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Perfekt ist nicht genug

Full text: Geschäftsbericht Issue 2015 Perfekt ist nicht genug

PE
RF
EK
T
GESCHÄFTSBERICHT 2015

IST NICHT GENUG.

KONZERNKENNZAHLEN
DER DEUTSCHE WOHNEN AG
Gewinn- und Verlustrechnung

2015

2014

Entwicklung

1,2 %

Vertragsmieten

EUR Mio.

634,0

626,3

Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung

EUR Mio.

519,2

505,8

2,6 %

Ergebnis aus Verkauf

EUR Mio.

68,9

52,4

31,5 %

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

EUR Mio.

15,6

16,3

– 4,3 %

Verwaltungskosten

EUR Mio.

– 74,7

– 90,5

17,5 %

EBITDA

EUR Mio.

465,0

454,5

2,3 %

EBT (bereinigt)

EUR Mio.

384,4

283,3

35,7 %

EBT (wie berichtet)

EUR Mio.

1.787,2

1.021,5

75,0 %

Ergebnis nach Steuern

EUR Mio.

1.206,6

889,3

35,7 %

Ergebnis nach Steuern1)

EUR je Aktie

FFO I

EUR Mio.

FFO I 1)

EUR je Aktie

FFO II

EUR Mio.

FFO II 1)

EUR je Aktie

EPRA Earnings

EUR Mio.

Bilanz

3,62
303,0
0,94
371,9
1,16

2,93 2)
217,6
0,75 2)
270,0
0,93 2)

23,3 %
39,2 %
25,3 %
37,7 %
24,7 %

227,9

184,1

23,8 %

31.12.2015

31.12.2014

Entwicklung

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

EUR Mio.

11.859,1

9.611,0

Kurzfristige Vermögenswerte

EUR Mio.

901,2

882,9

18,3

Eigenkapital

EUR Mio.

6.872,0

4.876,1

1.995,9

Nettofinanzverbindlichkeiten

EUR Mio.

4.582,5

5.131,3

– 548,8

Loan to Value Ratio (LTV)

in %

38,0

51,0

Bilanzsumme

EUR Mio.

13.700,1

11.446,2

31.12.2015

31.12.2014

Entwicklung

30,8 %

Aktie
Aktienkurs (Schlusskurs)

EUR je Aktie

Anzahl Aktien

Mio.

Marktkapitalisierung

EUR Mrd.

Net Asset Value (NAV)

2.248,1

– 13,0 pp
2.253,9

25,62

19,58

337,41

294,26

8,6

5,8

48,3 %

31.12.2015

31.12.2014

Entwicklung

7.762,4

5.326,0

43,2

EPRA NAV (unverwässert)

EUR Mio.

EPRA NAV (unverwässert)

EUR je Aktie

23,01

17,86 2)

28,8 %

EPRA NAV (verwässert)

EUR je Aktie

23,54

18,40 2)

27,9 %

Marktwerte
Fair Value Immobilien 3)

EUR Mio.

Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche 3)

EUR pro m2

1)
2)
3)

31.12.2015

31.12.2014

11.721

9.785

1.282

1.062

Auf Basis von rund 320,85 Mio. durchschnittlich ausgegebenen Aktien in 2015 beziehungsweise rund 291,63 Mio. in 2014
Berücksichtigt die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015 (sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)
Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten

2.436,4

Entwicklung

1.936,0
20,7 %

DEUTSCHE WOHNEN
IM ÜBERBLICK
PROFESSIONELLE
PORTFOLIOBEWIRTSCHAFTUNG

ERFOLGREICHES
BETEILIGUNGSMODELL

NACHHALTIGE
FINANZIERUNG

Kiel

STARKES
VERKAUFS SEGMENT

Lübeck

Berlin
Hannover
Braunschweig

Magdeburg

Potsdam

Halle

Düsseldorf

Leipzig

Dresden

Köln
Erfurt

Bonn
Wiesbaden
Mainz
Ludwigshafen

Frankfurt am Main

Mannheim

IMMOBILIENBESTAND
IN %

CORE +
CORE

87
11

KURZPROFIL
DIE DEUTSCHE WOHNEN IST EINE DER FÜHRENDEN BÖRSENNOTIERTEN IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN IN DEUTSCHLAND
UND EUROPA. UNSER FOKUS LIEGT AUF DER BEWIRTSCHAFTUNG
UND ENTWICKLUNG UNSERES IMMOBILIENPORTFOLIOS, DAS
SICH HAUPTSÄCHLICH IN DEUTSCHEN METROPOLREGIONEN
BEFINDET. HIER PROFITIEREN WIR VON DER DYNAMISCHEN
MARKTENTWICKLUNG UND DER ANHALTEND HOHEN NACHFRAGE NACH WOHNRAUM. UNSER PORTFOLIO UMFASST DERZEIT ÜBER 148.000 WOHN- UND GEWERBEEINHEITEN MIT EINEM
GESAMTWERT VON RUND EUR 12 MRD.

1

EUR

12

MRD.

PER
FE
KT

EUR

8,6

MRD.

BÖRSENWERT

PORTFOLIOWERT

146.000
WOHNEINHEITEN

IST NICHT GENUG.

Wir sind einer der führenden Player in der europäischen Immobilienbranche,
dessen Geschäftsmodell auf gesundes Wachstum durch einen klaren Fokus auf
Qualität und Effizienz setzt. Dies kommt in überzeugenden Vermietungsergebnissen,
einer branchenweit einmaligen Kostenquote und einer soliden Finanzierungsstruktur
zum Ausdruck. Unsere operativen und finanziellen Standards setzen Maßstäbe
für die Branche. Der langfristige Erfolg unseres Unternehmens ruht auf einem
starken Fundament aus starken Zahlen. Aber eben nicht nur: Dazu kommt unsere
kompromisslose Haltung beim Streben danach, besser zu werden. So schaffen wir
nachhaltig Mehrwert für unsere Aktionäre, Mieter und Mitarbeiter.

// PERFORMANCE

WIE WIR
FOKUSSIERT
WEITER
WACHSEN.
Die jahrelang konsequent verfolgte Investitions- und Expansionsstrategie in ein
qualitativ hochwertiges Immobilienportfolio in deutschen Wachstumsregionen
zahlt sich aus. Mit einer auf Effizienz und Qualität getrimmten skalierbaren
Plattform für Wohnimmobilien kann die Deutsche Wohnen bestens am Marktwachstum teilhaben und den Portfoliowert beständig steigern.

EUR
// 1

1,7

MRD.

WERTZUWACHS

PERFORMANCE

FOKUSSIERTE
PORTFOLIO- UND
INVESTITIONS­
STRATEGIE ZAHLT
SICH AUS
DIE DEUTSCHE WOHNEN steht heute so gut da wie
nie zuvor und hat 2015 das beste Geschäftsjahr in der
Unternehmensgeschichte abgeschlossen. Mit dem
überdurchschnittlichen Mietpotenzial unseres qualitativ
hochwertigen Portfolios, dem erfolgreichen Verkaufssegment sowie ertragssteigernden Akquisitionen sind
wir bestens aufgestellt, um weiter zu wachsen und
nachhaltige Werte für unsere Stakeholder zu schaffen.
Eine wesentliche Säule für diesen Erfolg bildet unsere
klare Portfolio- und Investitionsstrategie, die wir
bereits seit 2008 verfolgen. Dabei setzen wir nicht nur
auf quantitatives, sondern vor allem auf nachhaltiges
Wachstum. Wir investieren im Rahmen von Akquisitionen
und umfassenden Modernisierungsmaßnahmen insbesondere in den von uns definierten Core+-Regionen.
Bestände in strukturschwachen Gebieten und Streu­lagen,
die wir zum Teil im Rahmen von größeren Portfolios
erwerben, werden wiederum zum Verkauf gestellt. Mit
dieser fokussierten Strategie erhöhen wir die Qualität
und den Wert unseres Portfolios langfristig.
Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Bewertung
unseres Portfolios wider: Der Wertzuwachs im Rahmen
der jährlichen Portfoliobewertung belief sich 2015 auf
EUR 1,7 Mrd. Maßgeblich aufgewertet wurden vor
allem der Großraum Berlin mit EUR 1,6 Mrd. sowie die
Rhein-Main-Region und das Rheinland mit insgesamt
rund EUR 0,1 Mrd. Bei den aktuellen Rahmenbedingungen erwarten wir auch für die Zukunft weitere Wertsteigerungen und haben unsere Investitionsstrategie
entsprechend fokussiert ausgerichtet.

// 1: MASURENRING, KIEL

Diese gute Entwicklung, gepaart mit einer außer­
ordentlich hohen internen Prozessqualität, wird auch
vom Kapitalmarkt gewürdigt. Die Deutsche Wohnen
profitiert unter anderem von besseren Finanzierungskonditionen, die 2015 im Rahmen einer umfangreichen
Refinanzierung zum Tragen kamen. Dadurch wurden
die Finanzierungskosten deutlich gesenkt und das
Darlehensportfolio weiter diversifiziert. Infolgedessen
haben sowohl Standard & Poor’s als auch Moody’s ihre
langfristigen Ratings für die Deutsche Wohnen Mitte
2015 angehoben: von BBB+ auf A– sowie von Baa1 auf
A3. Die Deutsche Wohnen verfügt somit im europäischen Vergleich über eines der besten Ratings in der
Branche. Dies bestätigt unsere Strategie, die Kapitalstruktur weiter zu optimieren, und unterstreicht
zugleich die hohe Qualität unseres Geschäftsmodells.

Erstmalig Unternehmensanleihe
begeben
Im Juli 2015 platzierte die Deutsche Wohnen
erstmalig eine Unternehmensanleihe und unterstrich damit ihre Fähigkeit, sämtliche Formen
der Finanzierung in Anspruch zu nehmen und
ihre Finanzierungsquellen zu diversifizieren. Der
Emissionserlös aus der Anleihe wurde genutzt,
um bestehende höherverzinsliche Bankverbindlichkeiten abzulösen. Die Transaktion stellte den
Abschluss der angekündigten Refinanzierung von
insgesamt EUR 1,5 Mrd. dar, in deren Zuge die
durchschnittlichen Zinskosten auf 1,8 % sanken.
Die Loan to Value Ratio (LTV) der Gesellschaft
belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 38 %.
Eckdaten Unternehmensanleihe:
Nominalwert 	 EUR 500 Mio.
Stückelung	
EUR 1.000
Verzinsung 	
1,375 % p.a.
Ratings 	A3 (Moody’s Investors Service
Limited) und BBB+ (Standard &
Poor’s Rating Services)

3

4

PERFORMANCE

ZUKAUFSSTRATEGIE
ERFOLGREICH UMGESETZT
DIE DEUTSCHE WOHNEN hat 2015 insgesamt knapp 22.000 Wohneinheiten in verschiedenen
Transaktionen erworben. Davon befinden sich gut zwei Drittel in Core+-Regionen und der
Rest überwiegend in Core-Regionen. Mit mehr als 11.000 Wohneinheiten stärken wir unseren
Bestand in der Metropolregion Berlin, einem der am stärksten wachsenden Märkte in
Deutschland. Einen Teil der erworbenen Immobilien werden wir wiederum veräußern, da
diese nicht in unseren Kernregionen liegen. Dabei können wir unsere hohe Expertise im
Rahmen von Privatisierungen und Blockverkäufen nutzen.

// 1

PERFORMANCE

INTERVIEW MIT RALPH ZIEGLER,
MANAGING DIRECTOR ASSET MANAGEMENT
Welche Akquisitionsstrategie verfolgt die
Deutsche Wohnen?
Grundsätzlich fokussieren wir bei unseren Akquisitionen auf die von uns definierten Kern- bzw. Wachstumsregionen. Die Märkte sind jedoch sehr unterschiedlich: Berlin beispielsweise ist der liquideste
Markt; hier lief der Dealflow bislang fast von alleine.
Das Angebot wird aber immer knapper und wir müssen
noch aktiver werden, um an gute Deals zu kommen.
Grundsätzlich erleben wir derzeit in allen Kernregionen,
dass die Kaufpreise stärker zulegen als die Mieten
und das Angebot an großen Portfolios im Rahmen von
Bieterverfahren sinkt. Unsere Akquisitionsstrategie
stützt sich deshalb auf mehrere Säulen:
• Wir suchen gezielt Off-Market-Deals, zum Beispiel
durch den Erwerb von Portfolios privater Eigentümer,
bei denen wir ein hohes Ansehen genießen.

Welches sind die wesentlichen Kriterien
für Akquisitionen?
Grundsätzlich geben wir hier kein starres Korsett vor,
sondern schauen auf die jeweilige Produktqualität.
Wichtig ist neben Renditekennzahlen aber natürlich
der Preis, insbesondere der Preis pro Quadratmeter.
Daneben sind die Lage und der technische Zustand die
wichtigsten Parameter. Außerdem analysieren wir das
Mietniveau und prüfen, ob Mietpotenziale vorhanden
sind. Flexibel sind wir hingegen bei der Mindestgröße
von Portfolios: In Märkten, in denen wir bereits präsent
sind und die wir aktiv weiterentwickeln wollen, in denen
jedoch kaum größere Pakete angeboten werden,
beschäftigen wir uns auch mit kleineren Liegenschaften
ab etwa 30 bis 50 Wohnungen. Dies gilt beispielsweise
für Dresden, Leipzig und das Rhein-Main-Gebiet.
Wie schätzen Sie die Opportunitäten auf dem
deutschen Wohnimmobilienmarkt ein?
Wie eben schon erwähnt, steigen die Kaufpreise in
unseren Kernregionen derzeit stärker als die Mieten,
was zu sinkenden Renditen führt. Gleichzeitig verknappt
sich das Angebot. Außerdem sind größere Portfolios,
die angeboten werden und sich über verschiedene
Regionen Deutschlands erstrecken, häufig hinsichtlich
der Qualität und der räumlichen Verteilung unattraktiv.
Umso besser passte das Portfolio zu uns, das wir Ende
2015 von der PATRIZIA Immobilien AG erworben
haben, weil es neben Berlin auch unsere Regionen
Rhein-Main und Rheinland gestärkt und uns in Kiel
über die kritische Portfoliogröße gehoben hat.

• Wir spüren Opportunitäten auf, indem wir unter
anderem die Marktanalyse ausbauen.

Portfolio in Berlin noch einmal deutlich
verstärkt

• Wir vernetzen uns mit regionalen Partnern in strategischen Kernmärkten außerhalb Berlins, um etwa in
Dresden, Leipzig oder auch im Rhein-Main-Gebiet
stärker präsent zu sein.

Mit dem Eigentumsübergang von drei größeren
Akquisitionen haben wir in einem wettbewerbsintensiven Marktumfeld unser Portfolio in Berlin
ausgeweitet. Die rund 7.500 Wohneinheiten
ergänzen unser bestehendes Portfolio optimal.
Dabei handelt es sich zumeist um Mietwohnungen
im – gemäß Berliner Mietspiegel – mittleren
Preissegment, die ein beachtliches Mietpotenzial mit sich bringen.

• Preisdisziplin hat für uns nach wie vor Priorität.
Seit fünf Quartalen, also seit Ende 2014, konnten wir
so einen tollen Dealflow generieren.

// 1: BÄRENSTEINSTRASSE, BERLIN-HELLERSDORF

5

6

PERFORMANCE

Wie wird die Deutsche Wohnen im Markt als
Investor wahrgenommen?
Zum einen gelten wir als sehr zuverlässig, denn wir
halten uns an Vereinbarungen. Außerdem werden wir
dafür geschätzt, dass wir in unserer Investitions- und
Bewirtschaftungsstrategie langfristig und nachhaltig
orientiert sind. Auf der anderen Seite sind wir anspruchsvoll in den Verhandlungen, da wir unsere Vorstellungen
frühzeitig und klar kommunizieren und strategische
Positionen konsequent vertreten. Ein gutes Beispiel
sind zwei Portfoliokäufe mit jeweils rund 500 Einheiten,
die wir im vergangenen Jahr beurkundet haben. Die
Verkäufer waren in beiden Fällen private Anbieter,
die es vorgezogen haben Off-Market-Deals mit uns
einzugehen, statt ihre Wohneinheiten öffentlich am
Markt anzubieten.
Welches waren die wesentlichen Zukäufe der
Deutsche Wohnen in der letzten Zeit?
In den letzten drei Jahren haben wir Portfolio-Deals
mit einem Gesamtwert von rund EUR 2,6 Mrd. beurkundet und so rund 36.000 Einheiten akquiriert. Hervorzuheben ist sicher das Portfolio von rund 13.600
Wohneinheiten, das wir von der PATRIZIA Immobilien AG
erworben haben. Diesen Deal haben wir über Monate
vorbereitet. Die Liegenschaften überschneiden sich
in großen Teilen räumlich mit unseren Beständen.
Daneben haben wir in den letzten zwei Geschäfts­
jahren drei größere Abschlüsse über insgesamt rund
7.500 Einheiten in Berlin sowie einen Abschluss über
650 Wohneinheiten im Rhein-Main-Gebiet getätigt.
Außerdem verfügen wir heute über mittlerweile fast
3.000 Einheiten in Dresden, die wir seit Mitte 2013 kontinuierlich in mehreren kleineren Transaktionen
erworben haben. Nachholbedarf sehen wir im RheinMain-Gebiet. Dort konnten wir jedoch durch den
Ankauf des PATRIZIA-Portfolios bereits ca. 500 Wohneinheiten hinzugewinnen.

Gesamte Wertsteigerungen
der Ankäufe aus 2013

>25

Größtes Portfolio 2015 von der
PATRIZIA Immobilien AG erworben
Im November 2015 ist es uns gelungen, ein Immobilienportfolio von rund 13.600 Wohneinheiten
zu erwerben. Rund 5.600 dieser Wohneinheiten
liegen in Berlin und rund 3.800 in Kiel. Die übrigen Objekte ergänzen unseren Bestand ins­
besondere in den Regionen Rhein-Main und
Rheinland. In Kiel überschreiten wir dadurch
nun die kritische Portfoliogröße. Den erworbenen
Wohnungsbestand können wir aufgrund von
Skaleneffekten kosten­optimal bewirtschaften.

Welchen Herausforderungen sehen Sie sich
aktuell ausgesetzt?
Neben den Marktentwicklungen, die ich eben schon
erläutert habe, treffen wir vor allem auf immer komplexere Transaktionsstrukturen mit einer Vielzahl ausländischer Assetgesellschaften. Das muss ein Unternehmen – weitgehend mit Bordmitteln – erst einmal
bewältigen. Es kann also durchaus sein, dass wir eine
Transaktion ablehnen, weil wir Risiken aus der Struktur
oder unbefriedigend geregelten vertraglichen Sicherheiten nicht eingehen wollen.
Welche Zukäufe plant die Deutsche Wohnen
in der Zukunft?
Grundsätzlich wollen wir weiterhin Opportunitäten in
unseren Wachstumsmärkten nutzen. Dabei wird
uns unsere intensivierte Marktanalyse helfen, Kauf­
gelegenheiten aktiv aufzuspüren. Außerdem werden
wir unser regionales Netzwerk weiter ausbauen, um
so auch kontinuierlich Deals, insbesondere in den
Kernregionen Rhein-Main, Hannover/Braunschweig
und Dresden, erfolgreich zu realisieren. Wie viele
Akquisitionen mit welchen Portfoliogrößen wir aber
umsetzen können – das wird vom Markt und von den
Verkäufern abhängen. Wir setzen jedenfalls alles
daran, in unseren Kernregionen weiter nachhaltig zu
wachsen – und so mindestens den Abgang von bis zu
5.000 Wohneinheiten jährlich aus unserer Verkaufs­
tätigkeit zu kompensieren.

%
// 1: RAIFFEISENSTRASSE, MAGDEBURG

// 1

// KOMPETENZ UND INNOVATION

WIE WIR
PLANVOLL
  WEITER
BAUEN.
Die Deutsche Wohnen investiert kontinuierlich in die Qualität ihres Bestands.
Dabei setzt das Unternehmen auf die in Jahrzehnten gewachsenen Kompetenzen
für innovative Konzepte in Sanierung und Modernisierung. Darüber hinaus haben
wir bereits erste Neubauprojekte erfolgreich eingeleitet und umgesetzt.

EUR
// 1

400 

 M IO.

für umfangreiches
Modernisierungsprogramm

KOMPETENZ UND INNOVATION

WERTSTEIGERNDES
MODERNISIERUNGSPROGRAMM
AUSGEWEITET
Das bestehende PORTFOLIO DER DEUTSCHE WOHNEN
bietet aufgrund seiner Qualität große Potenziale: 87 %
unseres Portfolios generiert signifikante Mieteinnahmen
und Wertzuwachs ohne nennenswerte Investitionen. Bei
den übrigen 13 % können wir im Rahmen von Modernisierungen weitere bedeutende Wertpotenziale realisieren und damit eine hohe Rendite erwirtschaften. Diese
ungefähr 17.000 Einheiten befinden sich nahezu ausschließlich in Core+-Regionen und bringen darüber
hinaus ein Potenzial von über 31 % für höhere Miet­
einnahmen mit sich.
Um dieses zu heben, haben wir 2014 ein umfangreiches
Modernisierungsprogramm über EUR 280 Mio. bis 2018
beschlossen. Allein in Berlin sollen über EUR 200 Mio.
zusätzlich aufgewendet und so weitere Wertsteigerungen
realisiert werden. Im Rahmen einer kontinuierlichen
Portfolioanalyse haben wir inzwischen weitere Potenziale identifiziert und werden das Programm auch
nach 2018 fortführen – mit zusätzlichen Investitionen
in Höhe von etwa EUR 120 Mio. Unser Modernisierungsprogramm beläuft sich damit auf eine Gesamtsumme
von EUR 400 Mio.
Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir bereits eine
Reihe von Modernisierungen durchgeführt. Diese
betrafen beispielsweise die UNESCO-Welterbesiedlung Siemensstadt, die Spanische Allee sowie die
Argentinische Allee in Berlin. Hier haben wir rund 800
Wohnungen modernisiert und unter anderem Fernwärme installiert. Dabei achten wir vor allem auf eine
ganzheitliche Entwicklung. Für ein weiteres Gebäude
des Areals rund um „Onkel-Toms-Hütte“, einen 1960erJahre-Bau mit etwa 30 Wohnungen, befinden sich die
Modernisierungsarbeiten in der Vorbereitung.

// 1: AHRWEILERSTRASSE, BERLIN-WILMERSDORF

Eine Vielzahl der angeschobenen Projekte wird über
mehrere Jahre abgewickelt. Dazu zählt auch die
Sanierung der Hellersdorfer Promenade: Rund die
Hälfte der im Sommer 2014 begonnenen Maßnahmen
im Berliner Bezirk Marzahn-Hellersdorf konnten wir
im November 2015 erfolgreich abschließen. Bis 2017
werden wir hier rund EUR 35 Mio. in die familienfreundliche Sanierung des Stadtquartiers mit seinen
rund 1.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten investieren.

„Die Deutsche Wohnen hat Worten sofort Taten folgen
lassen und treibt die Entwicklung des Quartiers professionell und energisch voran. Damit setzt sie ein wichtiges
Zeichen für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf und seine
Bewohner.“
Christian Gräff, Bezirksstadtrat

Onkel-Toms-Hütte
Wohneinheiten806
Investitionsvolumen
EUR 23 Mio.
Fair Value vor Modernisierung
EUR/m2 1.255
Fair Value nach Modernisierung EUR/m2 1.693

Hellersdorfer Promenade
Wohneinheiten1.148
Investitionsvolumen
EUR 35 Mio.
Fair Value vor Modernisierung
EUR/m2 540
Fair Value nach Modernisierung EUR/m2 1.300

9

35

EUR  

MIO.

fließen in die umfassende
Modernisierung der
Hellersdorfer Promenade.

// 1
// 2

8,4

EUR  

MIO.

sind für die weitere Sanierung
der UNESCO-Welterbesiedlung
Siemensstadt eingestellt.

// 1: HELLERSDORFER PROMENADE, BERLIN-HELLERSDORF
// 2: GOEBELSTRASSE, BERLIN-SIEMENSSTADT

KOMPETENZ UND INNOVATION

// 3

23

EUR  

MIO.

haben wir in die Modernisierung
der denkmalgeschützten Onkel-TomSiedlung investiert und damit eine
erhebliche Wertsteigerung realisiert.

// 4

// 3: ARGENTINISCHE ALLEE, BERLIN-ZEHLENDORF
// 4: ARGENTINISCHE ALLEE, BERLIN-ZEHLENDORF

11

12

KOMPETENZ UND INNOVATION

Zu den in Vorbereitung befindlichen Projekten zählen
darüber hinaus rund 1.400 weitere Einheiten in Berlin.
„Hier haben wir sechs Perlen in dem ehemaligen
GSW-Bestand identifiziert“, so Stefan Degen, Geschäftsführer der Deutsche Wohnen Construction and Facilities
GmbH. „Vier von ihnen befinden sich bereits in der konkreten Planung für eine umfangreiche Altbausanierung.
Die anderen beiden werden folgen und durch eine Nachverdichtung zusätzlich aufgewertet.“

DEUTSCHE WOHNEN
MIT DEUTSCHEM
BAUHERRENPREIS
AUSGEZEICHNET

Zu den Modernisierungsprojekten in Planung gehören
darüber hinaus die Springsiedlung sowie die OttoSuhr-Siedlung mit insgesamt rund 3.000 Wohneinheiten
in Berlin-Kreuzberg, die aufgrund ihrer zentralen Lage
deutliches Potenzial aufweisen.

FÜR DIE DENKMALGERECHTE Bestandssanierung der
historischen Eisenbahnersiedlung in Elstal, Brandenburg, wurde die Deutsche Wohnen im November 2015
mit dem „Deutschen Bauherrenpreis Modernisierung
2015“ ausgezeichnet. Dieser wird vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dem Bund Deutscher Architekten BDA und
dem Deutschen Städtetag verliehen. Die Jury war
beeindruckt von der vorbildlichen Sanierung des
Ensembles und würdigte insbesondere, dass es gelungen ist, den ursprünglichen Charakter der Siedlung
wiederherzustellen und dies mit einer weitreichenden
energetischen Sanierung zu verbinden. „Das Motto des
Deutschen Bauherrenpreises – ‚Hohe Qualität – Tragbare Kosten‘ – spiegelt genau unseren Ansatz bei der
Entwicklung unserer Bestände wider“, freute sich
Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen AG.

// 1

2013 hatten wir begonnen, die Siedlung behutsam,
denkmalgerecht und mieterfreundlich zu sanieren.
Dabei ist es uns gelungen, den Primärenergiebedarf
und die Emissionen um über 60 % zu reduzieren. Als
Eigentümer von rund 30.000 Wohneinheiten unter
Denkmalschutz verfügt die Deutsche Wohnen über
langjährige Erfahrung in der Sanierung denkmal­
geschützter Wohnungen. Gleichzeitig wurde dringend
benötigter Wohnraum vor den Toren Berlins geschaffen – so wundert es nicht, dass die Siedlung innerhalb
kürzester Zeit voll vermietet war.

// 1: JUNGFERNHEIDEWEG, BERLIN-SIEMENSSTADT

KOMPETENZ UND INNOVATION

ENERGIESPAREN
MIT SYSTEMATISCHEN
LÖSUNGEN
EINDRUCKSVOLL skizzieren die Beschlüsse der Pariser
Klimakonferenz 2015 einen globalen Fahrplan zur
Reduktion von CO2-Emissionen und eine Abkehr von
fossilen Brennstoffen. Um das ambitionierte ZweiGrad-Ziel zu erreichen, müssen vor allem Gebäude
jeglicher Art energieeffizient gebaut und energetisch
saniert werden. Immerhin entfallen in Deutschland
rund 40 % des Endenergieverbrauchs und etwa ein
Drittel der CO2-Emissionen auf Gebäude.1)
Hier übernehmen wir als eine der führenden Immobiliengesellschaften in Europa Verantwortung: Mit nachhaltigen Neubaukonzepten und umfassenden energetischen
Sanierungen tragen wir zu Energieeffizienz und Klimaschutz bei und senken gleichzeitig die Betriebskosten.
Viele unserer Wohnanlagen haben wir in den vergangenen Jahren bereits saniert – andere verfügen noch über
hohe Energiesparmöglichkeiten, die sich zum Beispiel
durch Wärmedämmung oder moderne Anlagentechnik
umsetzen lassen. Um diese Potenziale systematisch
zu erkennen, gründete die Deutsche Wohnen bereits
2013 gemeinsam mit dem Energiedienstleister GETEC
das Gemeinschaftsunternehmen G+D Gesellschaft für
Energiemanagement mbH (G+D). Bundesweit hat das
Unternehmen bisher über 1.140 Anlagen der Deutsche
Wohnen überprüft und bewertet.

Effizienzsteigerung
2015 hat die Deutsche Wohnen unter Beachtung
gesetzlicher Vorgaben 65 Kesselanlagen für insgesamt EUR 1,6 Mio. erneuert. Die langfristige
Planung zur Effizienzsteigerung bis 2034 sieht
eine Sanierung von etwa 800 Anlagen für
ca. EUR 30 Mio. vor. Davon werden 50 bereits
2016 erneuert.

72

Rund 

 %

unseres Bestands liegen unter
dem Durchschnittsenergieverbrauch
deutscher Wohngebäude von
160 kWh/m2 pro Jahr.

Zentrale Ansatzpunkte sind der Energieeinkauf, die
Energie­erzeugung sowie die Energieverteilung im
Gebäude. Die umfangreichen Ergebnisse sind die
Grundlage, um individuelle Versorgungskonzepte zu
entwickeln. So versorgt die G+D heute ca. 30 % des
Portfolios der Deutsche Wohnen – was etwa 45.000
Wohneinheiten entspricht – über eine einheitliche
Gas- sowie über eine gewerbliche Wärmelieferung.
Davon profitieren Mieter und Umwelt. Zudem hat das
Unternehmen seit 2013 bereits 24 Wärmeerzeugungs­
anlagen saniert und betreibt diese nun selbst. Allein
damit versorgt die G+D direkt 4.000 Wohneinheiten der
Deutsche Wohnen mit einer Leistung von 19.500 kW.

Leuchtturmprojekt Imbrosweg
Der Einbau von zwei neuen Gaskesseln und das
geplante Blockheizkraftwerk im Imbrosweg in
Berlin für 898 Wohneinheiten werden ca. 5 %
warme Betriebskosten einsparen.

„Durch die Optimierung von Energieeinkauf und -erzeugung heben wir systematisch Einsparpotenziale für die
Deutsche Wohnen und die Mieter. Zudem investieren wir
in die Schonung von Ressourcen: Den Hausstrom in unseren Beständen beziehen wir zu 100 % aus erneuerbaren
Energiequellen. Mittels eigener Blockheizkraftwerke und
Photovoltaik-Anlagen erzeugen wir pro Jahr zudem umweltfreundlich und dezentral Strom in Höhe von ca. 9 GWh.
Damit decken wir langfristig den gesamten Strombedarf
unserer Verwaltungsgebäude von ca. 2 GWh p.a. So leistet
die Deutsche Wohnen ihren Beitrag zur angestrebten
Energiewende, auch weil die produzierten Überkapazitäten
in das öffentliche Energienetz eingespeist werden.“
Christian Pfeuffer, Projektleiter Beschaffungs- und Beteiligungsmanagement,
Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH

1)	Bundesministerium

für Umwelt
 http://www.bmub.bund.de/themen/wirtschaft-produkte-ressourcen/wirtschaftund-umwelt/klimaschutzdialog/dossier-klimaschutzdialog-abschlussberichtarbeitsgruppe-1-klimaschutz-und-gebaeude/,
Abruf: 10.04.2014

13

Neubauprojekt Potsdam
orientiert sich am

GÜTESIEGEL
DER DGNB

// 1

NACHHALTIGER
NEUBAU FOLGT ALTER
TRADITION
NEBEN DEN INVESTITIONEN IN DEN BESTAND HAT
DIE DEUTSCHE WOHNEN erstmals seit 20 Jahren
wieder ein Neubauprojekt initiiert. Ausschlaggebend
dafür waren vor allem die positive wirtschaftliche Entwicklung und die steigende Nachfrage nach Wohnraum
in der Brandenburger Landeshauptstadt Potsdam.
Das Besondere an dem Pilotprojekt: Es gründet auf
einem ganzheitlichen, nachhaltigen Planungsansatz
und orientiert sich am Gütesiegel der Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen (DGNB).

// 1: HEINRICH-VON-KLEIST-STRASSE, POTSDAM

GELUNGENE INTEGRATION VON
ALT- UND NEUBAU
Auf einem 20.000 m2 großen Gelände in Potsdam-Babels­
berg entstehen seit 2014 103 neue Mietwohnungen,
davon 23 barrierefrei und zwölf als Reihenhäuser – gut
integriert und angegliedert an die bestehende Eisenbahnerwohnanlage aus dem Jahr 1928, die wiederum Wohnraum für 90 Parteien bietet und im Rahmen
unseres Modernisierungsprogramms gerade umfassend saniert wurde. Drei Monate früher als geplant
konnten am 1. Dezember 2015 bereits die ersten Mieter
in ihre Neubauwohnungen einziehen – und waren
begeistert: „Ich hätte nicht gedacht, dass ein so großes
Unternehmen wie die Deutsche Wohnen so nachhaltige und hochwertige Materialien verwendet“, stellte
eine der ersten neuen Mieterinnen fest. Bis zum Frühjahr 2016 werden die letzten baulichen Maßnahmen
abgeschlossen und die bis dahin fertiggestellten Wohnungen sukzessive vermietet.

KOMPETENZ UND INNOVATION

Die Deutsche Wohnen stellt sich mit dem Gesamtprojekt bewusst in die Tradition der klassischen Moderne
und knüpft an Bruno Taut und Martin Wagner an. Mit
ihren zum Weltkulturerbe gehörenden Arbeitersiedlungen haben diese bewiesen, dass qualitätsvolles
Bauen auch in Zeiten von Wohnungsnot möglich ist.

Wettbewerb für nachhaltiges Bauen
Schon in der Frühphase der Projektentwicklung
stand fest: Der Neubau soll sich am Gütesiegel
der Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen orientieren. Anhand von 36 Kriterien, die die ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische
sowie Prozess- und Standortqualität abbilden,
bewertet der Standard die nachhaltige Gesamtperformance eines Gebäudes. Im Anschluss an
die erste Projektentwicklungsphase lud die
Deutsche Wohnen im August 2012 unter Beteiligung von Vertretern der Stadt Potsdam und mit
Unterstützung des „Büros für urbane Projekte“
vier Architekturbüros ein, in einem moderierten
Gutachterverfahren ihre Entwürfe für den Bau von
Mietwohnungen einzureichen. Nachhaltigkeit stand
bei dem Wettbewerb klar im Vordergrund – das
renommierte Architekturbüro Melder und Binkert
aus Freiburg überzeugte mit seinem Entwurf.

HOHE PROZESSQUALITÄT BILDET DIE BASIS
Alle Beteiligten frühzeitig ins Boot zu holen, einen aktiven Dialog zu führen und auf den gleichen Wissensstand
zu bringen, waren grundlegende Voraussetzungen für
die hohe Prozessqualität des Projekts. So wurde auch
die Bauverwaltung Potsdam von Beginn an in den
Planungsprozess involviert. Auf Basis der vertrauensvollen Kooperation und im Rahmen eines konstruktiven Austauschs wurden auch Abweichungen vom
Bebauungsplan zugunsten der städtebaulichen, architektonischen und nachhaltigen Qualität des Neubaus
bewilligt – und das ohne langwierige Verfahren und
hohe zusätzliche Kosten.

Das gesamte Neubauprojekt wurde von der Deutsche
Wohnen-Tochter DWCF entwickelt und auch durch sie
gesteuert. Auf einen externen Projektleiter wurde
verzichtet, denn diese Aufgabe leistet bereits der koordinierungspflichtige Architekt. Die Prozesse konnten
entsprechend schlank und effizient gehalten werden.
So hatte das Unternehmen zu jedem Zeitpunkt der
Bauphase den Gesamtüberblick und direkte Einflussmöglichkeiten. Durch den unmittelbaren Kontakt zu
den Handwerkern und Zulieferern konnte die hohe
Qualität der Materialien und der Verarbeitung gewährleistet werden.

ÖKOLOGISCHES BAUEN NACH
HOHEN STANDARDS
Für neue Büro- und Gewerbegebäude des Bundes
müssen seit 2012 die Kriterien des Bewertungssystems Nachhaltiges Bauen (BNB) eingehalten werden.
Mittlerweile verfolgt auch die Privatwirtschaft beim
Neubau von Büro- und Gewerbegebäuden die Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards. Im Wohnungs­
neubau werden sie bislang jedoch kaum berücksichtigt.
Die Deutsche Wohnen sieht sich daher in der Vorreiterrolle. Entsprechend den umfassenden DGNB-Kriterien
für Neubau ist bei den Projekten auf die Wirtschaftlichkeit und Qualität ebenso einzugehen wie auf Flexi­
bilität, Umnutzungsfähigkeit und umweltfreundliche
Materialien. In Potsdam legte das Projektteam bei der
Materialauswahl für den Neubau dementsprechend
Wert auf Langlebigkeit, gesundheitliche Aspekte und
eine ressourcenschonende Herstellung. Manche der
verwendeten hochwertigen Materialien sind in ihrer
Anschaffung zunächst teurer, doch zahlt sich der Einsatz durch eine längere Nutzungsdauer, geringere
Unterhaltungsaufwendungen und Entsorgungskosten
aus. Die Investitionen machen sich auch für die Allgemeinheit bezahlt, Umwelt und Gesundheit profitieren.
Aufgrund des wirtschaftlichen Entwurfs der Architekten,
der sinnvollen innerstädtischen Nachverdichtung auf
eigenem Grundstück sowie der hohen Prozessqualität
konnte das Ziel hoher Qualität bei tragbaren Kosten
erreicht werden.

15

16

KOMPETENZ UND INNOVATION

NACHHALTIGKEIT ZIEHT SICH
DURCH ALLE BEREICHE
Nachhaltiges Bauen zeichnet sich aber nicht nur durch
die Verwendung umweltfreundlicher Materialien und
energieeffizienzsteigernde Maßnahmen aus. Auch eine
dauerhaft hohe Mieterauslastung sollte das Ziel sein.
Durch den gelungenen Städtebau und die vielfältige
ansprechende Architektur wird die Siedlung in Potsdam-Babelsberg auch in Zukunft attraktiv bleiben.
Dazu trägt auch bei, dass die Wohnungen flexibel sind,
gegebenenfalls mitwachsen und an unterschiedliche
Lebensmodelle und -formen angepasst werden können.
Das Konzept basiert auf der Schaffung von möglichst
vielen gleichwertigen Räumen, die nach Belieben
genutzt werden können. Mit diesem Ansatz beziehen
sich die Architekten auf die Tradition des Unternehmens: Schon der Architekt Bruno Taut, der in den
1920er- und 1930er-Jahren in Berlin erste Projekte
des sozialen Wohnungsbaus verwirklichte, war von
diesem Konzept überzeugt.

WEITERE NEUBAUPROJEKTE IN PLANUNG
Ein weiteres Neubauprojekt plant die Deutsche Wohnen
in Berlin-Charlottenburg. Auf dem Gelände der ehemaligen Britensiedlung soll ein zukunftsfähiges Stadtquartier mit insgesamt 600 Wohnungen entstehen.
Damit wird der stark sanierungsbedürftige Gebäudebestand von derzeit 200 Wohnungen ersetzt.
Auch die Neubauplanung dieses Stadtquartiers „Westend“ orientiert sich an den allgemein anerkannten Richtlinien für nachhaltiges Bauen und erreicht im Vorfeld
bereits eine Vorzertifizierung in Platin – in Deutschland für den Mietwohnungsbau bislang einmalig.

// 1: HEINRICH-VON-KLEIST-STRASSE, POTSDAM

103
neue Mietwohnungen
in Potsdam.

KOMPETENZ UND INNOVATION

Die Bebauung in der Siedlung „Westend“ wird behutsam verdichtet. Das heißt, die Wohnanlage kann nach
dem Neubau etwa 300 bis 400 Familien mehr als heute
eine Heimat bieten und dabei ihren offenen und grünen
Charakter behalten. Der Baustart für das Stadtquartier
ist für 2017 geplant.

Auch darüber hinaus will die Deutsche Wohnen weitere
Neubauprojekte initiieren: Insgesamt 1.700 Wohneinheiten könnten in Berlin und im Rhein-Main-Gebiet
kurz- bis mittelfristig umgesetzt werden. Auf lange
Sicht sind sogar 7.000 Einheiten mit einer Gesamt­
investition von EUR 1,3 Mrd. geplant.

// 1

17

// VERANTWORTUNG

WIE WIR
NACHHALTIG
    WEITER
GESTALTEN.
Als nachhaltig orientiertes Unternehmen übernimmt die Deutsche Wohnen Verantwortung für Umwelt, Gesellschaft und Mitarbeiter. Wir sind überzeugt, dass
nachhaltiges Handeln die Zukunftsfähigkeit der Deutsche Wohnen-Gruppe sichert
und auch unsere Stakeholder davon profitieren.

// 1

VERANTWORTUNG

TRANSPARENZ
UND DIALOG ALS
AUFGABE
GLOBALE ENTWICKLUNGEN wie der Klimawandel oder
gesellschaftliche Umbrüche beeinflussen die Immo­
bilienbranche grundlegend. Um frühzeitig Chancen
und Risiken zu erkennen, tritt die Deutsche Wohnen
auf verschiedenen Wegen in den Dialog mit ihren
Stake­holdern – wie etwa Mietern, Mitarbeitern oder
Investoren. Hohe Transparenz ist dabei stets unser
Anspruch: Seit 2012 berichtet das Unternehmen jährlich umfassend über seine Nachhaltigkeitsaktivitäten.
Unseren Nachhaltigkeitsbericht verfassen wir nach
den weltweit gültigen Standards der Global Reporting
Initiative (GRI) und unsere Datenbasis zu Sozialem und
Ökologie entwickeln wir kontinuierlich weiter.

2015 hat die Deutsche Wohnen zudem ihre erste
Entsprechenserklärung zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) veröffentlicht. Damit untermauern wir
unser Bekenntnis zu nationalen Aktivitäten, die eine
nachhaltige Entwicklung in der heimischen Wohnungswirtschaft voranbringen. Der DNK wurde vom Rat für
Nachhaltige Entwicklung im Auftrag der Bundesregierung aufgesetzt, um das Nachhaltigkeitsengagement
von Unternehmen öffentlich zu machen.
Wie kommt diese Transparenz bei den Stakeholdern an
und welche Themen sind für die Anspruchsgruppen von
zentraler Bedeutung? Auch um zukünftige Schwerpunkte für ihr Nachhaltigkeitsmanagement zu iden­
tifizieren, bat die Deutsche Wohnen 2015 über 500
Stakeholder in einer Online-Befragung um ihre Einschätzung. Die Rücklaufquote von 35 % war dabei
beachtlich. Der direkte Vergleich mit den Ergebnissen
der ersten Befragung aus dem Jahr 2012 gibt Einblick
in zentrale Entwicklungen.

UMFASSENDER ANSATZ:
BEFRAGTE STAKEHOLDER DER
DEUTSCHE WOHNEN

Analysten
Mitarbeiter
Investoren

Politik/
Gesellschaft/
Medien
Geschäfts­partner

Käufer
Mieter

// 1: GUTSCHMIDTSTRASSE, BERLIN-BRITZ

19

20

VERANTWORTUNG

STAKEHOLDERPERSPEKTIVE:
FOKUS AUF LANGFRISTIGER WIRTSCHAFT­
LICHER STABILITÄT
Die Nachhaltigkeitsaktivitäten der Deutsche Wohnen
wirken. Zu diesem Schluss kommen die Anspruchsgruppen des Unternehmens. Über die Hälfte der Stakeholder empfinden die ökonomische, ökologische und
soziale Entwicklung der Deutsche Wohnen als positiv.
Nur jeder Zehnte sieht keine oder eine negative Entwicklung.
Wichtigstes Thema aus Sicht der Stakeholder ist – wie
auch 2012 – die langfristige wirtschaftliche Stabilität
des Unternehmens. Erst die Größe und Qualität unseres
Immobilienportfolios sowie unser Wachstumskurs
ermöglichen wirkungsvolle Investitionen in Mitarbeiter,
Gesellschaft und Umwelt.
Um erfolgreich zu wirtschaften, bedarf es hoch qualifizierter und zufriedener Fachkräfte. Diese Einschätzung bestätigen die Stakeholder der Deutsche Wohnen
und setzen eine qualifizierte Aus- und Weiterbildung
an die zweite Stelle von insgesamt 25 Themen. Unsere
Maßnahmen zu einer weiteren Professionalisierung in
diesem Bereich schildert Jens Koglin, Leiter Human
Resources, auf der nachfolgenden Seite.
Auch die regelmäßige Instandhaltung und Moderni­
sierung des Gebäudebestands ist für die Anspruchsgruppen der Deutsche Wohnen von zentraler Bedeutung.
Investitionen in die energetische und altersgerechte
Anpassung sind wesentlich, um einerseits dem Klimaschutz, andererseits aber auch den Ansprüchen der
Bewohner an die Wohnqualität gerecht zu werden und
damit unseren Geschäftserfolg zu sichern.

// 1

WIE BEURTEILEN SIE DIE ENTWICKLUNG DER
NACHHALTIGKEITSAKTIVITÄTEN DER DEUTSCHE WOHNEN
ÜBER DIE VERGANGENEN DREI JAHRE?

8

36

2 

54

in %

 Positive Entwicklung      Aussage nicht möglich
  Keine Entwicklung           Negative Entwicklung

// 1: DEUTSCHE WOHNEN ZENTRALE, BERLIN-WILMERSDORF

VERANTWORTUNG

ÜBERDURCHSCHNITTLICHES
ENGAGEMENT BESTÄTIGT
Knapp die Hälfte der Befragten sieht die Deutsche Wohnen
bei der verantwortungsvollen und langfristigen Bewirtschaftung des Immobilienbestands vor ihren Wett­
bewerbern. Gegenüber 2012 konnte dieser Wert um
14 Prozentpunkte gesteigert werden. Unterdurchschnittlich wird die Verantwortung für den Immobilienbestand
hingegen nur von 7 % der Befragten bewertet. Auch
die verantwortungsbewusste Unternehmensführung
der Deutsche Wohnen wird von 44 % der Stakeholder
als überdurchschnittlich bewertet. Das entspricht
einer Steigerung von 9 Prozentpunkten im Vergleich
zur ersten Befragung und zeigt, dass der hohe Stellenwert von Nachhaltigkeitsthemen im Kerngeschäft für
unsere Stakeholder deutlich sichtbar ist.

WIE WÜRDEN SIE DIE NACHHALTIGKEITSLEISTUNG DER
DEUTSCHE WOHNEN GEGENÜBER ANDEREN UNTERNEHMEN
IN DER BRANCHE BEURTEILEN?

7 %

49 %

7 %

68 %

7 %

Verantwortung für den
Immobilienbestand

46 %

18 %

63 %

13 %

 Unterdurchschnittlich 

Mitarbeiterverantwortung

25 %

47 %

10 %

Verantwortungsbewusste
Unternehmensführung

44 %

75 %

73 %

 Durchschnittlich 

 Überdurchschnittlich

18 %

12 %

17 %

Nachhaltiger Neubau

Umwelt- und Klimaschutz
Verantwortung
für die Gesellschaft

21

22

VERANTWORTUNG

PERSONALMANAGEMENT WEITER
PROFESSIONALISIERT
DIE DEUTSCHE WOHNEN ist als attraktiver Arbeitgeber in der Immobilienbranche
positioniert. Sie baut ihr Personalmanagement kontinuierlich aus und stärkt – auch
angesichts der Herausforderungen des demografischen Wandels – ihre Rekrutierung
und Personalentwicklung kontinuierlich. Es ist unser Anspruch, fachlich versierte und
talentierte Mitarbeiter zu gewinnen, sie von Anfang an umfassend zu integrieren und
ihnen langfristig attraktive Entwicklungschancen zu bieten.

Gibt es darüber hinaus weitere Neuerungen?
Ja, auch für die Führungskräfte haben wir etwas Neues
auf den Weg gebracht. Bereits heute bieten wir spezielle Schulungen und Coachings an, die sie sowohl in
fachlicher als auch in sozialer Hinsicht stärken. Ab
2016 haben die Managing Directors darüber hinaus
die Möglichkeit, ein sogenanntes 360-Grad-Feedback
zu erhalten. Dies stammt dann von verschiedenen
Parteien: ihren Mitarbeitern, Kollegen der gleichen
Führungsebene, aber auch ihren Vorgesetzten. Das ist
sicher spannend.

INTERVIEW MIT JENS KOGLIN,
LEITER HUMAN RESOURCES
Was waren aus Ihrer Sicht die wichtigsten
Maßnahmen im Human-Resources-Bereich 2015?
Mit Sicherheit zählen die konzernweit eingeführten
strukturierten Mitarbeitergespräche dazu. Sie bilden
das Kernelement unserer künftigen Personalentwicklung. Unsere Mitarbeiter profitieren davon, weil ihnen
persönlich mögliche Karrierewege aufgezeigt und sie
viel stärker motiviert werden – und die Deutsche Wohnen
kann ihre Angebote für die Mitarbeiter noch passgenauer schnüren.

Auch das Thema Ausbildung ist aus Sicht der
Stakeholder besonders wichtig. Wie sehen Sie das?
Das teilen wir natürlich uneingeschränkt. Schon seit
Langem bilden wir deshalb junge Menschen selbst in
unserem Unternehmen aus. So können wir sie optimal
auf eine Laufbahn bei der Deutsche Wohnen vorbereiten. Das macht sich bezahlt: Rund 18 % der heutigen
Führungskräfte haben wir selbst ausgebildet – eine
tolle Quote. Wir werden in den kommenden Jahren die
Angebote im Bereich Ausbildung und duales Studium
auch noch erweitern, denn wir brauchen künftig nicht
nur Immobilienspezialisten, sondern unter anderem
auch versierte Marketingfachleute und Ähnliches.

VERANTWORTUNG

Wie steht es um die Work-Life-Balance der
Mitarbeiter der Deutsche Wohnen?
Auch hier hat sich in den vergangenen Jahren bereits
viel getan – und der Trend wird sich künftig fortsetzen.
Aber schon heute bieten wir unseren Mitarbeitern in
diesem Bereich einiges. Sie können beispielsweise
ihren individuellen Bedürfnissen entsprechend flexible
Arbeitszeit- und Teilzeitmodelle wählen oder bei Bedarf
im Home-Office arbeiten.
Gibt es sonst noch etwas, das die Deutsche Wohnen
im Personalmanagement auszeichnet?
Da gibt es natürlich einiges – von Gesundheitstagen
bis hin zur Förderung von sportlichen Aktivitäten. Aber
wenn ich ein Thema noch herausgreifen möchte, dann
ist es Fairness bei der Entlohnung. Dies ist ein wichtiges und aktuelles Thema für alle Unternehmen. Das
hört sich einfach an, ist aber nicht selbstverständlich.
Wir haben unsere Vergütungsstruktur dafür auf der
Basis von Marktvergleichen umfassend überarbeitet
und alle Angestellten aufgrund ihrer Tätigkeit und
Qualifikation in vier definierte Gehaltsebenen eingestuft. Denn: Vergütung nach transparenten Regeln und
nicht auf Verhandlungsbasis – auch das entspricht
unserer Vorstellung von Fairness.

Rund

18

%

 

 er heutigen Führungskräfte
d
hat die Deutsche Wohnen selbst
ausgebildet.

// 1
// 1: KARL-SCHURZ-STRASSE, MAGDEBURG

23

24

Rund 

250

          

MIETER

besuchten unsere Mitarbeiter
2015 persönlich, um über bauliche
Maßnahmen zu informieren oder
individuelle Fragen zu beantworten.

// 1

MEHRWERT FÜR
MIETER UND STÄDTE
HOCHWERTIGEN WOHNRAUM bereitstellen und
zufriedene Mieter halten – diese Basis für die erfolgreiche Geschäftsentwicklung der Deutsche Wohnen
erfordert eine ganzheitliche Quartiersentwicklung,
gemeinsam mit Bewohnern, Politikern und sozialen
Trägern. So tragen wir unseren Teil dazu bei, Städte
lebenswert zu machen und Sozialstrukturen vor Ort zu
stärken. Grundlage dafür ist ein offener Dialog mit
allen Beteiligten.
 

// 1: AROSER ALLEE, WEISSE STADT, BERLIN-REINICKENDORF

INFORMATION UND ERREICHBARKEIT
BEI BAUMASSNAHMEN
Jede bauliche Veränderung betrifft vor allem die
Bewohner. Im Falle von Sanierungs- oder Instand­
haltungsmaßnahmen stellt die Deutsche Wohnen
ihren Mietern frühzeitig Informationen bereit und tritt
mit ihnen auf vielfältige Art in Kontakt – oft auch
persönlich. Je nach Projektumfang initiieren wir
beispielsweise eine Mieterversammlung, in der Details
zu den Maßnahmen präsentiert und die Fragen der
Mieter beantwortet werden. Für ein Berliner Projekt
wird es 2016 erstmals eine Mietersprechstunde geben,
die Einzelgespräche zu vereinbarten Terminen ermöglicht. Bei umfangreichen baulichen Eingriffen besucht
ein extra aufgesetztes Team unsere Mieter persönlich,
um bauliche, aber auch finanzielle Themen zu klären.
2015 war dies 250 Mal der Fall. Tag für Tag stehen
unseren Mietern zudem mehr als 300 Mitarbeiter in
19 Service-Büros vor Ort für Fragen und Anliegen zur
Verfügung.

VERANTWORTUNG

EINBRINGEN ERWÜNSCHT

UNTERSTÜTZUNG JUNGER FLÜCHTLINGE

Bei größeren Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten
beziehen wir unsere Mieter bereits in der Planungsphase
aktiv ein. Das erhöht die Akzeptanz für notwendige
Maßnahmen und stärkt die Identifikation der Bewohner
mit ihrem Quartier. Die Impulse der Mieter fließen in
die Quartiersentwicklung ein – etwa in den Ausbau von
Grünflächen, Spielplätzen oder Begegnungsstätten in
der Hellersdorfer Promenade in Berlin. Im Frühjahr
2015 unterstützte die Deutsche Wohnen zudem die
Alice Salomon Hochschule bei einer Befragung von
Mietern und Bewohnern eines nahe­gelegenen Flüchtlingsheims. Dabei wurden die Potenziale und Interessen im Quartier erforscht.

In zwei Kooperationen unterstützen wir eine besonders
schutzbedürftige Gruppe: jugendliche Flüchtlinge, die
alleine nach Deutschland gekommen sind. In MarzahnHellersdorf stellt die Deutsche Wohnen ihnen in Zusammenarbeit mit JaKuS e.V., einem Berliner Träger
der Jugendhilfe, Wohnungen zur Verfügung. Damit führt
die Deutsche Wohnen ihre bereits bewährte Zusammenarbeit mit JaKuS fort. Zuvor waren bereits sechs
Wohnungen an Berliner Jugendliche mit sozialen Herausforderungen vergeben worden. Ein eigens für die
Begleitung und Betreuung der Jugendlichen eingestellter Sozialarbeiter mit syrischen Wurzeln steht der
Deutsche Wohnen im Rahmen der Kooperation als
Ansprechpartner zur Verfügung. Seine Qualifizierung
unterstützt das Unternehmen finanziell. Darüber hinaus finanziert die Deutsche Wohnen die Adaption des
bewährten „Wohnführerscheins“ auf die Bedürfnisse
jugendlicher Flüchtlinge. Der Wohnführerschein ist ein
Qualifizierungsprogramm, das junge Menschen fit
für die eigene Wohnung macht. Insgesamt fördert
die Deutsche Wohnen das Kooperationsprojekt mit
EUR 10.000.

Neben baulichen Aufwertungen fördert und koordiniert
die Deutsche Wohnen gezielt Sozialprojekte, um die
Lebensqualität für alle Bewohner zu erhöhen. Dafür
arbeiten wir eng mit Lokalpolitik und gesellschaft­
lichen Trägern zusammen. Viele der Gewerberäume
vermietet die Deutsche Wohnen zudem ermäßigt oder
mietfrei an Kinder- und Jugendeinrichtungen, Nachbarschaftstreffs, Künstler und Kitas. So entwickeln wir
das Quartier zu einer lebendigen und stabilen Nachbarschaft für ganz unterschiedliche Bewohner.

DIGITALER AUSTAUSCH BEI DER
VERDICHTUNG VON WESTEND
Für die in den 1950er-Jahren errichtete Berliner
Siedlung Westend plant die Deutsche Wohnen eine
umfassende Aufwertung sowie eine behutsame Verdichtung, denn die mittlerweile fast 60 Jahre alte und
mangelhafte Bausubstanz ist der Grund für die bis­
herige Mieterfluktuation: 40 % der Mieter wohnen hier
erst seit fünf Jahren oder weniger. Um alle Bewohner
auf dem Laufenden zu halten und gleichzeitig in den
Gestaltungsprozess einzubeziehen, entwickelte die
Deutsche Wohnen neue Formen des Dialogs. In einem
Blog   www.siedlung-westend.de berichten wir
regelmäßig über das Projekt, über eine Dialogplattform können Mieter und interessierte Bürger Fragen
zur Quartiers­e rneuerung stellen. Mitarbeiter der
Deutsche Wohnen beantworten diese öffentlich und
geben Einblick in den aktuellen Stand der Bauplanung.

EUR

150.000
investierte die Deutsche Wohnen 2015 in
Projekte zur Quartiersentwicklung.

25

26

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

PE
RF
EK
T
IST NICHT GENUG.

Perfekt gibt es für uns nicht. Wir können immer noch einen Schritt weiter gehen,
etwas ein bisschen besser machen, eine neue Idee für eine noch bessere Qualität
haben. Für uns hört die Arbeit nie auf, denn Stillstand ist Rückschritt und der lässt
sich mit unserer Haltung nicht vereinbaren. Wir haben immer die Menschen im
Blick, für die unser Handeln Konsequenzen nach sich zieht: unsere Aktionäre, Mieter,
Mitarbeiter, die Bewohner der Städte, in denen wir vor Ort sind. Deshalb stellen wir
alles, was wir tun, auf den Prüfstand: Macht es uns besser? Ist es Qualität und
Effizienz nach dem Deutsche Wohnen-Standard? Denn an unserem hohen Anspruch
lassen wir uns messen.

27

	

28

	Aktie

30

	

Corporate Governance-Bericht

35

	

Bericht des Aufsichtsrats

40

	

Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat

46

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT

47

	

48

Grundlagen des Konzerns

	Wirtschaftsbericht

62

	Berichterstattung zum Einzelabschluss
der Deutsche Wohnen AG

80

	Nachtragsbericht

83

	

83

Risiko- und Chancenbericht

	Prognosebericht

89

	Vergütungsbericht

90

	

94

Übernahmerelevante Angaben

	Unternehmensführung

96

KONZERNABSCHLUSS97
	Konzernbilanz
	

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

98
100

	Konzern-Gesamtergebnisrechnung

101

	Konzern-Kapitalflussrechnung

102

	Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

103

	

104

Anhang zum Konzernabschluss

	Anlagen

145

WEITERE ANGABEN

150

	

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

150

	

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

151

	Glossar

152

	Quartalsübersicht

154

	Mehrjahresübersicht

155

	

156

Kontakt und Impressum

	Finanzkalender

Weitere Angaben

Brief an unsere Aktionäre

Zusammengefasster Lagebericht

28

Konzernabschluss

AN UNSERE AKTIONÄRE

An unsere Aktionäre

INHALT

28

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

BRIEF AN UNSERE AKTIONÄRE

Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
hinter uns liegt das vielleicht turbulenteste Jahr in der Geschichte
der Deutsche Wohnen AG. Auf der einen Seite waren wir mit verschiedenen Transaktionen beschäftigt, die einen hohen Einsatz
von Ressourcen erforderten – auf der anderen Seite haben wir
unser operatives Geschäft konsequent vorangetrieben und dabei
herausragende Ergebnisse erzielt. So stehen wir heute mit dem
überdurchschnittlichen Mietpotenzial unseres hochwertigen
Portfolios, dem erfolgreichen Verkaufssegment sowie wertschaffenden Akquisitionen besser da als je zuvor.

feindlichen Übernahmeversuch der Vonovia SE im Oktober 2015
durchkreuzt. Damit war die Übernahme der LEG geplatzt. Gegen
die feindliche Übernahme und unattraktiven Konditionen des
Angebots der Vonovia haben wir uns gemeinsam mit dem
Aufsichtsrat positioniert. Dies haben auch unsere Aktionäre so
gesehen – denn am 12. Februar 2016 musste Vonovia bekanntgeben, dass die Mindestannahmeschwelle von 50 % des Aktienkapitals deutlich verfehlt worden war. Ausdrücklich bedanken
wir uns an dieser Stelle bei unseren Aktionären für Ihre Unterstützung und Ihr Vertrauen. Der intensive Dialog mit Ihnen war
für uns maßgeblich und eine wichtige Orientierung. Wir werden
alles daran setzen, Ihr Vertrauen in unser Unternehmen auch in
Zukunft zu rechtfertigen!

