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Framing urban living

Full text: Magazin nachhaltiges Handeln Issue 2014 Framing urban living

MAGAZIN_Nachhaltiges Handeln
2014

framing
urban
living
+Mehr
Wert

INHALT

02

Interview mit dem
Vorstandsvorsitzenden

04

Deutsche Wohnen
im Profil

07

Qualität und Dialog
im Fokus

10

Balance zwischen
Umweltschutz und
Wirtschaftlichkeit

12

Energiesparen
für die Zukunft

16

Modernisieren
mit Augenmaß

20

Neue Strukturen für
zufriedene Mitarbeiter

26

Zuhause!
Auf gute Nachbarschaft

28

Kennzahlen im Überblick

„Unser Fokus liegt auf
Wohnimmobilien in
deutschen Metropolregionen
und Ballungszentren.“

04

Kontakt und Impressum

„Erfolgreich sind
wir durch unsere
Mitarbeiter. In sie
investieren wir.“

20

Talente
entdecken
und fördern

1

KURZPROFIL

Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Unser
Portfolio umfasst knapp 150.000 Wohn- und
Gewerbe­einheiten mit einem Gesamtwert von rund EUR 10 Mrd. Der Fokus liegt
auf der Bewirtschaftung und Entwicklung
dieses Immobilienportfolios, das sich hauptsächlich in deutschen Metropol­regionen
befindet. Hohe Qualität ist dabei unser
Anspruch: in unseren Geschäfts­prozessen
sowie im Umgang mit Mit­arbeitern, Mietern
und der Gesellschaft.

2

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

framing
urban
living
Knapper Wohnraum, wachsende Klimaschutz­
anforderungen und steigende Mieten bestimmen
zunehmend die Immobilienbranche und gleich­
zeitig die politische Agenda. Um diese großen
Herausforderungen zu meistern, müssen Politik
und Immobilienwirtschaft noch stärker zusammenarbeiten. Die Deutsche Wohnen hat für die
nächsten Jahre ein umfassendes Modernisierungsprogramm aufgelegt sowie 2014 ihr erstes
Neubauprojekt initiiert.

Das Jahr 2014 brachte wieder ein sehr gutes wirtschaftliches
Ergebnis. Worauf fußt der Erfolg?
Michael Zahn: Wir haben unsere Strategie frühzeitig auf deutsche
Metropolregionen fokussiert und unseren Wachstumskurs konsequent verfolgt, sodass wir heute einen hervorragenden Bestand
besitzen, den wir effizient bewirtschaften. So konnten wir im vergangenen Jahr einen Wertzuwachs unseres Portfolios von EUR
953 Mio. verzeichnen. Zudem haben wir die 2013 erworbene GSW
rascher als geplant integriert – ein Zukauf, der unsere Wachstumsstrategie bestätigte.
Städtischer Wohnraum wird immer knapper und teurer.
Was tun Sie?
Michael Zahn: Wir sehen, dass auch der inzwischen wieder
anziehende Wohnungsneubau nicht ausreicht, um den Bedarf an
Wohnraum zu decken. Hier gilt es, im Austausch mit der Politik
zukunftsfähige Lösungen zu finden. Um unserer Verantwortung
gerecht zu werden, haben wir uns entschieden, erstmals seit
20 Jahren wieder ein Neubauprojekt in Angriff zu nehmen.

Auf Wachstumskurs

+

INTERVIEW MIT DEM VORSTANDSVORSITZENDEN

3

In Potsdam bauen wir bis 2016 103 Wohnungen. In Berlin-West­
end planen wir ein Stadtquartier mit insgesamt 600 Wohnungen.
Dabei achten wir von Anfang an auf höchste Energieeffizienz und
setzen die Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen um.

„Um Investitionen
zu tätigen,
sind verlässliche
Rahmen­bedingungen
notwendig.“

Michael Zahn,
Vorstandsvorsitzender
„Wir stellen uns den viel­fältigen
Heraus­forderungen: mit Investitionen
in Qualität und Energieeffizienz
unserer Bestände.“

Stichwort Energieeffizienz: Wie steht es hier um Ihren Bestand?
Michael Zahn: Die 2013 von uns als Gemeinschaftsunternehmen
gegründete G+D Gesellschaft für Energiemanagement führt eine
sukzessive energetische Analyse unseres Gesamtbestands durch.
Diese ist Grundlage für ein nachhaltiges Energiekonzept, mit
dem wir zur Energiewende beitragen und von dem auch die Mieter
profitieren. Erste Projekte haben wir bereits umgesetzt. Dabei
lag unser Schwerpunkt bis zur Novellierung des ErneuerbareEnergien-Gesetzes im Sommer 2014 auf der dezentralen Stromerzeugung mittels Kraft-Wärme-Kopplung. Das müssen wir nun
hinterfragen. Hier zeigt sich, wie wichtig verlässliche Rahmenbedingungen sind, um Investitionen zu tätigen. Deshalb bringen wir
uns verstärkt in den gesellschaftlichen Dialog ein und tauschen
uns mit politischen Akteuren zu Zukunftsfragen der Branche aus.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen und damit ein
gesellschaftliches Thema. Wo sehen Sie große Herausforderungen?
Michael Zahn: Es geht nicht nur um bezahlbaren Wohnraum, sondern auch um die Frage, wie ich im Alter leben will. Schon im Jahr
2030 werden knapp 30 % der Deutschen über 65 Jahre alt sein.
Altersgerechte Wohnungen sind nach der energetischen Sanierung das nächste große infrastrukturelle Thema. Wir wollen bei
der Politik darauf hinwirken, diese Entwicklung frühzeitig durch
einen geeigneten Rahmen zu flankieren. Es wird hier massiver
Investitionen bedürfen, die nicht alle aus dem privaten Sektor
kommen können. Deshalb muss es Anreizsysteme geben, damit
Kapital auch für solche Wohnungen zur Verfügung gestellt wird.
Sie wachsen rasch und haben noch viel vor. Das verlangt Ihren
Mitarbeitern einiges ab. Wie nehmen Sie diese mit?
Michael Zahn: Wir wissen sehr gut, dass wir ohne das Engagement unserer Mitarbeiter nicht da wären, wo wir heute sind. Im
Zuge unseres Wachstums haben wir das Personalmanagement
ausgebaut und die Rekrutierung verstärkt. Wir setzen auch hier
auf Qualität und legen Wert auf langfristige Arbeitsverhältnisse.
Wir qualifizieren Mitarbeiter dauerhaft und möchten mehr als
bisher neue Talente einstellen und fördern. Dabei ist uns wichtig,
dass sich unsere Mitarbeiter mit der Deutsche Wohnen identifizieren und die Unternehmenskultur leben. Das heißt, ökologisch,
sozial und ökonomisch zu denken und zu handeln. Nur so werden
wir langfristig erfolgreich sein.

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

4

Maxi-Wander-Straße, Berlin-Hellersdorf

Qualität im
Bestand

+

UNTERNEHMENSPROFIL

Deutsche Wohnen
im

profil
Die Deutsche Wohnen zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilienunternehmen in Europa. Unser Fokus liegt auf
der nachhaltigen Bewirtschaftung und Entwicklung unseres
Immobilienportfolios.

Mit knapp 150.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Wachstumsregionen und
einer annualisierten Jahresmiete von EUR 625 Mio. hält die Deutsche Wohnen
eines der größten Immobilienportfolios in Deutschland. Seit 1999 ist das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main an der deutschen Börse notiert und seit
2010 im MDAX vertreten. Die Hauptniederlassung in Berlin geht auf die Berliner
Wohnungsgesellschaft GEHAG zurück, die 2007 in der Deutsche Wohnen
aufging. Das Wachstum setzte sich fort: 2012 erwarb die Deutsche Wohnen die
BauBeCon Gruppe mit rund 23.400 Wohneinheiten. 2013 folgte die Übernahme
der Berliner GSW Immobilien AG mit rund 61.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Damit vereint die Deutsche Wohnen heute zwei der traditionsreichsten
Wohnungsgesellschaften Deutschlands: Die GSW und die GEHAG wurden
beide 1924 in Berlin gegründet. Mit ihren richtungsweisenden Wohnbauten
und Siedlungsprojekten prägte insbesondere die GEHAG die Sozial- und
Architekturgeschichte des 20. Jahrhunderts. Ein Großteil der Gebäude steht
heute unter Denkmalschutz.
Fokussierte Portfoliostrategie
Der Fokus unserer Geschäftstätigkeit liegt auf Wohnimmobilien in deutschen
Metropolregionen und Ballungszentren. In diesen sogenannten Core+- und
Core-Regionen befinden sich 98 % unseres Bestands. Der Großraum Berlin ist
mit einem Anteil von 73 % am Gesamtbestand unser größter Markt. Hier besitzt
die Deutsche Wohnen als größtes privates Wohnungsunternehmen ca. 107.000
Wohnungen und 1.600 Gewerbeeinheiten. Weitere regionale Schwerpunkte
liegen im Rhein-Main-Gebiet, im Rheinland, Dresden sowie Hannover und
Braunschweig.
Die operative Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen gliedert sich in
die Kernbereiche Wohnungsbewirtschaftung und Verkauf. Den eigenen
Bestand zu bewirtschaften und kontinuierlich zu entwickeln, steht im Mittelpunkt unserer Aktivitäten.
Unsere Mieter betreuen wir umfassend – sowohl über ein zentrales
Service Center als auch vor Ort über ein Netz an Service Points, das wir
kontinuierlich ausbauen.

