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Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2009 Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand

Wohnungsmarktbeobachtung 2009: Strukturen und
Qualitäten im Wohnungsbestand

WOHNRAUM

Inhalt Wohnraum

Wohnungsmarktbeobachtung 2009
Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand

04 — VORWORT

27 — STRUKTUREN UND QUALITÄTEN IN DEN
NIEDERSÄCHSISCHEN WOHNUNGS-

06 — AUF EINEN BLICK

BESTÄNDEN
28 — Experteninterviews

07 — WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG IN
NIEDERSACHSEN
07 — Konjunkturelle Rahmenbedingungen
08 — Beschäftigung, Arbeitslosigkeit und
12 —
17 —
19 —
23 —

Kaufkraft
Bauland und Bautätigkeit
Immobilienpreise und Mieten
Bevölkerung und Haushalte
Zukünftige Wohnungsqualitäten

33 — Strukturen in den niedersächsischen

Wohnungsbeständen
46 — Qualitäten der niedersächsischen

Wohnungsbestände
53 — Zukünftige quantitative Wohnungsbedarfe
57 — SCHLUSSFOLGERUNGEN UND
HANDLUNGSFELDER
61 — ANHANG
62 — Tabellen
76 — Karten
83 — Verweise
84 — Abkürzungen
85 — Glossar

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4

Vorwort

Vorwort

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
vor gut einem Jahr erfasste eine weltweite Krise die Finanzmärkte und führte nahezu
unmittelbar zu Turbulenzen in der Weltwirtschaft. Von diesem tiefen Einschnitt sind
auch die Bau- und Wohnungsmärkte betroffen.
Für die Bundesrepublik ist eine Immobilienblase, die ähnlich wie in den USA
platzen und zu rapiden Preisverfallen führen könnte, nicht zu befürchten. Diese Bestandsaufnahme gilt für Niedersachsen mangels überhitzter Metropolenmärkte umso
mehr.
Deutschland erholt sich aus heutiger Sicht schneller als erwartet von der Krise.
Die Landespolitik unterstützt diesen Prozess und gab mit ihrer in kurzer Zeit geplanten und umgesetzten „Initiative Niedersachsen“ ein gutes Beispiel zur Krisenbewältigung. Zunächst sorgen die Konjunkturprogramme dafür, dass der noch vor wenigen
Monaten befürchtete hohe Anstieg bei den Arbeitslosenzahlen ausbleibt. Dies hat
auch Auswirkungen auf funktionierende Wohnungsmärkte. Für sie ist es unerlässlich,
dass die Nachfrage erhalten bleibt und mit entsprechender Kaufkraft ausgestattet
ist. Einen leichten Rückgang bei der Wohnungsnachfrage wird uns die Wirtschaftskrise jedoch bescheren. Auch im nächsten Jahr wird daher der Wohnungsbau nicht
die zum Teil erhoffte Dynamik entfalten können. Diese Erkenntnisse liefert uns die
kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung der NBank im Auftrag des Landes.
Diese solide Informationsgrundlage für alle Marktakteure trägt zu funktionierenden
Wohnungsmärkten bei. Die niedersächsische Landesregierung setzt sich dafür ein,
dass gutes, qualitätsvolles und preisgünstiges Wohnen in sicheren Nachbarschaften
für alle Menschen in Niedersachsen erhalten bleibt.

Vorwort Wohnraum

Wer eine gute und langfristig tragfähige
Entscheidung treffen will, der benötigt vor
allem fundierte Informationen.

Der demografische Wandel eröffnet zugleich die Chance zum Umdenken, zur
Stimulierung der Eigenheimnachfrage und zum altersgerechten Neu- und Umbau.
Energiesparendes Bauen und Sanieren bleibt oberstes Gebot, um die angestrebten
Klimaschutzziele zu erreichen. Angesichts des zurückhaltenden Wohnungsneubaus
gilt es, Potenziale im Bestand zu identifizieren und zu nutzen, um Niedersachsen
attraktiv auch für die nachfolgenden Generationen zu machen. Folgerichtig setzt die
aktuelle Wohnungsmarktbeobachtung dieses Jahr einen deutlichen Akzent auf die
Betrachtung der niedersächsischen Wohnungsbestände.

Ihre

Mechthild Ross-Luttmann
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit

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6

Auf einen Blick

Auf einen Blick
Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
2008

Veränderung
zum Vorjahr

Aussicht für
2009/2010

leicht steigend

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot
Preisindex für Bauleistungen (2005 = 100)
Quadratmeterpreis für baureifes Land
Preis für Einfamilienhäuser

110,4

2,5

72 Euro

3,0 %

unverändert

138.000 Euro

-1,4 %

leicht sinkend

Hypothekarzinsen (5 Jahre fest)

5,2 %

0,0 Prozentpunkte

unverändert

Hypothekarzinsen (10 Jahre fest)

5,0 %

0,0 Prozentpunkte

unverändert

3.783.102

0,4 %

leicht steigend

84.909

-3,8 %

leicht sinkend

14.087

-27,2 %

sinkend

1,8

-0,6

sinkend

13.158

-10,3 %

sinkend

1,7

-0,1

sinkend

Wohnfläche je Wohnung

95,6 qm

0,1 qm

unverändert

Wohnfläche je Einwohner

45,5 qm

0,4 qm

leicht steigend

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.947.244

-0,3 %

leicht sinkend

Zahl der Haushalte (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

3.831.219

0,4 %

leicht steigend

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
davon zweckgebunden
Baufertigstellungen
je 1.000 Einwohner
Baugenehmigungen
je 1.000 Einwohner

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

2,07

-0,02

leicht sinkend

38.035

1,2 %

unverändert

8,7

-0,4 Prozentpunkte

steigend

2.415.920

2,5 %

sinkend

7,7 %

-1,2 Prozentpunkte

steigend

Wohnungsmarktlage

ausgewogen

unverändert

unverändert

Nettokaltmiete je qm

5,06 Euro

4,3 %

-

Wiedervermietung/Fertigstellung bis 1948

4,24 Euro

5,5 %

-

Wiedervermietung Fertigstellung nach 1948

4,92 Euro

3,6 %

-

Neubau/Erstvermietung

6,00 Euro

4,3 %

-

Haushaltskaufkraft
Sozialindikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote
Marktanzeiger
Wohnungsmarktbarometer

Marktbedingter Leerstand
Mieterfluktuation
Investitionsbereitschaft

1,6 %

-1,6 Prozentpunkte

unverändert

11,9 %

0,6 Prozentpunkte

unverändert

mittel

leicht gestiegen

unverändert

für neue Mietwohnungen

niedrig

unverändert

unverändert

für neue Eigentumsmaßnahmen

niedrig

unverändert

unverändert

für bestehende Mietwohnungen

mittel

unverändert

unverändert

für bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

mittel

unverändert

unverändert

108,7

3,8

leicht steigend

Amtliche Statistik
Preisindex Nettomieten (2005 = 100)
Prognosen

2008

2025

Veränderung

Bevölkerung (2008 - 2025)

7.947.244

7.492.675

-5,7 %

Haushalte (2008 - 2025)

3.831.219

3.841.343

0,3 %

Beschäftigte (2008 - 2020)

2.415.920

2.376.340

-1,6 %

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen
Konjunkturelle Rahmenbedingungen
Hausbau oder Hauskaufabsichten werden bevorzugt in Zeiten sozialer Sicherheit und
positiver Zukunftserwartungen umgesetzt. Die Angebots- und Nachfrageentscheidungen auf den Wohnungsmärkten hängen daher mit der konjunkturellen Entwicklung zusammen, die im folgenden Abschnitt beleuchtet wird.
Konjunkturelle Talsohle in Deutschland zur Jahresmitte 2009 durchschritten

Nach einer mehrjährigen Phase hohen weltweiten Wirtschaftswachstums und kräftiger Expansion des Welthandels hat die globale Finanz- und Wirtschaftskrise auch
Deutschland in diesem Jahr hart getroffen. Im ersten Halbjahr 2009 ging das Bruttoinlandsprodukt bundesweit preisbereinigt um 6,8 % zurück. Niedersachsen stand
mit einem Rückgang um 6,3 % nur geringfügig besser da. Dies ist der mit Abstand
stärkste Konjunktureinbruch seit Bestehen der Bundesrepublik. Inzwischen verdichten sich jedoch die Signale, dass es mit der Auftrags- und Umsatzentwicklung in der
Industrie wieder leicht aufwärtsgeht.
Aber auch wenn die Konjunkturexperten in der zweiten Jahreshälfte 2009 mit
einer langsamen konjunkturellen Erholung rechnen, wird das Bruttoinlandsprodukt
in Deutschland im Jahr 2009 insgesamt um rund fünf Prozent schrumpfen. In 2010
wird wieder mit einem Wirtschaftswachstum von einem halben bis zweieinhalb
Prozent gerechnet. Allerdings gehen Bundesbank- und andere Wirtschaftsexperten
davon aus, dass das Wohlfahrtsniveau des Jahres 2008 erst im Jahr 2013 wieder erreicht wird.
Krise wirkt auf den Arbeitsmarkt in Niedersachsen

Niedersachsen steht im Vergleich zu anderen Bundesländern gegenwärtig etwas
besser da. Dies liegt zum einen an der besonderen Branchenstruktur – die stabile Ernährungswirtschaft ist in Niedersachsen besonders stark, der bundesweit besonders
betroffene Maschinenbau ist in Niedersachsen eher schwach vertreten. Zum anderen
hat die Automobilindustrie in Niedersachsen deutlich stärker von der Umweltprämie profitiert als in anderen Bundesländern. Allerdings lassen die Vorzieheffekte des
Jahres 2009 einen deutlichen Absatzeinbruch im Jahr 2010 erwarten.
Auf den Arbeitsmarkt hat die Krise bisher kaum durchgeschlagen. Im September 2009 lag die Zahl der Arbeitslosen in Niedersachsen nur um 4,2 % höher als ein
Jahr zuvor. Die Arbeitslosenquote betrug 7,5 % (Vorjahr 7,2 %). Allerdings waren
im zweiten Quartal 2009 in Niedersachsen im Durchschnitt rund 4.500 Betriebe
und rund 98.000 Beschäftigte von Kurzarbeit betroffen. Ohne die damit verbundene
Arbeitszeitreduzierung wäre die Arbeitslosenzahl um rund 30.000 bis 40.000 gestiegen. Ob und in welchem Maß Kurzarbeit in den nächsten Monaten in Arbeitslosigkeit umschlagen wird, hängt vor allem von den Auftrags- und Umsatzperspektiven
der Unternehmen ab. Sicherlich ist jedoch davon auszugehen, dass die Arbeitslosenzahl krisenbedingt steigen wird. Auch nach Ansicht des Institutes für Arbeitsmarkt-

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8

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

und Berufsforschung (IAB) wird der Zwang zur Verbesserung der Stundenproduktivität ab Herbst 2009 vermehrt zu Entlassungen bei den Unternehmen führen, auch
wenn diese qualifizierte Fachkräfte möglichst halten wollen. Die Verschlechterung
der Lage am Arbeitsmarkt dämpft die private Konsumnachfrage mit entsprechenden
Folgen für Unternehmen, die von der Binnennachfrage abhängig sind.
Wohnungsmärkte stabilisierender Faktor

Anders als beispielsweise die Verbrauchsgütermärkte entwickeln sich die Wohnungsmärkte in Niedersachsen langsam und stetig und reagieren erst mit Verzögerung auf
den Konjunkturzyklus. In den letzten Jahren zog der dauerhafte Immobilienpreisrückgang aufgrund überzogener Preissteigerungserwartungen verstärkt ausländische
Investoren an. Der Immobilienmarkt galt lange als unterbewertet. Mittlerweile wird
die geringe Volatilität auf den Immobilienmärkten von Immobilieneigentümern
wieder geschätzt. Es gibt keine Immobilienblase, die platzen kann und zu rapiden
Preisverfällen führen könnte. Für Niedersachsen gilt diese Bestandsaufnahme umso
mehr, da überhitzte Metropolenmärkte fehlen.

Beschäftigung, Arbeitslosigkeit und Kaufkraft in den niedersächsischen Regionen
Beschäftigung und Arbeitslosigkeit profitieren noch vom Aufschwung 2008

Der bis ins dritte Quartal 2008 anhaltende Konjunkturaufschwung führte in Niedersachsen in einigen Regionen noch zu deutlichen Beschäftigtenzuwächsen. Besonders
stark entwickelte sich die Stadt Wolfsburg. Ansonsten waren vor allem in den westlichen Landkreisen günstige Zuwachsraten zu verzeichnen. Die geringsten Zuwachsraten fanden sich in den südöstlichen Regionen des Landes.
Gegenüber dem Vorjahr nahm die niedersächsische Arbeitslosenquote im Jahr
2008 von 8,9 auf 7,7 Prozent ab. Damit fiel die Zahl der Arbeitslosen auf den niedrigsten Stand seit 16 Jahren. Die geringsten Arbeitslosenquoten verzeichneten 2008
die Landkreise im Westen Niedersachsens, allen voran der Landkreis Vechta. Bis auf
Wolfsburg haben alle kreisfreien Städte sowie die Landeshauptstadt im Landesvergleich überdurchschnittliche Arbeitslosenquoten gemeldet. Die Landkreise mit den
höchsten Arbeitslosenquoten waren Lüchow-Dannenberg sowie die südlichen Landkreise. Am stärksten nahm die Arbeitslosenquote im Landkreis Gifhorn (-2,0 Prozentpunkte) ab. Am wenigsten (-0,7 bis -0,8 Prozentpunkte) sank die Arbeitslosenquote in den Landkreisen Oldenburg, Goslar, Hildesheim, Vechta und Verden sowie
in der Region Hannover. Für die nahe Zukunft ist flächendeckend mit zunehmenden
Arbeitslosenzahlen zu rechnen.

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

9

Grafik: NBank

Arbeitsmarkt 2008 (Abb. 1–1)

Veränderung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
vom 30.06.2007 zum 30.06.2008
in Prozent
Zunahme
Niedersachsen: 2,5

Abnahme

5
3
1,5

Landeshauptstadt Hannover: 1,6

Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 2008 in Prozent
unter 5,0
Niedersachsen: 7,7

5,0 bis 7,0

7,0 bis 9,0

9,0 bis 11,0

über 11,0

Landeshauptstadt Hannover: 11,4

Datenbasis: BA Regionaldirektion NDS-HB
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Sozialindikator und Kaufkraft unter Druck

Zukünftig steigende Arbeitslosenzahlen bei gleichzeitigem Absinken der Beschäftigung führen zu einem längeren Verbleib in der Arbeitslosigkeit. Für das Jahr 2010 ist
laut IAB arbeitsmarktbedingt mit einem tendenziellen Anstieg der Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II zu rechnen. Steigt die Zahl der Transfereinkommensbezieher schneller als die Zahl der Haushalte, so nimmt der Sozialindikator (Transfereinkommensbezieher je Haushalt) wieder zu, nachdem er aufschwungbedingt 2007
und 2008 zurückging.

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Die aktuellen Daten zum Sozialindikator und zur Haushaltskaufkraft weisen auf
ganz unterschiedliche Wohnbedürfnisse in den niedersächsischen Regionen hin. Der
Sozialindikator erreicht eher in den städtischen Gebieten hohe Werte. In den Städten
leben auf der einen Seite überdurchschnittlich viele Bedarfsgemeinschaften mit geringer Wohnkaufkraft, die auf öffentliche Transferzahlungen angewiesen sind.

Sozialindikator 2008 (Abb. 1–2)

Grafik: NBank

10

Entwicklung von 2007 zu 2008 in den Landkreisen und kreisfreien Städten
 unter -0,5

P -0,5 bis -0,1

Niedersachsen: -0,4

J -0,1 bis 0,1

N über 0,1

Landeshauptstadt Hannover: -0,6

Bedarfsgemeinschaften je 100 Haushalte
unter 5
Niedersachsen: 8,7

5 bis 7

7 bis 9

Landeshauptstadt Hannover: 12,5

Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit (BA), NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

9 bis 11

über 11

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

11

Grafik: NBank

Haushaltskaufkraft 2008 (Abb. 1–3)

Kaufkraft je Haushalt und Jahr in Euro
unter 35.500

35.500 bis 38.000

40.500 bis 43.000

über 43.000

Niedersachsen: 38.035

38.000 bis 40.500

Landeshauptstadt Hannover: 32.637

Datenbasis: GfK GeoMarketing, NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Auf der anderen Seite leben in den Städten auch zahlreiche kleine Haushalte, in
denen beide Partner erwerbstätig sind und vergleichsweise hohe Summen für das
Wohnen ausgeben können. Die Städte verspüren daher momentan eine Angebotslücke einerseits bei preiswerten, kleinen und andererseits bei hochpreisigen, exklusiv
ausgestatteten Wohnungen. Die Kaufkraft der Wohneigentum nachfragenden Haushalte ist am höchsten im Umfeld der Zentren.
In den eher ländlichen Gebieten sind die Haushalte tendenziell größer und müssen trotzdem oftmals mit nur einem Erwerbseinkommen wirtschaften. Obwohl hier
die Eigentumsangebote sehr viel günstiger ausfallen als in den Städten, finden zahlreiche Eigenheime älterer Bewohner aufgrund abnehmender Suburbanisierungstendenzen der jungen Familien keine Nachnutzer. Schlecht erreichbare oder mit wenig
Infrastruktur ausgestattete Wohnstandorte haben zunehmend Schwierigkeiten, ihre
Wohngebiete zu vermarkten. Steuerliche Erleichterungen wie die Pendlerpauschale

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

sind zeitweise weggefallen. Weniger Zeit für Familie bzw. geringere Freizeit durch tägliche Fahrzeiten und steigende Energiekosten rücken ins Bewusstsein der Bewohner.
Von der Entwicklung dieser Rahmenbedingungen für ländliches Wohnen wird das
Verhalten der zukünftigen Nachfrager abhängen.

Bauland und Bautätigkeit
Baulandsituation folgt dem Bedarf

Der notwendige Raum für zukünftige Bauaktivitäten ist in Niedersachsen vorhanden.
Die meisten Gemeinden verfügen über schon mit Baurechten versehene Baulandreserven. Darüber hinaus sind noch zahlreiche weitere Flächen in der langfristigen
Baulandbevorratung.

Rechnerische Reichweite der Wohnbauland-Reserven (nach Wohneinheiten)
Ende 2007 bei Entfaltung zusätzlicher Nachfrage durch die prognostizierte
Haushaltsentwicklung bis 2025 (Abb. 1–4)

Grafik: NBank

12

Reichweite der Reserven Ende 2007 (mögliche Wohneinheiten) bis zum Jahr:
2008

2008 bis 2009

2016 bis 2025

über 2026 hinaus

Niedersachsen: über 2026 hinaus

2011 bis 2015

Landeshauptstadt Hannover: 2009

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2008, NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008),
Mikrozenzus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

13

Die Baulandumfrage im Jahr 2008 ergab, dass die Neuausweisung von Wohnbauflächen abgenommen hat und auch der Baulandverbrauch zurückgegangen ist. Ein
Indiz für gesättigte Baulandmärkte. Zahlreiche der vorhandenen Reserveflächen
liegen in Gemeinden, deren Haushaltszahl mittelfristig schrumpfen wird. Dort wird
kaum Neubaunachfrage generiert.
Noch vor zehn Jahren wurden entlegene Baugebiete mit niedrigen Bodenpreisen
aufgrund hohen Bedarfs von jungen Familien nachgefragt. Regionale Wohnkaufkraftunterschiede sorgen heutzutage nicht mehr dafür, dass das vorhandene Bauland
auch nachgefragt wird. Während in der Stadt Hannover fast acht Haushaltsjahreseinkommen für ein Einfamilienhaus aufgebracht werden müssen, werden im Landkreis
Lüchow-Dannenberg nur 2,5 Haushaltsjahreseinkommen benötigt und sorgen trotzdem nicht für erhöhte Nachfrage.

Verhältnis von Einfamilienhauskaufpreis zu Haushaltskaufkraft 2008 (Abb. 1–5)

Grafik: NBank

nachrichtlich: Hannover
Osnabrück
Braunschweig
Region Hannover
Wolfsburg
Oldenburg
Göttingen
Lüneburg
Harburg
Wilhelmshaven
Salzgitter
Grafschaft Bentheim
Goslar
Hildesheim
Wolfenbüttel
Verden
Niedersachsen
Schaumburg
Oldenburg (LK)
Osnabrück (LK)
Hameln-Pyrmont
Delmenhorst
Ammerland
Gifhorn
Stade
Emden
Emsland
Celle
Osterholz
Peine
Cloppenburg
Vechta
Soltau-Fallingbostel
Diepholz
Leer
Rotenburg (Wümme)
Friesland
Northeim
Helmstedt
Wittmund
Holzminden
Aurich
Nienburg (Weser)
Uelzen
Cuxhaven
Osterode am Harz
Wesermarsch
Lüchow-Dannenberg

0

2

4

6

8

Haushaltsjahreseinkommen für ein Einfamilienhaus
Datenbasis: OGA Niedersachsen, GfK GeoMarketing, NIW

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Wohnungsneubau auf historischem Tief

Der Wohnungsbau in Niedersachsen folgte im Jahr 2008 vor allen Dingen der
schwindenden Nachfragebasis. Der Rückgang der Personen im wohnungsmarktaktiven Alter von 18 bis 45 Jahren führte zu einem negativen Mengeneffekt. Baurelevante Kosten stagnierten oder gaben leicht nach (Preiseffekt), stimulierten jedoch
nicht das Wohnungsangebot. Die Neubautätigkeit erreichte mit 14.087 Wohnungen
einen historischen Tiefpunkt. Gleichzeitig gingen auch die Baugenehmigungszahlen
weiter zurück, so dass 2009 und 2010 nur noch mit 12.000 bis 13.000 Wohnungen zu
rechnen ist.

Bautätigkeit in Niedersachsen 1999 bis 2009 (Abb. 1–6)
Wohnungen
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
Grafik: NBank

14

10.000
0
1999

2001

Fertigstellungen

2003

2005

2007

2009

Genehmigungen

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2009)

Nennenswerte Neubautätigkeit ist nur noch in Westniedersachsen, rund um die großen (Arbeitsmarkt-)Zentren und in den Fremdenverkehrsgebieten festzustellen. In
den restlichen Gebieten ist die Neubautätigkeit fast zum Erliegen gekommen. In der
Bauwirtschaft gingen daher die Auftragseingänge und der Umsatz zum Teil deutlich
zurück.

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

15

Grafik: NBank

Baufertigstellungsdichte 2008 (Abb. 1–7)

fertiggestellte Wohnungen absolut
in EFH

in ZFH

in MFH

1.000
500
250

fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 0,8
Niedersachsen: 1,8

0,8 bis 1,6

1,6 bis 2,4

Landeshauptstadt Hannover: 0,9

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

2,4 bis 3,2

über 3,2

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Baugewerblicher Umsatz und Auftragseingänge im Wohnungsbau 1999 bis
2008 (Jahressummen) (Abb. 1–8)
in 1.000 Euro
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
Grafik: NBank

800.000
600.000
2000

2002

Baugewerblicher Umsatz

2004

2006

2008

Auftragseingänge Wohnungsbau

Datenbasis: LSKN

Auch die günstigen Hypothekenzinsen konnten den Wohnungsneubau nicht stimulieren. Mitte 2009 verpassten die Preise für Baukredite nur knapp das historische Tief der
letzten 30 Jahre. Diese Folge der Finanzkrise kam den Bauwilligen und Umschuldnern
zugute, reicht jedoch nicht für einen dynamischen Impuls im Wohnungsneubau.

Entwicklung der Baugeldzinsen (Abb. 1–9)
Effektivzins in Prozent
12
10
8
6,9
6,5

6
4

Grafik: NBank

16

2
0
Jun 84

5 Jahre

Jun 89

10 Jahre

Datenbasis: Deutsche Bundesbank

Jun 94

Jun 99

Jun 04

Jun 09

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

Immobilienpreise und Mieten
Preissituation begünstigt Käufe im Bestand

Die Aktivitäten im Wohnungsbestand entwickelten sich etwas dynamischer. Allerdings nahm seit 1999 die Zahl der Verkäufe von Bestandswohnungen nur bei den
Mehrfamilienhäusern zu. Der Umsatz von Einfamilienhäusern stagnierte, während
Reihenhäuser und Eigentumswohnungen noch weniger gefragt waren.

