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Generationengerechtes Wohnen in Niedersachsen – Perspektive 2035

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2014/15 Generationengerechtes Wohnen in Niedersachsen – Perspektive 2035

Generationen­gerechtes Wohnen in Niedersachsen –
Perspektive 2035

Wohnungsmarktbeobachtung
2014/2015

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Wohnungsmarktbeobachtung 2014/15
Generationengerechtes Wohnen in Niedersachsen –
Perspektive 2035

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Vorwort

Vorwort

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
was gutes Wohnen ausmacht, wird vermutlich jeder unterschiedlich definieren. Aus
politischer Sicht allerdings gibt es eine Reihe von Kriterien, die in der Wohnungspolitik eine zentrale Rolle spielen. Dazu gehören beispielsweise genügend bezahlbare
Wohnungsangebote für Familien oder Menschen mit geringem Einkommen. Auch
wird der Bedarf an altersgerechten und barrierefreien Wohnungen steigen.
In einem Flächenland wie Niedersachsen präsentiert sich der Wohnungsmarkt
sehr unterschiedlich. In den großen Zentren und Universitätsstädten ist Wohnraum Mangelware und der Preis für das Wohnen steigt. Dies spüren in erster Linie
Familien, Alleinerziehende, Studierende und Ältere auf der Suche nach adäquaten,
bezahlbaren Wohnungen. Ein Grund dafür ist auch, dass der Wohnungsneubau
sich vielfach im hochpreisigen Segment bewegt. In strukturschwachen, ländlicheren
Regionen hingegen stagnieren die Preise auf niedrigem Niveau, zunehmend stehen
Immobilien leer. Das führt dazu, dass Kommunen dort eher Schwierigkeiten haben,
ihren Bewohnerinnen und Bewohnern eine umfassende Infrastruktur bereitzustellen. Damit differenzieren sich die Wohnungsmärkte immer weiter aus.

Vorwort   

Wer eine gute und langfristig tragfähige
­Entscheidung treffen will, der benötigt vor
allem fundierte Informationen.

Bei der Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für große und kleine, junge und alte Haushalte bereitzustellen, unterstützt die Landesregierung gemeinsam mit dem Bund und
den Kommunen nach Kräften mit öffentlicher Förderung. Ebenso wichtig ist eine
umsichtige und vorausschauende Planung durch die lokalen Akteure. Einen guten
Teil der dafür erforderlichen Informationen decken die regelmäßigen Wohnungsmarktberichte der NBank ab. Sie dienen dem Land bei der Justierung der Förderung
und bieten Wohnungswirtschaft und -politik in den niedersächsischen Städten und
Gemeinden eine verlässliche Entscheidungsbasis.
Die seit vielen Jahren bewährte Berichterstattung wird in der vorliegenden Ausgabe durch sechs „Schaufenster Wohnen“ ergänzt, die die Analyse beispielhaft illustrieren. Ich möchte Sie dazu anregen, dieses Know-how auch in Zukunft zum Vorteil
Ihrer Kommune und Ihrer Region zu nutzen.

Ihre
Cornelia Rundt
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung

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Auf einen Blick

Auf einen Blick
Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
20131

Veränderung
zum Vorjahr

Aussicht für
2015

Preisindex für Bauleistungen (2010 = 100)

109,4

2,2 %

steigend

Preisindex Nettokaltmieten (2010 = 100)

103,7

1,6 %

steigend

5,98 EUR

2,6 %

steigend

117,0

5,4 %

steigend

Preis für Einfamilienhäuser

157.000 EUR

4,7 %

steigend

Preis für Reihenhäuser/Doppelhaushälften

146.000 EUR

4,3 %

steigend

1.247 EUR

3,2 %

steigend

Hypothekarzinsen (1 – 5 Jahre)

2,5 %

-0,4 % Punkte

unverändert

Hypothekarzinsen (5 – 10 Jahre)

2,8 %

-0,3 % Punkte

unverändert

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot

Angebotsmieten je qm (nettokalt)
Preisindex für Wohnbauland (2010 = 100)

Preis für Wohnungseigentum je qm

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)

3.863.171

0,6 %

leicht steigend

Wohnfläche je Wohnung

101,9 qm

0,1 qm

leicht steigend

Wohnfläche je Einwohner

50,5 qm

0,3 qm

leicht steigend

22.568

2,4 %

leicht steigend

2,9

0,1

leicht steigend

22.981

-11,6 %

unverändert

2,9

-0,4

unverändert

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.790.559

0,1 %

leicht steigend

Zahl der Haushalte (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

3.826.087

1,0 %

leicht steigend

2,03

-0,02

leicht sinkend

41.759

2,4 %

steigend

8,0

-0,1 % Punkte

unverändert

2.666.978

1,3 %

leicht steigend

6,5 %

0,0 % Punkte

unverändert

2013

2035

Veränderung

Baufertigstellungen
	

je 1.000 Einwohner

Baugenehmigungen
	

je 1.000 Einwohner

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)
Haushaltskaufkraft
Sozialindikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote
Prognosen
Bevölkerung insgesamt (2013 – 2035)

7.790.559

7.420.079

-4,8 %

Bevölkerung unter 18 (2013 – 2035)

1.314.059

1.151.982

-12,3 %
-21,4 %

Bevölkerung 18 bis unter 30 (2013 – 2035)

1.058.721

832.010

Bevölkerung 30 bis unter 45 (2013 – 2035)

1.407.516

1.339.468

-4,8 %

Bevölkerung 45 bis unter 60 (2013 – 2035)

1.871.050

1.427.063

-23,7 %

Bevölkerung 60 bis unter 75 (2013 – 2035)

1.329.179

1.626.821

22,4 %

810.034

1.042.737

28,7 %

Bevölkerung über 75 (2013 – 2035)
Haushalte (2013 – 2035)

3.826.087

3.846.093

0,5 %

Ein- und Zweipersonenhaushalte (2013 – 2035)

2.863.957

3.020.219

5,5 %

962.130

825.875

-14,2 %

3.918.788

3.871.379

-1,2 %

absolut

in % Bestand

Haushalte mit mehr als drei Personen (2013 – 2035)
Erwerbstätige (2013 – 2035)2
Wohnungsbedarfe und -überhänge bis 2035
Wohnungsneubaubedarf insgesamt bis 2035

281.700

7,6 %

Wohnungsüberhänge insgesamt bis 2035

149.000

4,0 %

Auf einen Blick   

Wachsende Städte: Wieder attraktiver für Familien

Auf mittlere Sicht wird sich das Gefälle zwischen den größeren Städten im Land
und den meisten ländlichen Regionen verschärfen. Vielfältige Beschäfti­gungs­
möglichkeiten und gute Infrastrukturen machen große Städte attraktiv für Zu­­züge
insbesondere von jungen Menschen und Familien. In Wolfsburg und Braun­schweig
werden z. B. bis 2035 rund 20 % mehr Familienhaushalte erwartet. He­raus­for­de­
run­gen sind der Ausbau der Bildungs- und Betreuungsinfrastrukturen, die In­tegra­
tion von Migrantenfamilien sowie das ausreichende Angebot an familiengerechtem
Wohnraum.
Alternde Bevölkerung: Wohnwünsche nicht immer realisierbar

In den kommenden Jahren wird die Bevölkerung – auch im westlichen Niedersachsen – spürbar altern. Damit steigt die Zahl derer, die aus einem großen Eigenheim
in eine kleinere, barrierearme Wohnung ziehen möchten. Dies lässt sich jedoch nur
realisieren, wenn nicht nur geeignete Wohnungen verfügbar sind, sondern auch die
finanziellen Mittel, z. B. aus dem Verkauf des Eigenheims, zur Verfügung stehen.
Letzteres wird vor allem in peripheren Regionen mit geringer Eigenheimnachfrage
zunehmend schwieriger. Gefragt sind innovative Lösungen, um adäquates Wohnen
auch im Alter zu ermöglichen.
Schrumpfende Regionen: Aktive Gestaltung durch Innenentwicklung und
­Leerstandsmanagement

In Südniedersachsen, aber auch im Nordwesten des Landes und Teilen des Küstenraums werden mit den Einwohnerzahlen in den kommenden Jahren auch die Haushaltszahlen stark abnehmen. Daher werden künftig deutlich weniger Wohnungen
benötigt, Leerstände sind vorgezeichnet. Der Umgang mit diesen Leerständen ist die
wesentliche Herausforderung in Gebieten mit schrumpfenden Wohnungsmärkten.
Allerdings wird auch hier ein gewisses Maß an Neubau nötig sein, um bestimmte
Qualitäten bereitzustellen. Für eine Steuerung mit Augenmaß sollten die vorhandenen Instrumente noch stärker genutzt werden.
Bezahlbarer Wohnraum: Preisgünstiges Segment v. a. in den Städten
­zunehmend unter Druck

Bevölkerungsgruppen mit geringem Einkommen haben gerade in den wachsenden
Großstädten immer häufiger Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden,
weil das entsprechende Angebot nicht mitwächst oder zurückgeht. Die derzeit stark
steigende Zahl von Flüchtlingen verschärft die Situation, wenn immer mehr (preisgünstige) Wohnungen zur dezentralen Unterbringung angemietet werden. Wichtige
Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums sind die Wohnraumförderung
des Landes und das Wohngeld.

7

8

Inhalt

Inhalt
10	— Rahmenthema
„Generationengerechtes


30	—

Wohnen“

Schaufenster
Wohnen:

Braunschweig – Großstadt mit günstigen
Entwicklungs­potenzialen

12	—

Schaufenster Wohnen:
Leer – Heraus­forderung „Generationengerechtes Wohnen“

32	— Wohnungsnachfrage
in Niedersachsen

32— Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generatio-

nengerechtes Wohnen“
14	— Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik als
wesentliche Rahmenbedingungen für den

33	— Nachfrageklima auf dem Wohnungsmarkt
37— Kleine Haushalte mit ein oder zwei Mitgliedern

Wohnungsmarkt
14— Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generatio-

nengerechtes Wohnen“
15	— Ausgangssituation
in den Regionen: Bevölke
rungsstruktur und Alterung
18	— Wirtschaftliche
Dynamik und Arbeitsmarkt als

Treiber für Mobilität
20	— Exkurs:
Flüchtlinge

22	— Ausblick:
Erwerbstätigenprognose für die

­niedersächsischen Regionen
26	— Ausblick:
Bevölkerungsprognose für die

­niedersächsischen Regionen

40	—

Schaufenster Wohnen:
Einbeck – Ansprüche an Wohnungen
und Wohnumfeld

42	— Familienhaushalte mit Kindern
44— Exkurs: Haushalte mit alleinerziehenden

Elternteilen
46	— Perspektiven
für die Wohnungsnachfrage

durch Haushalte (Haushaltsprognose)
51— Wohnraumangebot
in Niedersachsen


Ergebnisse mit Blick auf „Generatio51	— Zentrale

nengerechtes Wohnen“
52— Wohnungsbestand und Bautätigkeit

Inhalt   

56	—

Schaufenster
Wohnen:

Lüneburg – Starke Wohnraumnach­frage

	90	—

im Hamburger Umland

Schaufenster
Wohnen:

Grafschaft Hoya – Innovatives
­Instrument für eine bedarfs­gerechte
Baulandpolitik

59	— Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in
­Niedersachsen

	92	— Agenda
zukunftsfähiges Wohnen


59	— Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generatio-

	92	— Gestaltung generationengerechter Wohn-

nengerechtes Wohnen“
60	— Angebotsmieten

64— Exkurs:
Mietpreisbremse

65	— Kaufpreise
und Transaktionen


und Wohnumfeldbedingungen
	94	— Innenentwicklung
und bedarfsgerechte Bau
landpolitik
	97	— Anhang


71	— Herausforderungen für die Wohnungs­
märkte in Niedersachsen

	98	— Methodik

	104	— Verweise


und -neubaubedarfe
71	— Wohnungsüberhänge


106	— Tabellen


76— Qualitativer Zusatzbedarf

120	— Abkürzungen


­
78	—

Schaufenster Wohnen:
Cloppenburg – Weiterhin hoher Bedarf
an zusätzlichen Wohnungen

80	— Bezahlbarer Wohnraum
81	— Baulandsituation


9

10

Rahmenthema „Generationengerechtes Wohnen“

Rahmenthema „Generationengerechtes
Wohnen“
Je nach Lebensalter und individueller Lebenssituation haben Menschen unterschiedliche Wohnbedürfnisse und Wohnwünsche. Dies betrifft einerseits den Wohnraum
selbst, andererseits auch das Wohnumfeld (Quartier, Nachbarschaft) sowie nicht
zuletzt die allgemeinen Lebensbedingungen am Wohnort. Diese Aspekte werden im
Verlauf des Berichtes in unterschiedlichen Zusammenhängen aufgegriffen. Insbesondere die folgenden Gruppen stehen immer wieder im Fokus:
Junge Erwachsene oft mit begrenzten finanziellen Ressourcen

Bei den jungen Erwachsenen, die sich noch in der Ausbildung bzw. im Studium
be­finden oder gerade in das Berufsleben starten, handelt es sich um eine heterogene Gruppe. Sie leben allein, mit Partner und/oder Kindern, in Wohngemeinschaften oder bei den Eltern. Den meisten ist gemeinsam, dass sie beruflich noch nicht
gefestigt sind und sich die Wohnsituation durch Umzüge häufig verändert. Viele
müssen dabei mit einem relativ engen finanziellen Spielraum zurechtkommen und
fragen entsprechend preisgünstigen Wohnraum nach, gern mit einer modernen
Technologieausstattung. Sie suchen Wohnstandorte mit Arbeits- und Ausbildungs­
möglichkeiten, aber auch mit freizeitbezogenen Infrastrukturen wie z. B. Sport- und
Kulturangeboten.
Eigenheime oder große Wohnungen bei Familien gefragt

Bei den Familien ist die finanzielle und berufliche Situation oft bereits gefestigter
und die Wohnsituation hat zunehmend dauerhaften Charakter. Als Wohnqualitäten
sind häufig eine ausreichende Zahl und Größe von Räumen, N
­ utzungsmöglichkeiten
im Außenbereich und ggf. auch schwellenlose Zugänge gefragt. Das klassische Eigenheim ist gerade in Niedersachsen weiterhin der typische Wohnwunsch von F
­ amilien.
Im Umfeld spielt neben der schnellen Erreichbarkeit und der Verfügbarkeit von
Ar­­beitsplätzen v. a. das möglichst wohnortnahe, bedarfsgerechte Angebot von Bildungs- und Betreuungsinfrastrukturen eine Rolle.
Stabiles soziales Umfeld und Barrierefreiheit als zentrales Wohnthema für
Senioren

Die Wohnbedürfnisse älterer Menschen richten sich stark nach dem individuellen
Gesundheitszustand. Entsprechend gewinnt die barrierefreie Gestaltung des Wohnraums an Bedeutung. Auch wenn sie im Einzelfall bei gutem Gesundheitszustand

Rahmenthema „Generationengerechtes Wohnen“   

akut noch keine Grundvoraussetzung ist, wird sie in der vorausschauenden Perspektive doch bereits zu einem zentralen Nachfragekriterium. Für ältere Menschen
wird die Wohnung aufgrund zunehmend eingeschränkter Mobilität häufig zum
Lebensmittelpunkt. Alle Faktoren, die es ermöglichen, ein weiterhin selbstbestimmtes Leben zu führen und in dem gewohnten sozialen Umfeld zu verbleiben, sind von
hoher Bedeutung. Dazu zählen die Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen,
die Verfügbarkeit von Dienstleistungsangeboten sowie eine unterstützende technische Gebäudeausstattung. Auch moderate Wohnkosten sind für viele Senioren angesichts knapper finanzieller Ressourcen von großer Wichtigkeit.
Ansprüchen der heutigen und der kommenden Generationen gerecht werden

Allein den unterschiedlichen Ansprüchen der gegenwärtigen Generationen gerecht
zu werden, ist eine besondere Herausforderung für alle Akteure, die mit dem Wohnungsmarkt und/oder der Gestaltung des lokalen und regionalen Lebensumfeldes
befasst sind. Wie eine Wohnungsgenossenschaft mit diesen ­Herausforderungen
umgehen kann, zeigt das Beispiel des Bauvereins Leer (
S. 12). Darüber hinaus
sind die Bedürfnisse zukünftiger Generationen zu be­­rücksichtigen. Generationen­
gerechtigkeit bedeutet in diesem Falle auch, den kommenden Generationen ebenso
gute Chancen auf die Realisierung ihrer Wohnbedürfnisse und -wünsche zu ermöglichen wie den heutigen.
Verschiebung der Bevölkerungsstruktur verändert regionale Bedarfe

Mit Blick auf die Prognosen für die niedersächsischen Wohnungsmärkte stellt sich
daher die Frage, wie sich die Bevölkerungsstrukturen in den einzelnen Regionen ver­
schieben werden – wo beispielsweise die Zahl älterer Menschen stark steigen wird
und entsprechende Wohnungsbedarfe entstehen.
Wandel der Bedürfnisstrukturen in den kommenden Generationen

Gleichzeitig muss aber auch berücksichtigt werden, dass sich die Lebensweisen und
Wohnwünsche von Generation zu Generation ändern. So haben die J­ ugendlichen
in der heutigen digitalen Welt andere Einstellungen und Lebenswelten als die
Gleichaltrigen vor einigen Jahrzehnten. In den kommenden Jahren werden dieser
beschleunigte Wandel und die starke Ausdifferenzierung der Lebensstile auch die
älteren Generationen erreichen. So dürften sich insbesondere die Wohnwünsche und
-bedürfnisse der Senioren weiter wandeln und immer vielfältiger werden. Über alle
Generationen hinweg gewinnt das Thema „Sicheres Wohnen“ an Bedeutung – die
Menschen möchten sich gut und sicher aufgehoben fühlen.

11

12

Schaufenster

Leer

Herausforderung „Generationengerechtes Wohnen“

Interview mit Fritz Zitterich,
Vorstand Bauverein Leer eG

»Die Altersgruppe 65+ stellt ­einen großen
Teil unserer Mieter in den Mehrfamilienhäusern, ­hinzu kommen junge Menschen,
oft in der ersten eigenen ­Wohnung.«

NBank  Herr Zitterich, die Stadt Leer hat sich in
den vergangenen Jahren recht gut entwickelt. Was
waren dabei wichtige Faktoren?
Zitterich  Leer hat sich als bundesweit zweitgrößter
Reedereistandort etabliert, das hat dem Arbeitsmarkt
eine Menge Auftrieb gegeben. Auch die Bundeswehr
ist ein wichtiger Arbeitgeber und im Ge­­gen­satz zu
anderen Standorten nicht vom Stellen­abbau betroffen. Seit Mitte der 90er-Jahre hat sich die Arbeits­
losenquote um gut die Hälfte auf etwa 7 % reduziert.
Durch die gute Arbeitsmarktlage war auch die Be­­
völkerungsentwicklung positiv, was wiederum
Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt mit sich
gebracht hat.
NBank  Welche sind die wichtigsten Zielgruppen für den Bauverein Leer?
Zitterich  Die Altersgruppe 65+ stellt einen gro-

ßen Teil unserer Mieter in den Mehrfamilienhäusern, hinzu kommen junge Menschen, oft in der ersten eigenen Wohnung. Bei Familien geht der Trend
klar zu Einfamilienhäusern, aber auch in diesem
Segment halten wir Angebote vor. Den älteren Mietern ist das Eigenheim nach Auszug der Kinder häufig zu groß geworden und sie möchten lieber zentraler leben. Allerdings entscheiden sich viele Senioren
zu spät für den Schritt in eine möglichst barriere­
arme Wohnsituation und haben dann kurzfristig nur
wenig Auswahl. Wir versuchen, durch Beratung
frühzeitig für dieses Thema zu sensibilisieren und
den Wechsel zu unterstützen.
NBank  Welchen Ansprüchen und Suchkriterien
muss das Wohnungsangebot gerecht werden?
Zitterich  Wichtige Qualitäten sind v. a. die zentrale Lage und eine moderne Ausstattung. Bei der älteren Generation sind auch Dienstleistungen rund
ums Wohnen sehr gefragt. Darauf haben wir uns mit
unserer „Nachbarschaftshilfe“ eingestellt. Das ist ein

Schaufenster   Leer

vielfältiges Serviceangebot und reicht von der Haushalts- und Renovierungshilfe über die Unterstützung
bei Behördengängen bis hin zur Organisation von
Ausflugsfahrten. Angesichts steigender Nebenkosten
ist v. a. auch der energetische Zustand der Gebäude
ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Nicht zuletzt sind
auch Balkone sehr gefragt und wurden an fast allen
unseren Objekten bereits nachgerüstet. Gerade
Alleinlebenden ist dieser kleine Luxus wichtig.

13

die schnell und einfach erreichbar sein sollten.
Außerdem müssen wir uns über neue Wohnformen
Gedanken machen: Wohngemeinschaften für Senioren, Demenzgruppen … alles, was Pflegebedürftigen
ermöglicht, so lange wie möglich ein selbstbestimmtes Leben zu führen. Da liegt noch viel Arbeit vor
uns.

NBank  Welchen Herausforderungen werden
Sie sich in den kommenden Jahren stellen
­müssen?
Zitterich  Angesichts der aktuellen Preisentwicklung ist die Stabilisierung der Wohnkosten v. a. für
einkommensschwächere Mieter eine wichtige Aufgabe. Wir müssen aber auch weiter daran arbeiten,
wichtige Infrastrukturen in den Quartieren vorzuhalten – gerade mit Blick auf die älteren, nicht mehr
so mobilen Bevölkerungsgruppen. So ist z. B. an
Angebote der Tages- und Kurzzeitpflege zu denken,

2013 3

Aussicht

Einwohner

33.891

Ø

kleine Haushalte +

14.533

Ò

große Haushalte +
Eigenheime 
Geschosswohnungen 
Nettokaltmiete (Angebote)
Wohnbauland (Bodenrichtwert) 
Erwerbstätige
Arbeitslosenquote 

3.617

Ø

10.913

Ò

5.199

Ò

6,39 EUR/qm



90 EUR/qm

Ö

31.673

Ö

8,7 %

Ò

14

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik
als wesentliche Rahmenbedingungen für
den Wohnungsmarkt 
Die wichtigsten Rahmenbedingungen für die künftige Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung sowie die wirtschaft­liche
Lage in den jeweiligen Regionen. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung weist in
Niedersachsen praktisch flächendeckend nach unten, d. h. die Zahl der Sterbefälle
übertrifft die Geborenen regelmäßig. Die meist arbeitsplatzorientierten Wanderungen verstärken diesen Trend in den wirtschaftlich schwachen Regionen, wo die
Fortzüge überwiegen. Dynamischere Regionen verzeichnen hingegen mehr Zu- als
Fortzüge und können dadurch die Verluste der natürlichen Entwicklung teilweise
ausgleichen, in einigen Fällen sogar überkompensieren.

Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generationengerechtes
Wohnen“
Alterung der Bevölkerung verändert auf dem Wohnungsmarkt nachgefragte
Qualitäten

Die Bevölkerungsstruktur in Niedersachsen wird sich deutlich verändern – und
da­­mit auch die Ansprüche und Wünsche an Wohnungen. Mit der Alterung der ge­­
burtenstarken Jahrgänge, der sogenannten Babyboomer, wird der Anteil der Senio­
ren deutlich steigen und entsprechend der Bedarf an barrierearmem Wohnraum
weiter zunehmen. Die nachrückenden Jahrgänge sind zunehmend schwächer besetzt,
sodass auch künftig nicht mit landesweit wachsenden Zahlen bei den Familien zu
rechnen ist. In der Summe werden also weniger große Wohnungen benötigt.
Erhebliche regionale Unterschiede bei der Alterung

Zwischen den einzelnen niedersächsischen Regionen gibt es erhebliche Unterschiede
in der Altersstruktur. Während vor allem im westlichen Niedersachsen heute noch
viele junge Menschen leben, ist die Alterung z. B. im Süden bereits weit fortgeschritten. Das südliche Niedersachsen ist dem Westen im demografischen Wandel bereits
um einige Jahre voraus. Grund für die „deformierte“ Altersstruktur im Süden, aber
z. B. auch im Nordosten des Landes, sind über Jahrzehnte fortlaufende Abwanderungen junger Menschen – vorwiegend aufgrund ungünstiger Arbeitsmarktperspektiven.

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Prognose: Städte als Arbeitsmarktzentren wachsen weiter, viele ländliche
­Räume schrumpfen

Künftig ist weiterhin davon auszugehen, dass sich die Einwohnerzahlen in Regionen
mit guten Erwerbschancen deutlich stärker entwickeln werden. Gerade die großen
Städte und ihre Umlandgemeinden haben günstige Wachstumsaussichten. Auch im
Westen des Landes sind in vielen Städten und Gemeinden noch Zuwächse zu erwarten, vor allem durch Zuzüge junger Menschen und Familien. Strukturschwache
ländliche Räume werden auch zukünftig junge, mobile Einwohner verlieren.
Unterschiedliche Herausforderungen für die Regionen

Der Anteil älterer Menschen mit ihren spezifischen Bedürfnissen wird auch an den
Standorten, die von arbeitsplatzorientierten Zuzügen junger Menschen profitieren,
zunehmen. Dort werden aber trotzdem weiterhin in größerem Umfang familiengerechte Wohnungen sowie begleitende Infrastrukturangebote für Bildung und
Betreuung benötigt. Im Unterschied dazu gilt es in den bereits stärker gealterten
Regionen, langfristig tragfähige Lösungen für die bedarfsgerechte Versorgung einer
kleiner werdenden Zahl von Familien mit Kindern zu finden.

Ausgangssituation in den Regionen: Bevölkerungsstruktur
und Alterung
Die Altersstruktur der Bevölkerung ist entscheidend für die spezifische Wohnungsnachfrage in einer Region. Sie ist der wichtigste Bestimmungsfaktor für die Zusammensetzung der Haushalte als Wohnungsnachfrager. Gleichzeitig bestimmen die
unterschiedlichen Wohnbedürfnisse der Generationen die nachgefragten Qualitäten.
In Regionen mit einem hohen Anteil älterer Menschen gibt es üblicherweise viele
kleine Haushalte mit ein oder zwei Personen.
Hoher Anteil älterer Bevölkerung im südlichen Niedersachsen, viele junge
­Menschen im Westen

Bereits stark vom demografischen Wandel betroffen sind besonders das südliche und
das nordöstliche Niedersachsen sowie der Küstenraum (Karte 1). Viele junge Menschen gibt es dagegen vor allem noch im Westen Niedersachsens und im süd­lichen
Hamburger Umland. Auch einige Kommunen im mittleren Niedersachsen und im
suburbanen Raum nördlich von Braunschweig und Wolfsburg sind durch einen
hohen Anteil von Kindern und Jugendlichen gekennzeichnet.

15

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Anteil der Bevölkerung über 65 Jahre 2013 (Karte 1)

Grafik: NBank

16

Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung insgesamt 2013
95

63

18,5

77

20,0

80

21,5

104

23,3

Kommunen

Prozent

Niedersachsen: 21,2 %

Datenbasis: Niedersächsisches Landesamt für Statistik (LSN)
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Selektive Abwanderungen hinterlassen langfristig Spuren

In den Regionen, die heute einen hohen Anteil älterer Menschen aufweisen, hat eine
über Jahrzehnte schwache Entwicklung der Wirtschaft und des Arbeitsmarktes zu
selektiven Abwanderungen geführt und die negative natürliche Entwicklung verstärkt: Während die jungen Erwachsenen die Region verlassen haben, um anderswo
eine Beschäftigung aufzunehmen, sind vor allem die älteren Menschen zurückgeblieben. Dadurch ist die Bevölkerungsstruktur in den betroffenen Regionen langfristig
deformiert, was noch weit in die Zukunft fortwirkt (Abbildung 1). Auch künftig
werden in diesen Regionen voraussichtlich wenige Kinder geboren, da die Genera­
tion der potenziellen Mütter und Väter nur schwach besetzt ist. Es ist davon auszugehen, dass die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten deutlich übertreffen wird.

Altersstruktur der Bevölkerung 2013 und Prognose für 2035 –
am Beispiel des Landkreises Holzminden (Abb. 1)
Alter
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
Grafik: NBank

15
10
5
0
-2,5 -2,0 -1,5 -1,0 -0,5
Männer 2013

0,0

0,5

1,0

Frauen 2013

Datenbasis: LSN, NBank-Bevölkerungsprognose 2013 bis 2035

1,5

2,0

2,5

Männer 2035

Frauen 2035

17

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Wirtschaftliche Dynamik und Arbeitsmarkt als Treiber für
Mobilität
Wirtschaftliche Entwicklung und Bevölkerungsentwicklung sind durch arbeitsplatzbezogene Wanderungen langfristig eng miteinander verknüpft. Die heutige Bevölkerungsstruktur in den Regionen spiegelt damit die vergangenen Entwicklungen
von Wirtschaft und Arbeitsmarkt wider. Insgesamt hat sich die Erwerbstätigkeit 4 in
Niedersachsen in den vergangenen Jahren ausgesprochen positiv entwickelt. 2014
erreichte sie einen Stand von 3,9 Mio. Erwerbstätigen.5 Im Zeitraum 2008 bis 2014
übertraf das Wachstum mit zwölf Prozent sogar den Bundestrend (Abbildung 2).
Entsprechend hat sich auch die Lage am Arbeitsmarkt überdurchschnittlich verbessert und liegt seit 2012 mit leichten Schwankungen auf einem Niveau von knapp
270.000 Arbeitslosen, am aktuellen Rand sogar nur bei rund 259.000 (April 2015).
Zuvor waren die Zahlen seit 2009 kräftig gesunken.

Entwicklungstrends von Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit (Abb. 2)
Index: 2008 = 100
110
105
100
95
Grafik: NBank

18

90
85
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Arbeitslosigkeit D

Arbeitslosigkeit WD

Arbeitslosigkeit Nds

Erwerbstätige D *

Erwerbstätige WD

Erwerbstätige Nds *

* Erwerbstätige: NBank-Erwerbstätigenprognose 2013 bis 2035 für 2013 und 2014
Datenbasis: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder; Arbeitslosenstatistik der Bundesagentur für Arbeit

Regionen mit günstigen Arbeitsmarktbedingungen attraktiv für Zuzüge

Regionen mit einer besonders positiven wirtschaftlichen Entwicklung – v. a. weite
Teile des westlichen Niedersachsens und der Raum Wolfsburg – profitieren von
günstigen Beschäftigungsperspektiven. Sie bieten damit günstige Rahmenbedingungen für junge Erwachsene, aber auch für Familien. Gerade in Südniedersachsen und
in den strukturschwachen Städten Salzgitter, Delmenhorst und Wilhelmshaven ist
die Lage am Arbeitsmarkt eher ungünstig. Aufgrund mangelnder beruflicher Perspektiven drohen besonders in der jungen, sehr mobilen Generation Fortzüge.

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Erwerbstätigenentwicklung und Wanderungssalden in den länd­lichen Räumen
Niedersachsens 2008 bis 2012 (Abb. 3)

5,0
LER

VEC
EMD
EL

2,5
WHV
0
SHG

NOH
DH
CUX
DAN
WTM
UE
FRI
ROW
CE
HK

-2,5

CLP

AUR

NI

HM

BRA

GS
-5,0

OHA

NOM

HOL
-7,5
-10

-5

0

Grafik: NBank

durchschnittlicher Wanderungssaldo (je 1.000 EW) 2008 – 2012

7,5

5

10

15

20

Erwerbstätigenentwicklung 2008 – 2012, in Prozent
y = 0,3056x – 1,4693
R² = 0,4389
Datenbasis: LSN, Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder

Arbeitsmarkt als Impulsgeber für Wanderungen

Die Entwicklungen am Arbeitsmarkt induzieren Wanderungen: Teilräume mit günstiger wirtschaftlicher Entwicklung, wie z. B. die Landkreise Vechta und Cloppenburg,
gewinnen Einwohner (Abbildung 3). Weniger dynamische Regionen (Landkreise
Osterode, Holzminden und Northeim) verlieren dagegen tendenziell. Besonders
deutlich wird dies in den ländlichen Räumen.
In Niedersachsen profitieren v. a. länd­liche Räume im westlichen Niedersachsen, aber auch Großstädte wie z. B. Hannover, Braunschweig und Lüneburg. Bei den
großstädtischen Regionen ist es nicht allein die Kernstadt, die eine hohe Attraktivität
als Wohnstandort aufweist, sondern auch Umlandgemeinden im suburbanen Raum.
Aufgrund gestiegener Mobilitätskosten und nicht ausreichender Bildungs- und
Betreuungsangebote war jedoch in den vergangenen Jahren zu beobachten, dass der
Gürtel der suburbanen Pendlerwohnorte, die Ziele von Zuzügen sind, tenden­ziell
schmaler geworden ist.

