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Wohnen in Niedersachsen 2012 - 2030: Investieren in zukunftssichere Bestände

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2012/13 Wohnen in Niedersachsen 2012 - 2030: Investieren in zukunftssichere Bestände

Wohnen in Niedersachsen 2012 – 2030: Investieren in
­zukunftssichere Bestände

WOHNRAUM

Zum Zensus 2011

Der Zensus am 9. Mai 2011 war eine Stichtagszählung, deren Ergebnisse erst Ende
Mai 2013 veröffentlicht worden sind. Die Zensusergebnisse zur Einwohnerzahl und
zum Wohnungsbestand entsprechen daher nicht den Ausgangs- und Endwerten der
in diesem Bericht vorgelegten Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognose.
Allerdings verschieben sich die Einwohnerzahlen lediglich entsprechend der
Abweichungen der Zensusergebnisse 2011 von den bisherigen Fortschreibungsergebnissen für das Jahr 2011. Für Niedersachsen insgesamt betrug diese Abweichung
weniger als zwei Prozent. Am deutlichsten weichen die Ergebnisse für die Städte
Osnabrück, Wilhelmshaven und Göttingen ab (sechs bis vier Prozent weniger). Für
alle übrigen Landkreise und kreisfreien Städte lag die Abweichung deutlich darunter.
In den Landkreisen Lüchow-Dannenberg, Cloppenburg und Holzminden wurden
geringfügig mehr Einwohner gezählt als es der Fortschreibung entsprochen hätte.
Der niedersächsische Wohnungsbestand wurde durch die Fortschreibung bis 2011
leicht unterschätzt. Dies gilt für fast alle Landkreise und kreisfreien Städte. In den
Städten Göttingen, Emden und Lüneburg lag die Abweichung mit Werten zwischen
neun und sechs Prozent deutlich über dem Landesdurchschnitt (drei Prozent). In
Wilhelmshaven sowie in den Landkreisen Peine und Osterode am Harz standen im
Jahr 2011 geringfügig weniger Wohnungen als angenommen zur Verfügung.
Die für die Richtung und Intensität sowohl der Bevölkerungs- als auch der
­daraus abgeleiteten Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose entscheidenden
Stromgrößen „Zuzüge“, „Fortzüge“, „Geburten“ und „Sterbefälle“ bleiben von den
Zensus­ergebnissen unberührt. Damit behalten sämtliche im Bericht getroffenen
Aussagen zur Entwicklung der Städte und Gemeinden bzw. deren Perspektiven ihre
Gültigkeit. Für die meisten Landkreise und kreisfreien Städte wird auch die Ausgangssituation im Jahr 2011 nur marginal durch die Zensusergebnisse berührt. Rein
rechnerisch trafen in Hannover und Göttingen, aber auch in Braunschweig, Osnabrück, Oldenburg und Lüneburg im Prognosestartjahr weniger Einwohner auf mehr
Wohnungsangebote als angenommen. An der realen Marktlage hat sich dadurch
jedoch nichts geändert: Vor allem in den Arbeitsmarktzentren sorgen stärkere Zuzüge
für engere Wohnungsmärkte.

Inhalt   Wohnraum

Wohnungsmarktbeobachtung 2012/13
Wohnen in Niedersachsen 2012 – 2030: Investieren in zukunfts­
sichere Bestände

04	— Vorwort

	54	— Aufgabe Bestandsanpassung:
Zukunfts­fähiger und bezahlbarer

06	— Auf
einen Blick: Herausforderungen

und Handlungsempfehlungen
07	— Zentrale Ergebnisse
10	— Schlussfolgerungen

Wohnraum
	54	— Energetisch sanierter Wohnraum
	60	— Barrierearmer Wohnraum
	66	— Preisgünstiger Wohnraum

11	— Konzepte in der Praxis
	71	— Verfügbarkeit von Wohnbauland
13	— Rahmenbedingungen für den
­Wohnungsmarkt
13	— Wohnungsangebot
18	— Exkurs:
Grundstücks- und Immobilien­


	72	— Neuausweisungen von Wohnbauland
	75	— Wohnbauland-Reserven
	79	— Brachflächenpotenziale
und


­Flächenmanagement

handel – Transaktionen und Preise
32	— Wohnungsnachfrage
36	— Erwerbstätigenprojektion 2030

	81	— Anhang

39	— Wohnungsbedarfsprognose 2030:

	90	— Tabellen

­Leerstand oder Wohnungsmangel?
39	— Bevölkerungsprognose
41	— Haushaltsprognose
49	— Wohnungsbedarfsprognose
52	— Qualitativer Zusatzbedarf

	82	— Prognosemethodik
	87	— Verweise
104	— Abkürzungen

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Vorwort

Vorwort

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
in Niedersachsen gibt es dank einer stabilen Nachfrage und eines historisch niedrigen
Zinsniveaus nach wie vor Anreize für einen Wohnungsneubau in den Städten. So ent­
stehen zurzeit viele mittel- bis hochwertige neue Wohnungen in Geschossbauweise,
als Stadthäuser oder auch als Eigenheime. Der zusätzliche Wohnraum schafft jedoch
kaum neuen Spielraum für Haushalte mit geringen Einkommen: Nicht immer wird
durch den Umzug in einen Neubau eine Wohnung im Bestand frei. Außerdem kön­
nen bei frei werdenden Wohnungen in der Regel Mietsteigerungen durchgesetzt wer­
den. Gerade in den Zentren wird jedoch mit steigenden Einwohnerzahlen auch die
Nachfrage nach preiswertem Wohnraum steigen. In Zukunft wird sich die Landesre­
gierung daher für Investitionen in den Bau und Erhalt bezahlbarer ­Wohnungen – vor
allem in Regionen mit deutlich steigenden Wohnkosten – stark machen.
Mit Blick auf die energie- und klimapolitischen Ziele bemühen wir uns ver­
stärkt um EFRE-Mittel der Europäischen Union. Besonders in sozial benachteiligten
Quartieren muss die energetische Sanierung zukünftig stärker einhergehen mit
­integrierten Stadtentwicklungskonzepten. In Verbindung mit der energetischen Sa­
nierung und der Nutzung erneuerbarer Energiequellen sehe ich eine große Chance,
auch Wohnungsbestände mit weniger Barrieren umzubauen und anzupassen. Gerade
hier haben wir großen Nachholbedarf, weil die Zahl der älteren Bewohnerinnen und
Bewohner bis 2030 deutlich zunehmen wird. Zusätzlichen Wohnraum in wachsen­
den Räumen bereitzustellen und den Bestand in strukturschwachen Regionen quali­
tativ aufzuwerten, stellt alle Wohnungsmarktakteure vor große Herausforderungen.
Hier helfen eine gute Abstimmung der Beteiligten und passgenaue Konzepte, die die
jeweiligen Stärken und Schwächen der Standorte und ihres Umfeldes beachten.

Vorwort   Wohnraum

Wer eine gute und langfristig tragfähige
­Entscheidung treffen will, der benötigt vor
allem fundierte Informationen.

Die vorliegende „Wohnungsmarktbeobachtung 2012/2013“ setzt die kontinuierliche
Analyse der niedersächsischen Wohnungsmärkte fort und bietet Orientierung für
Städte und Gemeinden. Der Arbeitskreis „Kommunale Wohnungsmarktbeobach­
tung“ geht einen Schritt weiter und vernetzt Kommunen, die die Analysen vertiefen
wollen und zu diesem Zweck eigene Monitoringsysteme entwickeln, die wiederum
die Entwicklung kommunaler und regionaler Konzepte stützen. Diese Aktivitäten
begrüße ich sehr.

Ihre
Cornelia Rundt
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen, Familie, Gesundheit und
­Integration

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Auf einen Blick

Auf einen Blick
Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
2011

Veränderung
zum Vorjahr

Aussicht für
2013

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot
Preisindex für Bauleistungen (2005 = 100)

116,3

3,4

steigend

Preisindex Nettomieten (2005 = 100)

113,4

3,2

leicht steigend

5,14 Euro

1,9 %

leicht steigend

72 Euro

-1,7 %

unverändert

Preis für Einfamilienhäuser

144.000 Euro

2,1 %

leicht steigend

Preis für Reihenhäuser/Doppelhaushälften

136.000 Euro

3,0 %

leicht steigend

1.129 Euro

4,1 %

leicht steigend

Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite (1 – 5 Jahre)

3,6 %

0,2 Prozentpunkte

unverändert

Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite (5 – 10 Jahre)

3,9 %

0,0 Prozentpunkte

unverändert

3.828.808

0,5 %

leicht steigend

18.020

27,8 %

leicht steigend

je 1.000 Einwohner

2,3

0,5

leicht steigend

Baugenehmigungen

23.049

39,1 %

leicht steigend

je 1.000 Einwohner

2,9

0,8

leicht steigend

Wohnfläche je Wohnung

96,0 qm

0,1 qm

leicht steigend

Wohnfläche je Einwohner

46,4 qm

0,3 qm

leicht steigend

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.912.9851

-0,1 %

leicht sinkend

Zahl der Haushalte (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

3.866.285

0,5 %

leicht steigend

Angebotsmieten je qm (nettokalt)
Quadratmeterpreis für baureifes Land

Preis für Wohnungseigentum je qm

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
Baufertigstellungen

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)
Haushaltskaufkraft
Sozialindikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote
Prognosen

2,05

-0,01

leicht sinkend

39.071

1,0 %

leicht steigend

8,2

-0,4 Prozentpunkte

unverändert

2.531.297

3,1%

unverändert

6,9 %

-0,6 Prozentpunkte

unverändert

2011

2030

Veränderung
-4,4 %

Bevölkerung (2011 – 2030)

7.912.9851

7.568.285

Haushalte (2011 – 2030)

3.866.285

3.939.655

1,9 %

2011

2030

Veränderung

3.854.289

3.960.285

2,8 %

Projektion
Erwerbstätige (2011 – 2030)

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen   Wohnraum

Auf einen Blick: Herausforderungen und
Handlungsempfehlungen
Zentrale Ergebnisse
Wachstum und Neubau konzentrieren sich auf die Zentren

Gegenüber früheren Vorausberechnungen fällt die aktuelle Bevölkerungsprognose
für Niedersachsen günstiger aus. Vor allem die seit 2011 geltende Arbeitnehmer­
freizügigkeit gegenüber den osteuropäischen EU-Beitrittsländern hat für verstärkte
Zuzüge gesorgt. Zudem hat Niedersachsen in Bezug auf innerdeutsche Wanderungen
bei etwa gleichen Zuzugszahlen weniger Einwohner an andere Bundesländer wie
z. B. Bayern und Baden-Württemberg verloren. Davon profitieren in erster Linie die
großen niedersächsischen Städte, so dass erstmals auch hier die Prognose deutlich
positiv ausfällt. Darüber hinaus weisen das südliche Hamburger Umland und das
Oldenburger Münsterland noch Zuwächse der Einwohnerzahl bis 2030 auf. Für Nie­
dersachsen insgesamt bleibt die Prognose allerdings negativ. Bis 2030 ist mit einem
Bevölkerungsrückgang von etwa 345.000 Personen oder gut vier Prozent zu rechnen.
Deutlich rückläufig wird sich die Einwohnerzahl vor allem in Südniedersachsen
entwickeln. Damit werden sich die regionalen Unterschiede innerhalb des Landes
zwischen wachsenden Standorten und Gebieten mit stark rückläufigen Einwohner­
zahlen noch verstärken.
Kommunen mit prognostiziertem Einwohnerrückgang fällt es zunehmend
schwerer, mit Wohnungsleerständen umzugehen und ihren Wohnstandort trotz ge­
ringerer Infrastrukturauslastung und finanzieller Engpässe attraktiv zu erhalten bzw.
weiterzuentwickeln. In den wachsenden Kommunen erfordert dagegen der steigende
Wohnungsbedarf höhere Neubauzahlen. Die Potenziale für die prosperierenden
Städte und Gemeinden liegen nicht nur im Geschosswohnungsbereich, sondern
vergleichsweise deutlich auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Auf den gestie­
genen Bedarf haben die regionalen Märkte bereits reagiert. In den Jahren 2009 bis
2011 wurde jede achte Wohnung in den fünf bevölkerungsstärksten Städten Nieder­
sachsens neu errichtet. Wenngleich die niedersächsischen Spitzenmieten weit hinter
Münchener, Frankfurter oder Hamburger Werten zurückbleiben, liefert ein relativ
hohes Kaufpreis- und Mietniveau in Verbindung mit historisch niedrigen Hypothe­
kenzinsen die ökonomischen Anreize für diese Neubauaktivitäten.
Die großstädtischen Verdichtungsräume werden weiter von dem sich selbst
verstärkenden Zusammenhang zwischen positiver Erwerbstätigenentwicklung und
Neubautätigkeit profitieren. Deutliche Erwerbstätigenzuwächse verzeichnen die
Umlandbereiche von Hamburg und Bremen, die Region Hannover sowie der Wirt­
schaftsraum Braunschweig-Wolfsburg. Insgesamt werden im Jahr 2030 in Nieder­
sachsen trotz Bevölkerungsrückgang 100.000 Personen mehr erwerbstätig sein als
2011, vor allem weil die Erwerbsbeteiligung von Frauen und älteren Arbeitnehmerin­
nen und Arbeitnehmern steigen wird.

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8

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen

Zukünftiger Wohnungsbedarf eröffnet Bauwirtschaft und Privatinvestoren
Wohnungsneubaupotenziale in Höhe von jährlich vier Milliarden Euro

Unter Berücksichtigung von zukünftigen Wohnungsabgängen und einer notwendi­
gen Fluktuationsreserve (Prognosemethodik, Seite 82 ff.) ist bis zum Jahr 2030 mit
Wohnungsneubedarfen in Höhe von 324.000 Wohnungen zu rechnen. Mit voraus­
sichtlich 181.000 Einheiten liegt der Schwerpunkt des zukünftigen quantitativen
Wohnungsneubedarfes auf Mietwohnungen – die Hälfte davon in den großen Zent­
ren. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist landesweit mit einem Bedarf von 149.000
Wohnungen – vor allem in Westniedersachsen, südlich von Hamburg und im Raum
Hannover-Braun­schweig – zu rechnen. Wird die Prognose Realität, hat ein Umsetzen
dieser Wohnungsbaubedarfe in konkrete Investitionen jährliche Bauvolumina in
Höhe von rund 1,7 Mrd. Euro im Geschosswohnungsbereich und 2,3 Mrd. Euro im
Eigenheimbereich zur Folge.
Ebenso große Herausforderungen entstehen dadurch, dass es einerseits in Kom­
munen mit rückläufigen Einwohner- und Haushaltszahlen zu Wohnungsüberhängen
von ca. 77.000 Wohn­einheiten kommen wird. Andererseits verbergen sich hinter dem
leichten Haushaltsplus in Höhe von 73.000 Haushalten oder knapp zwei Prozent
zwei weitere gegenläufige Entwicklungen. Einem hohen Zuwachs an kleinen, vor
allem älteren Haushalten mit ein und zwei Personen in Höhe von 249.000 steht ein
Rückgang bei den größeren Haushalten in Höhe von 176.000 gegenüber. Niedersach­
sens Wohnungsmärkte brauchen daher sowohl einen quantitativen als auch einen
qualitativen Ausgleich.
Große Potenziale für energetische Sanierungen und Maßnahmen zum Abbau
von Barrieren

Ein zeitgemäßes Wohnungsangebot muss in erster Linie aus dem Bestand zur
Verfügung gestellt werden, da der Wohnungsneubau das Gesamtangebot nur sehr
langsam verändert. Bestandsverbessernde Maßnahmen zielen in erster Linie auf eine
Verringerung des Energieverbrauchs. Bei konstanten Sanierungsquoten werden der
Anteil der Wohngebäude mit gedämmten Außenwänden bis 2030 in Niedersachsen
von 36 auf 50 % und der Anteil der Wohngebäude mit gedämmten Dächern von 72
auf 97 % steigen. Für qualitätsverbessernde Maßnahmen der Gebäudeaußenhülle
bestehen daher landesweit weiterhin Potenziale.
Von der Alterung der Bevölkerung wird in den nächsten Jahren ein deutlicher
Nachfrageimpuls nach barrierearmen Wohnungen ausgehen. Landesweit wird die
Zahl der Ein- und Zwei-Personenhaushalte mit mindestens einer Person im Alter von
75 Jahren und älter und damit mit zunehmend eingeschränkter körperlicher Mobili­
tät bis 2030 um voraussichtlich gut 200.000 auf dann 700.000 Haushalte zunehmen.
Die Zahl der Hochbetagten über 85 Jahre wird um 146.400 auf 342.200 Personen
steigen. Wenn heute jeder zehnte Seniorenhaushalt barrierearm wohnt und sich
dieses Verhältnis nicht verschlechtern soll, müssen bis 2030 insgesamt rund 20.000
oder jährlich gut 1.000 zusätzliche barrierearme Wohnungen geschaffen werden. Dies

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen   Wohnraum

kann sowohl durch Wohnungsneubau als auch durch Umbau vorhandener Wohnun­
gen geschehen. Vor dem Hintergrund fortschreitender Alterungsprozesse werden ins­
besondere die heute noch stark durch jüngere Altersgruppen geprägten Regionen im
Norden und Westen des Landes zusätzlichen barrierearmen Wohnraum benötigen.
Sowohl energetische Sanierungen als auch der Abbau von Barrieren bergen
einerseits Chancen und stellen andererseits Herausforderungen dar. Um die finan­
ziellen Belastungen zu minimieren, sollten beide Maßnahmen möglichst im Paket
durchgeführt werden.
In den Städten steigt die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum

Ähnlich wie in Nordrhein-Westfalen erhält in Niedersachsen landesweit rund jeder
zehnte Haushalt für seine Wohnkosten Unterstützungen aus öffentlichen Sozialleis­
tungen. Besonders hoch ist der Anteil in den Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit.
Wie im gesamten Bundesgebiet sind davon insbesondere die großen Städte betroffen.
Mit ihrer großen Auswahl an potenziellen Arbeitgebern, mit Hochschulen und ande­
ren Bildungseinrichtungen, einer vielfältigen kulturellen Szene, aber auch mit mehr
Anonymität sind sie seit jeher Anziehungspunkte u. a. für Arbeitssuchende, junge
Erwachsene und Menschen mit Migrationshintergrund. Mit dem Wachstum der
Zentren wird auch die Zahl der Empfängerhaushalte von Unterstützungsleistungen
zukünftig steigen, so dass gerade hier die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum
steigen wird.
Nur die kaufkräftige Nachfrage schafft sich das Angebot selbst

Die notwendige quantitative und qualitative Anpassung der Wohnungsbestände stellt
alle Akteure vor große Herausforderungen. Allerdings sind die (finanziellen) Hand­
lungsspielräume von Kommune zu Kommune, von Unternehmen zu Unternehmen
und von Privathaushalt zu Privathaushalt unterschiedlich groß. Unproblematisch ist
der Teil des Wohnungsbedarfs, der schnell in reale Nachfrage umgesetzt wird bzw.
sich das Angebot selbst schafft, weil er ausreichend mit Kaufkraft unterlegt ist. Sicht­
bar wird dies gegenwärtig in vielen (Mittel-)Zentren, in denen mittel- bis hochwer­
tige neue Wohnungen in Geschossbauweise, als Stadthäuser oder auch als Eigenhei­
me entstehen. In vielen Fällen ist der neue Wohnraum nicht nur ener­gieeffizient,
sondern auch barrierearm. Zudem können im Neubau Wohnwünsche verwirklicht
werden, die in umzubauenden Wohnungsbeständen nur schwer oder zu deutlich
höheren Kosten zu realisieren wären. Zukünftige Selbstnutzer investieren hier ebenso
wie (semi-)professionelle Vermieter oder Projektentwickler.
In den größeren Zentren schafft dieser zusätzliche Wohnraum jedoch kaum
neuen Spielraum für Haushalte mit geringen Einkommen. Nur ein Teil der Einzie­
henden macht eine andere Wohnung im Stadtgebiet frei, und selbst die hierdurch
entstehenden Sickereffekte kommen nicht bei den einkommensschwachen Haus­
halten an, weil im Zuge der Neuvermietung in der Regel jeweils Mietsteigerungen
durchgesetzt werden können.

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10

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen

Schlussfolgerungen
Neue Wege zu preiswerten Wohnungsangeboten sind gefragt

Die Mittel der öffentlichen Hand haben in der Vergangenheit dafür gesorgt, dass ein
Teil der einkommensschwachen Haushalte sich mit adäquatem, in großen Teilen
auch neuem Wohnraum versorgen konnte. Steigende Materialkosten verbunden mit
den vorgeschriebenen hohen energetischen Standards haben die Gesamtbaukosten
deutlich ansteigen lassen. Förderung allein kann dies nicht ausgleichen. Daher rech­
net es sich für Investoren oft nicht mehr, preiswert Wohnungen neuzubauen oder
Bestände anzupassen. Über das Instrument der mittelbaren Belegung hinaus, die es
erlaubt, geförderten Neubau frei zu vermieten und dafür gleichwertige Bestände in
die Bindung zu geben, sollten neue Formen der Bereitstellung von zeitgemäßem und
dennoch preiswertem Wohnraum entwickelt und erprobt werden. Denkbar ist z. B.
die Unterstützung einzelner Wohnprojekte, die nicht in erster Linie auf Rendite aus­
gerichtet sind. Auch können Städte und Gemeinden aktiv werden, indem sie Projekte
wie „Jung kauft Alt“ unterstützen oder neues Bauland subventionieren. In Hamburg
muss auf Grundstücken in städtischem Besitz ein Drittel aller neuen Geschosswoh­
nungen als Sozialwohnung errichtet werden. Möglich ist auch ein noch stärkeres
gemeinsames Bündnis von Politik und Wohnungsverbänden. Die „Offensive für
bezahlbares Wohnen“ und das „Bündnis für Wohnen“ sollen in Schleswig-Holstein
und Nordrhein-Westfalen ähnliche Impulse setzen wie die „Konzertierte Aktion Bau­
en und Wohnen“, die in Niedersachsen seit rund 20 Jahren schon dafür sorgt, dass
Politik und Wohnungswirtschaft an einem Strang ziehen. Aktuelles Ziel dieser Bemü­
hungen sind verstärkte Investitionen in den Bau und Erhalt bezahlbarer Wohnungen,
vor allem in Regionen mit deutlich steigenden Wohnkosten.
Städte und Gemeinden benötigen passgenaue Konzepte

Insgesamt besteht die zentrale Herausforderung für Kommunen und Akteure am
Wohnungsmarkt darin, die Attraktivität ihrer Region zu erhalten bzw. bei Wachs­
tumsschwäche attraktiver zu werden. Neben der Schaffung und dem Erhalt von
Arbeitsplätzen liegt der Fokus verstärkt auf der Innenentwicklung von Städten und
Gemeinden, d. h. zentralörtliche Funktionen (wieder) in den Stadt- und Ortskernen
zu konzentrieren und einer weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken.
Hierfür sind Ideen und passgenaue Konzepte gefragt, die die jeweiligen Stärken
und Schwächen sowie Chancen und Bedrohungen der Standorte und ihres jeweiligen
Umfeldes beachten. Die Lösung der spezifischen Probleme und Herausforderungen
ist daher nur gemeinsam durch einen intensiven Austausch und regionale Koope­
rationen zwischen Gemeinden und Wohnungsmarktakteuren zu finden. Neben der
stärkeren Zusammenarbeit müssen Kommunalverwaltungen noch stärker als bisher
arbeitsteilig vorgehen, um knapper werdende Ressourcen und öffentliche Mittel
effizient einsetzen zu können.

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen   Wohnraum

Konzepte in der Praxis
Um diese Prozesse zu unterstützen, initiiert die NBank Kommunale Wohnungs­
marktbeobachtungssysteme (KomWoB) in Niedersachsen. Auf Wunsch erhalten in­
teressierte Kommunen Beratung und Know-how. Dazu gehören erste Informations­
gespräche vor Ort ebenso wie die Bereitstellung von Basisdaten für Kommunen, die
eine kommunale Wohnungsmarktbeobachtung betreiben oder dies konkret planen
oder auch die Organisation eines Erfahrungsaustauschs über den niedersächsischen
Arbeitskreis KomWoB.
Darüber hinaus kooperiert die NBank mit Partnern im Land, die sich ähnlichen
Fragestellungen widmen und Problemlösungen entwickeln, wie zum Beispiel das
Geoinformationssystem für Kommunen „Baulücken- und Leerstandskataster“ des
Landesamts für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN), das
kartografische Darstellungen erfasster Baulücken und Leerstände, aber auch von
Einwohnermeldedaten erlaubt. Im Anschluss zeigen die konzeptionellen Überlegun­
gen und Aktivitäten im „Wittlager Land“, wie sich kleinere, ländliche Kommunen
kooperativ den Herausforderungen stellen, während das Beispiel „Langenhagen“ für
ein Oberzentrum steht, das diese Aufgabe intern bewältigt.
Beispiel Regionalentwicklung im Wittlager Land

Grundlage für eine erfolgreiche Konzeptarbeit im ehemaligen Landkreis Wittlager
Land (heute Teil des Landkreises Osnabrück) ist das interkommunal angelegte Inte­
grierte Ländliche Entwicklungskonzept (ILEK) für die drei Kommunen Bad Essen,
Bohmte und Ostercappeln mit insgesamt fast 40.000 Einwohnern. In Projekten
wurden die Themen Wirtschaft, Natur und Umwelt, Tourismus und Naherholung
sowie Dorfentwicklung und Soziales bearbeitet. Dabei wurden die Auswirkungen des
demografischen Wandels u. a. auch auf die Entwicklung von Wohnungsangebot und
-nachfrage deutlich. Mit Unterstützung der NBank und des lokalen Regionalmana­
gers (Projektbüro pro-t-in GmbH) wurde eine Kommunale Wohnungsmarktbeob­
achtung aufgebaut. Grundlage dafür ist ein klares Zielmodell und ein detaillierter
Indikatorenkatalog.
Mit diesem Instrument erkennen die Planer und die politischen Entscheider
im Wittlager Land aktuelle Veränderungen und zukünftige Entwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt frühzeitig. Belastbare Daten machen deutlich, welche Herausfor­
derungen zukünftig in den Ortslagen bestehen bzw. „wo“ sich die Akteure zwischen
„Baulandausweisung“, „Sicherung und Bauen im Bestand“ oder auch „Rückbau“ ent­
scheiden müssen. Die ausführliche Datenanalyse zeigt im Ergebnis die Handlungs­
optionen auf, aus denen das „Konzept Wohnen“ und entsprechende Strategien
abgeleitet sind. Grundvoraussetzung für eine kooperative und bestmögliche – und
damit auch nachhaltige – Konzepterstellung bzw. Strategieentwicklung ist Transpa­
renz. Sie wird gewährleistet durch die regelmäßige Erarbeitung und Veröffentlichung
des „Wohnungsmarktberichts Wittlager Land“.
Inzwischen werden die KomWoB-Ergebnisse und die entwickelten Strategien als
ständige Entscheidungsgrundlage herangezogen, um Planungen auf eine verlässliche
Basis zu stellen und die Wohnungsmarktentwicklung im Wittlager Land kreativ zu
gestalten.

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12

Auf einen Blick: Herausforderungen und Handlungsempfehlungen

Beispiel Stadtentwicklung in Langenhagen

Das zweite Beispiel ist die unmittelbar an die Landeshauptstadt Hannover an­
grenzende Stadt Langenhagen. Als „Flughafenstadt“, aber auch als eigenständiger
Standort mit rund 50.000 Einwohnern, mehr als 30.000 Arbeitsplätzen und umfang­
reichen Infrastrukturen steht Langenhagen vor vielfältigen Herausforderungen. Die
Stadtverwaltung formuliert als ein bedeutsames Stadtentwicklungsziel, angemesse­
nen Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen bieten zu können. Im Rahmen der
Bestandssanierung und der Neubauentwicklung sollen die Voraussetzungen für ein
vielfältiges und angemessenes Wohnungsangebot hinsichtlich Lage, Ausstattung und
Preis geschaffen werden.
Zur Sicherung der Wohnraumversorgung empfiehlt das Integrierte Stadtent­
wicklungskonzept (ISEK) der Stadt Langenhagen die Einrichtung eines Wohnungs­
marktbeobachtungssystems: „Die Stadt Langenhagen beabsichtigt, mit Unterstützung
der NBank den Wohnungsmarkt fortlaufend zu analysieren. Im zweijährlichen
Rhythmus sollen Wohnungsmarktberichte den Stand und die Entwicklung der
Wohnraumversorgung in Langenhagen darstellen.“ Der vorliegende erste Wohnungs­
marktbericht 2011 enthält vielfältige Strukturdaten als Indikatoren für den Woh­
nungsmarkt in gesamtstädtischer Abgrenzung sowie kleinräumigere stadtteilbezoge­
ne Daten der Verwaltung, z. B. zum Gebäudebestand oder zur Bevölkerungsstruktur.
Der Bericht wird um die städtischen Entwicklungsziele zur Wohnraumversorgung
aus dem ISEK 2011 ergänzt.
Als Erkenntnisse aus dem Bericht zeigen sich für den Langenhagener Woh­
nungsmarkt „Handlungsfelder im Geschoss- und Einfamilienhausbau, die sich
vornehmlich auf die Sicherung des Bestandes durch Aufwertung des Wohnumfel­
des, bauliche Modernisierung, städtebauliche wie strukturelle Neuordnung und
Ergänzung konzentrieren sollten. Zudem sind maßvolle Siedlungserweiterungen im
Zentrum der jeweiligen Ortsteile und der Kernstadt vorgesehen, die den gewünsch­
ten Wohnbedarf decken können, um letztendlich auch einen Teil der über 23.000
Einpendler für die Stadt Langenhagen zu gewinnen.“
Im Ergebnis zeigen sich Stadtbaurat und Bürgermeister in Langenhagen mit der
Implementierung von KomWoB sehr zufrieden. Konkreter Nutzen entstand bereits
im Zuge der Baulandentwicklung, vor allem im Hinblick auf die erforderlichen Ab­
stimmungen mit der Regionalplanung.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Rahmenbedingungen für den
­Wohnungsmarkt
Wohnungsangebot
Preise für Wohnen seit 2005 mäßig gestiegen

Seit 2005 stiegen die Preise für Waren und Dienstleistungen in Niedersachsen um
gut 13 %. Der Preisindex für Wohngebäude legte im gleichen Zeitraum um 21 % zu.
Gleichzeitig lockten und locken historisch niedrige Baugeldzinsen unter drei Prozent
Investoren und Wohnungskäufer.
Die Preissituation an den niedersächsischen Wohnungsmärkten lässt sich einer­
seits über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abbilden, die tatsächlich
erzielte Kaufpreise bebauter und unbebauter Grundstücke enthalten (Exkurs, Seite
18 ff.). Andererseits analysiert die NBank Preisdaten aus Miet- und Kaufinseraten für
Wohnungen und Häuser, die auf Zeitungsannoncen und Internetportalen basieren
und aus denen sich nach Bereinigungs- und Filterprozessen z. B. durchschnittliche
Nettokaltmieten und durchschnittliche Kaufpreise für Wohneigentum berechnen
lassen2. Sie werden im Folgenden als Angebotsmieten bzw. Angebotspreise bezeichnet.
Die Angebotsmieten und Angebotspreise für Wohneigentum entwickelten sich
unterhalb der durchschnittlichen Verbraucherpreise – vor allem bis 2009.

Allgemeine Teuerung und Entwicklung von immobilienmarktrelevanten Preisen
in Niedersachsen (Abb. 2–1)
Index: 2005 = 100
130
115
100

Grafik: NBank

85
70
55
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Preisindex Wohngebäude

Hypothekenzinsen

Angebotsmieten (nettokalt)

Angebotspreise Wohneigentum

Verbraucherpreisindex

Datenbasis: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN), Forschung und Beratung für Wohnen,
Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) Marktmonitor, Statistisches Bundesamt (StBA)

13

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Angebotsmieten (nettokalt) 2012 und deren Entwicklung seit 2005 (Abb. 2–2)

Grafik: NBank

14

Durchschnittliche Nettokaltmieten (Neuverträge oder Wiedervermietung)
2012
in Euro je qm
   unter 4,40	

   4,40 bis 5,20	

   5,20 bis 6,00	

   6,00 bis 6,80	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 5,22
Entwicklung 2005 bis 2012
in Prozent
   unter -15	

   -15 bis -5	

   -5 bis 5	

   5 bis 15	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 6,2*
Datenbasis: F+B Marktmonitor 2012
Kartenbasis: GfK GeoMarketing
* Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum in Niedersachsen um 13,2 %.

   über 15

   über 6,80

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

In den vergangenen drei Jahren zogen diese Mieten und Kaufpreise etwa im Gleich­
klang mit dem allgemeinen Preisniveau an. Deutliche Preissteigerungen von hohem
Niveau aus, die stärkere Engpässe anzeigen, waren dabei lediglich für die Universi­
tätsstandorte Oldenburg und Göttingen (vor allem Mieten) sowie für die ostfriesi­
schen Inseln (vor allem Wohneigentum) zu beobachten.

