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Full text: Wohnungsmarktentwicklungskonzept Marzahn-Hellersdorf 2020

Wohnungsmarktentwicklungskonzept Marzahn-Hellersdorf 2020
Marzahn-Hellersdorf, ein Metropolenraum im Wandel Chancen zur sozialen und städtebaulichen Urbanisierung

Schlussbericht

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Wohnungsmarktkonzept Marzahn-Hellersdorf 2020
Chancen zur sozialen und städtebaulichen Urbanisierung
Schlussbericht

Auftraggeber
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf
Alice-Salomon-Platz 3
12627 Berlin

Auftragnehmer
Regionomica GmbH Berlin
Haus der Bundespressekonferenz 4400
Schiffbauerdamm 40, 10117 Berlin
Telefon (030) 89 56 46 06
www.regionomica.de
in Kooperation mit
Planergemeinschaft Kohlbrenner eG
Lietzenburger Straße 44, 10789 Berlin
Telefon (030) 885 914 -0
www.planergemeinschaft.de

Bearbeitung
Dr. Michael Göbel, Regionomica GmbH
Prof. Urs Kohlbrenner, Planergemeinschaft Kohlbrenner eG
Frauke Peiker, Planergemeinschaft Kohlbrenner eG
Winfried Pichierri, Planergemeinschaft Kohlbrenner eG

Abstimmungsstand
- 27. März 2013 im Stadtentwicklungsamt
- 24. April 2013 mit den Wohnungsunternehmen

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Inhaltsverzeichnis
Seite
Einleitung

7

1
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4

Strategie und Akteurseinbindung
Rahmenbedingungen
Berlin
Marzahn-Hellersdorf
Fachgespräche Wohnungswirtschaft
Aktivierung und Konzept

8
8
8
9
27
30

2
2.1
2.2

Flächenpotenziale und Innovationen
Auswahl der Standorte
Steckbriefe

32
32
33

3

Fazit und Leitbild

39

Literaturverzeichnis

43

Anhang
- Übersicht: Gesprächspartner Fachgespräche
- Leitfaden für Fachgespräche im Rahmen des Wohnungsmarkt
entwicklungskonzeptes Marzahn-Hellersdorf 2020
- Steckbriefe
1. Mahlsdorf-Süd, Theodorstraße, 2. BA
2. Kaulsdorf-Süd, Anton-von-Werner-Straße
3. Hellersdorf Nord, Carola-Neher-Straße, südlicher Cottbusser
Platz
4. Alt-Biesdorf, Gut Champignon, 3.BA
5. Biesdorf-Nord, Joachim-Ringelnatz-Straße, RingelnatzSiedlung Süd
6. Alt-Hellersdorf, Gut Hellersdorf
7. Hellersdorf-Nord, a) Zossener Str. 138, b) Havelländer Ring 34,
c) Havelländer Ring 2-6
8. Hellersdorf-Ost, Louis-Lewin-Straße
9. Hellersdorf-Ost, Hoyerswerder Straße
10. Hellersdorf-Nord, Tangermünder Str. 71/73 bis 107
- Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf
ab 2012
- Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf
ab 2014
- Bauliche und infrastrukturelle Voraussetzungen eines altersgerechten Wohnumfeldes

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Einleitung
Die Regionomica GmbH und die Planergemeinschaft Kohlbrenner eG wurden
im November 2012 beauftragt, ein Wohnungsmarktkonzept MarzahnHellersdorf 2020 zu erstellen. Dieser Auftrag erfolgte in Erweiterung des seit
Juni 2012 in Erarbeitung befindlichen "Wirtschaftsorientierten regionalen Entwicklungskonzeptes Marzahn-Hellersdorf" (WEK). Vor diesem Hintergrund
konnten im vorliegenden Wohnungsmarktkonzept grundsätzliche Analysen
der sozioökonomischen Situation ausgeblendet werden. Umgekehrt konnte
im WEK auf die Analysen konkreter Fragen der Wohnungswirtschaft verzichtet werden. Diese "Zweiteilung" in WEK und Wohnungsmarktkonzept wirkte
sich insgesamt sehr positiv auf beide Untersuchungen aus. Fragen der für
den Stadtbezirk sehr wichtigen Wohnungswirtschaft konnten so im vorliegenden Konzept detaillierter herausgearbeitet werden.
Zielstellung dieses Konzeptes ist es, die Rahmenbedingungen und die strategische Ausrichtung für die Wohnungsmarktentwicklung und vor allem für den
Wohnungsneubau im Bezirk Marzahn-Hellersdorf zu klären, vorzubereiten
und in einem entsprechenden Entwicklungs- und Umsetzungskonzept zu
operationalisieren.
Marzahn-Hellersdorf ist der Bezirk mit den niedrigsten Wohnungsmieten in
Berlin. Mit diesem Konzept sollen einerseits die Fragen des Wohnungsneubaus und der Mietpreisstabilität in einem Dialog mit politischen Akteuren sowie den Wohnungsgesellschaften und den Wohnungsbaugenossenschaften
erörtert werden. Andererseits sollen konkrete Flächenpotenziale für den
Wohnungsneubau ermittelt und deren Erschließung in einem innovativen
Umsetzungskonzept gesichert werden. Die Erstellung dieses Konzeptes ist
von hoher politscher Bedeutung, da mit ihm eine wesentliche Entwicklungsoption für den Bezirk genutzt und Möglichkeiten der Bestandserweiterungen
aufgezeigt und konzeptionelle Varianten eines attraktiven Wohnungsmarktes
dargestellt werden sollen.
Entsprechend dieser Aufgabenstellung ist die Untersuchung in drei Leistungsbausteine gegliedert:
1. Strategien und Akteurseinbindung
2. Flächenpotenziale und Innovationen
3. Leitbild und Umsetzung.

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Strategie und Akteurseinbindung
1.1 Rahmenbedingungen
1.1.1 Berlin
Für Berlin wird nach der neuen Bevölkerungsprognose in der mittleren Variante, die den Planungen zugrunde gelegt wird, von 2011 bis 2025 ein Zuwachs von 239.000 Einwohnern, bis 2030 von 254.000 Einwohnern vorausgesagt.
Die Einschätzung zur Nachfrage nach Wohnungsneubau in Berlin beträgt
134.000 Wohneinheiten (WE), d.h. ca. 10.000 WE jährlich. 1
Vor diesem Hintergrund findet eine intensive Diskussion darüber, wie diese
Herausforderung bewältigt werden kann, statt.
In der Koalitionsvereinbarung ist das Ziel, in der Legislaturperiode 30.000
neue Wohnungen, das sind durchschnittlich 6.000 WE pro Jahr, zu errichten,
wobei die Zahl aus fachlicher Sicht bereits auf 10.000 WE erhöht wurde. Aufgrund der wohnungspolitischen Entwicklung ist ein Stadtentwicklungsplan
Wohnen (StEP Wohnen) mit Beteiligung der wohnungswirtschaftlichen Eigentümerverbände, städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Vertreterinnen
und Vertretern der Mieterschaft bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Arbeit, der im Rahmen der Koalitionsvereinbarung 2 gefordert wurde. In dieser werden zudem eine Reihe von Vorschlägen bzw. Prüfaufträgen, formuliert (S. 29-32):
- Schaffung von Wohnraum in der Innenstadt,
- Identifizierung der Leerstandspotenziale und Konzept zur Marktentwicklung prüfen,
- Festlegung von Mindestanteilen für Wohnnutzung in B-Plänen,
- Erhöhung der Wohnungsbestände bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften schrittweise auf insgesamt 300.000 WE,
- Nutzung des Instruments der kostenlosen oder ermäßigten Grundstücksvergabe. Damit in Verbindung zu sehen, ist das Ziel der Neuausrichtung
der Liegenschaftspolitik (S. 45),
- Gewinnung neuer Akteure für den Bau neuer Wohnungen (S.22).
Hinzu kommen Vorschläge zu der Ausgestaltung sozialverträglicher Mieten,
dem Milieuschutz, der Nachhaltigkeit und der Vereinfachung der Berliner
Bauordnung.

1
2

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Bevölkerungsprognose für Berlin und die
Bezirke 2011-2030, Berlin 2012
Berliner Perspektiven für starke Wirtschaft, gute Arbeit und sozialen Zusammenhalt, Koalitionsvereinbarung zwischen Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD), Landesverband Berlin
und Christlich Demokratische Union Deutschlands (CDU) für die Legislaturperiode 2011-2016,
Berlin 2011

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Derzeit findet auf politischer und fachlicher Ebene zu diesen Themen eine
intensive Diskussion statt, die aber noch nicht abgeschlossen ist.
Die o.a. aufgeführten Themen sind jedoch auch für das Wohnungsmarktkonzept Marzahn-Hellersdorf von Bedeutung und deshalb im Rahmen der
vorliegenden Untersuchung zu reflektieren. Dabei darf allerdings nicht außer
Acht gelassen werden, dass manche Maßnahmen auf Landesebene entschieden werden müssen.

1.1.2 Marzahn-Hellersdorf
Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand im Bezirk lag 2012 insgesamt bei 131.607 Wohnungen. Bereits seit 2002 bewegte sich der Wohnungsbestand um 131.000 3. Die
Großwohnsiedlungen im Norden des Bezirks weisen dabei bereits einen Bestand von mehr als 100.000 Wohneinheiten auf 4. Das heißt auf die Großbausiedlungen entfallen etwa 100.000 der insgesamt 134.300 Wohneinheiten.
Die durchschnittliche Belegung von 1,9 Einwohnern 5 pro Wohneinheit bestätigt die Planungsannahmen für Belegungsdichten der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (2,0 Einwohner pro Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern im
Außenraum), mit denen in diesem Gutachten gearbeitet wird (vgl. Steckbriefe
im Anhang). Insgesamt variiert die Belegungsdichte im Bezirk dabei zwischen
1,8 und 2,5 Einwohnern pro Wohneinheit.
Der Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand liegt bei 84 % 6 und damit
nicht weit vom Berliner Durchschnitt mit 86 %. Die durchschnittliche Wohnfläche lag 2011 bei 70 m². 7
Die Nettowohnfläche pro Einwohner im Bezirk liegt im Zeitraum 2006 bis
2011 bei ca. 36 m² in Gesamtberlin bei 38 m². Der Wohnungsleerstand sank
von 8,3 % im Jahr 2003 auf 5,5% im Jahr 2010 und liegt heute bei ca. 3 %. 8
Das IBB Wohnungsbarometer 9 geht von einem Potenzial im oberen Preissegment aus, für das man noch kein adäquates Angebot sieht. Berlinweit ist
der Markt im oberen Preissegment ausgewogen, dies gilt nach Ansicht des
Stadtentwicklungsamts jedoch auch für Marzahn-Hellersdorf.

3
4
5
6
7
8
9

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, www.statistik-berlin-brandenburg.de, abgefragt im Februar
2013
IBB Wohnungsmarktbericht 2011, Investitionsbank Berlin (Hg.), Berlin 2012, S. 92
Ebd., S. 88
IBB Wohnungsmarktbericht 2012, Investitionsbank Berlin (Hg.), Berlin 2013, S. 88
Ebd., S. 63
Amt für Statistik Berlin- Brandenburg, www.statistik-berlin-brandenburg.de, abgefragt im Februar
2013
IBB Wohnungsbarometer 2012, Der Berliner Wohnungsmarkt aus Expertensicht, Investitionsbank Berlin (Hg); Berlin 2012, S. 13

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Vermietungsangebote im oberen Segment bestehen auch im Einfamilienhausbereich mit entsprechendem Standard.
Das "Wohnungsbarometer" zeigt, dass trotz ausgeprägtem Angebot die
Nachfrage besonders in Trend-Stadtteilen das Angebot übersteigt. Insofern
kann Marzahn-Hellersdorf nicht mit Mitte oder Pankow hinsichtlich eines
Nachfragevolumens verglichen werden.
Im mittleren Preissegment liegt ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage vor. Durch geplante Modernisierungen wird erwartet,
dass sich dieses Angebot noch steigern lässt. Im unteren Preissegment weist
auch Marzahn-Hellersdorf Hinweise zu Defiziten auf, die sich in den nächsten
drei Jahren voraussichtlich noch verschlechtern werden 10.
Die Nachfrage nach preisgebundenen Wohnungen wird sich im Bezirk deutlich erhöhen.

Wanderungsdynamik und Bevölkerungsstruktur
Nach Jahren der Wanderungsverluste weist Marzahn-Hellersdorf seit 2010
Wanderungsgewinne auf. 11
Die Beiträge zur integrierten Gesundheits- und Sozialberichterstattung des
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf 12 führen zu Wanderungsdynamik und Bevölkerungsstruktur u.a. folgende Punkte auf:
- Das negative Wanderungssaldo resultierte stets auf fehlenden Zuzügen in
den Bezirk, nicht aber aus zu vielen Fortzügen. Der Bevölkerungszuwachs
ist sowohl auf ein positives Wanderungssaldo als auch auf einen Geburtenüberschuss zurückzuführen. Die Bevölkerungszunahme betrifft alle
Ortsteile im Bezirk, am stärksten Hellersdorf-Nord.
- Von 3.000 zusätzlichen Einwohner/innen haben 2.000 einen Migrationshintergrund. 13 60% aller Menschen mit Migrationshintergrund leben in der
Großsiedlung Marzahn.
- Innerhalb der Ortsteile gibt es erhebliche Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung. Nach wie vor deutliche Einwohnerverluste gibt es im
Gebiet Landsberger Tor. Hier befinden sich große Wohnungsbestände
des sozialen Wohnungsbaus, die aufgrund des Wegfalls der AnschlussEbd., S.14
www.ibb.de/IBB_Wohnungsmarktbericht_2012.pdf, abgefragt am 19.03.2013
12 Demographische Situation in Marzahn-Hellersdorf 2011, Beiträge zur integrierten Gesundheitsund Sozialberichterstattung, Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin (Hrsg.), Berlin 2012
13 Am 31.12.2011 lebten im Bezirk 28.939 Personen mit Migrationshintergrund, davon 10.398
Ausländer/innen. Das entspricht einem Bevölkerungsanteil von 11,8% bzw. 4,2%. MarzahnHellersdorf hat den zweitniedrigsten Migrantenanteil aller Berliner Bezirke (Migrantenanteil in
Berlin insgesamt: 27%). Bei der Mehrheit der Migrant/innen handelt es sich um Spätaussiedler/innen und ihre Familien. Von den 10.398 Ausländer/innen kommen 59% aus Europa, vorwiegend aus der russischen Föderation und aus Polen. Weitere 35% der Ausländer/innen kommen
aus Asien, die Mehrheit aus Vietnam. Aus: Demographische Situation in Marzahn-Hellersdorf
2011, Beiträge zur integrierten Gesundheits- und Sozialberichterstattung, Bezirksamt MarzahnHellersdorf von Berlin (Hrsg.), Berlin 2012
10
11

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förderung hohe und steigende Mieten aufweisen, was offenbar zu einer
Verdrängung der angestammten Mieterschaft führt, insbesondere bei Familien mit Kindern. Diese weichen in andere Gebiete der Großsiedlung
aus, da hier noch das niedrigste Mietpreisniveau von Berlin besteht.
- In den Stadtteilen der Großsiedlung Hellersdorf gibt es gleichzeitig einen
Anstieg der Einwohner/innen ohne Migrationshintergrund, während diese
in den Stadtteilen der Großsiedlung Marzahn teilweise rückläufig sind.
- Zwischen den Stadtteilen gibt es deutliche Unterschiede in der Altersstruktur.
- Hellersdorf-Nord, Marzahn-Nord und Hellersdorf-Ost, alles Stadteile mit
schwacher Sozialstruktur, sind die Stadtteile mit einer jungen Bewohnerschaft, vielen Kindern und Jugendlichen und wenig älterer Bevölkerung.
Demgegenüber sind vor allem Marzahn-Süd und Biesdorf durch einen hohen Anteil älterer Einwohner/innen geprägt.
- Die Sozialräume mit der stärksten Zunahme sind die sozial schwachen
Bereiche.
- In Marzahn-Hellersdorf ist in den letzten 5 Jahren ein starker Anstieg von
Zuzügen junger Familien mit kleinen Kindern zu verzeichnen. Das betrifft
vor allem die 25- bis 35-Jährigen und Kinder bis zum 14. Lebensjahr. Insbesondere bei Kindern unter 5 Jahren gibt es seit 2005 einen erheblichen
Wanderungsüberschuss. Die Wanderungsüberschüsse betreffen inzwischen Kinder und Jugendliche aller Altersgruppen. Bei den 15- bis 20Jährigen ist dieser Überschuss aber nicht auf steigende Zuzüge, sondern
auf sinkende Fortzüge zurückzuführen.
- Das Durchschnittsalter ist in Marzahn-Hellersdorf seit 1991 mehr als dreimal stärker gestiegen als im Berliner Durchschnitt. Lag es 1991 noch fast
10 Jahre unter dem Berliner Durchschnitt, so liegt es heute über dem Berliner Durchschnitt.
- Bereits 2010 hatten nur vier Bezirke höhere Wanderungsgewinne zu verzeichnen (Pankow, Spandau, Steglitz- Zehlendorf, Treptow-Köpenick) als
Marzahn-Hellersdorf. Marzahn-Hellersdorf generiert aus ganz Berlin Zuzüge. Die meisten Zuzüge erfolgen aus dem benachbarten Bezirk Lichtenberg.
- Steigende Zuzugstendenzen sind aus Spandau und Neukölln zu verzeichnen.

Einwohnerentwicklung und Wohnungsbedarf
Grundlage für die folgenden Ausführungen ist die aktuelle Bevölkerungsprognose 14 für Berlin. Dabei wird die mittlere Variante zugrunde gelegt. Diese ist

14

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin, Bevölkerungsprognose für Berlin und
die Bezirke 2011-2030, Berlin 2012

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auch Ausgangspunkt für den von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt geplanten Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen).
Für die Darstellung der Bevölkerungsentwicklung stehen in Berlin allerdings
zwei Datenquellen zur Verfügung
- Daten aus der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung:
Diese Quelle gibt die offizielle Bevölkerungszahl für Berlin an. Die Datenerfassung erfolgt bundesweit einheitlich, deshalb stehen diese Bevölkerungsdaten nur auf der räumlichen Ebene der Gesamtstadt und der Bezirke zur Verfügung.
- Daten aus dem Einwohnerregister:
Diese landeseigenen Einwohnerdaten basieren auf Meldevorgängen und
stehen auch kleinräumig (unterhalb der Bezirksebene) zur Verfügung. 15
Zwischen den beiden Datenquellen existieren Differenzen, die sich aus der
unterschiedlichen Methodik der Datenerfassung ergeben. Diese Differenz
betrug im Jahr 2011 für Berlin insgesamt ca. 74.800 Einwohner. Für MarzahnHellersdorf weist das Einwohnerregister ca. 3.900 Einwohner weniger aus als
die amtliche Bevölkerungsfortschreibung.
Die hier verwendeten Grafiken und Aussagen beziehen aufgrund der später
notwendigen kleinräumigen Bewertung auf die Daten aus dem Einwohnerregister, auf denen auch die Bevölkerungsprognose beruht.
Es sei darauf hingewiesen, dass beim Verlauf der Gesamtentwicklung im
Bezirk kaum Unterschiede zwischen beiden Datenquellen auftreten.

Abb. Einwohnerentwicklung Berlin (eigene Darstellung aus Datenquelle 16)

15

16

Vermerk Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Ref. I A, 9025 1343 o. Dat.,
vgl. hierzu: Erläuterungen zur Verwendung der Ergebnisse der Bevölkerungsprognose für Berlin
2012-2030
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Ref. I A: Bevölkerungsprognose für Berlin
und die Bezirke 2011-2030. Berlin, Oktober 2012

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Aufgrund der Erfahrungen mit Prognosen der Vergangenheit und der sehr
schnellen Veränderungen der Rahmenbedingungen wird an dieser Stelle für
einen konstruktiven Umgang mit Prognosezahlen geworben. Die nachfolgende Grafik, in der die Prognosen und die Realentwicklung einander gegenübergestellt sind, soll das verdeutlichen. Klar zu sehen ist, dass bereits nach
kurzer Zeit die Schere zwischen Prognosezahlen und Realität auseinandergeht. Gleichwohl ist es unumgänglich mit entsprechenden Prognosen zu arbeiten. Es bleibt die Aufgabe, Vorsorge für die dort beschriebene Entwicklung
zu treffen.
3.800
3.750

Prognose 2002 (2002)
Prognose 2007-2030 (2009)

3.700

Prognose 2011-2030 (2011)
Ist

3.650
3.600
3.550
3.500
3.450
3.400
3.350
3.300
2002

2005

2007

2010

2011

2015

2020

2025

2030

Abb. Bevölkerungsentwicklung, real und Prognosen 17

Entwicklung im Gesamtbezirk
Die vorliegende Studie betrachtet den Zeitraum bis 2020, hier wird eine Zunahme von ca. 7.800 Einwohnern prognostiziert. Für den Bezirk Marzahn
Hellersdorf wird bis 2030 eine Veränderung der Einwohnerzahl von + 5 %
vorhergesagt. Damit läge der Zuwachs gegenüber Berlin gesamt mit 7,2 %
zwar unter dem Durchschnitt, es bedeutet aber einen Zuwachs von 2011 mit
ca. 249.200 auf ca. 261.800 im Jahr 2030, d.h. ca. 12.700 zusätzliche Einwohner. (vgl. Grafik unten "Einwohnerentwicklung im Bezirk MarzahnHellersdorf ")
Die Altersgruppe der unter 6- Jährigen (Kitakinder) wird nach einem Anstieg
bis 2020 auf einen Anteil von über 5% bis 2030 wieder unter die 5% Marke
fallen.
17

Ebd.

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13

Die Anteile der 6 bis unter 12 Jährigen (Grundschüler) werden ebenfalls nach
einem Anstieg bis 2020 auf einen Anteil von über 5% bis 2030 wieder leicht
abnehmen.
Die Anteile der 12 bis unter 18-Jährigen (Oberschüler, Nutzer von Jugendfreizeiteinrichtungen) werden bis 2030 kontinuierlich steigen.
Die Gruppe der über 65-Jährigen wird bis 2020 auf einen Anteil von über 20
% und bis 2023 auf einen Anteil deutlich über 25 % steigen. Dabei wird der
Anteil der über 80-Jährigen um über 120 % zunehmen.
Mit diesen wenigen Zahlen werden die quantitativen und qualitativen Anforderungen, die sich aus der gesamtstädtischen und bezirklichen Perspektive
ergeben, deutlich.
Einwohnerentwicklung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf

Die folgenden Grafiken machen deutlich, dass die prognostizierte Entwicklung
in den Teilräumen durchaus unterschiedlich verläuft (Grafiken jeweils eigene
Darstellung auf Grundlage der Bevölkerungsprognose).
Einwohnerentwicklung , Teilgebiet 1001 Marzahn

14

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Einwohnerentwicklung, Teilgebiet 1002 Hellersdorf

Einwohnerentwicklung, Teilgebiet 1003 Biesdorf

Einwohnerentwicklung, Teilgebiet 1004 Kaulsdorf/Mahlsdorf

Abb. Einwohnerentwicklung in Marzahn-Hellersdorf, gesamt und differenziert nach Teilgebieten (eigene Darstellung aus Datenquelle 18)

18

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Ref. I A: Bevölkerungsprognose für Berlin
und die Bezirke 2011-2030. Berlin, Oktober 2012

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15

D.h. es geht zum einen darum, die Neubautätigkeit entsprechend zu sichern,
zum anderen den Bestand und den Neubau entsprechend den demografischen Veränderungen und den damit verbundenen Anforderungen an das
Wohnungsangebot, aber auch Infrastruktur anzupassen und zu realisieren.
Ausgehend von den stadtplanerischen Rahmenbedingungen, d.h. unter Berücksichtigung des FNP, des INSEK und der Bebauungspläne wurde vom
Stadtentwicklungsamt ein Potenzial von 3.350 Wohneinheiten (davon ca.
2.085 Einfamilienhäuser) 19 auf Flächen über 1 ha ermittelt. 20
D.h. bei einer Belegungsdichte von 3,2 EW/WE in Einfamilienhäusern und
einer Belegungsdichte von 2,0 EW/WE im Geschosswohnungsbau könnten
Wohnungen für ca. 9.202 Einwohner auf Flächen über 1 ha realisiert werden,
d.h. Potenzial und Anforderungen aus der Prognose sind nicht ausgeglichen.
Bezogen auf die Realisierbarkeit ergibt sich folgendes Bild:
Priorität
1a

sofort, ohne weitere Planungserfordernis bebaubar

ca. 105 WE
(3 Vorhaben)

1b

bebaubar, noch einzelne Planungsleistungen erforderlich

ca. 125 WE
(2 Vorhaben)

2

Einschätzung mittelfristige Realisierung bis 2020

3

Einschätzung: langfristige Realisierung erst nach 2020

ca. 2.530 WE
(22 Vorhaben)
ca. 430 WE
(9 Vorhaben)
3.190 WE

(zuzüglich: 160 WE ohne Prioritätseinstufung)

3.350 WE

Die Gegenüberstellung zwischen Anforderungen aus der Prognose und ermittelten Potenzial ergibt bei gleichbleibendem Schlüssel von zwei Drittel Einfamilienhausbau und einem Drittel Geschosswohnungsbau bis zum Jahr 2020
ein Defizit von ca. 270 WE und in den folgenden Jahren ein Defizit von ca.
2.470 WE.

