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Integrierte Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen - Perspektive 2030

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2010/11 Integrierte Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen - Perspektive 2030

Wohnungsmarktbeobachtung 2010/2011: Integrierte
­Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen –
Perspektive 2030

WOHNRAUM

Inhalt   Wohnraum

Wohnungsmarktbeobachtung 2010/11
Integrierte Entwicklung von Wohnstandorten und Regionen –
Perspektive 2030

	 04	— VORWORT

	 45	— Wohnungsmarktprognose 2030
	 45	— Bevölkerungsprognose 2030

	 06	— AUF EINEN BLICK

	 53	— Haushaltsprognose 2030
	 60	— Wohnungsbedarfsprognose 2030

	 10	— AKTUELLE HERAUSFORDERUNGEN

	 66	— Erwerbstätigenprojektion 2030

der Wohnungsmärkte
	 72	— Schlussfolgerungen und 
	 14	— Trends der Wohnstandort­

Handlungsempfehlungen

entwicklung
	 14	— Immobilienpreise und Mieten

	 77	— Anhang

	 20	— Wohnungen und Haushalte

	 78	— Prognosemethodik

	 27	— Wohnstandortqualitäten

	 85	— Verweise
	 88	— Tabellen

	 32	— Wohnbaulandumfrage 2010
	 32	— Neuausweisungen von Wohnbauland
	 37	— Wohnbauland-Reserven
	 42	— Baulandnachfrage

	101	— Abkürzungen

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Vorwort

Vorwort

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
Sie halten den Wohnungsmarktbericht 2010/2011 in Ihren Händen. Diese Informationsgrundlage wird alle zwei Jahre von der NBank erstellt und soll Sie in Ihren
strategischen Planungen unterstützen. Der besondere Wert der hier beschriebenen
Prognosen liegt in ihrer Konsistenz für Niedersachsen. Darüber hinaus berücksichtigt
sie altersspezifische Wanderungsbewegungen. Als erste Institution für Niedersachsen
legt die NBank die Prognosen in dieser regionalen Tiefe und bis zum Jahr 2030 vor.
Für einige Städte deuten die vorhergesagten Bevölkerungs- und Haushaltszahlenentwicklungen derzeit in eine wesentlich günstigere Zukunftsperspektive als noch vor
zwei Jahren. Die Zentren haben sich scheinbar wettbewerbsgerecht positioniert und
die Wanderungsbewegungen in Vororte und ländliche Bereiche kräftig zurückfahren
können. Die andere Seite der Medaille zeigt zugleich, dass dies bei insgesamt abnehmenden Bevölkerungszahlen schmerzliche Einwohnereinbußen in einigen Gebieten
bedeutet.
Ebenfalls bundesweit erstmalig hat sich das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) im Auftrag der NBank an eine Erwerbstätigenprojektion auf Gemeindeebene gewagt. Ohne Arbeitsplätze keine Zuwanderung und keine ausgeglichene Wohnungsmarktentwicklung – dieser einfache Zusammenhang wird bei isolierten
Wohnungsmarktuntersuchungen oft vernachlässigt. Arbeitsplätze entstehen dort,
wo die Standortbedingungen günstig sind und die Menschen sich gerne niederlassen
wollen. Die Kommunen müssen attraktiv sein für Unternehmen und Einwohner.
Stärker denn je wird der Wettbewerb zwischen den Kommunen und Regionen in
Deutschland ausgetragen werden.

Vorwort   Wohnraum

Wer eine gute und langfristig tragfähige
Entscheidung treffen will, der benötigt vor
allem fundierte Informationen.

Als Grundlage für konkretes Handeln in den Städten und Gemeinden empfiehlt es
sich, kommunale und regionale Entwicklungskonzepte zu entwickeln, die durch
Wohnungsmarktbeobachtungen gestützt werden. Ich freue mich sehr, dass sich dazu
eine niedersächsische Arbeitsgruppe gebildet hat, die dazu beiträgt, dass die in diesem Bericht thematisierten Trends, Prognosen und Handlungsempfehlungen einen
Mehrwert für unsere Kommunen bilden.

Ihre
Aygül Özkan
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen, Familie, Gesundheit und
Integration

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Auf einen Blick

Auf einen Blick
 
 

 

 

 
2009

 
Veränderung 
zum Vorjahr

 
Aussicht für 
2011

Preisindex für Bauleistungen (2005 = 100)

112,1

1,7

leicht steigend

Preisindex Nettomieten (2005 = 100)

109,0

0,3

leicht steigend

Quadratmeterpreis für baureifes Land

77 Euro

5,5 %

unverändert

137.000 Euro

-0,7 %

leicht sinkend

Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot

Preis für Einfamilienhäuser
Hypothekarzinsen (1 – 5 Jahre fest)

4,0 %

-1,2 Prozentpunkte

leicht steigend

Hypothekarzinsen (5 – 10 Jahre fest)

4,4 %

-0,5 Prozentpunkte

leicht steigend

3.796.522

0,4 %

leicht steigend

13.347

-5,3 %

leicht steigend

je 1.000 Einwohner

1,7

-0,1

leicht steigend

Baugenehmigungen

15.431

-17,3 %

leicht steigend

je 1.000 Einwohner

1,9

0,3

leicht steigend

Wohnfläche je Wohnung

95,7 qm

0,1 qm

unverändert

Wohnfläche je Einwohner

45,8 qm

0,3 qm

leicht steigend

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.928.815

-0,2 %

leicht sinkend

Zahl der Haushalte (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

3.833.631

0,3 %

leicht steigend
leicht sinkend

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
Baufertigstellungen

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

2,07

-0,02

38.373

0,6 %

unverändert

8,6

-0,1 Prozentpunkte

leicht sinkend

2.416.282

0,0 %

steigend

7,8 %

0,1 Prozentpunkte

sinkend

Wohnungsmarktlage

ausgewogen

unverändert

ausgewogen

Nettokaltmiete je qm

5,10 Euro

0,8 %

-

Wiedervermietung / Fertigstellung bis 1948

4,20 Euro

-0,9 %

-

Wiedervermietung / Fertigstellung nach 1948

4,90 Euro

-0,4 %

-

Neubau / Erstvermietung

6,20 Euro

3,3 %

-

1,9 %

0,2 Prozentpunkte

leicht sinkend
leicht sinkend

Haushaltskaufkraft
Sozialindikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote
NBank-Wohnungsmarktbarometer (Umfrageergebnisse)

Marktbedingter Leerstand
Mieterfluktuation

12,6 %

0,7 Prozentpunkte

Investitionsbereitschaft

niedrig

unverändert

mittel

für neue Mietwohnungen

niedrig

unverändert

niedrig

für neue Eigentumsmaßnahmen

niedrig

unverändert

niedrig

für bestehende Mietwohnungen

mittel

unverändert

mittel

für bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

mittel

unverändert

mittel

Prognosen

2009

2030

Veränderung

Bevölkerung (2009 – 2030)

7.928.815

7.224.853

-8,9 %

Haushalte (2009 – 2030)

3.833.631

3.760.634

-1,9 %

2009

2030

Veränderung

3.676.668

3.812.489

3,7 %

Projektion
Erwerbstätige (2009 – 2030)

Auf einen Blick  Wohnraum

Auf einen Blick
Aktuelle Trends
Die Wohnungsmärkte differenzieren sich weiter aus. Mittel- und Oberzentren
verzeichnen eine stabile Wohnungsnachfrage, während in peripheren, ländlichen
Räumen zunehmend leer stehende Einfamilienhäuser beklagt werden. In den
Zentren wird der Markt für neue Wohnungen und für geförderte Wohnungen aus
Nachfrager­sicht enger, die mittleren Preissegmente bleiben ausgewogen. Der Wertverlust der niedersächsischen Wohnimmobilien betrug in den letzten zehn Jahren bei
Eigenheimen elf Prozent und 14 % bei Eigentumswohnungen.
Trotz sehr zurückhaltender Bautätigkeit in den vergangenen Jahren ist ein
Wohnungsmangel nicht zu befürchten. Nur im Oldenburger Raum, im Süden von
Hamburg sowie im Raum Hannover stieg die Zahl der Haushalte in den letzten zehn
Jahren stärker als die der Wohnungen.
Bevorzugt nachgefragt werden günstige Einfamilienhäuser und Geschosswohnungen in klassischen Mehrfamilienhäusern jeweils in (einfacher bis) mittlerer
Wohnlage. Der Anteil hochwertiger Wohnungsnachfrage ist rückläufig.

Wohnbauland-Umfrage 2010
In den Jahren 2008 und 2009 wurden in Niedersachsen nur knapp 1.200 ha für
16.900 Wohnungen neu ausgewiesen. 94 % der Fläche und 81 % der geplanten Wohnungen waren für den Familienheimbau vorgesehen. Gegenüber der ersten Hälfte
des Jahrzehnts wurden Wohnbauflächen etwas intensiver ausgenutzt. Aktuell hat
sich die mittlere Grundstücksgröße bei 700 qm Bruttowohnbauland je Wohneinheit
stabilisiert (800 qm für Familienheime und 250 qm für Geschosswohnungen).
Da 2008 und 2009 geringfügig mehr Fläche bebaut als neu ausgewiesen wurde,
schmolzen die Reserven minimal um etwa drei Prozent ab. 94 % der Reserveflächen
waren für den Bau von Familienheimen vorgesehen. Die geringen Reserven für den
Geschosswohnungsbau befanden sich zu 40 % in der Region Hannover und der Stadt
Oldenburg. Nach wie vor liegt nur etwa ein Viertel der gesamten Reserveflächen für
den Wohnungsbau in bebauten Ortsteilen bzw. in Baulücken. Brachflächen wurden
kaum für Wohnzwecke wieder genutzt.
2008 und 2009 wurden in Niedersachsen knapp 1.450 ha Bruttowohnbauland
für den Wohnungsneubau in Anspruch genommen; das waren 25 % weniger als
2006/2007. Die Mehrheit der Städte und Gemeinden ging davon aus, dass sich die
Nachfrage nach Geschosswohnungsbau leicht erhöhen wird.

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Auf einen Blick

Wohnungsmarktprognose 2030
Bevölkerungsprognose

Bei einem jährlichen Wanderungsgewinn von etwa 4.300 Personen für Niedersachsen wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2030 um ca. 704.000 Personen oder neun
Prozent sinken. Die Wanderungsgewinne in der Höhe des Durchschnitts der letzten
fünf Jahre reichen nicht aus, die Einwohnerzahl in Niedersachsen konstant zu halten.
Zusätzlich droht die Gefahr, dass der Bevölkerungsrückgang durch die Altersstruktur
der Zu- und Fort­züge beschleunigt wird. Bis auf den Landkreis Vechta sehen sich
erstmals alle kreisfreien Städte und Landkreise mit der Tatsache konfrontiert, dass
ihre Einwohnerzahlen spätestens im Prognosezeitraum fallen werden. Insgesamt dürfen nur weniger als ein Prozent aller niedersächsischen Kommunen noch auf weiter
leicht steigende Einwohnerzahlen hoffen.
Bereits in den kommenden zehn Jahren wird die für den Immobilienerwerb
relevante Altersgruppe der 30-45-Jährigen viel schwächer besetzt sein als heute.
Gleichzeitig wird die für die Bildung kleiner Haushalte besonders relevante Gruppe
der 60- bis unter 75-Jährigen sehr stark anwachsen.
Insgesamt reicht die Bandbreite der Bevölkerungsentwicklung bis 2030 unter
den niedersächsischen Stadt- und Landkreisen von Zuwächsen in Höhe von sechs
Prozent im Landkreis Vechta bis zu Bevölkerungsrückgängen um 27 % im Landkreis
Holzminden.
Haushaltsprognose

Die Zahl der Haushalte in Niedersachsen wird bis zum Jahr 2017 von derzeit 3,83
noch weiter auf ca. 3,89 Mio. ansteigen. Danach geht die Haushaltszahl auf 3,76 Mio.
im Jahr 2030 zurück. Von 2009 bis 2030 sinkt die Haushaltszahl insgesamt um 1,9 %.
Die Perspektive 2030 deckt erstmalig den flächendeckend langfristig wirkenden
Trend zurückgehender Haushaltszahlen auf. Spätestens gegen Ende des Prognosezeitraums sind in den allermeisten Kommunen die Zeiten des Wachstums vorbei.
Die Entwicklung der Haushaltszahlen in Niedersachsen wird auch zukünftig
weiter durch den anhaltenden Singularisierungstrend und den Rückgang größerer
Haushalte mit mehr als drei Personen geprägt sein.
Innerhalb Niedersachsens gibt es entsprechend der regionalen Unterschiede bei
der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung erhebliche Gegensätze in der erwarteten
Haushaltsentwicklung. So ist im Landkreis Vechta bis 2030 von einem Anstieg der
Haushaltszahl um knapp 18 % auszugehen, während im Landkreis Goslar mit Rückgängen von etwa 21 % zu rechnen ist. Daher wird es zukünftig je nach räumlicher
Lage sowohl Wohnungsneubedarfe als auch Wohnungsüberhänge in Niedersachsen
geben.

Auf einen Blick   Wohnraum

Wohnungsprognose

Bereits im Ausgangsjahr 2009 gab es in Niedersachsen anderthalb mal so viele Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern wie in Mehrfamilienhäusern. Das Nachfragepotenzial nach Mietwohnungen und Wohneigentum ist im Landesdurchschnitt
jedoch nahezu ausgeglichen.
Die Summe der Wohnungsneubedarfe bis 2030 in den noch prosperierenden
Gemeinden in Niedersachsen beträgt ohne gemeindeübergreifenden Ausgleich
265.000 Wohneinheiten. Ihnen stehen Wohnungsüberhänge in Höhe von insgesamt
156.000 Einheiten in schrumpfenden Kommunen gegenüber. Auch bei der differenzierten Betrachtung der Neubedarfe und Überhänge nach Gebäudetypen sind
starke regionale Unterschiede festzustellen. Insgesamt ist für Niedersachsen bis zum
Jahr 2030 (ohne Ausgleich nach Gebäudetypen, siehe auch Verweis 12 auf S. 85) von
einem Neubedarf von 121.000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und
151.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auszugehen. Mit 118.000 Einheiten
droht fast ebenso vielen Ein- und Zweifamilienhauswohnungen andernorts Leerstand, bei den Geschosswohnungen zeigt die Prognose 44.000 Überhänge an.

Erwerbstätigenprojektion 2030
Die Erwerbstätigenzahlen werden in den nächsten zehn Jahren weiter deutlich
steigen und erst ab Anfang des kommenden Jahrzehnts aufgrund von Engpässen im
Arbeitskräftepotenzial sowie sinkender gesamtwirtschaftlicher Nachfrage aufgrund
rückläufiger Einwohnerzahlen sinken. Bis dahin wird der zunehmende Fachkräfte­
bedarf durch Abbau der Arbeitslosigkeit, Steigerung der Erwerbsbeteiligung von
Frauen, Verschiebung des Renteneintritts, kürzere Schul- und Studienzeiten sowie
auch Zuwanderungen gedeckt werden. Für Niedersachsen wird eine im bundesweiten Vergleich leicht überdurchschnittliche Erwerbstätigenentwicklung prognostiziert.
Der wirtschaftliche Strukturwandel wird sich weiter fortsetzen. Die Erwerbstätigenprojektion zeigt deutlich, dass Verlusten bei einfachen Produktionen, in der
Landwirtschaft und im öffentlichen Sektor, Gewinne in den wissensorientierten
Dienstleistungen sowie im Sozial- und Gesundheitsbereich gegenüberstehen.
In der zukünftigen Entwicklung werden die großstädtischen Regionen gegenüber den ländlichen Räumen etwas gewinnen. Die Spannweite der Erwerbstätigenentwicklung reicht von Zuwächsen um 13 % im Landkreis Vechta bis zu Verlusten
um fünf Prozent in den Kreisen Osterode und Holzminden.

9

10

Neue Strategien für Stadt und Land

Aktuelle Herausforderungen der
­Wohnungsmärkte:
Neue Strategien für Stadt und Land
Die niedersächsischen Wohnungsmarktperspektiven sind vielfältig. Von MetropolWohnungsmärkten mit weiterhin dynamisch wachsenden Gemeinden bis zu Ortsteilen im ländlich-peripheren Raum, die erhebliche Leerstände zu erwarten haben,
ist alles vorhanden. Auch kleinräumig sind ungleiche Entwicklungsgeschwindigkeiten festzustellen. Einige Orte bleiben attraktiv für ihre Bewohner und ziehen sogar
neue Zuwanderer an, während andere Kommunen die Folgen des demografischen
Wandels ungemildert spüren. Die kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung des
Landes Niedersachsen begleitet diese Entwicklungen in regelmäßiger Folge und zeigt
die Perspektiven auf, die sich vor dem aktuellen Hintergrund ergeben.
Die Wohnungsmarktentwicklungen sind dabei ganz wesentlich von langfristig
wirksamen Faktoren, z. B. der demografischen Entwicklung und dem vorhandenen
Wohnungsbestand beeinflusst. Aber auch der kurzfristige, durch Marktreaktionen
ausgelöste Wandel der Rahmenbedingungen, z. B. der Preisentwicklung oder der
Förderlandschaft, beeinflusst die Wohnungsmärkte maßgeblich. Die Ankündigung
der britischen Streitkräfte, einige ihrer Standorte in Niedersachsen früher als geplant
zu schließen, stellt einen sogenannten exogenen Schock für die Wohnungsmärkte der
betroffenen Kommunen dar, der so nicht vorherzusehen war. Durch den Truppenabbau gehen jedoch nicht nur Wohnungsnachfrager verloren, sondern in erster Linie
Menschen, die als Arbeitskräfte und Konsumenten Teil einer sozialen Gemeinschaft
sind. An diesem aktuellen Beispiel wird der Zusammenhang zwischen wirtschaft­
licher Prosperität, Arbeitsmarkt und Wohnungsmärkten besonders deutlich. In der
Folge werden Wanderungsbewegungen ausgelöst, deren regionalökonomische Wirkungen bisher nur erahnt werden können.
Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und der Tatsache, dass die
betroffenen Truppenstandorte nicht in den prosperierenden Räumen Niedersachsens
liegen, versprechen eindimensionale Lösungsvorschläge keinen Erfolg. Baulandausweisungen ziehen keine neuen Einwohner an, wenn Arbeitsplätze fehlen. Die Arbeitsmöglichkeiten oder die Voraussetzungen für die Bildung neuer Arbeitsplätze müssen
erst in einem längeren Prozess geschaffen werden. Gelingen wird dies nur unter Beteiligung aller Fachbereiche und zahlreicher Marktakteure in einer Kommune. Über
integrative Ansätze der Stadtentwicklung hinaus spielt die Kooperationsbereitschaft
der Kommunen in einer Region eine große Rolle. Den Umbau bzw. die Anpassung
von Ver- und Entsorgungsinfrastrukturen sowie den Ausbau von Infrastrukturen
im Freizeit-, Tourismus- und Kulturbereich können viele Kommunen nicht mehr
allein bewältigen. Die auf konkrete Entwicklungsziele ausgerichtete Kooperation der
Kommunen wird ein immer wichtigerer Erfolgsfaktor zur Steigerung der regionalen
Attraktivitäten.

Neue Strategien für Stadt und Land   Wohnraum

11

Grafik: NBank

Leerstandsrisiko 2030 (Abb. 1–1)

Drohender Wohnungsmangel (<0) bzw. Leerstand (>0) 
in Prozent des Wohnungsbestands 2030*
   unter -15	

   -15 bis -5	

   -5 bis 5	

   5 bis 15	

   über 15	

   gemeindefreie Gebiete

 
Lesebeispiel 
In Wildeshausen im Landkreis Oldenburg (dunkelblau) stehen aktuell knapp 8.000 Wohnungen
zur Verfügung. Annahmegemäß gehen dem städtischen Wohnungsmarkt fast 400 Wohneinheiten
durch Abriss, Umnutzung, Zusammenlegung o. ä. bis 2030 verloren, während gleichzeitig 840 neue
Wohnungen entstehen. Damit stünden 2030 knapp 8.500 Wohnungen zur Verfügung. Aufgrund
des Bevölkerungs- und Haushaltswachstums würden jedoch mehr als 10.000 Wohnungen benötigt,
von denen 18 % fehlen.
In Barsinghausen bei Hannover (dunkelorange) stehen dagegen aktuell gut 16.000 Wohnungen
zur Verfügung. Annahmegemäß gehen dem städtischen Wohnungsmarkt mehr als 800 Wohneinheiten durch Abriss, Umnutzung, Zusammenlegung o. ä. bis 2030 verloren, während gleichzeitig
fast 1.400 neue Wohnungen entstehen. Damit stünden 2030 knapp 17.200 Wohnungen zur
Verfügung. Aufgrund des Bevölkerungs- und Haushaltsrückgangs würden jedoch 15.000 Einheiten
die Wohnungsversorgung sicherstellen. Die Überdeckung und damit das Leerstandsrisiko beträgt
gut 15 %.
*D
 as Risiko tritt ein, wenn erstens die Wohnungsbedarfsprognose 2030 zutrifft, zweitens die aktuelle Neubautätigkeit (2009)
fortgeschrieben wird und drittens Wohnungsabgänge in Höhe von jährlich 0,2 % (bei Ein- und Zweifamilienhauswohnungen) bzw.
0,3 % (bei Mehrfamilienhauswohnungen) zutreffen.
Datenbasis:	 LSKN, NBank-Wohnungsprognose des NIW (Berechnungsstand November 2010), eigene Berechnungen
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

12

Neue Strategien für Stadt und Land

Die Karte zum Leerstandsrisiko (Abb. 1–1) stellt die Zusammenfassung der Erkenntnisse der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung dar. Sinkende Bevölkerungszahlen
in der Mehrzahl der niedersächsischen Gemeinden und langsam abnehmende Zuwächse in den restlichen Gebieten führen spätestens Mitte des Jahrzehnts zu einem
wachsenden Leerstandsrisiko im niedersächsischen Wohnungsbestand. Wenn weiter
gebaut wird wie bisher und die aktuelle Haushaltsprognose im Wesentlichen eintrifft,
besteht in zahlreichen Gemeinden im Süden Niedersachsens die Gefahr, dass im Jahr
2030 mehr als 15 % des Wohnungsbestandes leer stehen. In vielen Gemeinden ist
schon jetzt die Neubautätigkeit Auslöser von steigendem Leerstand in den Siedlungskernen bzw. den unattraktiven Lagen. Die große Herausforderung für zahlreiche
Kommunen ist, sich strategisch auf die Zeit zurückgehender Haushaltszahlen einzustellen, während aktuell die Haushaltszahlen noch steigen und sogar wieder eine
leichte Anspannung am Wohnungsmarkt in den Zentren festzustellen ist.
Über den schon jetzt vorhandenen Wohnungsleerstand ist wenig bekannt. Das
NBank-Wohnungsmarktbarometer befragt seit 13 Jahren wohnungswirtschaftliche
Akteure und Kommunalvertreter aus Niedersachsen zur Entwicklung der Wohnungsmärkte in ihrer Region. Die Umfrageergebnisse ergänzen die amtliche Statistik
oder spiegeln „harte“ Daten mit „weichen“ Einschätzungen der Marktteilnehmer.
Die professionellen Wohnungsvermieter und Unternehmen haben laut NBankWohnungsmarktbarometer ihre Wohnungsbestände so weit optimiert und attraktiv erhalten, dass über den fluktuationsbedingten Leerstand hinaus derzeit kaum
Mietwohnungen leer stehen. Andere Quellen jedoch, wie Umfragen vor Ort oder
Auswertungen der Energieversorger, belegen einen durchaus nennenswerten Wohnungsleerstand. Der Großteil dieser Wohnungen befindet sich demnach in privatem
Besitz. In den schrumpfenden Gebieten im ländlichen Raum, vornehmlich in Südniedersachsen, sind vor allem die Siedlungskerne durch Leerstand gefährdet. Darüber
hinaus weisen Einfamilienhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre oft eine ungünstige
Energiebilanz und nicht nachfragegerechte Grundrisse auf. Zieht man die Förderzahlen der KfW im ‚CO2-Gebäudesanierungsprogramm’ und ‚Energieeffizient Sanieren’
als Maßstab für Aktivitäten im niedersächsischen Wohnungsbestand heran, offenbart
sich Handlungsbedarf. Im Jahre 2009 wurden in Niedersachsen z. B. nur gut acht
Prozent aller KfW-geförderten energetischen Modernisierungen durchgeführt, ca 1,5
Prozentpunkte unter dem Anteil Niedersachsens am Gesamtwohnungsbestand in
Deutschland.

Neue Strategien für Stadt und Land   Wohnraum

Die Baugeldzinsen bewegen sich weiterhin auf einem sehr günstigen Niveau und
die Grundstückspreise stagnieren vielerorts: Schlüsselfertige „Sorglos“-Angebote
minimieren zusätzlich das Risiko einer Hauskauf- oder Bauentscheidung. In vielen
Kommunen ist der Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz daher aus der Sicht
privater Eigentümer wirtschaftlich nicht darstellbar.
In zentrumsfernen Gebieten besteht darüber hinaus die Gefahr einer Homogenisierung der Altersstruktur. Junge Haushalte bleiben dank besserer Wohnraumangebote vermehrt in den Städten. Durch die abgeschwächte Suburbanisierung der
letzten Jahre ziehen Jüngere in den Siedlungen nicht nach. Ältere bleiben jedoch zum
Großteil in den Siedlungen wohnen. Bei älteren Haushalten steigt dementsprechend
der Bedarf an Umbaumaßnahmen und Finanzierungsangeboten.
Zur bedarfsgerechten und ökonomischen Stadt- und Raumentwicklung werden
regionale und kommunale Entwicklungskonzepte benötigt. Diese, alle Funktionsbereiche umfassenden integrierten Entwicklungskonzepte helfen, Investitionen in
die ertragreichsten Projekte zu leiten. Schon bei der Planung von Siedlungsentwicklungen muss an die Bindung der zukünftigen Bewohner an die Gemeinde gedacht
werden. Die Projektierung entsprechender Maßnahmen ist auf Basis solcher Konzepte möglich und einfacher politisch durchsetzbar. Aus dem NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010 ging hervor, dass zahlreiche Kommunen in Niedersachsen hier noch
Nachholbedarf haben. Neue Strategien sind gefragt.

13

Trends der Wohnstandortentwicklung

Trends der Wohnstandortentwicklung
Immobilienpreise und Mieten
Entwicklung der Mieten

Aktuell profitieren Vermieter nach dem NBank-Wohnungsmarktbarometer von
stark zunehmenden Mietpreisen in den größeren Städten. Sowohl in den gehobenen
Marktsegmenten als auch bei geförderten Mietwohnungen schmelzen die Angebotsüberhänge ab. Im Gegensatz zu Wertverlusten im Wohneigentumssegment (Abb. 2–5,
S. 17) steigen die Mieten in Niedersachsen seit vier Jahren an. Dies gilt vor allem für
erstvermietete Neubauten (Abb. 2-1). Auch wenn die niedersächsischen Stadtregionen im Vergleich zu anderen Bundesländern noch moderate Mieten aufweisen, lässt
diese Mietsteigerung bei gleichzeitigem Rückgang der Wohnungsleerstände auf eine
Verknappung des vermieteten Wohnraums schließen (Abb. 2–2). Verdrängungsprozesse können die Folge sein. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum muss
vermehrt auf Wohnraum in wenig beliebten Quartieren ausweichen.
Knappheiten können jedoch nur für zentrale, attraktive Standorte beobachtet
werden. Wegen der sonst schwachen Wohnungsnachfrage ist bei gleichzeitig geringer Neubautätigkeit für die nächsten Jahre mit stabilen, wenn nicht sogar sinkenden
Mieten zu rechnen.