19

20

Exkurs

Exkurs
Flüchtlinge
Zunehmende Zahl von Flüchtlingen aus Krisengebieten

Die Zahl der Flüchtlinge, die aus Krisengebieten nach Europa kommen, nimmt
in der jüngsten Vergangenheit stark zu. In der Wanderungsstatistik werden sie
als Zuzüge aus dem Ausland erfasst und die aktuellen Zahlen lassen bereits einen
Anstieg bei bestimmten Herkunftsregionen, wie z. B. Syrien oder Afghanistan, er­­
kennen. Nach aktuellen Zahlen (April 2015) des Bundesamtes für Migration und
Flüchtlinge wurden im Zeitraum Januar bis April 2015 ca. 9.000 Asylanträge verzeichnet. Dies bedeutet einen Zuwachs von 4.181 Personen (+85,9 %) gegenüber
dem Vorjahreszeitraum. Die zugangsstärksten Herkunftsländer, aus denen die Asylantragstellerinnen und Asylantragsteller nach Niedersachsen kommen, sind Syrien,
Kosovo, Irak und Serbien. Noch überwiegen jedoch die arbeitsmarktorientierten Zu­­
züge, v. a. aus dem Osten und Südosten Europas, quantitativ deutlich.
Zentrale Aufnahme, Verteilung auf Städte und Gemeinden

Als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt tritt nur ein Teil der Flüchtlinge in Er­­
scheinung und dies auch erst mit einer gewissen Verzögerung. Nach einer ersten
dreimonatigen Phase der Unterbringung in einer zentralen Aufnahmeeinrichtung
(in Niedersachsen an den Standorten Braunschweig, Bramsche, Friedland und
zukünftig Osnabrück) werden die Asylsuchenden auf die Städte und Gemeinden verteilt. Hierfür wird ein festgelegter Schlüssel genutzt, der sich u. a. an der
Einwohner­zahl orientiert, aber nicht die Wohnungsmarktsituation berücksichtigt.
Das Land ­Niedersachsen zahlt seinen Landkreisen und kreisfreien Städten, die für
die Bereitstellung von Geld- und Sachleistungen verantwortlich sind, eine Pauschale
pro aufgenommener Person.

Exkurs   Flüchtlinge

Gemeinschaftsunterkünfte oder dezentrale Unterbringung

Die Unterbringung der Asylsuchenden soll in der Regel in Gemeinschaftsunterkünften erfolgen, alternativ steht es den Kommunen aber frei, die Kosten einer Mietwohnung zu übernehmen (Ermessensleistung). In den einzelnen Bundes­ländern und
Kommunen wird dieses Ermessen sehr unterschiedlich a­ usgeschöpft. So wird in Niedersachsen z. B. ein großer Teil der Flüchtlinge dezentral untergebracht. In Regionen
mit angespannten Wohnungsmärkten, insbesondere in den dynamischen Städten
und ihrem direkten Umfeld, ist die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften
meist preiswerter als die Anmietung von knappem Wohnraum und wird entsprechend häufiger genutzt als in der Fläche. Gerade in Regionen mit Leerständen ist die
dezentrale Unterbringung dagegen eine sinnvolle – und für die Kommunen kostensparende – Vorgehensweise.
Preisgünstiges Segment des Mietwohnungsmarktes zusätzlich unter Druck

Bei wachsenden Flüchtlingsströmen muss mittelfristig allerdings damit gerechnet
werden, dass die mobilisierbaren Kapazitäten für Gemeinschaftsunterkünfte zunehmend ausgeschöpft werden und in stärkerem Maße auf eine dezentrale Unterbringung in Wohnungen zurückgegriffen werden muss. Mit dieser zusätzlichen Nachfrage dürfte sich der Druck auf das ohnehin vielerorts bereits angespannte Segment
des preisgünstigen Wohnraums weiter verschärfen. Besonders dürfte dies die großen
Städte treffen, die einerseits aufgrund ihrer Einwohnerzahl relativ viele Flüchtlinge
aufnehmen müssen und gleichzeitig i. d. R. mit den größten Engpässen beim preisgünstigen Wohnraum zu kämpfen haben.

21

22

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Ausblick: Erwerbstätigenprognose für die niedersächsischen
Regionen 
Seit Mitte des letzten Jahrzehnts hat das wirtschaftliche Wachstum auch in Niedersachsen zu steigenden Erwerbstätigenzahlen6 geführt, nur kurzzeitig unterbrochen
von der Wirtschaftskrise 2009. Das nach wie vor starke Erwerbstätigenwachstum
dürfte sich aber in den kommenden Jahren deutlich abflachen. Nach 2020 ist mit
zunehmend rückläufigen Erwerbstätigenzahlen zu rechnen.
Wirtschaftsleistung bestimmt Nachfrage nach Erwerbstätigen

Die Nachfrage nach Erwerbstätigen wird durch die Wirtschaftsleistung bestimmt,
die sich aus der Nachfrage nach den hergestellten Gütern und Dienstleistungen
ergibt. In Niedersachsen wurde im Jahr 2014 ein Bruttoinlandsprodukt in Höhe von
254 Mrd. Euro von insgesamt 3,9 Mio. Erwerbstätigen erbracht.7 Mehr Wirtschaftsleistung kann durch eine höhere Arbeitsproduktivität, durch zusätzlichen Arbeitseinsatz, d. h. mehr Erwerbstätige, oder – wie in den letzten Jahren – durch eine Kombination aus beidem erwirtschaftet werden.
Langfristig abnehmende Erwerbstätigenzahlen

Den Zusammenhang zwischen Wirtschaftsleistung und Erwerbstätigkeit nutzt auch
die aktuelle Erwerbstätigenprognose. Demnach werden die Erwerbstätigenzahlen
am Arbeitsort noch bis etwa 2018 steigen und dann zunächst leicht und in den folgenden Jahren stärker schrumpfen. Insgesamt dürften die Zahlen im Jahr 2035 um
etwa 3 % unter dem heutigen Niveau liegen. Die Ursachen hierfür liegen v. a. in der
demografischen Entwicklung, die einerseits die private Nachfrage in Deutschland
und den europäischen Nachbarländern bremst und andererseits auf der An­­ge­
botsseite des Arbeitsmarktes zu einer Abnahme des verfügbaren Arbeitskräfte­
potenzials führt.

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Grafik: NBank

Erwerbstätigenprognose 2013 bis 2035 (Karte 2)

Veränderung der Erwerbstätigenzahlen vom 30.06.2014 bis 30.06.2035
113

86

-7,5

82

-2,5

54

1,0

83

4,0

Kommunen

Prozent

Niedersachsen: -1,2 %

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

23

24

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Überdurchschnittliche Rückgänge im südlichen Niedersachsen

Langfristig rückläufige Erwerbstätigenzahlen sind bis 2035 fast flächendeckend zu
erwarten (Karte 2). Vergleichsweise positiv bleibt die Entwicklung im Hamburger
Umland, in den Wirtschaftsräumen Wolfsburg, Braunschweig und Hannover sowie
im westlichen Niedersachsen. Von überdurchschnittlichen Verlusten ist im südlichen
Niedersachsen, im Jade- und Unterweserraum sowie abseits der großen Verkehrs­
achsen in den mittleren Landesteilen auszugehen (Abbildung 4).
Abnehmendes Arbeitskräftepotenzial führt zu Fachkräfteengpässen

Neben der Nachfrage durch die Arbeitgeber spielt auch das verfügbare Fachkräfteangebot eine wichtige Rolle für die Erwerbstätigenentwicklung. Das Arbeitskräftepotenzial wird noch stärker als die Nachfrage sinken, da die ins Erwerbsleben nachrückenden Altersjahrgänge schwächer besetzt sind als diejenigen, die ins Rentenalter
überwechseln. Dieser Effekt kann dabei in Teilen, aber nicht vollständig durch Zuzüge
kompensiert werden.

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Erwerbstätigenentwicklung 2008 bis 2014 und Erwerbstätigenprognose 2013
bis 2035 (Abb. 4)
Entwicklung der Erwerbstätigen am Arbeitsort 2008 bis 2014
und Prognose 2013 bis 2035
Niedersachsen

Grafik: NBank

Harburg
Braunschweig, Stadt
Vechta
Wolfsburg, Stadt
Cloppenburg
Lüneburg
Aurich
Gifhorn
Leer
Oldenburg, Stadt
Hannover, Region
Emsland
Verden
Osnabrück
Oldenburg
Osnabrück, Stadt
Grafschaft Bentheim
Stade
Diepholz
Ammerland
Emden, Stadt
Celle
Wittmund
Delmenhorst, Stadt
Rotenburg
Osterholz
Nienburg
Cuxhaven
Uelzen
Göttingen
Peine
Wolfenbüttel
Heidekreis
Schaumburg
Salzgitter, Stadt
Friesland
Helmstedt
Hildesheim
Northeim
Lüchow-Dannenberg
Wesermarsch
Hameln-Pyrmont
Holzminden
Wilhelmshaven, Stadt
Goslar
Osterode
-25

-20

-15

-10

2013 bis 2035

-5

0

5

10

2008 bis 2014

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprognose 2013 bis 2035

15

20

25

25

26

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Maßnahmen zur Ausschöpfung des Fachkräftepotenzials stärken Wettbewerbsfähigkeit

Bereits heute zeichnen sich Fachkräfteengpässe bei spezifischen Qualifikationen ab.
In der Konsequenz müssen noch bestehende Potenziale von Frauen in der Familienphase, von älteren Arbeitnehmern oder auch von geringfügig oder Teilzeitbeschäftigten, die ihre Arbeitszeit aufstocken können, noch besser ausgeschöpft werden. Daher
stellen Maßnahmen, die eine stärkere Ausschöpfung des Arbeitskräftepotenzials be­­
günstigen, wichtige Bausteine zur langfristigen Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit
der niedersächsischen Wirtschaft dar. Beispiele sind die Verbesserung der Vereinbarkeit von Familie und Berufstätigkeit oder die Förderung einer längeren Verweildauer
im Erwerbsleben oder regionale Bildungs- und Qualifizierungsinitiativen.
Günstige Erwerbschancen bieten attraktives Umfeld für Berufseinsteiger und
junge Familien

Die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen ist ein entscheidendes Motiv für Wanderungen –
gerade für die mobilen jungen Menschen am Einstieg in ihre berufliche Laufbahn
und junge Familien. So dürften gerade Regionen mit einer positiven Erwerbstätigen­
entwicklung von Zuzügen profitieren und entsprechende Zuwächse insbesondere bei
den jüngeren Haushalten verzeichnen. Großer, familiengerechter Wohnraum wird
somit künftig vor allem in denjenigen Regionen weiterhin stark gefragt sein, für die
die Erwerbstätigenprognose günstig ausfällt.

Ausblick: Bevölkerungsprognose für die niedersächsischen
Regionen
Die künftigen Entwicklungen von Erwerbstätigen und Bevölkerung sind über die
(arbeitsplatzorientierten) Wanderungen eng miteinander verknüpft. Während die
natürliche Bevölkerungsentwicklung zunehmend negativ ausfallen wird und auch
die letzten Regionen, die bislang Geburtenüberschüsse verzeichnen, zunehmend mit
einer Trendwende konfrontiert werden, wird es durch Wanderungsgewinne – v. a.
durch Berufseinsteiger und junge Erwerbstätige – noch einige insgesamt wachsende
Standorte geben. Dabei dürfte es sich vorwiegend um größere Städte und Teilbereiche des westlichen Niedersachsens handeln.
Prognose bis 2035: Bevölkerungsrückgänge überwiegen

In den kommenden Jahren bis 2035 ist landesweit mit einem B
­ evölkerungsrückgang
um insgesamt rund fünf Prozent zu rechnen. Während zunächst noch für e­ inige
Jahre ein leichtes Wachstum in Aussicht steht, dürfte die Entwicklung etwa ab 2018
ins Negative kippen. Besonders stark werden die Einwohnerzahlen in den S­ tädten
und Gemeinden in den südlichen Landesteilen schrumpfen. Aber auch auf den Nord­
osten, den östlichen Teil des Küstenraums, die Unterweserregion sowie bestimmte
Bereiche des mittleren Niedersachsens kommen vergleichsweise starke Bevölkerungsrückgänge zu (Karte 3).

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Grafik: NBank

Bevölkerungsprognose 2013 bis 2035 (Karte 3)

Veränderung der Einwohnerzahl vom 31.12.2013 bis 31.12.2035
134

94

-17,0

77

-8,5

77

-2,5

36

8,0

Kommunen

Prozent

Niedersachsen: -4,8 %

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

27

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

… aber viele große Städte wachsen weiter

Ein Bevölkerungswachstum wird dagegen vor allem in den größeren Städten und
ihrem direkten Umfeld erwartet. Einer der größten Gewinner dürfte die Stadt
Braunschweig sein (
S. 30). Gleichzeitig strahlt die positive Entwicklung Hamburgs voraussichtlich weiterhin stark ins niedersächsische Umland aus. Daneben wird
die Bevölkerungsentwicklung auch im westlichen Niedersachsen noch überwiegend
positiv ausfallen, wobei jedoch nur einzelne Städte und Gemeinden im Oldenburger
Münsterland, wie zum Beispiel die Stadt Vechta sowie die Gemeinden Lohne (Landkreis Vechta) und Wildeshausen (Landkreis Oldenburg) mit deutlich spürbaren
Zuwächsen rechnen können.
Mittelfristig flächendeckendes Geburtendefizit

Die Veränderungen der Einwohnerzahlen ergeben sich aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung (Geburten und Sterbefälle) und Wanderungssalden (Zu- und
Fortzüge). Bis 2035 ist nach der vorliegenden Prognose in Niedersachsen von einem
Rückgang der Geborenenzahlen um 12 % auszugehen, während die Sterbefälle etwa
um ein Viertel zunehmen werden (Abbildung 5). Bereits in den vergangenen Jahren
hat die Zahl der Sterbefälle die der Geburten in vielen Teilen des Landes übertroffen,
sodass die natürliche Bevölkerungsentwicklung insgesamt negativ war. Lediglich
im Oldenburger Münsterland gibt es bislang noch ein gewisses natürliches Bevölkerungswachstum. Aber auch hier wird mittelfristig mit einem Geburtendefizit zu
rechnen sein.
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung bis 2013 und in der Prognose bis
2035 (Abb. 5)
Personen
40.000

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Niedersachsen

20.000
0
-20.000
Grafik: NBank

28

-40.000
-60.000
2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034
Natürliche Entwicklung

Wanderungssaldo

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose 2013 bis 2035

Insgesamt

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik    

Außenwanderungen: Arbeitsmarktorientierte Zuwanderungen aus EU-Staaten
überwiegen

Aktuell gibt es in Niedersachsen insgesamt deutlich mehr Zu- als Fortzüge, sodass
die Einwohnerzahl des Landes trotz negativer natürlicher Bevölkerungsentwicklung
wächst (Abbildung 5). Dieser Trend dürfte sich nach der vorliegenden Prognose
noch für einige Jahre fortsetzen (vgl. hier auch Methodik S. 98). Wichtigste Herkunftsregionen für internationale Zuzüge sind neben Osteuropa (insbesondere
Polen), Südosteuropa (Rumänien, Bulgarien) sowie in den letzten Jahren verstärkt
auch die wirtschaftlich angeschlagenen südeuropäischen Länder (Spanien, Portugal
etc.). Arbeitsmarktorientierte Wanderungsgewinne stehen somit klar im Vordergrund, auch wenn die Zuwanderung von Flüchtlingen aus Krisengebieten aktuell an
Bedeutung gewinnt.
Zuwanderungen auf Dauer nicht ausreichend zur Stabilisierung der
Bevölkerungs­zahlen

Langfristig werden die Wanderungsgewinne aber nicht ausreichen, um die zunehmenden Geburtendefizite auszugleichen. Die Wanderungssalden schwanken im Zeitverlauf stärker als die Geborenenzahlen und Sterbefälle. Die Zuwanderungen aus
den ostdeutschen Bundesländern sind beispielsweise nach den starken Strömen in
den 1990er-Jahren wieder deutlich abgeflacht. Mit Blick auf die Außenwanderungen
über die Bundesgrenzen ist die Intensität der Zuwanderungen auch von internationalen politischen Entwicklungen und Krisen abhängig.
Herausforderungen für schrumpfende Städte und Gemeinden

Die schrumpfenden Städte und Gemeinden stehen vor der Aufgabe, auch für weniger Einwohner günstige Wohn- und Wohnumfeldbedingungen, die den jeweiligen
Bedürfnissen der unterschiedlichen Generationen entsprechen, zu schaffen und zu
erhalten. Dies bedeutet gerade vor dem Hintergrund der Schrumpfungsprozesse und
damit verbundener Auslastungsprobleme von Infrastrukturen eine erhebliche Herausforderung. Gleichzeitig ist es aber eine entscheidende Voraussetzung, um zusätzliche Abwanderungen zu vermeiden.

29

30

Schaufenster

Braunschweig

Großstadt mit günstigen Entwicklungspotenzialen

Interview mit Hermann Klein,
Baudirektor Stadt Braunschweig

NBank  Herr Klein, die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Braunschweig war in den vergangenen Jahren ausgesprochen positiv – welches waren
die entscheidenden Faktoren dafür?
Klein  Braunschweig hat stark von Zuzügen profitiert. Seit 2001 sind die Wanderungssalden der Stadt
positiv. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist die
nachfragegerechte Bereitstellung von Bauland. Darüber hinaus ist die günstige wirtschaftliche Entwicklung der letzten Jahre ein entscheidender Faktor, der
unsere Region auch überregional attraktiv gemacht
hat. So haben die Stadt und der „Speckgürtel“ ringsum von den Zuzügen in die Region profitieren können.
NBank  Derzeit wird häufig über einen Trend
zur Reurbanisierung diskutiert. Nehmen Sie in
Braunschweig entsprechende Tendenzen wahr?

Klein  In der Tat verzeichnen wir in den vergangenen Jahren auch gegenüber unseren Umlandgemeinden positive Wanderungssalden. Die 45- bis 75-Jährigen zieht es wieder zurück in die Stadt: Nachdem
die Kinder das Haus verlassen haben, möchten viele
die Vorteile einer guten Infrastruktur und kurzer
Wege nutzen. Aber auch jüngere Menschen bevorzugen eine zentrale Wohnlage, die den Pendelaufwand
verringert, sodass effektiv mehr Zeit für Familie und
Freizeit bleibt. Begünstigend wirkt auch der von der
Stadt gewährte Kinderbonus beim Eigenheimbau.
NBank  Wie reagiert die Stadt auf die steigende
Wohnungsnachfrage?
Klein  „Bedarfsgerecht planen und nachfragegerecht erschließen“ ist unsere Maxime. Dabei setzen
wir zunehmend auf die Aktivierung von Lücken und
aufgelassenen Flächen, sprich auf die Innenentwick-

Schaufenster   Braunschweig

31

»Bedarfsgerecht ­planen
und nachfragegerecht
erschließen« ist unsere
Maxime.

lung, vorzugsweise in zentrumsnahen Lagen. Wohnbauland gewinnen wir auch durch Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Kasernenstandorte. Um
nachfrageorientiert Bauland bereitstellen zu können,
bedarf es halt einer proaktiven Stadtentwicklungsund Bodenvorratspolitik. Sie ermöglicht auch, preisdämpfend auf den Markt einzuwirken.

2020 rund 5.000 neue Wohnungen zu errichten.
Preisgünstiger Wohnraum ist natürlich ein wichtiges
Thema, gerade für Studenten, Geringverdiener und
Senioren. Darüber hinaus müssen die ÖPNV-Angebote stärker an den Mobilitätsbedürfnissen der Kunden ausgerichtet und verkehrsträgerübergreifend
optimiert werden.

NBank  Welchen Herausforderungen wird sich
die Stadt Braunschweig künftig stellen müssen?
Klein  Braunschweig ist mit Blick auf die Infrastrukturen gut aufgestellt und kann insgesamt optimistisch in die Zukunft blicken. Die wirtschaftliche
Basis zu verbreitern, Integration durch auskömm­
liche Arbeit und gute Wohnqualität für alle zu
sichern, werden zentrale Herausforderungen bleiben. Aktuell gilt es, die Engpässe auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen. Wir sind gut im Plan, bis

2013

Aussicht

Einwohner

247.227



kleine Haushalte +

118.656



große Haushalte +

25.142

Ó

Eigenheime 

32.663



Geschosswohnungen 

98.382



Nettokaltmiete (Angebote)

7,06 EUR/qm



Wohnbauland (Bodenrichtwert) 

155 EUR/qm

Ò

Erwerbstätige
Arbeitslosenquote 

160.604



7,0 %

Ø

32

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen
Die Bevölkerungsentwicklung ist eine wichtige Einflussgröße für die Nachfrageseite
des Wohnungsmarktes. Der konkrete Wohnungsbedarf entsteht jedoch durch die
Haushalte, die durch die Bevölkerung gebildet werden. Damit aus dem Bedarf eine
Nachfrage entsteht, müssen die Haushalte über eine entsprechende Kaufkraft ver­
fügen.

Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generationengerechtes
Wohnen“
Zusammensetzung der Haushalte

Die eigentliche Wohnungsnachfrage geht von den Haushalten aus. In Niedersachsen
leben die meisten Menschen in kleinen Haushalten mit ein oder zwei Mitgliedern,
Familien mit einem oder mehr Kindern stellen etwa ein Drittel der Haushalte. Die
entsprechenden Wohnwünsche hängen stark davon ab, in welchen Lebensphasen
sich die jeweiligen Haushaltsmitglieder befinden. Gerade in den kleinen Haushalten ist das sehr unterschiedlich: Hierunter finden sich einerseits junge Menschen in
Ausbildung bzw. Studium, aber auch z. B. Alleinerziehende sowie nicht zuletzt ein
großer Teil älterer Menschen.
Unterschiedliche Wohnbedürfnisse

Die Wohnwünsche und -bedürfnisse dieser Gruppen sind sehr unterschiedlich. Auszubildende und Studierende benötigen kleine, günstige Wohnungen. Auch Alleinerziehende und sozial schwache Familien sind auf preiswerten Wohnraum angewiesen.
Viele Senioren wünschen sich eine barrierearme Wohnsituation, die einen Verbleib
im gewohnten Umfeld ermöglicht.
Familien als typische Nachfrager von Eigenheimen

Familien sind die typische Zielgruppe für den Erwerb von Eigenheimen. Die aktuell ausgesprochen niedrigen Zinsen ermöglichen auch einkommensschwächeren
Familien derzeit eine günstige Perspektive für den Erwerb von Wohneigentum. In
den dynamischen Großstädten übertrifft die Nachfrage häufig den vorhandenen
Bestand. Daher sind als Alternative auch größere Wohnungen, die ausreichend Fläche und Zimmer bieten, in den Städten sehr gefragt.

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Haushaltsprognose: Wachstum der kleinen Haushalte noch bis 2020

Die Prognoserechnung zur Entwicklung der Haushalte zeigt, dass sich der Singularisierungstrend allein aufgrund der Alterung und der damit einhergehenden Verkleinerung der Haushalte fortsetzt. In den kommenden Jahren wird es landesweit immer
weniger Familienhaushalte geben – mit Ausnahme der großen Städte. Gleichzeitig
wird die Zahl der kleineren Haushalte noch einige Jahre weiter steigen. Ab etwa 2020
wird aber voraussichtlich auch die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte nicht
mehr zunehmen.
Regional unterschiedliche Entwicklungsperspektiven für die Wohnungsnachfrage

Dieses Wachstum der kleinen Haushalte wird vor allem durch die Alterung (und
Haushaltsverkleinerung) der geburtenstarken Jahrgänge getragen. Besonders stark
steigen wird die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum im Westen des Landes und in den suburbanen Räumen. Familiengerechter Wohnraum wird vor allem
in den großstädtischen Zentren und in ihrem direkten Umland gefragt sein. Kleine
Haushalte junger Menschen werden insgesamt deutlich seltener und es ist davon
auszugehen, dass sie sich künftig noch stärker auf Hochschulstandorte und Arbeitsmarktzentren konzentrieren werden, wo dementsprechend weiterhin kleine, preiswerte Wohnungen benötigt werden.

Nachfrageklima auf dem Wohnungsmarkt
Haushalte mit hoher Kaufkraft sind eher in der Lage, hohe Wohnkosten zu bezahlen
und entsprechend qualitativ hochwertige Wohnungen nachzufragen. Gerade bei der
Eigentumsbildung ist darüber hinaus auch das Zinsniveau von großer Bedeutung,
weil die Zinsen die Kosten der Kapitalbeschaffung bestimmen.
Anhaltendes Zinstief treibt die Nachfrageentwicklung an

Die Kapitalbeschaffungskosten haben 2014 mit einem durchschnittlichen effektiven
Jahreszinssatz von 2,6 % (Jahresmittel) einen historischen Tiefstand erreicht (Abbildung 6). Seit 2009 ist angesichts der zinspolitischen Maßnahmen im Nachgang der
Wirtschafts- und Finanzkrise das Zinsniveau in Deutschland stetig gesunken. Die
Aufnahme von Krediten zum Bau oder Erwerb von Wohneigentum ist vor diesem
Hintergrund derzeit hochattraktiv. Auch Investoren profitieren von den niedrigen
Zinsen. Die Kosten für die Erstellung von Neubauten (Bauleistungspreise) sind
gleichzeitig nur mäßig gestiegen (Abbildung 6).

33

34

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Langfristig moderate Kaufkraftzuwächse

Auf der anderen Seite sind in Deutschland langfristig moderate Kaufkraftzuwächse zu verzeichnen. So ist die Kaufkraft pro Kopf in den vergangenen zehn Jahren
nominal8 um rund ein Fünftel gestiegen. Insgesamt ergeben sich daraus günstige
Rahmenbedingungen für die Nachfrage nach Wohneigentum, was sich auch in der
Marktentwicklung und in den Kaufpreisen widerspiegelt.
Viele Doppelverdienerhaushalte bringen hohe Kaufkraft

Während das Zinsniveau keine regionalen Schwankungen aufweist, unterscheidet
sich die Kaufkraft innerhalb des Landes Niedersachsen entsprechend den Beschäftigungsmöglichkeiten und der Erwerbsbeteiligung in den Regionen deutlich. Die
höchsten Kaufkraftwerte werden in Regionen erreicht, in denen der Anteil der Familienhaushalte mit zwei Verdienern hoch ist. Dies gilt insbesondere für das Umland
der Städte mit günstigen Pendel- und Verdienstmöglichkeiten (Karte 4), aber auch
für Teile des westlichen und mittleren Niedersachsens.

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Entwicklung von Zinsen, Kaufkraft, Bauleistungspreisen (Abb. 6)
Index: 2003 = 100
140
120
100

Grafik: NBank

80
60
40
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten

Kaufkraft je Haushalt

Bauleistungspreise (Index: 2010 = 100)
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035, GfK, LSN
Der Baupreisindex 9 stellt die Entwicklung der Baupreise dar, die von den jeweiligen Bauherren für die Erstellung eines Gebäudes zu
zahlen sind.

Transferleistungsempfänger und kleine Haushalte dämpfen Kaufkraft

Eine niedrige Kaufkraft der Haushalte zeigen die großen Städte, bedingt durch die
vielen kleinen Haushalte mit nur maximal einem Einkommen. In der Fläche fällt
eine niedrige Kaufkraft insbesondere in folgenden Regionen auf:
—— im Nordosten des Landes, u. a. mit einer relativ hohen Arbeitslosigkeit,
—— im südlichen Niedersachsen und im Weserbergland mit einem demografisch be­­
dingt höheren Anteil von Personen im Ruhestand (als Empfänger von Trans­fer­
leistungen) sowie
—— in Ostfriesland mit niedrigen Löhnen in Tourismus und Landwirtschaft sowie
relativ vielen, teils zugezogenen Rentnern.

35

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Haushaltskaufkraft 2014 (Karte 4)

Grafik: NBank

36

Kaufkraft in Euro je Haushalt 2014
48

66

81

109

112

37.700 40.600 44.000 48.100

Niedersachsen: 42.000 Euro

Datenbasis: GfK, LSN
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Kommunen

Euro

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Kleine Haushalte mit ein oder zwei Mitgliedern
Von den rund 3,8 Mio. Haushalten sind mehr als zwei Drittel kleine Haushalte mit
ein oder zwei Mitgliedern. Da Personen in unterschiedlichen Lebensphasen (Ausbildung/Studium, Familiengründung, Rentenalter) spezifische Bedarfe an Wohnraum
haben, ist die Haushaltsgröße und die Zusammensetzung der Haushaltsmitglieder
entscheidend dafür, welche Größen und Qualitäten bei den Wohnungen nachgefragt
werden.
40 % Ein-Personenhaushalte, darunter jeder Dritte ein Seniorenhaushalt

Mit einem Anteil von 40 % aller Haushalte sind die Ein-Personenhaushalte die häufigste Haushaltskonstellation in Niedersachsen. Ein Drittel davon sind Seniorenhaushalte. Insgesamt sind die Ein-Personenhaushalte daher vor allem in vom demografischen Wandel stark betroffenen Regionen häufig vertreten, so z. B. im Süden und
Nordosten des Landes sowie in bestimmten Küstenorten.
Hochschulstandorte: Auch Studierende häufig in kleinen Haushalten

Der Anteil von Ein-Personenhaushalten ist auch an den Hochschulstandorten und
in den Großstädten (als wichtige Ausbildungsstandorte) hoch (Abbildung 7). Dort
leben vor allem viele junge Menschen in Ein-Personenhaushalten, z. B. in der ersten
eigenen Wohnung. Landesweit ist jeder sechste Alleinlebende unter 30 Jahre alt. Be­­
sonders sticht die Stadt Göttingen hervor, wo mit rund zwei Dritteln der landesweit
höchste Anteil von Ein-Personenhaushalten erreicht wird. Grund dafür sind vor
allem die zahlreichen Studierenden.
Zwei-Personenhaushalte: Paare unterschiedlicher Altersgruppen und Allein­
erziehende

Landesweit besteht derzeit jeder dritte Haushalt aus zwei Mitgliedern. Das sind etwa
ein Drittel aller Haushalte in Niedersachsen. Sie setzen sich überwiegend aus Paaren
unterschiedlicher Altersgruppen und alleinerziehenden Elternteilen mit einem Kind
zusammen (zu den Alleinerziehenden siehe Exkurs S. 44).
—— Viele junge Paare leben vor allem in den großen Städten sowie im Westen des
Landes (Schwerpunkt Oldenburger Münsterland und Emsland).
—— Die Paare im Alter zwischen 40 und 65 Jahren wohnen überdurchschnittlich oft
im Umland der großen Städte. Hierbei handelt es sich vielfach um Familien, die
im Zuge der Suburbanisierungsprozesse der 1980er- und 1990er-Jahre in die
Umlandgemeinden gezogen sind und deren Kinder nun bereits das Elternhaus
verlassen haben.
—— Viele ältere Paare leben dagegen im Süden und Nordosten des Landes, wo der
demografische Wandel bereits weit fortgeschritten ist.

