzw.
eine Veräußerung in den kommenden zwölf Monaten als hochwahrscheinlich angesehen wird,
aber der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zu Veräußerung gehaltenen
Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
(10) FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN
Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IAS 39 werden von der GSW entweder
 als sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet werden,
 als finanzielle Verbindlichkeiten, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden oder
 als derivative finanzielle Verbindlichkeiten, die die Voraussetzungen eines effektiven
Sicherungsgeschäfts erfüllen,
klassifiziert.
Finanzverbindlichkeiten
Darlehen werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich
der mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.

17

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert
bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde
liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle
Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit
substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen
einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine
solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen
Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird im
Periodenergebnis erfasst.
(11) PENSIONEN UND ANDERE LEISTUNGEN NACH BEENDIGUNG DES
ARBEITSVERHÄLTNISSES
Rückstellungen für Pensions- und ähnliche Verpflichtungen werden gemäß IAS 19 nach dem
Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und
Rentenanpassungen errechnet. In die Pensionsrückstellungen nach IFRS werden auch
mittelbare Verpflichtungen einbezogen, sofern die GSW-Gruppe für die Erfüllung der
Verpflichtungen durch Zahlung entsprechender Beiträge an den Versorgungsträger eintritt
und die Verpflichtungen verlässlich bestimmbar sind.
Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgt dabei auf Basis von Pensionsgutachten
unter Einbeziehung etwaiger zur Deckung dieser Verpflichtungen bestehender
Vermögenswerte (Planvermögen). Versicherungsmathematischer Gewinne und Verluste, die
aus der Veränderung der versicherungsmathematischen Parameter resultieren, werden
ergebnisneutral im kumulierten übrigen Eigenkapital erfasst.
Dienstzeitaufwand und realisierte versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden
im Personalaufwand erfasst. Der in den Pensionsaufwendungen enthaltene Zinsanteil wird als
Bestandteil der Zinsaufwendungen ausgewiesen.
(12) RÜCKSTELLUNGEN
Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn der Konzern eine gegenwärtige (gesetzliche
oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses besitzt, der Abfluss
von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich
und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern
für eine passivierte Rückstellung zumindest teilweise eine Rückerstattung erwartet (wie z.B.
bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter Vermögenswert nur
dann erfasst, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung nach Abzug der Erstattung ausgewiesen.
Ist die Wirkung des Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor
Steuern abgezinst, der die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt. Im Falle einer
18

Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als
Finanzierungsaufwendung erfasst.
(13) LEASINGVERHÄLTNISSE
Bei Leasinggeschäften wird zwischen Finanzierungsleasing und Operating Leasing
unterschieden. Vertragliche Regelungen, die dem Leasingnehmer alle wesentlichen mit dem
Eigentum verbundenen Chancen und Risiken eines Vermögenswerts übertragen, werden als
Finanzierungsleasing bilanziert. Der Leasinggegenstand wird bei dem Leasingnehmer aktiviert und die korrespondierenden Verbindlichkeiten werden passiviert. Alle übrigen Leasinggeschäfte werden als Operating-Leasingverhältnis bilanziert. Zahlungen aus OperatingLeasingverhältnissen werden grundsätzlich linear über die Vertragslaufzeit als Ertrag (aus
Sicht des Leasinggebers) bzw. Aufwand (aus Sicht des Leasingnehmers) erfasst.
(14) ERTRAGS- UND AUFWANDSREALISIERUNG
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an den
Konzern fließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Darüber
hinaus müssen zur Realisation der Erträge die folgenden Ansatzkriterien erfüllt sein:
Mieterträge
Mieterträge werden monatlich über die Laufzeit der Leasingverhältnisse entsprechend dem
Mietvertrag erfasst. Umgelegte Betriebskosten werden nicht als Umsatzerlöse ausgewiesen
sondern mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet, da diese nur einen
durchlaufenden Posten darstellen.
Verkauf von Immobilien
Erträge werden erfasst, wenn die mit dem Eigentum an den verkauften Immobilien
verbundenen maßgeblichen Risiken und Chancen auf den Erwerber übergegangen sind.
Dienstleistungen
Erträge werden entsprechend der Erbringung der Dienstleistung erfasst.
(15) ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine hinreichende Sicherheit dafür
besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das Unternehmen die damit verbundenen
Bedingungen erfüllt. Im Falle von aufwandsbezogenen Zuwendungen werden diese planmäßig als Ertrag über den Zeitraum erfasst, der erforderlich ist, um sie mit den entsprechenden
Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen.
Die GSW hat Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen,
Aufwendungsdarlehen und zinsbegünstigten Darlehen erhalten.
Die Aufwendungszuschüsse, in Form von Mietzuschüssen, werden ertragswirksam erfasst.
Der Ausweis erfolgt in den Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung.

19

Die Aufwendungs- und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und werden als
Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Beide weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen
Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen sind
mit dem Barwert auf Basis des im Zeitpunkt der Aufnahme gültigen Marktzinses angesetzt.
Ein etwaiger Differenzbetrag zwischen Nominalwert und beizulegendem Wert wird in einen
Abgrenzungsposten eingestellt, der zugunsten der Aufwendungen aus der
Darlehensamortisation linear über die Restlaufzeit der Darlehen aufgelöst wird.
Bei im Zusammenhang mit Förderdarlehen errichteten Wohnungen bestehen in der Regel
Restriktionen bei der Mietentwicklung (Mietpreisbindungen), die bei der Fair-ValueErmittlung der Immobilien berücksichtigt wurden.
Außerdem hat die GSW Investitionszuschüsse in Höhe von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1
Mio.) erhalten und von den Anschaffungskosten abgesetzt.
(16) STEUERN
Tatsächliche Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende Periode
und für frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung
von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten.
Latente Steuern
Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der bilanzorientierten
Verbindlichkeitsmethode auf alle zum Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen
zwischen dem Wertansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld in der Bilanz und dem
steuerlichen Wertansatz. Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären
Differenzen mit folgender Ausnahme erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteuernden
temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen,
assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wird nicht
angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert
werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer
Zeit nicht umkehren werden.
Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht
genutzten steuerlichen Verlustvorträge unter Berücksichtigung der deutschen
Mindestbesteuerung und nicht genutzten Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es
wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die
abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen
Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können. Hierzu gibt es folgende
Ausnahmen:


Latente Steueransprüche aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall
entstehen, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des
Geschäftsvorfalls weder das handelsrechtliche Periodenergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, dürfen nicht angesetzt werden.
20



Latente Steueransprüche aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und
Anteilen an Joint Ventures stehen, dürfen nur in dem Umfang erfasst werden, in dem es
wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren
werden und ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird,
gegen das die temporären Differenzen verwendet werden können.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag überprüft und in
dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu
versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der latente Steueranspruch
zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftiges zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten
Steueranspruchs ermöglicht. Bei der Bemessung der latenten Steuern ist die in Deutschland
anzuwendende Mindestbesteuerung zu berücksichtigen.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren
Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird,
erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zugrunde gelegt, die
zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind.
Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden
im Eigenkapital und nicht in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die
Allokation von GuV-wirksamen und -neutralen Veränderungen der aktiven latenten Steuern
erfolgt auf Basis einer angemessenen anteiligen Verrechnung (IAS 12.63c).
Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der
Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen
Steuersubjekts beziehen, die von derselben Steuerbehörde erhoben werden.
(17) DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND SICHERUNGSGESCHÄFTE
Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente, um sich gegen Zinsrisiken
abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, mit ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt und
nachfolgend mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Derivative Finanzinstrumente
werden als Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als
Schulden, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Die Bewertung erfolgt durch die
Mark-to-Market-Methode.
Die fair value-Ermittlung erfolgt über die Discounted-Cashflow-Methode, wobei individuelle
Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw.
Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Seit dem
Geschäftsjahr 2013 werden gemäß den Vorgaben des IFRS 13.42ff. das Risiko der
Nichterfüllung (Kontrahentenrisiko) sowie das eigene Ausfallrisiko in die Bewertung
einbezogen.

21

Die GSW bilanziert abgeschlossene Zinssicherungsgeschäfte auf Basis der HedgeAccounting-Regelungen des IAS 39. Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer
vorliegenden Dokumentation des Sicherungszusammenhangs zwischen Sicherungs- und
Grundgeschäft der Nachweis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung zwischen
Sicherungs- und Grundgeschäft. Bei Vorliegen einer effektiven Beziehung wird der effektive
Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals
erfasst. Der nicht effektive Teil wird erfolgswirksam innerhalb der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Sofern die Voraussetzungen für das Hedge Accounting vorlagen,
wurden die Zeitwerte der Sicherungsinstrumente als kurzfristige bzw. langfristige
Vermögenswerte/Verbindlichkeiten klassifiziert. Die GSW hat die Effektivität der
abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte auf prospektiver (Critical Terms Method) und
retrospektiver (Dollar Offset Method) Basis getestet. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die
nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen, werden Gewinne
oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts sofort erfolgswirksam erfasst.
Nach Beendigung der Sicherungsbeziehung werden die im Eigenkapital erfassten Beträge
immer dann in die Gewinn- und Verlustrechnung überführt, wenn Ergebnisse im
Zusammenhang mit dem ehemaligen Grundgeschäft erfolgswirksam werden.
Die GSW sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen Zinszahlungen resultieren.

22

D ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ
(1)

ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert
angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Periodenbeginn

3.509,9

3.302,2

0,0

267,6

41,6

0,0

Abgang durch Verkauf

-28,2

-54,1

Anpassung des beizulegenden Zeitwerts

469,4

20,6

-357,1
3.635,6

-26,4

Zukäufe
Sonstige Zugänge

Umbuchung
Periodenende

3.509,9

Die Umbuchung umfasst die in die zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerte umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres.

langfristigen

Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie – Bewertung auf Basis von
Bewertungsmodellen) zum 31. Dezember 2014 wurden folgende Grundsätze angewandt, die
im Rahmen der internen periodischen Wertermittlung entwickelt wurden:
Bewertung auf Basis von festgelegten Clustern:
 Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten und Zielleerständen basierend auf den
Lage- und Objekteigenschaften der Immobilien
 Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen
Ableitung der Bewertung auf Basis der Einzelimmobilien:
 Festlegung der Marktmiete zum Stichtag
 Entwicklung der Miete pro m² Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und
der Vertragsmiete
 Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht
umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig))
 Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal
Value am Ende des Jahres zehn, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow
des Jahres elf oder einem zu erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten
 Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag
Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze
immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet.

wurden

auf

der

Basis

von

23

Eine Überprüfung der Wertermittlung durch eine Bewertung unabhängiger Dritter erfolgt zu
jedem Bilanzstichtag. Die angewandten Bewertungsmethoden für die interne Wertermittlung
und für die Bewertung durch Dritte entsprechen sich dabei.
Das Immobilienportfolio der GSW wird vollständig dem Konzerncluster Core+ der Deutsche
Wohnen AG zugeordnet. Da eine Clusterung der Inputparameter auf Ebene der GSW nach
der Systematik der Konzernmutter nicht möglich ist, wird auf eine weitere Untergliederung
verzichtet.
Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke:
Nettokaltmiete
pro m²/mtl.