Mieten 1998 – 2009 (Abb. 2–1)
Nettokaltmieten in Euro/qm
7,00
6,50
6,00
5,50
5,00
4,50
Grafik: NBank

14

4,00
3,50
'98 '00 '02 '04 '06 '08

'98 '00 '02 '04 '06 '08

Fertigstellung bis 1948
– Wiedervermietung –

Fertigstellung nach1948
– Wiedervermietung –

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 1999 – 2010

'98 '00 '02 '04 '06 '08
Neubau
– Erstvermietung –
Niedersachsen

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

Wohnungsmarktlage in den kreisfreien Städten 1999 – 2009 (Abb. 2–2)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr angespannt
Nachfrage >> Angebot
angespannt

ausgewogen

Grafik: NBank

entspannt
Angebot >> Nachfrage
sehr entspannt
1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Nettokaltmiete bis 3,50 EUR

Nettokaltmiete 3,50 bis 4,50 EUR

Nettokaltmiete 4,50 bis 5,50 EUR

Nettokaltmiete über 5,50 EUR

geförderter Mietwohnraum

Eigentum

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010

Baulandpreise

Bauwillige finden in Niedersachsen im Vergleich zu anderen westdeutschen Flächenländern vergleichsweise billiges Bauland. Nach 72 Euro in 2008 ermittelten die
Gutachterausschüsse für 2009 aus den tatsächlichen Kauffällen durchschnittlich 77
Euro für einen Quadratmeter baureifes Land in Niedersachsen1 (Bayern 205, BadenWürttemberg 169, Hessen 131, Schleswig-Holstein 116). Damit entwickelten sich
die niedersächsischen Bodenpreise gegen den Bundestrend noch weiter aufwärts.
Allerdings stagnieren die ebenfalls von den Gutachterausschüssen ausgewiesenen
Bodenrichtwerte für niedersächsische Gemeinden seit 2004 bei durchschnittlich
73 Euro/qm. Vor allem die teuersten Standorte konnten ihr Preisniveau nicht halten.
Die Spanne vom niedrigsten bis zum höchsten Wert verringerte sich.
Bodenrichtwerte in Höhe von 150 Euro je Quadratmeter und deutlich darüber
werden in den meisten niedersächsischen Großstädten sowie teilweise im Umland
von Hamburg, Bremen und Hannover beobachtet 2. Es zeigt sich, dass teures Bauland
weniger von der Größe des einzelnen Standorts sondern vielmehr von den Möglichkeiten und Perspektiven abhängt, die die betreffende Re­gion in Bezug auf Beruf,
Familie und Freizeit bietet. Niedrige Richtwerte gelten daher vor allem für periphere
ländliche Räume (Abb. 2–4).3

15

Trends der Wohnstandortentwicklung

Bandbreite Bodenrichtwerte 2000 und 2009 (Abb. 2–3)
Euro/qm
250
200
150

Grafik: NBank

100
50
0
2000

2009

2000

Oberzentren*

2009

2000

Mittelzentren

2009
Unterzentren

* oder Mittelzentren mit oberzentralen Teilfunktionen
Datenbasis: OGA Niedersachsen

Bodenrichtwerte 2009 (Abb. 2–4)
Euro/qm
Hannover
Osnabrück
Göttingen
Hildesheim
Oldenburg
Langenhagen
Lingen
Nordhorn
Wilhelmshaven
Hameln
Emden
Salzgitter
Laatzen
Achim
Wunstorf
Buxtehude
Garbsen
Bad Zwischenahn
SG Oberharz
Wittingen
SG Hemmoor
SG Lüchow
Neu-Wulmstorf
Rosengarten
Hemmingen
Isernhagen
Gehrden
Grafik: NBank

16

SG Kirchdorf
SG Heeseberg
Amt Neuhaus
SG Gartow
0

75
Oberzentren*

150
Mittelzentren

* oder Mittelzentren mit oberzentralen Teilfunktionen
Datenbasis: OGA Niedersachsen

225
Unterzentren

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

17

Grafik: NBank

Wohneigentumspreise im Bestand 2001 – 2009 (Abb. 2–5)

Preisveränderung von Einfamilienhäusern (EFH) und Eigentumswohnungen (EigWo)  
von 2001 – 2009
		

EFH (%)*	

EigWo (%)*

   sehr hoher Wertverlust	

-22	bis	-19	

-61	bis	-40

   hoher Wertverlust	

-19	bis	-15	

-40	bis	-26

   mittlerer Wertverlust	

-15	bis	 -8	

-26	bis	-10

   geringer Wertverlust	

-8	bis	 -2	

-10	bis	 2

   Werterhalt bis geringe Wertsteigerung	

-2	bis	 3	

2	bis	 13

Niedersachsen: -11 % (EFH), -14 % (EigWo)
* E inzelne Werte für Landkreise bzw. kreisfreie Städte weichen von den Klassen ab:
EFH: NOM (-21), HE (-22), DEL (-22), SZ (-18), WTM (-6), OL Stadt (-4), OS Stadt (-5), WHV (-6), WOB (-9)
EigWo: FRI (-27), AUR (-25), EMD (-9), WL (-8), LE (+4), NOH( -13)
Datenbasis:	 OGA Niedersachsen
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

Trends der Wohnstandortentwicklung

Kaufpreise sowie Bau- und Finanzierungskosten

Der Wert von Wohnungsbeständen in peripheren und zunehmend in zentrumsnahen Gebieten sinkt (Abb. 2–5). Insbesondere in Lüchow-Dannenberg kosteten
Eigentumswohnungen 2009 mit durchschnittlich 445 Euro je Quadratmeter weniger als die Hälfte des 2001er-Kaufpreises, Einfamilienhäuser wechselten für 80.000
statt 100.000 Euro den Besitzer. Mit einem Preisrutsch in Höhe von 20 % sahen sich
auch die Verkäufer von Häusern und Wohnungen in den Landkreisen Osterode,
Goslar­und Holzminden konfrontiert. Aber auch in den Umland-Kreisen Verden und
Wolfenbüttel gaben die Einfamilienhauspreise um 19 bzw. 16 % nach, die Preise für
Eigentumswohnungen um 26 bzw. 35 %. Selbst im direkten südlichen Hamburger
Umland sanken die Eigenheimpreise um 16 % (Eigentumswohnungen: -8 %). Nur
wenig an Wert verloren die gehandelten Eigenheime in Westniedersachsen, in und
um Lüneburg, in der Region Hannover und in Braunschweig. Von Wertsteigerungen profitierten vor allem Verkäufer von Eigentumswohnungen in Wilhelmshaven,
­Osnabrück und Wolfsburg. Im Landesdurchschnitt betrug der Preisrückgang seit
2001 elf Prozent für Einfamilienhäuser bzw. 14 % für Eigentumswohnungen. Während in Deutschland insgesamt der Preisindex für bestehende Wohngebäude erstmals seit 2005 wieder leicht gestiegen ist, gaben in Niedersachsen die Verkaufserlöse
nochmals nach.

Bauleistungspreise für Wohngebäude in Niedersachsen 2000 – 2009 (Abb. 2–6)
Index: 2005 = 100
115
110
105
100
Grafik: NBank

18

95
90

2001

Datenbasis: LSKN

2003

2005

2007

2009

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

19

Diese zum Teil sehr deutlichen Preiskorrekturen nach unten gehen aus den notariell
beurkundeten (tatsächlichen) Verkaufsfällen hervor. Empirische Erhebungen lassen
eine erhebliche Dunkelziffer verkaufswilliger Wohneigentümer vermuten, die nach
neuen Wohnformen oder -orten suchen, ohne jedoch das dafür notwendige Eigenkapital aus ihrem bisherigen Heim erlösen zu können. Der am Markt erzielbare Preis
liegt deutlich unter den Wertvorstellungen der potenziellen Verkäufer, weil Käufer die
Immobilie nach den Kriterien Standortattraktivität, Lage, Wohnungszuschnitt und
energetischer Zustand bewerten. Damit wird der Break-Even-Point, ab dem der Wohnungsbestand im Vergleich zum Neubau preislich attraktiv erscheint, vermutlich in
vielen Fällen zu spät erreicht. Ein reibungsloser Eigentumsübergang wird behindert.
Sowohl für Wohnungsbestände, in die in der Regel spätestens bei Eigentumsübergang investiert werden muss, als auch für Neubauten wirken steigende Bau­
kosten nachfragedämpfend. In den vergangenen drei Jahren stiegen die Bauleistungspreise in Niedersachsen um insgesamt zehn Prozent (Abb. 2–6).
Auch die günstigen Preise für Baukredite konnten den Wohnungsneubau wenig
stimulieren. Die Hypothekenzinsen erreichten Mitte 2010 das historische Tief der
letzten 30 Jahre (Abb. 2–7). In dieser Zeit gab es zwischen Baugeldpreisen und Neubautätigkeit sowohl parallele als auch gegenläufige Entwicklungen. Damit ist davon
auszugehen, dass der die Neubaunachfrage stimulierende Einfluss niedriger bzw. fallender Hypothekenzinsen eher gering ist. Wahrscheinlicher ist, dass Neubauwünsche
auch bei ungünstigen Zinskonditionen realisiert wurden und werden. Der Neubau
fällt dann nur etwas bescheidener aus oder verdrängt – zumindest zeitweise – andere
Konsumwünsche.

Hypothekenzinsen in Deutschland 1983 – 2010 (Abb. 2–7)
Effektivzins in Prozent*
12
10
8

7,6
6,5

6

4,7
4,5
Grafik: NBank

4
2
0

1983

1986
5 Jahre

1989
10 Jahre

1992

1995
1 bis 5 Jahre

1998

2001

2004

2007

2010

5 bis 10 Jahre

Datenbasis: Deutsche Bundesbank
* Seit Januar wird nach einheitlicher Methode in den Ländern des Euroraums die MFI-Zinsstatistik erhoben (MFI = inländische Banken).
Sie ersetzt die frühere Bundesbank-Zinsstatistik, die mit Ablauf des Referenzmonats Juni 2003 eingestellt wurde. Monatswerte wurden
in Jahresdurchschnitte umgerechnet.

20

Trends der Wohnstandortentwicklung

Wohnungen und Haushalte
Neubautätigkeit

In Niedersachsen sind 2009 so wenige Wohnungen gebaut worden wie zuletzt Ende
der 1940er- und Anfang der 1950er-Jahre. Trotz dieser mit 13.400 Wohnungen sehr
zurückhaltenden Bautätigkeit ist ein Wohnungsmangel nicht zu befürchten. Nur
im Oldenburger Raum, im Süden von Hamburg sowie im Raum Hannover stieg
die Zahl der Haushalte in den letzten zehn Jahren stärker als die der Wohnungen
(Abb. 2–8).
In der Regel wurden in Niedersachsen in den vergangenen zehn Jahren mehr
Wohnungen gebaut als neue Haushalte hinzukamen. Allerdings ist die Ausweitung
der Wohnungsbestände um Wohnungsabgänge im Bestand zu bereinigen (Kap. Wohnungsmarktprognose 2030, S. 45). Danach übersteigt die Angebotsausweitung noch
in einem Drittel der niedersächsischen Kommunen die Zahl zusätzlicher Haushalte.
In einigen Städten sowie in vielen südniedersächsischen Kommunen wurde trotz
sinkender Haushaltszahlen neu gebaut, was die Leerstandswahrscheinlichkeit in den
Siedlungskernen erhöhte. Damit verbunden ist oft nicht nur eine Unterauslastung
der Infrastrukturen mit den entsprechenden finanziellen Belastungen, sondern auch
ein Attraktivitätsverlust des Wohnstandorts.
In 2009 wurden mit 15.400 erstmals seit 2003 wieder spürbar mehr neue
Wohnungen genehmigt als im Vorjahr. Der Anstieg verteilte sich zu jeweils 1.000
Einheiten auf die Bereiche Ein- und Zweifamilienhauswohnungen und Geschosswohnungen. Für das Jahr 2010 zeichnet sich ein weiterer moderater Anstieg – fast
ausschließlich im Einfamilienhaussegment – auf über 16.500 Wohnungen ab. Ein
anhaltendes Wachstum der Neubautätigkeit ist damit allerdings noch nicht zu erwarten. Die Altersgruppe traditioneller Eigenheimnachfrager trifft zunehmend auf
günstige Angebote aus dem Wohnungsbestand. Lediglich in wirtschaftlich dynamischen Regionen, wie zum Beispiel dem Umland von Hamburg und Bremen sowie in
Westniedersachsen, wird der Neubau von Eigenheimen voraussichtlich wirtschaftlich
sinnvoll sein. Sie bilden bereits heute Schwerpunkte der Neubautätigkeit und zeichnen sich durch eine junge Bevölkerung, neue Arbeitsplätze und eine gute Verkehrsanbindung aus. Von zukünftig steigenden Haushaltszahlen und damit steigendem
Wohnraumbedarf ist nach wie vor in Westniedersachsen, im südlichen Hamburger
Umland sowie in und um Hannover auszugehen (Kap. Wohnungsmarktprognose
2030, S. 45).

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

21

Grafik: NBank

Neue Haushalte und neue Wohnungen 2000 – 2009 (Abb. 2–8)

Anteil der Differenz neue Haushalte – neue Wohnungen (2000 – 2009)  
an allen Wohnungen (2009) in Prozent*
   unter -5	

(Die Leerstandswahrscheinlichkeit hat sich erhöht.)

   -5 bis 0	

(Die Leerstandswahrscheinlichkeit hat sich leicht erhöht.)

   0 bis 5	

(Die Leerstandswahrscheinlichkeit hat sich leicht verringert.)

   über 5	

(Es bestehen Neubaupotenziale.)

Niedersachsen: 3
Lesebeispiel 
In Wildeshausen (dunkelblau, LK Oldenburg) wurden in den Jahren 2000 – 2009 deutlich weniger
Wohnungen neu errichtet als neue Haushalte hinzukamen. Diese Differenz macht elf Prozent des
aktuellen Wohnungsbestands aus. Damit bestehen in Wildeshausen noch Neubaupotenziale. In
Dassel (dunkelorange, LK Northeim) wurde das Wohnungsangebot zwar nur wenig durch Neubau
erweitert, allerdings ging gleichzeitig die Haushaltszahl zurück. Damit hat sich die Leerstandswahrscheinlichkeit auf sechs Prozent des aktuellen Wohnungsbestands erhöht bzw. etwaige aufgestaute
Wohnungsnachfragen wurden mit großer Wahrscheinlichkeit inzwischen abgebaut.
* F ür einige touristisch geprägte Kommunen (v. a. in den Regionen Küste, Harz und Heide) gilt die Aussage nur eingeschränkt, weil
sich Teile des Wohnungsneubaus auf Ferienhäuser erstrecken.
Datenbasis:	 LSKN, NIW
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

Trends der Wohnstandortentwicklung

Zunehmend findet das Wohnungsbaugeschehen jedoch nicht mehr in neu erschlossenen Baugebieten, sondern im Wohnungsbestand bzw. im bisherigen Siedlungsbereich statt. Das vorhandene Bauland reicht in zahlreichen niedersächsischen
Gemeinden rechnerisch unter der Annahme weiterhin geringer Bautätigkeit und des
Zutreffens der Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsprognosen für einen langen
Zeitraum (hellblau in Abb. 2–9). Diese Baulandreichweite in Jahren hat seit der Verbindung der Ergebnisse aus Baulandumfrage und Wohnungsprognose immer mehr
zugenommen (vgl. Wohnungsmarktbeobachtung 2009 und 2006).

Baulandreichweite (Abb. 2–9)

Grafik: NBank

22

Reichweite der Reserven Ende 2009 (mögliche Wohneinheiten) bis zum Jahr
   bis 2010	

   2011 bis 2012	

   2013 bis 2020	

   über 2030 hinaus	

   keine Angabe	

   gemeindefreie Gebiete

   2021 bis 2030

Datenbasis:	NBank-Wohnbaulandumfrage 2010, NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand November 2010), eigene
Berechnungen, Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

Zusätzliche Nachfrage nach neuen Wohnungen könnte durch den zunehmenden
Anteil Älterer und ihrem Wunsch nach selbstbestimmtem Wohnen im Alter entstehen. Diese potenzielle Nachfrage nach neuen generationengerechten Wohnungen
bleibt jedoch bisher hinter den Erwartungen zurück. Die meisten Älteren ziehen
ihre angestammten Wohnungen einem Umzug oder Neubau vor. Generationengerechte Modernisierungen oder Grundrissveränderungen spielen für die im NBank-­
Wohnungsmarktbarometer befragten wohnungswirtschaftlichen Akteure nach wie
vor kaum eine Rolle.
NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010: Investitionsbereitschaft

Die Ergebnisse des NBank-Wohnungsmarktbarometers 2010 zeigen, dass die befragten Investoren zwar Wohnungsneubauten etwas optimistischer gegenüberstehen als
im vergangenen Jahr. Ihre Neubauneigung bezeichnen sie jedoch immer noch als
eher gering. In die Bestände wollen die Unternehmen weiterhin „mit Augenmaß“
investieren. 2009 modernisierten vor allem die großen Wohnungsunternehmen
ihre Bestände energischer als ein Jahr zuvor. Mit 2.000 Euro je Wohnung engagieren
sie sich neuerdings stärker als kleine und mittlere Anbieter. Dabei verbesserten die
meisten Modernisierungen die Energiebilanz der Wohnungen. Fast genauso viele
Maßnahmen dienten der optischen Aufwertung. Der dritte große Bereich waren die
Maßnahmen, die den Wohnstandard z. B. durch Parkett oder Balkon anhoben.

Investitionsbereitschaft in den kreisfreien Städten 1999 – 2011 (Abb. 2–10)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr hoch

hoch

mittel

sehr niedrig

Grafik: NBank

niedrig

2000

2002

2004

2006

2008

2010

neue Eigentumsmaßnahmen

bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

neue Mietwohnungen

bestehende Mietwohnungen

Datenbasis: OGA Niedersachsen, LSKN

23

Trends der Wohnstandortentwicklung

Die Investitionsbereitschaft der Unternehmen korrespondiert mit der Bevölkerungsdichte. Am ehesten wird in den kreisfreien Städten investiert. Dabei wird – wie in
allen anderen Regionen auch – die Aufwertung von Mietwohnungsbeständen als
lohnenswerteste bzw. dringendste Investition angesehen. Erstmals ist jedoch seit
Beginn der Umfrage (2005) im Segment Wohneigentum die Neubaubereitschaft in
den großen Städten annähernd so hoch wie der Modernisierungswille (Abb. 2–10).
Sowohl die Investitionsbereitschaft bei neuen Eigentumsmaßnahmen als auch bei
bestehendem selbst genutztem Wohneigentum wurde 2010 und auch in der Perspektive 2011 knapp mit „mittel“ bewertet.
NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010: Fördernotwendigkeiten

Nach wie vor verlangt die Bildung von Wohneigentum ein mindestens durchschnittliches, eher jedoch überdurchschnittliches Haushaltseinkommen. Neue Nachfrager
nach Wohneigentum achten zunehmend auf gute Erreichbarkeit nicht nur von Freizeitangeboten und Kindertagesstätten bzw. Schulen sondern auch des Arbeitsplatzes.
Daher sind z. B. familiengerechte Wohneigentumsangebote in Städten derzeit sehr
gefragt. Oft lassen sich diese Angebote leichter bzw. kostengünstiger durch Neubau
als durch Bestandsanpassungen bereitstellen. Gleiches gilt für Wohnungsangebote,
die auf die Bedürfnisse älterer Menschen oder von Menschen mit Behinderungen
zugeschnitten sind. Da diese Menschen in allen Einkommensklassen zu finden sind,
sollte nach Meinung der befragten wohnungswirtschaftlichen Akteure für diese
Bevölkerungsgruppen (Miet-)Wohnraum (weiterhin) gefördert werden, wenn bestimmte Einkommensgrenzen unterschritten werden (Abb. 2–11).

Für welche Bevölkerungsgruppen sollte Wohnraum gefördert werden? (Abb. 2–11)
Prozent der Befragten
100
80
60
40
Grafik: NBank

24

20
0

1998

2000

2002

2004

2006

2008

alte Menschen

Alleinerziehende

kinderreiche Familien

Menschen mit Behinderungen

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2011

2010

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

25

Welche Wohnraumqualitäten wurden 2010 bevorzugt nachgefragt? (Abb. 2–12)
Prozent der Befragten
günstig/konventionell,
in mittlerer
bis einfacher Wohnlage
günstig/modern,
in mittlerer
bis einfacher Wohnlage
hochwertig/konventionell,
in bevorzugter Wohnlage
hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage

Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser

günstig,
in einfacher Wohnlage

Grafik: NBank

klassisch,
in mittlerer Wohnlage
hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage

0
Niedersachsen

20

40

60

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

80

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Prozent der Befragten
günstig/konventionell,
in mittlerer
bis einfacher Wohnlage
günstig/modern,
in mittlerer
bis einfacher Wohnlage
hochwertig/konventionell,
in bevorzugter Wohnlage
hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage

Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser

günstig,
in einfacher Wohnlage

Grafik: NBank

klassisch,
in mittlerer Wohnlage
hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage
0

2010

2009

20

2008

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010

40

60

80

Trends der Wohnstandortentwicklung

Wohnwünsche und Kaufkraftentwicklung

Jeder 30. Niedersachse zog 2009 innerhalb der Landesgrenze um. Im Rahmen der
Wohnstiltypenbefragung, die die NBank und der vdw 2008 durch GEWOS haben
durchführen lassen, bekundeten Mieterhaushalte erwartungsgemäß deutlich häufiger
ein Umzugsinteresse als Eigentümerhaushalte. Neben einem gewünschten Wechsel
in eine altengerechte Wohnung ist häufig der Grund ausschlaggebend, dass das Haus
oder die Wohnung aus Familienzeiten als zu groß empfunden wird. Im Fall von
Wohnungen (zur Miete oder im Eigentum) sind oft auch Ausstattungsdefizite wie ein
fehlender Aufzug oder der Zuschnitt der Wohnung (zu kleines Bad) für einen altersbedingten Umzug ursächlich. Allerdings sind jüngere Haushalte mobiler als ältere.
Rentnerhaushalte möchten ihre aktuelle Wohnsituation überwiegend beibehalten.

Reale Kaufkraftentwicklung 2000 – 2009 (Abb. 2–13)

Grafik: NBank

26

Entwicklung der Kaufkraft je Haushalt von 2001 bis 2009 in Prozent, bereinigt um einen
Anstieg der Verbraucherpreise um insgesamt 14,3 %
   unter -9	

   -9 bis -3	

   gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -2
Datenbasis:	 GfK GeoMarketing, LSKN, NIW
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

   -3 bis 3	

   3 bis 9	

   über 9

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

Die aus dieser Befragung hervorgegangenen verschiedenen Wohnstiltypen werden –
leicht vereinfacht – jährlich im NBank-Wohnungsmarktbarometer als „nachgefragte
Qualitäten“ evaluiert. Bevorzugt nachgefragt werden günstige Einfamilienhäuser
und Geschosswohnungen in klassischen Mehrfamilienhäusern jeweils in mittlerer bis
einfacher Wohnlage. Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen ist rückläufig.
Dies überrascht wenig vor dem Hintergrund, dass in gut einem Drittel aller
Städte und Gemeinden die Haushalte reale Kaufkraftverluste in Höhe von mehr als
drei Prozent in den vergangenen zehn Jahren zu verkraften hatten (Abb. 2-13). Besonders viele Kommunen trifft dies in der Region zwischen Weser und Leine sowie in
den Landkreisen Nienburg, Uelzen und Lüchow-Dannenberg. Mit mehr als 15 % verzeichneten die südniedersächsischen Kommunen Friedland, Holzminden, Eschershausen und Diekholzen die deutlichsten Verluste. In fast der Hälfte aller Städte und
Gemeinden stagnierten die Realeinkommen, und nur in knapp einem Viertel aller
Kommunen konnten die Bewohner über deutlich mehr Geld in der Haushaltskasse
verfügen als zehn Jahre zuvor.

Wohnstandortqualitäten
(Arbeitsplatz-)Wanderungen als Gradmesser der Standortattraktivität

Die Arbeitsmärkte in Deutschland und auch in Niedersachsen haben die Finanz- und
Wirtschaftskrise deutlich besser verkraftet als erwartet. Die niedrige Arbeitslosenquote in Höhe von 7,7 % in Niedersachsen in 2008 stieg nur geringfügig auf 7,8 % in
2009 und wird in 2010 bei etwa 7,6 % liegen. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten blieb im Vergleich der Jahre 2008 und 2009 stabil. Damit war auch
die Binnennachfrage nur kurzzeitig krisenbedingt geschwächt.
Der erwartete Arbeitsplatzabbau hat kaum stattgefunden. Vielmehr stellen
Arbeitgeber wieder ein. Das bedeutet zugleich, dass Standorte nichts von ihrer
Anziehungskraft verloren haben, soweit diese auf einem attraktiven Arbeitsplatzangebot beruht. Eine gesteigerte Anziehungskraft auf Zuwanderer verzeichneten die
nördlichen bzw. nordwestlichen Landkreise in Niedersachsen, wo die Unternehmen
die Zahl ihrer Mitarbeiter erhöht haben. Dies gilt auch für das Umland von Braunschweig und Wolfsburg.

27

Trends der Wohnstandortentwicklung

Arbeitsmarkt 2009 (Abb. 2–14)

Grafik: NBank

28

Veränderung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten	
vom 30.06.2008 zum 30.06.2009 in Prozent
   Zunahme	

5,0
2,5
1

   Abnahme

Niedersachsen: 0,0      Landeshauptstadt Hannover: 0,1
Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 2009 in Prozent
   unter 5	

   5 bis 7	

   7 bis 9	

   9 bis 11	

   über 11

Niedersachsen: 7,8      Landeshauptstadt Hannover: 11,5
Datenbasis:	 BA Regionaldirektion NDS-HB
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

Positive Wanderungssalden verbuchten in den letzten zehn Jahren das südliche Hamburger Umland, die Region zwischen Bremen und Oldenburg sowie die Umlandgemeinden nördlich und südlich von Hannover. Am attraktivsten – gemessen an der
Nettozuwanderung – waren jedoch die Kurbäder bzw. Erholungsorte Bad Rothenfelde, Bad Eilsen, Bad Zwischenahn, Wietzendorf und Bad Nenndorf sowie die Gemeinde Friedland. Letztere hat vor allem ihre gute Anbindung zu Göttingen und die
Restrukturierung der Einrichtungen aus der Zeit als Grenzdurchgangslager positiv
für sich genutzt, um bestehende Arbeitsplätze zu erhalten bzw. neue Beschäftigungsmöglichkeiten aufzubauen. Neben diesen Wohnstandorten haben durchaus auch

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

29

Grafik: NBank

Nettozuwanderung 2000 – 2009 (Abb. 2–15)

Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner 2000 – 2009 (Summe)
   unter -100	

   -100 bis -50	

   -50 bis 0	

   0 bis 50	

   50 bis 100	

   über 100 	

   gemeindefreie Gebiete

Datenbasis:	 GfK GeoMarketing, LSKN, NIW
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

kleinere Städte wie Wildeshausen als Mittelzentrum und Langen als zweitgrößte
Stadt im Landkreis Cuxhaven von überdurchschnittlichen Nettozuwanderungen
profitiert. Arbeitsplätze werden auch in Zukunft vor allem die großen Zentren bieten.
Die stärkste Dynamik hinsichtlich der Entwicklung der Erwerbstätigenzahlen entfalten die Landkreise von der holländischen Grenze über den Bremer bis zum Hamburger Raum (Kapitel Erwerbstätigenprojektion, S. 64 ff.). Hier bleiben gute Möglichkeiten zur Einkommenserzielung erhalten bzw. tun sich neue auf.
Negativ mit der Wohnstandortattraktivität korreliert der Wohnungsleerstand.
Aussagefähige Leerstandsinformationen liegen in Niedersachsen für die Mietwohnungsbestände der (organisierten) Wohnungswirtschaft vor. Abbildung 2–10 zeigt,
dass jahrelang in den kreisfreien Städten die höchsten marktbedingten (wegen
Vermietungsschwierigkeiten) Wohnungsleerstände gemessen wurden, mittlerweile
allerdings die ländlichen Räume die höchsten Quoten verzeichnen.

Trends der Wohnstandortentwicklung

Marktbedingter Leerstand 1998 – 2009 (Abb. 2–16)
Prozent des Wohnungsbestands
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
Grafik: NBank

30

0,5
0,0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Niedersachsen

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: GfK GeoMarketing, LSKN, NIW

NBank Wohnungsmarktbarometer 2010: Wohnstandortqualitäten

Erstmals hat die NBank Fragen zu Wohnumfeld- bzw. Wohnstandortqualitäten
gestellt. Insgesamt sind die Befragten mit den Lebensbedingungen an ihrem Wohn­
standort zufrieden. Im Detail fehlten in Stadt und Land vor allem Kindertagesstätten
und Jugendeinrichtungen. In ländlich geprägten Kommunen sei zudem das Angebot
im Einzelhandel, kultureller Einrichtungen sowie in Bezug auf den öffentlichen Personennahverkehr ausbaufähig. Insgesamt werden erwartungsgemäß die Versorgungsmöglichkeiten mit Dingen des täglichen Bedarfs für städtisch geprägte Kommunen
deutlich besser bewertet als für ländlich geprägte Städte und Gemeinden. Die gefühlte Sicherheit ist in Stadt und Land eher hoch. Lediglich die Kriminalitätsrate wird
für urbane Räume deutlich öfter als hoch bewertet als für ländliche Räume. Dunkle
Straßen und Wege werden eher in ländlich geprägten Kommunen gesehen. Die für
die integrierte Entwicklung von Standorten wichtige Kooperation aller Beteiligten ist
allerdings nach Ansicht der Befragten sowohl in städtisch als auch in ländlich geprägten Kommunen zu schwach ausgeprägt.

Trends der Wohnstandortentwicklung   Wohnraum

31

Wohnumfeldqualitäten in niedersächsischen Städten und Gemeinden 2010
(Abb. 2–17)
Kooperation („Es kooperieren nicht alle an integrierter Standortentwicklung Beteiligten.“)
Kooperation (bei ISEK/IREK)
Erreichbarkeit („Es gibt zu wenig ...“)
Spielmöglichkeiten für Kinder
Kindertagesstätten
Grundschulen
weiterführende Schulen
Jugendeinrichtungen
Einzelhandel
Lebensmittel/ Körperhygiene
Kleidung
Information
Oper/Theater/Kino
Sporteinrichtungen
Öff. Bäder/Wellness
Gaststätten
Übernachtungsangebote
Allgemeinmediziner
Fachärzte/Krankenhäuser
Apotheken
Seniorenbetreuung und -pflege
ÖPNV
Sicherheit
hohe Kriminalitätsrate
Polizei zu weit weg
Straßen und Wege zu dunkel

Grafik: NBank

Feuerwehr zu weit weg
vernachlässigte
öff. Plätze/Grünanl.
kein ausreichender Winterdienst
Prozent Zustimmung

0

20

40

60

Die Aussagen beziehen sich auf eher ländlich geprägte Kommunen.
Die Aussagen beziehen sich auf eher städtisch geprägte Kommunen.
Die Aussagen beziehen sich auf die Stadt Hannover.
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2010

80

100

Wohnbaulandumfrage 2010

Wohnbaulandumfrage 2010
Die niedersächsischen Städte und Gemeinden werden im Abstand von zwei Jahren
detailliert nach ihren Neuausweisungen und Reserven von Wohnbauland befragt. Die
Wohnbaulandumfrage 2010 ist die zehnte in Folge; der Erhebungszeitraum umfasst
die Jahre 2008 und 2009.
Die Rücklaufquote betrug 98 % und lag damit ähnlich hoch wie in den Vorjahren. Alle kreisfreien Städte, alle großen selbstständigen Städte und fast alle Landkreise
sind vollständig erfasst 4. Insgesamt ist die Belastbarkeit der empirischen Ergebnisse
sehr hoch und die Neuausweisungen der Jahre 2008 und 2009 in Niedersachsen sind
nahezu vollständig erfasst.

Neuausweisungen von Wohnbauland
Neuausweisungen insgesamt

Die meisten Städte und Gemeinden haben sich bei der Baulandbereitstellung in
deutlicher Zurückhaltung geübt. In Niedersachsen wurden in den Jahren 2008 und
2009 zusammen nur noch knapp 1.200 ha für 16.900 Wohnungen neu ausgewiesen.
Damit lag der Umfang der Flächenausweisungen um ein Drittel unter dem seinerzeit
schon sehr geringen Niveau von 2006 und 2007.

