Path:
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

Full text: Wohnungsmarktbeobachtung ... Issue 2006 Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Niedersächsische Landestreuhandstelle Wohnungsmarktbericht 2006

Niedersächsische Landestreuhandstelle
Schiffgraben 30, 30 175 Hannover, Postfach 3707, 30 037 Hannover
Fax: 0511. 361-57 06, info@lts-nds.de
Call-Center: 0511. 361-55 00

Wohnungsmarktbeobachtung
2006
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen

Heft 16

Herausgeber
Niedersächsische Landestreuhandstelle (LTS)
Norddeutsche Landesbank Girozentrale
Bearbeitung/Text
Achim Däbert
0511. 361-58 38, achim.daebert@lts-nds.de
Claudia Haake
0511. 361-57 54, claudia.haake@lts-nds.de
Christine Kastning
0511. 361-57 58, christine.kastning@lts-nds.de
Robert Koschitzki
0511. 361-59 81, robert.koschitzki@lts-nds.de
StadtRegion Büro für Raumanalysen und Beratung
Ergebnisse der Wohnbauland-Umfrage 2006
Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung (NIW)
Ergebnisse der LTS -Wohnungsprognose des NIW

Koordination des Wohnungsmarktbeobachtungssystems
Ulrike Fritsche
Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit (MS)

Hannover, November 2006

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.

Weitere Broschüren zur Wohnung sma r k t b eobachtung
Bisher von der LTS veröffentlichte Themenhefte
in der Schriftenreihe „Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen“
Heft 1 Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Heft 2 Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010
Heft 3 Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Heft 4 Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am Ende der 90er Jahre
Heft 5 Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Heft 6 Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Heft 7 Wohnungsprognose 2015
Heft 8 Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Heft 9 Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Heft 10 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015
Heft 11 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015
Heft 13 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14 Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage
Heft 15 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
in der Schriftenreihe „Berichte zum Wohnbauland in Niedersachsen“
Heft 1 Wohnbaulandpotenziale regional erfasst 2002
Heft 2 Wohnbaulandpotenziale regional erfasst 2004
Die vorangegangenen Wohnbauland-Umfragen seit 1992 wurden sämtlich durch das Institut für Entwicklungsplanung und
Strukturforschung bearbeitet und von der Niedersächsischen Landesregierung herausgegeben.
Sonderberichte
Wohnungsmarktbarometer 2001
Wohnungsmarktbarometer 2002
Wohnungsmarktbarometer 2003
Wohnungsmarktbarometer 2004
Wohnungsmarktbarometer 2005

Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts
ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere
für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung
und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Koordination: P L ATO Kommunikation; Text: LTS
Gestaltung: buerobeyrow, Berlin; Druck: H&P, Berlin

Die Themenhefte sind bei der LTS zu beziehen. Die jeweils aktuellen Hefte kosten 15 EUR. Ältere Hefte ebenso wie
die Wohnungsmarktbarometer sind sämtlich kostenlos und können im Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden.
Telefon: 0511. 361 - 59 81, Fax: 0511. 361 - 98 59 81, wom@lts-nds.de, www.lts-nds.de

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Wohnungsmarktbeobachtung
2006
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020

4

Mechthild Ross-Luttmann

VORWORT
In Niedersachsen haben wir einen weitgehend ausge-

Veränderungen kann nur meistern, wer Orientierung

gelichenen und gut funktionierenden Wohnungsmarkt.

hat. Da helfen Kontakte zu den entsprechenden Markt-

Das bestätigt die aktuelle Wohnungsmarktbeobach-

akteuren. Beispielhaft hierfür ist die „Konzertierte

tung der LTS. Während in den Städten leichte Wieder-

Aktion Bauen und Wohnen in Niedersachsen“, an der

anspannungstendenzen zu verzeichnen sind, führt die

Vertreter aller marktrelevanten Verbände teilnehmen.

nachlassende Nachfrage vor allem in den peripheren

Darüber hinaus bietet die LTS mit der Wohnungsmarkt-

ländlichen Regionen zu preiswerteren Wohnungsange-

beobachtung seit vielen Jahren eine verlässliche Infor-

boten. Insgesamt stehen jedem Einwohner mittlerweile

mationsgrundlage für alle niedersächsischen Landkreise

mehr als 44 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung.

und kreisfreien Städte. In der vorliegenden Veröffentli-

Für diese gute Wohnungsversorgung zeichnen Woh-

chung sind Wohnbauland-Umfrage, Wohnungsprog-

nungswirtschaft und Wohnungspolitik gemeinsam

nose und die aktuelle Marktanalyse einschließlich des

verantwortlich.

LTS-Wohnungsmarktbarometers erstmalig zu einem
kompakten, informativen Marktbericht zusammenge-

Ein einfaches „weiter so“ kann und wird es allerdings

fasst worden. Die LTS ist damit – gemeinsam mit ihren

an den Wohnungsmärkten nicht geben. Zu vielfältig

Partnern – gut aufgestellt für künftige Aufgaben der

sind die Herausforderungen. Einerseits bleibt es gemein-

Marktbeobachtung.

same Aufgabe von Marktakteuren und Politik, Wohnungsquartiere bzw. -bestände, die sich hinsichtlich

Nutzen Sie die Chance und orientieren Sie sich!

ihres Modernisierungsgrads, ihres Zuschnitts und ihres
Wohnumfelds unterscheiden, nachfragetauglich zu
machen oder zu erhalten. Hier können Wohnraum- und
Städtebauförderung zusammen künftig ihren Beitrag
leisten. Die Städte und Gemeinden können mit Hilfe von
Wohnraumversorgungskonzepten dafür sorgen, dass
eigene Mittel wie auch Fördermittel so effizient wie
möglich eingesetzt werden. Andererseits wird uns der
demographische Wandel dazu anspornen, zusammen
mit der Wohnungswirtschaft für alle Nachfragergruppen
adäquate und bezahlbare Wohnangebote zu schaffen.

Mechthild Ross-Luttmann
Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen,
Familie und Gesundheit

5

6

IN H A LT
In eigener Sache

8

Auf einen Blick

10

Wohnungsmärkte in Niedersachsen – Lage und Perspektiven

12

Das Wohnungsangebot in den niedersächsischen Regionen

22

2.1 Entwicklung der Baulandmärkte und Immobilienpreise

22

2.2 Bautätigkeit

32

2.3 Entwicklung des Wohnungsbestands

35

2.4 Tendenzen der Wohnungsbauaktivitäten

40

Die Wohnungsnachfrage in den niedersächsischen Regionen

42

3.1 Bevölkerungsentwicklung

42

3.2 Haushaltsentwicklung

50

3.3 Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung

56

3.4 Wirtschaftliche Dynamik

62

3.5 Wohnungsnachfragepotenziale im Überblick

66

Regionale Analysen

72

4.1 Bremer Umland

72

4.2 Region Braunschweig

80

Prognose: Methoden / Vorgehen und Varianten

86

Anhang

91

Tabellen

92

Verweise

105

Glossar

106

7

IN EIGEN ER SACH E
Der diesjährige Marktbericht „Wohnungsmarktbeob-

Marktakteure diskutieren landesweit …

achtung 2006 – Aktuelle Marktlage und Perspektiven

Am 5.10.2006 fand in Hannover der fünfte „Wohnungs-

2020“ gibt gleich mehrfach Anlass, einige Worte in

politische Kongress in Niedersachsen“ statt. Unter

eigener Sache zu formulieren. Das Wohnungsmarkt-

dem Motto „Zukunftsmodell Niedersachsen – neue

beobachtungssystem Niedersachsen – WOM – feiert

Stadtperspektiven“ begrüßten die Veranstalter – das

mittlerweile sein zehnjähriges Jubiläum. In dieser Zeit

Niedersächsische Ministerium für Soziales, Frauen,

wurde das System ständig weiterentwickelt. Jüngste

Familie und Gesundheit (MS), der Verband der Woh-

Neuerung ist die Zusammenführung aller Module –

nungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen (vdw)

Wohnbauland-Umfrage, Wohnungsprognose und

und die Niedersächsische Landestreuhandstelle (LTS) –

aktuelle Marktanalyse einschließlich der Befragung

rund 220 Teilnehmer. Die Gäste aus Politik, Verwal-

„LTS-Wohnungsmarktbarometer“ – zu einem Marktbericht, den die LTS hiermit vorlegt.

tung, Wissenschaft, Kredit- und Immobilienwirtschaft
diskutierten über zukunftsfähige Modelle für Kommunen. Architektonische bzw. baukulturelle Aspekte

WOM für mehr Markttransparenz

waren dabei ebenso Thema wie die Vermischung

Die Verfügbarkeit der Ergebnisse der Wohnungsmarkt-

von Wohntechnik und -sinnlichkeit oder die Optimie-

beobachtung für alle Interessierten – besonders aber

rung von Produkten und Dienstleistungen für Ältere.

für Kommunen und Wohnungswirtschaft – ist uns ein

Der Wohnungspolitische Kongress findet bereits

wichtiges Anliegen. Daher haben wir im Zusammen-

seit 2001 statt und ist in Niedersachsen die jährliche

hang mit der Neukonzeption des Marktberichtes auch

Plattform, auf der Vertreter aus allen für den Wohnungs-

unsere Internetpräsenz umgebaut und um wichtige

und Städtebau relevanten Bereichen aufeinander

Wohnungsmarktinformationen ergänzt. Seit Juli 2006

treffen. Der Kongress dient nicht zuletzt dem Aufbau

sind die Ergebnisse des LTS-Wohnungsmarktbarometers

von Netzwerken. Als Bindeglied zwischen Regionen

nach Regionaltypen gegliedert abrufbar. Die Ergebnisse

und Landesverwaltung kommt ihm eine zentrale

der Wohnbauland-Umfrage und der Wohnungsprog-

Bedeutung zu.

nose werden in geeigneter Form ebenfalls für den LTSInternetauftritt vorbereitet. Der breiten Kommunikation
der WOM-Ergebnisse dienen die jährlich erscheinenden
Printpublikationen und regelmäßige Newsletter ebenso
wie Vorträge bei den unterschiedlichsten Veranstaltungen.

8

… und vertiefend regional

Regionale Analysen

Zusammen mit unseren Partnern aus dem Sozialminis-

Angeregt durch die Regionalkonferenzen entstand

terium, dem Niedersächsischen Institut für Wirt-

der neue Berichtsabschnitt „Regionale Analysen“. In

schaftsforschung (NIW) und dem Institut StadtRegion

loser Folge wird hier die Wohnungsmarktlage in jeweils

hat die LTS die „Regionalkonferenzen zu den Woh-

zwei niedersächsischen Regionen näher vorgestellt.

nungsmärkten“ etabliert. Diese Veranstaltungen dienen

Den Auftakt machen das Bremer Umland und der Raum

u. a. zur Vermittlung unserer Wohnungsmarktinfor-

Braunschweig.

mationen. Im Besonderen sollen sie den Diskurs über
die wichtigen strategischen Wohnungsmarktfragen,

Wohnungsmarktbeobachtung in anderen Bundesländern

z. B. über die künftigen quantitativen und qualitativen

Die meisten anderen Bundesländer und das Bundesamt

Bedarfe, anregen und Foren für den Meinungs-, Infor-

für Bauwesen und Raumordnung (BBR) betreiben

mations- und Erfahrungsaustausch unter den Woh-

Wohnungsmarktbeobachtungssysteme in ähnlicher Form

nungsmarktakteuren bieten. Die Fokussierung auf

wie auch die LTS. Nähere Informationen dazu erhalten

einige wenige Landkreise und kreisfreie Städte in einer

Sie unter www.wohnungsmarktbeobachtung.de und

niedersächsischen Region erlaubt eine tiefer gehende

www.bbr.bund.de.

Analyse. Die Regionalkonferenzen geben einen Überblick über das Informationsangebot der LTS und ihrer

Eine erkenntnisreiche Lektüre wünscht Ihnen Ihr Team

Partner und beleuchten die Wohnungsmarktentwick-

Wohnungsmarktbeobachtung der LTS

lungen auch auf kommunaler Ebene. Denn nur klein-

Achim Däbert, Claudia Haake, Christine Kastning,

räumig lassen sich konkrete Handlungsempfehlungen

Robert Koschitzki

ableiten. Zukünftige Trends und Entwicklungen in
der jeweiligen Region werden gemeindescharf aufgezeigt. Dabei verstehen wir uns vor allem als Katalysator
für den Austausch der Akteure vor Ort. Regelmäßig
kommen daher auch Marktteilnehmer, die lokal agieren,
im Rahmen von Podiumsdiskussionen zu Wort.

9

AUF EIN EN B LICK
Die wichtigsten Ergebnisse der Wohnungsprognose im Überblick
Aufbauend auf der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose wurde der künftige Wohnungsbedarf
abgeschätzt. Die wesentlichen Ergebnisse der drei Prognosebausteine sind:
Bevölkerungsprognose:
Die Einwohnerzahl in Niedersachsen wird künftig sinken. Ab etwa 2011 wird sich der Rückgang beschleunigen.
Insgesamt wird die Bevölkerungszahl bis 2020 um 207.000 Personen oder 2,6 % abnehmen.
Charakteristisch für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung sind nicht nur insgesamt abnehmende Einwohnerzahlen, sondern vor allem auch stark abweichende, teilweise gegensätzliche Entwicklungen in den einzelnen
Altersgruppen, die aus den Besonderheiten im Altersaufbau resultieren.
Haushaltsprognose:
Bis zum Jahr 2016 wird die Zahl der Haushalte trotz bereits rückläufiger Einwohnerzahlen um knapp 70.000
Einheiten bzw. 1,8 % weiter zunehmen, danach ist auch die Zahl der Haushalte in jedem Jahr leicht rückläufig.
Im Jahr 2020 wird die Zahl der Haushalte in Niedersachsen um 1,3 % oder etwa 51.000 Einheiten höher
sein als im Ausgangsjahr der Prognose 2005.
Während also die Bevölkerung bereits heute schrumpft, können die Haushaltszahlen auf Grund des Trends
zu Singularisierung zunächst weiter anwachsen, der Rückgang der Haushalte setzt erst mit einer Verzögerung
von etwa zehn Jahren ein.
Wohnungsprognose:
Die LTS -Wohnungsprognose des NIW berücksichtigt die unterschiedliche Haushaltsentwicklung auf der Ebene
der Einheits- bzw. Samtgemeinden. Aufgrund der Immobilität von Häusern bzw. Wohnungen kommt es innerhalb der Landkreise teilweise zu einem Nebeneinander von Wohnungsneubedarfen (in Gemeinden mit steigenden Haushaltszahlen) und Wohnungsüberhängen (in Gemeinden mit sinkenden Haushaltszahlen). Der auf
der Grundlage der Gemeindeprognosen und ohne Ausgleichstendenzen innerhalb von Landkreisen berechnete
Wohnungsneubedarf wird bis zum Jahr 2020 in Niedersachsen bei knapp 161.000 Wohnungen liegen. Dies
entspricht einem jährlichen Neubedarf von ca. 11.000 Wohnungen bzw. zusätzlichen Nachfragepotenzialen nach
Wohnraum von 4,3 % des heutigen Wohnungsbestandes. Dem stehen allerdings im gleichen Zeitraum Wohnungsüberhänge in Höhe von fast 110.000 Einheiten gegenüber.
Die aktuellen Prognoseergebnisse zeigen, dass der demographische Wandel sich deutlich früher auf die Wohnungsmärkte auswirkt als bislang angenommen. Wohnungsüberhänge werden sich zukünftig regional differenziert stärker bemerkbar machen. Für alle niedersächsischen Regionen wird es zunehmend wichtiger, sich auf
die veränderten Rahmenbedingungen einzustellen.

10

Ausgewählte Indikatoren des niedersächsischen Wohnungsmarktes
2005

Veränderung

Aussicht für

zum Vorjahr

2006 / 2007

Rahmenbedingungen für das Wohnungsangebot
Preisindex für Bauleistungen (2000 = 100)
Preis für baureifes Land
Preis für Einfamilienhäuser

100,3

0,5

unverändert

66 EUR

2,6 %

leicht steigend

143.000 EUR

-0,7 %

leicht sinkend

Hypothekarzinsen (5 Jahre fest)

3,80 %

-0,33 %-Punkte

leicht steigend

Hypothekarzinsen (10 Jahre fest)

4,16 %

-0,64 %-Punkte

leicht steigend

3.724.595

0,7 %

leicht steigend

Wohnungsangebot
Wohnungsbestand (Wohnungen insgesamt)
davon zweckgebunden

91.432

-6,2 %

sinkend

Baufertigstellungen

24.330

-23,2 %

sinkend

je 1.000 Einwohner

3,0

-1,0

sinkend

Baugenehmigungen

23.369

-17,8 %

leicht steigend

2,9

-0,7

leicht steigend

Wohnfläche je Wohnung

je 1.000 Einwohner

95,1 qm

0,8 qm

leicht steigend

Wohnfläche je Einwohner

44,3 qm

0,5 qm

leicht steigend

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung)

7.993.946

-0,1 %

leicht sinkend

Zahl der Haushalte (Mikrozensus)

3.758.763

-0,1 %

leicht steigend

2,13

0,00

leicht sinkend

36.906 EUR

0,9 %

leicht steigend

2.305.451

-1,5 %

Wohnungsbedarf und -nachfrage

Haushaltsgröße (Mikrozensus)
Haushaltskaufkraft
Sozialindikator 1
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Arbeitslosenquote 2

unverändert

13,0 %

unverändert

Wohnungsmarktlage

entspannt

unverändert leichte Anspannung

Nettokaltmiete insgesamt

4,70 EUR

-2,1 %

leicht steigend

Wiedervermietung / Fertigstellung bis 1948

4,00 EUR

-2,4 %

leicht steigend

Wiedervermietung / Fertigstellung nach 1948

4,60 EUR

-2,1 %

leicht steigend

Neubau / Erstvermietung

5,50 EUR

0,0 %

leicht steigend

Marktanzeiger
WOHNUNGSMARKTBAROMETER

Marktbedingter Leerstand
Mieterfluktuation
Investitionsbereitschaft insgesamt

2,5 %

0,0 %-Punkte

unverändert

11,9 %

-0,3 %-Punkte

leicht sinkend

niedrig

unverändert

unverändert

sehr niedrig – niedrig

unverändert

leicht sinkend

für neue Eigentumsmaßnahmen

niedrig

unverändert

sinkend

für bestehende Mietwohnungen

mittel

unverändert

unverändert

für bestehendes selbst genutztes Wohneigentum

mittel

unverändert

unverändert

108,5

2,6 %

steigend

für neue Mietwohnungen

AMTLICHE STATISTIK

Preisindex Nettomieten (2000 = 100)

11

WOH NUNGSM Ä R K TE IN NIEDER SACHS EN –
L AGE UN D PER S PEK TIVEN
Marktlage

Fortgesetzte leichte Anspannungstendenzen sind

Die niedersächsischen Wohnungsmärkte sind noch

vor allem in den kreisfreien Städten zu beobachten.

entspannt. Allerdings deuten sich Anzeichen für

Hier stieg das Mietniveau den Angaben der befragten

eine fortgesetzte leichte Wiederanspannung in den

woh-nungswirtschaftlichen Experten zufolge um

größeren Städten an. Die von der LTS befragten Woh-

weitere 2 % an. Mit 5,20 EUR /qm liegen die Preise

nungsmarktexperten konstatieren sowohl für die

für gemieteten städtischen Wohnraum weit oberhalb

unterschiedlichen Mietwohnraumpreissegmente als

der Mieten in anderen Teilregionen. Auch in den

auch für Wohneigentum eine weniger entspannte

ländlichen Räumen konnten leichte Mieterhöhungen

Situation als noch vor Jahresfrist (Abb. 1). Für die nahe

durchgesetzt werden; insgesamt gingen die Mieten

Zukunft kann von insgesamt ausgeglichenen Markt-

allerdings leicht auf 4,70 EUR /qm zurück. Steigende

lagen ausgegangen werden.

Mieten bewirken tendenziell, dass Umzugswillige
ihren Wunsch zurückstellen. Niedersachsenweit kam

Auch wenn regionale Disparitäten erhalten bleiben,

es zu einem weiteren Rückgang der Fluktuationsrate,

zeigt der Blick auf die Wohnfläche, dass jeder Einwoh-

die erstmals seit Beginn des Wohnungsmarktbarometers

ner pro Jahr durchschnittlich einen halben Quadrat-

unter zwölf Umzüge je 100 Bestandswohnungen sank.

meter mehr Wohnfläche dazu gewinnt. Damit verbessert
sich die durchschnittliche Wohnungsversorgung kon-

Gleichzeitig blieb der marktbedingte Leerstand von

tinuierlich.

Mietwohnungen in Niedersachsen bei etwa 2,5 %.
Maßgeblichen Einfluss haben die Werte aus den kreisfreien Städten, in denen die Leerstandsquote ebenfalls
konstant blieb. In allen anderen Teilbereichen können
aber erstmals wieder sinkende Quoten beobachtet
werden.
Die leichten Anspannungen in den größeren Städten
führen noch nicht zu mehr Aufwendungen für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand. Für den Neubau wird mit einem erneuten
Absinken der Investitionsbereitschaft gerechnet. Im
regionalen Vergleich schätzten die Befragten die Investitionsneigung in städtischen Gebieten als stärker ausgeprägt ein als in den ländlichen Räumen.

12

Wohnungsmarktlage 1998 – 2007 (Abb. 1)
Durchschnitt der Experteneinschätzungen
sehr angespannt

angespannt

MWR Nettokaltmiete < 3,50 EUR
MWR Nettokaltmiete 3,50 – 4,50 EUR

ausgewogen

MWR Nettokaltmiete 4,50 – 5,50 EUR
MWR Nettokaltmiete > 5,50 EUR

entspannt

MWR gefördert

Eigentum
sehr entspannt
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

MWR = Mietwohnraum

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2006

Wohnfläche je Einwohner 1990 – 2005 (Abb. 2)
qm
45
44
43
42
41
40
39
38
37
1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: NLS

13

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Niedersachsen 1990 bis 2020 (Abb. 3)
Index: 2005 = 100
105

100

Haushalte

95

Bevölkerung

90

85

80
1992

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

Perspektiven – Niedersachsen verliert bis 2020

Weniger Eigenheimnachfrager – mehr Ältere

mehr als 200.000 Einwohner

Die Verschiebung der Altersstrukturen ist keine neue

Erstmalig seit 1987 war die Gesamtbevölkerungszahl

Entwicklung. Bereits in den letzten 15 Jahren hat es

Niedersachsens in 2005 rückläufig. Im gewichteten

beträchtliche Verschiebungen gegeben. Die Bevölkerung

Durchschnitt der letzten drei Jahre verzeichnete Nieder- im Alter bis unter 18 Jahre konnte von 1989 bis zum
sachsen Nettozuwanderungen in Höhe von 15.000

Jahr 2001 Zuwächse in Höhe von 221.000 Personen bzw.

Menschen pro Jahr. Das sind deutlich weniger als in

18 % verzeichnen. Seitdem ging ihre Zahl um 45.000

den Jahren 2002 bis 2004. Die LTS -Wohnungsprognose

Personen zurück. Dies wird sich auch über den gesamten

des NIW geht davon aus, dass diese 15.000 Personen

Prognosezeitraum fortsetzen. 2020 wird die Bevölke-

jährlich bis 2020 per Saldo zuwandern. Die Zahlen der

rung unter 18 Jahre um ca. 22 % unter dem Niveau von

Geborenen werden in den nächsten Jahren zunächst

2005 liegen und 321.000 Personen weniger stark sein.

sinken und dann ab 2010 etwa konstant bleiben. Dafür
steigen die Gestorbenenzahlen permanent bis zum

Die Altersjahrgänge im Alter von 18 bis unter 30 Jahre

Ende des Prognosezeitraums an (Abb. 4). Der negative

haben schon vor Beginn des Prognosezeitraums bis

Saldo aus Geborenen und Gestorbenen ist bereits

ungefähr Anfang 2000 einen enormen Rückgang erfah-

jetzt höher als der Wanderungssaldo. Damit kann be-

ren. Zwischen 1989 und 2005 ist diese Altersgruppe

reits ab 2006 von einem weiteren Bevölkerungsrück-

um 378.000 Personen oder 26 % geschrumpft. Ab dem

gang ausgegangen werden, wobei zunächst geringe,

Jahr 2000 hat sich diese Altersgruppe aber auf einem

im weiteren Verlauf aber kräftig zunehmende Bevölke-

stabilen Niveau gehalten und ist sogar bis zum Prognose-

rungsverluste eintreten (Abb. 3). Insgesamt wird die

beginn wieder leicht gestiegen – jedoch weiter unter

Bevölkerung von 2005 bis 2020 um 207.000 Personen

dem Ausgangsniveau von 1989, so dass im Prognose-

oder 2,6 % sinken. Bis 2010 ist mit einem Rückgang in

zeitraum auch wieder mit einem leichten Anstieg zu

Höhe von 21.000, im nächsten Jahrzehnt mit einer

rechnen ist, der bis zur Mitte des nächsten Jahrzehnts

weiteren Abnahme um 186.000 Personen zu rechnen. 3

andauern dürfte. Danach wird sich diese Altersgruppe
wieder rückläufig entwickeln.

14

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung (Abb. 4)
100.000

50.000

0

-50.000
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Geborene Sterbefälle Natürliche Entwicklung Wanderungssaldo
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Entwicklung ausgewählter Altersgruppen in Niedersachsen (Abb. 5)
Index: 1989 = 100
180

160

140

120

100

80

60
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

bis unter 18 Jahre
18 bis unter 30 Jahre
30 bis unter 45 Jahre
45 bis unter 60 Jahre
60 bis unter 75 Jahre
75 Jahre und älter
insgesamt
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

15

Die Altersgruppe der 30- bis unter 45 -Jährigen ist

Die Bevölkerung im Alter von 45 bis unter 60 Jahre

ökonomisch besonders interessant, weil in diese

konnte in den 1990 er Jahren leichte Zuwächse verzeich-

„Konsolidierungsphase“ der Haushalte häufig Grund-

nen, sank dann aber in den Jahren 2000 bis 2002

und Immobilienerwerb fallen. Die Entwicklung dieser

wieder auf das Niveau von 1989 ab, um dann aber bis

Altersgruppe repräsentiert das „Durchwachsen“ der

zum Prognosebeginn um 135.000 Personen oder 9,2 %

geburtenstarken Jahrgänge der 1960 er Jahre durch die

anzusteigen. Dieser Anstieg wird sich bis Mitte des

Bevölkerungspyramide (Abb. 64, Seite 86). Ihre Zahlen

kommenden Jahrzehnts fortsetzen und sich ab 2016

sind seit Ende der 1990er Jahre durchgehend sehr

wieder in einen Rückgang umkehren. Insgesamt wird

stark angewachsen, von 1989 bis heute um 24 % . In

diese Altersgruppe im Jahr 2020 um 210.000 Personen

den kommenden Jahren werden sie dann aber ebenso

stärker sein als im Ausgangsjahr der Prognose.

schnell wieder schrumpfen. Insgesamt werden die
30- bis unter 45-Jährigen im Jahr 2020 um knapp

Die Altersjahrgänge der 60 – 75 -Jährigen konnten seit

467.000 Personen oder 26 % unter dem Niveau von

Anfang der 1990 er Jahre bis zum Jahr 2004 Zuwächse

2005 liegen.

um die 35 % erzielen. Im letzten Jahr vor Prognosebeginn gab es einen leichten Einbruch. Bis in die Mitte
des nächsten Jahrzehnts wird sich die Zahl der Personen
in dieser Altersgruppe in etwa konstant halten, um
dann noch einmal stark anzusteigen.
Die dynamischste Bevölkerungsentwicklung ist in
der Gruppe der über 75 -Jährigen zu konstatieren. Nach
einem leichten Rückgang Anfang der 1990 er Jahre
konnte diese Gruppe seit Mitte der 1990 er Jahre ungebrochen starke Zuwächse erzielen und allein bis zum
Prognosebeginn um fast 20 % bzw. gut 242.000
Personen anwachsen. Zum Ende des Prognosezeitraums
wird diese Altersgruppe um 60 % und damit um
350.000 Personen über dem Niveau von 1989 liegen.