Diskontierungszinssatz

Kapitalisierungszinssatz

Marktmietsteigerung

Leerstandsentwicklung

5,58

6,2%

5,1%

2,1%

1,8%

Gewichteter
Durchschnitt

Im Vorjahr erfolgte die Bewertung noch auf Basis der externen Bewertung durch die CB
Richard Ellis GmbH (CBRE), Frankfurt am Main. Die von CBRE verwendeten
Inputparameter stellten sich 2013 wie folgt dar: Die Nettokaltmiete der vermieteten
Wohnungen des bewerteten Vermögensbestandes zum Stichtag 31.12.2013 betrug EUR 5,44
je m². Der gewichtete Durchschnitt der Marktmietsteigerungen ging mit 1,1% in die
Bewertung ein. Die Leerstandsquote nach Wohn- und Gewerbefläche betrug 2,4% und der
gewichtete Durchschnitt des Diskontierungszinssatzes bzw. Kapitalisierungszinssatzes belief
sich auf 6,0 % bzw. 5,2 %.
Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Mietwachstum 20 % geringer
als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um 0,1 %; Erhöhung des
Kapitalisierungszinses um 0,1 %) ergeben sich folgende nicht kumulierte Wertanpassungen
bezogen auf den Buchwert der Immobilien:
Veränderungen in %

31.12.2014

31.12.2013

Mietwachstum

-3,07

-2,79

Diskontierungsfaktor

-1,01

-0,74

Kapitalisierungsfaktor

-1,59

-1,05

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind mit Sicherheiten für die Darlehen
belastet. Darüber hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich der Zustand der
Immobilien nicht verschlechtern darf, bzw. sind durchschnittliche Mindestinvestitionen auf
Quadratmeterbasis festgelegt worden.
(2)

LEASING

Die Mietverträge, die die GSW mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden nach IFRS als
Operating Leasing eingestuft. Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber in einer Vielzahl
24

von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverhältnissen) unterschiedlichster Gestaltung über
als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, aus denen er den überwiegenden Teil seiner
Einnahmen und Erträge erzielt.
Die daraus resultierenden Mieteinnahmen beliefen sich auf EUR 250,9 Mio. (Vorjahr: EUR
236,7 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in
Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 39,4 Mio. (Vorjahr: EUR 34,2
Mio.).
Aus bestehenden Operating-Leasingverhältnissen mit Dritten (unterstellte gesetzliche
Kündigungsfrist drei Monate) und mit dem derzeitigen Immobilienbestand wird die GSW
Mindestleasingzahlungen in Höhe von ca. EUR 58 Mio. (Vorjahr: EUR 62 Mio.) erhalten.
Die GSW unterliegt teilweise Einschränkungen bei Mieterhöhungen gegenüber bestimmten
Vorrechtsmietern sowie im Zusammenhang mit Förderungen in Form von zinsbegünstigten
Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren sind rechtliche Auflagen bei der
Privatisierung von Wohnungen einzuhalten.
(3)

SACHANLAGEN

In dieser Position werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude sowie technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Diese haben sich im
Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Mio. EUR
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum 1. Januar 2013
Kumulierte Abschreibung zum 1. Januar 2013
Buchwert netto zum 1. Januar 2013
Zugänge
Abschreibungen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum 31. Dezember 2013
Kumulierte Abschreibung zum 31. Dezember 2013
Buchwert netto zum 31. Dezember 2013
Abgänge
Abschreibungen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum 31. Dezember 2014
kumulierte Abschreibung zum 31. Dezember 2014
Buchwert netto zum 31. Dezember 2014

Grundstücke und
Bauten sowie Sachanlagen aus
andere
finance lease
Sachanlagen
2,1
3,1
1,1
2,0
1,0
1,1
0,0
0,1
-0,2
-0,2
2,1
3,2
1,3
2,2
0,9
1,0
0,0
-0,1
-0,1
-0,2
2,1
3,1
1,4
2,4
0,8
0,7

Gesamt
5,2
3,1
2,1
0,1
-0,4
5,3
3,5
1,9
-0,1
-0,3
5,2
3,8
1,5

Die in den Sachanlagen enthaltenen Grundstücke und Gebäude (EUR 0,7 Mio., Vorjahr:
EUR 0,8 Mio.) sind im Wesentlichen grundpfandrechtlich besichert.

25

(4)

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:
31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Anschaffungskosten
Beginn der Periode

4,2

4,2

Zugänge

0,0

0,1

Abgänge

0,0

-0,1

Veränderung des Konsolidierungskreises

-0,1

0,0

Ende der Periode

4,1

4,2

Beginn der Periode

2,9

2,8

Zugänge

1,2

0,2

Abgänge

0,0

-0,1

Veränderung des Konsolidierungskreises

-0,1

0,0

Ende der Periode

4,0

2,9

0,1

1,3

0,0

1,1

Kumulierte Abschreibungen

Restbuchwerte
davon Firmenwert

Die übrigen immateriellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen Software-Lizenzen.
(5)

ZUR VERÄUßERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE

Der wesentliche Teil der zum Verkauf stehenden Grundstücke und Gebäude umfasst den
institutionellen Verkauf von rund 5.700 Wohneinheiten in Berlin mit einem Fair value von
rund EUR 350,0 Mio. Im Zusammenhang mit dieser Veräußerung werden Darlehen im
Gesamtumfang von EUR 5,5 Mio. von den Erwerbern erworben.
Darüber hinaus wurden aufgrund der hohen Nachfrage nach Berliner Wohnimmobilien bereits
Kaufverträge über 87 Eigentumswohnungen und andere Objekte mit einem Fair value von
insgesamt EUR 7,1 Mio. abgeschlossen, deren Nutzen- und Lastenwechsel im folgenden
Geschäftsjahr erfolgen wird.

26

(6)

FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Die Forderungen setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Forderungen aus Vermietung

4,2

10,1

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

0,2

0,8

Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen

0,2

0,3

4,6

11,2

Die Forderungen aus Vermietung sind unverzinslich und grundsätzlich überfällig. Die
Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und/oder in Abhängigkeit, ob es sich
um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Es sind auf nahezu sämtliche überfällige
Forderungen Wertberichtigungen gebildet worden.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden Mietforderungen in Höhe von EUR 12,6 Mio. (Vorjahr: EUR
11,1 Mio.) abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Die Wertberichtigung auf sonstige
Forderungen zum 31. Dezember 2014 betrug EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,7 Mio.).
Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind unverzinslich und weisen grundsätzlich
eine Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf.
Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind voll werthaltig und nur zu einem sehr
geringfügigen Teil überfällig.
Die sonstigen Forderungen sind unverzinslich und weisen grundsätzlich eine Fälligkeit von
1 bis 90 Tagen auf.
(7)

DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Die GSW hat mehrere Zinssicherungsgeschäfte mit einem Nominalbetrag in Höhe von EUR
0,66 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,2 Mrd.) abgeschlossen. Die Reduzierung zum Vorjahr ergibt sich
aus der Refinanzierung von Darlehen zum 30. Dezember 2014, bei der drei Swaps abgelöst
worden sind. Die im Rahmen des Cashflow Hedge Accounting gesicherten Cashflows aus den
Grundgeschäften werden in den Jahren 2015 bis 2021 anfallen. Die fixen Zinssätze betragen
zwischen 1,518% und 3,095%. Der Fair Value dieser Geschäfte zum 31. Dezember 2014
beträgt EUR -54,8 Mio. (Vorjahr: EUR -57,3 Mio.).
Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinsswaps nur mit Banken guter Bonität
abgeschlossen wurden. Bei Änderungen des Zinsniveaus ändern sich die Marktwerte
entsprechend. Erträge und Aufwendungen werden für den effektiven Teil des Hedging im
Eigenkapital erfasst. Der nicht effektive Teil des Hedging sowie freistehende Derivate werden
im laufenden Ergebnis abgebildet. Sollte sich das Zinsniveau um 100 Basispunkte
erhöhen/vermindern,
erhöht/vermindert
sich
der
beizulegende
Zeitwert
der
27

Zinssicherungsgeschäfte um rund EUR 27,9 Mio./EUR 7,7 Mio. (Vorjahr: EUR 13,7
Mio./EUR -14,0 Mio.).
(8)

SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Die kurz- und langfristigen Sonstigen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen
Finanzanlagen in Höhe von EUR 6,8 Mio. (Vorjahr: EUR 6,1 Mio.), die die
Beteiligungswerte an den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen sowie den
Beteiligungen an nicht konsolidierten strukturierten Einheiten umfassen
Weiterhin enthalten sind bei Banken hinterlegte Sicherheitsleistungen
Instandhaltungsverpflichtungen in Höhe von EUR 6,6 Mio. (Vorjahr: EUR 12,1 Mio.).
(9)

für

ZAHLUNGSMITTEL

Die Zahlungsmittel in Höhe von EUR 86,9 Mio. (Vorjahr: EUR 70,7 Mio.) bestehen im
Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbeständen. Guthaben bei
Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst.
Kurzfristige Einlagen erfolgen für unterschiedliche Zeiträume, die in Abhängigkeit vom
jeweiligen Zahlungsmittelbedarf des Konzerns zwischen einem Tag und drei Monaten betragen. Zum Bilanzstichtag standen der GSW Zahlungsmittel in Höhe von EUR 0,8 Mio.
(Vorjahr: EUR 2,9 Mio.) nicht zur freien Verfügung. Dies betrifft im Wesentlichen
Kaufpreissammelkonten für Sondertilgungen aus Verkäufen.
(10) EIGENKAPITAL
In Bezug auf die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Aufstellung über Veränderungen
des Konzern-Eigenkapitals verwiesen.
Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital der GSW beträgt zum 31. Dezember 2014 EUR 56.676.960 (2013:
EUR 56.676.960) und verteilt sich auf eine entsprechende Anzahl ausgegebener Stammaktien
zu je EUR 1,00 Nennwert. Die Aktien sind vollständig ausgegeben und eingezahlt.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der
Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn
des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus
den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186
AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Dem Vorstand der GSW sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte oder
Übertragung der Aktien betreffen.
Bei Kapitalerhöhungen werden die neuen Aktien als Inhaberaktien ausgegeben.
28

Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis einschließlich 27. Juni
2017 das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den
Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um
insgesamt bis zu EUR 17.000.000,00 zu erhöhen.
Der Vorstand ist mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 ermächtigt, bis
zum 17. Juni 2018 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den
Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte
und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder
Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne
Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 350.000.000,00 zu begeben und
den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte
zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der
GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu
EUR 7.500.000,00 (Bedingtes Kapital 2013) zu gewähren.
Durch die Wandlung der Wandelschuldverschreibung am 23. Dezember 2013 und die
daraufhin erfolgte Lieferung von 6.150.646 jungen GSW-Aktien wurde bereits ein Teil des
Bedingten Kapitals 2013 von EUR 1.098.015,00 verbraucht. Damit beträgt das Bedingte
Kapital 2013 per 31. Dezember 2014 EUR 6.401.985,00.
Die Gesellschaft ist nach § 71 Abs.1 Nr. 8 AktG von der Hauptversammlung ermächtigt, bis
zum 17. März 2016 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des Grundkapitals zu erwerben.
Kapitalrücklage
Durch die Rückzahlung des ausstehenden Teils der Wandelanleihe wurde der verbleibende
Teil der Eigenkapitalkomponente in Höhe von EUR 0,4 Mio. aufgelöst.
Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
Das erwirtschaftete Eigenkapital umfasst die Gewinnrücklagen der GSW sowie den
kumulierten Ergebnisvortrag.
Die gesetzliche Rücklage ist für Aktiengesellschaften vorgeschrieben. Nach § 150 Abs. (2)
AktG ist ein Betrag von 5% des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres zu thesaurieren. Die
gesetzliche Rücklage ist nach oben begrenzt auf 10% des Grundkapitals. Bestehende
Kapitalrücklagen nach § 272 Abs. (2) Nr. 1-3 HGB werden bei der Bildung der gesetzlichen
Rücklage angerechnet. Da die Kapitalrücklagen die gesetzliche Mindestrücklage von EUR 5,6
Mio. übersteigen, ist keine gesonderte gesetzliche Rücklage zu bilden.
Kumuliertes übriges Eigenkapital
Das kumulierte übrige Eigenkapital beinhaltet die Zeitwertanpassung von Derivaten in
cashflow hedges sowie die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus der
Bewertung von Pensionsverpflichtungen sowie etwaige darauf entfallende latente Steuern.