Entwicklung der Kauffälle im Bestand 1999 bis 2008 (Abb. 1–10)
Index: 1999
120
110
100
90

Grafik: NBank

80
70
60
2000

2002

2004

2006

2008

Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser

Reihenhäuser/Doppelhaushälften

Eigentumswohnungen

Mehrfamilienhäuser

Datenbasis: OGA Niedersachsen, LSKN

Die Preise für Wohngebäude in Niedersachsen befinden sich im laufenden Jahrzehnt
in einer Abwärtsbewegung. Für viele Bauwillige wird es scheinbar zunehmend attraktiver, sich im Bestand zu versorgen.
Nur noch 138.000 Euro mussten die Käufer 2008 für ein Einfamilienhaus durchschnittlich ausgeben. Reihen- oder Doppelhäuser waren noch einmal 10.000 Euro
billiger. Nur Neubauten konnten dem Niedersächsischen Immobilienindex (NIDEX)
zufolge im letzten Jahr ihre Preise halten bzw. leicht steigern. Ältere Einfamilienhäuser verloren aufgrund mangelnder Nachfrage beständig an Wert.
Mietwohnungen sind gefragt

Die Wohnungsnachfrager versorgen sich jedoch nicht nur mit Eigentum im Bestand,
sondern nutzen die Mietwohnungsmärkte in Niedersachsen, die für (fast) alle Präferenzen entsprechende Angebote vorhalten. Vermieter in den Stadtregionen Niedersachsens profitieren derzeit von steigenden Mietpreisen.
Im Vergleich zu den städtischen Zentren in anderen Bundesländern weist Niedersachsen jedoch sehr moderate Miethöhen auf. Die aktuelle Mietsteigerung löst
daher noch keine Verdrängungsprozesse in den Zentren aus, wie in anderen Verdich-

17

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

tungsgebieten Deutschlands zu beobachten. Allerdings weist die Trendentwicklung
der Mietpreise bei gleichzeitigem Rückgang des Leerstands auf leichte Marktanspannung hin. Das heißt, das Wohnungsangebot verknappt sich tendenziell in Relation
zur Wohnungsnachfrage. Wenn die Preisentwicklungen eine direkte Reaktion auf die
Marktlage darstellen, dann ist vor allem Mietwohnraum in Niedersachsen gefragt.

Entwicklung der Preise für Wohngebäude in Niedersachsen 2000 bis 2008
(Abb. 1–11)
in Euro
155.000
150.000
145.000
140.000
135.000
Grafik: NBank

130.000
125.000
2000

2002

2004

2006

2008

Reihenhäuser/Doppelhaushälften

Einfamilienhäuser
Datenbasis: OGA Niedersachsen

Entwicklung der Mietpreise (Abb. 1–12)
Nettokaltmieten in Euro/qm
5,50
5,25
5,00
4,75
4,50
Grafik: NBank

18

4,25
4,00
1998

2000

Niedersachsen

2002

2004

2006

2008

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

19

Bevölkerung und Haushalte
Junge Familien tragen immer weniger die Eigenheimnachfrage

Die Wohnungsnachfrage wird mehr und mehr durch die demografische Entwicklung
beeinflusst. Weniger junge Familien mit Kindern führen zu einer geringeren Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen. Nach der NBank-Bevölkerungsprognose des
NIW wird nur noch in sieben Gemeinden die Zahl der 30- bis 44-Jährigen steigen. In
417 Gemeinden nimmt diese typischerweise Eigentum bildende Altersgruppe ab. Der
Bevölkerungsstrukturwandel hinterlässt im Bereich der Eigentumsnachfrage Lücken.
Marktstabilisierende Nachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum im Eigentum muss
daher in Zukunft aus anderen Bevölkerungsgruppen kommen, z. B. von sehr jungen
Wohnungssuchenden oder den sogenannten Best-Agern (über 50-Jährige). Bisher
werden jedoch kaum speziell für diese Altersgruppen entwickelte neue Wohnungsangebote auf den Markt gebracht.
Bevölkerungsentwicklung der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre bis zum Jahr 2025

Grafik: NBank

in Niedersachsen (Abb. 1–13)

Bevölkerungsentwicklung der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre 2008 bis 2025 in Prozent
unter -30

Niedersachsen: -21

-30 bis -20

-20 bis -10

-10 bis 0

über 0

Landeshauptstadt Hannover: -3

Datenbasis: NBank Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008)
NBank-Bevölkerungsprognose des NIW Variante II B, bis 2008: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN,
Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Altersstruktur der Migration beeinflusst Zukunft der Gemeinden

Im westlichen Niedersachsen trifft in weiten Teilen die positive natürliche Bevölkerungsentwicklung auf positive Zuwanderungszahlen, während in den meisten Gemeinden in Südniedersachsen nicht nur die zu erwartende Zahl der Sterbefälle über
der Zahl der Geburten liegt, sondern auch die Zuwanderungszahlen zurückgehen bzw.
Menschen per Saldo abwandern. Die regionalen Disparitäten werden zunehmen.

Räumliche und natürliche Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2008 (Abb. 1–14)

Grafik: NBank

20

6.000
1.500
500

Geborene 2000 bis 2008 minus Gestorbene 2000 bis 2008
Abnahme

Zunahme

Niedersachsen: -116.665

Landeshauptstadt Hannover: -6.484

Zuzüge 2000 bis 2008 minus Fortzüge 2000 bis 2008
unter -250
Niedersachsen: 166.416

-250 bis 0

0 bis 250

250 bis 500

über 500

Landeshauptstadt Hannover: 11.420

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Die durchschnittlich älter werdende Gesellschaft macht auch vor den niedersächsischen Gemeinden nicht Halt. Die Attraktivität der niedersächsischen Wohnstandorte
ist eng damit verbunden, wie sich die Kommunen auf die Bedürfnisse der zukünfti-

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

21

gen Altersgruppen einstellen. In einigen Gemeinden sind die über 50-Jährigen schon
die vorherrschende Zuwanderergruppe. Hier „altert“ die Bevölkerung folglich noch
schneller als in anderen Gebieten. Ist diese Zuwanderung durch eine besonders hohe
Attraktivität begründet, z. B. als Altersruhesitz für Ältere, und kann diese Attraktivität
im regionalen Vergleich und im Zeitablauf gehalten werden, so wird der Wohnungsmarkt in den entsprechenden Gebieten positiv beeinflusst. Vor allen Dingen die niedersächsischen Bäder und einige andere landschaftlich reizvolle Gemeinden profitieren von der Zuwanderung Älterer. Sind die dominierenden Wanderungsbewegungen
jedoch nur deshalb bei den Älteren festzustellen, weil für Jüngere die betreffenden Gemeinden nicht mehr attraktiv sind und stehen dahinter nur geringe Zu- und Abwanderungsströme, so wird nur die ungünstige Wohnungsnachfragesituation gefestigt.
Darunter leiden vor allen Dingen zahlreiche Gemeinden in Südniedersachsen.

Gemeinden mit vorwiegend älterer Nettozuwanderung 2000 bis 2006

Grafik: NBank

(Abb. 1–15)

Nettozuwanderung Älterer (50 Jahre und mehr) absolut (2000 bis 2006)
andere Altersgruppen dominieren
unter 100

100 bis 300

300 bis 500

500 bis 700

Niedersachsen: 38.922 (18-30 Jahre: 33.900, 0-18 und 30-50 Jahre: 92.026)
Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

über 700

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Haushaltswachstum sorgt noch für Nachfragedynamik

Die Summe der Wohnungsnachfrage nimmt bis etwa 2016 aufgrund von steigenden
Haushaltszahlen voraussichtlich zu. Immer mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte
und immer mehr ältere Haushalte werden als Nachfrager auf den niedersächsischen
Wohnungsmärkten auftreten. Bei gleichbleibender Eigentumsquote zieht damit die
Nachfrage nach Mietwohnungen an.
Haushaltsprognose 2008 bis 2025 (Ein- und Zweipersonenhaushalte) (Abb. 1–16)

Grafik: NBank

22

Entwicklung der Haushaltszahl (Ein- und Zweipersonenhaushalte) 2008 bis 2025 in Prozent
unter -10

-10 bis 0

0 bis 10

10 bis 20

über 20

Niedersachsen: 1
Datenbasis: NBank Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008)
NBank-Bevölkerungsprognose des NIW Variante II B, bis 2007: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN,
Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Die sich räumlich ausdifferenzierenden Wohnungsnachfrageprozesse werden von der
Altersstrukturveränderung, den historisch unterschiedlichen Ausgangsbedingungen
in Niedersachsens Regionen sowie der Attraktivität für Zuwanderer beeinflusst. Nur
Zuwanderung ist in mittlerer Sicht überhaupt noch in der Lage, Altersstrukturen
positiv zu beeinflussen. Veränderungen der Kinderzahl pro Frau wirken sich nur
dann verjüngend auf die Altersstruktur aus, wenn die Zahl der weiblichen Bevölke-

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

23

rung im gebärfähigen Alter in Niedersachsen gleich bleibt oder steigt. Zumindest in
der mittleren Sicht scheint diese Zahl jedoch abzusinken.

Zukünftige Wohnungsqualitäten
Altersgerechte Wohnungen notwendig – bisher jedoch kaum nachgefragt

Angesichts des demografischen Wandels und entsprechender zukünftiger Wohnungsnachfrage ist für fast alle Gemeinden in Niedersachsen davon auszugehen, dass mehr
altersgerechter Wohnraum geschaffen werden muss. Wie aber soll das bewerkstelligt
werden, wenn für die Wohnungsanbieter die ökonomischen Anreize fehlen, d. h.
momentan kaum Nachfrage nach spezifisch altersgerechtem Wohnraum zu spüren
ist? Das Umzugsverhalten der Älteren verändert sich nur sehr langsam. Auf dem
Wohnungsmarkt sind jüngere Bevölkerungsgruppen viel agiler.
Die niedersächsischen Wohnungsmarktexperten rechnen zwar durchgängig mit
einer steigenden Nachfrage nach fast allen Wohnformen, die im Alter nachgefragt
werden können. Einzig das Interesse für das Wohnen im Heim wird nach Einschätzung der Wohnungsmarktakteure trotz allgemeiner Alterung der Gesellschaft kaum
zunehmen. Ob sich die demografisch bedingten Zukunftseinschätzungen allerdings
zügig im Markt bemerkbar machen, hängt wesentlich von den Verhaltensweisen und
-änderungen der älteren Bevölkerung ab. Die Anpassung der eigenen Wohnung/des
eigenen Hauses erfolgt überwiegend erst bei konkreter Veranlassung, z. B. aufgrund
von Bewegungseinschränkungen. Bisher schlägt sich die auch in der GEWOS-Wohnstiltypenanalyse (siehe Wohnungsmarktbeoachtung 2008, S. 14) bekundete Absicht
der „jungen Alten“, vorausschauend mit ihrer Wohnsituation im Alter umzugehen,
noch nicht flächendeckend in konkreten Umbaumaßnahmen nieder.

Nachfrage nach Wohnformen im Alter (Abb. 1–17)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
Anpassung der eigenen Wohnung/
des eigenen Hauses
Seniorenresidenzen/
betreutes Wohnen
Umzug im Quartier
gemeinschaftliche
Wohnformen*
Grafik: NBank

generationenübergreifendes
Wohnen
Heimen
* Wohngruppen, Wohngemeinschaften

verringern
Niedersachsen

nicht verändern

erhöhen

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen

Benötigte Bauobjekte (Abb. 1–18)
Mietwohnungen werden benötigt (sagen % der Befragten)

Eigentum wird benötigt (sagen % der Befragten)

60
50
40
30
20
Grafik: NBank

24

10
0
1-2 Zimmer
Wohnungen

3 Zimmer 4 und mehr Zimmer EinfamilienWohnungen
Wohnungen
häuser

einfacher Wohnwert

1-2 Zimmer
Wohnungen

mittlerer Wohnwert

3 Zimmer 4 und mehr Zimmer EinfamilienWohnungen
Wohnungen
häuser

sehr guter Wohnwert

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Kleine Wohnungen und preisgünstige Wohnungen sind gefragt

Die Wohnungsmarktakteure in Wohnungswirtschaft und Verwaltung gehen davon
aus, dass zukünftig vor allen Dingen kleine, preiswerte Wohnungen mit einfachem
und mittlerem Wohnwert fehlen. Die zunehmende Sanierungstätigkeit führt dazu,
dass gleichzeitig hochwertiger Wohnraum neu entsteht und preisgünstiger Wohnraum vom Markt verschwindet. Es besteht ein klassischer Zielkonflikt zwischen
Sanierungsdruck aufgrund von Energieeinsparvorgaben, Renditeerwartungen der
Wohnungseigentümer und der Notwendigkeit, adäquaten Wohnraum für Menschen
mit niedrigen Einkommen vorzuhalten.
Darüber hinaus werden mehrheitlich Wohnungen mit drei und mehr Zimmern
mit mittlerem Wohnwert gefragt sein. Im Eigentumssektor fehlen aus Sicht eines Teils
der Wohnungsmarktakteure Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert.
Nachgefragte Baustile variieren regional

Die aus der GEWOS-Wohnstiltypenanalyse hervorgegangenen präferierten Baustile
der niedersächsischen Wohnungsnachfrager werden jährlich im NBank-Wohnungsmarktbarometer auf ihre Attraktivität überprüft. Die befragten Experten gaben an,
dass von der Mehrzahl der Wohnungsnachfrager Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern im klassischen Stil gewünscht werden. Im Eigentumssektor fehlten vor
allen Dingen günstige, moderne Angebote. Dies ist ein Hinweis auf auch dann nicht
nachlassende Neubaunachfrage, wenn rechnerisch die Nachfrage im Bestand befriedigt werden könnte. Einfamilienhäuser auf dem Stand der Technik, architektonisch
modern und heutigen Grundrissbedürfnissen angepasst, sind in den Neubaugebieten
der 1950er- bis 1970er-Jahre vergleichsweise wenig vorhanden.

Wohnungsmarktentwicklung in Niedersachsen Wohnraum

Regional weichen die Ergebnisse zum Teil deutlich vom Landesdurchschnitt ab. So
sind nach Ansicht der Befragten günstige, konventionelle Einfamilienhäuser in den
ländlichen Räumen sehr viel weniger gefragt als in den kreisfreien Städten. Hochwertige, moderne Einfamilienhäuser lassen sich in den großen Zentren deutlich besser
vermarkten als in allen anderen Landesteilen. Gleiches gilt für hochwertige, moderne
Geschosswohnungen in den bevorzugten städtischen Wohnlagen.

Nachgefragte Qualitäten 2008 und 2009 (Abb. 1–19)
Prozent der Befragten
Einfamilienhäuser

günstig/konventionell,
in mittlerer bis einfacher Wohnlage

günstig/modern,
in mittlerer bis einfacher Wohnlage

hochwertig/konventionell,
in bevorzugter Wohnlage

hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage

Mietwohnungen

günstig,
in einfacher Wohnlage

Grafik: NBank

klassisch,
in mittlerer Wohnlage

hochwertig/modern,
in bevorzugter Wohnlage

0

20

2009

40

2008

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

60

80

25

26

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen
In Deutschland ist die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit einer Bruttowertschöpfung in Höhe von gut 250 Mrd. Euro und einem Anteil von mehr als zehn
Prozent an der Gesamtwirtschaft ein wichtiger Wirtschaftszweig. Etwa die Hälfte
resultiert aus dem Wohnungsbau, der sich wiederum 2008 zu 70 % aus Bestandsmaßnahmen und zu 30 % aus Neubau zusammensetzte. Für Wohnungsneubau und
Bestandsmodernisierungen wurden in Niedersachsen im Jahr 2008 schätzungsweise
rund 3,8 Mrd. Euro ausgegeben (Abb. 2–1). Die Marktfluktuation spielt sich allerdings regelmäßig nur in den freien Beständen und im Wohnungsneubau ab. Der Zugang aus der Neuerrichtung und aus dem Umbau von Wohngebäuden liegt jährlich
bei rund einem Prozent des Gesamtbestands. Insgesamt kommt der Wohnungsversorgung bzw. den Wohnungsbeständen eine große gesellschaftliche und volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Bei momentan abnehmender Neubautätigkeit wächst das
Gewicht von Investitionen für Erhaltung und Modernisierung bzw. für strukturelle
Anpassungen der Bestände noch.
Neubau- und Modernisierungsvolumina in Niedersachsen 2008 (Abb. 2–1)

Gesamtvolumen: 3.763 Mio. Euro
Bestandsmaßnahmen: 2.181 Mio. Euro
Neubaumaßnahmen: 1.582 Mio. Euro

Ein- und Zweifamilienhäuser
Selbstnutzer

Reihenhäuser/Doppelhaushälften
Eigentumswohnungen

Wohnungswirtschaft*

Mietwohnungen

private Vermieter**
Grafik: NBank

restliche Mietwohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
0

300

600

900

1.200

1.500 Mio. Euro

Datenbasis: TNS-Infratest-Wohneigentumsstudie 2004-2007, OGA, LSKN
* GdW-Jahresstatistik 2008/2009, BFW – Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (geschätzt)
** Die Modernisierungs-Ausgaben der übrigen (privaten) Vermieter wurden auf maximal ein Viertel
der Aufwendungen der professionellen Wohnungswirtschaft geschätzt.

27

28

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Zur effektiven Steuerung des Marktes wird es zunehmend wichtiger, die Wohnungsbestände möglichst gut zu kennen. Darüber hinaus stellen der demografische Wandel
und die Internationalisierung der Immobilienbranche erhöhte Anforderungen an die
Informationsgrundlagen. Der Datenbedarf zur Beobachtung von Bestandsinvestitionen und qualitativen Prozessen im Wohnungsbestand steigt. Wohnungsbestandsdaten werden von der Statistik bzw. den Kommunen zumeist auf der Basis von Gebäude- und Wohnungsstichproben oder -zählungen fortgeschrieben. Je nachdem, wie
exakt Wohnungszugänge und -abgänge erfasst werden, ist die Fortschreibung mehr
oder weniger mit Fehlern behaftet bzw. wird der Bestand über- oder unterschätzt.
Entwicklungen im Zeitverlauf sind daher aussagekräftiger als absolute Werte. Wohnungsgröße, Gebäudeart, Lage, energetischer Zustand sind Beispiele für Kriterien,
die die Bestandsstruktur beschreiben. Allerdings liegen differenzierte Strukturdaten
nicht immer vor. Dies erschwert z. B. die Beurteilung, ob für alle Einkommensklassen
oder auch für Transferleistungsempfänger ausreichend Wohnraum vorhanden ist.
Das vorliegende Spezialthema zeigt die Situation in Niedersachsen – welche Informationen vorliegen und was sie leisten (können). Zunächst formulieren Experten
in einem strukturierten Interview ihre Informationsbedürfnisse und Erwartungen
stellvertretend für viele andere Marktteilnehmer. Anschließend folgt eine Bestandsaufnahme der niedersächsischen Wohnungsbestände.

Experteninterviews
Drei Fachleute aus der Wohnungswirtschaft und ein Vertreter der Landesstatistik
beleuchten die Wohnungsbestände bzw. die Marktgegebenheiten jeweils aus ihrer
Sicht. Wilfried Buch ist Diplom-Sachverständiger für die Bewertung bebauter und
unbebauter Grundstücke. Er beschäftigt sich seit 25 Jahren als Immobilienmakler
in Osnabrück mit den lokalen und regionalen Wohnungsmärkten und in diesem
Zusammenhang besonders mit Fragen und Problemen der Finanzierung. Susanne
Et-Taib ist Sprecherin des H + G Göttinger e. V., der Interessenvertretung Haus- und
Grundeigentümer in Göttingen und Umgebung, und engagiert sich u. a. in den Themenfeldern Werterhaltung in den Beständen, Innenstadtgestaltung sowie Ver- und
Entsorgung. Über langjährige Erfahrungen als Wohnungsunternehmer verfügt Reiner Fulst. Seit Juli 2009 gehört er dem Vorstand des Spar- und Bauvereins Hannover
an. Im Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen
leitet Heiko Irps seit dem Jahr 2000 das Fachgebiet „Produzierendes Gewerbe/Handwerk/Baugewerbe/Bautätigkeit“. Mit seinen Mitarbeitern liefert er u. a. die Grundlage
für die jährliche Wohnungsfortschreibung. Er sieht die Informationen zur Entwicklung der Wohnungsbestände durch die „statistische Brille“.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

„Struktur und Zustand der Immobilien kleinerer privater Anbieter und Selbstnutzer sind zu wenig bekannt.“

Die lokalen Wohnungsmärkte mit ihren Beständen sind für die Akteure weitgehend
transparent. Reiner Fulst verweist in diesem Zusammenhang auf die unternehmenseigenen Erfahrungen als großer Marktteilnehmer. Susanne Et-Taib stützt sich vor
allem auf Daten des H + G Göttingen e. V. und der beiden angegliederten Leistungsgesellschaften sowie regelmäßige Marktberichte der Gutachterausschüsse und andere
wohnungsmarktrelevante Gutachten. Wilfried Buch baut auf jahrelange eigene Erfahrungen. Allerdings fehlen allen drei Wohnungswirtschaftlern Informationen über
die nicht professionell gemanagten Wohnungsbestände privater (Einzel- oder Klein-)
Eigentümer. Insbesondere Aussagen zum Grad der (energetischen) Modernisierung
der Gebäude oder Hinweise über die Bevölkerungsgruppen, die in den entsprechenden Gebieten bzw. Quartieren wohnen, sind für die Befragten wissenswert.
Heiko Irps weist auf die Problematik der Bauabgangsstatistik hin. Da Abbrüche in Niedersachsen wie auch in anderen Bundesländern nur noch in Ausnahmefällen genehmigungs- oder anzeigepflichtig sind, erfahren weder die Gemeinden
noch die Bauämter und damit auch die amtliche Statistik davon. Dies führt bei der
Wohnungsfortschreibung dazu, dass der Bestand überzeichnet dargestellt wird.
Andererseits gibt es laut Irps Hinweise darauf, dass nicht alle Baugenehmigungen
den Statistikern angezeigt werden. Dadurch wird andererseits der Wohnungsbestand
unterschätzt. Die gegensätzliche Wirkung dieser Effekte kann regional sehr unterschiedlich sein und lässt sich derzeit nicht näher beziffern. Hier wird – wenn auch
nur für einen kurzen Zeitraum – die in 2011 vorgesehene Wohnungs- und Gebäudezählung zur Klärung beitragen.
„Das Angebot passt bedingt zur Nachfrage.“

Für Reiner Fulst zeigen die geringe Fluktuation und der niedrige Leerstand in seinem
Unternehmen, dass das gemischte und dabei hochwertige Angebot die Wünsche und
Möglichkeiten der Wohnungsnachfrager in der Landeshauptstadt trifft. Zu seiner
Unternehmensstrategie gehören neben umfangreichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen aber auch der Neubau und der Abriss oder in Einzelfällen der
Verkauf unwirtschaftlicher Bestände.
Laut Susanne Et-Taib gibt es auch für die umfangreichen Altbaubestände in der
Göttinger Innenstadt ausreichend Wohnungsbedarf, der vor allem von den zahlreichen Studenten ausgeht. In guten Lagen sind Wohnungen eher knapp, Leerstände
selten. Ihr fehlen zentrumsnahe Wohnungsangebote für Familien sowie barrierefreie
und -arme Wohnungen. Nachfrager wollen heute zudem deutlich großzügiger und
qualitätsvoller wohnen als vor zwanzig Jahren. Entsprechende Angebote sind im Altbaubestand nur mit erheblichem Aufwand zu schaffen. Et-Taib setzt sich daher für
die staatliche Förderung des privaten Eigentums zur Erhaltung historischer Gebäude
ein. Im übrigen Landkreis ist ein Überangebot an älteren, nicht energetisch sanierten
Wohnungen vorhanden. Generell ist sie der Meinung, dass jüngere Familien es vorziehen, in neuen Wohngebieten und Ortsteilen selbst zu bauen.

