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Full text: Wohnungsmarktbericht Issue 2014

Wohnungsmarktbericht 2014

Wohnungsmarktbericht 2014

Inhaltsverzeichnis

Vorbemerkung	

3

1	 Datengrundlagen	und	räumliche	Differenzierung	
1.1 Datengrundlagen
1.2 Räumliche Differenzierung der Daten

4
4
4

2	
2.1
2.2
2.3
2.4

Wohnungsnachfrage	
Bevölkerungsentwicklung
Entwicklung der Altersstrukturen
Entwicklung der Einkommenssitua�on
Haushaltsstruktur und -entwicklung

8
8
14
16
17

3	 Wohnungsangebot	
3.1 Quan�ta�ve Entwicklung des Wohnangebotes
3.2 Angebotsstruktur und qualita�ve Entwicklung
des Wohnangebotes

19
19

4	
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6

Wohnungsmarkt	
Angebots-Nachfrage-Situa�on
Mietpreisentwicklung
Wohneigentumsmarkt
Umzugs- und Wohnungswünsche
Wohnungsversorgung
Wohnungsversorgung besonderer Personengruppen

27
27
29
31
33
34
35

5	

Sonderthema	studen�sche	Wohnformen	

40

6	
6.1
6.2
6.3
6.4

Wohnungsmarktregion	Dresden	
Abgrenzung der Wohnungsmarktregion
Wohnungsnachfrage
Wohnungsangebot
Wohnungsmarkt

43
43
44
46
48

7	
7.1
7.2
7.3

23

Wohnungsmarktprognose	und	Bauplanungen	
Bevölkerungsprognose
Haushalteprognose
Planungen und Potenziale für Neubau und
Modernisierungen
7.4 Abschätzung der kün�igen Wohnungsnachfrage
und des Angebots

51
51
52

8	

55

Der	Dresdner	Wohnungsmarkt	im	Vergleich	

52
54

Quellenverzeichnis	

57

S�chwortverzeichnis	

58

2

Vorbemerkung

Mit dem Wohnungsmarktbericht der Landeshauptstadt Dresden 2014 liegt die fünfte Ausgabe des seit 2004 erscheinenden
Berichtes vor. Ziel des Wohnungsmarktberichtes ist es, den Akteuren des Dresdner
Wohnungsmarktes, den Eigentümern, Investoren und Mietern sowie Entscheidungsträgern in Poli�k und Stadtverwaltung eine
einheitliche Datengrundlage für die Bewertung der aktuellen und zukün�igen Entwicklung des Dresdner Wohnungsmarktes zur
Verfügung zu stellen.
Mit der Neuerstellung des Wohnungsmarktberichtes wurden auch kleine Änderungen beim Au�au und den Inhalten
vorgenommen.
Den vorliegenden Bericht erstellte das
Ins�tut GEWOS (Ins�tut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung) im Au�rag der
Landeshauptstadt Dresden.
Dresden, November 2015

3

1 Datengrundlagen und räumliche
Differenzierung

1.1 Datengrundlagen
Die verwendeten Zahlenangaben beziehen
sich in den meisten Fällen auf den Datenstand von Ende 2013. Die Datengrundlage
des Wohnungsmarktberichtes bilden im
Wesentlichen Informa�onen der Stadtverwaltung Dresden und die von der Technischen Universität Dresden (TU Dresden)
aufgebauten Datenreihen. Die wich�gsten
Datengrundlagen sind:
■
■
■
■

die Sta�s�schen Berichte der Kommunalen Sta�s�kstelle Dresden (KST),
die Kommunale Bürgerumfrage 2014
(KBU 2014),
der Dresdner Mietspiegel 2015 (MSP
2015) sowie
der Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt Dresden 01.01.2014
(GSMB 2014).

Folgende Studien ergänzen die Datengrundlagen:
■

■
■

Alten- und behindertengerechtes Wohnen in Dresden (Leibniz-Ins�tut für
ökologische Raumentwicklung 2010),
Studen�sches Wohnen in Dresden (TU
Dresden 2012),
Gesamtstäd�sche Wohnflächenprognose für die Landeshauptstadt Dresden
bis 2025 (empirica 2012).

Zu den von der Kommunalen Sta�s�kstelle
Dresden übernommenen Daten zur Wohnungsmarktentwicklung zählen Angaben
zur Nachfrageentwicklung (Geburten,
Sterbefälle, Wanderungen, Altersstruktur,
Sozialstruktur, Haushalte) und zur Angebotsentwicklung (Gebäude- und Wohnungsbestand, Bautä�gkeit, Rückbau). Die
sta�s�schen Daten werden separat in
jährlichen Berichten, den sogenannten Sta�s�schen Mi�eilungen, veröffentlicht.
Die Kommunale Bürgerumfrage 2014 ist
eine Sozialerhebung der Landeshauptstadt
4

Dresden. Für die Sozialerhebung wurden
im März 2014 ungefähr 12 000 Dresdner
Bürger zufällig ausgewählt und postalisch
befragt. Zur S�chprobe zählten die mit
Hauptwohnsitz in Dresden gemeldeten Personen von 16 bis 90 Jahren. Gegenstand der
Erhebung waren neben sozialsta�s�schen
Merkmalen Fragen zu den Wohnverhältnissen, zur Wohnzufriedenheit, zu den
Umzugswünschen und -mo�ven sowie zu
Plänen zur Bildung von Wohneigentum. Die
Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht
die Ergebnisse der Kommunalen Bürgerumfrage in gleichnamigen Broschüren.
Beim Dresdner Mietspiegel 2015 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel in nunmehr neunter Auflage. Dafür
wurden die Daten von rund 4 000 Wohnungen ausgewertet, die im Rahmen einer
mündlichen Mieter- und einer schri�lichen
Vermieterbefragung erhoben wurden. Für
die wissenscha�liche Begleitung, die Durchführung und Auswertung der Befragung sowie die Erarbeitung der Mietspiegeltabelle
war das Mark�orschungsins�tut Chempirica aus Chemnitz, in Zusammenarbeit mit
der Kommunalen Sta�s�kstelle, verantwortlich. Die Veröffentlichung erfolgt in Form des
sogenannten Tabellenmietspiegels, in dem
nach den mietpreisbildenden Merkmalen
Wohnlage, Wohnungsgröße, Baualter und
Aussta�ung differenziert wird.
Eine weitere bedeutsame Datenquelle
ist der Grundstücksmarktbericht 2014 des
Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden. Der Bericht enthält Daten
über Immobilienverkäufe im Jahr 2013 und
basiert auf der Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der
Grundstücksmarktbericht erscheint jährlich.
Zusätzlich zu diesen Datenquellen wurden für die Erstellung des Wohnungsmarktberichtes weitere interne Datensammlungen der Ämter der Landeshauptstadt
Dresden und aktuelle wissenscha�liche
Erhebungen ausgewertet sowie eigene Berechnungen vorgenommen.

Im Text verwendete generische Maskulina
beziehen sich grundsätzlich auf männliche
und weibliche Personen. Das GEWOSIns�tut und die Landeshauptstadt Dresden
bekennen sich ausdrücklich zur Gleichwer�gkeit von Mann und Frau.

1.2 Räumliche Differenzierung der Daten
Für die räumliche Differenzierung der
Aussagen wurden drei unterschiedliche
territoriale Gliederungen verwendet. Die
wich�gste und kleinteiligste Raumdifferenzierung stellen die 64 sta�s�schen Stadtteile dar. Die seit 1992 gül�ge Abgrenzung
der Teilräume wurde von der Kommunalsta�s�k vorgenommen und orien�ert sich
an historischen Flurgrenzen und baulichen
Gegebenheiten. Die Größe der sta�s�schen
Stad�eile liegt im Mi�el bei 513 Hektar und
8 400 Einwohnern.

Ortsamtsbereich	Altstadt
01 Innere Altstadt
02 Pirnaische Vorstadt
03 Seevorstadt-Ost/Großer Garten
04 Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West
05 Friedrichstadt
06 Johannstadt-Nord
07 Johannstadt-Süd
Ortsamtsbereich	Neustadt
11 Äußere Neustadt (Antonstadt)
12 Radeberger Vorstadt
13 Innere Neustadt
14 Leipziger Vorstadt
15 Albertstadt
Ortsamtsbereich	Pieschen
21 Pieschen-Süd
22 Mickten
23 Kaditz
24 Trachau
25 Pieschen-Nord/Trachenberge
Ortsamtsbereich	Klotzsche
31 Klotzsche
32 Hellerau/Wilschdorf
33 Flughafen/Industriegebiet Klotzsche
34 Hellerberge
Ortscha�en	Weixdorf,	Langebrück,	
Schönborn
35 Weixdorf
36 Langebrück/Schönborn

Ortsamtsbereich	Loschwitz
41 Loschwitz/Wachwitz
42 Bühlau/Weißer Hirsch
43 Hosterwitz/Pillnitz
44 Dresdner Heide
Ortscha�	Schönfeld-Weißig
45 Weißig
46 Gönnsdorf/Pappritz
47 Schönfeld/Schullwitz
Ortsamtsbereich	Blasewitz
51 Blasewitz
52 Striesen-Ost
53 Striesen-Süd
54 Striesen-West
55 Tolkewitz/Seidnitz-Nord
56 Seidnitz/Dobritz
57 Gruna
Ortsamtsbereich	Leuben
61 Leuben
62 Laubegast
63 Kleinzschachwitz
64 Großzschachwitz

Ortsamtsbereich	Plauen
81 Südvorstadt-West
82 Südvorstadt-Ost
83 Räcknitz/Zschertnitz
84 Kleinpes�tz/Mockritz
85 Coschütz/Gi�ersee
86 Plauen
Ortscha�en	Cossebaude,	Mobschatz,	
Oberwartha
90 Cossebaude/Mobschatz/Oberwartha
Ortsamtsbereich	Co�a
91 Co�a
92 Löbtau-Nord
93 Löbtau-Süd
94 Naußlitz
95 Gorbitz-Süd
96 Gorbitz-Ost
97 Gorbitz-Nord/Neu-Omsewitz
98 Briesnitz
Ortscha�en	Gompitz/AL�ranken
99 Gompitz/Al�ranken

Ortsamtsbereich	Prohlis
71 Prohlis-Nord
72 Prohlis-Süd
73 Niedersedlitz
74 Lockwitz
75 Leubnitz-Neuostra
76 Strehlen
77 Reick

5

Für die Auswertung der Daten der Kommunalen Bürgerumfrage wurden die sta�s�schen Stad�eile Dresdens zu 17 Stadt-

räumen zusammengefasst. Diese von der
Kommunalen Sta�s�kstelle Dresden vorgenommene Aggrega�on orien�ert sich an

den Bau- und Siedlungsstrukturen.

In einer dri�en räumlichen Differenzierung
wurden für spezifische Betrachtungen die
sta�s�schen Stad�eile Dresdens zu vier Distanzringen zusammengefasst. Diese Form
der räumlichen Gliederung ermöglicht es,

ausgewählte Kennziffern in anschaulicher
Form darzustellen und so Tendenzen der
Konzentra�on und Dispersion erkennbar
zu machen. Sehr gut lassen sich damit
beispielsweise Fragen zu Trends der Reur-

banisierung oder Suburbanisierung – damit
gemeint sind innerstäd�sche Gewinne bzw.
Verluste von Bevölkerung und Beschä�igten
– disku�eren.

6

Zur Darstellung der Wohnungsmarktregionen wurde der räumliche Bezug über das
Stadtgebiet der Landeshauptstadt Dresden

hinaus auf das „nahe Umland“ erweitert.
Das nahe Umland umfasst 19 Gemeinden:
Die 16 unmi�elbaren Nachbargemeinden

Dresdens sowie Meißen, Coswig und Weinböhla.

7

2 Wohnungsnachfrage

2.1 Bevölkerungsentwicklung1

Einwohnerentwicklung	der	Landeshauptstadt	Dresden	von	1990	bis	2013	zum	jeweiligen	
Gebietsstand
Anmerkung: nur Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung

Dresden ist eine der wenigen Großstädte
in den ostdeutschen Bundesländern, die
eine längerfris�g posi�ve Bevölkerungsentwicklung aufweisen. Seit 1999 hat die
Einwohnerzahl der Landeshauptstadt in
jedem Jahr zugenommen, bis zum Jahr
2013 um insgesamt 65 000 Personen bzw.
13,7 Prozent. Der stärkste Einwohnerzuwachs war im Jahr 2006. Damals wuchs
die Einwohnerzahl innerhalb eines Jahres
um fast 9 000 Personen bzw. 1,8 Prozent2.
Der Bevölkerungszuwachs hat sich in den
folgenden Jahren zunächst abgeschwächt.
Seit 2010 steigt er wieder an. 2011 betrug
die Zuwachsrate noch rund 6 600, 2012 waren es bereits 6 900 Personen, im Jahr 2013
waren es allerdings mit rund 5 100 wieder
erheblich weniger.
Dieses erfreuliche Wachstum hat
bewirkt, dass die Einwohnerverluste der
Nachwendejahre mi�lerweile kompensiert
wurden: Im gegenwär�gen Stadtgebiet
lebten Ende 2013 knapp 26 000 Personen
(+5,0 Prozent) mehr als im Jahr 1990. Bezogen auf den früheren Gebietsstand (vor
den Eingemeindungen von 1997 und 1999)
ist die Bevölkerungszahl Ende 2013 um gut
11 400 Personen (2,3 Prozent) höher als
Ende 1990. Diese Zahlen deuten darauf
hin, dass die Bevölkerungsabnahmen der
1990er Jahre in Dresden nur Stad�eile des
ehemaligen Stadtgebietes betroffen haben,
nicht jedoch die später eingemeindeten
Ortscha�en.

550 000
Einwohnerentwicklung
zum jeweils aktuellen Gebietsstand

535 810

525 000

500 000

489 400

500 804

Eingemeindungen

475 000
Einwohnerentwicklung
zum Gebietsstand 1990

450 000

425 000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Salden	der	Bevölkerungsbewegungen	in	der	Landeshauptstadt	Dresden	1990	bis	2013
Anmerkung: gegenwär�ger Gebietsstand
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
-2 000
-4 000
-6 000
-8 000
-10 000
-12 000

Saldo der natürlichen Bevölkerungsbewegungen
Wanderungssaldo
Gesamtsaldo
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Geburten	und	Sterbefälle	der	Landeshauptstadt	Dresden	1986	bis	2013
Anmerkung: gegenwär�ger Gebietsstand
8 000
Gestorbene
7 000
Lebendgeborene
6 000
Geburtenüberschuss

1

2

8

Wenn nichts anderes angemerkt wird, beziehen sich
die folgenden Ausführungen auf Personen, die in
Dresden ihren Hauptwohnsitz haben.
Der Bevölkerungszuwachs in den Jahren 2005
und 2006 ist zum Teil auch auf die Einführung
der Zweitwohnsteuer mit Beginn des Jahres 2006
zurückzuführen, in deren Folge eine größere Zahl
von Zweit- in Erstwohnsitze umgewandelt wurde
(siehe auch S. 10).

5 000
Geburtendefizit
4 000
3 000
2 000

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Der Bevölkerungsrückgang der Nachwendezeit bis zum Jahr 1999 ist keineswegs nur
Abwanderungen geschuldet, sondern auch
hohen Geburtendefiziten, was heißt, dass
die Zahl der Gestorbenen höher war als die
der Geborenen. Die Wanderungsverluste
waren insbesondere in den Jahren 1989
und 1990 mit insgesamt etwa 25 000 Personen ausgesprochen hoch, während das
Geburtendefizit in dieser Zeit weniger als
2 000 Personen betrug. Auch in den Jahren
1996, 1997 und 1998 verlor Dresden mehr
Einwohner durch Abwanderungen als durch
natürliche Bevölkerungsbewegungen; trotzdem überwogen im Zeitraum 1991 bis 1999
insgesamt die Geburtendefizite (21 700)
deutlich die Wanderungsverluste (13 000).3
Die Bevölkerungszunahme, die Dresden seit Ende des vorletzten Jahrzehnts erfährt, ist überwiegend auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Gleichwohl tragen
seit 2006 auch leichte Geburtenüberschüsse (5 800 von 2006 bis 2013) zum Wachstum bei. Auch die Einführung einer Umzugsbeihilfe für Studierende im Jahr 2001 hat
offenbar einen posi�ven Einfluss auf die
Entscheidung einer größeren Zahl von Studierenden gehabt, Dresden als Erstwohnsitz
(und nicht als Zweitwohnsitz) zu wählen.
Das veränderte Meldeverhalten ha�e sich
in den Bevölkerungs- und Zuzugszahlen der
amtlichen Sta�s�k Dresdens widergespiegelt.

Bevölkerungsbewegungen	–	
natürliche	Entwicklung
Nachdem unmi�elbar nach 1989/90 die
Geburtenhäufigkeit in den Städten und
Regionen der neuen Bundesländer (so auch
in Dresden) einen starken Einbruch erfuhr,
s�eg sie in den Folgejahren allmählich wieder an. Im Durchschni� der neuen Länder
hat sie – gemessen an der zusammengefassten Geburtenziffer4 – im Jahr 2008
das gleiche Niveau erreicht wie die alten
Bundesländer, mi�lerweile liegt es sogar
leicht darüber.
In Dresden hat sich die Geburtenhäufigkeit seit der zweiten Häl�e der 1990er
Jahre vergleichsweise erfreulich entwickelt.
Die zusammengefasste Geburtenziffer liegt
seitdem, wenn auch nur geringfügig, in den
meisten Jahren über dem Durchschni� der
neuen Länder (und auch über dem Sachsens, der wiederum geringfügig höher ist
als der Durchschni� der neuen Länder).
Da, sowohl in West- wie in Ostdeutschland,
in Kernstädten in der Regel deutlich unterdurchschni�liche
Geburtenhäufigkeiten
festzustellen sind, kann – im Vergleich der
Städte – von einem recht hohen Geburten-

niveau in Dresden gesprochen werden. Dies
darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen,
dass das Geburtenniveau trotz allem so
niedrig ist, dass sich die Elterngenera�onen
zahlenmäßig nur zu etwa drei Viertel durch
ihre Nachkommen ersetzen.
Im Jahr 2004 wies Dresden erstmals
seit 1990 einen annähernd ausgeglichenen
Saldo der natürlichen Bevölkerungsbewegungen auf, das heißt, die Zahl der Geburten
entsprach in etwa der Zahl der Sterbefälle;
seit 2006 sind leichte Geburtenüberschüsse
festzustellen. Dies ist zum einen auf die oben
angesprochene ges�egene Geburtenhäufigkeit zurückzuführen, zum anderen auf einen
rela�ven Rückgang der Zahl der Sterbefälle.
Letztere nahm bereits seit Jahrzehnten ste�g ab und liegt seit der zweiten Häl�e der
1990er Jahre rela�v stabil bei meist knapp
unter 5 000 Todesfällen pro Jahr.
Liegt in der jüngeren Vergangenheit die
Zahl der Geburten etwas über der Zahl der
Sterbefälle, so ist damit zu rechnen, dass in
absehbarer Zeit wieder ein Geburtendefizit
au�reten wird. Die gegenwär�g posi�ve natürliche Bevölkerungsbilanz ist auch einem
Altersstruktureffekt geschuldet, das heißt
dem Umstand, dass sich zurzeit rela�v stark
besetzte Frauenjahrgänge in dem Alter der
höchsten Geburtenhäufigkeiten befinden.
Bei einer Geburtenhäufigkeit deutlich
unterhalb des Reproduk�onsniveaus ist
dauerha� ein Geburtenüberschuss oder
ein ausgeglichener Saldo der natürlichen
Bevölkerungsbewegungen bestenfalls dann
möglich, wenn kon�nuierlich junge Frauen
nach Dresden ziehen und dort Kinder bekommen.

Bevölkerungsbewegungen	–	
Wanderungen	
Nach den Wanderungsverlusten in Höhe
von circa 22 500 Einwohnern in den Jahren
1990 bis 1999 (von 1989 bis 1999: 38 300;
jeweils heu�ger Gebietsstand) hat Dresden
seit dem Jahr 2000 wieder Wanderungsgewinne zu verzeichnen. Diese summieren
sich bis einschließlich 2013 auf 65 600 Personen. Mit Blick auf diese posi�ve Wanderungsentwicklung sind sechs Aspekte
bedeutsam:
Erstens flaute die intensive Suburbanisierung der 1990er Jahre ab, die mit umfangreichen Wanderungen aus der Stadt in
das Stadtumland verbunden war. Der durch
randstäd�schen Wohnungsneubau ausgelöste Suburbanisierungsprozess erreichte
1997 seinen Höhepunkt und ist seitdem
stark rückläufig. Parallel zum Rückgang
der Abwanderungen aus der Stadt in das
Umland nahmen die gegenläufigen Zuzüge

aus dem Umland in die Stadt zu. Nach einer
etwa im Jahr 2000 einsetzenden Phase der
Konsolidierung mit weitgehend ausgeglichenen Wanderungssalden zwischen Stadt und
Umland hat Dresden seit dem Jahr 2005
spürbare Wanderungsgewinne aus dem
Umland, die sich bis einschließlich 2012 auf
9 500 Personen summieren. Im Jahr 2013
gab es allerdings erstmalig wieder einen
Einwohnerverlust von 500 Einwohnern zugunsten des Dresdner Umlandes.
Zweitens nahm die Zahl der Zuzüge aus
anderen sächsischen und ostdeutschen Gemeinden (ohne Dresdner Umland) stärker
zu als die entsprechenden Fortzüge. Seit
der zweiten Häl�e des vergangenen Jahrzehnts stagniert allerdings die Zahl dieser
Zuzüge, so dass bei weiterhin leicht steigenden Fortzügen bis zum Anfang des jetzigen Jahrzehnts die Bevölkerungsgewinne
aus Wanderungen zwischen Dresden und
anderen ostdeutschen Gemeinden (ohne
Dresdner Umland) rückläufig war. Seitdem
ist das posi�ve Bevölkerungssaldo konstant
geblieben. Ebenso wie bei den Wanderungen zwischen Stadt und Umland sind es vor
allem Angehörige der Altersgruppe der 18bis 24-Jährigen, die mit ausbildungs- und arbeitsplatzbezogenen Wanderungsmo�ven
den überwiegenden Teil der Wanderungsgewinne tragen.
Dri�ens gingen – zumindest phasenweise – die Fortzüge nach Westdeutschland zurück, während die entsprechenden
Zuzüge leicht ans�egen. Damit nahmen
ab 2002 die Wanderungsverluste aus OstWest-Wanderungen deutlich ab. Nach
einem vorübergehenden leichten Ans�eg
in den Jahren 2007 und 2008 betrug der
entsprechende Wanderungsverlust im Jahr
2011 lediglich nur noch 62 Personen. 2012
konnte erstmals seit 1997 wieder ein Wanderungsgewinn von +468 Personen verzeichnet werden. Dieser Trend setzte sich
auch im Jahr 2013 mit +515 Personen fort.
Die Fortzüge nach Westdeutschland werden
vornehmlich von Personen im (jüngeren)
erwerbsfähigen Alter mit arbeitsplatzbezogenen Wanderungsmo�ven getragen. Bei
älteren, vornehmlich im Ruhestand befindlichen Personen, hat Dresden leichte Wanderungsgewinne aus Wanderungen zwischen
West- und Ostdeutschland.
Viertens hat Dresden fast für sämtliche
Jahre seit 1990 posi�ve Wanderungssalden
aus Wanderungen zwischen Dresden und
dem Ausland.
Fün�ens (dieser Aspekt ist im Zusammenhang mit den beiden erstgenannten
3
4

Stadtgebiet nach heutigem Gebietsstand
Zusammengefasste Geburtenziffer: Summe der
altersspezi�schen Geburtenziffern der Altersjahrgänge 15 bis 44 Jahre des jeweiligen Kalenderjahres

9

zu sehen) beeinflusst das Meldeverhalten
der Studierenden den Wanderungssaldo.
Die Landeshauptstadt Dresden führte, wie
bereits erwähnt, im Jahr 2001 eine Umzugsbeihilfe für Studierende ein. Studierende,
die sich als neue Bewohner in Dresden anmeldeten, erhielten bis 2004 eine einmalige
Zahlung von 500 DM bzw. 250 Euro, seit
2005 wird eine Unterstützung von 150 Euro
gewährt. Seit 2001 haben jährlich 2 500 bis
5 000 Studierende die Umzugsbeihilfe der
Stadt entgegengenommen.
Sechstens hat die Einführung der
Zweitwohnungssteuer zum 1. Januar 2006
bewirkt, dass eine größere Zahl von Personen mit Zweitwohnsitz in Dresden diesen
in den Erstwohnsitz umgewandelt hat. Die
dadurch bewirkte Änderung der Einwohnerzahl wurde sta�s�sch für das gleiche
Jahr als Zuwanderung verbucht. Ein Teil
der hohen Zuzüge der Jahre 2005 und 2006
– und damit der Wanderungssalden dieser
Jahre – ist also als ein sta�s�scher Effekt zu
betrachten.

Wanderungen	von	und	nach	Dresden	1990	bis	2013
Anmerkung: gegenwär�ger Gebietsstand

Wanderungen	zwischen	Dresden	und	dem	Umland
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
Fortzüge
2 000
Zuzüge
0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Wanderungen	zwischen	Dresden	und	Ostdeutschland	(ohne	Umland)
12 000
10 000
8 000
6 000

Innerstäd�sche	Differenzierung	
der	Einwohnerentwicklung
Im Vergleich der Stad�eile verlief die
Einwohnerentwicklung Dresdens in den
letzten zwei Jahrzehnten sehr unterschiedlich. Insgesamt kam es nach 1990 zu einer
großflächigen Entdichtung, das heißt zu
einer deutlichen Bevölkerungsumverteilung
von innerstäd�schen und hochverdichteten
Stad�eilen zu randstäd�schen Quar�eren.
Seit Ende der 1990er Jahre gewinnen viele
innenstadtnahe Quar�ere wieder Einwohner, wohingegen die Einwohnergewinne
der randstäd�schen Quar�ere zurückgehen. Entsprechend dem gesamtstäd�schen
Bevölkerungswachstum zeigt sich, dass nur
noch wenige Stad�eile anhaltende Bevölkerungsrückgänge haben; die bisherigen
„Verlierer“ haben sich überwiegend stabilisiert oder sind in eine Wachstumsphase
übergegangen.
Um die differenzierte Einwohnerentwicklung auf Stad�eilebene zu beschreiben, wurde eine Typisierung der Stad�eile
entsprechend ihrer jeweiligen Einwohnerentwicklung seit 1990 vorgenommen. Der
Fokus ist stärker auf die Entwicklung in jüngerer Zeit gelenkt, während die Trends der
frühen 1990er Jahre als weniger relevant für
die Typisierung erachtet werden.
Stad�eile des Typs „langjährige	 Gewinner“ weisen seit der ersten Häl�e der
1990er Jahre bis zur Gegenwart ste�ge
Einwohnerzunahmen auf. Es handelt sich
überwiegend um zentrumsferne bis randstäd�sche Stad�eile. Mit ungefähr 275 Pro10

4 000
Fortzüge
2 000
Zuzüge
0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Wanderungen	zwischen	Dresden	und	Westdeutschland
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
Fortzüge
2 000
Zuzüge
0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Wanderungen	zwischen	Dresden	und	dem	Ausland
12 000
10 000
Fortzüge
8 000
Zuzüge
6 000
4 000
2 000
0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Folgende sechs Einwohnerentwicklungstypen werden unterschieden:

(1) langjährige Gewinner

(2) ehemalige Gewinner

(3) späte Gewinner

(4) Verlierer im Aufschwung

(5) stabilisierte Verlierer

(6) langjährige Verlierer

zent Zunahme seit 1990 hat die Albertstadt
den (allerdings von sehr niedrigem absolutem Niveau ausgehend) höchsten Bevölkerungszuwachs in dieser Gruppe. Lockwitz
und Kleinzschachwitz weisen gut 85 Prozent bzw. knapp 54 Prozent Zuwachs auf,
Laubegast, Coschütz/Gi�ersee, Briesnitz
und Hosterwitz/Pillnitz haben weitaus geringere Zunahmen zwischen zwölf Prozent
und 29 Prozent. Die Einwohnergewinne
insbesondere der randstäd�schen Stad�eile gehen vor allem auf umfangreiche Neubauprojekte im Miet- und Eigenheimsektor
und den damit zusammenhängenden Suburbanisierungsprozess zurück.
Zu den „ehemaligen	 Gewinnern“
zählen die Stad�eile, die über längere Zeit
(vornehmlich in den 1990er Jahren, zum
Teil auch darüber hinaus) spürbare Einwohnerzuwächse zu verzeichnen ha�en, deren
Einwohnerentwicklung dann aber in eine
Stagna�on überging. Zu den Stad�eilen
diesen Typs zählen fast ausschließlich die
typischen Suburbanisierungsgebiete am
Stadtrand: Weißig mit mehr als 225 Prozent,
Gompitz/Al�ranken, Gönnsdorf/Pappritz
mit rund 185 Prozent Einwohnerzunahmen
sowie Weixdorf, Cossebaude/Mobschatz/
Oberwarta, Schönfeld/Schullwitz, Langebrück/Schönborn, Hellerau/Wilschdorf sowie Leubnitz-Neuostra.
Die Stad�eile des Typs „späte	Gewinner“ bilden die größte Gruppe. Sie sind
durch Einwohnerverluste in den 1990er

Jahren gekennzeichnet und einen anschließenden Wiederans�eg der Bevölkerungszahl, der (in einzelnen Fällen bislang nur
sehr gering) über die von 1990 hinausgeht.
Einige dieser Stad�eile ha�en in den frühen
1990er Jahren anfänglich Bevölkerungszunahmen und erst danach Bevölkerungsabnahmen, durch die die Bevölkerungszahl
von 1990 unterschri�en wurde. In fast allen
diesen Quar�eren ist die Einwohnerentwicklung auch in den letzten Jahren posi�v.
Die frühen Einwohnerverluste waren unter
anderem auf umfangreiche Sanierungstä�gkeiten zurückzuführen. Mit dem Abschluss
der Sanierungen s�egen die Einwohnerzahlen in diesen Gebieten wieder an, allerdings
zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Mit
einem Bevölkerungsgewinn von 30 Prozent
und mehr seit 1990 stehen die gründerzeitlichen Altbauquar�ere Äußere Neustadt,
Radeberger Vorstadt, Pieschen-Süd und
Blasewitz sowie das Studentenquar�er Südvorstadt-Ost an der Spitze dieser Gruppe. Zu
den Quar�eren diesen Typs zählen weiterhin Altbauquar�ere mit guter bis mi�lerer
Wohnlage und tradi�onell hohem Anteil an
selbstgenutztem Wohneigentum: Bühlau/
Weißer Hirsch, Loschwitz/Wachwitz, Naußlitz, Mickten und Klotzsche sowie die gründerzeitlichen Altbauquar�ere Striesen-Ost
und -West, Plauen, Co�a und Löbtau-Süd,
Pieschen-Nord/Trachenberge,
Leipziger
Vorstadt und Friedrichstadt. Zudem gehören seit dem Wohnungsmarktbericht 2009

die zuvor zur Gruppe der „Verlierer im
Aufschwung“ (siehe unten) gezählten Stadtteile Innere Neustadt (innenstadtnahes
Quar�er), Kaditz (randstäd�sches Quar�er)
und Reick (innenstad�erneres Quar�er mit
Anteilen an Pla�enbaugebieten) dieser
Gruppe an.
Auch die Stad�eile der zweitgrößten
Gruppe, die „Verlierer	 im	 Aufschwung“,
weisen einen Wechsel von Einwohnerverlusten (ebenfalls zum Teil mit vorangehenden Bevölkerungszunahmen) in den
1990er Jahren (zum Teil auch bis in dieses
Jahrzehnt) zu nachfolgenden Einwohnergewinnen auf. Im Gegensatz zu den „späten
Gewinnern“ hat die Einwohnerzahl in diesen Stad�eilen das Niveau von 1990 (noch)
nicht wieder erreicht, zum Teil liegt es noch
weit darunter. Zu den Stad�eilen dieses
Typs zählen zentrale und innenstadtnahe
Stadtquar�ere mit teilweise größeren Anteilen an DDR-Wohnbauten, namentlich
Pirnaische Vorstadt, Innere Altstadt, Seevorstadt-Ost, Südvorstadt-West, JohannstadtNord, die innenstadtnahen Altbauquar�ere
Löbtau-Nord und Striesen-Süd, die innenstad�ernen Quar�ere mit Anteilen an Plattenbaugebieten Gruna, Seidnitz/Dobritz,
Großzschachwitz und Räcknitz/Zschertnitz,
das Großwohngebiet Prohlis-Süd sowie das
randstäd�sch gelegene Quar�er Trachau.
Die Stad�eile des Typs „stabilisierte	
Verlierer“ haben, teilweise bis in dieses
Jahrzehnt, andauernde Einwohnerverluste
11

erfahren, die aber spätestens seit etwa 2005
einer Stagna�on gewichen sind – die Bevölkerungszahl nimmt in den letzten Jahren
weder nennenswert zu noch ab, sie hat sich
(teilweise deutlich) unter dem Niveau von
1990 stabilisiert. Auch zu diesem Entwicklungstyp zählen insbesondere die Stad�eile
mit Anteilen an Pla�enbaugebieten Strehlen
und Leuben, die innerstäd�schen Quar�ere
Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West und
Johannstadt-Süd, das Großwohngebiet Gorbitz (Gorbitz-Ost, -Süd und Gorbitz-Nord/
Neu-Omsewitz) sowie Teile des Großwohngebietes Prohlis (Prohlis-Nord). Die Stad�eile Johannstadt-Süd und Prohlis-Nord haben
vorübergehend leichte Bevölkerungsgewinne verzeichnet und sind entsprechend im
Wohnungsmarktbericht 2009 als tendenzielle „Verlierer im Aufschwung“ (siehe oben)
typisiert; die jüngere Vergangenheit zeigt
hier aber eher eine Stagna�on der Bevölkerungsentwicklung als einen Aufschwung.
In Gorbitz-Nord/Neu-Omsewitz scheint der
zuvor kon�nuierliche Bevölkerungsverlust
in jüngster Zeit in eine Stabilisierung überzugehen; entsprechend ist dieser Stad�eil,
anders als im Wohnungsmarktbericht 2009,
nun nicht mehr der Gruppe der „langjährigen Verlierer“ zugeordnet.
Stad�eile vom Typ „langjährige	
Verlierer“ gibt es kaum noch. Sie weisen
(nach zum Teil vorübergehenden Einwohnergewinnen in den 1990er Jahren) einen
weitgehend ste�gen (wenn auch im Falle
12

Kleinpes�tz/Mockritz nur schwachen) Einwohnerverlust auf, der noch keine längerfris�ge Konsolidierung erkennen lässt. Es
handelt sich um die Quar�ere Kleinpes�tz/
Mockritz, Tolkewitz/Seidnitz-Nord sowie
Niedersedlitz (Abriss der Sternhäuser und
damit enormer Bevölkerungsrückgang).

