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Aktuelle Marktlage. Spezial: Zurück in die Städte?

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2007 Aktuelle Marktlage. Spezial: Zurück in die Städte?

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Niedersächsische Landestreuhandstelle Wohnungsmarktbericht 2007

Niedersächsische Landestreuhandstelle
Günther-Wagner-Allee 12 – 14, 30177 Hannover
Call-Center: 0511. 361-55 00, info@lts-nds.de

Wohnungsmarktbeobachtung
2007
Aktuelle Marktlage
Spezial: Zurück in die Städte?

Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen

Heft 17

Herausgeber
Niedersächsische Landestreuhandstelle (LTS)
Norddeutsche Landesbank Girozentrale
Bearbeitung / Text
Achim Däbert
0511. 361-58 38, achim.daebert@lts-nds.de
Sebastian Hämker
0511. 361-57 54, sebastian.haemker@lts-nds.de
Christine Kastning
0511. 361-57 58, christine.kastning@lts-nds.de
Robert Koschitzki
0511. 361-59 81, robert.koschitzki@lts-nds.de
Koordination des Wohnungsmarktbeobachtungssystems
Ulrike Fritsche
Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit (MS)

Hannover, November 2007

Weitere Broschüren zur Wohnung sma r k t b eobachtung
Bisher von der LTS veröffentlichte Themenhefte
Heft 1
Heft 2
Heft 3
Heft 4
Heft 5
Heft 6
Heft 7
Heft 8
Heft 9
Heft 10
Heft 11
Heft 12
Heft 13
Heft 14
Heft 15
Heft 16

Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Wohnungsbeobachung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

Neben den Themenheften bietet die LTS online vertiefende Informationen aus der
Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktbarometer.
Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter www.lts-nds.de
(Stichwort: Wohnungsmarktbeobachtung) kostenfrei aktuelle Ergebnisse in Tabellenund Kartenform zur Verfügung.
Darüber hinaus erhalten Sie mit dem kostenfreien Wohnort-Blitzlicht schnelle und
mit dem Wohnort-Profil ausführliche Marktinformationen für alle niedersächsischen
Städte und Gemeinden.

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.
Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts
ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere
für Vervielfältigungen, Übersetzungen Mikroverfilmungen und die Einspeicherung
und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Koordination: P L ATO Kommunikation; Text: LTS
Gestaltung: buerobeyrow, Berlin; Druck: H&P, Berlin

Die Themenhefte sind bei der LTS zu beziehen. Das aktuelle Heft kostet 15 EUR.
Ältere Hefte sind sämtlich kostenlos und können im Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden. www.lts-nds.de

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Wohnungsmarktbeobachtung
2007
Aktuelle Marktlage
Spezial: Zurück in die Städte?

4

Mechthild Ross-Luttmann

VORWORT
Die Wohnungsversorgung in Niedersachsen ist gut.

Auf diese Rahmenbedingungen müssen sich alle Woh-

Die jedem Einwohner zur Verfügung stehende Wohn-

nungsmarktakteure einstellen. Es ist an der Zeit,

fläche steigt nach wie vor. Bestandsimmobilien werden

Schrumpfungsprozesse strategisch zu begleiten und

immer preiswerter und die Mieten steigen nur gering-

die darin liegenden Chancen der Stadt- und Dorf-

fügig. Vielerorts werden und wurden die Bestände

entwicklung zu nutzen. Chancen und Risiken sollten

energetisch modernisiert. Etliche Immobilienbesitzer

wohlüberlegt abgewogen werden. Mehr denn je sind

bauen ihre Häuser und Wohnungen altengerecht

dazu alle Beteiligten auf aussagefähige Analysen

um. Dadurch steigt der Wohnwert. Die Kehrseite der

angewiesen. Die Wohnungsmarktbeobachtung bietet

Medaille ist, dass preiswerte Wohnungen mehr und

vielfältige Informationen, um gut gerüstet in den

mehr vom Markt verschwinden. Für einen guten Teil

notwendigen Dialog zu treten und verantwortungs-

der niedersächsischen Bevölkerung werden jedoch

volle Entscheidungen zu treffen.

auch in Zukunft günstige Wohnungen benötigt. Nicht
nur für Ältere, deren Anteil kontinuierlich zunimmt.

Nutzen Sie diese Chance!

Der demografische Wandel hat Niedersachsen erreicht.
Bereits zum zweiten Mal in Folge ging die Gesamtbevölkerung zurück. Einwohnerzuwächse verbuchen
nur noch wenige Gebiete. Ein „Zurück in die Städte“
können die Wohnungsmarktexperten nicht bestätigen.
Allerdings ist ein „Bleiben in der Stadt“ zu beobachten,
weil Fortzüge ins Umland rückläufig sind. Gleichzeitig
verebbt jedoch der Zuwanderungsstrom aus den östlichen Bundesländern.
Demografischer Wandel bedeutet auch, dass bereits
jetzt die Zahl derer sinkt, die typischerweise ein Eigenheim bauen. Andere Alters- bzw. Zielgruppen haben
jedoch auch andere Bedürfnisse. Die Nachfragestrukturen ändern sich.

Mechthild Ross-Luttmann
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen,
Familie und Gesundheit

5

6

IN H A LT
Wohnungsmärkte in Niedersachsen

10

Spezial: Zurück in die Städte?

16

Das Wohnungsangebot in den niedersächsischen Regionen

28

2.1 Entwicklung der Baulandmärkte und Immobilienpreise

28

2.2 Bautätigkeit

36

2.3 Entwicklung des Wohnungsbestands

40

2.4 Zusammenfassung und Tendenzen der Wohnungsbauaktivitäten

44

Die Wohnungsnachfrage in den niedersächsischen Regionen

46

3.1 Bevölkerungsentwicklung

46

3.2 Haushaltsentwicklung

51

3.3 Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung

55

3.4 Wirtschaftliche Dynamik

62

3.5 Wohnungsnachfragepotenziale im Überblick

66

Regionale Analysen

70

4.1 Südwestniedersachsen

70

4.2 Südniedersachsen

78

Anhang

87

Tabellen

88

Glossar

104

Verweise

108

7

8

Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
2006

Veränderung

Aussicht für

zum Vorjahr

2007 / 2008

102,2

1,9

leicht steigend

68 EUR

1,9 %

leicht steigend

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot
Preisindex für Bauleistungen (2000 = 100)
Quadratmeterpreis für baureifes Land
Preis für Einfamilienhäuser

142.000 EUR

-0,7 %

leicht sinkend

Hypothekarzinsen (5 Jahre fest)

4,02 %

0,22 %-Punkte

leicht steigend

Hypothekarzinsen (10 Jahre fest)

4,25 %

0,09 %-Punkte

leicht steigend

3.749.357

0,7 %

leicht steigend

89.491

-2,1 %

sinkend

24.593

1,1 %

stagnierend / sinkend

3,1

0,1

stagnierend / sinkend

23.672

1,3 %

sinkend

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
davon zweckgebunden
Baufertigstellungen
je 1.000 Einwohner
Baugenehmigungen

3,0

0,1

sinkend

Wohnfläche je Wohnung

je 1.000 Einwohner

95,3 qm

0,2 qm

leicht steigend

Wohnfläche je Einwohner

44,8 qm

0,5 qm

leicht steigend

7.982.685

-0,1 %

leicht sinkend

3.803.700

0,5 %

leicht steigend

2,10

-0,01

leicht sinkend

37.244 EUR

0,9 %

leicht steigend

9,7 %

0,6 %-Punkte

steigend

2.320.167

0,6 %

leicht steigend

11,8 %

-1,2 %-Punkte

leicht sinkend

Wohnungsmarktlage

ausgewogen

leichte Anspannung

unverändert

Nettokaltmiete je qm

4,80 EUR

2,1 %

leicht steigend

Wiedervermietung / Fertigstellung bis 1948

4,00 EUR

0,0 %

leicht steigend

Wiedervermietung / Fertigstellung nach 1948

4,80 EUR

4,3 %

leicht steigend

Neubau / Erstvermietung

5,80 EUR

5,5 %

leicht steigend

Wohnungsbedarf und -nachfrage
Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)
Zahl der Haushalte

(Mikrozensus) 1

Haushaltsgröße (Mikrozensus)
Haushaltskaufkraft
Sozialindikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote
Marktanzeiger
WOHNUNGSMARKTBAROMETER

Marktbedingter Leerstand
Mieterfluktuation
Investitionsbereitschaft

2,9 %

0,4 %-Punkte

leicht steigend

12,1 %

0,2 %-Punkte

leicht steigend

niedrig

unverändert

unverändert

sehr niedrig / niedrig

unverändert

unverändert

für neue Eigentumsmaßnahmen

niedrig

unverändert

unverändert

für bestehende Mietwohnungen

mittel

unverändert

unverändert

für bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

mittel

unverändert

unverändert

110,9

2,4

steigend

für neue Mietwohnungen

AMTLICHE STATISTIK

Preisindex Nettomieten (2000 = 100)

9

WOH NUNGSM Ä R K TE IN NIEDER SACHS EN
Gute Wohnungsversorgung – Verknappungstendenzen

Gleichzeitig strebt die durchschnittliche Wohnungs-

im unteren Preissegment

versorgung in Niedersachsen einem neuen Rekordwert

Die oft vorzufindende Feststellung, dass die Märkte

zu (Abb. 1.2). Mittlerweile stehen jedem Einwohner

entspannt seien, ist zwar weiterhin zutreffend, verliert

knapp 45 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung.

angesichts der kleinräumigen Differenzierung und der

Auch hier gibt es große regionale Differenzen. In

unterschiedlichen Entwicklung der Marktsegmente

Gebieten mit jüngerer Einwohnerschaft (insbesondere

jedoch immer mehr an Aussagekraft. Es gilt, die lang-

Westniedersachsen) wohnen mehr Personen in einer

sam wieder zunehmende Dynamik an den Wohnungs-

Wohnung als in Gebieten mit durchschnittlich älteren

märkten in den Blick zu nehmen. Die von der LTS im

Einwohnern.

Frühjahr 2007 befragten Wohnungsmarktakteure
gehen von leichten Wiederanspannungstendenzen in
einzelnen Marktsegmenten und Regionen aus (Abb.
1.1). Insbesondere der Markt für preisgünstige Wohnungen ist betroffen. Einerseits nimmt aufgrund von
Bestandsaufwertungen die Zahl sehr preisgünstiger
Wohnungen ab. Andererseits nimmt die Nachfrage
gerade in diesem Preissegment ständig zu. Die Wohnungsmarktexperten gehen davon aus, dass der
Verknappungstrend hier anhalten wird.

10

Wohnungsmarktlage 1998 – 2008 (Abb. 1.1)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr angespannt

angespannt

MWR Nettokaltmiete < 3,50 EUR
MWR Nettokaltmiete 3,50 – 4,50 EUR

ausgewogen

MWR Nettokaltmiete 4,50 – 5,50 EUR
MWR Nettokaltmiete > 5,50 EUR

entspannt

MWR gefördert

Eigentum
sehr entspannt
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

MWR = Mietwohnraum

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Wohnfläche je Einwohner 1986 – 2006 (Abb. 1.2)
qm
45
44
43
42
41
40
39
38
37
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Datenbasis: Niedersächsisches Landesamt für Statistik (NLS)

11

Nettokaltmieten 1998 – 2006 (Abb. 1.3)
EUR / qm
5,40
5,20

kreisfreie Städte

5,00

verdichtetes Umland

4,80

Niedersachsen

4,60

ländliche Räume höherer Dichte

4,40

ländliche Räume geringerer Dichte

4,20
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Die seit 1992 ständig zunehmende Wohnflächenin-

unterschiedlich trifft. Mehr und mehr sind die privaten

anspruchnahme in Niedersachsen weist auf eine sehr

Eigentümer mit Häusern in mittleren und schlechten

gute Wohnungsversorgung hin. Allerdings sind die

Lagen vom Leerstand betroffen.

Wohnflächen sehr unterschiedlich auf die Altersgruppen verteilt. Es drängt sich daher die Frage nach einem

Die Aufwendungen für Sanierungs- und Modernisie-

örtlichen Wohnflächenmanagement auf.

rungsmaßnahmen im Wohnungsbestand sind im Jahr
2006 bei den niedersächsischen Wohnungsunterneh-

Fortgesetzte leichte Anspannungstendenzen bezüglich

men höher ausgefallen als im Vorjahr. Nur die kleinen

des Mietniveaus sind dieses Jahr im verdichteten

Unternehmen mit weniger als 1.000 Wohnungen hiel-

Umland der Städte und in den peripheren Räumen zu

ten sich etwas zurück. Auch die Investitionsbereitschaft

beobachten (Abb. 1.3). Hier stieg das Mietniveau

der Wohnungsunternehmen in den Neubau hat schein-

den Angaben der befragten wohnungswirtschaftlichen

bar seine Talsohle erreicht. Erstmals seit langer Zeit

Experten zufolge um bis zu vier Prozent an. Allerdings

gaben die Unternehmen wieder eine zunehmende

liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten

Investitionsbereitschaft an.

mit 4,70 bis 4,90 EUR deutlich unter den Preisen für
gemieteten städtischen Wohnraum. Städtische Mieten
stagnierten bei 5,20 EUR/qm. Nur die Erstvertragsmieten im Neubau konnten deutlich zulegen. Steigende
Mieten bewirken tendenziell, dass Umzugswillige ihren
Wunsch zurückstellen. Niedersachsenweit stagnierte
die Fluktuationsrate dementsprechend bei etwa zwölf
Umzügen je 100 Bestandswohnungen.
Der marktbedingte Leerstand von Mietwohnungen
in Niedersachsen legte leicht zu und lag bei 2,9 %.
Zunehmender Leerstand bei leicht anziehenden Märkten lässt sich nur damit erklären, dass ein Teil des
Wohnungsbestandes nicht mehr marktgängig ist. Maßgeblichen Einfluss auf den Leerstandswert haben
die kreisfreien Städte. Nur in den ländlichen Räumen
höherer Dichte ging der Wohnungsleerstand leicht
zurück. Die verfügbaren Statistiken weisen darauf hin,
dass der Leerstand die Wohnungseigentümergruppen

12

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Niedersachsen 1990 – 2020 (Abb. 1.4)
Index: 2006 = 100
105

100

Haushalte

95

Bevölkerung
Prognose

90

85

80
1992

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

Datenbasis: NLS; LTS-Bevölkerungsprognose des NIW, Berechnungsstand 08/2006

Demografischer Wandel rückt näher

schnittlich ca. 2,1 Kinder bekommen, um alleine

Im Jahr 2006 war die Gesamtbevölkerungszahl

den Bevölkerungsstand (ohne Wanderungen) halten

Niedersachsens zum zweiten Mal in Folge rückläufig.

zu können. Auch in jetzt noch relativ jungen Gebieten

Im gewichteten Durchschnitt der letzten drei Jahre

Westniedersachsens tritt zukünftig eine verstärkte

verzeichnete Niedersachsen nur noch Nettozuwande-

Alterung der Bevölkerung ein. Erhebliche Zuwande-

rungen in Höhe von 10.000 Menschen pro Jahr.

rungsströme, die diese Strukturveränderung aufhalten

Das sind deutlich weniger als im vorangegangenen

könnten, sind nicht zu erwarten. Die Attraktivität

3-Jahres-Zeitraum. Momentan ist nicht erkennbar,

Niedersachsens als Anreiz für den Zuzug von Menschen

dass neue Wanderungsströme diesen Rückgang aus-

wird damit zu einem Schlüssel der demografischen

gleichen könnten. Die LTS-Wohnungsprognose des

Perspektiven im Land.

Niedersächsischen Instituts für Wirtschaftsforschung
(NIW) geht davon aus, dass bis 2020 jährlich 15.000

Ungebrochen ist auch der Trend zu immer kleineren

Personen mehr zu als abwandern. Der Prognose

Haushalten. In Niedersachsen wohnten im Jahr 2006

zufolge wird sich der Bevölkerungsrückgang in den

nur noch durchschnittlich 2,12 Personen in einem Haus-

nächsten Jahren fortsetzen, wobei zunächst geringe,

halt – dies bedeutete eine weitere Haushaltsverkleine-

dann im weiteren Verlauf erheblich zunehmende

rung um 0,01. Im Wesentlichen sorgt die zunehmen-

Bevölkerungsverluste eintreten (Abb. 1.4). Insgesamt

de Alterung dafür, dass auch in Zukunft die durch-

dürfte die Bevölkerung bis 2020 um 196.000 Personen

schnittliche Haushaltsgröße weiter sinken wird. Hohe

oder 2,5 % sinken. Bis 2010 ist mit einem Rückgang

Scheidungsraten und ein sich wandelndes Wohnverhal-

in Höhe von knapp 10.000, im nächsten Jahrzehnt

ten tragen zusätzlich zum Ansteigen der Zahlen weite-

dann mit einer weiteren Abnahme um 186.000 Per-

rer Single-Haushalte bei. An der Nachfrage auf den

sonen zu rechnen. Die Zahlen der Geborenen werden

Wohnungsmärkten macht sich der Haushaltsverkleine-

in den nächsten Jahren zunächst sinken und dann

rungstrend seit einigen Jahren wieder bemerkbar.

ab 2010 etwa konstant bleiben. Dafür steigen die

Kleinere Wohnungen werden nach Meinung der Ex-

Gestorbenenzahlen permanent bis zum Ende des

perten zunehmend benötigt.

Prognosezeitraums an.
Neben der quantitativen Entwicklung spielt für die
zukünftige Wohnungsnachfrage die Strukturveränderung der Bevölkerung eine maßgebliche Rolle. In
allen Landesteilen wird das durchschnittliche Alter der
Einwohner zunehmen. Die Bevölkerungsstruktur lässt
kaum noch Raum für eine durchschnittliche Verjüngung der Bevölkerung innerhalb eines überschaubaren
Zeitraums. 2 In Zukunft müssten die Frauen durch-

13

Haushaltskaufkraft in Niedersachsen 1996 – 2006 (Abb. 1.5)
EUR / Haushalt
38.000
37.000
36.000
35.000
34.000
33.000
32.000
31.000
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

nominal real (in Preisen von 2000)
Datenbasis: NLS, GfK GeoMarketing GmbH

Sozialindikator 3 in Niedersachsen 2005 und 2006 (Abb. 1.6)
%
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2

Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH

nde

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2005 2006

14

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0

Eigenpotenziale hinken hinterher

Orientierung an neuen Zielgruppen

Ein weiterer Grund für die angenommene Attraktivität

Zusammenfassend ist die Lage auf den Wohnungs-

von kleineren Wohnungen dürfte die individuelle

märkten von Zurückhaltung mit positiven Zukunfts-

wirtschaftliche Lage der Wohnungsnachfrager sein.

erwartungen geprägt. Für Wohnungsanbieter ver-

Absolut betrachtet nahm die Kaufkraft je Haushalt in

bessern sich die Bedingungen durch steigende Mieten,

Niedersachsen seit dem Jahr 2000 zwar kräftig zu.

verschlechtern sich allerdings durch leicht steigende

Preisbereinigt sank die Haushaltskaufkraft jedoch das

Kapitalzinsen. Zur Erhaltung der Marktgängigkeit

fünfte Jahr in Folge (Abb. 1.5).

insbesondere des Bestandes sind weiter hohe Investitionen notwendig. Durch bessere Wärmedämmung

Zur Begutachtung der Potenzialentwicklung der Haus-

können beispielsweise auch die Wohnnebenkosten

halte, sich selbst mit angemessenem Wohnraum zu

reduziert werden.

versorgen, wird zusätzlich der Sozialindikator herangezogen. Mit Umstellung der ehemaligen Arbeitslosen-

Der wirtschaftliche Aufschwung ist noch nicht dauer-

hilfe und der Hilfe zum Lebensunterhalt auf Bedarfs-

haft genug, als dass er sich im Portemonnaie der

gemeinschaften nach SGB II war eine Neudefinition

Wohnungsnachfrager bemerkbar macht. Daher sind

des Sozialindikators notwendig. Zukünftig werden wir

die Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung nach

den Sozialindikator als Anteil der Bedarfsgemeinschaf-

wie vor gering. Gleichzeitig wird der klassische Eigen-

ten (Glossar) an allen Haushalten messen. Die neue

heimmarkt spätestens im Jahr 2008 unter den Vorzieh-

Berechnung zu Grunde gelegt, ergibt sich in Nieder-

effekten in den letzten Jahren leiden. Die typische

sachsen ein Sozialindikator von 9,7 %. Zurück gerechnet

Nachfragergruppe der 30- bis 45-jährigen Familien

auf 2005 hat der Sozialindikator trotz konjunktureller

wird kleiner. Damit geht die private Wohnungsnach-

Erholung zugelegt. Der wirtschaftliche Aufschwung ist

frage zurück. Einen ausgleichenden Ersatz könnten

demnach noch nicht bei den privaten Haushalten

Eigentumsangebote an andere Bevölkerungsteile

angekommen. Diese Entwicklung ist in allen Bundes-

darstellen.

ländern zu beobachten. Niedersachsen liegt knapp
hinter dem Saarland auf dem sechsten Platz in einem
Ranking des Sozialindikators und leicht über dem Durchschnitt der westdeutschen Bundesländer (Abb. 1.6).

15

S PE ZIA L: ZURÜCK IN DIE S TÄ DTE ?
S.1 Einführung und Vorgehensweise
Während nach einer aktuellen Studie der Vereinten

Jüngere Pressenotizen legen mit Überschriften wie
„Renaissance der Städte“, „Zurück in die Stadt“ oder

Nationen die Zahl der Städter die der Landbewohner

gar „Landflucht“ die Vermutung nahe, dass es ver-

weltweit erst in 2008 überholt, leben in Deutschland

stärkt Wanderungsbewegungen (zurück) in die Städte

schon heute 85 % aller Einwohner in Städten bzw.

gibt. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen,

halbstädtischen Regionen.4 In Niedersachsen ist der

ob diese Landflucht schon jetzt zu beobachten ist und

Anteil mit 79 % nicht ganz so hoch. Dabei gewannen

ob sie sich in Zukunft noch verstärken wird. Hierzu

in den vergangenen Jahren vor allem die halbstäd-

werden die Wanderungsverflechtungen in Niedersach-

tischen Regionen Einwohner hinzu. Deutschlandweit

sen in den vergangenen zehn Jahren (1996 bis 2005)

stieg der Anteil derer, die in halbstädtischen Regionen

näher untersucht. Die erstmals in dieser Ausführlich-

– oft auch Umlandregionen – leben, in elf Jahren von

keit ausgewerteten Wanderungsmatrizen des NLS

32 auf 36 %, in Niedersachsen sogar von 45 auf 52 %

enthalten je Jahr für jede Gemeinde alle Herkunfts-

(Abb. S.1). Spiegelbildlich sank der Anteil der Land-

und Zielgebiete. Aus allen Gemeinden wurden die 20

bevölkerung im Flächenland Niedersachsen um sechs

größten Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern und

Prozentpunkte. In 2005 lebte nur noch jeder fünfte

zehn kleinere Städte in Niedersachsen ausgewählt. Die

Niedersachse in einer ländlichen Region.

Addition der Wanderungssalden über den gesamten
Betrachtungszeitraum erlaubt eine Kategorisierung der
größten „Geber- und Nehmer-Gemeinden“. Anders
ausgedrückt: Welche Region oder Gruppe von Gemeinden profitiert von Einwohnerverlusten der betrachteten
Stadt und welche Region oder Gruppe von Gemeinden
gibt ihrerseits Einwohner an die betrachtete Stadt ab?
Identifiziert wurden die vier Wanderungsziele bzw.
Herkunftsregionen Ostdeutschland, Ausland, Umland
und Ausbildungs-/Arbeitsmarktzentren. Um Entwicklungstrends aufzeigen zu können, werden die Wanderungssalden dieser vier Kategorien im Zeitablauf dargestellt. Das Umland betreffend werden schließlich
nicht nur die Salden, sondern auch die Wanderungsströme – also die absoluten Fortzüge und Zuzüge – untersucht. Dadurch wird z. B. erkennbar, ob ein steigender
Wanderungssaldo auf steigenden Zuzugszahlen bei
gleich bleibenden Fortzügen oder sinkenden Fortzugszahlen bei gleich bleibenden Zuzügen beruht.

16

Bevölkerungsanteile in Stadt und Land in den Jahren 1994 und 2005 (Abb. S.1)
Deutschland

Niedersachsen
100 %

100 %
80 %

81

85

80 %

60 %

32

36

60 %
40 %

40 %
20 %

49

0%

49
19

79

45

52

20 %
15

1994

73

0%

28

23

27

1994

2005

21
2005

leben städtisch leben halbstädtisch leben ländlich
Datenbasis: NLS

Bevölkerungsentwicklung vom 31.12.1996 – 31.12.2005 (Abb. S.2)
Niedersachsen

ausgewählte Städte

übrige Städte und Gemeinden

Zuzüge

4.738.770

1.314.692

3.424.078

Fortzüge

4.494.094

1.305.714

3.188.380

Zuzüge – Fortzüge

244.676

8.978

235.698

Geborene

684.392

214.884

469.508

Gestorbene

749.015

253.016

495.999

Geborene – Gestorbene

-64.623

-38.132

-26.491

Bevölkerungsentwicklung insgesamt

180.053

-29.154

209.207

Datenbasis: NLS

17

Herkunft- und Zielgebiete für ausgewählte niedersächsische Städte in den Jahren 1996 – 2005 (Abb. S.3)
Stadt

Einwohner

1996

2005

gewann per Saldo
Einwohner aus
Veränderung

Ostdeutsch-

in %

land

Hannover

522.574

515.729

-1

Braunschweig

251.320

245.273

-2

Osnabrück

167.326

163.814

-2

Oldenburg

152.846

158.565

4

Göttingen

126.451

121.884

-4

Wolfsburg

124.655

121.199

-3

Ausland

Ausbildungs-/

verlor per Saldo
Einwohner an
Umland

Arbeitsmarktzentren

Salzgitter

116.865

107.726

-8

Hildesheim

106.098

102.575

-3

Wilhelmshaven

89.604

83.552

-7

Delmenhorst

78.238

75.916

-3

HB

Lüneburg

65.071

71.842

10

SH, NW, HH

Celle

73.559

71.336

-3

BS
H

Garbsen

62.813

63.123

0

Hameln

58.762

58.739

0

Wolfenbüttel

53.602

54.461

2

Nordhorn

51.313

53.085

3

Cuxhaven

54.693

52.095

-5

Emden

51.470

51.693

0

Lingen (Ems)

52.289

51.317

-2

Langenhagen

49.449

50.883

3

H
BS, SZ

Peine

49.285

49.884

1

Stade

45.237

45.923

2

Goslar

45.686

43.119

-6

Vechta

25.892

30.114

16

Verden (Aller)

26.946

26.828

0

Holzminden

22.020

20.789

-6

Friesoythe

19.191

20.493

7

Bremervörde

19.160

19.113

0

Wildeshausen

16.287

18.275

12

Diepholz

16.278

16.593

2

trifft hauptsächlich zu
Datenbasis: NLS

18

trifft zu

Ausland

Ausbildungs-/

BS, SZ
(NW)
NW

(HB, HH)

(NW, BW)

BS, SZ

NW

benachbarte Umland

Arbeitsmarktzentren Großstädte

S.2 Wanderungsbewegungen
in niedersächsischen Stadtregionen

1996 noch 33,2 % der niedersächsischen Bevölkerung,

Mit großer Wahrscheinlichkeit markiert der hier unter-

waren es Ende 2005 nur noch 32,1 %. Der Überblick

suchte Zeitraum in Bezug auf die Bevölkerungsent-

in Abbildung S.3 zeigt die Hintergründe für diese

wicklung des Landes die vorerst letzten Jahre einer

Entwicklung auf:

Repräsentierten die 30 ausgewählten Städte Ende

langen Wachstumsperiode (Kap. 3.1). Noch einmal
profitierte Niedersachsen von Nettozuwanderungen

– Fast alle untersuchten Städte verloren Einwohner an

in Höhe von etwa 245.000 Personen. Im gleichen

ihr Umland und an Ausbildungs- bzw. Arbeitsmarkt-

Zeitraum starben 65.000 Personen mehr als geboren

zentren.

wurden, so dass die Gesamtbevölkerungszahl um
180.000 auf gut 7,99 Mio. Menschen stieg. Dies ent-

– Die großen niedersächsischen Städte gewannen haupt-

sprach einem Wachstum in Höhe von 2,3 %. In den

sächlich Einwohner aus den ostdeutschen Bundes-

ausgewählten 30 Städten, die ein Drittel der Landes-

ländern – spezielle Universitätsstandorte wie Göttin-

bevölkerung repräsentieren, stand dagegen knapp

gen oder Oldenburg eher aus dem Ausland. Sie

9.000 Nettozuwanderern ein Überschuss der Sterbe-

verloren hauptsächlich Einwohner an ihr Umland.

fälle über die Geburten in Höhe von gut 38.000 Personen gegenüber. Damit verloren die betrachteten

– Städte unter 50.000 Einwohner gewannen haupt-

Städte per Saldo 29.000 Einwohner oder 1,1 %. Alle

sächlich Einwohner aus ihrem Umland. Sie verloren

übrigen, eher ländlichen Gebiete inklusive vieler

hauptsächlich Einwohner an Ausbildungs- bzw.

Umlandregionen gewannen – vor allem aufgrund

Arbeitsmarktzentren. Einige Städte (z. B. Stade,

hoher Nettozuwanderungen – mehr als 200.000

Friesoythe) generierten ihre Wanderungen fast

Einwohner hinzu (+ 4,0 %). Dies bestätigt, dass noch

ausschließlich über ihr Umland.

immer vor allem die halbstädtischen Regionen die
Nutznießer der Wanderungen sind.

