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Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2025

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2008 Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2025

Wohnungsmarktbeobachtung 2008: Aktuelle Marktlage
und Perspektiven 2025

WOHNRAUM

Inhalt

Wohnraum

Wohnungsmarktbeobachtung 2008
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2025

04 — VORWORT

68 — DIE WOHNUNGSNACHFRAGE IN DEN
NIEDERSÄCHSISCHEN REGIONEN

06 — AUF EINEN BLICK

68 — Bevölkerungsentwicklung
74 — Haushaltsentwicklung

07 — WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG
2008 – ZUSAMMENFASSUNG

76 — Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung
84 — Wirtschaftliche Dynamik
90 — Wohnungsnachfragepotenziale im Überblick

15 — WOHNUNGSMARKTPROGNOSEN
94 — PROGNOSEMETHODIK UND -VARIANTEN
32 — DAS WOHNUNGSANGEBOT IN DEN
NIEDERSÄCHSISCHEN REGIONEN
32 — Wohnbauland-Umfrage
44 — Preisentwicklung und Bautätigkeit
58 — Entwicklung des Wohnungsbestands
64 — Tendenzen der Wohnungsbauaktivitäten

101 — ANHANG
102 — Tabellen
116 — Verweise
118 — Abkürzungen
119 — Glossar

3

4

Vorwort

Vorwort

Mit der Wohnungsmarktbeobachtung gibt es in Niedersachsen seit vielen Jahren
eine solide Basis für wohnungspolitische Entscheidungsprozesse. Wirtschaft und
Politik profitieren gleichermaßen von dieser umfangreichen Datensammlung und
Marktanalyse, die ihre Entscheidungsfindung erleichtern soll.
Die Bedingungen der Märkte verändern sich stetig. Deshalb bedarf es kontinuierlich aktualisierter Planungshilfen. Dem trägt die vorliegende Wohnungsmarktbeobachtung mit einer neuen Bedarfsprognose Rechnung. Und deshalb sind in
dem Bericht zum ersten Mal prognostizierte Daten zu den Beschäftigtenzahlen für
Niedersachsen eingearbeitet. Denn Angebot und Nachfrage werden auf den regionalen Wohnungsmärkten stark von der jeweiligen Wirtschaftsdynamik beeinflusst.
Die auf dieser Datenbasis entwickelten Szenarien offenbaren Chancen, zeigen aber
auch Risiken der regionalen Entwicklung auf. Rückgang, Alterung, stärker differenzierte Wohnbedürfnisse, aber teilweise auch Wachstum der Bevölkerung kennzeichnen in unterschiedlichem Ausmaß unsere Städte und Regionen. Lebensqualität
und die regionale Infrastruktur hängen nicht zuletzt von der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Standorte ab. Die Ergebnisse der Baulandumfrage
zeigen, dass die Kommunen solche Entwicklungen im Blick haben und vorausschauend planen.
Die Landesregierung setzt sich dafür ein, dass die insgesamt positive Entwicklung am niedersächsischen Wohnungsmarkt erhalten bleibt. Die regionalen Märkte
müssen sich zukunftssicher aufstellen können. Der demografische Wandel führt

Vorwort

Wohnraum

Wer eine gute und langfristig tragfähige
Entscheidung treffen will, der benötigt vor
allem fundierte Informationen.

zu einer veränderten Wohnraumnachfrage. Neue Potenziale entstehen durch den
Bedarf an seniorengerechten und barrierefreien Formen des Wohnens. Eine zentrale
Aufgabe besteht auch darin, den Anforderungen an den Klimaschutz und hohen
Energiekosten gerecht zu werden. Ebenso benötigen junge Familien bezahlbares
Wohneigentum. Diesen Herausforderungen stellt sich Niedersachsen mit seinen
jährlich aufgestellten Wohnraumförderprogrammen. Denn wir wollen auch künftig
allen Generationen attraktives und bezahlbares Wohnen in unserem Land
ermöglichen.

Mechthild Ross-Luttmann
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit

5

6

Auf einen Blick

Auf einen Blick
Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes

2007

Veränderung
zum Vorjahr

Aussicht für
2008 / 2009

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot
Preisindex für Bauleistungen (2000 = 100)
Quadratmeterpreis für baureifes Land
Preis für Einfamilienhäuser

107,9

5,7

steigend

70 Euro

3,1 %

leicht steigend

140.000 Euro

–1,4 %

leicht sinkend

Hypothekarzinsen (5 Jahre fest)

5,2 %

0,6 %-Punkte

leicht steigend

Hypothekarzinsen (10 Jahre fest)

5,0 %

0,4 %-Punkte

leicht steigend

3.768.824

0,5 %

leicht steigend

88.246

–1,4 %

leicht sinkend

19.343

– 21,3 %

sinkend

2,4

– 0,7

sinkend

14.664

– 38,1 %

sinkend

1,8

–1,2

sinkend

Wohnfläche je Wohnung

95,5 qm

0,2 qm

unverändert

Wohnfläche je Einwohner

45,1 qm

0,4 qm

leicht steigend

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.971.684

– 0,1 %

leicht sinkend

Zahl der Haushalte (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)

3.815.088

0,4 %

leicht steigend

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
davon zweckgebunden
Baufertigstellungen
je 1.000 Einwohner
Baugenehmigungen
je 1.000 Einwohner

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Haushaltsmitgliederquotenverfahren)
Haushaltskaufkraft
Sozialindikator

2,09

– 0,01

leicht sinkend

37.953

2,1 %

leicht steigend

9,1

– 0,6 %-Punkte

unverändert

2.356.527

1,6 %

leicht steigend

9,9 %

–1,9 %-Punkte

unverändert

Wohnungsmarktlage

ausgewogen

unverändert

unverändert

Nettokaltmiete je qm

4,85 Euro

1,3 %

leicht steigend

Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte
Arbeitslosenquote
Marktanzeiger
Wohnungsmarktbarometer

Wiedervermietung / Fertigstellung bis 1948

4,02 Euro

0,8 %

leicht steigend

Wiedervermietung / Fertigstellung nach 1948

4,75 Euro

0,8 %

leicht steigend

Neubau / Erstvermietung

5,75 Euro

– 0,2 %

unverändert

3,2 %

0,3 %-Punkte

leicht steigend

Mieterfluktuation

11,3 %

– 0,8 %-Punkte

unverändert

Investitionsbereitschaft

niedrig

unverändert

unverändert

für neue Mietwohnungen

niedrig

unverändert

unverändert

für neue Eigentumsmaßnahmen

niedrig

unverändert

unverändert

für bestehende Mietwohnungen

mittel

unverändert

unverändert

für bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

mittel

unverändert

unverändert

104,9

2,4

leicht steigend

Marktbedingter Leerstand

Amtliche Statistik
Preisindex Nettomieten (2005 = 100)
Prognosen

2007

2025

Veränderung

Bevölkerung (2007 – 2025)

7.971.684

7.492.675

– 6,0 %

Haushalte (2007 – 2025)

3.815.088

3.841.343

0,7 %

Wohnungsneubedarf (kumuliert bis 2025)

171.512

Wohnungsüberhänge (kumuliert bis 2025)
Beschäftigte (2007 – 2020)

145.104
2.356.134

2.376.340

0,9 %

Zusammenfassung

Wohnraum

Wohnungsmarktbeobachtung 2008 –
Zusammenfassung
Die Beschäftigung nahm deutlich zu, die Arbeitslosigkeit ging erneut spürbar
zurück, die Sozialbelastung nahm ab, die Kaufkraft stieg – das Jahr 2007 stand ganz
im Zeichen positiver Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage. Die Bevölkerungsbasis
für eine zunehmende Nachfrage bis ca. 2014 hat sich nicht verändert. Trotzdem
spürt der Markt diese positiven Einflüsse kaum. Die Neubautätigkeit war verhalten –
die Bestandsinvestitionen lagen auf durchschnittlichem Niveau. Warum konnte
der konjunkturelle Aufschwung noch nicht für mehr Bewegung auf den Bau- und
Wohnungsmärkten sorgen? Der vorliegende Bericht versucht, Antworten darauf
zu geben.
Positive Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage

Die niedersächsische Wirtschaft machte 2007 einen robusten Eindruck. Das zweiprozentige Wachstum des Bruttoinlandsprodukts markierte einen wirtschaftlichen
Aufschwung, der mit der bundesdeutschen Entwicklung nahezu gleichauf lag. Das
verarbeitende Gewerbe brachte kräftige Impulse. Insbesondere der Maschinenbau
und die Metallindustrie verzeichneten starke Umsatzzuwächse. Auch die Bauwirtschaft außerhalb des Wohnungsbaus schrieb 2007 positive Zahlen und trug zu
Beschäftigungsgewinnen in Niedersachsen bei.
Der Aufschwung beflügelte die lokalen Arbeitsmärkte, sodass sich mit Ausnahme der Städte Wolfsburg und Salzgitter sowie der drei Landkreise Hameln-Pyrmont,
Helmstedt und Holzminden die Beschäftigtenzahlen überall positiv entwickelten.
In einigen Landkreisen im westlichen Niedersachsen wurden Zunahmen von fünf
Prozent erreicht. Sogar das südliche Niedersachsen punktete mit zusätzlicher
Beschäftigung – wenn auch im niedersächsischen Vergleich unterdurchschnittlich.
Einzig der Landkreis Osterode profitierte mit drei Prozent mehr sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung nach Jahren des Beschäftigungsabbaus überdurchschnittlich von der guten Konjunktur – vor allem im verarbeitenden Gewerbe.

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8

Zusammenfassung

Gleichzeitig gingen die Arbeitslosenzahlen in Niedersachsen zurück. Im Jahresdurchschnitt 2007 waren nur noch 353.000 Menschen ohne Arbeit. Die Arbeitslosenquote ging deutlich von 11,8 auf 9,9 % der abhängigen zivilen Erwerbspersonen
zurück. Inzwischen ist die Arbeitslosigkeit weiter gesunken. Im August 2008 waren
in Niedersachsen nur noch rund 300.000 Menschen arbeitslos gemeldet, dies entsprach einer Arbeitslosenquote von 8,5 % aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen.
Die Zahl der Arbeitslosen fiel damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Dieser
Prozess war flächendeckend und betraf alle Landkreise – einschließlich der großen
selbstständigen Städte – und alle kreisfreien Städte. Am meisten profitierten die
bevölkerungsdynamischen Regionen von dieser Entwicklung. Allerdings blieb die
Arbeitslosigkeit in großen Teilen des Nordwestens, Ostens und Südens hoch.
Aufgrund der Angebotsausweitung sozialversicherungspflichtiger Arbeitsplätze
fiel auch der Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach dem Sozialgesetzbuch II
(Hartz-IV-Empfänger) an allen Haushalten auf das 2005er-Niveau zurück (9,1 %).
In weiten Teilen Westniedersachsens sowie im Gebiet zwischen Bremen und
Hamburg waren im Jahr 2007 die öffentlichen Haushalte mit Sozialausgaben vergleichsweise gering belastet. Dagegen wiesen die Städte Delmenhorst, Hannover,
Salzgitter, Emden und Oldenburg sowie der Landkreis Lüchow-Dannenberg eine
hohe Sozialbelastung auf. Die im Frühjahr befragten Wohnungsmarktexperten
erwarten innerhalb der nächsten drei Jahre wieder einen steigenden Sozialindikator.
In der Nähe der Arbeitsmarktzentren sorgte die wirtschaftliche Dynamik für
hohe Kaufkraftkennziffern. Über spürbare Einkommenszuwächse mit bis zu vier
Prozent konnten sich vor allem die Haushalte in Stadt und Land Osnabrück sowie
in den Landkreisen rund um Wolfsburg freuen. Unter Einbezug der Inflation hatten
immerhin noch zwölf Landkreise und kreisfreie Städte reale Kaufkraftgewinne.
In 15 Landkreisen und kreisfreien Städten, darunter insbesondere in den Landkreisen Hameln-Pyrmont und Hildesheim sowie in der Stadt Delmenhorst, verloren
dagegen die Haushalte real an Kaufkraft. In den restlichen Gebieten Niedersachsens
hielten die Haushalte ihre Kaufkraftposition.

Zusammenfassung

Wohnraum

Bautätigkeit schwächt sich weiter ab

Die Bautätigkeit in Niedersachsen blieb 2007 hinter den Vorjahreswerten zurück.
Nur 17.161 Wohnungen wurden neu geschaffen, davon der größte Teil in Einfamilienhäusern und ein kleinerer Teil in Mehrfamilienhäusern. Die niedersächsische
Wohnungsbauwirtschaft profitierte einzig von der positiven Entwicklung im Geschosswohnungssektor. In einer sonst rezessiven Marktumgebung beanspruchten
die Mietwohnungsinvestitionen mit 16 % Steigerung wieder einen größeren Teil des
Neubaus für sich. Offensichtlich waren jedoch die Vorzieheffekte nach Ankündigung
der Abschaffung der Eigenheimzulage und nach beschlossener Mehrwertsteuererhöhung so groß, dass dem Markt für neue Einfamilienhäuser kurzfristig das
Nachfragepotenzial abhanden gekommen ist. Diesen Ausfall vermochten auch die
Bestandsinvestitionen nicht zu ersetzen.
Die regionalen Schwerpunkte des Wohnungsneubaus korrespondieren zum
Teil mit hohen Anteilen junger Familien in den niedersächsischen Gemeinden. Dort,
wo der Altersdurchschnitt relativ hoch liegt, werden kaum Neubauaktivitäten gestartet. Die durchschnittliche Alterung der Bevölkerung wird die Wohnbaunachfrage in
Zukunft demnach weiter dämpfen, es sei denn, den Marktakteuren gelingt es, die
Bautätigkeit anderer Altersgruppen zu stimulieren.

9

Zusammenfassung

Bautätigkeit in Niedersachsen 1999 bis 2008 (Abb. 1–1)
Wohnungen
60.000

50.000

40.000

30.000

20.000
Grafik: NBank

10

10.000

0
1998

2000

2002

Fertigstellungen

2004

2006

2008

Genehmigungen

Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

Die niedersächsischen Kommunen spürten diese Marktentwicklung und wiesen
21 % weniger Wohnbauland aus als in der vorangegangenen Beobachtungsperiode.
Damit schrumpften die Baulandreserven in Niedersachsen um 120 ha bzw. zwei
Prozent. In fast allen Kommunen steht damit immer noch genug Bauland zur Verfügung, um die zu erwartende Nachfrage der nächsten Jahre befriedigen zu können.
Nur in einigen Gebieten mit hoher Nachfragedynamik kann das Bauland schon in
wenigen Jahren knapp werden.
Laut Expertenmeinung aus dem Wohnungsmarktbarometer veränderte sich
die Wohnungsmarktlage nur graduell. Auch wenn die Wohnungsmärkte in den
preisgünstigen Segmenten in Richtung Anspannung tendieren, reicht der Impuls
für Verhaltensänderungen der Marktteilnehmer noch nicht aus. Die befragten Wohnungsmarktakteure verspürten kaum Neigung, in neue Wohnungen zu investieren.
Die Erwartungen für 2009 sind noch pessimistischer. Bestandsmaßnahmen haben
dagegen eher Konjunktur.

Zusammenfassung

Wohnraum

11

Wohnungsmarktlage nach Marktsegmenten 1998 bis 2009 (Abb. 1– 2)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr angespannt

angespannt

Grafik: NBank

ausgewogen

entspannt

sehr entspannt
1999

2001

2003

2005

2007

2009

geförderte MW

MW Nettokaltmiete < 3,50 €

MW Nettokaltmiete 3,50 – 4,50 €

MW Nettokaltmiete 4,50 – 5,50 €

MW Nettokaltmiete > 5,50 €

Eigentum

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Niedersachsen bieten fünf oder mehr
Räume. Kleine Wohnungen mit bis zu drei Zimmern machen knapp ein Viertel
des Bestands aus. Die Experten des Wohnungsmarktbarometers sind der Meinung,
dass die Neubauzahlen der kleinen und mittleren Wohnungen hinter der Nachfrage
zurückblieben. Die klassische Käufergruppe der jungen Familien mit dem Wunsch
nach mehr Raum und eigenem Garten kann daher nicht mehr einzig im Fokus
der Marktanbieter stehen. Vor dem Hintergrund der älter werdenden Gesellschaft
ist eine angemessene Bautätigkeit in den kommenden Jahren nur zu realisieren,
wenn vor allem im Bestand, aber auch im Neubau individuelle Wohnlösungen für
alle Altersgruppen angeboten werden.
Marktbelebung nicht in Sicht

Vor allem die stark gestiegenen Nebenkosten verteuerten das Wohnen und standen
damit einer schnellen Marktbelebung entgegen. Auch stiegen die verfügbaren Einkommen noch nicht nachhaltig, sodass potenzielle Nachfrager zögerten. Einer langsamen Belebung steht entgegen, dass insbesondere im Marktsegment des Eigenheimbaus die demografische Alterung mengenmäßig zu weniger Nachfrage führt.
Darüber hinaus hat die weiter fortschreitende Einkommensspreizung in der Bevölkerung – jeweils höhere Anteile von geringen und hohen Einkommen – zur Folge,
dass die Zahl der Haushalte kleiner wird, die sich gerade noch Eigentum leisten
können.

12

Zusammenfassung

Trotz einiger Anzeichen für anziehende Mieten in Niedersachsen sind die Renditeerwartungen der Investoren zu gering für eine anspringende Neubaudynamik „auf
der Etage“. Zudem bringen spürbare Rückgänge bei der Eigenheimnachfrage Bauträger in Bedrängnis. Zukünftige Nachfragergruppen versorgen sich zunehmend im
Bestand, auch wenn dieser nicht immer den Präferenzen entspricht. Die institutionelle Wohnungswirtschaft stellt sich mehr und mehr auf diese Marktveränderungen
ein. Private Wohnungseigentümer geraten in Gefahr, dass ihre Bestände weniger
nachgefragt werden. Um Vermietungsschwierigkeiten zu vermeiden, müssten sie
ihre Bestände zum Teil aufwendig sanieren bzw. aufwerten. Gerade dafür fehlt
jedoch oft der finanzielle Spielraum.
Nachfragegerechter Bestandsumbau bei ergänzendem Neubau hoher Qualität
ist das Gebot der Stunde

Der Arbeitsmarkt steht unter positiveren Vorzeichen als in den letzten Jahren.
Dies befördert die Wohnungsnachfrage, wenn die aufgrund vermehrter Beschäftigung gestiegenen Arbeitseinkommen sich als nachhaltig erweisen. Sollte noch die
Altersmobilität – das ist der Anteil der mobilen über 65-Jährigen an ihrer Altersgruppe – zunehmen, wie zum Teil angenommen, dann würden mehr Impulse an
den Wohnungsmärkten ankommen. Die Wanderungsuntersuchungen der NBank
in den letzten beiden Berichtsjahren zeigen allerdings noch keine Hinweise auf eine
solche Entwicklung in Niedersachsen. Die Bedeutung der einzelnen Altersgruppen
an den Gesamtwanderungen hat sich kaum verändert, obwohl auch schon in der
Vergangenheit die Bevölkerung durchschnittlich alterte. Die Altersmobilität ist sogar
in den letzten Jahren leicht gesunken (Abb. 1– 3). Höhere absolute Wanderungszahlen der Älteren sind demnach allein auf die durchschnittliche Alterung der
Bevölkerung zurückzuführen und nicht auf Verhaltensänderungen der Menschen.
Damit ist die These „Ältere wandern zurück in die Städte“ empirisch nicht zu belegen. Weder wandern Ältere immer öfter, noch haben sie als Ziel die großen Städte.
Das Phänomen der Rückwanderung als signifikante Beeinflussung der Wohnungsmärkte dürfte ohne eine echte Verhaltensänderung nur einige kleine Teilmärkte
betreffen.
Zur Begründung dieser Entwicklung gibt es auch unter Experten bisher nur
Mutmaßungen. Z. B. stünden für die potenziellen Rückwanderer keine adäquaten
Wohnungen zur Verfügung. Sollte sich diese Nachfrage in den nächsten Jahren
weiter entfalten, so bedarf es kräftiger Anstrengungen, die Wohnungsbestände entsprechend umzubauen. Vorübergehend kann es dann zu Anspannungstendenzen auf
den Wohnungsmärkten kommen, weil das nachfragegerechte Angebot knapp ist.

Zusammenfassung

Wohnraum

13

Altersgruppenmobilität 1997 und 2006 (Abb. 1– 3)
Anteil Wanderungen über Gemeindegrenzen in Niedersachsen an Bevölkerung
in Prozent
18
16
14
12
10
8
6

Grafik: NBank

4
2
0
Ausbildung
(18 – 30 Jahre)

Zuzug 1997

Familie (0 –18
u. 30 – 50 Jahre)

Fortzug 1997

Empty Nest
(50 – 65 Jahre)

Ruhestand
(65 Jahre u. älter)

Zuzug 2006

Fortzug 2006

Datenbasis: LSKN

Die aktuelle Wohnungsprognose für Niedersachsen geht bis 2025 von einer
zusätzlichen Nachfrage in Höhe von landesweit 171.500 Wohnungen aus. Gleichzeitig bestehen Wohnungsüberhänge in bestimmten Gebieten im Umfang von
145.000 Wohnungen. Das aktuelle Neubauniveau müsste demnach volumenmäßig
mehr als ausreichend sein. Zukünftige Herausforderungen bestehen eher in der
Schaffung neuer Wohnqualitäten als -quantitäten.
Der Wohnungsbau sollte nicht nur im Interesse der Bauwirtschaft stimuliert
werden, vielmehr braucht der Markt neue Angebote. Für einzelne Wohnungsnachfragegruppen, insbesondere im preiswerten und generationengerechten Segment,
die nicht vom Markt bedient werden (können), wird die Wohnraumförderung
gefragt sein.

14

Zusammenfassung

Regionale Erforschung der qualitativen Wohnbedarfe wünschenswert

Die Zurückhaltung des Angebotes ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass das
Risiko der Fehlinvestitionen bei sich ausdifferenzierenden Märkten und Nachfragerwünschen immer größer geworden ist. Die Frage stellt sich also immer mehr: Welche
Wohnform soll an welcher Stelle gebaut bzw. umgebaut werden? Abgesehen davon,
dass heutige Investitionsentscheidungen immer mit detaillierten Marktanalysen vorbereitet werden müssen, gibt die Wohnstiltypenanalyse einige allgemeine Hinweise
auf künftige Nachfragerwünsche und notwendige Produktmerkmale.
Im Auftrag von NBank und vdw hat das Hamburger GEWOS Institut für
Stadt-, Regional- und Wohnforschung 20.000 niedersächsische Haushalte befragt.
Demnach sind die befragten Haushalte in der großen Mehrheit mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Umzugswillige suchen allerdings mittlerweile nicht nur eine
Wohnung, sondern das Produkt „Wohnen“, das sich aus Baustil, Grundriss, Lage
und Ausstattung zusammensetzt. Diese differenzierten Wohnwünsche äußern
Bewohner von Einfamilien- ebenso wie die von Mehrfamilienhäusern. Junge Paare
und Familien zum Beispiel achten mehr auf Kosten und ausreichenden Platz als auf
„Extras“ bei Technik, Ausstattung und Sicherheit. Ein eigener Garten sollte allerdings dabei sein. Dagegen legen Familien, die klassische Mehrfamilienhäuser bewohnen, wegen der Kinder gesteigerten Wert auf gemeinschaftliches Wohnen. Mit dem
Einkommen steigen auch die Ansprüche: Die Zuschnitte des Eigenheims dürfen
offener und ungewöhnlicher sein. Alternativ sind auch Lofts in der Großstadt
gefragt.
Dennoch wollen 61 % der befragten Haushalte im klassischen Einfamilienhaus wohnen. Dieser Wunsch nach Wohnen „mit eigenem Garten“ zieht sich quer
durch alle Nachfragetypen. Gefragt sind zumeist Objekte zwischen 200.000 und
250.000 Euro.
Darüber hinaus lassen sich zwei weitere Trends durchgehend für alle Typen der
Nachfrage feststellen: Zum einen ist ein großes Interesse an Niedrigenergiestandards
und ökologischer Bauweise festzustellen. Die höheren Kosten wollen die Befragten
trotz ausdrücklicher Hinweise in Kauf nehmen. Zum anderen schenken insbesondere
die 35- bis 50-Jährigen dem altersgerechten, barrierefreien Wohnen große Beachtung. Das Alten- und Pflegeheim als Wohnalternative für die Zukunft wird mehrheitlich abgelehnt. Stattdessen kümmern sich die Menschen frühzeitig um ihre
Wohnzukunft.
Diese Wohnwünsche und deren Auswirkungen auf konkrete Marktaktivitäten
sollten in Zukunft noch näher untersucht werden, um mögliche regional unterschiedliche Investitionsbedarfe in Niedersachsen festzustellen.

Wohnungsprognose

Wohnraum

Wohnungsmarktprognosen
Zur Beurteilung der Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf den niedersächsischen Wohnungsmärkten ist es hilfreich, die zukünftigen demografischen Rahmenbedingungen zu kennen. Aus diesem Grund gibt die NBank alle zwei Jahre eine
eigenständige Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose in Auftrag.
Wohnungsmarktprognosen sollten in relativ kurzen Zeiträumen aktualisiert werden,
weil zwar die Altersentwicklung der Bevölkerung sehr gut für viele Jahre prognostiziert werden kann, aber die groß- und kleinräumigen Einwohnerwanderungen
doch großen Schwankungen unterliegen. Auf die Schwankungen hat die relative
wirtschaftliche Entwicklung der Regionen einen wichtigen Einfluss. Erstmals wird
über die Beschäftigtenprognose die wirtschaftliche Entwicklung in das System der
Wohnungsmarktbeobachtung mit einbezogen. Diese Informationskombination ist
einzigartig für Niedersachsen und liefert Vorausschätzungen teilweise bis auf
Gemeindeebene.

Bevölkerungsprognose
Die wichtigsten Kernbefunde der Bevölkerungsprognose sind:
— Der Gestorbenenüberschuss wird sich aufgrund der steigenden Zahl älterer
Menschen im Prognosezeitraum ständig vergrößern.
— Ohne Zuwanderungen würde die Bevölkerungszahl in den kommenden Jahren
wesentlich schneller sinken.
— Selbst unter Annahme von zukünftigen Wanderungsgewinnen im Durchschnitt
der letzten drei Jahre werden die Einwohnerzahlen in den kommenden Jahren
zurückgehen.
— Aufgrund des Altersaufbaus ist es auf längere Sicht unvermeidlich, dass sich
der Bevölkerungsrückgang beschleunigt.
— Der Zeitpunkt des stärkeren Rückgangs der Einwohnerzahlen hängt von
der Höhe der Wanderungsüberschüsse ab.
Die Herausforderung der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung liegt allerdings
nicht nur in insgesamt abnehmenden Einwohnerzahlen, sondern vor allem im
Altersaufbau der Bevölkerung. Damit sind weitreichende Konsequenzen für einzelne
Handlungsfelder verbunden. Beispiele für kommunale Handlungsfelder sind die
Entwicklung der Schülerzahlen, die ins Erwerbsleben überwechselnden Berufseinsteiger und die Veränderungstendenzen bei der besonders aktiven Altersgruppe
zwischen dem 25. und 35. Lebensjahr und der Bevölkerung im Vorruhestands- und
Ruhestandsalter. Ihre Ursache haben die Altersstrukturveränderungen in teilweise
bereits seit Langem bestehenden „Anomalien“ des Altersaufbaus der Bevölkerung,
in denen sich Zeiträume höherer Sterblichkeit (z. B. die Kriege) und sehr niedriger
Geborenenzahlen (Geburtenausfälle zum Ende des 2. Weltkriegs) ebenso widerspiegeln wie Phasen mit starker Zuwanderung oder überwiegenden Abwanderungstendenzen.

15

Wohnungsprognose

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung nach der Bevölkerungsprognose für Niedersachsen
2007 bis 2025 (Abb. 2 –1)
Personen
120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

– 20.000
Grafik: NBank

16

– 40.000

– 60.000
1989

1992

Geborene

1995

1998

Sterbefälle

2001

2004

2007

2010

Natürliche Entwicklung

2013

2016

2019

2021

Wanderungssaldo

2025

Insgesamt

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnungen NIW, bis 2007: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN

Die Besonderheiten im Altersaufbau führen im Alterungsprozess teilweise zu
einem Nebeneinander von stark schrumpfenden und vorübergehend wachsenden
Altersgruppen. Während die Bevölkerungszahl insgesamt nach der wahrscheinlichsten
Berechnungsvariante bis 2025 um sechs Prozent sinkt, dürften die Zahlen der
Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren und die der Altersgruppe von 18 bis unter
30 Jahren stärker abnehmen. Parallel dazu wachsen die Gruppen der 60 bis unter
75-Jährigen und der über 75-Jährigen erheblich.
Die Gestorbenenzahlen weisen seit einigen Jahren ein relativ konstantes Niveau
auf, was hauptsächlich auf geringere Besetzungszahlen der hochbetagten Altersjahrgänge mit einer hohen Sterbewahrscheinlichkeit zurückzuführen ist. Darüber hinaus
kann ein genereller Anstieg der Lebenserwartung konstatiert werden. Aufgrund der
anstehenden Veränderungen der altersstrukturellen Zusammensetzung der Bevölkerung (Abb. 2 – 2) ist jedoch in den nächsten zwei Jahrzehnten mit einem starken
Anstieg der Sterbefälle zu rechnen (Abb. 2 –1).

Wohnungsprognose

Wohnraum

17

In den 1990er-Jahren hielten sich Geborenenzahlen und Sterbefälle noch in etwa
die Waage. Seit Anfang des Jahrtausends gingen die Geborenenzahlen zurück und
der Gestorbenenüberschuss vergrößerte sich permanent. Mit Beginn des Jahres 2004
reichten sogar die Wanderungsgewinne nicht mehr aus, um die Bevölkerungszahl
zu stabilisieren. Der Gestorbenenüberschuss wird sich Jahr für Jahr vergrößern und
liegt im Jahr 2025 bei knapp 47.000 Personen.

Altersaufbau der Bevölkerung in Niedersachsen 2007 und 2025 (Abb. 2 – 2)
Alter

95 – 96
90 – 91
85 – 86
80 – 81
75 –76
70 –71
65 – 66
60 – 61
55 – 56
50 – 51
45 – 46
40 – 41
35 – 36
30 – 31
25 – 26
20 – 21
Grafik: NBank

15 –16
10 –11
5–6
0 –1
2,0

1,5

1,0

0,5

0

0,5

1,0

1,5

2,0

Anteil Altersjahrgang in Prozent
Männer 2007
Männer 2025

Frauen 2007
Frauen 2025

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnungen NIW, bis 2007:
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN

18

Wohnungsprognose

Die Wanderungsgewinne aller Altersgruppen schmolzen mittlerweile auf ein ausgesprochen niedriges Niveau. In den 1990er-Jahren profitierten von den Wanderungen
vor allem die mittleren Altersjahrgänge und die Haushalte mit Kindern. In den
letzten Jahren verzeichnet Niedersachsen in den besonders mobilen Altersgruppen
zwischen 20 und 35 Jahren leichte Wanderungsverluste. Das Land gewinnt jedoch
seit Langem bei den Altersjahrgängen im Vorruhestands- und Ruhestandsalter.
Die Zahlen der Kinder und Jugendlichen werden 2025 um etwa 25 % unter
dem Niveau von 2007 liegen und 363.000 Personen weniger umfassen. Dabei
ist für die Kinder im Grundschulalter ein Rückgang von 27 %, im Alter von 10 bis
unter 15 Jahren (Sekundarstufe I) ein Minus von 30 % und für die Altersklasse
15 bis unter 18 Jahren (Sekundarstufe II) sogar von 31 % zu erwarten. Lediglich die
Zahlen der noch nicht schulpflichtigen Kinder werden nur um etwa 15 % sinken.
Die Altersjahrgänge 18 bis unter 30 haben schon in den 1990er-Jahren bis
ungefähr Anfang 2000 einen enormen Rückgang erfahren. Zwischen 1989 und 2007
ist diese Altersgruppe um 368.000 Personen oder 26 % geschrumpft. Von 2007 bis
zum Jahr 2017 wird diese Altersgruppe wieder leicht ansteigen, danach ist jedoch
mit einem zunehmenden Rückgang zu rechnen – von 2007 bis 2025 um insgesamt
14 %.
Die Altersgruppe der 30- bis unter 45-Jährigen ist ökonomisch besonders
interessant, weil in diese „Konsolidierungsphase“ der Haushalte häufig Grund- und
Immobilienerwerb fallen. Die Entwicklung der Altersgruppe spiegelt das „Durchwachsen“ der geburtenstarken Jahrgänge durch die Bevölkerungspyramide. Ihre
Zahlen sind seit Ende der 1980er-Jahre durchgehend extrem stark angewachsen,
von 1989 bis zum Jahr 2001 um mehr als 30 %, seitdem fallen sie sehr stark. Dieser
Trend wird sich bis zum Jahr 2018 fortsetzen. Insgesamt verliert die Altersgruppe
der 30- bis unter 45-Jährigen zwischen 2007 und 2025 409.000 Personen oder 24 %.
Die Zahl der Bevölkerung im Alter von 45 bis unter 60 Jahre, die in den 1990erJahren weitgehend konstant blieb, wächst bereits seit Anfang des laufenden Jahrzehnts stark an. Dieser Anstieg wird sich bis 2015 fortsetzen und sich ab 2016 wieder
in einen Rückgang umkehren. Insgesamt wird diese Altersgruppe im Jahr 2025 um
148.000 Personen oder neun Prozent stärker sein als im Ausgangsjahr 2007.
Die Altersjahrgänge der 60- bis 75-Jährigen sind von 1989 bis Ende der 1990erJahre um fast 35 % gewachsen. In Zukunft werden die Zahlen erst Ende des kommenden Jahrzehnts wieder kräftig ansteigen. Während des Prognosezeitraums ist
mit zusätzlich 310.000 Personen oder 23 % in dieser Altersgruppe zu rechnen.