29

30

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Wilfried Buch sieht für Osnabrück Engpässe im gehobenen Marktsegment sowohl
bei Miet- als auch bei Eigentumsobjekten. Speziell für sehr gut verdienende, alleinstehende Paare fehlen größere Eigentumswohnungen. Insgesamt achten sowohl Mieter
als auch Selbstnutzer in allen Preisklassen laut Buch vermehrt auf die Gesamtbetriebskosten. Energetisch nicht sanierte Bestände haben kaum Vermarktungschancen.
Auch fehlt innerstädtisch altersgerechtes (betreutes) Wohnen und Wohnen mit Parkmöglichkeiten. Mehr entsprechende Angebote sind nach Buch nur über (Abriss und)
Neubau zu erreichen.
„Der demografische Wandel und das Denken in Lebensphasen beeinflussen das
zukünftige Wohnungsangebot.“

Laut Reiner Fulst erwarten Nachfrager flexible Wohnungsangebote für verschiedene Lebensabschnitte. Wohnungssuchende sind zudem zunehmend darauf bedacht,
stetig ihren Lebensstil zu verbessern. Auch beim (Miet-)Wohnen ist der Wunsch nach
(mehr) Individualität spürbar. Meistens wird dabei eine hohe Wohnqualität – auch
in ökologischer Hinsicht – zum kleinen oder fairen Preis erwartet. Gerne werden
auch Angebote zur Wohnbegleitung (-betreuung) angenommen, die auf die individuellen Bedürfnisse abgestimmt sind.
Für Susanne Et-Taib führt die prognostizierte Zunahme der Zahl älterer Menschen unweigerlich dazu, dass mehr barrierefreier oder -armer Wohnraum angeboten
werden muss. In diesem Zusammenhang gibt sie vor allem denjenigen Wohnungen
eine Vermarktungschance, die eine gute Versorgungsinfrastruktur im fußläufig erreichbaren Wohnumfeld bieten und weist auf die Bedeutung der „weichen“ Standortfaktoren wie z. B. Kultur- und Freizeitangebote hin. Darüber hinaus wird sich der
Wert der Wohnimmobilien immer mehr über ihre Energiebilanz definieren.
Wilfried Buch erwartet mehr Singlehaushalte und mehr kinderlose Paare. Vor
allem die „Generation 50 plus“ wechselt heute frühzeitig von großer Bestandsimmobilie auf hochwertige Miet- oder Eigentumswohnung. Große Grundstücke oder alte
Häuser werden zugunsten von Qualität, Komfort und kalkulierbaren Kosten aufgegeben. Regionen mit Arbeitsplätzen brauchen sich nach Buch keine Sorgen um ausreichende Wohnungsnachfrage zu machen, weil Arbeitnehmer zunehmend auf geringe
Anfahrtswege und -zeiten achten, um sich so mehr Freizeit und damit Lebensqualität
zu sichern. Weil Arbeitnehmer jedoch gleichzeitig immer mehr von wechselnden
Arbeitsorten ausgehen müssen, erwartet Buch zukünftig mehr Miete als Kauf. Zumal
nicht mehr sicher ist, dass die gekaufte Immobilie bei Wiederveräußerung noch die
Anschaffungskosten erbringt. Wenn aber nach nur wenigen Jahren Wertverluste nicht
ausgeschlossen werden können, ist dies ein weiteres Argument für die Mietwohnung.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

„Wohnungsunternehmen bzw. Vermieter können die Kosten für notwendige
Bestandsanpassungen zu wenig über mehr Miete finanzieren – Banken finanzieren Modernisierungen älterer Kleineigentümer nur ungern.“

Der Spar- und Bauverein eG Hannover finanziert die Modernisierungsmaßnahmen
über den eigenen Cashflow bzw. die eigene Spareinrichtung. Ein echtes Finanzierungsproblem hat Reiner Fulst deshalb nicht. Jedoch bietet der Markt selbst in der
Landeshauptstadt Hannover nur wenig Spielraum, um den Wohnmehrwert über
höhere Mieten (auch) für die Genossenschaft rentabel zu machen. Darüber hinaus
ist die Substanz älterer Immobilien zum Teil nicht mehr für eine Verlängerung der
Nutzungsdauer oder die Anpassung des Wohnkomforts an die heutige Zeit durch
umfassende Modernisierungen geeignet.
Auch Susanne Et-Taib ist davon überzeugt, dass der Aufwand bei Grundrissanpassungen oder Umstrukturierungen teilweise wirtschaftlich nicht zu vertreten ist.
Die Wohnnebenkosten sind stark angestiegen. Zudem wandern insbesondere Mieter,
die auf Transferleistungen angewiesen sind, vermehrt in den ländlichen Raum ab,
wo Wohnraum teilweise weniger qualitätsvoll, aber günstiger ist als im Zentrum. Dadurch lassen sich ausreichende Mieten zunehmend schwerer erzielen, Investitionen
amortisieren sich langsamer. Eine generelle Kreditklemme sieht Et-Taib allerdings
nicht. Sie begrüßt es als positive Entwicklung in der staatlichen Förderpolitik, dass
jetzt auch energetische Einzelmaßnahmen finanziert bzw. bezuschusst werden. Vor
umfangreichen „Sanierungspaketen“ schreckten Modernisierungswillige oft zurück.
Wo Fulst und Et-Taib keine Probleme sehen, setzt die Kritik von Buch an. Nach
seinen Erfahrungen finanzieren Banken die von vielen älteren Wohnungseigentümern
geplanten Modernisierungen gar nicht mehr oder nur unter großen Auflagen. Der Sanierungsbedarf ist jedoch groß, weil die Eigentümer nicht rechtzeitig eine ordnungsgemäße
Bewirtschaftung vorgenommen haben, die auch regelmäßige Maßnahmen zur Werterhaltung beinhalten sollte. Der Wertverlust führt bei vermieteten Objekten dazu, dass
die gehobene Mieterschaft nach und nach auszieht und weniger zahlungskräftige Nachmieter einziehen. Der Vermieter gerät in einen Teufelskreis, weil die notwendigen Kredite
für bestandsaufwertende Maßnahmen nicht gewährt werden. Dazu kommt nach Buch,
dass die Immobilie mit zunehmender Entschuldung steuerlich unattraktiver wird bzw.
die Steuerbelastung steigt. Buch mahnt deshalb von Anfang an eine professionelle Verwaltung gerade auch kleinerer Bestände oder wenigstens eine regelmäßige Beratung der
Vermieter an, um eine nachhaltige Wertigkeit der betreffenden Immobilien zu sichern.
„Die Fördermaßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz sind richtig.“

Sowohl Reiner Fulst als auch Susanne Et-Taib begrüßen ausdrücklich die Förderung
energetischer Bestandsoptimierungen. Vor dem Hintergrund steigender Energiekosten werden öffentliche Mittel damit in die richtige Richtung gelenkt. Fulst wünscht
sich darüber hinaus mehr Unterstützung für generationengerechte Um- und Neubauten und für den Abriss von Wohngebäuden, die nicht mehr ökonomisch sanierungsfähig sind. Dabei sollten die Programme flexibel sein, zielgruppenorientiert
verknüpft werden können und wenig Verwaltungsaufwand nach sich ziehen.

31

32

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Et-Taib möchte gezielte Marktanreize durch ein gutes Beratungsangebot z. B. bei
der Wahl neuer Heizsysteme oder eines neuen Energieversorgers unterstützt wissen.
Darüber hinaus kann sie sich – soweit von den Kommunen noch nicht praktiziert –
steuerliche Entlastungen oder andere Vergünstigungen, z. B. bei Bauland für Familien, vorstellen.
Buch plädiert für höhere Förderquoten für strukturschwache Bundesländer, zu
denen er Niedersachsen zählt. Der entsprechende Etat der NBank bzw. des Landes
muss vergrößert werden. Auch wünscht er sich mehr Beratung und eine höhere Motivation der Kreditinstitute, öffentliche (Förder-)Mittel zu vermitteln. Den Banken
fehlen dafür entsprechende Anreize. Schließlich soll laut Buch die degressive AfA
wieder eingeführt werden, um den Wohnungsneubau anzukurbeln.
„Kommunen und Vermieter können vom neuen ExWoSt-Modellvorhaben
Eigentümerstandortgemeinschaften profitieren.“

Viele Quartiere leiden laut Fulst darunter, dass die verschiedenen Eigentümer ihre
Häuser auf unterschiedliche Art und Weise bewirtschaften bzw. entwickeln. Kommunikation der „Nachbarn und Konkurrenten“ findet kaum oder gar nicht statt, so dass
auch sinnvolle Kooperationen nicht entstehen. Aus diesem Grund begrüßt Fulst die
Bildung von Interessengemeinschaften bzw. deren Unterstützung durch moderierte
Arbeitsgruppen und prozessbegleitende Forschung. Entscheidend für den Erfolg sind
jedoch der kommunikative Umgang mit dem Projekt und die spätere Umsetzung in
ein tragfähiges Programm.
Auch Et-Taib hält die gemeinsame Entwicklung innerstädtischer Quartiere
für unumgänglich und freut sich darüber, dass in Göttingen staatliche Mittel für
Stadtteilentwicklungsprogramme erfolgreich eingeworben und die entsprechenden
Maßnahmen umgesetzt werden. An der Entwicklung des städtebaulichen Leitbilds
2010 beteiligen sich verschiedene Arbeitsgruppen, externe Experten und über die
sogenannten „Innenstadtkonferenzen“ auch die Bürger. Den Erfolg von Eigentümerstandortgemeinschaften macht Et-Taib im Wesentlichen von den Akteuren (bzw.
deren Kompetenz, Weitblick, Unabhängigkeit und Organisationstalent) vor Ort
abhängig. Diese müssen insbesondere die Gewichtung der Ziele insgesamt im Auge
behalten und nicht die Interessen (vielleicht besonders aktiver) Einzelner vor die
Interessen der Allgemeinheit stellen.
Die Idee, Eigentümer benachbarter Immobilien mit dem Ziel zusammenzuschließen, die Attraktivität und damit auch die Rentabilität des Quartiers zu steigern,
hält auch Buch für sehr gut und sinnvoll. Umsetzbar ist dieses Modell seines Erachtens nach jedoch nur, wenn der einzelne Eigentümer schon im Vorfeld den Sinn bzw.
den Erfolg der Maßnahmen erkennen und die erforderlichen Investitionen finanzieren kann. Wichtige Motivationsverstärker sind Steuervorteile und vor allem Subventionen, die letztlich nicht nur dem Eigentümer, sondern auch der Kommune zugute
kommen. Laut Buch ist das Instrument allerdings viel zu wenig bekannt. Er wünscht
sich Multiplikatoren, die das Modellvorhaben und – soweit schon vorhanden – erfolgreiche Maßnahmen vor Ort vorstellen bzw. für eine Teilnahme werben.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

33

Strukturen in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Grafik: NBank

Wohnungsgröße nach Gebäudeart und Anzahl Räume 2008 (Abb. 2–2)

Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern an allen Wohnungen in Prozent
unter 30
Niedersachsen: 60

30 bis 45

45 bis 60

60 bis 75

über 75

Landeshauptstadt Hannover: 16

Abweichung vom Niedersachsendurchschnitt in Prozentpunkten
Wohnungen mit 1 - 3 Räumen
Wohnungen mit 4 Räumen
Wohnungen mit 5 und mehr Räumen

40
20
10

Niedersachsendurchschnitt
Wohnungen mit 1 - 3 Räumen: 23 %, ... mit 4 Räumen: 27 %, ... mit 5 und mehr Räumen: 50 %
Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Gebäude, Räume und Quadratmeter

Ende 2008 lebten in Niedersachsen 7.955.000 Menschen in 3.783.000 Wohnungen.
Mit dem deutlichen Rückgang im Geschosswohnungsneubau stieg in den vergangenen zehn Jahren der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern leicht
auf nunmehr 60 %. Die Angebotsstrukturen ändern sich nur langsam, weil der Wohnungsneubau im Vergleich zum Gesamtbestand nur ein geringes Gewicht hat.
Wohnungsgröße nach Gebäudeart (Abb. 2–3)
insgesamt

Durchschnittliche Fläche je Wohnung

130
112
122
114
124
119
102
118
89
75
105
105
106
104
109
96
101
111
97
109
81
112
108
99
92
99
82
96
99
108
106
109
74
79
103
99
93
105
103
95
85
103
88
101
107
89

Vechta*
Gifhorn
Emsland
Osnabrück
Oldenburg*
Cloppenburg*
Schaumburg
Diepholz
Stadt Osnabrück
Stadt Göttingen*
Nienburg (Weser)

Peine
Soltau-Fallingbostel
Osterholz

Verden
Göttingen (ohne Stadt)
Northeim
Ammerland*
Region Hannover (ohne Stadt)
Wesermarsch*
Wilhelmshaven*
Rotenburg (Wümme)
Harburg
Niedersachsen
Hameln-Pyrmont
Lüneburg
Wolfsburg*
Hildesheim
Wolfenbüttel
Holzminden*
Cuxhaven
Friesland / Wittmund
nachrichtlich: Hannover
Braunschweig*

Celle
Helmstedt

Goslar
Emden / Leer

Stade
Osterode am Harz
Stadt Oldenburg
Uelzen / Lüchow-Dannenberg
Salzgitter*
Grafschaft Bentheim
Aurich
Delmenhorst*

0
für Wohnungen in ...

100
Einfamilienhäusern

200
Zweifamilienhäusern

300

qm

Mehrfamilienhäusern

* Für Wolfsburg und Wilhelmshaven sowie für den Landkreis Wesermarsch können z. T. aufgrund
nicht ausreichender Genauigkeit oder Repräsentativität keine Werte veröffentlicht werden.
Hellere Balken zeigen statistisch relativ unsichere Werte an.
Datenbasis: LSKN

Grafik: NBank

34

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

Besonders viele Ein- und Zweifamilienhäuser stehen in den ländlichen Räumen Westniedersachsens. Hier werden Quoten bis zu 86 % (LK Cloppenburg) erreicht. Drei
Viertel aller Wohnungen in Westniedersachsen bieten fünf und mehr Räume, die
Einfamilienhäuser mit bis zu 147 Quadratmetern (LK Vechta) den meisten Platz. Auch
die übrigen Wohnungen in Westniedersachsen sind größer als im Süden und Osten des
Landes oder in den Städten. Damit weichen diese Landkreise deutlich nach oben vom
Landesdurchschnitt ab.
Umgekehrt befinden sich in den großen Städten sowie in den Landkreisen
Goslar und Göttingen mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Spitzenreiter sind Hannover und Braunschweig mit 84 bzw. 77 %. In diesen beiden
Städten und in den übrigen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die
Wohnungen über alle Gebäudearten am kleinsten (unter 80 qm). Nur ein Viertel aller
Wohnungen verfügt in den hoch verdichteten Städten über fünf oder mehr Räume.
Darüber hinaus offenbart die Mikrozensus-Zusatzerhebung aus dem Jahr 2006, dass
sich ein Viertel aller 94.000 niedersächsischen Wohnungen in Großwohnsiedlungen
(Mehrfamilienhäuser mit jeweils mehr als 20 Wohnungen) in der Stadt Hannover
befindet. Ein weiteres Viertel steht im Raum Braunschweig, weitere 11.000 Wohnungen bietet der Raum Göttingen und noch einmal jeweils etwa 6.000 Einheiten der
ehemalige Landkreis Hannover, der Raum Lüneburg und der Elbe-Weser-Raum.1
Niedersachsens Wohnungen sind durchschnittlich 49 Jahre alt

Erstmals hat die NBank die Wohnungsbestandsdaten der statistischen Totalerhebungen von 1987 mit den Zahlen der amtlichen Wohnungsfortschreibung kombiniert
und aussagefähige Baualtersklassen für alle niedersächsischen Städte und Gemeinden generiert. Danach verteilt sich ein Viertel des Bestands auf Wohnungen, die vor
1948 errichtet wurden. Insgesamt am stärksten besetzt sind die Baualtersklassen der
1960er-, 1970er- und 1990er-Jahre. Das gewichtete Durchschnittsalter einer Wohnung bzw. eines (Einfamilien-)Hauses in Niedersachsen beträgt 49 Jahre. Die Spanne
reicht von 36 Jahren in den Landkreisen Emsland, Cloppenburg und Vechta bis zu 66
Jahren im Landkreis Holzminden.

Besetzung der Baualtersklassen in Niedersachsen (Abb. 2–4)
Altersklassen
bis 1900
1901 - 1918
1919 - 1948
1949 - 1957
1958 - 1968
1969 - 1978
Grafik: NBank

1979 - 1987
1988 - 1998
1999 - 2008
0

5

10

15

%

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

35

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Alter der Wohnungen 2008 (Abb. 2–5)

Grafik: NBank

36

Durchschnittliches Baualter der Wohnungen in Jahren
unter 41
Niedersachsen: 49

41 bis 48

48 bis 55

55 bis 62

über 62

Landeshauptstadt Hannover: 56

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Für die in Abbildung 2–5 dargestellten Landkreise mit ungefähr gleichem Durchschnittswohnungsalter zeigt sich auch eine ganz ähnliche Besetzung der Altersklassen,
so dass von weitgehend homogenen Gruppen gesprochen werden kann. Die westniedersächsischen Landkreise um Cloppenburg wie auch der Landkreis Harburg sind
einerseits durch einen vergleichsweise geringen Besatz in der Gründerzeit – das sind
die Baujahre um 1900 – und in den Baujahren 1958 bis 1968 gekennzeichnet. Andererseits wurden dort in den vergangenen beiden Jahrzehnten viele neue Wohnungen
geschaffen. Insgesamt sind diese Wohnungsbestände im Schnitt um bis zu 13 Jahre
jünger als die niedersächsische Durchschnittswohnung. Im Weserbergland und im
Harz sowie im Landkreis Helmstedt ist das Durchschnittsalter dagegen sehr viel höher,
stammen mit Abstand die meisten Wohnungen aus dem vorletzten Jahrhundert.
Die großen (kreisfreien) Städte in Niedersachsen weisen nur einen sehr geringen
Gründerzeitbesatz aus. Gerade sie waren von Kriegszerstörungen stark betroffen, weil

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

nicht nur die Industriegebiete, sondern auch die zentrumsnahen Administrationen
vorrangige Angriffsziele waren. Insbesondere die Wohnungsbestände der Landeshauptstadt stammen fast zur Hälfte aus den ersten beiden Nachkriegsjahrzehnten.
Ähnliches gilt auch für die anderen (großen) Industriestandorte wie Braunschweig,
Osnabrück, Hildesheim, Salzgitter, Emden, Garbsen und Langenhagen. Eine Besonderheit stellt die junge Volkswagen-Stadt Wolfsburg dar. Noch 1939 entstanden die
ersten gemeinnützigen Wohnungsbestände. Der eigentliche Aufbau der Stadt und mit
ihm der Wohnungsneubau fand dann in den 1950er- und vor allem 1960er-Jahren
statt. In nur zehn Jahren – von 1958 bis 1968 – entstanden hier mehr als 20.000
Wohnungen oder ein Drittel des gesamten Bestands. In Wilhelmshaven hat der große
Anteil Wohnungen aus den Jahren 1919 bis 1948 verwaltungstechnische Gründe. Der
Zusammenschluss mit der Stadt Rüstringen und darauf folgende Eingemeindungen
führten Ende der 1930er-Jahre zu einer schlagartigen Vergrößerung der Stadt und
damit auch der Wohnungsbestände.
Besetzung der Baualtersklassen in den (kreisfreien) Städten (Abb. 2–6)

Braunschweig
Salzgitter
Wolfsburg
Umland Hannover
Hannover
Delmenhorst
Emden
Grafik: NBank

Oldenburg
Osnabrück
Wilhelmshaven
0

20
bis 1900
1969 - 1978

40

60

1901 - 1918
1979 - 1987

80
1919 - 1948
1988 - 1998

100 %
1949 - 1957
1999 - 2008

1958 - 1968

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

Älteste Wohnungen in den Räumen „Göttingen“, „Hildesheim“ und in der
Landeshauptstadt Hannover

Die Möglichkeiten zur Differenzierung des Baualters nach Gebäudeart gibt der
Mikrozensus vor (Verweis 1, S. 83). Die Bestandsdaten der Mikrozensus-Zusatzerhebungen zeigen in der Verschneidung mit den Wohnungsfortschreibungszahlen,
dass die Einfamilienhäuser mit einem Durchschnittsalter in Höhe von 46 Jahren in
Niedersachsen am jüngsten sind (Abb. 2–7a). Es folgen die Geschosswohnungen (51
Jahre) kurz vor den Wohnungen in Zweifamilienhäusern (52 Jahre). Im Raum Göttingen, im Elbe-Weser-Raum und im Raum Oldenburg2 sind die Zweifamilienhäuser
ebenfalls die ältesten Gebäude, allerdings sind die Geschosswohnungen jünger als die
Einfamilienhäuser. In der Landeshauptstadt und in den Räumen Küste und Osnabrück sind die Geschosswohnungen am ältesten, gefolgt von den Zweifamilien- und

37

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

schließlich den Einfamilienhäusern. Abbildung 2–7b zeigt die Hintergründe: Dabei
ist weniger die mit Abstand am stärksten besetzte Baualtersklasse 1949 bis 1978 zu
beachten, da der Mikrozensus die drei bauintensiven Nachkriegsjahrzehnte nicht
unterteilt. Vielmehr geben die Randklassen Aufschluss über das Durchschnittsalter
der Regionen, aber auch der Gebäudearten. Die Räume mit den jüngsten Beständen
„Osnabrück“, „Oldenburg“ und „Elbe-Weser-Raum“ sind einerseits gekennzeichnet
durch einen sehr geringen Besatz mit Wohnungen aus der Gründer- und Vorkriegszeit. Gleichzeitig stammen viele Wohnungen aus den letzten zwei Jahrzehnten. In
„Göttingen“, „Hildesheim“ und in der Landeshauptstadt Hannover ist der Wohnungsbestand durch zahlreiche Wohnungen aus der Vorkriegszeit und wenige Neubauten aus den letzten zwei Jahrzehnten geprägt. Damit ist das Durchschnittsalter
der Wohnungen hier am höchsten.

Baualter in den regionalen Anpassungsschichten1 (Abb. 2–7a)

Braunschweig
Göttingen
Hannover
Hannover-Land
Hildesheim
Zentralniedersachsen
Elbe-Weser-Raum
Heide
Küste
Oldenburg
Grafik: NBank

38

Osnabrück
Niedersachsen
0

Wohnungen in ...

10

20

Einfamilienhäusern

30

40

Zweifamilienhäusern

50

60

Jahre

Mehrfamilienhäusern

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

39

Baualter in den regionalen Anpassungsschichten1 (Abb. 2–7b)
Wohnungen in ...
EFH
ZFH
MFH

52

Göttingen

62

Hannover

57

Hannover Land

47

Hildesheim

56

Zentralniedersachsen

49

Elbe-Weser-Raum

42

Heide

48

Küste

47

Oldenburg
Osnabrück

Grafik: NBank

42

41

Niedersachsen

49

0

10

20

30

40

50

60

70

bis 1900

1901 - 1918

1919 - 1948

1979 - 1986

1987 - 1998

1999 - 2008

80

90

100 %

1949 - 1978

Durchschnittsalter in Jahren
über alle Wohnungen


Braunschweig

49

Durchschnittsalter in Jahren

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

Darüber hinaus gilt in neun von elf Räumen, dass der Anteil der vor 1949 errichteten
Wohnungen bei den Zweifamilienhauswohnungen am höchsten ist, während der
gleiche Gebäudetyp in der jüngeren Vergangenheit nicht mehr so beliebt war. Dies
erklärt das hohe Durchschnittsalter der Zweifamilienhauswohnungen.
Anbieterstrukturen

Als Wohnungsanbieter lassen sich in Niedersachsen drei große Gruppen abgrenzen.
Fast die Hälfte aller Wohnungen und damit deutlich mehr als in Deutschland insgesamt (40 %) werden vom Eigentümer selbst genutzt (Abb. 2–8). Die Vermietung
der anderen 51 % des Wohnungsbestands teilen sich die professionell-gewerblichen
Anbieter und die privaten Klein- und Amateurvermieter. Letztere halten gut 40 %
des Wohnungsbestands, darunter rund 645.000 Einheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und 800.000 Geschosswohnungen. Etwa jede fünfte Mietwohnung wird von
den ehemals gemeinnützigen und den privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie von Wohnungsverwaltern professionell gemanagt.