Angebotsmieten 2012 (nettokalt) (Abb. 2–3)
Euro/qm
Norderney
Wangerooge
Buchholz in der Nordheide
Rosengarten
Seevetal
Neu Wulmstorf
Jesteburg, SG
Lüneburg
Langen
Göttingen
Stelle
Buxtehude
Oldenburg
Winsen (Luhe)
Adendorf
Bad Zwischenahn
Borkum
Wedemark
Hannover
Isernhagen
Jork
Hanstedt, SG
Vechta
Lilienthal
Gellersen, SG
:
Niedersachsen
:
Freden (Leine), SG
Uchte, SG
Gieboldehausen, SG
Bevern, SG
Lüchow (Wendland),SG
Nord-Elm, SG
Amt Neuhaus
Sibbesse, SG
Delligsen
Bad Grund (Harz), SG
Fürstenau, SG
Boffzen, SG
Walkenried, SG
Katlenburg-Lindau
Rosche, SG
Dassel
Bodenfelde
Kalefeld
Unterlüß
Eschershausen-Stadtold., SG
Büddenstedt
Lamspringe, SG
Heeseberg, SG
Gartow, SG
Spiekeroog

Rang 1

Rang 25

Grafik: NBank

Rang 395

Rang
30 Wolfsburg (6,60)
32 Osnabrück (6,50)
47 Braunschweig (6,30)
80 Emden (5,80)
98 Celle (5,70)
131 Hildesheim (5,50)
137 Delmenhorst (5,40)
229 Salzgitter (5,00)
270 Wilhelmshaven (4,80)

Rang 419

0

3

6

Datenbasis: F+B Marktmonitor 2012

9

12

15

15

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Angebotspreise für Wohneigentum 2012 und deren Entwicklung seit 2005
(Abb. 2–4)

Grafik: NBank

16

Durchschnittliche Angebotspreise für Wohneigentum
2012
in Euro je qm
   unter 900    

   900 bis 1.100    

   1.100 bis 1.300    

   1.300 bis 1.500    

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 1.116
Entwicklung 2005 bis 2012
in Prozent
   unter -15	

   -15 bis -5	

   -5 bis 5	

   5 bis 15	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -0,8*
Datenbasis: F+B Marktmonitor 2012
Kartenbasis: GfK GeoMarketing
* Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum in Niedersachsen um 13,2 %.

   über 15

   über 1.500

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Abgesehen von den beiden Nordseeinseln Norderney und Wangerooge – auf den In­
seln liegen besondere Marktverhältnisse vor – wurden die höchsten Angebotsmieten
mit mehr als sieben Euro je Quadratmeter 2012 im südlichen Hamburger Umland
sowie in den Universitätsstädten Lüneburg, Göttingen und Oldenburg gemessen
(Abb. 2–3, Seite 15). Spitzenreiter auf dem Festland war mit 8,40 Euro/qm Buchholz
in der Nordheide. Hinter diesen Spitzenwerten rangierten die großen Arbeitsmarkt­
zentren Hannover, Braunschweig, Osnabrück und Wolfsburg, das (weitere) Umland
von Hamburg, Hannover, Bremen und Olden­burg sowie kleinere regionale Zentren
wie Vechta, Lingen, Leer, Rotenburg und Gifhorn.
Ein schlaglichtartiger Vergleich mit den derzeit teuersten Wohnungsmärkten in
Deutschland zeigt: In München, Frankfurt und Hamburg haben reale Mietsteige­
rungen von sehr hohem Niveau zu einer angespannten Wohnungsmarktlage geführt.
Hier werden mittlerweile Quadratmetermieten in Höhe von etwa 14, 12 und 11 Euro
nettokalt verlangt. Von diesen Dimensionen sind niedersächsische Großstädte mit
maximal 7,50 Euro/qm in Oldenburg und Göttingen weit entfernt, auch wenn hier
die Mieten in den letzten drei Jahren um ein Fünftel bzw. um 13 % gestiegen sind.
In der Landeshauptstadt Hannover entwickelten sich die Angebotsmieten mit der
Inflation (plus acht Prozent von 2009 bis 2012) auf zuletzt 6,70 Euro/qm.
Von geringen Mieten von zum Teil deutlich unter vier Euro je Quadratmeter wie
auch von geringen Verkaufserlösen von zum Teil weit unter 900 Euro je Quadratme­
ter gingen Anbieter von Wohnimmobilien in den peripheren ländlichen Räumen im
Nordosten, im Süden und in der Mitte des Landes aus.
Höchste Angebotspreise für Wohneigentum (zwischen 2.000 und 6.000 Euro
je Quadratmeter) zeigen deutlich die Beliebtheit der niedersächsischen Inseln für
Ferienimmobilien an. Abgesehen von diesem Sondersegment profitieren auch in der
Stadt Cuxhaven sowie in Bad Zwischenahn Immobilienverkäufer von der Wasserlage.
Die Stadt Norden ist mit ihrer guten Fährverbindung zu den ostfriesischen Inseln zu
einem beliebten Wohnstandort für Senioren nicht nur aus Niedersachsen geworden.
Hier werden Wohnimmobilien zu Preisen zwischen 1.500 und 2.000 Euro je Qua­
dratmeter angeboten. Hohe Preise müssen Wohnungskäufer – ähnlich wie bei den
Angebotsmieten – auch im südlichen Hamburger Umland, in einzelnen Umlandge­
meinden Hannovers sowie in Lüneburg und Oldenburg zahlen. Erst im Weiteren fol­
gen mit Werten von 1.500 bis 1.300 die übrigen niedersächsischen Großstädte nebst
Umland, das Bremer und Oldenburger Umland sowie einige Mittelzentren.
Abschließend zeigen vor allem die Mietdaten, dass sich hohe Preise für Wohnen
vor allem an Standorten bzw. in Quartieren durchsetzen lassen, die neben einem
attraktiven Wohnumfeld eine (sehr) gute Erreichbarkeit der Arbeitsmarktzentren
bieten. Insgesamt treffen hochwertige Wohnungsangebote zurzeit auf Nachfrager­
gruppen, die entweder ihre Wohnsituation verändern wollen und dies auch finanziell
stemmen können oder Alternativen für ihre Vermögensanlage suchen. Dies belegen
die selektiven Preissteigerungen und die enger werdenden Märkte in den niedersäch­
sischen Universitätsstädten.

17

18

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

	

Exkurs:	Grundstücks- und Immobilienhandel – ­
Transaktionen und Preise
Ein Beitrag des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen (OGA)

Marktgeschehen
In jüngster Zeit ist der Wohnimmobilienmarkt verstärkt in den Fokus der öffent­
lichen Diskussionen gerückt. Oftmals wird eine steigende Preisentwicklung fest­
gestellt und der Sorge vor einer Immobilienmarktblase Ausdruck verliehen. Die
amerikanische Immobilienkrise 2007 als Beginn einer weltweiten Finanzkrise oder
die aktuellen Verwerfungen auf den Immobilienmärkten Spaniens oder Griechen­
lands sind von zunächst rasant steigenden und dann sehr schnell sinkenden Preisen
auf dem Wohnimmobilienmarkt gekennzeichnet. Die Preisveränderungen verlaufen
dort schneller als die Entwicklungen anderer Wirtschaftsdaten. Inwieweit dies auch
für Niedersachsen gilt bzw. wie sich Umsätze und Preise in den niedersächsischen
Regionen entwickelt haben, zeigt der folgende Abschnitt.
Der Kauf und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken hatte in
Deutschland im Jahr 2010 ein Gesamtvolumen von rd. 148 Mrd. Euro bei einer
Transaktionsanzahl von rd. 954.000 abgeschlossenen Kaufverträgen. In Niedersach­
sen wurden im Jahr 2010 ca. 11 Milliarden Euro und im Jahr 2011 ca. 13 Mrd. Euro
umgesetzt. Damit lag das Land bei der Höhe der Geldumsätze 2010 ähnlich wie
Hessen deutlich hinter den Spitzenländern Nordrhein-Westfalen, Bayern und
Baden-Württemberg, aber noch vor den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg.
Bezogen auf die jeweiligen Einwohnerzahlen lagen letztere allerdings ganz vorn (Nie­
dersachsen: Platz 10). In Niedersachsen entfällt der größte Anteil der Investitionen
mit rund 75 % auf den Wohnimmobilienmarkt.
Da die Preis- und Umsatzentwicklungen je nach Region und Marktsegment sehr
unterschiedlich sind, werden im Folgenden wachsende und schrumpfende bzw. dicht
und dünn besiedelte Regionen sowie Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentums­
wohnungen unterschieden.

Umsätze 2011
Niedersachsen ist im bundesweiten Vergleich den Ländern mit überwiegend länd­
lichen Räumen (Flächenländern) zuzuordnen. Der Teilmarkt der kleineren Mehrfa­
milienhäuser und des Geschosswohnungsbaus hat wohl eine Bedeutung, liegt aber in
seinen Investitionsanteilen (etwa 10 % des gesamten Wohnimmobilienmarktes) er­
heblich hinter den Immobilien des individuellen Wohnungsbaus zurück. Bundesweit
liegt der Anteil der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnbauten bei
etwa 15 % des Wohnimmobilienmarktes.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Bauplätze für Wohnimmobilien

Die Umsätze auf dem Sektor des Wohnbaulandes steigen seit dem Jahr 2008 wieder
deutlich an. Wurden im Jahr 2008 noch insgesamt rd. 11.500 Kaufverträge beur­
kundet, so waren es im Jahr 2009 bereits rd. 11.800. In den Jahren 2010 und 2011
stieg der Vertragsumsatz noch einmal um jährlich rd. 12 bis 15 % auf etwa 15.500
Transaktionen im Jahr 2011. Der Geldumsatz lag im Jahr 2011 bei knapp unter einer
Milliarde Euro. Dies entspricht etwa zehn Prozent des gesamten Wohnimmobilien­
marktes. Im Jahr 2012 zeigt sich offensichtlich eine ähnliche, wenn auch etwas abge­
schwächte Entwicklung wie im Jahr 2011. Die Umsätze des ersten Halbjahres 2012
erreichten bislang nicht ganz das Niveau des ersten Halbjahres 2011.
Nach wachsenden und schrumpfenden Städten und Gemeinden unterschieden,
ist zunächst festzustellen, dass in wachsenden Kommunen erheblich mehr Bauland­
flächen veräußert werden als in schrumpfenden. In stabilen Gemeinden mit nur
geringer Bevölkerungsdynamik und etwa gleichbleibender Kaufkraft werden die
wenigsten Wohnbaugrundstücke gehandelt. Das gleiche Muster ergibt sich auch bei
den Transaktionen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Weiterhin zeigt
sich, dass in wachsenden Gebieten im Jahr 2010 ein deutlicher Anstieg der Bauland­
verkäufe stattgefunden hat, während die Baulandverkäufe in stabilen oder schrump­
fenden Gemeinden stagnierten.
Möglicherweise reagieren die Kommunen nach und nach auf die konkret spür­
baren Entwicklungstendenzen ihrer Region und weisen in wachsenden Bereichen
mehr Wohnbauland aus. Ob sich dieser – zunächst plausible – Zusammenhang in
den kommenden Jahren bestätigen wird, bleibt abzuwarten.

Transaktionszahlen über Wohnbaulandflächen nach Gebietsentwicklungen
(Abb. E–1)
Anzahl der Transaktionen
5.000
4.000
3.000

Grafik: NBank

2.000
1.000
0
1. Hj. 08

2. Hj. 08

1. Hj. 09

wachsend
Datenbasis: OGA

1. Hj. 10
1. Hj. 11
1. Hj. 12
2. Hj. 09
2. Hj. 10
2. Hj. 11

schrumpfend

stabil

19

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Mittlere Preise für Wohnbaulandplätze in Niedersachsen 2011 (individueller
Eigenheimbau) (Abb. E–2)

Grafik: NBank

20

Mittlere Bodenpreise für Wohnbaulandplätze 2011
in Euro je qm
   keine Angaben	

   bis 25	

   26 bis 50

   51 bis 75	

   76 bis 100	

   101 bis 125

   126 bis 150	

   151 bis 175	

   176 bis 200

   201 bis 225	

   226 bis 250	

   über 250

Niedersachsen: 90
Datenbasis: OGA

In Niedersachsen lagen die mittleren Bodenrichtwerte 3 für Wohnbaulandplätze für
den Eigenheimbau im Jahr 2011 für Grundstücke in mittlerer Lage zwischen rund
15 Euro/qm in den Randlagen von Lüchow-Dannenberg sowie in Teilen des Land­
kreises Diepholz und 350 Euro/qm in den Städten Hannover, Osna­brück und den

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

21

Mittlere Preise für Wohnbauland, Eigenheime und Eigentumswohnungen nach
Bevölkerungsdichte und Gebietsentwicklungen (Abb. E–3)
mittlerer

Bevölkerungsdichte

Gebiets­
entwicklung
stark schrumpfend

sehr hoch
(> 7 EW je ha)

hoch
(3-7 EW je ha)

mittel
(1-3 EW je ha)

schrumpfend
stabil
wachsend

Preis von
Eigentums­
wohnungen

Euro/qm

Euro

Euro

–

–

–

115

135.000

80.000

–

–

–

160

190.000

90.000

stark wachsend

–

–

–

stark schrumpfend

35

65.000

55.000

schrumpfend

70

115.000

70.000

stabil

110

165.000

75.000

wachsend

110

165.000

80.000

stark wachsend

115

170.000

85.000

stark schrumpfend

35

75.000

55.000

schrumpfend

50

110.000

65.000

stabil

65

130.000

70.000

wachsend

80

145.000

75.000

110

175.000

85.000

stark schrumpfend

55

90.000

70.000

schrumpfend

45

90.000

65.000

stabil

45

105.000

60.000

wachsend

50

120.000

70.000

stark wachsend

50

150.000

65.000

stark wachsend

gering
(< 1 EW je ha)

Bodenrichtwert

Preis von Ein- und
Zweifamilien­
häusern

Datenbasis: OGA

angrenzenden Gemeinden nach Hamburg; auch auf den Nordseeinseln und in den
Bereichen um Göttingen und Lingen wurden vergleichsweise hohe Preise gezahlt. Im
Landesdurchschnitt lag der Wert bei ca. 90 Euro/qm.
Die Betrachtung der mittleren Bodenrichtwerte nach Bevölkerungsdichte und Ent­
wicklungsdynamik zeigt zunächst, dass in den dichter besiedelten Kommunen grund­
sätzlich höhere Bodenwerte vorlagen als in dünn besiedelten Regionen. Zusätzliche Un­
terschiede zwischen schrumpfenden und wachsenden Gebieten ergaben sich vor allem
in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte. Dort lagen die Bodenwerte in schrumpfen­
den Bereichen bei 35-70 Euro/qm und in wachsenden Bereichen bei 110-115 Euro/qm.
Auch in Gebieten mit mittlerer Bevölkerungsdichte zeigen sich erhebliche Unterschiede,
während in den Regionen mit geringerer Besiedlung keine signifikanten Unterschiede
beobachtet werden konnten; dort lagen die Preise etwa bei 45-55 Euro/qm.
Die Änderungen der Preise werden durch Indexreihen dargestellt. Aus den Un­
tersuchungen der örtlichen Gutachterausschüsse zu den Preisentwicklungen von in­
dividuell genutztem Wohnbauland ist eine langjährige Indexreihe abgeleitet worden.
Für das Land Niedersachsen ist zu erkennen, dass nach einem stetigen Preisanstieg
bis zum Jahr 2002 die Preise für Wohnbauland bis zum Jahr 2010 nahezu stagnierten.
Im Jahr 2011 deutet sich ein leichter Preisanstieg an. Inwieweit sich dieser Trend fort­
setzen wird, kann nur schwer eingeschätzt werden, da dieser Teilmarkt sehr stark von
dem Verhalten der Gemeinden hinsichtlich der Ausweisung von Bauland abhängt.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Preisentwicklung für Wohnbauland, Eigenheime und Eigentumswohnungen in
Niedersachsen (Abb. E–4)
Index: 2000 = 100
105
100
95

Grafik: NBank

90
85
80

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Ein- und Zweifamilienhäuser (30 Jahre)

Wohnbauland

Eigentumswohnungen (20 Jahre)
Datenbasis: Landesgrundstücksmarktbericht 2012 (OGA)

Selbstgenutzte Eigenheime

Im Jahr 2011 sind in Niedersachsen 35.700 Eigenheime veräußert worden, davon
waren etwa 75 % freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und 25 % Reihenhäuser
und Doppelhaushälften. Für den Kauf von bebauten Grund­stücken mit Eigenheimen
wurden rund fünf Milliarden Euro ausgegeben. Dies entspricht etwa 60 % des ge­
samten Wohnimmobilienmarktes. Nicht enthalten sind die durch den Erwerber von
Bauplätzen selbst erstellten Eigenheime.

Transaktionen von Eigenheimen nach Gebietsentwicklungen (Abb. E–5)
Anzahl der Transaktionen
10.000
8.000
6.000
4.000
Grafik: NBank

22

2.000
0
1. Hj. 07

2. Hj. 07

1. Hj. 08

wachsend
Datenbasis: OGA

2. Hj. 08

1. Hj. 09

1. Hj. 10
2. Hj. 09

schrumpfend

1. Hj. 11
2. Hj. 10

stabil

2. Hj. 11

1. Hj. 12

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Bei der Betrachtung der Verkäufe von Eigenheimen zeigt sich im ersten Halbjahr
2012 keine wesentliche Veränderung gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres.
Offensichtlich werden in den zweiten Jahreshälften regelmäßig mehr Eigenheime ver­
äußert als in den ersten Halbjahren. Es ist also davon auszugehen, dass die Anzahl der
Verkäufe im Jahr 2012 nicht wesentlich unter denen des Jahres 2011 liegen werden.
Nach wachsenden und schrumpfenden Regionen unterschieden ist festzustellen,
dass es in allen Regionen seit 2010 einen Anstieg der Transaktionen gibt. Ein leicht
rückläufiger Trend ist im ersten Halbjahr des Jahres 2012 zu sehen. Diese Trends
zeigen sich in schrumpfenden und stabilen Gebieten nicht so ausgeprägt.
Preisstruktur

Die Preise von Eigenheimen sind von einer Vielzahl von Einflüssen abhängig. Nach
umfassenden Untersuchungen und aufgrund der allgemeinen Erfahrungen in den
Gutachterausschüssen sind die stärksten Indikatoren für die Preisbildung von Eigen­
heimen:
—— die Wohnfläche,
—— das Baujahr,
—— die Grundstücksfläche,
—— die kleinräumige Lagequalität des Grundstückes (charakterisiert z. B. durch
­Bodenrichtwert oder/und das Angebotsmietenniveau) und
—— die großräumige Lagequalität (charakterisiert z. B. durch Indikatoren der
Gebiets­entwicklungen und Einwohnerdichte)
Das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in Niedersachsen ist im Vergleich
zu weniger ländlich geprägten Bundesländern eher als homogen zu bezeichnen.
Dennoch gibt es auch hier teilweise erhebliche Preisunterschiede. Auf den Nordseein­
seln wurden 2011 z. B. vereinzelt Spitzenpreise von 700.000 Euro und mehr erzielt.
Das durchschnittliche Preisniveau in der Landeshauptstadt Hannover liegt bei etwa
250.000 Euro, und in der Umgebung von Hamburg werden im Mittel etwa 250.000
bis 300.000 Euro realisiert.
Die Gemeinden entlang der Hauptverkehrsadern zeigen oftmals ein höheres
Preisniveau als andere Gemeinden und auch die Lageeinflüsse der Großstädte sind
deutlich erkennbar. Im Bereich des Emslandes ist ein für diese Region vergleichswei­
se hohes Preisniveau erkennbar, vor allem in den Städten Papenburg, Meppen und
Nordhorn. Im deutsch-niederländischen Grenzgebiet sorgen zum einen Pendler,
die z. B. im nahen Enschede arbeiten, für eine höhere Nachfrage nach gebrauchten
Eigen­heimen entlang der Verkehrsachsen. Zum anderen gelten die Wohnstandorte
auf der deutschen Seite für viele niederländische Ruheständler als ruhige und ver­
gleichsweise preiswerte Wohnalternative.
Die landesweit geringsten Preise wurden in den überwiegend schrumpfenden
Kommunen der Landkreise Holzminden und Lüchow-Dannenberg erzielt. Sie lagen
hier zwischen 30.000 Euro und 100.000 Euro. Im Mittel wurden hier Ein- oder Zwei­
familienhäuser für 65.000 Euro (Holzminden) bzw. 70.000 Euro (Lüchow-Dannen­
berg) veräußert. Nach der Entwicklungsdynamik und Bevölkerungsdichte betrachtet
zeigt sich, dass deutliche Preisunterschiede zwischen schrumpfenden und wachsen­
den Regionen vorherrschten.

23

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Preisstruktur für Ein- und Zweifamilienhäuser in Niedersachsen 2011 (Abb. E–6)

Grafik: NBank

24

Durchschnittliche Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser 2011
in Euro
   keine Angaben	

   bis 50.000

   51.000 bis 75.000	

   76.000 bis 100.000

   101.000 bis 125.000	

   126.000 bis 150.000

   151.000 bis 175.000	

   176.000 bis 200.000

   201.000 bis 225.000	

   226.000 bis 250.000

   251.000 bis 270.000	

   271.000 bis 275.000

   über 275.000
Niedersachsen: 150.000
Datenbasis: OGA

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Aus statistischen Modellen der Preisbeobachtung von Eigenheimen zeigt sich deut­
lich, dass die kleinräumige Lage von großer Bedeutung für die Höhe des Kaufpreises
ist: Liegt der Bodenrichtwert eines Grundstückes z. B. zehn Prozent höher als der
eines anderen Grundstückes, dann liegt der Kaufpreis des Einfamilienhauses etwa
fünf Prozent höher. Ähnlich verhält es sich mit der vorherrschenden Kaufkraft der
Bevölkerung in der betreffenden Region. Bei einer um zehn Prozent höheren Kauf­
kraft ist von etwa fünf Prozent höheren Kaufpreisen für Einfamilienhäuser auszuge­
hen. Andere Modelle der Preisberechnung weisen darüber hinaus auch einen starken
Einfluss der touristischen Übernachtungszahlen nach. Dieses ist für Niedersachsen
noch nicht abschließend getestet worden.
Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Das Durchschnittsalter der veräußerten, gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäuser
liegt im langjährigen Mittel bei etwa 35 Jahren. In Niedersachsen zeigt sich für 30
Jahre alte Ein- und Zweifamilienhäuser in den Jahren 2000 bis 2009 eine deutlich fal­
lende Preisentwicklung (Abb. E–4, Seite 22). Eine landesweit stark steigende Entwick­
lung der Preise setzte ab dem Jahr 2009 bzw. zu Beginn des Jahres 2010 ein. Bis zum
Ende des Jahres 2011 zeigte sich ein Anstieg der Preise um rund zehn Prozent.
Ab 2011 steigen auch die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern unabhängig
vom Alter der Gebäude. Für 2012 kann mit einem Preisanstieg in Höhe von fünf bis
zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr gerechnet werden. Damit wäre etwa das Preis­
niveau des Jahres 2000 erreicht.
Zu beachten ist dabei allerdings, dass der Umfang der Transaktionen deutlich von
den wachsenden Regionen geprägt war. Der Preisanstieg resultierte daher eher aus die­
sen Verkäufen. In den schrumpfenden Regionen Niedersachsens, teilweise auch in den
stabilen Bereichen, kann von stagnierenden bis fallenden Preisen ausgegangen werden.
Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum stellt mit jährlich etwa 23.000 Transaktionen und einem
Geldumsatz von 2,1 Mrd. Euro (20 % des Wohnimmobilienmarktes) einen ebenfalls
bedeutenden Markt in Niedersachsen dar. Transaktionen von Wohnungen werden
in die Segmente Verkauf neuer Wohnungen (Erstverkäufe), Verkauf gebrauchter
Wohnungen (Weiterverkäufe) und Verkauf von umgewandelten Mietwohnungen
(Verkäufe nach Umwandlung) unterteilt.
Entwicklung der Transaktionen von Wohneigentum

Die Transaktionen von Wohneigentum steigen seit 2007 leicht an. Dieser Trend hat
sich auch im ersten Halbjahr des Jahres 2012 fortgesetzt, so dass für das Jahr 2012 mit
weiter gestiegenen Umsätzen auf diesem Sektor zu rechnen ist. Bei einem Investi­
tionsvolumen von 2,0 Mrd. Euro für den Erwerb von Wohnungen nach dem Woh­
nungseigentumsgesetz liegt der Geldumsatz bei ca. 40 % des Investitionsvolumens
für Eigenheime (5,0 Mrd. Euro) oder dem Doppelten des Geldumsatzes bei den
Wohnbaulandplätzen (1,0 Mrd. Euro). In gering besiedelten Regionen werden nur
rund fünf Prozent aller Verkäufe abgewickelt; in den Gebieten mit hohen und sehr
hohen Bevölkerungsdichten werden etwa 70 % aller Transaktionen realisiert.

25

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Transaktionen von Wohnungen nach Gebietsentwicklung (Abb. E–7)
Anzahl der Transaktionen
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
Grafik: NBank

26

1.000
0
1. Hj. 07
1. Hj. 08
1. Hj. 09
1. Hj. 10
1. Hj. 11
1. Hj. 12
2. Hj. 07
2. Hj. 08
2. Hj. 09
2. Hj. 10
2. Hj. 11

wachsend

schrumpfend

stabil

Datenbasis: OGA

Preisstruktur

Die Preise von Eigentumswohnungen sind, außer von der Grundstücksfläche, von
ähnlichen Indikatoren abhängig wie die Preise von Eigenheimen. Zusätzlich kommt
es auf die Lage der Wohnung in dem Gesamtgebäude und die Nutzung der Eigen­
tumswohnung an. So sind Wohnungen in Feriengebieten (z. B. an der Nordseeküste)
weitaus teurer als Wohnungen, die dem herkömmlichen Wohnbedarf dienen.
Bei der Preisbeobachtung von Eigentumswohnungen wird in der Regel zwi­
schen kleineren Wohnungen mit Wohnflächen unter 45 qm (Apartments) und
normalen Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 45 und 120 qm unterschieden.
Wohnungen mit Wohnflächen über 120 qm können oft dem Luxus­segment zuge­
ordnet werden. Dies gilt auch für innenstadtnahe Wohnungen in älteren, aber hoch­
wertig sanierten Gebäuden. Hier werden durchaus Preise erzielt, die bei 500.000
Euro liegen. Das Luxussegment wird hier nicht weiter untersucht. Wohnungen unter
45 qm weisen im Allgemeinen eine hohe Nutzerfluktuation auf und betreffen eine
andere Zielgruppe als herkömmliche Wohnungen. Im Folgenden werden Verkäufe
von neuen und gebrauchten Wohnungen betrachtet, die den normalen Wohnungs­
größen entsprechen, in reinen Mehrfamilienhäusern gelegen sind und Wohnungsei­
gentum darstellen.
Die in Niedersachsen verkauften Eigentumswohnungen haben im Durchschnitt
eine Wohnfläche von etwa 80 qm. Die Gebäude, in denen sich die betreffenden Woh­
nungen befinden, haben Altersstrukturen, die je nach Gemeinde sehr unterschiedlich
sind. So liegen z. B. die Preise von in Hannover verkauften Wohnungen im Mittel
unter denen, die in Stadtrandlagen von Oldenburg oder in der Nähe von Hamburg
verkauft werden. Dies liegt daran, dass die in Hannover verkauften Wohnungen oft
erheblich älter sind als in den anderen beiden Gebieten.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

27

Grafik: NBank

Preisstruktur für Eigentumswohnungen in Niedersachsen 2011 (Abb. E–8)

Durchschnittliche Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen 2011
in Euro je qm
   keine Angaben	

   bis 50.000

   50.001 bis 55.000	

   55.001 bis 60.000

   60.001 bis 65.000	

   65.001 bis 70.000

   70.001 bis 75.000	

   75.001 bis 80.000

   80.001 bis 85.000	

   85.001 bis 90.000

   90.001 bis 95.000	

   95.001 bis 100.000

   über 100.000
Niedersachsen: 70.000
Datenbasis: OGA

In Abbildung E–8 sind die mittleren Gesamtpreise von gebrauchten Eigentumswoh­
nungen dargestellt (Seite 27). Die Werte sind auf Objekte mit einem durchschnitt­
lichen Alter von 20 Jahren und einer Wohnfläche von 80 qm normiert worden. Die

28

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Wirkung des Gebäudealters auf den Preis ist – nach der Wohnfläche – von allen
Einflussgrößen am stärksten. Sie korrespondiert auch mit der Ausstattungsqualität
der Wohnung. Es kann davon ausgegangen werden, dass bei einem zehn Prozent
älteren Gebäude der Preis um zwei bis fünf Prozent niedriger ist. Das Preisniveau für
gebrauchte Eigentumswohnungen lag 2011 im Landesmittel etwa bei 70.000 Euro,
dabei liegen die Wohnungen in Gebieten mit einem Bodenpreisniveau von 50 bis 60
Euro/qm.
Die höchsten Preise wurden mit 120.000 bis 150.000 Euro auf den ostfriesischen
Inseln erzielt. In der Landeshauptstadt Hannover konnte für 20 Jahre alte Eigen­
tumswohnungen ein Preis von im Mittel 110.000 Euro erzielt werden. Allerdings lag
das mittlere Alter der verkauften Wohnungen in Hannover bei 35 bis 40 Jahren. Es
wurden demnach überwiegend ältere Wohnungen zu Preisen unter 100.000 Euro
verkauft. In den Regionen Oldenburg, Braunschweig und Osnabrück lagen die Woh­
nungspreise zwischen 80.000 und 100.000 Euro. Die verkauften Wohnungen waren
in Oldenburg jünger (ca. 20 Jahre) als in Osnabrück und Braunschweig (ca. 35 Jahre).
In den stadtnahen Gebieten wurden in der Mehrzahl neuere Wohnungen zu höheren
Preisen veräußert.
Die Betrachtung der mittleren Preise nach Bevölkerungsdichte und Entwick­
lungsdynamik zeigt nicht so starke Unterschiede wie bei den Wohnbauplätzen oder
Eigenheimen (Abb. E–3, Seite 21). Die Preisunterschiede von je einer Entwicklungs­
kategorie zur nächsten liegen zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Die Angaben zu
den gering besiedelten Gebieten sind ungenau, da sie auf vergleichsweise wenigen
Kauffällen beruhen.
Preisentwicklung für Eigentumswohnungen

Das durchschnittliche Alter von Eigentumswohnungen in Niedersachsen liegt bei
etwa 20 Jahren. Für diese Klasse, aber auch für neue Wohnungen, zeigt sich seit dem
Jahr 2008 eine deutliche Preissteigerung. Von 2008 bis 2011 stiegen die Preise um
insgesamt rund 15 %. Im Jahr 2012 sind die Preise innerhalb des ersten Halbjahres
erneut um etwa zwei Prozent angestiegen und es deutet sich auch für das zweite
Halbjahr eine weitere Steigerung um etwa zwei bis drei Prozent an. Es ist daher zum
Ende des Jahres 2012 davon auszugehen, dass die Preise für Eigentumswohnungen
erneut um etwa acht bis zehn Prozent angestiegen sind. Damit wäre dann ungefähr
das Preisniveau des Jahres 2000 erreicht.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Fazit
In Niedersachsen entfallen nur etwa 25 % aller Immobilienmarktinvestitionen durch
Kauf bzw. Verkauf auf die Bereiche Landwirtschaft oder Gewerbe und 75 % auf den
Teilmarkt Wohnen. Bundesweit liegt dieser Anteil bei etwa 65 %. Die Anzahl der
­Verkäufe hält sich seit 2010 auf einem im Vergleich zu den Vorjahren hohen Niveau.
Möglicherweise wird die durch die Bankenkrise im Jahr 2007 ausgelöste Zurückhal­
tung der Käufer nach und nach aufgegeben. In schrumpfenden und stagnierenden
Gebieten deutet sich aktuell ein Rückgang der Verkaufszahlen im Eigenheimbereich
an.
Durch den starken Einfluss der Kommunen wird die Preissteigerung auf dem
Wohnbaulandsektor eher gedämpft. Dieser Teilmarkt ist seit 2002 bis heute stabil.
Die Preisentwicklung der Wohnungen und Eigenheime ist dagegen deutlich stei­
gend – insbesondere in dynamischen Kommunen. Spekulations­bedingt gestiegene
Verkaufszahlen – also Käufe mit der Absicht, kurzfristig mit Gewinn weiterzuver­
kaufen – sind nicht festzustellen. Das Preisniveau des Jahres 2000 ist bisher weder
bei den Eigenheimen noch bei den Eigentumswohnungen erreicht. Zwar steht eine
kleinräumige Analyse der Preisentwicklung noch aus, jedoch zeigen sich nach den
Erfahrungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen
Preissteigerungen vor allem in den suburbanen Gebieten. Andererseits ergeben sich
zum Teil erhebliche Preissenkungen in schrumpfenden oder stagnierenden Städten
und Gemeinden.
Die aktuell steigenden Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt in Niedersachsen
gehen einher mit gleichlaufenden Entwicklungen der wirtschaftlichen Fundamental­
daten, wie z. B. einer wieder steigenden Inflationsrate, einem geringen Zinsniveau
und leistungsfähigen Anforderungen der Finanzwirtschaft an die Beleihung von
Immobilien. Daher sind seitens der Gutachterausschüsse gemeinsam mit dem Bun­
desinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und weiteren Fachinstituten
zurzeit keine signifikanten Anzeichen erkennbar, die auf eine Entwicklung hin zu
umfassendem spekulativem Kaufverhalten und damit auf eine Immobilienmarktbla­
se schließen lassen. Die Märkte zeigen sich stabil und die, insbesondere in subur­
banen Gebieten, steigenden Preise entwickeln sich etwa in gleichem Maße wie die
wirtschaftlichen und sozioökonomischen Indikatoren. Es zeigt sich also ein übliches
Marktverhalten entsprechend den Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage.
Autor: Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Niedersachsen, Peter Ache (Oldenburg)

29

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Fortsetzung Wohnungsangebot
Arbeitsmarktzentren mit stärkster Ausweitung des Wohnungsangebots

Die seit 2009 – wenn auch moderat – steigenden Immobilienpreise und die nach wie
vor historisch niedrigen Hypothekenzinsen haben dazu geführt, dass der Wohnungs­
neubau wieder angezogen ist. Insbesondere hat sich der Geschosswohnungsneubau
von niedrigem Niveau aus deutlich erholt. Allerdings ist die neue Baulust nicht
flächendeckend spürbar. Vielmehr steigen die Einwohnerzahlen und findet verstärkt
Wohnungsneubau dort statt, wo eine positive Arbeitsmarktdynamik Möglichkeiten
zur Einkommenserzielung sichert oder eröffnet (Abb. 2–5). Ein Fünftel aller neuen
Beschäftigungsverhältnisse wurden in den letzten sechs Jahren allein in Hannover,
Oldenburg, Braunschweig und Wolfsburg geschaffen (45.000). In dieser Zeit wurde
mit fast 11.000 Wohnungsfertigstellungen mehr als jede zehnte Wohnung in diesen
Arbeitsmarktzentren neu errichtet (Abb. 2–6). Mit Ausnahme von Wolfsburg wurden
dabei gleich viele Geschosswohnungen und Eigenheime gebaut. Als ehemals geplante
und dann aus mehreren Standorten zusammengefügte Stadt verfügt Wolfsburg über
große Flächenpotenziale, die die Stadt für Eigenheimangebote nutzt, um wirksam die
hohen Pendlerzahlen zu verringern.
Das Wohnungsangebot wurde neben den großen Zentren in nennenswertem
Umfang auch in den Mittelzentren ausgeweitet. Vor allem die Kreisstädte und grö­
ßeren Kommunen in Westniedersachsen und im unmittelbaren Einzugsgebiet von
Bremen und Hannover konnten Wohnungsneubau verzeichnen. Auf die restlichen
knapp 300 kleineren Städte und Gemeinden in Mittel-, Ost- und Südniedersachsen
verteilt sich nur ein Drittel der Wohnungsfertigstellungen.