– Einige Mittelzentren wie Delmenhorst, Garbsen
und Langenhagen sowie Wolfenbüttel und Goslar
profitierten in besonderem Maß von Großstädten
in direkter Nachbarschaft.
– Alle untersuchten Städte gewannen Einwohner aus
den ostdeutschen Bundesländern. Die meisten Städte
gewannen zusätzlich Einwohner aus dem Ausland.

19

S.3 Detaillierte Ergebnisse für Beispielstädte

Die Darstellung der Wanderungssalden Hannovers im

Stellvertretend für die Oberzentren werden detaillierte

Zeitablauf zeigt, dass sich das Muster (Gewinne aus

Ergebnisse für Hannover und Lüneburg vorgestellt.

Ostdeutschland und dem Ausland gegenüber Verlus-

Für die Mittelzentren stehen Stade und Wildeshausen.

ten in Richtung Arbeitsmarktzentren und Umland) nur

Zunächst wird sichtbar, zu welchen Gemeinden und

langsam verändert (Abb. S.4b). Am deutlichsten sind

Bundesländern besonders starke Wanderungsbe-

ein rückläufiger Wanderungssaldo aus Ostdeutschland

ziehungen bestehen. Daneben zeigen zwei weitere

und geringer werdende Verluste an das Umland zu

Grafiken jeweils, wie sich typische Wanderungen im

erkennen. Die gestrichelten Entwicklungslinien sind

Zeitablauf verändert haben.

allerdings nicht Ergebnis einer Prognose, sondern
lediglich ein mathematischer Trend. Die dritte Grafik

Bevölkerungsgewinne aus Ostdeutschland –

(Abb. S.4c) erklärt schließlich die sinkenden Bevölke-

Verluste an Umlandgemeinden

rungsverluste an die Umlandgemeinden. Sie zeigt, dass

Hannover

Die Landeshauptstadt Hannover – mit

mehr als 500.000 Einwohnern die mit Abstand größte

die Zahl der Fortzüge langsam zurückgeht. Damit gibt

Stadt Niedersachsens – verlor mit 7.000 Einwohnern

es für Hannover kein „Zurück in die Stadt“, sondern

in den Jahren 1996 bis 2005 ein Prozent ihrer Bevölke-

eher ein „Bleiben in der Stadt“.

rung. Die aktuelle Analyse lässt Geber- und Nehmerregionen erkennen. Hannover hat im beobachteten
Zehn-Jahres-Zeitraum vor allem Einwohner aus SachsenAnhalt gewonnen (Abb. S.4a). Auch mit den anderen
ostdeutschen Bundesländern und mit dem Ausland war
die Stadt durch positive Wanderungssalden verbunden.
Dagegen profitierten in erster Linie andere Städte in
der Region wie Langenhagen, Laatzen oder Hemmingen
von Nettoabwanderungen aus der Landeshauptstadt.
Hannoveraner gingen jedoch auch nach Hamburg,
Bayern, Baden-Württemberg und Berlin. Es ist davon
auszugehen, dass es sich bei diesen Bewegungen
vorwiegend um Bildungs- bzw. Arbeitsplatzwanderungen handelt.

20

nicht die Zahl der Zuzüge in die Stadt steigt, sondern

Wanderungsherkunft und -zielgebiete in den Jahren 1996 bis 2005 – Hannover 5 (Abb. S.4a)
51.822

49.503

20.000

15.000

10.000

5.000

0

en
be
S e rg
hn
de
H
em
m BY
in
ge
n
H
L
La a H
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W

SL
RP

B
SH

H

TH

V
SN

M

Fr
ie S T
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B r la n
am d
s
Au che
sla
nd
BB

-5.000

Zuzüge Fortzüge Nettowanderungsgewinne Nettowanderungsverluste

Wanderungssaldo nach Herkunfts- und Zielgebieten – Hannover 6 (Abb. S.4b)
Zuzüge – Fortzüge
3.000
2.000

Ostdeutschland

1.000

Ausland

0

Ausbildungs-/

-1.000

Arbeitsmarktzentren

-2.000

Umland

-3.000
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Zuzüge nach bzw. Fortzüge von Hannover aus bzw. ins Umland (Abb. S.4c)
9.000
8.000

For tzüge

7.000

Wanderungsverluste

6.000

an das Umland

5.000

Zuzüge

4.000
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Datenbasis: NLS

21

Wanderungsherkunft und -zielgebiete in den Jahren 1996 bis 2005 – Lüneburg (Abb. S.5a)
5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

en BY
b
Ad üt t
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H

BB

N

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A u MV
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nd
Fr S
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dl
an
d

-1.000

Zuzüge Fortzüge Nettowanderungsgewinne Nettowanderungsverluste

Wanderungssaldo nach Herkunfts- und Zielgebieten – Lüneburg 7 (Abb. S.5b)
Zuzüge – Fortzüge
600
400

Ostdeutschland

200

Ausbildungs-/

0

Arbeitsmarktzentren

-200

Ausland

-400

Umland

-600
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Zuzüge nach bzw. Fortzüge von Lüneburg aus bzw. ins Umland (Abb. S.5c)
2.400
2.200

For tzüge

2.000

Wanderungsverluste

1.800

an das Umland

1.600

Zuzüge

1.400
1996

Datenbasis: NLS

22

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Lüneburg

Für Lüneburg gelten – wenn auch in

kleineren Dimensionen – ähnliche Aussagen wie für
Hannover. Hauptgeberregionen waren hier die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern und SchleswigHolstein sowie das Ausland (Abb. S.5a). Allerdings
verfügt Lüneburg über eine sehr gute Verkehrsanbindung nach Hamburg, so dass die Stadt auch von
Nettozuwanderungen aus der Elbmetropole (neben
den übrigen ostdeutschen Bundesländern und Nordrhein-Westfalen) profitiert. Obwohl Lüneburg auf
diese Weise in den letzten zehn Jahren auf etwa
72.000 Einwohner angewachsen ist, hat auch diese
Stadt kontinuierlich mehr Einwohner an ihr Umland verloren als von dort in das Stadtgebiet gezogen sind.
Nehmergemeinden waren vor allem Ostheide, Ilmenau,
Bardowick, Scharnebeck und Adendorf. Diese Verluste
werden allerdings immer geringer, weil die Zahl der
Fortzüge aus Lüneburg bei gleich bleibenden Zuzugszahlen nach Lüneburg zurückgeht (Abb. S.5c). Auf
der anderen Seite ist zu erwarten, dass die Nettozuwanderungen aus Ostdeutschland sowie aus Schleswig-Holstein, Hamburg und Nordrhein-Westfalen
nicht auf dem hohen Niveau verharren. In den letzten
drei Betrachtungsjahren zeigt sich hier eine Beruhigung
(Abb. S.5b).

23

Wanderungsherkunft und -zielgebiete in den Jahren 1996 bis 2005 – Stade (Abb. S.6a)

2.000

1.500

1.000

500

0

Au S H
sla
nd
Bu
x B
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Br
B
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ST

d

M

Fr

ie

dl

an

V

-500

Zuzüge Fortzüge Nettowanderungsgewinne Nettowanderungsverluste

Wanderungssaldo nach Herkunfts- und Zielgebieten – Stade 8 (Abb. S.6b)
Zuzüge – Fortzüge
200
100

Umland +

0

Ostdeutschland

-100

Ausbildungs-/

-200

Arbeitsmarktzentren

-300

Umland -

-400
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Zuzüge nach bzw. Fortzüge von Stade aus bzw. ins Umland (Nehmergemeinden) (Abb. S.6c)
900
800

For tzüge

700

Wanderungsverluste an das

600

Umland ( Nehmergemeinden)

500

Zuzüge

1996

Datenbasis: NLS

24

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Starke Konzentration auf das Umland
Stade

Die Stadt Stade steht stellvertretend für die

Wachstum auch aus dem Umland
Wildeshausen

Wildeshausen steht unter den unter-

Mittelzentren, deren Hauptwanderungsbezug das

suchten 30 Städten neben Vechta und Lüneburg für

Umland ist. Dabei gibt ein Teil der umliegenden Ge-

das stärkste Bevölkerungswachstum in den letzten

meinden Einwohner an Stade ab, gleichzeitig gewinnt

zehn Jahren (+12 %). Als kleineres Mittelzentrum mit

ein anderer Teil Einwohner aus der Stadt. In zehn

gut 18.000 Einwohnern gewann Wildeshausen vor

Jahren war die Zahl der Stader Bürger mit zuletzt fast

allem aus den Umlandgemeinden Neubürger hinzu

46.000 beinahe konstant. Gebergemeinden waren

(Abb. S.7a). Auch mit dem Ausland und den ostdeut-

per Saldo vor allem Lühe, Horneburg, Nordkehdingen

schen Bundesländern war Wildeshausen durch positive

und Harsefeld (Abb. S.6a). Daneben gewann Stade

Wanderungssalden verbunden. Einzig an den Universi-

auch aus den ostdeutschen Bundesländern Einwohner

tätsstandort Oldenburg und an die Gemeinde Golden-

hinzu. In die Gemeinden Himmelpforten, Oldendorf,

stedt verlor Wildeshausen per Saldo in den letzten

Fredenbeck, Drochtersen und Buxtehude zogen auf der

zehn Jahren Einwohner in nennenswertem Umfang.

anderen Seite deutlich mehr Menschen aus Stade
weg als von dort nach Stade kamen. Die von Arbeits-

Die Zuzüge aus Ostdeutschland erreichten ihren Zenit

bzw. Ausbildungsplatz motivierten Fortzüge aus Stade

allerdings schon im Jahre 2000 (Abb. S.7b). Seitdem

erreichten nur eine geringfügig größere Dimension

gingen sie kontinuierlich um insgesamt 50 % bis 2005

als Zuzüge von dort, also beispielsweise aus Bayern,

zurück, während die Fortzüge in die neuen Länder

Schleswig-Holstein oder Berlin, nach Stade.

konstant bei etwa 40 Personen pro Jahr verharrten.
Auch die Wanderungsgewinne aus dem Umland ver-

Während die Wanderungssalden mit den Gebergemein- zeichneten im Jahr 2001 mit einem Saldo in Höhe von
den in der Summe jährlich relativ konstant 100 Per-

160 Personen einen Hochpunkt. Nach deutlichen

sonen erreichten, nahmen die Wanderungsverluste an

Rückgängen betrug dieser im Jahr 2005 allerdings

das aufnehmende Umland deutlich ab (Abb. S.6b).

wieder 65 Personen. Für die Wanderungsgewinne aus

Aus einem negativen Saldo 1997 in Höhe von 360 Per-

Ostdeutschland kann dagegen von weiteren Rückgän-

sonen wurde 2005 eine „rote Null“. Dies resultiert

gen ausgegangen werden.

allein aus den deutlich rückläufigen Fortzügen auf ein
Niveau in Höhe von 600 Personen in 2005. Die Zuzüge pendelten seit 1996 nur geringfügig zwischen
550 und 650 Personen pro Jahr (Abb. S.6c).

25

Wanderungsherkunft und -zielgebiete in den Jahren 1996 bis 2005 – Wildeshausen (Abb. S.7a)
1.000

800

600

400

200

0

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M
V
H
E
SN

- 200

Zuzüge Fortzüge Nettowanderungsgewinne Nettowanderungsverluste

Wanderungssaldo nach Herkunfts- und Zielgebieten – Wildeshausen 9 (Abb. S.7b)
Zuzüge – Fortzüge
150
100

Umland

50

Ostdeutschland

0

Ausland

-50

Ausbildungs-/
Arbeitsmarktzentren

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

Zuzüge nach bzw. Fortzüge von Wildeshausen aus bzw. ins Umland (Abb. S.7c)
400
350

Zuzüge

300

Wanderungsgewinne

250

aus dem Umland

200

For tzüge

1996

Datenbasis: NLS

26

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

…

S.4 Fazit

Städte“ forciert werden, damit urbane Strukturen

Werden die Bildungs- bzw. Arbeitsplatzwanderungen,

aufrechterhalten und weiter entwickelt werden

die sowohl für Einwohnerzuwächse als auch -verluste

können. Tatsächlich mehren sich in jüngster Zeit

(gleichzeitig) sorgen, ausgeblendet, zeigen sich nach

attraktive städtische Angebote für neues Wohnen in

wie vor Suburbanisierungstendenzen. Ein „Zurück in

unmittelbarer Nachbarschaft mit Versorgungs-, Ge-

die Städte“ ist allein aus der tabellarischen Übersicht

sundheits- und Kultureinrichtungen. Jede erfolgreiche

(Abb. S.3) zunächst nicht ablesbar. Die detaillierten

Strategie zur Stärkung der Innenstädte kann allerdings

Ergebnisse für Hannover, Lüneburg, Stade und Wildes-

bei insgesamt rückläufigen Bevölkerungszahlen die

hausen zeigen allerdings, dass die Wanderungsverluste

Entwicklungschancen für andere Regionen in Nieder-

an das Umland im Zeitablauf geringer werden. Grund

sachsen beeinträchtigen.

dafür ist in der Regel ein Absinken der Fortzüge bei
gleich bleibenden Zuzugszahlen. Dies gilt in unter-

Weitere Hinweise auf die Motivation und Struktur

schiedlichem Maß für die meisten untersuchten Städte.

von Wanderungsbewegungen ergeben sich aus einer

Das heißt, es gibt zwar einen Trend, der in die vermu-

detaillierten Analyse der Altersstruktur der Wande-

tete Richtung geht. Die genauere Umschreibung lautet

rungen. Demnächst werden entsprechende Unter-

jedoch „Bleiben in der Stadt“.

suchungsergebnisse in der niedersächsischen Wohnungsmarktbeobachtung veröffentlicht.

Gleichzeitig verändern sich jedoch auch die überregionalen Wanderungen. Nach der Überwindung der
deutschen Teilung waren es vor allem jüngere Menschen mit guten Berufsaussichten, die von Ost- nach
Westdeutschland gezogen sind. Dieses Zuzugspotenzial in viele westdeutsche Städte ist endlich und bereits
weitgehend erschöpft. Kurz- bis mittelfristig werden
daher die Zuzugszahlen aus den ostdeutschen Bundesländern spürbar zurückgehen. Im Wettbewerb um
Einwohner verlieren die niedersächsischen Städte
damit wichtige Geberregionen.
Demnach verlieren nicht nur die ländlichen Räume
bzw. Umlandregionen einen guten Teil ihrer Zuzugspotenziale, sondern auch die Städte. Insgesamt bremst
das „Bleiben in der Stadt“ den Bevölkerungsrückgang
in den Städten – aufhalten kann es ihn vorerst nicht.
Aus Sicht der Städte müsste daher ein „Zurück in die

27

DA S WOH NUNGSA NGEBOT
IN DEN NIEDER SÄCHSISCH EN REGION EN
2.1 Entwicklung der Baulandmärkte
und Immobilienpreise

In Niedersachsen standen mit dem Stichtag 31.12.2005

Die Bewertung der Wohnungsmarktlage in den Regio-

Bauland-Reserven in Höhe von gut 6.200 ha für

nen Niedersachsens setzt die Betrachtung angebots-

etwa 96.000 Wohnungen zur Verfügung. Als Bauland-

ebenso wie nachfrageseitiger Einflussfaktoren und

Reserve gilt unbebautes Brutto-Wohnbauland mit

Daten voraus. Neben Preisinformationen, die Schlüsse

bestehenden Baurechten. Die Bauland-Reserven sind

Bauland-Reserven ungleich verteilt

über die verfügbaren Qualitäten bzw. die Attraktivität

in den vergangenen Jahren von gut 7.500 ha Ende

einer Region als Wohnstandort zulassen, sind beson-

2001 im Erhebungszeitrum deutlich gesunken (Abb.

ders die verfügbaren Wohnbauflächen von Interesse.

2.1). Sie umfassen jedoch noch das Dreifache der

Sie geben Auskunft über die mögliche Versorgung mit

in den beiden letzten Jahren neu ausgewiesenen

Wohnraum über existierende Bestände hinaus. Seit

Wohnbaulandfläche. Der Verbrauch ging in 2004 / 2005

1992 befragt daher die LTS im Auftrag des Sozialminis-

nur etwas über die Neuausweisungen hinaus.

teriums im Zweijahresrhythmus die niedersächsischen

Ganz überwiegend sind die Bauland-Reserven für

Städte und Gemeinden zu ihrer Baulandpolitik. Die

den Bau von Familienheimen vorgesehen (82 % der

Erhebungen stützen sich auf eine Rücklaufquote aus

Flächen für 78 % der möglichen Wohneinheiten).

den Kommunen in Höhe von zuletzt über 90 %. Be-

Reserven für den Geschosswohnungsbau sind damit

trachtungszeitraum der letzten Baulandumfrage waren

von nachrangigem Gewicht. Über ein Drittel der

die Jahre 2004 / 2005.

vorgesehenen Flächen für den Geschosswohungsbau
befindet sich in der Landeshauptstadt Hannover.

28

Bauland-Verbrauch in Niedersachsen 1992 – 2005 (Abb. 2.1)
Hektar
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1992/93

1994/95

1996/97

1998/99

2000/01

2002/03

2004/05

Baulandreserve am Ende des Zeitraumes Bauland-Verbrauch Neuausweisungen
Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

Innerhalb Niedersachsens sind die Reserveflächen sehr

Flächenreserven passen nicht überall

unterschiedlich verteilt. Die Region Hannover verfügt

zu erwarteter Nachfrage

mit fast 400 ha über die größten Reserven, gefolgt

Die Baulandpolitik der Kommunen und die Nachfrage-

von den Landkreisen Cuxhaven (320 ha) und Emsland

dynamik in den niedersächsischen Landkreisen und

(270 ha). Die Landkreise Wittmund und Ammerland

kreisfreien Städten stehen in keinem klaren Zusammen-

verfügen mit 25 bzw. 39 ha über die geringsten Bau-

hang. Unter den Landkreisen und Städten mit sehr

landreserven. Noch weniger haben lediglich die Städte

geringer Haushaltsdynamik (Kap. 3.2) verfügen

Wilhelmshaven, Salzgitter und Emden.

manche über hohe oder sehr hohe (wie Holzminden

Die regionale Verfügbarkeit von Wohnbauland

über geringe Flächenreserven (wie Goslar, daneben

wird durch die Betrachtung der Flächen bezogen auf

auch die Städte Salzgitter und Wilhelmshaven). Und

die Zahl der Einwohner vergleichbar. Niedersachsen-

unter den Landkreisen mit hoher Haushaltsdynamik,

weit kommen auf 10.000 Einwohner nahezu acht

also auch weiterhin kräftig steigender Nachfrage nach

oder Lüchow-Dannenberg und Osterode), andere nur

Hektar Baulandreserven. Dieser Durchschnittswert

Wohnungen, haben manche hohe Reserveflächen

wird von je einem Drittel der Landkreise und kreisfreien

(wie Osterholz und Cloppenburg), andere nur geringe

Städte deutlich unterschritten bzw. deutlich über-

oder sehr geringe (wie Lüneburg oder Ammerland).

schritten (Abb. 2.2).

In vielen Teilräumen Niedersachsens wurde die Siedlungsflächenpolitik in der Vergangenheit nicht an der Nachfrage orientiert. Zum Teil wurden weit darüber hinausreichende Baurechte geschaffen.

29

Bauland-Reserven Ende 2005 in Hektar je 10.000 Einwohner (Abb. 2.2)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Reserven Ende 2005 in ha je 10.000 EW
unter 5 5 bis unter 7 7 bis unter 9 9 bis unter 12 12 und mehr
Niedersachsen: 7,8

Landeshauptstadt Hannover: 3,8

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

30

Werte für den LK Aurich aufgrund des geringen Rücklaufs nicht belastbar.

LK Helmstedt

Rechnerische Reichweite der Wohnbauland-Reserven (nach Wohneinheiten) Ende 2005
bei Entfaltung der zusätzlichen jährlichen Nachfragepotenziale bis 2020 (Abb. 2.3)
Niedersachsen
LK Ammerland
LK Lüneburg
LK Gifhorn

Emden
LK Grafschaft Bentheim
LK Wittmund
LK Stade
LK Vechta
LK Harburg
LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Diepholz
LK Göttingen
LK Verden
LK Leer
LK Osnabrück
LK Soltau-Fallingbostel
LK Celle
LK Oldenburg
LK Peine

Region Hannover
LK Rotenburg (Wümme)
LK Nienburg (Weser)
LK Osterholz
LK Schaumburg

Oldenburg
LK Wesermarsch
LK Helmstedt
LK Hildesheim

Braunschweig
LK Wolfenbüttel
LK Cuxhaven
LK Uelzen
LK Friesland

102
141
148
…
…
…
…
…
…
…
…
…

Delmenhorst
LK Northeim
LK Hameln-Pyrmont

Salzgitter
Wolfsburg
LK Goslar

erwartete Wohnungsüberhänge bis 2020

LK Osterode am Harz

nachrichtlich: Hannover
LK Holzminden
LK Lüchow-Dannenberg

Osnabrück
Wilhelmshaven
0

10

20

30

40

50

…

Jahre

* Daten für den LK Aurich aufgrund des geringen Rücklaufs nicht belastbar.
Datenbasis: LTS-Wohnungsprognose des NIW, Wohnbauland-Umfrage

31

Der Abgleich des auf der LTS-Wohnungsprognose
des

NIW 10

basierenden Neubedarfes mit den vorhan-

Preise für baureifes Land stabil
Die gedämpfte Entwicklung der Preise für Wohn-

denen Baulandreserven zeigt für die niedersächsischen

bauland hat sich 2006 fortgesetzt. Im 3-Jahresdurch-

Landkreise und kreisfreien Städte ein sehr differen-

schnitt 2004 – 2006 betrugen die Kaufpreise für

ziertes Bild (Abb. 2.3). Während die Baulandpolitik der

baureifes Land in Niedersachsen 68 EUR/qm. Gegen-

vergangenen Jahre dazu geführt hat, dass einige Land-

über dem Vorjahr sind die Wohnbaulandpreise damit

kreise und kreisfreie Städte wie Friesland, Cuxhaven,

nur leicht gestiegen (2003 – 2005: 66 EUR/qm).

Northeim oder Delmenhorst schon heute weit über

Innerhalb Niedersachsens bestehen weiterhin deutliche

den künftigen Bedarf hinaus mit Bauland ausgestattet

regionale Unterschiede an den Wohnungsmärkten,

sind, gibt es wiederum Regionen, in denen die aktuel-

die besonders auch in den Baulandpreisen zum Ausdruck

len Baulandreserven gering ausfallen. Beispielsweise

kommen. Am teuersten sind Baugrundstücke mit

verfügen Landkreise wie Harburg, Stade, Vechta oder

268 EUR/qm in der Landeshauptstadt Hannover. Das

Ammerland trotz hoher zukünftiger Haushaltsdynamik

Schlusslicht bildet der Landkreis Lüchow-Dannenberg

über relativ geringe Baulandreserven. Rein rechnerisch

(17 EUR/qm). Günstiges Wohnbauland können Bau-

reichen die Reserven hier für weniger als fünf Jahre.

herren vorrangig in ländlich geprägten Landkreisen im

In anderen Landkreisen und kreisfreien Städten, ins-

Norden und Nordwesten Niedersachsens erwerben,

besondere im Süden Niedersachsens, ist die Wahr-

aber auch in Goslar, Osterode und Northeim in Süd-

scheinlichkeit hingegen sehr gering, dass die teilweise

niedersachsen mit einer geringen Nachfragedynamik in

hohen Baulandreserven in absehbarer Zeit überhaupt

dieser Region. Vergleichsweise teuer ist das Bauland

abgenommen werden. Beispielsweise wurden in den

in den hoch verdichteten Regionen im Umland der

Landkreisen Holzminden, Goslar und Osterode in den

Großstädte Hannover, Hamburg und Bremen und in

vergangenen Jahren umfangreiche Baulandangebote

den kreisfreien Städten.

trotz erwartbarer Wohnungsangebotsüberhänge
geschaffen.

Die Preisentwicklung in den Regionen Niedersachsens
war im Vorjahresvergleich sehr unterschiedlich. In
knapp der Hälfte der Landkreise und kreisfreien Städte
gaben die Preise nach. Am stärksten sanken die
Wohnbaulandpreise in den Landkreisen Wesermarsch
(-12 %), Goslar, Nienburg, Peine und Diepholz (-7
bis -5 %) ausgehend von einem ohnehin relativ niedrigen Niveau. Den stärksten Preisanstieg verzeichnete
die Stadt Wolfsburg.

32

Entwicklung der Grundstückspreise (3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte für baureifes Land 2004 – 2006) (Abb. 2.4)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven*
LK Wittmund
Wilhelmshaven*

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern

LK Friesland

Emden**

LK Wesermarsch

LK Harburg
LK Rotenburg (Wümme)

LK Leer

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen

Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Uelzen**

LK Lüchow-Dannenberg*

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück**

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt*

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte 2004 – 2006 in EUR/qm
17 bis unter 42 42 bis unter 52 52 bis unter 69 69 bis unter 83 83 bis unter 198
Niedersachsen: 68

Landeshauptstadt Hannover: 268

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt für die verbleibenden Jahre herangezogen.
** Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.

Entwicklung gegenüber Vorjahr in %
-12 bis unter -5
Niedersachsen: 2

-5 bis unter -1

-1 bis unter 1

1 bis unter 5

5 bis unter 18

Landeshauptstadt Hannover: -8

Datenbasis: NLS

33

Entwicklung der Preise für Wohngebäude in Niedersachsen 1999 – 2006 (Abb. 2.5)
EUR
180.000

170.000

160.000

150.000

140.000

Zweifamilienhäuser
Einfamilienhäuser

130.000

Reihenhäuser / Doppelhaushälften
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: OGA Niedersachsen

Regional unterschiedliche Preisentwicklung

Hohe Preise zahlten Käufer von Einfamilienhäusern

Der Preisrückgang für Wohngebäude hat sich 2006

im südlichen Hamburger Umland genauso wie in den

fortgesetzt (Abb. 2.5). Im Durchschnitt der getätigten

an Bremen angrenzenden Landkreisen und in der

Verkäufe mussten für freistehende Einfamilienhäuser

Region Hannover. Hier strahlt die Anziehungskraft der

im vergangenen Jahr 142.000 EUR aufgebracht wer-

großen Städte Hamburg, Bremen und Hannover als

den, für Zweifamilienhäuser 149.000 EUR. Reihenhäu-

Arbeitsplatzstandorte auf den Wohnungsmarkt aus.

ser und Doppelhaushälften kosteten den Erwerber

Darüber hinaus sind Braunschweig, Wolfsburg,

134.000 EUR. Während die Umsätze (Zahl der Kauf-

Oldenburg und Osnabrück kreisfreie Städte mit hohen

verträge, Geld- und Flächenumsatz) bei den Ein-

Häuserpreisen. An der Preisspitze liegt die Landes-

und Zweifamilienhäusern gegenüber 2005 zunahmen,

hauptstadt Hannover (262.000 EUR), gefolgt von

wurden über den Kauf von Reihenhäusern und Dop-

Osnabrück, Braunschweig, dem Landkreis Harburg und

pelhaushälften weniger Verträge als ein Jahr zuvor

Wolfsburg. Besonders günstig waren Einfamilienhäuser

abgeschlossen. Geld- und Flächenumsatz sanken.11

2006 in den wirtschaftlich wenig dynamischen Land-

Regional zeigen sich innerhalb Niedersachsens deut-

kreisen Lüchow-Dannenberg (87.000) und Uelzen

liche Unterschiede in Preisniveau und -entwicklung.

(113.000 EUR). Auch in den Küstenlandkreisen Aurich,

In über der Hälfte der Landkreise und kreisfreien

Leer und Wittmund sowie im Süden Niedersachsens,

Städte gaben die Preise für Einfamilienhäuser gegen-

z. B. in den Landkreisen Holzminden und Osterode

über dem Vorjahr nach, am stärksten in Salzgitter

konnten Eigenheime für weniger als durchschnittlich

(-16,5 %) und Göttingen (-13,9 %). Gleichzeitig stag-

115.000 EUR erstanden werden.

nierten in einigen Landkreisen die Preise (HamelnPyrmont, Cuxhaven, Lüneburg, Emsland). In weiteren
Regionen zogen die Preise an. Die Steigerungen
reichten bis 13,7 % im Landkreis Verden.

34

Kaufpreise für Bestandseigenheime 2006 (Abb. 2.6)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund
Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern

Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen

Delmenhorst

LK Uelzen

LK Verden

LK Oldenburg

LK Lüchow-Dannenberg

LK Soltau-Fallingbostel
LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine
Braunschweig

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Nordrhein-Westfalen

LK Northeim

LK Helmstedt

Sachsen-Anhalt

LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen

in 1.000 EUR
87 bis unter 115 115 bis unter 130 130 bis unter 144 144 bis unter 160 160 bis unter 255
Niedersachsen: 142.000

Landeshauptstadt Hannover: 262.000

Veränderungen zu 2005 in %
-17,0 bis unter -4,0
Niedersachsen: -0,7

-4,0 bis unter -1,0

-1,0 bis unter 1,0

1,0 bis unter 4,0

4,0 bis unter 17,0

Landeshauptstadt Hannover: 1,6

Datenbasis: OGA Niedersachsen

35

Bautätigkeit in Niedersachsen 1995 – 2008 (Abb. 2.7)
EUR
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000

Baufertigstellungen

10.000

Baugenehmigungen

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Datenbasis: NLS, eigene Berechnungen (2007, 2008)

2.2 Bautätigkeit

Stagnation in 2007
Die Baugenehmigungen aus 2006 lassen keine Trend-

Baufertigstellungen weiter auf niedrigem Niveau

wende im Wohnungsbau erkennen, wenn auch mit

Nachdem die Fertigstellungszahlen in den Jahren nach

23.700 Genehmigungen gegenüber 2005 ein leichter

1999 kontinuierlich zurückgegangen waren, lagen

Anstieg und damit eine Stabilisierung auf niedrigem

die Bauaktivitäten im Jahr 2006 mit rund 24.600 fertig

Niveau festzustellen ist. Dennoch liegen die Baugeneh-

gestellten Wohnungen etwa auf dem Vorjahresniveau

migungen nur bei gut der Hälfte der positiv beschie-

(24.330).

denen Bauanträge des Jahres 1996. Für 2007 gehen
wir von einer moderaten Entwicklung im Wohnungs-

Diese Abfederung resultiert vermutlich aus letzten

bau aus. Rund 24.000 Wohnungen werden im laufen-

Vorzieheffekten wegen der Mehrwertsteuererhöhung

den Jahr erstellt werden.

zum Jahresbeginn 2007. Die Regionen in Niedersachsen haben zu den Bauaktivitäten unterschiedlich

Im Landesdurchschnitt wurden in 2006 drei Wohnun-

beigetragen. In 30 der niedersächsischen Landkreise

gen je 1.000 Einwohner genehmigt. Die genehmigten

und kreisfreien Städte gingen die Baufertigstellungen

Bauvorhaben stützen die bestehende Neubaustruktur.

um insgesamt 1.788 Einheiten gegenüber 2005 zurück.