Wohnungsprognose

Wohnraum

19

Entwicklung ausgewählter Altersgruppen in Niedersachsen (Abb. 2 – 3)
Index: 1989 = 100
180

160

140

120

Grafik: NBank

100

80

60
1989

1992

1995

1998

2001

2004

2007

2010

2013

2016

2019

2022

2025

0 bis unter 18 Jahre

18 bis unter 30 Jahre

30 bis unter 45 Jahre

45 bis unter 60 Jahre

60 bis unter 75 Jahre

75 Jahre und älter

insgesamt
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnungen NIW, bis 2007:
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN

Ein extrem starker Zuwachs ist in der Gruppe der über 75-Jährigen zu konstatieren.
Nach einem leichten Rückgang Anfang der 1990er-Jahre konnte diese Gruppe seit
Mitte der 1990er-Jahre ungebrochen starke Zuwächse erzielen und allein bis 2007
um fast 31 % bzw. gut 162.000 Personen anwachsen. Von 2007 bis 2025 wird diese
Altersgruppe um 40 % und damit um 279.000 Personen über dem Niveau von 2007
liegen. Dieses enorme Wachstum setzt nach 2019 aufgrund geburtenschwächerer
Jahrgänge während und nach dem Zweiten Weltkrieg für einige Jahre aus (Abb. 2 – 3).
Während 1989 die drei Altersgruppen unter 45 Jahren noch 58 % an der Bevölkerung ausmachten, sinkt deren Anteil im Jahr 2025 auf 45 %. Dementsprechend
erhöhen die drei älteren Altersgruppen über 45 Jahren ihren Anteil von 42 % auf
55 %.
Die teilweise stark gegenläufigen Entwicklungen in den einzelnen Altersgruppen stellen eine sehr viel stärkere Herausforderung für die Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung, die Entwicklung des Bildungssektors, den Immobilienmarkt
und einzelne soziale Bereiche dar als die globale Veränderung der Einwohnerzahl.

20

Wohnungsprognose

Regional reicht die Bandbreite der Bevölkerungsentwicklung bis 2025 unter den
niedersächsischen Stadt- und Landkreisen von Zuwächsen in Höhe von 11,5 % im
Landkreis Vechta bis zu Bevölkerungsrückgängen um 22 % im Landkreis Holzminden (Abb. 2 – 4). Die Mehrzahl der niedersächsischen Landkreise und kreisfreien
Städte wird Bevölkerungsverluste zu verzeichnen haben. Besonders stark betroffen
ist der Südosten Niedersachsens. Jedoch verteilen sich die Bevölkerungsverluste über
ganz Niedersachsen. So sind auch im nördlichen Niedersachsen in den Landkreisen
Cuxhaven, Wesermarsch, Friesland und der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven hohe
absolute Bevölkerungsverluste zu erwarten. Im westlichen Niedersachsen verlieren
insbesondere Stadt und Land Osnabrück an Bevölkerung. Mit Ausnahme des
Raumes Osnabrück und Ostfrieslands sieht im restlichen Weser-Ems-Gebiet die
zu erwartende Bevölkerungsentwicklung positiver aus, was vor allem die Landkreise
Vechta, Cloppenburg, Emsland, Ammerland, Grafschaft Bentheim sowie die kreisfreie Stadt Oldenburg betrifft. Ebenfalls Zuwächse wird das niedersächsische Hamburger Umland mit den Landkreisen Harburg und Lüneburg zu verzeichnen haben.
Bis zum Jahr 2025 erreicht allein der Landkreis Vechta das Bevölkerungswachstum sowohl durch jährliche Wanderungsgewinne als auch durch einen Geborenenüberschuss. Landkreise wie Ammerland, Lüneburg oder Harburg hingegen wachsen
während des Prognosezeitraums ausschließlich durch Wanderungsgewinne, die die
Geborenendefizite überkompensieren.
Auf der Landkreisebene kommt die Verschiebung der Altersstrukturen noch
stärker zum Tragen als auf Landesebene. Wird außerdem nach einzelnen Gemeinden
differenziert, können sich singuläre Ereignisse wie z. B. Ausweisungen von großen
Baugebieten oder Werksschließungen sehr viel stärker auf die Altersstruktur der
Bevölkerung auswirken. Innerhalb von Landkreisen ergibt sich damit ein mehr
oder weniger starker Ausgleich abweichender Entwicklungen z. B. auch zwischen
Zuwanderungs- und Abwanderungsgemeinden.

Haushaltsprognose
Eine Wohnung fragt nicht der oder die Einzelne nach, sondern der gesamte Haushalt. Daher wird auf der Grundlage der Bevölkerungsprognose eine Haushaltsprognose berechnet. Anhand des sogenannten „regionalisierten Haushaltsmitgliederquotenverfahrens“ ist eine Schätzung der Haushaltszahlen insgesamt sowie nach
Haushaltsgrößenklassen möglich. Die nach Geschlecht und vorgegebenen Altersgruppen differenzierten Quoten für die kreisfreien Städte und Landkreise werden in
einem vom NIW entwickelten Verfahren auf der Grundlage von Daten des Mikrozensus für elf Teilräume des Landes sowie für Gemeindegrößenklassen
in Niedersachsen geschätzt.

Wohnungsprognose

Wohnraum

21

Grafik: NBank

Bevölkerungsprognose 2007 bis 2025 (Abb. 2 – 4)

Bevölkerungsentwicklung 2007 bis 2025 absolut
Abnahme

Zunahme

Niedersachsen: – 479.009

30.000
15.000
10.000

Landeshauptstadt Hannover: 5.040

Bevölkerungsentwicklung 2007 bis 2025 in Prozent
unter –15

Niedersachsen: – 6

–15 bis –10

–10 bis – 5

– 5 bis 0

über 0

Landeshauptstadt Hannover: 1

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnung NIW, bis 2007: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsprognose

Im Ergebnis steigt die Zahl der Haushalte zunächst weiter an (Abb. 2 – 5). Dies
liegt vor allem an der Verschiebung der Altersstruktur, die den Trend zur Bildung
kleinerer Haushalte begünstigt. Den Höhepunkt erreichen die Haushaltszahlen
im Jahr 2016 mit insgesamt 3,904 Mio. Der anschließende Rückgang vollzieht sich
jedoch mit geringerem Tempo als bei der Bevölkerung. Im Jahr 2025 liegt die Zahl
der Haushalte dann um lediglich 0,7 % oder ca. 26.000 über dem Ausgangsjahr 2007.
Das Haushaltswachstum der Vergangenheit ging einher mit einer stetigen
Verkleinerung der Haushalte, außer in der Altersgruppe der über 70-Jährigen.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Niedersachsen sank von 2,27 Personen
pro Haushalt im Jahr 1995 auf nur noch 2,09 Personen im Jahr 2007. Vor allem die
Zahl der Einpersonenhaushalte (Singularisierungstrend) stieg seit der letzten Vollerhebung 1987 bis 2007 um etwa 51 %. Die Zweipersonenhaushalte zeigten im
gleichen Zeitraum einen Zuwachs in Höhe von 39 %. Die Zahlen der Drei-, Vierund Fünf-und-mehr-Personenhaushalte sind dagegen rückläufig, wobei die Fünfund-mehr-Personenhaushalte mit einem Rückgang von fast 29 % am stärksten
betroffen sind.
Der Zuwachs der Bevölkerung im Alter über 60 Jahre prägt die Haushaltsentwicklung am meisten. Über alle Haushaltsgrößen hinweg trägt diese Altersgruppe
zum Haushaltswachstum bei. Die Entwicklung aller übrigen Jahrgänge begünstigt
eher den Rückgang der Haushaltszahlen. Vor allem die rückläufigen Kinderzahlen
führen zu tendenziell kleineren Haushalten.

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 1989 – 2025 (Abb. 2 – 5)
Index: 1989 = 100
125

120

115

110
Grafik: NBank

22

105

100
1989

1992

1995

Haushalte

1998

2001

2004

2007

2010

2013

2016

2019

2022

2025

Bevölkerung

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), NBank-Bevölkerungsprognose des NIW Variante II B, bis 2007:
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN, Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006

Wohnungsprognose

Wohnraum

In den Städten sowie in den Landkreisen mit vielen älteren Menschen sind überdurchschnittlich viele Einpersonenhaushalte (Abb. 2 – 6) zu beobachten. Ihr Anteil
an den Haushalten insgesamt liegt zwischen 55 % in der Stadt Hannover und 31 %
im Landkreis Vechta. Auf der anderen Seite zeigen die ländlichen Regionen mit
hohen Geborenenraten hohe Anteile an Vier- bzw. Fünf-und-mehr-Personenhaushalten. Die Dreipersonenhaushalte sind in fast allen Landkreisen und kreisfreien
Städten Niedersachsens relativ gleichgewichtig vertreten.
Nach der Haushaltsprognose liegt die Spannweite der zu erwartenden Entwicklung bis 2025 zwischen Zuwächsen in Höhe von fast 21 % im Landkreis Vechta
und Haushaltsrückgängen in Höhe von 17 % in Salzgitter. Im Jahr 2025 werden
21 Gebietseinheiten höhere Haushaltszahlen aufweisen als heute (Abb. 2 – 7). Davon
verzeichnen lediglich zehn Landkreise durchgehend steigende Haushaltszahlen.
25 Gebiete weisen 2025 niedrigere Haushaltszahlen auf als 2007 – davon zehn Landkreise ab sofort.
Der Südosten Niedersachsens ist besonders stark von sinkenden Haushaltszahlen betroffen. Aber auch in den Landkreisen Uelzen und Lüchow-Dannenberg
in Nordost-Niedersachsen, in den Landkreisen Cuxhaven, Wesermarsch, Friesland
und in den kreisfreien Städten Wilhelmshaven sowie Osnabrück gehen die Haushaltszahlen stark zurück. Mit Ausnahme des Landkreises Gifhorn verlieren alle an
die Region Hannover angrenzenden Landkreise bis 2025 an Haushalten. Die Region
Hannover selbst kann gegenüber 2007 Haushaltszuwächse von 2 % verbuchen, was
zum größten Teil auf die positive Entwicklung der Stadt Hannover zurückzuführen
ist. Die stärksten Zuwächse bei den Haushaltszahlen verbuchen bis 2025 das südliche
Hamburger Umland mit den Landkreisen Stade, Harburg und Lüneburg sowie das
westliche Niedersachsen.

23

Wohnungsprognose

Bevölkerung in Haushalten nach Haushaltsgröße 2007 (Abb. 2 –6)
Prozent
Niedersachsen
…
Vechta
Osterholz
Cloppenburg
Rotenburg (Wümme)
Oldenburg (LK)
Osnabrück (LK)
Emsland
Stade
Harburg
Grafschaft Bentheim
Cuxhaven
Ammerland
Nienburg (Weser)
Diepholz
Aurich
Wittmund
Gifhorn
Leer
Wesermarsch
Friesland
Peine
Verden
Schaumburg
Helmstedt
Soltau-Fallingbostel
Uelzen
Wolfenbüttel
Celle
Lüneburg
Lüchow-Dannenberg
Delmenhorst
Holzminden
Northeim
Osterode am Harz
Hameln-Pyrmont
Bevölkerung in …
1-Pers.-HH

Emden, Stadt
Goslar

2-Pers.-HH

Wilhelmshaven

3-Pers.-HH

Hildesheim

4-Pers.-HH

Region Hannover

5+-Pers.-HH
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008),
NBank-Bevölkerungsprognose
des NIW Variante II B, bis 2007:
Bevölkerungsfortschreibung des
LSKN, Mikrozensus 2006 LSKN,
Sonderauswertungen
des Statistischen Bundesamtes
für den Mikrozensus 2006

Grafik: NBank Berechnungsstand: 19.09.2008

24

Braunschweig
Osnabrück
Oldenburg
Salzgitter
Göttingen
Wolfsburg, Stadt
nachrichtlich: Hannover
0

20

40

60

80

100

Wohnungsprognose

Wohnraum

25

Grafik: NBank

Haushaltsprognose 2007 bis 2025 (Abb. 2 – 7)

20.000
10.000
5.000

Entwicklung der Haushaltszahl 2007 bis 2025 absolut
Abnahme

Zunahme

Niedersachsen: 26.255

Landeshauptstadt Hannover: 10.022

Entwicklung der Haushaltszahl 2007 bis 2025 in Prozent
unter –10

Niedersachsen: 1

–10 bis – 5

– 5 bis 0

0 bis 5

über 5

Landeshauptstadt Hannover: 3

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), NBank-Bevölkerungsprognose des NIW Variante II B, bis 2007:
Bevölkerungsfortschreibung des LSKN, Mikrozensus 2006 LSKN, Sonderauswertungen des Statistischen Bundesamtes für den Mikrozensus 2006
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

26

Wohnungsprognose

Wohnungsbedarfsprognose
Unter der Annahme, dass alle Haushalte eine Wohnung benötigen, lässt sich nach
Berücksichtigung einer Funktionsreserve ein Wohnungsbedarf bzw. ein Wohnungsdefizit für alle Regionen Niedersachsens berechnen. Der leichte Anstieg der Haushaltszahlen bis 2025 um 0,7 % bedeutet für die Wohnungsmarktbilanz des Landes
weiterhin einen Wohnungsneubaubedarf. Allerdings bestehen in der Regel gleichzeitig regional unterschiedliche Neubedarfe und Wohnungsüberhänge, bei denen
davon ausgegangen wird, dass es (zunächst) nicht zu einem Ausgleich zwischen
Bedarf und Überhang innerhalb eines Landkreises kommt. Insgesamt stehen einem
Bedarf von 171.512 Wohnungen Überhänge von 145.104 Wohnungen gegenüber.
Die Regionen mit den stärksten Haushaltszuwächsen weisen erwartungsgemäß
auch die höchsten zusätzlichen Nachfragepotenziale nach Wohnraum auf (Tabellenanhang). Zusätzlichen Nachfragepotenzialen in Höhe von 23,8 % des Wohnungsbestandes im Landkreis Vechta stehen geringe Nachfragepotenziale von nur 0,18 %
beispielsweise im Landkreis Wolfenbüttel gegenüber. Dabei entsteht im Landkreis Vechta eine zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum bis 2025 in Höhe von
11.700 Wohneinheiten, ohne dass gleichzeitig Wohnungsüberhänge bestehen. Eine
ähnliche Entwicklung wird auch für die Landkreise Harburg, Ammerland, Grafschaft Bentheim, Cloppenburg, Emsland und die kreisfreien Städte Emden
und Oldenburg erwartet.
Dagegen kommt es in Regionen mit rückläufigen Haushaltszahlen zu einem
Übergewicht der Wohnungsüberhänge im Vergleich zu den prognostizierten Neubedarfen. Dem geringen Neubedarf im Landkreis Wolfenbüttel in Höhe von
108 Wohnungen steht ein Wohnungsüberhang von fast 2.300 Einheiten gegenüber.
Ähnlich stellt sich die Entwicklung für den benachbarten Landkreis Helmstedt dar.
Trotzdem gibt es damit auch hier – wenn auch kleine – zusätzliche Nachfragepotenziale nach Wohnraum.

Wohnungsprognose

Wohnraum

Beschäftigtenprognose
Die Wohnungsmarktentwicklung ist eng verbunden mit den allgemeinen Entwicklungspotenzialen der regionalen Märkte. Wirtschaftlich prosperierende Regionen
schaffen Arbeitsplätze und ziehen damit Zuwanderung an. Dies führt zu höherer
Wohnungsnachfrage. Die Risiken und Chancen der wirtschaftlichen Entwicklung
und damit auch der zukünftigen Wohnungsmärkte in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten werden durch die Beschäftigtenprognose beschrieben.
In der ersten Hälfte des laufenden Jahrzehnts ist die Beschäftigung bundesweit
deutlich gesunken. Mit der konjunkturellen Belebung stieg sie seit 2005 wieder an.
Insgesamt lag die Beschäftigung in Deutschland 2007 um 970.000 Personen oder
dreieinhalb Prozent unter dem Ausgangsjahr 2000. In Niedersachsen war der Rückgang mit 3,3 % oder knapp 80.000 Personen etwas geringer. Ein beträchtliches regionales Gefälle prägte die Beschäftigtenentwicklung innerhalb des Landes. Die stärkste
Entwicklung hatten in den letzten Jahren die ländlichen Räume im westlichen
Niedersachsen. Die Kreise Vechta, Cloppenburg, Emsland, Grafschaft Bentheim
konnten in dieser schwierigen Phase sogar noch Beschäftigung aufbauen.
Mit einer relativ günstigen Entwicklung folgten das südliche Hamburger
Umland, der Raum Oldenburg, Ostfriesland sowie die ländlichen Regionen im mittleren Niedersachsen, im Elbe-Weser-Dreieck und in der Heide (Soltau-Fallingbostel
und Celle). Eine schwächere Dynamik war für die ländlichen Räume Unter- und
Mittelweser sowie für den Raum Wilhelmshaven zu beobachten.
Die stärksten Beschäftigtenverluste mussten das nordöstliche Niedersachsen,
das Leine-Weser-Bergland, der Oberweserraum und die Harzregion verkraften.
Unter den Stadtregionen war die Beschäftigtenentwicklung in Osnabrück und
Oldenburg relativ günstig, während Göttingen und Hildesheim sehr starke Verluste
verzeichneten.

27

Wohnungsprognose

Beschäftigtenprognose 2007 bis 2020 (Abb. 2 – 8)

Grafik: NBank

28

Beschäftigtenentwicklung 2007 bis 2020 absolut
Abnahme

Niedersachsen: 20.206

Zunahme

7.500
5.000
2.500

Landeshauptstadt Hannover: – 4.169

Beschäftigtenentwicklung 2007 bis 2020 in Prozent
unter – 4,3

Niedersachsen: 0,9

– 4,3 bis – 2,0

– 2,0 bis 1,8

1,8 bis 4,3

Landeshauptstadt Hannover: –1,6

Datenbasis: NBank-Beschäftigtenprognose des NIW 2007–2020 (Berechnungsstand August 2008),
Beschäftigtenstatistik der BA bis 2007, Berechnungen und Schätzungen des NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

über 4,3

Wohnungsprognose

Wohnraum

Im Hamburger und Bremer Umland entwickelte sich die Beschäftigtensituation vergleichsweise günstig. Diese Räume profitierten von der Verlagerung von Betrieben
und Arbeitsplätzen aus den Zentren in verkehrsgünstig gelegene Umland-Standorte.
Demgegenüber war die Entwicklung des gesamten Wirtschaftsraums Braunschweig /Wolfsburg schwach. Einzig die Stadt Wolfsburg wies von 2000 bis 2004
starke Beschäftigungsgewinne auf. In der Region Hannover lag die Beschäftigtenentwicklung zunächst in etwa im Bundestrend, wobei sich auch hier das Umland
stärker entwickelte als die Landeshauptstadt. Allerdings hat sich die Entwicklung
in den letzten Jahren deutlich abgeschwächt.
Nach der NBank-Beschäftigtenprognose des NIW wird sich die Beschäftigung
in Niedersachsen bis 2020 günstiger entwickeln als im Bundesdurchschnitt. Die
Beschäftigtenzahlen werden bis 2015 steigen und danach leicht abnehmen. Insgesamt wird bis 2020 ein Zuwachs von etwa 20.000 Beschäftigten prognostiziert,
wobei bis 2015 eine Zunahme von 45.000 und von 2015 bis 2020 eine Abnahme
um 25.000 Personen erwartet wird (Tabellenanhang).
Die regionalen Unterschiede in der Beschäftigtenentwicklung bleiben beträchtlich (Abb. 2 – 8). Spitzenplätze belegen weiterhin die westniedersächsischen Landkreise Vechta, Cloppenburg und Emsland. Eine starke Entwicklung wird auch für
den Raum Oldenburg, das unmittelbare Umland von Hamburg und Bremen sowie
die verkehrsgünstig zwischen den Verdichtungsräumen Hamburg, Bremen und
Hannover gelegenen Landkreise Rotenburg und Soltau-Fallingbostel erwartet.
Die Verdichtungsräume Hannover und Braunschweig /Wolfsburg / Salzgitter
werden sich auch zukünftig voraussichtlich weniger dynamisch entwickeln als die
norddeutschen Zentren Bremen und Hamburg. Die schwächste Entwicklung wird
in Niedersachsen für den nordöstlichen Küstenraum sowie für das südliche Niedersachsen und das ehemalige Zonenrandgebiet erwartet. Die höchsten Beschäftigtenverluste müssen voraussichtlich die Landkreise Osterode am Harz, Helmstedt,
Lüchow-Dannenberg und Holzminden sowie die Stadt Salzgitter verkraften.

29

30

Wohnungsprognose

In der Zusammenschau der Ergebnisse der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung
und der zu erwartenden Beschäftigtenentwicklung bis 2020 fällt auf der Ebene der
Stadt- und Landkreise ein relativ enger Zusammenhang auf (Abb. 2 – 9). Die von der
Bevölkerungsentwicklung her stärksten Kreise im Land zählen auch zu den Regionen mit der höchsten wirtschaftlichen Dynamik. Umgekehrt geht eine ungünstige
Bevölkerungsentwicklung in den meisten Fällen auch mit einer schwachen Beschäftigtenentwicklung einher.

Zusammenhang zwischen Beschäftigten- und Bevölkerungsentwicklung 2007 bis 2020:
entwicklungsschwache und -starke Regionen in Niedersachsen (Abb. 2 – 9)
Beschäftigtenentwicklung
2007 bis 2020 in Prozent

10

VEC
CLP

8

OL
EL

6
LER

SFA

OS (LK)
DH
ROW

4
GF

NOH

VER

2

OL (LK)

WOB
GÖ
WL

NI
CUX

–2

HM
–4

–6

WHV

UE
FRI

BRA

GS

SHG

OHZ
NDS AUR

LG

BS

Region H

WTM

Bevölkerungsentwicklung
2007 bis 2020 in Prozent

nachrichtl. H

PE
CE
HI

DEL

NOM
HE

WST
WL

STD

EMD

OHA

–8
DAN
– 10

– 12
– 16

SZ
HOL
– 14

– 12

– 10

–8

–6

–4

–2

2

4

6

8

Datenbasis: NBank-Beschäftigtenprognose des NIW 2007 – 2020 (Berechnungsstand: August 2008), Beschäftigtenstatistik der BA bis 2007,
Berechnungen und Schätzungen des NIW, NBank-Haushaltsprognose des NIW (Berechnungsstand August 2008), NBank-Bevölkerungsprognose
des NIW (Berechnungsstand August 2008), Berechnungen NIW, bis 2007: Bevölkerungsfortschreibung des LSKN

10

Wohnungsprognose

Wohnraum

Schlussfolgerungen
Insgesamt müssen sich alle Akteure auf den Wohnungsmärkten darauf einstellen,
dass sich allein aufgrund der quantitativen Entwicklung der Haushaltszahlen der
Wettbewerb der Regionen um mobile Bürger weiter verschärfen wird. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass in vielen Landkreisen Wohnungsüberhänge und Neubedarfe
gleichzeitig bestehen, sodass Wohnungsmarktakteure genau prüfen müssen, inwieweit hier ein Ausgleich möglich bzw. wahrscheinlich ist und wo welche Qualitäten
fehlen, wenn der Bestand die Nachfrage nicht decken kann.
Zudem begründen die Verschiebungen in der Größenstruktur der Haushalte
und vor allem die stark steigenden Zahlen der kleinen Haushalte mit älteren
Menschen über die ohnehin bestehenden Modernisierungsnotwendigkeiten im
Wohnungsbestand hinaus erhebliche Bedarfe hinsichtlich Anpassung von Größe,
Zuschnitt und Ausstattung an die Bedürfnisse der Zielgruppen. Diese steigende
Sensibilität hinsichtlich der Wohnqualitäten wird den oben genannten Wettbewerb
zwischen den Wohnstandorten noch einmal zusätzlich anfachen.
Die Ausstattung mit der gesamten Bandbreite an einwohnerbezogener
Infrastruktur sowie die Wohn- und Wohnumfeldqualitäten einschließlich der „Familienfreundlichkeit“ sind dabei wichtige Parameter. Allerdings muss dies alles bezahlbar sein bzw. bleiben, denn auch die „Wohnstandortkosten“ einschließlich
der tendenziell deutlich steigenden „Mobilitätskosten“ werden zukünftig eine entscheidende Rolle spielen.
Vor diesem Hintergrund besteht einerseits die Gefahr, dass Städte und Gemeinden mit weniger attraktiven Standortbedingungen ihre Wettbewerbsposition nicht
halten können. Sie werden daher voraussichtlich eine schwächere Entwicklung nehmen als in den vorliegenden Prognosen vorgezeichnet. Auf der anderen Seite können
attraktive, gegebenenfalls benachbarte Standorte und Regionen durchaus überdurchschnittlich profitieren.
Der enge Zusammenhang zwischen Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung in den Regionen macht deutlich, dass regionale Entwicklungsstrategien zur
Stabilisierung entwicklungsschwacher Regionen im Sinne einer integrierten regionalen Entwicklungspolitik auch die Wirtschafts- und Arbeitsmarktförderung und
deren wichtigste Einflussgrößen wie beispielsweise Standortverbesserung oder
die regionale Bildungs- und Qualifizierungspolitik im Fokus haben müssen.

31

32

Wohnungsangebot

Das Wohnungsangebot
in den niedersächsischen Regionen
Das Angebot auf den niedersächsischen Wohnungsmärkten wird grundlegend
durch vier Einflussfaktoren bestimmt. Neben der Entwicklung der Preise, die über
Qualitäten und Attraktivität Auskunft geben, sind die Bautätigkeit, der Wohnungsbestand und das Baulandangebot in den jeweiligen Gebieten Niedersachsens ausschlaggebend.

Wohnbauland-Umfrage
Mit der Wohnbauland-Umfrage 2008 der NBank wurden die niedersächsischen
Städte und Gemeinden detailliert nach ihren Flächenausweisungen in den vergangenen zwei Jahren sowie nach Art und Umfang ihrer Flächenreserven und Brachflächen befragt. Seit 1992 werden die Daten über eine schriftliche Befragung im
Abstand von zwei Jahren erhoben und veröffentlicht. Der Erhebungszeitraum
der aktuellen Wohnbauland-Umfrage sind die Jahre 2006 und 2007.
Die Rücklaufquote betrug 98 %. Alle kreisfreien Städte und fast alle Landkreise – einschließlich der großen selbstständigen Städte – sind vollständig erfasst.
Weil die Kreisstädte Wolfenbüttel und Aurich nicht an der Umfrage teilgenommen
haben, gibt es Lücken bei den Angaben für diese Landkreise. Mit der nahezu vollständigen Beteiligung bilden die empirischen Ergebnisse die Situation auf den
Baulandmärkten in Niedersachsen sehr gut ab; sowohl Neuausweisungen als auch
Baulandreserven werden real nur minimal von den hier dargestellten Werten
abweichen.
Langjähriger Trend rückläufiger Neuausweisungen setzt sich fort

In den Jahren 2006 und 2007 wurden in Niedersachsen rund 1.800 Hektar Wohnbauland für etwa 23.300 Wohnungen neu ausgewiesen. Mit dieser Entwicklung
setzt sich der langjährige Trend rückläufiger Ausweisungen fort. Gegenüber der vorherigen Periode 2004 / 2005 beträgt der Rückgang 21 % bei den Flächen und 13 % bei
den Wohnungen. Verglichen mit 1998 und 1999, den Jahren mit der höchsten Ausweisungsintensität seit Ende der 1980er-Jahre, ist der Umfang an Neuausweisungen
um 65 % gefallen (Abb. 3 –1). Diese Ausweisungspraxis in den Kommunen spiegelt
eine stetige Anpassung an die seit Mitte der 1990er-Jahre kontinuierlich sinkende
Nachfrage auf den Wohnungsmärkten wider.

Wohnungsangebot

Wohnraum

33

Entwicklung der Neuausweisungen von Wohnbauland (Abb. 3 – 1)
Hektar
3.000

40.000

2.400

30.000

1.800

20.000

1.200

10.000

600

0

0
1993

Hektar

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Wohneinheiten

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1994 bis 2008

Im Zuge der Neuausweisungen 2006 / 2007 sind landesweit knapp 190 Hektar
Brachflächen einbezogen worden. Damit beläuft sich ihr Anteil an dem neu ausgewiesenen Wohnbauland auf gut zehn Prozent. Der größte Teil dieser Brachflächen
waren offenbar ehemalige Industrie- und Gewerbegebiete; die WohnbaulandUmfrage 2006 hatte erbracht, dass sie sich gegenüber Bahn- und Postbrachen sowie
ehemaligen Militärflächen am ehesten für eine Nachnutzung durch Wohnen eignen.
Regionale Schwerpunkte des Brachflächenrecyclings sind die Region Hannover
(über 40 Hektar) sowie die Landkreise Stade, Oldenburg, Wolfenbüttel, Schaumburg
und Verden (jeweils zwischen 10 und 20 Hektar).
Ende 2007 waren knapp 20 % der in den letzten zwei Jahren ausgewiesenen
Wohnbauland-Flächen, d. h. 350 der 1.800 Hektar, bereits bebaut bzw. mit Baugenehmigungen versehen. Dieser Anteil von 20 % gilt sowohl für den Ein- und
Zweifamilienhausbau als auch für den Geschosswohnungsbau.

Grafik: NBank

Wohneinheiten
50.000

34

Wohnungsangebot

Baulandausweisungen weiterhin auf den Familienheimbau konzentriert

Nach wie vor werden Baurechte fast ausschließlich für Ein- und Zweifamilienhäuser
geschaffen. 97 % des in 2006 / 2007 neu ausgewiesenen Wohnbaulands und 92 %
der darauf vorgesehenen Wohnungen sind für dieses Segment reserviert. Damit
entfallen von den insgesamt 23.300 möglichen Wohnungen nur 1.800 auf den
Geschosswohnungsbau. Da dieses Potenzial auch den Bau von z. B. Studentenwohnungen und Altenwohnanlagen einschließt, verbleiben für den „normalen
Geschosswohnungsbau“ tatsächlich noch weniger Wohneinheiten.
Zu den wenigen Landkreisen und kreisfreien Städten, in denen überhaupt in
nennenswertem Umfang Neuausweisungen für Geschosswohnungen vorgenommen
wurden, gehören die Region Hannover, die Stadt Oldenburg sowie die Landkreise
Harburg und Ammerland. Sie sind die einzigen mit mehr als 150 vorgesehenen
Geschosswohnungen. In geringerer Zahl sind auch in den Landkreisen Hildesheim,
Göttingen, Nienburg, Grafschaft Bentheim sowie in Wilhelmshaven höhere Anteile
geplanter Wohnungen für den Geschosswohnungsbau als im niedersächsischen
Durchschnitt ausgewiesen worden. In gut einem Drittel der Landkreise und der
Hälfte der kreisfreien Städte wird neues Bauland ausschließlich für den Ein- und
Zweifamilienhausbau reserviert.
Geplante Flächenausnutzung auf neuem Bauland steigt

Die in den Jahren 2006 / 2007 neu ausgewiesenen Wohnbauland-Flächen sehen
sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für Geschosswohnungen eine
dichtere Bebauung vor als in den vergangenen Jahren. Bereits das dritte Mal in Folge
steigt die geplante Ausnutzung der neu ausgewiesenen Flächen leicht an. Die mittlere
Bebauungsdichte für 2006 / 2007 beträgt knapp 14 Wohneinheiten pro Hektar; damit
liegt der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Wohneinheit bei 730 qm BruttoWohnbauland. Das sind 15 % weniger als im Jahr 2002, als pro Wohneinheit noch
850 qm Brutto-Wohnbauland in Anspruch genommen wurden, und deutet auf
einen weniger großzügigen Umgang mit Flächen sowohl für Eigenheime als auch
für den Geschosswohnungsbau hin.

Wohnungsangebot

Wohnraum

Regionales Muster in der Ausweisungspraxis wiederholt sich

Wie schon in der Vergangenheit unterscheiden sich die Kommunen in ihrer
Ausweisungspraxis sehr deutlich. 30 % bzw. 123 Städte und Gemeinden haben
in den Jahren 2006 und 2007 gar kein neues Wohnbauland ausgewiesen. Die weitaus meisten davon sind klein und haben deutlich unter 10.000 Einwohner; es sind
aber auch einige größere Städte darunter wie Goslar, Cuxhaven und Lehrte.
Regionale Schwerpunkte bei den Neuausweisungen bilden die Region
Hannover (167 Hektar) und die Landkreise Emsland (122), Harburg (112) und
Lüneburg (103). Diese vier Regionen vereinigen nahezu 30 % der gesamten neu
ausgewiesenen Wohnungsbauflächen auf sich. Dagegen haben mehr als drei Viertel
der Landkreise unter 50 Hektar neues Wohnbauland geschaffen.
Die große Varianz im Umfang der Neuausweisungen relativiert sich mit
Blick auf die Ausweisungsintensität. Landesweit wurden 2,2 Hektar Wohnbauland
je 10.000 Einwohner geschaffen. Spitzenreiter sind der Landkreis Lüneburg mit
5,8 Hektar und der Landkreis Leer mit fünfeinhalb Hektar pro 10.000 Einwohner.
Auf stark unterdurchschnittliche Werte kommen, mit Ausnahme von Salzgitter
(3,6 Hektar) und Delmenhorst (2,3 Hektar), alle kreisfreien Städte, aber auch etliche
Landkreise.
Aus Abbildung 3 – 2 ist ein deutlicher Zusammenhang zwischen Ausweisungsintensität und Nachfragedynamik abzulesen. So wurde im Raum Hamburg, im
Raum Oldenburg und im äußersten Westen relativ viel Wohnbaufläche ausgewiesen,
im Süden, Nord-Osten und Nord-Westen relativ wenig. Dieses Muster wiederholt
sich seit Jahren; erstmals wurden allerdings auch im Raum zwischen Hamburg und
Bremen sehr zurückhaltend neue Baurechte geschaffen.
Im Vergleich zum vorherigen Berichtszeitraum ging die Ausweisungsintensität
landesweit um 0,6 Hektar zurück; 2004 / 2005 betrug sie noch 2,8 Hektar pro
10.000 Einwohner. Diese rückläufige Entwicklung wird von fast allen Regionen
mitgetragen. Die Ausnahmen sind in den meisten Fällen mit dem zyklischen Verhalten in der Ausweisungspraxis zu erklären, welches die Orientierung auf die Nachfragedynamik überlagert. Nur in den Landkreisen Gifhorn, Lüneburg und Leer
wurde 2006 / 2007 um 50 % bis 100 % mehr Bauland ausgewiesen als im letzten
Untersuchungszeitraum, ohne dass die Kommunen seinerzeit durch Zurückhaltung
auffielen.