Zusammenhang zwischen Wohnungsneubau und Arbeitsmarktdynamik im
Zeitraum 2005 bis 2011 (Abb. 2–5)
Veränderung des
Wohnungsbestands
3.750
OL
3.000

H

BS

2.250

WOB
OS

1.500

GÖ

Grafik: NBank

30

Vechta
750

SZ
Bad Grund
0
-2.000

0

2.000

R2 = 0,76
Datenbasis: LSKN

4.000

6.000

8.000

10.000 12.000 14.000 16.000 Veränderung der
Beschäftigtenzahlen

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

31

Grafik: NBank

Wohnungsneubau 2009 bis 2012* (Abb. 2–6)

Fertiggestellte Wohnungen 2009 bis 2012*
je 1.000 Einwohner
   unter 4	

   4 bis 7	

   7 bis 10	

   10 bis 13	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 8,7
absolut
   in Ein- und Zweifamilienhäusern (Niedersachsen: 44.686)
   in Mehrfamilienhäusern (Niedersachsen: 17.045)
2.500
1.000
250
Datenbasis: LSKN (*2012: NBank-Schätzung anhand der Baugenehmigungen 2011)
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   über 13

32

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Wohnungsnachfrage
Einige Regionen profitieren von anhaltendem Aufschwung

In den vergangenen zehn Jahren stieg die Zahl der Beschäftigten in Niedersachsen auf
über 2,5 Mio. In den verkehrsgünstigen Lagen entlang der Autobahnen profitierten
viele Kommunen in Westniedersachsen, zwischen Bremen und Hamburg sowie zwi­
schen Bremen und Hannover von einem anhaltenden Aufschwung. Dagegen gingen
die Beschäftigtenzahlen vor allem in Südniedersachsen kontinuierlich zurück.
Hohe Kaufkraft im Umland der Zentren und entlang der Verkehrsachsen

Die Kaufkraft der Haushalte ist am höchsten im Umfeld der Zentren sowie entlang
der großen Verkehrsachsen (Abb. 2–7). Es sind vor allem Kommunen im Umland der
Städte Hamburg, Bremen und Hannover sowie um Wolfsburg und entlang der A1,
in denen die Haushalte über hohe Kaufkraft verfügen. Diese Regionen bieten kurze
Wege zu den Arbeitsplatzzentren sowie eigene Arbeitsplätze an. In den Zentren selbst
liegt die Haushaltskaufkraft deutlich unter dem Landesschnitt, weil die Anteile der
Singlehaushalte sowie der Bedarfsgemeinschaften4 hoch sind. Im nördlichen We­
ser-Ems-Gebiet, in der Heideregion, im Harz sowie im Weser- und Leinebergland ist
die Haushaltskaufkraft gering. Obwohl die Eigentumsangebote hier sehr viel günstiger
sind als in den Städten, ist die Neubaunachfrage wegen der zurückgehenden Subur­
banisierung geringer. Schlecht erreichbare oder mit wenig Infrastruktur ausgestattete
Wohnstandorte haben zunehmend Schwierigkeiten, ihre Wohngebiete zu vermarkten.
In den vergangenen Jahren stiegen die Kaufkraftwerte kontinuierlich an, die
Preise für Waren und Dienstleistungen legten jedoch im Verhältnis noch stärker zu
(Abb. 2–1, Seite 13). Unter Berücksichtigung der Preissteigerung von 13 % zwischen
2005 bis 2012 mussten die meisten Haushalte in Niedersachsen reale Kaufkraftverlus­
te hinnehmen.
Preiswerter Wohnraum in den Zentren gesucht

Die kaufkräftigen Nachfrager können die aktuell entstehenden hochwertigen Wohn­
raumangebote in den Arbeitsmarktzentren bezahlen. Bezieher von Lohnersatzleis­
tungen und Beschäftigte im Niedriglohnbereich sind dagegen auf günstigen Wohn­
raum angewiesen.
In Niedersachsen lebt gut ein Drittel aller Bedarfsgemeinschaften in den zwölf
bevölkerungsreichsten Städten, davon allein in Hannover knapp 40.000. Das zwei­
te Drittel lebt in den Kreisstädten bzw. Mittelzentren und das letzte Drittel verteilt
sich auf die übrigen 340 Kommunen. Diese Haushalte können sich am Markt nicht
immer angemessen mit Wohnraum versorgen. Dabei ist die Frage, ab welchem Preis
Wohnraum als „preisgünstig“ zu bezeichnen ist, nicht flächendeckend zu beantwor­
ten, sondern regional differenziert zu betrachten. So sind in den größeren Städten
die Mieten in der Regel deutlich höher als in kleinen Gemeinden. Weil ein großer Teil
der einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen in den Zentren lebt, ist hier die
Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen besonders hoch. Dabei zeigt die regiona­
le Auswertung der aus öffentlichen Sozialleistungen gezahlten Kosten der Unterkunft
(Abb. 2–9, Seite 35) eine fast deckungsgleiche Verteilung mit den Angebotsmieten am
freien Wohnungs­markt (Abb. 2–2, Seite 14).

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

33

Grafik: NBank

Haushaltskaufkraft 2011 (Abb. 2–7)

Kaufkraft in Euro je Haushalt
   unter 35.000	

   35.000 bis 38.000	

   41.000 bis 44.000	

   über 44.000

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 39.000
Datenbasis: GfK GeoMarketing, CIMA
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   38.000 bis 41.000	

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Haushalte mit Unterstützung der Wohnkosten durch öffentliche Sozial­
leistungen 2011 (Abb. 2–8)
Prozent
Niedersachsen
Delmenhorst, Stadt
Wilhelmshaven, Stadt
Emden, Stadt
Lüchow-Dannenberg
Osnabrück, Stadt
Region Hannover
Salzgitter, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Osterode am Harz
Wesermarsch
Braunschweig, Stadt
Goslar
Celle
Hameln-Pyrmont
Uelzen
Heidekreis
Peine
Hildesheim
Aurich
Helmstedt
Cloppenburg
Lüneburg
Schaumburg
Holzminden
Leer
Stade
Wolfenbüttel
Wittmund
Northeim
Cuxhaven
Nienburg (Weser)
Friesland
Göttingen
Oldenburg
Wolfsburg, Stadt
Diepholz
Osnabrück
Ammerland
Verden
Emsland
Rotenburg-Wümme
Gifhorn
Vechta
Grafschaft Bentheim
Harburg
Osterholz

Grafik: NBank

34

5

0
SGB II

Hilfe zum Lebensunterhalt

10

15
Grundsicherung (65+)

20
Wohngeld

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktprognose 2030 der CIMA

Das bedeutet, dass gerade dort, wo insgesamt eine starke Nachfrage nach Wohnraum
vorhanden ist, durch das hohe Mietpreisniveau auf dem freien Wohnungsmarkt auch
die geförderten Kosten der Unterkunft hoch sind. Somit haben es in diesen Regio­
nen die einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen besonders schwer, sich ohne
öffentliche Sozialleistungen mit Wohnraum zu versorgen. Da zukünftig vor allem

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

35

in den Zentren die Bevölkerung wächst, wird auch die Nachfrage nach preiswertem
Wohnraum in diesen noch steigen. Sinkende Realeinkommen und steigende Baukos­
ten verstärken die Notwendigkeit, weiteren preiswerten Wohnraum zu schaffen oder
entsprechende Bestände zu erhalten.

Grundsicherung für Arbeitssuchende – Kosten der Unterkunft 2012 (nettokalt)

Grafik: NBank

(Abb. 2–9)

Durchschnittliche Kosten der Unterkunft 2012 (tatsächliche Nettokaltmiete)
in Euro je qm
   unter 3,60     

   3,60 bis 4,10     

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete	

   4,10 bis 4,60     

   4,60 bis 5,10     

   über 5,10

   keine Angaben

Niedersachsen: 4,20
Datenbasis: Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Durchschnittliche anerkannte Kosten für Unterkunft und Heizung, Hannover, April 2012;
Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, Wohn- und Kostensituation, Nürnberg, 2012; eigene Berechnungen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

36

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Erwerbstätigenprojektion 2030
Die Nachfrage nach Erwerbstätigen wird durch die Wirtschaftsleistung bestimmt, die
sich aus der Nachfrage nach allen hergestellten Gütern und Dienstleistungen ergibt.
Im Jahr 2010 wurde in Niedersachsen insgesamt eine Wirtschaftsleistung in Höhe
von 215,5 Mrd. Euro durch fast 3,8 Mio. Erwerbstätige erbracht. Die Wirtschafts­
leistung kann entweder durch mehr Erwerbstätige oder durch eine höhere Arbeits­
produktivität oder wie in den letzten Jahren durch eine Kombination aus beidem
wachsen. Wenn auch zukünftig das Wirtschaftswachstum die Effizienzgewinne aus
einer Zunahme der Arbeitsproduktivität übersteigt, wird es zu weiter steigenden
Erwerbstätigenzahlen kommen.
Nach der aktuellen NBank-Erwerbstätigenprojektion der CIMA, die auf einer
Prognose der Nachfrage nach Erwerbstätigen basiert (Prognosemethodik, Seite
82 ff.), wird die zukünftige Entwicklung der Erwerbstätigenzahlen bis 2030 leicht
über dem Bundesdurchschnitt liegen. Während in Deutschland ein Zuwachs von
2,2 % bis 2030 erwartet wird, steigt die Zahl der erwerbstätigen Personen in Nieder­
sachsen im gleichen Zeitraum voraussichtlich um knapp drei Prozent auf 3.960.000
Personen. Der Höchststand der Erwerbstätigenzahlen wird gemäß der Projektion
jedoch bereits in der ersten Hälfte des kommenden Jahrzehnts überschritten und die
Zahlen werden danach sinken. Die Gründe dafür liegen vor allem in den zunehmend
dämpfenden Auswirkungen rückläufiger Einwohnerzahlen auf die inländische Nach­
frage bzw. die Nachfrage aus dem europäischen Ausland.
Insgesamt nimmt das Arbeitskräftepotenzial in Niedersachsen ab, weil auf die
aus dem Erwerbsleben ausscheidenden Altersjahrgänge schwächer besetzte jüngere
Jahrgänge folgen. In der Projektion wird davon ausgegangen, dass diese Auswir­
kungen des demografischen Wandels insbesondere in den ersten zehn Jahren durch
eine höhere Erwerbsbeteiligung mehr als ausgeglichen werden. Für eine stärkere
Ausschöpfung des Erwerbspersonenpotenzials kommen grundsätzlich bislang nicht
erwerbstätige Personen im Alter von 18 bis unter 65 Jahren in Betracht. Dazu zählen
registrierte Arbeitslose ebenso wie nicht beschäftigte Frauen und Männer. Besonders
hohe Potenziale für eine höhere Erwerbsbeteiligung werden bei älteren Frauen und
Männern in einem späteren Renteneintrittsalter sowie vor allem bei Frauen in den
jüngeren und mittleren Jahrgängen gesehen, wenn sich Familie und Beruf zukünftig
noch besser vereinbaren lassen.
In dem Maße, in dem es zukünftig nicht gelingt, die stillen Reserven an den
niedersächsischen Arbeitsmärkten zu mobilisieren, besteht die Gefahr von Wachs­
tumsengpässen oder -verlusten durch Arbeitskräfteengpässe. Insbesondere darauf
machen auch Modellrechnungen des Landesbetriebs für Statistik und Kommunika­
tionstechnologie Niedersachsen (LSKN) aufmerksam, die auf der zwölften koordi­
nierten Bevölkerungsvorausberechnung der Statistischen Ämter des Bundes und der
Länder basieren und die das zukünftige Arbeitskräfteangebot in den Blick nehmen.

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt   Wohnraum

Sowohl die angebotsseitige als auch die nachfrageseitige Herangehensweise verdeut­
lichen: Alle Maßnahmen, die auf die Förderung einer stärkeren Ausschöpfung des
Arbeitskräftepotenzials zielen, wie beispielsweise die Verbesserung der Vereinbarkeit
von Familie und Berufstätigkeit oder die Förderung einer längeren Verweildauer im
Erwerbsleben, sind wichtige Bausteine zur langfristigen Sicherung der Wettbewerbs­
fähigkeit der niedersächsischen Wirtschaft.
Regionale Entwicklungsunterschiede der Erwerbstätigen bis 2030

Nach der aktuellen NBank-Erwerbstätigenprojektion der CIMA werden die Entwick­
lungsunterschiede in Niedersachsen auch in den kommenden Jahren groß bleiben.
Grundsätzlich werden die großstädtischen Verdichtungsräume zukünftig besonders
profitieren. Deutliche Zuwächse verzeichnen die Umlandbereiche von Hamburg und
von Bremen, die Region Hannover sowie der Wirtschaftsraum Braunschweig-Wolfs­
burg.

Entwicklung der Erwerbstätigen 2008 bis 2011 und Erwerbstätigenprojektion
2011 bis 2030 in Deutschland und Niedersachsen (Abb. 2–10)
Index: 2011 = 100
115
110
105

95
90
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030
Deutschland

Niedersachsen

Datenbasis: Beschäftigtenstatistik der Bundesagentur für Arbeit, Erwerbstätige am Arbeitsort,
Arbeitskreis Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder, Berechnungen und Schätzungen
CIMA, NBank-Erwerbstätigenprojektion der CIMA

Grafik: NBank

100

37

Rahmenbedingungen für den ­Wohnungsmarkt

Erwerbstätigenprojektion 2011 bis 2030 in Niedersachsen (Abb. 2–11)

Grafik: NBank

38

Veränderung der Erwerbstätigenzahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

6.000
2.500
600

   Abnahme

Niedersachsen: 106.000
in Prozent
   unter 0	

   0 bis 1,5	

   1,5 bis 3	

Niedersachsen: 3
Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprojektion der CIMA
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   3 bis 4,5	

   über 4,5

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

Wohnungsbedarfsprognose 2030:
­Leerstand oder Wohnungsmangel?
Bevölkerungsprognose
In Niedersachsen lebten zum Jahresende 2011 rund 7,9131 Mio. Menschen. Die ak­
tuelle Prognose zeigt bis zum Jahr 2030 einen Rückgang um etwa 345.000 Personen
bzw. 4,4 %. Sie fällt damit gegenüber früheren Vorausberechnungen günstiger aus.
Vor allem die seit 2011 geltende Arbeitnehmerfreizügigkeit gegenüber den osteuro­
päischen EU-Beitrittsländern hat für verstärkte Zuzüge gesorgt. Zudem hat Nieder­
sachsen in Bezug auf innerdeutsche Wanderungen bei etwa gleichen Zuzugszahlen
weniger Einwohner an andere Bundesländer wie z. B. Bayern und Baden-Württem­
berg verloren. Davon profitieren in erster Linie die großen niedersächsischen Städte.
Sie können auch in naher Zukunft mit deutlichen Bevölkerungszuwächsen rechnen.
In den meisten Regionen reichen die Wanderungsgewinne jedoch nicht aus, um
den Überschuss der Sterbefälle über die Geburtenzahlen auszugleichen. Die Schere
geht weiter auseinander. Wurden 2011 noch rund 85.500 Sterbefälle registriert, wird
diese Zahl bis 2030 auf etwa 103.000 ansteigen – bei etwa gleichbleibenden Gebur­
tenzahlen. Grund dafür ist die zunehmende Alterung der Bevölkerung durch die
steigende Lebenserwartung und das Vorrücken stark besetzter Geburtsjahrgänge in
das Ruhestandsalter. Sind es im Jahr 2011 noch die Altersjahrgänge von etwa 45 bis
50 Jahren, die besonders stark besetzt sind, werden dieselben im Jahr 2030 die 65- bis
70-Jährigen stellen.
Regionale Unterschiede in der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung

Die deutlichsten Veränderungen gegenüber der letzten Prognose ergeben sich für die
Städte Wolfsburg, Osnabrück, Braunschweig, Wilhelmshaven, Hannover und Göttin­
gen, in denen mit einer wesentlich günstigeren Bevölkerungsentwicklung zu rechnen
ist. In Wolfsburg und Osnabrück wird anstelle eines Rückgangs sogar eine steigende
Einwohnerzahl prognostiziert. Von einer anhaltend positiven Bevölkerungsentwick­
lung profitieren das südliche Hamburger Umland und das Oldenburger Münster­
land. Eine wesentlich ungünstigere Entwicklung gegenüber der letzten Prognose
wird für die Landkreise entlang der niederländischen Grenze erwartet. Hier setzen
die Alterungsprozesse erst ein, die Südniedersachsen bereits weitgehend hinter sich
hat. Trotzdem bleibt Südniedersachsen die Region mit den höchsten Einwohnerrück­
gängen.
Die regionalen Unterschiede innerhalb des Landes zwischen wachsenden Stand­
orten und Gebieten mit stark rückläufigen Einwohnerzahlen werden sich künftig
noch verstärken. Attraktive Wohnstandorte werden auch zukünftig Zuzüge mobiler,
meist junger Bevölkerungsgruppen generieren, die wiederum die Altersstruktur
positiv beeinflussen und für eine eher ausgeglichene Bilanz zwischen Geburten und
Sterbefällen sorgen. Bieten Wohnstandorte dagegen z. B. nur wenige oder unattrakti­
ve Arbeitsplätze, sind kaum Zuzüge zu erwarten.

39

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Bevölkerungsprognose insgesamt 2011 – 2030 (Abb. 3–1)

Grafik: NBank

40

Veränderung der Einwohnerzahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: -345.000

40.000
15.000
3.000

in Prozent
   unter -17	

   -17 bis -10	

   -10 bis -3	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -4
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose der CIMA, Variante B; bis 2011: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   -3 bis 4	

   über 4

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

Haushaltsprognose
Altersstruktur und Haushaltsgröße

Aktuell (am Jahresende 2011) leben gut 7,9 Mio. Niedersachsen in knapp 3,9 Mio.
Haushalten. Die vorherrschende Haushaltsform ist der Zwei-Personen­haus­halt. Sing­
lehaushalte sowie Drei- und Vier-Personenhaushalte machen jeweils rund ein Fünftel
aller Haushalte aus. Fünf oder mehr Personen leben nur in jedem zehnten Haushalt.
Die Haushaltsgrößen differieren deutlich je nachdem, in welchem Alter bzw. in
welcher Lebensphase die Bewohner sind. Die jungen Erwachsenen zwischen 18 und
29 Jahren verteilen sich relativ gleichmäßig auf die Ein-, Zwei-, Drei- und Vier-Per­
sonenhaushalte. In einem Fünf-und-mehr-Personen­haushalt lebt nur jeder zehnte
junge Erwachsene. Die 30- bis 45-Jährigen verteilen sich ähnlich gleichmäßig auf die
Haushaltstypen wie die jüngeren Erwachsenen. Jedoch ist diese Altersgruppe stärker
durch Familien mit Kindern geprägt. Insgesamt leben über die Hälfte der 30- bis
45-Jährigen in Haushalten mit drei oder mehr Personen. Die 45- bis 60-Jährigen
leben zu 38 % in Zwei-Personenhaushalten. Insbesondere der Anteil der größeren
Haushalte geht gegenüber den jüngeren Altersgruppen zurück, u. a. durch erwach­
sene Kinder, die den elterlichen Haushalt verlassen. Gleichzeitig ist der Anteil der
Singlehaushalte mit 18 % weiterhin sehr niedrig. In der Altersgruppe der 60- bis
75-Jährigen dominieren die Zwei-Personen­haushalte. Knapp ein Viertel der Perso­
nen dieser Altersgruppe lebt allein. Bei den über 75-Jährigen halten sich Single- und
Paarhaushalte die Waage. Größeren Haushalten mit drei oder mehr Mitgliedern
gehören Menschen dieser Altersgruppen nur selten an.
Größenstruktur der Haushalte bestimmt die Wohnungsnachfrage

Regionale Unterschiede in der Altersstruktur und damit auch in der Größenstruk­
tur der Haushalte wirken sich auf die Wohnungsnachfrage aus: In Regionen mit
vergleichsweise vielen Familien mit Kindern bzw. größeren Haushalten mit vier
oder mehr Mitgliedern ist die Nachfrage nach großen Wohnungen oder Eigenhei­
men hoch. Zu nennen sind insbesondere das Oldenburger Münsterland sowie das
Emsland. Demgegenüber stehen in Regionen mit vergleichsweise großen Anteilen
älterer Bevölkerung – wie im südlichen Niedersachsen und im Weserbergland – die
kleinen Haushalte und damit die Nachfrage nach kleineren Wohnungen stärker im
Vordergrund.
Dabei unterscheiden sich die Ansprüche der jungen und der älteren Singlehaus­
halte sehr deutlich. Während die jungen Erwachsenen, insbesondere die Studieren­
den, in der Regel preisgünstigen, evtl. auch schlichten Wohnraum suchen, ist für die
kleinen Seniorenhaushalte eine barrierefreie Wohnung wichtig.

41

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Entwicklung der Haushaltszahlen und -struktur bis 2030

Gegenüber früheren Vorausberechnungen fällt die aktuelle Haushaltsprognose
günstiger aus. Wurde bei der letzten Prognose bis zum Jahr 2030 noch ein leichter
Haushaltsrückgang vorhergesagt, zeigt sich den aktuellen Berechnungen nach ein
Zuwachs in Höhe von 1,9 %.
Es bleibt jedoch dabei, dass die prognostizierten Verschiebungen der Altersstruk­
tur weiterhin zu noch mehr kleinen Haushalten führen, während die Zahl größe­
rer Haushalte mit drei oder mehr Mitgliedern – wenn auch nicht so stark – weiter
abnimmt (Abb. 3–2). Insbesondere bewirkt die steigende Zahl der älteren Menschen
über 60 Jahre mehr ältere Ein- und vor allem mehr ältere Zwei-Personenhaushalte.
Auch in der Altersgruppe zwischen 45 und 59 Jahren ist mit mehr Singlehaushal­
ten zu rechnen. In den größeren Haushalten, die überwiegend von Familien mit
Kindern gestellt werden, sind erwartungsgemäß die Erwachsenen unter 45 Jahren
sowie die Kinder und Jugendlichen die dominierenden Altersgruppen. Damit lassen
weniger Erwachsene im Alter zwischen 19 und 45 Jahren wie auch weniger Kinder
und Jugendliche insbesondere die Zahl der Familienhaushalte mit drei, vier und fünf
Personen zurückgehen.
Angesichts des fortschreitenden Trends zu kleineren Haushalten wird es trotz
der rückläufigen Einwohnerzahlen in Niedersachsen insgesamt zu einem weiteren
Anstieg der Haushaltszahlen kommen. Mit dem Höchststand von rund 3,945 Mio.
Haushalten wird für das Jahr 2025 gerechnet. Danach sind bis 2030 wieder leichte
Rückgänge zu erwarten. Insgesamt dürften die Haushaltszahlen in Niedersachsen im
Prognosezeitraum 2011 bis 2030 um rund 73.000 Haushalte (bzw. 1,9 %) auf 3,940
Mio. ansteigen. Die regionalen Entwicklungen folgen weitestgehend dem regionalen
Muster der Bevölkerungsentwicklung.

Entwicklung der Bevölkerung in Privathaushalten nach Alter und Haushalts­
größe 2011 bis 2030 (Abb. 3–2)
Einwohner
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
Grafik: NBank

42

500.000
0
2011 2030 2011 2030 2011 2030 2011 2030 2011 2030
1-Pers.-HH

2-Pers.-HH

3-Pers.-HH

4-Pers.-HH

0-17

18-29

30-44

45-59

60-74

75 und älter

Datenbasis: NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose der CIMA

5+-Pers.-HH

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

43

Grafik: NBank

Haushaltsprognose insgesamt 2011 – 2030 (Abb. 3–3)

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

20.000
8.000
2.000

   Abnahme

Niedersachsen: 73.000
in Prozent
   unter -9	

   -9 bis -3	

   -3 bis 3	

   3 bis 9	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 1,9
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA, Mikrozensus 2005 und 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   über 9

44

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Besonders deutliche Zuwächse der Haushaltszahlen sind im westlichen Niedersach­
sen, vor allem in den Landkreisen Vechta, Ammerland und Cloppenburg sowie im
Landkreis Harburg im südlichen Umland von Hamburg zu erwarten. Auch in den
größeren Städten wie Oldenburg, Braunschweig, Hannover, Göttingen, Wolfsburg
und Osnabrück wird die Haushaltszahl steigen.
Demgegenüber wird die Zahl der Haushalte im südlichen und (nord-)öst­lichen
Niedersachsen, im nördlichen Elbe-Weser-Raum und an der Unterweser abnehmen.
Besonders stark betroffen sind der Landkreis Northeim, die Stadt Salzgitter sowie
die Landkreise Osterode am Harz, Holzminden, Helmstedt, Goslar und Hameln-­
Pyrmont. Auch Wilhelmshaven steht nach der vorliegenden Prognose ein Rückgang
der Haushaltszahl bevor. Dieser fällt jedoch zehn Prozent geringer aus als zwei Jahre
zuvor vorausberechnet. Nicht berücksichtigt sind in diesem Modell allerdings mög­
liche Sondereffekte wie z. B. die erwarteten Beschäftigungseffekte durch den im Jahr
2012 neu eröffneten Jade-Weser-Port in Wilhelmshaven. Bei einer guten Auslastung
des Tiefwasserhafens entstehen hier zusätzliche Arbeitsplätze mit weiteren positiven
Effekten für die Entwicklung in und um Wilhelmshaven. Die Attraktivität für Zuzüge
insbesondere jüngerer Altersgruppen und damit auch die Haushaltszahl würde
steigen. Dies kann eine auf den Entwicklungen der vergangenen Jahre basierende
Prognose jedoch nicht darstellen.
In Niedersachsen werden sich die einzelnen Haushaltsgrößenklassen sehr un­
terschiedlich entwickeln: Während bei den größeren Haushalten mit drei und mehr
Personen durchweg sinkende Zahlen zu verzeichnen sind (insgesamt -176.000 bzw.
-17 %), werden bei den Ein- und Zwei-Personenhaushalten landesweit Zuwächse um
249.000 bzw. neun Prozent erwartet.
Bei den Ein-Personenhaushalten sind die stärksten Zunahmen im westlichen
Niedersachsen, insbesondere im Oldenburger Münsterland und in Teilen der Region
Emsland/Grafschaft Bentheim sowie im südlichen Umland der Großstadt Ham­
burg zu erwarten. Auch die Städte Braunschweig, Hannover und Osnabrück sowie
die Stadt Göttingen können in diesem Segment mit einer positiven Entwicklung
rechnen. Von rückläufigen Haushaltszahlen muss im gesamten südlichen sowie im
nordöstlichen Niedersachsen ausgegangen werden. Auch für einige Standorte im
Küstenraum wird mit einer geringeren Zahl von Ein-Personenhaushalten gerechnet.
In der ersten Phase des Prognosezeitraums bis 2020 sind allerdings aufgrund des
fortschreitenden Singularisierungstrends noch Zuwächse bei den jungen Singlehaus­
halten zu erwarten. Diese konzentrieren sich überwiegend auf die Hochschulstand­
orte sowie auf das Umland der großen Arbeitsmarktzentren Hamburg, Bremen und
Hannover. Nach 2020 geht die Zahl der jungen Erwachsenen in Ein-Personenhaus­
halten dann deutlich zurück (Abb. 3–4).

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

45

Prognose der 18 – 29-Jährigen in Ein-Personenhaushalten 2011 – 2030

Grafik: NBank

(Abb. 3–4)

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: -21.000

3.000
1.000
250

in Prozent
   unter -24	

   -24 bis -15	

   -15 bis -6	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -7,8
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA, Mikrozensus 2005 und 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   -6 bis 3	

   über 3

46

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Auch bei den Zwei-Personenhaushalten ist bis 2030 landesweit eine Zunahme ab­
zusehen, die vor allem in der Alterung der Bevölkerung begründet ist. Im Wesent­
lichen nehmen die Zwei-Personenhaushalte mit über 60-Jährigen zu. Wenn in den
kommenden Jahren erwachsene Kinder die elterlichen Haushalte verlassen, werden
aus größeren Familienhaushalten vielfach Paarhaushalte. Die Zunahme der ZweiPersonen­haushalte konzentriert sich vor allem auf die Weser-Ems-Region (Abb. 3–5).
Auch im Umland von Hamburg und Bremen sowie in den nordwestlich an die
Städte Braunschweig und Wolfsburg angrenzenden Gemeinden steigt die Zahl der
Zwei-Personen­haushalte relativ deutlich, weil diese Regionen in den vergangenen
Jahrzehnten im Zuge von Suburbanisierungsprozessen stark von Zuzügen junger
Familien profitiert hatten, die in den nächsten Jahren zu Paarhaushalten werden. In
Ostfriesland spielen die sich aller Voraussicht nach fortsetzenden Zuzüge von Ruhe­
sitzwanderern, insbesondere aus Nordrhein-Westfalen, ebenfalls eine wichtige Rolle
für die steigende Zahl an älteren Menschen in Zwei-Personen­haushalten.
Schrumpfen wird diese dagegen mit wenigen Ausnahmen in den Städten und
Gemeinden im südlichen Niedersachsen. Auch die Kreise in der Heide und im Nord­
osten Niedersachsens sowie die Gemeinden im nördlichsten Teil des Elbe-­WeserRaums sind durch eine perspektivisch schwache Entwicklung gekennzeichnet.
Beinahe landesweit wird die Zahl der Drei- und Vier-Personenhaushalte bis 2030
zurückgehen. Beide Haushaltstypen unterscheiden sich kaum in ihrer Entwicklung.
Bei den Vier-Personenhaushalten – stellvertretend für beide Haushaltstypen – ver­
zeichnen ausschließlich die Städte Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Göttingen,
Lüneburg und Langenhagen sowie einzelne Kommunen in den Landkreisen Clop­
penburg, Oldenburg, Ammerland und Vechta kleine Zunahmen (Abb. 3–6, Seite 48).
Weitere Städte und Gemeinden in diesen Räumen sowie im angrenzenden Landkreis
Leer, das nördliche Emsland und der westliche Teil des Landkreises Aurich zeichnen
sich durch relativ geringe Verluste bei den Vier-Personenhaushalten aus. Gleiches gilt
für das Hamburger Umland und einige Gemeinden im Raum Göttingen.
Noch gravierender sind die Rückgänge, die bei den Fünf-und-mehr-Personen­
haushalten zu erwarten sind. Landesweit nimmt die Zahl um etwa ein Fünftel ab,
in einigen Teilregionen des Landes sind noch wesentlich stärkere Verluste zu erwar­
ten (Landkreis Goslar: -80 %, Landkreis Holzminden: -60 %). Da jedoch in diesen
Regionen bereits heute nur noch wenige große Haushalte leben, fallen die absoluten
Veränderungen gering aus. Lediglich in den Städten Braunschweig, Wolfsburg, Osna­
brück, Vechta und Wildeshausen sowie Großenkneten im Landkreis Oldenburg steigt
die Zahl großer Haushalte leicht. Städte und Gemeinden mit eher geringen Rückgän­
gen dieses Haushaltstyps sind insbesondere entlang den Autobahnachsen A7 (zwi­
schen Hamburg und Hannover/Hildesheim) und A1/A29 (Osnabrück bis Wilhelms­
haven) sowie in den Landkreisen Emsland und Grafschaft Bentheim im westlichen
Niedersachsen zu finden. Auch der Großraum Braunschweig-Wolfsburg nördlich des
Harzes dürfte eher moderate Rückgänge erfahren.

