Publication:
2019
URN:
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364924
Path:
Statik

Vorsicht mit den
Schwergewichtern

MieterMagazin-Lexikon
StadtentwickLung

Baurecht fürs Milieu & co.

BaukindergeLd

anreiz am
falschen ort

Magazin des
Berliner Mieterverein e.V.,
Landesverband
Berlin im
Deutschen
Mieterbund
März

www.berliner-mieterverein.de

MieterMagazin

3/2019

Berlin will seine
Wohnungen zurück
Die Diskussion um Rekommunalisierung
und Enteignung

Einladung zu den Bezirksmitgliederversammlungen auf den Seiten 25/26

der BerLiner mieterverein Bittet um ihre unterstützunG

10 Gründe, warum diese
recherche wichtiG ist
mitmachen
unter

wem-gehoe

rt-berlin.de

Das MieterMagazin berichtet jeden Monat von neuen Fällen,
in denen Mieterinnen und Mieter rabiaten Modernisierungs-,
Mieterhöhungs- und Entmietungsstrategien durch Vermieter
ausgesetzt sind. Gut für die Betroffenen, wenn sie wissen, wer
ihr Vermieter ist, um sich angemessen zur Wehr setzen zu
können. Doch häufig wissen sie es nicht.
Eigentumsverhältnisse sind verborgen in komplexen Gebilden
aus verschachtelten Unternehmen, untereinander verbunden
und getragen von Firmen, Investmentbanken und Fonds mit
Sitz in legalen Steueroasen mit striktem Bankgeheimnis. Keiner hat einen Überblick, wem die Häuser der Stadt gehören.
Die Berliner Tageszeitung „Der Tagesspiegel“ und „Correctiv“,
ein gemeinnütziges und unabhängiges Recherchezentrum,
haben eine Kooperation vereinbart und gehen gemeinsam
der Frage nach: Wem gehört Berlin? Sie wollen von den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt ihre Erlebnisse mit Vermietern
und deren Namen erfahren, wie stark sich ihre Miete erhöht
hat und ähnliches. Die Ergebnisse der Datenerhebung fließen
zurück in die Berichterstattung.
Dabei weisen die Betreiber der Bürgerrecherche-Plattform
wem-gehoert-berlin.de darauf hin, dass alle Daten mit großer Sorgfalt und nach den Regeln der Datenschutzgrundverordnung behandelt werden. Sie unterliegen dem Schutz des
Redaktionsgeheimnisses und werden verschlüsselt übertragen. Auch werden keine Daten über einzelne Eigentümer
veröffentlicht. Der Fokus liegt auf der Eigentümerstruktur
und den großen Finanzinvestoren und Unternehmen, die
fragwürdig handeln. Es werden auch keine Dokumente veröffentlicht, die Informationsgeber als Nachweise einreichen.
Es geht einzig darum, Transparenz in den Markt zu bringen.
Denn Transparenz ermöglicht Handeln: Wer weiß, mit wem
er es zu tun hat, erfährt mehr über dessen Geschäftsmodell
und durchschaut die Strategien. Deshalb unterstützt auch der
Berliner Mieterverein die Plattform wem-gehoert-berlin.de
und bittet seine Mitglieder und die Leser des MieterMagazin
um ihre Unterstützung.

1. Besitzverhältnisse ihrer wohnung klären
Im Mietvertrag muss nicht stehen, wem das Haus
gehört, in dem Sie leben. In dem Fall wissen Sie
nicht, von welchem Eigentümer Sie abhängig sind.
2. informationen für die Politik bereitstellen
Senat und Bezirken fehlt die Übersicht, welchen
Investoren welche Teile Berlins gehören. Somit
laufen viele Maßnahmen gegen Immobilienspekulation und Mietsteigerungen ins Leere.
3. Geldwäsche aufdecken
Mit Berliner Immobilien wird viel Geld gewaschen.
Sind die Eigentümer bekannt, ist das weniger
leicht möglich.
4. spekulation transparent machen
Die Öffentlichkeit weiß nicht, welche Investoren
den Berliner Immobilienmarkt besonders anheizen. Wären sie bekannt, könnten die Geschäftspraktiken besser reguliert werden.
5 unnötigen Leerstand verhindern
Trotz Wohnungsnot stehen zahlreiche Häuser in
Berlin leer. Sind die Eigentümer bekannt, lässt sich
dagegen besser vorgehen.
6. Korruption eindämmen
Beim Hauskauf geht es nicht immer mit rechten
Dingen zu. Sind die Besitzverhältnisse transparent,
kann das leichter verhindert werden.
7. dem staat auf die Finger schauen
Viele Grundstücke und Immobilien gehören dem
Bund oder der Stadt. Es ist das Recht der Bürger
zu erfahren, ob und an wen sie verkauft werden.
8. Steuertricks offenlegen
Wegen der hohen Anonymität können manche
Investoren und Immobilienhändler ihre Steuerabgaben vermeiden.
9. Transparenz schaffen, Lösungen finden
Viele Bürger und Initiativen wollen Lösungen für
die Wohnungskrise diskutieren. Das funktioniert
nur, wenn sie wissen, wem die Stadt gehört.
10. Geheimhaltung anprangern
In anderen europäischen Ländern sind die Besitzverhältnisse bei Immobilien öffentlich. Ist die
Geheimhaltung in Deutschland noch zeitgemäß?

INHALT
PANORAMA
Überbelegung von Wohnraum:
Millionen Menschen in Deutschland leben beengt ...............
Einstiges Atelierhaus Eisenacher Straße 103 e:
Erpressung der Mieter: Vertragsänderung oder Verkauf .......
Karl-Marx-Allee: Zurzeit im Schwebezustand ........................
Ritterstraße 97:
Drei Monate ohne Fahrstuhl im siebten Stock .......................
Mietpreisbremse:
Wirtschaftsforschungsinstitut: Wirkung ist gering ...............
Webtipp: Chamissokiez – Mieter gegen Verdrängung ..........
Klausenerplatz: Kiezbündnis will weniger Verkehr .................
Neubau von Sozialwohnungen:
Noch zu langsam und mit Ost-Unwucht ...............................
Wohnsitz:
Für den Zweiten zahlt man künftig deutlich mehr .................
Gropiusstadt: Mit Sozialplan gegen die Verdrängung ............
Mietrechtsänderung:
Kein rückwirkender Schutz für soziale Träger ........................

6
6
7
7
8
8
9
10
10
11

Berlin will seine
Wohnungen zurück

12

Bevölkerung, Politiker und
Interessenverbände diskutieren
kontrovers über

Rekommunalisierung
und Enteignung

11

TITEL
Die Diskussion um Rekommunalisierung
und Enteignung:
Berlin will seine Wohnungen zurück ..................................... 12

HINTERGRUND
Obdachlose: Ein sicherer Ort – nicht nur vor der Kälte ..........
Baukindergeld: Anreiz am falschen Ort .................................
Nachbarschafts- und Quartiersinitiativen (1):
Von einem ersten Aushang zur starken Aktivengruppe .........
MieterMagazin-Lexikon Stadtentwicklung (3):
Baurecht fürs Milieu & Co. ....................................................
Statik: Vorsicht mit den Schwergewichtern ............................

18
20
21

18
Wie man Obdachlose
nicht nur vor winterlicher Kälte
schützt, sondern ihnen auch Ruhe
und Privatheit zugänglich macht,
zeigen zwei Beispiele.

22
24

MIETRECHT
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ............................ 27

SERVICE
Impressum .............................................................................. 4
Leserbriefe ............................................................................. 4
Bezirkliche Mitgliederversammlungen 2019 ........................... 25
Die BMV-Beratungszentren .................................................... 31
Beratungsstellen und weitere Angebote ................................. 32

Den Weg zu einer starken

Nachbarschaftsgruppe

21

beschreiben zwei Frauen der
Neuköllner Initiative BoeThie.

Abbildungen: Sabine Mittermeier,
Adrian Garcia-Landa

MieterMagazin 3/2019

3

Leserbriefe

Die unter „Leserbriefe“ abgedruckten Beiträge sind Meinungsäußerungen von Leserinnen und Lesern
zu Berichten im MieterMagazin
und geben nicht die Meinung der
Redaktion wieder.

Betr.: MieterMagazin 6/2018, Seite 8, Birgit Leiß: „Bericht zum kommunalen Vorkaufsrecht – Rasante
Entwicklung“

Rundum-sorglos-Paket
für einzelne Mieter?
Sie begrüßen, dass der aktuelle Bericht des Senats belegt, dass „674
Mietwohnungen Investoren bislang
vor der Nase weggeschnappt wurden, zum Schutz der Mieter und zur
Eindämmung der Spekulation von
Wohnraum“. Ihre positive Haltung
kann ich nicht teilen. Ihre Zahl kann
ich nicht belegen, aber der Tagesspiegel schrieb in seiner Ausgabe
vom 7. März 2018: „Nachdem die
Übernahme von rund 4600 Bundeswohnungen nach jahrelangen Verhandlungen 2017 endgültig gescheitert war, betätigt sich der Senat vermehrt als Akteur auf dem freien
Wohnungsmarkt. Für 420 über das
Vorkaufsrecht erworbene Wohnungen gab das Land im vergangenen
Jahr (2017) 78 Millionen Euro aus,
jede Wohnung kostete im Schnitt also 185 000 Euro.“
Nur zur Einordnung, was das für
den Berliner Steuerzahler bedeutet:
2004 wurde die GSW mit 61 000
IMPRESSUM
Herausgeber und Verlag: Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlin
im Deutschen Mieterbund, Spichernstr. 1, 10777 Berlin, S 030/22626 - 0,
Telefax 030/22626 - 161, www.berliner-mieterverein.de, E-Mail: bmv@ber linermieterverein.de · Konto für Beitragszahlungen: bitte die Kontenangaben
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Geschäftsführender Redakteur: Hermann Behlau · Chefredakteur: Udo
Hildenstab (v.i.S.d.P.) · Redaktion: Sebastian Bartels, Frank Maciejewski,
Wibke Werner, Reiner Wild · Mitarbeiter: Katharina Buri, Rainer Brat fisch,
Adrian Garcia-Landa, Birgit Leiß, Rosemarie Mieder, Jens Sethmann · Titel:
Christian Muhrbeck · Fotografen/Bildagenturen: Julia Gandras, Sabine
Mittermeier, Christian Muhrbeck, Nils Richter · Layout: Kers ten Urbanke ·
Anzeigen: Hermann Behlau (verant wortlich) · Anzeigenver kauf: scala
media Ver lagsservice GmbH, Wilhelmine-Gemberg-Weg 11, 10179 Berlin, S 211 00 95, Fax 211 00 99, E-Mail: scalamedia@ arcor.de · Zur zeit
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Das MieterMagazin ist das offizielle Organ des Berliner Mieterverein e.V.
und erscheint mit zehn Ausgaben jährlich, wovon zwei Hefte Doppelnummern sind. Abonnement: 20 Euro pro Jahr, Vorabüberweisung auf obiges
Konto des Berliner Mietervereins. Für unverlangt eingesandte Manuskripte
wird keine Haftung übernommen. Namentlich gekennzeichnete Artikel
stellen nicht unbedingt die Meinung der Redaktion dar. Nachdrucke nur
nach Rücksprache mit der Redaktion. ISSN 0723-3418

4

Wohnungen für 405 Millionen verkauft und nun kauft man für 78 Millionen 420 Wohnungen zurück.
Für den Verkaufspreis verwandelt
man innerhalb von 14 Jahren 61 000
in ganze 2423 Wohnungen. Das ist
auf Basis des Jahres 2017 ein Verlust
von 96 Prozent in 13 Jahren.
Das Geld wäre sicher im Wohnungsbau besser angelegt, als einzelnen
Mietern im Bestandsbau auf Kosten
aller Steuerzahler ein Rundum-sorglos-Paket zu finanzieren. Insofern
hätte ich erwartet, dass Sie den Lesern neben unstrittigen positiven Effekten für die einzelnen Mieter auch
die gesamtgesellschaftlichen Kosten
zur Einordnung mitteilen.
A. Gabriel per E-Mail
Die Berechnungen von MieterMagazin-Leser Gabriel sind durchaus
richtig. Verkürzt dargestellt ist aber,
dass sich der Senat „als Akteur auf
dem freien Wohnungsmarkt betätigt”. Denn der Vorkauf von Wohnungen geschieht nicht einfach in
der Absicht, den Wohnungsbestand
der kommunalen Unternehmen zu
mehren, sondern die angekauften
Wohnungen der Verwertung privater
Eigentümer in spekulativer Absicht
zu entziehen und eine unmittelbar
drohende Verdrängung der Bewohner zu verhindern. Die Preise, die
für diesen Vorkauf der Wohnungen
aufgebracht werden müssen, sind
zumindest teilweise jenen spekulativen Entwicklungen am Markt geschuldet, denen die Bezirke mit der
Wahrnehmung ihres Vorkaufsrechts
entgegen treten wollen.
Die Redaktion

Betr.: MieterMagazin 7+8/2018,
Seite 26, Spezial: „Müll vermeiden,
trennen, weiterverarbeiten“

die BSR eine Revolution von unten
ausgedacht: die Unterfluranlage. Die
gibt es nun bei uns seit dem 28. November 2014. Inzwischen gibt es
auch zwei Betriebskostenabrechnungen für 2015 und 2016 mit dem für
die BSR sehr erfreulichen Ergebnis,
dass es für sie einen Gewinnzuwachs
von 400 Prozent gibt.
Das tollste ist, dass weder die WBM,
noch der Petitionsausschuss, auch
nicht die Volksvertreter von den Linken, der SPD, der CDU, den Grünen
und nicht einmal die BSR selbst bis
heute in der Lage sind, dazu eine erklärende qualifizierte Stellungnahme
abzugeben.
Kann es sein, dass das MieterMagazin 3/1998 die Wahrheit vor 20
Jahren schon wusste, als es schrieb:
„Auch der Berliner Senat hat die
kommunalen Betriebe als Einnahmequelle zum Stopfen seiner Haushaltslöcher entdeckt“?
H. Czapla, per E-Mail

Betr.: MieterMagazin 12/2018, Seite 26, Katharina Buri: „Falschparker
– Abgeschleppt und abgezockt?“

Falscher Einsatz
Oha, mein Mieterverein ist plötzlich
Anwalt für Falschparker. Ich dachte
immer, das sei Aufgabe des ADAC.
Statt in das ewige Gejammer über
die angebliche „Abzocke“ der Autofahrer einzustimmen, sollte sich der
Mieterverein für autofreies Wohnen,
gegen Gehwegparker und gegen den
ganzen mörderischen Autowahnsinn
samt Unfallgefahren, Flächenverbrauch, Ressourcenverschwendung,
Lärmterror und Vergiftung unserer
Luft einsetzen.
K. Büchner per E-Mail

Es war einmal

Betr.: MieterMagazin
im Allgemeinen

Es gab einmal eine Zeit, vor vielen
Jahren, wo wir als Mieter noch arglos und unbedarft alles glaubten,
was uns unsere Volksvertreter erzählten: über richtige Mülltrennung
und die sich daraus ergebenden Müllkosteneinsparungen zwischen 50
und 100 Euro pro Wohnung und
Jahr. Weit gefehlt. Dafür hat sich

Weitermachen
Ich wohne zwar nicht in Berlin, muss
Ihnen aber schreiben. Sie haben so
eine schöne Webseite! Die historischen Artikel über stumme Portiere,
Treppen und Außenklos sind ganz
toll! Bitte so weitermachen.
U. Werner per E-Mail
MieterMagazin 3/2019

Das Beratungszentrum
Wilmersdorfer Straße zieht um
Am Samstag, den 2. März 2019 eröffnen wir das Beratungszentrum in einem Laden in der Zillestraße 81, nahe
Wilmersdorfer Straße. Nachdem der Mietvertrag für die
Büroetage in der Wilmersdorfer Straße 50/51 ausgelaufen ist, haben wir uns für ein Ladenobjekt in einem
urbanen Kiez entschieden.
Kommen Sie vorbei, unsere Tür steht offen!

Achtung!

Umzug

Charlottenburg

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CMYK / .eps

Berliner Mieterverein bei Facebook
https://www.facebook.com/BerlinerMieterverein/
Änderung Ihrer persönlichen Daten
Ihre Anschrift, Ihre Kontoverbindung oder Ihr Nachname hat sich geändert? Sie können im Internet die
persönlichen Daten Ihrer Mitgliedschaft ändern und
dem Berliner Mieter verein online mitteilen:
https://service.berliner-mieterverein.de/service
MieterMagazin online lesen
Wenn Sie künftig zu den Online-Nutzern des MieterMaga zins gehören wollen, dann registrieren Sie sich
unter https://service.berliner-mieterverein.de/service
Telefonische Kurzberatung
Bei einfachen rechtlichen Fragen erhalten Sie als Mitglied eine telefonische Kurzberatung – schnell und
unbürokratisch. Mehr zu diesem Service auf Seite 32.
Telefonberatung: S 030-226 26-152

Beratung

Gut zu wissen

CMYK / .eps

Zurzeit finden die Mitgliederversammlungen des
Berliner Mietervereins in den Bezirken statt. Hier
informiert Sie die jeweilige Bezirksleitung über Probleme der Mieter im Bezirk, Aktionen werden besprochen, Informationen gegeben und Erfahrungen
ausgetauscht. In diesem Jahr finden auch die Wahlen zu den Bezirksleitungen und der Delegierten zur
Delegiertenversammlung des Berliner Mietervereins
statt. Sie sind sehr herzlich eingeladen.
Die Termine der bezirklichen Mitglieder versammlungen mit Veranstaltungsort und Tagesordnung
finden Sie auf den Seiten 25 und 26 dieser Ausgabe
des MieterMagazins.

Unser bisheriger Standort in der Wilmersdorfer
Straße 50/51 ist geschlossen.

Facebook “f ” Logo

Bezirksmitglieder versammlungen 2019

Beratung zu Sozialrecht und Miete
Wenn das Sozialrecht und Fragen zur Wohnung
ineinandergreifen, stehen Mieterinnen und Mieter häufig vor undurchdringlichen Vorschriften
und Anträgen. Der Berliner Mieterverein bietet
daher seinen Mitgliedern eine Beratung zu Sozialrecht und Miete an.
Bitte vereinbaren Sie einen Termin:
Servicetelefon S 030-226 260
Beraten wird insbesondere zu Wohngeld, Wohnberechtigungsschein, Ansprüchen auf Miet senkung und die Beschränkung von Modernisierungsumlagen für Mieter der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Kosten für die
Unterkunft und Heizung im Rahmen der Grundsicherung für Arbeitssuchende und Sozialhilfeempfangende.

Mediation und Konfliktberatung
Telefonische Beratung: donnerstags 17 bis 18 Uhr.
Außerhalb dieser Zeiten ist ein Anrufbeantworter
geschaltet. Rufnummer: S 030 - 34 71 08 21
E-Mail-Anfragen: mediation@berliner-mieterverein.de

Einsender dieses Fotos
ist Sandra Kellein

Augenblicke

Vorstandssprechstunde
Der ehrenamtliche Vorstand des Berliner Mieter vereins
bietet eine Sprechstunde für Mitglieder an. Gerne stellt sich
der Vorstand den Fragen und Anregungen der Mitglieder.
Nächste Termine: 25. März 2019 und 27. Mai 2019.
Eine Anmeldung ist bis 14 Tage vor dem Termin
unter S 030-226 26-120 erforderlich.
Dr. Rainer Tietzsch (Vorsitzender),
Dr. Jutta Hartmann (Schatzmeisterin),
Gundel Riebe (Schriftführerin)

MieterMagazin 3/2019

Ob ein Bild zum Nachdenken, ein Motiv mit
Witz oder ein Foto aus
ungewöhnlicher Perspektive: Schicken Sie
dem MieterMagazin
Ihre Momentaufnahme
rund um das Thema
Wohnen – die Redaktion honoriert den
Abdruck mit 40 Euro.