37

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Ein-Personenhaushalte in Niedersachsen nach Alter (Abb. 7)
Anteil der Ein-Personenhaushalte nach Altersgruppen 2013
Niedersachsen
Göttingen
Osnabrück, Stadt
Braunschweig, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Hameln-Pyrmont
Hannover, Region
Goslar
Wilhelmshaven, Stadt
Grafschaft Bentheim
Hildesheim
Celle
Heidekreis
Nienburg (Weser)
Salzgitter, Stadt
Delmenhorst, Stadt
Schaumburg
Wolfenbüttel
Aurich
Cuxhaven
Osterholz
Helmstedt
Uelzen
Diepholz
Rotenburg (Wümme)
Lüchow-Dannenberg
Wolfsburg, Stadt
Lüneburg
Northeim
Harburg
Holzminden
Stade
Friesland
Wittmund
Emden, Stadt
Leer
Peine
Oldenburg
Osterode am Harz
Verden
Wesermarsch
Vechta
Ammerland
Gifhorn
Cloppenburg
Osnabrück
Emsland

Grafik: NBank

38

0

10
18 – 29 Jahre

20

30
30 – 64 Jahre

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035

40

50

über 65 Jahre

60

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Studierende und Auszubildende benötigen preiswerten Wohnraum

Bei den jungen Ein-Personenhaushalten sind vorwiegend kleine Wohnungen mit
einem oder zwei Zimmern gefragt. Studierende und Auszubildende verfügen häufig
über ein geringes Einkommen und benötigen entsprechend preiswerten Wohnraum.
Auch junge Paare und Alleinerziehende haben oft nur ein begrenztes Wohnbudget.
Veränderte Wohnbedürfnisse im Alter

Bei den sesshaften Paaren mittleren Alters ist – gerade im suburbanen Raum – von
einem hohen Eigenheimanteil auszugehen. In vielen Fällen dürften diese Eigenheime
und auch große (Miet-)Wohnungen nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des
Partners langfristig nicht mehr den Bedarfen der Bewohner entsprechen. Die kleinen
Haushalte mit älteren Mitgliedern stehen dann oft vor der Entscheidung, die Wohnsituation evtl. noch einmal zu verändern.
Verbleib oder Wechsel in bedarfsgerechtere Wohnsituation?

Die Wahl zwischen Verbleib und Wechsel in eine kleinere, zentral gelegene und möglichst barrierearme Wohnung (
S. 40) hängt neben emotionalen Aspekten auch
mit den finanziellen Möglichkeiten zusammen. Gerade bei Eigenheimbesitzern sind
zusätzlich die Marktlage und die zu realisierenden Verkaufserlöse für die Entscheidung maßgeblich.

39

40

Schaufenster

Einbeck

Ansprüche an Wohnungen und Wohnumfeld

Interview mit Birgit Rosenbauer,
­Geschäftsführerin der Einbecker
­Wohnungsbaugesellschaft mbH (EWG)

»Mit den EWG-WGs
haben wir ein tolles
Konzept für Erstmieter.
Wir bieten moderne,
trendig möblierte
WG-Zimmer, die wir
einzeln vermieten.«

NBank  Frau Rosenbauer, Südniedersachsen ist
geprägt von abnehmenden Bevölkerungszahlen
und vielerorts auch von einer schwachen Arbeitsmarktentwicklung. Wie nehmen Sie das Wohnungsmarktumfeld in Einbeck wahr?
Rosenbauer  In der Kernstadt Einbeck stellen
sich die demografischen Entwicklungen noch etwas
positiver dar als im Umfeld. Die Anziehungskraft
eines Zentrums wirkt auch unter ungünstigen
Bedingungen. Das hat u. a. mit dem Arbeitsmarkt zu
tun. Wir profitieren hier v. a. von einem großen
Arbeitgeber aus der Agrarwirtschaft. Beschäftigungszuwächse gibt es bei den hochqualifizierten
Kräften, bei den einfachen Qualifikationen hat sich
dagegen in den vergangenen Jahren wenig getan.
NBank  Welche sind die wichtigsten Zielgruppen der EWG und wie reagieren Sie auf deren spezifische Ansprüche?

Rosenbauer  Quantitativ stehen ganz klar die
älteren Mieter im Vordergrund. Rund 70 % der
EWG-Mieter sind Senioren. Schon seit Jahren haben
wir daher bei Umbaumaßnahmen das Thema Barrierefreiheit auf der Agenda. Die zusätzlichen Service-Angebote unseres Programms „Wohnen plus“
erfreuen sich hoher Beliebtheit. Mit dem Roten Kreuz
als Kooperationspartner bieten wir dabei ein breites
Spektrum von Beratungs- und Unterstützungs­
leistungen für ältere Menschen. Künftig werden vor
allem technische Unterstützungsstrukturen – Smart
Home und Ambient Assisted Living – an Bedeutung
gewinnen.
NBank  Aber Sie nehmen auch weitere Zielgruppen in den Blick. Ein aktuelles Beispiel sind die
EWG-WGs …
Rosenbauer  Mit den EWG-WGs haben wir ein
tolles Konzept für Erstmieter. Wir bieten moderne,
trendig möblierte WG-Zimmer, die wir einzeln vermieten. Obwohl Einbeck keine Hochschule hat,

Schaufenster   Einbeck

besteht eine große Nachfrage. Den Anstoß gegeben
hat dabei die Einrichtung einer überregionalen
Berufsschulklasse für Pflanzentechnologie in Einbeck. Die Schüler kommen aus einem großen
Umkreis zum Blockunterricht nach Einbeck und
müssen entsprechend untergebracht werden. Letztlich konnte die EWG mit diesem Angebot einen
wichtigen Baustein zur Realisierung dieses Bildungsgangs und damit auch zur langfristigen Sicherung
des Berufsschulstandorts Einbeck beisteuern.
NBank  In Einbeck ist derzeit die attraktive
Gestaltung der Innenstadt ein großes Thema, u. a.
mit der Bürgerinitiative „Sch(l)aufenster Einbeck“. Welche Verbindung besteht da zur Arbeit
der EWG?

weitere Leerstände folgen … Dieser Teufelskreis
muss durchbrochen werden! Da hilft die „Sch(l)au­
fenster“-Initiative, die großartige Arbeit in der Zwischennutzung und Reaktivierung verwaister
Geschäfte leistet. Die EWG unterstützt dieses
Engagement und wirbt Vermieter, von denen sie mit
der Objektverwaltung beauftragt ist, für das Projekt.

2013

Aussicht

Einwohner

31.591

Ô

kleine Haushalte +

12.200

Ô

große Haushalte +

Rosenbauer  Wenn so wie in Einbeck viele
Schaufenster leer stehen, reicht auch ein historisches
Stadtbild nicht mehr aus, um die Attraktivität der
Innenstadt zu erhalten. Dann wird es zunehmend
schwieriger, Mieter für die Ladengeschäfte zu finden,

41

Eigenheime 
Geschosswohnungen 
Nettokaltmiete (Angebote)
Wohnbauland (Bodenrichtwert) 
Erwerbstätige
Arbeitslosenquote 

3.908

Ô

10.107

Ò

5.943

Ò

4,77 EUR/qm

Ò

59 EUR/qm

Ò

16.078

Ò

9,3 %

Ö

42

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Familienhaushalte mit Kindern
Die Haushalte mit drei, vier, fünf und mehr Mitgliedern werden überwiegend von
Familien gebildet. Daneben sind auch Alleinerziehende mit zwei oder mehr Kindern
sowie Mehrgenerationenhaushalte (Eltern, Kinder und Großeltern) anzutreffen.
Zusammen machen die Drei- bis Fünf-Personenhaushalte ungefähr ein knappes
Drittel der Haushalte in Niedersachsen aus.
Große Haushalte verstärkt im Westen Niedersachsens

Am größten ist die Bedeutung der Familienhaushalte im westlichen Niedersachsen,
insbesondere im Emsland, im Oldenburger Münsterland und im Raum Osnabrück.
Aber auch im südlichen Hamburger Umland sowie in den Städten Braunschweig
und Wolfsburg mit ihrem nördlichen Umland gibt es viele Familien. Im südlichen
Niedersachsen, wo die Alterung der Bevölkerung im demografischen Wandel bereits
weit fortgeschritten ist, gibt es nur noch wenige und von der Tendenz her kleinere
Familien. Besonders deutlich wird dies in der Harzregion und im Weser­bergland.
Familiengerechter Wohnraum in unterschiedlichen Qualitäten

Da in den Haushalten mit drei oder mehr Mitgliedern in aller Regel mindestens ein
Kind lebt, wird familiengerechter Wohnraum benötigt. D. h., die Wohnung selbst
muss über genügend Platz und ausreichend Kinderzimmer verfügen. Gleichzeitig
spielt auch das Umfeld eine wichtige Rolle mit einer möglichst ruhigen, sicheren
Lage und wohnortnahen Bildungs-, Betreuungs- und Freizeitangeboten.
Eigenheime und größere (Miet-)Wohnungen gefragt

Die Wohnungsnachfrage der Familien hat ihren Schwerpunkt im Bereich der Eigenheime – vor allem in ländlichen Gemeinden und kleineren Zentren. Je nach finanzieller Situation des Haushalts werden auch größere (Miet-)Wohnungen nachgefragt.
Letzteres betrifft primär die größeren Städte, wo einerseits Einfamilienhäuser eher
knapp und damit teuer sind und gleichzeitig der Anteil einkommensschwacher
Familien oft relativ hoch ist.

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Grafik: NBank

Anteil der Familienhaushalte mit vier Personen 2013 (Karte 5)

Anteil der Vier-Personenhaushalte an den Haushalten insgesamt 2013
(Basis: Zensus 2011, Mikrozensus; Berechnungen und Schätzungen der CIMA)
25

75

6,5

92

9,0

99

10,7

127

12,5

Niedersachsen: 9,4 %

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Kommunen

Prozent

43

Exkurs

Exkurs
Haushalte mit alleinerziehenden Elternteilen
Alleinerziehende stehen oft vor erheblichen finanziellen und organisatorischen Herausforderungen: Sie sind in der Regel mit einem niedrigeren Familieneinkommen
ausgestattet und häufiger von Armut bedroht. Gleichzeitig erfordert die parallele
Bewältigung von Berufstätigkeit und Kinderbetreuung einen großen Organisationsaufwand – vor allem, wenn zwei oder mehr Kinder zu betreuen sind.
Jeder achte Haushalt mit einem alleinerziehenden Elternteil

Landesweit besteht etwa jeder achte Haushalt aus einem alleinerziehenden Elternteil
und einem oder mehreren Kindern. In Niedersachsen hat mehr als ein Viertel der
Alleinerziehenden zwei Kinder, jeder zehnte Alleinerziehende sogar drei oder mehr
Kinder (Abbildung 8).

Haushalte mit alleinerziehenden Elternteilen nach Haushaltsgröße (Abb. 8)
Alleinerziehende nach Haushaltsgrößen
1.500.000
197.200

1.200.000
900.000
600.000

67.600

20.100

300.000
0

6.700

1-PHH

2-PHH

3-PHH

Alleinerziehende

4-PHH

5+-PHH

übrige Haushalte

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035

Grafik: NBank

44

Exkurs   Haushalte mit alleinerziehenden Elternteilen

Hoher Anteil Alleinerziehender in den Städten

Überdurchschnittlich viele Haushalte von Alleinerziehenden gibt es hauptsächlich in
den Städten, darunter insbesondere in den Städten mit jüngerer Altersstruktur wie
Braunschweig, Hannover und Oldenburg. Aber auch in den jeweiligen Grund- und
Mittelzentren im ländlichen Raum ist der Anteil meist deutlich höher als in den
umliegenden Gemeinden. Dies ist unter anderem auf kurze Wege und ein breites
Infrastrukturangebot in den Zentren zurückzuführen, was die Organisation des Alltags erleichtert. Aber auch das spezifische Wohnungsangebot, das eher die Bedürfnisse der Alleinerziehenden trifft (Mietwohnung statt Eigenheim), ist vorwiegend in
den Städten anzutreffen.
Im westlichen Niedersachsen häufiger kinderreiche Haushalte – auch bei Alleinerziehenden

Gerade im kinderreichen Westen des Landes liegt der Anteil der Alleinerziehenden
an den Haushalten zwar insgesamt relativ niedrig, aber deren Haushalte sind durchschnittlich deutlich größer. Im Oldenburger Münsterland beispielsweise hat die
Hälfte der Alleinerziehenden mehr als ein Kind, davon wiederum ein Drittel sogar
drei oder mehr Kinder. In den großen Städten, aber auch im südlichen Niedersachsen, leben die Alleinerziehenden dagegen meist nur mit einem Kind in ihrem Haushalt. So haben z. B. zwei Drittel der Alleinerziehenden in Braunschweig, Wolfsburg
und im Landkreis Goslar nur ein Kind zu versorgen.
Sicherung gleichwertiger Chancen auch für Kinder mit geringeren f­ amiliären
Ressourcen

Heute wächst ein großer Teil der jungen Generation bei einem alleinerziehenden
Elternteil auf, der dabei erhebliche finanzielle und organisatorische Herausforderungen zu bewältigen hat. In vielen Fällen gelingt es nur mit externer Unterstützung, für
die betroffenen Kinder und Jugendlichen eine Chancengerechtigkeit beim Start ins
Leben sicherzustellen. Vor diesem Hintergrund müssen sich auch Kommunen und
andere Wohnungsmarktakteure auf die hohe Zahl der Alleinerziehenden einstellen
und entsprechende Infrastrukturange­bote sowie bezahlbaren, ausreichend großen
Wohnraum bereithalten.

45

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Perspektiven für die Wohnungsnachfrage durch Haushalte
(Haushaltsprognose)
Für die künftige Haushaltsentwicklung ist einerseits die Bevölkerungsentwicklung
ein entscheidender Einflussfaktor. Andererseits spielt das Haushaltsbildungsverhalten eine wichtige Rolle. Insbesondere der Trend zu kleinen Haushalten (Singularisie­
rungstrend), der u.a. durch die Alterung der Bevölkerung weiter vorangetrieben wird,
wirkt sich deutlich auf die Zahl und Größe der nachgefragten Wohnungen aus.
Singularisierungstrend: Bis 2022 noch steigende Haushaltszahlen

Insgesamt kommen bis 2022 landesweit rund 100.000 Haushalte hinzu. Hierbei ist
der weiter anhaltende Singularisierungstrend von Bedeutung, der die absehbaren
Bevölkerungsrückgänge zunächst noch überkompensiert. Mit dem fortschreitenden
demografischen Wandel gehen aber in den Jahren ab 2022 bis zum Ende des Prog­
nosezeitraums die Haushaltszahlen insgesamt wieder zurück. Für 2035 wird ein
leichtes Plus von rund 20.000 Haushalten gegenüber dem Stand 2013 erwartet.

Haushaltsprognose 2013 bis 2035 nach Größenklassen (Abb. 9)

Index: 2013 = 100
110
105
100
95
Grafik: NBank

46

90
85
2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035
Insgesamt

Kleine Haushalte (1 / 2-Pers.-HH)

Große Haushalte (3 / 5+-Pers.-HH)
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Altersbedingte Haushaltsverkleinerung: Zahl der kleinen Haushalte wächst, …

Die Zahl der kleinen Haushalte steigt zunächst aufgrund der Alterung der Bevölkerung weiter an. So werden aus den Familien langfristig Zwei-Personenhaushalte,
wenn die Kinder das Elternhaus verlassen. Im weiteren Verlauf bleibt ein Ein-Personenhaushalt zurück, wenn einer der Partner stirbt. Da in den kommenden Jahren
die geburtenstarken Jahrgänge diese Lebensphasen erreichen werden, dürfte die Zahl
der kleinen Haushalte noch bis etwa 2022 deutlich steigen (Abbildung 9). In den
Folgejahren setzt eine Stabilisierung der kleinen Haushalte ein, da die Zuwächse der
älteren Ein- und Zwei-Personenhaushalte nicht mehr ausreichen, die gleichzeitig
ablaufenden Rückgänge bei den jüngeren Menschen in der Gesamtschau zu kompensieren.
… Familienhaushalte werden insgesamt seltener

Parallel zum Anstieg der kleinen Haushalte werden die Familienhaushalte abnehmen. Die nachrückenden Generationen sind deutlich schwächer besetzt als die
„Babyboomer“ und zeichnen sich gleichzeitig durch vielfältigere Lebensentwürfe
aus. Dadurch wird das klassische Familienmodell noch einmal seltener. Die Zahl der
großen Haushalte wird somit über den gesamten Prognosezeitraum kontinuierlich
zurückgehen (Abbildung 9).
Entwicklung der kleinen Haushalte v. a. im Westen stark

Starke Zuwächse bei den kleinen Haushalten sind vor allem im Westen Niedersachsens, im südlichen Hamburger Umland sowie in weiten Teilen der Region um
Hannover, Braunschweig und Wolfsburg zu erwarten – also in denjenigen ­Regionen,
die künftig mit deutlich steigenden Zahlen älterer Menschen rechnen müssen. Erste
Abnahmen gibt es dagegen in den bereits stark vom demografischen Wandel be­­
troffenen Regionen im südlichen und nordöstlichen Niedersachsen sowie im öst­
lichen Küstenraum. Der Bestand an jungen Ein- und Zwei-Personenhaushalten
wächst nur noch vereinzelt in Teilen des westlichen Niedersachsens und einzelnen
Standorten im Hamburger Umland sowie in der Region Hannover mit Schwerpunkt
auf der Landeshauptstadt (Karte 6).

47

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Prognose der über 65-Jährigen in Ein- und Zwei-Personenhaushalten
2013 bis 2035 (Karte 6)

Grafik: NBank

48

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2013 bis 31.12.2035
(Basis: Zensus 2011, Mikrozensus; Berechnungen und Schätzungen der CIMA)
76

47

17,0

91

27,0

92

42,0

112

60,0

Niedersachsen: 34,8 %

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Kommunen

Prozent

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen    

Langfristiger Negativtrend bei Familienhaushalten

Die Zahl der Familienhaushalte in Niedersachsen nimmt kontinuierlich ab – um
knapp ein Fünftel bis 2035. Ausnahmen sind die dynamischen städtischen Stand­
orte wie Braunschweig, Wolfsburg, Hannover, Lüneburg, Göttingen, Oldenburg
und Osnabrück (Karte 7). In der Fläche dagegen ist bis auf wenige Ausnahmen im
südlichen Hamburger Umland und im Oldenburger Münsterland mit ­Rückgängen
zu rechnen. Besonders stark betroffen sind das erweiterte Umland der Region
­Hannover (v. a. in südlicher Richtung), der Harz und der Jade-Weser-Raum.
Preisgünstiger Wohnraum für Studierende und Auszubildende nur noch in den
Zentren gefragt

Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum durch junge Menschen in Studium
und Ausbildung dürfte sich künftig noch stärker als bisher auf die Hochschulstand­
orte und Arbeitsmarktzentren konzentrieren und in den übrigen Landesteilen zu­­
rückgehen.
Barrierefreiheit in kleinen Wohnungen gewinnt landesweit an Bedeutung

Entsprechend der Verschiebung der Altersstruktur in den kleinen Haushalten wird
dagegen das Thema Barrierefreiheit, gerade auch in kleineren Wohnungen, noch
einmal erheblich an Bedeutung gewinnen. Auch die Bereitstellung wohnortnaher
Dienstleistungen, die eine selbstbestimmte Lebensführung im Alter ermöglichen,
wird in diesem Zuge zunehmend wichtiger.
Wohnwünsche Älterer evtl. nicht immer realisierbar

Weite Teile der älter werdenden Generation in den ländlichen und v. a. auch subur­
banen Räumen werden z. B. nach dem Auszug der Kinder darüber nachdenken, in
eine zentral gelegene, barrierearme Eigentumswohnung umzuziehen. Diese Wohnwünsche können sie aber i. d. R. nur realisieren, wenn sie ihre vorhandenen Eigenheime
zu einem angemessenen Preis verkaufen. Angesichts des künftig deutlich abnehmen­
den Nachfragepotenzials durch Familien dürfte sich dies in vielen Regionen als zu­
nehmend schwieriger erweisen.
Steigende Attraktivität der Städte für Familien führt zu Engpässen

In den wachsenden Städten ergeben sich hingegen sogar noch deutliche Nachfrage­
steigerungen nach großen, familiengerechten Wohnungen und Eigenheimen, sodass
sich aus der zunehmenden Attraktivität der Städte für Familien neue Engpässe entwickeln. Die von Familien nachgefragten Wohnungsqualitäten – größere Räume,
zusätzliche Arbeits- oder Spielzimmer, moderner Schnitt mit offener Küche etc.
– finden sich im Wohnungsbestand, der sich noch immer zu einem großen Teil aus
Nachkriegsbauten mit Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen zusammensetzt, nicht im
gefragten Umfang wieder.

49

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen

Prognose der Bevölkerung in Vier-Personenhaushalten 2013 bis 2035 (Karte 7)

Grafik: NBank

50

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12. 2013 bis 31.12.2035
(Basis: Zensus 2011, Mikrozensus; Berechnungen und Schätzungen der CIMA)
127

97

-32,5

88

-24,3

79

-17,7

27

-1,5

Niedersachsen: -18,3 %
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Kommunen

Prozent

Wohnraumangebot in Niedersachsen    

Wohnraumangebot in Niedersachsen
Der derzeitige Wohnungsbestand in Niedersachsen spiegelt verschiedene Epochen
des Wohnungsbaus wider. Je nachdem, was in den vergangenen Jahrzehnten stark
gefragt war, kann sich das Bild zwischen den einzelnen Regionen innerhalb des Landes durchaus unterscheiden. In Niedersachsen stehen traditionell die Einfamilien­
häuser, meist als Eigenheime, im Vordergrund. Künftig wird die Herausforderung
darin bestehen, den vorhandenen Bestand möglichst gut an die aktuellen und kommenden Bedürfnisse anzupassen.

Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generationengerechtes
Wohnen“
Niedersachsen als „Einfamilienhausland“

Niedersachsen ist nach wie vor ein typisches „Einfamilienhausland“ mit rund 61 %
der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Gerade im westlichen Niedersachsen ist dieser Wert vielerorts noch deutlich höher. In den größeren Städten steht
aber natürlich auch in Niedersachsen der Geschosswohnungsbau im Vordergrund.
Bautätigkeit zieht wieder an

Die Bautätigkeit in Niedersachsen zieht etwa seit 2010 wieder deutlich an. Nach einer
Schwächephase zeigt sich aktuell besonders der Geschosswohnungsbau – v. a. aufgrund der hohen Nachfrage in den Städten – wieder dynamischer.
Wohnraumangebot passt zukünftig nicht zur Nachfrage

Spürbare Veränderungen des Wohngebäudebestands brauchen Zeit, gerade wenn
es nicht nur darum geht, Kapazitäten aufzubauen, sondern ggf. auch Objekte vom
Markt zu nehmen oder bestimmte Qualitäten durch andere zu ersetzen. In den kommenden Jahren wird sich die Struktur der Haushalte in Niedersachsen und damit
auch die Wohnungsnachfrage deutlich verschieben. Der vorhandene Wohnungs­
bestand mit dem hohen Anteil von Einfamilienhäusern dürfte dann vielerorts nicht
mehr zu den Wünschen der zunehmend älteren und kleineren Haushalte nach einer
barrierearmen Wohnungsgestaltung und zentraler Wohnlage passen.

51

52

Wohnraumangebot in Niedersachsen

Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Mit dem Wohnungsbestand kann die Angebotsseite des Wohnungsmarktes abgebildet werden. Auch hier laufen – wie auf der Nachfrageseite – Veränderungen ab und
insbesondere auf wachsende Nachfrage hin wird das Angebot erweitert (z. B. durch
Neubauten). Jedoch verlaufen diese Veränderungen nur langsam.
Hoher Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere im westlichen
Niedersachsen

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt ist Niedersachsen nach wie vor überdurchschnittlich stark von Einfamilienhäusern geprägt. Anfang 2013 wurden in der Wohnungsstatistik landesweit rund 3,9 Mio. Wohnungen geführt10, darunter gut 61 % in
Ein- und Zweifamilienhäusern. Insbesondere im westlichen Niedersachsen ist der
Geschosswohnungsbau – abgesehen von den Mittel- und Oberzentren – nur von
marginaler Bedeutung (Karte 8). Im südlichen Niedersachsen, aber z. B. auch in der
Region Hannover, gibt es hingegen auch in kleineren Städten und Gemeinden einen
höheren Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dieses räumliche Muster
hat seine Wurzeln teilweise in dem historisch früheren Beginn der Industrialisierung.
Zuletzt wieder dynamischere Bautätigkeit …

Nach einem Tiefstand in den Jahren 2008 bis 2010 war zuletzt sowohl bei den Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch von Mehrfamilienhäusern wieder ein positiverer Trend zu beobachten. Insbesondere im Geschosswohnungsbereich haben die Baufertigstellungen wieder angezogen (Abbildung 10).
Zuvor waren die Fertigstellungen bei den Mehrfamilienhäusern bereits zum Jahrtausendwechsel deutlich eingebrochen. Bei den Ein- und Zwei-Familienhäusern
markiert dagegen das Jahr 2004 mit dem Auslaufen der Eigenheimzulage einen deut­
lichen Einschnitt.

Wohnraumangebot in Niedersachsen    

Grafik: NBank

Eigenheimquote 2013 (Karte 8)

Anteil der Gebäude mit ein oder zwei Wohnungen am Wohnungsbestand 2013
11

54

39,3

83

76,6

122

74,5

Niedersachsen: 61,3 %

Datenbasis: LSN
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

148

83,7

Kommunen

Prozent

53

Wohnraumangebot in Niedersachsen

Entwicklungsdynamik im Wohnungsbestand (Abb. 10)
Entwicklung der Bautätigkeit in Niedersachsen
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000

Grafik: NBank

54

5.000
0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Datenbasis: LSN

… besonders in Regionen mit günstiger Arbeitsmarkt- und Bevölkerungsentwicklung

Auf regionaler Ebene gibt es deutliche Unterschiede: Starke Zuwächse im Wohnungsbestand verzeichnen gerade die Städte und Gemeinden, in denen aufgrund günstiger
Arbeitsmarkt- und Bevölkerungsentwicklungen eine starke Nachfrage vorhanden ist.
Das gilt insbesondere bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Eine hohe Dynamik in
diesem Segment gibt es vorwiegend im westlichen Niedersachsen und im südlichen
Hamburger Umland sowie darüber hinaus im engeren Umfeld von Braunschweig
und Wolfsburg.

Wohnraumangebot in Niedersachsen    

Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau zuletzt stärker auf bestimmte Stand­
orte konzentriert

Bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern konzentrieren sich die Neubauten
langfristig ebenfalls auf bestimmte Regionen. Allerdings verändert die Bautätigkeit
den Bestand nur sehr langsam. Zuwächse im Geschosswohnungsbestand sind im
gesamten westlichen, mittleren und nördlichen Niedersachsen zu verzeichnen. Dabei
verläuft eine recht scharfe Trennlinie zu den Regionen mit schwacher Wohnungsentwicklung im Wendland und in der Heideregion sowie vor allem im gesamten Süden
des Landes. In den vergangenen zwei Jahren fällt das Bild allerdings differenzierter
aus: Die positive Entwicklung des Wohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern konzentriert sich deutlich stärker als bisher auf bestimmte Regionen im Westen des Landes sowie das südliche Hamburger Umland (
S. 56). Die größten absoluten
Zuwächse im Geschosswohnungsbestand verzeichnen aber die Städte Oldenburg
und Hannover.

55

56

Schaufenster

Lüneburg

Starke Wohnraumnachfrage im Hamburger Umland

Interview mit Per-Carsten Meyer,
­Geschäftsführer der Willi Meyer
­Bauunternehmen GmbH

»Generell wird derzeit v. a.
im hochpreisigen Segment
gebaut – ganz einfach weil die
entsprechende kaufkräftige
Nachfrage da ist.«

NBank  Herr Meyer, ein Tätigkeitsschwerpunkt
Ihres Unternehmens ist der Wohnungsbau. Sie
sind u.a. in Lüneburg aktiv, wo in den letzten Jahren eine enorme Wohnungsnachfrage zu verzeichnen war. Welche Zielgruppen spielen dabei die
wichtigste Rolle?
Meyer  In Lüneburg kommen mehrere Effekte zu­
sammen. Ein Faktor ist der Zuzug junger Familien,
v. a. aus Hamburg. Angesichts der extrem hohen
Wohnkosten in der Großstadt entscheiden sich viele
Berufstätige für das tägliche Pendeln. Darüber hinaus gibt es in Lüneburg eine starke Nachfrage nach
Eigentumswohnungen durch Paare ab 50 Jahren, die
zentral in der Stadt leben möchten und ihre Eigenheime im Umland verkaufen. Diese sind im Übrigen
stark gefragt bei jungen Familien und erzielen gute
Preise. Nicht zuletzt profitiert die Stadt von den steigenden Studierendenzahlen an der Universität.
NBank  Was macht Lüneburg als Wohnstandort
für Pendler so attraktiv?

Meyer  Da ist zunächst die gute Anbindung nach
Hamburg. Gerade die Straßenanbindung ist für
Pendler, die nicht direkt im Zentrum von Hamburg
arbeiten, sehr wichtig. An der Landkreisgrenze zu
Uelzen ist bereits deutlich zu spüren, dass eine fehlende Anbindung die Ausstrahlungskraft des Hamburger Arbeitsmarktes begrenzt. Aber nur die Nähe
zu Hamburg reicht nicht aus als Erklärung. Auch die
Infrastruktur vor Ort und das attraktive Stadtbild
spielen eine große Rolle. So ist die Wohnungsmarktdynamik in anderen Städten der Region – trotz zum
Teil geringerer Entfernung nach Hamburg – weit
weniger ausgeprägt.
NBank  Welche Ansprüche werden an neugebaute
Wohnungen gestellt?
Meyer  Generell wird derzeit v. a. im hochpreisigen
Segment gebaut – ganz einfach weil die entsprechende
kaufkräftige Nachfrage da ist. Dadurch weist auch
die Entwicklung der Kaufpreise und Angebotsmieten deutlich nach oben. Gerade die Generation 50+

Schaufenster   Lüneburg

ist bei uns in Lüneburg maßgeblich verantwortlich
für die Nachfrage nach zentrumsnahem, qualitativ
hochwertigem Wohnraum und legt Wert auf möglichst barrierefreie Wohnungszuschnitte. Das gehört
im Wohnungsneubau praktisch bereits zum Standard.

57

lien stärker von Hamburg ins Umland verlagern.
Neben den hohen Preisen in Hamburg spielen dabei
auch kurze Arbeitswege für potenzielle Mitarbeiter
eine Rolle. Da könnten sich für Lüneburg noch einmal ganz neue Chancen ergeben.