40

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Anbieterstrukturen 2006 (Abb. 2–8)
Wohnungsbestand in Niedersachsen
3.570.000 Wohnungen
Professionell-gewerbliche
Anbieter

Private Kleinanbieter/
Amateurvermieter

Selbstnutzer

400.000 Wohnungen

1.445.000 Wohnungen

1.725.000 Wohnungen

Mietwohnungen in Geschossbauweise

vermietete
Geschosswohnungen,
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Geschosswohnungen,
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser

11 %

40 %

49 %

Mehrfamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser

400.000 Wohnungen

645.000 Wohnungen

1.490.000 Wohnungen

11 %

18 %

42 %

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser

800.000 Wohnungen

235.000 Wohnungen

22 %

7%

Datenbasis: LSKN (Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006); GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,
BFW – Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen, BFW – Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter, Landesverband Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

Vor allem nach der Jahrtausendwende nahm der Verkauf größerer Wohnungsportfolios in Deutschland deutlich zu. Die in Abbildung 2–8 gezeigten Anteile verschoben
sich nur geringfügig durch Einzelprivatisierungen in Richtung privater Kleinvermieter oder Selbstnutzer. Die große Mehrheit der Transaktionen bewirkte innerhalb der
Gruppe der gewerblichen Anbieter eine Verschiebung von kommunalen zu privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen. Dadurch ging der wohnungspolitische
Einfluss der betroffenen Städte und Gemeinden zurück.
In Bezug auf die Bedeutung von Wohnungseigentümern und -mietern in den
niedersächsischen Regionen gilt: je höher der Verdichtungsgrad, desto geringer die
Selbstnutzer- bzw. Eigentumsquote. So stellen allein die vier größten Städte Hannover, Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück zusammen zwar 16 % des gesamten
niedersächsischen Wohnungsbestands. Die Eigentumsquote reicht jedoch nur von
20 % in der Landeshauptstadt über 24 % in Braunschweig bis zu 33 bzw. 37 % in
Oldenburg und Osnabrück. Ähnlich geringe Selbstnutzerquoten sind in den Städten Wilhelmshaven, Göttingen, Wolfsburg und Salzgitter zu beobachten. Mit einem
Marktanteil von mehr als 55 % repräsentieren diese niedersächsischen Großstädte
die wichtigen Mietwohnungsmärkte. In den elf Landkreisen mit der dünnsten Besiedelung befinden sich ebenfalls 16 % der Landeswohnungsbestände. Hier liegen die
Eigentumsquoten zwischen 50 % im Landkreis Uelzen und 66 % im Emsland. Einzig
der geringfügig dichter besiedelte Landkreis Oldenburg weist mit 68 % eine noch
höhere Selbstnutzerquote aus.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

41

Grafik: NBank

Selbstnutzerquote (Abb. 2–9)

Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten
Wohnungen in Prozent
unter 30
Niedersachsen: 48

30 bis 40

40 bis 50

50 bis 60

über 60

Landeshauptstadt Hannover: 20

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Nach den Ergebnissen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2008 steigt die
Selbstnutzerquote am stärksten mit dem Beginn des Erwachsenenalters (von 0 auf
22 %) und mit der beruflichen Etablierung im dritten und vierten Lebensjahrzehnt
(von 22 auf 50 %). Mit 58 % wird der höchste Anteil in der zweiten Lebenshälfte (45
bis 80 Jahre) erreicht. Die Hochaltrigen leben immerhin noch zu 48 % in den eigenen vier Wänden. Mit diesen Werten liegt Niedersachsen um rund sieben Prozentpunkte über dem gesamtdeutschen Niveau.
Leerstände nur punktuell

Leerstände werden in Niedersachsen lediglich lokal diskutiert, weil insgesamt nur wenige Wohnungen wegen Vermietungsschwierigkeiten leer stehen. Nach Angaben der befragten Wohnungswirtschaft betraf dies zuletzt 1,6 % der Bestände. In den vergangenen

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

zehn Jahren schwankte die Quote nur geringfügig zwischen 1,5 und 2,0 %. Der langfristige Durchschnitt beträgt in den ländlichen Räumen und im verdichteten Umland etwa
1,3 % gegenüber 1,8 bzw. 2,1 % in den ländlichen verdichteten Räumen bzw. kreisfreien
Städten. Während die Quoten bis 2003 eher zurückgingen, stiegen sie in der Folge bis
2007 wieder leicht an. In 2008 gingen mit Ausnahme der städtischen Umlandregionen
die Leerstände überall recht deutlich zurück (im Mittel um 0,4 Prozentpunkte).

Bevölkerung, Mieterquote3 und Mietwohnungsmarkt in den großen niedersächsischen Städten 2008 (Abb. 2–10)
Einwohnerzahl, Anteil Mieterhaushalte an allen Haushalten und Anzahl Mieterhaushalte

Einwohner
600.000
H
221.000

500.000
400.000
300.000

OS
OL
51.300 54.900
WOB
HI
LG
SZ
GS

100.000
0

LI

CE

40

EMD CUX

DEL

GÖ
54.200
WHV

HM

50

60

Grafik: NBank

BS
105.000

200.000

70

80

90

100

Mieterquote in %

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

Marktbedingter Leerstand (Abb. 2–11)
Prozent
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
Grafik: NBank

42

0,5
0,0
1998

2000

Niedersachsen

2002

2004

2006

2008

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

Auch die gemeinschaftlich vom Energiedienstleister Techem und vom empirica-Institut ermittelten Leerstandswerte sind in westdeutschen Städten bis 2007 leicht gestiegen. In Niedersachsen erreichte diese Quote im Jahr 2007 3,7 %. Die in der amtlichen
Statistik im Jahr 2006 ausgewiesene Quote unbewohnter Geschosswohnungen betrug
dagegen 7,2 %.
Zurückzuführen sind diese deutlichen Abweichungen auf die unterschiedlichen
Erhebungsmethoden. Das NBank-Wohnungsmarktbarometer erfasst wie auch Techem/empirica vor allem professionell bewirtschaftete Geschosswohnungen mit Zentralheizung und/oder zentraler Warmwasserversorgung. Im Unterschied zu Techem/
empirica, die eine zeitraumbezogene Quote messen – also die Leerstandsdauer im
Jahr berücksichtigen – fragt das NBank-Wohnungsmarktbarometer die Zahl der am
Jahresende (31.12.) leer stehenden Wohnungen ab. Beide Methoden unterscheiden
sich zur Vorgehensweise des Mikrozensus vor allem dadurch, dass in der amtlichen
Statistik eine Wohnung dann als ‚leer stehend’ gilt, wenn nach mehrmaligem Aufsuchen der Wohnung nicht geöffnet wurde und die Wohnung nach äußerem Schein
unbewohnt ist – unabhängig davon, ob für diese Wohnung evtl. noch Miete gezahlt
wird oder nicht bzw. ob die Wohnung noch am Markt angeboten wird oder nicht.
Auch fließen leer stehende Wohnungen, die gerade verkauft, modernisiert oder aber
abgerissen werden sollen, in den Mikrozensus ein, wenn die oben genannten Kriterien erfüllt sind. Daher ist diese Leerstandsquote deutlich höher als die Werte von
Techem/empirica oder NBank.
Wünschenswert wären flächendeckende und einheitliche Informationen zu
Leerständen bei (kleineren) Privatvermietern einerseits und zu leer stehenden Einfamilienhäusern andererseits. Einzig die jüngste Leerstandsanalyse 2006 der Stadt
Hannover zeigt, dass insgesamt anderthalb Prozent der Ein- und auch der Zweifamilienhauswohnungen leer stehen. Als häufigste Ursache für Leerstand wurde „fehlende
Nachfrage oder Vermietungsschwierigkeiten“ genannt (51 % der Nennungen).
Teuer oder billig?

Im Jahr 2006 kamen in Niedersachsen 28 % aller Mieterhaushalte mit einer monatlichen Bruttokaltmiete in Höhe von 300 Euro oder darunter aus. Deutschlandweit
waren lediglich 23 % aller Mietwohnungen zu diesen Konditionen vermietet. Gleichzeitig gab es in Deutschland insgesamt deutlich mehr teure Mietverhältnisse als in
Niedersachsen.
Der Anteil günstiger Mietverhältnisse am gesamten Mietmarkt ist in den ländlichen Räumen mit bis zu 43 % am höchsten. Darunter fallen Regionen wie Südniedersachsen und das Emsland genauso wie die Nordseeküste. In engeren Wohnungsmärkten wie den Agglomerationsräumen Hamburg, Bremen und Hannover stehen
in Relation zum Gesamtmarkt deutlich weniger günstige Mietwohnungen zur Verfügung. In der Region „Harburg/Osterholz/Rotenburg (Wümme)“ dominieren sogar
die teuren Mietwohnungen ab 450 Euro aufwärts den Markt. In der Landeshauptstadt sowie in den Regionen „Braunschweig/Salzgitter/Peine“ und „Delmenhorst/
Oldenburg (Stadt- und Landkreis)“ sind die Anteilswerte günstiger Mietwohnungen
(sehr) niedrig.

43

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Günstige Mietwohnungen in den Regionen4 2006 (Abb. 2–12)

43

Hameln-Pyrmont / Holzminden
Wilhelmshaven / Friesland /
Wittmund / Wesermarsch

43
39

Göttingen / Northeim
Emsland / Grafschaft Bentheim

37

Emden / Leer / Aurich

36

Goslar / Osterode am Harz

33

Wolfsburg / Gifhorn /
Helmstedt / Wolfenbüttel

32

Hildesheim

32

Osnabrück (Stadt- und Landkreis) / Vechta

32
30

Diepholz / Nienburg (Weser) / Schaumburg
Delmenhorst / Oldenburg
(Stadt- und Landkreis)

29

Niedersachsen

28

Ammerland / Cloppenburg

26

Lüneburg / Uelzen / Lüchow-Dannenberg

25

Braunschweig / Salzgitter / Peine

23

Celle / Soltau-Fallingbostel / Verden

22

Cuxhaven / Stade

21

Hannover-Umland

21

29

19

Landeshauptstadt Hannover
Harburg / Osterholz / Rotenburg (Wümme)

17
0

Bruttokaltmiete in Euro je Monat

43

Grafik: NBank

44

20
unter 300

40

60

300 bis 450

80

100 %

über 450

Datenbasis: LSKN

Weniger Sozialwohnungen

Den geförderten Mietwohnungen, die einer Mietpreis- und Belegungsbindung
unterliegen, kommt eine besondere Bedeutung auf den Wohnungsmärkten zu. Diese
sogenannten Sozialwohnungen stehen Haushalten zur Verfügung, die auf dem freien
Markt Schwierigkeiten haben, sich selbstständig mit bezahlbarem und angemessenem Wohnraum zu versorgen. Der Bestand an Mietwohnungen, die Bindungen
unterliegen, ist jedoch seit Jahren leicht rückläufig. Die Städte Emden (4,5 %) und
Salzgitter (4,0 %) sowie die Region Hannover (4,1 %) verfügen noch über die meisten Sozialwohnungen. Insgesamt ist der Sozialwohnungsbestand in Niedersachsen in
Bezug auf den Gesamtwohnungsbestand von fünf Prozent in 1998 auf zuletzt zwei
Prozent zurückgegangen. Neu hinzugekommene Belegungsbindungen konnten die in
den vergangenen Jahren ausgelaufenen nicht ausgleichen.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

45

Grafik: NBank

Sozialwohnungen in Niedersachsen 2008 (Abb. 2-13)

Anteil der Sozialwohnungen an den Wohnungen insgesamt
unter 1,0
Niedersachsen: 2,2

1,0 bis 2,0

2,0 bis 3,0

3,0 bis 4,0

über 4,0

Landeshauptstadt Hannover: 5,7

Verfügbarkeit von Sozialwohnungen für Bedarfsgemeinschaften
= 1 Bedarfsgemeinschaften je Sozialwohnung
Niedersachsen: 4

Landeshauptstadt Hannover: 2

Datenbasis: NBank
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

In der Regel bedeutet ein größerer Sozialwohnungsbestand auch eine bessere Versorgung von Bedarfsgemeinschaften. In den genannten Gebieten kommen daher rein
rechnerisch auf eine Sozialwohnung nur drei Bedarfsgemeinschaften. In den Landkreisen Cloppenburg, Vechta und Osnabrück steht sogar jeder zweiten Bedarfsgemeinschaft eine Sozialwohnung gegenüber, weil hier der Sozialindikator sehr gering
ist.

46

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Ein ungünstiges Verhältnis weisen die Landkreise Verden, Cuxhaven, Peine, SoltauFallingbostel sowie die Stadt Wilhelmshaven auf. Hier stehen einer Sozialwohnung
10 bis 15 Bedarfsgemeinschaften gegenüber. Nach dem empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking (2. Quartal 2009) liegen die Mieten am freien Wohnungsmarkt in
Wilhelmshaven allerdings im unteren Viertel der 118 kreisfreien Städte Deutschlands.
Dies korrespondiert mit Abbildung 2–12, die vermuten lässt, dass in Wilhelmshaven
relativ viele preiswerte Wohnungen zur Verfügung stehen, während in den Landkreisen Soltau-Fallingbostel, Cuxhaven, Verden und Peine der Anteil günstiger Mietwohnungen weit unter dem Landesdurchschnitt liegt. Daher ist – vor dem Hintergrund
des ungünstigen Verhältnisses von Sozialwohnungen zu Bedarfsgemeinschaften – in
den vier genannten Landkreisen eine deutlich größere Konkurrenz um preiswerten
Wohnraum anzunehmen als in der großen Mehrheit der übrigen niedersächsischen
Landkreise und kreisfreien Städte.
Mehr Mittel für Wohnraumförderung im Jahr 2008

Zwar konnte der Rückgang des Sozialwohnungsbestands auch in 2008 nicht gestoppt
werden. Jedoch versorgte das Land Niedersachsen mit der Wohnraumförderung 2008
deutlich mehr Menschen mit bezahlbaren Wohnungen als in den Vorjahren. Die Zahl
der geförderten Einheiten erhöhte sich gegenüber 2007 um die Hälfte auf fast 2.000
Maßnahmen. Das Land gewährte dafür Baudarlehen sowie Zuschüsse für den nachträglichen Einbau von Aufzügen in Höhe von rund 51 Mio. Euro. Der Schwerpunkt
der Wohraumförderung liegt weiterhin bei der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum. Mit 1.069 Wohnungen wurden 339 Einheiten mehr gefördert als in 2007.
Auch die Förderung von Investitionen in den Mietwohnungsbau wurde erheblich auf
884 Maßnahmen ausgeweitet.

Qualitäten der niedersächsischen Wohnungsbestände
Voll saniert oder modernisierungsbedürftig?

Der Sanierungsstand ist ein wichtiges Qualitätskriterium für Wohnungen. Informationen hierzu liegen jedoch nicht von amtlicher Seite und auch nicht flächendeckend
vor. Erstmals hat die NBank deshalb ihr Wohnungsmarktbarometer dazu genutzt,
vertiefte Bestandsinformationen bei den wohnungswirtschaftlichen Akteuren abzufragen. Gut 100.000 der insgesamt 1,5 Mio. vermieteten Geschosswohnungen in
Niedersachsen wurden auf diese Weise erfasst. Differenziert nach den räumlichen
Kategorien „ländliche Räume“, „verdichtete ländliche Räume“, „verdichtetes Umland“ und „kreisfreie Städte“ kann der Wohnungsbestand grob unterteilt werden in
unsaniert, teilmodernisiert und modernisiert. Danach ist ein Großteil der Bestände
mindestens teilmodernisiert. Der Anteil unsanierter Wohnungen am erhobenen Gesamtbestand lag in den verdichteteren Räumen und Städten durchgängig bei 14 %.
In den ländlichen Räumen ist allerdings mehr als jede fünfte Wohnung der abgebildeten Bestände nicht saniert. Den höchsten Standard bieten der Befragung nach die
Bestände im verdichteten Umland der Städte. Zwei von drei Wohnungen entsprechen
dem erwartbaren Standard und ein knappes Viertel ist immerhin teilmodernisiert.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

47

Bestandsstruktur nach Sanierungsstand (Abb. 2–14)

1.130
14 %

1.904
22 %
3.838
44 %

3.719
46 %

ländliche
Räume
8.749

ländliche
verdichtete
Räume
8.073
3.224
40 %

3.007
34 %

4.760
14 %

6.511
19 %

29.562
52 %

kreisfreie
Städte
52.271
19.507
34 %
Grafik: NBank

22.901
67 %

verdichtetes
Umland
34.172

8.202
14 %

unsaniert
(15.996 - 15 %)

teilmodernisiert
(32.249 - 30 %)

modernisiert
(60.020 - 55 %)

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Erwartungsgemäß genügen vor allem die in jüngster Zeit fertiggestellten Wohnungen
den heutigen Ansprüchen an Größe, Schnitt, energetischen Zustand und Ausstattung.
Nur sieben Prozent der Wohnungen ab Baujahr 1996 sind lediglich teilmodernisiert.
Allerdings wurden 95 % aller abgefragten Bestände vor 1996 realisiert, zwei Drittel in
den ersten drei Nachkriegsjahrzehnten. Gut die Hälfte davon ist modernisiert, etwa
ein Drittel teilmodernisiert. Der Anteil unsanierter Wohnungen steigt mit dem Baualter und ist mit 23 % bei den Gründerzeit- bzw. Vorkriegswohnungen am höchsten.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Sanierungsstand nach Baualter (Abb. 2–15)
Prozent (88.440 Mietwohnungen insgesamt)
100
80
60
40
Grafik: NBank

48

20
0
bis 1948

1949 - 1978

1979 - 1995

1996 - 2006

ab 2007

Anteil am Wohnungsbestand
unsaniert

teilmodernisiert

modernisiert

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Nur wenige generationengerechte Wohnungen

Damit sind zwar die meisten Wohnungen in einem (sehr) guten Zustand. Allerdings
sehen die Befragten einen erheblichen Anpassungsbedarf der Wohnungsbestände an die Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung. Zur Abgrenzung der Begriffe
altersgerecht bzw. generationengerecht wurden im Fragebogen Kriterien wie z. B.
„barrierefrei bzw. -arm (insbesondere Zugänge, Sanitärbereich, Küche), Haltegriffe,
breite Türen, moderne Kommunikationstechnik“ genannt. Eine stark vereinfachende
„Rechnung“ untermauert den Diskussionsbedarf zu diesem Thema: Wenn – wie die
Befragten angeben – zwei Prozent der Bestände die genannten Kriterien erfüllen,
entspräche dies weniger als 30.000 generationengerechten Mietwohnungen bei insgesamt fast 700.000 über 75-Jährigen oder mehr als zwei Millionen über 60-Jährigen.
Beschränkt man sich auf die Altersgruppe der über 75-Jährigen, errechnet daraus
überschlägig etwa 500.000 Haushalte und berücksichtigt zudem, dass davon rund die
Hälfte im eigenen Haus lebt, ergibt sich für die restlichen 250.000 Mieterhaushalte
immer noch eine theoretische qualitative Unterversorgung in Höhe von fast 90 %.
Über die diesbezüglichen Qualitäten in Einfamilienhäusern gibt es keine Erkenntnisse.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

49

Generationengerecht modernisierte Wohnungen (Abb. 2–16)
generationengerechte Mietwohnungen (2.182 von insgesamt 119.617)
kreisfreie Städte
verdichtetes Umland
ländliche verdichtete Räume
ländliche Räume
0

250

500

750

1.000 Wohnungen

In Prozent des jeweiligen Wohnungsbestandes der Regionaltypen
kreisfreie Städte
Grafik: NBank

verdichtetes Umland
ländliche verdichtete Räume
ländliche Räume
0

1

2

3

4

5

Prozent

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Sanierungsmaßnahmen 2008 (Abb. 2–17)
513 355
4% 3%
1.914
15 %

energetisch

5.662
44 %

3.120
24 %

517
4%

3.879
29 %

Grafik: NBank

2.025
16 %

672
5%
generationengerecht

klassisch

grundrissverändernd

ver-/entsorgungstechnisch

(Grundgesamtheit: 128.000 Mietwohnungen)
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

standardhebend

Dämmung
Heizung
Photovoltaik/Solar

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Zwar werden Wohnungsbestände auch generationengerecht modernisiert, jedoch
liegt das Schwergewicht der Sanierungen eindeutig bei den energetischen und klassischen Maßnahmen (zusammen 73 % in 2008). Bei den energetischen Maßnahmen
handelte es sich vorwiegend um eine (verstärkte) Dämmung und den Austausch der
Heizungsanlage. Mit klassischer Modernisierung sind z. B. Maler-, Tischler- oder
Dacharbeiten gemeint. Nur jede zwanzigste Modernisierung hatte in 2008 das Ziel,
die Wohnung leichter zugänglich bzw. leichter bewohnbar zu machen.

Sanierungsmaßnahmen 2008 nach Regionen (Abb. 2–18)
Prozent der Gesamtmaßnahmen (sanierte Mietwohnungen)

energetisch

klassisch

standardhebend

generationengerecht

grundrissverändernd

Grafik: NBank

50

ver-/entsorgungstechnisch
(Gebäude)
0

10

Niedersachsen

20

30

40

ländliche Räume

ländliche verdichtete Räume

verdichtetes Umland

kreisfreie Städte

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

50

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

51

Investitionen in die Mietwohnungsbestände in Niedersachsen (Abb. 2–19)
Euro/Bestandswohnung
2.700
2.400
2.100
1.800
Grafik: NBank

1.500
1.200
900
2002

2004

2006

2008

2002

2004

2006

2008

Niedersachsen

Niedersachsen
kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Unternehmen mit ...

weniger als 1.000 Wohnungen
1.000 bis 5.000 Wohnungen
mehr als 5.000 Wohnungen

Das Wohnungsmarktbarometer zeigt auch: Bevor die Wohnungen generationengerecht modernisiert werden, ist es zunächst noch deutlich wichtiger, den Standard
eines Objekts und damit die Mieterzielungsmöglichkeiten anzuheben. Immerhin
15 % aller Sanierungen zielten in diese Richtung. Diese Prioritäten setzen die Vermieter in allen Regionen etwa gleich: energetisch vor klassisch vor standardhebend.
Unterschiede gibt es dennoch: So wird in den ländlichen Räumen zu fast 40 % „klassisch saniert“, während diese Maßnahmen in den kreisfreien Städten nur ein gutes
Viertel der Gesamtaktivitäten ausmachen. In punkto generationengerechtes Modernisieren tut sich am meisten im verdichteten Umland und in den ländlichen verdichteten Räumen, während vor allem die städtischen Wohnungsanbieter Maßnahmen
zur Verbesserung der Ver- und Entsorgung der Gebäude durchführen lassen.
In den letzten sechs Jahren wendeten die niedersächsischen Wohnungsunternehmen für Modernisierungen jährlich etwa 1.400 Euro pro Wohnung – bezogen
auf ihren Gesamtwohnungsbestand – auf. Bei kleinen Unternehmen mit weniger
als 1.000 Wohnungen im Bestand schwankten die Investitionsmittel zwischen 1.300
in 2005 und zuletzt 800 Euro pro Wohnung. Die mittelgroßen Betriebe investierten
gemessen an ihren Wohnungsbeständen mit rund 1.600 Euro pro Wohnung am
meisten. Die Unternehmen mit mehr als 5.000 Wohnungen setzten rein rechnerisch
jährlich Investitionsmittel in Höhe von 1.000 bis 1.500 Euro pro Wohnung ein.
In den vergangenen drei Jahren nahmen Wohnungsunternehmen mit Sitz in
den ländlichen Räumen überdurchschnittlich viel Geld für die Modernisierung ihrer
Bestände in die Hand. In den ländlichen verdichteten Räumen wurde 2007 und 2008
dagegen deutlich weniger investiert als im Landesdurchschnitt.

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Ökonomisch sanierungsfähig? (Abb. 2–20)
Wie viele Mietwohnungen (Prozent des Gesamtbestands) …

... wurden in den
letzten fünf Jahren
ersatzlos abgerissen?

abgerissen

... wurden in den
letzten fünf Jahren
abgerissen und (teilweise) ersetzt?

durch Neubau
ersetzt

... sind ökonomisch
nicht sanierungsfähig?

Grafik: NBank

52

0

1

Niedersachsen

2

3

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche verdichtete Räume

ländliche Räume

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2009

Wohnungsunternehmer halten Abriss bei ein bis drei Prozent ihrer Bestände
für sinnvoll

Insgesamt zeigen die Ergebnisse des Wohnungsmarktbarometers, dass die Bestände
in unverminderter Intensität modernisiert werden. Gleichzeitig werden nur relativ
wenige Wohnungen abgerissen. Trotzdem gibt es Wohnungen, die als ökonomisch
nicht sanierungsfähig gelten. Sie machten über alle Befragten 2008 im Durchschnitt
knapp zwei Prozent der erfassten Gesamtbestände aus. In den kreisfreien Städten lag
der Anteil sanierungsunwürdiger Bestände bei zweieinhalb Prozent, in den ländlichen verdichteten Räumen bei gut drei Prozent.
Von 2003 bis 2008 wurden bereits 1,6 % der Bestände abgerissen – knapp die
Hälfte davon ersatzlos, der Rest wurde zu einem Drittel wieder durch Neubau ersetzt. Obwohl vor allem Bestände in den ländlichen verdichteten Räumen als nicht
sanierungswürdig gelten, wurden die relativ meisten Wohnungen in den ländlichen
Räumen abgerissen – zumeist ersatzlos.
Über die Sanierungsaktivitäten in den Einfamilienhäusern oder deren Abriss
liegen kaum Informationen vor. Nach der jüngsten Wohneigentumsstudie von TNSInfratest, die im Auftrag verschiedener Finanzierungsinstitute von 2004 bis 2007
deutschlandweit insgesamt 1.516 Eigentumsübergänge untersucht hat, haben neun
von zehn Eigenheimerwerbern ihr neues Zuhause vor dem Einzug für durchschnitt-

Prozent

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

lich 38.700 Euro modernisiert. Dies deutet auf einen erheblichen Sanierungsbedarf
in den Einfamilienhausbeständen hin.
Auch die Auswertung von Förderstatistiken ergibt nur vage Hinweise auf den Sanierungsbedarf im Wohnungsbestand. Vom Land Niedersachsen wurde seit Maßnahmebeginn in den vergangenen gut zweieinhalb Jahren die – ausschließlich energetische – Modernisierung von insgesamt rund 270 Eigenheimen gefördert. Die NBank
hat dazu Mittel in Höhe von fast fünf Millionen Euro entsprechend 18.200 Euro pro
Haus bewilligt. Gefördert wurden in der Regel jeweils 40 % der Gesamtinvestitionssumme. Weit größere Fördervolumina zur Unterstützung der Wohnungsbestandssanierungen wurden über die KfW vergeben. Sie erteilte von 2001 bis 2008 126.500
Förderzusagen für Modernisierungsvorhaben in Niedersachsen. Die Summe der
bewilligten Mittel erreichte fast die Marke von zwei Milliarden Euro. Dies entspricht
einer Fördersumme pro Wohneinheit in Höhe von rund 16.000 Euro. Die KfW weist
eine sektorale Untergliederung ihrer Förderzahlen nach Gebäudeart nicht aus.