5

Panorama
ÜBErBElEgUng Von WohnrAUM

Millionen Menschen in Deutschland leben beengt

In Deutschland lebten laut Statisti­
schem Bundesamt im Jahr 2017 et­
wa 7 Prozent der Bevölkerung in zu
kleinen Wohnungen – das sind mehr
als fünf Millionen Menschen.
Das Statistische Bundesamt macht
Überbelegung daran fest, dass es
keinen Gemeinschaftsraum gibt oder
keinen eigenen Raum für jeden ei­
nes in der Wohnung lebenden Paa­
res. Ein weiterer Indikator ist, wenn
es keinen Raum für jede weitere Per­
son über 18 Jahre gibt oder kein ei­
genes Kinderzimmer für je zwei Kin­
der unter zwölf zur Verfügung steht.

Überbelegung herrscht auch, wenn
sich Teenager­Geschwister unter­
schiedlichen Geschlechts einen
Raum teilen müssen.
In besonders beengten Verhältnissen
leben Menschen, die armutsgefähr­
det sind, und Alleinerziehende mit

ihren Kindern – von ihnen ist fast je­
der fünfte Haushalt betroffen. Er­
wachsene mit ausländischem Pass
sind deutlich häufiger betroffen als
Deutsche. In Städten ist die Quote
mit 11 Prozent fast dreimal so hoch
wie auf dem Land. Katharina Buri

Illustration: Julia Gandras

Wenn drei Kinder sich ein Kinder­
zimmer teilen oder die Eltern das
Wohnzimmer gleichzeitig als Schlaf­
raum nutzen müssen, gilt eine Woh­
nung als überbelegt. In Städten sind
besonders viele Menschen von Über­
belegung betroffen – tendenz stei­
gend.

In deutschen Städ­
ten ist mehr als
jede zehnte Woh­
nung überbelegt

EInStIgES AtElIErhAUS EISEnAchEr StrASSE 103 E

Erpressung der Mieter: Vertragsänderung oder Verkauf

Foto: Sabine Mittermeier

Die Mieter haben
das Atelierhaus
erst wieder be­
wohnbar gemacht

Sie haben das Schöneberger Atelier­
haus einst besetzt. Sie haben es vor
dem Abriss gerettet und liebevoll
wieder bewohnbar gemacht. Jetzt
müssen sie um ihr Zuhause bangen.
Ein Investor setzt die Bewohner un­
ter Druck und stellt ihnen ein Ulti­
matum: Änderung des Mietvertrags
oder Verkauf der Eigentumswohnun­
gen.

6

Um einen Abriss Anfang der 1980er
zu verhindern, besetzten 15 Frauen
und Männer das Gebäude im zwei­
ten Hof, richteten sich erst einmal
notdürftig in einer der fünf Etagen
ein und brachten dann selbst Zim­
mer für Zimmer und später das gan­
ze Haus wieder in einen bewohnba­
ren Zustand. „Hier steckt viel eige­
ne Arbeit, viel Geld und viel Herz­
blut drin“, erklärt Barbara K., eine
aus der einstigen Besetzergruppe.
Ihr Bemühen, das Haus selbst zu
kaufen, schlug fehl, und als der jet­
zige dänische Investor den Komplex
2007 erwarb, waren die Wohnun­
gen im Atelierhaus bereits aufgeteilt
und so für einen Verkauf vorbereitet.
Vor etlichen Monaten präsentierte
der Eigentümer den Bewohnerinnen
und Bewohnern nun sein „Angebot“:
Entweder sie stimmen einer Ver trags­
änderung zu, mit der die günstige
Bruttokaltmiete in eine Staffelmiete

geändert wird, oder die Eigentums­
wohnungen werden verkauft, so dass
Eigenbedarfskündigungen drohen. Im
Fall der Vertragsänderung sicherte
der Vermieter zu, drei Jahre auf den
Verkauf zu verzichten. Wie zur Dro­
hung werden drei der Wohnungen
bereits online angeboten: „Ruhige
Lage im grünen Innenhof“ wirbt eine
der Anzeigen. „Wir zahlen hier noch
immer eine niedrige Miete“, so Bar­
bara K. „Aber es ist schließlich auch
unsere Arbeit, die hier drin steckt.“
Wer eine Vertragsänderung unter­
zeichne, so eine Rechtsberaterin des
Berliner Mietervereins (BMV), dem
müsse dafür mindestens eine Frist von
acht oder gar zehn Jahren zugesichert
werden, in denen kein Eigenbedarf
geltend gemacht werden kann. Die
Mieter sollten sich daher nicht unter
Druck setzen lassen. Inzwischen hat
sich auch Stadtrat Oltmann (Grüne)
eingeschaltet. Rosemarie Mieder
MieterMagazin 3/2019

KArl­MArx­AllEE

Auf einer Mieter­
versammlung
wurde den Mietern
der „gestreckte
Erwerb“ erläutert

Auf der Karl­Marx­Allee ist die Ein­
kaufstour der Deutsche Wohnen vor­
erst gestoppt. Doch der „gestreck­
te Erwerb“, mit dem über das Vor­
kaufsrecht der Mieter die Wohnun­
gen an die städtische gewobag ge­
hen sollen, kann noch nicht vollzo­
gen werden.
Es gibt noch viele offene Fragen
rund um die fünf Blöcke der Karl­
Marx­Allee, die die Deutsche Woh­
nen kaufen wollte. „Wir haben jetzt
einen Schwebezustand“, erklärte
Rechtsanwalt Stephan Werle auf ei­
ner Mieterversammlung, die der Ber­
liner Mieterverein (BMV) im Auf­
trag des Senats einberufen hatte. Ei­
ne einstweilige Verfügung der WBF
gegen den Verkauf der Häuser an
die Deutsche Wohnen blockiert vor­
erst jeglichen Eigentümerwechsel.
Wird sie vom Landgericht bestätigt,
wird der Kauf rückabgewickelt. Auch
der „gestreckte Erwerb“* wäre dann
nichtig, das Unternehmen Predac

Foto: Christian Muhrbeck

Zurzeit im
Schwebezustand

bliebe Eigentümerin. Nur wenn der
Einspruch abgewiesen wird, kommt
der Vorkauf zugunsten der Gewo­
bag ins Rollen.
Dann ent steht eine kuriose Eigentü­
mergemeinschaft, die sich zum Bei­
spiel beim Block C­Süd zu 40 Pro­
zent aus der Gewobag, zu knapp 60
Prozent aus der Deutschen Woh­
nen und aus einigen Einzeleigentü­
mern zusammensetzt. Da für Mo­
dernisierungen eine Zwei­Drittel­
Mehrheit notwendig ist, kann die
Deutsche Wohnen einzelne Maß­
nahmen nicht im Alleingang durch­
setzen. „Der Gemischtwarenladen,
der hier möglicherweise entsteht, ist

ein ziemliches Unikum“, sagt Nor­
bert Bogedein vom Mieterbeirat.
Die Mieter, die ihre Wohnung für die
Gewobag gekauft haben, werden
mit ihr einen neuen Mietvertrag
abschließen müssen. Sie haben gu­
te Chancen, die Vorteile ihres alten
Vertrag in den neuen mitzunehmen.
„Sie sind da in einer guten Verhand­
lungsposition“, sagt Stephan Werle.
Solange die Eigentumsfrage noch
ungeklärt ist, muss die Predac ihre
Vermieterpflichten erfüllen. „Mit ei­
nem Urteil ist erst in Monaten zu
rechnen“, schätzt der stellvertreten­
de BMV­Geschäftsführer Sebastian
Bartels.
Jens Sethmann

L Der BMV ist
vom Senat mit
der Beratung der
Mieter beauftragt
und bietet auch
Nicht-Mitgliedern
kostenlose Einzelberatungen montags von 17 bis
19 Uhr im BMVBeratungszentrum
Frankfurter Allee 85
an (siehe Seite 31
dieser Ausgabe).

* Hierzu unser Beitrag in MieterMagazin 1+2/2019, Seite 11: „Gestreckter
Erwerb – In die
Kommune statt
an die Börse“

rIttErStrASSE 97

Foto: Nils Richter

Drei Monate ohne Fahrstuhl im siebten Stock

Paul Bartsch vor
dem defekten
Fahrstuhl

Seit Monaten ist der Aufzug kaputt.
hochbetagte Mieter sitzen in der
7. Etage fest. Der Weg zum Arzt, in
den Supermarkt und einfach an die
frische luft ist ihnen versperrt. Die
hausverwaltung scheint das nicht
zu interessieren.

MieterMagazin 3/2019

Körperlich und auch seelisch seien
sie am Ende, so beschreibt Ingrid
Bartsch (82) die Situation, in der sie
und ihr Mann (92) seit September le­
ben müssen. Der kaputte Fahrstuhl
in ihrem Haus in der Ritterstraße 97
in Kreuzberg hält sie in der 7. Etage
fest. Paul Bartsch, der auf einen Rol­
lator angewiesen ist, kann seit Wo­
chen das Haus ohne Hilfe gar nicht
mehr verlassen. Seine Frau muss ab
und zu nach unten, um einen Arzt
aufzusuchen, Medikamente zu ho­
len und einzukaufen. „Dann ziehe
ich mich am Geländer Stufe um Stu­
fe wieder nach oben“, erklärt sie.
Die Hausverwaltung scheint dieser
mittlerweile mehr als drei Monate
andauernde Zustand nicht zu stören.
Sowohl Mieter und auch der Rechts­
berater des Berliner Mietervereins

(BMV) haben eine Änderung ange­
mahnt, seit Monaten ohne Reaktion
der Hausverwaltungen. Die seit Ja­
nuar zuständige Verwaltung „Cape­
ra Immobilien“ erklärte nun gegen­
über dem MieterMagazin, sie müsse
sich erst in die Bestände einarbeiten.
Entwürdigend nennt BMV­Geschäfts­
führer Reiner Wild einen solchen
Umgang von Vermieter und Haus­
verwaltung mit Mietern. Weil der
mietrechtliche Weg hin zu einem
funktionierenden Aufzug langwierig
sei, müsste die Wohnungsaufsicht in
Aktion treten – gerade wenn Eile ge­
boten ist, wie im Fall des Senioren­
paares. „Doch wegen Personalman­
gels und eingeschränkten Befugnis­
sen“, so Wild, „kann man in der Re­
gel nicht auf rasche Abhilfe von dort
hoffen.“
Rosemarie Mieder
7

Panorama
MIetPreISBreMSe

Wirtschaftsforschungsinstitut: Wirkung ist gering

Das DIW bestätigt die Kritik, die der
Deutsche Mieterbund (DMB) und
der Berliner Mieterverein (BMV) von
Anfang an äußerten: Die vielen Ausnahmen der Mietpreisbremse machen es den Mietern schwer, Verstöße zu erkennen, und die fehlenden Sanktionen sind für Vermieter
ein Anreiz, die Bremse gänzlich zu
missachten. Nach der 2015 eingeführten Mietpreisbremse darf bei
Wiedervermietungen die ortsübliche
Vergleichsmiete höchstens um zehn
Prozent überschritten werden. Zudem
sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen ebenso ausgenommen wie Fälle, in denen ein
Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. „Das Gesetz sichert
zwar ein paar Ansprüche für den einzelnen Mieter, in der Summe taugt
es aber nicht dazu, die Mieten bei
Wiedervermietung spürbar in den
Griff zu bekommen“, erklärt BMVGeschäftsführer Reiner Wild.
85 Prozent aller Gerichtsverfahren
um die Mietpreisbremse finden in
Berlin statt. Von den Fällen aus der
BMV-Rechtsberatung wurden 45
Prozent der Verfahren gewonnen,
10 Prozent verloren und 45 Prozent
endeten mit einem Vergleich. In den
Vergleichen behält der Vermieter in
der Regel noch zwischen 40 und 70
Prozent seiner mutmaßlich überhöhten Forderung.
Damit die Mietpreisbremse wirkt,
fordert der BMV, die Ausnahmen
weitgehend abzuschaffen, die Missachtung mit Bußgeldern zu belegen
und die Regelung dauerhaft und
bundesweit einzuführen. Bisher ist
die Mietpreisbremse auf fünf Jahre
beschränkt. In Berlin läuft sie schon
am 31. Mai 2020 aus.
8

Foto: Geisler-Fotopress/pa

Die Mietpreisbremse zeigt kaum
Wirkung. In einer Auswertung für
das Bundesjustizministerium beziffert das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) die Dämpfung des Mietenanstiegs auf nur
zwei bis vier Prozent. Justizministerin Katarina Barley (SPD) kündigt
Verbesserungen an.

Auch mit ihrem
neuerlichen Korrekturkurs stößt
Justizministerin
Barley auf Widerstand bei der CDU

Katarina Barley will nun die Regelung um weitere fünf Jahre verlängern und erreichen, dass Vermieter
bei Verstößen künftig zu viel kassierte Beträge bereits ab Beginn des
Mietzeitraums zurückerstatten müssen – und nicht erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter eine überhöhte Miete rügt. Außerdem möchte sie, dass bei der Berechnung von
Mietspiegeln nicht mehr nur die Mieten der letzten vier Jahre berücksich-

tigt werden, sondern die der letzten
sechs. Letzteres hatte die Bundesregierung zwar schon beim Wohngipfel im September 2018 beschlossen,
wurde aber wegen Widerständen der
CDU/CSU nicht in die Mietrechtsreform aufgenommen, die am 1. Januar in Kraft getreten ist. Auch für
ihren neuerlichen minimalen Verbesserungsvorschlag erntete Barley
prompt Widerspruch aus der Union.
Jens Sethmann

Webtipp

Chamissokiez –
Mieter gegen Verdrängung

Zurzeit sind die Tafeln
nur auf der Homepage
der Anwohnerinitia­
tive zu sehen:
www.mieterinnengesicht-geben.net

Verdrängung ist kein abstraktes stadtsoziologisches Phänomen. Das zeigte die Ausstellung „Mieter*innen ein Gesicht
geben“ der gleichnamigen Anwohnerinitiative im November
und Dezember im Chamissokiez in Kreuzberg. Auf zehn großen Tafeln vor von Verdrängung betroffenen Häusern wurde anschaulich und konkret dargestellt, wie der Ausverkauf
der Stadt den Kiez verändert und welche tragischen Schicksale hinter der Gentrifizierung stehen. Beispiel: das Gebäude
Chamissoplatz 4, Ecke Willibald-Alexis-Straße 17. Nur wenige Altmieter, die sich erfolgreich gegen unberechtigte Mieterhöhungen wehrten, wohnen noch im Haus. Noch sind ihre
Wohnungen nicht verkauft. Verloren ist aber die Eckkneipe
„Kollo“ – der Gewerbemietvertrag läuft zum 31. März 2019
aus. Dijana Kodzoman und andere Mieter der Fidicinstraße
42 haben sich erfolgreich gegen unsinnige Modernisierungsmaßnahmen gewehrt – auch mit Unterstützung des Berliner
Mietervereins.
rb
MieterMagazin 3/2019

KlAUSenerPlAtz

ende Januar wurde der Aufstellungsbeschluss für das Milieuschutzgebiet Klausenerplatz im
Amtsblatt für Berlin veröffentlicht –
ein etappensieg, über den sich das
Kiezbündnis Klausenerplatz freut.
Der Verein engagiert sich seit zehn
Jahren für die erhaltung und Verbesserung der lebens- und Wohnbedingungen im Kiez.
Anbau von Balkonen, Aufzüge, Luxusmodernisierungen – die Gentrifizierung macht auch vor dem Kiez
um den Klausenerplatz in Charlottenburg nicht halt. Rund 40 000
Menschen wohnen hier, noch stimmt
die soziale Mischung. Aber die Zeit
läuft, immer mehr den Kiez bisher
prägende kleine Läden schließen,
Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, die
Bevölkerungsstruktur verändert sich
– viel Arbeit auch für das Kiezbünd-

nis. Die Arbeitsgruppen veranstalten
Kiezfeste, Flohmärkte und Kiezsingen,
helfen Flüchtlingen und kümmern
sich um Grünflächen, Pflanzkübel
und Hochbeete.
Wolfgang Neumann, Sprecher der
AG Verkehr, und seine Mitstreiter
haben zwei Vorschläge zur Reduzierung der Verkehrsbelastung erarbeitet, die bereits in der Bezirksverordnetenversammlung beraten
wurden. So könnte die Kreuzung
Horstweg, Ecke Wundtstraße durch
eine Teilsperrung zum Stadtplatz umgestaltet werden. Der Umbau könnte Ende 2019 beginnen.
„Längerfristig sollte die Autobahnaufund -abfahrt „Kaiserdamm“ an der
A 100 von der Knobelsdorffstraße in
Richtung Kaiserdamm verlegt werden, um den Durchgangsverkehr zu
reduzieren. Die A 100 und die Bahngleise zwischen dem S-Bahnhof Messe Nord und Knobelsdorffbrücke

Foto: Sabine Mittermeier

Kiezbündnis will weniger Verkehr

könnten gedeckelt und die Flächen
für den Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden“, erläutert
Wolfgang Neumann einen weiteren
Vorschlag der AG Verkehr. Das Kiezbündnis weiß die Anwohner hinter
sich. Jetzt liegt es am Bezirksamt,
der Senatsverwaltung für Umwelt,
Verkehr und Klimaschutz und dem
Bund, für die Umsetzung der Vorschläge zu sorgen.
Rainer Bratfisch

Am Klausenerplatz
kümmern sich die
Bewohner in einem
Kiezbündnis um
ihr Wohnumfeld

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MieterMagazin 3/2019

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9

Panorama

Noch zu langsam und mit ost-unwucht
Der Neubau von Sozialwohnungen
kommt nur zögerlich in Fahrt. Aber
auch wenn alle bewilligten Wohnungen gebaut werden, kann das
Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände nicht gestoppt werden.
Seit der Neuauflage der Wohnungsbauförderung im Jahr 2014 ist der
Bau von 10 001 Sozialwohnungen
bewilligt worden. Ende 2018 waren
davon aber erst 1754 vollständig
bezugsfertig. Das geht aus der Antwort des Senats auf eine Anfrage
der Linken-Abgeordneten Katalin
Gennburg hervor.
Die Wohnungsbauförderung wird
ganz überwiegend von den sechs
städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Anspruch genommen.
Von den 10 001 Wohnungen errichten sie zusammen 8587. Private Bau-

herren verschmähen die Fördergelder weitgehend.
Die neuen Sozialwohnungen sind
ungleich über Berlin verteilt. Während in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick jeweils deutlich mehr als 1000 Wohnungen entstehen, sind es in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf nur wenig über 100.
Berlin hatte Ende 2018 noch 105 491
Wohnungen mit Sozialbindung. Weil
der Bindungszeitraum generell begrenzt ist, fallen mehr alte Sozialwohnungen weg als neue gebaut werden
können. Durch das Hochfahren der
Förderung auf 5000 Wohnungen im
Jahr 2021 sollen aber über 100 000
Sozialwohnungen gehalten werden.
Die geförderten Wohnungen werden
zu Anfangsmieten von 6,50 beziehungsweise 8,00 Euro pro Quadrat-

Anzahl bewilligter Wohnungen
Charlottenburg-Wilmersdorf

117/

Friedrichshain-Kreuzberg

414/153

0

Lichtenberg

2.245/241

Marzahn-Hellersdorf

1.789/ 98

Mitte

850/308

Neukölln

272/ 57

Pankow

549/ 116

Reinickendorf

474/ 39

Spandau

897/275

Steglitz-Zehlendorf

157/ 23

Tempelhof-Schöneberg

643/127

Treptow-Köpenick

1.594/317
10.001/1.754

gesamt
bewilligte Wohnungen

davon bezugsfertig

Quelle: Kataster der bezirklichen Wohnungsämter und Investionsbank Berlin (IBB)

meter nettokalt an Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen vermietet. Rund 44 Prozent der Berliner
haben Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Jens Sethmann

WohNSitz

Steuerpflichtig E
ist nur eine Minderheit der zweitwohnungsinhaber

Wer in berlin eine zweitwohnung
hält, muss seit diesem Jahr deutlich mehr zahlen: Statt wie bisher
5 Prozent werden seit Januar 2019
15 Prozent der Nettokaltmiete als
zweitwohnungsteuer an den berliner Fiskus fällig.