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

47

Prognose der 60 – 74-Jährigen in Zwei-Personenhaushalten 2011 – 2030

Grafik: NBank

(Abb. 3–5)

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: 222.000

6.500
2.500
700

in Prozent
   unter 7	

   7 bis 19	

   19 bis 32	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 23,9
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA, Mikrozensus 2005 und 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   32 bis 44	

   über 44

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Prognose der Bevölkerung in Vier-Personenhaushalten 2011 – 2030 (Abb. 3–6)

Grafik: NBank

48

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: -313.000

5.000
2.500
500

in Prozent
   unter -32	

   -32 bis -23	

   -23 bis -14	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -19,4
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA, Mikrozensus 2005 und 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   -14 bis -5	

   über -5

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

Wohnungsbedarfsprognose
Wohnungsbedarfsprognose – quantitative Neubaubedarfe

In Niedersachsen ist bis zum Jahr 2030 von einem Neubedarf in Höhe von insgesamt
324.000 zusätzlichen Wohnungen oder 8,5 % des Wohnungsbestandes am 31.12.2011
auszugehen. Die höchsten Wohnungsneubedarfe entfallen auf das Oldenburger
Münsterland, das südliche Hamburger Umland und einzelne städtische Zentren wie
Braunschweig, Oldenburg, Langenhagen und Lingen.
Insgesamt ist mit ca. 77.000 (2,0 %) leer stehenden Wohnungen zum Ende des
Prognosezeitraums 2030 zu rechnen. Diese verteilen sich auf das südliche Nieder­
sachsen, den Heidekreis, den nördlichen Teil des Landkreises Celle, die Landkreise
Uelzen und Lüchow-Dannenberg, den nördlichen Teil des Landkreises Gifhorn sowie
Gemeinden in Cuxhaven und Stade.
Differenziert man die Wohnungsbedarfe und -überhänge bis 2030 nach
Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern, ergibt sich landesweit
ein deutlich höherer Neubaubedarf bei Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr
Wohnungen (180.500 bzw. 11,3 % des Wohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern)
gegenüber Ein- und Zweifamilienhäusern (149.400 oder 6,7 % des Wohnungsbe­
stands in Ein- und Zweifamilienhäusern). Verantwortlich für die prognostizierten
Wohnungsneubaubedarfe in (barrierearmen) Mehrfamilienhäusern ist das starke
Wachstum der kleinen Haushalte durch den anhaltenden Singularisierungstrend und
insbesondere das Wachstum der Haushalte mit Personen über 60 Jahren – selbst in
Regionen, die insgesamt rückläufige Einwohnerzahlen verzeichnen. Vor allem in den
ehemaligen Suburbanisierungsräumen – also im Umland der großen Städte steigt die
Zahl der älteren Paarhaushalte, die während der Familienphase ein Einfamilienhaus
gebaut bzw. erworben haben, das nach dem Auszug der erwachsenen Kinder zu groß
ist und/oder zu viele Barrieren hat. Hohe Wohnungsneubaubedarfe bei Ein- und
Zweifamilienhäusern konzentrieren sich auf die primären Wachstumsregionen, in
denen noch mit steigenden Einwohnerzahlen zu rechnen ist.
Bis 2030 ergeben sich Wohnungsüberhänge in Höhe von ca. 66.500 Wohnungen
in Ein-und Zweifamilienhäusern (drei Prozent des aktuellen Wohnungsbestands)
und etwa 15.900 Einheiten bei Mehrfamilienhäusern (ein Prozent des aktuellen Woh­
nungsbestands). Die berechneten Wohnungsüberhänge entfallen hauptsächlich auf
das südliche Niedersachsen, das bereits seit Jahren wesentlich stärker vom demografi­
schen Wandel betroffen ist als der westliche und der nördliche Teil des Landes. In der
Folge konzentrieren sich die größten Wohnungsüberhänge bei beiden Gebäude­typen
in den Landkreisen Northeim, Osterode am Harz, Holzminden, Helmstedt, Goslar
und der Stadt Salzgitter.

49

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Wohnungsbedarfe und -überhänge bis 2030 (Abb. 3–7)
Prozente des Wohnungsbestands 2011

Niedersachsen
Vechta
Ammerland
Cloppenburg
Harburg
Oldenburg(Oldb), Stadt
Oldenburg
Braunschweig, Stadt
Lüneburg, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Lüneburg
Stade
Hannover, Landeshptst.
Emsland
Grafschaft Bentheim
Leer
Region Hannover
Verden
Emden, Stadt
Osnabrück
Diepholz
Osterholz
Aurich
Göttingen, Stadt
Rotenburg (Wümme)
Wittmund
Delmenhorst, Stadt
Göttingen
Friesland
Gifhorn
Hildesheim, Stadt
Cuxhaven
Peine
Wolfenbüttel
Celle
Nienburg (Weser)
Wilhelmshaven, Stadt
Uelzen
Schaumburg
Hildesheim
Heidekreis
Wesermarsch
Lüchow-Dannenberg
Hameln-Pyrmont
Goslar
Helmstedt
Holzminden
Osterode am Harz
Salzgitter, Stadt
Northeim

Grafik: NBank

50

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

Überhänge (ohne Wohnungsabgänge)

Neubedarfe (ohne Wohnungsabgänge)

Überhänge (mit Wohnungsabgängen)

Neubedarfe (mit Wohnungsabgängen)

Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

51

Grafik: NBank

Wohnungsüberhänge und Neubaubedarfe bis 2030 (Abb. 3–8)

Wohnungsüberhänge (orange) und Wohnungsneubaubedarfe (blau)
(inklusive Fluktua­tionsreserve und Wohnungsabgang)
in Prozent des Wohnungsbestands 2011
   unter -3	

   -3 bis 0	

   0 bis 3	

   3 bis 9	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 6,5
Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA, LSKN, Mikrozensus 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   9 bis 15	

   über 15

52

Wohnungsbedarfsprognose 2030: ­Leerstand oder Wohnungsmangel?

Qualitativer Zusatzbedarf
Ergänzend zum demografisch bedingten Wohnungsneubedarf wird erstmalig der
qualitative Zusatzbedarf an Wohnungen bis 2030 vorausberechnet. Er gibt die ge­
schätzte Nachfrage nach Wohnraum wieder, die nicht mit dem vor Ort vorhandenen
Wohnraum gedeckt werden kann. Die Gründe hierfür können sehr unterschiedlich
sein, z. B. nicht mehr zeitgemäße Grundrisse, zu geringe Wohnfläche, schlechter
energetischer Zustand, fehlende Barrierefreiheit, einfachste und kaum zu verändern­
de Ausstattung oder der nicht realisierbare Wunsch nach Wohneigentum. Daher ist
es möglich, dass auch in Regionen mit hohen Bevölkerungsrückgängen, sinkenden
Haushaltszahlen und entsprechenden Wohnungsüberhängen weiterhin Wohnungs­
neubau stattfindet.
Im Vergleich zu den demografisch bedingten Wohnungsneubedarfen sind die
qualitativen Zusatzbedarfe sehr gering. Der qualitative Zusatzbedarf hat an dem
Gesamtneubaubedarf von 341.000 Wohnungen einen Anteil von etwa drei Prozent.
Insgesamt wird für Niedersachsen bis 2030 von einem qualitativen Zusatzbedarf in
Höhe von ca. 10.700 Wohnungen ausgegangen. Der überwiegende Teil entfällt dabei
mit etwa 9.300 Wohneinheiten auf Ein- und Zweifamilienhäuser.
Innerhalb des Landes konzentrieren sich die in Neubau mündenden qualitati­
ven Zusatzbedarfe vor allem auf Landkreise mit einer vergleichsweise ungünstigen
Haushaltprognose. Demgegenüber werden für Landkreise und kreisfreie Städte mit
(stark) steigenden Haushaltszahlen tendenziell keine oder nur geringe qualitative
Zusatzbedarfe prognostiziert. In Wachstumsregionen wird davon ausgegangen, dass
bestimmte – bisher fehlende oder nicht ausreichend vorhandene – Qualitäten im
Rahmen des demografisch bedingten Neubedarfes respektive Neubaus abgedeckt
werden (Abb. 3–9). Grundlegende Annahme hierfür ist, dass ein Teil der neuen
Haushalte in den vorhandenen Wohnungsbestand zieht und bestehende Haushalte
neue Wohnqualitäten teilweise im Wohnungsneubau realisieren können. Zudem
wird in den Wachstumsregionen ein Großteil der qualitativen Zusatznachfrage durch
den Ersatzbedarf aufgrund von Wohnungsabgängen gedeckt.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass der zukünftige Wohnungsbedarf ent­
scheidend durch die Veränderung der Haushaltszahl und ihrer Altersstruktur geprägt
wird. Zusätzlicher Wohnungsbedarf, der nicht demografisch bedingt ist, entsteht nur
dann, wenn in Regionen mit sinkenden Haushaltszahlen der Wohnungsbestand nicht
den gewünschten Qualitäten entspricht und/oder dieser zudem nicht zu sanieren
oder zu modernisieren ist.

Wohnungsbedarfsprognose 2030: L­ eerstand oder Wohnungsmangel?   Wohnraum

Wohnungsbedarfe bis 2030 inkl. qualitativer Zusatzbedarfe nach Gebäudetyp
(Abb. 3–9)
in Prozent
Niedersachsen

Grafik: NBank

Vechta
Ammerland
Cloppenburg
Harburg
Oldenburg(Oldb), Stadt
Oldenburg
Braunschweig, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Lüneburg
Stade
Emsland
Grafschaft Bentheim
Leer
Region Hannover
Verden
Emden, Stadt
Osnabrück
Diepholz
Osterholz
Aurich
Rotenburg (Wümme)
Wittmund
Delmenhorst, Stadt
Göttingen
Friesland
Gifhorn
Cuxhaven
Peine
Wolfenbüttel
Celle
Nienburg (Weser)
Wilhelmshaven, Stadt
Uelzen
Schaumburg
Hildesheim
Heidekreis
Wesermarsch
Lüchow-Dannenberg
Hameln-Pyrmont
Goslar
Helmstedt
Holzminden
Osterode am Harz
Salzgitter, Stadt
Northeim

0

5

10

15

20

25

30

35

Neubedarfe (Ein- und Zweifamilienhäuser)

qualitativer Zusatzbedarf

Neubedarfe (Mehrfamilienhäuser)

qualitativer Zusatzbedarf

Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA

53

54

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­
fähiger und bezahlbarer Wohnraum
Die Wohnungsbedarfsprognose macht deutlich, dass einerseits Wohnraum fehlt
und der Bestand daher aufgestockt werden muss. Andererseits werden frei werdende
Wohnungen langfristig leer stehen, wenn mit rückläufigen Haushaltszahlen Nachnut­
zer fehlen. Bisher gab es allerdings nur sehr vereinzelt Wohnungsabrisse. Aber auch
durch den Wohnungsneubau stieg der Wohnungsbestand in den vergangenen Jahren
jeweils nur um rund ein halbes Prozent. Neben dem Ausgleich relativ kleiner quan­
titativer Ausschläge nach oben oder nach unten besteht die größere Aufgabe darin,
nicht mehr marktgängige bzw. bedarfsgerechte Bestände heutigen und zukünftigen
Wohnbedürfnissen anzupassen.
Im Rahmen der Wohnungsmarktprognose wird erstmals versucht, den Bestand
im Hinblick auf spezielle Wohnungsbedarfe näher zu beleuchten: energetisch sanier­
ter, barrierearmer und preiswerter Wohnraum. Aufgrund einer sehr eingeschränkten
Datenlage werden im Folgenden lediglich einige Überlegungen zu diesen Marktseg­
menten wiedergegeben.

Energetisch sanierter Wohnraum
Klimaziele der Bundesregierung

Angesichts der verstärkten Klimaschutzbemühungen der letzten Jahre auf allen po­
litischen Ebenen und kontinuierlich steigender Energiepreise stellt die energetische
Modernisierung von Wohngebäuden ein ausgesprochen wichtiges Handlungsfeld
dar – sowohl wenn es darum geht, Klimaziele zu erreichen als auch um den Anstieg
der Wohnnebenkosten zu dämpfen. Für die Beheizung des privaten Wohnraums wer­
den in Deutschland rund 27 % des Gesamtenergiebedarfs aufgewendet. Gleichzeitig
bestehen, insbesondere bei den älteren Wohngebäuden, noch erhebliche Einspar­
poten­ziale durch Modernisierungen in Form von Dämmungen, Fenstererneuerun­­gen
und die Installation moderner Heizanlagen.
Deshalb ist die Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudesektor das Hauptziel
des „Energiekonzeptes 2050“ der Bundesregierung, um den CO2-Ausstoß zu reduzie­
ren. Bis 2020 soll demnach der Wärmebedarf um 20 % und bis 2050 der Primärener­
giebedarf um 80 % gesenkt werden. Um diese Ziele zu erreichen, strebt die Bundes­
regierung an, die jährliche Sanierungsquote von ein auf zwei Prozent zu steigern und
bestimmt hierzu Rahmenbedingungen und Förderprogramme.
Anreize Kosteneinsparung oder höhere Miete

Sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter bedeutet die Voll- oder Teil­sanierung
ihrer Immobilien zum einen eine Wertsteigerung und zum anderen eine Reduzie­
rung der Energiekosten. Für Vermieter lohnen sich Maßnahmen zur energetischen
Sanierung nur dann, wenn sich ihre Investitionen über eine Steigerung der Kaltmiete
amortisieren lassen. Im Gegensatz zu Privateigentümern profitieren nicht sie selbst,
sondern ihre Mieter von geringeren Nebenkosten für Raumwärme und Warmwasser.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Für die Mieter sind Maßnahmen der energetischen Modernisierung dann attraktiv,
wenn nach der Steigerung der Kaltmiete und Senkung der Nebenkosten unter dem
Strich eine geringere Bruttowarmmiete steht.
Finanzierung – Lohnt sich der Aufwand?

Bei Sanierungen ist eine Bündelung mehrerer Einzelmaßnahmen (Dämmung der
Gebäudehülle, Einbau moderner Fenster und Heizanlagen) sinnvoll, weil da­durch
Synergieeffekte erzielt werden können: Beispielsweise ist nach einer Dämmung der
Einbau einer entsprechend kleineren Heizanlage ratsam, um verbrauchsoptimiert zu
heizen. Hinzu kommen mögliche Kostenreduzierungen durch Rabatte und einge­
sparte Architektenhonorare. Trotz der Vorteile, die bei einer Bündelung mehrerer
Maßnahmen oder einer Komplettsanierung entstehen, werden bislang vorwiegend
Einzelmaßnahmen umgesetzt. Von 2005 bis 2010 wurden an 3,2 % der vor 2004
erbauten Gebäude eine Einzelmaßnahme und nur bei einem Prozent mehrere Maß­
nahmen gleichzeitig (z. B. Dämmung des Daches und Dämmung der Außenwand)
durchgeführt.
Vor allem Privateigentümer setzen häufig nur Teilsanierungen um, weil die
Finanzierung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen für sie problematisch
ist. Ein vereinfachter Zugang zu Krediten kann die Bündelung sich ergänzender
Maßnahmen fördern. Daneben kann die Sanierungsbereitschaft unterstützt werden,
indem den Eigentümern von der Entscheidung bis zum Bauabschluss fachliche Ex­
pertise zur Seite gestellt wird, um mangelnde Information über Fördermöglichkeiten
und Synergieeffekte auszugleichen.
Gewerbliche Eigentümer haben dagegen in der Regel eher die finanziellen Mög­
lichkeiten, umfangreiche Vollsanierungen vorzunehmen. In den Jahren 2010 und
2011 haben die im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh­
men e. V. (GdW) organisierten Wohnungsunternehmen jährlich ein Prozent ihrer
Wohneinheiten energetisch komplett saniert. Über den gesamten Wohnungsbestand
in Deutschland gilt dies für gerade einmal 0,19 % der Wohnungen.5 Die Sanierungs­
raten gewerblicher Vermieter sind damit deutlich höher als die der Privateigentümer.
Knapp die Hälfte (47 %) des Gebäudebestands der durch den GdW repäsentierten
Unternehmen in den alten Bundesländern sind bereits energetisch voll- oder teilmo­
dernisiert. Die ca. 3.200 Mitglieder des GdW besitzen 17 % des Gesamtwohnungsbe­
stands bzw. 30 % des Mietwohnungsbestands.
Bei einem Teil des Gebäudebestandes ist es aus technischen und/oder wirtschaft­
lichen Gründen nicht sinnvoll, aufwendige energetische Sanierungsmaßnahmen
durchzuführen. Abriss und (energieeffizienter) Neubau kann vorteilhafter sein. Beim
Ersatzneubau kann z. B. neben der Energieeffizienz auch die Barrierefreiheit des
Wohnraums in der Architektur Anwendung finden (Seite 60 ff.). Die Entscheidung
für energetische Sanierung oder Ersatzneubau ist einzelfallbezogen zu treffen.
Energetischer Zustand der Wohngebäude in Deutschland

Insgesamt entspricht bisher nur ein Bruchteil des Gebäudebestands, der vor 1995 da­
tiert, den Mindestanforderungen an ein KfW-Energieeffizienzhaus (max. 115 % des
Energiebedarfs eines baugleichen Neubaus). Für differenziertere Aussagen fehlt eine
belastbare Datenbasis, da in bestehenden Datenquellen nur sehr kleine Stich­proben

55

56

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

(0,5 ‰ der Gebäude) in die Berechnung von Sanierungsraten eingehen. Auch die
Abschätzung energetischer Modernisierungsbedarfe anhand von Energieausweisen
bietet keine zufriedenstellende Alternative zur Gewinnung einer Datenbasis.6 Vor
diesem Hintergrund wurde 2010 durch das Institut Wohnen und Umwelt GmbH
und das Bremer Energie Institut eine durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) geförderte Erhebung durchgeführt. Diese bietet eine neue
Datenbasis hinsichtlich des energetischen Zustandes der Wohngebäude und aktuel­
ler Modernisierungstrends in Deutschland 7. Die Ergebnisse ermöglichen eine grobe
Abschätzung des energetischen Zustandes und der entsprechenden Modernisierungs­
bedarfe für Niedersachsen.
Die erhobenen Angaben zum Zustand des Gebäudebestandes umfassen u. a. die
Abfrage einer Dämmung der Außenwände und des Daches bzw. der Obergeschoss­
decke (im Folgenden sind immer Dach bzw. Obergeschossdecken gemeint). Dabei
können die Anteile der modernisierten Wohngebäude jeweils nach Altersklassen und
nach Zahl der Wohneinheiten (Ein-/Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser)
ausgewiesen werden. Berücksichtigt sind sowohl nachträgliche Modernisierungen als
auch Dämmmaßnahmen im Rahmen von Neubauten. Bundesweit sind demnach an
36 % der Außenwandflächen Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt worden sowie
an 71 % der Dachflächen.
In den Wohngebäuden der jüngeren Jahrgänge sind die Anteile der gedämmten
Flächen erwartungsgemäß weitaus höher als in den Altbauten. Insgesamt ist die ener­
getische Sanierung der Dächer an den Wohngebäuden wesentlich weiter fortgeschrit­
ten als die entsprechenden Maßnahmen an den Außenwänden.
Der Unterschied bei den Anteilen gedämmter Außenwände und Dächer nach
Wohngebäudearten ist eher gering. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern (36 %
Außenwand/72 % Dach) liegt er etwas höher als bei den Mehrfamilienhäusern
(34 %/67 %). Da die Abweichungen zwischen den einzelnen Baualters­klassen deut­
lich größer sind als zwischen kleinen und großen Gebäuden, wird im Folgenden auf
eine differenzierte Auswertung nach Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Mehrfamili­
enhäusern verzichtet.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Niedersachsen: Jüngere Bestände besser gedämmt

Nach der vorliegenden Abschätzung sind in Niedersachsen rund 1,358 Mio. Gebäude
(65 %) ohne Wärmedämmung der Außenwand und 612.000 Gebäude (29 %) ohne
Dachdämmung. Hintergrund ist u. a. der unterschiedliche (finanzielle) Aufwand der
Maßnahmen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die Umsetzung
einer Wärmedämmung der Außenwände in vielen Fällen mit einem erheblichen
Mehraufwand verbunden. Abhängig von der Altersstruktur der Bausubstanz werden
regional deutliche Unterschiede hinsichtlich des Modernisierungsbedarfes ermittelt.
Vergleichsweise hoch sind die Anteile der bereits gedämmten Außenwände in den
Regionen mit vergleichsweise jungem Gebäudebestand, vor allem im westlichen
Niedersachsen. An der Spitze stehen die Landkreise Vechta, Cloppenburg, Emsland,
Ammerland und Wittmund. Einen relativ hohen Sanierungsbedarf weisen demge­
genüber die Städte Braunschweig, Wilhelmshaven, Hannover und Salzgitter sowie die
Landkreise Holzminden und Goslar auf.
Im Rahmen einer Modellrechnung können jährliche Sanierungsquoten abge­
schätzt werden. Dies erlaubt eine Aussage darüber, wie sich die Anteile der wärmege­
dämmten Wohngebäude bis 2030 entwickeln werden. Das Modell kann nicht berück­
sichtigen, dass bis 2030 in einigen Regionen mit erheblichen Wohnungsüberhängen
gerechnet werden muss (z. B. in der Stadt Salzgitter und im Landkreis Osterode am
Harz), die eine energetische Sanierung weniger wirtschaftlich erscheinen lassen. Für
die Dächer ermittelt das Modell jährliche Sanierungsquoten in Höhe von 1,2 % und
für die Außenwände 0,65 % (jeweils über den gesamten Wohngebäudebestand). Un­
ter der Annahme, dass die Sanierungsquoten künftig weitgehend konstant bleiben,
dürfte bis zum Jahr 2030 die Hälfte der Wohngebäude in Niedersachsen (ausgehend
vom fortgeschriebenen Bestand von 2011 rund 1,004 Mio. Gebäude) über eine Wär­
medämmung der Außenwände verfügen (gegenüber 36 % im Jahr 2011) und nahezu
alle Wohngebäude (1,934 Mio. Gebäude bzw. 97 %) über eine energetische Sanierung
des Daches (2011: 72 %).

57

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Anteil wärmegedämmter Außenwände im Wohngebäudebestand
(Baujahr 2011 und früher) (Abb. 4–1)
Prozent
Niedersachsen
Vechta
Cloppenburg
Emsland
Ammerland
Wittmund
Gifhorn
Oldenburg
Harburg
Aurich
Grafschaft Bentheim
Rotenburg (Wümme)
Stade
Lüneburg
Verden
Osnabrück
Leer

Diepholz
Osterholz
Friesland
Cuxhaven
Oldenburg(Oldb), Stadt
Heidekreis
Peine
Lüchow-Dannenberg
Celle

Uelzen
Wesermarsch
Delmenhorst, Stadt
Schaumburg
Nienburg (Weser)
Wolfenbüttel
Wolfsburg, Stadt
Göttingen
Hildesheim
Osnabrück, Stadt
Hameln-Pyrmont
Region Hannover
Helmstedt
Emden, Stadt
Osterode am Harz
Northeim
Goslar
Salzgitter, Stadt
Holzminden
Hannover, Landeshptst.
Wilhelmshaven, Stadt
Braunschweig, Stadt

Grafik: NBank

58

20

0
2011

40

60

80

100

2030

Datenbasis: Datenbasis Gebäudebestand, IWU/BEI; NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA, Berechnungen der CIMA

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Anteil wärmegedämmter Dächer im Wohngebäudebestand
(Baujahr 2011 und früher) (Abb. 4–2)
Prozent
Niedersachsen

Grafik: NBank

Vechta
Cloppenburg
Emsland
Ammerland
Wittmund
Gifhorn
Oldenburg
Harburg
Aurich
Rotenburg (Wümme)
Grafschaft Bentheim
Stade
Lüneburg
Verden
Osnabrück
Leer
Diepholz
Osterholz
Friesland
Cuxhaven
Oldenburg(Oldb), Stadt
Heidekreis
Peine
Lüchow-Dannenberg
Celle
Uelzen
Wesermarsch
Delmenhorst, Stadt
Schaumburg
Nienburg (Weser)
Wolfenbüttel
Wolfsburg, Stadt
Göttingen
Hildesheim
Osnabrück, Stadt
Hameln-Pyrmont
Region Hannover
Helmstedt
Emden, Stadt
Osterode am Harz
Northeim
Goslar
Salzgitter, Stadt
Holzminden
Hannover, Landeshptst.
Wilhelmshaven, Stadt
Braunschweig, Stadt
0

20
2011

40

60

80

100

2030

Datenbasis: Datenbasis Gebäudebestand, IWU/BEI; NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA, Berechnungen der CIMA

59

60

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Damit werden in allen Landkreisen und kreisfreien Städten sowohl bei der Wärme­
dämmung der Dächer als auch der Außenwände nach den vorliegenden Modellrech­
nungen bis 2030 deutliche Fortschritte erzielt 8. Gleichzeitig werden heute bestehende
Unterschiede abgebaut. Das bedeutet, dass in denjenigen Regionen, die im Jahr
2011 relativ wenig Wärmedämmung im Wohngebäudebestand realisiert haben,
die Zuwächse in den kommenden Jahren überdurchschnittlich ausfallen werden.
Die Entwicklungsunterschiede sind jedoch nicht groß genug, um die Rangfolge der
niedersächsischen Regionen zu verändern: Nach der Modellrechnung sind es im Jahr
2030 dieselben Regionen wie 2011, die die höchsten bzw. niedrigsten Anteile wärme­
gedämmter Gebäudeteile aufweisen.
Insgesamt ist es durchaus sinnvoll, stärkere Anreize zur energetischen Ertüchti­
gung der Wohnungsbestände zu schaffen, um die jährliche Sanierungsrate zu steigern
und so – wie von der Bundesregierung angestrebt – möglichst schnell einen hohen
Wärmedämmungsgrad bzw. eine gute Energiebilanz im Wohngebäudebestand zu
erreichen.

Barrierearmer Wohnraum
Aufgrund der regionalen Unterschiede in der Altersstruktur kann aktuell vor allem
für das südliche Niedersachsen ein erhöhter Bedarf an barrierearmem Wohnraum
vermutet werden. Vor dem Hintergrund fortschreitender Alterungsprozesse – ins­
besondere in solchen Regionen, die heute noch stark durch jüngere Altersgruppen
geprägt sind – wird diese Herausforderung künftig verstärkt auch den Norden und
Westen des Landes betreffen.
Was ist barrierearm?

Auch wenn primär ältere und pflegebedürftige Menschen auf Wohnraum ohne
Hindernisse angewiesen sind, sind großzügige Bewegungsflächen und ein stufenloser
Wohnungszugang auch für andere Bevölkerungsgruppen, wie z. B. für Eltern mit
Kinderwagen, von Vorteil. Vorausschauend geplante Immobilien sind für alle Lebens­
alter nutzbar und können dazu beitragen, unfreiwilligen Umzügen vorzubeugen und
die Vermietbarkeit von Wohnraum zu sichern.
In Niedersachsen lebt knapp die Hälfte der Haushalte mit mindestens einem
Mitglied im Alter über 65 Jahre in selbstgenutztem Wohneigentum. Auf diese Haus­
halte sowie auf Wohnungsunternehmer und private Kleinvermieter kommen vielfäl­
tige Investitionen zu, um Barrieren abzubauen. Im Wesentlichen stellen sich folgende
Anforderungen an eine barrierefreie Wohnung:9
—— Begehbarkeit ohne Stufen und Schwellen
—— bodengleiche Dusche oder anderweitig gesichertes Bad
—— für die Nutzung mit einem Rollator ausreichende Türbreiten und Bewegungs­

flächen in Bad, Flur und Küche
—— gute technische Ausstattung und Beleuchtung
—— bei Bedarf weitere Hilfsmittel (z. B. Haltegriffe, Sitz- und Aufstehhilfe)

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Wann Wohnraum barrierefrei ist, definiert im Detail DIN 18040-226. Sie gibt Emp­
fehlungen zu Bewegungsflächen sowie Türen und Fenstern, macht Vorgaben zur
Überwindung von Höhenunterschieden und regelt u. a. Küchen- und Bädereinrich­
tungen. Seit 2011 werden zusätzlich visuelle, akustische und taktile Anforderungen
einbezogen. In die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) wurde das verbindliche
Ziel der Barrierefreiheit von Wohnraum für Neubauten folgendermaßen aufgenom­
men:
„§ 49 Barrierefreie Zugänglichkeit und Benutzbarkeit baulicher Anlagen
(1) In Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere
Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar (barrierefrei)
sein. Abstellraum für Rollstühle muss in ausreichender Größe zur Verfügung stehen
und barrierefrei sein. In jeder achten Wohnung eines Gebäudes müssen die Wohn- und
Schlafräume, ein Toilettenraum, ein Raum mit einer Badewanne oder Dusche und die
Küche oder Kochnische zusätzlich rollstuhlgerecht sein.“
Wendet man die Maßgabe, dass jede achte Wohnung rollstuhlgerecht sein muss, auf
den gegenwärtigen niedersächsischen Wohnungsbestand in Gebäuden mit drei und
mehr Wohneinheiten an (1,539 Mio. Wohnungen), so ergibt sich ein Bedarf von
rund 192.400 rollstuhlgerechten Wohnungen.
Über die baulichen Merkmale hinaus sind in einem erweiterten Verständnis der
Barrierefreiheit auch Faktoren im Umfeld der Wohnung in die Betrachtung einzu­
beziehen. Die Grundversorgung mit z. B. Lebensmitteleinzelhandel für den täglichen
Bedarf, Bank- und Postfilialen, Ärzten und Krankenhäusern kann gerade in den
dünn besiedelten ländlichen Regionen teilweise nicht mehr aufrechterhalten werden.
Da sich entsprechende Einrichtungen in zunehmendem Maße auf die Grund- und
Mittelzentren konzentrieren, gewinnt der öffentliche Personennahverkehr bzw. der
Linienbusverkehr an Bedeutung. Den Bau von und den Umbau zu barrierefreien
Wohnungen nur in den Zentren zu konzentrieren, ist nicht zielführend, da gerade
­ältere Menschen einen Wegzug aus ihrer angestammten Nachbarschaft oft nur schwer
verkraften. Dort, wo die kleinen örtlichen Versorgungseinrichtungen nicht gesichert
werden können, braucht es ein bedarfsgerechtes Angebot im ÖPNV.
Wie groß ist der zukünftige Bedarf?