NBank  Wie wird sich die Entwicklung in Lüneburg aus Ihrer Sicht in den kommenden Jahren
fortsetzen?
Meyer  Wir müssen davon ausgehen, dass sich das
immense Nachfragewachstum der letzten Jahre nicht
unbegrenzt fortsetzen wird und rechnen eher mit
einer Stabilisierung auf hohem Niveau. Absehbar
wird auch die Verfügbarkeit von Grundstücken, insbesondere in zentraler Lage, abnehmen. Lüneburg
hat ja in den letzten Jahren stark von der Konversion
ehemaliger Kasernenflächen gezehrt. Außerdem
wird das Thema preisgünstiger Wohnraum sicherlich stärker auf die Agenda rücken. Perspektivisch
dürfte sich auch die Nachfrage nach Büroimmobi­

2013

Aussicht

Einwohner

71.668



kleine Haushalte +

30.262

Ó

8.071

Ö

Eigenheime 

13.610

Ö

Geschosswohnungen 

22.633

Ö

große Haushalte +

Nettokaltmiete (Angebote)

7,97 EUR/qm



Wohnbauland (Bodenrichtwert) 

170 EUR/qm

Ó

55.054

Ò

8,5 %

Ò

Erwerbstätige
Arbeitslosenquote 

58

Wohnraumangebot in Niedersachsen

Wohnraumförderung in Niedersachsen

Im Bereich des preisgünstigen Wohnraums reichen die Marktkräfte allein auf Dauer
nicht aus, um ein bedarfsgerechtes Angebot bereitzustellen. Preisgünstigen Wohnraum anzubieten, ist eine Herausforderung für die Politik. Hier greift die Wohnraumförderung und unterstützt Investitionen in Städten mit einem bestimmten
Niveau der Angebotsmieten, für die gleichzeitig ein entsprechender Bedarf nachgewiesen11 werden kann. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen an Mieter mit geringem Einkommen (nachzuweisen über einen Wohnberechtigungsschein) vergeben
werden und ein vom Land festgesetzter Mietpreis nicht überschritten wird. Die Frist
für diese Bindungen beträgt in der Regel 20 Jahre. Den Investoren wird als zusätzlicher Anreiz die Option eröffnet, bei einer Förderung nicht die gerade neu errichteten Wohneinheiten, sondern entsprechende Wohnungen aus dem Bestand in die
Bindung zu geben. Ein Wertausgleich erfolgt dabei über die Wohnfläche.
Die Landesförderung wird punktuell durch kommunale Förderprogramme
ergänzt. So bieten die Landeshauptstadt Hannover, die Region Hannover und die
Stadt Oldenburg Fördermittel für den Neubau von Mietwohnraum an.
Förderung als Darlehen aus revolvierendem Fonds

Die Förderung von allgemeinem Mietwohnraum wird als Darlehen aus dem „Wohnraumförderfonds Niedersachsen“ gewährt. Gespeist wird dieser revolvierende Fonds
unter anderem aus Kompensationsleistungen des Bundes sowie Zins- und Tilgungsleistungen. Insgesamt werden für 2014/15 rund 80 Mio. Euro für die Wohnungsbauförderung in Niedersachsen bereitgestellt.
Schwerpunkt der Förderung auf wichtigen Arbeitsmarktzentren

Derzeit stehen in Niedersachsen rund 93.400 gebundene Mietwohnungen zur Verfügung. Allein ein Viertel davon entfällt auf die Landeshauptstadt Hannover. Insgesamt konzentrieren sich die gebundenen Wohneinheiten in den Zentren, darunter
sowohl in den Großstädten als auch in kleineren und mittleren Arbeitsmarktzentren.
In den Kommunen mit gebundenen Wohnungsbeständen macht deren Anteil bis zu
acht Prozent aller Wohnungen aus. Einen höheren Anteil weisen dabei primär diejenigen Städte auf, in denen der Geschosswohnungsbau stärker im Vordergrund steht.
Dies korrespondiert mit der Beobachtung, dass der Anteil gebundenen Wohnraums
tendenziell in den regionalen und überregionalen Arbeitsmarktzentren höher ist als
in der Fläche. Spitzenreiter ist mit Abstand die Landeshauptstadt Hannover, gefolgt
von den Städten Garbsen, Helmstedt, Oldenburg und Salzgitter. Die Förderungen
der letzten Jahre konzentrieren sich noch stärker auf einzelne Standorte als dies beim
vorhandenen gebundenen Wohnungsbestand der Fall ist. Schwerpunkt ist mit mehr
als einem Viertel der geförderten Einheiten die Landeshauptstadt Hannover. Rund
zehn Prozent der Förderung flossen jeweils in die Städte Oldenburg und Wolfsburg
sowie die Landkreise Göttingen, Hildesheim und Cuxhaven. Auf die übrigen Regionen des Landes entfielen weniger als 20 Prozent der geförderten Mietwohnungen.

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in
Niedersachsen
Der Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erfolgt in
der kurzen Frist über den Preis. Dort, wo verhältnismäßig viele Nachfrager einem
begrenzten Angebot gegenüberstehen, können Vermieter und Verkäufer höhere
Immobilienpreise fordern als in Regionen mit einer schwächeren Nachfrage.

Zentrale Ergebnisse mit Blick auf „Generationengerechtes
Wohnen“
Deutliches Preisgefälle innerhalb Niedersachsens

Das Preisniveau für Wohnungsmieten, aber auch für Kaufpreise unterscheidet sich
innerhalb des Landes Niedersachsen sehr deutlich: Hohe Preise herrschen insbesondere in den dynamischen Arbeitsmarktzentren und ihrem direkten Umfeld vor. Hingegen sind gerade im Süden und Nordosten des Landes die Preise vergleichsweise
niedrig.
Preisgünstiger Wohnraum in den Städten zunehmend knapper

Gerade in der jüngsten Vergangenheit war bei den Mietpreisen ein erheblicher
Anstieg vor allem in den sich wachsender Beliebtheit erfreuenden großstädtischen
Lagen zu beobachten. Weniger gut situierte Haushalte, wie z. B. Studierende und
Auszubildende, aber auch einkommensschwache Familien und Senioren, haben
somit in den Städten zunehmende Schwierigkeiten, geeigneten, preisgünstigen
Wohnraum zu finden. Um diese Situation zu entschärfen, hat die Bundesregierung
unlängst die gesetzliche Grundlage für die Einführung einer „Mietpreisbremse“
geschaffen.
Drohender Preisverfall in der Peripherie

In weniger dynamischen Regionen mit vielen älteren Menschen sehen sich dagegen
Eigenheimbesitzer mit einem Preisverfall konfrontiert. Viele ältere Paare würden
gern nach dem Auszug der Kinder in eine kleinere, barrierearme und zentral gelegene Wohnung umziehen. Die Realisierung dieses Wunsches hängt jedoch stark davon
ab, ob und zu welchem Preis das Eigenheim verkauft und damit das gebun­dene
Kapital verfügbar gemacht werden kann.

59

60

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen

Angebotsmieten
Die Angebotsmieten bilden die jeweils aktuellen geforderten Preise bei Neuvermietung ab. Damit spiegeln sie zwar die aktuellsten Tendenzen der Preisbildung wider,
das Mietniveau insgesamt (einschließlich der Bestandsmieten) verändert sich jedoch
weitaus langsamer.
Hohe Angebotsmieten in den großen Arbeitsmarktzentren und ihrem Umland

Vor allem in den großstädtischen Arbeitsmarktzentren und ihren Umlandgemeinden (als potenziellen Wohnorten für Pendler) sind die Angebotsmieten hoch.
Gerade im südlichen Hamburger Umland ist dies auch noch relativ weit abseits des
Zentrums wahrnehmbar. Aber auch die Städte Hannover, Braunschweig, Wolfsburg,
Göttingen, Oldenburg und Osnabrück sowie ihr jeweiliges Umland sind von vergleichsweise hohen Mietpreisen gekennzeichnet (Karte 9).
In der Fläche niedrigere Angebotsmieten – vor allem in stark vom demografischen Wandel betroffenen Regionen

In der Fläche liegen die Angebotsmieten deutlich unter den in den Zentren und
ihrem Umland geforderten Preisen. Dabei sind die geforderten Preise im Süden und
Nordosten des Landes sowie in Teilen des mittleren Niedersachsens noch einmal
niedriger als im Westen und Nordwesten. In diesen Regionen ist aufgrund des hohen
Anteils von Senioren das Potenzial an jungen Menschen, die als neue Mieter auf den
Wohnungsmarkt drängen könnten, besonders gering.

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Grafik: NBank

Durchschnittliche Angebotsmieten (nettokalt) 2013 (Karte 9)

Durchschnittliche Nettokaltmieten für Wohnungen 2013
(Neuverträge oder Wiedervermietung)
146

109

5,00

73

5,50

61

6,00

29

7,00

Niedersachsen: 6,00 Euro je qm

Datenbasis: F+B Marktmonitor 2013
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Kommunen

Euro je qm (arithmetisches Mittel)

61

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen

Fast flächendeckend steigende Angebotsmieten

In den vergangenen Jahren seit 2010 sind die Angebotsmieten in fast allen Regionen
Niedersachsens gestiegen12 (Abbildung 11). Steigerungen sind vor allem in den sich
dynamisch entwickelnden Großstädten Wolfsburg, Oldenburg und Braunschweig zu
beobachten. Hierbei handelt es sich um einen relativ neuen Trend der letzten Jahre.
Dennoch ist zu beachten, dass sich in diesen Städten die moderaten Bestandsmieten
der marktbestimmenden Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften preisdämpfend auswirken.
Regionale Entwicklung der Angebotsmieten 2010 bis 2013 (Abb. 11)
Angebotsmieten in Euro je m2 (arithm. Mittel)
Wolfsburg, Stadt
Harburg
Oldenburg(Oldb), Stadt
Lüneburg
Braunschweig, Stadt
Osnabrück, Stadt
Stade
Göttingen
Region Hannover
Ammerland
Verden
Aurich
Emden, Stadt
Osterholz
Diepholz
Vechta
Gifhorn
Grafschaft Bentheim
Oldenburg
Emsland
Wolfenbüttel
Leer
Celle
Delmenhorst, Stadt
Cuxhaven
Peine
Osnabrück
Rotenburg (Wümme)
Hildesheim
Friesland
Cloppenburg
Wittmund
Uelzen
Heidekreis
Nienburg (Weser)
Salzgitter, Stadt
Schaumburg
Helmstedt
Goslar
Wesermarsch
Wilhelmshaven, Stadt
Hameln-Pyrmont
Northeim
Osterode am Harz
Holzminden
Lüchow-Dannenberg

Grafik: NBank

62

0

1

2

3

4

5

Mietniveau 2005
Datenbasis: F+B Forschung und Beratung

6

7

8

Anstieg 2010 – 2013

9

10

Rückgang 2010 – 2013

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Mietpreisanstieg im Umfeld der Großstädte sowie im Westen besonders stark

Jedoch konzentrieren sich die kräftigen Mietpreiszuwächse nicht ausschließlich auf
die Großstädte. Auch weite Bereiche des westlichen Niedersachsens, das ­südliche
Hamburger Umland sowie das Umfeld der Städte Braunschweig, Wolfsburg und
Göttingen erlebten einen recht deutlichen Anstieg der Angebotsmieten. Nicht zuletzt
gab es selbst an einigen Standorten im Nordosten des Landes – ausgehend von
einem ausgesprochen niedrigen Basiswert – einen überdurchschnittlichen Aufwärtstrend bei den Angebotsmieten, der allerdings eher als eine Normalisierung der Situation auf Märkten mit Angebotsüberhängen zu verstehen ist.
Strukturschwache Städte und weite Teile Südniedersachsens stagnierend oder
mit sinkenden Angebotsmieten

Anders als in den Städten ähnlicher Größenordnung veränderten sich an den strukturschwachen Standorten Wilhelmshaven und Salzgitter die Angebotsmieten kaum.
In der Osthälfte Niedersachsens (einschließlich der südlichen Landesteile) ist auch in
vielen kleineren Gemeinden abseits der großen Zentren eine eher schwache bis rückläufige Mietpreisentwicklung zu beobachten.

63

64

Exkurs

Exkurs
Mietpreisbremse
Was ist die Mietpreisbremse?

Am 1. Juni 2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Mit diesem Gesetz
wurde ein neuer § 556d in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Danach darf in
Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals
genutzt und vermietet werden sowie Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet werden.
Für welche Region gilt die Mietpreisbremse und wie hoch darf die Miete sein?

Im Rahmen der Einführung der Mietpreisbremse sind zwei zentrale Fragen zu klären: Was genau ist unter einem angespannten Wohnungsmarkt zu verstehen und wie
hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren. In Niedersachsen werden aktuell die notwendigen Daten zur Bestimmung dieser Gebiete
erhoben.
Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete lässt sich aus einem vorhandenen
qualifizierten Mietspiegel der Kommune ablesen. Sie kann sich aber auch aus einer
Mietdatenbank ergeben oder durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt werden. Schließlich können auch die entsprechenden Mieten für einzelne vergleichbare Wohnungen herangezogen werden, wobei es genügt, wenn drei vergleichbare Wohnungen
benannt werden.
In Niedersachsen soll die Mietpreisverordnung nur im Einvernehmen mit den
Kommunen eingeführt werden, in denen es nachweislich einen angespannten Wohnungsmarkt gibt.
Welche zusätzlichen Maßnahmen sind geplant?

Von der Mietpreisverordnung zu unterscheiden ist die sogenannte Kappungsgrenzenverordnung. Die Grundlage wurde durch Bundesgesetz im Mai 2013 geschaffen.
Danach darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 (statt
20) Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn sich die
Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Auch diese
Gebiete legen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung (Kappungsgrenzenverordnung) für die Dauer von höchstens fünf Jahren fest.
Die Niedersächsische Landesregierung strebt in Gebieten mit nachweislich
angespanntem Wohnungsmarkt die zeitgleiche Einführung von Mietpreis- und Kappungsgrenzenverordnung an.

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Kaufpreise und Transaktionen
von Peter Ache, Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für
­Grundstückswerte in Niedersachsen (OGA)

In Niedersachsen entfallen rund drei Viertel aller Immobilienkäufe bzw. -verkäufe
(Transaktionen) auf den Teilmarkt der bebauten und unbebauten Wohnimmobilien.
Der Obere Gutachterausschuss ermittelt die relevanten Immobilienmarktdaten auf
der Grundlage der notariell abgeschlossenen Grundstückskaufverträge. Nach Paragraf 195 des Baugesetzbuches (BauGB) sind die beurkundenden Stellen verpflichtet,
den Gutachterausschüssen Abschriften der Verträge zu übermitteln. Die Daten über
den Immobilienkauf werden anonymisiert in die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse übernommen. Insgesamt fallen in Niedersachsen etwa 100.000 Transaktionen je Jahr an; im Jahr 2014 waren es 104.000 Transaktionen mit einem Geldumsatz von insgesamt 15,2 Mrd. Euro. In den folgenden Abschnitten werden die
Preise und Transaktionen sowohl von Eigenheimen und Eigentumswohnungen als
auch von Baugrundstücken in den Blick genommen.
Wohnbaulandpreise steigend, aber weiterhin auf regional unterschiedlichem
Niveau

Die Preise für Wohnbauland in Niedersachsen sind seit 2010 um rund zwei Prozent
pro Jahr gestiegen. Damit setzt sich nach einer Phase der Stagnation bzw. leicht rück­
läufiger Tendenzen im letzten Jahrzehnt die aus den 1990er-Jahren bekannte Dynamik fort. Auf regionaler Ebene gibt es dabei deutliche Niveauunterschiede – so sind
die Preise in den großen Städten und ihrem Umland um ein Vielfaches höher als z. B.
im Nordosten oder im mittleren Niedersachsen abseits der großen Städte (Karte 10).
Preise für Eigenheime in den letzten vier Jahren deutlich gestiegen

Auch die mittleren Kaufpreise für Eigenheime 13 in Niedersachsen sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen und lagen im Jahr 2014 bei rund
140.000 Euro. Das bedeutet eine Steigerung um fast 10 Prozent gegenüber dem Jahr
2007. Besonders stark fiel die Preissteigerung in den wachsenden Städten aus, allen
voran Lüneburg und Wolfsburg. Aber auch in einigen ländlichen Räumen, wie
z. B. im Oldenburger Münsterland, ist der Erwerb eines Eigenheims spürbar teurer
geworden. Im Süden und Osten des Landes stagnieren die Preise dagegen seit Jahren
auf einem relativ niedrigen Niveau (Abbildung 12). Die höchsten Kaufpreise für
Eigenheime werden nach wie vor in den größten Städten wie z. B. in der Landeshauptstadt Hannover und abseits davon im südlichen Hamburger Umland sowie auf
den ostfriesischen Inseln erzielt.

65

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen

Mittlere Preise für Wohnbaulandplätze in Niedersachsen 2014 (individueller
Eigenheimbau) (Karte 10)

Grafik: NBank

66

Mittlere Bodenpreise für Wohnbaulandplätze 2014
488

296

50

124

80

61

110

31

160

Kommunen (inklusive Mitgliedsgemeinden)

Euro je qm

Datenbasis: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Kaufpreise für Eigenheime an ausgewählten Standorten (Abb. 12)
Euro
300.000
250.000
200.000
150.000

Grafik: NBank

100.000
50.000
0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niedersachsen

Oldenburg / Münsterland

südliches Hamburger Umland

südliches Niedersachsen

Hannover, Landeshauptstadt

Lüneburg, Hansestadt

Datenbasis: OGA

Käufe und Verkäufe von Eigenheimen (Transaktionen) an a
­ usgewählten Standorten (Abb. 13)
Index: 2007 = 100
140
120

Grafik: NBank

100
80
60
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niedersachsen

Oldenburg / Münsterland

südliches Hamburger Umland

östliches Niedersachsen

Hannover, Landeshauptstadt

Lüneburg, Hansestadt

Datenbasis: OGA

67

68

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen

Zuletzt Rückgang der Transaktionen von Eigenheimen

Angesichts der ausgesprochen günstigen Situation am Kapitalmarkt hat die Anzahl
der Transaktionen von Eigenheimen in den letzten Jahren stark zu­­genommen; im
Jahr 2014 zeigt sich jedoch ein rückläufiger Trend, der besonders in den urbanen
Räumen festzustellen ist. Einerseits dürften die in den städtischen Räumen weiterhin
hohen Preise den Kreis der potenziellen Nachfrager einschränken. Andererseits wird
auch das Angebot auf dem Eigenheimsektor deutlich geringer ge­­worden sein. Diese
aktuelle Entwicklung zeigt sich besonders in den Städten Hannover, Braunschweig,
Osnabrück, Oldenburg und Wolfsburg. In den ländlichen Regionen ist die Zahl der
Transaktionen eher auf einem gleichbleibenden Niveau. Auch werden hier nicht so
starke Preissteigerungen festgestellt (Abbildung 13).
Preisanstieg auch bei Eigentumswohnungen

Auch bei den Eigentumswohnungen sind die Preise in den vergangenen Jahren
gestiegen. Ähnlich wie bei den Eigenheimen gab es die stärksten Anstiege in den
wachsenden Städten und den prosperierenden ländlichen Regionen, v. a. im Westen
des Landes. Stagnierende bis rückläufige Preise charakterisieren dagegen den Süden
des Landes einschließlich der Stadt Salzgitter (Abbildung 14). Für eine neue Eigentumswohnung werden derzeit im Landesdurchschnitt rund 170.000 Euro gezahlt.
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten in der Regel etwa halb so viel, sind aber
oft kleiner oder weniger hochwertig ausgestattet. Die regionalen Preisunterschiede
sind allerdings wesentlich stärker ausgeprägt als im Neubau, sodass in den regionalen Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage die Kostenersparnis beim Kauf einer
gebrauchten Wohnung deutlich geringer ausfällt als in Regionen mit einem niedrigen Preisniveau, z. B. im südlichen Niedersachsen.
Hohe Marktdynamik für Eigentumswohnungen in Lüneburg und Wolfsburg

Die Transaktionszahlen der Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren noch
deutlicher gestiegen als die der Eigenheime. Allerdings ist auch hier zuletzt 2014
(teilweise schon seit 2013) wieder ein deutlicher Rückgang zu beobachten gewesen.
Eine besonders hohe Dynamik verzeichneten die Städte Lüneburg und Wolfsburg,
wobei in Wolfsburg bereits 2012 ein Wendepunkt erreicht wurde, während in Lüneburg das Marktwachstum weiterhin ungebrochen ist (Abbildung 15). Eine weitere
Ausnahme, die den jüngsten Trend zu abnehmenden Transaktionszahlen nicht mit
nachvollzieht, ist die Stadt Salzgitter. Hier dürfte ein niedriges und tendenziell weiter
fallendes Preisniveau den Erwerb von Eigentumswohnungen begünstigen.

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen    

Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen an a
­ usgewählten Standorten
(Abb. 14)
Euro
125.000
100.000
75.000

Grafik: NBank

50.000
25.000
0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niedersachsen (ohne Städte und Inseln)

Oldenburg / Münsterland (ohne Städte)

Salzgitter, Stadt

südliches Niedersachsen

Wolfsburg, Stadt

Lüneburg, Hansestadt

Datenbasis: OGA

Käufe und Verkäufe von gebrauchten Eigentumswohnungen (Transaktionen)
an ausgewählten Standorten (Abb. 15)
Index: 2007 = 100
350
300
250
200

Grafik: NBank

150
100
50

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niedersachsen (ohne Städte und Inseln)

Oldenburg / Münsterland (ohne Städte)

Salzgitter, Stadt

südliches Niedersachsen

Wolfsburg, Stadt

Lüneburg, Hansestadt

Datenbasis: OGA

69

70

Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Niedersachsen

Starker Anstieg von Immobilienpreisen auf den Ostfriesischen Inseln

Eine Sonderentwicklung ist auf den Ostfriesischen Inseln zu beobachten. Die Eigentumswohnungen verzeichnen seit Beginn des laufenden Jahrzehnts einen starken
Preisanstieg (um mehr als 50 Prozent). Gleichzeitig haben sich die Transaktionszahlen halbiert. Bei den Eigenheimen steigen die Durchschnittspreise bereits seit
Längerem kontinuierlich und haben sich seit Ende des letzten Jahrzehnts nahezu
verdoppelt. Die Transaktionszahlen sind dennoch bis zur landesweiten Trendwende
2014 gestiegen. Als Ursache für die steigenden Preise ist vor allem die kaufkräftige
Nachfrage auswärtiger Kaufinteressenten für die Nutzung als Feriendomizil zu vermuten. Für weite Teile der einheimischen Bevölkerung ist der Erwerb von Wohn­
eigentum dagegen schwierig. Ähnliche Entwicklungen sind bereits seit Längerem auf
der schleswig-holsteinischen Nordseeinsel Sylt zu beobachten.

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen
Angesichts steigender Haushaltszahlen nimmt der Wohnungsbedarf in Niedersachsen insgesamt in den kommenden Jahren weiter zu. Allerdings gibt es erhebliche
regio­nale Unterschiede mit einem Nebeneinander von Neubaubedarfen und Überhängen in den Regionen (bzw. teilweise an den einzelnen Standorten), sodass die
Wohnungs­marktakteure vor Ort mit jeweils spezifischen Marktsituationen umgehen
müssen. Aufgabe ist die zukunftsfähige Anpassung der Wohnungsbestände. Maßnahmen dazu sind Umbau sowie Neubau oder Rückbau. Die Herausforderung für
Stadt- und Kommunalplaner ist die Steuerung dieser Aktivitäten.

Wohnungsüberhänge und -neubaubedarfe
Um Neubaubedarfe und Überhänge zu ermitteln, werden der Wohnungsbestand
und der auf Basis der Haushaltsprognose berechnete Wohnungsbedarf gegenübergestellt.13 Die Begriffe Bedarf und Nachfrage werden dabei nachfolgend synonym
verwendet.
Wachsender Wohnungsbedarf in Niedersachsen insgesamt, aber erhebliche
regionale Unterschiede

In der Gesamtschau übertreffen die Neubaubedarfe die Überhänge, wobei dies nicht
für alle Regionen in gleicher Weise gilt: Während es gerade im westlichen Niedersachsen, im südlichen Hamburger Umland sowie im Raum Hannover, Braunschweig
und Wolfsburg z.T. noch ganz erhebliche Bedarfe an Wohnungsneubauten geben
wird, müssen gerade im südlichen und nordöstlichen Niedersachsen, aber auch in
weiten Teilen des Küstenraums sowie in der Mitte des Landes viele Gemeinden mit
Angebotsüberhängen und daraus resultierenden Leerständen umgehen (Karte 11).
Steigende Zahl älterer Haushalte treibt Nachfrage nach Wohnungen in Mehr­
familienhäusern an

Unter Einbezug und Fortschreibung der typischen Wohnpräferenzen der Haushalte
wird deutlich, dass es insbesondere bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erhebliche Neubaubedarfe geben wird. Getrieben wird die starke Nachfrage bis 2035 vor allem
durch die zunehmende Zahl älterer Haushalte, die typischerweise kleinere und mittelgroße Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nachfragen. Allerdings wird diese Nachfrage
nur unter bestimmten Voraussetzungen entfaltet und realisiert werden können.

71

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Wohnungsneubaubedarfe und Wohnungsüberhänge bis 2035 (Karte 11)

Grafik: NBank

72

Wohnungsüberhänge (beige) und Wohnungsneubaubedarfe (blau)
(inklusive Wohnungsabgang) in Prozent des Wohnungsbestands 2013
124

93

-9,0

79

0

65

7,5

57

16,0

Kommunen

Prozent

Niedersachsen Überhänge: 4,0 %     Niedersachsen Neubaubedarfe: 7,6 %

Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: Lutum+Tappert DV Beratung

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Wohnungsüberhänge und Neubaubedarfe nach Gebäudetyp (Abb. 16)
Prozent des Wohnungsbestands
Niedersachsen

Grafik: NBank

Vechta
Lüneburg, Stadt
Hannover, Landeshauptstadt
Harburg
Cloppenburg
Braunschweig, Stadt
Ammerland
Wolfsburg, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Emsland
Region Hannover
Oldenburg
Lüneburg
Leer
Osnabrück, Stadt
Delmenhorst, Stadt
Grafschaft Bentheim
Aurich
Stade
Osnabrück
Gifhorn
Diepholz
Emden, Stadt
Verden
Peine
Osterholz
Wittmund
Heidekreis
Göttingen
Hildesheim, Stadt
Rotenburg (Wümme)
Göttingen, Stadt
Nienburg (Weser)
Wolfenbüttel
Celle
Wesermarsch
Friesland
Salzgitter, Stadt
Uelzen
Hildesheim
Schaumburg
Helmstedt
Cuxhaven
Lüchow-Dannenberg
Hameln-Pyrmont
Northeim
Goslar
Holzminden
Wilhelmshaven, Stadt
Osterode am Harz
-60

-40

-20

0

20

40

60

Überhänge (Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern)
Überhänge (Wohnungen in Mehrfamilienhäusern)
Neubaubedarfe (Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern)
Neubaubedarfe (Wohnungen in Mehrfamilienhäusern)
Landkreise und kreisfreie Städte in Niedersachsen; nachrichtlich große kreis- bzw. regionsangehörige Städte: Lüneburg, Hannover,
Hildesheim und Göttingen
Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035
Lesehilfe: In vielen Landkreisen gibt es einerseits Städte und Gemeinden mit Neubaubedarfen und anderseits solche mit Überhängen.
Um innerhalb der Landkreise bestehende Disparitäten aufzuzeigen, wird auf eine Saldierung verzichtet.

73

74

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Realisierbarkeit des Verkaufs von Eigenheimen als Voraussetzung für Nach­
frageverschiebungen

Eine zentrale Voraussetzung für die skizzierten Prozesse ist die Realisierung von Er­­
lösen aus Eigenheimverkäufen auf breiter Front. Diese Erlöse bilden für die älteren
Haushalte die finanzielle Grundlage für einen Umzug in eine barriere­arme, zentral
gelegene (Eigentums-)Wohnung. Allerdings entstehen in vielen ländlichen und v. a.
auch suburbanen Räumen aufgrund des abnehmenden Nachfragepotenzials von
Familienhaushalten Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Eigenheimen: Oft
können nicht die gewünschten Preise erzielt werden, in einigen Fällen fehlt es sogar
gänzlich an Kaufinteressenten. Betroffen sind neben den länd­lichen Räumen insbesondere Standorte im „zweiten Ring“ der Suburbanisierungsphase der 1960er- und
1970er-Jahre, die aufgrund gestiegener Mobilitätskosten heute als Pendlerwohnorte
nicht mehr attraktiv sind. Dies schränkt die Handlungsoptionen der älter werdenden
Bewohner im Hinblick auf Umzugswünsche erheblich ein.
Erheblicher Neubaubedarf an Mehrfamilienhäusern vor allem im Westen

Der Neubaubedarf an Mehrfamilienhäusern ist gerade in den Regionen im Westen
Niedersachsens (mit Schwerpunkt Oldenburger Münsterland) hoch, da diese künftig
mit stark steigenden Zahlen von Senioren rechnen müssen (Abbildung 16,
 S. 78).
In den bereits stärker vom demografischen Wandel betroffenen Regionen bleibt der
Bedarf teilweise noch stabil.
Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern steigt nur noch in bestimmten Regionen

In den Landesteilen mit weiterhin steigenden Haushaltszahlen nimmt auch der Be­­
darf an Ein- und Zweifamilienhäusern, die typischerweise von Familien bewohnt
werden, weiter zu. Der Mengeneffekt hält sich allerdings in Grenzen, weil sich der
Neubaubedarf auf die wirtschaftsdynamischen Regionen konzentriert.

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Neubaubedarfe und Überhänge zum Teil in unmittelbarer Nachbarschaft

Neben den Regionen, die flächen­deckend zusätzliche Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern benötigen und denjenigen, die mit flächendeckenden Überkapazitäten umgehen müssen, gibt es in diesem Segment auch Teilräume, in denen Neubaubedarfe und Überhänge in unmittel­barer Nachbarschaft auftreten (Karte 11). Dabei
handelt es sich überwiegend um den suburbanen Raum, wo die nah an den Zentren
gelegenen Gemeinden noch wachsen, während der „zweite Ring“ zunehmend mit
einer sinkenden Nachfrage und Wohnungsüberhängen vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern und damit mit ganz anderen Herausforderungen konfrontiert ist.
Leerstandsrisiko vor allem im Süden und Nordosten Niedersachsens

Im südlichen und nordöstlichen Niedersachsen sowie in den K
­ üstenregionen Cuxhaven und Wilhelmshaven ist mit deutlichen Angebotsüberhängen sowohl im Ein- und
Zweifamilienhaus- als auch im Geschosswohnungsbereich zu rechnen. Der Um­­gang
mit den sich daraus ergebenden Leerständen ist eine große H
­ erausforderung für die
Eigentümer wie auch für die Städte und Gemeinden.

75

76

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Qualitativer Zusatzbedarf
Auch in Regionen mit sinkenden Haushaltszahlen und rechnerisch ermittelten Wohnungsüberhängen werden künftig neue Wohnungen gebaut werden – wenn auch
in geringem Umfang. Die teils in mehr als ausreichendem Umfang zur Verfügung
stehenden Wohnungen lassen bestimmte Qualitäten vermissen. Dies kann z. B. die
Wohnfläche und Zahl der Zimmer betreffen, aber auch den Modernisierungszustand, fehlende Barrierefreiheit oder auch die Lage und Erreichbarkeit (v. a. im ländlichen Raum). Oft ist ein Neubau die einfachere und kostengünstigere Alternative
zum Umbau.
Qualitative Zusatzbedarfe v. a. bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Am häufigsten ergeben sich qualitative Zusatzbedarfe bei Ein- und Zweifamilienhäusern. So findet beispielsweise auch im südlichen Niedersachsen trotz zum Teil erheblicher Wohnungsüberhänge in diesem Segment noch Neubau statt (Abbildung 17).
In den wachsenden Städten und anderen regionalen Wohnungsmärkten mit hoher
Nachfrage sind die qualitativen Zusatzbedarfe dagegen von nachrangiger Bedeutung.
Die hohe Nachfrage begünstigt die Vermarktungschancen von Wohnungen mit ge­­
ringer Qualität. Gleichzeitig lassen sich größere Investitionen zur nachträglichen
Qualitätsverbesserung (z. B. energetische Sanierung, Wohnungszusammenlegungen)
aufgrund der starken Nachfrage und des höheren Preisniveaus eher wirtschaftlich
darstellen.
Neubau ohne Zuzug schafft Leerstand

In schrumpfenden Wohnungsmärkten schafft jeder qualitätsgetriebene Wohnungsneubau eine zusätzliche leerstehende Wohnung – in der Regel im Ortskern. Damit
verliert der Ortskern an Attraktivität. Die betroffenen Kommunen müssen diesen
Prozess sehr sorgsam beobachten und ggf. gegensteuern.