Innerstäd�sche	Mobilität
Folgende Aspekte beeinflussen den innerstäd�schen Migra�onsprozess:
■

■
■
■
■
■

der verfügbare Wohnungsbestand in
den einzelnen Stad�eilen und seinen
Veränderungen (infolge von Neubau-,
Sanierungs- und Rückbautä�gkeit),
die Qualität des Wohnungsangebotes,
die Miet- und Kaufpreisentwicklungen,
die Ansprüche der Haushalte an Wohnstandorte und Wohngelegenheiten,
der Anteil der Selbstnutzer an Wohnraum,
poli�sch-ins�tu�onelle Rahmenbedingungen (zum Beispiel der Sozialgesetzgebung).

Generell deutet eine hohe Umzugsintensität auf einen entspannten Wohnungsmarkt
(Mietermarkt) hin. Je mehr differenzierte
Angebote auf dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, desto vielfäl�ger stellen sich
die Wahlmöglichkeiten für Haushalte dar,

individuelle Wohnwünsche umzusetzen.
Eine geringe Umzugsintensität ist hingegen
für angespannte Wohnungsmärkte mit stark
eingeschränkten Op�onen der Wohnstandortwahl charakteris�sch.
Vergleicht man die Zahl innerstäd�scher Umzüge mit den Wanderungsbewegungen über die Stadtgrenze hinweg,
zeigt dies, dass bis 1995 die stad�eilbezogene Bevölkerungsentwicklung stärker
von Wanderungen über die Stadtgrenze
als von innerstäd�schen Umzügen beeinflusst wurde. Bis in die späten 1990er
Jahre hat die innerstäd�sche Mobilität in
Dresden ste�g zugenommen, so dass den
innerstäd�schen Umzügen ein rela�ver
Bedeutungszuwachs für die Bevölkerungsentwicklung und -zusammensetzung in den
Stad�eilen zukam. Im Jahr der höchsten
innerstäd�schen Mobilität – 1998 – wechselten mehr als 14 Prozent der Dresdner
Einwohner ihren Wohnsitz innerhalb der
Stadt, damit wurden über 60 Prozent aller
Wohnungswechsel innerörtlich vollzogen.
Dieser Mobilitätsans�eg war die Folge des
sich entwickelnden Mietermarktes, einer
hohen Zahl an Gebäudesanierungen sowie
einer „nachholenden Erfüllung“ lang gehegter Umzugswünsche, die in der DDR bzw.
unter den bisherigen Marktbedingungen
nicht realisierbar waren.
Seitdem geht die rela�ve Bedeutung
der innerstäd�schen Umzüge gegenüber
den Wanderungen über die Stadtgrenze

kon�nuierlich (wenn auch mi�lerweile nur
noch langsam) zurück, und seit 2006 liegt
die Zahl der innerstäd�schen Umzüge wieder unter der Zahl der die Stadtgrenze überschreitenden Wanderungsfälle. Trotzdem
spielen die innerstäd�schen Umzüge für die
stad�eilspezifische Bevölkerungsentwicklung nach wie vor eine bedeutende Rolle:
Eine innerstäd�sche Mobilitätsrate von
7,6 Prozent (entsprechend 41 000 Umzügen), wie sie im Jahr 2013 in Dresden vorlag,
entspricht im Durchschni� einem innerstäd�schen Wohnstandortwechsel jedes Einwohners im Laufe von reichlich 13 Jahren.
Als innerstäd�sche Wanderungen gelten Umzüge innerhalb der Stadt, Umzüge
über die Stadtgrenze finden dabei keine
Beachtung. Nachfolgend werden wesentliche Charakteris�ka der innerstäd�schen
Umzüge in Dresden im Zeitraum von 2009
bis 2013 aufgeführt.
Ein posi�ver	Wanderungssaldo aus innerstäd�schen Wanderungen ist ein möglicher Indikator für ein a�rak�ves Wohnquar�er und/oder den Abschluss umfangreicher
Neubau- oder Modernisierungstä�gkeit im
Stad�eil. Er kann aber auch mit Rückbautä�gkeiten in einem benachbarten Stad�eil
in Verbindung stehen, in deren Folge sich
ein Teil der Bewohner der von zum Abriss
vorgesehenen Gebäude zum Umzug in
benachbarte Stad�eile entschlossen hat.
Die höchsten Gewinne aus innerstäd�schen
Umzügen ha�en im Laufe der zusammengefassten Jahre 2009 bis 2013 die Stad�eile
Prohlis-Süd, Großzschachwitz, Albertstadt,
Gorbitz-Süd, Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West, Gorbitz-Ost, Leuben, die
Pirnaische Vorstadt, Lockwitz und Innere
Neustadt. Der überwiegende Teil dieser
Stad�eile steht auch mit Blick auf die rela�ven Umzugsgewinne (Umzugsgewinne bezogen auf 1 000 der jeweiligen Bevölkerung)
an der Spitze.
Ein nega�ver	 Saldo aus innerstäd�schen Umzügen kann auf Mängel in der
Wohn- und Wohnumfeldqualität beruhen,
auf ein nicht bedarfsgerechtes Wohnungsangebot zurückzuführen oder durch umfangreiche Rückbaumaßnahmen begründet
sein. Außerdem kann es sich um sogenannte Durchgangsquar�ere handeln, die – zum
Beispiel im Zusammenhang mit Studentenwohnheimen – durch eine hohe Anzahl
an Zuzügen von außerhalb der Stadt oder
aus anderen Stad�eilen sowie eine hohe
Anzahl an Fortzügen in andere Stad�eile
gekennzeichnet sind. Die höchsten Verluste aus innerstäd�schen Umzügen ha�en
in der Summe der Jahre 2009 bis 2013 die
Stad�eile Südvorstadt-West und -Ost sowie
Löbtau-Nord, Strehlen, Striesen-Süd und
Löbtau-Süd.

Entwicklung	der	innerstäd�schen	und	der	die	Stadtgrenze	überschreitenden	Mobilität	in	
Dresden	1993	bis	2013
Umzüge je 100 der Bevölkerung
16
innerstäd�sche Umzüge
14

Zu- und Fortzüge
über die Stadtgrenze

12
10
8
6
4
2
0

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Stad�eile mit einem hohen	 Bevölkerungsaustausch, der durch viele innerstäd�sche
Zu- und Fortzüge verursacht wurde, waren
im Betrachtungszeitraum 2009 bis 2013
vornehmlich die heu�gen Dresdner Sanierungs- bzw. innerstäd�schen Gründerzeitgebiete. So verließ beispielsweise in der
Friedrichstadt, in Südvorstadt-Ost und in
Löbtau-Nord jeweils mehr als die Häl�e der
Bewohner ihren Wohnstandort und zog in
einen anderen Stad�eil, während im gleichen Zeitraum in ähnlicher Größenordnung
neue Bewohner zuzogen. Unter anderem
sind auch die hohen Anteile studen�scher
Einwohner für den rela�v schnellen Bevölkerungsaustausch verantwortlich.
In einem Großteil der randstäd�schen
und einigen zentrumsfernen Stad�eilen finden sich rela�v immobile	Einwohnerschaften mit deutlich niedrigeren Umzugshäufigkeiten. In Langebrück/Schönborn, Weixdorf,
Schönfeld/Schullwitz,
Cossebaude/Mobschatz/Oberwartha, Hellerau/Wilschdorf,
Al�ranken/Gompitz, Gönnsdorf/Pappritz,
Klotzsche, Kleinzschachwitz, Lockwitz sowie
in Weißig verließen im Zeitraum 2009 bis
2013 nicht einmal 20 Prozent der Einwohner den Stad�eil mit Umzugsziel in einem
anderen Stad�eil. In den sechs erstgenannten Stad�eilen waren es nicht einmal
15 Prozent. Die Zuzugshäufigkeiten aus anderen Teilen Dresdens waren ähnlich niedrig.
Ein erheblicher Teil der innerstäd�schen
Umzüge erfolgte im Nahbereich des bisherigen Wohnstandortes und damit im
räumlich weitgehend vertrauten Wohnumfeld. Knapp 24 Prozent aller innerstäd�schen Umzüge im Zeitraum 2009 bis 2013
ha�en einen Wohnstandort innerhalb desselben Stad�eils zum Ziel, gut 26 Prozent
einen Wohnstandort in einem anderen

Stad�eil des gleichen Ortsamtes. Besonders
hohe Anteile an Umzügen im gleichen Stadtteil wiesen die Stad�eile Äußere Neustadt
(35 Prozent sämtlicher Auszüge aus einer
Wohnung in diesem Stad�eil waren Umzüge
mit Ziel im gleichen Stad�eil) und
Südvorstadt-Ost (24 Prozent) auf, zwei
Stadteile mit hohen Anteilen studen�scher
Bewohner. Vergleichbare, zum Teil sogar
noch deutlich höhere Werte finden sich in
zentrumsfernen
und
vor
allem
randstäd�schen Stad�eilen wie Cossebaude/Mobschatz/Oberwartha (48 Prozent),
Klotzsche (46 Prozent), Weißig (44 Prozent),
Langebrück/Schönborn (43 Prozent), Schönfeld/Schullwitz
(34 Prozent),
Trachau
(32 Prozent), Bühlau/Weißer Hirsch (31 Prozent) und Laubegast (31 Prozent). In allen
genannten Fällen spielen allerdings Umzüge
in einen Stad�eil des gleichen Ortsamtes
eine weniger bedeutende Rolle als Umzüge
in einen Stad�eil eines anderen Ortamtes.
Deutlich überdurchschni�liche Anteile an
Fortzügen mit Ziel eines anderen Stad�eils
im gleichen Ortsamt wiesen im betrachteten
Zeitraum die Stad�eile Al�ranken/Gompitz
(56,6 Prozent), Briesnitz (53,1 Prozent), Cotta (52,2 Prozent), Gorbitz-Ost (52,2 Prozent),
Gorbitz-Nord/Neu-Omsewitz (52,0 Prozent),
Gorbitz-Süd
(51,0 Prozent),
Naußlitz
(48,8 Prozent), Kaditz (44,8 Prozent), Löbtau-Nord (44,0 Prozent), Prohlis-Nord
(42,3 Prozent), Blasewitz (41,3 Prozent) und
Striesen-Ost (41,1 Prozent) auf.

Wohndauer
Die mi�lere Wohndauer der Einwohner an
ihrer jeweiligen Adresse kann als Indikator
sowohl für die Stabilität eines Stad�eils als
auch für die Mobilität einer Bevölkerung in
13

den einzelnen Teilräumen der Stadt angesehen werden. Sie zeigt gebietsspezifische
Bezüge zum Alter des Wohngebietes, zum
Alter der Bewohner und deren Wohnstatus (Miete/Eigentum), zur allgemeinen
Zufriedenheit mit Wohnung und Wohnumfeld sowie zu Gegebenheiten des Wohnungsmarktes. So trägt ein entspannter
Wohnungsmarkt mit einer großen Vielfalt
verfügbarer Wohnungen, die helfen, unterschiedliche Ansprüche der Mieter leichter
zu erfüllen, tendenziell zu einer höheren
Wohnmobilität bei, wodurch die durchschni�liche Aufenthaltsdauer an einem
Wohnort entsprechend sinkt.
Die durchschni�liche Wohndauer der
Dresdner an ihrer jeweiligen Adresse betrug im Jahr 2013 11,1 Jahre; sie ist damit
seit Jahren weitgehend konstant (2008:
10,8 Jahre). Zu den Stad�eilen mit hohen
Wohndauern gehören zum einen zentrale
Wohnquar�ere wie Wilsdruffer Vorstadt/
Seevorstadt-West (16,8 Jahre), JohannstadtSüd (16,0 Jahre) und Pirnaische Vorstadt
(13,4 Jahre) sowie Räcknitz/Zschertnitz
(14,1 Jahre). Diese innerstäd�schen Gebiete sind durch überdurchschni�lich hohe
Anteile älterer Bewohner der Erstbezugsjahrgänge der 1950er bis 1970er Jahre gekennzeichnet. Mit Blick auf das hohe Durchschni�salter der Bevölkerung (deutlich über
dem Durchschni�salter der ganzen Stadt; in
den beiden erstgenannten Stad�eilen liegt
14

es bei über 50 Jahren) ist in Folge der künf�gen natürlichen Bevölkerungsentwicklung
damit zu rechnen, dass diese Stad�eile mittel- bis längerfris�g stärkere Zuzüge jüngerer Haushalte erfahren werden und dadurch
zu Stad�eilen mit höherer Mobilität und
niedrigerer Wohndauer werden.
Eine ebenfalls hohe Wohndauer weisen
zudem randstäd�sche Gebiete mit hohen
Wohneigentumsquoten auf, wie beispielsweise Hellerau/Wilschdorf (18,6 Jahre) und
Hosterwitz/Pillnitz (16,2 Jahre) sowie die
Ortscha�en Schönfeld/Schullwitz (18,2 Jahre), Weixdorf (17,4 Jahre), Langebrück/
Schönborn (16,7 Jahre) und Cossebaude/
Mobschatz/Oberwartha (14,7 Jahre).
Stad�eile mit einer weit unterdurchschni�lichen mi�leren Wohndauer sind
insbesondere Quar�ere mit hoher Bevölkerungsfluktua�on, die zum Beispiel durch
hohe Anteile von studen�scher Bewohnerscha� und entsprechend durch ein vergleichsweise niedriges Durchschni�salter
(zum Teil mehr als zehn Jahre unter dem
städ�schen Durchschni�) gekennzeichnet
sind. Zu diesen Stad�eilen zählen in Dresden insbesondere die innenstadtnahen
Altbauquar�ere Äußere Neustadt (5,2 Jahre), Friedrichstadt (5,5 Jahre), Pieschen-Süd
(6,2 Jahre), Löbtau-Nord und -Süd (6,2 bzw.
6,6 Jahre) sowie die Leipziger Vorstadt
(6,4 Jahre) und Albertstadt (5,3 Jahre).

2.2 Entwicklung der Altersstrukturen
Neben der Entwicklung der absoluten Einwohner- bzw. Haushaltszahlen sind auch die
Altersstruktur und ihre Entwicklung für den
Dresdner Wohnungsmarkt von Bedeutung.
Seit geraumer Zeit erlebt die Bevölkerung
eine demographische Alterung, die zwar
seit einigen Jahren stagniert, vermutlich
aber längerfris�g weiter voranschreiten
wird.5 Im Jahr 1990 lag das Durchschni�salter der Dresdner Bevölkerung noch bei
39 Jahren, bis 2003 s�eg es um gut vier Jahre auf 43,1 Jahre an und stagniert seitdem.
Seit 2011 ist es sogar auf 43,0 Jahre leicht
gesunken.
Im Einzelnen haben sich in Dresden im
Zeitraum von 1990 bis 2013 folgende Änderungen der Altersstruktur der Bevölkerung
vollzogen:
■

Der Anteil der bis 14-Jährigen ist von
18,5 Prozent (1990) auf 13,3 Prozent
(2013) zurückgegangen. Er ist allerdings in den letzten Jahren wieder
leicht anges�egen, 2005 lag er noch bei
10,6 Prozent. Dieser Ans�eg ist die Folge der rela�v erfreulichen Geburtenentwicklung in Dresden sowie auch der

5

Siehe Kapitel „Bevölkerungsprognose“, Punkt 7.1

■

■

Entwicklung des Wanderungssaldos
der Stadt in der jüngeren Vergangenheit.
Der Anteil der Bevölkerung im Alter von
15 bis 59 Jahren ist in den letzten Jahren leicht gesunken, hat sich aber gegenüber 1990 nur marginal verändert:
Mit 59,6 Prozent lag er im Jahr 2013
reichlich einen Prozentpunkt unter
dem Wert von 1990.
Deutlich zugenommen hat der Anteil
der ab 60-Jährigen: Er s�eg von
20,5 Prozent im Jahr 1990 auf 27,0 Prozent im Jahr 2013. Hinter dieser Zunahme steht ein Wachstum der absoluten
Zahl der älteren und alten Bevölkerung.

Die Altersstruktur der verschiedenen Stadtteile ist ausgesprochen uneinheitlich. Entsprechend ist die demographische Alterung
unterschiedlich weit fortgeschri�en.
Auf Basis von fünf Altersgruppen, die
mit charakteris�schen Phasen im Lebenszyklus von Personen bzw. Haushalten in
Beziehung stehen (0- bis 17-Jährige, 18- bis
24-Jährige, 25- bis 44-Jährige, 45- bis 59Jährige, ab 60-Jährige), erfolgte eine Typisierung der Dresdner Stad�eile in Altersstrukturtypen. Entscheidendes Kriterium
für diese Typisierung waren die beiden am
stärksten besetzten Altersgruppen.
Demnach lassen sich daraus fünf Typen
unterscheiden, wobei der am stärksten besetzte Typ 4 entsprechend dem Verhältnis

Altersstruktur	der	Dresdner	Bevölkerung	1990	und	2013	im	Vergleich
100 %
20,5

60 Jahre und älter

27,0

80 %
20,7

45 bis 59 Jahre

18,5

60 %

28,3

25 bis 44 Jahre

40 %

30,3

12,0
20 %

0%

15 bis 24 Jahre
10,8

11,9

6 bis 14 Jahre

6,6

0 bis 5 Jahre

1990

7,1
6,3
2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

der beiden dominanten Altersgruppen noch
in drei Untertypen unterteilt wurde. Diese
Altersstrukturtypen zeigen eine rela�v enge
Beziehung zum jeweiligen Durchschni�salter der Bevölkerung: Mit aufsteigender
Nummerierung der Typen nimmt tendenziell das Durchschni�salter zu, wobei
allerdings zum einen die Typen 1 (ohnehin
nur durch fünf Stad�eile vertreten) und 2
in etwa vergleichbare Durchschni�salter
aufweisen und zum anderen der Typ 4c eine

im Durchschni� ältere Bevölkerung aufweist
als Typ 5, da in Typ 4c der Anteil der ab 60Jährigen in fast allen Stad�eilen deutlich
höher ist als in den Stad�eilen des Typs 5.
Junge Einwohnerscha�en mit hohen
Anteilen an Bewohnern im Haushaltsgründungsalter und im jungen Familienalter (Altersstrukturtypen 1 und 2) haben vornehmlich westlich und nördlich der Innenstadt
gelegene gründerzeitlich geprägte Stadtteile wie Friedrichstadt, Leipziger Vorstadt,

15

Radeberger Vorstadt, Äußere Neustadt,
Pieschen-Süd, Löbtau-Nord und -Süd, aber
auch Striesen-Ost und die Südvorstadt-Ost;
in letztgenanntem Stad�eil ist der Anteil
der Bewohner im Haushaltsgründungsalter,
bedingt durch die hohe Zahl von Studierenden, besonders hoch. Rela�v junge Bevölkerungen mit hohen Anteilen von Familien im
jungen und mi�leren Alter haben vor allem
randstäd�sche Stad�eile (Co�a, GorbitzNord/Neu-Omsewitz). Sehr hohe Anteile
rela�v alter Bevölkerung (Typ 4c und Typ 5)
finden sich vor allem in innerstäd�schen
und innenstadtnahen Stad�eilen (Pirnaische Vorstadt, Seevorstadt-Ost, Wilsdruffer
Vorstadt/Seevorstadt-West, JohannstadtSüd), aber auch in einigen zentrumsferneren und randstäd�schen Stad�eilen, unter
anderem die Großwohnsiedlung Prohlis.
Die beiden Stad�eile Schönfeld/Schullwitz
und Gompitz/Al�ranken sind Grenzfälle
zwischen den Typen 3 (mi�lere bis höhere
Altersgruppen dominant) und 5 (höhere
und hohe Altersgruppen dominant). Die
Stad�eile sind aber formal dem Typ 5 zugeordnet, da die Altersgruppen der 45- bis
59-Jährigen und der ab 60-Jährigen leicht
dominanter sind. Gleichzei�g ist aber auch
der Anteil von Kindern und Jugendlichen
in beiden Stad�eilen vergleichsweise hoch,
entsprechend ist das Durchschni�salter dieser Stad�eile deutlich niedriger als das der
anderen Stad�eile des Typs 5.

2.3 Entwicklung der
Einkommenssitua�on
Seit Mi�e der 1990er Jahre s�eg das
durchschni�liche Ne�oeinkommen (Median6) der Dresdner Haushalte von 1 202
auf 1 889 Euro um über 57 Prozent. Diese
posi�ve Einkommensentwicklung ist nicht
kon�nuierlich verlaufen, sondern wechselha� mit zwischenzeitlichen Rückgängen.
Ein Großteil des Zuwachses seit 1995 ist
auf rela�v kurze Phasen güns�ger Einkommensentwicklung zurückzuführen. In der

Zeit von 2005 bis 2014 s�egen die mi�leren
Haushaltseinkommen in Dresden um über
16 Prozent, der größte Teil davon fiel in die
Zeit nach 2007. Deutlich überdurchschni�liche Einkommenszunahmen ha�en dabei
größere Haushalte (vier und mehr Personen) mit Kindern.
Für Vergleiche der Einkommenssitua�on und deren Veränderung ist das durchschni�liche personenbezogene Äquivalenzeinkommen7 besser geeignet als das
mi�lere Haushaltseinkommen. Es wird ermi�elt unter Berücksich�gung von Größe
und Zusammensetzung der Haushalte. Zwischen 1995 und 2014 ist das durchschni�liche personenbezogene Äquivalenzeinkommen in Dresden um mehr als die Häl�e
(+ 56,8 Prozent) anges�egen und lag im Jahr
2014 bei durchschni�lich 1 443 Euro pro
Person.
Steht den Mitgliedern eines Haushaltes
weniger als 60 Prozent des mi�leren Äquivalenzeinkommens zur Verfügung, gelten
sie als armutsgefährdet; steht ihnen mehr
als das doppelte des mi�leren Äquivalenzeinkommens zur Verfügung, gelten sie als
einkommensreich. Entsprechend dieser Defini�on (und bezogen auf das durchschni�liche Äquivalenzeinkommen Dresdens) lebten
im Jahr 2014 rund 17 Prozent der Dresdner
Haushalte in Armutsgefahr; das entspricht
einer Zahl von ungefähr 49 400 Haushalten
mit etwa 71 600 Personen. Am anderen
Ende der Skala galten knapp sechs Prozent
der Dresdner Haushalte (17 200 Haushalte
mit 34 300 Personen) als einkommensreich.
Nach dem Trend zur Stagna�on der Polarisierung der Gesellscha� hinsichtlich der
Einkommensverteilung bis zum Jahr 2010
ist aktuell aus den Daten der Kommunalen
Bürgerumfrage ein leichter Trend zum Ans�eg der Polarisa�on ablesbar.
Die Haushaltseinkommen und deren
Entwicklung zeigen räumlich eine deutliche
Ungleichverteilung.8 Die geringsten Äquivalenzeinkommen von weniger als 1 150 Euro
– und damit 20 Prozent und mehr unterhalb
des Dresdner Durchschni�swertes – haben
die Haushalte in den Stad�eilen Prohlis-

Nord, Prohlis-Süd, den Gorbitzer Stad�eilen
und in Pieschen-Süd. Ebenfalls am unteren
Ende der Skala mit Äquivalenzeinkommen,
die zwischen zehn und 20 Prozent niedriger
sind als der Dresdner Durchschni�, liegen
die Stad�eile Co�a, Wilsdruffer Vorstadt/
Seevorstadt-West einschließlich Friedrichstadt, Leuben, Pirnaische Vorstadt, Räcknitz/
Zschertnitz und Gruna. Die höchsten Äquivalenzeinkommen von über 1 600 Euro haben die Haushalte in Stad�eilen überwiegend östlich der Dresdner Innenstadt sowie
in einem großen Teil der randstäd�schen
Stad�eile; an der Spitze liegen die Innere
Neustadt, Blasewitz, Loschwitz/Wachwitz
einschließlich Hosterwitz/Pillnitz und Coschütz/Gi�ersee einschließlich Plauen.

6

7

8

Die Mittelwerte der Einkommen wurden über
den Median berechnet, der die Verteilung in zwei
Gruppen gleicher Größe teilt.
Das Äquivalenzeinkommen wird unter Berücksichtigung der Haushaltsgrößen und der
Altersstrukturen der Haushalte als gewichtetes
Pro-Kopf-Einkommen berechnet, indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Personengewichte geteilt wird. Dabei gehen die einzelnen
Haushaltsmitglieder entsprechend ihrer Stellung im
Haushalt und ihres Alters mit unterschiedlicher Gewichtung (Äquivalenzziffer) in die Berechnung ein.
Nach der OECD-Skalen für Gewichtungsfaktoren
erhält der Haupteinkommensbezieher des Haushaltes (Haushaltsvorstand) den Gewichtungsfaktor
1,0, alle weiteren Haushaltsmitglieder im Alter ab
14 Jahren den Gewichtungsfaktor 0,5 sowie die
Haushaltsmitglieder im Alter von unter 14 Jahren
den Gewichtungsfaktor 0,3. (Quelle: Armuts- und
Reichtumsbericht der Bundesregierung 2005,
Anhang 11)
Für einige der Stadtteile sind keine hinreichend
verlässlichen Daten zur Einkommenssituation
im Jahr 2010 und/oder 2014 verfügbar. Eine
Darstellung der räumlichen Differenzierung der
Einkommen und ihrer Änderung konnte hier nur
für zusammengefasste Stadtteile erfolgen.