Derzeit leben in Niedersachsen rund 769.000 Menschen im Alter von 75 Jahren
oder älter. Das sind zehn Prozent der Bevölkerung. Dabei gibt es jedoch große
­regionale Unterschiede: Insbesondere in den südniedersächsischen Regionen und im
Weserberg­land ist der Anteil der Personen über 75 Jahre hoch, während in großen Tei­
len der Weser-Ems-Region jüngere Altersgruppen überdurchschnittlich stark vertreten
sind.
Für den Zeitraum 2011 bis 2030 ist von einem Zuwachs bei der Bevölkerung
über 75 Jahre von landesweit rund 37 % bzw. 284.000 Personen auf dann knapp eine
Million Personen auszugehen. Besonders deutlich werden die Zuwächse in denjeni­
gen Regionen ausfallen, die heute durch jüngere Bevölkerung geprägt sind. Insbeson­
dere gilt dies für das suburbane Umfeld der großen Städte Hamburg, Bremen, Han­

61

62

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

nover, Braunschweig/Wolfsburg, Osnabrück, Oldenburg und Göttingen sowie für
weite Teile des westlichen Niedersachsens (vor allem Bereich Grafschaft-­Bentheim/
südliches Emsland). An der ostfriesischen Küste leisten neben der Alterung der
Bevölkerung vor Ort vor allem die Zuzüge älterer Menschen („Ruhesitzwanderer“),
vorwiegend aus Nordrhein-Westfalen, wesentliche Beiträge zum Anstieg der Zahl
der älteren Einwohner. Regionen, in denen der Alterungsprozess der Bevölkerung
bereits weit fortgeschritten ist und die schon heute unter ihren Einwohnern einen
hohen Anteil älterer Menschen aufweisen, werden demgegenüber in den kommen­
den Jahren vergleichsweise geringe Zuwächse verzeichnen. Dies gilt insbesondere für
die Landkreise Holzminden, Northeim, Goslar und Osterode im südlichen Niede­r­
sachsen.
Die Menschen im Alter über 75 Jahre leben vorwiegend in kleinen Haushalten.
In Niedersachsen wohnen 46 % von ihnen allein (284.000 Personen) und 48 % in
einem Zwei-Personenhaushalt (299.000 Personen). Haushalten mit drei oder mehr
Mitgliedern gehören landesweit nur sechs Prozent aller über 75- Jährigen an. Wenn
es um spezifische Ansprüche dieser Altersgruppe an die Wohnraumqualität geht,
sind somit in erster Linie die Single- und Paarhaushalte in den Blick zu nehmen.
Ihre Zahl wird bis 2030 deutlich zunehmen auf 383.000 in Ein-Personenhaushalten
und 472.000 in Zwei-Personenhaushalten. Damit ist absehbar, dass nicht nur mehr
kleinere Wohneinheiten benötigt werden, sondern dass gleichzeitig in steigendem
Maße altersspezifische Qualitätsmerkmale berücksichtigt werden müssen. Auch wenn
viele Personen über 75 Jahre noch recht mobil sind, ist das Thema barrierefreies bzw.
barrierearmes Wohnen für diese Altersgruppe im Sinne einer vorausschauenden
Gestaltung des Wohnumfelds von hoher Bedeutung. Davon ausgehend, dass jeder
Haushalt, dem mindestens eine Person im Alter von 75 Jahren oder älter angehört,
eine barrierefreie Wohnung benötigt, liegt der Bedarf nach einer groben Schätzung 10
landesweit aktuell bei rund 487.000 barrierearmen Wohneinheiten für Single- und
Paarhaushalte. Bis zum Jahr 2030 wird der Bedarf nach dieser Schätzung landesweit
um rund 44 % bzw. 213.000 Wohnungen auf insgesamt ca. 700.000 Wohneinheiten
ansteigen.
Hoher Bedarf in ehemaligen Suburbanisierungsräumen

Auf regionaler Ebene sind erhebliche Unterschiede bei der Intensität dieser Zuwäch­
se zu erwarten, die mit besonders kräftigen Zuwächsen im suburbanen Umfeld der
größeren Städte sowie im westlichen Niedersachsen und schwächeren Entwicklungen
im Süden und Osten des Landes weitgehend dem Muster der Bevölkerungsentwick­
lung entsprechen. In den Regionen mit starken Bevölkerungszuwächsen werden
auch die jüngeren und mittleren Altersgruppen noch stärker vertreten sein, so dass
dort bei den Zwei-Per­sonenhaushalten etwas häufiger Haushaltsgemeinschaften mit
sowohl älteren als auch jüngeren Mitgliedern anzutreffen sind. Demgegenüber wird
im südlichen Niedersachsen bei den Zwei-Personenhaushalten die Konstellation von
zwei über 75-jährigen Mitgliedern voraussichtlich stärker im Vordergrund stehen.
Dadurch ergeben sich vergleichsweise hohe externe Unterstützungsbedarfe durch
professionelle Pflege- und Betreuungskräfte.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

63

Prognose der Bevölkerung über 75 Jahre in Privathaushalten 2011 bis 2030

Grafik: NBank

(Abb. 4–3)

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: 289.000

6.000
3.000
800

in Prozent
   unter 25	

   25 bis 44	

   44 bis 63	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 46,9
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA, Mikrozensus 2005 und 2010
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   63 bis 91	

   über 91

64

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Für die Gruppe der Hochbetagten über 85 Jahre ist die barrierefreie oder mindes­
tens barrierearme Gestaltung der Wohnung oftmals eine Grundvoraussetzung für
den Verbleib im häuslichen Umfeld. Ist diese nicht gegeben, sind die Möglichkeiten
einer ambulanten pflegerischen Versorgung stark eingeschränkt und es wird im Falle
einer Pflegebedürftigkeit oftmals der Umzug in eine stationäre Pflegeeinrichtung
notwendig. Für die über 85-Jährigen liegen zwar keine separaten Schätzungen zur
Haushaltsgrößenstruktur vor, jedoch ist klar, dass es sich auch hier vorwiegend um
kleine Haushalte handelt. Es ist davon auszugehen, dass der Anteil der Menschen in
Ein-Personenhaushalten mit zunehmendem Alter noch weiter ansteigt.
Landesweit wird die Zahl der über 85-Jährigen im Zeitraum 2011 bis 2030 um
voraussichtlich 146.400 (75 %) auf 342.200 Personen ansteigen. Aus den Berech­
nungen für die einzelnen Regionen lässt sich entnehmen, dass die Zahl der über
85-Jährigen im Umland der großen Städte Hamburg, Bremen, Oldenburg, Hannover,
Braunschweig und Wolfsburg besonders stark wachsen wird (Abb. 4–4). In den Land­
kreisen Harburg, Oldenburg, Ammerland, Verden und Osterholz werden sich die
Zahlen damit mehr als verdoppeln. Auch für die Landkreise Stade und Friesland, die
Stadt Delmenhorst sowie den Landkreis Gifhorn wird etwa eine Verdoppelung der
hochbetagten Bevölkerung im Alter von 85 Jahren und älter prognostiziert. Darüber
hinaus sind, wie bei der Altersgruppe ab 75 Jahre, stark steigende Zahlen in Ostfries­
land (u. a. bedingt durch Zuzüge von Ruhesitzwanderern) und im Raum Grafschaft
Bentheim/südliches Emsland zu verzeichnen. Deutlich geringer fällt der Zuwachs
demgegenüber in den Landkreisen im südlichen bzw. südöstlichen Niedersachsen
aus. Allerdings muss selbst in dieser Region, die bereits heute durch eine alte Bevöl­
kerung geprägt ist, künftig mit Zuwächsen um ca. 20 % bis 40 % gerechnet werden.
Insgesamt entspricht die Entwicklung der hochbetagten Bevölkerung in ihrem regio­
nalen Muster weitgehend dem Trend, der auch für die weiter gefasste Altersgruppe
der ab 75-Jährigen prognostiziert wird, allerdings sind die relativen Zuwächse noch
deutlich größer.
Selbst wenn nur jeder zehnte ältere Haushalt eine barrierearme Wohnung benö­
tigt, steigt der Bedarf bis 2030 von knapp 50.000 auf 70.000 geeignete Wohnungen.
Das sind rund 1.000 durch Neubau oder Umbau neu zu schaffende barrierearme
Wohnungen pro Jahr.
Für die Zukunft gilt es daher, Hemmnisse abzubauen, die dem Abbau von Bar­
rieren im Wohnungsbestand entgegenstehen. Wichtig ist vor allem ein erleichterter
Zugang zu Krediten für teure Umbaumaßnahmen für selbstnutzende Eigentümer,
die ihre eigene Wohnsituation verbessern wollen, aber auch für Vermieter zur Siche­
rung der zukünftigen Vermietbarkeit ihrer Immobilien. Darüber hinaus kann die
Bereitstellung von Informationen und Begleitung durch Experten zum Gelingen der
praktischen Umsetzung der kostenintensiven Umbaumaßnahmen beitragen.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

65

Grafik: NBank

Prognose der Bevölkerung über 85 Jahre 2011 bis 2030 (Abb. 4–4)

Veränderung der Einwohnerzahlen vom 31.12.2011 bis 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: 146.000

4.000
1.500
500

in Prozent
   unter 24	

   24 bis 57	

   57 bis 90	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: 70,9
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose der CIMA, Variante B; bis 2011: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

   90 bis 123	

   über 123

66

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Preisgünstiger Wohnraum
Was ist preisgünstiger Wohnraum und wer sind die Nachfrager?

Auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind laut Wohnraumfördergesetz „Haus­
halte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können.“
Zweifelsohne spielt dabei neben sozialen Merkmalen und besonderen Bedürfnissen
die Einkommenshöhe eine zentrale Rolle. Dabei ist die Frage, ab welchem Preis
Wohnraum als „preisgünstig“ zu bezeichnen ist, nicht flächendeckend zu beant­
worten, sondern regional differenziert zu betrachten. Zudem sind in den größeren
Städten die Mieten in der Regel deutlich höher als in kleinen Gemeinden. So können
Mietpreise, die beispielsweise in kleinen Gemeinden in Südniedersachsen als hoch
erachtet werden, in der Landeshauptstadt als ausgesprochen niedrig gelten. Eine Ab­
grenzung preisgünstigen Wohnraums muss also im Einzelfall unter Berücksichtigung
des jeweiligen Standorts erfolgen. Weiterhin ist das regionale Einkommensniveau zu
berücksichtigen. Dieses steigt zwar im Mittel mit der Gemeindegröße, gleichzeitig
variiert es jedoch gerade in Ballungszentren stark.
Vor allem Transferleistungsempfänger, die ihren Lebensunterhalt nicht aus eige­
ner Kraft bestreiten können – also die Empfänger von Arbeitslosengeld II, Sozialgeld,
Hilfe zum Lebensunterhalt und Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsunfähig­
keit – sind auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen. Hinzu kommen die Empfänger
von Wohngeld, die zwar keinen Anspruch auf eine der oben genannten Sozialleistun­
gen haben, aber aufgrund eines geringen Einkommens dennoch öffentliche Unter­
stützung für ihre Wohnkosten erhalten können. Abbildung 4–5 bietet einen Überblick
über die unterschiedlichen Gruppen der Transferleistungsempfänger.
Viele Transferleistungsempfänger-Haushalte in den großen Städten

Landesweit erhält rund jeder zehnte Haushalt für seine Wohnkosten Unterstützun­
gen aus öffentlichen Sozialleistungen: Arbeitslosengeld II/Sozialgeld, Grundsicherung
im Alter 11, Hilfe zum Lebensunterhalt12 oder Wohngeld (insgesamt 411.000 Haus­
halte bzw. 10,6 %). Besonders hoch ist der Anteil in den Städten, in denen sich die
einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen konzentrieren sowie in Regionen mit
hoher Arbeitslosigkeit. Im Vergleich der niedersächsischen Regionen ist der Anteil
der Haushalte, die Sozialleistungen oder Wohngeld beziehen, und damit auch die
Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum am höchsten in den kreisfreien Städten
Delmenhorst, Wilhelmshaven, Emden, Osnabrück, Salzgitter und Oldenburg, in der
Region Hannover sowie in den strukturschwachen Landkreisen Lüchow-Dannen­
berg, Osterode am Harz und Wesermarsch (Abb. 2–8, Seite 34).
Vergleichsweise niedrig ist die Quote demgegenüber in Regionen, die eine nie­
drige Arbeitslosigkeit aufweisen. Hier fällt auch der Bedarf an preisgünstigen Woh­
nungen entsprechend niedriger aus. In Niedersachsen trifft dies insbesondere auf die
Landkreise Osterholz, Rotenburg/Wümme, Verden und Diepholz im Umland des
Arbeitsmarktzentrums Bremen, den Landkreis Harburg im südlichen Umland von
Hamburg, den Landkreis Gifhorn in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Städten
Braunschweig und Wolfsburg, die Landkreise Vechta und Ammerland im Raum Ol­
denburg sowie die Landkreise Emsland und Grafschaft-Bentheim im südwestlichen
Niedersachsen zu.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Mit 71 % erhält die überwiegende Mehrheit der Haushalte in Niedersachsen, die
Unterstützung zu ihren Wohnkosten bekommen, diese im Rahmen der Leistungen
des Arbeitslosengeldes II (303.000 Haushalte). Weitere 19 % der Haushalte mit Un­
terstützungsleistungen beziehen Wohngeld (75.400 Haushalte). Leistungen nach SGB
XII erhalten zehn Prozent der hier erfassten Haushalte (Hilfe zum Lebensunterhalt
ca. 7.800 Haushalte, Grundsicherung im Alter ca. 25.600 Haushalte).
Unterstützung der Wohnkosten durch öffentliche Sozialleistungen (Abb. 4–5)

SGB II

Arbeitslosengeld II (ALG II)
Leistungsberechtigt sind erwerbsfähige Personen (ab 15 Jahren), die dem Arbeitsmarkt zur Verfügung
stehen, aber aufgrund von Arbeitslosigkeit oder geringem Einkommen hilfebedürftig sind (§7 Abs. 1 i. V.
mit § 19 SGB II).
Sozialgeld
Nichterwerbsfähige Personen, die mit erwerbsfähigen Leistungsberechtigten in einer Bedarfsgemeinschaft
leben, erhalten Leistungen in Form von Sozialgeld (§7 Abs. 1 i. V. mit § 19 SGB II).
Zur Bedarfsgemeinschaft gehören der erwerbsfähige Leistungsberechtigte, bei Leistungsberechtigten unter
25 Jahren die im Haushalt lebenden Eltern oder ein Elternteil (und ein ggf. im Haushalt lebender Partner
des Elternteils), der im Haushalt lebende Partner des Leistungsberechtigten sowie Kinder der genannten
Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und soweit sie ihren Lebensunterhalt nicht
aus eigenen Mitteln bestreiten können.
Die Kosten der Unterkunft eines alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft
werden vom Leistungsträger übernommen, sofern sie angemessen sind.

WoGG

SGB XII

Hilfe zum Lebensunterhalt
Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften
und Mitteln bestreiten können, erhalten Hilfe zum Lebensunterhalt (§27 SGB XII), es sei denn, sie sind
leistungsberechtigt bei anderen Trägern von Sozialleistungen (§2 SGB XII). Besteht z. B. ein Anspruch auf
Sozialgeld, kann keine Hilfe zum Lebensunterhalt bezogen werden.
Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
Ältere und dauerhaft voll erwerbsgeminderte Personen ab 18 Jahren, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht aus Einkommen und Vermögen bestreiten können, erhalten Grundsicherung im Alter und bei
Erwerbsminderung (§41 SGB XII). Der Anspruch auf Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
hat Vorrang gegenüber der Hilfe zum Lebensunterhalt (§19 (2) SGB XII).
Kosten der Unterkunft werden in Höhe des tatsächlichen oder angemessenen Umfangs
übernommen (§35 und 42 SGB XII).
Wohngeld
Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens.
Es wird als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zum Ausgleich von Belastungen bei Wohneigentum
(Lastenzuschuss) für den selbst genutzten Wohnraum geleistet (§1 WoGG).
Empfänger und Empfängerinnen von ALG II, Sozialgeld, Hilfe zum Lebensunterhalt und Grundsicherung
im Alter und bei Erwerbsminderung sind vom Wohngeldbezug ausgeschlossen (§7 WoGG).

Die angemessenen Kosten der Unterkunft orientieren sich in allen Leistungsformen an dem Höchstbetrag für Miete gemäß §12
WoGG. Dieser ist nach der Abweichung der Quadratmetermiete der Gemeinde von der Quadratmetermiete des Bundesgebiets in
fünf Mietstufen gestaffelt.

Während die Leistungen an Erwerbsfähige und ihre Haushalte aus dem SGB II ins­
besondere in den großen Städten stark im Vordergrund stehen, nimmt der Bezug von
Wohngeld demgegenüber in weiten Teilen des westlichen Niedersachsens, insbeson­
dere in den Landkreisen Cloppenburg, Vechta, Emsland und Osnabrück, eine relativ
starke Position unter den Unterstützungsleistungen ein. Hier sind die Empfänger­
haushalte weniger oft aufgrund von Arbeitslosigkeit auf Leistungen angewiesen,
aber es gibt unter ihnen vergleichsweise viele, die mit kleinen Haushaltseinkommen
Wohngeld beziehen. Dabei spielen eine geringere Erwerbsbeteiligung der Frauen
oder ein ggf. niedrigeres Lohnniveau eine Rolle.

67

68

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Insgesamt wird deutlich, dass es in Niedersachsen einen erheblichen Bedarf an preis­
günstigem Wohnraum gibt, der nicht allein aus dem Bestand öffentlich geförderter
Wohnungen (Tabelle 6, Seite 95) gedeckt werden kann. Die Zahl der einkommens­
schwachen Haushalte dürfte in den vorliegenden Betrachtungen tendenziell noch un­
terschätzt worden sein, da jeweils nur die Leistungsberechtigten, die ihre Ansprüche
auch geltend machen, von den jeweiligen Statistiken erfasst werden13. Haushalte mit
geringem Einkommen, die keine Sozialleistungen zur Unterstützung der Wohnkos­
ten erhalten, können mit den vorliegenden Daten nicht abgebildet werden, erhö­
hen aber dennoch den Bedarf an preisgünstigem Wohnraum. Bei der tatsächlichen
Bedarfsermittlung, insbesondere hinsichtlich möglicher Neubaumaßnahmen, ist
allerdings nicht nur die Einkommenssituation auf der Nachfrageseite, sondern auch
die Angebotssituation mit der Lage am Wohnungsmarkt und dem Mietpreisniveau
heranzuziehen. Dabei muss im Blick behalten werden, dass gerade in Regionen, die
mit deutlichen Bevölkerungsrückgängen rechnen müssen, durch ein verändertes
Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage Bedarfe auch bei geringen Einkom­
men besser gedeckt werden können als z. B. in wachsenden Städten. Dort könnte es
auch für Haushalte mit etwas höheren Einkommen tendenziell schwieriger werden,
adäquaten Wohnraum zu finden.
Städte auch in Zukunft mit dem höchsten Bedarf

Bis 2030 entwickelt sich der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum in den einzelnen
Teilregionen Niedersachsens sehr unterschiedlich. In der vorliegenden Modellrech­
nung werden diese Veränderungen unter der Annahme abgeschätzt, dass der Anteil
der Haushalte mit Bezug von Unterstützungsleistungen insgesamt konstant bleibt 14.
Deutlich steigen wird der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum in den Städten Han­
nover, Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück sowie in den Landkreisen im Um­
land von Hamburg und im westlichen Niedersachsen. Besonders starke ­Rückgänge
sind dagegen in den Regionen im südlichen und östlichen Niedersachsen, insbe­
sondere in den Landkreisen Goslar, Northeim, Hildesheim und Hameln-Pyrmont
sowie der Stadt Salzgitter zu erwarten (Abb. 4–6). In der landesweiten Summe wird
die Zahl der Haushalte, die Sozialleistungen erhalten und somit potenziell günstigen
Wohnraum nachfragen, von 2011 bis 2030 um rund 2.500 Haushalte ansteigen.

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum   Wohnraum

Entwicklung der Haushalte mit Unterstützung der Wohnkosten durch öffent­
liche Sozialleistungen 2011 bis 2030 (Abb. 4–6)
Haushalte

Region Hannover
Braunschweig, Stadt
Harburg
Oldenburg(Oldb), Stadt
Osnabrück, Stadt
Cloppenburg
Lüneburg
Emsland
Stade
Ammerland
Wolfsburg, Stadt
Oldenburg
Vechta
Osnabrück
Diepholz
Leer
Grafschaft Bentheim
Verden
Emden, Stadt
Osterholz
Wittmund
Delmenhorst, Stadt
Friesland
Rotenburg (Wümme)
Wolfenbüttel
Lüchow-Dannenberg
Uelzen
Gifhorn
Peine
Aurich
Göttingen
Celle
Nienburg (Weser)
Cuxhaven
Wilhelmshaven, Stadt
Heidekreis
Wesermarsch
Holzminden
Schaumburg
Osterode am Harz
Helmstedt
Salzgitter, Stadt
Hameln-Pyrmont
Hildesheim
Northeim
Goslar
-2.000

Grafik: NBank

Niedersachsen

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

Datenbasis: Statistik der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, Bundesagentur für Arbeit;
Sozialhilfestatistik, LSKN; Wohngeldstatistik, LSKN; Berechnungen und Schätzungen der CIMA

4.000

69

70

Aufgabe Bestandsanpassung: Zukunfts­fähiger und bezahlbarer Wohnraum

Um die Bedarfe genauer vorauszuberechnen, müssten die nicht unerheblichen Struk­
turveränderungen unter diesen Haushalten berücksichtigt werden, die sich anhand
der vorliegenden Daten nicht darstellen lassen. Es können jedoch einige Trends und
Rahmenbedingungen skizziert werden, die Hinweise auf die künftige Entwicklungs­
richtung geben. Derzeit erhält der überwiegende Teil der Haushalte, die aus Sozial­
leistungen Unterstützung zu ihren Wohnkosten bekommen, diese im Rahmen des
SGB II (Arbeitslosengeld II). Die Entwicklung der Haushalte mit SGB II-Bezug ist
eng mit der Entwicklung am Arbeitsmarkt und den daraus resultierenden Beschäf­
tigungschancen – insbesondere für geringqualifizierte Arbeitskräfte – verbunden.
Durch die abnehmende Besetzung der Altersgruppen im erwerbsfähigen Alter wird
sich die Altersstruktur der Leistungsempfänger und damit auch die Struktur der
Leistungsarten in den kommenden Jahren voraussichtlich verändern:
—— Die Bedeutung der Leistungen nach SGB II wird zurückgehen, wobei neben dem

sinkenden Anteil der potenziellen Empfängergruppe an der Gesamtbevölkerung
auch eine Verknappung des Arbeitskräftepotenzials positiv auf die Beschäfti­
gungschancen wirkt. Für die langfristige Entwicklung ist außerdem entscheidend,
inwieweit benachteiligte Jugendliche einen besseren Zugang zu Bildung und
Ausbildung erhalten und sich Personen ohne beruflichen Abschluss nachqualifi­
zieren können.
—— Aufgrund eines deutlichen Anstiegs der Zahl von Beschäftigten mit diskonti­
nuierlichen Erwerbsverläufen in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten ist
künftig damit zu rechnen, dass die Zahl der älteren Menschen wächst, die nur
eine kleine Rente erhalten und auf Unterstützungsleistungen der Grundsicherung
im Alter angewiesen sind. Der Bezug von Wohngeld bei geringem Einkommen
wird neben der allgemeinen Situation am Arbeitsmarkt auch von der Erwerbs­
beteiligung der Frauen bzw. dem Anteil der Haushalte mit zwei Einkommen und
dem Lohnniveau beeinflusst. Steigt die Erwerbsbeteiligung von Frauen, wie in der
jüngeren Vergangenheit, weiter an, wird auch die Anzahl von Wohngeldempfän­
gern zurückgehen.
—— Die Leistungen bei vorübergehender oder dauerhafter Erwerbsunfähigkeit (Hilfe
zum Lebensunterhalt bzw. Grundsicherung bei Erwerbsunfähigkeit) werden
durch individuelle, personenbezogene Einflussfaktoren bestimmt. Es kann somit
keine allgemeine Trendaussage zur Entwicklung der Haushalte mit Bezug dieser
Leistungsarten gemacht werden.

Verfügbarkeit von Wohnbauland   Wohnraum

Verfügbarkeit von Wohnbauland
Die niedersächsischen Städte und Gemeinden haben erstmals nahezu geschlos­
sen mit weiter sin­kenden Flächenausweisungen auf die geringe Nachfrage nach
Wohnbauland reagiert und dadurch die Wohnbauland-Reserven in hohem Maße
abschmelzen lassen. Auch bei der Mobilisierung von Baulücken und der Wieder­
nutzung von Brachflächen hat es in den letzten zwei Jahren größere Erfolge gegeben.
Damit wurde die Praxis der Angebotsplanung weiter reduziert; offenbar wird zuneh­
mend erkannt, dass sie für die Ortsentwicklung mehr Risiken als Chancen birgt und
somit kein erfolgverspre­chendes Vorgehen darstellt.
Die Zurückhaltung bei der Neuausweisung von Wohnbauflächen im Außen­
bereich wirkt aber eher reaktiv und abwartend. Eine offensive Auseinandersetzung
mit den Anforderungen einer zukunftsfähigen Wohnungsmarktentwicklung scheint
es vielerorts noch nicht zu geben. Dabei muss sich die lokale Politik mittelfristig
überall auf die Stabilisierung und Sicherung der Siedlungskerne, die Anreicherung
und Ergänzung von Wohngebieten und auf die Schaffung einer größeren Vielfalt im
Wohnungsangebot ausrichten.
In Anbetracht der demografischen Entwicklung, der sich ändernden Nachfrage­
präferenzen auf den Wohnungsmärkten und des Klimawandels wächst die Heraus­
forderung für Städte und Gemeinden, ihre Flächen- und Wohnungspolitik strate­
gisch auszurichten, mit der Infrastrukturplanung abzustimmen und dafür effektive
Flächen- und Infrastrukturmanagementkonzepte zu entwickeln. Der Einsatz von
belastbaren Beobachtungs- und Monitoring-Instrumenten als Grundlage für ent­
sprechende Kon­zepte wird somit immer wichtiger. Diese Aufgaben werden die Städte
und Gemeinden zukünftig auch im Rahmen ihrer regulären Siedlungsflächenpolitik
leisten müssen. Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Novelle des Bau­
gesetzbuches soll „Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als
Wald genutzter Flächen (soll) begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den
Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbeson­
dere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und Nachverdichtungspotenziale
zählen können“ (Einfügung in § 1a, Absatz 2; Stand 14.11.2012).
Da aber die weitaus meisten Städte und Gemeinden in Niedersachsen offenbar
keine genaueren Kenntnisse über den Umfang, die Lage und Qualität ihrer Bau­
land-Potenziale haben und steuernde Instrumente zum Flächenmanagement nicht
einsetzen, entsteht hier ein großes Defizit.
Ein Hindernis für die Entwicklung, Implementierung und Pflege von Instru­
menten zur Erfassung von Flächenpotenzialen ist wahrscheinlich der nicht uner­
hebliche Aufwand an Personal- und Finanzressourcen. Um den Übergang in eine
zukunftsfähige Siedlungsflächenpolitik zu beschleunigen, müssen die Städte und
Gemeinden daher bei der Einführung von Flächenmanagementkonzepten unter­
stützt werden.
Einen Beitrag dazu leistet das Land durch die Bereitstellung einer Software für
Baulücken- und Leerstandskataster unter http://www.gll.niedersachsen.de/ beim
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN). Das
Baulücken- und Leerstandskataster ist ein speziell für niedersächsische Kommunen
entwickelter Dienst und hat zwei Nutzungsschwerpunkte: Die Erfassung von Leer­

71

Verfügbarkeit von Wohnbauland

ständen und Baulücken zeigt bestehende oder drohende Leerstände sowie Innenent­
wicklungspotenziale auf. Zusätzlich können Daten aus den Einwohnermelderegistern
hinzugeschaltet werden. Damit wird die kommunale Verwaltung bei der Stadt- und
Ortsentwicklungsplanung für z. B. Schulen, ärztliche Versorgung, Senioren- und
Nahversorgungseinrichtungen oder Aussagen über zukünftige Leerstände bzw. Eigen­
tümerwechsel unterstützt.

Neuausweisungen von Wohnbauland
Rückgang der Neuausweisungen setzte sich weiter fort

In den Jahren 2010 und 2011 wurden in Niedersachsen 911 ha für 14.200 Wohnun­
gen neu ausge­wiesen. Damit lag der Umfang der Flächenausweisungen um etwa ein
Viertel unter dem bereits sehr niedrigen Niveau der vorherigen Erfassungsperiode.
Mit diesem erneuten Rückgang folgen die Städte und Gemeinden dem Verlauf der
Baufertigstellungen, die sich in den Jahren 2008 bis 2010 auf einem absoluten Tief­
punkt befanden.
Den größten Umfang neuen Baulands verzeichnen die bevölkerungsreichen und
bevölkerungsdynamischen Regionen, den geringsten die kleineren kreisfreien Städte
und die schrumpfenden Landkreise. Fast ein Viertel der 911 ha neu ausgewiesener
Flächen liegen im Landkreis Emsland und in der Region Hannover.

Entwicklung der Neuausweisungen von Wohnbauland 1992 bis 2011 (Abb. 5–1)
Hektar

Wohneinheiten

3.000

50.000

2.400

40.000

1.800

30.000

1.200

20.000

600

10.000

0

0
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Hektar

Wohneinheiten

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 1994 bis 2012

Grafik: NBank

72

Verfügbarkeit von Wohnbauland   Wohnraum

Baulandausweisungen ganz überwiegend auf Familienheimbau konzentriert

Die neu ausgewiesenen Wohnbauflächen sind weitgehend für den Familienheimbau
vorgesehen; 91 % der Flächen und 80 % der möglichen Wohnungen sind dafür re­
serviert. Der Umfang der Neuausweisungen für den Geschosswohnungsbau hat sich
gegenüber der vorherigen Erfassungsperiode nicht verändert. Er liegt weiterhin bei
77 ha, die Zahl der möglichen Wohneinheiten beträgt 2.900. Fast die Hälfte davon ist
in den Städten Hannover, Hildesheim, Osna­brück und Göttingen geplant.
Innenentwicklungspotenziale zunehmend genutzt

Die vorhandenen Flächenpotenziale in den Städten und Gemeinden werden zuneh­
mend genutzt. Über 190 der 911 ha neuer Wohnbauflächen (21 %) wurden in den
Innenbereichen im vereinfachten Planungsverfahren nach § 13a BauGB ausgewiesen,
14 % aller neuen Wohnbauflächen auf ehemaligen Brachflächen (130 ha).
Damit wurde ein nennenswerter Beitrag zur Innenentwicklung und zur Res­
sourcenschonung geleistet. Gleichwohl liegen aber immer noch mehr als drei Viertel
der Flächen mit neuem Baurecht im Außenbereich oder am Rand der Siedlungs­
flächen.
Die Wiedernutzung von Brachflächen fand punktuell statt. 2010/2011 haben
30 Kommunen, das entspricht sieben Prozent der Städte und Gemeinden, Baurechte
auf Brachflächen geschaffen. Aus diesen 30 Kommunen ragen aber einige wenige
heraus, die Nachnutzungen in sehr großem Umfang planen: mehr als zwei Drittel der
130 ha umgewidmeter Brachflächen finden sich in den Städten Hannover (25 ha),
Lingen (16 ha), Achim (16 ha), Hildesheim (8 ha) und Göttingen (6 ha) sowie in den
Gemeinden Viskek (10 ha) im Landkreis Vechta und Dörpe (10 ha) im Landkreis
Emsland.
Hoher Anteil der Neuausweisungen bereits bebaut

Ende 2011 waren knapp 30 % der neu ausgewiesenen Flächen bereits bebaut oder
mit Baugenehmigungen versehen. Das ist eineinhalb mal so viel wie in den voran­
gegangenen Jahren. Diese Entwicklung kann als Indiz dafür gesehen werden, dass
Angebotsplanungen weiter zurückgedrängt wurden und Baurechte immer häufiger
erst dann geschaffen werden, wenn es konkrete Investitionsabsichten gibt.
Regionale Muster der Baulandnachfrage verfestigt

Die Ausweisungsintensität (Hektar je 10.000 Ein­wohner) bestätigt die bekannten
regionalen Muster: Die höheren Werte sind im Westen Niedersachsens sowie im Um­
land von Hamburg und Bremen, die geringsten im Süden und Nordwesten (Küste)
konzentriert. Da die Ausweisungsintensität vor allem in den schrumpfenden Regio­
nen weiter abgesunken ist, zeigen sich die Unterschiede zwischen „relativ hoher“ und
„relativ geringer“ Ausweisungsintensität gegenüber der Umfrage 2010 wieder etwas
deutlicher.