Kennzahlen erreichen Rekordniveau
Dies belegen auch die hervorragenden Zahlen des Geschäftsjahres
2015: Wir konnten im vergangenen Jahr alle wesentlichen Kennzahlen erneut deutlich steigern und sogar die eigenen Prognosen
übertreffen. Das Konzernergebnis lag bei EUR 1.206,6 Mio. und
damit EUR 317,3 Mio. beziehungsweise gut ein Drittel über dem
Vorjahresergebnis. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen auf den
Neubewertungsgewinn unserer Immobilien zurückzuführen. Das
bereinigte Ergebnis vor Steuern ist um 36 % auf EUR 384,4 Mio.
gestiegen. Dazu trugen insbesondere ein verbessertes Verkaufs­
ergebnis, niedrigere Verwaltungskosten nach vollständiger Integration der GSW sowie geringere Finanzierungsaufwendungen
durch die erfolgreichen Refinanzierungen in den vergangenen zwei
Jahren bei. Die für uns maßgebliche Kennzahl FFO I (Funds from
Operations ohne Verkauf) ist dank der Zukäufe und operativer
Verbesserungen im Bestand deutlich um 39 % auf EUR 303,0 Mio.
beziehungsweise 25 % auf EUR 0,94 je Aktie gewachsen. Den
EPRA NAV (unverwässert) je Aktie konnten wir, vor dem Hintergrund der hervorragenden Entwicklung unseres Portfolios, von
EUR 17,86 um 29 % auf EUR 23,01 je Aktie signifikant steigern.

M&A-Ziele nicht vollständig erreicht
Das Jahr 2015 war aber auch geprägt durch Transaktionsvor­
haben, die kein erfolgreiches Ende nahmen. Die österreichische
conwert Immobilien Invest SE konnten wir trotz anfänglicher
Unterstützung großer Einzelaktionäre nicht zu einem adäquaten
Preis übernehmen. Im September haben wir dann unsere
Absicht eines freundlichen Zusammenschlusses mit der
LEG Immobilien AG bekanntgegeben. Auch bei diesem Vor­haben
standen wir in engem Austausch mit unseren Investoren, wobei
zu Beginn nicht klar war, ob wir die erforderliche Mehrheit
erreichen würden. Zudem wurde unser Vorhaben durch den

Nachhaltiges Geschäftsmodell bleibt starkes Fundament
Meine Damen und Herren, die gute Nachricht ist: Auch in einem
anspruchsvollen Umfeld ist unsere langfristig angelegte Investitions- und Wachstumsstrategie erfolgreich.
Wir haben im vergangenen Jahr rund 22.000 Wohneinheiten in
verschiedenen Transaktionen erworben. Unser Portfolio umfasst
zum Jahresende 2015 mehr als 148.000 Wohn- und Gewerbe­
einheiten mit einem Fair Value von rund EUR 12 Mrd. Allein im
Geschäftsjahr 2015 hat die jährliche Portfoliobewertung einen
Wertzuwachs von EUR 1,7 Mrd. ergeben, maßgeblich getragen
von Aufwertungen im Großraum Berlin.
Und auch die Bereiche Modernisierung und Neubau tragen
erfolgreich zum organischen Wachstum der Deutsche Wohnen
bei. So haben wir unser 2014 aufgelegtes Modernisierungs­
programm über EUR 280 Mio. inzwischen auf EUR 400 Mio. und
eine Laufzeit über 2018 hinaus ausgeweitet. Außerdem haben
wir erstmals seit 20 Jahren wieder ein Neubauprojekt initiiert.
Diese Baumaßnahme in Potsdam gründet auf einem ganzheit­
lichen, nachhaltigen Planungsansatz und konnte erfolgreich
abgeschlossen werden. Weitere Neubauprojekte befinden sich
bereits in der Planung.
Unsere Finanzierungskonditionen konnten wir weiter optimieren
und das anhaltend niedrige Zinsumfeld für eine umfangreiche
Refinanzierung über rund EUR 1,3 Mrd. nutzen sowie zugleich
unsere Finanzierungsquellen weiter diversifizieren. Entsprechend sank der durchschnittliche Zinssatz von 2,5 % auf 1,8 %
p.a. Den Verschuldungsgrad haben wir deutlich auf rund 38 %
zum Jahresende 2015 reduziert.

An unsere Aktionäre

29

An unsere Aktionäre

Brief an unsere Aktionäre

Nachhaltigen Wachstumskurs fortsetzen

Mitarbeiter tragen wesentlich zum Erfolg bei

Nach dem ereignisreichen Geschäftsjahr 2015 freuen wir uns,
die Erfolgsgeschichte der Deutsche Wohnen auch im kommenden Jahr fortzuschreiben. Dabei werden wir den Claim dieses
Geschäftsberichts „Perfekt ist nicht genug“ stets im Blick behalten. Es ist und bleibt unser Anspruch, uns nie auf dem Erreichten auszuruhen, sondern uns immer weiter zu verbessern – in
allem, was wir tun.

Ohne unsere engagierten Mitarbeiter und ihre vorbildliche Leistung in diesem anspruchsvollen Geschäftsjahr wäre unser
herausragendes operatives Ergebnis nicht möglich gewesen.
Auch das Senior Management hat sehr zielorientiert gearbeitet
und war eine starke Stütze für uns. Wir bedanken uns an dieser
Stelle ausdrücklich für das hohe Engagement aller Mitarbeiter
und Mitarbeiterinnen, ihren unermüdlichen Einsatz und ihr
unternehmerisches Commitment auch in turbulenten Zeiten.

Kapitalmarkt würdigt den Unternehmenserfolg
Der Kurs der Deutsche Wohnen-Aktie hat sich 2015 erneut
positiv entwickelt: Die Aktie legte innerhalb eines Jahres
um 31 % zu und konnte damit auch die positiven Trends der
Branchen-Benchmarks wie EPRA Germany übertreffen. Vorbehaltlich der Zustimmung der Hauptversammlung profitieren
unsere Aktionäre darüber hinaus von einer um gut 20 % höheren
Dividende von EUR 0,54 je Aktie. Vor dem Hintergrund der
anhaltend positiven Geschäftsentwicklung beabsichtigen wir
zudem, die Ausschüttungsquote für die für das Geschäftsjahr
2016 zu zahlende Dividende erstmalig von derzeit 60 % auf 65 %
des FFO I zu erhöhen.

Verehrte Damen und Herren, unseren langfristig angelegten
Wachstumskurs werden wir auch im Geschäftsjahr 2016 fort­
setzen. Wir wollen weiterhin gezielt zukaufen und dadurch
Opportunitäten in unseren Wachstumsmärkten nutzen. Unser
Fokus wird nach wie vor auf dem Erwerb von konzentrierten
Portfolios in deutschen Wachstumsmärkten liegen.

Frankfurt am Main/Berlin, März 2016
Mit freundlichen Grüßen

Michael Zahn		
Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender	Vorstand

Konzernabschluss

Mit dieser nachhaltigen Finanzierungsstruktur ist die Deutsche
Wohnen bestens am Markt positioniert. Dies zeigt auch die
Anhebung unserer erst im Vorjahr erhaltenen langfristigen
Unternehmensratings der Ratingagenturen S&P und Moody’s
auf A– und A3. Das macht uns zu einem der am besten gerateten
Unternehmen der europäischen Immobilienbranche und untermauert unser konservatives Investitionsprofil.

Weitere Angaben

Michael Zahn
Chief Executive Officer
(CEO)

Zusammengefasster Lagebericht

Lars Wittan
Chief Investment Officer
(CIO)

30

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

AKTIE

Kursentwicklung der Aktie 2015 (indexiert)
in %

140

130

120

110

100

90
Jan.

Febr.

  Deutsche Wohnen1)
1)	Bereinigt

März

April

  EPRA Europe

Mai

Juni

Juli

Aug.

 EPRA Germany     MDAX

um Kapitalerhöhung und Dividendenauszahlung in 2015

Sept.

Okt.

Nov.

Dez.

An unsere Aktionäre

31

Aktie

Auch die Immobilienindizes EPRA Europe und EPRA Germany
übertrafen 2015 die Performance des DAX. Der EPRA Europe
schloss das Jahr bei 2.239 Punkten, was einen Anstieg von
15,8 % auf Jahresbasis bedeutet. Der EPRA Germany legte 2015
um 18,4 % auf 891 Punkte zu.

Nach Geschäftsjahresende war die Kursentwicklung der
Deutsche Wohnen-Aktie leicht rückläufig: Am 3. März 2016 lag
der Aktienkurs bei EUR 24,48.

Marktkapitalisierung und Handelsvolumen
nehmen deutlich zu
Die Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen AG hat im Jahresverlauf um rund 48 % zugenommen und betrug Ende 2015 rund
EUR 8,6 Mrd. So hat sich die Marktkapitalisierung unseres Unternehmens innerhalb der letzten zwei Jahre mehr als verdoppelt.
Innerhalb des GPR 15 Index, der die Entwicklung der 15 liquidesten europäischen Immobiliengesellschaften aufzeigt, nimmt
die Deutsche Wohnen AG per Dezember 2015 mit einer Gewichtung von rund 7,5 % Rang 5 ein. In Bezug auf die StreubesitzMarktkapitalisierung ist die Deutsche Wohnen AG die zweitgrößte
börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft in Deutschland
und rangiert im europäischen Vergleich auf Platz 5.3)

2)	Bereinigt
1)	Vgl.

Commerzbank Jahresrückblick 2015

3)	Gemäß

um Kapitalerhöhung und Dividendenauszahlung in 2015
Freefloat-Marktkapitalisierung, EPRA Europe per 29.02.2016

Zusammengefasster Lagebericht

Der DAX erlebte ein sehr volatiles Jahr 2015. Am 10. April 2015
erreichte er ein neues Allzeithoch von 12.375 Punkten. Im August
2015 fiel er jedoch wieder unter die Marke von 10.000 Punkten,
resultierend aus den zunehmenden Sorgen hinsichtlich der
weiteren Entwicklung der chinesischen Wirtschaft. Nach einem
positiven vierten Quartal beendete der DAX das Jahr 2015 mit
einem Plus von 9,6 % bei 10.743 Punkten. Der MDAX, in dem
auch die Aktie der Deutsche Wohnen notiert, entwickelte sich
deutlich besser als der DAX. Er stieg im Jahresverlauf 2015 um
22,7 % und schloss Ende Dezember bei 20.775 Punkten. Am
13. April 2015 hatte er seinen Jahreshöchststand bei 21.623
Zählern erreicht, was gleichzeitig ein historisches Allzeit­hoch
markierte.

Die Deutsche Wohnen-Aktie ist 2015 um rund 35 % 2) gestiegen
und hat sich damit besser als die Benchmark EPRA Germany
entwickelt. Nach einem Tiefststand von EUR 18,94 2) zu Jahresbeginn 2015 und einem Höchststand von EUR 26,08 am 28. Oktober 2015 beendete die Deutsche Wohnen-Aktie das Jahr mit
einem Schlusskurs von EUR 25,62 (Vorjahr: EUR 19,58). Die
Nachfrage nach Immobilienaktien war auch in 2015 anhaltend
hoch, was sich in der positiven Entwicklung der Immobilienindizes
EPRA Germany und EPRA Europe widerspiegelte.

Konzernabschluss

Die Aktienmärkte in den USA litten 2015 unter dem starken
US-Dollar und den negativen Auswirkungen des Verfalls der
Rohstoffpreise. So verzeichnete der Dow Jones Index in 2015
trotz einer starken Entwicklung im vierten Quartal erstmals seit
2008 einen Jahresverlust von 2,2 %. Im Euroraum hingegen
führten der Start der Anleihekäufe durch die EZB und die
Abwertung des Euros zu Kursgewinnen an den Aktienmärkten.
Auch die gemäßigte Politik der US-Notenbank, robuste Konjunkturdaten im Euroraum und in den USA sowie das rege M&AGeschäft stützten die Aktienmärkte im Verlauf des Jahres 2015.
Negativ wirkten sich neben der griechischen Schuldenkrise
auch die scharfen Korrekturen am chinesischen Aktienmarkt,
die unerwartete Abwertung des Yuans, der Emissionsskandal
bei VW sowie der Sturz des Ölpreises auf ein Elfjahrestief aus.1)

Deutsche Wohnen-Aktie schlägt
Branchen-Benchmark

Weitere Angaben

Turbulentes Jahr am deutschen Kapitalmarkt

32

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen im europäischen Vergleich
EUR Mrd.1)
25
20

22,6

15

13,4

10

10,2

5

8,7

8,2

7,9

5,5

4,9

4,8

4,0

Hammerson

Swiss Prime
Site

LEG

SEGRO

0
UnibailRodamco

Vonovia

1)	Freefloat-Marktkapitalisierung,

Land
Securities

British
Land

Deutsche
Wohnen

Klépierre

EPRA Europe, Auswertung per 29.02.2016

Ebenso positiv entwickelte sich in 2015 die Liquidität der
Deutsche Wohnen-Aktie: Das durchschnittliche Tagesvolumen
der gehandelten Stücke am Handelsplatz Xetra stieg mit rund
77 % deutlich im Vergleich zum Vorjahreswert an. Der durchschnittliche Tagesumsatz im Xetra-Handel hat sich von rund
EUR 9 Mio. im Jahr 2014 auf fast EUR 23 Mio. im Jahr 2015

ebenfalls signifikant erhöht. Infolgedessen konnte die Deutsche
Wohnen-Aktie ihre Position innerhalb des MDAX weiter festigen:
Sie rangierte zum Jahresende bezogen auf die Freefloat-Marktkapitalisierung und das Handelsvolumen auf den Positionen 3
beziehungsweise 5 der insgesamt 50 MDAX-Unternehmen.

Kennzahlen Inhaberaktien
Anzahl der Aktien in Mio.
Jahresschlusskurs 1) in EUR
Marktkapitalisierung in EUR Mrd.
Jahreshöchstkurs 1) in EUR
Jahrestiefstkurs 1) in EUR
Durchschnittliches Xetra-Tagesvolumen 2)
Quelle: Bloomberg, Stand: 04.01.2016
1)	Schlusskurs Xetra-Handel
2)	Gehandelte Stücke
3)	Kurse in Klammern angepasst um etwaige Kapitalerhöhungen und Dividendenzahlungen

2015

2014

rd. 337,4

rd. 294,3

25,62

19,58

rd. 8,6

rd. 5,8

26,08
19,58 (18,94) 3)
971.668

19,74 (19,10) 3)
13,81 (13,08) 3)
547.701

An unsere Aktionäre

33

Aktie

Aktionärsstruktur der
Deutsche Wohnen AG stabil

Analystenbewertungen mehrheitlich
positiv und neutral

MFS, BlackRock, Norges und Vonovia halten derzeit 4) rund 30 %
der Deutsche Wohnen-Aktien. Die restlichen rund 70 % der
Aktien liegen bei in- und ausländischen institutionellen Investoren sowie Privataktionären, die die gesetzliche Meldeschwelle
von 3 % nicht überschritten haben. Gemäß der Definition der
Deutschen Börse liegt der Streubesitz (Freefloat) unserer Aktie
derzeit bei 93,06 %.5)

Insgesamt beobachten aktuell 6) 26 Analysten die Entwicklung
der Deutsche Wohnen AG.

Aktionäre1)

Auch nach einer starken Kursperformance in 2015, die in den
ersten beiden Monaten des Jahres 2016 leicht rückläufig war,
bewertet der überwiegende Anteil der Analysten die Deutsche
Wohnen-Aktie positiv:

9,94 %

Inc. 2)

7,79 %

  BlackRock,

  Norges Bank (Central Bank of Norway) 2)

6,94 %

> 3 %

Rating

  Vonovia SE

4,99 %

Gesamt

12

29,66 %

Equal Weight/Halten/Hold/Neutral

7

70,34  %

Sell/Underperform

2

Restricted

4

K. A.

1

 Sonstige
Freefloat gemäß Deutsche Börse

Buy/Kaufen/Overweight

Anzahl

93,06 %

Zusammengefasster Lagebericht

  Sun Life Financial Inc. 2) /MFS

Stand: 03.03.2016

Konzernabschluss

> 5 %

Die Einschätzungen der Kursziele reichen von EUR 22,00 bis zu
EUR 33,00 pro Aktie. Dabei bewerten 16 Analysten die Aktie mit
einem Kursziel größer/gleich EUR 26,00 pro Aktie. Der Konsensus
aller Analystenschätzungen liegt mit EUR 27,32 derzeit 6) rund 6,6 %
oberhalb des Schlusskurses zum Jahresende 2015 von EUR 25,62.

Aktionärsstruktur
in %

1)	Prozentangaben

auf Basis der letzten Stimmrechtsmitteilungen gemäß
§§ 21 ff. WpHG der genannten Aktionäre. Die Veröffentlichungen der
Stimmrechtsmitteilungen finden Sie auf der Investor-Relations-Website
 http://ir.deutsche-wohnen.com. Der gemeldete Stimmrechtsanteil
bezieht sich auf die Zahl der Gesamtstimmrechte zum Zeitpunkt der
Meldung. Es besteht die Möglichkeit, dass sich der gemeldete Stimmrechtsanteil seitdem, ohne Entstehen einer Meldepflicht, innerhalb der jeweiligen
Schwellenwerte geändert haben könnte.
2)	Zugerechnete Stimmrechte gemäß § 22 WpHG

Am 12. Juni 2015 fand die ordentliche Hauptversammlung 2015
der Deutsche Wohnen AG in Frankfurt am Main statt, auf der rund
63 % des Grundkapitals der Gesellschaft vertreten waren.7) Die
Aktionäre stimmten allen vorgelegten Beschlussvorschlägen
der Tagesordnung mit den erforderlichen Mehrheiten zu. Einstimmig hat die Hauptversammlung die Ausschüttung einer
Dividende von EUR 0,44 je Aktie, mit Gewinnberichtigung für das
Geschäftsjahr 2014, beschlossen. Das entspricht einem Gesamtbetrag von EUR 129,8 Mio. (2013: EUR 57,4 Mio.) und einem Anteil
von etwa 60 % des im Jahr 2014 erzielten FFO I. Damit steigerte
die Deutsche Wohnen ihre Dividende um rund 29 %. Im Verhältnis
zum volumengewichteten Durchschnittskurs des Jahres 2014
von EUR 15,67 ergibt sich eine Dividendenrendite von 2,8 %.
6)	Stand:

03.03.2016
dem zugrunde gelegten Grundkapital in Höhe von EUR 337.347.371,00 sind
unter anderem die im Rahmen der am 04.06.2015 durchgeführten Kapitalerhöhung
neu ausgegebenen 42.166.532 Aktien erfasst, die zu dieser Hauptversammlung
jedoch nicht stimmberechtigt waren; die Präsenz berechnet auf Basis des
Grundkapitals bei Einberufung der Hauptversammlung betrug ca. 71 %.

7)	In

4)	Stand:

12.02.2016
Börse, Stock Report Februar 2016

5)	Deutsche

Weitere Angaben

Ordentliche Hauptversammlung 2015
und Dividende

34

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Kapitalerhöhung 2015
Die am 20. Mai 2015 beschlossene Kapitalerhöhung gegen
Bareinlagen mit Bezugsrechten für die Aktionäre der Deutsche
Wohnen AG aus genehmigtem Kapital der Deutsche Wohnen AG
wurde am 4. Juni 2015 erfolgreich abgeschlossen. Alle angebotenen 42.166.532 neuen Aktien wurden zu EUR 21,50 je Aktie
platziert. Der Bruttoemissionserlös aus der Kapitalerhöhung
beträgt somit rund EUR 907 Mio. Die neuen Aktien sind ab dem
Geschäftsjahr 2015 voll dividendenberechtigt.

Langfristige Unternehmensratings
für Deutsche Wohnen AG verbessert
Moody’s und Standard & Poor’s (S&P) haben am 17. und 18. Juni
2015 das langfristige Unternehmensrating der Deutsche Wohnen AG
von Baa1 auf A3 sowie von BBB+ auf A– angehoben. Die RatingUpgrades unterstreichen die hohe Qualität unseres Geschäftsmodells. Damit gehört die Deutsche Wohnen AG zu den top
gerateten Unternehmen in der europäischen Immobilienbranche.

Umfangreiche Investor-RelationsMaßnahmen fortgesetzt
Auch im Geschäftsjahr 2015 haben wir eine intensive Kommunikation mit unseren Aktionären, Analysten und potenziellen
Investoren gepflegt. Dabei konnten wir den Marktteilnehmern
einen umfassenden und transparenten Einblick in unsere Strategie, unsere Geschäftsentwicklung und unsere zukünftigen
Entwicklungsperspektiven geben. Für gezielte Gespräche mit
Investoren nutzten wir insbesondere die weltweit stattfindenden
Konferenzen und Roadshows.
So nahmen wir 2015 an folgenden nationalen und internationalen
Bankenkonferenzen teil: UniCredit Kepler German Corporate
Conference in Frankfurt, Kempen Real Estate Conference in
New York, Kempen & Co. European Property Seminar in Amsterdam, Deutsche Bank Conference und EPRA Annual Conference
in Berlin, Baader Investment Conference in München sowie
Commerzbank German Residential Property Forum, Berenberg
Mid Cap Conference und UBS European Real Estate Conference

in London. Zudem führte die Deutsche Wohnen diverse Roadshows in Europa und den USA durch. Am 20. November 2015 lud
die Deutsche Wohnen zum Capital Markets Day für Analysten
und Investoren in Berlin ein. Dieser ermöglichte den zahlreichen
Teilnehmern einen Einblick in unser operatives Geschäft und
unsere Wohnungsbestände in Berlin.
Auch für 2016 ist die Teilnahme an Bankenkonferenzen und Roadshows geplant. Nähere Details sind unserem Finanzkalender auf  
 157 zu entnehmen. Dieser wird regelmäßig auf unserer Website
unter  http://ir.deutsche-wohnen.com aktualisiert.
Wir halten anlässlich der Veröffentlichungen unseres Geschäftsberichts und unserer Quartalsberichte jeweils eine Telefonkonferenz ab. Investoren und Analysten können bei dieser Gelegenheit
ihre Fragen direkt an den Vorstand stellen. Die Konferenzen
werden als Webcast live übertragen und stehen im Anschluss
auf unserer Website im Bereich Investor Relations zum Download bereit. Hier stellen wir auch aktuelle Finanzberichte und
Unternehmenspräsentationen zur Verfügung.
Für die Deutsche Wohnen bedeutet Investor Relations eine zeitnahe
und transparente Berichterstattung, ein aktiver und regelmäßiger
Dialog mit unseren Aktionären und potenziellen Investoren sowie
der Ausbau unseres bestehenden Netzwerks nationaler und internationaler Kontakte. Das Investor-Relations-Team wird diese
Maßnahmen auch zukünftig forcieren und erweitern.
Stammdaten der Aktie
Art der Aktie

Stammaktie

Börsenplätze

Xetra, Frankfurt/Main, Stuttgart 1),
München 1), Hamburg 1), Hannover 1),
Düsseldorf 1), Berlin 1)

Zulassungssegment

Prime Standard

Wesentliche Indizes

MDAX, EPRA/NAREIT, GPR250,
GPR100, GPR15, STOXX® Europe 600

Anzahl der
umlaufenden Aktien
(gesamt)

337.411.867

ISIN

DE000A0HN5C6

WKN

A0HN5C

Bloomberg-Tickersymbol

DWNI

1)	Handel

im Freiverkehr

An unsere Aktionäre

35

Aktie
Corporate Governance-Bericht

CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT

Der Vorstand leitet das Unternehmen und führt dessen Geschäfte
in eigener Verantwortung. Er ist dabei mit dem Ziel nachhaltiger
Wertschöpfung an das Unternehmensinteresse gebunden. Die
Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat bestellt. Als
Altersgrenze für Vorstandsmitglieder hat der Aufsichtsrat das
gesetzliche Renteneintrittsalter bestimmt. Die Zielgröße für den
Frauenanteil im Vorstand für den Zielerreichungszeitraum bis
30. Juni 2017 wurde auf Null festgelegt. Die Auswahl der Vorstandsmitglieder erfolgt insbesondere vor dem Hintergrund der
für die Wahrnehmung der Vorstandsaufgaben erforderlichen
Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen.

Entsprechenserklärung
Vorstand und Aufsichtsrat haben sich auch im Geschäftsjahr
2015 mit der Erfüllung der Standards des Deutschen Corporate
Governance Kodex sorgfältig befasst. Sie haben dabei die
Neuerungen des Kodex vom 5. Mai 2015, veröffentlicht im
Bundesanzeiger am 12. Juni 2015, berücksichtigt und im
Dezember 2015 gemäß § 161 AktG ihre Entsprechenserklärung
für das Geschäftsjahr 2015 zu den Empfehlungen des Kodex
abgegeben sowie hinsichtlich der wenigen Abweichungen
eingehend Stellung genommen. Die Erklärung steht den
Aktionären und Interessierten auf unserer Homepage unter
 http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/8300/
entsprechenserklaerung.html zur Einsicht bereit.

Der Vorstand setzte sich im Geschäftsjahr 2015 bis zum Ausscheiden von Herrn Andreas Segal am 10. November 2015 aus
drei und danach aus zwei Mitgliedern zusammen und hat einen
Vorsitzenden. Die Arbeit des Vorstands ist in einer Geschäfts­
ordnung näher geregelt, die unter anderem eine Aufgabenverteilung nach funktionalen Gesichtspunkten vorsieht.
Der Vorstand entwickelt die strategische Ausrichtung des Unternehmens, stimmt sie mit dem Aufsichtsrat ab und sorgt für ihre
Umsetzung. Er trägt außerdem die Verantwortung für ein angemessenes Risikomanagement und -controlling im Unternehmen
sowie eine regelmäßige, zeitnahe und umfassende Bericht­
erstattung an den Aufsichtsrat. Für bestimmte Geschäfte und
Maßnahmen des Vorstands ist die Zustimmung des Aufsichtsrats vorgesehen.

Zusammengefasster Lagebericht

Vorstand arbeitet im Unternehmensinteresse

Konzernabschluss

Corporate Governance steht für eine verantwortungsbewusste
und auf langfristige Wertschöpfung ausgerichtete Führung
und Kontrolle von Unternehmen. Die Unternehmensführung
und Unternehmenskultur des Deutsche Wohnen-Konzerns entsprechen den gesetzlichen Vorschriften und – bis auf wenige
Ausnahmen – den zusätzlichen Empfehlungen des Deutschen
Corporate Governance Kodex. Vorstand und Aufsichtsrat der
Deutsche Wohnen AG fühlen sich der Corporate Governance
verpflichtet; alle Unternehmensbereiche orientieren sich daran.
Im Mittelpunkt stehen für uns Werte wie Kompetenz, Transparenz und Nachhaltigkeit.

Die Deutsche Wohnen AG mit Sitz in Frankfurt am Main unterliegt
den Bestimmungen des deutschen Aktien- und Kapitalmarkt­
rechts sowie den Bestimmungen ihrer Satzung. Mit ihren beiden
Organen Vorstand und Aufsichtsrat verfügt die Gesellschaft
über eine dualistische Leitungs- und Überwachungsstruktur.
Darüber steht die Hauptversammlung, in der die Anteilseigner
der Gesellschaft an grundlegenden, das Unternehmen betreffenden Entscheidungen beteiligt werden. Gemeinsam sind diese
drei Organe den besten Interessen der Aktionäre und dem Wohl
der Gesellschaft verpflichtet.

Die Vorstandsmitglieder haben etwaige Interessenkonflikte
unverzüglich dem Aufsichtsrat und ihren Vorstandskollegen offenzulegen. Wesentliche Geschäfte von Vorstandsmitgliedern sowie
ihnen nahestehenden Personen mit der Gesellschaft bedürfen
ebenso der Zustimmung des Aufsichtsrats wie die Übernahme
von Nebentätigkeiten außerhalb des Unternehmens.
Für die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats wurden
D&O-Gruppenversicherungen abgeschlossen, die seit dem
1. Juli 2010 einen Selbstbehalt enthalten, der den Anforderungen
des § 93 Abs. 2 AktG entspricht.

Weitere Angaben

Allgemeine Führungsstruktur mit drei Organen

36

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Aufsichtsrat berät und überwacht den Vorstand
Der Aufsichtsrat besteht aus sechs Mitgliedern. Er unterliegt
keiner Arbeitnehmermitbestimmung. Alle Mitglieder werden
als Vertreter der Anteilseigner durch die Hauptversammlung
gewählt. Ihre Amtszeit beträgt entsprechend den Bestimmungen
von Gesetz und Satzung grundsätzlich fünf Jahre. Die Auswahl
der Aufsichtsratsmitglieder erfolgt insbesondere nach ihren
Kenntnissen, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, die für die
Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlich sind. Zugleich soll
auf Unabhängigkeit und hinreichende Geschlechterdiversität
geachtet werden, gleichwohl bei der Festlegung der Zielgröße
des Frauenanteils diese zunächst beim derzeitigen Status quo
belassen wurde. Zur Wahl als Mitglied des Aufsichtsrats der
Gesellschaft sollen nur Personen vorgeschlagen werden, die
zum Zeitpunkt der Bestellung das 73. Lebensjahr noch nicht
vollendet haben.
Der Aufsichtsrat berät und überwacht den Vorstand regelmäßig
bei der Leitung des Unternehmens und der Geschäftsführung in
dem von Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgesehenen
Rahmen. Er arbeitet mit dem Vorstand zum Wohle der Gesellschaft eng zusammen und ist in Entscheidungen von für das
Unternehmen grundsätzlicher Bedeutung eingebunden.
Der Aufsichtsrat verfügt über eine Geschäftsordnung; seine
Arbeit findet sowohl im Plenum als auch in Ausschüssen statt.
Die Arbeit der Ausschüsse hat das Ziel, die Effizienz der
Aufsichtsratstätigkeit zu steigern. Die Ausschussvorsitzenden
berichten dem Aufsichtsrat regelmäßig über die Arbeit ihres
Ausschusses. Aktuell bestehen vier Ausschüsse:
• Der Präsidialausschuss ist für die ständige Abstimmung mit
dem Vorstand und dessen laufende Beratung zuständig. Außerdem bereitet er Aufsichtsratssitzungen vor, soweit dies mit
Rücksicht auf den Umfang und die Bedeutung der Beratungsgegenstände zweckdienlich ist. Der Präsidialausschuss ist
nach Maßgabe hierzu gefasster Beschlüsse des Plenums für
den Abschluss und den Inhalt der Vorstandsverträge verantwortlich. Die Beratung und – soweit zulässig – die Beschlussfassung in eiligen Angelegenheiten zählen ebenfalls zu seinen
Aufgaben.

• Der Nominierungsausschuss schlägt dem Aufsichtsrat für
dessen Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete
Personen vor.
• Dem Prüfungsausschuss (Audit Committee) obliegen die
Vorprüfung der Unterlagen zum Jahresabschluss und zum
Konzernabschluss sowie die Vorbereitung der Feststellung
beziehungsweise Billigung dieser sowie des Gewinnverwendungsvorschlags des Vorstands. Er erörtert mit dem Vorstand
die Grundsätze der Compliance, der Risikoerfassung, des
Risikomanagements und der Angemessenheit und Funktionsfähigkeit des internen Kontrollsystems. Zu den Aufgaben des
Prüfungsausschusses zählt zudem die Vorbereitung der
Bestellung des Abschlussprüfers durch die Hauptversammlung, was unter anderem die Prüfung der erforderlichen
Unabhängigkeit, die spätere Erteilung des Prüfungsauftrags
und die Festlegung der Prüfungsschwerpunkte einschließt.
Die Mitglieder des Prüfungsausschusses verfügen über Sachverstand im Bereich Rechnungslegung und Abschlussprüfung
und die Zusammensetzung erfüllt alle Maßgaben zur Unabhängigkeit im Sinne der Empfehlung des Deutschen Corporate
Governance Kodex.
• D er Akquisitionsausschuss bereitet die Beschlüsse des
Aufsichtsrats über Unternehmens- und/oder Portfolioakqui­
sitionen vor.

Hauptversammlung fasst wichtige Beschlüsse
Die Aktionäre nehmen im Rahmen der satzungsmäßig vorge­
sehenen Möglichkeiten ihre Rechte im Zuge der Hauptver­
sammlung wahr und üben dabei ihr Stimmrecht aus. Jede Aktie
gewährt eine Stimme.
Die ordentliche Hauptversammlung findet jährlich innerhalb der
ersten acht Monate des Geschäftsjahres statt. Die Tagesordnung
der Hauptversammlung und die für die Hauptversammlung verlangten Berichte und Unterlagen werden auf der Internetseite
der Deutsche Wohnen AG veröffentlicht.

An unsere Aktionäre

37

Corporate Governance-Bericht

Das Vergütungssystem des Vorstands ist in regelmäßigen
Abständen Gegenstand der Beratungen, Überprüfungen und
Neugestaltungen im Aufsichtsratsplenum.

Eine erfolgsorientierte Vergütung für Aufsichtsratsmitglieder
wird nicht gezahlt. Eine individualisierte Angabe der Aufsichtsratsvergütung ist im Vergütungsbericht ab    90 enthalten.

Die Deutsche Wohnen AG stellt ihren Aktionären zur Erleichterung der persönlichen Wahrnehmung ihrer Rechte einen
weisungsgebundenen Stimmrechtsvertreter zur Verfügung,
der auch während der Hauptversammlung erreichbar ist. In der
Einladung zur Hauptversammlung wird erklärt, wie die Weisungen im Vorfeld der Hauptversammlung erteilt werden können.
Daneben bleibt es den Aktionären unbenommen, sich durch
einen Bevollmächtigten ihrer Wahl in der Hauptversammlung
vertreten zu lassen.

Die Vorstandsverträge der Deutsche Wohnen AG enthalten fixe
und variable Bestandteile. Die variable Vergütung ist bei allen
Vorstandsmitgliedern an die Vorgaben des § 87 Abs. 1 S. 3 AktG
angepasst. Sie ist an die Erreichung wirtschaftlicher Ziele des
Unternehmens gebunden und beruht überwiegend auf mehr­
jährigen Bemessungsgrundlagen. Die variable Vergütung kann nur
bei einem entsprechend positiven Geschäftsverlauf beansprucht
werden. Die Vergütungsstruktur wird so auf eine nachhaltige
Unternehmensentwicklung ausgerichtet und die Anreiz- und
Risikowirkung der variablen Vergütung optimiert.
Der ausführliche Vergütungsbericht der Deutsche Wohnen AG
für das Geschäftsjahr 2015 ist auf den    90 bis 93 zu finden.

Konzernabschluss

Vergütung des Vorstands

Die Vergütung des Aufsichtsrats wurde durch die Hauptversammlung in § 6 Abs. 6 der Satzung festgelegt. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten danach eine fixe Jahresvergütung in
Höhe von EUR 60.000. Der Aufsichtsratsvorsitzende erhält
die doppelte Vergütung, der stellvertretende Vorsitzende die
anderthalbfache Vergütung. Zusätzlich erhält jedes Aufsichtsratsmitglied für seine Mitgliedschaft im Prüfungsausschuss des
Aufsichtsrats eine pauschale Vergütung in Höhe von EUR 10.000
pro Geschäftsjahr, der Vorsitzende des Prüfungsausschusses
das Doppelte. Die Mitgliedschaft in anderen Ausschüssen des
Aufsichtsrats, mit Ausnahme des Nominierungsausschusses,
wird je Mitglied und Ausschuss mit EUR 5.000 pro Geschäftsjahr
vergütet. Jedes Mitglied des Nominierungsausschusses erhält
EUR 2.500 pro Sitzung. Auslagen werden erstattet. Außerdem
kann die Gesellschaft die Mitglieder des Aufsichtsrats auf ihre
Kosten in eine D&O-Gruppenversicherung für Organe und
Leitungsverantwortliche einbeziehen und hat dies auch getan.
Hierbei wurde für die Aufsichtsratsmitglieder ein Selbstbehalt
entsprechend den Anforderungen des § 93 Abs. 2 AktG vereinbart.

Zusammengefasster Lagebericht

Vergütung des Aufsichtsrats

Weitere Angaben

In Hauptversammlungen werden grundlegende Beschlüsse
gefasst, dazu zählen solche über die Gewinnverwendung, die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat, die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern und des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen
sowie kapitalverändernde Maßnahmen. Die Hauptversammlung
bietet Vorstand und Aufsichtsrat eine gute Gelegenheit, direkt
mit den Anteilseignern in Kontakt zu treten und sich mit ihnen
über die weitere Unternehmensentwicklung abzustimmen.

38

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Meldepflichtige Wertpapiergeschäfte und
Aktienbesitz von Vorstand und Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der
Deutsche Wohnen AG sowie diesen nahestehende Personen
sind nach §  15a WpHG verpflichtet, Geschäfte mit Aktien
der Deutsche Wohnen AG oder mit sich darauf beziehenden
Finanzinstrumenten unverzüglich offenzulegen. Die Gesellschaft
veröffentlicht diese Transaktionen unverzüglich, nachdem
sie ihr mitgeteilt wurden. Im Geschäftsjahr 2015 sind der
Deutsche Wohnen AG folgende Geschäfte dieser Art gemeldet
worden: Verkäufe von jeweils 2.500 Aktien durch den Aufsichtsratsvorsitzenden Uwe E. Flach sowie durch seine Ehefrau; der
Verkauf von 2.000 Aktien und der Kauf von 386 Aktien durch
die Ehefrau des stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats
Dr. Andreas Kretschmer; Erwerbe von 17.889 Aktien durch
den Vorstandsvorsitzenden Michael Zahn sowie von jeweils
2.000 Aktien durch zwei ihm nahestehende Personen; der Kauf
von 5.802 Aktien und der Verkauf von 22.900 Aktien mittelbar durch
Andreas Segal während seiner Tätigkeit als Vorstand und Erwerbe
von 5.894 Aktien durch das Vorstandsmitglied Lars Wittan.
Zum 31. Dezember 2015 hielt Frau Kretschmer 3.091 Aktien
der Deutsche Wohnen AG. Das Aufsichtsratsmitglied Dr. h.c.
Wolfgang Clement und dessen Ehefrau besaßen zu diesem
Zeitpunkt gemeinsam 1.000 Aktien. Der Vorstandsvorsitzende
Michael Zahn hielt zum 31. Dezember 2015 26.389 Aktien
und zwei ihm nahestehende Personen insgesamt 4.000 Aktien.
Das Vorstandsmitglied Lars Wittan besaß zu diesem Zeitpunkt
11.104 Aktien. Die weiteren Aufsichtsratsmitglieder hielten zum
31. Dezember 2015 keine Aktien der Deutsche Wohnen AG.
Damit betrug der Gesamtbesitz des vorgenannten Personenkreises an Aktien der Deutsche Wohnen AG zum 31. Dezember
2015 rund 0,01 % der vom Unternehmen ausgegebenen rund
337,4 Mio. Aktien.

Umfassende Compliance
Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und der Standards
des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der faire
Umgang mit Geschäftspartnern und Wettbewerbern sind wichtige
Grundsätze der Deutsche Wohnen AG. Für diese zeichnet der
Compliance Officer des Konzerns verantwortlich. Er führt das
Insiderverzeichnis der Gesellschaft und informiert Management,
Mitarbeiter und Geschäftspartner über relevante rechtliche
Rahmenbedingungen sowie die Folgen von Verstößen gegen
Insidervorschriften. Zudem fungiert der Compliance Officer
als zentraler Ansprechpartner für Fragen und Meldungen von
Verdachtsfällen zu Verstößen.
Alle Unternehmensbereiche und Prozesse der Deutsche Wohnen
unterliegen regelmäßigen Untersuchungen hinsichtlich Compliance-Risiken.
Unsere Verhaltensrichtlinien, die rechtskonformes Handeln
vorschreiben und definieren, sind für alle Mitarbeiter im Unternehmen gültig und bindend. Jeder neue Mitarbeiter bekommt
die Richtlinien bei Arbeitsantritt ausgehändigt und verpflichtet
sich, diese zu befolgen. Zudem sensibilisieren die Vorgesetzten
ihre Mitarbeiter für wesentliche Compliance-Risiken.
Unsere Mitarbeiter sind insbesondere nicht berechtigt, Zuwendungen im Gegenzug für die Zusicherung eines möglichen
Geschäftsabschlusses anzunehmen. Auch die unrechtmäßige
Beeinflussung von Geschäftspartnern durch Begünstigungen,
Geschenke oder die Gewährung sonstiger Vorteile untersagen
die Richtlinien.

An unsere Aktionäre

39

Rechnungslegung

Der verantwortungsvolle Umgang mit Chancen und Risiken ist
für die Deutsche Wohnen AG grundlegend. Dies wird durch ein
umfangreiches Chancen- und Risikomanagement gewährleistet,
das die wesentlichen Chancen und Risiken identifiziert und überwacht. Dieses System wird kontinuierlich weiterentwickelt und
an die sich ändernden Rahmenbedingungen angepasst.

Die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
ist von der Hauptversammlung 2015 erneut zum Abschluss­
prüfer gewählt worden. Im Vorfeld hat die Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft eine Erklärung vorgelegt,
dass keine geschäftlichen, finanziellen, persönlichen oder sonstigen Beziehungen zwischen dem Prüfer, seinen Organen und
Prüfungsleitern einerseits und dem Unternehmen und seinen
Organmitgliedern andererseits bestehen, die Zweifel an seiner
Unabhängigkeit begründen könnten.

Der Transparenz verpflichtet
Im Rahmen der laufenden Investor-Relations-Aktivitäten werden
alle Termine, die für Aktionäre, Investoren und Analysten wichtig
sind, am Jahresbeginn für die Dauer des jeweiligen Geschäftsjahres im Finanzkalender veröffentlicht. Der Finanzkalender, der
laufend aktualisiert wird, kann auch auf der Website der Gesellschaft unter  http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/
German/7000/finanzkalender.html eingesehen werden.
Das Unternehmen informiert Aktionäre, Analysten und Journalisten nach einheitlichen Kriterien. Die Informationen sind für
alle Kapitalmarktteilnehmer transparent und konsistent. Ad-hocund Pressemitteilungen sowie Präsentationen von Presse- und
Analystenkonferenzen und Roadshows werden umgehend auf
unseren Internetseiten veröffentlicht.

Die Deutsche Wohnen AG ist bemüht, die durch den Corporate
Governance Kodex vorgegebenen Veröffentlichungsfristen von
90 Tagen nach Geschäftsjahresabschluss für den Konzern­
abschluss und 45 Tagen nach Ende des Berichtszeitraums für
Zwischenberichte einzuhalten. Wenngleich diese Fristen auch
im Geschäftsjahr 2015 eingehalten wurden, kann aufgrund der
erforderlichen zeitlichen Abläufe für eine sorgfältige Erstellung
von Abschlüssen und Unternehmensberichten die Einhaltung
dieser Veröffentlichungsfristen noch nicht verbindlich dargestellt werden.

Weitere Informationen
Weitere Informationen zur Tätigkeit des Aufsichtsrats und seiner
Ausschüsse und zu seiner Zusammenarbeit mit dem Vorstand
stehen im Bericht des Aufsichtsrats ab    40.
Frankfurt am Main, im März 2016
Der Aufsichtsrat	

Insiderinformationen (Ad-hoc-Publizität), Stimmrechtsmitteilungen sowie Wertpapiergeschäfte von Mitgliedern des Vorstands
und des Aufsichtsrats sowie diesen nahestehenden Personen
(Directors’ Dealings) werden von der Deutsche Wohnen AG
entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen unverzüglich
bekanntgegeben.

Der Vorstand

Weitere Angaben

Detaillierte Informationen stehen im Lagebericht zur Ver­fügung:
Das Risikomanagement sowie unternehmensstrategische
Chancen der Deutsche Wohnen AG werden im Risiko- und
Chancenbericht ab    83 beschrieben und die Informationen zur
Konzernrechnungslegung befinden sich im Anhang ab    104.

Konzernabschluss

Angemessenes Chancen- und Risikomanagement

Zusammengefasster Lagebericht

Corporate Governance-Bericht

40

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
die Deutsche Wohnen AG erreichte im Geschäftsjahr 2015
ihr bislang bestes Jahresergebnis und profitierte von einem
dynamischen Marktumfeld insbesondere in den Core+- und
Core-Regionen.
Der Konzerngewinn erreichte mit EUR 1.206,6 Mio. eine neue
Bestmarke. Zugleich konnten erneut alle Kennzahlen gesteigert,
die Finanzierungsstruktur weiter verbessert und der Verschuldungsgrad des Konzerns als Ausdruck der konservativen Finanzierungspolitik weiter deutlich gesenkt werden.
In einem ereignisreichen und erfolgreichen Geschäftsjahr konnten
mehr als 20.000 Wohneinheiten in verschiedenen Transaktionen
zugekauft und das Portfolio fokussiert ausgebaut werden. Dagegen war dem freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebot im
März 2015 an die Aktionäre der conwert Immobilien Invest SE und
dem vorgesehenen freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebot
im September 2015 an die Aktionäre der LEG Immobilien AG
im Ergebnis jeweils aus unterschiedlichen Gründen kein Erfolg
beschieden.
Uwe E. Flach
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Andererseits haben Sie, liebe Aktionärinnen und Aktionäre,
aber auch das feindliche Übernahmeangebot der Vonovia SE,
welches das geplante abgestimmte Zusammengehen mit der
LEG Immobilien AG im Ergebnis verhinderte und gegen das sich
Vorstand und Aufsichtsrat dezidiert ausgesprochen hatten,
abgelehnt. Selbst die mit einer Angebotsverlängerung einhergehende gesenkte Mindestannahmeschwelle wurde sehr deutlich
verfehlt. Damit haben Sie dem nachhaltigen Geschäftsmodell
Ihrer Gesellschaft und uns Ihr Vertrauen ausgesprochen.

Vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Im Geschäftsjahr 2015 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz,
Satzung, Deutschem Corporate Governance Kodex und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wie in den Vorjahren mit großer
Sorgfalt wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Leitung
des Unternehmens regelmäßig beraten und dessen Tätigkeit
überwacht. Außerdem war er in alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar und
frühzeitig eingebunden.

An unsere Aktionäre

41

Bericht des Aufsichtsrats

Sitzungen des Aufsichtsrats
Im Geschäftsjahr 2015 erörterte der Aufsichtsrat in 26 Sitzungen,
davon 14 Mal in Form einer Telefonkonferenz, die aktuelle
Geschäftsentwicklung, wichtige Einzelvorgänge und zustimmungspflichtige Geschäfte. Soweit erforderlich, erteilte der Aufsichtsrat in den einzelnen Sitzungen nach jeweils eingehender
Prüfung und ausführlicher Erörterung die erbetenen Zustimmungen. Eine Beschlussfassung zu einer Vorstandsangelegenheit erfolgte zudem am 2. Juni 2016 im Wege des schriftlichen
Umlaufverfahrens nach vorausgehender Beratung im Plenum.
Die durchschnittliche Präsenzquote bei den Sitzungen des
Aufsichtsrats lag bei 89,7 %; sämtliche Aufsichtsratsmitglieder
waren bei mehr als der Hälfte der Sitzungen anwesend. An der
Sitzungsteilnahme verhinderte Mitglieder haben zudem teils
durch Stimmbotschaft an den Beschlussfassungen mitgewirkt.
Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit bildeten im Berichtsjahr die Geschäftsplanung und die Geschäftsentwicklung der
Deutsche Wohnen AG, die Unternehmensstrategie, die Akquisi­
tionsvorhaben, einschließlich der vorgelegten beziehungsweise
geplanten Übernahmeangebote, die Integration der Zukäufe und
die Kapitalmaßnahme sowie das feindliche Übernahmeangebot
der Vonovia SE.

In der Sitzung am 27. Januar 2015 erörterte der Aufsichtsrat
mögliche Transaktionsopportunitäten und stimmte insbe­
sondere grundsätzlich einer Vorbereitung und Prüfung eines
möglichen Übernahmeangebots für die conwert Immobilien
Invest SE, Wien, zu. Des Weiteren wurde die Fassungsänderung der Satzung angesichts der im Jahr 2014 erfolgten Ausgabe von Abfindungsaktien an außenstehende Aktionäre der
GSW Immobilien AG beschlossen.
Gegenstand der Sitzung am 15. Februar 2015 (Telefonkonferenz)
waren das mögliche freiwillige öffentliche Übernahmeangebot
an die Aktionäre der conwert Immobilien Invest SE und die
Zustimmung zur weiteren Vorbereitung und Durchführung des
Übernahmeangebots durch den Vorstand.
In der Sitzung am 20. März 2015 hat sich der Aufsichtsrat schwerpunktmäßig mit den Berichten des Prüfungs- und Präsidialausschusses, dem Jahres- und Konzernabschluss 2014 sowie mit
Vorstandsangelegenheiten, insbesondere der Fest­legung der
Vorstandstantiemen für das Geschäftsjahr 2014, befasst. Für die
Beratungen zum Jahresabschluss 2014 waren Vertreter des
Abschlussprüfers anwesend und erläuterten Positionen und
Ansätze in den Jahresabschlüssen des Unternehmens und des
Konzerns. Weitere Kernthemen waren Sachstands­berichte zur
Integration und zu Akquisitionsprojekten, die Tagesordnung für
die ordentliche Hauptversammlung, die Verabschiedung des
Berichts des Aufsichtsrats, der Corporate Governance-Bericht
und das Risikomanagement.

Zusammengefasster Lagebericht

In seiner Sitzung am 8. Januar 2015 (Telefonkonferenz) befasste
sich der Aufsichtsrat mit Vorstandsangelegenheiten und be-­
schloss die Verlängerung der Amtszeiten der Vorstandsmitglieder
Michael Zahn und Andreas Segal.

Konzernabschluss

Auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner
Ausschüsse standen der Aufsichtsratsvorsitzende und weitere
Mitglieder des Aufsichtsrats mit dem Vorstand in regelmäßigem
Kontakt und besprachen wesentliche Themen. Diese betrafen
unter anderem die strategische Ausrichtung des Unternehmens,
die Übernahmesituationen, die Geschäftsentwicklung und das
Risikomanagement.

Regelmäßig und intensiv wurde über die Geschäftsentwicklung
in den Segmenten Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf, Pflege
und Betreutes Wohnen sowie die Finanz- und Liquiditätslage
des Konzerns beraten. Zudem standen die Überprüfung und
Beratung des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
der Deutsche Wohnen-Gruppe im Fokus der Aufsichtsratstätigkeit.

Weitere Angaben

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über alle für das
Unternehmen relevanten Fragen der Geschäftspolitik, der Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des Unternehmens
einschließlich der Chancen und Risiken, des Gangs der Geschäfte,
des Risikomanagements und der Compliance. Abweichungen
zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden
umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge wurden
vom Vorstand mit dem Aufsichtsrat abgestimmt.

42

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Schwerpunkte der Sitzung des Aufsichtsrats am 16. April 2015
(Telefonkonferenz) waren zum einen die Erörterung des Ausgangs des Übernahmeversuchs für die conwert Immobilien
Invest SE und strategische Überlegungen sowie zum anderen
die Zustimmung zu einem Portfolioerwerb in Berlin.

In der Sitzung am 16. September 2015 erörterte und prüfte
der Aufsichtsrat die vorgesehenen Schrittfolgen und Aspekte
eines möglichen freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots
im Hinblick auf die LEG Immobilien AG und erteilte seine grundsätzliche Zustimmung zur weiteren Vorbereitung.

Im Mittelpunkt der Sitzung am 4. Mai 2015 standen die Berichterstattung zur Geschäftsentwicklung im ersten Quartal 2015,
zur Integration der GSW Immobilien AG, zu Akquisitionen, zu
Optimierungsüberlegungen zur Kapitalstruktur und zum Risikomanagement sowie die Verabschiedung der Tagesordnung für
die ordentliche Hauptversammlung.

In der Sitzung am 20. September 2015 (Telefonkonferenz) fasste
der Aufsichtsrat insbesondere die Beschlüsse, den Aktionären
der LEG Immobilien AG unter Ausnutzung des genehmigten
Kapitals ein Umtauschangebot zu unterbreiten sowie der Vornahme aller hierzu erforderlichen Maßnahmen, dem Abschluss
eines Business Combination Agreements und der in einer außerordentlichen Hauptversammlung zu beschließenden Sachkapital­
erhöhung zuzustimmen.

In der Sitzung am 20. Mai 2015 (Telefonkonferenz) wurde der
vom Vorstand am gleichen Tage vorbehaltlich der Zustimmung
des Aufsichtsrats beschlossenen Kapitalerhöhung 2015 zugestimmt.
Kerninhalt der Sitzung am 27. Mai 2015 (Telefonkonferenz)
bildete die Zustimmung zum Beschluss des Vorstands zur Festsetzung des Bezugspreises der auszugebenden neuen Aktien im
Rahmen der Barkapitalerhöhung.
In der Sitzung am 4. Juni 2015 (Telefonkonferenz) hat der Aufsichtsrat insbesondere der Festsetzung des Verkaufspreises im
Rahmen der Privatplatzierung sowie der Anzahl der neuen auszugebenden Aktien im Rahmen der Kapitalerhöhung 2015 zugestimmt und die entsprechende Satzungsanpassung beschlossen.
Schwerpunkte der Sitzung am 12. Juni 2015 waren die Wahl des
stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats und die Besetzung der Ausschüsse des Aufsichtsrats.
In der Sitzung am 10. August 2015 standen die Berichte aus
den Ausschüssen, die Erörterung der aktuellen Geschäfts­
entwicklung auf Basis des Halbjahresberichts einschließlich
des Sachstands zu Integration und Finanzierung, die Beschluss­
fassung zu Vorstandsangelegenheiten sowie die Festlegung von
Zielgrößen für den Frauenanteil im Aufsichtsrat und Vorstand im
Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2017 im Mittelpunkt.

In der Sitzung am 14. Oktober 2015 (Telefonkonferenz) befasste
sich der Aufsichtsrat insbesondere mit dem angekündigten
feindlichen Vorstoß der Vonovia SE vor dem Hintergrund des vorgesehenen Zusammengehens mit der LEG Immobilien AG und
verabschiedete eine Pressemitteilung, mit der auch eine erste
Einschätzung zu dem von der Vonovia SE angekündigten Übernahmeangebot abgegeben wurde.
In der Sitzung am 16. Oktober 2015 (Telefonkonferenz) diskutierte
der Aufsichtsrat insbesondere über die weitere Strategie und
Maßnahmen angesichts der neuen Sachlage infolge des angekündigten Übernahmeangebots durch die Vonovia SE.
In der Sitzung am 21. Oktober 2015 (Telefonkonferenz) beschloss
der Aufsichtsrat, den Beschlüssen des Vorstands vom gleichen
Tage zuzustimmen, insbesondere die für den 28. Oktober vor­
gesehene außerordentliche Hauptversammlung aufgrund der
geänderten Empfehlungen der Stimmrechtsberater und des
danach zu erwartenden Aktionärsvotums abzusagen und die
Grundsatzvereinbarung mit der LEG Immobilien AG aufzuheben.
Schwerpunkt der Sitzung am 28. Oktober 2015 bildete die
Erörterung des feindlichen öffentlichen Übernahmeangebots
der Vonovia SE.

An unsere Aktionäre

43

Bericht des Aufsichtsrats

Die Sitzung am 16. November 2015 (Telefonkonferenz) diente
vornehmlich der Berichterstattung des Vorstands zu den durchgeführten Investorengesprächen, dem Austausch zu Überlegungen
zu Abwehrmaßnahmen und der Mandatierung eines Rechts­
beraters des Aufsichtsrats, jeweils in Bezug auf das Übernahmeangebot der Vonovia SE.

Effiziente Arbeit in vier Ausschüssen
des Aufsichtsrats

In der Sitzung am 18. November 2015 (Telefonkonferenz) erörterte
der Aufsichtsrat mit seinem Rechtsberater das angekündigte
Übernahmeangebot der Vonovia SE.

Im Einzelnen bestanden im Berichtsjahr folgende vier Ausschüsse:

In seiner Sitzung am 26. November 2015 (Telefonkonferenz)
beriet der Aufsichtsrat über den Ankauf von rund 13.600 Wohn­
einheiten als Share- und Asset-Deal mittelbar von der PATRIZIA
Immobilien AG und stimmte dem Ankauf in der vorgeschlagenen
Erwerbs- und Finanzierungsstruktur zu.
In der Sitzung am 1. Dezember 2015 (Telefonkonferenz) erörterte
der Aufsichtsrat die Angebotsunterlage der Vonovia SE und
beschloss die Mandatierung der Citigroup Global Markets
Deutschland AG als Finanzberater des Aufsichtsrats.
In der Sitzung am 11. Dezember 2015 beriet der Aufsichtsrat
mit Vertretern des Finanzberaters des Aufsichtsrats, die ihre
Einschätzungen vorstellten, zu den Aspekten des öffentlichen
Übernahmeangebots der Vonovia SE und befasste sich mit der
begründeten Stellungnahme zu dem öffentlichen Übernahmeangebot der Vonovia SE.

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet und deren Bedarf und Tätigkeit im
Berichtsjahr laufend bewertet.

•	Präsidialausschuss,
•	Nominierungsausschuss,
•	Prüfungsausschuss,
•	Akquisitionsausschuss,

Zusammengefasster Lagebericht

In der Sitzung am 18. Dezember 2015 hat sich der Aufsichtsrat
insbesondere mit dem aktuellen Stand in Sachen Übernahmeangebot der Vonovia SE, der Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2016, Vorstandsangelegenheiten und dem Deutschen
Corporate Governance Kodex befasst sowie die gemeinsam mit
dem Vorstand abzugebende Entsprechenserklärung verabschiedet.

Konzernabschluss

In der Sitzung am 9. November 2015 (Telefonkonferenz) befasste
sich der Aufsichtsrat insbesondere mit Vorstandsangelegenheiten.

Gegenstand der Sitzung am 14. Dezember 2015 (Telefonkonferenz) war insbesondere die Beschlussfassung zur Abgabe der
begründeten gemeinsamen Stellungnahme von Vorstand und
Aufsichtsrat zum Übernahmeangebot der Vonovia SE.

deren Aufgaben detaillierter im Corporate Governance-Bericht
auf    36 dargestellt werden.
Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des
Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu
behandeln sind, vorbereitet. Soweit gesetzlich zulässig, wurden
einzelnen Ausschüssen durch die Geschäftsordnung oder durch
Beschlüsse des Aufsichtsrats Entscheidungsbefugnisse übertragen. Die Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und
Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.

Weitere Angaben

In der Sitzung am 4. November 2015 befasste sich der Aufsichtsrat im Wesentlichen mit Berichten aus den Ausschüssen,
der Geschäftsentwicklung des Unternehmens auf Basis des
Berichts zum dritten Quartal 2015, laufenden Projekten, wie
dem aktuellen Stand des Übernahmeangebots der Vonovia SE,
einem Ankaufsprojekt eines rund 13.600 Wohneinheiten umfassenden Immobilienportfolios und einem Verkaufsprojekt für
einen Immobilienbestand in Berlin-Lichtenrade, sowie Vorstandsangelegenheiten.