Diese Angaben geben den Stand vom Dezember 2012 wieder. Das Stadtentwicklungsamt sieht
das Gesamtpotenzial an Wohneinheiten inzwischen bei 3.725, wobei der Anteil an Einfamilienhäusern mit 1.755 allerdings geringer ausfällt. Die hier ermittelten Bedarfe sind demnach vor allem eine Aufschlüsselung des Verhältnisses zwischen Wohnungsbedarf und den realen Möglichkeiten für deren Realisierung.
20 Vgl. Tabellen "Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2012" und
"Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2014" im Anhang.
19

16

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Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf 2020 und 2030
Jahr

Einwohner

2011

253.100

2015

257.200

2020

260.900

2025

264.200

2030

265.700

Veränderung Potenziale
Einwohner
WE

Bedarf
WE

Differenz
Potenzial/Bedarf
an WE

+ 7.800

2.760

2.925 WE*

-165

+ 4.900

430

1.837 WE*

-1.407

* Annahme: 2/3 Drittel in EFH, Belegungsdichte 3,2; 1/3 in Geschosswohnungsbau, Belegungsdichte 2,0

Unabhängig davon ist davon auszugehen, dass es aufgrund der besonderen
Bebauungsstruktur im Bezirk mit seinem hohen Anteil an Einfamilienhausgebieten ein erhebliches, sehr kleinteiliges Potenzial in den kleinteiligen Ortsteilen 21 gibt. Dort ist in den vergangenen Jahren eine intensive Bautätigkeit zu
beobachten, die allerding planerisch kaum beeinflusst werden kann.
Dieses Potenzial wird möglicherweise vor 2030 erschöpft sein (vgl. folgenden
Abschnitt "Entwicklung in den Siedlungsgebieten"). D.h. aber auch, dass das
o. g. Verhältnis von zwei Drittel zu einem Drittel auf den gesamten Zeitraum
zu hinterfragen ist. Verschiebt es sich zu Gunsten des Geschosswohnungsbaus wird - aufgrund der Erfahrungswerte bei der Belegung zusätzlicher Bedarf an Wohnungen erforderlich.
So gesehen zeigt sich, dass die Aufgabe darin besteht, die Standorte mit
Priorität 1a, 1 b und 2 schnell zu aktivieren und Lösungen im Hinblick auf
Verdichtung dieser Standorte zu suchen, dass aber im Weiteren für die Folgejahre zusätzliche Standorte vorrangig für Geschosswohnungsbau vorzubereiten sind.
Betrachtet man die prognostizierte Einwohnerentwicklung in den Prognoseräumen zeigt es sich, dass eine Einwohnerzunahme in den Prognoseräumen
Hellersdorf, Biesdorf und Kaulsdorf/Mahlsdorf erwartet wird, während in Marzahn mit einem erheblichen Einwohnerrückgang gerechnet wird.

Entwicklung in den Siedlungsgebieten
Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf ist 2010 nach den Bezirken Pankow und
Lichtenberg und neben Treptow-Köpenick der Bezirk mit den drittmeisten
Baugenehmigungen im Ein- und Zweifamilienhausbau. Geschosswohnungsbau fand bis 2012 nennenswert nicht statt.
Die Entwicklung im Einfamilienhausbereich ist allerdings schwer zu quantifizieren. Die Erhebungen dazu wurden vom Bezirksamt 1995 eingestellt. Im
21

Besonders kleinteilig: Mahlsdorf, Kaulsdorf (Süd), Friedrichsfelde, Biesdorf , Hellersdorf-Ost.

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17

Zeitraum von 2008 bis 2012 wurden im Bezirk 1.731 Genehmigungen für
Wohngebäude erteilt. Im Jahresdurchschnitt sind damit 346 Genehmigungen
erteilt worden.
Diese Genehmigungen betreffen laut Bauaufsicht fast ausschließlich den Einund Zweifamilienhausbau. Wird von nur einer gebauten Wohneinheit je Genehmigung ausgegangen, ist dabei nach den geltenden Planungsannahmen
Wohnraum für 5.539 Einwohner in den letzten fünf Jahren entstanden.
Das Investitionsklima beim Neubau und Erwerb von Wohnungen im Bezirk ist
im berlinweiten Vergleich gut. Gemessen an der Nachfrage ist die erwartete
Entwicklung in den nächsten drei Jahren nur eher gut. 22 Das Flächenpotenzial im Siedlungsgebiet ist begrenzt. Berlinweit sank die Zahl der Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser bereits.
Werden, vom aktuellen Jahresdurchschnitt der Baugenehmigungen für
Wohngebäude ausgegangen, nur 10% 23 bis 2020 erreicht, entstehen 420
weitere Wohneinheiten für 1.344 Einwohner im Siedlungsgebiet. Werden 15%
des aktuellen Durchschnitts erreicht, können 624 Wohneinheiten für 1.997
Einwohner bis 2020 entstehen.
Die potenzielle Ausschöpfung der Fläche im Siedlungsgebiet wird allerdings
unterschiedlich bewertet. Das Stadtentwicklungsamt Marzahn-Hellersdorf
sieht anhand von räumlichen Stichproben ein deutlich höheres Potenzial in
den Siedlungsgebieten als die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in der
Einwohnerprognose ermittelt hat. Durchschnittlich stehen danach bei dieser
flächenbezogenen Analyse mehr Grundstücke im Siedlungsgebiet für eine
Bebauung zur Verfügung, wobei die reale Verfügbarkeit aber nicht betrachtet
wurde. (Bei der Untersuchung von 10 Teilbereichen mit je ca. 2 ha im Siedlungsgebiet wurde das Verdichtungspotenzial beispielsweise anhand bestehender Bebauung und Teilbarkeit ermittelt.) Es ist jedoch im Rahmen dieses
Gutachtens nicht möglich dazu einen konkreten Zahlenwert zu liefern. Die
Entwicklung der Wohnbaupotenziale im Siedlungsgebiet kann demnach nur
grob geschätzt werden, da keinen flächengenauen Erhebungen möglich sind
und keine einheitliche Methodik zu den bisherigen Prognosen führte.

Erste Fragestellungen
Bezogen auf die quantitativen Anforderungen sind aufgrund der vorstehenden
Ausführungen zunächst folgende Fragen zu klären:
- Entspricht das auf den Potenzialflächen realisierbare Angebot im Hinblick
auf Typologie und Lage der zu erwartenden Nachfrage?
- Ist die rechtzeitige Realisierbarkeit entsprechend der erwarteten Nachfrage gegeben?
22
23

IBB Wohnungsbarometer 2012, Der Berliner Wohnungsmarkt aus Expertensicht, Investitionsbank Berlin (Hrsg.); Berlin 2012, S. 27 ff.
Das Stadtentwicklungsamt geht von einem Potenzial zwischen 10% und 15% bis 2020 im Siedlungsgebiet aus.

18

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- Sind die infrastrukturellen Voraussetzungen gegeben oder müssen zusätzliche Einrichtungen geschaffen werden?
Darüber hinaus ist u.E. jedoch auch zu klären:
- Ist das Verhältnis von Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau in
Großsiedlungen für die Gesamtentwicklung bezogen auf die soziale Qualität nachhaltig - oder sollten nicht vermehrt Angebote in anderen Bebauungstypologien durch die zusätzlichen Nachfragegruppen geschaffen
werden?
- Soll und kann der Bezirk Marzahn-Hellersdorf einen über die Prognose
hinausgehenden Beitrag zur Berliner Gesamtproblematik leisten? Und
wenn ja, wie könnte er quantitativ und qualitativ gestaltet werden, so dass
damit auch ein Beitrag zur Verbesserung im Bezirk geleistet würde?
Diese beiden Fragen richten sich vor allem an die Bezirkspolitik und die Wohnungsunternehmen.

Einwohnerentwicklung und Anforderungen an die Wohnungsqualität
und Infrastruktur
Neben den quantitativen Herausforderungen bezüglich des Wohnungsbedarfes sind auch qualitative Aspekte zu berücksichtigen. Auf die ganze Bandbreite dieser Herausforderungen einzugehen, würde den Rahmen dieser Studie
sprengen. Die folgenden Ausführungen konzentrieren sich auf besonders
wichtige Auswirkungen des demografischen Wandels. Die folgende Tabelle
verdeutlicht, dass mit einer erheblichen Veränderung bei den Altersklassen zu
rechnen ist.
Einwohnerentwicklung Marzahn-Hellersdorf
2011
EW gesamt
EW unter 6 J.
EW 6 - 12 J.
EW 12 - 18 J.
EW 18 - 25 J.
EW 25 - 45 J.
EW 45 - 65 J.
EW 65 J. und älter

2020

249.232
257.005
Anteil Altersklassen in %
5,7
5,6
4,8
5,9
4,2
5,2
9,4
6,5
25,5
25,5
33,9
29,4
16,7
22,2

2025

2030

260.270

261.831

5,2
5,7
5,7
6,8
24,2
27,2
25,2

4,9
5,4
5,7
7,4
22,8
25,7
28,0

Wohnqualität
Aus dieser Tabelle wird deutlich, dass neben den quantitativen Anforderungen auch qualitative Aspekte mit berücksichtigt werden müssen. Sie betreffen

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19

zum einen die Anforderungen an das Wohnungsangebot, aber auch das
Wohnumfeld und die soziale Infrastruktur.
Am dramatischten ist die Veränderung bei der Altersklasse der 65-Jährigen
und Älteren. Sind 2011 noch 16,7 %, so sind es 2020 bereits 22,2 % und
2030 28 % Einwohner die 65 Jahre und älter sind. S c h o n jetzt verfügen
57% der künftigen Senior/innen nach eigenen Angaben noch nicht über eine
seniorenfreundliche Wohnung. 24 Auf die Anforderungen dieser Altersgruppe
soll deshalb kurz eingegangen werden.
Entsprechend ist sowohl beim Wohnungsangebot im Bestand, aber auch
beim Neubau den Anforderungen für diese Altersgruppe Rechnung zu tragen.
Daneben sind aber auch Maßnahmen im öffentlichen Raum (für mobilitätseingeschränkte Bewohner) und bei Betreuungsangeboten erforderlich. Zusätzliche Flächenbedarfe erfordern diese Maßnahmen jedoch kaum.
Der Bezirk ist mit den bestehenden Arbeitsgruppen, Netzwerken und Interessenverbünden bereits sehr aktiv in Bereich der Altenplanung und Koordination der Altenhilfe. 25
In Folgenden sollen noch einige Fakten zu dieser Problematik aufgeführt
werden.
- Bundesweit sind 10% der Bevölkerung auf Barrierefreiheit dringend angewiesen, 40% brauchen Barrierefreiheit als notwendige Unterstützung und
100% schätzen Barrierefreiheit als Komfortverbesserung. 26
- Mehrfacherkrankungen und körperliche Einschränkungen sind im höheren
Lebensalter wie erwartet nach wie vor weitverbreitet. Die Sozialstudie
„Menschen mit Behinderungen in Marzahn-Hellersdorf 2011“ hat hierzu
ergänzend aufgezeigt, dass im Seniorenalter eine fortschreitende Zunahme des Behindertenanteils von 37,0% bei den 65- bis unter 70-Jährigen
und auf 100% bei den ab 95-Jährigen Einwohner/innen erfolgt.
Doch die Ergebnisse des deutschen Alterssurveys des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend von 2012, DEAS 27 machen
deutlich, dass bereits innerhalb der letzten zwölf Jahre ein Rückgang von
Erkrankungen bei Menschen in der zweiten Lebenshälfte festzustellen ist.
Außerdem fördern zunehmend mehr Menschen durch Sport ihre Gesundheit.
- Die Zukunft des Lebens im Alter wird bunter, aber auch zerbrechlicher.
Ältere Menschen werden zukünftig seltener über die traditionelle Paarbeziehung mit Kindern in die Gesellschaft eingebunden sein. Momentan ver24
25

26
27

Sozialstudie „50 und älter in Marzahn-Hellersdorf 2010“
Hier sind zu nennen: "Das Netzwerk im Alter" mit den Interessenverbünden
"Wohnen im Alter", "Aktiv im Alter",und "Gesundheit im Alter",
www.berlin.de/ba-marzahn-hellersdorf/verwaltung/gesundheit/netzalter.html, Zugriff am
15.4.2013.
Berlin Design for all, Öffentlich zugängliche Gebäude, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt Berlin, 2012
Altern im Wandel, Zentrale Ergebnisse des deutschen Alterssurveys, Bundesministeriums für
Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Berlin 2012

20

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breiten sich alternative Lebensformen, die weniger stark an der traditionellen Familie orientiert sind. (z.B. ambulant betreute Wohngemeinschaften
bzw. Pflegewohngemeinschaften oder stationär betreute Hausgemeinschaften.) Allerdings vollzieht sich diese Entwicklung nur allmählich und
nur in bestimmten Bevölkerungsgruppen. Was dies für die Integration und
Alltagsbewältigung zukünftig Älterer bedeuten wird, ist noch nicht abzusehen. Entscheidend ist hier, welche alternativen Lebensformen partner- und
kinderlose Menschen im Alter etablieren werden und wie belastbar und
tragfähig ihre persönlichen Beziehungen dann sein werden. 28
- Schon gegenwärtig und noch mehr im Zusammenhang mit der Zunahme
der älteren Bevölkerung im Zuge des demographischen Wandels wächst
auch in Marzahn-Hellersdorf künftig der Bedarf an für häusliche Pflege
geeigneten Wohnungen bzw. an ambulant betreuten Wohngemeinschaften bzw. Pflegewohngemeinschaften oder stationär betreuten Hausgemeinschaften.
- Vermutlich werden die künftigen Älteren zunehmend auch formelle Unterstützung von Dienstleistern im Bereich Hauswirtschaft, Pflege und Beratung in Anspruch nehmen, sofern dies ihre materielle Lage zulässt.
Im Anhang werden die baulichen und infrastrukturellen Voraussetzungen
eines altersgerechten Wohnumfeldes aufgeführt:

Soziale und grüne Infrastruktur
Die Planergemeinschaft Kohlbrenner eG bearbeitet im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I, aktuell Szenarien
für Infrastrukturprognosen auf Prognoseraumebene. 29
Für Marzahn-Hellersdorf fallen bei der Infrastrukturprognose in der IstSituation anhand der geltenden Richtwerte bereits für das Jahr 2011 Defizite
auf. Dies gilt besonders für die Ausstattung mit Jugendfreizeiteinrichtungen,
Sportanlagen und Kinderspielplätzen. Bis 2020 ist dabei eine extreme Erhöhung dieser Defizite in den Infrastrukturen Grundschule, Sportanlagen und
Kinderspielplätze zu erwarten.
Bis 2030 entspannt sich die Situation bei Kitas und z.T. bei Grundschulplätzen, der Mangel an Jugendfreizeiteinrichtungen und Sportanlagen wird allerdings noch problematischer.
Bei dieser Untersuchung wurden private Einrichtungen (z.B. Privatschulen)
nicht berücksichtigt.

28
29

Ebd.
Festlegung der Lebensweltlich orientierten Räume (LOR) als Instrument der Raumbeobachtung
und der Stadtentwicklungspolitik. Die LOR gliedern sich auf drei Ebenen in Bezirksregion, Planungsraum und Prognoseraum.

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21

Abb. Entwurf Entwicklung der Infrastrukturbedarfe Marzahn-Hellersdorf, Zeitraum 2011-2030 (eigene
Darstellung)

Insbesondere stellt die Versorgung mit Kita-Plätzen eine große Herausforderung dar, beträgt doch der zusätzliche Bedarf zu 2011 im Jahr 2020 784 Plätze, 5 Jahre später nur noch 161 Plätze und im Jahr 2030 besteht gegenüber
2011 ein Überhang von 243 Plätzen.
Bezogen auf die Raum-/Flächenbedarfe sind mit Ausnahme der Grünflächen
im Laufe der Zeit weiter steigend überall zusätzlich Bedarfe zu verzeichnen.
Bei den wohnungsnahen Grünflächen besteht allerdings heute ein Überangebot von rund 1 Mio. m². Rechnerisch besteht also hier ein Flächenpotenzial,
dass für andere Nutzungen umgewidmet werden könnte. Allerdings ist hervorzuheben, dass gerade die Grünflächen eine besondere Standortqualität
des Bezirkes darstellen und der Erhalt von Kleingartenanlagen vom Bezirk
erwünscht ist.
Auch bei der Analyse der integrierten Umweltbelastung 30 gilt für den Bezirk
mit Ausnahme eines Gebietes nur eine einfache Belastung. Diese Qualität
wird für die Bewohner zunehmend an Bedeutung gewinnen.

30

Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz Berlin, Umweltgerechtigkeit
im Land Berlin, Konzept, Berlin 2011

22

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In Anbetracht des ab 2020 zu erwartenden Bedarfes an Wohnungen sollte
jedoch geprüft werden, welche Grünflächen für andere Infrastrukturnutzungen
und für Wohnungsbau umgewidmet werden können.

Sozial-ökonomische Aspekte für die Wohnraumentwicklung
Insgesamt ist festzuhalten, dass bei den meisten Indikatoren und Räumen in
Marzahn-Hellersdorf seit 2008 eine Verbesserung der Situation erkennbar
ist 31. Allerdings zeigt der Entwicklungsindex soziale Stadtentwicklung auch
2011 noch drei Gebiete mit sehr niedrigen, vier Gebiete mit niedrigen und im
übrigen - und darunter fallen die Einfamilienhausgebiete - mit mittleren Index.

Abb. Angebotsmieten 2009/2010, Wohnatlas Berlin

31

Zahlreiche Auswertungen hierzu finden sich im Fis-Broker, www.stadtentwicklung.berlin.de/
geoinformation/fis-broker

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23

Abb. Entwicklungsindex Soziale Stadtentwicklung 2011 (Quelle: SenStadt, Monitoring Soziale Stadtentwicklung, Fortschreibung 2009-2012)

Entsprechend ist Marzahn-Hellersdorf auch der Bezirk mit den niedrigsten
Wohnungsmieten. Der Wohnatlas weist 2009/2011 in den Großsiedlungsgebieten Angebotsmieten von unter 5,50 € / m² aus. Der IBB Wohnungsmarktbericht 32 sieht den Bezirk bei einer durchschnittlichen Angebotsmiete von
4,82 €/m² als Schlusslicht der Berliner Bezirke bei einer Spanne zwischen
3,89 bis 6,58 € / m².
Trotz der relativ niedrigen Wohnkostenquote der Haushalte von unter 23,9
bzw. unter 20,9 in Hellersdorf ordnet der Wohnungsmarktreport 2013 33 Marzahn-Hellersdorf im Marktzyklus nahezu am Scheitelpunkt von verlangsamtem Mietwachstum zu beschleunigtem Mietrückgang ein.

32

IBB Wohnungsmarktbericht 2011, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), Berlin 2012
Immobilien AG (Hrsg.): WohnmarktReport Berlin mit Wohnkostenatlas 2013, 9. Auflage,
Februar 2013

33 GSW

24

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Abb. Wohnkostenquote der Haushalte in Prozent 34

34

GSW ebd.

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25

Abb.: Mietwohnungen: aktuelle Position im Marktzyklus 35

Die o.a. Rahmenbedingungen stellen für den Wohnungsneubau eine sehr
große Herausforderung dar. Es stellt sich nämlich die Frage, wie es gelingt,
bedarfsgerechten Wohnungsbau sowohl sozial verträglich als auch ökonomisch realisierbar anzubieten. Selbst wenn es gelingt Neubaumieten für
9,00 €/m² zu realisieren, wird diese deutlich über den Durchschnittsmieten im
Bezirk liegen. D.h. aber auch, dass - wenn keine Förderung erfolgt - Neubau
nur an Mieter mit höheren Einkommen vermarktbar sein wird. Neubaupotenziale stehen damit in Konkurrenz zum Bestand im Bezirk und zu anderen
Standorten in der Stadt. Wichtig sind also andererseits auch Strategien der
Inklusion.
Die o.a. Ausführungen zeigen die Komplexität der Herausforderungen auf.
Zwischen den benannten Aspekten bestehen zudem Abhängigkeiten in unterschiedlicher Weise. So ist eine gute Versorgung mit sozialer Infrastruktur
eine wichtige Voraussetzung für den Zugang zahlungskräftiger Haushalte. Die
Standorttreue der Mieter erfordert eine Anpassung an veränderte Ansprüche
an das Wohnen und die ergänzenden Einrichtungen. Für die Ermöglichung
von Wohnkarrieren kann es also auch sinnvoll sein, Neubau altengerecht für
die Bestandsmieter anzubieten und den Bestand für Hinzuziehende zu ertüchtigen.
Es wäre also verfehlt, aus den vorangestellten statistischen Grundlagen direkt
Lösungen ableiten zu wollen. Ohne die konkreten Rahmenbedingungen vor
Ort und insbesondere die Einschätzungen und Ziele besonders der Wohnungsunternehmen kann eine erfolgreiche Strategie nicht entwickelt werden.
So wird auch eine Abstimmung mit den Wohnungsbaugesellschaften über
Umfang und Art der Maßnahmen für die Bedürfnisse der älter werdenden
Wohnbevölkerung wird, ergänzend zum bezirklichen Wohnungsmarktentwicklungskonzept, erfolgen.
35

GSW ebd.

26

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1.1.3 Fachgespräche Wohnungswirtschaft
Wichtig für die Erarbeitung und Akzeptanz des vorliegenden Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes war die Einbindung wichtiger Akteure der Wohnungswirtschaft im Stadtbezirk und in Berlin. Neben regelmäßigen Abstimmungsrunden und Workshops bildeten 15 leitfadengestützte Fachgespräche
diesbezüglich einen wichtigen methodischen Schwerpunkt im Arbeitsprogramm. Die Gesprächspartner kamen überwiegend aus Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften sowie von überregionalen Verbänden. 36 Die
Fachgespräche wurden von Dezember 2012 bis Mitte Februar 2013 geführt.
Schwerpunktmäßig wurden folgende Aspekte bzw. Fragestellungen in den
durchschnittlich einstündigen Gesprächen behandelt:
- Einschätzung zum Wohnungsmarkt (Berlin und Marzahn Hellersdorf)
- Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt
- Eigene Verdichtungsstrategien und Standortplanungen
- Schwerpunkte des Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes
- Sonstige Ideen und Anregungen.
Nachfolgend werden die wichtigsten Ergebnisse der geführten Fachgespräche zusammenfassend dargestellt. Wo es angebracht erscheint und die Aussage der Gesprächspartner unterstreicht, werden Originalzitate in kursiver
Schrift angefügt.

Einschätzung zum Wohnungsmarkt (Berlin und Marzahn Hellersdorf)
- Einen breiten Raum in den Gesprächen nahm regelmäßig die Darstellung
der Marktsituation ein. Durchgängig wurde dabei von den Gesprächspartnern auf die gegenüber den vergangenen Jahren deutlich verbesserte
Marktsituation hingewiesen ("zurzeit wenig Handlungsdruck", "Luxuszustand", "entspannter Markt"). Dabei wurde aber vielfach auf die selbst ergriffenen Maßnahmen und Anstrengungen zur Senkung der teilweise hohen Leerstände und auf die vielfältigen und überdurchschnittlichen Investitionen in die Bestände in den letzten Jahren hingewiesen. Aktuell bewegen sich die Leerstände in den befragten Unternehmen und Genossenschaften zwischen 0,3 % und 4,5 %. Der arithmetische Durchschnittswert
liegt bei 2,2 % Leerstand. Dabei ist allerdings anzumerken, dass die Berechnungen in den Gesellschaften nicht einheitlich vorgenommen werden
und auch das gewichtete arithmetische Mittel vermutlich deutlich höher
liegt, da bei einigen großen Unternehmen der Leerstand über dem ge-

36

Eine Übersicht der Gesprächspartner befindet sich im Anhang. Den Gesprächspartnern wurde
zur Vorbereitung auf das Gespräch ein Gesprächsleitfaden zugeschickt, der ebenfalls im Anhang zu finden ist.

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27

nannten Wert liegt und die kleineren Gesellschaften und Genossenschaften geringere Werte nannten.
- Hinsichtlich der Mietpreise wurde darauf hingewiesen, dass sie zwar angezogen haben, sich aber immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau
bewegen. Von daher kommen mittlerweile auch Nachfrager/Interessenten
aus Stadtbezirken aus denen vorher keine Nachfrager kamen (Mitte,
Charlottenburg und Tiergarten). Insofern ist eine langsame aber insgesamt geringe Verdrängung aus den Innenstadtbezirken spürbar ("Die Leute suchen bei Immobilienscout und dann werden die billigsten Wohnungen
eben in Marzahn-Hellersdorf angezeigt."). In diesem Zusammenhang
merkten einige Gesprächspartner auch deutlich an, dass der Bezirk nicht
die Probleme der Innenstadtbezirke und auch der Neubau die Mietenprobleme in Berlin nicht lösen kann. Letzteres geht nur über den vorhandenen
Bestand.
- Die aktuelle und zukünftige Zielgruppenausrichtung bzw. -orientierung
wird von den Gesprächspartnern überwiegend sehr pragmatisch gesehen
("Kleine Wohnungen treffen auf die entsprechende Nachfrage."). In einigen wenigen Fällen wird auf detaillierte Analysen und spezielle Ausrichtungen gesetzt. Im Großen und Ganzen sollen die anvisierten Zielgruppen
die soziale und demografische Durchmischung aufrechterhalten bzw. verbessern. Von daher wurden als relevante Zielgruppen vor allem "junge
Familien" und "Rückkehrer" oder noch stärker verallgemeinernd "Nachfrager mit höherem Einkommen oder die untere Mittelschicht" genannt.

Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt
- Die Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt wird als gut bewertet. Für die
Gesprächspartner liegt das vor allem auch an den gleichen und übergeordneten Zielsetzungen ("Durchmischung und Demografie", "Sicherung
zukunftsfähiger Wohngebiete"). Gewünscht wird sich teilweise eine
schnellere Reaktion bei Anfragen und dass man bei relevanten Problemen
zeitnah informiert und einbezogen wird ("nicht nur bei Sponsoring ansprechen").
- Im Gegensatz dazu wurde die Zusammenarbeit mit dem Jobcenter in zwei
Fällen als eher schwierig und die Vorgehensweise und unterschiedliche
Entscheidungen bei Abrechnungsfragen als wenig nachvollziehbar benannt.
- Als besonders wichtig in der Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt wurden
die Aufrechterhaltung und Sicherung der vorhandenen Infrastruktur (Kindertagesstätten, Schulen, Gesundheitsversorgung, Kultur- und Jugendeinrichtungen) sowie die Anbindung einiger Kieze genannt.

28

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Eigene Verdichtungsstrategien und Standortplanungen
- Keine der interviewten Gesellschaften und Genossenschaften plant derzeit in Marzahn-Hellersdorf konkrete Neubauvorhaben ("zur Zeit geht es
um Bestand", "vielleicht Bedarf ab 2020"). Einige der Gesprächspartner
gaben aber auch an, dass man sich zunehmend mit Neubaufragen oder
den Ankauf von entsprechenden Objekten/Liegenschaften beschäftigt
("holen gerade alte Planungen von Mitte der 90er Jahre raus", "rechnen
gerade Ausschreibung vom Liegenschaftsfonds durch"). Der Fokus der
Neubauüberlegungen liegt dabei aber vorwiegend in der Innenstadt oder
in anderen Bezirken ("Verdichtung in Innenstadt", "Marzahn-Hellersdorf
hat geringe Priorität", "haben in Köpenick dazu gekauft").
- Mittel- und langfristig wird es nach Aussagen der Experten in Berlin zu
nennenswertem Neubau kommen. Wichtig sind dabei die vorhandenen
Rahmenbedingungen und wie diese zukünftig von der Politik gestaltet
werden ("Neubau wird sicher kommen, muss sich aber rechnen, er muss
refinanzierbar sein"). Zurzeit sind nach Aussagen der Gesprächspartner
vor allem die Baukosten – auch durch entsprechende Auflagen des Landes – noch zu hoch.
- Gleichwohl betonten mehrere Gesprächspartner, dass interessante Projekte in Marzahn-Hellersdorf "von Fall zu Fall geprüft werden müssen".
"Punktgenaue" oder "seniorengerechte" Projekte sind durchaus vorstellbar.

Schwerpunkte des Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes
- Fast durchgängig einig waren sich die Gesprächspartner darin, dass für
ein "Bündnis" wie in Lichtenberg kein Bedarf gesehen wird. Zum einen ist
die Ausgangssituation in Marzahn-Hellersdorf nicht mit der in Lichtenberg
vergleichbar und zum anderen wird – außer Aktionismus – darin kein Sinn
gesehen. Außerdem wiesen viele Gesprächspartner darauf hin, dass sich
insbesondere im sozialen Bereich die meisten Akteure schon sehr stark
und freiwillig organisieren. Hinsichtlich des Neubaus sollten die aktuellen
Entwicklungen noch weiter verfolgt und dann erst entsprechende Rückschlüsse gezogen werden. Nicht vergessen sollte man die nicht zu lange
zurückliegenden Jahre mit hohen Leerstandsraten und Abriss.
- Wichtig für viele Gesprächspartner in der Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt war eine Verlängerung der Freistellungsregelung auf einer fairen
Basis.
- Darüber hinaus sollten im Wohnungsmarktentwicklungskonzept und der
entsprechenden Umsetzung folgende Aspekte im Mittelpunkt stehen:
- Bei der Zusammenarbeit im Bezirk im Bereich der Wohnungsmarktentwicklung geht es weniger um ein Bündnispapier, sondern um einen
langfristigen und offenen Prozess "auf gleicher Augenhöhe". Benötigt

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29

werden eine entsprechende Plattform und die Moderation durch das
Bezirksamt. Neben schnellen Reaktionen seitens des Bezirksamtes
wurde von den Gesprächspartnern in diesem Zusammenhang ein Ansprechpartner/Koordinator vorgeschlagen. Auch über die Möglichkeit
gemeinsamer "Begehungen" könnten sicherlich schnelle und unbürokratische Lösungen für einfache Probleme gefunden werden.
- Ziel der Zusammenarbeit und des Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes muss die soziale und demografische Durchmischung sein. Es
geht vornehmlich um eine Qualitätsverbesserung und Sicherung der
Sozialstruktur. Notwendige Ergänzungsbauten im Bestand wären dazu
ein geeignetes Mittel, aber nicht der soziale Wohnungsbau.
- Die Notwendigkeit der weiteren Verbesserung des Image des Stadtbezirks und ein entsprechendes Standortmarketing waren durchweg unstrittig und wurden als wichtige gemeinsame Aufgabe angesehen. Besonders hervorgehoben wurde in diesem Zusammenhang die IGA
2017. Ohne dass bei den Gesprächspartnern schon Details über den
Ablauf und die Gestaltung vorhanden waren, wurden die Bedeutung
der IGA und teilweise schon sehr konkrete Ansätze genannt ("Mieterzeitungen mit den hohen Auflagen unbedingt nutzen", "Balkonwettbewerbe"). Auch darüber hinaus wurden mögliche Ansätze für das
Standortmarketing aufgezeigt ("wenn die Vermarktung des CleanTech
Business Park anläuft, könnte ein Wohnungspool für die neuen Mitarbeiter aufgelegt werden", "QR-Code fürs Marketing").
- Als weitere wichtige Aufgaben wurden auch die Sicherung und der Erhalt der Infrastruktur und die Aufwertung des öffentlichen Raums angesehen ("Erreichbarkeit der Häuser", "Gebietsstraßen", "Baumfällungen und Zusammenarbeit bei der Grünpflege", "weitere Abwertung der
Hellen Mitte verhindern").
- Abschließend wurde von einigen Gesprächspartnern angeregt, dass
sich das Bezirksamt für eine behutsame und langfristig orientierte Liegenschaftspolitik beim Land Berlin einsetzen soll. Bestimmte Aufgaben
und Ziele könnten durch die Bezirke teilweise besser und zielführender
als durch den Liegenschaftsfonds erreicht werden.

1.1.4 Aktivierung und Konzept
Ausgehend von den unter den Rahmenbedingungen dargestellten Fakten und
Zielen sowie den Ergebnissen der unter 1.1.3 dokumentierten Fachgespräche
kann festgehalten werden, dass bezogen auf die Schaffung neuen Wohnraums in Marzahn-Hellersdorf Chancen und Herausforderungen bestehen.

30

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Chancen:
- Stabilisierung der Teilräume durch Ergänzung fehlender Segmente im
Angebot,
- Qualifizierung der sozialen und demografischen Mischung,
- punktuelle städtebauliche Aufwertung insbesondere in Übergangszonen,
- Stärkung des Außenimages,
- spezifischer Beitrag zu den Herausforderungen in der Gesamtstadt.
Herausforderungen:
- Spezifische Qualitäten im Bezirk in Teilräumen erhalten,
- Strategien zu dem prognostizierten Bevölkerungsrückgang in Marzahn
entwickeln,
- Qualitäten des Bestandes fortführen,
- Liegenschaftspolitik an sozialen und stadtentwicklungspolitischen Erfordernissen ausrichten,
- Neubau hat ergänzende Funktion und muss dabei räumlich und sozial
verträglich sein,
- d.h. Schaffung von
- Planungsgrundlagen,
- Modelle für Wohnraum mit Mieten von 9 €/m²,
- neuen Wohnkonzepten,
- Akquisitionsstrategien für neue Investoren,
- Marketingstrategien,
- Umsetzungskonzepten für das Planungsrecht, Genehmigungsverfahren
und Kooperationen.
Die vorhandenen Potenziale in Hellersdorf sollten aus gutachterlicher Sicht im
Hinblick auf die demografische Entwicklung nach Möglichkeit dichter bebaut
werden als in den bezirklichen Planungen und Annahmen zugrunde gelegt.
Darüber hinaus sollten Flächen, die nach § 34 bebaubar sind - insbesondere
im Bereich der Großsiedlungen - genutzt werden. Damit kann u.E. sichergestellt werden, dass bis zum Jahr 2020 Angebot und Bedarf zur Deckung gebracht werden können. Für das dann kommende Jahrzehnt bis 2030 ist als
nächster Schritt erforderlich, zusätzliche Flächen für Wohnungsbau in Marzahn-Hellersdorf auszuweisen und planerisch so vorzubereiten, dass sie ab
2020 entwickelt werden können. Dabei sollten dann auch Flächenpotenziale
in Marzahn betrachtet werden. Um den Bezirk im Rahmen der aktuellen Liegenschaftspolitik dabei zu unterstützen gilt: "Baugenehmigungsverfahren für

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31

Liegenschaften im Fachvermögen der Bezirke [sind] in der Regel dezentral
durch die Bezirke durchzuführen" 37.
Die Chance, im Hinblick auf Neubau nicht unter Handlungsdruck zu stehen,
sollte dafür genutzt werden, einen Prozess einzuleiten, um zum einen mit den
Akteuren vor allem die qualitativen Ziele für den Wohnungsneubau zu klären
und möglicherweise über diesen Weg nicht nur der prognostizierten quantitativen Nachfrage zu entsprechen, sondern darüber hinaus zu einem auch qualitativ für den Bezirk und seine Teilräume stabilisierenden zusätzlichem Angebot an Wohnraumpotenzialen zu kommen und Akteure für seine Umsetzung
zu gewinnen. Zum anderen besteht aber die Notwendigkeit, Strategien zur
Stabilisierung insbesondere für Marzahn zu erarbeiten. Ob und welches Angebot an Neubau dafür einen Beitrag leisten kann, ist dabei auch zu klären.

2

Flächenpotenziale und Innovationen

Die sich aus Kapitel 1 ergebenden Fragestelllungen und Strategieansätze
werden im Hinblick auf ihre räumlichen Aspekte überprüft bzw. konkretisiert.
Dies erfolgt an zehn detaillierter betrachteten Standorten. Für diese werden
Steckbriefe mit den Grunddaten und Testentwürfe erarbeitet.

2.1

Auswahl der Standorte

Um zehn konkrete Standorte genauer untersuchen zu können, wurden alle im
Bezirk vorhandenen Flächenpotenziale von der Planergemeinschaft bestimmten Auswahlkriterien unterzogen.
Betrachtet wurde ein Pool aus etwa 160 Flächenpotenzialen 38 (vgl. Datenpool/Excel-Tabelle im Anhang), die 2012 vom Bezirk Marzahn-Hellersdorf im
Rahmen des Flächenmonitorings der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt ermittelt wurden. Darin wurden auch alle Flächen, die im Eigentum des Liegenschaftsfonds Berlin sind, betrachtet. Neue Flächen wurden
nicht ermittelt. Ziel war die Ermittlung von Flächen, die eine Entwicklung von
mehr als 50 Wohneinheiten zulassen und eine zügige Realisierung ermöglichen.

Koalitionsvereinbarung zwischen Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD), Landesverband Berlin und Christlich Demokratische Union Deutschlands (CDU) für die Legislaturperiode
2011-2016, Berliner Perspektiven für starke Wirtschaft, gute Arbeit und sozialen Zusammenhalt,
Berlin 2011
38 Die Potenzialflächen werden vom Stadtentwicklungsamt fortlaufend überbearbeitet, das heißt die
konkreten Flächenbegrenzungen und Annahmen zur Belegungsdichte können von den in diesem
Gutachten gemachten Annahmen abweichen. Die Angaben geben den Stand vom Dezember
2012 wieder.
37

32

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Somit ist die Flächengröße zunächst ein Hauptauswahlkriterium. Die Realisierungsmöglichkeiten wurden anhand des vorliegenden Planungsrechts für
den Standort, der aktuellen Nutzung sowie der absehbaren Verfügbarkeit
bewertet. So wäre beispielsweise neben dem Kriterium bebaut oder unbebaut
der Bestand einer Kleingartenanlage ein Ausschlusskriterium.
Dementsprechend wurde die Einschätzung, bzw. Priorisierung des Stadtplanungsamts beachtet.
Weiterhin sollten diese Flächen einen vertretbaren Lärmpegel aufweisen, d.h.
belastete Standorte mit einem Lärmpegel von über 60 dB(A) wären nicht
berücksichtigt worden.
Bei der Auswahl wurde ebenfalls eine ausgeglichene räumliche Verteilung im
Bezirk, bzw. Standorte berücksichtigt, auf denen Geschosswohnungsbau, als
flexibler Bautyp, möglich wäre. Außerdem wurde aufgenommen, inwiefern die
bezirklichen Wohnungsunternehmen an der Flächenentwicklung beteiligt
werden könnten oder bereits sind.
Die Großwohnsiedlungen und deren Verdichtungsmöglichkeiten sollten einen
besonderen Anteil erhalten.

2.2

Steckbriefe

Nach den o.g. Kriterien wurden abschließend zehn Flächen in Abstimmung
mit dem Stadtentwicklungsamt für die weitere Untersuchung ausgewählt.
Davon liegen sieben Flächen im Bereich des Aktionsraums Plus. In den "Aktionsräumen plus" konzentrieren Senat und Bezirke ihre Aktivitäten, um die
sozialräumliche und städtebauliche Entwicklung zu verbessern.
Die ursprünglichen Angaben zu Flächen und Anzahl der Wohneinheiten haben sich nach der Auswahl und bei der genauen Abgrenzung der bebaubaren
Bereiche allerdings modifiziert (Beispiel Zossener Straße). Dies liegt daran,
dass die Abschätzungen des ursprünglichen Flächenpools sich auf die Bebauungspläne bezogen, deren Geltungsbereich z.T. größer ist, und dass
einige Standorte mit räumlicher Nähe zunächst zusammenhängend betrachtet wurden.

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33

Abb. Übersichtskarte der Standorte im Bezirk (Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Flächenmonitoring der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

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Die ausgewählten Flächen wurden einer eingehenden Analyse unterzogen,
die in Form von Steckbriefen für jede Fläche zusammengefasst wurden.
Die Steckbriefe enthalten zunächst Angaben zu den oben genannten Auswahlkriterien und weiterführende Standortkriterien sowie Zielvorgaben für die
Realisierung und Hinweise zu möglichen Steuerungsmechanismen.
Insbesondere wurden die Typologien und Dichtetypen in Standortnähe analysiert sowie eine spezielle Nachfrageeignung ausgelotet. Als Zielvorgaben
wurden insbesondere Prognosen zu Bedarfen für soziale Infrastruktur gemacht. Die Infrastrukturprognosen beziehen sich auf die ursprünglichen Zielgrößen des Bezirksamts. Die erstellten Testentwürfe der Planergemeinschaft
führen zu weit mehr Wohneinheiten pro Fläche, so dass die jeweilige Infrastrukturprognose als Minimalbedarf betrachtet werden muss. Dies gilt insbesondere für die Ermittlung von Kita- und Grundschulplätzen.
Als Datengrundlagen für die Erarbeitung der Steckbriefe dienten u.a. die aktuellen Berliner Planwerke. Weiterhin wurde verwendet:
- Erste Ergebnisse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
zum Stadtentwicklungsplan Wohnen
- aktuelle Bevölkerungsprognose
- Zentrenkonzept und INSEK des Bezirks Marzahn-Hellersdorf
- Daten des Amts für Statistik
- Planungsannahmen SenStadtUm
- Soziale Stadt Monitoring
Sofern vorhanden, wurde der aktuelle Stand der Bauleitplanung für den jeweiligen Standort übernommen.
Durch die Analyse sollte insbesondere die Zielgruppenorientierung bei der
Flächenentwicklung erleichtert werden. Für die Weiterentwicklung der Flächen werden in den Steckbriefen abschließend Steuerungsmechanismen
genannt, die Bauleitplanung und Zielgruppenorientierung unterstützen können
(vgl. Steckbriefe im Anhang).
Unter Beachtung der o.a. Aspekte in den Steckbriefen wurde für jedes Gebiet
ein Testentwurf erarbeitet. Dabei wurden auch die sich aus Kapitel 1 ergebenden Anforderungen nach unterschiedlichen Typologien beachtet. Situationsbezogen wurden unterschiedliche Wohnungsgrößen zugrunde gelegt, die
z.T. niedriger, z.T. höher sind als die Annahmen, die den Prognosen zugrunde liegen. In der folgenden Übersicht sind die Eckdaten für die zehn Standorte zusammengefasst.

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Übersicht ausgewählter Wohnbaupotenziale in Marzahn-Hellersdorf
Nr. / Flächenbezeichnung

Luftbild 2013

Testentwurf
Planergemeinschaft

Wohneinheiten und Einwohnerzahlen
WE / EW 39 40

StEP Wohnen 41
WE / EW 42

434 WE
Davon
in geschl. Bauweise
331 WE / 662 EW
Bruttowohnfläche
102 m2 (φ)
in Reihenhäusern
103 WE / 330 EW
Bruttowohnfläche
198 m²

480 WE
Davon
in geschl. Bauweise
338 WE / 676 EW
Bruttowohnfläche
100 m²
in Reihenhäusern
142 WE / 453 EW
Bruttowohnfläche
144 m²

166 WE
in Reihenhäusern
166 / 531 WE
Bruttowohnfläche
φ 198 m2

228 WE
in Reihenhäusern
228 WE / 731 EW
Bruttowohnfläche
144 m²

320 WE
Davon
in geschl. Bauweise
245 WE / 490 EW
Bruttowohnfläche 91
m² (φ)
in Stadtvillen
75 WE / 240 WE
Bruttowohnfläche
130 m²

282 WE
Davon
in geschl. Bauweise
222 WE / 444 EW
Bruttowohnfläche 100
m²
in Stadtvillen
60 WE / 192 EW
Bruttowohnfläche
162,5 m²

130 WE
Davon
in geschl. Bauweise
80 WE / 160 EW
Bruttowohnfläche
100 m²
in Townhouses
50 WE / 160 EW
Bruttowohnfläche
150 m²

147 WE
Davon
in geschl. Bauweise
80 WE / 160 EW
Bruttowohnfläche
100 m²
in Townhouses
47 WE / 152 EW
Bruttowohnfläche
162,5 m²

1 Mahlsdorf-Süd, Theodorstraße, 2. BA
400 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 15,1 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

2

Kaulsdorf-Süd, Anton-von-Werner-Straße

180 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 6,1 ha
Priorität im
Bezirksamt 2
3 Hellersdorf Nord, Carola-Neher-Straße, südlicher Cottbusser Platz
200 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 4 ha
Priorität im
Bezirksamt 1a

4 Alt-Biesdorf, Gut Champignon, 3.BA
100 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 2,4 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

39
40
41
42

Nach Planungsannahmen 2003 SenStadtUm (Mehrfamilienhäuser 2,0 EW//WE; Einfamilienhäuser im Außenraum 3,2 EW//WE)

Ermittelt aus Angaben im Testentwurf
Offene Bauweise = 162,5 m², Geschl. Bauweise = 100 m² Reihenhäuser = 144 m² Bruttowohnfläche
Nach Planungsannahmen 2003 SenStadtUm (GWB 2,0 EW//WE; EfH 3,2 EW//WE)

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Nr. / Flächenbezeichnung

Luftbild 2013

Testentwurf
Planergemeinschaft

Wohneinheiten und Einwohnerzahlen
WE / EW 39 40

StEP Wohnen 41
WE / EW 42

290 WE
in geschl. Bauweise
290 WE / 580 EW
Bruttowohnfläche
90 m² (φ)

264 WE
in geschl. Bauweise
264 WE / 528 EW
Bruttowohnfläche
100 m²

167 WE
Davon
in geschl. Bauweise
159 WE /318 EW
Bruttowohnfläche
II gesch. 80 m²
III gesch. 100 m²
in Reihenhäusern
8 WE / 26 EW
Bruttowohnfläche
198 m²

158 WE
Davon
in geschl. Bauweise
147 WE / 294 WE
Bruttowohnfläche
100 m²

5 Biesdorf-Nord, Joachim-Ringelnatz-Straße, Ringelnatz-Siedlung Süd
60 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 1,9 ha
Priorität im
Bezirksamt 2
6 Alt-Hellersdorf, Gut Hellersdorf
60 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 1,6 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

in Reihenhäusern
11 WE / 35 EW
Bruttowohnfläche
144 m²

7 Hellersdorf-Nord a) Zossener Str. 138, b) Havelländer Ring 34, c) Havelländer Ring 2-6
a,b)
> 60 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf ca. 3,2 ha
c)
300 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 5,2 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

558 WE gesamt
in geschl. Bauweise
a, b)
266 WE / 532 EW
Bruttowohnfläche
100 m² (φ)
c)
292 WE / 584 EW
Bruttowohnfläche
II gesch. 80 m²
III gesch. 100 m²

532 WE
in geschl. Bauweise
a, b)
240 / 481
Bruttowohnfläche
100 m²
c)
292 WE / 584
Bruttowohnfläche
100 m²

40 WE
in Reihenhäusern
40 WE / 128 EW
Bruttowohnfläche
198 m²

55 WE
in Reihenhäusern
55 WE / 176 EW
Bruttowohnfläche
144 m²

8 Hellersdorf-Ost, Louis-Lewin-Straße
100 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 1,2 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

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Nr. / Flächenbezeichnung

Luftbild 2013

Testentwurf
Planergemeinschaft

Wohneinheiten und Einwohnerzahlen
WE / EW 39 40

StEP Wohnen 41
WE / EW 42

49 WE
in geschl. Bauweise
49 WE / 98 EW
Bruttowohnfläche
100 m²

49 WE
in geschl. Bauweise
49 WE / 98 EW
Bruttowohnfläche
100 m²

252 WE
davon
in geschl. Bauweise
92 WE / 184 EW
Bruttowohnfläche
100 m² (φ)
in Stadtvillen
160 WE / 512
Bruttowohnfläche
100 WE a 100 m²
60 WE a 130 m²

208 WE
davon
in geschl. Bauweise
92 WE / 184 EW
Bruttowohnfläche
100 m²
in Stadtvillen
116 WE / 370 WE
Bruttowohnfläche
162,5 m²

Gesamt 1.610
Wohneinheiten

2.406

2.394

Gerundet 1.600
Wohneinheiten

2.400

2.400

9 Hellersdorf-Ost, Hoyerswerdaer Straße
- WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 0,7 ha
Priorität im
Bezirksamt 2
10 Hellersdorf-Nord, Tangermünder Str. 71/73 bis 107
150 WE
ursprüngliche Zielgröße des Bezirksamts auf 10,2 ha
Priorität im
Bezirksamt 2

Die Ergebnisse machen deutlich, dass die bisherigen Annahmen zum Wohnungspotenzial bei allen Standorten im Mittel um ein Drittel überschritten
werden können, dass also davon auszugehen ist, dass auch auf den übrigen
bekannten Flächenpotenzialen eine größere Anzahl Wohnungen realisiert
werden kann als bisher angenommen. Differenzierter sieht das Ergebnis bezogen auf die im StEP Wohnen angenommenen Berechnungsansätze aus.
Dies liegt vor allem daran, dass dort nur zwischen geschlossener, offener
Bauweise und Reihenhäusern unterschieden wird.
Die Gegenüberstellung zwischen dem laut Prognose (vgl. Tabelle Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf 2020 und 2030, S.14) ermitteltem
Bedarf bis 2020 und den Ergebnissen der Testentwürfe zeigt, dass bis 2020
allein auf den zehn ausgewählten Flächen ca. 2.400 von 3030 benötigten
Wohneinheiten geschaffen werden könnten. Rechnet man zu dem vom Bezirk
ermittelten Potenzial von 2.760 WE statt einem Drittel nur 10 % hinzu, ist der
Prognosewert bereits überschritten. D.h., dass im Hinblick auf die Schaffung
von Baurecht ausreichend für diesen Zeitraum Vorsorge getroffen ist, da wei38

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tere Flächen entwickelt werden können und das Nachverdichtungspotenzial in
den Einfamilienhausgebieten nicht berücksichtigt ist.
Die Herausforderung Wohnbauflächen bereit zu stellen, stellt sich für den
Zeitraum nach 2020. Hier bedarf es jedoch einer weiteren Untersuchung.

3

Fazit und Leitbild

Ziel dieses Wohnungsmarktkonzeptes Marzahn-Hellersdorf 2020 ist es, die
Rahmenbedingungen und die strategische Ausrichtung für die Wohnungsmarktentwicklung und vor allem für den Wohnungsneubau im Bezirk Marzahn-Hellersdorf zu klären, vorzubereiten und in einem entsprechenden Entwicklungs- und Umsetzungskonzept zu operationalisieren. Methodische
Schwerpunkte waren unter anderem eine umfangreiche Sichtung und Bewertung vorliegender Daten, Pläne und Gutachten, Stellungnahmen sowie umfassende Fachgespräche mit Experten und Akteuren aus Wohnungsbauunternehmen und -gesellschaften, Genossenschaften und Verbänden der Wohnungswirtschaft.
Als Ergebnis der vorangegangenen Analysen und Bewertungen lassen sich
das folgende Leitbild und die ergänzenden zehn Leitlinien ableiten, die dann
abschließend kurz erläutert werden.

Leitbild:
Für die weitere Entwicklung des Wohnungsangebotes in Marzahn-Hellersdorf
gilt der Grundsatz Qualität vor Quantität.
Die Qualität der Teilräume soll im Bestand und durch Neubau stabilisiert und
weiter entwickelt werden. Der dauerhaften Vermietung und der Entwicklung
des Bestandes in den Großsiedlungen kommt weiterhin herausragende Bedeutung zu.
Wohnungsneubau soll genutzt werden, um in den Teilräumen städtebauliche
Verbesserungen zu erfüllen und einen Beitrag zur sozialen und demografischen Mischung zu leisten.
Gebiete mit Planungsrecht sollen zeitnah aktiv vermarktet und bedarfsorientier realisiert werden.