L Weitere Informationen unter
www.berlinermieterverein.de/
recht/infoblaetter/
info-167-23-fragenund-antwortenzur-berlinerzweitwohnung
steuer.htm

Zum Jahresbeginn hat der Berliner
Senat die Steuer auf eine Zweitwohnung verdreifacht. Politische Absicht
dahinter sind nicht etwa höhere Einnahmen aus der Steuer selbst. Es
geht vielmehr darum, dass mehr
Menschen ihren Erstwohnsitz in
Berlin anmelden. Denn für jede zusätzliche Berlinerin und jeden neuen
Berliner wird der Stadt Geld aus anderen Steuern und aus dem Länderfinanzausgleich zugewiesen. Die Finanzverwaltung begründet die Erhöhung der Steuer allerdings auch
damit, dass Menschen, die nur nach
Berlin kommen, um hier zu arbeiten
und zu studieren, die kommunale
Infrastruktur wie Parks oder öffentli-

www.berlin.de/
sen/finanzen/
steuern/
informationenfuer-steuerzahler-/
faq-steuern/
artikel.9074.php
10

Foto: Christian Muhrbeck

Für den zweiten zahlt man künftig deutlich mehr

che Bäder nutzten, ohne dass Berlin
für sie Steuern bekommt.
Daher gelten auch keine Ausnahmen, beispielsweise für Studenten.
Auch wer keine Miete zahlt, weil er
kostenfrei wohnt oder die eigene
Eigentumswohnung nutzt, kommt

nicht um die Steuer herum. Er muss
den Betrag zahlen, der auf eine vergleichbare Miete bei Anwendung
des jeweils gültigen Mietspiegels
fällig wäre.
Ausnahmen sind trotzdem die Regel:
Ende 2017 hatten in Berlin 130 000
Menschen einen Zweitwohnsitz angemeldet. Nur 17 000 von ihnen waren aber zweitwohnungssteuerpflichtig. So sind verheiratete oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebende Personen, die die Nebenwohnung aus beruflichen Gründen halten,
von der Steuer befreit, wenn die gemeinsame Wohnung die Hauptwohnung ist und außerhalb des Landes
Berlin liegt. Ausnahmen gelten auch
für Bewohner von Pflegeheimen, Jugendhilfeeinrichtungen und Frauenhäusern. Mieter mit Hauptwohnsitz
im Ausland sind ebenfalls ausgenommen. Wer sich die Wohnung mit anderen teilt, muss für den eigenen
Anteil Steuern zahlen.
Katharina Buri
MieterMagazin 3/2019

Grafik: Kersten Urbanke

NeubAu voN SoziAlWohNuNgeN

groPiuSStADt

Steigende Mieten stellen auch die
bewohner der gropiusstadt vor Probleme. Der bezirk Neukölln will die
Mieter mit einer umstrukturierungsverordnung vor verdrängung schützen.
Mehrere private Wohnungsunternehmen haben in der Gropiusstadt
großflächige Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Es sind einige
Fälle bekannt, bei denen die Mieten dadurch auf 10 Euro pro Quadratmeter steigen sollen. Nicht wenige der jetzigen Mieter sind erst
vor Kurzem wegen zu hoher Mieten
aus der Innenstadt in die noch vergleichsweise günstige Großsiedlung
im Neuköllner Süden ausgewichen.
Um die Mieter zu schützen, hat das
Bezirksamt sich nach Prüfung verschiedener Instrumente für eine Umstrukturierungsverordnung entschieden. Der Milieuschutz, der vor allem

in Altbaugebieten angewandt wird,
ist hier ungeeignet, denn es geht in
der Gropiusstadt nicht um Maßnahmen wie Aufzug- oder Balkonanbau,
sondern vor allem um energetische
Sanierungen, die der Milieuschutz
nicht verhindern kann.
Bei einer Umstrukturierungsverordnung werden Bauarbeiten nur genehmigt, wenn für die Bewohner ein Sozialplan vorliegt. Darin kann unter
anderem geregelt werden, dass die
Miete einen bestimmten Anteil am
Haushaltseinkommen nicht überschreiten darf oder im Rahmen der
Wohnkostenübernahme des Jobcenters bleibt.
Im Dezember 2018 hat der Bezirk
die Aufstellung der Verordnung beschlossen. „Modernisierungsvorhaben können wir damit zunächst für
ein Jahr zurückstellen“, erklärt Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne).
Diese Zeit will er nutzen, um einen

Foto: Christian Muhrbeck

Mit Sozialplan gegen die verdrängung

Gebietssozialplan zu erarbeiten. „Die
Bewohner der Gropiusstadt haben
uns an ihrer Seite“, versichert Jochen Biedermann.
Jens Sethmann

Der bezirk will,
dass die gropiusstadtbewohner
auch künftig
ihre Mieten
bezahlen können

MietrechtSäNDeruNg

Kein rückwirkender Schutz für soziale träger

Foto: Nils Richter

in Wohnungen
sozialer träger leben 10 000 berliner
(hier: ziK orangerie in Kreuzberg)

bisher war es für vermieter einfach,
Wohnungen eines sozialen Projekts
zu kündigen. um den bewohnerinnen und bewohnern mehr Schutz zu
bieten, wurde das Mietrecht geändert. Die neue regelung gilt seit Jahresanfang. Allerdings: gut gedacht
ist noch lange nicht gut gemacht –
urteilt der berliner Mieterverein.

MieterMagazin 3/2019

Tausende behinderte Menschen, psychisch Kranke oder auch Drogenund Suchterkrankte können nur
deshalb in ihren eigenen Wohnungen leben, weil diese von sozialen
Trägern angemietet wurden.
Diese Vereine – meist Wohlfahrtsverbände – gelten aber als Gewerbemieter, und ihnen kann schnell
und grundlos gekündigt werden. Allerdings treten in einem solchen Fall
der Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem Vermieter die Bewohnerinnen und Bewohnern nicht
in das Mietverhältnis ein. Das heißt:
Wird einem Träger gekündigt, verlieren auch die Menschen in den angemieteten Wohnungen ihr Zuhause.
Mit der Mietrechtsänderung, die am
1. Januar 2019 in Kraft trat, sollte sich
das eigentlich grundsätzlich ändern.
Zum Schutz der in solchen Wohnungen lebenden Menschen wurde das
Wohnraummietrecht auf derartige

gewerbliche Mietverhältnisse erweitert. „Aber gut gedacht ist eben noch
lange nicht gut gemacht“, erklärt
Frank Maciejewski, Mietrechtsexperte beim Berliner Mieterverein.
Denn die Regelung gilt nur für Mietverträge, die nach dem 1. Januar
2019 abgeschlossen werden.
Für die früher abgeschlossenen
Mietverträge gibt es dagegen keinerlei Schutz. Und das betrifft viele.
Knapp 2500 Trägerwohnungen sind
allein beim Paritätischen Wohlfahrtsverband in Berlin erfasst. Hinzu kommen Wohnungen des Roten Kreuzes, der Diakonie oder der Caritas.
Schätzungsweise 10 000 Menschen
leben in hauptstädtischen Träger wohnungen. „Diese Menschen müssen
auch rückwirkend geschützt werden“,
so Gabriele Schlimper, die Geschäftsführerin des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes in Berlin.
Rosemarie Mieder
11

TiTel

Berlin will seine
Wohnungen zurück
Die Diskussion um Rekommunalisierung
und Enteignung
Der Markt versagt. Berliner Mieter müssen das im Alltag ausbaden:
Sie sind gezwungen, für das Wohnen immer tiefer in die Tasche zu
greifen, und an einen Umzug ist kaum noch zu denken. Die Kräfte
des freien Wohnungsmarktes schaffen es nicht: Genügend bezahlbarer Wohnraum wird von ihnen nicht zur Verfügung gestellt.
So viel ist klar: Privaten Unternehmen allein kann man die Wohnraumversorgung nicht überlassen. Doch wie soll der Staat eingreifen? Im April startet in Berlin ein Volksbegehren, das die
größten privaten Wohnungskonzerne enteignen will. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller hat derweil eine große Offensive zum Rückkauf privatisierter Wohnungsbestände angekündigt.
Über Enteignung und Rekommunalisierung wird in Berlin nun
leidenschaftlich gestritten.

12

MieterMagazin 3/2019

Im April startet die Unterschriften­
sammlung für das Volksbegehren
„Deutsche Wohnen & Co enteignen“.
Der Senat soll ein Gesetz erarbeiten,
mit dem alle Wohnungsunterneh­
men mit Gewinnerzielungsabsicht,
die in Berlin mehr als 3000 Wohnun­
gen besitzen, nach Artikel 15 des
Grundgesetzes vergesellschaftet wer­
den. Dies ist faktisch eine Enteignung
zugunsten der Allgemeinheit.
Die Initiatoren des Volksbegehrens
berufen sich auf Artikel 28 der Berli­
ner Verfassung: „Jeder Mensch hat
das Recht auf angemessenen Wohn­
raum. Das Land fördert die Schaffung
und Erhaltung von angemessenem
Wohnraum, insbesondere für Men­
schen mit geringem Einkommen (...).“

Die bisherigen Maßnahmen wie Miet­
preisbremse oder kommunale Vor­
kaufsrechte reichten dafür nicht aus.
Die Initiative ist deshalb sicher, dass
das Ziel einer Wohnungsversorgung
für alle mit den großen gewinnorien­
tierten Wohnungsunternehmen auf
privater Seite nicht erreicht werden
kann. „Wir brauchen eine groß an­
gelegte Kommunalisierung beim
Wohnungsbau und bei der Bereit­
stellung von Wohnungen, weil nur
diese langfristig und auch in ange­
spannten Situationen eine soziale
Versorgung mit Wohnungen sicher­
stellen kann“, heißt es im Beschluss­
text des Volksbegehrens.
Mit der Mindestzahl von 3000 Woh­
nungen soll das Eigentum und die

Foto: Bernd von Jutrczenka/pa

„Das ist ein riesiger
Bereich, den wir gerne
zurück hätten.“
Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller über
die Ex-GSW-Wohnungen
(heute: Deutsche Wohnen)

Berufsfreiheit kleinerer Vermieter
gewahrt bleiben. Nicht betroffen
sind außerdem die Genossenschaf­
ten und andere gemeinwirtschaft­
lich verwaltete Unternehmen sowie
die städtischen Wohnungsbaugesell­
schaften und die staatliche Bundes­
anstalt für Immobilienaufgaben
(BImA), die ja bereits in öffentli­
chem Besitz sind.

Foto: Sabine Mittermeier

Fünf Aktiengesellschaften betroffen

MieterMagazin 3/2019

Enteignung und Vergesellschaftung: Das
sagt das Grundgesetz

Zu vergesellschaften wären nach
heutigem Stand fünf Gesellschaften:
Deutsche Wohnen (110 000 Woh­
nungen in Berlin), Vonovia (40 000),
ADO Properties (24000), Akelius
(11 000) und Grand City Property
(4000). Tochterunternehmen würden
dabei einbezogen, damit sich die Woh­
nungsmultis nicht durch Aufteilung
der Bestände in Einheiten unter 3000
Wohnungen dem Verfahren entzie­
hen können. Insgesamt geht es also

Die Enteignung nach Artikel 14 gilt
als das letzte Mittel, durch das die
öffentliche Hand in den Besitz von
privatem Eigentum kommen kann.
Sie ist nicht das Folterinstrument ei­
nes Unrechtsregimes, sondern ein im
Grundgesetz verankertes Recht des
Staates. Ar tikel 14 garantiert das Ei­
gentum, ermöglicht aber auch Ent­
eignungen „zum Wohle der Allge­
meinheit“. Das geht nur mit einem
Gesetz. Darin muss der Staat erklären,
warum er sich gezwungen sieht, aus­
gerechnet die betreffenden Grund­
stücke zu enteignen, und er muss
die Höhe der Entschädigung regeln.
Auf dieser Grundlage wurden auch
bislang schon Grundstücke enteig­
net, wenn mit den Eigentümern keine
gütliche Einigung über einen Ankauf
oder Grundstückstausch er zielt wer­
den konnte – etwa für den Bau einer
Straße oder für den Braunkohletage­
bau. Die meisten Eigentümer neh­
men aber den zuvor angebotenen
Kaufpreis an, denn die Entschädi­
gung bei einer Enteignung ist in der
Regel niedriger.
Nach Artikel 15 des Grundgesetzes
können aber auch Grund und Bo­
den, Naturschätze und Produktions­
mittel „zum Zwecke der Vergesell­
schaftung“ in Gemeineigentum über­
führt werden. Für das Ziel einer so­
zialen Wohnraumversorgung, das


um rund 190 000 Wohnungen. Das
sind etwa zehn Prozent des gesam­
ten Berliner Wohnungsbestandes.
Alle betroffenen Unternehmen sind
Aktiengesellschaften, die der Rendi­
te ihrer Aktionäre verpflichtet sind.
Die Vermietung von Wohnraum ist
dabei nur Mittel zum Zweck. Die
Mieter dieser Unternehmen können
ein Lied singen von vernachlässigter
Instandhaltung und ausbleibenden
Reparaturen einerseits und teuren
Modernisierungen und übermäßigen
Mieterhöhungen andererseits. Die
Deutsche Wohnen versucht aggres­
siv, den Mietspiegel als Regelwerk
13

nicht zwangsläufig an konkrete
Grundstücke gebunden ist, kommt
diese Art der Enteignung in Betracht.
Allerdings ist dieser Artikel bisher
noch nie angewandt worden. „Deut­
sche Wohnen & Co enteignen“ will
diese Möglichkeit nun erstmals er­
greifen.
Dass dies grundsätzlich möglich ist,
bestätigt auch der Wissenschaftliche
Dienst des Bundestages, den die
Grünen­Abgeordnete Canan Bayram
um eine Stellungnahme gebeten hat.
Berlin müsste dazu nur ein Verge­
sellschaftungsgesetz beschließen.
Die Wohnungen dürften nicht in
die als GmbH beziehungsweise AG
organisierten landeseigenen Woh­
nungsbaugesellschaften eingeglie­
dert werden, sondern dürften nur
gemeinwirtschaftlich zur Kostende­
ckung verwaltet werden. Eine Ent­
schädigung muss gezahlt werden,
die Höhe ist aber nicht festgelegt.
„Dabei könnte das Land die Woh­
nungen sogar deutlich unter dem
Verkehrswert übernehmen“, erklärt
Canan Bayram. Ein Berliner Verge­
sellschaftungsgesetz wäre „ein Not­
wehrrecht gegen den Bundesgesetz­
geber, der die Mieter ungeschützt
dem unkontrollierbaren Markt und
damit den Spekulanten überlässt“,
so die Friedrichshainer Abgeordnete.
js

Vonovia-Gebäude
auf dem Moabiter
Werder: mögliches
Enteignungsobjekt;
Karl-Marx-Allee in
Friedrichshain:
vorgesehen zur
Rekommunalisierung über den
„gestreck ten
Erwerb“

14

„Die Enteignungsforderung
setzt der ideologisch überhitzten Debatte die Krone auf.“
Jan Eder, IHK-Hauptgeschäftsführer

Mietenvolksbegehrens von 2015 ge­
geben: die Initiative Kotti & Co, die
schon seit Jahren die Rekommunali­
sierung ihrer ehemaligen GSW­Woh­
nungen am Kottbusser Tor fordert,
und weitere Mieterinitiativen.

für Mieterhöhungen zu kippen, um
noch höhere Mieten durchzusetzen.
Auch bedienen sich die Unterneh­
men beim Ankauf von Wohnungs­
beständen sogenannter Share Deals,
um die Grunderwerbsteuer zu um­
gehen. Bei dem schwunghaften Im­
mobilienhandel gehen dem Land Ber­
lin auf diese Weise Millionen Euro
verloren. ADO und Grand City ha­
ben ihren Sitz im Steuerparadies Lu­
xemburg, obwohl sie überwiegend
in Deutschland, ADO sogar aus­
schließlich in Berlin, tätig sind.
Nach vorherrschender Rechtsmei­
nung soll die Entschädigung bei Ver­
gesellschaftungen niedriger als der
Verkehrswert sein. Die Initiative ist
deshalb davon überzeugt, dass den
Unternehmen nicht annähernd der
Marktwert gezahlt werden muss.
Die vergesellschafteten Wohnun­
gen und Grundstücke sollen in eine
neue Anstalt des öffentlichen Rechts
überführt und ohne Gewinnabsich­
ten bewirtschaftet werden. Zusam­
men mit den rund 310 000 Wohnun­
gen der sechs landeseigenen Woh­
nungsunternehmen hätte Berlin nach
einem erfolgreichen Volksbegehren
500 000 Wohnungen in der Hand.
Das wären 26 Prozent des Bestandes.
Den Anstoß für das Volksbegehren
haben Aktivisten des erfolgreichen

Große Zustimmung
in der Bevölkerung
Sie haben einen Nerv getroffen. In
einer von der Berliner Zeitung be­
auftragten repräsentativen Umfrage
sprachen sich 44 Prozent der Berli­
ner für das Anliegen von „Deutsche
Wohnen & Co enteignen“ aus, 39
Prozent dagegen. Zuvor sagten in
einer Tagesspiegel­Umfrage sogar
54,8 Prozent der Befragten, es sei
richtig, „dass es Bestrebungen gibt,
Großvermieter in Berlin gegen Ent­
schädigung zu enteignen“.
Der Regierende Bürgermeister Mi­
chael Müller (SPD) setzt während­
dessen weiter auf den Ankauf von
Wohnungen für das Land Berlin. Der
Erfolg an der Karl­Marx­Allee, wo
mit einer neuartigen Vorkaufsstrate­
gie der Verkauf hunderter Wohnun­

Fotos: Sabine Mittermeier

H
H

Foto: Rainer Kurzeder

TiTel

MieterMagazin 3/2019

Die teuren Fehler
der Vergangenheit

„Populismus trifft
Wohnungsmarkt.“
Foto: Tom Maelsa

BBU-Vorstand Maren Kern
über das Volksbegehren
„Deutsche Wohnen & Co enteignen“

gen an die Deutsche Wohnen ver­
eitelt werden konnte, hat Müller of­
fensichtlich beflügelt. Besonders ins
Auge gefasst hat er die Bestände der
GSW – jenes Wohnungsunterneh­
men, das Berlin in höchster Geldnot
im Jahr 2004 an zwei Finanzfonds
verkauft hatte und das seit 2013 zur
Deutschen Wohnen gehört. Die rund
51 000 Wohnungen sind voll in die
Bestände der Deutschen Wohnen in­
tegriert. Die GSW besteht nur noch
als leere Hülle, weil die Deutsche
Wohnen zunächst nur den Großteil
der GSW­Geschäftsanteile erworben
hat, um die Grunderwerbsteuer zu
umgehen.
Müller: „Das ist ein riesiger Bereich
an Wohnungen, den wir gern wieder
in unserem Besitz hätten.“ Mit der
Deutschen Wohnen will er über ei­
nen Rückkauf verhandeln. Diese be­
ziffert den Wert der GSW­Bestände
auf 6,8 Milliarden Euro. Ein freier
Ankauf ist für die öffentliche Hand
auf jeden Fall teurer als die Entschä­
digung für eine Vergesellschaftung.
Deutsche­Wohnen­Vorstand Michael
Zahn reagierte auf Müllers Offerte

ungewohnt handzahm. Nachdem
er beim Vorkauf an der Karl­Marx­
Allee dem Senat noch einen „durch­
sichtigen juristischen Kniff“ und ein
„rechtlich fragwürdiges Vorgehen“
vorgeworfen hatte, scheint er nun,
wo die Enteignungsdebatte an Fahrt
aufnimmt, eine leisere Tonart zu wäh­
len: „Wir können uns vorstellen, bei

Ankauf nach Plan
etwaigen Verkäufen von Berliner Be­
ständen das Land zu präferieren“, er­
klärt er. „Auch wenn die GSW als
Ganzes nicht zum Verkauf steht, sind
wir grundsätzlich an einer Koope­
ration mit Berlin interessiert. Das Be­
mühen, den kommunalen Bestand
in Berlin zu stärken, unterstützen
wir gerne.“
Michael Müller macht nichts Neues,
wenn er Wohnungsankäufe für die
öffentliche Hand ankündigt. Schon
der vorherige SPD­CDU­Senat hat
2012 begonnen, die landeseigenen
Wohnungsbestände durch Zukäufe
zu erweitern. Seither haben die kom­
munalen Unternehmen 40 723 Woh­

Der Verkauf der landeseigenen Woh­
nungsbaugesellschaft GSW mit da­
mals 65 000 Wohnungen an die
Fondsgesellschaften Whitehall und
Cerberus durch den rot­roten Senat
im Jahr 2004 gilt als der Sündenfall
der Privatisierungspolitik. Der Aus­
verkauf begann jedoch schon viel
früher. Im Jahr 1998 hat der CDU­
SPD­Senat bereits die Wohnungs­
baugesellschaft Gehag mit rund
35 000 Wohnungen verkauft. Im
Jahr 2000 warnte der Deutsche
Mieterbund wegen der geringen
Neubauzahlen vor kommenden Eng­
pässen, und das MieterMagazin titel­
te im März 2000: „Die Neue Woh­
nungsnot ist programmiert.“ Die
405 Millionen Euro, die der dama­
lige Finanzsenator Sarrazin für die
GSW eingenommen hat, waren zu­


nungen angekauft. Die seit Ende
2016 regierende Koalition aus SPD,
Linken und Grünen hat sich für wei­
tere Ankäufe konkrete Ziele gesetzt:
Der Bestand der städtischen Gesell­
schaften soll bis zum Jahr 2025 auf
400 000 Wohnungen anwachsen. In
der bis 2021 laufenden Wahlperiode
sollen 55 000 Wohnungen zum Be­
stand hinzukommen, davon mindes­
tens 30 000 als Neubau.