Denn der größte Teil aller Wohnungen wird weiterhin

Überkompensiert wurde dieses Absinken durch die

in Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen, nur jede

höhere Bauaktivität in den übrigen 16 Landkreisen und

fünfte im Geschosswohnungsbau.

kreisfreien Städten (+ 2.051 Wohneinheiten). Hier
fallen besonders die Landkreise Harburg, Ammerland,
Emsland, Aurich, Uelzen und Friesland sowie die
Städte Osnabrück und Braunschweig ins Gewicht, in
denen zwischen gut 100 und knapp über 400 Wohnungen mehr als 2005 errichtet wurden.
Die regionalen Schwerpunkte des Wohnungsbaus
liegen im Westen Niedersachsens sowie im Landkreis
Harburg. Hier wurden Fertigstellungsdichten zwischen
vier und sechs Wohneinheiten erreicht. Im Süden
des Landes fielen die Bauaktivitäten schwach aus mit
weniger als zwei fertig gestellten Wohnungen je
1.000 Einwohner.

36

Baufertigstellungsdichte 2006 (Abb. 2.8)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

LK Helmstedt

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
0,9 bis unter 1,7 1,7 bis unter 2,6 2,6 bis unter 3,4 3,4 bis unter 4,2 4,2 bis unter 6,5
Niedersachsen: 3,1

Landeshauptstadt Hannover: 1,3

Datenbasis: NLS

37

Baugenehmigungsdichte 2006 (Abb. 2.9)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner
0,7 bis unter 1,7 1,7 bis unter 2,3 2,3 bis unter 3,2 3,2 bis unter 3,9 3,9 bis unter 6,2
Niedersachsen: 3,0
Datenbasis: NLS

38

Landeshauptstadt Hannover: 1,7

LK Helmstedt

Investitionsbereitschaft 1998 – 2008 (Abb. 2.10)
sehr hoch

bestehende Mietwohnungen

hoch
mittel

bestehendes selbstgenutztes
Wohneigentum

niedrig

neue Eigentumsmaßnahmen

sehr niedrig

neue Mietwohnungen
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Der Westen Niedersachsens sowie das Bremer und

Dagegen besteht nach wie vor eine höhere Bereit-

das nachfragedynamische südliche Hamburger Umland

schaft zu Investitionen in den Wohnungsbestand –

zeigen im regionalen Vergleich die höchsten Indika-

seien es Mietwohnungen oder selbst genutztes Wohn-

torwerte. In den Landkreisen Grafschaft Bentheim,

eigentum. Bei Maßnahmen an Eigenheimen oder

Emsland, Cloppenburg, Vechta, Ammerland und

Eigentumswohnungen werden die günstigen Finanzie-

Wittmund genauso wie in Osterholz, Stade und Har-

rungsbedingungen als investitionsfördernd angesehen,

burg liegt die Baugenehmigungsdichte zwischen

wohingegen die Kaufkraft der Eigentümer aus Sicht

3,9 und 6,2 und damit deutlich über dem niedersäch-

einer Vielzahl der Befragten ein Hemmnis darstellt.

sischen Durchschnitt (Abb. 2.9). Den Gegenpol bilden

Trotz der Bereitschaft, in den Mietwohnungsbestand

Landkreise besonders im Süden Niedersachsens.

zu investieren, werden auch hier Hemmnisse identi-

Durchschnittlich nur eine Wohnung je 1.000 Einwoh-

fiziert. Dies sind die zu geringen Renditeerwartungen

ner genehmigten die Kommunen in den Landkreisen

sowie die als unzureichend eingestufte Zahlungsfähig-

Hameln-Pyrmont, Holzminden, Goslar und Osterode.

keit der Mieter.

Den geringsten Wert verzeichnete die Stadt Wilhelmshaven.

Die Bereitschaft zu Neubauten wird sich im kommen-

Niedrige Bereitschaft zu Investitionen in den Neubau

akteure in Niedersachsen weiter verringern. Die Inves-

den Jahr nach Einschätzung der WohnungsmarktDie jährliche Umfrage der LTS unter Kommunen und

titionen in den Bestand behalten ihren Stellenwert.

Unternehmen der Wohnungswirtschaft spiegelt die

Besonders in den kreisfreien Städten sehen die Befrag-

gedämpfte Entwicklung im Wohnungsbau wider. Die

ten diesbezüglich eine hohe Investitionsbereitschaft.

Experten sehen nach wie vor eine geringe Bereitschaft
zu Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen
und Eigenheimen (Abb. 2.10). Obwohl die Finanzierungsbedingungen weiterhin relativ günstig sind, machen die Wohnungsmarktakteure verschiedene Faktoren aus, die aus ihrer Sicht Investitionen hemmen.
Beim Eigenheimbau werden die schwache Einkommensentwicklung sowie das geltende Steuer- und Abschreibungsrecht angeführt. Dämpfenden Einfluss auf
den Mietwohnungsbau haben die mangelnde Zahlungsfähigkeit der Mieter und damit verbundene unzureichende Renditeerwartungen ebenso wie die geltenden
rechtlichen Rahmenbedingungen zu Mieten und
Steuern bzw. Abschreibungen.

39

2.3 Die Entwicklung des Wohnungsbestands Die stetige durchschnittliche Verkleinerung der Haushalte der vergangenen Jahre hat in Niedersachsen
Viele große Wohnungen

zu einer pro Person höheren Wohnfläche geführt. Mit

Der Wohnungsbestand in Niedersachsen belief sich

zuletzt fast 45 qm lebt der durchschnittliche Nieder-

2006 auf 3.749.357 Einheiten. Innerhalb der letzten

sachse auf sechs Quadratmetern mehr als 1987

zehn Jahre ist das Wohnungsangebot damit um zehn

(Kap. 1). Der Bestand kleinerer Wohnungen (mit bis

Prozent bzw. 330.000 Wohneinheiten angewachsen. Im

zu zwei Räumen) ist mit rund 229.000 Einheiten im

Schnitt lebten zuletzt 2,13 Menschen in einer Wohnung.

Land hingegen gering.

Innerhalb des Landes zeigen sich erhebliche strukturelle Unterschiede im Wohnungsbestand (Abb. 2.11).

Wohnraumförderung stabilisiert

Besonders der Westen aber auch der Norden Nieder-

zahlreichen Menschen zu bezahlbarem und angemes-

sachsens ist gekennzeichnet durch überdurchschnittlich

senem Wohnraum. Mit einem Mittelvolumen von

hohe Eigenheimquoten (Harburg: 71 %, Osnabrück:

21,2 Mio. EUR Baudarlehen wurden 793 Wohnungen

73 %, Diepholz: 79 %, Rotenburg: 80 %, Cloppen-

und damit zwei Drittel mehr als im Vorjahr gefördert.

Das Land Niedersachsen verhalf auch im Jahr 2006

burg: 86 %). In Niedersachsen insgesamt befinden sich

Der Schwerpunkt lag mit 485 Wohnungen nach wie

60 % der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.

vor bei der Bildung von selbst genutztem Wohneigen-

Die ländlichen Regionen verfügen damit über ver-

tum. Allerdings hat sich der Anteil der Eigentumsmaß-

gleichsweise große Wohnungen. Große Wohnungen

nahmen gegenüber dem Vorjahr aufgrund des Weg-

mit fünf und mehr Räumen stellen in der überwiegenden

falls der Eigenheimzulage um 18 %-Punkte auf 61 %

Zahl der Landkreise und kreisfreien Städte deutlich

verringert. Das Land hat die Förderbestimmungen

den höchsten Anteil am Gesamtwohnungsbestand dar.

aufgrund dieser veränderten Rahmenbedingungen mo-

Gerade im westlichen Niedersachsen entspricht dies

difiziert. Nunmehr können Familien bereits ab zwei

der überdurchschnittlichen Haushaltsgröße. Die junge

Kindern Fördermittel erhalten. Darüber hinaus wurden

Bevölkerung mit vielen Familienhaushalten hat hier

die Förderbeträge für Bauherren angehoben, die

die Bestandsstruktur geprägt. Im Süden Niedersach-

keine Eigenheimzulage erhalten.

sens sieht das Bild anders aus. Vergleichweise niedrige
Eigenheimquoten und durchschnittlich kleinere Woh-

40

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 431 Eigen-

nungen gehen mit einer geringeren Größe der Haus-

heime bzw. Eigentumswohnungen für Familien mit

halte einher. Entsprechend des relativ hohen Anteils

zwei und mehr Kindern gefördert. Schwerbehinderte

der Geschosswohnungen sind in den kreisfreien

profitierten von 39 Eigentumsmaßnahmen. Neun

Städten die mittelgroßen Wohnungen (3 bis 4 Räume)

Eigentumsmaßnahmen betreffen die Förderung von

mit gut 50 bis 60 % von vorrangigem Stellenwert.

Wohnraum in städtebaulichen Sanierungsgebieten.

Die Haushalte sind kleiner, weniger als zwei Personen

Weitere sechs Eigentumsmaßnahmen wurden im

leben durchschnittlich in einer Wohnung.

Rahmen von Modellprojekten, kommunalen Wohn-

Belegungsdichte und Struktur des Wohnungsbestandes 2006 (Abb. 2.11)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

LK Aurich

Hamburg

1

LK Stade
Emden

Mecklenburg-Vorpommern

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg
LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Verden

LK Soltau-Fallingbostel

LK Cloppenburg
LK Diepholz

LK Celle

LK Vechta
LK Nienburg (Weser)
LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Wolfsburg

Region Hannover
Osnabrück

LK Peine

LK Schaumburg

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden

Nordrhein-Westfalen

Braunschweig LK Helmstedt

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

Sachsen-Anhalt

LK Goslar

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

Einwohner je Wohneinheit
1,7 bis unter 1,95 1,95 bis unter 2,05 2,05 bis unter 2,16 2,16 bis unter 2,35 2,35 bis unter 2,85
Niedersachsen: 2,13

1+2 Räume 3+4 Räume 5+ mehr Räume

Landeshauptstadt Hannover: 1,79

Datenbasis: NLS
74 35 7,0

41

Entwicklung des Sozialwohnungsbestands in Niedersachsen (Abb. 2.12)
Bindungen je 100 Bestandswohnungen insgesamt
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: NLS, eigene Berechnungen

raumversorgungskonzepten oder innerstädtischen

Menschen, schwer behinderter Menschen sowie hilfe-

Brachenbebauungen gefördert. Die Nachfrage nach

und pflegebedürftiger Personen. Darüber hinaus ist

Fördermitteln im Bestandssegment war nach wie

die Förderung der energetischen Modernisierung von

vor sehr groß. Rund 46 % aller Eigentumsmaßnahmen

Wohneigentum und von Mietwohnungen Bestandteil

bezogen sich auf den Erwerb bzw. Kauf selbst genutz-

der Wohnraumförderung in Niedersachsen. Hiermit

ten Wohnraums. Die Investitionen in den geförderten

wird ein wichtiger Beitrag zum Klima- und Umwelt-

Mietwohnungsbau sind 2006 wieder deutlich gestie-

schutz im Land geleistet.

gen, da verstärkt Altenwohnungen gefördert wurden.
Insgesamt unterstützte die LTS den Bau von 308

Rückgang des Sozialwohnungsbestandes setzt sich fort

Mietwohnungen, davon waren 241 Wohnungen für

Nach wie vor kommt den geförderten Mietwohnungen,

das Wohnen im Alter bestimmt. Regionale Förder-

die noch einer Mietpreis- und / oder Belegungsbindung

schwerpunkte waren die Stadt Braunschweig (113 Woh-

unterliegen, eine besondere Bedeutung auf den Woh-

nungen, davon 103 Altenwohnungen), die Region

nungsmärkten zu. Die Wohnungen stehen Haushalten

Hannover (53 Wohnungen) sowie die Landkreise

zur Verfügung, die auf dem freien Markt Schwierig-

Cloppenburg (60 Wohnungen), Emsland (53 Woh-

keiten haben, sich selbständig mit bezahlbarem und

nungen) und Osnabrück (69 Wohnungen).

angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Zuständigkeit für die Wohnraumförderung

Der Bestand an Mietwohnungen mit Mietpreis- und

bei den Ländern

Belegungsbindungen ist jedoch seit Jahren rückläufig,

Im Rahmen der Föderalismusreform 1 wurde die

da die Zahl der auslaufenden Bindungen nicht durch

Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung

neue Fördermaßnahmen ausgeglichen werden kann.

auf die Länder übertragen. Dafür stellt der Bund als

Gegenüber dem Höchststand von 161.100 belegungs-

finanziellen Ausgleich sogenannte Kompensations-

gebundenen Mietwohnungen im Jahre 1998 hat

mittel in Höhe von 518,2 Mio. EUR jährlich bereit. Für

sich der Sozialwohnungsbestand bis 2006 um 71.600

die soziale Wohnraumförderung in Niedersachsen

Wohnungen fast halbiert. Bis 1998 hatte sich das

stehen davon in den Jahren 2007 bis 2013 je 39,9 Mio.

Sozialwohnungsangebot wegen der hohen Förder-

EUR zur Verfügung. Damit bleibt die soziale Wohn-

zahlen zu Beginn der 90er Jahre noch vergrößert. Ende

raumförderung auch weiterhin integraler Bestandteil

2006 betrug der Bestand an Mietwohnungen mit

der Wohnungspolitik in Niedersachsen. Förderschwer-

Mietpreis- und Belegungsbindungen 89.500 Wohnun-

punkt des Wohnraumförderungsprogramms 2007

gen oder 2,4 % der Wohnungen in Niedersachsen.

bleibt das Wohneigentum für Familien mit mindestens

1998 waren es noch 4,6 %. Der Sozialwohnungsbe-

zwei Kindern sowie für Schwerbehinderte. Bei den

stand wird in den nächsten Jahren noch weiter zurück-

Mietwohnungen steht die Förderung von altengerech-

gehen. Der jährliche Rückgang fällt dabei zunächst

ten Wohnungen im Vordergrund. Neu ist die Förde-

deutlich geringer aus als in den vergangenen Jahren.

rung des Mietwohnungsbaus für Wohngruppen älterer

42

Sozialwohnungen in Niedersachsen 2006 (Abb. 2.13 )

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Hamburg

1

Wilhelmshaven

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
LK Friesland

Emden

LK Wesermarsch
LK Harburg

LK Leer

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

LK Lüneburg

LK Rotenburg (Wümme)

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst

LK Lüchow-Dannenberg
LK Verden

LK Oldenburg

LK Uelzen
LK Soltau Fallingbostel

LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Vechta

LK Diepholz
LK Celle
LK Nienburg (Weser)
LK Gifhorn

LK Grafschaft Bentheim
LK Osnabrück

Wolfsburg

Region Hannover
LK Schaumburg

LK Peine

Osnabrück

LK Hameln-Pyrmont
LK Hildesheim

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

Sachsen-Anhalt

LK Holzminden

Nordrhein-Westfalen

Braunschweig
LK Helmstedt

LK Goslar

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

Anteil der Sozialwohnungen an den Wohnungen insgesamt in %
0,6 bis unter 1,4 1,4 bis unter 1,7 1,7 bis unter 2,2 2,2 bis unter 2,9 2,9 bis unter 4,9
Niedersachsen: 2,4
Datenbasis: NLS

Landeshauptstadt Hannover: 5,8

1.000

7.500

23.815

Anzahl der Sozialwohnungen
Niedersachsen: 89.500

Landeshauptstadt Hannover: 16.800

43

2.4 Zusammenfassung und Tendenzen der
Mietpreis- und / oder Belegungsbindung. Ohne die Be- Wohnungsbauaktivitäten
Bis 2015 endet für etwa 12.000 Wohnungen die

rücksichtigung neuer Förderungen von Mietwohnungen
ginge der Sozialwohnungsbestand bis 2015 auf 77.500

Stabile Preise für Wohnbauland und Eigenheime

Wohnungen zurück. Von vier Millionen prognosti-

Die Wohnungs- und Wohnbaulandmärkte in Nieder-

zierten Haushalten in Niedersachsen stünde dann nur

sachsen entwickeln sich angebotsseitig gedämpft. Die

noch für jeden 52. Haushalt eine Sozialwohnung

Preise für baureifes Land sind durchschnittlich stabil

zur Verfügung. In den Folgejahren bis 2020 beschleu-

bei Preisrückgängen in etwa der Hälfte der Landkreise

nigt sich der Rückgang des Sozialwohnungsbestandes.

und kreisfreien Städte. Deutliche regionale Unterschiede

In diesem Zeitraum fallen weitere 37.000 Mietwoh-

ergeben sich nach wie vor im Preisniveau. Weiterhin

nungen des „Alt-Bestandes“ aus der Bindung. Weder

besteht das Gefälle zwischen verdichteten und länd-

die Förderung neuer Mietwohnungen noch die Förder-

lichen Regionen. Teuer ist das Bauland im hoch verdich-

maßnahmen im Wohnungsbestand können den Rück-

teten Umland von Hannover, Hamburg und Bremen

gang des Sozialwohnungsbestandes vollständig kom-

und in den kreisfreien Städten.

pensieren. Für die Versorgung einkommensschwacher
und benachteiligter Haushalte stehen damit immer

Auch bei den Preisen für Einfamilienhäuser zeigt sich

weniger preiswerte und bezahlbare Mietwohnungen

die moderate Entwicklung. In mehr als der Hälfte

zur Verfügung. Die regional unterschiedlichen Eng-

der Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Preise,

pässe im Niedrigpreissegment werden sich weiter

in weiteren Regionen stagnierten sie. Damit ist in Nie-

ausdifferenzieren.

dersachsen insgesamt seit mehreren Jahren ein kontinuierlicher Preisrückgang festzustellen, der ebenso bei

Der derzeitige Bestand geförderter Mietwohnungen

den Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern / Dop-

ist ungleich auf die Landkreise und kreisfreien Städte

pelhaushälften zu beobachten ist.

Niedersachsens verteilt (Abb. 2.13). Die höchste
Bestandsquote an Sozialwohnungen weist mit 5,8 %

Wohnungsbau gedämpft – kleine Wohnungen fehlen

die Stadt Hannover auf. In der gesamten Region

Die Wohnungsbautätigkeit in Niedersachsen bleibt

Hannover unterliegen 4,2 % aller Wohnungen einer

schwach ausgeprägt. Die Baufertigstellungen lagen

Mietpreis- und / oder Belegungsbindung. Mit Aus-

2006 nur leicht über dem Vorjahresniveau. Besonders

nahme der Städte Wilhelmshaven und Emden weisen

in Südniedersachsen sind geringe Baufertigstellungs-

alle kreisfreien Städte hohe Bestandsquoten auf. Hohe

dichten festzustellen. Vergleichsweise hohe Baufertig-

Werte erreichen auch viele ländlich geprägte Land-

stellungsdichten wurden 2006 im Norden und Westen

kreise Westniedersachsens. Demgegenüber lagen die

Niedersachsens erreicht. Die wirtschaftliche Dynamik

Bestandsquoten im Nordosten mit Ausnahme des

einer Region, die Entwicklung der Haushaltszahlen und

Landkreises Stade unter dem Landesdurchschnitt.

die wirtschaftliche Ausstattung der Haushalte bestimmen sowohl positiv als auch negativ die Aktivität im

44

Benötigte Bauobjekte (Abb. 2.14)
% der Befragten
80
70
60
50

kleine Mietwohnungen

40

große Mietwohnungen

30

mittelgroße Mietwohnungen

20

Eigenheime

10

vermietete Einfamilienhäuser

0
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Wohnungsbau. Dies kommt in den regional sehr unter-

Förderung und Baulandpolitik zukunftsfähig ausrichten

schiedlichen Marktlagen zum Ausdruck. Insgesamt ist

Die Wohnraumförderung ist in Niedersachsen gleich-

keine Umkehr des geringen Wohnungsbaus abzusehen.

laufend mit der Aktivität im Wohnungsbau in den

Hierauf deuten die Baugenehmigungen hin, die bereits

vergangenen Jahren zurückgenommen worden. Der

im vergangenen Jahr verhalten ausfielen. Für dieses

Bestand der mietpreis- und belegungsgebundenen

Jahr zeichnet sich ein weiteres Absinken der Genehmi-

Wohnungen ist etwa auf die Hälfte des Niveaus von

gungszahlen ab. Für 2007 ist vor diesem Hintergrund

1998 zurückgegangen, da die auslaufenden Bindungen

von rund 24.000 fertig gestellten Wohnungen auszu-

nicht durch die erneute Förderung kompensiert

gehen, für 2008 von etwa 15.000 Wohnungen. Diese

wurden. Gemessen an dem sich ändernden Bedarf,

Entwicklung kann als Ausdruck eines wahrscheinlich

z. B. der vermehrten Nachfrage nach kleinen, preis-

nachhaltigen Nachfragerückgangs gewertet werden.

günstigen Wohnungen, und den demografischen

Im Zuge des demografischen Wandels und der Verän-

Herausforderungen (rückläufige Haushaltszahlen in

derung des Altersaufbaus der Bevölkerung sinkt das

den meisten Regionen des Landes, Veränderung

Nachfragepotential nach Wohnraum besonders bei

der Altersstruktur der Bevölkerung) wird die Förderung

den Familienheimen.

des Landes weiterentwickelt.

Die durch die LTS im Rahmen des Wohnungsmarkt-

Bedarfs- und nachfragegerechtes Handeln ist auch

barometers befragten Wohnungsmarktakteure sehen

von den Kommunen gefordert, wenn es um die künftige

aktuell eine geringe Bereitschaft, in den Neubau von

Ausweisung von Bauland geht. Die Baulandreserven

Mietwohnungen und Eigenheimen zu investieren. Dies

waren in Niedersachsen seit 2000 / 2001 rückläufig.

bestätigt die anhand der Genehmigungs- und Fertig-

Innerhalb des Landes besteht eine unterschiedliche

stellungszahlen ermittelten Entwicklungen. Anders

Verteilung der Reserven. Für die vergangenen Jahre ist

werden Investitionen in den Bestand bewertet. Diesen

bei den Kommunen keine klare Orientierung an den

messen die Befragten einen höheren Stellenwert bei

Nachfrageperspektiven erkennbar. Gemessen an der zu

und sehen hier vor allem in den kreisfreien Städten

erwartenden Haushaltsentwicklung gibt es Kommunen

eine hohe Investitionsbereitschaft.

mit einer Überversorgung mit Wohnbaulandflächen
genauso wie solche mit einer Unterversorgung. Hiermit

Nach Einschätzung der befragten Wohnungsmarkt-

ist eine Fragestellung angesprochen, mit der sich die

experten werden in Niedersachsen besonders kleine

Städte und Gemeinden im Verständnis einer zukunfts-

Mietwohnungen mit ein bis zwei Zimmern benötigt

fähigen Entwicklung auseinandersetzen sollten. Sie

(Abb. 2.14). Gerade dieser Bestand ist im Land mit

kann Anstoß sein für die Aufstellung kommunaler Ent-

etwa 229.000 Wohnungen bei rund 3,8 Mio. Woh-

wicklungskonzepte, die unterschiedliche Bereiche

nungen insgesamt recht niedrig.

wie Wohnen, Wirtschaft und öffentliche Infrastruktur
umfassen.

45

DIE WOH NUNGS N ACH FR AGE
IN DEN NIEDER SÄCHSISCH EN REGION EN
3.1 Bevölkerungsentwicklung

Wachstumsregionen liegen eng neben

Aktuelle Rückgänge der Einwohnerzahlen stützen

schrumpfenden Gebieten

die zurückhaltenden Annahmen der LTS-Wohnungs-

Von 1990 bis 2005 profitierten die meisten nieder-

prognose des NIW 12 aus dem Jahr 2006. Die Ein-

sächsischen Landkreise und kreisfreien Städte von

wohnerzahl in Niedersachsen hatte demnach im Jahr

Nettozuwanderungen. In einigen Gebieten war sogar

2004 ihren vorläufigen Höchststand erreicht. Die

noch ein ausgeglichenes oder positives Verhältnis von

Achtmillionengrenze wird in absehbarer Zeit nicht

Geborenen zu Gestorbenen zu beobachten. Nur die

wieder durchbrochen werden (Abb. 3.1). Die Gestor-

Stadt Wilhelmshaven und acht weitere Kreise und

benenzahlen überwiegen bei weitem die Geborenen-

Städte in Südostniedersachsen verloren schon in den

zahlen. Gleichzeitig sinkt die Nettozuwanderung

vergangenen 15 Jahren Einwohner. 13 In den Jahren

nach Niedersachsen. Im Jahr 2006 wanderten nur

2006 bis 2020 wird sich das Verhältnis von wachsenden

noch 5.500 Personen mehr zu als ab (Abb. 3.2).

zu schrumpfenden Landkreisen und kreisfreien Städten
umkehren (Abb. 3.5). Dabei bleiben die bisherigen

Für 2020 erwartet die LTS-Wohnungsprognose des

Wachstumsregionen nicht immer die Gewinner. So ver-

NIW noch knapp 7,8 Mio. Menschen in Niedersachsen

lieren laut Prognose die Stadt Hannover und das

(Abb. 3.3). Ursache des prognostizierten Bevölke-

Umland bis 2020 jeweils etwa 10.000 Einwohner. Die

rungsschwunds ist vor allem die stetig steigende Zahl

Nettozuwanderung in die Region Hannover wird den

der Gestorbenen bei nahezu konstanten Geborenen-

Gestorbenenüberschuss bei weitem nicht ausgleichen

zahlen. Diese natürliche Bevölkerungsentwicklung wird

können. Dagegen gewann die Region Hannover vor

nicht mehr durch Nettozuwanderungen kompensiert

allem aufgrund der Zuwanderung von 1990 bis 2005

(Abb. 3.4). Die in der Prognose angenommene durch-

noch mehr als 80.000 neue Bürger hinzu. Ähnliche

schnittliche Nettozuwanderung in Höhe von etwa

Entwicklungen im Zeitablauf sind für den Osnabrücker

15.000 Personen pro Jahr scheint vor dem Hintergrund

Raum zu beobachten. Wanderungssaldo und natür-

der aktuellen Entwicklungen eher optimistisch zu sein.

liche Bevölkerungsentwicklung in Stadt und Land
Osnabrück addierten sich im Zeitraum 1990 bis 2005
zu einem Plus in Höhe von gut 50.000 Personen.
Perspektivisch wird der Raum Osnabrück bis 2020
wahrscheinlich 16.500 Einwohner verlieren.

46

Aktuelle Bevölkerungsentwicklung (2000 – 2006) in Niedersachsen (Abb. 3.1)
Einwohner in Mio.
8,00
7,98
7,96
7,94
7,92
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: NLS

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung (2000 – 2006) in Niedersachsen (Abb. 3.2)
Einwohner
40.000
30.000
20.000
10.000
0
- 10.000
- 20.000
2000

2001

Geborene – Gestorbene

2002

2003

2004

2005

2006

Bevölkerungsentwicklung

Zuzüge – Fortzüge

Datenbasis: NLS

Bevölkerung in Niedersachsen in den Jahren 1970 – 2020 (Abb. 3.3)
Einwohner in Mio.
8,0
7,8

2004

7,6

Prognose

7,4
7,2

1987

7,0
1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2015

2020

Datenbasis: NLS (für die Jahre 1970 – 2005), LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für die Jahre 2006 – 2020)

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung 1970 – 2020 (Abb. 3.4)
Personen
120.000
100.000

Prognose

80.000
60.000
40.000
20.000
0
- 20.000
- 40.000
1970

1975

1980

Gestorbene Geborene Geborene – Gestorbene

1985

1990

Zuzüge – Fortzüge

1995

2000

2005

2010

Bevölkerungsentwicklung

Datenbasis: NLS (für die Jahre 1970 – 2005), LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für die Jahre 2006 – 2020)

47

Wanderungssaldo und natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Jahren 2006 – 2020
in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 3.5)
LK Lüneburg
LK Cloppenburg
LK Vechta
LK Harburg
LK Grafschaft Bentheim
LK Ammerland
LK Emsland
LK Stade
LK Oldenburg
Oldenburg
Emden
LK Leer
LK Wittmund
Braunschweig
LK Rotenburg (Wümme)
LK Aurich
LK Gifhorn
Delmenhorst
LK Diepholz
LK Peine
LK Soltau-Fallingbostel
LK Osterholz
LK Osnabrück
LK Verden
LK Lüchow-Dannenberg
LK Nienburg (Weser)
LK Friesland
LK Celle
LK Uelzen
LK Wesermarsch
Wilhelmshaven
LK Helmstedt
nachrichtlich: Hannover
LK Wolfenbüttel
Wolfsburg
LK Schaumburg
Osnabrück
LK Osterode am Harz
LK Holzminden
LK Hameln-Pyrmont
LK Göttingen
LK Cuxhaven
LK Northeim
Salzgitter
Region Hannover
LK Goslar
LK Hildesheim
-40.000

-30.000

-20.000

-10.000

0

10.000

20.000

30.000
Einwohner

Zuzüge – Fortzüge Geborene – Gestorbene
Datenbasis: LTS-Prognose des NIW, Stand 2006

48

Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungsentwicklung in den Jahren 1990 – 2020
in den niedersächsischen Regionstypen „Städte“, „Umland“ und „ländliche Räume“ (Abb. 3.6)
Index: 2005 = 100
105
Prognose
100

95

90

85
1990

1992

1994

1996

ländliche Räume geringerer Dichte

1998

2000

2002

2004

ländliche Räume höherer Dichte

2006

2008

2010

verdichtetes Umland

2012

2014

2016

2018

2020

kreisfreie Städte

Datenbasis: NLS (für die Jahre 1970 – 2005), LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für die Jahre 2006 – 2020)

Einen Wandel der Bevölkerungsstrukturen macht auch

sogar in Nettoabwanderungen umschlagen. Das

der Landkreis Cuxhaven durch. Vor allem Wanderungs-

Schrumpfungstempo droht sich zu erhöhen. Dagegen

überschüsse waren bis 2005 für ein Einwohnerwachs-

profitierten die Landkreise Göttingen und Hildesheim

tum von gut 13.000 Personen verantwortlich. Bis 2020

von 1990 bis 2005 noch von deutlichen Nettozuwan-

werden die erwarteten Gestorbenenüberschüsse bei

derungen und in der Folge von einem Bevölkerungs-

weitem größer als die prognostizierten Nettozuwande-

zuwachs in Höhe von jeweils zwei Prozent. Laut der

rungen ausfallen. Der Landkreis Cuxhaven wird per

LTS-Wohnungsprognose des NIW werden bis 2020

Saldo bis 2020 gut 15.000 Einwohner (7 %) einbüßen.

nun auch in diesen Landkreisen fünf bzw. sieben

Eine leicht positive Entwicklung zeichnet sich dagegen

Prozent weniger Menschen leben.

in Braunschweig ab. Von 1990 bis 2005 sank die Zahl
der Einwohner der Stadt zwar noch um fünf Prozent.