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Leitlinien
1. Ausreichend Flächenpotenziale bis 2020
Der Bezirk Marzahn Hellersdorf verfügt auch vor dem Hintergrund der
Bevölkerungsprognose bis ins Jahr 2020 über ausreichend und rechtszeitig aktivierbare Flächenpotenziale für Wohnungsneubau. Dieser befindet
sich im Wesentlichen in Hellersdorf. Für den Zeitraum danach ist planerisch Vorsorge zu treffen, um für den in der Prognose zu erwartenden Bevölkerungszuwachs gerüstet zu sein. Dafür sind auch Flächen in Marzahn
und ggf. auch Grünflächen zu aktivieren.

2. Soziale und demografische Durchmischung weiterhin Vorrang
Ziel muss es weiterhin sein, die soziale und demografische Mischung
weiter zu verbessern, d.h. insbesondere in den Großsiedlungen die soziale und städtebauliche Urbanisierung zu fördern. Dies bedeutet zum einen,
den Bewohnern Wohnkarrieren zu ermöglichen (von Nestflüchterwohnung
bis Altenpflegeheim). Dabei kommt insbesondere dem Wohnraum für Ältere mit ihren sehr spezifischen, aber auch zunehmen sich differenzierenden
Anforderungen eine herausragende Bedeutung zu.
Zum anderen geht es auch darum, neue bisher unterrepräsentierte bzw.
neue Bewohnergruppen zu gewinnen und dafür die nötigen Voraussetzungen zu schaffen (Marketingkonzept, konkurrenzfähige Angebote, Infrastruktur, Wohnumfeld).

3. Herausforderung Infrastruktur und Wohnumfeld
Im Bereich der sozialen Infrastruktur und der Qualifizierung des Wohnumfeldes steht der Bezirk bereits kurzfristig vor sehr großen Herausforderungen, um die Wohnvoraussetzungseinrichtungen zu erfüllen.
Die nötigen Maßnahmen im Bereich der sozialen Infrastruktur - vor allem
bei den Kitas und Bildungseinrichtungen - und im Wohnumfeld sollten
entweder als Vorinvestition mit dem Ziel der Standortakquisition oder parallel zur Realisierung der Neubauten erfolgen. Sie sollen nach Möglichkeit
auch einen Beitrag zum Defizitabbau im Umfeld leisten. Aufgrund des
schnellen Wandels der Anforderungen sind investive Ansätze zur Bedarfsabdeckung erforderlich. Dies betrifft insbesondere den Bereich der
Kitas.
Es wird empfohlen, einen bezirklichen Infrastrukturplan zu erarbeiten.
Bei den Anforderungen an das Wohnumfeld sind vor allem Maßnahmen
für Ältere, insbesondere Barrierefreiheit - und diese auch im Bestand - zu
entwickeln und umzusetzen. Sie führen im Übrigen auch zu einer Qualifizierung für alle Altersgruppen.
Für das Wohnumfeld sollte ein Konzept mit Maßnahmen und Prioritäten in
Abstimmung zwischen Bezirk und Wohnungsunternehmen erstellt werden.

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4. Ergänzende Angebote und Zielgruppen erschließen
Unter Berücksichtigung des jeweiligen Bestandes und seiner Qualifizierung sind Möglichkeiten für Vorhaben zu entwickeln, die die Defizite im
Angebot abdecken (z. B. unterschiedliche Formen des seniorengerechten
Wohnens, Studentenwohnen, Stadtvillen, Townhouses etc.) und auch
neue Zielgruppen anzusprechen. Die z.T. kleinteiligen Potenziale im Siedlungsbestand einzelner Unternehmen sowie Arrondierungspotenziale bilden dafür eine besondere Chance.
Bei der Entwicklung von Standorten über 50 WE sollte die Chance genutzt
werden, den demografischen Anforderungen mit entsprechenden Angeboten gerecht zu werden. Dies beinhaltet altersgerechtes und generationenübergreifendes Wohnen, das im Moment auf die Typologien Geschosswohnungsbau und freistehendes Einfamilienhaus konzentriert ist, um Typologien, wie Reihenhäuser und ggf. Townhouses zu ergänzen. Diese
neuen Strukturen können den Standort und die Sozialstruktur verbessern
sowie Angebote z.B. für Baugruppen darstellen und somit auch die Eigentümerstruktur verbreitern.

5. Neubaukosten durch neue Modelle reduzieren
Zwischen Mietzahlungsfähigkeit der Bewohner und der Höhe der Neubaumieten besteht im Bezirk eine erhebliche Differenz. Sie zwingt dazu,
weiterhin die Priorität auf eine Qualifizierung des Bestandes zu legen und
beim Neubau neue Modelle in allen Bereichen (Städtebau, Grunderwerb,
Bautyp, Wohnungsgrößen, Baukosten, Unterhalt, Verwaltung) und innovative Ansätze, mit denen Kosten eingespart werden, zu erproben. Ggf.
können auch unternehmensübergreifende Kooperationen hier einen Beitrag leisten. Einer entsprechenden Ausgestaltung der Liegenschaftspolitik
kommt dabei besondere Bedeutung zu.

6. Kooperation zwischen Wohnungswirtschaft und Bezirk festigen
Die gute Zusammenarbeit zwischen dem Bezirk und den Wohnungsunternehmen soll erhalten und ausgebaut werden. Es bedarf weiterhin einer
"Kooperation auf gleicher Augenhöhe". Sie bildet die Grundlage für eine
standort- und unternehmensbezogene Abstimmung und damit für eine effiziente Bearbeitung im Bezirk. Einer Formalisierung dieser Kooperationsform bedarf es aufgrund der derzeitigen Praxis nicht.
Bezirk und Wohnungsunternehmen sollten sich weiterhin auf die Erarbeitung von Marketingstrategien für Marzahn und Hellersdorf verständigen
und in einem kooperativen Prozess erarbeiten lassen.

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7. Jährliche Wohnungskonferenzen und Evaluation der Vereinbarungen
Zumindest einmal jährlich sollte eine Veranstaltung, bei der Informationen
über die Entwicklung präsentiert und zur Diskussion gestellt werden, mit
dem Bezirk durchgeführt werden. Ggf. ist eine externe Agentur dafür von
den Wohnungsunternehmen und dem Bezirk gemeinsam dafür zu beauftragen (Monitoring). Die Ergebnisse dieser Veranstaltung sollten genutzt
werden, das Wohnungsmarktentwicklungskonzept fortzuschreiben.

8. Liegenschaftspolitik stärker an den bezirklichen Herausforderungen orientieren
Bezirk und Wohnungsunternehmen sollten sich gemeinsam gegenüber
dem Senat für eine Liegenschaftspolitik einsetzen, die die Standorte für
die soziale Infrastruktur sichert bzw. Vorsorge dafür trifft und den preiswerten Grunderwerb für Wohnungsbau ermöglicht.
Das Bezirksamt wird ansässige Wohnungsunternehmen dabei unterstützen, städtische Grundstücke zum Verkehrswert auf der Grundlage überzeugender Wohnungsbaukonzepte bzw. von Konzepten zur Stabilisierung
und Qualifizierung ihrer Wohnanlagen im Wege der Direktvergabe erwerben zu können.

9. Nachverdichtungspotenziale aktivieren
Nachverdichtungspotenziale gemäß § 34 im Großsiedlungsbestand sollten
aktiviert werden. Die Wohnungsunternehmen sollten entsprechende Voruntersuchungen durchführen und kommunizieren.
Die Potenziale der B-Pläne sind auszuschöpfen bzw. die notwendigen
Vorkehrungen zu treffen, um eine dichtere Bebauung zu ermöglichen.
Der Flächennutzungsplan Berlin ist in Marzahn-Hellersdorf ist in Bezug auf
mögliche Umwidmungen für soziale Infrastruktur und Wohnungsbau zu
überprüfen, um auf ggf. nach 2020 erforderliche Bedarfe vorbereitet zu
sein.

10. Freistellung und Kooperationsvertrag
Das Bezirksamt stellt auf Grundlage eines Kooperationsvertrages die
aufgrund § 2 BelBindG bei den Wohnungsgenossenschaften vorhandenen
und als belegungsgebundenen bestimmten Mietwohnungen von den Bindungen des § 6 Abs. 2 und Abs. 4 BelBindG sowie die bei den Wohnungsgenossenschaften vorhandenen und bestimmten Mietwohnungen
des sozialen Wohnungsbaus von den Bindungen des § 4 Abs. 2 und Abs.
4 WoBindG frei (Näheres bestimmt der jeweilige Kooperationsvertrag mit
den einzelnen Wohnungsunternehmen).

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Literaturverzeichnis
- Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR (Hrsg.), Die
Attraktivität großer Städte - ökonomisch, demografisch, kulturell, Ergebnisse eines Ressortforschungsprojekts des Bundes, Bonn 2012
- IBB Wohnungsbarometer 2012, Der Berliner Wohnungsmarkt aus Expertensicht, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), Berlin 2012
- IBB Wohnungsmarktbericht 2012, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), Berlin
2013
- Demographische Situation in Marzahn-Hellersdorf 2011, Beiträge zur
integrierten Gesundheits- und Sozialberichterstattung, Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin (Hrsg.), Berlin 2012
- GSW Immobilien AG (Hrsg.), WohnmarktReport Berlin mit Wohnkostenatlas 2013, Berlin 2013
- IHK Berlin (Hrsg.), Wohnungspolitik in Berlin, Berlin 2012
- Koalitionsvereinbarung zwischen Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD), Landesverband Berlin und Christlich Demokratische Union
Deutschlands (CDU) für die Legislaturperiode 2011-2016, Berliner Perspektiven für starke Wirtschaft, gute Arbeit und sozialen Zusammenhalt,
Berlin 2011
- Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V. (Hrsg.), Klimaschutz und Energiewende - Potenzial der großen Wohnsiedlungen, Berlin 2012
- Kurth u.a. in: Planerin 6/2012, Wohnen im Wandel, Berlin 2012
- Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz Berlin,
Umweltgerechtigkeit im Land Berlin, Konzept, Berlin 2011
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin, Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030, Berlin 2012
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), Integriertes Stadtentwicklungskonzept INSEK 2011/12 Aktionsraum plus
Nord-Marzahn/Nord-Hellersdorf
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012, bezahlbarer Wohnraum für Berlin, Berlin 2012
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), Stadtumbau in Berlin, Monitoringbericht 2010, Berlin 2011
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030, Berlin 2012
- Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., BBU,
Neuer Kurs für große Siedlungen, Ergebnisse des BBU-Siedlungsforums
2005/2006, Berlin 2007
- Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf (WoGeHe) (Hrsg.), Quartierskonzept Hellersdorf, Eine Großsiedlung wird zum Teil der Stadt, Berlin 1998

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Verwendete Planwerke aus dem Geodatenkatalog der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt (FIS-Broker)
- Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Zentrenkonzept MarzahnHellersdorf, Berlin 2008
- Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Stadtplanungsamt, Bebauungspläne (z.T. im Verfahren) Nr. XXIII 9a,b; 10-38; 10-55; XX-31a; XXI20; 10-45; 10-44; 10-52
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), digitaler
Umweltatlas, Strategische Lärmkarte, Rasterkarte L_N Nacht-Lärmindex
Gesamtlärm Summe Verkehr, Ausgabe 2013
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), digitaler
Umweltatlas, Stadtstruktur differenziert mit Raumbezug, Stand 2010
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand 2009
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Hrsg.), Stadtentwicklungsplan Verkehr, Berlin 2011
Abbildungen
- Verwendete Luftbilder, digitale Orthophotomosaike Berlin 2009
- Titelfoto Baugruppe Bernauer Straße 5-6b, Udo Dittfurth, Planergemeinschaft Kohlbrenner eG

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1.

Mahlsdorf-Süd, Theodorstraße, 2. BA
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

15,1 ha / 400 WE als ursprüngliche Zielgröße
davon 300 EFH,
größte Potenzialfläche insgesamt

Planungsrechtliche Situation

B-Plan-XXIII-9a,b im Verfahren
letzter Stand Planzeichnung: Sep 2012
letzter Stand Begründung: Nov 2011

Aktuelle Nutzung
Brache

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm
Nacht-Pegel
Südliche WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = wenig belasteter Standort, kein Schallschutz erforderlich
nördliche WA-Gebiete > 50-55 dB(A) = belasteter Standort, Schallschutz i.d.R erforderlich
B-Plan: Zur Sicherung der verträglichen Einordnung der Straße entsprechend der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzwerte
wird im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens bei der zuständigen Senatsverwaltung ein Lärm- und Emissionsgutachten
beauftragt. Hohe Lärmvorbelastung durch die B 1/5 und den Hultschiner Damm, evt. passiver Lärmschutz nötig. Vor allem
das nördliche Mischgebiet ist belastet.

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht

B-XXIII-9a,b
Essentials:
-

Sicherung eines Mischgebietes entlang der B 1/5
Allgemeines Wohngebiet mit geringer baulicher Dichte
überörtliche Biotopvernetzung entlang der Barnim-Hangkante als öffentlich nutzbares Freiflächenpotential

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49

-

Wohnumfeld

Retentionsbodenfilter
Sicherung von öffentlichen Verkehrsflächen zur inneren Gebietserschließung
Gegebenenfalls muss die Ausweisung der vom Lärm stärker betroffenen Mischgebiete revidiert und in eingeschränkte Gewerbegebiete geändert werden
teilweise erhebliche Altlasten im WA
Kita nötig
großer Erschließungsaufwand / Planstraßen
hauptsächlich Einfamilienhäuser zu erwarten

Einzelhandel / Zentrenstruktur
Einkaufsentfernung 1:

Gut

Nähe zum Ortsteilzentrum S-Bahnhof Mahlsdorf (Hönower Str.)

StEP Zentren 3
Im Hinblick auf das benachbarte Ortsteilzentrum Mahlsdorf sind Einzelhandelsbetriebe
mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten auszuschließen bzw. mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten nur ausnahmsweise zuzulassen. Das Plangebiet gehört zur
Fachmarktagglomeration Alt-Mahlsdorf.

Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr,
Bestand 2011

- B1/5 als großräumige Straßenverbindung
- Hultschiner Damm als übergeordnete Straßenverbindung

-

Pilgramer und Rahnsdorfer Str. als Ergänzungsstraßen

Geplante Ortsumfahrung Ortskern Mahlsdorf als raumordnerisches Entwicklungsziel.
Entsprechend der Darstellung im FNP Berlin soll hier die Sicherung einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße als Entlastung für den Knotenpunkt Hultschiner Damm / Alt
Mahlsdorf und die Trennung von ÖPNV und IPNV erreicht werden. Zur Realisierung der
Ortsumfahrung Mahlsdorf soll in südlicher Verlängerung der Straße "An der Schule"
eine Verbindung zum Hultschiner Damm geschaffen werden, welche das Plangebiet
quert. Hier kollidieren aktuell vorrangig die Interessen der Eigentümer mit dem planerischen Ziel der Sicherung der übergeordneten Hauptverkehrsstraße.

Eigentum

privat, NCC

Sozialstruktur in der Umgebung

Status-Dynamik-Index =1+

Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung
(bezogen auf den Planungsraum,
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen, MigranSoziale Stadt Monitoring 2011
tenanteil):
Deutlich bessere Sozialstruktur als in der Gesamtstadt:
-

1

3,4% Arbeitslose der 15- bis 65-Jährigen (Berliner Durchschnitt: 9,4%), 1,6% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen (Berliner Durchschnitt: 13,7%) und 2,9%

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

50

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Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren (Berliner Durchschnitt: 36,4%)

Altersstruktur

im Bezirksvergleich tendenziell mehr Einwohner über 65 Jahre (19,2%) und weniger
(bezogen auf den Planungsraum Kinder unter 6 Jahren (3,9%), insgesamt allerdings relativ ausgeglichen
am 31.12.2010)

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

-

Insellage oder Bestandserweiterung

EFH-Bestandserweiterung

Stadtstruktur in der Umgebung

nördlich: Nicht oder gering bebaute Grün- und Freifläche

(Umweltatlas)

westl. und östlich.: Geringe Bebauung mit überwiegender Nutzung durch Gewerbe u.
Industrie
zentral und südlich: Niedrige Bebauung mit Hausgärten

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

0,05 bis < 0,2

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 2

GWB (200 EW)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 4 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze

EFH (300 WE)
Spitzenbedarf:
0-3 Jährige: 30 Plätze
3-6 Jährige: 41 Plätze
Langfristbedarf: 58 Plätze
0-3 Jährige 20 Plätze
3-6 Jährige 27 Plätze
gesamt

Spitzenbedarf 85 Plätze
Langfristbedarf 66 Plätze

2

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad

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51

Spielplatzfläche

200 m²

Grundschulplatzbedarf

GWB (200EW)
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze

EFH
Spitzenbedarf: 115 Plätze
Langfristbedarf: 58 Plätze

gesamt
Spitzenbedarf: 132 Plätze
Langfristbedarf: 69 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
1. Kiekemal-Schule, Hultschiner Damm 219, Schülerzahl 421 Schüler (2012/13) (425
Schüler)
2. Friedrich-Schiller-Grundschule, An der Schule 13-17 (nicht offizieller Einzugsbereich)
B-Plan: Der ursprünglich vorgesehene Grundschulstandort ist nicht mehr Inhalt des
Bebauungsplanentwurfs.

Versorgung und Zielvorgaben Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 3:

Hoch

Es soll ein übergeordneter Grünzug entlang der Barnimhangkante als Parkanlage gesichert werden. Die historisch gewachsene Struktur entlang der Straße Alt Mahlsdorf wird
durch die Darstellung einer gemischten Baufläche gestützt und die ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen anteilig auch als Wohnbaufläche in der Entwicklung dargestellt.
Der Flächennutzungsplan sieht die Sicherung von Flächen für einen Retentionsbodenfilter im Bereich des Hultschiner Damms vor.
Hoher Anteil brachliegender Flächen, die seit Jahren der natürlichen Sukzession unterliegen und damit erhebliche ökologische Potentiale aufweisen.

verkehrliche Erschließung

Die zukünftige Haupterschließung des Gebietes soll von der Pilgramer Straße über eine
neu zu errichtende Erschließungsstraße erfolgen.
Trennung zwischen motorisiertem Individualverkehr und Straßenbahn und eine Verbesserung der Straßenbahnsituation durch zweigleisige Verlegung.

Welche Zielgruppe ist möglich?

3

Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

Kategorisierung als einfache Wohnlage, allerdings muss das Gebiet aufgrund des hohen Status- und positiven Dynamikindex (1+) sowie des hohen Anteils an Einzeleigentum als gute Wohnlage eingestuft werden

Sozialstruktur

hohes Segment realistisch

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

52

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Altersstruktur

ausgeglichen, keine Besonderheiten

Besonderheit

-

Bautyp

Testentwurf
dreigeschossige geschlossene Bauweise und Reihenhäuser mit drei Geschossen

Wohneinheiten

434

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

Schallschutz für nördliche WA berücksichtigen

Steuerungsmöglichkeiten
über den Grundstückspreis

NCC
-

Förderungsmöglichkeiten /
Belegungsbindung
Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

Kitaplatzangebot erweitern, um die soziale Infrastruktur zu verbessern;
altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche
Verträge

Kita, Pool soziale Infrastruktur

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53

54

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1.

Mahlsdorf-Süd, Theodorstraße, 2. BA
Testentwurf

Mahlsdorf-Süd, Theodorstraße

Maßstab im Original 1:2.000

östlicher Bereich:
Geschosswohnungsbau, III Geschosse, Wohnungsgröße 80m² brutto
Grundfläche
ca. 11.280 m²
Geschossfläche
ca. 33.800 m²
10.000 m² mit 80 m²/Wohnung brutto
10.000 m² mit 100 m²/Wohnung brutto
13.800 m² mit 130 m²/Wohnung brutto
westlicher Bereich:
103 Reihenhäuser, III Geschosse, Bruttogrundfläche 6x11 m
Grundfläche:
ca. 6.800 m²
Geschossfläche:
ca. 20.400 m²

125 WE
100 WE
106 WE

insg. 434 WE

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2.

Kaulsdorf-Süd, Anton-von-Werner-Straße
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

6,1 ha / 180 WE als Zielgröße
davon 180 EFH

Planungsrechtliche Situation

B-Plan 10-38, im Verfahren (Konzept wird neu gemacht)
Letzter Stand der Begründung: keine Angabe (Anlage 1 zur Beschlussvorlage Nr. 0696/III)

Aktuelle Nutzung

bis zum Jahr 2000 vorwiegend für die Produktion von Blumen und Zierpflanzen in geheizten Gewächshäusern genutzt,
aktuell vorwiegend Brache, im südlichen Plangebiet noch Gewerbebauten und Versiegelung

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm
Nacht-Pegel:
Westliches Plangebiet > 45-50 dB(A)

=1

Östliches Plangebiet
"zweite Reihe Chemnitzer Str." > 50-55 dB(A)
" Chemnitzer Str." > unter 60 dB(A) bis 65 dB(A)

=2
=3

Chemnitzer Straße: >65-70 dB(A) Summe Kfz-, Flug und Schienenverkehrslärm (Fassadenpegel Gesamtlärm, Tag-AbendNacht-Lärmindex)
(Chemnitzer Straße stark frequentierte Nord-Süd-Verbindung)

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

(Vorhaben derzeit nach § 34 (1) BauGB)

B-Plan 10-38
Essentials:

- Das zugrunde liegende Konzept soll eine Differenzierung der baulichen Dich-

-

56

te, die entlang der Anton-von-Werner-Straße eine gegenüber den nördlich angrenzenden Flächen dichtere Bebauung und so die eindeutige Definition des
öffentlichen Straßenraumes, ermöglichen
qualitativ hochwertig gestaltete Freiräume vorgesehen, die vorhandene Land-

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-

Wohnumfeld

schaftselemente (mäandrierender Verlauf der Wuhle) einbeziehen und Verknüpfungen zum angrenzenden Siedlungsgebiet herstellen
Planstraßen - Ringerschließung vorgesehen
Einfamilienhäuser zu erwarten
nicht gefolgt wird dem Konzept einer verdichteten Bauweise mit einer Grundfläche 0,6 und einer Geschossfläche 0,8 auf den Flächen südlich der verlängerten Anton-von-Werner-Straße. Die dadurch im Siedlungsgebiet erzeugte
städtebauliche Dominanz sei innerhalb des gewachsenen, kleinteiligen Siedlungsgebietes städtebaulich nicht gerechtfertigt.

Einzelhandel/Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 4:
Einzelhandel/Zentrenstruktur
Gut
Die Potentialfläche befindet sich in der Nähe zum kleinen Nahversorgungszentrum Kaulsdorf Süd.
StEP Zentren 3/ Zentrenkonzept Marzahn- Hellersdorf:
In den Siedlungsgebieten Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf haben sich zentrale
Versorgungsbereiche zum einen punktuell an den U- bzw. S-Bahnhöfen und zum
anderen entlang der übergeordneten Straßenverkehrsflächen, hier Chemnitzer
Str., entwickelt. Südlich des Plangebiets befindet sich der zentrale Versorgungsbereich "NVZ II Kaulsdorf Süd".
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-38 sollen somit im Sinne des Erhalts und der Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches "Nahversorgungszentrum Chemnitzer Straße" und im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
- Lebensmittelmärkte,
- Drogerie- und Getränkefachmärkte und
- einzelhandelsbezogene Dienstleistungseinrichtungen
nicht zugelassen werden.
Innerhalb des Geltungsbereiches wurde bereits eine Handelseinrichtung zur
Versorgung des Gebietes genehmigt. Zur Sicherung des bereits vorhandenen
Lebensmittelmarktes soll im Geltungsbereich des B-Planes festgesetzt werden,
dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen bereits genehmigter Einzelhandelseinrichtung ausnahmsweise zulässig sind, wenn
von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf die Wohngebietszentren zu erwarten sind und sie der generellen Ausweisung des Gebietes als Allgemeines Wohngebiet nicht widersprechen.

Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr,
Bestand 2011
- B1/5 als großräumige Straßenverbindung
- Chemnitzer Straße als örtliche Straßenverbindung
- Heerstraße und Am Niederfeld als Ergänzungsstraßen
Die das Plangebiet im Osten begrenzende Chemnitzer Straße ist eine stark frequentierte Nord-Süd-Verbindung, die in nördlicher Richtung auf die Bundesstraße
B 1/5 und in südlicher Richtung in die Kaulsdorfer Straße mündet, welche über die
Straßenzüge Gehsener Straße und Mahlsdorfer Straße bis zum zum S-Bahnhof

4

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

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Köpenick führt.

B-Plan
Das öffentliche Erschließungsnetz wird durch die fehlende Verbindung zwischen
Lehnbachstraße und Chemnitzer Straße ergänzt.
Das vorliegende Konzept knüpft an das bestehende Straßenraster an und versucht, mit der internen Erschließung auf den mäandrierenden Verlauf der Wuhle
Bezug zu nehmen. Um zusätzlichen Durchgangsverkehr und einen weiteren
Kreuzungspunkt in der Lenbachstraße zu vermeiden, ist eine Ringerschließung
vorgesehen.

Eigentum

privat, Einzeleigentümer

Sozialstruktur in der Umgebung

Status-Dynamik-Index im Umfeld =1+

(bezogen auf den Planungsraum)

Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Deutlich bessere Sozialstruktur als in der Gesamtstadt.
3,4% Arbeitslose der 15-65-Jährigen (Berliner Durchschnitt: 9,4%), 2,1% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen (Berliner Durchschnitt: 13,7%) und 5,1%
Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren (Berliner Durchschnitt: 36,4%).