Wohnungen am Goldhähnchenweg in Buckow (Bild links):
rekommunalisiert mit Ankauf durch Gewobag und WBM;
Gebäude der Deutsche Wohnen in der Admiralstraße
in Kreuzberg – ehemals GSW (Bild oben):
vorgesehen für eine Rekommunalisierung
beziehungsweise Vergesellschaftung

MieterMagazin 3/2019

15

dem zweifellos viel zu wenig. Selbst
wenn man die mit übernommenen
Unternehmensschulden in Höhe
von rund 1,56 Milliarden Euro ein­
rechnet, lag der Preis pro Quadrat­
meter Wohnfläche unter 500 Euro.
Laut IBB­Wohnungsmarktbericht
betrug der mittlere Kaufpreis für
eine Eigentumswohnung damals
1100 Euro pro Quadratmeter. Heu­
te werden dafür schon 3800 Euro
verlangt.
Von 450 000 städtischen Wohnun­
gen im Jahr 1997 waren im Jahr 2010
nur mehr gut die Hälfte übrig (siehe
Grafik rechts). Berlin hatte sich mit
den Wohnungsverkäufen seiner
Handlungsmöglichkeiten beraubt
und stand dem kommenden Mie­
tenwahnsinn mit leeren Händen
gegenüber.
js

Anders als der Neubau läuft der An­
kauf nach Plan: Allein im Jahr 2018
haben die städtischen Wohnungs­
unternehmen zusammen 3746 Woh­
nungen angekauft, zuletzt in Buckow
913 Wohnungen auf einen Schlag.
Mit dem Vorkaufsrecht in den Mi­
lieuschutzgebieten sind seit 2015
insgesamt 38 Häuser mit 1144 Woh­
nungen in Landesbesitz gekommen.
Bei den angekauften Wohnungen
treten schrittweise die Mietenrege­
lungen der städtischen Wohnungs­
baugesellschaften in Kraft.
Für seine neuen Ankaufspläne erntet
der Regierende Bürgermeister von
seinen Koalitionspartnern Linke und
Grüne einmütige Zustimmung. Die

„Wir können uns vorstellen,
bei Verkäufen das Land
Berlin zu präferieren.“
Deutsche-Wohnen-Vorstand Michael Zahn

16

„Der Senat muss überlegen, ob
er in besonders krassen Fällen
nicht bis zum Äußersten geht.“
Grünen-Fraktions-Chefin Antje Kapek

Linke unterstützt darüber hinaus
auch das Volksbegehren zur Enteig­
nung. Auch die Grünen wollen Ent­
eignungen nicht ausschließen: „Im
Grundgesetz steht: Eigentum ver­
pflichtet“, erklärt deren Fraktions­
chefin Antje Kapek. „Deshalb sollte
auch der Senat aus meiner Sicht
überlegen, ob man in besonders
krassen Fällen nicht bis zum Äußers­
ten geht.“
Die Oppositionsparteien stellen sich
dem vehement entgegen. Die FDP
kritisiert die Rückkaufpläne als
Zweckentfremdung von Steuergel­
dern und „finanzpolitisches Harakiri“,
so deren Fraktionsvorsitzender Sebas­
tian Czaja. Die CDU spricht sich
nicht grundsätzlich gegen Ankäufe
aus, setzt aber vor allem auf Neubau:
„Statt über Enteignungen zu disku­
tieren, hätte der Senat mit der Deut­
sche Wohnen darüber sprechen kön­
nen, wie man zu stabilen Mieten kom­
men kann“, sagte CDU­Baupolitiker
Gräff im Tagesspiegel. Das ist blau­
äugig. Die Deutsche Wohnen hat mit
ihrer bisherigen Praxis mehr als deut­
lich gemacht, dass stabile Mieten ge­
rade nicht in ihrem Interesse liegen.
„Enteignung“ ist ein Reizwort, zu
dem sich auch Institutionen zu Wort
melden, die sich sonst wenig um den
Wohnungsmarkt kümmern. „Enteig­
nung ist tabu!“ sagt Markus Voigt,
Präsident des Vereins Berliner Kauf­

leute und Industrieller. „Wer mit
dem Begriff ,Enteignung’ kokettiert
oder ihn gar positiv belegt, sägt an
dem Ast, auf dem wir alle sitzen.“ Er
zieht Vergleiche zu den Zuständen in
Venezuela und der DDR und meint:
„Allein das leichtfertige Gerede von
Enteignung ist ein fatales Signal an
jeden potenziellen Investor. Wer in­
vestiert schon in Wohnraum, wo Ent­
eignung droht?“

Empörung bei
der Wirtschaft

Foto: Sandro Halank/wikimedia

H
H

Foto: Philipp Reiss/flickr

TiTel

„Die jüngsten Forderungen nach ei­
ner Enteignung von privaten Woh­
nungsbauunternehmen setzen der
ohnehin schon ideologisch völlig
überhitzten Debatte die Krone auf“,
sagt Jan Eder, Hauptgeschäftsführer
der Industrie­ und Handelskammer
Berlin. „Sinnvoll wäre es, die Res­
sourcen wieder auf das zu lenken,
was die Berliner wirklich brauchen:
den Bau neuer Wohnungen.“
Ins gleiche Horn stößt auch Maren
Kern vom Verband Berlin­Branden­
burgischer Wohnungsunternehmen
(BBU), in dem sowohl die städti­
schen Gesellschaften als auch die
Deutsche Wohnen Mitglied sind.
„Populismus trifft Wohnungsmarkt“,
kommentiert sie. Ein Erfolg des Volks­
begehrens „Deutsche Wohnen und
Co enteignen“ wäre für sie ein
„Dammbruch“ und „Symbolpolitik,
die am Kern des Problems nichts än­
dert: dass in Berlin zu wenig Woh­
nungen gebaut werden“.
Doch mit dieser undifferenzierten
Einschätzung muss sie sich selbst
den Vorwurf des Populismus gefal­
len lassen. Das immer wieder gefor­
derte „Bauen, bauen, bauen!“ kann
das Problem nicht allein lösen. Benö­
tigt werden bezahlbare Mietwohnun­
gen, gebaut werden aber nach wie
vor hauptsächlich Eigentumswohn­
MieterMagazin 3/2019

„Die Aktion entfaltet schon
jetzt eine große Wirkung.“

Foto: Christian Muhrbeck

anlagen und hochpreisige Mietwoh­
nungen. Die Wohnungsbauförderung,
die für einen Teil der neuen Wohnun­
gen eine Einstiegsmiete von 6,50
bis 8,00 Euro sicherstellt, wird fast
ausschließlich von den städtischen
Wohnungsbaugesellschaften ge­
nutzt. Die Preisbindung endet zu­
dem nach 30 Jahren.
Der Ankauf schafft zwar keinen
neuen Wohnraum, sichert aber die
Wohnungen auf Dauer dem Zugriff
der öffentlichen Hand. Wenn der
Senat konsequent ist, können die
Mieten hier dauerhaft niedrig gehal­
ten werden. Je größer der städtische
Anteil am Berliner Wohnungsmarkt
ist, desto stärker ist auch sein dämp­
fender Einfluss auf den Mietspiegel.
Damit profitieren alle Berliner Mieter
von den Ankäufen, nicht nur dieje­
nigen, die in den angekauften Woh­
nungen leben. Statt „Bauen, bauen,
bauen!“ muss die Parole also heißen:
„Bauen, kaufen, schützen!“
Der Berliner Mieterverein (BMV)
wird das Volksbegehren „Deutsche
Wohnen & Co enteignen“ unter­
stützen. „In den letzten Jahren ist
die Marktmacht der Grundstücks­

Reiner Wild, Geschäftsführer
des Berliner Mietervereins

eigentümer und Vermieter in Berlin
massiv angestiegen und führt zu er­
heblichen Beeinträchtigungen in
den Lebensbedingungen der Mieter

schehen. „Die Aktion entfaltet – un­
abhängig von den verfassungsrecht­
lichen und praktischen Problemen
sowie der Frage, ob die begehrte
Vergesellschaftung vom Senat tat­
sächlich umgesetzt wird – schon
jetzt eine enorme Wirkung“, stellt
Reiner Wild fest. „Der Senat erwägt
Ankäufe in großem Umfang, und
die Disziplinierung der Deutschen
Wohnen und anderer Fondsgesell­
schaften und Großkonzerne steht
aktuell an.“ Der Berliner Mieterver­
ein (BMV) bittet deshalb seine Mit­
glieder, das Volksbegehren mit ihrer
Unterschrift zu unterstützen.
Jens Sethmann

Mieterverein: Volksbegehren unterstützen
und Wohnungssuchenden“, erklärt
BMV­Geschäftsführer Reiner Wild.
Neben der Ausweitung des Neubaus
preiswerter Wohnungen müsse des­
halb das Angebot an gemeinwohl­
orientiertem Wohnraum dringend
erhöht werden. Dies könne auch
durch eine Vergesellschaftung, wie
sie das Volksbegehren fordert, ge­

L Volksbegehren
„Deutsche Wohnen
& Co enteignen“
im Internet:
www.dw
enteignen.de

Die Säulen der Berliner Wohnungsmisere
1992

Privatisierte
Wohnungen

Wohnungen der städtischen
Wohnungsbaugesellschaften

Sozialwohnungen

Einwohner Berlin
in Mio.

0

480.000

364.129

3,46

30.000

450.000

357.228

3,47

65.000

415.000

268.041

3,38

212.100

267.900

224.000

3,39

233.500

267.400

152.676

3,46

235.435

290.755

235.435

320.000

1993
1994

1995
1996
1997
1999

2000
2001
2002
2003
2004

2005
2006
2007
2008
2009

2010
2011
2012
2013

seit 1992

2014

2015

-34 %

seit 1992

127.000

-73 %

seit 1992

3,52 +150.000

2016

2017

97.646

3,61

Gesamtwohnungsbestand Berlin Ende 2017: 1 932 296, davon circa 1 630 000 Mietwohnungen
Quelle: Berichte Wohnungsbaugesellschaften, Destatis, BBSR, BBU

MieterMagazin 3/2019

17

Konzept: Adrian Garcia­Landa | Grafik: Kersten Urbanke

1998

Hintergrund
ObdachlOse

ein sicherer Ort –
nicht nur vor der Kälte
Mahnwache E
ende Januar
vor dem Roten
Rathaus

ein bett im Warmen, eine Mahlzeit, die Möglichkeit sich zu duschen –
das scheint kein hoher standard. aber längst nicht jede anlaufstelle für
eine Notübernachtung kann das für die betroffenen gewährleisten. hinzu kommt: Viele Obdachlose wollen und können nicht – wie es häufig
üblich ist – mit anderen Menschen in einem Raum übernachten. Um zur
Ruhe zu kommen, muss Privatsphäre geschaffen werden.
Das kleine blaue Schild ist leicht zu
übersehen: Notfallübernachtung.
Aber wer in den kalten Abendstun­
den einen geschützten Schlafplatz
braucht, weiß, wonach er suchen
muss. Der Pfeil zeigt ihm den Weg
in eine neue Einrichtung der Berliner
Kältehilfe in der Storkower Straße
133 A. „Wer zu uns kommt, soll für
einen Abend und eine Nacht mit dem
Nötigsten versorgt sein“, erklärt Ro­
bert Veltmann, Geschäftsführer der
Gebewo. Die gemeinnützige Gesell­
schaft, ein erfahrener Träger der

Wohnungslosen­ und Kältehilfe, weiß
genau, was obdachlose Menschen
in kalten Winternächten dringend
brauchen: eine vollwertige warme
Mahlzeit, eine Möglichkeit zur Kör­
perpflege und einen Schlafplatz, der
ihnen nicht nur Schutz vor Kälte, son­
dern auch ein Mindestmaß an Ruhe
und Sicherheit bietet.
In der Notunterkunft Storkower Stra­
ße gelang es in kürzester Zeit, einen
Standard zu schaffen, der sich in an­
deren Berliner Einrichtungen so noch
längst nicht findet: Saubere geflieste

die ausnahme:
neue Übernachtungseinrichtumg
der „Kältehilfe“
in der storkower straße
Duschen, einen freundlichen Speise­
raum, vor allem aber keine Massen­
säle mit dicht an dicht stehenden Lie­
gen. Hier gibt es kleinere Vierbett­
zimmer auf zwei Etagen, getrennt
für Männer und Frauen. Jeden Abend
werden frische Handtücher und sau­
beres Bettzeug ausgegeben. Wer
keine Hygieneartikel im Gepäck hat,
der kann sich an der Rezeption kos­
tenlos damit versorgen. Robert Velt­
mann: „Wir möchten, dass jede und
jeder die Möglichkeit hat, sich frisch
18

geduscht zum Abendbrot zu setzen.“
Und am Morgen mit einem ausrei­
chenden Frühstück im Magen das
Haus wieder zu verlassen.

Nur kein Massenschlafsaal
Kein Wunder, dass die 100 Plätze,
die bereitgehalten werden, inzwi­
schen fast jeden Abend belegt sind.
Wer nicht mehr aufgenommen wer­
den kann, bekommt die Adresse der
nächsten Kälteübernachtung, die
noch Schlafplätze frei hat.
1200 Plätze stehen in diesem Win­
ter insgesamt dafür bereit. Die Aus­
lastung schwankt, mal sind über 200
Schlafstellen frei, mal deutlich we­
niger. Einige kommen vielleicht bei
Freunden oder Bekannten unter, die
allermeisten der mehrere Tausend
Obdachlosen jedoch bleiben selbst
bei empfindlichen Kältegraden lieber
draußen. Nicht jeder will eben mit
anderen Menschen in einem Raum
übernachten.
Auch in diesem Winter haben des­
halb wieder zwei Kältebahnhöfe ge­
öffnet. Insgesamt 50 Plätze gibt es
in den U­Bahnhöfen Lichtenberg und
Moritzplatz. Toiletten sind aufge­
stellt, Wärmeräume werden ange­
boten, Sozialarbeiter der Stadtmis­
sion und von Karuna, einer Einrich­
tung für Kinder und Jugendliche in
Not, schauen nach denen, die sich
hier zum Schlafen legen.
Aber die weißen Kreuze, die vom
23. bis zum 25. Januar dieses Jahres
vor dem Roten Rathaus aufgestellt
worden waren, demonstrierten: Das
reicht nicht! Auch in diesem Winter
sind wieder obdachlose Menschen
auf der Straße gestorben. Mit einer
Mahnwache wollten deshalb ein Ber­
liner Bündnis aus Wohnungslosen­
MieterMagazin 3/2019

alle Fotos: Sabine Mittermeier

parlament, Bundesarbeitsgemein­
schaft Soziales und Generationen,
dem Arbeitskreis Wohnungsnot und
vielen anderen sozialen Vereinen auf
das Schicksal der Obdachlosen auf­
merksam machen und Verantwor­
tung einfordern. Wer stehen blieb,
konnte nicht nur nachfragen, son­
dern auch einen Blick in ein „Little
Home“ werfen – eine Wohnbox
aus Holz, die auf Rädern steht. Auf
3,2 Quadratmetern liegt eine Mat­
ratze, ist ein Regal eingebaut, eine
Campingtoilette untergebracht, ein
Erste­Hilfe­Set, ein Feuerlöscher.
Der Kölner Fotograf Sven Lüdecke
hatte vor zehn Jahren die Idee zu der
transportablen Box für Obdachlose.
Er gründete einen Verein und hat
sich inzwischen starke Verbündete

einen Menschen spielen kann: „Wer
da einzieht, hat wieder einen festen
Schlafplatz, kann sich zurückziehen,
die Tür hinter sich zu machen. Er
oder sie muss nicht mehr Nacht für
Nacht nach einem sicheren Ort su­
chen, immer mit der Angst, bestohlen
zu werden und die wenigen Habse­
ligkeiten zu verlieren.“
Die meisten kommen so in dem win­
zigen Haus zur Ruhe und finden auch
wieder ein Stück zu sich selbst. Be­
reits 26 Menschen haben mit einem
„Little Home“ den Weg aus der Ob­
dachlosigkeit herausgefunden und
sind zurück in eine eigene Wohnung
gezogen, 19 von ihnen verdienen so­
gar wieder ihr eigenes Geld.
„Das zeigt uns doch, wie wichtig die
eigenen vier Wände sind“, erklärt
Franziska Schulte vom Berliner Mie­
terverein (BMV). „Als Mieterverein
stellen wir uns erst einmal mit aller
Kraft gegen die Verdrängung von

Wohnungslos
Die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe
e.V (BAG W) spricht von Wohnungsnotfällen.
Dazu gehören:
L von Wohnungslosigkeit betroffene Menschen ohne
eigene mietvertraglich abgesicherte Wohnung bezie­
hungsweise ohne Wohneigentum;
L von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen, denen
der Verlust ihrer Wohnung unmittelbar bevorsteht;
L Menschen, die in unzumutbaren Wohnverhältnissen
leben.
In Berlin sind schätzungsweise 37 000 Menschen in be­
treuten Wohnungslosenheimen und ­einrichtungen un­
tergebracht. Viele andere leben – aus Mangel an Plät­
zen – in Hostels und Pensionen. Nach Schätzungen der
Berliner Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales
gibt es 50 000 wohnungslose Menschen in Berlin – ge­
nau weiß man es nicht, weil viele erst einmal bei Ver­
wandten oder Freunden unterkommen.