16

Entwicklung der Altersgruppen in Niedersachsen 1989 – 2020 (Abb. 6)
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

bis unter 18 Jahre 18 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 60 Jahre 60 bis unter 75 Jahre 75 Jahre und älter
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Die Ausführungen haben gezeigt, dass es zu erheb-

Charakteristisch für die zukünftige Bevölkerungs-

lichen Verschiebungen der Alterszusammensetzung der

entwicklung sind damit nicht nur die langfristig ab-

Bevölkerung Niedersachsens kommen wird (Abb. 6).

nehmenden Zahlen der Gesamtbevölkerung. Aufgrund

Die drei jüngeren Altersgruppen, welche die Bevöl-

der Besonderheiten im Altersaufbau werden stark

kerung bis unter 45 Jahre abdecken, werden allesamt

abweichende und teilweise zeitweilig gegensätzliche

unter dem Niveau von 1989 liegen. Die drei älteren

Entwicklungen in einzelnen Altersgruppen erwartet.

Gruppen ab 45 Jahre werden unterschiedlich starke

Sie haben weit reichende Konsequenzen für die Wirt-

Zuwächse zu verzeichnen haben und zwischen 20 und

schafts- und Arbeitsmarktentwicklung, die Entwick-

60 % über dem Niveau von 1989 liegen. Machten

lung des Bildungssektors, den Immobilienmarkt oder

die drei jüngeren Altersgruppen 1989 noch zusammen

auch einzelne soziale Bereiche bzw. die Nachfrage von

58 % der Gesamtbevölkerung aus, so wird dieser Anteil

kommunalen Dienstleistungen. Relevante Gruppen

bis zum Prognoseende auf 47 % absinken. Dement-

sind Schüler unterschiedlicher Jahrgangsstufen, die ins

sprechend können die drei älteren Altersgruppen ihren

Erwerbsleben überwechselnden Berufseinsteiger oder

Anteil von 42 % auf 53 % erhöhen. Die unter 18 -Jäh-

die besonders aktiven und ökonomisch interessanten

rigen werden ca. 3,6 Prozentpunkte ihres heutigen

Altersgruppen etwa zwischen dem 25. und 45. Lebens-

Anteils an der Gesamtbevölkerung verlieren, dagegen

jahr. Auch Veränderungen in der Bevölkerung im Vor-

kann die Gruppe der über 75 -Jährigen ihren Anteil

ruhestands- und Ruhestandsalter stellen Herausfor-

von 2005 bis 2020 um 3,3 Prozentpunkte erhöhen.

derungen für Politik und Wohnungswirtschaft dar. Künftige Veränderungen in der Altersstruktur werden
gravierender wirken als die zu erwartende Verringerung der Bevölkerung insgesamt.

17

Durchschnittliche Haushaltsgrößen nach Altersgruppen 1994 und 2004 (Abb. 7)
Einwohner je Haushalt
4

3

2

1

0
unter 20 20 – 25 25 – 30 30 – 35 35 – 40 40 – 45 45 – 50 50 – 55 55 – 60 60 – 65 65 – 70 70 – 75 75 u.ä. insgesamt

1994 2004
Datenbasis: NLS, LTS-Haushaltsprognose des NIW

Haushaltsprognose

der Ein-Personenhaushalte ist zwischen 1994 und

Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose wird im

2005 um gut 24 % angestiegen. Die Zwei-Personen-

Rahmen einer Haushaltsprognose – dem eigentlichen

haushalte nahmen im gleichen Zeitraum um 17,1 % zu.

Kernstück der Wohnungsprognose – die Anzahl der

Die Zahlen der Drei-, Vier-, Fünf-und-mehr-Personen-

Haushalte bestimmt, die im Ausgangsjahr und im Prog-

haushalte sind dagegen rückläufig, am stärksten

nosejahr mit Wohnraum zu versorgen sind. Denn die

betroffen sind die Fünf-und-mehr-Personenhaushalte

entscheidende Grundlage zur Abschätzung zukünftiger

mit einem Rückgang von 18,5 % .

Wohnungsbedarfe ist die Entwicklung der Anzahl und
Struktur der Haushalte. Ausgewiesen werden die Zahlen

Der Trend zu kleineren Haushalten verändert die Haus-

der Haushalte in den Städten und Landkreisen von

haltsgrößenstrukturen. Die großen Haushalte haben

Niedersachsen für alle Jahre bis 2020 jeweils insgesamt

insgesamt an Gewicht verloren. Den größten Rück-

und nach Ein-, Zwei-, Drei-, Vier- sowie Fünf-und-

gang mussten von 1994 bis 2005 die Drei-Personen-

mehr-Personenhaushalten.

haushalte verbuchen, die 1994 noch 15,8% der Haushalte insgesamt abgebildet haben und im Jahr 2005

Bis zum Jahr 2004 ist die Zahl der Haushalte in Niedersachsen nach den Ergebnissen der

Mikrozensen4

per-

manent gestiegen (Abb. 3). Wurden im Jahr der Volks-

noch 12,7 % der Haushalte ausmachen. Die Fünf-undmehr-Personenhaushalte haben 1994 noch 5,7 %,
die Vier-Personenhaushalte 12,6 % der Haushalte aus-

zählung 1987 noch 3,065 Mio. Haushalte gezählt, so

gemacht. Heute liegen deren Anteile bei 4,1 % bzw.

ist diese Zahl auf 3,765 Mio. Haushalte im Jahr 2004

11,4 % . Erhöht hat sich das Gewicht der Zwei-Personen-

angewachsen. Erstmalig seit 1970 weist der Mikro-

haushalte, die 2005 einen Anteil in Höhe von 34,2 %

zensus des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik

innehaben (1994: 32,4 %) sowie der Ein-Personen-

vom Jahr 2004 zum Jahr 2005 eine Stagnation bei

haushalte, deren Anteil auf 37,5 % angewachsen ist

3,763 Mio. Haushalten aus.

(1994: 33,5 %) .

Das Haushaltswachstum der Vergangenheit ist einher-

Während bereits ab 2006 eine rückläufige Bevölkerung

gegangen mit einer kontinuierlichen Verkleinerung der

in Niedersachsen zu erwarten ist, wird die Zahl der

Haushalte (Abb. 7). Mit Ausnahme der Altersgruppen

Haushalte zunächst noch weiter ansteigen (Abb. 3).

der über 70 -Jährigen ist ausnahmslos ein langfristiger

Dies liegt vor allem an dem bereits beschriebenen Trend

Trend zu kleineren Haushalten festzustellen. Entspre-

zur Bildung kleinerer Haushalte. Im Jahr 2020 wird

chend ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in Nie-

die Zahl der Haushalte um knapp 1,4 % oder fast 51.000

dersachsen von 2,27 Personen pro Haushalt im Jahr

höher sein als im Ausgangsjahr 2005 der Prognose.

1994 auf nur noch 2,13 Personen im Jahr 2005 gesunken.

Den Höhepunkt werden die Haushaltszahlen im Jahr
2016 mit insgesamt 3,827 Mio. Haushalten erreichen.

18

Der Zuwachs an Haushalten ist vor allem in dem an-

Danach werden auch die Haushaltszahlen leicht

haltenden Singularisierungstrend begründet. Die Zahl

rückläufig sein, wobei sich der Rückgang mit geringe-

Haushalte nach Haushaltsgrößen in Niedersachsen 2005 – 2020 (Abb. 8)
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

1-Personen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5+-Personen-HH
Datenbasis: NLS, LTS-Haushaltsprognose des NIW

rem Tempo als bei der Bevölkerung vollzieht. Das

Wohnungsprognose

beschriebene Wachstum der Haushalte ist vor allem in

Auf der Grundlage der Haushaltsprognose kann die

der Verschiebung der Altersstruktur der Bevölkerung

zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen

begründet. Selbst bei konstanten Hauhaltsmitglieder-

abgeleitet werden. Dabei wird nach einem normativen

quoten5

Ansatz davon ausgegangen, dass im Prinzip jeder

schrumpft die Zahl der größeren Haushalte

zu Gunsten der Ein- und Zwei-Personenhaushalte (Abb. Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist. Insge8). Die Ein-Personenhaushalte werden bis zum Jahr

samt ergibt sich für Niedersachsen ein Neubedarf an

2020 um gut 5 % wachsen und 38,5 % der Haushalte

Wohnungen im Jahr 2020 in Höhe von 161.000 Wohn-

insgesamt ausmachen. Die Zwei-Personenhaushalte

einheiten. Daraus ergeben sich zusätzliche Nachfrage-

werden sogar um knapp 8 %wachsen und einen Anteil

potenziale in Höhe von 4,3 % des heutigen Woh-

von 36,8 % erreichen. Bei den Vier- sowie den Fünf-

nungsbestandes. Damit liegen die zusätzlichen Nach-

und-mehr-Personenhaushalten (Anteile 2020: 9,5 %

fragepotenziale nach Wohnraum erheblich über den

bzw. 3,6 %) ist dagegen mit Rückgängen von über

für Niedersachsen prognostizierten Haushaltszuwäch-

14 % , bei den Drei-Personenhaushalten von immerhin

sen. Dies liegt daran, dass Wohnungen immobil sind.

knapp 7,5 % auf einen Anteil von 11,6 % auszugehen.

Haushaltszuwächse und Haushaltsabgänge dürfen
demnach nicht „bilanziert“ werden.

Den größten Einfluss auf die Haushaltsentwicklung
hat der Zuwachs der Bevölkerung im Alter von über

Dem Neubedarf stehen Wohnungsüberhänge in Höhe

60 Jahren. Über alle Haushaltsgrößen hinweg trägt

von 110.000 Einheiten in anderen Regionen gegen-

diese Altersgruppe zum Haushaltswachstum bei,

über. Die Differenz von Neubedarf und Wohnungs-

besonders stark ist dieser Einfluss bei den Ein- und

überhang abzüglich der verwendeten Mobilitäts-

Zwei-Personenhaushalten. Die Gruppe der 45- bis unter

reserve ergibt wiederum den prognostizierten Haus-

60-Jährigen trägt dagegen eher zur Entwicklung der

haltszuwachs von 51.000 Wohneinheiten für Nieder-

mittleren Haushaltsgrößen bei, kann aber beispiels-

sachsen.

weise bei den Vier- sowie Fünf-und-mehr-Personenhaushalten nicht den Rückgang vor allem der jüngeren

Wettbewerb um Nachfrager nimmt zu

Altersgruppen kompensieren. Die Kinderzahlen sind

Insgesamt zeigen die Ergebnisse, dass das niedrigere

rückläufig. Besonders bei den Vier- bzw. Fünf-und-

Niveau der Zuwanderungen der letzten Jahre sehr viel

mehr-Personenhaushalten führt der Rückgang der

rascher zu rückläufigen Einwohnerzahlen und mit

Zahl junger Menschen zu einer Schrumpfung der Haus-

gewisser zeitlicher Verzögerung auch zu rückläufigen

haltsgröße.

Haushaltszahlen führen wird. Der Zeitpunkt des
Umschlagens von Wohnungsneubedarfen zu Wohnungsüberhängen rückt damit für immer mehr Standorte
und Regionen deutlich näher und wird damit früher
erfolgen als lange angenommen.

19

Die beträchtlichen weiteren Verschiebungen in der

Schwache Finanzlage der Kommunen erhöht den

Größenstruktur der Haushalte und vor allem die stark

Handlungsdruck

steigenden Zahlen der kleinen Haushalte mit älteren

Für die Städte und Gemeinden bedeuten rückläufige

Menschen begründen über die ohnehin bestehenden

Einwohnerzahlen tendenziell rückläufige Einnahmen

Modernisierungsnotwendigkeiten im Wohnungs-

(Einkommensteuer, Finanzausgleich, Zweckzuweisungen)

bestand hinaus erhebliche Bedarfe hinsichtlich Anpas-

ohne dass die Ausgaben in vielen Fällen z. B. wegen

sung von Größe, Zuschnitt und Ausstattung an die

der Kostenremanenz bei sinkender Auslastung von

Bedürfnisse der Zielgruppen. In ähnlichem Maße gilt

Infrastruktureinrichtungen oder der Verschlechterung

dies auch im Hinblick auf die Anforderungen älterer

der Sozialstrukturen in gleichem Maße sinken. Da

Menschen an das Wohnumfeld.

finanzielle Spielräume in der Regel bereits weitestgehend ausgeschöpft sind, müssen sich die Kommunen

Die Veränderungen der Angebots-Nachfrage-Relationen

im Rahmen einer vorausschauenden strategischen

auf den Wohnungsmärkten und die steigende Sensibi-

Stadt- bzw. Gemeindeentwicklungsplanung mit den

lität hinsichtlich der Wohnqualitäten werden den

Herausforderungen des demographischen Wandels für

Wettbewerb zwischen den Wohnstandorten und damit

die einzelnen kommunalen Aufgabenfelder auseinan-

zwischen den Gemeinden und Regionen anfachen.

dersetzen.

Die Ausstattung mit der gesamten Bandbreite an ein-

20

wohnerbezogener Infrastruktur sowie die Wohn-

Z. B. wird die rückläufige Haushaltsentwicklung und

und Wohnumfeldqualitäten einschließlich der „Familien-

Wohnungsnachfrage auch Konsequenzen für die

freundlichkeit“ sind dabei wichtige Parameter im

Wohnbaulandpolitik der Städte und Gemeinden haben.

Wettbewerb um mobile Einwohner und Haushalte. Auf

Der demographische Wandel wird nicht nur durch frei

der anderen Seite werden auch zukünftig die „Wohn-

werdende Wohnungen und Immobilien im Bestand die

standortkosten“ einschließlich der tendenziell deutlich

Nachfrage nach neu auszuweisenden Flächen stark

steigenden „Mobilitätskosten“ eine entscheidende

dämpfen. Auch aus Gründen der Erschließungs- und

Rolle für die Nachfrager nach Wohnraum spielen. Vor

vor allem der langfristigen Folgekosten ist die Neuaus-

diesem Hintergrund ist durchaus davon auszugehen,

weisung von Flächen sorgfältig gegen eine Nachver-

dass Städte und Gemeinden mit weniger attraktiven

dichtung im Bestand abzuwägen. Bei der Neuauswei-

Standortbedingungen ihre Wettbewerbsposition nicht

sung von Wohnbauflächen sollten eindeutig Präfe-

werden halten können. Zu befürchten ist hier eine

renzen auf hochwertige Flächen gelegt werden, die

zukünftig (noch) schwächere Entwicklung, als es in den

sich durch hohen Wohnwert, gute Einbindung in

vorliegenden Prognosen vorgezeichnet ist. Auf der

die vorhandene Siedlungsstruktur, möglichst geringe

anderen Seite können attraktive (benachbarte) Stand-

oder keine Beeinträchtigungen durch benachbarte

orte und Regionen durchaus überdurchschnittlich

Nutzungen und gute äußere Anbindung wie z. B.

profitieren.

Verkehrserschließung im ÖPNV auszeichnen.

Kooperation zwischen Gemeinden

Begleitung und Unterstützung durch das Land

Letztlich erlaubt eine strategische Stadt- bzw. Gemeinde- Angesichts der steigenden Herausforderungen trägt
entwicklungsplanung den Abgleich zwischen den zu

das Land dazu bei, die regionalen Entscheidungsträger

erwartenden Einwohner- bzw. Haushaltsentwicklungen

im Umfeld von Wohnungsbau und Wohnbauflächen-

und den aus den Entwicklungsprojekten resultierenden

politik und hier vor allem auch die kommunale Politik

fiskalischen und regionalwirtschaftlichen Effekten mit

über die Auswirkungen des demografischen Wandels

den Entwicklungskosten. Vor allem im Hinblick auf die

und seiner Folgen für den Wohnungsbau und auf die

Entwicklung der Infrastruktur können dabei vor dem

Siedlungsflächenentwicklung zu informieren. Hieran

Hintergrund der ohnehin erheblichen und sich tenden-

beteiligen sich die LTS und ihre Partner mit dem Woh-

ziell weiter verschärfenden Finanzprobleme der Städte

nungspolitischen Kongress und den Regionalkonferen-

und Gemeinden auch alle Möglichkeiten der gemeinde- zen zur Wohnungsmarktentwicklung in den niederund ggf. auch regionsübergreifenden Schwerpunktbil-

sächsischen Regionen.

dung und Kooperation ausgelotet werden.
Hinsichtlich der Wohnbauflächen ist anzuraten, das
vorhandene Instrument der Flächennutzungsplanung
konsequent zu nutzen, d. h. vor allem eine echte
vorausschauende Planung zu betreiben, die auch das
Handeln der Nachbargemeinden berücksichtigt. In
diesem Zusammenhang sollten die Grundlagendaten
zur demographischen Entwicklung und zur Haushaltsund Wohnungsentwicklung sowie zur Entwicklung
der Wohnbauflächenentwicklung und -ausweisung
erarbeitet sowie auch qualitative Bewertungen der Flächenreserven durchgeführt werden. Aufbauend auf
diesen Daten und Entscheidungsgrundlagen können die
kommunalen Entwicklungsstrategien weiterentwickelt
und zwischen den Gemeinden abgestimmt werden.

21

DA S WOH NUNGSA NGEBOT
IN DEN NIEDER SÄCHSISCH EN REGION EN
2.1 Entwicklung der Baulandmärkte
und Immobilienpreise

In den Jahren 2004 und 2005 haben 75 % der nieder-

Funktionierende Wohnungsmärkte bedeuten einen

sächsischen Städte und Gemeinden Baurechte ge-

stetigen Abgleich von alten und neuen Wohnungs-

schaffen. Die Flächen summierten sich auf 2.277 Hektar

beständen mit den Wohnwünschen der Bevölkerung.

(ha) und waren für etwa 26.680 neue Wohnungen

Ein Großteil der Wohnungsnachfrage kann aus dem

vorgesehen. Damit wurde in Niedersachsen in den letz-

Bestand bedient werden. Für die qualitativ oder quan-

ten zwei Jahren deutlich weniger Bauland für weniger

titativ darüber hinausgehende Nachfrage wird der

Wohnungen ausgewiesen als in den vorherigen Perioden.

Wohnungsneubau benötigt. Dazu braucht es Wohn-

Gegenüber 2002/2003 ging die Fläche um 23 % und

bauflächen in ausreichendem Maße. Die Informationen

die Zahl der potenziellen Wohnungen um 25 % zurück.

zur Neuausweisung und zum Verbrauch von Wohn-

Seit Mitte der 1990 er Jahre setzt sich trotz zwischen-

bauland sowie zur Bauland-Reserve in den niedersäch-

zeitlich kurzfristiger Unterbrechungen ein klarer

sischen Städten und Gemeinden entstammen der

Abwärtstrend fort (Abb. 9).

Wohnbauland-Umfrage 2006 der

LTS.6

Der Erhebungs-

zeitraum der aktuellen Befragung umfasst die Jahre
2004 und 2005. Bei einer Rücklaufquote von über
90 % bildet die Bauland-Umfrage die Realität gut ab.

22

Deutlicher Rückgang der Neuausweisungen

Entwicklung der Neuausweisungen von Wohnbauland (Abb. 9)
Wohneinheiten

Hektar

50.000

3.000

45.000
2.500

40.000
35.000

2.000

30.000
25.000

1.500

20.000
1.000

15.000
10.000

500

Hektar
Wohneinheiten

5.0000
0

0
1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1994 – 2006

Neuausweisungen überwiegend im Familienhausbau

Die Spanne der Neuausweisungen unter den Land-

Das in den letzten zwei Jahren neu ausgewiesene

kreisen und kreisfreien Städten ist sehr groß. Sie reicht

Bauland war zu 98 % für Ein- und Zweifamilienhäuser

von 4 ha bzw. 5 ha für jeweils knapp 50 Wohnungen

vorgesehen. Auf diesen Flächen können 94 % der

in den Landkreisen Goslar und Wittmund bis zu 203 ha

neuen Wohnungen entstehen. Für den Geschosswoh-

für 1.800 Wohnungen in Wolfsburg. Mit deutlich über

nungsbau verbleiben somit 2 % der Fläche und wegen

100 ha neuen Baulands stechen auch die Landkreise

seiner höheren Dichte, 6 % der neu geplanten Woh-

Emsland (185 ha) und Diepholz (128 ha) sowie die

nungen. Damit hat sich die Orientierung, auch der

Region Hannover (119 ha; ohne die Landeshauptstadt:

kreisfreien Städte und der Landeshauptstadt Hannover, 110 ha) hervor. Der Vergleich mit den Jahren 2002/
auf Einfamilienhäuser weiter verstärkt. Allerdings

2003 zeigt, dass sich die landesweit geringere Auswei-

spielte schon zu Beginn des Jahrzehnts der Geschoss-

sung von Wohnbauland auch kleinräumig überall

wohnungsbau mit weniger als 5 % bei weitem nicht

widerspiegelt.

mehr die Rolle bei der Flächenausweisung, die er noch
in den frühen 1990 er Jahren hatte; damals betrug

Mit dem absoluten Rückgang sank auch die Auswei-

sein Anteil 15 % . Die geplante Ausnutzung des neuen

sungsintensität. Der Umfang des neuen Baulands

Baulands hat sich gegenüber der letzten Umfrage

bezogen auf die Bevölkerungszahl beträgt landesweit

kaum verändert. Nach wie vor sind durchschnittlich

2,8 ha auf 10.000 Einwohner ( 2002/2003 noch 3,7

über 800 qm Brutto-Bauland pro Wohneinheit bzw.

ha). Auch bei dieser relativen Betrachtung ist Wolfs-

zwölf Wohnungen pro Hektar vorgesehen. Damit

burg wiederum Spitzenreiter. Mit knapp 17 ha je

bleibt der Flächenverbrauch je Wohneinheit konstant

10.000 Einwohner liegt die Stadt doppelt so hoch wie

auf hohem Niveau.

der Landkreis Vechta, der mit knapp 8 ha je 10.000
Einwohner den zweiten Platz einnimmt. Die relativ zur

Umfang und Intensität der Neuausweisungen unter-

Bevölkerungszahl geringsten Neuausweisungen gab

scheiden sich, wie in der Vergangenheit, regional sehr

es im Landkreis Goslar und in der Stadt Hannover mit

stark. Ein Viertel bzw. 100 der Städte und Gemeinden

jeweils 0,2 ha je 10.000 Einwohner.

in Niedersachsen haben 2004 und 2005 gar keine
neuen Wohnbauflächen ausgewiesen. Es handelt sich
dabei um kreisangehörige, aber nicht nur kleine
Kommunen. Neben Goslar und Cloppenburg befinden
sich weitere 17 Städte und Gemeinden mit mehr als
15.000 Einwohnern darunter. Auch die Stadt Göttingen

hat keine Neuausweisungen vorgenommen.

23

Neuausweisungen von Wohnbauland 2004 und 2005 je 10.000 Einwohner (Abb. 10)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Nordrhein-Westfalen

LK Helmstedt

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Neuausweisungen 2004/05 in ha je 10.000 EW
unter 1 1 bis unter 2 2 bis unter 3 3 bis unter 5 5 und mehr
Niedersachsen: 2,8

Stadt Hannover: 0,2

Werte für den LK Aurich aufgrund des geringen Rücklaufs nicht belastbar.

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

Die regionalen Unterschiede in der Ausweisungsinten-

ein Einhalten, nachdem in den vorangegangenen

sität lassen sich weitgehend mit der unterschiedlichen

Jahren Bauland in sehr großem Umfang ausgewiesen

Nachfragedynamik erklären. In den Wachstumsregionen,

worden war (wie in Soltau-Fallingbostel, Wittmund,

also im Raum Hamburg, Braunschweig / Wolfsburg,

Cuxhaven). In anderen Landkreisen ist es nach jahre-

Oldenburg und im Oldenburger Münsterland sowie im

langer Zurückhaltung offenbar zu einem Nachhol-

äußersten Westen wurden relativ zur Bevölkerungszahl

bedarf bei der Flächenausweisung gekommen, so in

die meisten Flächen ausgewiesen. Im Gegensatz zum

Emden und im Landkreis Lüneburg.

Süden und Nord-Osten, wo die Städte und Gemeinden
deutlich weniger Baurechte schufen (Abb. 10 ). Das
regionale Muster wird durch zyklisches Verhalten
überlagert. So gab es in einigen Landkreisen offenbar

24

Entwicklung der Bauland-Reserven in Niedersachsen (Abb. 11)
Index: 1994 = 100
110
105
100
95
90
85

Hektar

80
75
70

Wohneinheiten
1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: Wohnbauland-Umfragen 1996 – 2006

Bauland-Reserven überwiegend für Familienheime

Die Betrachtung der Flächen bezogen auf die Zahl der

Als Bauland-Reserve gilt unbebautes Brutto-Wohn-

Einwohner ist häufig aussagekräftiger als die absoluten

bauland mit bestehenden Baurechten. Stichtag der

Werte. Welche Bedeutung die Reserveflächen in An-

Erhebung war der 31.12.2005.

betracht der zukünftigen Nachfrage nach Wohnbauland
haben könnte, und ob sich die Ausweisungspraxis in

Im Januar 2006 summierten sich die Bauland-Reserven

den Landkreisen und kreisfreien Städten in der Ver-

in Niedersachsen auf gut 6.200 ha für etwa 96.000

gangenheit an der Nachfrageentwicklung orientiert

Wohnungen. Damit sind die Reserven, wie schon in

hat, kann so beurteilt werden. Niedersachsenweit

den vorangegangenen Jahren weiterhin erheblich, d. h.

kommen auf 10.000 Einwohner nahezu 8 ha Bauland-

um, gesunken (Abb. 11). Dennoch belaufen sie sich

reserven. Dieser Durchschnittswert wird von je einem

immer noch auf das Dreifache der in den beiden letzten

Drittel der Landkreise und kreisfreien Städte deutlich

Jahren neu ausgewiesenen Wohnbaulandfläche.

unterschritten bzw. deutlich überschritten (Abb. 12 ).
Dabei ist kein klarer Zusammenhang zwischen Nach-

Der Anteil an Flächen, der für den Geschosswohnungs-

frage nach Wohnbauland und Umfang der Reserven

bau vorgesehen ist, ist unter den Reserven mit 18 %

zu erkennen. Unter den Landkreisen und Städten mit

etwas höher als bei den neu ausgewiesenen Flächen,

sehr geringer Haushaltsdynamik verfügen manche

allerdings befindet sich über ein Drittel dieser Flächen

über sehr hohe (wie Lüchow-Dannenberg, Holzminden

in der Landeshauptstadt. Die differenzierte Betrach-

und Osterode) andere nur über geringe Flächenreserven

tung auf regionaler Ebene zeigt, dass die Gesamtreserve- (wie Goslar, daneben auch die Städte Salzgitter und
flächen für Familienheime und Geschosswohnungen

Wilhelmshaven). Und unter den Landkreisen mit hoher

im Land sehr unterschiedlich verteilt sind. Die Region

Haushaltsdynamik, also auch weiterhin kräftig steigen-

Hannover verfügt mit über 390 ha über den größten

der Nachfrage nach Wohnungen, haben manche hohe

Anteil, gefolgt von den Landkreisen Cuxhaven ( 320 ha)

Reserveflächen (wie Osterholz und Cloppenburg),

und Emsland ( 270 ha). Die Städte Wilhelmshaven,

andere nur geringe (wie Lüneburg und Ammerland).