Altersstruktur

(bezogen auf den Planungsraum am
31.12.2010)

Im Bezirksvergleich tendenziell mehr Einwohner über 65 (19,4%) und etwas weniger Kinder unter 6 Jahren (4,3%), insgesamt allerdings am Bezirksdurchschnitt
angeglichen.

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks / INSEK

-

Insellage oder Bestandserweiterung

EFH-Bestandserweiterung

Stadtstruktur in der Umgebung

Umweltatlas
Das gesamte Umfeld des Plangebiets ist von einer aufgelockerten Wohnbebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern mit Gärten geprägt, weiter nördlich und
nord-westlich des Plangebiets befinden sich großräumigere Park- und Grünflächen.

B-Plan

Das Plangebiet soll einen eigenständigen Charakter erhalten, auch wenn die
spätere Realisierung von individuellen Einfamilienhäusern keinen besonderen
städtebaulichen Gestaltungsspielraum der baulichen Anlagen lässt.
Gleichzeitig sind für das Konzept die räumlich städtebaulichen Rahmenbedingungen umso bedeutender, die
− ein prägnantes Erschließungssystem für eine gute Orientierung ermöglichen
und
− qualitativ hochwertig gestaltete Freiräume vorsehen, die vorhandene Landschaftselemente einbeziehen und Verknüpfungen zum angrenzenden Siedlungsgebiet herstellen.

58

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Chemnitzer Str., zwischen Jägerstraße und Gerdaer Straße: Nahversorgungszentrum Kaulsdorf Süd. Im Gegensatz zu der sonst kleinteiligen städtebaulichen Struktur des Siedlungsgebietes hat sich hier auf Grund der Nutzung auch eine massivere bauliche Kubatur entwickelt.

−

GFZ in der Umgebung

gesamtes Umfeld 0,2 bis < 0,4

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 5

EFH (576 EW)
Spitzenbedarf:
0-3 Jährige: 18 Plätze
3-6 Jährige: 25 Plätze
Langfristbedarf:
0-3 Jährige 12 Plätze
3-6 Jährige 16 Plätze
gesamt

Spitzenbedarf 43 Plätze
Langfristbedarf 28 Plätze
Spielplatzfläche

576 m²

Grundschulplatzbedarf

EFH
Spitzenbedarf: 69 Plätze
Langfristbedarf: 35 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
-

Kiekemal-Schule, Hultschiner Damm 219,
421Schüler (2012/13) (425 Schüler im Schuljahr 2011/12)
Ulmen-Grundschule, Ulmenstr. 79-85, (330 Schüler im Schuljahr 2011/12)
BEST-Sabel-Grundschule (privat),Erich-Baron-Weg 118

Zugang zu Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 6: Hoch

Verkehrliche Erschließung

Belastung von der Chemnitzer Str. ausgehend berücksichtigen

Welche Zielgruppe ist möglich?

5
6

Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach Mietspiegel

Einfache bis mittlere Wohnlage, allerdings sind die Voraussetzungen für gute
Wohnlage gegeben?

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad
Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
2009

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Sozialstruktur

hohes Segment realistisch

Altersstruktur

ausgeglichen, keine Besonderheiten
Familien, Senioren

Besonderheit

-

Bautyp

Testentwurf
Reihenhäuser, drei Geschosse

Wohneinheiten

166 WE

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

Schallschutz für Wohnen im östlichen Plangebiet berücksichtigen

Steuerungsmöglichkeiten über
den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten / Belegungsbindung

-

Aufwertungsmaßnahmen in der
Umgebung, um Zielgruppe zu
erreichen

altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche Verträge

Pool soziale Infrastruktur

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2.

Kaulsdorf-Süd, Anton-von-Werner-Straße
Testentwurf

Kaulsdorf-Süd, Anton-von-Werner-Straße

Maßstab im Original 1:2.000

166 Reihenhäuser, III Geschosse, Bruttogrundfläche 6x11 m
Grundfläche

ca. 10.900 m²

Geschossfläche

ca. 32.900 m²

ges. 166 WE

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61

3.

Hellersdorf Nord, Carola-Neher-Straße, südlicher Cottbusser
Platz
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

4 ha / 200 WE als Zielgröße
davon 100 EFH

Planungsrechtliche Situation

Vorhabenbezogener B-Plan 10-55 im Verfahren, beplante Fläche 9 ha
Letzter Stand Planzeichnung: März 2012
Letzter Stand Begründung: Sep 2012

Aktuelle Nutzung

Ungenutzte Freifläche, leer stehende ehem. Schulgebäude zwischen Maxie–Wander–Straße und Carola-Neher-Straße

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm

Nacht-Pegel:
Südliches Gebiet < 45 dB(A)
nördliches Gebiet 45-50 dB(A)

=1
=1

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

B- 10-55
Essentials:
-

Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Wahrung
der vorhandenen städtebaulichen Strukturen der Großsiedlung Hellersdorf

-

fünf WA-Flächen: III Vollgeschosse, GRZ 0,3, GFZ 0,9, abweichende Bauweise

-

Ausschluss von Einzelhandel innerhalb der WA-Gebiete

-

nördlich öffentliche Grünfläche mit Durchwegung
Erhalt von drei Gemeinbedarfsflächen (Turnhallen und Jugendfreizeiteinrichtung)
südlich öffentliche Grünfläche, Spielplatz und Windschutzfläche mit

-

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-

Wohnumfeld

Durchwegung
gliederndes Strukturband wesentliches Ziel des Bebauungsplanes wie auch
in bereits laufenden Bebauungsplanverfahren 10-21 und 10-44 (vgl. Nr. 7
Hellersdorf Nord, a) Zossener Str. 138, b) Havelländer Ring 34, c) Havelländer Ring 2 - 6)

Einkaufsentfernung 7:
Einzelhandel / Zentrenstruktur
Gut
Die Fläche befindet sich im fußläufigen Einzugsbereich des großen Nahversorgungszentrums Neue Grottkauer Straße. Es ist beabsichtigt, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Einzelhandelsflächen auszuschließen und somit
die Voraussetzungen zur langfristigen Sicherung der vorhandenen städtebaulichen Zentrenstruktur zu schaffen.

INSEK
Der Cottbusser Platz bedarf hinsichtlich der Nahversorgung einer Neustrukturierung.

Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr,
Bestand 2011
- Hellersdorfer Str. und Riesaerstr. als übergeordnete Straßenverbindungen
- Neue Grottkauer und Grottkauer Straße als Ergänzungsstraßen
Die Anbindung an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs besteht
über die U-Bahnlinie 5 Richtung Hönow und Alexanderplatz.

Eigentum:

Landeseigene Flächen (Lifo)

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011

(bezogen auf den Planungsraum)

Status-Dynamik-Index = 4Gebiet mit Tendenz zur Statusverschlechterung
Sehr niedriger Entwicklungsindex

Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen, Migrantenanteil):
Mit 19,3% der EW sehr hoher Arbeitslosenanteil, mit 31,9% der EW sehr hoher
Anteil von Empfängern von Existenzsicherungsleistungen und sehr hoher Anteil
von Kindern als Empfänger von Existenzsicherungsleistungen (77,4%)
Das gesamte Umfeld, abgesehen von einem Bereich im Norden bzw. Nordosten, unterscheidet sich deutlich: Überwiegend mittlerer Status (2+/-)

Altersstruktur

(bezogen auf den Planungsraum am
31.12.2010)

7

Im Bezirksvergleich und im Berliner Vergleich mehr EW unter 6 Jahre (8,8%)
und deutlich mehr Bewohner unter 18 Jahre (20,1%), mit 10,5 % vergleichsweise wenig Alte

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

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Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens
Zielvorgaben des Bezirks / INSEK

Durch den Rückbau nicht mehr erforderlicher Gemeinbedarfseinrichtungen im
Planungsgebiet entstehen großflächige zusammenhängende Freiräume. Es
besteht das städtebauliche Ziel, diese auch langfristig in eigener Struktur im
Charakter als gliedernde Bänder innerhalb der Großsiedlung Hellersdorf zu
entwickeln.
Aktuell Vermarktungsdruck für EFH aber auch GWB möglich, Schulvorbehalt
wird vom BA noch geprüft.

Insellage oder Bestandserweiterung Verdichtung von Großstrukturen
Stadtstruktur in der Umgebung
(Umweltatlas)

westlich und östlich: Großsiedlung und Punkthochhäuser (1960er-1980er) 4-11
geschossig
südlich: Einfamilienhäuser mit Garten (Uckermarkstr./ Grottkauer Str.)
Nördlich: Park/Grünfläche

B-Plan

-

abweichende Bauweise mit einer Längenbeschränkung von 30,0m
Dreigeschossigkeit
Festsetzungen, die durch Umsetzbarkeit einer kleinteiligen Siedlungsstruktur auch weiterhin eine kontrastbildende städtebauliche Gliederung innerhalb der Großsiedlung Hellersdorf gewährleisten.

Charakteristikum
Infrastrukturbänder sind durch Einzelbaukörper geprägt, bilden durch ihren
Verlauf einen Anschluss an das Siedlungsgebiet und an übergeordnete Grünverbindungen. Anschluss an Grünverbindung Hellersdorfer Hauptgraben.
GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Gesamtes direktes Umfeld: 1,2 - <1,5
Weiter nördlich: 0,8 - <1,0

B-Plan

GFZ 0,9 und GRZ von 0,3 bei einer zulässigen Grundfläche von ca. 18.000 m²

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 8

GWB (100 WE / 200 EW)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 4 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze

EFH (100 WE / 320 EW)
8

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6-Jährige mit 95% Versorgungsgrad

64

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Spitzenbedarf:
0-3 Jährige: 10 Plätze
3-6 Jährige: 14 Plätze
Langfristbedarf: Plätze
0-3 Jährige: 7 Plätze
3-6 Jährige: 9 Plätze
gesamt

Spitzenbedarf 38 Plätze
Langfristbedarf 25 Plätze
Spielplatzfläche

520 m²

Grundschulplatzbedarf

GWB (100 WE / 200 EW)
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze

EFH (100 WE / 320 EW)
Spitzenbedarf: 38 Plätze
Langfristbedarf: 19Plätze

gesamt
Spitzenbedarf: 55 Plätze
Langfristbedarf: 30Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
- Grundschule am Schleipfuhl, Nossener Str. 85, 437, 437 Schüler im Schuljahr 2012/2013
- (Förderschule am Rosenhain, Förderschwerp. "Lernen", Klingenthaler Str.
32, 235 Schüler im Schuljahr 2012/2013)

Versorgung und Zielvorgaben Grün- Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 9: Mittel "versorgt"
flächen
B-Plan
-

Grünverbindung zwischen Hellersdorfer Hauptgraben und Windschutzsteifen

Landschaftsprogramm

Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung wird der Bereich als höchste Stufe
der Dringlichkeit in Bezug auf die Verbesserung der Freiraumversorgung und nutzung dargestellt. Ziel, die Nutzungsmöglichkeiten vorhandener Freiräume
und die Aufenthaltsqualität im Straßenraum zu verbessern.
verkehrliche Erschließung

9

Erschließung des Plangebiets über Carola-Neher-Str., Auerbacher Ring, Klingenthaler Str., Maxi-Wander-Str. sowie über den geplanten inneren Geh- und
Radweg in Nord-Süd-Richtung

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

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65

Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

bei Erhalt der Infrastruktur mittleres Segment realistisch

Altersstruktur

Familien, junge Menschen

Besonderheit

Der Bereich unmittelbar südlich der U-Bahn ist von historischer Bedeutung, da
hier Reste des mittelalterlichen "Helwichstorf" dokumentiert und wieder verschlossen wurden. Bei der Neugestaltung der Flächen vor dem Eingangsbereich des U-Bahnhofes Cottbusser Platz wurden bereits in Verbindung mit der
Gestaltung der Grünverbindung Akzente der Markierung dieses historischen
Ortes gesetzt.
Im Anschluss an den gestalteten Bereich südlich des U-Bahnzugangs und der
Maxie-Wander-Straße befinden sich die Turnhalle Carola-Neher-Straße 51 und
die Jugendfreizeiteinrichtung am Auerbacher Ring 25.
Ziel für den Bereich ist die Sicherung einer übergeordneten Grün- und Wegeverbindung mit dem Ziel der verbesserten Vernetzung des Planungsgebietes mit
den angrenzenden Siedlungs- und Freiräumen.

Bautyp

Testentwurf
Mix aus Geschosswohnungsbau und Stadtvillen

Wohneinheiten

320

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten über den
Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten / Belegungsbindung

-

Aufwertungsmaßnahmen in der
Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

Erhalt der Angebote:
Turnhalle Carola-Neher-Straße 51
Jugendfreizeiteinrichtung am Auerbacher Ring 25.

Bewertung/Ziele für Kooperationen Pool soziale Infrastruktur, Partnerschaft mit bestehenden Angeboten
und städtebauliche Verträge

66

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3.

Hellersdorf Nord, Carola-Neher-Straße, südlicher Cottbusser Platz
Testentwurf

Hellersdorf-Nord, Carola-Neher-Straße/südl. Cottbusser Platz

Maßstab im Original 1:2.000

Mix aus Geschosswohnungsbau und Stadtvillen. Lockere Bebauung mit Ausbildung kleiner Innenbereiche
Überwiegend: III Geschosse
Geschosswohnungsbau: Wohnungsgröße 50% 80 m² brutto, 50% 100 m² brutto
Grundfläche:

ca. 7.400 m²

Geschossfläche:

ca. 22.200 m²

135 WE à 80 m² brutto, 110 WE à 100 m² brutto
Stadtvillen: 20x20 m, III Geschosse, Wohnungsgröße 130 m² brutto
Grundfläche:

ca. 3.200 m²

Geschossfläche:

ca. 9.600 m²,

75 WE à 130 m² brutto

insg. 320 WE

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67

4.

Alt-Biesdorf, Gut Champignon, 3.BA
Steckbrief

Auswahlkriterium

(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

2,4 ha / 100 WE als Zielgröße

Planungsrechtliche Situation

B-Plan XX-31a 2006 festgesetzt (ehem. Entwicklungsbereich Biesdorf-Süd)
Letzter Stand Planzeichnung: Mai 1995
Letzter Stand Begründung: März 2006

Aktuelle Nutzung
Die südlich gelegenen, ehemals gewerblich genutzten Bereiche liegen vollständig brach. Das Areal wird durch eine ruderale
Vegetation geprägt, die sich teilweise durch eine hohe Artenvielfalt auszeichnet.

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2017

Lärm

MI-Gebiete > 50-55 dB(A) = 2
B-Plan
Hinsichtlich der Luftgüte und der Lärmimmissionen liegen Ergebnisse aus der Umweltverträglichkeitsstudie zum Bebauungsplan XXI-31b vor. Aus der Umweltverträglichkeitsstudie wird deutlich, dass das Plangebiet bereits im Bestand (März
2000) durch verkehrsbedingte Schadstoff- und Lärmemissionen belastet wird. Im Bereich der Weißenhöher Straße wurden
Schallbelastungen zwischen 60 und 65 dB(A) am Tag und 55 und 60 dB(A) bei Nacht ermittelt. Für den Prognosefall "Umsetzung des Handelszentrums" wurden Immissionswerte zwischen 65 und 70 dB(A) prognostiziert. Die ermittelten Werte
liegen somit über den Orientierungswerten eines Mischgebiets (tags 60 dB(A), nachts 50 bzw. 45 dB(A).
Von einzelnen Anwohnern des Altenwohnheimes wurde darauf hingewiesen, dass der Anlieferungsverkehr des Handelszentrums, der über die Minsker Straße erfolgt, vor allem in den Morgenstunden eine Lärmbelästigung darstellt.
Es wird davon ausgegangen, dass sich mehr als 60 % der prognostizierten zusätzlichen Lärmbelastung aus dem Handelszentrum ergeben wird.
Durch die prognostizierten Werte werden die Orientierungswerte der DIN 18005, die für Dorfgebiete und Mischgebiete 60
dB(A) bei Tag angeben, entlang der Weißenhöher Straße um bis zu 10 dB(A) überschritten.
Entlang der Arno-Philippsthal-Straße und der Planstraße 2 können die Orientierungswerte im Wesentlichen eingehalten
werden. Durch die als technische Baubestimmung eingeführte DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" kann bei Neubaumaßnahmen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sichergestellt werden, dass Außenbauteile einschließlich der
Fenster ein entsprechendes Luftschalldämmmaß aufweisen.

68

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Standortkriterium
Stand Planungsrecht

Analyse
XX-31a
Essentials:
- Zwei Mischgebietsflächen (10.830 u. 10.875 m²): Zwei- bis viergeschossig, GRZ:
0,4, GFZ 1,2, ohne festgelegte Bauweise
- Errichtung einer kompakten viergeschossigen Wohn- und Bürobebauung mit
begrünten Vorgärten und von Bebauung freigehaltenen Blockinnenbereichen
- die Sicherung des Pflegeheimes für die vollstationäre Pflege einschließlich eines
Dienstleistungszentrums für medizinische und soziale Nutzungen sowie die Sicherung altengerechter Wohnungen (2001 realisiert)
- Bau einer neuen Anliegerstraße für die Erschließung der geplanten Mischgebietsbebauung,
- die Anlage einer öffentlichen, landschaftlich geprägten Grünanlage mit integriertem Kinderspielplatz als Bestandteil einer übergeordneten Grünverbindung zwischen Biesdorfer See und Wuhletal
- der Erhalt der landschaftlichen Bezüge, insbesondere der vorhandenen Bäume
entlang der Weißenhöher Straße und auf dem Gelände des Seniorenwohn- und
Pflegeheimes, sowie deren Weiterentwicklung durch umfangreiche Neuanpflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auf öffentlichen und privaten Flächen,
- die Sicherung eines Standortes für eine Kindertagesstätte mit ca. 100 Plätzen am
Grabensprung
- am südlichen Stadtgarten Spielplatz (2.000 m²)
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind in beiden Mischgebieten jeweils rund 13.500 m² Geschossfläche realisierbar. Insgesamt könnten bis zu 27.000
m² Geschossfläche für Wohn- und Gewerbenutzungen geschaffen werden. Bei einem
50-prozentigen Wohnanteil würde sich insgesamt eine maximale Wohngeschossfläche von rund 13.500 m² ergeben. Bei Mehrfamilienhäusern werden je Wohneinheit
durchschnittlich 100 m² Geschossfläche angenommen, entsprechend ist davon auszugehen, dass innerhalb der beiden Mischgebiete bis zu 135 neue Wohnungen geschaffen werden können.
-

Geschlossene Bauweise, evtl. Reihenhäuser; 1994 Wettbewerb und städtebaulicher Rahmenplan, 1998 überarbeitet

-

Grundsätzliche, durch die Blockstruktur geprägte städtebauliche Konzeption
wichtig

-

Eignung der Fläche für höhere bauliche Dichte soll weiterverfolgt werden
Durch die festgesetzten Nutzungsmaße, die entlang der Lärm verursachenden
Weißenhöher Straße eine dichtere abschirmende Bebauung ermöglichen, soll ein
wesentlicher Beitrag für den Lärmschutz erreicht werden.

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69

Wohnumfeld

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 10:
Gut
Die Potenzialfläche befindet sich im Einzugsbereich des Stadtteilzentrums Elsterwerdaer Platz mit zentrentypischen Nutzungen.

Verkehrliche Erschließung

2003 wurden die ersten Teilstücke der Minsker Straße und der Haltoner Straße fertig
gestellt und die Weißenhöher Straße, der Grabensprung nördlich der Weißenhöher
Straße und der Knotenpunkt Köpenicker Straße / Alt-Biesdorf ausgebaut.
Durch öffentliche Verkehrsmittel gut erschlossen: Östlich: in 300 bis 500 m Entfernung der U-Bahnhof Elsterwerdaer Platz (U-Bahnlinie 5, Alexanderplatz - Hönow)
und mehrere Buslinien, an der Köpenicker Straße und in Alt-Biesdorf befinden sich
weitere Bushaltestellen.
Die übergeordnete Erschließung für den Fahrzeugverkehr erfolgt über die stark frequentierte Bundesstraße 1/5 (Straße Alt-Biesdorf), die als Hauptverbindungsstraße
zwischen den östlichen Vororten und der Innenstadt dient. Eine weitere wichtige
Straßenverbindung stellt die Köpenicker Straße dar, über die der Stadtteil Biesdorf
mit den Stadtteilen Köpenick und Marzahn/Ahrensfelde verbunden ist. Örtliche Erschließung über die Weißenhöher Straße und den Grabensprung.

Eigentum:

teilweise Lifo

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:

(bezogen auf den Planungsraum)

Status-Dynamik-Index =1+
Gebiet mit hohem Status und Tendenz zur Verbesserung
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Insgesamt deutlich bessere Sozialstruktur als in der Gesamtstadt.
3,5% Arbeitslose der 15- bis 65-Jährigen (Berliner Durchschnitt: 9,4%), 7,6% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren (Berliner Durchschnitt:
36,4%) und lediglich 2,5% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen (Berliner
Durchschnitt: 36,4%).

Altersstruktur

Im Bezirksvergleich viele Einwohner über 65 Jahre und wenig Kinder unter 6 Jahren.

(bezogen auf den Planungsraum
am 31.12.2010)

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

-

Insellage oder Bestandserwei- Fortentwicklung eines bestehenden Ortsteils
terung

10

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

70

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Stadtstruktur in der Umgebung Im Norden grenzt das Plangebiet an den dörflich strukturierten Bereich von Alt(Umweltatlas)

Biesdorf an. Im Westen befinden sich Einfamilienhäuser und eine Sportplatzfläche.
Östlich: Neues Stadtteilzentrum am Elsterwerdaer Platz (Biesdorf Center)
Im ersten Bauabschnitt, der im Juli 2003 fertig gestellt wurde, entstanden zwei 12 m
hohe Gebäudekomplexe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 25.000 m².
Südlich: 80 m breite und 290 m lange gestaltete öffentliche Grünfläche, die einen
zentralen Bestandteil der Grün- und Wegeverbindung zwischen Wuhletal und Biesdorfer See bilden soll.

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

östlich: Biesdorf-Center 1,0-1,2
westlich: Altenpflegeheim 1,6
südlich: EFH-Struktur 0,2 - 0,4
nördlich: Gewerbestruktur 0,2-0,4

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 11

GWB (100 WE/ 200 EW)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 4 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze

Spitzenbedarf Plätze 14
Langfristbedarf Plätze 9
Spielplatzfläche

200 m²

Grundschulplatzbedarf

GWB (EW)
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
-

Grundschule am Fuchsberg, Dankratwerg 19, Schülerzahl 2012/2013: 368

Versorgung und Zielvorgaben Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 12:
Gut
Grünflächen
im Umweltatlas nicht kategorisiert, westlich befindet sich der Biesdorfer Baggersee
verkehrliche Erschließung

11
12

planungsrechtlich gesichert und realisiert

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad
Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

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Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach Mietspiegel

Die Potenzialfläche befindet sich in einem Bereich, der als einfache Wohnlage eingestuft ist, allerdings gute Ausgangssituation für gute Wohnlage

Sozialstruktur

gute Sozialstruktur, hohes Segment realistisch

Altersstruktur

Senioren

Besonderheit

Im Sondergebiet "Pflegeheim und Altenwohnen" sind bereits rund 90 altengerechte
Ein- bis Zweizimmerwohnungen entstanden

Bautyp

Mix aus Geschosswohnungsbau und Townhouses

Wohneinheiten

130

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten über
den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten /
Belegungsbindung

-

Erhalt der zahlreichen, durch die Baumschutzverordnung geschützten Bäume;
Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten
zu erreichen

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche
Verträge

- Prüfung Anteil/Umsetzung an Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
- Mischgebietscharakter muss gewahrt werden
- Anteil nicht störenden Gewerbes zu berücksichtigen, Vergnügungsstätten ausgeschlossen
- im MI sind Einzelhandelsbetriebe nur zulässig, soweit sie der Versorgung des
Gebietes dienen

72

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4.

Alt-Biesdorf, Gut Champignon, 3.BA
Testentwurf

Alt-Biesdorf, Gut Champignon

Maßstab im Original 1:2.000

Mix aus Geschosswohnungsbau an der Weißenhoher Straße, Townhouses in den seitlichen Bereichen
Geschosswohnungsbau: IV Geschosse, Wohnungsgröße 100 m² brutto
Grundfläche:

ca. 2.000 m²

Geschossfläche: ca. 8.000 m²
80 WE à 100 m² brutto
Townhouses:

III-IV Geschosse, Wohnungsgröße 130 m² brutto

Grundfläche: ca. 2.200 m²
Geschossfläche bei III (50%): 3.300 m²
Geschossfläche bei IV (50%): 4.400 m²
Geschossfläche gesamt: 7.700 m² ges.
50 WE à 150 m² brutto

insg. 130 WE

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5.