73

Verfügbarkeit von Wohnbauland

Neuausweisungen von Wohnbauland 2010/2011 (Abb. 5–2)

Grafik: NBank

74

Neuausweisungen von Wohnbauland
in Hektar je 10.000 Einwohner
   unter 0,25	

   0,25 bis 0,75	

   0,75 bis 1,50	

   1,50 bis 3,00

   über 3,00
   unbewohnte gemeindefreie Gebiete		

   keine Angaben

Niedersachsen: 1,2
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Zahl der Gemeinden ohne Baulandausweisungen steigt

In den Jahren 2010/2011 haben knapp 50 % der Städte und Gemeinden in Nieder­
sachsen gar kein Wohnbauland ausgewiesen. Die Hälfte dieser 194 Kommunen sind
kleine Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern. Es befinden sich auch 20
Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern dar­unter, vier davon sogar mit 30.000
bis über 40.000 Einwohner. Wenngleich das übliche zyklische Verhalten bei Flächen­
ausweisungen auch in der Vergangenheit dazu geführt hat, dass etliche Kommunen

Verfügbarkeit von Wohnbauland   Wohnraum

Wohnbauland-Verbrauch in Niedersachsen 1992 bis 2011 (Abb. 5–3)
Hektar
5.000
4.000
3.000

Grafik: NBank

2.000
1.000
0
92/93

94/95

96/97

98/99

00/01

02/03

04/05

06/07

08/09

10/11

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 1994 – 2012

für die jeweils zwei Berichtsjahre keine Neuausweisungen meldeten, lag ihr Anteil
noch nie so hoch wie derzeit.
Jeweils ein Drittel dieser fast 200 Städte und Gemeinden hat schon seit 2006 bzw.
2008 keine neuen Baurechte mehr geschaffen. Der Raum Hannover-Braunschweig
und Westniedersachsen sind von diesem Ausweisungsverzicht großflächig ausgespart.
Dort konzentrieren sich diejenigen Städte und Gemeinden, die seit 2006 kontinuier­
lich Baurechte geschaffen haben.
Verbrauch von Wohnbauland wieder leicht angestiegen

In den Jahren 2010 und 2011 wurden in Niedersachsen 1.850 ha Bruttowohnbauland
für den Wohnungsneubau in Anspruch genommen. Das ist im Zeitvergleich zwar ein
sehr geringer Wert, er übertrifft den absoluten Tiefpunkt von 2008/2009 aber um 400
ha. Da die Neuausweisungen 2010/2011 deutlich unter den für den Neubau genutz­
ten Flächen lagen, wurde fast die Hälfte aus den Reserveflächen aktiviert.

Wohnbauland-Reserven
Umfang der Wohnbauland-Reserven

Ende 2011 verfügten die Städte und Gemeinden in Niedersachsen über 5.760 ha
Wohnbauland mit einer Kapazität für bis zu 92.000 Wohnungen. Fast 90 % dieser
Flächen sind schon länger im Reserve-Pool. Die umfangreichsten Reservebestände
mit 250 bis 350 ha liegen in der Region Hannover, im Landkreis Cuxhaven, in der
Stadt Oldenburg und im Landkreis Emsland. Am unteren Ende der Skala befinden
sich u. a. die Städte Wolfsburg und Braunschweig mit jeweils weniger als 25 ha sowie
die bevölkerungsdynamischen Landkreise Ammerland und Oldenburg mit weniger
als 40 ha Wohnbaulandreserven.

75

Verfügbarkeit von Wohnbauland

Wohnbauland-Reserven Ende 2011 (Abb. 5–4)
Hektar
Region Hannover
Cuxhaven
Oldenburg(Oldb), Stadt
Emsland
Leer
Diepholz
Cloppenburg
Osnabrück
Osterholz
Hildesheim
Göttingen
Harburg
Rotenburg (Wümme)
Osnabrück, Stadt
Lüneburg
Lüchow-Dannenberg
Uelzen
Hameln-Pyrmont
Schaumburg
Aurich
Northeim
Celle
Vechta
Friesland
Heidekreis
Holzminden
Peine
Verden
Gifhorn
Osterode am Harz
Delmenhorst, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Helmstedt
Nienburg (Weser)
Stade
Grafschaft Bentheim
Wolfenbüttel
Wesermarsch
Oldenburg
Ammerland
Salzgitter, Stadt
Goslar
Braunschweig, Stadt
Emden, Stadt
Wittmund
Wolfsburg, Stadt

Grafik: NBank

76

0

50

100

150

200

im Geschosswohnungsbau

250

300

350

im Familienheimbau

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012

Die Reserveflächen befinden sich zu drei Vierteln im Geltungsbereich von Bebau­
ungsplänen und zu einem Viertel innerhalb bebauter Ortsteile, sind also Baulücken
im Innenbereich. Der weitaus größte Anteil der Flächenreserven für den Woh­
nungsbau ist für Familienheime reserviert. Mit 5.749 ha deckt dieses Segment 94 %
der Flächen ab; in vielen Städten und Gemeinden machen sie sogar 100 % aus. Die

Verfügbarkeit von Wohnbauland   Wohnraum

77

Reserve­flächen für den Geschosswohnungsbau belaufen sich auf 353 ha. Relativ
große Anteile davon befinden sich in den Städten Oldenburg, Hannover, Göttingen,
Hildesheim, Osnabrück, Lüneburg und Braunschweig.

Grafik: NBank

Wohnbauland-Reserven je 10.000 Einwohner Ende 2011 (Abb. 5–5)

Wohnbauland-Reserven
in Hektar je 10.000 Einwohner
   unter 3	

   3 bis 5	

   5 bis 10	

   unbewohnte gemeindefreie Gebiete	

   10 bis 15	

   über 15

   keine Angaben*

Niedersachsen: 7,5
*Die Flächen mit dem Vermerk ‚keine Angaben’ setzen sich aus 11 Kommunen, die nicht an der Befragung teilgenommen haben
und 14 Kommunen ohne Angaben zu ihren Reserven zusammen.
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Verfügbarkeit von Wohnbauland

Reservepotenziale sehr ungleich verteilt

Im regionalen Vergleich der Reservepotenziale zeigen sich erhebliche Unterschiede.
Viele der Städte und Gemeinden mit den höchsten Pro-Kopf-Reserven liegen in den
strukturschwachen, schrumpfenden Regionen, d. h. sie sind mit Bauland völlig über­
versorgt und es gibt wenig Aussicht, dass diese Flächen je vermarktet bzw. bebaut
werden.
Aber auch in den anderen Regionen weisen die Höchstwerte oft eher auf Über­
versorgung denn auf eine nachhaltige Baulandpolitik hin. Unter den Kommunen mit
sehr geringen Reserveflächen befinden sich auffällig viele größere Städte. Dort ist in
Anbetracht der Einwohner- bzw. Haushaltsentwicklung ohne die zusätzliche Auswei­
sung von Bauland mittelfristig mit Engpässen zu rechnen. Eine zweite Gruppe unter
den Städten und Gemeinden mit sehr geringen Baulandreserven sind diejenigen, die
aufgrund der regionalen Nachfragesituation kaum mehr neues Wohnbauland benöti­
gen. Das gilt insbesondere für Kommunen in Südniedersachsen und im Nordwesten;
dort zeugen die geringen relativen Reserven von einer angemessenen Baulandpolitik.
Baulandreserven erstmals seit Jahren deutlich abgebaut

Der Umfang der aktuellen Baulandreserven von 5.760 ha liegt um 942 ha bzw. 14 %
unter den Reserven von Anfang 2010. Einen derart großen Abbau an Reserveflächen
hat es seit zehn Jahren nicht gegeben.
An dieser umfangreichen Reduzierung war eine Vielzahl von Städten und Ge­
meinden in allen Teilräumen Niedersachsens beteiligt. Die Gruppe derer, die ihre Re­
serven im Zeitraum 2010/2011 aufgestockt haben, ist dagegen sehr klein. Und selbst
dort, wo Reserven aufgestockt wurden, erfolgte dies in vergleichsweise moderatem
Umfang. Diese landesweit starke Zurückhaltung bei der Ausweisung von Wohnbau­
flächen wurde erstmals beobachtet. In vorangegangenen Erfassungsperioden gab es
immer ein ausgeprägtes Nebeneinander von sehr geringen und sehr umfangreichen
Neuausweisungen.

Umfang der Wohnbauland-Reserven 2007 bis 2011 (Abb. 5–6)
Hektar
7.500

6.890

6.700
5.760

6.000
4.500
3.000

Grafik: NBank

78

1.500
0

2007

2009

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 2008 bis 2012

2011

Verfügbarkeit von Wohnbauland   Wohnraum

Reserven in Baulücken abgebaut, Baulandreserven für den Geschosswohnungsbau auf niedrigem, aber stabilem Niveau

Die Mobilisierung von Baulandpotenzialen in Baulücken hat in den letzten zwei
Jahren erheblich zugenommen. Dabei wurden Reserven im bebauten Innenbereich
anteilsmäßig ebenso stark abgebaut wie in neu erschlossenen Baugebieten. Die Redu­
zierung beschränkte sich aber ausschließlich auf Flächen, die für den Familienheim­
bau vorgesehen waren.
Im Gegensatz zu den Vorjahren verringerten sich die Reserveflächen für den Ge­
schosswohnungsbau 2010/2011 nicht. Der Umfang an Neuausweisungen entsprach
vollständig der quantitativen Nachfrage nach Bauland.

Brachflächenpotenziale und Flächenmanagement
Brachflächen für den Wohnungsbau nur eingeschränkt nutzbar

Die Wiedernutzung von Brachflächen kann erheblich zur Schonung der Ressource
Boden beitragen. In Niedersachsen verfügt ein Drittel der Städte und Gemeinden
über Brachflächen. Insgesamt summieren sich die Brachflächen auf knapp 1.800 ha.
Der weitaus größte Teil davon wurde ehemals militärisch genutzt.
Allerdings befinden sich drei Viertel dieser Brachflächen außerhalb der Sied­
lungsbereiche in nicht integrierten Lagen und sind unter städtebaulichen Gesichts­
punkten als Wohnstandorte kaum vertretbar. Nur 460 der 1.800 ha liegen innerhalb
der Siedlungsbereiche. Dazu gehört mehr als die Hälfte der Industrie- und Gewerbe­
brachen und fast die Hälfte der Bahn- und Postbrachen.

Brachflächenpotenziale Ende 2011 (Abb. 5–7)

6%

Grafik: NBank

25 %

69 %

Militär

Industrie/Gewerbe

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012

Bahn/Post

79

Verfügbarkeit von Wohnbauland

Lage der Brachflächen mit Eignung für Wohnnutzung (Abb. 5–8)
Prozent (Hektarangaben in den Flächen)
100
80

180

60

59
1.092

40
262

51

20
0

149
Industrie/Gewerbe
im Siedlungsbereich

Militär

Grafik: NBank

80

Bahn/Post

außerhalb des Siedlungsbereichs

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012

Abgesehen von einigen riesigen Arealen handelt es sich bei den Brachen innerhalb
der Siedlungsbereiche häufig um relativ kleine Flächen. In den vergangenen zwei
Jahren wurden derartige Potenziale vielerorts planungsrechtlich umgewidmet und
damit 130 ha neues Wohnbauland geschaffen. In diesen integrierten Lagen und
Standorten sollten die Potenziale auch in den nächsten Jahren genutzt werden, um
den Flächenverbrauch weiter zu reduzieren.
Aktivitäten zur Förderung der Innenentwicklung ausbaufähig

Angesichts der Nachfrageentwicklung sehen sich immer mehr Städte und Gemein­
den veranlasst, die Innenentwicklung zu forcieren und ihre Flächenpotenziale zu
aktivieren.
Allerdings erfassen erst gut 70 Städte und Gemeinden in Niedersachsen ihre
Baulandpotenziale systematisch in einem Flächenkataster. Dieser Anteil in Höhe
von 20 % hat sich in den letzten vier Jahren nur geringfügig erhöht. Zwar zeigen die
Ergebnisse der jüngsten Bauland-Umfrage, dass die Nachfrageentwicklung in den
Kommunen zu großer Zurückhaltung bei den Neuausweisungen von Wohnbauland
geführt hat; die notwendige offensive Auseinandersetzung mit den Herausforderun­
gen der demografischen Entwicklung und ihren Effekten auf den Wohnungsmarkt
erfolgt aber vielerorts noch nicht in dem gebotenen Umfang.

Anhang   Wohnraum

Anhang

	82	— Prognosemethodik
	87	— VERWEISE
	90	— Tabellen
	90	— Wohnbaulandreserven (Tab. 1)
	91	— Neuausweisungen von Wohnbauland 2010 und 2011 (Tab. 2)
	92	— Preise (Tab. 3)
	93	— Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
	94	— Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
	95	— Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
	96	— E
 igenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
	97	— Erwerbstätige 2011 und 2030 (Tab. 8)
	98	— Bevölkerungsentwicklung 2011 (Tab. 9)
	99	— Bevölkerung und Haushalte 2011 und 2030 (Tab. 10)
	100	 — Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2011 (Tab. 11)
	101	 — Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2011 bis 2030 (Tab. 12)
	102	 — Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2011 (Tab. 13)
	103	 — Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2011 bis 2030 (Tab. 14)
	104	 — ABKÜRZUNGEN

81

82

Prognosemethodik

Prognosemethodik
Bevölkerungsprognose/Komponentenmethode

Die Bevölkerungsprognose basiert auf einer jahrgangsweisen Fortschreibung der
nach Altersjahren und Geschlecht aufgegliederten Bevölkerung in den Stadt- und
Landkreisen bzw. den Einheits- und Samtgemeinden.
Die Schätzung eines neuen Geburtenjahrgangs erfolgt auf der Basis von (im
3-Jahres-Durchschnitt geglätteten) altersspezifischen Geburtenraten der Frauen (im
Alter von 14 bis unter 50 Jahren) der jeweiligen kreisfreien Stadt bzw. des jeweiligen
Landkreises. Auf diese Weise gehen regionsspezifische Unterschiede im generativen
Verhalten in die Prognose ein.
Die Zahlen der Sterbefälle nach Alter und Geschlecht werden über regionsspe­
zifische alters- und geschlechtsspezifische Sterberaten bzw. Überlebenswahrschein­
lichkeiten ermittelt. Sie werden ebenfalls aus geglätteten Werten (3-Jahres-Durch­
schnitte) der Sterbefälle für die einzelnen Stadt- und Landkreise berechnet. Die
Sterbewahrscheinlichkeiten für die Altersgruppen 85 Jahre und älter, für die keine
regionsspezifischen Ergebnisse vorliegen, werden aus der allgemeinen Sterbetafel des
Landes entnommen. Darüber hinaus wird ein regionsspezifischer Trend zur Verlän­
gerung der Lebenserwartung auf Basis der letzten zwölf Jahre berücksichtigt.
Die Zu- und Fortzüge werden über geschlechts- und altersspezifische Zu- und
Fortzugsraten ermittelt, die ebenfalls aus den entsprechenden Werten der letzten drei
Jahre bestimmt werden. Dabei wird eine Gewichtung zugunsten der näher am Start­
punkt der Prognose liegenden Jahre vorgenommen (Variante B). Grundsätzlich ist
die Abschätzung der zukünftigen Wanderungen ein zentraler Baustein von Bevölke­
rungsprognosen. So lassen sich deutliche Trends ausmachen, wie z. B.
—— hohe und steigende Mobilität junger Erwachsener im Zusammenhang mit
weiterführender Bildung und Wanderungsverlusten der ländlichen Räume bzw.
entsprechenden Gewinnen der großstädtischen Zentren sowie der Hochschulund Bildungsstandorte,
—— wieder steigende Wanderungsgewinne von jüngeren Haushalten für die großstäd­
tischen Zentren (Reurbanisierung) oder
—— eine Abschwächung der Suburbanisierung, vor allem in Bezug auf die entfernte­
ren Wohnstandorte des suburbanen Raums.
Weiterhin ist dauerhaft mit einer Abschwächung der Zuwanderung junger Menschen
aus den neuen Bundesländern (zu Ausbildungszwecken) wegen des starken Rück­
gangs der entsprechenden Jahrgänge (aufgrund des Einbruchs der Geburtenzahlen in
der ersten Phase nach der Wiedervereinigung) zu rechnen.
Die Prognose der Einheits- und Samtgemeinden wird separat gerechnet und in
die entsprechenden Landkreisprognosen eingepasst. Es wird ebenfalls mit altersspezi­
fischen Raten gerechnet, die an die Gemeinden angepasst sind. Um das Gewicht ein­
zelner Ereignisse (wie z. B. einmaliger Ausweisungen von Baugebieten) abzumildern,
werden 5-Jahres-Durchschnitte bei der Anpassung zugrunde gelegt. Insgesamt ergibt
sich durch dieses Verfahren eine von der Einheits- und Samtgemeindeebene über die
Kreisebene bis hin zum Landesergebnis konsistente Vorgehensweise.

Prognosemethodik   Wohnraum

Haushaltsprognose

Im ersten Schritt der Haushaltsprognose müssen die Ergebnisse der Bevölkerungs­
prognose (Einwohner am Hauptwohnort) in die Bevölkerung in Privathaushalten
überführt werden. Daher werden Bewohner von Heimen und Anstalten (Anstaltsbe­
völkerung), die keine eigene Wohnung am Markt nachfragen, aus der Einwohnerzahl
herausgerechnet. Gleichzeitig müssen Personen mit Zweitwohnsitz berücksichtigt
werden, da davon ausgegangen werden kann, dass diese Personen eigenen Wohn­
raum nachfragen. Grundlage für die Umrechnung bildet eine Sonderauswertung des
Mikrozensus 2010.
Die Zuordnung der Bevölkerung in Privathaushalten zu Haushalten wird mit
Hilfe des Haushaltsquotenmitgliederverfahrens umgesetzt. Hierfür werden auf der
Grundlage des Mikrozensus regional variierende Zuordnungsmatrizen generiert. Die
Zuordnungsmatrizen gliedern sich nach sechs wohnungsmarktrelevanten Alters­
gruppen und fünf Haushaltsgrößenklassen (Ein- bis zu Fünf-und-mehr-Personen)
und enthalten für jede der 30 Kombinationsmöglichkeiten die jeweilige Haushalts­
mitgliederquote. Durch die Kombination der Bevölkerung in Privathaushalten mit
den zuvor generierten Zuordnungsmatrizen werden alle Einwohner einer Einheitsoder Samtgemeinde ihrem Alter entsprechend einem Haushalt bzw. der entsprechen­
den Haushaltsgröße zugeordnet.
Um Trends, wie die zunehmende Haushaltsverkleinerung, in die Prognose zu
integrieren, wird auf Ergebnisse des Mikrozensus 2005 und 2010 zurückgegriffen.
Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass der starke Trend zur Verkleinerung
von Haushalten (Singularisierungstrend) sich zukünftig mit der gleichen Intensität
fortsetzen wird, werden die ermittelten Trends innerhalb des Prognosezeitraums
kontinuierlich abschwächend in die Prognose integriert.
Erwerbstätigenprojektion

Die Erwerbstätigenprojektion der CIMA für Niedersachsen, seine Stadt- und
Landkreise sowie die Einheits- und Samtgemeinden ist aus einer nationalen Wirt­
schafts- und Erwerbstätigenprognose 2008 bis 2035 abgeleitet, die die prognos AG im
Sommer 2010 vorgelegt hat. Die Ergebnisse für Niedersachsen und seine Kommunen
werden über regionsspezifische Abweichungen von den jeweiligen Bundestrends ge­
schätzt. Die Abweichungen basieren auf den Stützbereichen 2000 bis 2008 sowie 2008
bis 2011. Dabei wird von einer Konvergenz im Projektionszeitraum ausgegangen.
Das bedeutet, dass sich Branchen, die im Zeitraum 2000 bis 2010 eine im Vergleich
zum Bundestrend überdurchschnittliche (bzw. schwächere) Entwicklung aufwiesen,
auch zukünftig überdurchschnittlich (bzw. schwächer) entwickeln werden, wobei die
Abweichungen vom Bundestrend im Zeitablauf geringer werden.
Die Projektion basiert auf einer tiefgegliederten Datenreihe der Beschäftigten­
statistik nach der Wirtschaftszweigsystematik WZ 2008 auf der Basis von 88 Wirt­
schaftsabteilungen (WZ 01 bis 99). Eine besondere Problematik stellt die Umstellung
von der Wirtschaftszweigsystematik WZ 2003 auf die Systematik WZ 2008 im Jahr
2008 dar. Die Daten vor 2008 müssen dementsprechend auf die Wirtschaftszweigsys­
tematik WZ 2008 umgeschlüsselt werden, was nicht ohne Unschärfen möglich ist.
Darüber hinaus werden einzelne, aus Geheimhaltungsgründen nicht ausgewie­
sene Werte auf der Basis der Randverteilungen geschätzt. Die Beschäftigtenprojektion

83

84

Prognosemethodik

stützt sich auf die Jahre 2000 bis 2011, setzt damit im Jahr 2012 an und umfasst den
Zeitraum bis 2030. Für 2012 liegen für Deutschland und die Bundesländer bereits
erste vorläufige Auswertungen auf der Basis von Wirtschaftsabschnitten vor. Sie
wurden in die Schätzung einbezogen. Die Umrechnung der Beschäftigtenzahlen
auf Erwerbstätige (jeweils am Arbeitsort) erfolgt auf der Basis von 21 Wirtschafts­
abschnitten (WZ A bis U) für die einzelnen Stadt- und Landkreise. Grundlage sind
die Erwerbstätigenberechnungen des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamt­
rechnungen der Länder nach Wirtschaftsabschnitten. An diesen seit Dezember 2012
vorliegenden Werten für die Jahre 2008 bis 2010 knüpft die Erwerbstätigenprojektion
2011 bis 2030 an.
Dieser Ansatz einer Erwerbstätigenprojektion ist nachfrageseitig also von der
gesamtwirtschaftlichen Leistung Deutschlands bzw. Niedersachsens bestimmt. Her­
geleitet bzw. abgeleitet wird die für die Erzielung des Bruttoinlandsprodukts notwen­
dige Zahl an Erwerbstätigen. Dabei wird der Rückgang der Personen im erwerbsfähi­
gen Alter (18 bis 65 Jahre) zumindest bis Mitte des kommenden Jahrzehnts nicht als
limitierender Faktor angesehen. Es wird davon ausgegangen, dass aus dem verblei­
benden „Arbeitskräftepool“ auch zukünftig noch erheblich mehr Menschen für
eine Erwerbstätigkeit mobilisiert werden können als bisher. Angenommen werden
beispielsweise eine Ausweitung der Frauenerwerbsquote und ein steigender Anteil
älterer Arbeitnehmer. Dämpfend auf die zukünftige Erwerbstätigenzahl wirken eine
leicht steigende Produktivität und eine Verringerung der gesamtwirtschaftlichen
Nachfrage aufgrund insgesamt rückläufiger Bevölkerungszahlen.
Einen ausschließlich durch das Arbeitskräfteangebot bestimmten Ansatz verfolgt
der Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen
(LSKN). Basierend auf der zwölften koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung
der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder ermittelt der LSKN die Zahl der
Personen im erwerbsfähigen Alter im Zeitraum 2008 bis 2030. Unter der Annahme,
dass der Anteil der Erwerbspersonen an allen erwerbsfähigen Personen von derzeit
etwa 76 % (Mikrozensus 2011) nur geringfügig steigt, wird die Zahl der Erwerbs­
personen bis 2030 deutlich sinken, weil die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter
zurückgeht.
Die Gegenüberstellung der Projektion des Arbeitskräfteangebots des LSKN und
der Projektion der Arbeitskräftenachfrage der CIMA zeigt das mögliche Ausmaß
eines zukünftigen Fachkräfteengpasses auf und macht damit einen gesellschaftlichen
Anpassungsbedarf deutlich.

Prognosemethodik   Wohnraum

Wohnungsbedarfsprognose

Wichtigste Einflussgröße für den zu erwartenden Neubaubedarf ist der quan­
titative Wohnungsbedarf, der aus der Haushaltsprognose abgeleitet wird. Dabei
wird unterstellt, dass jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist. Zusätzlich
zur prognostizierten Haushaltszahl wird eine Fluktuationsreserve in Höhe von ein
Prozent des Wohnungsbestandes bei Ein- und Zweifamilienhäusern und drei Prozent
bei Mehrfamilienhäusern angenommen. Auf der Grundlage von Informationen aus
einer Sonderauswertung der Zusatzerhebung „Wohnsituation“ des Mikrozensus
2010 erfolgt eine Zuteilung nach Wohneigentum und Mietwohnraum sowie nach der
Gebäudeart.
Neben der Veränderung der quantitativen Wohnungsnachfrage auf Basis der
Haushaltsentwicklung ist der zu erwartende Ersatzbedarf infolge von Wohnungs­
abgängen die zweitwichtigste Einflussgröße. Daher werden auf der Grundlage der
Gebäude- und Wohnungsfortschreibung die zukünftig zu erwartenden Abgänge bei
Mehrfamilienhäusern und Ein-und Zweifamilienhäusern prognostiziert. Als Start­
wert wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein jährlicher Abgang von 0,1 % des
Wohnungsbestandes und bei Mehrfamilienhäusern ein Abgang in Höhe von 0,3 %
des Wohnungsbestandes angenommen. Der zu erwartende quantitative Neubaube­
darf ergibt sich dann aus der vor allem demografisch bedingten Haushaltsentwick­
lung und dem prognostizierten Ersatzbedarf.
Neben dem demografisch bedingten Wohnungsneubedarf wird ergänzend der
qualitative Zusatzbedarf an Wohnungen bis 2030 in einer Modellrechnung vorausbe­
rechnet. Der qualitative Zusatzbedarf gibt die geschätzte Nachfrage nach Wohnraum
wieder, die aufgrund mangelnder Qualitäten nicht im regionalen Wohnungsbestand
gedeckt werden kann.
Eine erste Vorstellung der qualitativen Zusatzbedarfe lässt sich aus dem Teil
der Baufertigstellungen gewinnen, der sich nicht auf der Basis der demografisch
bedingten Nachfrage erklären lässt. Das Vorgehen ist an ein Modell von empirica
angelehnt 15. Hierfür werden den Baufertigstellungen in allen niedersächsischen
Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungsbedarfe nach Ein- und Zwei­
familienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern gegenübergestellt. Dabei wird auf
Ergebnisse der letzten Wohnungsprognose zurückgegriffen, die von der NBank zur
Verfügung gestellt wurden. Aufgrund einer deutlich unterschiedlichen Bautätigkeit
und ungleichen Nachfragepotenzialen erfolgt eine getrennte Vorausberechnung für
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Ferner ist davon auszuge­
hen, dass zwischen dem Wunsch nach einer bestimmten Wohnqualität und dessen
Realisierung ein Zeitraum von mehreren Jahren liegen kann. Daher wird ein längerer
Zeitraum von 2006 bis 2011 als Stützzeitraum verwendet. Zusätzlich werden die
Bedarfe nach Ein- und Zwei- sowie Mehrfamilienhäusern für den Zeitraum 2005 bis
2011 bestimmt, um einen längeren Zeitraum für den Bau zu berücksichtigen.
Mit Hilfe einer Regressionsanalyse wird anschließend der Zusammenhang der
qualitativen Zusatzbedarfe (abhängige Variable) und mehrerer erklärender Fakto­
ren (unabhängige Variablen) geprüft. Dabei kommen erklärende Variablen auf der
Grundlage der Altersstruktur der Wohngebäude und der Entwicklung der Bevölke­
rung in Privathaushalten nach verschiedenen Altersgruppen und Haushaltsgrößen­
klassen zum Einsatz. Die für den Zeitraum 2006 bis 2011 ermittelten Zusammen­

85

86

Prognosemethodik

hänge werden anschließend unter Verwendung der aktuellen Haushaltsprognose auf
den Prognosezeitraum bis 2030 übertragen. In den Regressionsanalysen zeigen die
Einflussfaktoren folgende zentrale Zusammenhänge:
—— Baualter: Vor allem bei Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
hat ein hoher Altbauanteil (Baujahr vor 1949) einen positiven Einfluss auf die
qualitative Zusatznachfrage. In Regionen mit vielen Altbauten ist der Bedarf an
(modernen) Wohnqualitäten infolge geringerer Qualitäten der Altbauten höher.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt dies vor allem für Nachkriegsbauten (bis
1968).
—— Haushaltsentwicklung: Die Haushaltsentwicklung wirkt in beiden Modellen
vorwiegend negativ, da in stark wachsenden Regionen qualitative Zusatzbedarfe
bereits mit dem demografisch bedingten Neubedarf abgedeckt werden. Für dyna­
misch wachsende Regionen wird daher kein weiterer Zusatzbedarf aus­gewiesen.

Verweise   Wohnraum

Verweise
1	Zum Jahreswechsel 2011/2012 gab es nach Auskunft des Einwohnermeldeamtes
der Samtgemeinde Uchte eine verspätete Abmeldung von männlichen Saisonar­
beitskräften. Um Einflüsse für die Prognose auszuschließen, wurden die Fortzüge
und die Einwohnerzahl der Männer für die Samtgemeinde Uchte, den Landkreis
Nienburg und das Land Niedersachsen auf der Grundlage von Schätzungen der
CIMA korrigiert. Gegenüber der amtlichen Einwohnerzahl im Jahr 2011 (31.12.)
kommt es daher zu einer Abweichung von 516 Personen.
2	F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
wertet die Primärdaten aus unterschiedlichen Quellen für die NBank aus. Bei den
Ergebnissen handelt es sich um statistische Auswertungen und Schätzungen, die
systembedingt eine gewisse Ungenauigkeit aufweisen.
3	Die mittleren Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert eines
Grundstücks an. Dabei wird der aktuelle Zustand des Grundstücks berücksich­
tigt.
4	Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II): Personen, die im gleichen Haushalt leben,
gemeinsam wirtschaften und unter denen mindestens ein erwerbsfähiger Leis­
tungsberechtigter sein muss.
5	vgl. Schrader, K. et al. 2012: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2012/2013,
Kurzfassung. GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienun­
ternehmen (Hrsg.). Berlin.
6	Die Aufbereitung vergleichbarer Daten gestaltet sich schwierig, da es zwei unter­
schiedliche Typen von Energieausweisen gibt, in denen entweder bedarfs- oder
verbrauchsorientierte Energiekennwerte Anwendung finden. Bedarfsorientierte
Kennwerte abstrahieren vom individuellen Verbraucherverhalten, so dass zwei
identische Gebäude automatisch den gleichen Kennwert erhalten. Demgegenüber
sind Verbrauchswerte von realen Messwerten abgeleitet und beinhalten damit
auch eine individuelle Verhaltenskomponente. Für Neubauten sowie für Wohnge­
bäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden und nicht dem
Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen, werden nur Bedarfsaus­
weise ausgestellt (vgl. www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/IR/­energieausweisfragen-und-antworten.html). Für alle übrigen Bestandsgebäude besteht Wahl­
freiheit zwischen dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis.
Dieses Nebeneinander grundsätzlich unterschiedlicher Verfahren dürfte der
Hauptgrund für eine geringe Akzeptanz dieses Instruments in der Praxis sein.
Insofern erscheint es wünschenswert, einen einheitlichen Energieausweis zu schaf­
fen, der eine größere Transparenz gewährleistet (vgl. Henger, R. und Voigtländer,
M. 2012: Energetische Modernisierung des Gebäudebestandes: Herausforderun­
gen für private Eigentümer. Köln: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)).

87

88

Verweise

7	vgl. Diefenbach, N. et al. 2010: Datenbasis Gebäudebestand, Datenerhebung zur
energetischen Qualität und zu den Modernisierungstrends im deutschen Wohn­
gebäudebestand. Darmstadt: Institut für Wohnen und Umwelt (IWU); Bremer
Energie Institut (BEI).
8	Die regionalen Unterschiede hinsichtlich des Ausgangswertes für 2011 beruhen
auf den Unterschieden in der Altersstruktur der Wohngebäude. Die Entwick­
lungsunterschiede werden einerseits ebenfalls durch die Altersstruktur bestimmt
(über die spezifischen Sanierungsquoten), aber andererseits auch durch die
Größenstruktur der Wohngebäude, die eine wesentliche Determinante für die
regionalen Unterschiede der Gebäudeabgänge darstellt.
9	vgl. Kremer-Preiß, U. und Stolarz, H. 2009: Leben und Wohnen für alle Lebens­
alter, BMFSFJ (Hrsg.). Berlin.
10	Unter der Annahme, dass drei Viertel der Personen im Alter von 75 Jahren oder
älter mit einem Partner derselben Altersgruppe zusammenleben, ergibt sich eine
Zahl von 122.000 Zwei-Personenhaushalten mit zwei Mitgliedern ab 75 Jahren
und 81.000 Zwei-Personenhaushalten mit einem Mitglied ab 75 Jahren und
einem jüngeren Haushaltsmitglied. Hinzu kommen 284.000 Singlehaushalte mit
allein lebenden Personen im Alter von 75 Jahren oder älter. Personen in größeren
Haushalten mit drei oder mehr Mitgliedern bleiben angesichts einer quantitativ
geringen Bedeutung – bei einer gleichzeitigen Vielzahl von möglichen Haus­
haltskonstellationen, die die Abschätzung erheblich erschwert – an dieser Stelle
unberücksichtigt.
11	Da für die Berechnung der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
keine Bedarfsgemeinschaften, sondern nur die Einzelpersonen zugrunde gelegt
werden, muss die Verteilung auf Haushalte geschätzt werden. Berücksichtigt wer­
den dabei nur die Leistungsempfänger außerhalb von Anstalten. Etwa die Hälfte
der Grundsicherungsempfänger ist jünger als 65 Jahre und erhält die Leistungen
aufgrund von Erwerbsminderung. Da für die Grundsicherungsempfänger bei
Erwerbsminderung im Alter von 18 bis unter 65 Jahren die möglichen Haus­
haltskonstellationen sehr vielfältig sind und es kaum möglich ist, diese valide
abzuschätzen, werden sie in die folgenden Berechnungen nicht mit einbezogen.
Die Grundsicherungsempfänger im Alter (ab 65 Jahre) werden in einem Verhält­
nis auf die Ein- und Zwei-Personenhaushalte verteilt, das dem der Gesamtbe­
völkerung dieser Altersklasse entspricht. Dabei werden die Verteilungen für die
Altersgruppen von 65 bis unter 75 Jahre und ab 75 Jahre getrennt ermittelt.
12	Um mögliche Doppelzählungen auszuschließen, werden von den Empfängern der
Hilfe zum Lebensunterhalt nur diejenigen Bedarfsgemeinschaften berücksichtigt,
die einen eigenen Haushalt bilden.