Neuausweisungen von Wohnbauland 1992 – 2009 (Abb. 3–1)
Hektar

Wohneinheiten

3.000

48.000

2.500

40.000

2.000

32.000

1.500

24.000

1.000

16.000

500

8.000

0

1993

1995

Hektar

1997

1999

2001

Wohneinheiten

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 1994 – 2010

2003

2005

2007

2009

0

Grafik: NBank

32

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

Zwar erscheint dieser erneute Rückgang um mehr als 30 % geradezu dramatisch;
gemessen am Einbruch der Baufertigstellungen, der im gleichen Zeitraum in Niedersachsen nahezu 40 % erreichte, ist er aber grundsätzlich der Nachfrageentwicklung
angemessen.
Für etwa 90 % des neuen Wohnbaulands wurden Freiflächen in Anspruch genommen, für zehn Prozent wurden ehemalige Brachflächen genutzt. Etwa die Hälfte
dieser 120 ha umgewidmeter Brachflächen liegt in den Städten Braunschweig (20 ha)
und Lüneburg (13 ha) sowie in den Gemeinden Ganderkesee (16 ha) im Landkreis
Oldenburg und Achim (13 ha) im Landkreis Verden.
Die geplante Bebauungsdichte variiert wie in den vorangegangenen Jahren sehr
stark. Der mittlere Wert von 700 qm Bruttowohnbauland je Wohneinheit entspricht
weitgehend dem der letzten Baulandumfrage. Dasselbe gilt für die nach Gebäudetyp
differenzierten mittleren Werte von 800 qm Bruttowohnbauland für Familienheime
und 250 qm für Geschosswohnungen. Damit hat sich die etwas intensivere Flächen­
ausnutzung offenbar stabilisiert; in der ersten Hälfte des Jahrzehnts betrug der
Durchschnittswert noch 800 qm je Wohnung, dabei 850 qm für Familienheime und
300 qm für Geschosswohnungen.
Baulandausweisungen für Familienheime und Geschosswohnungen

Der Rückgang an Baulandausweisungen in den Jahren 2008 und 2009 betraf ausschließlich den Sektor für Familienheime. In der vorangegangenen Periode waren
noch 1.750 ha für 21.350 Wohnungen ausgewiesen worden, in den Jahren 2008 und
2009 nur noch 1.110 ha für 13.600 Wohnungen; der Rückgang beläuft sich auf 36 %.
Im Gegensatz dazu erhöhte sich die für Geschosswohnungen reservierte Fläche;
2006/2007 waren 50 ha für 2.000 Wohnungen ausgewiesen worden, in der Wohnbaulandumfrage 2010 wurden 75 ha für 3.350 Wohnungen gemeldet. Zwar ist die
Steigerungsrate hoch, aber ein Trendumbruch lässt sich aufgrund der sehr geringen
absoluten Werte daraus nicht ableiten.
Weiterhin werden Baurechte in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser
geschaffen. Nur sechs Prozent des Wohnbaulands und 19 % der darauf vorgesehenen
Wohnungen sind für den Geschosswohnungsbau reserviert.
In vierzehn Landkreisen und drei kreisfreien Städten (Delmenhorst, Emden,
Wolfsburg) wurde in den letzten zwei Jahren gar kein Bauland für den Geschosswohnungsbau vorgesehen; in weiteren fünfzehn Landkreisen und kreisfreien Städten
(Oldenburg, Salzgitter) beliefen sich die Neuausweisungen für dieses Segment auf
höchstens einen Hektar.
Die Ausnahmen finden sich in den Städten Wilhelmshaven, Lüneburg,
Göttingen­und Osnabrück; zusammen mit dem Umland von Hannover stellen sie
mehr als die Hälfte der insgesamt in Niedersachsen ausgewiesenen Flächen für den
Mehrfamilienhausbau.

33

Wohnbaulandumfrage 2010

Das neu ausgewiesene Bauland für Geschosswohnungen wurde in höherem Maße
kurzfristig in Anspruch genommen als Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Obwohl zwei Drittel des neuen Baulands für Mehrfamilienhäuser erst 2009 ausgewiesen worden waren, waren Ende 2009 bereits für mehr als ein Viertel der gesamten
Fläche Baugenehmigungen erteilt. Bei den für Familienheime vorgesehenen Flächen
lag dieser Anteil unter 20 %; dabei war mehr als die Hälfte der Neuausweisungen
schon 2008 erfolgt.
Dieser Unterschied könnte ein Indiz dafür sein, dass im Eigenheimbereich noch
in größerem Umfang Angebotsplanungen vorherrschen, während sich beim Geschosswohnungsbau immer mehr durchsetzt, erst dann Baurechte zu schaffen, wenn
konkrete Bauabsichten vorliegen.

Neuausweisungen von Wohnbauland 2008 und 2009 (Abb. 3–2)

Grafik: NBank

34

Neuausweisungen 2008/2009 in ha je 10.000 Einwohner
   unter 0,5	
Niedersachsen: 1,5 	

   0,5 bis 1,0	

   1,0 bis 2,0	

Landeshauptstadt Hannover: <0,1

Datenbasis:	 NBank-Wohnbaulandumfrage 2010, LSKN
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

   2,0 bis 4,0	

   über 4,0

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

Regionale Muster bei den Neuausweisungen

Das neu geschaffene Wohnbauland ist sehr ungleichmäßig im Land verteilt. Jeweils etwa zehn Prozent liegen in der Stadt Osnabrück (112 ha) und in der Region
­Hannover (104 ha). Zwei weitere regionale Schwerpunkte bilden die Landkreise
Emsland (98 ha) und Lüneburg (72 ha). Zum fünften Platz (Landkreis Harburg mit
45 ha) ist der Sprung sehr groß, und am unteren Ende der Skala befinden sich sechs
Landkreise und zwei kreisfreie Städte (Wolfsburg und Salzgitter) mit weniger als fünf
Hektar neuen Baulands.
Da das Land sehr unterschiedlich dicht besiedelt ist, sind für Vergleichszwecke­
aber nicht die absoluten, sondern relative Werte heranzuziehen. 2008 und 2009 wurden landesweit 1,5 ha neuen Brutto-Wohnbaulands je 10.000 Einwohner ausgewiesen. Für die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte reicht die Spanne von kleiner als 0,1 ha im Landkreis Goslar bis nahezu sieben Hektar in der Stadt O
­ snabrück;
auf vergleichsweise sehr hohe Werte kamen auch der Landkreis Lüneburg und die
Stadt Wilhelmshaven mit jeweils vier Hektar je 10.000 Einwohner.
Abbildung 3–2 zeigt weitere sieben Städte und Landkreise mit weniger als 0,5 ha
und weitere zwölf mit weniger als ein Hektar je 10.000 Einwohner. Diese sehr geringe
Ausweisungsintensität findet sich konzentriert in Südniedersachsen, entlang der
Weser, in der Region Hannover und im Nordosten. Die Landkreise mit einer relativ
hohen Ausweisungsintensität liegen erwartungsgemäß im Raum Hamburg und im
Westen Niedersachsens.
Damit reproduziert die Karte das regionale Muster der vorangegangenen
Wohnbaulandumfragen. Die Ausweisungsintensität war grundsätzlich immer in den
bevölkerungsdynamischen Regionen am höchsten und in den stagnierenden bzw.
schrumpfenden Landesteilen am geringsten. Quer dazu gab es in jeder Umfrage
einzelne Städte, die nicht in dieses Muster passten.

Entwicklung der Ausweisungsintensität (Abb. 3–3)
Landkreise
20
15

Grafik: NBank

10
5
0
< 1 ha je10.000 Einwohner

2004/2005

> 4 ha je10.000 Einwohner

2006/2007

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 2006 – 2010

2008/2009

35

Wohnbaulandumfrage 2010

Vergleicht man die Werte, nach denen das regionale Muster gebildet wurde über
die Zeit, wird deutlich, dass sich die Abstände zwischen „relativ hoher“ und „relativ
geringer“ Ausweisungsintensität erheblich verringert haben.
Allein in den letzten vier Jahren wurden auch in den traditionellen Wachstumsregionen die Neuausweisungen stark zurückgefahren, so dass sich die Landkreise
und kreisfreien Städte in ihrer Ausweisungsintensität zunehmend annähern und die
Unterschiede abschmelzen.

Neuausweisungen von Wohnbauland seit 2005 (Abb. 3–4)

Grafik: NBank

36

Neuausweisungen der Kommunen
   kontinuierlich	

   in 2006/2007 oder 2008/2009

   keine	

   keine Antwort in 2010	

Datenbasis:	 NBank-Wohnbaulandumfrage 2010, LSKN
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

   gemeindefreie Fläche

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

Gemeinden ohne Baulandausweisungen

45 % der Städte und Gemeinden haben in den Jahren 2008/2009 gar kein Wohnbauland ausgewiesen. Etwa die Hälfte dieser 189 Kommunen sind kleine Gemeinden mit
weniger als 10.000 Einwohnern, aber es befinden sich auch 20 Städte und Gemeinden
mit mehr als 20.000 Einwohnern darunter. 80 dieser 189 Städte und Gemeinden
haben auch in den vorangegangenen Jahren 2006/2007 kein Bauland ausgewiesen;
ihre Bautätigkeit speist sich also schon seit vier Jahren aus den Reserven. Davon sind
nur Westniedersachsen und der Raum zwischen Hamburg und Hannover großflächig­
ausgespart (Abb. 3–4).

Wohnbauland-Reserven
Bauland-Reserven insgesamt

Zu Beginn des Jahres 2010 beliefen sich die Wohnbauland-Reserven5 in Niedersachsen auf gut 6.600 ha für fast 107.000 Wohnungen. Etwa 15 % der Fläche und zwölf
Prozent der Wohnungen (975 ha für 13.000 Wohneinheiten) stammen aus Neuausweisungen der vorangegangenen zwei Jahre.
Mehr als 20 % der gesamten Reserveflächen befinden sich in der Region
Hannover­(fast 450 ha, davon ein gutes Drittel in der Landeshauptstadt), der Stadt
Oldenburg und in den Landkreisen Cuxhaven und Emsland (je 300 ha). Einen geringen Beitrag mit weniger als 30 ha leisten der Landkreis Wittmund sowie Braunschweig und Emden. Die Hälfte aller Landkreise und kreisfreien Städte verfügt über
Reserven zwischen 100 und 200 ha.

Entwicklung der Bauland-Reserven 1993 – 2009 (Abb. 3–5)
Index: 1993 = 100
110
100

Grafik: NBank

90
80
70

1993

1997

Hektar

2001

2005

Hektar korrigiert

Wohneinheiten
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 1994 – 2010

2009

37

38

Wohnbaulandumfrage 2010

Mit dem Umfang von 6.600 ha liegen die Reserven um etwa 200 ha und 5.000 Wohnungen über dem Stand von vor zwei Jahren (Abb. 3–5). Dieser Wiederanstieg ist
aber nicht auf eine reale Aufstockung, sondern auf neue Methoden in der Erfassung
von Reserven in einer Reihe von Städten und Gemeinden zurückzuführen.
Eine nachträgliche Überprüfung der Angaben von 2008 in 25 Städten und
­Gemeinden ergab, dass ihre Reserven seinerzeit zu gering eingeschätzt wurden. Mit
der Einführung von Bauflächenkataster, Überprüfung der älteren Baugebiete auf freie
Bauplätze, Luftbildauswertungen zu Baulücken im bebauten Innenbereich etc. sind
diese ‚übersehenen Reserven’ zutage getreten. Diese insgesamt gut 400 ha sind also
nicht neu hinzugekommen, sondern gehören schon länger zu den Reserven.
Werden sie nachträglich dem 2008 erfassten unbebauten Brutto-Wohnbauland
mit bestehenden Baurechten zugerechnet, sind die Reserveflächen auch in den letzten
zwei Jahren effektiv weiter abgebaut worden, allerdings in einem nur sehr geringen
Umfang von 230 ha bzw. drei Prozent.
Baulandreserven für den Geschosswohnungsbau

An der nachrangigen Bedeutung von Flächen, die für den Geschosswohnungsbau
vorgesehen sind, hat sich nichts geändert. 94 % der Reserveflächen sind für den Bau
von Familienheimen vorgesehen. Nur knapp 340 ha für 16.000 Wohnungen stehen
für den Geschosswohnungsbau zur Verfügung; fast 30 % davon liegen in der Region
Hannover, dabei überwiegend in der Landeshauptstadt, und weitere zehn Prozent
in der Stadt Oldenburg. In den anderen kreisfreien Städten sind die Flächenreserven
für den Geschosswohnungsbau meist sehr gering. Die Hälfte von ihnen kommt nicht
einmal auf fünf Hektar; in Delmenhorst, Salzgitter und Wolfsburg belaufen sie sich
auf maximal einen, in Emden auf zwei Hektar. Da nicht alle Reserveflächen kurzoder mittelfristig zu aktivieren sind, verfügen etliche Regionen in Niedersachsen
effektiv wahrscheinlich über gar kein Bauland für Mehrfamilienhäuser.
Gegenüber 2007 haben die Flächenreserven für den Geschosswohnungsbau
um 13 ha abgenommen, während die Zahl der möglichen Wohneinheiten um 2.000
bzw. 15 % angestiegen ist. Diese gegenläufige Entwicklung lässt sich zum Teil damit
erklären, dass für die neu in den Reservepool eingegangenen Flächen eine dichtere Bebauung vorgesehen ist; ihr liegen aber auch neue Dichtebewertungen älterer
Reserveflächen zugrunde, die sich aus der Anwendung neuer Instrumente bei der
Erfassung der Reserven in den Städten und Gemeinden ergaben.

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

Bauland-Reserven für Geschosswohnungen in Wohneinheiten (Abb. 3–6)
Wohneinheiten
50.000
40.000
30.000

Grafik: NBank

20.000
10.000
0

1994

1997

2001

2005

2009

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2010

Abbau der Reserveflächen

Die Reserveflächen befinden sich zu drei Viertel im Geltungsbereich von Bebauungsplänen nach §30 BauGB und zu einem Viertel innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile bzw. sind Baulücken nach §34 BauGB. Der Umfang dieser Flächen
in integrierter Lage hat sich in den letzten sechs Jahren nur wenig verändert. Wie weit
der schleppende Abbau darauf zurückzuführen ist, dass die Innenentwicklung in den
Städten und Gemeinden zu wenig forciert wird, und inwieweit die Flächen aufgrund
von Eigentümerinteressen dem Markt gar nicht zur Verfügung stehen, ist hier nicht
auszumachen.
Eine deutliche Veränderung zeigt sich dagegen im Einsatz des §13a BauGB. Unter den Flächen im Geltungsbereich von Bebauungsplänen liegt ihr Anteil mit 275 ha
für knapp 6.000 Wohnungen bei mittlerweile sechs Prozent. Vor zwei Jahren hatte er
die Einprozentmarke noch nicht erreicht. Allerdings nutzen bislang erst wenige Kommunen dieses vereinfachte Planungsverfahren; ganz intensiv wurde es in der Landeshauptstadt Hannover sowie im Umland von Hannover und in den Landkreisen­
Hildesheim, Stade und Osnabrück angewandt. In 13 Landkreisen und sämtlichen
kreisfreien Städten hat es dagegen gar keine Rolle gespielt.

39

40

Wohnbaulandumfrage 2010

Regionale Unterschiede der Reserve-Intensität als Ergebnis langjährig
­vorherrschender Siedlungsflächenpolitik

Landesweit belaufen sich die Reserveflächen auf 8,5 ha je 10.000 Einwohner.
Die regionale Differenzierung zeigt aber große Unterschiede. Nur etwa ein Drittel
der Landkreise und kreisfreien Städte kommt diesem Durchschnittswert nahe. Die
meisten kreisfreien Städte sowie die Landeshauptstadt Hannover liegen, wie auch in
der Vergangenheit, deutlich darunter; einige Landkreise sowie die Stadt Oldenburg
dagegen um mehr als das Doppelte darüber.
Die Ursachen für die großen Unterschiede in der Reserve-Intensität liegen vor
allem in der jeweils vorherrschenden Siedlungsflächenpolitik der 1990er-Jahre. In
Regionen mit einer lokal sehr offensiven Angebotsplanung wurden in der Vergangenheit häufig große Reservepotenziale angehäuft. Mit der stark nachlassenden Nachfrage nach Bauland lassen sich viele dieser Flächen nur schwer vermarkten, so dass der
große Reservepool kaum abgebaut wird. Drei der fünf Landkreise mit einer Quote
von über 15 ha Reservefläche je 10.000 Einwohner gehören zu diesem Typ, die Landkreise Cuxhaven, Leer und Lüchow-Dannenberg, darüber hinaus auch die Landkreise
Holzminden, Uelzen und Osterode. Aber auch in Regionen, in denen die Nachfrage
nach Bauland weniger stark eingebrochen ist, halten sich die großen Reserven, wenn
diese Form der Angebotsplanung weiterhin praktiziert und in großem Umfang
immer neues Bauland ausgewiesen wird. Für diese Politik stehen die Städte und
Gemeinden in den Landkreisen Cloppenburg und Osterholz; im Landkreis Osterholz
wurde die Reserve, wie auch in den vorangegangenen Jahren, weiterhin aufgestockt.
Im Landkreis Cloppenburg erreichten die Neuausweisungen nicht ganz den Umfang
der Inanspruchnahme von Bauland, so dass die sehr hohen langjährigen Reserven
leicht zurückgingen.
Eine ganz andere Siedlungsflächenpolitik herrscht offenbar schon seit vielen
Jahren in den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Stade vor; trotz eines relativ
dynamischen Baulandmarkts sind die dortigen Städte und Gemeinden zurückhaltend mit Neuausweisungen; durch dieses Verhalten haben sie ihre vergleichsweise
geringen Reserven in den letzten zwei Jahren weiter abgebaut.
In anderen Landkreisen wie Goslar und Wittmund entspricht der kleine Reservepool der geringen Nachfrage. Und auch die großen Städte praktizieren selten
eine extensive Vorratshaltung; daher verfügen die niedersächsischen kreisfreien
Städte­sowie die Stadt Hannover traditionell eher über geringe Reserveflächen.

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

41

Grafik: NBank

Baulandreserven Ende 2009 (Abb. 3–7)

Reserven Ende 2009 in Hektar je 10.000 Einwohner
   unter 6	
Niedersachsen: 8,5	

   6 bis 8	

   8 bis 10	

Landeshauptstadt Hannover: 2,9

Datenbasis:	 NBank-Wohnbaulandumfrage 2010, LSKN
Kartenbasis:	GfK GeoMarketing

   10 bis 15	

   über 15

Wohnbaulandumfrage 2010

Baulandnachfrage
Verbrauch von Bauland

Die Bautätigkeit in Niedersachsen ist auch in den vergangenen Jahren weiter gesunken. 2008 und 2009 wurden nur noch knapp 1.450 ha Bruttowohnbauland für den
Wohnungsneubau in Anspruch genommen.6 Gegenüber 2006/2007 beläuft sich der
Rückgang auf 25 %. Damit hat sich die rapide Abnahme seit Beginn des Jahrzehnts
auch in den letzten zwei Jahren nicht abgeschwächt. Da der Umfang der Neuausweisungen mit 1.200 ha noch geringer war als der Umfang des in Anspruch genommenen Wohnbaulands von 1.450 ha, wurden die Reserveflächen aber trotz dieses
historisch tiefsten Stands an Baulandverbrauch leicht abgebaut (um 270 ha).
Die regionalen Schwerpunkte der Inanspruchnahme von Bauland befanden
sich im Westen Niedersachsens, im Raum Hamburg und in der Region Hannover; in
Südniedersachsen, dem Nordosten und dem Unterweserraum wurden dagegen nur
sehr wenige Flächen bebaut.
Erwartungen an die Nachfrage nach Wohnbauland

Die Erwartungen an die Nachfrage nach Wohnbauland sind insgesamt sehr verhalten. Für den Eigenheimsektor geht die Mehrheit der Vertreter von Städten und
Gemeinden davon aus, dass sich die Nachfrage auf einem moderaten Niveau halten
wird; gleichzeitig ist aber auch die Gruppe derer, die nur eine geringe Nachfrage
erwartet, mit über 40 % sehr groß und gegenüber der letzten Umfrage noch einmal
leicht angewachsen. Erwartungen an eine hohe Nachfrage gibt es nach wie vor nur
vereinzelt und fast ausschließlich im Umland der Großstädte.

Bauland-Verbrauch (Abb. 3–8)
Hektar
5.000
4.000
3.000
2.000
Grafik: NBank

42

1.000
0
1992/93

1996/97

2000/01

2004/05

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 1994 – 2010

2008/09

Wohnbaulandumfrage 2010   Wohnraum

Erwartung der Baulandnachfrage für Familienheime (Abb. 3–9)
Prozent der Befragten sagen, die Baulandnachfrage wird
100

10

4

5

57

54

32

39

41

06/07

08/09

10/11

6

80
60

61
71

20
19
0
04/05
gering

moderat

Grafik: NBank

40

hoch

Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfragen 2004 – 2010

Baulandnachfrage für Geschosswohnungen

Die Nachfrage nach Bauland für den Geschosswohnungsbau wird seit Jahren landesweit als sehr gering eingeschätzt. Auf diesem Niveau scheint sich derzeit aber eine
leichte Tendenz nach oben abzuzeichnen. In 13 % der Städte und Gemeinden wird
für die nächsten zwei Jahre mit einer moderaten Nachfrage gerechnet; in der Stadt
Oldenburg sogar mit einer hohen. Vor zwei Jahren wurde die Bewertung ‚moderat’
nur in acht Prozent der Kommunen vergeben.
Vor dem Hintergrund der insgesamt sehr geringen Marktdynamik ist die Frage
nach längerfristigen Flächenplanungen von vielen Städten und Gemeinden nicht
beantwortet worden und unter den 55 % derer, die konkrete Angaben gemacht haben, sind die Zukunftsvorstellungen offenbar sehr unterschiedlich. In allen Regionen
befinden sich Kommunen, die weniger als fünf Hektar und andere, die ein Viel­
faches davon bis 2025 für Wohnzwecke beplanen wollen. Dabei fallen aber eine Reihe
kleiner Gemeinden insbesondere in den westlichen Landesteilen auf, die vorhaben, in
diesem Zeitraum 100 bis 200 ha Wohnbauland zu schaffen.
Auch unter den Großstädten ist das Spektrum sehr breit. So geht man in Hannover von weiteren 360 ha zu beplanendem Wohnbauland aus, in Oldenburg von 22 ha.
Diese Unterschiede sind natürlich nur zum Teil Ausdruck der erwarteten Nachfragedynamik; sie hängen auch sehr stark mit dem Umfang der derzeitigen Reserveflächen
sowie mit der Konkretisierung der längerfristigen Planungsabsichten zusammen. In
der Summe wurden als Wohnbaulandpotenziale, die bis 2025 beplant werden sollen,
niedersachsenweit 6.150 ha für 92.000 Wohnungen genannt.

43

44

Wohnbaulandumfrage 2010

Bauflächenmanagement und Innenentwicklung

Nur relativ wenige Städte und Gemeinden in Niedersachsen setzten im Hinblick auf
die Anforderungen an eine zukunftsfähige Siedlungsflächenpolitik die Instrumente
des Bauflächenmanagements und der Innenentwicklung konsequent ein. Dennoch
scheint diese Gruppe zu wachsen.
60 Städte und Gemeinden betreiben ein Bauflächenmanagement, weitere sechs
bereiten entsprechende Instrumente vor. In zwei Drittel dieser 66 Kommunen
kommt dabei ein flächendeckendes System zur Erfassung der Baulücken zum Einsatz.
Damit praktizieren fast 85 % aller Städte und Gemeinden keine Form von Flächenmanagement und nur zehn Prozent setzen Instrumente ein, die ihnen ein umfassendes Bild über ihre Baulandreserven und Potenziale liefern können. Andererseits ist
die Zahl der Städte und Gemeinden, die überhaupt eine Form von Flächenmanagement betreiben gegenüber 2007 um ein Drittel gestiegen.
Die Kommunen mit einem aktiven Bauflächenmanagement sind über das ganze
Land verteilt. Dennoch liegt ihr Schwerpunkt in Südniedersachsen, während sich
das Hamburger Umland und das Emsland als die Wachstumsregionen Niedersachsens auffällig wenig mit einem Bauflächenmanagement auseinandersetzen. Offenbar
entwickeln Städte und Gemeinden erst dann steuernde Instrumente zum Flächenmanagement, wenn sie in hohem Maße mit den Folgen der demografischen Entwicklung und der nachlassenden Baulandnachfrage konfrontiert sind. Für eine wirksame
Innenentwicklung sollten die Instrumente vorausschauend und in der Breite stärker
Anwendung finden.
Erstmals wurde nach Aktivitäten zur Innenentwicklung und zur Reduzierung
der Flächeninanspruchnahme für Siedlungszwecke gefragt. Dabei wurde deutlich,
dass sich bisher nur wenige Städte und Gemeinden in Richtung einer offensiven,
flächensparenden Siedlungspolitik umorientieren. Gut zehn Prozent der Städte und
Gemeinden sind an Projekten bzw. Programmen beteiligt, zu deren Zielsetzung eine
nachhaltige Siedlungsflächenpolitik gehört, und knapp 20 % haben Maßnahmen zur
Innenentwicklung umgesetzt. Dabei geht es schwerpunktmäßig um Nachverdichtungen und um die Entwicklung von Wohnbauland in zentralen Lagen bzw. innerhalb
des Siedlungsraumes.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

45

Wohnungsmarktprognose 2030
Bevölkerungsprognose 2030
Geburten und Sterbefälle

In den 1980er- und 1990er-Jahren hat sich das Geburtenverhalten noch relativ stark
verändert. Zum einen ist die Zahl der Geburten beträchtlich gesunken und zum
anderen der Zeitpunkt auch auf spätere Altersjahre der Mütter verschoben worden.
In den letzten Jahren ist das Geburtenverhalten jedoch weitgehend stabil geblieben.
Deshalb wird in der Prognose auch zukünftig mit konstanten altersspezifischen
Fertilitätsraten gerechnet (Abb. 4–1). Trotz weitgehend stabiler Geborenenraten ist
die Zahl der Geburten in Niedersachsen seit Mitte der 1990er-Jahre von fast 86.000
auf aktuell knapp 62.000 deutlich zurückgegangen. Dieser Rückgang ist neben der
Verschiebung der Altersstruktur vor allem in einer zunehmenden Abwanderung bzw.
geringen Zuwanderung von Frauen im Alter zwischen 15 und 49 Jahren begründet
(Abb. 4–2).

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung 1989 – 2030 (Abb. 4–1)
Personen
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000

0

Grafik: NBank

-20.000
-40.000
-60.000

1990

1995

Geborene

2000
Sterbefälle

2005

2010

2015

Natürliche Entwicklung

2020

2025

2030

Wanderungssaldo

Insgesamt
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend;
Wanderungen ca. + 4.300 p. a., eigene Berechnungen, bis 2009: LSKN

Wohnungsmarktprognose 2030

Wanderungssaldo nach Altersgruppen je 1.000 Frauen  
in Niedersachsen 1989 – 2009 (Abb. 4–2)
Zuzüge – Fortzüge je 1.000 Einwohner
25
20
15
10
5

Grafik: NBank

0
-5
-10
1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

15 bis 20

20 bis 25

25 bis 30

30 bis 35

35 bis 40

40 bis 45

45 bis 50

insgesamt 15 bis 50 Jahre

Datenbasis: LSKN

Prognosevarianten I bis II C (Abb. 4–3)
Index: 1989 = 100
110
108
106
104
102
Grafik: NBank

46

100
98
1989

1995

2000

Prognosekorridor der
Varianten II A und II C

2005

2010

2015

2020

2025

2030

Variante II B (Normalvariante)
Variante I (ohne Wanderungen)

NBank-Bevölkerungsprognose des NIW:
Variante I (Kontrastvariante): Natürliche Entwicklung im Trend; ohne Wanderungen, eigene Berechnungen
Variante II A (untere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen ca. + 2.500 p. a., eigene Berechnungen
Variante II B (mittlere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen ca. + 4.300 p. a., eigene Berechnungen
Variante II C (obere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen ca. + 7.900 p. a., eigene Berechnungen
Datenbasis bis 2009: LSKN

2009

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

Die Gestorbenenzahlen weisen seit einigen Jahren ein relativ konstantes Niveau auf,
was hauptsächlich auf gleichbleibende Besetzungszahlen der hoch betagten Altersjahrgänge mit einer hohen Sterbewahrscheinlichkeit zurückzuführen ist. Aufgrund
der anstehenden Veränderungen der altersstrukturellen Zusammensetzung der
Bevölkerung ist jedoch in den nächsten zwei Jahrzehnten mit einem starken Anstieg
der Sterbefälle insgesamt zu rechnen.
War die natürliche Entwicklung, also der Saldo aus Gestorbenen und Geborenen, zu Beginn der 1990er-Jahre noch weitgehend ausgeglichen, hat sich der Gestorbenenüberschuss im Laufe des letzten Jahrzehnts aufgrund des Rückgangs der
Geburten deutlich vergrößert. In Kombination mit den abnehmenden Wanderungsgewinnen reichen seit dem Jahr 2005 die Wanderungsüberschüsse nicht mehr aus,
um die Bevölkerungszahl zu stabilisieren.
Jährliche Wanderungsgewinne in Höhe von 4.300 Personen

Für die Bevölkerungsprognose wurden mehrere Varianten gerechnet. Am wahrscheinlichsten beschreibt die Variante II B die Zukunft. Diese „Normalvariante“ geht
von Wanderungsgewinnen in der Größenordnung des Durchschnitts der letzten fünf
Jahre aus, d. h. einem jährlichen Zuwanderungsüberschuss in Höhe von etwa 4.300
Personen. Trotz dieser Annahme ist bereits ab dem ersten Prognosejahr mit einem
Bevölkerungsrückgang zu rechnen. Dieser Rückgang ist zunächst gering, im weiteren
Verlauf jedoch deutlich stärker ausgeprägt (Abb. 4–3). Insgesamt dürfte die Bevölkerung von 2009 bis 2030 um 704.000 Personen oder neun Prozent schrumpfen. Bis
2015 ist mit einem Rückgang in Höhe von 126.000, im nächsten Jahrzehnt bis 2025
mit einer weiteren Abnahme um 355.000 Personen oder 4,5 % zu rechnen. Die Zahlen der Geborenen werden in den nächsten Jahren stetig sinken und ab 2025 stärker
abnehmen (Abb. 4–1). Dagegen steigen die Gestorbenenzahlen in stärkerem Maße
bis zum Ende des Prognosezeitraums an.
Insgesamt sind aus der Betrachtung der Varianten der Bevölkerungsprognose
folgende grundlegende Schlussfolgerungen zu ziehen: Die Wanderungsgewinne
in der Höhe des Durchschnitts der letzten (fünf) Jahre reichen nicht aus, um die
Einwohnerzahl in Niedersachsen konstant zu halten. Auch bei jährlich steigenden
Wanderungsgewinnen zeichnet sich ein zunehmender Bevölkerungsrückgang ab,
weil der Gestorbenenüberschuss zukünftig kontinuierlich ansteigen wird. Aus den
Ergebnissen der Varianten I und II A wird deutlich, dass einerseits die Wanderungsgewinne nicht nur ein weitaus höheres Niveau erreichen müssten, um die Bevölkerungszahl zu stabilisieren, sondern andererseits der Bevölkerungsrückgang auch
durch die Altersstruktur der Zu- und Fortzüge zusätzlich beschleunigt werden kann.
Ohne eine deutliche Steigerung der jährlichen Wanderungsüberschüsse und ohne
eine Veränderung der Altersstruktur der Wanderungen kann Niedersachsen den
fortschreitenden demografischen Wandel in den kommenden Jahren nicht aufhalten
bzw. abschwächen.