Entwicklung	der	Haushaltsne�o-	und	Äquivalenzeinkommen	in	Dresden	1995	bis	2014
	
Haushaltsne�oeinkommen
in Euro (Median)
Veränderungen gegenüber
dem Vorwert in %
Äqivalenzeinkommen
in Euro (Median)
Veränderungen gegenüber
dem Vorwert in %

06/1995	

11/1996	

12/1998	

04/2002	

05/2005	

09/2007	

09/2010	

1 202

1 543

1 471

1 650

1 623

1 650

1 800

1 799

1 889

+ 28,4 ↗

- 4,7 ↘

+ 12,2 ↗

- 1,6 ↘

+ 1,7 ↗

+ 9,1 ↗

- 0,1 →

+ 0,5 ↗

920

1 063

1 074

1 238

1 214

1 275

1 357

1 414

1 443

+ 2,8 ↗

+ 15,5 ↗

+ 0,1 ↗

+ 15,3 ↗

- 1,9 ↘

+ 5,0 ↗

+ 6,4 ↗

+ 4,3 ↗

+ 2,1 ↗

Datengrundlage: Kommunale Bürgerumfrage Dresden

16

09/2012	 02/2014

Die Änderung der Äquivalenzeinkommen im
Zeitraum von 2010 bis 2014 hat dazu beigetragen, das zuvor herrschende räumliche
Muster der Einkommensunterschiede deutlich zu modifizieren. Von den 33 Stad�eilen
mit im Jahr 2010 überdurchschni�lichen
Einkommen haben im Zeitraum 2010 bis
2014 nur noch 20 Stad�eile überdurchschni�liche Zuwächse der Durchschni�seinkommen erlebt; sieben Stad�eile ha�en
unterdurchschni�liche Zuwächse, sechs
sogar Einkommensrückgänge. Von den
28 Stad�eilen mit unterdurchschni�lichen
Einkommen im Jahr 2010 haben hingegen
14 Stad�eile überdurchschni�liche Zunahmen der mi�leren Einkommen bis 2014 verzeichnet und 13 Stad�eile einen Rückgang
der mi�leren Einkommen.
Von den drei Stad�eilen mit Einkommenszunahmen von über 20 Prozent
von 2010 bis 2014 war ein Stad�eil mit
unterdurchschni�lichen Einkommen im
Jahr 2010. Ein ähnliches Bild ergibt sich hinsichtlich der Entwicklung der Einkommen im
kürzeren Zeitraum von 2012 bis 2014: Der
überwiegende Teil der Stad�eile mit unterdurchschni�lichen Äquivalenzeinkommen
im Jahr 2012 hat von 2012 bis 2014 überdurchschni�liche Einkommenszunahmen
verzeichnet, in der überwiegenden Zahl der
Stad�eile mit überdurchschni�lichen Einkommen im Jahr 2012 sind ebenfalls überdurchschni�liche Einkommenszunahmen

der mi�leren Äquivalenzeinkommen festzustellen. Diese Befunde lassen vermuten,
dass räumliche Unterschiede der Einkommensverteilung sich eher verstärkt haben,
also eine Zunahme sozialer Polarisierung
auch in räumlicher Dimension erfolgte.

2.4 Haushaltsstruktur und
-entwicklung
Die bereits in den 1990er Jahren beobachtbare Zunahme der Zahl der Haushalte
in Dresden hat sich in den letzten Jahren
fortgesetzt. Im Jahr 2013 gab es in Dresden
292 200 private Haushalte, das waren fast
73 400 mehr als 1992, 27 600 mehr als
2005 und 5 400 mehr als 2011.9
Fortgesetzt, allerdings zuletzt abgeschwächt, hat sich auch der Trend der
Singularisierung. Lebten im Jahr 1999
noch durchschni�lich 2,01 Personen in
einem Haushalt, so verringerte sich die
durchschni�liche Haushaltsgröße bis zum
Jahr 2013 auf 1,80 Personen. Besonders
stark zugenommen haben Zahl und Anteil
der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, die
zusammen über 80 Prozent der Haushalte
in Dresden stellen; im Jahr 1999 waren es
nur 73 Prozent. Allein die Ein-PersonenHaushalte stellen mi�lerweile knapp über
die Häl�e aller Haushalte in Dresden und

vereinigen fast 30 Prozent der Bevölkerung
auf sich. Anfang der 1990er Jahre ha�en sie
einen Anteil von lediglich gut einem Dri�el
an den Haushalten und 16 Prozent der Bevölkerung. Abgenommen haben die Anteile
der Haushalte mit drei und mehr Personen,
von knapp 30 Prozent im Jahr 1999 auf ungefähr ein Fün�el aller Dresdner Haushalte
zum Jahresende 2013.

9

Die Haushaltszahlen basieren auf einem Haushaltsgenerierungsverfahren der Stadt Dresden.
Abweichungen gegenüber den Angaben des Wohnungsmarktberichtes 2004 ergeben sich aufgrund
einer Umstellung des Berechnungsverfahrens.

17

Haushaltsgrößenstruktur	der	Dresdner	Bevölkerung	1999	und	2013	im	Vergleich
Haushalte
300 000

2%

275 000

6	%

250 000

11	%

225 000

2%

5-PersonenHaushalt
4-PersonenHaushalt
3-PersonenHaushalt

10	%

200 000
15	%

30	%

2-PersonenHaushalt

175 000

150 000
31	%
125 000

100 000
1-PersonenHaushalt
75 000

50 000

51	%

42	%

25 000

0

1999

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

18

2013

3 Wohnungsangebot

3.1 Quan�ta�ve Entwicklung des Wohnangebots

Wohnungsneubau	

In Dresden wurde zum Jahresende 2013
ein Bestand von 293 845 Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden registriert.
Gegenüber 1990 entspricht das einem
Angebotszuwachs um etwa 18 Prozent. Die
Zunahme der Zahl der Wohnungen geht
ausschließlich auf die hohe Dynamik in der
zweiten Häl�e der 1990er Jahre zurück. Von
den in dieser Zeit geschaffenen Wohnungen
en�ielen knapp 80 Prozent auf Neubaumaßnahmen und knapp 20 Prozent auf Um- und
Ausbauten im Bestand. Im Zeitraum von
2004 bis 2009 war die Zahl der Wohnungen
aufgrund der geringen Bautä�gkeit und der
Stadtumbaumaßnahmen rückläufig. Gegenüber 2003 ha�e sich der Gesamtbestand bis
2009 um circa 2 500 Wohnungen verringert. Im Jahr 2013 wurde – wie auch schon
im Jahr 2012 – eine Zunahme der Zahl der
Wohnungen registriert. Gegenüber 2009
s�eg der Bestand um 1 391 Wohnungen.

Insgesamt wurden in Dresden von 1992 bis
2013 circa 43 800 Wohnungen im Neubau
und weitere 81 200 in Um- und Ausbau von
Gebäuden neu geschaffen. 2011 erfolgte
ein starker Ans�eg der Fer�gstellungen
von neugebauten Wohnungen auf rund
1 199 Wohneinheiten (Vergleich 2010:
545). In den Jahren 2012 und 2013 war das
Fer�gstellungsniveau mit 955 bzw. 804 neugebauten Wohneinheiten immer noch auf
einem hohen Niveau. Die Baugenehmigungen, die als Indikator für die zukün�ige
Bauentwicklung zu deuten sind, bestä�gen
diese Entwicklung. Im Jahr 2011 s�eg auch
hier die Zahl der Baugenehmigungen für
Wohnungen im Neubau von 830 Fällen im
Vorjahr auf 1 257 Fälle. Im Jahr 2012 fiel
die Anzahl der Fälle leicht auf 1 158. Jedoch
s�eg im Jahr 2013 die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Neubau
wieder extrem an, auf immerhin 1 895.
Die Bautä�gkeiten erstrecken sich zumeist
über ein bis zwei Jahre, so dass die Fer�g-

stellungsquoten ein Jahr nach Erteilung der
Baugenehmigung bei circa 80 bis 90 Prozent
der genehmigten Fälle liegen.
Während bis in die zweite Häl�e der
1990er Jahre die meisten Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern errichtet wurden,
en�iel danach der größere Teil der Wohnungsneubauten auf den Eigenheimbau:
Zwischen 2003 und 2006 wurden drei von
vier Wohnungen in Eigenheimen errichtet.
Aber auch für Wohnungen in Eigenheimen
ist das Neubauvolumen nach 2006 gesunken und lag im Jahr 2010 bei lediglich
355 Wohnungen. In den darauffolgenden
Jahren s�eg das Neubauvolumen in diesem
Segment auf 448 Wohnungen im Jahr 2012
an. Im Jahr 2013 brach jedoch die Eigenheim-Neubautä�gkeit mit nur 311 Wohnungen stark ein. In Mehrfamilienhäusern
war im Jahr 2011 ebenfalls eine posi�ve
Entwicklung zu verzeichnen. Von 668 fer�ggestellten neugebauten Wohnungen im
Jahr 2011 ging die Zahl in den beiden darauffolgenden Jahren jedoch wieder mit 487
bzw. 310 Wohnungen erheblich zurück.

Entwicklung	des	Wohnungsbestandes	in	Dresden	1990	bis	2013	zum	heu�gen	Gebietsstand
Zahl der Wohnungen
300 000

294 989

291 957

293 845

290 000
1991-1994 interpolierte Werte
280 000

270 000

260 000

250 000

240 000

250 059

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

19

Baugenehmigungen	und	Baufer�gstellungen	von	Wohnungen	im	Neubau	in	Dresden	1995	bis	2013
10 000
Neubau Wohnungen
in Eigenheimen
8 000
Neubau Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
6 000
Baugenehmigungen
4 000

2 000

0

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Baugenehmigungen	und	Baufer�gstellungen	von	Neubauwohnungen	in	Eigenheimen	in	Dresden	2001	bis	2013

Baugenehmigungen	und	Baufer�gstellungen	von	Neubauwohnungen	in	Mehrfamilienhäusern	in	Dresden	2001	bis	2013
1 300
Fer�gstellungen
1 200

600

Baugenehmigungen

Fer�gstellungen
1 100
Baugenehmigungen
1 000

500

900
800

400

700
600

300

500
400

200

300
200

100

100
0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Auch im Um- und Ausbau wurden in den
letzten fünf Jahren nur wenige zusätzliche
Wohnungen geschaffen. Ab dem Jahr 2006
war der Saldo aus Wohnungsteilungen und
Wohnungszusammenlegungen in jedem
Jahr fast ausgeglichen. Erst 2010 ergab
sich wieder ein deutlich posi�verer Saldo
von 374 durch Um- und Ausbau zusätzlich
geschaffenen Wohnungen. In diesem Jahr
entstanden durch größere Projekte im
Bestandsumbau neue Wohnungen. Ein
Beispiel war der Umbau eines ehemaligen
Laborgebäudes und eines Studentenwohnheims an der Semperstraße (127 Wohneinheiten). In 2011 und 2012 ergab sich wieder
ein nega�ver Saldo.
Die seit den 1990er Jahren bestehende
Bautä�gkeit in randstäd�schen Quar�eren
besteht weiterhin fort, ist jedoch mi�lerweile deutlich abgeschwächt. Die randstäd�-

0

schen Stad�eile, in denen im Zeitraum von
2010 bis 2013 die meisten Wohneinheiten
(WE) neu errichtet wurden, sind Lockwitz
(35 WE/Jahr), Weixdorf (30 WE/Jahr), Gompitz/Al�ranken (22 WE/Jahr) und Klotzsche

(17 WE/Jahr). Der Trend einer stärkeren
Innenstadtorien�erung bei der Bautä�gkeit setzt sich fort. So lag der Anteil der im
Zentrum und im Inneren Bereich (siehe
Karte Seite 6) erbauten Wohnungen in den

Bautä�gkeit	in	Dresden	2006	bis	2009	und	2010	bis	2013	nach	Distanzringen
neu errichtete Wohnungen
2 000
2006 bis 2009
1 600
2010 bis 2013
1 200

800

400

0

Zentrum

Innerer Bereich

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Mi�lerer Bereich

Äußerer Bereich

Jahren 2006 bis 2009 bei 36 Prozent und in
den Jahren 2010 bis 2013 bei 56 Prozent. Innenstadtnahe Quar�ere mit rela�v hohen
Fer�gstellungszahlen im Zeitraum 2010 bis
2013 sind Strehlen (95 WE/Jahr), StriesenWest (53 WE/Jahr), Striesen-Ost (44 WE/
Jahr), die Innere Neustadt (30 WE/Jahr) und
die Südvorstadt-Ost (29 WE/Jahr).
Der Wohnungsneubau in den Stadtrandlagen konzentrierte sich in den letzten
Jahren stark auf den Eigenheimsektor:
90 Prozent der fer�ggestellten Wohnungen in den peripheren Stad�eilen waren
Eigenheime. Im innerstäd�schen Bereich
(Zentrum, Innerer Bereich – siehe Karte Seite 6) entstanden vorwiegend Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, der Anteil der
Neubauwohnungen in Eigenheimen lag bei
lediglich 17 Prozent. Dennoch gibt es auch
innenstadtnahe Stad�eile, in denen in den
letzten Jahren größere Bauprojekte für
Einfamilienhäuser umgesetzt wurden: Albertstadt, Striesen-Ost, Plauen, Gruna und
Radeberger Vorstadt.

als dreimal so viele Wohnungen durch Abriss vom Markt genommen. Die jährliche
Abgangsquote durch Abriss und Wohnungsrückbau lag in diesem Zeitraum im
Mi�el bei 0,3 Prozent. Die Zunahme des
Wohnungsrückbaus ist auf den Beginn der
Rückbauförderung durch das Bund-LänderProgramm Stadtumbau Ost zurückzuführen. Von 2002 bis 2005 s�eg die Zahl der
jährlich abgerissenen Wohnungen deutlich
an. Im Jahr 2005 wurde mit 1 433 Wohnungen der Höhepunkt des Rückbaus erreicht.
Ab 2006 ging die Zahl der Wohnungsabrisse
wieder zurück – 2009 wurden 428 Wohnun-

gen vom Markt genommen, 2010 waren
es noch einmal 631 Wohnungen. In den
Jahren 2011 und 2012 waren es 996 bzw.
582 Wohnungen. 2013 wurden nur noch
246 Wohnungen abgerissen.
Die ab 2002 vorgenommenen Wohnungsabrisse wurden in etwa acht von zehn
Wohnungen mit Hilfe des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost bzw. des bis 2003
bestehenden „Landesprogramms zur Förderung von Stadtumbaumaßnahmen im Mietwohnungsbestand“ des Freistaates Sachsen
gefördert. Weitere Umbaumaßnahmen erfolgten schwerpunktmäßig im Rahmen von

Wohnungsabriss	in	Dresden	1991/92	bis	2013
Zahl der rückgebauten Wohnungen

Laufzeit Förderprogramme Stadtumbau Ost

1 500

1 250

1 000

750

Wohnungsrückbau	und	Stadtumbau	Ost
500

Von 1991 bis 2001 wurden in Dresden
2 500 Wohnungen abgerissen, was einem
Anteil von jährlich weniger als 0,1 Prozent
des gesamten Wohnungsbestandes entspricht. Im Zeitraum von 2002 bis 2013
wurden mit fast 8 900 Wohnungen mehr

250

0

1991/ 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1992

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden, Stadtplanungsamt Dresden

21

geförderten Abrissmaßnahmen für circa
50 Wohnungen zum Beispiel durch EFRE-Förderung (Europäischer Fonds für regionale
Entwicklung) im westlich der Innenstadt gelegenen Weißeritz-Gebiet.
Die Rückbaumaßnahmen haben zu einer
Reduzierung und stärkeren räumlichen Streuung der Wohnungsleerstände geführt. Aus
diesem Grund fiel es in den letzten Jahren zunehmend schwerer, geeignete Rückbauobjekte mit überdurchschni�lichen Leerstandszahlen auszuwählen und den Rückbau gegenüber
den Mietern zu rech�er�gen. Proteste im Zusammenhang mit dem geplanten Rückbau
von Wohnungen in Seidnitz/Tolkewitz haben
auf Grundlage eines Stadtratsbeschlusses von
Dezember 2008 mit der Forderung nach preiswerten Wohnungen zu einer Reduzierung des
geplanten Rückbauvolumens im Bestand der
GAGFAH um 319 Wohneinheiten geführt.
Aufgrund der höheren Anzahl an Mietern in
Abrissgebäuden mussten mehr Ersatzwohnungen angeboten werden. Dabei wurde es
zunehmend schwieriger, angemessene Ersatzwohnungen zu finden, das heißt Wohnungen,
die nach Lage, Preis, Aussta�ung und Zuschni� den bisherigen Verhältnissen der Mieter entsprachen. Im Jahr 2013 erfolgten die
letzten Rückbaumaßnahmen im Umfang von
172 Wohneinheiten. Der Rückbau wurde mit
Mi�eln des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost finanziert. Kün�ig sind in Dresden
keine weiteren Rückbaumaßnahmen mehr zu
erwarten.
22

Rund 60 Prozent der ab 2002 vorgenommenen Rückbaumaßnahmen realisierte die
WOBA/GAGFAH (circa 5 200 WE), weitere
jeweils etwa 20 Prozent realisierten die
Wohnungsgenossenscha�en (insbesondere
EWG und WG Au�au) sowie sons�ge Eigentümer inklusive der Landeshauptstadt Dresden. In der Mehrzahl werden die Rückbauflächen nach dem Abriss als einfache
Grünfläche genutzt. Nur bei jeder siebten
Rückbaumaßnahme wurde eine anspruchsvollere Gestaltung der Grünflächen vorgenommen, wie beispielsweise bei den Projekten Stad�eilpark „Stadtblick“, Hetzdorfer
Straße und „Am Weidigtbach“ in Gorbitz
sowie an der Elsterwerdaer und der Berzdorfer Straße in Prohlis. Einen Überblick
über die wich�gsten Stadtumbauprojekte
der letzten Jahre in Dresden gibt die nachfolgende Karte.
Die räumlichen Schwerpunkte des
Dresdner Stadtumbaus ab 2002 bildeten die
Großwohnsiedlungen Prohlis (-2 200 WE,
inkl. Sternhäuser) und Gorbitz (-1 400 WE)
sowie die kleineren Pla�enbaugebiete
Reick/Strehlen (-1 800 WE),
Johannstadt
(-460 WE) und Leuben (-380 WE), Zschertnitz (-210 WE) sowie Seidnitz (-600 WE).
Der Rückbau konzentriert sich dabei auf unsanierte Bestände des industriellen Wohnungsbaus. Dagegen gibt es, durch die
Richtlinien der Mi�elgewährung bedingt,
nur wenige Abrisse in Gründerzeitbeständen.

3.2 Angebotsstruktur und
qualita�ve Entwicklung des
Wohnungsangebotes
Wohnlage
Die unterschiedliche Qualität der Dresdner
Wohnlagen kann anhand der Wohnlagekarte zum Dresdner Mietspiegel 2013
beschrieben werden. Die Bewertung der
Wohnlage basiert auf einer aggregierten
Betrachtung der Wohnlagekriterien: Siedlungsstruktur, ÖPNV-Anbindung, Versorgungszentralität, Aussta�ung mit Gemeinbedarfseinrichtungen, Umweltbedingungen
sowie Lärmbelastungsgrad. Ausgewiesen
werden in generalisierter Darstellung einfache, mi�lere und gute Wohnlagen. Gute
Dresdner Wohnlagen befinden sich im östlichen Stadtgebiet am Elbabschni� zwischen
Pillnitz und Blasewitz sowie in der Innenstadt und in randstäd�schen Gebieten im
Norden, Westen und Süden. Die einfachen
Wohnlagen der Landeshauptstadt Dresden
liegen westlich der Innenstadt sowie im
Osten des Stadtgebietes an der Bahntrasse
Dresden – Prag.

Baualter	der	Wohnungen	in	Dresden	2013
Wohnungsbestand insgesamt: 293 845 WE
Anteil in %
30

28,2

25

22,8

20

18,0

15

17,8

13,2

10

5

0

bis 1918

1919–1945

1946–1969

1970–1990

nach 1990

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Baualter	und	Baustrukturtypen
Fast die Häl�e der Wohnungen in Dresden
sind vor 1946 errichtet worden: 28,2 Prozent der Wohnungen bis 1918 und 18,0 Prozent der Wohnungen in der Zwischenkriegszeit. Mehr als ein Dri�el aller Wohnungen
gehen auf den DDR-Wohnungsbau zurück.
Weitere 17,9 Prozent der Wohnungen
wurden nach 1990 errichtet und bilden die
Gruppe der Neubauten.
Die Wohnbebauung in Dresden lässt
sich in sieben Baustrukturtypen gliedern.

Diese bieten einen guten Überblick über die
räumliche Verteilung einzelner Wohnungsmarktsegmente.
Ein-	 und	 Zweifamilienhäuser,	 Reihenhäuser: Die geringsten Wohndichten
bestehen für den Baustrukturtyp der
Ein- und Zweifamilienhäuser, die fast
ausschließlich in Stadtrandlagen zu finden
sind. Zu diesem Baustrukturtyp zählen gut
zehn Prozent der Wohnungen in Dresden,
die überwiegend von den Eigentümern
selbstgenutzt werden und aus allen Baualtersklassen stammen.
23

Freistehende	 Mehrfamilienhäuser:	 Eine
aufgelockerte Bebauung weisen die freistehenden Mehrfamilienhäuser auf (sogenannte „Dresdner Kaffeemühlen“), die sich
in Quar�ere mit einfachen und mi�leren
sowie guten Wohnlagen unterscheiden
lassen. Mehrfamilienhäuser in einfachen
und mi�leren Wohnlagen finden sich vor
allem im Westen des Stadtgebiets in den
Stad�eilen Löbtau, Co�a und in Teilen von
Pieschen. Die guten Wohnlagen dieses Bautyps liegen vor allem im Osten der Stadt in
Elbnähe bzw. auf den Elbhängen sowie in
peripheren Stad�eilen. Errichtet wurden
die Gebäude dieses Bautyps vor allem in der
Gründerzeit und nach 1990.
Blockrandbebauung: Eine hohe Wohndichte besteht für die in Blockrandbebauung ausgeführten gründerzeitlichen Wohnquar�ere. Stad�eile dieses Baustrukturtyps
liegen in einem Bogen westlich und nördlich
der Innenstadt. Ein Großteil dieser Bestände
ist mi�lerweile saniert und wird in Form von
Mietwohnungen am Markt angeboten.
Zeilenbauweise: Im Zentrum und über
die Stadt verteilt finden sich die Wohnquar�ere in Zeilenbauweise, zu denen unter anderem die Siedlungsbauten der 1920/30er
Jahre und die Zeilenbauten der 1950/60er
Jahre zählen. Zu diesem Baustrukturtyp
gehören etwa 30 Prozent der Dresdner
Wohnungen, die überwiegend von Genossenscha�en und zu einem geringeren Teil
von der GAGFAH als Mietwohnungen angeboten werden.
24

Großwohnsiedlungen/DDR-Wohnungsbau: Eine besonders dichte Bebauung
weisen die drei Großwohnsiedlungen Dresdens – Prohlis, Gorbitz und Johannstadt
– auf. Hier dominieren Mietwohnungen in
industriell errichteten Geschossbauten der
1970er und 1980er Jahre. Etwa zehn Prozent der Wohnungen in Dresden zählen zu
diesem Baustrukturtyp. Die Bestände befinden sich im Besitz der GAGFAH, der großen
Genossenscha�en und einiger weniger
privater Anbieter.
Ebenfalls hohe Bebauungsdichten bestehen in den kleineren Wohnquar�eren
des industriellen Wohnungsbaus der DDR
– den sogenannten „kleinen Pla�enbaugebieten“. Diese befinden sich sowohl auf
kriegszerstörten Flächen in der Dresdner
Neustadt als auch über das Stadtgebiet
verteilt – insbesondere jedoch im Südosten der Stadt. Auch in diesen Quar�eren
werden fast ausschließlich Mietwohnungen
angeboten. Eigentümer der Bestände sind
ebenfalls die GAGFAH und die großen Genossenscha�en.

Modernisierungen	und	Zustand	der	
Wohnungen	
Der Zustand und die Aussta�ung der Wohnungen in Dresden wurden auch in den
vergangenen Jahren weiter verbessert. So
wurden seit 2010 circa 9 000 weitere Wohnungen durch Um- und Ausbau moderni-

siert bzw. verändert.
Ein größeres Modernisierungsprojekt
befindet sich beispielsweise in der historischen Friedrichstadt als Teil des Stadtraumes „Friedrichstadt/Ostragehege“. Das
Gebiet soll stabilisiert, private Inves��onen
ini�iert werden. Dies soll langfris�g dazu
führen, dass eine Profilierung zum Innenstadtergänzungsgebiet mit Stärkung der
Wohnfunk�on und Verbindungsfunk�on
zum Ostragehege und zur Innenstadt möglich wird. Ein weiteres Sanierungsprojekt in
Dresden findet derzeit im Hechtviertel sta�.
Im Rahmen der Sanierung des Hechtviertels
blieben mit großem Engagement Wohngebäude und damit auch geschlossene Straßenzüge erhalten. Mehr als die Häl�e der
vorhandenen Gebäude und Wohnungen
sind bis dato bereits instandgesetzt und
modernisiert worden.
Für den Bestand der privat vermieteten Wohnungen liegt der Anteil unsanierter Wohnungen mit elf Prozent auf dem
gesamtstäd�schen Niveau. Weit unterdurchschni�lich ist der Anteil unsanierter
Wohnungen im Bestand der Wohnungsgenossenscha�en, hier sind lediglich noch
vier Prozent der Wohnungen nicht saniert.
Die Qualität und die Aussta�ung der
Wohnungen in Dresden haben sich in den
letzten Jahren weiter verbessert. Die Ergebnisse der Kommunalen Bürgerumfrage 2014
zeigten, dass 97 Prozent der Dresdner Haushalte in einer Wohnung mit moderner Heizung, 95 Prozent mit zeitgemäßer Elektro-

anlage sowie 91 Prozent mit modernen
Fenstern wohnen10. Etwa 58 Prozent der
Wohnungen verfügen über eine moderne
Außenwanddämmung und sogar 99 Prozent
über ein Bad. Der Anteil der Wohnungen,
die nur mit einem Außen-WC ausgesta�et
sind, lag 2014 etwa bei einem Prozent.
Circa 77 Prozent der Wohnungen zählen einen Balkon, eine Loggia, eine Veranda
oder eine Terrasse zu ihren Aussta�ungsmerkmalen, eine Zunahme innerhalb der
letzten beiden Jahre um zwei Prozentpunkte. 19 Prozent der befragten Mieterhaushalte geben an, dass sie über eine moderne
Einbauküche verfügen, die ihnen der Vermieter gestellt hat.
Auch der Anteil an Wohnungen mit
einer alten- und behindertengerechten
Wohnaussta�ung s�eg weiter an. Laut den
Aussagen der Kommunalen Bürgerumfrage
wohnen 29 Prozent (2012: 21 Prozent) der
alleinlebenden Rentner in einer alten- und
behindertengerechten Wohnung, 13 Prozent (2012: zehn Prozent) sind auch rollstuhlgerecht ausgesta�et.

Baugenehmigungen	und	Baufer�gstellungen	von	Wohnungen	im	Um-	und	Ausbau	in	
Dresden	1995	bis	2013
9 000
Fer�gstellungen
8 000
Baugenehmigungen
7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Bauzustand	der	Wohnungen	in	Dresden	2013
Wohnungsbestand insgesamt: 293 845 WE
Wohnungsgrößenstruktur
Bezogen auf die Raumanzahl en�allen die
größten Anteile am Dresdner Wohnungsbestand auf Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen, zu denen jeweils mehr als ein Dri�el
der Wohnungen zählt. Trotz eines Ans�egs
der Wohnungszahl seit 1990 um circa
53 300 Einheiten hat sich die Größenstruktur der Wohnungen nach der Raumanzahl
nur geringfügig verändert. Ein über mehrere Jahre gleichbleibender Trend führte
zu einem leichten Rückgang des Anteils der
Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen, während
der Anteil der Ein-Raum-Wohnungen rela�v
stabil blieb. Der Anteil der Wohnungen mit
vier und mehr Räumen hat hingegen seit
1990 ste�g zugenommen, was vor allem
auf den Neubau von Einfamilienhäusern
zurückzuführen ist.

Eigentümerstruktur
Priva�sierung, Res�tu�on und Transak�onen haben in Dresden zu einem umfangreichen Eigentumstransfer und zur fast
vollständigen Auflösung des kommunalen
Wohnungsbestandes zu Gunsten des privaten Wohneigentums geführt. Im Jahr 1989
befanden sich in Dresden noch 45 Prozent
der Wohnungen in staatlichem Eigentum,
29 Prozent waren im Besitz von Genossenscha�en, 19 Prozent in der Hand privater
Vermieter und sieben Prozent des Wohneigentums wurde von Selbstnutzern be-

unsaniert
4%
ruinös
1%

modernisiert
77 %

Neubau
18 %

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Wohnungen	in	Dresden	1999,	2008,	2010	und	2013	nach	Wohnungsgröße
		Jahr	
	
	1999
	2008
	2010
	2013

Anzahl	der	Wohnungen
1-R-WE	
2-R-WE	
3-R-WE	
31 244
98 977
105 223
31 624
97 396
104 224
30 998
97 154
104 680
31 019
96 966
104 327

4-R-WE	
37 998
40 831
40 961
41 705

>	4-R-WE	
15 829
18 509
18 949
19 828

Summe
289 271
292 584
292 742
293 845

		Jahr	
	
	1999
	2008
	2010
	2013

Anteile	der	Wohnungen	in	Prozent
1-R-WE	
2-R-WE	
3-R-WE	
4-R-WE	
10,8
34,2
36,4
13,1
10,8
33,3
35,6
14,0
10,6
33,2
35,8
14,0
10,6
33,0
35,5
14,2

>	4-R-WE	
5,5
6,3
6,5
6,7

Summe
100
100
100
100

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden
10

Zur De�nition von „modern“ siehe Mietspiegel
Dresden 2015.