Zukünftige quantitative Wohnungsbedarfe
Geschätzter jährlicher Wohnungsneubaubedarf bei 13.700 Wohnungen

Der leichte Anstieg der Haushaltszahlen bis 2025 bedeutet für die Wohnungsmarktbilanz des Landes weiterhin einen Wohnungsneubaubedarf. Allerdings bestehen in der
Regel gleichzeitig regional unterschiedliche Neubedarfe und Wohnungsüberhänge, bei
denen davon ausgegangen wird, dass es nur zufällig und damit in den wenigsten Fällen
zu einem Ausgleich zwischen Bedarf und Überhang innerhalb eines Gebietes kommt.
In der NBank-Wohnungsmarktprognose 2008 des NIW stehen einem Bedarf in Höhe
von 171.512 Wohnungen Überhänge in Höhe von 145.104 Wohnungen gegenüber.
Das entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von rund 9.500 Wohnungen in den
prosperierenden Regionen. Gleichzeitig werden an anderer Stelle jährlich etwa 8.000
Wohnungen auf den Markt kommen, für die Bewohner bzw. Haushalte fehlen.
Demografisch bedingt entsteht der höchste Neubaubedarf im Landkreis Vechta.
Bis 2025 müssen jährlich 650 Wohneinheiten neu errichtet werden, um den Zusatzbedarf zu decken. Gemeinden mit Wohnungsüberhängen gibt es im Landkreis Vechta
nicht. Eine ähnliche Entwicklung wird auch für die Landkreise Harburg, Ammerland,
Grafschaft Bentheim, Cloppenburg, Emsland und die kreisfreien Städte Emden und
Oldenburg erwartet.
Dagegen kommt es in Regionen mit rückläufigen Haushaltszahlen zu einem
teilweise deutlichen Übergewicht der Wohnungsüberhänge im Vergleich zu den
prognostizierten Neubedarfen. Beispielsweise steht einem geringen Neubedarf im
Landkreis Wolfenbüttel in Höhe von jährlich sechs Wohnungen ein Wohnungsüberhang von fast 130 Einheiten gegenüber. Ähnlich stellt sich die Entwicklung für den
benachbarten Landkreis Helmstedt dar. Trotzdem gibt es auch hier zusätzliche Nachfragepotenziale nach Wohnraum.
Rechnet man die von den befragten Wohnungsmarktexperten genannten zwei
Prozent nicht sanierungswürdiger Wohnungen hinzu, erhöht sich in Niedersachsen
der jährliche Neubaubedarf um 4.200 Einheiten auf dann 13.700 Wohnungen. Für
den Landkreis Vechta ergibt sich danach ein qualitativer Zusatzbedarf aus Abriss und

53

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen

Neubau in Höhe von 55 Wohnungen. Im Landkreis Wolfenbüttel steigt der Neubaubedarf – soweit durch den Abriss keine Wohnungsüberhänge aufgefangen werden –
um 67 Wohnungen.
Stellt man den prognostizierten Bedarfen (Wohnungsneubau oder -überhänge)
die tatsächliche Neubautätigkeit im ersten Jahr des Prognosezeitraums gegenüber,
lassen sich daraus mögliche Über- bzw. Unterproduktionen abschätzen, wenn so wie
in 2008 weitergebaut würde. Regional ergeben sich deutlich voneinander abweichende Risiken von Wohnungsmangel einerseits und Wohnungsleerstand andererseits. In
15 % aller Städte und Gemeinden liegt die aktuelle Bautätigkeit unter dem durchschnittlichen Jahres-Neubaubedarf, den die Prognose ausweist. Diese Kommunen
mit einem latenten Risiko eines zukünftigen Wohnungsmangels liegen in Westniedersachsen oder im Umland der Städte Hamburg, Bremen, Hannover und sind
verkehrstechnisch gut angebunden.

Leerstandsrisiko (Abb. 2–21)

Grafik: NBank

54

Drohender Wohnungsmangel (<0) bzw. Leerstand (>0) in Prozent
bei Fortschreibung der aktuellen Bautätigkeit (2008) bis zum Jahr 2025
unter -15

-15 bis -5

-5 bis 5

5 bis 15

über 15

Landeshauptstadt Hannover: -2,6

Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnungsmarktprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), eigene Berechnungen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Strukturen und Qualitäten in den niedersächsischen Wohnungsbeständen Wohnraum

Eine Fortsetzung der aktuellen Bautätigkeit würde bei knapp 40 % aller Kommunen
weder Wohnungsmangel noch Leerstände in nennenswertem Umfang hervorrufen.
Beim größten Teil der niedersächsischen Städte und Gemeinden würde allerdings
eine unverminderte Bautätigkeit zu Leerstandsrisiken von mehr als fünf Prozent führen. Dies trifft vor allem für die niedersächsischen Harzregionen, die Weser-Schiene
bis kurz vor Bremen, Heide und Wendland sowie für weite Küstenteile zu. Für mehr
als 70 Kommunen entstehen rechnerisch sogar Überkapazitäten von mehr als 15 %,
wenn bis 2025 mit gleicher Intensität weiter gebaut wird.

Übersicht über Datenquellen zum Thema Wohnungsbestand (Abb. 2–22)
Amtliche Statistik
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—

Wohnungsfortschreibung (jährlich)
Mikrozensus-Zusatzerhebungen (alle 4 Jahre zur Wohnsituation)
Volkszählungen (1981 in den neuen Ländern und 1987 im früheren Bundesgebiet)
Einkommens- und Verbrauchsstichprobe: Wohnverhältnisse privater Haushalte (alle fünf Jahre, zuletzt
2008; 0,15 %ige Stichprobe)
Gutachterausschussdaten (Transaktionen bzw. Umsätze und Preise)
Techem-empirica-Leerstandsindex (jährlich)
Sonderauswertungen des LSKN
1 %ige Gebäude- und Wohnungsstichprobe am 30. September 1993 in den alten und neuen Bundesländern (GWS 1993)
Gebäude- und Wohnungszählung am 30. September 1995 in den neuen Ländern und Berlin-Ost (GWZ
1995)
Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung (Bruttowertschöpfung im Baugewerbe insgesamt auf Kreisebene)
Geplant: Zensus 2011 (Minimalprogramm: Bevölkerung, Haushalt und Familie, Erwerbs- und Bildungssituation, Gebäude und Wohnungen)

Umfragen
— Bestandsdaten der Wohnungswirtschaft (Bestände der Privateigentümer fehlen): GdW-Umfragen (jährlich),
NBank-Wohnungsmarktbarometer (Niedersachsen, jährlich)
— Angaben der regionalen oder örtlichen Haus- und Grundeigentümervereine
Sonstige Informationsquellen
— Sozioökonomisches Panel (SOEP)
— DIW-Bauvolumen (Deutschland, Ost, West)
— BBSR (ExWoSt-Forschungsvorhaben mit ausgewählten Untersuchungsstädten, Ziel: Aufbau eines dauerhaften Bestandsmonitorings)
— Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung, Deutsche Immobiliendatenbank (DIX) (Mietentwicklung)
— Daten vom Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Deutscher Sparkassen- und Giroverband (DSGV)
(Finanzierungsdaten)
— Einzelne Studien oder Umfragen/Ortsbegehungen. In unregelmäßiger Folge werden (Forschungs-)Institute
beauftragt, oder Kommunen befragen Wohnungswirtschaft und Privateigentümer in Eigenregie (um z. B.
Stadtentwicklungskonzepte abzusichern). Oft bleiben allerdings die vielen Privateigentümer unberücksichtigt.
— Förderdaten der Landesförderinstitute und der KfW zu (energetischen) Modernisierungen bzw. Bestandsmaßnahmen

55

56

Schlussfolgerungen und Handlungsfelder Wohnraum

Schlussfolgerungen und Handlungsfelder
Die Finanz- und Wirtschaftskrise bedeutete einen tiefen Einschnitt in die Märkte.
Die Deutsche Bundesbank sieht die konjunkturelle Talsohle zwar erreicht, einen
selbsttragenden Aufschwung jedoch noch nicht. Aktuell geht sie davon aus, dass
Deutschland das Wohlstandsniveau von 2008 erst wieder im Jahr 2013 erreichen
wird. Die Arbeitslosigkeit wird nach dem allmählichen Auslaufen der Kurzarbeit
in 2010 und vielleicht auch in 2011 noch steigen. Voraussichtlich sinkende verfügbare Einkommen werden die Nachfrage nach Wohneigentum bzw. hochwertigem
(Miet-)Wohnraum in der nahen Zukunft dämpfen.

Regionalentwicklung
Die Angebotsstrukturen an den Wohnungsmärkten ändern sich nur langsam, weil
Um- und Neubau im Vergleich zum Gesamtbestand nur ein geringes Gewicht haben.
Zahlreiche niedersächsische Wohnstandorte müssen sich auf Schrumpfung einstellen, wenn nicht intensiv gegengesteuert wird. Maßnahmen der Wirtschafts- und
Arbeitsmarkt- sowie der Wohnraumförderung sind wichtige Bausteine zur Begleitung eines wirkungsvollen Umbaus von städtischen und ländlichen Regionen. Sie
unterstützen in allen Facetten die Bemühungen der Kommunen, attraktiv für nachwachsende Generationen und für Zuwanderer zu bleiben bzw. zu werden.
Gelingen kann dies nur, wenn Stadt- und Regionalentwickler, Arbeitsmarktund Wirtschaftsförderer, kommunale Stäbe und Entscheider eng kooperieren und
zielgerichtet, realistisch und vorausschauend planen. Dazu braucht es ein aussagefähiges Informationsinstrumentarium. Jedoch sind in zahlreichen Gebieten Niedersachsens regionale Konzepte, laufende Analysen der Märkte und zielgerichtete
Kooperationen kaum verbreitet oder zumindest bei den Wohnungsmarktakteuren
nicht bekannt. Eine kommunale, eigenständige (Wohnungs-) Marktbeobachtung
vor Ort wird als sinnvoll angesehen, um daraus z. B. kommunale Konzepte zum
Thema Wohnen zu entwickeln, die die Marktlage berücksichtigen und Zukunftsstrategien bereithalten.

Wohnungsneubau
Demografisch bedingt stehen in Niedersachsen einem jährlichen Neubaubedarf in
Höhe von rund 9.500 in den prosperierenden Regionen etwa 8.000 Wohnungen
in stagnierenden Räumen gegenüber, für die die Bewohner bzw. Haushalte fehlen
werden. Über alle Regionen ist von einem zusätzlichen Ersatzbedarf für nicht sanierungswürdige Bestände in Höhe von jährlich 4.200 Wohnungen auszugehen. Solange
der Wohnungsneubau kaum von angebotsseitigen Faktoren bestimmt wird, wird nur
dort neu gebaut, wo Wohnungsnachfrager aktiv auf Bauträger oder Planer zugehen.
Insbesondere in stagnierenden und schrumpfenden Regionen sollte die Bestandsentwicklung Vorrang vor Neuausweisungen haben.
Wenn bis 2025 mit gleicher Intensität weiter gebaut würde wie in 2008, käme es
wahrscheinlich in den prosperierenden Gebieten in Westniedersachsen und rund um
die großen Städte Hamburg, Bremen und Hannover zu Wohnraumengpässen. Dage-

57

58

Schlussfolgerungen und Handlungsfelder

gen entstünden in weiten Teilen Süd- und Ostniedersachsens sowie der Küstenregion
deutliche Überkapazitäten.

Wohnungsbestände
Entwicklung der regionalen Disparitäten überwachen

In Niedersachsen sind in den großen Zentren eher relativ wenige preiswerte Mietwohnungen zu finden. Gerade hier ist jedoch der Sozialindikator meist sehr hoch.
Eine Verschlechterung am Arbeitsmarkt wird in den Städten bei gleichbleibendem
(Sozial-)Wohnungsangebot am schnellsten zu einer qualitativen Unterversorgung
führen.
Viele Wohnungen stehen (zukünftig) am falschen Ort. In Gebieten mit demografisch und wirtschaftlich bedingtem Rückgang der Wohnungsnachfrage entsteht
ein Leerstandsproblem auch im Einfamilienhausbestand. In zentralen Lagen mit
günstiger Zukunftsprognose wird zu wenig gebaut.
In Zukunft werden vor allen Dingen ländliche Räume mit einem geringen
Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot von Leerstand betroffen sein. Damit nicht
jede Kommune alle Angebote der Daseinsvorsorge vorhalten und finanzieren muss,
ist es erforderlich, dass sich Dörfer und Kleinstädte in Bezug auf einzelne Wohn- und
Arbeitsfunktionen spezialisieren. Dazu braucht es die passenden Umnutzungs- und
Umstrukturierungsstrategien.
Wohnungsleerstände sind zurzeit nur ein spezifisch lokales Problem. In der
organisierten Wohnungswirtschaft stehen insgesamt nur wenige Wohnungen wegen
Vermietungsschwierigkeiten leer. Es ist allerdings nicht bekannt, in welchem Maß
Ein- und Zweifamilienhäuser von Leerstand betroffen sind.
Private Wohnungsbestände analysieren

Einfamilienhäuser sind in Niedersachsen deutlich jünger als Geschosswohnungen.
Unbekannt ist allerdings, wie viele der älteren selbst genutzten Familienheime bereits
modernisiert sind. Der Modernisierungsgrad hat zukünftig erheblichen Einfluss auf
die Marktgängigkeit dieser Häuser.
Etwa 40 % des Gesamtwohnungsbestands werden in Niedersachsen von privaten
Kleinanbietern vermietet, darunter rund 645.000 Einheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und 800.000 Geschosswohnungen. Weder über diese Bestände noch
über die Präferenzen der Anbieter oder deren finanzielle Situation gibt es genügend
Informationen.
Vermutlich befindet sich damit ein großer Teil der Wohnungen, die in der
Zukunft problembehaftet sein können, in Privatbesitz. Die Beteiligung von Privateigentümern an Stadt- und Dorfentwicklungsprozessen sollte daher ein wichtiges
Ziel sein, um die Wohnungsmärkte zu stabilisieren. Noch bedeutsamer ist jedoch
eine Bestandsaufnahme bzw. ein Monitoring der selbst genutzten wie auch der
vermieteten privaten Wohnungsbestände. Insgesamt gilt es, für diese Bestände ein
Instrumentarium zu entwickeln, das Defizite bzw. Handlungserfordernisse erkennbar macht, Problemlagen differenziert beschreibt und möglichst passende Lösungen
aufzeigt.

Schlussfolgerungen und Handlungsfelder Wohnraum

Wohnungsabgänge thematisieren

Die Wohnungsbestandsstatistik weist Lücken auf. Es fehlen Informationen über
Wohnungsabgänge, da Wohnungsabbrüche nur noch in Ausnahmefällen genehmigungs- oder anzeigepflichtig sind. Wohnungsabrisse sind jedoch zu erwarten, wenn
Mietwohnungsbestände, die als ökonomisch nicht sanierungsfähig gelten, dem Wohnungsmarkt nicht mehr als Schlichtwohnungsbestände zur Verfügung stehen sollen.
Es ist beabsichtigt, diese Problematik im „Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung“ zu diskutieren.
Wohnungsbestände energieeffizient und generationengerecht umbauen –
preiswertes Wohnen sichern

Die quantitativen Auswirkungen sich wandelnder Ansprüche an Wohnungsbestände
sind nicht bekannt. Die Notwendigkeit qualitativer Anpassungen ist jedoch offensichtlich. Mindestens jede siebte Mietwohnung ist unsaniert. Auf der einen Seite
ist damit noch ein großes Reservoir für preisgünstige Wohnungen vorhanden. Auf
der anderen Seite besteht noch ein beträchtliches Energieeinsparungspotenzial. Die
große Herausforderung für Vermieter ist demnach, altersgerecht umzubauen und zu
sanieren und trotzdem bezahlbare Wohnungen anzubieten.
Zentrumsnahe Wohnungsangebote für Familien und barrierefreie bzw. -arme
Wohnungsangebote sollten ausgebaut werden. Für bestimmte Engpässe im gehobenen Marktsegment und innerstädtische altersgerechte Wohnungen wird qualitativ
hochwertiger Neubau (oder Abriss und Neubau) benötigt. Betriebswirtschaftlich
sinnvollen Wohnungsumbau zur Anpassung an zukünftige Nachfragewünsche gilt es
in vielfältiger Art und Weise zu unterstützen – sei es durch Beratung und Unterstützung oder in finanzieller Hinsicht, z. B. durch die Kreditinstitute und die öffentliche
Hand.
Wohnungsangebote für gemeinschaftliche Wohnformen für Best-Ager und
Haushalte über 65 Jahre werden noch verhalten entwickelt. Nur die konkrete Nachfrage wird befriedigt. Fördermöglichkeiten können insofern Anstöße geben.
Das Selbstnutzerpotenzial in den Städten ist nicht ausgeschöpft. Neue Wohnungsangebote für innerstädtisches Wohnen können die niedrige Quote selbst
genutzten Eigentums in den Städten erhöhen. Gerade in den nachfragesicheren
Ballungsräumen ist Wohneigentum ein stabiler Beitrag zur Altersvorsorge.
Insgesamt sollten Förderangebote der Kommunen, des Landes und/oder des
Bundes, die zu einer Belebung des Marktes beitragen, einer ständigen Überprüfung
und Anpassung unterzogen werden.

59

60

Anhang Wohnraum

Anhang

62 — TABELLEN
62 — Wohnbaulandreserven
63 — Neuausweisungen von Wohnbauland 2006 und 2007
64 — Preise
65 — Fertiggestellte Wohnungen
66 — Genehmigte Wohnungen
67 — Wohnungsbestand
68 — Geförderte Wohnungen
69 — Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik
70 — Bevölkerungsentwicklung 2008
71 — Bevölkerung und Haushalte 2008 und 2025
72 — Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2008
73 — Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2008 bis 2025
74 — Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2008
75 — Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2008 bis 2025
76 — KARTEN
76 — Bevölkerungsprognose 2008 bis 2025
77 — Haushaltsprognose 2008 bis 2025
78 — Beschäftigtenprognose 2008 bis 2025
79 — Baulandreserven Ende 2007
80 — Entwicklung der Grundstückspreise
81 — Kaufpreise für Bestandseigenheime 2008
82 — Baugenehmigungsdichte 2008
83 — VERWEISE
84 — ABKÜRZUNGEN
85 — GLOSSAR

61

62

Anhang

Wohnbaulandreserven (Tab. 1)
Landkreis/kreisfreie Stadt

WohnbaulandReserven

WohnbaulandReserven

Anteil WE-Reserven
für FH

Mögliche neue
WE/1.000 EW

in ha

in WE

in %

auf dem am … vorh. Bauland

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

6.677

6.431

101.708

98.316

81

86

13

12

Braunschweig

81

73

697

652

66

63

3

3

Salzgitter

18

36

200

427

100

100

2

4

Wolfsburg

153

93

1.258

783

92

95

10

7

90

126

1.104

1.428

100

100

6

8
14

Niedersachsen

Gifhorn

191

190

3.578

3.586

69

71

14

Goslar

Göttingen

54

50

1.052

694

59

84

7

5

Helmstedt

83

74

1.012

1.018

89

92

10

11

Northeim

117

133

2.032

2.185

86

86

14

15

90

99

1.336

1.417

81

78

16

18

117

106

1.684

1.548

83

83

13

12

62

49

913

715

95

97

7

6

453

393

9.653

8.805

49

68

9

8

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover
nachrichtlich: Hannover

198

101

4.000

2.580

16

34

8

5

Diepholz

220

232

2.683

2.674

86

88

12

12

Hameln-Pyrmont

126

120

3.010

2.797

72

79

19

18

Hildesheim

252

247

3.805

3.631

77

84

13

13

Holzminden

107

117

1.232

1.334

92

94

16

18

Nienburg (Weser)

124

120

1.255

1.221

98

98

10

10
11

Schaumburg

154

172

1.809

1.789

93

89

11

Celle

203

116

2.243

1.445

91

99

12

8

Cuxhaven

321

303

4.172

4.135

93

92

20

20

Harburg

230

172

3.632

2.421

71

70

15

10

Lüchow-Dannenberg

171

162

1.886

1.826

69

67

37

36

Lüneburg

176

165

1.927

1.948

83

95

11

11

Osterholz

150

161

1.947

2.442

99

95

17

22

Rotenburg (Wümme)

232

211

3.459

3.293

87

87

21

20

Soltau-Fallingbostel

140

124

1.731

1.707

99

98

12

12

Stade

120

124

1.671

1.906

90

88

9

10

Uelzen

98

131

1.321

1.570

94

95

14

16

Verden

137

122

1.821

1.812

94

95

14

14

Delmenhorst

103

105

1.615

1.719

100

100

21

23

21

27

270

420

89

93

5

8

Oldenburg

Emden

113

91

3.394

2.900

65

62

21

18

Osnabrück

27

110

125

3.864

4.341

92

93

24

Wilhelmshaven

14

14

251

250

100

100

3

3

Ammerland

48

66

750

839

77

92

6

7

Aurich

153

154

1.965

2.021

99

99

10

11

Cloppenburg

248

257

3.384

3.645

79

83

22

23

Emsland

329

324

4.672

4.306

92

93

15

14

Friesland

132

130

2.413

2.430

76

74

24

24

Grafschaft Bentheim
Leer

96

82

1.254

1.086

91

97

9

8

254

282

3.114

3.453

77

92

19

21

Oldenburg (LK)

111

70

3.233

1.161

53

90

26

9

Osnabrück (LK)

242

274

4.132

5.322

91

89

11

15

Vechta

132

105

1.845

1.815

97

96

14

14

Wesermarsch

78

83

1.102

1.131

91

92

12

12

Wittmund

25

19

327

268

92

100

6

5
11

nachrichtlich: große selbstständige Städte
40

42

1.350

1.340

33

42

11

Goslar

Göttingen

9

8

100

79

80

85

2

2

Hameln

14

13

250

240

0

-

4

4
6

Hildesheim

21

32

335

575

96

57

3

Celle

10

-

130

-

100

-

2

-

Cuxhaven

22

22

370

456

86

78

7

9

Lüneburg

28

16

320

225

91

89

4

3

Lingen (Ems)

11

7

96

88

100

100

2

2

- = keine Angabe
Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2008

Anhang Wohnraum

63

Neuausweisungen von Wohnbauland 2006 und 2007 (Tab. 2)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Neuausweisungen
in ha
für

Neuausweisungen
in WE
für

Neuausweisungen
insgesamt
in

Anteil FH
in %
bezogen auf

Ausweisungsintensität

Bebauungsdichte

in

in

GWB

FH

GWB

FH

ha

WE

ha

WE

ha/10.000 EW

WE/ha

48,8

1.744

1.959

21.345

1.795

23.304

97

92

2,2

14

Braunschweig

0,5

33

15

247

34

262

99

94

1,4

8

Salzgitter

0,5

38

12

318

39

330

99

96

3,6

9

Wolfsburg

0,0

4

0

43

4

43

100

100

0,4

10

Gifhorn

2,0

79

65

956

81

1.021

98

94

4,6

13

Göttingen

0,9

30

60

429

31

489

97

88

1,2

16

Goslar

0,0

18

0

206

18

206

100

100

1,2

12

Helmstedt

0,0

14

0

153

14

153

100

100

1,4

11

Northeim

0,0

20

0

243

20

243

100

100

1,4

12

Osterode am Harz

0,4

12

16

176

13

192

97

92

1,6

15

Peine

1,3

37

20

398

39

418

97

95

2,9

11

Wolfenbüttel

1,1

26

20

313

27

333

96

94

2,1

12

Region Hannover

4,8

163

332

2.456

167

2.788

97

88

1,5

17

nachrichtlich: Hannover

0,4

4

62

111

4

173

90

64

0,1

41

Diepholz

0,0

43

0

287

45

287

100

100

2,1

8

Hameln-Pyrmont

0,0

22

0

349

22

349

100

100

1,4

16

Hildesheim

0,9

28

96

423

29

519

97

82

1,0

18

Holzminden

0,6

3

3

40

4

43

83

93

0,5

14

Nienburg (Weser)