47

Wohnungsmarktprognose 2030

Altersaufbau der Bevölkerung in Niedersachsen 2009 und 2030 (Abb. 4–4)
Jahre

95 - 96
90 - 91
85 - 86
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5- 6
0- 1
2,5

Prozent
2,0

1,5

Männer 2009

1,0

0,5

Frauen 2009

0,0

0,5

Männer 2030

1,0

1,5

Frauen 2030

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend;
Wanderungen ca. + 4.300 p. a., eigene Berechnungen, bis 2009: LSKN

2,0

Grafik: NBank

48

2,5

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

49

Grafik: NBank

Bevölkerungsprognose 2009 – 2030 (Abb. 4–5)

Veränderung der Einwohnerzahlen vom 31.12.2009 zum 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: -704.000

25.000
10.000
2.500

in Prozent
   unter -15	

   -15 bis -10	

   -10 bis -5	

   -5 bis 0	

   über 0

   gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -9

Veränderung 2009 – 2030 in Prozent
20
10
0
Grafik: NBank

-10

VEC
OL
CLP
WL
BS
WST
LG
EL
NOH
OL - Land
STD
Reg H
LE
EMD
OS
WOB
ROW
AUR
OS - Land
VER
DH
WTM
OHZ
GF
GÖ
CE
PE
SFA
DEL
FRI
NI
CUX
SHG
HI
BRA
UE
HM
WHV
WF
DAN
SZ
HE
NOM
OHA
GS
HOL

-30

NDS

-20

Datenbasis: N
 Bank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend;
Wanderungen ca. + 4.300 p. a., eigene Berechnungen, bis 2009: LSKN

50

Wohnungsmarktprognose 2030

Alterung der Bevölkerung

Die Grundproblematik der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung lässt sich anhand der „Alterspyramide“ der Bevölkerung ablesen. Dabei weicht der Alters- und
Geschlechtsaufbau in Niedersachsen bereits im Ausgangsjahr der Prognose erheblich
von der Idealform einer Pyramide ab (Abb. 4–4). Die Geburtenausfälle des Zweiten
Weltkrieges werden in geringen Besetzungszahlen der heute 60-65-Jährigen deutlich sichtbar. Auffallend sind außerdem die geburtenstarken Jahrgänge der 1960erJahre, die heute im Alter zwischen 40 und 50 Jahren sind. Die Geburtenrückgänge
nach 1965 haben zu deutlich schwächer besetzten Jahrgängen geführt. So sind die
Jahrgänge im Alter von 25 bis unter 35 Jahren im Vergleich zu den 40-50-Jährigen­
unterbesetzt. Mit der Familiengründung der stark besetzten Jahrgängen der
1960er-Jahre kam es vorübergehend noch einmal zu steigenden Geborenenzahlen
(Sekundärwelle)­, die heute ein Alter zwischen 15 und 25 Jahren erreicht haben.
In den jüngeren Jahrgängen nehmen die Besetzungszahlen kontinuierlich ab. Der
jüngste Jahrgang des Jahres 2009 (bis unter ein Jahr) ist beispielsweise mit insgesamt
knapp 62.000 Kindern um ca. ein Drittel geringer besetzt als der Jahrgang der heute
18-Jährigen.
Der Vergleich des Altersaufbaus zu Beginn und gegen Ende des Prognosezeitraums zeigt die zunehmende Überalterung der Bevölkerung in Niedersachsen
(Abb. 4–4). Die wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen im Jahr 2030 werden
deutlich von denen des Ausgangsjahres der Prognose abweichen. Dies wird die
Nachfragepotenziale nach Wohnungen stark beeinflussen, da besonders die für den
Immobilienerwerb relevante Altersgruppe der 30-45-Jährigen in den kommenden
zehn Jahren viel schwächer besetzt sein wird. Gleichzeitig wird die für die Bildung
kleiner Haushalte relevante Gruppe der 60-75-Jährigen besonders stark wachsen.
Regionale Unterschiede der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung

Der demografische Wandel ist nicht nur eine gesamtgesellschaftliche Herausforderung, sondern auch eine Entwicklung, die alle Regionen früher oder später in unterschiedlichem Ausmaß treffen wird. Besonders scharf und schnell werden die Regionen erfasst, die aufgrund seit langem anhaltender Wanderungsverluste bereits heute
einen stark deformierten Altersaufbau aufweisen. Dies sind überwiegend diejenigen
Regionen bzw. Städte und Gemeinden mit einem geringen Anteil von Kindern und
Jugendlichen sowie einem überdurchschnittlichen Anteil von älteren Menschen.
Insgesamt reicht die Bandbreite der Bevölkerungsentwicklung bis 2030 unter den
niedersächsischen Stadt- und Landkreisen von Zuwächsen in Höhe von sechs Prozent
im Landkreis Vechta bis zu Bevölkerungsrückgängen um 27 % im Landkreis Holzminden (Abb. 4–5). Neben dem Landkreis Vechta weisen die Stadt Oldenburg (6 %) und
die Landkreise Cloppenburg und Harburg mit knapp drei Prozent und gut zwei Prozent die höchsten Bevölkerungszuwächse bis zum Jahr 2030 auf. Insgesamt konzentrieren sich die wenigen Regionen mit positiver Bevölkerungsentwicklung im westlichen
Niedersachsen, im südlichen Hamburger Umland und auf die Stadt Braunschweig.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

Kumulierte natürliche Entwicklung und Wanderungssalden in den Landkreisen
und kreisfreien Städten in Niedersachsen bis 2030 (Abb. 4–6)

Grafik: NBank

Vechta
Stadt Oldenburg
Cloppenburg
Harburg
Landeshauptstadt Hannover
Braunschweig
Ammerland
Lüneburg
Emsland
Grafschaft Bentheim
Oldenburg
Stade
Region Hannover
Leer
Emden
Stadt Osnabrück
Wolfsburg
Rotenburg (Wümme)
Aurich
Osnabrück
Verden
Diepholz
Wittmund
Osterholz
Gifhorn
Göttingen
Celle
Peine
Soltau-Fallingbostel
Delmenhorst
Friesland
Nienburg (Weser)
Cuxhaven
Schaumburg
Hildesheim
Wesermarsch
Uelzen
Hameln-Pyrmont
Wilhelmshaven
Wolfenbüttel
Lüchow-Dannenberg
Salzgitter
Helmstedt
Northeim
Osterode am Harz
Goslar
Holzminden
-90.000

-60.000

-30.000

Natürliche Entwicklung

0

30.000

Wanderungssaldo

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante):
Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen ca. + 4.300 p. a.,
eigene Berechnungen, bis 2009: LSKN

51

52

Wohnungsmarktprognose 2030

Wird in der Region Hannover zusätzlich zwischen der Stadt und dem ehemaligen
Landkreis unterschieden, so zählt auch die Stadt Hannover zu den Standorten mit
günstiger Bevölkerungsprognose. Die überwiegende Mehrzahl der niedersächsischen
Landkreise und kreisfreien Städte wird jedoch Bevölkerungsverluste zu verzeichnen
haben. Die stärksten Rückgänge werden neben dem Landkreis Holzminden in den
Landkreisen Goslar (27 %), Osterode am Harz (26 %) und Northeim (25 %) erwartet.
Außerdem ist im Südosten Niedersachsens auch mit den höchsten absoluten Bevölkerungsverlusten zu rechnen.
Bis zum Jahr 2030 wird der Landkreis Vechta als einzige Region in Niedersachsen sowohl jährliche Wanderungsgewinne als auch einen Geborenenüberschuss aufweisen. Alle anderen Regionen mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum werden
bis zum Ende des Prognosezeitraums nur durch einen Wanderungsüberschuss, der
die Sterbeüberschüsse kompensiert, an Bevölkerung gewinnen.
Einige Regionen werden aufgrund eines Ausgleichs von Wanderungen und natürlicher Entwicklung ihre Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2030 weitgehend halten können und nur sehr geringe Zu- oder Abnahmen unter ein Prozent verzeichnen. Hierzu
zählen die Landkreise Ammerland, Lüneburg, Emsland und die Grafschaft Bentheim.
Die meisten Regionen in Niedersachsen werden bis zum Ende des Prognosezeitraums aufgrund von Wanderungsverlusten und hohen Sterbeüberschüssen an Bevölkerung verlieren. Besonders für das südliche Niedersachsen wird mit weiterhin hohen
Wanderungsverlusten bis 2030 gerechnet. In einigen Landkreisen wird vor allem die
natürliche Entwicklung für die zu erwartenden Bevölkerungsverluste verantwortlich
sein. Dazu zählen die Landkreise Cuxhaven, Uelzen und Lüchow-Dannenberg.
Bei der Betrachtung von Landkreisen ist zu berücksichtigen, dass auf der Ebene
von einzelnen Städten und Gemeinden die Entwicklungsunterschiede in der Vergangenheit sehr stark sein können. In einzelnen Gemeinden können sich singuläre Ereignisse wie Ausweisungen von großen Baugebieten, Werksschließungen u. ä. sehr viel
stärker auf die Altersstruktur der Bevölkerung auswirken. Innerhalb von Landkreisen
ergibt sich damit ein mehr oder weniger starker Ausgleich abweichender Entwicklungen z. B. auch zwischen Zuwanderungs- und Abwanderungsgemeinden.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

Haushaltsprognose 2030
Trends der Haushaltsentwicklung

Bis zum Jahr 2009 ist die Zahl der Haushalte in Niedersachsen nach den Ergebnissen
des Mikrozensus permanent gestiegen. Dieses Haushaltswachstum ist einhergegangen mit einer stetigen Verkleinerung der Haushalte. Entsprechend ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in Niedersachsen von 2,6 Personen pro Haushalt im Jahr
1980 auf nur noch 2,1 Personen im Jahr 2009 gesunken.
Der Haushaltszuwachs in der Vergangenheit ist zum einen auf ein Bevölkerungswachstum, zum anderen aber auch auf eine starke Zunahme der EinPersonenhaushalte­(Singularisierungstrend) zurückzuführen, deren Zahl seit der
letzten Vollerhebung 1987 enorm gestiegen ist. Auch die Zwei-Personenhaushalte
konnten im gleichen Zeitraum einen ähnlich starken Zuwachs verzeichnen. Die Zahlen der Drei- wie auch der Fünf-und-mehr-Personenhaushalte sind dagegen rückläufig, wobei die Fünf-und-mehr-Personenhaushalte am stärksten betroffen sind. Die
Vier-Personenhaushalte konnten nach leichten Zuwächsen bis Ende der 1990er-Jahre
und seitdem rückläufigen Zahlen das Niveau seit Anfang der 1970er-Jahre zuletzt
weitgehend halten (Abb. 4–7).
Der Singularisierungstrend der Haushalte hat nicht nur direkte Auswirkungen auf
die Nachfrage nach Wohnraum, sondern ist auch mit anderen Entwicklungen verknüpft. Beispielsweise ist ein Teil „der gestiegenen Ungleichverteilung der Einkommen (...) darauf zurückzuführen, dass man sich in Deutschland offensichtlich immer
weniger die Vorteile des Zusammenlebens zu Nutze macht“7. Da ein zunehmend
größer werdender Anteil der Bevölkerung in eher kleinen Haushalten wohnt, muss
ein entsprechend höherer Anteil des Haushaltseinkommens für Mieten oder Kredite
ausgegeben werden. „Dadurch müssen höhere Einkommen erzielt werden, um den
gleichen Einkommens- und Lebensstandard zu erlangen, der mit mehreren Personen
im Haushalt eher erreicht wäre.“8

53

Wohnungsmarktprognose 2030

Entwicklung der Privathaushalte nach Haushaltsgröße 1970 – 2009 (Abb. 4–7)
Index: 1970 = 100
250
200
150
100
Grafik: NBank

54

50
0

1970

1975

1980

1985

1990

1-Pers.-HH

2-Pers.-HH

alle Haushalte

3-Pers.-HH

4-Pers.-HH

5+-Pers.-HH

1995

2000

2005

Die Durchführung des Mikrozensus in den Jahren 1983 und 1984 wurde durch den Gesetzgeber ausgesetzt.
Datenbasis: Mikrozensus des NLS bzw. LSKN, div. Jahrgänge bis 2009 (in den Jahren 1983 und 1984 wurde die Durchführung
des Mikrozensus durch den Gesetzgeber ausgesetzt), eigene Berechnungen des NIW

Bevölkerung in Privathaushalten

Die Veränderung der Besetzung der Haushaltsgrößenklassen geht mit deutlichen
Verschiebungen der Altersstruktur der Haushaltsmitglieder einher. Anhand der
Entwicklung der Altersstruktur der Bevölkerung in Privathaushalten können diese
Verschiebungen am deutlichsten beschrieben werden.
Den größten Einfluss auf die Haushaltsentwicklung hat der Zuwachs der
Bevölkerung im Alter über 60 Jahre. Über alle Haushaltsgrößen hinweg trägt diese
Altersgruppe zum Haushaltswachstum bei, während die Entwicklung aller übrigen
Jahrgänge den Rückgang der Haushaltszahlen begünstigt. Da der größte Teil der über
60-Jährigen in kleinen Haushalten lebt, sind insgesamt steigende oder konstante
Haushaltszahlen in allen Regionen Niedersachsens nahezu ausschließlich durch Zuwächse bei den kleinen Haushalten geprägt. So stellen in Niedersachsen im Jahr 2009
Personen über 60 Jahre knapp 46 % der Bewohner kleiner Haushalte (Abb. 4–8).
Bis zum Jahr 2030 wird die Dominanz der über 60-Jährigen bei den Ein- und
Zwei-Personenhaushalten weiter zunehmen (Abb. 4–9). Demgegenüber wird in
größeren Haushalten die Zahl der Kinder und Jugendlichen bis zu 30 % (unter
20-Jährige­in Fünf-und-mehr-Personenhaushalten) und die der Personen im Alter
von 30 bis unter 45 Jahren um bis zu 33 % (Fünf-und-mehr-Personenhaushalte)
abnehmen.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

55

Privathaushalte nach Altersgruppen und Haushaltsgrößen 2009 und 2030  
(Abb. 4–8)

3.000.000

Haushalte mit ... Personen
1
2

3

4

5 und mehr

2009 2030

2009 2030

2009 2030

2.500.000
2.000.000
1.500.000

Grafik: NBank

1.000.000
500.000
0
2009 2030

2009 2030

unter 20

20 bis 30

30 bis 45

45 bis 60

60 bis 75

75 Jahre und älter

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Mikrozensus des LSKN bis 2007
sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007,
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

Veränderung der Bevölkerung in Privathaushalten nach Altersgruppen und
Haushaltsgrößen 2009 – 2030 (Abb. 4–9)

600.000

Haushalte mit ... Personen
1
2

3

4

5 und mehr

400.000
200.000
0

Grafik: NBank

-200.000
-400.000
-600.000

unter 20

20 bis 30

30 bis 45

45 bis 60

60 bis 75

75 Jahre und älter

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Mikrozensus
des LSKN bis 2007 sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für
den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

Wohnungsmarktprognose 2030

Haushalte nach Haushaltsgrößenklassen in den niedersächsischen Landkreisen
und kreisfreien Städten 2009 (Abb. 4–10)
Prozent
100

80

60

40

CLP
OHZ
ROW
OL - Land
STD
WL
VEC
AUR
BRA
WTM
LER
FRI
WST
CUX
OS - Land
EL
GF
VER
NOH
PE
SFA
HE
UE
NI
DH
SHG
DAN
CE
LG
WF
DEL
EMD
WHV
NOM
HOL
OHA
GS
OL
HM
HI
H - Region
BS
OS
SZ
WOB
GÖ
nachr.: H

0

Grafik: NBank

20

NDS

56

1-Pers.-HH

2-Pers.-HH

3-Pers.-HH

4-Pers.-HH

5+-Pers.-HH

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie
Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung
des LSKN bis 2009

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

57

Haushalte und Haushaltsgrößenklassen

Aus den regionalen Unterschieden in der Altersstruktur und dem Haushaltsbildungsverhalten der Bevölkerung resultieren beträchtliche Abweichungen in der Verteilung
der Haushalte auf die unterschiedlichen Haushaltsgrößen im Ausgangsjahr der Prog­
nose (Abb. 4–10). In Niedersachsen stellen kleine Haushalte (Ein- und Zwei-Personenhaushalte) insgesamt knapp 74 % der Haushalte. Dabei sind insbesondere bei den
Ein-Personenhaushalten deutliche Unterschiede zwischen kreisfreien Städten und
Landkreisen zu beobachten. So beträgt im Jahr 2009 der Anteil der Ein-Personen­
haushalte in der Stadt Hannover 55 %, während er im Landkreis Cloppenburg bei
etwa 30 % liegt. Demgegenüber weisen ländliche Regionen mit vergleichsweise hohen
Geborenenraten und einer entsprechend jüngeren Altersstruktur gegenüber städtisch
geprägten Regionen vergleichsweise hohe Anteile an Vier- bzw. Fünf-und-mehr-Personenhaushalten auf. Drei-Personenhaushalte sind dagegen relativ gleichgewichtig
vertreten; lediglich in den größeren Städten ist der Anteil der ­Drei-Personenhaushalte
geringer.

Haushalte nach Haushaltsgrößenklassen 2009 bis 2030 (Abb. 4–11)
Haushalte
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000

Grafik: NBank

1.000.000
500.000
0

2010

2015

mit 1 Person

mit 2 Personen

mit 3 Personen

mit 4 Personen

2020

2025

2030

mit 5 und mehr Personen

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie
Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung
des LSKN bis 2009

Wohnungsmarktprognose 2030

Haushalte nach Haushaltsgrößenklassen 2009 bis 2030 (Abb. 4–12)
Veränderung der Haushaltszahl in Prozent
Haushalte mit ... Personen
1
2
3
4

5 und mehr

10
0
Insgesamt: -2
-10
-20
Grafik: NBank

58

-30
-40
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante),
Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie Sonderauswertungen des
Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007,
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

Trotz bereits rückläufiger Bevölkerungszahlen wird die Zahl der Haushalte in Niedersachsen bis zum Jahr 2017 noch weiter auf ca. 3,9 Mio. ansteigen (Abb. 4–11). Dies
liegt vor allem an der Verschiebung der Altersstruktur, die den Trend zur Bildung
kleinerer Haushalte begünstigt. Danach werden die Haushaltszahlen abnehmen
und im Jahr 2030 um etwa 73.000 Haushalte unter dem Ausgangsjahr 2009 liegen.
Zuwächse werden lediglich die Ein- und Zwei-Personenhaushalte (5,9 % und 7,7 %)
verzeichnen können, während die Zahl größerer Haushalte um insgesamt über ein
Viertel zurückgehen wird (Abb. 4–12).
Innerhalb Niedersachsens gibt es entsprechend der regionalen Unterschiede bei
der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung erhebliche Gegensätze in der erwarteten
Haushaltsentwicklung (Abb. 4–13). Im westlichen Niedersachsen, insbesondere im
Oldenburger Münsterland, ist noch mit Haushaltszuwächsen in Höhe von 18 % im
Landkreis Vechta und 14 % im Landkreis Cloppenburg zu rechnen. Neben dem westlichen Niedersachsen werden auch für das südliche Hamburger Umland sowie für
die Städte Hannover und Braunschweig steigende Haushaltszahlen prognostiziert. Im
südlichen Niedersachsen ist dagegen bis 2030 von abnehmenden Haushaltszahlen in
der Größenordnung von über 20 % auszugehen.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

59

Grafik: NBank

Haushaltsprognose 2009 – 2030 (Abb. 4–13)

Veränderung der Haushaltszahlen vom 31.12.2009 zum 31.12.2030
absolut
   Zunahme	

   Abnahme

Niedersachsen: -73.000

25.000
10.000
2.500

in Prozent
   unter -10	

   -10 bis -5	

   -5 bis 0	

   0 bis 5	

   über 5

   gemeindefreie Gebiete
Niedersachsen: -2

Veränderung 2009 – 2030 in Prozent
20
10
Grafik: NBank

0
-10
-20
VEC
CLP
WST
OL
WL
EL
NOH
OL-Land
LG
STD
LE
OS-Land
ROW
Reg H
AUR
BS
DH
OHZ
VER
EMD
WTM
OS
GF
WOB
PE
NI
SFA
FRI
CE
CUX
SHG
DEL
GÖ
BRA
UE
HI
HM
DAN
WF
WHV
HE
NOM
SZ
HOL
OHA
GS

NDS

-30

Datenbasis: B
 evölkerungsprognose Variante II B, Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

60

Wohnungsmarktprognose 2030

Wohnungsbedarfsprognose 2030
Wichtigste Einflussgröße für Umfang und Struktur der zukünftigen Wohnungsnachfrage ist die Zahl und Größe der privaten Haushalte. Der unter der Annahme, dass
jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist, abgeleitete Wohnungsbedarf
spiegelt jedoch nicht spezifische Wohnwünsche der Haushalte wider. Die Bestimmung von Nachfragepotenzialen geht somit über die rein quantitative Betrachtung
der Haushaltszahl hinaus und berücksichtigt zusätzlich Nachfragepräferenzen von
Haushalten. Neben Eigentumswünschen der Haushalte wird auch der Gebäudetyp
berücksichtigt, der eine Differenzierung zwischen Ein- und Zweifamilienhaus oder
Mehrfamilienhaus ermöglicht.
In Niedersachsen überwiegen im Ausgangsjahr der Prognose mit knapp 60 %
deutlich die Nachfragepotenziale nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, während nur etwa 40 % der Nachfrage auf Mehrfamilienhäuser entfällt
(Abb. 4–14). Demgegenüber ist das Nachfragepotenzial nach Mietwohnungen (51 %)
und Wohneigentum (49 %) im Landesdurchschnitt nahezu ausgeglichen. Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern machen im Jahr 2009 mit knapp sieben Prozent
den geringsten Anteil bei den Nachfragepotenzialen aus, gefolgt von Mietwohnungen
in Ein- und Zweifamilienhäusern (17 %) und Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (34 %). Eigentumswohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern stellen dagegen
mit ca. 42  % den größten Anteil bei den Nachfragepotenzialen. Bis zum Jahr 2030
ist aufgrund der Veränderungen der Haushaltszahl und -struktur mit einem leichten
Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen und einem Rückgang des Nachfragepotenzials nach Ein- und Zweifamilienhäusern zu rechnen.
Innerhalb Niedersachsens zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Nachfragepotenzialen der einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte. Vor allem in eher ländlich geprägten Regionen überwiegt die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern
(Landkreis Cloppenburg mit 82 % bei Miete und Eigentum) sowie nach Wohneigentum
(Landkreis Osterholz mit 61 % in allen Gebäudetypen). In den kreisfreien Städten und
in Landkreisen mit größeren Städten zeigt sich – wie zu erwarten – ein gegenteiliges Bild.
Beispielsweise dominiert in der Stadt Hannover im Jahr 2009 mit 80 % das Nachfragepotenzial nach Mietwohnungen, besonders in Mehrfamilienhäusern (ca. 75 %).

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

61

Wohnungsnachfragepotenziale 2009 (Abb. 4–14)
Anteil Wohnungen in Prozent

Grafik: NBank

Hannover, Landeshptst.
Braunschweig, Stadt
Region Hannover
Salzgitter, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Göttingen
Oldenburg(Oldb), Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim
Goslar
Wilhelmshaven, Stadt
Northeim
Emden, Stadt
Osterode am Harz
Hameln-Pyrmont
Delmenhorst, Stadt
Wolfenbüttel
Holzminden
Lüneburg
Lüchow-Dannenberg
Celle
Gifhorn
Peine
Schaumburg
Grafschaft Bentheim
Diepholz
Helmstedt
Ammerland
Verden
Uelzen
Nienburg (Weser)
Emsland
Osnabrück
Soltau-Fallingbostel
Harburg
Cuxhaven
Stade
Vechta
Friesland
Leer
Oldenburg
Cloppenburg
Aurich
Wittmund
Rotenburg (Wümme)
Wesermarsch
Osterholz
Niedersachsen
0

20

40

60

80

in 1- und 2-Familienhäusern, Miete
in Mehrfamilienhäusern, Miete
in 1- und 2-Familienhäusern, Eigentum
in Mehrfamilienhäusern, Eigentum
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Haushaltsprognose, Mikrozensus des LSKN bis
2007 sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

100

62

Wohnungsmarktprognose 2030

Wohnungsneubedarf und Wohnungsüberhänge

In Niedersachsen ergibt sich aus der Berechnung der Haushaltszuwächse und -rückgänge auf Gemeindebasis ein aufsummierter Neubedarf an Wohnungen im Jahr 2030
in Höhe von 168.000 Wohneinheiten. Dies entspricht einem zusätzlichen Nachfragepotenzial in Höhe von 4,4 % des heutigen Wohnungsbestandes.
Dem Neubedarf stehen allerdings Wohnungsüberhänge in Höhe von 247.000
Einheiten gegenüber 9. Die Differenz von Neubedarf und Wohnungsüberhang abzüglich der verwendeten Fluktuationsreserve ergibt die prognostizierte Haushaltsabnahme für Niedersachsen von 73.000 Haushalten. In der Summe ist für Niedersachsen
demnach mit einem deutlichen Rückgang des Wohnungsbedarfs bis 2030 zu rechnen.
Allerdings bestehen erhebliche regionale Unterschiede bei den Neubedarfen und den
Wohnungsüberhängen. Außerdem wird bei der Wohnungsprognose (zunächst) davon
ausgegangen, dass es nicht zu einem Ausgleich innerhalb eines Landkreises kommt.
Wird bei der Bestimmung der Neubedarfe und Überhänge zusätzlich der zu
erwartende Wohnungsabgang berücksichtigt, steigt der Neubedarf in Niedersachsen
bis 2030 auf insgesamt 265.000 Wohneinheiten oder sieben Prozent des Wohnungsbestandes im Ausgangsjahr an. Die Wohnungsüberhänge hingegen reduzieren sich
auf 156.000 Wohnungen. Insgesamt betrachtet weisen Regionen mit wachsenden
Haushaltszahlen dadurch erhöhte Neubedarfe an Wohnungen auf, während in
Regionen mit schrumpfenden Haushalten der erwartete Überhang reduziert wird. In
Einzelfällen, wie z. B. in der Stadt Emden, kann trotz eines prognostizierten Haushaltsrückgangs bis 2030 bei Berücksichtigung von Wohnungsabgängen noch mit
Neubedarfen gerechnet werden.
Die Regionen mit den stärksten Haushaltszuwächsen (Abb. 4–13) weisen erwartungsgemäß auch die höchsten zusätzlichen Nachfragepotenziale nach Wohnraum
auf (Abb. 4–15). Dabei steht einem Anstieg des Nachfragepotenzials nach Wohnraum
in Höhe von 23 % des Wohnungsbestandes im Landkreis Vechta ein geringes zusätzliches Nachfragepotenzial von nur 0,1 % im Landkreis Friesland gegenüber. Eine
hohe zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum von über zehn Prozent des heutigen
Wohnungsbestandes im Jahr 2030 wird außerdem für die Landkreise Cloppenburg,
Ammerland, Harburg, Emsland, Grafschaft Bentheim und Lüneburg sowie für die
kreisfreie Stadt Oldenburg prognostiziert. Dagegen kommt es in Regionen mit einer
negativen Haushaltsentwicklung zu einem Übergewicht der Wohnungsüberhänge
im Vergleich zu den prognostizierten Neubedarfen. Hierzu zählen insbesondere die
Landkreise Goslar, Osterode am Harz, Holzminden und Northeim sowie die kreisfreie Stadt Salzgitter, die im Jahr 2030 jeweils Wohnungsüberhänge von über 20 %
des Wohnungsbestandes des Jahres 2009 aufweisen werden.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

Neubedarf bei Mehrfamilienhäusern

Wird bei der Bestimmung der Wohnungsneubedarfe zwischen Ein- und Zwei- sowie Mehrfamilienhäusern differenziert, so ist im Jahr 2030 in Niedersachsen unter
Berücksichtigung von Wohnungsabgängen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit
einem Neubedarf von 121.000 Wohnungen oder 3,4 % des Bestandes10 und bei Mehrfamilienhäusern mit 151.000 Wohnungen oder 9,6 % des Bestandes11 im Ausgangsjahr der Prognose zu rechnen12. Insgesamt ist somit ein leicht erhöhter Neubedarf an
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu erwarten (Abb. 4–16).
In der differenzierten Betrachtung nach Gebäudetypen stehen den prognostizierten Neubedarfen Wohnungsüberhänge in Höhe von 118.000 Wohneinheiten
oder gut fünf Prozent des Bestandes bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 44.000
Wohnungen (3 %) bei Mehrfamilienhäusern gegenüber. In der Bilanz ist somit ein
deutlicher Wohnungsüberhang bei Ein- und Zweifamilienhäusern festzustellen, der
unter anderem auf die starken Haushaltsrückgänge bzw. die rückläufigen Nachfragepotenziale in Südniedersachsen zurückzuführen ist.
Wie auch in der Gesamtbetrachtung der Wohnungszahl sind die regionalen
Unterschiede bei den vorausberechneten Wohnungsbedarfen und -überhängen nach
Gebäudetypen ausgesprochen groß. Während z. B. im Landkreis Goslar Überhänge
bei den Ein- und Zweifamilienhäusern von gut 23 % des heutigen Wohnungsbestandes zu erwarten sind, wird für den Landkreis Vechta bei diesem Gebäudetyp mit
zusätzlichen Neubedarfen in Höhe von 22 % des Wohnungsbestandes gerechnet. Daneben zeigen sich ausgeprägte Stadt-Land-Unterschiede bei der Zusammensetzung
der Neubedarfe und Überhänge, die auch in der Darstellung der Wohnungsnachfragepotenziale der Haushalte erkennbar sind.
Wird neben der zukünftigen Entwicklung der Haushalte noch die Entwicklung
des Wohnungsbestandes berücksichtigt, ist davon auszugehen, dass sich die Zahl der
Neubedarfe an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in Niedersachsen auf
121.000 und in Mehrfamilienhäusern auf 151.000 erhöhen wird. Demgegenüber
reduzieren sich die Wohnungsüberhänge auf 118.000 (Ein- und Zweifamilienhäuser)
bzw. 44.000 Wohneinheiten (Mehrfamilienhäuser).