Erweitertes Umland mit konstanten Einwohnerzahlen

Trotz zunehmenden Gestorbenenüberschusses pro-

Einzig die ländlichen Räume höherer Dichte werden

fitiert Braunschweig bis 2020 jedoch von Nettozuwan-

im Jahr 2020 so viele Einwohner zählen wie 2006

derungen in beträchtlicher Höhe, so dass die Bevöl-

(Abb. 3.6). Sowohl die höher verdichteten Umland-

kerungszahl in den nächsten Jahren beinahe konstant

kreise (-3,7 %) und kreisfreien Städte (-4,4 %) als

bleiben wird.

auch die peripheren, gering verdichteten Landkreise
(-4,6 %) werden mit deutlich geringeren Einwohner-

Zu den wachsenden Regionen zählen nach wie vor die

zahlen umgehen müssen. Die Entwicklungen im

südlich von Hamburg gelegenen Landkreise Lüneburg,

verdichteten Umland wiegen am schwersten, weil in

Harburg und Stade mit mehr als 30.000 zusätzlichen

diesen Landkreisen 42 % aller niedersächsischen Ein-

Einwohnern (5 %). Westniedersachsen bleibt das Wachs- wohner leben. Von den gut 200.000 Personen, die
tumszentrum in Niedersachsen mit mehr als 50.000

niedersachsenweit im Jahr 2020 gegenüber heute

zusätzlichen Einwohnern. Dabei erfahren einzig die

fehlen werden, kommen mit 120.000 Personen mehr

Landkreise Cloppenburg und Vechta auch Geburten-

als die Hälfte aus den verdichteten Umlandkreisen.

überschüsse. Die Landkreise Grafschaft Bentheim,
Emsland, Oldenburg und Ammerland, sowie die Stadt

Die Entwicklungstrends sehen allerdings für alle

Oldenburg wachsen allein aufgrund der hohen er-

Gebietstypen einen längerfristigen Bevölkerungsrück-

warteten Zuwanderung.

gang voraus (Abb. 3.7). Nur dadurch, dass zunächst

Die Landkreise im Südosten Niedersachsens bleiben

Dichte noch steigt, erreichen diese Landkreise im Jahr

die Einwohnerzahl in den ländlichen Räumen höherer
die bevölkerungspolitischen Sorgenkinder. In Osterode, 2020 fast den heutigen Besatz. Vor allem die steigende
Goslar, Holzminden, Northeim und Helmstedt sowie

Zahl der Sterbefälle führt in den kreisfreien Städten

den Städten Salzgitter und Wolfsburg werden wie

zu immer stärkeren Rückgängen. Auch im verdichteten

schon in den letzten 15 Jahren die Einwohnerzahlen

Umland federn die Nettozuwanderungen die größer

abnehmen. Bisherige Nettozuwanderungen werden

werdende Zahl der Sterbefälle immer weniger ab.

49

Wanderungssaldo und natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Jahren 1990 – 2020 in den
niedersächsischen Regionstypen „Städte“, „Umland“ und „ländliche Räume“ (Abb. 3.7)
kreisfreie Städte
Personen

Prognose

12.000
9.000
6.000
3.000
0
-3.000
- 6.000
- 9.000
1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

verdichtetes Umland
Personen

Prognose

50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
-20.000
1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

ländliche Räume höherer Dichte
Personen

Prognose

50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
-20.000
1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

ländliche Räume geringerer Dichte
Personen

Prognose

15.000
12.000
9.000
6.000
3.000
0
-3.000
- 6.000
1990

1995

2000

Gestorbene Geborene Geborene – Gestorbene

2005

2010

Zuzüge – Fortzüge

2015

Bevölkerungsentwicklung

Datenbasis: NLS (für die Jahre 1970 – 2005), LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für die Jahre 2006 – 2020)

50

2020

Haushaltsstruktur in Niedersachsen in den Jahren 2005 und 2020 (Abb. 3.8)
100 %

4,2

80 %

11,2
12,8

3,6
9,5
11,7

40 %

34,6

36,8

20 %

37,2

38,5

2005

2020

60 %

0%

Ein-Personenhaushalte Zwei-Personenhaushalte Drei-Personenhaushalte
Vier-Personenhaushalte Fünf- und mehr-Personenhaushalte
Datenbasis: NLS (für das Jahr 2005) LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für das Jahr 2020)

3.2 Haushaltsentwicklung

Die Dekade 1995 bis 2005 war im größten Teil Nieder-

Entscheidend für die Wohnungsnachfrage ist die Zahl

sachsens von Zuwächsen bei den Haushaltszahlen

und Struktur der Haushalte. Im Jahre 2005 lebten in

geprägt – allen voran die Region Hannover mit einem

Niedersachsen 8 Mio. Menschen in knapp 3,8 Mio.

Plus in Höhe von 28.100 Haushalten (5 %). Nur die

Haushalten. Jeweils 4 Mio. Niedersachsen wohnten in

Landkreise Goslar, Göttingen und Osterode sowie die

kleinen Haushalten mit ein oder zwei Personen und

Städte Salzgitter, Braunschweig, Wolfsburg und Wil-

in großen Haushalten mit drei und mehr Personen. Die

helmshaven verloren schon innerhalb dieses Zeitraums

kleinen Haushalte beanspruchten mehr als zwei Drittel

zusammen gut 11.000 Haushalte (2 %). Die gemein-

aller Wohnungen (Abb. 3.8). Bis 2020 wird die Zahl

descharfe Betrachtung zeigt, dass insgesamt 376.400

derer, die allein oder zu zweit in einem Haushalt leben,

Haushalte hinzugekommen sind – bei 33.600 Abgängen.

auf knapp 4,3 Mio. Personen steigen. Diese 55 %

Bis 2020 erwartet die LTS-Haushaltsprognose des NIW

der Gesamtbevölkerung werden dann einen Anteil an

etwa 160.000 neue Haushalte in den bevölkerungs-

der Gesamthaushaltszahl in Höhe von 75 % erreichen.

dynamischen Städten und Gemeinden. Dem stehen

Verantwortlich für die durchschnittliche Verkleinerung

allerdings fast 109.000 Abgänge in den schrumpfenden

der Haushalte ist vor allem die Alterung der Bevölke-

Gebieten gegenüber. 14

rung. Aber auch die gewollte oder ungewollte Singularisierung der anderen Altersgruppen trägt dazu bei.

Das südliche Hamburger Umland (Landkreise Harburg,
Lüneburg und Stade) und die westniedersächsischen

Die unterschiedliche Entwicklungsdynamik kleiner

Landkreise Emsland, Grafschaft Bentheim, Cloppen-

und großer Haushalte wird in Abbildung 3.9 deutlich.

burg, Vechta, Ammerland und Oldenburg profitieren

In fast allen Gebietstypen nimmt die Zahl der Ein- und

am meisten vom Haushaltswachstum. Auch im Land-

Zwei-Personenhaushalte kontinuierlich zu, während

kreis Osnabrück bleibt das Haushaltswachstum noch

die Zahl der größeren Haushalte durchgängig zurück-

erhalten, obwohl die Bevölkerung schon zurückgeht.

geht. Im Gegensatz zur Einwohnerzahl werden damit

Die Landkreise Hildesheim, Cuxhaven, Schaumburg,

die Haushaltszahlen per Saldo in vielen Regionen

Uelzen, Wolfenbüttel, Northeim und Hameln-Pyrmont

noch leicht ansteigen (Abb. 3.9 und 3.10). Die stärks-

sowie die Städte Osnabrück und Hannover müssen

ten Zuwächse sind in den ländlichen Räumen höherer

sich bis 2020 der Prognose zufolge erstmals auf zurück

Dichte zu beobachten, während die kreisfreien Städte

gehende Haushaltszahlen einstellen.

bis 2020 von abnehmenden Haushaltszahlen ausgehen
müssen. Zwar wächst die Zahl kleiner Haushalte am

Die regionale Differenzierung der Wachstumsbedingun-

stärksten in den ländlichen Räumen – sowohl höherer

gen in Niedersachsen setzt sich bei noch kleinräumigerer

als auch geringerer Dichte. Allerdings verlieren die

Betrachtung fort. Per Saldo wachsende oder schrump-

peripheren Gebiete auch am deutlichsten große Haus-

fende Landkreise enthalten jeweils Gemeinden, deren

halte. Damit findet die günstigste Entwicklung ein-

Entwicklung entgegengesetzt verläuft (Abb. 3.11). Bei-

deutig im zweiten Ring um die Wachstumszentren statt.

spielsweise finden sich in den hochdynamischen Land-

51

Entwicklung der Haushaltszahlen in den Jahren 2005 – 2020 in den niedersächsischen Regionstypen
„Städte“, „Umland“ und „ländliche Räume“ (Abb. 3.9)
alle Haushalte

1- + 2-Personenhaushalte

Index: 2005 = 100

110

110

105

105

100

100

95

95
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2006

2008

Index: 2005 = 100

2010

3++ -Personenhaushalte

2012

2014

2016

2018

2020

2016

2018

2020

Index: 2005 = 100

100

95

90

85
2006

2008

2010

2012

2014

ländliche Räume geringerer Dichte
ländliche Räume höherer Dichte
verdichtetes Umland
kreisfreie Städte
Datenbasis: LTS-Prognose des NIW, Stand 2006

kreisen Emsland, Lüneburg und Cloppenburg Gemein-

In den Landkreisen Goslar, Northeim, Holzminden und

den, die bis 2020 schrumpfen werden. Die Region

Osterode werden sich in allen Gemeinden bis 2020 die

Hannover ist ein besonderes Beispiel für intraregionale

Haushaltszahlen verringern. In diesen Gebieten ist daher

Differenzierung. Sie gewinnt per Saldo 3.000 Haushalte

mit einem flächendeckenden Rückgang der Wohnungs-

bis 2020 hinzu. Der Saldo entsteht aus einigen wach-

nachfrage zu rechnen.

senden Gemeinden mit 12.000 neuen Haushalten und
schrumpfenden Kommunen mit einem Minus von
9.000 Haushalten. Der Landkreis Göttingen dagegen
ist ein Beispiel für eine schrumpfende Region (-2.300
Haushalte). Auch hier gibt es jedoch eine Reihe von
Gemeinden mit positiver (insgesamt +6.900 Haushalte)
und anderen mit negativer Entwicklung (-9.200 Haushalte).

52

Haushaltszuwächse bzw- abnahmen in den Jahren 1995 – 2005 und 2006 – 2020
in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 3.10)
Region Hannover
LK Emsland
LK Osnabrück
LK Diepholz
LK Harburg
LK Rotenburg (Wümme)
LK Hildesheim
LK Lüneburg
LK Cloppenburg
LK Vechta
LK Gifhorn
LK Aurich
LK Leer
LK Stade
LK Verden
LK Cuxhaven
LK Grafschaft Bentheim
Oldenburg
LK Nienburg (Weser)
LK Soltau-Fallingbostel
LK Ammerland
LK Celle
LK Oldenburg
LK Osterholz
LK Schaumburg
LK Peine
LK Uelzen
LK Friesland
nachrichtlich: Hannover
LK Wolfenbüttel
Osnabrück
LK Wittmund
LK Northeim
LK Hameln-Pyrmont
LK Lüchow-Dannenberg
LK Wesermarsch
Emden
Delmenhorst
LK Holzminden
LK Helmstedt
Wilhelmshaven
LK Osterode am Harz
Wolfsburg
Braunschweig
LK Göttingen
Salzgitter
LK Goslar
-10.000

0

10.000

20.000

30.000
Haushalte

1995 – 2005 2006 – 2020
Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH (für die Jahre 1995 – 2005), LTS-Prognose des NIW, Stand 2006 (für die Jahre 2006 – 2020)

53

Haushaltszuwächse und -verluste 2006 – 2020 in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 3.11)
LK Harburg
LK Emsland
LK Lüneburg
LK Cloppenburg
LK Vechta
LK Osnabrück
LK Stade
LK Ammerland
LK Grafschaft Bentheim
LK Oldenburg
LK Aurich
LK Leer
LK Diepholz
LK Gifhorn
Oldenburg
LK Rotenburg (Wümme)
Region Hannover
LK Verden
LK Osterholz
LK Peine
LK Wittmund
LK Soltau-Fallingbostel
Emden
LK Celle
Braunschweig
LK Friesland
Delmenhorst
LK Nienburg (Weser)
LK Wesermarsch
LK Uelzen
LK Lüchow-Dannenberg
LK Schaumburg
LK Cuxhaven
LK Wolfenbüttel
LK Göttingen
Wilhelmshaven
LK Helmstedt
LK Hameln-Pyrmont
Wolfsburg
LK Osterode am Harz
LK Holzminden
Osnabrück
LK Hildesheim
nachrichtlich: Hannover
LK Northeim
Salzgitter
LK Goslar

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000
Haushalte

Gemeinden mit HH.-Zuwächsen
Datenbasis: LTS-Prognose des NIW, Stand 2006

54

Gemeinden mit HH.-Verlusten

Haushaltsentwicklung

3.3 Eigenpotenziale der
Wohnungsversorgung

Regionales Kaufkraftgefüge konstant
Mit durchschnittlich 37.244 EUR stand den Haushalten

Aus den Bevölkerungs- und Haushaltszahlen kann die

in Niedersachsen im Jahr 2006 etwas mehr Kaufkraft

Quantität der zukünftigen potenziellen Nachfrage

für Konsum- und Wohnzwecke zur Verfügung als

nach Wohnraum abgeleitet werden. Zur Bestimmung

im Jahr zuvor. Die Spanne reichte von 29.200 EUR in

der konkreten Zahlen wird vereinfachend angenom-

Wilhelmshaven bis gut 47.000 EUR im Landkreis

men, dass jeder Haushalt eine Wohnung beansprucht.

Harburg.

Dabei gilt die Definition, wer zusammen lebt und wirtschaftet, bildet einen Haushalt. Die amtliche Statistik

Hohe Kaufkraftkennziffern waren im Umland der

wie auch Informationsangebote privater Unternehmen

größeren Städte, in den Landkreisen entlang der Ver-

weisen tatsächlich existierende Haushalte aus. Die

kehrsader A1 und rund um die VW-Stadt Wolfsburg

Qualität und Individualität der Wohnungsnachfrage –

zu finden (Abb. 3.12). Dieses regionale Muster ist über

die Leistungsfähigkeit (das Eigenpotenzial) der Haus-

die Jahre sehr stabil. Mit Kaufkraftsteigerungen in

halte – hängt von der wirtschaftlichen Ausstattung der

Höhe von drei Prozent und mehr profitierten die Haus-

Haushaltsmitglieder ab.

halte in den Landkreisen Osterholz, Harburg, Cuxhaven,
Rotenburg (Wümme), Stade, Vechta und Osnabrück

Zur Abschätzung der Eigenpotenziale der Wohnungs-

im Jahr 2006 von spürbaren Einkommenszuwächsen –

versorgung dienen der LTS die Indikatoren Haushalts-

bei einer Teuerungsrate in Höhe von 1,8 %. In allen

kaufkraft und Sozialindikator. Als Niveauindikator

anderen Landkreisen und Städten konnte die allgemeine

misst die Haushaltskaufkraft das Einkommen, über das

Preissteigerung durch die Kaufkraftzuwächse gerade

die Haushalte im Durchschnitt pro Jahr für Konsum-

ausgeglichen werden. In den Landkreisen Holzminden,

zwecke – einschließlich der Ausgaben für das Wohnen –

Hameln-Pyrmont, Lüchow-Dannenberg und Hildes-

verfügen. Berücksichtigt werden dabei Transfereinkom- heim traten sogar deutliche Realeinkommensverluste
men wie Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld oder

in Höhe von drei Prozent und mehr auf.

Sozialhilfe.
Die LTS beobachtet die Haushaltskaufkraft in NiederAls ergänzender Strukturindikator zeigt der Sozialindi-

sachsen seit 1996. Seitdem erreichten jedes Jahr die

kator den Teil der Bevölkerung in den niedersächsischen

Landkreise Harburg, Vechta und Gifhorn Spitzenwerte.

Regionen, der auf staatliche Unterstützungsleistungen

Die Städte Wilhelmshaven, Osnabrück, Emden und

angewiesen ist. Damit gibt er einen Hinweis auf den

Oldenburg bildeten jeweils die Schlusslichter im Haus-

Teil der Menschen, die ihren Lebensunterhalt mit ver-

haltskaufkraftranking. Mit aktuellen Kaufkraftwerten

gleichsweise geringen Mitteln bestreiten müssen. Sie

von deutlich mehr als 40.000 EUR nahm die Kaufkraft

sind in der Regel auf Wohnungen im unteren Preisseg-

in Wolfsburg sowie in den Landkreisen Oldenburg,

ment bzw. auf geförderten Wohnraum angewiesen.

Ammerland und Stade von hohem Niveau aus noch zu.
In Abbildung 3.13 wird stellvertretend für diese Gebiete

55

Haushaltskaufkraft 2006 (Abb. 3.12)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Soltau-Fallingbostel

LK Uelzen

LK Lüchow-Dannenberg

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Kaufkraft je Haushalt in EUR/Jahr
29.100 bis unter 34.300 34.300 bis unter 35.500 35.500 bis unter 37.700 37.700 bis unter 40.600 40.600 bis unter 47.100
Niedersachsen: 37.244

Landeshauptstadt Hannover: 31.640

Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH

56

Haushaltskaufkraft in ausgewählten Landkreisen und kreisfreien Städten von 1996 – 2006 (Abb. 3.13)
EUR / Jahr
42.000

LK Stade

41.000

40.000

LK Diepholz

39.000

38.000

37.000

LK Lüneburg

36.000

35.000

LK Northeim

34.000

33.000

32.000

31.000
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH

die Entwicklung im Landkreis Stade dargestellt. Der

Günstige Preis-Einkommens-Verhältnisse

Landkreis Lüneburg schaffte den Sprung von Platz 27

an der Peripherie

auf Platz 21 und damit aus dem hinteren ins vordere

Gebietsweise unterschiedliche Einkommensniveaus

Mittelfeld. Der Landkreis Wolfenbüttel verbesserte

gewinnen noch an Aussagekraft, wenn die ebenfalls

sich von Platz 21 auf Platz 13.

regional differenzierten Preisniveaus für Wohnraum

Die Kaufkraftposition der Landkreise Diepholz, Roten-

Verknüpfung von Kaufpreisen für Einfamilienhäuser

burg/Wümme, Emsland, Nienburg und Northeim

(Kapitel 2.1) und Kaufkraft. Ohne Berücksichtigung

verschlechterte sich im niedersächsischen Vergleich.

verschiedener Finanzierungsformen und Zinseffekte

berücksichtigt werden. Dies geschieht durch die

Insbesondere der jetzt Elftplatzierte Landkreis Diepholz

kann diese Relation als Anzahl der Jahreseinkommen

gab acht Plätze ab, Nienburg rutschte von Rang 12

verstanden werden, die für den Kauf eines Eigenheims

auf die aktuelle Position 24 und Northeim verlor seine

aufgewendet werden müssen. In der Spitze sind dies

Position im Mittelfeld (von Platz 23 auf Platz 30).

in den großen niedersächsischen Städten mit geringen
Kaufkraftwerten fünf bis fast neun Jahressalärs (Abb.
3.14). In den peripheren Lagen mit geringerer Kaufkraft aber auch sehr niedrigen Hauspreisen wie auch in
den kaufkräftigeren Landkreisen Vechta, Cloppenburg
und Emsland kommen Kaufwillige mit etwa drei Jahreseinkommen aus. Für die meisten Gebietseinheiten
ergibt sich ein Wert nahe dem Niedersachsendurchschnitt in Höhe von 3,8 Jahreseinkommen.

57

Verhältnis von Einfamilienhauskaufpreis zu Haushaltskaufkraft 2006 (Abb. 3.14)
Osnabrück
nachrichtlich: Hannover
Braunschweig
Region Hannover
Oldenburg
LK Lüneburg

Niedersachsen

LK Emsland
LK Vechta
LK Leer
LK Osterode am Harz
LK Wesermarsch
LK Cuxhaven
LK Cloppenburg
LK Aurich
LK Holzminden
LK Lüchow-Dannenberg

0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

Jahreseinkommen

Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH, OGA

Sozialindikator 1996 – 2006 (Abb. 3.15)
%
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

bis 2004: Anteil der Empfänger von Sozial- und Arbeitslosenhilfe sowie Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz an allen Einwohnern
ab 2005: Anteil der Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten
Datenbasis: NLS (für die Jahre 1996 – 2004), BA (für die Jahre 2005 – 2006), GfK-GeoMarketing GmbH

58

Sozialindikator in den Jahren 2005 und 2006 (Abb. 3.16)
LK Osterholz
LK Harburg
LK Osnabrück
LK Vechta
LK Ammerland
LK Emsland
LK Verden
LK Rotenburg (Wümme)
LK Grafschaft Bentheim
LK Diepholz
LK Oldenburg
Wolfsburg
LK Göttingen
LK Gifhorn
LK Cloppenburg
LK Soltau-Fallingbostel
LK Wolfenbüttel
LK Peine
Osnabrück
LK Friesland
LK Nienburg (Weser)
LK Stade
LK Cuxhaven
Niedersachsen
LK Hildesheim
LK Schaumburg
LK Northeim
LK Osterode am Harz
LK Lüneburg
LK Uelzen
LK Wesermarsch
LK Leer
LK Wittmund
LK Goslar
LK Helmstedt
LK Celle
LK Holzminden
Region Hannover
Braunschweig
LK Aurich
LK Hameln-Pyrmont
Oldenburg
Emden
Salzgitter
LK Lüchow-Dannenberg
nachrichtlich: Hannover
Wilhelmshaven
Delmenhorst
0

2

4

6

8

10

12

14

16

%

2006 2005
Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH, BA-Regionaldirektion NDS-HB

59

Der Sozialindikator wird sich in den nächsten 3 Jahren … (Abb. 3.17)
%
70
60
50
40
30
20
10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte ländliche Räume höherer Dichte verdichtetes Umland kreisfreie Städte
Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Neuer Sozialindikator bestätigt bisherige

Insgesamt setzt sich die steigende Tendenz fort. Von

regionale Muster

5,8 % im Jahr 2001 stieg der Sozialindikator in Nieder-

Mit dem Sozialindikator erfasste die LTS bis 2004 den

sachsen zunächst bis auf 6,7 % in 2004. Nach neuer

Anteil der Bezieher von Arbeitslosenhilfe, Hilfe zum

Definition ergab sich für 2005 ein Indikatorwert

Lebensunterhalt und von Regelleistungen nach dem

in Höhe von 9,1 % (Abb. 3.15). Im Jahr 2006 wurde

Asylbewerberleistungsgesetz an der Bevölkerung

schließlich ein Niveau in Höhe von 9,7 % erreicht.

insgesamt. Die zum 1. Januar 2005 in Kraft getretenen

Die Datenqualität nach der Rechtsumstellung verbessert

Reformen in der Sozialhilfe und der Arbeitsmarktpolitik

sich nur langsam. Beispielsweise liegen für 2005 keine

machten eine neue Ermittlung des Sozialindikators

plausiblen Gemeindedaten vor. Ein erster Zeitvergleich

erforderlich. Maßgeblich für den neuen Sozialindikator

ist daher nur auf Kreisebene und damit auch für die

ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaften. Sie bezeichnen

Region nicht aber für die Landeshauptstadt Hannover

Personen, die im selben Haushalt leben, gemeinsam

möglich.

wirtschaften und unter denen mindestens ein erwerbsfähiger Hilfebedürftiger sein muss. 15 Regional ver-

Die geringsten Indikatorwerte waren 2006 wie auch

gleichbar werden die Werte durch die Relation zur

vor der Rechtsumstellung in Nordwestniedersachsen

jeweiligen Haushaltszahl. D. h. der Anteil der Bedarfs-

und zwischen Bremen und Hamburg zu beobachten.

gemeinschaften an allen Haushalten bildet den neuen

Auch die Landkreise Gifhorn, Peine und Wolfenbüttel

Sozialindikator.

sowie die Stadt Wolfsburg wiesen eine geringe Sozialbelastung auf (Abb. 3.18). Weniger als sieben Bedarfsgemeinschaften gemessen an 100 Haushalten waren
2006 ebenso wie 2005 in den Landkreisen Osterholz,
Harburg, Osnabrück und Vechta zu beobachten. Am
anderen Ende der Skala finden sich die Städte Delmenhorst, Hannover, Salzgitter, Emden und Oldenburg mit
Werten von 12 bis 16 % (Abb. 3.16).
Nach Einschätzung der Befragungsteilnehmer des LTSWohnungsmarktbarometers 2007 wird sich der Sozialindikator in den nächsten drei Jahren weiter erhöhen
(Abb. 3.17). Nur in den kreisfreien Städten geht jeweils
die Hälfte der Befragten davon aus, dass sich der
Indikatorwert erhöht oder gleich bleibt. Eine zukünftig
sinkende Sozialbelastung kann sich die große Mehrheit
der Befragten in allen Regionen nicht vorstellen.

60

Sozialindikator 2006 (Abb. 3.18)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Anteil Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II) an allen Haushalten in %
6,2 bis unter 7,8 7,8 bis unter 9,2 9,2 bis unter 10,3 10,3 bis unter 11,1 11,1 bis unter 16,0
Niedersachsen: 9,7

Landeshauptstadt Hannover: 13,3

Datenbasis: GfK-GeoMarketing GmbH, BA-Regionaldirektion NDS-HB

61

3.4 Wirtschaftliche Dynamik

losigkeit war 2006 vor allem auf den Ausbau sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung zurückzuführen.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Nach wie vor liegt die Arbeitslosenquote in Ostdeutsch-

stark verbessert

land (17,3 %) deutlich über dem westdeutschen Wert

Das Jahr 2006 war durch einen kräftigen konjunktu-

(9,1 %). Nachdem die deutsche Inflationsrate in der

rellen Aufschwung geprägt. Die Stimmung in der

ersten Jahreshälfte 2006 auch aufgrund des zunächst

deutschen Wirtschaft stieg im Jahresverlauf stark an

gestiegenen Ölpreises um 2,0 % pendelte, ging sie im

und erreichte gegen Jahresende den höchsten Stand

Zuge des Ölpreisverfalls im weiteren Jahresverlauf bis

seit der Wiedervereinigung. 17 Das Wachstum des

auf 1,4 % im Dezember zurück. Im Jahresdurchschnitt

realen Bruttoinlandsprodukts beschleunigte sich in

2006 lag die Teuerungsrate bei 1,7 %.