Obdachlos
Die Zahl der Obdachlosen – also jener Menschen, die
in keiner Einrichtung, sondern auf der Straße leben, ist
bis heute nicht erfasst. Allerdings soll nach Auskunft der
Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales noch in
diesem Jahr mit einer Zählung begonnen werden. Ihr
Ziel ist es, die realen Hilfeangebote zu erfassen und
auch festzustellen, woher die Obdachlosen kommen.
rm

Große Firmen unterstützen
das „little home“
gesucht. Das sind nicht nur die vie­
len ehrenamtlichen Helfer in 10 Städ­
ten, die bisher insgesamt 70 Boxen
aus Spendengeldern aufgebaut ha­
ben. Unterstützung leisten längst
auch große Firmen wie beispielswei­
se die „toom“­Baumärkte, auf deren
Gelände die Häuschen aufgebaut
werden dürfen – wenn es möglich
ist, mit jenen Obdachlosen zusam­
men, die eine solche Box geschenkt
bekommen. Sven Lüdecke: „Zum
einen sehen wir, wer da einziehen
möchte – wir lernen die Obdach­
losen kennen. Zum anderen: Wer
seine Unterkunft mitgezimmert hat,
geht achtsam damit um.“
Sven Lüdeckes Engagement mag
manchem wie der Tropfen auf ei­
nem heißen Stein erscheinen – aber
es zeigt, welch gewaltige Rolle ein
noch so kleiner privater Raum für
MieterMagazin 3/2019

Menschen aus ihren Wohnungen.
Aber wir nehmen auch die Perspek­
tive jener wahr, die ganz am Rand
unserer Gesellschaft angekommen
sind.“ So unterstützte der BMV auch
finanziell die Ausstattung des „Little
Homes“, das vor dem Roten Rathaus
stand und mit einem festen Stellplatz

an einen Obdachlosen dieser Stadt
übergeben wurde.
„Das ist eine Hilfe, die wir dringend
brauchen“, erklärt Dietlind Schmidt,
die seit zehn Jahren obdachlos ist
und zu den Initiatoren des Woh­
nungslosenparlaments gehört. „Oh­
ne Organisationen wie den Mieter­
verein hätten wir doch keine Chance,
niemand würde uns hören!“ Zusam­
menstehen, sich bewegen, etwas
unternehmen – das ist ihre Devise.
„Sonst verändert sich nichts!“
Rosemarie Mieder

„hilfe, die wir dringend brauchen“:
dietlind schmidt
vom Wohnungslosenparlament,
„little home“ von
innen und außen

19

Hintergrund
Baukindergeld

anreiz am falschen Ort

Foto: Sabine Mittermeier

das im September von der Bundesregierung eingeführte Baukindergeld
soll Familien zu Wohneigentum verhelfen. die Probleme auf dem Woh­
nungsmarkt werden damit nicht gelöst. der Zuschuss wird zudem haupt­
sächlich in strukturschwachen regionen in anspruch genommen – also
genau dort, wo es keinen Wohnungsmangel gibt.

in Berlin unter­
stützt das Bau­
kindergeld vor
allem jene, die
sowieso eigentum
erwerben wollten

20

„Das milliardenteure Baukindergeld
hat mit Wohnungspolitik nichts zu
tun“, sagt Lukas Siebenkotten, Di­
rektor des Deutschen Mieterbun­
des. „Es hilft allenfalls Familien mit
Durchschnitts­ oder sogar höheren
Einkommen beim Vermögensaufbau
und der Alterssicherung – sozial ge­
recht ist das nicht.“ Statt den Woh­
nungsneubau anzukurbeln, hat das
Baukindergeld vor allem einen Mit­
nahmeeffekt: „Es greifen nur dieje­
nigen Baukindergeld ab, die sowieso
bauen wollten“, so Siebenkotten.
Den Mitnahmeeffekt bestätigt eine
Umfrage des Finanzportals Eltern­
geld.de: Unter 1000 Interessenten
für das Baukindergeld wurden nur
neun Prozent speziell durch den
Zuschuss zum Eigenheimerwerb be­
wegt. Der große Rest will sich beim
ohnehin schon geplanten Hausbau

oder ­kauf mit dem Baukindergeld
eine größere Immobilie leisten oder
den Kredit schneller zurückzahlen.
Das Baukindergeld wird sich regional
unterschiedlich auswirken. In Städ­
ten mit hohen Bauland­ und Woh­
nungspreisen bietet der feststehen­
de Förderbetrag von 1200 Euro pro
Kind und Jahr einen viel geringeren
Vorteil als auf Wohnungsmärkten
mit niedrigen Preisen. Das Immobi­
lienportal immowelt.de hat für die
Städte und Landkreise ausgerechnet,
welchen Anteil das Baukindergeld
für Haushalte mit einem Kind beim
Erwerb einer familiengerechten Woh­
nung mit mindestens vier Zimmern
und 80 Quadratmetern zu den orts­
üblichen Angebotspreisen ausmacht.
In Hamburg deckt das Baukinder­
geld nur 2,7 Prozent der Erwerbs­
kosten ab. In den stark nachgefrag­
ten Großstädten München, Köln,
Frankfurt am Main, Stuttgart, Düs­
seldorf und Hannover liegt der Wert
unter fünf Prozent. In Berlin sind es
3,8 Prozent.
Attraktiv wirkt die Förderung jedoch
in Regionen mit niedrigen Immo­
bilienpreisen. So macht im thürin­
gischen Kyffhäuserkreis das Baukin­
dergeld 23,9 Prozent des Kaufpreises
aus. Es sind vor allem ländliche Krei­
se in Sachsen, Sachsen­Anhalt und
Thüringen, in denen Bauwillige ei­

nen hohen prozentualen Vorteil aus
dem Baukindergeld ziehen können.
Ein Sonderfall ist Bayern: Hier stockt
die Staatsregierung das Baukinder­
geld um 300 Euro auf 1500 Euro pro
Kind auf. Zudem kann dort jeder ei­
ne einmalige Eigenheimzulage von
10 000 Euro beantragen. Das führt
dazu, dass in strukturschwachen
Landkreisen wie Hof oder Wunsiedel
fast 30 Prozent der Baukosten über
den Staat finanziert werden.
Das Baukindergeld gibt also gerade
dort den größten Anreiz zu bauen,
wo Wohnungen am wenigsten be­
nötigt werden. In den Großstädten

kaufkindergeld
statt Baukindergeld
verfehlt es sein Ziel. Es sind sogar
eher negative Wirkungen zu erwar­
ten, weil dort die Zulage vor allem
ein „Kaufkindergeld“ ist. Es entsteht
ein neuer Anreiz, noch mehr Miet­
wohnungen in Einzeleigentum um­
zuwandeln. Die Engpässe auf dem
Mietwohnungsmarkt werden so noch
verschärft.
Bis Dezember 2018 haben 47 741
Menschen das Baukindergeld bean­
tragt. Am meisten Anträge wurden
in Nordrhein­Westfalen, Baden­Würt­
temberg, Niedersachsen und Bayern
gestellt, am wenigsten in den Stadt­
staaten Berlin, Hamburg und Bremen.
Berlin ist mit 206 Baukindergeldan­
trägen pro Million Einwohner abso­
lutes Schlusslicht.
In 87 Prozent aller Fälle wurde das
Geld nicht zum Bau, sondern zum
Kauf einer Immobilie eingesetzt. Das
Baukindergeld ist also vor allem ein
Kaufkindergeld.
Jens Sethmann

2,7­Milliarden­geschenk für Häuslebauer
Das Baukindergeld gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2018. Familien mit
Kindern, die sich erstmalig Wohneigentum anschaffen – sei es durch Bau­
en oder Kaufen – bekommen zehn Jahre lang pro Kind einen jährlichen Zu­
schuss von 1200 Euro. Die Einkommensgrenzen sind weit gefasst: Bis zu
90 000 Euro im Jahr darf ein Haushalt mit einem Kind verdienen, für jedes
weitere Kind kommen 15 000 Euro hinzu. Die Förderung zielt also nicht
auf Bedürftige, sondern eher auf Gutverdiener mit einem Monatsein­
kommen von bis zu 7500 Euro. Obwohl der Bund für das Baukindergeld
in dieser Legislaturperiode die stattliche Summe von 2,7 Milliarden Euro
zur Verfügung stellt, reicht das für höchstens 225 000 Familien.
js
MieterMagazin 3/2019

Foto: Adrian Garcia­Landa

Hintergrund

„die gute nach­
barschaft bleibt
auf jeden Fall“:
Bewohner des
Hauses thie­
mannstraße, ecke
Böhmische Straße

nacHBarScHaFtS­ und QuartierSinitiativen (1)

von einem ersten aushang
zur starken aktivengruppe
elena und Simone haben zusammen mit ihrer nachbarschaft 140 Woh­
nungen vor dem verkauf an einen dänischen investor gerettet. Mit einem
ausgeklügelten kommunikationskonzept, durchzechten nächten und viel
Herz haben sie erreicht, dass der Bezirk neukölln für ihre Häuser in der
neuköllner thiemannstraße, ecke Böhmische Straße („Boethie“) sein be­
zirkliches vorkaufsrecht zugunsten einer städtischen Wohnungsbauge­
sellschaft ausüben wird. die beiden Frauen erklären, wie sie den einsatz
für ihr Haus organisiert haben.
L Weitere Infor­
mationen und
Kontakt unter
https://boethie.
noblogs.org/
Eine ungekürzte
Version des
Interviews
finden Sie auf
www.berliner­
mieterverein.de/
mieterinitiativen

as MieterMagazin
wird an dieser Stel­
le in lockerer Folge
Nachbarschafts­
und Quartiersinitia­
tiven vorstellen.

MieterMagazin: Wie habt Ihr vom
Verkauf Eurer Häuser erfahren?
elena: Wir haben ein Schreiben vom
Stadtrat erhalten, in dem die Ver­
kaufsabsichten erklärt und mit dem
wir zu einer Versammlung im Rat­
haus Neukölln eingeladen wurden.
MieterMagazin: Was habt Ihr als
erstes gemacht?
elena: Zunächst einmal ist mir klar
geworden, dass dieser Brief nicht ver­
ständlich genug formuliert war. Also
habe ich einen zweiten Aufruf an alle
Nachbarinnen und Nachbarn gestar­
tet und habe diesen in vier Sprachen
übersetzt: „Es geht um unsere Häu­
ser, bitte kommt zu dieser Bespre­
chung“ – auf Deutsch, Englisch, Ara­
bisch und Türkisch. Bei der Versamm­
lung waren dann etwa 120 Leute.
MieterMagazin: 120 Leute auf einer
ersten Versammlung ist ganz ordent­
lich.
elena: Es gibt 300 Bewohnerinnen
und Bewohner in etwa 140 Wohn­
einheiten. Viele waren in großer Sor­
ge, besonders die alten Menschen.
MieterMagazin: Was hat die Mie­
terschaft am meisten verunsichert?
elena: Ich glaube, es war vor allem
die Menge an komplexen Informa­

MieterMagazin 3/2019

tionen. Klar, wir hatten das jetzt
schon tausendmal gehört: Das Vor­
kaufsrecht kann zugunsten einer
städtischen Wohnungsbaugesell­
schaft ausgeübt werden – aber was
heißt das genau? Was steckt hinter
den Fachausdrücken? Welche Sze­
narien können eintreten?
MieterMagazin: Wie kam es dann,
dass sich die Bewohner des Hauses
organisiert haben?
elena: Ich habe mich vorgestellt und
angeboten, mit anderen gemeinsam
die Kommunikation zu organisieren.
Übers Wochenende habe ich von ei­
nem befreundeten Grafikdesigner
das Logo für die Hausgemeinschaft
„BoeThie“ entwerfen lassen, habe ei­
ne Facebook­Seite eingerichtet und
eine E­Mail­Adresse angelegt.
MieterMagazin: Wie seid ihr denn
an die Öffentlichkeit gegangen?
elena: Ich habe ein Gedächtnispro­
tokoll von der Versammlung im Rat­
haus geschrieben. Das war dann der
zweite Aushang in allen Häusern.
Dort habe ich die Mieterinnen und
Mieter auch erstmalig dazu aufge­
rufen, Briefe mit der Schilderung ih­
rer persönlichen Situation an den In­
vestor zu schreiben und an die Öf­

fentlichkeit zu gehen. Wir haben ei­
nige Bewohner, die hier im Haus ge­
boren wurden. Zum Beispiel lebt ne­
benan eine alte Frau, die Multiple
Sklerose hat, deren Tochter an Par­
kinson erkrankt ist und deren Mann
unter Demenz leidet. Sie kämpft
schon genug in ihrem Leben, sie
kann hier nicht weg, und sie kann
auch nicht mehr Miete zahlen.
MieterMagazin: Was waren die
nächsten Schritte?
elena: Wir haben eine Woche spä­
ter zu einer Infoveranstaltung einge­
laden. Etwa 80 Nachbarinnen und
Nachbarn sind vorbeigekommen, um
sich zu informieren.
MieterMagazin: Und auf dieser Ver­
anstaltung habt Ihr Euch dann als ak­
tive Gruppe zusammengefunden?
elena: Ja, wir haben an diesem Tag
eine WhatsApp­Gruppe eingerichtet
und haben Listen von den Aktiven
verteilt. Die Aktiven hatten den Auf­
trag, bei allen Mieterinnen und Mie­
tern zu klingeln und zu fragen: „Habt
Ihr das mitbekommen? Habt Ihr al­
les verstanden? Habt Ihr Fragen?“
MieterMagazin: Wie viele Aktive ha­
ben sich dann beteiligt?
elena, Simone: Also 10 bis 15, mal
mehr, mal weniger.
MieterMagazin: Und wie ist es dann
mit der Öffentlichkeitsarbeit losge­
gangen?
Simone: Schon in den ersten zwei Wo­
chen haben wir aus dem Kreis der
Aktiven Untergruppen gebildet, bei­
spielsweise eine Arbeitsgruppe für
die Demo und eine für die Webseite.
MieterMagazin: Welche Maßnahme
seht Ihr als die erfolgreichste an?
elena: Der größte Erfolg war sicher
ein Artikel auf der Titelseite der dritt­
größten dänischen Tageszeitung –
das hat richtig was gebracht.
MieterMagazin: Und wie geht es
nun weiter mit dem Protest?
elena: Wir haben noch einige gute
Ideen. Und: Die Freundschaft und
gute Nachbarschaft bleibt auf jeden
Fall. Wir wollen uns mit anderen Häu­
sern und Hausgemeinschaften ver­
netzen, vielleicht sogar bundesweit.
Wir machen hier weiter in unserem
Kiez als nachbarschaftliche Gemein­
schaft. Kein Kiez – kein Zuhause!
Das Gespräch führte Franziska
Schulte.
21

Hintergrund
MieterMagazin-Lexikon StadtentwickLung (3)

Baurecht fürs Milieu & co.
was ist eigentlich ein Sanierungsgebiet? wo kann die Stadt das Vorkaufsrecht nutzen? was ist in einem städtebaulichen Vertrag geregelt? und
was sagt ein Bebauungsplan aus? die bau- und wohnungspolitische debatte ist voller Fachbegriffe, die das MieterMagazin in einer kleinen Serie erklären will. im dritten teil geht es um die Schutzinstrumente des
Baugesetzbuches.

Foto: Christian Muhrbeck

das Haus eisenbahn-, ecke Muskauer Straße in
kreuzberg ist eines
von mittlerweile
vielen Beispielen
für einen bezirklichen Vorkauf
Das wichtigste Schutzinstrument
des Baurechts ist die soziale Erhal­
tungssatzung, besser bekannt als
Milieuschutz. Ihr Ziel ist es, die Zu­
sammensetzung der Wohnbevölke­
rung zu erhalten. Das bedeutet: Der
Milieuschutz ist nicht vorrangig ein

Milieuschutz
gegen Verdrängung

der Milieuschutz E
stellt sich einem
absehbaren aufwertungsdruck
entgegen (hier:
Milieuschutzgebiet
Schillerpromenade)

22

Schutz für die einzelnen Mieter, son­
dern für die Gesamtheit der Bewoh­
ner. Die Bezirke können Milieuschutz­
gebiete aufstellen, wenn sie in So­
zialstudien nachweisen, dass es im
betreffenden Stadtteil einen hohen
Aufwertungsdruck gibt und dadurch
viele Bewohner von Verdrängung
bedroht sind. In Milieuschutzgebie­
ten werden Luxusmodernisierungen,
die die Mieten stark hochtreiben
würden, untersagt. Dazu zählen
Gästebäder, Zweitbalkone oder Woh­
nungszusammenlegungen. Moder­
nisierungen, die lediglich den „zeit­
gemäßen Ausstattungszustand ei­
ner durchschnittlichen Wohnung“
herstellen, müssen jedoch immer
genehmigt werden. Seit 2015 kön­
nen die Bezirke in Milieuschutzge­

bieten die Umwandlung von Miet­
in Eigentumswohnungen verbieten
und damit eine große Verdrängungs­
gefahr eindämmen. Zudem nutzen
die Bezirke seit zwei Jahren immer
häufiger ihr Vorkaufsrecht. In acht
Berliner Bezirken gibt es zurzeit
56 Milieuschutzgebiete mit rund
800 000 Einwohnern. Keinen Ein­
fluss hat der Milieuschutz auf nor­
male Mieterhöhungen.
Der Milieuschutz ist nur eine von
drei Arten der Erhaltungssatzungen
nach Paragraf 172 des Baugesetz­
buches (BauGB). Eine weitere ist die
städtebauliche erhaltungssatzung.
Sie soll die äußere Gestalt eines be­
stimmten Gebietes schützen, ohne
dass ein so strenger Maßstab wie
beim Denkmalschutz angelegt wird.
Städtebauliche Erhaltungsgebiete
sind zum Beispiel gut erhaltene Alt­
bau­Wohngebiete oder historische
Dorfanlagen. Die Bewohner genießen
dabei keinen besonderen Schutz. Da
hier aber beispielsweise der Anbau
von Balkonen oder Außenaufzügen
in der Regel unerwünscht ist, sind
die Mieter hier auch vor solchen
mietsteigernden Modernisierungen
sicher.