Salzgitter und Emden haben mit 14 ha bis 21 ha die

Diese sehr unterschiedliche Verteilung der Reserve-

geringsten Reserven.

flächen, die nur in Maßen mit der regionalen Haushaltsdynamik und Nachfrageentwicklung zusammenhängt,

Etwa ein Viertel der Reserveflächen für den Woh-

ist ein Ergebnis der kleinräumig sehr unterschiedlichen

nungsbau stellen Baulücken. Dieser Anteil hat sich

Flächenpolitik. Dabei orientierte sich die Siedlungs-

seit der letzten Umfrage nicht weiter verringert. Die

flächenpolitik nicht in allen Teilräumen Niedersachsens

Mobilisierung von Baulandpotenzialen in Baulücken

an der Nachfrage. Teilweise wurden darüber hinaus

hat somit an Dynamik verloren.

gehende Angebote geschaffen.7

25

Bauland-Reserven Ende 2005 in Hektar je 10.000 Einwohner (Abb. 12)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Reserven Ende 2005 in ha je 10.000 EW
unter 5 5 bis unter 7 7 bis unter 9 9 bis unter 12 12 und mehr
Niedersachsen: 7,8

Stadt Hannover: 3,8

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

26

Werte für den LK Aurich aufgrund des geringen Rücklaufs nicht belastbar.

LK Helmstedt

Bauland-Verbrauch in Niedersachsen 1992 – 2005 (Abb. 13)
Hektar
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1992/93

1994/95

1996/97

1998/99

2000/01

2002/03

2004/05

Baulandreserve am Ende des Zeitraumes Bauland-Verbrauch Neuausweisungen
Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

Bauland-Verbrauch auf Tiefstand

Eigentümern, die Flächen überhaupt zu bebauen.

In den Jahren 2004 und 2005 sind rein rechnerisch

Dennoch sollten die Städte und Gemeinden der Bebau-

etwa 2.670 ha Bauland „verbraucht“, d. h. bebaut

ung von Reserveflächen eine größere Bedeutung

worden. Dieser Wert ist der niedrigste seit Beginn der

zumessen und die Reserven in stärkerem Maße in ihre

Bauland-Umfragen. 2002 und 2003 waren noch

längerfristige Siedlungsflächen-Politik einbeziehen.

3.800 ha bebaut worden, in den zwei Jahren davor

Dies gilt auch für Brachflächen, die sich für Wohnnut-

4.200 ha. Dieses spiegelt sich auch in den Baufertig-

zung eignen. Sie machen mit 500 ha oder 8 % zwar

stellungszahlen wider (Kapitel 2.2 ).

nur einen geringen Teil der Gesamtreserven aus, könnten in einzelnen Regionen jedoch eine wichtige Ergän-

In Abbildung 13 ist der Baulandverbrauch in Relation

zung des Baulandangebots sein.

zu den Reserven und zu den Neuausweisungen über
die sieben Untersuchungsperioden dargestellt. Sie
zeigt, wie sich die Reserven bis Anfang des Jahrzehnts
aufgebaut hatten und wie langsam sie sich seitdem
abbauen. Erst wenn sich die Schere zwischen den für
den Wohnungsneubau verbrauchten und den neu
ausgewiesenen Flächen stärker öffnet, werden auch
die Reserveflächen deutlicher abschmelzen.
Aufgrund der regional sehr unterschiedlichen Ausgangsbedingungen stößt der Abbau hoher Reserveflächen aber auf viele Hindernisse. Manche Regionen
sind mit Bauland völlig überversorgt, ohne Aussicht,
dass es in absehbarer Zeit nachgefragt werden könnte.
Andere haben einen hohen Nachfragedruck, aber
kaum Reserven und werden weiterhin in hohem Umfang Neubauflächen ausweisen. Ein weiteres Problem
ist häufig die mangelnde Eignung alter Reserveflächen
für heutige Anforderungen, sowie die Weigerung von

27

Einschätzung der Bauland-Nachfrage für Familienheime (Abb. 14)
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
2004/05

Hoch Moderat

2006/07

Gering

Datenbasis: Wohnbauland-Umfrage 2006

Nachfrage-Erwartungen rückläufig

Preise für baureifes Land stagnieren

Im Rahmen der Bauland-Umfrage werden die Vertreter

Die zurückhaltende Neuausweisung von Wohnbauland

der Städte und Gemeinden auch um eine Bewertung

seitens der niedersächsischen Städte und Gemeinden

der Nachfrage nach Wohnbauland in den vergangenen

hat in den vergangenen Jahren zu einem anhaltenden

zwei Jahren sowie um eine Einschätzung der Nachfrage

Anstieg der Grundstückspreise geführt. Im Drei-Jahres-

in den kommenden zwei Jahren gebeten.

Durchschnitt 2003 bis 2005 betragen die Kaufpreise
für baureifes Land 66 EUR /qm. Allerdings schwächt

Soweit es um den Geschosswohnungsbau geht, wird

sich die Preisdynamik der letzten Jahre weiter ab. So

die Nachfrage fast überall als gering eingestuft. Für

sind die Wohnbaulandpreise gegenüber dem Vorjahr

den Teilmarkt der Einfamilienhäuser ist die Einschät-

( 65 EUR /qm) nahezu konstant geblieben. Darüber

zung differenzierter (Abb. 14 ). In einem guten Viertel

hinaus steigt die Zahl der Landkreise, die schon einen

aller Städte und Gemeinden war die Nachfrage nach

abwärtsgerichteten Preistrend aufweisen.

Wohnbauland für dieses Segment in den vergangenen
zwei Jahren gering, dagegen in über der Hälfte moderat

Innerhalb Niedersachsens sind nach wie vor erhebliche

und in 15 % sogar hoch. Aber immer mehr Kommunen

regionale Preisunterschiede erkennbar (Abb. 15 ). Mit

spüren einen Nachfrage-Rückgang. Für die Jahre 2002/ 291 EUR /qm liegt der Spitzenwert für baureifes Land
2003 hatten noch 30 % der Städte und Gemeinden die

in der Landeshauptstadt Hannover um das 17-fache

Nachfrage als hoch und nur 10 % als gering bewertet.

über dem Durchschnittswert für den Landkreis Lüchow-

Auch für die kommenden Jahre wird eine weitere Ab-

Dannenberg (17 EUR /qm). In den eher ländlich gepräg-

schwächung erwartet; in einem Drittel der Kommunen

ten Gebieten sind die Wohnbaulandpreise wegen

geht man von einer schwachen und nur noch in 6 %

geringerer Nachfrage tendenziell niedrig, während in

von einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnbau-

den hoch verdichteten Regionen das Bauland knapp

land für Einfamilienhäuser aus.

und dementsprechend teuer ist. In den kreisfreien
Städten und im Umland der Großstädte Hannover,
Hamburg und Bremen müssen die höchsten Preise pro
Quadratmeter bezahlt werden.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die größten
Preissteigerungen in den Landkreisen Lüchow-Dannenberg (+17 %) und Vechta (+13 %) ergeben, jedoch
ausgehend von zuvor geringen Preisniveaus. Die höchsten Rückgänge der Bodenpreise um mehr als 10 %
sind in Delmenhorst sowie im Landkreis Goslar zu
verzeichnen.

28

Entwicklung der Grundstückspreise (3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte für baureifes Land 2003 – 2005) (Abb. 15)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven*
LK Wittmund
Wilhelmshaven*

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern

LK Friesland

Emden***

LK Wesermarsch

LK Harburg
LK Rotenburg (Wümme)

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland

LK Leer

Oldenburg

Brandenburg

Bremen

Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Soltau-Fallingbostel

LK Uelzen**

LK Lüchow-Dannenberg*

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück**

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt*

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim*
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

3-Jahresdurchschnitt der Kaufwerte 2003 – 2005 in EUR/qm
17 bis unter 42 42 bis unter 50 50 bis unter 65 65 bis unter 80 80 bis unter 157
Niedersachsen: 66

Landeshauptstadt Hannover: 291

* Kaufwerte lagen für einzelne Jahre nicht vor, dafür wurde der Durchschnitt für die verbleibenden Jahre herangezogen.
** Kaufwerte lagen für mehr als einen Jahrgang nicht vor.
** * Kein Vergleich zum Vorjahr möglich.

Entwicklung gegenüber Vorjahr in %
-13 bis unter -5
Niedersachsen: 2

-5 bis unter -1

-1 bis unter 1

1 bis unter 5

5 bis unter 17

Landeshauptstadt Hannover: 8

Datenbasis: NLS

29

Entwicklung der Preise für Wohngebäude in Niedersachsen 1999 – 2005 (Abb. 16)
EUR
180.000
175.000
170.000
165.000
160.000
155.000
150.000
145.000

Zweifamilienhäuser

140.000

Einfamilienhäuser

135.000

Reihenhäuser / Doppelhaushälften
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: OGA Niedersachsen

Preisgefälle bei Familienheimen bleibt bestehen

Geringere Kaufpreise als im Vorjahr waren in der

Dass es nicht immer das neue Haus auf der grünen

überwiegenden Anzahl der Landkreise und kreisfreien

Wiese sein muss, zeigt das Umsatzplus beim Verkauf

Städte in Niedersachsen zu beobachten. Mit über 9 %

gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser in Höhe von

verzeichnen die Landkreise Osterholz, Osterode am

3 % gegenüber dem Vorjahr. Dabei gingen die Kauf-

Harz und Gifhorn die stärksten Preisrückgänge, gefolgt

preise leicht um 1,2 % zurück. Auch in den Jahren

von den Landkreisen Northeim und Wolfenbüttel.

zuvor gaben die Preise für Wohngebäude in Nieder-

Deutlich höhere Kaufpreise als im Vorjahr mussten

sachsen stetig nach. Mussten Interessenten für ein

Kaufwillige in den Landkreisen Wittmund, Osnabrück

freistehendes Einfamilienhaus 1999 noch 151.000 EUR

und in der Stadt Wilhelmshaven hinnehmen. Festzu-

bezahlen, waren es in 2005 nur noch 143.000 EUR

halten bleibt, dass die höchsten Kaufpreise für frei-

(Abb. 16 )

stehende Einfamilienhäuser nach wie vor in unmittelbarer Nähe der Arbeitsmarktzentren, d. h. in den
großen Städten und deren Umland bzw. im Umland
von Hamburg und Bremen, zu beobachten sind (Abb.
17 ). Spitzenreiter 2005 waren die Städte Göttingen
(267.000 EUR) und Hannover (258.000 EUR) vor Osna-

brück (245.000 EUR) und Braunschweig (227.000
EUR) . Im verdichteten Umland bezahlten Hauskäufer

Preise zwischen 212.000 und 122.000 EUR , in den
ländlichen Räumen höherer Dichte noch gut 130.000
EUR . Dagegen kostete ein Eigenheim im Landkreis

Lüchow-Dannenberg mit 88.000 EUR etwa ein Drittel
so viel wie in der Stadt Göttingen. Günstig waren
Häuser auch in Südniedersachsen und an der Nordseeküste.

30

Kaufpreise für Bestandseigenheime 2005 (Abb. 17)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund
Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern

Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen

Delmenhorst

LK Uelzen

LK Verden

LK Oldenburg

LK Lüchow-Dannenberg

LK Soltau-Fallingbostel
LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine
Braunschweig

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Nordrhein-Westfalen

LK Northeim

LK Helmstedt

Sachsen-Anhalt

LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen

in 1.000 EUR
88 bis unter 116 116 bis unter 132 132 bis unter 146 146 bis unter 165 165 bis unter 246
Niedersachsen: 143.000

Landeshauptstadt Hannover: 258.000

Veränderungen zu 2004 in %
-10,0 bis unter -5,0
Niedersachsen: -1,2

-5,0 bis unter -1,5

-1,5 bis unter 1,5

1,5 bis unter 5,0

5,0 bis unter 10,0

Landeshauptstadt Hannover: 0,4

Datenbasis: OGA Niedersachsen

31

Wohnungsfertigstellungen 1995 – 2005 (Abb. 18)
Index: 1995 = 100
180
160
140

kreisfreie Städte

120

verdichtetes Umland

100

ländliche Räume höherer Dichte

80

ländliche Räume geringerer Dichte

60
40

in Ein- und Zweifamilienhäusern

20

in Mehrfamilienhäusern

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: NLS

2.2 Bautätigkeit

allesamt im Nordwesten Niedersachsens gelegen

Fertigstellungen sinken in Niedersachsen

(Abb. 19 ). Hingegen musste das südliche Niedersachsen

In Niedersachsen wurden 2005 insgesamt 24.300 Woh-

auf Grund stagnierender Bevölkerungszahlen eine

nungen fertig gestellt. Damit ging die Bautätigkeit –

gedämpfte Bautätigkeit hinnehmen. Beispiele sind die

teilweise korrespondierend mit der stärkeren Versor-

Landkreise Goslar, Göttingen, Holzminden und

gung aus dem Wohnungsbestand – um gut 20 %

Osterode am Harz.

gegenüber dem Vorjahr zurück. Der Rückgang fiel
noch deutlicher aus als vor Jahresfrist prognostiziert

Bauaktivitäten schwächen sich weiter ab

und betraf alle Gebäudetypen, ganz besonders aber

Indikator für die zukünftige Bautätigkeit ist die Zahl

den Ein- und Zwei-Familienhausbau, der bis dahin

positiv beschiedener Bauanträge. In Niedersachsen

die Bautätigkeit trug (Abb. 18 ). Auch waren sowohl

gehen die Baugenehmigungszahlen im zweiten Jahr in

die Verdichtungsräume als auch die ländlichen Re-

Folge deutlich um weitere 18 % auf 23.400 Wohn-

gionen von geringerer Bautätigkeit betroffen. In den

einheiten zurück und erreichen damit das Niveau von

ländlichen Regionen und dem verdichteten Umland

1990. Dies entspricht einer Baugenehmigungsdichte

erreichten die Baufertigstellungen im Familienhausbau

von weniger als drei Wohnungen je 1.000 Einwohner

im Vergleich zu 1995 nur noch ein Niveau von knapp

und weist auf eine sich weiter abschwächende Bau-

60 % . Auch in den kreisfreien Städten ist im letzten

tätigkeit im nächsten Jahr hin. Die genehmigten Bau-

Jahr eine spürbare Verringerung der Bautätigkeit auf

vorhaben stützen die bestehende Neubaustruktur.

das Ausgangsniveau von 1995 zu beobachten. Die

Denn der größte Teil aller Wohnungen wird weiterhin

Entscheidung über den Wegfall der Eigenheimzulage

in Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen, nur 15 %

zum 01.01.2006 führte damit nicht mehr zu erkenn-

im Geschosswohnungsbau. Ebenso bleiben der Westen

baren Vorzieheffekten. Der Trend im Geschosswoh-

Niedersachsens sowie das Bremer und Hamburger

nungsneubau zeigt seit 1995 kontinuierlich nach unten.

Umland die regionalen Schwerpunkte. Die Landkreise

2005 erreichten die Zahlen mit 3.500 Wohnungen

Vechta, Ammerland und Emsland weisen mit rund

einen neuen Tiefststand.

sechs Baugenehmigungen je 1.000 Einwohner die höchsten Indikatorwerte auf. Aber auch um Bremen, süd-

32

Erwartungsgemäß führten die ländlichen Räume

lich von Hamburg und nördlich von Braunschweig und

höherer Dichte das Neubau-Ranking der Siedlungs-

Wolfsburg gibt es zukünftig viele neue Bauherren.

typen mit knapp vier neuen Wohnungen je 1.000

Für diese Nachfragedynamik ist der anhaltende Bevöl-

Einwohner an. Die kreisfreien Städte wiesen mit durch-

kerungszuwachs in diesen Regionen verantwortlich.

schnittlich gut zwei neuen Wohnungen je 1.000 Ein-

Deutlich unterdurchschnittliche Baugenehmigungs-

wohner die geringste Neubautätigkeit auf. Die höchs-

dichten lassen in den südlichen Landkreisen wie Goslar

ten Baufertigstellungsdichten verzeichneten die Land-

und Holzminden und einigen kreisfreien Städten wie

kreise Cloppenburg, Vechta, Ammerland und Emsland

Salzgitter, Osnabrück und Wilhelmshaven geringe Neu-

mit über fünf Wohnungen je 1.000 Einwohner –

bauaktivitäten für 2006/2007 erwarten.

Baufertigstellungsdichte 2005 (Abb. 19)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

LK Helmstedt

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
0,9 bis unter 1,9 1,9 bis unter 2,6 2,6 bis unter 3,4 3,4 bis unter 4,0 4,0 bis unter 5,9
Niedersachsen: 3,0

Stadt Hannover: 1,3

Datenbasis: NLS

33

Baugenehmigungsdichte 2005 (Abb. 20)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner
0,9 bis unter 1,9 1,9 bis unter 2,2 2,2 bis unter 3,3 3,3 bis unter 3,9 3,9 bis unter 6,2
Niedersachsen: 2,9
Datenbasis: NLS

34

Landeshauptstadt Hannover: 1,2

LK Helmstedt

Investitionsbereitschaft 1998 – 2007 (Abb. 21)
sehr hoch

bestehendes selbstgenutztes

hoch

Wohneigentum

mittel

bestehende Mietwohnungen

niedrig

neue Eigentumsmaßnahmen

sehr niedrig

Mietwohnungsneubau
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2006

Investitionsbereitschaft bei neuen Wohnungen

Im regionalen Vergleich wird sichtbar, dass die

weiter gering

Neigung, in neue oder bereits gebaute Wohnungen

Die Ergebnisse des LTS-Wohnungsmarktbarometers

zu investieren, in städtischen Gebieten stärker aus-

zur Investitionsbereitschaft in den Neubau bestätigen

geprägt ist als in den ländlichen Räumen.

die amtlichen Zahlen zur Bautätigkeit. Nach Angaben
der wohnungswirtschaftlichen Akteure verändert sich

2.3 Entwicklung des Wohnungsbestands

die Investitionsneigung kaum (Abb. 21). Die Bereit-

Niedersachsen war und ist ein „Eigenheimer“- Land.

schaft in den Neubau von Wohneigentum oder Miet-

Auf ein Mehrfamilienhaus kamen 2005 mehr als sieben

wohnungen zu investieren, ist nach Befragtenmeinung

Ein- oder Zweifamilienhäuser. Das reine Wohnungs-

trotz günstiger Finanzierungsbedingungen nach wie

verhältnis sieht hingegen anders aus. Von den gut 3,6

vor gering. Ursächlich hierfür seien bezüglich des

Mio. Wohnungen befanden sich immerhin 41 %

Wohneigentums die schwache Einkommensentwick-

in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen. Die Eigen-

lung der nachfragenden Haushalte, sowie Hemmnisse

heimquote betrug dementsprechend 59 % .

durch das Steuer- und Abschreibungsrecht. Hinsichtlich neuer Mietwohnungen wirkte sich die mangelnde

Die Struktur des Wohnungsangebots bestimmt sich vor

Zahlungsfähigkeit der Nachfrager ebenso wie die

allem über die vorherrschende Gebäudeart. Gebiete

soziale Struktur der zugewiesenen Mieter, das beste-

mit einem hohen Anteil Wohnungen in Ein- und Zwei-

hende Mietrecht und die geringeren Renditeerwar-

familienhäusern am Gesamtwohnungsbestand sind

tungen nachteilig aus.

gleichzeitig gekennzeichnet durch einen sehr hohen
Anteil großer Wohnungen. Dies gilt sowohl in Bezug auf

Dagegen gibt es aus Sicht der Befragten relativ viele

die Wohnfläche als auch auf die Anzahl der Räume.

Unternehmer, die sich Sanierungs- und Modernisie-

Städte bzw. verstädterte Räume mit überwiegend

rungsmaßnahmen vorstellen können. Im Bereich des

Mehrfamilienhausbebauung weisen dagegen mit mehr

selbst genutzten Wohneigentums steht den günstigen

als 10 % einen überdurchschnittlich hohen Anteil

Finanzierungsbedingungen allerdings vor allem die

kleiner Wohnungen mit ein oder zwei Räumen auf. In

schwächelnde Kaufkraft der Nachfrager gegenüber.

typischen Eigenheimregionen liegt dieser Anteil

Bei Mietwohnungen im Bestand verhindert die unzu-

zwischen 2 % und 5 % .

reichende Zahlungsfähigkeit der Mieter sowie die
geringe Renditeerwartung ein höheres Investitionsvolumen. Für das nächste Jahr wird für Bestandsmaßnahmen ein ähnliches Niveau erwartet, während
für den Neubau mit einem erneuten Absinken der
Investitionsbereitschaft gerechnet wird.

35

Typische Entwicklungen von Eigenheimquoten in Niedersachsen (Abb. 22)
Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am Gesamtwohnungsbestand in %
82
81
80
79
78

Klassische Eigenheimregionen

64
63
62

Mischgebiete

61
60

32

Städte bzw. verstädterte Regionen

31
30
29
28
1990

1995

2000

2005

Datenbasis: NLS, eigene Berechnungen

Klassische Eigenheimregionen, Städte und Mischgebiete

zu wirken. Die Landkreise Wolfenbüttel, Helmstedt

In Niedersachsen lassen sich drei regionale Gruppen

und Goslar zeigen ebenfalls eine Zunahme der Eigen-

abgrenzen. Insbesondere die ländlichen Räume geringer

heimquote, jedoch auf deutlich höherem Niveau.

bis mittlerer Bevölkerungsdichte in Mittel- und Westniedersachsen sind von einer hohen Eigenheimquote

In den übrigen Landkreisen und kreisfreien Städten

geprägt (Abb. 22 und 23 ). Mehr als drei Viertel aller

mit mittleren Eigenheimquoten zwischen 45 und 70 %

Wohnungen befinden sich hier in Ein- oder Zweifami-

ging der Indikatorwert im Verlauf der 1990 er Jahre

lienhäusern, in denen pro Kopf durchschnittlich 47

zunächst zurück, erreichte dann in der zweiten Dekaden-

Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Der

hälfte einen Tiefpunkt und stieg bis 2005 etwa auf

Anteil der großen Wohnungen mit fünf und mehr

das Anfangsniveau des Jahres 1990 (Abb. 22 Mitte).

Räumen beträgt in diesen Landkreisen durchschnittlich

Hier hat die Hälfte aller Wohnungen fünf Räume und

62 % . Gemeinsam ist diesen Landkreisen, dass die

mehr.

Eigenheimquote vor 15 Jahren höher lag, bis Mitte der
1990 er Jahre zurückging und seitdem konstant ist

Die Ergebnisse zeigen, dass die Städte bzw. verstäd-

(Abb. 22 oben).

terten Räume in Bezug auf das Angebot an Einfamilien-

In den Städten Braunschweig, Salzgitter, Wolfsburg,

Da die Eigenheimquote in den klassischen Einfamilien-

häusern gegenüber dem flachen Land aufgeholt haben.
Wilhelmshaven und Osnabrück sowie in der Region

hausregionen fast konstant blieb, ist der deutliche

Hannover wurden mehr als zwei Drittel aller Woh-

Anstieg der Eigenheimquote in den Städten ab Mitte

nungen in Geschossbauweise errichtet. In den Geschoss-

der 1990 er Jahre nicht allein mit dem Einbruch der

wohnungen stehen jedem Einwohner durchschnitt-

Geschosswohnungsneubautätigkeit zu begründen,

lich 39 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Der

sondern auch mit fortgesetzten Aktivitäten im Eigen-

Anteil der großen Wohnungen mit fünf und mehr

heimbereich.

Räumen beträgt in diesen Städten noch 34 % . Allerdings stieg die Eigenheimquote in den letzten sieben bis
acht Jahren an (Abb. 22 unten). In diesem Zeitraum
haben die Städte verstärkt Flächen für Familienheime
ausgewiesen, um über ein erhöhtes Angebot von Einund Zweifamilienhäusern der Stadtflucht entgegen

36

Eigenheimquote 2005 (Abb. 23)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

LK Helmstedt

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

in %
22 bis unter 40 40 bis unter 71 71 bis unter 86

Tendenz
bis Mitte der 1990er Jahre konstant, dann steigend
bis Mitte der 1990er Jahre fallend, dann wieder steigend
bis Mitte der 1990er Jahre fallend, dann konstant

Niedersachsen: 59

Stadt Hannover: 15

Mit Eigenheimquoten in Höhe von 48 bis 62 % gehören die Landkreise Goslar, Helmstedt
und Wolfenbüttel eigentlich in die Klasse der grau eingefärbten Gebiete.
Allerdings stieg der Indikatorwert seit 1990 in diesen drei Landkreisen kontinuierlich an.