29

Nicht beherrschende Anteile
Der Anteil der nicht beherrschenden Anteile bezieht sich im Wesentlichen auf die
Ergebnisanteile Dritter an den vollkonsolidierten Gesellschaften GSW Pegasus GmbH und
GSW Corona GmbH, bei denen die GSW nicht zu 100% beteiligt ist.
(11) FINANZVERBINDLICHKEITEN
Die Gesellschaft hat insbesondere zur Finanzierung von Immobilien- und
Unternehmenstransaktionen und von objektbezogenen Immobilienkäufen bei Kreditinstituten
Darlehen aufgenommen.
Die GSW hat zum 30. Dezember 2014 eine Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten
durchgeführt. Dabei wurden bestehende Darlehen mit einer Restvaluta von EUR 707 Mio.
abgelöst und durch neue Darlehen mit einem Nominalvolumen von EUR 710 Mio.
umgeschuldet. Die mit der Neuaufnahme der Darlehen zusammenhängenden
Transaktionskosten wurden von den Darlehensverbindlichkeiten abgesetzt und werden über
die Darlehenslaufzeit erfolgswirksam mit der Effektivzinsmethode verteilt.
Die Reduzierung der Finanzverbindlichkeiten ist im Wesentlichen auf Tilgungsleistungen
zurückzuführen.
Per 31. Dezember 2014 sind die Finanzverbindlichkeiten zu rund 92% (Vorjahr: rund 99%)
fest verzinslich bzw. über Zinssicherungsgeschäfte abgesichert. Der durchschnittliche
Zinssatz beträgt rund 2,7% (Vorjahr: rund 3,6%).
Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen Restschuld stellt sich wie folgt
dar:
Prolongationsstruktur

Buchwert

Nominalwert

2014

1.800,1

1.896,1

2013

1.860,7

1.955,7

2014
Mio. EUR

32,2

2015
Mio. EUR

2016
Mio. EUR

2017
Mio. EUR

2018
Mio. EUR

2019
Mio. EUR

2020 ff.
Mio. EUR

5,1

6,3

3,3

283,6

99,9

1.497,9

90,0

251,4

360,3

300,9

105,0

815,8

Die Verbindlichkeiten werden in nahezu voller Höhe grundpfandrechtlich besichert.
(12) WANDELSCHULDVERSCHREIBUNG
Die von der GSW Immobilien AG mit einem Gesamtnennbetrag von ursprünglich EUR 182,9
Mio. ausgegebene Wandelschuldverschreibung wurde im ersten Quartal 2014 vollständig an
die Anleihegläubiger zurückgezahlt.
(13) PENSIONSVERPFLICHTUNGEN
Die Altersversorgungssysteme sind als leistungsorientierte Pläne ausgestaltet. Rückstellungen
für Pensionen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften bestimmter ehemaliger
Mitarbeiter der GSW-Gruppe sowie für deren Hinterbliebene gebildet. Diese
30

leistungsorientierten Pensionszusagen basieren auf Einzelzusagen
Einmalauszahlungsbeträgen und sind vollständig rückstellungsfinanziert.

mit

fixierten

Zusätzlich sind Gesellschaften der GSW-Gruppe Mitglieder der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder. Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder ist eine Anstalt
öffentlichen Rechtes, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter
juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Aufgrund
der bestehenden Satzung und Regelungen ist die Versorgungsanstalt des Bundes und der
Länder als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch mehrere Träger finanziert
wird („multi-employer defined benefit plan“). Entsprechend IAS 19.34(a) werden die über die
Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder gewährten Zusagen jedoch als
beitragsorientierter Plan bilanziert, da eine Berechnung nicht möglich ist. Bei einem Austritt
der GSW-Gesellschaften aus der VBL könnten Zahlungsansprüche seitens der VBL
erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass eine solche Verpflichtung nicht eintritt.
Die Höhe der Pensionsverpflichtung (Anwartschaftsbarwert der Versorgungszusagen) wurde
nach versicherungsmathematischen Methoden auf Basis eines externen Gutachtens unter
folgenden Annahmen berechnet:
31.12.2014

31.12.2013

%

%

Abzinsungsfaktor

1,96

3,00

Rententrend

1,75

2,00

Sterbetafeln

R 05G

R 05G

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Barwerts der leistungsorientierten
Verpflichtungen und des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens:
31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

2,2

2,3

-0,2

-0,1

Zinsaufwand

0,1

0,1

Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste

0,2

-0,1

Pensionsverpflichtung, Periodenende

2,3

2,2

Pensionsverpflichtung, Periodenbeginn
Pensionszahlungen

Die Pensionsaufwendungen setzen sich aus Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 0,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 0,1 Mio.) zusammen. Neue Ansprüche wurden nicht erdient.
Die Pensionszusagen erstrecken sich auf Alters-, Invaliden-, Witwen/r- und Waisenrente.
Bezugsbasis ist das letzte feste Jahresbruttogehalt. Je nach Stellung im Unternehmen gibt es
unterschiedliche Leistungspläne.
Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter
dem Posten „Zinsaufwand“ erfasst.
31

Für die beitragsorientierten Altersversorgungen sind insgesamt Aufwendungen in Höhe von
EUR 3,3 Mio. (Vorjahr: EUR 3,3 Mio.) angefallen. Damit betragen die gesamten
Aufwendungen für Altersvorsorge (beitragsorientiert und leistungsorientiert) EUR 3,4 Mio.
(Vorjahr: EUR 3,5 Mio.). Für das Jahr 2015 werden auf Basis des derzeitigen
Mitarbeiterbestands Aufwendungen in Höhe von ca. EUR 1,6 Mio. anfallen.
Ein Anstieg des Zinssatzes um 0,25% hätte eine Verringerung der Pensionsverpflichtung um
2,65% zur Folge, ein Anstieg des Rententrends um 0,25% hätte einen Anstieg der
Pensionsverpflichtungen um 2,66% zur Folge.
Den Sensitivitätsberechnungen liegt die durchschnittliche Laufzeit der zum 31. Dezember
2014 ermittelten Versorgungsverpflichtungen zugrunde. Die Berechnungen wurden für die als
wesentlich eingestuften versicherungsmathematischen Parameter isoliert vorgenommen, um
die Auswirkungen auf den zum 31. Dezember 2014 berechneten Barwert der
Pensionsverpflichtungen separat aufzuzeigen. Da den Sensitivitätsanalysen die
durchschnittliche Duration der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und
folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu
näherungsweisen Informationen bzw. Tendenzaussagen.
Weitere Änderungen der relevanten versicherungsmathematischen Parameter halten wir
derzeit für nicht realistisch.
Erhöhungen und Senkungen des Rechnungszinses, Rententrends oder der Lebenserwartung
wirken sich bei der Ermittlung der Pensionsrückstellungen nicht mit dem gleichen absoluten
Betrag aus. Wenn mehrere Annahmen gleichzeitig geändert werden, muss der Gesamtbetrag
nicht notwendigerweise der Summe der Einzeleffekte aufgrund der Änderungen der
Annahmen entsprechen. Weiterhin ist zu beachten, dass die Sensitivitäten eine Veränderung
der Pensionsrückstellungen nur für die jeweilige konkrete Größenordnung der Änderung von
Annahmen (beispielsweise 0,5%) widerspiegeln. Wenn sich die Annahmen in einer anderen
Größenordnung ändern, hat dies nicht notwendigerweise eine lineare Auswirkung auf die
Höhe der Pensionsrückstellungen.
(14) SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Abgang aus
EntkonsoStand
lidierung 31.12.2014

Stand
01.01.2014

Zuführung

Zinseffekt

Inanspruchnahme

Auflösung

Umgliederung

Rückstellung für
Instandsetzungsverpflichtung
GSW Zentrale

5,0

2,8

0,0

0,0

0,0

0,0

-0,1

7,7

Rückstellung für
Verpflichtungen gegenüber
Mitarbeitern

0,2

8,9

0,0

0,0

0,0

0,0

-2,0

7,1

Sonstige übrige
Rückstellungen

3,4

1,6

0,2

-0,3

-1,2

-0,8

-0,1

2,8

Sonstige Rückstellungen

8,6

13,3

0,2

-0,3

-1,2

-0,8

-2,2

17,6

Mio. EUR

32

Im Geschäftsjahr 2013 wurden Rückstellungen für mögliche mietvertragliche
Rückbauverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer der GSW Zentrale gebildet, da eine
Verlängerung des Mietvertrages unwahrscheinlich ist. Diese sind im Geschäftsjahr 2014
nochmals um EUR 2,8 Mio. angepasst worden.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden Rückstellungen für Restrukturierungsverpflichtungen
gegenüber Mitarbeitern in Höhe von EUR 8,9 Mio. gebildet.
(15) VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN
Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen in Höhe von EUR 8,9 Mio.
(2013: EUR 0,0 Mio.) bestehen im Wesentlichen gegenüber dem Gemeinschaftsunternehmen
Facilita Berlin GmbH aus ausstehenden Rechnungen für Instandhaltungs- und
Betreuungsleistungen in Höhe von EUR 7,0 Mio.). Weiterhin bestehen Verbindlichkeiten
gegenüber der Konzernmutter Deutsche Wohnen AG in Höhe von EUR 1,8 Mio. aus internen
Dienstleistungsverträgen.
(16) VERBINDLICHKEITEN AUS ERTRAGSTEUERN
Die Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern resultieren im Wesentlichen aus Vorjahren, die sich
aus Betriebsprüfungen ergeben haben.
(17) SONSTIGE VERBINDLICHKEITEN
Die Sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverträgen aus Wärmecontractingverträgen. Diese weisen folgende Restlaufzeiten auf:
Mio. EUR

31.12.2014

Bis zu einem
Jahr
0,2

31.12.2013

0,3

Über ein Jahr
bis zu fünf
Jahren Über fünf Jahre
0,8
0,2
0,9

0,4

33

Die künftigen Zahlungen aus Finanzierungsleasingverträgen lassen sich wie folgt auf den
Buchwert der bilanzierten Verbindlichkeiten überleiten:
Bis zu einem
Jahr