Die umstrukturierungssatzung ist
eine soziale Erhaltungssatzung für
dringende Fälle. Wie der Milieu­
schutz verfolgt sie das Ziel, Mieter
vor Verdrängung zu schützen, lässt
sich aber schneller und konkreter
handhaben. Der Grundsatz: Im Um­
strukturierungsgebiet werden Bau­
maßnahmen nur genehmigt, wenn
es einen Sozialplan gibt, der den so­
zialverträglichen Ablauf sichert. Um­
fangreiche Voruntersuchungen, wie
sie für Milieuschutzgebiete notwen­
dig sind, können entfallen. Während
der Milieuschutz vorbeugend und
langfristig für größere Stadtteile auf­
gestellt wird, ist die Umstrukturie­
rungsverordnung ein Instrument auf
Zeit, mit dem die Bezirke schnell auf
drohende kleinräumige Verdrängun­
gen reagieren können.
Nicht nur in Umstrukturierungsgebie­
ten ist ein Sozialplan nach Paragraf
180 BauGB vorgesehen. Auch in Sa­
nierungsgebieten, Entwicklungsge­
bieten und im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans muss ein Sozialplan
aufgestellt werden, wenn Nachteile
für die persönlichen Lebensumstän­
de der Bewohner zu erwarten sind.
Sozialpläne werden vom Verursa­
cher, also in der Regel vom Eigentü­
mer bezahlt und von einer eigentü­
merunabhängigen Mieterberatungs­
stelle zusammen mit den Betroffenen
ausgearbeitet. In Sozialplänen wird
meist festgeschrieben, ob der Mie­
ter während der Bauzeit in eine Aus­
weichwohnung zwischenumgesetzt
wird oder ob er endgültig in eine an­
dere Wohnung wechseln möchte, wel­

MieterMagazin 3/2019

Vorkauf gegen Spekulation

Foto: Nils Richter

Wenn dort ein Mietshaus zu einem
so hohen Preis verkauft wird, dass
eine Verdrängung der Mieter zu er­
warten ist, können die Berliner Be­
zirke eingreifen. In der Regel wird
das Vorkaufsrecht von ihnen zu­
gunsten einer landeseigenen Woh­
nungsbaugesellschaft ausgeübt. Ist
der ursprünglich ausgehandelte Kauf­
preis stark überhöht, zahlt der Er wer­
ber beim Vorkauf nur den amtlichen
Verkehrswert. Der ursprüngliche Käu­
fer kann den Vorkauf verhindern, in­
dem er eine Abwendungsvereinba­
rung mit dem Bezirk abschließt. Da­
rin verpflichtet er sich, auf Maßnah­
men zu verzichten, die den Verbleib
der Mieter gefährden könnten.
In bestimmten Fällen kann die Stadt
auch über enteignungen nach Para­

MieterMagazin 3/2019

in der grünen Stadt
in Prenzlauer Berg
ist 2006 erstmals
in Berlin die umstrukturierungssatzung angewendet worden

Foto: Nils Richter

che Umzugskosten der Vermieter
übernimmt, wie hoch die Entschädi­
gungszahlungen für mietereigene Ein­
bauten sind und vor allem auf wel­
che Höhe die Miete am Ende steigt.
Um die Ziele der Planung zu sichern,
kann die Stadt bei Haus­ und Grund­
stücksverkäufen das Vorkaufsrecht
nach Paragraf 24 BauGB ausüben. Die
öffentliche Hand tritt dabei in den
Kaufvertrag ein und wird somit zum
Eigentümer. Möglich ist das im Gel­
tungsbereich eines Bebauungsplans,
in Sanierungs­ und Entwicklungsge­
bieten oder in eigens dazu erklärten
Vorkaufsgebieten. Am häufigsten
wird das Vorkaufsrecht aber in Mi­
lieuschutzgebieten angewandt:

graf 85 BauGB jederzeit an Grund­
stücke kommen. Die Enteignungs­
entschädigung, die an den Eigentü­
mer gezahlt wird, bemisst sich eben­
falls am Verkehrswert.
Um zu erreichen, dass bei größeren
Neubauvorhaben auch bezahlbare
Mietwohnungen gebaut werden,
kann die Stadt mit dem Investor ei­
nen städtebaulichen Vertrag nach
Paragraf 11 BauGB abschließen. Wo
für ein Bauvorhaben ein amtlicher
Bebauungsplan aufgestellt wird, ver­
pflichtet sich der Bauherr in einem
solchen Vertrag, die Kosten für die
Infrastruktur zu tragen, die durch
den Neubau notwendig wird – also
Straßen, Kanalisation, Grünanlagen,
Schul­ und Kitaplätze. Nach dem
„Berliner Modell der kooperativen
Baulandentwicklung“ wird dem In­
vestor auch auferlegt, 30 Prozent
der Wohnfläche zur Sozialmiete von
6,50 Euro pro Quadratmeter net to­
kalt an Wohnberechtigte zu vermie­
ten. Seit der Einführung des „Berli­
ner Modells“ im Jahr 2014 sind 49
städtebauliche Verträge über den
Bau von rund 20 000 Wohnungen
abgeschlossen worden, darunter
sind 4000 mietpreis­ und belegungs­
gebunden.
Die Stadt kann einen Eigentümer
auch mit einem Baugebot nach Pa­
ragraf 176 BauGB dazu verpflichten,
sein Grundstück bestimmungsge­
mäß zu bebauen. Als Grund für ein
solches Gebot kann laut Gesetz
ausdrücklich auch „ein dringender
Wohnbedarf der Bevölkerung“ die­
nen. Wenn der Eigentümer angibt,
dass die angeordnete Baumaßnahme
ihn wirtschaftlich überfordert, kann
er verlangen, dass die Stadt ihm das
Grundstück abkauft. Kommt er dem

Baugebot nicht nach, kann die Stadt
eine Enteignung einleiten.
Das Baugebot erscheint wie gemacht
für die aktuelle Berliner Situation,
in der Bauspekulanten viele Woh­
nungsbaugrundstücke horten und
auf weitere Wertsteigerungen hof­
fen. Schon die Androhung eines
Baugebots könnte Spekulanten ab­
schrecken. Doch das Baugebot wird

Soziale wirkung über umwege
Das Baurecht regelt soziale Fragen nur am Rande. Das
Planen und Bauen soll für die betroffenen Bewohner
zwar in einem verträglichen Rahmen ablaufen. Der
Schutz der Bewohner ist aber kein eigentliches Ziel des
Baugesetzbuches. So muss eine Verwaltung, die die
Bewohnerschaft eines Viertels mit dem Milieuschutz
absichern will, dies mit städtebaulichen Gründen un­
termauern. Mietobergrenzen, mit denen die Berliner
Bezirke in Milieuschutz­ und Sanierungsgebieten die
Mieter erfolgreich vor Verdrängung geschützt haben,
sind 2004 und 2006 höchstrichterlich untersagt wor­
den. Verschiedene Anläufe, das Baugesetzbuch sozialer
zu machen, verliefen seither im Sande. Viele Möglich­
keiten, die das Gesetz teilweise schon seit Jahrzehnten
bietet, werden jedoch kaum genutzt – sei es aus Un­
kenntnis, ideologischen Gründen, Personal­ und Geld­
mangel oder aus Angst vor Klagen. Erst seit ein paar
Jahren werden in Berlin vom Senat und den meisten
Bezirken Milieuschutz, Vorkaufsrecht und städtebauli­
che Verträge offensiv angewendet.
js
in Berlin nicht angewandt. Die Be­
zirksverwaltungen haben keinerlei
Erfahrung mit diesem Instrument,
beurteilen das Verfahren aber als
aufwendig und langwierig. Diese
Einschätzung war allerdings auch
für die anderen hier beschriebenen
Instrumente gängig – bevor sie dann
doch mit Erfolg praktiziert wurden.
Jens Sethmann
23

Foto: Nils Richter

Hintergrund

Haben Sie einmal
ausgerechnet,
was ihre Büchersammlung wiegt?

Statik

Vorsicht mit den Schwergewichtern
Jeder Mieter ist gut beraten, die Belastbarkeit des Fußbodens in seiner
Wohnung im auge zu haben. Ein 450-Liter-aquarium, ein überdimensioniertes Wasserbett, ein tresor, ein klavier und ähnliches Schwergewichtiges kann gefährlich werden. im Zweifelsfall sollte ein Sachverständiger
hinzugezogen werden.

L www.stadt
entwicklung.
berlin.de/service/
gesetzestexte/de/
download/bauen/
ListePiStand.pdf

Zu den Faktoren, die die statische
Belastbarkeit einer Wohnung beein­
flussen, gehören das Alter eines Ge­
bäudes, die Bauweise, der bauliche
Zustand und die Art der Belastung.
Generell gilt: Mietshäuser wurden
früher wesentlich stabiler gebaut als
heute. Schließlich wohnten wesent­
lich mehr Personen als heute in einer
Wohnung, in jedem Zimmer stand
ein großer und schwerer Kachelofen,
und auch die Möbel waren zumeist
schwergewichtiger.
Die Berliner Bauordnung legt in Para­
graf 12 fest: „Jede bauliche Anlage
muss im Ganzen und in ihren einzel­
nen Teilen für sich allein standsicher
sein.“ Und so gehört zu jedem Bau­
antrag ein Standsicherheitsnachweis,
gefertigt durch einen hierfür qualifi­
zierten Bauingenieur oder Statiker.

Warnzeichen
Erste Anzeichen für eine mögliche statische Überbe­
lastung einer Wohnung können Risse im Mauerwerk,
Senkungen des Fußbodens oder klemmende Türen
sein. Dann sollte unbedingt ein Prüfingenieur konsul­
tiert werden. Aber auch hier gilt: Vorbeugen ist besser
als Heilen – zumal Risse oder Senkungen zumeist irre­
parabel sind.
rb
24

Für die Berechnung der allgemeinen
Einwirkungen auf Tragwerke im Hoch­
bau gibt es eine Norm (DIN EN 1991­
1­1:2010­12). Als Nutz­ oder Ver­
kehrslasten werden darin die norma­
le Nutzung durch Personen, Möbel
und bewegliche Einrichtungsgegen­
stände sowie seltene Ereignisse, zum
Beispiel Personenansammlungen, de­
finiert. Die Nutzlast kann laut die­
ser Norm 150 bis 200 Kilogramm je
Quadratmeter betragen – gleichmä­
ßig über die Fläche verteilt.
Wer bereits vor dem Einzug in eine
neue Wohnung weiß, dass zur nor­
malen Nutzlast noch besonders gro­
ße Einzellasten kommen, etwa ein
großes Aquarium oder besonders
viele Bücher, kann einen Fachmann
konsultieren. Eine Liste der in Ber­
lin anerkannten Prüfingenieure für
Standsicherheit bietet die Senatsver­
waltung für Stadtentwicklung und
Wohnen (siehe Randspalte). Da das
mit zum Teil hohen Kosten verbun­
den ist, sollte zuvor die tatsächliche
Belastung geschätzt werden. Ein
Aquarium mit einem Fassungsver­
mögen von 200 Litern wiegt natür­
lich nicht nur 200 Kilogramm, denn
dazu kommen noch das Gewicht des
Glases, der Beleuchtung, des Unter­

schranks und der Füllung (Steine,
Sand und so weiter). Das Gesamt­
gewicht kann dann durchaus 260
Kilogramm oder mehr betragen. Das
würde bei einer Grundfläche von
0,5 Quadratmeter eine Nutzlast von
520 Kilogramm pro Quadratmeter
betragen. Aber da es sich hier nur
um eine punktuelle Belastung han­
delt, besteht noch kein Grund zur
Sorge. Allerdings sollte das Aqua­
rium nicht in der Mitte des Zimmers
stehen. Das gilt auch für ein Klavier
oder einen Konzertflügel, bei denen
sich das Gewicht punktuell auf die
sehr kleinen Füße verteilt.
Deckenhohe Bücher­ oder Schallplat­
tenregale sollten in der Wand veran­
kert werden. Das gewährleistet die
Standfestigkeit, die Lasten werden
dann zum Teil durch die Wand ab­
getragen. Als Richtwert kann gelten:
Ein Quadratmeter Bücher, einreihig
in einem Regal, wiegt etwa 80 Kilo­
gramm.
Ein Sonderfall sind „Menschenan­
sammlungen in Wohnungen“. Auf
einen Quadratmeter Wohnfläche pas­
sen vier Menschen. Bei einem durch­
schnittlichen Gewicht von 75 Kilo­
gramm sind das 300 Kilogramm –

Mieterverursachte
Einsturzgefahr ist selten
kein Anlass zur Besorgnis. In einem
20 Quadratmeter großen Raum –
ohne Möbel – könnten sich theo­
retisch also 80 Personen aufhalten.
Vorsicht ist geboten bei einer Party,
bei der der Fußboden durch das Tan­
zen in Vibration versetzt wird.
Die Räumung eines Wohngebäudes
wegen Einsturzgefahr ist äußerst sel­
ten. Im Sommer 2009 mussten 55
Mieter in Wiesbaden ihre Wohnun­
gen räumen, weil sich in den Decken
Risse gebildet hatten. Im Jahr 2016
wurden in Spandau 21 Wohnungen
wegen Einsturzgefahr geräumt. Bis­
weilen begründen auch Vermieter
eine Wohnungsräumung mit einer
angeblichen Einsturzgefahr. Von ei­
nem durch Verschulden des Mieters
verursachten Einsturz einer Wohnung
ist dem Berliner Mieterverein nichts
bekannt. Aber wer will schon diese
Gefahr als erster heraufbeschwören?
Rainer Bratfisch
MieterMagazin 3/2019

termine

Bezirkliche Mitgliederversammlungen 2019
Liebes Mitglied des Berliner Mietervereins,
wir laden Sie sehr herzlich zur Teilnahme an
der diesjährigen Bezirksmitgliederversammlung in Ihrem Bezirk ein.
In den Bezirksgruppen treffen sich aktive Mitglieder des Mietervereins. Hier wird die Unterstützung von Mieterinitiativen organisiert.
Die gewählten Bezirksleitungen vertreten den
Mieterverein gegenüber der Bezirkspolitik und
arbeiten mit Netzwerkpartnern zusammen.
Im Rahmen der Mitgliederversammlung können Sie Einfluss auf die Aktivitäten des Vereins nehmen. Die Bezirksleitung informiert
über die Probleme der Mieter. Aktionen werden besprochen, Informationen gegeben und
Erfahrungen ausgetauscht. An der Versammlung nehmen auch Vertreter/innen des Vorstands und der Geschäftsstelle teil. In der Mitgliederversammlung erhalten Sie so einen umfassenden Einblick in die aktuelle Arbeit des
Berliner Mietervereins.
In diesem Jahr werden die Bezirksleitungen
und die Delegierten zur Delegiertenversammlung des Berliner Mietervereins (BMV) neu
gewählt.
Scheuen Sie sich nicht, im Berliner Mieterverein aktiv zu werden. Nehmen Sie an
der Mitgliederversammlung in Ihrem Bezirk teil. Wir freuen uns auf Sie. Bitte den
Mitgliedsausweis (ersatzweise Ihr aktuelles MieterMagazin mit Adressenaufkleber)
mitbringen.
Die Mitgliederversammlung für den Bezirk
Charlottenburg-Wilmersdorf hat bereits stattgefunden. Die Einladung für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf erfolgt im April-Heft des
MieterMagazins.

FriedrichshainKreuzberg

MarzahnHellersdorf

Donnerstag, 21. März 2019,
18 Uhr
Kulturhaus „Alte Feuerwache“,
Theatersaal, Marchlewskistraße 6
U 5 Weberwiese; Bus 240

Mittwoch, 13. März 2019,
18 Uhr
Kieztreff Marzahner
Promenade 38
S-Bhf. Marzahn (mit 500 m Fußweg);
Tram M 6; Bus 191, 192, 195
(Marzahner Promenade)

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. „Die bau- und wohnungspolitische Situation in FriedrichshainKreuzberg – aktuelle Informationen
aus dem Bezirksamt“
Referent: Florian Schmidt, Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und
Facility Management
3. Diskussion zu TOP 2.
4. Bericht der Bezirksleitung
mit Aussprache
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes und Anträge
Bezirksleitung FriedrichshainKreuzberg

Bezirksleitung
Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg
Mittwoch, 20. März 2019, 18 Uhr
Evangelische Paul-GerhardtKirchengemeinde Lichtenberg,
Gemeindesaal Friedrichsfelde,
Am Tierpark 28
Tram 17, 27, 37; Bus 194
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. „Handlungsmöglichkeiten auf
dem angespannten Wohnungsmarkt
– Bestandsaufnahme, Prognose und
Handlungsbedarf“
Referentin: Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin
des Berliner Mietervereins
3. Aussprache zum Vortrag
4. Bericht der Bezirksleitung
mit Aussprache
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes
Bezirksleitung Lichtenberg

MieterMagazin 3/2019

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
3. „Wohnen im Alter
und mit Einschränkungen –
Altersgerechter Wohnungsumbau, Behindertengerechter
Wohnungsumbau“
Referentin: Dr. Jutta Hartmann,
Vorstandsmitglied des Berliner
Mietervereins
4. Aussprache zu TOP 2 und 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes

Mitte
Donnerstag, 4. April 2019,
18 Uhr
Begegnungsstätte
der Volkssolidarität
Torstraße 190,
10115 Berlin
U 8; Bus 142
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
3. „Mietrechtsanpassungsgesetz – Top oder Flop?“
Referent: Reiner Wild,
Geschäftsführer
des Berliner Mietervereins
4. Aussprache zu TOP 2 und 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes
Bezirksgruppe Mitte
25

Neukölln

Reinickendorf

Donnerstag, 4. April 2019,
19 Uhr
Rathaus Neukölln,
Karl-Marx-Straße 83,
Wetzlar-Zimmer
U 7 Rathaus Neukölln;
Bus 104, 167 (Rathaus Neukölln)
und M 41 (Erkstraße)

Donnerstag, 28. März 2019,
18.30 Uhr
Till-Eulenspiegel-Grundschule,
Mehrzweckraum,
Humboldtstraße 8-13,
13407 Berlin-Reinickendorf
U 8 Paracelsus-Bad; S 25 Alt-Reinickendorf; Bus 120, 122, 322, 320

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
3. „Mietrechtsänderungsgesetz –
Was ist neu? Was fehlt?“
Referentin: Dr. Jutta Hartmann,
Vorstandsmitglied des Berliner
Mietervereins, Bezirksleitung
4. Diskussion zu TOP 2 und 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
mit Aussprache
3. „Neueste Entwicklungen in
der Berliner Wohnungspolitik“
Referentin: Dr. Jutta Hartmann,
Vorstandsmitglied des Berliner
Mietervereins
4. Wahl der Bezirksleitung
5. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
6. Anträge und Verschiedenes

Bezirksleitung Neukölln

Bezirksleitung Reinickendorf

Pankow

Spandau

Mittwoch, 27. März 2019,
19 Uhr
Frei-Zeit-Haus Weißensee,
Gartensaal, Pistoriusstraße 23
Bus 158, 255 (Woelckpromenade);
Tram M 1, M 2, M 4, M 5, M 10,
M 13, 12, 50 (Albertinenstraße –
mit Fußweg)

Donnerstag, 21. März 2019,
18.30 Uhr
Seniorenclub Lindenufer,
Mauerstraße 10 A
U-/S-Bhf. Rathaus Spandau
(mit 400 m Fußweg)

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
3. „Modernisierungsankündigung
und anschließende Mieterhöhung
nach Abschluss der Modernisierung
– was ist zu beachten?“
Referent: Sebastian Bartels,
stellvertretender Geschäftsführer
des Berliner Mietervereins
4. Diskussion zu TOP 2 und 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes

Tagesordnung
1. Begrüßung: Jürgen Wilhelm,
Bezirksleiter
2. „Wohnen und Leben in Spandau
– heute und morgen“
Vortrag: Bezirksbürgermeister
Helmut Kleebank
3. Diskussion zu TOP 2
4. Bericht der Bezirksleitung
5. Aussprache zu TOP 4
6. Wahl der Bezirksleitung
7. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
8. Verschiedenes
Die Versammlung wird – wie
immer – mit einem gemütlichen
Beisammensein ausklingen.
Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

Bezirksleitung Pankow

TempelhofSchöneberg
Montag, 25. März 2019,
19.15 Uhr
im Anschluss an die Rechtsberatung
Evangelisches Gemeindehaus,
Friedenstraße 20
U 6 Alt-Mariendorf
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
mit Aussprache
3. „Rekommunalisierung von
Wohnungsbeständen – eine Chance
für den Wohnungsmarkt?“
Referent: Sebastian Bartels,
stellvertretender Geschäftsführer
des Berliner Mietervereins
4. Aussprache zu TOP 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes
Bezirksleitung TempelhofSchöneberg

Treptow-Köpenick
Mittwoch, 27. März 2019,
18 Uhr
Villa Offensiv, Hasselwerderstraße 38-40/Ecke MichaelBrückner-Straße, 1. Etage
S-Bhf. Schöneweide
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Bericht der Bezirksleitung
mit Aussprache
3. „Mietrechtsanpassungsgesetz“
Referent: Frank Maciejewski;
und „Mietenpolitik im Bezirk“
Gast-Referent Uwe Doering, Bezirksverordneter, Fraktion Die Linke
4. Diskussion zu TOP 3
5. Wahl der Bezirksleitung
6. Wahl der Delegierten zur
Delegiertenversammlung
7. Verschiedenes
Bezirksleitung Treptow-Köpenick

Bezirksleitung Spandau

26

MieterMagazin 3/2018

MIETRECHT
Die kompletten Entscheidungen finden
Sie im Internet unter www.berlinermieterverein.de/mietrecht/recht
sprechung.htm. Diese Beiträge sind
gekennzeichnet mit . Im Internet
haben Sie durch die komfortable Suchfunktion einen bequemen Zugriff auf
die seit Januar 2001 veröffentlichten
Entscheidungen und Aufsätze.