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Neubaubedarfe und qualitative Zusatzbedarfe bei Ein- und Zwei­
familienhäusern (Abb. 17)
in Prozent des Wohnungsbestands
Niedersachsen

Grafik: NBank

Vechta
Lüneburg, Stadt
Cloppenburg
Hannover, Landeshauptstadt
Harburg
Ammerland
Emsland
Braunschweig, Stadt
Leer
Oldenburg
Wolfsburg, Stadt
Lüneburg
Oldenburg (Oldb), Stadt
Region Hannover
Aurich
Osnabrück, Stadt
Grafschaft Bentheim
Delmenhorst, Stadt
Gifhorn
Stade
Osnabrück
Diepholz
Verden
Göttingen
Osterholz
Helmstedt
Peine
Celle
Heidekreis
Emden, Stadt
Wittmund
Schaumburg
Wolfenbüttel
Rotenburg (Wümme)
Goslar
Hildesheim
Cuxhaven
Wilhelmshaven, Stadt
Osterode am Harz
Northeim
Göttingen, Stadt
Friesland
Nienburg (Weser)
Hameln-Pyrmont
Wesermarsch
Uelzen
Holzminden
Lüchow-Dannenberg
Salzgitter, Stadt
Hildesheim, Stadt
0

5

10

15

20

25

30

35

Neubaubedarfe (Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern)
Neubaubedarfe (Wohnungen in Mehrfamilienhäusern)
qualitativer Zusatzbedarf
qualitativer Zusatzbedarf
Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035

77

78

Schaufenster

Cloppenburg

Weiterhin hoher Bedarf an zusätzlichen Wohnungen
Interview mit Hans-Joachim Rolfes,
­Geschäftsführer der Wohnungs­
bau­gesellschaft für den Landkreis
­Cloppenburg GmbH

»­Unsere kleinen Wohnungen
­stehen oft nur wenige Stunden in
den Immobilienportalen online,
bis sie neu vermietet werden.«
NBank  Herr Rolfes, der Landkreis Cloppenburg
ist eine der jüngsten Regionen in Deutschland.
Wie wirkt das auf den Wohnungsmarkt?
Rolfes  Die bemerkenswerte Altersstruktur haben
wir u.a. den starken Zuzügen von Familien aus dem
osteuropäischen Raum zu verdanken. Darunter sind
häufig noch kinderreiche Großfamilien. Aber auch
unter den bereits länger ansässigen Bürgern sind
Familien mit mehreren Kindern nicht selten. So
werden viele große Wohnungen benötigt. Die Eigenheime stehen dabei klar im Vordergrund.
NBank  Die Beschäftigungsentwicklung im
Landkreis Cloppenburg ist sehr dynamisch.
­Welche Auswirkungen hat das?
Rolfes  Zurzeit bedeutet das v. a. viele Zuzüge junger Erwachsener. Besonders zur Ausbildung kommen sie auch aus weiterer Entfernung und suchen
dann oft kurzfristig eine Wohnung. Mittlerweile ist
die Situation bei uns ganz ähnlich wie in vielen
Groß- und Hochschulstädten: Unsere kleinen Woh-

nungen stehen oft nur wenige Stunden in den
Immobilienportalen online, bis sie neu vermietet
werden. In so einem Umfeld steigen natürlich auch
die Mieten.
NBank  Ist das Wohnungsangebot angesichts
dieser Nachfragesteigerungen ausreichend?
Rolfes  Glücklicherweise besteht in der Region
eine hohe Bereitschaft, Geld vor Ort zu investieren.
Angesichts der Nachfrage sind ja auch entsprechende Renditen zu erwarten. Quantitativ wird die Nachfrage wohl zu decken sein, aber ein Problem zeichnet sich bei der Bereitstellung von preisgünstigem
Wohnraum ab. Gerade auch, weil die durchschnitt­
lichen Einkommen bei uns eher niedrig sind.
NBank  Wie wirkt sich das auf den Eigenheimbereich aus? Bremst da das niedrige Einkommensniveau die Nachfrage?
Rolfes  Nein, gar nicht! Auch hier verzeichnen wir
eine hohe Dynamik. Um Kosten zu sparen, wird

Schaufenster   Cloppenburg

beim Bau viel Eigenleistung eingebracht. Familie,
Freunde und Nachbarn packen mit an. Da helfen die
engen sozialen Netzwerke in der Region.
NBank  Wie geht die Stadt Cloppenburg mit der
hohen Baulandnachfrage um?
Rolfes  Die Grundstücksnachfrage für den Ge­­
schosswohnungsbau zielt klar in Richtung zentraler
Lagen. Wie auch beim Bauland für den Einfamilienhausbau steuert die Stadt aktiv mit. So werden i. d. R.
keine Flächen außerhalb des Rings der Umgehungsstraße ausgewiesen.
NBank  Auf mittlere Sicht wird sich auch in
Cloppenburg der demografische Wandel bemerkbar machen. Wie verändert das die Wohnungsnachfrage?
Rolfes  Wir müssen davon ausgehen, dass die Kinderzahlen mittelfristig zurückgehen. Die Nachfrage
nach großen Wohnungen wird dann abnehmen.

79

Aber die vielen Kinder von heute werden bald als
junge Menschen am Start ins Berufsleben auf den
Wohnungsmarkt drängen – aufgrund der regionalen
Verbundenheit sicherlich zu großen Teilen bei uns
in Cloppenburg. Deutlich steigen wird auch die Zahl
der Senioren, wenn die Babyboomer in das entsprechende Alter kommen. Beide Gruppen werden kleinere Wohnungszuschnitte nachfragen. Für die
Senio­ren wird die Herausforderung v. a. in der Mo­­
dernisierung nach den heutigen Maßstäben der Barrierefreiheit liegen.

2013

Aussicht

Einwohner

32.985

Ø

kleine Haushalte +

11.821

Ö

große Haushalte +

4.742

Ô

Eigenheime 

9.183

Ò

Geschosswohnungen 

4.195

Ö

5,87 EUR/qm

Ò

90 EUR/qm

Ò

23.319

Ò

7,6 %

Ö

Nettokaltmiete (Angebote)
Wohnbauland (Bodenrichtwert) 
Erwerbstätige
Arbeitslosenquote 

80

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Bezahlbarer Wohnraum
In der Einschätzung zukünftiger Wohnungsbedarfe ist neben dem, was quantitativ
und qualitativ wünschenswert ist, auch das zu berücksichtigen, was finanziell leistbar ist. Einkommensschwache Wohnungsnachfrager sind in jeder Marktsituation
auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen. In dynamischen Märkten kommt es in
der Regel zu einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, den die unterschiedlichen Akteure zunächst einmal erkennen müssen. Erst dann können sie die
entsprechenden Maßnahmen planen und sie anschließend umsetzen. Daher steigen
kurz- bis mittelfristig die Miet- und Kaufpreise. Erst wenn das Angebot angepasst
wurde – durch Neubau bzw. nicht mehr marktfähigen Leerstand und ggf. Abriss –,
lösen sich die Friktionen und die Preise normalisieren sich wieder.
Einkommensschwache Haushalte unter Druck

Insbesondere einkommensschwache Haushalte geraten auf Wohnungsmärkten mit
wachsender Nachfrage unter Druck und haben es zunehmend schwerer, bezahlbaren
Wohnraum zu finden. Hierzu zählen beispielsweise Alleinerziehende, Arbeitslose,
Geringverdiener, Studierende, Menschen mit psychischen oder physischen Einschränkungen, kinderreiche Familien oder auch Flüchtlinge. In Großstädten mit
angespannten Wohnungsmärkten sind zunehmend auch Haushalte mit mittleren
Einkommen betroffen.
Herausforderung preisgünstiger Wohnraum

Die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist somit eine zentrale Herausforderung für die Kommunen. Das gilt insbesondere für die größeren Städte und andere Standorte mit steigenden Angebotsmieten.
Zwar ist in den letzten Jahren aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen bereits
in erheblichem Maße in den Wohnungsbau investiert worden. Aber das betrifft vor
allem das hochpreisige Segment.
Das Land Niedersachsen hat im Jahr 2014 die Anzahl der geförderten Wohnun­
gen auf einen aktuellen Höchststand verdoppelt, nachdem die Förderzahlen ge­sunken waren und ihren Tiefpunkt in den Jahren 2012 und 2013 erreichten. Trotzdem
geht der Bestand an gebundenen Mietwohnungen seit Jahren zurück. Grund ist die
auslaufende Bindefrist für die in den 1980er-Jahren und bis Mitte der 1990er-Jahre
geförderten Wohnungen, deren Zahl die der in den letzten Jahren geförderten Neubauten deutlich übertrifft. Der Sozialwohnungsbestand ist seit 2010 um mehr als
5.000 Wohnungen zurückgegangen. Allein in den vergangenen zwei Jahren belief
sich der Rückgang auf gut 3.500 Wohnungen. Auch wenn die Wohnungswirtschaft
die Mieten nach Ablauf der Bindungen in der Regel nur sehr behutsam anpasst,
bleibt die Versorgung einkommensschwacher Haushalte eine große Herausforderung. Hier sind alle Akteure – Bund, Land, Kommunen und private Wohnungswirtschaft sowie nicht zuletzt die Kreditwirtschaft – gefordert, kreativ und unkompliziert
schnelle Lösungen zu entwickeln.

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Unterbringung von Flüchtlingen kann ggf. Wohnraumsituation verschärfen

In mittelfristiger Perspektive könnte sich das am Wohnungsmarkt verfügbare Angebot an preisgünstigem Wohnraum noch verkleinern, wenn städtische Flächen, die
für die kurzfristige Bereitstellung von Flüchtlingsunterkünften verwendet werden,
nicht für einen potenziellen Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Mögliche Entlastungen durch Neubau werden so unter Umständen verzögert.

Baulandsituation
In allen Regionen Niedersachsens müssen in den kommenden Jahren neue Wohnungen gebaut werden. Eine Voraussetzung dafür, dass der Neubau kurzfristig überhaupt stattfinden kann, sind ausreichend umfangreiche Baulandreserven. Nur wenn
planungsrechtlich gesichertes und erschlossenes Bauland zur Verfügung steht, kann
kurzfristig mit dem Bau von Wohnungen begonnen werden.
In der letzten Dekade ist aber nicht nur die Bautätigkeit, sondern mehr noch
der Umfang der Neuausweisungen von Bauland zurückgegangen. Viele Städte und
Gemeinden haben für den Wohnungsneubau auf ihre Flächenreserven zurückgegriffen und das vorhandene Bauland damit erheblich reduziert. Seit der Jahrhundertwende hat sich das planungsrechtlich gesicherte Wohnbauland in Niedersachsen um
ein Viertel verringert.15
Diese Entwicklung ist in Anbetracht der Orientierung auf die Innenentwicklung und den haushälterischen Umgang mit der Ressource Boden grundsätzlich zu
begrüßen. Schließlich führt ein Überangebot an Bauland tendenziell zur weiteren
Zersiedlung, zu sinkender Dichte in den Bestandsgebieten und damit zu steigenden
Kosten für den Erhalt der Infrastruktur.
Andererseits stellt sich aber die Frage, ob die Kommunen in den Wachstumsregionen angesichts der Engpässe im Wohnungsangebot über ausreichende Reserveflächen verfügen, oder ob der Mangel an Bauland den kurz- und mittelfristig
er­­forderlichen Wohnungsneubau hemmt. Die Gegenüberstellung von Baulandreser­
ven zu Beginn des Jahres 2014 und Baulandbedarf bis zum Jahr 202016 zeigt, dass
beide Risiken bestehen.
Wohnbaulandbedarf bis 2020 und Baulandreserven

Der Umfang der Flächen, die in Niedersachsen benötigt werden, um dem Bedarf an
zusätzlichen Wohnungen bis 2020 gerecht zu werden, beläuft sich auf gut 6.600 Hektar. Gleichzeitig addiert sich das im Land planungsrechtlich gesicherte Wohnbauland
auf etwa 5.300 Hektar, das entspricht 80 % der kurz- bis mittelfristig erforderlichen
Flächen. Zieht man nur die Reserveflächen im Geltungsbereich von ­Bebauungsplänen
(§ 30 BauGB) in Betracht, beläuft sich der Umfang der Reserven landesweit auf etwa
60 % des Bedarfs. Die restlichen 20 % liegen innerhalb bebauter Ortsteile nach § 34
BauGB, sind also Baulücken im Innenbereich.
Der landesweite Vergleich von Flächenbedarf und Flächenreserven spiegelt die
Baulandsituation in Niedersachsen aber nur sehr allgemein wider, weil die Durchschnittswerte die großen Unterschiede zwischen den Regionen und mehr noch zwischen den Kommunen nivellieren.

81

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Abbildung 18 zeigt, dass der Umfang der Reserveflächen in der einen Hälfte der
Landkreise und kreisfreien Städte unterhalb und in der anderen Hälfte oberhalb des
kurz- und mittelfristigen Bedarfs an Bauland liegt. Hervorzuheben ist dabei aber vor
allem die in zahlreichen Regionen deutliche Diskrepanz zwischen dem kurz- und
mittelfristigen Flächenbedarf und den Flächenreserven.

Verhältnis von Baulandreserven* und Flächenbedarf bis 2020 (Abb. 18)
Anteil der Flächenreserven am Baulandbedarf in Prozent
Landeshauptstadt Hannover
Braunschweig, Stadt
Wolfsburg, Stadt
LK Ammerland
Region Hannover
LK Harburg
Emden, Stadt
LK Vechta
Delmenhorst, Stadt
LK Oldenburg
LK Emsland
LK Gifhorn
LK Aurich
LK Grafschaft Bentheim
LK Goslar
LK Wittmund
LK Leer
LK Lüneburg
LK Osnabrück
LK Stade
LK Heidekreis
LK Cloppenburg
LK Helmstedt

Anteil des Baulandbedarfs an Reserveflächen in Prozent
LK Verden
LK Göttingen
Oldenburg (Oldb), Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Celle
LK Peine
Osnabrück, Stadt
LK Wolfenbüttel
LK Diepholz
LK Hildesheim
LK Nienburg (Weser)
LK Wesermarsch
LK Osterholz
LK Schaumburg
LK Rotenburg (Wümme)
LK Friesland
LK Holzminden
Wilhelmshaven, Stadt
LK Hameln-Pyrmont
LK Northeim
LK Osterode am Harz
LK Cuxhaven
LK Uelzen
LK Lüchow-Dannenberg

Grafik: NBank

82

0

20

40

60

80

100

* planungsrechtlich gesichertes Wohnbauland
** Landkreis Celle unvollständig erfasst
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Besonders groß ist die Diskrepanz einerseits in den Städten Hannover, Braunschweig
und Wolfsburg sowie im Landkreis Ammerland; dort machen die Reserveflächen
nur einen Bruchteil des kurz- und mittelfristigen Bedarfs an Wohnbauland aus. Auf
der anderen Seite des Spektrums befinden sich vor allem strukturschwache Regio­
nen. In den Landkreisen Lüchow-Dannenberg, Uelzen, Cuxhaven, Osterode am
Harz, Northeim und Hameln-Pyrmont übersteigen die Flächenreserven den mittelfristigen Bedarf um ein Vielfaches.
Die Frage, in welchem Verhältnis der Umfang an Reserveflächen zum mittelfristigen Flächenbedarf stehen sollte, um zu verhindern, dass es durch Flächenengpässe zu gravierenden Verzögerungen beim bedarfsgerechten Neubau kommt, lässt
sich eigentlich nur anhand der jeweils spezifischen Rahmenbedingungen beantworten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass
—— für neue Bebauungsplan-Verfahren mit einem erheblichen zeitlichen Vorlauf zu
rechnen ist
—— bei Weitem nicht alle planungsrechtlich gesicherten Flächen kurzfristig mobilisierbar sind
—— Erschließung und Flächenaufbereitung z. T. sehr zeitaufwendig sind
—— die Lage und Beschaffenheit eines Teils der Reserveflächen u. U. nicht mehr den
zeitgemäßen Qualitätsanforderungen entsprechen und sie somit nicht entwickelt
werden
—— die Fertigstellung von Neubauvorhaben durch Bauplanung, Baugenehmigung
und Baudurchführung selbst auch etliche Zeit in Anspruch nimmt.
Die Kommunen können ihren kurzfristigen Flächenbedarf folglich nur dann decken,
wenn sie über ein relativ dickes Polster an Reserven verfügen. Für die m
­ ittelfristige
Perspektive folgt daraus, dass der Umfang der Reserveflächen zumindest für S­ tädte
und Gemeinden mit einem höheren Flächenbedarf diesem schon annähernd
entsprechen sollte. Wie aus Abbildung 18 ersichtlich, verfügt etwa ein Drittel der
Landkreise und kreisfreien Städte über ein planungsrechtlich gesichertes Flächenpotenzial, das mindestens 75 % des Bedarfs bis 2020 abdeckt, ohne gleichzeitig
mit umfangreichen Überhängen belastet zu sein. In dieser Gruppe befinden sich
wachsende (Oldenburg, Osnabrück) und schrumpfende Städte (Salzgitter) sowie
dynamische (Cloppenburg, Stade) und strukturschwache Landkreise (Helmstedt,
Göttingen).
Herausforderungen durch die Diskrepanz zwischen Reserven und Baulandbedarf

Die Herausforderungen für die kommunale Baulandpolitik sind aber nicht vorrangig
an das Verhältnis von Baulandbedarf und Baulandreserven gekoppelt, sondern vor
allem an den absoluten Umfang der beiden Größen. Eine Gemeinde mit einem mittelfristigen Bedarf von zwei Hektar Wohnbauland und einer Reserve von einem Hektar wird sich weniger schwertun, die fehlenden Flächen auszuweisen als eine gleich
große Gemeinde mit einem Bedarf von 20 Hektar und einer Reserve von 10 Hektar.
Aus Abbildung 19 ist zu erkennen, dass für viele Städte und Gemeinden das Missverhältnis von Flächenbedarf und Reserven wohl tatsächlich kein größeres Problem
darstellt, weil es absolut gesehen nur um geringfügige Diskrepanzen und geringe
Neubaubedarfe geht. Das gilt für alle, die in der Abbildung nahe am Nullpunkt
liegen. Die Abbildung zeigt zudem, dass das Verhältnis von Flächenbedarf und Flä-

83

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

chenreserven für eine Reihe von Gemeinden weitgehend ausgeglichen ist; sie werden
durch die Punkte nahe der Mittellinie (Verhältnis 1:1) repräsentiert.
Ganz anders aber sieht es für die Gemeinden aus, die in größerer Entfernung
vom Nullpunkt und von der Mittelachse (Verhältnis 1:1) liegen. Diejenigen, die
durch Punkte im rechten unteren Bereich dargestellt sind, werden den großen
Bedarf an Wohnbauland in den kommenden Jahren kaum befriedigen können.
Dagegen gibt es für die im linken oberen Bereich kaum Aussicht, dass ihr großer
Überhang an Baulandreserven merklich abgebaut wird.
Reserveflächen und Flächenbedarf bis 2020 in Städten und Gemeinden pro
10.000 Einwohner (Abb. 19)
40
35
30
Verhältnis 1:1

25
20
15
10
5

Grafik: NBank

Reserven pro 10.000 Einwohner (Hektar)

84

0
0

2,5

5

7,5

10

12,5

15

17,5

20

22,5

25

27,5

Flächenbedarf pro 10.000 Einwohner (Hektar)
Niedersachsen

großer Überhang an Reserven

großer Mangel an Reserven

Ausreißer sind auf die Maximalwerte der beiden Achsen verlegt
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035

30

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Städte und Gemeinden, für die die bedarfsgerechte Bereitstellung von Wohnbauflächen eine besonders große Herausforderung darstellt, finden sich erwartungsgemäß
fast nur in den wachstumsdynamischen Regionen im Westen, im Raum Hamburg
und im Raum Hannover/Braunschweig/Wolfsburg. In Karte 12 sind die Kommunen
blau eingefärbt, deren mittelfristiger Flächenbedarf relativ hoch ist und ­gleichzeitig
den Umfang der planungsrechtlich gesicherten Reserveflächen um mehr als das Doppelte bzw. Dreifache überschreitet. Ihre räumliche Konzentration verweist darauf,
dass die bedarfsgerechte Sicherung von Wohnraum in den kommenden Jahren nicht
nur eine kommunale, sondern in Teilen des Landes auch eine regionale Heraus­for­
derung darstellt.
Auch die Kommunen mit einem sehr hohen Überhang an Baulandreserven sind
räumlich konzentriert. In Karte 12 sind die, deren Reserveflächen den dreifachen bzw.
fünffachen Umfang des mittelfristigen Flächenbedarfs haben, grün eingefärbt. Sie liegen überwiegend in den strukturschwachen Regionen und können auch nicht damit
rechnen, dass die Wohnungsnachfrage über 2020 hinaus wieder anzieht. Das räum­
liche Muster in der Karte lässt sich zwar zum Teil mit Unterschieden im Wohnungsbedarf und der Baulandnachfrage erklären, es verweist aber auch auf sehr unterschiedliche siedlungspolitische Entscheidungen in den einzelnen Städten und Gemeinden:
Nicht alle Kommunen mit sehr geringer Baulandnachfrage haben weit über den
Bedarf hinausreichende Reserven aufgebaut, und in den dynamischen Regionen stehen nicht alle Kommunen vor der Situation, dass ihr Flächenbedarf den Umfang der
Reserven weit übersteigt. Große Flächenüberhänge sind meist das Ergebnis unangemessener Wachstumserwartungen und einer wenig nachhaltigen Siedlungsflächen­
politik; große Flächenengpässe sind entweder auf eine unzureichende Bodenbevorratung oder auf einen strukturellen Mangel an Flächenpotenzialen zurückzuführen.

85

86

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Städte und Gemeinden mit großer Diskrepanz zwischen Flächenreserven und
Flächen­bedarf bis 2020 (Karte 12)

Verhältnis zwischen Bauland-Reserven und Bauland-Bedarf bis 2020
(Bedarf je 10.000 Einwohner: gering = 0 bis 2,5 ha , mittel = 2,5 bis 10,0 ha, hoch = mehr als 10,0 ha)
   Reserven übersteigen geringen Bedarf sehr stark (um mehr als das Fünffache)
   Reserven übersteigen mittleren Bedarf stark (um mehr als das Dreifache)
   mittlerer Bedarf übersteigt Reserven stark (um mehr als das Dreifache)
   hoher Bedarf übersteigt Reserven (um mehr als das Zweifache)
   ohne Kategorie oder ohne Angaben

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Baulandreserven für den Geschosswohnungsbau

Nach der Prognose zieht der Bedarf an Geschosswohnungen mittelfristig weiter an.
Allerdings macht der Flächenbedarf für diesen Gebäudetyp nur etwa 20 % des ge­­
samten Flächenbedarfs in Niedersachsen aus. Zum einen ist dies auf die, insbesondere im ländlichen Raum, nachrangige Bedeutung dieses Gebäudetyps, zum anderen
auf seine deutlich höhere Bebauungsdichte zurückzuführen.
Da aber über 90 % der planungsrechtlich gesicherten Flächenreserven für
Familien­heime reserviert sind, stehen dem mittelfristigen Bedarf von etwa 1.350
Hektar Bauland für den Geschosswohnungsbau nur 370 Hektar Reserveflächen
gegenüber. Während sich also für das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser der
Umfang der Reserveflächen und der Umfang des mittelfristigen Flächenbedarfs auf
gleichem Niveau befinden, entspricht die Reservefläche für den Geschosswohnungsbau nur gut einem Viertel des Bedarfs.

Reserveflächen und Flächenbedarf bis 2020 für Geschosswohnungen in den
Städten und Gemeinden pro 10.000 Einwohner (Abb. 20)

2,0
Verhältnis 1:1

1,5

1,0

0,5

0

Grafik: NBank

Reserven pro 10.000 Einwohner (Hektar)

2,5

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

Flächenbedarf pro 10.000 Einwohner (Hektar)
Niedersachsen

großer Überhang an Reserven

großer Mangel an Reserven

Ausreißer sind auf die Maximalwerte der beiden Achsen verlegt.
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2013 bis 2035

4,0

87

88

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen

Abbildung 20 macht zudem deutlich, dass große Teile dieser an sich sehr knappen
Reserveflächen nicht dort liegen, wo sie besonders stark benötigt werden, d. h. in den
wachsenden und zentral gelegenen Räumen. Und sie zeigt, dass zahlreiche Gemeinden über gar keine oder nur sehr geringe Reserveflächen für den Geschosswohnungsbau verfügen, obwohl ihr Flächenbedarf für diesen Bautyp mittelfristig zum
Teil ganz erheblich ist. Zu diesen Kommunen gehören neben den großen selbstständigen Städten Göttingen und Lingen die kreisfreien Städte Wolfsburg, Delmenhorst,
Emden und Braunschweig sowie mit Ammerland und Leer auch ganze Landkreise.
Und da nicht alle Reserveflächen kurz- oder mittelfristig zu aktivieren sind, verfügen
wahrscheinlich etliche weitere Regionen in Niedersachsen effektiv über so gut wie
keine planungsrechtlich gesicherten Flächen für den Bau von Mehrfamilienhäusern.
Baulandreserven in Baulücken

Etwa ein Viertel der Baulandreserven in Niedersachsen liegt innerhalb bebauter
Ortsteile nach § 34 BauGB. Sie sind i. d. R. vermutlich in geringerem Umfang und
nur mit größerem Aufwand für eine Bebauung zu aktivieren als Grundstücke in
einem förmlich ausgewiesenen Neubaugebiet nach § 30 BauGB.
Teilräumlich stellt sich die Situation aber häufig anders dar, denn in einigen
Städten und Landkreisen gibt es nach eigener Einschätzung keine oder nur minimale
Reserven im bebauten Innenbereich, in anderen macht dieser Flächentyp dagegen
einen überproportional hohen Anteil der Reserven aus. Zu Letzteren zählen überwiegend größere und mittelgroße Städte. Soweit ihr mittelfristiger Flächenbedarf
relativ hoch liegt, haben diese Kommunen vermutlich größere Probleme, das nötige
Bauland zu aktivieren als Kommunen, deren Reserven weitgehend aus Gebieten im
Geltungsbereich eines Bebauungsplans bestehen. Allerdings tritt diese Problemkonstellation nicht sehr häufig auf.
Häufiger dagegen kommt es vor, dass Baulandpotenziale im Innenbereich gar
nicht berücksichtigt werden. Zahlreiche Städte und Gemeinden haben in der Baulandumfrage angegeben, keine oder so gut wie keine Reserven in § 34-Gebieten zu
haben, darunter etliche mit einem kurz- und mittelfristig hohen Baulandbedarf, u. a.
die Städte Braunschweig und Wolfsburg sowie zahlreiche Gemeinden in den Landkreisen Ammerland, Vechta, Osnabrück und Harburg. Vermutlich haben einige von
ihnen bislang nur versäumt, diese Reserven tatsächlich zu erheben. Damit können
sie die Möglichkeit, Potenziale im bebauten Innenbereich zu aktivieren, dann auch
nicht ausreichend nutzen.

Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Niedersachsen    

Fazit

Der Vergleich zwischen dem Umfang des kurz- und mittelfristigen Baulandbedarfs
und der vorhandenen planungsrechtlich gesicherten Reserveflächen macht deutlich,
dass in den meisten Regionen Niedersachsens ausreichend umfangreiche Bauland­
reserven für den bedarfsgerechten Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Gleichwohl
verweist er auf eine Reihe von Herausforderungen für die kommunale Baulandpolitik der nächsten Jahre:
—— In den wachstumsdynamischen Regionen gibt es zahlreiche Städte und Gemeinden mit großen Defiziten an Baulandreserven. Dort könnte sich der Mangel an
Bauland hemmend auf den bedarfsgerechten Neubau auswirken.
—— Insbesondere in den struktur- und wachstumsschwachen Regionen sind viele
Kommunen hochgradig mit Bauland überversorgt. Sie laufen damit Gefahr, dass
ihre Gestaltungskraft für eine nachhaltige Stadt- und Ortsentwicklung weiter
abnimmt.
—— Fast alle Regionen sind mit Flächen für den Bau von Geschosswohnungen unterversorgt. Folglich ist für dieses Wohnungsmarktsegment in weiten Teilen des
Landes mit weiteren Anspannungen zu rechnen.

89

90

Schaufenster

Grafschaft Hoya

Innovatives Instrument für eine bedarfsgerechte Bauland

Interview mit Doris Kleinwächter,
Landesamt für Geoinformation
und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion
Sulingen sowie Bürgermeister
Detlef Meyer und Peter Bruns,
Samtgemeinde Grafschaft Hoya

»Bei einer Bestandsaufnahme haben
wir im Samtgemeindegebiet rund
300 Baulücken identifiziert. Viele
­Eigentümer sind zum Verkauf bereit.«
NBank  Frau Kleinwächter, das LGLN bietet den
niedersächsischen Städten und Gemeinden die
Nutzung eines Baulücken- und Leerstandskatasters (BLK) an. Was verbirgt sich dahinter?
Kleinwächter  Das BLK ist ein Werkzeug zur
Unterstützung der Innenentwicklung, das in bundesweit einzigartiger Weise Leerstände und Bau­
lücken mit altersdifferenzierten Einwohnerzahlen
verknüpft. Besonderen Wert legen wir auf die intuitive Anwendung und Nutzerfreundlichkeit. Welche
Maßnahmen daraus in den Gemeinden entwickelt
werden, hängt maßgeblich von den Akteuren vor
Ort ab. Hoya ist ein gutes Beispiel, da die Beteiligten
dort von Anfang an mit großem Engagement dabei
waren.
NBank  Wie wird das BLK angenommen?
Kleinwächter  Das Interesse am BLK ist hoch.
Mittlerweile ist jede dritte Kommune in Niedersachsen Vertragspartner, darunter sogar Städte mit bis zu

40.000 Einwohnern. Bemerkenswerterweise sind das
nicht nur die Kommunen mit dem größten demografischen Handlungsdruck. Oft geht es auch da­­rum,
bei Neuausweisungen von Baugebieten schnell belegen zu können, dass kein Potenzial für Nachverdichtungen mehr vorhanden ist. Mund-zu-Mund-­­Pro­pa­
ganda ist dabei der wichtigste Weg für die
Ge­­winnung neuer Nutzer.
NBank  Herr Meyer, Herr Bruns, wie nutzen Sie
das BLK und welche Maßnahmen haben Sie daraufhin entwickelt?
Meyer, Bruns  Wir nutzen das BLK sehr intensiv.
Bei einer Bestandsaufnahme haben wir im Samtgemeindegebiet rund 300 Baulücken identifiziert. Wir
haben alle Eigentümer angeschrieben und viele sind
zum Verkauf bereit. Diese Grundstücke werden jetzt
parallel zu unseren Baugebieten vermarktet und sind
über unsere Homepage abrufbar. Bei den Leerständen hat die Bestandsaufnahme eine Leerstandsquote
von 2,9 % ergeben. Im Ortsbild ist das kaum sicht-

Schaufenster   Grafschaft Hoya

91

politik

bar. Dennoch stellt die Stadt Hoya/Weser eine Förderung für den Abriss leer stehender „Schrottimmobilien“ bereit. Für drei Objekte wurde das bereits in
An­­spruch genommen.

Weiternutzung zu sichern. Auch gewerbliche Leerstände wollen wir zusammen mit unserer Wirtschaftsförderung verstärkt vermarkten. Investoren,
Architekten, Banken – wir alle müssen an einen
Tisch und die Herausforderungen anpacken.