Biesdorf-Nord, Joachim-Ringelnatz-Straße,
Ringelnatz-Siedlung Süd
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

1,9 ha / 100 WE als Zielgröße
davon 60 EFH

Planungsrechtliche Situation

B-Plan XXI-20, Einleitungsbeschluss von 1993

Aktuelle Nutzung
Brachfläche

Verfügbarkeit:

keine KGA,
geplante Realisierung 2017

Lärm

Nacht-Pegel:
nördliche WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = 1
westliche WA-Gebiete > 50-55 dB(A) = 2
KFZ- und Straßenbahnverkehrslärm im übergeordneten Straßennetz 13
südlich gelegene Cecilienstraße >60-65 dB(A)
KFZ- und Straßenbahnverkehrslärm im übergeordneten Straßennetz 14
südlich gelegene Cecilienstraße <=55 dB(A)

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht

B-Plan XXI-20
Essentials
-

letzter Stand: Einleitungsbeschluss von 1993

Inhalte der beigefügten Begründung:
- Plangebiet insgesamt 30 ha

13
14

An der nächstgelegenen Bebauung - Mittelungspegel (Tag 6-22Uhr)
An der nächstgelegenen Bebauung - Mittelungspegel (Nacht 22-6 Uhr)

74

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-

-

-

Wohnumfeld

Kleingartenanlage "Am Kienberg" und Teilfläche B (unmittelbar westlich angrenzende Fläche) sowie Teilfläche A (südlich an das Neubauvorhaben Ringelnatzsiedlung angrenzende Fläche)
östlich des Planbereichs befindet sich der ausgedehnte Wuhlelandschaftsraum
geplante Bebauung sollte den Einblick ins Wuhletal offenhalten, Öffnung der
Baukörper zum Wuhletal unter Berücksichtigung des natürlichen Reliefs
Teilfläche A: Sicherung der Wohnbebauung im Vordergrund
Bebauung: Abrundung des nördlich gelegenen Wohnungsneubaus und städtebauliche Fassung der Cecilienstraße, Übergang zum angrenzenden Landschaftsraum angestrebt
Fläche für Kindertagesstätte notwendig und soll gesichert werden
Sicherung der KGA und Einbindung in den übergeordneten Grünzug Wuhletal,
Grünvernetzung

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 15:
Gut
Die Potenzialfläche befindet sich im Einzugsbereich des kleinen Nahversorgungszentrums Cecilienstraße mit zentrentypischen Nutzungen.
INSEK 2011/2012
Bezirksregion Biesdorf
-

Verkehrliche Erschließung

Quartierstypologie: stadtstrukturell differenzierte Umgebung, vorwiegend Siedlungsgebiet mit Ein- und Zweifamilienhausgebiet sowie industrieller Wohnungsbau mit mehr als sechs Geschossen und teilweise Geschossneu (JoachimRingelnatz-Siedlung)

StEP Verkehr,
Bestand 2011
- östlich: Hellersdorfer Straße als übergeordnete Straßenverbindung
- westlich: Blumberger Damm als übergeordnete Straßenverbindung
- südlich: Cecilienstraße als örtliche Straßenverbindung

Eigentum:

Grundstücke der KGA seit 1993 Landeseigentum, degewo

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:
Status-Dynamik-Index =2+Gebiet mit stabiler Entwicklung, mittlerer Status mit Tendenz zur Verbesserung
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Grundsätzlich bewegt sich die Sozialstruktur in der Umgebung im Berliner Durchschnitt
- Anteil an Empfängern von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren bei
28,4% (Berliner Durchschnitt 36,4%)

(bezogen auf den Planungsraum)

15

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

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Altersstruktur

(bezogen auf den Planungsraum
am 31.12.2010)

im Bezirksvergleich tendenziell mehr Alte (21% der EW) und weniger junge Bewohner unter 18 Jahre (10,6% der EW) sowie unter sechs Jahren (3,9%), insgesamt
jedoch ausgewogen

Zielvorgabe des Wohnungsun- Vorbereitung Degewo
ternehmens
Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

-

Insellage oder Bestandserwei- Erweiterung EFH-Bestand
terung
Stadtstruktur in der Umgebung Nördlich: 2-3 geschossige Ringelnatzsiedlung, Geschosswohnungsbau
(Umweltatlas)

Nordöstlich: KGA "Am Kienberg"
Östlich: ebenfalls KGA und Landschaftsraum Wuhletal
Südlich: Parkplatz und Landschaftsraum Wuhletal
Südwestlich: überwiegend 11-geschossige Großsiedlung, vereinzelt Gemeinbedarfsund Sonderflächen sowie Kerngebiet
Nordwestlich: Ein- und Zweifamilienhausgebiet, Häuser mit Garten

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist das Planungsgebiet als Grünfläche aus.
Plangebiet und gesamtes Umfeld: 0,4 - <0,6
Weiter östlich des Plangebiets: 1,2 - <1,5
Weiter südöstlich des Plangebiets: 1,0 - <1,2

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 16

EFH 60 WE/ 192 EW
Spitzenbedarf:
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf:
0-3 Jährige 4 Plätze
3-6 Jährige 5 Plätze
gesamt

Spitzenbedarf 14 Plätze
Langfristbedarf 9 Plätze
Spielplatzfläche

16

192 m²

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad

76

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Grundschulplatzbedarf

EFH
Spitzenbedarf: 23 Plätze
Langfristbedarf: 12 Plätze

Gesamt
Spitzenbedarf: 23 Plätze
Langfristbedarf: 12 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Keine
Einzugsbereich 1013 (Entfernung über 500m):
Johann-Strauß-Grundschule, Cecilienstr. 81, Schülerzahl: 452

Versorgung und Zielvorgaben Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 17:
Grünflächen
In nördlicher Umgebung hoch "versorgt", östlich und südlich grenzt die öffentliche
Grünanlage Landschaftsraum Wuhletal an
In südwestlicher und nordwestlicher Umgebung hingegen "nicht versorgt"
verkehrliche Erschließung

kein Handlungsbedarf

Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

Einstufung als einfache bis mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

gute Sozialstruktur, mittleres bis hohes Segment realistisch

Altersstruktur

gemischte Struktur mit Tendenz zu mehr Alten
Senioren, Familien

Besonderheit

-

Bautyp

Geschosswohnungsbau in Anpassung und Weiterführung der Struktur der Ringelnatzsiedlung

Wohneinheiten

290

Degewo bereitet die Flächen aktuell vor
Nahe Landschaftsraum Wuhletal

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten über
den Grundstückspreis

-

17

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

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-

Förderungsmöglichkeiten /
Belegungsbindung

altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten
Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe
zu erreichen

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche
Verträge

78

Pool soziale Infrastruktur

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5.

Biesdorf-Nord, Joachim-Ringelnatz-Straße, Ringelnatz-Siedlung Süd
Testentwurf

Biesdorf-Nord Joachim-Ringelnatz-Str.; Ringelnatz-Siedlung/Süd

Maßstab im Original 1:2.000

Geschosswohnungsbau in Anpassung und Weiterführung der Struktur der Ringelnatzsiedlung,
IV Geschosse
Grundfläche:

ca. 6.600 m²

Geschossfläche:

ca. 26.400 m²

Wohnungsgröße: 10.000 m² mit 80 m² brutto, 16.400 mit 100 m² brutto
125 WE à 80 m² brutto
165 WE à 100 m² brutto

insg. 290 WE

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79

6.

Alt-Hellersdorf, Gut Hellersdorf
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE
1,6 ha / 60 WE als Zielgröße
davon 60 EFH

Planungsrechtliche Situation
B-Plan 10-45, im Verfahren
Letzter Stand Planzeichnung: April 2012
Letzter Stand Begründung: April 2011

Nördlicher B-Plan 10-44 (steht im Zusammenhang mit dem B-Plan 10-45, räumliche Nähe)
Im Workshop "Alte Hellersdorfer Straße" im Dezember 2004 (LHASA-Projekt) wurde als Ziel die Entwicklung einer neuen
weitreichenden Grünvernetzung durch das "Grüne Band" von der Landsberger Chaussee über Brachfläche Zossener Str.
bis zum Gut Hellersdorf formuliert, welches sich als durchgrüntes Infrastrukturband zwischen den Quartieren "Gelbes
Viertel" und "Kastanienallee" bis Siedlungsgebiet Kaulsdorf erstreckt.
Dem liegt eine gutachterliche Stellungnahme zur Landschaftsarchitektur, Heidrun Günther aus dem Dezember 2004 zugrunde, die auf die Funktion der grünen Bänder als Flächen hinweist, die Bewegungsmöglichkeiten für alle Altersgruppen
darstellen und die gleichzeitig der diffusen strukturellen Situation um das Gut Hellersdorf einen neuen Halt geben können.

Aktuelle Nutzung
Teilfläche eines rudimentär erhaltenen Gutsparks, Freifläche mit Ruderalvegetation und Baumbestand

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm
Nacht-Pegel:
Nördliche WA-Gebiete <= 45 dB(A)
Östliche WA-Gebiete <= 45 dB(A)
Südliches Gewerbegebiet <= 45 dB(A)
Westlich angrenzende Bebauung <= 45 dB(A)

80

=1
=1
=1
=1

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Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

B-Plan 10-45
Essentials
Grundsätzlich Gliederung in drei Teilbereiche:
-

Historischer Gutshof (Instandsetzung und Modernisierung der denkmalgeschützten Gebäude steht im Vordergrund, Potenzial für die Entwicklung öffentlichkeitswirksamer Funktionen wie Gewerbe, Handwerk, Dienstleistungen
Kultur, Jugend- und Freizeiteinrichtungen sowie Wohnen)

-

Neuer Gutsbereich (vorhandene Bausubstanz als nicht erhaltenswert eingestuft, Potential liegt in einer großzügigen Umsiedlung bestehender sowie in
der Ansiedlung neuer gewerblicher und mischgebietstypischer Nutzungen
sowie Wohnen)

-

WA 4: GFZ 0,9, GRZ 0,3, III Vollgeschosse, abweichende Bauweise

-

Kleingartenanlagen (KGA "Alt-Hellersdorf" und "Storchennest" mit denkmalgeschützten Wohnhäusern und Gartenflächen entlang der Alten Hellersdorfer
Straße)

-

Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes und unter Wahrung der vorhandenen historisch
gewachsenen städtebaulichen Strukturen (ehemalige Landarbeiterhäuser/ Anlage, die als Ensemble und als Einzeldenkmale unter Denkmalschutz steht)

-

Wahrung der Funktionsfähigkeit des Gebietes und deren Entwicklungsfähigkeit

-

Sicherung der Grünverbindungen in Nord-Süd-Richtung von den Kleingartenanlagen "Alt Hellersdorf" und "Storchennest" über das Gut Hellersdorf zum
Landschaftsraum der Wuhle ("Grünes Band")

-

Planungsrechtliche Sicherung öffentlicher Straßenverkehrsflächen zur Erschließung des Gutes über die Kastanienallee

-

Planungsrechtliche Sicherung der Kleingartenanlagen "Alt Hellersdorf" und
"Storchennest"

-

Sicherung der Nutzungsstruktur, die zur städtebaulichen Vielfalt und Belebung
des Bereiches und der umgebenden Großsiedlung beiträgt

-

Bestandssicherung und Neuerschließung an Kleingartenanlagen, Festsetzung
als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Dauerkleingärten"

-

Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Soziales
Stadtteilzentrum"

-

Sicherung einer Jugendfreizeiteinrichtung und eines Sportplatzes als Gemeinbedarfsfläche

- abweichende Bauweise festgesetzt
-

GWB nicht zwingend, eher EFH als DHH angedacht

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Wohnumfeld

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 18:
Gut
Die Potenzialfläche liegt in unmittelbarer Nähe zum Stadtteilzentrum Helle Mitte
und zu den Nahversorgungszentren Alte Hellersdorfer Straße und Gothaer Straße

B-Plan
- Ein Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente für die Nahversorgung innerhalb
-

der WA1-, WA2- und WA3-Flächen wird mit der Festsetzung des Bebauungsplanes nicht beabsichtigt
Für die Fläche des Mischgebietes ist ein vollständiger Ausschluss nahversorgungsrelevanter Sortimente vorgesehen
Die Mischgebietsfläche MI 2 ist vorwiegend für Handwerksbetriebe vorgesehen sowie für nicht-zentrenrelevante Sortimente

INSEK 2011/2012
- Quartierstypologie: vorwiegend industrieller Wohnungsbau unter sechs Ge-

Verkehrliche Erschließung

schossen
städtebauliche Missstände durch unsanierte Infrastruktur, Leerstand (ehem.
Kaufhallen/Schulen) und Vandalismus

StEP Verkehr,
Bestand 2011
- Nördlich: Landsberger Chaussee als übergeordnete Ost-WestStraßenverbindung und Zossener Str. als Ergänzungsstraße
- Östlich: Stendaler Straße als übergeordnete Nord-Süd Straßenverbindung
- Anlage eines Straßennetzes für Wirtschaftsverkehr

B-Plan
- Die verkehrliche Erschließung des Gutes ist aktuell nur über die Straße Alt
-

Hellersdorf möglich (teilweise unbefestigt, schlechter Zustand)
Zukünftig Planstraße A und C als Ost-West-Verbindungen im Plangebiet mit
Anschluss an die östlich verlaufende Kastanienallee vorgesehen
Planstraße B verläuft von Nord nach Süd durch das Plangebiet und verbindet
gleichzeitig Planstraße A und C miteinander

Eigentum

landeseigene Flächen (Lifo)
Für die Flächen der Kleingartenanlage bestehen Nutzungsverträge mit dem Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, Abt. Ökologische Stadtentwicklung, FB Grünflächenamt

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:

(bezogen auf den Planungsraum)

Status-Dynamik-Index =2+
Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung, mittlerer Status
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):

18

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

82

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Teilweise auffällig schlechtere Sozialstruktur im Vergleich zur Gesamtstadt.
13,6% Arbeitslose der 15- bis 65-Jährigen (Berliner Durchschnitt: 9,4%), 57,4%
Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren (Berliner Durchschnitt: 36,4%) (vgl. Sozialstruktur Havelländer Ring 2-6)

Altersstruktur

(bezogen auf den Planungsraum am
31.12.2010)

ausgeglichene EW-Struktur, im Bezirksvergleich eher wenig Alte und tendenziell
mehr junge Bewohner

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks / INSEK

-

Insellage oder Bestandserweiterung

Verdichtung in gemischter, zum Teil denkmalgeschützter Struktur

Stadtstruktur in der Umgebung

Nördlich: Dichte Wohnbebauung mit Großsiedlungen und ein sechsgeschossiges
Doppel-Punkthochhaus
Östlich: Ebenfalls Wohnbebauung mit Großsiedlungen und Punkthochhäusern
Südlich: heterogene Gewerbestrukturen (teilweise alte, unter Denkmalschutz
gestellte Landhäuser
Südwestlich/ westlich: Kleingartenanlagen

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist das Planungsgebiet als Wohnbaufläche
W2 mit einer oberen Grenze der GFZ von 1,5 aus. Die weiter südlich gelegene
Potenzialfläche ist als gemischte Baufläche M2 dargestellt.

(Umweltatlas)

Nördlich: 0,8- <1,0
Östlich: 0,8-1,0
Südlich: 0,8- <1,0
Westlich: 0,8-1,0
KGA 0,05- <0,2

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur

Kitaplatzbedarf 19

EFH 60 WE/ 192 EW
Spitzenbedarf:
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze
Gesamt

Spitzenbedarf 14 Plätze
Langfristbedarf 11 Plätze

19

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad

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83

Spielplatzfläche

192 m²

Grundschulplatzbedarf

EFH
Spitzenbedarf: 23 Plätze
Langfristbedarf: 12 Plätze

gesamt
Spitzenbedarf: 23 Plätze
Langfristbedarf: 12 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Pusteblume-Grundschule, Kastanienallee
118, Schülerzahl: 383

Versorgung und Zielvorgaben
Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 20:
Mittel "versorgt" bis "nicht versorgt" (in
südöstlicher Umgebung)

verkehrliche Erschließung

kein Handlungsbedarf

Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

stabiler, mittlerer Status mit Tendenz zur Verbesserung
mittleres Segment realistisch

Altersstruktur

ausgeglichen, keine Besonderheiten

Besonderheit

Potenzial für Wohnen und Gewerbe

B-Plan

Es gab zahlreiche städtebauliche Voruntersuchungen zum Gutsbezirk Hellersdorf,
Zielstellungen sind in den B-Plan eingeflossen,
evtl. gut geeignet für Baugruppen?

Bautyp

Mix aus Geschosswohnungsbau und Reihenhäusern

Wohneinheiten

167

20

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

84

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Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

Freiflächensicherung

Steuerungsmöglichkeiten über den
Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten / Belegungsbindung

-

Aufwertungsmaßnahmen in der
Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

Mehrgenerationen-Angebote, Gartenparzellen anbieten?

Bewertung/Ziele für Kooperationen Pool soziale Infrastruktur
und städtebauliche Verträge

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85

86

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6.

Alt-Hellersdorf, Gut Hellersdorf
Testentwurf

Alt-Hellersdorf, Gut-Hellersdorf

Maßstab im Original 1:2.000

Mix aus Geschosswohnungsbau, im südl. Bereich auch Reihenhäusern
Geschosswohnungsbau: II-III Geschosse,
II Geschosse, Wohnungsgröße 80 m² brutto
Grundfläche):

ca. 2.400 m²

Geschossfläche: ca. 4.800 m²

ges. 60 WE

III Geschosse, Wohnungsgröße 100 m² brutto
Grundfläche:

ca. 3.300 m²

Geschossfläche: ca. 9.900 m²

ges. 99 WE

8 Reihenhäuser, 6x11 m, III Geschosse
Grundfläche:

ca. 530 m²

Geschossfläche: ca. 1.590 m²

insg. 167 WE

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87

7.

Hellersdorf-Nord, a) Zossener Str. 138,
b) Havelländer Ring 34, c) Havelländer Ring 2-6
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

a) Zossener Str. 138 ursprüngliche Zielgröße: 1,7 ha / WE: keine Angaben
b) Havelländer Ring 34 ursprüngliche Zielgröße: 0,4 ha / WE: keine Angaben
c) Havelländer Ring 2-6 ursprüngliche Zielgröße: 5,2 ha im Flächenmonitoring / 1,9 ha zu entwickeln 300 WE / davon 100
EFH

Planungsrechtliche Situation

B-Plan 10-44, im Verfahren
Letzter Stand der Planzeichnung: Sep 2009
Letzter Stand der Begründung: Sep 2009

Aktuelle Nutzung

Die unbebaute Fläche südlich der Zossener Straße stellt sich als Brache dar, die mit minimalem Pflegeaufwand unterhalten
wird. Eine Abgrenzung zum umliegenden Straßenland durch liegende Baumstämme verhindert eine Überfahrung dieser
Fläche. Die vorhandenen fußläufigen Überquerungen zeichnen sich durch mehrere "Trampelpfade" ab. Eine öffentliche
Durchwegung in Richtung Gut Hellersdorf ist nicht vorhanden.
a) unbebaute Freifläche (Brache)
b) ungenutzte Freifläche (aufgegebenes Schulgrundstück mit Schulgebäuden, die für
den Abriss vorgesehen sind), stark geprägt durch Baumbestand
c) südöstlich bebaut, Rest unbebaute Freifläche

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm
a) Zossener Straße 138
Nacht-Pegel:
südl. WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = 1
nördl. WA-Gebiete > 50-55 dB(A) = 2
westl. WA-Gebiete > 55-60 dB(A) = 2

88

b) Havelländer Ring 34
Nacht-Pegel:
östl. WA-Gebiete <=50 dB(A) = 1
westl. WA-Gebiete <=50 dB(A) = 1

c) Havelländer Ring 2 - 6
Nacht-Pegel:
südl. WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = 1
nördl. WA-Gebiete > 50-55 dB(A) = 2

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Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

B-Plan 10-44
Essentials
-

Zossener Straße 138 und Havelländer Ring 34 als WA 1 festgesetzt: Dreigeschossig, GFZ: 0,9, abweichende Bauweise möglich

-

Havelländer Ring 2 - 6 als WA 2 festgesetzt: Fünfgeschossig, GFZ: 1,5, Straßenrandbebauung (Baulinie)

-

südwestlich der WA südlich der Zossener Straße Festsetzung eines öffentlichen
Stadtplatzes als Aufweitung des öffentlichen Raumes zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität sowie zur Aufwertung des Kreuzungsbereichs der Wegebeziehungen der überörtlichen Grünverbindungen in Nord- Süd- (von der der Landsberger Chaussee über das Gut Hellersdorf und bis zum Landschaftsraum der
Wuhle) und Ost-Westrichtung (zwischen dem Wuhletal und der Hönower Weiherkette)
Ausschluss von Einzelhandel innerhalb der WA-Gebiete
Festsetzung einer Verkehrsfläche zur Erschließung der südlichen Wohnbaufläche
(von Norden über die Zossener Straße)
Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kita als Vorhaltefläche (planungsrechtliche Sicherung der Fläche für einen Kitastandort)
Wahrung der vorhandenen städtebaulichen Strukturen der Großsiedlung Hellersdorf
Erhalt des Turnhallenstandortes Neuruppiner Str. 21 für die Freizeitnutzung
Sicherung einer im Bestand vorhandenen Gemeinbedarfsfläche, die kirchlichen
Zwecken dient

-

Wohnumfeld

gliederndes Strukturband wesentliches Ziel des Bebauungsplanes wie auch in
bereits laufenden Bebauungsplanverfahren 10-55 (vgl. Nr.4 Carola-Neher-Str.)

Einzelhandel/Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 21:
Gut
Innerhalb des großen Nahversorgungszentrums Alte Hellersdorfer Straße. Standort
im fußläufigen Einzugsbereich der beiden Nahversorgungszentren Alte Hellersdorfer
Straße/Zossener Straße und Gothaer Straße.
Es ist beabsichtigt, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Einzelhandelsflächen
auszuschließen und somit die Voraussetzungen zur langfristigen Sicherung der vorhandenen städtebaulichen Zentrenstruktur zu schaffen.
INSEK 2011/2012
- Quartierstypologie: Vorwiegend industrieller Wohnungsbau unter 6 Geschossen
- städtebauliche Missstände durch unsanierte Infrastruktur, Leerstand (ehem.
Kaufhallen/ Schulen) und Vandalismus

21

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

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89

Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr
Bestand 2011
Östlich: Stendaler Straße als übergeordnete Nord-Süd Straßenverbindung
Nördlich: Zossener Straße als Ergänzungsstraße und Landsberger Chaussee als
übergeordnete Ost-West-Straßenverbindung

B-Plan

Die Anbindung an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs besteht mit Straßenbahnverbindungen innerhalb des Bezirkes und in das Stadtzentrum. Ebenfalls
über die Straßenbahnlinie (Zossener Straße) ist das Planungsgebiet an die UBahnlinie 5 Richtung Hönow und Alexanderplatz angebunden.

INSEK
-

störender Schleichverkehr

Eigentum:

a), b) landeseigene Fläche (Lifo)
c) die Grundstücke Havelländer Ring 2, 40, 42, 44 befinden sich in Privateigentum

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:

(bezogen auf den Planungsraum)

a - c) Status-Dynamik-Index =2+
Gebiet mit mittlerem Status und Tendenz zur Statusverbesserung
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Teilweise auffällig schlechtere Sozialstruktur als in der Gesamtstadt.
a - c) 13,6% Arbeitslose der 15- bis 65-Jährigen und 57,4% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren

INSEK 22
-

Altersstruktur

sehr hoher Anteil lernmittelbefreiter Schüler
häufig prekäre Lebenslagen
ethnische und soziale Segregation durch Vermietungsstrategie der WU begünstigt
Bildungsbündnisse im Rahmen des QM

a - c) ausgeglichene EW-Struktur, im Bezirksvergleich eher wenig Alte

(bezogen auf den Planungsraum
am 31.12.2010)

Zielvorgabe des Wohnungsun- WU Marzahner Tor prüft bauliche Entwicklung
ternehmens
Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

Der öffentliche Raum der Parktriologie mit seinen verschiedenen Sport- und Infrastruktureinrichtungen bedarf einer Weiterentwicklung.

Insellage oder Bestandserwei- Verdichtung von Großstrukturen
terung
22

bezogen auf die Bezirksregion Hellersdorf-Nord

90

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Stadtstruktur in der Umgebung Nördlich: Einerseits dichte Wohnbebauung mit Großsiedlungen und Punkthochhäu(Umweltatlas)

sern, andererseits befinden sich nordwestlich eine Brachfläche sowie ein Kerngebiet.
Östlich: Ebenfalls Wohnbebauung mit Großsiedlungen sowie eine Gemeinbedarfsfläche mit einer Neubau-Schule
Südlich: Einerseits Wohnbebauung mit Großsiedlungen, darüber hinaus befindet sich
südlich an das Plangebiet angrenzend eine Kleingartenanlage sowie heterogene
Gewerbestrukturen
Westlich: Großsiedlungen sowie eine Altbauschule

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist das Planungsgebiet als Wohnbaufläche W2 mit
einer oberen Grenze der GFZ von 1,5 aus.
Plangebiet und südliches Umfeld: 0,8- <1,0
Westlich des Plangebiets: 1,5 - <2,0
Nördlich des Plangebiets: 1,2 - <1,5
Östlich des Plangebiets: 1,0 - <1,2
Südöstlich des Plangebiets: 3,0 - <5,0

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 23

a, b) keine Vorgaben
c) Havelländer Ring 2-6

GWB 200 WE/400 EW

Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 12 Plätze
3-6 Jährige: 16 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 8 Plätze
3-6 Jährige: 10 Plätze

EFH

100 WE/320 EW

Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 10 Plätze
3-6 Jährige: 14 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige 7 Plätze
3-6 Jährige 9 Plätze
gesamt

Spitzenbedarf 52 Plätze
23

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad

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Langfristbedarf 34 Plätze
INSEK
-

-

in der Bezirksregion Hellersdorf Nord lag die Kapazitätsauslastung bei Kitaplätzen
im Kitajahr 2010/2011 bereits bei 164%
gute Ausstattung mit Jugendfreizeiteinrichtungen

B-Plan (vier WA-Gebiete)

Die Festsetzung einer Kita zur Sicherung eines langfristigen Versorgungsnetzes innerhalb des Sozialraumes 13 (Hellersdorf Nord), ermittelter Bedarf von ca. 100 Plätzen.