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

Mieterhöhung
Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht
erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt.
Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558
Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der
Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch
eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu
ersetzen.
BGH vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 –
Langfassung im Internet
Bei Mietvertragsbeginn war die Wohnung mit einer
alten Einbauküche ausgestattet. Mit Zustimmung des
Vermieters baute der Mieter die vorhandene Küche aus
und eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ein. Der Vermieter verkaufte danach die ausgebaute Küche.
Jahre später forderte der Vermieter vom Mieter unter
Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Hierbei
ging er davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und
deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.
Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Rechtsauffassung
eine Absage. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bleibe bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer
unberücksichtigt. Eine solche Küche sei nicht Teil der
dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten
Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einbauküche erstrecke sich auch nicht die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters. Anders wäre es allenfalls, wenn
der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche
MieterMagazin 3/2019

erstattet hätte. Dass in der Wohnung ursprünglich eine
vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden gewesen sei, spiele keine Rolle. Da der Mieter die Erlaubnis
des Vermieters gehabt hätte, sei es in Ordnung gewesen, dass er die alte Einbauküche durch eine neue, auf
eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ersetzt habe.
Dementsprechend sei die Wohnung nach dem erfolgten
Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet, so dass die Einbauküche auch nicht
bei der Ermittlung des objektiven Wohnwertes zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden könne. Mieter
und Vermieter könnten nicht mit Wirkung für künftige
Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung vermieterseits mit einer Einrichtung versehen sei, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden sei.
Die Mietvertragsparteien hätten lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen,
indem sie sich beispielsweise unter Zugrundelegung
einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen
Einbauküche auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag
einigten. Soweit der BGH (Urteil vom 7.7.2010 – VIII ZR
315/09 –) in der Vergangenheit von der Möglichkeit
ausgegangen sei, dass die Parteien auch für künftige
Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht
vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren
könnten, halte er an dieser Auffassung nicht mehr fest.

Telefonanschluss
Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht
des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung
vorhandenen Telefonanschlusses.
BGH vom 5.12.2018 – VIII ZR 17/18 –
Langfassung im Internet
Die Wohnung war mit einem Telefonanschluss vermietet
worden. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss
durch einen Keller zur Wohnung. 2015 wurde die Telefonleitung defekt, so dass die Mieterin über diese Leitung nicht mehr telefonieren und das Internet nutzen
konnte. Sie forderte den Vermieter vergeblich auf, die
Leitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Wohnung instand zu setzen. Das Berufungsgericht wies die
Klage der Mieterin ab.
Der BGH gab der Mieterin jedoch Recht. Diese Entscheidung kam einigermaßen überraschend. Hatten doch
sämtliche in den letzten Jahren bekannt gewordenen
Entscheidungen von Instanzengerichten eine andere
Meinung vertreten.
So hatte das Landgericht Berlin (Urteil vom 12. September 2014 – 63 S 151/14 –) entschieden, dass ein
Mieter vom Vermieter die Reparatur des Telefonkabels
zwischen der Telefonsteckdose in der Wohnung und
dem Übergabepunkt im Keller nicht verlangen könne.
Vielmehr müsse er nur dulden, dass der Mieter es selbst
reparieren lasse.
27

MIETRECHT
Dieser Rechtsansicht ist der Bundesgerichtshof nunmehr
entgegengetreten.
Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Fehlt es – wie meist bezüglich der Telefonleitung – an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch
geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB nach
den gesamten Umständen des Mietverhältnisses bestimmt.
Jedenfalls dann, wenn die Wohnung – wie vorliegend –
mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet
sei, umfasse der vertragsgemäße Zustand einen (auch
funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehöre –
selbstverständlich – die Möglichkeit des Mieters, diesen
Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem
Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu
können, ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von
dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls – wie hier – im Keller des Mehrfamilienhauses
liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen.
Im Übrigen würde es auch dem Interesse des Vermieters selbst widersprechen, die Gebrauchserhaltungspflicht für das Verbindungskabel zwischen der in der
Wohnung des Mieters befindlichen Telefonanschlussdose und dem Hausanschluss im Keller dem Mieter aufzuerlegen. Denn in einem Mehrparteienhaus müsste
dann jeder Mieter Arbeiten zur Verbindung der in seiner Wohnung befindlichen Telefonanschlussdose mit
dem Hausanschluss im Keller durchführen oder durchführen lassen, was mit der Gefahr uneinheitlicher und
nicht aufeinander abgestimmter Leitungsverläufe verbunden wäre. Auch komme es für die Instandhaltungspflicht des Vermieters von vornherein nicht darauf an,
ob und bejahendenfalls welche Ansprüche dem Mieter
gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustünden.
Selbst wenn dem Mieter im Einzelfall im Hinblick auf die
Verkabelung Ansprüche gegen Dritte zustünden, läge
allenfalls ein Fall gesamtschuldnerischer Verpflichtung
vor, bei der es dem Mieter freistehe, welchen Gläubiger
er in Anspruch nehme.
Schließlich sei es auch unerheblich, dass sich die defekte Leitung außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten
befinde. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränke sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur
mittelbar, dem Mietgebrauch unterlägen.
Fazit: Beim Abschluss des Mietvertrages müssen Telefonanschluss und Telefonleitung in Ordnung sein und
während des Mieterverhältnisses in Ordnung bleiben.
Treten Schäden oder Defekte auf, muss sie der Vermieter auf seine Kosten beseitigen.

Verwaltungskostenpauschale
Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag
gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale
stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1
28

BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB
unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser
Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete)
handelt.
BGH vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 –
Langfassung im Internet
Hier hatten Mieter und Vermieter eine Grundmiete (nettokalt) in Höhe von 1499,99 Euro vereinbart. Hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen von 158,12 Euro,
Heizkostenvorauszahlungen von 123,75 Euro und eine
Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 34,38 Euro.
Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die
Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro.
Diesen Betrag verlangte er von der Vermieterin zurück,
weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam
hielt. Die Vermieterin meinte, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.
Der BGH gab dem Mieter Recht. Denn die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale sei wegen
Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Der Mieter habe deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen
Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund
erbrachten Zahlungen.
Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sehe § 556 Abs. 4
BGB vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2
Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies
gelte sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für
Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb könnten in
der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten
als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden,
nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der
ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können.
Allerdings treffe es zu, dass es dem Vermieter freistehe,
im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten
(Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen – aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen – Hinweis auf seine
interne Kalkulation zu geben. Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige
nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete
„einpreisen“ oder auch separat als weiteren Bestandteil
der Grundmiete angeben könne, mit der Folge, dass der
Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete
gegenüberzustellen sei (§ 558 Abs. 1 BGB).
Bei dem hier zu beurteilenden Mietvertrag könne die
vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung aber nicht als
Bestandteil der Grundmiete angesehen werden.
Mit der vereinbarten Pauschale sei offensichtlich nicht
die Offenlegung der internen Mietkalkulation beabsichtigt gewesen. Der Vermieter wollte vielmehr zusätzlich
MieterMagazin 3/2019

zur Miete eine Verwaltungskostenpauschale kassieren.
Denn schon die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ zeige die Nähe zu den Betriebskosten, da der
(Grund-)Miete Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als
„Vorschuss“ fremd seien. Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls (allerdings nicht
umlegbare) Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1
BetrKVO definiert seien. Des Weiteren spreche die Berechnung der Mietkaution (exakt der dreifache Betrag
des unter „Miete netto kalt“ genannten Betrages ohne
Verwaltungskosten) dafür, dass die Verwaltungskosten
nicht Bestandteil der Grundmiete sein sollten. Gegen
eine Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur
Grundmiete spreche schließlich, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten habe.

Verjährung
Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters
gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des
laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.
BGH vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 –
Langfassung im Internet
Die Mieterin hatte zwei Etagen in einem Bürohaus im
Jahr 2010 angemietet. Im Mietvertrag hieß es: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros.“
Seit Beginn des Mietverhältnisses nutzte die Mieterin die
obere Etage zu Wohnzwecken. Im Juli 2016 forderte der
Vermieter die Mieterin erfolglos auf, die Wohnnutzung
zu unterlassen. Die Mieterin meinte, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt.
Dem folgte der BGH nicht. Nach § 541 BGB könne der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen
vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Dies sei vorliegend der Fall. Die Mietvertragsparteien hätten ausschließlich eine gewerbliche Nutzung der Mieträume, nämlich zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vereinbart. Die tatsächliche Nutzung der
angemieteten Räume im ersten Obergeschoss zu Wohnzwecken durch die Mieterin halte sich nicht innerhalb des
vereinbarten Nutzungszwecks. Die nach § 541 BGB erforderliche Abmahnung der Mieterin sei erfolgt. Der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei auch nicht verjährt.
Zwar unterliege der Anspruch des Vermieters aus § 541
BGB grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung des § 195
BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der
Verjährung komme es dabei nach § 199 Abs. 5 BGB neben dem Vorliegen der in § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten subjektiven Voraussetzungen statt auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs grundsätzlich auf
den der Zuwiderhandlung an. Ob diese Regelung zum
Verjährungsbeginn auch dann eingreife, wenn der Mieter
wie im vorliegenden Fall die Mietsache dauerhaft vertragswidrig nutze, sei im mietrechtlichen Schrifttum und
in der Instanzrechtsprechung umstritten.
MieterMagazin 3/2019

Teilweise werde die Auffassung vertreten, dass auch bei
einer vertragswidrigen Handlung, die eine dauernde Beeinträchtigung nach sich ziehe, der Anspruch auf Beseitigung beziehungsweise Unterlassung bereits mit Beginn
der Beeinträchtigung entstehe. Die Gegenansicht nehme
an, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache wie der unerlaubten Nutzung von
Gewerberäumen zu Wohnzwecken der Anspruch des
Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden
Mietverhältnisses nicht verjähren könne.
Die letztgenannte Ansicht treffe zu. Der aus § 541 BGB
folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter
auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der
Mietsache verjähre während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauere.
Nutze ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken
angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liege der
Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht
in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während
der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende
mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im
Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspreche die aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Zu dieser habe der
Bundesgerichtshof ebenfalls bereits entschieden, dass
sie eine vertragliche Dauerverpflichtung darstelle, die
während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon
begrifflich nicht verjähren könne, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entstehe. Für eine
davon abweichende verjährungsrechtliche Behandlung
der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache während
der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nur zu dem
vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen, bestehe kein
Grund. In beiden Fällen handele es sich jeweils um eine
in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Anteilsübertragung
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine
Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen
Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert.
Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1
BGB weder direkte noch analoge Anwendung.
BGH vom 9.1.2019 – VIII ZB 26/17 –
Langfassung im Internet
Vermieter und Eigentümer der streitgegenständlichen
Wohnung war ein Ehepaar. Im Laufe des Mietverhältnisses übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil
an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin der
Wohnung wurde. Die Ehefrau, die die andere Wohnung
im Haus bewohnte, kündigte sodann das Mietverhältnis
29

MIETRECHT
unter Berufung auf § 573 a Abs. 1 BGB (Einliegerkündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung.
Der BGH beurteilte die Kündigung als unwirksam, weil
sie nicht von allen Vermietern – der Ehefrau und dem
Ehemann – ausgesprochen worden war. Denn durch die
Übertragung seines Miteigentumsanteils an die Ehefrau
sei der Ehemann nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und weiterhin (Mit-)Vermieter.
Zwar trete gemäß § 566 Absatz 1 BGB bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen
Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich
während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem
Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung
aber zwingend an einen Dritten erfolgen, was bedeute, dass der veräußernde Eigentümer und der Erwerber
personenverschieden sein müssten. Der Erwerber dürfe
bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Dies sei
im Hinblick auf die Ehefrau vorliegend nicht der Fall gewesen. Eine direkte Anwendung des § 566 BGB komme
damit nicht in Betracht.
Aber auch eine analoge Anwendung von § 566 BGB
scheide hier aus. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der
Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der
Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle
der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei
von vornherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer
von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser
Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes aufseiten
des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit
nicht zu besorgen.
Da somit weder eine direkte noch eine analoge Anwendung von § 566 BGB in Frage komme, sei der Ehemann
weiterhin – zusammen mit seiner nunmehr das Alleineigentum an der Wohnung innehabenden Ehefrau – Vermieter. Eine wirksame Kündigung hätte demnach auch
von ihm ausgesprochen werden müssen.

Wohnflächenabweichung
im Sozialen Wohnungsbau
Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe
von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB – auf die
tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.
BGH vom 16.1.2019 – VIII ZR 173/17 –
Langfassung im Internet
Wie nicht anders zu erwarten, gilt auch für die Betriebskostenabrechnung bei Sozialwohnungen, dass als Verteilermaßstab die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu
legen ist und nicht etwa eine davon abweichende mietvertraglich vereinbarte Fläche. Der BGH begründet dies
mit Hinweis auf § 20 NMV. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 der
30

für preisgebundene Wohnungen geltenden – und gemäß
§ 50 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) weiter anzuwendenden – Neubaumietenverordnung (NMV) seien,
sofern in den §§ 21 bis 25 NMV nichts anderes bestimmt
sei, die Betriebskosten nach dem „Verhältnis der Wohnfläche“ umzulegen. Unbeschadet dessen, dass bereits
die Förderung in der Regel an eine bestimmte tatsächliche Wohnfläche gebunden sei, komme es sowohl nach
dem Wortlaut als auch nach dem Sinn und Zweck der
Bestimmung auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse
und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an. Denn zum einen
handele es sich bei dem „Verhältnis der Wohnfläche“ um
eine objektive, rechnerische Größe. Zum anderen bezwecke die Bestimmung eine unverfälschte Verteilung von
durchlaufenden Kosten des Vermieters unter mehreren
Mietern auf das gesamte Gebäude. Dem werde allein
der Maßstab der tatsächlichen Wohnfläche gerecht.

Wohnfläche und
Nutzungsbeschränkung
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung noch bei
der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen,
sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
BGH vom 16.1.2019 – VIII ZR 173/17 –
Langfassung im Internet
Gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 WohnFlächenVO gehört die
Grundfläche solcher Räume nicht zur Wohnfläche, die
den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen
des Bauordnungsrechts nicht genügen.
Die Mietvertragsparteien stritten deshalb darüber, ob
eine mitvermietete Mansarde bei der Wohnflächenberechnung einzubeziehen sei oder nicht, weil die Mansarde zu weniger als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte
Höhe von mehr als 2,20 m aufwies und deshalb nach den
Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht
als Aufenthaltsraum gilt.
Der BGH entschied, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume jedoch nicht
zu berücksichtigen seien, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen
Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt sei. Dies entspreche der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung. Für die Abrechnung von
Betriebskosten gelte nichts anderes, weil die Anforderungen des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen
Frage zu unterscheiden seien, ob die Vertragsparteien
die betreffenden Räume so in den Mietvertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und
die Räume entsprechend nutzbar sind.
Da vorliegend keine Anhaltspunkte für ein etwaiges Einschreiten der Baubehörde vorlagen, müsse die Fläche
der Mansarde in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden.
MieterMagazin 3/2019

Service

Beratungszentren

Öffnungszeiten
Achtung: In der Geschäftsstelle andere
Öffnungs- und Beratungszeiten (siehe Seite 32)
J Spontan: Beratung ohne Terminvereinbarung
(es kann zu Wartezeiten kommen!)
Montag und Mittwoch von 10 bis 12 und 17 bis 19 Uhr,
Dienstag und Donnerstag von 17 bis 19 Uhr,
Freitag von 15 bis 17 Uhr, Samstag von 9 bis 13 Uhr
(samstags jedoch nicht in den Beratungszentren
Wilmersdorfer Straße und Bahnhofstraße)
J Beratung mit Terminvereinbarung
Vielfältige Angebote von 9 bis 20 Uhr und am
Samstagvormittag. Vereinbaren Sie telefonisch
Ihren persönlichen Termin.

des Berliner Mietervereins
Wir freuen uns auf Ihren Besuch in den zentral gelegenen Beratungszentren des Berliner Mietervereins. Zur Beratung bitte
immer auch den Mitgliedsausweis und den Mietvertrag mitbringen. Wir bitten um Verständnis, dass aus organisatorischen
Gründen eine Beraterauswahl nicht immer erfolgen kann.

Servicetelefon: S 030-226 260

Beratungszentrum

Montag, Dienstag, Mittwoch von 9 bis 18.30 Uhr,
Donnerstag von 9 bis 19 Uhr, Freitag von 9 bis 17 Uhr,
Samstag von 9 bis 13 Uhr

Müllerstraße
Beratungszentrum

Altstadt Spandau
Mönchstraße 7 (Laden),
nahe Markt
Zugang im EG
über mobile Rampe
u Altstadt Spandau
u i Rathaus Spandau

Müllerstraße 135 (Laden),
nahe Seestraße
(neben dem Kino Alhambra)
Zugang im EG bedingt
rollstuhlgeeignet (Stufe 19 cm)
u Seestraße

Beratungszentrum

Schönhauser Allee
Schönhauser Allee 134 B
Zugang im EG rollstuhlgerecht
u Eberswalder Straße

Geschäftsstelle
Pankow

Reinickendorf

Lichtenberg

Beratungszentrum

Wilmersdorfer Straße
Wir sind umgezogen!
Neu: Zillestraße 81 (Laden),
nahe Wilmersdorfer Straße
Zugang im EG bedingt
rollstuhlgeeignet (Stufe 18 cm)
u Bismarckstraße (U 2 und U 7)

Spandau

Mitte

MarzahnHellersdorf
FriedrichshainKreuzberg

CharlottenburgWilmersdorf
TempelhofSchöneberg
Steglitz-Zehlendorf

Rheinstraße 44
Zugang über Fahrstuhl
rollstuhlgeeignet (Stufe 5 cm)
u Walther-Schreiber-Platz
i Feuerbachstraße

Neukölln

Treptow-Köpenick

Beratungszentrum

Südstern
Hasenheide 63 (Laden),
nahe u Südstern
Zugang im EG bedingt
rollstuhlgeeignet (Begleitperson auf Rampe erforderlich)

Bitte beachten Sie
Schriftverkehr: Sollte nach Ihrem Gespräch in der Beratungsstelle
juristischer Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter oder Behörden erforderlich sein, wird Ihre Angelegenheit zur weiteren Bearbeitung
an die Geschäftsstelle weitergeleitet.
Prozesskostenversicherung: Falls eine gerichtliche Auseinandersetzung unvermeidlich ist, können die Leistungen der Rechtsschutzversicherung in Anspruch genommen werden. Erforderlich
ist jedoch zunächst die Beratung durch den Berliner Mieterverein
und die Einhaltung der 3-monatigen Wartefrist nach Beitritt. Eine
telefonische Beratung erfüllt diese Obliegenheitsverpflichtung
nicht. Es gelten die Bedingungen der Prozesskostenversicherung.
Briefzustellung: Senden Sie Ihre Post bitte ausschließlich an die
Geschäftsstelle, Spichernstraße 1, 10777 Berlin, da in den Beratungszentren keine Zustellung möglich ist.