1,0

15

57

303

16

360

93

84

1,2

23

Schaumburg

1,4

34

41

418

35

459

96

91

2,1

13

Celle

0,0

49

0

512

49

512

100

100

2,7

11

Cuxhaven

1,4

44

54

435

46

489

97

89

2,3

11

10,0

102

158

1.304

112

1.462

91

89

4,6

14

Lüchow-Dannenberg

0,4

2

18

24

2

42

82

57

0,4

19

Lüneburg

2,0

101

100

891

103

991

98

90

5,8

13

Osterholz

1,0

23

20

301

24

321

96

94

2,2

13

Rotenburg (Wümme)

0,0

19

0

240

19

240

100

100

1,2

12

Soltau-Fallingbostel

0,4

16

24

302

17

326

98

93

1,2

20

Stade

1,5

58

40

729

59

769

97

95

3,0

13

Uelzen

0,0

17

0

149

17

149

100

100

1,8

9

Verden

0,0

26

0

336

26

336

100

100

1,9

13

Delmenhorst

0,0

18

0

211

18

211

100

100

2,3

12

Emden

0,0

8

0

190

8

190

100

100

1,5

24

Oldenburg

5,0

11

327

287

16

614

69

47

1,0

38

Osnabrück

0,0

27

0

461

27

461

100

100

1,7

17

Wilhelmshaven

2,0

1

40

20

3

60

26

33

0,3

22

Ammerland

2,5

54

150

614

56

764

96

80

4,8

14

Aurich

0,0

29

0

300

29

300

100

100

1,5

10

Cloppenburg

2,2

57

44

824

59

868

96

95

3,8

17

Emsland

1,1

121

44

1.308

122

1.352

99

97

3,9

11

Friesland

0,9

30

39

366

30

405

97

90

3,0

13

Grafschaft Bentheim

1,7

53

86

522

55

608

97

86

4,0

11

Leer

0,0

91

0

731

91

731

100

100

5,5

13

Oldenburg (LK)

0,6

38

20

559

38

579

99

97

3,0

15

Osnabrück (LK)

0,7

86

58

1.425

87

1.483

99

96

2,4

17

Vechta

0,0

40

0

464

40

464

100

100

3,0

12

Wesermarsch

0,0

8

0

82

8

82

100

100

0,8

12

Wittmund

0,0

0

0

0

0

0

0,0

0,0

0,0

0

Göttingen

0,9

5

60

77

6

137

84

56

0,5

24

Goslar

0,0

0

0

0

0

0

0

0

0,0

0

Hameln

0,0

6

0

114

6

114

100

100

1,1

18

Hildesheim

0,5

2

80

22

2

102

77

22

0,2

46

Celle

0,0

2

0

28

2

28

100

100

0,3

12

Cuxhaven

0,0

0

0

0

0

0

0

0

0,0

0

Lüneburg

2,0

2

100

15

4

115

43

13

0,5

33

Lingen (Ems)

0,0

2

0

25

2

25

100

100

0,3

14

Niedersachsen

Harburg

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2008

64

Anhang

Preise (Tab. 3)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Preise für baureifes Land
im gleitenden
3-Jahresdurchschnitt
in Euro/qm

Preise für Einfamilienhäuser

Preise für Reihenhäuser/
Doppelhaushälften

in Euro

in Euro

2005-2007

2006-2008

2007

2008

2007

2008

69,68

71,80

140.000

138.000

129.000

127.000

156,78

156,82

220.000

223.000

156.000

153.000

Salzgitter

82,85

82,11

149.000

133.000

119.000

123.000

Wolfsburg

Braunschweig

101,94

102,45

193.000

186.000

153.000

164.000

Gifhorn

67,36

67,86

139.000

146.000

131.000

135.000

Göttingen

94,62

87,37

144.000

145.600

117.000

117.800

Goslar

41,87

43,26

120.000

128.000

90.000

87.000

Helmstedt

55,49

55,25

128.000

120.000

94.000

80.000

Northeim

38,48

41,57

105.000

111.000

84.000

82.000

Osterode am Harz

38,94

38,27

92.000

96.000

68.000

70.000

Peine

65,65

66,02

135.000

135.000

102.000

106.000

Wolfenbüttel

84,67

90,05

138.000

147.000

126.000

118.000

Region Hannover

150,44

151,57

203.164

197.835

179.576

177.490

nachrichtlich: Hannover

244,68

230,78

250.000

254.000

206.000

204.000

Diepholz

43,46

48,15

138.000

133.000

116.000

119.000

Hameln-Pyrmont

57,01

55,43

126.000

126.000

105.000

90.000

Hildesheim

95,58

95,78

132.000

134.000

120.000

117.000
76.000

Holzminden

51,74

46,97

98.000

103.000

79.000

Nienburg (Weser)

28,77

37,77

114.000

107.000

94.000

91.000

Schaumburg

58,82

56,59

142.000

142.000

107.000

116.000

Celle

52,98

55,58

126.000

126.000

101.000

93.000

Cuxhaven

49,70

53,35

110.000

108.000

107.000

104.000
164.000

Harburg

97,37

100,07

203.000

204.000

165.000

17,73*

15,96*

90.000

83.000

58.000

60.000

Lüneburg

77,39

75,07

179.000

170.000

140.000

137.000

Osterholz

74,57

73,61

160.000

147.000

125.000

130.000

Rotenburg (Wümme)

41,97

40,66

139.000

128.000

107.000

106.000

Soltau-Fallingbostel

44,55

45,69

128.000

122.000

95.000

98.000

Stade

95,16

88,08

150.000

151.000

137.000

133.000

Uelzen

30,02*

30,68*

106.000

104.000

90.000

84.000

Verden

73,81

76,19

163.000

153.000

132.000

127.000
100.000

Lüchow-Dannenberg

Delmenhorst

85,53

90,76

130.000

129.000

102.000

Emden

75,00*

83,87*

115.000

115.000

91.000

89.000

Oldenburg

136,98

145,01

172.000

163.000

135.000

130.000

Osnabrück

183,56

170,82

240.000

227.000

173.000

160.000

Wilhelmshaven

76,59*

72,07*

139.000

136.000

110.000

99.000

Ammerland

62,52

64,78

143.000

138.000

117.000

116.000

Aurich

38,48

41,53

107.000

103.000

92.000

90.000

Cloppenburg

36,88

41,52

121.000

120.000

94.000

99.000

Emsland

41,78

41,78

126.000

132.000

103.000

113.000

Friesland

62,68

62,55

118.000

117.000

95.000

98.000

Grafschaft Bentheim

47,90

56,98

151.000

150.000

89.000

90.000

Leer

35,65

38,15

105.000

108.000

96.000

95.000

Oldenburg (LK)

69,10

68,24

132.000

145.000

103.000

124.000

Osnabrück (LK)

78,46

76,94

148.000

149.000

126.000

128.000

Vechta

59,48

65,81

135.000

138.000

113.000

107.000

Wesermarsch

37,09

39,69

103.000

102.000

87.000

84.000

Wittmund

47,66

55,03

106.000

102.000

93.000

92.000

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

185,07

157,89

226.000

208.000

167.000

161.000

Goslar

78,16*

146,78*

-

-

-

-

Hameln

70,37

65,15

-

-

-

-

157,27

154,20

-

-

-

-

74,53

77,21

-

-

-

-

Cuxhaven

103,73

131,82

-

-

-

-

Lüneburg

106,22

104,82

-

-

-

-

91,14

100,97

-

-

-

-

Hildesheim
Celle

Lingen (Ems)

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen.
- = Häuserpreise werden auf der Gemeindeebene nicht ausgeweisen (Ausnahmen: Hannover; Göttingen).
Datenbasis: LSKN, OGA

Anhang Wohnraum

65

Fertiggestellte Wohnungen (Tab. 4)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Fertiggestellte
Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Fertiggestellte
Wohnungen
insgesamt*

2007

2008

2008

2008

2008

Niedersachsen

2,43

1,77

9.335

2.923

14.087
305

Braunschweig

1,14

1,24

69

210

Salzgitter

1,04

0,68

59

10

71

Wolfsburg

3,34

1,99

196

42

240

Gifhorn

2,90

1,59

228

16

277

Göttingen

2,12

1,09

125

70

284

Goslar

0,59

0,70

36

51

103

Helmstedt

3,82

0,99

76

8

94

Northeim

1,91

0,67

69

0

96

Osterode am Harz

1,77

0,74

38

4

59

Peine

2,27

1,71

162

17

227

Wolfenbüttel

1,67

1,52

104

55

188

Region Hannover

1,75

1,15

908

256

1.297

nachrichtlich: Hannover

1,48

0,85

237

113

444

Diepholz

2,93

1,43

222

45

307

Hameln-Pyrmont

1,08

1,04

115

27

162

Hildesheim

1,64

0,89

221

31

254

Holzminden

0,76

0,65

31

15

49

Nienburg (Weser)

2,20

2,11

168

39

261

Schaumburg

2,00

1,83

196

64

298

Celle

1,56

1,47

213

11

264

Cuxhaven

2,79

1,46

216

35

296

Harburg

3,09

3,14

516

165

769

Lüchow-Dannenberg

2,04

1,98

45

31

99

Lüneburg

3,27

1,84

187

80

325

Osterholz

2,45

2,89

247

43

325

Rotenburg (Wümme)

2,58

1,66

193

45

274

Soltau-Fallingbostel

2,03

2,01

156

84

283

Stade

3,55

2,61

303

132

514

Uelzen

1,45

0,87

52

23

83

Verden

2,62

2,03

212

23

271

Delmenhorst

2,50

0,90

47

14

67

Emden

1,06

0,83

36

7

43

Oldenburg

2,33

3,29

284

202

528

Osnabrück

1,14

1,52

119

77

248

Wilhelmshaven

1,17

0,85

33

34

69

Ammerland

4,32

3,40

254

108

398

Aurich

4,27

2,44

343

91

462

Cloppenburg

3,93

2,74

310

62

431

Emsland

4,15

2,70

634

117

847

Friesland

4,15

2,73

169

64

274

Grafschaft Bentheim

2,82

3,03

319

42

411

Leer

3,22

2,46

309

63

405

Oldenburg (LK)

2,55

1,92

173

40

242

Osnabrück (LK)

2,75

2,40

559

157

860

Vechta

4,35

3,00

224

106

404

Wesermarsch

1,48

1,52

59

68

140

Wittmund

4,24

3,18

100

39

183

Göttingen

3,56

1,60

52

66

194

Goslar

0,31

1,17

9

35

49

Hameln

0,50

1,48

60

15

86

Hildesheim

2,44

0,88

95

18

91

Celle

1,47

0,71

30

3

50

Cuxhaven

3,82

1,13

41

6

58

Lüneburg

2,42

1,16

25

44

84

Lingen (Ems)

2,75

1,65

71

6

85

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

66

Anhang

Genehmigte Wohnungen (Tab. 5)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Genehmigte
Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Genehmigte
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Genehmigte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Genehmigte
Wohnungen
insgesamt*

2007

2008

2008

2008

2008

Niedersachsen

1,84

1,66

8.721

2.834

13.158
470

Braunschweig

1,33

1,91

112

284

Salzgitter

0,94

0,70

38

34

73

Wolfsburg

2,18

2,17

200

58

261

Gifhorn

1,84

1,61

245

13

279

Göttingen

1,24

0,85

126

37

222

Goslar

0,84

0,69

35

56

101

Helmstedt

0,62

0,57

35

14

54

Northeim

0,54

0,70

57

15

99

Osterode am Harz

0,81

0,60

31

0

48

Peine

2,10

2,05

147

85

272

Wolfenbüttel

1,24

1,50

104

68

185

Region Hannover

1,33

0,89

738

187

1.007

nachrichtlich: Hannover

0,75

0,64

231

45

333

Diepholz

1,99

1,62

197

101

347

Hameln-Pyrmont

0,96

0,92

135

4

144

Hildesheim

1,02

0,75

182

27

216

Holzminden

0,64

0,41

23

0

31

Nienburg (Weser)

1,08

1,47

109

35

182

Schaumburg

1,36

1,08

135

23

176

Celle

1,45

1,58

226

15

284

Cuxhaven

2,24

1,78

223

77

360

Harburg

3,10

2,71

448

136

664

Lüchow-Dannenberg

1,37

1,08

22

22

54

Lüneburg

2,12

1,67

193

54

295

Osterholz

2,28

2,29

210

20

258

Rotenburg (Wümme)

1,91

1,34

155

32

221

Soltau-Fallingbostel

2,09

1,44

169

10

203

Stade

2,17

3,17

305

275

625

Uelzen

0,99

0,45

39

0

43

Verden

2,14

2,14

218

31

286

Delmenhorst

1,69

1,23

80

4

92

Emden

0,46

1,44

50

20

74

Oldenburg

3,19

2,26

178

159

363

Osnabrück

1,04

1,09

105

42

178

Wilhelmshaven

1,07

1,45

46

59

118

Ammerland

4,31

2,70

231

53

316

Aurich

2,52

2,40

339

69

454

Cloppenburg

2,35

2,77

312

67

436

Emsland

2,79

3,51

798

157

1.102

Friesland

3,34

2,28

166

41

229

Grafschaft Bentheim

4,29

2,80

231

85

379

Leer

2,24

2,47

288

60

407

Oldenburg (LK)

2,03

2,03

161

54

256

Osnabrück (LK)

1,90

1,59

415

82

569

Vechta

3,07

3,69

327

108

496

Wesermarsch

1,91

0,96

65

20

88

Wittmund

4,00

2,45

72

41

141

Göttingen

1,63

0,87

48

18

106

Goslar

0,26

1,12

8

35

47

Hameln

1,02

1,51

85

4

88

Hildesheim

1,37

0,87

58

27

90

Celle

1,04

1,13

48

8

80

Cuxhaven

2,75

1,66

36

21

85

Lüneburg

1,49

0,77

27

18

56

Lingen (Ems)

2,08

2,32

58

39

120

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Datenbasis: LSKN

Anhang Wohnraum

67

Wohnungsbestand (Tab. 6)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Wohnungsbestand
insgesamt*

Wohnungsbestand
in 1-und-2-FH

Wohnungsbestand
in Mehrfamilienhäusern

Eigenheimquote**
in %

2008

2007

2008

2008

2008

3.768.824

3.783.102

2.205.005

1.491.726

60

136.414

136.712

31.313

103.686

23

Salzgitter

54.872

54.943

19.332

34.947

36

Wolfsburg

62.391

62.631

21.866

39.695

36

Gifhorn

74.667

74.949

57.189

16.437

78

124.725

125.017

57.412

65.351

47

Goslar

84.853

84.980

39.783

43.361

48

Helmstedt

48.497

48.593

29.592

18.262

62

Northeim

69.497

69.593

45.790

22.298

67

Osterode am Harz

43.803

43.866

27.113

15.612

63

Peine

62.821

63.049

43.552

18.458

70

Wolfenbüttel

59.862

60.053

35.712

23.400

60

Region Hannover

574.066

575.382

198.824

368.929

35

nachrichtlich: Hannover

288.930

289.378

45.025

241.194

16

Diepholz

91.810

92.123

70.324

19.347

78

Hameln-Pyrmont

81.749

81.910

45.069

34.768

56

Hildesheim

139.900

140.171

75.526

62.196

55

Holzminden

38.212

38.263

25.475

12.028

68

Nienburg (Weser)

53.003

53.272

38.791

12.802

75

Schaumburg

77.590

77.893

49.910

26.002

66

Celle

84.074

84.348

57.196

25.571

69

Cuxhaven

101.948

102.245

68.066

31.346

68

Harburg

108.437

109.232

75.758

30.790

71

Lüchow-Dannenberg

25.983

26.094

19.613

5.567

78

Lüneburg

78.992

79.319

46.026

31.548

59

Osterholz

47.801

48.131

37.075

9.694

79

Rotenburg (Wümme)

71.703

71.981

56.062

13.905

80

Soltau-Fallingbostel

66.125

66.411

45.093

19.684

70

Stade

91.093

91.607

60.859

28.798

68

Uelzen

47.875

47.964

31.789

15.076

68

Verden

60.189

60.460

42.899

15.988

73

Delmenhorst

37.844

37.910

21.214

16.190

57

Emden

24.869

24.912

12.994

11.527

53

Oldenburg

83.901

84.438

39.831

43.252

48

Osnabrück

85.024

85.250

27.311

56.371

33

Wilhelmshaven

47.115

47.189

13.023

33.323

28

Ammerland

52.668

53.077

41.244

9.628

81

Aurich

91.376

91.842

72.302

16.163

82

Cloppenburg

56.003

56.437

46.844

7.846

86

Emsland

124.433

125.281

100.220

21.044

83

Friesland

51.212

51.491

37.791

12.132

76

Grafschaft Bentheim

55.441

55.856

44.416

10.078

82

Leer

71.413

71.818

58.194

10.900

84

Oldenburg (LK)

52.891

53.138

42.610

8.609

83

Osnabrück (LK)

146.127

146.990

102.916

38.772

73

Vechta

49.407

49.812

39.517

9.065

81

Wesermarsch

44.981

45.122

30.053

13.413

69

Wittmund

31.167

31.347

21.516

7.867

73

Göttingen

64.058

64.255

15.057

48.037

24

Goslar

24.655

24.729

9.315

14.968

38

Hameln

31.419

31.505

12.871

17.970

42

Hildesheim

54.783

54.885

15.645

38.239

29

Celle

36.485

36.543

18.858

16.996

53

Cuxhaven

32.031

32.090

12.607

18.610

40

Lüneburg

35.398

35.483

12.540

22.137

36

Lingen (Ems)

23.753

23.836

15.889

7.229

69

Niedersachsen
Braunschweig

Göttingen

nachrichtlich: große selbstständige Städte

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)
** Anteil der Wohnungen in 1-und-2-FH an den Wohnungen in Wohngebäuden
Datenbasis: LSKN

68

Anhang

Geförderte Wohnungen (Tab. 7)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Geförderte Wohnungen
je 1.000 Einwohner

Geförderte
Wohnungen

Anteil des geförderten
Mietwohnungsbestandes am
Gesamtwohnungsbestand*
in %

Rückgang des Bestandes an geförderten Wohnungen
in %

2007

2008

2008

2007

2008

Niedersachsen

0,16

0,25

1.953

2,34

2,24

62

Braunschweig

0,26

0,12

30

2,90

2,87

45

Salzgitter

0,15

1,18

123

4,06

4,01

78

Wolfsburg

0,27

1,01

122

2,81

2,78

77

Gifhorn

0,31

0,08

14

1,87

1,84

83

Göttingen

0,07

0,06

15

2,56

2,12

51

Goslar

0,24

0,14

21

1,95

1,91

37

Helmstedt

0,02

0,04

4

1,44

1,28

26

Northeim

0,06

0,16

23

2,87

2,79

50

Osterode am Harz

0,21

0,05

4

1,38

1,35

49

Peine

0,10

0,14

18

0,77

0,75

57

Wolfenbüttel

0,06

0,13

16

1,45

1,35

42

Region Hannover

0,27

0,41

466

4,14

4,07

68

nachrichtlich: Hannover

0,49

0,74

382

6,06

5,71

68

Diepholz

0,08

0,14

31

1,13

1,08

45

Hameln-Pyrmont

0,02

0,19

30

2,23

1,86

57

Hildesheim

0,09

0,12

35

1,84

1,66

59

Holzminden

0,00

0,04

3

1,81

1,63

50

Nienburg (Weser)

0,06

0,06

8

1,55

1,46

43

Schaumburg

0,11

0,13

21

1,69

1,67

50

Celle

0,09

0,15

27

1,38

1,27

38

Cuxhaven

0,04

0,04

9

0,77

0,74

54

Harburg

0,07

0,13

31

1,12

1,08

80

Lüchow-Dannenberg

0,02

0,14

7

1,41

1,30

49

Lüneburg

0,07

0,37

66

2,12

2,08

62

Osterholz

0,06

0,05

6

1,58

1,53

23

Rotenburg (Wümme)

0,11

0,15

24

0,89

0,85

56

Soltau-Fallingbostel

0,04

0,07

10

0,61

0,56

52

Stade

0,47

0,66

130

2,76

2,74

71

Uelzen

0,02

0,04

4

1,98

2,16

54

Verden

0,14

0,31

41

0,76

0,72

43

Delmenhorst

0,12

0,19

14

4,81

2,45

63

Emden

0,06

0,12

6

1,18

4,47

21

Oldenburg

0,43

0,39

62

2,88

2,75

65

Osnabrück

0,31

0,29

47

2,55

2,45

73

Wilhelmshaven

0,01

0,45

37

1,15

1,08

28

Ammerland

0,13

0,22

26

1,39

0,84

81

Aurich

0,09

0,09

17

1,89

1,56

48

Cloppenburg

0,25

0,41

64

3,63

3,98

73

Emsland

0,12

0,18

57

2,16

2,11

84

Friesland

0,21

0,17

17

1,73

1,39

61

Grafschaft Bentheim

0,13

0,27

36

1,94

1,87

54

Leer

0,07

0,28

46

2,47

2,19

67

Oldenburg (LK)

0,17

0,13

16

1,33

1,41

48

Osnabrück (LK)

0,31

0,29

105

2,96

2,85

77

Vechta

0,17

0,36

48

2,82

2,69

85

Wesermarsch

0,05

0,08

7

3,04

3,07

62

Wittmund

0,10

0,16

9

1,84

1,76

30

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)
Datenbasis: NBank, LSKN

bis 2025

Anhang Wohnraum

69

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik (Tab. 8)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Kaufkraft
je Haushalt

Sozialindikator

in Euro

in %

Veränderung der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
(SVB) in %

SVB
am
30.06.