35

Wohnungsangebot

Neuausweisungen von Wohnbauland 2006 und 2007 (Abb. 3 – 2)

Grafik: NBank

36

Neuausweisungen 2006 und 2007 in Hektar je 10.000 Einwohner
unter 1,0

1,0 bis 2,0

3,0 bis 4,0

über 4,0

Niedersachsen: 2,2

2,0 bis 3,0

Landeshauptstadt Hannover: 0,1

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2008, LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsangebot

Wohnraum

37

Kaum Abbau von Baulandreserven

Als Baulandreserve gilt unbebautes Brutto-Wohnbauland mit bestehenden Baurechten. Stichtag für die Reserveflächenangaben war der 31.12.2007. Ende 2007 verfügten
die Städte und Gemeinden in Niedersachsen über fast 6.500 Hektar Wohnbauland,
auf denen mehr als 98.000 Wohnungen errichtet werden können. 1.450 Hektar der
Reserveflächen wurden in den Jahren 2006 / 2007 neu ausgewiesen, der überwiegende
Anteil, d. h. mehr als 5.000 Hektar bzw. 80 % befinden sich schon länger im Reservepool.
Gegenüber dem Stand von 2005 sind die Veränderungen gering. Die Flächen
gingen leicht um zwei Prozent bzw. 120 Hektar zurück und die möglichen Wohneinheiten um 0,5 % bzw. 200 Einheiten. Der Abbau von Baulandreserven setzte
sich somit nur noch in sehr abgeschwächter Form fort (Abb. 3 – 3) und der aktuelle
Bestand der Reserven entspricht landesweit immer noch mehr als dem Dreifachen
der Neuausweisungen aus den letzten beiden Jahren.

Entwicklung der Baulandreserven (Abb. 3 – 3)
Index: 1993 = 100
110

105

100

95

90

85

Grafik: NBank

80

75

70
1993

1995

Hektar

1997

1999

mögliche Wohneinheiten

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1994 bis 2008

2001

2003

2005

2007

38

Wohnungsangebot

Der Blick auf die Regionen bestätigt, dass erwartungsgemäß in den bevölkerungsstarken Landkreisen höhere und in den kleineren Kreisen und kreisfreien Städten
geringere Reserven vorhanden sind. Das Spektrum reicht von 14 Hektar für 250 Wohnungen in der Stadt Wilhelmshaven bis zu 393 Hektar für 8.800 Wohnungen in
der Region Hannover, davon ein Viertel der Flächen und ein Drittel der möglichen
Wohnungen in der Landeshauptstadt.
Mehr als drei Viertel aller Reserven sind Flächen im Geltungsbereich von
Bebauungsplänen nach § 30 BauGB. Die übrigen 22 % befinden sich innerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile bzw. sind Baulücken nach § 34. Anders
als in den 1990er-Jahren, in denen Baulandreserven in Baulücken kräftig abgebaut
wurden, veränderte sich ihr Anteil in den letzten Jahren kaum noch.
Baulandreserven für den Geschosswohnungsbau auf Tiefstand

Das überwiegende Kontingent der Reserveflächen in Niedersachsen ist für den
Familienheimbau vorgesehen. Nur 350 Hektar für 13.400 Wohnungen sind für den
Geschosswohnungsbau reserviert; das sind sechs Prozent der Fläche und 14 % der
möglichen Wohneinheiten.
Da sich die Städte und Gemeinden in ihren Neuausweisungen seit Mitte der
1990er-Jahre zunehmend auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser konzentrierten und sich für neue Bauvorhaben im Geschosswohnungsbau weitgehend aus
der Reserve bedienten, wird diese immer kleiner. Im Vergleich zu 2005 nahm sie bis
Ende 2007 um weitere 30 % bei den Flächen und um 20 % bei den möglichen Wohneinheiten ab (Abb. 3 – 4). Im Familienheimbau hingegen gab es einen Zuwachs von
acht Prozent bei den Reserveflächen und neun Prozent bei den möglichen Wohneinheiten.
Die Baulandreserven für Geschosswohnungen sind sehr unterschiedlich
verteilt; allein in der Region Hannover liegen mit 75 Hektar fast 20 % der landesweiten Reservefläche, davon 57 Hektar in der Stadt Hannover. Auch die Landkreise
Harburg, Hildesheim und Lüchow-Dannenberg tragen mit jeweils 20 bis 30 Hektar
weit überproportional zur Reserve für Geschosswohnungen in Niedersachsen bei.
Dagegen hat die Mehrheit der Städte und Kreise weniger als fünf Hektar für dieses
Segment gesichert. Wilhelmshaven, Salzgitter und Delmenhorst sowie die Städte und
Gemeinden in den Landkreisen Gifhorn und Wittmund verfügen über keine
Geschosswohnungsbau-Reserven.

Wohnungsangebot

Wohnraum

Baulandreserven für Geschosswohnungen (Abb. 3 – 4)
Anteil Geschosswohneinheiten (Reserve) an Wohneinheiten insgesamt (Reserve)
in Prozent
40
35
30
25
20
15

Grafik: NBank

10
5
0
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1994 bis 2008

Große regionale Unterschiede bei den Baulandreserven

Für einen aussagekräftigeren Vergleich zwischen den Regionen sind relative Werte
besser geeignet als absolute. Die auf 10.000 Einwohner bezogene Flächenreserve für
Wohnbauland betrug im niedersächsischen Durchschnitt acht Hektar. Dieser Wert
wird von einem Viertel der Landkreise und kreisfreien Städte deutlich – d. h. mit
weniger als sechs Hektar – unterschritten und von knapp einem Drittel mit mehr
als zehn Hektar deutlich überschritten.
Das regionale Verteilungsmuster der Reservepotenziale lässt sich, anders als
der Umfang der Neuausweisungen, nicht mit der Haushaltsdynamik und der Baulandnachfrage erklären. Unter den Landkreisen und Städten mit sehr geringer Nachfragedynamik verfügen manche über hohe (wie Holzminden und Osterode), andere
nur über geringe Flächenreserven (wie Goslar, Salzgitter und Wilhelmshaven). Und
unter den Landkreisen mit relativ hoher Nachfrage nach Wohnungen gibt es sowohl
einige, in denen die Städte und Gemeinden große Reserven aufgebaut haben (wie in
Leer und Cloppenburg), aber auch einige mit nur relativ geringen Reservebeständen
(wie Harburg, Stade und Grafschaft Bentheim).
Diese gegenläufigen Zusammenhänge sind das Ergebnis langjährig unterschiedlicher Siedlungsflächenpolitik der Städte und Gemeinden. Sie hat in einigen
Regionen dazu geführt, dass sie mit Bauland auf lange Zeit versorgt sind und nur
begrenzte Möglichkeiten haben, flexibel und nachfragegerecht auf Marktveränderungen zu reagieren.

39

Wohnungsangebot

Baulandreserven Ende 2007 (Abb. 3 – 5)

Grafik: NBank

40

Reserven Ende 2007 in Hektar je 10.000 Einwohner
unter 6,0

6,0 bis 8,0

10,0 bis 12,0

über 12,0

Niedersachsen: 8,1

8,0 bis 10,0

Landeshauptstadt Hannover: 2,0

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2008, LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsangebot

Wohnraum

41

Am landesweiten Abbau der Reserven um insgesamt etwa 120 Hektar waren etwas
mehr als die Hälfte der Landkreise und kreisfreien Städte beteiligt. Überdurchschnittlich stark wurden die Reserveflächen in der Stadt Wolfsburg, in den Landkreisen Celle und Oldenburg sowie in der Stadt Hannover abgebaut. Ende 2007
lagen ihre Reserveflächen um mehr als ein Drittel und jeweils um mehr als 40 Hektar
unter dem jeweiligen Wert von 2005. Andererseits wurden in einigen Städten und
Landkreisen die Reserven kräftig aufgestockt, in den Landkreisen Gifhorn und Leer
um jeweils etwa 30 Hektar und in Salzgitter um nahezu 20 Hektar. Die Städte Wolfsburg und Salzgitter demonstrieren damit beispielhaft das zyklische Verhalten in der
Ausweisungspraxis. Wolfsburg hatte in den Jahren 2004 / 2005 sehr große Bauflächen
ausgewiesen, sie bis Ende 2007 aber bereits zum Teil bebaut und damit die hohen
Reserven wieder verringert. Salzgitter hatte Ende 2005 nur geringe Reserven und
stockte sie 2006 / 2007 beträchtlich auf. Die nächste Wohnbauland-Umfrage wird
zeigen, inwieweit das der Nachfrage nach Bauland entsprach, d. h. ob die Reserven
bis 2009 abgebaut sind.
Verbrauch von Wohnbauland weiter gesunken

Der Baulandverbrauch wird überschlägig aus den Reserven 2005 und 2007 sowie
den Neuausweisungen 2006 / 2007 ermittelt. Die Aussagen basieren also nicht auf
direkten Angaben aus den Städten und Gemeinden, sondern auf Kalkulationen.

Baulandverbrauch in Niedersachsen (Abb. 3 – 6)
Hektar
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000

Grafik: NBank

2.000
1.000
0
1993

1995

1997

Baulandreserve am Ende des Zeitraums
Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1994 bis 2008

1999

2001

Baulandverbrauch

2003

2005

Neuausweisungen

2007

Wohnungsangebot

In den Jahren 2006 / 2007 sind in Niedersachsen gut 1.900 Hektar Bauland neu
bebaut worden. Damit hat sich der Baulandverbrauch weiter verringert; im Vergleich
zu den Jahren 2004 / 2005 beläuft sich der Rückgang auf knapp 20 %. Seit 2002 / 2003
hat sich der Baulandverbrauch nahezu halbiert. Er konzentriert sich erwartungsgemäß weiterhin in den bevölkerungsstarken und wachstumsdynamischen Landesteilen.
Da in den Jahren 2006 / 2007 nicht nur der Umfang an Neuausweisungen,
sondern auch der Verbrauch an Wohnbauland weiter zurückgegangen ist, hat sich
der Umfang an Reserveflächen nur wenig verändert; sie liegen seit 2003 nahe der
6.500-Hektar-Marke. Erst wenn landesweit der Umfang an Neuausweisungen deutlich
unter den Verbrauch fällt, können Reserven in größerem Maß abgebaut werden.
Erwartungen an die Nachfrage nach Wohnbauland nahezu unverändert

Die Einschätzung der zukünftigen Baulandnachfrage durch Vertreter der Städte und
Gemeinden fiel zurückhaltend aus. Offenbar wird davon ausgegangen, dass sich die
Nachfrage mittelfristig kaum verändern wird.
Für den Geschosswohnungsbau sind die Erwartungen sehr gedämpft, 92 %
der Städte und Gemeinden stellen sich auf eine weiterhin geringe Nachfrage ein.
Für das Segment der Familienheime sind die Einschätzungen deutlich positiver bzw.
differenzierter. Gleichwohl verstärkt sich die skeptische Erwartungshaltung. In fast
60 % der Kommunen geht man von einer moderaten Nachfrageentwicklung aus,
in nahezu 40 % wird sie als gering eingeschätzt. 2004 / 2005 hatte nur ein Drittel diese
gedämpfte Erwartung. Eine hohe Nachfrage wird fast nirgends mehr erwartet
(Abb. 3 – 7). Anscheinend wurde die Hoffnung, dass mit einer großzügigen Ausweisungspraxis die Nachfrage nach Bauland beeinflusst werden kann, mittlerweile
landesweit zerstreut.

Erwartung der Baulandnachfrage für Familienheime (Abb. 3 – 7)
Die Nachfrage wird …
04 / 05

19

06 / 07

71
32

08 / 09

10
61

39
0

20

6
57

40

60

4
80

100
in Prozent

gering

moderat

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 2004 bis 2008

hoch … sein.

Grafik: NBank

42

Wohnungsangebot

Wohnraum

Bauflächenmanagement: Für zukunftsfähige Siedlungsflächenpolitik fehlen
Instrumente

Erstmals in der aktuellen Wohnbauland-Umfrage wurde nach Instrumenten eines
Bauflächenmanagements gefragt. Dabei stellte sich heraus, dass in den allermeisten
Kommunen überhaupt keine Form von Flächenmanagement praktiziert wird.
In nur zwölf Prozent der niedersächsischen Städte und Gemeinden gibt es ein Bauflächenmanagement. Drei Viertel dieser 48 Kommunen verfügen über ein Bauflächenkataster, das restliche Viertel gibt sich bislang mit weniger systematischen
Auflistungen und Übersichten zufrieden oder ist dabei, ein Baulückenkataster aufzubauen.
Dieses Befragungsergebnis verweist auf zukünftige Handlungserfordernisse.
Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und der Verengung der
kommunalen Handlungsspielräume liegt es im Eigeninteresse der Kommunen,
ihre Baulandreserven und Brachenpotenziale zu nutzen, die Innenentwicklung zu
fördern, Baulücken zu mobilisieren und Neuausweisungen auf ein Mindestmaß
zurückzufahren. Um aber auf diesen Handlungsbedarf angemessen reagieren zu
können, müssen sie ihre Informationsgrundlagen ausbauen und Instrumente
einsetzen, die ihre Gestaltungskraft erhöhen. Die Kommunen tun also gut daran,
die Einrichtung eines Bauflächenmanagements auf die politische Agenda zu setzen.

43

Wohnungsangebot

Preisentwicklung und Bautätigkeit
Inflationsbefürchtungen relativieren historisch gute Finanzierungsbedingungen

Die Teuerungsraten vor allem des ersten Halbjahres 2008 mit zuletzt monatlich über
vier Prozent Geldentwertung haben die deutschen bzw. europäischen Währungshüter daran gehindert, zur Unterstützung der nachlassenden Konjunktur in Deutschland und Europa die Zinsen zu senken. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im
Gegenteil mehrere kleine Zinsanpassungen nach oben vorgenommen, um die Geldpreisentwicklung zu stabilisieren.
Im Vorfeld hatte sich das Baugeld nach historisch niedrigen Zinsen Mitte / Ende
2005 etwas verteuert, um zur Jahreswende 2007 / 08 wieder günstiger zu werden.
Die jüngsten Turbulenzen an den Finanzmärkten erschweren eine Prognose, jedoch
ist im Moment davon auszugehen, dass zumindest die langfristigen Zinsen eher
leicht steigen werden. Damit bewegen sich die Baugeldpreise mindestens in der
Tendenz weiter auf den langfristigen Durchschnitt zu. Darüber hinaus verschärfen
sich die Vergaberichtlinien für Hypothekendarlehen. Alles in allem sind die Finanzierungsbedingungen für Bauwillige jedoch immer noch relativ günstig.

Entwicklung der Baugeldzinsen (Abb. 3 –8)
Effektivzins in Prozent
12,0

10,0

8,0
7,1
6,7

6,0

4,0
Grafik: NBank

44

2,0

0,0
Jun 83

Jun 88

5 Jahre
Datenbasis: StBA

Jun 93

10 Jahre

Jun 98

Jun 03

Jun 08

Wohnungsangebot

Wohnraum

45

Entwicklung der Verbraucherpreise (Abb. 3 – 9)
Index: 2005 = 100
110

100

90

Grafik: NBank

80

70

60
1991

1993

VPI gesamt

1995

1997

1999

Wohnungsmiete (warm)

2001

2003

2005

2007

Nettokaltmiete

Datenbasis: StBA, NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Mit der allgemeinen Teuerungsrate stiegen insbesondere die (warmen) Wohnungsmieten an. Während die Verbraucherpreise insgesamt seit 1992 um 1,8 % pro Jahr
zulegten (VPI gesamt in Abb. 3–9), mussten Mieter mit jährlichen Steigerungen in
Höhe von durchschnittlich zweieinhalb Prozent zurechtkommen. Ursache dafür
waren vor allem stark gestiegene Neben- und Energiekosten.

Wohnungsangebot

Höhere Mieten und steigende Baukosten auch in Niedersachsen

Die Ergebnisse der NBank-Umfrage zu den Entwicklungen an den niedersächsischen
Wohnungsmärkten bestätigen diese Tendenz. Die im jährlichen Wohnungsmarktbarometer abgefragten Nettokaltmieten stiegen – wenn auch mit 0,7 % pro Jahr
nicht so deutlich wie im Bundesdurchschnitt. Zuletzt kletterten die Quadratmetermieten in Niedersachsen allerdings genauso deutlich nach oben wie in ganz Deutschland und erreichten ein Niveau von 4,90 Euro. Am stärksten stiegen mit 0,9 % pro
Jahr erwartungsgemäß die städtischen Mieten auf zuletzt 5,30 Euro. Dagegen blieb
die Entwicklung in den ländlichen Regionen moderat (+ 0,5 % p. a.). Vermieter
erzielten hier 4,50 bis 4,70 Euro je Quadratmeter Wohnraum (Abb. 3 –10).
Entsprechend den gestiegenen Mieten wird insbesondere das Angebot der
günstigen Wohnungen geringer. So sagen die Experten, dass der Markt für günstigen
Wohnraum nicht mehr ausgewogen ist und sich im Jahr 2009 weiter anspannen
wird. Demgegenüber sehen die Wohnungsmarktakteure sowohl bei teuren Wohnungen als auch beim geförderten Mietwohnraum einen ausgewogenen, entspannten
Wohnungsmarkt mit genügendem Angebot (Abb. 1– 2, Seite 11).

Entwicklung der Mietpreise (Abb. 3 –10)
Nettokaltmieten in Euro /qm
5,40

5,20

5,00

4,80

4,60

4,40
Grafik: NBank

46

4,20

4,00
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

kreisfreie Städte

verdichtetes Umland

ländliche Räume höherer Dichte

ländliche Räume geringerer Dichte

insgesamt
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Wohnungsangebot

Wohnraum

47

Veranschlagte Kosten des Bauwerks 2007 (Abb. 3 –11)

Niedersachsen
Emden
Verden
Delmenhorst
Rotenburg (Wümme)
Diepholz
nachrichtlich: Hannover
Wittmund
Aurich
Leer
…
Vechta
Grafik: NBank

Osterode am Harz
Lüchow-Dannenberg
Oldenburg
700

800

900

1.000

1.100

1.200

1.300
Euro / qm

EZFH

MFH

Datenbasis: LSKN

Die veranschlagten Kosten des Bauwerks1 (Verweise ab Seite 116) lagen jedoch in
2007 (1.026 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) gerade einmal um 1,4 % höher als in
2006. Dabei wichen die Beträge für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser nur geringfügig vom Mittelwert ab (Abb. 3 –11). Mit 806 Euro war der Bau
von Ein- und Zweifamilienhäusern in Emden am günstigsten veranschlagt. Auch in
den angrenzenden Küsten-Landkreisen Wittmund, Aurich und Leer, im mittleren
Niedersachsen in den Landkreisen Verden, Rotenburg und Diepholz sowie in den
Städten Hannover und Delmenhorst lag der Wert unter 1.000 Euro. Deutlich höhere
Kosten veranschlagten die Bauplaner in Vechta und Oldenburg, aber auch in den
peripheren Gebieten Lüchow-Dannenberg und Osterode. In allen anderen Regionen
waren die Abweichungen zum Landesdurchschnitt minimal. Die Spanne im Mehrfamilienhausbereich reichte von 746 Euro in Braunschweig bis 1.295 Euro im Landkreis Cuxhaven.

48

Wohnungsangebot

Baulandpreise steigen trotz rückläufiger Neubautätigkeit

Trotz der Schwäche im Eigenheimneubau (Seite 53) steigen die Kaufwerte für
baureifes Land kontinuierlich. Im 3-Jahresdurchschnitt 2005 bis 2007 erreichten sie
in Niedersachsen ein Niveau von 70 Euro pro Quadratmeter erschlossenen Baulands
(2004 bis 2006: 68 Euro). Teuerste Regionen bleiben weiterhin die Verdichtungsräume. Hierzu zählen in Niedersachsen die Umlandkreise von Hamburg und
Bremen, die Metropolregion Hannover, Braunschweig, Göttingen sowie die kreisfreien Städte Oldenburg und Osnabrück. Das günstigste Bauland wird in den ländlich geprägten Gebieten im Nordwesten und Nordosten sowie in den Landkreisen
Northeim und Osterode angeboten. Die Entwicklung in den Landkreisen und kreisfreien Städten verlief sehr uneinheitlich. Während in der hochpreisigen Stadt
Braunschweig, der Region Hannover und dem Landkreis Harburg die Preise stabil
blieben, zogen sie in den Landkreisen Stade, Hildesheim, Göttingen und der Stadt
Wolfsburg stark an. In Regionen mit sehr geringem Preisniveau stiegen Grundstückspreise stark, mit Ausnahme der Landkreise Nienburg und Osterode, wo die
Preise stabil blieben oder sogar sanken. Die stark differenzierten Preisniveaus und
Preisentwicklungen können nicht mit regional unterschiedlich hoher Nachfrage
oder Angebot von Bauland erklärt werden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass
die Baulandpreise nicht nur nach Marktmechanismen gebildet werden. Hier greifen
kommunales Planungsrecht und Baulandmanagement in die Gestaltung der
Grundstückspreise ein. Dies erschwert es den Kommunen, die Preise an die aktuelle
Marktlage anzupassen.

Wohnungsangebot

Wohnraum

49

Entwicklung der Grundstückspreise (3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte für baureifes Land 2005 bis 2007)

Grafik: NBank

(Abb. 3–12)

3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte 2005 bis 2007 in Euro/qm
unter 40

Niedersachsen: 70

40 bis 65

65 bis 90

90 bis 115

über 115

Landeshauptstadt Hannover: 245

Veränderung von 2004 bis 2006 zu 2005 bis 2007 in Prozent
unter – 6,0

Niedersachsen: 3,1

– 6,0 bis – 2,0

– 2,0 bis 2,0

Landeshauptstadt Hannover: – 8,7

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

2,0 bis 6,0

über 6,0

Wohnungsangebot

Häuserpreise zwischen 90.000 Euro in Lüchow-Dannenberg und 250.000 Euro
in Hannover

In Niedersachsen sind seit Jahren mehr als 90 von 100 verkauften Wohnimmobilien
dem Eigenheimbereich (Ein- oder Zweifamilienhaus, Reihenhaus bzw. Doppelhaushälfte) zuzurechnen. 2007 wechselte nur in knapp sieben Prozent der insgesamt
knapp 34.100 Verkaufsfälle ein Mehrfamilienhaus den Eigentümer. Für freistehende
Einfamilienhäuser lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 140.000 Euro – ein Minus
in Höhe von 1,4 % im Vergleich zu 2006. Allerdings können „ […] die einzelnen
Vergleichsmengen hinsichtlich der durchschnittlichen Gebäudegrößen und des Baujahres sehr unterschiedlich sein […]“2. Der Niedersächsische Immobilienindex
(NIDEX) für Einfamilienhäuser zeigt, dass vor allem ältere Häuser günstiger als vor
Jahresfrist über den Maklertisch gingen. Neubauten hingegen legten um vier Prozent
zu. Käufer von Reihenhäusern bzw. Doppelhaushälften konnten sich in allen Baualtersklassen über gesunkene Preise freuen – minus 3,7 % im Landesdurchschnitt.
Sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern wie auch bei Reihenhäusern bzw.
Doppelhaushälften zählten Objekte im Landkreis Lüchow-Dannenberg zu den
günstigsten. Die Stadt Hannover war am teuersten. Der „Aufpreis“ für die Landeshauptstadt fiel bei Einfamilienhäusern mit + 110.000 Euro mehr als doppelt so hoch
aus (Niedersachsen: 140.000 Euro) wie der „Abschlag“ für Objekte im Wendland
(– 50.000 Euro). Bei den Reihenhäusern betrug die Abweichung von den landesdurchschnittlichen 129.000 Euro nach unten wie nach oben etwa 75.000 Euro.

Entwicklung der Preise für Wohngebäude in Niedersachsen
1999 bis 2007 (Abb. 3 –13)
Euro
180.000

170.000

160.000

150.000

140.000
Grafik: NBank

50

130.000

120.000
1999

2001

Einfamilienhäuser

2003

2005

Zweifamilienhäuser

Reihenhäuser / Doppelhaushälften
Datenbasis: OGA Niedersachsen

2007

Wohnungsangebot

Wohnraum

51

Grafik: NBank

Kaufpreise für Bestandseigenheime 2007 (Abb. 3 –14)

Preise in 1.000 Euro
unter 115

Niedersachsen: 140

115 bis 130

130 bis 145

145 bis 160

über 160

Landeshauptstadt Hannover: 250

Abweichung vom Niedersachsendurchschnitt
Einfamilienhäuser

Niedersachsen: 100

Reihenhäuser / Doppelhaushälften

Landeshauptstadt Hannover: + 79, + 60, + 43

Datenbasis: OGA Niedersachsen
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Eigentumswohnungen

100
50
25

52

Wohnungsangebot

Zu den teuersten Gebieten zählten neben der Landeshauptstadt die Städte Osnabrück, Göttingen, Braunschweig, Wolfsburg und Oldenburg sowie das Umland von
Hamburg, Hannover und Bremen (Abb. 3 –14). Deutlich geringere Erlöse mussten
Verkäufer vor allem in den peripheren Landkreisen in Küstennähe, in Uelzen und
Nienburg sowie in Südniedersachsen hinnehmen.
Im Landkreis Grafschaft Bentheim stehen überdurchschnittlich hohe Einfamilienhauspreise deutlich unterdurchschnittlichen Reihenhauserlösen gegenüber.
Einerseits traten in den letzten Jahren viele kaufkräftige Niederländer als Nachfrager
vor allem von Einfamilienhäusern am Markt auf. Andererseits finden sich nennenswerte Reihenhausbestände vor allem in der Kreisstadt Nordhorn. Viele dieser
Einheiten stammen aus den 1950er-Jahren, sind sehr klein und warten auf ihre
Sanierung.
Eigentumswohnungen kosteten 2007 in Niedersachsen durchschnittlich etwa
1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Spannbreite reichte von 390 Euro
für Altbauten in günstigen Gebieten bis hin zu 2.600 für neue Wohnungen in teuren
Regionen. Das Muster teurer, mittlerer und günstiger Gebiete für Eigentumswohnungen ähnelt der Verteilung der Kaufpreise für alle Eigentumsformen, wie
in Abbildung 3 –14 dargestellt. Abweichend davon waren im Landkreis Hildesheim
Eigentumswohnungen kostspielig, da die Preise durch das höhere Preisniveau der
großen selbstständigen Stadt Hildesheim bestimmt wurden. In dieser wurde der
überwiegende Anteil der Wohnungen des Landkreises angeboten, während die
Mehrzahl der Häuser in den übrigen Gemeinden des Landkreises verkauft wurden.
Im Gegensatz zu Hildesheim sind die Kauffälle der Eigentumswohnungen im Landkreis Gifhorn zwischen Kreisstadt und Umlandgemeinden gleich verteilt. Der durchschnittliche Kaufpreis war sehr niedrig, insbesondere in den peripheren Landkreisteilen. Die Kaufpreise für Wohnungen in den touristisch geprägten Küstengebieten,
insbesondere der Landkreise Cuxhaven und Wittmund, liegen deutlich über dem
niedersächsischen Durchschnitt. Hier werden hauptsächlich die teuer gehandelten
Ferienwohnungen in Strandnähe und auf den ostfriesischen Inseln angeboten.

Wohnungsangebot

Wohnraum

53

Geschosswohnungsbau erholt sich leicht, während Eigenheimneubau
weiter an Bedeutung verliert

Im Jahr 2007 wurden in Niedersachsen noch 17.161 Wohnungen neu erstellt. Knapp
zwei Drittel dieser Wohnungen kamen als Einfamilienhäuser auf den Markt. Gut
2.000 Wohnungen wurden in Zweifamilienhäusern erstellt.3 Knapp 4.000 Wohnungen entstanden in Mehrfamilienhäusern. Positiv hingegen gestaltete sich für die niedersächsische Wohnungsbauwirtschaft die Entwicklung der Bautätigkeit im
Geschosswohnungsbau. Dieser Geschosswohnungsbau konnte in einem sonst
schrumpfenden Markt sogar um 16 % zulegen. Damit kamen im Miet- und Eigentumswohnungssegment etwa 500 Wohnungen mehr auf den Markt als in den Jahren
2006 und 2005. Offenbar führten die Vorzieheffekte der letzten Jahre durch die
Abschaffung der Eigenheimzulage und die Erhöhung der Mehrwertsteuer zu Rückgängen im Eigenheimmarkt.
Die regionalen Schwerpunkte des Wohnungsneubaus haben sich auch 2007
nicht wesentlich verschoben. Die Neubautätigkeit korrespondiert zum Teil mit dem
Anteil der Altersgruppen in den niedersächsischen Gemeinden. Dort, wo der Altersdurchschnitt relativ hoch liegt, werden kaum Neubauaktivitäten gestartet. Und dort,
wo viele junge Familien leben, ist eine hohe Bautätigkeit zu beobachten (siehe
Punktgrafik). Die durchschnittliche Alterung der Bevölkerung wird in Zukunft
die Wohnbaunachfrage demnach weiter dämpfen. Es sei denn, den Marktakteuren
gelingt es, die Bautätigkeit aller Altersgruppen zu stimulieren.

Zusammenhang zwischen Altersstruktur und Eigenheimneubau (Abb. 3 –15)
Familienanteil (0 –17 Jahre und 30 – 44 Jahre) in Prozent
Durchschnitt 1998 bis 2007
50

45

Grafik: NBank

40

35
5

15

Trendgerade
Datenbasis: LSKN, eigene Berechnungen (2008)

25

35

45

55

65

fertiggestellte Ein- und Zweifamilienhauswohnungen
je 1.000 Einwohner (1998 – 2007)

Wohnungsangebot

Baufertigstellungsdichte 2007 (Abb. 3 –16)

Grafik: NBank

54

fertiggestellte Wohnungen absolut
in EFH

in ZFH

in MFH

1.000
500
250

fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 1,0

Niedersachsen: 2,4

1,0 bis 2,0

2,0 bis 3,0

Landeshauptstadt Hannover: 1,5

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

3,0 bis 4,0

über 4,0

Wohnungsangebot

Wohnraum

55

Grafik: NBank

Baugenehmigungsdichte 2007 (Abb. 3 –17)

genehmigte Wohnungen absolut
in EFH

in ZFH

in MFH

1.000
500
250

genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 1,0

Niedersachsen: 1,8

1,0 bis 2,0

2,0 bis 3,0

Landeshauptstadt Hannover: 0,7

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

3,0 bis 4,0

über 4,0

56

Wohnungsangebot

Die gemeindeweise Darstellung zeigt regionale Muster der Bautätigkeit, die in der
Vergangenheit nicht zu beobachten waren. Z. B. weist der Landkreis Göttingen eine
hohe Bautätigkeit auf. Allerdings ist die rege Neubautätigkeit im Jahre 2007 allein
beeinflusst durch die hohen Baufertigstellungen in der Stadt Göttingen. In der Vergangenheit war die dynamische Neubautätigkeit des Landkreises Göttingen eher auf
die Umlandgemeinden der Stadt Göttingen zurückzuführen. Ob dieser Befund auf
die zurückgehende Suburbanisierung zurückzuführen ist oder singulär auftretende
Baulandausweisungsaktivitäten der Stadt Göttingen zur Ursache hat, bleibt abzuwarten.
Eine allgemeine Veränderung der regionalen Muster auf Landkreisebene fand
jedoch nicht statt. Während die Städte Osnabrück, Emden und Braunschweig in die
Klasse der geringsten Bautätigkeit in Niedersachsen zurückfielen, konnten z. B. die
Landeshauptstadt Hannover und der Landkreis Lüchow-Dannenberg sich um eine
Bautätigkeitsklasse verbessern. Größere Sprünge in der regionalen Verteilung der
Baudynamik waren nicht zu beobachten. In allen Landesteilen gibt es Gemeinden,
die sich einer hohen Bautätigkeit erfreuen konnten, allerdings im gesamten östlichen
Niedersachsen wesentlich weniger als im Westen. Die Ausnahme im Osten bildet nur
die Stadt Wolfsburg mit umliegenden Gemeinden aus den angrenzenden Landkreisen Gifhorn und Helmstedt.
Für die Jahre 2008 und 2009 kann nicht mit einer Erholung der Wohnungsbaukonjunktur gerechnet werden. Die Baugenehmigungszahlen 2007 und die Fortschreibung lassen im Gegenteil ein weiteres Absinken der Bautätigkeit erwarten. Im
Jahre 2007 konnten nur noch knapp 14.664 Baugenehmigungen von Wohnungen in
Niedersachsen festgestellt werden. Scheinbar folgte der zwischenzeitlichen Erholung
Ende 2006 keine nachhaltige Entwicklung. Die Vorzieheffekte aufgrund der Mehrwertsteuererhöhung waren zu hoch. In 2007 fehlte dem Wohnungsbaumarkt diese
Nachfrage. Der Einbruch der Baugenehmigungszahlen um 38 % und die Vorausschätzung von 13.500 Baugenehmigungen in 2008 führen zu einer deutlichen
Dämpfung der Wohnungsbauaktivitäten in den Jahren 2008 und 2009. Bleibt zu
hoffen, dass sich der Markt nach der Mehrwertsteuerdelle wieder stabilisiert.
Das regionale Muster der Baugenehmigungen bestätigt einmal mehr dasjenige
der Baufertigstellungen. D. h. die wohnungsbaudynamischen Regionen liegen
auch in naher Zukunft im Umland von Hamburg und Bremen und im Westen
Niedersachsens. Im Raum Hannover ist die Baugenehmigungsdichte stark zurückgegangen.