Deutschland auf 2,9 % (Berechungsstand: August
2007). Dies war die höchste Zuwachsrate seit dem

Deutscher Wohnungsbau mit Zuwächsen

Boomjahr 2000. Anders als in den Vorjahren kamen

Die deutsche Bauwirtschaft erlebte im Jahr 2006 einen

die maßgeblichen Wachstumsimpulse im Jahr 2006

kräftigen Aufschwung, der einerseits auf die positive

von der Binnennachfrage. Hierzu trug die kräftige

konjunkturelle Grundtendenz, andererseits auf Sonder-

Ausweitung der Ausrüstungsinvestitionen bei, aber

faktoren zurückzuführen war. Nachdem die gesamten

auch das starke Wachstum der Bauinvestitionen. Sie

Bauinvestitionen 2005 noch um 3,6 % zurückgegangen

konnten erstmals seit 1999 wieder zulegen. Der pri-

waren, kam es im vergangenen Jahr zu einer starken

vate Konsum zog nach vier sehr schwachen Jahren

Expansion um rund 3,5 %. Maßgeblich hierfür waren

wieder an. Mitverantwortlich dafür war die zu Jahres-

die Zuwächse im gewerblichen Bau. Die Unternehmen

beginn 2007 in Kraft getretene Mehrwertsteuer-

investierten angesichts zunehmend ausgelasteter

erhöhung, in deren Vorfeld die Verbraucher Ausgaben

Kapazitäten nicht nur in Maschinen, sondern verstärkt

in das Jahr 2006 vorgezogen hatten. Angesichts

auch in kapazitätserweiternde Wirtschaftsbauten.

einer mäßigen Einkommensentwicklung blieben die

Auch der Wohnungsbau konnte kräftig zulegen, da

Zuwächse beim Konsum aber verhalten. Vor dem

die wegen der Abschaffung der Eigenheimzulage noch

Hintergrund einer weiter florierenden Weltwirtschaft

in 2005 gestellten Bauanträge abgearbeitet wurden.

und einer verbesserten Wettbewerbsfähigkeit der

Zudem wurden viele Bauvorhaben wegen der Mehr-

deutschen Unternehmen stiegen die Exporte auf ein

wertsteuererhöhung in das Jahr 2006 vorgezogen.

neues Rekordhoch.
Niedersachsen entwickelt sich weiter im Bundestrend

62

Die positive konjunkturelle Grundtendenz schlug sich

Auch die niedersächsische Wirtschaft wuchs im Jahr

auch am deutschen Arbeitsmarkt nieder. Die Zahl

2006 deutlich. Die gesamtwirtschaftliche Leistung

der Arbeitslosen sank im Jahresdurchschnitt um rund

stieg im Vergleich zu 2005 um 2,6 % (Berechnungs-

375.000 auf 4,49 Mio., die Arbeitslosenquote ging

stand: März 2007). Die wirtschaftliche Entwicklung

von 11,7 auf 10,8 % zurück. Der Rückgang der Arbeits-

Niedersachsens entsprach damit dem Bundesdurch-

schnitt und dem Durchschnitt der westlichen Bundes-

schen Wirtschaft hervorragend, die Weltwirtschaft

länder. Einen positiven Beitrag dazu leistete wie

zeigt sich robust und die Auftragseingänge aus dem

bereits im Vorjahr vor allem das Verarbeitende Gewerbe.

Ausland florieren. Zudem schlägt sich der Aufschwung

Insbesondere die Metallindustrie sowie die Bereiche

immer stärker am Arbeitsmarkt nieder. Dies sollte

Maschinenbau und Fahrzeugbau verzeichneten deut-

den privaten Konsum im zweiten Halbjahr unterstüt-

lich höhere Umsätze als in 2005. Dabei hat in erster

zen. Insgesamt wird das reale Bruttoinlandsprodukt

Linie die stärkere Binnennachfrage die Auftragslage

in Deutschland in 2007 voraussichtlich um rund 2,7 %

verbessert. Die konjunkturelle Belebung wirkte sich

wachsen. Belastende Faktoren für die weitere Zukunft

auch positiv auf den niedersächsischen Arbeitsmarkt

können erneute Ölpreissteigerungen, Euro-Aufwer-

aus. Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote in

tungen gegenüber dem Dollar und Zinserhöhungen

Höhe von 10,5 % lag 2006 zwar leicht über dem

sein. Derzeit verschlechtern sich die Finanzierungsbe-

westdeutschen Durchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahr

dingungen weltweit. Dadurch werden auch die Welt-

(13,0 %) konnte aber eine deutliche Verbesserung

konjunktur und mit ihr die deutschen Exporte etwas

der Arbeitsmarktsituation festgestellt werden. Die

gebremst, dennoch wird das deutsche BIP-Wachstum

Verbraucherpreise stiegen 2006 in Niedersachsen mit

2008 deutlich über der Zwei-Prozentmarke liegen.

1,4 % in geringerem Maß als in Deutschland insgesamt.
Auch in Niedersachsen ist mit einer Fortsetzung der
Die Umsätze in der Bauwirtschaft stiegen in Nieder-

positiven Entwicklung des vergangenen Jahres zu

sachsen nicht so deutlich wie auf Bundesebene.

rechnen. Das niedersächsische Bruttoinlandsprodukt

Dennoch konnten die Bauunternehmer erstmals seit

wird 2007 voraussichtlich um 2,4 % und damit etwas

längerer Zeit wieder mehr Aufträge verbuchen als

schwächer als in Deutschland wachsen.

im Jahr zuvor. Allerdings ist allein der gewerbliche Bau
für diese positive Entwicklung verantwortlich. Da-

Arbeitsmarktlage in Niedersachsen

gegen mussten sowohl der Wohnungsbau als auch der

deutlich entspannter

öffentliche Bau / Straßenbau erneut Umsatzeinbußen

Im Jahresdurchschnitt 2006 waren in Niedersachsen

verkraften.

rund 417.800 Menschen oder 11,8 % der abhängigen
zivilen Erwerbspersonen ohne Arbeit. Ihre Zahl hat

Kräftiges Wachstum in 2007 und 2008

sich damit deutlich um neun Prozent gegenüber 2005

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands

verringert. Diese positive Entwicklung spiegelt sich

wird auch 2007 sehr freundlich bleiben. Zwar zeigt

auch in der Stimmung der durch das LTS-Wohnungs-

sich immer deutlicher, dass die Sondereffekte in der

marktbarometer befragten wohnungswirtschaftlichen

Bauwirtschaft auslaufen, und dass sich der private

Akteure wider. Noch vor einem Jahr hat die große

Konsum zur Jahresmitte aufgrund der dämpfenden

Mehrheit aller Befragten befürchtet, dass die Arbeits-

Wirkung der Mehrwertsteuererhöhung noch nicht

losenzahlen steigen werden bzw. bestenfalls unverän-

erholt hat. Allerdings bleibt die Stimmung in der deut-

dert bleiben. Dies galt mehr oder weniger für ländliche

63

Die Arbeitslosenzahl wird sich in den nächsten 3 Jahren … (Abb. 3.19)
%
70
60
50
40
30
20
10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte ländliche Räume höherer Dichte verdichtetes Umland kreisfreie Städte
Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2007

Räume wie auch für Städte und Umlandregionen.

nahme davon bildet vor allem der Landkreis Leer,

Anfang 2007 sind dagegen 60 % aller Befragten, die

der zwar die elfthöchste Arbeitslosenquote verzeich-

Aussagen für kreisfreie Städte trafen, davon überzeugt,

net, der aber zusammen mit der Grafschaft Bentheim

dass sich die Arbeitslosenzahlen in den nächsten

(+ 4,8 %) derzeit von der mit Abstand höchsten

drei Jahren verringern werden. Nur noch ein Zehntel

Beschäftigungsdynamik (+ 4,1 %) aller niedersäch-

geht von steigenden Zahlen aus. Für die ländlichen

sischen Gebietseinheiten profitiert. Die höchsten

Räume höherer Dichte fällt das Befragungsergebnis

Abgänge von Beschäftigungsverhältnissen mussten

ähnlich aus. In den Umlandregionen gehen die Ex-

dagegen die Landkreise Holzminden (-2,4 %) und

perten zu gleichen Teilen von stagnierenden oder

Gifhorn (-2,3 %) sowie die Stadt Wilhelmshaven

sinkenden Arbeitslosenzahlen aus. Nur neun Prozent

(-2,1 %) verkraften.

dieser Gruppe befürchtet schlechtere Arbeitsmarktdaten. Auch für die peripheren Lagen geringerer Dich-

Niedersachsenweit bieten die acht einwohnerstärksten

te wird eher eine Verbesserung als eine Verschlech-

Städte Hannover, Braunschweig, Osnabrück, Olden-

terung der Situation erwartet (Abb. 3.19).

burg, Göttingen, Wolfsburg, Salzgitter und Hildesheim
zusammen ein Drittel aller sozialversicherungspflich-

Regionale Disparitäten bleiben jedoch bestehen (Abb.

tigen Arbeitsplätze an. Allein in Hannover, Braun-

3.20). Die Spanne der Arbeitslosenquoten reicht von

schweig und Wolfsburg findet ein Fünftel aller nieder-

sieben Prozent im Landkreis Vechta bis 17 % im Land-

sächsischen Beschäftigten den Arbeitgeber. Im Ver-

kreis Lüchow-Dannenberg und in Emden. Von Arbeits-

gleich aller Landkreise bietet das Hannoversche

losenquoten deutlich unterhalb des Landesdurch-

Umland mit rund 150.000 die meisten sozialversiche-

schnitts und damit vergleichsweise wenigen Arbeits-

rungspflichtigen Arbeitsplätze. Es folgen die Land-

marktproblemen profitierten die Landkreise im süd-

kreise Emsland und Osnabrück (beide gut 92.000) mit

lichen Hamburger, im Bremer und im Osnabrücker

größeren Arbeitgebern in Lingen, Papenburg und Mep-

Umland sowie im Emsland. Hier stieg auch jeweils die

pen sowie in Melle, Georgsmarienhütte und Bramsche.

Beschäftigtenzahl. Vermittlungsintensiv blieb dagegen
die Arbeit bei den Jobagenturen in den kreisfreien
Städten mit Ausnahme Wolfsburgs sowie in peripheren
Lagen, d. h. in weiten Teilen Südostniedersachsens
und in den küstennahen Landkreisen Aurich, Wittmund
und Leer.
Im Großen und Ganzen gilt, dass eine niedrige Arbeitslosigkeit mit steigenden Beschäftigtenzahlen einhergeht und umgekehrt hohe Arbeitslosenquoten von
sinkender Beschäftigung begleitet werden. Eine Aus-

64

Arbeitsmarkt 2006 (Abb. 3.20)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven

LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich
LK Friesland
Emden

Mecklenburg-Vorpommern
LK Wesermarsch

Oldenburg

LK Harburg

LK Rotenburg (Wümme)

LK Osterholz

LK Ammerland

LK Leer

LK Lüneburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst

LK Oldenburg

LK Verden

LK Uelzen
LK Soltau-Fallingbostel

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Diepholz

LK Vechta
LK Grafschaft Bentheim

LK Lüchow-Dannenberg

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Gifhorn

LK Osnabrück

Region Hannover

LK Peine

LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg

LK Hameln-Pyrmont LK Hildesheim

LK Holzminden

Braunschweig LK Helmstedt

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen
LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

Arbeitslosenquoten* 2006 in %
7,0 bis 9,4 9,4 bis 11,5 11,5 bis 12,5 12,5 bis 13,9 13,9 bis 17,0
Niedersachsen: 11,8

Landeshauptstadt Hannover: 16,1

*Die Arbeitslosenquote ist definiert als Anteil der jahresdurchschnittlichen Zahl aller Arbeitslosen an den abhängigen
zivilen Erwerbspersonen (Summe aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie der Beamten und Arbeitslosen).

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort
Veränderung 30.06.2005 bis 30.06.2006 in %
über 0 unter 0
4,8
Niedersachsen: 0,6

2,0

1,0

Landeshauptstadt Hannover: -0,1

Datenbasis: BA-Regionaldirektion NDS-HB

65

3.5 Wohnungsnachfragepotenziale
im Überblick

Hohe Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung liegen
dann vor, wenn die Kombination aus Haushaltskauf-

Die vorangegangenen Kapitel haben gezeigt, dass die

kraft, Sozialindikator und dessen erwarteter Entwick-

Wohnungsnachfrage von verschiedenen Einflussfaktoren

lung vergleichsweise günstig ist. Der entsprechende

abhängt. Die potenzielle Nachfragemenge, d. h. die

Zahlenwert in Abbildung 3.22b ist maximal fünf. Eine

Haushaltszahl, nimmt noch bis 2016 leicht zu. Nach-

unterdurchschnittliche Ausstattung der Haushalte

frage dämpfend wirkt die Tatsache, dass aktuell unter

mit Kaufkraft kombiniert mit einem hohen Anteil von

Berücksichtigung der Preissteigerung die verfügbaren

Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten und der

Einkommen sinken, und gleichzeitig die Zahl der

Befürchtung, dass dieser Anteil noch steigt, kennzeich-

Bedarfsgemeinschaften steigt. Andererseits stehen

nen dagegen geringe Potenziale, sich aus eigener Kraft

wieder mehr Haushaltsvorstände in Lohn und Brot,

mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Der

die Arbeitslosenquote sinkt. Der Umzug in eine neue

entsprechende minimale Zahlenwert ist eins. Für eine

Mietwohnung oder in die eigenen vier Wände erhöht

starke wirtschaftliche Dynamik stehen wachsende

in der Regel langfristig die Ausgaben des betroffenen

Beschäftigtenzahlen, eine niedrige Arbeitslosenquote

Haushalts. Die höheren Wohnkosten werden dann

und die Erwartung, dass diese auch niedrig bleibt

eher in Kauf genommen, wenn die Arbeitsplatzsitua-

(maximal gleich fünf). Demgegenüber werden Regio-

tion als sicher bzw. gut bewertet wird.

nen mit schrumpfendem Arbeitsplatzangebot und

In den Analysen werden ebenfalls z. T. signifikant

Kategorie schwache wirtschaftliche Dynamik zugeord-

voneinander abweichende Regionaldaten deutlich, die

net (minimal gleich eins). Steigen schließlich die Haus-

je nach Indikator mal ein ähnliches und mal ein unter-

haltszahlen bis 2020 deutlich an, liegt eine starke

schiedliches regionales Muster erzeugen. Die folgende

Haushaltsdynamik vor (maximal gleich fünf). Stagnie-

Typisierung (Abb. 3.21) zielt darauf ab, die nachfrage-

rende oder sinkende Haushaltszahlen kennzeichnen

hoher Arbeitslosenquote in dieser Typisierung der

seitigen Unterschiede der regionalen Märkte heraus-

dagegen eine schwache Haushaltsdynamik (minimal

zuarbeiten. Dazu werden die verschiedenen Bestim-

gleich eins).

mungsfaktoren einschließlich der Einschätzungen über
künftige Entwicklungen gebündelt und zu „Eigenpotenzialen der Wohnungsversorgung“ und „wirtschaftliche Dynamik“ zusammengefasst. Zusammen mit der
„künftigen Entwicklung der Haushaltszahlen“ (Haushaltsdynamik) ergeben sich die Wohnungsnachfragepotenziale.

66

Potenzialtypen der Wohnungsnachfrage (Abb. 3.21)

- Haushaltskaufkraft
- Sozialindikator
- Erwartete Entwicklung des Sozialindikators
- Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
- Arbeitslosenquote
- Erwartete Entwicklung der Arbeitslosenzahlen

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung

Wirtschaftliche Dynamik

Wohnungsnachfragepotenziale

Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2020

Gute Nachfragebedingungen im Norden und Westen

Allerdings lässt die Platzierung im Gesamtranking nicht

Die besten Rahmenbedingungen für eine hohe Nach-

zwangsläufig auf die Position in den Einzelrankings

frage nach Wohnraum bietet der Landkreis Vechta

schließen. Beispielsweise lässt der Landkreis Holzminden

dicht gefolgt von Harburg. In Westniedersachsen

in Bezug auf die Eigenpotenziale mit den meisten

schließen sich die Landkreise Cloppenburg, Emsland,

kreisfreien Städten und den Landkreisen Göttingen

Grafschaft Bentheim, Ammerland und Oldenburg an.

und Goslar insgesamt neun andere Gebiete hinter sich.

Südlich von Hamburg gehören Stade und Lüneburg

An der Spitze des Eigenpotenzial-Rankings stehen die

noch zu den 20 % der stärksten Nachfragegebiete

Landkreise Harburg, Gifhorn und Vechta, dicht gefolgt

(Abb. 3.22a). Auch im Umland von Bremen, Emden

von Stade, Rotenburg und der VW-Stadt Wolfsburg.

und Osnabrück sind die Nachfragepotenziale nach
Wohnraum höher als im Landesdurchschnitt. Diese

Die stärkste Beschäftigungsdynamik entwickelten die

Regionen sind gekennzeichnet durch hohe Eigenpoten-

Landkreise Emsland, Grafschaft Bentheim und Stade.

ziale der Wohnungsversorgung und eine starke wirt-

Die Städte Osnabrück, Oldenburg, Emden und Braun-

schaftliche Dynamik. Vor dem Hintergrund einer

schweig lagen im Mittelfeld. Die ungünstigsten Arbeits-

langfristig dynamischen Bevölkerungs- und Haushalts-

marktbedingungen waren in Südniedersachsen ins-

entwicklung verfügen diese Haushalte bei einer nur

besondere in den Landkreisen Helmstedt, Gifhorn und

geringen Zahl von Bedarfsgemeinschaften über hohe

Holzminden sowie in der Stadt Wilhelmshaven zu

Kaufkraftwerte, und es werden weiterhin gute wirt-

beobachten.

schaftliche Perspektiven erwartet.
Die höchsten Zunahmen der Haushaltszahlen (Kap. 3.2)
Neben Uelzen, Lüchow-Dannenberg und Cuxhaven

und damit die größten Wohnungsbedarfe haben zu-

zeigen sich schwächere Wohnungsnachfragepotenziale

künftig die Landkreise Cloppenburg, Vechta und Lüne-

vor allem in Südniedersachsen und in den meisten

burg. Sinkende Haushaltszahlen und damit die ge-

kreisfreien Städten. Geringe Eigenpotenziale, vor allem

ringsten Potenzialwerte zeigen Holzminden, Osterode

unterdurchschnittliche Kaufkraftwerte, und eine

und die Stadt Salzgitter.

schwache Beschäftigtenentwicklung lassen die Wohnungsnachfrage zumal vor dem Hintergrund meist
rückläufiger Bevölkerungs- und Haushaltszahlen sehr
verhalten ausfallen.

67

Wohnungsnachfragepotenziale 2006 (Abb. 3.22a)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Wohnungsnachfragepotenziale 2006
sehr gering gering mittel hoch sehr hoch
Landeshauptstadt Hannover: sehr gering

68

LK Helmstedt

Wohnungsnachfragepotenziale 2006 (Abb. 3.22b)
LK Vechta

4,3

4,3

LK Harburg

4,4

4,1

LK Cloppenburg

3,6

LK Emsland

3,6

3,7

5,0
4,8

LK Grafschaft Bentheim

3,3

LK Ammerland

3,3

3,9

4,0
4,7

3,4

4,0

2,9

LK Leer

4,5

3,5

3,7

LK Osnabrück

4,2

3,9

3,0

LK Lüneburg

3,9

4,7

3,6

LK Oldenburg

3,9

4,3

4,0

LK Stade

4,8
4,2

3,8

4,3

LK Rotenburg (Wümme)

4,0

3,6

3,3

LK Osterholz

3,9

3,7

3,3

LK Diepholz

3,3

LK Aurich

3,2

4,2

2,9

LK Wittmund

LK Soltau-Fallingbostel

3,5

LK Peine

3,6

Emden

3,4
3,4

LK Cuxhaven

3,3

Delmenhorst

2,7

LK Göttingen

2,6

2,2

3,0

2,3
2,4

2,9

2,9

3,3

2,6

3,1

2,2

3,1

2,6

3,9

Wolfsburg
LK Hildesheim

3,0

LK Uelzen

2,9

2,7

2,4

2,3

2,9

1,8

2,9

1,5

3,7

2,2

1,6

2,6

2,7

2,4
2,5

2,3

1,3

2,6

2,6

1,3

2,6
2,0

2,7

2,3

2,6

2,0

1,7

1,6

2,6

3,4

Salzgitter

2,7

2,9

2,5

LK Helmstedt

2,9

3,1

3,0

LK Lüchow-Dannenberg

LK Holzminden

2,6
3,2

LK Schaumburg

Wilhelmshaven

3,3
3,6

3,4

LK Hameln-Pyrmont

LK Goslar

2,3

3,4

3,0

LK Osterode am Harz

2,7

3,1

3,4

Region Hannover

nachrichtlich: Hannover

2,4

3,5

2,3

LK Friesland

Osnabrück

2,9

3,6

2,9

LK Northeim

3,4

3,6

3,7

Braunschweig

3,0

2,2

3,2

LK Wolfenbüttel

3,0

3,4

3,4

LK Nienburg (Weser)

3,0

3,6

3,1

LK Wesermarsch

Oldenburg

3,7
3,5

4,3

LK Gifhorn
LK Celle

3,6

3,7
3,7

LK Verden

3,3

3,5

1,0
2,0

1,6

1,0

Potenzialanteile
Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung wirtschaftliche Dynamik Haushaltsdynamik

69

R EGION A LE A N A LYS EN
Die Wohnungsmärkte in Niedersachsen sind durch

4.1 Südwestniedersachsen

regionale Muster gekennzeichnet. Dies macht die

Die Wohnungsmarktregion Südwestniedersachsen

Analyse sowohl der Angebotsseite als auch der Nach-

umfasst die Landkreise Emsland, Grafschaft Bentheim,

frageseite in den vorangegangenen Abschnitten

Vechta, Cloppenburg, Osnabrück und die kreisfreie

sehr deutlich. Wohnungsmarktakteure – insbesondere

Stadt Osnabrück. Insgesamt handelt es sich um eine

Kommunen, Planer und Wohnungsunternehmen –

ländlich strukturierte Region angrenzend an die

müssen sich auf die regionalen Marktgegebenheiten

Niederlande und Nordrhein-Westfalen. Größte Stadt

einstellen und die Perspektiven kennen, um nach-

in der Region ist Osnabrück mit rund 163.000 Ein-

haltige Entscheidungen treffen zu können. Bereits mit

wohnern, gefolgt von den Städten Nordhorn, Lingen,

Herausgabe des Marktberichtes „Wohnungsmarkt-

Papenburg und zuletzt Meppen mit rund 34.600

beobachtung 2006“ hatte sich die LTS daher entschlos- Einwohnern.
sen, in loser Folge die Wohnungsmarktentwicklungen
einzelner Regionen kleinräumig zu untersuchen.
Da es für die Abgrenzung von Wohnungsmarktregionen
in Niedersachsen noch keine wissenschaftlich fundierte
Lösung gibt, hat die LTS Wohnungsmarktregionen in
Anlehnung an das Raumordnungskonzept des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt. In die Analyse wurden wirtschaftliche Verflechtungen sowie regionale Bezüge mit einbezogen. Im
Fokus des aktuellen Wohnungsmarktberichtes stehen
die Regionen Südwestniedersachsen und Südniedersachsen.

70

Südwestniedersachsen (Abb. 4.1)

Schleswig-Holstein

Hamburg

1

Mecklenburg-Vorpommern

Brandenburg

Bremen

LK Emsland

LK Cloppenburg

LK Osnabrück
LK Grafschaft Bentheim

LK Vechta

Osnabrück

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Thüringen
Hessen

71

Bevölkerungsentwicklung 2005 – 2020 (Abb. 4.2)

Cloppenburg

Vechta
Meppen

Nordhorn

Osnabrück

Index: 2005 = 100
85 bis unter 100 100 bis unter 106 106 bis unter 134
Niedersachsen: 97

Südwestniedersachsen: 102

Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Bevölkerungsprognose

72

Landkreis Osnabrück stagnierte die Einwohnerzahl

In den vorangegangenen Jahren gehörte Südwest-

2005 und 2006. Die Stadt Osnabrück hat gegenüber

niedersachsen zu den Regionen mit einer positiven

1996 rund 4.000 Einwohner verloren. Insgesamt

Bevölkerungsentwicklung. Ende 2006 lebten hier

werden im Jahr 2020 in der Region voraussichtlich

1.259.000 Menschen und damit fünf Prozent mehr

1.278.000 Personen leben.

als zehn Jahre zuvor. Auch künftig wird die Region

Auch auf Ebene der Gemeinden lässt sich die auf-

wachsen und bildet damit innerhalb Niedersachsens

gezeigte Entwicklung nachvollziehen. Während in den

mit einigen weiteren Landkreisen im Nordwesten

vergangenen zehn Jahren bis auf wenige Ausnahmen

und dem südlichen Hamburger Umland die Ausnahme

(Stadt Osnabrück, Georgsmarienhütte, Belm und

im Land. 18

Lingen) sämtliche Gemeinden einen Anstieg der Bevöl-

Die Dynamik der vergangenen Jahre wird sich aller-

kerung verzeichneten, werden künftig etwa ein Drittel

dings abschwächen, denn auch in Südwestnieder-

der Gemeinden der Region Einwohner verlieren. Sie

sachsen wirkt sich vor allem die Veränderung der

liegen überwiegend im Landkreis Osnabrück. Daneben

Alterstruktur der Bevölkerung auf die künftige Einwoh-

müssen die Städte Nordhorn und Papenburg Einwoh-

nerzahl aus. Dies zeichnet sich bereits durch ein ab-

nerverluste hinnehmen. In einzelnen Gemeinden wird

geflachtes Wachstum in der jüngeren Vergangenheit

sich die Bevölkerung weiter sehr dynamisch entwickeln.

ab. Jährliche Zunahmen um rund ein Prozent in den

Dies sind u. a. die Städte Cloppenburg, Vechta,

Landkreisen der Region haben sich bis auf maximal ein

Damme und Bad Bentheim mit Zuwachsraten von

halbes Prozent im vergangenen Jahr reduziert. Im

mehr als 15 %.

Entwicklung der Haushaltszahlen 2005 – 2020 (Abb. 4.3)

Cloppenburg

Vechta
Meppen

Nordhorn

Osnabrück

Index: 2005 = 100
92 bis unter 105 105 bis unter 111 111 bis unter 143
Niedersachsen: 101

Südwestniedersachsen: 107

Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

Haushaltsprognose

Neben Osnabrück als kreisfreier Stadt (-6,3 %) wer-

Die Zahl der Haushalte und damit der Einheiten, die

den auf Ebene der Gemeinden Essen (-8,0 %), die

Wohnungen nachfragen, ist in der Region Südwest-

Stadt Georgsmarienhütte (-2,0 %) und Barßel (-1,4 %)

niedersachsen entsprechend der Bevölkerungsdynamik

Haushalte verlieren. Eine kleinere Zahl von Gemeinden

in den vergangenen zehn Jahren im Niedersachsen-

wird von einer stabilen Haushaltszahl ausgehen kön-

vergleich überdurchschnittlich gestiegen. Aufgrund des

nen,

noch in der Region zu erwartenden Bevölkerungs-

z.B. die Stadt Lingen (-0,2 %), Bramsche (+0,8 %)

wachstums und des anhaltenden Trends zur Verkleine-

oder Holdorf (+0,3 %). Ganz überwiegend werden in

rung der Haushalte werden die Landkreise der Region

den Gemeinden der Region künftig mehr wohnungs-

auch künftig Haushaltszuwächse verzeichnen. Der

nachfragende Haushalte vorhanden sein. Recht hohe

Anstieg flacht jedoch ab und die Zuwächse bis 2020

Zuwächse verzeichnen die Gemeinden nördlich der

werden schwächer ausfallen als in der Vergangenheit.

Städte Löningen und Cloppenburg sowie der Städte

In der Stadt Osnabrück werden anders als in den Land-

Nordhorn und Lingen. Im Landkreis Osnabrück hin-

kreisen der Region künftig weniger Haushalte Woh-

gegen fällt das Haushaltswachstum überwiegend

nungen nachfragen als heute. Insgesamt wird die

moderat aus. Hasbergen und Wallenhorst als Nach-

Haushaltszahl 2020 in der Region bei rund 573.500

bargemeinden der Stadt Osnabrück bilden hier die

Haushalten liegen.

Ausnahme.

73

Haushaltskaufkraft 2006 (Abb. 4.4)

Cloppenburg

Vechta
Meppen

Nordhorn

Osnabrück

in EUR je Haushalt
29.000 bis unter 39.100 39.100 bis unter 41.200
Niedersachsen: 37.244

41.200 bis unter 47.300

Südwestniedersachsen: 37.850

Datenbasis: GfK-GeoMarketing

Haushaltskaufkraft

Besonders hohe Kaufkraftwerte werden auch in

Innerhalb des Landes gehört die Region Südwest-

Gemeinden im Landkreis Vechta, westlich der Stadt

niedersachsen zu der Gruppe von Landkreisen, die ein

Diepholz (angrenzender Landkreis Diepholz) erreicht,

Band vom südlichen Hamburger Umland über das

während den Haushalten in einigen Kommunen

Umland um Bremen bis nach West- und Südwestnieder-

im Emsland und im Landkreis Osnabrück weniger als

sachsen bilden und eine starke wirtschaftliche Dyna-

39.000 EUR Kaufkraft zur Verfügung standen.

mik aufweisen bei gleichzeitig hohen Eigenpotenzialen
der Haushalte zur Versorgung mit Wohnraum (Kap.
3.5). Die Arbeitsmarktdaten stellen sich relativ gut dar,
der Anteil der Bedarfsgemeinschaften an der Zahl der
Haushalte ist vergleichsweise gering und die Haushalte
sind überdurchschnittlich gut mit Kaufkraft ausgestattet. In nur zwölf von 71 Gemeinden in Südwestniedersachsen lag die Kaufkraft 2006 unter dem niedersächsischen Durchschnitt (37.244 EUR je Haushalt). Dabei
wiesen die Haushalte in der Stadt Osnabrück die geringste Kaufkraft auf (29.582 EUR). Über die höchste Kaufkraft verfügten mit 47.224 EUR die Haushalte in
Garrel nördlich angrenzend an die Stadt Cloppenburg.