25

wohnt. Mit dem vollzogenen Verkauf des
Dresdner kommunalen Wohnungsunternehmens verblieben lediglich ungefähr
240 Wohnungen im Eigentum der Landeshauptstadt Dresden. Der Marktanteil der
kommunalen Bestände ist damit von 1990
bis 2013 von 45 Prozent auf 0,1 Prozent
gesunken. Die Eigentümerstruktur des
Dresdner Wohnungsmarktes wird heute
nur noch von drei großen Eigentumsformen
bes�mmt: private Wohnungsvermieter,
Wohnungsgenossenscha�en und selbstgenutztes Wohneigentum. Der Anteil aller
privaten Wohnungsvermieter am Dresdner
Wohnungsmarkt hat sich aufgrund der Priva�sierungen und Verkäufe von 19 Prozent
im Jahr 1990 auf 64 Prozent (einschließlich
GAGFAH-Bestände) im Jahr 2013 erhöht, der
Anteil der von Wohnungsgenossenscha�en
angebotenen Wohnungen verringerte sich
von 29 Prozent auf 20 Prozent und der
Anteil des selbstgenutzten Privateigentums
erhöhte sich auf etwa 16 Prozent.
Die erste große Eigentümergruppe
auf dem Dresdner Wohnungsmarkt sind
die selbstnutzenden Privateigentümer. Ihr
Anteil am Gesamtbestand der Wohnungen
ist von sieben Prozent im Jahr 1990 auf circa
16 Prozent (46 000) im Jahr 2013 ges�egen.
Der größte Teil der Selbstnutzer bewohnt
Eigenheime und Wohnungen hauptsächlich
in Ein- und Zweifamilienhäusern.
Der Anteil der Eigenheimbesitzer in Dresden liegt mit zehn Prozent des Gesamtmarktes
weiterhin unter dem Niveau westdeutscher
Städte vergleichbarer Größenordnung (Stu�gart 11,3 Prozent, Hannover 11,8 Prozent,
Nürnberg 13,5 Prozent ). Auch der Anteil der
selbstgenutzten Eigentumswohnungen in
Mehrfamilienhäusern ist mit vier Prozent des
Gesamtbestandes an Wohnungen in Dresden
nach wie vor sehr gering und liegt damit ebenfalls deutlich unter dem Niveau vergleichbarer
westdeutscher Städte (Stu�gart 11,7 Prozent,
Hannover 16,2 Prozent, Nürnberg 13,5 Prozent; Stand 12/2008).
Die Gruppe der privaten Wohnungsvermieter kann nochmals in die professionellen
Privatvermieter, die mehr als 15 Wohnungen vermieten und die Kleinvermieter, die
bis maximal 15 Wohnungen vermieten, unterschieden werden. Eine Untersuchung
über die vermietenden Kleinunternehmer
in Dresden kam 2006 zu dem Ergebnis, dass
nur rund 29 Prozent der Privateigentümer in
Dresden sowie weitere zehn Prozent in anderen ostdeutschen Städten leben. Zu den
professionellen Privatvermietern zählen neben der GAGFAH eine Reihe weiterer größerer Immobilien-, Bauträger- und Kapitalanlegergesellscha�en. Die Bestände erstrecken
sich auf alle Baualters- und Baustrukturgruppen.
26

Eigentümerstrukturen	auf	dem	Dresdner	Wohnungsmarkt	2007	bis	2013
		
	Kommunales	Eigentum
	Gagfah
	Wohnungsgenossenscha�en
	private	Vermieter
	selbstgenutztes	Privateigentum

2007	
0,3 %
15,8 %
20,8 %
47,9 %
15,2 %

2013
0,1 %
12,7 %
20,3 %
51,2 %
15,7 %

Datengrundlage: Berechnung Stadtplanungsamt Dresden

Die dri�e große Eigentümergruppe auf dem
Dresdner Wohnungsmarkt sind die Wohnungsgenossenscha�en. In ihrem Besitz
befinden sich im Jahr 2013 insgesamt rund
60 000 Wohnungen, was einem Marktanteil
von 20 Prozent entspricht. Die Zahl der von
Wohnungsgenossenscha�en angebotenen
Wohnungen hat sich damit gegenüber 1990
(70 000 WE) aufgrund von Wohnungsverkäufen und Stadtumbaumaßnahmen verringert, im Vergleich zu 2010 ist ihre Anzahl
jedoch gleichgeblieben. Die genossenscha�lichen Bestände sind zu rund 90 Prozent im
Besitz von fünf großen Genossenscha�en,
die aus genossenscha�lichen Unternehmen
der DDR hervorgegangen sind. Es handelt
sich dabei um die Wohnungsgenossenscha� Au�au Dresden (16 950 WE), die
Wohnungsgenossenscha� „Glückauf Süd“
Dresden (13 150 WE), die Sächsische Wohnungsgenossenscha� Dresden (9 600 WE),
die
Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenscha� Dresden (8 550 WE) sowie die
Wohnungsgenossenscha�
Johannstadt
(7 600 WE). Die übrigen rund 4 150 genossenscha�lichen Wohnungen verteilen sich
auf eine Vielzahl kleinerer Wohnungsgenossenscha�en, die kleine quar�ersgebundene
Bestände haben (z. B. Wohnungsgenossenscha� Trachau Nord, Gemeinnützige Wohnungsbau-Genossenscha�
Dresden-Ost,
Wohnungsgenossenscha� Post Dresden),
und Kleinstgenossenscha�en, in deren
Besitz sich nur einzelne Wohngebäude
befinden. Die acht größten Dresdner Wohnungsgenossenscha�en haben sich 2004
zur Marke�ngini�a�ve „Die Wohnungsbaugenossenscha�en Dresden“ zusammengeschlossen (h�p://wbg-dresden.de).
Der größte professionelle Vermieter in
Dresden ist die GAGFAH. Im Februar 2006
wurde die WOBA DRESDEN mit einem
Bestand von 47 600 Wohnungen an die
amerikanische Fondsgesellscha� Fortress
veräußert. Die WOBA DRESDEN wurde
mit den bereits zu früheren Zeitpunkten
von Fortress erworbenen Beständen der
GAGFAH GmbH (80 000 Wohnungen) und
NILEG (30 000 Wohnungen) zur Luxemburger Holding GAGFAH S. A. zusammengefasst
und im Oktober 2006 an der Frankfurter
Börse platziert. Ab Januar 2008 bildete die

GAGFAH S. A. die opera�ve Gesellscha�
GAGFAH GROUP, unter deren Namen und
Logo seitdem die frühere WOBA DRESDEN
firmiert.
Mit dem Kaufvertrag und der befristet
geltenden „Sozialcharta” sowie weiterführenden Vereinbarungen sind vertraglich
unter anderem folgende Regelungen vereinbart worden:
■

■
■

■

■

Einschränkungen bei Mieterhöhungen
für die zum Zeitpunkt des Verkaufs bestehenden Mietverhältnisse,
Mitbes�mmung der Mieter bei aufwendigen Sanierungen,
eingeschränktes Kündigungsrecht und
lebenslanges Wohnrecht für Menschen
mit Schwerbehinderung und Mieter,
die 60 Jahre und älter sind und zum
Zeitpunkt des Verkaufs ein Mietverhältnis bei der WOBA DRESDEN ha�en sowie
die Bereithaltung von sozialen Belegungsrechten für 10 000 Wohnungen
und
eine maximale Reduzierung des Wohnungsbestandes
bis
2016
auf
37 000 Wohnungen.

Die weitere Entwicklung der Eigentumsstrukturen auf dem Dresdner Wohnungsmarkt ist momentan schwer zu prognos�zieren. Es ist davon auszugehen, dass
insbesondere überregional agierende professionelle Wohnungsunternehmen weiterhin als Käufer von Wohnungsbeständen
anderer Gesellscha�en und vermietenden
Kleinunternehmern au�reten. Damit würde
die Abhängigkeit der Dresdner Wohnungsmarktentwicklung von globalen Entwicklungen der Finanz- und Anlegermärkte steigen.

4 Wohnungsmarkt

4.1 Angebots-NachfrageSitua�on
Seit Ende der 1990er Jahre wies der
Dresdner Wohnungsmarkt ein deutliches
Überangebot auf. Im Jahr 1999 erreichte
der Wohnungsleerstand in Dresden mit
60 060 Wohnungen (20,8 Prozent) sein
Maximum, seitdem geht der Anteil der
leerstehenden Wohnungen ste�g zurück.
Wich�gste Gründe dafür sind die geringen
Neubauzahlen bei gleichzei�gem Wohnungsrückbau im Rahmen des Stadtumbaus
Ost sowie die steigenden Bevölkerungs- und
Haushaltszahlen.
Die Leerstandsquote in Dresden beträgt im Jahr 2013 7,6 Prozent. Legt man
eine Fluktua�onsreserve von drei Prozent
(8 800 WE) zugrunde und berücksich�gt ferner, dass etwa 5 000 Wohnungen aufgrund
ihres ruinösen Zustands nicht vermietbar
sind, ergibt sich ein marktrelevanter Wohnungsüberhang von rund 8 500 Wohneinheiten.
Die marktrelevanten Wohnungsleerstände haben sich damit in Dresden weiterhin reduziert, so dass für den gesamten
Markt von einem „mäßigen“ Überangebot
gesprochen werden kann.
Die einzelnen Segmente des Dresdner
Wohnungsmarkts weisen allerdings unterschiedliche Angebots-Nachfrage-Verhältnisse auf. Hier lassen sich für einige Segmente
noch immer deutliche Überangebote, für
andere hingegen Verknappungen erkennen.
■

■

Gebäudetyp: In Mehrfamilienhäusern
lag der Wohnungsleerstand im Jahr
2013 bei 8,1 Prozent, während nur circa vier Prozent der Eigenheime in Dresden nicht bewohnt waren.
Bauzustand: Die Wohnungsleerstände
konzentrieren sich vor allem auf ruinöse und unsanierte Bestände. Allerdings
stehen auch in Gebäuden mit modernisierten Wohnungen und in Neubauten
Wohnungen leer.

Entwicklung	der	bewohnten	Wohnungen	und	Wohnungsleerstände	in	Dresden	
1990	bis	2013
300 000
290 000
Wohnungsüberhang

280 000
270 000
marktrelevanter Leerstand
inklusive Fluktua�onsreserve

260 000
250 000
240 000
230 000

unbewohnbare Wohnungen

220 000
bewohnte Wohnungen

210 000
200 000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

■

■

■

Baualter: Rund 44 Prozent der in Dresden leerstehenden Wohnungen befinden sich in Altbauten (Mehrfamilienhäuser und Eigenheime), die bis 1918
errichtet wurden. Mit einer Leerstandsquote von knapp zwölf Prozent ist diese
Baualtersklasse am stärksten vom
Wohnungsleerstand betroffen. Gebäude, die zwischen 1970 und 1990 errichtet wurden, das heißt vor allem die Bestände des industriellen Wohnungsbaus der DDR, weisen mit etwa
fünf Prozent dagegen eine unterdurchschni�liche Leerstandsquote auf. In
nach 1990 errichteten Gebäuden stehen sechs Prozent der Wohnungen
leer.
Wohnlage: Wohnungsleerstände konzentrieren sich vor allem an stark befahrenen Ausfallstraßen und Straßenkreuzungen mit hoher Lärmbeläs�gung.
Wohnungseigentümer: Die Unterschiede in der Leerstandsquote der Eigentümergruppen sind rela�v gering.
In der großen Gruppe der privaten Vermieter (ohne GAGFAH) liegt der Anteil
der leerstehenden Wohnungen bei cir-

ca zehn Prozent (inklusive Ruinen), wobei die Leerstandshöhe in diesem Segment zwischen den jeweiligen Eigentümern sehr stark differiert. Unterdurchschni�liche Wohnungsleerstände finden sich in den Beständen der Wohnungsgenossenscha�en (rund drei
Prozent) und in Eigenheimen (drei Prozent). Vor allem der GAGFAH und den
Wohnungsgenossenscha�en ist es gelungen, die Wohnungsleerstände in
den letzten Jahren deutlich zu reduzieren. Beispielsweise konnte die Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenscha�
Dresden eG (EWG) ihre Leerstandsquote durch Rückbau- und Sanierungsmaßnahmen von 27 Prozent im Jahr
2002 auf unter vier Prozent im Jahr
2013 senken.

27

Wohnungsleerstand	in	Dresden	in	Mehrfamilienhäusern	2000	bis	2013	nach	Baualter
Methodik	der	Leerstandsermi�lung	
in	Dresden	
Der Wohnungsleerstand in Dresden wird
von der Kommunalen Sta�s�kstelle seit
1997 durch ein qualifiziertes Schätzverfahren aus der Differenz zwischen Wohnungs- und Haushaltsbestand ermi�elt.
Der Berechnung dieses sogenannten
„norma�ven Wohnungsüberschusses“
liegen folgende definitorische Vereinbarungen zugrunde:
■

■

■

■

Alle Wohnungen verbleiben unabhängig von ihrer tatsächlichen Vermietbarkeit im relevanten Bestand.
Das heißt, dass zum Beispiel auch
Wohnungen in ruinösen Gebäuden
oder Wohnungen, die wegen einer
bevorstehenden Modernisierung
entmietet wurden, in die Berechnung des Leerstands eingehen.
Die Fluktua�onsreserve wird nicht
als leerstandsmindernde Größe in
die Berechnung des Wohnungsleerstands einbezogen.
„Überzählige“ Haushalte pro Adresse werden seit 2005 bei der Ermi�lung des Leerstands nicht mehr berücksich�gt. Das heißt, der Leerstand in einem Gebäude wird auf
Null gesetzt, wenn die Zahl der mittels Haushaltsgenerierung ermi�elten Haushalte in diesem Gebäude
größer ist als die Zahl der Wohnungen. Dies betri� insbesondere Gebäude mit vielen von Wohngemeinscha�en genutzten Wohnungen.
In Zweifamilienhäusern gelten alle
Wohnungen als belegt, wenn mindestens ein Einwohner mit dieser
Wohnanschri� gemeldet ist.

Der Leerstand in Gebäuden mit mehr als
100 Wohnungen wird seit 2007 durch
Begehungen der Sta�s�kstelle ermi�elt.
In Folge des Rückgangs der Leerstandsquote
seit 2000 haben alle Baualtersklassen profi�ert. In den Beständen der Baujahre bis
1945 sowie im Neubau sind die Leerstände kon�nuierlich gesunken. Gebäude des
DDR-Wohnungsbaus (Baujahre 1970-1990)
erreichten das Leerstandsmaximum 2002.
Insbesondere die Fördermöglichkeiten des
Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost
konnten ein weiteres Anwachsen der Leerstände in den Pla�enbausiedlungen verhindern. Mi�lerweile liegt die Leerstandsquote
in diesen Beständen mit 5,3 Prozent deutlich unter der Leerstandsquote von nach
1990 errichteten Mehrfamilienhäusern.
28

Leerstandsquote in %
35

Baujahr
bis 1918

30

1919–1945
1946–1969

25

1970–1990
nach 1990

20

15

10

5

0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Teilräumlich besteht in Dresden eine deutliche Differenzierung hinsichtlich der Höhe
und Dynamik der Wohnungsleerstände. Die
höchsten Wohnungsleerstände mit über
14 Prozent verzeichneten im Jahr 2013 nur
die Stad�eile Innere Altstadt (14,3 Prozent)
und Loschwitz/Wachwitz (14,3 Prozent). Die
Gründe dafür liegen unter anderem in höheren Lärmbeläs�gungen wie beispielsweise im Wohnquar�er an der Weißen Gasse.
Überdurchschni�lich hohe Leerstandsquoten von mehr als elf Prozent weisen zudem
die Altbauquar�ere des Dresdner Westens
(Löbtau-Nord, Naußlitz) sowie die Albertstadt und Briesnitz auf. Die geringsten Wohnungsleerstände bestehen in den südlich
und östlich des Zentrums gelegenen Stadtteilen Striesen-Süd (3,2 Prozent), Seevorstadt-Ost (3,5 Prozent ) sowie in Stad�eilen
mit hohem Anteil studen�scher Bewohner
(Südvorstadt, Johannstadt).
Langfris�g zeigt die Entwicklung des
Wohnungsleerstands in Dresden deutliche
quan�ta�ve und qualita�ve Verschiebungen. Im Zeitraum 2000 bis 2013 ist in allen
Dresdner Stad�eilen die Leerstandsquote
gesunken. Sehr hohe Rückgänge verzeichnen für diesen Zeitraum vor allem die innenstadtnahen Altbauquar�ere, zum Beispiel:
■
■
■
■
■

Pieschen-Süd mit -26,9 Prozentpunkte
Friedrichstadt mit -25,5 Prozentpunkte
Leipziger Vorstadt mit -25,4 Prozentpunkte
Albertstadt mit -23,4 Prozentpunkte
Löbtau-Nord mit -23,1 Prozentpunkte

Im Jahr 2000 waren dies im gesamtstäd�schen Vergleich die Quar�ere mit Wohnungsleerständen von über 30 Prozent.

Eine deutliche Reduzierung der Wohnungsleerstände war außerdem in Stad�eilen
zu verzeichnen, in denen Wohnungsrückbaumaßnahmen vorgenommen wurden,
sowie in Stad�eilen, die vom Zuzug der
vom Rückbau betroffenen Mieter aus angrenzenden Quar�eren profi�eren konnten.
Der Rückgang vollzog sich hier in den Jahren
2003 bis 2013:
■
■
■
■
■

Gorbitz-Nord/Neu-Omsewitz mit
-23,8 Prozentpunkte
Reick mit -18,1 Prozentpunkte
Prohlis-Süd mit -17,3 Prozentpunkte
Prohlis-Nord mit -17,0 Prozentpunkte
Gorbitz-Ost mit -13,3 Prozentpunkte

In den randstäd�sch gelegenen Stadtteilen, die sich im Jahr 2000 durch einen
vergleichsweise niedrigen Wohnungsleerstand auszeichneten, ist die Dynamik der
Leerstandsentwicklung gering. Tendenziell
war der Rückgang des Wohnungsleerstands
in Stad�eilen mit hohem Ausgangsniveau
höher als in Stad�eilen mit niedrigem
Ausgangsniveau, so dass insgesamt ein Angleichen der Dresdner Stad�eile hinsichtlich
der Leerstandsquote sta�gefunden hat.
Für den Wohnungsmarkt in Dresden
bedeutet die gesamtstäd�sche Reduzierung
der Wohnungsleerstände eine deutliche
Stabilisierung. In guten Wohnlagen sowie in
Wohnungsmarktsegmenten, die eine hohe
Nachfrage erfahren, ist inzwischen von
einem Nachfrageüberhang auszugehen.
Die Folge ist eine größere Marktmacht der
Anbieter, die sich unter anderem in steigenden Mieten, der Wiedereinführung von
Maklerprovisionen und einer strengeren
Mieterauswahl zeigen. Deutliche Knapp-

heit besteht vor allem für barrierefreie
Wohnungen sowie Ein-Raum-Wohnungen
und Vier-Raum-Wohnungen der unteren
sowie der oberen Preislagen. Wohnungen
mit schwierigen Grundrissen, wie beispielsweise große Zwei-Raum-Wohnungen oder
kleine Vier-Raum-Wohnungen lassen sich
hingegen schlecht vermarkten.

4.2 Mietpreisentwicklung
Der Dresdner Mietspiegel 2015 gibt einen
aktuellen Überblick über die in Dresden
gezahlten Mieten, wie sie in den letzten
vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Er wurde auf wissenscha�licher
Grundlage erhoben und erstellt. Der Dresdner Mietspiegel ist ein Tabellenmietspiegel
und als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
Die Differenzierung der Mietspiegeltabelle
resul�ert aus einer Kategorisierung der
Mietwohnungen nach den Vergleichsmerkmalen Wohnungsgröße, Aussta�ung,
Baualter und Wohnlage. Zudem wurde
das Kriterium Aussta�ung bereits für den
Mietspiegel 2010 um zusätzliche mietpreisdifferenzierende Merkmale erweitert. Zu
diesen Merkmalen zählen die Aussta�ung
der Küche, das Vorhandensein einer Loggia,
Terrasse, Veranda oder eines Balkons sowie
Sonderaussta�ungsmerkmale (besondere
Fußböden, Maisone�ewohnung etc.).

Die einzelnen Felder der Mietspiegeltabelle geben das arithme�sche Mi�el der
Ne�okaltmiete in Euro/m2 als ortsübliche
Vergleichsmiete sowie Unter- und Obergrenze der 2/3-Spanne in Euro/m2 als
Mietpreisspanne an11. Für die Gesamtstadt
wurde eine durchschni�liche Kaltmiete von
5,74 Euro/m2 ermi�elt.
Die auf dem Dresdner Wohnungsmarkt
bestehenden Mietpreise folgen in ihrer Differenzierung allgemein bekannten Regeln:
Je besser die Aussta�ung und die Wohnlage
sowie je kleiner die Wohnung ist, desto
höher ist der Mietpreis pro Quadratmeter.
Die geringsten Mieten von durchschni�lich
3,59 Euro/m2 werden für Wohnungen der
einfachsten Aussta�ungsklasse gezahlt, das
heißt für Wohnungen mit Bad und ohne
Sammelheizung oder ohne Bad und mit
Sammelheizung oder mit Bad und Sammelheizung aber beide nicht zeitgemäß.
Innerhalb dieser Aussta�ungsklasse treten
keine signifikanten Differenzierungen nach
Wohnlage und Wohnungsgröße auf. Die
höchsten Mietwerte bestehen für Wohnungen in Neubauten, die nach 1990 errichtet
wurden und für sanierte Altbauten in guter
Wohnlage. Die mi�leren Mieten liegen in
diesen Segmenten bei knapp 7 Euro/m2, die
Spannenobergrenzen bis zu 8,17 Euro/m2.
Während die Mieten zwischen 2002
und 2006, in Zeiten hoher Wohnungsleerstände, weitgehend stagnierten, sind

sie von 2006 bis 2014 um 20,8 Prozent
ges�egen. Das entspricht einer jährlichen
Mietsteigerung um 2,6 Prozent, die über die
Jahre rela�v gleichmäßig verlief.
Der Preisans�eg der letzten Jahre
erfolgte in nahezu allen Teilsegementen.
Im Zeitraum 1995 bis 2003 ha�en sich die
Mietpreise der unterschiedlichen Segmente
des Dresdner Wohnungsmarkts einander
angenähert; seitdem sind die noch verbliebenen Unterschiede zwischen den Segmenten rela�v stabil geblieben.
Die höchsten Ne�okaltmieten pro
Quadratmeter erzielten 2014 nach 1990 errichtete Wohnungen, deren mi�lerer Mietpreis gegenüber den 1990er Jahren deutlich
gesunken ist, in den letzten sechs Jahren
aber wieder einen Ans�eg zu verzeichnen
hat. Sanierte DDR-Wohnungsbauten haben
in den letzten zwei Jahren einen deutlichen
Preisans�eg erfahren, die Mieten liegen nun
im Mi�el bei fast sechs Euro/m2. Die niedrigsten Mieten werden in Dresden für unsanierte Altbauten gezahlt. Dennoch ist auch
in diesem Segment ein starker Preisanss�eg
erkennbar, was ein deutlicher Hinweis auf
die Reduzierung des preiswerten Wohnungsbestandes in Dresden ist. Nach Anga11

Weitere Informationen in LH Dresden (Hrsg.)
(2014): Dresdner Mietspiegel 2015.; Chempirica,
Markt-, Meinungs- und Sozialforschung: Dresdner
Mietspiegel 2015 – Dokumentation der Datenerhebung und Auswertung, Chemnitz 2014.

29

Mietspiegeltabelle	2015	für	die	Landeshauptstadt	Dresden

Datengrundlage: Dresdner Mietspiegel 2015

ben der Kommunalen Bürgerumfrage sind
nur noch circa 25 Prozent der Wohnungen
mit einer Grundmiete von bis zu fünf Euro/m2
vermietet (Kommunale Bürgerumfrage
Dresden 2014).
Die Mietsteigerungen auf dem Dresdner Wohnungsmarkt lassen sich auf zwei
wesentliche Faktoren zurückführen:
1.

2.

Der Wohnungsrückbau hat bei gleichzei�g durch Einwohnergewinne und
Haushaltsverkleinerung
steigenden
Haushaltszahlen zu einer deutlichen
Reduzierung der Wohnungsleerstände
geführt.
Der Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens hat bei einer
Vielzahl der Anbieter auf dem Wohnungsmarkt zu einer posi�ven Einschätzung der Mietentwicklung geführt
und diese darau�in veranlasst, höhere
Neuvertragsmieten bzw. Mieterhöhungen durchzusetzen.

Im Vergleich zu den Ne�okaltmieten sind
die Nebenkosten nach Angaben der Kommunalen Bürgerumfrage der Landeshauptstadt Dresden geringer ges�egen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser erhöhten
sich von 1,11 Euro/m2 im Jahr 2012 auf
1,19 Euro/m2 im Jahr 2014. Die kalten Betriebskosten s�egen nur leicht von 1,16 Euro/m2 im Jahr 2012 auf 1,17 Euro/m2. Die
30

Entwicklung	der	mi�leren	Mietpreise	in	Dresden	1995	bis	2014	nach	ausgewählten	
Segmenten	
(jeweils Wohnungen mi�lerer Größe und mi�lerer Wohnlage)
Ne�okaltmiete in DM/m2

Ne�okaltmiete in Euro/m2
10
Neubau nach 1990
8

15

6
10
4
5
2

Altbau bis 1918
saniert
DDR-Wohnungsbau
saniert
DDR-Wohnungsbau
unsaniert
Altbau bis 1918
unsaniert
Dresden
(Mi�elwert)

0

1995

1997

1999

2001

2003

2006

2008

2010

2012

2014

0

Datengrundlage: Dresdner Mietspiegel 1998 bis 2014

durchschni�lichen Bru�o-Wohnkosten, die
neben der Grundmiete auch die kalten Betriebskosten sowie die Kosten für Heizung
und Warmwasser beinhalten, betragen im
Jahr 2014 im Durchschni� 7,84 Euro/m2,
was einer Zunahme gegenüber 2012 von
22 Cent/m2 entspricht (Daten der Kommunale Bürgerumfrage 2014).
Die umfangreiche S�chprobe der Mietspiegelerhebung ermöglicht auch eine Differenzierung des Mietpreisniveaus in Dresden
nach Teilräumen. Die höchsten mi�leren

Mieten von über sechs Euro/m2 wurden im
Jahr 2012 für den Stad�eil Blasewitz und die
Stad�eile im Ortsamt Loschwitz und in der
Ortscha� Schönfeld-Weißig ermi�elt. Deutlich überdurchschni�liche Mieten werden
außerdem im Ortsamt Neustadt und in den
Stad�eilen Niedersedlitz, Kleinzschachwitz,
Striesen-Ost und -West und in Laubegast
erzielt. Mit mi�leren 4,70 Euro/m2 oder weniger werden in Gorbitz, Großzschachwitz
und Prohils-Nord die geringsten Mieten in
Dresden erreicht. Weitere Stad�eile mit

deutlich unterdurchschni�lichem Mietniveau sind die Friedrichstadt, JohannstadtSüd und Löbtau-Nord.
Durch die steigenden Mieten hat sich
die durchschni�liche Wohnkostenbelastung der Dresdner Mieterhaushalte von
30 Prozent im Jahr 2012 auf 33 Prozent im
Jahr 2014 vergrößert. Die Wohnkostenbelastung in Dresden liegt in etwa im Bereich
des deutschen Mi�elwerts von 33 Prozent
(Sta�s�sches Bundesamt 2014).
Haushalte mit geringem Einkommen
(bis 750 Euro monatlich) geben mehr als
die Häl�e ihres Einkommens fürs Wohnen
aus, Haushalte mit hohem Einkommen
(über 4 000 Euro monatlich) dagegen nur
etwa 16 Prozent. Ein Ein-Personen-Haushalt
wendet im Mi�el 39 Prozent seines Einkommens für die Miete auf, bei Zwei- und
Mehr-Personen-Haushalten liegt der Anteil
zwischen 24 bis 26 Prozent.

4.3 Wohneigentumsmarkt
Der Anteil selbstgenutzen Wohneigentums
am bewohnten Wohnraum in Dresden hat
sich in den letzten Jahren nur marginal
verändert und liegt 2014 bei etwa 16 Prozent (Kommunale Bürgerumfrage 2014).
Circa 32 000 Dresdner Haushalte wohnen
in selbstgenutzten Eigenheimen und rund
14 000 in einer selbstgenutzten Eigentums-

wohnung in Mehrfamilienhäusern. Dabei
ist ein direkter Zusammenhang zwischen
Haushaltsgröße sowie Haushaltseinkommen und Wohneigentum erkennbar. So
verfügen Ein-Personen-Haushalte deutlich
weniger über Wohneigentum. Allerdings ist
ungefähr jeder zweite Haushalt mit einem
Ne�oeinkommen von über 4 000 Euro monatlich Eigentümer.
In der räumlichen Verteilung besteht
weiterhin ein deutliches Gefälle zwischen
Stadtrand und Stadtzentrum. Während in
der Innenstadt und den innenstadtnahen
Gebieten sowie in den Pla�enbauwohngebieten hauptsächlich Mieter wohnen,
weisen die randstäd�schen Quar�ere im
Osten, Norden und Westen Eigentumsanteile von über 40 Prozent auf. Die höchste
Eigenheimquote verzeichnen die Stadträume Ortsamt Loschwitz und Ortscha�
Schönfeld-Weißig, Ortsamt Klotzsche und
die nördlichen Ortscha�en sowie Briesnitz
mitsamt der westlichen Ortscha�en. Die
hohen Eigentumsanteile in diesen Gebieten
ergeben sich vor allem aufgrund der hohen
Anteile der Ein- und Zweifamilienhäuser
(Kommunale Bürgerumfrage 2014).

familienhäuser, Doppelhaushäl�e) sind seit
2006 rela�v stabil bis leicht steigend. Im
Zuge der starken Neubautä�gkeit im Jahr
2011 war hier ein deutlicher Ans�eg zu
verzeichnen. Jedoch flachte der Ans�eg
der Preise in den Jahren 2012 und 2013 ab.
Die Preise für Grundstücke im individuellen
Wohnungsbau s�egen weiterhin, wenn
auch nicht mehr so stark.
Für Flächen, die zur Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern vorgesehen
sind, wurden 2013 mi�lere Kaufpreise von
180 Euro/m2 Grundstücksfläche gezahlt.
Grundstücke für Doppelhaushäl�en bzw.
Reihenhäuser wurden mit durchschni�lich
220 Euro/m2 gehandelt.
Die wachsende Anzahl von Grundstücksverkäufen für den Bau von Mietwohnungen führte zu einer 25-prozen�gen
Steigerung gegenüber 2013. Der Geldumsatz sank, da hochpreisige Abschlüsse aus
dem Stadtzentrum nicht registriert wurden.
Dies hat jedoch keine Auswirkung auf den
durchschni�lichen Quadratmeterpreis für
Bauland. Weiterhin prägen Abschlüsse von
Kaufverträgen für eine Bebauung mit Wohnungseigentum dieses Marktsegment mit
einem Preisans�eg um rund 15 Prozent auf
295 Euro/m2.