44

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Der Präsidialausschuss tagte dreimal im Berichtsjahr. Themen
der Sitzungen waren insbesondere Beratungen und Beschlussfassungen zu Vorstandsangelegenheiten (Vertragsangelegen­
heiten, Vergütungsfragen).
Der Nominierungsausschuss tagte im Berichtsjahr einmal und hat
in dieser Sitzung Vorschläge zur Aufstellung zweier Kandidaten
für die Aufsichtsratswahl erarbeitet und dem Aufsichtsratsplenum als dessen Wahlvorschlag an die Hauptversammlung
empfohlen.
Der Prüfungsausschuss (Audit Committee) traf sich im Berichtsjahr zu fünf Sitzungen, in denen er die für ihn relevanten Gegenstände der Aufsichtsratsarbeit behandelte. Dazu zählten insbesondere die Vorprüfung des Jahresabschlusses, des Konzern­
abschlusses und der Zwischenberichte der Deutsche Wohnen AG
sowie die Erörterung des Risikomanagementsystems. Er sprach
dem Aufsichtsrat eine Empfehlung zur Wahl des Abschlussprüfers
für das Geschäftsjahr 2015 aus, holte dessen Unabhängig­
keitserklärung ein, überwachte dessen Tätigkeit und legte die
Prüfungsschwerpunkte fest. Des Weiteren befasste sich der
Ausschuss mit der Ausschreibung der Jahresabschlussprüfung
für das Geschäftsjahr 2016 und dem mehrstufigen Auswahlprozess eines geeigneten Abschlussprüfers. Die Mitglieder des
Prüfungsausschusses verfügen über Sachverstand und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und
internen Kontrollverfahren. Der Ausschussvorsitzende, Herr Dr.
Andreas Kretschmer, erfüllt alle Maßgaben des § 100 Abs. 5 AktG.
Der Akquisitionsausschuss trat im Berichtsjahr zu zwei Sitzungen
zusammen. Gegenstand dieser Sitzungen war insbesondere die
Erörterung der Aspekte eines möglichen freiwilligen öffentlichen
Übernahmeangebots im Hinblick auf die LEG Immobilien AG.

Corporate Governance
Der Aufsichtsrat hat die Weiterentwicklung der unternehmenseigenen Corporate Governance-Standards fortlaufend beobachtet
und erörtert. Auf den    35 bis 39 in diesem Geschäftsbericht
werden umfassende Informationen zur Corporate Governance
im Unternehmen einschließlich der Struktur und der Höhe der
Aufsichtsrats- und Vorstandsvergütung dargelegt.
Vorstand und Aufsichtsrat haben die Anforderungen des
Deutschen Corporate Governance Kodex in der für das Berichtsjahr geltenden Fassung und die Umsetzung dieser Anforderungen
erörtert. Sie haben ihre aktualisierte gemeinsame Entsprechens­
erklärung gemäß § 161 AktG im Dezember 2015 verabschiedet
und auf der Website des Unternehmens dauerhaft öffentlich
zugänglich gemacht. Die Entsprechenserklärung kann unter
 http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/
8300/entsprechenserklaerung.html eingesehen werden.

Jahres- und Konzernabschlussprüfung
ausführlich erörtert
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche
Wohnen AG zum 31. Dezember 2015 und der Konzernabschluss
nebst dem zusammengefassten Lagebericht der Gesellschaft
wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am
12. Juni 2015 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten
Abschlussprüfer, Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungs­
gesellschaft, Stuttgart, geprüft und mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen.

An unsere Aktionäre

45

Bericht des Aufsichtsrats

Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen AG und der Konzernabschluss, der zusammengefasste Bericht über die Lage der
Deutsche Wohnen AG und des Konzerns sowie die Prüfungs­
berichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsrats­
mitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt.
Der Abschlussprüfer hat an der die Bilanzaufsichtsratssitzung
vorbereitenden Sitzung des Prüfungsausschusses am 10. März
2016 teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse
seiner Prüfung berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Dem
Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses der Gesellschaft,
des Konzernabschlusses sowie des zusammengefassten Lageberichts der Gesellschaft hat der Prüfungsausschuss nach eingehender Erörterung zugestimmt.

Veränderungen in Aufsichtsrat und Vorstand

Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat
in seiner Sitzung am 10. März 2016 umfassend über den Jahresabschluss und die Abschlussprüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner
Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende
Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den
Jahresabschluss, den Konzernabschluss, den zusammen­
gefassten Lagebericht, den Vorschlag für die Verwendung des
Bilanzgewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschluss­
prüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen
ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin der Empfehlung des
Prüfungsausschusses entsprechend den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015
gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Im Namen des Aufsichtsrats danke ich den Mitgliedern des
Vorstands sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
Deutsche Wohnen AG und aller Konzerngesellschaften für ihren
tatkräftigen Einsatz und ihre in diesem besonders ereignis­
reichen Jahr erbrachten Leistungen.

Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn
aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands
über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Die Tagesordnung
der ordentlichen Hauptversammlung 2016 wird daher eine
Beschlussfassung über die Ausschüttung einer Dividende in
Höhe von EUR 0,54 je gewinnberechtigter Aktie vorsehen.

Uwe E. Flach

Im Vorstand gab es eine Veränderung durch das Ausscheiden
von Herrn Andreas Segal aus dem Vorstand zum Ablauf des
10. November 2015, dessen Zuständigkeiten von den beiden verbleibenden Vorstandsmitgliedern mit übernommen wurden.

Zusammengefasster Lagebericht

Herr Dr. Andreas Kretschmer sowie Herr Matthias Hünlein, deren
Mandate mit Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am
12. Juni 2015 endeten, wurden von der Hauptversammlung
am 12. Juni 2015 erneut in den Aufsichtsrat gewählt. Herr Dr.
Kretschmer wurde vom Aufsichtsrat wieder zum stellvertretenden
Vorsitzenden gewählt.

Weitere Angaben

Für den Aufsichtsrat

Konzernabschluss

Frankfurt am Main, im März 2016

46

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

ZUSAMMENSETZUNG VON
VORSTAND UND AUFSICHTSRAT
Vorstand

Aufsichtsrat

Stand März 2016

Stand März 2016

Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender

Uwe E. Flach
Vorsitzender, Frankfurt am Main

Lars Wittan
Vorstand

Dr. rer. pol. Andreas Kretschmer
Stellvertretender Vorsitzender, Düsseldorf
Dr. h.c. Wolfgang Clement
Bonn
Matthias Hünlein
Oberursel
Dr. Florian Stetter
Erding
Claus Wisser
Frankfurt am Main

Zusammengefasster Lagebericht

47

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

48

	

Geschäftsmodell des Konzerns

48

	

Organisation und Konzernstruktur

48

	Konzernstrategie

49

	Konzernsteuerung

53

	Immobilienportfolio

54

	

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

62

	Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage
und zum Geschäftsverlauf

70

	

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

71

	

EPRA Performance Kennzahlen

77

	Mitarbeiter

79

Zusammengefasster Lagebericht

WIRTSCHAFTSBERICHT62

BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS

NACHTRAGSBERICHT83
RISIKO- UND CHANCENBERICHT

83

	Risikomanagement

83

	Risikobericht

85

	

Chancen der künftigen Entwicklung

88

	

Gesamtbild der Risikolage

89

PROGNOSEBERICHT89
VERGÜTUNGSBERICHT90
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN

94

UNTERNEHMENSFÜHRUNG96

Konzernabschluss

80

Weitere Angaben

DER DEUTSCHE WOHNEN AG

48

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Geschäftsmodell des Konzerns
Die Deutsche Wohnen AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als „Deutsche Wohnen“ oder „Konzern“ bezeichnet) gehört,
gemessen an der Marktkapitalisierung, gegenwärtig zu den
fünf größten börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften in
Europa. Das Unternehmen ist im MDAX der Deutschen Börse
gelistet. Der Immobilienbestand umfasst mehr als 148.000 Wohnund Gewerbeeinheiten sowie Pflegeobjekte mit über 2.000 Pflegeplätzen und Appartements mit einem Fair Value von insgesamt
rund EUR 12 Mrd. Unser Investitionsschwerpunkt liegt auf
Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Die Erweiterung um Pflege- und Gewerbeimmobilien
in diesen Märkten sehen wir aufgrund der hier zu beobachtenden Dynamik als weitere Wachstumsoption. Das fundamentale

wirtschaftliche Wachstum, die Zuwanderungsströme und die
demografische Entwicklung in den deutschen Metropolregionen
bilden eine sehr gute Basis, um sichere Cashflows mit weiterem
Steigerungspotenzial aus der Vermietung und Verpachtung zu
erzielen und Möglichkeiten zur Wertschaffung zu nutzen.

Organisation und Konzernstruktur
Organisatorisch wird zwischen Management- und Assetgesellschaften getrennt. Die Managementgesellschaften sind den
jeweiligen Geschäftssegmenten zugeordnet. Dabei nimmt die
Deutsche Wohnen AG eine klassische Holdingfunktion wahr –
mit den Bereichen Portfolio Management, Corporate Finance,
Finance, Human Resources, Investor Relations, Corporate Communication sowie Legal/Compliance.

Deutsche Wohnen AG
Management und Zentraleinheiten
Wohnen/Gewerbe
Property/Asset
Management

Verkauf

Strategische
Beteiligungen

Assetgesellschaften

Property Management

Asset Management

Die Bewirtschaftung unserer Bestände wird überwiegend durch
unsere 100 %igen Tochtergesellschaften erbracht. Die Deutsche
Wohnen Management GmbH (DWM), die Deutsche Wohnen
Immobilien Management GmbH (DWI) und die Deutsche Wohnen
Kundenservice GmbH (DWKS) bündeln alle Tätigkeiten im
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Verwaltung der
Immobilien, dem Management von Mietverträgen und der
Betreuung der Mieter. Die Deutsche Wohnen Construction and
Facilities GmbH (DWCF) verantwortet die technische Instand­
haltung und Entwicklung unserer Bestände. So konnten wir in
den vergangenen Jahren Mietsteigerungspotenziale realisieren
und unseren Leerstand auf einem sehr niedrigen Niveau halten.
Im Rahmen von strategischen Beteiligungen und in Kooperation
mit qualifizierten Systemanbietern erreichen wir eine überdurchschnittlich effiziente Bewirtschaftung unserer Wohnimmobilien.

Der Bereich Asset Management verantwortet im Wesentlichen
die Portfoliostrategie, die Bewertung des Immobilienbestands
sowie die Akquisitionen.
Die strategische Ausrichtung und Bewertung des Portfolios
erfolgt im Portfolio Management. Auf der Basis kontinuierlicher
Analysen werden Potenziale identifiziert und die strategische
Clusterung des Immobilienbestands in die strategischen Kernund Wachstumsregionen sowie die Non-Core-Regionen vorgenommen. Daraus leiten sich die operativen Handlungsfelder
„Bewirtschaften“, „Entwickeln“ und „Verkaufen“ ab.

Zusammengefasster Lagebericht

49

Grundlagen des Konzerns

Im Rahmen ihrer Wachstumsstrategie erweitert die Deutsche
Wohnen sukzessive ihren Bestand mit dem Fokus auf Metropolregionen und Ballungszentren mit einer dynamischen Entwicklungsperspektive. Grundlage hierfür sind umfassende Markt­
untersuchungen und die Analyse der Zukäufe hinsichtlich ihres
Wertpotenzials und des positiven Beitrags zu den relevanten
Unternehmenskennzahlen.

schaften zu erhöhen und die CO2-Emissionen sowie Energiekosten
nachhaltig zu reduzieren. Gleichzeitig erfolgt über die G+D die
Energiebeschaffung und -verteilung für unsere Bestände. So
wurde unter anderem der Gaseinkauf für die Deutsche WohnenLiegenschaften bundesweit noch intelligenter gebündelt sowie
das Gas über die Energiebörse direkt beschafft. Die damit verbundenen Beschaffungskosten konnten so um 10 % reduziert
werden. Inzwischen ist die G+D auch für Drittkunden erfolgreich
am Markt tätig.

Strategische Beteiligungen
Über ihre Kerngeschäftsfelder hinaus ist die Deutsche Wohnen
im Rahmen von strategischen Beteiligungen tätig.
Pflege und Betreutes Wohnen: Unter der Marke KATHARINENHOF®
bewirtschaften wir im Rahmen eines Beteiligungsmodells
Senioren- und Pflegeeinrichtungen. Die Einrichtungen bieten vollstationäre Pflege mit dem Ziel, einen aktiven Lebensstil und die
Eigenständigkeit der Bewohner im größtmöglichen Umfang zu
erhalten. Daneben werden im Rahmen des Betreuten Wohnens
zusätzlich umfangreiche, seniorengerechte Service- und Dienstleistungen angeboten. Das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes
Wohnen wurde mit Beginn des Geschäftsjahres 2015 in eine
Beteiligungsstruktur überführt, indem 51 % der Anteile an die
KH Beteiligungs GmbH veräußert wurden. Die Deutsche Wohnen
ist weiterhin mit 49 % an der KATHARINENHOF® beteiligt. Die
Pflegeimmobilien befinden sich unverändert in unserem Eigentum.
Energieversorgung: Die G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH, Magdeburg (G+D), ist eine strategische Kooperation
der Deutsche Wohnen mit der GETEC. Gemeinsam stellen wir
die energetische Bewirtschaftung unserer Bestände neu auf, um
die Energieeffizienz unserer Erzeugungsanlagen in den Liegen-

Technisches Facility Management: Über die B&O Deutsche
Service GmbH – ein Gemeinschaftsunternehmen mit der B&O
Service und Messtechnik AG – koordiniert die Deutsche Wohnen
das Einkaufsmanagement für Materialien, Produkte und Dienstleistungen im Rahmen des technischen Facility Managements,
wodurch beide Gesellschafter an bundesweiten Skaleneffekten
partizipieren. Darüber hinaus erbringt die Gesellschaft Leistungen
im operativen Bereich des technischen Facility Managements.
Die gesellschaftsrechtliche Verbindung ermöglicht uns eine
noch stärkere Qualitätssicherung, die Sicherung von Marktkapazitäten sowie eine maximale Kostentransparenz mit zusätzlichen
Einsparungen, die unmittelbare positive Auswirkungen auf unser
operatives Kerngeschäft haben.

Konzernstrategie
Die Deutsche Wohnen versteht sich als Portfolio Manager mit dem
Schwerpunkt auf Wohnimmobilien und einer klaren Ausrichtung
auf deutsche Metropolregionen. In diesen Core+-Regionen
befinden sich rund 87 % unserer Immobilien. Die Märkte sind
Bevölkerungsschwerpunkte mit einer hohen Bewohnerdichte
und zeichnen sich durch eine dynamische Entwicklung öko­
nomischer Kriterien wie Wirtschaftskraft, Einkommen sowie
Innovationskraft und Wettbewerbsstärke aus. Rund 11 % unserer
Bestände befinden sich in Märkten mit moderat anziehenden
Mieten und stabilen Mietentwicklungsprognosen.
Aufgrund der Größe und Qualität unseres Immobilienportfolios,
der Konzentration auf attraktive deutsche Metropolregionen
sowie der Effizienz unserer Immobilienplattform mit hervor­
ragend geschulten und qualifizierten Mitarbeitern sehen wir uns
bestens im Markt positioniert. So können wir am Wachstum in
den deutschen Metropolregionen optimal partizipieren und einen
nachhaltigen Wertzuwachs unserer Bestände erzielen.

Weitere Angaben

Der Verkauf von Immobilien wird über die Deutsche Wohnen
Corporate Real Estate GmbH gesteuert. Insbesondere im Rahmen
der Wohnungsprivatisierung in den strategischen Kern- und
Wachstumsregionen setzen wir in hohem Maß Kapital frei und
verstärken somit unsere Innenfinanzierungskraft. Vor dem
Hintergrund des gegenwärtigen positiven Marktumfelds sind
auch opportunistische Verkäufe aus unseren Core+- und CoreRegionen im Rahmen des institutionellen Verkaufs möglich.

Konzernabschluss

Verkauf

50

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Neben dem organischen Wachstum setzen wir auf wertschaffende Akquisitionen, soweit sie zu unserer Portfoliostrategie
passen. Beim Ankauf und der Integration von Portfolios hat die
Deutsche Wohnen ihre Kompetenz in der Vergangenheit mehrfach
unter Beweis gestellt und ihre damit verbundenen quantitativen
und qualitativen Ziele stets erreicht. Im Rahmen der Zusammenführung mit der GSW haben wir umfangreiche Skaleneffekte
generiert und die Position der Deutsche Wohnen als eines der
effizientesten Wohnungsunternehmen in Deutschland weiter
gestärkt. Auch in Zukunft wird die Deutsche Wohnen durch den
selektiven Erwerb weiterer Immobilienportfolios wertsteigernd
und fokussiert wachsen.

Fokussierung auf Kernkompetenzen
Um eine gleichbleibend hohe Qualität und Effizienz unserer Organisationsstrukturen und Arbeitsprozesse zu gewährleisten, bilden
wir die Kernkompetenzen in Bezug auf die Bewirtschaftung und
Entwicklung unseres Immobilienportfolios sowie die Privatisierung von Wohnungen durch eigene Mitarbeiter ab. Hier verfügen
wir über ein hohes Maß an Professionalität und Know-how und
können so die kontinuierlichen Cashflows aus unseren Haupt­
geschäftsfeldern sichern.

Wissenstransfer durch strategische Beteiligungen
Zur Realisierung weiterer Wertschöpfungspotenziale agieren wir
über strategische Beteiligungen. Die Fokussierung auf ausgewählte, professionelle Partner und die Bündelung von Leistungen
versetzen uns in die Lage, Skaleneffekte zu nutzen. Darüber hinaus
erhalten wir ein Höchstmaß an Transparenz und einen Einblick in
die entsprechenden Märkte. Dies hilft uns, die Qualität und den
Wissenstransfer für das jeweilige Geschäftsfeld sicherzustellen.

Wettbewerbsvorteile
Die Deutsche Wohnen wird ihre starke Marktstellung weiterhin
durch eine klare Fokussierung im Rahmen einer nachhaltigen
Wachstumsstrategie behaupten.

Fokussierung
Die Deutsche Wohnen verfolgt seit 2008 eine klare Investitionsstrategie. Unser Portfolio wurde seither stark auf Wachstumsmärkte ausgerichtet. Heute befinden sich rund 98 % unseres
Portfolios in deutschen Großstädten und Ballungszentren, allein
73 % des Gesamtbestands im Großraum Berlin.

Qualität und Effizienz
Durch die Konzentration unserer Portfolios auf ausgewählte
Standorte erreichen wir hohe Skaleneffekte im Einkauf und in
der Bewirtschaftung unserer Immobilien. So zählen wir zu den
effizientesten Unternehmen im deutschen Wohnungssektor.
Die Kosten für Leerstand und Zahlungsausfälle bewegen sich
fortlaufend auf einem niedrigen Niveau. Die Ausgaben für
Instandhaltung und Modernisierung fließen zielgerichtet in die
Wachstumsmärkte, um bestehende Wertpotenziale zu heben.
Unsere Mitarbeiter verfügen über eine hohe fachliche Kompetenz und tragen wesentlich dazu bei, Arbeitsprozesse effizient
abzubilden.

Flexibilität
Unsere Organisationsstruktur bietet eine sehr große Flexibilität.
Die Immobilien werden hauptsächlich von Objektgesellschaften
gehalten, während die Kernprozesse rund um die Immobilien­
bewirtschaftung von 100 %igen Tochtergesellschaften erbracht
werden. Im Rahmen von strategischen Beteiligungen erschließt
sich die Deutsche Wohnen darüber hinaus lukrative Geschäftsfelder mit Immobilienbezug. Dadurch sind wir in der Lage,
opportunistisch und flexibel zu agieren, ohne jedoch den Fokus
auf unser Hauptgeschäftsfeld zu verlieren.

Kapitalmarktfähigkeit/Finanzierung
Mit dem erfolgreichen Wachstumskurs der letzten Jahre hat die
Deutsche Wohnen ihre Position am Kapitalmarkt weiter ver­
bessert. Sie ist heute – gemessen an der Freefloat-Marktkapitalisierung – unter den größten fünf europäischen Immobilien­
gesellschaften zu finden und hat in allen wesentlichen Indizes
an Gewicht gewonnen.
Unsere Dividendenpolitik ist maßvoll und nachhaltig ausgerichtet
und belässt die Mittel im Unternehmen, die für die Werterhaltung
und -erhöhung unseres Portfolios benötigt werden.

Zusammengefasster Lagebericht

51

Grundlagen des Konzerns

Unsere Wettbewerbsvorteile
FOKUSSIERUNG
des Portfolios
auf Wachstumsmärkte

Unsere Finanzierungsstruktur haben wir im Geschäftsjahr weiter
verbessert und sind dadurch im Wettbewerbsumfeld bestens
aufgestellt. Auch die Ratings der Deutsche Wohnen wurden
entsprechend angehoben: auf A3 (Moody’s) beziehungsweise
A– (Standard & Poor’s). Über eine solide Investitions- und
Dividendenpolitik wollen wir unsere Stellung im Markt auch
künftig weiter festigen.

Nachhaltigkeit
Als nachhaltig orientiertes Unternehmen stellen wir uns schon
heute auf zukünftige Chancen und Risiken der globalen Herausforderungen ein und übernehmen Verantwortung für Umwelt,
Gesellschaft und unsere Mitarbeiter. Innerhalb der Wohnimmobilienbranche wollen wir eine führende Rolle einnehmen sowie
Transparenz und Vergleichbarkeit nachhaltiger Leistung voran-

FLEXIBILITÄT
in der
Organisations­struktur

treiben. Als erste gelistete deutsche Wohnimmobiliengesellschaft informieren wir im Rahmen unserer Berichterstattung
nach dem globalen Standard der Global Reporting Initiative (GRI)
umfassend über unsere Nachhaltigkeitsaktivitäten sowie ökonomische, ökologische und gesellschaftliche Indikatoren. Darüber
hinaus bekennen wir uns zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex
(DNK) und erfüllen die Anforderungen der branchenspezifischen
Ergänzung für die Wohnungswirtschaft. Wir sind überzeugt,
dass nachhaltiges Handeln die Zukunftsfähigkeit der Deutsche
Wohnen-Gruppe sichert und auch unsere Stakeholder davon
profitieren.
Bezüglich unserer strategischen Portfolioausrichtung verweisen
wir auf die Ausführungen im Kapitel „Immobilienportfolio“ ab 
 54 dieses Geschäftsberichts.

Konzernabschluss

KAPITALMARKT­FÄHIGKEIT/
FINANZIERUNG
festigt die Marktstellung

QUALITÄT UND EFFIZIENZ
in den Arbeitsprozessen
und der Bewirtschaftung
unserer Immobilien

Weitere Angaben

NACHHALTIGKEIT
durch Transparenz und
Verantwortung

52

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Nachhaltigkeitsmanagement und -steuerung

Verantwortung für den Immobilienbestand
und nachhaltiger Neubau

Unser Selbstverständnis als nachhaltig agierendes Unternehmen
manifestiert sich in unserer Nachhaltigkeitsstrategie: Qualität
für unsere Stakeholder und Effizienz in unseren Prozessen sind
die zentralen Merkmale unseres Wachstums, damit es im Einklang mit den Zielen einer nachhaltigen Entwicklung erfolgt.
Dafür pflegen wir eine Unternehmenskultur, deren wichtigste
Pfeiler Glaubwürdigkeit, Transparenz und ethisches Handeln
sind. Nachhaltigkeit ist als Teil der Konzernstrategie in unsere
täglichen Arbeitsabläufe integriert. Ein Projektteam Nachhaltigkeit im Bereich Investor Relations koordiniert das Thema innerhalb des Konzerns und gibt Impulse für die Weiterentwicklung.
Gemeinsam mit den Abteilungsleitern definiert es unternehmensweite Nachhaltigkeitsziele und baut die Datenbasis für die
Nachhaltigkeitsberichterstattung kontinuierlich aus.

Die regelmäßige Instandhaltung und Modernisierung unserer
Bestände ist entsprechend den Bewertungen eines der wichtigsten
Themen für die Deutsche Wohnen. Durch gezielte Investitionen
erhöhen wir sukzessive die Qualität unseres Portfolios. Unseren
Mietern bieten wir eine hohe Servicequalität und informieren sie
zeitnah und umfassend über anstehende Projekte.

Die Erwartungen und Anforderungen maßgeblicher Stakeholder
an unser Unternehmen analysieren und bewerten wir regelmäßig.
So können wir nachhaltigkeitsrelevante Chancen und Risiken
sowie wesentliche nichtfinanzielle Handlungsfelder frühzeitig
erkennen und darauf reagieren.
Im vergangenen Jahr haben wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie
im Rahmen einer Wesentlichkeitsanalyse verifiziert und die Themen für das Nachhaltigkeitsmanagement und -reporting klarer
definiert. Hierfür haben wir eine Stakeholderbefragung durchgeführt und in einem Workshop die Ergebnisse mit den internen
Einschätzungen durch Vorstand und Führungskräfte verschiedener
Abteilungen abgeglichen. Für unser Nachhaltigkeitsmanagement und -reporting ergeben sich daraus fünf übergeordnete
Handlungsfelder:

Dem zunehmenden Bedarf von Wohnraum in Ballungsgebieten
begegnen wir mit ersten Neubaumaßnahmen unter Einbeziehung von Nachhaltigkeitskriterien.

Mitarbeiterverantwortung
Wir wollen ein guter Arbeitgeber sein, der attraktive Entwicklungs- und Karrieremöglichkeiten bietet. Gerade vor diesem
Hintergrund schätzen unsere Stakeholder und Führungskräfte
qualifizierte Aus- und Weiterbildung als das relevanteste Mitarbeiterthema ein. Ebenso werden Förderung von Work-Life-Balance
und Familienfreundlichkeit, Vielfalt und Chancengleichheit sowie
transparente Strukturen und Mitspracherechte als Voraussetzung
für das Gewinnen und Halten qualifizierter Fachkräfte gesehen.
Aus diesen Themen und den jährlichen Mitarbeitergesprächen
leiten wir die Maßnahmen für unser Personalmanagement ab.

Umwelt- und Klimaschutz
Durch zielgerichtete Maßnahmen im Bestand will die Deutsche
Wohnen zur Umsetzung nationaler Umweltschutzziele beitragen.
Energetische Modernisierung des Bestands sowie Innovation bei
Wärme- und Energieerzeugung fanden sich auch in der Wesentlichkeitsanalyse unter den sechs relevantesten Themen. Die
Auswahl nachhaltiger Lieferanten und Materialien für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau soll dabei Maßgabe sein.

Verantwortungsbewusste Unternehmensführung
Langfristige wirtschaftliche Stabilität wurde sowohl von unseren
Stakeholdern sowie von den Führungskräften der Deutsche
Wohnen als das wichtigste Thema definiert. Dem entsprechen
wir mit einer fokussierten und wertsteigernden Portfoliostrategie
sowie unserer effizienten Unternehmensstruktur. Zudem finden
sich Transparenz und Dialog mit Stakeholdern sowie eine klare
Unternehmensvision und -strategie in Bezug auf Nachhaltigkeit
unter den fünf wichtigsten Themen im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse.

Verantwortung für die Gesellschaft
Unser gesellschaftliches Engagement bedeutet für die Befragten
vor allem, dass wir umfassend Verantwortung für Quartiersentwicklung übernehmen. Die Förderung historischer Bausubstanz
und Denkmalschutz – ein Feld, in dem die Deutsche Wohnen
bereits Vorreiter ist – bilden den zweiten Schwerpunkt. Hier legen
wir besonderen Wert auf die Erhaltung kultureller Identität.

Zusammengefasster Lagebericht

53

Grundlagen des Konzerns

Das gesamte unternehmerische Handeln der Deutsche Wohnen
ist auf die kontinuierliche Verbesserung der Ertragskraft des
Konzerns ausgerichtet.
Unsere nachhaltige Dividendenpolitik stellt sicher, dass die
Qualität unseres Portfolios erhalten bleibt. Die Verschuldung
soll dauerhaft auf einem für die Assetklasse vertretbaren Niveau
gehalten werden.
Die Steuerung des Unternehmens vollzieht sich über mehrere
Ebenen:
Auf Holding-Ebene werden sämtliche Ertrags- und Zahlungsströme quartalsweise auf die Kenngrößen FFO, NAV und LTV
aggregiert und bewertet. Gleichzeitig unterzieht der Bereich
Investor Relations unsere wesentlichen Peers vierteljährlich
einem Benchmark. Diese SWOT-Analyse dient der Validierung
der Deutsche Wohnen gegenüber ihren wesent­lichen Wett­
bewerbern.
Im Segment Wohnungsbewirtschaftung sind die Entwicklungen
der Quadratmetermiete und des Leerstands, differenziert nach
definierten Portfolios und/oder Regionen, die Steuerungsgrößen
für das Management. Hierzu gehören auch Umfang und Ergebnis
der Neuvermietung sowie die Entwicklung der mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten wie Instandhaltungs-, Vermietungsmarketing- und Betriebskosten sowie Mietausfälle.
Alle Parameter werden monatlich ausgewertet und mit detaillierten Budgetansätzen verglichen. Hieraus lassen sich Maßnahmen ableiten beziehungsweise Strategien entwickeln, die
Mieterhöhungspotenziale bei kontrollierter Aufwandsentwicklung heben und so die operativen Ergebnisse stetig verbessern.
Das Segment Verkauf wird über die Verkaufspreise pro Quadratmeter sowie die Marge als Differenz zwischen Buchwert und
Verkaufspreis gesteuert. Dabei werden die ermittelten Werte
mit den Planzahlen sowie mit dem Markt abgeglichen und bei
Bedarf angepasst.

Den Finanzaufwendungen kommt dabei eine erhebliche Bedeutung zu, da diese wesentlichen Einfluss auf das Periodenergebnis
und die Cashflow-Entwicklung haben. Die Steuerung der Finanz­
aufwendungen obliegt dem Bereich Corporate Finance. Ein aktives
und laufendes Management des Darlehensportfolios und der
Hedging-Quote hat, verbunden mit einer ständigen Marktüberwachung, zum Ziel, das Finanzergebnis kontinuierlich zu optimieren. Zudem verantwortet der Bereich die Risikostreuung
durch Erweiterung des Fremdkapitalportfolios um neue Bankpartner und Versicherungen oder Kapitalmarktprodukte, wie
Unternehmensanleihen oder Wandelschuldverschreibungen.
Im Segment Pflege generieren wir internes Wachstum vor allem
durch Pflegesatz- und Belegungssteigerungen im Bereich der
vollstationären Pflegeeinrichtungen. Die Berichterstattung erfolgt
hier ebenfalls monatlich an den Vorstand.
Um den durch die operative Geschäftstätigkeit erzielten Cashflow zu messen und mit dem Plan abzugleichen, verwenden wir
als Kenngröße den Funds from Operations vor Verkauf (FFO I).
Dabei stellt das Periodenergebnis den Ausgangswert zur Ermittlung des FFO dar, das um Abschreibungen, Sondereffekte, nicht
liquiditätswirksame Finanzaufwendungen beziehungsweise
-erträge und Steueraufwendungen beziehungsweise -erträge
ergänzt oder reduziert wird.
Mit Hilfe des regelmäßigen Reportings können Vorstand und
Fachabteilungen die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns
zeitnah bewerten und mit den Vormonats-, Vorjahres- und Planwerten vergleichen. Außerdem wird so die voraussichtliche
Entwicklung anhand eines fortgeschriebenen Forecast ermittelt.
Chancen, aber auch negative Entwicklungen können so kurz­
fristig identifiziert und Maßnahmen abgeleitet werden, um diese
zu nutzen beziehungsweise ihnen entgegenzusteuern.

Konzernabschluss

Konzernsteuerung

Die weiteren operativen Aufwendungen wie Personal- und Sachkosten sowie die nicht operativen Größen wie Finanzaufwen­
dungen und Steuern sind ebenfalls Bestandteil des zentralen
Planungs- und Steuerungssystems sowie des monatlichen
Berichts an den Vorstand. Auch hier wird die laufende Entwicklung aufgezeigt und den Planwerten gegenübergestellt.

Weitere Angaben

Unser Ziel ist es, diese Schwerpunktthemen in unsere Geschäftsstrategie und Prozesse einzubeziehen und damit Qualität für
unsere Stakeholder zu schaffen.

54

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Immobilienportfolio
Portfolioüberblick und -strategie
Mit ca. 148.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten und einer annualisierten Jahresmiete von mehr als EUR 648 Mio. bewirtschaftet
die Deutsche Wohnen eines der größten Immobilienportfolios

Deutschlands. Hierbei liegt der Fokus auf wachstumsstarken
Ballungszentren und Metropolen, den sogenannten Core+-Märkten,
die 87 % des Wohnungsbestands ausmachen. In den stabilen
Core-Regionen liegen weitere 11 % der Wohneinheiten. Die
durchschnittliche Vertragsmiete betrug zum Jahresende 2015
EUR 5,89 pro m² bei einer durchschnittlichen Leerstandsquote
von 1,8 %.

Bestandsdaten im Überblick
Wohneinheiten nach:

Baujahr

Wohnungsgröße
  < 40 m2

11 %

  40 bis < 55 m2

29 %

  55 bis < 65 m2

23 %

  65 bis < 75 m2

18 %

  ≥ 75 m2

19 %

in %
35
30

Wohnungsgröße
in %

30,6

25

29,1

20

18,6

18,3

15
10
5

3,1

0,4

0
≤ 1918

1919 – 1949

1950 – 1969

1970 – 1979

1980 – 1999

≥ 2000

Vertragsmiete
in %
25
20

19,7

21,4

15
10
5

13,6

11,3
1,1

1,6

 ≤3,50
EUR/m2

3,51 – 4,00
EUR/m2

0

11,3
6,1

4,0
4,01 – 4,50
EUR/m2

4,51 – 5,00
EUR/m2

5,01 – 5,50
EUR/m2

5,51 – 6,00
EUR/m2

6,01 – 6,50
EUR/m2

6,51 – 7,00
EUR/m2

7,01 – 7,50
EUR/m2

4,1
7,51 – 8,00
EUR/m2

5,8
≥  8,01
EUR/m2

Zusammengefasster Lagebericht

55

Grundlagen des Konzerns

Vor dem Hintergrund unserer fokussierten Portfoliostrategie kon­
zentriert sich unser Bestand im Wesentlichen auf zehn Regionen.
Den Kernmarkt bildet dabei der Großraum Berlin mit ca. 107.000
Wohnungen und rund 1.600 Gewerbe­einheiten. Das entspricht
etwa 73 % des Gesamtbestands.

Ausgangspunkt für das Portfolio Management ist die Segmentierung des Immobilienbestands. Im Rahmen einer Makroanalyse
erfolgt die Clusterung des Portfolios in Core+-, Core- und NonCore-Märkte mit Hilfe eines Scoring-Modells, das auf der Basis
makroökonomischer, soziodemografischer und immobilien­
spezifischer Daten die Attraktivität und Zukunftsperspektive der
Standorte bewertet. Dabei werden beispielsweise Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung, lokale Arbeitsmärkte, Kaufkraft und
Infrastrukturdaten analysiert.

Fläche

Anteil am
Gesamt­
bestand

Vertragsmiete1)

Leerstand

Mietpotenzial 2)

Gewerbe­
einheiten

Anzahl

Tm²

in %

EUR/m²

in %

in %

Anzahl

Strategische Kern- und
Wachstumsregionen

143.173

8.662

98

5,92

1,7

19,0

2.051

Core+

127.774

7.689

87

5,97

1,7

21,2

1.862

	 Großraum Berlin

106.756

6.387

73

5,89

1,8

19,0

1.568

	Rhein-Main

9.081

547

6

7,35

1,4

28,8

164

	Mannheim/Ludwigshafen

4.716

294

3

5,69

1,0

20,2

41

	Rheinland

4.513

288

3

5,93

1,2

22,7

25

	Dresden

2.708

172

2

5,18

2,7

20,2

64

15.399

973

11

5,49

2,0

9,6

189

	Hannover/Braunschweig

8.717

569

6

5,59

1,8

15,0

83

	Magdeburg

2.365

145

2

5,41

3,3

4,2

75

	Kiel/Lübeck

1.457

91

1

5,30

2,0

11,0

7

	Halle/Leipzig

1.728

102

1

5,19

1,7

1,7

12

	Erfurt

618

34

0

5,89

0,7

0,8

12

	Sonstige

514

32

0

5,13

2,2

19,7

0

2.955

195

2

4,79

6,3

– 0,1

39

146.128

8.857

100

5,89

1,8

18,6

2.090

Immobilienbestand

Core

Non-Core
Gesamt
1)	Vertraglich

geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche
des Vermietungsbestands im Vergleich zur Vertragsmiete des Vermietungsbestands

2)	Neuvermietungsmiete

Weitere Angaben

Wohn­einheiten

Konzernabschluss

31.12.2015

56

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Kiel
Lübeck

Berlin
Hannover
Braunschweig

Magdeburg Potsdam
Halle

Düsseldorf

CORE +	 87 %
CORE	 11 %

Leipzig

Dresden

Köln
Bonn
Wiesbaden
Mainz
Ludwigshafen

Erfurt
Frankfurt am Main
Mannheim

In einem zweiten Schritt leiten wir auf Basis einer Mikroanalyse
entsprechende Investitionsstrategien ab. Hier werden die wesentlichen Performanceindikatoren, der technische Zustand und die
Lage der einzelnen Immobilien einem Scoring unterzogen und
der Bestand in die Handlungsfelder „Bewirtschaften“, „Ent­
wickeln“ und „Verkaufen“ unterteilt.
Im Rahmen der „Bewirtschaftung“ liegt der Fokus auf der
Neuvermietung und der Realisierung von Mietpotenzialen ent­
sprechend den Marktmieten. Der Bewirtschaftungsbestand
nimmt mit einem Anteil von 83 % den Großteil unseres Portfolios
ein. Objekte an besonders viel­versprechenden Standorten,

mit einem unterdurchschnittlichen Ausstattungsstandard und
Gebäudezustand, werden dem Cluster „Entwickeln“ zugeordnet
(Anteil 12 %). Hier investieren wir in den nächsten Jahren verstärkt in umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, um das
bestehende Wertpotenzial der Objekte zu heben.
Die Immobilien im Segment „Verkaufen“ (Anteil 6 %) werden im
Rahmen von Wohnungsprivatisierungen und Blockverkäufen
zum Verkauf angeboten. Hierbei handelt es sich vor allem um
Einzelverkäufe mit attraktiven Margen, Blockverkäufe zur
Bestandsbereinigung in Non-Core-Regionen sowie opportunistische Veräußerungen in Core- und Core+-Regionen, um punktuell
Marktchancen zu nutzen.
31.12.2015

Wohn­einheiten

Fläche

Anteil am
Gesamt­
bestand

Vertragsmiete1)

Leerstand

Mietpotenzial 2)

Anzahl

Tm²

in %

EUR/m²

in %

in %

Strategische Kern- und
Wachstumsregionen

143.173

8.662

98

5,92

1,7

19,0

Core+

127.774

7.689

87

5,97

1,7

21,2

	Bewirtschaften

106.059

6.397

73

6,00

1,3

20,1

	Entwickeln

17.042

971

12

5,79

2,5

28,3

	Verkaufen

4.673

321

3

5,97

7,7

–

Core

15.399

973

11

5,49

2,0

9,6

	Bewirtschaften

Wohnen

14.207

893

10

5,50

1,9

9,6

	Verkaufen

1.192

80

1

5,46

3,5

–

Non-Core

2.955

195

2

4,79

6,3

– 0,1

182

12

0

5,24

14,3

–

146.128

8.857

100

5,89

1,8

18,6

	 Davon Bereinigung
Gesamt
1)	Vertraglich

geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche
des Vermietungsbestands im Vergleich zur Vertragsmiete des Vermietungsbestands

2)	Neuvermietungsmiete

Zusammengefasster Lagebericht

57

Grundlagen des Konzerns

Portfolioentwicklung

Weitere 3.800 Wohneinheiten wurden im Core-Markt Kiel/Lübeck
erworben und ermöglichen uns hier eine effizientere Bewirtschaftung durch das Erreichen einer kritischen Größe. Etwa
85 % der erworbenen Wohnungsbestände sind für eine lang­
fristige Bewirtschaftung in unserem Portfolio gedacht. Für weitere
rund 3.300 Wohnungen wollen wir das günstige Marktumfeld
nutzen, um diese Objekte zu veräußern. Hierbei handelt es sich
um Objekte, die aufgrund ihrer Qualität oder hinsichtlich der
regionalen Portfoliokonzentration nicht zur Portfoliostrategie
der Deutsche Wohnen passen.

Akquisitionen
2015 haben wir rund 21.700 Wohnungen zu einem Kaufpreis von
insgesamt knapp EUR 1,7 Mrd. erworben. Zwei Drittel der Einheiten liegen in Core+-Märkten, die sich durch eine dynamische
Nachfrageentwicklung mit überdurchschnittlichem Mietwachstum auszeichnen und ein Mietenpotenzial von bis zu 30 %
aufweisen. Davon liegen allein rund 11.500 Einheiten in Berlin.

Vertragsmiete1)

Leerstand

Marktmiete

Kaufpreis

Kaufpreis

Multiple
Vertragsmiete

Multiple
Marktmiete

Akquisitionen

Anzahl

EUR/m²

in %

EUR/m²

EUR Mrd.

EUR/m²

Core+

14.360

5,81

2,0

7,13

1,26

	 Großraum Berlin

11.463

5,27

2,0

6,52

0,88

1.473

21,1

17,2

1.322

21,1

1.126

9,76

1,6

11,88

16,9

0,20

2.904

24,6

	Rhein-Main

721

6,72

2,5

20,4

7,26

0,07

1.424

18,2

	Rheinland

429

7,35

16,4

2,8

8,43

0,05

1.587

18,4

	 Großraum Hamburg

321

15,7

7,71

2,9

8,47

0,03

1.729

18,5

	Dresden

17,0

300

5,66

1,7

7,01

0,03

1.180

16,1

14,0

Core

5.842

5,43

1,4

6,42

0,37

1.014

15,4

13,2

	Kiel/Lübeck

3.818

5,37

0,7

6,50

0,24

1.043

15,9

13,4

	Hannover/Braunschweig

793

5,78

2,1

6,66

0,04

921

13,1

11,5

	Magdeburg

783

5,28

3,1

6,09

0,06

979

15,8

13,4

88

5,48

1,8

5,82

0,01

1.154

16,5

16,5

360

5,64

3,3

6,23

0,02

966

14,5

12,9

Non-Core

1.489

5,36

6,2

5,71

0,07

756

11,9

11,0

	Ruhrgebiet

1.121

5,45

6,3

5,94

0,06

780

12,2

10,9

368

5,07

5,6

5,00

0,02

680

11,0

11,3

21.691

5,67

2,2

6,83

1,70

1.292

18,9

15,8

	 Großraum München

	Halle/Leipzig
	Sonstige

	Sonstige
Gesamt
1)	Vertraglich

geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche

Weitere Angaben

Wohn­
einheiten

Konzernabschluss

2015

58

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Von den rund 21.700 notariell beurkundeten Wohneinheiten sind
bereits 6.200 Wohneinheiten noch im Geschäftsjahr 2015 in
unseren Besitz übergegangen.

Es handelt sich in beiden Fällen um Wohnungen in Berlin
aus dem Bestand der GSW, die unseren Analysen zufolge hinsichtlich ihres Zustands, ihres Baualters und in Bezug auf die
Lage zu den schwächeren Wohnanlagen gehörten. Hier haben
wir konsequent die derzeitige Marktsituation genutzt.

Verkäufe
Beim Verkauf konnten wir die anhaltend starke Nachfrage nach
Immobilien für uns nutzen und das Verkaufsergebnis entsprechend steigern. So wurden rund 9.400 Wohnungen mit Nutzenund Lasten-Wechsel im abgelaufenen Geschäftsjahr veräußert.
Dabei entfielen rund 20 % auf die Einzelprivatisierung und rund
80 % auf den Verkauf an institutionelle Käufer.

Für weitere Einzelheiten zum Segmentergebnis aus dem Verkauf verweisen wir auf die    72 und 73 des zusammengefassten
Lageberichts.

Operative Entwicklung
Im Bereich der opportunistischen Blockverkäufe wurde ein
größeres Portfolio mit rund 5.700 Wohneinheiten veräußert.
Der Nutzen- und Lasten-Wechsel erfolgte am 1. April 2015. In
einer weiteren Transaktion wurden ca. 900 Einheiten beur­
kundet; der Besitzübergang erfolgt im ersten Quartal 2016.

31.12.2015
Wohneinheiten

Like-for-like

Anzahl

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Vertragsmieten sowie des Leerstands im Like-for-like-Vergleich, das 
heißt nur für Wohnbestände, die in den letzten zwölf Monaten
durchgehend im Unternehmen bewirtschaftet wurden.

31.12.2015

31.12.2014

Vertragsmiete1)

Entwicklung

EUR/m²

in %

31.12.2014

Leerstand

Entwicklung

in %

in %

Vermietungsbestand

129.015

5,96

5,75

3,6

1,4

1,7

– 17,7

Core+

115.099

6,01

5,80

3,8

1,4

1,6

– 12,5

95.648

5,94

5,71

4,1

1,5

1,7

– 8,7

	Rhein-Main

8.427

7,33

7,12

3,0

0,8

1,4

– 39,4

	Mannheim/Ludwigshafen

4.495

5,69

5,59

1,7

0,6

0,6

– 1,8

	Rheinland

4.361

5,90

5,75

2,6

0,4

1,3

– 66,3

	 Großraum Berlin

	Dresden

2.168

4,99

4,93

1,3

1,5

1,1

27,2

13.916

5,45

5,34

2,0

1,8

3,1

– 40,4

	Hannover/Braunschweig

8.100

5,52

5,38

2,6

1,6

2,8

– 42,5

	Magdeburg

2.101

5,25

5,23

0,5

3,2

3,2

0,5

	Kiel/Lübeck

1.128

5,38

5,23

2,7

2,1

3,9

– 45,8

	Halle/Leipzig

Core

1.606

5,20

5,19

0,2

1,5

3,6

– 59,7

	Erfurt

609

5,90

5,89

0,1

0,7

2,7

– 74,7

	Sonstige

372

5,40

5,23

3,2

2,0

4,5

– 56,0

1)	Vertraglich

geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche

Zusammengefasster Lagebericht

59

Grundlagen des Konzerns

Die Neuvertragsmiete im Core+-Segment (preisfreier Vermietungsbestand) lag 2015 rund 21,2 % über der stichtagsbezogenen Vertragsmiete. Die ab Juni in Berlin und später auch an
anderen Standorten eingeführten gesetzlichen Begrenzungen
bei der Miethöhe im Rahmen von Neuvermietungen (sogenannte
Mietpreisbremse) haben bisher nur einen leichten Einfluss auf
die Neuvertragsmiete.
Der Like-for-like-Leerstand im Vermietungsbestand konnte,
insbesondere durch verstärkte Vermietungsaktivitäten in den
Core-Märkten, von 1,7 % auf 1,4 % reduziert werden.
31.12.2015

Wohnen

31.12.2014

Neuvermietungsmiete1)

Vertragsmiete 2)

Miet­potenzial  3)

Miet­potenzial  3)

EUR/m²

EUR/m²

in %

in %

Core+ (Vermietungsbestand)

7,23

5,97

21,2

22,7

	 Großraum Berlin

7,01

5,89

19,0

21,2

	Rhein-Main

9,47

7,35

28,8

23,5

	Mannheim/Ludwigshafen

6,83

5,69

20,2

21,8

7,24

5,90

22,7

25,0

	Dresden

6,23

5,18

20,2

20,9

1)	Vertraglich
2)	Vertraglich

Konzernabschluss

	Rheinland

geschuldete Miete aus neu abgeschlossenen Mietverträgen im preisfreien Bestand, die in 2015 wirksam wurden
geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen durch die vermietete Fläche
des Vermietungsbestands im Vergleich zur Vertragsmiete des Vermietungsbestands

3)	Neuvermietungsmiete

Portfolioinvestitionen
Im Geschäftsjahr 2015 haben wir rund EUR 182,1 Mio. beziehungsweise ca. EUR 20 pro m2 (Vorjahreszeitraum: rund EUR 17 pro m2)
für Instandhaltungen und Modernisierungen aufgewendet. Dabei
entfielen mit ca. EUR 86 Mio. knapp die Hälfte der Auf­wendungen
auf Instandhaltungen und etwas über die Hälfte auf Moderni­
sierungen. Aufgrund der Planungskomplexität mehrjähriger
Großprojekte unterliegen die Modernisierungsaufwendungen
jährlichen Schwankungen.

Die nachfolgende Tabelle stellt die Instandhaltungsaufwendungen
sowie Modernisierungen des abgelaufenen Geschäftsjahres im
Vorjahresvergleich dar:
EUR Mio.

2015

2014

Instandhaltung

86,1

88,8

	 in EUR/m²

9,451)

9,59 2)

96,0

64,1

Modernisierung
	 in EUR/m²
1)	Unter

10,531)

6,92 2)

Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der
jeweiligen Periode
2)	Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der
jeweiligen Periode; bei wesentlichen Zugängen innerhalb eines Quartals wurde
die durchschnittliche Fläche angepasst

Weitere Angaben

Das Like-for-like-Mietwachstum im Vermietungsbestand der
strategischen Kern- und Wachstumsregionen lag mit 3,6 %
deutlich über dem Vorjahr. Dies ist im Wesentlichen auf die
Effekte aus dem Berliner Mietspiegel zurückzuführen, der 2015
ein überdurchschnittliches Mietwachstum ermöglichte. Im
Berichtsjahr konnten im Vermietungsbestand annualisierte
Mietsteigerungen in Höhe von EUR 21,5 Mio. erzielt werden
(Vorjahr: EUR 14,8 Mio.). Im Gesamtbestand beträgt das Like-­
for-like-Mietwachstum 3,5 %.

60

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Energieeffizienz im Bestand
Die umfassenden Modernisierungsmaßnahmen zeigen sich
auch in der Energiebilanz unseres Bestands. Rund 72 % unserer
Wohneinheiten liegen unter dem Durchschnittsverbrauch der
Wohngebäude in Deutschland von 160 kWh/m² pro Jahr 1).
Ca. 26 % unserer Wohneinheiten bewegen sich in einem guten
Bereich unter 100 kWh/m² pro Jahr (A+ bis C). Der Mittelwert
unseres Bestands beläuft sich auf 139,1 kWh/m² pro Jahr.

Energieintensität der Wohneinheiten
Zusammenfassung in Energieeffizienzklassen1) nach Endenergiebedarf in kWh pro Jahr
in %
25

23,7

20

22,4

19,4

15

16,3

10
5
0

0,0

0,1

A+
< 30 kWh

A
< 50 kWh

7,1

6,0
B
< 75 kWh

C
< 100 kWh

D
< 130 kWh

E
< 160 kWh

F
< 200 kWh

G
< 250 kWh

5,0
H
> 250 kWh

1)	Aufgrund

der fehlenden Bestimmung der Heizungsart können Abweichungen von rund 20 kWh im Endenergiebedarf
vorkommen. Die Einordnung in die Energieeffizienzklassen erfolgt daher nur in Anlehnung an die EnEV-Klassifizierung.
Die Daten umfassen rund 84 % des Gesamtbestands; abzüglich denkmalgeschützter Einheiten sind rund 3 % nicht klassifiziert.

Portfoliobewertung
Die starke Nachfrage von in- und ausländischen Immobilien­
investoren nach größeren Wohnungspaketen hat sich auch im
Jahr 2015 fortgesetzt und traf weiterhin auf ein begrenztes
Angebot. Dieser Nachfrageüberhang und die anhaltend positive
Miet- und Leerstandsentwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt spiegeln sich in einer Aufwertung unseres Immobilienportfolios in Höhe von insgesamt rund EUR 1,7 Mrd. zum

1)	Der

Stichtag wider. Dabei resultieren rund EUR 0,2 Mrd. aus der
verbesserten operativen Performance des Portfolios und den
entsprechend höheren Cashflows. Darüber hinaus sind die Mietund Preisniveaus in unseren Core+-Märkten weiter überdurchschnittlich angestiegen. Der Großteil der Aufwertung (EUR 1,5 Mrd.)
stammt aus den Anpassungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, um der positiven Preis-/Marktentwicklung entsprechend Rechnung zu tragen. Das Bewertungsergebnis wurde
von einem externen Gutachten von CB Richard Ellis bestätigt.

Energieausweis: Steckbrief für Wohngebäude
https://www.verbraucherzentrale.de/Der-Energieausweis-Steckbrief-fuer-Wohngebaeude-4,
Abruf: 27.01.2016

Zusammengefasster Lagebericht

61

Grundlagen des Konzerns

Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Bewertungs­kennzahlen
des Immobilienbestands zum 31. Dezember 2015:

Fair Value

Fair Value

Multiple
Vertragsmiete

Multiple
Marktmiete

EUR Mio.

EUR/m2

Strategische Kern- und Wachstumsregionen

11.591

Core+

10.697

1.296

18,2

15,4

1.347

18,7

15,7

8.950

1.360

19,2

16,1

	Rhein-Main

921

1.581

17,7

15,0

	Mannheim/Ludwigshafen

302

986

14,3

12,9

	Rheinland

314

1.078

15,1

13,2

	Dresden

210

1.153

18,5

15,4

Core

894

894

13,6

12,2

	Hannover/Braunschweig

529

908

13,5

12,0

	Magdeburg

144

918

14,6

13,5

	Kiel/Lübeck

74

807

12,7

11,4

	Halle/Leipzig

87

847

13,6

12,7

	Erfurt

36

1.043

14,3

13,9

	Sonstige

24

760

12,5

10,3

Non-Core

130

641

12,0

10,4

Gesamt

11.721

1.282

18,1

15,3

Die maßgeblichen Aufwertungen betreffen mit knapp
EUR 1,7 Mrd. das Core+-Segment und entfallen in erster Linie
auf den Großraum Berlin mit rund EUR 1,6 Mrd. sowie die
Rhein-Main-Region und das Rheinland mit insgesamt rund

EUR 0,1 Mrd. Aber auch in unseren Core-Standorten konnten
wir aufgrund der positiven Entwicklung Aufwertungen in Höhe
von rund EUR 74 Mio. vornehmen, wobei der Großteil mit rund
EUR 48 Mio. auf die Region Hannover/Braunschweig entfällt.

	 Großraum Berlin

31.12.2015
Fair Value

Fair Value

31.12.2014
Multiple
Vertragsmiete

EUR Mio.

Fair Value

Multiple
Vertragsmiete

EUR Mio.

Strategische Kern- und Wachstumsregionen

11.591

18,2

9.635

15,6

Core+

10.697

18,7

8.819

16,0

Core

894

13,6

817

12,7

Non-Core

130

12,0

150

11,6

11.721

18,1

9.785

15,5

Gesamt

Weitere Angaben

Fair Value

Konzernabschluss

31.12.2015

62

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

WIRTSCHAFTSBERICHT

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Weltwirtschaft
Die globale Wirtschaft expandierte im Verlauf des Jahres 2015
nur moderat. Zu diesem Schluss kommt das Jahresgutachten
des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Dies ist insbesondere auf ein schwächeres Wachstum in den Schwellenländern zurückzuführen. Der
Abschwung der chinesischen Wirtschaft, der Rückgang der
weltweiten Rohstoffnachfrage und erhebliche angebotsseitige
Probleme belasten die Entwicklung der aufstrebenden Volkswirtschaften. Dem gegenüber steht eine deutlich günstigere
Entwicklung in den Industrieländern. Insgesamt geht der Sachverständigenrat in seinem Gutachten von einem Weltwirtschaftswachstum von jeweils 2,6 % für 2015 wie auch 2016 aus.1) Das
Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erwartet für
2015 sogar ein globales Wirtschaftswachstum von 3,4 %; 2016
soll es auf 3,6 % steigen.2)
Auch die Wirtschaft des Euroraums setzte laut DIW ihr moderates Wachstum fort. Es prognostiziert eine leichte Erhöhung des
Wachstumstempos sowohl in den Industrie- als auch in den
Schwellenländern zum Jahresende 2015 hin. Für 2015 und 2016
rechnet das DIW mit einem Wirtschaftswachstum im Euroraum von jeweils 1,5 %.3) Zu den stützenden Maßnahmen zählt
insbesondere die sehr lockere Geldpolitik der Europäischen
Zentralbank.

Entwicklung in Deutschland

In einem Umfeld moderater Teuerung – die Inflationsrate hat
sich, gemessen am Verbraucherpreisindex, im Gesamtjahr 2015
um 0,3 % erhöht 6) – hat der Konsum der Privathaushalte maßgeblich zu der positiven Entwicklung der deutschen Wirtschaft
beigetragen. Dabei beflügelten die im vergangenen Jahr deutlich
gesunkenen Ölpreise den Verbrauch zusätzlich. Hinzu kommt
die höhere Konsumnachfrage im Zusammenhang mit der Flüchtlingsmigration. Auch die Bautätigkeit ist zum Jahresende 2015
hin wieder auf einen kräftigen Expansionskurs eingeschwenkt,
allen voran getragen vom Neubau.7)
Die Zahl der Erwerbstätigen ist 2015 noch einmal gestiegen: Im
Jahresdurchschnitt waren rund 43,0 Mio. Personen mit Wohnort
in Deutschland erwerbstätig. Dies sind 329.000 Personen beziehungsweise 0,8 % mehr als im Vorjahr. Damit setzt sich der seit
über zehn Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit fort,
auch wenn die Zunahme im letzten Jahr geringer ausfiel als im
Vorjahr.8) Darüber hinaus haben sich auch die Einkommen erhöht.
Der Reallohnindex ist im dritten Quartal 2015 im Vergleich zum
Vorjahresquartal um durchschnittlich gut 2,4 % gestiegen. Der
Nominallohnindex legte sogar um 2,6 % zu.9)
Nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamtes setzte
sich der Trend zunehmender Bevölkerungszahlen in Deutschland
auch 2015 fort. Zum Jahresende lebten rund 81,9 Mio. Menschen
in Deutschland, deutlich mehr als noch zum Anfang des Jahres
(81,2 Mio.). Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf den hohen
Wanderungssaldo von + 900.000 Personen, der den bisherigen
Rekordwert des Jahres 1992 (+ 800.000) noch übersteigt und das
Geburtendefizit von geschätzten 190.000 bis 215.000 mehr als
kompensiert.10)

Für Deutschland ermittelte das Statistische Bundesamt nach ersten
Berechnungen ein leichtes Anziehen der Wirtschaft um 1,7 %; 4)
im kommenden Jahr soll dieses Tempo beibehalten werden.5)

1)	Sachverständigenrat

 6)	Statistisches

2)	DIW,

– Jahresgutachten 2015
Wintergrundlinien 2015, Wochenbericht 51+52 2015
3)	DIW, Wintergrundlinien 2015, Wochenbericht 51+52 2015
4)	Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 014/16 vom 14.01.2016
5)	DIW, Wintergrundlinien 2015, Wochenbericht 51+52 2015

 7)	Vgl.

Bundesamt, Pressemitteilung 018/16 vom 19.01.2016
DIW, Wintergrundlinien 2015, Wochenbericht 51+52 2015
 8)	Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 014/16 vom 14.01.2016
 9)	Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 479/15 vom 21.12.2015
10)	Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 032/16 vom 29.01.2016

Zusammengefasster Lagebericht

63

Wirtschaftsbericht

Wohnimmobilien zählten 2015 weiterhin zu den beliebtesten
Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Der Handel mit
Wohnungsbeständen erreichte Rekordhöhen. Im Berichtsjahr
wurden deutschlandweit insgesamt EUR 23,3 Mrd. in Wohnpakete
und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten
investiert. Dies geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. Gegenüber dem bereits
sehr dynamischen Jahr 2014 entspricht dies einer Steigerung
um EUR 9,9 Mrd. beziehungsweise 74 % und stellt einen neuen
historischen Rekordwert dar.11)
Deutsche Top-Städte waren das Hauptziel für Investments.12) Ausschlaggebend dafür waren die guten Perspektiven der Metro­
polen, die in besonderem Maße von der wirtschaftlichen Stärke
Deutschlands und der Urbanisierung profitieren.13) Berlin behielt
dabei die Führungsrolle. Allein in den ersten neun Monaten 2015
wurde hier ein Transaktionsvolumen von rund EUR 4,7 Mrd. und
damit 75 % mehr als im Vorjahreszeitraum registriert.14)

Die Wohnungsmärkte in den Metropolen verzeichneten in den
vergangenen Jahren erhebliche Mietsteigerungen. Seit 2000 zog
das Mietniveau von Neubauwohnungen in den sieben Top-Standorten 15) im Durchschnitt um mehr als 40 % an. Treibende Kraft
war die seitdem gestiegene Einwohnerzahl um fast 10 %. Dies
entspricht einem zusätzlichen Bedarf von fast 550.000 Wohnungen. Da seit dem Jahr 2000 aber nur 350.000 Wohnungen gebaut
wurden, kann der Wohnungsbedarf nicht mehr aus dem Bestand
bedient werden. Dem Neubau kommt somit eine immer größere
Bedeutung zu.16)
Für 2015 rechnet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) mit einem Neubaubedarf von rund 306.000
Wohnungen pro Jahr.17) Somit bleibt die aktuelle Bautätigkeit
trotz eines sichtbaren Anstiegs der Baugenehmigungen (Januar
bis September 2015: knapp 223.000; + 4,8 % 18)) nach wie vor hinter
dem Nachfrageniveau zurück.