Wohnungsangebot

Wohnraum

57

Niedrige Bereitschaft zu Investitionen in den Neubau

Die Marktentwicklungen beeinflussen die Einschätzung der Wohnungsmarktakteure
im Wohnungsmarktbarometer bezüglich der Bautätigkeit. Nachdem die Vorjahresbefragung einen schwachen Aufwärtstrend zeigte, hielt sich die Investitionsbereitschaft im Frühjahr 2008 wieder etwas in Grenzen (Abb. 3 –18). Die befragten Wohnungsmarktakteure verspürten kaum Neigung, in neue Wohnungen zu investieren.
Die Erwartungen für 2009 sind noch geringer. Bestandsmaßnahmen haben dagegen
nach wie vor Konjunktur. Die Experten vor Ort gehen weiter davon aus, dass sowohl
in Mietwohnungsbestände als auch in bestehendes selbst genutztes Wohneigentum
investiert wird. Als Anreiz zu Investitionen in Eigenheime sehen sie die aktuell
günstigen Finanzierungsbedingungen, als eher hemmend die Einkommensentwicklung der Haushalte und die Kaufkraft der Eigentümer. Hemmnisse für Investitionen
in Mietwohnungen sind das Mietrecht sowie die Zahlungsfähigkeit und die Struktur
der zugewiesenen Mieter. Die Bereitschaft der Mieter, ihre Mietwohnung zur Eigennutzung zu erwerben, wird weiter gering eingeschätzt.

Investitionsbereitschaft 1998 bis 2008 (Abb. 3 –18)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr hoch

hoch

Grafik: NBank

mittel

niedrig

sehr niedrig
1999

2001

2003

2005

2007

neue Eigentumsmaßnahmen

bestehendes selbst genutztes
Wohneigentum

neue Mietwohnungen

bestehende Mietwohnungen

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

2009

Wohnungsangebot

Entwicklung des Wohnungsbestands
Wohnungen mit mehr als vier Räumen vorherrschend

In Niedersachsen bieten mehr als die Hälfte aller Wohnungen fünf oder mehr
Räume.4 Die 2,2 Mio. Wohneinheiten in großen Wohnungen wurden überwiegend
in Ein- und Zweifamilienhäusern realisiert. Kleine Wohnungen mit bis zu drei
Zimmern machen knapp ein Viertel des Bestands aus. Ein weiteres Viertel stellen
die Wohnungen mittlerer Größe. Insgesamt addiert sich der Wohnungsbestand Ende
2007 auf 3.768.824 Einheiten. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der größeren
Wohnungen überproportional gestiegen. Sie legten pro Jahr durchschnittlich um
1,3 % zu, während die kleinen und mittleren Wohnungen nur maximal halb so hohe
Zuwachsraten erreichten.
Die ländlichen Regionen Niedersachsens sind durch einen sehr hohen Anteil
von Ein- und Zweifamilienhäusern gekennzeichnet. Hier ist der Anteil der Wohnungen mit fünf und mehr Räumen mit Werten von 65 % – 76 % besonders groß.
Insbesondere in Südwestniedersachsen in den Landkreisen Cloppenburg, Vechta,
Emsland, Oldenburg, Grafschaft Bentheim, Ammerland und im Norden im Landkreis Rotenburg wohnen vor allem junge, größere Familienhaushalte. Die kleineren
Wohnungen mit vier oder weniger Räumen sind deutlich unterrepräsentiert.

Bestandsentwicklung nach Wohnungsgröße 1998 bis 2007 (Abb. 3 –19)
1998 = 100
115

110

105

100
Grafik: NBank

58

95

90
1999

2001

2003

2005

Wohnungen mit …
weniger als 4 Räumen
mehr als 4 Räumen
Datenbasis: LSKN

genau 4 Räumen

2007

Wohnungsangebot

Wohnraum

59

Grafik: NBank

Struktur des Wohnungsbestandes 2007 (Abb. 3– 20)

Wohnungen mit … Räumen (einschließlich Küche)
unter 4

4

über 4

Niedersachsen: 360.054, 1.022.302, 1.513.635
Landeshauptstadt Hannover: 109.277, 108.240, 68.321

150.000
70.000
30.000

Anzahl Räume je Wohnung
unter 4,4

Niedersachsen: 4,8

4,4 bis 4,7

4,7 bis 5,0

Landeshauptstadt Hannover: 3,9

Datenbasis: LSKN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

5,0 bis 5,3

über 5,3

60

Wohnungsangebot

Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen großen und kleinen Wohnungen liegt in den
Städten Braunschweig, Wolfsburg, Salzgitter, Wilhelmshaven und Osnabrück vor.
Aber auch in der Region Hannover sowie im Landkreis Goslar wurden ebenso viele
kleine wie große Wohnungen gezählt. Durch die hohe Anzahl von Singlehaushalten
in den Städten und die deutlich ältere Bevölkerung gerade im Süden Niedersachsens
ist die Haushaltsgröße und damit die Anzahl der nachgefragten Zimmer je Wohnung
geringer. Alle Nachfragergruppen beanspruchen jedoch mehr. Der Pro-Kopf-Verbrauch stieg 2007 um 0,4 auf 45,1 qm.
Soziale Wohnraumförderung

Die Wohnraumförderung des Landes Niedersachsen versorgte im Jahr 2007 wieder
mehr Menschen mit bezahlbarem und angemessenem Wohnraum. Die Zahl der
geförderten Einheiten erhöhte sich gegenüber 2006 um 64 % auf 1.303 Wohneinheiten. Das Land gewährte dafür Baudarlehen in Höhe von 33,2 Mio. Euro. Ein
Schwerpunkt der Wohnraumförderung lag weiterhin bei der Bildung von selbst
genutztem Wohneigentum. Durch den Wegfall der Eigenheimzulage war 2006 und
2007 der Anteil der Eigentumsmaßnahmen zurückgegangen, lag aber 2007 mit 56 %
immer noch über dem Anteil der Mietwohnungen. Mit 730 Wohnungen wurden
2007 245 Einheiten mehr gefördert als im Vorjahr. Davon profitierten 635 Familien,
die erstmals bereits ab zwei Kindern unterstützt wurden. Darüber hinaus förderte
das Land 49 Haushalte von Menschen mit Behinderungen und vergab 29 Darlehen
zur energetischen Modernisierung von Wohneigentum. In den städtebaulichen
Sanierungsgebieten wurden 13 Projekte zum Erwerb und eines zur Modernisierung
von Wohneigentum unterstützt. Hinzu kamen drei Eigentumsmaßnahmen im
Rahmen von Modellprojekten, kommunalen Wohnraumversorgungskonzepten
oder innerstädtischen Brachenbebauungen.
Die Förderung von Investitionen in den Mietwohnungsbau wurde weiter ausgebaut. Niedersachsen förderte insgesamt 573 Wohneinheiten (2006: 308). Insbesondere städtebauliche Sanierungsgebiete profitierten hiervon. Hier wurden insgesamt
233-mal neuer Wohnraum und 136 Modernisierungen gefördert. Darüber hinaus
unterstützte das Land den Neubau von 165 Altenwohnungen und die Einrichtung
von 35 Einheiten in Wohngruppen für ältere, schwerbehinderte oder hilfe- bzw.
pflegebedürftige Menschen. Die noch fehlenden vier Einheiten wurden im Rahmen
der energetischen Modernisierung gefördert. Regionale Förderschwerpunkte bei den
Mietwohnungen waren die Städte Hannover (226 Einheiten), Braunschweig (42)
und Oldenburg (38) sowie die Landkreise Stade (84), Gifhorn (35) und Goslar (32).

Wohnungsangebot

Wohnraum

61

Leichter Rückgang des Sozialwohnungsbestandes setzt sich weiter fort

Nach wie vor kommt den geförderten Mietwohnungen, die einer Mietpreis- und
Belegungsbindung unterliegen, eine besondere Bedeutung auf den Wohnungsmärkten zu. Diese sogenannten Sozialwohnungen stehen Haushalten zur Verfügung,
die auf dem freien Markt Schwierigkeiten haben, sich selbstständig mit bezahlbarem
und angemessenem Wohnraum zu versorgen. Der Bestand an sozial gebundenen
Mietwohnungen ist jedoch seit Jahren leicht rückläufig.
Die neuen Fördermaßnahmen konnten auch in 2007 die Anzahl der auslaufenden Belegungsbindungen nicht im gleichen Umfang kompensieren. Der Bestand an
Sozialwohnungen ging um 1.183 auf 88.000 Einheiten leicht zurück (–1,4 %), sodass
derzeit 2,3 % aller Wohnungen in Niedersachsen belegungsgebunden sind. Damit
setzte sich die Entwicklung der vergangenen Jahre fort. In den nächsten zehn Jahren
wird sich der Sozialwohnungsbestand durch auslaufende Bindungen voraussichtlich
um weitere 16.000 Wohnungen verringern, bis zum Jahr 2020 voraussichtlich um
43.000. Es ist damit zu rechnen, dass – trotz ihrer Erfolge (vgl. S. 65) – weder die
Förderung neuer Mietwohnungen noch die Fördermaßnahmen im Wohnungsbestand den Rückgang des Sozialwohnungsbestandes vollständig ausgleichen werden.
Da zudem am Markt aufgrund von Bestandsaufwertungen die Zahl sehr preisgünstiger Wohnungen abnimmt, werden sich auch die regional unterschiedlichen,
leichten Wiederanspannungstendenzen in diesem Marktsegment fortsetzen.

Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in Niedersachsen (Abb. 3 – 21)
Bindungen je 100 Bestandswohnungen insgesamt
5,0

4,5

4,0

3,5

Grafik: NBank

3,0

2,5

2,0
1995

Datenbasis: LSKN

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Wohnungsangebot

Sozialwohnungen in Niedersachsen 2007 (Abb. 3 – 22)

Grafik: NBank

62

Anteil der Sozialwohnungen an den Wohnungen insgesamt in Prozent
unter 1,3

1,3 bis 1,7

Niedersachsen: 2,3

1,7 bis 2,1

2,1 bis 2,9

Landeshauptstadt Hannover: 6,1

Verfügbarkeit von Sozialwohnungen für Bedarfsgemeinschaften
= 1 Bedarfsgemeinschaft je Sozialwohnung

Niedersachsen: 3,9

Landeshauptstadt Hannover: 2,2

Datenbasis: LSKN, NBank
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

über 2,9

Wohnungsangebot

Wohnraum

Die räumliche Verteilung in Niedersachsen zeigt für das Jahr 2007 einen hohen Anteil
der Sozialwohnungen in Bezug auf den Gesamtwohnungsbestand in der Region
Hannover, in den Städten Braunschweig, Salzgitter, Oldenburg und Delmenhorst,
aber auch in den Landkreisen Wesermarsch, Cloppenburg, Osnabrück sowie Northeim. Hier ist das Verhältnis von Bedarfsgemeinschaften zu geförderten Wohnungen
am günstigsten. So kommen im Landkreis Osnabrück durchschnittlich 2,2 Bedarfsgemeinschaften auf eine Sozialwohnung. Niedersachsenweit steht eine Sozialwohnung
für durchschnittlich 3,9 Bedarfsgemeinschaften zur Verfügung. Eine geringe Verfügbarkeit weisen die Landkreise Peine, Soltau-Fallingbostel, Verden sowie die Städte
Wilhelmshaven und Emden auf. Hier stehen einer Sozialwohnung 10 bis 14 Bedarfsgemeinschaften gegenüber. Zu bedenken ist jedoch, dass in den Regionen mit
geringer Verfügbarkeit von Sozialwohnungen die Mieten am freien Wohnungsmarkt
meist ausreichend niedrig für die Bedarfsgemeinschaften sind. So gehören nach
empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking (2. Quartal 2008) die Mieten in Wilhelmshaven und Emden zu den zehn niedrigsten aller 118 kreisfreien Städte in Deutschland. Trotz der stark ausdifferenzierten Verteilung der Sozialwohnungen haben somit
die auf erschwinglichen Wohnraum Angewiesenen in allen Regionen in Niedersachsen eine Chance, sich mit entsprechend günstigem Wohnraum zu versorgen.
Hartz-IV-Gesetzgebung führte in wenigen Fällen zu Umzügen

Jeder elfte Haushalt in Niedersachsen ist auf Transferleistungen nach Hartz IV angewiesen. Nach Hartz-IV-Gesetz dürfen Leistungsempfänger nur Wohnraum nutzen,
der „angemessen“ ist. Die Wohnungen sollen eine bestimmte Größe nicht überschreiten und auch die Heiz- und Betriebskosten müssen innerhalb einer gewährten
Pauschale liegen. Da einige Hartz-IV-Leistungsbezieher in zu großen Wohnungen
lebten, war ein Umzug in kleinere und günstigere Wohnungen notwendig. Die
Befragung der Wohnungsunternehmen ergab, dass jedoch nur 2,3 % aller Mieterwechsel aufgrund von Hartz-IV stattfanden. Weitere Auswirkungen von Hartz IV
seien die verstärkte Nachfrage nach kleinen Wohnungen und Engpässe im preisgünstigen Segment.

Mieterwechsel wegen Hartz IV (Abb. 3 – 23)
Anteil Mieterwechsel wegen Hartz IV an den Mieterwechseln insgesamt
in Prozent
Grafik: NBank

2005
2006
2007
0

insgesamt

1

2

3

4

5

kreisfreie Städte

ländliche Räume höherer Dichte
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

6

7

8

9

10

verdichtetes Umland
ländliche Räume geringerer Dichte

63

Wohnungsangebot

Tendenzen der Wohnungsbauaktivitäten
Günstige Finanzierung und fallende Bestandspreise im Eigenheimmarkt

Trotz noch günstiger Finanzierungsbedingungen für Bauvorhaben waren gestiegene
Verbraucherpreise bzw. Kosten für den Erwerb und Bau hemmende Faktoren für
langfristige Investitionen in das Wohneigentum. Auch die im Vergleich zur Inflation
überproportional gestiegenen Mieten waren nicht Stimulanz genug, in selbst genutztes Eigentum zu investieren. Die Kosten für Bauleistungen verteuerten sich 2007 weit
über der Inflationsrate. Auch die Kaufwerte für baureifes Land stiegen weiter an.
Demgegenüber sanken die Preise für bestehende Wohngebäude in Niedersachsen,
allerdings mit starker regionaler Streuung. Während für innenstadtnahe, hochwertige
Häuser und Wohnungen Höchstpreise erzielt wurden, gestaltete sich der Verkauf des
Einfamilienhausbestands der 1950er- und 1960er-Jahre in peripheren ländlichen
Räumen zunehmend schwieriger. Die Rahmenbedingungen für die Eigentumsmärkte
werden sich 2008 / 2009 kaum ändern, außer dass mit etwas ungünstigeren Finanzierungsbedingungen gerechnet werden muss.
Nachlassender Eigenheimbau – Lichtblick Geschosswohnungsbau

Seit dem Wirtschaftsaufschwung der 1950er-Jahre waren 1987 und 2007 die Jahre
mit der niedrigsten Bautätigkeit. Neben den gestiegenen Preisen sind die Vorzieheffekte der Jahre 2005 / 2006, wegen Abschaffung der Eigenheimzulage und der Erhöhung der Mehrwertsteuer, verantwortlich für die geringe Bautätigkeit 2007. Einzig
der Geschosswohnungsbau zeigte sich im schrumpfenden Markt stabil. Er konnte
sogar um 16 % zulegen.
Die aktuellen Zahlen der Baugenehmigungen zeigen, dass auch in den Jahren
2008 und 2009 nicht mit einer Erholung der Wohnungsbaukonjunktur gerechnet
werden kann. Die Vorzieheffekte aus den Jahren 2005 und 2006 wirken noch nach.
Die im Wohnungsmarktbarometer befragten Wohnungsmarktakteure bestätigen die Tendenz zu schwächeren Märkten. Demnach besteht nur eine geringe Bereitschaft, in den Neubau von Mietwohnungen und Eigenheimen zu investieren. Im
Bestand wird dagegen ein durchschnittliches Investitionsniveau erwartet.

Nachfrage nach Wohnformen im Alter (Abb. 3 – 24)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
Anpassung der eigenen Wohnung / des eigenen Hauses
Seniorenresidenz / betreutes Wohnen
neue gemeinschaftliche Wohnform
Umzug im Quartier

Grafik: NBank

64

generationenübergreifendes Wohnen
Heim
wird sich … verringern
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

nicht verändern

erhöhen

Wohnungsangebot

Wohnraum

65

Kleine Mietwohnungen gesucht

Die klassische Käufergruppe der jungen Familien mit dem Wunsch nach mehr
Raum und eigenem Garten kann nicht mehr einzig im Fokus der Marktanbieter
stehen. Vor dem Hintergrund der älter werden Gesellschaft ist eine Steigerung
der Bautätigkeit in den kommenden Jahren nur zu realisieren, wenn individuelle
Bauangebote für alle Altersgruppen geschaffen werden.
Immer mehr Ältere wünschen sich eine altersgerechte Anpassung ihrer Wohnung – davon gehen jedenfalls die Wohnungsmarktexperten im NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008 aus. Demnach steht nach wie vor der Wunsch, zu Hause alt
zu werden, an erster Stelle. Neuen gemeinschaftlichen Wohnformen stehen Ältere
positiv gegenüber, generationenübergreifendes Wohnen wird zunächst nicht so stark
nachgefragt werden. Die Bedeutung des mit negativen Assoziationen besetzten
Altenheims wird nach Vorhersage der befragten Wohnungsmarktakteure dagegen
zurückgehen (Abb. 3 – 24).
Auch der wachsende Anteil der Singlehaushalte sorgt dafür, dass insbesondere
die Nachfrage nach Wohnungen mit bis zu zwei Zimmern beständig steigt. So werden
nach Ansicht der befragten Wohnungsmarktexperten kleine Mietwohnungen am
dringendsten benötigt. Große Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie
in Mehrfamilienhäusern werden dagegen immer seltener als benötigte Bauobjekte
genannt, was auf eine Entspannung in diesem Marktsegment schließen lässt
(Abb. 3 – 25).

Benötigte Bauobjekte (Abb. 3 – 25)
in Prozent der Befragten
80

60

Grafik: NBank

40

20

0
1998

2000

2002

2004

2006

2008

kleine Mietwohnungen

vermietete Einfamilienhäuser

mittelgroße Mietwohnungen

Eigenheime

große Mietwohnungen
Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Wohnungsangebot

Förderung zukunftsfähig ausrichten

Die Ausweitung der Wohnraumförderung des Landes Niedersachsen im Jahr 2007
traf erfolgreich den Bedarf in Niedersachsen. Die starke Nachfrage nach Fördermitteln zeigt, dass nach Wegfall der Eigenheimzulage, bei höherer Mehrwertsteuer
und gestiegenen Lebenshaltungskosten, der Förderbedarf für einkommensschwächere Familienhaushalte fortbesteht.
Nach Ansicht der im Wohnungsmarktbarometer befragten Experten sind
neben der Unterstützung der kinderreichen Familien gerade die Bevölkerungsgruppen zu fördern, die kleinen und günstigen Wohnraum nachfragen. Während
Ende der 1990er-Jahre ältere Menschen und Alleinerziehende von nur rund 20 % als
Fördergruppe genannt wurden, werden für das Jahr 2008 alle Bevölkerungsgruppen
annähernd gleich stark genannt. Die Förderung der Zukunft ist daher ein gelungener Mix von Förderangeboten für alle Altersklassen und Lebenssituationen
(Abb. 3 – 26).

Für welche Bevölkerungsgruppen sollte Wohnraum gefördert werden?
(Abb. 3 – 26)
in Prozent der Befragten
100

80

60

40
Grafik: NBank

66

20

0
1998

2000

2002

2004

alte Menschen

Alleinerziehende

Behinderte

kinderreiche Familien

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

2006

2008

Wohnungsangebot

Wohnraum

Vorausschauende Baulandpolitik erforderlich

Die niedersächsischen Städte und Gemeinden reagieren auf die nachlassende Nachfrage nach Wohnbauland schon seit Jahren mit zurückhaltenden Flächenausweisungen. Der Rückgang an Neuausweisungen findet jedoch fast nur in dem Umfang statt,
in dem auch die Nachfrage zurückgeht. Durch diese Praxis werden die hohen Wohnbaulandreserven nur wenig abgeschmolzen. Bei der Mobilisierung von Baulücken
und bei der Wiedernutzung von Brachflächen, die sich für Wohnzwecke eignen,
gab es in den letzten zwei Jahren keine größeren Erfolge.
Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass sich die Potenziale und Entwicklungsperspektiven zwischen den Kommunen und Regionen beträchtlich unterscheiden. Die Handlungsspielräume und Reaktionsmöglichkeiten auf Marktveränderungen sind in den Gemeinden ungleich verteilt. So können nicht alle gleichermaßen
ihren Beitrag für eine landesweit wirksame Reduzierung des Verbrauchs neuer
Flächen, die Wiedernutzung von Brachflächen und Baulücken leisten. Die Reserven
und Brachenpotenziale vieler Städte und Gemeinden werden nicht offensiv genug
in eine längerfristig orientierte Siedlungsflächenpolitik einbezogen und Neuausweisungen nicht strikt genug zurückgefahren.
Genau diese Ziele müssten aber im Eigeninteresse der Kommunen liegen.
Zur Sicherung ihrer zukunftsfähigen Entwicklung sind die Städte und Gemeinden
gefordert, den demografischen Wandel durch eine Bauland- und Siedlungsflächenpolitik zu gestalten, die die Bestände qualifiziert, die Innenentwicklung der Städte
fördert und den kommunalen Haushalt nicht mit Folgekosten belastet.
Um auf diesen Handlungsbedarf angemessen reagieren zu können, müssten
die Städte und Gemeinden genauere Kenntnisse über den Umfang, die Lage und
Qualität ihrer Baulandpotenziale haben und über Instrumente zu ihrer Mobilisierung verfügen. Die Befragungsergebnisse verweisen hier auf erhebliche Defizite
und legen den Städten und Gemeinden die Empfehlung nahe, den Ausbau und
die Aktualisierung der Informationsbasis sowie die Einrichtung eines Bauflächenmanagements auf ihre politische Agenda zu setzen.

67

Wohnungsnachfrage

Die Wohnungsnachfrage
in den niedersächsischen Regionen
Bevölkerungsentwicklung
Niedersachsen spürt gerade den Echoeffekt der geburtenstarken Jahrgänge der
1960er-Jahre: Zunächst sorgten Ende der 1980er-Jahre mehr Frauen im gebärfähigen
Alter für steigende Geburtenzahlen (Abb. 4 –1). Gut zehn Jahre später gingen dann
bei einer über den gesamten Zeitraum relativ konstanten Zahl der Sterbefälle die
Geburten kontinuierlich zurück. Zudem können die Wanderungen den immer
deutlicher werdenden negativen Saldo aus Geborenen und Gestorbenen nicht mehr
kompensieren. Zuletzt überwogen die Zuzüge die 435.000 Fortzüge nur noch um
etwa 6.000. Damit setzte sich der Bevölkerungsrückgang fort. Insgesamt lebten in
Niedersachsen Ende 2007 noch 7,97 Mio. Menschen.

Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Niedersachsen (Abb. 4 –1)
Personen
120.000

110.000

100.000

90.000

80.000
Grafik: NBank

68

70.000
eine Generation

60.000
1968

1972

Geborene
Datenbasis: LSKN

1976

1980

1984

Gestorbene

1988

1992

1996

2000

2004

2008

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

69

Nur vier Landkreise mit Geburtenüberschuss

Unter den 14 wachsenden Gebieten zeigten nur noch die drei Landkreise Cloppenburg, Emsland und Vechta sowohl eine positive natürliche als auch räumliche Bevölkerungsentwicklung (Abb. 4 – 2 und 4 – 3).5 Von den höchsten Nettowanderungsgewinnen profitierten die Landkreise Emsland und Harburg (beide rund 1.300)
sowie die Region Hannover (2.900 Personen). Die größte Anziehungskraft für Neubürger ging dabei von der Landeshauptstadt aus. Allein hierhin zog es per Saldo
mehr als 2.000 Menschen. In Relation zur Einwohnerzahl waren es allerdings wieder
die erstgenannten Landkreise Vechta, Cloppenburg, Emsland und zusätzlich
Harburg, die mit bis zu einem Prozent am stärksten zulegten.

Bevölkerungsentwicklung 2007 in Niedersachsen (Abb. 4 – 2)
3.000

Zuzüge minus Fortzüge
Region H

H

2.000

Bevölkerungszuwächse

EL

WL
1.000

BS

VEC

DH, GÖ, STD, EMD,
WTM, UE, LER, HM

LG, OL, NOH, WST, OHZ,
OL (LK), AUR, ROW
Grafik: NBank

CLP

Geborene minus Gestorbene
DEL, OS, VER, SFA, WOB,
OS (LK), DAN, WF, BRA, WHV,
NI, PE, CE, HOL, OHA, SHG

HI
CUX
GS

Bevölkerungsrückgänge

HE
NOM
SZ

GF

–1.000
– 2.000

Datenbasis: LSKN

–1.000

1.000

2.000

Wohnungsnachfrage

Räumliche und natürliche Bevölkerungsentwicklung 2007
in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 4 –3)
nachrichtlich: Hannover
Emsland
Vechta
Region Hannover
Harburg
Cloppenburg
Lüneburg
Oldenburg
Grafschaft Bentheim
Ammerland
Braunschweig
Oldenburg (LK)
Osterholz
Rotenburg (Wümme)
Aurich
Emden
Stade
Wittmund
Göttingen
Osnabrück
Delmenhorst
Verden
Leer
Diepholz
Lüchow-Dannenberg
Friesland
Wesermarsch
Uelzen
Wolfsburg
Osnabrück (LK)
Nienburg (Weser)
Soltau-Fallingbostel
Gifhorn
Wilhelmshaven
Peine
Wolfenbüttel
Osterode am Harz
Hameln-Pyrmont
Holzminden
Celle
Schaumburg
Helmstedt
Cuxhaven
Salzgitter
Hildesheim

Grafik: NBank

70

Northeim
Goslar
– 2.000 –1.500 –1.000 – 500

Zuzüge minus Fortzüge
Datenbasis: LSKN

0

500

Geborene minus Gestorbene

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Personen
Bevölkerungsentwicklung

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Alle Gebiete unterhalb der 45-Grad-Linie in Abbildung 4 – 2 verloren Einwohner,
weil entweder die geringen Wanderungsgewinne nicht ausreichten, um die Sterbeüberschüsse auszugleichen (Emden sowie die Landkreise Wittmund, Leer, Uelzen,
Stade, Hameln-Pyrmont, Diepholz und Göttingen mit vergleichsweise geringen
Bevölkerungsverlusten) oder sowohl die natürliche als auch räumliche Entwicklung
negativ war (vor allem Salzgitter sowie die Landkreise Goslar, Hildesheim, Cuxhaven,
Helmstedt und Northeim mit deutlichen absoluten Verlusten bis 1.600 Personen
entsprechend etwa einem Prozent der Bevölkerung).
In der Region Hannover waren die absoluten Bewegungen am größten. Gut
26.000 Menschen kehrten 2007 der Stadt den Rücken – allerdings wählten gleichzeitig 28.000 Personen Hannover zu ihrem neuen Wohnstandort. Die Ziele der Wegziehenden lagen zur Hälfte außerhalb Niedersachsens – jeder Zwölfte zog nach
Nordrhein-Westfalen, jeder Vierte ins Ausland –, jeder Dritte allerdings blieb in der
Region, d. h. er zog ins direkte Umland. Von hier kamen umgekehrt auch 27 % der
Zuzüge in die Landeshauptstadt. Für das Gesamtplus in Hannover waren das Ausland (4.750 Zuzüge) und die übrigen niedersächsischen Landkreise und kreisfreien
Städte (7.200 Zuzüge) – allen voran Hildesheim und Göttingen – verantwortlich.
Ältere wandern kaum

Die Wohnungsmarktbeobachtung 2007 untersuchte in einem Spezial genau diese
Wanderungsverflechtungen. Demnach sind die neuerdings ausgeglichenen Wanderungsbilanzen vieler Städte darauf zurückzuführen, dass bei konstanten Zuzugszahlen aus dem Umland die Fortzüge ins Umland rückläufig waren. Zur Beantwortung
der Frage, wer (aus welchen Gründen) in der Stadt bleibt, sollten in folgenden
Untersuchungen altersbedingte Unterschiede im Wanderungsverhalten näher
beleuchtet werden. Der folgende Exkurs trägt dem Rechnung. Die Analysen zeigen,
dass die Wanderungsintensität (Anteil der Fortzüge der jeweiligen Altersklasse an
den Fortzügen insgesamt) mit zunehmendem Alter stark zurückgeht. In allen untersuchten Städten war nur etwa jeder fünfte Wegziehende älter als 45 Jahre, nur jeder
Zehnte älter als 60 Jahre.6 Exemplarisch werden die Ergebnisse für die Landeshauptstadt Hannover dargestellt.

71

Wohnungsnachfrage

Exkurs: Hannover ist kein Einzelfall

Um Altersklassen sinnvoll abzugrenzen, wurden aus dem Lebenszyklus vereinfachend vier Haushaltstypen bzw. Lebensphasen abgeleitet: „Familie“, „Ausbildung“,
„Empty Nest“ und „Ruhestand“. Allein vom Alter her lässt sich knapp die Hälfte aller
Hannoveraner der Familienphase (0 – 17 Jahre und 30 – 50 Jahre) zuordnen. Jeweils
ca. 100.000 Menschen gehören altersmäßig zur Ausbildungsphase (18 – 30 Jahre), zu
den „Empty Nestern“ (50 – 65 Jahre, siehe auch Glossar) oder zu den Ruheständlern
(65 Jahre und älter). Damit finden sich in Hannover – wie in anderen Ausbildungszentren auch – im Vergleich zum niedersächsischen Durchschnitt weniger Familien
und mehr Menschen in der Ausbildungsphase. Die Verteilung ist über die Jahre
relativ stabil. Lediglich in den 1980er-Jahren sorgten vor allem die geburtenstarken
Jahrgänge dafür, dass vorübergehend mehr junge Menschen in der Ausbildungs- und
weniger in der Familienphase zu finden waren. Da ähnliche Altersstruktureffekte in
Zukunft nicht absehbar sind, bleiben die Wanderungen die bestimmenden
Bevölkerungsdeterminanten.

Stadt Hannover: Wanderungssaldo 1984 bis 2007 nach Haushaltstypen (Abb. 4 – 4)
Zuzüge minus Fortzüge
10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0

– 2.000
Grafik: NBank

72

– 4.000

– 6.000
1984

1986

1988

Ausbildung
insgesamt
Datenbasis: LSKN

1990

1992

1994

Familie

1996

1998

2000

Empty Nest

2002

2004

2006

Ruhestand

2008

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Auch das Beispiel Hannover unterstreicht, dass das Wanderungsgeschehen vor
allem von Menschen in der Ausbildungs- und in der Familienphase bestimmt wird
(Abb. 4 – 4). Ab 1993 verlor Hannover durchschnittlich jedes Jahr 15.500 Kinder
bzw. Eltern (unter 18 bzw. zwischen 30 und 50 Jahren), während 13.000 Personen
im gleichen Alter in die Landeshauptstadt kamen (Saldo: – 2.500). Junge Menschen
in der Ausbildungsphase zieht es von jeher in die Arbeitsmarktzentren bzw. in
die Universitätsstädte. Der in der Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen durchweg
positive Saldo zwischen Zu- und Abwanderung überrascht daher nicht (4.300 Personen pro Jahr bei ähnlich hohen Stromgrößen Zuzug und Fortzug wie bei der
„Familien“-Wanderung). Dagegen haben im beobachteten Zeitraum weder „Empty
Nester“ noch Ruheständler die Einwohnerzahl Hannovers maßgeblich beeinflusst.
Im Durchschnitt verlor die Landeshauptstadt pro Jahr gut 260 „Empty Nester“ und
600 Rentner. Selbst die hinter den Salden liegenden Stromgrößen überschritten
die 2.000er-Marke nicht.
Dies gilt auch für die Stadt-Umland-Wanderungen. Die aktuellen Zahlen bestätigen
zwar, dass die Nettoverluste Hannovers und der meisten anderen großen Städte an
ihr Umland zurückgehen. Allerdings ziehen nicht vermehrt Ältere zurück in die
Stadt. Vielmehr wurde durch die Analyse der Stadt-Umland-Wanderungen für unterschiedliche Altersgruppen zur Gewissheit, was die Marktbeobachter der NBank
schon vor Jahresfrist vermuteten: Das mittlerweile viel diskutierte „Zurück in die
Stadt“ – vor allem der Älteren – ist bislang viel eher ein „Bleiben in der Stadt“ – vor
allem von Familien.
Es gibt sie zwar auch in Niedersachsen, die Älteren, die aus dem Umland
„zurück in die Stadt“ ziehen. Vor allem Zuzüge der „Empty Nester“ in die kleineren
Städte Wildeshausen, Cuxhaven, Friesoythe, Diepholz, Bremervörde, Verden und
Nordhorn haben sich in den vergangenen zehn Jahren nahezu verdoppelt. Allerdings
stehen dahinter niedrige absolute Veränderungen von durchschnittlich 99 auf
128 Personen. In Wolfsburg stieg die Zahl zuziehender „Empty Nester“ von 78 auf
140, in Braunschweig und Lüneburg jeweils von gut 140 auf rund 230. In allen
anderen untersuchten Städten fielen die Zunahmen deutlich geringer aus. Alles in
allem erhöhte sich die Zahl derer, die im Alter von 45 – 60 Jahren in die untersuchten
30 Städte zogen, in zehn Jahren von 3.000 auf 3.800 Personen. Dabei stieg der Anteil
der Zuzüge dieser Altersgruppe an den gesamten Zuzügen von 9 auf 13 Prozent.
Für die „Ruheständler“ sind die entsprechenden absoluten Zahlen noch geringer,
der Anteil der Zuzüge stieg von dreieinhalb auf viereinhalb Prozent. D. h. bislang
beschränkte sich die Rückwanderung Älterer in die Städte auf Einzelfälle.