MieterMagazin 3/2019

Beratungszentrum

Frankfurter Allee

Beratungszentrum

Walther-Schreiber-Platz

Spichernstraße 1, 10777 Berlin
u Spichernstraße (U 3 und U 9)
Zugang im EG rollstuhlgerecht
Rechtsberatung: Mo-Do 17-19 Uhr,
Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr

Frankfurter Allee 85
Zugang rollstuhlgerecht
(bitte klingeln, der Zugang erfolgt begleitet über den Hof)
u i Frankfurter Allee
u Samariterstraße

Beratungszentrum

Bahnhofstraße Köpenick
Bahnhofstraße 5 (Laden),
nahe Seelenbinderstraße
Zugang im EG bedingt
rollstuhlgeeignet, mit Begleitperson (Stufe 19 cm)
i Köpenick, Tram/Bus Bahnhofstraße/Ecke Seelenbinderstraße

Beratungszentrum
Frankfurter
Allee in der
Frankfurter
Allee 85

31

Service

Geschäftsstelle
Berliner Mieterverein e.V.,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin
u Spichernstraße (U 3, U 9),
Bus 204 (Haltestelle U-Bhf. Spichernstraße), nächster i ist
Zoologischer Garten (in 3 Minuten mit der U 9 erreichbar)
Zugang im EG rollstuhlgerecht
S 030-226 260, Fax: 030-226 26-161,
bmv@berliner-mieterverein.de
Öffnungszeiten (nicht Rechtsberatung):
Mo, Di, Mi 9-18.30 Uhr, Do 9-19 Uhr, Fr 9-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr
Rechtsberatung:
Mo, Di, Mi, Do 17-19 Uhr, Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 Uhr

Die BMV-Beratungszentren
finden Sie auf Seite 31 (eine Seite zurückblättern!)

Weitere Beratungsstellen
überwiegend ohne Terminvereinbarung
Auskünfte zur Zugänglichkeit
erhalten Sie über unser
Servicetelefon S 030-226 260
Lichtenberg
K Mo 9-11 Uhr
Stadtteilzentrum Ikarus,
Wandlitzstr. 13
i Karlshorst
K Di 17-19 Uhr
Nachbarschaftshaus
im Ostseeviertel,
Ribnitzer Straße 1 b,
2. OG, Raum 204
i Wartenberg
Marzahn-Hellersdorf
K Mo 17-19 Uhr
Kieztreff,
Marzahner Promenade 38
i Marzahn,
Tram/Bus Marzahner Promenade
K Do 17-19 Uhr
Stadtteiltreff Kompass,
Kummerower Ring 42
u Kienberg/Gärten der Welt
Mitte (Mitte, Tiergarten, Wedding)
K Di 18-19.30 Uhr
Selbsthilfe-, Kontakt- und Beratungsstelle, Perleberger Straße 44/
Ecke Lübecker Straße
u Birkenstraße
Pankow
K Mi 17-19 Uhr
Gemeindehaus Pankow,
Breite Straße 38
Tram Pankow Kirche

32

Pankow
K Do 17-19, Fr 14-16 Uhr
Freizeithaus Weißensee,
Pistoriusstraße 23
Bus 158, 255
Reinickendorf
K Mi 17–19 Uhr
Familientreff Wittenau,
Oranienburger Straße 204,
Ecke Roedernallee
nahe u Wittenau (250 m Fußweg)
und i Wittenau (400 m Fußweg)
Steglitz-Zehlendorf
K Mi 17-19 Uhr
Mittelhof e.V.,
Königstraße4 3
(nahe Rathaus und Meldestelle)
i Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
K Mo 17-19 Uhr
Evangelisches Gemeindehaus,
Friedenstraße 20
u Alt-Mariendorf
K Mo 18.30-19.30
+ Do 10-11 Uhr
AWO-Laden,
Goltzstraße 19 (links)
u Nollendorfplatz,
u Eisenacher Straße
Treptow-Köpenick
K Di + Do 17-19 Uhr
Villa Offensiv,
Hasselwerderstraße 38-40
i Schöneweide

Servicetelefon
für weitere Auskünfte,

Terminvereinbarungen
und Ihre Anregungen:

S 030-226 260
Mieterverein
Online

Im Internet erreichen Sie uns unter
www.berliner-mieterverein.de

Infoblätter

Ob Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Wohnungsmängel oder Mieterhöhung, der Mieterverein hält für Sie in der
Hauptgeschäftsstelle und in den Beratungszentren ein großes Angebot an Informationsblättern bereit. Alle Informationen
auch im Internet abrufbar unter
www.berliner-mieterverein.de/
mietrecht/infoblaetter.htm

Mein BMV
Ihre Anschrift, Ihre Kontoverbindung oder
Ihr Nachname hat sich geändert?
Sie möchten dem Berliner Mieterverein Änderungen bei dem Zweitmitglied mitteilen?
Oder Sie möchten zukünftig die OnlineAusgabe des MieterMagazin beziehen?
Unter „Mein BMV“ können Sie im Internet
die persönlichen Daten Ihrer Mitgliedschaft
ändern und dem Berliner Mieterverein
online mitteilen: https://service.berlinermieterverein.de/service

Telefonberatung
Bei einfachen rechtlichen Fragen erhalten Sie als Mitglied eine telefonische
Kurzberatung – schnell und unbürokratisch. Bitte halten Sie Ihre Mitgliedsnummer bereit (siehe Adressfeld Ihres
MieterMagazin) und beachten Sie, dass
die Telefonberatung nicht eine umfangreiche Rechtsberatung ersetzen kann.
Insbesondere, wenn sich aus Ihrer Angelegenheit ein Rechtsstreit ergeben sollte, ist der Besuch einer Beratungsstelle
erforderlich. Die Obliegenheit für den
Rechtsschutz wird mit der Telefonberatung nicht erfüllt. Um Wartezeiten zu
vermeiden, empfehlen wir, nicht direkt
zu Beginn und am Ende der Beratungszeit anzurufen.

Telefonberatung:
S 030-226 26-152
Montag bis Freitag von 13 bis 16 Uhr
sowie Montag und Donnerstag
von 17 bis 20 Uhr

MieterMagazin 3/2019

Beratungsangebote rund um die Wohnung
Heizung
und Heizkosten
Bei technischen Fragen zur Heizung und
Heizanlage hilft Ihnen die Energieberatung
des Berliner Mietervereins. Kompetente Ingenieure beraten Sie über energiesparende
Modernisierungsmaßnahmen (auch durch
Mieter) und bei mangelhafter Beheizung.
Terminvereinbarung ist möglich
unter.
Mo 17-19 Uhr (jeden 1. Montag):
Beratungszentrum Altstadt Spandau,
Mönchstraße 7
Di 17-19 Uhr: Beratungszentrum
Walther-Schreiber-Platz, Rheinstraße 44
Mi 17-19 Uhr: Beratungszentrum
Schönhauser Allee 134 B
Do 17-19 Uhr: Beratungszentrum
Frankfurter Allee 85

Überprüfung des
Fernwärmepreises
Die Berliner Firma SEnerCon überprüft für
Mitglieder des BMV die Angemessenheit
des Fernwärmepreises des von Ihnen bewohnten Gebäudes kostenfrei und unverbindlich. Einfach die Kopie der letzten Heizkostenabrechnung des Vermieters (mit Angabe der geliefer ten Wärmemenge und des
Baualters, gegebenenfalls beim Vermieter
erfragen) sowie nach Möglichkeit die Wärmeabrechnung des Fernwärmelieferanten
einsenden an:
Berliner Mieterverein,
z.H. Wibke Werner,
Spichernstraße 1, 10777 Berlin.

Beratung zu Sozialrecht
und Miete
Beraten wird insbesondere zu Wohngeld,
Wohnberechtigungsschein, Ansprüchen
auf Mietsenkung und die Beschränkung
von Modernisierungsumlagen für Mieter
der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Kosten für die Unterkunft und
Heizung im Rahmen der Grundsicherung
für Arbeitssuchende und Sozialhilfeempfangende.
Bitte vereinbaren Sie einen Termin.
Servicetelefon S 030-226 260

Mediation und
Konfliktberatung
Bei Lärm durch Nachbarn und Auseinandersetzungen mit Nachbarn oder Mitbewohnern bietet der Berliner Mieterverein seinen
Mitgliedern eine Beratung zum Umgang mit
dem Konflikt und bei Bedarf ein Mediationsverfahren zur einvernehmlichen Lösung des
Problems an. Die Beratung/Mediation wird

MieterMagazin 3/2019

von einem Mediator (Konfliktvermittler)
durchgeführt. Das Angebot ist für Mitglieder des Berliner Mietervereins kostenfrei.
K Telefonberatung und Kontakt:
Do 17-18 Uhr, außerhalb dieser Zeiten
ist ein Anrufbeantworter geschaltet:
S 030 - 34 71 08 21; E-Mail-Anfragen:
mediation@berliner-mieterverein.de

Mietrechtsberatung
für Gewerbemieter
Nur mit telefonischer Terminvereinbarung unter S 030-226 260
Die Beratung findet statt:
K Charlottenburg
Do 17-20 Uhr
BMV-Beratungszentrum
Zillestraße 81, nahe Wilmersdorfer Straße
u Bismarckstraße
K Prenzlauer Berg
Mo 17-20 Uhr
BMV-Beratungszentrum
Schönhauser Allee 134 B
u Eberswalder Straße
K Wilmersdorf/Schöneberg
Fr 14-17 Uhr
BMV-Geschäftsstelle Spichernstraße 1
u Spichernstraße

Schwerpunktberatung
Nutzer/Pächter
K Hellersdorf
Do 17-19 Uhr
Stadtteiltreff Kompass, Kummerower Ring 42
u Neue Grottkauer Straße
K Treptow
Do 17-19 Uhr
Villa Offensiv, Hasselwerderstraße 38-40
i Schöneweide

Mietrechtsberatung
für bildende Künstler
Jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat
von 17 bis 19 Uhr
Köthener Straße 44 (3. OG, BBK),
Berlin-Kreuzberg, i Anhalter Bahnhof
in Zusammenarbeit mit dem Berufsverband Bildender Künstler in Ateliers,
Gewerberäumen und Wohnungen

Hilfe zur Wohnungsabnahme/-übernahme
Zur persönlichen Unterstützung
in Ab- und Übernahmeterminen
empfiehlt der Berliner Mieterverein
folgende sachkundige Personen:
Dipl.Ing.Arch. Dietrich Eulitz,
S 030-294 31 07 oder S 0178 / 780 07 80
Dipl.Ing.Arch. Rüdiger Beer,
S 030-20 98 92 65 oder S 0163 / 826 69 44

Kosten: 90 Euro pro Termin zuzüglich
10 bis 40 Euro Fahrtkosten. Die Beauftragung durch Sie erfolgt direkt an die oben
genannten Personen. Gutachten und juristische Auskünfte sind nicht möglich.
Bei Abnahme: Die Prüfung Ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sollte bereits vor der
Wohnungsabnahme in einer unserer
Beratungsstellen erfolgen.

Gutachten – der BMV
vermittelt Experten
Vielfach gibt es neben juristischen Fragen
auch technische Probleme. Zur Beurteilung
ist Sachverstand erforderlich.
Mit den nachstehenden Gutachtern haben
wir für Mitglieder des Berliner Mietervereins günstige Konditionen vereinbart.
Bitte besprechen Sie die konkreten Kosten
vor einer Beauftragung. Darüber hinausgehende Auskünfte und Beratungen sind
telefonisch nicht möglich. Die Juristen des
Berliner Mietervereins informieren Sie gerne, ob in Ihrer Angelegenheit eine Begutachtung angezeigt erscheint.
Wir bieten Gutachten
zu folgenden Themenbereichen:
K Wohnflächenberechnung
K Schönheitsreparaturen
K Feuchtigkeitsschäden
durch schadhafte Abdichtungen
K Modernisierung: Mieterhöhungsprüfung
aus bautechnischer Sicht
K Heizung/Warmwasser/
Wärmedämmung
K Hausrat
K Wohnungsmängel
auch bei Schimmelbelastung
K Schimmelpilzbewertung/-bestimmung
ohne bauliche Ursachenbestimmung
K Geräuschmessung für technische Anlagen
K Elektrosmog/Mobilfunk
K Umweltchemie/Umwelttechnik/
Schadstoffanalyse
K Baubiologie (Elektrosmog,
Schadstoffanalytik)
Die Gutachter finden Sie unter
www.berliner-mieterverein.de/
oder rufen Sie S 030-226 260 an.

Mietrechtsbroschüren
Guter Rat und gar nicht teuer.
Die Mietrechtsbroschüren des Deutschen
Mieterbundes (DMB) sind zu erwerben
in der Geschäftsstelle und in den Beratungszentren des Berliner Mietervereins
oder beim Deutschen Mieterbund,
10169 Berlin beziehungsweise im Internet
unter www.mieterbund.de.

33

Service

Zusatzangebote
Kooperationsangebote
für Mitglieder

Der Berliner Mieterverein hat mit den untenstehenden Einrichtungen Kooperationsabkommen geschlossen. Davon profitieren die
Mitglieder. Bei Vorlage des Einzahlungsbelegs
für den Mitgliedsbeitrag oder des aktuellen
MieterMagazin mit Namensaufdruck erhalten Sie Ermäßigungen für Eintrittskarten.

Rabatt bei joycard –
Berlin zum halben Preis
150 Partner in der Gastronomie, bei Sport
& Fun, Kultur & Kino, Wellness und Nightlife.
Für BMV-Mitglieder statt 59,95 Euro im
ersten Jahr nur 25 Euro, Folgejahre 45 statt
59,95 Euro; Gutscheincode: mieterverein;
Bestellung: www.joycard.de, S 30 36 99 57

Bildung und Kultur
K Urania
www.urania-berlin.de
S 030-218 90 91
K Distel Kabarett –
Theater im Admiralspalast
www.distel-berlin.de
S 030-204 47 04
K Kleines Theater
www.kleines-theater.de
S 030-821 20 21
K Labyrinth Kindermuseum
www. kindermuseum-labyrinth.de
S 030-800 93 11 50

Nützliches
K Mietspiegel
www.stadtentwicklung.berlin.de/
wohnen/mietspiegel, Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, S 030-90 139 - 47 77
K Betriebskostenspiegel
www.stadtentwicklung.berlin.de/
wohnen/betriebskosten/
K Heizspiegel
www.heizspiegel-berlin.de
K Energiesparberatung
des BUND für Geringverdiener:
Termin unter S 030-78 79 00 60
K Wohngeld
www.stadtentwicklung.berlin.de/
wohnen/wohngeld/diwo.shtml
Rufnummern bei den Wohnungsämtern
K Quartiersmanagement
www.quartiersmanagement-berlin.de
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
S 030-90 139 - 48 10
K Sozialgipfel
www.berliner-sozialgipfel.de
K Genossenschaftlich Wohnen
www.berliner-genossenschaftsforum.de
S 030-302 38 24
K Lärmschutz
www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt
Stiftung Warentest – Leseraktion Straßenlärm, 10773 Berlin, S 01 80 / 232 13 13

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K Wohnen im Alter
Infotelefon beim Pflegestützpunkt Berlin,
Mo - Fr 9 - 18 Uhr: S 0800 - 59 500 59
www.hilfelotse-berlin.de
K Mietschulden/Wohnungsnotfälle
Geschütztes Marktsegment/
Landesamt für Gesundheit und Soziales
S 030-902 29 - 32 01 / 2
www.berlin.de/lageso/soziales/
marktsegment/index.html
Ambulante Dienste/GEBEWO
S 030-480 98 191,
Fax 030-480 98 192,
AmbulanteDiensteNord@gebewo.de
Ambulante Wohnhilfe Wedding/IB
S 030-490 00 99 0,
Fax 030-490 00 99 28,
AWH-B-Wedding@internationaler-bund.de
K Straßenleuchten
Bei Defekten: S 0800 110 20 10
(Vattenfall)
K Verbraucherschutz
www.vz-berlin.de,
www.test.de

Ehrenamtliches
Engagement
Hilfe zur Selbsthilfe –
Bezirksaktivengruppen
Wir, engagierte Mieter im Berliner Mieterverein, haben uns in Bezirksgruppen zusammengeschlossen, um uns selbst aktiv
für eine mieterfreundliche Wohnungspolitik einzusetzen. Dazu gehört,
K dass wir uns über das aktuelle Geschehen im Bereich der Miet- und Wohnungspolitik informieren;
K dass wir unsere Mitmieter aufklären;
K dass wir uns einfach zusammentun,
um mit unseren Mietproblemen nicht
allein zu sein.
Wir würden uns freuen,
wenn auch Sie kommen würden.
Charlottenburg-Wilmersdorf
Bezirksleitung: Raphael Thieme,
Fritz Peter Brost, Hans Huser
Treffen aktiver Mitglieder und interessierter Mieter jeden 2. Dienstag eines Monat
um 18.30 Uhr im Haus am Mierendorffplatz, Mierendorffplatz 19
Kontakt auch über Thomas Koch, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144
Friedrichshain-Kreuzberg
Bezirksleitung: Gundel Riebe,
Ralf Kießling, Frank Straubing
K Kontaktmöglichkeiten zur Bezirksleitung:
jeden 1. und 2. Dienstag von 14-16 Uhr im
Beratungszentrum Südstern, Hasenheide 63;
jeden Montag und jeden 2. Mittwoch im
Monat von 17.30 bis 19 Uhr im Beratungszentrum Frankfurter Allee 85
und über Thomas Koch,
Geschäftsstelle des BMV
S 030-226 26-144

Lichtenberg
Bezirksleitung: Lieselotte Bertermann,
Karin Korte, Alexandra Gaulke
K Die Aktivengruppe trifft sich jeden
2. Mi des Monats um 17 Uhr in der
„Undine“, Wohnprojekt und Kieztreff,
Hagenstraße 57-60.
K Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichen
Beratungsstellen zu den ausgewiesenen
Beratungszeiten
Marzahn-Hellersdorf
Bezirksleitung: Peter Risch, Irina Neuber,
Helga Jonas
K Kontaktaufnahme ist in allen Marzahner
und Hellersdorfer Beratungsstellen während
der Beratungszeiten möglich
Mitte
Bezirksleitung: Ursula Loesch, Karin Jansen
K Treffen der Aktivengruppe jeden 4. Do
im Monat um 18 Uhr in der Seniorenfreizeit stätte Torstraße 190
Neukölln
Bezirksleitung: Jutta Hartmann,
Wilhelm Laumann
Kontaktmöglichkeiten: bmv-neukoelln@
freenet.de und über Thomas Koch,
Geschäftsstelle des BMV
S 030-226 26-144
K Die Aktivengruppe trifft sich jeden 3. Do
im Monat um 18 Uhr in der Richardstraße 5
(Räume der Aktion Karl-Marx-Straße)
Pankow
Bezirksleitung: Wolfgang Marquardt,
Karin Kemner, Hans-Günther Miethe
K Kontaktmöglichkeiten:
Do 17-19 Uhr im Beratungszentrum
Schönhauser Allee 134 B
Reinickendorf
Bezirksleitung: Helmut Möller
Kontakt: Thomas Koch, Geschäftsstelle
des BMV, S 030-226 26-144
K „Mittwochsrunde“ jeden 1. Mi im Monat ab 19 Uhr im Familientreff Wittenau,
Oranienburger Straße 204
Spandau
Alle Treffen: BMV-Beratungszentrum
Altstadt Spandau, Mönchstraße 7
jeden Do 17-19 Uhr neben juristischer
Beratung: Betreuung der Mitglieder;
Mietergemeinschaften; AG Modernisierung,
AG Privatisierung und Umwandlung:
Leitung: J. Wilhelm, S 030-331 52 20
Steglitz-Zehlendorf
Bezirksleitung: Barbara von Boroviczeny
Kontakt: Thomas Koch, Geschäftsstelle
des BMV, S 030-226 26-144
Tempelhof-Schöneberg
Bezirksleitung: Folkert Schulz
Kontakt: Thomas Koch, Geschäftsstelle
des BMV, S 030-226 26-144
Treptow-Köpenick
Bezirksleitung: Henry Baumfelder,
Ilona Sechting, Rosemarie Wabner
K Treffen aktiver Mitglieder zum Erfahrungsaustausch jeden 2. Donnerstag im Monat
K Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichen
Beratungsstellen zu den ausgewiesenen
Beratungszeiten

MieterMagazin 3/2019
                            
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