Datenbasis: NLS

37

Entwicklung des Sozialwohnungsbestands in Niedersachsen (Abb. 24)
Bindungen je 100 Bestandswohnungen insgesamt
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Datenbasis: NLS, eigene Berechnungen

Eigenheimförderung im Fokus

Zukünftig deutlich weniger Sozialwohnungen

Im Jahr 2005 gewährte das Land in 477 Fällen Zuwen-

Für Haushalte, die sich am freien Wohnungsmarkt

dungen als Baudarlehen aus Bundes- und Landesmit-

nicht eigenständig mit angemessenem Wohnraum

teln zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Den

versorgen können, stehen weiterhin geförderte Sozial-

Schwerpunkt bildete erneut die Förderung von 379

wohnungen bereit. Vor allem mittels Belegungsbindun-

Eigentumsmaßnahmen. In diesem Bereich konnte für

gen soll gewährleistet werden, dass Haushalte mit

Familien mit drei und mehr Kindern sowie für schwer

Marktzugangsschwierigkeiten ausreichend mit Wohn-

behinderte Menschen der Neubau, Ausbau, Umbau

raum versorgt sind. Das Sozialwohnungsangebot ist

sowie die Erweiterung als auch der Kauf und Erwerb

jedoch seit Jahren rückläufig, da die Zahl der auslau-

von selbst genutztem Wohnraum gefördert werden. In

fenden Bindungen nicht durch neue Fördermaßnah-

städtebaulichen Sanierungsgebieten, vor allem in

men kompensiert werden kann. Bis 2015 endet für

Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf, sowie

rund 14.000 Wohnungen die Mietpreis- und / oder

in ehemaligen Unterkunftsgebieten (Fördergebieten)

Belegungsbindung. Das sind rund 15 % des Ende 2005

konnte die Modernisierung und der Erwerb / Kauf von

vorhandenen Sozialwohnungsbestandes in Höhe von

Wohnungen zur Selbstnutzung gefördert werden.

91.400. Bei planmäßiger Tilgung fallen bis 2020 weite-

Räumlich lag der Schwerpunkt der Eigentumsförderung

re 37.000 Wohnungen oder 40 % aus der Bindung.

(knapp ein Drittel) in der Region Hannover und den
Landkreisen Hildesheim, Osnabrück und Vechta.

Der Anteil der Sozialwohnungen am niedersächsischen
Gesamtwohnungsbestand geht in allen Landkreisen

38

Insgesamt förderte das Land im Berichtsjahr 98 Miet-

und kreisfreien Städten zurück (Abb. 24 und 25 ). Lag

wohnungen. In diesem Marktsegment konnte in den

der Anteil 1998 noch bei 4,6 % im Landesdurchschnitt,

Fördergebieten die Modernisierung sowie der Ausbau,

gab es im Jahr 2005 mit Salzgitter, Delmenhorst,

Umbau und die Erweiterung des bestehenden Wohn-

Landkreis Cloppenburg und Region Hannover nur

raumes gefördert werden. Die eröffneten Möglichkei-

noch vier Gebiete mit einem Anteil in Höhe von 4 %

ten der mittelbaren Belegung erleichtern eine Durch-

oder mehr. Mit mehr als 70% haben die Landkreise

mischung der Mieterstruktur. Die im Wohnraumförder-

Soltau-Fallingbostel und Göttingen zwischen 1998 und

programm 2005 wieder aufgenommene Förderung

2005 die relativ meisten Sozialwohnungen verloren.

von Altenwohnungen als Mietwohnungen genießt

Deutlich mehr als die Hälfte waren es auch für die

insbesondere in der Wohnform des „Betreuten Woh-

Landkreise Peine, Wolfenbüttel, Cuxhaven, Northeim,

nens“ Vorrang. In diesem Falle sind neben den Miet-

Oldenburg, Rotenburg, Wittmund und Helmstedt.

verträgen Betreuungsverträge abzuschließen. In die

Relativ geringe Rückgänge verzeichneten dagegen die

Förderung konnten dann auch Wohnungen für das

Landkreise Uelzen, Nienburg, Stade und Hameln sowie

Betreuungs- und Hauspersonal einbezogen werden.

die Städte Wolfsburg und Hannover.

Anteil geförderter Mietwohnungen (Sozialwohnungen) am Gesamtwohnungsbestand 2005 (Abb. 25)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven

LK Wittmund
Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich
LK Friesland

Emden

LK Leer

Mecklenburg-Vorpommern
LK Wesermarsch
LK Harburg

LK Rotenburg (Wümme)

LK Osterholz

LK Ammerland

LK Lüneburg

Oldenburg
Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Uelzen
LK Soltau-Fallingbostel

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Diepholz
LK Vechta
LK Grafschaft Bentheim

LK Lüchow-Dannenberg

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Gifhorn

LK Osnabrück

Region Hannover

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine Braunschweig

LK Schaumburg

LK Hameln-Pyrmont LK Hildesheim

LK Holzminden

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen
LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

Anteil Sozialwohnungen in %

Rückgang des Sozialwohnungsbestands in %

unter 1,0 1,0 bis unter 2,0 2,0 bis unter 3,0 3,0 bis unter 4,0 4,0 und mehr

1998 bis 2005 2005 bis 2020*

Niedersachsen: 2,5

Landeshauptstadt Hannover: 5,8

Datenbasis: NLS, eigene Berechnungen

Niedersachsen: 43,2

Landeshauptstadt Hannover: 30,2

Niedersachsen: 55,8

Landeshauptstadt Hannover: 57,9

77 35 7,5

* ohne neue Förderung

Bis 2020 wird sich der Rückgang fortsetzen. Ohne die

Einzig der Landkreis Osterholz und die Stadt Delmen-

Berücksichtigung neuer Förderungen würde der Sozial-

horst behielten mehr als zwei Drittel ihrer Sozialwoh-

wohnungsbestand im Land Niedersachsen abermals

nungen. Insgesamt wird das geringere Angebot an

um 55 % auf gut 40.000 Einheiten absinken. Nennens-

Sozialwohnungen in den kommenden Jahren überall in

werte Sozialwohnungsbestände könnten dann nur

Niedersachsen für einkommensschwache und benach-

noch Hannover und Braunschweig vorweisen (Abb.

teiligte Haushalte spürbarer werden.

25 ). Salzgitter und Wolfsburg bliebe noch ein Viertel

ihrer Sozialwohnungen. In Emden wären es gut 100
Wohnungen, die noch zur Verfügung stünden. Die
Landkreise Vechta, Emsland, Cloppenburg sowie Stadt
und Land Osnabrück hätten ebenso wie Stade, Harburg und Gifhorn ähnlich hohe relative Rückgänge bis
73 % zu verzeichnen.

39

2.4 Tendenzen der Wohnungsbauaktivitäten

von Reserven. Vor dem Hintergrund einer nachlassenden

Das leichte Anziehen der Konjunktur hat noch keine

Nachfragedynamik auf den Wohnungsmärkten sind

Auswirkungen auf die Bauleistungspreise. Auch die

Neuausweisungen grundsätzlich mit der Gefahr verbun-

der Siedlungsflächenpolitik bzw. der Mobilisierung

Bauzinsen gaben 2005 weiter nach. Jedoch zeichnen

den, den Bestand abzuwerten und unproduktive Folge-

sich aktuell erste Aufwärtstendenzen ab. Insgesamt

kosten hervorzurufen. Insbesondere in den Regionen,

bleiben die Preise auf den Märkten allerdings niedrig.

in denen der Umfang an Reserveflächen weit über die

Trotz restriktiver Neuausweisungen in weiten Teilen

mittelfristig absehbare Nachfrage hinausreicht, bietet

Niedersachsens bleiben auch die Kaufpreise für Bau-

es sich an, die Eignung von Reserveflächen und Brach-

land konstant. Insbesondere in den ländlichen Regio-

flächen zu überprüfen und geeignete Maßnahmen

nen lassen sich die eigenen vier Wände relativ preis-

zu ihrer Mobilisierung bzw. zur Rückwidmung zu

günstig errichten. Allerdings stellt sich die Lage in den

ergreifen.

Ballungszentren etwas differenzierter dar. Hier ist das
Bauland knapp und dementsprechend teurer.

Ein- und Zweifamilienhausbereich erholt sich kaum
Nach konstanten Bauaktivitäten in den Jahren 2001 bis

Baulandreserven werden weiter abgebaut

2004 in Höhe von etwa 20.000 fertig gestellten Familien-

Zur Deckung der Nachfrage an den Wohnungsmärkten

heimen pro Jahr ist deren Zahl in 2005 um ein gutes

dient neben dem Bestand auch der Neubau. Hierfür

Viertel deutlich zurück gegangen. Auch bei den Geschoss-

werden alle zwei Jahre in der Wohnbauland-Umfrage

wohnungen wurde noch einmal ein Rückgang um

die ausgewiesenen Neubauflächen, Reserven und

gut 10 % beobachtet. Für 2006 kann von einer Stabili-

Brachen ermittelt. Die aktuelle Umfrage bestätigt nieder-

sierung der Fertigstellungszahlen ausgegangen werden.

sachsenweit den kontinuierlichen Rückgang der neu

Für 2007 erwartet die LTS ein leichtes Plus, das sich

ausgewiesenen Baugebiete. Gegenüber 2002/2003

vor allem aus den stark gestiegenen Genehmigungs-

gingen die Flächen um 23 % und die geplanten Woh-

zahlen des ersten Halbjahres 2006 ableitet. Insbesondere

nungen um 25 % zurück. Jedoch sind regionale Unter-

der Geschosswohnungsbau erhält Impulse aus einer

schiede erkennbar, die sich maßgeblich durch die

verbesserten konjunkturellen Lage. Das zeigen auch

unterschiedliche Nachfragedynamik einer Region erklä-

die Ergebnisse des LTS -Wohnungsmarktbarometers.

ren lassen. Gleich geblieben ist die Struktur des aus-

Zwar ist die Investitionsbereitschaft in neue Mietwoh-

gewiesenen Baulandes und der vorhandenen Reserven,

nungen insgesamt immer noch niedrig. Allerdings

nämlich zum überwiegenden Teil für den Familien-

haben im Vergleich zum Vorjahr mehr Befragte eine

hausbau.

erhöhte Investitionsneigung in diesem Marktsegment
bekundet. Diese vorsichtig optimistischen Tendenzen

Die Stagnation beim Abbau von Reserveflächen im

sind nicht von Dauer. Schon für 2007 signalisieren die

Allgemeinen und die Stagnation der Bebauung von

Befragten wieder eine geringere Investitionsneigung.

Baulücken im Speziellen verweist auf Probleme in

40

Benötigte Bauobjekte (Abb. 26)
%
80
70
60
50

kleine Mietwohnungen

40

große Mietwohnungen

30

mittelgroße Mietwohnungen

20

Eigenheime

10

vermietete Einfamilienhäuser
1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2006

Zu vermuten sind Vorzieheffekte aufgrund der an-

Darüber hinaus zielen die Aktivitäten auf Anbieterseite

gekündigten Erhöhung der Mehrwertsteuer zum

oft auf die lukrativen, weil kaufkräftigen Nachfrager-

01.01.2007 um drei Prozentpunkte. Sie treffen sowohl

gruppen. Beispiele dafür sind Loftwohnungen oder

den Eigenheim- als auch den Mietwohnungsneubau.

Seniorenresidenzen. Kurz- und mittelfristig bestehen

Insgesamt rechnet die LTS für das Jahr 2006 mit

für diese Nischenprodukte gute Vermarktungschancen.

22.500 (-7 %) und 2007 mit etwa 24.000 (+7 %)

Langfristig werden sich allerdings nur Angebote – ob

Wohnungsfertigstellungen.

aus dem Bestand oder neu errichtet – durchsetzen,
die auch mittlere und untere Einkommensgruppen

Welche Wohnungen werden gesucht?

berücksichtigen.

Die jährliche Befragung der wohnungswirtschaftlichen
Experten zeigt, dass bis 2004 das Eigenheim als meist-

Förderung neu definieren

benötigte Wohnform angesehen wurde. Gleichzeitig

Diese Überlegungen stellen auch eine Herausforde-

wurden vor allem Familien mit Kindern als förderungs-

rung für die Wohnraumförderung dar. Es gilt die Frage

bedürftig betrachtet. Das Jahr 2005 brachte eine

zu beantworten: Wie können Bausubstanz und sta-

vollständige Kehrtwende (Abb. 26 ). Gefragt sind nun-

bile Quartiere erhalten werden, ohne gleichzeitig preis-

mehr Mietwohnungen jeder Größe. Immer kleinere

werte Wohnungen zu verlieren? Die Ergebnisse der

Haushaltsgrößen in Verbindung mit sinkenden Realein-

Föderalismusreform eröffnen neue Perspektiven für

kommen können als Gründe angenommen werden.

die Förderperiode 2007 bis 2013. Wie die neuen Spielräume am besten genutzt werden können, erarbeitet

Preiswertes Angebot geht zurück

derzeit das Sozialministerium. Kommuniziert und

Die Wohnungsunternehmen haben in den vergange-

diskutiert werden entsprechende Überlegungen z. B.

nen Jahren verstärkt modernisiert und so einen Groß-

in der Konzertierten Aktion Bauen und Wohnen in

teil ihrer Bestände marktfähig gemacht bzw. erhalten.

Niedersachsen. Ziel ist ein breiter Konsens aller am Woh-

Werthaltigere Wohnungen sind tendenziell auch höhere

nungsmarktgeschehen beteiligten Akteure. Die LTS

Mieten wert – Investitionen müssen sich rechnen.

steht in diesen Prozessen mit ihrem Know-how bera-

Fördermittel, die eine soziale Bindung nach sich ziehen,

tend zur Seite.

sind bei den Modernisierungsmaßnahmen allerdings
kaum in Anspruch genommen worden. Parallel geht
die Zahl der Sozialwohnungen zurück und neue (preiswerte) Mietwohnungen werden nur in geringem
Umfang erstellt. Damit ging und geht das Angebot an
preiswertem Wohnraum stetig zurück. Die Zahl derer,
die auf günstige Wohnungen angewiesen sind, war
zuletzt jedoch steigend. Von einer nachfrageseitigen
Trendumkehr ist zunächst nicht auszugehen.

41

DIE WOH NUNGS N ACH FR AGE
IN DEN NIEDER SÄCHSISCH EN REGION EN
3.1 Bevölkerungsentwicklung

Geringere Zuwanderung offenbart Auswirkungen des

Im Jahr 2005 ist die Einwohnerzahl in Niedersachsen

demographischen Wandels

erstmals seit der Volkszählung im Jahr 1987 zurück-

Konnten aufgrund der in der Vergangenheit erstellten

gegangen (Abb. 27 oben). Ende 2005 lebten mit 7,99

Prognosen etwa drei Viertel aller niedersächsischen

Mio. Einwohnern fast exakt genauso viele Menschen

Landkreise von künftig zunehmenden Einwohnerzahlen

in Niedersachsen wie zwei Jahre zuvor.

ausgehen, hat sich unter Berücksichtigung der neues-

Ursache dieses Rückgangs war der seit 1990 höchste

Verhältnis genau umgekehrt. Die aktuelle LTS -Bevöl-

ten und vor allem geringeren Wanderungszahlen das
Überschuss der Sterbefälle über die Geborenen in

kerungsprognose des NIW (kurz Bevölkerungsprognose)

Höhe von knapp 16.000 Menschen in Verbindung mit

zeigt nur noch für neun Landkreise und zwei Städte

einem kleiner gewordenen Wanderungsgewinn in

eine positive Bevölkerungsentwicklung an.

Höhe von gut 9.000 Personen. In den letzten Jahren

Besonders scharf und schnell werden die Regionen

hat damit die Wanderungsdynamik deutlich nachgelas-

erfasst, die auf Grund seit langem anhaltender Wande-

sen (Abb. 27 unten). Die aktuelle Bevölkerungsprog-

rungsverluste bereits heute einen deutlich veränderten

nose geht daher nur noch von jährlichen Nettozuwan-

Altersaufbau aufweisen. Dies sind überwiegend die

derungen in Höhe von 15.000 Personen aus.

Regionen bzw. Städte und Gemeinden mit einem
geringen Anteil von Kindern und Jugendlichen sowie

Bisher viele Wachstumsregionen

einem überdurchschnittlichem Anteil von älteren

In den vergangenen 15 Jahren profitierten die meisten

Menschen.

niedersächsischen Landkreise von steigenden Einwohnerzahlen. Um ein knappes Drittel wuchs die Bevölkerung beispielsweise im Landkreis Cloppenburg, um ein

Insgesamt reicht die Bandbreite der Bevölkerungsent-

Viertel in Lüneburg, Vechta und Gifhorn (absolute

wicklung von Zuwächsen in Höhe von 9,3 % im Land-

Zahlen in Abb. 28 ). Damit waren die Gewinnerregionen

kreis Vechta bis zu Bevölkerungsrückgängen um 17,5 %

vor allem das städtische Umland und die ländlichen

im Landkreis Holzminden. Neben Vechta erreichen auch

Räume mit Geburtenüberschüssen in Westniedersachsen.

Lüneburg und Cloppenburg bis 2020 Bevölkerungs-

Bevölkerungsrückgänge verzeichneten die südnieder-

zuwächse um die 9 % . Die stärksten Bevölkerungsver-

sächsischen Landkreise Helmstedt, Northeim, Holzmin-

luste werden neben Holzminden in Osterode (15,6 %)

den, Goslar und Osterode (- 2 % bis - 9 %), vor allem

und der kreisfreien Stadt Salzgitter (16,2 %) zu

aber die kreisfreien Städte – allen voran Wilhelmshaven

verzeichnen sein.

(- 8 %) . Lediglich die Stadt Oldenburg konnte mit

einem Plus in Höhe von 11 % einen deutlichen Zuwachs
ihrer Einwohnerzahl verbuchen. In diesen Gebieten
verstärkten meist noch Nettoabwanderungen die Überschüsse der Sterbefälle über die Geburten.

42

Hohe Bandbreite der Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerung in Niedersachsen in den Jahren 1970 – 2020 (Abb. 27)
Einwohner in Mio.
8,2
8,0
7,8
7,6
7,4
7,2
7,0
6,8
1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

Einwohner
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
- 20.000
- 40.000

Geborene – Gestorbene

Zuzüge – Fortzüge

Bevölkerungsentwicklung

Datenbasis: NLS

43

Wanderungssaldo und natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Jahren 1990 – 2005
in den niedersächsischen Landkreisen und kreisfreien Städten (Abb. 28)
Region Hannover
LK Osnabrück
LK Emsland
LK Harburg
LK Cloppenburg
LK Gifhorn
LK Lüneburg
LK Stade
LK Vechta
LK Diepholz
LK Rotenburg (Wümme)
LK Oldenburg
LK Leer
LK Aurich
LK Ammerland
LK Osterholz
LK Soltau-Fallingbostel
LK Verden

Oldenburg
LK Grafschaft Bentheim
LK Peine
LK Cuxhaven
LK Celle
LK Schaumburg
LK Nienburg (Weser)
LK Wolfenbüttel
LK Friesland
LK Göttingen
LK Hildesheim
LK Wittmund
LK Uelzen
LK Wesermarsch

nachrichtlich: Hannover
LK Lüchow-Dannenberg
LK Hameln-Pyrmont

Emden
Delmenhorst
Osnabrück
LK Helmstedt
LK Holzminden
LK Northeim

Salzgitter
Wilhelmshaven
Wolfsburg
LK Osterode am Harz
LK Goslar

Braunschweig
-50.000

-25.000

0

25.000

50.000

75.000

100.000
Einwohner

Zuzüge – Fortzüge Geborene – Gestorbene
Datenbasis: NLS

44

Bevölkerungsentwicklung

Regionen mit zu erwartenden
Bevölkerungsrückgängen

… und Schrumpfung
Während die Bevölkerungsrückgänge beispielsweise

In der Mehrzahl der niedersächsischen Landkreise und

des Landkreises Holzminden und der kreisfreien Stadt

kreisfreien Städte werden 2020 weniger Einwohner

Salzgitter sowohl durch einen Gestorbenenüberschuss

leben als im Jahr 2005 (Abb. 29 ). Dies gilt insbesondere

als auch durch Wanderungsverluste zu Stande kommen,

für den Südosten Niedersachsens. Jedoch verteilen sich

können die Wanderungsgewinne bei der Stadt Hannover

die Verluste über ganz Niedersachsen. So sind auch

und den Landkreisen Osnabrück und Cuxhaven das

im nördlichen Niedersachsen in den Landkreisen Cux-

hohes Geborenendefizit jeweils nicht kompensieren.

haven, Wesermarsch, Friesland und der kreisfreien
Stadt Wilhelmshaven hohe absolute Bevölkerungsrückgänge zu erwarten.
Regionen mit zu erwartenden Bevölkerungszuwächsen
Anders sieht die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung im westlichen Niedersachsen aus. Vor allem in den
Landkreisen Ammerland, Grafschaft Bentheim, Emden,
Oldenburg, Emsland sowie in der kreisfreien Stadt
Oldenburg werden in 15 Jahren mehr Menschen wohnen als heute. Auch das niedersächsische Hamburger
Umland mit den Landkreisen Stade, Harburg und
Lüneburg wird Zuwächse zu verzeichnen haben.
Zusammenspiel von Wanderungen und
natürlicher Entwicklung: Wachstum …
Können die Landkreise Vechta und Cloppenburg ihr
Bevölkerungswachstum sowohl durch Wanderungsgewinne als auch durch einen Geborenenüberschuss
erreichen, so kompensiert der Landkreis Lüneburg ein
Geborenendefizit durch höhere Wanderungsgewinne
und kann so im Prognosezeitraum weiter wachsen.
Das Emsland weist zunächst noch einen Geborenenüberschuss auf. Ab dem Jahr 2010 überwiegen dann
die Sterbefälle die Geburten. Insgesamt wächst das
Emsland bis zum Ende des Prognosezeitraums durch
weitere Wanderungsgewinne.

45

Bevölkerungsprognose 2005 – 2020 (Abb. 29)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

in %
-17,5 bis unter -8,7 -8,7 bis unter -5,4 -5,4 bis unter -1,1 -1,1 bis unter 2,0 2,0 bis unter 9,4
Niedersachsen: -2,6

Stadt Hannover: -2,1

Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

46

LK Helmstedt

Bevölkerungspgonose 2005 – 2020 nach wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen (Abb. 30)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Wittmund

Wilhelmshaven

LK Cuxhaven
Hamburg

1

LK Aurich

LK Stade
Mecklenburg-Vorpommern

LK Friesland
Emden

LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Osterholz

LK Ammerland

LK Lüneburg
Brandenburg

Bremen

Oldenburg

LK Lüchow-Dannenberg

Delmenhorst
LK Oldenburg

LK Soltau Fallingbostel

LK Verden

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Diepholz

LK Celle

LK Vechta
LK Grafschaft Bentheim

LK Nienburg (Weser)

LK Gifhorn

LK Osnabrück

Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

Braunschweig
LK Helmstedt

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden

Nordrhein-Westfalen

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

Sachsen-Anhalt

LK Goslar

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

100 %

50 %

25 %

0 – 17 18 – 29 30 – 44 45 – 59 60 – 74 über 75 Jahre
Niedersachsen:

Hannover, Stadt:

Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

47

Entwicklung der Altersgruppen im Landkreis Vechta 1989 – 2020 (Abb. 31)
150.000
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2016

2018

2020

bis unter 18 Jahre 18 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 60 Jahre 60 bis unter 75 Jahre 75 Jahre und älter
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Entwicklung der Altersgruppen im Landkreis Holzminden 1989 – 2020 (Abb. 32)
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

bis unter 18 Jahre 18 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 60 Jahre 60 bis unter 75 Jahre 75 Jahre und älter
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

48

Große Spanne bei Altersstrukturverschiebungen

Einen stärker durch Ältere geprägten Altersaufbau

In einigen Regionen kommt die Verschiebung der

weist der Landkreis Holzminden auf (Abb. 32). Die

Altersstrukturen noch stärker zum Tragen als auf der

älteren Jahrgänge sind höher besetzt als im Landes-

Landesebene. In fast allen Landkreisen und kreisfreien

durchschnitt. Die Altersgruppe der 60 - bis unter

Städten ist ein Rückgang der Altersgruppen der unter

75 -Jährigen wird sich bis zum Prognoseende von heute

18 -Jährigen sowie der 30 - bis unter 45 -Jährigen zu

19 % auf 21 % erhöhen, die Altersgruppe der über

erkennen (dunkel- und hellblaue Säulen in Abb. 30 ).

75 -Jährigen wird um vier Prozentpunkte auf 15 %

Deutliche Gewinne bis hin zu nahezu einer Verdopp-

anwachsen. Die ohnehin unterdurchschnittlich besetz-

lung der Zahlen im Landkreis Harburg (+ 83 %) ver-

ten Jahrgänge verlieren dementsprechend Anteile

zeichnet dagegen die Gruppe der über 75 -Jährigen.

an der Gesamtbevölkerung des Landkreises, die Alters-

Anhand der beiden Extrembeispiele Vechta (größtes

gruppe der unter 18 -Jährigen wird 2020 knapp vier

prognostiziertes Bevölkerungswachstum bis 2020 in

Prozentpunkte, die der 30 - bis unter 45 -Jährigen sogar

Prozent) sowie Holzminden (größter prognostizierter

sechs Prozentpunkte ihrer Anteile verlieren.

Bevölkerungsrückgang bis 2020 in Prozent) sollen
mögliche Altersstrukturverschiebungen aufgezeigt

Generell bleibt für fast alle Landkreise festzuhalten:

werden.

Mit dem Abschmelzen der jungen Familienhaushalte
bricht die Gruppe der typischen Eigenheimnachfrager

Der Landkreis Vechta (Abb. 31) zeichnet sich durch

weg. Niedersachsenweit „fehlen“ 2020 gegenüber

einen ausgesprochen jungen Bevölkerungsaufbau

2005 etwa eine halbe Million Menschen oder 250.000

sowie hohe altersspezifische Geborenenziffern aus.

Haushalte als potentielle Nachfrager in dieser Alters-

Der Anteil der unter 18 -Jährigen ist mit 23 % relativ

gruppe. Andererseits wächst ebenso flächendeckend

hoch. Auch die Altersgruppen von 18 bis unter 30

die Zahl der Hochaltrigen – insbesondere in den heute

Jahre (16 %) und 30 bis unter 45 Jahre (24 %) haben

noch „jungen“ Landkreisen im Nordwesten des Landes.

einen im Vergleich zum Landesdurchschnitt hohen
Anteil an der Gesamtbevölkerung des Landkreises.

Auf der Gemeindeebene teilweise weiter reichende

Die älteren Jahrgänge sind nicht so stark besetzt wie

Entwicklungen möglich

im Landesmittel. Die Gruppe der unter 18 -Jährigen

Bei der Betrachtung dieser Beispiele von Landkreisen

sowie die der 30 - bis unter 45 -Jährigen verlieren bis

ist zu berücksichtigen, dass auf der Ebene von einzel-

2020 kräftig an der Landkreisbevölkerung. Die höchs-

nen Städten und Gemeinden die Entwicklungen noch

ten Zuwächse haben die 45 - bis unter 60 -Jährigen,

sehr viel stärker ausgeprägt sein können. Je kleiner

die ihren Anteil an der Bevölkerung von 18 % auf 22 %

die betrachteten regionalen Einheiten sind, umso

erhöhen können, aber auch die Altersgruppen über

stärker wirken sich singuläre Ereignisse wie z. B. Aus-

60 Jahre werden zusammengenommen um knapp 5 %

weisungen von Baugebieten oder Werksschließungen

anwachsen.

auf die Altersstruktur und Entwicklung der Bevölkerung aus.