Wohnungsfertigstellungen im Vergleich zum Bedarf
Anzahl

in %
125

20.000

101

16.000

49

12.000

90

61

60

16

30
0

0
Düsseldorf

Frankfurt

Hamburg

Köln

Stuttgart

München

Berlin

  Wohnungsfertigstellungen 2014
  Jährlicher Fertigstellungsbedarf 2015 bis 2020
  Erforderliche Ausweitung des Wohnungsbaus in %
Quelle: DG HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2015/2016

11)	CBRE,

Pressemitteilung vom 07.01.2016
apollo group, Zahlen & Daten, Transaktionsmarkt Wohnportfolios,
H1 2015
13)	DG HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2015/2016
14)	BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Berlin, Q3 2015
12)	NAI

15)	Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2015/2016
17)	JLL, Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015
18)	Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 427/15 vom 20.11.2015
16)	DG

Weitere Angaben

4.000

120

82

41

8.000

150

Konzernabschluss

Deutscher Wohnungsmarkt

64

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Noch wichtiger als die steigende Bevölkerungszahl ist für die
Nachfrage auf den Wohnungsmärkten die Entwicklung der
Haushaltszahlen. Selbst in den Jahren mit sinkenden Einwohnerzahlen stieg die Zahl der Haushalte in Deutschland stets an.
Diese Entwicklung, die auf eine zunehmende Singularisierung
der Haushalte zurückgeht, wird sich auch zukünftig fortsetzen.19)

Bis 2030 soll laut Schätzungen des BBSR die Zahl der Haushalte
um gut 500.000 weiter steigen und somit für zusätzliche Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt sorgen.20) Sowohl
Bevölkerungs- als auch Haushaltswachstum werden sich
weiterhin auf die wirtschaftlich prosperierenden Ballungsräume
konzentrieren.21)

Einpersonenhaushalte an den Top-Standorten
in TSD
3.000
2.800
2.600
2.400
2.200
2.000
1995

2000

2005

2010

2015 e

2020 e

2025 e

2030 e

Quelle: DG HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2015/2016

Durchschnittliche Erstbezugsmiete

Die differenzierte Entwicklung der Wohnungsmärkte spiegelt
sich in der Mietpreisentwicklung und Leerstandsquote wider.
Während die Angebotsmiete in Deutschland seit 2004 jährlich
um rund 1,7 % gestiegen ist, lag die Zunahme in Berlin bei 3,8 %
und in München bei 3,3 %.22)

EUR/m2
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
1992

 Berlin
 Köln

1996

2000

 Düsseldorf
 München

2004

2008

 Frankfurt	
 Stuttgart	

2012

2016 e

Gemäß F+B Wohn-Index Deutschland ist der Wohnindex für
Mieten und Preise für Häuser und Wohnungen insgesamt in
Deutschland im ersten Halbjahr 2015 um 3,1 % gestiegen. Dabei
erhöhten sich die Mieten bei Neuverträgen im Schnitt um 2,9 %;
die Bestandsmietenentwicklung verzeichnete dagegen ein nur
moderates Wachstum von 0,9 %. In Großstädten wie München,
Frankfurt am Main, Hamburg oder Düsseldorf liegen die Mieten
deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt.23)

 Hamburg
 Top-7

Quelle: DG HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2015/2016

20)	BBSR,

Wohnungsmarktprognose 2030
Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015
22)	JLL, Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015
23)	F+B Wohn-Index Deutschland 2015, Quartalsbericht III-2015
21)	JLL,

19)	JLL,

Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015

Zusammengefasster Lagebericht

65

Wirtschaftsbericht

Großraum Berlin
Der Großraum Berlin umfasst die Stadt Berlin sowie das nahe
Berliner Umland, zu dem auch die Stadt Potsdam zählt. Die
deutsche Hauptstadt ist mit über 3,5 Mio. Einwohnern 26) und fast
1,9 Mio. Erwerbstätigen 27) die größte Stadt Deutschlands.
Berlin als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort
Die Berliner Wirtschaft entwickelt sich weiterhin positiv und befand
sich auch 2015 auf einem robusten Wachstumskurs. Die gute
gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie die starke Konsumkraft haben sich besonders im Einzelhandel, Gastgewerbe und
Tourismus bemerkbar gemacht. So konnte die Hauptstadt in den
ersten neun Monaten des vergangenen Jahres 1,2 Mio. mehr
Übernachtungen als im Vergleichszeitraum 2014 verbuchen.28)
Auch im Gründungsgeschehen bewegt sich Berlin auf einem
weiter hohen Niveau. In den ersten neun Monaten 2015 kam es
zu insgesamt rund 30.000 Gewerbeneuerrichtungen.29)

Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015
Überblick zum Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015
26)	Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 5 vom 05.01.2016
27)	Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 321 vom 10.12.2015
28)	Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung,
Konjunkturbericht 3. Quartal 2015
29)	Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung,
Konjunkturbericht 3. Quartal 2015

Die überdurchschnittliche Wirtschaftsentwicklung Berlins beeinflusst auch den Arbeitsmarkt positiv. Die Zahl der Arbeitsplätze
nimmt stetig zu und bewegte sich auch 2015 deutlich über dem
Niveau des Vorjahres. Nach Mitteilung des Amtes für Statistik
Berlin-Brandenburg waren in Berlin im dritten Quartal 2015
1,85 Mio. Personen erwerbstätig – im Vergleich zu 2014 ein
Anstieg um 33.000 Personen beziehungsweise 1,8 %.33) Damit
erreichte Berlin erneut den höchsten Zuwachs an Beschäftigung
aller Bundesländer. Das stärkste Beschäftigungsplus verzeichnete weiterhin der Dienstleistungssektor. Die günstige Beschäftigungsentwicklung wirkte sich auch positiv auf die Zahl der
Arbeitslosen aus. Im November 2015 waren rund 182.400 Personen
arbeitslos – ein Rückgang gegenüber November 2014 um knapp
4,8 %. Die Arbeitslosenquote lag bei 10,0 % (– 0,4 Prozentpunkte
gegenüber dem Vorjahresmonat).34) Die Kaufkraft pro Kopf liegt in
Berlin mit EUR 20.303 jedoch noch unterhalb des bundesweiten
Durchschnittswerts von EUR 21.865.35)
Berlin hat durch die geografische Lage, günstige Verkehrswege
und das spezialisierte Lehrangebot an den Universitäten eine
wichtige Funktion für den Ausbau internationaler Wirtschaftsbeziehungen. Die Bundeshauptstadt genießt zudem mit ihrer Vielzahl
an Universitäten, Hochschulen und Forschungseinrichtungen
einen hervorragenden Ruf als Wissenschafts- und Forschungsstandort.

24)	JLL,
25)	JLL,

30)	IBB,

Pressemitteilung vom 28.12.2015
Berlin Konjunktur, Dezember 2015
32)	IHK Berlin, Berliner Wirtschaft in Zahlen, Ausgabe 2015
33)	Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 321 vom 10.12.2015
34)	Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung,
Konjunkturbericht 3. Quartal 2015
35)	MB – Research GmbH, Kaufkraft 2015 in Deutschland
31)	IBB,

Konzernabschluss

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind seit 2009
signifikant angestiegen und auch hier ist die Dynamik in den
deutschen Großstädten höher als im bundesweiten Durchschnitt.
So haben sich die Preise beispielsweise in Berlin um 5,7 % pro
Jahr und in München um 5,4 % jährlich erhöht. Diese Entwicklung ist auf das günstige Finanzierungsumfeld und fehlende
Anlagealternativen für Privatpersonen zurückzuführen. Auch die
seit 2012 bestehenden Sorgen um die Stabilität des Euro haben
dazu beigetragen.25)

Das Berliner Wirtschaftswachstum 2015 lag mit 2,2 % exakt auf
Vorjahresniveau.30) Für 2016 wird ein Anstieg des Bruttoinlands­
produkts um 2,0 % erwartet. Damit wird die deutsche Hauptstadt
im Jahresverlauf 2016 erneut stärker wachsen als Gesamtdeutschland (+1,8 %).31) Unternehmen wie die Deutsche Bahn,
Zalando und Axel Springer haben ihren Hauptsitz in Berlin und
gehören gleichzeitig zu den größten und wichtigsten Arbeit­
gebern in der Hauptstadt. Weitere wichtige Arbeitgeber kommen
aus dem Gesundheitssektor. So sind die renommierte Charité
auf Platz 2 sowie das Vivantes Netzwerk für Gesundheit auf
Platz 3 der größten Arbeitgeber in Berlin mit insgesamt über
31.000 Beschäftigten.32)

Weitere Angaben

Die höhere Dynamik der Städte zeigt sich auch im Leerstand.
Die niedrigsten Leerstände (< 3 %) befinden sich in wirtschaftlich
attraktiven Großstädten und ihrem Umland sowie ökonomisch
starken Regionen Süd- und Nordwestdeutschlands mit einer
hohen Nachfrage nach Wohnraum. Hohe Leerstandsquoten
(>10 %) verzeichnen insbesondere ländliche Regionen in den
neuen Bundesländern.24)

66

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Die positive wirtschaftliche Lage Berlins färbt auch auf das
Umland ab. Insbesondere ist hier Potsdam, die Landeshauptstadt von Brandenburg, hervorzuheben. Sie weist seit mehreren
Jahren einen positiven Zuwanderungssaldo auf. Ende September 2015 lebten insgesamt 165.917 Einwohner in der Stadt.36) Die
Prognosen bis 2035 gehen von einem stetigen Bevölkerungswachstum und von einem Anstieg der Einwohnerzahlen von fast
20 % auf rund 198.300 Personen aus.37)

Bevölkerungsprognose für Berlin 2015 – 2030
in TSD
3.850
3.800

Gemäß jüngsten Erhebungen des Amts für Statistik BerlinBrandenburg setzt sich das seit gut zehn Jahren anhaltende
Bevölkerungswachstum in Berlin weiter fort. Ende März 2015
lebten knapp 3,5 Mio. Menschen in Berlin, etwa 8.700 mehr als
noch zum Jahresanfang. Zuwanderungsgewinne sind dafür verantwortlich.39) Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt erwartet bis 2030 einen Anstieg der Berliner Bevölkerung auf ca. 3,8 Mio. Personen. Dies entspricht einer Zunahme
von 265.000 Personen beziehungsweise 7,5 %. Unberücksichtigt
bleiben die Auswirkungen durch den Zustrom an Flüchtlingen.40)
Die Zahl der Privathaushalte lag Ende 2014 bei rund 1,96 Mio.41)
Nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt wird die Anzahl bis 2025 um rund 9 % auf 2,14 Mio.
steigen;42) insbesondere die Singlehaushalte werden dabei
weiter zunehmen.

Potsdam, Bereich Statistik und Wahlen,
Quartal im Blick III/2015
37)	Landeshauptstadt Potsdam, Statistischer Informationsdienst 5/2015,
Kleinräumige Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt Potsdam 2014
bis 2035 sowie eigene Berechnung
38)	Urban Land Institute und PwC: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015
39)	Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 5 vom 05.01.2016
40)	Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin,
Bevölkerungsprognose für Berlin 2015 – 2030
41)	Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Die kleine Berlin-Statistik 2015
42)	Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin,
Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 sowie eigene Berechnung

3.828

3.751

3.700
3.650
3.600
3.550

Wohnungsmarkt Berlin
Der Berliner Wohnungsmarkt besticht als eine der attraktivsten
deutschen Wachstumsregionen und ist gekennzeichnet durch eine
anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig relativ
geringer Bautätigkeit. Das unterstreichen auch die Ergebnisse
der Studie vom Urban Land Institute und PwC: Danach rangiert
Berlin bei Investoren auf Platz eins in Europa mit den größten
Investitionschancen aufgrund sehr guter Fundamentaldaten und
eines günstigen Preisniveaus im internationalen Vergleich.38)

3.803

3.750

3.609

3.500
3.450
2015

2020 e

2025 e

2030 e

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin

Der steigenden Nachfrage nach Wohnraum steht jedoch kein
ausreichendes Angebot gegenüber. Seit 2010 erhöhte sich
der Wohnungsbestand in Berlin um 1,3 % beziehungsweise
24.000 Wohnungen – im gleichen Zeitraum sind jedoch nahezu
175.000 Einwohner hinzugekommen.43) Die Zahl der genehmigten Wohnungen konnte in den ersten zehn Monaten 2015 zwar
leicht um 1,9 % auf 16.549 gesteigert werden. Das Segment
Wohnungsneubau verzeichnete jedoch einen Rückgang der Baugenehmigungen (– 8,9 %). Positiv entwickelten sich dagegen die
Baugenehmigungen im Wohnungsbestand: Sie stiegen um 1.599
(+ 77,5 %) auf 3.664.44)
Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führt kon­
sequenterweise zu steigenden Miet- und Kaufpreisen. Seit
2011 sind die Mieten in Berlin um fast 40 % beziehungsweise
EUR 2,50 pro m² gestiegen. Im ersten Halbjahr 2015 betrugen
diese im Mittel (Median) EUR 9,05 pro m² – ein Anstieg von
5,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit einem moderaten
Zu­wachs ist in den nächsten Jahren zu rechnen. Neubauwohnungen kosteten im ersten Halbjahr 2015 rund EUR 12,10 pro m².
In Berlin-Mitte werden die teuersten für durchschnittlich
EUR 14,10 pro m² angeboten.45)

36)	Landeshauptstadt

43)	JLL,

Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2015
Berlin Konjunktur, Dezember 2015
45)	JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2015
44)	IBB,

Zusammengefasster Lagebericht

67

Wirtschaftsbericht

Entwicklung der Medianmiete in Berlin
EUR/m2/Monat
9,50
9,00
8,50
8,00
7,50
7,00
6,50
6,00
5,50
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2015

Metropolregion Rhein-Main mit Frankfurt am Main
Die Metropolregion Rhein-Main mit Frankfurt am Main ist mit
rund 5,6 Mio. Einwohnern, 3,0 Mio. Beschäftigten und einem
Bruttoinlandsprodukt von über EUR 72.500 pro Erwerbstätigen
eine der bedeutendsten Wirtschaftsregionen in Deutschland.49)
Die international herausragende Stellung der Region ergibt
sich aus ihrer Rolle als Finanzmarktmetropole, Consulting- und
Messestandort, Verkehrsdrehscheibe sowie Forschungs- und
Entwicklungsstandort im Bereich Chemie und Pharmazie.

Die Mainmetropole stellt eines der größten Verkehrsdrehkreuze
weltweit dar. Ihr internationaler Flughafen – der drittgrößte in
Europa, gemessen an der Zahl der Passagiere – bietet optimale
Verbindungen zu den wichtigsten Zielen weltweit. Über den
Frankfurter Hauptbahnhof, als einen der größten Bahnhöfe in
Europa, sowie das Straßennetz mit Autobahnen und Fernstraßen
ist Frankfurt direkt an das europäische Verkehrsnetz angeschlossen.51) Als Sitz der Europäischen Zentralbank und der
Frankfurter Börse ist die Stadt geld- und währungspolitisch von
internationaler Bedeutung und wichtigster Finanz- und Handels­
platz in Deutschland.52)
Die Bevölkerung in der Stadt Frankfurt am Main verfügt über eine
überdurchschnittliche Kaufkraft von EUR 24.920 je Einwohner.53)

50)	Wirtschaftsförderung

46)	JLL,

Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2015
für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 2 vom 05.01.2016
48)	NAI apollo group, Zahlen & Daten, Transaktionsmarkt Wohnportfolios,
H1 2015
49)	Wirtschaftsförderung Frankfurt, Internetpräsenz: Wirtschaftliche Kennzahlen,
 http://frankfurt-business.net/standort-frankfurt/wirtschaftliche-kennzahlen/,
Abruf: 27.01.2016
47)	Amt

Frankfurt, Internetpräsenz: Wirtschaftliche Kennzahlen,
 http://frankfurt-business.net/standort-frankfurt/wirtschaftliche-kennzahlen/,
Abruf: 27.01.2016
51)	Stadt Frankfurt am Main, Internetpräsenz: Standortporträt,
 http://www.frankfurt.de/sixcms/detail.php?id=2556771&_ffmpar%5B_id_
inhalt%5D=3890777, Abruf: 27.01.2016
52)	Stadt Frankfurt am Main, Internetpräsenz: Wirtschaft,
 https://www.frankfurt.de/sixcms/detail.php?id=stadtfrankfurt_eval01.c.125162.de,
Abruf: 27.01.2016
53)	Wirtschaftsförderung Frankfurt, Internetpräsenz: Wirtschaftliche Kennzahlen,
 http://frankfurt-business.net/standort-frankfurt/wirtschaftliche-kennzahlen/,
Abruf: 27.01.2016

Konzernabschluss

Frankfurt am Main als Wirtschaftsstandort
Innerhalb der Metropolregion Rhein-Main ist Frankfurt am Main
die bedeutendste Stadt. Mit rund 716.277 Einwohnern 50) ist sie die
größte Stadt Hessens und die fünftgrößte Stadt Deutschlands.

Weitere Angaben

Eine entsprechend dynamische Entwicklung ist für die Kaufpreise von Eigentumswohnungen zu beobachten: Im ersten
Halbjahr 2015 verteuerten sich diese um 9,1 % gegenüber
dem ersten Halbjahr 2014 und wurden im Mittel (Median) für
EUR 3.020 pro m² angeboten.46) Im Vergleich dazu ist die Inflationsrate 2015 um 0,1 % gestiegen.47) Nicht zuletzt aufgrund
der genannten Entwicklungen und der immer noch moderaten
Mieten im Vergleich zu anderen Metropolen ist Berlin für
nationale und internationale Investoren ein Markt von großem
Interesse. So entfielen allein im ersten Halbjahr 2015 rund
22,2 % (erstes Halbjahr 2014: 16,7 %) des gesamten Transaktionsvolumens auf den Metropolraum.48)

68

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Wohnungsmarkt Frankfurt am Main
Die Attraktivität der Stadt Frankfurt am Main belegt die seit 2002
stetig steigende Einwohnerzahl. Sie nahm bis 2014 um knapp
14 % auf rund 708.500 Einwohner zu.54) Nach neuesten Berechnungen soll die 800.000er-Marke in 2027 erreicht werden. 55)
Auch die Anzahl der Haushalte ist deutlich gestiegen: 2014 gab
es in Frankfurt rund 401.400 Privathaushalte, über 6 % mehr als
2011. Der Anteil der Einpersonenhaushalte lag bei 54,2 % und
die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug 1,8 Personen.56)

Halbjahr 2014 entspricht. Neubauwohnungen wurden in der ersten
Jahreshälfte 2015 für durchschnittlich rund EUR 14,00 pro m² angeboten. Sie bleiben damit die teuersten Wohnungen im Markt und
haben sich mit 6,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum überdurchschnittlich verteuert. Die hohe wirtschaftliche Attraktivität
der Stadt, der damit einhergehende Zuzug und eine auf absehbare Zeit zu geringe Bautätigkeit werden auch zukünftig einen
hohen Druck auf den Mietwohnungsmarkt ausüben.58)

Entwicklung der Medianmiete in Frankfurt am Main
Einwohner und Haushalte in Frankfurt am Main

EUR/m2/Monat

in TSD
13,00
800

12,00

700
600

693

679

667

709

11,00

500

10,00

400

377

300

394

386

401

200

9,00
8,00

100
0

2004
2011

2012

2013

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2014

Quelle: JLL, Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2015

 Einwohner

 Haushalte

Quelle: Statistisches Jahrbuch Frankfurt am Main 2015

Zunehmende Bevölkerungszahlen und eine unzureichende
Anzahl an Baufertigstellungen (2014: 2.972 Wohnungen) sorgen
für einen Nachfrageüberhang. Gemäß des durch Jones Lang
LaSalle (JLL) für Frankfurt veröffentlichten Residential City Reports
dürfte der Neubaubedarf 2015 bei einem jährlichen Einwohnerzuwachs von 13.000 bei rund 6.000 Wohneinheiten liegen.57)
Das Mietpreiswachstum in Frankfurt hat seit dem zweiten Halbjahr 2014 deutlich Fahrt aufgenommen, nachdem es Ende 2013
und Anfang 2014 nahezu zu einem Stillstand gekommen war. Die
Angebotsmiete erreichte im ersten Halbjahr 2015 EUR 12,75 pro m²
(Median), was einem Anstieg von 5,6 % gegenüber dem ersten

Jahrbuch Frankfurt am Main 2015 sowie eigene Berechnung
Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2015
56)	Statistisches Jahrbuch Frankfurt am Main 2015 sowie eigene Berechnung
57)	JLL, Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2015

Stärker noch als die Mieten sind im ersten Halbjahr 2015 wiederum
die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gestiegen. Sie lagen
in der Mainmetropole im Mittel (Median) bei EUR 3.990 pro m² –
ein Plus von 12,6 %. Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt
stiegen die Preise gerade im unteren Marktsegment überdurchschnittlich. Vor dem Hintergrund des nach wie vor günstigen
Finanzierungsumfelds, der hohen Nachfrage nach Wohnraum
sowie eines sich erst langsam ausweitenden Angebots werden
die Preise für Eigentumswohnungen weiter zunehmen. Die
starke Preisdynamik wird sich jedoch voraussichtlich etwas
abschwächen.59)

54)	Statistisches
55)	JLL,

58)	JLL,
59)	JLL,

Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2015
Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2015

Zusammengefasster Lagebericht

69

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftsstandort Hannover/Braunschweig
Beide Städte liegen im Zentrum Deutschlands. Ballungsräume wie
Berlin, das Rhein-Main-Gebiet oder Süddeutschland sind durch
die vorliegenden Anbindungen – Autobahnen, Schienennetz sowie
einen Flughafen – schnell zu erreichen. Diese geografische Lage
bringt der Region logistische Vorteile, sodass von hier aus Unternehmen wie DHL, DB Schenker, UPS oder Hermes agieren.
Historisch bedingt befindet sich mit der Autoindustrie – etwa
Volkswagen – ein weiterer starker Wirtschaftszweig in der Region.
Die größte Stadt Niedersachsens Hannover ist zugleich der
bedeutendste Wirtschaftsraum dieses Bundeslandes: Die
Region Hannover ist innovativer Industriestandort, Dienstleistungsmetropole und Logistikdrehscheibe für nationale und
internationale Märkte. Als bedeutende Messemetropole setzt
Hannover Impulse für Neuentwicklungen in den Schlüsseltechnologien. Die dynamische wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre wirkte sich auch entsprechend positiv auf das
Wachstum des regionalen Immobilienmarktes aus.63)
Das nah an Hannover gelegene Braunschweig hat sich zu einem
wichtigen Wirtschafts- und Forschungsstandort in Europa
entwickelt. Hier ist der höchste Beschäftigtenanteil in der
Forschung und Entwicklung innerhalb Deutschlands zu verzeichnen. Das Branchen­spektrum reicht von Biotechnologie bis
hin zu Verkehrstechnik. Namhafte Unternehmen wie Volkswagen
Financial Service, Siemens oder Intel haben in Braunschweig
ihren Sitz.64)

und Region Hannover, Internetpräsenz: Einwohner,
 http://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Politik/Wahlen-Statistik/
Statistikstellen-von-Stadt-und-Region/Statistikstelle-der-Landeshauptstadt-Hannover/
Hannover-in-Zahlen/Einwohner, Abruf: 29.01.2016
61)	Stadt Braunschweig, Braunschweig in der Statistik, 2015
62)	MB-Research GmbH, Kaufkraft 2015 in Deutschland
63)	Vgl. Region Hannover, Immobilienmarktbericht 2015
64)	Stadt Braunschweig, Internetpräsenz: Wirtschaftsstandort,
 https://www.braunschweig.de/wirtschaft_wissenschaft/wirtschaftsstandort/
index.html, Abruf: 29.01.2016

Wohnungsmarkt Hannover/Braunschweig
Der Wohnungsmarkt in Hannover wird auch von der demografischen Entwicklung positiv beeinflusst. Bis 2030 wird für die
Landeshauptstadt ein Zuwachs von 3,7 % beziehungsweise rund
19.200 Personen prognostiziert.65) Gleichzeitig bewirkt die schon
seit Jahren niedrige Leerstandsquote von unter 2 % eine Verknappung des Angebots. Jedoch hat die Neubautätigkeit zuletzt
zugelegt: Die Zahl der Fertigstellungen hat sich zwischen 2012
und 2014 im Vergleich zu den Vorjahren (2009 bis 2011) mehr als
verdoppelt.66)
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hannover ist entsprechend dem aktuellen Mietspiegel 2015 gegenüber 2013 um
EUR 0,15 pro m2 beziehungsweise 2,5 % auf EUR 6,17 pro m2
gestiegen. Die Mieten für große Wohnungen in guten Wohnlagen verzeichneten eine deutliche Steigerung von im Mittel
EUR 8,05 pro m2 auf EUR 9,10 pro m2; dies entspricht einem
Plus von 13 %. Für Wohnungen in Neubauten haben sich die
erzielbaren Mieten um EUR 1,00 pro m2 beziehungsweise 7,4 %
auf einen Spitzenwert von EUR 14,50 pro m2 erhöht. Die Verkaufspreise von Neubauwohnungen legten im Durchschnitt
um 6,3 % auf EUR 3.400 pro m2 zu, in der Spitze um 4,4 % auf
EUR 4.700 pro m2.67)
Für die Stadt Braunschweig wird bis 2030 ein Bevölkerungswachstum von rund 2,5 % auf über 255.600 Einwohner prognostiziert. Dementsprechend ist mit zunehmenden Haushaltszahlen
und steigender Wohnungsnachfrage zu rechnen.68) Bedingt durch
die hohe Nachfrage ist es in allen Lagen in den letzten Jahren
zu Mietsteigerungen gekommen. Gemäß Mietspiegel 2014 stieg
die durchschnittliche Nettokaltmiete seit 2010 um 8 % auf
EUR 5,59 pro m².69) In sehr guten Lagen erreichen die Spitzenmieten EUR 9,25 pro m2. Auch künftig sollen die Mieten voraussichtlich leicht anziehen. Zudem werden kaum Objekte zum
Verkauf angeboten, was sich in der gesunkenen Transaktionszahl
widerspiegelt.70)

60)	Landeshauptstadt

65)	Landeshauptstadt

Hannover, Schriften zur Stadtentwicklung Band 120,
Bevölkerungsprognose 2014 bis 2025/2030
66)	Region Hannover, Immobilienmarktbericht 2015
67)	Region Hannover, Immobilienmarktbericht 2015
68)	Stadt Braunschweig, Bevölkerungsvorausschätzung 2012 bis 2030
69)	Stadt Braunschweig, Ratsinfo Mietspiegel 2014
70)	Engel & Völkers, Marktreport 2015/2016 Braunschweig

Konzernabschluss

In Hannover, der Landeshauptstadt von Niedersachsen, leben
derzeit knapp 551.000 Einwohner.60) Braunschweig ist mit rund
249.500 61) die zweitgrößte Stadt Niedersachsens. Die Kaufkraft
von Hannover und Braunschweig bewegt sich über dem bundesweiten Durchschnitt bei EUR 22.613 und EUR 23.154 pro Kopf.62)

Weitere Angaben

Region Hannover/Braunschweig

70

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaft­
lichen Lage und zum Geschäftsverlauf

Neben der operativen Performance konnten wir unsere Bilanzstruktur weiter stärken.

Die in den Vorjahren gestellten Weichen hinsichtlich der Konzentration unseres Portfolios auf Core+- und Core-Märkte tragen
spätestens seit 2014 Früchte. Die anhaltend hohe Nachfrage
nach Wohnraum führt zu überdurchschnittlichen Miet- und Preis­
steigerungen in den Ballungszentren. Die Deutsche Wohnen
profitierte davon unter anderem mit einem Bewertungsgewinn
von rund EUR 1,7 Mrd.

Am 4. Juni 2015 hat die Deutsche Wohnen AG eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit Bezugsrechten aus genehmigtem
Kapital der Deutsche Wohnen AG mit einem Bruttoemissionserlös
von rund EUR 907 Mio. erfolgreich abgeschlossen.

Operativ haben wir unsere Ziele in der Vermietung, im Verkauf und
auch im Pflegebereich erreicht oder sogar übertroffen. Das
Geschäftsjahr 2015 schließen wir mit einem FFO I in Höhe von
EUR 303 Mio. ab und liegen damit deutlich über der ursprüng­
lichen Prognose von mindestens EUR 250 Mio. Ursächlich hierfür
sind ein besseres Vermietungsergebnis und niedrigere Zinskosten.
Das prognostizierte Vermietungsergebnis in Höhe von EUR 500 Mio.
wurde mit EUR 519 Mio. übertroffen. Die Miete konnte um rund
3,5 % im Gesamtbestand gesteigert werden. Auch die Kosten für
die Bewirtschaftung sind leicht niedriger als geplant, da Ein­
sparungsmaßnahmen schneller umgesetzt werden konnten und
die Leerstandskosten geringer ausfielen.
Das Verkaufsergebnis liegt mit rund EUR 69 Mio. über unseren
Erwartungen. Die Nachfrage nach Wohnungseigentum privater
und institutioneller Käufer ist weiterhin hoch. So haben wir das
Jahr 2015 auch genutzt, um portfoliostrategisch Bestände aus
Core+-Regionen opportunistisch zu verkaufen.
Im Segment Pflege und Betreutes Wohnen haben wir die Prognose von EUR 14 Mio. ebenfalls übertroffen.
Im Rahmen der Refinanzierung von rund EUR 1,3 Mrd. konnten
wir unsere Finanzierungsstruktur und unser Cashflow-Profil
maßgeblich optimieren und unseren durchschnittlichen Zinssatz
auf rund 1,8 % p.a. senken. Der Verschuldungsgrad (LTV) des
Deutsche Wohnen-Konzerns reduzierte sich deutlich auf 38 %.
Weiterhin haben sich die Bewertungen von Moody’s und S&P auf
A-Ratings verbessert. Bezüglich der Refinanzierungsinstrumente ist die Deutsche Wohnen flexibel aufgestellt. Am 24. Juli
2015 haben wir erstmals eine Unternehmensanleihe im
Volumen von EUR 500 Mio. platziert. Die Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren und wird mit 1,375 % p.a. verzinst.

Auf der Akquisitionsseite sorgte die dynamische Preisentwicklung
für zunehmend angespannte Märkte. Insgesamt konnten wir im
Berichtsjahr knapp 22.000 Wohneinheiten in verschiedenen
Transaktionen erwerben. Davon befinden sich gut zwei Drittel in
Core+-Regionen und der Rest überwiegend in Core-Regionen.
Ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre
der conwert Immobilien Invest SE, Österreich, im März 2015
war nicht erfolgreich. Ziel war die Integration von rund 15.000
Wohnungen in Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig und Wien. Der
restliche Bestand, insbesondere die Gewerbeimmobilien, sollte
verkauft werden. Trotz der Zusicherung der größten Einzelaktionäre von rund 25 % zu Beginn des Angebots wurde die Mindest­
annahmeschwelle nicht erreicht. Die damit einhergehenden
Kosten betragen rund EUR 5 Mio.
Nach weiterer Analyse des Wohnungsmarktes in Deutschland und
dem Abschluss der Integration der GSW hat die Deutsche Wohnen
ihren Aktionären am 21. September 2015 einen freundlichen
Zusammenschluss mit der LEG Immobilien AG zur Abstimmung
auf einer außerordentlichen Hauptversammlung vorgeschlagen.
Nach anfänglicher Kritik und intensiven Gesprächen mit unseren
Aktionären wurde diese Transaktion von einer breiten Basis
unterstützt. Aufgrund des feindlichen Übernahmeangebots der
Vonovia SE am 14. Oktober 2015 mussten wir die geplante außerordentliche Hauptversammlung jedoch absagen, was letztlich
zum Scheitern der Transaktion führte. Die damit zusammenhängenden Kosten betragen rund EUR 10 Mio.

Zusammengefasster Lagebericht

71

Wirtschaftsbericht

Das feindliche Angebot hatte, entsprechend öffentlichen Äußerungen des Vorstands der Vonovia SE, im Wesentlichen das Ziel,
den freundlichen Zusammenschluss zwischen der Deutsche
Wohnen AG und der LEG Immobilien AG zu verhindern. Vorstand
und Aufsichtsrat lehnten das Angebot in einer gemeinsamen
Stellungnahme ab. Am 12. Februar 2016 teilte die Vonovia mit,
dass sie die Mindestannahmeschwelle nicht erreicht hat. Die
bis dahin einzurechnenden Aktien betrugen rund 31,2 %. Dabei
haben weniger als 20 % der Deutsche Wohnen-Aktionäre das
Angebot angenommen. Die restlichen Aktien entfielen auf sogenannte Tender Commitments von Wandelschuldverschreibungsinhabern sowie auf Deutsche Wohnen-Aktien, die die Vonovia
selbst gekauft hatte. Die Kosten zur Abwehr des Angebots schätzt
die Deutsche Wohnen auf bis zu EUR 35 Mio. beziehungsweise
rund EUR 0,10 je Aktie.

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögensund Finanzlage

Insgesamt hat die Deutsche Wohnen das Geschäftsjahr 2015
mit einem Periodenergebnis in Höhe von EUR 1.206,6 Mio.
(+ EUR 317,3 Mio. oder 36 % gegenüber 2014) abgeschlossen.
So profitierten wir 2015 abermals von der starken Nachfrage
nach Wohnraum in Ballungszentren und Metropolregionen,
bedingt durch eine kontinuierliche Zuwanderung und steigende
Haushaltszahlen. Dadurch waren wir in der Lage, entsprechende Mietsteigerungen zu realisieren und das Geschäftsfeld
Verkauf weiter zu forcieren. Zudem führen die anhaltend hohe
Nachfrage bei gleichzeitiger Verknappung auf der Angebotsseite,
niedrige Zinsen und die hohe Liquidität im Markt allgemein zu
einem Anlagedruck. Die Immobilie, insbesondere in Ballungszentren, dient als „sicherer Hafen“, dies führt zu sinkenden
Renditeanforderungen und damit zu höheren Werten. In der
Konsequenz haben wir eine Aufwertung unseres Immobilienvermögens – insbesondere in Berlin – vorgenommen.
Das bereinigte Ergebnis vor Steuern konnte um EUR 101,1 Mio.
beziehungsweise rund 36 % gesteigert werden.

EUR Mio.

Ergebnis aus der
Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis aus Verkauf
Ergebnis aus Pflege
und Betreutes Wohnen

2015

2014

519,2

505,8

68,9

52,4

15,6

16,3

Verwaltungskosten

– 74,7

– 90,5

Sonstige operative Aufwendungen/Erträge

– 64,0

– 29,5

Betriebsergebnis (EBITDA)

465,0

454,5

– 5,7

– 6,1

1.734,1

952,7

Abschreibungen
Anpassung der Marktwerte der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Ergebnis aus at equity
bewerteten Unternehmen

1,8

– 0,5

Finanzergebnis

– 408,0

– 379,1

Ergebnis vor Steuern

1.787,2

1.021,5

Laufende Steuern

– 28,0

– 16,9

Latente Steuern

– 552,6

– 115,3

Periodenergebnis

1.206,6

889,3

Ergebnis vor Steuern
Restrukturierungs- und
Reorganisationsaufwendungen
Ergebnis aus der Bewertung
von Immobilien
Ergebnis aus der Marktwertanpassung
derivativer Finanzinstrumente und
von Wandelschuldverschreibungen

2015

2014

1.787,2

1.021,5

11,6

15,2

– 1.734,1

– 952,7

213,7

111,5

Transaktions- und einmalige
Finanzierungskosten

106,0

87,8

Bereinigtes Ergebnis vor Steuern

384,4

283,3
Weitere Angaben

EUR Mio.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Geschäftsentwicklung
der einzelnen Segmente sowie weitere Posten der KonzernGewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2015 im
Vergleich zu 2014:

Konzernabschluss

Ertragslage

72

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Die Restrukturierungskosten stehen im Wesentlichen im Zusammenhang mit der zweiten und abschließenden Phase der Integration der GSW.
Die Bewertung der Wandelschuldverschreibungen, bedingt
durch die gute Aktienkursperformance, führte zu nicht liquiditätswirksamen Verlusten zum Stichtag von EUR 217 Mio. (Vorjahr: EUR 99 Mio.).
Die einmaligen Finanzierungskosten in Höhe von rund
EUR 58,7 Mio. resultieren insbesondere aus der Refinanzierung
von Krediten in Höhe von EUR 1,3 Mrd. Die Transaktionskosten
umfassten im Wesentlichen einmalige Aufwendungen für die
Übernahmeangebote der conwert Immobilien Invest SE und der
LEG Immobilien AG in Höhe von rund EUR 15 Mio. sowie die Aufwendungen im Rahmen des feindlichen Übernahmeangebots
der Vonovia SE in Höhe von rund EUR 33 Mio.

Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Portfoliokennzahlen zu
den Stichtagen:
31.12.2015

31.12.2014

148.218

149.168

Wohn- und Gewerbefläche in Tm²

9.147

9.229

Fair Value je m² Wohn- und
Nutzfläche in EUR

1.282

1.062

5,89

5,69

Like-for-like-Mietwachstum in
Kern- und Wachstumsregionen
(Vermietungsbestand) in %

3,6

2,5

Wohnungsleerstand in %

1,8

2,2

9,451)

9,591)

10,531)

6,921)

Vertragsmiete Wohnen je m² in EUR

Instandhaltungskosten je m²/Jahr in EUR
Capex je m²/Jahr in EUR

2015

2014

Vertragsmieten

634,0

626,3

Nicht umlagefähige Betriebskosten

– 12,7

– 13,8

Inkasso
Instandhaltung
Sonstiges

– 6,3

– 8,9

– 86,1

– 88,8

– 9,7

– 9,0

Ergebnis aus der
Wohnungsbewirtschaftung

519,2

505,8

Personal- und Sachkosten

– 44,3

– 45,2

Operatives Ergebnis (NOI)

474,9

460,6

NOI-Marge in %

74,9

73,5

NOI in EUR pro m² und Monat1)

4,34

4,14

Veränderung in %

4,8

1)	Unter

Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der
jeweiligen Periode; bei wesentlichen Zugängen innerhalb eines Quartals wurde die
durchschnittliche Fläche angepasst

Zur Entwicklung der Vertragsmieten sowie der Investitionsauf­
wendungen verweisen wir auf unsere Portfolioangaben ab    57.

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

Wohn- und Gewerbeeinheiten

EUR Mio.

1)	Unter

Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis
in der jeweiligen Periode

Die Verluste aus nicht umlagefähigen Betriebskosten und Inkasso
betragen 3,0 % (Vorjahr: 3,6 %) bezogen auf die Vertragsmiete.
Die sonstigen Kosten beinhalten insbesondere Marketing, Erbbauzinsen und Kosten für Drittverwaltungstätigkeiten.

Ergebnis aus Verkauf
Im Geschäftsbereich Verkauf haben wir insgesamt 9.405 Wohnungen (Vorjahr: 4.115) veräußert.
EUR Mio.

2014

Erlöse aus Verkäufen

674,0

257,4

Verkaufskosten

– 21,5

– 12,1

Nettoerlöse

652,5

245,3

– 583,6

– 192,9

68,9

52,4

Buchwertabgänge

Eine Übersicht des Portfolios zum 31. Dezember 2015 ist dem
Kapitel „Immobilienportfolio“ ab    54 zu entnehmen.

2015

Ergebnis aus Verkauf

Das Verkaufsergebnis ist gegenüber dem bereits hohen Vor­
jahresniveau um rund 31 % auf EUR 68,9 Mio. gestiegen, nicht
zuletzt bedingt durch die nach wie vor sehr guten Rahmenbedingungen. Die Immobilie gilt weiterhin als attraktive Anlage und
als Inflationsschutz, vor allem in Ballungszentren. Zusätzlich
werden die Verkaufsaktivitäten durch anhaltend niedrige Zinsen
unterstützt.

Zusammengefasster Lagebericht

73

Wirtschaftsbericht

Nachfolgend werden die wesentlichen Kennzahlen und Ergebnisse differenziert nach Wohnungsprivatisierung und institutionellem Verkauf dargestellt:

Institutioneller Verkauf
EUR Mio.

Verkaufserlöse
Verkaufspreis je m²

Wohnungsprivatisierung

2015

2014

487,3

96,9

952

734

Volumen in Wohneinheiten

7.497

2.099

2015

2014

Fremde Vertriebskosten

– 10,0

– 1,6

Verkaufserlöse

186,7

160,5

Nettoerlöse

477,3

95,3

Verkaufspreis je m²

1.394

1.181

Volumen in Wohneinheiten

1.908

2.016

Buchwertabgänge

– 451,1

– 81,1

Fremde Vertriebskosten

– 11,5

– 10,5

Bruttomarge in %

8,0

19,5

Nettoerlöse

175,2

150,0

26,2

14,2

– 132,5

– 111,8

EUR Mio.

Buchwertabgänge
Bruttomarge in %

40,9

43,6

Ergebnis

42,7

38,2

+ Buchwerte

132,5

111,8

. /. Darlehenstilgung

– 62,9

– 58,6

Liquiditätsbeitrag

112,3

91,4

Ergebnis
+ Buchwerte
. /. Darlehenstilgung
Liquiditätsbeitrag

451,1

81,1

– 127,7

– 51,3

349,6

44,0

Im Geschäftsjahr 2015 lag der Fokus neben der Bereinigung insbesondere auf opportunistischen Verkäufen von strukturell
schwächeren Lagen in Berlin.

Konzernabschluss

Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 1.908 Wohnungen privatisiert. Die Bruttomarge bewegt sich mit rund 41 % nach wie vor
auf einem hohen Niveau (Vorjahr: rund 44 %).

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen
Der Geschäftsbereich Pflege und Betreutes Wohnen wird über
eine Beteiligung an der KATHARINENHOF® Gruppe betrieben.

Pflege und Betreutes Wohnen

Anzahl

Anzahl

Erlöse

ø Auslastung in %

EUR Mio.

2015

2014

94,6

Berlin

7

847

30,3

95,7

Brandenburg

5

595

18,4

97,1

97,2

Sachsen

7

475

13,5

100,0

100,0

Niedersachsen
Summe

Von den 20 Liegenschaften befinden sich 19 im Eigentum der
Deutsche Wohnen mit einem Fair Value von EUR 161,4 Mio. zum
31. Dezember 2015.
Alle Einrichtungen weisen eine im Branchenvergleich überdurchschnittliche Servicequalität auf, die sich auch in den Bewertungen
des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung widerspiegelt: In 82 Kategorien erzielten die KATHARINENHOF® Einrichtungen ausschließlich sehr gute Resultate von 1,0 bis 1,2.

1

131

4,9

98,9

99,8

20

2.048

67,1

97,2

96,1

Von unseren 17 vollstationären Pflegeeinrichtungen zählen 16 zu
den Top 50 der besten Pflegeheime Deutschlands (Bewertung
des Magazins FOKUS). Unsere seit Jahren überdurchschnittlich
hohen Auslastungszahlen zeigen, dass das anspruchsvolle
Pflege- und Betreuungskonzept Früchte trägt. Die durchschnittliche Belegungsquote hat sich im Vergleich zu den Vorjahren
noch einmal verbessert auf 97,2 %.

Weitere Angaben

Objekte 	Plätze

74

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Das Segmentergebnis für Pflege und Betreutes Wohnen für das
abgelaufene Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
EUR Mio.

2015

2014

Erlöse
Pflege

53,3

55,4

Wohnen

6,1

6,0

Sonstige

7,7

6,8

67,1

68,2

– 17,8

– 18,6

Kosten
Pflege- und Verwaltungskosten
Personalkosten

– 33,7

– 33,3

– 51,5

– 51,9

Segmentergebnis

15,6

16,3

Zurechenbare laufende Zinsen

– 4,8

– 3,8

Segmentergebnis nach Zinsen

10,8

12,5

Das Segment Pflege und Betreutes Wohnen trug 2015 mit
einem EBITDA in Höhe von rund EUR 15,6 Mio. zum Ergebnis
des Deutsche Wohnen-Konzerns bei. Nach Abzug der zurechen­
baren laufenden Zinsaufwendungen ergab sich ein Ergebnis vor
Steuern von rund EUR 11 Mio.

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betreffen die gesamten Personal- und
Sachkosten ohne das Segment Pflege und Betreutes Wohnen:
2015

2014

Personalkosten

– 45,9

– 56,9

Sachkosten

– 28,8

– 33,6

Verwaltungskosten

– 74,7

– 90,5

EUR Mio.

Im Berichtsjahr haben wir die Integration der GSW abgeschlossen. Das Ziel von Einsparungen in Höhe von EUR 25 Mio. p.a.
wurde deutlich übertroffen. Im Vergleich zu den Verwaltungskosten 2013 auf Pro-forma-Basis (das heißt GSW für zwölf
Monate berücksichtigt) in Höhe von EUR 102,2 Mio. konnten wir
mehr als EUR 27 Mio. nur aus Verwaltungskosten einsparen. Die
Kostenquote (Cost Ratio) im Verhältnis zur Vertragsmiete hat
sich im Vergleich zum Vorjahr von 14,4 % auf 11,8 % verringert.

Sonstige operative Aufwendungen/Erträge
Die sonstigen operativen Aufwendungen/Erträge enthalten
im Wesentlichen die Transaktionskosten im Zusammenhang
mit der conwert und LEG in Höhe von rund EUR 15 Mio. sowie
mit dem feindlichen Übernahmeangebot durch die Vonovia in
Höhe von rund EUR 33 Mio. Daneben sind Restrukturierungskosten in Höhe von rund EUR 8,8 Mio. für den Personalabbau bei
der GSW Immobilien AG entstanden.

Finanzergebnis
Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.

Laufende Zinsaufwendungen
Aufzinsung von Verbindlichkeiten
und Pensionen
Transaktionsbedingte Zinsaufwendungen
Marktwertanpassung der
derivativen Finanzinstrumente und
Wandelschuldverschreibungen

Zinserträge
Finanzergebnis

2015

2014

127,0

183,4

9,5

3,0

58,7

82,2

213,7

111,5

408,9

380,1

– 0,9

– 1,0

408,0

379,1

Der Rückgang der laufenden Zinsaufwendungen gegenüber
dem Vorjahr ergibt sich aus den Refinanzierungen 2014 und
2015. Der durchschnittliche Zinssatz hat sich gegenüber dem
Vorjahr von 2,5 % auf 1,8 % p.a. reduziert.
Nicht liquiditätswirksame Aufzinsungen betreffen niedrig ver­
zinsliche Darlehen, Verbindlichkeiten aus Steuern und Pensionsrückstellungen.
Die transaktionsbedingten Zinsaufwendungen beinhalten im
Wesentlichen Vorfälligkeitsentschädigungen oder Ablösezahlungen
von Zinssicherungsgeschäften im Rahmen der Refinanzierung.

Zusammengefasster Lagebericht

75

Wirtschaftsbericht

Nach Zinskosten ist der Cashflow aus dem Portfolio um knapp
EUR 72 Mio. gestiegen, wie die nachfolgende Tabelle zeigt:
2015

2014

474,9

460,6

– 122,2

– 179,6

352,7

281,0

3,9

2,6

EUR Mio.

NOI aus Vermietung
Laufende Zinsaufwendungen
(ohne Pflege und Betreutes Wohnen)
Cashflow aus dem Portfolio
nach laufenden Zinskosten
Zinsratio

Die Zinsratio (NOI im Verhältnis zu den laufenden Zinsaufwendungen) konnte erneut durch steigende operative Ergebnisse
aus der Wohnungsbewirtschaftung beziehungsweise Skalen­
effekte sowie niedrige Zinsen im Rahmen von Finanzierungen
auf 3,9 verbessert werden.

Laufende Steuern und latente Steuern
Die laufenden Steuern im Geschäftsjahr 2015 in Höhe von
EUR 28,0 Mio. beinhalten laufende Ertragsteuern in Höhe von
EUR 21,5 Mio. und EUR 6,5 Mio. nicht liquiditätswirksamen Steueraufwand aus der Kapitalerhöhung.
Die latenten Steuern betrugen EUR 552,6 Mio.

Vermögens- und Finanzlage
Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz:
31.12.2015
%

EUR Mio.

%

84

11.859,1

86

9.611,0

Sonstige langfristige Vermögenswerte

939,8

7

952,3

8

Summe langfristige Vermögenswerte

12.798,9

93

10.563,3

92
5

Kurzfristiges Vermögen

239,6

2

486,5

Zahlungsmittel

661,6

5

396,4

3

Summe kurzfristige Vermögenswerte

901,2

7

882,9

8

Bilanzsumme

13.700,1

100

11.446,2

100

Eigenkapital

6.872,0

50

4.876,1

43

Finanzverbindlichkeiten

3.780,4

28

4.779,0

42

Wandelschuldverschreibungen

965,4

7

748,7

7

Unternehmensanleihen

498,3

4

0,0

0

Steuerschulden

37,5

0

46,1

0

Pensionsverpflichtungen

64,6

0

67,7

1

1.110,2

8

557,9

5

Sonstige Verbindlichkeiten

371,7

3

370,7

2

Summe Verbindlichkeiten

6.828,1

50

6.570,1

57

13.700,1

100

11.446,2

100

Passive latente Steuern

Bilanzsumme

Konzernabschluss

EUR Mio.

Weitere Angaben

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

31.12.2014

76

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Unsere Bilanzsumme hat sich im Wesentlichen bedingt durch
die Immobilienaufwertung erhöht. Die Eigenkapitalquote stieg
auf 50 %.

Der Verschuldungsgrad des Konzerns (LTV) entwickelte sich
wie folgt:
EUR Mio.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen nach wie
vor den größten Aktivposten dar. Bezüglich der Neubewertung
verweisen wir auf das Kapitel „Immobilienportfolio“ ab    54 .
Das Eigenkapital hat sich hauptsächlich durch das Konzern­
ergebnis in Höhe von EUR 1,2 Mrd. und die Kapitalerhöhung im
Juni 2015 erhöht. Weiterhin sind im Rahmen des Abfindungs­
angebots um den Beherrschungsvertrag mit der GSW neue
Aktien ausge­geben worden. Gegenläufig wirkte die Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2014.

Finanzierung
Im Rahmen vorzeitiger Refinanzierungen hat die Deutsche Wohnen
im Berichtsjahr Kreditverträge in Höhe von nominal EUR 965,4 Mio.
mit ihren Finanzierungspartnern abgeschlossen. Weiterhin
wurden unter anderem zur Reduzierung von Zinsaufwendungen
Kreditverträge im Volumen von EUR 228,7 Mio. im Berichtsjahr
restrukturiert.

Finanzverbindlichkeiten

31.12.2015

31.12.2014

3.780,4

4.779,0

Wandelschuldverschreibungen

965,4

748,7

Unternehmensanleihen

498,3

0,0

5.244,1

5.527,7

Zahlungsmittel

– 661,6

– 396,4

Nettofinanzverbindlichkeiten

4.582,5

5.131,3

11.859,1

9.611,0

137,6

392,9

Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und Gebäude

Loan to Value Ratio in %

66,9

58,1

12.063,6

10.062,0

38,0

51,0

Kapitalflussrechnung
Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar:

Im Juli 2015 hat die Deutsche Wohnen erstmalig eine Anleihe
bei institutionellen Investoren platziert. Die Anleihe hat ein
Volumen von EUR 500 Mio. und eine Laufzeit bis Juli 2020. Sie
ist mit einem jährlichen Zinssatz von 1,375 % ausgestattet. Mit
dem eingenommenen Betrag wurden bestehende Bankfinanzierungen abgelöst.

EUR Mio.

Darüber hinaus wurden aus der Liquidität, die dem Konzern im
Rahmen der Kapitalerhöhung im Juni 2015 zufloss, Darlehen
über insgesamt rund EUR 350 Mio. vorzeitig zurückgeführt.

Zahlungsmittel zu Beginn der Periode

396,4

196,4

Zahlungsmittel am Ende der Periode

661,6

396,4

Mit diesen Finanzierungen verbessern sich auch wesentliche
Finanzkennzahlen des Konzerns. So sinkt der durchschnittliche
Zinssatz im Vergleich zum Vorjahresstichtag von rund 2,5 % p.a.
auf rund 1,8 % p.a. Die jährliche Tilgungsrate verringert sich von
rund 1,1 % auf rund 0,7 %. Die durchschnittliche Laufzeit der
Darlehen des Konzerns stieg im Vergleich zum Vorjahr leicht auf
9,2 Jahre. Die Hedging-Quote betrug am 31. Dezember 2015
rund 87 %.

2015

2014

Cashflow aus betrieblicher
Geschäfts­tätigkeit

220,0

189,4

Cashflow aus Investitionstätigkeit

– 64,3

37,3

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

109,5

– 26,7

Nettoveränderung der Zahlungsmittel

265,2

200,0

Die Deutsche Wohnen war auch 2015 jederzeit in der Lage, ihren
finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen.
Vom Zahlungsmittelbestand stehen EUR 11 Mio. nicht zur freien
Verfügung.

Zusammengefasster Lagebericht

77

Wirtschaftsbericht

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit berücksichtigt im
Wesentlichen sämtliche Auszahlungen im Zusammenhang mit
der Refinanzierung (Tilgungen und Neuaufnahmen), Einzahlungen
aus der Kapitalmaßnahme und die Dividendenzahlung für das
Geschäftsjahr 2014.

Funds from Operations (FFO)
Die für uns maßgebliche Kennzahl Funds from Operations ohne
Verkauf (FFO I) ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufgrund
von Zukäufen und dank operativer Verbesserungen im Bestand
signifikant um rund 39 % gestiegen:

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine
Organisation mit Sitz in Brüssel, die die Interessen des gelisteten Immobiliensektors in Europa vertritt. Das Hauptziel von
EPRA liegt auf der Weiterentwicklung des Sektors, insbesondere
im Sinne der Transparenzsteigerung beim Reporting. Die nachfolgenden Kennzahlen wurden in Übereinstimmung mit den von
der EPRA empfohlenen Standards ermittelt.

EPRA Kennzahlen im Überblick

EPRA NAV (unverwässert) in EUR Mio.
EPRA NAV (unverwässert) in EUR je Aktie
EPRA NAV (verwässert) in EUR Mio.

2015

2014

EBITDA

465,0

454,5

Sonstige einmalige
Aufwendungen und Erträge

– 0,2

0,0

Transaktionskosten

47,5

5,6

Restrukturierungs- und
Reorganisationsaufwendungen

11,6

15,2

EBITDA (bereinigt)

523,9

475,3

Ergebnis aus Verkauf

– 68,9

– 52,4

At-Equity-Bewertung

1,8

– 0,5

– 126,1

– 182,4

Ertragsteuern

– 21,5

– 16,5

Minderheiten

– 6,2

– 5,9

303,0

217,6

Zinsaufwendungen /-erträge

FFO I
Ergebnis aus Verkauf
FFO II

68,9

52,4

371,9

270,0

	 FFO I je Aktie in EUR1)

0,94

0,752)

EUR1)

1,16

0,932)

	 FFO II je Aktie in
1)	Basierend

auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 320,85 Mio.
ausstehender Aktien in 2015 beziehungsweise rund 291,63 Mio. in 2014
die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

2)	Berücksichtigt

2014

7.762,4

5.326,0

23,01
8.714,5

17,861)
6.069,1

EPRA NAV (verwässert) in EUR je Aktie

23,54

18,401)

EPRA Earnings in EUR Mio.

227,9

184,1

0,68

0,62

1,9

2,3

EPRA Earnings in EUR je Aktie
EUR Mio.

2015

EPRA Leerstand in %
1)	Berücksichtigt

die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

EPRA NAV
Der EPRA NAV wird von der Deutsche Wohnen bereits seit 2010
berichtet. Der Nettovermögenswert wird unter Ansatz der Verkehrswerte des Immobilienportfolios ermittelt, wobei CB
Richard Ellis die Immobilienbewertung als Gutachter verifiziert.

Konzernabschluss

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit berücksichtigt ins­
besondere die Einzahlungen aus den Verkäufen und die Aus­
zahlungen für Investitionen.

EPRA Performance Kennzahlen

Weitere Angaben

Der operative Cashflow hat sich im Wesentlichen durch geringere
Zinszahlungen und den Wegfall der EK-02-Zahlungen verbessert.

78

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Der EPRA NAV (unverwässert) je Aktie stieg im Berichtsjahr
um 29 % von EUR 17,86 je Aktie auf EUR 23,01 je Aktie. Unter
Berücksichtigung der Verwässerung aus den Wandelschuldverschreibungen 2013 und 2014 mit einem Gesamtnennbetrag von
EUR 250 Mio. und EUR 400 Mio. liegt der verwässerte EPRA NAV
bei EUR 23,54 je Aktie.

EPRA Earnings
Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, welche das wieder­
kehrende Ergebnis aus dem operativen Kerngeschäft repräsentieren, werden insbesondere Bewertungseffekte und das Verkaufsergebnis bereinigt.
2015

2014

1.206,6

889,3

– 1.734,1

– 952,7

– 68,9

– 52,4

6,9

5,2

Bewertung von Finanzinstrumenten und
Vorfälligkeitsentschädigungen

271,0

185,3

Latente Steuern

552,6

115,3

EUR Mio.
2015

2014

6.653,5

4.692,9

44,8

144,9

Latente Steuern

1.064,1

488,2

EPRA NAV (unverwässert)

7.762,4

5.326,0

EUR Mio.

Eigenkapital (vor nicht
beherrschenden Anteilen)
Marktwerte der Finanzinstrumente

Anzahl Aktien (unverwässert) in Mio.
EPRA NAV (unverwässert) in EUR je Aktie
Effekte aus der Umwandlung
der Wandelanleihen
EPRA NAV (verwässert)

Konzernergebnis gemäß IFRS
Ergebnis der Immobilienbewertung
Ergebnis aus Verkauf
Steuern auf Vertriebsergebnis1)

337,4

298,11)

23,01

17,861)

Minderheitsbeteiligungen

952,1

743,1

8.714,5

6.069,1

Anzahl Aktien (verwässert) in Mio.

370,2

329,91)

EPRA NAV (verwässert) in EUR je Aktie

23,54

18,401)

1)	Berücksichtigt

die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

– 6,2

– 5,9

EPRA Earnings

227,9

184,1

Anzahl Aktien (unverwässert) in Mio.

337,4

298,12)

0,68

0,62

370,2

329,92)

0,62

0,56

EPRA Earnings (unverwässert)
in EUR je Aktie
Anzahl Aktien (verwässert) in Mio.
EPRA Earnings (verwässert)
in EUR je Aktie
1)	Aus

Gründen der Vereinfachung werden pauschal 10 % des
Verkaufsergebnisses als Steuern angesetzt
die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

2)	Berücksichtigt

Der um den Goodwill bereinigte EPRA NAV entspricht dem
Adjusted NAV:

EPRA Leerstand
31.12.2015

31.12.2014

EPRA NAV (unverwässert)

7.762,4

5.326,0

Goodwill GSW

– 535,1

– 535,1

Adjusted NAV (unverwässert)

7.227,3

4.790,9

EUR Mio.

Adjusted NAV (unverwässert)
in EUR je Aktie
1)	Berücksichtigt

Die EPRA Leerstandsquote berechnet sich aus der geschätzten
annualisierten Marktmiete der Leerstandsflächen zur Marktmiete des Gesamtportfolios.
in %

21,42

die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

16,071)

EPRA Leerstand

2015

2014

1,9

2,3

Zusammengefasster Lagebericht

79

Wirtschaftsbericht

Die Deutsche Wohnen beschäftigte zum 31. Dezember 2015
insgesamt 766 Mitarbeiter (31. Dezember 2014: 784). Mit rund
70 % war die Mehrheit von ihnen für die Deutsche Wohnen
Management GmbH (DWM), die Deutsche Wohnen Immobilien
Management GmbH (DWI) sowie die Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH (DWKS) tätig und damit für die Bewirtschaftung
und Verwaltung der Immobilien, das Management von Miet­
verträgen und die Betreuung der Mieter zuständig. Insgesamt
waren 65,1 % unserer Beschäftigten weiblich. Mit rund neun
Jahren ist die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit im Vergleich zu den Vorjahren konstant geblieben.
Mitarbeiter
Deutsche

Wohnen1)

31.12.2015

31.12.2014

766

784

Anzahl Frauen (in %)2)

499 (65,1)

522 (66,6)

Anzahl Männer (in %)

267 (34,9)

262 (33,4)

Anzahl Auszubildende (in %)

47 (5,8)

58 (7,4)

Altersdurchschnitt in Jahren

41,3

41,9

1)	Exkl.