NBank  Wie schätzen Sie die Rahmenbedingungen für die künftige Entwicklung in der Grafschaft Hoya ein – und welche Herausforderungen
erwarten Sie?
Meyer, Bruns  Dank der Branchenvielfalt ist
unser Arbeitsmarkt derzeit mit nur 4,2 % Arbeits­
losigkeit gut aufgestellt. Wir haben viele Einpendler
aus den angrenzenden Gemeinden und Landkreisen.
Vor Ort fehlen uns dagegen zunehmend die Jahrgänge zwischen 25 und 45 Jahren. Bis 2030 erwartet uns
ein Einwohnerrückgang um etwa 12 % und eine
deutliche Alterung der Bevölkerung. Vor diesem
Hintergrund wollen wir im Leerstandsmanagement
v. a. Risikoleerstände im Blick behalten, d. h. Wohngebäude mit ausschließlich älteren Bewohnern. Hier
müssen wir uns frühzeitig darum bemühen, eine

Einwohner

2013

Aussicht

16.704

Ô

kleine Haushalte +

5.780

Ø

große Haushalte +

2.159

Ô

Eigenheime 

6.187

Ò

Geschosswohnungen 

1.285

Ò

4,69 EUR/qm

Ò

Nettokaltmiete (Angebote)

30 EUR/qm

Ó

Erwerbstätige

8.687

Ò

Arbeitslosenquote 

4,7 %

Ô

Wohnbauland (Bodenrichtwert) 

92

Agenda zukunftsfähiges Wohnen

Agenda zukunftsfähiges Wohnen
Gestaltung generationengerechter Wohn- und Wohnumfeldbedingungen
Um den Bedürfnissen der jeweiligen Generationen gerecht werden zu können,
bedarf es einer laufenden Überprüfung und Anpassung der Wohn- und Wohnumfeldbedingungen. Denn nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Nachbarschaft mit Versorgungs- und Infrastrukturangeboten spielt eine wichtige Rolle, wenn
es darum geht, ob eine Wohnsituation als den Bedürfnissen entsprechend bewertet
wird. Dabei sollten generell alle Generationen und gesellschaftlichen Gruppen mit
ihren spezifischen (teilweise aber auch ähnlichen) Bedürfnissen in den Blick genommen werden. Exemplarisch werden hier die Familien und Senioren herausgegriffen.
Urbanes Wohnen (wieder) stärker für Familien ermöglichen

Für Familien gewinnt das städtische Wohnen zunehmend an Attraktivität – auch
aufgrund der günstigen Infrastrukturausstattung, u.a. mit Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sowie Freizeitangeboten. Allerdings entsprechen die vorhandenen Wohnungsbestände, oft zum großen Teil aus den 1950er- und 1960er-Jahren,
in der Regel nicht den heutigen Anforderungen der Familienhaushalte an Größe,
Schnitt und ggf. auch Modernisierungszustand. An Standorten mit hohen Neubaubedarfen sollte daher bei nötigen Neubauten auf eine familiengerechte Gestaltung
Wert gelegt werden. Zudem stehen gerade die (noch) wachsenden Städte vor der
Herausforderung, familienbezogene Infrastrukturen, wie z. B. die Betreuungsmöglichkeiten für Kinder, mitwachsen zu lassen bzw. zu modernisieren.
Preisgünstigen Wohnraum für einkommensschwächere Familien bereitstellen

Gerade in Großstädten ist die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums eng mit den
Bemühungen um Integration bzw. die Vermeidung von kleinräumiger Segregation
verknüpft, da sich unter den großen Haushalten regelmäßig auch Migrantenfami­
lien und Familien mit besonderen sozialen und finanziellen Unterstützungsbedarfen
befinden (siehe auch S. 80 f.). Entsprechende Angebote dürfen sich nicht in städtischen Randlagen ballen. Vielmehr sollte eine Verteilung über das Stadtgebiet angestrebt werden, die Segregation vermeidet.
Barrierearmut und Sicherheit für Senioren gewährleisten

Bei den Senioren kommt dem Thema Barrierearmut nach wie vor eine herausgehobene Bedeutung zu – quantitativ werden die Bedarfe angesichts wachsender Zahlen
älterer Menschen in vielen Regionen Niedersachsens potenziell noch zunehmen.
Darüber hinaus gewinnen auch technische Hilfsmittel an Bedeutung, die einen
längeren, selbstständigeren Verbleib in der eigenen Wohnung und damit auch im
sozialen Umfeld unterstützen können (Ambient Assisted Living). Nicht zuletzt spielt
für Senioren noch stärker als für andere Bevölkerungsgruppen der Sicherheitsaspekt
eine Rolle. Dazu gehört neben einer auf Unfallvermeidung ausgelegten Wohnsituation und Notrufsystemen auch die entsprechende Gestaltung der Gemeinschaftseinrichtungen in Wohnanlagen (z. B. Treppenhäuser, Tiefgaragen) und des engeren

Agenda zukunftsfähiges Wohnen    

Wohnumfelds. Der Aufgabe, den öffentlichen Raum sowie die Wohnhausarchitektur
sicherer zu gestalten, hat sich die Sicherheitspartnerschaft im Städtebau in Niedersachsen verschrieben. Mit dem entwickelten „Qualitätssiegel für sicheres Wohnen“
wird vorbildliches Engagement sichtbar gemacht. Es zeichnet die Eigentümer aus,
die in technische Sicherungen, gute Nachbarschaften und den sozialen Zusammenhalt investieren.
Wohn- und Nutzflächen reduzieren

Ein häufiger Grund für den Umzugswunsch im Alter ist die immer schwerer fallende Pflege eines Hauses mit Garten, das für eine Familie mit Kindern ausgelegt ist.
Ältere Haushalte würden gern – möglichst im angestammten Ort oder Quartier –
ihr zu großes Haus gegen eine kleinere Wohnung „tauschen“. Aber auch wenn dies
finan­ziell möglich ist, sind die organisatorischen Hürden oft zu hoch. Städte und
Gemeinden können hier z. B. mit einem Wohnlotsen unterstützen. Er bringt anbietende und suchende Haushalte zusammen. Ebenso ist Hilfe bei Behördengängen
denkbar. Möglicherweise gibt es auch ganze Nachbarschaften, von denen ein Teil
ihre Häuser verkaufen kann, um mit dem Erlös und dem Vermögen der übrigen
Nachbarn die verbliebenen Häuser zu altengerechten kleineren Wohneinheiten
für alle bisherigen Bewohner umzubauen. Modellhafte, sich möglicherweise selbst
tragende Projekte könnten besonders gefördert werden. Die klassische Untervermietung einer Etage ist eine weitere Möglichkeit, die Wohnfläche eines Einfamilien­
hauses zu reduzieren. Dies setzt einen getrennten Zugang und damit in der Regel
Umbaumaßnahmen voraus, die ebenfalls gefördert werden könnten. Die genannten
Optionen haben Bewohner von Städten und Gemeinden mit noch wachsenden
Haushaltszahlen. Vor allem Kommunen in Westniedersachsen, die noch am Anfang
des Alterungsprozesses stehen, können mit diesen oder ähnlichen Maßnahmen bei
maßvollem Neubau zukünftige Leerstände vermeiden.
Daseinsvorsorge im Wohnumfeld sichern

Darüber hinaus ist die Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen der Daseinsvorsorge ein weiteres wichtiges Kriterium für ein seniorengerechtes Wohnumfeld, denn
die mit einem eigenen Auto verbundene Mobilität kann nicht mehr bei allen älteren
Menschen vorausgesetzt werden. Alle wesentlichen Einrichtungen des täglichen Be­­
darfs – z. B. Lebensmittelgeschäft und Hausarztpraxis – sollten möglichst fußläufig
oder mit geringem Aufwand über die öffentlichen Verkehrsmittel zu erreichen sein.
Dazu gehören auch Angebote für haushaltsnahe Dienstleistungen. Somit ist es auch
Aufgabe der Kommunen, für ein bedarfsgerechtes Wohnumfeld der Senioren Sorge
zu tragen. Gerade auch mit Blick auf mögliche weitere Abwanderungen ist die Sicherung der Versorgungsinfrastruktur (bzw. ihrer Erreichbarkeit) ein wichtiger Baustein, um Abwärtsspiralen in ganzen Ortsteilen zu vermeiden.

93

94

Agenda zukunftsfähiges Wohnen

Innenentwicklung und bedarfsgerechte Baulandpolitik
Die Vermeidung von Leerständen und Baulücken in Ortskernen ist eine wesentliche
Herausforderung, um die Ortsbilder in Städten und Gemeinden attraktiv zu halten.
In den einzelnen Kommunen ergeben sich daraus individuelle Handlungsbedarfe für
die Wohnungsmarktakteure. Hierfür müssen Architekten, Stadtplaner, Kommunen,
Bauträger, die Wohnungswirtschaft und private Bauherren nach neuen Ideen und
Lösungsansätzen suchen.
Leerstände thematisieren und abbauen

Der Leerstand von Wohngebäuden wird in Orten, die bereits seit einigen Jahren mit
schwachen Einwohnerentwicklungen zu kämpfen haben, immer stärker auch im
Ortsbild sichtbar. Künftig drohen angesichts sinkender prognostizierter Haushaltszahlen in vielen weiteren Regionen – insbesondere in den südlichen Landesteilen –
die Leerstände ebenfalls zuzunehmen. Heute zeigt sich schon, dass die Vermarktung
von Immobilien in bestimmten Lagen schwieriger wird. Zusätzlich besteht die
Gefahr, dass ältere Bewohner einen Umzug aufgrund ungünstiger Wiederverkaufsmöglichkeiten nicht mehr realisieren und die Erben später auf die Überschreibung
verzichten. In so einem Fall sind die Kommunen für die nicht mehr marktfähigen
Immobilien verantwortlich. Die lokalen Wohnungsmarktakteure müssen sich diesem Problemkomplex gemeinsam und vorausschauend stellen, um die Attraktivität
des Ortsbildes und die Zukunftsfähigkeit als Wohnstandort langfristig zu sichern.
Künftig wird auch stärker die Frage nach einem möglichen Rückbau von leer stehen­
den Häusern thematisiert werden müssen. Dabei ist ggf. auch über Anreizsysteme
für Eigentümer nachzudenken.
Bauland „mit Augenmaß“ planen

Kommunen mit hohen Defiziten an Baulandreserven müssen besondere Anstrengungen unternehmen, um zeitnah neues Wohnbauland zu sichern. Andernfalls
könnten sich ihre Chancen, neue Einwohner zu gewinnen und ansässige Einwohner
zu halten, schon kurzfristig verringern.
Wohnungsnachfrager sind vor allem Zuwanderer, Haushaltsgründer und Familiengründer. Zumindest von den ersten beiden Gruppen werden in hohem Maße
Geschosswohnungen nachgefragt. Daher ist der vielerorts deutliche Mangel an Bauland für diesen Gebäudetyp möglichst zeitnah zu beheben. Vor der Neuausweisung
sollte aber geprüft werden, wie weit Änderungen bestehender Bebauungspläne, d. h.
die Umwidmung von Flächen für den Familienheimbau, und die Aktivierung von
Flächen in den Bestandsgebieten die Defizite vermindern oder beheben können.
Da der mittelfristige Baulandbedarf in den meisten Städten und Gemeinden
weniger auf Bevölkerungswachstum als auf Haushaltsverkleinerungen und steigende
Anforderungen an die Wohnqualität zurückzuführen ist und der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen längerfristig zurückgehen wird, sollte die Inanspruchnahme von
wertvollen Flächen für Siedlungszwecke minimiert und auf Ausweisung von Neubaugebieten in Randlagen verzichtet werden.

Agenda zukunftsfähiges Wohnen    

Aber auch in den stärker von Baulandknappheit betroffenen Kommunen sollten
Außenentwicklungen nur noch auf der Grundlage einer Abschätzung der Folgekosten möglich sein und der Neubaubedarf an Standorten gedeckt werden, die langfristig eine tragfähige Perspektive aufweisen, vorrangig also im Siedlungsbereich. Da
sich die Nachfrage nach Wohnungen zunehmend auf Lagen mit guter Infrastrukturversorgung richtet, sprechen neben wirtschaftlichen und ökologischen Gründen
auch Wohn- und Standortwünsche dafür, den Wohnungsneubau grundsätzlich auf
integrierte Standorte zu konzentrieren.
Um dort aber das nötige Bauland mobilisieren zu können, müssen die „schlum­
mernden“ Potenziale in den Bestandsgebieten ausfindig gemacht werden. Die Möglichkeiten für Verdichtung, Umnutzung, Aufstockung, Abriss und Neubau sind häufig sehr viel größer als wahrgenommen. Um sie zu nutzen, sollten die Kommunen
ein leistungsfähiges Flächenmanagement einsetzen, dessen ausdrückliches Ziel die
Stärkung der Innenentwicklung ist.
Zum Flächenmanagement gehört aber nicht nur die Aktivierung von Bauland- und Nachnutzungspotenzialen im Innenbereich, sondern auch, überzogene,
nicht mobilisierbare und an falschen Standorten befindliche Reserveflächen bzw.
Siedlungsflächenüberhänge zurückzustufen. Die zahlreichen Städte und Gemeinden, die durch ihre extensive Ausweisungspolitik in den vergangenen Jahrzehnten
mit Wohnbauland völlig überversorgt sind, verfügen nur noch über begrenzte
Möglichkeiten, bedarfsgerecht auf Marktveränderungen zu reagieren. Sie werden
ihre Handlungs- und Steuerungsmöglichkeiten in der kommunalen Baulandpolitik
wahrscheinlich nur zurückgewinnen, wenn sie planungsrechtlich gesichertes Wohnbauland im Geltungsbereich von Bebauungsplänen in größerem Umfang zurückwidmen.
Gemeinsame Lösungsansätze zur Innenentwicklung suchen

Für die einzelnen Kommunen ergeben sich daraus individuelle Handlungsbedarfe.
Ein erster Schritt kann in diesem Zusammenhang die Erfassung von Baulücken und
die bedarfsgerechte Planung z. B. durch den Einsatz von entsprechenden Auswertungsinstrumenten sein (vgl.
S. 90). Dies kann beispielsweise dazu führen, in
kleinen Innenstädten mit dauerhaften gewerblichen Leerständen Ladenlokale in
neue, zentral gelegene Wohnungen umzuwandeln und damit gewerbliche Leerstände
aus dem Ortsbild zu tilgen.
Eine weitere Voraussetzung für den Umgang mit Boden ist die Vermeidung
destruktiven Konkurrenzverhaltens. Die Städte und Gemeinden sollten die Grundsätze ihrer Siedlungsflächenpolitik daher regional und interkommunal abstimmen.

95

Anhang

Anhang

	98	— methodik
	104	 — VERWEISE
	106	 — Tabellen
	106	 — Wohnbaulandreserven 2013 und -bedarf bis 2020 (Tab. 1)
	107	 — Neuausweisungen von Wohnbauland 2012 und 2013 (Tab. 2)
	108	 — Preise (Tab. 3)
	109	 — Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
	110	 — Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
	111	 — Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
	112	 — E
 igenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
	113— Erwerbstätige 2013 und 2035 (Tab. 8)
	114	 — Bevölkerungsentwicklung 2013 (Tab. 9)
	115	 — Bevölkerung und Haushalte 2013 und 2035 (Tab. 10)
	116	 — Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2013 (Tab. 11)
	117	 — Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2013 bis 2035 (Tab. 12)
	118	 — Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2013 (Tab. 13)
	119	 — Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2013 bis 2035 (Tab. 14)
	120	 — ABKÜRZUNGEN

97

98

Methodik

Methodik
Bevölkerungsprognose
Prognose auf der Basis der Komponentenmethode

Das Modell der Bevölkerungsprognose basiert auf einer jahrgangsweisen Fortschreibung der nach Altersjahren und Geschlecht aufgegliederten Bevölkerung in den
Stadt- und Landkreisen bzw. den Einheits- und Samtgemeinden (Komponentenmethode).
Schätzung der Geborenen

Die Schätzung eines neuen Geborenenjahrgangs erfolgt auf der Basis von (im 3-Jahres-­
Durchschnitt geglätteten) altersspezifischen Geborenenraten der Frauen (im Alter
von 15 bis unter 50 Jahren) auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte. Auf diese
Weise gehen regionsspezifische Unterschiede im generativen Verhalten in die Prognose ein. Darüber hinaus werden mit Hilfe längerer Zeitreihen Trends in das Modell
integriert, sodass beispielsweise Angleichungstendenzen des generativen Verhaltens
zwischen den Regionen berücksichtigt werden.
Schätzung der Sterbefälle

Die Zahlen der Sterbefälle nach Alter und Geschlecht werden über regions-, altersund geschlechtsspezifische Sterberaten bzw. Überlebenswahrscheinlichkeiten er­­
mittelt. Sie werden ebenfalls aus geglätteten Werten (3- Jahres-Durchschnitt) der
Sterbefälle für die einzelnen Stadt- und Landkreise berechnet. Die Sterbewahrscheinlichkeiten für die Altersgruppen 85 Jahre und älter, für die keine regionsspezifischen Ergebnisse vorliegen, werden aus der allgemeinen Sterbetafel des Landes
entnommen. Darüber hinaus wird ein regionsspezifischer Trend zur Verlängerung
der Lebenserwartung auf Basis der letzten zehn Jahre berücksichtigt.
Vorausberechnung von Wanderungen

Die Abschätzung der zukünftigen Wanderungen (Zu- und Fortzüge) geht mit größeren Unsicherheiten bei der Vorausberechnung einher. Als Ausgangsbasis werden
die Zu- und Fortzüge über geschlechts- und altersspezifische Zu- und Fortzugs­
raten ermittelt, die ebenfalls aus den entsprechenden Werten der letzten fünf Jahre
bestimmt werden. Darüber hinaus wird davon ausgegangen, dass die Zuwanderung
nach Niedersachsen in den ersten Jahren der Prognose höher ausfallen wird als
gegen Ende des Prognosezeitraumes, weil davon ausgegangen wird, dass sich die
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den aktuellen Herkunftsgebieten (vor
allem Osteuropa, Südosteuropa und auch Südeuropa) verbessern und gleichzeitig
das Potenzial mobiler Einwohner rückläufig sein wird.

Methodik    

Prognose der Einheits- und Samtgemeinden

Die Prognose der Einheits- und Samtgemeinden wird mit angepassten altersspezifischen Raten simultan zur jeweiligen Landkreisprognose gerechnet, sodass die Ergebnisse innerhalb des Landes konsistent sind. Um das Gewicht einzelner Ereignisse
(wie z. B. einmalige Ausweisungen von Baugebieten oder den Wegfall von Arbeitsplätzen) abzumildern, werden 5-Jahres-Durchschnitte bei der Anpassung zugrunde
gelegt. Eine besondere Herausforderung für die Prognose von Einwohnerzahlen
und -strukturen stellen kleinere Hochschulstandorte dar, weil in Relation zu den
Einwohnerzahlen der 18- bis unter 30-Jährigen auf diese Standorte besonders hohe
Wanderungszahlen entfallen. Daher werden die nicht kreisfreien Städte Göttingen,
Lüneburg und Hildesheim sowie die Samtgemeinde Oberharz (Standort der TU
Clausthal) auf Basis von Sonderauswertungen des Statistischen Landesamtes (LSN)
analog zur Ebene der Landkreise berechnet.

Haushaltsprognose
Bestimmung der Wohnraum nachfragenden Bevölkerung

Für die Haushaltsprognose müssen zunächst die in der Bevölkerungsprognose er­­
mittelten Einwohner am Hauptwohnort in die Bevölkerung in Privathaushalten
überführt werden. Hierfür werden Bewohner von Heimen und Anstalten (Anstaltsbevölkerung), die keine eigene Wohnung am Markt nachfragen, von der Einwohnerzahl abgezogen. Gleichzeitig müssen Personen mit Zweitwohnsitz addiert werden,
da davon ausgegangen werden kann, dass diese Personen zusätzlichen Wohnraum
nachfragen.
Haushaltsquotenmitgliederverfahren und Haushaltsdefinition

Die Zuordnung der Bevölkerung in Privathaushalten zu Haushalten erfolgt mit
Hilfe des Haushaltsquotenmitgliederverfahrens. Die Grundlage bilden regionale
Zuordnungsmatrizen auf Basis des Zensus 2011 und des Mikrozensus, die sich nach
wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen und fünf Haushaltsgrößenklassen (eine,
zwei, drei, vier sowie fünf und mehr Personen) gliedern. Durch die Kombination der
Bevölkerung in Privathaushalten mit den zuvor generierten Zuordnungsmatrizen
werden alle Einwohner einer Einheits- oder Samtgemeinde ihrem Alter entsprechend einem Haushalt bzw. der entsprechenden Haushaltsgröße zugeordnet. Die
Haushaltsdefinition folgt dabei dem im Mikrozensus verwendeten „gemeinsamen
Wirtschaften“.

99

100

Methodik

Berücksichtigung von Trends beim Haushaltsbildungsverhalten

Um Trends, wie die zunehmende Verkleinerung von Haushalten, in die Prognose zu
integrieren, wird auf Ergebnisse des Mikrozensus 2011 bis 2013 zurückgegriffen. Da
nicht davon ausgegangen werden kann, dass der starke Trend zur Verkleinerung von
Haushalten (Singularisierungstrend) sich zukünftig mit der gleichen Intensität fortsetzen wird, werden die ermittelten Trends innerhalb des Prognosezeitraums kontinuierlich abschwächend in die Prognose integriert.

Erwerbstätigenprognose
Berücksichtigung der Angebots- und Nachfrageseite

Die Erwerbstätigenprognose für Niedersachsen bezieht neben der Veränderung
des Arbeitskräfteangebots (Entwicklung der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter,
Erwerbsbeteiligung etc.) auch nachfrageseitige Entwicklungen in die Projektion mit
ein. Hierfür wird in erster Linie auf aktuelle Prognosen der prognos AG im Rahmen
des aktuellen prognos Deutschland Reports 2020 | 2030 | 2040 zurückgegriffen. Die
Erwerbstätigenprognose ist nachfrageseitig also von der gesamtwirtschaftlichen Leistung Deutschlands bzw. Niedersachsens bestimmt.
Hergeleitet bzw. abgeleitet wird die für die Erzielung des Bruttoinlandsprodukts notwendige Zahl an Erwerbstätigen. Dabei wird der Rückgang der Personen
im erwerbsfähigen Alter (18 bis 65 Jahre) zumindest bis Mitte des kommenden
Jahrzehnts nicht als limitierender Faktor angesehen. Es wird davon ausgegangen,
dass aus dem verbleibenden „Arbeitskräftepool“ auch zukünftig noch erheblich
mehr Menschen für eine Erwerbstätigkeit mobilisiert werden können als bisher.
Angenommen werden beispielsweise eine Ausweitung der Frauenerwerbsquote und
ein steigender Anteil älterer Arbeitnehmer. Dämpfend auf die zukünftige Erwerbstätigenzahl wirken eine leicht steigende Produktivität und eine Verringerung der
gesamtwirtschaftlichen Nachfrage aufgrund insgesamt rückläufiger Bevölkerungszahlen.
Berechnung für die Landkreise und kreisfreien Städte

Die Ergebnisse für Niedersachsen und seine kreisfreien Städte und Landkreise
werden über regionsspezifische Abweichungen von den jeweiligen Bundestrends
geschätzt. Die Abweichungen basieren auf den Stützbereichen 2008 bis 2014. Dabei
wird von einer Konvergenz im Prognosezeitraum ausgegangen. Das bedeutet, dass
sich Branchen, die im Zeitraum 2008 bis 2014 eine im Vergleich zum Bundestrend
überdurchschnittliche (bzw. schwächere) Entwicklung aufwiesen, auch zukünftig
überdurchschnittlich (bzw. schwächer) entwickeln werden, wobei die Abweichungen
vom Bundestrend im Zeitablauf geringer werden. Die Grundlage für die Projektion
bilden tiefgegliederte Datenreihen der Beschäftigungsstatistik nach der Wirtschaftszweigsystematik WZ 2008 auf der Basis von 88 Wirtschaftsabteilungen.

Methodik    

Projektion für die Einheits- und Samtgemeinden

Da Informationen der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen nur bis zur Ebene
der Stadt- und Landkreise vorliegen, wird eine Regionalisierung für die 417 niedersächsischen Einheits- und Samtgemeinden auf der Basis der Beschäftigungsstatistik
(Beschäftigte am Arbeitsort) vorgenommen.

Wohnungsnachfrageprognose
Quantitativer Wohnungsbedarf

Wichtigste Einflussgröße für zu erwartende Neubaubedarfe bzw. Wohnungsüberhänge ist die quantitative Wohnungsnachfrage (auch Wohnungsbedarf), die aus
der Haushaltsprognose abgeleitet wird. Dabei wird in einem normativen Ansatz
unterstellt, dass jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist. Zusätzlich zur
prognostizierten Haushaltszahl wird eine Fluktuationsreserve von einem Prozent
des Wohnungsbestandes bei Ein- und Zweifamilienhäusern und drei Prozent bei
Mehrfamilienhäusern angenommen. Auf der Kreisebene werden Neubaubedarfe
und Wohnungsüberhänge in den zugehörigen Einheits- und Samtgemeinden nicht
saldiert, weil davon ausgegangen wird, dass Wohnwünsche der privaten Haushalte
ortsgebunden sind.
Differenzierung der Wohnungsbedarfe

Der Neubaubedarf bzw. der Wohnungsüberhang wird differenziert nach Ein- und
Zweifamilienhäusern (EZFH) und Mehrfamilienhäusern (MFH) berechnet und
ausgewiesen. Darüber hinaus erfolgt auf der Grundlage von Informationen aus einer
Sonderauswertung der Zusatzerhebung „Wohnsituation“ des Mikrozensus 2006 und
2010 eine Zuteilung nach Wohneigentum und Mietwohnraum.
Berücksichtigung von Wohnungsabgängen

Neben der Veränderung der quantitativen Wohnungsnachfrage auf Basis der Haushaltsentwicklung ist der zu erwartende Ersatzbedarf infolge von Wohnungsabgängen
eine weitere Einflussgröße. Daher werden auf der Grundlage der Wohngebäudefortschreibung die zukünftig zu erwartenden Abgänge prognostiziert. Als Startwert wird
bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein jährlicher Abgang von 0,1 % des Wohnungsbestandes und bei Mehrfamilienhäusern ein Abgang in Höhe von 0,2 % des Wohnungsbestandes angenommen. Mit dem Zensus 2011 steht seit der letzten Volkszählung 1987 erstmals wieder ein neuer Ausgangswert für den Wohnungsbestand zur
Verfügung, der Grundlage für die Berechnungen ist. Der zu erwartende quantitative
Neubaubedarf ergibt sich aus der vor allem demografisch bedingten Haushaltsentwicklung und dem prognostizierten Ersatzbedarf.

101

102

Methodik

Qualitativer Zusatzbedarf (Wohnungsnachfrage)

Neben dem rein demografisch bedingten Wohnungsneubaubedarf wird ergänzend
der qualitative Zusatzbedarf an Wohnungen bis 2035 in einer Modellrechnung
vorausberechnet. Der qualitative Zusatzbedarf gibt die geschätzte Nachfrage nach
Wohnraum wieder, die aufgrund mangelnder Qualitäten (unpassende Grundrisse,
mangelnder energetischer Zustand, fehlende Barrierearmut oder -freiheit usw.)
nicht im regionalen Wohnungsbestand gedeckt werden kann. Daher kann es selbst
in sehr entspannten Wohnungsmärkten mit hohen Wohnungsüberhängen zu Neubaubedarfen und einer entsprechenden Bautätigkeit kommen.
Schätzansatz für die qualitative Wohnungsnachfrage

Die Schätzung der qualitativen Wohnungsnachfrage basiert auf einem Regressions­
modell, das den Teil der Baufertigstellungen erklärt, der sich nicht auf der Basis
der demografisch bedingten Nachfrage erklären lässt (abhängige Variable). Hierfür
werden den Baufertigstellungen in allen Einheits- und Samtgemeinden die Wohnungsbedarfe nach Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern aus
der Haushaltsprognose gegenübergestellt. Mit Hilfe einer Regressionsanalyse wird
anschließend der Zusammenhang der qualitativen Zusatzbedarfe (abhängige Variable) und mehrerer erklärender Faktoren (unabhängige Variablen) geprüft. Dabei
kommen als erklärende Variablen die Altersstruktur der Wohngebäude, die Entwicklung der Bevölkerung in Privathaushalten nach Haushaltsgrößenklassen und
der Anteil der Mietwohnungen zum Einsatz. Die für den Zeitraum 2011 bis 2013
ermittelten Zusammenhänge werden anschließend unter Verwendung der aktuellen
Haushaltsprognose und Trendfortschreibungen auf den Prognosezeitraum bis 2035
übertragen.

Methodik    

Schätzansatz zur Bedarfsdeckung Wohnbauland

Auf der Grundlage der Wohnungsprognose wurde das zur Bedarfsdeckung erforderliche Bruttowohnbauland bis zum Jahr 2020 abgeschätzt. Dieser Abschätzung liegen
die Annahmen zugrunde, dass
—— die Wohnungen für den quantitativen Neubaubedarf und die Wohnungen für
den qualitativen Zusatzbedarf in voller Höhe neues Bauland benötigen sowie
—— der Ersatzbedarf zu 70 % auf den vormals genutzten Flächen erbaut werden kann
(Abriss und Neubau) und somit nur für 30 % des Ersatzbedarfs andernorts Bauland benötigt wird.
Für die Abschätzung des Flächenbedarfs wurden
—— 700 qm Bruttowohnbauland für Familienheime und
—— 250 qm Bruttowohnbauland für Geschosswohnungen zugrunde gelegt.

103

104

Verweise

Verweise
1	Vgl. hierzu die Datenbasis der Abbildung 6 (S. 35), Karte 9 (S. 61) und der Tabellen 3 bis 10 (S. 108 bis 115)
2	Vgl. hierzu die Datenbasis der Tabelle 8 Erwerbstätige 2013 und 2035 (S. 113).
3	Vgl. hierzu die Datenbasis der Karte 9 (S. 61) und der Tabellen 3 bis 10 (S. 108
bis 115).
4	Die Erwerbstätigenstatistik des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder erfasst sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Auszubildende, Beamte, geringfügig Beschäftigte und Soldat(inn)en sowie Selbstständige und mithelfende Familienangehörige, unabhängig vom Umfang der
Tätigkeit.
5	Datenbasis Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“
2014, Erwerbstätige am Arbeitsort.
6	Die Erwerbstätigenstatistik des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder erfasst sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Auszubildende, Beamte, geringfügig Beschäftigte und Soldat(inn)en sowie Selbstständige und mithelfende Familienangehörige, unabhängig vom Umfang der
Tätigkeit.
7	Datenbasis Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“
2014, Erwerbstätige am Arbeitsort, Bruttoinlandsprodukt – in jeweiligen Preisen.
8	Die vorliegenden Daten wurden nicht um Preissteigerungen bereinigt. Die reale
Kaufkraftsteigerung fällt entsprechend geringer aus.
9	Aufgrund des Neuaufbaus der Datengrundlage stehen vor dem Jahr 2010 keine
vergleichbaren Daten zur Verfügung.
10	Mit dem Zensus 2011 wurde die Wohngebäudestatistik auf eine neue Grundlage
gestellt. Wie bei der Bevölkerungsstatistik gibt es auch hier Abweichungen zu
der Fortschreibung auf Basis der letzten Volkszählung von 1987: Insgesamt gab
es demnach 2011 in Niedersachsen rund 57.000 Wohnungen weniger als zuvor
angenommen. Dabei wurde vor allem die Zahl der Wohnungen in Gebäuden
mit drei oder mehr Wohneinheiten nach unten korrigiert, während die Zahl der
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sogar noch minimal höher ist, als
die Fortschreibung erwarten ließ.

Verweise    

11	Fördergebiete sind förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, vor allem in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf, Gebiete, in denen vorbereitende
Untersuchungen gem. § 141 BauGB eingeleitet worden sind, Erhaltungsgebiete
nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, bisherige Unterkunftsgebiete für Obdachlose sowie Gebiete mit einem kommunalen Wohnraumversorgungskonzept oder
einem städtebaulichen Entwicklungskonzept (Niedersächsisches Ministerium
für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung: Wohnraumförderung. Abruf am
24.03.2015 unter: http://www.ms.niedersachsen.de/themen/bauen_wohnen/
wohnraumfoerderung/foerderung-von-allgemeinem-mietwohnraum-14204.
html).
12	Nicht berücksichtigt sind in der vorliegenden Datenbasis allerdings Mietangebote, die nicht in den einschlägigen Online-Plattformen offeriert werden. Dabei
handelt es sich überdurchschnittlich häufig um preisgünstigen Wohnraum der
Wohnungswirtschaft, sodass die dargestellten Steigerungen insbesondere in größeren Städten vermutlich etwas überzeichnet sein dürften.
13	Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
14	Vgl. hierzu das Methodik-Kapitel am Ende des Berichtes.
15	 NBank-Wohnbauland-Umfrage 2014, Hrsg. NBank, Hannover 2014.
16	 Die Methodik zur Ermittlung des Baulandbedarfs ist im Anhang dargestellt.