Über ein Jahr
bis zu fünf
Jahren

Über
fünf Jahre

Zahlungen

0,3

1,1

0,2

Zinsanteil

-0,1

-0,3

0,0

Tilgungsanteil
31.12.2013

0,2

0,8

0,2

Zahlungen

0,4

1,3

0,5

Zinsanteil

-0,1

-0,4

-0,1

0,3

0,9

0,4

Mio. EUR
31.12.2014

Tilgungsanteil

(18) LATENTE STEUERN
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2014 Veränderung

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Mio. EUR

Immobilien

3,9

-1,3

5,2

Pensionen

0,1

0,0

0,1

Verlustvorträge

62,0

-39,5

101,5

Zinssicherungsgeschäfte

16,5

6,6

9,9

Darlehen

1,3

0,1

1,2

Sonstiges

13,3

6,8

6,5

97,1

-27,3

124,4

29,9

-1,0

30,9

184,1

45,8

138,3

17,6

0,2

17,4

231,6

45,0

186,6

-134,5

-72,3

-62,2

10,4

2,1

8,3

-144,9

-74,4

-70,5

-134,5

-72,3

-62,2

Aktive latente Steuern

Passive latente Steuern
Darlehen
Immobilien
Sonstige
Latente Steuern netto
davon
Direkt im Eigenkapital erfasst
Ergebniswirksam

Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionen sowie die
Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte werden ergebnisneutral im
Eigenkapital erfasst. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden ebenfalls
ergebnisneutral erfasst und belaufen sich auf EUR -0,2 Mio. (Vorjahr: EUR -0,1 Mio.) für die
34

versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste und auf EUR -10,3 Mio. (Vorjahr: EUR
-8,7 Mio.) für die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte. Weitere erfasste
Effekte belaufen sich auf EUR 0,1 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.).
Die GSW hat körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 212,5 Mio. (Vorjahr:
EUR 709,4 Mio.) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 197,7 Mio.
(Vorjahr: EUR 709,4 Mio.). Im Geschäftsjahr 2014 wurden alle körperschaftssteuerlichen und
gewerbesteuerlichen Verlustvorträge aktiviert. Die nicht aktivierten körperschaftsteuerlichen
und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge betrugen im Vorjahr jeweils EUR 148 Mio. Die
Verlustvorträge verfallen grundsätzlich nicht.
Die Summe temporärer Differenzen auf Anteile an Tochterunternehmen, für die gemäß IAS
12.39 keine passiven latenten Steuern angesetzt werden, beträgt EUR 9,5 Mio. (Vorjahr EUR
4,5 Mio.).
E ANGABEN ZUR KONZERNGEWINN UND -VERLUSTRECHNUNG
(1)

EINNAHMEN AUS DER WOHNUNGSBEWIRTSCHAFTUNG

Die Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Sollmieten

254,7

239,8

Zuschüsse

4,6

5,5

259,3

245,3

-8,4

-8,6

250,9

236,7

Erlösschmälerungen

(2)

AUFWENDUNGEN AUS DER WOHNUNGSBEWIRTSCHAFTUNG

Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

23,1

20,0

Nicht umlagefähige Betriebskosten

7,7

6,8

Inkasso

7,7

5,1

Sonstige Kosten

0,8

2,3

39,3

34,2

Instandhaltungskosten

35

(3)

ERGEBNIS AUS VERKAUF
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Erlöse aus Verkauf

72,7

110,2

Buchwertabgänge

-54,6

-98,4

-2,3

-6,4

15,8

5,4

2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Personalkosten

38,8

31,9

Sachkosten

23,6

47,8

IT-Kosten

5,2

5,5

Gebäudekosten

9,6

11,9

Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten

2,9

21,8

Kommunikationskosten

0,8

1,6

Fahrzeug- / Reisekosten

0,5

0,7

Versicherungen

0,3

0,2

Sonstige

4,3

6,1

62,4

79,7

Verkaufskosten

(4)

VERWALTUNGSKOSTEN

Die Verwaltungskosten setzen sich wie folgt zusammen:

Die Personalkosten beinhalten Sonderaufwendungen für Rückstellungen
Sozialplanvereinbarung sowie Abfindungen in Höhe von rund EUR 14,9 Mio.

aus

der

Die Gebäudekosten beinhalten weitere einmalige Rückstellungszuführungen für erforderliche
Rückbaumaßnahmen am GSW-Verwaltungsgebäude in Höhe von EUR 2,8 Mio. (Vorjahr:
EUR 5,0 Mio.).
Die Beratungsaufwendungen beinhalten im Geschäftsjahr 2014 Sonderaufwendungen für den
Abschluss des Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen AG von EUR 0,7 Mio. Im
Geschäftsjahr 2013 sind wesentliche Beratungsaufwendungen infolge der Übernahme durch
die Deutsche Wohnen AG entstanden (EUR 14,1 Mio.).

36

Im GSW-Konzern waren im Geschäftsjahr durchschnittlich 500 Mitarbeiter (Vorjahr: 536
Mitarbeiter) beschäftigt:
Kopfzahl¹

Durchschnittliche Zahl
der Beschäftigten

Prokuristen

6

Angestellte

394

Gewerbliche Mitarbeiter

9

Hausmeister/Hauswarte

91

Summe

500

¹Ohne Auszubildende und BA-Studenten

(5)

SONSTIGE AUFWENDUNGEN UND ERTRÄGE

Die sonstigen Aufwendungen und Erträge in Höhe von EUR -6,2 Mio. (Vorjahr EUR 1,3
Mio.) beinhalten im Wesentlichen den Verlust aus der Entkonsolidierung der Facilita Berlin
GmbH einschließlich der Abschreibung des entsprechenden Geschäfts- oder Firmenwertes in
Höhe von insgesamt EUR -3,9 Mio.

(6)

ZINSERGEBNIS

Die Zinserträge setzen sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

13,8

11,8

Zinserträge aus Bankguthaben

0,3

0,7

Sonstige Zinserträge

0,1

0,1

14,2

12,6

Zinserträge aus Darlehensamortisationen

37

Die Zinsaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Laufende Zinsen

-45,8

-48,6

Aufzinsung von Verbindlichkeiten (Darlehensamortisation)

-32,9

-21,2

Zinsaufwendungen für Derivate

-23,1

-24,8

Finanzierungssonderkosten

-15,8

-0,4

Sonstige Zinsaufwendungen

-4,4

-0,2

-122,0

-95,2

Marktwertanpassung der Derivate

-20,2

6,0

Aufwendungen aus der Auflösung der Hedgerücklage

-23,0

-0,4

Zwischensumme

-43,2

5,6

-151,0

-76,9

Zinsergebnis

Finanzierungssonderkosten fielen für Vorfälligkeitsentschädigungen im Rahmen der
Refinanzierungsaktion für die vorzeitige Ablösung von bestehenden Darlehen und Derivaten
an.
Die Aufwendungen aus der Auflösung der im Eigenkapital erfassten Hedgerücklage in Höhe
von EUR -23,0 Mio. ergeben sich aus der Sondertilgung von Darlehen im Rahmen der
Refinanzierung und damit der Beendigung der Sicherungsbeziehung.
(7)

ERTRAGSTEUERN

Bei in Deutschland ansässigen Unternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft fallen Körperschaftsteuer in Höhe von 15% (Vorjahr: 15%) sowie ein Solidaritätszuschlag in
Höhe von 5,5% der geschuldeten Körperschaftsteuer an. Zusätzlich unterliegen diese
Gesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich in Abhängigkeit von
gemeindespezifischen Hebesätzen bestimmt. Unternehmen in der Rechtsform der
Personengesellschaft unterliegen ausschließlich der Gewerbesteuer. Das um die
Gewerbesteuer geminderte Ergebnis wird dem Gesellschafter für Zwecke der
Körperschaftsteuer zugerechnet. Mit Anwendung ab dem Veranlagungszeitraum 2004 ist eine
eingeschränkte Nutzung der körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge zu
berücksichtigen. Dabei ist eine positive steuerliche Bemessungsgrundlage bis zu EUR 1 Mio.
unbeschränkt, darüber hinausgehende Beträge sind bis maximal 60 % um einen vorhandenen
Verlustvortrag zu kürzen.
Der für 2014 erwartete Ertragsteuersatz der Konzernobergesellschaft GSW Immobilien AG
wird sich nominal auf 30,175% belaufen.

38

Der Ertragsteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

-11,9

0,1

Immobilien

-47,1

-0,1

Verlustvorträge

-39,5

-11,1

0,7

2,6

Sonstige Rückstellungen

-0,7

0,0

Zinssicherungsgeschäfte

5,0

-1,8

-0,1

-0,1

7,3

-0,8

-74,4

-11,3

-86,3

-11,2

Tatsächlicher Steueraufwand
Latenter Steueraufwand

Darlehen und Wandelschuldverschreibung

Pensionen
Sonstige

Eine Überleitung des Steueraufwands/-ertrags ergibt sich aus der folgenden Übersicht:
2014

2013

Mio. EUR

Mio. EUR

Konzernergebnis vor Steuern

477,6

73,2

Anzuwendender Steuersatz

30,175%

30,175%

144,1

22,1

2,0

1,8

39,5

12,4

11,2

-0,2

-111,4

-25,4

Aktienbasierte Vergütungen

0,0

0,5

Sonstige Effekte

0,9

0,0

86,3

11,2

Erwarteter Steueraufwand
Permanente Effekte aus nicht abzugsfähigen Aufwendungen und
gewerbesteuerlichen Korrekturen
Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf Verlustvorträge
Periodenfremde Ertragsteuern
Änderungen steuerlicher Wertansätze (Betriebsprüfung)

Die laufenden Ertragsteuern im Geschäftsjahr 2014 bestehen im Wesentlichen aus
periodenfremden Aufwendungen in Höhe von EUR 11,2 Mio., die sich aus Betriebsprüfungen
ergeben haben.
F SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Geschäftsaktivitäten der GSW sind im Wesentlichen auf die Vermietung von Wohnungen
im Berliner Raum fokussiert. Verkäufe von Bestandsimmobilien an Mieter, Eigennutzer und
private Kapitalanleger werden aufgrund opportunistischer Marktgegebenheiten durchgeführt
und im Rahmen der internen Berichterstattung der Vermietung von Wohnungen zugerechnet.
39

Die GSW erzielte mit keinem Kunden Umsatzerlöse, die 10% der Umsatzerlöse des Konzerns
übersteigen.
Demnach wurde nach den Kriterien des IFRS 8 ein berichtspflichtiges Segment identifiziert,
welches alle operativen Aktivitäten des Konzerns umfasst und welches regelmäßig an die
Hauptentscheidungsträger Vorstand und Aufsichtsrat berichtet wird (Management approach).
G ANGABEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Entsprechend IAS 7
(„Cash Flow Statements“) wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit
und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Dem Konzern standen zum Stichtag insgesamt EUR 0,8 Mio. (Vorjahr: EUR 2,9 Mio.) nicht
zur freien Verfügung. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Liquidität auf
Kaufpreissammelkonten, die nur für Sondertilgungen bei Finanzierungen verwendet werden
darf. Aus den vertraglichen Konditionen dieser Zahlungsmittel ergibt sich eine Fristigkeit von
bis zu drei Monaten.
Dem Konzern stehen aus Kreditlinien finanzielle Mittel in Höhe von EUR 10,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 90,0 Mio.) zur Verfügung, die bis zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch
genommen wurden.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen
ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom
Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.
H ERGEBNIS JE AKTIE
Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie wird das Konzernergebnis
durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr im Umlauf befindlichen Aktien geteilt.
Das verwässerte und unverwässerte Ergebnis beträgt:

Konzernergebnis zur Berechnung des unverwässerten Ergebnisses
./. Zinsen aus der Wandelanleihe (nach Steuern)
Bereinigtes Konzernergebnis zur Berechnung des verwässerten Ergebnisses

2014

2013

EUR Mio.