Vorstand und Auszubildende; inkl. Mutterschutz/Elternzeit,
inkl. Aushilfen und geringfügig Beschäftigten
2)	Exkl. Vorstand und Auszubildende

Strategisches Talent Management, die Förderung von WorkLife-­Balance und Familienfreundlichkeit sowie Vielfalt und
Chancengleichheit bilden die Eckpfeiler unserer Personal­politik. Die Ausgaben für Personal betrugen 2015 EUR 45,9 Mio.
(2014: EUR 56,9 Mio.). Den künftigen eigenen Bedarf an fach­lich versierten Mitarbeitern sichern wir in hohem Maße mit
unserem anspruchsvollen Ausbildungsprogramm oder dualen
Studiengängen.

Flexible Arbeitsmodelle und
Frauen in Führungspositionen

31.12.2015

31.12.2014

Deutsche Wohnen
Frauen in Führungspositionen in %1)

51,7

48,2

Inanspruchnahme Teilzeit in %1)

8,5

11,7

Inanspruchnahme Elternzeit in %

6,1

6,4

1)	Exkl.

Vorstand und Auszubildende

Die Deutsche Wohnen fördert Vielfalt und duldet keine Diskriminierung der Mitarbeiter aufgrund von Geschlecht, Alter, Herkunft,
Behinderung oder sexueller Ausrichtung. Um ihre berufliche
Tätigkeit mit dem Familienleben besser vereinbaren zu können,
bieten wir Müttern und Vätern in unserem Unternehmen flexible
Arbeitszeitmodelle, wie beispielsweise Teilzeit, an. Diese nahmen im Berichtsjahr 8,5 % unserer Angestellten in Anspruch,
6,1 % befanden sich in Elternzeit. Eine gleichbleibend hohe
Frauenquote sowie ein hoher Anteil von Frauen in Führungspositionen (2015: 51,7 %) bestärken uns in unseren Bemühungen.

Konzernabschluss

In den vergangenen Jahren hat sich die Deutsche Wohnen infolge
des signifikanten Unternehmenswachstums stark gewandelt.
Dabei ist es ihr gelungen, sich als attraktiver Arbeitgeber in
der Immobilienbranche zu etablieren. Vor allem durch unseren
Fokus auf strategische Personalentwicklung sowie Rekrutierung
gewinnen und sichern wir Fachkräfte, die unserem hohen Qualitätsanspruch gerecht werden.

Im Berichtsjahr haben wir die Transparenz gegenüber unseren
Mitarbeitern durch strukturierte Mitarbeitergespräche sowie die
Umsetzung einer leistungs- und marktgerechten Vergütungsstruktur weiter erhöht. Eine systematische Mitarbeiterbefragung,
die die Deutsche Wohnen seit 2014 alle zwei Jahre durchführt,
liefert wichtige Erkenntnisse über die Bedürfnisse unserer
Mitarbeiter und bildet die Basis für unsere Personalentwicklungsmaßnahmen.

In der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage
Betriebs-GmbH waren zum 31. Dezember 2015 weitere 1.393
Mitarbeiter beschäftigt.
Weitere Angaben

Mitarbeiter

80

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS
DER DEUTSCHE WOHNEN AG
Grundlagen der Deutsche Wohnen AG
Die Deutsche Wohnen AG (DWAG), Frankfurt am Main, ist die
Muttergesellschaft im Konzernverbund. Sie fungiert als Holdinggesellschaft und nimmt mit ihren Mitarbeitern alle wesentlichen
Zentralfunktionen für den Konzern wahr. Der Einzelabschluss wird
nach den Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften
und den ergänzenden Vorschriften des AktG aufgestellt. Die
Deutsche Wohnen AG ist eine kapitalmarktorientierte Gesellschaft und ist unter anderem an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet.
Die Berichterstattung zur Lage sowie die Darstellung der Risiken
und Chancen des Konzerns gelten im Wesentlichen auch für die
Deutsche Wohnen AG.

Gesamtaussage des Vorstands
zum Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2015 ist für die Gesellschaft erfolgreich verlaufen. Die Kapitalerhöhung vom Juni 2015 und die Ausgabe
niedrig verzinslicher Wandelschuldverschreibungen in Vorjahren
sowie einer Unternehmensanleihe in diesem Geschäftsjahr
haben das Zinsergebnis nachhaltig verbessert. Das Perioden­
ergebnis von EUR 127,6 Mio. ist im Vergleich zum Vorjahr
(EUR 177,3 Mio.) wegen einmaliger Transaktionskosten gesunken.

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögensund Finanzlage der Deutsche Wohnen AG
Ertragslage

Mitarbeiter
Zum 31. Dezember 2015 waren 158 Mitarbeiter 1) (Vorjahr: 117)
und 47 Auszubildende und Studenten (Vorjahr: 58) bei der
Deutsche Wohnen AG angestellt.

Im Geschäftsjahr 2015 hat die Deutsche Wohnen AG auf der
Grundlage der Ausschüttungen von Tochtergesellschaften einen
Jahresüberschuss in Höhe von EUR 127,6 Mio. erzielt.

2015
EUR Mio. 	

2014

Veränderung

Veränderung

EUR Mio.

EUR Mio.

relativ in %

Umsatzerlöse

26,4

18,2

8,2

45

Sonstige betriebliche Erträge

10,2

1,8

8,4

467

Personalaufwand

– 19,7

– 14,6

– 5,1

35

Sonstige betriebliche Aufwendungen

– 97,1

– 28,1

– 69,0

246

Abschreibungen
Operatives Ergebnis
Zinsergebnis netto

– 1,5

– 1,6

0,1

– 6

– 81,7

– 24,3

– 57,4

236

0,1

– 14,7

14,8

– 101

Ergebnis aus Beteiligungen

209,2

216,3

– 7,1

– 3

Jahresergebnis

127,6

177,3

– 49,7

– 28

Die Deutsche Wohnen AG fungiert als Holding und erzielt
Umsatz­e rlöse aus Geschäftsbesorgungsleistungen für die
gesamte Gruppe. Die Veränderung der Höhe der Umsatzerlöse
im Vergleich zum Vorjahr beruht insbesondere auf der Übernahme der Holdingfunktionen für die GSW-Gruppe ab dem
1. Januar 2015.

1)	Alle

Mitarbeiter inkl. Mutterschutz/Elternzeit, inkl. Aushilfen
und geringfügig Beschäftigten, exkl. Auszubildende

Die sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr 2015
betreffen mit EUR 7,4 Mio. im Wesentlichen Erträge aus der
Stornierung von in Vorjahren aufwandswirksam aufgelösten
aktiven Rechnungsabgrenzungsposten, welche im Zusammenhang mit der Bilanzierung des Eigenkapitalanteils bei der
Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen standen; diese
Bilanzierung hat sich aufgrund neuerer BFH-Rechtsprechung
geändert. Ansonsten sind wie im Vorjahr hauptsächlich Erträge
aus der Weiterbelastung von Kosten innerhalb des Konzerns
sowie aus der Auflösung von Rückstellungen enthalten.

Zusammengefasster Lagebericht

81

Berichterstattung zum Einzelabschluss der Deutsche Wohnen AG

Das Zinsergebnis setzt sich aus Zinsaufwendungen in Höhe von
EUR 20,8 Mio. (Vorjahr: EUR 28,4 Mio.) und Zinserträgen in Höhe
von EUR 20,9 Mio. (Vorjahr: EUR 13,7 Mio.) zusammen.

Die Zinsaufwendungen enthalten im Geschäftsjahr 2014 einmalige
Aufwendungen aus der Ablösung und Übertragung von Zins­
sicherungsgeschäften in Höhe von EUR 6,4 Mio., einmalige
Bearbeitungsgebühren für die Ausgabe von Wandelschuld­
verschreibungen in Höhe von EUR 3,6 Mio. sowie die nicht
zahlungswirksame, planmäßige Auflösung des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens für den Eigenkapitalanteil, der bei
der Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen in 2014 noch
bilanziert wurde, in Höhe von EUR 6,8 Mio.
Über das Beteiligungsergebnis fließen der Deutsche Wohnen AG
als Holding die Wertschöpfungen auf Ebene der Tochtergesellschaften zu. Das Ergebnis aus Beteiligungen berücksichtigt die
Ergebnisübernahmen von Tochtergesellschaften aus Ergebnisabführungs- beziehungsweise Beherrschungsverträgen sowie
von Personengesellschaften in Höhe von insgesamt EUR 10,9 Mio.
(Vorjahr: EUR 7,1 Mio.) sowie Ausschüttungen von Tochtergesellschaften in Höhe von EUR 198,3 Mio. (Vorjahr: EUR 209,2 Mio.).

Vermögens- und Finanzlage
31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

EUR Mio.

%

EUR Mio.

%

Anlagevermögen

3.123,3

45,0

2.600,1

51,2

523,2

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

3.309,6

47,8

2.193,5

43,2

1.116,1

Kasse und Bankguthaben

Eigenkapital
Verbindlichkeiten

EUR Mio.

501,0

7,2

284,7

5,6

216,3

6.933,9

100,0

5.078,3

100,0

1.855,6

4.166,5

60,1

3.309,2

65,2

857,3

39,8

0,6

16,7

0,3

23,1

2.727,6

39,3

1.752,4

34,5

975,2

6.933,9

100,0

5.078,3

100,0

1.855,6

Rückstellungen

Das Anlagevermögen der Deutsche Wohnen AG in Höhe von
EUR 3.123,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.600,1 Mio.) besteht im Wesentlichen aus Anteilen an verbundenen Unternehmen in Höhe von
EUR 3.117,2 Mio. (Vorjahr: EUR 2.595,7 Mio.).
Die Anteile an verbundenen Unternehmen haben sich insbe­
sondere durch Kapitaleinlagen bei Tochtergesellschaften um

Konzernabschluss

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten neben
laufenden Rechts- und Beratungs- sowie IT-Kosten insbesondere
Kapitalerhöhungs- und Transaktionskosten. Die Transaktionskosten betreffen hauptsächlich die Übernahmeangebote für die
conwert Immobilien Invest SE und die LEG Immobilien AG sowie
das Übernahmeangebot durch die Vonovia SE.

Die Zinsaufwendungen enthalten im Geschäftsjahr 2015 einmalige
Aufwendungen für die Ausgabe einer Unternehmensanleihe in
Höhe von EUR 2,1 Mio.

EUR 500,0 Mio. erhöht. Weitere Zugänge beruhen auf der Erhöhung der Beteiligungsquote an der GSW Immobilien AG, Berlin, von
ca. 93,1 % auf ca. 93,8 % durch die laufende Andienung von Aktien.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände bestehen
hauptsächlich aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen,
die sich im Rahmen des Cash Pooling mit der Deutsche Wohnen AG
als zentraler Cash-Pool-Führerin erhöht haben.

Weitere Angaben

Die Erhöhung des Personalaufwands ist im Wesentlichen auf
die Übernahme von Mitarbeitern für die Wahrnehmung der
Holdingfunktionen für die GSW-Gruppe und auf das Wachstum
des Konzerns zurückzuführen: So beschäftigte die Deutsche
Wohnen AG im Jahresdurchschnitt in 2015 150 Mitarbeiter (Vorjahr: 113). Der Personalaufwand enthält zahlungsunwirksame
Aufwendungen aus den aktienbasierten Vorstandsvergütungen
in Höhe von EUR 1,0 Mio.

82

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Das Eigenkapital der Deutsche Wohnen AG hat sich im Geschäftsjahr 2015 durch die Barkapitalerhöhung vom Juni 2015 um
EUR 906,6 Mio. und durch die laufende Sachkapitalerhöhung im
Rahmen des Beherrschungsvertrags mit der GSW Immobilien AG –
der den außenstehenden Aktionären das Recht einräumt, Aktien
der GSW Immobilien AG gegen Aktien der Deutsche Wohnen AG
zu tauschen – um EUR 22,7 Mio. erhöht. Weiterhin erhöhte sich
das Eigenkapital durch die Einlage im Zusammenhang mit aktien­
basierten Vorstandsvergütungen um EUR 0,7 Mio. und durch
den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 127,6 Mio. Die in den
Geschäftsjahren 2013 und 2014 im Rahmen der Ausgabe von
Wandelschuldverschreibungen gebildeten Kapitalrücklagen in
Höhe von EUR 70,5 Mio. wurden im Geschäftsjahr 2015 aufgrund
neuerer BFH-Rechtsprechung aufgelöst. Die Auszahlung einer
Dividende von EUR 129,9 Mio. verringerte das Eigenkapital.
Das Grundkapital betrug zum Stichtag EUR 337,4 Mio. (Vorjahr:
EUR 294,3 Mio.). Die Eigenkapitalquote belief sich auf 60 %
(Vorjahr: 65 %).
Der Anstieg der Rückstellungen betrifft im Wesentlichen aus­
stehende Rechnungen für Beratungs- und Transaktionskosten.
Die Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.

Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen
Unternehmen

31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

473,8

1.569,6

1.095,8

Wandelschuld­
verschreibungen

651,2

651,2

0,0

Unternehmensanleihen

503,0

0,0

503,0

Übrige Verbindlichkeiten

3,8

5,4

– 1,6

2.727,6

1.752,4

975,2

Der Anstieg der Verbindlichkeiten ist auf die Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen durch das
konzerninterne Cash Pooling mit der Deutsche Wohnen AG als
zentraler Cash-Pool-Führerin zurückzuführen; entsprechend
haben sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen
erhöht.
Weiterhin wurde in 2015 eine Unternehmensanleihe über nominal EUR 500,0 Mio. ausgegeben. Diese Unternehmensanleihe ist
unbesichert, wird mit 1,375 % p.a. verzinst und hat eine Laufzeit
von fünf Jahren bis 2020.

Der stichtagsbezogene Verschuldungsgrad der Deutsche Wohnen AG
(Verhältnis aus Fremdkapital zur Bilanzsumme) beträgt 40 %
(Vorjahr: 35 %). Die Erhöhung des Verschuldungsgrads ist der
veränderten Bilanzstruktur geschuldet, da das zentrale Cash
Pooling und Kapitaleinzahlungen bei Tochtergesellschaften zu
einer Bilanzverlängerung geführt haben.
Auf die Darstellung einer detaillierten Kapitalflussrechnung wird
gemäß § 264 Abs. 1 S. 2 HGB verzichtet.
Im Geschäftsjahr 2015 war die Deutsche Wohnen AG jederzeit in
der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
Die Deutsche Wohnen AG verfügt durch das konzerninterne Cash
Management sowie externe Kreditlinien über ausreichend Liquidität, um ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Prognose
Die Deutsche Wohnen AG fungiert als Holding innerhalb der
Gruppe und ist daher von der Entwicklung der operativen Tochtergesellschaften abhängig. In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2016 gehen wir von unveränderten rechtlichen und steuer­
lichen Rahmenbedingungen aus. Ferner rechnen wir mit einer
positiven Unternehmensfortführung; bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Insgesamt gehen wir weiterhin von
einem günstigen Umfeld für den Prognosezeitraum 2016 aus.
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten
abgeleiteten Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen
Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen
berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Deutsche Wohnen AG
ist an die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochtergesellschaften
gekoppelt. Weiterhin ist das Ergebnis von den Ergebnisabführungen beziehungsweise Ausschüttungen der Tochtergesellschaften abhängig.
Wir gehen davon aus, dass vor Sondereffekten ein positives
Ergebnis in 2016 erzielt wird.

Zusammengefasster Lagebericht

83

Berichterstattung zum Einzelabschluss der Deutsche Wohnen AG
Nachtragsbericht
Risiko- und Chancenbericht

NACHTRAGSBERICHT

Im Rahmen des Erwerbs des „OLAV“-Portfolios erfolgte Anfang
Januar 2016 der wirtschaftliche Übergang von vier bestands­
haltenden Immobiliengesellschaften mit insgesamt rund 8.700
Wohneinheiten auf den Deutsche Wohnen-Konzern. Dabei handelt
es sich um keine Unternehmenszusammenschlüsse. Weitere Teile
dieses Portfolios mit weiteren rund 4.800 Wohneinheiten werden
voraussichtlich im ersten und zweiten Quartal 2016 erfolgen.

ist ein detailliertes Reporting, das kontinuierlich überwacht und
weiterentwickelt wird. Es stellt anhand relevanter operativer
Kennzahlen sowie Finanzkennzahlen einen Bezug zu den identifizierten Risikofeldern her. Wir fokussieren uns dabei insbesondere auf die Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen und
der Wohnungsprivatisierungen, auf den Cashflow, die Liquidität
und die Bilanzstrukturkennzahlen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 1. Januar 2016 hat die
GSW Immobilien AG 51 % an der FACILITA Berlin GmbH, Berlin,
hinzuerworben. Es handelt sich dabei um einen Unternehmenszusammenschluss. Eine Kaufpreisallokation steht derzeit noch
aus. Es wird jedoch erwartet, dass keine stillen Vermögenswerte
oder Schulden aufzudecken sind, da die Buchwerte den Marktwerten entsprechen und diese der Höhe nach unwesentlich
sind. Die FACILITA wird mit dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert. Die bilanziellen Auswirkungen sind unwesentlich.

Durch eine intensive Kommunikation innerhalb der Führungs­
ebene des Konzerns haben alle Entscheidungsträger jederzeit
über alle relevanten Entwicklungen im Unternehmen Kenntnis.
Abweichende Entwicklungen oder entstehende Risiken, die
potenziell bestandsgefährdend sein könnten, werden damit
frühzeitig aufgedeckt und entsprechende Gegenmaßnahmen
eingeleitet.

RISIKO- UND
CHANCENBERICHT
Risikomanagement
Die Deutsche Wohnen AG prüft kontinuierlich sich bietende
Chancen, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum
des Konzerns gesichert werden können. Um solche Chancen
nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von größter Bedeutung.
Nur so können wir mit den Risiken professionell umgehen. Dazu
ist in der Deutsche Wohnen ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems

•	Die Deutsche Wohnen zeichnet sich durch eine klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur aus.
•	Zur ganzheitlichen Analyse und Steuerung ertragsrelevanter
Risikofaktoren und bestandsgefährdender Risiken existieren
konzernweit abgestimmte Planungs-, Reporting-, Controllingsowie Frühwarnsysteme und -prozesse.
•	Die Funktionen in sämtlichen Bereichen des Rechnungs­
legungsprozesses (zum Beispiel Finanzbuchhaltung und Controlling) sind eindeutig zugeordnet.
•	Die im Rechnungswesen eingesetzten EDV-Systeme sind
gegen unbefugte Zugriffe geschützt.
•	Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme wird überwiegend
auf Standardsoftware zurückgegriffen.
•	Ein adäquates internes Richtlinienwesen (unter anderem
bestehend aus einer konzernweit gültigen Risikomanagement­
richtlinie) ist eingerichtet und wird bei Bedarf angepasst.

Konzernabschluss

Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns
nicht bekannt.

Die wesentlichen Merkmale unseres bestehenden internen
Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den
(Konzern-/)Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

Weitere Angaben

Am 12. Februar 2016 teilte die Vonovia mit, dass die Mindest­
annahmeschwelle des feindlichen Übernahmeangebots an die
Aktionäre der Deutsche Wohnen nicht erreicht worden ist.

Das Risikomanagementsystem im Hinblick auf den (Konzern-/)
Rechnungslegungsprozess versteht sich als Teil des internen
Kontrollsystems.

84

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

•	Die in den (Konzern-/)Rechnungslegungsprozess involvierten
Abteilungen entsprechen den quantitativen und qualitativen
Anforderungen.

Im Risikomanagementsystem der Deutsche Wohnen wurden
folgende Risikokategorien identifiziert und in Gruppen hinterlegt:

•	Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des (Konzern-/)
Rechnungswesens werden regelmäßig anhand von Stichproben
und Plausibilitäten sowohl durch manuelle Kontrollen als auch
durch die eingesetzte Software überprüft.

1. Strategische Risiken

•	Wesentliche (konzern-/)rechnungslegungsrelevante Prozesse
unterliegen regelmäßigen Prüfungen. Das bestehende konzernweite Risikomanagementsystem wird kontinuierlich an
aktuelle Entwicklungen angepasst und fortlaufend auf seine
Funktionsfähigkeit überprüft.
•	Bei allen (konzern-/)rechnungslegungsrelevanten Prozessen
wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet.
•	Der Aufsichtsrat befasst sich unter anderem mit wesentlichen
Fragen der (Konzern-/)Rechnungslegung, des Risikomanagements und des Prüfungsauftrags sowie dessen Schwerpunkten.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick
auf den Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale
zuvor beschrieben wurden, stellt sicher, dass unternehmerische
Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt
und so in die externe Rechnungslegung übernommen werden.
Die klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und
Überwachungsstruktur sowie die hinreichende Ausstattung des
Rechnungswesens in personeller und materieller Hinsicht bilden
die Grundlage für ein effizientes Arbeiten der an der Rechnungslegung beteiligten Bereiche. Klare gesetzliche und unternehmens­
interne Vorgaben und Leitlinien sorgen für einen einheitlichen
und ordnungsgemäßen Rechnungslegungsprozess.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher,
dass die Rechnungslegung bei der Deutsche Wohnen AG sowie
bei allen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
einheitlich ist und im Einklang mit den rechtlichen und gesetz­
lichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht.

2. R
 echtliche, gesellschaftsrechtliche und politische Risiken
3. Organisations- und Mitarbeiterrisiken
4. Marktrisiken
5. Objektrisiken
6. Finanzwirtschaftliche Risiken
7. Investitionsrisiken
Einzelrisiken werden in den Fachbereichen gesteuert und ab
einer Schadenshöhe von TEUR 500 in der Risikoinventur verifiziert
sowie den dargestellten Risikokategorien und Frühwarnindikatoren zugeordnet. Einzelrisiken, die neu identifiziert werden, sind
ad hoc meldepflichtig und werden entsprechend ergänzt.
Anschließend erfolgt die Bewertung der Risiken mittels fest­
gelegter Schwellenwerte in den Größen Schadenshöhe und
Eintrittswahrscheinlichkeit sowie Relevanz und erfolgter Gegenmaßnahme. Die Angabe Relevanz stellt dar, ob Faktoren vorhanden sind, die das derzeitige Eintreten des Frühwarnindikators
anzeigen. Gegenmaßnahmen werden entsprechend in die Bewertung einbezogen. Im Ergebnis wird das Risiko in drei Prioritätsstufen bewertet, ein mit hoher Priorität bewertetes Risiko wird
als wesentliches Risiko identifiziert.
Die Einschätzungen werden quartalsweise in der Risikoinventur
durch die Risikoverantwortlichen in Abstimmung mit dem Risiko­
manager aktualisiert und anschließend in persönlichen Terminen
mit allen Risikoverantwortlichen, dem Risikomanager, der Leitung
und dem Vorstand thematisiert. Eine unternehmensweite Transparenz der Risikolage und der bereichsübergreifende Umgang
mit den Risiken sollen somit gewährleistet werden.
Der Aufsichtsrat erhält zu jeder seiner Sitzungen umfangreiche
Informationen zu allen relevanten Fragestellungen und Entwicklungen des Konzerns. Darüber hinaus wird das interne Risikomanagementhandbuch bei Bedarf aktualisiert.

Zusammengefasster Lagebericht

85

Risiko- und Chancenbericht

Risiken aufgrund der Nichterkennung von Trends
Werden Marktentwicklungen oder Trends nicht erkannt, können
sich daraus bestandsgefährdende Risiken ergeben. Um diese
Risiken zu mindern, werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig
dafür sensibilisiert, Entwicklungen in ihren Sektoren genau zu
beobachten und Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben. Dieses leitet dann entsprechende Maß­
nahmen ein.

Rechtliche, gesellschaftsrechtliche
und politische Risiken
Rechtliche Risiken
Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen,
könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher
Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze,
aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder dem mangelnden Management der Versicherungen entstehen.
Einen negativen Effekt könnten weiterhin Baustoppverfügungen
und fehlende Baugenehmigungen haben, da diese gegebenenfalls
zu ungeplanten Kosten und Bauverzug führen. Beseitigungen
von Kontaminationen und die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen können erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen.
Am 30. April 2014 wurde ein Beherrschungsvertrag zwischen
der Deutsche Wohnen AG als herrschender Gesellschaft und der
GSW Immobilien AG als beherrschter Gesellschaft abgeschlossen, der mit seiner Eintragung im Handelsregister am 4. September 2014 wirksam wurde. Danach ist die Deutsche Wohnen
zur Verlustübernahme gegenüber der GSW verpflichtet. Die
Deutsche Wohnen AG verpflichtete sich im Rahmen des Beherrschungsvertrags weiter, auf Verlangen der außenstehenden
Aktionäre der GSW deren GSW-Aktien im Verhältnis von derzeit
3 : 7,079 gegen Deutsche Wohnen-Aktien zu tauschen (Abfindungsangebot). Den übrigen außenstehenden Aktionären der
GSW garantiert die Deutsche Wohnen für die Laufzeit des
Beherrschungsvertrags eine Ausgleichszahlung in Form einer
jährlichen Garantie­dividende von brutto EUR 1,66 je Aktie.

Gesellschaftsrechtliche Risiken
Weiterhin können sich Risiken aus durchgeführten oder künftigen
Unternehmenszusammenschlüssen ergeben. Um diesen Risiken
entgegenzuwirken, gibt der Vorstand im konkreten Fall alle notwendigen Analysen in Auftrag, um sich ein umfassendes Bild zu
verschaffen und Anregungen zu erhalten, wie den identifizierten
Risiken begegnet werden kann. Außerdem lässt sich der Vorstand bereits vor dem Beginn von konkreten Verhandlungen
sowohl von der internen Abteilung „Legal/Compliance“ als auch
von externen Rechtsberatern renommierter Anwaltskanzleien
eingehend beraten. Der Vorstand ist sich bewusst, dass ein strategisches externes Wachstum nicht unter allen Umständen zu
verfolgen ist.

Politische und regulatorische Risiken
Regulatorische Eingriffe in das Mietrecht können gegebenenfalls
die Ertragssituation eines Wohnungsunternehmens beeinflussen.
So hat beispielsweise die erfolgte Gesetzesänderung der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs in Berlin zum 1. Juni
2015 die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der Wiedervermietung
von Wohnraum auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Ausnahmen gelten zum Beispiel
bei Modernisierungen. Im Geschäftsjahr 2015 hatte die neue
Regelung keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanz- und
Ertragslage der Deutsche Wohnen.
Weitere Anpassungen des Mietrechts werden aktuell diskutiert.
Dabei sind insbesondere Änderungen zur Erhebung des Mietspiegels, der Umlage von Modernisierungskosten und zur
Begrenzung des Mietanstiegs sowie die Einführung einer
persönlichen Härtefallregelung in der Diskussion. Im Ergebnis
könnte dies zu sinkenden Mietsteigerungen und je nach Aus­
wirkung auch zu Wertminderungen der Immobilien führen.

Konzernabschluss

Strategische Risiken

Derzeitig liegen Anträge auf Einleitung von Spruchverfahren
gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG von einzelnen Aktionären der GSW auf
Überprüfung der Angemessenheit von Abfindungsangebot und
Ausgleichszahlung vor. Soweit durch gerichtliche Entscheidung
oder Vergleich eine höhere Abfindung oder ein höherer Ausgleich festgesetzt wird, können außenstehende Aktionäre der
GSW eine entsprechende Ergänzung der erhaltenen Leistungen
zulasten der Deutsche Wohnen verlangen.

Weitere Angaben

Risikobericht

86

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Organisations- und Mitarbeiterrisiken
IT-Risiken
Die Deutsche Wohnen AG nutzt konzernübergreifend SAP als
IT-Anwendung.
Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser
Anwendung, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe
führen könnte. Wir haben aus diesem Grund mit unserem
IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und
Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungs­
mechanismen vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall
und einem gegebenenfalls damit einhergehenden Datenverlust
entgegenwirken.

Personalrisiken
Einen entscheidenden Faktor für unseren Geschäftserfolg stellen
unsere Mitarbeiter mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar. Es besteht jedoch die Gefahr, dass die Deutsche
Wohnen die qualifiziertesten und am besten geeigneten Mitarbeiter nicht im Unternehmen halten kann. Dem wirken wir durch
ein motivierendes Arbeitsumfeld und finanzielle wie nichtfinanzielle Anreize entgegen. Wir halten die Deutsche Wohnen für
einen der attraktivsten Arbeitgeber in ihrem Segment.

Allgemeine Akquisitions- und Integrationsrisiken
Jeder Ankauf wird von uns ausführlich geprüft. Dabei wird unter
anderem eine rechtliche, wirtschaftliche und technische Due
Diligence durchgeführt und es werden im Bedarfsfall externe
Spezialisten hinzugezogen. Diese Vorgehensweise ist ein standardisierter Prozess der Deutsche Wohnen, um Risiken hinsichtlich der Akquisitionen zu erkennen und einzuschätzen. Mit
Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen setzen wir
unsere Wachstumsstrategie fort. Dabei erwarten wir Synergie­
effekte und Kosteneinsparungen. Dennoch können wir die Möglichkeit nicht ausschließen, dass diese Ziele nicht vollständig
oder nur teilweise oder erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht
werden können. Die Entwicklung der zugekauften Bestände ist
zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben
für Instandsetzungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierungen, den Abverkäufen nicht strategischer Einheiten sowie den
Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer Bestände
erfordert eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie
internen Strukturen und Prozessen. Diese Faktoren können von
unseren Einschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen
der prognostizierten Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen.

Marktrisiken
Risiken aus Mitarbeiterverhalten
Unsere Verhaltensrichtlinien, die rechtskonformes Handeln vorschreiben und definieren, sind für alle Mitarbeiter im Unternehmen
gültig und bindend. Es besteht das Risiko, dass sich einzelne
Mitarbeiter nicht an diese Vorgaben halten und entsprechende
Reputationsschäden und Verluste für das Unternehmen entstehen.
Jeder neue Mitarbeiter bekommt die Verhaltensrichtlinien bei
Arbeitsantritt ausgehändigt und verpflichtet sich, diese zu
befolgen. Zudem sensibilisieren die Vorgesetzten ihre Mitarbeiter
für wesentliche Compliance-Risiken. Der konzernweit verantwortliche Compliance Officer führt das Insiderverzeichnis der
Gesellschaft und informiert Management, Mitarbeiter und
Geschäftspartner über relevante rechtliche Rahmenbedingungen
sowie die Folgen von Verstößen gegen Insidervorschriften. Zudem
fungiert der Compliance Officer als zentraler Ansprechpartner
für Fragen und Meldungen von Verdachtsfällen zu Verstößen.
Unternehmensweit ist eine Unterschriftsregelung in Kraft, die
eine Zweitunterschrift und eine Plausibilitätskontrolle nach dem
Vier-Augen-Prinzip verlangt. Die notwendige Hierarchiestufe
des Unterzeichnenden ist vom Wert der Rechnung abhängig und
steigt entsprechend.

Marktrisiken können im Vermietungsmarkt entstehen, wenn
sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch
die Marktmieten stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin kann
es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu
erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen Möglichkeiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein
Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen – sei es aufgrund von
Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder
Nebenkostensteigerungen – über geringere Neuvermietungen,
niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den
Geschäftsverlauf der Deutsche Wohnen negativ beeinflussen.
Sollte sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrüben,
besteht die Gefahr, dass Arbeitsplätze abgebaut werden. Dadurch
könnten die regelmäßigen Einkommen der Mieter entfallen und
damit Mieten nicht mehr oder nicht pünktlich gezahlt werden.
Diesem Risiko misst das Management eine geringe Eintrittswahrscheinlichkeit bei. Im Vorfeld kann dem Risiko durch einen
engen Kontakt mit den Mietern und eine Früherkennung von
finanziellen Problemen begegnet werden. Mietern können dann
kleinere und günstigere Wohnungen aus dem diversifizierten
Portfolio der Deutsche Wohnen angeboten werden.

Zusammengefasster Lagebericht

87

Risiko- und Chancenbericht

Objektrisiken
Objektrisiken können auf Ebene des einzelnen Objekts, des
Portfolios und der Lage der Objekte entstehen.
Auf der Ebene des einzelnen Objekts handelt es sich insbesondere um Instandhaltungsversäumnisse, Bauschäden, unzureichenden Brandschutz oder das Abwohnen der Objekte durch die
Mieter. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich
Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche
Anforderungen entstehen. Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken
aus einer Konzentration in der Struktur der Bestände, die etwa
erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und
eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen.

Finanzwirtschaftliche Risiken
Risiken aus Konzernstrukturen und Beteiligungen
Bei einer Vielzahl von Beteiligungen und einer komplexen Beteiligungsstruktur sind eine erhöhte Transparenz und ein größerer
Steuerungsaufwand nötig, um negative Auswirkungen auf
den Geschäftsverlauf des Konzerns zu vermeiden. Zudem steigt

Steuerliche Risiken
Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen
kann zu Finanzrisiken führen. Die Deutsche Wohnen hat zum
Beispiel aktive latente Steuern in Höhe von EUR 276,5 Mio. auf
Verlustvorträge gebildet. Sollte die Nutzung von Verlustvorträgen
zeitlich befristet oder sogar ganz versagt werden, würde in entsprechender Höhe ein Aufwand aus der Abschreibung dieser
aktiven latenten Steuern entstehen.
Für einige Teilgesellschaften des Konzerns sind die Betriebsprüfungen vergangener Jahre noch nicht abgeschlossen. Es ist
möglich, dass zusätzliche Steuern entrichtet werden müssen.
Die Deutsche Wohnen unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, welche die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkommensermittlung beschränkt.
Es ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft steuerliche Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können.
Weiterhin können durch eine Veränderung unserer Anteilseignerund Organisationsstruktur gegebenenfalls Grunderwerbsteuer
ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge untergehen.
Im Deutsche Wohnen-Konzern existieren Pensionsverbind­
lichkeiten aufgrund betrieblicher Altersvorsorge in Form von
Pensionszusagen. Dafür wurden zum 31. Dezember 2015 Rückstellungen in Höhe von EUR 64,6 Mio. gebildet. Die tatsächliche
Höhe dieser Verpflichtungen ist jedoch im Voraus nicht voll­
umfänglich ermittelbar und mit erheblichen Unsicherheiten
verbunden, sodass die tatsächlichen Pensionsverpflichtungen
die gebildeten Pensionsrückstellungen übersteigen können.
Zudem nehmen einige Tochtergesellschaften/Konzerngesellschaften an der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder
(VBL) teil. Strukturelle Änderungen können zu einem Ausstieg
aus der VBL und damit zu signifikanten Gegenwertforderungen
führen. Dementsprechend werden sämtliche Personalmaßnahmen unter Einbeziehung rechtlicher Beratung und Abstimmung
vorgenommen.

Konzernabschluss

Die Deutsche Wohnen bilanziert ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (das heißt Immobilien, die zur Erzielung von
Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten
werden) zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Für die Höhe
des Fair Value sind insbesondere die Entwicklung des Immobilien­
marktes insgesamt und die der regionalen Märkte sowie die
konjunkturelle Entwicklung und – in geringerem Maße – das
Zinsniveau maßgeblich. Es besteht daher das Risiko, dass bei
einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes oder der
allgemeinen konjunkturellen Lage oder durch steigende Zinsen
die von der Deutsche Wohnen vorgenommenen Wertansätze
des Immobilienvermögens in der Konzernbilanz abgeschrieben
werden müssen.

die Abhängigkeit von handels- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen. Unzureichende Planung und Steuerung sowie
mangelndes Controlling der Beteiligungserlöse könnten Mindererlöse zur Folge haben.

Weitere Angaben

Zudem kann eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung zu einem Rückgang des Kaufinteresses an Immobilien
führen: Sowohl in der Einzelprivatisierung als auch im Bereich
Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen von
potenziellen Käufern zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der Deutsche Wohnen verzögert werden.

88

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Liquiditätsrisiken
Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Deutsche Wohnen
ebenso einen verzögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und
Darlehensvergaben wie unvorhergesehene Ausgaben, die zu
Liquiditätsengpässen führen. Zudem könnten Schwankungen
der Bewertung von Immobilien (IAS 40) durch negative Entwicklungen des Wohnimmobilienmarktes und von Derivaten zu jähr­
lichen erfolgswirksamen Korrekturen führen.

Finanzmarktrisiken und Risiken aus Finanzinstrumenten
Nach den erfolgreichen Refinanzierungen und Restrukturie­
rungen der Darlehensportfolios in 2014 und 2015 stehen bis
einschließlich 2019 keine signifikanten Verbindlichkeiten zur
Refinanzierung an.
Grundsätzlich könnten Banken jedoch nicht mehr in der Lage oder
willens sein, auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass Refinanzierungen teurer werden und zukünftige
Vertragsverhandlungen mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Ferner bestehen in den Kreditverträgen sogenannte Financial
Covenants, die bei Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen könnten. Bei der Deutsche
Wohnen sind das Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen
auf die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio (DSCR)/
Interest Service Cover Ratio (ISCR)) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen (Vervielfältiger)
beziehen.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen
Risiken des Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow-,
Liquiditäts- und Ausfallrisiken. Die Unternehmensleitung
erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für
jedes dieser Risiken. Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko,
dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht
nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien
und Kontrollverfahren gesteuert. Für die Deutsche Wohnen
besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei
einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen
eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das Risiko eines
Liquiditätsengpasses wird täglich mittels eines Liquiditäts­
planungs-Tools überwacht. Die Deutsche Wohnen ist bestrebt,
jederzeit über ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Das Zinsänderungs­risiko,
dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den
langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und
ist durch Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen
hierzu auf unsere Angaben im Konzernanhang ab    104.

Der im Zusammenhang mit der Übernahme der GSW Immo­bilien AG
erworbene Geschäfts- und Firmenwert (EUR 535 Mio.) unterliegt
regelmäßigen jährlichen Werthaltigkeitsüberprüfungen (sogenannten Impairment Tests). Diese können zu außerplanmäßigen,
nicht liquiditätswirksamen Aufwendungen führen, die die
Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft betreffen. Zum
31. Dezember 2015 ergab sich kein außerplanmäßiger Aufwand.

Investitionsrisiken
Die Auswahl und Planung von Großinstandsetzungsmaßnahmen
kann zu einer falschen Allokation von Investitionsmitteln führen.
Ebenso ist es möglich, dass zusätzlich angekaufte Einheiten
den Renditeerwartungen nicht entsprechen. Dies könnte einen
negativen Einfluss auf den Geschäftsverlauf des Konzerns
haben. Außerdem können unvollständige Angaben in DueDiligence-­Berichten und -Auswertungen sowie intransparente
Vergabe­entscheidungen und die Nichtbeachtung von Vergabe­
bestimmungen (zum Beispiel bei der Inanspruchnahme von
öffentlichen Fördermitteln mit der Folge der Rückzahlung) Risiken
nach sich ziehen.
Weitere Risikofaktoren, die in unmittelbarem Zusammenhang
mit Investitionen durch das Unternehmen stehen, sind die der
Überschreitung der geplanten Kosten, der Nichteinhaltung von
Terminen sowie der Unterschreitung von Ausstattungsstandards. Dies kann zusätzlichen Aufwand für das Unternehmen
bedingen. Ebenso können verspätete Inbetriebnahmen, Mietausfälle (unter Umständen Mietminderungen) oder unzureichende
Mängelverfolgungen zu einem erhöhten Aufwand führen. Zur Minimierung dieser Risiken bedienen wir uns externer und interner
Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings.

Chancen der künftigen Entwicklung
Im Geschäftsjahr 2015 konnte die Deutsche Wohnen wichtige
Weichen für eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung stellen.
Die Gesellschaft verfügte zum Bilanzstichtag über eine Markt­
kapitalisierung von rund EUR 8,6 Mrd. Dies entspricht einer
Steigerung von ca. 48 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit ist die
Deutsche Wohnen deutlich sichtbarer für internationale Investoren,
was zu Zinsvorteilen am Kapitalmarkt führen kann.

Zusammengefasster Lagebericht

89

Risiko- und Chancenbericht
Prognosebericht

PROGNOSEBERICHT

Im Juni 2015 wurden die Long-Term Issuer Ratings von den
internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s
angehoben. Mit den beiden Ratings A– von Standard & Poor’s
(Vorjahr: BBB+) und A3 von Moody’s (Vorjahr: Baa1), aktuell
jeweils mit stabilem Ausblick, gehört die Deutsche Wohnen nach
wie vor zu den am besten bewerteten Immobilienunternehmen
in Europa. Durch die Emittentenratings verfügen wir über eine
erhöhte finanzielle Flexibilität.
Der günstige Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten,
auch in Verbindung mit dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau,
bietet gute Chancen für die Finanzierung zukünftigen Wachstums.
Insgesamt verspricht die in den vergangenen Jahren betriebene
Konzentration und Ausrichtung des Portfolios auf Wachstumsmärkte – bei gleichzeitiger Senkung des Verschuldungsgrads
und der Verringerung des Konzernzinssatzes – ein hohes Wert­
steigerungspotenzial in der künftigen Entwicklung. Dieses wird
der Deutsche Wohnen auch in der Zukunft einen Wettbewerbsvorteil gegenüber ihren Mitbewerbern sichern.

Gesamtbild der Risikolage
Unter allen beschriebenen Risiken stufen wir das finanzwirtschaftliche Risiko sowie das politische und regulatorische Risiko
als die wesentlichen Risiken ein. Die Gesamtrisikolage hat sich
im Geschäftsjahr 2015 nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren
geändert. Im Hinblick auf die getroffenen Gegenmaßnahmen
stufen wir die Risiken insgesamt als moderat und beherrschbar
ein. Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten
Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden.

Nach einer moderaten Expansion der Wirtschaft im Geschäftsjahr 2015 geht der Sachverständigenrat zur Begutachtung der
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung für 2016 von einem Bei­
behalten dieses Wachstumstempos aus. Trotz der zu erwartenden Straffung der Geldpolitik ist in den Vereinigten Staaten und
dem Vereinigten Königreich mit einer Fortsetzung des robusten
Wachstums zu rechnen. Die Konjunkturerholung im Euroraum
wird sich voraussichtlich fortsetzen, sie ist allerdings fragil und
wird dadurch belastet, dass die Wirkung der stützenden Sonderfaktoren nachlassen dürfte. Insgesamt wird ein Wachstum
des weltwirtschaftlichen BIP von 2,6 % prognostiziert. Für den
Euroraum wird ein Plus von 1,5 % erwartet.
Für die deutsche Wirtschaft wird eine Fortsetzung des Aufschwungs prognostiziert. Sie soll 2016 voraussichtlich um 1,6 %
zulegen und wächst somit schneller als das Produktionskapital.
Dieser Aufschwung wird durch die gute Lage am deutschen
Arbeitsmarkt und die darauf aufbauende Ausweitung des privaten
Konsums getragen. Auch die Zahl der Erwerbstätigen soll 2016
noch einmal um mehr als 300.000 Personen zunehmen.1)

Wohnungs- und Finanzmarkt
Auch die weiteren Aussichten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind positiv. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien soll
insgesamt weiter zunehmen, wobei davon in erster Linie die
wirtschaftlich starken Regionen und Städte profitieren werden.
Die Neubautätigkeit wird sich in den kommenden Jahren ebenfalls erhöhen. Teilweise bedingt durch neue staatliche Eingriffe
in den Wohnungsmarkt wird der Neubaubedarf in den Städten
jedoch kaum gedeckt werden. In den demografisch schwachen
Regionen werden Leerstände hingegen weiter zunehmen. Auf dem
Investmentmarkt zeichnen sich weiter sinkende Renditen ab.2)
Bezüglich der Finanzmärkte ist keine signifikante Änderung der
Niedrigzinspolitik absehbar, sodass wir in unserer Planung von
weiterhin niedrigen Zinsen ausgehen. Günstige Finanzierungsbedingungen und niedrige Renditen alternativer Kapitalanlagen
sollten die Nachfrage nach Wohneigentum daher weiter beflügeln.

1)	Sachverständigenrat
2)	JLL,

– Jahresgutachten 2015
Überblick Wohnungsmarkt, Deutschland, 1. Halbjahr 2015

Konzernabschluss

Die Finanzierungsstruktur der Deutsche Wohnen ist sehr stabil
und effizient: Der Konzern ist langfristig finanziert und weist
einen überdurchschnittlich geringen Verschuldungsgrad (LTV)
auf, der sich in den letzten Jahren konsequent reduziert hat.
Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartnern etabliert
und unsere Kreditwürdigkeit hat sich im Verlauf der Jahre stetig
verbessert.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Weitere Angaben

Das im Eigentum der Deutsche Wohnen befindliche Wohnport­
folio weist insbesondere in den Core +-Regionen erhebliche
Wachstumspotenziale auf. Berlin, Düsseldorf sowie die RheinMain-Region liegen im Vergleich der deutschen Großstädte in
der Spitzengruppe. Zudem wurde die Qualität des Immobilienportfolios durch attraktive Portfolioankäufe in unseren Core+-­
Regionen als auch durch Portfoliobereinigungen weiter erhöht.

90

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Prognose für das Geschäftsjahr 2016
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten
abgeleiteten Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen
Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen
berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen
hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und
Chancenbericht dargestellt.
In die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des Wohnungs­
marktes eingeflossen. Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir
einschließlich der jüngsten Akquisitionen einen FFO I von
mindestens EUR 360 Mio. Dies stellt ein Basisszenario dar, das
heißt ohne weitere Zukäufe und opportunistische Verkäufe.
Für die einzelnen Geschäftssegmente planen wir für das
Geschäftsjahr 2016 wie folgt:

Die Zinsaufwendungen werden sich vor dem Hintergrund
der Refinanzierung im abgelaufenen Geschäftsjahr auf rund
EUR 110 Mio. reduzieren.
Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen erwarten wir auch
in 2016 Bewertungsgewinne unseres Immobilienbestands.
Dementsprechend prognostizieren wir einen EPRA NAV je Aktie
zwischen EUR 25 und EUR 26 und eine Loan to Value Ratio
von rund 40 %. Sondereffekte, wie zum Beispiel außerplan­
mäßige Abschreibungen des Goodwill, sind bei der Planung
nicht unterstellt, da wir unter anderem von weiterhin niedrigen
­Zinsen ausgehen.

VERGÜTUNGSBERICHT

Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung wollen wir uns
weiterhin auf Ballungszentren fokussieren und die Qualität
unserer Immobilien durch Investitionen weiter verbessern. Im
Rahmen der Revaluierung unseres Portfolios haben wir 2014
für die nächsten Jahre ein Modernisierungsprogramm in Höhe
von rund EUR 400 Mio. aufgelegt. Diese Mittel sollen in die
Core+-Regionen investiert werden und weiteres Wertpotenzial
generieren. Die laufenden Instandhaltungen werden sich 2016
auf Vorjahresniveau zwischen EUR 9 pro m² und EUR 10 pro m²
bewegen. Beim Leerstand erwarten wir keine wesent­liche Änderung zum Jahresende. Die geplante Like-for-like-­Mietsteigerung
beträgt 2,5 %. Insgesamt erwarten wir ein Segmentergebnis von
rund EUR 570 Mio.

Der Vergütungsbericht beschreibt die Grundsätze des Vergütungssystems für die Mitglieder des Vorstands sowie des Aufsichtsrats
der Deutsche Wohnen AG und erläutert die Struktur sowie die
Höhe der individuellen Vergütung der e
­ inzelnen Organmitglieder.

Im Geschäftssegment Verkauf wird der Schwerpunkt nach wie
vor auf der Privatisierung und dem Verkauf der verbliebenen
Non-Core-Regionen liegen. Verkäufe aus den strategischen Kernund Wachstumsregionen werden situativ und opportunistisch
entschieden.

Kriterien für die Angemessenheit der Vorstandsvergütung sind
sowohl die Aufgaben des einzelnen Vorstandsmitglieds, seine
persönliche Leistung, die wirtschaftliche Lage, der Erfolg und die
Zukunftsaussichten des Unternehmens als auch die Üblichkeit
der Vergütung unter Berücksichtigung des Vergleichsumfelds
und die Vergütungsstruktur in der Gesellschaft. Insgesamt ist
das Vergütungssystem auf eine nachhaltige Unternehmens­
entwicklung ausgerichtet.

Für das Geschäftssegment Pflege und Betreutes Wohnen erwarten wir einen Ergebnisbeitrag von rund EUR 16 Mio.

Vergütungssystem des Vorstands
Das Vergütungssystem für den Vorstand und die Gesamtvergütung
der einzelnen Vorstandsmitglieder werden durch den Aufsichtsrat festgelegt und in regelmäßigen Abständen überprüft. Die
Vergütung ist im Aktiengesetz verankert und wird ergänzt um die
Regelungen des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK).

Zusammengefasster Lagebericht

91

Prognosebericht
Vergütungsbericht

Die variable kurzfristige Vergütungskomponente – Short Term
Incentive (STI) – orientiert sich an kurzfristigen Unternehmenszielen, die in einer Zielvereinbarung zwischen Vorstand und
Aufsichtsrat jährlich vereinbart werden. Die Feststellung
des Zielerreichungsgrads erfolgt nach Ablauf des jeweiligen
Geschäftsjahres. Ist der Zielerreichungsgrad kleiner 75 %, verfällt die Vergütung, andererseits ist sie bei 125 % begrenzt.
Die variable langfristige Vergütungskomponente – Long Term
Incentive (LTI) – wurde in 2014 neu gefasst.

Ursprünglicher Long Term Incentive (PSU-Plan)
Der PSU-Plan basierte auf den Bestimmungen des Deutsche
Wohnen Führungskräfte-Beteiligungsprogramms „Performance
Share Unit-Plan“ (PSU-Plan). Danach hängt die Höhe des LTI
von der Entwicklung der Kennzahlen Funds from Operations
(FFO), Net Asset Value (NAV) und Aktienkurs der Deutsche
Wohnen AG innerhalb einer jeweils vierjährigen Performance-­
Periode ab.

Neuer Long Term Incentive:
Aktienoptionsprogramm (AOP)
Durch die Einführung des Aktienoptionsprogramms 2014 („AOP
2014“) sollen die Vorstände, die die Unternehmensstrategie
gestalten und umsetzen und damit maßgeblich für die Wert­
entwicklung der Gesellschaft verantwortlich sind, an den
­wirtschaftlichen Risiken und Chancen der Gesellschaft teilhaben.
Im Interesse der Aktionäre an einer nachhaltigen Wertsteigerung der Gesellschaft kann eine Ausübung aber nur erfolgen,
wenn am Ende der Wartefrist definierte Erfolgsziele erreicht
werden. Die Aktienoptionen sollen nur ausgeübt werden können,
wenn und soweit nachfolgende Erfolgsziele erreicht werden:
Steigerung des (i) Adjusted NAV je Aktie, (ii) FFO I (ohne Verkauf)
je Aktie und (iii) Entwicklung des Aktienkurses. Sie berücksichtigen sowohl die relative Ergebnisentwicklung der Aktie der
Gesellschaft im Vergleich zu einer Gruppe deutscher börsen­
notierter Wettbewerber als auch die absolute Entwicklung der
branchenspezifischen Unternehmenskennzahlen NAV je Aktie
und FFO je Aktie. Die Bezugsberechtigten sollen hierdurch dazu
motiviert werden, ihre Handlungen an dem Ziel einer nachhaltigen
positiven Unternehmenswertentwicklung auszurichten.
Entsprechend § 193 Abs. 2 Nr. 4 AktG beginnt die Wartezeit einer
Tranche von Aktienoptionen jeweils mit dem Ausgabetag und
endet mit Ablauf des vierten Jahrestags nach dem Ausgabetag.
Der Ausübungszeitraum beträgt drei Jahre. Aktienoptionen, die
bis zum Ende der jeweils siebenjährigen Laufzeit nicht ausgeübt
werden oder ausgeübt werden konnten, verfallen beziehungsweise
verwirken ersatz- und entschädigungslos.

Konzernabschluss

Die Vorstandsmitglieder erhalten neben einer Fixvergütung eine
variable kurzfristige sowie eine variable langfristige Vergütung.
Die variablen Vergütungen können bei Nichterreichen von Zielen
verfallen und sind anderenfalls jeweils mit einer Höchstgrenze
versehen. Darüber hinaus erhalten die Mitglieder des Vorstands
Sachbezüge in Form von Versicherungsbeiträgen, Privatnutzung
von Kommunikationsmitteln und Firmenfahrzeugen. Zusätzlich
sehen die Verträge für den Fall von außerordentlichen Entwicklungen vor, dass der Aufsichtsrat eine Sondervergütung bewilligen
kann, welche der Höhe nach begrenzt ist. Eine Altersversorgung
ist nicht vereinbart.

Im Rahmen des PSU-Plans begann jedes Jahr eine neue Performance-Periode. Zu Beginn dieser wurde für jedes Vorstands­
mitglied nach Maßgabe seiner vertraglichen Vergütungszusagen
der sogenannte anfängliche Zuteilungswert vereinbart. Ein
Anspruch auf Auszahlung der Vergütungskomponente entsteht
grundsätzlich erst nach Ablauf der jeweiligen Performance-­
Periode, also nach vier Jahren. Die Höhe des Auszahlungs­
anspruchs ist dabei von der eingetretenen Entwicklung der
Kennzahlen FFO, NAV und Aktienkurs der Deutsche Wohnen
während der Performance-Periode abhängig. Für den Fall
außerordentlich positiver Entwicklungen begrenzte ein Cap (das
Dreifache des Zuteilungswerts) die Höhe des Auszahlungs­
betrags. Eine negative Entwicklung verringerte die Höhe des
anfänglichen Zuteilungswerts und des Auszahlungsbetrags bis
hin zu dem gänzlichen Wegfall des Auszahlungsanspruchs.

Weitere Angaben

Sämtliche Vorstandsverträge sehen eine Ausgleichszahlung für
den Fall vor, dass die Vorstandstätigkeit ohne wichtigen Grund
vorzeitig endet. Sie ist auf maximal zwei Jahresvergütungen
begrenzt (Abfindungs-Cap) und vergütet nicht mehr als die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags. Für den Fall der vorzeitigen
Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels
sehen die Verträge ebenfalls eine Ausgleichszahlung vor, die im
Einklang mit Ziffer 4.3.2 des DCGK auf maximal drei Jahres­
vergütungen beschränkt ist beziehungsweise nicht mehr vergütet
als die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags.

92

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Derzeitig sind folgende Aktienoptionen gewährt worden:

Die finale Zuteilung erfolgt nach Ablauf der Wartezeit in Abhängigkeit der Erreichung der oben genannten Kriterien.

Michael Zahn

Lars Wittan

2014

2015

2014

Basis 150 % des LTI

1.125

1.125

390

390

Referenzkurs in EUR

16,96

24,16

16,96

24,16

66.332

46.565

22.995

16.142

Gewährte Optionen
Anzahl

2015

Neben den Aktienoptionen halten Herr Michael Zahn 26.389
Aktien und Herr Lars Wittan 11.104 Aktien an der Gesellschaft.

Den Vorständen sind folgende Vergütungen gewährt worden:
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
seit 01.09.2007

Lars Wittan
Vorstandsmitglied
seit 01.10.2011

Andreas Segal
Vorstandsmitglied
vom 31.01.2014 bis zum 10.11.2015

2014

2015

2015
(Min.)

2015
(Max.)

2014

2015

2015
(Min.)

2015
(Max.)

2014

2015

2015
(Min.)

2015
(Max.)

731

825

825

825

344

376

376

376

386

426

426

426

28

34

34

34

25

24

24

24

30

26

26

26

Summe Fest

759

859

859

859

369

400

400

400

416

452

452

452

Short Term Incentive

500

500

0

625

240

240

0

300

240

240

0

300

	 kurzfristig ausgestaltet

500

500

0

625

240

240

0

300

240

240

0

300

	 langfristig ausgestaltet

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

750

750

0

1.1251)

260

260

0

3901)

260

260

0

3901)

Summe Variabel

1.250

1.250

0

1.750

500

500

0

690

500

500

0

690

Gesamtsumme

2.009

2.109

859

2.609

869

900

400

1.090

916

952

452

1.142

TEUR

Festvergütung
Nebenleistungen

Long Term Incentive

1)	Max.-Grenze

bezieht sich auf die Zielerreichung der drei Parameter, nicht auf die Aktienkursentwicklung

Die Ansprüche des Vorstands aus dem ursprünglichen PSU-Plan
2011 bis 2013 haben zum Stichtag einen Wert von EUR 1,87 Mio.

(Michael Zahn EUR 0,90 Mio., Helmut Ullrich EUR 0,37 Mio. und
Lars Wittan EUR 0,60 Mio.).

Im Geschäftsjahr 2015 sind den Vorständen folgende Beträge
zugeflossen:
Michael Zahn

Lars Wittan

Andreas Segal

2014

2015

2014

2015

2014

2015

731

825

344

376

386

426

28

34

25

24

30

26

Summe Fest

759

859

369

400

416

452

Short Term Incentive

309

725

155

313

0

300

	 kurzfristig ausgestaltet

309

625

155

300

0

300

	 langfristig ausgestaltet

0

100

0

13

0

0

Long Term Incentive

0

450

0

143

0

550

309

1.175

155

456

0

850

TEUR

Festvergütung
Nebenleistungen

Summe Variabel
Abfindung
Sondervergütung 2013
Gesamtsumme

0

0

0

0

0

1.650

294

399

178

242

0

0

1.362

2.433

702

1.098

416

2.952

Zusammengefasster Lagebericht

93

Vergütungsbericht

Dem ehemaligen Vorstandsmitglied Helmut Ullrich wurde in
2015 der PSU-Plan 2011 und der einbehaltene Anteil der kurzfristig variablen Vergütung in Höhe von insgesamt EUR 0,4 Mio.
ausgezahlt.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Vorstandsmitgliedern der
Deutsche Wohnen AG keine Kredite oder Vorschüsse gewährt.

Vergütungssystem des Aufsichtsrats
Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine feste jährliche Vergütung von TEUR 60, der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das
Doppelte, ein stellvertretender Vorsitzender das Eineinhalbfache
der Vergütung. Für die Mitgliedschaft im Prüfungsausschuss
erhält ein Aufsichtsrat eine pauschale jährliche Vergütung
von TEUR 10 und der Vorsitzende des Prüfungsausschusses
das Doppelte. Die Mitgliedschaft in anderen Ausschüssen des
Aufsichtsrats, mit Ausnahme des Nominierungsausschusses,
wird je Mitglied und Ausschuss mit TEUR 5 pro Geschäftsjahr
vergütet. Jedes Mitglied des Nominierungsausschusses erhält
TEUR 2,5 pro Sitzung.

Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die
durch die Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen
Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird
von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft
gesondert in Rechnung zu stellen, und sie dieses Recht ausüben.
Darüber hinaus hat die Gesellschaft für die Mitglieder des
Aufsichtsrats eine Haftpflichtversicherung (sogenannte D&O-­
Versicherung) mit einem Selbstbehalt in Höhe von 10 % des
jeweiligen Schadens abgeschlossen. Der Selbstbehalt ist für alle
innerhalb eines Versicherungsjahres auftretenden Schadensfälle auf das Eineinhalbfache der festen jährlichen Vergütung
des jeweiligen Aufsichtsratsmitglieds begrenzt.

Sonstiges

Konzernabschluss

Herrn Segal sind für das vorzeitige Ausscheiden EUR 1,6 Mio.
als Abfindung gezahlt worden. Außerdem sah die Vereinbarung
vor, dass der bestehende LTI mit EUR 0,6 Mio. abgegolten wird.

Die Aufsichtsratsvergütungen betragen für das Geschäfts­jahr TEUR 520,8 (Vorjahr: TEUR 240) netto ohne Umsatzsteuer.
Herr Flach erhält netto TEUR 140 (Vorjahr: TEUR 65), Herr
Dr. Kretschmer erhält netto TEUR 117,5 (Vorjahr: TEUR 50), Herr
Clement erhält netto TEUR 60 (Vorjahr: TEUR 30), Herr Hünlein
erhält netto TEUR 67,5 (Vorjahr: TEUR 30), Herr Dr. Stetter
erhält netto TEUR 72,9 (Vorjahr: TEUR 35) und Herr Wisser
TEUR 62,9 (Vorjahr: TEUR 16,8 zeitanteilig).

Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine
Darlehen gewährt.

Weitere Angaben

Die Sondervergütung wurde in 2013 für die erfolgreiche Übernahme der GSW Immobilien AG gewährt. In 2015 erfolgte
die Auszahlung der letzten Rate, die in Abhängigkeit von der
Realisierung der Synergien gewährt wurde und unverzüglich in
Aktien der Deutsche Wohnen AG zu investieren war.