105

Tabellen
106

Tabellen

Wohnbaulandreserven 2013 und -bedarf bis 2020 (Tab. 1)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Wohnbauland­reserven

Wohnbau­
land­
bedarf*
in ha

in ha

Deckung
aus
­Reserven
in %

Wohnbaulandreserven GWB

Wohnbau- Deckung GWB
landbedarf* aus ­Reserven
GWB
GWB
in ha
in %

in ha

31.12.2011

31.12.2013

2014-2020

31.12.2013

31.12.2011

31.12.2013

2014-2020

2014-2020

5.763

5.308

6.597

80

353

371

1.338

28

Braunschweig

23

17

252

7

6

1

161

1

Salzgitter

32

19

17

108

0

1

14

7

Niedersachsen

Wolfsburg
Gifhorn
Göttingen
Goslar

8

23

112

21

1

0

38

0

96

91

176

52

4

6

29

21

179

155

149

104

28

5

53

9

30

27

45

59

2

3

19

16

Helmstedt

85

62

69

90

4

2

10

18

Northeim

125

100

12

859

9

9

3

361

Osterode am Harz

96

98

11

861

7

6

2

288

Peine

99

101

85

119

6

3

14

22

Wolfenbüttel

72

59

43

139

3

1

13

6

349

304

1.170

26

38

20

136

15

Region Hannover
nachrichtlich: Hannover
Diepholz

86

20

661

3

18

–

–

–

221

197

134

147

11

9

24

38
105

Hameln-Pyrmont

139

131

17

760

8

11

10

Hildesheim

182

157

97

163

22

16

39

41

Holzminden

104

82

18

452

4

1

5

29

Nienburg (Weser)
Schaumburg

84

80

32

251

0

4

8

56

138

121

43

282

2

13

7

180

Celle**

119

65

56

117

4

4

9

42

Cuxhaven

282

246

24

1.009

12

13

8

158

Harburg

176

159

475

33

7

12

63

20

Lüchow-Dannenberg

148

139

2

5.980

21

15

1

1.314

Lüneburg

160

175

239

73

12

35

50

71

Osterholz

191

169

60

279

16

26

8

324

Rotenburg (Wümme)

174

141

45

313

8

5

6

73

Heidekreis

105

86

114

75

1

2

16

11

Stade

83

146

197

74

7

16

28

55

Uelzen

145

140

9

1.498

2

2

3

77
79

Verden

98

95

95

100

10

12

16

Delmenhorst

88

40

104

39

0

0

28

0

Emden

19

12

33

36

2

0

15

0

Oldenburg

277

255

245

104

26

25

79

32

Osnabrück

172

151

116

130

9

10

47

21
194

Wilhelmshaven***
Ammerland
Aurich

–

44

9

468

–

16

8

36

33

138

24

3

0

20

1

130

157

291

54

3

5

44

11
65

Cloppenburg

204

210

242

87

14

18

27

Emsland

251

220

457

48

11

7

70

10

Friesland

108

104

29

360

6

6

10

55

Grafschaft Bentheim
Leer

74

65

117

56

2

1

23

2

222

177

274

64

2

1

43

1

Oldenburg (LK)

36

59

141

42

1

3

18

15

Osnabrück (LK)

203

209

284

74

8

11

55

19

Vechta

113

103

269

38

1

2

39

4

Wesermarsch

71

57

22

255

13

16

10

157

Wittmund

14

25

24

105

0

1

8

10

30

20

48

41

17

1

33

3

4

6

3

211

0

2

3

69

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

18

31

7

461

–

3

6

48

Hildesheim

19

13

41

31

15

11

29

38

Celle

10

8

5

153

3

3

4

67

Cuxhaven

25

22

8

262

2

2

6

33

Lüneburg

29

28

141

20

6

18

39

46

Lingen (Ems)

22

4

60

7

3

0

20

2

*	 Der Wohnbauland-Bedarf 2014-2020 leitet sich ab aus der Wohnungsbedarfsprognose bis 2020.
**	 Landkreis Celle 2013 unvollständig erfasst
***	Die Stadt Wilhelmshaven hat nicht an der NBank-Wohnbauland-Umfrage 2012 teilgenommen.
– = keine Angabe
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2035

Tabellen    

Neuausweisungen von Wohnbauland 2012 und 2013 (Tab. 2)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Neuaus­weisungen
in ha
für

Neuaus­weisungen
in WE
für

Neuaus­weisungen
insgesamt
in

Anteil FH

geplante
Bebauungsdichte
in

in %
bezogen auf

GWB

FH

GWB

FH

ha

WE

ha

WE

WE/ha

75,8

1.013,8

4.340

12.650

1094,3

16.990

93

74

16

Braunschweig

0,8

29,1

38

242

29,9

280

97

86

9

Salzgitter

0,0

2,0

0

25

2,0

25

100

100

13

Wolfsburg

0,7

20,3

60

241

20,9

301

97

80

14

Gifhorn

1,1

39,6

24

427

40,8

451

97

95

11

Göttingen

1,2

7,1

220

150

8,3

370

86

41

45

Goslar

0,8

1,3

120

11

2,0

131

63

8

10

Helmstedt

0,0

15,3

0

136

15,3

136

100

100

9

Northeim

0,0

0,0

0

0

0,0

0

–

–

–

Osterode am Harz

0,0

0,0

0

0

0,0

0

–

–

–

Peine

0,0

22,8

0

277

22,8

277

100

100

12
16

Niedersachsen

Wolfenbüttel

0,0

5,2

0

86

5,2

86

100

100

10,1

68,6

851

852

78,9

1.703

87

50

22

nachrichtlich: Hannover

3,9

1,7

593

48

5,6

641

31

7

114

Diepholz

0,7

23,2

20

136

23,8

156

97

87

13

Hameln-Pyrmont

1,1

3,9

51

50

5,0

101

78

50

20

Hildesheim

0,0

8,0

0

123

8,0

123

100

100

15

Holzminden

0,0

0,4

0

8

0,4

8

100

100

19

Nienburg (Weser)

0,0

8,4

0

89

8,4

89

100

100

11

Schaumburg

0,0

4,3

0

63

4,3

63

100

100

15

Celle*

0,0

5,5

0

69

5,5

69

100

100

13

Cuxhaven

1,1

7,2

60

108

8,3

168

87

64

21

Harburg

5,9

53,2

263

622

59,1

885

90

70

15

Lüchow-Dannenberg

0,0

3,3

0

4

3,3

4

100

100

1

Lüneburg

5,6

54,6

530

627

64,7

1.157

91

54

19

Osterholz

0,5

8,1

30

97

8,6

127

94

76

15

Rotenburg (Wümme)

1,3

16,4

77

211

17,7

288

93

73

17

Heidekreis

0,0

8,8

0

122

8,8

122

100

100

14

Stade

13,1

72,4

392

827

85,5

1.219

85

68

15

Uelzen

0,0

5,5

0

66

5,5

66

100

100

12

Verden

1,6

20,0

74

262

21,7

336

93

78

16

Delmenhorst

0,0

0,0

0

0

0,0

0

–

–

–

Emden

0,0

6,1

0

70

6,1

70

100

100

11

Oldenburg

2,9

0,4

245

14

3,3

259

13

5

78

Osnabrück

5,4

14,4

130

166

19,8

296

73

56

15

Wilhelmshaven

0,5

0,0

24

0

0,5

24

0

0

48

Ammerland

3,0

47,7

145

692

50,6

837

94

83

17

Aurich

1,7

49,4

72

631

51,1

703

97

90

15

Cloppenburg

2,6

68,0

130

1.018

70,6

1.148

96

89

16

Emsland

3,6

92,3

153

1.135

95,9

1.288

96

88

14

Friesland

1,9

20,6

97

271

22,5

368

92

74

16

Grafschaft Bentheim

0,6

33,1

49

573

33,7

622

98

92

18

Leer

0,0

42,3

0

442

42,3

442

100

100

11

Oldenburg (LK)

1,1

23,4

26

340

24,5

336

95

93

15

Osnabrück (LK)

4,8

44,9

287

705

49,6

992

90

71

20

Vechta

0,9

43,4

76

477

44,3

553

98

86

15

Wesermarsch

0,3

1,2

32

36

1,5

68

80

53

45

Wittmund

1,0

12,4

64

149

13,3

213

93

70

16

Göttingen

1,2

2,6

220

87

3,8

307

68

28

81

Goslar

0,8

0,2

120

–

0,9

120

19

–

–

Hameln

0,0

0,0

0

0

0,0

0

–

–

–

Hildesheim

0,0

0,0

0

0

0,0

0

–

–

–

Celle

0,0

2,5

0

35

2,5

35

100

100

14

Cuxhaven

0,2

0,0

20

0

0,2

20

0

0

133

Lüneburg

5,4

13,2

510

180

18,6

690

71

26

37

Lingen (Ems)

1,2

5,1

55

106

6,2

161

81

66

26

Region Hannover

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* Landkreis Celle unvollständig erfasst
– = keine Angabe
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014

107

108

Tabellen

Preise (Tab. 3)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen
Braunschweig

Preise für baureifes Land
im gleitenden
3-Jahres-Durchschnitt
in Euro/qm

Preise für Einfamilienhäuser

Preise für Reihenhäuser/
Doppelhaushälften

in Euro

in Euro

2010-2012

2011-2013

2012

2013

2012

2013

73,38

73,25

150.000

157.000

140.000

146.000

136,71

136,57

237.000

267.000

174.000

180.000

Salzgitter*

95,39

72,60

147.000

160.000

113.000

117.000

Wolfsburg

101,94

99,49

210.000

224.000

187.000

187.000

Gifhorn

63,21

62,71

161.000

170.000

151.000

154.000

Göttingen

77,43

73,59

157.000

160.000

174.000

170.000

Goslar*

47,93

49,02

105.000

114.000

72.000

77.000

Helmstedt

56,11

65,27

139.000

136.000

80.000

89.000

Northeim

41,11

42,15

110.000

108.000

83.000

83.000

Osterode am Harz

29,36

28,66

94.000

90.000

58.000

62.000

Peine

79,67

78,70

145.000

148.000

101.000

112.000

Wolfenbüttel*

87,35

92,29

151.000

158.000

120.000

140.000

Region Hannover

146,43

145,52

199.000

204.000

189.000

195.000

nachrichtlich: Hannover

220,68

207,65

273.000

278.000

228.000

229.000

Diepholz

58,85

59,97

137.000

142.000

128.000

133.000

Hameln-Pyrmont

59,07

59,50

123.000

118.000

95.000

94.000

Hildesheim

99,77

97,02

137.000

147.000

114.000

122.000

Holzminden*

35,20

35,36

97.000

95.000

62.000

66.000

Nienburg (Weser)*

30,68

40,67

106.000

115.000

94.000

93.000

Schaumburg

55,21

53,65

140.000

139.000

121.000

123.000

Celle

48,68

56,72

146.000

144.000

99.000

103.000

Cuxhaven

57,97

56,72

116.000

124.000

119.000

112.000

Harburg

88,43

79,46

224.000

244.000

186.000

187.000

Lüchow-Dannenberg*

12,76

–

81.000

88.000

77.000

70.000

Lüneburg

77,59

79,91

191.000

201.000

166.000

174.000

Osterholz

58,92

61,49

168.000

171.000

147.000

152.000

Rotenburg (Wümme)

38,56

41,24

140.000

143.000

111.000

104.000

Heidekreis

45,19

43,75

128.000

136.000

98.000

106.000

Stade

85,17

87,65

172.000

177.000

150.000

155.000

Uelzen

29,06

33,95

105.000

114.000

87.000

86.000

Verden

87,33

88,60

176.000

182.000

145.000

151.000

Delmenhorst

84,33

87,46

135.000

150.000

104.000

120.000

Emden

85,07

82,38

141.000

139.000

96.000

99.000

Oldenburg

158,29

167,64

197.000

206.000

148.000

166.000

Osnabrück**

154,74

164,59

261.000

279.000

160.000

177.000

Wilhelmshaven**

61,58

61,58

142.000

159.000

107.000

113.000

Ammerland

78,75

76,99

166.000

170.000

141.000

145.000

Aurich

45,70

47,67

122.000

127.000

102.000

106.000

Cloppenburg

49,77

54,11

130.000

148.000

107.000

114.000

Emsland

39,66

37,62

138.000

140.000

103.000

121.000

Friesland

56,35

58,97

135.000

134.000

96.000

108.000

Grafschaft Bentheim

75,21

79,45

145.000

149.000

90.000

93.000

Leer

48,15

48,35

115.000

123.000

109.000

111.000

Oldenburg (LK)

68,99

66,06

156.000

178.000

124.000

143.000

Osnabrück (LK)

74,01

69,29

158.000

158.000

127.000

138.000

Vechta

65,56

69,94

156.000

177.000

126.000

130.000

Wesermarsch*

44,90

47,65

116.000

111.000

84.000

87.000

Wittmund

53,21

50,41

115.000

120.000

107.000

109.000
211.000

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen**

148,46

138,18

257.000

260.000

209.000

Goslar**

85,64

85,64

–

–

–

–

Hameln**

58,01

58,01

–

–

–

–

Hildesheim

143,07

147,12

–

–

–

–

81,84

81,56

–

–

–

–

Cuxhaven*

143,46

119,43

–

–

–

–

Lüneburg*

119,78

–

–

–

–

–

97,76

117,12

–

–

–

–

Celle

Lingen (Ems)**

*	 Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen
**	Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor
– = Häuserpreise werden auf der Gemeindeebene nicht ausgewiesen (Ausnahmen: Hannover; Göttingen).
Datenbasis: LSKN, OGA

Tabellen    

109

Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Fertiggestellte
­Wohnungen
in neuen 1-und-2-FH

Niedersachsen
Braunschweig

Fertiggestellte
­Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Fertiggestellte
­Wohnungen
insgesamt*

Geförderte Wohnungen
insgesamt

2012

2013

2012

2013

2012

2013

2012

2013

2014

11.652

12.134

819

980

22.041

22.568

882

896

1.415
42

181

117

24

14

407

335

12

14

Salzgitter

61

70

0

4

113

121

9

2

2

Wolfsburg

209

96

9

9

301

208

5

4

108

Gifhorn

323

432

7

12

472

689

12

12

18

Göttingen

172

200

19

16

372

415

7

101

140

Goslar

29

42

0

1

88

144

5

4

3

Helmstedt

44

79

0

0

70

136

2

2

4

Northeim

69

53

0

1

147

186

25

5

7

Osterode am Harz

23

38

2

2

93

129

14

29

4

Peine

194

205

7

8

307

333

7

10

7

Wolfenbüttel

148

134

4

3

209

191

8

34

5

1.304

1.058

75

65

2.051

1.590

135

236

323

nachrichtlich: Hannover

334

198

38

26

696

359

102

207

302

Diepholz

281

335

32

40

676

700

8

14

8

83

91

0

4

176

183

5

4

1

171

211

8

12

328

379

38

29

139

Region Hannover

Hameln-Pyrmont
Hildesheim
Holzminden

39

8

0

0

86

30

1

0

0

Nienburg (Weser)

122

110

9

8

290

245

6

6

1

Schaumburg

139

134

9

3

246

212

15

6

5

Celle

188

186

5

12

335

359

11

5

55

Cuxhaven

305

351

24

28

627

730

51

3

101

Harburg

652

731

37

33

994

1.070

17

9

6

25

37

2

0

136

159

1

0

0

Lüneburg

359

403

32

28

537

654

22

6

40

Osterholz

242

168

7

5

405

303

3

24

1

Rotenburg (Wümme)

243

226

13

15

618

512

13

7

12

Heidekreis

127

143

1

4

234

339

6

5

0

Stade

442

553

30

30

758

885

44

10

31

Lüchow-Dannenberg

Uelzen

68

54

2

5

210

152

1

5

1

Verden

252

341

12

19

451

584

18

22

17

Delmenhorst

107

71

13

13

179

128

3

47

1

76

54

3

9

126

105

4

0

0

Oldenburg

382

283

89

109

732

559

64

21

123

Osnabrück

168

203

16

19

310

337

28

14

13

27

19

4

0

82

67

0

0

26

Ammerland

408

439

20

48

709

810

12

12

10

Aurich

398

459

37

62

672

756

7

1

18

Cloppenburg

467

531

46

45

943

992

23

8

7

Emsland

964

1.070

74

97

2.020

2.104

17

13

22

Friesland

152

155

16

21

341

322

14

5

18

Grafschaft Bentheim

231

338

25

33

556

749

5

7

2

Leer

365

574

25

31

623

867

55

12

8

Oldenburg (LK)

178

161

10

15

328

341

5

10

12

Osnabrück (LK)

583

500

27

31

1.216

1.025

92

63

47

Vechta

449

470

33

44

920

915

42

38

24

74

89

6

8

235

252

9

36

1

128

112

5

14

312

266

1

1

2

Emden

Wilhelmshaven

Wesermarsch
Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

73

71

17

11

155

161

3

99

136

Goslar

2

18

0

1

30

75

2

0

2

Hameln

28

28

0

0

61

63

2

0

0

Hildesheim

50

35

4

8

109

117

32

18

134

Celle

44

42

0

2

108

92

0

0

0

Cuxhaven

42

42

15

6

108

102

49

1

98

Lüneburg

110

139

15

13

148

186

12

4

36

99

133

16

30

221

276

5

2

1

Lingen (Ems)

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSN

110

Tabellen

Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen
Braunschweig

Genehmigte
Wohnungen
in neuen 1-und-2-FH

Genehmigte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Genehmigte
Wohnungen
insgesamt*

2012

2013

2012

2013

2012

2013

13.308

12.844

1.229

1.181

25.995

22.981

131

101

21

21

343

272

Salzgitter

99

49

4

-

173

100

Wolfsburg

111

163

7

8

196

260

Gifhorn

417

467

15

26

650

720

Göttingen

249

146

36

31

525

364

47

57

1

-

183

146

Helmstedt

119

132

3

1

179

192

Northeim

63

62

2

1

178

180

Osterode am Harz

30

30

2

7

111

103

Peine

234

190

9

6

366

319

Wolfenbüttel

113

160

5

7

176

208

1.184

1.094

91

79

1.894

1.707

nachrichtlich: Hannover

243

239

40

25

544

424

Diepholz

353

367

39

45

828

658

78

71

2

4

200

166

Hildesheim

210

220

19

18

418

371

Holzminden

36

3

1

–

81

10

Nienburg (Weser)

173

124

19

8

400

256

Schaumburg

127

174

5

9

233

250

Celle

204

266

12

12

383

491

Cuxhaven

340

345

36

25

767

638

Harburg

776

737

59

44

1.184

1.077

Goslar

Region Hannover

Hameln-Pyrmont

Lüchow-Dannenberg

27

41

1

2

170

163

Lüneburg

379

377

34

35

593

571

Osterholz

211

221

10

7

399

367

Rotenburg (Wümme)

258

327

24

25

614

625

Heidekreis

132

177

4

5

305

353

Stade

550

542

33

62

928

879

Uelzen

75

85

9

12

229

169

Verden

331

334

17

22

611

554

Delmenhorst

74

79

10

17

148

132

Emden

88

74

7

10

161

133

Oldenburg

447

267

132

106

900

575

Osnabrück

248

154

35

18

468

271

42

32

2

2

99

87

Ammerland

382

448

42

40

752

796

Aurich

506

420

65

33

890

666

Cloppenburg

586

571

60

51

1.155

1.132

Wilhelmshaven

Emsland

1.193

1.142

119

139

2.456

2.122

Friesland

194

187

36

31

407

382

Grafschaft Bentheim

309

384

41

47

736

735

Leer

561

499

44

35

880

762

Oldenburg (LK)

203

168

16

9

442

302

Osnabrück (LK)

641

624

32

38

1.374

1.208

Vechta

528

460

46

57

1.195

898

87

102

7

6

252

250

162

171

15

20

363

361

Wesermarsch
Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

111

37

32

26

238

148

Goslar

18

15

1

–

84

54

Hameln

26

23

–

2

64

66

Hildesheim

49

47

16

12

134

130

Celle

50

64

7

3

105

162

Cuxhaven

48

47

15

5

121

96

Lüneburg

140

87

21

20

202

144

Lingen (Ems)

156

158

32

42

321

289

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSN

Tabellen    

Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Wohnungs­
bestand
insgesamt*

Wohnungs­
bestand
in 1-und-2-FH

Wohnungs­
bestand
in Mehr-FH

Eigenheim­
quote**
in %

Anteil geförderter Mietwohnungsbestand am
Gesamtwohnungsbestand
in %

2013

2013

2013

2013

2013

3.863.171

2.253.499

1.440.549

61

2,5

136.582

32.663

98.382

25

3,1

Salzgitter

55.136

19.953

33.752

36

4,3

Wolfsburg

64.068

24.106

38.086

38

2,9

Gifhorn

76.953

58.067

16.250

75

1,4

132.429

57.857

65.794

44

2,7

Goslar

80.335

39.150

35.820

49

2,3

Helmstedt

47.376

29.015

16.550

61

3,7

Northeim

69.004

44.029

21.769

64

1,8

Osterode am Harz

41.079

25.565

13.547

62

1,3

Peine

61.474

42.454

17.212

69

0,8

Wolfenbüttel

60.179

35.542

22.543

59

1,4

Region Hannover

585.492

205.669

358.147

35

5,5

nachrichtlich: Hannover

291.067

44.516

233.683

15

8,0

Diepholz

97.446

71.512

21.257

73

0,8

Hameln-Pyrmont

79.731

43.367

33.053

54

1,9

Hildesheim

140.162

74.921

59.563

53

1,6

Holzminden

38.245

25.020

11.571

65

1,1

Nienburg (Weser)

56.181

39.926

13.480

71

1,3

Schaumburg

78.723

49.561

25.661

63

1,7

Celle

87.576

58.686

25.775

67

0,2

Cuxhaven

100.744

68.586

28.234

68

0,7

Harburg

115.761

80.392

31.577

69

1,0

Lüchow-Dannenberg

26.148

19.305

5.428

74

1,3

Lüneburg

86.345

50.040

32.796

58

1,9

Osterholz

50.935

39.173

9.647

77

1,7

Rotenburg (Wümme)

73.502

57.290

12.992

78

0,6

Heidekreis

66.718

45.156

18.687

68

0,8

Stade

93.428

61.890

28.133

66

2,3

Uelzen

47.511

31.416

13.919

66

1,9

Verden

61.699

43.904

15.395

71

0,7

Delmenhorst

37.886

21.265

15.332

56

3,3

Emden

25.744

13.860

10.389

54

2,1

Oldenburg

87.754

41.111

42.520

47

4,5

Osnabrück

85.216

27.157

53.233

32

5,1

Wilhelmshaven

45.205

13.446

30.135

30

1,5

Ammerland

56.229

43.096

10.100

77

1,1

Aurich

94.562

75.797

14.380

80

1,2

Cloppenburg

62.949

50.292

9.426

80

2,6

Emsland

130.666

102.292

21.915

78

2,4

Friesland

50.184

37.979

9.881

76

0,7

Grafschaft Bentheim

58.113

45.299

10.214

78

1,6

Leer

78.229

62.438

11.771

80

2,1

Oldenburg (LK)

55.780

44.537

8.498

80

1,5

Osnabrück (LK)

154.159

105.538

40.592

68

2,8

Vechta

54.242

41.946

9.522

77

2,3

Wesermarsch

45.555

30.628

12.514

67

4,1

Wittmund

29.736

22.603

5.107

76

1,3

Göttingen

69.681

14.666

48.687

21

4,2

Goslar

28.574

12.803

12.750

45

3,1

Hameln

31.253

12.707

17.324

41

3,1

Hildesheim

54.046

15.150

36.259

28

2,3

Celle

36.120

18.793

15.896

52

–

Cuxhaven

29.955

12.719

16.165

42

1,0

Lüneburg

37.904

13.610

22.633

36

2,9

Lingen (Ems)

24.278

15.810

7.325

65

0,9

Niedersachsen
Braunschweig

Göttingen

nachrichtlich: große selbstständige Städte

*	 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)
**	Anteil der Wohnungen in 1- und 2-FH an allen Wohnungen in Wohngebäuden
Datenbasis: LSN

111

112

Tabellen

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Kaufkraft
je Haushalt

Sozialindikator*

in Euro

in %

Veränderung der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
(SVB) in %

SVB
am
30.06.

Jahresdurch­
schnittliche
Arbeitslosenquoten**
in %

2012

2013

2012

2013

2013/2012

2014/2013

2014

2013

Niedersachsen

40.799

41.759

8,1

8,0

1,30

2,07

2.722.274

6,5

6,5

Braunschweig

36.856

38.731

8,8

8,6

1,14

3,23

121.576

7,0

6,8

2014

Salzgitter

38.706

40.988

10,7

11,1

1,49

2,11

47.081

9,3

9,4

Wolfsburg

48.095

48.399

6,8

6,5

2,86

0,15

116.618

4,9

4,7

Gifhorn

48.451

50.299

6,8

6,6

3,01

4,20

39.197

5,1

4,8

Göttingen

33.271

34.520

7,0

6,8

0,52

1,91

97.221

6,8

6,4

Goslar

34.243

36.333

9,6

9,8

-0,01

0,30

42.793

8,9

8,6

Helmstedt

40.170

41.357

9,0

8,9

1,97

-0,04

20.659

7,4

7,2

Northeim

39.645

40.536

8,0

7,9

0,20

1,80

42.306

7,2

6,8

Osterode am Harz

39.791

42.886

10,1

10,3

-0,04

-1,14

25.050

7,8

7,7

Peine

44.960

46.128

8,9

8,6

0,47

1,03

29.740

6,0

6,1

Wolfenbüttel

41.942

42.978

7,5

7,4

2,15

1,97

23.114

6,2

6,0

Region Hannover

40.432

41.348

10,4

10,3

1,38

2,17

470.346

8,1

8,2

nachrichtlich: Hannover

35.517

36.512

12,7

12,5

1,39

2,56

300.222

10,0

10,0

Diepholz

45.013

44.846

6,3

6,1

1,45

3,29

64.027

4,6

4,5

Hameln-Pyrmont

36.455

37.829

8,6

8,7

0,05

1,33

49.371

8,1

7,9

Hildesheim

39.441

40.641

8,4

8,4

-0,31

0,87

85.201

7,6

7,4

Holzminden

37.565

40.165

8,7

9,1

0,02

2,68

20.688

8,3

7,8

Nienburg (Weser)

39.091

39.093

6,9

6,8

2,51

2,02

36.459

6,2

6,1

Schaumburg

42.243

41.726

8,6

8,2

0,16

2,76

40.980

6,8

7,1

Celle

40.638

40.961

9,0

8,8

0,68

2,22

54.652

7,5

7,5

Cuxhaven

41.755

40.973

7,3

7,0

0,81

2,21

43.520

6,1

6,1

Harburg

50.543

50.712

5,2

4,9

3,36

2,67

54.684

4,8

4,7

Lüchow-Dannenberg

38.077

39.223

10,6

10,7

0,16

2,33

13.053

10,7

9,8

Lüneburg

41.964

43.486

8,5

8,3

1,34

2,10

52.982

6,5

6,3

Osterholz

45.241

46.775

4,9

4,9

0,34

1,67

23.498

4,5

4,5

Rotenburg (Wümme)

43.253

42.634

5,5

5,0

1,60

2,05

51.747

4,5

4,4

Heidekreis

43.469

42.684

8,7

8,4

0,47

0,48

43.794

6,8

6,5

Stade

46.777

48.734

7,8

7,7

1,77

2,25

58.226

6,0

6,0

Uelzen

39.844

40.742

8,2

8,0

0,96

2,58

28.148

7,0

6,8

Verden

45.043

47.367

6,7

6,8

1,12

3,08

43.573

5,6

5,4

Delmenhorst

39.395

41.204

14,5

14,9

1,21

0,01

19.146

10,6

10,8

Emden

38.377

40.353

11,7

12,1

-0,44

1,99

32.276

9,0

8,9

Oldenburg

36.004

38.014

10,2

10,4

1,04

1,34

76.844

8,2

8,4

Osnabrück

37.885

36.016

10,6

9,9

0,76

1,14

88.576

7,8

8,0

Wilhelmshaven

33.404

34.622

13,8

13,9

1,96

-1,07

28.655

12,4

12,3

Ammerland

44.678

46.061

5,7

5,6

1,58

3,19

38.459

4,5

4,6

Aurich

36.513

37.450

8,2

8,1

2,63

3,76

55.174

7,9

7,7

Cloppenburg

39.637

41.172

5,7

6,0

0,56

2,99

55.977

5,7

5,6

Emsland

42.947

43.936

5,3

5,3

1,90

2,19

120.597

3,7

3,5

Friesland

40.530

40.293

6,9

6,7

1,79

1,53

26.935

6,1

6,0

Grafschaft Bentheim

35.636

35.247

5,2

5,1

2,05

2,44

44.163

4,5

4,3

Leer

35.364

37.929

6,7

6,8

1,57

3,45

43.488

6,4

6,4

Oldenburg (LK)

44.393

44.119

6,1

5,8

0,72

4,12

32.189

4,8

4,7

Osnabrück (LK)

44.492

45.617

5,6

5,5

1,79

3,32

113.842

4,0

4,0

Vechta

45.114

46.962

4,7

4,6

2,64

2,79

63.603

3,8

3,9

Wesermarsch

40.020

41.140

9,1

9,1

1,01

0,54

27.389

7,6

7,5

Wittmund

37.679

37.370

7,7

7,1

0,26

3,66

14.657

7,0

7,0

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

30.687

32.063

8,4

8,2

1,98

1,88

66.121

8,3

7,8

Goslar

33.671

35.850

14,1

14,5

2,23

0,55

18.608

10,7

10,1

Hameln

34.698

36.170

11,4

11,4

0,36

2,05

24.776

10,8

10,3

Hildesheim

35.385

36.742

11,6

11,8

2,08

1,39

45.153

10,7

10,4

Celle

37.049

37.392

11,4

11,3

2,52

2,27

35.086

9,6

9,5

Cuxhaven

34.123

32.841

9,1

8,6

1,42

1,06

17.550

8,7

8,7

Lüneburg

36.227

37.987

11,2

11,1

4,07

2,50

37.679

8,5

8,3

Lingen (Ems)

40.362

40.967

6,6

6,7

5,18

1,29

25.480

4,2

4,1

*	 Anteil Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten in Prozent
**	bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
Datenbasis: BA, LSN, Berechnungen der CIMA

Tabellen    

113

Erwerbstätige 2013 und 2035 (Tab. 8)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Erwerbstätige am
Arbeitsort
2013

Niedersachsen
Braunschweig

Entwicklung bis
2035
Index:
2013 = 100

Erwerbstätige
in Land- und
Forstwirtschaft
2013

Entwicklung bis
2035
Index:
2013 = 100

Erwerbstätige im
Dienstleistungssektor
2013

Entwicklung bis
2035
Index:
2013 = 100

Erwerbs­
tätige im produzierenden
Gewerbe
2013

Entwicklung bis
2035
Index:
2013 = 100

3.918.788

99

115.448

97

2.875.875

101

927.464

91

160.604

106

237

81

131.778

108

28.589

96

Salzgitter

57.817

92

250

64

31.556

116

26.011

64

Wolfsburg

127.035

103

195

106

62.473

98

64.368

109
106

Gifhorn
Göttingen

57.150

103

2.186

98

43.066

102

11.899

136.473

95

1.393

87

110.063

98

25.018

85

63.455

85

894

81

48.196

87

14.365

81

Goslar
Helmstedt

30.639

92

964

81

21.977

94

7.698

87

Northeim

59.885

90

2.738

97

40.075

94

17.072

79

Osterode am Harz

35.407

80

415

93

23.936

89

11.056

61

Peine

44.686

95

1.077

103

32.400

99

11.209

82

36.987

94

1.321

89

28.351

95

7.316

92

Region Hannover

Wolfenbüttel

650.702

102

3.892

93

537.081

104

109.730

94

nachrichtlich: Hannover

415.659

103

243

78

354.542

104

60.873

97

97.204

99

5.260

83

67.739

101

24.205

98

Diepholz
Hameln-Pyrmont
Hildesheim

71.576

88

1.634

82

52.889

90

17.053

83

123.981

90

2.085

86

90.912

94

30.983

79

Holzminden

30.392

88

847

101

18.256

88

11.289

87

Nienburg (Weser)

57.060

96

3.166

97

38.833

99

15.060

88

Schaumburg

61.802

93

930

105

45.975

97

14.897

82

Celle

81.444

98

2.069

85

59.128

100

20.247

94

Cuxhaven

70.658

96

5.553

102

52.012

98

13.093

82

Harburg

87.269

107

3.165

110

68.854

111

15.251

92

Lüchow-Dannenberg

20.068

90

1.713

70

13.714

95

4.641

81

Lüneburg

79.410

103

2.068

102

62.810

105

14.532

95

Osterholz

38.299

96

1.531

103

29.449

96

7.319

93

Rotenburg (Wümme)

80.678

96

4.748

98

57.320

97

18.610

94

Heidekreis

69.032

94

2.586

98

53.505

95

12.941

85

Stade

88.398

100

5.378

110

64.331

100

18.690

94

Uelzen

41.903

96

2.455

90

32.063

98

7.384

86

Verden

60.267

101

1.929

104

42.606

102

15.732

96

Delmenhorst

33.420

97

184

67

27.566

99

5.670

88

Emden

39.808

98

181

53

25.082

94

14.545

106

Oldenburg

112.512

102

221

72

100.050

104

12.241

89

Osnabrück

122.211

100

194

83

100.912

101

21.105

95

Wilhelmshaven

45.862

86

111

42

38.651

89

7.100

72

Ammerland

54.999

99

4.361

89

36.589

99

14.049

103
104

Aurich

83.052

103

3.586

85

63.110

104

16.357

Cloppenburg

84.013

103

7.628

105

49.007

110

27.378

90

178.155

102

8.918

105

110.981

107

58.255

91

Emsland
Friesland

41.450

92

1.641

102

31.112

94

8.696

86

Grafschaft Bentheim

69.097

100

3.064

97

46.297

105

19.736

89

Leer

69.570

103

3.002

84

53.534

105

13.035

96

Oldenburg (LK)

48.929

101

3.063

110

33.305

102

12.562

95

Osnabrück (LK)

162.198

101

6.695

100

103.472

103

52.032

95

89.150

105

6.245

102

52.601

113

30.305

91

Vechta
Wesermarsch

39.679

90

1.871

101

23.611

92

14.197

85

Wittmund

24.405

98

1.808

94

18.649

100

3.948

90

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

93.004

96

142

59

80.553

98

12.309

85

Goslar

27.014

87

102

73

20.624

89

6.288

80

Hameln

36.269

90

232

69

29.866

93

6.171

81

Hildesheim

66.667

92

220

98

54.563

96

11.884

78

Celle

49.922

99

314

82

38.995

100

10.613

93

Cuxhaven

27.527

93

1.119

77

21.548

99

4.861

74

Lüneburg

55.054

103

75

142

46.587

105

8.392

92

Lingen (Ems)

37.810

101

318

176

27.474

102

10.018

94

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprognose auf Basis der Erwerbstätigen am Arbeitsort des Arbeitskreises „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder”
2008 bis 2012 und der Beschäftigungsstatistik der Bundersagentur für Arbeit 2008 bis 2014.