EUR Mio.

391,4

62,0

0,0

0,0

391,4

62,0

*

*

*Vorjahreswert angepasst

40

Die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien (verwässert und unverwässert)
beträgt:
2014

2013

TStück

TStück

56.677

50.526

0

6.151

Ausgegebene Aktien, Periodenende

56.677

56.677

Durchschnittlich ausgegebene Aktien unverwässert

56.677

50.661

Verwässernde Aktienanzahl durch Wandlungsrecht

0

65

56.677

50.726

2014

2013

EUR

EUR

Ausgegebene Aktien, Periodenbeginn
Zugang ausgegebene Aktien im jeweiligen Geschäftsjahr

Durchschnittlich ausgegebene Aktien verwässert

Das Ergebnis je Aktie für die fortzuführenden Geschäftsbereiche beträgt:

Ergebnis je Aktie
Unverwässert

6,91

1,22 *

Verwässert

6,91

1,22 *

*Vorjahreswert angepasst

Im Jahr 2014 ist keine Dividende für das Geschäftsjahr 2013 ausgeschüttet worden.
Für das Geschäftsjahr 2014 schlägt der Vorstand eine Dividendenausschüttung der GSW
Immobilien AG in Höhe von EUR 1,40 je Aktie bzw. insgesamt EUR 79,4 Mio. vor. Diesem
Gewinnverwendungsvorschlag wird die Deutsche Wohnen als Mehrheitsaktionärin der GSW
auf der Hauptversammlung 2015 gemäß Vorstandsbeschluss zustimmen.

41

I
(1)

SONSTIGE ANGABEN
RISIKOMANAGEMENT

Allgemeines zum Risikomanagement
Das Risikomanagementsystem (RMS) ist ein Mittel zur Erreichung des zentralen
Unternehmensziels, die Profitabilität der GSW – die sich hauptsächlich auf die
Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands konzentriert – nachhaltig
sicherzustellen. Es bildet die Grundlage der aktiven Risikosteuerung und dient als
Informationsgrundlage des Vorstands und des Aufsichtsrats zur aktuellen Risikosituation im
Unternehmen.
Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in folgende
Phasen unterteilt ist:






Festlegung der Vorgaben
Risikoidentifizierung und -analyse
Risikosteuerung
Berichterstattung
Risikocontrolling

Risiken werden in Einklang mit den vom Management festgelegten Risikomanagementleitlinien auf qualifizierte und zeitnahe Weise überwacht. Die Risikomanagementleitlinien legen
die Rollen und Verantwortlichen fest, fixieren die Grundsätze des RMS und definieren die
Rahmenbedingungen für die Bewertung und Steuerung der Risiken. Unter Anwendung von
Risikofrühwarnsystemen wird das Risiko proaktiv gesteuert.
Im Folgenden werden die Maßnahmen in Bezug auf das Finanzrisikomanagement beschrieben:
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme
derivativer Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und Zahlungsmittel. Der
Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des
Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene weitere finanzielle Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten wie zum Beispiel Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen, die unmittelbar im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit entstehen.
Des Weiteren geht der Konzern auch derivative Geschäfte in Form von Zinsswaps ein. Zweck
dieser derivativen Finanzinstrumente ist das Risikomanagement von Zinsrisiken, die sich aus
der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungsquellen ergeben. Ein Handel
mit den Zinsswaps erfolgte nicht und ist auch zukünftig nicht geplant.

42

Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS 39:
31.12.2014

Bewertungskategorie
nach IAS 39

in EUR Mio.

Zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet

Buchwert

Fair Value

Zum Fair
Value
bewertet

Buchwert

Keine
Bewertungskategorie
gemäß IAS
39
Buchwert

Keine Finanzinstrumente
gemäß IAS
32/out of
scope IFRS7
Buchwert

Summe
Bilanzposten

Buchwert

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

(2)

4,7

4,7

0,0

0,0

0,0

4,7

Forderungen gegen nahestehende
Unternehmen

(2)

0,8

0,8

0,0

0,0

0,0

0,8

Sonstige Vermögenswerte
Wertpapiere (at cost)

(1)

0,3

n/a

0,0

0,0

0,0

0,3

Finanzanlagen

(1)

3,1

n/a

0,0

0,0

3,5

6,5

sonstige finanzielle Vermögenswerte

(2)

9,3

9,3

0,0

0,0

sonstige übrige Vermögenswerte

0,0

9,3

0,5

0,5

Derivative Finanzinstrumente

(3)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Zahlungsmittel

(2)

86,9

86,9

0,0

0,0

0,0

86,9

104,9

101,6

0,0

0,0

4,0

108,9

Finanzverbindlichkeiten

(4)

1.800,5

1.987,2

0,0

0,0

0,0

1.800,5

Wandelschuldverschreibung

(4)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(4)

23,0

23,0

0,0

0,0

1,2

24,1

(4)

8,9

8,9

0,0

0,0

0,0

8,9

0,0

0,0

0,0

1,2

0,0

1,2

3,9

3,9

0,0

0,0

Summe finanzielle Vermögenswerte

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasingverhältnissen
sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

(4)

sonstige übrige Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Zur Veräußerung bestimmte
Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Summe finanzielle Verbindlichkeiten

0,0

3,9

24,3

24,3

(5)

0,0

0,0

26,0

28,8

0,0

54,8

(4)

5,5

6,1

0,0

0,0

0,0

5,5

1.841,8

2.029,1

26,0

30,0

25,5

1.923,3

(1) Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(2) Darlehen und Forderungen
(3) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
(4) Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
(5) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

43

31.12.2013

Bewertungskategorie
nach IAS 39

in EUR Mio.

Zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet

Buchwert

Fair Value

Zum Fair
Value
bewertet

Buchwert

Keine
Bewertungskategorie
gemäß IAS
39
Buchwert

Keine Finanzinstrumente
gemäß IAS
32/out of
scope IFRS7
Buchwert

Summe
Bilanzposten

Buchwert

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

(2)

11,2

11,2

0,0

0,0

0,0

11,2

Forderungen gegen nahestehende
Unternehmen

(2)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Sonstige Vermögenswerte
Wertpapiere (at cost)

(1)

0,3

n/a

0,0

0,0

0,0

0,3

Finanzanlagen

(1)

5,9

n/a

0,0

0,0

0,0

5,9

sonstige finanzielle Vermögenswerte

(2)

14,0

14,0

0,0

0,0

0,0

14,0

0,0

0,0

0,0

0,0

2,1

2,1

sonstige übrige Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente

(3)

0,0

0,0

0,2

0,0

0,0

0,2

Zahlungsmittel

(2)

70,7

70,7

0,0

0,0

0,0

70,7

102,1

96,0

0,2

0,0

2,1

104,4

Finanzverbindlichkeiten

(4)

1.860,8

1.959,9

0,0

0,0

0,0

1.860,8

Wandelschuldverschreibung

(4)

1,7

1,8

0,0

0,0

0,0

1,7

(4)

28,6

28,6

0,0

0,0

7,7

36,3

(4)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

1,6

0,0

1,6

4,3

4,3

0,0

0,0

0,0

4,3

0,0

0,0

0,0

0,0

14,6

14,6

(5)

0,0

0,0

5,9

51,6

0,0

57,5

(4)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

1.895,4

1.994,7

5,9

53,1

22,4

1.976,7

Summe finanzielle Vermögenswerte

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasingverhältnissen
sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

(4)

sonstige übrige Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Zur Veräußerung bestimmte
Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Summe finanzielle Verbindlichkeiten

(1) Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(2) Darlehen und Forderungen
(3) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
(4) Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
(5) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Innerhalb der Klasse sonstige Vermögenswerte sind in der Bewertungskategorie „Available
for Sale“ Finanzinstrumente in Höhe von EUR 3,3 Mio. enthalten, die mangels fehlender
Marktdaten nicht zum fair value bewertet werden. Diese Finanzinstrumente werden zu
Anschaffungskosten bewertet.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten. Daher entsprechen deren Buchwerte
zum Abschlussstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Der fair value der
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverträgen entspricht dem bilanzierten Buchwert.
Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden für Zwecke der
Bewertung oder der erläuternden Anhangangabe erfolgte auf Basis der Stufe 2 der FairValue-Hierarchie (anerkannte Bewertungsverfahren, unter Verwendung von beobachtbaren
Marktparametern, insbesondere von Marktzinsen). Die Ermittlung des Zeitwertes der
Wandelschuldverschreibungen erfolgt aufgrund von beobachtbaren Inputfaktoren/Marktdaten
(Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie).

44

Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten stellen sich
wie folgt dar:
31.12.2014
aus Zinsen
in Mio. EUR
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertete finanzielle Vermögenswerte (zu
Handelszwecken gehalten)
Darlehen und Forderungen
Zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (zu
Handelszwecken gehalten)
Summe

aus
Dividenden

aus Folgebewertungen
zum Fair WertberichWertaufValue
tigung
holung

aus Abgang

Nettoergebnis

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,3

0,0

0,0

-4,1

0,8

-2,2

-5,3

-80,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,6

-79,5

-3,7

0,0

-20,2

0,0

0,0

0,0

-23,9

-83,5

0,0

-20,2

-4,1

0,8

-1,6

-108,6

31.12.2013
aus Zinsen
in Mio. EUR
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertete finanzielle Vermögenswerte (zu
Handelszwecken gehalten)
Darlehen und Forderungen
Zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (zu
Handelszwecken gehalten)
Summe

aus
Dividenden

aus Folgebewertungen
zum Fair WertberichWertaufValue
tigung
holung

aus Abgang

Nettoergebnis

0,0

0,5

0,0

0,0

0,0

0,0

0,5

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,7

0,0

0,0

-0,2

1,7

-4,0

-1,8

-58,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,3

-57,8

-9,6

0,0

6,0

0,0

0,0

0,0

-3,6

-67,0

0,5

6,0

-0,2

1,7

-3,7

-62,7

Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten
Finanzielle
Vermögenswerte
und
Verbindlichkeiten
werden
aufgrund
von
Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein durchsetzbarer
Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf Nettobasis beabsichtigt ist. Ist
ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft
die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem
Falle werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit
ihren Bruttobeträgen in der Bilanz ausgewiesen. Zur Sicherung von Cash Flow Risiken geht
die GSW Finanztermingeschäfte ein. Diesen Verträgen liegt ein standardisierter
Rahmenvertrag der Finanzdienstleistungsinstitute zugrunde, der sogenannte „Rahmenvertrag
für Finanztermingeschäfte“. Aus dem Vertrag lässt sich ein bedingter Anspruch auf
Verrechnung ableiten, der zu einem Bruttoausweis der Finanztermingeschäfte am
Bilanzstichtag führt.
In der Bilanz des Geschäftsjahres 2014 wurden Forderungen aus noch nicht abgerechneten
Betriebskosten von EUR 141,6 Mio. (Vorjahr: EUR 137,9 Mio.) mit erhaltenen Anzahlungen
aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 139,6 Mio. (Vorjahr: EUR 131,9 Mio.)
verrechnet. Bei den Derivaten bestanden keine bedingten Aufrechnungsansprüche mit den
45