150.000

Knapp 150.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten umfasst das
Portfolio der Deutsche Wohnen
bundesweit.

505,8

EUR 505,8 Mio. ist das Ergebnis
aus der Wohnungsbewirtschaftung (Vorjahr: EUR 292,3 Mio.).

5

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

784

Mitarbeiter waren zum 31. Dezember 2014
für die Deutsche Wohnen tätig.
Im Geschäftsfeld Verkauf gebündelt sind die strategischen und operativen Verkaufsaktivitäten. So veräußert die Deutsche Wohnen im Rahmen
der Privatisierung Wohnungen an Selbstnutzer oder Kapitalanleger und
stärkt damit deutlich ihre Eigenkapitalbasis. Aufgrund des gegenwärtigen
positiven Marktumfelds sind auch im institutionellen Bereich opportunistische Verkäufe aus unseren Kernregionen möglich.
Das bisher dritte Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen wurde
mit Beginn des Geschäftsjahres 2015 in eine Beteiligungsstruktur überführt. Die Deutsche Wohnen hält noch 49 % an der KATHARINENHOF®
Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH. Sie zählt zu den führenden Anbietern anspruchsvoller Wohn- und Pflegeangebote für ältere
Menschen und betreibt in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Niedersachsen
21 Senioren- und Pflegeeinrichtungen mit über 2.000 Wohn- und Pflegeplätzen sowie einen ambulanten Pflegedienst in Berlin und Brandenburg.
Weitere Geschäftsfelder, in denen wir über strategische Beteiligungen
agieren, sind unter anderem der Einkauf von technischen Leistungen im
Rahmen des Facility Managements, Versicherungen und Energiedienstleistungen (G+D).
Erfolgreiches Geschäftsjahr
Das Geschäftsjahr 2014 verlief für die Deutsche Wohnen sehr erfolgreich. Die für die Wohnungswirtschaft maßgebliche operative Kennzahl
Funds from Operations (FFO I, ohne Verkauf) ist weiter gestiegen. Mit
EUR 217,6 Mio. lag sie rund 90 % über dem Vorjahr und deutlich über der
Prognose von EUR 210 Mio. Zum Ende des Berichtsjahres waren für die
Deutsche Wohnen 784 Mitarbeiter tätig. In die Instandhaltung und Modernisierung der Wohnanlagen investierten wir rund EUR 153 Mio. (2013:
rund EUR 86 Mio.), das sind fast EUR 17 pro m².
Dass sich die qualitative und fokussierte Portfoliostrategie auszahlt,
zeigt die signifikante Wertentwicklung der Deutsche Wohnen Bestände. So
belief sich der Wertzuwachs für das gesamte Portfolio im Berichtsjahr
auf EUR 953 Mio. Vor dem Hintergrund der positiven Marktentwicklung in
unseren Kernregionen und gezielter Investitionen in unseren Bestand
werden wir in Zukunft weiteres Wachstumspotenzial realisieren können.

Rixdorfer Straße, Berlin-Treptow

6

Kennzahlen Ökonomie

Wohneinheiten

31.12.2014

31.12.2013

147.105

150.219

Gewerbeeinheiten

2.063

2.146

Plätze Pflege und Betreutes Wohnen

2.174

2.166

Als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien (EUR Mio.)

9.611

8.937

2014

2013

Ergebnis vor Zinsen, Steuern und
Abschreibungen (EBITDA, EUR Mio.)

454,5

252,91)

Funds from Operations
(FFO I, ohne Verkauf; EUR Mio.)

217,6

114,51)

Aufwendungen für Instandhaltung
und Modernisierung (EUR Mio.)

152,9

86,21)

1)

GSW 2013 nur für einen Monat berücksichtigt

+

NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE UND -MANAGEMENT

QUALITÄT
UND
DIALOG
IM

fokus

Wohnraum zu schaffen und zu erhalten, gehört zu den wichtigsten Infrastrukturleistungen in einer Gesellschaft. Als eines der größten euro­
päischen Immobilienunternehmen fokussiert sich die Deutsche Wohnen
deshalb auf Qualität: Diese zeigt sich bei der professionellen Bewirtschaftung ihres Bestands sowie im Umgang mit Mitarbeitern und Mietern. Mit
nachhaltigem Wachstum und Dialogbereitschaft sichern wir langfristig
das Vertrauen unserer Anspruchsgruppen.
Die öffentliche und politische Aufmerksamkeit für das Thema Wohnen ist in den vergangenen
Jahren stark gestiegen. Entwicklungen wie der demografische Wandel, Urbanisierung
und eine zunehmende Vielfalt an Lebensentwürfen prägen den Markt weiterhin. Attraktive
Städte wie Berlin und dynamische Regionen wie das Rhein-Main-Gebiet verzeichnen rasch
wachsende Zuzugsraten. Aufgrund der mangelnden Neubautätigkeit wird es immer schwieriger, dort ausreichend und zugleich bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Zugleich bilden steigende Anforderungen des Klimaschutzes einen immer restriktiveren
Rahmen für die Entwicklung des Immobilienportfolios – eine Situation, in der Politik
und Wirtschaft im Interesse einer nachhaltigen Entwicklung gemeinschaftlich Lösungen
erarbeiten müssen.
Konstruktive Antworten bieten
Als gesellschaftlich verantwortungsbewusstes Immobilienunternehmen will die
Deutsche Wohnen konstruktive Antworten bieten und dabei die konkreten Anforderungen
ihrer verschiedenen Stakeholder berücksichtigen. Das heißt, für Mieter qualitativen und
bezahlbaren Wohnraum sichern, für Aktionäre eine angemessene Rendite erzielen, für
Mitarbeiter ein guter Arbeitgeber sowie für Politik und Gesellschaft ein konstruktiver und
zukunftsorientierter Partner sein, der Umwelt- und Klimaschutz gewährleistet. Qualität in
dem, was wir machen, und Effizienz in dem, wie wir das tun, sind die zentralen Merkmale
des Rahmens, den wir uns für unser Wachstum gegeben haben – damit es im Einklang mit
den Zielen einer nachhaltigen Entwicklung erfolgt. Die Basis dafür, dies verlässlich ein­
zulösen, ist unsere Unternehmenskultur, deren wichtigste Pfeiler Glaubwürdigkeit, Transparenz und ethisches Handeln sind.

7

8

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

BAUSTEINE
NACHHALTIGES
WACHSTUM
Nachhaltiges Wachstum kann
es nur auf Grundlage einer glaub­
würdigen Unter­nehmenskultur
geben. Qualität und Effizienz
bestimmen dabei unser Handeln.

WACHSTUM
QUALITÄT

EFFIZIENZ

Mitarbeiter, Führung,
Produkte & Services

Prozesse, Ressourcen,
Kosten

UNTERNEHMENSKULTUR
Glaubwürdigkeit, Transparenz, Ethik

Im Austausch mit Politik und Gesellschaft
Als Akteur in einem gesellschaftlich sensiblen Feld bringt sich
die Deutsche Wohnen verstärkt in den gesellschaftspolitischen
Dialog ein. Mit unserer Expertise sind wir Ansprechpartner der
Politik auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene. Besonders
relevante Themen, zu denen wir den Austausch mit Vertretern aus
Politik, Nichtregierungsorganisationen und Mietern pflegen, sind
Energie- und Klimaschutzvorgaben sowie die regulatorische
Steuerung des Wohnungsmarktes.
Wir beteiligten uns im Berichtsjahr unter anderem an Diskussionen der Bundesfachkommissionen „Stadtentwicklung“und
„Steuern“ des Wirtschaftsrats der CDU sowie am „Bündnis für
bezahlbares Wohnen und Bauen“ des Bundesbauministeriums.
Mit unserer Teilnahme am ersten bundesweiten „Energiedialog
2014“ im Beisein von Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel
brachten wir uns zum Thema Energiewende ein. Die Herausforderungen und Nachhaltigkeitsaktivitäten der Deutsche Wohnen
stellte der Vorstandsvorsitzende Michael Zahn im Mai 2014 beim
10. Deutschen CSR-Forum auch einer breiteren Öffentlichkeit vor.

95

Net Asset Value

EPRA NAV, in EUR Mio.

1)

4.153,0

1.824,4

%

Ziel der Bundesregierung ist
es, den Ausstoß von klimaschädigenden Treibhausgasen
bis zum Jahr 2050 um bis zu
95 % zu reduzieren.