Verweise   Wohnraum

13	Zudem wurden in denjenigen Fällen, in denen eine Abschätzung der Bedarfs­
gemeinschaften bzw. Haushalte nötig war (Grundsicherung im Alter, Hilfe zum
Lebensunterhalt), eher konservative Annahmen zugrunde gelegt. Einige weitere
Gruppen von Transferleistungsempfängern bleiben unberücksichtigt (Grundsi­
cherung bei Erwerbsminderung, BAFöG).
14	Die in dieser Modellrechnung ermittelten Veränderungen basieren auf den
Veränderungen der Haushaltszahlen. Die Berechnung erfolgt differenziert
nach Haushaltsgrößenklassen. Weitere Strukturmerkmale liegen für die in die
­Status-quo-Darstellung eingeflossenen Bedarfsgemeinschaften nicht vor, so dass
auch keine entsprechenden Anpassungen erfolgen können. Für die Empfänger
der Grundsicherung im Rentenalter ist das Alter grundsätzlich bekannt, aller­
dings muss eine Schätzung hinsichtlich der Haushaltskonstellationen vorgenom­
men werden.
15	 v gl. Braun, R. 2011: Ausblick: Wohnungsmarktprognose Bayern bis 2029 der
empirica AG. In: Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Hrsg.): Wohnungsmarkt
Bayern 2011: Beobachtung und Ausblick. München.

89

90

Tabellen

Tabellen

Wohnbaulandreserven (Tab. 1)
Landkreis/kreisfreie Stadt

WohnbaulandReserven

Anteil Reserven (ha)
für FH

WohnbaulandReserven

Mögliche Bebauungsdichte

in ha

in %

in WE

in WE/ha

31.12.2009

31.12.2009

31.12.2011

31.12.2009

6.617

5.763

94

94

106.898

92.041

16

16

25

23

70

76

377

327

15

14

Salzgitter

45

32

100

100

500

400

11

12

Wolfsburg

61

8

98

83

536

177

9

22

Niedersachsen
Braunschweig

31.12.2011

31.12.2009

31.12.2011

31.12.2011

Gifhorn

123

96

98

96

1.317

1.121

11

12

Göttingen

214

179

88

82

3.905

3.162

18

18

Goslar

41

30

88

94

622

449

15

15

Helmstedt

73

85

96

96

971

1.114

13

13

Northeim

130

125

95

93

2.073

1.725

16

14

Osterode am Harz

101

96

94

91

1.430

1.329

14

14

Peine

127

99

95

94

1.850

1.483

15

15

92

72

97

96

1.536

1.255

17

17

Region Hannover

443

349

83

89

11.578

8.295

26

24

nachrichtlich: Hannover

152

86

72

79

5.000

2.720

33

32

Wolfenbüttel

Diepholz

237

221

94

95

2.937

2.986

12

13

Hameln-Pyrmont

132

139

91

94

2.855

2.494

22

18

Hildesheim

199

182

94

88

3.116

3.117

16

17

Holzminden

106

104

96

96

1.235

1.209

12

12

Nienburg (Weser)
Schaumburg

97

84

91

100

1.174

1.056

12

13

166

138

96

98

1.664

1.357

10

10

Celle

141

119

97

96

1.881

1.329

13

11

Cuxhaven

303

282

96

96

4.199

4.120

14

15

Harburg

192

176

96

96

2.608

2.268

14

13

Lüchow-Dannenberg

150

148

83

86

1.807

1.777

12

12

Lüneburg

182

160

91

92

3.035

3.059

17

19

Osterholz

180

191

99

89

2.496

2.674

14

14

Rotenburg (Wümme)

197

174

96

95

3.197

2.653

16

15

Soltau-Fallingbostel

136

105

99

99

2.144

1.761

16

17

Stade

110

83

96

92

1.771

1.258

16

15

Uelzen

132

145

97

99

1.557

1.686

12

12

Verden

125

98

97

90

1.956

1.355

16

14

Delmenhorst

111

88

100

100

1.695

1.521

15

17

27

19

93

89

360

260

13

14

Oldenburg

Emden

303

277

93

91

7.534

6.774

25

24

Osnabrück

27

168

172

96

95

4.602

4.585

27

Wilhelmshaven*

37

–

71

–

391

–

10

–

Ammerland

43

36

98

92

504

336

12

9

Aurich

148

130

99

98

1.940

1.760

13

14

Cloppenburg

237

204

94

93

3.518

3.051

15

15
15

Emsland

299

251

97

96

4.078

3.651

14

Friesland

127

108

93

95

2.417

2.072

19

19

85

74

96

97

1.325

1.076

16

15

260

222

99

99

3.203

2.730

12

12

55

36

86

97

951

671

17

18

Grafschaft Bentheim
Leer
Oldenburg (LK)
Osnabrück (LK)

263

203

97

95

5.156

3.837

20

19

Vechta

105

113

99

99

1.628

1.630

16

14

Wesermarsch

70

71

95

81

927

920

13

13

Wittmund

19

14

100

100

260

172

14

12

60

30

79

45

1.476

880

24

29

4

4

86

100

60

77

16

19

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

25

18

–

–

400

150

16

8

Hildesheim

16

19

85

18

410

650

25

35

7

10

57

70

108

150

15

15

Cuxhaven

Celle

26

25

93

91

532

527

21

21

Lüneburg

29

29

75

79

920

1.150

32

40

5

22

100

86

95

402

20

18

Lingen (Ems)

* Die Stadt Wilhelmshaven hat nicht an der NBank-Wohnbauland-Umfrage 2012 teilgenommen
– = keine Angabe
Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2012

Tabellen   Wohnraum

91

Neuausweisungen von Wohnbauland 2010 und 2011 (Tab. 2)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Neuaus­weisungen
in ha
für

Neuaus­weisungen
in WE
für

Neuaus­weisungen
insgesamt
in

Anteil FH

geplante
Bebauungsdichte
in

in %
bezogen auf

GWB

FH

GWB

FH

ha

WE

ha

WE

WE/ha

77,2

827,8

2.886

11.255

911

14.141

91

80

16

Braunschweig

1,9

1,1

59

19

3

78

37

24

26

Salzgitter

0,0

1,6

0

18

2

18

100

100

11

Wolfsburg

2,2

5,7

64

124

8

188

72

66

24

Gifhorn

1,2

16,9

32

183

18

215

93

85

12

Göttingen

5,1

10,0

204

128

15

332

66

39

22

Goslar

0,0

1,2

0

20

1

20

100

100

17

Helmstedt

0,4

17,2

28

189

18

217

98

87

12

Northeim

0,0

0,8

0

18

1

18

100

100

23

Osterode am Harz

0,0

0,0

0

0

0

0

–

–

–

Peine

0,8

13,1

110

204

14

314

94

65

23

Niedersachsen

Wolfenbüttel

1,1

3,3

2

46

4

48

75

96

11

Region Hannover

11,5

92,8

499

1.640

111

2.139

84

77

19

nachrichtlich: Hannover

10,0

37,0

420

730

47

1.150

79

63

24

Diepholz

0,5

22,4

12

286

23

298

98

96

13

Hameln-Pyrmont

1,3

20,6

60

77

22

137

94

56

6

Hildesheim

11,7

2,1

550

36

14

586

15

6

42

Holzminden

0,0

0,7

0

13

1

13

100

100

19

Nienburg (Weser)

1,1

10,2

0

104

11

104

90

100

9

Schaumburg

0,0

18,1

0

235

18

235

100

100

13

Celle

0,0

9,1

0

163

9

163

100

100

18

Cuxhaven

1,5

11,0

65

166

13

231

88

72

18

Harburg

0,0

55,7

0

639

56

639

100

100

11

Lüchow-Dannenberg

0,0

0,7

0

10

1

10

100

100

14

Lüneburg

0,5

16,9

20

230

17

250

97

92

14

Osterholz

0,6

30,7

18

455

31

473

98

96

15

Rotenburg (Wümme)

0,5

8,0

20

116

9

136

94

85

16

Soltau-Fallingbostel

0,0

10,7

0

209

11

209

100

100

20

Stade

0,6

18,3

55

227

19

282

97

80

15

Uelzen

0,0

8,9

0

77

9

77

100

100

9

Verden

12,5

28,4

275

302

41

577

69

52

14

Delmenhorst

0,0

5,5

0

105

6

105

100

100

19

Emden

0,2

0,0

14

0

0

14

0

0

70

Oldenburg

1,2

2,7

74

55

4

129

69

43

33

Osnabrück

6,8

24,8

310

308

32

618

78

50

20

–

–

–

–

–

–

–

–

–

Ammerland

2,4

23,8

0

271

26

271

91

100

10

Aurich

3,1

44,3

114

562

47

676

93

83

14

Cloppenburg

0,3

26,4

4

394

27

398

99

99

15

Emsland

5,1

107,8

174

1.650

113

1.824

95

90

16

Friesland

0,0

2,7

0

32

3

32

100

100

12

Grafschaft Bentheim

2,5

31,7

107

351

34

458

93

77

13

Leer

0,0

19,5

0

304

20

304

100

100

16

Oldenburg (LK)

0,0

24,6

0

167

25

167

100

100

7

Osnabrück (LK)

0,0

12,8

0

193

13

193

100

100

15

Vechta

0,6

56,6

16

780

57

796

99

98

14

Wesermarsch

0,0

5,1

0

90

5

90

100

100

18

Wittmund

0,0

3,6

0

59

4

59

100,0

100,0

16

Göttingen

4,5

3,7

181

60

8

241

45

25

29

Goslar

0,0

1,2

0

20

1

20

100

100

17

Hameln

0,6

0,2

30

2

1

32

25

6

40

11,7

0,0

550

0

12

550

0

0

47

Celle

0,0

5,6

0

80

6

80

100

100

14

Cuxhaven

0,2

1,7

18

16

2

34

89

47

18

Lüneburg

0,5

0,0

20

0

1

20

0

0

40

Lingen (Ems)

3,1

25,6

54

477

29

531

89

90

19

Wilhelmshaven*

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hildesheim

* Die Stadt Wilhelmshaven hat nicht an der NBank-Wohnbauland-Umfrage 2012 teilgenommen
– = keine Angabe
Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2012

92

Tabellen

Preise (Tab. 3)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Preise für baureifes Land
im gleitenden
3-Jahres-Durchschnitt
in Euro/qm

Preise für Einfamilienhäuser

Preise für Reihenhäuser/
Doppelhaushälften

in Euro

in Euro

2008-2010

2009-2011

2010

2011

2010

2011

74,49

74,13

141.000

144.000

132.000

136.000

Braunschweig

126,63

120,26

232.000

238.000

148.000

161.000

Salzgitter*

102,28

114,45

135.000

135.000

111.000

110.000

Wolfsburg

97,36

102,31

182.000

202.000

154.000

167.000

Niedersachsen

Gifhorn

66,14

59,92

143.000

142.000

132.000

140.000

Göttingen

83,15

83,59

156.000

171.000

150.000

151.000

Goslar*

41,22

42,44

111.000

110.000

75.000

74.000

Helmstedt

51,01

55,01

115.000

120.000

82.000

78.000

Northeim

42,30

37,97

102.000

101.000

87.000

79.000

Osterode am Harz*

43,58

37,16

93.000

100.000

63.000

68.000

Peine

78,72

80,12

130.000

143.000

96.000

99.000

Wolfenbüttel*

93,77

89,38

137.000

146.000

115.000

125.000

Region Hannover

152,26

149,13

197.000

197.000

174.000

188.000

nachrichtlich: Hannover

236,84

228,98

261.000

270.000

212.000

226.000

Diepholz

68,60

67,41

133.000

130.000

120.000

124.000

Hameln-Pyrmont

57,86

59,63

123.000

126.000

86.000

103.000

Hildesheim

91,91

96,18

137.000

140.000

108.000

113.000

Holzminden*

40,20

39,41

94.000

92.000

67.000

68.000

Nienburg (Weser)*

40,32

33,20

101.000

108.000

92.000

93.000

Schaumburg

52,90

53,14

130.000

131.000

113.000

114.000

Celle

49,77

47,81

130.000

134.000

101.000

102.000

Cuxhaven

53,15

55,04

113.000

113.000

111.000

111.000

Harburg*

95,66

92,70

210.000

213.000

165.000

175.000

Lüchow-Dannenberg*

14,49

14,28

85.000

83.000

76.000

68.000

Lüneburg

82,07

82,16

165.000

176.000

151.000

162.000

Osterholz

66,16

58,99

156.000

158.000

130.000

140.000

Rotenburg (Wümme)

43,79

42,40

129.000

132.000

100.000

103.000

Soltau-Fallingbostel

46,85

46,62

122.000

124.000

84.000

92.000

Stade

84,12

86,69

158.000

157.000

139.000

143.000

Uelzen

24,05

28,11

102.000

109.000

78.000

77.000

Verden

84,49

89,29

147.000

168.000

133.000

141.000

Delmenhorst

79,99

77,52

120.000

124.000

103.000

101.000

Emden

89,69

85,96

129.000

115.000

85.000

99.000

Oldenburg

159,01

157,48

176.000

186.000

139.000

140.000

Osnabrück**

174,23

142,33

249.000

258.000

147.000

135.000

Wilhelmshaven*

72,59

68,07

137.000

135.000

104.000

100.000

Ammerland

71,53

76,91

150.000

156.000

131.000

124.000

Aurich

43,17

44,81

111.000

111.000

99.000

95.000

Cloppenburg

46,37

48,50

124.000

129.000

112.000

103.000

Emsland

44,82

42,69

126.000

133.000

116.000

108.000

Friesland

60,06

56,41

120.000

118.000

101.000

94.000

Grafschaft Bentheim

69,87

72,25

138.000

143.000

96.000

100.000

Leer

43,00

47,02

106.000

109.000

97.000

99.000

Oldenburg (LK)

71,27

75,35

145.000

153.000

128.000

129.000

Osnabrück (LK)

72,99

71,82

160.000

156.000

124.000

129.000

Vechta

64,43

62,99

139.000

146.000

121.000

122.000

Wesermarsch*

44,46

44,90

104.000

106.000

83.000

82.000

Wittmund

67,80

57,74

109.000

106.000

105.000

92.000

Göttingen**

127,42

148,46

262.000

258.000

179.000

185.000

Goslar**

115,42

35,02

–

–

–

–

Hameln**

84,84

104,77

–

–

–

–

Hildesheim

144,59

150,70

–

–

–

–

84,23

80,15

–

–

–

–

Cuxhaven*

183,58

162,68

–

–

–

–

Lüneburg*

117,98

120,11

–

–

–

–

92,42

78,39

–

–

–

–

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Celle

Lingen (Ems)**

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen.
** Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.
– = Häuserpreise werden auf der Gemeindeebene nicht ausgewiesen (Ausnahmen: Hannover; Göttingen).
Datenbasis: LSKN, OGA

Tabellen   Wohnraum

93

Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Fertiggestellte
­Wohnungen
in neuen 1-und-2-FH

Niedersachsen

Fertiggestellte
­Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Fertiggestellte
­Wohnungen
insgesamt*

Geförderte Wohnungen
insgesamt

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

9.375

11.939

3.237

4.330

14.105

18.020

1.623

1.014
21

Braunschweig

99

150

259

87

422

269

24

Salzgitter

26

36

24

55

55

91

7

7

Wolfsburg

258

299

55

32

293

337

21

15
12

Gifhorn

287

280

13

32

331

329

9

Göttingen

149

144

18

340

205

596

8

6

26

38

3

0

55

42

1

3

Goslar
Helmstedt

71

73

14

31

89

126

2

0

Northeim

65

74

0

6

92

96

13

10
15

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

36

76

0

0

40

102

17

141

222

46

48

199

278

4

2

99

101

18

0

121

111

10

16

Region Hannover

739

1.007

237

270

1.070

1.416

797

314

nachrichtlich: Hannover

138

176

157

101

331

357

752

278

Diepholz

243

208

108

147

402

405

15

11

94

76

0

14

100

93

4

3

206

192

55

59

270

281

16

23

Hameln-Pyrmont
Hildesheim
Holzminden
Nienburg (Weser)

27

31

3

5

40

56

2

0

111

134

24

33

184

198

10

6

Schaumburg

140

113

45

20

218

144

12

7

Celle

190

174

75

10

275

212

47

14

Cuxhaven

209

323

138

176

381

564

5

5

Harburg

408

743

83

223

534

1.056

16

6

Lüchow-Dannenberg
Lüneburg

21

24

0

3

22

35

3

1

271

331

100

82

404

439

11

10

Osterholz

178

224

17

41

218

290

8

7

Rotenburg (Wümme)

218

249

29

45

285

338

17

15

Soltau-Fallingbostel
Stade

97

160

3

36

124

251

1

2

275

346

243

204

564

580

26

18

Uelzen

57

55

15

7

80

56

12

4

Verden

235

204

22

49

284

301

13

18

Delmenhorst

76

48

12

9

110

64

5

3

Emden

51

42

9

19

64

62

2

2

Oldenburg

297

442

340

421

654

916

60

34

Osnabrück

90

205

67

85

173

308

38

27

Wilhelmshaven
Ammerland

38

65

71

154

118

219

50

4

262

342

79

104

380

491

27

23

Aurich

384

352

132

148

599

532

13

12

Cloppenburg

421

544

90

173

572

793

40

63

Emsland

896

1.140

221

348

1.265

1.653

33

37

Friesland

110

201

19

81

137

315

30

14

Grafschaft Bentheim

218

334

191

276

456

706

21

8

Leer

378

642

95

135

509

834

16

71

Oldenburg (LK)

188

216

25

37

234

273

23

6

Osnabrück (LK)

456

544

101

90

643

705

74

88

Vechta

344

527

107

135

557

742

49

38

62

62

13

21

94

93

7

10

128

146

18

39

183

222

4

3

82

71

11

305

120

464

4

2

6

9

0

0

11

6

1

0

Wesermarsch
Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

54

18

0

10

55

27

1

2

Hildesheim

41

39

45

59

88

109

0

5

Celle

23

48

35

0

62

64

8

7

Cuxhaven

28

18

45

68

81

101

1

1

Lüneburg

47

72

72

26

146

100

5

3

Lingen (Ems)

91

116

45

89

141

235

9

7

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

94

Tabellen

Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Genehmigte
Wohnungen in neuen 1-und-2-FH

Genehmigte Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Genehmigte Wohnungen
insgesamt*

2010

2011

2010

2011

2010

2011

Niedersachsen

10.686

14.439

4.317

6.730

16.565

23.049

Braunschweig

540

125

218

110

204

272

Salzgitter

20

67

20

17

43

86

Wolfsburg

297

323

36

96

338

431

Gifhorn

235

410

19

46

279

488

Göttingen

174

208

324

111

554

237

Goslar

33

37

0

17

38

68

Helmstedt

83

116

0

0

102

146

Northeim

72

74

13

0

95

98

Osterode am Harz

67

53

0

16

95

76

174

199

44

36

234

237

Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover

88

155

6

6

102

167

1.026

1.511

394

600

1.514

2.343

nachrichtlich: Hannover

187

320

187

256

412

678

Diepholz

256

303

156

282

464

634

86

109

65

0

159

129

Hildesheim

238

216

38

76

275

319

Holzminden

32

28

0

3

49

39

Nienburg (Weser)

125

122

57

31

221

178

Schaumburg

117

162

19

52

153

235

Celle

195

198

14

57

226

237

Cuxhaven

258

384

374

292

690

712

Harburg

605

804

248

319

936

1.185

Hameln-Pyrmont

Lüchow-Dannenberg

26

29

3

6

40

45

Lüneburg

204

453

104

237

343

738

Osterholz

214

247

33

31

264

307

Rotenburg (Wümme)

241

265

29

68

304

390

Soltau-Fallingbostel

134

169

18

41

175

220

Stade

316

557

231

224

577

866

Uelzen

56

68

4

23

49

115

Verden

209

283

29

138

279

448

Delmenhorst

73

94

27

59

102

160

Emden

27

67

12

31

41

101

Oldenburg

348

466

268

726

652

1.245

Osnabrück

92

237

66

107

174

363

Wilhelmshaven

39

53

15

164

66

241

Ammerland

373

464

89

292

498

809

Aurich

333

498

102

267

465

794

Cloppenburg

417

604

177

192

662

877

Emsland

1.094

1.217

420

504

1.736

1.889

Friesland

125

211

39

136

198

418

Grafschaft Bentheim

313

367

192

305

549

772

Leer

407

634

137

182

590

867

Oldenburg (LK)

157

216

23

98

195

331

Osnabrück (LK)

502

689

114

227

692

1.023

Vechta

488

630

174

271

755

1.024

66

90

35

68

114

178

126

134

39

72

206

243
81

Wesermarsch
Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

101

92

321

96

455

Goslar

6

6

0

0

1

9

Hameln

28

32

17

0

48

40

Hildesheim

50

54

28

34

58

90

Celle

38

63

0

4

50

49

Cuxhaven

26

35

131

158

171

204

55

102

81

98

164

202

134

134

120

170

287

334

Lüneburg
Lingen (Ems)

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

Tabellen   Wohnraum

95

Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Wohnungs­
bestand
insgesamt*

Wohnungs­
bestand
in 1-und-2-FH

Wohnungs­
bestand
in Mehr-FH

Eigenheim­
quote**
in %

Anteil geförderter Mietwohnungsbestand am
Gesamtwohnungsbestand
in %

2011

2011

2011

2011

2011

3.828.808

2.236.723

1.504.684

60

2,2

137.699

31.738

104.194

23

2,9

Salzgitter

55.177

19.449

35.061

36

4,4

Wolfsburg

63.631

22.621

39.938

36

2,9

Gifhorn

75.878

58.017

16.531

78

1,5

126.116

57.849

65.992

47

2,1

Goslar

85.159

39.897

43.397

48

2,0

Helmstedt

48.889

29.813

18.318

62

3,7

Northeim

69.881

46.007

22.368

67

2,1

Osterode am Harz

44.056

27.278

15.612

64

1,2

Peine

63.728

44.054

18.629

70

0,8

Wolfenbüttel

60.418

36.010

23.458

61

1,1

Region Hannover

578.993

201.317

369.919

35

4,3

nachrichtlich: Hannover

290.505

45.604

241.665

16

5,9

Diepholz

93.346

71.061

19.825

78

0,9

Hameln-Pyrmont

82.239

45.362

34.805

57

1,7

Hildesheim

141.020

76.131

62.401

55

1,5

Holzminden

38.410

25.573

12.063

68

1,2

Nienburg (Weser)

53.802

39.189

12.927

75

1,2

Schaumburg

78.428

50.297

26.137

66

1,6

Celle

85.081

57.812

25.684

69

1,1

Cuxhaven

103.610

68.901

31.852

68

0,8

Harburg

111.403

77.361

31.316

71

1,1

Lüchow-Dannenberg

26.185

19.709

5.561

78

1,3

Lüneburg

80.524

46.874

31.892

60

2,1

Osterholz

48.921

37.710

9.837

79

1,1

Rotenburg (Wümme)

72.808

56.715

14.068

80

0,8

Soltau-Fallingbostel

66.989

45.553

19.778

70

0,6

Stade

93.239

61.746

29.514

68

2,1

Uelzen

48.150

31.974

15.095

68

1,4

Verden

61.461

43.635

16.248

73

0,6

Delmenhorst

38.168

21.415

16.234

57

2,5

Emden

25.090

13.128

11.568

53

1,5

Oldenburg

86.370

40.740

44.220

48

2,3

Osnabrück

85.909

27.704

56.627

33

2,5

Wilhelmshaven

47.588

13.163

33.588

28

1,4

Ammerland

54.381

42.176

9.976

81

1,1

Aurich

93.483

73.417

16.669

81

1,2

Cloppenburg

58.282

48.238

8.272

85

3,2

Emsland

129.309

103.202

21.978

82

2,5

Friesland

52.155

38.283

12.284

76

0,9

Grafschaft Bentheim

57.545

45.397

10.736

81

1,4

Leer

73.564

59.532

11.257

84

2,3

Oldenburg (LK)

53.943

43.236

8.773

83

1,6

Osnabrück (LK)

148.905

104.458

39.109

73

3,2

Vechta

51.585

40.832

9.485

81

2,8

Wesermarsch

45.413

30.271

13.485

69

4,2

Wittmund

31.877

21.878

8.003

73

1,9

Göttingen

64.961

15.251

48.544

24

2,9

Goslar

24.752

9.336

14.962

38

3,4

Hameln

31.654

13.003

17.987

42

2,6

Hildesheim

55.200

15.770

38.397

29

1,8

Celle

36.717

18.992

17.036

53

2,2

Cuxhaven

32.386

12.685

18.821

40

0,5

Lüneburg

35.836

12.709

22.315

36

3,2

Lingen (Ems)

24.348

16.163

7.460

68

1,4

Niedersachsen
Braunschweig

Göttingen

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)
** Anteil der Wohnungen in 1-und-2-FH an den Wohnungen in Wohngebäuden
Datenbasis: LSKN

96

Tabellen

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Kaufkraft
je Haushalt

Sozialindikator*

in Euro

in %

Veränderung der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
(SVB) in %

SVB
am
30.06.

Jahresdurch­
schnittliche
Arbeitslosenquoten**
in %

2010

2011

2010

2011

10/09

11/10

2011

2010

Niedersachsen

38.620

39.071

8,6

8,2

1,62

3,09

2.531.297

7,5

6,9

Braunschweig

35.106

35.834

9,9

9,3

0,96

2,40

112.428

8,8

8,1

2011

Salzgitter

35.320

35.979

11,3

10,7

-1,05

0,88

44.458

10,1

9,2

Wolfsburg

44.655

46.052

7,7

7,1

-0,57

7,56

105.607

6,5

5,7

Gifhorn

44.307

44.831

7,5

7,0

2,81

3,54

34.591

6,4

5,8

Göttingen

31.289

31.672

7,6

7,1

3,55

3,12

93.134

8,0

7,0

Goslar

31.391

31.443

9,6

9,3

2,23

1,99

41.865

9,8

9,5

Helmstedt

37.096

37.249

9,2

8,7

2,24

4,46

19.419

8,8

8,0

Northeim

35.151

35.610

8,2

7,6

1,54

3,63

40.534

7,7

7,3

Osterode am Harz

37.253

37.240

10,4

9,8

-0,50

0,55

23.971

10,5

9,7

Peine

42.681

43.080

9,2

9,0

1,23

2,01

28.233

7,2

6,5

Wolfenbüttel

39.959

40.448

7,9

7,7

1,35

2,22

21.487

7,2

6,7

Region Hannover

38.587

39.126

10,9

10,6

1,19

2,39

441.415

9,1

8,6

nachrichtlich: Hannover

33.288

34.017

13,0

12,8

0,95

2,11

281.436

11,1

10,7

Diepholz

43.268

43.625

6,7

6,3

1,96

3,80

58.553

5,0

4,5

Hameln-Pyrmont

34.535

35.066

9,4

8,9

-0,75

2,54

47.706

8,9

8,2

Hildesheim

37.935

38.007

8,8

8,5

0,08

1,70

81.622

8,7

8,1

Holzminden

33.838

34.075

9,0

8,4

0,59

0,71

19.844

9,2

8,2

Nienburg (Weser)

36.045

36.366

7,4

6,9

1,82

4,69

33.393

6,5

6,0

Schaumburg

38.016

38.333

8,4

8,0

0,83

2,14

37.683

8,5

7,9

Celle

38.534

39.009

9,6

9,1

1,32

2,31

49.460

8,5

8,2

Cuxhaven

39.365

39.747

7,9

7,5

1,80

1,66

40.687

6,7

6,3

Harburg

48.928

49.153

5,5

5,3

0,85

3,34

49.700

5,4

5,0

Lüchow-Dannenberg

35.448

36.384

11,1

10,5

2,79

3,72

12.518

11,1

9,7

Lüneburg

39.850

40.345

9,1

8,7

2,89

2,95

49.593

7,2

6,4

Osterholz

41.974

42.299

5,3

4,9

2,17

4,03

22.284

5,5

4,4

Rotenburg (Wümme)

40.801

40.969

6,3

5,7

3,01

2,54

46.613

5,0

4,8

Soltau-Fallingbostel

39.754

40.341

8,4

8,2

1,18

1,84

41.824

7,7

7,2

Stade

43.966

44.334

8,1

7,7

1,24

3,73

54.692

7,1

6,5

Uelzen

37.332

37.964

8,7

8,3

1,63

3,41

25.722

8,1

7,5

Verden

42.924

43.131

7,2

6,9

2,18

2,65

40.980

6,3

5,5

Delmenhorst

37.339

38.256

14,7

14,4

-0,30

2,76

18.229

10,5

10,2

Emden

37.688

37.905

13,0

12,5

3,12

2,54

29.809

10,3

9,8

Oldenburg

32.936

33.478

10,8

10,2

3,63

3,09

72.928

9,0

8,6

Osnabrück

34.689

35.483

10,6

10,5

-0,07

3,01

83.457

9,3

8,2

Wilhelmshaven

31.408

32.120

14,4

14,1

2,59

2,15

27.050

13,2

12,8

Ammerland

42.933

43.591

6,5

6,0

2,02

3,78

35.439

5,4

4,9

Aurich

35.315

35.626

8,7

8,2

3,57

4,38

48.525

8,2

7,8

Cloppenburg

41.332

41.701

6,9

6,3

2,12

4,18

50.645

6,3

5,4

Emsland

40.721

41.079

5,6

5,3

3,15

3,61

109.114

4,4

3,7

Friesland

36.773

37.094

7,2

6,7

-1,88

4,80

25.219

6,9

6,4

Grafschaft Bentheim

34.567

34.477

5,4

5,1

2,71

3,97

39.951

5,2

4,7

Leer

35.106

35.551

7,8

7,3

1,18

2,97

39.964

8,1

7,4

Oldenburg (LK)

44.478

45.200

7,0

6,5

3,15

2,44

29.750

5,9

4,7

Osnabrück (LK)

43.259

43.571

6,3

5,7

3,41

4,30

104.457

5,0

4,1

Vechta

43.369

44.004

5,2

4,7

4,27

5,01

57.171

4,0

3,7

Wesermarsch

38.139

38.869

9,6

9,4

0,34

0,94

25.772

8,0

7,4

Wittmund

34.567

35.001

7,9

7,6

2,52

3,75

13.801

7,9

7,1

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

27.864

28.306

8,7

8,3

3,92

3,27

63.538

10,0

8,7

Goslar

32.537

32.493

12,8

12,4

1,34

2,62

17.948

11,9

11,5

Hameln

33.500

34.024

12,4

12,0

-1,24

3,07

23.918

11,4

11,0

Hildesheim

35.060

34.946

12,1

11,9

1,34

1,39

42.693

11,8

11,6
10,2

Celle

36.037

36.446

12,3

11,7

1,40

1,94

31.723

10,4

Cuxhaven

34.798

34.903

10,2

9,9

1,58

1,65

16.695

9,1

8,7

Lüneburg

35.906

36.433

12,4

11,9

2,59

2,46

35.009

9,3

8,4

Lingen (Ems)

40.746

41.274

7,1

6,9

3,71

2,27

23.436

4,6

4,0

*	 Anteil Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten in Prozent
**	bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
Datenbasis: BA Regionaldirektion NDS-HB, GfK GeoMarketing, LSKN, CIMA

Tabellen   Wohnraum

97

Erwerbstätige 2011 und 2030 (Tab. 8)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Erwerbstätige am
Arbeitsort
2011