49

3.2 Haushaltsentwicklung

Nach wie vor gehen die regionalen Unterschiede in der

Wesentlicher Faktor der Wohnungsnachfrage ist nicht

Altersstruktur einher mit beträchtlichen Unterschieden

der Einzelne, sondern die Familie oder die Lebens-

in der Verteilung der Haushalte auf die unterschiedlichen

gemeinschaft. Gemessen wird dies mit der Zahl der

Haushaltsgrößen (Abb. 34 ). Die Verteilung zeigt, dass

Haushalte. In Niedersachsen ist die Haushaltszahl

beispielsweise in der Stadt Hannover der Anteil der Ein-

bis zum Jahr 2004 permanent gestiegen. Wurden im

Personenhaushalte an allen Haushalten insgesamt bei

Jahr der Volkszählung 1987 noch 3,065 Mio. Haushalte

über 50 % liegt. Überdurchschnittlich ist die Zahl der

gezählt, so ist diese Zahl auf 3,765 Mio. Haushalte

Bevölkerung in Ein-Personenhaushalten in den Städten

im Jahr 2004 angewachsen. Der Anstieg der Haus-

sowie in den Landkreisen mit vielen älteren Menschen.

haltszahl fiel dabei deutlich höher aus als das Bevölke-

Auf der anderen Seite haben die ländlichen Regionen

rungswachstum (Abb. 33 ). Erstmalig seit 1970 weist

mit hohen Geborenenraten hohe Anteile an Vier- bzw.

der Mikrozensus des NLS vom Jahr 2004 zum Jahr

Fünf-und-mehr-Personenhaushalten, während der

2005 eine Stagnation der Haushaltszahlen bei 3,763

Anteil an Ein-Personenhaushalten hier gering ist. Die

Mio. Haushalten aus.

Drei-Personenhaushalte sind in fast allen Landkreisen
und kreisfreien Städten Niedersachsens relativ gleich-

Aktuelle Haushaltsstrukturen in den niedersächsischen

gewichtig vertreten, lediglich in Regionen mit vielen

kreisfreien Städten und Landkreisen

Ein-Personenhaushalten ist der Anteil der Drei-Perso-

Das Haushaltswachstum der Vergangenheit ist einher-

nenhaushalte geringer.

gegangen mit einer andauernden Verkleinerung der
Haushalte. Vor allem die starke Zunahme der Ein-Per-

Weiterer Anstieg der Haushaltszahlen

sonenhaushalte (Singularisierungstrend) hat dafür

bei kleineren Haushaltsgrößen erwartet

gsorgt. Deren Zahl stieg zwischen 1994 und 2005 um

Während nach der Bevölkerungsprognose die Einwohner-

gut 24 % an. Die Zwei-Personenhaushalte hatten im

zahl in Niedersachsen bereits ab dem ersten Prognose-

gleichen Zeitraum einen Zuwachs in Höhe von 17 % .

jahr (2006) rückläufig ist, wird die Zahl der Haushalte

Die Zahlen der Drei-, Vier-, Fünf-und-mehr-Personen-

zunächst noch weiter ansteigen (Abb. 33 ). Dies liegt

haushalte sind dagegen rückläufig, am stärksten be-

vor allem an dem bereits beschriebenen Trend zur

troffen sind die Fünf-und-mehr-Personenhaushalte mit

Bildung kleinerer Haushalte. Im Jahr 2020 wird die Zahl

einem Rückgang von 19 % .

der Haushalte um knapp 1,4 % oder fast 51.000 höher
sein als im Ausgangsjahr 2005 der Prognose. Den
Höhepunkt werden die Haushaltszahlen im Jahr 2016
mit insgesamt 3,827 Mio. Haushalten erreichen.
Danach werden auch die Haushaltszahlen leicht rückläufig sein, wobei sich der Rückgang mit geringerem
Tempo als bei der Bevölkerung vollzieht.

50

Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten (Abb. 33)
Index: 1989 = 100
120

115

110

105

100
1990

1992

Haushalte

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Bevölkerung

Datenbasis: NLS, LTS-Haushaltsprognose des NIW

Ausmaß regionaler Unterschiede

Cuxhaven, Wesermarsch und die kreisfreie Stadt

der zukünftigen Haushaltsentwicklung

Wilhelmshaven sowie die Stadt Osnabrück müssen

Innerhalb von Niedersachsen gibt es entsprechend

mit einer Abnahme ihrer Haushaltszahlen rechnen.

der regionalen Unterschiede bei der zukünftigen
Bevölkerungsentwicklung auch erhebliche Gegensätze

Der Anstieg der Haushalte ist vor allem in der Ver-

in der erwarteten Haushaltsentwicklung. Auf der Ebene

schiebung der Altersstruktur der Bevölkerung begründet.

der Landkreise liegt die Spannweite bei den Haus-

Selbst bei konstanten Hauhaltsmitgliederquoten

halten zwischen Zuwächsen in Höhe von 14,3 % in

schrumpft in den meisten niedersächsischen Gebieten

Cloppenburg und Rückgängen in Höhe von 13,7 % in

die Zahl der größeren Haushalte zu Gunsten der Ein-

Holzminden. Wie schon bei der Bevölkerungsprognose

und Zwei-Personenhaushalte (Abb. 36 ). In den Gebie-

zählen auch bei den Haushalten darüber hinaus die

ten mit hohen Haushaltszuwächsen überwiegt die

Landkreise Vechta (14,2 %) und Lüneburg (13,4 %)

Zunahme der kleinen Haushalte die Abnahme der gro-

zur Spitzengruppe, während neben Holzminden die

ßen Haushalte deutlich. In den Landkreisen Cloppen-

kreisfreie Stadt Salzgitter (-12,6 %) sowie der Landkreis

burg und Vechta ist hingegen kaum ein Haushalts-

Osterode (-11,9 %) in 15 Jahren deutlich weniger

rückgang bei den großen Haushalten zu erwarten.

Haushalte zählen wird als heute.

In den Gebieten mit den stärksten Haushaltsrückgängen kommt zur Abnahme der großen Haushalte

Haushaltszuwächse in Westniedersachsen

noch eine Abnahme der kleinen Haushalte dazu.

und südlich von Hamburg

Besonders deutlich ist dies neben Holzminden und

Während die meisten Landkreise und kreisfreien Städte

Salzgitter in den Landkreisen Northeim und Goslar

künftig Bevölkerungsrückgänge erfahren, werden

sowie in Wolfsburg.

mehr als die Hälfte der Regionen 2020 mehr Haushalte
als zum Prognosebeginn (Abb. 35 ) ausweisen. Bei der
Verteilung der Haushaltszuwächse bzw. -schrumpfung
zeigt sich ein deutlicheres Bild als bei der Bevölkerungsprognose. Die stärksten Zuwächse bei den Haushaltszahlen werden bis 2020 das niedersächsische
Hamburger Umland (die Landkreise Stade, Harburg
und Lüneburg) sowie das westliche Niedersachsen
verbuchen können.
Besonders stark wird dagegen der Südosten Niedersachsens von rückläufigen Haushaltszahlen betroffen
sein. Aber auch die Landkreise Uelzen und LüchowDannenberg in Nordost-Niedersachsen, die Landkreise

51

Haushalte nach Haushaltsgröße 2005 (Abb. 34)
Niedersachsen
LK Cloppenburg
LK Oldenburg
LK Gifhorn
LK Ammerland
LK Vechta
LK Rotenburg (Wümme)
LK Osterholz
LK Peine
LK Emsland
LK Helmstedt
LK Stade
LK Osnabrück
LK Harburg
LK Nienburg
LK Diepholz
LK Grafschaft Bentheim
LK Cuxhaven
LK Wolfenbüttel
LK Schaumburg

Delmenhorst
LK Verden
LK Aurich
LK Wittmund
LK Wesermarsch
LK Leer
LK Soltau-Fallingbostel
LK Lüchow-Dannenberg
LK Friesland
LK Uelzen
LK Holzminden
LK Lüneburg
LK Celle
LK Hameln-Pyrmont
LK Hildesheim

Oldenburg
Salzgitter
Emden
Wolfsburg
Wilhelmshaven
LK Göttingen

Region Hannover
LK Northeim
LK Osterode am Harz

Osnabrück
LK Goslar

Braunschweig
nachrichtlich: Hannover
0

10

20

30

40

50

60

1-Personen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5+-Personen-HH

52

70

80

90

100

Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Haushaltsprognose 2005 – 2020 (Abb. 35 )

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Hamburg

1

Wilhelmshaven

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
LK Friesland

Emden

LK Wesermarsch
LK Harburg

LK Leer

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

LK Lüneburg

LK Rotenburg (Wümme)

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst

LK Oldenburg

LK Lüchow-Dannenberg
LK Verden

LK Uelzen
LK Soltau Fallingbostel

LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Vechta

LK Diepholz
LK Celle
LK Nienburg (Weser)
LK Gifhorn

LK Grafschaft Bentheim
LK Osnabrück

Wolfsburg

Region Hannover
LK Schaumburg

LK Peine

Osnabrück

LK Hameln-Pyrmont
LK Hildesheim

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

Sachsen-Anhalt

LK Holzminden

Nordrhein-Westfalen

Braunschweig
LK Helmstedt

LK Goslar

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

in %
unter -6,0 -6,0 bis unter 0 0 bis unter 3,5 3,5 bis unter 7,0 7,0 und mehr
Niedersachsen: 1,3

2.500

10.000

25.000

Zunahme

Abnahme

Hannover, Stadt: -2,0

Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

53

Haushaltsprognose 2005 – 2020 nach Haushaltsgröße (Abb. 36)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven

LK Aurich

LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade
Mecklenburg-Vorpommern
LK Friesland

Emden

LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)

LK Ammerland

LK Leer

LK Harburg

LK Osterholz

LK Lüneburg
Brandenburg

Bremen

Oldenburg

Delmenhorst

LK Soltau Fallingbostel

LK Verden

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Oldenburg
LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Diepholz

LK Celle

LK Vechta
LK Grafschaft Bentheim

LK Nienburg (Weser)

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Peine

LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
Braunschweig
LK Helmstedt

Salzgitter
LK Hameln-Pyrmont

LK Wolfenbüttel

LK Hildesheim

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

LK Holzminden

LK Goslar

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

30

10

2,5

Veränderung der Haushaltszahlen in %

1-Personen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH
Niedersachsen:

4-Personen-HH

5+Personen-HH

Hannover, Stadt:

Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

Wie schon bei der Bevölkerungsprognose soll am Beispiel
der beiden Extreme, Landkreis Cloppenburg (größtes relatives Haushaltswachstum) sowie Landkreis Holzminden
(größter relativer Haushaltsrückgang), die mögliche Spanne der Haushaltsgrößenveränderung aufgezeigt werden.
Der Landkreis Cloppenburg (Abb. 37) zeichnet sich durch
eine relativ hohe durchschnittliche Haushaltsgröße von
2,5 Personen pro Haushalt aus, welche zum Prognoseen-

de bei 2,4 Personen liegen wird. Die Ein-Personenhaushalte werden um 21 % oder um 3.500 Haushalte, die
Zwei-Personenhaushalte sogar um 24,4 % oder 5.200
Haushalte anwachsen. Selbst die Drei-Personenhaushalte,
die in den meisten Fällen eine rückläufige Entwicklung
durchlaufen, werden um 6,2 % oder um knapp 600
Haushalte zunehmen. Diese Zunahme der kleineren
Haushaltsgrößen bedingt auch hier einen Rückgang der
Vier- bzw. Fünf-und-mehr-Personenhaushalte.

54

Haushalte nach Haushaltsgrößen im Landkreis Cloppenburg 2005 – 2020 (Abb. 37)
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

1-Personen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5+-Personen-HH
Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

Haushalte nach Haushaltsgrößen im Landkreis Holzminden 2005 – 2020 (Abb. 38)
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

1-Personen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5+-Personen-HH
Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Landkreis

Divergierende Entwicklungen setzen sich fort

Holzminden ist schon im Ausgangsjahr mit 2,1 Per-

Insgesamt machen die Ergebnisse der Bevölkerungs-

sonen pro Haushalt relativ gering. Diese Kennziffer

und Haushaltsprognose deutlich, dass regional auch

wird im Jahr 2020 bei 2,0 Personen pro Haushalt

weiterhin mit immer stärker divergierenden Entwick-

liegen. Über alle Haushaltsgrößen hinweg weist der

lungen gerechnet werden muss. Die Hauptursache

Landkreis deutliche Rückgänge auf (Abb. 38 ). Die

hierfür liegt in den Unterschieden in der Altersstruktur,

Vier- bzw. Fünf-und-mehr-Personenhaushalte werden

die über einen langen Zeitraum gewachsen sind und

jeweils um fast 30 % oder zusammen 1.600 Haushalte

die kurzfristig nur marginal verändert werden können.

zurückgehen, die Drei-Personenhaushalte werden

Erhöhte Wanderungen können damit die Trends zwar

Verluste in Höhe von knapp 23 % (1.100 Haushalte)

etwas verschieben, aber nicht grundlegend umkehren.

und die Ein- und Zwei-Personenhaushalte von etwa
9 % (zusammen 2.400 Haushalte) zu verzeichnen

haben.

55

3.3 Eigenpotenziale
der Wohnungsversorgung

Die LTS erfasste mit dem Sozialindikator bis 2004 den
Anteil der Bezieher von Arbeitslosenhilfe, Hilfe zum

Die Einwohner- und Haushaltszahlen sind ursächlich

Lebensunterhalt und von Regelleistungen nach dem

für Niveau und regionale Verteilung der Wohnungs-

Asylbewerberleistungsgesetz an der Bevölkerung ins-

bedarfe. Vor allem die Prognose der Haushaltszahlen

gesamt. Die zum 1. Januar 2005 in Kraft getretenen

ist für die Wohnungspolitik und strategische Entschei-

Reformen in der Sozialhilfe und der Arbeitsmarktpolitik

dungen der regionalen öffentlichen und privaten

machen eine neue Definition des Sozialindikators erfor-

Wohnungsmarktakteure von besonderer Bedeutung.

derlich. Aufgrund der Umstellungen und der damit

Inwieweit die Haushalte ihre Wohnbedürfnisse am

verbundenen Änderungen auch in den entsprechenden

jeweiligen Markt befriedigen können, hängt jedoch

Statistiken lag das Datenmaterial für den Sozialindikator

nicht zuletzt von ihrer wirtschaftlichen Ausstattung ab.

2005 nicht rechtzeitig für die Erstellung des LTS-Wohnungsmarktberichtes vor. Aus diesem Grund greifen

Zur Abschätzung der Eigenpotenziale der Wohnungs-

wir im vorliegenden Bericht auf den Sozialindikator mit

versorgung dienen die Indikatoren Haushaltskaufkraft

Stand 2004 zurück. Es ist davon auszugehen, dass sich

und Sozialindikator. Die Haushaltskaufkraft umfasst

die regionalen Strukturen innerhalb Niedersachsens bei

das Einkommen, über das die Haushalte im Durch-

der Abhängigkeit von den angesprochenen staatlichen

schnitt pro Jahr für Konsumzwecke – einschließlich der

Transfers im vergangenen Jahr nicht grundlegend geän-

Ausgaben für das Wohnen – verfügen. Berücksichtigt

dert haben. Daher besitzt der Sozialindikator 2004

sind Transfereinkommen wie Renten, Pensionen,

durchaus noch Aussagekraft. Ziel ist es, im kommenden

Arbeitslosengeld oder Sozialhilfe.

Jahr in unserem Wohnungsmarktbericht den neu
ermittelten Sozialindikator präsentieren und einen Ver-

Der Sozialindikator liefert zusätzliche Hinweise zu den
Potenzialen, sich aus eigener Kraft mit Wohnraum zu
versorgen. Er misst den Teil der Bevölkerung, der auf
Transferleistungen angewiesen ist und seinen Lebensunterhalt mit vergleichsweise geringen Mitteln bestreiten muss. Diese Menschen sind in der Regel auf Wohnungen im unteren Preissegment bzw. auf geförderten
Wohnraum angewiesen.

56

gleich 2006 / 2005 ziehen zu können.

Haushaltskaufkraft 2005 (Abb. 39)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

Kaufkraft je Haushalt in EUR/Jahr
29.150 bis unter 34.000 34.000 bis unter 35.700 35.700 bis unter 37.200 37.200 bis unter 40.200 40.200 bis unter 46.000
Niedersachsen: 36.906

Landeshauptstadt Hannover: 31.635

Datenbasis: GfK

57

Verhältnis von Kaufpreisen eines Einfamilienhauses
zur durchschnittlichen Kaufkraft (Abb. 40)
9

8

7

6

5

4

3

2

Datenbasis: GfK, OGA

Kaufkraftgewinne im Umland von Göttingen und

niedrigsten Kaufkraftwerten fallen. In mehr als der

Hannover

Hälfte aller niedersächsischen Landkreise und kreisfreien

In Niedersachsen standen jedem Haushalt im Jahr

Städte mussten die Haushalte allerdings reale Kauf-

2005 durchschnittlich 36.906 EUR für Konsumzwecke

kraftverluste hinnehmen. Besonders betroffen waren

zur Verfügung. Die Spanne reichte von gut 29.100 EUR

die Landkreise Uelzen, Lüchow-Dannenberg, Northeim,

in Wilhelmshaven bis 45.500 EUR im Landkreis Harburg

Aurich und Leer sowie Emden und Wilhelmshaven.

(Abb. 39). Zu den Regionen mit hoher Haushaltskauf-

Die Entwicklung ging hier von einem relativ geringen

kraft zählten neben dem Süden Hamburgs die Gebiete

Niveau aus.

um Bremen und Oldenburg, sowie der Raum Wolfsburg-Gifhorn. Die Region Hannover teilt sich in das
kaufkräftige Umland und die Landeshauptstadt mit
relativ geringer Haushaltskaufkraft. Dies ist typisch für
die kreisfreien Städte mit vielen kleinen Haushalten.
Auch für den Landkreis Göttingen mit insgesamt unterdurchschnittlicher Haushaltskaufkraft gilt: geringe
Werte im Oberzentrum und hohe Kaufkraft im Umland.
Das regionale Muster überdurchschnittlicher Kaufkraftkennziffern in den Umlandgemeinden der größeren Städte in den Landkreisen entlang der Autobahn
A1 und im Einzugsgebiet der VW-Stadt Wolfsburg ist

seit Jahren weitestgehend stabil. Die deutlichsten
nominalen Kaufkraftgewinne seit 1996 waren jeweils
im Umland von Göttingen (+ 44 %) und Hannover
(+ 19 %) zu verzeichnen. Die Verbraucherpreise stiegen

in diesem Zeitraum nur um gut 12 % . In den Städten
Delmenhorst und Salzgitter erhöhte sich die Haushaltskaufkraft so sehr, dass sie damit nicht mehr in das
Fünftel der Landkreise und kreisfreien Städte mit den

58

Sozialindikator 1996 – 2004 nach Komponenten (Abb. 41)
%
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 %
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Hilfe zum Lebensunterhalt Arbeitslosenhilfe Leistungen nach AsylbLG
Datenbasis: NLS

Kaufkraft relativiert die regionalen Preisunterschiede

wert des Landes (3,9) ab. Ursächlich hierfür sind die

bei Eigenheimen

relativ hohen Eigenheimpreise verbunden mit der

Ein Vergleich der Preise für Eigenheime offenbart eine

nur mäßigen Kaufkraft in diesen Städten. Die finanzielle

große Spannbreite innerhalb Niedersachsens (Kapitel

Belastung aus dem Eigenheimerwerb ist in den kreis-

2.1, Entwicklung der Baulandmärkte und Immobilien-

freien Städten insgesamt vergleichsweise hoch ebenso

preise). In der Stadt Osnabrück muss für ein Eigenheim

wie im Umland von Hamburg und im Landkreis Göt-

z. B. durchschnittlich ein Mehrbetrag von rund 150.000

tingen. Demgegenüber befinden sich die geringsten

EUR gegenüber dem Landkreis Lüchow-Dannenberg

relativen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in den Land-

aufgewendet werden.

kreisen an der Nordseeküste, im östlichen sowie im

Die regionale Haushaltskaufkraft relativiert diese

Göttingen). Im Landkreis Lüchow-Dannenberg ist die

Unterschiede. Um dies zu verdeutlichen, zeigt Abbildung

Relation zwischen Kaufpreis und Kaufkraft mit 2,6 am

40 das Verhältnis aus dem Kaufpreis für Eigenheime

niedrigsten in ganz Niedersachsen.

südlichen Niedersachsen (mit Ausnahme des Landkreises

und der Haushaltskaufkraft. Diese Relation kann vereinfacht und rein rechnerisch (ohne Berücksichtigung
unterschiedlicher Finanzierungsformen und von Zinseffekten) als die Anzahl der Jahreseinkommen verstanden werden, die in der jeweiligen Region dem Kaufwert eines Eigenheims entsprechen bzw. bezahlt werden
müssen.
Von den 46 Landkreisen und kreisfreien Städten Niedersachsens befinden sich 33 innerhalb eines Bereichs
von 3 bis unter 4. Damit schränken die Kaufkraftunterschiede in den Regionen Niedersachsens die hohen
absoluten Preisunterschiede zum Teil ein. Den mit
Abstand höchsten Wert von 8,4 weist die Stadt Osnabrück auf, gefolgt von Braunschweig und der Region
Hannover. Alle drei weichen stark vom Durchschnitts-

59

Sozialindikator 2004 (Abb. 42)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

in %
8,0 bis unter 11,8 7,2 bis unter 8,0 6,4 bis unter 7,2 5,0 bis unter 6,4 3,2 bis unter 5,0
Niedersachsen: 6,7
Datenbasis: NLS

60

Landeshauptstadt Hannover: 11,1

LK Helmstedt

Der Sozialindikator wird sich in den nächsten 3 Jahren… (Abb. 43)
%
70
60
50
40
30
20
10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte ländliche Räume höherer Dichte verdichtetes Umland kreisfreie Städte
Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2006

Arbeitmarktlage für hohen Sozialindikator

Die Schwierigkeit, den Sozialindikator 2005 mangels

verantwortlich

aktueller Daten zu ermitteln, wurde bereits beschrieben.

Der Sozialindikator erreichte 2004 mit 6,7 % einen

Unabhängig hiervon haben die Umfrageteilnehmer des

Höchststand in Niedersachsen (Abb. 41). Hauptur-

Wohnungsmarktbarometers 2006 der LTS ihre Ein-

sache war die weitere Verschärfung der Arbeitsmarkt-

schätzung dazu abgegeben, wie sich die Zahl derer, die

lage, die zu einem spürbaren Anstieg der Bezieher von

von Transferleistungen abhängig sind, entwickeln wird.

Arbeitslosenhilfe geführt hatte. Ebenso hatte sich die

Die Befragten gehen überwiegend davon aus, dass sich

Anzahl der Sozialhilfeempfänger leicht um 1 % erhöht.

der Sozialindikator in den nächsten drei Jahren weiter
erhöhen wird. Allerdings beträgt die Anzahl derer, die

Kreisfreie Städte mit hohem Sozialindikator

mit einer Erhöhung rechnen, noch etwa zwei Drittel

Die westlichen Landkreise Niedersachsens und einzelne

der wohnungswirtschaftlichen Akteure, während es im

Randlagen Hamburgs und Bremens wiesen 2004 relativ

Vorjahr rund drei Viertel waren. Stattdessen wird nun

geringe Sozialindikatorwerte auf (Abb. 42 ). Aufgrund

vermehrt von einem Verbleiben des Sozialindikators

der positiven Beschäftigungslage lag der Sozialindika-

auf dem bisherigen Niveau ausgegangen. Einen Rück-

tor in Vechta bei 3,2 % , in Osnabrück bei 4,2 % und in

gang der Sozialbelastung erwartet aber weiterhin

Cloppenburg bei 4,3 % . Auch in der Region Wolfsburg

kaum jemand der Befragten.

wurden deutlich unterdurchschnittliche Indikatorwerte
gemessen. Neben der vergleichsweise günstigen Situation am Arbeitsmarkt und den relativ hohen Haushaltseinkommen verdeutlicht dies den besonderen Stellenwert des Volkswagenkonzerns am Standort Wolfsburg.
Ganz anders sah es in den übrigen kreisfreien Städten,
wie beispielsweise in Delmenhorst, Wilhelmshaven
oder auch Hannover aus. Hier lagen die Indikatorwerte
mit 11 % und mehr am oberen Rand der Skala. Auch
die Küstenregionen und die Gebiete um Hannover gehörten zu den Regionen mit mittleren bis hohen Sozialindikatorwerten. Beispielhaft seien hier die Region
Hannover mit einem Sozialindikator von 8,3 % oder
die Landkreise Hameln-Pyrmont und Aurich mit jeweils
8,3 % genannt. Die Mitte Niedersachsens war 2004

dominiert von durchschnittlichen bis geringen Indikatorenwerten.

61

3.4 Wirtschaftliche Dynamik

dings verbesserte sich die Stimmung im Laufe des Jahres

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

zusehends, auch bei den Auftragseingängen zeichnete

verbessert

sich eine Kehrtwende ab. 2005 kam es aber noch in

Im Laufe des Jahres 2005 kam es in Deutschland zu

allen Bereichen der Bauwirtschaft (Wohnungsbau,

einer spürbaren Belebung der wirtschaftlichen Aktivi-

Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau) zu Rückgängen.

tät. 8 In der ersten Jahreshälfte wurde das Wirtschafts-

Trotz günstiger Finanzierungsbedingungen hat der

wachstum noch durch den hohen Ölpreis und den

Wohnungsbau weiter unter stagnierenden Einkommen,

starken Euro gedämpft. Bei einem deutlich schwäche-

Arbeitsplatzunsicherheiten und Angebotsüberhängen

ren Euro und einer merklichen Stimmungsaufhellung

gelitten.

beschleunigte sich das Wachstum in der zweiten
Jahreshälfte aber spürbar. Insgesamt erhöhte sich das

Niedersachsen entwickelt sich im Bundestrend

reale Bruttoinlandsprodukt um 0,9 % . Wie bereits in

Niedersachsens Wirtschaftswachstum lag 2005 real

den Vorjahren gingen die maßgeblichen Wachstums-

mit 0,9 % im Durchschnitt aller Länder. Wie in den

impulse von den deutschen Exporten aus. Die Binnen-

Vorjahren trug insbesondere das Verarbeitende Ge-

nachfrage blieb dagegen schwach. Bei stagnierenden

werbe zu diesem Ergebnis bei. Die Auslandsnachfrage

Einkommen und einer angespannten Arbeitsmarktlage

blieb auf einem hohen Niveau und zum Jahresende

haben die privaten Haushalte ihre Konsumausgaben

stabilisierte sich auch die Inlandsnachfrage. Die Bau-

erneut nicht ausgeweitet.

wirtschaft war auch 2005 von Einbußen geprägt, so
dass abermals kein positiver Beitrag zum Wirtschafts-

Trotz der konjunkturellen Belebung verlief die Entwick-

wachstum von diesem Wirtschaftszweig ausging. Im

lung am Arbeitsmarkt enttäuschend. Die Zahl der Er-

Dienstleistungssektor haben infolge der Entwicklung

werbstätigen nahm leicht ab, insbesondere die Anzahl

im Verarbeitenden Gewerbe vor allem die unternehmens-

sozialversicherungspflichtiger Beschäftigungsverhält-

orientierten Dienstleistungen für Dynamik gesorgt. Mit

nisse ging weiter zurück. Infolge des ausgeprägten

einer Arbeitslosenquote von 13,0 % war die Situation

Ölpreisanstiegs bis zum Spätsommer und der erneuten

auf dem niedersächsischen Arbeitsmarkt weiter ange-

Anhebung der Tabaksteuer stieg die deutsche Inflations-

spannt. Die Arbeitslosenquote lag damit über dem

rate im Jahresverlauf stark an und lag im September

westdeutschen Durchschnitt von 11,0 % .

mit 2,5 % auf dem höchsten Stand seit vier Jahren. Im
Jahresdurchschnitt 2005 lag die Teuerungsrate bei

Eine differenzierte Betrachtung der niedersächsischen

2,0 % .