5.326,0

2014
2013
2012

1)

Änderung der Vorjahresangaben
durch Änderung der Kaufpreis­
allokation (PPA) für die Erstkonsolidierung der GSW Immobilien AG
rückwirkend per 30.11.2013

+

NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE UND -MANAGEMENT

Handlungsfelder
Erstmals 2012 hat die Deutsche Wohnen eine Stakeholderbefragung durch­
geführt und auf dieser Basis strategische Handlungsfelder formuliert, die
mit Zielen hinterlegt wurden. Diese Handlungsfelder haben wir 2014 vor dem
Hintergrund der Marktentwicklung, der steigenden gesellschaftlichen Anforderungen und des Unternehmenswachstums angepasst:
• Verantwortungsbewusste Unternehmensführung
Ein Wachstumskurs, eine wertsteigernde Portfoliostrategie mit Konzentration
des Bestands auf Core+-Regionen, eine integre Governance sowie ein Übertreffen der gesetzlichen Regularien sichern unsere wirtschaftliche Konsistenz.
• Verantwortung für den Immobilienbestand
Die Qualität unseres Portfolios erhöhen wir durch gezielte Investitionen in die
Sanierung und Modernisierung unserer Bestände. Bei unseren denkmalgeschützten Bauten legen wir besonderen Wert auf die Erhaltung kultureller
Identität. Unseren Mietern bieten wir eine hohe Servicequalität.
• Nachhaltiger Neubau
Die Schaffung von neuem Wohnraum wurde von uns als wichtig erkannt und
als Handlungsfeld aufgenommen. Unsere Neubauten betrachten wir über
den gesamten Lebenszyklus. Sie entstehen unter Einbeziehung von Nachhaltigkeitskriterien und orientieren sich an den Zertifizierungsstandards für
nachhaltiges Bauen.
• Mitarbeiterverantwortung
Wir wollen ein guter Arbeitgeber sein, der attraktive Entwicklungs- und
Karrieremöglichkeiten, Work-Life-Balance und Familienfreundlichkeit bietet.
Aus der erfolgten Mitarbeiterbefragung leiten wir dahingehend unterstützende Maßnahmen ab.
• Umwelt- und Klimaschutz
Die Umsetzung von Umweltschutzzielen wollen wir im Rahmen von Modernisierungen und Instandhaltungen, durch den Einsatz regenerativer und
effizienter Energieerzeugung sowie durch eine Verringerung des CO2-Ausstoßes
im Verwaltungsbetrieb erreichen.
• Verantwortung für die Gesellschaft
Unser gesellschaftliches Engagement wird sichtbar, wenn wir umfassend
Verantwortung im Quartier übernehmen, bei Modernisierungen darauf achten,
dass einzelne Mieter nicht über Gebühr belastet werden, die transparente
Kommunikation und den Dialog mit Politik und Gesellschaft sowie die Balance
zwischen Wohnqualität und Energieeffizienz wahren.
• Verantwortungsvolle Pflege und Betreuung
Wir wollen durch eine optimale Pflege und Betreuung ein attraktives Heim für
den Lebensabend bieten. Dafür arbeiten wir an und mit innovativen Therapieformen. Die Einrichtungen wirken darüber hinaus als Zentren des kulturellen
Miteinanders.

9

10

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

bal
ance

ZWISCHEN UMWELTSCHUTZ UND
WIRTSCHAFTLICHKEIT

Mit der Umsetzung nachhaltiger Kriterien bei Modernisierungen
und dem Neubau von Wohngebäuden leistet die Immobilienbranche messbare Beiträge zu den Klimaschutzzielen der Bundesregierung. Dabei weiterhin bezahlbaren Wohnraum anzubieten,
ist für die Deutsche Wohnen ein besonderes Anliegen – aber auch
eine Herausforderung.

 K

limaschutz als gesellschaftliche Herausforderung
Immer mehr Menschen ziehen in die Städte – das ist ein seit Jahren ungebrochener
Trend. Allein Berlin ist in den vergangenen vier Jahren jeweils um 40.000 Menschen
angewachsen. Hinzu kommt: In der Hauptstadt waren gemäß jüngsten Erhebungen
des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg mehr als die Hälfte aller Wohnungen
Single-Haushalte – Tendenz steigend. „Auch ist der Wunsch nach mehr Komfort und
größeren Wohnungen für viele Mieter selbstverständlich. Dies alles erhöht den
Druck auf den Wohnungsmarkt“, so Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender der
Deutsche Wohnen. In Deutschland wurde nach offiziellen Angaben im Jahr 2014 der
Bau von knapp 285.000 Wohnungen genehmigt – 5,4 % mehr als im Vorjahr. Nach
einer Untersuchung des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie ist das nicht
genug: Jährlich müssten etwa 300.000 Wohnungen gebaut werden, um den steigenden
Bedarf zu decken. Mehr Wohnraum und mehr Single-Haushalte führen jedoch zu
höherem Energieverbrauch und somit zu einem klassischen „Rebound-Effekt“: Die
Einspareffekte der energieeffizienteren Bestandsgebäude werden durch mehr Wohnfläche und gestiegene Ansprüche der Mieter zum Teil relativiert.

+

HERAUSFORDERUNGEN

11

 F
Lars Dormeyer,
Geschaftsführer der
Deutsche Wohnen Construction
and Facilities GmbH
„Mit der Novellierung der EEGUmlage müssen wir unsere
bisherigen Investitionspläne
neu bewerten.“

75
%

Bei einer Sanierung, die
durchschnittlich 75 % Energie
einspart, kompensieren die
ermöglichten Energieein­­
sparungen von EUR 0,92 pro m2
und Monat einen Aufschlag
auf die Kaltmiete von EUR 0,82
pro Monat.

ehlende Planungssicherheit erschwert Investitionen
Stets neue und noch dazu wechselnde gesetzliche Regelungen erschweren die
Planungssicherheit für energetische Sanierungs- und Bauprojekte und hemmen die
Investitionsbereitschaft der Immobilienbranche. Das im Jahr 2000 verabschiedete
Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kurbelte den Ausbau der regenerativen Energien
in Deutschland an, indem es die bevorzugte Einspeisung von Strom aus erneuerbaren
Quellen garantierte. Um dies zu finanzieren, mussten alle Stromkunden eine Umlage
auf den Strompreis zahlen, die sogenannte EEG-Umlage. Unter anderem waren die
Erzeuger, die ihren Strom durch Photovoltaik- oder Kraft-Wärme-Kopplungs (KWK)Anlagen vor Ort selbst produzierten und verbrauchten, von dieser Umlage befreit.
Gerade in der dezentralen Stromerzeugung mittels KWK-Technologie sah die
Deutsche Wohnen bisher großes Potenzial zur effektiven Emissionsminderung und
zur Optimierung der Energieversorgung. Daher hatte die Deutsche Wohnen für die
nächsten Jahre weitere KWK-Anlagen geplant. „Bei teils geringeren Kosten, wie
beispielsweise durch den Einsatz und Betrieb von KWK-Anlagen, lassen sich vergleichsweise höhere CO2-Einsparungen erreichen als bei einer umfassenden Sanierung der Gebäudehülle“, so Lars Dormeyer, Geschäftsführer der Deutsche Wohnen
Construction and Facilities GmbH. Nach der Novellierung des Gesetzes im Sommer
2014 haben sich die Rahmenbedingungen für den Anlagenbetrieb massiv geändert.
So gilt die Befreiung von der EEG-Umlage nur noch für bestehende Anlagen und
kleine Einzelproduzenten. Für die Deutsche Wohnen war dies Anlass, gemeinsam
mit ihrem Partner, der GETEC aus Magdeburg, alle bisherigen Investitionspläne zur
Installation von KWK-Anlagen neu zu beurteilen. „Zum einen bedeutet dies einen
zusätzlichen Mehraufwand und zum anderen modellspezifisch weitere Kostenfaktoren,
was im Ergebnis die Wirtschaftlichkeit dieses technologischen Ansatzes momentan
infrage stellt“, erklärt Dormeyer.
Politik in der Verantwortung
Bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen und stabile Renditen für die
Shareholder gewährleisten – das ist kein einfaches Unterfangen. Gilt es doch, den
Spagat zwischen sozialen Ansprüchen und der Wirtschaftlichkeit der energetischen
Sanierungsinvestitionen zu bewerkstelligen. Das Unternehmen sieht hier auch die
Politik gefragt. „Wir möchten weiterhin bezahlbare Mieten und klimafreundliches
Wohnen anbieten können, doch dafür benötigt die Immobilienbranche konstante
gesetzliche Rahmenbedingungen, die uns Planungssicherheit verschaffen. Aber
auch angemessene Grundstückspreise, eine zweckgebundene soziale Wohnraumförderung und gezielte Fördermittel für die energetische Gebäudesanierung sind
Voraussetzung, damit die Immobilienwirtschaft das Angebot des nachhaltigen und
bezahlbaren Wohnraums aufrechterhalten kann“, so Michael Zahn.
Vorausschauendes Sanieren für Kostensenkung
Die Deutsche Wohnen ist durch ihre Größe in einer guten Position. Mit fast 110.000
Wohnungen ist das Unternehmen in Berlin mittlerweile der größte private Vermieter.
„Dadurch können wir unsere Fixkosten niedrig halten und auch beim Einkauf von
Energie und Versicherungen, Bau- und Handwerkerleistungen günstigere Konditionen erzielen. Das geben wir natürlich an unsere Mieter weiter und leisten damit
einen Beitrag, auch in Zukunft bezahlbares Wohnen zu ermöglichen“, so Michael
Zahn. Auch die energetische Sanierung, zu der die Deutsche Wohnen gesetzlich verpflichtet ist, kann sich für die Mieter vorteilhaft auswirken. Zwar steigt die Kaltmiete,
doch zugleich lässt sich die Warmmiete beträchtlich reduzieren. Eine Studie der
Deutschen Energie-Agentur (dena) zeigt: Maßnahmen, die zu einem monatlichen
Mietaufschlag von 82 Cent je m² führten, standen Einsparungen an den Energiekosten
von rund 92 Cent je m² entgegen – und zwar bei einer Sanierung, die durchschnittlich
75 % Energie einspart.