Grundstückserwerb
Die Grundstückspreise im individuellen
Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zwei31

Wohnungserwerb

Kaufpreise	bei	Erstverkäufen	von	Wohnungseigentum	in	Geschossbauten	1995	bis	2013

Im Jahr 2013 wurden 2 212 Eigentumswohnungen verkau�, davon 670 Wohnungen im
Erstverkauf. Auch in diesen Segmenten ist
eine deutliche Differenzierung zwischen sehr
guten bis einfachen Wohnlagen erkennbar.
So liegt zum Beispiel der Preis je Quadratmeter für den Erstverkauf einer Wohnung
in einem neu errichteten Gebäude in sehr
guter Lage im Mi�el bei 4 390 Euro/m2, in
einfacher Lage bei 2 010 Euro/m2.
Die seit 2006 steigenden Kaufpreise für
Neubau und für modernisierte Wohnungen
in Gebäuden der Baujahre 1880 bis 1920,
deren Sanierung zum Kaufdatum maximal
vier Jahre zurückliegt, haben sich in den
letzten drei Jahren stabilisiert. Auch im Jahr
2013 liegt der durchschni�liche Kaufpreis
bei 2 500 Euro/m2 (2005: 2 030 Euro/m2).
Der Preis für neugebaute Wohnungen
im Erstverkauf liegt mit einem Mi�el von
2 680 Euro/m2 (2005: 2 010 Euro/m2) auf
etwas höherem Preisniveau als für sanierte
Wohnungen.
Die aktuellen Entwicklungen auf dem
Wohneigentumsmarkt in Dresden weisen
auf eine posi�ve Beurteilung des Dresdner
Wohnungsmarktes durch die Investoren
hin.
Spätestens seit Bekanntwerden der
WOBA-Verkaufspläne im Sommer 2005 galt
die Stadt als lohnender Standort für Inves�-

Kaufpreis in Euro/m2 Wohnfläche

32

2 900

2 700

2 500

2 300

2 100

1 900
sanierte Umwandlungen
(Baujahre 1880–1920)
1 700
Neubau
1 500

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Datengrundlage: Grundstücksmarktberichte Dresden 01.01.1996–01.01.2014

�onen der Immobilienbranche. Insbesondere überregional agierende professionelle
Wohnungsunternehmen traten und treten
als Käufer von Wohnungsbeständen auf.
Angeregt wurde die erhöhte Verkaufstä�gkeit in Dresden durch die Anlegerstrategien
infolge der Überbewertungen in anderen
Märkten und den posi�ven Marktbeschreibungen der Analysten für Dresden.
Nach den Ausnahmejahren 2006 bis
2008, in denen viele überregional agierende
ins�tu�onelle Anleger aus finanzstrategi-

schen Gründen inves�ert ha�en, kam es
in Folge der Finanz- und Wirtscha�skrise
im Jahr 2009 zu deutlichen Rückgängen
in der Zahl der Verkaufsfälle und Umsätze.
Der Wiederans�eg der Verkaufszahlen und
Preise ab dem Jahr 2010 weist auf die weiterhin vorhandene Inves��onsbereitscha�
in a�rak�ve Wohnlagen und hochwer�ge
Wohnungsbestände hin. Deutlich wird dies
ebenso im Transak�onsvolumen des gesamten Wohnungsmarktes in Dresden (unbebaut, bebaut, Teileigentum), welches im

Jahr 2013 mit etwa 760 Mio. Euro auf einem
immer noch hohen Niveau verweilt.
Für die nächsten Jahre werden weiterhin stabile bis leicht steigende Preise erwartet. Die niedrigen Zinssätze für Fremdkapital
bieten Anreize für Immobilieninves��onen,
denen aber eine Stagna�on der Kau�ra�
und hohe Anforderungen der Immobilienfinanzierer an das einzusetzende Eigenkapital
entgegenstehen.

Umzugsabsichten	in	Dresden	2014	nach	Anzahl	der	Personen	im	Haushalt
Anteil der Nennungen in %
80
1-Personen-Haushalt

Konkrete Umzugsabsichten
70

2-Personen-Haushalt
60
3-Personen-Haushalt
50
4-Personen-Haushalt
40
5-Personen-Haushalt und größere

4.4 Umzugs- und Wohnungswünsche

30
20
10

Wie schon in vorhergehenden kommunalen
Bürgerumfragen waren Umzugs- und Wohnungswünsche der Dresdner Bürger auch
in der Befragung 2014 wieder ein wich�ges
Thema. Die Umzugsbereitscha� der Dresdner Bevölkerung ist im Vergleich zu 2012
nur leicht von 15 Prozent auf 16 Prozent
ges�egen. Die Erfahrung zeigt, dass Bürger
konkrete Umzugspläne eher kurzfris�g machen. Aussagen, die sich auf einen Zeitraum
von über zwei Jahren beziehen sind eher
als vage Wünsche zu verstehen. Betrachtet
man die kurzfris�gen Umzugswünsche,
zeigen sich je nach Haushaltsgröße neun bis
20 Prozent der Dresdner Haushalte bereit
die Wohnung zu wechseln.
Ein Umzug bringt für den Betreffenden
immer einen nicht unerheblichen finanziellen und organisatorischen Aufwand und
meist ein neues soziales und materielles
Umfeld mit sich und wird in den meisten
Fällen wohl erst nach gründlicher Abwägung der erwarteten Vor- und Nachteile ins
Auge gefasst. Subjek�ve Wünsche und Erwartungen (z. B. Wohnen im eigenen Haus
mit Garten), aber auch objek�ve Zwänge
(z. B. hohe Kosten) bilden einen komplexen
Wirkungsmechanismus, an dessen Ende
erst die Entscheidung für oder gegen einen
Umzug steht.
Bei der Art der gewünschten Wohnung
nach der Anzahl der Personen im Haushalt
wird deutlich, dass mit zunehmender Anzahl der Personen auch die Wünsche nach
einer größeren Wohnung prozentual steigen. So wünschen sich 70 Prozent der umzugsbereiten Vier-Personen-Haushalte eine
größere Wohnung, während nur 48 Prozent
der befragten Ein-Personen-Haushalte den
selben Wunsch geäußert haben. Da große
Haushalte in der Regel auch Kinder umfassen, steigt der Wunsch nach kindgerechtem
Wohnraum mit der Anzahl der Personen im
Haushalt.
Betrachtet man die gewünschte Wohnform nach Alter der umzugsbereiten Personen, zeigen sich deutliche Unterschiede zwi-

17
0

9

20 14 16

ja, innerhalb der nächsten
2 Jahre

nein

ja, innerhalb der nächsten
5 Jahre

möglicherweise

Datengrundlage: Kommunale Bürgerumfrage 2014

Art	der	gewünschten	Wohnung	in	Dresden	2014	nach	Anzahl	der	Personen	im	Haushalt
Mehrfachantworten möglich

11

Gesamtsumme

5-Personen-Haushalt
und größere

3

53

7 2

59

5 3

10

4-Personen-Haushalt

33

70

13

3-Personen-Haushalt

15

41

60

31

50

31
kleinere Wohnung

13

2-Personen-Haushalt

53

12

2

größere Wohnung

17

alten- und behindertengerechte Wohnung

10

1-Personen-Haushalt

48

0

rollstuhlgerechte
Wohnung

61 8

50

kindgerechte
Wohnumgebung
100

150

Datengrundlage: Kommunale Bürgerumfrage 2014

schen den Altersgruppen. Mit einem Anteil
von 48 Prozent wünscht sich knapp die Hälfte der jüngeren Menschen bis 24 Jahre eine
Wohnung zur Miete: Viele sind aber auch
offen für Wohngemeinscha�en. 31 Prozent
der jungen Dresdner äußerten diesen Wohnungswunsch.
In den mi�leren Altersgruppen der 25bis unter 64-Jährigen sind die gewünschten
Wohnformen rela�v gleich verteilt. Das Gros
der Befragten (56 Prozent bis 62 Prozent)
möchte beim Wohnungswechsel (wieder)
in eine Mietwohnung ziehen. Aber auch der

Wunsch, im Wohneigentum zu leben, ist in
diesen Altersgruppen am stärksten vertreten. Neun Prozent bis 13 Prozent wünschen
sich den Umzug in eine Eigentumswohnung.
Insbesondere für Menschen im Familiengründungsalter zwischen 25 und 44 Jahren
ist das Einfamilienhaus die gewünschte
Wohnform. Zwölf Prozent bzw. elf Prozent
der umzugsbereiten Befragten in diesem
Alter äußerten diesen Wohnungswunsch.
Bei Befragten in den höheren Altersklassen (65 und mehr Jahre) wächst vor
allem der Wunsch nach Wohnformen mit
33

Art	der	gewünschten	Wohnform	in	Dresden	2014	nach	Altersklassen

Gesamtsumme

11

75 Jahre und
älter

65 bis 74 Jahre

55

9

8

40

8

2

35

3

62

2

14

3

16

12

62

7

8

45 bis 54 Jahre

13

59

11

5

35 bis 44 Jahre

12

56

25 bis 34 Jahre

12

56

8

0%

10 %

20 %

30 %

9

4

40 %

50 %

5

60 %

2

7

11

12

80 %

4.5 Wohnungsversorgung

2 3

2 2

31

70 %

5

6

5

90 %

100 %

Miete Ein-/Zweifamilienhaus, Doppelhaus

Miete Mehrfamilienhaus

Eigentumswohnung

Eigentum Ein-/
Zweifamilienhaus

Eigentum Doppelhaushäl�e

Eigentum Reihenhaus

Eigentum Mehrfamilienhaus

Heim

Wohngemeinscha�

andere Wohnform

Datengrundlage: Kommunale Bürgerumfrage 2014

34

13

48

2

13

55 bis 64 Jahre

16 bis 24 Jahre

11

ausreichend Pflege- und Unterstützungsdienstleistungen. „Sons�ge Wohnformen“,
wie bespielsweise betreute Seniorenresidenzen oder Service-Wohnen sind für
umzugsbereite ältere Menschen eine
Alterna�ve. 16 Prozent der 65- bis 74-Jährigen und 13 Prozent der Menschen ab
75 Jahre wünschen sich diese Wohnformen.
In dieser oberen Altersgruppe ab 75 Jahren
überwiegt jedoch der Wunsch in einem
Senioren- oder Pflegeheim zu leben, wenn
man die eigene Wohnung aufgeben muss.
In einem Heim zu wohnen, können sich
35 Prozent der höher betagten Dresdner
über 75 Jahre vorstellen.

Im Jahr 2013 beträgt die durchschni�liche
Wohnfläche einer Dresdner Wohnung
67,8 m2. Der Trend zu größeren Wohnungen ist somit seit einigen Jahren weiterhin
ungebrochen. Zum Vergleich betrug die
durchschni�liche Wohnfläche einer Dresdner Wohnung im Jahr 2010 noch 67,0 m2.
Die Verteilung der Haushalte nach der
Wohnungsgröße zeigt, dass die Wohnfläche
eines Haushaltes mit der Haushaltsgröße
ansteigt. Auch hinsichtlich der durchschni�lichen Wohnfläche je Haushalt ist im
Vergleich zu 2010 tendenziell eine Zunahme
erkennbar. So beträgt die mi�lere Wohnfläche eines Ein-Personen-Haushaltes ansta�

55,3 m2 nun 59,4 m2, die Wohnfläche eines
Zwei-Personen-Haushaltes ist von 75,3 m2
auf 77,0 m2 anges�egen. Die Wohnfläche
eines Drei-Personen-Haushaltes fiel jedoch
von 90,8 m2 auf 88,8 m2. Dabei wohnen
14 Prozent der Ein- und 33 Prozent der
Zwei-Personen-Haushalte in Wohnungen
mit über 80 m2 Wohnfläche, was dennoch
darauf hinweist, das insgesamt zunehmend
mehr kleine Haushalte große Wohnungen
nachfragen. Darüber hinaus ist die Zahl
der großen Haushalte mit fünf oder mehr
Personen, die in einer Wohnung mit weniger als 80 m2 leben, von 19 auf 15 Prozent
zurückgegangen.
Neben der Haushaltsgröße hat auch
das Haushaltsne�oeinkommen Einfluss auf
die verfügbare Wohnfläche der Haushalte:
Von den Haushalten mit einem Einkommen
von bis zu 750 Euro leben circa 75 Prozent
in einer Wohnung mit weniger als 50 m2,
bei Haushalten mit einem Einkommen
von über 1 750 Euro sind dies weniger als
fünf Prozent. Die mi�lere Wohnfläche steigt
mit dem Ne�oeinkommen kon�nuierlich
von 47,8 m2 (bis 750 Euro Einkommen) über
72,9 m2 (2 000 bis 2 500 Euro Einkommen)
auf 111,9 m2 (über 4 000 Euro Einkommen).
In diesem Kontext ist jedoch im Vergleich
zu 2010 ein Rückgang der durchschni�lich
zur Verfügung stehenden Wohnfläche erkennbar.
Die kleinräumige Betrachtung zeigt, dass
sich die im Mi�el höchsten Wohnflächen
in Dresden in den randstäd�sch gelegenen
Stad�eilen befinden, zum Beispiel in Gönnsdorf/Pappritz (100,8 m2), Loschwitz/Wachwitz
(95,8 m2) und Gompitz/Al�ranken (94,0 m2).
Dies sind in der Regel gleichzei�g Stad�eile
mit einem überdurchschni�lichen Eigenheimanteil. Über rela�v große Wohnflächen
verfügen außerdem die Innere Altstadt
(78,1 m2) sowie die gründerzeitlichen Quar�ere Striesen-Ost (74,9 m2) und Plauen
(73,8 m2). Im Vergleich zu 2010 ist eine
leichte Zunahme der durchschni�lichen
Wohnflächengröße erkennbar. Die niedrigsten mi�leren Wohnflächen von weniger als
55 m2 weisen die durch Wohnbebauung der
DDR-Zeit geprägten innenstadtnahen Stadtteile Seevorstadt-Ost und Pirnaische Vorstadt sowie die drei Gorbitzer Stad�eile auf.

4.6 Wohnungsversorgung
besonderer Personengruppen
Die Dresdner Haushalte konnten sich auch
im Jahr 2013 – von wenigen Ausnahmen
wie zum Beispiel von Obdachlosigkeit Bedrohten oder Betroffenen abgesehen – ent-

Verteilung	der	Haushalte	in	Dresden	2014	nach	Wohnungsgröße
	
	
Wohnfläche	der		
Wohnung	in	m2	
bis	49
50-59
60-69
70-79
80-99
100	und	mehr
gesamt
mi�lere	Wohnfläche

H
	 aushaltsgröße
1-Pers.-HH	 	2-Pers.-HH	 	3-Pers.-HH	 	4-Pers.-HH	 	5-Pers.-HH	
	
	
	
	 und	größer
31 %
5%
2%
1%
0%
26 %
13 %
5%
2%
0%
20 %
32 %
18 %
5%
3%
9%
18 %
26 %
16 %
12 %
10 %
16 %
23 %
23 %
21 %
4%
16 %
26 %
53 %
64 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
59,4 m2
77,0 m2
88,8 m2
108,1 m2
119,1 m2

Datengrundlage: Kommunale Bürgerumfrage 2014

sprechend ihres individuellen Wohnbedarfs
und ihrer finanziellen Möglichkeiten am
Wohnungsmarkt versorgen. Allerdings zeigt
die gegenwär�ge Marktlage einen Rückgang
des Wohnangebots. Lag der Wohnungsleerstand 2006 noch bei circa 14 Prozent,
beträgt er 2013 nur noch rund 7,6 Prozent.
Der Mietermarkt wandelt sich langsam zu
einem Vermietermarkt, woraus ein Ans�eg
der Mietpreise resul�ert. Lag die durchschni�liche Ne�okaltmiete in Dresden 2008
noch bei 5,01 Euro/m2, betrug sie 2014
bereits 5,74 Euro/m2. Verglichen mit den
Mietpreisen der letzten vier Jahre ist ein Ans�eg der durchschni�lichen Ne�okaltmiete
je Quadratmeter um etwa neun Prozent zu
verzeichnen. Wenngleich diese nach wie vor
unter dem bundesdeutschen Durchschni�
liegt, wird in diesem Kontext Handlungsbedarf für die Landeshauptstadt Dresden bei
der Sicherung der Wohnungsversorgung
besonderer Personengruppen erkennbar.

Wohnen	für	Menschen	mit	Schwerbehinderung	und	ältere	Bürger
Um älteren Bürgern sowie Menschen mit
Schwerbehinderung möglichst lange ein
selbstbes�mmtes Leben in der gewohnten
Umgebung zu ermöglichen, ist das Angebot
an alten- und behindertengerechten sowie
rollstuhlgerechten Wohnungen bedarfsgerecht weiterzuentwickeln. Hierbei sollten
Planungsgrundsätze zum einen berücksich�gen, dass bei körperlicher Behinderung
bzw. mit fortschreitendem Alter die Mobilität zunehmend eingeschränkt wird und
Menschen mit einer Behinderung sowie ältere Menschen sich verstärkt im eigenen
Wohnraum und in ihrem Wohnumfeld
selbstständig bewegen wollen. Zum anderen sollten Wohnwünsche und -bedarfe im
Alter differenzierter berücksich�gt werden.
Es bedarf daher einer wachsenden Vielfalt
an Wohnungsangeboten für ältere Menschen mit unterschiedlichen Einkommens-

verhältnissen sowie Wohnungserfordernissen und -wünschen.
Der Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt Dresden zufolge wird die Zahl
der ab 60-Jährigen, vor allem die Gruppe
ab 80 Jahren, im Zeitraum von 2013 bis
2025 um circa 13 500 Personen zunehmen.
Der Anteil an der Gesamtbevölkerung wird
nur geringfügig um 0,3 Prozentpunkte
wachsen. Es ist zudem davon auszugehen,
dass bis zum Jahr 2030 der Anteil der über
60-Jährigen in Dresden auf 28 Prozent
steigen wird. Hinsichtlich der Haushaltsentwicklung werden in dieser Altersgruppe
prognos�sch die größten Zuwächse bei den
Ein-Personen-Haushalten sowie bei den
Zwei-Personen-Haushalten zu verzeichnen
sein. Ein Großteil dieser Nachfragegruppe
lebt – zumeist aus finanziellen Gründen
– eher in kleinen und preisgüns�gen Wohnungen und benö�gt je nach individueller
Situa�on eine moderne, bedarfsgerechte
oder DIN-gerechte Aussta�ung. Altengerechte Inves��onen in Bestandsobjekte
(z. B. Aufzüge, Schwellenfreiheit) werden
deshalb wich�ger. Ergänzend dazu ist eine
verstärkte quar�ersorien�erte Verknüpfung
von Wohnangeboten, Unterstützungs- und
Dienstleistungsangeboten sowie bürgerscha�lichem Engagement erforderlich.
Erste gute Ansätze werden seit 2009 im Projekt „Wohnen im Alter“ verwirklicht, in dem
Senioren sich ehrenamtlich als Experten in
eigener Sache für die Verbesserung des
Wohnens im Alter und eine seniorenfreundliche Wohnumfeldgestaltung engagieren.
Folgende spezielle Wohnformen exis�eren heute für ältere und ggf. pflegebedür�ige Menschen in Dresden:
■

■

selbstbes�mmtes individuelles Wohnen in der eigenen Wohnung im „normalen“ Wohnumfeld (von selbständiger Lebensführung bis zum Wohnen
mit unterstützenden Dienstleistungen),
vorwiegend selbstbes�mmtes Wohnen
in der Gemeinscha� (von der Senioren35

■
■
■

wohngemeinscha� bis zu altengerecht
gestalteten Wohnungen mit unterstützenden Dienstleistungen),
betreutes Wohnen in einer speziellen
Wohnanlage,
Wohnen im Seniorenheim (Unterstützung ohne Pflege) sowie
Wohnen in sta�onären Pflegeeinrichtungen.

Eine weitere Bevölkerungsgruppe, die
ebenfalls besonderer Aufmerksamkeit bedarf, sind Menschen mit Behinderungen
aller Altersgruppen, wobei auch hier ältere
Menschen einen besonders großen Anteil
haben. Mit Zunahme der Bevölkerung in
Dresden hat sich auch der Anteil der Menschen mit Behinderungen erhöht. Lebten
im Jahr 2000 etwa 47 000 Menschen mit
einer Behinderung in Dresden, so s�eg die
Anzahl im Jahr 2013 bereits auf 76 800 an,
was einer Zunahme von etwa 63 Prozent
entspricht. Dabei sind etwa 44 Prozent aller Menschen mit Behinderungen älter als
65 Jahre und verfügen mindestens über
einen Behinderungsgrad von 50.
Auch in diesem Kontext ist eine regionale Differenzierung zu beobachten. So
lebt ein großer Anteil (über 25 Prozent) alter
Menschen zum einen in den Stad�eilen
Altstadt, Leuben und Prohlis. Diese Gebiete
verfügen über ein gut ausgebautes Netz von
Gesundheits- und Nahversorgungseinrichtungen und sind gut an den öffentlichen
Nahverkehr angebunden. Zugleich ist der
öffentliche Raum rela�v barrierefrei gestaltet.
In den Stad�eilen Äußere Neustadt, Pieschen, Leipziger Vorstadt oder
Schönfeld/Schullwitz wohnen dagegen weniger als zehn Prozent ältere Menschen. Vor
allem junge Menschen bzw. junge Familien
dominieren diese Stad�eile. Zudem sind
die En�ernungen zu sozialen Einrichtungen
wesentlich größer.
Für die Abschätzung kün�igen Wohnbedarfs ist die Gruppe der Menschen
mit Mobilitätsbehinderung – darunter
Rollstuhlnutzende – von besonderer Bedeutung. Dem Sozialamt sind in Dresden
rund 300 rollstuhlgerechte sowie etwa weitere 2 200 alten- bzw. behindertengerechte
Wohnungen, die den DIN-Vorschri�en zur
Barrierefreiheit entsprechen (DIN 18025),
bekannt.12
Der Studie zum alten- und behindertengerechten Wohnen in Dresden von
2010 folgend, ist bis zum Jahr 2020 von
einem durchschni�lichen jährlichen Wohnungsbedarf älterer Haushalte von bis zu
1 100 altengerechten Wohnungen und
davon 50 rollstuhlgerechten Wohnungen
auszugehen (Leibniz-Ins�tut für ökologische
36

Raumentwicklung 2010).
Dieser Bedarf muss durch Bestandserweiterung sowie durch Wohnungen mit moderner Aussta�ung in Gebäuden mit Aufzug
und überwiegend durch Wohnungsanpassungsmaßnahmen gedeckt werden, die auf
den individuellen Bedarf abges�mmt sind.
Auch Rollstuhlnutzende leben in Wohnungen mit zusätzlichen, an den individuellen
Bedarf angepassten Einbauten, um in ihrem
vertrauten Umfeld mit funk�onierenden
Nachbarscha�en und Unterstützungsnetzwerken bleiben zu können.
Ist ein Wohnen in der eigenen Häuslichkeit auch mit ambulanten Hilfen für
einen alten Menschen nicht mehr möglich, kann ein Umzug in ein Senioren- oder
Pflegeheim erfolgen. Für das Wohnen mit
sta�onärer Pflege standen 2014 in Dresden
5 644 Pflegeheimbe�en in 57 sta�onären
Pflegeeinrichtungen und 206 Plätze in fünf
Seniorenheimen zur Verfügung. Dresden
verfügt damit über ein ausreichendes Angebot an Wohnkapazitäten im sta�onären
Pflegebereich, das auch dem zukün�igen
Bedarf an sta�onären Pflegekapazitäten
gerecht wird.
Die Senioren- und Pflegeheime in
Dresden verteilen sich unterschiedlich auf
die städ�schen Teilräume. Der mit Abstand
größte Bestand an Pflegeheimplätzen ist mit
einer Kapazität von 2 059 Pflegeplätzen im
Ortsamtsbereich Altstadt zu finden.

Wohnungen	für	Haushalte	mit	geringem	
Einkommen
Mit der veränderten Sozialgesetzgebung
aus dem Jahr 2005 – Sozialgesetzbuch
(SGB) II und Sozialgesetzbuch (SGB) XII – hat
die Sicherung der Wohnversorgung von
Haushalten, die sich am Wohnungsmarkt
nicht selbst angemessen mit Wohnraum
versorgen können, an Bedeutung gewonnen. Zu den Aufgaben der Stadt Dresden
gehört in diesem Bereich die Einflussnahme
auf die Vorhaltung preiswerten Wohnraums
für Einkommensschwache und auf die
räumliche Verteilung einkommens- und
sozialschwacher Gruppen. Besondere
Rahmenbedingungen dafür ergaben sich
in Dresden durch den Verkauf der WOBA
DRESDEN GmbH.
Ein Haushalt gilt als „einkommensschwach“, wenn sein Einkommen weniger
als 60 Prozent des Ne�oäquivalenzeinkommens beträgt. Zur Gruppe der einkommensschwachen Haushalte gehören:
■
■

Haushalte mit Niedrigeinkommen (Geringverdiener),
Arbeitslose sowie

■

Leistungsempfänger nach SGB II und
SGB XII.

Zudem sind Rentner, Menschen mit
Schwerbehinderung, Menschen mit Migra�onshintergrund sowie Menschen mit
Integra�onsproblemen häufig der Gruppe
der einkommensschwachen Haushalte zuzuordnen.
Das Angebot an preiswerten Wohnungen13 hat sich in den vergangenen Jahren ste�g reduziert. Die Ursachen dafür liegen in:
■
■

■

den umfassenden Sanierungen und Modernisierungen der Altbaubestände,
den weiterhin anhaltenden Mietpreissteigerungen in den unteren Preissegmenten der unsanierten Altbauten sowie der unsanierten und teilsanierten
DDR-Wohnungsbauten sowie
den Wohnungsrückbaumaßnahmen im
Rahmen des Stadtumbaus, die den Bestand unsanierter Wohnungen im Plattenbau weiter verringert haben (Zeitraum des Bund-Länder-Programmes
Stadtumbau Ost 2002 bis 2013).

Der Bedarf an Wohnungen des unteren
Preissegments war durch den Bezug leerstehender Wohnungen bisher gedeckt.
Ein Engpass zeichnet sich aber bei kleinen
Wohnungen für Ein- und Zwei-PersonenHaushalte ab.
Sta�s�sch betrachtet, stehen folglich
für alle einkommensschwachen Haushalte
in Dresden angemessene Wohnungen zur
Verfügung. Hierbei ist allerdings zu berücksich�gen, dass ein Großteil dieser Wohnungen bewohnt ist – unter anderem auch von
einkommensstärkeren Haushalten – und
nur im Rahmen von Fluktua�on am Wohnungsmarkt zur Verfügung steht.
Wich�ge Instrumente zur Unterstützung bedür�iger Haushalte bei der Wohnungsversorgung und Wohnraumerhaltung
sind das Wohngeld, Belegungsrechte und
die Übernahme angemessener Kosten für
Unterkun� und Heizung.
12

13

Die zurückgezogene DIN-Norm DIN 18025
regelte bis 2011 die baulichen Anforderungen für
das barrierefreie Wohnen für Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen. Die DIN 18025
besteht aus zwei Teilen: Wohnungen für Rollstuhlbenutzer; Planungsgrundlagen sowie Barrierefreie
Wohnungen; Planungsgrundlagen. Der erste Teil
regelt die Planungsgrundlagen für Wohnungen für
Rollstuhlbenutzer, der zweite Teil das Gleiche für
Personen mit anderweitigen Einschränkungen der
Mobilität. Die DIN 18025 wurde im September
2011 von der DIN 18040-2 Barrierefreies Bauen
- Planungsgrundlagen - Wohnungen abgelöst.
Preiswerte Wohnungen werden de�niert als
Wohnungen, deren monatliche Kaltmiete (pro m2
oder auf die gesamte Wohnung bezogen) die Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft nicht
überschreitet.

Wohngeld
Ein Zuschuss zu den Aufwendungen für
Wohnraum erfolgt vor allem dann, wenn
die Höhe der Miete bzw. die Belastung
die wirtscha�liche Leistungsfähigkeit des
Haushaltes übersteigt. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach der Anzahl der zu
berücksich�genden Haushaltsmitglieder,
dem Gesamteinkommen und der zu berücksich�genden monatlichen Miete bzw.
Belastung. Vom Wohngeld ausgeschlossen
sind Haushalte, deren Wohnkosten bereits
bei der Berechnung von Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II oder Hilfe zum
Lebensunterhalt nach dem SGB XII berücksich�gt sind.
Bei den bedür�igen Haushalten handelt es sich in Dresden mehrheitlich um Einund Zwei-Personen-Haushalte. Der wohngeldgestützte Miethöchstbetrag bei einem
Ein-Personen-Haushalt in Dresden liegt bei
330 Euro Bru�okaltmiete, bei einem ZweiPersonen-Haushalt bei 402 Euro.14

Belegungsgebundener	Wohnraum
Grundlage für die Belegungsbindungen sind
Vereinbarungen mit Wohnungseigentümern
auf Basis des Sächsischen Belegungsrechtsgesetzes oder zeitlich befristete Belegungsbindungen für Wohnungen, die mit Wohnungsbaufördermi�eln gebaut oder saniert
wurden. Zum Bezug belegungsgebundener
Wohnungen ist ein einkommensabhängiger
Wohnberech�gungsschein (WBS) erforderlich, den die Kommune auf Antrag ausstellt.
Für die Nutzung sozialer Belegungsrechte
standen in Dresden 2013 insgesamt etwa
10 300 Wohnungen zur Verfügung. Für die
mit den Wohnungsbauunternehmen der
GAGFAH GmbH vertraglich vereinbarten
10 000 Belegwohnungen erhält die Landeshauptstadt Dresden zusätzlich Op�onen auf
Verlängerung um zweimal für jeweils zehn
Jahre – bis zum Jahr 2036. Bisher wäre
der Bestand der Belegwohnungen im Jahr
2016 auf etwa 4 000 Wohnungen zurückgegangen. Diese Belegungsbindung wäre
nur bis zum Jahr 2026 gül�g gewesen. Im
Vergleich zu westdeutschen Großstädten,
in denen belegungsgebundene Wohnungen
häufig Anteile von sieben bis 13 Prozent des
gesamten Wohnungsbestandes bilden, liegt
Dresden mit einem Anteil von etwa 4,5 Prozent unter diesem Niveau. Im Vergleich
zu anderen ostdeutschen Städten ist der
Anteil von etwa vier Prozent jedoch nicht
ungewöhnlich.
Städ�sche Belegungsrechte werden in
drei Bestandsformen für belegungsgebundenen Wohnraum bereitgestellt.

Belegungsgebundene	Wohnungen	nach	
Sächsischem	Belegungsrechtsgesetz	
(WBS	L)
Wohnungssuchende in Dresden bedürfen
für die Inanspruchnahme belegungsgebundener Wohnungen eines Wohnberech�gungsscheines.
Voraussetzungen,
Zuständigkeit und Verfahren zur Erteilung
der Wohnberech�gungsscheine an die
Wohnungssuchenden regelte bislang das
Sächsische Belegungsrechtsgesetz (SächsBelG).
Mit Ablauf des 31. Dezember 2013 trat
das SächsBelG außer Kra�. Insbesondere
die Wohnungsbauunternehmen der WOBA
Gruppe der Landeshauptstadt Dresden
stellen auch nach dem Außerkra�treten
des SächBelG 10 000 Wohnungen auf einer
vertraglichen Grundlage zur Verfügung. Die
Landeshauptstadt Dresden hat zwei Verlängerungsop�onen für diese 10 000 Belegwohnungen bis zum Jahr 2036. Zudem wurde mit dem Gesetz über die Zuständigkeiten
auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung (SächsWoFZustG) sichergestellt,
dass zuständige Stellen auch zukün�ig ihre
vorhandenen Belegungsrechte verwalten
und bei Bedarf neue Belegungsrechte erwerben können.