Niedersachsen
Braunschweig

Entwicklung bis
2030
Index:
2011 = 100

Erwerbstätige
in Land- und
Forstwirtschaft
2011

Entwicklung bis
2030
Index:
2011 = 100

Erwerbstätige im
Dienstleistungssektor
2011

Entwicklung bis
2030
Index:
2011 = 100

Erwerbs­
tätige im produzierenden
Gewerbe
2011

Entwicklung bis
2030
Index:
2011 = 100

3.854.289

103

104.887

93

2.846.740

105

902.662

97

156.839

103

227

97

128.772

105

27.840

93

Salzgitter

56.938

96

218

87

30.750

100

25.969

90

Wolfsburg

117.513

106

187

78

59.698

109

57.628

104

Gifhorn
Göttingen

56.850

104

2.051

97

42.984

107

11.816

93

138.223

103

1.400

79

111.682

106

25.142

93

Goslar

64.511

98

736

89

49.590

100

14.185

93

Helmstedt

30.340

101

680

78

23.276

102

6.384

98

Northeim

61.147

100

2.398

90

41.712

104

17.037

92

Osterode am Harz

34.506

98

495

84

22.621

102

11.389

91

Peine

44.134

101

924

97

32.253

104

10.957

92

Wolfenbüttel

36.988

102

1.167

84

28.393

104

7.427

95

Region Hannover

639.440

102

3.366

81

530.094

104

105.979

93

nachrichtlich: Hannover

393.495

101

106

84

336.181

103

57.208

91
102

Diepholz

94.675

102

4.509

97

66.575

102

23.591

Hameln-Pyrmont

70.317

100

1.467

87

52.219

101

16.631

98

122.733

99

1.765

81

89.503

102

31.466

92

Hildesheim
Holzminden

31.007

94

646

84

19.366

99

10.995

85

Nienburg (Weser)

54.994

101

2.922

96

37.123

102

14.949

100

Schaumburg

61.648

101

843

83

45.482

103

15.323

94

Celle

79.970

101

2.004

91

59.001

102

18.966

98

Cuxhaven

70.702

102

4.955

94

52.066

104

13.681

99

Harburg

84.387

106

3.309

97

66.397

108

14.680

100
100

Lüchow-Dannenberg

20.134

102

1.505

91

13.845

104

4.784

Lüneburg

79.189

105

1.970

90

62.782

107

14.437

98

Osterholz

40.356

103

1.524

97

31.646

104

7.186

99

Rotenburg (Wümme)

79.616

102

4.250

97

58.514

105

16.852

95

Soltau-Fallingbostel

68.870

101

2.522

98

53.151

102

13.198

96

Stade

87.254

104

5.136

98

62.033

106

20.085

99

Uelzen

40.736

102

2.173

88

31.352

104

7.211

96

Verden

61.003

103

1.974

91

43.464

104

15.565

99

Delmenhorst

33.956

100

164

86

28.761

101

5.031

96

38.157

97

133

104

25.182

103

12.842

85

Oldenburg

Emden

112.632

106

188

78

100.885

107

11.559

92

Osnabrück

121.487

103

202

90

101.373

104

19.912

97

46.365

99

89

78

39.092

99

7.185

98

Wilhelmshaven
Ammerland

54.818

106

4.298

92

36.112

108

14.408

105

Aurich

79.630

105

3.478

88

60.560

106

15.592

106

77.787

107

6.128

97

44.637

110

27.022

104

170.641

107

7.866

97

106.501

109

56.274

104

Cloppenburg
Emsland
Friesland

41.485

102

1.423

97

32.124

103

7.938

97

Grafschaft Bentheim

68.554

105

2.564

97

46.755

108

19.235

99

Leer

68.413

104

2.622

91

53.238

106

12.552

99

Oldenburg (LK)

47.823

105

2.502

92

32.636

107

12.684

102

Osnabrück (LK)

159.233

104

6.720

97

100.652

107

51.861

99

85.336

109

5.775

97

49.688

111

29.873

107

Vechta
Wesermarsch

37.858

102

1.727

96

22.924

106

13.206

96

Wittmund

25.093

104

1.684

96

19.276

105

4.133

99

Göttingen

95.565

104

138

90

82.251

105

13.176

96

Goslar

26.797

91

73

80

20.556

95

6.167

79

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hameln

35.489

98

199

96

29.338

100

5.952

88

Hildesheim

67.000

102

180

66

54.809

107

12.011

80

Celle

50.426

99

310

77

38.797

100

11.319

97

Cuxhaven

28.900

101

1.257

107

22.236

101

5.408

102

Lüneburg

55.334

104

97

74

46.709

105

8.528

98

Lingen (Ems)

38.070

112

422

77

27.353

114

10.295

108

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprojektion der CIMA

98

Tabellen

Bevölkerungsentwicklung 2011 (Tab. 9)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Bevölkerung

Bevölkerungsbewegungen

Bevölkerung*

im Jahr 2011
am 31.12.2010

Geborene

Gestorbene

Zuzüge **

Fortzüge **

am 31.12.2011

7.918.293

61.280

85.489

483.000

463.764

7.912.9851

Braunschweig

248.867

2.218

2.723

16.538

14.354

250.556

Salzgitter

102.394

794

1.173

3.490

3.786

101.750

Wolfsburg

121.451

1.004

1.315

6.534

5.096

122.583

Gifhorn

172.643

1.272

1.635

9.759

10.037

172.010

Göttingen

258.255

1.956

2.556

20.869

20.338

258.166

Goslar

143.014

802

1.949

7.965

7.723

142.111

Helmstedt

92.836

556

1.182

4.771

4.922

92.062

Northeim

139.060

908

1.790

6.200

6.721

137.658

Niedersachsen

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

77.328

459

1.139

3.510

3.790

76.370

131.481

975

1.466

6.245

6.160

131.075

122.040

863

1.363

6.545

6.457

121.639

1.132.130

9.717

11.568

66.177

60.585

1.135.967

nachrichtlich: Hannover

522.686

5.077

5.375

33.344

29.921

525.875

Diepholz

213.558

1.555

2.253

14.811

14.295

213.393

Hameln-Pyrmont

154.085

1.057

2.000

7.549

8.016

152.682

Hildesheim

282.856

1.941

3.447

15.024

15.307

281.066

Holzminden

73.240

450

1.033

3.971

4.209

72.423

Nienburg (Weser)

122.206

931

1.424

8.975

8.458

121.7081

Schaumburg

160.636

1.059

1.992

9.838

9.806

159.733

Celle

178.528

1.395

2.077

9.855

10.107

177.591

Cuxhaven

200.464

1.403

2.541

11.265

11.143

199.443

Harburg

246.868

1.908

2.295

16.458

14.957

247.989

49.213

291

658

3.769

3.604

49.017

Lüneburg

177.279

1.443

1.756

13.992

12.871

178.090

Osterholz

111.876

807

1.235

5.941

5.679

111.718

Rotenburg (Wümme)

163.860

1.201

1.743

9.443

9.809

162.963

Soltau-Fallingbostel

139.630

1.035

1.530

7.420

7.781

138.784

Stade

197.132

1.598

2.035

14.749

13.932

197.520

Uelzen

94.020

619

1.220

5.734

5.588

93.564

Verden

133.368

1.022

1.422

7.495

7.418

133.034
74.497

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Delmenhorst

74.361

604

742

3.616

3.337

Emden

51.616

415

590

2.438

2.351

51.528

Oldenburg

162.173

1.383

1.633

9.940

9.370

162.481

Osnabrück

164.119

1.424

1.585

11.177

10.117

165.021

81.324

558

1.095

5.308

5.073

81.020

Ammerland

118.004

911

1.089

7.651

6.637

118.838

Aurich

188.947

1.436

2.161

11.316

11.206

188.330

Cloppenburg

158.194

1.541

1.351

14.845

14.226

159.002

Emsland

313.056

2.650

2.903

19.180

18.443

313.539

Friesland

99.598

663

1.175

5.802

5.687

99.196

Grafschaft Bentheim

135.047

1.063

1.354

5.827

5.781

134.803

Leer

164.705

1.263

1.797

9.860

9.042

164.996

Oldenburg (LK)

127.282

906

1.246

10.693

10.043

127.593

Osnabrück (LK)

356.123

2.944

3.505

19.378

18.949

355.989

Vechta

135.374

1.261

999

12.890

12.033

136.495

Wesermarsch

90.772

607

1.080

4.589

4.904

89.982

Wittmund

57.280

412

664

3.598

3.616

57.010
121.364

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.060

989

1.043

10.740

10.395

Goslar

40.989

241

543

2.136

2.120

40.704

Hameln

57.771

456

732

3.248

3.404

57.342

Hildesheim

102.794

772

1.134

6.570

6.415

102.584

Celle

70.242

589

888

3.621

3.588

69.972

Cuxhaven

50.492

315

711

2.111

2.154

50.055

Lüneburg

72.983

656

716

6.217

5.562

73.581

Lingen (Ems)

51.177

434

503

2.312

2.413

51.007

*	 Durch bestandsrelevante Veränderungen kann es vorkommen, dass die Aufrechnung der Bevölkerungsbewegungen nicht der Stichtagsveränderung entspricht.
**	Über Gemeindegrenze, ab Samtgemeinde also einschließlich gebietsinterner Wanderung
Datenbasis: LSKN
1	 Siehe Verweis 1, Seite 87

Tabellen   Wohnraum

99

Bevölkerung und Haushalte 2011 und 2030 (Tab. 10)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Bevölkerung

Entwicklung
bis 2030

2011

2030

7.912.9851

Haushalte

Entwicklung
bis 2030

Index:
2011 = 100

2011

2030

Index:
2011 = 100

7.568.285

96

3.866.285

3.939.655

102

Braunschweig

250.556

279.006

111

143.105

161.781

113

Salzgitter

101.750

83.100

82

51.209

42.879

84

Wolfsburg

122.583

136.339

111

57.643

64.229

111

Gifhorn

172.010

156.831

91

78.153

76.433

98

Göttingen

258.166

241.371

93

152.751

151.697

99

Goslar

142.111

113.019

80

81.301

71.170

88

Helmstedt

92.062

74.210

81

48.733

42.307

87

Northeim

137.658

107.699

78

71.155

58.952

83

76.370

57.965

76

37.305

31.245

84

Peine

131.075

117.968

90

59.391

56.856

96

Wolfenbüttel

121.639

107.602

88

59.504

56.668

95

1.135.967

1.169.814

103

591.613

624.741

106

nachrichtlich: Hannover

525.875

574.945

109

307.354

332.854

108

Diepholz

213.393

202.579

95

96.507

99.381

103

Hameln-Pyrmont

152.682

125.645

82

81.859

72.506

89

Hildesheim

281.066

239.124

85

142.599

131.439

92

Holzminden

72.423

55.323

76

38.263

32.627

85

Nienburg (Weser)

121.7081

107.399

88

60.657

57.698

95

Schaumburg

159.733

136.519

85

78.787

73.009

93

Celle

177.591

156.003

88

85.513

81.397

95

Cuxhaven

199.443

177.715

89

93.761

89.996

96

Harburg

247.989

263.542

106

115.906

134.326

116

Osterode am Harz

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

49.017

41.970

86

23.436

21.364

91

Lüneburg

178.090

185.225

104

84.839

93.144

110

Osterholz

111.718

104.066

93

53.562

54.318

101

Rotenburg (Wümme)

162.963

147.319

90

74.297

74.596

100

Soltau-Fallingbostel

138.784

121.447

88

62.966

57.972

92

Stade

197.520

198.166

100

92.539

100.905

109

Uelzen

93.564

84.164

90

44.761

41.642

93

Verden

133.034

126.785

95

62.770

65.748

105

Delmenhorst

74.497

71.082

95

36.315

36.114

99

Emden

51.528

50.696

98

23.895

24.934

104

Oldenburg

162.481

173.880

107

94.905

107.666

113

Osnabrück

165.021

180.112

109

85.976

94.804

110

81.020

74.886

92

43.483

41.181

95

Ammerland

118.838

128.530

108

50.928

59.239

116

Aurich

188.330

174.964

93

89.317

90.257

101

Cloppenburg

159.002

166.785

105

63.168

73.387

116

Emsland

313.539

304.846

97

132.393

142.136

107

Friesland

99.196

89.729

90

48.073

47.701

99

Grafschaft Bentheim

134.803

127.363

94

65.042

69.322

107

Leer

164.996

162.334

98

76.125

81.098

107

Oldenburg (LK)

127.593

135.085

106

53.223

60.326

113

Osnabrück (LK)

355.989

335.594

94

151.642

157.057

104

Vechta

136.495

147.798

108

57.366

67.238

117

Wesermarsch

89.982

75.159

84

42.119

38.693

92

Wittmund

57.010

51.523

90

27.428

27.476

100

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.364

117.742

97

80.578

81.200

101

Goslar

40.704

33.481

82

23.525

20.884

89

Hameln

57.342

50.031

87

32.288

29.981

93

102.584

94.217

92

56.451

54.908

97

Celle

69.972

63.396

91

36.385

35.023

96

Cuxhaven

50.055

41.627

83

26.364

23.658

90

Lüneburg

73.581

80.805

110

37.603

42.260

112

Lingen (Ems)

51.007

46.527

91

24.174

24.320

101

Hildesheim

Datenbasis: NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose der CIMA
1	 Siehe Verweis 1, Seite 87

100

Tabellen

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2011 (Tab. 11)
Landkreis/kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

Niedersachsen

75 Jahre
und älter

insgesamt

1.357.189

1.081.877

1.518.427

1.823.391

1.363.551

768.551

7.912.9851

Braunschweig

35.933

42.823

53.095

52.819

40.957

24.929

250.556

Salzgitter

16.739

13.381

17.670

23.420

19.165

11.375

101.750

Wolfsburg

18.699

18.387

23.646

26.281

21.836

13.734

122.583

Gifhorn

32.161

22.423

32.698

42.907

27.448

14.373

172.010

Göttingen

39.165

44.514

49.959

60.217

40.880

23.431

258.166

Goslar

19.791

17.901

24.224

33.278

28.465

18.452

142.111

Helmstedt

14.340

11.270

16.892

22.519

16.829

10.212

92.062

Northeim

22.041

16.362

24.250

33.137

25.578

16.290

137.658

Osterode am Harz

11.378

8.516

12.944

17.593

15.732

10.207

76.370

Peine

23.739

15.632

25.358

31.140

22.434

12.772

131.075

Wolfenbüttel

20.452

14.309

22.286

29.561

22.653

12.378

121.639

182.509

161.737

232.201

255.662

193.076

110.782

1.135.967

nachrichtlich: Hannover

78.211

87.579

117.170

112.719

80.035

50.161

525.875

Diepholz

37.278

26.197

40.364

51.275

37.820

20.459

213.393

Hameln-Pyrmont

24.272

19.120

26.569

35.511

28.690

18.520

152.682

Hildesheim

45.833

37.845

51.194

65.506

50.221

30.467

281.066

Holzminden

11.687

8.993

12.292

16.468

13.980

9.003

72.423

Nienburg (Weser)

21.485

15.934

22.584

28.956

20.305

12.445

121.7081

Schaumburg

26.519

18.918

28.621

38.280

29.503

17.892

159.733

Celle

31.449

22.873

32.162

40.764

32.106

18.237

177.591

Cuxhaven

33.989

23.161

35.758

46.057

39.216

21.262

199.443

Harburg

44.228

27.750

48.332

59.391

46.155

22.133

247.989

7.792

5.461

8.226

11.322

10.126

6.090

49.017

Lüneburg

31.604

24.683

37.133

41.201

28.463

15.006

178.090

Osterholz

19.547

12.545

21.061

27.315

21.203

10.047

111.718

Rotenburg (Wümme)

30.693

22.031

31.201

37.736

26.896

14.406

162.963

Soltau-Fallingbostel

24.658

18.028

25.957

32.276

23.868

13.997

138.784

Stade

36.544

25.839

38.870

45.335

34.303

16.629

197.520

Uelzen

15.525

11.071

16.952

21.607

17.503

10.906

93.564

Verden

24.129

16.874

24.749

31.679

24.008

11.595

133.034

Delmenhorst

12.465

10.351

13.525

17.167

14.118

6.871

74.497

8.465

8.292

9.939

11.038

8.761

5.033

51.528

Oldenburg

25.371

27.677

34.173

36.444

25.230

13.586

162.481
165.021

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Emden
Osnabrück

24.188

29.934

34.829

35.188

25.017

15.865

Wilhelmshaven

11.098

13.021

13.409

18.285

16.267

8.940

81.020

Ammerland

21.620

14.675

22.629

27.555

21.478

10.881

118.838

Aurich

34.671

24.470

35.020

42.424

34.433

17.312

188.330

Cloppenburg

34.646

24.890

31.954

34.794

20.808

11.910

159.002

Emsland

60.657

46.516

62.565

71.181

47.429

25.191

313.539

Friesland

17.114

11.583

17.576

22.793

20.030

10.100

99.196

Grafschaft Bentheim

26.143

18.854

26.012

30.127

21.311

12.356

134.803

Leer

30.866

22.617

31.659

37.207

28.153

14.494

164.996

Oldenburg (LK)

23.517

15.620

24.933

31.220

21.441

10.862

127.593

Osnabrück (LK)

67.836

48.138

68.372

83.850

55.097

32.696

355.989

Vechta

28.281

22.258

28.181

30.754

17.189

9.832

136.495

Wesermarsch

15.819

11.339

15.931

21.343

16.560

8.990

89.982

Wittmund

10.253

7.064

10.472

12.808

10.810

5.603

57.010

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

16.420

27.460

23.471

26.627

17.410

9.976

121.364

Goslar

5.716

4.922

7.299

9.372

8.133

5.262

40.704

Hameln

9.149

8.072

9.990

12.578

10.715

6.838

57.342

Hildesheim

15.502

17.317

18.628

22.461

17.848

10.828

102.584

Celle

11.374

9.948

12.643

15.458

12.652

7.897

69.972

Cuxhaven

7.354

5.855

8.288

10.704

11.484

6.370

50.055

Lüneburg

11.723

12.998

16.327

15.758

10.795

5.980

73.581

8.847

7.865

9.368

12.027

8.344

4.556

51.007

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose der CIMA
1	 Siehe Verweis 1, Seite 87

Tabellen   Wohnraum

101

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2011 bis 2030 (Tab. 12)
Landkreis/kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

75 Jahre
und älter

insgesamt

Index: 2011 = 100
Niedersachsen
Braunschweig

83

78

91

76

130

137

96

126

89

123

95

122

120

111

Salzgitter

75

68

78

63

105

112

82

Wolfsburg

125

86

126

100

112

121

111

Gifhorn

72

68

83

69

145

151

91

Göttingen

89

71

91

71

135

136

93

Goslar

62

61

72

59

112

114

80

Helmstedt

65

60

72

64

118

116

81

Northeim

63

61

66

60

115

113

78

Osterode am Harz

56

57

62

60

105

115

76

Peine

72

78

80

72

130

133

90

Wolfenbüttel

78

75

83

63

120

133

88

Region Hannover

104

91

100

85

124

131

103

nachrichtlich: Hannover

121

96

111

94

129

113

109

Diepholz

80

76

89

73

135

143

95

Hameln-Pyrmont

69

64

75

62

114

118

82

Hildesheim

70

69

77

65

120

125

85

Holzminden

61

61

70

61

104

106

76

Nienburg (Weser)

73

67

80

68

134

130

88

Schaumburg

67

68

73

62

126

135

85

Celle

73

71

79

70

119

136

88

Cuxhaven

76

74

80

69

115

140

89
106

Harburg

92

90

99

85

136

166

Lüchow-Dannenberg

59

63

70

69

120

135

86

Lüneburg

89

91

91

84

151

155

104

Osterholz

78

75

81

71

126

161

93

Rotenburg (Wümme)

68

74

84

70

136

145

90

Soltau-Fallingbostel

71

69

73

69

132

133

88

Stade

86

81

98

82

127

160

100

Uelzen

75

75

81

69

126

126

90

Verden

82

77

88

70

125

171

95

Delmenhorst

87

79

101

73

113

144

95

Emden

91

76

106

83

121

128

98

Oldenburg

112

88

108

84

137

141

107

Osnabrück

121

95

116

90

131

113

109

Wilhelmshaven

89

70

114

68

107

120

92

Ammerland

87

82

104

85

145

178

108

Aurich

70

71

84

74

132

155

93

Cloppenburg

81

81

106

93

171

142

105

Emsland

74

71

89

84

154

151

97

Friesland

73

67

80

69

120

154

90

Grafschaft Bentheim

77

72

82

79

145

144

94

Leer

79

76

96

82

138

143

98
106

Oldenburg (LK)

84

82

104

84

149

170

Osnabrück (LK)

76

74

85

74

148

142

94

Vechta

86

84

110

92

181

147

108

Wesermarsch

62

65

77

61

126

134

84

Wittmund

67

71

75

72

128

156

90

116

72

103

68

133

135

97

65

62

75

67

111

113

82

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

78

69

89

69

109

119

87

Hildesheim

86

74

97

73

115

121

92

Celle

83

72

91

77

112

116

91

Cuxhaven

81

62

76

70

92

121

83

Lüneburg

106

100

102

90

152

139

110

78

66

97

70

131

130

91

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose der CIMA

102

Tabellen

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2011 (Tab. 13)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5und-mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

1.550.457

1.289.810

470.217

402.132

153.669

3.866.285

77.709

41.639

13.517

8.391

1.850

143.105

Braunschweig

Bevölkerung Einwohner/
insgesamt
Haushalt

7.912.9851

2,05

250.556

1,75

Salzgitter

20.237

16.786

7.103

5.073

2.010

51.209

101.750

1,99

Wolfsburg

20.490

22.662

7.065

5.008

2.418

57.643

122.583

2,13

Gifhorn

24.478

29.355

11.506

8.348

4.466

78.153

172.010

2,20

Göttingen

85.793

39.020

13.875

11.631

2.431

152.751

258.166

1,69

Goslar

37.564

27.229

8.482

7.162

864

81.301

142.111

1,75

Helmstedt

19.405

17.325

6.518

4.697

789

48.733

92.062

1,89

Northeim

25.845

26.943

9.123

7.731

1.512

71.155

137.658

1,93

Osterode am Harz

12.444

13.581

5.321

4.505

1.455

37.305

76.370

2,05

Peine

18.854

21.503

9.006

6.475

3.553

59.391

131.075

2,21

Wolfenbüttel

25.094

17.162

8.040

5.808

3.400

59.504

121.639

2,04

Region Hannover

274.325

187.650

64.557

49.158

15.924

591.613

1.135.967

1,92

nachrichtlich: Hannover

173.720

82.933

28.662

16.648

5.391

307.354

525.875

1,71

Diepholz

32.063

33.320

13.179

12.729

5.216

96.507

213.393

2,21

Hameln-Pyrmont

37.636

26.102

8.372

7.362

2.387

81.859

152.682

1,87

Hildesheim

59.949

46.458

16.734

14.718

4.740

142.599

281.066

1,97

Holzminden

15.921

12.462

4.959

4.364

557

38.263

72.423

1,89

Nienburg (Weser)

24.324

19.817

7.086

6.870

2.561

60.657

121.7081

2,01

Schaumburg

32.067

24.451

9.344

9.074

3.853

78.787

159.733

2,03

Celle

33.669

27.950

10.853

8.382

4.659

85.513

177.591

2,08

Cuxhaven

30.780

35.555

12.695

11.051

3.680

93.761

199.443

2,13

Harburg

41.511

42.834

15.060

13.121

3.380

115.906

247.989

2,14

9.419

6.737

3.371

2.633

1.276

23.436

49.017

2,09

Lüchow-Dannenberg
Lüneburg

34.167

27.503

11.224

8.602

3.344

84.839

178.090

2,10

Osterholz

21.653

17.223

6.296

5.515

2.877

53.562

111.718

2,09

Rotenburg (Wümme)

23.920

27.208

10.559

9.244

3.365

74.297

162.963

2,19

Soltau-Fallingbostel

22.208

19.993

9.414

7.302

4.048

62.966

138.784

2,20

Stade

33.018

32.946

12.455

10.853

3.268

92.539

197.520

2,13

Uelzen

18.159

12.897

6.360

4.944

2.402

44.761

93.564

2,09

Verden

23.832

21.104

8.273

6.399

3.162

62.770

133.034

2,12

Delmenhorst

13.969

13.670

3.330

3.573

1.773

36.315

74.497

2,05

Emden
Oldenburg

8.125

9.082

2.930

2.768

989

23.895

51.528

2,16

53.559

27.815

5.883

6.271

1.375

94.905

162.481

1,71

Osnabrück

42.013

25.732

7.960

7.099

3.172

85.976

165.021

1,92

Wilhelmshaven

18.929

16.412

3.531

3.350

1.261

43.483

81.020

1,86

Ammerland

16.531

17.783

6.494

7.093

3.025

50.928

118.838

2,33

Aurich

30.602

34.723

10.737

10.228

3.027

89.317

188.330

2,11
2,52

Cloppenburg

17.935

19.184

10.431

11.308

4.309

63.168

159.002

Emsland

38.732

46.962

19.541

17.905

9.253

132.393

313.539

2,37

Friesland

17.433

18.809

4.810

4.601

2.420

48.073

99.196

2,06

Grafschaft Bentheim

27.899

19.656

7.188

6.520

3.779

65.042

134.803

2,07

Leer

25.796

28.780

9.415

8.955

3.178

76.125

164.996

2,17

Oldenburg (LK)

14.560

19.919

7.641

8.343

2.761

53.223

127.593

2,40

Osnabrück (LK)

45.469

51.557

22.596

20.678

11.342

151.642

355.989

2,35

Vechta

19.314

17.440

8.734

8.000

3.878

57.366

136.495

2,38

Wesermarsch

13.139

16.108

5.900

5.667

1.305

42.119

89.982

2,14

9.915

10.765

2.751

2.620

1.377

27.428

57.010

2,08

Göttingen

53.815

15.863

5.600

4.632

668

80.578

121.364

1,51

Goslar

11.132

7.822

2.310

2.027

235

23.525

40.704

1,73

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hameln

16.650

9.819

2.682

2.363

774

32.288

57.342

1,78

Hildesheim

28.496

17.208

5.282

4.235

1.230

56.451

102.584

1,82

Celle

16.733

11.662

3.651

2.817

1.523

36.385

69.972

1,92

Cuxhaven

10.683

10.056

2.640

2.236

750

26.364

50.055

1,90

Lüneburg

17.658

11.720

4.031

3.036

1.156

37.603

73.581

1,96

8.865

8.768

2.798

2.485

1.258

24.174

51.007

2,11

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA

Tabellen   Wohnraum

103

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2011 bis 2030 (Tab. 14)
Landkreis/kreisfreie Stadt

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5und-mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

Index: 2011 = 100
Niedersachsen

108

109

86

81

79

102

Braunschweig

117

111

105

105

105

113

Salzgitter

85

88

78

74

80

84

Wolfsburg

114

113

104

101

118

111

Gifhorn

101

116

74

69

78

98

Göttingen

103

103

86

83

61

99

Goslar

95

91

69

65

20

88

Helmstedt

92

98

65

62

46

87

Northeim

82

93

73

68

52

83

Osterode am Harz

90

94

67

62

55

84

Peine

102

106

79

75

78

96

Wolfenbüttel

109

94

77

73

82

95

Region Hannover

109

107

99

93

89

106

nachrichtlich: Hannover

108

109

115

104

98

108

Diepholz

119

107

82

81

80

103

Hameln-Pyrmont

93

94

72

70

72

89

Hildesheim

99

98

75

72

74

92

Holzminden

95

92

64

63

37

85

102

107

71

71

69

95

99

105

71

69

69

93

Celle

104

102

75

72

79

95

Cuxhaven

102

108

78

73

69

96

Harburg

134

118

94

86

82

116

Lüchow-Dannenberg

101

90

85

76

72

91

Lüneburg

115

119

95

91

78

110

Osterholz

110

109

83

77

78

101

Rotenburg (Wümme)

112

114

78

71

68

100

94

103

80

74

84

92

Stade

123

115

90

83

72

109

Uelzen

100

90

91

84

78

93

Verden

119

112

78

75

77

105

Delmenhorst

105

101

84

89

94

99

Emden

109

111

92

91

73

104

Oldenburg

120

110

90

99

71

113

Osnabrück

113

111

108

95

112

110

Nienburg (Weser)
Schaumburg

Soltau-Fallingbostel

Wilhelmshaven

91

106

82

82

82

95

Ammerland

128

127

94

96

90

116

Aurich

102

117

81

77

60

101

Cloppenburg

135

130

95

97

76

116

Emsland

115

125

91

77

81

107

Friesland

110

105

74

71

78

99

Grafschaft Bentheim

120

114

82

68

81

107

Leer

112

119

87

84

68

107

Oldenburg (LK)

122

129

89

92

87

113

Osnabrück (LK)

113

121

86

71

84

104

Vechta

122

138

103

87

93

117

95

107

75

71

48

92

110

108

74

70

77

100

Wesermarsch
Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

104

96

96

95

51

101

Goslar

96

91

72

68

22

89

Hameln

97

94

78

80

82

93

Hildesheim

102

97

86

85

91

97

Celle

103

97

79

81

90

96

Cuxhaven

96

94

71

71

68

90

Lüneburg

114

118

102

104

92

112

Lingen (Ems)

108

109

83

74

79

101

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose der CIMA

104

Abkürzungen

Abkürzungen
Abb.	Abbildung
BA	
Bundesagentur für Arbeit
BA Regionaldirektion	Bundesagentur für Arbeit Regionaldirektion
NDS-HB­	
Niedersachsen-Bremen
BBSR	
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
BEI	
Bremer Energie Institut
CIMA	
CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH
EFH	Einfamilienhäuser
EFRE	
Europäischer Fonds für regionale Entwicklung
EW	Einwohner
FH	Familienheime
GdW	Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien­
unternehmen
GfK	
Gesellschaft für Konsumforschung
GWB	Geschosswohnungsbau
ha	Hektar
ILEK	
Integriertes ländliches Entwicklungskonzept
ISEK	
Integriertes Stadtentwicklungskonzept
IWU	
Institut Wohnen und Umwelt
KfW	
Kreditanstalt für Wiederaufbau
KomWoB	
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
LGLN	Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung
­Niedersachsen
LSKN	
Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie 	
	Niedersachsen
MFH	Mehrfamilienhäuser
NBauO	
Niedersächsische Bauordnung
OGA	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte
(in Niedersachsen)
ÖPNV	
Öffentlicher Personennahverkehr
qm	Quadratmeter
SG	Samtgemeinde
SGB II	Sozialgesetzbuch Zweites Buch – Grundsicherung für
­Arbeitssuchende
SGB XII	
Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch – Sozialhilfe
StBA	
Statistisches Bundesamt
SVB	
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
WE	Wohneinheiten
WoGG	Wohngeldgesetz
ZFH	Zweifamilienhäuser
Abkürzungen für kreisfreie Städte und Landkreise (Autokennzeichen)

BS = Braunschweig, GÖ = Göttingen, H = Landeshauptstadt Hannover, H-Region =
Region Hannover, OL = Stadt Oldenburg, OL-Land = Landkreis Oldenburg, OS =
Stadt Osnabrück, OS-Land = Landkreis Osnabrück, SZ = Salzgitter, WOB = Wolfsburg

Anhang   Wohnraum

Weitere Broschüren zur
­Wohnungsmarktbeobachtung
Bisher veröffentlichte Themenhefte
Heft 1	 Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Heft 2	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010
(Bearbeitung: Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung – ies)
Heft 3	 Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Heft 4	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am
Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)
Heft 5	 Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Heft 6	 Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Heft 7	 Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 8	 Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Heft 9	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Heft 10	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 11	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 13	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14	Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Heft 15	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Heft 16	Wohnungsmarktbeobachtung 2006 –
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
Heft 17	Wohnungsmarktbeobachtung 2007 –
Aktuelle Marktlage, Spezial: Zurück in die Städte?
Heft 18	Wohnungsmarktbeobachtung 2008:
Aktuelle Marktlage und Pers­pektiven 2025
Heft 19	Wohnungsmarktbeobachtung 2009:
Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand
Heft 20	Wohnungsmarktbeobachtung 2010/2011:
Integrierte Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen –
Perspektive 2030

Neben den Themenheften bietet die NBank online vertiefende Informationen aus
der Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktba­
rometer. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter
www.nbank.de (Fachthemen: Wohnungsmarktbeobachtung) kostenfrei aktuelle
Ergebnisse in Tabellen- und Kartenform zur Verfügung.
Die Themenhefte sind sämtlich kostenlos bei der NBank zu beziehen. Das aktu­
elle Heft kann per E-Mail bestellt werden (wom@nbank.de). Ältere Hefte können im
Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden unter www.nbank.de (Fachthemen
Wohnungsmarktbeobachtung).

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Impressum
Herausgeber — NBank — Günther-Wagner-Allee 12-16 — 30177 Hannover
Bearbeitung/Text — Sebastian Hämker, Robert Koschitzki
Kooperationspartner — CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH, Prof. Dr.
Hans-Ulrich Jung, Fabian Böttcher — Stadtregion – Büro für Raumanalysen und
Beratung, Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker
Koordination — Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie,
­Gesundheit und Integration (MS), Referat 506: Soziales Wohnungsrecht, Wohngeld,
Koordinierungs- und Querschnittsaufgaben
Titelfoto — © crimson – Fotolia.com, Friedhelm Naumilkat
Layout, Satz — Naumilkat – Agentur für Kommunikation und Design, Düsseldorf

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.
Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne unsere
ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen,
Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Heft 21

Die NBank ist die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen.

NBank
Günther-Wagner-Allee 12-16 – 30177 Hannover
Telefon 0511. 30031-0 – Telefax 0511. 30031-300
info@nbank.de – www.nbank.de
        
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