Verbindlichkeiten aus Derivaten, da alle Derivate einen negativen Marktwert aufwiesen
(Vorjahr: EUR 0,2 Mio.).
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns
bestehen aus zinsbedingten Cashflowrisiken, Liquiditätsrisiken und Ausfallrisiken sowie
Marktpreisrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden dargestellt werden:
Ausfallrisiko
Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren
gesteuert. Sofern angemessen, beschafft sich das Unternehmen Sicherheiten. Für die GSW
besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das
maximale Ausfallrisiko ergibt sich in Höhe der bilanziell ausgewiesenen Buchwerte der
finanziellen Vermögenswerte.
Innerhalb der Klasse der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen existieren zum
Bilanzstichtag Forderungen in Höhe von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 3,4 Mio.), die
überfällig sind und nicht wertgemindert wurden. Aufgrund der Umstellung der
Wertberichtigungssystematik im Vergleich zum Vorjahr, werden überfällige Forderungen aus
Vermietung bereits ab einem Forderungsalter von 30 Tagen wertgemindert. Die Wertpapiere
und Finanzanlagen der Bewertungskategorie available for sale sind zum Bilanzstichtag nicht
fällig.
Es bestehen Bruttoforderungen im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung in
Höhe von insgesamt EUR 12,5 Mio. Diesen stehen Sicherheiten (im Wesentlichen
Mietkautionen) in Höhe von EUR 3,2 Mio. gegenüber, die für die Verrechnung der offenen
Forderungen grundsätzlich in Betracht kommen, soweit die rechtlichen Voraussetzungen
erfüllt sind.
Liquiditätsrisiko
Der Konzern überwacht regelmäßig das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels eines
Liquiditätsplanungs-Tools. Dieses Tool berücksichtigt die Ein- und Auszahlungen aus dem
operativen Geschäft sowie die Auszahlungen der finanziellen Schulden.
Die GSW ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung zukünftiger
Verpflichtungen zu verfügen. Die GSW hat derzeit eine Fremdkapitalquote von ca. 51,0%
(Vorjahr: 56,2%) bzw. einen Loan to Value Ratio von 42,9% (Vorjahr: 50,7%).

46

Die folgende Übersicht zeigt die vertraglichen, undiskontierten Auszahlungen:
31.12.2014
in EUR Mio.

Buchwert

2015

Restlaufzeiten
2016
2017

>2018

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten

1.800,5

136,1

67,3

62,9

2.022,4

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

23,0

22,7

0,0

0,0

0,2

8,9

8,9

0,0

0,0

0,0

Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen

1,2

0,3

0,3

0,3

0,7

sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

3,9

3,5

0,0

0,5

0,0

5,5

6,1

0,0

0,0

0,0

54,8

13,5

14,0

12,8

15,6

1.897,8

191,1

81,6

76,4

2.038,9

Restlaufzeiten
2015
2016

>2017

Wandelschuldverschreibung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

Zur Veräußerung bestimmte Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Summe

31.12.2013
in EUR Mio.

Buchwert

2014

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
Wandelschuldverschreibung

1.860,8

115,7

170,7

315,7

1.772,2
0,0

1,7

1,9

0,0

0,0

28,6

28,1

0,1

0,0

0,4

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen

1,6

0,4

0,4

0,3

1,1

sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

4,3

3,9

0,0

0,0

0,5

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

Zur Veräußerung bestimmte Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Summe

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

57,5

21,8

24,5

13,8

0,4

1.954,5

171,7

195,6

329,9

1.774,6

Marktrisiken
Die nicht zum Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der GSW umfassen in erster Linie
Zahlungsmittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige kurzfristige
Vermögenswerte, Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten.
Der Buchwert der Zahlungsmittel kommt ihrem Zeitwert aufgrund der kurzen Laufzeit dieser
Finanzinstrumente sehr nahe. Bei Forderungen und Schulden, denen normale Handelskreditbedingungen zugrunde liegen, kommt der auf historischen Anschaffungskosten beruhende
Buchwert dem Zeitwert ebenfalls sehr nahe.
Zeitwertrisiken können sich im Wesentlichen aus den festverzinslichen Darlehen ergeben. Ein
wesentlicher Teil der Bankverbindlichkeiten der GSW ist festverzinslich und zinsgesichert,
sodass die Auswirkungen von Zinssatzschwankungen mittelfristig abschätzbar sind.
Zinsbedingte Cashflowrisiken
Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den
langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz.
47

Zur Minimierung der Risiken aus Zinsänderungen werden selektiv für bestimmte
Finanzierungen derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Es werden keine derivativen
Finanzinstrumente zu spekulativen Zwecken eingesetzt. Der Einsatz derivativer
Finanzinstrumente ist durch entsprechende Richtlinien geregelt und kann nur zur Absicherung
bestehender Grundgeschäfte sowie geplanter Transaktionen, deren Eintreten hinreichend
wahrscheinlich ist, erfolgen. Durch diese Richtlinien werden die Verantwortlichkeiten, die
Handlungsrahmen und die Berichterstattung sowie die strikte Trennung von Handel und
Abwicklung festgelegt.
Die Steuerung der Zinsaufwendungen des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von
festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Zur kosteneffizienten Gestaltung
dieser Kombination aus festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital schließt
der Konzern Zinsswaps ab, nach denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die, unter
Bezugnahme auf einen vereinbarten Nennbetrag, ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner austauscht. Mit diesen
Zinsswaps wird das zugrunde liegende Fremdkapital abgesichert. Ein Zinsänderungsrisiko
besteht entsprechend nur für nicht durch Zinsswaps abgesicherte variabel verzinsliche
Finanzverbindlichkeiten.
Bei den variabel verzinslichen Darlehen ohne Sicherungsbeziehung hätte eine Erhöhung des
Zinssatzes um 1% zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg des Zinsaufwands um EUR 1,9 Mio.
(Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) geführt. Eine Verminderung des Zinssatzes um 0,079 % (3-MonatsEuribor zum 31.12.2014) hätte zu einer Verringerung des Zinsaufwands um EUR -0,2 Mio.
(Vorjahr: EUR -0,3 Mio.) geführt.
Im Rahmen der Refinanzierung diverser Darlehen wurden die dem Grundgeschäft
zugeordneten Layer des Sicherungsinstruments abgelöst und die Bilanzierung der
Sicherungsbeziehung für diese Layer eingestellt. Die im Geschäftsjahr erfolgswirksam aus
dem Eigenkapital aufgelöste Hedgerücklage in Höhe von EUR 23,0 Mio. (2013: EUR 0,4
Mio.) entfällt überwiegend auf diese aufgelösten Sicherungsgeschäfte. Daneben gab es
infolge von Objektverkäufen und daraus resultierenden Sondertilgungen von Darlehen in der
GSW im Laufe des Geschäftsjahres Teilauflösungen in unwesentlichem Umfang.
Bezogen auf die derivativen Finanzinstrumente hätte eine Erhöhung/Verminderung des
Zinssatzes um 1% zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des
Zinsaufwands um EUR 16,0 Mio./ -5,3 Mio. (Vorjahr: EUR 8,2 Mio./ -8,6 Mio.) geführt.
Bezogen auf das Konzerneigenkapital hätte eine Zinssatzanpassung in gleicher Höhe zu
einem Anstieg/einer Verringerung um rund EUR 11,9 Mio./ -2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 13,7
Mio./ -14.1 Mio.) geführt.
(2)

KAPITALSTEUERUNG

Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es sicherzustellen, dass er zur
Unterstützung seiner Geschäftstätigkeit und zur Maximierung des Shareholder Value ein hohes Bonitätsrating und eine gute Eigenkapitalquote aufrechterhält.
Bei der Steuerung der Kapitalstruktur werden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sowie die Zahlungsmittel berücksichtigt.
48

Wesentliche Kennzahlen bei der Kapitalsteuerung ist die Loan to Value Ratio.
Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und dem Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird als Loan to Value Ratio bezeichnet. Der Konzern strebt einen Wert von
50% an.

Finanzverbindlichkeiten

31.12.2014

31.12.2013

Mio. EUR

Mio. EUR

1.800,5

1.862,9

-86,9

-70,7

Nettofinanzverbindlichkeiten

1.713,6

1.792,2

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

3.635,6

3.509,9

357,1

26,4

3.992,7

3.536,3

42,9%

50,7%

Zahlungsmittel

Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

Loan to Value Ratio

(3)

SICHERUNGSBEZIEHUNGEN

Zum 31. Dezember 2014 und 31. Dezember 2013 bestehen verschiedene
Zinssicherungsgeschäfte, bei denen variable Zinskonditionen gegen fixe ausgetauscht werden.
Der nicht effektive Teil dieser Sicherungsbeziehungen, dessen Wertveränderung in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen wird, beträgt EUR 0,0 Mio. (Vorjahr:
Aufwand EUR -0,0 Mio.).
Darüber hinaus wird aus der Auflösung der im Eigenkapital erfassten Hedgerücklage
aufgrund der Sondertilgung von Darlehen und damit der Beendigung der
Sicherungsbeziehung ein Aufwand von EUR 23,0 Mio. (im Vorjahr: Aufwand EUR 0,4 Mio.)
in der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
(4)

EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG

Zum 1. Januar 2015 haben sich Veränderungen im Vorstand ergeben: Lars Wittan wurde
Vorstandsvorsitzender der GSW und Frau Dr. Kathrin Wolff wurde als neues
Vorstandsmitglied bestellt. Michael Zahn und Andreas Segal sind mit dem Jahreswechsel aus
dem Vorstand der Gesellschaft ausgeschieden.
Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

49

(5)

SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN UND
HAFTUNGSVERHÄLTNISSE

Aus Geschäftsbesorgungsverträgen bezüglich IT-Dienstleistungen resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 4,0 Mio. (Vorjahr: EUR 12,0 Mio.).
Aus sonstigen Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in
Höhe von EUR 1,0 Mio. (Vorjahr EUR 2,4 Mio.).
Aus Erbbaurechtsverträgen resultieren jährliche finanzielle Verpflichtungen in Höhe von
EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,2 Mio.).
Weiterhin bestehen Verpflichtungen aus dem Bestellobligo in Höhe von EUR 8,5 Mio.
(Vorjahr EUR 1,1 Mio.).
Die Haftungsverhältnisse stellen sich wie folgt dar:
Mio. EUR
Garantieerklärungen
Grundschulden
Sonstige Verpflichtungen

(6)

31.12.2014

31.12.2013

3,3

3,3

10,6

10,6

3,2

3,1

VERPFLICHTUNGEN AUS LEASINGVERHÄLTNISSEN

Die wesentlichen Leasingverpflichtungen bestehen für den in 2015 auslaufenden Mietvertrag
des GSW Verwaltungsgebäudes. Diese umfassen finanzielle Verpflichtungen von netto EUR
3,0 Mio. (Vorjahr EUR 7,0 Mio.).
(7)