12

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

energiesparen
für die
zukunft
Die globalen Klimaschutzziele
stellen Länder und Unternehmen
gleichermaßen vor große Heraus­
forderungen. Schließlich gilt es,
möglichst effektive und zugleich
finanzierbare Maßnahmen zu realisieren. Auch Deutschland leistet
einen ambitionierten Beitrag: Bis
2020 sollen die CO2-Emissionen um
40 % gesenkt werden. Die Energieeinsparung im Immobilienbereich
wird dabei zu einem wichtigen Hebel
für den Klimaschutz, denn private
Haushalte verbrauchen in Deutschland rund ein Viertel der Energie.

Die Deutsche Wohnen bewirtschaftet mit knapp 150.000 Einheiten eines der größten Immobilienportfolios in Deutschland.
Ein Großteil des Bestands stammt aus der Zeit des florierenden
Wohnungsbaus der Nachkriegszeit: Rund 60 % der Bestände
sind älter als 50 Jahre. Viele Wohnanlagen wurden in den vergangenen Jahren bereits durch die Deutsche Wohnen saniert,
andere verfügen noch über hohe Energiesparpotenziale, die
sich zum Beispiel durch Wärmedämmung oder moderne
Anlagentechnik heben lassen. Für diese komplexe Aufgabe
haben wir innerhalb des Unternehmens professionelle Strukturen aufgesetzt, die von interdisziplinären Teams und erfahrenen Spezialisten getragen werden. Um die Energieeffizienz
unserer Bestände weiter zu verbessern, haben wir für die kommenden vier Jahre ein Modernisierungsprogramm in Höhe von
EUR 280 Mio. beschlossen.
Die energetische Analyse: systematisch und individuell
Im Sommer 2013 gründete die Deutsche Wohnen gemeinsam mit
dem Energiedienstleister GETEC das Gemeinschaftsunternehmen G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH (G+D).
Ihr Auftrag: Den Bestand systematisch und vollständig zu analysieren. Bundesweit hat das Unternehmen über 300 Anlagen
der Deutsche Wohnen überprüft und bewertet, die restlichen
folgen sukzessive. Zentrale Ansatzpunkte sind der Energie­
einkauf, die Energieerzeugung sowie die Energieverteilung im
Gebäude. Die umfangreichen Ergebnisse sind die Grundlage,
um individuelle Versorgungskonzepte zu entwickeln. Das
strategische Ziel: Ein nachhaltiges Energiekonzept für das
Immobilienportfolio, anhand dessen die Energieeffizienz der
Bestände deutlich gesteigert und Umweltauswirkungen wie
der CO2-Ausstoß reduziert werden.

+

ÖKOLOGIE

13

19
%

Rund 28.500
Wohnungen

und damit etwa 19 % des
Bestands der Deutsche Wohnen
stehen unter Denkmalschutz.
Bei energetischen Sanierungen
gilt es, besonders komplexe
Anforderungen zu berücksichtigen.

In Langenfeld bei Düsseldorf
sank die CO2-Emission
durch den Einsatz moderner
Kesselanlagen um 17 %.
Zusätzliche Einsparungen
bringt das seit Frühjahr 2015
in Betrieb genommene
Blockheizkraftwerk.

Weiße Stadt, Berlin-Reinickendorf

Nachhaltige
Energie­
konzepte

14

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

 I

ndividuelle Versorgungskonzepte
Noch während die Analyse des Bestands weiterlief, starteten im Februar 2014 schon die ersten Projekte
zur Modernisierung der Energieanlagen. Einige sind bereits erfolgreich abgeschlossen – beispielsweise
in Langenfeld bei Düsseldorf. 405 Mieteinheiten werden hier seit Frühjahr 2015 mit einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Brennwertkessel als Lastreserve sowie einer optimierten Hydraulik- und
Bestandskesselanlage versorgt. Als Energieträger dient Bioerdgas. Der große Vorteil von BHKWs: Sie
funktionieren nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung und produzieren gleichermaßen Strom und
Wärme. Ihr größtes Potenzial entfalten die kleinen Heizkraftwerke, wenn die Abwärme aus der Strom­
erzeugung wie in Langenfeld direkt am Entstehungsort als Heizwärme genutzt wird.
In der Rixdorfer Straße in Berlin-Neukölln hingegen erwiesen sich zwei Gaskesselanlagen mit insgesamt 1.300 kW thermischer Leistung als ideale Lösung für die dortige Heizzentrale. Zudem wurde das
bisherige Heizsystem auf ein geschlossenes System mit automatischer Druckhaltung, Nachspeisung und
Wasseraufbereitung umgestellt. „Für jedes Gebäude ermitteln wir die technischen Anforderungen, um ein
maßgeschneidertes Versorgungskonzept zu entwickeln“, erklärt Christian Pfeuffer, Projektleiter Beschaffungs- und Beteiligungsmanagement bei der Deutsche Wohnen. Sowohl in Langenfeld als auch in BerlinNeukölln waren die Kessel für den Bedarf der Bestände überdimensioniert. Ihre Leistung wurde entsprechend angepasst und der Betrieb optimiert. Die zentrale Lösung für die Energieversorgung blieb aus
Effizienzgründen bestehen.

360
389

360 kW elektrische und 389 kW
thermische Leistung erzielt das BHKW
in Langenfeld bei Düsseldorf.

Christian Pfeuffer,
Projektleiter Beschaffungs- und
Beteiligungsmanagement

Im Berichtsjahr hat die Deutsche Wohnen
die Energie­effizienzklassen ihrer Bestände
ausgewertet (ausgenommen denkmal­
geschützte Immobilien und GSW-Portfolio):
Knapp drei Viertel unserer Wohn­einheiten
liegen unter dem Durchschnittsverbrauch
deutscher Wohngebäude von 160 kWh/m².
Die Analyse soll im nächsten Jahr auf die
GSW-Bestände ausgeweitet werden.

+

ÖKOLOGIE

15

GEWERBLICHE
WÄRMELIEFERUNG:
VERSORGUNG DURCH
DEN SPEZIALISTEN
Bei der sogenannten gewerblichen
Wärmelieferung überträgt der Eigentümer
einer Immobilie die Aufgaben der
Energie­versorgung an einen speziali­
sierten Dienstleister. Dieser liefert dann
Wärme, Kälte, Strom oder Dampf und
betreibt die zugehörigen Anlagen.
Der Vorteil: Die Anlagen werden aus
Effizienzgründen auf dem neuesten Stand
gehalten. Gleichzeitig lassen sich die
benötigten Ressourcen in großen Mengen
und damit preiswerter beziehen. Bei
der gewerblichen Wärmelieferung greift
zudem die gesetzliche Regelung der sogenannten Warmmietenneutralität: Der
Mieter zahlt nur die anfallenden Heiz­
kosten – und diese dürfen im Vergleich
nicht höher sein als vor der Umstellung.

30 Wärmeerzeugungsanlagen
saniert die G+D Gesellschaft
für Energiemanagement mbH
im Jahr 2015 in Beständen
der Deutsche Wohnen. Das
entspricht einer installierten
Leistung von 19.421 kW und
einer prognostizierten CO2-Einsparung von 1.260  t pro Jahr.

30

 E

xpertise in Sachen Energieeffizienz
Wie alt ist die Anlagentechnik? Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Ist
in Kürze eine energetische Sanierung geplant? Welche Betriebskosten fallen
bei einer Umstellung an? Bei der Analyse und Entscheidung für eine Sanierung oder Modernisierung zählt für die Deutsche Wohnen das Gesamtbild.
Wird ein Gebäude energetisch saniert, verringert sich sein Energiebedarf.
Das muss bei einer neuen Anlagentechnik natürlich einbezogen werden.
„Wir stehen deshalb in engem Kontakt mit unseren Kollegen aus den
zuständigen Abteilungen. In unserer langfristigen Wirtschafts­planung
betrachten wir ganzheitlich, welche Objekte in den nächsten Jahren saniert
oder gedämmt werden. Wir stimmen die Maßnahmen aufeinander
ab und passen den Bedarf und die Art der neuen Anlage entsprechend an“,
so Pfeuffer.
Energiesparen weitergedacht
Viele Projekte sind bereits erfolgreich abgeschlossen, doch die Deutsche
Wohnen will weitere Potenziale in ihren Beständen heben. Für 2015 hat sich
das Unternehmen unter anderem das Ziel gesetzt, bundesweit 75 Kessel­
anlagen zu erneuern. So wird unter anderem die Energieversorgung von
890 Mieteinheiten am Imbrosweg in Berlin deutlich effizienter gestaltet.
Auch im Heimchenweg in Frankfurt am Main mit 200 Mieteinheiten wird die
Wärmeversorgung auf eine neue Technik umgestellt.
Während im Berichtsjahr bereits erste Projekte im Bestand der
Deutsche Wohnen umgesetzt wurden, durchliefen auch die Wohneinheiten
der 2013 übernommenen GSW die Analyse durch die G+D. „Wir nehmen
unsere Neuzukäufe sehr genau unter die Lupe und betrachten ein umfangreiches Set an Kriterien. Oft entdecken wir große ökonomische und ökologische Einsparpotenziale“, erklärt Pfeuffer. Seit 2014 hat die Deutsche Wohnen
zudem den Energieeinkauf deutschlandweit zentralisiert – auch so können
Kosten deutlich gesenkt werden.