Bauwirtschaft zeigt, dass vor allem der Wohnungsbau
deutliche Umsatzeinbußen aufwies, während der

Deutscher Wohnungsbau weiterhin rückläufig

gewerbliche Bau stagnierte und der öffentliche und

Die langjährige Krise in der deutschen Bauwirtschaft

Verkehrsbau leichte Umsatzrückgänge zeigte.

setzte sich auch 2005 fort. Im Jahresdurchschnitt
gingen die Bauinvestitionen um 3,4 % zurück. Aller-

62

Aufgehellte Konjunkturperspektiven für 2006

wicklung getrieben, wenngleich mit der angestrebten

Zur Jahresmitte 2006 herrscht in der deutschen Wirt-

Erhöhung der Mehrwertsteuer in 2007 für das laufende

schaft eine optimistische Stimmung vor. Dabei kom-

Jahr auch Niedersachsen von Vorzieheffekten beim

men die entscheidenden Impulse für die Unternehmen

privaten Konsum profitiert.

weiter aus der Auslandsnachfrage. Allerdings kommt
auch die Binnennachfrage langsam in Schwung. Im

Niedersächsische Arbeitsmarktlage in 2005 noch ange-

Zuge der konjunkturellen Belebung werden die Unter-

spannt

nehmen ihre Investitionen im Laufe von 2006 spürbar

Wie in Kapital 3.3 erläutert, wurden zum 1. Januar 2005

ausweiten. Auch das Verbrauchervertrauen hat sich

Sozialhilfe und Arbeitslosenhilfe zusammengelegt. Viele

in den vergangenen Monaten merklich verbessert. Die

erwerbsfähige Sozialhilfeempfänger wurden damit

im Laufe von 2005 gestiegenen Energiekosten belasten

erstmals als Arbeitslose erfasst. Die Zahl der in Nieder-

allerdings noch den privaten Konsum, ebenso wie die

sachsen registrierten Arbeitslosen stieg dadurch deut-

schwache Arbeitsmarktlage. Die Einkommenszuwächse

lich auf 457.080 Personen im Jahresdurchschnitt. Fast

bleiben verhalten.

61.000 Arbeitslose (13,3 %) waren jünger als 25 Jahre.

Im Jahr 2006 hat jedoch eine deutliche Trendwende

Abgesehen von dem beschriebenen Niveaueffekt hat

am Arbeitsmarkt eingesetzt. So ist die Zahl der

sich das regionale Muster am Arbeitsmarkt in Nieder-

Arbeitslosen gegenüber dem Vorjahr um rund 40.000

sachsen in den vergangenen Jahren kaum verändert.

oder 10 % zurückgegangen. Diese Trendwende ist

Bei einer Arbeitslosenquote von insgesamt 13,0 % im

auch an der Entwicklung der sozialversicherungspflichtig

Jahresdurchschnitt 2005 sahen die Arbeitsmarktdaten

Beschäftigten ablesbar. Ihre Zahl lag im Juli 2006 um

in den Landkreisen vom südlichen Umland Hamburgs

rund 15.000 über der des Vorjahres. Zuwächse gab es

über die niedersächsischen Nachbarkreise Bremens bis

vor allem bei den unternehmensnahen Dienstleistungen.

in das westliche Niedersachsen vergleichsweise gut

Diese Entwicklungen tragen dazu bei, dass auch der

aus. In den meisten Landkreisen lag die Arbeitslosen-

Konsum wieder etwas stärker wächst. Wegen Vorzieh-

quote hier im vergangenen Jahr zwischen 7,7 % und

effekten im Zusammenhang mit der 2007 anstehenden

10,4 % (Abb. 45 ). Harburg und Vechta waren dabei

Mehrwertsteueranhebung wird der Konsumzuwachs

die einzigen Landkreise mit Arbeitslosenquoten unter

im kommenden Jahr allerdings überzeichnet. Alles in

9 %. Mit im Landesvergleich hohen Arbeitslosenquoten

allem kann für 2006 ein gesamtwirtschaftliches

musste sich vorrangig der Süden Niedersachsens aus-

Wachstum von 2,2 % erwartet werden.

einandersetzen. So lag die Quote in Hameln-Pyrmont

Die wirtschaftliche Dynamik wird in Niedersachsen mit

am Harz bei 16,3 % . In den Landkreisen Göttingen

einem Anstieg des realen Bruttoinlandsprodukts von

und Goslar waren mehr als 14 % der zivilen abhängigen

2,1 % nahezu der deutschen Entwicklung entsprechen.

Erwerbspersonen arbeitslos gemeldet.

bei 15,9 % , in Holzminden bei 16,1 % und in Osterode

Das Wachstum wird weiterhin von der Industrieent-

63

Die Arbeitslosenzahl wird sich in den nächsten 3 Jahren… (Abb. 44)
%
70
60
50
40
30
20
10
0
erhöhen

nicht verändern

verringern

ländliche Räume geringerer Dichte ländliche Räume höherer Dichte verdichtetes Umland kreisfreie Städte
Datenbasis: LTS-Wohnungsmarktbarometer 2006

Unabhängig von diesem bekannten regionalen Bild

weiterer Anstieg der Arbeitslosigkeit wurde demzufolge

sind die Städte durch eine schwierige Arbeitsmarktlage

seltener erwartet als noch 2005. Für rund 43 % der

geprägt. Die Stadt Wilhelmshaven muss eine Arbeits-

Umfrageteilnehmer ist dies jedoch die wahrscheinlichste

losenquote von 20,0 % verkraften. Nah daran liegt

Entwicklung.

Hannover mit 19,7 % und beeinflusst damit die Arbeitslosenquote in der Region Hannover insgesamt. Aber
z. B. auch Oldenburg und Delmenhorst, die sich im Um-

akteure in den niedersächsischen Regionen leicht unter-

feld der nordwestlichen niedersächsischen Kreise mit

schiedlich beurteilt. Vor allem innerhalb der ländlichen

relativ guter Beschäftigungslage befinden, weisen

Räume gibt es voneinander abweichende Erwartungs-

Arbeitslosenquoten von 15,6 % bzw. 19,1 % auf. Allein

haltungen: Während in den Regionen mit höherer

in Wolfsburg mit dem VW-Konzern am Standort ist die

Bevölkerungsdichte nur 39 % mit einem Anstieg der

Situation besser. Die umliegenden Landkreise Gifhorn,

Arbeitslosenzahlen rechnen, so sind es in den gering

Peine, Wolfenbüttel und Helmstedt profitieren hiervon.

verdichteten Gebieten 57 % .

Emden, Ammerland und Cloppenburg konnten die

Diejenigen, die einen Anstieg erwarten, begründen

Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze

dies insbesondere mit der Verlagerung von Arbeitsplät-

im vergangenen Jahr stabil halten. Sämtliche andere

zen ins Ausland. Daneben gelten betriebliche Insol-

Regionen Niedersachsens waren von einem Rückgang

venzen und hohe Personalkosten als wichtige Gründe

der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungs-

für eine sich verschlechternde Situation am Arbeits-

verhältnisse betroffen. Negativ auf die Beschäftigungs-

markt.

möglichkeiten hat sich dies vor allem im südlichen
Niedersachsen ausgewirkt. Gegenüber 2004 hielt der
Abbau dieser Arbeitsplätze damit in Niedersachsen
an – rund 35.300 oder 1,5 % gingen verloren. Insgesamt
waren 2005 noch 2,3 Mio. Menschen in Niedersachsen
sozialversicherungspflichtig beschäftigt.
Die von der LTS befragten Akteure der Wohnungswirtschaft schätzen die Situation am Arbeitsmarkt für die
nächsten drei Jahre etwas besser ein als noch im
vergangenen Jahr. Zwar liegt der Anteil derer, die mit
einer Verringerung der Arbeitslosigkeit rechnen, unverändert niedrig bei 9 % . Die Mehrheit der Befragten
ist allerdings der Auffassung, dass sich die Anzahl
der arbeitslosen Menschen nicht verändern wird. Ein

64

Die Perspektiven werden durch die Wohnungsmarkt-

Arbeitsmarkt 2005 (Abb. 45)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven

LK Wittmund
Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich
LK Friesland
Emden

Mecklenburg-Vorpommern
LK Wesermarsch
LK Osterholz

LK Ammerland

LK Leer

LK Harburg

LK Rotenburg (Wümme)

LK Lüneburg

Oldenburg
Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Oldenburg

LK Verden

LK Uelzen
LK Soltau-Fallingbostel

LK Cloppenburg

LK Emsland

LK Diepholz

LK Vechta

LK Grafschaft Bentheim

LK Lüchow-Dannenberg

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Gifhorn

LK Osnabrück

Region Hannover

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Schaumburg

LK Hameln-Pyrmont LK Hildesheim

LK Holzminden

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen
LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen
Thüringen
Hessen

Arbeitslosenquoten* 2005 in %
7,7 bis unter 10,4 10,4 bis unter 12,4 12,4 bis unter 13,8 13,8 bis unter 15,5 15,5 bis unter 20,0
Niedersachsen: 13,0

Landeshauptstadt Hannover: 19,7

*Die Arbeitslosenquote ist definiert als Anteil der jahresdurchschnittlichen Zahl aller Arbeitslosen an den abhängigen

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort
Veränderung 30.06.2004 bis 30.06.2005 in %
über 0 unter 0
5
Niedersachsen: -1,5

2

1

Landeshauptstadt Hannover: -1,2

Datenbasis: AA NDS HB

65

3.5 Wohnungsnachfragepotenziale
im Überblick

In Deutschland zeigt sich zwar eine spürbare konjunk-

Die Wohnungsnachfrage speist sich aus verschiedenen

einer für 2006 erwarteten Wachstumsrate des realen

Einflussfaktoren – dies haben die vorangegangenen

Bruttoinlandsproduktes von 2,1 % etwa im Bundes-

Kapitel aufgezeigt. Das starke Wachstum der Haus-

durchschnitt. Die Arbeitsmarktlage ist dennoch weiter-

haltszahlen der vergangenen Jahre wird sich künftig

hin angespannt. Es ist nicht davon auszugehen, dass

nur noch in deutlich reduziertem Ausmaß fortsetzen

die Zahl der Menschen, die auf Lohnersatzleistungen

und schließlich in einen leichten Rückgang umschlagen.

oder Sozialhilfe angewiesen sind, kurzfristig spürbar

Bedingt durch den erwarteten Bevölkerungsrückgang

sinken wird. Weiterhin wird es einen nennenswerten

und die Effekte, die sich aus einer fortschreitenden

Anteil von Haushalten geben, die sich nicht problemlos

Alterung der Bevölkerung ergeben, sinkt die Zahl der

aus eigener Kraft mit Wohnraum versorgen können.

turelle Belebung – Niedersachsen bewegt sich mit

Haushalte in Niedersachsen ab 2016. Die Regionen im
Land haben an dieser Entwicklung sehr unterschied-

Mit dem Ziel, die nachfrageseitigen Unterschiede der

lich teil. Dies wurde in Kapitel 3.2 beschrieben.

regionalen Märkte herauszuarbeiten, wird im folgenden
eine Typisierung der Landkreise und kreisfreien Städte

Auch am aktuellen Rand sind deutliche Unterschiede

auf Basis einer Bündelung verschiedener Bestimmungs-

in der regionalen Situation innerhalb Niedersachsens

größen der Wohnungsnachfrage einschließlich von Ein-

festzustellen. Haushaltszahlen, Haushaltskaufkraft,

schätzungen zu künftigen Entwicklungen vorgenommen.

Sozialindikator sowie Arbeitsmarktdaten schälen vor-

Sie werden zu den beiden Indikatoren Eigenpotenziale

rangig Landkreise in einem Band im Norden und Nord-

der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik

westen des Landes als Region heraus, in der eine

zusammengefasst (Abb. 46).

dynamische Entwicklung und eine vergleichsweise
starke Wohnungsnachfrage vorherrscht. Ähnlich stellt
sich die Lage in Wolfsburg und einigen Nachbarkreisen
dar. Dagegen ist besonders in Regionen im Süden
Niedersachsens und im Nordwesten an der Küste mit
verhaltener Wohnungsnachfrage zu rechnen.

66

Potenzialtypen der Wohnungsnachfrage (Abb. 46)

- Haushaltskaufkraft
- Sozialindikator
- Erwartete Entwicklung des Sozialindikators
- Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
- Arbeitslosenquote
- Erwartete Entwicklung der Arbeitslosenzahlen

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung

Wirtschaftliche Dynamik

Hohe Eigenpotentiale der Versorgung mit Wohnraum

Starke Regionen im Norden und Westen

liegen in Regionen vor, in denen eine vergleichsweise

Niedersachsens

Potenzialtypen der
Wohnungsnachfrage

günstige Kombination aus Haushaltskaufkraft, Sozialin-

Die Region zwischen Hamburg und Bremen (Stade,

dikator und der erwarteten Entwicklung des Sozialindi-

Harburg, Rotenburg und Osterholz) genauso wie eine

kators vorherrscht. Demgegenüber beschreibt eine im

Zahl von Landkreisen westlich von Bremen bis ins

Vergleich zu anderen Landkreisen geringe Kaufkraft-

Emsland (u. a. Ammerland, Oldenburg, Osnabrück),

ausstattung, mit hohen Sozialindikatorwerten bei gleich-

sind starke Regionen die Wohnungsnachfrage betref-

zeitig pessimistischen Erwartungen bzgl. des Sozialind-

fend (Abb. 47). Sie zeichnen sich durch hohe Eigen-

indikators ein geringes Eigenpotential. Die Arbeitslosen-

potenziale der Wohnungsversorgung und eine starke

quote, die Entwicklung der Zahl der sozialversicherungs-

wirtschaftliche Dynamik aus. Die dynamische Bevölke-

pflichtig Beschäftigten und die erwartete Entwicklung

rungs- und Haushaltsentwicklung der vergangenen

auf dem Arbeitsmarkt sind der Maßstab für die wirt-

Jahre und eine vergleichsweise gute regionale wirt-

schaftliche Dynamik eines Landkreises. Eine starke wirt-

schaftliche Entwicklung sind Hintergrund relativ güns-

schaftliche Dynamik meint vergleichsweise günstige

tiger Arbeitmarktdaten, Kaufkraftwerte und im Ver-

Situationen, die sich von deutlich negativeren Entwick-

gleich zu anderen Regionen Niedersachsens positiverer

lungen in anderen Landkreisen abheben.

Erwartungen bzgl. der wirtschaftlichen Perspektiven.
Südlich von Hamburg und angrenzend an Bremen wird

Wie bereits in Kapitel 3.3 erläutert, findet in unserer

dies durch die Wirtschafts- und Anziehungskraft

Analyse mangels aktuellerer Datenlage der Sozialindika-

beider Städte unterstützt. Im restlichen Niedersachsen

tor 2004 Eingang. Größere strukturelle Verschiebungen

sind es alleine Gifhorn und Peine, die ebenfalls hohe

sind bei diesem Indikator innerhalb eines Jahres in Nieder-

Eigenpotenziale der Wohnraumversorgung und eine

sachsen nicht anzunehmen. Daher erfüllt der Wert aus

starke wirtschaftliche Dynamik aufzuweisen haben.

2004 noch seinen Zweck der regionalen Typisierung.

67

Einige Landkreise in Niedersachsen zeigen eine schwache

Schwächere Wohnungsnachfragepotenziale zeigen sich

wirtschaftliche Dynamik und dennoch hohe Eigen-

im mittleren und südlichen Niedersachsen. In vielen

potenziale der Versorgung mit Wohnraum. Im Norden

Landkreisen in diesen Teilen des Landes bestehen nur

sind dies Cuxhaven, Diepholz und Verden, die sich

geringe Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung bei

in das Nordwestband der gut positionierten Kreise (s.

gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Dynamik. Dies

dunkelblaue Färbung) einreihen. Verden und Diepholz

sind z. B. die Landkreise Lüchow-Dannenberg, Uelzen,

haben gegenüber 2004 an wirtschaftlicher Dynamik

Celle und die Region Hannover. Ganz im Süden Nieder-

verloren. Dennoch dürften die Menschen hier von der

sachsens sind es u. a. Goslar und Osterode, beides

recht günstigen wirtschaftlichen Situation der benach-

Landkreise, die schon in der Vergangenheit nur eine

barten Landkreise bzw. von der Nähe zu Hamburg

relativ moderate Bevölkerungsentwicklung hatten.

und Bremen profitieren.
In Küstennähe verfügen einige Landkreise nur über
geringe Eigenpotentiale der Bevölkerung zur Versorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig starker wirtschaftlicher Dynamik.

68

Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung und wirtschaftliche Dynamik 2005 (Abb. 47)

Schleswig-Holstein
1 Bremerhaven

LK Cuxhaven
LK Wittmund

Wilhelmshaven

Hamburg

1

LK Stade

LK Aurich

Mecklenburg-Vorpommern
Emden

LK Friesland
LK Wesermarsch
LK Rotenburg (Wümme)
LK Leer

LK Harburg

LK Lüneburg

LK Osterholz

LK Ammerland
Oldenburg

Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Oldenburg

LK Emsland

LK Soltau-Fallingbostel

LK Lüchow-Dannenberg

LK Uelzen

LK Cloppenburg
LK Vechta

LK Diepholz

LK Celle
LK Nienburg (Weser)

LK Grafschaft Bentheim

LK Gifhorn

LK Osnabrück
Region Hannover
LK Schaumburg

Osnabrück

Wolfsburg
LK Peine

LK Hameln-Pyrmont

LK Hildesheim

LK Holzminden
Nordrhein-Westfalen

Braunschweig

Salzgitter

LK Helmstedt

LK Wolfenbüttel

LK Goslar

Sachsen-Anhalt

LK Northeim
LK Osterode am Harz

LK Göttingen

Thüringen
Hessen

geringe Eigenpotenziale, schwache wirtschftl. Dynamik geringe Eigenpotenziale, starke wirtschftl. Dynamik
hohe Eigenpotenziale, schwache wirtschftl. Dynamik hohe Eigenpotenziale, starke wirtschftl. Dynamik

69

Wohnbaulandreserven und Nachfragepotenziale

Diese Durchschnittsbetrachtung darf den Blick auf die

fallen auseinander

regionalen Märkte nicht verstellen. Der Abgleich des

Die Wohnungsprognose (Kapitel 1) hat gezeigt, dass

Neubedarfes mit den vorhandenen Baulandreserven

für Niedersachsen bis 2020 zum einen von einem

zeigt für die niedersächsischen Landkreise und kreis-

Neubedarf an Wohnungen in Höhe von 161.000 Wohn-

freien Städte ein sehr differenziertes Bild (Abb. 48).

einheiten auszugehen ist. Diesem Neubedarf stehen

Während die Baulandpolitik der vergangenen Jahre

allerdings Regionen mit Wohnungsüberhängen in

dazu geführt hat, dass einige Landkreise und kreisfreien

Höhe von 110.000 Einheiten gegenüber. Hier wird frei

Städte schon heute weit über den künftigen Bedarf

werdender Wohnraum z. T. nicht wieder belegt, weil

hinaus mit Bauland ausgestattet sind (z. B. Friesland,

die Zahl der nachfragenden Haushalte zurückgeht. Das

Delmenhorst, Cuxhaven oder Northeim), gibt es wie-

Bauland in Niedersachsen bietet Ende 2005 Platz für

derum Regionen, in denen die aktuellen Baulandreser-

95.000 neue Wohneinheiten. Bei dem festgestellten

ven geringer ausfallen (Kapitel 2.1, Seite 27). Beispiels-

Bedarf in Höhe von jährlich etwa 11.000 Wohneinheiten

weise weisen Landkreise wie Gifhorn, Harburg, Stade,

bis 2020 reichen diese Reserven rein rechnerisch für

Vechta oder das Ammerland relativ geringe Bauland-

rund neun Jahre oder bis zum Jahr 2015.

reserven auf. Da gleichzeitig die Wohnungsprognose
hier von einer überdurchschnittlichen Nachfragedynamik
ausgeht, könnten Engpässe bei der Baulandversorgung
vergleichsweise schneller aufkommen als in anderen
Regionen. In den in Abbildung 48 rot gekennzeichneten
Landkreisen und kreisfreien Städten ist die Wahrscheinlichkeit hingegen sehr gering, dass die teilweise hohen
Baulandreserven überhaupt in absehbarer Zeit abgenommen werden. Denn hier wird es künftig Angebotsüberhänge geben.

70

Rechnerische Reichweite der Wohnbauland-Reserven (nach Wohneinheiten) Ende 2005
bei Entfaltung der zusätzlichen jährlichen Nachfragepotenziale bis 2020 (Abb. 48)
Niedersachsen
LK Ammerland
LK Lüneburg
LK Gifhorn

Emden
LK Grafschaft Bentheim
LK Wittmund
LK Stade
LK Vechta
LK Harburg
LK Cloppenburg
LK Emsland
LK Diepholz
LK Göttingen
LK Verden
LK Leer
LK Osnabrück
LK Soltau-Fallingbostel
LK Celle
LK Oldenburg
LK Peine

Region Hannover
LK Rotenburg (Wümme)
LK Nienburg (Weser)
LK Osterholz
LK Schaumburg

Oldenburg
LK Wesermarsch
LK Helmstedt
LK Hildesheim

Braunschweig
LK Wolfenbüttel
LK Cuxhaven
LK Uelzen
LK Friesland

102
141
148
…
…
…
…
…
…
…
…
…

Delmenhorst
LK Northeim
LK Hameln-Pyrmont

Salzgitter
Wolfsburg
LK Goslar

Wohnungsüberhänge bis 2020
bei z. T. hohen Baulandreserven

LK Osterode am Harz

nachrichtlich: Hannover
LK Holzminden
LK Lüchow-Dannenberg

Osnabrück
Wilhelmshaven
0

10

20

30

40

50

…

Jahre

* Daten für den LK Aurich aufgrund des geringen Rücklaufs nicht belastbar.
Datenbasis: LTS-Wohnungsprognose des NIW, Wohnbauland-Umfrage

71

R EGION A LE A N A LYS EN
Das Geschehen auf den Wohnungsmärkten wird

Anhand von ausgewählten Daten aus dem Indikatoren-

zusehend komplexer und ausdifferenzierter. Die Woh-

system der Wohnungsmarktbeobachtung werden für

nungsmärkte vor allem in den niedersächsischen

die Beispielregionen der Wohnungsbedarf, Eigenpo-

Städten ziehen leicht an, so das Ergebnis der diesjähri-

tenziale, Bautätigkeit und Wohnungsbestandsstruktur

gen Befragung der wohnungswirtschaftlichen Akteure.

untersucht. Gegenstand der beiden Regionalteile ist

Wenn auch die Mieten in den Landkreisen überwie-

die Analyse folgender Indikatoren:

gend konstant blieben (zwischen 4,50 und 4,70 EUR /

– Bevölkerungsentwicklung bis 2020

qm), sanken gleichzeitig die Leerstände und die Mie-

– Haushaltsentwicklung bis 2020

terfluktuation. Gleichzeitig entwickelte sich das Miet-

– Haushaltskaufkraft

preisniveau in den kreisfreien Städten bis auf 5,20

– Sozialindikator

EUR /qm deutlich nach oben. Die befragten Experten

– Baufertigstellungsdichte

kommen immer mehr zu der Ansicht, dass sich die

– Eigenheimquote

Nachfragestrukturen am Wohnungsmarkt verändern.

Da es für die Abgrenzung von Wohnungsmarktregionen

Das klassische Eigenheim wird durch kleinere und

in Niedersachsen noch keine wissenschaftlich fundierte

mittlere Wohnungen als vorrangig benötigtes Wohn-

Lösung gibt, hat die LTS in Anlehnung an das Raum-

objekt abgelöst. Die zu unterstützenden Nachfrage-

ordnungskonzept des BBR 9 entsprechende Wohnungs-

gruppen verschieben sich zu Gunsten der älteren

marktregionen entwickelt. In die Analyse wurden

Menschen und der kinderlosen Singles und Paare.

wirtschaftliche Verflechtungen sowie regionale Bezüge

Damit verändern sich die Wohnwünsche grundlegend.

miteinbezogen.

Regionale Unterschiede treten immer deutlicher zu-

4.1 Bremer Umland

tage, eine Entwicklung die sich auch zukünftig weiter

Zur Region „Bremer-Umland“ zählen die Landkreise

fortsetzen wird. Diese Tendenzen stellen besondere

Wesermarsch, Osterholz, Verden und Diepholz sowie

Anforderungen an die Wohnungsmarktakteure,

die kreisfreie Stadt Delmenhorst. Die direkte Nähe zur

die sich zunehmend auf regional differenzierte Märkte

Stadt Bremen ist für die Entwicklung der Region ent-

und Perspektiven einstellen müssen. Daher hat sich

scheidend. Denn die für den Wohnungsmarkt relevanten

die LTS entschlossen, in loser Folge die Wohnungs-

Faktoren wie wirtschaftliche Dynamik, Arbeitsplatz-

marktentwicklungen einzelner Regionen zu untersuchen.

entwicklung, Ausgestaltung der Infrastruktur aber auch

Begonnen wird in diesem Jahr mit den Regionen

Pendler und Wanderungsverflechtungen sind stark

„Bremer-Umland“ und „Region Braunschweig“.

mit der Stadt Bremen verbunden. Anhand von ausgewählten Angebots- und Nachfrageindikatoren soll
der Wohnungsmarkt in der Region kleinräumig dargestellt werden.