73

74

Wohnungsnachfrage

Für die Zukunft ist davon auszugehen, dass neben einzelnen Großstädten vor allem
Klein- und Mittelzentren mit ihren Versorgungsmöglichkeiten im Gesundheitsbereich, im Bereich des täglichen Bedarfs und – wenn vielleicht auch nur eingeschränkt – im kulturellen Bereich interessant für Ältere werden, die ohne Auto so
lange wie möglich eigenständig bleiben wollen. Diese Menschen müssen allerdings
sozial und finanziell mobil sein. So werden nachbarschaftliche Netzwerke bei der Alltagsbewältigung zunehmend wichtiger, müssen jedoch nach einem Umzug meist
komplett neu geknüpft werden. Die finanzielle Mobilität Älterer hängt in erster Linie
davon ab, inwieweit sie auf eine möglichst lückenlose Erwerbsbiografie zurückblicken können. Zudem ist vor dem Hintergrund rückläufiger Bevölkerungszahlen
in vielen ländlichen Gebieten nicht sicher, ob die bisherige Immobilie zu einem
angemessenen Preis verkauft werden kann, um die neuen vier Wände ohne neue
Schulden finanzieren zu können oder um ein sicheres Polster für zukünftige Mietzahlungen zu schaffen.

Haushaltsentwicklung
In Niedersachsen lebten Ende 2007 knapp acht Millionen Menschen in rund 3,8 Mio.
Haushalten. Rein rechnerisch waren dies demnach 2,09 Personen pro Haushalt.
1995 bildeten noch 2,27 Personen einen Haushalt, d. h. pro Jahr seitdem etwa
0,01 Personen weniger. Der Singularisierungstrend hat sich im Beobachtungszeitraum nur minimal abgeschwächt und verläuft beinahe linear.
In den einzelnen Landkreisen und kreisfreien Städten waren nicht nur sehr
unterschiedliche Haushaltsgrößenniveaus zu messen. Auch die Haushaltsverkleinerung verlief ganz unterschiedlich (Abb. 4 – 5). Die kleinsten Haushalte gab und gibt
es in den großen Städten. Viele Ein- und Zweipersonenhaushalte waren auch in den
übrigen kreisfreien Städten, in Südniedersachsen, in der Lüneburger Heide und im
Wendland sowie rund um den Jadebusen bzw. an der Mündung von Elbe und Weser
zu beobachten. Größere Haushalte sind in den Speckgürteln der Großstädte und in
Ostfriesland beheimatet. Die meisten Einwohner je Haushalt wurden in den kinderreichen westniedersächsischen Landkreisen Emsland, Grafschaft Bentheim, Vechta,
Cloppenburg und Osnabrück gemessen. Allerdings reduzierte sich hier die Haushaltsgröße seit 1995 um 0,3 Personen oder zehn Prozent, während die ohnehin
schon kleinen Haushalte in den Städten durchschnittlich nur um 0,1 Personen
schrumpften (minus fünf Prozent).

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

75

Korridore für Haushaltsgrößen in den niedersächsischen Landkreisen
und kreisfreien Städten 1995 bis 2006 (Abb. 4 – 5)
Einwohner je Haushalt
2,8

2,7

2,6

2,5

2,4

2,3

2,2

2,1

2,0

Grafik: NBank

1,9

1,8

1,7
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

VEC, EL, OS (LK), NOH, CLP

LG, UE, WF, CE, DEL, DAN, HOL

ROW, OL (LK), OHZ, STD, NI, WL, DH

NOM, EMD, OHA, OS, HM, HI

AUR, GF, LER, CUX, WST, BRA, WTM, SHG

WHV, GS, Region H, OL

PE, FRI, VER, SFA, HE

GÖ, SZ, WOB, BS, nachrichtlich: H

Datenbasis: NIW, LSKN

Der Singularisierungstrend wird anhalten. Betroffen werden auch weiterhin Regionen mit vielen großen Haushalten bzw. junger Bevölkerung sein. Gerade diese
Gebiete haben Alterungsprozesse noch vor sich. So stieg das Durchschnittsalter von
geringem Niveau aus schon in den vergangenen sechs Jahren relativ deutlich in den
Landkreisen Emsland, Osnabrück, Verden und Gifhorn sowie in Ostfriesland.

2007

76

Wohnungsnachfrage

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung
Die Qualität und Individualität der Wohnungsnachfrage hängt von der wirtschaftlichen Ausstattung der Haushaltsmitglieder bzw. von der Leistungsfähigkeit
(dem Eigenpotenzial) der Haushalte ab. Zur Abschätzung der Eigenpotenziale
der Wohnungsversorgung dienen die Indikatoren Haushaltskaufkraft und Sozialindikator. Als Niveauindikator misst die Haushaltskaufkraft das Einkommen, über
das die Haushalte im Durchschnitt pro Jahr für Konsumzwecke – einschließlich der
Ausgaben für das Wohnen – verfügen. Berücksichtigt werden dabei auch Transfereinkommen wie Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld oder Sozialhilfe.
Als ergänzender Strukturindikator zeigt der Sozialindikator den Teil der
Bevölkerung in den niedersächsischen Regionen, der auf staatliche Unterstützungsleistungen angewiesen ist. Damit gibt er einen Hinweis auf den Teil der Menschen,
die ihren Lebensunterhalt mit geringen Mitteln bestreiten müssen. Sie sind in
der Regel auf Wohnungen im unteren Preissegment bzw. auf geförderten Wohnraum angewiesen.
Regionales Kaufkraftgefüge konstant

Mit durchschnittlich knapp 37.600 Euro stand den Haushalten in Niedersachsen
im Jahr 2007 etwas mehr Kaufkraft für Konsum- und Wohnzwecke zur Verfügung
als im Jahr zuvor. Die Spanne reichte von 32.200 Euro in Hannover bis 48.200 Euro
im Landkreis Harburg.
Hohe Kaufkraftkennziffern waren im Umland von Hamburg und Bremen
bzw. in den Landkreisen entlang der Verkehrsader A1 sowie rund um die Stadt
Wolfsburg zu finden (Abb. 4 – 6). Dieses regionale Muster hoher Haushaltskaufkraft
in der Nähe der Arbeitsmarktzentren ist über die Jahre sehr stabil. Mit Kaufkraftsteigerungen in Höhe von drei Prozent profitierten vor allem die Haushalte in den
Landkreisen Osnabrück und Vechta im Jahr 2007 von spürbaren Einkommenszuwächsen. Bei einer Teuerungsrate in Höhe von 2,3 % konnten insgesamt elf Gebiete
beobachtet werden, in denen die Preissteigerung durch nominale Kaufkraftzuwächse
etwa ausgeglichen werden konnte. In allen anderen Landkreisen und kreisfreien
Städten verloren die Haushalte real an Kaufkraft. Die Kaufkraftverluste erreichten
dort nicht selten mehr als ein Prozent. Betroffen waren vor allem Gebiete in Südniedersachsen, Ostfriesland oder der Lüneburger Heide, in denen die Haushalte
schon zuvor mit weniger Kaufkraft ausgestattet waren. „Spitzenreiter“ mit real zwei
Prozent Kaufkraftverlust waren die Landkreise Hameln-Pyrmont und Goslar sowie
die Stadt Wilhelmshaven.

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

77

Grafik: NBank

Haushaltskaufkraft 2007 (Abb. 4 – 6)

Kaufkraft je Haushalt und Jahr in Euro
unter 34.000

34.000 bis 37.000

40.000 bis 43.000

über 43.000

Niedersachsen: 37.566

37.000 bis 40.000

Landeshauptstadt Hannover: 32.189

Datenbasis: GfK GeoMarketing, NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

Wohnungsnachfrage

Haushaltskaufkraft in ausgewählten Landkreisen und kreisfreien Städten
in den Jahren 1998 – 2007 (Abb. 4 – 7)
Euro je Haushalt
47.500

45.000

42.500

40.000

37.500

35.000

32.500
Grafik: NBank

78

30.000

27.500
1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Braunschweig

Peine

Harburg

Gifhorn

Osnabrück (LK)

Hameln-Pyrmont

Holzminden
Datenbasis: GfK-GeoMarketing, NIW

In den letzten Jahren hat sich an der Kaufkraft-Rangfolge der Landkreise und
kreisfreien Städte in der Spitze wenig geändert: Harburg vor Gifhorn und Vechta.
Im Verlauf von zehn Jahren machte Braunschweig den größten Sprung nach vorne
auf nunmehr Platz 29 (Abb. 4 – 7).

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Die Städte Hannover, Salzgitter und Emden sowie der Landkreis Göttingen bildeten
seit Beginn der Beobachtung jeweils die Schlusslichter im Haushaltskaufkraftranking. Zwar haben sich die Einkommenserzielungsmöglichkeiten am Arbeitsmarkt
in Braunschweig kaum vergrößert, jedoch wurden die leicht gestiegenen Einkommen
auf immer weniger Haushalte verteilt, sodass sich diese Relation deutlich verbesserte.
Die Kaufkraftposition der Landkreise Holzminden, Wesermarsch, Uelzen, Hildesheim, Hameln-Pyrmont, Nienburg und Schaumburg verschlechterte sich im niedersächsischen Vergleich, weil hier die Kaufkraftentwicklung über die Jahre hinter den
durchschnittlichen Zuwachsraten zurückblieb. Insbesondere Holzminden rutschte
in den beobachteten zehn Jahren von Rang 26 auf die aktuelle Position 36.
Günstige Preis-Einkommens-Verhältnisse an der Peripherie

Gebietsweise unterschiedliche Einkommensniveaus gewinnen noch an Aussagekraft,
wenn die ebenfalls regional differenzierten Preisniveaus für Wohnraum berücksichtigt werden. Dies geschieht durch die Verknüpfung von Kaufpreisen für Einfamilienhäuser (Kapitel 3.2) und Kaufkraftkennziffern. Diese Relation gibt die Anzahl der
Jahreseinkommen wieder, die für den Kauf eines Eigenheims aufgewendet werden
müssen. In der Spitze waren dies auch in 2007 in den großen niedersächsischen
Städten mit geringen Kaufkraftwerten sechs bis acht Jahressalärs (Abb. 4 – 8).
In den peripheren Lagen mit geringerer Kaufkraft, aber auch sehr niedrigen Hauspreisen kommen Kaufwillige mit etwa drei Jahreseinkommen aus. Diese Relation
gilt auch für Haushalte im kaufkräftigen Landkreis Vechta. Für die übrigen Gebietseinheiten ergibt sich ein Wert nahe dem Niedersachsendurchschnitt in Höhe von
3,7 Jahreseinkommen.

79

Wohnungsnachfrage

Verhältnis von Einfamilienhauskaufpreis zu Haushaltskaufkraft 2007
(Abb. 4 –8)

nachrichtlich: Hannover
Osnabrück
Braunschweig
Region Hannover
Wolfsburg
Oldenburg
Lüneburg
Salzgitter
…
Niedersachsen
…
Vechta
Friesland
Helmstedt
Wittmund
Leer
Aurich
Nienburg (Weser)
Northeim
Uelzen
Holzminden
Cuxhaven
Wesermarsch

Grafik: NBank

80

Lüchow-Dannenberg
Osterode am Harz
0

2

4

6

8

Haushaltsjahreseinkommen für ein Einfamilienhaus
Datenbasis: OGA Niedersachsen, GfK-GeoMarketing, NIW

Sozialindikator erstmals wieder rückläufig

Maßgeblich für den Sozialindikator ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaften.
Sie bezeichnen Personen, die im selben Haushalt leben, gemeinsam wirtschaften
und unter denen mindestens ein erwerbsfähiger Hilfebedürftiger lebt.7 Regional
vergleichbar werden die Werte durch die Relation zur jeweiligen Haushaltszahl.
Damit bildet der Anteil der Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten seit 2005
den neuen Sozialindikator.

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

81

Der 2002 einsetzende Anstieg des Sozialindikators setzte sich in 2007 nicht fort
(Abb. 4 – 9). Vielmehr fiel der Wert mit der guten wirtschaftlichen Entwicklung auf
das 2005er-Niveau zurück. Dieser Rückgang war nicht nur landes-, sondern auch
bundesweit zu beobachten. Damit zählten nur noch 9,1 % aller niedersächsischen
Haushalte zu den Bedarfsgemeinschaften.
Mehr und mehr zeigt sich, dass die Qualität und damit die Aussagekraft des
Indikators stabil ist, denn das regionale Muster bleibt auch im dritten Jahr in Folge
nach der Neudefinition weitgehend gleich. Die geringsten Indikatorwerte waren
2007 in Westniedersachsen und zwischen Bremen und Hamburg zu beobachten.
Stellvertretend seien mit weniger als sechs Bedarfsgemeinschaften gemessen an
100 Haushalten die Landkreise Osterholz, Harburg und Vechta genannt, die auch
2006 die geringste Sozialbelastung zeigten. Auch in den Landkreisen Diepholz,
Cloppenburg, Ammerland, Grafschaft Bentheim, Emsland und Osnabrück sowie
in Wolfsburg wurden noch relativ geringe Werte um sieben Prozent beobachtet
(Abb. 4 –10). Am anderen Ende der Skala fanden sich wieder die Städte Delmenhorst, Wilhelmshaven, Hannover, Salzgitter, Emden, Braunschweig und Oldenburg
sowie der Landkreis Lüchow-Dannenberg mit Werten von 11 bis 15 Prozent.

Sozialindikator 1998 bis 2007 (Abb. 4 – 9)
in Prozent
12
10
8
6

Grafik: NBank

4
2
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

bis 2004: Anteil der Empfänger von Sozial- und Arbeitslosenhilfe
sowie Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz
an allen Einwohnern
ab 2005: Anteil der Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten
Datenbasis: NLS (für die Jahre 1998 – 2004), BA, NIW (für die Jahre 2005 – 2007)

Wohnungsnachfrage

Sozialindikator 2007 (Abb. 4–10)

Grafik: NBank

82

Entwicklung von 2006 zu 2007
unter – 0,5

– 0,5 bis – 0,1

Niedersachsen: – 0,6

– 0,1 bis 0,1

über 0,1

Landeshauptstadt Hannover: – 0,3

Bedarfsgemeinschaften je 100 Haushalte
unter 7,5

Niedersachsen: 9,1

7,5 bis 8,5

8,5 bis 9,5

Landeshauptstadt Hannover: 13,1

Datenbasis: BA, NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

9,5 bis 10,5

über 10,5

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Der Sozialindikator wird sich in den nächsten drei Jahren …
(Abb. 4 – 11)
in Prozent der Befragten
70
60
50
40
30

Grafik: NBank

20
10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte

ländliche Räume höherer Dichte

verdichtetes Umland

kreisfreie Städte

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Die meisten der Anfang 2007 befragten Experten vor Ort hatten damals einen Rückgang des Sozialindikators ausgeschlossen. Nur in den ländlichen Räumen geringerer
Dichte wagte jeder zehnte Befragte eine positive Prognose. Inzwischen tut das hier
zwar schon jeder Fünfte, jedoch haben sich die Erwartungen in allen anderen, höher
verdichteten Räumen nicht verbessert. Auch wenn die Zahl der Bedarfsgemeinschaften gemessen an allen Haushalten inzwischen zurückgegangen ist, gingen auch 2008
die meisten Befragten wieder von einem steigenden Sozialindikator in den nächsten
drei Jahren aus (Abb. 4 –11). Insbesondere in den kreisfreien Städten prognostizierten die Experten mindestens ein Verharren auf hohem Niveau.

83

84

Wohnungsnachfrage

Wirtschaftliche Dynamik
Deutsche Wirtschaft 2007 weiter auf Wachstumspfad

Der Konjunkturaufschwung setzte sich im Jahr 2007 mit einer etwas abgeschwächten
Dynamik fort. Zwar belastete die zu Jahresbeginn in Kraft getretene Mehrwertsteuererhöhung zunächst die ökonomische Entwicklung, jedoch beschleunigte sich das
Wachstum im Sommer wieder. Insgesamt stieg das reale Bruttoinlandsprodukt in
Deutschland um zweieinhalb Prozent. Das Geschäftsklima bei den Unternehmen
blieb trotz eines leichten Rückgangs im Jahresverlauf auf einem hohen Niveau.8
Wie im Vorjahr wurde die Konjunktur in Deutschland maßgeblich von den
Investitionen und den Exporten getragen. Das starke Wachstum der Investitionen
in Höhe von fünf Prozent ist Ausdruck einer Sonderkonjunktur infolge der Abschaffung der degressiven Abschreibung zum Jahresende 2007. Allerdings brach der
private Konsum, der sich 2006 zögerlich erholt hatte, infolge der Mehrwertsteuererhöhung wieder ein (– 0,4 %).
Die hohe konjunkturelle Dynamik führte zu einer weiteren Verbesserung der
Lage auf dem deutschen Arbeitsmarkt. Die Zahl der Arbeitslosen ging im Jahresdurchschnitt um rund 700.000 auf 3,8 Mio. zurück, die Arbeitslosenquote sank
von 12,0 auf 10,1 %.9
Die Preisentwicklung beschleunigte sich im Jahresverlauf 2007 spürbar. Nachdem die deutsche Inflationsrate zu Jahresbeginn noch bei 1,6 % lag, stieg sie bis zum
Jahresende auf über drei Prozent an. Verantwortlich hierfür waren weltweit höhere
Preise für Energie und Nahrungsmittel sowie die Mehrwertsteuererhöhung und die
Einführung von Studiengebühren in mehreren Bundesländern. Im Jahresdurchschnitt 2007 lag die Teuerungsrate bei 2,3 %. Dies war der höchste Anstieg seit 1994.
Insbesondere hat die Verdopplung des Ölpreises von Januar bis Dezember 2007 die
Inflationsrate als exogener Preisschock nach oben schnellen lassen.

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Aussichten im deutschen Wohnungsbau verhalten positiv

Die deutsche Bauwirtschaft erlebte auch im Jahr 2007 einen vergleichsweise kräftigen
Aufschwung, der hauptsächlich auf die positive konjunkturelle Grundtendenz
zurückzuführen war. Nachdem die gesamten Bauinvestitionen bereits 2006 nach
jahrelangem Rückgang erstmals wieder kräftig um 4,3 % zulegen konnten, kam es
im vergangenen Jahr zu einer noch immer recht starken Expansion um rund 2,3 %.
Maßgeblich hierfür waren die Zuwächse im gewerblichen Bau. Die Unternehmen
investierten angesichts zunehmend ausgelasteter Kapazitäten nicht nur in Maschinen,
sondern verstärkt auch in kapazitätserweiternde Wirtschaftsbauten. Der Wohnungsbau, der wegen des Auftragsüberhangs zur Sicherung der Eigenheimzulage 2006
noch deutlich zulegen konnte, schwächte sich im vergangenen Jahr wieder ab, zumal
viele Bauvorhaben wegen der Mehrwertsteuererhöhung zum Jahresbeginn 2007 auf
2006 vorgezogen worden waren. Der weitere Ausblick allerdings ist verhalten positiv,
da nicht zuletzt Bestandsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz die Nachfrage im Wohnungsbau stützen werden. Der öffentliche Bau konnte sich seit 2006
spürbar erholen. Insbesondere die verbesserte finanzielle Lage der Kommunen, die
2006 erstmals wieder Einnahmeüberschüsse erzielen konnten, wirkt leicht stützend,
wenngleich die Gemeinden die Überschüsse wegen der hohen Schuldenstände größtenteils zur Konsolidierung verwenden dürften.
Niedersachsens Wirtschaft 2007 weiter robust

Die niedersächsische Wirtschaft hat sich 2007 weiter positiv entwickelt. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs gegenüber dem Vorjahr um zwei Prozent und damit nur
wenig schwächer als im Bundesdurchschnitt. Mit einem Plus in Höhe von 4,2 % gingen wieder kräftige Wachstumsimpulse vom Verarbeitenden Gewerbe aus. Innerhalb
der niedersächsischen Industrie verzeichneten insbesondere die Metallindustrie und
der Maschinenbau starke Umsatzzuwächse. Allerdings wuchs die Industrie insgesamt
in den meisten anderen Bundesländern noch etwas deutlicher – durchschnittlich um
6,2 % – und auch im übrigen Produzierenden Gewerbe blieb die Entwicklung in
Niedersachsen unter dem Bundeswert.
Alles in allem profitierte Niedersachsen jedoch von deutlichen Beschäftigungsgewinnen, weil u. a. auch die Bauwirtschaft 2007 in Niedersachsen positive Zahlen
geschrieben hat. Die günstige Konjunktur hat so zu einer weiteren Senkung der
Arbeitslosigkeit geführt. Im Jahr 2007 lag die Arbeitslosenquote durchschnittlich mit
9,9 % zwar noch leicht über dem westdeutschen Durchschnitt (8,4 %), im Vergleich
zum Vorjahr (11,8 %) ist sie jedoch deutlich gesunken.

85

86

Wohnungsnachfrage

Schwächere Wirtschaftsentwicklung in 2008 und 2009 im Bund

Im Vergleich der ersten Quartale 2007 und 2008 legte die gesamtwirtschaftliche
Leistung um 2,6 % zu. Allerdings waren hierfür größtenteils Sondereffekte verantwortlich. Inflationsbedingt konnte der private Konsum die Hoffnung auf eine
spürbare Erholung nach dem Einbruch im Jahr 2007 nicht erfüllen, sodass die
deutliche Gegenbewegung bei der gesamtwirtschaftlichen Leistung in ein leichtes
Minus für das zweite Quartal mündete.
Im Gesamtjahr 2008 wird sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung abschwächen. Infolge einer weltwirtschaftlichen Konjunktureintrübung werden die
deutschen Exporte nicht mehr so kräftig wachsen wie im Vorjahr. Trotz einer
anziehenden Einkommensentwicklung wird der private Konsum durch die stark
steigenden Verbraucherpreise belastet. Mit einem Anziehen des privaten Verbrauchs
ist frühestens Ende 2008 zu rechnen. Insgesamt wird so das Wachstum des realen
Bruttoinlandsprodukts in Deutschland mit rund 1,9 Prozent spürbar niedriger
ausfallen als 2007. Für das kommende Jahr ist mit einem Wachstum des BIP von
lediglich rund einem Prozent zu rechnen.
Am Arbeitsmarkt überwiegt zunächst noch die robuste konjunkturelle
Entwicklung der vergangenen Jahre. Die Arbeitslosenquote sank bis zum Juli 2008
saisonbereinigt auf 8,6 % und verharrte damit auf dem tiefsten Stand seit 16 Jahren.
Niedersachsen bleibt im Bundestrend

Für die Jahre 2008 und 2009 ist in Niedersachsen wieder ein in etwa bundesdurchschnittliches Wachstum zu erwarten. Im ersten Halbjahr 2008 wuchs die
niedersächsische Wirtschaft erstaunlich robust um 2,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Deutschland: 2,4 %). Dabei blieb die Industrie der bedeutendste Impulsgeber. Das Verarbeitende Gewerbe konnte die Umsätze um 11,2 % gegenüber dem
Vorjahreszeitraum steigern (Deutschland: + 6,7 %). Kräftige Wachstumsimpulse
gingen vom in Niedersachsen stark vertretenen Fahrzeugbau aus. Dessen Umsätze
lagen im ersten Halbjahr 2008 um 9,4 % über denen des Vorjahreszeitraums und
wuchsen damit noch etwas stärker als im Bundesvergleich. Die Automobilindustrie
wird mittelfristig jedoch vermutlich ein schwächeres Wachstumstempo einnehmen
als in den letzten Jahren und Monaten.

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Auch das Baugewerbe in Niedersachsen hat in den ersten sechs Monaten 2008
Umsatzzuwächse gegenüber dem Vorjahreszeitraum erzielen können, die allerdings
etwas geringer ausfielen als im Bundesdurchschnitt. Mit dem Bau des Jade-WeserPorts in Wilhelmshaven wird mittelfristig ein großes Infrastrukturprojekt realisiert.
Im Dienstleistungssektor werden insbesondere die unternehmensbezogenen Dienstleistungen weiter zulegen. In diesem bundesweit deutlich wachsenden Wirtschaftszweig hat Niedersachsen noch immer einen leichten Nachholbedarf. Im Bereich
privater Dienstleistungen befindet sich insbesondere der niedersächsische Tourismussektor im Aufwärtstrend. Die davon ausgehenden Impulse für das gesamte
Wirtschaftswachstum in Niedersachsen dürften jedoch eher gering sein.
Aufschwung beflügelt lokale Arbeitsmärkte

Mit Ausnahme der Städte Wolfsburg und Salzgitter sowie der drei Landkreise
Hameln-Pyrmont, Helmstedt und Holzminden haben sich die Beschäftigtenzahlen
überall positiv entwickelt (Abb. 4 –13). Insbesondere in den Landkreisen Leer, Emsland und Cloppenburg sorgte die gute Konjunktur der vergangenen beiden Jahre
zuletzt für Wachstumsraten in Höhe von jeweils etwa fünf Prozent. Nur geringe
Zuwachsraten der Beschäftigtenzahlen waren dagegen in den kreisfreien Städten
einschließlich der Region Hannover, in den Landkreisen Cuxhaven und Stade sowie
in Südniedersachsen zu beobachten. Einzige Ausnahme im Süden des Landes war
der Landkreis Osterode, der ein Beschäftigtenplus in Höhe von drei Prozent verzeichnete und damit deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt lag (1,6 %).
Dabei profitierte der Harzkreis, der neben dem Tourismus auch durch Industrieunternehmen geprägt ist, nach Jahren des Beschäftigungsabbaus erstmals wieder von
der guten Konjunktur in 2006 und 2007 vor allem im Verarbeitenden Gewerbe.
Mehr Beschäftigung, weniger Arbeitslosigkeit – diese Gleichung ging auch
in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten auf. Im Jahresdurchschnitt 2007 waren landesweit 353.000 Menschen ohne Arbeit. Im Jahr zuvor
registrierten die Arbeitsagenturen noch 418.000 Arbeitslose. Mit diesem Minus
ging auch die Arbeitslosenquote deutlich von 11,8 auf 9,9 % der abhängigen zivilen
Erwerbspersonen zurück. Die niedrigsten Quoten verzeichneten die Landkreise
Grafschaft Bentheim, Emsland, Vechta und Osnabrück sowie Harburg mit 5,7 bis
6,8 %. Die höchste Arbeitslosigkeit war in Emden, Wilhelmshaven und LüchowDannenberg (14,3 bis 14,8 %) zu beobachten. Hohe Arbeitslosenquoten verzeichneten außerdem die übrigen kreisfreien Städte, Ostfriesland, das Wendland und große
Teile Südniedersachsens.

87

Wohnungsnachfrage

In allen Gebietseinheiten nahmen die Arbeitslosenquoten ab. Besonders deutlich
(bis zu – 3,4 Prozentpunkte) waren die Rückgänge in den Städten Delmenhorst,
Emden, Hannover und Salzgitter. Insbesondere in Hannover wurden 7.300 Arbeitslose weniger gezählt als vor Jahresfrist. Die Landkreise Osterode, Grafschaft Bentheim, Leer und Osnabrück profitierten in doppelter Hinsicht – von steigenden
Beschäftigten- und sinkenden Arbeitslosenzahlen. Dagegen wurden für die Landkreise Ammerland, Göttingen, Soltau-Fallingbostel, Diepholz, Gifhorn, Wesermarsch
und Helmstedt gegenüber 2006 nur leicht verringerte Arbeitslosenquoten gemessen.
Für die nächsten drei Jahre erwarten die befragten Marktexperten für die hoch
verdichteten kreisfreien Städte wie auch für die ländlichen Räume geringerer Dichte
eine weitere Entspannung (Abb. 4 –12). Für das städtische Umland sehen die wohnungswirtschaftlichen Akteure keine großen Veränderungen der Arbeitslosenzahlen.

Die Arbeitslosenzahl wird sich in den nächsten drei Jahren …
(Abb. 4 – 12)
in Prozent der Befragten
60
50
40
30
20
Grafik: NBank

88

10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte

ländliche Räume höherer Dichte

verdichtetes Umland

kreisfreie Städte

Datenbasis: NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

89

Grafik: NBank

Arbeitsmarkt 2007 (Abb. 4 –13)

Veränderung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
vom 30.06.2006 zum 30.06.2007
5
in Prozent
3
Zunahme
Abnahme
1,5

Niedersachsen: 1,6

Landeshauptstadt Hannover: 0,4

Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 2007 in Prozent
unter 7,0

Niedersachsen: 9,9

7,0 bis 9,0

9,0 bis 11,0

Landeshauptstadt Hannover: 13,2

Datenbasis: BA RD NDS – HB
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

11,0 bis 13,0

über 13,0

90

Wohnungsnachfrage

Wohnungsnachfragepotenziale im Überblick
Die vorangegangenen Kapitel haben gezeigt, dass die Wohnungsnachfrage von
verschiedenen Einflussfaktoren abhängt. Die potenzielle Nachfragemenge, d. h.
die Haushaltszahl nimmt noch bis 2016 leicht zu. Nachfragedämpfend wirkt die
Tatsache, dass aktuell unter Berücksichtigung der Preissteigerung die verfügbaren
Einkommen sinken und gleichzeitig die Zahl der Bedarfsgemeinschaften steigt.
Andererseits stehen wieder mehr Haushaltsvorstände in Lohn und Brot, die Arbeitslosenquote sinkt. Der Umzug in eine neue Mietwohnung oder in die eigenen vier
Wände erhöht in der Regel langfristig die Ausgaben des betroffenen Haushalts.
Die höheren Wohnkosten werden dann eher in Kauf genommen, wenn die Arbeitsplatzsituation als sicher bzw. gut bewertet wird.
Emsland vor Vechta und Harburg

Die besten Rahmenbedingungen für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bieten
nach wie vor die westniedersächsischen Landkreise Vechta, Cloppenburg, Emsland
und Grafschaft Bentheim sowie Harburg (Abb. 4 –14). Deutlich überdurchschnittliche Potenziale zeigen auch die Landkreise im Hamburger, Bremer, Oldenburger
und Osnabrücker Umland. Ebenfalls muss dies angesichts der eher geringen Nachfragepotenziale in der Landeshauptstadt – bei gleichzeitig mittleren Potenzialen
in der gesamten Region Hannover – für den Hannoverschen Speckgürtel vermutet
werden. Gemeinsam ist diesen Regionen eine hohe Kaufkraft bei einer geringen
Zahl an Bedarfsgemeinschaften und eine gute wirtschaftliche Entwicklung mit
entsprechenden Arbeitsplatzangeboten. Gleichzeitig werden die Einwohner- bzw.
Haushaltszahlen hier noch zunehmen.
Dagegen wird sich zukünftig in Salzgitter und Wilhelmshaven sowie in den
Landkreisen Holzminden, Goslar und Lüchow-Dannenberg nur eine geringe Wohnungsnachfrage entfalten, da sich der untersuchte Parametermix in diesen Gebieten
am ungünstigsten darstellt. Die Haushaltszahlen werden deutlich zurückgehen –
in Salzgitter fällt bis 2025 jeder fünfte Haushalt als Nachfrager aus –, die aktuellen
Perspektiven am Arbeitsmarkt sind trotz des Aufschwungs alles andere als rosig und
entsprechend viele Menschen müssen mit niedrigen Einkommen wirtschaften.
Etwas besser, aber immer noch deutlich schlechter als der niedersächsische Durchschnitt stellen sich die südniedersächsischen Landkreise Osterode am Harz,
Göttingen, Northeim und Hameln-Pyrmont sowie die Städte Hannover, Wolfsburg,
Delmenhorst, Emden und Osnabrück dar.

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

Allerdings können die Platzierungen in den Einzelrankings vom Gesamtergebnis
abweichen (Abb. 4 –15). Beispielsweise belegt Wolfsburg den Gesamtrang 38, bei den
Eigenpotenzialen jedoch Platz 13. Die Stadt Oldenburg ist insgesamt im Mittelfeld
platziert, während die Zunahme der Haushaltszahlen bis 2025 um fünf Prozent das
zehntstärkste Wachstum bedeutet. Andersherum folgt der Landkreis Ammerland im
Gesamtranking unmittelbar auf die „Top Five“, die wirtschaftliche Dynamik ist
jedoch mittelmäßig einzuschätzen. Auch der unter den zehn Gesamtbesten etablierte
Landkreis Osterholz schneidet in einem Teilbereich (Haushaltsdynamik) eher durchschnittlich ab. Über die höchsten Eigenpotenziale verfügen die Haushalte in den
Landkreisen Harburg, Verden, Osterholz und Vechta, die stärkste Beschäftigtendynamik entwickelten die Landkreise Emsland, Grafschaft Bentheim, Osterholz sowie
Vechta und die meisten zusätzlichen Haushalte erwarten die Landkreise Vechta,
Cloppenburg, Emsland und Ammerland.
Die in Kapitel zwei beschriebene Beschäftigtenprognose bis 2020 erlaubt eine
längerfristige Vorausschau der wirtschaftlichen Dynamik. Nehmen die Beschäftigtenzahlen den prognostizierten Verlauf, ergeben sich folgende signifikante Verschiebungen in den Wohnungsnachfragepotenzialen: Vor allem in den Automobilstandorten
Wolfsburg und Osnabrück sind die Nachfragepotenziale dann deutlich höher, als die
aktuelle Beschäftigtenentwicklung dies anzeigt. Gleiches gilt für die Landkreise Stade
und Hameln-Pyrmont. Hingegen verlieren die Landkreise Nienburg, Lüneburg und
Grafschaft Bentheim ihre mittlere bzw. gute Stellung.
Unabhängig von der Berücksichtigung aktueller oder zukünftiger Beschäftigtenzahlen ist für eine starke Wohnungsnachfrage neben einem guten Gesamtranking
ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Potenzialteilen wichtig. Z. B. fehlt in
Wolfsburg trotz hoher Eigenpotenziale für echte Mengeneffekte die Grundlage für
den Bedarf, da die Haushaltszahlen bis 2025 deutlich zurückgehen werden. Umgekehrt dürften nicht alle Haushalte im haushaltsdynamischen Landkreis Leer so kaufkräftig sein, vorhandene bzw. zukünftige Bedarfe in echte Nachfrage umzuwandeln.
Unter dem zusätzlichen Gesichtspunkt ausgewogener Teilpotenziale stechen die
Landkreise Emsland und Vechta positiv heraus, während die letztplatzierten Gebiete
jeweils einen etwas stärkeren Potenzialanteil aufweisen, der allerdings für sich
genommen eben auch nicht für verstärkte Nachfrage auf den Wohnungsmärkten
sorgen kann.