63

Wohnungsmarktprognose 2030

Anteil Wohnungsneubedarfe und -überhänge bis 2030 am Wohnungsbestand 2009;
Vergleich: mit und ohne Berücksichtigung des Wohnungsabganges (Abb. 4–15)
Prozente des Wohnungsbestands
Vechta
Cloppenburg
Ammerland
Oldenburg(Oldb), Stadt
Harburg
Emsland
Grafschaft Bentheim
Oldenburg
Lüneburg
Stade
Hannover, Landeshptst.
Leer
Osnabrück
Rotenburg (Wümme)
Region Hannover
Aurich
Braunschweig,Stadt
Diepholz
Osterholz
Verden
Emden, Stadt
Wittmund
Osnabrück,Stadt
Gifhorn
Wolfsburg, Stadt
Peine
Nienburg (Weser)
Soltau-Fallingbostel
Friesland
Celle
Cuxhaven
Schaumburg
Delmenhorst,Stadt
Göttingen
Wesermarsch
Uelzen
Hildesheim
Hameln-Pyrmont
Lüchow-Dannenberg
Wolfenbüttel
Wilhelmshaven, Stadt
Helmstedt
Northeim
Salzgitter, Stadt
Holzminden
Osterode am Harz
Goslar

Grafik: NBank

64

Niedersachsen
-20

0

20

Überhänge (ohne Wohnungsabgänge)

Neubedarfe (ohne Wohnungsabgänge)

Überhänge (mit Wohnungsabgängen)

Neubedarfe (mit Wohnungsabgängen)

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Haushaltsprognose,
Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes
für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

Anteil Wohnungsneubedarfe und -überhänge bis 2030 am Wohnungsbestand
2009; Vergleich: Ein- und Zwei- gegenüber Mehrfamilienhäusern (Abb. 4–16)
Prozente des Wohnungsbestands

Grafik: NBank

Vechta
Cloppenburg
Ammerland
Oldenburg(Oldb), Stadt
Harburg
Emsland
Grafschaft Bentheim
Oldenburg
Lüneburg
Stade
Hannover, Landeshptst.
Leer
Osnabrück
Rotenburg (Wümme)
Region Hannover
Aurich
Braunschweig, Stadt
Diepholz
Osterholz
Verden
Emden, Stadt
Wittmund
Osnabrück, Stadt
Gifhorn
Wolfsburg, Stadt
Peine
Nienburg (Weser)
Soltau-Fallingbostel
Friesland
Celle
Cuxhaven
Schaumburg
Delmenhorst, Stadt
Göttingen
Wesermarsch
Uelzen
Hildesheim
Hameln-Pyrmont
Lüchow-Dannenberg
Wolfenbüttel
Wilhelmshaven, Stadt
Helmstedt
Northeim
Salzgitter, Stadt
Holzminden
Osterode am Harz
Goslar
Niedersachsen
-40

-20

0

20

40

Überhänge (Ein- und Zweifamilienhäuser)

Neubedarfe (Ein- und Zweifamilienhäuser)

Überhänge (Mehrfamilienhäuser)

Neubedarfe (Mehrfamilienhäuser)

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW: Variante II B (mittlere Variante), Haushaltsprognose,
Mikrozensus des LSKN bis 2007 sowie Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes
für den Mikrozensus 2006 und 2007, Bevölkerungsfortschreibung des LSKN bis 2009

65

66

Wohnungsmarktprognose 2030

Erwerbstätigenprojektion 2030
Die Zahlen der Erwerbstätigen am Arbeitsort 13 sind in Deutschland von 2000 bis 2008
um 1.135.000 oder drei Prozent gestiegen. In Niedersachsen war die Entwicklung
deutlich stärker, denn im gleichen Zeitraum war insgesamt ein Zuwachs von 137.000
oder vier Prozent zu verzeichnen. Dabei war auch in Niedersachsen die erste Hälfte
des Jahrzehnts durch die Auswirkungen der Rezession auf den Arbeitsmarkt geprägt.
In der zweiten Hälfte stiegen die Erwerbstätigenzahlen dann bis 2008 stark an.
In der Wirtschaftskrise stagnierten die Erwerbstätigenzahlen in Deutschland, in
Westdeutschland insgesamt gingen sie sogar zurück. Niedersachsen war aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur von den Folgen der weltweiten Rezession sehr viel schwächer
getroffen als die stärker internationalisierten Bundesländer. Entsprechend stiegen die
Erwerbstätigenzahlen von 2008 auf 2009 sogar um knapp 15.000 oder 0,4 % weiter
leicht an.
Für das Jahr 2010 liegen bislang nur erste Schätzungen der Beschäftigtenzahlen
auf Bundesländerebene vor. Danach sind sie von Mitte 2009 bis 2010 in Deutschland
um 1,2 % und in Niedersachsen um 1,6 % gestiegen14. Damit ist Niedersachsen auch
im weiteren Verlauf der Überwindung der Krise deutlich besser vorangekommen.
Dies drückt sich auch in einer stärkeren Abnahme der Arbeitslosenzahlen aus.
Für die zukünftige Entwicklung wird für Deutschland von einer Zunahme der
Erwerbstätigenzahlen bis etwa zum Jahr 2025 ausgegangen und danach von einem
zunehmenden Rückgang. Von 2009 bis 2025 werden die Erwerbstätigenzahlen um
knapp fünf Prozent oder weitere 1.940.000 Personen ansteigen. Bis 2030 ist dann
mit einem Rückgang um etwas mehr als 800.000 oder 1,8 % zu rechnen. Wichtigste
Ursache für die sich abschwächende Erwerbstätigenzunahme in der ersten Hälfte
des kommenden Jahrzehnts und den zunehmenden Rückgang in der zweiten Hälfte
ist die demografische Entwicklung und die damit verbundene Verknappung des
Arbeitskräftepotenzials. Während im weiteren Verlauf dieses Jahrzehnts noch die
weitere Ausschöpfung des Arbeitskräftepotenzials durch Abbau der Arbeitslosigkeit,
Verkürzung von Schul- und Studienzeiten, Ausweitung der Erwerbstätigkeit von
Frauen und Verschiebung des Renteneintrittsalters im Vordergrund steht, dürften
diese Möglichkeiten im kommenden Jahrzehnt ohne massive weitere Zuwanderungen (von Fachkräften) zunehmend nicht mehr zur Verfügung stehen.
In Niedersachsen ist von einem Anstieg bis 2025 um 202.000 Erwerbstätige oder
5,5 % auszugehen und im weiteren Verlauf bis 2030 von einer Abnahme um 66.000
Personen oder 1,7 %. Die Entwicklung wird demnach über den gesamten Prognosezeitraum leicht günstiger als im Bundestrend sein.
Der wirtschaftliche Strukturwandel wird sich auch zukünftig unvermindert fortsetzen. Während im Produzierenden Gewerbe und vor allem in der Landwirtschaft
die Erwerbstätigenzahlen sinken, dürften sie sich im Dienstleistungssektor erheblich
positiver entwickeln und bis Mitte des kommenden Jahrzehnts sogar noch deutlich
steigen (Abb. 4–17). In Niedersachsen ist sowohl im Produzierenden Gewerbe als
auch bei den Dienstleistungen mit einer etwas günstigeren Entwicklung zu rechnen. Auch in der Landwirtschaft wird der Rückgang der Erwerbstätigkeit geringer
­ausfallen.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

67

Projektion der Erwerbstätigen in Deutschland (Trend) und in Niedersachsen
2009 – 2030 (Abb. 4–17)
Index: 2009 = 100
105
100
95

Grafik: NBank

90
85
80

2010

2015

Dienstleistungen

2020

2025

2030

Dienstleistungen Trend

Insgesamt

I n s g e s a m t Trend

Produzierendes Gewerbe

Produzierendes Gewerbe Trend

Land- und Forstwirtschaft

Land- und Forstwirtschaft Trend

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprojektion des NIW 2009-2030 für Niedersachsen, Berechnungsstand 12/2010

In tieferer wirtschaftlicher Gliederung wird deutlich, dass vor allem in den wissens­
intensiven Dienstleistungen sowie im Sozial- und Gesundheitsbereich die Erwerbs­
tätigkeit deutlich steigen wird (Abb. 4–18). Andere Bereiche wie die Finanzdienstleistungen sowie das Baugewerbe und der Handel dürften stagnieren oder nur schwache
Zuwächse verzeichnen. Im Verarbeitenden Gewerbe sowie im Öffentlichen Sektor
und in der Landwirtschaft ist hingegen mit deutlichen Rückgängen zu rechnen.
Innerhalb des Verarbeitenden Gewerbes werden sich allerdings die wissensintensiven
Zweige wie etwa der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder die Elektrotechnik besser
entwickeln als die einfacheren Produktionen.
Der wirtschaftliche Strukturwandel folgt auch in Niedersachsen dem gleichen
Grundmuster. Aber vor allem die wissensintensiven Dienstleistungen sowie Erziehung und Unterricht werden sich voraussichtlich etwas günstiger als im Bundestrend
entwickeln. Auch der Verkehrssektor dürfte aufgrund der Lagevorteile überdurchschnittliche Impulse erhalten. Der Rückgang im Verarbeitenden Gewerbe und im
Öffentlichen Sektor entspricht etwa dem Bundestrend.

Wohnungsmarktprognose 2030

Projektion der Erwerbstätigen nach Wirtschaftsabschnitten in Deutschland und
Niedersachsen 2009 – 2030 (Abb. 4–18)
Prozent
Sonstige Dienstleistungen
Wissensch. u. techn. Dienstl.
Gesundheits- und Sozialwesen
Kunst, Unterhaltung und Erholung
Sonstige wirtschaftliche Dienstl.
Gastgewerbe
Information und Kommunikation
Erziehung und Unterricht
Dienstleistungen
Insgesamt
Verkehr und Lagerei
Grundstücks- und Wohnungswesen
Finanz- u. Versicherungsdienstl.
Baugewerbe
Handel, Rep. v. Kfz
Produzierender Bereich
Verarbeitendes Gewerbe
Wasser, Abwasser, Abfall
Öffentl. Verwaltung, Verteidigung
Energie u. Bergbau

Grafik: NBank

68

Land- und Forstwirtschaft
-20

-10

Niedersachsen

0

10

Deutschland

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprojektion des NIW 2009-2030 für Niedersachsen, Berechnungsstand 12/2010

20

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

69

Projektion der Erwerbstätigen nach Wirtschaftsabschnitten in Deutschland und
Niedersachsen 2009 – 2030 (Abb. 4–19)
Prozent

-5

Grafik: NBank

Vechta
Cloppenburg
Leer
Harburg
Lüneburg
Oldenburg
Emsland
Aurich
Grafschaft Bentheim
Stade
Osnabrück
Rotenburg (Wümme)
Ammerland
Wittmund
Stadt Oldenburg
Wolfenbüttel
Stadt Osnabrück
Göttingen
Cuxhaven
Verden
Diepholz
Gifhorn
Wolfsburg
NIEDERSACHSEN
Braunschweig
Soltau-Fallingbostel
Osterholz
Friesland
DEUTSCHLAND
Hameln-Pyrmont
Emden
Wesermarsch
Landeshauptstadt Hannover
Uelzen
Helmstedt
Wilhelmshaven
Peine
Lüchow-Dannenberg
Region Hannover
Nienburg (Weser)
Schaumburg
Celle
Hildesheim
Delmenhorst
Salzgitter
Goslar
Helmstedt
Osterode am Harz
Holzminden
0

Datenbasis: NBank-Erwerbstätigenprojektion des NIW 2009-2030 für Niedersachsen,
Berechnungsstand 12/2010

5

10

15

70

Wohnungsmarktprognose 2030

Regionale Unterschiede der zukünftigen Erwerbstätigenentwicklung

Nach der vorliegenden Projektion wird sich die Erwerbstätigkeit in Niedersachsen
bis 2030 besser entwickeln als im Bundesdurchschnitt. Insgesamt wird bis 2015 ein
Zuwachs von etwa 128.000 Personen prognostiziert, von 2015 bis 2020 ist mit einer
Zunahme um 46.000 Personen und von 2020 bis 2025 von 28.000 Personen zu rechnen. Von 2025 bis 2030 dürften dann die Erwerbstätigenzahlen in Niedersachsen um
66.000 Personen sinken (Übersicht 4–18).
Insgesamt bleiben nach den Annahmen15 die regionalen Unterschiede in der
Erwerbstätigenentwicklung beträchtlich. An der Spitze liegen weiterhin die westniedersächsischen Landkreise Vechta, Cloppenburg, Leer und Emsland. Eine sehr starke
Entwicklung wird auch für den Raum Oldenburg, das unmittelbare Umland von
Hamburg und Bremen sowie den Wirtschaftsraum Osnabrück erwartet.
Im Verdichtungsraum Braunschweig/Salzgitter/Wolfsburg stehen der relativen
Stärke von Braunschweig, Wolfsburg sowie Wolfenbüttel und Gifhorn deutliche
Entwicklungsschwächen in der Stadt Salzgitter sowie in den Landkreisen Peine und
Helmstedt gegenüber. Die Region Hannover dürfte sich auch zukünftig voraussichtlich weniger dynamisch entwickeln als die norddeutschen Verdichtungsräume
Bremen und Hamburg.
Die schwächste Entwicklung wird in Niedersachsen für den nordöstlichen
Küstenraum sowie für das südliche Niedersachsen und das ehemalige Zonenrandgebiet prognostiziert. Die höchsten Erwerbstätigenverluste werden für die Landkreise
Goslar, Osterode am Harz, Helmstedt und Holzminden erwartet.
Zusammenhänge zwischen Beschäftigten- und Bevölkerungsentwicklung

In der Zusammenschau der Ergebnisse der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung
und der zu erwartenden Beschäftigtenentwicklung bis 2030 fällt auf der Ebene der
Stadt- und Landkreise ein relativ enger Zusammenhang auf. Die von der Bevölkerungsentwicklung her stärksten Kreise im Land zählen auch zu den Regionen mit der
höchsten wirtschaftlichen Dynamik (Abb. 4–20). Umgekehrt geht eine ungünstige
Bevölkerungsentwicklung in den meisten Fällen auch mit einer schwachen Beschäftigtenentwicklung einher.
Die regionalwirtschaftlichen Zusammenhänge sind komplex und können an
dieser Stelle nicht ausreichend gewürdigt werden. Die Zusammenschau sensibilisiert
jedoch für Entwicklungsschwächen und -stärken in einzelnen Teilräumen des Landes.
Für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung spielen die Arbeitsmarktsituation und
die Entwicklung der Erwerbsmöglichkeiten offensichtlich eine bedeutsame Rolle.

Wohnungsmarktprognose 2030   Wohnraum

71

Zusammenhang zwischen Erwerbstätigen- und Bevölkerungsentwicklung  
2009 – 2030 in den Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 4–20)
12

VEC

10
CLP
8

OHZ
WF

UE
HM

DAN
HE

WHV

BS

PE

St H

FRI

DEL

NOM

ANM

WOB
GF
WTM

Reg H

NI

HI

0

SFA

CUX
SHG

2

St OL

DH

GÖ

4

ROW
AUR
STD
VER

HAR
LG

EMD
CE

WES

GS
OHA

-2

-4

HOL

-6
-25

SZ

-20

Grafik: NBank

Erwerbstätigenentwicklung 2009 – 2030 in Prozent

St OS

6

EL
OL
GBT

LER

OS

-15

-10

-5

0

5

10

Bevölkerungsentwicklung 2009 – 2030 in Prozent

   Verdichtungsräume	

   sonstige großstädtische Räume	

   ländliche Räume

Datenbasis:	NBank-Erwerbstätigenprojektion des NIW 2009-2030, Berechnungsstand 12/2010, NBank-Bevölkerungsprognose des
NIW: Variante II B (mittlere Variante), Berechnungsstand 11/2010

15

72

Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen

Schlussfolgerungen und Handlungs­
empfehlungen – Integrierte Entwicklung
­steigert Attraktivität
Demografie und räumliche Differenzierung

Die meisten mittleren und größeren Zentren in Niedersachsen wachsen oder können sich im regionalen Wettbewerb gut behaupten. Die ländlichen und peripheren
Gebiete bekommen zunehmend die Auswirkungen des demografischen Wandels
zu spüren. Kommunen, die in den 1990er-Jahren noch teils beträchtliche Zuzüge
zu verzeichnen hatten und in der Vergangenheit ohne Attraktivität erhaltende oder
verbessernde Maßnahmen nur auf ihre geringen Grundstückspreise vertraut haben,
werden von der Entwicklung abgekoppelt. Einige Gemeinden, die bisher auf den
Strukturwandel noch keine Antwort finden konnten, verlieren perspektivisch bis zu
50 % ihrer Haushalte. Vor dem erweiterten Zeithorizont der aktuellen Prognosen bis
2030 treten diese Entwicklungen noch stärker als bisher zutage. Die Siedlungskerne
in den schrumpfenden Gebieten werden durch Leerstände im Wohnungsbestand und
Einzelhandel gefährdet.
In vielen Gebieten Niedersachsens ist der Scheitelpunkt des Haushaltswachstums Mitte bis Ende des laufenden Jahrzehnts erreicht. Zahlreiche größere Wohnbauinvestitionen laufen Gefahr, rein rechnerisch dauerhaften Leerstand und damit
Wertverlust an anderer Stelle zu erzeugen. Insgesamt müssen sich alle Akteure auf
den Wohnungsmärkten darauf einstellen, dass sich allein auf Grund der quantitativen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung der Wettbewerb der Regionen um
mobile Bürger weiter verschärfen wird.
Die Wohnwünsche der Wohnungsnachfrager betreffen nicht nur die Qualität
der Wohnungen, sondern in zunehmendem Maße auch die Qualität des Wohnstandortes. Steigende Sensibilität hinsichtlich der Wohnqualitäten wird den Wettbewerb
zwischen den Wohnstandorten zusätzlich anfachen. Die „Wohnstandortkosten“
einschließlich der tendenziell deutlich steigenden „Mobilitätskosten“ werden eine
entscheidende Rolle spielen.
Der enge Zusammenhang zwischen regionaler Bevölkerungs- und Erwerbstätigenentwicklung macht deutlich, dass eine Stabilisierung entwicklungsschwacher
Regionen nur durch umfassende regionale Entwicklungsstrategien erreicht werden
kann. Nur wenn es gelingt, neue Erwerbsmöglichkeiten zu schaffen, kann die Abwanderung gestoppt und die Attraktivität für Zuwanderungen erhöht werden.
Zukunftsfähige Siedlungsflächenpolitik

In Anbetracht der demografischen Entwicklung ist die Baulandentwicklung als Angebotsplanung in weiten Teilen Niedersachsens kein erfolgversprechendes Vorgehen
mehr für die Entwicklung von Städten und Gemeinden. Stattdessen muss sich die
lokale Politik auf die Stabilisierung und Sicherung der Siedlungskerne, die Anreicherung und Ergänzung von Wohngebieten und auf die Schaffung einer größeren
Vielfalt im Wohnungsangebot orientieren.

Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen   Wohnraum

Für diese kleinteilige und bestandsorientierte Politik gewinnt die offensive Nutzung
von Baulandreserven und Brachenpotenzialen im Innenbereich eine wachsende Bedeutung. Gleichzeitig ist der Einsatz von Beobachtungs- und Monitoring-Instrumenten als Grundlage der entsprechenden Managementkonzepte empfehlenswert. Bei
der Neuausweisung von Wohnbauflächen sind eindeutig Präferenzen auf hochwertige Flächen zu legen, die sich durch hohen Wohnwert, gute Einbindung in die vorhandene Siedlungsstruktur, möglichst geringe oder keine Beeinträchtigungen durch
benachbarte Nutzungen und gute äußere Anbindung wie z. B. Verkehrserschließung
im ÖPNV auszeichnen.
In besonders vom demografischen Wandel betroffenen Regionen ist die Erarbeitung von regionalen „Wohnbauflächenentwicklungskonzepten“ anzuraten, die vor
allem die Informations- und Entscheidungsgrundlagen für die kommunale Wohnbauflächenpolitik verbessern. In diesem Zusammenhang sollten die Grundlagen­
daten zur demografischen Entwicklung und zur Haushalts- und Wohnungsentwicklung sowie zur Wohnbauflächenentwicklung und -ausweisung erarbeitet sowie auch
qualitative Bewertungen der Flächenreserven durchgeführt werden. Aufbauend auf
diesen Daten und Entscheidungsgrundlagen können die kommunalen Entwicklungsstrategien weiterentwickelt und zwischen den Gemeinden abgestimmt werden. Die
positiven Erfahrungen der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte in verschiedenen
Landesteilen können hierbei genutzt werden.
Wohnungsneubau und Wohnungsbestände

Der zukünftige Wohnungsbedarf bis 2030 ist nicht gleichmäßig über die nächsten 20
Jahre verteilt. Bis Ende des laufenden Jahrzehnts werden zur Deckung des aktuellen
Wohnungsbedarfs leicht höhere Neubauzahlen benötigt. Hinzu kommen qualitativ
notwendige Neubauten, die eine Nachfrage auf den örtlichen Wohnungsmärkten
finden, obwohl sie an anderer Stelle Leerstände schaffen.
Die Zentren der größeren Städte erfreuen sich zunehmender Beliebtheit und
die Gesamtwohnungsnachfrage steigt. Dies ermöglicht Wohnungsanbietern, die die
Qualität ihrer Wohnungen u. a. durch Modernisierung, Abriss und Neubau verbessern, höhere Mieten zu erzielen. Damit werden preiswerte Mietwohnungen immer
seltener. Die Nachfrage nach günstigem Mietwohnraum ist jedoch konstant und der
Bedarf für günstige bzw. geförderte Wohnungen steigt weiter.
Über die Wohnungsbestände in privater Hand sowie über die Präferenzen dieser
Anbieter oder deren finanzielle Situation gibt es nicht genügend Informationen. Es
darf vermutet werden, dass Anpassungsprozesse dieser Bestände mit dem Ziel einer
Qualitätssteigerung bisher deutlich hinter den entsprechenden Anstrengungen der
organisierten Wohnungswirtschaft zurückgeblieben sind. Eine Bestandsaufnahme
bzw. ein Monitoring der selbst genutzten wie auch der vermieteten privaten Wohnungsbestände ist überfällig. Die Gebäude- und Wohnungszählung 2011 kann als
Grundlage genutzt werden. Es bleibt über die nächsten Jahre eine große Herausforderung, Anreizinstrumente zu schaffen, die entweder den Abriss oder die Sanierung
bzw. Umnutzung befördern.
In den nachgefragten Zentren und gut integrierten Lagen auch der kleineren
Städte müssen verstärkt barrierefreie bzw. -arme Wohnungsangebote für Familien
und ältere Wohnungsnachfrager geschaffen werden. Auch qualitativ hochwertiger

73

74

Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen

Neubau (oder Abriss und Neubau) rechnet sich, da im gehobenen Marktsegment
punktuell Nachfrageüberhänge bestehen. Kommunen und Wohnungsanbieter sollten
gemeinsam Strategien zur zukünftigen Wohnraumversorgung entwickeln.
Kommunale Herausforderungen

Während die Wohnungsnachfrage nach preiswerten Wohnungen zunimmt, lassen
die kommunalen Finanzen kaum Spielraum für kommunale Förderprogramme.
Im Gegenteil, kommunale Funktionen können nur bei einer Effizienzsteigerung der
kommunalen Verwaltungen bzw. einer Konzentration von Aufgaben aufrechterhalten
werden. Verstärkte Kooperationen von Kommunen im Infrastrukturbereich bieten
sich an. Die Herausforderungen des demografischen Wandels schlagen sich in allen
kommunalen Aufgabenfeldern nieder. Rückläufige Einwohnerzahlen führen zu
tendenziell rückläufigen Einnahmen (Einkommensteuer, Finanzausgleich, Zweckzuweisungen), ohne dass die Ausgaben in vielen Fällen, z. B. wegen der Kostenremanenz
bei sinkender Auslastung von Infrastruktureinrichtungen oder der Verschlechterung
der Sozialstrukturen, in gleichem Maße sinken.
Im Bundesländervergleich werden die niedersächsischen Regionen attraktiver,
wenn Impulse aus innovativen (wirtschaftlichen) Prozessen vor Ort die Wanderungsbewegungen und damit die Wohnungsmärkte stimulieren. Die Effizienzsteigerung öffentlicher Verwaltungen (Fusionen kommunaler Körperschaften), attraktive
Bildungsangebote mit entsprechenden Anschlussarbeitsplätzen sowie Imagebildung
können dazu beitragen.
Zur Attraktivitätssteigerung sind in Anlehnung an Prof. Ulf Hahne und seinen
Vortrag auf dem 8. Wohnungspolitischen Kongress 2009 unterschiedliche Entwicklungsstrategien denkbar, wie z. B.:
—— Spezialisierung (z. B. familienfreundliche Kommune, Künstlerdorf, Themen­ort
etc.)
—— Gesundschrumpfen (Anpassung) mit in der Folge attraktiven Wohn- bzw.
­Lebenshaltungskosten durch z. B. den Rückbau der Infrastruktur
—— Kooperation und Funktionsteilung benachbarter Kommunen
—— Gegensteuern – Angebote in die Zentren zurückholen
Dies ist nur ein Teil denkbarer Strategien. Die große Herausforderung in Bezug auf
die Wohnungsmärkte wird sein, städtebaulich interessante, aber für die Wohnungsnachfrage derzeit unattraktive Bestände umzubauen und an die zukünftigen Herausforderungen anzupassen.
Voraussetzung für die Aufstellung und Umsetzung der Strategien sind vermittelbare Kennzahlen und Zielgrößen, die nur auf der Grundlage einfacher, aber kontinuierlich betriebener Monitoringsysteme gewonnen werden können (integrierte Quartiers-, Stadt- und Regionalentwicklung; kommunale Wohnungsmarktbeobachtung).
Der Aufbau kommunaler Wohnungsmarktbeobachtungen in Niedersachsen ist ein
vielversprechender Ansatz zur Bewältigung der sich abzeichnenden kommunalen
Probleme. Dieser Ansatz wird aktuell durch einen im Dezember 2010 von der NBank
und zahlreichen niedersächsischen Kommunen gegründeten Arbeitskreis gefördert
und vorangetrieben. Vor allem geht es um eine intensivere Kommunikation vorbildlicher Initiativen und Lösungswege, die stärkere Förderung regionaler Kooperationen

Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen   Wohnraum

und Modellprojekte sowie langfristig auch um die Etablierung von Entwicklungspartnerschaften für vom demografischen Wandel besonders betroffene Regionen.
Z. B. reifte in dem freiwilligen Zusammenschluss der drei Gemeinden Bad Essen,
Ostercappeln und Bohmte (Wittlager Land) die Idee einer regionalen Wohnungsmarktbeobachtung, die mit Unterstützung der NBank im Jahr 2011 zu einem ersten
Bericht führen wird. Das Regionalmanagement Wittlager Land geht damit, auch weil
die Region noch weiter wachsen wird, vorausschauend auf zukünftige Herausforderungen (z. B. Leerstand im älteren Wohnungsbestand) ein.
Die Ergebnisse dieser Strategien und vor allem der konkreten Initiativen und
Projekte sollten schließlich vor dem Hintergrund der angestrebten Ziele einer sorgfältigen Evaluierung unterzogen werden, damit die Maßnahmen ggf. angepasst und
weiterentwickelt werden können.

75

76

Anhang   Wohnraum

Anhang

	 78	— Prognosemethodik
	 85	— VERWEISE
	 88	— Tabellen
	 88	— Wohnbaulandreserven (Tab. 1)
	 89	— Neuausweisungen von Wohnbauland 2008 und 2009 (Tab. 2)
	 90	— Preise (Tab. 3)
	 91	— Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
	 92	— Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
	 93	— Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
	 94	— Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
	 95	— Bevölkerungsentwicklung 2009 (Tab. 8)
	 96	— Bevölkerung und Haushalte 2009 und 2030 (Tab. 9)
	 97	— Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2009 (Tab. 10)
	 98	— Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2009 bis 2030 (Tab. 11)
	 99	— Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2009 (Tab. 12)
	100	— Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2009 bis 2030 (Tab. 13)
	101	— ABKÜRZUNGEN

77

78

Prognosemethodik

Prognosemethodik
Bevölkerungsprognose/Komponentenmethode

Die NBank-Bevölkerungsprognose des NIW beruht auf einer geschlechtsspezifischen, jahrgangsweisen Fortschreibung der Geborenen, der Sterbefälle, der Zuzüge
und der Fortzüge (Komponentenmethode) für Niedersachsen bzw. seine Teilräume.
Für die Projektion der Geborenenzahlen werden die alters- und geschlechtsspezifischen Geborenenraten des jeweiligen Stadt- bzw. Landkreises im Durchschnitt der
Jahre 2007 bis 2009 und für die Sterbefälle die mit einem leichten Trend zur weiteren
Erhöhung der Lebenserwartung fortgeschriebenen alters- und geschlechtsspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten für den Durchschnitt der Jahre 2007 bis 2009
zugrunde gelegt. Da die Wanderungen von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst
werden und sich – im Gegensatz zur natürlichen Entwicklung – relativ kurzfristig
verändern können, werden vier Varianten mit unterschiedlichen Annahmen zu den
künftigen Zu- und Fortzügen berechnet. Vom Ausgangszeitpunkt 31.12.2009 ausgehend werden auf dieser Basis die natürliche Entwicklung sowie die Wanderungen
jahresweise bis zum Jahr 2030 prognostiziert.
Annahmen der Bevölkerungsprognose

Für die Vorausberechnung der Zu- und Fortzüge wird angenommen, dass die
zukünftigen alters- und geschlechtsspezifischen Wanderungsintensitäten im Durchschnitt der Jahre 2005 bis 2009 liegen. Ausgehend von dieser zentralen Annahme der
Bevölkerungsprognose werden drei weitere Varianten berechnet, die einen Prognosekorridor bis zum Jahr 2030 aufspannen (vgl. Abb. 4–3). Abweichend zu früheren
Prognosen des NIW wurde der Stützzeitraum auf fünf Jahre ausgedehnt, damit
mögliche Verzerrungen, die durch Registerbereinigungen auf der Grundlage von
Steueridentifikationsnummern in den Fortzügen des Jahres 2008 entstanden sein
können, reduziert werden.
„Kontrastvariante“ I
In einer Variante I (Kontrastvariante) wird davon ausgegangen, dass die zukünftige
Bevölkerungszahl ausschließlich durch die natürliche Entwicklung verändert wird
und im Prognosezeitraum keinerlei Zu- und Fortzüge stattfinden. In der Gegenüberstellung von Variante I mit den übrigen Varianten lassen sich damit die Auswirkungen der Wanderungsbewegungen auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung
deutlich machen. Nach der „Kontrastvariante“ I wird die Bevölkerung ab sofort stark
schrumpfen. Insgesamt wird bis 2030 ein Minus in Höhe von 9,2 % oder 729.000
Personen erreicht. Dabei wird der jährliche Bevölkerungsverlust kontinuierlich ansteigen und gegen Ende des Prognosezeitraums bei über 50.000 Personen liegen.
„Normalvariante“ II B
In der Variante II B, die als „Normalvariante“ gilt, wird für Niedersachsen ein
jährlicher Wanderungsüberschuss von ca. 4.300 Personen unterstellt, was etwa dem
Durchschnitt der Jahre 2005 bis 2009 entspricht. Diese Variante bildet außerdem die
Basis für die Haushalts- und Wohnungsprognose.