114

Tabellen

Bevölkerungsentwicklung 2013 (Tab. 9)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Bevölkerung

Bevölkerungsbewegungen

Bevölkerung*

im Jahr 2013
am 31.12.2012

Geborene

Gestorbene

Zuzüge **

Fortzüge **

am 31.12.2013

7.778.995

62.879

90.569

519.446

482.971

7.790.559

245.798

2.234

2.822

19.378

17.406

247.227

Salzgitter

98.095

793

1.334

4.340

3.720

98.197

Wolfsburg

121.758

1.102

1.443

6.703

5.685

122.457

Gifhorn

171.015

1.417

1.711

10.449

9.748

171.475

Göttingen

247.988

1.959

2.661

24.465

23.508

248.249

Goslar

138.655

827

2.117

8.180

7.738

137.833

Helmstedt

90.391

671

1.249

5.495

4.893

90.423

Northeim

135.418

955

1.871

6.500

6.368

134.661

75.245

440

1.224

3.458

3.568

74.367

130.047

965

1.600

6.737

6.014

130.147

Niedersachsen
Braunschweig

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

120.117

803

1.520

7.082

6.605

119.900

1.112.675

9.958

12.188

71.121

62.582

1.119.526

nachrichtlich: Hannover

514.137

5.206

5.428

34.846

30.697

518.386

Diepholz

209.671

1.511

2.362

14.981

14.173

209.955

Hameln-Pyrmont

148.532

1.069

2.153

8.160

7.867

147.755

Hildesheim

275.330

2.051

3.474

15.670

15.173

274.519

Holzminden

72.459

483

1.127

4.122

4.063

71.877

Nienburg (Weser)

120.225

943

1.432

9.104

9.015

119.848

Schaumburg

156.039

1.097

2.072

10.248

9.736

155.599

Celle

175.706

1.380

2.175

10.486

9.918

175.552

Cuxhaven

197.433

1.478

2.687

11.674

11.353

196.607

Harburg

240.548

2.011

2.437

18.131

15.626

242.871

48.928

320

718

3.728

3.624

48.670

Lüneburg

175.640

1.576

1.885

14.598

13.285

176.727

Osterholz

110.816

783

1.243

6.263

5.753

110.882

Rotenburg (Wümme)

161.780

1.209

1.778

9.931

9.887

161.308

Heidekreis

135.772

1.065

1.647

8.880

7.869

136.251

Stade

195.779

1.676

2.148

14.952

13.877

196.516

Uelzen

92.801

629

1.398

6.093

5.783

92.356

Verden

132.129

1.109

1.452

8.044

7.404

132.459
74.052

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Delmenhorst

73.588

573

834

4.155

3.459

Emden

49.751

422

666

2.956

2.706

49.790

Oldenburg

158.658

1.454

1.607

10.430

9.362

159.610

Osnabrück

155.625

1.458

1.688

11.396

10.494

156.315

76.545

545

1.137

4.657

4.896

75.728

Ammerland

118.489

877

1.252

7.927

7.213

118.865

Aurich

186.673

1.457

2.310

12.648

11.449

187.058

Cloppenburg

160.033

1.589

1.490

15.944

15.926

160.176

Emsland

312.855

2.611

3.138

20.224

18.902

313.689

Friesland

97.327

652

1.208

5.822

5.516

97.093

Grafschaft Bentheim

133.652

1.158

1.371

6.426

6.227

133.678

Leer

164.202

1.358

1.903

10.766

9.680

164.792

Oldenburg (LK)

125.413

949

1.328

12.029

11.339

125.778

Osnabrück (LK)

350.444

2.900

3.788

22.764

22.094

350.302

Vechta

133.462

1.345

1.115

13.359

12.979

134.188

Wesermarsch

89.126

621

1.134

4.959

4.782

88.831

Wittmund

56.362

396

672

4.011

3.706

56.400
116.891

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

116.650

1.023

1.155

10.723

10.396

Goslar

40.455

258

605

2.143

2.075

40.189

Hameln

56.281

477

824

3.482

3.162

56.260

Hildesheim

99.224

821

1.223

6.773

6.234

99.390

Celle

68.613

593

916

3.720

3.519

68.508

Cuxhaven

48.657

343

776

2.370

2.295

48.325

Lüneburg

71.009

724

751

6.424

5.783

71.668

Lingen (Ems)

51.832

423

571

2.658

2.190

52.158

*	 Durch bestandsrelevante Veränderungen kann es vorkommen, dass die Aufrechnung der Bevölkerungsbewegungen nicht der Stichtagsveränderung entspricht.
**	über Gemeindegrenze, ab Samtgemeinde also einschließlich gebietsinterner Wanderung
Datenbasis: LSN

Tabellen    

Bevölkerung und Haushalte 2013 und 2035 (Tab. 10)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Bevölkerung

Entwicklung
bis 2035

Haushalte

Entwicklung
bis 2035

Index:
2013 = 100

2013

2035

Index:
2013 = 100

7.420.079

95

3.826.087

3.846.093

101

280.355

113

143.800

161.886

113

98.197

86.506

88

47.123

42.527

90

Wolfsburg

122.457

136.603

112

59.316

66.047

111

Gifhorn

171.475

160.168

93

73.361

73.790

101

Göttingen

248.249

226.956

91

147.513

139.379

94

Goslar

137.833

106.479

77

72.831

59.005

82

Helmstedt

90.423

75.807

84

45.513

40.157

88

Northeim

134.661

104.070

77

65.318

53.585

82

74.367

51.169

69

32.798

24.501

75

Peine

130.147

119.770

92

58.173

56.899

98

Wolfenbüttel

119.900

106.029

88

58.668

53.934

92

1.119.526

1.183.835

106

593.950

647.422

109

nachrichtlich: Hannover

518.386

589.852

114

306.834

351.906

115

Diepholz

209.955

193.912

92

99.133

98.747

100

Hameln-Pyrmont

147.755

119.148

81

79.622

68.780

86

Hildesheim

274.519

228.641

83

136.898

121.748

89

Holzminden

71.877

54.366

76

34.015

27.550

81

Nienburg (Weser)

119.848

100.710

84

59.310

54.660

92

2013

2035

7.790.559
247.227

Salzgitter

Niedersachsen
Braunschweig

Osterode am Harz

Region Hannover

Schaumburg

155.599

129.408

83

75.662

66.978

89

Celle

175.552

153.488

87

85.647

78.343

91

Cuxhaven

196.607

168.514

86

95.256

83.999

88

Harburg

242.871

266.940

110

119.358

135.577

114

Lüchow-Dannenberg

48.670

40.016

82

23.106

20.283

88

Lüneburg

176.727

183.996

104

83.436

90.549

109

Osterholz

110.882

100.787

91

50.696

48.811

96

Rotenburg (Wümme)

161.308

140.250

87

75.011

69.793

93

Heidekreis

136.251

124.065

91

61.670

59.288

96

Stade

196.516

193.818

99

90.549

92.162

102
90

Uelzen

92.356

79.306

86

43.833

39.496

Verden

132.459

125.992

95

59.888

59.278

99

74.052

74.624

101

35.280

37.129

105

Delmenhorst
Emden

49.790

47.107

95

23.266

23.093

99

Oldenburg

159.610

172.100

108

90.887

100.072

110

Osnabrück

156.315

169.108

108

89.846

95.983

107

75.728

60.381

80

42.743

34.469

81

Ammerland

118.865

123.316

104

52.913

59.503

112

Aurich

187.058

174.871

93

89.923

92.782

103

Cloppenburg

160.176

162.277

101

68.834

77.642

113

Emsland

313.689

307.894

98

132.331

144.594

109

Friesland

97.093

82.460

85

46.738

42.311

91

Grafschaft Bentheim

133.678

124.592

93

67.112

69.382

103

Leer

164.792

163.356

99

76.999

83.554

109

Oldenburg (LK)

125.778

126.462

101

58.355

63.396

109

Osnabrück (LK)

350.302

322.381

92

151.739

153.035

101

Vechta

134.188

144.211

107

58.653

69.722

119

Wesermarsch

88.831

74.008

83

41.873

38.155

91

Wittmund

56.400

49.824

88

27.144

26.098

96

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

116.891

108.603

93

75.951

70.114

92

Goslar

40.189

32.107

80

22.164

18.692

84

Hameln

56.260

49.053

87

32.149

29.327

91

Hildesheim

99.390

90.646

91

55.559

52.480

94

Celle

68.508

60.278

88

37.434

33.485

89

Cuxhaven

48.325

39.069

81

28.976

23.326

81

Lüneburg

71.668

81.996

114

38.333

44.483

116

Lingen (Ems)

52.158

49.923

96

25.874

26.772

103

Datenbasis: LSN, NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose

115

116

Tabellen

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2013 (Tab. 11)
Landkreis/kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

Niedersachsen

75 Jahre
und älter

insgesamt

1.314.059

1.058.721

1.407.516

1.871.050

1.329.179

810.034

7.790.559

Braunschweig

35.772

43.475

50.579

52.885

38.820

25.696

247.227

Salzgitter

15.986

12.809

16.591

22.856

18.279

11.676

98.197

Wolfsburg

18.609

18.370

23.578

27.184

20.439

14.277

122.457

Gifhorn

31.309

21.844

30.921

44.549

27.542

15.310

171.475

Göttingen

38.091

43.892

44.346

57.137

40.039

24.744

248.249

Goslar

18.886

17.640

22.173

32.628

27.617

18.889

137.833

Helmstedt

13.727

10.848

15.530

23.292

16.339

10.687

90.423

Northeim

20.915

15.534

21.996

34.116

25.101

16.999

134.661

Osterode am Harz

10.729

7.651

11.608

18.344

15.467

10.568

74.367

Peine

23.101

15.336

23.481

32.702

21.963

13.564

130.147

Wolfenbüttel

19.472

14.324

20.282

30.530

22.109

13.183

119.900

180.702

159.877

219.556

259.138

184.512

115.741

1.119.526

nachrichtlich: Hannover

78.707

89.478

112.878

110.675

76.266

50.382

518.386

Diepholz

35.731

25.148

36.740

53.553

36.847

21.936

209.955

Hameln-Pyrmont

23.071

17.609

24.074

36.530

27.482

18.989

147.755

Hildesheim

43.896

36.953

47.389

66.707

48.214

31.360

274.519

Holzminden

11.185

9.053

11.245

17.352

13.739

9.303

71.877

Nienburg (Weser)

20.541

15.193

20.514

30.251

20.235

13.114

119.848

Schaumburg

25.031

18.199

25.927

39.093

28.623

18.726

155.599

Celle

30.297

22.022

30.044

41.978

32.012

19.199

175.552

Cuxhaven

32.770

22.324

32.630

47.901

38.697

22.285

196.607

Harburg

42.967

26.779

43.658

62.037

43.831

23.599

242.871

7.507

5.185

7.568

11.995

10.102

6.313

48.670

Lüneburg

31.381

24.817

34.167

42.476

28.047

15.839

176.727

Osterholz

18.781

12.242

19.404

28.645

20.809

11.001

110.882

Rotenburg (Wümme)

29.217

21.530

28.709

39.825

26.699

15.328

161.308

Heidekreis

23.413

17.762

23.470

33.406

23.349

14.851

136.251

Stade

34.951

25.633

36.369

47.559

33.785

18.219

196.516

Uelzen

14.734

10.909

15.199

22.867

17.169

11.478

92.356

Verden

23.624

16.271

23.351

32.763

23.731

12.719

132.459

Delmenhorst

12.209

10.308

13.105

17.327

13.510

7.593

74.052

8.329

8.133

9.141

10.826

8.352

5.009

49.790

Oldenburg

24.559

28.171

32.212

35.881

24.540

14.247

159.610
156.315

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Emden
Osnabrück

22.984

29.739

31.661

33.222

22.871

15.838

Wilhelmshaven

10.434

12.204

11.398

17.109

15.104

9.479

75.728

Ammerland

21.108

14.262

20.983

29.050

21.495

11.967

118.865

Aurich

33.210

23.576

32.864

44.783

34.435

18.190

187.058

Cloppenburg

34.136

24.575

30.368

37.291

20.911

12.895

160.176

Emsland

59.070

45.939

59.547

74.300

47.738

27.095

313.689

Friesland

16.064

11.126

15.568

23.867

19.420

11.048

97.093

Grafschaft Bentheim

25.242

18.022

24.069

32.124

21.262

12.959

133.678

Leer

29.948

22.210

30.090

38.851

28.060

15.633

164.792

Oldenburg (LK)

22.555

14.796

22.320

32.908

21.203

11.996

125.778

Osnabrück (LK)

65.313

46.545

63.041

86.358

54.459

34.586

350.302

Vechta

27.605

21.746

25.959

31.184

17.355

10.339

134.188

Wesermarsch

15.064

11.255

14.551

22.222

16.149

9.590

88.831

9.833

6.885

9.540

13.448

10.717

5.977

56.400

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

16.020

28.020

22.330

23.485

16.439

10.597

116.891

Goslar

5.521

4.720

6.967

9.607

7.842

5.532

40.189

Hameln

8.961

7.449

9.416

13.120

10.211

7.103

56.260

Hildesheim

14.967

17.062

17.553

22.242

16.583

10.983

99.390

Celle

11.047

9.393

11.796

15.607

12.449

8.216

68.508

Cuxhaven

7.031

5.384

7.336

11.087

10.891

6.596

48.325

Lüneburg

11.763

13.102

14.697

15.484

10.401

6.221

71.668

8.746

8.063

9.583

12.377

8.467

4.922

52.158

Lingen (Ems)
Datenbasis: LSN

Tabellen    

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2013 bis 2035 (Tab. 12)
Landkreis/kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

75 Jahre
und älter

insgesamt

Index: 2013 = 100
Niedersachsen
Braunschweig

88

77

95

76

122

129

95

126

92

129

106

116

113

113

Salzgitter

93

77

87

74

98

108

88

Wolfsburg

124

93

116

114

112

106

112

Gifhorn

80

72

85

74

134

151

93

Göttingen

90

70

95

72

116

130

91

Goslar

64

60

75

60

100

105

77

Helmstedt

72

65

78

70

112

114

84

Northeim

69

63

67

57

106

111

77

Osterode am Harz

50

54

56

51

96

105

69

Peine

80

79

87

71

129

128

92

Wolfenbüttel

84

71

90

64

113

125

88

Region Hannover

107

97

109

89

121

122

106

nachrichtlich: Hannover

121

101

124

102

125

112

114

Diepholz

80

75

90

68

127

138

92

Hameln-Pyrmont

72

67

77

59

107

111

81

Hildesheim

74

69

81

63

112

115

83

Holzminden

67

59

77

57

99

102

76

Nienburg (Weser)

71

65

77

62

124

127

84

Schaumburg

71

65

75

61

117

123

83

Celle

75

72

81

72

112

128

87

Cuxhaven

79

72

80

64

108

126

86
110

106

98

112

87

132

148

Lüchow-Dannenberg

Harburg

61

61

69

63

110

134

82

Lüneburg

93

92

98

81

144

149

104

Osterholz

80

73

85

68

119

146

91

Rotenburg (Wümme)

66

65

85

66

129

142

87

Heidekreis

77

71

90

73

125

128

91

Stade

91

79

101

80

123

140

99

Uelzen

75

68

84

62

118

118

86

Verden

90

82

90

72

118

147

95
101

Delmenhorst

101

86

113

83

110

124

89

77

103

85

112

109

95

Oldenburg

115

87

111

93

127

136

108

Osnabrück

108

Emden

121

88

121

95

124

108

Wilhelmshaven

86

67

94

59

88

98

80

Ammerland

90

80

100

79

138

163

104

Aurich

79

72

90

72

126

145

93

Cloppenburg

83

78

102

84

160

146

101

Emsland

79

71

91

84

146

155

98

Friesland

76

65

79

62

113

126

85

Grafschaft Bentheim

79

74

84

73

140

139

93

Leer

89

76

98

82

133

137

99
101

Oldenburg (LK)

84

80

102

76

140

153

Osnabrück (LK)

79

73

84

71

137

138

92

Vechta

94

83

112

87

161

156

107

Wesermarsch

69

60

85

62

117

124

83

Wittmund

74

70

79

67

121

137

88

102

67

102

82

110

126

93

64

59

70

67

108

107

80

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

81

75

90

71

106

108

87

Hildesheim

86

75

101

77

109

112

91

Celle

85

72

86

79

104

105

88

Cuxhaven

85

66

80

66

90

100

81

Lüneburg

118

101

114

92

144

143

114

86

67

97

85

122

139

96

Lingen (Ems)
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose

117

118

Tabellen

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2013 (Tab. 13)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5und-mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

1.547.458

1.316.499

461.819

360.720

139.591

3.826.087

76.231

42.425

13.785

9.012

2.345

143.800

Braunschweig

Bevölkerung Einwohner/
insgesamt
Haushalt

7.790.559

2,04

247.227

1,72

Salzgitter

19.058

13.813

6.893

5.035

2.325

47.123

98.197

2,08

Wolfsburg

22.068

21.706

9.847

3.596

2.099

59.316

122.457

2,06

Gifhorn

23.074

25.653

10.831

10.014

3.789

73.361

171.475

2,34

Göttingen

83.223

39.794

11.615

9.786

3.095

147.513

248.249

1,68

Goslar

33.098

24.666

6.893

6.008

2.165

72.831

137.833

1,89

Helmstedt

17.052

17.759

5.908

3.596

1.197

45.513

90.423

1,99

Northeim

24.061

23.680

9.847

7.010

722

65.318

134.661

2,06

Osterode am Harz

11.032

13.813

3.789

2.987

1.178

32.798

74.367

2,27

Peine

20.057

20.719

8.862

6.008

2.526

58.173

130.147

2,24

Wolfenbüttel

23.073

20.719

7.877

5.035

1.965

58.668

119.900

2,04

Region Hannover

272.820

193.379

65.973

48.066

13.712

593.950

1.119.526

1,88

nachrichtlich: Hannover

170.517

83.863

28.555

19.026

4.871

306.834

518.386

1,69

Diepholz

37.095

34.533

12.801

10.014

4.691

99.133

209.955

2,12

Hameln-Pyrmont

37.113

26.639

7.877

6.008

1.985

79.622

147.755

1,86

Hildesheim

57.161

46.372

16.739

13.018

3.608

136.898

274.519

2,01

Holzminden

12.034

12.826

4.923

2.877

1.355

34.015

71.877

2,11

Nienburg (Weser)

24.066

20.719

6.893

6.008

1.624

59.310

Schaumburg

30.085

26.639

8.862

7.010

3.067

75.662

119.848
155.599

2,02
2,06

Celle

35.105

30.585

7.877

9.012

3.067

85.647

175.552

2,05

Cuxhaven

36.107

34.532

11.816

9.012

3.789

95.256

196.607

2,06

Harburg

43.132

46.372

14.770

12.017

3.067

119.358

242.871

2,03

8.652

8.512

3.058

2.074

809

23.106

48.670

2,11

Lüchow-Dannenberg
Lüneburg

31.092

28.612

10.831

10.014

2.887

83.436

176.727

2,12

Osterholz

19.048

19.733

4.923

5.007

1.985

50.696

110.882

2,19

Rotenburg (Wümme)

28.073

25.652

9.847

8.011

3.428

75.011

161.308

2,15

Heidekreis

25.068

18.747

7.877

6.008

3.969

61.670

136.251

2,21

Stade

32.094

31.572

12.801

11.015

3.067

90.549

196.516

2,17

Uelzen

16.405

16.154

5.804

3.935

1.536

43.833

92.356

2,11

Verden

20.065

21.706

8.862

6.008

3.247

59.888

132.459

2,21

Delmenhorst

14.043

11.840

5.908

2.158

1.332

35.280

74.052

2,10

Emden
Oldenburg

8.146

8.928

2.970

2.091

1.130

23.266

49.790

2,14

46.140

29.599

7.877

6.008

1.263

90.887

159.610

1,76

Osnabrück

48.146

24.666

7.877

5.007

4.150

89.846

156.315

1,74

Wilhelmshaven

19.057

16.773

3.315

2.613

985

42.743

75.728

1,77

Ammerland

17.047

20.719

6.893

5.007

3.247

52.913

118.865

2,25

Aurich

35.094

31.573

11.816

8.011

3.428

89.923

187.058

2,08
2,33

Cloppenburg

21.061

23.681

10.831

10.014

3.247

68.834

160.176

Emsland

40.106

46.373

17.724

18.025

10.103

132.331

313.689

2,37

Friesland

16.493

18.099

6.228

4.434

1.483

46.738

97.093

2,08

Grafschaft Bentheim

29.090

23.679

5.908

5.007

3.428

67.112

133.678

1,99

Leer

26.955

29.551

9.831

6.921

3.741

76.999

164.792

2,14

Oldenburg (LK)

20.058

21.705

7.877

6.008

2.706

58.355

125.778

2,16

Osnabrück (LK)

46.121

55.251

20.678

21.029

8.660

151.739

350.302

2,31

Vechta

19.048

18.746

7.877

9.012

3.969

58.653

134.188

2,29

Wesermarsch

14.037

16.773

5.908

3.596

1.558

41.873

88.831

2,12

9.577

10.511

3.618

2.576

862

27.144

56.400

2,08

Göttingen

49.148

16.773

4.736

3.733

1.562

75.951

116.891

1,54

Goslar

10.708

7.308

1.936

1.646

566

22.164

40.189

1,81

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hameln

16.357

10.282

2.767

2.047

698

32.149

56.260

1,75

Hildesheim

28.185

17.168

5.324

3.725

1.156

55.559

99.390

1,79

Celle

18.010

12.669

2.833

2.920

1.002

37.434

68.508

1,83

Cuxhaven

13.527

10.201

2.734

1.802

711

28.976

48.325

1,67

Lüneburg

18.330

11.932

3.952

3.249

870

38.333

71.668

1,87

9.776

9.195

3.054

2.662

1.188

25.874

52.158

2,02

Lingen (Ems)
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose

Tabellen    

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2013 bis 2035 (Tab. 14)
Landkreis/kreisfreie Stadt

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5und-mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

Index: 2013 = 100
Niedersachsen

106

105

90

82

82

101

Braunschweig

112

111

118

117

101

113

Salzgitter

93

92

87

84

82

90

Wolfsburg

109

110

117

119

112

111

Gifhorn

110

107

91

82

80

101

Göttingen

96

97

91

84

78

94

Goslar

86

84

72

65

61

82

Helmstedt

92

91

80

74

67

88

Northeim

88

85

73

67

54

82

Osterode am Harz

81

79

63

55

53

75

105

102

89

82

79

98

98

94

83

78

73

92

Region Hannover

112

112

103

93

89

109

nachrichtlich: Hannover

114

119

115

105

97

115

Diepholz

107

107

87

76

77

100

Hameln-Pyrmont

91

91

74

64

63

86

Hildesheim

94

95

77

67

65

89

Holzminden

87

86

71

61

61

81

Nienburg (Weser)

98

99

79

68

68

92

Schaumburg

94

95

76

65

67

89

Celle

93

100

77

77

71

91

Cuxhaven

89

95

77

77

74

88

114

121

102

104

94

114

Peine
Wolfenbüttel

Harburg
Lüchow-Dannenberg

90

97

73

69

64

88

Lüneburg

112

120

93

90

82

109

Osterholz

100

104

78

79

75

96

Rotenburg (Wümme)

96

104

79

74

71

93

Soltau-Fallingbostel

97

108

84

82

79

96

102

111

91

91

84

102
90

Stade
Uelzen

91

98

78

76

71

Verden

102

108

86

85

83

99

Delmenhorst

113

105

97

80

101

105

Emden

107

102

91

77

90

99

Oldenburg

112

110

103

102

109

110

Osnabrück

107

106

106

106

110

107

83

80

74

74

79

81

Ammerland

128

117

95

79

88

112

Aurich

116

106

87

71

78

103

Cloppenburg

129

121

98

83

89

113

Emsland

127

118

94

76

84

109

Friesland

101

94

76

64

73

91

Grafschaft Bentheim

111

108

87

70

81

103

Leer

120

113

94

77

84

109

Oldenburg (LK)

123

112

92

78

87

109

Osnabrück (LK)

117

107

86

73

80

101

Vechta

136

127

105

89

95

119

Wesermarsch

102

95

76

62

69

91

Wittmund

108

100

80

67

71

96

Göttingen

91

95

95

92

84

92

Goslar

88

88

75

66

61

84

Hameln

93

95

83

74

72

91

Hildesheim

96

99

89

80

76

94

Celle

89

96

79

83

76

89

Cuxhaven

80

85

72

76

71

81

Lüneburg

115

125

106

109

98

116

Lingen (Ems)

114

107

90

77

84

103

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose

119

120

Abkürzungen

Abkürzungen
Abb.	Abbildung
Bundesagentur für Arbeit
BA	
BauGB	Baugesetzbuch
BLK	
Baulücken- und Leerstandskataster
CIMA	 Institut für Regionalwirtschaft GmbH
Europäischer Fonds für regionale Entwicklung
EFRE	
EWG	
Einbecker Wohnungsbaugesellschaft mbH
Ein- und Zweifamilienhäuser
EZFH	
FH	Familienheime
GdW	
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
GWB	Geschosswohnungsbau
ha	Hektar
KfW	
Kreditanstalt für Wiederaufbau
LGLN	 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
Landesamt für Statistik Niedersachsen
LSN	
MFH	Mehrfamilienhäuser
NBauO	 Niedersächsische Bauordnung
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte (in Niedersachsen)
OGA	
ÖPNV	 Öffentlicher Personennahverkehr
qm	Quadratmeter
SG	Samtgemeinde
SGB II	 Sozialgesetzbuch Zweites Buch – Grundsicherung für Arbeitssuchende
SGB XII	 Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch – Sozialhilfe
Statistisches Bundesamt
StBA	
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
SVB	
WE	Wohneinheiten
WoGG	Wohngeldgesetz
Abkürzungen für kreisfreie Städte und Landkreise (Autokennzeichen)

BS = Braunschweig, GÖ = Göttingen, H = Landeshauptstadt Hannover, H-Region =
Region Hannover, OL = Stadt Oldenburg, OL-Land = Landkreis Oldenburg, OS =
Stadt Osnabrück, OS-Land = Landkreis Osnabrück, SZ = Salzgitter, WOB = Wolfsburg

Weitere Broschüren zur ­Wohnungsmarktbeobachtung    

Weitere Broschüren zur
­Wohnungsmarktbeobachtung
Bisher veröffentlichte Themenhefte
Heft 1	 Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Heft 2	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010
(Bearbeitung: Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung – ies)
Heft 3	 Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Heft 4	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am
Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)
Heft 5	 Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Heft 6	 Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Heft 7	 Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 8	 Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Heft 9	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Heft 10	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 11	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 13	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14	Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Heft 15	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Heft 16	Wohnungsmarktbeobachtung 2006 –
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
Heft 17	Wohnungsmarktbeobachtung 2007 –
Aktuelle Marktlage, Spezial: Zurück in die Städte?
Heft 18	Wohnungsmarktbeobachtung 2008:
Aktuelle Marktlage und Pers­pektiven 2025
Heft 19	Wohnungsmarktbeobachtung 2009:
Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand
Heft 20	Wohnungsmarktbeobachtung 2010/2011:
Integrierte Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen –
Perspektive 2030
Heft 21	Wohnen in Niedersachsen 2012-2030: Investieren in zukunftssichere
Bestände

121

122

Weitere Broschüren zur ­Wohnungsmarktbeobachtung

Neben den Themenheften bietet die NBank online vertiefende Informationen aus
der Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktbarometer. Auf der Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter
www.nbank.de kostenfrei aktuelle Ergebnisse in Tabellen- und Kartenform zur Verfügung.
Die Themenhefte sind sämtlich kostenlos bei der NBank zu beziehen. Das
aktuelle Heft kann per E-Mail bestellt werden (wom@nbank.de). Ältere Hefte können im Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden unter www.nbank.de.

Impressum
Herausgeber — NBank — Günther-Wagner-Allee 12-16 — 30177 Hannover
Redaktion — Sebastian Hämker, Robert Koschitzki, Svenja Lahner
Bearbeitung/Text — CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH Hannover, Prof.
Dr. Hans-Ulrich Jung, Fabian Böttcher, Nina Heinecke — Stadtregion – Büro für
Raumanalysen und Beratung Hannover, Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker, Stef Borgmann,
Bernd Behrensdorf (Baulandsituation S. 81-89)
Koordination — Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Gesundheit und
Gleichstellung (MS), Dr. Stephan Walter
Titelbild — Wohnhaus in Evessen — nominiert zum Niedersächsischen Staatspreis
für Architektur 2014 — AHAD Architekten — Braunschweig
Fotografie — Felix — Senden
Konzept — wirDesign — Berlin/Braunschweig
Layout, Satz — Naumilkat – Agentur für Kommunikation und Design —
­Düsseldorf
Partner — Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen
und Bremen e. V. — Bauindustrieverband Niedersachsen-Bremen

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.
Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne unsere
Ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen,
Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Heft 22

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Telefon 0511. 30031-0 – Telefax 0511. 30031-300
info @ nbank.de – www.nbank.de

Die NBank ist die Investitions- und
Förderbank des Landes Niedersachsen
        
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