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

en
detail
MODERNISIEREN
MIT AUGENMASS

Individuell

Die Deutsche Wohnen besitzt Immobilien
unterschiedlichster Altersklassen: Erbaut
am Anfang des 20. Jahrhunderts, über
Gebäude aus den 1920er bis 1960er Jahren,
die den Großteil ausmachen, bis hin zu
Neubauten, die erst wenige Jahre alt sind.
Bei Modernisierungen verfolgt das Unter­
nehmen seit Jahren einen strategischen
Ansatz: Die Maßnahmen dienen der nach­­­
haltigen Wertentwicklung der Immobilien
sowie einer verbesserten Energieeffizienz.
Die transparente Information der Mieter
ist dabei ein bedeutender Faktor.

Rixdorfer Straße, Berlin -Treptow

16

+

MODERNISIERUNG

Treptow-Köpenick ist der größte und vielfältigste Bezirk Berlins:
Der nördliche Teil ist geprägt von einem multikulturellen, großstädtischen Flair. Im Südosten befindet sich mit Parks, Wäldern
und Seen die grüne Lunge der Stadt – das Naherholungs­gebiet
für viele Berliner. Hier liegen zwei Siedlungen aus den 1920er
und 1930er Jahren: Baumschulenstraße und Rixdorfer Straße/
Friedrich-List-Straße. Nach dem Kauf der Wohnanlagen im
Jahr 2007 führte die Deutsche Wohnen eine genaue Analyse
des Baubestands durch. „Damit wir den Zustand der Gebäude
beurteilen können, haben wir eine standardisierte Vorgehensweise entwickelt und relevante Bauteile hinsichtlich ihres
Sanierungsbedarfs bewertet. In Treptow-Köpenick haben wir
auf dieser Basis für den Zeitraum 2014 bis 2016 Sanierungs­
arbeiten in Höhe von EUR 20 Mio. beschlossen“, erklärt Stefan
Degen, Geschäftsführer der Deutsche Wohnen Construction
and Facilities GmbH.
Denkmalschutz versus energetische Sanierung
Für die Sanierung denkmalgeschützter Anlagen sind spezielle
Vorgaben einzuhalten. Eine Außendämmung anzubringen, ist in
den seltensten Fällen möglich – denn der Erhalt der historischen Fassade ist gewünscht und eine Dämmung überdeckt
häufig schützenswerte Stuckornamente oder historische Fassaden. Bestandteil der Sanierungsarbeiten in der von den
Architekten Walter Kaas und Arthur Poeschla erbauten Baumschulenstraße waren daher in erster Linie die Dachboden- und
Kellerdeckendämmung sowie der Ersatz der einfachverglasten
Fenster durch Isolierfenster. Da die Anlage in der Baumschulenstraße mit 629 Wohnungen groß ist und sich auch die Art und
der Umfang der Sanierungen unterscheiden, geht die Deutsche
Wohnen schrittweise vor. Momentan laufen an acht Gebäuden
umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Die Deutsche Wohnen
investiert rund EUR 15 Mio. in die Sanierung der Baumschulenstraße, 2016 sollen die Arbeiten abgeschlossen sein.
Energetisch sanieren nach Plan
Die Siedlung Rixdorfer Straße/Friedrich-List-Straße – erbaut
vom Architekten Walter Kaas – steht nicht unter Denkmalschutz. Neben der Erneuerung wenig isolierter Fenster und
der Dämmung des Daches und der Kellerdecken umfassen die
Sanierungsarbeiten daher auch die Fassadendämmung. Die
Maßnahmen in der Rixdorfer Straße wurden 2014 weitest­
gehend abgeschlossen. Das Investitionsvolumen für die Anlage  –
sie besteht aus 93 Wohneinheiten – belief sich auf etwas mehr
als EUR 2 Mio. Das Ergebnis überzeugt: Je nach Ge­bäude­
abschnitt werden der Primärenergiebedarf um 39 % bis 51 %
und der Endenergiebedarf um 41 % bis 53 % gesenkt.
Die Friedrich-List-Straße umfasst insgesamt 215 Wohn­
einheiten. Für 2015 stehen noch für 48 Wohnungen Modernisierungen an. Etwa EUR 2,5 Mio. sind dafür veranschlagt.
Ausstehend ist für die Treptower Siedlungen noch die Fertigstellung der Freiflächen. „Die Sanierung der Außenanlagen ist
sozusagen ein Bonbon – die Mieter wird dies nichts kosten,
aber die Maßnahme trägt trotzdem zur Steigerung der
Wohnqualität bei“, so Lindow.

17

Stefan Degen,
Geschäftsführer der Deutsche Wohnen
Construction and Facilities GmbH
„Bereits seit vielen Jahren saniert die
Deutsche Wohnen zielgerichtet im Bestand –
darunter sind auch zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude. Von diesem Erfahrungsschatz profitieren wir. Wir binden unsere
Partner sowie örtliche Behörden frühzeitig
und aktiv in die Projekte mit ein und
versuchen dadurch gute und schnelle
Prozesse zu schaffen.“

Angela Lindow,
Teamleiterin Technisches
Projektmana­gement
„Bei Sanierungen achten wir darauf, dass
der individuelle Charakter der Gebäude
erhalten bleibt. Das gilt besonders für
unsere denkmalgeschützten Bestände.
Wenn wir eine historische Wohnanlage
nach modernen Umweltstandards aus­
statten und der Energieverbrauch sinkt,
profitieren alle Seiten davon.“

18

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

 I

nformation schafft Vertrauen
Über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen
informiert die Deutsche Wohnen ihre Mieter bereits
Wochen im Voraus. Viele Anwohner zeigen sich zunächst
eher skeptisch und befürchten Baulärm oder Mehrkosten. In offenen Gesprächen können die Bedenken
jedoch häufig relativiert werden.
Wie wichtig die Erläuterung der gesetzlichen
Vorschriften und der mittelfristigen Effekte der Baumaßnahmen für die Akzeptanz in den Wohnanlagen
ist, erläutert Angela Lindow: „In der Rixdorfer Straße
haben wir bei der Modernisierung auch größere
Fassadenflächen einbezogen. Nun sieht die Energieeinsparverordnung vor, dass bei einer Bearbeitung
von mehr als 10 % einer Fassade auch eine Wärmedämmung anzubringen ist. Diesen Hintergrund erklären
wir unseren Mietern natürlich ganz genau.“ Die meisten
Bewohner konnten dies nachvollziehen, es gab aber
durchaus auch kritische Einwände und Widerstände.
Besonders wichtig ist der Deutsche Wohnen
daher, ihre Mieter über die gesetzlichen Anforderungen hinaus über alle anfallenden Arbeiten zu informieren. „Wir nehmen die Informationspflicht sehr
ernst und bemühen uns um eine möglichst detaillierte Auf­klärung. Verständnis schafft Vertrauen“, ist
Degen überzeugt. Je nach Sanierungsprojekt geht
die Deutsche Wohnen dabei unterschiedlich vor.
Wird beispielsweise ausschließlich eine Fassadendämmung vorgenommen, werden die Mieter schriftlich
und häufig zusätzlich durch Informationsveranstaltungen informiert.

140
Die Sanierungsmaßnahmen in der Rixdorfer
Straße bewirken eine jährliche Reduktion
von 140 t CO2-Emissionen.

Fingerspitzengefühl von Vorteil
Besonderes Einfühlungsvermögen ist gefragt,
wenn die Modernisierungsarbeiten so eingreifend
sind, dass die Mieter für einige Wochen anderweitig untergebracht werden müssen. „Wir
besuchen in diesem Fall die Mieter einzeln vor
Baubeginn und finden ganz individuelle Lösungen“, erklärt Lindow. „Einem älteren pflege­
bedürftigen Herrn suchen wir natürlich eine
Unterkunft, in der seine Betreuung gewähr­
leistet ist. Auch der Hund darf mit – wenn vorhanden“, so Lutz Reichert, zuständig für den
Bereich Mietenentwicklung und -steuerung bei
der Deutsche Wohnen Management GmbH.
Häufig haben die Mieter in Eigenregie Neuerungen in der Wohnung vorgenommen. Die
Deutsche Wohnen versucht auch hier, adäquate
Lösungen zu finden – damit die neue Ein­
bauküche bestehen bleiben kann.
Kosten im Blick
„Wir sind sehr darauf bedacht, dass die Mietkosten nach der Sanierung für unsere Mieter
bezahlbar bleiben“, erklärt Lutz Reichert. Als
Faustregel gilt: Maximal ein Drittel des Einkommens soll für die Gesamtmiete verwendet
werden. Die Deutsche Wohnen versucht daher,
sozialverträgliche Lösungen zu finden und geht
auf Einzelfälle ein. „Wir möchten, dass ein
Rentner, der seit 40 Jahren in seiner Wohnung
lebt, auch nach der Sanierung dort bleiben
kann“, so Reichert.