Jahresdurchschnittliche
Arbeitslosenquoten
in %

2007

2008

2007

2008

07/06

08/07

2008

2007

Niedersachsen

37.566

38.035

9,1

8,7

1,57

2,52

2.415.920

8,9

2008
7,7

Braunschweig

35.861

36.461

11,1

10,7

1,85

3,18

108.755

10,4

9,2

Salzgitter

32.404

32.620

11,0

10,4

-0,35

-0,34

44.872

11,4

9,6

Wolfsburg

37.482

38.015

7,1

6,8

-1,65

10,42

99.600

8,9

7,0

Gifhorn

41.941

42.499

7,5

7,1

0,20

2,57

32.056

8,7

6,7

Göttingen

32.709

33.128

8,3

8,4

0,63

1,17

87.039

11,6

9,7

Goslar

34.146

34.242

10,4

10,3

0,83

0,54

41.311

10,4

9,7

Helmstedt

40.173

40.474

10,8

10,2

-0,63

0,38

18.255

11,0

9,1

Northeim

35.021

35.407

8,8

8,4

1,36

1,27

39.815

9,1

8,2

Osterode am Harz

34.739

35.040

9,5

9,6

3,02

-0,86

25.046

11,1

9,9

Peine

39.908

40.466

8,9

8,8

0,71

0,98

27.620

9,2

8,0

Wolfenbüttel

39.729

40.118

8,4

8,1

0,22

0,32

20.557

7,9

6,8

Region Hannover

36.970

37.402

10,6

10,2

0,67

1,91

426.678

9,9

9,1

nachrichtlich: Hannover

32.189

32.637

13,1

12,5

0,41

1,60

272.897

11,9

11,4

Diepholz

40.854

41.465

7,0

6,5

2,08

1,96

55.508

6,4

5,3

Hameln-Pyrmont

35.061

35.249

10,4

9,8

-0,60

3,93

47.304

10,9

9,4

Hildesheim

35.817

36.070

8,9

8,5

1,22

1,60

81.523

8,8

8,1

Holzminden

34.558

34.806

9,8

9,4

-0,85

1,64

19.671

10,5

8,9

Nienburg (Weser)

37.405

37.845

8,6

8,3

2,37

1,07

31.454

8,3

7,3

Schaumburg

38.757

39.179

9,5

9,0

1,74

0,24

37.282

9,5

8,6

Celle

36.976

37.377

9,9

9,5

2,20

2,43

47.623

9,5

8,4

Cuxhaven

38.955

39.385

9,1

8,5

1,19

2,51

38.691

9,1

7,9

Harburg

48.152

48.834

5,7

5,4

2,69

3,33

47.179

6,0

4,9

Lüchow-Dannenberg

33.652

33.926

11,8

11,3

-0,38

2,03

11.787

12,9

12,0

Lüneburg

38.161

38.706

9,8

9,4

2,65

1,24

46.058

8,6

7,6

Osterholz

43.350

43.884

6,0

5,6

3,41

2,21

21.219

6,9

5,1

Rotenburg (Wümme)

40.050

40.546

7,2

6,9

1,13

2,49

43.804

6,9

5,4

Soltau-Fallingbostel

37.295

37.723

8,6

8,3

2,86

0,46

40.509

9,8

8,2

Stade

43.343

43.995

8,7

8,4

1,08

1,28

51.231

8,3

7,2

Uelzen

36.644

36.899

9,8

9,2

2,19

2,98

24.647

10,0

8,6

Verden

41.251

41.810

7,2

7,1

1,97

1,64

39.358

6,9

6,1

Delmenhorst

36.037

36.449

15,4

14,5

1,68

2,54

18.176

11,8

10,2

Emden

33.237

33.556

12,2

11,6

0,78

3,19

28.222

12,9

11,0

Oldenburg

34.491

34.880

11,9

11,5

1,24

4,14

68.063

11,0

9,7

Osnabrück

34.123

34.670

10,1

10,0

1,23

2,55

82.680

9,2

8,1

Wilhelmshaven

32.923

32.871

15,4

14,8

1,84

2,04

25.632

13,2

12,1

Ammerland

38.522

39.035

6,8

6,4

1,78

2,97

33.211

7,4

6,2

Aurich

34.835

35.246

10,2

9,5

3,23

2,96

43.872

10,8

9,2

Cloppenburg

35.825

36.363

6,8

6,4

4,41

2,47

46.635

7,3

6,4

Emsland

37.859

38.526

6,4

5,8

5,22

4,19

101.045

6,1

4,6

Friesland

36.971

37.228

8,6

8,1

1,72

2,50

24.192

8,6

7,6

Grafschaft Bentheim

37.036

37.371

6,7

5,9

3,38

3,45

37.062

6,1

4,6

Leer

33.626

34.039

9,3

8,4

5,19

3,42

37.308

10,0

8,5

Oldenburg (LK)

39.841

40.420

7,2

6,8

2,90

2,87

27.536

6,7

6,0

Osnabrück (LK)

40.835

41.681

6,3

6,1

2,73

2,70

97.155

5,6

4,7

Vechta

41.660

42.535

5,8

5,4

3,06

3,90

51.172

5,0

4,2

Wesermarsch

36.873

37.247

10,3

10,0

2,20

2,07

24.851

9,1

8,1

Wittmund

33.929

34.404

9,3

8,5

1,54

2,20

12.656

10,1

8,5

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

29.752

30.338

9,5

9,8

0,44

1,13

59.125

-

-

Goslar

34.791

34.885

13,7

13,6

0,99

-0,35

18.160

-

-

Hameln

34.012

34.236

13,1

12,6

-1,51

3,40

23.686

-

-

Hildesheim

32.085

32.421

11,7

11,3

0,36

1,74

42.306

-

-

Celle

35.169

35.514

12,7

12,3

2,86

3,19

30.841

-

-

Cuxhaven

35.035

35.451

11,7

11,2

0,92

1,83

15.821

-

-

Lüneburg

34.788

35.359

13,2

12,8

2,65

1,22

32.779

-

-

Lingen (Ems)

38.799

39.608

8,3

7,8

4,71

2,54

21.604

-

-

- = Arbeitslosenquoten werden auf der Gemeindeebene nicht ausgeweisen.
Datenbasis: BA Regionaldirektion NDS-HB, GfK GeoMarketing, LSKN, NIW

70

Anhang

Bevölkerungsentwicklung 2008 (Tab. 9)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Bevölkerung

Bevölkerungsbewegungen

Bevölkerung*

im Jahr 2008
am 31.12.07

Geborene

Gestorbene

Zuzüge **

Fortzüge **

am 31.12.08

7.971.684

64.887

84.874

445.749

450.086

7.947.244

Braunschweig

245.810

2.127

2.806

13.439

12.565

246.012

Salzgitter

105.320

839

1.293

3.267

3.709

104.423

Wolfsburg

120.009

944

1.258

5.743

4.900

120.538

Gifhorn

174.401

1.513

1.563

9.070

9.657

173.765

Göttingen

261.260

1.972

2.526

20.803

21.605

259.902

Goslar

146.187

Niedersachsen

148.091

982

2.116

7.163

7.943

Helmstedt

95.871

662

1.202

4.425

4.889

94.870

Northeim

144.044

1.046

1.846

5.814

6.738

142.321

80.300

525

1.093

3.259

3.640

79.355

133.560

1.077

1.540

5.532

6.010

132.613

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

124.652

840

1.299

6.169

6.699

123.663

1.130.039

9.801

11.469

60.404

58.873

1.129.797

nachrichtlich: Hannover

518.069

4.969

5.438

30.562

28.450

519.619

Diepholz

215.142

1.698

2.201

13.274

13.536

214.379

Hameln-Pyrmont

157.867

1.195

1.982

7.344

8.033

156.398

Hildesheim

288.623

2.183

3.345

14.358

15.156

286.663

Region Hannover

Holzminden

76.103

508

1.046

3.595

4.072

75.092

Nienburg (Weser)

124.895

993

1.496

8.327

8.839

123.881

Schaumburg

164.172

1.171

2.012

9.670

10.032

162.971

Celle

181.115

1.455

2.063

9.629

9.992

180.130

Cuxhaven

202.933

1.558

2.596

11.581

11.356

202.124

Harburg

243.888

2.014

2.220

14.878

13.883

244.640

50.465

303

691

3.420

3.529

49.965

Lüneburg

176.445

1.473

1.833

13.280

12.851

176.512

Osterholz

112.679

794

1.124

5.915

5.779

112.486

Rotenburg (Wümme)

165.074

1.355

1.566

9.154

9.418

164.603

Soltau-Fallingbostel

141.692

1.116

1.558

7.143

7.609

140.792

Stade

197.091

1.673

1.901

13.314

13.294

196.891

Lüchow-Dannenberg

Uelzen

95.983

670

1.281

5.576

6.006

94.940

Verden

133.767

1.109

1.375

7.271

7.215

133.560

Delmenhorst

75.135

608

785

2.988

3.195

74.751

Emden

51.714

411

550

2.572

2.567

51.562

Oldenburg

159.563

1.378

1.571

10.943

10.033

160.279

Osnabrück

162.870

1.487

1.639

10.181

9.617

163.286

82.192

583

1.029

3.966

4.300

81.411

Ammerland

117.041

923

1.123

6.213

5.953

117.102

Aurich

190.293

1.553

2.061

10.334

10.736

189.381

Cloppenburg

157.164

1.557

1.440

12.856

12.864

157.268

Emsland

313.533

2.815

2.811

17.276

16.996

313.824

Friesland

100.779

704

1.117

5.205

5.264

100.307

Grafschaft Bentheim

135.270

1.221

1.285

5.908

5.610

135.508

Leer

165.088

1.350

1.686

9.135

8.944

164.947

Oldenburg (LK)

126.131

995

1.181

6.751

6.753

125.943

Osnabrück (LK)

358.852

3.201

3.476

18.013

18.346

358.236

Vechta

134.404

1.354

1.061

12.682

12.875

134.506

Wesermarsch

92.622

699

1.116

4.556

4.791

91.968

Wittmund

57.742

452

642

3.353

3.414

57.492

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.513

997

1.049

10.128

10.140

121.455

Goslar

42.484

293

616

1.870

2.248

41.785

Hameln

58.563

500

739

3.248

3.309

58.267

103.593

865

1.161

5.985

5.992

103.288

Celle

70.930

600

882

3.575

3.479

70.745

Cuxhaven

51.587

355

676

2.143

2.162

51.249

Lüneburg

72.299

663

777

6.061

5.756

72.492

Lingen (Ems)

51.554

421

523

2.443

2.271

51.625

Hildesheim

* Durch bestandsrelevante Veränderungen kann es vorkommen, dass die Aufrechnung der Bevölkerungsbewegungen nicht der Stichtagsveränderung entspricht.
** Über Gemeindegrenze, ab Samtgemeinde also einschließlich gebietsinterner Wanderung
Datenbasis: LSKN

Anhang Wohnraum

71

Bevölkerung und Haushalte 2008 und 2025 (Tab. 10)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Bevölkerung

Entwicklung
bis 2025

Haushalte

Entwicklung
bis 2025

2008

2025

Index: 2008 = 100

2008

2025

Index: 2008 = 100

7.947.244

7.492.675

94

3.831.219

3.841.343

100

Braunschweig

246.012

243.277

99

131.384

129.260

98

Salzgitter

104.423

82.741

79

56.255

46.962

83

Wolfsburg

120.538

102.445

85

65.063

57.813

89

Gifhorn

173.765

159.630

92

79.844

79.793

100

Göttingen

259.902

240.078

92

139.265

133.247

96

Goslar

146.187

116.984

80

75.450

63.959

85

Helmstedt

94.870

78.096

82

44.695

39.393

88

Northeim

142.321

117.390

82

71.286

62.518

88

79.355

63.877

80

40.206

34.359

85

Peine

132.613

122.199

92

61.983

61.138

99

Wolfenbüttel

123.663

103.102

83

59.303

53.483

90

1.129.797

1.097.653

97

593.747

602.847

102

nachrichtlich: Hannover

519.619

523.109

101

300.840

309.323

103

Diepholz

214.379

202.906

95

98.261

101.405

103

Hameln-Pyrmont

156.398

137.707

88

80.322

75.289

94

Hildesheim

286.663

265.243

93

149.283

146.179

98

Holzminden

75.092

59.454

79

37.532

31.964

85

Nienburg (Weser)

123.881

112.999

91

56.426

55.848

99

Schaumburg

162.971

145.326

89

75.893

73.656

97

Celle

180.130

164.614

91

86.679

84.130

97

Cuxhaven

202.124

174.571

86

92.611

86.875

94

Harburg

244.640

252.138

103

111.397

123.774

111

Niedersachsen

Osterode am Harz

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

49.965

42.139

84

24.622

22.271

90

Lüneburg

176.512

180.471

102

84.342

91.603

109

Osterholz

112.486

104.827

93

50.386

51.350

102

Rotenburg (Wümme)

164.603

159.256

97

72.829

76.286

105

Soltau-Fallingbostel

140.792

128.795

91

66.109

64.615

98

Stade

196.891

195.961

100

88.563

95.080

107

Uelzen

94.940

84.563

89

45.598

43.280

95

Verden

133.560

124.427

93

62.481

62.770

100

Delmenhorst

74.751

66.301

89

36.674

34.650

94

Emden

51.562

51.025

99

25.887

26.581

103

Oldenburg

160.279

163.240

102

84.849

90.792

107

Osnabrück

163.286

147.846

91

82.718

78.272

95

81.411

68.604

84

41.925

36.757

88

Ammerland

117.102

120.539

103

54.062

60.710

112

Aurich

189.381

184.159

97

87.228

91.305

105

Cloppenburg

157.268

167.301

106

68.757

78.936

115

Emsland

313.824

326.879

104

133.016

150.916

113

Friesland

100.307

89.208

89

46.899

45.510

97

Grafschaft Bentheim

135.508

138.027

102

58.343

64.061

110

Leer

164.947

161.066

98

75.821

79.994

106

Oldenburg (LK)

125.943

124.382

99

56.532

60.837

108

Osnabrück (LK)

358.236

336.771

94

152.236

157.147

103

Vechta

134.506

149.807

111

55.486

66.339

120

Wesermarsch

91.968

80.735

88

42.342

40.219

95

Wittmund

57.492

53.916

94

26.630

27.173

102

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.455

110.082

91

70.764

64.505

91

Goslar

41.785

34.957

84

22.058

19.349

88

Hameln

58.267

54.023

93

31.306

30.553

98

103.288

100.956

98

59.376

59.769

101

Celle

70.745

63.735

90

36.238

33.928

94

Cuxhaven

51.249

42.590

83

25.629

22.615

88

Lüneburg

72.492

74.840

103

36.850

39.179

106

Lingen (Ems)

51.625

49.889

97

23.574

24.534

104

Hildesheim

Datenbasis: NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW, LSKN

72

Anhang

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2008 (Tab. 11)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

0 - 17
Jahre

18 - 29
Jahre

30 - 44
Jahre

45 - 59
Jahre

60 - 74
Jahre

75 Jahre
und älter

insgesamt

1.436.394

1.075.137

1.661.869

1.722.800

1.355.977

695.067

7.947.244

Braunschweig

36.170

40.753

54.360

49.883

41.653

23.193

246.012

Salzgitter

17.963

13.668

19.790

22.920

19.715

10.367

104.423

Wolfsburg

18.791

17.665

23.835

25.506

22.867

11.874

120.538

Gifhorn

34.936

22.535

36.703

40.120

26.867

12.604

173.765

Göttingen

41.498

45.032

54.503

57.061

40.290

21.518

259.902

Goslar

21.756

17.928

27.914

31.971

29.349

17.269

146.187

Helmstedt

15.902

11.732

18.803

21.895

17.029

9.509

94.870

Northeim

24.141

17.321

27.332

32.469

25.886

15.172

142.321

Osterode am Harz

12.625

9.057

14.553

17.623

15.883

9.614

79.355

Peine

25.166

15.808

28.261

29.298

22.483

11.597

132.613

Wolfenbüttel

22.046

14.038

25.732

27.966

22.712

11.169

123.663

185.519

161.793

247.143

239.983

195.966

99.393

1.129.797

nachrichtlich: Hannover

77.384

87.172

121.470

105.012

81.433

47.148

519.619

Diepholz

39.805

25.452

45.356

48.284

37.306

18.176

214.379

Hameln-Pyrmont

26.530

19.167

30.151

34.192

29.246

17.112

156.398

Hildesheim

49.744

37.945

57.957

62.686

50.566

27.765

286.663

Holzminden

12.739

9.340

13.889

16.310

14.361

8.453

75.092

Nienburg (Weser)

23.458

16.026

25.189

27.522

20.325

11.361

123.881

Schaumburg

28.804

19.240

33.081

36.036

29.329

16.481

162.971

Celle

33.598

23.428

35.502

39.077

31.725

16.800

180.130

Cuxhaven

36.417

22.987

39.994

44.883

38.589

19.254

202.124

Harburg

45.685

26.955

53.108

54.574

45.368

18.950

244.640

8.552

5.694

9.029

10.966

10.178

5.546

49.965

Lüneburg

32.433

24.960

40.331

37.564

27.530

13.694

176.512

Osterholz

20.933

12.523

23.726

25.676

20.921

8.707

112.486

Rotenburg (Wümme)

33.063

21.818

34.835

35.641

26.298

12.948

164.603

Soltau-Fallingbostel

26.381

18.543

29.024

30.276

24.015

12.553

140.792

Stade

38.239

25.222

42.255

42.890

33.553

14.732

196.891

Uelzen

16.606

11.080

18.849

20.585

17.755

10.065

94.940

Verden

25.473

16.622

27.610

30.432

23.217

10.206

133.560

Delmenhorst

13.226

9.853

15.190

16.416

14.095

5.971

74.751

9.025

8.052

10.517

10.642

8.631

4.695

51.562

Oldenburg

25.873

26.864

36.234

33.945

24.604

12.759

160.279

Osnabrück

24.415

29.280

36.173

33.400

25.217

14.801

163.286

Wilhelmshaven

11.925

12.347

15.249

17.108

16.562

8.220

81.411

Ammerland

22.999

13.796

24.840

25.607

20.549

9.311

117.102

Aurich

37.368

24.287

38.570

40.686

32.797

15.673

189.381

Cloppenburg

36.408

24.268

33.700

32.064

20.156

10.672

157.268

Emsland

65.040

46.571

67.412

66.333

45.799

22.669

313.824

Friesland

18.623

11.447

19.984

21.563

19.764

8.926

100.307

Grafschaft Bentheim

27.986

18.917

28.455

28.222

20.779

11.149

135.508

Leer

32.925

22.060

34.328

35.055

27.492

13.087

164.947

Oldenburg (LK)

24.886

14.831

27.355

28.613

20.892

9.366

125.943

Osnabrück (LK)

72.477

48.437

75.294

78.232

54.409

29.387

358.236

Vechta

29.595

21.513

30.011

27.893

16.438

9.056

134.506

Wesermarsch

17.606

11.141

18.255

20.304

16.431

8.231

91.968

Wittmund

11.044

7.141

11.487

12.428

10.380

5.012

57.492

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

Emden

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

16.947

27.480

25.446

25.100

17.323

9.159

121.455

Goslar

6.313

5.042

8.072

9.026

8.451

4.881

41.785

Hameln

9.826

7.972

11.042

12.154

10.846

6.427

58.267

Hildesheim

16.450

16.992

20.387

21.495

17.991

9.973

103.288

Celle

11.954

10.160

13.601

14.977

12.617

7.436

70.745

Cuxhaven

7.904

6.147

9.174

10.701

11.501

5.822

51.249

Lüneburg

11.673

13.094

17.447

14.109

10.420

5.749

72.492

9.521

7.800

10.371

11.705

8.084

4.144

51.625

Lingen (Ems)
Datenbasis: LSKN

Anhang Wohnraum

73

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2008 bis 2025 (Tab. 12)
Landkreis/kreisfreie Stadt

0 - 17
Jahre

18 - 29
Jahre

30 - 44
Jahre

45 - 59
Jahre

60 - 74
Jahre

75 Jahre
und älter

insgesamt

Index: 2008 = 100
Niedersachsen

77

86

79

89

122

139

94

Braunschweig

99

85

94

98

108

119

99

Salzgitter

67

71

66

71

99

117

79

Wolfsburg

81

69

78

82

94

119

85

Gifhorn

71

81

71

83

142

149

92

Göttingen

79

76

81

79

136

137

92

Goslar

62

70

63

73

102

117

80

Helmstedt

68

68

66

75

112

120

82

Northeim

65

74

66

74

112

117

82

Osterode am Harz

63

73

63

74

101

115

80

Peine

72

92

71

89

121

141

92

Wolfenbüttel

61

81

60

79

112

136

83

Region Hannover
nachrichtlich: Hannover

87

89

87

94

111

135

97

101

87

97

101

114

111

101

Diepholz

73

91

74

89

125

152

95

Hameln-Pyrmont

71

85

78

78

109

120

88

Hildesheim

79

88

83

81

114

129

93

Holzminden

63

71

67

72

99

112

79

Nienburg (Weser)

72

81

75

85

129

128

91

Schaumburg

68

85

68

83

118

135

89

Celle

74

81

76

84

119

139

91

Cuxhaven

64

78

66

81

110

147

86
103

Harburg

82

106

80

100

119

185

Lüchow-Dannenberg

65

74

64

79

110

122

84

Lüneburg

79

102

79

105

137

147

102

Osterholz

71

92

66

87

119

179

93

Rotenburg (Wümme)

76

90

78

91

133

152

97

Soltau-Fallingbostel

75

82

69

88

124

140

91

Stade

78

91

84

96

123

168

100

Uelzen

69

86

68

85

116

126

89

Verden

75

86

73

83

122

170

93

Delmenhorst

73

83

72

81

107

153

89

Emden

86

89

94

95

118

128

99
102

Oldenburg

87

89

94

96

131

141

Osnabrück

83

75

76

94

118

115

91

Wilhelmshaven

76

66

73

76

98

134

84
103

Ammerland

76

102

78

99

134

180

Aurich

75

89

76

92

132

156

97

Cloppenburg

87

95

95

104

162

136

106
104

Emsland

79

84

91

105

156

151

Friesland

64

86

65

84

110

164

89

Grafschaft Bentheim

78

90

86

104

146

137

102

Leer

74

87

79

95

135

153

98

Oldenburg (LK)

75

99

75

92

133

174

99

Osnabrück (LK)

71

86

75

90

141

136

94

Vechta

94

99

101

106

172

138

111

Wesermarsch

67

85

72

79

116

134

88

Wittmund

67

87

69

90

125

163

94

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

92

47

86

91

140

136

91

Goslar

67

76

65

78

102

124

84

Hameln

77

82

91

85

106

124

93

Hildesheim

92

71

103

91

112

132

98

Celle

81

66

80

86

114

123

90

Cuxhaven

67

66

72

79

85

143

83

Lüneburg

96

73

81

129

138

127

103

Lingen (Ems)

83

69

83

85

148

144

97

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW, LSKN

74

Anhang

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2008 (Tab. 13)
Landkreis/kreisfreie Stadt

Niedersachsen

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5
und mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

Bevölkerung Einwohner/
insgesamt
Haushalt

1.519.713

1.290.525

473.447

394.678

152.857

3.831.219

7.961.467

2,08

Braunschweig

60.967

42.826

15.685

9.357

2.548

131.384

245.976

1,87

Salzgitter

27.119

17.856

6.360

3.454

1.467

56.255

104.198

1,85

Wolfsburg

31.791

20.627

7.203

3.836

1.607

65.063

119.286

1,83

Gifhorn

28.292

26.934

12.115

9.043

3.460

79.844

174.054

2,18

Göttingen

67.095

43.907

13.966

10.373

3.923

139.265

260.652

1,87

Goslar

32.851

26.479

7.697

6.193

2.230

75.450

146.543

1,94

Helmstedt

16.261

15.663

6.495

4.574

1.703

44.695

95.023

2,13

Northeim

29.730

24.774

7.751

6.597

2.435

71.286

142.817

2,00

Osterode am Harz

17.003

14.194

4.194

3.520

1.295

40.206

79.504

1,98

Peine

22.413

21.220

9.146

6.685

2.519

61.983

133.229

2,15

Wolfenbüttel

22.890

20.051

8.316

5.857

2.189

59.303

123.755

2,09

Region Hannover

276.982

193.785

57.384

46.766

18.830

593.747

1.130.715

1,90

nachrichtlich: Hannover

167.471

86.051

23.272

16.226

7.819

300.840

519.071

1,73

Diepholz

34.565

34.143

13.541

11.327

4.686

98.261

215.025

2,19

Hameln-Pyrmont

34.087

28.137

9.602

6.361

2.135

80.322

156.983

1,95

Hildesheim

65.860

50.878

17.223

11.314

4.008

149.283

287.624

1,93

Holzminden

15.044

13.608

4.525

3.232

1.123

37.532

75.237

2,00

Nienburg (Weser)

19.843

19.272

7.742

6.720

2.850

56.426

124.465

2,21

Schaumburg

27.625

26.507

9.910

8.357

3.493

75.893

163.479

2,15

Celle

33.633

29.890

10.944

8.934

3.278

86.679

180.542

2,08

Cuxhaven

31.743

33.312

13.225

10.409

3.922

92.611

201.810

2,18

Harburg

37.234

40.402

15.881

12.953

4.926

111.397

245.091

2,20

9.659

9.057

2.765

2.289

852

24.622

50.093

2,03

Lüneburg

32.796

28.166

10.986

9.076

3.318

84.342

177.045

2,10

Osterholz

16.221

18.249

7.468

6.118

2.330

50.386

112.632

2,24

Rotenburg (Wümme)

23.481

25.247

11.082

9.368

3.652

72.829

165.097

2,27

Soltau-Fallingbostel

24.155

23.267

8.609

7.349

2.728

66.109

141.292

2,14

Stade

29.418

31.174

12.891

10.852

4.227

88.563

197.470

2,23

Uelzen

17.188

16.373

5.510

4.750

1.777

45.598

95.552

2,10

Verden

22.600

22.215

8.200

6.924

2.542

62.481

133.605

2,14

Delmenhorst

14.684

12.675

4.587

3.450

1.277

36.674

74.812

2,04

Emden

11.117

8.573

2.904

2.334

960

25.887

51.741

2,00

Oldenburg

39.811

27.371

9.364

5.845

2.458

84.849

160.004

1,89

Osnabrück

38.797

24.020

9.183

7.598

3.121

82.718

162.390

1,96

Wilhelmshaven

18.399

14.446

4.339

3.383

1.359

41.925

81.588

1,95

Ammerland

18.670

19.646

7.186

6.183

2.378

54.062

117.590

2,18

Aurich

30.598

31.305

10.993

10.045

4.286

87.228

190.355

2,18

Cloppenburg

22.177

23.024

10.378

9.436

3.742

68.757

157.933

2,30

Emsland

43.616

40.230

18.954

21.786

8.429

133.016

314.850

2,37

Friesland

16.817

17.336

5.533

5.053

2.161

46.899

100.430

2,14

Grafschaft Bentheim

19.747

17.773

8.298

9.090

3.436

58.343

135.683

2,33

Leer

26.879

26.940

9.508

8.744

3.749

75.821

165.223

2,18

Oldenburg (LK)

18.370

20.315

8.201

6.998

2.649

56.532

126.399

2,24

Osnabrück (LK)

49.690

47.497

21.156

24.431

9.462

152.236

358.517

2,36

Vechta

17.381

16.192

8.103

9.879

3.930

55.486

135.333

2,44

Wesermarsch

15.008

15.284

5.065

4.852

2.132

42.342

92.125

2,18

9.406

9.687

3.280

2.983

1.275

26.630

57.697

2,17

Lüchow-Dannenberg

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

39.114

20.506

6.047

3.648

1.449

70.764

121.207

1,71

Goslar

9.901

7.701

2.114

1.718

623

22.058

42.125

1,91

Hameln

14.659

10.353

3.455

2.127

712

31.306

58.405

1,87

Hildesheim

31.041

18.641

5.656

2.919

1.120

59.376

103.558

1,74

Celle

16.002

12.035

4.091

3.027

1.083

36.238

70.674

1,95

Cuxhaven

10.454

9.122

3.090

2.170

793

25.629

51.210

2,00

Lüneburg

16.412

11.544

4.425

3.299

1.171

36.850

72.601

1,97

9.131

7.054

3.074

3.155

1.160

23.574

51.567

2,19

Lingen (Ems)