Belegungsgebundene	Wohnungen	nach	
Städtebauförderung	(WBS	S)
Die zweite Form belegungsgebundenen
Wohnraums besteht für Wohnungen in
Stadterneuerungsgebieten, die mit Hilfe von
Städtebaufördermi�eln saniert wurden. Der
Gesamtbestand an Wohnungen dieses Typs
umfasst mit dem Stand 31. Dezember 2013
54 Wohnungen und hat damit im Vergleich
zum Jahr 2010 (680 Wohnungen) weiter
abgenommen. Die Vermi�lung von Wohnungen in diesen Beständen erfolgt durch
die Stadt bzw. mit Zus�mmung der zuständigen Stelle der Stadtverwaltung durch den
Vermieter direkt.
Für Wohnungen, deren Modernisierung
mit Städtebaufördermi�eln erfolgte, sind in
der Regel Belegungs- und Mietpreisbindung
über zwölf bis 25 Jahre vereinbart worden.
Die Mieten lagen beim Einzug zwischen 7,00
und 8,50 DM/m2 und dur�en alle drei Jahre
um 1,00 DM/m2 erhöht werden. Die Preise
liegen heute bei etwa 6 Euro/m2. Mit dem
Auslaufen der bestehenden Mietpreisbindungen, die sich bereits 2008 in der stark
gesunkenen zahlenmäßigen Bedeutung
dieses Segments widerspiegeln, sind in
nachgefragten Lagen der geförderten Sanierungsgebiete
Mietpreissteigerungen
und – als Folge davon – Abwanderungen
einkommensschwacher Haushalte zu erwarten. Eine Kompensa�on dieses Verlustes

an preiswerten Wohnungen ist bislang nicht
vorgesehen.
Belegungsgebundene	Wohnungen	nach	
Förderung	durch	Landeswohnungsbauprogramm	und	Zwecken�remdungsmi�el
Weitere städ�sche Belegungsbindungen
bestehen für Wohnungen, die mit Mi�eln
des Mietwohnungsbauprogramms des
Freistaates Sachsen und zusätzlich mit
Zwecken�remdungsmi�eln (Aufwendungszuschuss) gefördert wurden. Dresden verfügt mit Stand 31. Dezember 2013 nur noch
über 87 belegungsgebundene Wohnungen,
für die das Zuweisungsrecht bis Ende 2014
größtenteils ausgelaufen ist. Diese Wohnungen werden vor allem an ältere Bürger sowie Menschen mit Behinderung vermi�elt.
Belegungsgebundene Wohnungen ohne städ�sches Zugriffsrecht sind die nach
den Förderbes�mmungen der Mietwohnungsprogramme des Freistaates Sachsen
geförderten Wohnungen. Dresden verfügt
mit Stand 31. Dezember 2013 noch über
364 belegungsgebundene
Wohnungen.
Für diese Wohnungen besteht zwar eine
zwöl�ährige Belegungsbindung, für altenund behindertengerechte Wohnungen
sogar eine 25-jährige, doch erfolgt keine
direkte Wohnungsvermi�lung durch die
Stadt. Sta�dessen werden die Wohnungen nach individueller Wohnungssuche an
Interessenten mit mi�lerem Einkommen
und Wohnberech�gungsschein vermietet.
Die Mieten in diesen Beständen unterlagen
nur einer vierjährigen Mietpreisbindung, so
dass die Miethöhen für die meisten Wohnungen heute den Regelungen des Marktes
unterliegen.

Wohnungen	in	den	Angemessenheitsgrenzen	für	Leistungen	der	Unterkun�	und	Heizung	im	Rahmen	des	SGB	II	und	SGB	XII
Das deutsche Sozialleistungssystem sichert
auch für den Bereich des Wohnens das
Existenzminimum ab. Zielgruppen dafür
sind Empfangende der Grundsicherung
für Arbeitssuchende nach dem SGB II und
Empfangende der Grundsicherung im Alter
und bei Erwerbsminderung sowie von Hilfe
zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII.
Den Leistungsempfangenden werden die
anfallenden Aufwendungen der Unterkun�
und Heizung als leistungsrelevanter Bedarf
anerkannt, soweit diese angemessen sind.
Die Bes�mmung und Begründung der Angemessenheitsrichtwerte ist Aufgabe der
Kommune.

14

Beträge aus dem Wohngeldgesetz 2009

37

Die von der Stadt Dresden im Zweijahresrhythmus fortgeschriebenen Angemessenheitsrichtwerte für die Kosten der
Unterkun� orien�eren sich am Dresdner
Wohnungsmarkt, dem örtlichen Mietspiegel und Verwaltungsvorschri�en des Landes Sachsen zur Wohnungsgröße. Die von
der Stadt Dresden gewählte Methodik der
Richtwertermi�lung stellt sicher, dass in der
Stadt Dresden im erforderlichen Umfang
Wohnungen zu den ermi�elten Richtwerten
verfügbar sind. Die im Konzept verankerte
Prüfung zur Vermeidung von Segrega�on
ergab für die Werte 2015, dass es in fast
allen Ortsamtsbereichen der Stadt Dresden
in substanzieller Anzahl angemessene Wohnungen für alle Haushaltsgrößenklassen
gibt. Ausnahme sind lediglich Loschwitz und
Klotzsche mit einem sehr hohen Wohneigentumsanteil.

Wohnraum	für	ausländische	Personen	
Auch in Dresden nimmt der Anteil der
Bevölkerung mit Migra�onshintergrund
zu. Das sind sowohl Deutsche mit einem
persönlichen oder familiären Migra�onshintergrund (zum Beispiel Spätaussiedler)
als auch Menschen ohne deutsche Staatsbürgerscha�, die als „Ausländer“ sta�s�sch
erfasst werden. Nachfolgend werden nur
Aussagen für die Teilgruppe der Ausländer
getroffen.
Der Anteil ausländischer Bevölkerung
spielt für die Entwicklung des Dresdner
Wohnungsmarkts bisher noch keine wesentliche Rolle. Zwar ist der Anteil von Ausländern kon�nuierlich von einst 1,7 Prozent
im Jahr 1992 auf 4,7 Prozent im Jahr 2013
bzw. 25 224 Personen anges�egen, liegt
aber im Vergleich mit dem bundesdeutschen Durchschni� von 9,0 Prozent (31. Dezember 2012) nach wie vor weit unter dem
Durchschni�. Als stärkste Na�on in Dresden
ist Russland (2 112 Einwohner) vertreten,
das nach den Chinesen auch den höchsten
Zuwachs verzeichnete. Die Chinesen bildeten Ende 2013 mit 1 905 Menschen die
zweitstärkste fremde Na�onalität, vor den
Vietnamesen, deren Zahl (jetzt 1 659) am
stärksten zurückging, und vor den Ukrainern
(1 506). Weiterhin deutlich über der 1 000Einwohner-Marke liegt bei wachsendem Anteil Polen (1 414), während die Zahlen der
Türken und US-Amerikaner stagnierte, ihre
Anteile damit zurückgingen. Stark s�eg die
Zahl der ausländischen EU-Bürger (neben
Polen auch Griechen, Rumänen, Spanier,
Italiener) und asia�scher Einwanderer (außer Chinesen noch Südkoreaner und Inder).
Die räumliche Verteilung der ausländischen Bevölkerung ist differenziert. Stadt38

Kosten	für	Unterkun�	in	Dresden	bis	2014	und	ab	2015
Größe	der	Bedarfsgemeinscha�	
	
	
1-Personen-Haushalte
2-Personen-Haushalte
3-Personen-Haushalte
4-Personen-Haushalte
5-Personen-Haushalte
jedes	weitere	Haushaltsmitglied

Bru�okaltmiete		
in	Euro	(alt)		
bis	31.12.2014	
304,79
377,61
454,11
522,31
630,51
66,37

Bru�okaltmiete
in	Euro	(neu)
	ab	01.01.2015
342,21
434,43
509,32
558,99
628,40
66,15

Datengrundlage: Landeshauptstadt Dresden, Sozialamt

teile mit den höchsten Anteilen an ausländischer Bevölkerung sind die Südvorstadt-Ost
(21,1 Prozent) als Universitätsviertel, die
innerstäd�schen Quar�ere Innere Altstadt
(15,2 Prozent), Seevorstadt-Ost (13,3 Prozent) und Südvorstadt-West (11,4 Prozent)
sowie die Innere Neustadt (11,2 Prozent).
Zum Stadtrand hin nimmt der Ausländeranteil ab und beträgt in den Ortscha�en im
Mi�el lediglich 1,4 Prozent. Der auf geringem Niveau stagnierende Ausländeranteil
in Dresden lässt auch mi�elfris�g nicht die
Konzentra�onen erwarten, wie sie westdeutsche Großstädte mit einem Ausländeranteil von 15 bis 30 Prozent haben.

Wohnraum	für	Asylbegehrende
Im Gegensatz zur Erstversorgung von
Wohnraum für Personen aus anderen Kulturkreisen, welche in der Regel im Rahmen
eines privatrechtlichen Vertrages selbstständig eine eigene Wohnung anmieten
können, sind anspruchsberech�gte und
vom Land der Landeshauptstadt Dresden
zugewiesene Personen nach Sächsischem
Flüchtlingsaufnahmegesetz (Leistungsberech�gte nach Asylbewerberleistungsgesetz), in Gemeinscha�sunterkün�en oder
anderem Wohnraum unterzubringen. Dazu
sind durch die Landeshauptstadt Dresden
geeignete Unterkün�e zur Verfügung zu
stellen. Die Entwicklung der Zuweisungen
ist sehr stark am weltpoli�schen Geschehen
orien�ert.
Die Zahl der in Deutschland Asyl
suchenden Menschen s�eg weiter. Auch
Dresden stand in der Pflicht, für die Dauer
der Asylverfahren 2013 insgesamt 749 Personen (Asylbewerber, Spätaussiedler und
Kon�ngen�lüchtlinge) aufzunehmen. Die
Stadt hat dafür ihre Unterbringungskapazitäten von 693 Plätzen im Dezember 2012
auf 1 374 Plätze im Dezember 2013 fast
verdoppelt. Die Entwicklungen danach sind
hier unberücksich�gt und Gegenstand des
nächsten Berichtes.

Soweit Personen nach Abschluss ihres Asylverfahrens ein Bleiberecht eingeräumt wird
bzw. bei Kon�ngen�lüchtlingen und Spätaussiedlern die Anmietung von eigenem
Wohnraum erfolgt, treten sie ebenfalls als
nachfragende Personen am Dresdner Wohnungsmarkt auf.

Wohnungslosigkeit
Über den tatsächlichen Umfang der Wohnungslosigkeit in Dresden gibt es keine
genauen Informa�onen. Bei den Wohnungslosen handelt es sich um eine Personengruppe mit sehr unterschiedlichen
Ausprägungen und Lebensweisen, die empirisch nur schwer zu erfassen ist. In Dresden
wurden im Dezember 2013 rund 250 Wohnungslose registriert, das heißt durch das
Sozialamt Dresden in Übergangswohnheimen untergebracht. Allerdings muss davon
ausgegangen werden, dass die tatsächliche
Zahl der Wohnungslosen in der Stadt höher
ist. Personen, die auf der Straße leben und
keine Sozialleistungen in Anspruch nehmen
und weder beim Jobcenter Dresden noch im
Sozialamt Beratungs- und Unterstützungsleistung in Anspruch nehmen, können nicht
gezählt werden. Obdachlose Personen, die
gegenüber dem Sozialamt den Bedarf einer Unterbringung anzeigen, können eine
Zuweisung in ein Übergangswohnheim
erhalten. Die Mehrzahl der beim Sozialamt
nicht erfassten Wohnungslosen kommt
vermutlich bei Freunden und Verwandten
unter. Die gesetzliche Verpflichtung zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit wird mit
den §§ 67 - 69 SGB XII geregelt. Diese umfassen Maßnahmen der Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten,
die wohnungslose Personen aufgrund ihrer
besonderen sozialen Lebenslage aufweisen
können.

Die Ursachen für Wohnungslosigkeit sind
vielfäl�g und komplex. Der häufigste Auslöser dafür sind Miet- und Energieschulden.15
In vielen Fällen gehen hierbei persönliche
Schwierigkeiten (Arbeitslosigkeit, Trennung,
Suchtprobleme) voraus. Circa 80 Prozent
der Wohnungslosen sind Männer. Knapp
die Häl�e der Wohnungslosen konnte in
Übergangswohnheimen und Notunterkün�en oder anderen Einrichtungen, wie
beispielsweise Pensionen untergebracht
werden. Durch die Landeshauptstadt Dresden wurden 2013 278 Unterbringungsplätze in sieben Übergangswohnheimen zur
Verfügung gestellt. Weiterhin betreibt der
Verein für soziale Rechtspflege Dresden e. V.
in der Karlsruher Straße 36 dreizehn Plätze
für Menschen, die ohne ausreichenden
Wohnraum aus der Ha� entlassen werden.
Im Winter werden die Angebote ergänzt
durch Nachtcafés mit einer Kapazität von 20
bis 25 Schlafstellen. Im Einzelfall kann das
Sozialamt auch die Kosten für die Unterbringung in einer Pension übernehmen.
Im Jahr 2013 eröffnete in der Hechtstraße 10, in dem ehemaligen Hostel „Boofe“, ein Übergangswohnheim mit 50 Plätzen.
Zugleich wurde das Übergangswohnheim
an der Buchenstraße 15b im Hechtviertel
geschlossen und zu einem Wohnhaus umgebaut.

15

Bleibt ein Haushalt die Miete seiner Wohnung
langfristig schuldig, kann es zu einer Räumungsklage des Vermieters und schließlich zur Zwangsräumung der Wohnung kommen. Im Jahr 2013
wurden in Dresden durchschnittlich monatlich
etwa 60 Zwangsräumungen verzeichnet, von denen
aber knapp ein Drittel abgewendet werden konnte.

39

5 Sonderthema
Studentische Wohnformen

Die Landeshauptstadt Dresden ist mit
neun Hochschulen, an denen 2013 etwa
44 400 Studierende eingeschrieben waren,
ein bedeutender Hochschulstandort. Die
Zahl der Studierenden in Dresden nimmt
seit Jahren zu, wenn auch in den letzten
acht Jahren eher moderat. Im Wintersemester 2011 kam es jedoch zu einem deutlichen
Ans�eg, der auf dem Wegfall des zu leistenden Wehr- bzw. Zivildienstes, den doppelten
Abiturjahrgängen in einigen Bundesländern
und der intensiven Studienanfängerwerbungen beruht. Dieser Trend setzte sich auch im
Wintersemester 2012 fort. Im Jahr 2013
ging die Anzahl der Studienanfänger wieder
leicht zurück. Dresden stellt sich jedoch als
ein sehr a�rak�ver Studienstandort dar.
Die Bedeutung der Studierenden für
den lokalen Wohnungsmarkt kann allgemein am Anteil der Studierenden an der
Bevölkerung abgeschätzt werden. In Dresden liegt dieser Anteil bei etwa acht Prozent
(TU Dresden 2012). Damit kann Dresden zu
den Städten gezählt werden, in denen Hochschulen einen wich�gen Einfluss auf den
lokalen Wohnungsmarkt haben. Aufgrund
ihrer hohen Zahl bilden die Studierenden
eine wich�ge Nachfragegruppe auf dem
Wohnungsmarkt. Studierende entscheiden
sich in der Regel für eine der folgenden fünf
Wohnformen:
■
■
■
■
■

Wohnen bei den Eltern,
Wohnen in einer eigenen Mietwohnung, allein oder mit Partner, Familie,
Wohnen in einer Wohngemeinscha�,
Wohnen im Wohnheim sowie
Wohnen zur Untermiete.

Studierende	und	Studienanfänger	in	Dresden	1995/96	bis	2013/14
Anzahl Studierende

Anzahl Studienanfänger
9 000

45 000

Studierende
8 000

40 000

Studienanfänger
35 000

7 000

30 000

6 000

25 000

5 000

20 000

4 000

15 000

3 000

10 000

2 000

5 000

1 000

0

1995/ 1996/ 1997/ 1998/ 1999/ 2000/ 2001 2002/ 2003/ 2004/ 2005/ 2006/ 2007/ 2008/ 2009/ 2010/ 2011/ 2012/ 2013/
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen

Studen�sche	Wohnformen	in	Dresden	2000	bis	2012
100 %
13	%

16	%

90 %
1%

29	%

40

1%

80 %

70 %

2	%
38	%
40	%

60 %

24	%

50 %

40 %

13	%

21	%

Wohnheim
22	%

30 %

Bei den Eltern wohnen nur noch sechs
Prozent aller Studierenden. Ihr Anteil ist in
den letzten zehn Jahren deutlich zurückgegangen, was sich zum einen daraus erklären
lässt, dass ein immer höherer Anteil der in
Dresden Studierenden nicht aus der Region kommt. Zum anderen erklärt sich der
Rückgang auch aus der bisher bestehenden

0

13	%
20 %

WG in Mietwohnung
14	%

mit Partner in Mietwohnung
15	%

10 %

19	%
13	%
6	%

0%

2000

Untermiete

2009

Datengrundlage: Studentenwerk Dresden 2012, TU Dresden 2012

2012

allein in Mietwohnung
bei Eltern

Situa�on eines entspannten Wohnungsmarktes, der es den Studierenden erlaubt,
früher in eine eigene Wohnung zu ziehen.
Etwa 29 200 Studierende sind Nachfrager
auf dem privaten Wohnungsmarkt in Dresden, was einer Haushaltszahl von etwa
15 000 entspricht. 40 Prozent leben in einer
Wohngemeinscha�. Auch deren Anteil hat
in den letzten Jahren deutlich zugenommen. 22 Prozent der Studierenden leben
mit dem Partner bzw. der Partnerin und
15 Prozent leben allein in einer Mietwohnung. Der Anteil der Studierenden, der zur
Untermiete wohnt, ist mit weniger als ein
Prozent sehr gering. Mieter in einem Wohnheim sind 16 Prozent der Studierenden
(TU Dresden 2012).
Derzeit betreibt das Studentenwerk
Dresden 29 Wohnheime mit Kapazitäten
für 5 500 Studierende. Die Qualität der
Wohnheime hat sich in den vergangenen
Jahren verbessert: Etwa 80 Prozent der
Plätze befinden sich inzwischen in sanierten
Wohnheimen, fast alle Zimmer sind Einbe�zimmer bzw. Einzelapartments (Studentenwerk Dresden 2012: Wohnheimkatalog).
Seit Anfang der 1990er Jahre hat sich der
Anteil der Studierenden, der in Studentenwohnheimen wohnt, allerdings ste�g
verringert. Der Trend weg vom Wohnheim
in die eigene Wohnung – ob allein, mit Partner oder in einer Wohngemeinscha� (WG)
– wird sich auch in den nächsten Jahren
fortsetzen. Denn fast neun von zehn Studierenden möchten in einer Mietwohnung
leben (Studentenwerk Dresden 2012). Ein
wesentlicher Grund dafür, dass viele Studierende diesen Wunsch bisher umsetzen
konnten, war der in Dresden bestehende
Mietermarkt mit recht moderaten Mietpreisen. Der Rückgang an preiswerten Wohnungen, der Ans�eg der Mietpreise und
die Zunahme der Zahl der Studierenden in
Dresden haben jedoch zu einer deutlichen
Verknappung des Wohnungsangebots für
Studierende geführt. Vor allem am Beginn
des Wintersemesters – in der Zeit von September bis November – ist die Nachfrage
nach Wohnraum durch die Studienanfänger
sehr groß.
Auch die Mietausgaben variieren
stark in Abhängigkeit von der jeweiligen
Wohnform. Im Mi�el zahlen Dresdner
Studierende pro Monat 216 Euro an Mietkosten inklusive Nebenkosten (TU Dresden
2012), was einem Anteil am monatlichen
Budget von etwa 36 Prozent entspricht.
Damit liegt die Mietbelastung deutlich
über dem gesamtstäd�schen Durchschni�
von 21 Prozent (Mikrozensus). Bundesweit
liegen die Kosten für Studierende im Mi�el
bei 281 Euro. Demnach ist das Wohnen für
Studierende in Dresden noch vergleichsweise preiswert .

Am güns�gsten wohnen Studierende
in einer Wohngemeinscha�. Mit durchschni�lich 205 Euro zahlen Wohnheimbewohner dabei nur geringfügig weniger als
Studierende in einer WG auf dem freien
Wohnungsmarkt (209 Euro). Am meisten
bezahlen die Studierenden, die alleine
wohnen. Während ein Einzelapartment im
Studentenwohnheim etwa 240 Euro kostet,
beträgt die Miete für eine Single-Wohnung
auf dem freien Wohnungsmarkt im Mi�el
rund 285 Euro und liegt damit weit über
dem Durchschni�sbetrag der Mietausgaben
für Dresdner Studierende von 216 Euro.
Die erwartete Verengung des Wohnungsmarktes führt erfahrungsgemäß zur
vermehrten Bildung von studen�schen
Wohngemeinscha�en. Diese können überdurchschni�lich hohe Mieten finanzieren,

was zur Verdrängung nichtstuden�scher
einkommensschwacher Haushalte aus den
für Studierende a�rak�ven innerstäd�schen
Bereichen führen kann.
Nach den Ergebnissen der Online-Befragung der TU Dresden steht den Dresdner
Studierenden im Durchschni� ein monatliches Budget von ungefähr 600 Euro (Median) zur Verfügung. Die Budgetspanne ist dabei beträchtlich und reicht von Einkommen
unter 400 Euro/Monat bis zu Einkommen
von über 900 Euro/Monat.
Die finanziellen Budgets bedingen auch
die Entscheidung für die Wohnform. Hier
bestehen große Unterschiede. Demnach
verfügen Studierende, die alleine zur Miete
in einer Wohnung wohnen über das höchste
Budget. Studierende, die während ihres Studiums bei den Eltern leben, haben ein ver-

Hochrechnung	der	Zahl	der	Studierenden	auf	dem	freien	Wohnungsmarkt	in	Dresden	
2012	nach	Haushaltgrößen
Haushaltsform	
Studierende		
Anteil		
	
	
(absolut)	 Studierende	
1-Personen-Haushalte
5 490
18,8 %
2-Personen-Haushalte
12 439
42,6 %
3-Personen-Haushalte
7 449
25,4 %
4-Personen-Haushalte
2 803
9,6 %
5 und mehr-Personen-Haushalte
1 051
3,6 %
Gesamt
29 229
100 %

Haushalte		
(absolut)	
5 490
6 220
2 480
700
210
15 100

Anteil
Haushalte
36,4 %
41,2 %
16,4 %
4,6 %
1,4 %
100 %

Datengrundlage: Erhebung TU Dresden 2012

Wohnwünsche	der	Studierenden	in	Dresden	2012
Gewünschte	Wohnform	
Bei Eltern/Verwandten
In einem Wohnheim (Einzelzimmer)
In einem Wohnheim (Einzelzimmer in einer Wohngruppe)
In einem Wohnheim (Einzelapartment)
In einem Wohnheim (Mehrzimmerwohnung)
In einem Wohnheim (Zweibe�zimmer)
In einer Mietwohnung (Allein)
In einer Mietwohnung (mit Partner/Kind)
In einer Mietwohnung (als WG)
Zur Untermiete bei Privatleuten

Studierende	(prozentual)
3,2 %
1,2 %
3,2 %
2,1 %
0,4 %
0,0 %
23,1 %
33,4 %
32,9 %
0,6 %

Datengrundlage: Sozialerhebung Studentenwerk 2012

Einkommen,	Mietausgaben	und	Mietbelastung	der	Studierenden	in	Dresden	2012	nach	
Wohnformen	(Median)
	
Mi�lere/s…	
Einkommen
Mietausgaben
Mietbelastung

	
allein

Wohnung	
	
Wohnheim	
Zur	Unter-	 Gesamt
mit
WG
allein
WG	
miete
Partner/in
700 Euro 600 Euro 600 Euro 600 Euro 570 Euro 600 Euro 600 Euro
285 Euro 217 Euro 209 Euro 240 Euro 205 Euro 200 Euro 216 Euro
41 %
36 %
35 %
40 %
36 %
33 %
36 %

Datengrundlage: Erhebung TU Dresden 2012

41

gleichsweise geringeres verfügbares Einkommen, was für viele von ihnen auch die
Wahl der Wohnform begründet.
Die wachsende Nachfrage nach Wohnangeboten für Studierende haben inzwischen auch einige private Investoren erkannt. Der 2007 sanierte „Güntzpalast“ an
der Güntzstraße bietet 240 Apartments und
an der Bautzner Straße wurde ein Studentenwohnheim mit 129 Apartments der höheren Preislage umgesetzt.
Die Wohnstandorte der Studierenden
konzentrieren sich auf die inneren Quar�ere der Stadt. Die höchsten Anteile erreichen

die Stad�eile in der Nähe des Campus der
TU Dresden: Löbtau-Nord und -Süd, Südvorstadt-Ost und -West, die zentralen Quar�ere Innere Altstadt, Pirnaische Vorstadt,
Seevorstadt-Ost und Wilsdruffer Vorstadt/
Seevorstadt-West. Weitere Quar�ere mit
Studentenanteilen von über 15 Prozent
an der Wohnbevölkerung sind die Äußere
Neustadt, Plauen, Friedrichstadt, Räcknitz/
Zschertnitz und Strehlen. In Stad�eilen, die
mehr als vier Kilometer vom Stadtzentrum
en�ernt liegen, ist der Anteil der Studierenden an der Wohnbevölkerung kleiner als
fünf Prozent. Im nahen Umland Dresdens

sind die Anteile noch geringer; wenn auch
etwa fünf Prozent aller Dresdner Studierenden dort ihren Wohnsitz haben.16
Dresden ist aufgrund der A�rak�vität
der Stadt, des guten Rufs der Universität und der vergleichsweise niedrigen
Wohn- und Lebenshaltungskosten ein sehr
gefragter Studienort. Auch bei einem sich
verengenden Wohnungsmarkt bleiben
die Studienbedingungen in Dresden im
Vergleich zu anderen Universitätsstädten
güns�g.

Anteile	monatlicher	Einkommen	der	Studierenden	in	Dresden	2012	in	Euro
30 %

25 %
24,5	%

25,3	%

20 %

15 %
14,9	%
	13,2	%
10 %
	9,2	%
7,9	%

5%
5,0	%
0%
unter
400 Euro

400 Euro
bis unter
500 Euro

Datengrundlage: TU Dresden 2012

42

500 Euro
bis unter
600 Euro

600 Euro
bis unter
700 Euro

700 Euro
bis unter
800 Euro

800 Euro
bis unter
900 Euro

ab
900 Euro

16

Erhebung TU Dresden 2012 „Studentisches Wohnen in Dresden 2012“

6 Wohnungsmarktregion Dresden

6.1 Abgrenzung der
Wohnungsmarktregion
Die bisherigen Betrachtungen zum Dresdner
Wohnungsmarkt waren räumlich auf das
Stadtgebiet der Landeshauptstadt Dresden
beschränkt. Wohnungsmärkte sind jedoch
nicht an administra�ve Grenzen gebunden, sondern vielmehr durch individuelle
Wahrnehmungs- und Ak�onsräume sowie
unternehmerische Raumbezüge bes�mmt.
Eine sinnha�e Abgrenzung von Wohnungsmarktregionen ist komplex und an methodische Prämissen gebunden. Ein Konzept dazu
hat das Bundesins�tut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) entwickelt. Demnach
umfasst eine Wohnungsmarktregion all jene

Räume, in denen die auf eine Kernstadt
orien�erten Haushalte ihren Wohnstandort
wählen. Zur Abgrenzung werden funk�onale Aspekte wie Pendlerverflechtungen und
Erreichbarkeiten herangezogen.
Die vom BBSR im Jahre 2011 vorgenommenen Änderungen zur Abgrenzung
der Wohnungsmarktregion Dresden umfassen neben der Landeshauptstadt Dresden den gesamten Landkreis Sächsische
Schweiz-Osterzgebirge, große Teile der
Landkreise Meißen und Bautzen sowie Teile
der Landkreise Elbe-Elster und Mi�elsachsen. Entgegen dieser vom BBSR vorgeschlagenen großräumigen Regionsabgrenzung
analysiert der Wohnungsmarktbericht nur
die Landeshauptstadt Dresden und ihr
nahes Umland als Wohnungsmarktregion

(siehe Karte). Damit erfasst der Bericht die
Wohnungsmarktregion zwar nicht in ihrer
vollen Ausdehnung, aber nimmt zumindest
einen ersten Schri� zu einer regionalen
Betrachtung der Wohnungsmarktentwicklung vor. Die Beschränkung auf das nahe
Umland ergibt sich vor allem aus Gründen
der Datenverfügbarkeit. Für diese Wohnungsmarktregion stellt das BBSR keine
Veröffentlichungen sta�s�scher Daten als
räumliche Bezugsebene zur Verfügung.
Für die Gemeinden des nahen Umlandes
konnten die Daten jedoch recherchiert werden. So vermi�elt der Bericht zumindest
auf Basis dieser vorhandenen Daten einen
ersten Eindruck von den Strukturen und
Entwicklungen innerhalb der Wohnungsmarktregion.