74

Sozialindikator 2006 (Abb. 4.5)

Cloppenburg

Vechta
Meppen

Nordhorn

Osnabrück

in %
2,4 bis unter 5,5 5,5 bis unter 7,0 7,0 bis unter 13,0
Niedersachsen: 9,7

Südwestniedersachsen: 7,5

Datenbasis: BA – Regionaldirektion NDS-HB

Sozialindikator

den liegt der Indikatorwert dagegen deutlich unter

Der Sozialindikator dient neben der Haushaltskaufkraft

dem Landesschnitt. Dies sind z. B. die Gemeinden

als weitere Größe, die Hinweise auf die Eigenpotenziale

Emsbüren, Uelsen und Visbek oder auch Glandorf

zur Versorgung mit Wohnraum in einer Region gibt.

und Bakum, in denen der Sozialindikator unter der

Der Indikator bildet das Verhältnis der Zahl der Bedarfs- 4,5 %-Marke bleibt.
gemeinschaften zur Zahl der Haushalte ab (Kap. 3.3).
Der Niedersachsenwert lag 2006 bei 9,7 %. Südwestniedersachsen hat im Vergleich hierzu eine bessere
Position. In den Landkreisen der Region und der kreisfreien Stadt Osnabrück werden Indikatorwerte zwischen 6,6 % und 9,2 % erreicht. Allerdings ist damit
auch in einer wirtschaftlich dynamischeren Region
eine nennenswerte Zahl von Haushalten auf die Sozialtransfers nach den neuen SGB-Regelungen angewiesen. Zwischen den Gemeinden tut sich eine große
Spannbreite auf. Überdurchschnittlich hoch ist der
Sozialindikator mit über zehn Prozent in den Gemeinden Saterland, Barßel und den Städten Nordhorn,
Papenburg sowie Cloppenburg. In mehreren Gemein-

75

Baufertigstellungsdichte 2006 (Abb. 4.6)

Cloppenburg

Vechta

Meppen

Nordhorn

Osnabrück

fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
2,0 bis unter 4,2 4,2 bis unter 5,5 5,5 bis unter 10,9
Niedersachsen: 3,1

Südwestniedersachsen: 4,6

Datenbasis: NLS

Baufertigstellungsdichte

nungsbau (Kap. 2) auch an der Region Südwestnieder-

Die Bauaktivitäten lagen in der Region Südwestnieder-

sachsen nicht vorübergegangen. Die erhöhten Fertig-

sachsen im vergangenen Jahr über dem Niveau Nieder-

stellungszahlen beruhen alleine auf der positiven

sachsens insgesamt. Pro 1.000 Einwohner wurden in

Entwicklung im Emsland und der Stadt Osnabrück.

allen Landkreisen der Region mit Ausnahme der kreis-

Dort wurden zusammengenommen 530 Wohnungen

freien Stadt Osnabrück mehr Wohnungen erstellt als

mehr als 2005 gebaut. In Cloppenburg, Vechta, der

im Landesdurchschnitt (3,1). Die Bandbreite reicht von

Grafschaft Bentheim und dem Landkreis Osnabrück

2,7 in der Stadt Osnabrück bis hin zu 6,5 im Emsland.

nahmen die Baufertigstellungen ab.

Abbildung 4.6 zeigt besonders für die Gemeinden im

76

Landkreis Emsland recht hohe Fertigstellungsdichten

Eigenheimquote

auf, z. B. für die Stadt Haren (6,8), Lengerich (8,2)

Südwestniedersachsen ist eine klassische Eigenheimer-

oder die Stadt Haselünne (10,1). Im Landkreis Osna-

region mit einem deutlich überdurchschnittlichen

brück war die Baufertigstellungsdichte in den meisten

Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern

Gemeinden vergleichsweise gering, so u. a. in der

am Wohnungsbestand insgesamt. Dieser Anteil liegt

Stadt Bad Iburg (2,0), in Bohmte (2,9) und in der Stadt

bei 71,5 % (Niedersachsen: 60,0 %). Vor allem sind es

Melle (4,0). Insgesamt wurden in Südwestniedersach-

die Gemeinden rund um Cloppenburg und westlich

sen im vergangenen Jahr 5.850 Wohnungen errichtet.

der Städte Nordhorn und Lingen, in denen die meisten

Dies sind knapp 300 mehr als 2005. Dennoch ist die

Menschen in Ein- und Zweifamilienhäusern leben.

gedämpfte Entwicklung im niedersächsischen Woh-

Hier werden Eigenheimquoten von über 90 % regis-

Eigenheimquote 2006 (Abb. 4.7)

Cloppenburg

Vechta

Meppen

Nordhorn

Osnabrück

in %
32 bis unter 81 81 bis unter 91 91 bis unter 97
Niedersachsen: 60

Südwestniedersachsen: 72

Datenbasis: NLS

triert. Die kreisfreie Stadt Osnabrück ist mit 163.000

Die Region ist durch eine hohe wirtschaftliche Dyna-

Einwohnern Ende 2006 die größte Stadt in Südwest-

mik und hohe Eigenpotenziale zur Versorgung mit

niedersachsen. Hier ist – wie für größere Städte typisch –

Wohnraum gekennzeichnet. Die Kaufkraftwerte sind

die Struktur des Wohnungsbestandes eine andere.

überdurchschnittlich, der Sozialindikator hingegen

Nur 32 % der Wohnungen befinden sich in Ein- und

unterdurchschnittlich.

Zweifamilienhäusern, der überwiegende Teil hingegen

Zwar sind die Bauaktivitäten gemessen an der Bau-

in Mehrfamilienhäusern.

fertigstellungsdichte im Landesvergleich hoch, aber
auch in Südwestniedersachsen sind innerhalb der

Fazit

Region in einzelnen Landkreisen Rückgänge der abso-

In der Region Südwestniedersachsen werden sich

luten Baufertigstellungen festzustellen. Die Region

die Wohnungsnachfragepotenziale weiterhin positiv

ist nicht abgekoppelt von der insgesamt schwachen

darstellen, allerdings weniger dynamisch als in der

Entwicklung im Wohnungsbau.

Vergangenheit. Die Einwohnerzahl wird auch bis 2020
wachsen, jedoch mit geringeren Zuwachsraten als

Langfristig droht auch Südwestniedersachsen zu

in vorangegangenen Jahren. Als Region mit Bevölke-

einer stagnierenden Region zu werden, zumal eine

rungszuwachs wird Südwestniedersachsen künftig

Wachstumsmetropole fehlt. Die guten Bedingungen

die Ausnahme in Niedersachsen sein. Dies gilt ebenso

für weiteres Bevölkerungswachstum bleiben nicht

für den weiteren Zuwachs der Zahl der Haushalte,

automatisch erhalten, sondern müssen ständig neu

wobei auch hier eine Dämpfung eintritt.

geschaffen werden.

77

4.2 Südniedersachsen
Die Landkreise Holzminden, Northeim, Goslar, Osterode
am Harz und Göttingen bilden im Süden Niedersachsens eine Wohnungsmarktregion. Göttingen ist mit
121.600 Einwohnern die größte Stadt der Region und
als Universitätsstadt von besonderer Bedeutung.
Städte mit mehr als 30.000 Einwohnern sind Goslar
(42.800) und Northeim (30.600). Geprägt wird
Südniedersachsen durch den Harz als wichtigem Naturund Erholungsraum in Niedersachsen.

78

Südniedersachsen (Abb. 4.8)

Schleswig-Holstein

Hamburg

1

Mecklenburg-Vorpommern

Brandenburg

Bremen

LK Goslar

LK Holzminden

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen
LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

79

Bevölkerungsentwicklung 2005 – 2020 (Abb. 4.9)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

Bevölkerungsprognose
Südniedersachsen ist schon seit Jahren durch eine
Index: 2005 = 100

schwache bis negative Bevölkerungsentwicklung

55 bis unter 85 85 bis unter 90 90 bis unter 122

geprägt. Im Zeitraum von 1996 bis 2006 büßte die

Niedersachsen: 97

Südniedersachsen: 89

Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Region fünf Prozent ihrer Bevölkerung ein. Ende vergangenen Jahres lebten noch rund 714.000 Menschen
in den Landkreisen Holzminden, Goslar, Northeim,
Göttingen und Osterode. Damit war die Bevölkerung
auch im Vergleich zu 2005 erneut zurückgegangen.
Nur neun der 49 Gemeinden in Südniedersachsen
hatten in den letzten zehn Jahren stabile Einwohnerzahlen oder gewannen Einwohner hinzu. Diese
Gemeinden, z. B. Rosdorf, Bovenden und Friedland
sowie die Stadt Hardegsen im Landkreis Northeim
liegen im Umland zur Stadt Göttingen, die als Arbeitsund Universitätsstandort in die Region wirkt.
Eine Umkehr des Trends einer abnehmenden Bevölkerung in Südniedersachsen zeichnet sich nicht ab. Eine
nennenswerte Zuwanderung, die die natürliche Bevölkerungsentwicklung kompensieren könnte, ist nicht zu
erwarten. Bereits in den vergangenen Jahren wirkten
die negativen Einflüsse eines Überschusses der Sterbefälle über die Zahl der Geburten und eine Nettoabwanderung in die gleiche Richtung einer abnehmenden
Bevölkerung.
Bis 2020 wird die Einwohnerzahl in Südniedersachsen
laut LTS-Bevölkerungsprognose des NIW um weitere
gut zehn Prozent sinken auf dann gut 642.000 Personen. Der Bevölkerungsrückgang vollzieht sich bis auf
ganz wenige Gemeinden (Hardegsen, Rosdorf,
Gleichen und Bovenden) in der gesamten Region.

80

Entwicklung der Haushaltszahlen 2005 – 2020 (Abb. 4.10)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

Haushaltsprognose
In Südniedersachsen wird die Wohnungsnachfrage
angesichts sinkender Haushaltszahlen in den kommen-

Index: 2005 = 100

den Jahren nachlassen. Damit setzt sich ein Trend

60 bis unter 88 88 bis unter 94 94 bis unter 131

deutlich fort, der seinen Anfang schon in vergangenen

Niedersachsen: 101

Jahren mit einer gedämpften bis rückläufigen Entwick-

Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

Südniedersachsen: 93

lung der Einwohner- und Haushaltszahlen genommen
hat. Im Jahr 2020 werden die Menschen in der Region
in rund 340.300 Haushalten leben. Dies sind sieben
Prozent weniger als im Jahr 2005 (Basisjahr der LTSHaushaltsprognose des NIW). Maßgeblich hierfür ist
die negative Bevölkerungsentwicklung in Südniedersachsen. Nur in einigen Nachbargemeinden Göttingens
wird die Zahl der Haushalte noch steigen, z. B. Dransfeld, Radolfshausen, Rosdorf, Gleichen und Bovenden.
Alle anderen Gemeinden müssen von rückläufigen
Haushaltszahlen ausgehen. Dies betrifft besonders
Gemeinden im Harz (u. a. Osterode, Herzberg,
St. Andreasberg, Goslar) und im Nordwesten der
Region (u. a. Bodenwerder, Holzminden, Eschershausen).

81

Haushaltskaufkraft 2006 (Abb. 4.11)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

in EUR je Haushalt
26.000 bis unter 34.000 34.000 bis unter 37.200 37.200 bis unter 48.600
Niedersachsen: 37.244

Südniedersachsen: 33.826

Datenbasis: Gfk-GeoMarketing

Haushaltskaufkraft
Die Region Südniedersachsen weist im Landesvergleich
eine geringe wirtschaftliche Dynamik auf (Kap. 3.4).
Dies schlägt sich in den Landkreisen der Region in
relativ geringen Eigenpotenzialen zur Versorgung mit
Wohnraum nieder. Die Haushaltskaufkraft als ein
Indikator für die Nachfragepotenziale am Wohnungsmarkt liegt in der überwiegenden Zahl der Gemeinden
der Region unter dem Landesdurchschnitt von 37.244
EUR pro Haushalt in 2006. Die Spannbreite der Mittel,
die den Haushalten für Konsumzwecke, einschließlich
des Wohnens, zur Verfügung stehen, reicht von 26.037
EUR in der Gemeinde Oberharz bis zu 48.514 EUR in
Friedland. Deutlich wird der Stellenwert Göttingens
als Arbeitsort. Für die Region hohe Kaufkraftwerte
weisen die Haushalte in den Gemeinden im Umland zu
Göttingen auf.

82

Sozialindikator 2006 (Abb. 4.12)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

in %
4,8 bis unter 8,1 8,1 bis unter 10,1 10,1 bis unter 14,0
Niedersachsen: 9,7

Südniedersachsen: 9,8

Datenbasis: BA – Regionaldirektion NDS-HB

Sozialindikator
Die im Landesvergleich relativ schwache wirtschaftliche Position Südniedersachsens findet ihren Niederschlag auch im Sozialindikator. In Niedersachsen lag
die Zahl der Bedarfsgemeinschaften je 100 Haushalte
im Jahr 2006 bei 9,7 (Kap. 3.3). In den Landkreisen
Holzminden, Northeim, Goslar und Osterode überschreitet der Indikator diesen Wert. Allein der Landkreis Göttingen verfügt über bessere Eigenpotenziale
zur Versorgung mit Wohnraum. Das Arbeitsmarktzentrum Göttingen strahlt positiv auf die Umlandgemeinden aus, in denen der Sozialindikator zum Teil
deutlich unter acht Prozent liegt (z. B. Dransfeld:
5,4 %, Radolfshausen: 5,1 %, Friedland: 6,2 %).
Relativ viele Haushalte sind in den Städten Uslar,
Holzminden, Northeim, Osterode und Goslar nicht
aus eigener Kraft in der Lage, sich eigenständig
angemessenen mit Wohnraum zu versorgen.

83

Baufertigstellungsdichte 2006 (Abb.4.13)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
0,0 bis unter 1,1 1,1 bis unter 1,7 1,7 bis uner 6,3
Niedersachsen: 3,1

Südniedersachsen: 1,6

Datenbasis: NLS

Baufertigstellungsdichte
Die Bauaktivitäten blieben in Südniedersachsen in
2006 schwach. Je 1.000 Einwohner wurden in den
Landkreisen der Region zwischen einer (Landkreis
Holzminden) und zweieinhalb Wohnungen (Landkreis
Northeim) errichtet. Im Durchschnitt Niedersachsens
waren es 3,1 Wohneinheiten. In nur sieben der 49
Gemeinden in den Regionen wurden bezogen auf die
Zahl der Einwohner mehr Wohnungen erstellt als in
Niedersachsen insgesamt. Beim Vergleich der Gemeinden untereinander weisen vorrangig diejenigen noch
eine relativ hohe Baufertigstellungsdichte auf, die
um die Städte Göttingen und Northeim liegen wie z. B.
Rosdorf (4,3), Gleichen (2,0), Nörten-Hardenberg
(6,2) oder Einbeck (1,7). Recht gering fallen die Fertigstellungen je 1.000 Einwohner jedoch im Nordosten
der Region (Harz) aus ebenso wie im Nordwesten
(Bodenwerder, Eschershausen und die Stadt Holzminden). Absolut betrachtet sind die Baufertigstellungen
in Südniedersachsen im Vorjahrsvergleich um 90
Einheiten zurückgegangen. In 2006 wurden insgesamt
1.100 Wohnungen in der Region errichtet.

84

Eigenheimquote 2006 (Abb. 4.14)

Goslar

Holzminden

Northeim

Osterode am Harz

Göttingen

in %
24 bis unter 63 63 bis unter 79 79 bis unter 89
Niedersachsen: 60

Südniedersachsen: 56

Datenbasis: NLS

Eigenheimquote
Der Wohnungsbestand in Südniedersachsen weist eine
dem Landesdurchschnitt ähnliche Struktur auf. Während in Niedersachsen insgesamt 60 % der Wohnungen
auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen, sind es
in der Region 55 %. Dabei sind die Eigenheimquoten
besonders in den Städten der Region vergleichsweise
gering. Dies sind z. B. Göttingen, Goslar, Holzminden,
Northeim und Einbeck. Gemeinden mit einem hohen
Anteil von Ein- und Zweifamilienhauswohnungen am
Gesamtbestand finden sich u. a. östlich angrenzend an
Göttingen (Friedland, Gleichen, Radolfshausen) sowie
in direkter Nachbarschaft zu den Städten Einbeck und
Northeim.

85

Fazit
Die Region Südniedersachsen wird künftig mit einer
rückläufigen Wohnungsnachfrage umgehen müssen.
Der weitere Rückgang der Bevölkerung um gut
zehn Prozent bis 2020 betrifft bis auf einige wenige
Gemeinden die gesamte Region. Auch wird die Zahl
der Haushalte zurückgehen. Nur in einigen Gemeinden
nahe Göttingen werden künftig mehr Wohnungen
nachgefragt als heute.
Die wirtschaftliche Dynamik und die Eigenpotenziale
der Haushalte zur Versorgung mit Wohnraum sind
in Südniedersachsen vergleichsweise gering: Die Haushaltskaufkraft liegt in den meisten Gemeinden unter
dem Landesdurchschnitt, die Sozialindikatorwerte sind
relativ hoch. Gemeinden im Umland Göttingens bilden
wirtschaftlich innerhalb der Region die Gruppe der
stärkeren Gemeinden.
Die Bauaktivitäten 2006 waren in Südniedersachsen
weiter schwach. Allein in Gemeinden um Göttingen
und Northeim wurden höhere Baufertigstellungsdichten erreicht.

86

A N H A NG
Tabellen
Wohnbauland-Reserven

88

Neuausweisungen von Wohnbauland 2004 und 2005

89

Preise

90

Fertig gestellte Wohnungen

91

Genehmigte Wohnungen

92

Wohnungsbestand

93

Geförderte Wohnungen

94

Kaufkraft und Sozialindikator

95

Arbeitsmarkt

96

Bevölkerungsentwicklung vom 31.12.2005 – 31.12.2006

97

Bevölkerung und Haushaltszahlen 2005 und 2020

98

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen im Jahr 2005

99

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2005 bis 2020

100

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße im Jahr 2005

101

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2005 bis 2020

102

Glossar

104

Verweise

108

87

Wohnbauland-Reserven

(Tab. 1)

Landkreis / kreisfreie Stadt

Wohnbauland-Reserven
in ha

Niedersachsen

Wohnbauland-Reserven
in WE

Anteil WE-Reserven
für FH in %

Ende 2003

Ende 2005

Ende 2003

Ende 2005

6.624

6.231

101.677

95.918

82

91

81

1.197

697

65

Braunschweig

Ende 2003 Ende 2005

Mögl. neue WE/1.000 EW
auf dem am … vorh. Bauland
Ende 2003

Ende 2005

78

12,7

11,9

66

4,9

2,8

Salzgitter

.

18

.

200

.

100

.

1,9

Wolfsburg

.

153

.

1.258

.

92

.

10,4

LK Gifhorn

84

90

1.228

1.104

97

100

7,0

6,3

194

191

4.005

3.578

67

64

15,2

13,7

54

54

1.303

1.052

50

59

8,5

6,7

LK Göttingen
LK Goslar
LK Helmstedt

74

83

1.007

1.012

85

89

10,2

10,4

LK Northeim

137

117

2.257

2.032

86

82

15,2

13,9

LK Osterode am Harz
LK Peine

73

89

1.190

1.319

73

82

14,3

16,1

106

117

1.601

1.684

88

83

11,9

12,5

LK Wolfenbüttel

94

62

650

913

72

95

5,1

7,2

Region Hannover

437

394

11.450

8.416

63

46

10,2

7,3

Hannover

162

198

5.000

4.000

42

16

9,7

7,8

LK Diepholz

204

220

2.646

2.683

86

79

12,3

12,4

LK Hameln-Pyrmont

148

126

3.480

3.010

77

72

21,6

18,9

LK Hildesheim

213

250

3.033

3.778

83

77

10,4

13,0

LK Holzminden

157

107

1.948

1.232

95

88

24,4

15,8

LK Nienburg (Weser)
LK Schaumburg

81

124

1.114

1.255

99

98

8,8

10,0

151

144

1.612

1.688

89

93

9,7

10,0

LK Celle

197

203

2.404

2.243

86

78

13,2

11,4

LK Cuxhaven

368

321

4.543

4.172

94

93

22,0

20,3

LK Harburg

184

175

2.752

3.025

82

74

11,5

12,5

LK Lüchow-Dannenberg

171

171

1.794

1.886

80

69

34,8

36,7

LK Lüneburg

133

111

1.899

1.523

71

86

11,0

8,7

LK Osterholz

146

150

2.398

1.947

95

99

21,3

17,3

LK Rotenburg (Wümme)

232

219

3.396

3.221

88

85

20,7

19,5

LK Soltau-Fallingbostel

181

140

2.287

1.731

100

83

16,0

12,1

LK Stade

144

120

2.292

1.671

94

90

11,8

8,5

LK Uelzen

105

85

1.144

1.149

89

97

11,8

11,9

LK Verden

114

91

1.535

1.182

89

90

11,5

8,8

Delmenhorst

99

103

1.700

1.615

.

100

99,0

21,3

Emden

21

21

210

270

86

89

4,1

5,2

Oldenburg

100

113

2.800

3.394

61

65

17,7

21,4

Osnabrück

107

110

3.890

3.864

92

92

23,5

23,6

Wilhelmshaven

14

14

145

251

100

100

1,7

3,0

LK Ammerland

58

39

832

618

91

38

7,3

5,3

LK Aurich

241

42

2.854

479

94

68

15,1

0,6

LK Cloppenburg

254

248

3.582

3.384

81

77

23,4

21,7

LK Emsland

308

272

3.932

4.004

93

87

12,8

12,9

LK Friesland

164

132

2.429

2.413

71

69

23,9

23,8

LK Grafschaft Bentheim

113

96

1.741

1.254

89

67

13,1

9,3

LK Leer

280

254

3.133

3.114

95

77

19,0

18,9

LK Oldenburg

55

111

896

3.233

82

53

7,2

25,7

LK Osnabrück

309

242

4.141

4.132

92

91

11,6

11,5

81

132

1.491

1.845

94

97

11,4

13,9

LK Vechta
LK Wesermarsch

87

74

1.103

1.060

89

91

11,7

11,3

LK Wittmund

62

25

633

327

100

92

11,0

5,6

* keine Angabe

88

Quelle: LTS-Wohnbauland-Umfrage 2006

Neuausweisungen von Wohnbauland 2004 und 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

in ha für

GWB

FH

in WE für
GWB

FH

52

2.225

Braunschweig

5

69

1.652 25.026

Salzgitter

0

19

0

240

Wolfsburg

3

200

124

1.677

LK Gifhorn

0

56

0

665

LK Göttingen

0

18

0

LK Goslar

0

4

0

LK Helmstedt

1

24

LK Northeim

0

18

(Tab. 2 )

insgesamt
in ha

Anteil FH in %

in WE

in ha

in WE

2.277 26.678

Ausweisungsintensität
in ha/10.000 EW

Bebauungsdichte
in WE/ha

98

94

3

12

556

94

85

3

8

19

240

100

100

2

13

203

1.801

98

93

17

9

56

665

100

100

3

12

235

18

235

100

100

1

13

48

4

48

100

100

0

13

7

266

25

273

96

97

3

11

0

257

18

257

100

100

1

15

81

475

74

LK Osterode am Harz

0

20

0

256

20

256

100

100

2

13

LK Peine

3

45

80

551

48

631

94

87

4

13

LK Wolfenbüttel

0

29

0

319

29

319

100

100

2

11

Region Hannover

12

107

313

1.795

119

2.108

90

85

1

18

Hannover

2

7

40

132

9

172

77

77

0

20

LK Diepholz

0

128

0

846

128

846

100

100

6

7

LK Hameln-Pyrmont

0

14

0

220

14

220

100

100

1

15

LK Hildesheim

3

71

30

736

75

766

96

96

3

10

LK Holzminden

1

10

24

94

11

118

89

80

1

11

LK Nienburg (Weser)

0

47

25

401

47

426

100

94

4

9

LK Schaumburg

0

34

0

491

34

491

100

100

2

15

LK Celle

0

37

0

344

37

344

100

100

2

9

LK Cuxhaven

0

31

0

237

31

237

100

100

1

8

LK Harburg

4

75

193

824

79

1.017

95

81

3

13

LK Lüchow-Dannenberg

4

11

150

44

15

194

74

23

3

13

LK Lüneburg

0

57

0

574

57

574

100

100

3

10

LK Osterholz

6

62

135

1.030

68

1.165

91

88

6

17

LK Rotenburg (Wümme)

0

45

15

457

45

472

99

97

3

10

LK Soltau-Fallingbostel

0

27

0

314

27

314

100

100

2

12

LK Stade

1

35

50

251

35

301

98

83

2

8

LK Uelzen

0

14

0

99

14

99

100

100

1

7

LK Verden

1

47

30

507

47

537

99

94

4

11

Delmenhorst

0

10

0

50

10

50

100

100

1

5

Emden

0

23

18

320

23

338

99

95

4

15

Oldenburg

4

22

280

575

26

855

83

67

2

33

Osnabrück

0

40

8

497

40

505

100

98

2

13

Wilhelmshaven

0

14

0

340

14

340

100

100

2

24

LK Ammerland

1

72

33

1.107

72

1.140

99

97

6

16

LK Aurich

1

11

14

83

12

97

93

86

1

8

LK Cloppenburg

0

84

6

947

84

953

100

99

5

11

LK Emsland

0

185

0

2.131

185

2.131

100

100

6

12

LK Friesland

0

27

0

312

27

312

100

100

3

12

LK Grafschaft Bentheim

0

87

0

913

87

913

100

100

7

10

LK Leer

0

46

0

394

46

394

100

100

3

9

LK Oldenburg

1

42

22

514

44

536

98

96

3

12

LK Osnabrück

0

98

0

1.290

98

1.290

100

100

3

13

LK Vechta

0

100

0

1.151

100

1.151

100

100

8

11

LK Wesermarsch

0

11

14

100

11

114

99

88

1

10

LK Wittmund

0

5

0

49

5

49

100

100

1

10

Quelle: NLS, LTS-Wohnbauland-Umfrage 2006

89

Preise

(Tab. 3 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

Preise für baureifes Land in EUR/qm

Preise für Einfamilienhäuser in EUR

im gleitenden 3-Jahresdurchschnitt
2003 – 2005
Niedersachsen

2004 – 2006

2005

2006

Preise für Reihenhäuser /
Doppelhaushälften in EUR
2005

2006

66,28

67,56

143.000

142.000

137.000

134.000

156,16

156,13

227.000

219.000

164.000

165.000

Salzgitter

84,09

83,50

158.000

132.000

130.000

125.000

Wolfsburg

82,55

93,37

190.000

197.000

158.000

158.000

LK Gifhorn

64,17

65,49

150.000

149.000

144.000

143.000

LK Göttingen

88,70

89,63

165.000

142.000

134.000

106.000

LK Goslar

42,60

39,75

126.000

119.000

95.000

95.000

LK Helmstedt

61,10*

58,41

128.000

125.000

105.000

99.000

LK Northeim

33,89*

36,98

111.000

118.000

91.000

93.000

Braunschweig

LK Osterode am Harz

43,40

42,06

106.000

108.000

78.000

83.000

LK Peine

70,94

66,53

140.000

144.000

118.000

114.000

LK Wolfenbüttel

74,86

77,21

154.000

147.000

134.000

133.000

Region Hannover

151,89

150,39

212.805

206.834

183.886

183.606

Hannover

291,13

268,08

258.000

262.000

207.000

206.000

LK Diepholz

52,07

49,26

147.000

144.000

133.000

122.000

LK Hameln-Pyrmont

56,53

57,09

132.000

132.000

110.000

108.000

LK Hildesheim

82,00

82,96

141.000

142.000

131.000

125.000

LK Holzminden

49,73

50,06

106.000

101.000

75.000

94.000

LK Nienburg (Weser)

30,98

29,02

116.000

120.000

108.000

106.000

LK Schaumburg

58,02

60,27

148.000

151.000

134.000

126.000

LK Celle

53,83

53,17

131.000

127.000

101.000

102.000

LK Cuxhaven

46,33

50,62

117.000

117.000

112.000

119.000

209.000

208.000

169.000

164.000

88.000

87.000

81.000

75.000

LK Harburg

97,26

99,03

LK Lüchow-Dannenberg

16,18*

17,00*

LK Lüneburg

78,84

76,66

177.000

177.000

147.000

156.000

LK Osterholz

78,07

77,60

151.000

160.000

144.000

138.000

LK Rotenburg (Wümme)

42,98

42,37

133.000

140.000

112.000

111.000

LK Soltau-Fallingbostel

44,66

45,88

134.000

132.000

108.000

114.000

LK Stade

84,64

84,81

153.000

155.000

137.000

141.000

LK Uelzen

26,45**

27,35**

109.000

113.000

78.000

87.000

LK Verden

71,53

68,73

158.000

178.000

145.000

136.000

Delmenhorst

78,66

78,65

145.000

136.000

110.000

111.000

Emden

63,38*

69,81**

120.000

114.000

94.000

89.000

Oldenburg

128,61

127,68

166.000

162.000

135.000

134.000

Osnabrück

192,48**

197,76*

245.000

250.000

186.000

184.000

Wilhelmshaven

76,96*

76,96*

139.000

133.000

109.000

111.000

LK Ammerland

57,16

56,54

142.000

146.000

118.000

120.000

LK Aurich

34,13

34,56

108.000

106.000

93.000

97.000

LK Cloppenburg

33,38

33,82

130.000

122.000

110.000

108.000

LK Emsland

44,81

44,95

127.000

127.000

104.000

104.000

LK Friesland

60,44

59,25

122.000

120.000

94.000

98.000

LK Grafschaft Bentheim

38,68

43,09

144.000

151.000

94.000

96.000

LK Leer

32,69

33,63

103.000

106.000

94.000

91.000

LK Oldenburg

68,68

68,90

148.000

147.000

123.000

105.000

LK Osnabrück

73,38

75,21

166.000

153.000

142.000

134.000

LK Vechta

44,06

51,67

140.000

135.000

111.000

111.000

LK Wesermarsch

38,98

34,50

106.000

109.000

92.000

92.000

LK Wittmund

42,78

43,47

111.000

114.000

90.000

94.000

Quelle: NLS, OGA

90

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt der verbleibenden Jahre herangezogen.

** Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.

Fertig gestellte Wohnungen
L) andkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 4)

Fertig gest. Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Fertig gest. Wohnungen
in neuen 1- und 2-FH

Fertig gest. Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Fertig gest. Wohnungen
insgesamt*

2005

2006

2006

2006

2006

Niedersachsen

3,04

3,08

18.496

3.415

24.588

Braunschweig

1,66

2,46

390

198

604

Salzgitter

0,94

1,42

98

39

151

Wolfsburg

3,33

4,17

390

84

502

LK Gifhorn

3,96

3,77

528

31

659

LK Göttingen

1,51

1,41

266

49

368

LK Goslar

1,66

1,24

124

14

186

LK Helmstedt

2,55

1,69

148

4

164

LK Northeim

2,05

2,55

264

35

371

LK Osterode am Harz

1,60

1,37

90

12

111

LK Peine

3,26

2,72

318

15

365

LK Wolfenbüttel

1,94

2,21

208

11

277

Region Hannover

2,02

2,10

1.774

356

2.369

Hannover

1,28

1,31

400

168

678

LK Diepholz

3,65

3,51

503

134

757

LK Hameln-Pyrmont

2,88

1,46

178

33

231

LK Hildesheim

2,24

2,07

462

53

599

LK Holzminden

1,55

0,95

54

6

73

LK Nienburg (Weser)

3,07

3,03

239

27

374

LK Schaumburg

2,63

2,57

359

41

424

LK Celle

2,82

2,65

415

12

482

LK Cuxhaven

4,07

3,61

464

189

737

LK Harburg

4,04

4,69

852

206

1.138

LK Lüchow-Dannenberg

1,87

1,77

65

3

90

LK Lüneburg

3,72

3,06

408

77

538

LK Osterholz

4,91

3,93

361

32

442

LK Rotenburg (Wümme)

3,40

3,21

389

77

530

LK Soltau-Fallingbostel

2,87

2,62

279

73

372

LK Stade

4,49

3,88

579

120

764

LK Uelzen

1,34

2,50

180

25

241

LK Verden

3,98

3,43

372

37

459

Delmenhorst

3,04

2,04

108

36

154

Emden

2,03

1,60

66

9

83

Oldenburg

3,78

3,06

370

83

486

Osnabrück

1,96

2,66

288

124

434

Wilhelmshaven

1,21

0,98

57

21

82

LK Ammerland

5,32

6,35

579

82

740

LK Aurich

2,89

4,42

664

116

840

LK Cloppenburg

5,88

4,87

579

51

761

LK Emsland

5,14

6,45

1.579

208

2.012

LK Friesland

2,05

4,34

304

107

439

LK Grafschaft Bentheim

4,63

4,50

451

111

607

LK Leer

3,40

3,50

470

68

578

LK Oldenburg

3,79

3,87

347

89

488

LK Osnabrück

3,75

3,67

1.021

153

1.318

LK Vechta

5,68

5,36

509

84

714

LK Wesermarsch

2,25

2,15

145

33

200

LK Wittmund

4,02

4,74

202

47

274

Quelle: NLS

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

91

Genehmigte Wohnungen
L) andkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 5)

Genehmigte Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Genehmigte Wohnungen
in neuen 1- und 2-FH

Genehmigte Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Genehmigte Wohnungen
insgesamt*

2005

2006

2006

2006

2006

Niedersachsen

2,92

2,97

16.435

4.554

23.672

Braunschweig

1,97

2,29

314

221

562

Salzgitter

1,08

1,39

93

36

148

Wolfsburg

4,69

3,78

349

88

456

LK Gifhorn

3,62

3,15

430

58

552

LK Göttingen

1,71

1,99

228

127

520

LK Goslar

0,98

1,10

108

16

165

LK Helmstedt

2,16

2,12

125

64

206

LK Northeim

1,90

1,76

146

89

256

LK Osterode am Harz

2,21

1,28

71

8

104

LK Peine

3,47

2,63

295

31

353

LK Wolfenbüttel

2,10

1,98

222

5

248

Region Hannover

1,66

2,34

1.731

665

2.644

Hannover

1,21

1,70

421

356

879

LK Diepholz

3,52

3,08

410

161

664

LK Hameln-Pyrmont

1,96

1,27

151

26

201

LK Hildesheim

1,89

2,24

361

196

649

LK Holzminden

1,26

1,12

56

24

86

LK Nienburg (Weser)

3,17

2,75

218

35

345

LK Schaumburg

2,82

2,50

287

92

413

LK Celle

2,13

2,00

320

6

364

LK Cuxhaven

3,28

3,10

393

169

633

LK Harburg

4,26

4,76

875

177

1.155

LK Lüchow-Dannenberg

1,64

1,57

55

0

80

LK Lüneburg

2,70

3,79

470

136

667

LK Osterholz

4,13

3,91

338

58

440

LK Rotenburg (Wümme)

3,23

2,95

359

70

487

LK Soltau-Fallingbostel

2,71

2,64

306

32

375

LK Stade

3,96

4,37

539

252

862

LK Uelzen

1,95

1,64

116

23

158

LK Verden

3,46

3,35

325

76

449

Delmenhorst

2,11

2,50

124

54

188

Emden

2,28

1,68

68

7

87

Oldenburg

3,27

3,60

358

164

573

Osnabrück

1,52

2,13

227

76

347

Wilhelmshaven

1,59

0,79

47

13

65

LK Ammerland

5,95

5,64

475

103

658

LK Aurich

3,88

3,67

556

74

698

LK Cloppenburg

4,90

6,16

615

202

962

LK Emsland

5,68

4,86

1.131

223

1.515

LK Friesland

3,20

3,30

252

61

334

LK Grafschaft Bentheim

4,25

4,23

455

67

571

LK Leer

3,35

3,59

432

104

593

LK Oldenburg

3,82

3,80

363

73

478

LK Osnabrück

3,68

3,73

969

205

1.342

LK Vechta

6,22

4,64

394

106

618

LK Wesermarsch

2,27

1,34

107

3

125

LK Wittmund

3,88

4,77

171

78

276

Quelle: NLS

92

* in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Wohnungsbestand
L) andkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 6)
Wohnungsbestand
insgesamt*
2005

Niedersachsen
Braunschweig

Wohnungsbestand
in 1- und 2-Familienhäusern

Wohnungsbestand
in Mehrfamilienhäusern

Eigenheimquote**
in %

2006

2006

2006

2006

3.724.595 3.749.357
135.525

2.181.080

1.482.558

60

136.129

31.040

103.385

23

Salzgitter

54.654

54.761

19.200

34.898

35

Wolfsburg

61.493

61.995

21.370

39.564

35

LK Gifhorn

73.482

74.149

56.506

16.327

78

123.785

124.158

57.107

64.823

47

84.562

84.764

39.654

43.283

48

LK Göttingen
LK Goslar
LK Helmstedt

47.966

48.131

29.233

18.159

62

LK Northeim

68.860

69.242

45.530

22.207

67

LK Osterode am Harz

43.539

43.653

26.970

15.556

63

LK Peine

62.171

62.539

43.170

18.326

70

59.370

59.651

35.416

23.301

60

Region Hannover

LK Wolfenbüttel

569.695

572.071

196.574

367.943

35

Hannover

287.471

288.154

44.343

240.695

16

LK Diepholz

90.405

91.173

69.714

19.020

79

LK Hameln-Pyrmont

81.338

81.573

44.817

34.694

56

LK Hildesheim

138.818

139.436

75.037

61.958

55

LK Holzminden

38.076

38.151

25.388

12.001

68

LK Nienburg (Weser)

52.340

52.723

38.339

12.712

75

LK Schaumburg

76.826

77.253

49.459

25.828

66

LK Celle

83.306

83.790

56.704

25.513

69

LK Cuxhaven

100.619

101.369

67.482

31.064

68

LK Harburg

106.572

107.691

74.609

30.432

71

LK Lüchow-Dannenberg

25.776

25.871

19.460

5.506

78

LK Lüneburg

77.872

78.412

45.467

31.208

59

LK Osterholz

47.080

47.525

36.570

9.599

79

LK Rotenburg (Wümme)

70.742

71.276

55.524

13.750

80

LK Soltau-Fallingbostel

65.462

65.837

44.679

19.534

70

LK Stade

89.625

90.391

60.091

28.382

68

LK Uelzen

47.493

47.736

31.610

15.029

68

LK Verden

59.367

59.834

42.444

15.821

73

Delmenhorst

37.499

37.655

21.047

16.100

57

Emden

24.726

24.814

12.910

11.514

53

Oldenburg

83.042

83.532

39.341

42.867

48

Osnabrück

84.400

84.838

27.030

56.213

32

Wilhelmshaven

46.936

47.020

12.940

33.243

28

LK Ammerland

51.410

52.157

40.606

9.370

81

LK Aurich

89.708

90.553

71.327

15.867

82

LK Cloppenburg

54.622

55.384

46.041

7.629

86

LK Emsland

121.088

123.119

98.446

20.694

83

LK Friesland

50.341

50.789

37.355

11.884

76

LK Grafschaft Bentheim

54.431

55.043

43.751

9.956

81

LK Leer

70.296

70.877

57.471

10.692

84

LK Oldenburg

52.078

52.568

42.177

8.488

83

LK Osnabrück

143.815

145.137

101.508

38.355

73

LK Vechta

48.099

48.819

38.794

8.824

81

LK Wesermarsch

44.644

44.847

29.887

13.304

69

LK Wittmund

30.641

30.921

21.285

7.735

73

Quelle: NLS

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)

** Anteil der Wohnungen in 1- und 2-FH an den Wohnungen in Wohngebäuden

93

Geförderte Wohnungen
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 7 )
Geförderte Wohnungen
je 1.000 Einwohner
2005

Geförderte
Wohnungen

Anteil geförderter Mietwo.
am Gesamtwo.-Bestand*

2006

2006

2005

2006

Rückgang d. Bestandes
geförderter Whg. in %
bis 2020

Niedersachsen

0,06

0,10

793

2,45

2,39

55

Braunschweig

0,03

0,46

113

2,95

2,91

40

Salzgitter

0,05

0,04

4

4,11

4,08

76

Wolfsburg

0,08

0,21

25

2,93

2,83

76

LK Gifhorn

0,04

0,07

13

1,96

1,90

70

LK Göttingen

0,02

0,13

35

2,76

2,58

52

LK Goslar

0,03

0,03

4

2,07

2,00

33

LK Helmstedt

0,00

0,01

1

1,68

1,63

36

LK Northeim

0,03

0,05

7

2,96

2,90

43

LK Osterode am Harz

0,01

0,01

1

1,47

1,41

42

LK Peine

0,01

0,02

3

0,80

0,78

54

LK Wolfenbüttel

0,04

0,03

4

1,43

1,49

37

Region Hannover

0,04

0,05

53

4,18

4,16

57

Hannover

0,03

0,05

24

5,81

5,83

57

LK Diepholz

0,07

0,06

12

1,21

1,18

47

LK Hameln-Pyrmont

0,07

0,05

8

2,41

2,35

55

LK Hildesheim

0,10

0,05

14

1,94

1,87

61

LK Holzminden

0,04

0,01

1

1,86

1,82

39

LK Nienburg (Weser)

0,09

0,19

24

1,63

1,58

43

LK Schaumburg

0,08

0,11

18

1,73

1,71

42

LK Celle

0,04

0,14

25

1,24

1,43

41

LK Cuxhaven

0,01

0,01

2

0,88

0,82

50

LK Harburg

0,01

0,03

8

1,36

1,14

78

LK Lüchow-Dannenberg

0,02

0,02

1

1,53

1,43

52

LK Lüneburg

0,05

0,05

8

2,17

2,15

58

LK Osterholz

0,18

0,04

4

1,67

1,62

21

LK Rotenburg (Wümme)

0,07

0,03

5

0,97

0,92

49

LK Soltau-Fallingbostel

0,01

0,01

1

0,68

0,63

52

LK Stade

0,11

0,09

18

2,87

2,81

65

LK Uelzen

0,01

0,00

0

2,03

2,02

32

LK Verden

0,10

0,12

16

0,95

0,78

50

Delmenhorst

0,16

0,16

12

5,08

4,85

29

Emden

0,08

0,06

3

1,32

1,27

64

Oldenburg

0,04

0,26

42

2,97

2,91

59

Osnabrück

0,04

0,07

11

2,64

2,58

66

Wilhelmshaven

0,08

0,19

16

1,15

1,30

40

LK Ammerland

0,09

0,12

14

1,55

1,43

53

LK Aurich

0,05

0,05

10

2,02

1,95

43

LK Cloppenburg

0,08

0,38

60

4,04

3,76

66

LK Emsland

0,06

0,17

53

2,39

2,24

66

LK Friesland

0,06

0,13

13

1,87

1,77

55

LK Grafschaft Bentheim

0,16

0,09

12

2,10

2,01

45

LK Leer

0,12

0,13

22

2,64

2,54

54

LK Oldenburg

0,11

0,07

9

1,44

1,38

58

LK Osnabrück

0,08

0,19

69

3,15

3,03

62

LK Vechta

0,13

0,08

11

3,13

2,98

72

LK Wesermarsch

0,03

0,02

2

3,41

3,12

55

LK Wittmund

0,02

0,10

6

1,95

1,87

31

Quelle: NLS, LTS

94

* Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)

Kaufkraft und Sozialindikator

(Tab. 8 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

Kaufkraft
je Haushalt in EUR

Sozialindikator*
in %

2005

2006

2005

2006

Niedersachsen

36.906

37.244

9,1

9,7

Braunschweig

33.005

33.430

10,3

11,1

Salzgitter

34.740

34.835

12,0

12,8

Wolfsburg

40.807

41.585

7,2

8,3

LK Gifhorn

43.047

43.557

8,1

8,7

LK Göttingen

33.229

33.019

8,4

8,7

LK Goslar

33.400

33.013

10,2

10,8

LK Helmstedt

38.084

38.233

10,0

10,8

LK Northeim

35.523

35.410

9,6

9,9

LK Osterode am Harz

34.880

34.698

9,8

10,0

LK Peine

38.754

39.165

8,0

9,0

LK Wolfenbüttel

38.961

39.303

8,3

8,9

Region Hannover

36.860

36.927

10,4

11,1

Hannover

31.635

31.640

**

13,3

LK Diepholz

40.182

40.535

7,5

7,8

LK Hameln-Pyrmont

36.140

35.550

11,8

11,9

LK Hildesheim

37.376

36.850

9,1

9,9

LK Holzminden

35.179

34.568

10,8

11,0

LK Nienburg (Weser)

36.827

36.908

9,3

9,4

LK Schaumburg

36.989

37.311

9,2

9,9

LK Celle

36.616

36.471

10,2

11,0

LK Cuxhaven

36.664

37.870

8,9

9,7

LK Harburg

45.521

47.022

6,0

6,5

LK Lüchow-Dannenberg

33.663

33.153

12,5

12,8

LK Lüneburg

37.030

37.174

9,6

10,3

LK Osterholz

40.426

41.816

5,9

6,2

LK Rotenburg (Wümme)

38.910

40.159

6,8

7,6

LK Soltau-Fallingbostel

37.153

37.154

8,9

8,8

LK Stade

40.878

42.114

8,9

9,4

LK Uelzen

34.930

34.691

9,4

10,4

LK Verden

40.630

40.641

6,1

7,4

Delmenhorst

34.159

34.324

15,3

16,0

Emden

31.561

32.083

12,0

12,7

Oldenburg

32.280

32.184

11,2

11,9

Osnabrück

29.324

29.582

8,4

9,2

Wilhelmshaven

29.150

29.193

13,2

14,3

LK Ammerland

40.300

40.739

6,7

7,1

LK Aurich

34.746

35.462

11,4

11,5

LK Cloppenburg

40.045

40.598

8,4

8,8

LK Emsland

38.381

39.149

7,1

7,3

LK Friesland

35.725

36.361

9,0

9,3

LK Grafschaft Bentheim

37.038

37.664

7,4

7,6

LK Leer

33.371

33.857

11,1

10,7

LK Oldenburg

41.136

41.670

7,1

7,9

LK Osnabrück

37.997

39.168

6,2

6,6

LK Vechta

41.692

43.092

6,0

6,9

LK Wesermarsch

34.603

35.181

9,5

10,4

LK Wittmund

34.237

34.862

10,2

10,8

Quellen: NLS, GfK-GeoMarketing

* Anteil der Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II) an allen Haushalten

** Keine plausiblen Gemeindedaten für das Jahr 2005 verfügbar

95

Arbeitsmarkt

(Tab. 9 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

Veränderung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVB) in %

SVB am 30.06.

Jahresdurchschnittliche
Arbeitslosenquoten in %

2005/2004

2006/2005

2006

2005

2006

Niedersachsen

-1,51

0,64

2.320.167

13,0

11,8

Braunschweig

-1,53

0,04

103.488

14,3

13,1

Salzgitter

-2,02

-0,15

45.184

15,4

15,1

Wolfsburg

-3,53

-0,58

91.714

11,5

11,1

LK Gifhorn

-1,70

-2,34

31.193

11,3

10,8

LK Göttingen

-1,23

0,34

85.493

14,3

13,8

LK Goslar

-2,99

-0,41

40.751

15,0

13,9

LK Helmstedt

-3,22

-1,67

18.301

13,6

13,5

LK Northeim

-2,74

-0,32

38.790

13,7

12,4

LK Osterode am Harz

-3,94

-0,53

24.524

16,3

15,3

LK Peine

-1,57

0,07

27.159

11,9

11,5

LK Wolfenbüttel

-2,96

-0,32

20.447

11,5

10,9

Region Hannover

-1,32

0,07

415.896

15,5

13,3

Hannover

-1,20

-0,10

267.508

19,8

16,1

LK Diepholz

-1,82

1,74

53.331

9,5

8,3

LK Hameln-Pyrmont

-0,75

0,18

45.790

15,9

13,8

LK Hildesheim

-2,20

-0,66

79.273

12,8

12,3

LK Holzminden

-2,92

-2,36

19.519

16,1

13,9

LK Nienburg (Weser)

-1,68

0,56

30.399

12,3

11,0

LK Schaumburg

-2,87

-0,07

36.554

13,4

12,5

LK Celle

-1,31

1,51

45.495

13,7

12,3

LK Cuxhaven

-2,85

-0,01

37.300

13,7

12,2

LK Harburg

-0,78

1,83

44.462

8,9

8,2

LK Lüchow-Dannenberg

-1,74

1,05

11.596

19,6

17,0

LK Lüneburg

-0,52

0,75

44.317

12,6

11,7

LK Osterholz

-1,08

0,97

20.076

10,4

9,1

LK Rotenburg (Wümme)

-1,53

0,04

42.262

10,0

9,3

LK Soltau-Fallingbostel

-0,60

0,76

39.205

12,6

12,0

LK Stade

-0,65

2,64

50.042

11,7

10,7

LK Uelzen

-3,08

-0,34

23.420

14,5

13,3

LK Verden

-2,52

0,09

37.976

9,7

9,3

Delmenhorst

-2,55

0,14

17.432

19,1

16,5

0,48

1,73

27.137

15,7

17,0

Emden
Oldenburg

-0,27

0,79

64.558

15,4

13,7

Osnabrück

-1,93

1,60

79.645

14,2

12,0

Wilhelmshaven

-0,58

-2,12

24.665

20,0

16,7

LK Ammerland

0,39

0,79

31.687

10,5

9,6

LK Aurich

-1,06

1,65

41.277

14,5

14,1

LK Cloppenburg

0,29

1,48

43.586

10,9

9,7

LK Emsland

-0,11

3,14

92.169

10,0

8,9

LK Friesland

-3,79

-0,62

23.205

13,7

12,2

LK Grafschaft Bentheim

-1,38

4,80

34.655

10,3

9,4

LK Leer

-0,59

4,10

34.293

15,6

13,8

LK Oldenburg

-1,33

2,27

26.013

10,3

8,9

LK Osnabrück

-1,41

1,58

92.083

9,2

8,8

LK Vechta

-0,30

2,33

47.788

7,8

7,0

LK Wesermarsch

-1,21

0,96

23.822

11,4

11,4

LK Wittmund

-0,69

1,75

12.195

15,1

13,9

Quelle: NLS, Bundesagentur für Arbeit – Regionaldirektion Niedersachsen-Bremen

96

Bevölkerungsentwicklung vom 31.12.2005 – 31.12.2006*
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Bevölkerung
am

(Tab. 10 )

Bevölkerungsbewegung im Jahr 2006

Bevölkerung
am

31.12.2005

Geborene

Gestorbene

Zuzüge

Fortzüge

31.12.2006

7.993.946

65.327

82.121

421.771

416.297

7.982.685

Braunschweig

245.273

2.071

2.736

12.758

11.908

245.467

Salzgitter

107.726

849

1.258

2.726

3.378

106.665

Wolfsburg

121.199

942

1.324

4.657

4.981

120.493

LK Gifhorn

175.298

1.471

1.513

8.643

8.930

174.974

LK Göttingen

262.091

2.060

2.511

22.915

23.167

261.398

LK Goslar

151.452

958

1.975

6.901

7.687

149.656

97.749

697

1.200

4.361

4.637

96.972

146.690

1.024

1.756

5.937

6.408

145.488

LK Helmstedt
LK Northeim
LK Osterode am Harz
LK Peine
LK Wolfenbüttel

81.916

541

1.108

3.192

3.469

81.073

134.581

1.090

1.521

5.744

5.715

134.178

126.460

913

1.299

5.585

6.254

125.412

1.128.543

9.546

11.241

58.112

56.172

1.128.772

Hannover

515.729

4.830

5.282

27.857

26.801

516.343

LK Diepholz

215.548

1.678

2.178

13.164

12.815

215.406

LK Hameln-Pyrmont

159.840

1.175

1.932

7.057

7.481

158.658

LK Hildesheim

290.643

2.166

3.308

14.154

13.674

289.984

77.918

537

996

3.091

3.666

76.888

Region Hannover

LK Holzminden
LK Nienburg (Weser)

125.870

1.018

1.371

8.119

8.200

125.436

LK Schaumburg

165.557

1.309

1.906

8.855

8.705

165.109

LK Celle

182.444

1.496

1.945

9.062

9.110

181.936

LK Cuxhaven

205.276

1.479

2.412

9.718

9.827

204.235

LK Harburg

241.827

1.890

2.225

13.692

12.436

242.748

51.352

361

733

2.204

2.306

50.878

LK Lüneburg

175.441

1.525

1.672

12.209

11.598

175.906

LK Osterholz

112.741

860

1.140

5.594

5.558

112.498

LK Rotenburg (Wümme)

164.875

1.459

1.567

8.388

8.202

164.958

LK Lüchow-Dannenberg

LK Soltau-Fallingbostel

142.678

1.218

1.488

7.101

7.289

142.234

LK Stade

196.475

1.722

1.815

12.749

12.010

197.122

LK Uelzen

96.940

752

1.245

4.914

4.903

96.458

LK Verden

134.084

1.111

1.326

7.135

7.036

133.965

Delmenhorst

75.916

639

788

2.843

3.289

75.320

Emden

51.693

445

595

2.462

2.262

51.742

Oldenburg

158.565

1.415

1.521

9.778

9.173

159.060

Osnabrück

163.814

1.354

1.624

9.091

9.615

163.020

Wilhelmshaven

83.552

605

1.048

3.800

4.108

82.797

LK Ammerland

115.891

965

1.077

6.273

5.432

116.626

LK Aurich

190.128

1.559

1.902

10.045

9.581

190.252

LK Cloppenburg

155.642

1.683

1.248

11.671

11.511

156.241

LK Emsland

310.088

2.850

2.593

15.710

14.093

311.965

LK Friesland

101.412

706

1.027

5.296

5.197

101.192

LK Grafschaft Bentheim

134.442

1.222

1.221

5.136

4.741

134.840

LK Leer

165.056

1.373

1.627

8.273

7.729

165.347

LK Oldenburg

125.731

1.002

1.235

6.852

6.401

125.949

LK Osnabrück

359.449

3.132

3.276

16.621

16.585

359.340

LK Vechta

132.401

1.277

1.026

12.094

11.645

133.104

LK Wesermarsch

93.725

701

1.036

4.293

4.588

93.094

LK Wittmund

57.954

481

576

2.796

2.825

57.829

Quelle: NLS

* Durch bestandsrelevante Veränderungen, die einen bereits abgeschlossenen Berichtszeitraum betreffen, kann es vorkommen, dass die Aufrechnung
des Bevölkerungsstandes zum 31.12.2005 mit den dargestellten Bevölkerungsbewegungen nicht den Bevölkerungsstand zum 31.12.2006 ergibt.

97

Bevölkerung und Haushaltszahlen 2005 und 2020
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

Bevölkerung

(Tab. 11)

Entwicklung bis 2020
(Index: 2005 = 100)

2005

2020

Haushalte

Entwicklung bis 2020
(Index: 2005 = 100)

2005

2020

7.993.946

7.786.642

97

3.758.763

3.809.499

101

Braunschweig

245.273

244.093

100

133.737

134.142

100

Salzgitter

107.726

90.254

84

54.286

47.427

87

Wolfsburg

121.199

109.576

90

61.751

56.953

92

LK Gifhorn

175.298

173.294

99

74.839

78.555

105

LK Göttingen

262.091

248.181

95

131.952

129.608

98

LK Goslar

151.452

131.253

87

80.033

72.111

90

LK Helmstedt
LK Northeim
LK Osterode am Harz
LK Peine
LK Wolfenbüttel
Region Hannover

97.749

87.350

89

43.063

40.406

94

146.690

129.471

88

75.196

69.014

92

81.916

69.150

84

42.567

37.499

88

134.581

132.037

98

58.617

60.211

103

126.460

115.424

91

56.747

54.471

96

1.128.543

1.109.685

98

583.939

587.007

101

Hannover

515.729

505.112

98

296.926

291.007

98

LK Diepholz

215.548

213.045

99

95.563

99.888

105

LK Hameln-Pyrmont

159.840

146.155

91

78.416

74.229

95

LK Hildesheim

290.643

270.339

93

143.965

138.412

96

77.918

64.280

82

37.169

32.081

86

LK Holzminden
LK Nienburg (Weser)

125.870

120.490

96

55.502

55.715

100

LK Schaumburg

165.557

153.689

93

74.792

73.150

98

LK Celle

182.444

176.327

97

85.630

86.212

101

LK Cuxhaven

205.276

189.926

93

93.607

91.750

98

LK Harburg

241.827

252.316

104

109.096

120.474

110

51.352

46.627

91

23.894

22.860

96

LK Lüchow-Dannenberg
LK Lüneburg

175.441

191.630

109

81.857

92.000

112

LK Osterholz

112.741

109.211

97

50.116

51.752

103

LK Rotenburg (Wümme)

164.875

163.609

99

72.318

75.748

105

LK Soltau-Fallingbostel

142.678

139.549

98

65.096

66.472

102

LK Stade

196.475

201.228

102

87.530

94.140

108

LK Uelzen

96.940

90.809

94

45.411

44.461

98

LK Verden

134.084

129.907

97

61.054

62.845

103

Delmenhorst

75.916

73.557

97

34.787

35.022

101

Emden

51.693

53.648

104

26.042

27.368

105

Oldenburg

158.565

161.673

102

78.191

81.702

104

Osnabrück

163.814

151.220

92

83.056

77.825

94

Wilhelmshaven

83.552

76.348

91

43.210

40.663

94

LK Ammerland

115.891

121.820

105

49.491

55.446

112

LK Aurich

190.128

188.262

99

86.736

91.142

105

LK Cloppenburg

155.642

169.602

109

62.768

71.716

114

LK Emsland

310.088

315.597

102

129.587

140.464

108

LK Friesland

101.412

95.469

94

47.228

47.591

101

LK Grafschaft Bentheim

134.442

140.995

105

57.426

63.352

110

LK Leer

165.056

165.047

100

75.451

79.790

106

LK Oldenburg

125.731

129.453

103

52.131

57.469

110

LK Osnabrück

359.449

355.576

99

151.355

158.596

105

LK Vechta

132.401

144.743

109

53.888

61.520

114

LK Wesermarsch

93.725

87.097

93

43.068

42.133

98

LK Wittmund

57.954

57.631

99

26.607

28.109

106

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

98

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen im Jahr 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 12 )

0 – 17

18 – 29

30 – 44

45 – 59

60 – 74

75 Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

und älter

1.521.029

1.060.926

1.813.307

1.597.995

1.330.474

670.215

7.993.946

36.854

39.562

57.252

46.761

41.305

23.539

245.273

Salzgitter

19.512

13.816

22.193

22.070

20.074

10.061

107.726

Wolfsburg

19.852

17.266

25.173

24.267

23.474

11.167

121.199

LK Gifhorn

37.695

22.177

41.197

36.059

26.457

11.713

175.298

LK Göttingen

44.076

45.632

60.365

51.785

39.245

20.988

262.091

LK Goslar

23.979

18.330

31.996

30.232

29.471

17.444

151.452

LK Helmstedt

17.468

11.864

21.262

20.620

17.171

9.364

97.749

LK Northeim

26.586

17.503

31.017

30.562

26.202

14.820

146.690

Niedersachsen
Braunschweig

insgesamt

LK Osterode am Harz

13.757

9.211

16.484

17.019

15.958

9.487

81.916

LK Peine

26.729

15.825

31.318

27.149

22.209

11.351

134.581

LK Wolfenbüttel

23.867

14.258

28.963

26.223

22.303

10.846

126.460

Region Hannover

190.700

159.653

264.367

223.987

193.545

96.291

1.128.543

Hannover

77.621

85.544

126.629

97.500

80.815

47.620

515.729

LK Diepholz

42.215

25.178

49.821

44.882

36.279

17.173

215.548

LK Hameln-Pyrmont

28.723

18.915

33.767

32.212

29.239

16.984

159.840

LK Hildesheim

53.195

36.718

64.659

58.680

50.145

27.246

290.643

LK Holzminden

14.201

9.390

15.804

15.580

14.525

8.418

77.918

LK Nienburg (Weser)