94

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
nach § 289 Abs. 4 und § 315 Abs. 4 HGB

Grundkapital und Aktien
Das Grundkapital der Deutsche Wohnen AG betrug per 31. Dezember 2015 EUR 337.411.867,00 (Vorjahr: EUR 294.259.979,00), eingeteilt in 337.411.867 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit
einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie.
Die Deutsche Wohnen AG führt ausschließlich Inhaberaktien.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme
und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des
Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben
sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit
Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.

Kapitalerhöhung
Der Vorstand der Deutsche Wohnen AG hat am 20. Mai 2015
mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Kapitalerhöhung
gegen Bareinlagen mit Bezugsrechten für die Aktionäre der
Deutsche Wohnen aus genehmigtem Kapital beschlossen. Es
wurden am 4. Juni 2015 von der Deutsche Wohnen 42.166.532
neue, auf den Inhaber lautende Stammaktien (Stückaktien) mit
Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2015 zu einem Bezugs­
preis von EUR 21,50 ausgegeben.

Beteiligungen am Kapital, die 10 % der
Stimmrechte überschreiten
Nach § 21 Abs. 1 WpHG hat jeder Aktionär, der die Schwellen
von 3 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 50 % oder 75 % der
Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, dies der Gesellschaft und der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich
mitzuteilen. Seit der Mitteilung der Sun Life Financial Inc. vom
5. Februar 2015, dass die Schwelle von 10 % der Stimmrechte
unterschritten wurde, bestehen keine direkten oder indirekten
Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben
oder zurückzukaufen
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015,
eingetragen im Handelsregister am 14.  Juli  2015, ist der
Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats
das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum
11. Juni 2018 um bis zu EUR 100 Mio. einmalig oder mehrmals
durch Ausgabe von bis zu 100 Mio. neuen, auf den Inhaber
lautenden Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen
zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2015/I). Den Aktionären
ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein
Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer
Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle
auszuschließen. Zeitgleich mit der Eintragung des Genehmigten
Kapitals 2015/I wurde das Genehmigte Kapital 2014/I aufgehoben.

Bedingtes Kapital
Das Bedingte Kapital 2013/I im Umfang von EUR 16.075.714,00
dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von EUR 250 Mio.,
die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom
28. Mai 2013 am 22. November 2013 von der Deutsche Wohnen AG
begeben wurde. Sie wird nur insoweit durchgeführt, wie von
Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten
aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht
eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere
Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden.
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015 ist
das Bedingte Kapital 2014/I um einen Betrag von EUR 25 Mio.
durch Aufhebung reduziert worden und besteht in Höhe von
EUR 25 Mio. fort. Die bedingte Kapitalerhöhung dient der
Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag in Höhe von EUR 400 Mio.,
die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom
11. Juni 2014 am 8. September 2014 von der Deutsche Wohnen AG
begeben wurde. Sie wird nur insoweit durchgeführt, wie von
Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten

Zusammengefasster Lagebericht

95

Übernahmerelevante Angaben

Ferner ist das Grundkapital um bis zu EUR 12.879.752,00 durch
Ausgabe von bis zu 12.879.752 neuen, auf den Inhaber lautenden
Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015 wurde
das Grundkapital der Gesellschaft um weitere bis zu EUR 50 Mio.
durch Ausgabe von bis zu 50 Mio. neuen, auf den Inhaber
lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2015/I).
Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien
an die Inhaber beziehungsweise Gläubiger von Wandel- und/
oder Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder
Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen
dieser Instrumente), die von der Deutsche Wohnen AG oder
abhängigen oder im Mehrheitsbesitz der Deutsche Wohnen AG
stehenden Unternehmen aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015 bis zum 11. Juni
2020 begeben werden. Sie wird nur insoweit durchgeführt,
wie von Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechten aus den
vorgenannten Wandel- und Optionsschuldverschreibungen
beziehungsweise Genussrechten Gebrauch gemacht wird oder
Wandlungspflichten erfüllt werden und soweit nicht eigene
Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen
zur Bedienung eingesetzt werden. Der Vorstand wurde durch
Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015 ermächtigt,
auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuld­
verschreibungen und/oder Genussrechte mit Options- oder
Wandlungsrecht (beziehungsweise einer Kombination dieser
Instrumente) im Nennbetrag von bis zu EUR 1,5 Mrd. zu begeben
und deren Gläubigern Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Deutsche Wohnen AG mit einem anteiligen
Betrag des Grundkapitals von bis zu EUR 50 Mio. zu gewähren.

Konzernabschluss

Das Grundkapital der Gesellschaft wurde durch Beschluss
der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 um weitere bis zu
EUR 15 Mio. durch Ausgabe von bis zu 15 Mio. neuen, auf
den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes
Kapital 2014/II). Diese bedingte Kapitalerhöhung dient der
Gewährung einer Abfindung in Aktien der Gesellschaft an die
außenstehenden Aktionäre der GSW Immobilien AG („GSW“)
gemäß den Bestimmungen des Beherrschungsvertrags zwischen
der Gesellschaft und der GSW vom 30. April 2014 zu dem in
§ 5 Abs. 1 des Beherrschungsvertrags bestimmten (drei Stück­
aktien der GSW Immobilien AG gegen sieben Stückaktien der
Deutsche Wohnen AG) beziehungsweise einem gemäß § 5 Abs. 4
oder § 5 Abs.  5 des Beherrschungsvertrags angepassten
Umtauschverhältnis. Am 4. Juni 2015 wurde aufgrund der an
diesem Tage erfolgten Kapitalerhöhung gemäß § 5 Abs. 4 des
Beherrschungsvertrags das Umtauschverhältnis angepasst auf
drei Stückaktion der GSW Immobilien AG gegen 7,0790 Stück­
aktien der Deutsche Wohnen AG. Soweit nach Maßgabe von
§ 5 Abs. 2 des Beherrschungsvertrags erforderlich, wird die
Gesellschaft Aktienteilrechte in bar ausgleichen. Bis zum
31. Dezember 2015 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/II teilweise ausgenutzt in Höhe von EUR 9.028.604,00 durch Ausgabe
von 9.028.604 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit
entsprechender Erhöhung des Grundkapitals und besteht per
31. Dezember 2015 fort in Höhe von EUR 5.971.396,00. Einzelne
Aktionäre der GSW haben Anträge auf Einleitung eines Spruchverfahrens zur gerichtlichen Überprüfung der Angemessenheit
von Ausgleich und Abfindung gestellt. Somit können GSWAktionäre gemäß § 305 Abs. 4 S. 3 AktG bis zwei Monate nach
Bekanntmachung der letzten Entscheidung des Spruchverfahrens
im Bundes­anzeiger ihre GSW-Aktien gemäß den Bedingungen
des Angebots beziehungsweise der Entscheidung des Spruchverfahrens oder einer in diesem Zusammenhang gefundenen
gütlichen Einigung in Deutsche Wohnen-Aktien tauschen. Falls
durch das Gericht oder einen Vergleich ein höherer Ausgleich
und/oder eine höhere Abfindung festgesetzt werden, können
außenstehende Aktionäre der GSW nach Maßgabe der gesetz­
lichen Bestimmungen eine Ergänzung ihrer Ausgleichs- beziehungsweise Abfindungsleistungen verlangen. In diesem Rahmen
kann es weiterhin zur Aktienausgabe kommen.

von je EUR 1,00 bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/III).
Dieses bedingte Kapital dient ausschließlich dem Zweck der
Gewährung von Aktienoptionen an Mitglieder des Vorstands der
Gesellschaft und an ausgewählte Führungskräfte der Gesellschaft und verbundener Unternehmen nach näherer Maßgabe
der Bestimmungen des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014. Die bedingte Kapitalerhöhung
wird nur insoweit durchgeführt, wie Inhaber von Aktienoptionen
von ihrem Bezugsrecht auf Aktien der Gesellschaft Gebrauch
machen und die Gesellschaft nicht in Erfüllung der Bezugsrechte eigene Aktien gewährt. Die neuen Aktien, die aufgrund
der Ausübung von Aktienoptionen ausgegeben werden, sind
erstmals für das Geschäftsjahr dividendenberechtigt, für das
zum Zeitpunkt ihrer Ausgabe noch kein Beschluss der Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns gefasst
worden ist, sofern rechtlich und tatsächlich zulässig. Anderenfalls sind die neuen Aktien ab dem Geschäftsjahr ihrer Ent­
stehung dividendenberechtigt.

Weitere Angaben

aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht
eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere
Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden.

96

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Erwerb eigener Aktien
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus
§§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung
durch die Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 (TOP 14). Der
Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 10. Juni
2019 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (§ 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu ins­
gesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder –
falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung
der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft
entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien
dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die die
Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr
nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt
10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen.
Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen
Aktien ausgenutzt werden.
Zum Bilanzstichtag verfügt die Gesellschaft über keine eigenen
Aktien.

Ernennung und Abberufung der Mitglieder des
Vorstands sowie Satzungsänderungen
Mitglieder des Vorstands werden gemäß §§ 84 und 85 AktG
bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstands­
mitglieder für höchstens fünf Jahre. Eine erneute Bestellung
oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre,
ist zulässig. Die Satzung der Deutsche Wohnen AG ergänzt
hierzu in § 5, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern
besteht, ansonsten jedoch der Aufsichtsrat die Zahl der Vorstandsmitglieder bestimmt. Er kann stellvertretende Vorstandsmitglieder bestellen und ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder zum Sprecher des Vorstands ernennen.
Gemäß § 119 Abs. 1 Ziffer 5 AktG beschließt die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Zu Änderungen der Satzung,
die lediglich die Fassung betreffen, ist der Aufsichtsrat laut
§ 10 Abs. 5 der Satzung ermächtigt. Gemäß § 10 Abs. 3 der
Satzung werden die Beschlüsse der Hauptversammlung mit
einfacher Stimmenmehrheit und, soweit eine Kapitalmehrheit
erforderlich ist, mit einfacher Kapitalmehrheit gefasst, falls nicht
das Gesetz oder die Satzung zwingend etwas anderes vorschreibt.

Change-of-Control-Klauseln und
Entschädigungsvereinbarungen im Fall
eines Übernahmeangebots
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche Wohnen AG und
ihrer Konzerngesellschaften, die unter der Bedingung eines
Kontrollwechsels (Change of Control) stehen, betreffen Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels
sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur
Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor.
Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf
die von der Deutsche Wohnen AG ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen und die Unternehmensanleihe. Die jeweiligen
Anleihebedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen,
die den Anleihegläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung
beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines Kontrollwechsels
im Sinne dieser Anleihebedingungen einräumen.
Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten ebenfalls
Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der
vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern Leistungen zugesagt
worden, die den Anforderungen der Ziffer 4.2.3 des Deutschen
Corporate Governance Kodex durch Einhaltung der dort vorgesehenen Begrenzung des Abfindungs-Cap jeweils entsprechen.

UNTERNEHMENSFÜHRUNG
Die Angaben nach § 289a HGB haben wir auf unserer Homepage
unter  http://ir.deutsche-wohnen.com veröffentlicht.

Konzernabschluss

97

KONZERNABSCHLUSS

KONZERNBILANZ98
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

100

KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG101
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG102
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG103
104

	

Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

	

der Deutsche Wohnen-Gruppe

104

	

Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

107

	

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

109

	

Angaben zur Konzernbilanz

118

	

Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

130

	Segmentberichterstattung

133

	

Angaben zur Kapitalflussrechnung

134

	

Ergebnis je Aktie

134

	

Sonstige Angaben

135

Konzernabschluss

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS

Weitere Angaben

ANLAGEN145

98

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

KONZERNBILANZ
  zum 31. Dezember 2015

Anhang

31.12.2015

31.12.2014

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

D.1

11.859.098

9.610.999

Sachanlagen

D.3

45.655

25.940

Immaterielle Vermögenswerte

D.4

546.329

546.074

Derivative Finanzinstrumente

D.7

TEUR

AKTIVA

Sonstige langfristige Vermögenswerte
Aktive latente Steuern

D.17

Langfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

D.5

Andere Vorräte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

D.6

Forderungen aus Ertragsteuern
Derivative Finanzinstrumente

D.7

Sonstige Vermögenswerte
Zahlungsmittel

D.8

Zwischensumme kurzfristige Vermögenswerte
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte

Summe Aktiva

C.10

27

41

22.255

28.574

325.513

351.678

12.798.877

10.563.306

66.913

58.055

3.501

3.481

13.368

17.704

8.094

4.032

3

13

10.210

10.316

661.566

396.398

763.655

489.999

137.582

392.911

901.237

882.910

13.700.114

11.446.216

Konzernabschluss

99

Konzernbilanz

TEUR

Anhang

31.12.2015

31.12.2014

PASSIVA

Gezeichnetes Kapital

D.9

337.412

294.260

Kapitalrücklage

D.9

3.558.901

2.735.911

Kumuliertes Konzernergebnis

D.9

Nicht beherrschende Anteile

D.9

Summe Eigenkapital

2.757.141

1.662.702

6.653.454

4.692.873

218.548

183.192

6.872.002

4.876.065

Langfristige Finanzverbindlichkeiten

D.10

3.718.128

4.509.319

Wandelschuldverschreibungen

D.11

964.204

747.424

Unternehmensanleihen

D.11

495.298

0

Pensionsverpflichtungen

D.12

64.551

67.655

D.7

33.064

126.418

D.15

12.357

17.209

Derivative Finanzinstrumente
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Passive latente Steuern

D.17

Summe langfristige Verbindlichkeiten

62.495

0

1.110.209

557.896

6.460.306

6.025.921

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

D.10

62.305

263.676

Wandelschuldverschreibungen

D.11

1.234

1.234

Unternehmensanleihen

D.11

3.024

0

194.568

137.987

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten

D.13

6.413

6.287

Sonstige Rückstellungen

D.15

17.083

19.217

D.7

11.760

18.543

D.16

37.519

46.120

Derivative Finanzinstrumente
Steuerschulden
Sonstige Verbindlichkeiten
Zwischensumme kurzfristige Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerten
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten

Summe Passiva

C.10

33.900

45.123

367.806

538.187

0

6.043

367.806

544.230

13.700.114

11.446.216

Weitere Angaben

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital

100

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
  für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

TEUR

Anhang

2015

2014

Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung

E.1

633.965

626.260

Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung

E.2

– 114.728

– 120.446

519.237

505.814

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
Verkaufserlöse

673.986

257.420

Verkaufskosten

– 21.487

– 12.096

– 583.613

– 192.947

68.886

52.377

Buchwertabgang
Ergebnis aus Verkauf

E.3

Erlöse aus Pflege und Betreutes Wohnen
Aufwendungen für Pflege und Betreutes Wohnen

67.181

68.243

– 51.593

– 51.896

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

E.4

15.588

16.347

Verwaltungskosten

E.5

– 74.698

– 90.515

Sonstige Aufwendungen/Erträge

E.6

– 63.993

– 29.610

465.020

454.413

D.1

1.734.129

952.667

D.3/4

– 5.657

– 6.092

2.193.492

1.400.988

876

953
– 111.523

Zwischenergebnis
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Abschreibungen
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)
Finanzerträge
Ergebnis aus der Marktwertanpassung derivativer Finanzinstrumente
und von Wandelschuldverschreibungen

D.7/11

– 213.708

Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen

B.3

1.840

– 457

Finanzaufwendungen

E.8

– 195.344

– 268.532

1.787.156

1.021.429

– 580.582

– 132.177

1.206.574

889.252

1.161.404

855.907

Ergebnis vor Steuern
Ertragsteuern
Periodenergebnis

E.9

	 Davon entfallen auf:
		 Anteilseigner des Mutterunternehmens
		 Nicht beherrschende Anteile

45.170

33.345

1.206.574

889.252

Unverwässert in EUR

3,62

2,93

Verwässert in EUR

3,62

2,93

Ergebnis je Aktie

Konzernabschluss

101

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Gesamtergebnisrechnung

KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
  für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

TEUR

Periodenergebnis

2015

2014

1.206.574

889.252

61.603

1.605

Sonstiges Ergebnis
Posten, die später aufwandswirksam umgegliedert werden
	 Nettogewinn/Nettoverlust aus derivativen Finanzinstrumenten
	Ertragsteuereffekte

– 22.797

2.856

38.806

4.461

1.695

– 13.138

Posten, die später nicht aufwandswirksam umgegliedert werden
	Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste bei Pensionen
und Auswirkungen von Obergrenzen für Vermögenswerte
	Ertragsteuereffekte

Sonstiges Ergebnis nach Steuern
Gesamtergebnis nach Steuern

– 3.075

5.084

– 1.380

– 8.054

37.426

– 3.593

1.244.000

885.659

1.198.773

852.613

45.227

33.046

		 Anteilseigner des Mutterunternehmens
		 Nicht beherrschende Anteile

Weitere Angaben

	 Davon entfallen auf:

102

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
  für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015
TEUR

Anhang

2015

2014

1.206.574

889.252

Betriebliche Tätigkeit
Periodenergebnis
	Finanzerträge
	Finanzaufwendungen
	 Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen
	Ertragsteuern
Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen

– 876

– 953

195.344

268.532

– 1.840

457

580.582

132.177

1.979.784

1.289.465
– 952.667

Zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge
	 Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
	Abschreibungen
	 Anpassung der derivativen Finanzinstrumente und Wandelschuldverschreibungen
	 Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge

D.1

– 1.734.129

D.3/4

5.657

6.092

D.7/11

213.707

111.523

G

– 90.340

– 42.477

– 27.995

14.763

Veränderung des Nettoumlaufvermögens
	 Änderung der Forderungen, Vorräte und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte
	 Änderung der operativen Verbindlichkeiten
Operativer Cashflow
Gezahlte Zinsen
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Steuern ohne EK-02-Zahlungen
Erhaltene Steuern ohne EK-02-Zahlungen
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit vor EK-02-Zahlungen
EK-02-Zahlungen

D.16

Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit

– 2.481

12.211

344.203

438.910

– 134.914

– 203.058

876

953

– 27.266

– 10.578

37.062

1.717

219.961

227.944

0

– 38.535

219.961

189.409

Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Verkäufen

G

680.299

261.254

– 750.441

– 220.392

Einzahlungen aus Fördermitteln für Investitionen

68

872

Einzahlungen aus Ausschüttungen von Beteiligungen und Joint Ventures

56

0

0

– 4.334

Auszahlungen für Investitionen

Auszahlungen aus Unternehmensveräußerungen
Sonstige Einzahlungen aus Investitionstätigkeit
Auszahlungen an Fonds-Kommanditisten

D.13

Cashflow aus Investitionstätigkeit

5.699

0

0

– 53

– 64.319

37.347

Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen

D.10

50.620

1.413.583

Tilgung von Darlehen

D.10

– 1.111.823

– 1.781.665

Einzahlungen aus der Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen

D.11

0

400.000

Auszahlungen aus der Tilgung von Wandelschuldverschreibungen

D.11

0

– 1.911

Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen
Einmalige Finanzierungszahlungen

498.445

0

E.8

– 95.243

– 101.188

0

103.089

D.9

906.582

0

Einzahlungen aus dem Verkauf von nicht beherrschenden Anteilen
Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung
Sonstige Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit
Kosten der Kapitalerhöhung

16.750

0

D.9

– 20.355

– 1.261

– 260

0

H

– 129.873

– 57.428

Auszahlung im Zusammenhang mit dem Aktienoptionsprogramm
Auszahlung Dividende an Aktionäre der Deutsche Wohnen AG
Auszahlung Dividende an nicht beherrschende Anteilseigner

– 5.317

0

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

109.526

– 26.781

Nettoveränderung der Zahlungsmittel

265.168

199.975

Zahlungsmittel zu Beginn der Periode

396.398

196.423

Zahlungsmittel am Ende der Periode

661.566

396.398

Konzernabschluss

103

Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
  zum 31. Dezember 2015

Kapital-­
rücklage

286.217

2.601.804

Kumuliertes Konzernergebnis
Pensionen

CashflowHedgeRücklage

Übrige
Rücklagen

– 6.177

– 64.436

TEUR

Eigenkapital zum 1. Januar 2014

Zwischensumme

Nicht
beherrschende
Anteile

Eigenkapital

166.492

3.944.274

960.375

3.777.782

Periodenergebnis

889.252

889.252

	 Davon nicht beherrschende Anteile

– 33.345

– 33.345

Sonstiges Ergebnis

– 8.054

	 Davon nicht beherrschende Anteile
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung

8.043

4.461

15

284

– 8.039

4.745

889.252
33.345

– 3.593
855.907

0
– 3.593

299

– 299

0

852.613

33.046

885.659

133.596

141.639

141.639

Kapitalerhöhungskosten
abzüglich Steuereffekt

– 857

– 857

– 857

Einlage im Zusammenhang
mit Vorstandsvergütungen

1.368

1.368

1.368

Veränderung nicht
beherrschende Anteile

– 16.758

– 16.758

Dividendenzahlung

– 57.428

– 57.428

Sonstiges

– 16.345

– 33.103
– 57.428

– 5.487

– 5.487

Eigenkapital zum 31. Dezember 2014

294.260

2.735.911

– 14.216

– 59.691

1.736.609

4.692.872

183.193

4.876.065

Eigenkapital zum 1. Januar 2015

294.260

2.735.911

– 14.216

– 59.691

1.736.609

4.692.872

183.193

4.876.065

1.206.574

1.206.574

– 45.170

– 45.170

Periodenergebnis
	 Davon nicht beherrschende Anteile
Sonstiges Ergebnis

– 1.380

	 Davon nicht beherrschende Anteile
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung

43.152

– 54
38.752

57

0

45.227

1.244.000

– 13.842

– 13.842

0

0

959

959

959

– 260

– 260

– 260

– 50.000

50.000

Veränderung nicht
beherrschende Anteile
Dividendenzahlung
Sonstiges
337.412

– 57
1.198.773

929.285

– 13.842

Eigenkapital zum 31. Dezember 2015

1.161.404

0
37.426

929.285

Entnahmen aus der Kapitalrücklage

Inanspruchnahmen von Rücklagen im
Zusammenhang mit Vorstandsvergütungen

– 3
– 1.383

1.206.574
45.170

37.426

886.133

Kapitalerhöhungskosten
abzüglich Steuereffekt
Einlage im Zusammenhang
mit Vorstandsvergütungen

38.806

– 5.487

3.558.901

– 15.599

– 20.939

– 4.122

– 4.122

– 129.873

– 129.873

– 9.872

– 129.873

– 20.338

– 20.338

– 20.338

2.793.680

6.653.454

218.548

– 13.994

6.872.002

Weitere Angaben

Grund­
kapital

104

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS
für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2015

A	Allgemeine Angaben zum Konzern­
abschluss der Deutsche Wohnen-Gruppe
1	 Die Deutsche Wohnen-Gruppe
Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG (die
„Deutsche Wohnen“) zum 31. Dezember 2015 wurde am 18. Februar 2016 durch den Vorstand aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird
voraussichtlich den Konzernabschluss in seiner Sitzung am
10. März 2016 billigen. Die Deutsche Wohnen AG ist eine in
Deutschland ansässige und national tätige börsennotierte
Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main,
Pfaffenwiese 300, eingetragen im Handelsregister des Amts­
gerichts Frankfurt am Main, HRB 42388.

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich
unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon
ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien, die Wandelschuldverschreibungen und
derivative Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der Deutsche
Wohnen und ihrer Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines
jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen
werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt
wie der Abschluss des Mutterunternehmens.

Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen AG beschränkt sich
auf ihre Holdingtätigkeit für die im Konzern zusammengefassten
Unternehmen. Dazu gehören insbesondere Asset Management,
Corporate Finance, Investor Relations, Communication und
Human Resources. Die operativen Tochtergesellschaften konzentrieren sich auf die Wohnungsbewirtschaftung, den Verkauf
sowie den Bereich Pflege und Betreutes Wohnen.

3	 Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr

Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts
anderes angegeben ist, werden die Werte auf Tausend Euro
(TEUR) oder Millionen Euro (Mio. EUR) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.

Erstmalige Anwendung im Geschäftsjahr 2015:

2	Konzernabschluss

Darüber hinaus haben sich im Geschäftsjahr 2015 keine Änderungen aus erstmalig anzuwendenden IFRS-Standards oder
IFRIC-Interpretationen ergeben, die wesentliche Auswirkungen
auf den Konzernabschluss haben.

Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen und ihrer Tochterunternehmen wurde in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter
Standards und Interpretationen im abgelaufenen Geschäftsjahr
werden die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des
Konzern­a bschlusses zum 31. Dezember 2014 unverändert
fortgeführt.

Die Deutsche Wohnen hatte erstmals die Regelungen des IFRIC 21
anzuwenden, der Auswirkungen auf die Bilanzierung von Grundsteuern hat, da hier bereits eine Steuerschuld zu Beginn eines
Kalenderjahres entsteht. Dies führte zu bilanziellen Auswirkungen
in den Zwischenabschlüssen.

Konzernabschluss

105

Konzernanhang

Für Geschäftsjahre mit Beginn ab dem 1. Februar 2015 war der
geänderte IAS 19 anzuwenden, bei dem ein Wahlrecht zur Bilanzierung von leistungsorientierten Pensionszusagen, an denen
sich Arbeitnehmer beteiligen, ergänzt worden ist. Auswirkungen
für die Deutsche Wohnen ergeben sich daraus jedoch nicht.
Im Mai 2014 hat der IASB mit dem IFRS 15 „Umsatzerlöse aus
Kundenverträgen“ einen neuen Standard zur Umsatzrealisierung
veröffentlicht. Demnach werden Umsatzerlöse dann realisiert,
wenn der Kunde die Verfügungsmacht über die vereinbarten
Güter und Dienstleistungen erhält. Weiterhin wird der Umsatz
mit dem Betrag der Gegenleistung bewertet, den das Unternehmen erwartet zu erhalten. Der IFRS 15 wird unter anderem die
Inhalte des IAS 18 und des IAS 11 ersetzen und sieht zudem
umfangreiche neue Angabevorschriften vor. Die Erstanwendung
wurde auf den 1. Januar 2018 verschoben. Das Endorsement
steht derzeit noch aus. Die Deutsche Wohnen analysiert derzeit
mögliche Auswirkungen.
Der IASB hat im Juli 2014 die endgültige Version des IFRS 9
„Finanzinstrumente“ veröffentlicht. Der neue Standard ist zwingend ab dem 1. Januar 2018 anzuwenden und löst den IAS 39
ab. Die Neuregelungen umfassen im Wesentlichen eine klare
Klassifikation von Finanzinstrumenten in Abhängigkeit vom
Geschäftsmodell sowie die Bilanzierung bereits erwarteter
Verluste auf Vermögenswerte. Weiterhin wird die Bilanzierung
von Sicherungsbeziehungen („Hedge Accounting“) neu geregelt.
Diese orientiert sich zukünftig an der Risikosteuerung des Unternehmens. Die bisherigen Effektivitätsbänder von 80 % bis 125 %
werden durch quantitative und qualitative Nachweise ersetzt.
Das Endorsement steht derzeit aus. Die Deutsche Wohnen
analysiert derzeit die Auswirkungen auf die Bilanzierung der
Finanzinstrumente.
Zudem wurden in 2014 verschiedene Änderungsstandards ver­
öffentlicht. Diese umfassen unter anderem Klarstellungen und
Erleichterungen zur Verbesserung der Anhangangaben unter
Berücksichtigung der Wesentlichkeit. Die Änderungsstandards
wurden endorsed und sind für Berichtsperioden ab 1. Januar
2016 anzuwenden. Die Deutsche Wohnen erwartet daraus keine
wesentlichen Änderungen.

Am 13. Januar 2016 hat der IASB den neuen Standard zur
Leasingbilanzierung IFRS 16 veröffentlicht. Demnach werden
zukünftig alle Leasingverhältnisse in Form von abzuschreibenden Nutzungsrechten und Leasingverbindlichkeiten bilanziell
erfasst. Der Standard ist verpflichtend ab dem 1. Januar 2019
anzuwenden. Das Endorsement ist jedoch noch nicht erfolgt. Die
Deutsche Wohnen prüft derzeit mögliche Auswirkungen.
Der IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr keine weiteren
Verlautbarungen und Änderungen von Standards veröffentlicht,
die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss
haben werden.

4	Wesentliche Ermessensentscheidungen,
Schätzungen und Annahmen
Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessens­
entscheidungen, Schätzungen und Annahmen vom Management
gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den
Ausweis von Eventualschulden auswirken. Durch die mit diesen
Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen
Anpassungen des Buchwerts oder des Ausweises der betroffenen
Vermögenswerte oder Schulden führen.

Ermessensentscheidungen
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
hat die Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen,
die die Beträge im Abschluss wesentlich beeinflussen, getroffen.
Nicht berücksichtigt werden dabei solche Entscheidungen, die
Schätzungen beinhalten. Sofern Angaben zu Ermessensentscheidungen im Rahmen von Einzelvorschriften anzugeben sind, wurde
eine Erläuterung bei den entsprechenden Posten vorgenommen.

Weitere Angaben

Nachfolgend werden bereits veröffentlichte, noch nicht verpflichtend anzuwendende IFRS-Standards dargestellt:

106

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Vollkonsolidierung der KATHARINENHOF® Gruppe
Die Deutsche Wohnen AG geht davon aus, dass sie trotz fehlender Stimmrechtsmehrheit die Beherrschungsmöglichkeit über
die KATHARINENHOF® Gruppe hat, da sie über vertragliche
Rechte verfügt, die ihr die Möglichkeit zur Lenkung der maß­
geblichen Tätigkeiten der KATHARINENHOF® Gruppe verleihen
und sie über bestehende Andienungs- und Put-OptionenRegelungen die Verfügungsgewalt besitzt. Insofern erfolgt die
Vollkonsolidierung der KATHARINENHOF ® Gruppe in den
Deutsche Wohnen-Konzern.

Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts
aus dem Erwerb der GSW
Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts aus dem
Erwerb der GSW wurde zum 31. Dezember 2015 auf Basis einer
Discounted-Cashflow-Prognose ermittelt. Der Buchwert des
Geschäfts- oder Firmenwerts aus dem Erwerb der GSW belief sich
zum Bilanzstichtag auf EUR 535,1 Mio. (Vorjahr: EUR 535,1 Mio.).
In den folgenden der Berechnung des Nutzungswerts der
Berichtseinheiten zugrunde gelegten Annahmen bestehen
Schätzunsicherheiten:

Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen –
Konzern als Leasinggeber
Der Konzern hat Leasingverträge zur Vermietung seiner als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Dabei
wurde anhand einer Analyse der Vertragsbedingungen fest­
gestellt, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rahmen von
Operating-Leasingverhältnissen vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken im Konzern ver­
bleiben, der diese Verträge demnach als Operating-Leasing­
verhältnisse bilanziert.

•	Planung der Mittelzuflüsse: Die Planung basiert auf vergangenheitsbezogenen Erfahrungswerten und berücksichtigt geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen in Abhängigkeit
von der Lage der jeweiligen Immobilienportfolios. Sofern die
Mittelzuflüsse im letzten Planjahr um 17 % (Vorjahr: 27,0 %)
reduziert werden, entspricht der Nutzungswert dem erziel­
baren Betrag.

Schätzungen und Annahmen
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige
am Stichtag bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass
innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche
Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden
erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert.
Beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen
und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien wurde zum 30. Juni 2015 und zum 31. Dezember 2015
anhand von Portfoliobewertungen intern ermittelt. Die Immo­
bilien werden in Abhängigkeit ihrer Lage und der Objektqualität
in Cluster eingeteilt. Auf Basis dieser Cluster werden im Wesentlichen Annahmen über die Entwicklung der Mieten, Leerstände
und Instandhaltungskosten als auch der Diskontierungszinssätze getroffen. Diese Bewertungsannahmen unterliegen
aufgrund der langfristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in
Zukunft zu positiven, aber auch negativen Wertveränderungen
führen können. Die Buchwerte der als Finanzinvestition gehal­
tenen Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen Immo­
bilien betragen EUR 12,0 Mrd. (Vorjahr: EUR 10,0 Mrd.).

•	Diskontierungssatz: Ausgehend von branchenüblichen durchschnittlichen gewichteten Kapitalkosten wird der Abzinsungssatz der Berichtseinheiten ermittelt. Sofern der Diskontierungssatz auf 4,29 % (Vorjahr: 5,00 %) erhöht wird, entspricht
der Nutzungswert dem erzielbaren Betrag.
•	Wachstumsrate: Den Wachstumsraten liegen veröffentlichte
branchenbezogene Marktforschungen zugrunde. Sofern
die Wachstumsrate auf 0,45 % (Vorjahr: 0,16 %) reduziert wird,
entspricht der Nutzungswert dem erzielbaren Betrag.
Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung
des Arbeitsverhältnisses
Der Aufwand aus leistungsorientierten Plänen nach Beendigung
des Arbeitsverhältnisses wird anhand von versicherungsmathematischen Berechnungen ermittelt. Die versicherungsmathematische Bewertung erfolgt auf der Grundlage von Annahmen
zu Abzinsungssätzen, künftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen,
Sterblichkeit und den künftigen Rentensteigerungen. Entsprechend der langfristigen Ausrichtung dieser Pläne unterliegen
solche Schätzungen wesentlichen Unsicherheiten. Die Pensionsverpflichtungen betragen zum 31. Dezember 2015 EUR 64,6 Mio.
(Vorjahr: EUR 67,7 Mio.).

Konzernabschluss

107

Konzernanhang

1	Konsolidierungskreis
Der Konzernabschluss umfasst die Deutsche Wohnen AG und
die von ihr beherrschten Tochtergesellschaften ab dem Erwerbs­
zeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die
Beherrschungsmöglichkeit erlangt. Die Einbeziehung in den
Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Die Zusammensetzung
der Deutsche Wohnen ergibt sich aus der als Anlage 1 beigefügten Aufstellung des Anteilsbesitzes ab    145.
In 2015 ergaben sich folgende Änderungen im Konsolidierungskreis:
•	Insgesamt werden 101 (Vorjahr: 98) Gesellschaften im Wege
der Vollkonsolidierung einbezogen (Anlage 1).
•	Drei Gesellschaften wurden ab dem 1. Juli 2015 durch Immobilienerwerbe im Rahmen von Share Deals vollkonsolidiert.
Dabei handelt es sich nicht um Unternehmenszusammenschlüsse, da kein Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3
erworben worden ist.

2	Konsolidierungsmethoden
Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des
Mutterunternehmens. Tochterunternehmen werden ab dem
Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, zu dem der
Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt, vollkonsolidiert.
Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die
Beherrschungsmöglichkeit durch das Mutterunternehmen nicht
mehr besteht.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode.
Die Anschaffungskosten im Rahmen von Unternehmens- und
Geschäftserwerben werden mit dem Zeitwert der erworbenen
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt
verrechnet. Ein aus der Verrechnung entstehender positiver

Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden sofort erfolgswirksam erfasst. Der Erwerbszeitpunkt stellt den Zeitpunkt dar,
an dem die Möglichkeit der Beherrschung des Vermögens und
finanzieller und operativer Handlungen des erworbenen Unternehmens beziehungsweise Geschäfts auf den Konzern übergeht.
Unterschiedsbeträge aus Verkäufen und Käufen von Anteilen
nicht beherrschender Anteilseigner werden innerhalb des
Eigenkapitals verrechnet.
Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge, Aufwendungen, Gewinne und Verluste aus konzerninternen Trans­
aktionen, die im Buchwert von Vermögenswerten enthalten sind,
werden in voller Höhe eliminiert.
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen
werden gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode konsolidiert.
Dabei erfolgt die Erstbilanzierung der Beteiligung zu den
Anschaffungskosten. Bei der Folgekonsolidierung wird der
Buchwertansatz dann durch die anteiligen Eigenkapitalveränderungen bei dem assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen
fortgeschrieben.
Nicht beherrschende Anteile (Minderheitsanteile) stellen den
Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht
den Anteilseignern des Mutterunternehmens des Konzerns
zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile (Minderheits­
anteile) werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in
der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt
vom auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden
Eigenkapital.

3	Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen
Die Deutsche Wohnen bestimmt die Wesensart ihrer Anteile im
Wesentlichen nach der Beteiligungshöhe und dem Vorliegen der
Beherrschungsmöglichkeit im Sinne des IFRS 10.
Unternehmen, bei denen die Deutsche Wohnen über die Beherrschungsmöglichkeit verfügt, werden als Tochterunternehmen
klassifiziert und vollkonsolidiert.

Weitere Angaben

B	Konsolidierungskreis und
Konsolidierungsmethoden

108

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Unternehmen, an denen die Deutsche Wohnen gemeinsam mit
konzernfremden Partnern beteiligt ist und die unter gemeinschaftlicher Führung stehen, werden nach den Kriterien des IFRS 11
klassifiziert. Unternehmen, bei denen die Deutsche Wohnen
über einen maßgeblichen Einfluss auf den Geschäftsverlauf verfügt, werden als assoziierte Unternehmen klassifiziert. Sowohl
Gemeinschaftsunternehmen als auch assoziierte Unternehmen
werden gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode bilanziert.
Darüber hinaus ist die Deutsche Wohnen an Unternehmen beteiligt,
bei denen sie nur eine Minderheitsbeteiligung hat oder aufgrund
eingeschränkter Stimmrechte keine Beherrschungsmöglichkeit
ausgeübt werden kann. Diese werden als Finanzinstrumente
(AfS) nach IAS 39 zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert, da der Fair Value nicht verlässlich ermittelt werden kann.
Die Übersicht über die Konzernbeteiligungen ergibt sich aus der
Anteilsbesitzliste per 31. Dezember 2015 (Anlage  1    145).
Nach den Vorgaben des IFRS 12 ergeben sich die nachfolgenden
ergänzenden Angaben:
Anteile an vollkonsolidierten Tochterunternehmen
Die Deutsche Wohnen AG verfügt am Stichtag über 100 Tochterunternehmen (Vorjahr: 97). Bei diesen Tochterunternehmen
bestehen keine Beschränkungen beim Zugriff auf die Ver­
mögenswerte und Schulden.
An einigen Tochterunternehmen bestehen konzernfremde Minderheitsbeteiligungen, die jedoch nur Ergebnisanrechte haben. Für
diese werden im Konzernabschluss Minderheitsanteile ausgewiesen. Wesentliche Ausschüttungen wurden im Berichtsjahr an
Minderheitsgesellschafter nicht ausgezahlt. Zum 31. Dezember
2015 betrug die Anteilsquote nicht beherrschender Gesellschafter
an der GSW Immobilien AG 6,2 % (Vorjahr: 7,9 %).
Seit dem 1. Januar 2015 liegt die Beteiligung der Deutsche Wohnen
an der KATHARINENHOF® Gruppe bei 49 %. Dennoch erfolgt die
Vollkonsolidierung, da die Deutsche Wohnen über Lenkungsrechte verfügt, die maßgebliche Einflussmöglichkeiten auf die
Tätigkeiten der KATHARINENHOF® Gruppe erlauben. Zudem
besitzt die Deutsche Wohnen mittels bestehender Andienungsund Put-Optionen-Regelungen die Verfügungsgewalt.

Für die wesentlichen Tochterunternehmen mit Minderheitsanteilen
ergeben sich folgende zusammengefasste Finanzinformationen:
EUR Mio.

GSW-Gruppe

Langfristige Vermögenswerte

4.410,6

Kurzfristige Vermögenswerte

379,3

Zahlungsmittel
Langfristige Verbindlichkeiten

121,9
– 2.139,0

Kurzfristige Verbindlichkeiten

– 194,0

Nettovermögen

2.578,7

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

191,3

Jahresergebnis

631,1

Sonstiges Ergebnis

16,2

Cashflow

35,0

Für die Konzerngesellschaften hat die Deutsche Wohnen AG
Garantien und Bürgschaften sowie andere Sicherheiten gegenüber Dritten im Umfang von EUR 967,0 Mio. übernommen.
Anteile an gemeinsamen Vereinbarungen und
assoziierten Unternehmen
Die Deutsche Wohnen ist am Stichtag an sieben Gemeinschaftsund einem assoziierten Unternehmen beteiligt. Diese Unternehmen
stehen unter gemeinschaftlicher Führung mit einem externen
Partnerunternehmen. Die Beteiligungen werden nach der Equity-­
Methode bilanziert; notierte Marktpreise liegen nicht vor.
Die Gemeinschaftsunternehmen werden derzeit als unwesentlich angesehen. Im Geschäftsjahr 2015 haben diese insgesamt
ein Jahresergebnis von EUR 3,7 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.)
erzielt und werden zu einem Buchwert von insgesamt EUR 7,1 Mio.
(EUR 4,3 Mio.) bilanziert. Aus der At-Equity-Bewertung der
Gemeinschaftsunternehmen resultiert ein Bewertungsgewinn
von EUR 1,8 Mio. (Vorjahr: Bewertungsverlust EUR 0,5 Mio.).
Es bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen
oder Garantien/Bürgschaften der Deutsche Wohnen gegenüber
den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen.
Beteiligungen an nichtkonsolidierten Unternehmen
Die Deutsche Wohnen hält Anteile an 18 (Vorjahr: 19) nicht­
konsolidierten Unternehmen, die im Konzern als unwesentlich
angesehen werden. Bei diesen handelt es sich in der Regel
um Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften. Es
bestehen keine wesentlichen Verpflichtungen gegenüber diesen
Gesellschaften.

Konzernabschluss

109

Konzernanhang

C	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1	Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten
Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen
beziehungsweise für die Übertragung einer Schuld gezahlt
würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird
davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen
­Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung
der Schuld erfolgt, entweder auf dem:
•	Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder
•	vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert beziehungsweise die Schuld, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist,
erfolgt.
Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vor­
teilhaftesten Markt haben. Der beizulegende Zeitwert eines
Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der
Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den
Vermögenswert beziehungsweise die Schuld zugrunde legen
würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Markt­
teilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den
jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend
Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Ver­
fügung stehen. Dabei ist die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer Input­
faktoren möglichst gering zu halten.

Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende
Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden
in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten
Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ins­
gesamt wesentlich ist:
•	Stufe 1 – In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte
oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise.
•	Stufe 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter
der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder
indirekt beobachtbar ist.
•	Stufe 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter
der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist.
Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender
Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob
Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die
Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
insgesamt wesentlich ist) überprüft.

2	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die
zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wert­
steigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf
im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten
­werden. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten
einschließlich Nebenkosten bewertet. Nach erstmaligem Ansatz
werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihrem
beizulegenden Zeitwert (auch Fair Value genannt) bewertet.
Gewinne oder Verluste aus der Anpassung werden als Ertrag
oder Aufwand im Konzernergebnis erfasst.

Weitere Angaben

Das Gesamtrisiko der Deutsche Wohnen aus diesen Beteiligungen
entspricht dem Buchwert. Die Buchwerte der nichtkonsoli­
dierten Unternehmen betragen am 31. Dezember 2015 rund
EUR 5,8 Mio. (Vorjahr: EUR 14,9 Mio.).

110

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Zum 31. Dezember 2015 sowie 30. Juni 2015 und 31. Dezember
2014 erfolgte eine interne Bewertung für die Wohn- und
Geschäftsbauten. Parallel wurde der Bestand durch CB Richard
Ellis GmbH, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2015 sowie
30. Juni 2015 und 31. Dezember 2014 bewertet und im Gesamtwert bestätigt. Die Wertabweichung für die einzelne Immobilie
ist nicht größer als +/– 10 %, sofern eine absolute Wesentlichkeitsgrenze von +/– TEUR 250 überstiegen wird. Im Gesamt­
ergebnis weicht CB Richard Ellis um rund – 0,4 % (Vorjahr:
– 0,2 %) von der internen Bewertung ab.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht,
wenn sie veräußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt
werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrem
Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus der Still­legung
oder dem Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie werden im Jahr der Stilllegung oder der Veräußerung
erfasst.

Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung
überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert
eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt.
Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder
dann, wenn aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des
Vermögenswerts kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet
wird. Die aus der Ausbuchung des Vermögenswerts resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz zwischen den
Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und in
der Periode, in der der Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam
in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Restwerte der Vermögenswerte, Nutzungsdauern und Ab­
schreibungsmethoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und gegebenenfalls angepasst.

4	 Immaterielle Vermögenswerte
Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung oder den
Beginn der Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs belegt wird.

3	Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Nachträgliche
Anschaffungskosten werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich
ist, dass der Deutsche Wohnen ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten
Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde. Die Nutzungsdauer für Gebäude beträgt 50 Jahre. Für das bewegliche Anlagevermögen betragen die Nutzungsdauern vier bis zehn Jahre.

In der Deutsche Wohnen werden ausschließlich erworbene
immaterielle Vermögenswerte bilanziert. Diese werden mit ihren
Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Für die
immateriellen Vermögenswerte bestehen derzeit keine wirtschaftlichen beziehungsweise rechtlichen Restriktionen hinsichtlich ihrer Nutzung.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer bestimmten Nutzungsdauer werden planmäßig über die jeweilige Nutzungsdauer
linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer beträgt zwischen drei
und fünf Jahren.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer unbestimmten Nutzungsdauer, zu denen insbesondere der Geschäfts- oder Firmenwert
zählt, werden nicht planmäßig abgeschrieben.

Konzernabschluss

111

Konzernanhang

Fremdkapitalzinsen werden in der Periode als Aufwand erfasst,
in der sie anfallen. Aus der Anwendung von IAS 23 (revised)
ergaben sich keine Auswirkungen, da die relevanten Vermögenswerte (Immobilien) bereits zum Zeitwert angesetzt werden.

6	Wertminderung von
nichtfinanziellen Vermögenswerten
Die nichtfinanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesent­
lichen Sachanlagen, immaterielle Vermögenswerte und Vorräte.
Der Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Vermögenswert wertgemindert
sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, nimmt der Konzern
eine Schätzung des erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist
der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert
eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden
Einheit abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Der
erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen Vermögenswert zu
bestimmen, es sei denn, ein Vermögenswert erzeugt keine
Cashflows, die weitestgehend unabhängig von denen anderer
Vermögenswerte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten
sind. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts seinen
erzielbaren Betrag, ist der Vermögenswert wertgemindert und
wird auf seinen erzielbaren Betrag abgeschrieben.
Im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben erworbene Geschäfts- oder Firmenwerte und immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer werden mindestens
einmal jährlich auf Wertminderung überprüft. Zur Durchführung
des Werthaltigkeitstests werden diese Vermögenswerte den­
jenigen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die
erwartungsgemäß von den Synergien der Unternehmens- und
Geschäftserwerbe profitieren. Diese zahlungsmittelgenerierenden Einheiten repräsentieren die unterste Ebene, auf der diese
Vermögenswerte für Zwecke der Unternehmenssteuerung überwacht werden. Nach Erwerb der Kontrolle der GSW-Gruppe
besteht eine entsprechende zahlungsmittelgenerierende Einheit
in den Vermietungsaktivitäten der GSW-Gruppe.

Die Prüfung der Werthaltigkeit erfolgt durch Ermittlung des
Nutzungswerts der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
anhand geschätzter zukünftiger Cashflows, die aus Ist-Werten
abgeleitet wurden und für einen Dreijahreszeitraum unter Fortschreibung mit einer branchenüblichen Wachstumsrate fort­
entwickelt werden. Die Nutzungswerte der zahlungsmittel­
generierenden Einheiten werden jedoch im Wesentlichen durch
den Endwert bestimmt. Die Höhe des Endwerts hängt neben
dem prognostizierten Cashflow im dritten Jahr der Mittelfristplanung von der Wachstumsrate der Cashflows nach Ablauf
der Mittelfristplanung und dem Diskontierungssatz ab. Die
Zahlungsströme nach dem Dreijahreszeitraum werden unter
Nutzung einer Wachstumsrate von 1,0 % (Vorjahr: 1,0 %) extra­
poliert, die das angenommene durchschnittliche Markt- oder
Branchenwachstum nicht überschreitet.
Zur Ermittlung des Barwerts wird ein Diskontierungssatz auf
Basis des gewichteten Kapitalkostensatzes des Konzerns von
3,77 % (Vorjahr: 4,03 %) vor Steuern verwendet.
Wertminderungsaufwendungen werden erfolgswirksam in den
Aufwandskategorien erfasst, die der Funktion des wertgeminderten Vermögenswerts im Unternehmen entsprechen.
Für Vermögenswerte wird zu jedem Bilanzstichtag eine Überprüfung vorgenommen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass
ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand nicht mehr länger
besteht oder sich verringert hat. Wenn solche Anhaltspunkte
vorliegen, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren
Betrags vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird
nur dann rückgängig gemacht, wenn sich seit der Erfassung des
letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren
Betrags herangezogen wurden. Ist dies der Fall, so wird der
Buchwert des Vermögenswerts auf seinen erzielbaren Betrag
erhöht. Dieser Betrag darf jedoch nicht den Buchwert über­
steigen, der sich nach Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen ergeben würde, wenn in den früheren Jahren kein Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert erfasst worden
wäre. Eine Wertaufholung wird im Periodenergebnis erfasst.
Eine Zuschreibung auf einen außerplanmäßig abgeschriebenen
Geschäfts- oder Firmenwert erfolgt nicht.

Weitere Angaben

5	Fremdkapitalkosten

112

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

7	 Finanzielle Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden von der
Deutsche Wohnen entweder
•	als finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bewertet werden,
•	als Kredite und Forderungen,
•	als zur Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen oder
•	als derivative Finanzinstrumente, die die Voraussetzungen
eines effektiven Sicherungsgeschäfts erfüllen,

Die in der Konzernbilanz der Deutsche Wohnen-Gruppe erfassten
Forderungen und sonstigen Vermögenswerte werden der
Kategorie „Kredite und Forderungen“ zugeordnet. Kredite und
Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte
mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem
aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung
werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Gewinne und Verluste
werden im Periodenergebnis erfasst, wenn die Kredite und
Forderungen ausgebucht oder wertgemindert sind sowie im
Rahmen von Amortisationen.

klassifiziert.
Die finanziellen Vermögenswerte werden bei der erstmaligen
Erfassung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Im Falle von
anderen Finanzinvestitionen als solchen, die als erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert sind, werden
darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt
dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind. Die Designation der finanziellen Vermögenswerte in die Bewertungs­
kategorien erfolgt bei ihrem erstmaligen Ansatz. Umwidmungen
werden, sofern diese zulässig und erforderlich sind, zum Ende
des Geschäftsjahres vorgenommen.
Finanzanlagen sowie Wertpapiere und Ausleihungen werden der
Kategorie „Als zur Veräußerung verfügbar“ (AfS – Available for
Sale) zugeordnet und grundsätzlich zu Zeitwerten bilanziert. Die
Bilanzierung erfolgt jedoch zu Anschaffungskosten, sofern der
Zeitwert nicht beziehungsweise nicht verlässlich zu bestimmen
ist. Dies ist der Fall bei den bilanzierten festverzinslichen Wertpapieren sowie den Ausleihungen, da für diese aufgrund fehlender
Notierungen kein verlässlicher Marktwert zu ermitteln ist.
In der Deutsche Wohnen werden, über die derivativen Finanz­
instrumente mit und ohne Sicherungszusammenhang hinaus,
bislang keine zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen
Vermögenswerte und bis zur Endfälligkeit gehaltenen Finanz­
investitionen bilanziert.

Die Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wird
auf Basis von Erfahrungswerten vorgenommen. Für die sonstigen
Forderungen und Vermögenswerte werden angemessene einzelfallbezogene Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Zinssicherungsgeschäfte werden unabhängig davon, ob sie als
effektive oder nicht effektive Sicherungsinstrumente klassifiziert
werden, zum beizulegenden Zeitwert auf Basis einer Mark-toMarket-Methode bewertet.
Ein finanzieller Vermögenswert (beziehungsweise ein Teil eines
finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher
finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert ausgelaufen sind.

8	Vorräte
Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
Gebäude und andere Vorräte. Die zum Verkauf bestimmten
Grundstücke und Gebäude werden im Rahmen des gewöhnlichen
Geschäftsverlaufs veräußert, sodass dieser einen Zeitraum von
zwölf Monaten übersteigen kann.
Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Zum Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung mit dem
niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten
und Nettoveräußerungswert. Der Nettoveräußerungswert ist der
geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufs­
erlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung
und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten.

Konzernabschluss

113

Konzernanhang

Zahlungsmittel in der Konzernbilanz umfassen den Kassen­
bestand und Bankguthaben.

10	Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Die Deutsche Wohnen-Gruppe bilanziert als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien und damit verbundene Finanzverbindlichkeiten als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte, wenn
zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen, aber
der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zur
Veräußerung gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden
Zeitwert.

11	 Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IAS 39 werden von
der Deutsche Wohnen entweder
•	als sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet werden,
•	a ls finanzielle Verbindlichkeiten, die zum beizulegenden
Zeitwert bilanziert werden, oder
•	als derivative finanzielle Verbindlichkeiten, die die Voraus­
setzungen eines effektiven Sicherungsgeschäfts erfüllen,
klassifiziert.

Finanzverbindlichkeiten und Unternehmensanleihen
Darlehen und Unternehmensanleihen werden bei der erstmaligen
Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit
der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten
bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzins­
lichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu
fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und
Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden
ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.

Wandelschuldverschreibung
Wandelschuldverschreibungen, die im Falle der Wandlung durch
die Gläubiger von der Gesellschaft wahlweise in bar oder in
Aktien bedient werden können und für die ein Marktpreis anhand
von Börsenkursen ermittelbar ist, werden bei der erstmaligen
Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert, der dem Nominalwert entspricht, bewertet. Die mit der Ausgabe verbundenen
Transaktionskosten werden als Finanzaufwendungen realisiert.
Die Folgebewertung der Wandelschuldverschreibung erfolgt
zum Börsenkurs am jeweiligen Stichtag. Gewinne und Verluste
aus der Marktbewertung werden erfolgswirksam erfasst
(Finanzverbindlichkeiten, bei denen zur Bewertung zum beizulegenden Wert optiert wird).

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und
sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit
dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen
Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und
Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden
ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.

Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten
Nach IAS 32 (revised 2003) sind die Kündigungsmöglichkeiten
des Kommanditisten ein entscheidendes Kriterium für die
Abgrenzung von Eigenkapital und Fremdkapital. Finanzinstrumente, die dem Inhaber (hier: Kommanditisten) das Recht zur
Rückgabe an den Emittenten gegen Zahlung eines Geldbetrags
einräumen, stellen eine finanzielle Verbindlichkeit dar. Aufgrund
der bestehenden Kündigungsrechte der Kommanditisten sind
die Kommanditanteile und das „Nettovermögen der Anteils­
eigner“ im Fremdkapital auszuweisen. Gemäß IAS 32.35 (revised
2003) sind als Folge dessen die Ergebnisanteile der Kommanditisten im Finanzaufwand auszuweisen.
Das Nettovermögen der Kommanditisten muss zum Geschäftsjahresende in Höhe des Verkehrswerts (Fair Value) eines mög­
lichen Rückzahlungsbetrags erfasst werden. Werterhöhungen
werden dabei als Finanzierungsaufwand, Wertminderungen als
Finanzierungsertrag in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Höhe der Rückzahlungsverpflichtung richtet
sich nach dem Gesellschaftsvertrag.

Weitere Angaben

9	Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

114

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Innerhalb der Deutsche Wohnen bestehen Verbindlichkeiten
gegenüber den Fonds-Kommanditisten in Höhe von EUR 6,4 Mio.
(Vorjahr: EUR 6,3 Mio.).

Verbindlichkeiten aus Put-Optionen
Entsprechend behandelt werden Minderheitsgesellschafter, die
vertraglich zugesicherte Put-Optionen für ihre Anteile besitzen,
die die Deutsche Wohnen bei Ausübung erwerben müsste. Für
diese Put-Optionen bestehen in der Deutsche Wohnen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 16,8 Mio. (Vorjahr: EUR 0 Mio.).
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser
Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt
oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbind­
lichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben
Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen
ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden
Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch
oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen
Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird im
Periodenergebnis erfasst.

12	Pensionen und andere Leistungen nach	
Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen (Renten-,
Invaliditäts-, Witwenrenten- und Waisenrentenleistungen) aus
Anwartschaften und aus laufenden Leistungen an berechtigte
aktive und ehemalige Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebene
gebildet. Insgesamt bestehen Pensionszusagen für 822 Mitarbeiter (davon 311 aktive Mitarbeiter und 511 ausgeschiedene
Mitarbeiter und Rentner), die Rentenzahlungen auf Basis der
Betriebszugehörigkeit und des Gehaltsniveaus bei Rentenein­tritt vorsehen (Vorjahr: 834 Mitarbeiter, davon 325 Aktive und
509 Rentner).
Die Aufwendungen für die im Rahmen der leistungsorientierten
Pläne gewährten Leistungen werden unter Anwendung der
Projected-Unit-Credit-Methode ermittelt. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden ergebnisneutral innerhalb
des zusammengefassten Konzernergebnisses in der Aufstellung
der erfassten Erträge und Aufwendungen erfasst.

Aus beitragsorientierten Altersversorgungssystemen (Defined
Contribution Plans) zahlt die Deutsche Wohnen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen Beiträge an staatliche Rentenversicherungsträger. Die laufenden Beitragszahlungen werden als
soziale Abgaben im Personalaufwand ausgewiesen. Mit Zahlung
der Beiträge bestehen für den Konzern keine weiteren Leistungsverpflichtungen.
Weiterhin besteht ein Altersversorgungsplan nach den Regeln
der Zusatzversorgung im öffentlichen Dienst. Sie beruht auf der
Mitgliedschaft einer Konzerngesellschaft in der Bayerischen
Versorgungskammer (nachfolgend BVK) – Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden sowie der Versorgungsanstalt
des Bundes und der Länder (nachfolgend VBL). Die Zusatzversorgung umfasst eine teilweise oder volle Erwerbsminderungsrente sowie eine Altersrente als Vollrente oder Hinterbliebenenrente. Die von der BVK und der VBL erhobene Umlage bemisst
sich nach dem zusatzversorgungspflichtigen Entgelt der Mitarbeiter. Strukturelle Änderungen oder ein Ausstieg aus der VBL
können zu signifikanten Gegenwertforderungen führen.
Die BVK und die VBL stellen demnach jeweils einen leistungs­
orientierten gemeinschaftlichen Plan mehrerer Arbeitgeber dar,
der nach IAS 19.30 (a) wie ein beitragsorientierter Plan bilanziert
wurde, da die BVK keine ausreichenden Informationen für eine
Behandlung als leistungsorientierten Plan zur Verfügung stellt.
Konkrete Informationen über etwaige Vermögensüber- oder
Vermögensunterdeckungen und damit verbundene künftige
Auswirkungen auf die Deutsche Wohnen sind nicht bekannt.
Aus etwaigen Vermögensüber- oder -unterdeckungen könnten
in der Zukunft sinkende/steigende Beitragszahlungen für die
Deutsche Wohnen an die BVK und die VBL resultieren.

13	Rückstellungen
Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn der Konzern eine
gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses besitzt, der Abfluss von
Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der
Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung
der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern für
eine passivierte Rückstellung zumindest teilweise eine Rück­
erstattung erwartet (wie zum Beispiel bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter Vermögenswert
nur dann erfasst, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist.

Konzernabschluss

115

Konzernanhang

Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinnund Verlustrechnung nach Abzug der Erstattung ausgewiesen.
Ist die Wirkung des Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die für die
Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt. Im Falle einer
Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der
Rückstellungen als Finanzierungsaufwendung erfasst.

Verkauf von Immobilien
Erträge werden erfasst, wenn die mit dem Eigentum an den verkauften Immobilien verbundenen maßgeblichen Risiken und
Chancen auf den Erwerber übergegangen sind und keine
wesentlichen Verfügungsrechte über die veräußerten Objekte
zurückbehalten worden sind.

Dienstleistungen

14	Leasingverhältnisse
Bei Leasinggeschäften wird zwischen Finanzierungsleasing und
Operating Leasing unterschieden.
Vertragliche Regelungen, die dem Leasingnehmer alle wesent­
lichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken
eines Vermögenswerts übertragen, werden als Finanzierungsleasing bilanziert. Der Leasinggegenstand wird bei dem
Leasingnehmer aktiviert und die korrespondierenden Verbindlichkeiten werden passiviert. Bei Restlaufzeiten von über einem
Jahr erfolgt der Ansatz der Verpflichtung zum Barwert und wird
jährlich aufgezinst.
	
Alle übrigen Leasinggeschäfte werden als Operating-Leasingverhältnis bilanziert. Zahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen werden grundsätzlich linear über die Vertragslaufzeit als
Ertrag (aus Sicht des Leasinggebers) beziehungsweise Aufwand
(aus Sicht des Leasingnehmers) erfasst.