43

Ein Indikator für die Verflechtung zwischen
Dresden und dem nahen Umland ist die
Zahl der Berufspendler. Etwa 38 700 Bewohner des nahen Umlands ha�en im Jahr
2013 einen Arbeitsplatz in Dresden. Der
Anteil der Pendler nach Dresden an den
sozialversicherungspflich�g Beschä�igten
am Wohnort beträgt für die Gemeinden des
nahen Umlands im Mi�el 35,7 Prozent; am
höchsten ist er in Bannewitz (54,4 Prozent)
und Moritzburg (49,0 Prozent). Aus Dresden
pendelten 2013 circa 22 300 Beschä�igte
zu Arbeitsstä�en im nahen Umland, das
sind etwa elf Prozent der sozialversicherungspflich�g Beschä�igten mit Wohnort
in Dresden. Der Saldo der Berufspendler ins
bzw. aus dem nahen Umland ist aus Sicht
der Landeshauptstadt Dresden deutlich
posi�v. Zwischen 2001 und 2013 hat die
Zahl der Pendler in beide Richtungen ste�g
zugenommen.
Für den Dresdner Wohnungsmarkt
ist die hohe Zahl der Einpendler ein Indiz
für eine rela�v große potenzielle Wohnungsnachfrage. Das Wohnungsangebot
im nahen Umland wird derzeit offenbar
von vielen Haushalten hinsichtlich Qualität bzw. Preis als a�rak�ver bewertet als
das Wohnungsangebot Dresdens, so dass
ein Wohnstandort im Umland auch dann
gewählt wird, wenn er mit einem längeren
Arbeitsweg verbunden ist.17

44

6.2 Wohnungsnachfrage
Im Jahr 2012 wohnten im nahen Umland
Dresdens laut Daten der Zensusfortschreibung etwa 285 300 Menschen, davon
knapp die Häl�e in den vier größten Städten
Pirna, Freital, Radebeul und Meißen.
Die Einwohnerentwicklung der Gemeinden des nahen Umlandes verlief in
den letzten 20 Jahren sehr unterschiedlich.18 Während beispielsweise Coswig und
Meißen zu den Gemeinden mit kon�nuierlichem Bevölkerungsverlust zählen („langjährige Verlierer“ mit -18 bzw. -21 Prozent
Bevölkerungsverlust zwischen 1990 und
2011), ging die Einwohnerzahl unter anderem in Radeburg und Wachau erst seit
2001 zurück („ehemalige Gewinner“ mit
-5 bzw. -7 Prozent Bevölkerungsverlust zwischen 2001 und 2011). Dagegen gehören
die Gemeinden Moritzburg und Radebeul
zu den „langjährigen Gewinnern“ mit 36
bzw. neun Prozent Bevölkerungsgewinn seit
1990. Freital verliert nach einer leichten
Wachstumsphase zwischen 1993 und 1999
geringfügig Einwohner („stabilisierte Verlierer“). Eine Besonderheit stellt die Stadt Radeberg dar, welche zwischen 1990 und 2011
nur geringfügige Bevölkerungsgewinne oder
-verluste zu verzeichnen ha�e („langjährige
Stabile“). Dresden verlor hingegen bis 1999
an Bevölkerung (sieben Prozent zwischen
1990 und 1999), verzeichnet seitdem aber

ein deutliches Bevölkerungswachstum (elf
Prozent zwischen 1999 und 2011).
Zwischen 2008 und 2011 ist die Einwohnerzahl in den Umlandgemeinden
im Mi�el um 0,4 Prozent gesunken. Die
höchsten Rückgänge ergaben sich in Coswig
(-3,2 Prozent), Dürrröhrsdorf-Di�ersbach
(-3,2 Prozent), Arnsdorf (-3,0 Prozent) sowie in Radeburg (-2,8 Prozent), O�endorfOkrilla (-1,7 Prozent) und Wachau (-1,4 Prozent). Einen leichten Ans�eg verzeichneten
in diesem Zeitraum hingegen Moritzburg
(+1,5 Prozent), Weinböhla (+1,2 Prozent)
und Radebeul (+1,1 Prozent). In etwas geringerem Umfang nahm die Einwohnerzahl
in Freital, Kreischa, Wilsdruff und Heidenau
zu. Der Einwohnergewinn der Landeshauptstadt Dresden betrug zwischen 2008 und
2011 +3,4 Prozent.
Die Veränderungen der Einwohnerzahlen basieren auf unterschiedlichen Entwicklungen der Geburten, Sterbefälle und Wanderungen. Sowohl einen nega�ven Saldo

17

18

Diese Aussage verdeutlicht lediglich eine Tendenz
und vernachlässigt eine Reihe von Ein�ussfaktoren.
(Dass ein Berufspendler auf dem Weg zur Arbeit die
Stadtgrenze der Stadt Dresden überschreitet, sagt
beispielsweise nichts über die tatsächliche Entfernung zwischen Wohnung und Arbeitsort aus. Auch
der Arbeitsweg eventueller weiterer Haushaltsangehöriger wird nicht berücksichtigt.)
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf die
in Kapitel 2 vorgenommene Einteilung in Typen
der Bevölkerungsentwicklung.

aus Geburten und Sterbefällen (natürlicher
Saldo) als auch eine nega�ve Bilanz aus Zuund Fortzügen (Wanderungssaldo) verzeichneten für die Zeit zwischen Ende 2010 und
Ende 2012 sechs der 19 Gemeinden des
nahen Umlands. In zehn Gemeinden lässt

sich der Haup�rend eines nega�ven natürlichen Saldos bei gleichzei�gem posi�vem
Wanderungssaldo ablesen (in Dohna weist
der Wanderungssaldo keine Tendenz auf).
Die Gemeinden Wachau und DürrröhrsdorfDi�ersbach stellen eine Besonderheit dar.

Sie haben die höchsten Wanderungsverluste, zugleich aber einen Geburtenüberschuss.
Die Einwohnerzahl im nahen Umland
ist in den letzten vier Jahren insgesamt
zurückgegangen, die Einwohnerzahl in Dres-

45

Natürliche	und	räumliche	Bevölkerungsentwicklung	in	den	Gemeinden	des	nahen	Umlands	Ende	2010	bis	Ende	2012

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen

den hingegen ist kon�nuierlich ges�egen.
Der Wanderungssaldo von Dresden mit
dem nahen Umland ist nahezu ausgeglichen.19 In erster Linie profi�ert die Stadt
Radebeul im Westen von Dresden von
Wanderungsgewinnen, aber auch die Gemeinde Moritzburg im Norden der Stadt.
Weiterhin verzeichneten Gemeinden im
Süden Dresdens zwischen 2008 und 2011
Wanderungsgewinne aus der Landeshauptstadt, wie etwa Wilsdruff, Kreischa und
Freital. Dagegen wiesen andere städ�sche
Gemeinden in räumlicher Nähe zu den
Wanderungsgewinnern erhebliche Abwanderungsverluste auf: Coswig und Radeburg
im Norden bzw. Nordwesten sowie Pirna im
Südosten. Darüber hinaus verzeichneten
die ländlichen Gemeinden um O�endorfOkrilla, Dürrröhrsdorf-Di�ersbach und
Wachau mäßige bis starke Abwanderung
nach Dresden.
Hinsichtlich der Altersstruktur weisen
die Gemeinden Wilsdruff und Kreischa eine
ähnliche Struktur wie Dresden auf, das heißt
eine Dominanz der 25- bis 45-Jährigen sowie
der Älteren über 60 Jahre. Vor allem Städte
wie Meißen, Radeberg, Coswig, Radebeul,
Freital, Pirna und Heidenau weisen einen
hohen Anteil älterer Menschen auf (älter
als 60 Jahre). In vielen Gemeinden setzt
sich der Alterungsprozess der Bevölkerung
weiter fort, welcher folgende Merkmale
aufweist: Während noch in 2008 in den
Gemeinden Arnsdorf, O�endorf-Okrilla,
Dohna, Bannewitz, Weinböhla, Moritzburg,
Radeburg und Dürrröhrsdorf-Di�ersbach
die Altersgruppe der 25- bis 45-Jährigen
zusammen mit den über 60-Jährigen
dominierte, ist es nun die Gruppe der 4546

bis 60- und über 60-Jährigen.
Die zukün�ige Bevölkerungsentwicklung20 der Gemeinden des nahen Umlandes
ist räumlich und zeitlich differenziert.21 Bis
2015 wird erwartet, dass in erster Linie die
südöstlich und nordwestlich von Dresden
gelegenen Umlandgemeinden Bevölkerung
verlieren. Dazu gehören nicht nur städ�sche
Gemeinden wie die Stadt Pirna im Südosten
oder Meißen im Nordwesten, sondern auch
ländlich geprägte Gemeinden wie Arnsdorf.
Ein mäßiger Bevölkerungsrückgang wird vor
allem für die Gemeinden im Nordosten prognos�ziert. Dagegen weisen neben Dresden
auch die sich unmi�elbar anschließenden,
verkehrsgüns�g gelegenen Gemeinden Bannewitz, Dohna und Moritzburg Gewinne auf.
Während eine kurzfris�ge Bevölkerungsprognose bis 2015 Aussagen über die zu
erwartende Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt zulässt, erlaubt eine langfris�ge
Betrachtung bis 2025 Rückschlüsse auf zu
planende Flächenausweisungen. Diesem
ist zu entnehmen, dass sich der Trend des
Bevölkerungsrückganges noch verschär�.
Lediglich in Radebeul und Moritzburg im
Nordwesten sowie Dohna und Bannewitz
im Süden Dresdens wird die Bevölkerung
bis 2025 wachsen, jedoch deutlich abgeschwächt. Die höchsten Verluste müssen
dagegen in erster Linie Gemeinden im Osten und Nordwesten Dresdens hinnehmen.

landregion werden noch einmal halb so
viele Wohnungen angeboten wie in Dresden. Mehr als die Häl�e der Wohnungen
des nahen Umlands befindet sich in den
vier großen Städten Pirna (22 700 Wohnungen), Freital (20 300 Wohnungen),
Meißen (18 000 Wohnungen) und Radebeul
(16 500 Wohnungen). Der Wohnungsbestand im nahen Umland hat seit 2009 um
0,3 Prozent leicht zugenommen.22
Die Zahl der Baufer�gstellungen ist
in erster Linie in den Städten hoch, die
Wanderungsgewinne aus Dresden verbuchen können (Radebeul und Freital).
Eine weitere Gruppe mit ebenfalls hohen
Baufer�gstellungszahlen besteht aus den
Städten Wilsdruff, Moritzburg, Radeberg,
Klipphausen und Pirna, wobei die Stadt Pirna Bevölkerung durch Abwanderung nach
Dresden verlor. Darüber hinaus weisen die
unmi�elbar an Dresden angrenzenden bzw.
suburbanen Gemeinden Bannewitz, Dohna
und O�endorf-Okrilla Wanderungsgewinne

19

20
21

6.3 Wohnungsangebot
Die Gemeinden des nahen Umlands von
Dresden verfügten 2011 über insgesamt
151 800 Wohnungen, das heißt in der Um-

22

Diese Aussage bezieht sich auf das nahe Umland,
wie es am Anfang dieses Kapitels de�niert wurde.
Dahingehend können sich Abweichungen zu Aussagen in Kapitel 2 Wohnungsnachfrage ergeben, da
dort der Fokus auf dem erweiterten Umland liegt.
Entwicklung von Menschen mit Hauptwohnsitz
Grundlage für diese Ausführungen ist die von der
Stadt Dresden in Auftrag gegebene kleinräumige Bevölkerungsprognose des Leibniz-Instituts
für ökologische Raumentwicklung, welche der
amtlichen Prognose des statistischen Landesamtes
Sachsen aufgrund ihrer kleinräumigen regionalen
Spezi�k vorgezogen wurde. Um dennoch ein
möglichst vollständiges Bild der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung zeichnen zu können, wurden
die in den Karten grau dargestellten Gemeinden
durch amtliche Daten ergänzt.
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 2011

aus Dresden sowie eine mäßige bis starke
Zahl an Baufer�gstellungen auf. Die Gemeinde Heidenau ha�e in den letzten drei
Jahren zwar einen deutlichen Wanderungsgewinn aus Dresden, allerdings wurden hier
die Anzahl der Wohnungen durch Umbau
eher verringert. Dagegen verzeichnen die
Gemeinden Radeburg, Meißen und Coswig
leichte bis mäßig starke Abwanderungsverluste nach Dresden bei gleichzei�gen geringen Baufer�gstellungszahlen.
Durch Rückbaumaßnahmen wurden
im Zeitraum 2005 bis 2013 insgesamt
1 699 Wohnungen im nahen Umland vom
Markt genommen, davon lediglich 42 bzw.
47 Wohnungen in den Jahren 2012 und
2013. Fast 73 Prozent des Rückbauvolumens der Jahre 2005 bis 2013 en�ielen auf
die Städte Pirna (689 Wohnungen), Coswig
(280 Wohnungen) und Meißen (263 Wohnungen). In sechs Gemeinden umfassten
die Rückbauten zwischen 2005 und 2013
jeweils weniger als zehn Wohnungen, in
O�endorf-Okrilla fanden keine Rückbaumaßnahmen sta�.23
Insgesamt entstanden im Jahr 2013
508 neue Wohnungen im nahen Umland,
was einen Ans�eg im Vergleich zum Vorjahr
bedeutet. Die Entwicklung der Baufer�gstellungen unterlag seit 2009 leichten Schwankungen. Waren es im Jahr 2010 noch

Baufer�gstellungen	in	den	Umlandgemeinden	und	Wanderungssaldo	mit	der	Landeshauptstadt	Dresden	2011	bis	2013

Abwanderung von Dresden nach …

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen

427 Wohnungen, wurden im Jahr darauf
nur 369 Wohnungen umgesetzt und im Jahr
2012 waren es wieder 425 Wohnungen.
Auch die Wohnbauflächenausweisung
liegt auf sehr niedrigem Niveau: Gegenüber
dem vorhandenen Potenzial noch nicht
bebauter Flächen in bereits genehmigten
und entwickelten Gebieten kommt den
Neuausweisungen eine sehr geringe
quan�ta�ve Bedeutung zu. Bei den Neuausweisungen handelt es sich vorrangig um

23

Die Zahlen der Rückbaustatistik beruhen auf den
Daten des Statistischen Landesamtes Sachsen zur
Bautätigkeit. Abweichungen zu statistischen Angaben über Rückbauten im Rahmen des Programms
Stadtumbau Ost ergeben sich zum einen aus den
unterschiedlichen Zeitpunkten der amtlichen
Registrierung der Rückbaumaßnahmen und zum
anderen daraus, dass nicht alle Wohnungsabrisse
dem Statistischen Landesamt gemeldet werden. Aus
diesem Grund wird der Umfang des Wohnungsrückbaus mit diesen Daten tendenziell „unterschätzt“.

47

kleinere Flächen in innerörtlichen Lagen,
die der Lückenschließung und geordneten städtebaulichen Entwicklung dienen.
Aufgrund der rela�v geringen Nachfrage
im Eigenheimbau stehen den Haushalten
große Wahlmöglichkeiten offen. Flächen
in guter und sehr guter Lage werden bevorzugt nachgefragt und kleine, integrierte
Standorte gegenüber großen Wohngebieten präferiert.
Die Eigentümerstruktur des Wohnungsbestands des nahen Umlands ist durch einen
rela�v hohen Anteil an selbstgenutztem Privateigentum gekennzeichnet. Ein Indikator
für die große Bedeutung des selbstgenutzten Privateigentums ist der Eigenheimanteil,
das heißt der Anteil der Wohnungen in Einund Zweifamilienhäusern am Gesamtwohnungsbestand, der im nahen Umland 2011
circa 35 Prozent beträgt. Mit rund 70 Prozent ist der Eigenheimanteil in Moritzburg,
Weinböhla und Wachau am höchsten. In
den größeren Städten des nahen Umlands
liegt er allerdings deutlich darunter (zum
Beispiel Heidenau 11,8 Prozent, Meißen
16,2 Prozent).24 Der Eigenheimanteil der
Landeshauptstadt Dresden steigt zwischen
dem Zentrum (0,5 Prozent) und dem äußeren Bereich (35 Prozent) – siehe Karte
Seite 6 – kon�nuierlich an.
Auch die Bedeutung der ins�tu�onellen Wohnungsanbieter als Vermieter
im nahen Umland ist rela�v hoch. Der
Marktanteil der kommunalen Wohnungsgesellscha�en beträgt etwa zwölf Prozent,
der der Wohnungsgenossenscha�en etwa
fünf Prozent.25 Das größte kommunale
Wohnungsunternehmen des nahen Umlands, die Städ�sche Wohnungsgesellscha�
Pirna mbH, besitzt etwa 6 000 Wohnungen,
die Wohnungsgenossenscha� Coswig/
Sachsen eG als größter genossenscha�licher Vermieter etwa 3 100 Wohnungen.
Die Wohnfläche einer Wohnung im
nahen Umland betrug 2012 im Mi�el 77 m2,
wobei jene der kommunalen Wohnungsunternehmen im Umland bei circa 55 m2
liegt. Damit liegt die mi�lere Wohnfläche im
nahen Umland etwa neun m2 über dem Mittelwert Dresdens, was vor allem eine Folge
des höheren Eigenheimanteils im Umland
ist. Innerhalb der Gemeinden des nahen
Umlands zeigt sich eine starke Differenzierung der mi�leren Wohnfläche. Sie reicht
von nur 65,3 m2 in Heidenau bis 97,0 m2 in
Moritzburg.

6.4 Wohnungsmarkt
Der Wohnungsleerstand wird nicht in allen
Gemeinden des nahen Umlands systema�sch erfasst. Basierend auf einer Berech48

Baufer�gstellungen	von	Wohnungen	und	rückgebaute	Wohnungen	in	Gemeinden	des	
nahen	Umlands	2005	bis	2013
700
Baufer�gstellungen (Neubau und Umbau) Anzahl Wohnungen
600
Rückgebaute Wohnungen
500

400

300

200

100

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen

Wohnungsunternehmen	des	nahen	Umlands	mit	über	2	000	eigenen	Wohnungen
Name	des	Wohnungsunternehmens	
Wohnungsbestand	2013
kommunale	Wohnungsunternehmen
Städ�sche Wohnungsgesellscha� Pirna mbH
6 000
Wohnungsgesellscha� Freital mbH
3 400
Wohnungsbau- und Wohnungsverwaltungsgesellscha� Heidenau mbH
2 400
Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungsgesellscha� Meißen mbH
2 650
WBV Wohnbau- und Verwaltungs-GmbH Coswig
2 500
Wohnungsgenossenscha�en
Wohnungsgenossenscha� Coswig/Sachsen eG
3 100
Freitaler Wohnungsgenossenscha� eG
2 400
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenscha� (GWG) Meißen eG
2 300
Datengrundlage: www.vdw-sachsen.de, www.vswg.de und Homepages der Unternehmen

nung der Sächsischen Au�aubank (SAB)
kann aber ein Überblick über die Leerstandssitua�on im Wohnungsbestand für
eigens konstruierte SAB-Wohnungsmarktregionen des nahen Umlands im Jahr 2011
gegeben werden.26 In drei der Dresden
umgebenden
Wohnungsmarktregionen
lag der Wohnungsleerstand mit weniger
als vier Prozent auf einem sehr niedrigen
Niveau (der Nordosten, Nordwesten und
Südwesten Dresdens). Deutlich höhere
Wohnungsleerstände wies die Stadt Meißen
auf. Der Südosten Dresdens wies mi�lere
Wohnungsleerstände auf (bis zu zwölf Prozent), wobei jedoch davon auszugehen ist,
dass der Leerstand in den größeren Städten
(Heidenau, Pirna, Freital) deutlich höher ist.
Ein systema�scher Vergleich des Mietniveaus ist für die Gemeinden des nahen
Umlandes nicht möglich. Lediglich fünf Gemeinden (Coswig, Meißen, Pirna, Radeberg,
Radebeul) verfügen über einen Mietspiegel,

der als Datengrundlage dienen kann. Alle
fünf Gemeinden haben einen Tabellenmietspiegel erstellt, in dem nach unterschied-

24

25

26

Der Anteil des selbstgenutzten Privateigentums am
Wohnungsbestand wurde ausgehend vom Anteil
der Eigenheime an den Wohngebäuden für jede
Gemeinde des nahen Umlands geschätzt.
Tendenziell ist der Marktanteil der kommunalen
Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften in größeren Städten höher als in kleineren
Gemeinden. Eine kleinräumige Betrachtung der
Marktanteile auf Ebene der Gemeinden ist aber
nicht ohne Weiteres möglich, da sich die Bestände
einiger Anbieter auf mehrere Gemeinden erstrecken.
Die Leerstandsdaten der Sächsischen Aufbaubank basieren auf zwei Quellen: erstens wurden
Leerstandsangaben von Kommunen übernommen,
wenn diese den Leerstand im Rahmen des Wohnungsmarkt- bzw. Stadtumbau-Monitorings mit
nachvollziehbarer Methodik erfasst haben; zweitens
wurde im Fall fehlender kommunaler Daten der
Leerstand rechnerisch mit Hilfe des Statistischen
Landesamtes Sachsen ermittelt (Fortschreibung des
Gebäudebestandes; Mikrozensus).

lichen Merkmalen differenziert Mi�elwerte
und Spannen der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgewiesen werden. Die Merkmale
und Klassen zur Differenzierung der Felder
der Mietspiegeltabellen sind allerdings sehr
unterschiedlich, so dass selbst für die vorliegenden Mietspiegel kein unmi�elbarer
Vergleich der Mietniveaus möglich ist. Um
dennoch eine Abschätzung der Mietniveaus vornehmen zu können, wurden die
Tabellenfelder für Wohnungen der besten
Aussta�ung, mi�leren Wohnlage, mi�leren
Wohnungsgröße und der zwei Baujahresgruppen Altbauten bis 1918 und Neubauten
nach 1990 ausgewählt. Unter den Städten
Dresden, Meißen und Radeberg, welche
eine Klassifizierung nach Lagen ausweisen,
wurden die höchsten Mieten in Dresden
festgestellt. Beim Vergleich von Mieten
ohne spezieller Differenzierung nach Lagen
weisen Radebeul und Coswig die höchsten
Werte auf, wobei diese in etwa denen der
Landeshauptstadt Dresden entsprechen.
Dabei sind in Radebeul die niedrigsten Mieten für beste Aussta�ungen vergleichbar
mit denen Dresdens, während sie in Pirna
um rund 1,70 Euro unter den Werten der
Landeshauptstadt liegen. In den anderen
drei Städten mit Mietspiegeln liegen die
Werte unter denen Dresdens.
Auch ein Vergleich der Preise für
Wohnbauflächen ist für das nahe Umland
nicht in der Differenziertheit möglich wie für

die Landeshauptstadt Dresden. Die als
Datengrundlagen vorliegenden Grundstücksmarktberichte des (ehemaligen)
Landkreises Sächsische Schweiz (2009), des
(ehemaligen) Weißeritzkreises (2009) und
der Gemeinde O�endorf-Okrilla (2006) sowie der Immobilienmarktbericht des Wirt-

scha�sraums Riesa, Meißen, Großenhain
(2007) weisen zumeist nur Bodenrichtwerte
für Wohnbauland aus. Differenzierte Angaben über Preise verschiedener Wohnungsbautypen sind nicht möglich. Für drei Gemeinden des nahen Umlands liegen keine
Daten zum Immobilienmarkt vor.

Mietspannen	in	Dresden	und	ausgewählten	Gemeinden	des	nahen	Umlandes	ab	2013
Stadt	
Mietspiegel	
	
gül�g	ab	
	
	
Dresden
2015

Radebeul

2013

Radeberg

2013

Meißen

2013

Coswig

2013

Pirna

2014

Defini�on	der	Merkmale	
	
	
Beste Aussta�ung, einfache/
mi�lere Lage, 51 bis 75 m2
Beste Aussta�ung, gute Lage,
51 bis 75 m2
Einfache Aussta�ung, einfache/
mi�lere/gute Lage, 51 bis 75 m2
Beste Aussta�ung, ohne Lage,
bis 100 m2
Beste Aussta�ung, mi�lere Lage,
ab 50 m2, bis 1945, nach 1992
Beste Aussta�ung, mi�lere Lage,
46 bis 60 m2, ohne Baualter
Beste Aussta�ung, ohne Lage,
46 bis 60 m2, bis 1948, nach 1991
Beste Aussta�ung, ohne Lage,
50 bis 79 m2

Mietspannen	in	Euro/m2
	 Baualter
bis 1918
nach 1990
6,10 - 8,00

5,84 - 8,17

5,93 - 8,06

6,63 - 7,99

2,92 - 4,40
5,70 - 7,10
4,54 - 5,05

5,19 - 6,50

4,50 - 6,05
4,61 - 5,80

5,00 - 6,20

3,80 - 6,84

4,00 - 7,09

Datengrundlage: Mietspiegel der Städte Dresden 2015, Radebeul 2013, Radeberg 2013, Meißen 2013, Coswig 2013,
Pirna 2014

49

Insgesamt sind im nahen Umland die Zahl
der Verkaufsfälle, der Geldumsatz und die
Preise für Wohnbauflächen über die Jahre
rela�v stabil. Mit Ausnahme der Gemeinde
Radebeul, wo in guten Lagen Kaufpreise
von 240 Euro/m2 erreicht werden, liegen
alle anderen Umlandgemeinden unter dem
Preisniveau von Dresden. In Dresden zahlen
Käufer für Flächen zum Bau von Ein- und
Zweifamilienhäusern in guten Lagen durchschni�lich 212 Euro/m2, in mi�leren Lagen
139 Euro und in einfachen Lagen 90 Euro/
m2. Rela�v hohe Kaufpreise zwischen 145
und 110 Euro/m2 werden in Freital, Moritzburg, Pirna, Bannewitz, Weinböhla, Heidenau und Dohna erzielt. Die Gemeinden mit
den niedrigsten Preisen sind DürrröhrsdorfDi�ersbach, Klipphausen und Wilsdruff.
Die Betrachtung der Wohnungsmarktregion Dresden hat gezeigt, dass es hilfreich ist, die Entwicklungen des Dresdner
Wohnungsmarkts mit denen der Umlandgemeinden in Rela�on zu setzen. Dadurch
lassen sich Daten des Wohnungsmarkts
sowohl in ihrer Größenordnung als auch
ihrer zeitlichen Entwicklung besser interpre�eren.

50

7 Wohnungsmarktprognose
und Bauplanungen

7.1 Bevölkerungsprognose27

Bevölkerungsprognose:	Altersstruktur	der	Dresdner	Bevölkerung	2013	und	2030	
im	Vergleich
100 %

Die aktuelle, im Jahr 2014 erstellte Bevölkerungsprognose der Kommunalen Sta�s�kstelle Dresden für die Landeshauptstadt bis
zum Jahr 2030 geht mi�elfris�g von einer posi�ven Entwicklung der Einwohnerzahl aus.
Die Vorausberechnung basiert auf folgenden zentralen Annahmen:

60 Jahre und älter
90 %

27,0

27,8

80 %
70 %
18,5

45 bis 59 Jahre

60 %

18,0

50 %

■

■

■

Die zusammengefasste Geburtenziffer
wird mit einem Wert von 1,53 konstant
bleiben.
Die Lebenserwartung der Männer wird
bis zum Jahr 2030 auf 82,7 Jahre steigen, die der Frauen auf 87,0 Jahre.
Der Saldo der Zu- und Fortzüge wird
während des gesamten Prognosezeitraums posi�v bleiben, aber er wird im
Zeitverlauf geringer (echter Wert des
Jahres 2013: +4 635; Annahme für
2015: +4 800; Annahme für 2025:
+1 900; Annahme für 2030: +1 000).
Hinter der Annahme abnehmender
Wanderungsgewinne steht die Vermutung, dass in Folge der Verringerung
der Zahl der hochmobilen Bevölkerung
(18- bis 30-Jährige) in Deutschland die
Zuzüge aus den neuen Bundesländern
rückläufig sein werden.

Bis zum Jahr 2025 sind – altersstrukturell
bedingt – neben Wanderungsgewinnen
auch Geburtenüberschüsse zu erwarten,
die danach von zunehmenden Sterbeüberschüssen abgelöst werden. Dennoch steigt
die Einwohnerzahl bis mindestens zum
Jahr 2030 aufgrund einer posi�ven Wanderungsbilanz. Entsprechend der Prognose
wird die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2030
zunehmen. Im Jahr 2030 liegt die Bevölkerungszahl Dresdens bei circa 585 600 Personen und damit um gut 49 800 Personen
(entsprechend 9,3 Prozent) über der Zahl
des Jahres 2013.

40 %

29,2

30,3
25 bis 44 Jahre

30 %
20 %

10,8

10 %

7,1

0%

6,3

15 bis 24 Jahre
6 bis 14 Jahre
0 bis 5 Jahre

2013

10,8
8,5
5,7
2030

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden

Die demographische Alterung wird sich fortsetzen. Obwohl vorübergehend der Anteil
sehr junger Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung ansteigt, führen die altersstrukturellen Veränderungen – insbesondere die
Zunahme des Anteils älterer und alter Bevölkerung – zu einem weiteren Ans�eg des
Durchschni�salters. Die Alterung verläu�
im Betrachtungszeitraum vergleichsweise
langsam, was sowohl auf eine recht güns�ge Entwicklung der Geburtenzahlen als auch
auf Zuzüge junger Menschen nach Dresden
zurückzuführen ist.
Die ab 60-jährige Bevölkerung wird
im Zeitraum von 2013 bis 2030 um fast
17 800 Personen zunehmen und entsprechend ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung
um fast 0,8 Prozentpunkte wachsen. Gleichzei�g nimmt insbesondere die Bevölkerung
im jungen Erwachsenenalter absolut zu,
jedoch anteilig ist kaum eine Veränderung
zu erwarten. Damit sind die für die Dynamik
des Wohnungsmarktes bedeutsamen Grup-

pen der Haushaltsgründer und der Haushaltserweiterer von der demographischen
Entwicklung betroffen.
Leichte Zunahmen erfahren ebenfalls
die Altersgruppen im Kindes- und Jugendlichenalter. Diese Zunahme ist zum einen
auf den fast kon�nuierlichen Ans�eg der
Geburtenhäufigkeit nach ihrem extremen
Tiefpunkt im Jahr 1994 bis zur Gegenwart,
zum anderen auf einen „Echo-Effekt“ der
Geburtenzunahme in den späten 1970er
Jahren zurückzuführen – aus stark besetzten Geburtsjahrgängen jener Zeit sind stark
besetzte Elternjahrgänge mit entsprechend
höherer absoluter Kinderzahl geworden.
In räumlicher Differenzierung wird
sich auch zukün�ig ein Nebeneinander von
wachsenden, stagnierenden und schrumpfenden Stad�eilen zeigen. Besonders hohe

27

Die Ausführungen zur künftigen Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung beziehen sich auf Personen, die in Dresden ihren Hauptwohnsitz haben.

51

Bevölkerungszunahmen von über 20 Prozent sind in der Friedrichstadt, Mickten,
in der Radeberger Vorstadt, der Albertstadt, Leipziger Vorstadt, Pieschen-Nord/
Trachenberge und in Löbtau-Nord zu
erwarten. Von den höchsten prozentualen Bevölkerungsabnahmen werden den
Vorausberechnungen zufolge lediglich die
Johannstadt-Süd, Hellerau/Wilschdorf, Laubegast, Weixdorf sowie Kleinzschachwitz
betroffen sein.