91

Wohnungsnachfrage

Wohnungsnachfragepotenziale 2007 (Abb. 4 – 14)

Grafik: NBank

92

Wohnungsnachfragepotenziale 2007
sehr gering

gering

mittel

hoch

Landeshauptstadt Hannover: sehr gering

Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008, BA, GfK GeoMarketing, NIW
Kartenbasis: GfK GeoMarketing

sehr hoch

Wohnungsnachfrage

Wohnraum

93

Wohnungsnachfragepotenziale 2007 (Abb. 4 –15)

Emsland

4,1

Vechta

4,9

4,5

Harburg

4,8

4,2

4,8

5,0

3,8

4,5

Cloppenburg

3,7

4,1

4,9

Grafschaft Bentheim

3,7

4,4

4,5

4,1

Osterholz

4,5

Osnabrück (LK)

4,4

Oldenburg (LK)

3,4

Rotenburg (Wümme)

4,3

Verden

4,5

3,9

4,3

2,8

3,8

3,8

3,5

Schaumburg

4,0

2,9

3,6

3,4

3,0

Salzgitter

3,0

2,7

3,4

1,8

3,0

1,9

1,7

3,2

2,3

2,2

2,5

Helmstedt

2,8
3,7

4,0

Göttingen

2,8
3,5

2,9

3,2

Wolfsburg

Holzminden

3,0

2,5

3,0

Hameln-Pyrmont

3,2

2,6

3,0

Delmenhorst

Goslar

2,9

2,6

Northeim

2,9
3,5

3,6

Osterode am Harz

Lüchow-Dannenberg

3,2

3,3

Emden

2,4

3,1

3,3

Osnabrück

Wilhelmshaven

4,2
2,9

2,8

Uelzen

3,3

2,7
4,3

Region Hannover

nachrichtlich: Hannover

3,3

2,4

2,7

Wolfenbüttel

Hildesheim

2,7

3,2

3,9

Celle

3,0

3,1

3,2

Wittmund

2,9
3,0

3,2

4,0

Oldenburg

3,4
3,1

3,4

Wesermarsch

Cuxhaven

3,4

3,4

3,0

Peine

3,4

3,7

3,8

Braunschweig

3,9

3,5
4,0

Gifhorn

Friesland

4,3

3,3

3,8

Aurich

4,5

3,1

2,9

Soltau-Fallingbostel

3,8

3,5

4,2

Leer

4,4

3,7

3,8

Stade

Nienburg (Weser)

3,7

3,6

4,4

Lüneburg

3,5

3,9

4,0

Diepholz

4,8
4,2

2,6

2,4

2,9

3,8
1,3

1,8

2,2

2,4

2,2
2,6

3,7
3,0
2,2

2,9
3,1
2,3

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung

2,1
2,4
2,6

1,5
2,2

1,5

Grafik: NBank

Ammerland

1,7
1,0

wirtschaftliche Dynamik

Haushaltsdynamik

Datenbasis: NLS (für die Jahre 1998 – 2004), BA (für die Jahre 2005 – 2007), GfK-GeoMarketing, NIW, NBank-Wohnungsmarktbarometer 2008

94

Methodik und Varianten

Prognosemethodik und -varianten
Bevölkerungsprognose
Komponentenmethode

Das Modell der Bevölkerungsprognose beruht auf einer geschlechtsspezifischen
jahrgangsweisen Bevölkerungsfortschreibung der Geborenen, der Sterbefälle,
der Zuzüge und der Fortzüge (Komponentenmethode) für Niedersachsen bzw.
seine Teilräume für die Jahre 2007 bis 2025 (jeweils 31.12.). Ausgangsdaten
der Bevölkerungsprojektionen sind
— der Bevölkerungsbestand nach Männern und Frauen sowie 100 Altersjahren
als Zeitreihe von Anfang der 1980er-Jahre bis zum 31.12.2007,
— die Geborenen nach Geschlecht und dem Alter der Mutter (15 bis unter 45 Jahre)
als Zeitreihe einschließlich des Jahres 2007,
— die Sterbefälle nach Geschlecht und 100 Altersjahren als Zeitreihe einschließlich
des Jahres 2007,
— die Zuzüge und Fortzüge nach Geschlecht und 100 Altersjahren als Zeitreihe
bis zum Jahresende 2007.
Alters- und geschlechtsspezifische Charakteristika

Auf diesen Grundlagen werden Zeitreihen für alters- und geschlechtsspezifische
Charakteristika der Bevölkerungsentwicklung für das Land sowie seine Stadt- und
Landkreise berechnet.
— Die altersspezifischen Geborenenraten (bezogen auf das Alter der Mütter)
zeigen die Entwicklung der Geburten in Abhängigkeit von der Altersstruktur
der Müttergenerationen.
— Die altersspezifischen Sterberaten beleuchten die Sterblichkeit von Männern
und Frauen in Abhängigkeit von ihrem Alter.
— Die altersspezifischen Zuzugs- und Fortzugsraten der Männer und der Frauen
erfassen die unterschiedlichen Mobilitätsprozesse in den Altersjahrgängen
der Bevölkerung.

Methodik und Varianten

Wohnraum

Jahrgangsweise Fortschreibung

Die Vorgehensweise der Bevölkerungsprojektion ist die einer jahrgangsweisen
Fortschreibung und der jeweiligen Schätzung eines nachwachsenden Jahrgangs.
Die Berechnungsschritte werden für Männer und Frauen getrennt durchgeführt
und erst danach zusammengeführt.
— Basis ist jeweils der Bevölkerungsbestand der 100 Altersjahrgänge (von Männern
und Frauen) zum Anfangszeitpunkt (31.12. eines Jahres).
— Von diesen werden die Sterbefälle von Männern bzw. Frauen in den 100 Altersjahrgängen (geschätzt über alters- und geschlechtsspezifische Sterbewahrscheinlichkeiten) abgezogen.
Zum
Bestand werden die Zuzüge (von Männern und Frauen) in den einzelnen
—
Altersjahrgängen hinzugerechnet, die auf der Grundlage von altersspezifischen
Zuzugswahrscheinlichkeiten geschätzt werden.
— Die Fortzüge (von Männern und Frauen) nach Altersjahren berechnen sich auf
der Grundlage von altersspezifischen Fortzugswahrscheinlichkeiten und werden
von den Bevölkerungsbeständen abgezogen.
— Damit ergibt sich die Schätzung der jeweils um ein Jahr gealterten Bevölkerung.
— Als neuer Jahrgang von 0 bis unter 1 Jahre werden die geborenen Jungen und
Mädchen hinzugefügt, die aus den einzelnen Altersjahren der Mütter von 15 bis
unter 49 Jahre auf der Grundlage von altersspezifischen Geborenenwahrscheinlichkeiten geschätzt werden.
Berücksichtigung von Trends

Eine so konstruierte Bevölkerungsprognose berücksichtigt zunächst nur die Einflüsse der Geschlechts- und Altersstruktur auf die Bevölkerungsentwicklung. In allen
folgenden Varianten werden ein weiterer Anstieg der Lebenserwartung sowie eine
Entwicklung der Geborenenraten im Trend der letzten drei Jahre zugrunde gelegt.

95

96

Methodik und Varianten

Berechnung mehrerer Varianten

In der Prognose der Bevölkerungsentwicklung für Niedersachsen sollen die Einflüsse
der einzelnen Komponenten (und ihrer möglichen Veränderungen) deutlich
gemacht werden. Deshalb wird sie in mehreren Varianten mit unterschiedlichen
Annahmen über die zukünftige Entwicklung der einzelnen Komponenten gerechnet.
— In einer Variante I (Kontrastvariante) wird davon ausgegangen, dass es ausschließlich natürliche Entwicklung gibt und die Zu- und Fortzüge im Prognosezeitraum gleich null sind. In der Gegenüberstellung von Variante I mit den übrigen Varianten lassen sich damit die Auswirkungen der Wanderungsbewegungen
auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung deutlich machen.
— In der Variante II B, die als „Normalvariante“ gilt, wird ein jährlicher Wanderungsüberschuss von ca. 6.800 Personen unterstellt, was etwa dem Durchschnitt
der Jahre 2005 bis 2007 entspricht10. Auf Basis dieser Variante wird dann die
Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose durchgeführt.
— Die Variante II A geht als „untere Variante“ von einem jährlichen Wanderungsgewinn für Niedersachsen in der Größenordnung von etwa 2.500 Personen aus,
der damit nur etwas mehr als ein Drittel der Variante II B ausmacht.
— Die Variante II C geht als „obere Variante“ mit einem jährlichen Wanderungsüberschuss von etwa 15.500 Personen aus, der damit etwa um etwas mehr als
ein Viertel über der Variante II B liegt.
Gemeindeprognosen als Teil der Landkreisprognosen

Für alle Einheits- und Samtgemeinden eines Kreises wird die Bevölkerungsprognose
synchron mit der jeweiligen Landkreisprognose durchgeführt und das Ergebnis
jeweils (für ein Prognosejahr) in das Gesamtergebnis des Landkreises „eingepasst“.
Damit wird gewährleistet, dass das Gesamtergebnis für den Landkreis auch der
Summe der Gemeinden entspricht.
Da für die Einheits- und Samtgemeinden die Bevölkerungszahlen (in der
Regel) nur nach ausgewählten Altersgruppen zur Verfügung stehen11, werden
zunächst auf der Grundlage der Landkreisergebnisse die Alterspyramiden um die
nicht ausgewiesenen Altersgruppen „vervollständigt“, sodass die gleichen Rechenoperationen wie auf Kreisebene angewandt werden können. Die Prognoseschritte
für alle Einheits- und Samtgemeinden werden jeweils zunächst mit den landkreisdurchschnittlichen alters- und geschlechtsspezifischen Koeffizienten durchgeführt
und dann um das jeweilige standortspezifische Geborenen-, Sterbe- sowie Zuund Fortzugsniveau nach oben oder unter „korrigiert“. Die dann noch verbleibenden Abweichungen werden in einem dritten Anpassungsschritt für alle Gemeinden
beseitigt, sodass sich insgesamt das Landkreisergebnis als Summe der Einheitsund Samtgemeinden darstellt.

Methodik und Varianten

Wohnraum

Die Prognoseergebnisse der Einwohnerzahlen bis 2025 werden sowohl für die
Landkreise und kreisfreien Städte als auch für die Einheits- und Samtgemeinden
jeweils insgesamt und nach den wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen 0 bis
unter 18 Jahren, 18 bis unter 30, 30 bis unter 45, 45 bis unter 60, 60 bis unter
75 sowie 75 und mehr Jahre ausgewiesen.
Methodische Veränderungen zur Bevölkerungsprognose 2005 bis 2020

Das aufwendige Verfahren der vorherigen Bevölkerungsprognose 2005 bis 2020
des NIW hat sich in den Grundzügen bewährt, sodass nur einige kleinere
Verbesserungen durchgeführt wurden.
— Die Berechnungen der Hochbetagten (85 Jahre und älter) wurden verbessert,
indem einheitlich die aktuelle Sterbetafel für die Sterbe- bzw. Überlebenswahrscheinlichkeiten der letzten 15 Altersjahre herangezogen wird.
— Um die Gefahr der Verzerrung der Wanderungsvorausschätzungen in den
Gemeindeprognosen zu verringern, die durch einzelne Ereignisse wie die
Ausweisung von großen Neubaugebieten oder größere Betriebsschließungen
im Stützbereich der Prognose auftreten können, wurde dieser von drei auf fünf
Jahre erweitert. Zusätzlich wurden die Berechnungsroutinen optimiert, sodass
insbesondere kleinere Gemeinden weniger anfällig für extreme Wanderungsschwankungen sind.

Haushaltsprognose
Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose wird im Rahmen einer Haushaltsprognose – dem eigentlichen Kernstück der Wohnungsprognose – die Anzahl der Haushalte bestimmt, die im Ausgangsjahr und im Prognosejahr mit Wohnraum zu
versorgen sind, denn die entscheidende Grundlage zur Abschätzung zukünftiger
Wohnungsbedarfe ist die Entwicklung der Anzahl und Struktur der Haushalte.
Die Bildung von Haushalten hängt von einer Vielzahl von Einflussfaktoren ab,
die sich durch komplexe Wechselwirkungen gegenseitig beeinflussen. Daher sind
„Trends in der Entwicklung der Haushalte weniger stabil als die der Bevölkerungsentwicklung“12. Zusätzlich beruht die Bildung von Haushaltszahlen auf einer
Vorausberechnung der Bevölkerung und Ergebnissen des Mikrozensus, „welche
zwangsläufig mit Schätzfehlern behaftet sind“13.

97

98

Methodik und Varianten

Bestimmung der Haushaltszahlen nach dem Haushaltsmitgliederquotenverfahren

Wesentliche Datenquelle zur Erstellung der Haushaltsprognose sind die Ergebnisse
des aktuell verfügbaren Mikrozensus (Verbundauswertungen des Niedersächsischen
Landesamtes für Statistik). Diese Ergebnisse weisen für Niedersachsen insgesamt,
für elf größere Regionen des Landes sowie für acht Gemeindegrößenklassen14 eine
Verteilung der Bevölkerung nach Altersgruppen und Geschlecht auf Haushaltsgrößen
aus (Sonderauswertungen)15. Daraus können Zuordnungsquoten ermittelt werden,
mit denen im sog. „Haushaltsmitgliederquotenverfahren“ eine Schätzung der Haushaltszahlen möglich ist. Die so geschätzten Haushaltszahlen sind mit den Ergebnissen
der Mikrozensen kompatibel.
Um sowohl regionsspezifische als auch gemeindegrößenklassenspezifische
Besonderheiten zu berücksichtigen, wird für jede der elf Regionen eine eigene
Matrix zur Bestimmung der Haushaltsmitgliederquoten erstellt. Diese enthält die
Verteilung der Bevölkerung nach Altersgruppen in den einzelnen Gemeindegrößen
sowie die Aufteilung der Bevölkerung der jeweiligen Region insgesamt auf Haushaltsgrößen. Was fehlt, ist die innere Verteilung der Bevölkerung nach Gemeindegrößenklassen auf die Haushaltsgrößen für jede Region. Mithilfe eines Schätzverfahrens, welches sich an der Verteilung der Bevölkerung auf Haushaltsgrößen
nach Gemeindegrößenklassen in Niedersachsen orientiert, kann die Verteilung der
Bevölkerung auf die Haushaltsgrößen ermittelt werden. Anschließend können für
jede Region und Gemeindegrößenklasse die Haushaltsmitgliederquoten bestimmt
werden.
Verrechnung der Haushaltsmitgliederquoten mit den Ergebnissen der
Bevölkerungsprognose

Die so errechneten Haushaltsmitgliederquoten können mit den Ergebnissen
der Bevölkerungsprognose verrechnet werden. Zuvor werden die Ergebnisse der
Bevölkerungsprognose in die Bevölkerung in Privathaushalten umgerechnet.
Die Differenz entspricht der Bevölkerung in Gemeinschafts- und Anstaltsunterkünften. Umgesetzt wird die Umrechnung durch Multiplikation der Bevölkerung
mit spezifischen Faktoren. Als Ergebnis liegt für jede Einheits- bzw. Samtgemeinde
die Verteilung der Bevölkerung in Privathaushalten auf die unterschiedlichen Haushaltsgrößen vor. Diese kann einfach in die Zahl der Haushalte umgerechnet werden,
indem die Bevölkerungszahl in einer Haushaltsgröße durch die jeweilige Haushaltsgröße dividiert wird. Die Haushaltsmitgliederquoten werden im gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten.
Die Summen der Einzelgemeinden sind für jede dieser elf Regionen an die
hochgerechneten Summen des Mikrozensus angepasst, sodass die Ergebnisse für
Niedersachsen und seine Teilräume mit den Mikrozensusdaten kompatibel sind16.
Ausgewiesen werden letztlich die Zahlen der Haushalte in den Stadt- und
Landkreisen bzw. Einheits- und Samtgemeinden von Niedersachsen für alle Jahre
bis 2025 jeweils insgesamt und nach Ein-, Zwei-, Drei-, Vier- sowie Fünf-undmehr-Personenhaushalten.

Methodik und Varianten

Wohnraum

Wohnungsbedarfsprognose
Auf der Grundlage der Haushaltsprognose kann die zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen abgeleitet werden. Dabei wird nach einem normativen
Ansatz davon ausgegangen, dass im Prinzip jeder Haushalt mit einer Wohnung
zu versorgen ist.
Bestimmung von Wohnungsneubedarfen und Wohnungsüberhängen

Zu berücksichtigen ist dabei, dass es innerhalb eines Landkreises sowohl zu Haushaltszuwächsen in einigen Gemeinden als auch zu einem Rückgang der Haushaltszahlen in anderen Gemeinden kommen kann. Daher wird der Wohnungsneubedarf
(Differenz zwischen einer zukünftigen bedarfsgerechten Wohnungsversorgung und
dem derzeitigen Wohnungsangebot in den Stichjahren des Prognosezeitraums) für
die Landkreise und kreisfreien Städte aus den Ergebnissen der Gemeindehaushaltsprognose ermittelt.
Bei stark rückläufiger Bevölkerung und sinkenden Haushaltszahlen kommt
es dagegen zu einem Wohnungsüberhang. Dieser kann durch die Aufsummierung
der Haushaltsrückgänge in den Gemeinden eines Landkreises bestimmt werden.
Diese Ergebnisse können den ggf. bestehenden Wohnungsneubedarfen eines Landkreises gegenübergestellt werden, wodurch ein differenziertes Bild der Wohnungsnachfrage entsteht. Gerade in Landkreisen mit sehr gegensätzlicher Bevölkerungsbzw. Haushaltsentwicklung kommt es damit zu einem Nebeneinander von
Wohnungsneubedarfen und Wohnungsüberhängen. Um diese gegenläufigen Entwicklungen transparent zu halten, wird bewusst kein Ausgleich zwischen Wohnungsbedarfen und Wohnungsüberhängen vorgenommen, obwohl es in der Realität
sicherlich zwischen benachbarten Kommunen zumindest zu einem teilweisen Ausgleich kommt.
Berücksichtigung der Mobilitätsreserve

In den Berechnungen ist eine sog. Mobilitätsreserve17 (bspw. für Umzüge) zu
berücksichtigen. Der Wohnungsbedarf wird aus der Zahl der prognostizierten Haushalte zuzüglich der angesetzten Mobilitätsreserve errechnet18.
Berechnet werden zusätzliche Nachfragepotenziale nach Wohnraum sowie
Wohnungsüberhänge bis 2025 als absolute Anzahl an Wohnungen und als Anteil
des Wohnungsbestandes des Basisjahres der Prognose. Als Basis für das derzeitige
Angebot an Wohnungen steht die Wohnungsfortschreibung der Wohnungen in
Wohn- und Nichtwohngebäuden zur Verfügung.

99

100

Methodik und Varianten

Beschäftigtenprognose
Die Beschäftigtenprognose für das Land Niedersachsen und seine Landkreise und
kreisfreien Städte ist aus einer nationalen Wirtschafts- und Beschäftigtenprognose
2004 – 2030 für Deutschland abgeleitet, die Prognos im März 2006 im Rahmen des
Deutschland Report 2030 vorgelegt hat. Auf der Basis eines Stützbereiches 1998
bis 2007 werden die jeweiligen Anteile von 58 Branchen bzw. deren Aggregaten an
Deutschland insgesamt berechnet. In der Prognose wird dann der Trend dieser
Anteilswerte im Stützbereich für die zukünftige Entwicklung fortgeschrieben, wobei
jeweils von einer allmählichen Angleichung an die bundesdeutschen Branchentrends
ausgegangen wird. Aus der Verknüpfung der geschätzten Anteile mit den prognostizierten Werten für Deutschland insgesamt lassen sich dann die Beschäftigtenzahlen
für die Prognoseräume ableiten. Die Geheimhaltung von Einzeldaten macht in
vielen Fällen Berechnungen auf der Ebene von Aggregaten notwendig. In Fällen
mit Brüchen in der Zeitreihe wird mit verkürzten Stützbereichen gearbeitet. Bei
unplausiblen Entwicklungen im Stützbereich werden konstante Anteile eingesetzt,
d. h. es wird von dem bundesdurchschnittlichen Branchenwachstum ausgegangen.
Die Branchenprognosen werden anschließend zu größeren Wirtschaftsbereichen
zusammengefasst.
Die Erwerbstätigen am Arbeitsort werden auf der Basis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mithilfe von Hochrechnungsfaktoren geschätzt, in
denen die regionsspezifischen Anteile von Selbstständigen und Beamten eingehen.
Die Schätzungen werden in die vorliegenden Erwerbstätigendaten der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung auf Kreisebene nach sieben Wirtschaftsbereichen
eingepasst19.

Anhang

Anhang
102 — TABELLEN
102 — Wohnbaulandreserven
103 — Neuausweisungen von Wohnbauland

2006 und 2007
104 — Preise
105 — Fertiggestellte Wohnungen
106 — Genehmigte Wohnungen
107 — Wohnungsbestand
108 — Geförderte Wohnungen
109 — Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung
110 —
111 —
112 —
113 —
114 —
115 —

und wirtschaftliche Dynamik
Bevölkerungsentwicklung 2007
Bevölkerung und Haushalte 2007 und 2025
Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2007
Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen
von 2007 bis 2025
Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2007
Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße
von 2007 bis 2025

116 — VERWEISE
118 — ABKÜRZUNGEN
119 — GLOSSAR

Wohnraum

101

102

Anhang

Wohnbaulandreserven
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 1)

Wohnbaulandreserven

Wohnbaulandreserven

in ha

Anteil WE-Reserven
für FH

in WE

Mögliche neue
WE /1.000 EW

in %

auf dem am … vorh. Bauland

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

31.12.05

31.12.07

Niedersachsen

6.677

6.431

101.708

98.316

81

86

13

12

Braunschweig

81

73

697

652

66

63

3

3

Salzgitter

18

36

200

427

100

100

2

4

Wolfsburg

153

93

1.258

783

92

95

10

7

90

126

1.104

1.428

100

100

6

8
14

Gifhorn
Göttingen

191

190

3.578

3.586

69

71

14

Goslar

54

50

1.052

694

59

84

7

5

Helmstedt

83

74

1.012

1.018

89

92

10

11

Northeim

117

133

2.032

2.185

86

86

14

15

90

99

1.336

1.417

81

78

16

18

117

106

1.684

1.548

83

83

13

12

62

49

913

715

95

97

7

6

Region Hannover

453

393

9.653

8.805

49

68

9

8

nachrichtlich: Hannover

198

101

4.000

2.580

16

34

8

5

Diepholz

220

232

2.683

2.674

86

88

12

12

Hameln-Pyrmont

126

120

3.010

2.797

72

79

19

18

Hildesheim

252

247

3.805

3.631

77

84

13

13

Holzminden

107

117

1.232

1.334

92

94

16

18

Nienburg (Weser)

124

120

1.255

1.221

98

98

10

10

Schaumburg

154

172

1.809

1.789

93

89

11

11

Celle

203

116

2.243

1.445

91

99

12

8

Cuxhaven

321

303

4.172

4.135

93

92

20

20

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

Harburg

230

172

3.632

2.421

71

70

15

10

Lüchow-Dannenberg

171

162

1.886

1.826

69

67

37

36

Lüneburg

176

165

1.927

1.948

83

95

11

11

Osterholz

150

161

1.947

2.442

99

95

17

22

Rotenburg (Wümme)

232

211

3.459

3.293

87

87

21

20

Soltau-Fallingbostel

140

124

1.731

1.707

99

98

12

12

Stade

120

124

1.671

1.906

90

88

9

10

Uelzen

98

131

1.321

1.570

94

95

14

16

Verden

137

122

1.821

1.812

94

95

14

14

Delmenhorst

103

105

1.615

1.719

100

100

21

23

21

27

270

420

89

93

5

8

Oldenburg

113

91

3.394

2.900

65

62

21

18

Osnabrück

Emden

110

125

3.864

4.341

92

93

24

27

Wilhelmshaven

14

14

251

250

100

100

3

3

Ammerland

48

66

750

839

77

92

6

7

Aurich

153

154

1.965

2.021

99

99

10

11

Cloppenburg

248

257

3.384

3.645

79

83

22

23

Emsland

329

324

4.672

4.306

92

93

15

14

Friesland

132

130

2.413

2.430

76

74

24

24

Grafschaft Bentheim

96

82

1.254

1.086

91

97

9

8

Leer

254

282

3.114

3.453

77

92

19

21

Oldenburg (LK)

111

70

3.233

1.161

53

90

26

9

Osnabrück (LK)

242

274

4.132

5.322

91

89

11

15

Vechta

132

105

1.845

1.815

97

96

14

14

Wesermarsch

78

83

1.102

1.131

91

92

12

12

Wittmund

25

19

327

268

92

100

6

5

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

40

42

1.350

1.340

33

42

11

11

Goslar

9

8

100

79

80

85

2

2

Hameln

14

13

250

240

0

–

4

4

Hildesheim

21

32

335

575

96

57

3

6

Celle

10

0

130

–

100

–

2

–

Cuxhaven

22

22

370

456

86

78

7

9

Lüneburg

28

16

320

225

91

89

4

3

Lingen (Ems)

11

7

96

88

100

100

2

2

– Keine Angabe

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 2006 bis 2008

Anhang

Neuausweisungen von Wohnbauland 2006 und 2007
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Neuausweisungen
in ha
für

Neuausweisungen
in WE
für

Neuausweisungen
insgesamt
in

Wohnraum

(Tab. 2)

Anteil FH
in %
bezogen auf

GWB

FH

GWB

FH

ha

WE

103

ha

WE

Ausweisungsintensität

Bebauungsdichte

in

in

ha / 10.000 EW

WE / ha

48,8

1.744

1.959

21.345

1.795

23.304

97

92

2,2

14

Braunschweig

0,5

33

15

247

34

262

99

94

1,4

8

Salzgitter

0,5

38

12

318

39

330

99

96

3,6

9

Wolfsburg

0,0

4

0

43

4

43

100

100

0,4

10

Gifhorn

2,0

79

65

956

81

1.021

98

94

4,6

13

Göttingen

0,9

30

60

429

31

489

97

88

1,2

16

Goslar

0,0

18

0

206

18

206

100

100

1,2

12

Helmstedt

0,0

14

0

153

14

153

100

100

1,4

11

Northeim

0,0

20

0

243

20

243

100

100

1,4

12

Osterode am Harz

0,4

12

16

176

13

192

97

92

1,6

15

Peine

1,3

37

20

398

39

418

97

95

2,9

11

Wolfenbüttel

1,1

26

20

313

27

333

96

94

2,1

12

Region Hannover

4,8

163

332

2.456

167

2.788

97

88

1,5

17
41

nachrichtlich: Hannover

0,4

4

62

111

4

173

90

64

0,1

Diepholz

0,0

43

0

287

45

287

100

100

2,1

8

Hameln-Pyrmont

0,0

22

0

349

22

349

100

100

1,4

16

Hildesheim

0,9

28

96

423

29

519

97

82

1,0

18

Holzminden

0,6

3

3

40

4

43

83

93

0,5

14

Nienburg (Weser)

1,0

15

57

303

16

360

93

84

1,2

23

Schaumburg

1,4

34

41

418

35

459

96

91

2,1

13

Celle

0,0

49

0

512

49

512

100

100

2,7

11

Cuxhaven
Harburg

1,4

44

54

435

46

489

97

89

2,3

11

10,0

102

158

1.304

112

1.462

91

89

4,6

14

Lüchow-Dannenberg

0,4

2

18

24

2

42

82

57

0,4

19

Lüneburg

2,0

101

100

891

103

991

98

90

5,8

13

Osterholz

1,0

23

20

301

24

321

96

94

2,2

13

Rotenburg (Wümme)

0,0

19

0

240

19

240

100

100

1,2

12

Soltau-Fallingbostel

0,4

16

24

302

17

326

98

93

1,2

20

Stade

1,5

58

40

729

59

769

97

95

3,0

13

Uelzen

0,0

17

0

149

17

149

100

100

1,8

9

Verden

0,0

26

0

336

26

336

100

100

1,9

13

Delmenhorst

0,0

18

0

211

18

211

100

100

2,3

12

Emden

0,0

8

0

190

8

190

100

100

1,5

24

Oldenburg

5,0

11

327

287

16

614

69

47

1,0

38

Osnabrück

0,0

27

0

461

27

461

100

100

1,7

17

Wilhelmshaven

2,0

1

40

20

3

60

26

33

0,3

22

Ammerland

2,5

54

150

614

56

764

96

80

4,8

14

Aurich

0,0

29

0

300

29

300

100

100

1,5

10

Cloppenburg

2,2

57

44

824

59

868

96

95

3,8

17

Emsland

1,1

121

44

1.308

122

1.352

99

97

3,9

11

Friesland

0,9

30

39

366

30

405

97

90

3,0

13

Grafschaft Bentheim

1,7

53

86

522

55

608

97

86

4,0

11

Leer

0,0

91

0

731

91

731

100

100

5,5

13

Oldenburg (LK)

0,6

38

20

559

38

579

99

97

3,0

15

Osnabrück (LK)

0,7

86

58

1.425

87

1.483

99

96

2,4

17

Vechta

0,0

40

0

464

40

464

100

100

3,0

12

Wesermarsch

0,0

8

0

82

8

82

100

100

0,8

12

Wittmund

0,0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Göttingen

0,9

5

60

77

6

137

84

56

0,5

24

Goslar

0,0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hameln

0,0

6

0

114

6

114

100

100

1,1

18

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Hildesheim

0,5

2

80

22

2

102

77

22

0,2

46

Celle

0,0

2

0

28

2

28

100

100

0,3

12

Cuxhaven

0,0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Lüneburg

2,0

2

100

15

4

115

43

13

0,5

33

Lingen (Ems)

0,0

2

0

25

2

25

100

100

0,3

14

Datenbasis: LSKN, NBank-Wohnbauland-Umfrage 2008

104

Anhang

Preise

(Tab. 3)

Landkreis / kreisfreie Stadt

Preise für baureifes Land
im gleitenden
3-Jahresdurchschnitt
in Euro / qm
2004 – 2006

Niedersachsen

Preise für Einfamilienhäuser

Preise für Reihenhäuser /
Doppelhaushälften

in Euro

in Euro

2005 – 2007

2006

2007

2006

2007

67,56

69,68

142.000

140.000

134.000

129.000

156,13

156,78

219.000

220.000

165.000

156.000

Salzgitter

83,50

82,85

132.000

149.000

125.000

119.000

Wolfsburg

93,37

101,94

197.000

193.000

158.000

153.000

Gifhorn

65,49

67,36

149.000

139.000

143.000

131.000

Göttingen

89,63

94,62

142.000

144.000

106.000

117.000

Goslar

39,75

41,87

119.000

120.000

95.000

90.000

Helmstedt

58,41

55,49

125.000

128.000

99.000

94.000

Northeim

36,98

38,48

118.000

105.000

93.000

84.000

Osterode am Harz

42,06

38,94

108.000

92.000

83.000

68.000

Peine

66,53

65,65

144.000

135.000

114.000

102.000

Braunschweig

Wolfenbüttel

77,21

84,67

147.000

138.000

133.000

126.000

Region Hannover

150,39

150,44

206.834

203.164

183.606

179.576

nachrichtlich: Hannover

268,08

244,68

262.000

250.000

206.000

206.000

Diepholz

49,26

43,46

144.000

138.000

122.000

116.000

Hameln-Pyrmont

57,09

57,01

132.000

126.000

108.000

105.000

Hildesheim

82,96

95,58

142.000

132.000

125.000

120.000

Holzminden

50,06

51,74

101.000

98.000

94.000

79.000

Nienburg (Weser)

29,02

28,77

120.000

114.000

106.000

94.000

Schaumburg

60,27

58,82

151.000

142.000

126.000

107.000

Celle

53,17

52,98

127.000

126.000

102.000

101.000

Cuxhaven

50,62

49,70

117.000

110.000

119.000

107.000

Harburg

99,03

97,37

208.000

203.000

164.000

165.000

17,00*

17,73*

87.000

90.000

75.000

58.000

Lüneburg

76,66

77,39

177.000

179.000

156.000

140.000

Osterholz

77,60

74,57

160.000

160.000

138.000

125.000

Rotenburg (Wümme)

42,37

41,97

140.000

139.000

111.000

107.000

Soltau-Fallingbostel

45,88

44,55

132.000

128.000

114.000

95.000

Stade

84,81

95,16

155.000

150.000

141.000

137.000

Uelzen

27,35**

30,02*

113.000

106.000

87.000

90.000

Verden

68,73

73,81

178.000

163.000

136.000

132.000
102.000

Lüchow-Dannenberg

Delmenhorst

78,65

85,53

136.000

130.000

111.000

Emden

69,81**

75,00*

114.000

115.000

89.000

91.000

Oldenburg

127,68

136,98

162.000

172.000

134.000

135.000

Osnabrück

197,76*

183,56

250.000

240.000

184.000

173.000

76,96*

76,59*

133.000

139.000

111.000

110.000

Ammerland

56,54

62,52

146.000

143.000

120.000

117.000

Aurich

34,56

38,48

106.000

107.000

97.000

92.000

Cloppenburg

33,82

36,88

122.000

121.000

108.000

94.000

Emsland

44,95

41,78

127.000

126.000

104.000

103.000

Friesland

59,25

62,68

120.000

118.000

98.000

95.000

Grafschaft Bentheim

43,09

47,90

151.000

151.000

96.000

89.000

Leer

33,63

35,65

106.000

105.000

91.000

96.000

Oldenburg (LK)

68,90

69,10

147.000

132.000

105.000

103.000

Osnabrück (LK)

75,21

78,46

153.000

148.000

134.000

126.000

Vechta

51,67

59,48

135.000

135.000

111.000

113.000

Wesermarsch

34,50

37,09

109.000

103.000

92.000

87.000

Wittmund

43,47

47,66

114.000

106.000

94000

93.000
167.000

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

172,58

185,07

217.000

226.000

174.000

Goslar

78,91

78,16*

–

–

–

–

Hameln

74,01

70,37

–

–

–

–

139,74

157,27

–

–

–

–

77,85

74,53

–

–

–

–

Cuxhaven

150,56

103,73

–

–

–

–

Lüneburg

106,54

106,22

–

–

–

–

88,67

91,14

–

–

–

–

Hildesheim
Celle

Lingen (Ems)
*

Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen.