25.324

15.843

27.980

25.443

20.330

10.950

125.870

LK Schaumburg

30.769

19.329

37.015

33.369

29.100

15.975

165.557

LK Celle

36.127

23.333

38.919

36.685

31.046

16.334

182.444

LK Cuxhaven

38.987

22.972

43.974

43.174

37.477

18.692

205.276

LK Harburg

47.221

25.878

57.783

50.233

43.052

17.660

241.827

9.434

5.826

10.008

10.460

10.188

5.436

51.352

LK Lüneburg

33.298

25.453

43.024

33.838

26.427

13.401

175.441

LK Osterholz

22.073

12.207

26.309

24.008

19.869

8.275

112.741

LK Rotenburg (Wümme)

35.104

20.930

38.407

32.669

25.377

12.388

164.875

LK Soltau-Fallingbostel

28.261

18.646

32.185

27.730

23.879

11.977

142.678

LK Stade

40.352

24.476

45.542

40.246

31.797

14.062

196.475

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

17.863

11.357

20.842

19.090

17.855

9.933

96.940

LK Verden

27.039

16.219

30.463

28.450

22.032

9.881

134.084

Delmenhorst

14.131

9.836

16.905

15.704

13.681

5.659

75.916

9.478

7.927

11.186

10.192

8.342

4.568

51.693

Oldenburg

26.262

26.333

38.736

31.078

23.320

12.836

158.565

Osnabrück

25.086

29.941

37.864

30.917

25.352

14.654

163.814

Emden

Wilhelmshaven

13.150

12.419

17.259

16.370

16.053

8.301

83.552

LK Ammerland

24.077

13.488

26.876

23.571

19.173

8.706

115.891

LK Aurich

39.943

23.782

42.086

38.389

31.081

14.847

190.128

LK Cloppenburg

38.206

23.278

35.792

28.260

20.318

9.788

155.642

LK Emsland

69.177

44.899

71.002

59.586

44.901

20.523

310.088

LK Friesland

20.042

11.236

22.247

20.567

18.798

8.522

101.412

LK Grafschaft Bentheim

29.477

18.211

30.147

25.700

20.517

10.390

134.442

LK Leer

35.164

21.396

37.296

32.424

26.516

12.260

165.056

LK Oldenburg

26.433

14.378

29.976

26.113

20.123

8.708

125.731

LK Osnabrück

77.236

47.409

82.656

70.542

54.041

27.565

359.449

LK Vechta

30.935

20.589

31.884

24.312

16.322

8.359

132.401

LK Wesermarsch

19.100

10.935

20.602

18.937

16.157

7.994

93.725

LK Wittmund

11.871

7.102

12.704

11.850

9.748

4.679

57.954

Quelle: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

99

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2005 bis 2020
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 13 )

0 – 17

18 – 29

30 – 44

45 – 59

60 – 74

75 Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

und älter

insgesamt

Niedersachsen

78

99

74

113

110

137

97

Braunschweig

90

94

95

114

97

112

100

Salzgitter

66

86

66

89

93

123

84

Wolfsburg

84

82

82

95

86

132

90

LK Gifhorn

74

103

72

116

126

151

99

LK Göttingen

78

87

79

105

116

126

95

LK Goslar

67

91

61

101

95

115

87

LK Helmstedt

68

86

70

101

107

120

89

LK Northeim

70

92

66

99

103

116

88

Index: 2005 = 100

LK Osterode am Harz

66

89

59

95

96

112

84

LK Peine

80

110

70

116

109

140

98

LK Wolfenbüttel

72

102

61

108

103

137

91

Region Hannover

85

96

82

113

100

135

98

Hannover

93

89

91

113

100

106

98

LK Diepholz

75

108

70

116

116

148

99

LK Hameln-Pyrmont

75

100

68

104

100

119

91

LK Hildesheim

75

100

69

107

104

126

93

LK Holzminden

65

85

59

94

92

114

82

LK Nienburg (Weser)

75

99

73

111

114

127

96

LK Schaumburg

72

100

63

111

105

134

93

LK Celle

79

96

76

108

111

134

97

LK Cuxhaven

71

97

63

102

109

146

93

LK Harburg

79

123

69

128

109

183

104

LK Lüchow-Dannenberg

71

90

66

100

105

128

91

LK Lüneburg

91

115

86

133

120

136

109

LK Osterholz

72

108

62

115

110

173

97

LK Rotenburg (Wümme)

76

106

69

120

122

144

99

LK Soltau-Fallingbostel

81

99

70

118

110

138

98

LK Stade

82

107

76

117

118

162

102

LK Uelzen

75

101

65

113

102

129

94

LK Verden

75

102

68

107

117

162

97

Delmenhorst

85

101

73

106

103

152

97

Emden

98

104

92

111

109

120

104

Oldenburg

87

99

88

113

117

126

102

Osnabrück

83

77

80

110

105

112

92

Wilhelmshaven

76

92

80

96

92

127

91

LK Ammerland

79

118

70

125

126

164

105

LK Aurich

75

106

68

115

125

145

99

LK Cloppenburg

88

109

89

134

134

141

109

LK Emsland

77

95

77

125

132

152

102

LK Friesland

68

104

60

110

109

160

94

LK Grafschaft Bentheim

80

107

80

129

129

135

105

LK Leer

76

104

72

118

124

147

100

LK Oldenburg

79

116

67

122

122

178

103

LK Osnabrück

77

100

72

120

124

136

99

LK Vechta

92

109

85

133

139

136

109

LK Wesermarsch

71

107

65

109

107

133

93

LK Wittmund

75

104

66

113

127

151

99

Quelle: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

100

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße im Jahr 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

1-P-HH*

2-P-HH

3-P-HH

(Tab. 14 )
4-P-HH

5+ -P-HH

Haushalte

Bevölkerung Mitglieder

gesamt

gesamt

pro HH

1.396.463

1.299.977

481.061

421.724

159.538

3.758.763

7.993.947

2,13

Braunschweig

65.676

42.158

12.903

9.822

3.179

133.737

245.273

1,83

Salzgitter

22.652

18.457

6.887

4.661

1.628

54.286

107.725

1,98

Wolfsburg

26.136

21.138

7.651

5.070

1.757

61.751

121.198

1,96

LK Gifhorn

21.596

25.999

13.045

10.185

4.015

74.839

175.299

2,34

LK Göttingen

57.270

42.554

14.726

13.276

4.125

131.952

262.091

1,99

LK Goslar

36.858

26.729

7.663

6.687

2.097

80.033

151.452

1,89

LK Helmstedt

13.143

15.498

7.061

5.286

2.075

43.063

97.749

2,27

LK Northeim

33.173

25.025

7.725

7.046

2.227

75.196

146.690

1,95

LK Osterode am Harz

19.033

14.385

4.190

3.773

1.187

42.567

81.916

1,92

LK Peine

17.678

20.628

9.832

7.532

2.947

58.617

134.581

2,30

LK Wolfenbüttel

18.165

20.210

9.232

6.620

2.519

56.747

126.460

2,23

Region Hannover

255.932

197.366

64.713

51.990

13.937

583.939

1.128.543

1,93

Hannover

160.241

86.391

26.219

18.682

5.393

296.926

515.729

1,74

LK Diepholz

30.154

34.369

14.470

11.724

4.847

95.563

215.548

2,26

LK Hameln-Pyrmont

30.663

27.261

10.264

8.174

2.054

78.416

159.840

2,04

LK Hildesheim

58.732

48.178

18.088

15.192

3.774

143.965

290.643

2,02

LK Holzminden

13.665

13.199

4.953

4.248

1.104

37.169

77.918

2,10

LK Nienburg (Weser)

17.497

19.709

8.407

6.984

2.905

55.502

125.870

2,27

LK Schaumburg

24.568

27.123

10.815

8.700

3.586

74.792

165.557

2,21

LK Celle

31.894

28.835

11.713

9.719

3.470

85.630

182.444

2,13

LK Cuxhaven

29.859

36.131

12.718

11.138

3.761

93.607

205.276

2,19

LK Harburg

33.739

42.444

14.985

13.385

4.544

109.096

241.827

2,22

8.509

8.487

3.165

2.729

1.004

23.894

51.352

2,15

LK Lüneburg

30.469

26.927

11.533

9.583

3.345

81.857

175.441

2,14

LK Osterholz

15.047

19.323

7.094

6.455

2.197

50.116

112.741

2,25

LK Rotenburg (Wümme)

21.648

26.909

10.512

9.857

3.393

72.318

164.875

2,28

LK Soltau-Fallingbostel

22.917

22.000

9.183

8.056

2.941

65.096

142.678

2,19

LK Stade

26.832

33.168

12.368

11.294

3.867

87.530

196.475

2,24

LK Uelzen

16.631

15.750

5.992

5.172

1.866

45.411

96.940

2,13

LK Verden

21.253

20.789

8.716

7.566

2.729

61.054

134.084

2,20

Delmenhorst

11.695

12.965

4.693

3.711

1.723

34.787

75.916

2,18

Emden

10.916

9.136

2.826

2.209

955

26.042

51.693

1,99

Oldenburg

32.570

26.180

8.808

7.376

3.256

78.191

158.564

2,03

Osnabrück

37.676

25.938

8.275

7.849

3.317

83.056

163.813

1,97

LK Lüchow-Dannenberg

Wilhelmshaven

18.656

15.497

4.351

3.297

1.410

43.210

83.553

1,93

LK Ammerland

14.400

18.305

6.969

6.543

3.274

49.491

115.891

2,34

LK Aurich

30.221

31.234

10.478

10.079

4.725

86.736

190.128

2,19

LK Cloppenburg

16.778

21.331

9.732

9.850

5.077

62.768

155.643

2,48

LK Emsland

39.496

42.788

17.938

19.802

9.562

129.587

310.088

2,39

LK Friesland

16.850

17.479

5.408

5.113

2.378

47.228

101.412

2,15

LK Grafschaft Bentheim

18.286

19.126

7.809

8.269

3.936

57.426

134.442

2,34

LK Leer

26.530

26.974

9.104

8.744

4.100

75.451

165.056

2,19

LK Oldenburg

14.244

18.844

7.778

7.503

3.762

52.131

125.731

2,41

LK Osnabrück

46.519

50.862

20.414

22.618

10.941

151.355

359.449

2,37

LK Vechta

15.800

17.156

7.683

8.905

4.344

53.888

132.401

2,46

LK Wesermarsch

15.109

15.739

5.024

4.910

2.285

43.068

93.725

2,18

9.328

9.676

3.169

3.021

1.413

26.607

57.954

2,18

LK Wittmund
Quelle: LTS-Haushaltsprognose des NIW

* P-HH = Personenhaushalte

101

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2005 bis 2020

(Tab. 15 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

1-P-HH*

2-P-HH

3-P-HH

4-P-HH

5+ -P-HH

Insgesamt

Niedersachsen

105

108

93

86

85

101

Braunschweig

100

102

99

95

94

100

Index: 2005 = 100

Salzgitter

91

92

78

72

71

87

Wolfsburg

95

94

87

85

85

92

LK Gifhorn

114

115

93

84

83

105

LK Göttingen

101

104

89

83

83

98

LK Goslar

93

94

81

74

73

90

LK Helmstedt

99

101

85

77

76

94

LK Northeim

95

97

82

76

76

92

LK Osterode am Harz
LK Peine

92

92

78

72

72

88

110

109

94

86

86

103

LK Wolfenbüttel

102

103

86

78

78

96

Region Hannover

102

104

94

89

89

101

97

101

96

95

95

98

113

112

93

84

83

105

LK Hameln-Pyrmont

98

100

87

80

80

95

LK Hildesheim

98

102

88

82

81

96

LK Holzminden

91

91

77

71

71

86

Hannover
LK Diepholz

LK Nienburg (Weser)

106

108

91

84

83

100

LK Schaumburg

104

104

87

80

79

98

LK Celle

105

107

91

85

85

101

LK Cuxhaven

106

105

85

77

77

98

LK Harburg

120

116

98

88

87

110

LK Lüchow-Dannenberg

102

101

85

78

78

96

LK Lüneburg

114

119

107

99

98

112

LK Osterholz

114

110

90

81

80

103

LK Rotenburg (Wümme)

112

114

93

85

84

105

LK Soltau-Fallingbostel

107

109

93

86

86

102

LK Stade

115

114

96

89

88

108

LK Uelzen

103

104

89

81

81

98

LK Verden

111

110

90

82

81

103

Delmenhorst

106

105

91

87

87

101

Emden

106

108

101

99

98

105

Oldenburg

106

110

98

93

92

104

Osnabrück

93

100

90

86

84

94

Wilhelmshaven

97

97

86

83

81

94

LK Ammerland

122

121

100

89

88

112

LK Aurich

112

113

92

83

82

105

LK Cloppenburg

121

124

106

98

97

114

LK Emsland

116

120

97

88

86

108

LK Friesland

109

108

86

77

76

101

LK Grafschaft Bentheim

116

120

101

93

91

110

LK Leer

112

114

93

85

84

106

LK Oldenburg

123

120

98

87

87

110

LK Osnabrück

111

115

95

86

85

105

LK Vechta

119

125

106

99

98

114

LK Wesermarsch

103

104

87

80

80

98

LK Wittmund

113

114

91

83

82

106

Quelle: LTS-Haushaltsprognose des NIW

102

* P-HH = Personenhaushalte

103

GLOSSA R
Anspannung am Wohnungsmarkt

Die Wohnungs-

Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II)

nachfrage übersteigt das Wohnungsangebot.

die im gleichen

Arbeitslosenquote

fähiger Hilfebedürftiger sein muss.

Personen,

Haushalt leben, gemeinsam wirt-

schaften und unter denen mindestens ein
Jahresdurchschnittliche Zahl aller

erwerbs-

Arbeitslosen in % aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen (Summe aller sozialversicherungspflichtig

Betriebskosten

Beschäftigten, aller geringfügig Beschäftigten sowie

Es handelt sich um Kosten für die laufende Unterhal-

der Beamten und Arbeitslosen), Definiton gemäß:

tung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen

Arbeitsagentur Niedersachsen-Bremen. Die in der

sich unterteilen in:

Öffentlichkeit eher verbreitete Definition bezieht

a. Umlagefähige Betriebskosten, z. B. Grundsteuer,

Auch Bewirtschaftungskosten genannt.

die Arbeitslosen auf das gesamte Erwerbspersonen-

Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung,

potenzial. Die so berechnete Quote ist immer geringer

Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister,

als die im Bericht verwendete Quote.

Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen
und

Auslaufende Belegungsbindungen

Mit dem Auslauf

der Belegungsbindung einer Wohnung endet deren
Eigenschaft „geförderte Wohnung“.

b. Nicht umlagefähige Betriebskosten, z. B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten.
Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit
dem Mieter abgerechnet werden.

Baufertigstellungsdichte

Bis zum 31.12. des Berichts-

jahrs fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner.
Baugenehmigungsdichte

Bis zum 31.12. des Berichts-

jahrs genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner.

Bevölkerung

Einwohner am Ort der Hauptwohnung.

Bevölkerungsprognose

Zur Vorausschätzung der

Bevölkerung bis 2020 wurden unterstellt:
– konstante Geburtenrate

Bautätigkeit

Die Bautätigkeitsstatistik erstreckt

sich auf alle genehmigungspflichtigen bzw. ihnen

– steigende Lebenserwartung

gleichgestellten Baumaßnahmen im Hochbau, bei denen

– jährlicher Saldo der Zu- und Fortzüge (gewichteter

Wohnraum (oder sonstiger Nutzraum) geschaffen
oder verändert wird. Auf der Ebene der Landkreise und

104

– steigende Sterbefälle

Durchschnitt der Salden aus 2003, 2004 und
2005): + 15.000 Personen

kreisfreien Städte werden Baugenehmigungen und

Das Prognoseergebnis hängt wesentlich von der Alters-

Baufertigstellungen erfasst.

struktur der Bevölkerung im Ausgangsjahr 2005 ab.

Bruttokaltmiete

Auch kalte Leerraummiete genannt.

In der Miete enthaltene Zahlungen für Zentralheizung,
Wasser, Möblierung etc. werden nicht berücksichtigt.

GfK-GeoMarketing

Gfk-GeoMarketing gehört zur

GfK-Gruppe, eines der führenden Marktforschungsunternehmen in Deutschland. Arbeitsbereiche sind
u. a. die Ermittlung, Analyse und Interpretation von

Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung
potenzial ist abhängig von der
und dem

Das Eigen-

Haushaltskaufkraft

Marktinformationen in Konsum- und Gebrauchsgütermärkten.

Sozialindikator. Mit steigendem Eigen-

potenzial sind die Einwohner einer Region mehr und

Haushalt

Alleinwohnende Einzelpersonen oder

mehr in der Lage, sich aus eigener finanzieller Kraft

Gemeinschaften von Personen, die zusammen wohnen

auf dem freien Markt mit Wohnraum zu versorgen.

und mit einem gemeinsamen Budget wirtschaften.

Entspannung am Wohnungsmarkt

Haushaltsgröße

Das Wohnungs-

Personen je Haushalt, Basis ist die

angebot übersteigt die Wohnungsnachfrage.

Zahl der Einwohner am Ort der Hauptwohnung.

Erwerbsfähige Hilfebedürftige (nach SGB II)

Haushaltskaufkraft

Personen im Alter von 16 bis 65, die

Vermögensanteile), das den Haushalten für Konsum-

– nicht durch Krankheit oder Behinderung auf ab-

zwecke jährlich zur Verfügung steht. Sie kann verein-

Verfügbares Einkommen (ohne

sehbare Zeit außerstande sind, unter den üblichen

facht als Summe aller Nettoeinkünfte pro Haushalt

Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarkts

bezeichnet werden und ist Indikator für das Konsum-

mindestens drei Stunden täglich erwerbstätig zu

und Wohnraumnachfragepotenzial. Von der

sein (erwerbsfähig)

GfK-Gruppe in Nürnberg werden hierzu die Lohn- und

– ihre Eingliederung in Arbeit sowie ihren Lebens-

Einkommensteuerstatistiken ausgewertet und um

unterhalt und den Lebensunterhalt der mit ihr in

Transferleistungen (Arbeitslosengeld, Kindergeld,

Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen nicht

Wohngeld etc.) ergänzt. Die Nettoeinkommen von

oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und

Einkommensmillionären werden bei 500.000 EUR

Mitteln, v. a. nicht durch Aufnahme einer zumut-

gedeckelt, um regionale Verzerrungen zu vermeiden.

baren Arbeit oder dem zu berücksichtigenden

Anhand von Prognosen führender Wirtschafts-

Einkommen oder Vermögen sichern können und

forschungsinstitute projiziert die GfK-Gruppe die

die erforderliche Hilfe auch nicht von anderen

Kaufkraft auf das aktuelle Jahr. Wird die Kaufkraft

(Angehörigen, andere Leistungsträger) erhalten.

einer Region in Relation zu deren Haushalten gesetzt,
ergibt sich die regionale Haushaltskaufkraft.

105

Haushaltsprognose

Basis ist die Bevölkerungsprog-

Sozialbelastung bzw. Sozialindikator

Ab 2005 gilt

nose. Aus der Verteilung der Bevölkerung nach Alters-

eine neue Definition: Anteil der Zahl der

gruppen und Geschlecht auf Haushaltsgrößen werden

gemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten.

Bedarfs-

Zuordnungsquoten ermittelt, die im Haushaltsmitgliederquotenverfahren eine Schätzung der Haushalts-

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte

zahlen für jedes Prognosejahr ermöglichen.

umfasst die Zahl aller Arbeiter, Angestellten und Perso-

Leerstandsquote

versicherungspflichtig oder beitragspflichtig nach

Der Begriff

nen in beruflicher Ausbildung, die kranken- bzw. rentenAnteil der leerstehenden Wohnungen

am Mietwohnungsbestand insgesamt, Stichtag: 31.12.

dem Sozialgesetzbuch III sind oder für die Beiträge zur
gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden.

Marktbedingter Leerstand

Leerstand von Mietwoh-

Beamte, Selbständige, mithelfende Familienangehörige

nungen, der begründet ist durch Vermietungsschwie-

und geringfügig Beschäftigte werden nicht erfasst.

rigkeiten, nicht jedoch durch Instandsetzungs- / Moder-

Der Indikator „Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“

nisierungsmaßnahmen, Verkauf, Abriss oder sonstige

basiert auf dem Stichtag 30.06.

Gründe.
Wirtschaftliche Dynamik
Mieterfluktuation

Zahl der Mieterwechsel eines

Aufschluss über die wirt-

schaftliche Dynamik geben die Entwicklung der Zahl

Jahres im Verhältnis zum Mietwohnungsbestand am

der

Jahresende.

und der

sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Arbeitslosenquote. Bei der Bewertung wird

angenommen, dass steigende Beschäftigtenzahlen
Nettokaltmiete
der

Die Nettokaltmiete ergibt sich aus

Bruttokaltmiete abzüglich der umlagefähigen
Betriebskosten.

und eine rückläufige Arbeitslosenquote Zeichen einer
positiven wirtschaftlichen Dynamik sind.
Wohnbauland

Bruttowohnbauland für Wohnzwecke,

das gemäß BauGB bzw. MaßnG in Bebauungsplänen
Preisindex für Bauleistungen

Der Index spiegelt

oder vergleichbaren Satzungen festgesetzt wurde.

die Entwicklung der Preise für den Neubau und die
Instandhaltung von Bauwerken wider.

Wohnflächenversorgung

Durchschnittlich jedem

Einwohner zur Verfügung stehende Wohnfläche.
Preissegmente

Es werden untere, mittlere und obere

Mietpreissegmente unterschieden. Zur Abgrenzung
dienen Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr einer
Wohnung.

106

Wohnraumförderung

Gefördert wird der Bau oder die

Modernisierung von Wohnraum, der nach Größe,
Ausstattung und Miete oder Belastung für Haushalte
geeignet ist, die sich am Markt nicht angemessen
versorgen können und auf Unterstützung angewiesen
sind. Im engeren Sinne wird unter Wohnraumförderung der erste und zweite Förderweg sowie die vereinbarte Förderung nach dem II. Wohnungsbaugesetz
zusammengefasst.
Wohnungsangebot

Zahl der Wohnungen, die zum

Kauf oder zur Miete für Wohnzwecke zur Verfügung
stehen.
Wohnungsneubedarf

Zahl der zukünftigen

Wohnungsnachfrage aufgrund der prognostizierten
Haushaltszuwächse.
Wohnungsprognose

Auf der Grundlage der Haus-

haltsprognose kann die zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen abgeleitet werden. Dabei wird
nach einem normativen Ansatz davon ausgegangen,
dass im Prinzip jeder Haushalt mit einer Wohnung zu
versorgen ist. In den Berechnungen wird eine Mobilitätsreserve (beispielsweise für Umzüge) berücksichtigt.
Die Wohnungsnachfragepotenziale werden aus der Zahl
der prognostizierten Haushalte zuzüglich der angesetzten Mobilitätsreserve in Höhe von ein Prozent errechnet.
Wohnungsüberhänge

Zahl der zukünftig nicht mehr

nachgefragten Wohnungen aufgrund der prognostizierten Haushaltsrückgänge.

107

VERWEIS E
1

Aufgrund der Umstellung in der Erfassungssystematik des Mikrozensus (von Stichtag zu rollierend) wurde der 2005erWert der Haushaltszahlen im Nachhinein auf 3.784.100 Haushalte geglättet. Damit führt der Vergleich der hier und im
letzten Berichtsheft abgebildeten Haushaltszahlen nicht zu der oben angegebenen Veränderungsrate. Entsprechendes
gilt für die Veränderung der Haushaltsgröße.

2

Detaillierte Informationen zur aktuellen Bevölkerungsprognose finden Sie im Berichtsheft 16 „Wohnungsmarktbeobachtung 2006“.

3

Definition: Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten

4

Das Statistische Bundesamt (StBA) definiert anhand des Kriteriums Bevölkerungsdichte:
1. Städtische (oder dicht besiedelte) Gebiete, die im wesentlichen aus Gemeinden bestehen, die jeweils eine Bevölkerungsdichte von mehr als 500 Einwohnern pro Quadratkilometer aufweisen und die einzeln oder als zusammenhängendes
Gebiet benachbarter Gemeinden, die derselben Dichtekategorie angehören, mindestens 50.000 Einwohner haben
2. Zu halbstädtischen (oder mittelstark besiedelten) Gebieten werden diejenigen Gemeinden zusammengefasst, die
jeweils eine Einwohnerdichte von 100 bis 500 Einwohner je Quadratkilometer aufweisen und die – wiederum ggf.
im Zusammenhang mit benachbarten Gemeinden der gleichen Dichtekategorie – auf eine Einwohnerzahl von mindestens 50.000 Einwohner kommen.
3. Zu den ländlichen (oder dünn besiedelten) Gebieten schließlich gehören all jene Gemeinden, die eine Bevölkerungsdichte von weniger als 100 Einwohnern pro Quadratkilometer aufweisen.

5

Abkürzungen der Bundesländer: BW = Baden-Württemberg, BY = Bayern, BE = Berlin, BB = Brandenburg, HB = Bremen,
HH = Hamburg, MV = Mecklenburg-Vorpommern, NW = Nordrhein-Westfalen, NI = Niedersachsen, RP = RheinlandPfalz, HE = Hessen, SL = Saarland, SN = Sachsen, ST = Sachsen-Anhalt, SH = Schleswig-Holstein, TH = Thüringen

6

Ostdeutschland: BB, MV, SN, ST, TH Ausbildungs-/Arbeitsmarktzentren: BW, BY, BE, HH

7

Ausbildungs-/Arbeitsmarktzentren: HH, NW, SH

Umland: Garbsen, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Lehrte, Ronnenberg, Seelze, Sehnde, Wedemark

Umland: Ostheide, Ilmenau, Bardowick, Scharnebeck, Adendorf, Bienenbüttel
8

Ausbildungs-/Arbeitsmarktzentren: BW, BY, BE, HH
Umland +: Lühe, Horneburg, Nordkehdingen, Harsefeld
Umland – : Himmelpforten, Oldendorf, Fredenbeck, Drochtersen, Buxtehude, Hemmoor

9

Ausbildungs-/Arbeitsmarktzentren: Oldenburg, BW, HH
Umland: Harpstedt, Ganderkesee, Großenkneten, Hatten, Visbek, Dötlingen, Vechta

10 Vgl. Wohnungsmarktbeobachtung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020, LTS, Hannover 2006, S. 14 ff.
11 Vgl. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Landesgrundstücksmarktbericht 2007
12 Vgl. Wohnungsmarktbeobachtung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020, LTS, Hannover 2006, S. 14 ff.
13 Vgl. Wohnungsmarktbeobachtung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020, LTS, Hannover 2006, S. 44
14 Die Zahlen der LTS-Haushaltsprognose des NIW unterscheiden sich geringfügig von den Zahlen der LTS-Wohnungsprognose des NIW. Die Differenz liegt in der einprozentigen Leerstandsreserve begründet.
15 Dabei ist der Begriff der Bedarfsgemeinschaft enger gefasst als derjenige des Haushalts.
Zu den Definitionen vgl. Glossar, S. 104
16 Für das Jahr 2005 sind keine plausiblen Gemeindendaten verfügbar.
17 Die Einschätzungen zur konjunkturellen Entwicklung in Deutschland und Niedersachsen beruhen auf den Analysen und
Prognosen der NORD/LB-Bereiche „Research/Volkswirtschaft“ und „Regionalwirtschaft“.
18 Vgl. Wohnungsmarkbeobachtung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020, LTS, Hannover 2006, S. 46

108

Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen

Heft 17

Herausgeber
Niedersächsische Landestreuhandstelle (LTS)
Norddeutsche Landesbank Girozentrale
Bearbeitung / Text
Achim Däbert
0511. 361-58 38, achim.daebert@lts-nds.de
Sebastian Hämker
0511. 361-57 54, sebastian.haemker@lts-nds.de
Christine Kastning
0511. 361-57 58, christine.kastning@lts-nds.de
Robert Koschitzki
0511. 361-59 81, robert.koschitzki@lts-nds.de
Koordination des Wohnungsmarktbeobachtungssystems
Ulrike Fritsche
Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit (MS)

Hannover, November 2007

Weitere Broschüren zur Wohnung sma r k t b eobachtung
Bisher von der LTS veröffentlichte Themenhefte
Heft 1
Heft 2
Heft 3
Heft 4
Heft 5
Heft 6
Heft 7
Heft 8
Heft 9
Heft 10
Heft 11
Heft 12
Heft 13
Heft 14
Heft 15
Heft 16

Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am Ende der 90er Jahre (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Wohnungsprognose 2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015 (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage (Bearbeitung: ies)
Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
Wohnungsbeobachung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

Neben den Themenheften bietet die LTS online vertiefende Informationen aus der
Wohnbauland-Umfrage, der Wohnungsprognose und dem Wohnungsmarktbarometer.
Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte stehen unter www.lts-nds.de
(Stichwort: Wohnungsmarktbeobachtung) kostenfrei aktuelle Ergebnisse in Tabellenund Kartenform zur Verfügung.
Darüber hinaus erhalten Sie mit dem kostenfreien Wohnort-Blitzlicht schnelle und
mit dem Wohnort-Profil ausführliche Marktinformationen für alle niedersächsischen
Städte und Gemeinden.

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.
Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts
ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere
für Vervielfältigungen, Übersetzungen Mikroverfilmungen und die Einspeicherung
und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Koordination: P L ATO Kommunikation; Text: LTS
Gestaltung: buerobeyrow, Berlin; Druck: H&P, Berlin

Die Themenhefte sind bei der LTS zu beziehen. Das aktuelle Heft kostet 15 EUR.
Ältere Hefte sind sämtlich kostenlos und können im Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden. www.lts-nds.de

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Niedersächsische Landestreuhandstelle Wohnungsmarktbericht 2007

Niedersächsische Landestreuhandstelle
Günther-Wagner-Allee 12 – 14, 30177 Hannover
Call-Center: 0511. 361-55 00, info@lts-nds.de

Wohnungsmarktbeobachtung
2007
Aktuelle Marktlage
Spezial: Zurück in die Städte?
        
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