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

Anhang Wohnraum

75

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2008 bis 2025 (Tab. 14)
Landkreis/kreisfreie Stadt

1PersonenHaushalte

2PersonenHaushalte

3PersonenHaushalte

4PersonenHaushalte

5
und mehrPersonenHaushalte

Haushalte
insgesamt

Index: 2008 = 100
Niedersachsen

107

108

82

79

73

100

Braunschweig

95

104

99

95

95

98

Salzgitter

88

87

72

58

70

83

Wolfsburg

93

90

82

67

83

89

112

110

79

71

71

100

Göttingen

96

107

80

74

77

96

Goslar

88

94

65

62

59

85

Helmstedt

96

96

72

66

64

88

Northeim

92

97

67

66

61

88

Osterode am Harz

90

94

65

64

60

85

108

107

82

73

73

99

99

98

72

64

63

90

107

105

82

84

89

102

Gifhorn

Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover
nachrichtlich: Hannover

105

103

90

94

99

103

Diepholz

117

112

79

75

74

103

Hameln-Pyrmont

101

100

73

66

70

94

Hildesheim

104

104

79

70

77

98

Holzminden

93

92

64

60

60

85

Nienburg (Weser)

111

109

75

74

71

99

Schaumburg

109

105

73

71

69

97

Celle

103

107

80

75

68

97

Cuxhaven

104

103

74

68

65

94

Harburg

126

117

92

84

82

111

Lüchow-Dannenberg

97

98

71

66

59

90

Lüneburg

115

120

92

84

76

109

Osterholz

117

111

80

73

70

102

Rotenburg (Wümme)

118

115

85

79

75

105

Soltau-Fallingbostel

104

109

79

75

66

98

Stade

121

115

88

82

78

107

Uelzen

102

104

76

72

63

95

Verden

110

110

80

76

68

100

Delmenhorst

101

101

79

73

65

94

Emden

107

108

88

87

87

103

Oldenburg

111

114

95

78

83

107

Osnabrück

98

99

86

83

74

95

Wilhelmshaven

91

94

72

72

72

88

Ammerland

126

123

89

81

68

112

Aurich

114

116

80

79

73

105

Cloppenburg

126

128

97

91

75

115

Emsland

127

127

93

96

69

113

Friesland

108

106

71

70

64

97

Grafschaft Bentheim

120

122

93

94

69

110

Leer

116

117

81

80

74

106

Oldenburg (LK)

121

120

87

79

66

108

Osnabrück (LK)

117

115

83

85

61

103

Vechta

133

132

101

107

77

120

Wesermarsch

105

103

72

73

66

95

Wittmund

113

113

76

74

68

102

Göttingen

88

103

83

74

89

91

Goslar

92

95

69

66

64

88

Hameln

104

102

80

72

79

98

Hildesheim

103

105

89

71

95

101

Celle

96

101

82

77

74

94

Cuxhaven

96

91

74

67

68

88

Lüneburg

106

117

96

90

86

106

Lingen (Ems)

113

113

86

88

69

104

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

Anhang

Bevölkerungsprognose 2008 bis 2025 (Karte 1)

Grafik: NBank

76

Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2025 in Prozent
unter -15
Niedersachsen: -5,7

-15 bis -5

-5 bis 5

5 bis 15

über 15

Landeshauptstadt Hannover: 0,7

Datenbasis: LSKN, NBank-Bevölkerungsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnungen NIW, bis 2008: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN

Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Anhang Wohnraum

77

Grafik: NBank

Haushaltsprognose 2008 bis 2025 (Karte 2)

Entwicklung der Haushaltszahl 2008 bis 2025 in Prozent
unter -10
Niedersachsen: 0

-10 bis -5

-5 bis 0

0 bis 5

über 5

Landeshauptstadt Hannover: 3

Datenbasis: LSKN, NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), NBank-Bevölkerungsprognose des NIW
Variante II B, bis 2007: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN, Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des
Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Anhang

Beschäftigtenprognose 2008 bis 2025 (Karte 3)

Grafik: NBank

78

Beschäftigtenentwicklung absolut
Abnahme

Zunahme

Niedersachsen: -39.580

7.500
5.000
2.500

Landeshauptstadt Hannover: -8.470

Beschäftigtenentwicklung in Prozent
unter -5,0
Niedersachsen: -1,6

-5,0 bis -2,5

-2,5 bis 0

0 bis 2,5

über 2,5

Landeshauptstadt Hannover: -3,1

Datenbasis: NBank-Beschäftigtenprognose des NIW 2007-2020, Berechnungsstand: August 2008, Beschäftigtenstatistik der BA bis
2008, Berechnungen und Schätzungen des NIW

Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Anhang Wohnraum

79

Grafik: NBank

Baulandreserven Ende 2007 (Karte 4)

Reserven Ende 2007 in Hektar je 10.000 Einwohner
unter 6
Niedersachsen: 8,1

6 bis 8

8 bis 10

Landeshauptstadt Hannover: 2,0

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2008, LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

10 bis 12

über 12

Anhang

Entwicklung der Grundstückspreise
(3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte für baureifes Land 2006 bis 2008) (Karte 5)

Grafik: NBank

80

3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte 2006 bis 2008 in Euro/qm
unter 40

40 bis 65

Niedersachsen: 72

65 bis 90

90 bis 115

über 115

Landeshauptstadt Hannover: 231

Veränderung von 2005 bis 2007 zu 2006 bis 2008 in Prozent
 unter -6,0

P -6,0 bis -2,0

Niedersachsen: 3,0

J -2,0 bis 2,0

Landeshauptstadt Hannover: -5,7

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

N 2,0 bis 6,0

K über 6,0

Anhang Wohnraum

81

Grafik: NBank

Kaufpreise für Bestandseigenheime 2008 (Karte 6)

Preise in 1.000 Euro
unter 115
Niedersachsen: 138

115 bis 130

130 bis 145

Abweichung vom Niedersachsendurchschnitt
1
Niedersachsen: 100

145 bis 160

Landeshauptstadt Hannover: 254

2

3

Landeshauptstadt Hannover:

1 Einfamilienhäuser
2 Reihenhäuser/Doppelhaushälften
3 Eigentumswohnungen
Datenbasis: OGA Niedersachsen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

100
50
25

+84, +61, +45

über 160

Anhang

Baugenehmigungsdichte 2008 (Karte 7)

Grafik: NBank

82

genehmigte Wohnungen absolut
in EFH

in ZFH

in MFH

1.000
500
250

genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 0,8
Niedersachsen: 1,8

0,8 bis 1,6

1,6 bis 2,4

Landeshauptstadt Hannover: 0,9

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

2,4 bis 3,2

über 3,2

Verweise Wohnraum

Verweise
1 Die Regionalen Anpassungsschichten und die dazugehörigen Landkreise und
kreisfreien Städte:
Raum Braunschweig Braunschweig, Salzgitter, Wolfsburg, LK Gifhorn,
LK Helmstedt, LK Peine, LK Wolfenbüttel
Raum Göttingen
LK Göttingen, LK Goslar, LK Northeim, LK Osterode am
Harz
Hannover
Landeshauptstadt Hannover
Hannover Land
Region Hannover (ohne Landeshauptstadt Hannover)
Raum Hildesheim
LK Hameln-Pyrmont, LK Hildesheim, LK Holzminden
Zentralniedersachsen LK Diepholz, LK Nienburg/Weser, LK Schaumburg
Elbe-Weser-Raum
LK Cuxhaven, LK Harburg, LK Osterholz, LK Rotenburg/
Wümme, LK Stade
Raum Lüneburg
LK Celle, LK Lüneburg, LK Lüchow-Dannenberg,
LK Soltau-Fallingbostel, LK Uelzen, LK Verden
Küste
Emden, Wilhelmshaven, LK Aurich, LK Leer, LK Friesland,
LK Wesermarsch, LK Wittmund
Raum Oldenburg
Delmenhorst, Oldenburg, LK Ammerland,
LK Cloppenburg, LK Oldenburg
Raum Osnabrück
Osnabrück, LK Emsland, LK Grafschaft Bentheim,
LK Osnabrück, LK Vechta
2 Im Folgenden werden aus den Mikrozensus-Auswertungen abgeleitete Räume in
Anführungszeichen gesetzt, um sie z. B. gegenüber den Landkreisen abzugrenzen.
3 Anteil der vermieteten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen in Prozent
4 Zwischen der Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte (46 Gebietseinheiten)
und den elf Regionalen Anpassungsschichten erlaubt der Mikrozensus Auswertungen für die in Abbildung 2–12 dargestellten 19 Regionen.

83

84

Abkürzungen

Abkürzungen
Abb.
AfA
BA
BA Regionaldirektion NDS-HB
EFH
EW
FH
GDW
GWB
ha
KfW
LK
LSKN
MFH
NIW
OGA
qm
SGB II
SGB III
SVB
WE
ZFH

Abbildung
Absetzung für Abnutzung
Bundesagentur für Arbeit
Bundesagentur für Arbeit RegionaldirektionNiedersachsen-Bremen
Einfamilienhäuser
Einwohner
Familienheime
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Geschosswohnungsbau
Hektar
Kreditanstalt für Wiederaufbau
Landkreis
Landesbetrieb für Statistik und Kommunikation Niedersachsen
Mehrfamilienhäuser
Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen
Quadratmeter
Sozialgesetzbuch Zweites Buch – Grundsicherung für Arbeitssuchende –
Sozialgesetzbuch Drittes Buch – Arbeitsförderung –
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Wohneinheiten
Zweifamilienhäuser

Abkürzungen für kreisfreie Städte und Landkreise (Autokennzeichen)

AUR = Aurich, BRA = Wesermarsch, BS = Braunschweig, CE = Celle,
CLP = Cloppenburg, CUX = Cuxhaven, DAN = Lüchow-Dannenberg,
DEL = Delmenhorst, DH = Diepholz, EL = Emsland, EMD = Emden,
FRI = Friesland, GF = Gifhorn, GÖ = Göttingen, GS = Goslar, H = Landeshauptstadt
Hannover, H-Region = Region Hannover, HE = Helmstedt,
HI = Hildesheim, HM = Hameln-Pyrmont, HOL = Holzminden, LER = Leer,
LG = Lüneburg, NI = Nienburg (Weser), NOH = Grafschaft Bentheim,
NOM = Northeim, OHA = Osterode am Harz, OHZ = Osterholz, OL = Stadt Oldenburg, OL-Land = Landkreis Oldenburg, OS = Stadt Osnabrück,
OS-Land = Landkreis Osnabrück, PE = Peine, ROW = Rotenburg (Wümme),
SFA = Soltau-Fallingbostel, SHG = Schaumburg, STD = Stade, SZ = Salzgitter,
UE = Uelzen, VEC = Vechta, VER = Verden, WF = Wolfenbüttel,
WHV = Wilhelmshaven, WL = Harburg, WOB = Wolfsburg, WST = Ammerland,
WTM = Wittmund

Glossar Wohnraum

Glossar
Agglomerationsräume Regionale Konzentration von Einwohnern und Arbeitsplätzen mit entsprechender Bebauung und Infrastruktur und mit intensiven internen
sozioökonomischen Verflechtungen
Anspannung am Wohnungsmarkt Die Wohnungsnachfrage übersteigt das Woh-

nungsangebot
Arbeitslosenquote Jahresdurchschnittliche Zahl aller Arbeitslosen in Prozent aller

zivilen Erwerbspersonen
Auslaufende Belegungsbindungen Mit dem Auslauf der Belegungsbindung einer
Wohnung endet deren Eigenschaft als „geförderte Wohnung“.
Baufertigstellungsdichte Bis zum 31.12. des Berichtsjahrs fertiggestellte Wohnun-

gen je 1.000 Einwohner
Baugenehmigungsdichte Bis zum 31.12. des Berichtsjahres genehmigte Wohnungen

je 1.000 Einwohner
Bautätigkeit Die Bautätigkeitsstatistik erstreckt sich auf alle genehmigungspflichti-

gen bzw. ihnen gleichgestellten Baumaßnahmen im Hochbau, bei denen Wohnraum
(oder sonstiger Nutzraum) geschaffen oder verändert wird. Auf der Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte werden Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
erfasst.
Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II) Personen, die im gleichen Haushalt leben,

gemeinsam wirtschaften und unter denen mindestens ein J erwerbsfähiger Hilfebedürftiger sein muss
Betriebskosten Auch Bewirtschaftungskosten genannt. Es handelt sich um Kosten

für die laufende Unterhaltung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich
unterteilen in:
a. Umlagefähige Betriebskosten, z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung,
Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung,
Schornsteinfeger, Versicherungen und
b. nicht umlagefähige Betriebskosten, z. B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis,
Instandhaltungskosten. Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit dem
Mieter abgerechnet werden.
Bevölkerung Einwohner am Ort der Hauptwohnung
Bruttokaltmiete Auch kalte Leerraummiete genannt. In der Miete enthaltene Zah-

lungen für Zentralheizung, Wasser, Möblierung etc. werden nicht berücksichtigt.

85

86

Glossar

Degressive AfA Bei der degressiven AfA wird ein fester Prozentsatz in jedem Jahr

erneut vom Buchwert des Vorjahres abgezogen. Dabei darf der Prozentsatz höchstens
das 2,5-fache des bei der linearen AfA anzuwendenden Abschreibungssatzes (= 100/
Jahre der Nutzung) betragen und 25 % nicht übersteigen. Bei Mietwohngebäuden
besteht die Möglichkeit der degressiven Abschreibung, wenn in Herstellungsfällen
der Bauantrag vor dem 1. Januar 2006 gestellt worden ist oder in Anschaffungsfällen der Notarvertrag rechtswirksam vor dem 1. Januar 2006 abgeschlossen worden
ist. Für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 kommt nur noch die Inanspruchnahme der
linearen Gebäudeabschreibung (derzeit 2 %) der Anschaffungs-/Herstellungskosten
in Betracht gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG.
Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung Das Eigenpotenzial ist abhängig von der

Haushaltskaufkraft und dem Sozialindikator. Mit steigendem Eigenpotenzial sind
die Einwohner einer Region mehr und mehr in der Lage, sich aus eigener finanzieller
Kraft auf dem freien Markt mit Wohnraum zu versorgen.
Erwerbsfähige Hilfebedürftige (nach SGB II) Personen im Alter von 16 bis 65, die
– nicht durch Krankheit oder Behinderung auf absehbare Zeit außerstande sind,
unter den üblichen Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens drei
Stunden täglich erwerbstätig zu sein (erwerbsfähig)
– ihre Eingliederung in Arbeit sowie ihren Lebensunterhalt und den Lebensunterhalt
der mit ihnen in Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln, v. a. nicht durch Aufnahme einer zumutbaren Arbeit oder dem zu berücksichtigenden Einkommen oder Vermögen sichern
können und die erforderliche Hilfe auch nicht von anderen (Angehörigen, andere
Leistungsträger) erhalten.
ExWoSt-Modellvorhaben Eigentümerstadortgemeinschaften im Stadtumbau

Das geplante ExWoSt-Forschungsfeld ordnet sich mit seinem Titel in den Stadtumbaukontext ein. Vor dem skizzierten Hintergrund kann das ExWoSt-Forschungsfeld
dazu dienen,
– den Grundgedanken der Selbstorganisation von Eigentümern in Eigentümerstandortgemeinschaften zu propagieren und dabei die Grundfragen der Selbstorganisation zu klären,
– die Notwendigkeit einer öffentlichen Förderung und Unterstützung von Eigentümerstandortgemeinschaften zu diskutieren und damit verbunden auch die Möglichkeiten der Integration in die vorhandenen Förderstrukturen zu erörtern,
– die Grundprobleme des rechtlichen Rahmens, in denen sich Eigentümerstandortgemeinschaften bewegen, zu diskutieren.
GfK GeoMarketing gehört zur GfK-Gruppe, einem der führenden Marktforschungsunternehmen in Deutschland. Arbeitsbereiche sind u. a. die Ermittlung, Analyse und
Interpretation von Marktinformationen in Konsum- und Gebrauchsgütermärkten.
Haushalt Alleinwohnende Einzelpersonen oder Gemeinschaften von Personen, die
zusammen wohnen und mit einem gemeinsamen Budget wirtschaften

Glossar Wohnraum

Haushaltsgröße Personen je Haushalt, Basis ist die Zahl der Einwohner am Ort der

Hauptwohnung
Haushaltskaufkraft Verfügbares Einkommen (ohne Vermögensanteile), das den

Haushalten für Konsumzwecke jährlich zur Verfügung steht. Sie kann vereinfacht als
Summe aller Nettoeinkünfte pro Haushalt bezeichnet werden und ist Indikator für
das Konsum- und Wohnraumnachfragepotenzial. Von der GfK-Gruppe in Nürnberg werden hierzu die Lohn- und Einkommensteuerstatistiken ausgewertet und
um Transferleistungen (Arbeitslosengeld, Kindergeld, Wohngeld etc.) ergänzt. Die
Nettoeinkommen von Einkommensmillionären werden bei 500.000 Euro gedeckelt,
um regionale Verzerrungen zu vermeiden. Anhand von Prognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute projiziert die GfK-Gruppe die Kaufkraft auf das aktuelle
Jahr. Wird die Kaufkraft einer Region in Relation zu deren Haushalten gesetzt, ergibt
sich die regionale Haushaltskaufkraft.
Marktanspannung am Wohnungsmarkt Die Wohnungsnachfrage übersteigt das

Wohnungsangebot.
Marktbedingter Leerstand Leerstand von Mietwohnungen, der begründet ist durch

Vermietungsschwierigkeiten, nicht jedoch durch Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen, Verkauf, Abriss oder sonstige Gründe.
Mieterfluktuation Zahl der Mieterwechsel eines Jahres im Verhältnis zum Mietwohnungsbestand am Jahresende.
Nettokaltmiete Die Nettokaltmiete ergibt sich aus der Bruttokaltmiete abzüglich der

umlagefähigen Betriebskosten.
Preisindex für Bauleistungen Der Index spiegelt die Entwicklung der Preise für den
Neubau und die Instandhaltung von Bauwerken wider.
Sozialindikator Anteil der Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen

Haushalten
Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) – Grundsicherung für Arbeitssuchende
– Regelt die Förderung (einschließlich finanzieller Förderung) von erwerbsfähigen
Personen ab 15 und unter 65 Jahren sowie deren Angehöriger, soweit diese über kein
(ausreichendes) Arbeitseinkommen verfügen.
Sozialgesetzbuch Drittes Buch (SGB III) – Arbeitsförderung – Regelt das deutsche

Arbeitsförderungsrecht und umfasst sämtliche Leistungen und Maßnahmen zur Arbeitsförderung. Es bildet die Grundlage für die Arbeit der Bundesagentur für Arbeit
und der Arbeitsagenturen. Das SGB III enthält zudem Regelungen zur Arbeitslosenversicherung.

87

88

Glossar

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Der Begriff umfasst die Zahl aller Arbeiter, Angestellten und Personen in beruflicher Ausbildung, die kranken- bzw. rentenversicherungspflichtig oder beitragspflichtig nach dem Sozialgesetzbuch III sind
oder für die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden. Beamte,
Selbstständige, mithelfende Familienangehörige und geringfügig Beschäftigte werden
nicht erfasst. Der Indikator „Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“ basiert auf
dem Stichtag 30.06.
Suburbanisierung Dekonzentrationsprozess von Agglomerationsräumen, verursacht

durch den Prozess der Stadt-Rand-Wanderung von Bevölkerung und Wirtschaftsbetrieben. Suburbanisierung führt zu einem flächenhaften Wachstum größerer Städte
und Agglomerationsräume über die Stadtgrenzen hinaus in den suburbanen Raum.
Volatilität Bezeichnet in der Statistik die Schwankung von Zeitreihen.
Wirtschaftliche Dynamik Aufschluss über die wirtschaftliche Dynamik geben die

Entwicklung der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und die Entwicklung der Arbeitslosenquote. Bei der Bewertung wird angenommen, dass steigende Beschäftigtenzahlen und eine rückläufige Arbeitslosenquote Zeichen einer
positiven wirtschaftlichen Dynamik sind.
Wohnbauland Bruttowohnbauland für Wohnzwecke, das gemäß BauGB bzw.

MaßnG in Bebauungsplänen oder vergleichbaren Satzungen festgesetzt wurde
Wohnraumförderung Gefördert wird der Bau oder die Modernisierung von Wohnraum, der nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für Haushalte geeignet
ist, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können und auf Unterstützung
angewiesen sind. Im engeren Sinne werden unter Wohnraumförderung der erste und
zweite Förderweg sowie die vereinbarte Förderung nach dem II. Wohnungsbaugesetz
bzw. dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) zusammengefasst.
Wohnungsangebot Zahl der Wohnungen, die zum Kauf oder zur Miete für Wohn-

zwecke zur Verfügung stehen
Wohnungsnachfragepotenziale – Methodik

In den jeweiligen Analysen zu den Wohnungsmärkten werden z. T. signifikant voneinander abweichende Regionaldaten deutlich, die je nach Indikator mal ein ähnliches
und mal ein unterschiedliches regionales Muster erzeugen. Die Typisierung der Wohnungsnachfragepotenziale (Abb. G-1) zielt darauf ab, die nachfrageseitigen Unterschiede der regionalen Märkte herauszuarbeiten. Dazu werden die verschiedenen Bestimmungsfaktoren einschließlich der Einschätzungen über künftige Entwicklungen
gebündelt und zu ‚Eigenpotenzialen der Wohnungsversorgung’ und ‚wirtschaftliche
Dynamik’ zusammengefasst. Zusammen mit der ‚künftigen Entwicklung der Haushaltszahlen’ (Haushaltsdynamik) ergeben sich die Wohnungsnachfragepotenziale.
Hohe Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung liegen dann vor, wenn die Kombination aus Haushaltskaufkraft, Sozialindikator und dessen erwarteter Entwicklung

Glossar Wohnraum

Potenzialtypen der Wohnungsnachfrage (Abb. G-1)

— Haushaltskaufkraft
— Sozialindikator
— Erwartete Entwicklung des Sozialindikators

— Entwicklung der sozialversicherungspflichtig

Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung

Wirtschaftliche Dynamik

Beschäftigten

—

Wohnungsnachfragepotenzial

Arbeitslosenquote

— Erwartete Entwicklung der Arbeitslosenzahlen
Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2025

vergleichsweise günstig ist. Der entsprechende Zahlenwert ist maximal fünf. Eine
unterdurchschnittliche Ausstattung der Haushalte mit Kaufkraft kombiniert mit
einem hohen Anteil von Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten und der Befürchtung, dass dieser Anteil noch steigt, kennzeichnen dagegen geringe Potenziale,
sich aus eigener Kraft mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Der entsprechende minimale Zahlenwert ist eins. Für eine starke wirtschaftliche Dynamik stehen
wachsende Beschäftigtenzahlen, eine niedrige Arbeitslosenquote und die Erwartung,
dass diese auch niedrig bleibt (maximal gleich fünf). Demgegenüber werden Regionen mit schrumpfendem Arbeitsplatzangebot und hoher Arbeitslosenquote in dieser
Typisierung der Kategorie schwache wirtschaftliche Dynamik zugeordnet (minimal
gleich eins). Steigen schließlich die Haushaltszahlen bis 2025 deutlich an, liegt eine
starke Haushaltsdynamik vor (maximal gleich fünf). Stagnierende oder sinkende
Haushaltszahlen kennzeichnen dagegen eine schwache Haushaltsdynamik (minimal
gleich eins).
Wohnungsneubaubedarf Zahl der zukünftigen Wohnungsnachfrage aufgrund der
prognostizierten Haushaltszuwächse
Wohnungsüberhänge Zahl der zukünftig nicht mehr nachgefragten Wohnungen

aufgrund der prognostizierten Haushaltsrückgänge

89

90

Hinweis

Weitere Broschüren zur Wohnungsmarktbeobachtung
Bisher veröffentlichte Themenhefte
Heft 1

Wohnungsmarktbeobachtung 1997

Heft 2

Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010
(Bearbeitung: Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung – ies)

Heft 3

Wohnungsmarktbeobachtung 1998

Heft 4

Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am
Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)

Heft 5

Wohnungsmarktbeobachtung 1999

Heft 6

Wohnungsmarktbeobachtung 2000

Heft 7

Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)

Heft 8

Wohnungsmarktbeobachtung 2001

Heft 9

Wohnungsmärkte regional analysiert 2002

Heft 10 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 11 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Heft 13 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14 Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Heft 15 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Heft 16 Wohnungsmarktbeobachtung 2006 –
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
Heft 17 Wohnungsmarktbeobachtung 2007 –
Aktuelle Marktlage, Spezial: Zurück in die Städte?
Heft 18 Wohnungsmarktbeobachtung 2008:
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2025

Neben den Themenheften bietet die NBank online vertiefende Informationen aus
der Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktbarometer. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter
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Heft 19

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