72

Bremer Umland (Abb. 49)

Schleswig-Holstein

Hamburg

1

Mecklenburg-Vorpommern
LK
Wesermarsch
LK Osterholz
Brandenburg

Bremen
Delmenhorst
LK Verden

LK Diepholz

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Thüringen
Hessen

73

Bevölkerungsentwicklung 2005 – 2020 (Abb. 50)

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Bevölkerungsprognose
Verden

In der Region lebten 2005 rund 632.000 Einwohner. In
den vergangenen Jahren nahm die Bevölkerungszahl
kontinuierlich zu (3,6 % seit 1995) . Jedoch waren im
Landkreis Wesermarsch und in der Stadt Delmenhorst
in der jüngsten Vergangenheit bereits leicht rückläufige Bevölkerungszahlen zu beobachten. Diese Entwicklung wird sich bis zum Jahr 2020 auf viele Gemeinden

Diepholz

der Region ausbreiten. Insgesamt wird die Bevölkerung
bis 2020 voraussichtlich um 4 % auf rund 613.000
Einwohner sinken. In einem inneren Ring um die Stadt
Bremen stagnieren die Bevölkerungszahlen bzw. steigen noch leicht. Hierzu zählen die Gemeinden Ritterhude (+3 %) , Thedinghausen (+4 %) , Syke (+5 %) und

Index: 2005 = 100

Stuhr (+11 %) . Grund sind leicht positive Wanderungs-

83 bis unter 97 97 bis unter 102 102 bis unter 112

salden, die mit der Nähe zur Metropole Bremen und

Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

der daraus resultierenden positiveren Arbeitsplatzsituation und Infrastrukturausstattung zusammenhängen.
In der überwiegenden Anzahl der Gemeinden wird
jedoch die Bevölkerungszahl bis 2020 zurückgehen.
Selbst der vormals so dynamische Landkreis Osterholz
wird nun mit einer gebremsten Bevölkerungsentwicklung rechnen müssen. Besonders betroffen werden die
Landkreise Wesermarsch und Diepholz mit den Gemeinden Lemwerder (- 17 %) , Wagenfeld (- 16 %) ,
Siedenburg (- 15 %) und Nordenham (- 11 %) sein. Für
die Stadt Delmenhorst wird ein weiterhin leichter
Rückgang der Einwohnerzahl von - 3 % prognostiziert.

74

Entwicklung der Haushaltszahlen 2005 – 2020 (Abb. 51)

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Haushaltsprognose
Die für den Wohnungsmarkt relevante Größe der

Verden

Haushaltsentwicklung erreichte in 2005 einen Wert
von 284.600 und ist damit in den letzten zehn Jahren
um 14 % gestiegen. Im Verhältnis zum Anstieg der
Bevölkerungszahl ist der Zuwachs der Haushalte damit
überproportional. Der Bedarf an Wohnungen wuchs
stärker als die Bevölkerung. Grund hierfür war die
Verkleinerung der Haushalte. Auch bis 2020 kann die

Diepholz

Region insgesamt mit einer weiteren leichten Zunahme
der Haushalte um 2 % auf 292.000 rechnen. Dynamische Haushaltsentwicklungen wird es in den angrenzenden Gemeinden um Bremen, insbesondere im
Südosten noch geben. Hier können einige Gemeinden
mit Haushaltszuwächsen von über 10 % rechnen (Syke,
Thedinghausen, Stuhr). Aber auch die nördlichsten
Gemeinden im Landkreis Wesermarsch erwarten durch

Index: 2005 = 100
87 bis unter 96 96 bis unter 104 104 bis unter 119
Datenbasis: LTS-Haushaltsprognose des NIW

zunehmende Singularisierung moderate Wachstumsraten, wie in den Gemeinden Ovelgönne (9 %) , Jade
(9 %) , oder Stadtland (4 %) .

Der größte Anteil der Gemeinden, darunter auch
Delmenhorst, wird bis 2020 trotz sinkender Einwohnerzahlen gleich bleibende Haushaltszahlen aufweisen.
Grund ist insbesondere die Zunahme der älteren Bevölkerungsgruppen sowie sinkende Haushaltsgrößen.
In den Gemeinden Wagenfeld (- 13 %) , Lemwerder
(- 10 %) , Siedburg (- 9 %) und Nordenham (- 8 %) wird

die Haushaltsentwicklung bis 2020 deutlich negativ
verlaufen, da die Einwohnerzahlen hier stark sinken.
Aber auch in einigen Randzonen des Gebietes, wie im
Süden der Landkreise Verden und Diepholz, muss mit
schrumpfenden Haushaltszahlen umgegangen werden.

75

Haushaltskaufkraft 2005 (Abb. 52)

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Haushaltskaufkraft
Verden

Neben der Anzahl der Haushalte, die Wohnungen
nachfragen, spielt deren finanzielle Ausstattung bzw.
Kaufkraft für den Wohnungsmarkt eine maßgebliche
Rolle. In den meisten Gemeinden der Region sind die
Haushalte durchschnittlich besser mit Kaufkraft ausgestattet als in Niedersachsen insgesamt (36.900 EUR) .

Diepholz

Über die besten finanziellen Möglichkeiten verfügen
die Haushalte der Landkreise Verden und Osterholz
(über 40.000 EUR ). Aber auch einige Gemeinden aus
Diepholz nehmen Spitzenwerte ein, wie beispielsweise
die Gemeinden Stuhr (46.000 EUR) . Deutlich zu erkennen ist, dass der innere Ring um Bremen und einige

in EUR je Haushalt

östlich gelegenen Gemeinden die höchsten Kaufkraft-

unter 37.000 37.000 bis unter 41.000 über 41.000

werte aufweisen. Hier liegt die Annahme nahe, dass

Datenbasis: GfK

die Nähe zum Arbeitsplatz sowie das größere Infrastrukturangebot als Standortfaktor für kaufkräftige
Haushalte eine maßgebliche Rolle spielen. Mit deutlich
niedrigeren Kaufkraftwerten stehen die Gemeinden
des Landkreises Wesermarsch und der Stadt Delmenhorst da. Schlusslichter der Region sind die Städte
Brake (32.400 EUR) und Nordenham (32.8000 EUR) .
Die Stadt Delmenhorst erreicht mit Kaufkraftwerten
von rund 34.200 EUR zwar einen der hinteren Plätze
der Region, konnte aber ihre Hauhaltskaufkraft gegenüber dem Vorjahr um fast 3 % steigern. In fast allen
anderen Gemeinden mussten die Haushalte hingegen
Kaufkraftverluste gegenüber dem Vorjahr hinnehmen.

76

Sozialindikator 2004 (Abb. 53 )

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Sozialindikator
Spiegelbildlich zu den hohen Kaufkraftwerten der

Verden

Region fällt der Sozialindikator mit 5,3 %geringer aus,
als im Landesdurchschnitt (6,7 %) .10 Auch hier ist ein
innerer Ring mit niedrigen Sozialindikatorwerten rund
um Bremen zu erkennen. Die niedrigsten Sozialindikatorwerte weisen die Gemeinden Lilienthal (2,2 %) ,
Worpswede (2,5 %) und Osterholz-Scharmbeck
(2,6 %) im Landkreis Osterholz auf. Deutlich höhere

Diepholz

Werte findet man in den Randlagen der Region wie in
Teilen von Diepholz und Verden. Die meisten Empfänger von Transferleistungen weisen die Städte Nordenham (9,1 %) , Brake (9,3 %) und Delmenhorst (11,7 %)
auf.
in %
unter 4 4 bis unter 6 über 6
Datenbasis: NLS

77

Baufertigstellungsdichte 2005 (Abb. 54)

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Baufertigstellungsdichte 2005
Verden

In 2005 wurden in der Region insgesamt 2.315 neue
Wohneinheiten geschaffen. Damit ging die Bautätigkeit, wie in Niedersachen, deutlich um 20 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Bezogen auf die Einwohnerzahl lag die Baufertigstellungsdichte jedoch noch über
den Landeswerten. Hierbei variieren die Baufertigstellungsdichten in der Region sehr stark von einer Woh-

Diepholz

nung je 1.000 Einwohner in Brake bis 7,7 in Ritterhude.

Auffällig ist, dass die direkte Nachbarschaft zur Stadt
Bremen als bevorzugte Bauregion weiterhin zu erkennen ist. Baufertigstellungsdichten über fünf weisen die
Gemeinden Worpswede, Schwanewede, BruchhausenVilsen, Achim, Stuhr, Kirchlinteln, Thedinghausen und
jährlich fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner

Ritterhude aus. Jedoch ist die Bautätigkeit im letzten

unter 3 3 bis unter 5 über 5

Jahr deutlich zurückgegangen. Dieses betrifft drei Viertel

Datenbasis: NLS

aller Gemeinden. Die stärksten Rückgänge gegenüber
dem Vorjahr mussten die Landkreise Verden und Diepholz mit den Gemeinden Ottersberg (- 76 %) , Wagenfeld (- 59 %) , Dörverden (- 57 %) und Verden (- 52 %)
verkraften.
Eine insgesamt gedämpfte Neubautätigkeit weisen die
Randgebiete, insbesondere im Süden und Norden aus.
Eine unterdurchschnittliche Bautätigkeit wurde vor
allem im Landkreis Wesermarsch beobachtet. Auf den
hinteren Plätzen befinden sich neben den Städte Brake
und Nordenham aber auch die Gemeinden Ottersberg
und Dörverden, die im Vergleich zum Vorjahr einen
Einbruch in den Fertigstellungszahlen auswiesen.

78

Eigenheimquote 2005 (Abb. 55)

Nordenham

Brake

Osterholz-Scharmbeck

Delmenhorst

Eigenheimquote
Mit dem Indikator der Eigenheimquote kann die

Verden

Wohnungs- und Siedlungsstruktur der Region aufgezeigt werden. In Niedersachsen entfallen 59 %
der Wohneinheiten auf Ein- und Zweifamilienhäuser.
Die Haushalte im Bremer Umland bevorzugen diese
Wohnform ebenfalls. Mit einer Quote von fast 80 %
dominiert das Familienheim in der Region den Geschosswohnungsbau deutlich. Insbesondere in den

Diepholz

ländlicher geprägten Räumen der Region ist der Anteil
an Ein- und Zweifamilienheimen hoch. Der innere Ring
um Bremen weist einen etwas höheren Geschosswohnungsanteil (Eigenheimquote 60 – 80 %) auf, als
das weitere Umland. Noch höher ist der Geschosswohnungsanteil traditionell in den Stadtgebieten, wie
in Nordenham, Brake, Verden und Delmenhorst
(Eigenheimquote 50 – 60 %) .

in %
40 bis unter 60 60 bis unter 80 80 bis unter 100
Datenbasis: NLS

Die Wohnungsnachfragepotenziale entwickeln sich
insgesamt in der Region Bremen leicht positiv. Bestehende regionale Disparitäten werden sich allerdings
verfestigen. Insbesondere die Gemeinden mit der
räumlichen Nähe zu Bremen werden eine dynamischere
Entwicklung erleben als die Randgebiete. Diese räumlichen Strukturen spiegeln sich jüngst in der Bautätigkeit wider. Aber auch die sich ändernden Wohnwünsche,
die auf eine Verschiebung der Altersstruktur in der Bevölkerung zurückzuführen sind, fordern die Wohnungsmarktakteure zum Handeln auf. In den Randlagen ist
die Politik unlängst stärker gefragt, neue Strukturen zu
schaffen, um u. a. die Fragen der Baulandpolitik, der
öffentlichen Infrastruktur und der sich ändernden
Wohnwünsche zu koordinieren, ggf. auch über interkommunale Kooperationen.

79

Region Braunschweig (Abb. 56)

Schleswig-Holstein

Hamburg

1

Mecklenburg-Vorpommern

Brandenburg

Bremen

LK Gifhorn

Wolfsburg
LK Peine

Braunschweig

LK Helmstedt

Salzgitter LK Wolfenbüttel

Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Thüringen
Hessen

80

Bevölkerungsentwicklung 2005 – 2020 (Abb. 57)

Gifhorn

Wolfsburg

Peine
Braunschweig

Helmstedt
Wolfenbüttel
Salzgitter

Index: 2005 = 100
74 bis unter 95 95 bis unter 105 105 bis unter 115
Datenbasis: LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

4.2 Region Braunschweig

Bevölkerungsprognose

Zur Region Braunschweig haben wir für unsere Ana-

Ende 2005 lebten 1 Mio. Menschen in der Region

lyse die Landkreise Gifhorn, Peine, Helmstedt und

Braunschweig. Während die Einwohnerzahl in den

Wolfenbüttel sowie die kreisfreien Städte Wolfsburg,

vergangenen 15 Jahren noch um rund 3 % anwuchs,

Braunschweig und Salzgitter zusammengefasst.

muss die Region bis 2020 mit Bevölkerungsrückgängen

Die Entwicklungen in diesen Landkreisen sind eng mit

rechnen. Diese Entwicklung betrifft die allermeisten

dem Arbeitsplatzzentrum Wolfsburg verbunden. Die

Gemeinden, besonders diejenigen im Süden der Region.

sich entwickelnde Metropolregion Hannover-Braun-

Selbst im vormals sehr dynamischen Landkreis Gifhorn

schweig-Göttingen kann positive Impulse für die Pers-

wird der weitere Anstieg der Einwohnerzahlen gebremst,

pektiven in der Region – so auch für die Wohnungs-

wobei nördlich von Wolfsburg mit Sassenburg (+ 7 %) ,

märkte – geben. Die im Vergleich zu anderen nieder-

Boldecker Land (+ 9 %) und Brome (+ 6 %) noch Ge-

sächsischen Regionen relativ günstige Beschäftigungs-

meinden liegen, die auch künftig wachsen werden. In

lage, die damit verbundene Wirtschaftskraft und

Wolfsburg und Salzgitter wird die Einwohnerzahl deut-

Infrastruktur wirkt positiv auf den Wohnungsmarkt in

lich um 10 % bzw. 16 % sinken. Der bisherige Rück-

der Region Braunschweig.

gang der Einwohnerzahl in Braunschweig setzt sich
nicht fort. Hier wird die Bevölkerung in 15 Jahren etwa
auf dem Niveau von 2005 liegen. Auch nördlich von
Braunschweig gibt es mit Wendeburg und Papenteich
zwei Gemeinden, die künftig spürbare Bevölkerungszuwächse haben werden.

81

Entwicklung der Haushaltszahlen 2005 – 2020 (Abb. 58)

Gifhorn

Wolfsburg

Peine
Braunschweig

Helmstedt
Wolfenbüttel
Salzgitter

Index: 2005 = 100
77 bis unter 96 96 bis unter 104 104 bis unter 123

Haushaltsprognose

Boldecker Land, Wendeburg und Lengede mit Zu-

Aufgrund der Verkleinerung der Haushalte sind die

wachsraten zwischen 12 % und 22 % .

Haushaltszahlen in der Vergangenheit in der Region

Diese regional stark ausdifferenzierten Entwicklungen

Braunschweig stärker gestiegen als die Einwohnerzah-

zeigen, wie wichtig die Auseinandersetzung der Akteu-

len. Diese Entwicklung wird durch die weniger dynami-

re am Wohnungsmarkt – Kommunen genauso wie

sche Bevölkerungsentwicklung und die Veränderungen

Unternehmen der Wohnungswirtschaft – mit den

in der Alterstruktur künftig gebremst. Im Jahr 2020

Perspektiven ist, um eine angemessene strategische

werden in der Region 2,3 % oder rd. 10.900 Haushalte

Ausrichtung zu formulieren.

weniger Wohnungen nachfragen als noch 2005. In der

82

Stadt Braunschweig wird die Haushaltszahl auf dem

Haushaltskaufkraft

Wert von 2005 verharren. Stagnieren wird die Zahl der

In den meisten Gemeinden der Region Braunschweig

Haushalte ebenfalls in den Gemeinden Baddeckenstedt

verfügen die Haushalte über eine im Landesvergleich

und Oderwald. In weiteren 19 Gemeinden, überwie-

überdurchschnittliche Kaufkraft. Vor allem im Land-

gend im Süden der Region, wird sich die Zahl der

kreis Gifhorn ist die Kaufkraft mit 43 TEUR sehr hoch.

Haushalte zum Teil deutlich reduzieren. Schöppenstedt

Dieses Bild wird durch fast alle Gemeinden in Gifhorn

und Schöningen verlieren über ein Fünftel der Haus-

geprägt. Spitzenwerte nehmen hier Boldecker Land,

halte. In Salzgitter und Wolfsburg nimmt die Zahl der

Isenbüttel, Brome, Papenteich und Sassenburg ein, in

Haushalte um 12,6 % bzw. 7,8 % ab. Gleichzeitig wird

denen die Kaufkraft zwischen rund 45 und 48 TEUR

es in 15 Gemeinden in der Region Braunschweig künf-

pro Jahr und Haushalt liegt. Gemeinsam mit den

tig einen Zuwachs an Haushalten geben. Dabei han-

Gemeinden Lehre und Velpke aus dem Landkreis

delt es sich um eine Reihe von Gemeinden in der

Helmstedt und Cremlingen aus dem Landkreis Wolfen-

Mehrzahl nördlich von Wolfsburg und Braunschweig.

büttel bilden sie einen fast geschlossenen Ring um

An der Spitze liegen Brome, Papenteich, Sassenburg,

Wolfsburg, in dem die Haushalte eine überdurch-

Haushaltskaufkraft 2005 (Abb. 59)

Gifhorn

Wolfsburg

Peine
Braunschweig

Helmstedt
Wolfenbüttel
Salzgitter

Sozialindikator 2004 (Abb. 60)

in EUR je Haushalt
unter 39.000 39.000 bis unter 42.000 über 42.000

Gifhorn

Wolfsburg

schnittliche Kaufkraft aufweisen. Auch in der Stadt
Wolfsburg verfügen die Haushalte über eine im
Peine

Niedersachsenvergleich hohe Kaufkraft.

Braunschweig

Braunschweig und Salzgitter ebenso wie die Städte
Peine und Helmstedt fallen hinter den Landesdurch-

Helmstedt

schnitt zurück. Relativ schwach ist die Kaufkraft der

Wolfenbüttel
Salzgitter

Haushalte in Schöningen (33 TEUR) und Büddenstedt
(32 TEUR) .

Sozialindikator
Im Jahr 2004 lag der Sozialindikator in Niedersachsen
bei 6,7 %11 und hatte damit einen Höchststand er-

in %

reicht. Die allermeisten Gemeinden in der Region

unter 4 4 bis unter 6 über 6

Braunschweig wiesen bessere Werte auf. Besonders in
den Nachbargemeinden um Wolfsburg bezogen vergleichsweise wenige Menschen Hilfe zum Lebensunterhalt, Arbeitslosenhilfe oder Leistungen nach dem
Asylbewerberleistungsgesetz. Ein hoher Anteil Transferleistungsempfänger lebt in den Städten Helmstedt
(11,5 %) , Salzgitter (9,4 %) , Schöningen (9,3 %) , Peine
(8,9 %) , Wolfenbüttel (8,4 %) , Gifhorn (8,4 %) und

Braunschweig (8,0 %) . Wolfsburg bildet hier mit einem
Sozialindikator von 5,4 % eine Ausnahme.

83

Baufertigstellungsdichte 2005 (Abb. 61)

Gifhorn

Wolfsburg

Peine
Braunschweig

Helmstedt
Wolfenbüttel
Salzgitter

jährlich fertig gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 3 3 bis unter 5 über 5

Baufertigstellungsdichte
In Niedersachsen wurden im vergangenen Jahr drei
Wohnungen je 1.000 Einwohner fertig gestellt. Zwar
lag die Fertigstellungsdichte in der Region Braunschweig
leicht über dem Landesdurchschnitt, innerhalb der
Region zeigten sich die Bauaktivitäten demgegenüber
jedoch sehr unterschiedlich. Im nördlichen Braunschweiger Raum, der überwiegend den Landkreis Gifhorn
umfasst (mit Ausnahme der Gemeinden Velpke, Lehre
und Cremlingen) wurden durchschnittliche bis überdurchschnittliche Werte erreicht. In den Gemeinden im
Süden der Region wurden im letzten Jahr weniger
Wohnungen errichtet als im Landesvergleich. Die Spannbreite bewegte sich dabei zwischen 0,4 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner in der Stadt Schöningen
und fast neun Wohneinheiten in Brome.
Die Stadt Wolfsburg bewegt sich mit 3,3 Wohnungen
je 1.000 Einwohner auf Landesniveau. Zurückhaltend
war der Wohnungsbau in den Städten Salzgitter und
Braunschweig. Hier wurden nur 0,9 bzw. 1,7 Wohnungen je 1.000 Einwohnern errichtet.

84

Eigenheimquote 2005 (Abb. 62)

Gifhorn

Wolfsburg

Peine
Braunschweig

Helmstedt
Wolfenbüttel
Salzgitter

in %
unter 60 60 bis unter 80 über 80

Eigenheimquote

Die Region Braunschweig blickt einer gedämpften

Die Eigenheimquote dient als Indikator zur Beschrei-

Entwicklung des Wohnungsnachfragepotentials entge-

bung der Wohnungs- und damit auch zur Siedlungs-

gen. Insgesamt gehen in der Region Einwohner- und

struktur. In Niedersachsen entfallen 59 % der Wohn-

Haushaltszahlen bis 2020 zurück. Allerdings bleiben

einheiten auf Ein- und Zweifamilienhäuser. In den gro-

Unterschiede innerhalb der Region bestehen. Die Ge-

ßen, verdichteten Städten in der Region Braunschweig

meinden im Norden entwickeln sich dynamischer als

liegt die Eigenheimquote wesentlich niedriger (Braun-

die im Süden der Städte Braunschweig und Wolfsburg.

schweig: 23 % , Wolfsburg: 35 % , Salzgitter: 35 %).

Diese räumliche Struktur spiegelt sich bereits am

Der Geschoßwohnungsbestand hat hier ein wesentlich

aktuellen Rand in den Bauaktivitäten wider und wird

höheres Gewicht als in kleineren Städten und länd-

sich fortsetzen. Kommunen und Wohnungswirtschaft

lichen Kommunen. Besonders im Landkreis Gifhorn und

müssen sich auf diese Entwicklungen einstellen. Be-

damit im nördlichen Teil der Region gibt es viele Ge-

rührt sind Fragen der Baulandpolitik, der öffentlichen

meinden mit einer Eigenheimquote von über 80 % . Die

Infrastruktur und der Berücksichtigung veränderter

im regionalen Vergleich relativ hohen Baufertigstel-

Wohnbedürfnisse durch die Verschiebungen in der

lungen des vergangenen Jahres, die überwiegend im

Altersstruktur der Bevölkerung. Geeignete Strategien

Eigenheimbau erfolgten, stärken diese Struktur.

sind zu entwickeln, ggf. auch über interkommunale
Kooperationen, um die Zukunft zu gestalten.

85

PROGNOS E : ME THODEN / VORGEH EN UN D VA RIA NTEN
Einleitung

einem Anstieg der Sterbefälle insgesamt zu rechnen

Die Erfahrung zeigt, dass Prognosen für den Leser

(Abb. 63 ).

umso besser einschätzbar und damit wertvoller werden, je offener und genauer die Methoden und An-

Der folglich insgesamt negative natürliche Saldo, der

nahmen dargelegt werden, die zu den einzelnen Ergeb-

bis zum heutigen Zeitpunkt permanent angestiegen ist

nissen geführt haben. Im Folgenden werden zunächst

und mittlerweile bei knapp 16.000 Personen liegt,

die Parameter und Annahmen gezeigt, die die Bevölke-

beruht somit auf einem Geborenenrückgang bei gleich-

rungsprognose determiniert haben. Das sind vor allem

zeitiger Konstanz der Fertilitätsraten. Für das Prognose-

Plausibilitätsüberlegungen zur Entwicklung der Wan-

modell ergibt sich daraus die Verwendung konstanter

derungen und der natürlichen Bevölkerungsentwick-

Fertilitätsraten, die bei der bestehenden Altersstruktur

lung. Anschließend legen die Autoren dar, mit welchen

der weiblichen Bevölkerung in den ersten Prognosejah-

Verfahren und unter welchen Annahmen die Haus-

ren zu einem weiteren leichten Rückgang der Gebore-

haltszahlen für die niedersächsischen Städte und

nenzahlen führen werden. Sie werden sich dann jedoch

Gemeinden vorhergesagt wurden. Den Abschluss

im nächsten Jahrzehnt auf einem konstanten Niveau

bilden die Überlegungen zur Ermittlung der Woh-

halten. Daneben wird auf Grund der Überalterung der
Bevölkerung die Annahme steigender Sterbefälle bei

nungsbedarfe bzw. Wohnungsüberhänge.

gleichzeitiger Steigerung der Lebenserwartung zugrunde
Bevölkerungsprognose

gelegt, so dass sich das Geborenendefizit bis zum Ende

Seit Ende der 1990 er Jahre sind in Niedersachsen in
jedem Jahr bei konstanten

Fertilitätsraten12

des Prognosezeitraums weiter erhöhen wird.

rückläufige

Geborenenzahlen zu verzeichnen (Abb. 63 ). Erklären

Niedersachsen konnte Anfang der 19 90 er Jahre vor

lässt sich dies durch einen Rückgang der Zahl der

allem durch die Öffnung der Grenze zu den neuen

Frauen mit hohen Fertilitätsraten. Wurden im Jahr

Bundesländern, aber auch durch die Aufnahme von

1997 noch fast 86.000 Kinder zur Welt gebracht, so

Spätaussiedlern und Bürgerkriegsflüchtlingen hohe

sank diese Zahl bis zum aktuellen Jahr auf knapp

Wanderungsgewinne erzielen (Abb. 63 ). Diese Wan-

67.000 Neugeborene.

derungsgewinne sind bis zum Ende der 1990er Jahre

Die Gestorbenenzahlen weisen seit Jahren ein relativ

Wanderungsgewinne wieder angestiegen, aber bei

jedoch stark zurückgegangen. Bis 2001 ist die Zahl der

86

konstantes Niveau auf, was hauptsächlich auf die

weitem nicht auf das Niveau vom Anfang der 19 90 er

geringe Besetzung der hoch betagten Altersjahrgänge

Jahre. Seit 2002 nimmt diese Zahl wieder Jahr für Jahr

mit einer hohen Sterbewahrscheinlichkeit zurückzufüh-

ab. Der aktuelle Wanderungsgewinn liegt nur noch bei

ren ist. Darüber hinaus kann ein Anstieg der Lebenser-

knapp 10.000 Personen. Erstmalig seit 1987 ist die

wartung konstatiert werden. Auf Grund der anstehen-

Gesamtbevölkerungszahl Niedersachsens wieder ge-

den Veränderungen der altersstrukturellen Zusammen-

sunken und liegt aktuell bei 7,993 Mio. Personen

setzung der Bevölkerung (Abb. 64 ) ist jedoch mit

(Vorjahr 8,000 Mio. Personen).