DIENSTLEISTUNGEN DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Der Abschlussprüfer der GSW Immobilien AG und des Konzerns ist die
PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Im Berichtsjahr sind folgende
Aufwendungen netto für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Konzernabschlusses
sowie der geprüften Töchter entstanden:
2014
2013
TEUR

TEUR

422

655

Sonstige Bestätigungsleistungen

34

274

Steuerberatung

40

137

Sonstige Leistungen

22

198

518

1.264

Abschlussprüfung

50

(8)

ANGABEN ÜBER BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN PERSONEN UND
UNTERNEHMEN

Als nahestehende Unternehmen und Personen werden Unternehmen und Personen betrachtet,
die über die Möglichkeit verfügen, die GSW Gruppe zu beherrschen oder einen maßgeblichen
Einfluss auf deren Finanz- und Geschäftspolitik auszuüben. Bei der Bestimmung des
maßgeblichen Einflusses, den nahestehende Personen bzw. nahestehende Unternehmen der
GSW Gruppe auf die Finanz- und Geschäftspolitik haben, wurden die bestehenden
Beherrschungsverhältnisse berücksichtigt.
Die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich geführten und
assoziierten Unternehmen sind als nahestehende Unternehmen zu betrachten. Da die GSW
selbst in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG einbezogen wird, sind auch die
Deutsche Wohnen und ihre verbundenen Unternehmen nahestehende Unternehmen.
Im Konzern bestehen Dienstleistungs- und Cash-Managementverträge. Die Leistungen zwischen den Gesellschaften werden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.
Folgende Personen sind als nahestehende Personen zu betrachten:
Name

Mitgliedschaften in
Aufsichtsräten und anderen
Kontrollgremien im Sinne des
§ 125 Abs. 1 S. 5 AktG

Michael Zahn, Volkswirt,
Vorstandsvorsitzender
(15.01.2014 bis 31.12.2014)

TLG Immobilien AG, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft
Berlin mbH, Berlin (Vorsitzender
des Aufsichtsrats)
GEHAG GmbH, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
KATHARINENHOF®
Seniorenwohn- und Pflegeanlage
Betriebs-GmbH, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats bis
31.12.2014)
G+D Gesellschaft für
Energiemanagement GmbH,
Magdeburg
(Vorsitzender des Beirats)
Funk Schadensmanagement
GmbH, Berlin
(Mitglied des Beirats)

Lars Wittan, Dipl.-Betriebswirt
Vorstand
(seit 15.01.2014)

KATHARINENHOF®
Seniorenwohn- und Pflegeanlage
Betriebs-GmbH, Berlin
(stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats bis 31.12.2014)
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft
51

Berlin mbH, Berlin (Mitglied des
Aufsichtsrats)
Andreas Segal, Jurist,
Vorstand
(bis 31.12.2014)

Keine

Dr. Kathrin Wolff, Dipl.
Geographin,
Vorstand
(seit 1.1.2015)

Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft
Berlin mbH, Berlin (Mitglied des
Aufsichtsrats)

Aufsichtsratsmitglieder der GSW Immobilien AG
Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:
Name

Beruf

Mitgliedschaften in
Aufsichtsräten und anderen
Kontrollgremien im Sinne des
§ 125 Abs. 1 S. 5 AktG

Uwe E. Flach
Vorsitzender
(Mitglied des
Aufsichtsrates seit
03.01.2014,
Vorsitzender des
Aufsichtsrats seit
15.01.2014)

Senior Advisor
Oaktree GmbH,
Frankfurt am Main

DZ Bank AG, Frankfurt am Main
(Mitglied des Beirats)
Deutsche Wohnen AG,
Frankfurt/Main
(Vorsitzender des Aufsichtsrates)
DZ Bank AG, Frankfurt/Main
(Mitglied des Beirates)
Deutsche Office AG, Köln
(stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats)

Dr. Andreas
Kretschmer,
stellvertretender
Vorsitzender
(Mitglied des
Aufsichtsrats seit
03.01.2014,
stellvertretender
Vorsitzender des
Aufsichtsrats seit
15.01.2014)

Hauptgeschäftsführer
der Ärzteversorgung
Westfalen-Lippe
Einrichtung der Ärzte
kammer WestfalenLippe - KöR -,
Münster

Deutsche Wohnen AG,
Frankfurt/Main
(Stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrates)

Matthias Hünlein
(Mitglied des
Aufsichtsrates seit
03.01.2014)

Managing Director
Tishman Speyer
Properties
Deutschland GmbH,
Frankfurt am Main

Deutsche Wohnen AG,
Frankfurt/Main
(Mitglied des Aufsichtsrates)
A.A.A. Aktiengesellschaft
Allgemeine Anlagenverwaltung,
Frankfurt am Main
(Mitglied des Aufsichtsrats)

Helmut Ullrich
(Mitglied des

Assessor jur.
Berlin

keine

BIOCEUTICALS Arzneimittel
AG, Bad Vilbel (Vorsitzender des
Aufsichtsrats)
Amprion GmbH, Dortmund
(stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats)

52

Aufsichtsrates seit
03.01.2014)
Dr. Reinhard
Baumgarten
(Mitglied des
Aufsichtsrates)

Unternehmensberater,
Berlin

BCIA GmbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrates)

Gisela von der Aue
(Mitglied des
Aufsichtsrates bis
18.06.2014)

Justizsenatorin des
Landes Berlin a.D.,
Berlin

keine

Kirsten KistermannChristophe (Mitglied
des Aufsichtsrates seit
18.06.2014)

Managing Director
Bank of America
Merrill
Lynch, Oberursel

Präsidentin des
Landesrechnungshofes
Brandenburg a.D.
keine

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Nach Abschluss des Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen AG fanden zwischen
GSW und den Konzernunternehmen marktübliche Geschäfte im Rahmen gewöhnlicher
Geschäftsbesorgungsverträge statt.
Darüber hinaus gab es in 2014 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen.
(9)

VERGÜTUNGEN FÜR VORSTAND UND AUFSICHTSRAT

Herr Andreas Segal hat in 2014 zeitanteilig bis zum 31. März 2014 eine Festvergütung in
Höhe von EUR 0,1 Mio. (Vorjahr EUR 0,4 Mio.) erhalten. Weiterhin sind für
Nebenleistungen TEUR 4 (Vorjahr TEUR 17) angefallen. Variable Vergütungen sind für
2014 nicht mehr gewährt worden. In 2014 erfolgte die Auszahlung der variablen kurzfristigen
Vergütung 2013 in Höhe von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr EUR 0,2 Mio.). Weiterhin wurden im
Rahmen der Vertragsauflösung die variablen langfristigen Vergütungen für die Jahre 2012
und 2013 in Höhe von jeweils EUR 0,24 Mio. in 2014 ausgezahlt.
Herr Jörg Schwagenscheidt hat in 2014 zeitanteilig bis zum 31. Januar 2014 eine
Festvergütung in Höhe von EUR 0,03 Mio. (Vorjahr EUR 0,4 Mio.) erhalten. Weiterhin sind
für Nebenleistungen TEUR 2 (Vorjahr TEUR 24) angefallen. Variable Vergütungen sind für
2014 zeitanteilig in Höhe von EUR 0,02 Mio. gewährt und gezahlt worden. In 2014 erfolgte
die Auszahlung der variablen kurzfristigen Vergütung 2013 in Höhe von EUR 0,2 Mio.
(Vorjahr EUR 0,2 Mio.). Weiterhin wurden im Rahmen der Vertragsauflösung die variablen
langfristigen Vergütungen für die Jahre 2012 und 2013 in Höhe von jeweils EUR 0,24 Mio. in
2014 ausgezahlt. Zudem wurde Herrn Schwagenscheidt eine Abfindungsvergütung in Höhe
von EUR 1,6 Mio. gewährt und gezahlt.
53

Für die ehemaligen Vorstände Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Bernd Kottmann sind in
2014 keine Bezüge gewährt und gezahlt worden. In 2013 erhielt Herr Thomas Zinnöcker
seine zeitanteilige Vergütung bis zum 15. April 2013 in Höhe von insgesamt EUR 0,3 Mio.
Herr Bernd Kottmann hat in 2013 ebenfalls seine zeitanteilige Vergütung in Höhe von
insgesamt EUR 0,1 Mio. erhalten zuzüglich einer Abfindung in Höhe von EUR 1,25 Mio.
Die Vorstände Michael Zahn und Lars Wittan haben im Geschäftsjahr 2014 keine Vergütung
durch die GSW gewährt und gezahlt bekommen sondern ausschließlich durch die
Konzernmutter Deutsche Wohnen AG.
Unter der Annahme, dass die Vorstände 25% ihrer Tätigkeit für die GSW in 2014 erbracht
haben, ergibt sich bezogen auf die Vergütung bei der Deutsche Wohnen rechnerisch folgende
Vergütung für die Tätigkeit bei der GSW. Neben einer Grundvergütung erhalten die
Vorstände der Deutsche Wohnen einen Short-term und einen Long-term Incentive. Der Shortterm Incentive berücksichtigt kurzfristige individuelle Unternehmensziele, wohingegen der
Long-term Incentive sich an dem Deutsche Wohnen Führungskräfte Beteiligungsprogramm
bemisst und den FFO, den NAV und den Aktienkurs innerhalb einer vierjährigen
Performance-Periode berücksichtigt:
Name

Festvergütung

Michael Zahn
2014
2014
2014 (Min)
(Max)

Lars Wittan
2014 2014
2014 (Min) (Max)

2013

Andreas Segal
2014
2014
(Min)

2014
(Max)

183

183

183

86

86

86

395

179

179

179

7

7

7

6

6

6

17

11

11

11

Summe Fest

190

190

190

92

92

92

412

190

190

190

Short Term Incentive

125

0

156

60

0

75

237

60

0

75

Long Term Incentive

188

0

281

65

0

98

237

65

0

98

Summe Variabel

313

0

438

125

0

173

474

125

0

173

Gesamtsumme

502

190

627

217

92

265

886

315

190

362

Nebenleistungen

Pensionsrückstellungen bestehen gegenüber ehemaligen Geschäftsführern in Höhe von EUR
2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2,2 Mio.). Bezüge früherer Mitglieder der Geschäftsführung und
ihrer Hinterbliebener beliefen sich auf EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,2 Mio.). Für aktive
bzw. ausgeschiedene Vorstände oder Aufsichtsräte bestehen keine Pensionszusagen.
Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine feste jährliche Vergütung von TEUR 40, der
Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält eine Vergütung von TEUR 100, ein stellvertretender
Vorsitzender erhält eine Vergütung von TEUR 60. Für die Mitgliedschaft in Ausschüssen
erhält ein Aufsichtsrat eine zusätzliche pauschale jährliche Vergütung von TEUR 7,5 bzw. im
Falle des Aufsichtsratsvorsitzenden TEUR 15. Die gewährten Aufsichtsratsvergütungen
stellen sich wie folgt dar:
TEUR (netto)
Uwe E. Flach

Mitglied des Aufsichtsrates seit 3. Januar 2014
Vorsitzender des Aufsichtsrates seit 15. Januar 2014
Vorsitzender des Präsidialausschusses seit 15. Januar
2014
Mitglied des Nominierungsausschusses seit 15. Januar
2014