+

MODERNISIERUNG

19

 NACH­
HALTIGER
NEUBAU MIT
TRADITION

Ortstermin

 I

n Potsdam-Babelsberg führt die Deutsche Wohnen
erstmals seit 20 Jahren wieder ein Neubauprojekt
durch. Gut integriert und angegliedert an die bereits
bestehende Eisenbahnerwohnanlage aus dem Jahr
1928, die gerade saniert wird. Architektonisch aufeinander abgestimmt, entstehen hier zusätzlich 103 neue
Mietwohnungen. Das gesamte Neubauprojekt orien­tiert sich am Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Anhand von 36 Kriterien, die die Themenfelder Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse
und Standort umfassen, bewertet es die nachhaltige
Gesamtperformance der Gebäude.
Der Neubau erfüllt den Energiestandard KfW 70,
damit liegt der Primärenergieverbrauch 30 % niedriger
als bei einem vergleichbaren Neubau. Entsprechend
den DGNB-Kriterien wurde auch auf den Einsatz
um­weltfreundlicher Materialien geachtet. Zur Isolation
des Daches sowie zwischen den leichten Trennwänden
wurden baubiologisch unbedenkliche Holzfaserdämmstoffe eingesetzt. Statt herkömmlicher Fliesen
fanden wiederverwertbare zertifizierte Cradle to
Cradle®-Fliesen Anwendung.

Für die Besuche der Mieter im Vorfeld
eines Modernisierungsprojekts gibt es
bei der Deutsche Wohnen ein Experten­
team aus fünf Mitarbeitern mit kauf­
männischem Background. Jeder Kollege
vor Ort besucht am Tag sechs bis acht
Mietparteien. „Mehr funktioniert nicht.
Wir wollen uns ja Zeit für die einzelnen
Mieter nehmen“, erläutert Reichert.
Neben einem kaufmännischen Sachver­
ständigen ist auch jeweils ein Techniker
vor Ort. Zusätzlich zu organisatorischen
und finanziellen Fragen können so auch
Unklarheiten bezüglich der technischen
Umsetzung besprochen werden.

70
%

Schon heute liegen
für 70 % der
Neubauwohnungen
Miet­anfragen vor.

Attraktives Wohnen in jeder Lebensphase
Nachhaltiges Bauen bedeutet auch, die Gebäude für
zukünftige Generationen und unterschiedlichste
Bewohner ansprechend zu gestalten. Voraussetzungen
hierfür sind eine ansprechende Architektur, aber auch
flexible Nutzungsmöglichkeiten: Durch eine leicht einbaubare Wand können die Wohnungen mitwachsen und
an verschiedene Lebensmodelle und -formen angepasst werden. Drei Häuser besitzen zudem Aufzüge und
23 Wohnungen sind barrierefrei gestaltet, sodass auch
Senioren und Menschen mit Behinderungen in den
oberen Etagen wohnen können.
Die Deutsche Wohnen sieht sich in ihrem Entschluss, den Neubau zu realisieren, bestätigt: Schon
heute liegen für 70 % der Wohnungen Mietanfragen vor.
Aufgrund der guten Zusammenarbeit aller Beteiligten
und der daraus resultierenden hohen Prozessqualität
können die ersten Mieter früher als erwartet bereits
Ende 2015 den Neubau beziehen.

20

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

neue
strukturen

Der respektvolle
Umgang prägt unsere
Unternehmenskultur.

für zufriedene
mitarbeiter

Beliebter
Arbeit­
geber

784
Die Mehrheit der Mitarbeiter der
Deutsche Wohnen ist zufrieden bis
sehr zufrieden mit ihrem Arbeitgeber. Das ist das Ergebnis einer
Mitarbeiterumfrage in 2014.

+

MITARBEITER

Mitarbeiter

Unsere erfolgreiche Geschäftstätigkeit basiert zu einem großen Teil
auf der qualifizierten und engagierten Arbeit unserer Mitarbeiter.
In ihre Entwicklung investieren wir mit einem umfangreichen Weiterbildungsangebot, gezielten Qualifikationsmaßnahmen und einer
umfassenden Ausbildung. Zusätzlich sorgen wir für einen gesunden
Arbeitsplatz und ein angenehmes Arbeitsumfeld. Das Engagement
zahlt sich aus: In einer 2014 erstmals durchgeführten Mitarbeiterbefragung zeigten sich 76 % der Mitarbeiter mit der Deutsche Wohnen
als Arbeitgeber zufrieden bis sehr zufrieden.
Vor einigen Monaten stapelten sich in der Berliner Hauptniederlassung noch Umzugskisten in den Fluren. Durch das starke Mitarbeiterwachstum bei der Deutsche Wohnen
waren räumliche Veränderungen nötig. Einige Mitarbeiter zogen in einen sanierten
Altbau in unmittelbarer Nähe zur Hauptniederlassung, andere wechselten nur das
Stockwerk. Mit der Integration der GSW hat die Deutsche Wohnen auch ihr Personalmanagement ausgebaut und strategisch weiterentwickelt. Die Professionalisierung von
Leistungen und Strukturen im Bereich Human Resources bildete dafür die Basis.

%

76

der Angestellten sind
sehr stolz oder stolz,
für die Deutsche Wohnen
zu arbeiten.

%

77

der Angestellten identifizieren
sich sehr stark oder stark mit
der Deutsche Wohnen.

Transparente Vergütungsstrukturen
Eine bedeutende Neuerung ist die Entwicklung einheitlicher Standards für eine
leistungs- und marktgerechte Vergütungsstruktur. „Wir haben für sämtliche Tätigkeiten in den einzelnen Unternehmen der Deutsche Wohnen Gruppe einen Marktvergleich durchgeführt. Darauf und auf Branchen-Tarifverträgen basierend haben wir
vier Gehaltsebenen definiert“, erklärt Jens Koglin, Leiter Human Resources bei der
Deutsche Wohnen AG. Die Eingruppierung der Angestellten erfolgt auf Grundlage
ihrer Tätigkeit und Qualifikation. Jährlich werden die individuellen Gehälter mit den
aktualisierten Gehaltsspannen abgeglichen und aufgrund einer Leistungsbewertung
gegebenenfalls angepasst. „Vergütung nach klaren Grundsätzen und nicht auf
Verhandlungsbasis – das schafft Vertrauen in das Unternehmen und passt in unsere
Unternehmenskultur“, so Koglin. Aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung
konnte die Deutsche Wohnen im Jahr 2014 zudem eine Sonderprämie in Höhe von
EUR 2 Mio. an ihre Mitarbeiter ausschütten.

21

22

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

 A

ttraktiver Arbeitgeber
Die Deutsche Wohnen führte im April 2014 eine Mitarbeiterbefragung
durch, um ein Meinungsbild ihrer Beschäftigten zu erhalten. Die
Bilanz ist überwiegend positiv: „Unsere Mitarbeiter sind stolz darauf,
bei der Deutsche Wohnen zu arbeiten. Die Größe des Unternehmens
und die daraus resultierenden Entwicklungsmöglichkeiten machen
uns als Arbeitgeber besonders interessant“, erklärt Koglin.
Flache Hierarchien machen es den Mitarbeitern zudem möglich,
sich aktiv einzubringen – das motiviert und bewirkt eine positive
Einstellung zum Unternehmen. Ein gutes Miteinander und der respektvolle Umgang im Team sind Bestandteil der Unternehmenskultur.
Mehr als 80 % schätzen daher die Zusammenarbeit in ihrer Abteilung
als sehr gut bzw. gut ein. Auch mit dem Verhalten der Vorgesetzten
sind die Angestellten zufrieden. Knapp 80 % der Mitarbeiter fühlen
sich durch den Abteilungsleiter ausreichend unterstützt. Das Unternehmen analysierte auch Themen, die weiter hinterfragt, geprüft und
verbessert werden müssen. So schätzen 82 % der Mitarbeiter die
Arbeitsbelastung als sehr hoch bzw. hoch ein. Die Deutsche Wohnen
hat daraufhin eine genaue Analyse der Mehrarbeitsstunden durchgeführt und mit einer schnelleren Wiederbesetzung freier Stellen
reagiert.
Führungskräfte strukturiert begleiten
Führungskräfte stehen stellvertretend für die Unternehmenskultur,
erkennen Potenziale der Mitarbeiter und wissen, wie Talente gefördert
werden. „Wir wollen unsere Führungskräfte in ihrer Rolle als Veränderungstreiber und Multiplikatoren durch gezielte Weiterentwicklungsmaßnahmen stärken“, führt Koglin an. 2014 hat die Deutsche Wohnen
deshalb ein Entwicklungskonzept für Führungskräfte erarbeitet und
auch die Systematik der Mitarbeitergespräche weiterentwickelt. Ab
2015 werden sie flächendeckend auf allen Ebenen geführt, denn die
Deutsche Wohnen legt Wert auf eine zielgerichtete und qualitative
Personalentwicklung. Diese erreichen wir durch die regelmäßige und
strukturierte Aufnahme des Entwicklungsbedarfs unserer Mitarbeiter.