Prognosemethodik   Wohnraum

„Untere Variante“ II A
Die Variante II A geht als „untere Variante“ gegenüber dem Durchschnitt der Jahre
2005 bis 2009 von einem leicht reduzierten jährlichen Wanderungsgewinn für Niedersachsen in der Größenordnung von etwa 2.500 Personen aus. Demnach würde
die Einwohnerzahl in Niedersachsen bis 2030 um 745.000 Personen oder 9,4 %
unter dem derzeitigen Niveau von 2009 liegen. Auffällig hierbei ist, dass die Variante
II A trotz Wanderungsüberschuss bis 2030 einen stärkeren Bevölkerungsrückgang
aufweist als die Kontrastvariante I. Dies ist in der Altersstruktur der prognostizierten Zu- und Fortzüge begründet, die den Rückgang der Geburten und den Anstieg
der Sterbefälle fördert. Die altersspezifische Zusammensetzung der Wanderungen
unterstützt somit die Überalterung und damit auch den Bevölkerungsrückgang in
Niedersachsen.
„Obere Variante“ II C
Die Variante II C ist als „obere Variante“ an die Wanderungsannahmen der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des LSKN angepasst worden, um mögliche Auswirkungen einer veränderten Wanderungspolitik abschätzen zu können.
Während des Prognosezeitraums wird für Niedersachsen von einem kontinuierlich
steigenden Wanderungsüberschuss ausgegangen, der ab dem Jahr 2028 bei konstant
10.000 Personen pro Jahr liegt. Der durchschnittliche jährliche Wanderungsüberschuss während des Prognosezeitraums 2010 bis 2030 beträgt etwa 7.900 Personen,
so dass bis zum Jahr 2030 die Einwohnerzahl um 620.000 Personen oder 7,8 % unter
dem Ausgangsniveau von 2009 liegen wird.
Gemeindeprognose als Teil der Landkreisprognosen

Da für die Einheits- und Samtgemeinden (Verwaltungseinheiten) die Bevölkerungszahlen (in der Regel) nur nach ausgewählten Altersgruppen zur Verfügung stehen16,
werden zunächst auf der Grundlage der Landkreisergebnisse die Alterspyramiden um
die nicht ausgewiesenen Altersjahrgänge „vervollständigt“, so dass die gleichen Rechenoperationen wie auf Kreisebene angewandt werden können. Die Prognoseschritte für alle Einheits- und Samtgemeinden werden jeweils zunächst mit den landkreisdurchschnittlichen alters- und geschlechtsspezifischen Koeffizienten durchgeführt
und dann um das jeweilige standortspezifische Geborenen-, Sterbe- sowie Zu- und
Fortzugsniveau nach oben oder unten „korrigiert“. Die dann noch verbleibenden
Abweichungen werden in einem dritten Anpassungsschritt für alle Gemeinden beseitigt, so dass das Landkreisergebnis der Summe der Einheits- und Samtgemeinden
entspricht. Um verzerrende Ereignisse, wie beispielsweise die einmalige Ausweisung
von Neubaugebieten, besser kompensieren zu können, wird auch auf der Gemeindeebene für die Wanderungsannahmen die Durchschnittsbetrachtung auf der Basis der
letzten fünf Jahre durchgeführt.
Aussagekraft der Bevölkerungsprognose

Eine Bevölkerungsprognose ist immer eine Projektion der zukünftigen Entwicklung
unter bestimmten Annahmen. Zur Aussagekraft der Prognose ist anzumerken, dass
die natürliche Bevölkerungsentwicklung durch den Altersaufbau weitgehend vorgezeichnet ist. Sterblichkeit und Geburtenverhalten ändern sich jeweils nur sehr all-

79

80

Prognosemethodik

mählich, so dass sich die künftige natürliche Entwicklung vergleichsweise verlässlich
vorausberechnen lässt. Eine Prognose der Wanderungen ist hingegen mit größeren
Unwägbarkeiten verbunden. Die Wanderungsüberschüsse sind in den letzten Jahren
kontinuierlich geschrumpft. Die vorliegende Bevölkerungsprognose, die zukünftig
von durchschnittlichen Wanderungen in der Größenordnung der Jahre 2005 bis
2009 ausgeht, ist somit relativ „optimistisch“. Umfang und Richtung der Wanderungsströme sind dabei immer von den Entwicklungen in der Herkunfts- und der
Zielregion bestimmt. Es ist davon auszugehen, dass beispielsweise in den wichtigsten
Herkunftsregionen in Ostdeutschland der Bestand an mobiler (vor allem junger)
Bevölkerung bereits gesunken ist und weiter sinken wird. Das Potenzial an mobilen
älteren Menschen dürfte hingegen eher anwachsen. Vor dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen ist darüber hinaus damit zu rechnen, dass insgesamt
der Wettbewerb um mobile Einwohner steigt. Auf der anderen Seite könnten bislang
nicht absehbare internationale Entwicklungen und Krisen zu stark steigenden Außenwanderungsgewinnen führen. In der Variante II C wird daher versucht, derartige
Ereignisse in die Wanderungsannahmen der Prognose durch Anpassung an die letzte
koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung einzubinden.
Abweichungen zu vorliegenden älteren Prognosen ergeben sich durch den
aktuelleren Startzeitpunkt, der die tatsächlich abgelaufene Entwicklung des Jahres
2009 bzw. weiter zurückliegender Jahre mit einbezieht. Dadurch werden aktualisierte
Annahmen zu den zukünftigen Geborenenraten, Sterberaten und vor allem zu den
alters- und geschlechtsspezifischen Zu- und Fortzugsraten, deren Niveau in Niedersachsen gerade in den letzten drei Jahren weiter gesunken ist, berücksichtigt. Des
Weiteren liegt die NBank-Bevölkerungsprognose des NIW flächendeckend für alle
niedersächsischen Einheits- und Samtgemeinden (Verwaltungseinheiten) vor17 und
wird nicht auf ausgewählte Standorte oder eine Mindesteinwohnerzahl begrenzt.
Haushaltsprognose

Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose wird im Rahmen einer Haushaltsprognose­
– dem eigentlichen Kernstück der Wohnungsprognose – die Anzahl der Haushalte
bestimmt, die im Ausgangsjahr und im Prognosejahr mit Wohnraum zu versorgen
sind, denn die entscheidende Grundlage zur Abschätzung zukünftiger Wohnungsbedarfe ist die Entwicklung der Anzahl und Struktur der Haushalte.
Haushaltsquotenmitgliederverfahren

Wesentliche Datenquelle zur Erstellung der Haushaltsprognose sind die Ergebnisse
des aktuell verfügbaren Mikrozensus (Verbundauswertungen des Landesbetriebes
für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen sowie Sonderauswertungen im Rahmen der kontrollierten Datenfernverarbeitung des Statistischen
Bundesamtes).­Diese Ergebnisse weisen für Niedersachsen insgesamt, für elf größere
Regionen des Landes sowie für acht Gemeindegrößenklassen18 eine Verteilung der
Bevölkerung nach Altersgruppen und Geschlecht auf Haushaltsgrößen aus (Sonderauswertungen)19. Daraus können Zuordnungsquoten ermittelt werden, mit denen
im sog. „Haushaltsmitgliederquotenverfahren“ eine Schätzung der Haushaltszahlen
möglich ist. Die so geschätzten Haushaltszahlen sind mit den Ergebnissen des Mikrozensus kompatibel.

Prognosemethodik   Wohnraum

Um sowohl regionsspezifische als auch gemeindegrößenklassenspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen, wird für jede der elf Regionen eine eigene Matrix zur
Bestimmung der Haushaltsmitgliederquoten erstellt. Diese enthält die Verteilung der
Bevölkerung nach Altersgruppen in den einzelnen Gemeindegrößen sowie die Aufteilung der Bevölkerung der jeweiligen Region insgesamt auf Haushaltsgrößen. Was
fehlt, ist die innere Verteilung der Bevölkerung nach Gemeindegrößenklassen auf die
Haushaltsgrößen für jede Region. Mit Hilfe eines Schätzverfahrens, welches sich an
der Verteilung der Bevölkerung auf Haushaltsgrößen nach Gemeindegrößenklassen
in Niedersachsen orientiert, kann die Verteilung der Bevölkerung auf die Haushaltsgrößen ermittelt werden. Anschließend können für jede Region und Gemeindegrößenklasse die Haushaltsmitgliederquoten bestimmt werden.
Um den Trend zur Bildung kleinerer Haushalte in der Prognose zu berücksichtigen, werden die Haushaltsmitgliederquoten während des Prognosezeitraums nicht
konstant gehalten, sondern auf Basis der Entwicklung in den letzten zehn Jahren bis
2030 kontinuierlich angepasst. Dabei wird davon ausgegangen, dass sich der Singularisierungstrend in Zukunft nicht mit einer abgeschwächten Intensität fortsetzen wird.
Umrechnung der Bevölkerungsprognose in Bevölkerung in Privathaushalten

Bevor die ermittelten Haushaltsmitgliederquoten mit den Ergebnissen der Bevölkerungsprognose verrechnet werden können, muss die Bevölkerung am Ort der
alleinigen bzw. Hauptwohnung (Ergebnis der Bevölkerungsprognose) in die Bevölkerung in Privathaushalten umgerechnet werden. Dazu wird die Bevölkerungszahl um
Bewohner in Gemeinschafts- und Anstaltsunterkünften (z. B. Wohnheime) reduziert
und um Personen am Nebenwohnsitz ergänzt. Aufgrund der so einbezogenen Bevölkerung mit Nebenwohnsitz müssen Zweitwohnungen in der Haushaltsprognose
nicht gesondert ausgewiesen werden. Die Umrechnung in die Bevölkerung in Privathaushalten basiert ebenfalls auf Ergebnissen des Mikrozensus.
Als Ergebnis liegt für jede Einheits- bzw. Samtgemeinde die Verteilung der Bevölkerung in Privathaushalten auf die unterschiedlichen Haushaltsgrößen vor. Diese
kann einfach in die Zahl der Haushalte umgerechnet werden, indem die Bevölkerungszahl in einer Haushaltsgröße durch die jeweilige Haushaltsgröße dividiert wird.
Einschränkungen bei der Interpretation der Ergebnisse

Die Bildung von Haushalten hängt von einer Vielzahl von Einflussfaktoren ab, die
sich durch komplexe Wechselwirkungen gegenseitig beeinflussen. Während Trends
in der Bevölkerungsentwicklung relativ stabil sind, können in der Haushaltsentwicklung innerhalb kürzerer Zeiträume Veränderungen eintreten. Weiterhin ist zu
beachten, dass die Haushaltsprognose auf einer Vorausberechnung der Bevölkerung
und Ergebnissen des Mikrozensus beruht, welche mit Schätzfehlern behaftet sind 20.
Diese Einschränkungen gilt es bei der Interpretation zu berücksichtigen.
Ausgewiesen werden die Zahlen der Haushalte sowie die Bevölkerung in Privat­
haushalten für die Jahre 2005 bis 2030 jeweils insgesamt sowie nach Ein-, Zwei-,
Drei-, Vier-, sowie Fünf-und-mehr-Personenhaushalten.

81

82

Prognosemethodik

Wohnungsprognose

Auf der Grundlage der Haushaltsprognose kann die zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen abgeleitet werden. Dabei wird nach einem normativen Ansatz
davon ausgegangen, dass im Prinzip jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen
ist. Als Basis für das derzeitige Angebot an Wohnungen steht die Wohnungsfortschreibung der Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden zur Verfügung.
Nachfragepotenziale nach Wohnungen

Aufbauend auf der Haushaltsprognose werden regionale Nachfragepotenziale nach
Wohnungen in Ein-/Zweifamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie in Wohn­
eigentum und Mietwohnungen berechnet. Hierfür kommen Ergebnisse der Wohnzusatzerhebung des Mikrozensus 21 (Sonderauswertung) zum Einsatz, auf deren
Grundlage regionale Zuordnungsquoten gebildet werden. Diese Zuordnungsquoten
werden während des Prognosezeitraums konstant gehalten, so dass die Veränderung
der Nachfragepotenziale nur auf der Veränderung der Haushaltszahl und -struktur
basiert.
Berücksichtigung der Fluktuationsreserve

In den Berechnungen ist eine sog. Fluktuationsreserve 22 (bspw. für Umzüge) zu
berücksichtigen. Da bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu Einund Zweifamilienhäusern von einer deutlich höheren Frequenz des Bewohnerwechsels auszugehen ist, werden unterschiedliche Fluktuationsreserven für die beiden
Teilmärkte angenommen23. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird eine Fluktuationsreserve von ein Prozent des Bestandes angesetzt, während für Wohnungen in
Mehr­familienhäusern von drei Prozent ausgegangen wird. Der Wohnungsbedarf
wird daher aus der Zahl der prognostizierten Haushalte zuzüglich der angesetzten
Fluktuationsreserve errechnet.
Bestimmung von Wohnungsneubedarfen und Wohnungsüberhängen

Zur Bestimmung der Wohnungsneubedarfe bis zum Jahr 2030 werden die Zahl der
Haushalte bzw. die Nachfragepotenziale dem Wohnungsbestand gegenübergestellt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es innerhalb eines Landkreises sowohl zu Haushaltszuwächsen in einigen Gemeinden als auch zu einem Rückgang der Haushaltszahlen in anderen Gemeinden kommen kann. Daher wird der Wohnungsneubedarf
(Differenz zwischen einer zukünftigen bedarfsgerechten Wohnungsversorgung und
dem derzeitigen Wohnungsangebot in den Stichjahren des Prognosezeitraums) für
die Landkreise und kreisfreien Städte aus den Ergebnissen der Gemeindehaushaltsprognose ermittelt.
Bei stark rückläufiger Bevölkerung und sinkenden Haushaltszahlen kommt es
dagegen zu einem Wohnungsüberhang. Dieser kann durch die Aufsummierung der
Haushaltsrückgänge in den Gemeinden eines Landkreises bestimmt werden. Die
Ergebnisse können den ggf. bestehenden Wohnungsneubedarfen in anderen Gemeinden des Landkreises gegenübergestellt werden, wodurch ein differenziertes Bild der
Wohnungsnachfrage entsteht. Gerade in Landkreisen mit sehr gegensätzlicher Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung kommt es damit zu einem Nebeneinander von
Wohnungsneubedarfen und Wohnungsüberhängen. Um diese gegenläufigen Entwick-

Prognosemethodik   Wohnraum

lungen transparent darzustellen, wird bewusst kein Ausgleich zwischen Wohnungsbedarfen und Wohnungsüberhängen vorgenommen, obwohl es in der Realität sicherlich
zwischen benachbarten Kommunen zumindest teilweise zu einem Ausgleich kommt.
Neben der zu erwartenden Veränderung der Haushaltszahlen wird in einem
zweiten Szenario zur Bestimmung der Wohnungsneubedarfe und -überhänge zusätzlich die Entwicklung des Wohnungsbestandes berücksichtigt. Die Vorausberechnung
des zukünftigen Wohnungsbestandes erfolgt dabei, ausgehend vom heutigen Wohnungsbestand, aus der Wohnungsfortschreibung und einem jährlich zu erwartenden
Wohnungsabgang. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser werden dabei unterschiedliche Abgangsquoten unterstellt. In Anlehnung an die aktuelle
Wohnungsmarktprognose des BBSR24 wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern eine
jährliche Abgangsquote von 0,2 % des Bestandes und bei Mehrfamilienhäusern von
0,3 % des Bestandes angenommen. Bei der Gegenüberstellung der Nachfrage- und
Angebotsseite am Wohnungsmarkt werden die Wohnungen in Nichtwohngebäuden
der Zahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zugerechnet.
Hinweise zur Interpretation

Der Haushaltsbegriff der Haushaltsprognose folgt der Definition im Mikrozensus.
Damit ist das wesentliche Haushaltskriterium das eigenständige Wirtschaften. Somit
ist es möglich, dass die Zahl der ausgewiesenen Haushalte stark von der Zahl der
Wohnungen in Wohngebäuden aus der Wohnungsfortschreibung abweicht. In Regio­
nen, die in den letzten Jahren besonders starke Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen hatten, kann der Wohnungsbestand die Zahl der Haushalte deutlich übersteigen.
Weiterhin kann die Zahl der Haushalte auch den Bestand an Wohnungen übersteigen. Neben Stichprobenfehlern im Mikrozensus und Problemen der Wohnungsfortschreibung, wie etwa bei Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen,
können nach der Haushaltsdefinition des Mikrozensus mehrere Haushalte zu einer
Wohnung gehören. So werden in der Wohnung lebende eigenständige Kinder und
weitere Verwandte, wie z. B. Großeltern, jeweils als eigener Haushalt betrachtet 25.
Des Weiteren stellen im Mikrozensus auch Untermieter und Mitglieder von Wohngemeinschaften eigene (Single-)Haushalte dar. Zusätzlich kann es auch innerhalb
amtlicher Daten zu Unterschieden in der Zahl der Haushalte kommen. So weichen
Ergebnisse des Mikrozensus von den Haushaltszahlen aus den Volkszählungen 26
ab, da die entsprechenden Interviewer bei den Befragungen entweder ein Interesse
daran haben, möglichst viele Haushalte in einer Wohnung anzutreffen (Mikrozensus) oder alle in einer Wohnung lebenden Personen als einen Haushalt zu betrachten
(Volkszählung)27. Diese Einschränkungen, die durch die Annahme entstehen, dass
jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist, gilt es bei der Interpretation der
Ergebnisse zu berücksichtigen.
Erwerbstätigenprojektion

Die Erwerbstätigenprojektion für das Land Niedersachsen, seine Landkreise und
kreisfreien Städte sowie seine Verwaltungseinheiten ist aus einer nationalen Wirtschafts- und Beschäftigtenprognose 2008-2035 abgeleitet, die Prognos im Sommer
2010 im Rahmen des Deutschland Report 2035 auf der Basis von 60 Wirtschaftsabteilungen vorgelegt hat.

83

84

Prognosemethodik

Die Ergebnisse für Niedersachsen sowie seine kreisfreien Städte und Landkreise
werden über regionsspezifische Abweichungen von den bundesdurchschnittlichen
Branchentrends im Stützbereich 2000 bis 2008 geschätzt, wobei von degressiven
Abweichungen im Zeitablauf ausgegangen wird. Basis der Prognose des NIW sind die
Beschäftigten in den kreisfreien Städten und Landkreisen im Jahr 2009 nach 88 Wirtschaftsabteilungen der Wirtschaftszweigsystematik WZ 08. Der Prognosezeitraum
reicht von 2009 bis 2030. Zur Verknüpfung mit der gesamtwirtschaftlichen Prognose sowie zur Berechnung der regionsspezifischen Abweichungen für den Zeitraum
2000 bis 2008 war es notwendig, sowohl die Ergebnisse der gesamtwirtschaftlichen
Prognose als auch die regionalen Werte, die in der Wirtschaftszweigsystematik WZ
03 vorlagen, nach WZ 08 umzuschlüsseln. In Fällen mit Brüchen in der Zeitreihe
wurde mit verkürzten Stützbereichen gearbeitet 28. Für das Jahr 2010 wurden die für
Deutschland und Niedersachsen vorliegenden Schätzwerte der Beschäftigung auf
der Basis der aktuellen Auszählung zugrunde gelegt 29. Die Branchenprognosen nach
Wirtschaftsabteilungen konnten abschließend zu 19 Wirtschaftsabschnitten zusammengefasst werden.
Die Erwerbstätigen am Arbeitsort nach 21 Wirtschaftsabschnitten sind auf der
Basis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Hilfe von Hochrechnungsfaktoren geschätzt worden, in die die regionsspezifischen Anteile von Selbstständigen­
und Beamten eingehen. Die Schätzungen wurden in die vorliegenden Erwerbstätigendaten der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung auf Kreisebene eingepasst.30
Die Ergebnisse der Erwerbstätigenprojektion in den Verwaltungseinheiten31
nach 19 Wirtschaftsabschnitten werden auf der Basis von branchenspezifischen
Anteilswerten der Beschäftigten am Landkreisergebnis ermittelt. Ausgangspunkt sind
die entsprechenden Anteilswerte für 2009. Aus Gründen der Schutzwürdigkeit von
Einzeldaten fehlende Werte in der Ausgangsdatei nach Gemeinden und Wirtschaftsabschnitten wurden nach einem vom NIW entwickelten Verfahren auf der Basis der
Randverteilungen geschätzt.

Verweise   Wohnraum

Verweise
1	Der Kaufwert für baureifes Land bezieht sich auf unbebaute, in ortsüblicher
Weise erschlossene Grundstücke und ist als Durchschnitt aus Grundstücken für
freistehende Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser zu verstehen.
2	Die hohen Bodenpreise auf den niedersächsischen Inseln bleiben dabei unberücksichtigt.
3	Mehr Informationen zur Bauland- und Immobilienpreisentwicklung können
dem Landesgrundstücksmarktbericht 2010 des Oberen Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in Niedersachsen entnommen werden.
4	Allein für den Landkreis Aurich weisen die Angaben größere Lücken auf. Dort
haben sich wiederum die Kreisstadt Aurich und zwei weitere kleinere Gemeinden nicht an der Umfrage beteiligt. In ihnen leben fast 30 % der Bevölkerung
des Landkreises.
5	Als Bauland-Reserve gilt unbebautes Brutto-Wohnbauland mit bestehenden
Baurechten. Stichtag für die Angaben der Reserveflächen war der 31.12.2009.
6	Der Baulandverbrauch wird nicht erfragt, sondern überschlägig aus den Reserven 2007 und 2009 sowie den Neuausweisungen der letzten zwei Jahre errechnet.
7	Peichl, Andreas; Pestel, Nico; Schneider, Hilmar (2009): Demografie und
Ungleichheit: der Einfluss von Veränderungen der Haushaltsstruktur auf die
Einkommensverteilung in Deutschland. vol. 4197, IZA Discussion Paper ­Series.
Bonn: Institute for the Study of Labor (IZA).
8	Peichl, Andreas; Pestel, Nico; Schneider, Hilmar (2009): Demografie und
Ungleichheit: der Einfluss von Veränderungen der Haushaltsstruktur auf die
Einkommensverteilung in Deutschland. vol. 4197, IZA Discussion Paper ­Series.
Bonn: Institute for the Study of Labor (IZA).
9	aufsummierte Gemeindeergebnisse, ohne (möglichen) Ausgleich zwischen
Gemeinden (vgl. Methodik)
10	 bezogen auf den Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern
11	 bezogen auf den Bestand an Mehrfamilienhäusern

85

86

Verweise

12	Bei der Bestimmung des Neubedarfs bzw. Überhangs an Wohnungen insgesamt
wird jedem Haushalt eine Wohnung zugemessen unabhängig vom Gebäudetyp.
Wenn jedoch bei der Bedarfsbestimmung zwischen Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern einerseits und Mehrfamilienhauswohnungen andererseits
unterschieden wird, erfolgt auf der Ebene der Einheits- und Samtgemeinden
(Verwaltungseinheiten) keine Verrechnung von Nachfragepotenzialen (z. B.
Neubedarf an Ein- und Zweifamilienhauswohnungen und Überhang an Mehrfamilienhauswohnungen). Daher übersteigt die Summe der Neubedarfe bzw.
Überhänge aus den beiden Gebäudetypen den Gesamtneubedarf bzw. -überhang.
13	 nach der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung, Stand: Juni 2010
14	Auch diese Entwicklung ist bereits in die NIW-Erwerbstätigenprognose eingearbeitet worden.
15	Dabei ist ein degressiver Effekt der regionalen Abweichungen in den einzelnen
Branchen mit zunehmendem Abstand zum Ausgangsjahr eingerechnet.
16	0 bis unter 3 Jahre, 3 bis unter 5, 5 bis unter 6, 6 bis unter 10, 10 bis unter 15, 15
bis unter 18, 18 bis unter 20, 20 bis unter 25, 25 bis unter 30, 30 bis unter 35, 35
bis unter 40, 40 bis unter 45, 45 bis unter 50, 50 bis unter 55, 55 bis unter 60, 60
bis unter 63, 63 bis unter 65, 65 bis unter 70, 70 bis unter 75, 75 Jahre und älter
17	Lediglich für wenige Standorte, wie beispielsweise die Gemeinde Friedland,
wird auf die Ausweisung der Altersstruktur verzichtet, da bestimmte Entwicklungen in diesen Gemeinden zu einem bereits stark verzerrten Altersaufbau der
Bevölkerung geführt haben, der zu unplausiblen Ergebnissen in der Bevölkerungsprognose führt.
18	 Vorgabe des Statistischen Bundesamtes
19	Zu beachten ist hierbei, dass die im Mikrozensus erfasste Bevölkerung in Privathaushalten von der Definition der Bevölkerung der Bevölkerungsfortschreibung abweicht. Während die Bevölkerung in der Bevölkerungsfortschreibung
als „Personen am Ort ihrer alleinigen bzw. Hauptwohnung“ definiert wird,
werden bei der Bevölkerung in Privathaushalten „Alle Personen, die allein oder
zusammen mit anderen eine wirtschaftliche Einheit (Privathaushalt) bilden“
gezählt. [...] „Da eine Person in mehreren Privathaushalten wohnberechtigt sein
kann, sind Doppelzählungen möglich“ (vgl. Statistische Berichte Niedersachsen.
Ergebnisse des Mikrozensus, April 2008).
20	vgl. Statistisches Bundesamt (2007): Entwicklung der Privathaushalte bis 2025,
Wiesbaden.