Spielplatzfläche

a-c) 980 m²

INSEK

erhebliche Unterversorgung in den Planungsräumen Helle Mitte und im westlichen
Bereich Alte Hellersdorfer Straße

Grundschulplatzbedarf

a, b) keine Vorgaben
c) Havelländer Ring 2-6

GWB

Spitzenbedarf: 34 Plätze
Langfristbedarf: 22 Plätze

EFH

Spitzenbedarf: 38 Plätze
Langfristbedarf: 19 Plätze

gesamt
Spitzenbedarf: 72 Plätze
Langfristbedarf: 41Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Pusteblume-Grundschule, Kastanienallee 118, Schülerzahl 2012/2013: 319

Versorgung und Zielvorgaben Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 24:
a - c) mittel "versorgt" bis "nicht versorgt" (in südöstlicher Umgebung)

B-Plan/ Landschaftsprogramm
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung wird der Bereich der Großsiedlung als
höchste Stufe der Dringlichkeit in Bezug auf die Verbesserung der Freiraumversorgung
– und Nutzung dargestellt. Es ist das Ziel formuliert, die Nutzungsmöglichkeiten vorhandener Freiräume und die Aufenthaltsqualität im Straßenraum zu verbessern.
Der Teil Landschaftsbild sieht für diesen Bereich innerhalb der Großsiedlung die Entwicklung raumbildender Strukturen und Leitbaumarten in den Großsiedlungen vor im
Sinne der Wohnumfeldverbesserung und verweist auf das Ziel dabei besondere Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge zu berücksichtigen. Als Maßnahmen sind hier
z.B. die Anlage ortsbildprägender Freiflächen und begrünte Straßenräume aufgeführt.
verkehrliche Erschließung

24

B-Plan

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

92

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Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

Kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

einfache bis mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

mittleres Segment mit begleitenden Maßnahmen realistisch

Altersstruktur

ausgeglichen, keine Besonderheiten

Besonderheit

Wohnführerschein, evtl. Erstwohnungsinhaber mobilisierbar, die eher geringe Ansprüche an Kita/ Schule/ wohnungsnahes Grün haben, jedoch erwerbstätig sind

Bautyp

Geschosswohnungsbau
a - b) mit Mix aus unterschiedlichen Wohnungsgrößen, III-IV Geschosse
c) V Geschosse

Wohneinheiten

558 WE

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

Sowohl für die Nachbarschaft als auch für den Bereich selbst müssen klimarelevante
Kompensationen, insbesondere in Bezug auf einen geringen Versiegelungsgrad und die
Unterstützung des Luftaustauschs, berücksichtigt werden
Im B-Plan prüfen:
- Verzicht Festsetzung der Bauweise WA2
- geschlossene Bauweise und die Fortsetzung der Blockrandbebauung und Bebauung in eigenen Strukturen planungsrechtlich möglich
- WA1 und WA3 abweichende Bauweise mit einer Längenbeschränkung von 30,0 m

Steuerungsmöglichkeiten
über den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten/
Belegungsbindung

WU: Strategien zur Vermeidung sozialer und ethnischer Segregation nötig

Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

Wohnungserstinhaber:
Sport, Gastronomie
Mehrgenerationen- und Familienangebote
Kita, Grundschule, Spielplätze
- QM-Strategien stärken

Bewertung/Ziele für Koope- Pool soziale Infrastruktur
rationen und städtebauliche
Verträge

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93

94

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7 Hellersdorf-Nord a) Zossener Str. 138, b) Havelländer Ring 34, c) Havelländer Ring 2-6
Testentwurf

Maßstab im Original 1:2.000
c) Havelländer Ring 2 - 6: Geschosswohnungsbau mit Mix aus unterschiedlich großen Wohnungen
V Geschosse
Grundfläche:

ca. 5.800 m²

Geschossfläche: ca. 29.200 m²
Wohnungsgröße:
9.200 m² mit 80 m² brutto

ges. 115 WE

10.000 m² mit 100 m² brutto

ges. 100 WE

10.000 m² mit 130 m² brutto
a - b) Zossener Straße 138 und Havelländer Ring 34: Geschosswohnungsbau mit Mix aus unterschiedlich großen Wohnungen, III-IV Geschosse
Grundfläche:

ca. 7.250 m²

Geschossfläche: ca. 24.050 m²
10.000 m² mit 80 m² brutto

ges. 125 WE

14.050 m² mit 100 m² brutto

ges. 141 WE

insg. 558 WE

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95

8.

Hellersdorf-Ost, Louis-Lewin-Straße
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

ca. 1,2 ha / 100 WE als Zielgröße

Planungsrechtliche Situation
§ 34, kein B-Plan im Verfahren

Aktuelle Nutzung
Grünfläche

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm
Nacht-Pegel:
Westliche WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = ?
nördliche WA-Gebiete > 50-55 dB(A) = ?
Laut Fis-Broker keine Lärmbelästigung im Umkreis des Plangebiets (auch nicht ausgehend von der Louis-Lewin-Straße) keine Erhebungen, lediglich an der 500m entfernten Riesaer Straße >55-60 dB(A) - nicht heranzuziehen

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

B-Plan
Essentials

- § 34 BauGB

Wohnumfeld

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 25:
Gut
Die Potenzialfläche befindet sich im engeren Einzugsbereich des kleinen Nahversor-

25

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

96

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gungszentrums Louis-Lewin-Str./ Branitzer Platz.
INSEK 2011/2012
-

Verkehrliche Erschließung

Quartierstypologie: vorwiegend industrieller Wohnungsbau unter sechs Geschossen

StEP Verkehr,
Bestand 2011
- nördlich: L33 (Landsberger Chaussee/ Berliner Straße) als übergeordnete Straßenverbindung
- südlich/ südwestlich: Riesaer Str./ Stendaler Straße als übergeordnete Straßenverbindung (Anschluss an die L33)
- westlich: Louis-Lewin-Straße als örtliche Straßenverbindung (Anschluss an die L33)

Eigentum

Lifo?

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:

(bezogen auf den Planungsraum)

Status-Dynamik-Index = 2+
Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung, mittlerer Status
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen, Migrantenanteil): Die Sozialstruktur bewegt sich im Berliner Durchschnitt.

Altersstruktur

eher wenig Kinder unter 6 Jahren und unter 18 Jahren;
(bezogen auf den Planungsraum Anteil Alte 1% unter dem Bezirksdurchschnitt aber Zunahme zu erwarten
am 31.12.2010)

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

-

Insellage oder Bestandserweiterung

Verdichtung von Großstrukturen in Nachbarschaft zu Einfamilienhausstruktur

Stadtstruktur in der Umgebung

nördlich der Potenzialfläche: Großsiedlungsstrukturen sowie Kindertagesstätte

(Umweltatlas)

östlich: Park/ Grünfläche
südlich: Großsiedlung
westlich: Großsiedlungen und Punkthochhäuser sowie Geschosswohnungsbau

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist den westlichen, deutlich größeren Teilbereich
des Planungsgebietes als Wohnbaufläche W2 mit einer oberen Grenze der GFZ von 1,5
aus, während der östliche Teilbereich als Grünfläche dargestellt ist.
Gesamtes Umfeld des Plangebiets: 1,2 - <1,5

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97

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 26

GWB (100 WE / 200 EW)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 4 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze
Gesamt 23

Spitzenbedarf 14 Plätze
Langfristbedarf 9 Plätze
Spielplatzfläche

200 m²

Grundschulplatzbedarf

GWB (100WE / 200 EW)
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze

Gesamt 28
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Kolibri-Grundschule, Schönewalder Str. 9, Schülerzahl 2012/2013: 360
Einzugsbereich 1022 (Entfernung über 500m):
Arche-Grundschule, Lichtenhainer Str. 2, Schülerzahl 2012/2013: 138

Versorgung und Zielvorgaben Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 27:
befindet sich eine öffentliche Grünanlage

verkehrliche Erschließung

kein Handlungsbedarf

Mittel "versorgt", weiter westlich

Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

hohes Segment realistisch

Altersstruktur

Senioren

26
27

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad
Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

98

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Besonderheit

Übergangsbereich baulicher Strukturen

Bautyp

Reihenhäuser

Wohneinheiten

40
Steuerungsmechanismen

Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten
über den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten /
Belegungsbindung

Programm "Wohnen für mehr Generationen"?

Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten

Bewertung/Ziele für Koope- Pool soziale Infrastruktur
rationen und städtebauliche
Verträge

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99

100

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8.

Hellersdorf-Ost, Louis-Lewin-Straße
Testentwurf

Hellersdorf-Ost, Louis-Lewin-Straße

Maßstab im Original 1:2.000

Louis-Lewin-Straße
40 Reihenhäuser, 6x11m, III Geschosse
Grundfläche:

ca. 2.650 m²

Geschossfläche:

ca. 7.900 m²

ges. 40 WE

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101

9.

Hellersdorf-Ost, Hoyerswerder Straße
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

0,7 ha / keine WE als Zielgröße

Planungsrechtliche Situation

B-Plan 10-52, im Verfahren (Flurstück 253, insg. 14,6 ha)
Letzter Stand Begründung: Okt 2008
Beurteilung des südlichen Teilbereiches nach § 34

Aktuelle Nutzung

Ruderale Brachfläche

Verfügbarkeit:

geplante Realisierung 2020

Lärm

Nacht-Pegel:
südliche WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = 1
nördlicher Schienenverkehrsfläche <= 55 dB(A)
Beurteilungspegel (Nacht 22 - 6 Uhr) an der Randbebauung der linken/rechten Abschnittsseite in dB(A). (Quelle: digitaler
Umweltatlas, Schienenverkehrslärm im oberirdischen Schienennetz, 2003/ 2004)

B-Plan

Es wird weiter untersucht, welche Auswirkungen die Lärmimmission des U-Bahnverkehrs auf die geplante Wohnbaufläche
hat. Es kann davon ausgegangen werden, dass im Gebiet des Planbereichs keine erhebliche Lärmbelastung sowohl durch
Kfz-Verkehr als auch durch U-Bahnverkehr vorliegt. Das künftige Allgemeine Wohngebiet ist mit seiner nördlichen Grenze
maximal ca. 100 m und minimal ca. 80 m von der U-Bahntrasse entfernt. Damit weist die Wohnbaufläche einen beträchtlichen Abstand zur U-Bahn auf.

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht:

B-Plan
Essentials
-

102

Sicherung des zentralen Landschaftsraums "Hellersdorfer Hauptgraben"
(Ziel: Beitrag zur landschaftlichen Gestaltung des Wohngebietes und damit

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-

-

-

Wohnumfeld

zur Verbesserung der Wohnverhältnisse und der Erholungsfunktion des Gebietes zu leisten, )
"Öffentliche Grünfläche" (Landschaftsraum "Hellersdorfer Hauptgraben",
Beitrag zur sukzessiven planungsrechtlichen Sicherung des zusammenhängenden Grünzuges zwischen dem U- Bahnhof Hönow und der Cecilienstraße
leisten) sowie "Allgemeines Wohngebiet"
Ansiedlung einer Einzelhandelsfläche soll ausgeschlossen werden
Aussagen integriertes Entwicklungs- und Handlungskonzept: Konzept der
langfristigen räumlichen Entwicklungsorientierung sieht für das Gebiet konzeptionell "quartierbezogenes Grün" vor
Aussagen Schutzgut Landschaft: Eigenart der Landschaft wird durch die
Verbindung mit den angrenzenden Freiflächen des Hellersdorfer Hauptgrabens und deren durchgehende und ungestörte Sichtbeziehung bestimmt

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 28:
Gut
Die Potenzialfläche befindet sich im engeren Einzugsbereich des kleinen Nahversorgungszentrums "Louis-Lewin-Str./ Branitzer Platz".
B-Plan - Zentrenkonzept:
Für die Umgebung des in Hellersdorf-Ost gelegenen Bebauungsplanentwurfs
wird in dem Konzept vorgeschlagen, die Lücke zwischen der Hellen Mitte, den
Hönower Einkaufspassagen und dem Standort Leisniger Straße durch Entwicklung der Ansätze an der Louis-Lewin-Straße südlich der U-Bahn (einschl. Branitzer Platz) zu einem Nahversorgungszentrum "Hellersdorf-Ost" zu schließen.
Das Areal des Bebauungsplans befindet sich jedoch außerhalb der Grenzen des
zentralen Versorgungsbereichs "Branitzer Park". Die Fläche ist daher zur Vermeidung negativer Auswirkungen durch eine Einzelhandelseinrichtung auf das
Nahversorgungszentrum für eine derartige Ansiedlung auszuschließen.
B-Plan: Die an das Plangebiet nördlich und südlich angrenzenden Gebäude in
Blockstrukturen weisen überwiegend 4 bis 6 Vollgeschosse auf. Die Gebäudeseiten der Blöcke haben Längen zwischen ca. 60 und 100 Metern.

Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr,
Bestand 2011

- nördlich: L33 (Landsberger Chaussee/ Berliner Straße) als übergeordnete
Straßenverbindung

-

westlich: Louis-Lewin-Straße als örtliche Straßenverbindung

-

weiter nord-westlich: Quedlinburger Straße als Ergänzungsstraße (Anbindung
an die übergeordnete Straßenverbindung Stendaler Straße)

Eigentum

Landeseigene Flächen

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:

28

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

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103

(bezogen auf den Planungsraum)

Status-Dynamik-Index = 2+
Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung, mittlerer Status
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Sozialstruktur liegt, abgesehen von kleinen Abweichungen, im Berliner Durchschnitt.

Altersstruktur

Im Bezirksvergleich ausgeglichene EW-Struktur

(bezogen auf den Planungsraum am
31.12.2010)

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks / INSEK

-

Insellage oder Bestandserweiterung

Verdichtung von Großstrukturen

Stadtstruktur in der Umgebung

nördlich der Potenzialfläche: Gleiskörper

(Umweltatlas)

östlich: Grünfläche
südöstlich: Kindertagesstätte
südlich: Großsiedlungen und Punkthochhäuser
westlich: Grünfläche
südwestlich: Kerngebiet

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist den südlichen Teilbereich des Planungsgebietes als Wohnbaufläche W2 mit einer oberen Grenze der GFZ von 1,5 aus,
während der nördliche Teilbereich als Grünfläche dargestellt ist.
Gesamtes Umfeld des Plangebiets: 1,2 - <1,5

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur

Kitaplatzbedarf 29

GWB (100 WE / 200 EW) (Annahme für Wohneinheiten)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 4 Plätze
3-6 Jährige: 5 Plätze
gesamt
Spitzenbedarf 14 Plätze
Langfristbedarf 9 Plätze

29

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad

104

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Spielplatzfläche

200 m²

Grundschulplatzbedarf

GWB (100WE / 200 EW) (Annahme
für Wohneinheiten)
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze

Gesamt 28
Spitzenbedarf: 17 Plätze
Langfristbedarf: 11 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Keine
Einzugsbereich (Entfernung über 500m):
Kolibri-Grundschule, Schönewalder Str.
9, Schülerzahl 2012/ 2013: 360
Arche-Schule, Lichtenhainer Str. 2, Schülerzahl 2012/2013: 138

Versorgung und Zielvorgaben
Grünflächen

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 30: Mittel "versorgt"

verkehrliche Erschließung

kein Handlungsbedarf

Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

mittleres Segment realistisch

Altersstruktur

ausgeglichen, keine Besonderheiten

Besonderheit

Grünfläche unmittelbar an die Wohnbaufläche angrenzend geplant. Hohe Wohnqualität für das künftige Allgemeine Wohngebiet soll gesichert werden.

Bautyp

Geschosswohnungsbau dreigeschossig

Wohneinheiten

49

30

Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

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105

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten über
den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten / Belegungsbindung

-

Aufwertungsmaßnahmen in der
Umgebung, um Zielgruppe zu
erreichen

Mehrgenerationen-Angebote; Gartenparzellen anbieten?

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche Verträge

Pool soziale Infrastruktur

106

Tendenziell altengerechte Angebote und altengerechtes Wohnumfeld vorbereiten

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9.

Hellersdorf-Ost, Hoyerswerder Straße
Testentwurf

Hellersdorf-Ost, Hoyerswerderstraße

Maßstab im Original 1:2.000

Hoyerswerdaerstraße
Geschosswohnungsbau, III Geschosse, Wohnungsgröße 100 m² brutto
Grundfläche:

ca. 1.600 m²

Geschossfläche:

ca. 4.900 m²

ges. 49 WE

insg. 49 WE

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107

10.

Hellersdorf-Nord, Tangermünder Str. 71/73 bis 107
Steckbrief

Auswahlkriterium
(1. Grobfilter für ca. 160 Potenzialflächen)

Flächengröße / WE

10,2 ha (+ Schulgrundstück)/ 150 WE als Zielgröße

Planungsrechtliche Situation
Beurteilung nach § 34 BauGB

Aktuelle Nutzung

Es handelt sich um ehemalige Kita-Grundstücke (und eventuell um ein ehemaliges Schulgrundstück), deren Nutzung bereits aufgegeben wurde. Aktuell liegt die Fläche brach und wird vom vorhandenen Baumbestand geprägt.
Im Jahr 2012 lagen Anfragen für Reihenhäuser vor, die bisher nicht weiterverfolgt wurden.

Verfügbarkeit

geplante Realisierung 2020

Lärm
Nacht-Pegel:
Südliche, östliche und westliche WA-Gebiete > 45-50 dB(A) = 1

Standortkriterium

Analyse

Stand Planungsrecht

Essentials:

Wohnumfeld

Einzelhandel / Zentrenstruktur:
Einkaufsentfernung 31:

§ 34 BauGB

Gut
Die Potenzialfläche grenzt unmittelbar an den Zentralen Versorgungsbereich "Besonderes Stadtteilzentrum Helle Mitte" mit zentrentypischen Nutzungen und befindet sich
somit im engeren Einzugsbereich.
INSEK 2011/2012
- Quartierstypologie: vorwiegend industrieller Wohnungsbau unter sechs Geschossen

31

Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf, 2008

108

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Verkehrliche Erschließung

StEP Verkehr,
Bestand 2011
-

nördlich: L33 (Landsberger Chaussee/ Berliner Straße) als übergeordnete Straßenverbindung
westlich: Stendaler Straße als übergeordnete Straßenverbindung
östlich: Louis-Lewin-Straße als örtliche Straßenverbindung
südlich: Quedlinburger Straße als Ergänzungsstraße

Eigentum:

landeseigene Fläche

Sozialstruktur in der Umgebung

Soziale Stadt Monitoring 2011:
Status-Dynamik-Index = 4+
Gebiet mit Tendenz zur Statusverbesserung, sehr niedriger Status
Statusindikatoren (Arbeitslosigkeit, Empfang von Existenzsicherungsleistungen,
Migrantenanteil):
Deutlich schlechtere Sozialstruktur als in der Gesamtstadt, 27,3% Empfänger von
Existenzsicherungsleistungen (Berliner Durchschnitt: 13,7%)
69% Empfänger von Existenzsicherungsleistungen unter 15 Jahren (Berliner Durchschnitt: 36,4%

(bezogen auf den Planungsraum)

INSEK 32
- sehr hoher Anteil lernmittelbefreiter Schüler

-

-

Altersstruktur

(bezogen auf den Planungsraum
am 31.12.2010)

häufig prekäre Lebenslagen
ethnische und soziale Segregation durch Vermietungsstrategie der WU begünstigt
Bildungsbündnisse im Rahmen des QM

Im Bezirksvergleich deutlich weniger Alte (10,7%) und vergleichsweise mehr junge
Bewohner

Zielvorgabe des Wohnungsunternehmens

-

Zielvorgaben des Bezirks /
INSEK

-

Insellage oder Bestandserwei- Verdichtung von Großstrukturen
terung
Stadtstruktur in der Umgebung INSEK
(Umweltatlas)

Großwohnsiedlungen und Punkthochhäuser (industrieller Wohnungsbau in
Blockstruktur vorwiegend unter sechs Geschossen)
Gedeckte Sportanlage im Süden des Plangebiets

GFZ in der Umgebung
(Umweltatlas)

Der Flächennutzungsplan Berlin weist das Planungsgebiet als Wohnbaufläche W2 mit
einer oberen Grenze der GFZ von 1,5 aus.
Gesamtes Umfeld des Plangebiets: 1,0 - <1,2
Etwas weiter süd-westlich des Plangebietes: 3,0 - <5,0

32

bezogen auf die Bezirksregion Hellersdorf-Nord

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109

Zielvorgaben für die Realisierung
Prognose für die soziale Infrastruktur
Kitaplatzbedarf 33

GWB (150 WE / 300 EW)
Spitzenbedarf
0-3 Jährige: 9 Plätze
3-6 Jährige: 12 Plätze
Langfristbedarf
0-3 Jährige: 6 Plätze
3-6 Jährige: 8 Plätze
Spitzenbedarf 21 Plätze
Langfristbedarf 14 Plätze

Spielplatzfläche

300 m²
erhebliche Unterversorgung in den Planungsräumen Helle Mitte und im westlichen Bereich Alte Hellersdorfer Str.

Grundschulplatzbedarf

(150 WE / 300 EW)
Spitzenbedarf: 25 Plätze
Langfristbedarf: 16 Plätze
gesamt 41
Spitzenbedarf: 25 Plätze
Langfristbedarf: 16 Plätze
Öffentliche Grundschulen in der Umgebung (ca. 500 m):
Pusteblume-Grundschule, Kastanienallee 118, Schülerzahl 2012/2013: 319
Einzugsbereich 1019 (Entfernung über 500m):
Bücherwurm-Grundschule am Weiher, Eilenburger Str. 1, Schülerzahl
2012/2013: 510
- in der Bezirksregion Hellersdorf Nord lag die Kapazitätsauslastung bei
Kitaplätzen im Kitajahr 2010/2011 bereits bei 164%
- gute Ausstattung mit Jugendfreizeiteinrichtungen
- Bezogen auf die Bezirksregion Hellerdsorf Nord wird ab dem Schuljahr
2013/14 mit einem Defizit von 100 Plätzen gerechnet (2014/15 weitere 100
Plätze und alleine 2015/16 weitere 300 Plätze)

Versorgung und Zielvorgaben
Grünflächen
verkehrliche Erschließung

33
34

Versorgung mit Grünflächen in der Umgebung 34: Mittel "versorgt" bis mittel
"nicht versorgt" (in südlicher und südwestlicher Umgebung), im Norden befindet
sich eine öffentliche Grünanlage
-

nach geltenden Richtwerten als Position für den städtebaulichen Vertrag oder die Bedarfsplanung, 0-3 Jährige mit 75% Versorgungsgrad, 3-6 Jährige mit 95% Versorgungsgrad
Quelle: Umweltatlas 2010, "Grün- und Freiflächenbestand" und "Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen", Stand
20009

110

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Welche Zielgruppe ist möglich?
Lage zum Einzelhandel

kein Handlungsbedarf

Wohnlage nach
Mietspiegel

mittlere Wohnlage

Sozialstruktur

Mittleres Segment mit begleitenden Maßnahmen

Altersstruktur

Senioren, Familien

Besonderheit

Bautyp

Mix aus Geschosswohnungsbau entlang der Tangermünder Straße und Stadtvillen im
Innenbereich

Wohneinheiten

252

Steuerungsmechanismen
Hinweise für die Bauleitplanung

-

Steuerungsmöglichkeiten
über den Grundstückspreis

-

Förderungsmöglichkeiten /
Belegungsbindung

-

Aufwertungsmaßnahmen in
der Umgebung, um Zielgruppe zu erreichen

Bildungsangebote, Gartenparzellen anbieten, Mehrgenerationenangebote

Bewertung/Ziele für Kooperationen und städtebauliche
Verträge

Pool soziale Infrastruktur

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111

112

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10.

Hellersdorf-Nord, Tangermünder Straße 71/73 bis 107
Testentwurf

Hellersdorf-Nord, Tangermünder Straße
Mix aus Geschosswohnungsbau entlang der Tangermünder Straße und Stadtvillen im Innenbereich
Geschosswohnungsbau IV Geschosse
Grundfläche:

ca. 2.300 m²

Geschossfläche: ca. 9.200 m²
2.000 m² mit 80 m²/Wohnung brutto

25 WE à 80 m²

5.200 m² mit 100 m²/Wohnung brutto

52 WE à 100 m²

2.000 m² mit 130 m²/Wohnung brutto

150 WE à 130 m²

Stadtvillen V Geschosse, 20x20 m
Grundfläche:

ca. 3.600 m²

Geschossfläche: ca. 18.000 m²
10.800 m² mit 100 m²/Wohnung brutto

100 WE à 100

8.000 m² mit 130 m²/ Wohnung brutto

60 WE à 130

ges. 252 WE

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113

Anhang

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45

46

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Übersicht: Gesprächspartner Fachgespräche
Institution

Gesprächspartner

Datum

degewo Marzahner Wohnungsbaugesellschaft
mbH

Herr Enzesberger

6.12.2012

allod. Immobilien- & Vermögensverwaltungsges.
mbH & Co. KG

Frau Karasch

6.12.2012

Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG

Herr Hess

12.12.2012

FORTUNA Wohnungsunternehmen eG

Herr Schümann

12.12.2012

Wohnungsbaugenossenschaft "Wuhletal" e.G.

Herr Wilke, Herr
Ewert

10.01.2013

Bezirksamt Lichtenberg

Herr Dr. Prüfer

11.01.2013

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Herr Tonndorf,
Herr Nelius

11.01.2013

Berliner Wohnungsgenossenschaft eG Nord Ost
77

Herr Prof. Lucht

15.01.2013

Kompetenzzentrum Großsiedlung

Herr Protz

23.01.2013

Wohnungsgenossenschaft "Hellersdorfer Kiez"

Frau Dr. Hartmann,
Herr König

28.01.2013

BBU e.V.