– Häuserpreise werden auf der Gemeindeebene nicht ausgeweisen (Ausnahmen: Hannover, Göttingen).

**

Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.

Datenbasis: LSKN, OGA Niedersachsen

Anhang

Fertiggestellte Wohnungen
Landkreis / kreisfreie Stadt

Wohnraum

105

(Tab. 4)

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Fertiggestellte
Wohnungen*
je 1.000 Einwohner
2006

Fertiggestellte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Fertiggestellte
Wohnungen
insgesamt*

2007

2007

2007

2007

Niedersachsen

3,08

2,43

12.926

3.958

19.343

Braunschweig

2,46

1,14

192

59

281

Salzgitter

1,42

1,04

74

26

110

Wolfsburg

4,17

3,34

303

84

401

Gifhorn

3,77

2,90

404

46

506

Göttingen

1,41

2,12

147

253

555

Goslar

1,24

0,59

53

0

87

Helmstedt

1,69

3,82

258

73

366

Northeim

2,55

1,91

158

89

275

Osterode am Harz

1,37

1,77

75

29

142

Peine

2,72

2,27

200

73

303

Wolfenbüttel

2,21

1,67

179

3

208

Region Hannover

2,10

1,75

1.292

519

1.973

nachrichtlich: Hannover

1,31

1,48

428

263

767

Diepholz

3,51

2,93

327

197

631

Hameln-Pyrmont

1,46

1,08

120

23

170

Hildesheim

2,07

1,64

236

178

472

Holzminden

0,95

0,76

50

3

58

Nienburg (Weser)

3,03

2,20

194

13

275

Schaumburg

2,57

2,00

228

68

329

Celle

2,65

1,56

259

4

283

Cuxhaven

3,61

2,79

322

197

566

Harburg

4,69

3,09

588

88

753

Lüchow-Dannenberg

1,77

2,04

53

0

103

Lüneburg

3,06

3,27

342

170

577

Osterholz

3,93

2,45

224

28

276

Rotenburg (Wümme)

3,21

2,58

299

51

426

Soltau-Fallingbostel

2,62

2,03

221

16

287

Stade

3,88

3,55

441

153

699

Uelzen

2,50

1,45

109

0

139

Verden

3,43

2,62

216

96

350

Delmenhorst

2,04

2,50

116

68

188

Emden

1,60

1,06

47

3

55

Oldenburg

3,06

2,33

194

143

372
186

Osnabrück

2,66

1,14

150

41

Wilhelmshaven

0,98

1,17

47

38

96

Ammerland

6,35

4,32

329

114

506

Aurich

4,42

4,27

596

147

813

Cloppenburg

4,87

3,93

399

129

618

Emsland

6,45

4,15

989

162

1.302

Friesland

4,34

4,15

259

130

418

Grafschaft Bentheim

4,50

2,82

297

48

382

Leer

3,50

3,22

390

91

531

Oldenburg (LK)

3,87

2,55

222

70

322

Osnabrück (LK)

3,67

2,75

713

110

986

Vechta

5,36

4,35

400

69

585

Wesermarsch

2,15

1,48

93

13

137

Wittmund

4,74

4,24

121

43

245

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

0,97

3,56

57

235

432

Goslar

1,47

0,31

11

0

13

Hameln

0,82

0,50

30

0

29

Hildesheim

1,94

2,44

61

160

253

Celle

2,28

1,47

97

0

104

Cuxhaven

3,72

3,82

39

152

197

Lüneburg

1,60

2,42

38

119

175

Lingen (Ems)

4,55

2,75

84

32

142

*

In Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Datenbasis: LSKN

106

Anhang

Genehmigte Wohnungen
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 5)

Genehmigte
Wohnungen in
neuen 1-und-2-FH

Genehmigte
Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Genehmigte
Wohnungen in
neuen Mehr-FH

Genehmigte
Wohnungen
insgesamt*

2006

2007

2007

2007

2007

Niedersachsen

2,97

1,84

9.632

3.112

14.664

Braunschweig

2,29

1,33

140

151

327

Salzgitter

1,39

0,94

71

19

99

Wolfsburg

3,78

2,18

230

33

262

Gifhorn

3,15

1,84

245

33

321

Göttingen

1,99

1,24

133

106

325

Goslar

1,10

0,84

46

5

125

Helmstedt

2,12

0,62

56

0

59

Northeim

1,76

0,54

86

0

78

Osterode am Harz

1,28

0,81

35

19

65

Peine

2,63

2,10

187

62

280

Wolfenbüttel

1,98

1,24

102

20

155

Region Hannover

2,34

1,33

1.015

333

1.499

nachrichtlich: Hannover

1,70

0,75

202

105

386

Diepholz

3,08

1,99

244

123

429

Hameln-Pyrmont

1,27

0,96

101

20

152

Hildesheim

2,24

1,02

198

66

294

Holzminden

1,12

0,64

30

15

49

Nienburg (Weser)

2,75

1,08

95

11

135

Schaumburg

2,50

1,36

162

27

224

Celle

2,00

1,45

213

11

263

Cuxhaven

3,10

2,24

250

163

455

Harburg

4,76

3,10

509

169

755

Lüchow-Dannenberg

1,57

1,37

35

6

69

Lüneburg

3,79

2,12

224

95

374

Osterholz

3,91

2,28

206

27

257

Rotenburg (Wümme)

2,95

1,91

200

62

315

Soltau-Fallingbostel

2,64

2,09

174

56

296

Stade

4,37

2,17

305

66

427

Uelzen

1,64

0,99

70

9

95

Verden

3,35

2,14

185

52

286
127

Delmenhorst

2,50

1,69

84

39

Emden

1,68

0,46

22

0

24

Oldenburg

3,60

3,19

257

192

509

Osnabrück

2,13

1,04

125

66

170

Wilhelmshaven

0,79

1,07

38

46

88

Ammerland

5,64

4,31

323

126

505

Aurich

3,67

2,52

337

104

480

Cloppenburg

6,16

2,35

282

38

370

Emsland

4,86

2,79

675

107

876

Friesland

3,30

3,34

169

128

337

Grafschaft Bentheim

4,23

4,29

491

45

580

Leer

3,59

2,24

254

81

370

Oldenburg (LK)

3,80

2,03

148

76

256

Osnabrück (LK)

3,73

1,90

481

102

681

Vechta

4,64

3,07

232

82

413

Wesermarsch

1,34

1,91

68

82

177

Wittmund

4,77

4,00

99

39

231

Göttingen

2,56

1,63

59

94

198

Goslar

0,82

0,26

8

0

11

Hameln

0,70

1,02

39

8

60

Hildesheim

2,96

1,37

62

59

142

Celle

1,55

1,04

63

3

74

Cuxhaven

2,89

2,75

28

109

142

Lüneburg

2,22

1,49

34

61

108

Lingen (Ems)

3,38

2,08

79

17

107

nachrichtlich: große selbstständige Städte

*

In Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Datenbasis: LSKN

Anhang

Wohnungsbestand

Wohnraum

107

(Tab. 6)

Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen
Braunschweig
Salzgitter

Wohnungsbestand
insgesamt*

Wohnungsbestand
in 1-und-2-FH

Wohnungsbestand
in Mehrfamilienhäusern

Eigenheimquote**
in %

2006

2007

2007

2007

2007

3.749.357

3.768.824

2.195.003

1.487.748

60

136.129

136.414

31.245

103.460

23

54.761

54.872

19.277

34.931

36

Wolfsburg

61.995

62.391

21.674

39.647

35

Gifhorn

74.149

74.667

56.943

16.406

78

124.158

124.725

57.276

65.199

47

84.764

84.853

39.713

43.306

48

Göttingen
Goslar
Helmstedt

48.131

48.497

29.509

18.246

62

Northeim

69.242

69.497

45.714

22.277

67

Osterode am Harz

43.653

43.803

27.062

15.606

63

Peine

62.539

62.821

43.377

18.413

70

Wolfenbüttel

59.651

59.862

35.606

23.316

60

Region Hannover

572.071

574.066

197.886

368.590

35

nachrichtlich: Hannover

288.154

288.930

44.777

241.011

16

91.173

91.810

70.087

19.276

78

Diepholz
Hameln-Pyrmont

81.573

81.749

44.952

34.734

56

Hildesheim

139.436

139.900

75.280

62.172

55

Holzminden

38.151

38.212

25.442

12.007

68

Nienburg (Weser)

52.723

53.003

38.586

12.743

75

Schaumburg

77.253

77.590

49.700

25.911

66
69

Celle

83.790

84.074

56.974

25.521

Cuxhaven

101.369

101.948

67.836

31.287

68

Harburg

107.691

108.437

75.227

30.551

71

Lüchow-Dannenberg

25.871

25.983

19.541

5.532

78

Lüneburg

78.412

78.992

45.827

31.423

59

Osterholz

47.525

47.801

36.810

9.633

79

Rotenburg (Wümme)

71.276

71.703

55.849

13.839

80

Soltau-Fallingbostel

65.837

66.125

44.923

19.573

70

Stade

90.391

91.093

60.547

28.621

68

Uelzen

47.736

47.875

31.732

15.043

68

Verden

59.834

60.189

42.686

15.932

73

Delmenhorst

37.655

37.844

21.166

16.172

57

Emden

24.814

24.869

12.958

11.520

53

Oldenburg

83.532

83.901

39.541

43.027

48

Osnabrück

84.838

85.024

27.182

56.282

33

Wilhelmshaven

47.020

47.115

12.987

33.289

28

Ammerland

52.157

52.668

40.970

9.502

81

Aurich

90.553

91.376

71.955

16.046

82

Cloppenburg

55.384

56.003

46.497

7.775

86

Emsland

123.119

124.433

99.516

20.908

83

Friesland

50.789

51.212

37.625

12.040

76

Grafschaft Bentheim

55.043

55.441

44.078

10.011

81

Leer

70.877

71.413

57.875

10.818

84
83

Oldenburg (LK)

52.568

52.891

42.422

8.559

Osnabrück (LK)

145.137

146.127

102.294

38.546

73

48.819

49.407

39.258

8.923

81

Vechta
Wesermarsch

44.847

44.981

29.986

13.340

69

Wittmund

30.921

31.167

21.412

7.795

73

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

63.621

64.058

15.005

47.893

24

Goslar

24.642

24.655

9.279

14.931

38

Hameln

31.388

31.419

12.811

17.954

42

Hildesheim

54.529

54.783

15.542

38.239

29

Celle

36.381

36.485

18.828

16.968

53

Cuxhaven

31.831

32.031

12.561

18.599

40

Lüneburg

35.223

35.398

12.512

22.080

36

Lingen (Ems)

23.610

23.753

15.811

7.223

69

*

Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)

Datenbasis: LSKN

**

Anteil der Wohnungen in 1-und-2-FH an den Wohnungen in Wohngebäuden

108

Anhang

Geförderte Wohnungen
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 7)

Geförderte Wohnungen
je 1.000 Einwohner

2006

Rückgang des
Anteil des geförderten
Mietwohnungsbestandes am Bestandes an geförGesamtwohnungsbestand*) derten Wohnungen
in %
in %

Geförderte
Wohnungen

2007

2007

2006

2007

bis 2025
59

Niedersachsen

0,10

0,16

1.303

2,39

2,34

Braunschweig

0,46

0,26

64

2,91

2,90

44

Salzgitter

0,04

0,15

16

4,08

4,06

77

Wolfsburg

0,21

0,27

32

2,83

2,81

74

Gifhorn

0,07

0,31

54

1,90

1,87

72

Göttingen

0,13

0,07

19

2,58

2,56

39

Goslar

0,03

0,24

36

2,00

1,95

33

Helmstedt

0,01

0,02

2

1,63

1,44

30

Northeim

0,05

0,06

9

2,90

2,87

45

Osterode am Harz

0,01

0,21

17

1,41

1,38

43

Peine

0,02

0,10

14

0,78

0,77

57

Wolfenbüttel

0,03

0,06

7

1,49

1,45

44

Region Hannover

0,05

0,27

305

4,16

4,14

67

nachrichtlich: Hannover

0,05

0,49

252

5,83

6,06

67

Diepholz

0,06

0,08

17

1,18

1,13

43

Hameln-Pyrmont

0,05

0,02

3

2,35

2,23

44

Hildesheim

0,05

0,09

27

1,87

1,84

49

Holzminden

0,01

0,00

0

1,82

1,81

46

Nienburg (Weser)

0,19

0,06

7

1,58

1,55

39

Schaumburg

0,11

0,11

18

1,71

1,69

50

Celle

0,14

0,09

16

1,43

1,38

37

Cuxhaven

0,01

0,04

8

0,82

0,77

52

Harburg

0,03

0,07

17

1,14

1,12

77

Lüchow-Dannenberg

0,02

0,02

1

1,43

1,41

46

Lüneburg

0,05

0,07

12

2,15

2,12

62

Osterholz

0,04

0,06

7

1,62

1,58

23

Rotenburg (Wümme)

0,03

0,11

18

0,92

0,89

54

Soltau-Fallingbostel

0,01

0,04

5

0,63

0,61

48

Stade

0,09

0,47

93

2,81

2,76

71

Uelzen

0,00

0,02

2

2,02

1,98

46

Verden

0,12

0,14

19

0,78

0,76

42

Delmenhorst

0,16

0,12

9

4,85

4,81

31

Emden

0,06

0,06

3

1,27

1,18

81

Oldenburg

0,26

0,43

69

2,91

2,88

64

Osnabrück

0,07

0,31

50

2,58

2,55

71

Wilhelmshaven

0,19

0,01

1

1,30

1,15

36

Ammerland

0,12

0,13

15

1,43

1,39

53

Aurich

0,05

0,09

18

1,95

1,89

40

Cloppenburg

0,38

0,25

39

3,76

3,63

79

Emsland

0,17

0,12

37

2,24

2,16

83

Friesland

0,13

0,21

21

1,77

1,73

49

Grafschaft Bentheim

0,09

0,13

18

2,01

1,94

54

Leer

0,13

0,07

11

2,54

2,47

60

Oldenburg (LK)

0,07

0,17

22

1,38

1,33

48

Osnabrück (LK)

0,19

0,31

111

3,03

2,96

75

Vechta

0,08

0,17

23

2,98

2,82

83

Wesermarsch

0,02

0,05

5

3,12

3,04

60

Wittmund

0,10

0,10

6

1,87

1,84

30

*

Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)

Datenbasis: NBank, LSKN

Anhang

Wohnraum

109

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik
Landkreis / kreisfreie Stadt

Kaufkraft
je Haushalt

Sozialindikator

in Euro

Veränderung der
SVB
Jahredurchschnittliche
sozialversicherungs- am 30.06. Arbeitslosenquoten
pflichtig Beschäftigten
(SVB) in %

in %
2006

(Tab. 8)

2006

2007

2007

Niedersachsen

36.920

37.566

9,6

9,1

Braunschweig

35.194

35.861

11,7

11,1

Salzgitter

32.009

32.404

11,8

11,0

Wolfsburg

36.972

37.482

7,4

7,1

Gifhorn

40.952

41.941

8,2

Göttingen

32.428

32.709

06/05

07/06

2007

2006

2007

0,64

1,57

2.356.527

11,8

9,9

0,04

1,85

105.399

13,1

11,6

– 0,15

– 0,35

45.026

15,1

12,6

– 0,58

–1,65

90.198

11,1

9,8

7,5

– 2,34

0,20

31.254

10,8

9,7

8,6

8,3

0,34

0,63

86.029

13,8

12,8

Goslar

34.006

34.146

11,2

10,4

– 0,41

0,83

41.090

13,9

11,6

Helmstedt

39.545

40.173

11,3

10,8

–1,67

– 0,63

18.185

13,5

12,2

Northeim

34.480

35.021

9,7

8,8

– 0,32

1,36

39.316

12,4

10,3

Osterode am Harz

34.388

34.739

10,0

9,5

– 0,53

3,02

25.264

15,3

12,4

Peine

38.967

39.908

9,0

8,9

0,07

0,71

27.353

11,5

10,2

Wolfenbüttel

39.170

39.729

9,0

8,4

– 0,32

0,22

20.492

10,9

8,8

Region Hannover

36.439

36.970

10,9

10,6

0,07

0,67

418.684

13,3

11,0
13,2

nachrichtlich: Hannover

31.747

32.189

13,3

13,1

– 0,10

0,41

268.606

16,1

Diepholz

39.909

40.854

7,7

7,0

1,74

2,08

54.440

8,3

7,1

Hameln-Pyrmont

34.829

35.061

11,7

10,4

0,18

– 0,60

45.515

13,8

12,2

Hildesheim

35.371

35.817

9,5

8,9

– 0,66

1,22

80.242

12,3

9,8

Holzminden

34.258

34.558

10,9

9,8

– 2,36

– 0,85

19.353

13,9

11,8

Nienburg (Weser)

36.771

37.405

9,4

8,6

0,56

2,37

31.120

11,0

9,3

Schaumburg

38.048

38.757

10,1

9,5

– 0,07

1,74

37.191

12,5

10,6

Celle

36.344

36.976

11,0

9,9

1,51

2,20

46.495

12,3

10,7

Cuxhaven

38.214

38.955

9,8

9,1

– 0,01

1,19

37.744

12,2

10,2

Harburg

47.118

48.152

6,5

5,7

1,83

2,69

45.657

8,2

6,7

Lüchow-Dannenberg

33.280

33.652

12,9

11,8

1,05

– 0,38

11.552

17,0

14,8

Lüneburg

37.364

38.161

10,4

9,8

0,75

2,65

45.492

11,7

9,5

Osterholz

42.567

43.350

6,3

6,0

0,97

3,41

20.760

9,1

7,6

Rotenburg (Wümme)

39.296

40.050

7,4

7,2

0,04

1,13

42.739

9,3

7,8

Soltau-Fallingbostel

36.639

37.295

8,6

8,6

0,76

2,86

40.325

12,0

10,9

Stade

42.352

43.343

9,5

8,7

2,64

1,08

50.582

10,7

9,3

Uelzen

36.187

36.644

10,9

9,8

– 0,34

2,19

23.934

13,3

11,4

Verden

40.421

41.251

7,4

7,2

0,09

1,97

38.723

9,3

7,7

Delmenhorst

35.597

36.037

16,6

15,4

0,14

1,68

17.725

16,5

13,1

Emden

32.828

33.237

13,0

12,2

1,73

0,78

27.350

17,0

14,3

Oldenburg

34.085

34.491

12,7

11,9

0,79

1,24

65.357

13,7

12,2

Osnabrück

33.655

34.123

10,5

10,1

1,60

1,23

80.622

12,0

10,2

Wilhelmshaven

32.931

32.923

16,2

15,4

– 2,12

1,84

25.119

16,7

14,7

Ammerland

37.660

38.522

6,5

6,8

0,79

1,78

32.252

9,6

8,6

Aurich

34.265

34.835

11,1

10,2

1,65

3,23

42.610

14,1

12,1

Cloppenburg

34.991

35.825

7,5

6,8

1,48

4,41

45.510

9,7

8,3

Emsland

37.027

37.859

6,8

6,4

3,14

5,22

96.981

8,9

6,8

Friesland

36.513

36.971

9,3

8,6

– 0,62

1,72

23.603

12,2

9,7

Grafschaft Bentheim

36.424

37.036

7,4

6,7

4,80

3,38

35.827

9,4

6,7

Leer

32.981

33.626

10,6

9,3

4,10

5,19

36.074

13,8

11,2

Oldenburg (LK)

38.982

39.841

7,3

7,2

2,27

2,90

26.767

8,9

7,6

Osnabrück (LK)

39.586

40.835

6,7

6,3

1,58

2,73

94.597

8,8

6,2

Vechta

40.591

41.660

6,5

5,8

2,33

3,06

49.249

7,0

5,7

Wesermarsch

36.460

36.873

10,8

10,3

0,96

2,20

24.347

11,4

10,2

Wittmund

33.342

33.929

10,2

9,3

1,75

1,54

12.383

13,9

11,4

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

29.341

29.752

9,3

9,5

– 0,34

0,44

58.463

–

–

Goslar

34.754

34.791

14,4

13,7

0,43

0,99

18.223

–

–

Hameln

33.861

34.012

14,5

13,1

1,22

–1,51

22.907

–

–

Hildesheim

31.799

32.085

12,3

11,7

–1,32

0,36

41.582

–

–

Celle

34.815

35.169

13,7

12,7

1,83

2,86

29.887

–

–

Cuxhaven

34.609

35.035

12,3

11,7

–1,99

0,92

15.536

–

–

Lüneburg

33.983

34.788

13,7

13,2

0,38

2,65

32.383

–

–

Lingen (Ems)

37.965

38.799

8,5

8,3

2,56

4,71

21.069

–

–

– Arbeitslosenquoten werden auf der Gemeindeebene nicht ausgewiesen (Ausnahme: Hannover).
Datenbasis: BA RD NDS-HB, GfK-GeoMarketing, LSKN, NIW

110

Anhang

Bevölkerungsentwicklung 2007
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 9)

Bevölkerung

Bevölkerung*

Bevölkerungsbewegungen

im Jahr 2007

Niedersachsen

am 31.12.06

Geborene

Gestorbene

Zuzüge **

Fortzüge **

am 31.12.07

7.982.685

65.326

82.277

440.830

434.925

7.971.684

Braunschweig

245.467

2.192

2.777

13.023

12.094

245.810

Salzgitter

106.665

816

1.304

2.802

3.660

105.320

Wolfsburg

120.493

946

1.241

4.806

4.994

120.009

Gifhorn

174.974

1.520

1.453

8.998

9.640

174.401

Göttingen

261.398

2.118

2.449

21.953

21.761

261.260

Goslar

148.091

149.656

931

1.963

7.184

7.718

Helmstedt

96.972

727

1.248

4.334

4.915

95.871

Northeim

145.488

1.035

1.749

5.848

6.578

144.044

81.073

550

1.111

3.388

3.601

80.300

134.178

1.040

1.501

5.890

6.047

133.560

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover

125.412

911

1.303

6.183

6.556

124.652

1.128.772

9.749

11.333

58.361

55.507

1.130.039

nachrichtlich: Hannover

516.343

5.017

5.390

28.227

26.132

518.069

Diepholz

215.406

1.654

2.172

13.918

13.667

215.142

Hameln-Pyrmont

158.658

1.182

2.033

7.687

7.626

157.867

Hildesheim

289.984

2.182

3.260

14.528

14.810

288.623

76.888

509

1.068

3.783

4.014

76.103

125.436

1.008

1.447

9.102

9.204

124.895
164.172

Holzminden
Nienburg (Weser)
Schaumburg

165.109

1.199

1.852

9.361

9.643

Celle

181.936

1.473

1.958

9.423

9.761

181.115

Cuxhaven

204.235

1.506

2.393

10.784

11.202

202.933

Harburg

242.748

2.015

2.175

14.628

13.330

243.888

50.878

347

714

3.349

3.395

50.465

Lüneburg

175.906

1.512

1.667

13.355

12.661

176.445

Osterholz

112.498

853

1.181

5.871

5.362

112.679

Rotenburg (Wümme)

164.958

1.456

1.660

9.440

9.122

165.074

Soltau-Fallingbostel

142.234

1.143

1.411

7.337

7.631

141.692

Stade

197.122

1.653

1.846

12.791

12.636

197.091

Lüchow-Dannenberg

Uelzen

96.458

705

1.222

5.669

5.627

95.983

Verden

133.965

1.148

1.304

7.004

7.043

133.767

Delmenhorst

75.320

602

682

2.911

3.017

75.135

Emden

51.742

414

578

2.432

2.296

51.714

Oldenburg

159.060

1.359

1.502

10.175

9.526

159.563

Osnabrück

163.020

1.464

1.576

9.315

9.353

162.870

82.797

586

985

3.960

4.166

82.192

Ammerland

116.626

892

1.014

6.269

5.732

117.041

Aurich

190.252

1.639

2.022

10.384

9.959

190.293

Cloppenburg

156.241

1.647

1.255

12.965

12.438

157.164

Emsland

311.965

2.845

2.619

17.176

15.836

313.533

Friesland

101.192

748

1.064

5.118

5.216

100.779

Grafschaft Bentheim

134.840

1.136

1.288

6.008

5.427

135.270

Leer

165.347

1.404

1.697

8.565

8.529

165.088

Oldenburg (LK)

125.949

961

1.204

6.962

6.532

126.131

Osnabrück (LK)

359.340

3.018

3.329

17.300

17.478

358.852

Vechta

Wilhelmshaven

133.104

1.367

960

12.599

11.702

134.404

Wesermarsch

93.094

713

1.112

4.552

4.627

92.622

Wittmund

57.829

451

595

3.339

3.286

57.742

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.581

1038

1025

9724

9808

121.513

Goslar

42.792

302

541

2054

2124

42.484

Hameln

58.517

483

729

3389

3096

58.563

103.249

855

1147

6375

5738

103.593

Celle

71.146

601

790

3480

3509

70.930

Cuxhaven

51.899

366

655

2235

2256

51.587

Lüneburg

72.057

665

719

5843

5547

72.299

Lingen (Ems)

51.417

443

461

2267

2111

51.554

Hildesheim

*
**

Durch bestandsrelevante Veränderungen kann es vorkommen, dass die Aufrechnung der Bevölkerungsbewegungen nicht der Stichtagsveränderung entspricht.
Über Gemeindegrenze, ab Samtgemeinde, also einschließlich gebietsinterner Wanderung

Datenbasis: LSKN

Anhang

Bevölkerung und Haushalte 2007 und 2025
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Bevölkerung

Wohnraum

111

(Tab. 10)

Entwicklung
bis 2025

Haushalte

Entwicklung
bis 2025

2007

2025

Index: 2007 = 100

2007

2025

Index: 2007 = 100
101

7.971.684

7.492.675

94

3.815.088

3.841.343

Braunschweig

245.810

243.277

99

131.292

129.260

98

Salzgitter

105.320

82.741

79

56.553

46.962

83

Wolfsburg

120.009

102.445

85

65.169

57.813

89

Gifhorn

174.401

159.630

92

79.474

79.793

100

Göttingen

261.260

240.078

92

138.921

133.247

96

Goslar

148.091

116.984

79

75.869

63.959

84

Helmstedt

95.871

78.096

81

44.836

39.393

88

Northeim

144.044

117.390

81

71.514

62.518

87

80.300

63.877

80

40.422

34.359

85

133.560

122.199

91

61.788

61.138

99

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel

124.652

103.102

83

59.405

53.483

90

1.130.039

1.097.653

97

590.804

602.847

102

nachrichtlich: Hannover

518.069

523.109

101

299.302

309.323

103

Diepholz

215.142

202.906

94

97.628

101.405

104

Hameln-Pyrmont

157.867

137.707

87

80.300

75.289

94

Hildesheim

288.623

265.243

92

148.769

146.179

98

Holzminden

76.103

59.454

78

37.696

31.964

85

Nienburg (Weser)

124.895

112.999

90

56.204

55.848

99

Schaumburg

164.172

145.326

89

75.706

73.656

97

Celle

181.115

164.614

91

86.482

84.130

97

Cuxhaven

202.933

174.571

86

92.527

86.875

94

Harburg

243.888

252.138

103

110.183

123.774

112

Region Hannover

Lüchow-Dannenberg

50.465

42.139

84

24.670

22.271

90

Lüneburg

176.445

180.471

102

83.672

91.603

109

Osterholz

112.679

104.827

93

50.083

51.350

103

Rotenburg (Wümme)

165.074

159.256

96

72.334

76.286

105

Soltau-Fallingbostel

141.692

128.795

91

65.928

64.615

98

Stade

197.091

195.961

99

87.800

95.080

108

Uelzen

95.983

84.563

88

45.562

43.280

95

Verden

133.767

124.427

93

62.162

62.770

101

Delmenhorst

75.135

66.301

88

36.593

34.650

95

Emden

51.714

51.025

99

25.759

26.581

103

Oldenburg

159.563

163.240

102

84.179

90.792

108

Osnabrück

162.870

147.846

91

82.616

78.272

95

82.192

68.604

83

42.030

36.757

87

Ammerland

117.041

120.539

103

53.420

60.710

114

Aurich

190.293

184.159

97

86.658

91.305

105

Cloppenburg

157.164

167.301

106

67.931

78.936

116

Emsland

313.533

326.879

104

131.495

150.916

115

Friesland

100.779

89.208

89

46.756

45.510

97

Grafschaft Bentheim

135.270

138.027

102

57.798

64.061

111

Leer

165.088

161.066

98

75.269

79.994

106

Oldenburg (LK)

126.131

124.382

99

56.001

60.837

109

Osnabrück (LK)

358.852

336.771

94

151.331

157.147

104

Vechta

134.404

149.807

111

54.723

66.339

121

Wesermarsch

92.622

80.735

87

42.308

40.219

95

Wittmund

57.742

53.916

93

26.470

27.173

103

Wilhelmshaven

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

121.513

110.082

91

70.681

64.505

91

Goslar

42.484

34.957

82

22.146

19.349

87

Hameln

58.563

54.023

92

31.218

30.553

98

103.593

100.956

97

59.015

59.769

101

Celle

70.930

63.735

90

36.221

33.928

94

Cuxhaven

51.587

42.590

83

25.669

22.615

88

Lüneburg

72.299

74.840

104

36.607

39.179

107

Lingen (Ems)

51.554

49.889

97

23.402

24.534

105

Hildesheim

Datenbasis: NBank-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

112

Anhang

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 2007

(Tab. 11)

Landkreis / kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

Niedersachsen

75 Jahre
und älter

insgesamt

1.466.977

1.070.639

1.717.881

1.685.952

1.340.157

690.078

7.971.684

Braunschweig

36.497

40.334

55.244

49.037

41.307

23.391

245.810

Salzgitter

18.445

13.560

20.616

22.726

19.624

10.349

105.320

Wolfsburg

19.093

17.064

24.184

25.134

22.876

11.658

120.009

Gifhorn

35.999

22.364

38.167

38.927

26.572

12.372

174.401

Göttingen

42.464

45.379

56.419

55.845

39.674

21.479

261.260

Goslar

22.424

18.189

29.270

31.411

29.378

17.419

148.091

Helmstedt

16.472

11.759

19.617

21.613

16.910

9.500

95.871

Northeim

25.033

17.414

28.624

32.035

25.842

15.096

144.044

Osterode am Harz

13.021

9.065

15.275

17.460

15.858

9.621

80.300

Peine

25.705

15.895

29.458

28.610

22.334

11.558

133.560

Wolfenbüttel
Region Hannover

22.652

14.114

26.857

27.464

22.432

11.133

124.652

187.291

161.190

253.724

234.880

194.317

98.637

1.130.039

nachrichtlich: Hannover

77.344

86.302

123.769

102.440

80.818

47.396

518.069

Diepholz

40.723

25.368

47.214

47.122

36.800

17.915

215.142

Hameln-Pyrmont

27.403

19.210

31.406

33.708

28.992

17.148

157.867

Hildesheim

50.834

38.076

60.293

61.681

50.056

27.683

288.623

Holzminden

13.262

9.356

14.572

16.103

14.305

8.505

76.103

Nienburg (Weser)

24.106

16.015

26.239

27.049

20.214

11.272

124.895

Schaumburg

29.629

19.275

34.516

35.251

29.085

16.416

164.172

Celle

34.417

23.506

36.764

38.407

31.270

16.751

181.115

Cuxhaven

37.029

22.832

41.356

44.410

38.078

19.228

202.933

Harburg

46.291

26.724

54.969

52.865

44.485

18.554

243.888

8.905

5.738

9.369

10.893

10.070

5.490

50.465

Lüneburg

32.876

25.055

41.381

36.449

26.962

13.722

176.445

Osterholz

21.431

12.356

24.725

25.076

20.570

8.521

112.679

Rotenburg (Wümme)

33.968

21.550

36.169

34.797

25.770

12.820

165.074

Soltau-Fallingbostel

27.213

18.379

30.251

29.547

23.839

12.463

141.692

Stade

39.011

24.857

43.587

42.226

32.840

14.570

197.091

Uelzen

17.148

11.211

19.651

20.267

17.638

10.068

95.983

Verden

26.069

16.406

28.646

29.933

22.567

10.146

133.767

Delmenhorst

13.505

9.900

15.678

16.233

13.920

5.899

75.135

9.208

8.005

10.841

10.533

8.473

4.654

51.714

Oldenburg

25.884

26.643

37.115

33.051

24.043

12.827

159.563

Osnabrück

24.515

29.199

36.674

32.503

25.130

14.849

162.870

Wilhelmshaven

12.362

12.317

15.957

16.958

16.339

8.259

82.192

Ammerland

23.461

13.734

25.668

25.022

20.031

9.125

117.041

Aurich

38.419

24.227

40.051

39.966

32.131

15.499

190.293

Cloppenburg

37.283

23.890

34.468

30.887

20.139

10.497

157.164

Emsland

66.488

46.204

69.058

64.343

45.309

22.131

313.533

Friesland

19.197

11.312

20.845

21.259

19.331

8.835

100.779

Grafschaft Bentheim

28.427

18.741

29.186

27.386

20.594

10.936

135.270

Leer

33.742

21.747

35.455

34.183

27.052

12.909

165.088

Oldenburg (LK)

25.535

14.724

28.401

27.823

20.512

9.136

126.131

Osnabrück (LK)

74.209

47.831

78.060

75.933

53.838

28.981

358.852

Vechta

29.949

21.660

30.804

26.867

16.245

8.879

134.404

Wesermarsch

18.089

11.083

19.096

19.895

16.230

8.229

92.622

Wittmund

11.293

7.181

11.961

12.184

10.175

4.948

57.742

Lüchow-Dannenberg

Emden

nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

17.165

27.414

26.398

24.333

16.996

9.207

121.513

Goslar

6.508

5.106

8.408

8.938

8.530

4.994

42.484

Hameln

10.028

8.008

11.379

11.995

10.702

6.451

58.563

Hildesheim

16.691

16.961

21.077

21.097

17.771

9.996

103.593

Celle

12.107

10.185

13.848

14.811

12.529

7.450

70.930

Cuxhaven

8.169

6.073

9.512

10.620

11.413

5.800

51.587

Lüneburg

11.638

13.284

17.625

13.685

10.242

5.825

72.299

9.799

7.569

10.702

11.436

7.941

4.107

51.554

Lingen (Ems)
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW

Anhang

Wohnraum

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2007 bis 2025
Landkreis / kreisfreie Stadt