48
%

top
quote

 48 % der Führungskräfte
bei der Deutsche Wohnen
sind weiblich.

+

MITARBEITER

ENTSPANNT
IN DIE ELTERNZEIT
„Ich habe mich relativ kurzfristig entschlossen,
in Elternzeit zu gehen – dass mir dies dann so
schnell und unbürokratisch ermöglicht wurde,
hat mich doch überrascht“, lacht Eike-Johannes
Hoff, Referent für Legal/Compliance bei der
Deutsche Wohnen. „Nach dem Gespräch mit
meinen Vorgesetzten haben wir uns rasch auf
den 11. und 12. Lebensmonat meiner Tochter
geeinigt“, erklärt Hoff. Eine Lösung, die für beide
Seiten gut passte – einige Projekte konnten
noch abgeschlossen werden, für andere ließ sich
adäquate Vertretung organisieren. „Ich wurde
von allen Seiten unterstützt – die Kollegen, Vor­
gesetzten und auch die Personalabteilung haben
meinen Entschluss positiv aufgenommen und
die Umsetzung verlief reibungslos.“ Ähnlich gut
klappte auch der Wiedereinstieg ins Berufsleben
nach der zweimonatigen Auszeit. „Nach zwei
Wochen Einarbeitungszeit war es so, als wäre
ich nie weg gewesen“, so Hoff.

Im Eltern-Kind-Zimmer
ist auch eine kurzfristige
Betreuung der Kinder
vor Ort möglich.

 F

Dr. Eike-Johannes Hoff,
Referent für Legal/Compliance
„Nach zwei Wochen Einarbeitungszeit war es so, als wäre
ich nie weg gewesen.“

amilienfreundliche Arbeitsbedingungen
Wie vereinbart man Beruf und Familie? Wie geht es
weiter nach der Elternzeit? Die Deutsche Wohnen
möchte durch das Angebot flexibler Arbeitszeit- und
intelligenter Teilzeitmodelle jungen Eltern den Wiedereinstieg in das Berufsleben erleichtern. Arbeitende
Mütter oder Väter sollen so bei der herausfordernden
Aufgabe unterstützt werden, Beruf und Familie in
Einklang zu bringen. Im Jahr 2010 wurden an den
Standorten Berlin und Frankfurt am Main ElternKind-Zimmer eingerichtet, um Kinder in den Ferien
oder an Projekttagen für kurze Zeit im Büro zu
betreuen. Wertschätzung für Familien zeigt die
Deutsche Wohnen auch mit ihren Zusatzleistungen:
Bei der Geburt eines Kindes oder Heirat erhalten die
Mitarbeiter einen Gutschein im Wert von EUR 250.

23

24

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

Bereit
für die
Zukunft
Ausbildungs­
beauftragte sowie
ein Rotations­
programm
fördern unseren
Nachwuchs.

auf den
anfang
kommt
es an
 engagierte Ausbildung

 K

ernstück Ausbildung
Um langfristig Fachkräfte zu entwickeln, bildet die
Deutsche Wohnen zum einen Immobilienkaufleute aus.
Zum anderen bietet das Unternehmen den dualen
Bachelor-Studiengang BWL/Immobilienwirtschaft an,
der die Studierenden darauf vorbereitet, Managementaufgaben in allen Teilbereichen der Immobilienbranche
zu übernehmen.
Neu im Ausbildungsprogramm ist der duale Studiengang Technisches Facility Management, der mit dem
Titel Bachelor of Engineering abschließt und sich mit
der Planung, Realisierung und Bewirtschaftung von
Liegenschaften und Einrichtungen beschäftigt.

+

MITARBEITER

25

DUALE
STUDIENGÄNGE –
WAS SIND
DIE VORTEILE?
Die Deutsche Wohnen bietet nicht nur eine breite Palette
an Ausbildungsmöglichkeiten an; sie kümmert sich auch
besonders um ihren Nachwuchs. „Neben den fachlichen
Ansprechpartnern stehen unseren Auszubildenden auch
Ausbildungsbeauftragte zur Verfügung“, erklärt Koglin. Ein
Rotations- und Austauschprogramm sorgt dafür, dass alle
Auszubildenden Einblicke in diverse Arbeitsbereiche und
Arbeitsstandorte bekommen. Eine besondere Form der
Unterstützung lässt die Deutsche Wohnen ihrem Nachwuchs
vor den Prüfungen zukommen: „Am Ende der Ausbildung
kommen tageweise Referenten ins Haus und bereiten die
Jugendlichen zielgerichtet auf ihre Abschlussprüfung vor“,
berichtet Koglin. Das Engagement zahlt sich aus: Die
Übernahmequote nach der Ausbildung lag 2014 bei 100 %.
Gesundheit zählt
Mit einem Bonussystem für sportliche Aktivitäten, Vergünstigungen bei Trainingsanbietern und regelmäßigen Gesundheitstagen fördert die Deutsche Wohnen eine gesunde
Lebensweise. Gemeinschaftliche Aktionen wie die Teilnahme
am „JLL Cup – Charity Football Event“ oder Velothon in Berlin
runden das Angebot ab und dienen der Teambildung. In
Kooperation mit der Siemens-Betriebskrankenkasse (SBK)
ermöglichte die Deutsche Wohnen ihren Mitarbeitern im
Jahr 2014 erneut die Durchführung einer Herzratenvariabilitätsmessung (kurz: HRV-Messung) – ein Gesundheitscheck, der Gefährdungen früh aufzeigt, um rechtzeitig
Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Studien- und Praxisphasen wechseln sich
im ca. dreimonatigen Rhythmus ab. Wäh­
rend der gesamten Ausbildungszeit sind die
Studierenden bei der Deutsche Wohnen
angestellt und erhalten eine entsprechende
Ausbildungsvergütung. Dieses Modell
verbindet das Beste aus Ausbildung und
Studium: Berufserfahrung schon während
des Studiums erlangen, gleichzeitig die
nötige Theorie vermittelt bekommen. So
werden junge Leute zu Profis auf ihrem
Gebiet – und dafür noch fair bezahlt.

100
%

  war die Übernahmequote
nach der Ausbildung in 2014.

Jens Koglin,
Leiter Human Resources
„Viele der ehemaligen Auszubildenden sind heute
in Führungspositionen tätig.“

26

Deutsche Wohnen AG Framing Urban Living

zuhause!
AUF GUTE
NACHBARSCHAFT
Die Deutsche Wohnen engagiert sich für
eine lebendige Nachbarschaft und fördert soziale
und kulturelle Begegnungen. Neben Freizeitangeboten und Mitmach-Aktionen für Kinder,
Jugendliche und Familien können sich Bewohner
auch aktiv an Gestaltungsprozessen in ihrem
Quartier einbringen.

Künstlerische Interventionen in der Gropiusstadt
Die Gropiusstadt in Berlin-Neukölln besitzt nicht den besten Ruf – zu Unrecht,
finden viele der 35.000 Menschen, die hier Lebensmittelpunkt und Heimat
gefunden haben. Studierende der Technischen Universität Berlin initiierten
deshalb die „Akademie einer neuen Gropiusstadt“ mit verschiedenen Vorhaben, darunter das von der Deutsche Wohnen geförderte Projekt „Nachbars
Gärten“. Gemeinsam mit Anwohnern erarbeiteten sie Pläne zur Aufwertung
von Frei- und Grünflächen, damit diese wieder wahrgenommen und genutzt
werden. Im Sommer 2014 „vergoldeten“ die Studierenden zusammen mit zahlreichen Bewohnern eine 150 m² große Pflasterfläche des Lipschitzplatzes mit
einer Kupfer-Zink-Legierung. Zudem pflanzten sie Haselnuss-, Walnuss- und
Mandelbäume. Baumpaten tragen Sorge, dass die Pflanzen genügend Wasser
bekommen – für eine ertragreiche Ernte im Herbst. Künstlerisch gestaltete
Skulpturen des Bildhauers Alex Gross, drei Sitzsteine in Form einer Haselnuss, Walnuss und einer Mandel, laden zum Verweilen unter den Bäumen ein.