Verweise   Wohnraum

21	Die aktuellste verfügbare Erhebung stammt aus dem Jahr 2006, da die Wohnzusatzerhebung nur alle vier Jahre durchgeführt wird.
22	 oft auch als Leerstands-, Mobilitäts- oder Funktionsreserve bezeichnet
23	 Die Festlegung erfolgte in Absprache mit dem Auftraggeber.
24	Waltersbacher, Matthias und Scharmanski, André (2010): Wohnungsmärkte
im Wandel. Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025. In: BBSRBerichte KOMPAKT 1/2010. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), S. 8
25	vgl. Brachat-Schwarz, Werner, Schmidt, Heike und Schwarck, Cornelia (2007):
„Neue regionalisierte Wohnungsbedarfsprognose für Baden-Württemberg bis
2025.“ In: Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg, (7), S. 13-21.
26	Im westdeutschen Bundesgebiet wurde die letzte Volkszählung 1987 durchgeführt.
27	Ursache ist der unterschiedliche Modus zur Berechnung der Höhe des Entgelts von Interviewern in beiden Erhebungsarten. Vgl. hierzu: Wagner, Gerd G.
(2010): Zensus 2010/11 – eine längst überfällige Erhebung. In: Wochenbericht
des DIW, (4), S. 11-14.
28	So sind beispielsweise die Werte des Jahres 2000 für die Region Hannover wegen
der damals laufenden EXPO 2000 nicht repräsentativ.
29	Zwei Monate nach dem Stichtag legt die Bundesagentur für Arbeit jeweils eine
erste Schätzung der Beschäftigten insgesamt für die Bundesländer auf der Basis
einer Stichprobe vor. Danach sind die Beschäftigtenzahlen im Juni 2010 gegenüber dem Vorjahr in Deutschland bereits wieder um 338.000 Personen oder 1,2
% und in Niedersachsen sogar um 38.000 Personen oder 1,6 % angestiegen.
30	Diese Daten für die Stadt- und Landkreise in Niedersachsen liegen seit August
2010 in einer Zeitreihe bis einschließlich des Jahres 2009 vor.
31	Einheits- und Samtgemeinden (VE)

87

88

Tabellen

Wohnbaulandreserven (Tab. 1)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Wohnbauland- 
Reserven  
 
in ha
31.12.2007

Wohnbauland- 
Reserven  
 
in WE

31.12.2007

31.12.2009

31.12.2007

6.617

98.316

106.898

86

84

12

Braunschweig

73

25

652

377

63

50

3

2

Salzgitter

36

45

427

500

100

96

4

5

Wolfsburg

31.12.2007

31.12.2009*

Mögliche neue 
WE/1.000 EW 
 
auf dem am … vorh. Bauland

6.431

Niedersachsen

31.12.2009*

Anteil WE-Reserven 
für FH 
 
in %

31.12.2009*
14

93

61

783

536

95

93

7

4

Gifhorn

126

123

1.428

1.317

100

92

8

8

Göttingen

15

190

214

3.586

3.905

71

63

14

Goslar

50

41

694

622

84

72

5

4

Helmstedt

74

73

1.018

971

92

90

11

10

Northeim

133

130

2.185

2.073

86

86

15

16

99

101

1.417

1.430

78

84

18

18

106

127

1.548

1.850

83

89

12

14

49

92

715

1.536

97

94

6

13

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover

393

443

8.805

11.578

68

60

8

10

nachrichtlich: Hannover

101

152

2.580

5.000

34

40

5

10

Diepholz

232

237

2.674

2.937

88

87

12

16

Hameln-Pyrmont

120

132

2.797

2.855

79

76

18

18

Hildesheim

247

199

3.631

3.116

84

87

13

11

Holzminden

117

106

1.334

1.235

94

94

18

17

Nienburg (Weser)

120

97

1.221

1.174

98

90

10

10

Schaumburg

172

166

1.789

1.664

89

89

11

10

Celle

116

141

1.445

1.881

99

96

8

11

Cuxhaven

303

303

4.135

4.199

92

89

20

21

Harburg

172

192

2.421

2.608

70

89

10

11

Lüchow-Dannenberg

162

150

1.826

1.807

67

63

36

36

Lüneburg

165

182

1.948

3.035

95

77

11

17

Osterholz

161

180

2.442

2.496

95

97

22

22

Rotenburg (Wümme)

211

197

3.293

3.279

87

87

20

20

Soltau-Fallingbostel

124

136

1.707

2.144

98

98

12

15

Stade

124

110

1.906

1.771

88

88

10

9

Uelzen

131

132

1.570

1.557

95

91

16

16

Verden

122

125

1.812

1.956

95

90

14

16

Delmenhorst

105

111

1.719

1.695

100

100

23

23

Emden

27

27

420

360

93

92

8

7

Oldenburg

91

303

2.900

7.534

62

78

18

47

Osnabrück

28

125

168

4.341

4.602

93

92

27

Wilhelmshaven

14

37

250

391

100

62

3

5

Ammerland

66

43

839

504

92

91

7

4

Aurich

154

148

2.021

1.940

99

98

11

14

Cloppenburg

257

237

3.645

3.518

83

85

23

22
13

Emsland

324

299

4.306

4.078

93

94

14

Friesland

130

127

2.430

2.417

74

76

24

24

82

85

1.086

1.325

97

93

8

10
19

Grafschaft Bentheim

282

260

3.453

3.203

92

95

21

Oldenburg (LK)

Leer

70

55

1.161

951

90

66

9

8

Osnabrück (LK)

274

263

5.322

5.156

89

94

15

15

Vechta

105

105

1.815

1.628

96

97

14

12

Wesermarsch

83

70

1.131

927

92

94

12

10

Wittmund

19

19

268

260

100

100

5

6
12

nachrichtlich: große selbstständige Städte
42

60

1.340

1.476

42

40

11

Goslar

Göttingen

8

4

79

60

85

80

2

1

Hameln

13

25

240

400

–

–

4

7

Hildesheim

32

16

575

410

57

74

6

4

–

7

–

108

–

44

–

2

Celle
Cuxhaven

22

26

456

532

78

81

9

10

Lüneburg

16

29

225

920

89

54

3

13

7

5

88

95

100

100

2

2

Lingen (Ems)

* Werte insgesamt höher, wegen neuer Berechnungsgrundlage
– = keine Angabe
Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2010

Tabellen   Wohnraum

89

Neuausweisungen von Wohnbauland 2008 und 2009 (Tab. 2)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Niedersachsen

Neuaus­
weisungen 
in ha 
für

Neuaus­
weisungen 
in WE 
für

Neuaus­
weisungen 
insgesamt 
in

Anteil FH 
in % 
bezogen auf

Aus­weisungs- 
intensität 
 
in

Be­bauungs- 
dichte 
 
in
WE/ha

GWB

FH

GWB

FH

ha

WE

ha

WE

ha/10.000 EW

45,7

452,0

2.172

5.920

498

8.092

91

73

0,6

16

2,9

27,0

100

258

30

358

90

72

1,2

12
43

Braunschweig
Salzgitter

0,7

0,0

30

0

1

30

0

0

0,1

Wolfsburg

0,0

0,0

0

0

0

0

-

-

0,0

-

Gifhorn

1,0

14,5

50

182

15

232

94

78

0,9

15

Göttingen

5,4

9,1

298

148

14

446

63

33

0,6

31

Goslar

0,0

0,4

0

4

0

4

100

100

0,0

10
13

Helmstedt

0,0

1,4

0

18

1

18

100

100

0,1

Northeim

0,0

1,6

0

15

2

15

100

100

0,1

9

Osterode am Harz

0,0

1,5

0

31

2

31

100

100

0,2

21

Peine

0,0

10,2

0

79

10

79

100

100

0,8

8

Wolfenbüttel

3,0

10,5

80

105

14

185

78

57

1,1

14

Region Hannover

1,9

42,8

99

480

45

579

96

83

0,4

13

nachrichtlich: Hannover

0,3

0,0

8

0

0

8

0

0

0,0

28

Diepholz

0,5

11,4

12

144

12

156

96

92

0,6

13

Hameln-Pyrmont

0,0

7,6

0

87

8

87

100

100

0,5

11
21

Hildesheim

2,3

12,5

80

226

15

306

84

74

0,5

Holzminden

0,0

1,5

0

9

2

9

100

100

0,2

6

Nienburg (Weser)

0,0

2,5

0

36

3

36

100

100

0,2

14

Schaumburg

0,0

0,0

0

0

0

0

–

–

0,0

–

Celle

0,0

9,1

0

172

9

172

100

100

0,5

19

Cuxhaven

1,9

5,8

80

66

8

146

76

45

0,4

19

Harburg

2,6

23,7

67

266

26

333

90

80

1,1

13

Lüchow-Dannenberg

0,0

2,3

0

15

2

15

100

100

0,5

6

11,9

34,4

575

524

46

1.099

74

48

2,6

24

Osterholz

0,0

16,7

0

176

17

176

100

100

1,5

11

Rotenburg (Wümme)

0,9

7,1

30

89

8

119

89

75

0,5

15

Soltau-Fallingbostel

0,2

10,8

8

168

11

176

98

95

0,8

16

Stade

2,4

4,5

90

69

7

159

65

43

0,3

23

Lüneburg

Uelzen

0,0

4,3

0

36

4

36

100

100

0,5

8

Verden

3,3

13,3

357

254

17

611

80

42

1,2

37
6

Delmenhorst

0,0

1,3

0

8

1

8

100

100

0,2

Emden

0,0

0,0

0

0

0

0

–

–

0,0

–

Oldenburg

0,1

4,5

25

64

5

89

99

72

0,3

19

Osnabrück

0,0

9,1

0

52

9

52

100

100

0,6

6

Wilhelmshaven

1,1

0,9

35

24

2

59

45

41

0,2

30

Ammerland

0,2

8,2

16

80

8

96

97

83

0,7

11

Aurich

0,0

10,2

0

119

10

119

100

100

0,5

12

Cloppenburg

0,5

32,0

20

664

32

684

99

97

2,1

21

Emsland

1,2

53,4

34

556

55

590

98

94

1,7

11

Friesland

0,0

0,2

0

4

0

4

100

100

0,0

18

Grafschaft Bentheim

0,7

1,5

52

29

2

81

69

36

0,2

37

Leer

0,0

12,8

0

140

13

140

100

100

0,8

11

Oldenburg (LK)

0,8

5,3

24

123

6

147

87

84

0,5

24

Osnabrück (LK)

0,0

8,1

0

171

8

171

100

100

0,2

21

Vechta

0,0

16,7

0

208

17

208

100

100

1,2

12

Wesermarsch

0,3

0,7

10

9

1

19

71

47

0,1

19

Wittmund

0,0

0,8

0

12

1

12

100,0

100,0

0,1

14
43

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

5,0

2,4

270

50

7

320

32

16

0,6

Goslar

0,0

0,0

0

0

0

0

–

–

0,0

–

Hameln

0,0

3,3

0

37

3

37

100

100

0,6

11
22

Hildesheim

2,3

6,5

80

115

9

195

74

59

0,9

Celle

0,0

0,0

0

0

0

0

–

–

0,0

–

Cuxhaven

0,0

0,8

0

16

1

16

100

100

0,1

21

Lüneburg

8,9

8,7

490

330

18

820

49

40

2,4

47

Lingen (Ems)

0,0

3,7

0

63

4

63

100

100

0,7

17

– = keine Angabe
Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2010

90

Tabellen

Preise (Tab. 3)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Niedersachsen
Braunschweig

Preise für baureifes Land  
im gleitenden  
3-Jahresdurchschnitt 
in Euro/qm

Preise für Einfamilienhäuser 
 

Preise für Reihenhäuser/ 
Doppelhaushälften  
 
in Euro

in Euro

2006-2008

2007-2009

2008

2009

2008

2009

71,80

74,48

138.000

137.000

127.000

128.000
152.000

156,82

137,09

223.000

221.000

153.000

Salzgitter

82,11

92,92

133.000

133.000

123.000

118.000

Wolfsburg

102,45

102,46

186.000

178.000

164.000

159.000

Gifhorn

67,86

66,33

146.000

140.000

135.000

125.000

Göttingen

87,37

87,27

145.600

155.000

117.800

150.000

Goslar

43,26

42,75

128.000

110.000

87.000

74.000

Helmstedt

55,25

54,95

120.000

111.000

80.000

86.000

Northeim

41,57

41,13

111.000

104.000

82.000

83.000

Osterode am Harz

38,27

40,12

96.000

96.000

70.000

65.000

Peine

66,02

75,35

135.000

137.000

106.000

100.000

90,05

97,60

147.000

147.000

118.000

110.000

Region Hannover

Wolfenbüttel

151,57

151,82

197.835

198.000

177.490

178.000

nachrichtlich: Hannover

230,78

230,30

254.000

256.000

204.000

206.000

48,15

61,91

133.000

126.000

119.000

117.000

Diepholz
Hameln-Pyrmont

55,43

56,94

126.000

126.000

90.000

94.000

Hildesheim

95,78

101,10

134.000

130.000

117.000

118.000
61.000

Holzminden

46,97

44,63

103.000

90.000

76.000

Nienburg (Weser)

37,77

40,90

107.000

105.000

91.000

92.000

Schaumburg

56,59

51,93

142.000

133.000

116.000

104.000
103.000

Celle

55,58

54,48

126.000

123.000

93.000

Cuxhaven

53,35

53,59

108.000

111.000

104.000

99.000

Harburg

100,07

97,11

204.000

189.000

164.000

163.000

Lüchow-Dannenberg

15,96*

15,90

83.000

80.000

60.000

67.000

75,07

82,09

170.000

168.000

137.000

147.000

Lüneburg
Osterholz

73,61

70,35

147.000

152.000

130.000

125.000

Rotenburg (Wümme)

40,66

42,78

128.000

122.000

106.000

106.000

Soltau-Fallingbostel

45,69

44,83

122.000

118.000

98.000

93.000

Stade

88,08

93,03

151.000

156.000

133.000

136.000

Uelzen

30,68*

28,51

104.000

102.000

84.000

86.000

Verden

76,19

82,44

153.000

147.000

127.000

122.000
103.000

90,76

87,23

129.000

119.000

100.000

Emden

Delmenhorst

83,87*

87,03

115.000

112.000

89.000

85.000

Oldenburg

145,01

157,13

163.000

162.000

130.000

127.000

Osnabrück

170,82

164,70*

227.000

227.000

160.000

154.000

Wilhelmshaven

72,07*

72,90

136.000

138.000

99.000

100.000

64,78

69,37

138.000

142.000

116.000

118.000

Ammerland
Aurich

41,53

44,86

103.000

107.000

90.000

92.000

Cloppenburg

41,52

44,32

120.000

121.000

99.000

103.000

Emsland

41,78

43,74

132.000

130.000

113.000

110.000

Friesland

62,55

62,04

117.000

120.000

98.000

97.000

Grafschaft Bentheim

56,98

63,41

150.000

148.000

90.000

94.000

Leer

38,15

42,11

108.000

102.000

95.000

91.000

Oldenburg (LK)

68,24

69,50

145.000

140.000

124.000

130.000

Osnabrück (LK)

76,94

73,62

149.000

159.000

128.000

123.000

Vechta

65,81

65,70

138.000

134.000

107.000

106.000

Wesermarsch

39,69

42,85*

102.000

102.000

84.000

76.000

Wittmund

55,03

70,69

102.000

105.000

92.000

102.000
172.000

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln
Hildesheim
Celle

157,89

149,20*

208.000

219.000

161.000

146,78*

115,42*

–

–

–

–

65,15

78,33

–

–

–

–

154,20

161,97

–

–

–

–

77,21

76,63

–

–

–

–
–

Cuxhaven

131,82

149,27

–

–

–

Lüneburg

104,82

116,10

–

–

–

–

Lingen (Ems)

100,97

107,42*

–

–

–

–

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen.
** Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.
– = Häuserpreise werden auf der Gemeindeebene nicht ausgewiesen (Ausnahmen: Hannover; Göttingen).
Datenbasis: LSKN, OGA

Tabellen   Wohnraum

91

Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Fertiggestellte  
Wohnungen* 
je 1.000 Einwohner

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Fertiggestellte
Wohnungen  
insgesamt*

2008

2009

2009

2009

2009

Niedersachsen

1,8

1,7

8.933

2.748

13.347

Braunschweig

1,2

1,2

159

117

309

Salzgitter

0,7

0,8

53

28

84

Wolfsburg

2,0

1,8

196

26

220

Gifhorn

1,6

1,5

217

23

261

Göttingen

1,1

1,1

129

98

293

Goslar

0,7

0,5

36

26

74

Helmstedt

1,0

0,9

68

0

80

Northeim

0,7

0,7

65

15

92

Osterode am Harz

0,7

0,6

37

0

46

Peine

1,7

1,5

127

55

196

Wolfenbüttel

1,5

1,1

85

30

130

Region Hannover

1,1

1,0

701

312

1.117

nachrichtlich: Hannover

0,9

0,8

244

133

428

Diepholz

1,4

1,9

226

125

404

Hameln-Pyrmont

1,0

0,9

116

6

132

Hildesheim

0,9

1,1

188

69

302

Holzminden

0,7

0,7

23

21

51

Nienburg (Weser)

2,1

1,2

91

6

146

Schaumburg

1,8

1,0

114

28

169

Celle

1,5

1,6

225

8

279

Cuxhaven

1,5

2,1

246

107

413

Harburg

3,1

2,5

440

114

623

Lüchow-Dannenberg

2,0

0,6

26

0

30

Lüneburg

1,8

2,1

232

93

363

Osterholz

2,9

2,5

219

37

278

Rotenburg (Wümme)

1,7

1,2

150

4

203

Soltau-Fallingbostel

2,0

1,4

172

10

202

Stade

2,6

2,4

254

192

477

Uelzen

0,9

0,6

60

0

58

Verden

2,0

2,9

243

68

390

Delmenhorst

0,9

1,0

68

8

76

Emden

0,8

1,0

37

13

52

Oldenburg

3,3

2,2

181

129

359

Osnabrück

1,5

1,1

95

34

177

Wilhelmshaven

0,8

0,9

47

11

69

Ammerland

3,4

3,7

283

103

435

Aurich

2,4

2,7

345

110

509

Cloppenburg

2,7

3,0

327

85

467

Emsland

2,7

3,5

764

169

1.082

Friesland

2,7

2,0

149

19

204

Grafschaft Bentheim

3,0

3,9

342

127

524

Leer

2,5

2,5

303

72

405

Oldenburg (LK)

1,9

2,3

184

70

292

Osnabrück (LK)

2,4

1,5

441

47

553

Vechta

3,0

3,5

313

81

468

Wesermarsch

1,5

1,2

79

20

107

Wittmund

3,2

2,5

77

32

146

Göttingen

1,6

1,0

44

58

120

Goslar

1,2

0,1

2

0

5

Hameln

1,5

1,1

59

6

65

Hildesheim

0,9

1,3

41

66

136

Celle

0,7

1,2

59

5

82

Cuxhaven

1,1

2,2

30

55

114

Lüneburg

1,2

1,5

48

50

108

Lingen (Ems)

1,6

2,6

62

46

133

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

92

Tabellen

Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Genehmigte  
Wohnungen* 
je 1.000 Einwohner

Genehmigte  
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Genehmigte  
Wohnungen in  
neuen Mehr-FH

Genehmigte  
Wohnungen  
insgesamt*

2008

2009

2009

2009

2009

Niedersachsen

1,7

1,9

9.756

3.852

15.431

Braunschweig

1,9

1,2

149

99

305

Salzgitter

0,7

1,1

55

54

111

Wolfsburg

2,2

2,1

221

62

258

Gifhorn

1,6

1,6

242

10

275

Göttingen

0,9

1,2

164

98

301

Goslar

0,7

0,5

40

3

75

Helmstedt

0,6

0,8

41

31

77

Northeim

0,7

0,8

79

3

107

Osterode am Harz

0,6

0,6

37

0

46

Peine

2,1

1,3

138

22

177

Wolfenbüttel

1,5

1,0

108

12

123

Region Hannover

0,9

0,9

627

296

1.005

nachrichtlich: Hannover

0,6

0,6

169

95

293

Diepholz

1,6

2,0

255

132

437

Hameln-Pyrmont

0,9

0,7

88

16

105

Hildesheim

0,8

1,0

155

79

272

Holzminden

0,4

0,5

23

3

35

Nienburg (Weser)

1,5

1,3

115

15

164

Schaumburg

1,1

1,7

125

94

274

Celle

1,6

1,9

231

78

335

Cuxhaven

1,8

2,8

242

282

554

Harburg

2,7

3,0

517

116

725

Lüchow-Dannenberg

1,1

0,8

34

0

42

Lüneburg

1,7

2,4

250

84

433

Osterholz

2,3

2,3

205

32

261

Rotenburg (Wümme)

1,3

1,9

201

72

314

Soltau-Fallingbostel

1,4

1,5

155

10

212

Stade

3,2

3,1

303

260

618

Uelzen

0,5

1,1

73

15

100

Verden

2,1

2,1

186

42

279

Delmenhorst

1,2

1,2

65

8

87

Emden

1,4

1,1

50

6

57

Oldenburg

2,3

3,2

231

260

516

Osnabrück

1,1

1,0

86

34

168

Wilhelmshaven

1,4

2,0

46

76

160

Ammerland

2,7

4,6

344

133

542

Aurich

2,4

4,0

451

210

750

Cloppenburg

2,8

4,0

442

129

634

Emsland

3,5

4,4

948

290

1.368

Friesland

2,3

2,3

160

50

231

Grafschaft Bentheim

2,8

4,4

259

282

602

Leer

2,5

2,9

389

83

485

Oldenburg (LK)

2,0

2,6

251

61

330

Osnabrück (LK)

1,6

1,8

453

80

627

Vechta

3,7

4,0

328

98

539

Wesermarsch

1,0

1,1

72

17

103

Wittmund

2,5

3,7

122

15

212

Göttingen

0,9

1,0

61

38

122

Goslar

1,1

0,3

6

0

12

Hameln

1,5

1,0

50

16

60

Hildesheim

0,9

1,2

34

79

119

Celle

1,1

1,2

41

32

87

Cuxhaven

1,7

1,1

38

3

57

Lüneburg

0,8

1,2

54

28

86

Lingen (Ems)

2,3

3,2

77

71

163

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

Tabellen   Wohnraum

93

Wohnungsbestand und Wohnraumförderung (Tab. 6)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Niedersachsen

Wohnungsbestand  
insgesamt*

Wohnungs­
bestand  
in 1-und2-FH

Wohnungs­
bestand  
in Mehr-FH

Eigenheim­
quote** 
in %

Geförderte  
Wohnungen  
je 1.000 Einwohner

Geförderte  
Wohnungen

2008

2009

2009

2009

2009

2008

2009

2009

3.783.102

3.796.522

2.214.502

1.495.335

60

0,2

0,2

1.285

136.712

137.028

31.483

103.826

23

0,1

0,3

80

54.943

55.027

19.387

34.975

36

1,2

0,4

38

Braunschweig
Salzgitter
Wolfsburg

62.631

62.850

22.061

39.720

36

1,0

0,3

38

Gifhorn

74.949

75.209

57.423

16.461

78

0,1

0,1

11
16

125.017

125.309

57.549

65.491

47

0,1

0,1

Goslar

Göttingen

84.980

85.058

39.824

43.391

48

0,1

0,0

4

Helmstedt

48.593

48.675

29.665

18.270

62

0,0

0,0

1
11

Northeim

69.593

69.690

45.862

22.322

67

0,2

0,1

Osterode am Harz

43.866

43.912

27.158

15.612

63

0,1

0,1

5

Peine

63.049

63.250

43.683

18.526

70

0,1

0,6

75

60.053

60.186

35.804

23.438

60

0,1

0,1

13

Region Hannover

Wolfenbüttel

575.382

576.510

199.537

369.318

35

0,4

0,2

233

nachrichtlich: Hannover

126

289.378

289.813

45.275

241.369

16

0,7

0,2

Diepholz

92.123

92.528

70.569

19.511

78

0,1

0,0

6

Hameln-Pyrmont

81.910

82.039

45.192

34.774

57

0,2

0,1

12
88

Hildesheim

140.171

140.471

75.720

62.277

55

0,1

0,3

Holzminden

38.263

38.313

25.504

12.049

68

0,0

0,0

1

Nienburg (Weser)

53.272

53.420

38.910

12.828

75

0,1

0,0

3

Schaumburg

77.893

78.062

50.039

26.038

66

0,1

0,1

10

Celle

84.348

84.624

57.440

25.602

69

0,1

0,1

22

Cuxhaven

102.245

102.657

68.335

31.473

68

0,0

0,0

9

Harburg

109.232

109.840

76.212

30.933

71

0,1

0,1

17

Lüchow-Dannenberg

26.094

26.123

19.644

5.563

78

0,1

0,1

3

Lüneburg

79.319

79.678

46.259

31.667

59

0,4

0,1

20

Osterholz

48.131

48.413

37.298

9.751

79

0,1

0,1

6

Rotenburg (Wümme)

71.981

72.182

56.231

13.938

80

0,1

0,1

19

Soltau-Fallingbostel

66.411

66.611

45.275

19.702

70

0,1

0,0

5

Stade

91.607

92.111

61.120

29.035

68

0,7

0,1

22

Uelzen

47.964

48.020

31.848

15.074

68

0,0

0,0

2

Verden

60.460

60.873

43.166

16.130

73

0,3

0,2

32
11

Delmenhorst

37.910

37.987

21.282

16.198

57

0,2

0,1

Emden

24.912

24.964

13.033

11.540

53

0,1

0,0

1

Oldenburg

84.438

84.793

40.004

43.404

48

0,4

0,3

53
33

Osnabrück

85.250

85.426

27.409

56.440

33

0,3

0,2

Wilhelmshaven

47.189

47.256

13.065

33.357

28

0,5

0,1

5

Ammerland

53.077

53.523

41.541

9.765

81

0,2

0,2

20

Aurich

91.842

92.352

72.661

16.309

82

0,1

0,1

16

Cloppenburg

56.437

56.902

47.212

7.937

86

0,4

0,3

53
57

Emsland

125.281

126.375

101.059

21.259

83

0,2

0,2

Friesland

51.491

51.696

37.952

12.167

76

0,2

0,2

16

Grafschaft Bentheim

55.856

56.382

44.781

10.226

81

0,3

0,2

24

Leer

71.818

72.218

58.502

10.984

84

0,3

0,1

18

Oldenburg (LK)

53.138

53.432

42.812

8.688

83

0,1

0,3

33

Osnabrück (LK)

146.990

147.549

103.392

38.840

73

0,3

0,3

98

49.812

50.280

39.858

9.179

81

0,4

0,2

26

Vechta
Wesermarsch

45.122

45.225

30.140

13.433

69

0,1

0,0

4

Wittmund

31.347

31.493

21.601

7.914

73

0,2

0,3

15

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

64.255

64.375

15.106

48.104

24

–

–

–

Goslar

24.729

24.734

9.319

14.967

38

–

–

–

Hameln

31.505

31.567

12.931

17.973

42

–

–

–

Hildesheim

54.885

55.020

15.685

38.310

29

–

–

–

Celle

36.543

36.621

18.923

17.010

53

–

–

–

Cuxhaven

32.090

32.204

12.638

18.684

40

–

–

–

Lüneburg

35.483

35.590

12.587

22.191

36

–

–

–

Lingen (Ems)

23.836

23.972

15.953

7.299

69

–

–

–

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)
** Anteil der Wohnungen in 1-und-2-FH an den Wohnungen in Wohngebäuden
– = Förderzahlen werden auf der Gemeindeebene nicht ausgewiesen.
Datenbasis: LSKN

94

Tabellen

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 7)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Kaufkraft 
je Haushalt 
 
in Euro

Sozial- 
indikator 
 
in %

Veränderung der
sozialversicherungs­
pflichtig Beschäftigten
(SVB) in %

SVB 
am
30.06. 

Jahresdurch­
schnittliche 
Arbeitslosenquoten* 
in %

2008

2009

2008

2009

08/07

09/08

2009

2008

Niedersachsen

38.035

38.373

8,7

8,6

2,52

0,01

2.416.282

7,7

2009
7,8

Braunschweig

36.461

36.242

10,7

10,4

3,18

-0,01

108.747

9,2

9,3
10,4

Salzgitter

32.620

32.569

10,4

10,4

-0,34

-0,75

44.537

9,6

Wolfsburg

38.015

37.662

6,8

6,6

10,42

-0,86

98.744

7,0

6,6

Gifhorn

42.499

42.594

7,1

7,2

2,57

1,37

32.494

6,7

6,4

Göttingen

33.128

33.456

8,4

8,4

1,17

0,21

87.221

9,7

8,6

Goslar

34.242

34.686

10,3

10,6

0,54

-2,80

40.154

9,7

10,2

Helmstedt

40.474

40.652

10,2

10,1

0,38

-0,40

18.182

9,1

9,1

Northeim

35.407

36.122

8,4

8,6

1,27

-3,25

38.523

8,2

8,6
11,2

Osterode am Harz

35.040

35.695

9,6

9,9

-0,86

-4,33

23.961

9,9

Peine

40.466

40.801

8,8

8,9

0,98

-1,00

27.343

8,0

7,7

Wolfenbüttel

40.118

39.848

8,1

7,9

0,32

0,89

20.740

6,8

7,0

Region Hannover

37.402

37.598

10,2

10,4

1,91

-0,15

426.035

9,1

9,3

nachrichtlich: Hannover

32.637

33.117

12,5

12,8

1,60

0,05

273.040

11,4

11,5

Diepholz

41.465

41.026

6,5

6,4

1,96

-0,33

55.325

5,3

5,3

Hameln-Pyrmont

35.249

34.563

9,8

9,3

3,93

-0,90

46.877

9,4

9,2

Hildesheim

36.070

35.466

8,5

8,2

1,60

-1,64

80.189

8,1

8,5

Holzminden

34.806

34.249

9,4

8,9

1,64

-0,42

19.588

8,9

9,1

Nienburg (Weser)

37.845

37.606

8,3

8,1

1,07

-0,40

31.327

7,3

7,5

Schaumburg

39.179

38.840

9,0

8,7

0,24

-1,86

36.590

8,5

8,6

Celle

37.377

38.099

9,5

9,7

2,43

0,18

47.711

8,4

8,4

Cuxhaven

39.385

40.131

8,5

8,2

2,51

1,62

39.316

7,8

7,0

Harburg

48.834

50.019

5,4

5,4

3,33

1,08

47.688

4,9

5,2

Lüchow-Dannenberg

33.926

34.785

11,3

11,0

2,03

-0,39

11.741

12,0

11,6

Lüneburg

38.706

39.423

9,4

9,3

1,24

1,65

46.818

7,5

7,5

Osterholz

43.884

44.952

5,6

5,7

2,21

-1,19

20.966

5,1

5,6

Rotenburg (Wümme)

40.546

41.640

6,9

6,8

2,49

0,74

44.129

5,4

5,3

Soltau-Fallingbostel

37.723

38.771

8,3

8,3

0,46

0,20

40.590

8,2

8,2

Stade

43.995

45.315

8,4

8,5

1,28

1,65

52.075

7,2

7,3

Uelzen

36.899

37.889

9,2

9,1

2,98

-0,69

24.476

8,6

8,2

Verden

41.810

42.798

7,1

7,4

1,64

-0,73

39.069

6,1

6,5

Delmenhorst

36.449

36.775

14,5

14,2

2,54

-2,11

17.792

10,2

10,7
10,4

Emden

33.556

34.360

11,6

11,7

3,19

-0,11

28.192

11,0

Oldenburg

34.880

35.741

11,5

11,9

4,14

0,29

68.263

9,7

9,4

Osnabrück

34.670

34.719

10,0

10,4

2,55

-1,94

81.074

8,1

9,4

Wilhelmshaven

32.871

32.982

14,8

14,8

2,04

0,70

25.812

12,1

12,7

Ammerland

39.035

39.910

6,4

6,2

2,97

0,78

33.470

6,2

5,8

Aurich

35.246

36.157

9,5

9,3

2,96

2,32

44.888

9,2

8,9

Cloppenburg

36.363

37.361

6,4

6,3

2,47

2,07

47.601

6,4

6,6

Emsland

38.526

38.769

5,8

5,5

4,19

1,04

102.098

4,6

4,7

Friesland

37.228

37.930

8,1

7,7

2,50

1,37

24.524

7,6

7,3

Grafschaft Bentheim

37.371

36.934

5,9

5,7

3,45

0,94

37.412

4,6

5,4

Leer

34.039

34.854

8,4

8,0

3,42

2,83

38.362

8,5

8,5

Oldenburg (LK)

40.420

41.157

6,8

6,7

2,87

2,25

28.155

6,0

6,3

Osnabrück (LK)

41.681

41.832

6,1

6,1

2,70

-0,31

96.849

4,7

5,4

Vechta

42.535

42.972

5,4

5,3

3,90

2,04

52.215

4,2

4,3

Wesermarsch

37.247

38.196

10,0

9,9

2,07

2,39

25.444

8,1

7,9

Wittmund

34.404

35.352

8,5

8,3

2,20

2,52

12.975

8,5

8,2

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

30.338

30.286

9,8

9,6

1,13

0,13

59.201

12,1

10,6

Goslar

34.885

35.583

13,6

14,0

-0,35

-4,96

17.259

11,9

12,4

Hameln

34.236

33.349

12,6

12,1

3,40

-0,79

23.498

11,9

11,4

Hildesheim

32.421

31.977

11,3

11,0

1,74

-1,78

41.554

11,2

11,6
10,4

Celle

35.514

35.950

12,3

12,5

3,19

-0,49

30.689

10,4

Cuxhaven

35.451

36.028

11,2

10,8

1,83

2,20

16.169

10,7

9,9

Lüneburg

35.359

35.793

12,8

12,7

1,22

1,60

33.304

9,8

9,6

Lingen (Ems)