0 – 17
Jahre

18 – 29
Jahre

30 – 44
Jahre

45 – 59
Jahre

60 – 74
Jahre

113

(Tab. 12)

75 Jahre
und älter

insgesamt

Index: 2007 = 100
Niedersachsen

75

86

76

91

123

140

94

Braunschweig

98

86

92

100

109

118

99

Salzgitter

65

72

63

71

100

117

79

Wolfsburg

79

72

77

83

94

122

85

Gifhorn

69

82

69

86

144

152

92

Göttingen

77

75

78

81

138

137

92

Goslar

60

69

60

74

102

116

79

Helmstedt

65

68

63

76

113

120

81

Northeim

63

74

63

75

112

118

81

Osterode am Harz

61

73

60

75

101

115

80

Peine

70

91

68

91

122

141

91

Wolfenbüttel

59

81

58

81

113

137

83

Region Hannover

86

89

85

96

112

136

97

101

88

96

103

115

111

101

nachrichtlich: Hannover
Diepholz

71

91

71

91

127

155

94

Hameln-Pyrmont

69

85

75

79

110

120

87

Hildesheim

78

88

79

82

115

130

92

Holzminden

60

70

64

73

100

112

78

Nienburg (Weser)

70

82

72

86

130

129

90

Schaumburg

67

85

65

85

119

136

89

Celle

72

80

73

85

121

140

91

Cuxhaven

63

78

63

82

112

147

86

Harburg

81

107

77

103

122

189

103

Lüchow-Dannenberg

62

73

61

80

111

123

84

Lüneburg

78

102

77

108

140

147

102

Osterholz

69

93

63

89

121

183

93

Rotenburg (Wümme)

74

92

76

94

136

153

96

Soltau-Fallingbostel

72

82

66

91

125

141

91

Stade

77

93

82

98

126

170

99

Uelzen

67

85

65

86

116

126

88

Verden

73

87

70

85

125

171

93

Delmenhorst

72

83

70

82

108

155

88

Emden

84

90

91

96

120

129

99

Oldenburg

87

90

92

99

134

140

102

Osnabrück

83

75

75

97

118

115

91

Wilhelmshaven

73

66

70

77

99

134

83

Ammerland

75

102

75

102

137

184

103

Aurich

73

89

73

94

135

157

97

Cloppenburg

85

96

93

108

162

138

106

Emsland

77

85

88

108

158

155

104

Friesland

62

87

63

85

112

166

89

Grafschaft Bentheim

77

91

84

107

147

140

102

Leer

72

88

77

98

137

155

98

Oldenburg (LK)

73

100

72

95

135

178

99

Osnabrück (LK)

69

87

72

93

142

138

94

Vechta

93

99

98

110

174

140

111

Wesermarsch

65

85

69

81

118

134

87

Wittmund

66

86

67

92

127

166

93

Göttingen

91

47

83

94

142

135

91

Goslar

65

75

62

78

101

121

82

Hameln

76

82

89

86

107

123

92

Hildesheim

91

71

100

92

113

132

97

Celle

80

66

79

87

114

123

90

Cuxhaven

65

67

70

79

86

143

83

Lüneburg

97

72

81

133

140

126

104

Lingen (Ems)

81

72

81

87

151

145

97

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose des NIW

114

Anhang

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße 2007
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

(Tab. 13)

1Personenhaushalte

2Personenhaushalte

3Personenhaushalte

4Personenhaushalte

5und -mehrPersonenhaushalte

Haushalte Bevölkerung Einwohner /
insgesamt insgesamt
Haushalt

1.504.889

1.275.583

477.889

400.263

156.463

3.815.088

7.971.684

2,09

Braunschweig

61.119

42.533

15.654

9.419

2.567

131.292

245.810

1,87

Salzgitter

27.105

17.875

6.472

3.604

1.498

56.553

105.320

1,86

Wolfsburg

31.671

20.632

7.274

3.967

1.626

65.169

120.009

1,84

Gifhorn

27.889

26.628

12.200

9.223

3.533

79.474

174.401

2,19

Göttingen

66.833

43.284

14.147

10.639

4.018

138.921

261.260

1,88

Goslar

32.957

26.353

7.872

6.374

2.312

75.869

148.091

1,95

Helmstedt

16.190

15.615

6.587

4.691

1.753

44.836

95.871

2,14

Northeim

29.730

24.589

7.918

6.761

2.516

71.514

144.044

2,01

Osterode am Harz

17.056

14.130

4.293

3.607

1.337

40.422

80.300

1,99

Peine

22.180

21.018

9.207

6.815

2.569

61.788

133.560

2,16

Wolfenbüttel

22.785

19.948

8.424

6.002

2.245

59.405

124.652

2,10

Region Hannover

274.113

192.236

58.168

47.312

18.975

590.804

1.130.039

1,91

nachrichtlich: Hannover

165.933

85.700

23.475

16.355

7.838

299.302

518.069

1,73

Diepholz

33.997

33.647

13.697

11.514

4.773

97.628

215.142

2,20

Hameln-Pyrmont

33.894

27.892

9.774

6.551

2.189

80.300

157.867

1,97

Hildesheim

65.196

50.261

17.528

11.676

4.108

148.769

288.623

1,94

Holzminden

14.998

13.541

4.645

3.347

1.165

37.696

76.103

2,02

Nienburg (Weser)

19.550

19.036

7.860

6.843

2.915

56.204

124.895

2,22

Schaumburg

27.310

26.230

10.071

8.522

3.572

75.706

164.172

2,17

Celle

33.432

29.527

11.052

9.092

3.379

86.482

181.115

2,09

Cuxhaven

31.452

33.007

13.394

10.646

4.029

92.527

202.933

2,19

Harburg

36.517

39.680

15.895

13.099

4.991

110.183

243.888

2,21

9.638

8.998

2.807

2.342

884

24.670

50.465

2,05

Lüneburg

32.459

27.670

11.004

9.153

3.386

83.672

176.445

2,11

Osterholz

15.984

17.978

7.523

6.219

2.379

50.083

112.679

2,25

Rotenburg (Wümme)

23.105

24.850

11.144

9.509

3.726

72.334

165.074

2,28

Soltau-Fallingbostel

23.984

22.980

8.688

7.464

2.812

65.928

141.692

2,15

Stade

28.886

30.656

12.951

11.003

4.304

87.800

197.091

2,24

Uelzen

17.107

16.213

5.577

4.830

1.834

45.562

95.983

2,11

Verden

22.363

21.862

8.277

7.042

2.618

62.162

133.767

2,15

Delmenhorst

14.558

12.548

4.637

3.529

1.322

36.593

75.135

2,05

Emden

11.014

8.478

2.933

2.362

973

25.759

51.714

2,01

Oldenburg

39.371

26.937

9.379

5.988

2.504

84.179

159.563

1,90

Osnabrück

38.589

23.918

9.235

7.675

3.199

82.616

162.870

1,97

Wilhelmshaven

18.388

14.353

4.427

3.465

1.396

42.030

82.192

1,96

Ammerland

18.299

19.234

7.191

6.248

2.448

53.420

117.041

2,19

Aurich

30.203

30.784

11.122

10.172

4.377

86.658

190.293

2,20

Cloppenburg

21.698

22.555

10.349

9.486

3.843

67.931

157.164

2,31

Emsland

42.615

39.533

18.948

21.698

8.701

131.495

313.533

2,38

Friesland

16.663

17.097

5.632

5.146

2.219

46.756

100.779

2,16

Grafschaft Bentheim

19.388

17.502

8.298

9.067

3.544

57.798

135.270

2,34

Leer

26.488

26.493

9.606

8.854

3.828

75.269

165.088

2,19

Oldenburg (LK)

18.050

19.914

8.220

7.083

2.734

56.001

126.131

2,25

Osnabrück (LK)

48.913

46.878

21.255

24.467

9.818

151.331

358.852

2,37

Vechta

16.963

15.853

8.069

9.795

4.044

54.723

134.404

2,46

Wesermarsch

14.909

15.113

5.159

4.935

2.192

42.308

92.622

2,19

9.283

9.528

3.324

3.028

1.307

26.470

57.742

2,18

Lüchow-Dannenberg

Wittmund
nachrichtlich: große selbstständige Städte
Göttingen

39.072

20.233

6.123

3.774

1.479

70.681

121.513

1,72

Goslar

9.915

7.669

2.157

1.763

642

22.146

42.484

1,92

Hameln

14.538

10.265

3.505

2.186

724

31.218

58.563

1,88

Hildesheim

30.681

18.412

5.738

3.046

1.138

59.015

103.593

1,76

Celle

15.962

11.933

4.128

3.086

1.111

36.221

70.930

1,96

Cuxhaven

10.394

9.094

3.136

2.230

814

25.669

51.587

2,01

Lüneburg

16.303

11.386

4.419

3.316

1.184

36.607

72.299

1,97

8.979

6.964

3.092

3.167

1.201

23.402

51.554

2,20

Lingen (Ems)
Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

Anhang

Wohnraum

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2007 bis 2025
Landkreis / kreisfreie Stadt

115

(Tab. 14)

1Personenhaushalte

2Personenhaushalte

3Personenhaushalte

4Personenhaushalte

5und -mehrPersonenhaushalte

Haushalte
insgesamt

Index: 2007 = 100
Niedersachsen

108

109

81

78

71

101

Braunschweig

95

105

99

94

94

98

Salzgitter

88

87

71

55

69

83

Wolfsburg

93

90

81

65

82

89

113

111

79

70

69

100

Göttingen

97

108

79

72

75

96

Goslar

88

94

63

61

57

84

Helmstedt

96

96

71

64

62

88

Northeim

92

98

66

64

59

87

Osterode am Harz

89

94

64

63

58

85

Peine

110

108

81

72

71

99

Wolfenbüttel

100

99

71

62

61

90

Region Hannover

108

105

81

83

88

102

Gifhorn

nachrichtlich: Hannover

106

104

89

93

99

103

Diepholz

119

114

78

74

72

104

Hameln-Pyrmont

101

101

72

65

68

94

Hildesheim

105

105

77

68

75

98

Holzminden

93

92

62

58

58

85

Nienburg (Weser)

113

110

74

73

70

99

Schaumburg

111

106

72

69

67

97

Celle

103

108

79

74

66

97

Cuxhaven

105

104

74

66

63

94

Harburg

129

119

92

83

81

112

Lüchow-Dannenberg

98

99

70

65

57

90

Lüneburg

116

122

92

84

74

109

Osterholz

119

113

80

71

68

103

Rotenburg (Wümme)

120

117

84

77

74

105

Soltau-Fallingbostel

105

110

78

74

64

98

Stade

123

117

88

81

77

108

Uelzen

102

105

75

71

61

95

Verden

111

112

79

74

66

101

Delmenhorst

102

102

78

71

63

95

Emden

108

109

87

86

86

103

Oldenburg

112

115

95

76

81

108

Osnabrück

98

100

85

83

72

95

Wilhelmshaven

91

94

70

70

70

87

Ammerland

129

125

89

80

66

114

Aurich

116

118

79

78

72

105

Cloppenburg

129

131

97

90

73

116

Emsland

130

129

93

96

66

115

Friesland

109

108

70

69

63

97

Grafschaft Bentheim

122

124

93

94

67

111

Leer

117

119

80

79

72

106

Oldenburg (LK)

123

122

86

78

64

109

Osnabrück (LK)

119

117

83

85

59

104

Vechta

137

135

102

108

75

121

Wesermarsch

106

105

71

72

64

95

Wittmund

115

115

75

73

66

103

Göttingen

88

105

82

71

87

91

Goslar

92

95

67

64

62

87

Hameln

104

103

79

70

78

98

Hildesheim

104

106

87

68

93

101

Celle

96

102

81

75

72

94

Cuxhaven

97

91

73

66

67

88

Lüneburg

107

118

96

90

85

107

Lingen (Ems)

115

115

85

88

67

105

nachrichtlich: große selbstständige Städte

Datenbasis: NBank-Haushaltsprognose des NIW

116

Verweise

Verweise
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9

Veranschlagte Baukosten des Bauwerkes sind die zum Zeitpunkt der Erstellung
der Bauvorlagen veranschlagten Kosten des Bauwerkes gemäß DIN 276 in der
Neufassung vom Juni 1993 als Summe der Kostengruppen 300 und 400. Baukosten im Sinne der Bautätigkeitsstatistiken sind somit die Kosten der Baukonstruktion (einschließlich Erdarbeiten und baukonstruktive Einbauten)
sowie die Kosten der technischen Anlagen. Kosten für nicht fest verbundene
Einbauten, die nicht Bestandteil des Bauwerkes sind, wie Großrechenanlagen
oder industrielle Produktionsanlagen, sind nicht einzubeziehen. Die Umsatzsteuer ist in den veranschlagten Kosten enthalten.
Auskunftspflichtig sind die Bauaufsichtsbehörden, die Bauherren und die mit
der Baubetreuung Beauftragten. Vielfach übernehmen Architekten die Auskunftspflicht.
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen: Landesgründstücksmarktbericht 2008, Oldenburg 2008, Seite 87.
Darüberhinaus wurden knapp 2.200 Einheiten in Nichtwohngebäuden bzw.
als Baumaßnahme an bestehenden Gebäuden fertiggestellt.
Dabei wird die Küche als ein Zimmer mitgezählt. Eine hier mit vier Zimmern
bezeichnete Wohnung ist also in den Wohnungsanzeigen der Tageszeitungen
oder Immobilienportalen als Dreizimmerwohnung zu finden.
Somit relativiert sich die hier angegebene Wohnungsgröße um bis zu ein
Zimmer, je nachdem, ob die Küche – wie in kleinen Wohnungen – in den
Wohnraum integriert ist oder nicht.
Der vierte Landkreis mit höheren Geborenen- als Gestorbenenzahlen ist
Gifhorn. Allerdings ging die Einwohnerzahl trotzdem zurück, weil die Nettowanderungsverluste größer waren.
Die Wanderungsintensität könnte ebenso gut an den Zuzügen gemessen
werden. Die Ergebnisse wären gleich.
Dabei ist der Begriff der Bedarfsgemeinschaft enger gefasst als derjenige
des Haushalts. Zu den Definitionen vgl. Glossar, Seite 119.
Die Einschätzungen zur konjunkturellen Entwicklung in Deutschland
und Niedersachsen beruhen auf den Analysen und Prognosen der
NORD / LB-Bereiche „Research /Volkswirtschaft“ und „Regionalwirtschaft“.
Die NBank-Wohnungsmarktbeobachtung arbeitet mit der jahresdurchschnittlichen Zahl aller Arbeitslosen in Prozent aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen (das ist die Summe aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten,
aller geringfügig Beschäftigten, Personen in Arbeitsangelegenheiten [z. B. EinEuro-Jobs], Grenzpendler sowie der Beamten und Arbeitslosen), Definition
gemäß BA Regionaldirektion Niedersachsen-Bremen. Die in der Öffentlichkeit
eher verbreitete Definition bezieht die Arbeitslosen auf das gesamte Erwerbspersonenpotenzial (also alle abhängigen zivilen Erwerbspersonen plus „Selbstständige“ und „mithelfende Familienangehörige“). Die so berechnete Quote
ist immer geringer als die im Bericht verwendete Quote.

Verweise

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19

Wohnraum

Darüber hinaus wird der nachweisbare Trend zu rückläufigen Wanderungsgewinnen berücksichtigt.
0 bis unter 3 Jahre, 3 bis unter 5, 5 bis unter 6, 6 bis unter 10, 10 bis unter 15,
15 bis unter 18, 18 bis unter 20, 20 bis unter 25, 25 bis unter 30, 30 bis unter 35,
35 bis unter 40, 40 bis unter 45, 45 bis unter 50, 50 bis unter 55, 55 bis unter 60,
60 bis unter 63, 63 bis unter 65, 65 bis unter 70, 70 bis unter 75, 75 Jahre und älter
Statistisches Bundesamt (2007): Entwicklung der Privathaushalte bis 2025.
Wiesbaden
Statistisches Bundesamt (2007): Entwicklung der Privathaushalte bis 2025.
Wiesbaden
Vorgabe des Statistischen Bundesamtes
Zu beachten ist hierbei, dass die im Mikrozensus erfasste Bevölkerung in
Privathaushalten von der Definition der Bevölkerung der Bevölkerungsfortschreibung abweicht. Während die Bevölkerung als „Personen am Ort ihrer
alleinigen bzw. Hauptwohnung“ definiert wird, werden bei der Bevölkerung
in Privathaushalten „Alle Personen, die allein oder zusammen mit anderen
eine wirtschaftliche Einheit (Privathaushalt) bilden“ gezählt. […] „Da eine
Person in mehreren Privathaushalten wohnberechtigt sein kann, sind Doppelzählungen möglich“ (vgl. Statistische Berichte Niedersachsen. Ergebnisse des
Mikrozensus, April 2008).
Die im Rahmen der Volkszählung 1987 ermittelte Verteilung der Bevölkerung
auf verschiedene Haushaltsgrößen kann wegen des langen zeitlichen Abstands
zum Prognosebeginn allenfalls für eine Kontrolle der gemeindespezifischen
Haushaltszusammensetzungen herangezogen werden, weil damit letztlich unterstellt wird, dass sich die Unterschiede des Haushaltsbildungsverhaltens seitdem
nicht grundlegend verändert haben.
Oft auch als Leerstands- oder Funktionsreserve bezeichnet
In Absprache mit dem Auftraggeber wird eine Mobilitätsreserve in der Größenordnung von einem Prozent angesetzt.
Diese Daten für die Stadt- und Landkreise in Niedersachsen liegen seit August
2008 in einer Zeitreihe bis einschließlich des Jahres 2006 vor.

117

118

Abkürzungen

Abkürzungen
Abb.
BA
BA RD NDS-HB
EFH
EZFH
ETW
EW
ha
LK
LSKN
MFH
Mio.
MW
NIW
OGA
qm
SGB II
SGB III
StBA
SVB
Tsd.
WE

Abbildung
Bundesagentur für Arbeit
Bundesagentur für Arbeit Regionaldirektion
Niedersachsen-Bremen
Einfamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Einwohner
Hektar
Landkreis
Landesbetrieb für Statistik und Kommunikation
Niedersachsen
Mehrfamilienhäuser
Millionen
Mietwohnungen
Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung
Oberer Gutachterausschuss
Quadratmeter
Sozialgesetzbuch Zweites Buch –
Grundsicherung für Arbeitsuchende
Sozialgesetzbuch Drittes Buch – Arbeitsförderung
Statistisches Bundesamt
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Tausend
Wohneinheiten

Abkürzungen für kreisfreie Städte und Landkreise (Autokennzeichen)

AUR = Aurich, BRA = Wesermarsch, BS = Braunschweig, CE = Celle,
CLP = Cloppenburg, CUX = Cuxhaven, DAN = Lüchow-Dannenberg,
DEL = Delmenhorst, DH = Diepholz, EL = Emsland, EMD = Emden,
FRI = Friesland, GF = Gifhorn, GÖ = Göttingen, GS = Goslar,
H = Landeshauptstadt Hannover, Region H = Region Hannover, HE = Helmstedt,
HI = Hildesheim, HM = Hameln-Pyrmont, HOL = Holzminden, LER = Leer,
LG = Lüneburg, NI = Nienburg (Weser), NOH = Grafschaft Bentheim,
NOM = Northeim, OHA = Osterode am Harz, OHZ = Osterholz,
OL = Stadt Oldenburg, OL (LK) = Landkreis Oldenburg, OS = Stadt Osnabrück,
OS (LK) = Landkreis Osnabrück, PE = Peine, ROW = Rotenburg (Wümme),
SFA = Soltau-Fallingbostel, SHG = Schaumburg, STD = Stade, SZ = Salzgitter,
UE = Uelzen, VEC = Vechta, VER = Verden, WF = Wolfenbüttel,
WHV = Wilhelmshaven, WL = Harburg, WOB = Wolfsburg, WST = Ammerland,
WTM = Wittmund

Glossar

Wohnraum

Glossar
Anspannung am Wohnungsmarkt Die Wohnungsnachfrage übersteigt

das Wohnungsangebot.
Arbeitslosenquote Jahresdurchschnittliche Zahl aller Arbeitslosen in Prozent aller

abhängigen zivilen Erwerbspersonen (Summe aller sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten, aller geringfügig Beschäftigten, Personen in Arbeitsangelegenheiten
[z. B. Ein-Euro-Jobs], Grenzpendler sowie der Beamten und Arbeitslosen), Definiton
gemäß: Arbeitsagentur Niedersachsen-Bremen. Die in der Öffentlichkeit eher
verbreitete Definition bezieht die Arbeitslosen auf das gesamte Erwerbspersonenpotenzial. Die so berechnete Quote ist immer geringer als die im Bericht verwendete
Quote.
Auslaufende Belegungsbindungen Mit dem Auslauf der Belegungsbindung

einer Wohnung endet deren Eigenschaft „geförderte Wohnung“.
Baufertigstellungsdichte Bis zum 31.12. des Berichtsjahres fertiggestellte
Wohnungen je 1.000 Einwohner.
Baugenehmigungsdichte Bis zum 31.12. des Berichtsjahres genehmigte

Wohnungen je 1.000 Einwohner.
Bautätigkeit Die Bautätigkeitsstatistik erstreckt sich auf alle genehmigungs-

pflichtigen bzw. ihnen gleichgestellten Baumaßnahmen im Hochbau, bei denen
Wohnraum (oder sonstiger Nutzraum) geschaffen oder verändert wird. Auf der
Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte werden Baugenehmigungen und
Baufertigstellungen erfasst.
Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II) Personen, die im gleichen Haushalt leben,

gemeinsam wirtschaften und unter denen mindestens ein → erwerbsfähiger Hilfebedürftiger sein muss.
Betriebskosten Auch Bewirtschaftungskosten genannt. Es handelt sich um Kosten
für die laufende Unterhaltung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich
unterteilen in: a. Umlagefähige Betriebskosten, z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr,
Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister,
Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen und b. nicht umlagefähige
Betriebskosten, z. B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten.
Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet
werden.

119

120

Glossar

Bevölkerung Einwohner am Ort der Hauptwohnung.
Bruttokaltmiete Auch kalte Leerraummiete genannt. In der Miete enthaltene Zah-

lungen für Zentralheizung, Wasser, Möblierung etc. werden nicht berücksichtigt.
Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung Das Eigenpotenzial ist abhängig
von der Haushaltskaufkraft und dem Sozialindikator. Mit steigendem Eigenpotenzial
sind die Einwohner einer Region mehr und mehr in der Lage, sich aus eigener
finanzieller Kraft auf dem freien Markt mit Wohnraum zu versorgen.
Empty Nester Der Begriff „Empty Nest“ bezeichnet eine strukturelle Veränderung

innerhalb einer Familie. Er beschreibt die Phase im Leben von Eltern, wenn die
Kinder „flügge“ werden und den familiären Haushalt verlassen.
Entspannung am Wohnungsmarkt Das Wohnungsangebot übersteigt die

Wohnungsnachfrage.
Erwerbsfähige Hilfebedürftige (nach SGB II) Personen im Alter von 16 bis

65 Jahren, die
— nicht durch Krankheit oder Behinderung auf absehbare Zeit außerstande sind,
unter den üblichen Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens
drei Stunden täglich erwerbstätig zu sein (erwerbsfähig)
— ihre Eingliederung in Arbeit sowie ihren Lebensunterhalt und den Lebensunterhalt der mit ihren in Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen nicht oder
nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln, v. a. nicht durch Aufnahme
einer zumutbaren Arbeit oder dem zu berücksichtigenden Einkommen oder
Vermögen sichern können und die erforderliche Hilfe auch nicht von anderen
(Angehörigen, andere Leistungsträger) erhalten.
GfK-GeoMarketing gehört zur GfK-Gruppe, eines der führenden Markt-

forschungsunternehmen in Deutschland. Arbeitsbereiche sind u. a. die Ermittlung,
Analyse und Interpretation von Marktinformationen in Konsum- und Gebrauchsgütermärkten.
Haushalt Alleinwohnende Einzelpersonen oder Gemeinschaften von Personen,
die zusammen wohnen und mit einem gemeinsamen Budget wirtschaften.
Haushaltsgröße Personen je Haushalt, Basis ist die Zahl der Einwohner am Ort

der Hauptwohnung.

Glossar

Wohnraum

Haushaltskaufkraft Verfügbares Einkommen (ohne Vermögensanteile), das den

Haushalten für Konsumzwecke jährlich zur Verfügung steht. Sie kann vereinfacht als
Summe aller Nettoeinkünfte pro Haushalt bezeichnet werden und ist Indikator für
das Konsum- und Wohnraumnachfragepotenzial. Von der GfK-Gruppe in Nürnberg
werden hierzu die Lohn- und Einkommensteuerstatistiken ausgewertet und um
Transferleistungen (Arbeitslosengeld, Kindergeld, Wohngeld etc.) ergänzt. Die
Nettoeinkommen von Einkommensmillionären werden bei 500.000 Euro gedeckelt,
um regionale Verzerrungen zu vermeiden. Anhand von Prognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute projiziert die GfK-Gruppe die Kaufkraft auf das aktuelle
Jahr. Wird die Kaufkraft einer Region in Relation zu deren Haushalten gesetzt, ergibt
sich die regionale Haushaltskaufkraft.
Marktbedingter Leerstand Leerstand von Mietwohnungen, der begründet ist
durch Vermietungsschwierigkeiten, nicht jedoch durch Instandsetzungs- / Modernisierungsmaßnahmen, Verkauf, Abriss oder sonstige Gründe.
Mieterfluktuation Zahl der Mieterwechsel eines Jahres im Verhältnis zum
Mietwohnungsbestand am Jahresende.
Nettokaltmiete Die Nettokaltmiete ergibt sich aus der Bruttokaltmiete abzüglich

der umlagefähigen Betriebskosten.
Preisindex für Bauleistungen Der Index spiegelt die Entwicklung der Preise

für den Neubau und die Instandhaltung von Bauwerken wider.
Sozialbelastung bzw. Sozialindikator Ab 2005 gilt eine neue Definition: Anteil

der Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten.
Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) – Grundsicherung für Arbeitsuchende –

Regelt die Förderung (einschließlich finanzieller Förderung) von erwerbsfähigen
Personen ab 15 und unter 65 Jahren sowie deren Angehöriger, soweit diese über kein
(ausreichendes) Arbeitseinkommen verfügen.
Sozialgesetzbuch Drittes Buch (SGB III) – Arbeitsförderung – Regelt das deutsche

Arbeitsförderungsrecht und umfasst sämtliche Leistungen und Maßnahmen zur
Arbeitsförderung. Es bildet die Grundlage für die Arbeit der Bundesagentur für
Arbeit und der Arbeitsagenturen. Das SGB III enthält zudem Regelungen zur
Arbeitslosenversicherung.

121

122

Glossar

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Der Begriff umfasst die Zahl aller

Arbeiter, Angestellten und Personen in beruflicher Ausbildung, die kranken- bzw.
rentenversicherungspflichtig oder beitragspflichtig nach dem Sozialgesetzbuch III
sind oder für die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden.
Beamte, Selbstständige, mithelfende Familienangehörige und geringfügig Beschäftigte werden nicht erfasst. Der Indikator „Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“
basiert auf dem Stichtag 30.06.
Wirtschaftliche Dynamik Aufschluss über die wirtschaftliche Dynamik geben die

Entwicklung der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und die Entwicklung der Arbeitslosenquote. Bei der Bewertung wird angenommen, dass steigende Beschäftigtenzahlen und eine rückläufige Arbeitslosenquote Zeichen einer positiven wirtschaftlichen Dynamik sind.
Wohnbauland Bruttowohnbauland für Wohnzwecke, das gemäß BauGB bzw.
MaßnG in Bebauungsplänen oder vergleichbaren Satzungen festgesetzt wurde.
Wohnraumförderung Gefördert wird der Bau oder die Modernisierung von

Wohnraum, der nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für Haushalte
geeignet ist, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Im engeren Sinne wird unter Wohnraumförderung der
erste und zweite Förderweg sowie die vereinbarte Förderung nach dem II. Wohnungsbaugesetz bzw. dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG)
zusammengefasst.
Wohnungsangebot Zahl der Wohnungen, die zum Kauf oder zur Miete für Wohnzwecke zur Verfügung stehen.
Wohnungsnachfragepotenziale – Methodik In den jeweiligen Analysen zu den

Wohnungsmärkten werden z. T. signifikant voneinander abweichende Regionaldaten
deutlich, die je nach Indikator mal ein ähnliches und mal ein unterschiedliches
regionales Muster erzeugen. Die Typisierung der Wohnungsnachfragepotenziale
(Abb. G –1) zielt darauf ab, die nachfrageseitigen Unterschiede der regionalen Märkte herauszuarbeiten. Dazu werden die verschiedenen Bestimmungsfaktoren einschließlich der Einschätzungen über künftige Entwicklungen gebündelt und zu
„Eigenpotenzialen der Wohnungsversorgung“ und „wirtschaftlicher Dynamik“
zusammengefasst. Zusammen mit der „künftigen Entwicklung der Haushaltszahlen“
(Haushaltsdynamik) ergeben sich die Wohnungsnachfragepotenziale.

Glossar

Wohnraum

Potenzialtypen der Wohnungsnachfrage (Abb. G –1)

— Haushaltskaufkraft
— Sozialindikator
— Erwartete Entwicklung des Sozialindikators

— Entwicklung der sozialversicherungspflichtig

Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung
Wirtschaftliche Dynamik
Wohnungsnachfragepotenzial

Beschäftigten
— Arbeitslosenquote
— Erwartete Entwicklung der Arbeitslosenzahlen
Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2020

Hohe Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung liegen dann vor, wenn die Kombination aus Haushaltskaufkraft, Sozialindikator und dessen erwarteter Entwicklung
vergleichsweise günstig ist. Der entsprechende Zahlenwert ist maximal fünf. Eine
unterdurchschnittliche Ausstattung der Haushalte mit Kaufkraft kombiniert mit
einem hohen Anteil von Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten und der Befürchtung, dass dieser Anteil noch steigt, kennzeichnen dagegen geringe Potenziale,
sich aus eigener Kraft mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Der entsprechende minimale Zahlenwert ist eins. Für eine starke wirtschaftliche Dynamik
stehen wachsende Beschäftigtenzahlen, eine niedrige Arbeitslosenquote und die
Erwartung, dass diese auch niedrig bleibt (maximal gleich fünf). Demgegenüber
werden Regionen mit schrumpfendem Arbeitsplatzangebot und hoher Arbeitslosenquote in dieser Typisierung der Kategorie schwache wirtschaftliche Dynamik zugeordnet (minimal gleich eins). Steigen schließlich die Haushaltszahlen bis 2020 deutlich an, liegt eine starke Haushaltsdynamik vor (maximal gleich fünf). Stagnierende
oder sinkende Haushaltszahlen kennzeichnen dagegen eine schwache Haushaltsdynamik (minimal gleich eins).
Wohnungsneubedarf Zahl der zukünftigen Wohnungsnachfrage aufgrund der

prognostizierten Haushaltszuwächse.
Wohnungsüberhänge Zahl der zukünftig nicht mehr nachgefragten Wohnungen

aufgrund der prognostizierten Haushaltsrückgänge.

123

124

Hinweis

Weitere Broschüren zur Wohnungsmarktbeobachtung
Bisher (von der LTS) veröffentlichte Themenhefte
Heft 1

Wohnungsmarktbeobachtung 1997

Heft 2

Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010

(Bearbeitung: Institut für Entwicklungsplanung und
Strukturforschung – ies)
Heft 3

Wohnungsmarktbeobachtung 1998

Heft 4

Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 –
Perspektiven am Ende der 90er-Jahre (Bearbeitung: ies)

Heft 5

Wohnungsmarktbeobachtung 1999

Heft 6

Wohnungsmarktbeobachtung 2000

Heft 7

Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)

Heft 8

Wohnungsmarktbeobachtung 2001

Heft 9

Wohnungsmärkte regional analysiert 2002

Heft 10 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007 / 2015

(Bearbeitung: ies)
Heft 11 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010 / 2015

(Bearbeitung: ies)
Heft 13 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14 Wohnungsprognose 2010 / 2015 – Perspektiven
der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Heft 15 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Heft 16 Wohnungsmarktbeobachtung 2006 –
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
Heft 17 Wohnungsmarktbeobachtung 2007 –
Aktuelle Marktlage, Spezial: Zurück in die Städte?

Neben den Themenheften bietet die NBank online vertiefende Informationen
aus der Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsmarktprognose und dem Wohnungsmarktbarometer. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter
www.nbank.de (Fachthemen: Wohnungsmarktbeobachtung) kostenfrei aktuelle
Ergebnisse in Tabellen- und Kartenform zur Verfügung.
Darüber hinaus erhalten Sie mit dem kostenfreien Wohnort-Blitzlicht
schnelle und mit dem Wohnort-Profil ausführliche Marktinformationen für alle
niedersächsischen Städte und Gemeinden.
Die Themenhefte sind bei der NBank zu beziehen. Das aktuelle Heft kostet
15 Euro. Ältere Hefte sind sämtlich kostenlos und können im Internet als PDF-Datei
heruntergeladen werden.

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Bearbeitung / Text — Achim Däbert, Sebastian Hämker, Robert Koschitzki
Kooperationspartner — Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung (NIW), Prof. Dr. Ulrich Jung
— Stadtregion – Büro für Raumanalysen und Beratung, Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker
Koordination — Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit (MS),
Ulrike Fritsche
Fotografie — Getty Images
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Satz — PER Medien+Marketing, Braunschweig

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.
Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne unsere aus
drückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Heft 18

Die NBank ist die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen.

NBank
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