Erträge werden entsprechend der Erbringung der Dienstleistung
erfasst.

Aufwendungen
Aufwendungen werden erfasst, sobald diese wirtschaftlich verursacht worden sind.

Zinsaufwendungen und Zinserträge
Zinsen werden periodengerecht als Aufwand oder Ertrag erfasst.
Im Rahmen langfristiger erfolgsabhängiger Vergütungen bestehen
aktienbasierte Vergütungskomponenten mit Barausgleich. Die
über den Erdienungszeitraum aufwandswirksam zu erfassenden
Vergütungskomponenten entsprechen dem Zeitwert der gewährten aktienbasierten Vergütung zum Bilanzstichtag. Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf der Grundlage anerkannter
Bewertungsmodelle. In korrespondierender Höhe werden
Verbindlichkeiten bilanziert.

15	 Ertrags- und Aufwandsrealisierung
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der
wirtschaftliche Nutzen an den Konzern fließen wird, und die
Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Darüber
hinaus müssen zur Realisation der Erträge die folgenden Ansatzkriterien erfüllt sein:

Mieterträge
Mieterträge werden monatlich über die Laufzeit der Leasing­
verhältnisse entsprechend dem Mietvertrag erfasst.

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine
hinreichende Sicherheit dafür besteht, dass die Zuwendungen
gewährt werden und das Unternehmen die damit verbundenen
Bedingungen erfüllt. Im Falle von aufwandsbezogenen Zuwendungen werden diese planmäßig als Ertrag über den Zeitraum
erfasst, der erforderlich ist, um sie mit den entsprechenden
Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen.
Die Deutsche Wohnen hat Zuwendungen der öffentlichen Hand
in Form von Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen
und zinsbegünstigten Darlehen erhalten.
Die Aufwendungszuschüsse, in Form von Mietzuschüssen,
werden ertragswirksam in dem Zeitraum erfasst, in dem die
jeweilige Miete vereinnahmt wird. Der Ausweis erfolgt in den
Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung.

Weitere Angaben

16	 Zuwendungen der öffentlichen Hand

116

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Die Aufwendungs- und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und werden als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Beide weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile
wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf.
Die Darlehen sind mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet
worden und werden in der Folge mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Dem stehen allerdings Restriktionen
bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber, die bei der
Fair-Value-Ermittlung berücksichtigt wurden.
Außerdem hat die Deutsche Wohnen Investitionszuschüsse in
Höhe von EUR 0,1 Mio. (Vorjahr: EUR 0,9 Mio.) erhalten und von
den Anschaffungskosten abgesetzt.

17	Steuern
Tatsächliche Steuererstattungsansprüche
und Steuerschulden
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende Periode und für frühere Perioden sind mit
dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den
Steuerbehörden beziehungsweise eine Zahlung an die Steuer­
behörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden
die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am
Bilanzstichtag gelten.

Latente Steuern
Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der
bilanz­orientierten Verbindlichkeitsmethode auf alle zum Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen zwischen dem
Wertansatz eines Vermögenswerts beziehungsweise einer
Schuld in der Bilanz und dem steuerlichen Wertansatz. Latente
Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären
Differenzen mit folgender Ausnahme erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im
Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen,
assoziierten Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures
stehen, wird nicht angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der
Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann
und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und nicht genutzten Steuergutschriften in dem Maße
erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes
Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen
temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuer­
lichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden
können. Hierzu gibt es folgende Ausnahmen:
•	Latente Steueransprüche aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts
oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall entstehen, der
kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das handelsrechtliche
Periodenergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, dürfen nicht angesetzt werden.
•	Latente Steueransprüche aus zu versteuernden temporären
Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an
Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen
an Joint Ventures stehen, dürfen nur in dem Umfang erfasst
werden, in dem es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären
Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren werden und ein
ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung
stehen wird, gegen das die temporären Differenzen verwendet
werden können.
Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem
Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem
es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu
versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das
der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet
werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden
an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt,
in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftiges zu
versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steuer­
anspruchs ermöglicht.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der
Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der
ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird,
erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig oder
angekündigt sind.

Konzernabschluss

117

Konzernanhang

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden
miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren
Anspruch auf Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und diese
sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen,
die von derselben Steuerbehörde erhoben werden.

18	Derivative Finanzinstrumente
und Sicherungsgeschäfte
Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente, um sich
gegen Zinsrisiken abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende
Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihren beizulegenden
Zeitwerten angesetzt und nachfolgend mit ihren beizulegenden
Zeitwerten bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als
finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender
Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Schulden, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Die Bewertung erfolgt durch die
Mark-to-Market-Methode.
Die Fair-Value-Ermittlung erfolgt über die Discounted-Cashflow-Methode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- beziehungsweise Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts
berücksichtigt werden. Gemäß den Vorgaben des IFRS 13.42 ff.
werden das Risiko der Nichterfüllung (Kontrahentenrisiko) sowie
das eigene Ausfallrisiko in die Bewertung einbezogen.
Die Deutsche Wohnen bilanziert abgeschlossene Zinsswaps
auf Basis der Hedge-Accounting-Regelungen des IAS 39. Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer vorliegenden
Dokumentation des Sicherungszusammenhangs zwischen
Sicherungs- und Grundgeschäft der Nachweis über die Effek­
tivität der Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungs- und

Grundgeschäft. Bei Vorliegen einer effektiven Beziehung wird
der effektive Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts
erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Der nicht
effektive Teil wird erfolgswirksam innerhalb der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Sofern die Voraussetzungen für das
Hedge Accounting vorlagen, wurden die Zeitwerte der Sicherungsinstrumente als kurzfristige beziehungsweise langfristige
Vermögenswerte/Schulden klassifiziert. Die Deutsche Wohnen
hat die Effektivität der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte auf prospektiver (Critical Terms Method) und retrospektiver Basis getestet. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die
nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen, werden Gewinne oder Verluste aus Änderungen des
beizulegenden Zeitwerts sofort erfolgswirksam erfasst.
Die Deutsche Wohnen sichert ausschließlich Cashflows, die aus
zukünftigen Zinszahlungen resultieren.

19	 Aktienbasierte Vergütungen
Der Vorstand der Deutsche Wohnen erhält seit dem Geschäftsjahr 2014 aktienbasierte Vergütungen in Form von Bezugsrechten
(Aktienoptionen). Bei dem Aktienoptionsprogramm handelt es
sich grundsätzlich um einen Optionsplan, der mit Eigenkapital­
instrumenten erfüllt wird.
Die Aufwendungen, die aufgrund der Ausgabe der Aktienoptionen
entstehen, werden mit dem beizulegenden Zeitwert der gewährten
Aktienoptionen zum Zeitpunkt ihrer Gewährung bewertet. Der
beizulegende Zeitwert wurde unter Anwendung allgemein anerkannter Optionspreismodelle ermittelt. Die Aufwendungen aus
der Ausgabe von Aktienoptionen werden bei gleichzeitiger entsprechender Erhöhung des Eigenkapitals (Kapitalrücklage) erfasst.
Der verwässernde Effekt der ausstehenden Aktienoptionen wird
bei der Berechnung der Ergebnisse je Aktie als zusätzliche
Verwässerung berücksichtigt, sofern sich aus der Ausgabe der
Optionen und den diesen zugrunde liegenden Konditionen eine
rechnerische Verwässerung für die bestehenden Aktionäre ergibt.

Weitere Angaben

Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen
Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden im
sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital und nicht in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Allokation
von GuV-wirksamen und -neutralen Veränderungen der aktiven
latenten Steuern erfolgt auf Basis einer angemessenen anteiligen
Verrechnung (IAS 12.63c).

118

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

D	 Angaben zur Konzernbilanz

Ableitung der Bewertung auf Basis der Einzelimmobilien:

1	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

•	Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
•	Entwicklung der Miete pro m² Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete,
•	Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Miet­
ausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
•	Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen
sowie des Terminal Value am Ende des Jahres zehn, basierend
auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres elf
oder einem zu erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten,
•	Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value
zum Stichtag.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum
beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im
Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
EUR Mio.

Periodenbeginn

31.12.2015

31.12.2014

9.611,0

8.937,1

Zukäufe

712,4

139,7

Sonstige Zugänge

103,7

70,1

Abgang durch Verkauf

– 165,1

– 95,7

Anpassung des
beizulegenden Zeitwerts

1.734,1

952,7

Umbuchung

– 137,0

– 392,9

11.859,1

9.611,0

Periodenende

Die Umbuchung umfasst im Wesentlichen die in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres.
Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie – Bewertung
auf Basis von Bewertungsmodellen) zum 31. Dezember 2015
und zum 31. Dezember 2014 wurden folgende Grundsätze angewandt, die im Rahmen der internen periodischen Wertermittlung
entwickelt wurden:
Bewertung auf Basis von festgelegten Clustern:
•	A bleitung von jährlichen Mietsteigerungsraten und Ziel­
leerständen basierend auf den Lage- und Objekteigenschaften
der Immobilien,
•	Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.

Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze wurden auf
der Basis von immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen
abgeleitet.
	
Für den Instandhaltungsaufwand werden in der Immobilien­
bewertung für jeden Bewertungsgegenstand typisierte und
objektspezifische Ansätze verwendet. Dabei sind der jeweilige
Objektzustand sowie Erfahrungswerte aus in der Vergangenheit
regelmäßig entstandenen Instandhaltungen in den objektspezi­
fischen Ansatz eingeflossen.
Das Bewertungsergebnis von EUR 1.734,1 Mio. ist vollständig
erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung abge­bildet.
Bis zu einer marktgerechten Veräußerung der bewerteten
Objekte sind die Bewertungsergebnisse unrealisiert.
Eine Überprüfung der Wertermittlung durch eine Bewertung
unabhängiger Dritter erfolgt zu jedem Bilanzstichtag. Die angewandten Bewertungsmethoden für die interne Wertermittlung
und für die Bewertung durch Dritte entsprechen sich dabei.

Konzernabschluss

119

Konzernanhang

Gesamtimmobilienwerts aufweisen. Sub-Cluster, die diesen
Wert nicht erreichen, wurden zusammengefasst ausgewiesen.
Die angegebenen Werte beziehen sich auf die in dem jeweiligen
Cluster vorliegenden Korridore sowie den gewichteten Durchschnitt (Angabe in Klammern):
Core+

Core

Non-Core

31. Dezember 2015

Berlin

Sonstige

Summe

Summe

Summe

Buchwert in EUR Mio.

8.745

2.041

10.786

946

127

Buchwert in EUR/m2

1.372

1.251

1.348

893

641

Anteil Buchwert in %

73,7

17,2

90,9

8,0

1,1

Ist-Miete in EUR/m2

5,89

6,29

5,97

5,49

4,79

Mietwachstum p.a. in %

2,59

2,15

2,51

1,30

1,03

1,7

1,5

1,7

2,0

6,3

19,4

16,5

18,7

13,6

12,0

Diskontierungsfaktor in %

5,7

6,1

5,8

6,7

7,4

Kapitalisierungsfaktor in %

4,6

5,2

4,7

5,6

6,3

9,80

9,41

9,72

9,07

8,03

Core

Non-Core

Leerstandsrate in %
Multiplikator

Instandhaltungskosten p.a. in EUR/m²

Core+

31. Dezember 2014

Berlin

Sonstige

Summe

Summe

Summe

Buchwert in EUR Mio.

6.757

1.856

8.613

850

149

Buchwert in EUR/m2

1.106

1.129

1.111

803

621

Anteil Buchwert in %

70,3

19,3

89,6

8,8

1,6

Ist-Miete in EUR/m2

5,66

6,14

5,75

5,32

4,82

Mietwachstum p.a. in %

2,20

1,64

2,06

0,74

0,32

1,7

2,3

1,9

3,7

4,4

16,2

15,3

16,0

12,8

11,6
7,2

Leerstandsrate in %
Multiplikator
Diskontierungsfaktor in %

6,2

6,4

6,2

6,6

Kapitalisierungsfaktor in %

5,1

5,3

5,2

5,6

6,0

10,05

9,52

9,95

9,09

8,16

Instandhaltungskosten p.a. in EUR/m²

Es können Wechselwirkungen zwischen nicht beobachtbaren
Inputfaktoren bestehen. So könnte sich beispielsweise eine
Erhöhung der Leerstandsrate aufgrund eines höheren Risikos

auf den Diskontierungsfaktor auswirken oder eine Verminderung der Leerstandsrate zu potenziell höherem Mietwachstum
führen. Weiterhin könnten beispielsweise höhere erzielbare
Mieten auch höhere Instandhaltungsaufwendungen erfordern.

Weitere Angaben

Die nachfolgende Übersicht fasst die auf die einzelnen Cluster
angewandten Bewertungsparameter zusammen. Dabei wurden
alle Sub-Cluster der Haupt-Cluster Core+, Core und Non-Core
angegeben, die insgesamt einen Mindestanteil von 10 % des

120

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter
(Mietwachstum 20 % geringer als geplant; Erhöhung des Dis-­
kontierungszinses um 0,1 %; Erhöhung des Kapitalisierungs-

zinses um 0,1 %) ergeben sich folgende nicht kumulierte Wert­
anpassungen bezogen auf den Buchwert der Immobilien:

Core+

31. Dezember 2015

Core

Non-Core

Berlin

Sonstige

Summe

Summe

Summe

Mietwachstum in %

– 4,11

– 3,52

– 4,00

– 2,43

– 1,99

Diskontierungsfaktor in %

– 0,73

– 0,75

– 0,74

– 0,71

– 0,71

Kapitalisierungsfaktor in %

– 1,33

– 1,20

– 1,31

– 0,97

– 0,84

Core

Non-Core

Core+

31. Dezember 2014

Berlin

Sonstige

Summe

Summe

Summe

Mietwachstum in %

– 3,46

– 2,60

– 3,29

– 1,41

– 0,50

Diskontierungsfaktor in %

– 0,92

– 0,75

– 0,88

– 0,68

– 0,50

Kapitalisierungsfaktor in %

– 1,42

– 1,09

– 1,35

– 1,05

– 1,16

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind mit Sicherheiten für die Darlehen belastet. Darüber hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass sich der Zustand der Immobilien nicht
verschlechtern darf, beziehungsweise sind durchschnittliche
Mindestinvestitionen auf Quadratmeterbasis festgelegt worden.

2	Leasingverhältnisse
Die Mietverträge, die die Deutsche Wohnen mit ihren Mietern
abgeschlossen hat, werden nach IFRS als Operating Leasing
eingestuft. Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber in einer
Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverhältnissen)
unterschiedlichster Gestaltung über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, aus denen er den überwiegenden Teil seiner
Einnahmen und Erträge erzielt.
Die daraus resultierenden Mieteinnahmen beliefen sich auf
EUR 634,0 Mio. (Vorjahr: EUR 626,3 Mio.). Die direkt mit den als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Zusammenhang
stehenden Aufwendungen betrugen EUR 114,7 Mio. (Vorjahr:
EUR 120,4 Mio.).

Aus bestehenden Operating-Leasingverhältnissen mit Dritten
(unterstellte gesetzliche Kündigungsfrist: drei Monate) und mit
dem derzeitigen Immobilienbestand wird die Deutsche Wohnen
Mindestleasingzahlungen in 2016 in Höhe von ca. EUR 174 Mio.
(Vorjahr: EUR 155 Mio.) erhalten.
Weiterhin wird die Deutsche Wohnen aus den Immobilien im
Zusammenhang mit dem Betreuten Wohnen und den Pflegeleistungen Mindestleasingzahlungen im Jahr 2016 in Höhe von ca.
EUR 63 Mio. (Vorjahr: EUR 61 Mio.), zwischen einem und fünf
Jahren von ca. EUR 252 Mio. (Vorjahr: EUR 244 Mio.) und mehr
als fünf Jahren von ca. EUR 315 Mio. (Vorjahr: EUR 305 Mio.)
erhalten. Dabei wurde eine Restmietzeit von fünf Jahren nach
dem fünften Jahr unterstellt. Die Mietverträge sind grundsätzlich unbefristet und enden mit dem Ableben der Mieter beziehungsweise bei Zahlungsverzug ist eine Kündigung seitens des
Vermieters möglich.
Die Deutsche Wohnen unterliegt teilweise Einschränkungen bei
Mieterhöhungen gegenüber bestimmten Vorrechtsmietern sowie
im Zusammenhang mit Förderungen in Form von zinsbegünstigten Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren sind
rechtliche Auflagen bei der Privatisierung von Wohnungen einzuhalten.

Konzernabschluss

121

Konzernanhang

3	Sachanlagen
In dieser Position werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude sowie technische Anlagen und Betriebs- und
Ge­schäftsausstattung ausgewiesen. Diese haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2015
EUR Mio.

Selbst­genutzte
Immobilien

Technische Anlagen
und Maschinen

Betriebs- und
Geschäftsausstattung

Summe

Anschaffungskosten
Beginn der Periode

15,1

9,7

16,3

41,1

Zugänge

0,1

22,5

3,8

26,4

Zu- und Abgänge durch Unternehmenserwerb

0,0

0,0

0,0

0,0

Abgänge

0,0

– 1,1

– 1,7

– 2,8

Umbuchungen

– 0,8

0,0

0,1

– 0,7

Ende der Periode

14,4

31,1

18,5

64,0

Beginn der Periode

2,7

3,6

8,9

15,2

Zugänge

0,6

2,4

2,4

5,4

Zu- und Abgänge durch Unternehmenserwerb

0,0

0,0

0,0

0,0

Abgänge

0,0

– 0,5

– 1,6

– 2,1

Kumulierte Abschreibungen

Umbuchungen
Ende der Periode
Restbuchwerte

– 0,2

0,0

0,0

– 0,2

3,1

5,5

9,7

18,3

11,3

25,6

8,8

45,7

Technische Anlagen
und Maschinen

Betriebs- und
Geschäftsausstattung

Summe

39,5

31.12.2014
EUR Mio.

Selbst­genutzte
Immobilien

Beginn der Periode

15,1

9,8

14,6

Zugänge

0,0

0,0

3,5

3,5

Zu- und Abgänge durch Unternehmenserwerb

0,0

0,0

– 0,1

– 0,1

Abgänge

0,0

– 0,1

– 1,7

– 1,8

Umbuchungen

0,0

0,0

0,0

0,0

15,1

9,7

16,3

41,1

Beginn der Periode

2,0

2,7

8,0

12,7

Zugänge

0,7

0,9

2,1

3,7

Zu- und Abgänge durch Unternehmenserwerb

0,0

0,0

0,0

0,0

Abgänge

0,0

0,0

– 1,2

– 1,2

Ende der Periode
Kumulierte Abschreibungen

Umbuchungen

0,0

0,0

0,0

0,0

Ende der Periode

2,7

3,6

8,9

15,2

12,4

6,1

7,4

25,9

Restbuchwerte

Die in den Sachanlagen enthaltenen Grundstücke und Gebäude (EUR 11,3 Mio., Vorjahr: EUR 12,4 Mio.) sind im Wesentlichen
grundpfandrechtlich besichert.

Weitere Angaben

Anschaffungskosten

122

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

4	 Immaterielle Vermögenswerte

6	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt ent­
wickelt:

Die Forderungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.

EUR Mio.

31.12.2015

31.12.2014

Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Zugänge
 u- und Abgänge durch
Z
Unternehmenserwerb
Abgänge
Ende der Periode

556,9

555,7

2,3

1,5

0,0

– 0,3

– 5,2

–

554,0

556,9

10,8

8,6

Kumulierte Abschreibungen
Beginn der Periode
Zugänge

2,0

2,3

Abgänge

– 5,1

– 0,1

7,7

10,8

Restbuchwerte

546,3

546,1

	 Davon Firmenwert

535,1

535,1

Ende der Periode

Aus dem Werthaltigkeitstest ergab sich im Geschäftsjahr 2015
keine Abschreibung des Geschäfts- und Firmenwerts.

Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf
von Grundstücken
Forderungen aus sonstigen
Lieferungen und Leistungen

31.12.2015

31.12.2014

10,2

13,1

2,1

3,3

1,1

1,3

13,4

17,7

Die Forderungen aus Vermietung sind unverzinslich und grundsätzlich überfällig. Die Wertberichtigungen werden aufgrund der
Altersstruktur und/oder in Abhängigkeit davon, ob es sich um
aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Es sind auf nahezu
sämtliche überfällige Forderungen Wertberichtigungen gebildet
worden.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Mietforderungen in Höhe von
EUR 4,4 Mio. (Vorjahr: EUR 4,9 Mio.) abgeschrieben beziehungsweise wertberichtigt. Die Wertberichtigung auf Forderungen zum
31. Dezember 2015 betrug EUR 19,1 Mio. (Vorjahr: EUR 25,2 Mio.).
Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind unverzinslich
und weisen grundsätzlich eine Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf.

5	Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und Gebäude
Der Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und
Gebäude ergibt sich aus der Strukturierung des Immobilienportfolios und der Zuordnung von Grundstücken zum Verkaufs­
bereich. Im Geschäftsjahr 2015 wurden Erlöse in Höhe von
EUR 36,7 Mio. (Vorjahr: EUR 58,1 Mio.) erzielt. Den Erlösen
standen Buchwertabgänge in Höhe von EUR 25,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 39,7 Mio.) gegenüber.

Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind voll werthaltig und nur zu einem sehr geringfügigen Teil überfällig.
Die sonstigen Forderungen sind unverzinslich und weisen grundsätzlich eine Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf.

Konzernabschluss

123

Konzernanhang

7	 Derivative Finanzinstrumente

9	Eigenkapital

Der Deutsche Wohnen-Konzern hat mehrere Zinssicherungs­
geschäfte mit einem Nominalbetrag in Höhe von EUR 1,1 Mrd.
(Vorjahr: EUR 2,0 Mrd.) abgeschlossen. Die im Rahmen des
Cashflow Hedge Accounting gesicherten Cashflows aus den
Grundgeschäften werden in den Jahren 2016 bis 2025 anfallen.
Die Strikesätze betragen zwischen – 0,18 % und 3,56 % (Vorjahr:
0,60 % bis 4,95 %). Der saldierte Fair Value dieser Geschäfte zum
31. Dezember 2015 beträgt EUR 44,8 Mio. (Vorjahr: EUR 145,0 Mio.).

In Bezug auf die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die
Aufstellung über Veränderungen des Konzerneigenkapitals verwiesen.

8	Zahlungsmittel
Die Zahlungsmittel in Höhe von EUR 661,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 396,4 Mio.) bestehen im Wesentlichen aus Guthaben bei
Kreditinstituten und Kassenbeständen. Guthaben bei Kredit­
instituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare
Guthaben verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für unterschiedliche Zeiträume, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Zahlungsmittelbedarf des Konzerns zwischen einem Tag und drei Monaten
betragen. Zum Bilanzstichtag standen der Deutsche WohnenGruppe Zahlungsmittel in Höhe von EUR 10,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 16,9 Mio.) nicht zur freien Verfügung. Dies betrifft im
Wesentlichen Barsicherheiten sowie Kaufpreiseingangskonten
für veräußerte Immobilien sowie die Zahlungsmittel des DB 14
und der KATHARINENHOF® Gruppe.

Das Grundkapital der Deutsche Wohnen AG betrug per 31. Dezember 2015 rund EUR 337,41 Mio. (Vorjahr: EUR 294,26 Mio.), eingeteilt in rund 337,41 Mio. Stückaktien mit einem rechnerischen
Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie. Es werden ausschließlich Inhaberaktien geführt.
Alle Aktien sind mit den gleichen Rechten und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme
und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des
Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben
sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit
Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Dem Vorstand der Deutsche Wohnen AG sind keine Beschränkungen bekannt, die die Stimmrechte oder Übertragung der Aktien
betreffen.
Bei Kapitalerhöhungen werden die neuen Aktien als Inhaberaktien
ausgegeben.
Entwicklung des genehmigten Kapitals
TEUR

2015

Genehmigtes Kapital 2014/I
Stand zum 1. Januar 2015

85.000

Barkapitalerhöhung vom 4. Juni 2015

– 42.167

Aufhebungsbeschluss der Hauptversammlung
vom 12. Juni 2015

– 42.833

Stand zum 31. Dezember 2015

0

Genehmigtes Kapital 2015/I
Hauptversammlungsbeschluss vom 12. Juni 2015
Inanspruchnahmen
Stand zum 31. Dezember 2015

100.000
0
100.000

Weitere Angaben

Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinsswaps
nur mit Banken guter Bonität abgeschlossen wurden. Bei Änderungen des Zinsniveaus ändern sich die Marktwerte entsprechend.
Erträge und Aufwendungen werden für den effektiven Teil des
Hedging im Eigenkapital erfasst, der nicht effektive Teil wird im
laufenden Ergebnis erfasst. Sollte sich das Zinsniveau um 50
Basispunkte erhöhen/vermindern, erhöht/vermindert sich der
beizulegende Zeitwert der Zinssicherungsgeschäfte um rund
EUR 20,6 Mio./EUR – 21,3 Mio. (Vorjahr: EUR 48 Mio./EUR – 48 Mio.).

a) Gezeichnetes Kapital

124

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015,
eingetragen im Handelsregister am 14. Juli 2015, ist der Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats
das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 11. Juni
2018 um bis zu EUR 100 Mio. einmalig oder mehrmals durch
Ausgabe von bis zu 100 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden
Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen

(Genehmigtes Kapital 2015/I). Den Aktionären ist im Rahmen
des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der
Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen.
Zeitgleich mit der Eintragung des Genehmigten Kapitals 2015/I
wurde das Genehmigte Kapital 2014/I aufgehoben.

Entwicklung des bedingten Kapitals
EUR Mio.

Stand zum 1. Januar 2015

2013/I

Summe

12.880

–

85.913

–

50.000

25.000

2014/II

2014/III

16.076

50.000

6.957

–

– 25.000

–

Beschlüsse der Hauptversammlung vom 12. Juni 2015
Kapitalerhöhung durch Ausgabe von Andienungsaktien
(GSW-Beherrschungsvertrag)
Stand zum 31. Dezember 2015

2015/I

2014/I

–

–

– 985

–

–

– 985

16.076

25.000

5.971

12.880

50.000

109.927

Das Grundkapital ist um weitere bis zu insgesamt rund
EUR 109,93 Mio. durch Ausgabe von bis zu rund 109,93 Mio.
neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinn­
berechtigung grundsätzlich ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer
Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2013/I, Bedingtes
Kapital 2014/I, Bedingtes Kapital 2014/II, Bedingtes Kapital
2014/III sowie Bedingtes Kapital 2015/I).
Ausgabe von Optionsrechten, Options- oder Wandelanleihen,
Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen
Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung
vom 12. Juni 2015 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats
bis zum 11. Juni 2020 einmalig oder mehrmalig auf den Inhaber
lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/
oder Genussrechte mit Options- oder Wandlungsrecht (beziehungsweise einer Kombination dieser Instrumente) im Nennbetrag von bis zu EUR 1.500 Mio. zu begeben und deren Gläubigern
Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der
Deutsche Wohnen AG mit einem anteiligen Betrag des Grund­
kapitals von bis zu EUR 50 Mio. zu gewähren.

Erwerb eigener Aktien
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus
§§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung
durch die Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 (TOP 14). Durch
Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 ist der
Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 10. Juni
2019 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (§ 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu ins­
gesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder –
falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung
der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft
entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien
dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, welche
die Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr
nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt
10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen.
Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen
Aktien ausgenutzt werden.
Zum Bilanzstichtag verfügt die Gesellschaft über keine eigenen
Aktien.

Konzernabschluss

125

Konzernanhang

b) Kapitalrücklage

d) Nicht beherrschende Anteile

In 2015 erfolgte eine Entnahme aus der Kapitalrücklage in Höhe
von EUR 50 Mio. (Vorjahr: keine).

Der Anteil der nicht beherrschenden Anteile bezieht sich im
Wesentlichen auf die Ergebnisanteile Dritter an den vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen, bei denen die Deutsche Wohnen
nicht zu 100 % beteiligt ist.

Die Kapitalrücklage hat sich in 2015 um EUR 823,0 Mio. (Vorjahr:
EUR 133,6 Mio.) erhöht. Dieser Betrag resultiert aus Zuzahlungen aus der Ausgabe neuer Inhaberaktien zur Erfüllung des
Abfindungsangebots an die GSW-Aktionäre im Zusammenhang
mit dem Beherrschungsvertrag sowie im Rahmen der Bezugsrechtskapitalerhöhung im Juni 2015. Mit den Aufgeldzahlungen
wurden die für die Kapitalerhöhungen angefallenen Kosten
in Höhe von EUR 20,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1,3 Mio.) sowie die
auf diese Kosten entfallenden Ertragsteuereffekte in Höhe von
EUR 6,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.) verrechnet.

10	Finanzverbindlichkeiten
Die Gesellschaft hat insbesondere zur Finanzierung von Immobilien- und Unternehmenstransaktionen und von objektbezogenen
Immobilienkäufen bei Kreditinstituten Darlehen aufgenommen.
Die Deutsche Wohnen hat im Geschäftsjahr 2015 Bankdarlehen
im Umfang von rund EUR 1,3 Mrd. refinanziert und dabei auch
Mittel aus der im Juli 2015 platzierten Unternehmensanleihe verwendet. Die mit der Neuaufnahme der Bankdarlehen zusammenhängenden Transaktionskosten wurden in Höhe von EUR 2,0 Mio.
von den Darlehensverbindlichkeiten abgesetzt und werden über
die Darlehenslaufzeit erfolgswirksam mit der Effektivzins­
methode verteilt.

Weiterhin hat sich die Kapitalrücklage durch die aktienbasierte
Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr um EUR 0,7 Mio. (Vorjahr:
EUR 1,4 Mio.) erhöht.

c) Kumuliertes Konzernergebnis
Das kumulierte Konzernergebnis umfasst die Gewinnrücklagen
der Deutsche Wohnen sowie den kumulierten Ergebnisvortrag.

Insgesamt haben sich die Finanzverbindlichkeiten im Wesent­
lichen durch die Refinanzierung sowie laufende Tilgungen
reduziert.

Die gesetzliche Rücklage ist für Aktiengesellschaften vorgeschrieben. Nach § 150 Abs. 2 AktG ist ein Betrag von 5 % des
Jahresüberschusses des Geschäftsjahres zu thesaurieren. Die
gesetzliche Rücklage ist nach oben begrenzt auf 10 % des Grundkapitals. Dabei sind bestehende Kapitalrücklagen nach § 272
Abs. 2 Nr. 1 – 3 HGB in der Weise zu berücksichtigen, dass sich die
erforderliche Zuführung zur gesetzlichen Rücklage entsprechend
mindert. Bemessungsgrundlage ist das am Abschlussstichtag
rechtswirksam bestehende und in der jeweiligen Jahresbilanz in
dieser Höhe auszuweisende gezeichnete Kapital. Die gesetzliche
Rücklage beträgt unverändert EUR 1,0 Mio.
Nominalwert

31.12.2015

31.12.2015

Prolongationsstruktur 2015

3.780,4

Prolongationsstruktur 2014

4.779,0

EUR Mio.

Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen
Restschuld stellt sich wie folgt dar:

2015

2016

2017

3.879,7

–

18,8

14,3

4.888,2

89,2

44,8

70,2

Die Verbindlichkeiten werden in nahezu voller Höhe grund­
pfandrechtlich besichert.

2019

>
- 2020

21,3

78,9

3.746,4

703,2

797,5

3.183,3

2018

Weitere Angaben

Buchwert

Die Finanzverbindlichkeiten sind zu rund 83 % (Vorjahr: rund
84 %) fest verzinslich beziehungsweise über Zinssicherungs­
geschäfte abgesichert. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt
rund 2,0 % (Vorjahr: rund 2,7 %).

126

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

11	 Anleihen und Wandelschuldverschreibungen
Im Juli 2015 hat die Deutsche Wohnen eine Unternehmens­
anleihe mit fünfjähriger Laufzeit und einem Nominalbetrag von
EUR 500 Mio. emittiert. Die im Zusammenhang mit der Bege-

Emission

Typ

bung der Anleihe entstandenen Kosten in Höhe von EUR 3,6 Mio.
wurden erfolgsneutral von der Unternehmensanleihe abgesetzt.
Insgesamt hat die Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2015 folgende Anleihen und Wandelschuldverschreibungen ausstehend:

Laufzeitende

Nominal

Coupon

Buchwert

Wandlungspreis

(Max.)

EUR Mio.

% p.a.

EUR Mio.

EUR/Aktie

Wandelanleihe

2013

2020

250,0

0,5

403,8

17,788

Wandelanleihe

2014

2021

400,0

0,875

561,6

21,412

Summe Wandelanleihen
Unternehmensanleihe

650,0
2015

2020

12	Pensionsverpflichtungen
Die betriebliche Altersversorgung besteht aus leistungs- und
beitragsorientierten Altersversorgungsplänen. Die durch­
schnittliche Laufzeit der Zusagen beträgt ca. 14,5 Jahre (Vorjahr:
14,9 Jahre), Zahlungen aus Altersversorgungsplänen für 2016
werden in Höhe von EUR 3,9 Mio. (abzüglich Zahlungen auf
Planvermögen) erwartet (Vorjahr: EUR 3,7 Mio.).
Die Pensionsrückstellungen werden gemäß IAS 19 nach der
Projected-Unit-Credit-Methode ermittelt. Dabei werden die
zukünftigen Verpflichtungen unter Anwendung versicherungsmathematischer Verfahren bei vorsichtiger Einschätzung der
relevanten Einflussgrößen bewertet.

500,0

965,4
1,375

498,3

–

Die Höhe der Pensionsverpflichtung (Anwartschaftsbarwert
der Versorgungszusagen) wurde nach versicherungsmathe­
matischen Methoden auf Basis eines externen Gutachters unter
folgenden Annahmen berechnet:
31.12.2015

31.12.2014

Abzinsungsfaktor

2,03

1,96

Gehaltsdynamik

2,50

2,50

Rententrend

1,75

1,75

in %

Erhöhung der
Beitragsbemessungsgrenze
Sterbetafeln

2,25

2,25

R 05G

R 05G

Der Gehaltstrend umfasst erwartete zukünftige Gehaltssteigerungen, die unter anderem in Abhängigkeit von der Inflation
und der Dauer der Zugehörigkeit zum Unternehmen jährlich
geschätzt werden.
Die im Rahmen der BauBeCon-Akquisition übernommenen
Pensionsverpflichtungen werden finanziert über die ufba –
Unterstützungskasse zur Förderung der betrieblichen Altersversorgung e.V. – und als Planvermögen bilanziert. Die Bewertung
erfolgte mit einer Verzinsung in Höhe von 2,03 %.

Konzernabschluss

127

Konzernanhang

31.12.2015

31.12.2014

Barwert der Pensionsverpflichtung

72,1

75,4

	Abzüglich beizulegender
Zeitwert der Planvermögen

– 7,5

– 7,8

64,6

67,7

EUR Mio.

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Barwerts der
leistungsorientierten Verpflichtungen und des beizulegenden
Zeitwerts des Planvermögens:
EUR Mio.

31.12.2015

31.12.2014

Pensionsverpflichtung, Periodenbeginn

75,4

63,3

Pensionszahlungen

– 3,6

– 3,5

Zugang Unternehmenserwerbe

– 

– 

Zinsaufwand

1,4

2,1

Dienstzeitaufwand

0,5

0,3

Rentenanpassung der Pensionskassen

0,0

0,1

Versicherungsmathematische
Gewinne/Verluste

– 1,7

13,1

Pensionsverpflichtung, Periodenende

72,1

75,4

	Davon Pensionspläne mit
Finanzierung durch Planvermögen

10,6

11,3

	Davon Pensionspläne ohne
Finanzierung durch Planvermögen

61,5

64,1

Planvermögen, Periodenbeginn

7,8

8,0

Zinsertrag aus Planvermögen

0,1

0,3

Einzahlungen in das Planvermögen

0,0

0,0

– 0,4

– 0,4

Rentenzahlungen aus dem Planvermögen
Versicherungsmathematische Verluste

0,0

0,0

Planvermögen, Periodenende

7,5

7,8

Die Pensionszusagen erstrecken sich auf Alters-, Invaliden-,
Witwen/r- und Waisenrente. Bezugsbasis ist das letzte feste
Jahresbruttogehalt. Je nach Stellung im Unternehmen gibt es
unterschiedliche Leistungspläne.
Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinnund Verlustrechnung unter dem Posten „Zinsaufwand“ und die
laufenden Rentenzahlungen, Dienstzeitaufwand sowie Anpassungen der laufenden Renten im Posten „Personalaufwand“
erfasst.
Für die beitragsorientierten Altersversorgungen sind insgesamt
Aufwendungen in Höhe von EUR 5,9 Mio. (Vorjahr: EUR 8,2 Mio.)
angefallen. Damit betragen die gesamten Aufwendungen für
Altersvorsorge (beitragsorientiert und leistungsorientiert)
EUR 6,4 Mio. (Vorjahr: EUR 8,6 Mio.). Für das Jahr 2016 werden
auf Basis des derzeitigen Mitarbeiterbestands Aufwendungen in
Höhe von ca. EUR 6,8 Mio. anfallen.
Ein Anstieg des Zinssatzes um 0,25 % hätte eine Verringerung
der Pensionsverpflichtung um 3,8 % zur Folge, ein Anstieg des
Gehaltstrends um 0,5 % hätte einen Anstieg der Pensions­
verpflichtungen um 0,4 % zur Folge.
Den Sensitivitätsberechnungen liegt die durchschnittliche Laufzeit
der zum 31. Dezember 2015 ermittelten Versorgungsverpflichtungen zugrunde. Die Berechnungen wurden für die als wesentlich eingestuften versicherungsmathematischen Parameter
isoliert vorgenommen, um die Auswirkungen auf den zum
31. Dezember 2015 berechneten Barwert der Pensionsverpflichtungen separat aufzuzeigen. Da den Sensitivitätsanalysen die
durchschnittliche Duration der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen.

Die Pensionsaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2015

31.12.2014

Zinsaufwand

– 1,3

– 1,8

Dienstzeitaufwand

– 0,5

– 0,3

EUR Mio.

Rentenanpassung der Pensionskassen

0,0

– 0,1

– 1,8

– 2,2

Weitere Änderungen der relevanten versicherungsmathematischen Parameter, die innerhalb des nächsten Jahres zu einer
wesentlichen Anpassung der Buchwerte der Pensionsrückstellung führen könnten, halten wir derzeit für nicht realistisch.
Es bestehen Rückstellungen für Zusagen im Falle von Berufs­
unfähigkeit zugunsten der Vorstände in Höhe von TEUR 7
(Vorjahr: TEUR 4), die auch in den Pensionsrückstellungen abgebildet werden.

Weitere Angaben

Die folgende Übersicht zeigt den Finanzierungsstatus der Pensionspläne des Konzerns, welcher gleichzeitig dem Bilanzausweis
entspricht:

128

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

13	Verbindlichkeiten gegenüber
Fonds-Kommanditisten

Aus dem Finanzierungsleasing ergeben sich folgende Verbindlichkeiten:
31.12.2015

Die Rhein-Pfalz Wohnen GmbH hat den Kommanditisten des DB
14 einzelvertraglich ein Andienungsrecht für die Kommanditanteile
ab dem Jahr 2005 bis zum Jahr 2019 eingeräumt. Danach ist der
Konzern dazu verpflichtet, die Anteile auf Aufforderung zu anfänglich (im Jahr 2005) 105 % des eingezahlten Kapitalanteils zu
erwerben. Der zugesagte Kaufpreis für die Anteile steigt ab dem
Jahr 2005 um jährlich fünf Prozentpunkte. Weiterhin werden
ausstehende Dividendenzahlungen für angediente Kommanditanteile berücksichtigt. Bei den Anteilsverkäufen im Geschäftsjahr 2015 wurde das Andienungsrecht nicht mit abgetreten.

EUR Mio.

Fällig innerhalb
eines Jahres

Fällig in
1 bis 5 Jahren

Fällig nach
5 Jahren

11,8

Zahlungen

2,6

10,2

	Zinsanteil

0,3

1,1

1,0

	Tilgungsanteil

2,3

9,2

10,7

15	 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Revitali­ Restruk­­tu­
sierung
rierung

EUR Mio.
EUR Mio.

31.12.2015

31.12.2014

Verbindlichkeiten zu Beginn der Periode

6,3

4,0

Auszahlung für Andienung

0,0

– 0,1

Anteilsverkäufe

0,0

2,4

Auflösung

0,0

– 0,2

Aufzinsung

0,1

0,2

Verbindlichkeiten zum Ende der Periode

6,4

6,3

Der Ausweis der Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten zum 31. Dezember 2015 erfolgt in voller Höhe (Vorjahr:
EUR 6,3 Mio.) als kurzfristig, da die Auszahlungen für die rest­
lichen Andienungen in 2016 erwartet werden.

14	 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
Die Deutsche Wohnen hat im Geschäftsjahr 2015 den wesent­
lichen Teil der Wärmeversorgungsleistungen für ihre Liegenschaften an einen spezialisierten Wärmebetreiber ausgelagert.
Die mit dem Betreiber abgeschlossenen Contractingverein­
barungen wurden als Finanzierungsleasing eingestuft und insofern bilanziert.

Beginn der Periode
Änderung des
Konsolidierungskreises

5,5

7,2

Sonstige

Summe

23,7

36,4

0,0

0,0

0,0

0,0

– 0,3

– 7,1

– 8,6

– 16,0

Auflösung

0,0

0,0

– 1,6

– 1,6

Ausweisänderung1)

0,0

0,0

– 0,8

– 0,8

Zuführung

0,3

6,2

4,9

11,4

Ende der Periode

5,5

6,3

17,6

29,4

	 Davon langfristig

1,0

0,0

11,3

12,3

	 Davon kurzfristig

4,5

6,3

6,3

17,1

Inanspruchnahme

1)	Erfolgsneutraler

Zugang durch Ausweisänderung (vorher Verbindlichkeiten)

Die Rückstellung für Revitalisierung (EUR 5,5 Mio., Vorjahr:
EUR 5,5 Mio.) resultiert aus dem Privatisierungsvertrag zwischen
dem Land Berlin und der GEHAG. Danach wurde die GEHAG verpflichtet, einen Betrag in Höhe von ursprünglich TEUR 25.565
für die Wohnumfeldverbesserung zu investieren. Regelungen
hinsichtlich des Zeitraums bestehen nicht. Die Berechnung
unterstellt wie im Vorjahr einen Zeitraum bis 2017 und einen
Zinssatz in Höhe von rund 2,06 %. Die Zuführung betrifft den
Aufzinsungseffekt der Rückstellung.
Die Rückstellung für Restrukturierung umfasst im Wesentlichen
Verpflichtungen aus der Sozialplanvereinbarung bei der GSW
Immobilien AG.
Die sonstigen Rückstellungen (EUR 17,6 Mio., Vorjahr: EUR 23,7 Mio.)
umfassen eine Vielzahl von Drittverpflichtungen.

Konzernabschluss

129

Konzernanhang

16	Steuerschulden
Die Steuerschulden (EUR 37,5 Mio., Vorjahr: EUR 46,1 Mio.)
beinhalten im Wesentlichen Steuer­rückstellungen für laufende
Steuern sowie für mögliche Steuerrisiken aus Betriebsprüfungen
bei der GSW.

17	 Latente Steuern

Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus
den Pensionen sowie die Zeitwertänderungen der effektiven
Sicherungsgeschäfte werden ergebnisneutral im Eigenkapital
erfasst. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden ebenfalls ergebnisneutral erfasst und belaufen sich auf EUR – 3,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 5,0 Mio.) für die versicherungsmathematischen
Gewinne und Verluste sowie auf EUR – 22,8 Mio. (Vorjahr:
EUR 2,9 Mio.) für die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte. Weitere ergebnisneutral erfasste Effekte ergaben
sich nicht (Vorjahr: EUR – 0,2 Mio.).

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

Immobilien

1,9

5,2

– 3,2

Pensionen

8,2

7,6

0,7

280,4

276,5

3,9

13,4

40,3

– 26,9
– 1,3

EUR Mio.

Aktive latente Steuern

Verlustvorträge
Zinssicherungsgeschäfte
Darlehen

0,8

2,1

Sonstige

20,7

20,1

0,6

325,5

351,7

– 26,2

Die Deutsche Wohnen-Gruppe hat körperschaftsteuerliche
Verlustvorträge in Höhe von EUR 1,3 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,4 Mrd.)
und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von
EUR 1,1 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,1 Mrd.). Der nicht aktivierte körperschaftsteuerliche Verlustvortrag beträgt ca. EUR 0,3 Mrd.
(Vorjahr: EUR 0,4 Mrd.), der gewerbesteuerliche Verlustvortrag
ca. EUR 0,2 Mrd. (Vorjahr: EUR 0,3 Mrd.). Die Verlustvorträge
verfallen grundsätzlich nicht.

Passive latente Steuern
Darlehen
Immobilien
Sonstige

Latente Steuern netto

20,2

26,9

6,6

1.078,1

510,5

– 567,5

11,5

20,6

9,1

1.109,8

557,9

– 551,9

– 784,3

– 206,2

– 578,1

	Direkt im sonstigen
Ergebnis erfasst
	Ergebniswirksam

– 25,5

7,6

– 552,6

– 115,3

– 578,1

– 107,7

Weitere Angaben

Davon

130

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

E	Angaben zur KonzernGewinn- und Verlustrechnung

4	Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem
Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen setzt sich wie
folgt zusammen:
2015

EUR Mio.

1	Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung
Die Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich
wie folgt zusammen:
EUR Mio.

Sollmieten
Zuschüsse
Erlösschmälerungen

2015

2014

648,1

640,4

4,6

7,1

652,7

647,5

– 18,7

– 21,2

634,0

626,3

Einnahmen für Pflege und
Betreutes Wohnen

2014

67,2

68,2

Pflege- und Verwaltungskosten

– 17,9

– 18,6

Personalaufwendungen

– 33,7

– 33,3

15,6

16,3

5	Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.

2015

2014

Personalkosten

45,9

56,9

IT-Kosten

2	Aufwendungen aus der
Wohnungsbewirtschaftung

Sachkosten
6,7

9,0

Gebäudekosten

7,6

8,7

Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen
sich wie folgt zusammen:

Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten

4,1

5,7

Kommunikationskosten

2,3

2,1

Druck- und Telekommunikationskosten

2,5

2,2

Reisekosten

1,2

1,2

Versicherungen

0,8

0,5

Sonstige

3,6

4,2

28,8

33,6

74,7

90,5

EUR Mio.

2015

2014

Instandhaltungskosten

86,1

88,8

Nicht umlagefähige Betriebskosten

12,7

13,8

Inkasso

6,3

8,9

Sonstige Kosten

9,7

9,0

114,8

120,5

3	Ergebnis aus Verkauf
Das Verkaufsergebnis berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und Buchwertabgänge der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf bestimmten
Grundstücke und Gebäude.

Im Deutsche Wohnen-Konzern waren im Geschäftsjahr durchschnittlich 763 Mitarbeiter beschäftigt (Vorjahr: 990 Mitarbeiter),
die dem Bereich Wohnen zuzuordnen sind.

6	 Sonstige Aufwendungen/Erträge
Die sonstigen Aufwendungen und Erträge enthalten im Wesentlichen Restrukturierungskosten in Höhe von EUR 11,6 Mio.
(Vorjahr: EUR 15,2 Mio.) und Transaktionskosten in Höhe von
EUR 47,5 Mio. (Vorjahr: EUR 2,8 Mio.).

Konzernabschluss

131

Konzernanhang

Der 2014 aufgelegte Aktienoptionsplan sieht vor, dass maximal
12.879.752 Bezugsrechte an Mitglieder des Vorstands der
Deutsche Wohnen AG und an ausgewählte Führungskräfte des
Deutsche Wohnen-Konzerns zu den folgenden Konditionen ausgegeben werden können:
Die Bezugsrechte werden bis zum Ablauf von vier Jahren nach
Eintragung des bedingten Kapitals im Handelsregister, mindestens aber bis zum Ablauf von 16 Wochen nach der Beendigung
der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2018 in jährlichen
Tranchen an Bezugsberechtigte ausgegeben. Die Höhe der jährlichen Tranchen ermittelt sich durch die Division der angestrebten
variablen Vergütung der jeweiligen Bezugsberechtigten durch
einen Referenzwert. Der Referenzwert entspricht dem arithmetischen Mittel der Schlusskurse der Deutsche Wohnen-Aktie an
30 Tagen vor Ausgabe der jeweiligen Aktienoptionen.
Die Bezugsrechte dürfen nach Ablauf von vier Jahren (Wartezeit)
erstmals und danach innerhalb von drei Jahren (Ausübungszeit)
ausgeübt werden und verfallen nach Ablauf des entsprechenden
Zeitraums.
Die Bezugsrechte können nur ausgeübt werden, wenn folgende
Bedingungen erfüllt werden:
•	der Dienstvertrag mit dem Bezugsberechtigten während der
Wartezeit nicht aus einem Grund, den er zu vertreten hat
(§ 626 Abs. 1 BGB), beendet wird und
•	die Erfolgsziele „Adjusted NAV je Aktie“ (Gewichtung 40 %),
„FFO I (ohne Verkauf) je Aktie“ (Gewichtung 40 %) und „Aktienkurs“ (Gewichtung 20 %) erreicht werden.
Die Erfolgsziele für jede einzelne Tranche der Aktienoptionen
bestehen in der nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen
ermittelten Entwicklung (i) des Adjusted NAV je Aktie, (ii) des
FFO I (ohne Verkauf) je Aktie und (iii) der Aktienkursentwicklung
im Vergleich zum EPRA/NAREIT Germany Index.
Innerhalb jedes der vorgenannten Erfolgsziele gibt es wiederum
ein Mindestziel, das erreicht sein muss, damit grundsätzlich die
Hälfte der auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen
ausübbar wird, sowie ein Maximalziel, bei dessen Erreichen
sämtliche auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen im

Rahmen der Gewichtung des jeweiligen Erfolgsziels ausübbar
werden. Das jeweilige Minimalziel ist bei 75 %iger Zielerreichung
und das jeweilige Maximalziel ist bei 150 %iger Zielerreichung
erreicht. Die jeweiligen Mindest- und Maximalziele werden von
der Gesellschaft auf Basis der Vierjahresplanung der Gesellschaft vor der Ausgabe der jährlichen Tranche von Aktienoptionen
festgelegt. Die je Tranche ausübbare Anzahl von Aktienoptionen
entspricht, vorbehaltlich von Sonderregelungen bei Beendigung
des Dienst- oder Anstellungsverhältnisses des Bezugsberechtigten vor Ablauf der Wartezeit, der Anzahl sämtlicher Aktien­
optionen der jeweiligen Tranche multipliziert mit dem Prozentsatz,
der sich aus der Summe der Prozentsätze aufgrund der Erreichung
eines Erfolgsziels oder mehrerer Erfolgsziele nach Maßgabe der
vorstehenden Bestimmungen ergibt, und unter Berücksichtigung der voranstehenden Gewichtung der Erfolgsziele, sodass
eine unterschiedliche Erreichung der Erfolgsziele zugunsten der
Bezugsberechtigten kompensiert wird.
Am Ende der Wartezeit wird anhand der erreichten Erfolgsziele
die Anzahl der zuteilbaren Bezugsrechte je Bezugsberechtigtem
ermittelt. Bei Erwerb der Aktien (Einlösung der zugeteilten
Bezugsrechte) muss der Bezugsberechtigte EUR 1,00 je Aktie
zahlen. Die nach Ausübung der Optionen erworbenen Aktien
haben volle Stimmrechte und Dividendenberechtigung.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden insgesamt 78.849
Bezugsrechte ausgegeben.
Für die Berechnung des Werts der ausgegebenen Optionen
wurde angenommen, dass die Erfolgsziele „Adjusted NAV je
Aktie“ und „FFO I (ohne Verkauf) je Aktie“ zum Ende der Wartezeit zu 150 % erreicht werden. Bezogen auf die Erreichung des
Ziels „Aktienkurs“ wurde anteilig der Wert der Bezugsrechte auf
Basis einer angenommenen Volatilität von 27 %, eines risikolosen
Zinssatzes von 1,5 % sowie einer erwarteten Dividendenrendite
von 2,75 % berechnet. Die Verteilung des ermittelten Optionswerts für die Bezugsrechte auf den Erdienungszeitraum erfolgte
unter Berücksichtigung der vertraglichen Sonderregelungen zur
Beendigung des Dienstverhältnisses der Bezugsberechtigten.
Der im Konzernabschluss erfasste Aufwand für das Aktien­
optionsprogramm beläuft sich auf EUR 1,0 Mio.

Weitere Angaben

7	 Aktienbasierte Vergütung

132

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

8	Finanzaufwendungen

Der Ertragsteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen:

Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

EUR Mio.

EUR Mio.

Laufende Zinsen
Aufzinsung von Verbindlichkeiten
und Pensionen
Einmalaufwendungen im
Zusammenhang mit der Refinanzierung

2015

2014

127,0

183,4

9,5

3,0

58,7

82,2

195,3

268,6

9	Ertragsteuern
Bei in Deutschland ansässigen Unternehmen in der Rechtsform
einer Kapitalgesellschaft fallen Körperschaftsteuern in Höhe von
15 % (Vorjahr: 15 %) sowie ein Solidaritätszuschlag in Höhe von
5,5 % der geschuldeten Körperschaftsteuer an. Zusätzlich unterliegen diese Gesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich
in Abhängigkeit von gemeindespezifischen Hebesätzen bestimmt.
Unternehmen in der Rechtsform der Personengesellschaft
unterliegen ausschließlich der Gewerbesteuer. Das um die
Gewerbesteuer geminderte Ergebnis wird dem Gesellschafter
für Zwecke der Körperschaftsteuer zugerechnet. Mit Anwendung
ab dem Veranlagungszeitraum 2004 ist eine eingeschränkte
Nutzung der körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlust­
vorträge zu berücksichtigen. Dabei ist eine positive steuerliche
Bemessungsgrundlage bis zu EUR 1 Mio. unbeschränkt, darüber
hinausgehende Beträge sind bis maximal 60 % um einen vorhandenen Verlustvortrag zu kürzen.
Der für 2015 erwartete Ertragsteuersatz der Konzernobergesellschaft Deutsche Wohnen AG wird sich nominal auf 30,18 % (Vorjahr: 30,18 %) belaufen.

Tatsächlicher Steueraufwand
Steueraufwand auf
Kapitalerhöhungskosten

2015

2014

– 21,5

– 16,5

– 6,5

– 0,4

– 571,3

– 266,8

3,9

155,3

Latenter Steueraufwand
Immobilien
Verlustvorträge
Darlehen und
Wandelschuldverschreibungen

13,2

– 1,0

Sonstige Rückstellungen

4,6

– 2,1

Zinssicherungsgeschäfte

– 11,6

– 4,7

Pensionen

1,3

– 2,9

Sonstige

7,3

6,7

– 552,6

– 115,3

– 580,6

– 132,2

Eine Überleitung des Steueraufwands/-ertrags ergibt sich aus
der folgenden Übersicht:
EUR Mio.

Konzernergebnis vor Steuern
	 Anzuwendender Steuersatz in %
Erwarteter Steueraufwand
Permanente Effekte aus nicht
abzugsfähigen Aufwendungen und
gewerbesteuerlichen Korrekturen
Veränderung der nicht erfassten latenten
Steuern auf Verlustvorträge
Periodenfremde Ertragsteuern
Sonstige Effekte

2015

2014

1.787,2

1.021,4

30,18

30,18

– 539,3

– 308,3

– 7,7

– 3,2

– 55,8

184,2

8,1

– 2,3

14,1

– 2,6

– 580,6

– 132,2

Die laufenden Ertragsteuern berücksichtigen im Geschäftsjahr
2015 periodenfremde Erträge in Höhe von EUR 8,1 Mio. (Vorjahr:
Aufwendungen EUR 2,3 Mio.).

Konzernabschluss

133

Konzernanhang

Die Deutsche Wohnen berichtet auf Basis der Informationsgrundlagen der Entscheidungsträger der Deutsche Wohnen-Gruppe
nach Geschäftssegmenten. Auf die Segmentinformationen nach
geografischen Regionen wurde verzichtet, da sich die Immo­
bilien und damit sämtliche operativen Tätigkeiten in Deutschland
befinden.
Die Deutsche Wohnen fokussiert sich im Rahmen ihrer Geschäftsaktivitäten auf die folgenden drei Haupttätigkeitsbereiche:

1	Wohnungsbewirtschaftung
Die wesentliche Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen besteht
in der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen eines
aktiven Bestandsmanagements. Das Bestandsmanagement
umfasst die Modernisierung und Instandhaltung des Immobilien­
portfolios der Deutsche Wohnen, das Management von Miet­
verträgen, die Betreuung der Mieter und die Vermarktung von
Wohnungen. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt dabei auf
der Optimierung der Mieterlöse. Daher werden im Rahmen der
baulichen Unterhaltung laufend mögliche Maßnahmen mit
Mietsteigerungspotenzial geprüft, Mieterwechsel für Wertsteigerungen genutzt sowie Versorgungsleistungen nach Maßgabe
größtmöglicher Einsparungen eingekauft und an den Mieter
weitervermittelt.

2	Verkauf
Der Geschäftsbereich Verkauf ist die weitere Säule des opera­
tiven Geschäfts des Deutsche Wohnen-Konzerns. Die Privatisierung kann zum einen im Wege der Einzelprivatisierung, also durch
Verkauf einzelner Wohnungen (zum Beispiel an Mieter), aber
auch durch Blockverkäufe erfolgen.
Der Geschäftsbereich Verkauf umfasst alle Aspekte der Vor­
bereitung und Durchführung des Verkaufs von Wohnungen
aus dem eigenen Portfolio im Rahmen der Portfoliooptimierung
und -bereinigung.

Ferner können Wohnungsprivatisierungen im Zusammenhang
mit dem zukünftigen Erwerb von Portfolios zum Zwecke der
Portfoliobereinigung sowie zur Finanzierung erfolgen.
Bezüglich bestimmter Wohnungen, vor allem in Rheinland-Pfalz
sowie im Hinblick auf einzelne Bestände der GEHAG- sowie der
BauBeCon-Gruppe, unterliegt die Deutsche Wohnen Privatisierungsbeschränkungen aufgrund der Erwerbsverträge. Vor dem
Hintergrund dieser Verpflichtungen ist sie in ihrer Privatisierungsentscheidung zum Teil an bestimmte Vorgaben (zum Beispiel
Verkauf an Mieter, soziale Rahmenbedingungen) gebunden.
Diese Beschränkungen sehen zum Teil auch vor, dass für einen
bestimmten Zeitraum eine Veräußerung der betroffenen Objekte
gänzlich ausgeschlossen ist.

3	 Pflege und Betreutes Wohnen
Der Bereich Pflege und Betreutes Wohnen wird über die
KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage BetriebsGmbH (KATHARINENHOF®) und ihre Tochtergesellschaften
betrieben und umfasst die Vermarktung und Bewirtschaftung
von Pflege- und Wohnimmobilien für Senioren sowie die
Dienstleistungen rund um die Betreuung der in den Immobilien
lebenden Senioren.
Konzerninterne Transaktionen betreffen im Wesentlichen
Geschäftsbesorgungsverträge, die zu marktüblichen Bedin­
gungen durchgeführt werden.
Die Segmentberichterstattung ist als Anlage 2 dem Konzern­
anhang beigefügt (    149).
Die Überleitung des Segmentvermögens zur Konzernbilanz ist
der folgenden Tabelle zu entnehmen:
EUR Mio.

Segmentvermögen
Latente Steuern
Forderungen aus Ertragsteuern

31.12.2015

31.12.2014

13.366,5

11.090,5

325,5

351,7

8,1

4,0

13.700,1

11.446,2

Weitere Angaben

F	Segmentberichterstattung

134

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

G	Angaben zur Kapitalflussrechnung

H	 Ergebnis je Aktie

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel
des Konzerns durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe
des Geschäftsjahres verändert haben. Entsprechend IAS 7
(„Cash Flow Statements“) wird zwischen Zahlungsströmen aus
laufender Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.

Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie
wird das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der im
Geschäftsjahr im Umlauf befindlichen Aktien geteilt.
Das verwässerte und unverwässerte Ergebnis beträgt:
EUR Mio.

Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge
enthalten im Wesentlichen die Buchgewinne aus Verkäufen
(2015: EUR 90,4 Mio.; Vorjahr: EUR 64,5 Mio.). Insgesamt sind
der Deutsche Wohnen aus Immobilienverkäufen EUR 680,3 Mio.
(Vorjahr: EUR 261,3 Mio.) zugeflossen. Die Auszahlungen für
Investitionen enthalten Auszahlungen für Modernisierungs­
maßnahmen und Akquisitionen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und zum Verkauf bestimmten Grundstücken
und Gebäuden.
Dem Konzern standen zum Stichtag insgesamt EUR 10,6 Mio.
(Vorjahr: EUR 16,9 Mio.) nicht zur freien Verfügung. Dabei handelt
es sich um die Zahlungsmittel des DB 14, der KATHARINENHOF®
Gruppe sowie Liquidität auf Kaufpreissammelkonten, die nur für
Sondertilgungen bei Finanzierungen verwendet werden dürfen.
Aus den vertraglichen Konditionen dieser Zahlungsmittel ergibt
sich eine Fristigkeit von bis zu drei Monaten.
Dem Konzern stehen finanzielle Mittel in Höhe von EUR 10 Mio.
(Vorjahr: EUR 10 Mio.) aus Finanzierungszusagen zur Verfügung,
die bis zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommen wurden.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit
werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.

Konzernergebnis zur Berechnung
des unverwässerten Ergebnisses

2015

2014

1.161,4

855,9

	.  /. Zinsen aus der Wandelanleihe
(nach Steuern)

0,0

0,9

	.  /. Bewertungseffekt aus der
Wandelanleihe (nach Steuern)

0,0

38,5

1.161,4

895,3

Bereinigtes Konzernergebnis
zur Berechnung des
verwässerten Ergebnisses

Die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien (verwässert und unverwässert) beträgt:
TStück

Ausgegebene Aktien, Periodenbeginn
Zugang ausgegebene Aktien
im jeweiligen Geschäftsjahr

2015

2014

294.260

286.217

43.152

8.043

Ausgegebene Aktien, Periodenende

337.412

294.260

Durchschnittlich ausgegebene
Aktien unverwässert

320.849

291.6271)

28

13.7971)

320.876

305.4241)

Verwässernde Aktienanzahl
durch Wandlungsrecht
Durchschnittlich ausgegebene
Aktien verwässert
1)	Berücksichtigt

die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015
(sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)

Konzernabschluss

135

Konzernanhang

Das Ergebnis je Aktie für die fortzuführenden Geschäftsbereiche
beträgt:
2015

2014

Unverwässert

3,62

2,93

Verwässert

3,62

2,93

EUR

Ergebnis je Aktie

Im Jahr 2015 ist eine Dividende für das Geschäftsjahr 2014 in
Höhe von EUR 129,9 Mio. beziehungsweise EUR 0,44 je Aktie
ausgeschüttet worden. Für 2015 ist eine Dividende in Höhe
von EUR 0,54 je Aktie geplant. Basierend auf der Anzahl der am
31. Dezember 2015 ausstehenden Aktien entspricht dies einer
Dividendenausschüttung von insgesamt EUR 182,2 Mio.

I	

Sonstige Angaben

1	Risikomanagement

Risiken werden in Einklang mit den vom Management festge­
legten Risikomanagementleitlinien auf qualifizierte und zeitnahe
Weise überwacht. Die Risikomanagementleitlinien legen die
Rollen und Verantwortlichen fest, fixieren die Grundsätze des
RMS und definieren die Rahmenbedingungen für die Bewertung
und Steuerung der Risiken. Unter Anwendung von Risiko­
frühwarnsystemen wird das Risiko proaktiv gesteuert.
Im Folgenden werden die Maßnahmen in Bezug auf das Finanzrisikomanagement beschrieben:
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanz­
instrumente – mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente –
umfassen Bankdarlehen, Wandelschuldverschreibungen, eine
Unter­nehmensanleihe und Zahlungsmittel. Der Hauptzweck
dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäfts­
tätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene
weitere finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
wie zum Beispiel Forderungen und Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen, die unmittelbar im Rahmen seiner
Geschäftstätigkeit entstehen.

Allgemeines zum Risikomanagement

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in folgende Phasen unterteilt ist:
•	Festlegung der Vorgaben
•	Risikoidentifizierung und -analyse
•	Risikosteuerung
•	Berichterstattung
•	Risikocontrolling

Des Weiteren geht der Konzern auch derivative Geschäfte in Form
von Zinsswaps ein. Zweck dieser derivativen Finanzinstrumente
ist das Risikomanagement von Zinsrisiken, die sich aus der
Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungs­
quellen ergeben. Ein Handel mit den Zinsswaps erfolgte nicht
und wird auch in Zukunft nicht erfolgen.

Weitere Angaben

Das Risikomanagementsystem (RMS) ist ein Mittel zur Erreichung des zentralen Unternehmensziels, die Profitabilität der
Deutsche Wohnen – die sich hauptsächlich auf die Bewirt­
schaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands
konzentriert – nachhaltig sicherzustellen. Es bildet die Grundlage der aktiven Risikosteuerung und dient als Informationsgrundlage des Vorstands und des Aufsichtsrats zur aktuellen
Risikosituation im Unternehmen.

136

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente
in die entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung
zu den Bewertungskategorien nach IAS 39:
Bewertungskategorie
nach IAS 39

EUR Mio.

Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen

LaR

Zu fortgeführten
Anschaffungskosten
bewertet

Zum
Fair Value
bewertet

Keine Keine Finanz­
Bewertungsinstrumente
kategorie gemäß IAS 32/
gemäß IAS 39
out of scope
IFRS 7

Summe
Bilanzposten

Buchwert

Fair Value

Buchwert

Buchwert

Buchwert

31.12.2015

13,4

13,4

0,0

0,0

0,0

13,4

Sonstige Vermögenswerte
	 Wertpapiere (at cost)

AfS

0,3

n/a

0,0

0,0

0,0

0,3

	 Finanzanlagen und Ausleihungen

AfS

15,2

n/a

0,0

0,0

7,1

22,3
10,0

	 Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente
Zahlungsmittel

LaR

10,0

10,2

0,0

0,0

0,0

FAHfT

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

LaR

661,6

661,6

0,0

0,0

0,0

661,6

700,3

685,1

0,0

0,0

7,1

707,4

Summe finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten

FLaC

3.780,4

3.915,6

0,0

0,0

0,0

3.780,4

FLHfT

0,0

0,0

965,4

0,0

0,0

965,4

FLaC

498,3

502,8

0,0

0,0

0,0

498,3

Verbindlichkeiten gegenüber
Fonds-Kommanditisten

FLHfT

0,0

0,0

6,4

Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen

FLaC

164,2

164,2

0,0

0,0

30,4

194,6

Wandelschuldverschreibungen
Unternehmensanleihe

6,4

Sonstige Verbindlichkeiten
	Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasingverhältnissen
	 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Summe

–

0,0

0,0

0,0

22,2

0,0

22,2

FLaC

74,0

74,0

0,0

0,0

0,2

74,2

FLHfT

0,0

0,0

18,5

26,3

0,0

44,8

4.517,0

4.656,6

990,4

48,5

30,5

5.586,4

AfS – Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale)		
LaR – Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables)		
FAHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (Financial Assets Held for Trade)		
FLaC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost)		
FLHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade)		

Konzernabschluss

137

Konzernanhang

Bewertungskategorie
nach IAS 39

EUR Mio.

Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen

LaR

Zu fortgeführten
Anschaffungskosten
bewertet

Zum
Fair Value
bewertet

Keine Keine Finanz­
Bewertungsinstrumente
kategorie gemäß IAS 32/
gemäß IAS 39
out of scope
IFRS 7

Summe
Bilanzposten

Buchwert

Fair Value

Buchwert

Buchwert

Buchwert

31.12.2014

17,7

17,7

0,0

0,0

0,0

17,7

Sonstige Vermögenswerte
	 Wertpapiere (at cost)

AfS

0,3

n/a

0,0

0,0

0,0

0,3

	 Finanzanlagen und Ausleihungen

AfS

24,0

n/a

0,0

0,0

4,3

28,3
10,4

	 Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivative Finanzinstrumente
Zahlungsmittel

LaR

9,5

9,5

0,0

0,0

0,9

FAHfT

0,0

0,0

0,1

0,0

0,0

0,1

LaR

396,4

396,4

0,0

0,0

0,0

396,4

447,9

423,6

0,1

0,0

5,2

453,1

Summe finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten

FLaC

4.773,0

4.773,0

0,0

0,0

0,0

4.773,0

Wandelschuldverschreibungen

FLHfT

0,0

0,0

748,7

0,0

0,0

748,7

Verbindlichkeiten gegenüber
Fonds-Kommanditisten

FLHfT

0,0

0,0

6,3

0,0

0,0

6,3

Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen

FLaC

112,8

112,8

0,0

0,0

25,2

138,0

	Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasingverhältnissen
	 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Zur Veräußerung bestimmte
Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Summe

–

0,0

0,0

0,0

1,2

0,0

1,2

FLaC

34,9

29,3

0,0

0,0

9,1

44,0

FLHfT

0,0

0,0

51,1

93,9

0,0

145,0

FLaC

6,0

6,0

0,0

0,0

0,0

6,0

4.926,7

4.921,1

806,1

95,1

34,3

5.862,1

AfS – Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale)		
LaR – Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables)		
FAHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (Financial Assets Held for Trade)		
FLaC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost)		
FLHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade)		

Weitere Angaben

Sonstige Verbindlichkeiten

138

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte
und Schulden für Zwecke der Bewertung oder der erläuternden
Anhangangabe – mit Ausnahme der Wandelschuldverschrei­
bungen – erfolgte auf Basis der Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie (DCF-Bewertungsverfahren, unter Verwendung von beobachtbaren Marktparametern, insbesondere von Marktzinsen).

Die Ermittlung des Zeitwerts der Wandelschuldverschreibungen
erfolgt anhand des Börsenkurses (Stufe 1 der Fair-Value-­
Hierarchie).
Die folgende Übersicht zeigt die vertraglichen, undiskontierten
Auszahlungen:

Buchwert
EUR Mio.

31.12.2015

2016

2017

2018

>
- 2019

4.220,9

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten

3.780,4

115,3

118,2

122,3

Wandelschuldverschreibungen

965,4

4,8

4,8

4,8

663,0

Unternehmensanleihe

498,3

6,9

6,9

6,9

513,8

2,6

16,8

Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten 1)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

6,4

6,4

194,6

194,6

Sonstige Verbindlichkeiten
	 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen

22,2

2,6

2,6

	 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

74,2

73,7

0,5

Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Summe
1)	Die

18,5

4,8

4,7

4,1

5,1

5.560,1

409,0

137,6

140,6

5.419,5

tatsächlichen Auszahlungen sind vom Andienungsverhalten der Kommanditisten abhängig und somit unsicher in der Einschätzung der Auszahlung.

Buchwert
EUR Mio.

31.12.2014

2015

2016

2017

>
- 2018

4.773,0

344,1

166,1

187,0

4.626,3

748,7

4,8

4,8

4,8

667,8

6,3

6,5

112,8

112,8

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten 1)
Wandelschuldverschreibungen 1)
Verbindlichkeiten gegenüber Fonds-Kommanditisten 2)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
	 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen
	 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Zur Veräußerung bestimmte Finanzverbindlichkeiten (IFRS 5)
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 1)
Summe
1)	Vorjahreswerte
2)	Die

1,2

1,2

34,9

34,9

6,0

6,0

51,1

13,5

14,0

12,8

15,6

5.734,0

523,8

184,8

204,5

5.309,7

angepasst/ergänzt
tatsächlichen Auszahlungen sind vom Andienungsverhalten der Kommanditisten abhängig und somit unsicher in der Einschätzung der Auszahlung.

Konzernabschluss

139

Konzernanhang

Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und
Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
31.12.2015
Aus
Zinsen

Aus
Folgebewertungen

Aus
Dividenden
Zum
Fair Value

EUR Mio.

Zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte
Darlehen und Forderungen
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle
Verbindlichkeiten
Erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert bewertete finanzielle
Verbindlichkeiten
(zu Handelszwecken gehalten)
Summe

Aus
Abgang

Wert­
berichtigung

Wertaufholung

15,5

– 9,8

0,0

0,0
– 0,8

135,4

 

1,2
135,8

Nettoverlust

 
0,0

4,9

58,7

194,1

214,9

213,7
213,7

15,5

– 9,8

58,7

413,9

Aus
Abgang

Nettoverlust

31.12.2014
Aus
Dividenden

Aus
Folgebewertungen
Zum
Fair Value

EUR Mio.

Wert­
berichtigung

Erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert bewertete finanzielle
Verbindlichkeiten
(zu Handelszwecken gehalten)
Summe

4,9

4,9

Darlehen und Forderungen
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle
Verbindlichkeiten

Wertaufholung

182,7

2,5
185,2

182,7

 

 
0,0

Zeitwertänderungen der Wandelschuldverschreibungen aufgrund veränderter Ausfallrisiken ergaben sich im Berichtsjahr
nicht.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen
Risiken des Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow­
risiken, Liquiditätsrisiken und Ausfallrisiken sowie Marktrisiken.
Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum
Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden
dargestellt werden:

114,6

112,1
112,1

4,9

0,0

0,0

302,2

Ausfallrisiko
Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt,
werden mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Sofern angemessen, beschafft sich das
Unternehmen Sicherheiten. Für die Deutsche Wohnen besteht
weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer
Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine
erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das maximale
Ausfallrisiko ergibt sich in Höhe der bilanziell ausgewiesenen
Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte.

Weitere Angaben

Aus
Zinsen

140

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Liquiditätsrisiko
Der Konzern überwacht täglich das Risiko eines Liquiditäts­
engpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Dieses Tool
berücksichtigt die Ein- und Auszahlungen aus dem operativen
Geschäft sowie die Auszahlungen der finanziellen Schulden.
Die Deutsche Wohnen ist bestrebt, jederzeit über ausreichend
Liquidität zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu ver­
fügen. Die Deutsche Wohnen hat derzeit eine Fremdkapitalquote
von ca. 50 % (Vorjahr: 57 %) beziehungsweise eine Loan to Value
Ratio von 38,0 % (Vorjahr: 51,0 %).

Zinsbedingte Cashflowrisiken
Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden
mit variablem Zinssatz.
Die Steuerung der Zinsaufwendungen des Konzerns erfolgt
durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel
ver­zinslichem Fremdkapital. Zur kosteneffizienten Gestaltung
dieser Kombination schließt der Konzern Zinsswaps ab, nach
denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter
Bezugnahme auf einen vereinbarten Nennbetrag ermittelte
Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen
Beträgen mit dem Vertragspartner austauscht. Mit diesen
Zinsswaps wird das zugrunde liegende Fremdkapital abge­
sichert. Ein Zinsänderungsrisiko besteht entsprechend nur für
nicht durch Zinsswaps abgesicherte variabel verzinsliche
Finanzverbindlichkeiten. Bezogen auf diese Finanzverbind­
lichkeiten und die Wandelschuldverschreibungen hätte eine
Erhöhung/Verminderung des Zinssatzes um 1 % zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands
um EUR 6,5 Mio./EUR – 3,9 Mio. (Vorjahr: EUR 7,9 Mio.) geführt.
Bezogen auf das Konzerneigenkapital hätte eine Zinssatzanpassung in gleicher Höhe zu einem Anstieg/einer Verringerung um
rund EUR 41 Mio. (Vorjahr: rund EUR 96 Mio.) geführt.

Marktrisiken
Die nicht zum Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der
Deutsche Wohnen umfassen in erster Linie Zahlungsmittel,
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige
kurzfristige Vermögenswerte, Finanzverbindlichkeiten, Ver­
bindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten.

Der Buchwert der Zahlungsmittel kommt ihrem Zeitwert aufgrund der kurzen Laufzeit dieser Finanzinstrumente sehr nahe.
Bei Forderungen und Schulden, denen normale Handelskreditbedingungen zugrunde liegen, kommt der auf historischen
Anschaffungskosten beruhende Buchwert dem Zeitwert ebenfalls sehr nahe.
Zeitwertrisiken können sich bei festverzinslichen und zins­
gesicherten Darlehen ergeben, wenn das Marktzinsniveau unter
das Niveau der im Konzern abgeschlossenen Darlehenszinsen
absinkt. In einem solchen Fall nimmt die Deutsche Wohnen
regelmäßig Verhandlungen mit den Banken auf und nimmt
Anpassungen und Refinanzierungen vor, um Zinsnachteile zu
vermeiden.

Saldierung finanzieller Vermögenswerte und
finanzieller Verbindlichkeiten
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden
aufgrund von Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert,
wenn am Bilanzstichtag ein durchsetzbarer Rechtsanspruch
auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf Nettobasis
beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen
Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In
diesem Falle werden die finanziellen Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit ihren Bruttobeträgen in
der Bilanz ausgewiesen.
Zur Sicherung von Cashflowrisiken geht die Deutsche Wohnen
Finanztermingeschäfte ein. Diesen Derivaten liegen standardisierte Nettingvereinbarungen mit den Banken zugrunde, woraus
sich ein bedingter Anspruch auf Verrechnung ergeben kann, der
zu einem Bruttoausweis der Finanztermingeschäfte am Bilanzstichtag führt.
In der Bilanz des Geschäftsjahres 2015 wurden Forderungen aus
noch nicht abgerechneten Betriebskosten von EUR 296,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 167,6 Mio.) mit erhaltenen Anzahlungen aus
Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 315,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 174,4 Mio.) verrechnet. Bei den Derivaten bestanden keine bedingten Aufrechnungsansprüche mit den Verbindlichkeiten aus Derivaten.

Konzernabschluss

141

Konzernanhang

2	Kapitalsteuerung

3	Sicherungsbeziehungen

Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es, sicherzustellen, dass er zur Unterstützung seiner Geschäftstätigkeit
und zur Maximierung des Shareholder Value ein hohes Bonitätsrating und eine gute Eigenkapitalquote aufrechterhält.

Zum 31. Dezember 2015 und 31. Dezember 2014 bestehen verschiedene Zinssicherungsgeschäfte, bei denen variable Zins­
konditionen gegen fixe ausgetauscht werden. Der nicht effektive
Teil, dessen Wertveränderung in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung ausgewiesen wird, beträgt EUR 2,9 Mio. (Vorjahr: Aufwand EUR – 11,8 Mio.).

Wesentliche Kennzahlen bei der Kapitalsteuerung sind:
•	Eigen-/Fremdkapitalquote und Verschuldungsgrad
	Der Konzern strebt dabei eine Eigenkapitalquote von 40 % an.
Zukünftige Investitionen werden daher unter anderem vor dem
Hintergrund einer ausgewogenen Finanzierung getätigt. Die
Eigenkapitalquote zum Stichtag beträgt 50 % (Vorjahr: 43 %).
•	 Loan to Value Ratio
	Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und dem Wert der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird als Loan to
Value Ratio bezeichnet.

31.12.2015

31.12.2014

3.780,4

4.779,0

Wandelschuldverschreibungen

965,4

748,7

Unternehmensanleihen

498,3

EUR Mio.

Finanzverbindlichkeiten

5.244,1

5.527,7

Zahlungsmittel

– 661,6

– 396,4

Nettofinanzverbindlichkeiten

4.582,5

5.131,3

11.859,1

9.611,0

137,6

392,9

Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und Gebäude

Loan to Value Ratio in %

66,9

58,1

12.063,6

10.062,0

38,0

51,0

Weiterhin wurden aus der Ablösung von Swaps EUR – 5,8 Mio.
aus dem sonstigen kumulierten Eigenkapital aufwandswirksam
aufgelöst.

4	 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Im Rahmen des Erwerbs des „OLAV“-Portfolios erfolgte Anfang
Januar 2016 der wirtschaftliche Übergang von vier bestands­
haltenden Immobiliengesellschaften mit insgesamt rund 8.700
Wohneinheiten auf den Deutsche Wohnen-Konzern. Dabei handelt
es sich um keine Unternehmenszusammenschlüsse. Weitere
Teile dieses Portfolios mit weiteren rund 4.800 Wohneinheiten
werden voraussichtlich im ersten und zweiten Quartal 2016
erfolgen.
Mit dem wirtschaftlichen Übergang zum 1. Januar 2016 hat die
GSW Immobilien AG 51 % an der FACILITA Berlin GmbH, Berlin,
hin­zuerworben. Es handelt sich dabei um einen Unternehmens­
zusammenschluss. Eine Kaufpreisallokation steht derzeit noch
aus. Es wird jedoch erwartet, dass keine stillen Vermögenswerte
oder Schulden aufzudecken sind, da die Buchwerte den Marktwerten entsprechen und diese der Höhe nach unwesentlich sind.
Die FACILITA wird mit dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert.
Die bilanziellen Auswirkungen sind unwesentlich.
Am 12. Februar 2016 teilte die Vonovia mit, dass die Mindest­
annahmeschwelle des feindlichen Übernahmeangebots an die
Aktionäre der Deutsche Wohnen nicht erreicht worden ist.
Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht
bekannt.

Weitere Angaben

Bei der Steuerung der Kapitalstruktur werden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern
sowie die Zahlungsmittel berücksichtigt.

142

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

5	Sonstige finanzielle Verpflichtungen
und Haftungsverhältnisse
Aus Erbbaurechtsverträgen resultieren jährliche finanzielle Verpflichtungen in Höhe von EUR 2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1,9 Mio.).
Aus Geschäftsbesorgungsverträgen bezüglich IT-Dienstleis­
tungen resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe
von insgesamt EUR 12,5 Mio. (Vorjahr: EUR 19,9 Mio.).
	
Aus sonstigen Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige
finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 5,7 Mio.
(Vorjahr: EUR 5,7 Mio.).
Zudem bestehen kurzfristige Verpflichtungen aus dem Erwerb
mehrerer Immobilienportfolios in Höhe von EUR 1.004,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 166,5 Mio.).
Eine Konzerngesellschaft (Rhein-Pfalz Wohnen GmbH) ist als
Sanierungs- und Entwicklungsträgerin bestätigt (§§ 158, 167
Baugesetzbuch). Die von den Gemeinden übertragenen Aufgaben
erfüllt die Rhein-Pfalz Wohnen GmbH als deren Treuhänderin.
Im GSW-Teilkonzern bestehen Grundschuldeintragungen aus
Bauverpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 10,6 Mio.

6	 Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen
Aus Leasingverträgen resultieren Zahlungen bis zu einem Jahr
in Höhe von EUR 1,7 Mio. (Vorjahr: EUR 5,4 Mio.), von einem bis
zu fünf Jahren von EUR 4,5 Mio. (Vorjahr: EUR 6,5 Mio.) und von
länger als fünf Jahren von EUR 2,9 Mio. (Vorjahr: EUR 3,9 Mio.).

7	 Dienstleistungen des Abschlussprüfers
Der Abschlussprüfer der Deutsche Wohnen AG und des Konzerns
ist die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungs­gesellschaft.
Im Berichtsjahr sind folgende Aufwendungen netto entstanden:
2015

2014

Abschlussprüfung

600

510

Sonstige Bestätigungsund Bewertungsleistungen

431

236

Erstattung Versicherungsprämien

506

0

Steuerberatung

110

252

TEUR

Sonstige Beratungsleistungen

58

0

1.705

998

Der Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aufgrund der sonstigen
Bestätigungsleistungen sowie der Versicherungsprämien im
Zusammenhang mit der Erstellung eines Wertpapierprospekts.

8	Angaben über Beziehungen zu
nahestehenden Unternehmen und Personen
Als nahestehende Unternehmen und Personen werden Unternehmen und Personen betrachtet, die über die Möglichkeit verfügen, die Deutsche Wohnen-Gruppe zu beherrschen oder einen
maßgeblichen Einfluss auf deren Finanz- und Geschäftspolitik
auszuüben. Bei der Bestimmung des maßgeblichen Einflusses,
den nahestehende Personen beziehungsweise nahestehende
Unternehmen der Deutsche Wohnen-Gruppe auf die Finanz- und
Geschäftspolitik haben, wurden die bestehenden Beherrschungsverhältnisse berücksichtigt.

Nahestehende Unternehmen
Die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich geführten und assoziierten Unternehmen sind als
nahestehende Unternehmen zu betrachten.
Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen
Im Konzern bestehen Dienstleistungs- und Cash-Managementverträge. Die Leistungen zwischen den Gesellschaften werden
im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.

Konzernabschluss

143

Konzernanhang

Nahestehende Personen
Folgende Personen sind als nahestehende Personen zu betrachten:
Name

Beruf

Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien
im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG

Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender

Volkswirt

GSW Immobilien AG, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 02.06.2015)
TLG Immobilien AG, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
GEHAG GmbH, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats bis 26.03.2015)
G+D Gesellschaft für Energiemanagement GmbH, Magdeburg
(Vorsitzender des Beirats)
Funk Schadensmanagement GmbH, Berlin (Vorsitzender des Beirats)
DZ Bank AG, Frankfurt am Main (Mitglied des Beirats seit 21.09.2015)

Lars Wittan
Vorstandsmitglied

Dipl.-Betriebswirt

Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats)

Andreas Segal
Vorstandsmitglied
(bis 10.11.2015)

Jurist

GSW Immobilien AG, Berlin
(stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrats vom 02.06.2015 bis 10.11.2015)

Name

Beruf

Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien
im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG

Uwe E. Flach
Vorsitzender

Senior Advisor Oaktree GmbH,
Frankfurt am Main

DO Deutsche Office AG, Köln
(stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrats bis 03.11.2015)
DZ Bank AG, Frankfurt am Main (Mitglied des Beirats)
GSW Immobilien AG, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats bis 02.06.2015)
metabo Aktiengesellschaft, Nürtingen (Mitglied des Aufsichtsrats seit 12.02.2015)

Dr. Andreas Kretschmer
Stellvertretender
Vorsitzender

Hauptgeschäftsführer der
Ärzteversorgung Westfalen-Lippe
Einrichtung der Ärztekammer
Westfalen-Lippe – KöR –, Münster

BIOCEUTICALS Arzneimittel AG, Bad Vilbel (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Amprion GmbH, Dortmund (stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrats)
GSW Immobilien AG, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats bis 02.06.2015)

Dr. h.c. Wolfgang Clement

Publizist und
Unternehmens­berater
Bundesminister a.D.
Ministerpräsident a.D.

Daldrup & Söhne AG, Grünwald (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
DIS Deutscher Industrie Service AG, Düsseldorf (Mitglied des Aufsichtsrats)
Peter Dussmann-Stiftung, Berlin (Mitglied des Stiftungsrats)
Dussmann Stiftung & Co. KGaA, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Landau Media Monitoring AG & Co. KG, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats)
RWE Power AG, Essen (Mitglied des Aufsichtsrats)

Matthias Hünlein

Managing Director
Tishman Speyer Properties
Deutschland GmbH,
Frankfurt am Main

GSW Immobilien AG, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats bis 02.06.2015)

Dr. Florian Stetter

Vorstandsvorsitzender
CalCon Deutschland AG, München (Mitglied des Aufsichtsrats)
Rockhedge Asset Management AG, ENOVO s.r.o., Bratislava, Slowakische Republik (Managing Partner)
Krefeld

Claus Wisser

Geschäftsführer der Claus Wisser
Vermögensverwaltungs GmbH,
Frankfurt am Main

AVECO Holding AG, Frankfurt am Main (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
DFV Deutsche Familienversicherung AG, Frankfurt am Main
(Mitglied des Aufsichtsrats)

Transaktionen mit nahestehenden Personen
In 2015 gab es keine Transaktionen mit nahestehenden Personen.

Weitere Angaben

Aufsichtsratsmitglieder der Deutsche Wohnen AG
Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

144

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

9	Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat

10	 Corporate Governance

Die vertraglich gewährte Vergütung für Vorstand und Aufsichtsrat setzte sich wie folgt zusammen:

Vorstand und Aufsichtsrat haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance
Kodex abgegeben und mit Veröffentlichung im Internet unter
  www.deutsche-wohnen.com den Aktionären dauerhaft
zugänglich gemacht.

2015

2014

Erfolgsunabhängige Vergütung

1,7

1,5

Erfolgsabhängige Vergütung

2,5

0,5

EUR Mio.

Bezüge des Vorstands

Sonstige

2,3

0,5

Summe

6,5

2,5

0,5

0,2

Frankfurt am Main, den 18. Februar 2016

Bezüge des Aufsichtsrats
Fixe Vergütungsbestandteile
Variable Vergütungsbestandteile
Summe

–

–

0,5

0,2

Die erfolgsunabhängigen Bestandteile der Vorstandsvergütung
enthalten eine Festvergütung sowie Nebenleistungen für Dienstwagen. Die erfolgsabhängigen Bestandteile enthalten sowohl
Short Term Incentives, die kurz- und langfristig ausgestaltet
sind, als auch Long Term Incentives, die seit 2014 Vergütungen
aus dem Aktienoptionsprogramm enthalten.
Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten ausschließlich eine Festvergütung.
Pensionsrückstellungen für aktive beziehungsweise ausgeschiedene Vorstände oder Aufsichtsräte bestehen nicht.
Im Übrigen verweisen wir auf den Vergütungsbericht im zusammengefassten Lagebericht ab    90.

Michael Zahn	
Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender	Vorstand

Konzernabschluss

145

Konzernanhang

Anlage 1 zum Konzernanhang

ANTEILSBESITZ 1)
zum 31. Dezember 2015

Firma und Sitz

Anteil am
Kapital

Eigen­kapital

Ergebnis

%

TEUR

TEUR

Stichtag

AGG Auguste-Viktoria-Allee Grundstücks GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

Algarobo Holding B.V., Baarn, Niederlande

100,00

12.010,2

3.337,5

2015

Aufbau-Gesellschaft der GEHAG mit beschränkter Haftung, Berlin

100,00

5.509,2

1.020,6

2015

BauBeCon Assets GmbH, Berlin

100,00

37.747,0

8.116,3

2015

BauBeCon BIO GmbH, Berlin

100,00

8.626,5

0,0

2015

BauBeCon Immobilien GmbH, Berlin

100,00

366.357,4

10.117,1

2015

BauBeCon Wohnwert GmbH, Berlin

100,00

26.710,2

0,0

2015

89,52

31.470,1

1.286,5

2014

25,0

0,0

2015

DB Immobilienfonds 14 Rhein-Pfalz Wohnen GmbH & Co. KG, Eschborn
Deutsche Wohnen Asset Immobilien GmbH, Frankfurt am Main

100,00 2)

Deutsche Wohnen Berlin I GmbH, Berlin
(vormals: ESTAVIS Berlin Hohenschönhausen GmbH, Berlin)

94,00

1.488,1

0,0

2015

Deutsche Wohnen Berlin X GmbH, Berlin (vormals: Larry Condo S.à r.l., Luxemburg)

94,80

11.144,0

2.810,1

2015

Deutsche Wohnen Berlin XI GmbH, Berlin (vormals: Larry Condo Holdco S.à r.l., Luxemburg)

94,80

15.112,7

7.608,0

2015

Deutsche Wohnen Berlin XII GmbH, Berlin (vormals: Larry Berlin I S.à r.l., Luxemburg)

94,80

3.518,3

1.249,7

2015

Deutsche Wohnen Berlin XIII GmbH, Berlin (vormals: Larry Berlin II S.à r.l., Luxemburg)

94,80

6.776,7

738,6

2015

Deutsche Wohnen Berlin XIV GmbH, Berlin
(vormals: Larry Berlin Lichtenberg S.à r.l., Luxemburg)

94,80

8.306,1

164,9

2015

Deutsche Wohnen Berlin XV GmbH, Berlin
(vormals: Larry II Berlin Marzahn S.à r.l., Luxemburg)

94,80

10.937,1

– 1.164,8

2015

Deutsche Wohnen Berlin XVI GmbH, Berlin
(vormals: Larry II Berlin Hellersdorf S.à r.l., Luxemburg)

94,80

6.283,0

– 313,9

2015

Deutsche Wohnen Berlin XVII GmbH, Berlin
(vormals: Larry II Greater Berlin S.à r.l., Luxemburg)

94,80

6.634,0

703,8

2015

Deutsche Wohnen Berlin XVIII GmbH, Berlin (vormals: Larry II Potsdam S.à r.l., Luxemburg)

94,80

4.774,5

1.517,8

2015

Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH, Frankfurt am Main

100,00 2)

1.025,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. KG, Berlin

100,00 3)

20,0

10,3

2015

Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH, Berlin

100,00 2)

275,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH, Berlin

100,00 2)

25,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH, Frankfurt am Main

100,00

921.466,4

– 2.013,5

2015

Deutsche Wohnen Dresden I GmbH, Berlin

100,00

5.019,8

973,9

2015

Deutsche Wohnen Dresden II GmbH, Berlin

100,00

3.117,8

633,0

2015

Deutsche Wohnen Energy GmbH, Berlin

100,00 2)

25,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Fondsbeteiligungs GmbH, Berlin

100,00 2)

25,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH, Berlin

100,00 2)

1.331,9

499,4

2015

Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH, Berlin (vormals: GSW Wohnwert GmbH, Berlin)

100,00 2)

25,7

0,0

2015

Deutsche Wohnen Management GmbH, Berlin

100,00 2)

25,0

0,0

2015

Deutsche Wohnen Management- und Servicegesellschaft mbH, Frankfurt am Main

100,00 2)

25,6

0,0

2015

1)	Darüber

hinaus besteht eine mittelbare Beteiligung an einer Arbeitsgemeinschaft.
von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss
3)	Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss
2)	Inanspruchnahme

Weitere Angaben

Tochterunternehmen, vollkonsolidiert

146

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Firma und Sitz

Anteil am
Kapital

Eigen­kapital

Ergebnis

%

TEUR

TEUR

Stichtag

Deutsche Wohnen Reisholz GmbH, Berlin

100,00 2)

3.563,5

0,0

2015

Deutsche Wohnen Service Center GmbH, Berlin

100,00

152,9

73,2

2015

Deutsche Wohnen Service Magdeburg GmbH, Berlin

100,00

295,6

5,7

2015

Deutsche Wohnen Service Merseburg GmbH, Merseburg

100,00

105,6

– 0,9

2015

Deutsche Wohnen Zweite Fondsbeteiligungs GmbH, Berlin

100,00 2)

25,2

0,0

2015

DWRE Alpha GmbH, Berlin

100,00

343,8

26,1

2015

DWRE Braunschweig GmbH, Berlin

100,00

16.325,2

0,0

2015

DWRE Dresden GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

DWRE Erfurt GmbH, Berlin

100,00

880,2

0,0

2015

DWRE Halle GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

DWRE Hennigsdorf GmbH, Berlin

100,00

1.085,3

0,0

2015

DWRE Leipzig GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

DWRE Merseburg GmbH, Berlin

100,00

1.068,4

0,0

2015

94,90

11.889,8

0,0

2015

Fortimo GmbH, Berlin

100,00

6.127,2

0,0

2015

Gehag Acquisition Co. GmbH, Berlin

100,00

926.697,4

– 1.742,3

2015

GEHAG Beteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin

100,00 3)

21.912,1

432,6

2015

GEHAG Dritte Beteiligungs GmbH, Berlin

100,00

378,8

0,0

2015

GEHAG Erste Beteiligungs GmbH, Berlin

100,00

45,0

0,0

2015

45.904,8

593,9

2015

Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mit beschränkter Haftung, Berlin

GEHAG Erwerbs GmbH & Co. KG, Berlin

99,99 3)

GEHAG GmbH, Berlin

100,00

1.653.144,0

63.789,2

2015

GEHAG Grundbesitz I GmbH, Berlin

100,00

26,0

0,0

2015

GEHAG Grundbesitz II GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

GEHAG Grundbesitz III GmbH, Berlin

100,00

– 28,9

0,0

2015

GEHAG Vierte Beteiligung SE, Berlin

100,00

20.220,5

0,0

2015

GEHAG Zweite Beteiligungs GmbH, Berlin

100,00

17.431,5

0,0

2015

GGR Wohnparks Alte Hellersdorfer Straße GmbH, Berlin

100,00

5.859,9

156,3

2015

GGR Wohnparks Kastanienallee GmbH, Berlin

100,00

24.572,9

3.295,4

2015

GGR Wohnparks Nord Leipziger Tor GmbH, Berlin

100,00

6.680,3

0,0

2015

GGR Wohnparks Süd Leipziger Tor GmbH, Berlin

100,00

3.390,2

0,0

2015

Grundstücksgesellschaft Karower Damm mbH, Berlin

100,00 2)

1.099,3

0,0

2015

GSW Acquisition 3 GmbH, Berlin

100,00 2)

77.608,8

0,0

2015

GSW Berliner Asset Invest Verwaltungs-GmbH, Berlin

100,00

40,9

– 9,0

2015

GSW Corona GmbH, Berlin

100,00 2)

3.071,6

0,0

2015

2)	Inanspruchnahme
3)	Inanspruchnahme

von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss
von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss

Konzernabschluss

147

Konzernanhang

GSW Fonds Weinmeisterhornweg 170 –178 GbR, Berlin

Eigen­kapital

Ergebnis

%

TEUR

TEUR

Stichtag

51,16

– 5.724,4

– 22,2

2015

GSW Gesellschaft für Stadterneuerung mbH, Berlin

100,00

406,1

223,4

2015

GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin

100,00 2)

90.255,7

0,0

2015

1.288.756,6

256.509,2

2015

GSW Immobilien AG, Berlin

93,83

GSW Immobilien GmbH & Co. Leonberger Ring KG, Berlin

94,00 3)

413,5

50,9

2015

100,00 2)

2.746,5

0,0

2015

93,44 3)

– 16.578,2

6.391,9

2015

GSW Pegasus GmbH, Berlin
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Zweite Beteiligungs KG, Berlin
Hamnes Investments B.V., Baarn, Niederlande

100,00

8.992,3

1.256,1

2015

Haus und Heim Wohnungsbau-GmbH, Berlin

100,00

2.798,7

0,0

2015

HESIONE Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main

100,00

82,5

17,7

2015

Holzmindener Straße/Tempelhofer Weg Grundstücks GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

Intermetro GmbH, Berlin

100,00

8.501,4

284,7

2015

49,00

2.124,5

3.974,5

2015

KATHARINENHOF Service GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

Larry I Targetco (Berlin) GmbH, Berlin

100,00 2)

77.057,2

17,9

2015

Larry II Targetco (Berlin) GmbH, Berlin

100,00 2)

70.878,6

17,5

2015

LebensWerk GmbH, Berlin

100,00

457,1

0,0

2015

KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH, Berlin

Main-Taunus Wohnen GmbH & Co. KG, Eschborn

99,99 3)

12.292,8

7.946,7

2015

Marienfelder Allee 212 – 220 Grundstücksgesellschaft b.R., Berlin

94,00

7.236,1

582,3

2015

Muldershof XVIII B.V., Rijssen, Niederlande

94,90

83.709,3

10.615,1

2014

Rhein-Main Wohnen GmbH, Frankfurt am Main

100,00 2) 1.039.947,0

25.981,2

2015

Rhein-Mosel Wohnen GmbH, Mainz

100,00 2)

362.716,2

7.451,4

2015

Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz

100,00 2)

767.758,0

86.334,3

2015

RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main

100,00 2)

16.238,3

0,0

2015

Seniorenresidenz „Am Lunapark“ GmbH, Leipzig

100,00

102,3

0,0

2015

SGG Scharnweberstraße Grundstücks GmbH, Berlin

100,00

25,0

0,0

2015

Sophienstraße Aachen Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Berlin

100,00

2.193,0

0,0

2015

Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH, Berlin

100,00

2.138,3

– 81,6

2015

Wohn- und Pflegewelt Lahnblick GmbH, Bad Ems

100,00

314,5

– 148,8

2015

Wohnanlage Leonberger Ring GmbH, Berlin

100,00

850,9

825,9

2015

Wohnungsbaugesellschaft „Aufbau 97“ mbH, Berlin

94,90

3.876,2

– 12,5

2015

Zisa Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin

94,90 3)

– 118,4

20,0

2015

Zisa Verwaltungs GmbH, Berlin

100,00

19,7

– 5,4

2015

Zweite GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin

100,00

20,5

– 3,8

2015

2)	Inanspruchnahme
3)	Inanspruchnahme

von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss
von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in diesen Konzernabschluss

Weitere Angaben

Firma und Sitz

Anteil am
Kapital

148

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

Firma und Sitz

Anteil am
Kapital

Eigen­kapital

Ergebnis

%

TEUR

TEUR

Stichtag

Gemeinschaftsunternehmen, konsolidiert at equity
B&O Deutsche Service GmbH, Berlin

49,00

145,0

– 5,0

2014

FACILITA Berlin GmbH, Berlin

49,00

2.036,6

1.056,1

2014

Funk Schadensmanagement GmbH, Berlin

49,00

214,8

114,8

2014

G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH, Magdeburg

49,00

1.060,8

72,9

2014

GIM Immobilien Management GmbH, Berlin

49,00

227,3

52,3

2014

GSZ Gebäudeservice und Sicherheitszentrale GmbH, Berlin

33,33

216,5

134,1

2014

SIWOGE 1992 Siedlungsplanung und Wohnbauten Gesellschaft mbH, Berlin

50,00

4.948,9

378,3

2014

49,00

– 17,1

–13,1

2014

Assoziierte Unternehmen, konsolidiert at equity
Zisa Beteiligungs GmbH, Berlin
Beteiligungen, nicht konsolidiert
AVUS Immobilien Treuhand GmbH & Co. KG, Berlin

388,2

– 22,7

2014

DCM GmbH & Co. Renditefonds 506 KG, München

99,004)

– 41,6

k. A.

2013

DCM GmbH & Co. Renditefonds 507 KG, München

99,00 4)

– 19,2

k. A.

2013

DCM GmbH & Co. Renditefonds 508 KG, München

99,00 4)

134,3

k. A.

2013

DCM GmbH & Co. Renditefonds 510 KG, München

99,00 4)

240,4

k. A.

2013

GbR Fernheizung Gropiusstadt, Berlin

45,59

621,5

– 32,8

2015

GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft Am Brosepark KG i.L., Berlin

5,00

60,8

148,8

2014

GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft Gudvanger Straße KG i.L., Berlin

5,60

– 2.695,6

1.839,3

2014

GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft Köpenicker Landstraße KG i.L., Berlin

5,68

– 758,9

631,4

2014

GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft Neue Krugallee KG i.L., Berlin

5,91

169,6

– 87,0

2014

GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Grundstücksgemeinschaft Ostseestraße KG i.L., Berlin

7,81

429,1

25,3

2014

IMMEO Berlin 67. GmbH, Essen

6,00

– 3.179,1

125,8

2014

IMMEO Berlin 78. GmbH, Essen

6,00

702,7

1.087,5

2014

IMMEO Berlin 79. GmbH, Essen

6,00

– 729,5

192,2

2014

IMMEO Berlin I S.à r.l., Luxemburg (vormals: JP Residential I S.A., Luxemburg)

5,10

8.017,7

– 682,6

2014

IMMEO Berlin V S.à r.l., Luxemburg (vormals: JP Residential V S.à r.l., Luxemburg)

5,60

14.886,4

– 1.101,8

2014

IMMEO Dresden GmbH, Österreich
(vormals: SIGNA Real Estate Capital Partners Dresden Holding AG, Österreich)

5,11

6.227,1

– 686,4

2014

STRABAG Residential Property Services GmbH, Berlin

0,49

246,7

0,0

2014

4)	Keine

Beherrschungsmöglichkeit, da Beherrschungsmöglichkeit gesellschaftsvertraglich ausgeschlossen

100,00

Konzernabschluss

149

Konzernanhang

Anlage 2 zum Konzernanhang

KONZERN-SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
für das Geschäftsjahr 2015

Außenumsatz

Interner Umsatz

Gesamter Umsatz

2015

2014

2015

Wohnungsbewirtschaftung

633,9

626,3

14,3

5,7

648,2

632,0

Verkauf

674,0

257,4

8,5

4,3

682,5

261,7

67,2

68,2

0,0

0,0

67,2

68,2

EUR Mio.

2014

2015

2014

Segmente

Pflege und Betreutes Wohnen
Überleitung Konzernabschluss
Zentralfunktion und
sonstige operative Aktivitäten
Konsolidierungen und sonstige Überleitung

1,7

7,4

72,2

48,6

73,9

56,0

– 1,7

– 7,4

– 95,0

– 58,6

– 96,7

– 66,0

1.375,1

951,9

0,0

0,0

1.375,1

951,9

2015

2014

31.12.2015

31.12.2014

2015

2014

Segmentergebnis
EUR Mio.

Vermögen

Abschreibungen

Segmente
Wohnungsbewirtschaftung

519,2

505,8

12.271,9

10.022,6

– 1,3

– 1,5

Verkauf

68,9

52,4

209,7

457,1

– 0,1

– 0,1

Pflege und Betreutes Wohnen

15,6

16,3

174,0

159,1

– 1,9

– 2,0

– 138,7

– 120,0

710,9

451,7

– 2,4

– 2,5

0,0

– 0,1

0,0

0,0

0,0

0,0

465,0

454,4

13.366,5

11.090,5

– 5,7

– 6,1

Zentralfunktion und
sonstige operative Aktivitäten
Konsolidierungen und sonstige Überleitung

Weitere Angaben

Überleitung Konzernabschluss

150

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Zu dem Konzernabschluss und dem Bericht über die Lage der
Gesellschaft und des Konzerns haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:
„Wir haben den von der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am
Main, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung,
­K apitalflussrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Anhang – sowie den Bericht über die Lage der Gesellschaft
und des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis
31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des
Konzerns nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind,
und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der
gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es,
auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Bericht
über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW)
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab­
schlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss
unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungs­
vorschriften und durch den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit
und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des
Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Bericht
über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzern­abschluss
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschät­zungen der
gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Berichts über die Lage
der Gesellschaft und des Konzerns. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für
unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS,
wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie den ergänzend
nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der
Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns steht
in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Berlin, 2. März 2016
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Wehner	 	
Gerlach
Wirtschaftsprüfer	Wirtschaftsprüfer

Weitere Angaben

151

Bestätigungsvermerk des ­Abschlussprüfers
Versicherung der gesetzlichen Vertreter

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzu­
wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzern­
abschluss zum 31. Dezember 2015 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Bericht über die
Lage der Gesellschaft und des Konzerns der Geschäftsverlauf
­einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des
­Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die
wesentlichen Chancen und Risiken der voraussicht­lichen
Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“
Frankfurt am Main, 18. Februar 2016

Weitere Angaben

Michael Zahn	
Lars Wittan
Vorstandsvorsitzender	Vorstand

152

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

GLOSSAR

Cost Ratio

Fair Value

Personal- und Sachkosten im Verhältnis zur Vertragsmiete.

Der Fair Value ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert z­ wischen
sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.

D&O-Versicherung
Versicherungsschutz zugunsten von Organen juristischer
­Personen bei Inanspruchnahme aufgrund von Schäden, die sie
durch eine Pflichtverletzung verursacht haben und für die sie
zusätzlich persönlich einstehen müssen.

FFO

Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation;
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.

Funds from Operations: Aus Sicht der Gesellschaft eine für
Immobiliengesellschaften maßgebliche liquiditätsorientierte
Kennziffer, die sich aus der Konzern-Gewinn- und Verlust­
rechnung ableitet. Ausgehend vom Periodenergebnis werden
Bereinigungen um Abschreibungen, S
­ ondereffekte, nicht
­liquiditätswirksame ­Finanzaufwendungen beziehungsweise
-erträge und nicht liquiditätswirksame Steuer­aufwendungen
beziehungsweise -erträge vorgenommen. Der FFO II (inkl. Verkauf) wird um das ­Ergebnis aus dem Verkauf bereinigt, um den
FFO I (ohne Verkauf) zu e
­ rmitteln.

EBT

Financial Covenants

Earnings before Taxes; Ergebnis vor Steuern. Die Gesellschaft
ermittelt diese Kennzahl auch als bereinigtes Ergebnis vor
­Steuern (Bereinigtes EBT): Das EBT (wie berichtet) wird berei­nigt um das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, das Ergebnis aus
der Marktwertanpassung derivativer Finanzinstrumente sowie
sonstige Einmaleffekte.

In einigen Finanzierungsverträgen enthaltene Vereinbarungen,
in denen sich der Kreditnehmer für die Laufzeit des Kredit­
vertrags auf die Einhaltung bestimmter, in der Nebenabrede
festgelegter Finanzkennzahlen verpflichtet.

EBIT
Earnings before Interest and Taxes; Ergebnis vor Zinsen und
Steuern.

EBITDA

EPRA Earnings
Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, welche das wieder­
kehrende Ergebnis aus dem operativen Kerngeschäft repräsen­
tieren, werden insbesondere Bewertungseffekte und das
Ver­kaufsergebnis bereinigt.

Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen entsprechen der Summe der jeweils
letzten vertraglich vereinbarten Nettokaltmietzahlungen für die
während des betrachteten Zeitraums oder zum betrachteten
Stichtag nicht vermieteten, aber vermietbaren Flächen der
jeweils betrachteten Immobilien.

Leerstandsquote
Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis der Erlös­sch­mälerungen zur Sollmiete, jeweils zum betrachteten ­Stichtag.
Die EPRA Leerstandsquote berechnet sich aus der geschätzten
annualisierten Marktmiete der Leerstandsflächen zur Markt­
miete des Gesamtportfolios.

LTV Ratio
Loan to Value Ratio: Beschreibt das Verhältnis der Summe der
Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zuzüglich der zur Veräußerung
­ge­haltenen langfristigen Vermögenswerte und der zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und Gebäude.

Weitere Angaben
Glossar

Modernisierungsmaßnahmen

Net Operating Income (NOI)

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung der
Bäder, der Einbau neuer Stränge und Fenster, die Überholung
oder nachträgliche Anbringung von Balkonen sowie die Durch­
führung von Energiesparmaßnahmen wie zum Beispiel der
Einbau von I­solierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen.

Das Net Operating Income ist das operative Ergebnis aus der
Wohnungsbewirtschaftung abzüglich der in diesem Rahmen
anfallenden Personal- und Sachkosten.

Multiple Marktmiete
Nettokapitalwert dividiert durch die Marktmiete im Dezember
des Berichtsjahres multipliziert mit 12.

Nettokaltmiete
Vertraglich vereinbarte Mietzahlungen; Nebenkosten (wie zum
Beispiel Müllabfuhr, Wasser, Hausmeister) und Heizkosten sind
darin nicht enthalten.

Neuvermietungsmiete
Multiple Vertragsmiete
Nettokapitalwert dividiert durch die Vertragsmiete im Dezember
des Berichtsjahres multipliziert mit 12.

Net Asset Value (NAV)
Gibt den Substanzwert oder inneren Wert eines Immobilien­
unternehmens an. Der EPRA NAV berechnet sich auf Basis des
Eigenkapitals (vor Minderheiten) bereinigt um Effekte aus der
Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderer Rechte
am Eigenkapital sowie unter Bereinigung der Marktwerte der
derivativen Finanzinstrumente sowie der latenten Steuern (netto
der Aktiv- und Passivsalden), das heißt unter Bereinigung von
Positionen, die keinen Einfluss auf die langfristige Entwicklung
des Konzerns haben.
Für den Adjusted NAV wird der EPRA NAV um den im Rahmen
der Erstkonsolidierung der GSW Immobilien AG entstandenen
Goodwill bereinigt.

Die Neuvermietungsmiete ermittelt die Deutsche Wohnen durch
Errechnung der durchschnittlich vereinbarten monat­lichen Netto­
kaltmietzahlungen pro m2 auf Basis der neu ab­geschlossenen
Mietverträge im preisfreien Bestand für die jeweils betrachteten
Immobilien während des jeweiligen Geschäftsjahres.

Sollmiete
Die Sollmiete ist die Summe aus Vertragsmieten und Erlös­
schmälerungen.

Vertragsmiete
Die Vertragsmiete ist die Summe der vertraglich vereinbarten
Nettokaltmietzahlungen für die während des betrachteten Zeitraums oder zum betrachteten Stichtag vermieteten Flächen der
jeweils betrachteten Immobilien.

Vertragsmiete pro m2
Vertraglich geschuldete Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen durch die vermietbare Fläche.

Vervielfältiger
Vergleiche Multiple Vertragsmiete/Multiple Marktmiete.

153

154

Deutsche Wohnen AG  GESCHÄFTSBERICHT 2015

QUARTALSÜBERSICHT
für das Geschäftsjahr 2015

Gewinn- und Verlustrechnung

Q1

Q2

Q3

Q4

2015

Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung

EUR Mio.

132,5

126,6

133,9

126,2

519,2

Ergebnis aus Verkauf

EUR Mio.

9,3

36,9

14,6

8,1

68,9

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

EUR Mio.

3,8

4,1

4,1

3,6

15,6

Verwaltungskosten

EUR Mio.

– 18,7

– 18,1

– 18,0

– 19,9

– 74,7

EBITDA

EUR Mio.

119,0

141,1

116,4

88,5

465,0

EBT (bereinigt)

EUR Mio.

91,7

111,0

100,1

81,6

384,4

EBT (wie berichtet)

EUR Mio.

– 27,2

833,7

– 21,1

1.001,8

1.787,2

Ergebnis nach Steuern

EUR Mio.

– 44,2

587,0

– 21,2

684,9

1.206,6

Ergebnis nach Steuern

EUR je Aktie

– 0,161)

1,88

– 0,13

2,03

3,62

FFO I

EUR Mio.

71,3

71,4

86,0

74,3

303,0

FFO I

EUR je Aktie

0,241)

FFO II

EUR Mio.

80,6

FFO II

EUR je Aktie

0,271)

Bilanz

0,23

0,26

0,21

0,94

108,3

100,6

82,4

371,9

0,35

0,30

0,24

1,16

31.03.

30.06.

30.09.

31.12.

31.12.

11.859,1

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

EUR Mio.

9.757,1

10.740,3

10.850,7

11.859,1

Kurzfristige Vermögenswerte

EUR Mio.

1.108,6

867,6

804,5

901,2

901,2

Eigenkapital

EUR Mio.

4.846,0

6.231,2

6.224,5

6.872,0

6.872,0

Nettofinanzverbindlichkeiten

EUR Mio.

4.968,3

4.455,0

4.544,8

4.582,5

4.582,5

Loan-to-Value-Ratio (LTV)

in %

50,4

40,9

41,4

38,0

38,0

Bilanzsumme

EUR Mio.

11.819,4

12.527,7

12.563,2

13.700,1

13.700,1

31.03.

30.06.

30.09.

31.12.

31.12.

5.296,1

Net Asset Value (NAV)
EPRA NAV (unverwässert)

EUR Mio.

6.839,3

6.814,7

7.762,4

7.762,4

EPRA NAV (unverwässert)

EUR je Aktie

17,961)

20,27

20,20

23,01

23,01

EPRA NAV (verwässert)

EUR je Aktie

18,831)

20,69

20,81

23,54

23,54

31.03.

30.06.

30.09.

31.12.

31.12.

Marktwerte
Fair Value Immobilien2)

EUR Mio.

9.801

10.287

10.710

11.721

11.721

Fair Value je m² Wohn- und Nutzfläche2)

EUR pro m²

1.065

1.160

1.165

1.282

1.282

1)	Wie

berichtet, ohne die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015 (sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)
nur Wohn- und Geschäftsbauten

2)	Berücksichtigt

Weitere Angaben
Quartalsübersicht
Mehrjahresübersicht

MEHRJAHRESÜBERSICHT
für die Geschäftsjahre 2013 – 2015

Gewinn- und Verlustrechnung

2013

2014

2015

Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung

EUR Mio.

292,3

505,8

519,2

Ergebnis aus Verkauf

EUR Mio.

23,0

52,4

68,9

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

EUR Mio.

13,2

16,3

15,6

Verwaltungskosten

EUR Mio.

– 52,9

– 90,5

– 74,7

EBITDA

EUR Mio.

252,9

454,5

465,0

EBT (bereinigt)

EUR Mio.

131,9

283,3

384,4

EBT (wie berichtet)

EUR Mio.

217,9

1.021,5

1.787,2

Ergebnis nach Steuern

EUR Mio.

212,7

889,3

1.206,6

Ergebnis nach Steuern 1)

EUR je Aktie

FFO I

EUR Mio.

FFO I

EUR je Aktie

FFO II

EUR Mio.

FFO II

EUR je Aktie

Bilanz
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

EUR Mio.

Kurzfristige Vermögenswerte

EUR Mio.

Eigenkapital

EUR Mio.

Nettofinanzverbindlichkeiten

EUR Mio.

Loan-to-Value-Ratio (LTV)

in %

Bilanzsumme

EUR Mio.

Net Asset Value (NAV)

1,215)
114,5
0,655)
137,5
0,785)

2,932)

3,62

217,6

303,0

0,752)

0,94

270,0

371,9

0,932)

1,16

31.12.2013

31.12.2014

31.12.2015

8.937,1

9.611,0

11.859,1

401,2 4)

882,9

901,2

3.944,3

4.876,1

6.872,0

5.215,3 4)

5.131,3

4.582,5

57,4 4)

51,0

38,0

10.127,0 4)

11.446,2

13.700,1

31.12.2014

31.12.2015

5.326,0

7.762,4

31.12.2013

EPRA NAV (unverwässert)

EUR Mio.

EPRA NAV (unverwässert)

EUR je Aktie

14,51 4),5)

17,862)

23,01

EPRA NAV (verwässert)

EUR je Aktie

14,695)

18,402)

23,54

Marktwerte
Fair Value Immobilien 3)

EUR Mio.

Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche 3)

EUR pro m2

4.153,0 4)

31.12.2013

31.12.2014

31.12.2015

8.881

9.785

11.721

944

1.062

1.282

Auf Basis von rund 320,85 Mio. durchschnittlich ausgegebenen Aktien in 2015 beziehungsweise rund 291,63 Mio. in 2014
Berücksichtigt die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015 (sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)
Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten
4) Änderung der Vorjahresangaben durch Änderung der Kaufpreisallokation (PPA) für die Erstkonsolidierung der GSW Immobilien AG rückwirkend per 30.11.2013
5) Wie berichtet, ohne die Auswirkungen der Kapitalerhöhung von Juni 2015 (sogenanntes Scrip-Adjustment von rund 1,01)
1)
2)
3)

155

156

Deutsche Wohnen AG GESCHÄFTSBERICHT 2015

KONTAKT UND IMPRESSUM

Torsten Klingner
Leiter Investor Relations
Telefon 030 897 86 5413
Telefax 030 897 86 5419
Büro Berlin
Deutsche Wohnen AG
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin

Herausgeber
Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main
Konzept, Gestaltung und Realisation
HGB Hamburger Geschäftsberichte GmbH & Co. KG, Hamburg
Bildnachweis
Georgios Anastasiades, Berlin
Andreas Pohlmann, München
Anja Steinmann, Mülheim an der Ruhr
Reproduktion
PX2@Medien GmbH & Co. KG, Hamburg
Druck
Hartung Druck + Medien GmbH, Hamburg

Dieser Geschäftsbericht liegt in deutscher und
englischer Sprache vor. Beide Versionen stehen
www.deutsche-wohnen.com zum
unter
Download zur Verfügung.

FINANZKALENDER 2016

18.03.2016

Veröffentlichung Konzern-/Jahresabschluss 2015 – Geschäftsbericht 2015

13.05.2016

Veröffentlichung Zwischenbericht zum 31.03.2016/Ergebnisse zum 1. Quartal

25. – 26.05.2016

Kempen & Co. European Property Seminar, Amsterdam

08. – 10.06.2016

Deutsche Bank dbAccess German, Swiss & Austrian Conference, Berlin

22.06.2016

Ordentliche Hauptversammlung 2016, Frankfurt am Main

23.06.2016

Morgan Stanley Europe & EEMEA Property Conference, London

12.08.2016

Veröffentlichung Zwischenbericht zum 30.06.2016/Halbjahresergebnisse

13. – 14.09.2016

Bank of America Merrill Lynch Global Real Estate Conference, New York

19. – 21.09.2016

Berenberg & Goldman Sachs German Corporate Conference, München

20. – 22.09.2016

Baader Investment Conference, München

04. – 06.10.2016

Expo Real, München

15.11.2016

Veröffentlichung Zwischenbericht zum 30.09.2016/Neunmonatsergebnisse

29. – 30.11.2016

UBS Global Real Estate Conference, London

05. – 08.12.2016

Berenberg European Conference, London

Büro Berlin
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
Telefon	 030 897 86 0
Telefax	 030 897 86 1000
info@deutsche-wohnen.com
www.deutsche-wohnen.com

DEUTSCHE WOHNEN    PERFEKT IST NICHT GENUG     GESCHÄFTSBERICHT 2015

DEUTSCHE WOHNEN AG
Firmensitz
Pfaffenwiese 300
65929 Frankfurt am Main
        
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