7.2 Haushalteprognose
Au�auend auf der Bevölkerungsprognose
der Landeshauptstadt Dresden wurde die
kün�ig erwartbare Entwicklung der Haushaltszahlen ermi�elt. Demnach wird die

2013 bestehende Zahl der Haushalte von
292 249 bis zum Jahr 2015 auf 296 200 Haushalte, bis 2020 auf 305 300 Haushalte, bis
2025 auf 310 000 Haushalte und bis 2030
auf 313 200 Haushalte ansteigen.
Der bundesweite Trend der Singularisierung, der vor allem von jungen Haushaltsgründern getragen wird und der sich
in einer Zunahme des Anteils der kleinen
insbesondere der Ein-Personen-Haushalte, einer Abnahme des Anteils größerer
Haushalte sowie einer Abnahme der durchschni�lichen Haushaltsgröße niederschlägt,
zeichnet sich in dieser Prognose nicht ab.
Vielmehr nimmt hier der Anteil der Ein-Personen-Haushalte zu Gunsten der Anteile der
Haushalte ab drei Personen leicht ab. Die
durchschni�liche Haushaltsgröße nimmt
nur unbedeutend zu. Diese Entwicklung

ist auf altersstrukturelle Verschiebungen
zurückzuführen; es ist zu erwarten, dass es
sich hier nicht um einen langfris�gen Trend
handelt.

7.3 Planungen und Potenziale für Neubau und Modernisierungen
Potenziale	und	Nachfrage	für	Wohnungsbau	und	Wohneigentum
Um ein a�rak�ves und ausreichendes Angebot an Wohnbauflächen im Stadtgebiet
Dresdens zu schaffen, hat die Stadt eine intensive Standortmobilisierung angestrengt.

Entwicklung	der	Haushaltsgrößenstruktur	zur	Jahresmi�e	in	Dresden	bis	2030
Zahl	und	Anteil	(%)	der	Haushalte
	
	
	 1-PHH	
Jahr		
Zahl
%
2015
149 400 50,4
2020
152 700 50,0
2025
154 300 49,8
2030
155 900 49,8

	 2-PHH	
Zahl
%
88 700 30,0
90 600 29,7
91 600 29,6
93 100 29,7

Datengrundlage: Kommunale Statistikstelle Dresden, Bevölkerungsprognose 2014

52

	 3-PHH	
Zahl
%
32 400 10,9
34 100 11,2
34 800 11,2
35 000 11,2

	 4-PHH	
Zahl
%
19 500
6,6
21 100
6,9
22 000
7,1
22 000
7,0

	>4-PHH
Zahl
%
6 300
2,1
6 900
2,2
7 200
2,3
7 200
2,3

Summe
296 200
305 300
310 000
313 200

Zudem hat sie auf die Bevölkerungsprognose 2012 reagiert und zusätzliche Flächenpotenziale auf größeren Wohnungsbaustandorten ausgewiesen.
Insgesamt stehen für die Errichtung
von Wohnungen in Eigenheimen und
Mehrfamilienhäusern bis 2025 für circa
33 100 Wohneinheiten potenzielle Bauflächen zur Verfügung, wobei der weitaus
größte Flächenanteil auf Bauflächen für
Eigenheime und andere individuelle Wohnformen (etwa 12 600 Wohneinheiten)
en�ällt.28 Die Flächenpotenziale ergeben
sich aus:
■

■
■

größeren Neubauflächen für circa
3 900 Wohneinheiten (nach Wohnbauflächenkataster; ab fünf bis zehn Wohnungen),
Baulücken und Brachflächen für circa
3 700 Wohneinheiten sowie
nichtregistrierten Flächen für etwa
5 000 Wohneinheiten (nach Baulandkataster/Brachendatenbank; z. B. Bautä�gkeit in zweiter Reihe auf eigenem
Grundstück).

Für den Wohnungsbau in Mehrfamilienhäusern gibt es bis 2025 ein Flächenpotenzial für die Errichtung von ungefähr
20 600 Wohneinheiten, davon
■

■

auf Neubauflächen für größere Standorte circa 16 800 Wohneinheiten (nach
Wohnbauflächenkataster) und
in Baulücken bzw. auf Brachen etwa
3 800 Wohneinheiten (nach Baulandkataster/Brachendatenbank).

Das Ziel ist es, die Eigentümer- und Eigennutzerquote von Wohnraum in Dresden
weiter zu erhöhen und Abwanderungen ins
Umland zu verhindern.
Neben den Flächenpotenzialen für
Neubaumaßnahmen gibt es mit den leerstehenden Wohneinheiten ein weiteres Potenzial zur Sicherung der Wohnungsnachfrage.
Der marktrelevante Bestand liegt in Dresden
bei circa 10 500 Wohnungen (davon 500 in
Eigenheimen) und umfasst die Gesamtheit
der leerstehenden Wohnungen abzüglich
der Wohnungen in ruinösen Gebäuden und
der Fluktua�onsreserve.
Die Nachfrage nach Neubauten ist
tendenziell ansteigend, wenn auch aktuell
noch ein geringer Umfang der Bautä�gkeit
in Dresden besteht. Es ist jedoch in den
kommenden Jahren von einem hohen
Nachfragedruck nach eigenheimähnlichen
Wohnformen auszugehen, der vor allem
von Familien ausgeht. Gründe dafür liegen in der demographischen Entwicklung
(geburtenstarke Jahrgänge 1975 bis 1985)

und dem zunehmenden Wunsch der Bevölkerung nach Wohneigentum. Dabei wird erwartet, dass sich der Trend einer stärkeren
Orien�erung auf die Kernstadt (vor allem
innerer und mi�lerer Bereich – siehe Karte
Seite 6) fortsetzt.
Infolge der aktuellen Entwicklungen
wird bis zum Jahr 2025 ein Neubaubedarf
von etwa 7 700 Wohnungen angenommen,
was einer mi�leren jährlichen Neubauzahl
von zunächst 700 Wohnungen entspricht.
Dabei ist auch für die Nachfrage nach
selbstgenutzten Eigentumswohnungen in
Mehrfamilienhäusern eine leichte Zunahme
zu erwarten, wenn auch der Gesamtumfang
weiterhin eher rela�v gering bleiben wird
und daher weitgehend aus dem Bestand
und Neubau von Geschosswohnungen gedeckt werden kann. Der Neubau wird sich
dabei auf sehr gute Lagen und qualita�v
hochwer�ge Projekte konzentrieren.
Grundsätzlich wird die Nachfrage nach
zusätzlichem Geschosswohnungsbau in den
nächsten Jahren aufgrund der rückläufigen
Wohnungsleerstände und der Nachfrage
nach modernen Wohnungen zunehmen.
Trotz der aktuell ambivalenten Rahmenbedingungen für Investoren – einerseits geringe Zinssätze für Baukredite, andererseits
hohe Eigenkapitalquoten zur Finanzierung
der Projekte – lässt sich aus der Entwicklung
der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhausbau ableiten, dass die Investoren
diesen Trend bereits erkannt haben und
der Neubau von Mehrfamilienhäusern
in den nächsten Jahren zunehmen wird.
Dabei wird sich dieser ebenfalls vor allem
auf Baulücken in a�rak�ven, mark�ähigen
Lagen mit hohem Wohnwert wie beispielsweise in der Innenstadt, in der Neustadt und
in den elbnahen Gebieten des Dresdner Ostens konzentrieren.
Die Gesamtschau der Dresdner Wohnbauflächenpotenziale bis 2025 verdeutlicht
im Abgleich mit den zu erwartenden zukünf�gen Wohnungsnachfragepotenzialen, dass
keine Flächenengpässe zu erwarten sind.

Planungen	und	Förderung	von	Umbau	
und	Modernisierung
Aufgrund der vorhandenen Inves��onsbereitscha� in den Dresdner Wohnungsmarkt
und den für die nächsten Jahre zu erwartenden stabilen bis leicht steigenden Preisen
ist davon auszugehen, dass Umbau und
Modernisierung auch in den kommenden
Jahren weiterhin eine größere Bedeutung
haben werden. Während derzeit Kapitalanleger die Kaufnachfrage nach Wohneigentum dominieren, wird der Anteil an Selbst-

nutzern in diesem Segment perspek�visch
steigen.
Der Freistaat Sachsen unterstützt die
Modernisierung von Wohnbauten in innerstäd�schen Lagen im Zusammenhang
mit einer Eigentumsbildung mit Hilfe des
Programms „Wohneigentum im innerstäd�schen Bereich“. Gefördert wird seit Juli 2008
zum einen der mit einem Erwerb in Verbindung stehende Um- und Ausbau bestehender Wohngebäude oder Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden
sowie zum anderen der Erwerb von bereits
sanierten Wohnungen im Erstbezug nach
der Sanierung. Die Förderung erfolgt mi�els
zinsgüns�gem Darlehen mit einer Laufzeit
von 20 Jahren, dessen Höhe von der Größe
und Zusammensetzung des Haushaltes sowie der Zahl der erworbenen Wohnungen
abhängt. Das Förderprogramm richtet sich
vor allem an Baugemeinscha�en, das heißt
an Projekte, bei denen sich mehrere Bauherren (bzw. Baudamen) zusammenschließen, um gemeinsam ein Wohnbauprojekt
zur Eigennutzung umzusetzen. Geplant
ist zudem eine stärkere Förderung der
Wohneigentumsbildung junger Familien auf
innerstäd�schen Brachflächen.
Vor allem in Folge der Novellierung
des Baugesetzbuches im Juli 2011 und der
damit verbundenen stärkeren Gewichtung
einer klimagerechten und energe�schen
Stadtentwicklung ist weiterhin ein Schwerpunkt bei Maßnahmen der energe�schen
Sanierung zu erwarten. Im Rahmen des
„Sächsischen Energiesparprogramms“ unterstützt der Freistaat Sachsen Haus- und
Wohnungseigentümer bei der energe�schen Sanierung mit Hilfe eines zinsgüns�gen Darlehens. Zum Umfang der geförderten Maßnahmen zählen die Verbesserung
der Wärmedämmung, die Nutzung erneuerbarer Energien und Umbauten zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Des Weiteren hat die Landeshauptstadt Dresden ein großes Interesse an
Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen,
die mit der Schaffung altengerechter und
barrierefreier Wohnangebote verbunden
sind. Sie unterstützt diese seit 2000 mit
Zuschüssen für bauliche Maßnahmen aus
dem Programm zur „Förderung von Maßnahmen zur Anpassung der Wohnung an
die Bedürfnisse älterer und behinderter
Bürger“. Das Programm pausierte 2012, trat
aber ab 2013 wieder in Kra�. Zudem gibt es
vom Freistaat Sachsen finanzielle Hilfe für
Umbaumaßnahmen in Form eines zinsgüns�gen Darlehens aus dem Programm „Mehr-

28

Landeshauptstadt Dresden (Hrsg.) (2012):
Gesamtstädtische Wohnbau�ächenprognose für die
Landeshauptstadt Dresden 2025. S. 15.

53

genera�onenwohnen“. Weitere Informa�onen dazu sind bei der Sächsischen Au�aubank erhältlich.
Die Maßnahmen in den von der Landeshauptstadt Dresden ausgewiesenen
Stadterneuerungsgebieten werden sich
auch in den folgenden Jahren auf die Aufwertung des Wohnumfeldes und die soziale
Infrastruktur konzentrieren.

Prognose	der	Wohnungsmarktbilanz	Dresden	bis	2025
ohne prognis�zierten Neubau
300 000
295 000
290 000

Nachfrageüberhang
Angebotsüberhang

285 000
280 000

7.4 Abschätzung der künf�gen Wohnungsnachfrage
und des Angebots
Im Dezember 2014 erstellte die Stadtverwaltung für Dresden eine neue Einwohner- und
Haushaltsprognose. Da nicht allein einzelne
Personen Wohnungen nachfragen, sondern
häufig zusammenlebende Menschen, sind
Wohnhaushalte die relevante Nachfragegröße. Der Abgleich von Haushalten und Wohnungen ergibt die Wohnungsmarktbilanz.
Um eine Wohnungsmarktbilanz bis zum
Jahr 2025 fortschreiben zu können, muss
der Haushaltsprognose eine Fortschreibung
des Wohnungsangebotes gegenübergestellt
werden. Bei dieser Fortschreibung der Angebotsseite bis zum Jahr 2025 schrieb GEWOS
den Wohnungsbestand ohne Berücksich�gung jeglicher Neubautä�gkeit fort. Durch
dieses Vorgehen ergibt sich der im Laufe
der Jahre entstehende Wohnungsabgang
(0,2 Prozent) an Wohnungen, d. h. Wohnungen, die aufgrund von Abriss, Umnutzung
und Wohnungszusammenlegungen dem
Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung
stehen. Hierdurch lässt sich der Ersatzbedarf für diese Wohnungen ermi�eln.
Im Folgenden wird die wohnungsmarktrelevante Nachfrage dem fortgeschriebenen Wohnungsbestand gegenübergestellt. Bei der Darstellung der Wohnungsmarktbilanz ist zu berücksich�gen, dass es
sich um eine rein rechnerische Saldierung
für den Gesamtmarkt handelt. Die Ausgangsbasis bilden der Wohnungsbestand im
Jahr 2014 und die Zahl der Haushalte29. Die
Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte berechnet sich auf Basis des Wohnungsbestands abzüglich Leerstand. Bei der
Bilanzierung ist es unerheblich, ob es sich
beim Leerstand um bewohnbare Wohnungen oder nicht marktgängige Ruinen handelt. Qualita�ve Aspekte der Wohnungsbestände werden somit bei der Wohnungsmarktbilanz nicht berücksich�gt. Bei steigender Nachfrage kommen auch derzeit
nicht marktgängige Bestände durch Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten
wieder auf den Markt. Dies belegt auch die
Dresdner Bausta�s�k.
54

275 000
Haushalte mit Fluktua�onsreserve von 2 %
270 000
Wohnungsbestand insgesamt
265 000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Quelle: eigene Berechnungen GEWOS

In diesem Jahr standen rund 293 000 Wohnungen circa 277 000 Haushalten29 gegenüber. Die Zahl der Haushalte wurde
rechnerisch um zwei Prozent erhöht, um
die mindestens notwendige Fluktua�onsreserve für Wohnungswechsel zu berücksich�gen. Dadurch resul�ert für das Jahr
2014 ein Angebotsüberhang von etwa
16 400 Wohneinheiten. Aufgrund des kon�nuierlichen Wohnungsabgangs und des
Ans�egs der Haushaltszahlen wird für das
Jahr 2020 ein rechnerisches Gleichgewicht
des Wohnungsmarkts prognos�ziert. Darin
ist der bis dahin entstehende Neubau nicht
berücksich�gt. Bis 2025 verringert sich der
Wohnungsbestand in Dresden (ohne Neubau) um rund 7 700 Wohneinheiten, die
Haushaltszahlen werden hingegen um rund
16 300 Haushalte ansteigen. Im Zuge dieser
Entwicklungen ergibt sich für das Jahr 2025 in
Dresden ein rechnerischer Nachfrageüberhang in Höhe von 7 700 Wohneinheiten.
Bei weiterer Differenzierung ergibt sich ein
Neubaubedarf von rund 3 600 Wohnungen
in Ein- und Zweifamilienhäusern und rund
4 100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Bis zum Jahr 2025 werden in der Landeshauptstadt Dresden circa 24 000 Wohnungen zusätzlich benö�gt, das entspricht
einem Bedarf von circa 2 200 Wohnungen
pro Jahr. Dieser Bedarf ergibt sich aus der
posi�v prognos�zierten Haushalteentwicklung (circa +16 300 Haushalte) und dem
rechnerisch ermi�elten Wohnungsabgang
(circa -7 700 Wohnungen).
Der Wohnungsbedarf kann zu einem
Teil noch aus dem Wohnungsüberhang
(Leerstand, rechnerisch ermi�elt circa
16 000 Wohnungen) durch Ak�vierung der
betreffenden Bestände gedeckt werden. Für
den Wohnungsneubau wird ein Bedarf von
circa 7 700 Wohnungen bzw. 700 Wohnungen pro Jahr ermi�elt.

Es ist festzustellen, dass die aktuelle Bautä�gkeit diesen Bedarf quan�ta�v deckt.

29

Anders als bei kommunalen Berechnungen der
Haushalte nach dem Haushaltsgenerierungsverfahren 98 (Kapitel 2.4, S. 17) wird bei der Wohnungsmarktprognose auf wohnungsmarktrelevante
Haushalte zurückgegriffen. Diese berücksichtigen
auch Personen mit Nebenwohnsitz in Dresden,
nicht jedoch Untermieter und Heimbewohner,
die nicht als Nachfrager auf dem „normalen“
Wohnungsmarkt auftreten. Die Struktur der wohnungsmarktrelevanten Haushalte wird anhand von
Haushaltsmitgliederquoten berechnet.

8 Der Dresdner Wohnungsmarkt
im Vergleich

Strukturdaten	der	Landeshauptstadt	Dresden	und	des	Dresdner	Wohnungsmarktes	im	Vergleich	(2012/2013)
	
	
	
	
	
	
Einwohner [a] (2012)
Haushalte (2012)
Arbeitslosenquote [b]
Stand 12/2013; bezogen auf alle
zivilen Erwerbspersonen
Bedarfsgemeinscha�en [c] (2013)
Personen in Bedarfsgemeinscha�en
(nach SGB II) [c] (2013)
...davon Arbeitslosengeld II [c] (2013)
...davon Sozialgeld [c] (2013)
Zahl der Studierenden (2013)
Kau�ra�index [d] (2013)
(Bundesdurchschni� = 100)
Umzüge
Zahl der Wohnungen (2011)
Anteil WE in Ein- und
Zweifamilienhäusern [e]
Anteil WE in Eigentumswohnung [e]
Wohnungen mit Belegungsbindung
durchschni�liche Wohnungsgröße
Wohnflächenverbrauch pro Person
Baugenehmigungen für Wohnungen
im Neubau (2012)
Fer�ggestellte Wohnungen
im Neubau (2012)
Wohnungsleerstand
Mietpreis Geschosswohnungsbau
je m2 - Neubau [f] (2013)
Preis Baugrund Eigenheim
je m2 [e] (2013)
Preis Eigenheim in Bestand
(inkl. Grundstück) in 1000
je m2 [e] (2013)
Preis Eigentumswohnung
im Neubau [e] (2013)
Preis Eigentumswohnung
im Bestand [e] je m2 (2013)

Bremen		
	
	
546 451
297 902

Hannover	
	
	
514 137
289 288

Stu�gart	
	
	
597 939
308 944

Leipzig	
	
	
520 838
303 465

Dresden	
	
	
525 105
290 224

Trend	
für		
Dresden
‰
‰

9,9 %
39 359

7,8 %
60 677

5,5 %
21 284

10,3 %
42 487

8,4 %
9 849

Ê
Ê

72 386
51 922
20 464
34 383

113 958
82 101
31 857
39 582

39 055
28 395
10 660
43 382

70 731
52 864
17 867
37 458

49 675
36 645
13 030
43 526

Ê
Ê
Ê
‰

95,9
k. A.
290 413

105,1
k. A.
290 505

114,7
k. A.
299 528

86,1
k. A.
316 643

90,4
7,9 %30
293 099

‰
Ê
‰

23,4 %
13,1 %
5,7 %
77,2 m2
(2011)
40,9 m2

11,2 %
11,6 %
6,8 %
73,6 m2

10,9 %
2,1 %
13,1 %
66,9 m2
(2011)
39,9 m2
(2011)

10,2 %
4,1 %
3,5 %
69,4 m2

‡
‡
Ê
‰

42,0 m2

12,4 %
16,1 %
5,3 %
75,2 m2
(2011)
39,3 m2
(2011)

39,1 m2

‰

1 205

1 028

1 316

777

1 213

‰

2 880
k. A.

877
1,8 %

1 602
1,9 %

734
10,5 %

1 012
7,6 %

‰
Ê

9,23 Euro

8,75 Euro

11,43 Euro

5,84 Euro

8,18 Euro

‰

210 Euro

200 Euro

800 Euro

120 Euro

150 Euro

‰

260 Euro

250 Euro

610 Euro

210 Euro

280 Euro

‰

2 500 Euro

1 800 Euro

3 800 Euro

2 200 Euro

2 600 Euro

‰

1 400 Euro

1400 Euro

2 600 Euro

1 100 Euro

1 600 Euro

‰

30

Landeshauptstadt Dresden (2012): Broschüre
“Bevölkerungsbewegung 2012”. S. 62.

55

Wohnungsmärkte weisen immer eine lokale
Spezifik auf, die sich unter anderem aus der
besonderen Baugeschichte der Städte, den
lokalen Wirtscha�sstrukturen sowie Unterschieden in den stadtpoli�schen Strategien
und Entscheidungen ergeben. Dennoch
ist es aufschlussreich, die Merkmale des
Dresdner Wohnungsmarktes auf einem
allgemeineren Niveau und im Vergleich mit
anderen Städten einzuschätzen. Um diesen
Vergleich zu ermöglichen, wurden ausgewählte Kennziffern der Wohnungsmarktentwicklung für Dresden und vier weitere
deutsche Städte ähnlicher Größenordnung
zusammengestellt.

Quellen	und	Hinweise	zur	Tabelle
Sofern nicht extra gekennzeichnet, sind die
Werte aus den folgenden Quellen der jeweiligen Stadt entnommen:
Bremen:
■ Sta�s�sches Landesamt Bremen
(2011): Bremen in Zahlen 2013.
Hannover:
■ Landeshauptstadt Hannover (2011):
Hannover. Trends und Fakten 2013.
■ Landeshauptstadt Hannover (2012):
Strukturdaten der Stad�eile und Stadtbezirke 2013/2014.
■ Datenbank des Sta�s�schen Landesamtes Niedersachsen. Unter:
h�p://www1.nls.niedersachsen.de/
sta�s�k/html/mustertabelle.asp.
Stand: 12/2012
■ Landeshauptstadt Hannover (2010):
Lagebericht Stadtentwicklung 2010.
■ Landeshauptstadt Hannover (2010):
Privathaushalte nach Stad�eilen und
Stadtbezirken
Stu�gart:
■ www.stu�gart.de
■ Stu�garter Zahlenspiegel 1995 bis
heute
Leipzig:
■ Stadt Leipzig 2012: Sta�s�sches Jahrbuch 2013.
■ Stadt Leipzig 2011: Sta�s�sches Jahrbuch 2011.
Dresden:
■ Sta�s�sches Landesamt Sachsen GENESIS-Datenbank. Stand: 12/2012
sowie:
[a] Regionaldatenbank Deutschland. Sta�s�sche Ämter des Bundes und der
Länder. Stand: 31.12.2012
56

[b] Sta�s�k der Arbeitsagentur: h�p://stat
is�k.arbeitsagentur.de/nn_31892/
SiteGlobals/Forms/Rubrikensuche/
Rubrikensuche_Suchergebnis_Form.ht
ml?view=processForm&resourceId=21
0358&input_=&pageLocale=de&topicI
d=17546®ion=&year_
month=201312&year_month.GROUP=
1&search=Suchen
[c] Sta�s�k der Arbeitsagentur:
h�p://sta�s�k.arbeitsagentur.de/nn_
31990/SiteGlobals/Forms/
Rubrikensuche/Rubrikensuche_Form.h
tml?view=processForm&resourceId=2
10368&input_=&pageLocale=de&topi
cId=17578&year_
month=aktuell&year_month.GROUP=
1&search=Suchen.%20Stand:%2012/
2010. Stand: 09/2013
[d] Michael Bauer Research GmbH - h�p:/
/www.mb-research.de/_download/
MBR-Kau�ra�-2013-Kreise.pdf
[e] LBS (2013): Markt für Immobilien
2013.
[f] empirica (2013): Miet- und KaufpreisRanking im 2. Quartal 2013. Unter :
h�p://www.empirica-ins�tut.de/cgi/lit
srch2007.pl?searchstring=Ranking&sd
aba=1

Quellenverzeichnis

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Region Dresden.
Bundesagentur für Arbeit (2010): SGB IIKennzahlen für interregionale Vergleiche. In: h�p://sta�s�k.arbeitsagentur.d
e/Naviga�on/Sta�s�k/Sta�s�scheAnalysen/SGB-II-Kennzahlen-Archiv/
2010/Dezember/Zu-den-DatenNav.html, 10.12.2011.
Chempirica (2014): Dresdner Mietspiegel
2015, Dokumenta�on der Datenerhebung und Auswertung. unveröffentlichter Bericht im Au�rag der Landeshauptstadt Dresden. Chemnitz.
empirica (2006): empirica-Preisdatenbank.
vierteljährlich aktualisierte Angebotspreise für Miet- und Kaufobjekte.
In: h�p://www.empirica-ins�tut.de/
empirica/htm/publik/epd.html, am
12.12.2006
empirica (2010): Gesamtstäd�sche Wohnbauflächenprognose für die Landeshauptstadt Dresden 2025. Studie im
Au�rag der Landeshauptstadt Dresden.
Freistaat Sachsen (2007): Mieten und Pachten im Landkreis Riesa-Großenhain.
Freistaat Sachsen (2009): Mieten und Pachten im Landkreis Meißen.
GAGFAH Interims-Report vom 30.06.2011
LBS (2009) (Hrsg.): Markt für Wohnimmobilien 2009. Daten – Fakten – Trends.
Berlin.
LBS (2012): Markt für Wohnimmobilien
2012. Berlin.
LBS (2013): Markt für Wohnimmobilien
2013. Berlin.
Leibniz-Ins�tut für ökologische Raumentwicklung Dresden (2006): Inves��onsprozesse im Wohnungsbestand – unter
besonderer Berücksich�gung privater
Vermieter. Dresden. Endbericht. Studie
im Au�rag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, in Zusammenarbeit mit der TU Dresden, Lehrstuhl für Allg. Wirtscha�s- und Sozialgeographie

Landeshauptstadt Dresden (2008): In der
Stadt zu haus. Neue Wohnformen in
Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2009): Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Dresden. Bericht.
Landeshauptstadt Dresden (2009): Wohnungsmarktbericht 2009. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2010): Altenund behindertengerechtes Wohnen in
Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2010): Gesamtstäd�sche Wohnbauflächenprognose
für die Landeshauptstadt Dresden
2025.
Landeshauptstadt Dresden (2011): Wohnungsmarktbericht 2011. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2013): Kommunale Bürgerumfrage 2012. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2014): Arbeit
und Soziales 2013. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2014): Bauen
und Wohnen 2013. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2014): Bevölkerung und Haushalte 2013. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2015): Dresdner Mietspiegel 2015. Dresden.
Landeshauptstadt Dresden (2013): Grundstücksmarktbericht der Stadt Dresden
2014. Dresden.
Sächsische Au�auBank (2011): Wohnungsmonitoring.
Sta�s�sches Bundesamt (2013): Sta�s�sches Jahrbuch 2013.
Sta�s�sches Bundesamt (Hrsg.) (2011):
Datenreport 2011. Ein Sozialbereicht
für die Bundesrepublik Deutschland.
Bonn.
Studentenwerk Dresden (2004): 17. Sozialerhebung des Studentenwerkes Dresden. Dresden.
Studentenwerk Dresden (2006): Wohnen.
In: h�p://www.studentenwerkdresden.de/wohnen, 1.12.2006.
Studentenwerk Dresden (Hrsg.) (2010): Zur
wirtscha�lichen und sozialen Lage der
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Görlitz. Regionalauswertung der
19. Sozialerhebung des Deutschen
Studentenwerkes 2009. Dresden.
TU Dresden (2012): Studen�sches Wohnen
in Dresden 2012. Dresden.
TU Dresden (2006): Zahlen und Fakten zur TU Dresden.
h�p://tu-dresden.de/die_tu_dresden/
portrait/zahlen_und_fakten,
1.12.2006.

57

Stichwortverzeichnis

Ältere Menschen
Äquivalenzeinkommen
Arbeitslosengeld II
Asylbewerber
Ausländer
Baufer�gstellungen
Baugenehmigungen
Bebauungsdichte
Bedarfsgemeinscha�
Belegungsbindungen
belegungsgebundene Wohnungen
Bevölkerungsprognose
Demographische Alterung
DIN 18025
durchschni�liche Wohnungsgröße
Durchschni�salter
Eigenheimquote
Eigennutzer
Eigentümerstruktur
Einkommensverteilung
Einwohnerentwicklungstypen
Flächenpotenziale
GAGFAH
Großwohnsiedlungen
Haushalteprognose
Haushaltsgründer
Haushaltsne�oeinkommen
kleine Pla�enbaugebiete
Kleinvermieter
Kommunale Bürgerumfrage (KBU)
Kosten der Unterkun�
Landeswohnungsbauprogramm
Leerstand
marktrelevanter Wohnungsüberhang (Leerstand)
Mehrfamilienhäuser
Mietermarkt
Mietpreisdifferenzierung
Mietspiegel
Nahes Umland
Ne�okaltmiete
Neubauwohnungen
Pla�enbauten
Res�tu�on
Rückbau
Sanierungsgebiet
selbstgenutztes Wohneigentum
Siedlungsbauten
58

35
16, 17
37
38
38
20, 25, 47
19, 20, 25
24
38
37
37
47, 51
14, 15, 51
36
34
14
31
53
26, 48
16, 17
11, 12
53
22, 26
22, 24
52
18, 51, 52
16
24
26
4, 33, 34
38
37
27, 48
27
20, 21, 53
12, 41
29
4, 23, 30, 49
43
29, 30
19, 20
12
25
21, 22, 27
37
26, 31, 48
24

Singularisierung
Sozialcharta
Städtebaufördermi�el
städ�sche Durchschni�smiete
Stadtumbau Ost
studen�sches Wohnen
Suburbanisierung
Umzugsintensität
WOBA Dresden GmbH
Wohndauer
Wohngeld
Wohngeldgesetz
Wohnlage
Wohnlagekarte
Wohnquar�er
innenstadtnah
randstäd�sch
Wohnquar�ere in Zeilenbauweise
Wohnraum für Einkommensschwache
Wohnungsangebote für ältere Menschen
Wohnungserwerb
Wohnungsleerstand
räumliche Differenzierung
Wohnungsleerstandsermi�lung
Methodik
Wohnungslosigkeit
Wohnungsrückbau
Wohnungsunternehmen
Eigentümerstruktur/-gruppen
Wohnungszusammenlegungen
Zusammengefasste Geburtenziffer (TFR)
Zuzugspauschale für Studierende

17, 52
26
37
29
21
40, 41, 42
6, 9, 11
9, 12, 13
26, 36
14
37
37
23, 24, 29, 30, 49
23
11, 14, 20
11, 14, 31
24
36
35
32
28, 29
28
38
21, 22, 27, 28
26
20
9, 51
10

Impressum
Herausgeberin:
Landeshauptstadt Dresden
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Datenbasis:
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Redak�onsschluss:
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nicht zur Wahlwerbung benutzt werden. Parteien können es
jedoch zur Unterrichtung ihrer Mitglieder verwenden.

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