39.608

39.278

7,8

7,4

2,54

2,27

22.095

5,1

4,9

* bezogen auf alle zivilen Erwerberspersonen
Datenbasis: BA Regionaldirektion NDS-HB, GfK GeoMarketing, LSKN, NIW

Tabellen   Wohnraum

95

Bevölkerungsentwicklung 2009 (Tab. 8)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Bevölkerung 
 

Bevölkerungsbewegungen 
 
 
im Jahr 2009

Bevölkerung* 
 
 

am 31.12.2008

Geborene

Gestorbene

Zuzüge **

Fortzüge **

am 31.12.2009

7.947.244

62.228

85.673

455.355

450.503

7.928.815

Braunschweig

246.012

2.113

2.763

14.226

12.197

247.400

Salzgitter

104.423

769

1.299

3.439

3.896

103.446

Wolfsburg

120.538

999

1.286

5.750

4.896

121.109

Gifhorn

173.765

1.395

1.531

9.320

9.726

173.223

Göttingen

259.902

1.971

2.643

21.604

21.537

259.281

Goslar

146.187

867

1.997

7.401

7.780

144.680

Helmstedt

94.870

600

1.177

4.566

4.955

93.903

Northeim

142.321

924

1.836

5.754

6.604

140.553

79.355

501

1.099

3.335

3.839

78.253

132.613

1.006

1.523

5.835

5.866

132.066

Niedersachsen

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

123.663

783

1.323

6.392

6.707

122.806

1.129.797

9.524

11.726

61.776

59.152

1.130.262

nachrichtlich: Hannover

519.619

4.928

5.370

30.730

28.957

520.966

Diepholz

214.379

1.563

2.259

13.685

13.757

213.634

Hameln-Pyrmont

156.398

1.072

2.053

7.675

7.933

155.164

Hildesheim

286.663

1.982

3.363

14.154

14.887

284.551

Holzminden

75.092

537

1.059

3.560

4.044

74.094

Nienburg (Weser)

123.881

919

1.437

8.594

8.966

122.989

Schaumburg

162.971

1.106

2.048

9.594

9.882

161.746

Celle

180.130

1.431

2.112

9.540

9.740

179.247

Cuxhaven

202.124

1.471

2.544

11.274

11.147

201.188

Harburg

244.640

1.867

2.373

15.771

14.286

245.624

49.965

315

698

3.451

3.330

49.699

Lüneburg

176.512

1.496

1.733

13.723

12.956

177.042

Osterholz

112.486

801

1.281

5.784

5.762

112.029

Rotenburg (Wümme)

164.603

1.329

1.577

9.195

9.490

164.064

Soltau-Fallingbostel

140.792

1.108

1.583

7.467

7.740

140.053

Stade

196.891

1.640

1.925

13.820

13.479

196.952

Uelzen

94.940

653

1.281

5.626

5.512

94.428

Verden

133.560

1.065

1.354

7.290

7.236

133.328

Delmenhorst

74.751

544

733

3.071

3.121

74.512

Emden

51.562

436

607

2.438

2.527

51.292

Oldenburg

160.279

1.423

1.610

11.276

10.052

161.334

Osnabrück

163.286

1.363

1.582

10.353

9.910

163.514

81.411

549

1.062

4.335

4.102

81.137

Ammerland

117.102

850

1.153

6.760

6.041

117.517

Aurich

189.381

1.470

2.133

10.679

10.431

188.973

Cloppenburg

157.268

1.573

1.461

13.872

13.750

157.506

Emsland

313.824

2.721

2.915

16.876

17.406

313.098

Friesland

100.307

700

1.112

5.390

5.436

99.851

Grafschaft Bentheim

135.508

1.167

1.257

5.530

5.604

135.346

Leer

164.947

1.337

1.727

9.101

8.828

164.837

Oldenburg (LK)

125.943

1.007

1.210

7.515

6.685

126.571

Osnabrück (LK)

358.236

2.880

3.478

17.766

18.357

357.056

Vechta

134.506

1.318

1.085

12.611

12.505

134.838

Wesermarsch

91.968

647

1.062

4.629

4.957

91.228

Wittmund

57.492

436

603

3.552

3.489

57.391

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.455

1.002

1.131

10.087

9.970

121.457

Goslar

41.785

278

533

2.043

2.117

41.455

Hameln

58.267

430

762

3.255

3.285

57.906

103.288

770

1.161

5.930

5.929

102.903

Celle

70.745

592

872

3.573

3.590

70.446

Cuxhaven

51.249

359

710

2.273

2.328

50.846

Lüneburg

72.492

700

713

6.024

5.708

72.800

Lingen (Ems)

51.625

451

505

2.349

2.455

51.459

Hildesheim

* Durch bestandsrelevante Veränderungen kann es vorkommen, dass die Aufrechnung der Bevölkerungsbewegungen nicht der Stichtagsveränderung entspricht.
** Über Gemeindegrenze, ab Samtgemeinde also einschließlich gebietsinterner Wanderung
Datenbasis: LSKN

96

Tabellen

Bevölkerung und Haushalte 2009 und 2030 (Tab. 9)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Bevölkerung 
 
 

Entwicklung 
bis 2030

Haushalte 
 
 

Entwicklung 
bis 2030 
 

2009

2030

Index: 2009 = 100

2009

2030

7.928.815

7.224.853

91

3.833.631

3.760.634

98

Braunschweig

247.400

250.958

101

134.234

134.669

100

Salzgitter

103.446

78.830

76

56.218

44.863

80

Wolfsburg

121.109

111.727

92

66.666

62.977

94

Gifhorn

173.223

153.073

88

80.303

77.952

97

Göttingen

259.281

225.462

87

139.622

127.825

92

Goslar

Niedersachsen

Index: 2009 = 100

144.680

106.292

73

74.067

58.179

79

Helmstedt

93.903

71.422

76

44.438

36.748

83

Northeim

140.553

105.560

75

69.930

56.751

81

78.253

57.742

74

39.368

31.230

79

Peine

132.066

114.541

87

61.823

58.286

94

Wolfenbüttel

122.806

96.877

79

59.734

51.536

86

1.130.262

1.084.826

96

596.949

603.596

101

nachrichtlich: Hannover

520.966

532.783

102

301.230

317.035

105

Diepholz

213.634

192.663

90

100.337

99.959

100

Hameln-Pyrmont

155.164

127.164

82

82.086

72.722

89

Hildesheim

284.551

235.166

83

152.270

136.360

90

Holzminden

74.094

54.088

73

37.990

30.167

79

Nienburg (Weser)

122.989

104.441

85

57.272

53.886

94

Schaumburg

161.746

134.525

83

76.911

70.914

92

Celle

179.247

155.778

87

85.531

79.943

93

Cuxhaven

201.188

170.815

85

91.379

84.501

92

Harburg

245.624

251.461

102

110.219

122.720

111

Osterode am Harz

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

49.699

39.193

79

24.068

20.823

87

Lüneburg

177.042

177.040

100

83.898

90.767

108

Osterholz

112.029

99.977

89

49.601

49.109

99

Rotenburg (Wümme)

164.064

150.908

92

71.576

72.827

102

Soltau-Fallingbostel

140.053

120.784

86

64.685

60.693

94

Stade

196.952

191.108

97

87.152

92.166

106

Uelzen

94.428

77.893

82

44.443

40.055

90

Verden

133.328

121.465

91

61.668

61.032

99

Delmenhorst

74.512

63.642

85

36.664

33.594

92

Emden

51.292

48.240

94

25.588

25.252

99

Oldenburg

161.334

171.019

106

84.110

93.750

111

Osnabrück

163.514

152.767

93

83.945

81.825

97

81.137

66.027

81

41.593

35.386

85

Ammerland

117.517

117.699

100

53.596

59.939

112

Aurich

188.973

173.503

92

85.895

86.654

101

Cloppenburg

157.506

161.792

103

67.940

77.337

114

Emsland

313.098

312.656

100

134.866

150.023

111

Friesland

99.851

85.160

85

46.230

43.246

94

Grafschaft Bentheim

135.346

134.485

99

59.627

64.786

109

Leer

164.837

156.900

95

74.929

77.910

104

Oldenburg (LK)

126.571

123.713

98

56.305

60.980

108

Osnabrück (LK)

357.056

325.544

91

153.954

156.915

102

Vechta

134.838

143.213

106

56.098

66.069

118

Wesermarsch

91.228

75.288

83

41.586

37.816

91

Wittmund

57.391

51.430

90

26.267

25.897

99

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.457

109.924

91

71.986

66.089

92

Goslar

41.455

31.953

77

21.520

17.580

82

Hameln

57.906

51.964

90

32.311

30.942

96

102.903

92.887

90

60.784

57.597

95

Celle

70.446

62.025

88

36.000

33.069

92

Cuxhaven

50.846

41.231

81

25.346

21.665

85

Lüneburg

72.800

76.733

105

36.891

40.771

111

Lingen (Ems)

51.459

48.575

94

24.290

24.520

101

Hildesheim

Datenbasis: NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

Tabellen   Wohnraum

97

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2009 (Tab. 10)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Niedersachsen

0 - 17 
Jahre 

18 - 29 
Jahre 
 

30 - 44 
Jahre 
 

45 - 59 
Jahre 
 

60 - 74 
Jahre 
 

75 Jahre 
und älter 
 

insgesamt 
 
 

1.407.429

1.080.349

1.608.522

1.754.539

1.362.886

715.090

Braunschweig

36.048

41.480

53.722

50.915

41.675

23.560

7.928.815
247.400

Salzgitter

17.428

13.782

18.916

23.158

19.549

10.613

103.446

Wolfsburg

18.732

17.989

23.707

25.774

22.490

12.417

121.109

Gifhorn

34.076

22.492

35.235

41.150

27.080

13.190

173.223

Göttingen

40.654

44.954

52.934

57.989

40.706

22.044

259.281

Goslar

21.036

17.894

26.577

32.483

29.146

17.544

144.680

Helmstedt

15.260

11.675

18.085

22.178

16.974

9.731

93.903

Northeim

23.295

17.093

26.105

32.708

25.788

15.564

140.553

Osterode am Harz

12.157

8.906

13.924

17.596

15.877

9.793

78.253

Peine

24.674

15.739

27.358

29.866

22.493

11.936

132.066

Wolfenbüttel
Region Hannover

21.358

14.142

24.530

28.440

22.814

11.522

122.806

184.122

161.968

241.088

244.970

195.638

102.476

1.130.262

nachrichtlich: Hannover

77.480

87.544

119.343

107.554

81.127

47.918

520.966

Diepholz

38.829

25.716

43.537

49.094

37.612

18.846

213.634

Hameln-Pyrmont

25.833

19.243

28.905

34.579

29.168

17.436

155.164

Hildesheim

48.325

38.041

55.578

63.410

50.813

28.384

284.551

Holzminden

12.334

9.345

13.310

16.203

14.350

8.552

74.094

Nienburg (Weser)

22.661

16.129

24.099

28.112

20.318

11.670

122.989

Schaumburg

27.957

19.148

31.661

36.695

29.420

16.865

161.746

Celle

32.843

23.337

34.301

39.659

31.917

17.190

179.247

Cuxhaven

35.531

23.230

38.532

45.272

38.825

19.798

201.188

Harburg

45.074

27.384

51.441

56.000

45.884

19.841

245.624

Lüchow-Dannenberg
Lüneburg

8.294

5.684

8.781

11.075

10.157

5.708

49.699

32.252

24.750

39.257

38.657

28.084

14.042

177.042

Osterholz

20.374

12.593

22.674

26.286

21.151

8.951

112.029

Rotenburg (Wümme)

32.277

21.891

33.541

36.268

26.680

13.407

164.064

Soltau-Fallingbostel

25.813

18.506

27.864

30.956

23.969

12.945

140.053

Stade

37.650

25.504

40.811

43.761

33.935

15.291

196.952

Uelzen

16.211

11.035

18.236

20.966

17.706

10.274

94.428

Verden

24.913

16.841

26.532

30.835

23.610

10.597

133.328

Delmenhorst

12.907

10.066

14.637

16.568

14.162

6.172

74.512

8.801

7.988

10.265

10.762

8.701

4.775

51.292

Emden
Oldenburg

25.722

27.511

35.544

34.714

24.945

12.898

161.334

Osnabrück

24.149

29.578

35.599

33.907

25.181

15.100

163.514

Wilhelmshaven

11.635

12.510

14.551

17.534

16.568

8.339

81.137

Ammerland

22.519

14.081

23.928

26.239

21.039

9.711

117.517

Aurich

36.548

24.362

37.312

41.175

33.450

16.126

188.973

Cloppenburg

35.839

24.541

32.887

32.919

20.312

11.008

157.506
313.098

Emsland

63.505

46.550

65.579

67.640

46.412

23.412

Friesland

18.052

11.642

19.004

21.946

20.012

9.195

99.851

Grafschaft Bentheim

27.382

18.992

27.704

28.765

20.906

11.597

135.346

Leer

32.195

22.393

33.250

35.645

27.801

13.553

164.837

Oldenburg (LK)

24.545

15.174

26.451

29.380

21.217

9.804

126.571

Osnabrück (LK)

70.685

48.477

72.749

80.172

54.697

30.276

357.056

Vechta

29.145

21.622

29.282

28.884

16.597

9.308

134.838

Wesermarsch

16.984

11.212

17.389

20.721

16.497

8.425

91.228

Wittmund

10.805

7.159

11.150

12.513

10.560

5.204

57.391
121.457

nachrichtlich: große selbstständige Städte
16.694

27.635

24.714

25.662

17.387

9.365

Goslar

Göttingen

6.118

5.083

7.759

9.168

8.341

4.986

41.455

Hameln

9.561

8.086

10.638

12.260

10.859

6.502

57.906
102.903

Hildesheim

16.121

17.083

19.672

21.801

18.101

10.125

Celle

11.806

10.031

13.281

15.118

12.625

7.585

70.446

Cuxhaven

7.695

6.129

8.833

10.722

11.491

5.976

50.846

Lüneburg

11.733

12.912

17.123

14.596

10.653

5.783

72.800

9.313

7.922

10.014

11.750

8.229

4.231

51.459

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW

98

Tabellen

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2009 bis 2030 (Tab. 11)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

0 - 17 
Jahre 
 

18 - 29 
Jahre 
 

30 - 44 
Jahre 
 

45 - 59 
Jahre 
 

60 - 74 
Jahre 
 

75 Jahre 
und älter 
 

insgesamt 
 
 

Index: 2009 = 100
Niedersachsen
Braunschweig

75

76

80

74

128

143

91

106

86

99

91

118

119

101

Salzgitter

67

63

69

59

100

115

76

Wolfsburg

94

76

90

85

100

118

92

Gifhorn

68

69

72

68

149

159

88

Göttingen

72

67

75

68

136

144

87

Goslar

57

56

60

57

105

110

73

Helmstedt

58

57

63

60

115

120

76

Northeim

57

58

61

58

113

118

75

Osterode am Harz

57

59

58

57

102

115

74

Peine

67

76

70

70

128

142

87

Wolfenbüttel

57

65

64

60

118

139

79

Region Hannover
nachrichtlich: Hannover

88

85

88

82

119

135

96

103

89

99

94

124

114

102

Diepholz

71

75

74

69

133

156

90

Hameln-Pyrmont

66

68

75

63

112

122

82

Hildesheim

66

70

72

63

117

131

83

Holzminden

58

57

65

58

99

110

73

Nienburg (Weser)

66

66

74

66

133

132

85

Schaumburg

63

69

66

63

125

135

83

Celle

70

70

74

70

121

144

87

Cuxhaven

68

70

70

66

114

147

85
102

Harburg

85

92

87

81

134

183

Lüchow-Dannenberg

53

60

63

65

111

129

79

Lüneburg

78

93

81

85

149

159

100

Osterholz

67

75

71

68

128

178

89

Rotenburg (Wümme)

70

75

80

73

140

160

92

Soltau-Fallingbostel

69

70

69

69

131

139

86

Stade

80

80

88

81

127

172

97

Uelzen

61

69

66

67

121

127

82

Verden

75

75

76

70

126

179

91

Delmenhorst

73

72

76

68

109

148

85

Emden

85

79

87

78

123

135

94
106

Oldenburg

99

89

102

87

141

150

Osnabrück

88

75

84

87

127

119

93

Wilhelmshaven

76

59

74

62

104

130

81
100

Ammerland

74

83

80

78

146

195

Aurich

69

73

76

73

137

163

92

Cloppenburg

80

82

96

90

174

146

103
100

Emsland

76

73

86

88

163

164

Friesland

65

69

70

64

114

164

85

Grafschaft Bentheim

79

78

86

88

154

146

99

Leer

73

74

84

80

141

157

95

Oldenburg (LK)

77

83

81

74

145

185

98

Osnabrück (LK)

70

73

77

74

148

147

91

Vechta

87

85

97

91

184

153

106

Wesermarsch

63

66

72

62

122

137

83

Wittmund

67

71

72

71

130

162

90

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

90

69

88

67

135

141

91

Goslar

61

61

68

63

102

112

77

Hameln

73

75

96

72

109

124

90

Hildesheim

82

74

92

69

114

128

90

Celle

79

71

83

75

112

120

88

Cuxhaven

74

64

73

69

91

123

81

Lüneburg

90

101

88

99

149

132

105

Lingen (Ems)

81

71

98

76

134

134

94

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW

Tabellen   Wohnraum

99

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2009 (Tab. 12)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

Niedersachsen

1- 
Personen- 
Haushalte 

2- 
Personen- 
Haushalte 

3- 
Personen- 
Haushalte 

4- 
Personen- 
Haushalte 

5 
und mehr- 
Personen- 
Haushalte

Haushalte 
insgesamt 
 

1.493.200

1.338.651

466.208

390.356

145.217

3.833.631

7.949.343

2,07

62.566

44.796

14.678

8.706

3.488

134.234

246.169

1,83

Braunschweig

Bevölkerung  Einwohner/ 
insgesamt 
Haushalt 
 
 

Salzgitter

26.488

18.634

6.041

3.722

1.333

56.218

103.057

1,83

Wolfsburg

31.988

21.887

7.028

4.257

1.505

66.666

118.519

1,78

Gifhorn

27.745

28.297

11.675

9.229

3.358

80.303

173.613

2,16

Göttingen

67.164

43.293

14.095

10.915

4.156

139.622

260.065

1,86

Goslar

31.758

25.862

7.740

6.274

2.433

74.067

144.955

1,96

Helmstedt

15.783

16.212

6.113

4.663

1.668

44.438

94.174

2,12

Northeim

28.783

24.184

7.703

6.709

2.551

69.930

141.562

2,02

Osterode am Harz

16.401

13.878

4.150

3.584

1.356

39.368

78.702

2,00

Peine

21.717

22.095

8.734

6.802

2.475

61.823

132.874

2,15

Wolfenbüttel

22.821

21.219

7.677

5.888

2.129

59.734

122.794

2,06

Region Hannover

274.002

200.486

61.446

44.044

16.972

596.949

1.131.031

1,89

nachrichtlich: Hannover

165.816

85.824

25.457

16.873

7.261

301.230

519.966

1,73

Diepholz

36.766

35.558

13.073

10.951

3.989

100.337

214.834

2,14

Hameln-Pyrmont

36.512

29.580

8.221

5.870

1.904

82.086

156.074

1,90

Hildesheim

69.760

53.217

15.030

10.910

3.353

152.270

286.600

1,88

Holzminden

15.800

14.173

3.963

3.112

943

37.990

74.367

1,96

Nienburg (Weser)

20.940

19.967

7.445

6.589

2.331

57.272

124.028

2,17

Schaumburg

28.886

27.439

9.542

8.134

2.910

76.911

162.747

2,12

Celle

32.481

30.076

10.959

8.731

3.285

85.531

179.915

2,10

Cuxhaven

29.925

34.317

12.590

10.603

3.944

91.379

200.643

2,20

Harburg

34.665

41.650

15.741

13.234

4.929

110.219

246.181

2,23

9.066

9.007

2.898

2.257

840

24.068

49.706

2,07

Lüchow-Dannenberg
Lüneburg

31.908

28.584

11.127

8.954

3.326

83.898

177.594

2,12

Osterholz

15.095

18.750

7.239

6.233

2.285

49.601

112.567

2,27

Rotenburg (Wümme)

21.796

25.902

10.737

9.618

3.523

71.576

165.086

2,31

Soltau-Fallingbostel

22.742

23.084

8.841

7.337

2.682

64.685

140.845

2,18

Stade

27.186

31.969

12.694

11.208

4.096

87.152

197.786

2,27

Uelzen

16.067

16.254

5.663

4.761

1.698

44.443

95.086

2,14

Verden

21.475

22.286

8.515

6.841

2.551

61.668

133.408

2,16

Delmenhorst

14.228

13.618

4.202

3.273

1.344

36.664

74.458

2,03

Emden

10.230

9.496

2.761

2.214

887

25.588

51.762

2,02

Oldenburg

37.315

28.813

9.262

6.345

2.375

84.110

160.436

1,91

Osnabrück

39.327

24.835

9.119

7.860

2.803

83.945

161.881

1,93

Wilhelmshaven

17.010

16.006

4.125

3.190

1.261

41.593

80.972

1,95

Ammerland

17.286

20.724

7.074

6.122

2.390

53.596

118.096

2,20

Aurich

27.170

33.869

11.016

10.053

3.787

85.895

190.383

2,22
2,34

Cloppenburg

20.599

24.036

10.084

9.534

3.687

67.940

158.669

Emsland

45.006

42.426

18.556

20.908

7.970

134.866

316.086

2,34

Friesland

14.882

18.798

5.583

5.080

1.887

46.230

100.041

2,16

Grafschaft Bentheim

20.851

18.887

7.958

8.556

3.375

59.627

136.054

2,28

Leer

23.945

29.198

9.647

8.816

3.323

74.929

165.326

2,21

Oldenburg (LK)

17.285

21.428

7.940

6.951

2.701

56.305

126.634

2,25

Osnabrück (LK)

50.520

49.880

21.042

23.587

8.924

153.954

358.061

2,33

Vechta

17.664

17.001

8.097

9.738

3.599

56.098

136.261

2,43

Wesermarsch

13.219

16.519

5.095

4.982

1.771

41.586

91.615

2,20

8.378

10.464

3.290

3.012

1.123

26.267

57.625

2,19

39.848

20.362

6.209

4.041

1.526

71.986

120.960

1,68

9.459

7.481

2.165

1.733

682

21.520

41.754

1,94

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen
Goslar
Hameln

15.939

10.967

2.854

1.902

650

32.311

58.238

1,80

Hildesheim

32.708

19.394

4.914

2.861

907

60.784

103.514

1,70

Celle

15.731

12.241

4.015

2.873

1.140

36.000

70.397

1,96

Cuxhaven

10.055

9.531

2.833

2.103

824

25.346

50.824

2,01

Lüneburg

16.246

11.888

4.392

3.135

1.230

36.891

72.880

1,98

9.816

7.572

2.874

2.872

1.156

24.290

51.566

2,12

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

100

Tabellen

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2009 bis 2030 (Tab. 13)
Landkreis/kreisfreie Stadt 

1- 
Personen- 
Haushalte 

2- 
Personen- 
Haushalte 

3- 
Personen- 
Haushalte 

4- 
Personen- 
Haushalte 

5 
und mehr- 
Personen- 
Haushalte

Haushalte 
insgesamt 
 

Index: 2009 = 100
Niedersachsen

106

108

75

74

68

98

Braunschweig

96

107

101

97

99

100

Salzgitter

84

84

69

53

69

80

Wolfsburg

98

95

90

72

95

94

110

109

72

66

65

97

Göttingen

93

106

70

63

67

92

Goslar

81

90

55

54

52

79

Helmstedt

92

92

62

57

55

83

Northeim

86

93

56

57

52

81

Osterode am Harz

84

90

55

55

51

79

105

104

72

66

66

94

96

95

64

56

57

86

108

105

77

82

87

101

Gifhorn

Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover
nachrichtlich: Hannover

109

107

88

93

100

105

Diepholz

113

110

69

68

68

100

Hameln-Pyrmont

95

96

62

57

62

89

Hildesheim

96

98

62

54

62

90

Holzminden

87

86

54

52

52

79

Nienburg (Weser)

107

105

65

66

63

94

Schaumburg

105

102

62

62

60

92

Celle

100

105

72

69

62

93

Cuxhaven

104

102

70

66

64

92

Harburg

128

120

87

81

80

111

Lüchow-Dannenberg

96

96

62

57

49

87

Lüneburg

117

122

84

79

70

108

Osterholz

116

111

71

67

63

99

Rotenburg (Wümme)

118

115

76

71

67

102

Soltau-Fallingbostel

101

108

70

68

58

94

Stade

122

114

83

79

75

106

Uelzen

98

103

66

63

53

90

Verden

109

111

74

72

64

99

99

98

75

68

62

92

Emden

103

105

79

80

82

99

Oldenburg

115

119

99

79

88

111

Osnabrück

101

103

87

85

75

97

88

92

67

68

69

85

Ammerland

129

125

81

75

61

112

Aurich

112

114

70

72

65

101

Cloppenburg

128

131

90

85

66

114

Emsland

126

127

84

90

59

111

Friesland

106

103

64

67

60

94

Grafschaft Bentheim

119

123

85

91

63

109

Leer

115

117

74

77

69

104

Oldenburg (LK)

123

123

81

77

62

108

Osnabrück (LK)

117

116

76

81

54

102

Vechta

135

133

92

100

65

118

Wesermarsch

103

101

62

66

58

91

Wittmund

111

111

68

70

63

99

Göttingen

90

105

79

66

85

92

Goslar

85

91

61

60

58

82

Hameln

102

99

73

64

74

96

98

100

76

55

84

95

Delmenhorst

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hildesheim
Celle

94

99

79

74

72

92

Cuxhaven

93

88

72

66

70

85

Lüneburg

114

120

94

88

85

111

Lingen (Ems)

110

106

84

90

67

101

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

Abkürzungen   Wohnraum

Abkürzungen
Abb.	
Abbildung
AfA	
Absetzung für Abnutzung	
BA		
Bundesagentur für Arbeit
BA Regional-	
Bundesagentur für Arbeit Regionaldirektion
direktion NDS-HB	 Niedersachsen-Bremen
EFH	
Einfamilienhäuser
EW	
Einwohner
FH		
Familienheime
GDW	Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
GWB	
Geschosswohnungsbau
ha		
Hektar
KfW	
Kreditanstalt für Wiederaufbau
LK		
Landkreis
LSKN	Landesbetrieb für Statistik und Kommunikation Niedersachsen
MFH	
Mehrfamilienhäuser
NIW	
Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung
OGA	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte
(in Niedersachsen)
qm		
Quadratmeter
SGB II	Sozialgesetzbuch Zweites Buch – Grundsicherung für Arbeitssuchende –
SGB III	
Sozialgesetzbuch Drittes Buch – Arbeitsförderung –
SVB 	
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
WE	
Wohneinheiten
ZFH	
Zweifamilienhäuser
Abkürzungen für kreisfreie Städte und Landkreise (Autokennzeichen)

AUR = Aurich, BRA = Wesermarsch, BS = Braunschweig, CE = Celle,
CLP = Cloppenburg, CUX = Cuxhaven, DAN = Lüchow-Dannenberg,
DEL = Delmenhorst, DH = Diepholz, EL = Emsland, EMD = Emden,
FRI = Friesland, GF = Gifhorn, GÖ = Göttingen, GS = Goslar, H = Landeshauptstadt
Hannover, H-Region = Region Hannover, HE = Helmstedt,
HI = Hildesheim, HM = Hameln-Pyrmont, HOL = Holzminden, LER = Leer, ­
LG = Lüneburg, NI = Nienburg (Weser), NOH = Grafschaft Bentheim,
NOM = Northeim, OHA = Osterode am Harz, OHZ = Osterholz, OL = Stadt Oldenburg, OL-Land = Landkreis Oldenburg, OS = Stadt Osnabrück,
OS-Land = Landkreis Osnabrück, PE = Peine, ROW = Rotenburg (Wümme),
SFA = Soltau-Fallingbostel, SHG = Schaumburg, STD = Stade, SZ = Salzgitter,
UE = ­Uelzen, VEC = Vechta, VER = Verden, WF = Wolfenbüttel,
WHV = Wilhelmshaven, WL = Harburg, WOB = Wolfsburg, WST = Ammerland,
WTM = Wittmund

101

102

Anhang

Weitere Broschüren zur Wohnungsmarktbeobachtung
Bisher veröffentlichte Themenhefte
Heft 1	 Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Heft 2	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 
(Bearbeitung: Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung – ies)
Heft 3	 Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Heft 4	Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am  
Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)
Heft 5	 Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Heft 6	 Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Heft 7	 Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 8	 Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Heft 9	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Heft 10	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 11	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12	 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 13	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14	Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungs- 
nachfrage (Bearbeitung: ies)
Heft 15	 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Heft 16	Wohnungsmarktbeobachtung 2006 – 
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
Heft 17	Wohnungsmarktbeobachtung 2007 – 
Aktuelle Marktlage, Spezial: Zurück in die Städte?
Heft 18	Wohnungsmarktbeobachtung 2008:  
Aktuelle Marktlage und Pers­pektiven 2025
Heft 19	Wohnungsmarktbeobachtung 2009:  
Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand

Neben den Themenheften bietet die NBank online vertiefende Informationen aus
der Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktbarometer. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter
www.nbank.de (Fachthemen: Wohnungsmarktbeobachtung) kostenfrei aktuelle
Ergebnisse in Tabellen- und Kartenform zur Verfügung.
Die Themenhefte sind sämtlich kostenlos bei der NBank zu beziehen. Das aktuelle Heft kann per E-Mail bestellt werden (wom@nbank.de). Ältere Hefte können im
Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden unter www.nbank.de (Fachthemen
Wohnungsmarktbeobachtung).

Impressum
Herausgeber — NBank — Günther-Wagner-Allee 12 – 16 — 30177 Hannover
Bearbeitung/Text — Achim Däbert, Sebastian Hämker, Robert Koschitzki
Kooperationspartner — Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung (NIW),

Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung — Stadtregion – Büro für Raumanalysen und Beratung,
Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker
Koordination — Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und
Gesundheit (MS), Ulrike Fritsche
Titelfoto — Bildunion, Christian Köhler
Layout, Satz — Naumilkat – Agentur für Kommunikation und Design, Düsseldorf

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Heft 20

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