2013
-

2014
96,1

54

Dr. Anddreas
Kretschhmar

Matthiaas Hünlein

Helmut Ullrich
Dr. Reinnhard
Baumgaarten

Mitglied
d des Aufsichhtsrates seit 3. Januar 2014
Stellvertretender Auufsichtsratsvo
orsitzender seit 15.
Januar 2014
2
Vorsitzeender des Prüüfungsaussch
husses seit 15. Januar
2014
Mitglied
d des Präsidiialausschussees seit 15. Januar 2014
Mitglied
d des Nominnierungsausscchusses seit 15. Januar
2014
Mitglied
d des Aufsichhtsrates seit 3. Januar 2014
Mitglied
d des Präsidiialausschussees seit 15. Januar 2015
Mitglied
d des Nominnierungsausscchusses seit 15. Januar
2014
Mitglied
d des Aufsichhtsrates seit 3. Januar 2014
Mitglied
d des Prüfunngsausschussees seit 18. Ju
uni 2014
Mitglied
d des Aufsichhtsrates
Mitglied
d des Prüfunngsausschussees

-

72,1

-

39,7

-

43,8

57,1
1

47,5

-

21,5

Kirsten Kistermann-Christopphe

Mitglied
d des Aufsichhtsrates seit 18. Juni 2014

Gisela vvon der Aue

d des Aufsichhtsrates bis 18.
1 Juni 2014
4
Mitglied
Mitglied
d des Prüfunngsausschussees bis 18. Jun
ni 2014
Vorsitzeender des Auufsichtsrats (ab 08. August 2013 bis
31. Dezember 2013))

57,1
1

21,9

89,5
5

-

Dr. Eckkart John vonn
Freyendd

Vorsitzeender des Auufsichtsrats (b
bis 31. Juli 2013)
2

71,2
2

-

Dr. Jochhen Scharpe

Stellvertretender Voorsitzender des Aufsichtsrrats (bis 31.
Dezemb
ber 2013)

112,5
5

-

Veroniqque Frede

Mitglied
d des Aufsichhtsrates (bis 31. Dezember 2013)

40
0

-

Jan Betttink

Mitglied
d des Aufsichhtsrates (10. Oktober 201
13 bis 31.
Dezemb
ber 2013)

9,1
1

-

Claus W
Wisser

(10) C
CORPORAT
TE GOVER
RNANCE
Vorstannd und Auffsichtsrat haaben die naach § 161 AktG
A
vorgeschriebene Entsprecheenserklärung zuum Corporaate Governaance Kodexx abgegebeen und mit Veröffentllichung im Internet
unter ww
ww.gsw.de den Aktion
nären dauerhhaft zugäng
glich gemacht.
Berlin, dden 3. Märzz 2015

Lars Wiittan
Vorstanndsvorsitzennder

Dr. K
Kathrin Wo
olff
Vorsstand
55

Anlage 1 zum Konzernanhang GSW Immobilien AG 2014
Name und Sitz der Gesellschaft

Anteil am Kapital
in %

Eigenkapital

Ergebnis

TEUR

TEUR

Tochterunternehmen, vollkonsolidiert
GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin 1
GSW Gesellschaft für Stadterneuerung mbH, Berlin
Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH, Berlin
Grundstücksgesellschaft Karower Damm mbH, Berlin 1
GSW Aquisition 3 GmbH, Berlin 1
Zweite GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin
GSW Wohnwert GmbH, Berlin 1
GSW Corona GmbH, Berlin 1,4
GSW Pegasus GmbH, Berlin 1,4
Wohnanlage Leonberger Ring GmbH, Berlin 1,4
Zisa Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin 1;4
GSW Immobilien GmbH & Co. Leonberger Ring KG, Berlin 1
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Zweite Beteiligungs KG, Berlin 1
GSW-Fonds Weinmeisterhornweg 170-178 GbR, Berlin
Zisa Verwaltungs GmbH, Berlin
GSW Berliner Asset Invest Verwaltungs-GmbH, Berlin

100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
94,90
94,00
93,44
50,88
100,00
100,00

90.256
522
2.220
1.099
77.684
24
26
3.072
2.747
25
-214
453
-22.970
-5.702
25
20

0
232
-348
0
2.228
-1
0
14.588
13.596
0
-140
-37
3.066
1.969
0
-2

50,00
100,00
33,30

4.571
2.037
178

53
1.056
95

49,00

9

-13

99,00
99,00
99,00
99,00
7,81
5,91
5,68
5,60
5,00
0,49

0
9
141
247
-3.702
-645
-1.390
-4.533
-1.015
247

0
0
0
0
412
89
442
1.077
-114
0

Gemeinschaftsunternehmen, konsolidiert at equity
SIWOGE 1992 Siedlungsplanung und Wohnbauten Gesellschaft mbH, Berlin 5
FACILITA Berlin GmbH, Berlin
GSZ Gebäudeservice und Sicherheitszentrale GmbH, Berlin 5
Assoziierte Unternehmen, konsolidiert at equity
Zisa Beteiligungs GmbH, Berlin 6
Beteiligungen, nicht konsolidiert
DCM GmbH & Co. KG Renditefonds 506 KG, München 3,6
DCM GmbH & Co. KG Renditefonds 507 KG, München 3,6
DCM GmbH & Co. KG Renditefonds 508 KG, München 3,6
DCM GmbH & Co. KG Renditefonds 510 KG, München 3,6
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Grundstücksgesellschaft Ostseestraße KG i.L., Berlin 5
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Grundstücksgesellschaft Neue Krugallee KG i.L., Berlin 5
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Grundstücksgesellschaft Köpenicker Landstraße KG i.L., Berlin 5
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Grundstücksgesellschaft Gudvanger Straße KG i.L. , Berlin5
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Grundstücksgesellschaft Wohnen am Brosepark KG i.L., Berlin 5
STRABAG Residential Property Services GmbH, Berlin 6
1 Inanspruchnahme der Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB
3 Keine Konsolidierung, da Beherrschungsmöglichkeit gesellschaftsvertraglich ausgeschlossen
4 Der durchgerechnete quotale Anteilsbesitz entspricht bei der GSW Corona GmbH 99,7%, bei der GSW Pegasus GmbH 99,7%, bei der Wohnanlage Leonberger Ring GmbH 99,6%, bei der Zisa Grundstücksbeteiligung GmbH & Co. KG 97,4%
5 Werte von 2013
6 Werte von 2012

	
	

Bestätigungsvermerk	des	Abschlussprüfers	

Wir	haben	den	von	der	GSW	Immobilien	AG,	Berlin,	aufgestellten	Konzernabschluss	‐	

bestehend	aus	Bilanz,	Gewinn‐	und	Verlustrechnung	und	Gesamtergebnisrechnung,	
Eigenkapitalveränderungsrechnung,	Kapitalflussrechnung	und	Anhang	‐	sowie	den	
Konzernlagebericht	für	das	Geschäftsjahr	vom	 .	Januar	bis	

.	Dezember	

	geprüft.	

Die	Aufstellung	von	Konzernabschluss	und	Konzernlagebericht	nach	den	IFRS,	wie	sie	in	
der	EU	anzuwenden	sind,	und	den	ergänzend	nach	§	

a	Abs.	 	HGB	anzuwendenden	

handelsrechtlichen	Vorschriften	liegt	in	der	Verantwortung	des	Vorstands	der	Gesellschaft.	
Unsere	Aufgabe	ist	es,	auf	der	Grundlage	der	von	uns	durchgeführten	Prüfung	eine	
Beurteilung	über	den	Konzernabschluss	und	den	Konzernlagebericht	abzugeben.	
Wir	haben	unsere	Konzernabschlussprüfung	nach	§	

	HGB	unter	Beachtung	der	vom	

Institut	der	Wirtschaftsprüfer	 IDW 	festgestellten	deutschen	Grundsätze	

ordnungsmäßiger	Abschlussprüfung	vorgenommen.	Danach	ist	die	Prüfung	so	zu	planen	
und	durchzuführen,	dass	Unrichtigkeiten	und	Verstöße,	die	sich	auf	die	Darstellung	des	
durch	den	Konzernabschluss	unter	Beachtung	der	anzuwendenden	

Rechnungslegungsvorschriften	und	durch	den	Konzernlagebericht	vermittelten	Bildes	der	
Vermögens‐,	Finanz‐	und	Ertragslage	wesentlich	auswirken,	mit	hinreichender	Sicherheit	

erkannt	werden.	Bei	der	Festlegung	der	Prüfungshandlungen	werden	die	Kenntnisse	über	
die	Geschäftstätigkeit	und	über	das	wirtschaftliche	und	rechtliche	Umfeld	des	Konzerns	

sowie	die	Erwartungen	über	mögliche	Fehler	berücksichtigt.	Im	Rahmen	der	Prüfung	

werden	die	Wirksamkeit	des	rechnungslegungsbezogenen	internen	Kontrollsystems	sowie	

Nachweise	für	die	Angaben	im	Konzernabschluss	und	Konzernlagebericht	überwiegend	auf	
der	Basis	von	Stichproben	beurteilt.	Die	Prüfung	umfasst	die	Beurteilung	der	

Jahresabschlüsse	der	in	den	Konzernabschluss	einbezogenen	Unternehmen,	der	
Abgrenzung	des	Konsolidierungskreises,	der	angewandten	Bilanzierungs‐	und	

Konsolidierungsgrundsätze	und	der	wesentlichen	Einschätzungen	des	Vorstands	sowie	die	
Würdigung	der	Gesamtdarstellung	des	Konzernabschlusses	und	des	Konzernlageberichts.	
Wir	sind	der	Auffassung,	dass	unsere	Prüfung	eine	hinreichend	sichere	Grundlage	für	
unsere	Beurteilung	bildet.	

Unsere	Prüfung	hat	zu	keinen	Einwendungen	geführt.	

Nach	unserer	Beurteilung	aufgrund	der	bei	der	Prüfung	gewonnenen	Erkenntnisse	

entspricht	der	Konzernabschluss	den	IFRS,	wie	sie	in	der	EU	anzuwenden	sind,	und	den	
ergänzend	nach	§	
	

a	Abs.	 	HGB	anzuwendenden	handelsrechtlichen	Vorschriften	und	
	

	
	

vermittelt	unter	Beachtung	dieser	Vorschriften	ein	den	tatsächlichen	Verhältnissen	
entsprechendes	Bild	der	Vermögens‐,	Finanz‐	und	Ertragslage	des	Konzerns.	Der	

Konzernlagebericht	steht	in	Einklang	mit	dem	Konzernabschluss,	vermittelt	insgesamt	ein	
zutreffendes	Bild	von	der	Lage	des	Konzerns	und	stellt	die	Chancen	und	Risiken	der	
zukünftigen	Entwicklung	zutreffend	dar.	
Berlin,	den	

.	März	

	

PricewaterhouseCoopers	
Aktiengesellschaft	
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft	
	
	

Thomas	Kieper	

	

Wirtschaftsprüfer	 	
	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

ppa.	Dr.	Frederik	Mielke	
Wirtschaftsprüfer	

	

Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen Erfahrungen,
Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten
Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die
zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten
verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend
erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die im Risikobericht dieses Geschäftsberichts genannten
Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerichteten Aussagen zu
aktualisieren. Dieser Geschäftsbericht stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines
Angebots zum Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar.

Redaktioneller Hinweis
In den dargestellten Tabellen können Rundungsdifferenzen auftreten.
        
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