Herr Hilgenfeld

30.01.2013

BFW, Landesverband Berlin/Brandenburg

Herr Dr. Strehlow

31.01.2013

Stadt und Land Wohnbauten-GmbH

Herr Schütze, Frau
Treichel

5.02.2013

Wohnungsgenossenschaft FRIEDENSHORT e.G. Herr Werdermann,
Herr Hirschfeld

13.02.2013

horizont Wohnungsgenossenschaft eG/ nordlicht
Wohnungsgenossenschaft eG

15.02.2013

Herr Kroboth

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47

Leitfaden für Fachgespräche im Rahmen des Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes MarzahnHellersdorf 2020
Die folgenden Fragen dienen als Leitfaden für die Fachgespräche. Die Ergebnisse werden zusammengefasst und gehen mit in das Wohnungsmarktentwicklungskonzept Marzahn-Hellersdorf ein. Für Ihre Unterstützung bedanken wir uns bereits an dieser Stelle.
1. Wie bewerten Sie die Entwicklungen und Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt in Berlin in den
letzten Jahren insgesamt?
2. Wie stellt sich die Situation in Marzahn-Hellersdorf dar? Welches sind die aus Ihrer Sicht wichtigsten
Herausforderungen und Chancen für die Wohnungsmarktentwicklung in Marzahn-Hellersdorf bis 2020?
3. Sind Sie bei der Umsetzung bisheriger Wohnentwicklungsmaßnahmen auf Probleme gestoßen (z. B.
Ausstattung mit Infrastruktur, Bauplanungsrecht, Eigentumsverhältnisse etc.)?
4. Wie kann das Bezirksamt aus Ihrer Sicht hier Einfluss nehmen? Wo sollten Maßnahmen vorrangig ansetzen?
5. Welche Aspekte sollten aus Ihrer Sicht in einer freiwilligen Vereinbarung zwischen Unternehmen der
Wohnungswirtschaft und dem Bezirksamt im Sinne der anzustrebenden Entwicklung aufgenommen werden?
6. Mit welchem Beitrag könnte sich Ihr Unternehmen eventuell in die Umsetzung des Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes einbringen?
7. Wie definieren Sie Ihre zukünftigen Zielgruppen?
8. Welche Verdichtungsstrategien (Nachverdichtung, Aufstockung oder ergänzende Neubauten) verfolgen
Sie?
9. Gibt es konkrete Standortplanungen bzw. Standortanforderungen, um ggfs. Baumaßnahmen vorzusehen?
Erfahrungsgemäß lassen sich die aufgezeigten Fragen im Rahmen eines einstündigen Gespräches abarbeiten. Wir hoffen, dass das Fachgespräch auch für Sie interessant ist.

48

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Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2012
Quelle Flächenmonitoring

Bereich

Vorhaben

Planungs-raum

geplante
geplante
Nutzung 1 Nutzung 2

Fläche in WE insg. davon landesB-Plan-,
geplante
Prioritätsst Kommentar 1
ha
EFH eigen V+E-Plan-Nr. Realisierung
ufe

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Louis-Lewin-Str, Albert-KuntzHellersdorfer Straße/
Karl-Holtz-Straße
Sebnitzer Straße

k.A.
k.A.
k.A.
ca. 1

100
50
150
60

Hermsdorfer Straße
Gothaer Straße

ca. 1
ca. 1

50
50

75

ja
k.A.
k.A.
ja

10-52

Kommentar 2

Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2012

Flächen-Nr.

(einfügen Excel-Tabelle: 2 Seiten)
T:\PROJEKTE\MWK_598\C Grundlagen Materialien\externe Daten\Flächenlisten\10_PF_Wohnbaupotenziale_ab2012_MAR_HEL_nach Gespräch - bereinigt.xls

116

Sen Stadt Um
I A 16

2020
2030
2025
2020

2
3
3
2

ja
ja

2020
2030

2
3

ja

2020

2

§34, ehemalige Kita-Grundstücke, Fläche könnte
nach Süden größer werden (ehemaliges
Schulgrundstück evtl. hinzu), aktuell Brache; es gab
Anfragen 2012 für Reihenhäuser, dies wurde aber
nicht weitergeführt
Fläche etwas kleiner, B-Plan im Verfahren, läuft
B-Plan im Verfahren

23195_05_01

---

Tangermünder Str. 71/73,
79/81

10020415

WO

1,2
+Schulgr
undstück

150

23190_01_08
23191_01_17

Mahlsdorf-Süd
Mahlsdorf-Nord

Theodorstraße, 2.BA
Landsberger Straße, 4. BA

10040933
10040931

WO
WO

15,1
7,6

400
120

300
120

nein
nein

XXIII-9a, b
XXIII-15b-1

2020
2020

2
2

23189_01_03
23191_01_02
23194_01_01

Kaulsdorf-Süd
Mahlsdorf-Nord
---

Anton-von-Werner-Straße
Landsberger Straße, 3. BA
Havelländer Ring 2-6

10040830
10040931
10020413

WO
WO
WO

6,1
6,0
5,2

180
100
300

180
100
100

nein
nein
ja

10-38
XXIII-15b-1
10-44

2020
2015
2020

2
1b
2

23192_01_03
23191_01_13

Kaulsdorf-Nord
Mahlsdorf-Nord

nördl. Hugo-Distler-Straße
WO Gärtnereistreifen

10040828
10040931

WO
WO

5,1
5,0

150
90

150
90

nein
nein

10-39
10-51

2017
2017

2
2

23189_01_01

Kaulsdorf-Süd

TGA Gelände

10040830

WO

4,0

135

135

nein

10-70

2017

2

südl. Cottbusser
Platz

Carola-Neher Straße

4,0

200

100

ja

10-55

2020

2

nein
tw

XXI-31a

2025
2017

Anmerkung
AW

B-Plan im Verfahren, Konzept wird neu gemacht
B-Plan im Verfahren
B-Plan im Verfahren, andere Nutzung (u.a. Kita,
evtl. Schule) werden noch mitaufgenommen, aktuell
Prüfung, nicht zwingend GWB, kann nach §34
sofort bebaut werden, kein Investor;
B-Plan im Verfahren
B-Plan im Verfahren, ehem. Freidhofsfläche, Bezirk
schließt städtebaulichen Vertrag ab
B-Plan im Verfahren (gerade eingeleitet, vorher VEPlan)
FNP-Änderung erforderlich (Zusage ist schon unter
Vorbehalt erfolgt), B-Plan im Verfahren;
Schulvorbehalt wird aktuell noch geprüft, aktuell
noch Infrastruktur (Sport, Schule u.a.), evtl. daher
noch größer; gibt Anfragen fürr EFH-Bebauung,
kann aber auch GWB werden

21

2

21

2025
2025
2015

B-Plan festgesetzt, geschlossene Bauweise, evtl.
auch als Reihenhäuser

1a

Im südlichen Teil nur noch Restflächen vorhanden
(gestrichen, trotz Lärmbelastung an Allee der
B-Plan festgesetzt, wird parzelliert

Friedrichsfelde / Ost KGA Sorgenfrei
Biesdorf-Süd
WO Gut Champignon, 3.BA

10010308
10030726

WO
WO

3,2
2,5

60
100

60

21183_02_04
21183_02_05
21184_06_01

Friedrichsfelde / Ost KGA Aufbau / Nord
Friedrichsfelde / Ost KGA Aufbau / Süd
--Schragenfeldstraße

10010308
10010308
10010310

WO
WO
WO

2,4
2,4
2,0

50
50
30

50
50
30

ja
ja
ja

21188_01_11

Biesdorf-Süd

10030727

WO

2,0

35

35

nein

XXI-2-1

2017

2

21186_02_02
23190_01_06
21186_01_06

Joachim-Ringelnatz- Ringelnatz-Siedlung / Süd
Mahlsdorf-Süd
KGA Kaulsdorfer See
Blumberger Damm
Wuhlestr. 18

10030725
10040933
10030725

WO
WO
WO

1,9
1,9
1,7

60
40
60

60
40
60

tw
tw
ja

XXI-20
XXIII-13
10-47

2017
2030
2020

2
3
2

B-Plan festgesetzt, Degewo bereitet den Standort
größtenteils landeseigen, kleiner Bereich privat; BB-Plan im Verfahren; Prüfung, ob eine neue
Grundschule benötigt wird, notwendig, dann würden
ca. 1,5 ha entfallen.Prüfung wird 2013 erfolgen.

21187_01_04

Biesdorf-Süd

10030726

WO

1,7

60

60

nein

2017

2

§34

Lötschbergstraße

Kringel-Nr:

B-Plan für östlichen Teilbereich im Verfahren, westl.
Als Abgrenzung Grundstücksgrenze verwenden,
Abriss von 3 Wohnscheiben erfolgt, ehemalige
ehemalige Kita-Flächen, momentan Brache, 3geschoss. Wünschenswert (eher GWB); Priorität,
dass überhaupt entwickelt wird; FNP-Änderung
erforderlich, noch kein B-Plan
ehem. Schulfläche (Sporthalle wird an östl. Ecke
aktuell Brache, §34, keine Restriktionen bekannt,
gab in 1990ern Entwurf für eine Bebauung
(wahrscheinlich durch Gesobau), dann aufgrund
fehlender Nachfrage nicht realisiert; im Umfeld sind
u.a. Grüne Mitte eG/Gesobau/Stadt+Land/ansässig

21183_02_06
21187_01_15

Grüne Aue / Ost

12.07.2012
90251340

21

Sen Stadt Um
I A 16

Flächen-Nr.

Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de

Bereich

Vorhaben

21186_01_05

Blumberger Damm

KGA Hiltrudstraße

10030724

WO

1,6

40

40

nein

23194_02_02

Alt-Hellersdorf

WO Gut Hellersdorf

10020413

WO

1,6

60

60

ja

21188_01_14
21188_02_01
23190_01_07
21187_01_10

Biesdorf-Süd
--Mahlsdorf-Süd
Biesdorf-Süd

Kohlweißlingstraße
Nitzwalder Str. 19-29
KGA Werbellinbecken
KGA Dauergarten

10030727
10030727
10040933
10030726

WO
WO
WO
WO

1,5
1,4
1,4
1,3

40
25
25
25

25
25
25

ja
nein
ja
ja

23195_01_03

Hellersdorf / Ost
Landsberger Tor

Branitzer Platz / Ost
Hasenholzer Allee

10020517

WO

1,3
1,3

50
50

40

nein
k.A.

21184_07_01
23190_02_03
23192_03_01
23194_08_02

--Eichenhof
--Zossener Str.

Blenheimstraße
KGA Kressenbogen
KGA Wilhelmsmühlenweg
Alte Hellersdorfer Str. 102

10010310
10040933
10040829
10020413

WO
WO
WO
WO

1,2
1,2
1,2
0,9

25
25
25
70

25
25
25

23194_08_01

Zossener Str.

Zossener Str. 141-151

10020412

WO

0,8

60

Veränderungen,
die sich aus dem
Bezirksgespräch
ergeben haben
Alle Flächen siehe
Karte

12.07.2012
90251340

Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2012
Quelle Flächenmonitoring

Planungs-raum

geplante
geplante
Nutzung 1 Nutzung 2

GE
GR

Fläche in WE insg. davon landesB-Plan-,
geplante
Prioritätsst Kommentar 1
ha
EFH eigen V+E-Plan-Nr. Realisierung
ufe

Heerstraße

3.350

2.085

2025

3

10-45

2020

2

XXI-32b
XXI-42

2020
2015
2030
2030

2
1b
3
3

XXI-19

2020
2015

2
1a

ja
ja
ja
nein

10-28

2015
2030
2030
2020

1a
3
3
2

nein

10-43

2020

2

Kommentar 2
größtenteils privat, Kleingärtner haben mit
Eigentümer Generalpachtvertrag abgeschlossen;
nicht abzuschätzen, was privater Eigentümer
(besitzt fast die gesamte Fläche) vorsieht
B-Plan im Verfahren, Grundstücksgrenze noch
genau abklären, GWB nicht zwingend, eher EFH als
DHH angedacht
B-Plan festgesetzt, von ursprünglicher Fläche nur
B-Plan im Verfahren, in der Vermarktung
Bezirkspolitik möchte KGA erhalten
Ist ein Politikum, Bezirk geht von dauerhafter
Sicherung aus
§34, aktuell Brachfläche
B-Plan festgesetzt, gibt noch freie
Wohnungsbauflächen, angrenzend an BUGAFläche, erwarten hohe Nachfrage, Stadthäuser
vorgesehen
läuft nach §34, aktuell Bauschilder
B-Plan noch nicht festgesetzt, nach §34
entwickelbar
B-Plan im Verfahren, Bezirk sieht eher GWB,
Flächenreduzierung aufgrund schon erfolgter
Realisierung
folgt

Kringel-Nr:

Anmerkung
AW

21

117

Bereich
‐‐‐
Friedrichsfelde / Ost
Friedrichsfelde / Ost
Friedrichsfelde / Ost
Schragenfeldstraße
‐‐‐
Landsberger Tor
Blumberger Damm
Blumberger Damm
Joachim‐Ringelnatz‐Straße
Biesdorf‐Süd
Biesdorf‐Süd
Biesdorf‐Süd
Biesdorf‐Süd
‐‐‐
Kaulsdorf‐Süd
Kaulsdorf‐Süd
Kaulsdorf‐Süd
Mahlsdorf‐Süd
Mahlsdorf‐Süd
Mahlsdorf‐Süd
Eichenhof
Mahlsdorf‐Nord
Mahlsdorf‐Nord
Mahlsdorf‐Nord
Kaulsdorf‐Nord
‐‐‐
‐‐‐
Alt‐Hellersdorf
Zossener Str.
Zossener Str.
‐‐‐
‐‐‐
Hellersdorf / Ost
Hellersdorf / Ost
U‐Bf. Hellersdorf
U‐Bf. Hellersdorf
‐‐‐

Vorhaben
Karl‐Holtz‐Str. 2‐18
KGA Aufbau / Nord
KGA Aufbau / Süd
KGA Sorgenfrei
Schragenfeldst., 2.BA
Blenheimstraße
Wohngebiet Landsberger Tor
KGA Hiltrudstraße
Wuhlestr. 18
Ringelnatz‐Siedlung / Süd
Lötschbergstraße
WO Gut Champignon, 3.BA
Grüne Aue / Ost
Kohlweißlingstr., 2. BA
Nitzwalder Str. 19‐29
TGA Gelände
Anton‐von‐Werner‐Straße
Heerstraße
KGA Kaulsdorfer See
KGA Werbellinbecken
Theodorstraße, 2.BA
KGA Kressenbogen
Landsberger Straße, 3. BA
Gärtnereistreifen
Landsberger Straße, 4. BA
nördl. Hugo‐Distler‐Straße
KGA Wilhelmsmühlenweg
Havelländer Ring 2‐6
WO Gut Hellersdorf
Zossener Str. 143/151
Alte Hellersdorfer Str. 102
Carola‐Neher‐Str. 47/71
Gothaer Str.
Branitzer Platz / Ost
Hermsdorfer Str. 27
Sebnitzer Str. 2, 4, 10
Louis‐Lewin‐Str.
Tangermünder Str. 71/73, 79/

Adresse
Karl‐Holtz‐Str. 2‐18
Gülser Weg
Thurandt‐Weg
Küsserather Weg
Schragenfeldstr. 15/19
Blenheimstraße
Hasenholzer Allee 20/70
Hiltrudstr. 2
Garzauer Str. 30
Hans‐Fallada‐Str., Cecilienstr.
Lötschbergstr. 27‐39
Weißenhöher Str. 76‐82
Möwenweg
Alt‐Biesdorf 45/47
Nitzwalder Str. 19‐29
Kaulsdorfer Str.
Chemnitzer Str. 80‐92
Bergedorfer Str. 59
Badener Str. 25
Werbellinstr. 75
Theodorstr.
Phloxstr. 1
Stralsunder Str.
Lenbachstr.
Seidenschwanzstr.
Hugo‐Distler‐Str.
Wilhelmsmühlenweg 100
Zossener Str. 156
Havelländer Ring 46/60
Zossener Str. 143/151
Zossener Str. 136
Carola‐Neher‐Str. 47/71
Gothaer Str.
Forster Str.
Hermsdorfer Str. 27
Sebnitzer Str. 2, 4, 10
Albert‐Kuntz‐Str.
Albert‐Kuntz‐Str.

geplante 
Nutzung 1
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
MI
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO
WO

geplante 
Nutzung 2

GR

Fläche 
in ha
WE insg.
3,1
150
2,4
20
2,4
20
3,2
60
2,2
30
1,2
25
2,4
200
1,6
40
1,7
60
1,9
100
1,7
60
2,5
100
2,0
35
1,5
50
1,1
25
4,0
135
6,1
180
1,3
30
1,9
40
1,4
0
15,1
400
1,2
0
6,0
100
9,1
90
7,6
120
5,1
150
1,2
0
5,2
450
2,4
100
1,0
100
0,9
70
7,0
300
1,0
50
1,3
100
0,8
25
1,2
60
2,5
100
2,1
150
3725

WE in 
EFH
75
20
20
60
30
25
0
40
60
0
60
0
35
25
25
135
180
30
40
0
300
0
100
90
120
150
0
0
60
50
0
0
0
0
25
0
0
0
1755

Geplante Potenzialflächen Wohnen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf ab 2014

Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de

Schlüssel
21182_04_01
21183_02_04
21183_02_05
21183_02_06
21184_06_02
21184_07_01
21185_01_07
21186_01_05
21186_01_06
21186_02_02
21187_01_04
21187_01_15
21188_01_11
21188_01_22
21188_02_01
23189_01_01
23189_01_03
23189_01_05
23190_01_06
23190_01_07
23190_01_08
23190_02_03
23191_01_02
23191_01_13
23191_01_17
23192_01_03
23192_03_01
23194_01_01
23194_02_02
23194_08_01
23194_08_02
23194_09_01
23194_10_01
23195_01_03
23195_01_05
23195_04_03
23195_04_04
23195_05_01

Potenzialflächen Wohnen Bezirk Marzahn‐Hellersdorf ab 2014

einfügen Excel-Tabelle:
T:\PROJEKTE\MWK_598\C Grundlagen Materialien\externe Daten\Flächenlisten\ListeWoBau2013Stellg.xlsx

118
Sen Stadt UmI A 16

 22.02.20139025 1340

DL‐BGF in  EH‐VKF 
B‐Plan         Realisierung 
m²
in m²
VuE‐Plan‐Nr
geplant
Priorität
0
0
2025
3
0
0
2025
3
0
0
2025
3
0
0
2025
3
0
0
2015
1a
0
0
2015
1a
0
0 XXI‐19
2015
1a
0
0
2025
3
0
0 10‐47
2020
2
0
0 XXI‐20
2017
2
0
0
2017
2
0
0 XXI‐31a
2017
2
0
0 XXI‐2‐1
2017
2
0
0 XXI‐32b
2020
2
0
0 XXI‐42
2015
1b
0
0 10‐70
2017
2
0
0 10‐38
2020
2
0
0 10‐15
2017
2
0
0 XXIII‐13
2030
4
0
0
2030
4
0
0 XXIII‐9a, b
2020
2
0
0
2030
4
0
0 XXIII‐15b‐1
2015
1b
0
0 10‐51
2017
2
0
0 XXIII‐15b‐1
2020
2
0
0 10‐39
2017
2
0
0
2030
4
0
0 10‐44
2020
2
0
0 10‐45
2020
2
0
0 10‐43
2020
2
0
0 10‐28
2020
2
0
0 10‐55
2020
2
0
0
2030
4
0
0
2020
2
0
0
2020
2
0
0
2020
2
0
0 10‐52
2020
2
0
0
2020
2

Bauliche und infrastrukturelle Voraussetzungen eines altersgerechten Wohnumfeldes
Im Folgenden werden die baulichen und infrastrukturellen Voraussetzungen eines altersgerechten Wohnumfeldes aufgeführt:
- Ein stufenloser Zugang von der straßenseitigen Grundstücksgrenze zum Gebäude ist sicherzustellen
(z.B. Bordsteinabsenkung). Bei Gebäudekomplexen sind die Anforderungen an das Wegekonzept zwischen den einzelnen Gebäuden und Funktionen einzubeziehen. Wohnungszugänge und Treppenhäuser
sind breit und möglichst schwellenfrei zu halten und mit Aufzügen auszustatten.
- Schwellen über 3 cm sollen vermieden werden, Höhensprünge sollten abgeschrägt sein, auch 2cm gelten als Herausforderung.
- Die Nähe zu barrierefreien ÖPNV-Stationen.
- Aufstellflächen für Rollatoren etc. sind vorzusehen, wie auch z.B. ausreichend Bewegungsflächen (mind.
1,10 x 1,10 m) und ebenerdige rutschfeste Bodenbeläge.
- Steigungen von mehr als 6% sind zu vermeiden.
- Für Menschen mit motorischer Einschränkung sind stufenlose Eingangsvarianten von Bedeutung. (Türbzw. Durchgangsbreiten von mind. 0,90 m)
- Für Menschen mit sensorisch-kognitiven Einschränkungen sind Auffindbarkeit und eindeutige Zuordnung
des Gebäudes/der Einrichtung bedeutend. (Beschilderung bzw. Leit- und Gestaltungselement, Hervorheben des Haupteingangs durch Proportion, Farbe, Material und Kontrast Hinweis- und Informationsschilder)
- Flure und sonstige Verkehrsflächen dürfen nicht stärker als 3% geneigt sein, andernfalls sind Rampen
oder Aufzüge vorzusehen.
Stellplätze
- Es sollen bei selbstständigen Stellplatzanlagen 3% der Gesamtstellplätze, jedoch mindestens 1 Stellplatz
je Anlage für gehbehinderte Menschen und Menschen im Rollstuhl vorgesehen werden.
- Sonderstellplätze sind in Entfernung von nicht mehr als 100 m – zum Grundstück oder Eingang sowie
bedarfsorientiert vorzuhalten.
- Um ein ungehindertes Ein- und Aussteigen zu ermöglichen, ist eine Stellplatzbreite von 3,50 m zu berücksichtigen. Bei Längsparkplätzen ist für Sonderfahrdienste und Pkw eine zusätzliche Bewegungsfläche (1,50 m tief) im Heckbereich zum Ein- und Ausladen bereitzustellen
- Oberflächen von Bodenbelägen sollen eben, und erschütterungsarm zu berollen und zu begehen sein.
Sie müssen auch bei Nässe ihre Griffigkeit behalten.
- Neue Sportanlagen müssen für Behindertensport geeignet sein. (Sportförderungsgesetz – SportFG §10
Abs. 2) Nach dem Sportförderungsgesetz (SportFG) §10 soll eine ausreichende Zahl von öffentlich zugänglichen Sportanlagen für Menschen mit Behinderung nutzbar sein. Diese sind sowohl in den aktiven
als auch den passiven Bereichen entsprechend barrierefrei zu gestalten.

Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de

117

Altersgerechte Infrastruktur
- Angebote an Nahrungsmitteln und anderen Waren und Dienstleistungen für den täglichen Bedarf müssen in Wohnungsnähe sein. Die gute Erreichbarkeit dieser Angebote trägt zum Erhalt von Selbstständigkeit und Wohlbefinden von alten Menschen und Menschen mit Behinderung bei und ermöglicht zugleich
die gesellschaftliche Teilhabe in ihrem Wohnumfeld.
Das Hauptkriterium ist die Zugänglichkeit zu den Angeboten, d.h. ob Einrichtungen für die Grundversorgung fußläufig erreichbar sind oder ob sie mithilfe gut ausgebauter öffentlicher Verkehrsmittel leicht erreicht werden können.
- Haben die örtlichen Geschäfte zur Deckung Ihres täglichen Bedarfs einen Liefer- und Bringdienst?
- Gibt es Restaurants in der Nähe, die preisgünstige Menüs für Seniorinnen und Senioren anbieten?
- Gibt es Taxi- oder sonstige Unternehmen, die Fahr- und Begleitdienste speziell für ältere Menschen
anbieten?
- Gibt es vor Ort eine organisierte Nachbarschaftshilfe?
- Pflegestützpunkte (2 x in Marzahn-Hellersdorf)
- Freizeitstätten, Begegnungsstätten
- Topographie und Bodenbeschaffenheit: Steigung/Gefälle, Treppenstufen, Art des Belages (z. B. Pflasterung, Stolperfallen, Bordsteinkanten)
- Fußwege: Prüfen auf Eignung für Personen mit Rollator, Rollstuhl, Elektromobil (oder mit Kinderwagen),
d. h. ausreichende Breite, Ebenerdigkeit (Anteil der ausreichend breiten Fußwege an Gesamtstrecke)
- (keine) Nutzungseinschränkung durch fahrenden oder ruhenden Verkehr (parkende Autos), Inline-Skater,
Radfahrer
- Fußgängerüberwege: deutliche Markierungen (Zebrastreifen, Länge der Ampelphasen, akustische Signale usw.), Verkehrsinseln
- Ruhezonen mit Sitzgelegenheiten, die zur Erleichterung bei Besorgungen und Aktivitäten zu Fuß – auch
bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen – beitragen
- Fuß- und Radwege: Vorhandensein; separates Radwegenetz (in km)
- Nähe zu Gesundheitseinrichtungen/Apotheken
Förderung
- von Altenwohnungen: z.B. Programm "Wohnen für (Mehr-)Generationen"
- Leistungen der Grundsicherung im Alter

118

Planergemeinschaft Kohlbrenner eG | Lietzenburger Str. 44 | 10789 Berlin | T. (030) 885 914 0 | www.planergemeinschaft.de
        
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