+
In Holz und Farbe
Engagiert ist die Deutsche Wohnen auch in der Hufeisensiedlung, die den Status als UNESCO-Weltkultur­
­erbe trägt und als eines der ersten Projekte des
sozialen Wohnungsbaus gilt. Hier unterstützt das
Unternehmen das Projekt „werkstatt denkmal“, das
vom Verein „Denk mal an Berlin e. V.“ in Zusammen­
arbeit mit Berliner Bezirksmuseen durchgeführt wird.
„Denkmalschutz ist spannend. Daher wollen wir auch
Kinder und Jugendliche für die Ideen und Visionen
früherer Architekten begeistern“, erklärt Manuela
Damianakis, Leiterin Unternehmenskommunikation
der Deutsche Wohnen. In einer Projektwoche konnten
die Schüler des nahe gelegenen Albert-Einstein-Gymnasiums Wissenswertes zur Geschichte der Hufeisensiedlung und dem Denkmalschutz erfahren. Das Motto
lautete „Farbe“ – besonderes Augenmerk lag daher
auf der innovativen Farbarchitektur der von Bruno
Taut erbauten Siedlung: Häuserfassaden in Ochsenblutrot sowie bunt gestaltete Eingangsbereiche und
Türen. Nicht ohne Stolz blickten die Schüler am Ende
der Woche auf ihre Abschlussarbeit: die Hufeisensiedlung in Miniaturformat – aus Holz nachgebaut und mit
selbst gemischten Farben bemalt. Ein Filmteam der
DEKRA Hochschule begleitete die Projektwoche und
drehte darüber den Kurzfilm „Denk mal in Farbe“.

Gropiusstadt, Berlin-Neukölln

SOZIALES ENGAGEMENT

Der andere Winterspaß
Was tun mit den Kindern, wenn die Spielplätze vereist
sind, es regnet oder stürmt? Von November bis März
verwandeln sich die Turnhallen dreier Grundschulen
in Berlin-Spandau jeden Sonntag in Winterspielplätze. Das „Netzwerk Gesundheitsförderung und
Präventionsmedizin im Kindes- und Jugendalter“ hat
das Projekt vor einigen Jahren ins Leben gerufen.
Statt Klettergerüst, Schaukel und Sandkasten sorgen
Schwebebalken, Matten und Bänke für Bewegung.
Dabei geht es nicht nur um Spiel und Spaß, sondern
auch um Koordinationsfähigkeit, Beweglichkeit und
Körpergefühl. „Das Angebot kommt sehr gut an. Wir
haben uns daher entschlossen, das Projekt zu unterstützen und zwei weitere Übungsleiter zu finanzieren“,
so Manuela Damianakis.

Winterspielplätze
sorgen auch bei
schlechtem Wetter für
Spaß und Bewegung.

27

KENNZAHLEN IM ÜBERBLICK
Deutsche Wohnen Gruppe

2014

2013

ÖKONOMIE
Wohneinheiten  1)

147.105

150.219

Gewerbeeinheiten  1)

2.063

2.146

Plätze Pflege und Betreutes Wohnen  1)

2.174

2.166

Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

EUR Mio.

505,8

292,3

Ergebnis aus Verkauf

EUR Mio.

52,4

23,0

Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen

EUR Mio.

16,3

13,2

Funds from Operations (FFO I, ohne Verkauf)

EUR Mio.

217,6

114,5 2)

Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

454,5

252,9 2)

Marktkapitalisierung  

EUR Mrd.

5,8

4,0

	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®  4)

MWh

0,16

0,21

	KATHARINENHOF®  5)

MWh

0,14

0,21

m3

0,29

0,29

m3

0,97

1,02

	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF® 8)

t CO₂eq

0,020

0,024

	KATHARINENHOF® 9)

t CO₂eq

0,024

0,066

Energieverbrauch pro m2 Wohnfläche  10)

MWh

0,11

0,16

Wasserverbrauch pro m2 Wohnfläche  10)

m3

1,24

1,20

t CO₂eq

0,024

0,043

MWh

30.940

15.021

2.219

1.877

1)

UMWELT  3)
Verwaltungs- und Pflegestandorte
Energieverbrauch pro m2 Nutzfläche

Wasserverbrauch pro m2 Nutzfläche
	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®  6)
® 7)

	KATHARINENHOF   

CO₂-Emissionen-Äquivalente pro m2 Nutzfläche

Vermieteter Bestand

CO₂-Emissionen-Äquivalente pro m2 Wohnfläche 11)
Hausstrombedarf vermieteter Bestand 12)
SOZIALES  

1) 3)

Anzahl Mitarbeiter 13)
	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®
	KATHARINENHOF®

784

477

1.435

1.400

Anteil Frauen

%

76,3

75,8

	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®

%

66,6

62,7

	KATHARINENHOF®

%

81,5

80,2

Anteil Frauen in Führungspositionen

%

59,1

59,5

	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®

%

48,2

46,3

	KATHARINENHOF®

%

74,4

73,7

Ausbildungsquote 14)

%

5,5

5,6 

	 Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®

%

6,9

7,7 

	KATHARINENHOF®

%

4,8

4,9

EUR Mio.

56,9

31,8 15)

Personalaufwand, Deutsche Wohnen exkl. KATHARINENHOF®
	 1)	 Stichtagsangaben per 31.12.2014/2013
	2)
	 GSW 2013 nur für Dezember berücksichtigt
	 3)	 Daten 2013 exkl. GSW
4)
	 	Daten nicht direkt vergleichbar: Verbrauchsdaten 2013 für Erdgas, Strom,
Fernwärme aus bis zu 85 % der genutzten Fläche gegenüber 2014 mit
bis zu 69 % der genutzten Fläche. Transportdaten für alle Standorte
5)
	 	Verbrauchsdaten Erdgas, Transport und Strom 2013 von einer Pflege­
einrichtung mit 120 Pflegeplätzen gegenüber 2014 von fünf Standorten
mit 550 Pflegeplätzen (von insgesamt 21 Standorten)
6)
	 	Daten nicht direkt vergleichbar: Verbrauchsdaten 2013 aus 75 % der
genutzten Fläche gegenüber 2014 mit 51 % der genutzten Fläche
	 7)	Verbrauchsdaten 2013 von einer Pflegeeinrichtung mit 120 Pflegeplätzen
gegenüber 2014 von fünf Standorten mit 550 Pflegeplätzen
(von insgesamt 21 Standorten)
8)
	 	Aus Verbrauchsdaten 2013 für Erdgas, Strom, Fernwärme aus bis zu
85 % der genutzten Fläche gegenüber 2014 mit bis zu 69 % der genutzten
Fläche errechnet. Transportdaten für alle Standorte

	 9)	Aus Verbrauchsdaten Erdgas, Transport und Strom 2013 von einem
Standort mit 120 Pflegeplätzen gegenüber 2014 von fünf Standorten
mit 550 Pflegeplätzen (von insgesamt 21 Standorten) errechnet
10)
	 	Pilotprojekt: Verbrauchsdaten 2013 (inkl. Mieterverbräuchen) aus
acht Mietobjekten in Berlin mit insgesamt 975 Wohneinheiten und rund
52.500 m2 Wohnfläche gegenüber 2014 aus 21 Mietobjekten mit
insgesamt 2.429 Wohneinheiten und rund 137.000 m2 Wohnfläche
	11)	Pilotprojekt: Aus Verbrauchsdaten 2013 (inkl. Mieterverbräuchen) von
acht Mietobjekten in Berlin mit insgesamt 975 Wohneinheiten und rund
52.500 m2 Wohnfläche gegenüber 2014 von 21 Mietobjekten mit insgesamt
2.429 Wohneinheiten und rund 137.000 m2 Wohnfläche errechnet
	12)	Daten nicht direkt vergleichbar: Verbrauchsdaten 2013 für rund
78.000 Wohneinheiten und 2014 für rund 140.000 Wohneinheiten
	13)	 Exkl. Auszubildende
14)
	 	 Daten 2013 aufgrund neuer Berechnungsgrundlage angepasst
	15)	 GSW und Facilita für Dezember 2013 berücksichtigt

KONTAKT

IMPRESSUM

Juliane Kieslinger
Kati Pohl
Investor Relations
Tel.: 030 897 86 5413
ir@deutsche-wohnen.com

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Deutsche Wohnen AG
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin

Konzept, Text und Redaktion
akzente kommunikation und beratung gmbh, München
Deutsche Wohnen AG
Design und Umsetzung
HGB Hamburger Geschäftsberichte GmbH & Co. KG,
Hamburg
Bildnachweis
Andreas Pohlmann, München
Anja Steinmann, Mülheim an der Ruhr
Karoline Wolf, Potsdam
Fotolia
Plainpicture
Reproduktion
PX2@ Medien GmbH & Co. KG, Hamburg
Druck
Hartung Druck + Medien GmbH, Hamburg

Dieses Nachhaltigkeitsmagazin liegt in deutscher und
englischer Sprache vor. Beide Versionen stehen unter
www.deutsche-wohnen.com zum Download zur Verfügung. Dort ist auch unser Nachhaltigkeitsbericht 2014

zu finden, der ausführliche Informationen zu unserer
ökologischen und gesellschaftlichen Leistung bietet
und nach den Kriterien der Global Reporting Initiative
(GRI) erstellt wurde.

DEUTSCHE WOHNEN AG
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Pfaffenwiese 300
65929 Frankfurt am Main
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Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
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