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung (Abb. 63)
100.000

50.000

0

-50.000
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Geborene Sterbefälle Natürliche Entwicklung Wanderungssaldo
Abb. 63 und Abb. 4 sind identisch.
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Auf Grund der Schwierigkeit, Fortzüge und Zuzüge zu

In der Variante II A wird mit einem Zuwanderungs-

prognostizieren wird die Entwicklung der letzten drei

überschuss in der Größenordnung von etwa 8.000

Jahre zur Fortschreibung herangezogen. Dabei wird

Personen pro Jahr gerechnet, was knapp ein Fünftel

auch der Trend des Rückgangs der Wanderungsgewinne

unter dem Wanderungsgewinn des Jahres 2004 liegt.

berücksichtigt, indem der gewichtete Durchschnitt

Demnach würde die Einwohnerzahl in Niedersachsen

der letzten drei Jahre Verwendung findet.

bis 2020 auf 7,666 Mio. absinken, d. h. um 327.000
oder 4,1 % unter dem derzeitigen Niveau von 2005

Im folgenden Abschnitt werden zunächst die Ergebnisse

liegen. Da ab sofort bereits die Bevölkerungszahl zurück-

der drei Prognosevarianten für die Entwicklung der

gehen würde, wäre bereits bis 2010 mit einem Be-

Bevölkerungszahl insgesamt dargestellt (Abb. 65 ), die

völkerungsrückgang von 63.000 Personen zu rechnen.

das NIW erarbeitet hat.

Von 2010 bis 2015 würde sich der Rückgang auf
115.000 Personen und von 2015 bis 2020 auf 150.000

Nach der Kontrastvariante I, bei der es zukünftig ledig-

Personen erhöhen.

lich eine natürliche Entwicklung und keine Wanderungen
gibt, würde die Bevölkerung ab sofort schrumpfen. In

In der mittleren Variante II B, die als „Normalvariante“

2005 würde die Bevölkerungszahl durch den Gestorbe-

von Wanderungsgewinnen im gewichteten Durch-

nenüberschuss um fast 20.000 Personen sinken. Dieser

schnitt der letzten drei Jahre ausgeht, wird ein jähr-

Gestorbenenüberschuss dürfte auf Grund der Besonder-

licher Zuwanderungsüberschuss von etwa 15.000

heiten des Altersaufbaus auf fast 40.000 im Jahr 2020

Personen angenommen. Erstmalig seit 1987 ist die

anwachsen. Die Geborenenzahlen würden von 67.000

Gesamtbevölkerungszahl Niedersachsens wieder rück-

in 2005 auf etwa 63.000 in 2020 sinken und die Sterbe-

läufig, so dass auch unter diesen Annahmen bereits ab

fälle von 86.000 auf 100.000 ansteigen. Um den

dem ersten Prognosejahr von einem weiteren Bevöl-

Bevölkerungsbestand halten zu können, müssten damit

kerungsrückgang ausgegangen werden kann. Dabei ist

die Wanderungsüberschüsse bis Ende des laufenden

zunächst mit geringen, dann im weiteren Verlauf aber

Jahrzehnts auf 20.000 und bis Ende des übernächsten

kräftig zunehmenden Bevölkerungsverlusten zu rech-

Jahrzehnts auf deutlich über 30.000 ansteigen. Insge-

nen (Abb. 65 ). Insgesamt dürfte die Bevölkerung

samt würde nach der Variante I der Bevölkerungsstand

von 2005 bis 2020 um 207.000 Personen oder 2,6 %

in Niedersachsen 2020 um knapp 5,2 % oder 414.000

sinken. Bis 2010 ist von einem Rückgang in Höhe

Personen unter dem Stand von 2005 liegen.

von 21.000, im nächsten Jahrzehnt mit einer weiteren

87

Hochrechnung des Bevölkerungsaufbaus 2020 gegenüber dem Jahr 2005 in Niedersachsen (Abb. 64)
männlich

weiblich

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0
2,0

1,6

1,2

0,8

0,4

0

0,4

0,8

1,2

1,6

2,0

in %

2005 2020
Datenbasis: NLS, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW

Abnahme um 186.000 Personen auszugehen. Die

Insgesamt sind aus der Betrachtung der Varianten

Zahlen der Geborenen werden in den nächsten Jahren

der Bevölkerungsprognose folgende grundlegenden

zunächst sinken und dann ab 2010 in etwa konstant

Schlussfolgerungen zu ziehen:

bleiben (Abb. 63). Dafür steigen die Gestorbenenzahlen

– Ohne Wanderungen würde die Bevölkerung auf

permanent bis zum Ende des Prognosezeitraums an.

Grund der weitgehend durch den Altersaufbau vorgezeichneten natürlichen Entwicklung relativ deutlich und

Lediglich in der Variante II C mit einem jährlichen Wanderungsüberschuss von etwa 23.000 Personen wird

mit zunehmendem Tempo rückläufig sein.
– Selbst unter Annahme von Wanderungsgewinnen im

zunächst von einem weiteren Bevölkerungswachstum

gewichteten Durchschnitt der letzten drei Jahre wür-

ausgegangen. Bis zum Jahresende 2011 würde dem-

de die Bevölkerung bereits heute leicht schrumpfen.

nach die Bevölkerung um knapp 29.000 Personen oder – Auch bei höheren Wanderungsgewinnen ist ein zu0,4 % anwachsen. Ab dem Jahr 2012 wird selbst bei

nehmender Bevölkerungsrückgang auf längere Sicht

Zuwanderungen über dem Durchschnitt der letzten

unvermeidlich. Der Zeitpunkt des „Umkippens“ der

drei Jahre die Bevölkerungszahl sinken. Von 2012 bis

Bevölkerungsentwicklung hängt dabei vom Ausmaß

zum Jahr 2020 kommt es nach dieser Variante zu

der Wanderungsüberschüsse ab, und damit letztlich

einem Bevölkerungsrückgang in Höhe von 77.000

auch von der Attraktivität des Landes für Zuwande-

Personen, so dass insgesamt die Bevölkerung 2020 um

rung.

etwa 50.000 Personen oder 0,6 % unter dem Ausgangsniveau von 2005 liegen dürfte.

Die Ausführungen zu den Entwicklungstrends einzelner Altersgruppen und der Verschiebung der Altersstrukturen in Kapitel 3.1 basieren auf der Variante II B,
da davon ausgegangen wird, dass diese Variante der
zu erwartenden Entwicklung am nächsten kommt.

88

Varianten der Bevölkerungsprognosen für Niedersachsen 2005 – 2020 (Abb. 65)
Index: 1989 = 100
112

110

108

106

104

102

100
1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Datenbasis: NLS bis 2005, LTS-Bevölkerungsprognose des NIW
Variante I (Kontrastvariante): Natürliche Entwicklung im Trend; ohne Wanderungen

Variante I

Variante II A (untere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen: ca. + 8.000 p.a.

Variante II A

Variante II B (mittlere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen: ca. + 15.000 p.a.

Variante II B

Variante II C (obere Variante): Natürliche Entwicklung im Trend; Wanderungen: ca. +23.000

Variante II C

Haushaltsprognose

Um sowohl regionsspezifische als auch gemeindegrößen-

Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose wird im

klassenspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen,

Rahmen einer Haushaltsprognose – dem eigentlichen

wird für jede der elf Regionen eine eigene Matrix

Kernstück der Wohnungsprognose – die Anzahl der

zur Bestimmung der Haushaltsmitgliederquoten erstellt.

Haushalte bestimmt, die im Ausgangsjahr und im

Diese enthält die Verteilung der Bevölkerung nach

Prognosejahr mit Wohnraum zu versorgen sind, denn

Altersgruppen in den einzelnen Gemeindegrößen

die entscheidende Grundlage zur Abschätzung zukünf-

sowie die Aufteilung der Bevölkerung der jeweiligen

tiger Wohnungsbedarfe ist die Entwicklung der Anzahl

Region insgesamt auf Haushaltsgrößen. Was fehlt,

und Struktur der Haushalte.

ist die innere Verteilung der Bevölkerung nach Gemeinde-

Wesentliche Datenquelle zur Erstellung der Haushalts-

größenklassen auf die Haushaltsgrößen für jede

prognose sind die Ergebnisse des aktuellsten verfüg-

Region. Mit Hilfe eines Schätzverfahrens, das sich an

baren Mikrozensus (Verbundauswertungen des Nieder-

der Verteilung der Bevölkerung auf Haushaltsgrößen

sächsischen Landesamtes für Statistik). Die Ergebnisse

nach Gemeindegrößenklassen in Niedersachsen

des Mikrozensus weisen für Niedersachsen insgesamt,

orientiert, kann die Verteilung der Bevölkerung auf die

elf größere Regionen des Landes sowie acht Gemeinde- Haushaltsgrößen ermittelt werden. Anschließend
größenklassen13 eine Verteilung der Bevölkerung nach

können für jede Region und Gemeindegrößenklasse

Altersgruppen und Geschlecht auf Haushaltsgrößen

die Haushaltsmitgliederquoten bestimmt werden.

aus (Sonderauswertungen)14. Daraus können Zuordnungsquoten ermittelt werden, mit denen im sog.
Haushaltsmitgliederquotenverfahren eine Schätzung
der Haushaltszahlen möglich ist. Die so ermittelten
Haushaltszahlen sind mit den Ergebnissen der Mikrozensen kompatibel.

89

Die so errechneten Haushaltsmitgliederquoten können

angebot in den Stichjahren des Prognosezeitraums)

mit den Ergebnissen der Bevölkerungsprognose ver-

für die Landkreise und kreisfreien Städten aus den

rechnet werden. Als Ergebnis liegt jetzt für jede Ein-

Ergebnissen der Gemeindehaushaltsprognose ermittelt.

heits- bzw. Samtgemeinde die Verteilung der Bevölkerung auf die unterschiedlichen Haushaltsgrößen vor.

Bei stark rückläufiger Bevölkerung und sinkenden

Diese kann einfach in die Zahl der Haushalte umge-

Haushaltszahlen kommt es dagegen zu einem Woh-

rechnet werden, indem die Bevölkerungszahl in einer

nungsüberhang. Dieser kann durch die Aufsummierung

Haushaltsgröße durch die jeweilige Haushaltsgröße

der Haushaltsrückgänge in den Gemeinden eines

dividiert wird. Die Haushaltsmitgliederquoten werden

Landkreises bestimmt werden. Diese Ergebnisse können

im gesamten Prognosezeitraum konstant gehalten.

den ggf. bestehenden Wohnungsneubedarfen eines

Die Summen der Einzelgemeinden sind für jede dieser

Landkreises gegenübergestellt werden, wodurch ein

elf Regionen an die hochgerechneten Summen

differenziertes Bild der Wohnungsnachfrage entsteht.

des Mikrozensus angepasst, so dass die Ergebnisse

Gerade in Landkreisen mit sehr gegensätzlicher Be-

für Niedersachsen und seine Teilräume mit den Mikro-

völkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung kommt es damit

zensusdaten kompatibel sind.15

zu einem Nebeneinander von Wohnungsneubedarfen
und Wohnungsüberhängen.

Ausgewiesen werden letztlich die Zahlen der Haushalte
in den Stadt- und Landkreisen bzw. Einheits- und Samt- In den Berechnungen ist eine sog. Mobilitätsreserve16
gemeinden von Niedersachsen für alle Jahre bis 2020

(beispielsweise für Umzüge) zu berücksichtigen. Der

jeweils insgesamt und nach Ein-, Zwei-, Drei-, Vier- sowie

Wohnungsbedarf wird aus der Zahl der prognostizierten

Fünf-und-mehr-Personenhaushalten.

Haushalte zuzüglich der angesetzten Mobilitätsreserve
errechnet.17

Wohnungsprognose
Auf der Grundlage der Haushaltsprognose kann die

Berechnet werden zusätzliche Nachfragepotenziale

zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen

nach Wohnraum sowie Wohnungsüberhänge bis 2020

abgeleitet werden. Dabei wird nach einem normativen

als absolute Anzahl an Wohnungen und als Anteil des

Ansatz davon ausgegangen, dass im Prinzip jeder

Wohnungsbestandes des Basisjahres der Prognose.

Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist.

Als Basis für das derzeitige Angebot an Wohnungen

Zu berücksichtigen ist dabei, dass es innerhalb eines

steht die Wohnungsfortschreibung der Wohnungen in

Landkreises sowohl zu Haushaltszuwächsen in einigen

Wohn- und Nichtwohngebäuden zur Verfügung.

Gemeinden als auch zu einem Rückgang der Haushaltszahlen in anderen Gemeinden kommen kann.
Daher wird der Wohnungsneubedarf (Differenz
zwischen einer zukünftigen bedarfsgerechten Wohnungsversorgung und dem derzeitigen Wohnungs-

90

A N H A NG
Tabellen
Wohnbauland-Reserven

92

Neuausweisungen von Wohnbauland 2004 und 2005

93

Preise

94

Fertig gestellte Wohnungen

95

Genehmigte Wohnungen

96

Geförderte Wohnungen

97

Kaufkraft und Sozialindikator

98

Arbeitsmarkt

99

Bevölkerung und Haushaltszahlen 2005 und 2020

100

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen im Jahr 2005

101

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2005 bis 2020

102

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße im Jahr 2005

103

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2005 bis 2020

104

Verweise

105

Glossar

106

91

Wohnbauland-Reserven
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 1)
Wohnbauland-Reserven

Wohnbauland-Reserven

in ha

Niedersachsen

in WE

Anteil WE-Reserven Mögl. neue WE/1.000 EW
für FH in %

auf dem am … vorh. Bauland

2003

2005

2003

2005

2003

6.624

6.231

101.677

95.918

82

78

12,7

11,9

91

81

1.197

697

65

66

4,9

2,8

Braunschweig, Stadt

2005

31.12.2003 31.12.2005

Salzgitter, Stadt

.

18

.

200

.

100

.

1,9

Wolfsburg, Stadt

.

153

.

1.258

.

92

.

10,4

84

90

1.228

1.104

97

100

7,0

6,3

194

191

4.005

3.578

67

64

15,2

13,7

54

54

1.303

1.052

50

59

8,5

6,7

Gifhorn
Göttingen
Goslar
Helmstedt

74

83

1.007

1.012

85

89

10,2

10,4

Northeim

137

117

2.257

2.032

86

82

15,2

13,9

Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover

73

89

1.190

1.319

73

82

14,3

16,1

106

117

1.601

1.684

88

83

11,9

12,5

94

62

650

913

72

95

5,1

7,2

437

394

11.450

8.416

63

46

10,2

7,3

Hannover, Landeshauptstadt

162

198

5.000

4.000

42

16

9,7

7,8

Diepholz

204

220

2.646

2.683

86

79

12,3

12,4

Hameln-Pyrmont

148

126

3.480

3.010

77

72

21,6

18,9

Hildesheim

213

250

3.033

3.778

83

77

10,4

13,0

Holzminden

157

107

1.948

1.232

95

88

24,4

15,8

Nienburg (Weser)
Schaumburg

81

124

1.114

1.255

99

98

8,8

10,0

151

144

1.612

1.688

89

93

9,7

10,0

Celle

197

203

2.404

2.243

86

78

13,2

11,4

Cuxhaven

368

321

4.543

4.172

94

93

22,0

20,3

Harburg

184

175

2.752

3.025

82

74

11,5

12,5

Lüchow-Dannenberg

171

171

1.794

1.886

80

69

34,8

36,7

Lüneburg

133

111

1.899

1.523

71

86

11,0

8,7

Osterholz

146

150

2.398

1.947

95

99

21,3

17,3

Rotenburg (Wümme)

232

219

3.396

3.221

88

85

20,7

19,5

Soltau-Fallingbostel

181

140

2.287

1.731

100

83

16,0

12,1

Stade

144

120

2.292

1.671

94

90

11,8

8,5

Uelzen

105

85

1.144

1.149

89

97

11,8

11,9

Verden

114

91

1.535

1.182

89

90

11,5

8,8

Delmenhorst, Stadt

99

103

1.700

1.615

.

100

99,0

21,3

Emden, Stadt

21

21

210

270

86

89

4,1

5,2

Oldenburg, Stadt

100

113

2.800

3.394

61

65

17,7

21,4

Osnabrück, Stadt

107

110

3.890

3.864

92

92

23,5

23,6

Wilhelmshaven, Stadt

14

14

145

251

100

100

1,7

3,0

Ammerland

58

39

832

618

91

38

7,3

5,3

Aurich

241

42

2.854

479

94

68

15,1

0,6

Cloppenburg

254

248

3.582

3.384

81

77

23,4

21,7

Emsland

308

272

3.932

4.004

93

87

12,8

12,9

Friesland

164

132

2.429

2.413

71

69

23,9

23,8

Grafschaft Bentheim

113

96

1.741

1.254

89

67

13,1

9,3

Leer

280

254

3.133

3.114

95

77

19,0

18,9

Oldenburg

55

111

896

3.233

82

53

7,2

25,7

Osnabrück

309

242

4.141

4.132

92

91

11,6

11,5

81

132

1.491

1.845

94

97

11,4

13,9

Vechta
Wesermarsch

87

74

1.103

1.060

89

91

11,7

11,3

Wittmund

62

25

633

327

100

92

11,0

5,6

. keine Angabe

92

Quelle: LTS-Wohnbauland-Umfrage 2006

Neuausweisungen von Wohnbauland 2004 und 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

in ha für

GWB

FH

Niedersachsen

in WE für
GWB

FH

52

2.225

Braunschweig, Stadt

5

69

1.652 25.026

Salzgitter, Stadt

0

19

0

240

Wolfsburg, Stadt

3

200

124

1.677

Gifhorn

0

56

0

665

Göttingen

0

18

0

Goslar

0

4

0

81

(Tab. 2 )

insgesamt
in ha

Anteil FH in %

in WE

in ha

in WE

2.277 26.678

Ausweisungsintensität

Bebauungsdichte

in ha/10.000 EW

in WE je ha

98

94

3

12

556

94

85

3

8

19

240

100

100

2

13

203

1.801

98

93

17

9

56

665

100

100

3

12

235

18

235

100

100

1

13

48

4

48

100

100

0

13

475

74

Helmstedt

1

24

7

266

25

273

96

97

3

11

Northeim

0

18

0

257

18

257

100

100

1

15

Osterode am Harz

0

20

0

256

20

256

100

100

2

13

Peine

3

45

80

551

48

631

94

87

4

13

Wolfenbüttel
Region Hannover

0

29

0

319

29

319

100

100

2

11

12

107

313

1.795

119

2.108

90

85

1

18

Hannover, Landeshauptstadt

2

7

40

132

9

172

77

77

0

20

Diepholz

0

128

0

846

128

846

100

100

6

7

Hameln-Pyrmont

0

14

0

220

14

220

100

100

1

15

Hildesheim

3

71

30

736

75

766

96

96

3

10

Holzminden

1

10

24

94

11

118

89

80

1

11

Nienburg (Weser)

0

47

25

401

47

426

100

94

4

9

Schaumburg

0

34

0

491

34

491

100

100

2

15

Celle

0

37

0

344

37

344

100

100

2

9

Cuxhaven

0

31

0

237

31

237

100

100

1

8

Harburg

4

75

193

824

79

1.017

95

81

3

13

Lüchow-Dannenberg

4

11

150

44

15

194

74

23

3

13

Lüneburg

0

57

0

574

57

574

100

100

3

10

Osterholz

6

62

135

1.030

68

1.165

91

88

6

17

Rotenburg (Wümme)

0

45

15

457

45

472

99

97

3

10

Soltau-Fallingbostel

0

27

0

314

27

314

100

100

2

12

Stade

1

35

50

251

35

301

98

83

2

8

Uelzen

0

14

0

99

14

99

100

100

1

7

Verden

1

47

30

507

47

537

99

94

4

11

Delmenhorst, Stadt

0

10

0

50

10

50

100

100

1

5

Emden, Stadt

0

23

18

320

23

338

99

95

4

15

Oldenburg, Stadt

4

22

280

575

26

855

83

67

2

33

Osnabrück, Stadt

0

40

8

497

40

505

100

98

2

13

Wilhelmshaven, Stadt

0

14

0

340

14

340

100

100

2

24

Ammerland

1

72

33

1.107

72

1.140

99

97

6

16

Aurich

1

11

14

83

12

97

93

86

1

8

Cloppenburg

0

84

6

947

84

953

100

99

5

11

Emsland

0

185

0

2.131

185

2.131

100

100

6

12

Friesland

0

27

0

312

27

312

100

100

3

12

Grafschaft Bentheim

0

87

0

913

87

913

100

100

7

10

Leer

0

46

0

394

46

394

100

100

3

9

Oldenburg

1

42

22

514

44

536

98

96

3

12

Osnabrück

0

98

0

1.290

98

1.290

100

100

3

13

Vechta

0

100

0

1.151

100

1.151

100

100

8

11

Wesermarsch

0

11

14

100

11

114

99

88

1

10

Wittmund

0

5

0

49

5

49

100

100

1

10

Quelle: NLS, LTS-Wohnbauland-Umfrage 2006

93

Preise

(Tab. 3 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

Preise für baureifes Land in EUR/qm

Preise für Eigenheime in EUR

im gleitenden 3-Jahresdurchschnitt
2002 – 2004
Niedersachsen
Braunschweig, Stadt

2003 – 2005

Preise für Reihenhäuser /
Doppelhaushälften in EUR

2004

2005

2004

2005

64,62

66,28

144.000

143.000

138.000

137.000

152,09

156,16

234.000

227.000

168.000

164.000

Salzgitter, Stadt

88,39

84,09

155.000

158.000

131.000

130.000

Wolfsburg, Stadt

75,95

82,55

194.000

190.000

171.000

158.000

Gifhorn

62,52

64,17

165.000

150.000

147.000

144.000

Göttingen

82,13

88,70

152.000

165.000

123.000

134.000

Goslar

47,52

42,60

133.000

126.000

102.000

95.000

Helmstedt

64,06*

59,61*

128.000

128.000

98.000

105.000

Northeim

32,40*

34,63*

119.000

111.000

89.000

91.000

Osterode am Harz

42,54

43,40

117.000

106.000

84.000

78.000

Peine

72,55

70,94

144.000

140.000

117.000

118.000

71,04

74,86

165.000

154.000

137.000

134.000

Region Hannover

Wolfenbüttel

143,54

151,89

206.068

212.804

182.209

183.886

Hannover, Landeshauptstadt

270,31

291,13

257.000

258.000

204.000

207.000

Diepholz

54,16

52,07

140.000

147.000

137.000

133.000

Hameln-Pyrmont

55,37

56,53

135.000

132.000

108.000

110.000

Hildesheim

78,12

82,00

144.000

141.000

126.000

131.000

Holzminden

47,25

49,73

105.000

106.000

97.000

75.000

Nienburg (Weser)

30,39

30,98

118.000

116.000

100.000

108.000

Schaumburg

59,33

58,02

145.000

148.000

130.000

134.000

Celle

54,39

53,83

129.000

131.000

105.000

101.000

Cuxhaven

44,28*

44,50*

119.000

117.000

117.000

112.000

Harburg

99,21

97,26*

221.000

209.000

172.000

169.000

Lüchow-Dannenberg

14,53*

17,00*

92.000

88.000

87.000

81.000

Lüneburg

77,05

78,84

186.000

177.000

136.000

147.000

Osterholz

77,67

78,07

167.000

151.000

139.000

144.000

Rotenburg (Wümme)

41,84

42,98

137.000

133.000

115.000

112.000

Soltau-Fallingbostel

45,10

44,66

133.000

134.000

109.000

108.000

Stade

83,00

84,64

153.000

153.000

139.000

137.000

Uelzen

**

**

112.000

109.000

93.000

78.000

Verden

67,74

71,53

160.000

158.000

145.000

145.000

Delmenhorst, Stadt

90,44

78,66

151.000

145.000

122.000

110.000

Emden, Stadt

**

63,37*

115.000

120.000

93.000

94.000

166.000

166.000

130.000

135.000

240.000

245.000

184.000

186.000

Oldenburg, Stadt

129,07

128,61

Osnabrück, Stadt

**

**

Wilhelmshaven, Stadt

72,95*

76,95*

130.000

139.000

117.000

109.000

Ammerland

57,23

57,16

146.000

142.000

127.000

118.000

Aurich

34,80

34,13

106.000

108.000

94.000

93.000

Cloppenburg

36,24

33,38

130.000

130.000

108.000

110.000

Emsland

43,93

44,81

129.000

127.000

109.000

104.000

Friesland

58,05

60,44

121.000

122.000

105.000

94.000

Grafschaft Bentheim

41,65

38,67*

145.000

144.000

98.000

94.000

Leer

31,92

32,69

109.000

103.000

89.000

94.000

Oldenburg

71,07

68,68

148.000

148.000

125.000

123.000

Osnabrück

71,33

73,38

156.000

166.000

146.000

142.000

Vechta

39,07

44,06

146.000

140.000

111.000

111.000

Wesermarsch

41,71

38,98

106.000

106.000

96.000

92.000

Wittmund

43,81

42,78

105.000

111.000

109.000

90.000

Quelle: NLS, OGA

94

* Es

lagen nur zwei von drei Jahrgängen vor.

** Es lagen weniger als zwei Jahrgänge vor.

Fertig gestellte Wohnungen
L) andkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 4)

Fertig gest. Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Fertig gest. Wohnungen
in neuen 1- und 2-FH

Fertig gest. Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Fertig gest. Wohnungen
insgesamt*

2004

2005

2005

2005

2005

Niedersachsen

3,96

3,04

17.966

3.462

24.330

Braunschweig, Stadt

2,72

1,66

261

79

406

Salzgitter, Stadt

2,01

0,94

80

11

101

Wolfsburg, Stadt

4,93

3,33

297

78

403

Gifhorn

5,11

3,96

589

39

694

Göttingen

2,03

1,51

288

47

396

Goslar

1,58

1,66

119

66

251

Helmstedt

2,93

2,55

207

27

249

Northeim

1,89

2,05

234

16

300

Osterode am Harz

1,86

1,60

87

8

131

Peine

4,67

3,26

331

72

439

Wolfenbüttel

2,65

1,94

205

21

245

Region Hannover

2,81

2,02

1.567

475

2283

Hannover, Landeshauptstadt

1,82

1,28

327

178

659

Diepholz

4,75

3,65

511

127

786

Hameln-Pyrmont

2,28

2,88

241

195

461

Hildesheim

3,05

2,24

525

52

651

Holzminden

1,60

1,55

68

19

121

Nienburg (Weser)

4,39

3,07

286

15

387

Schaumburg

3,09

2,63

359

21

435

Celle

3,45

2,82

429

44

514

Cuxhaven

4,88

4,07

519

237

835

Harburg

5,04

4,04

712

149

976

Lüchow-Dannenberg

2,73

1,87

65

8

96

Lüneburg

4,30

3,72

442

136

652

Osterholz

5,07

4,91

427

77

554

Rotenburg (Wümme)

4,72

3,40

418

45

560

Soltau-Fallingbostel

3,85

2,87

341

19

410

Stade

4,51

4,49

638

147

882

Uelzen

2,72

1,34

104

8

130

Verden

5,73

3,98

349

112

533

Delmenhorst, Stadt

3,18

3,04

132

90

231

Emden, Stadt

2,19

2,03

94

6

105

Oldenburg, Stadt

3,37

3,78

421

125

599

Osnabrück, Stadt

2,68

1,96

187

77

321

Wilhelmshaven, Stadt

1,33

1,21

79

0

101

Ammerland

6,79

5,32

512

37

617

Aurich

6,40

2,89

453

70

550

Cloppenburg

6,35

5,88

655

112

915

Emsland

7,65

5,14

1.292

133

1595

Friesland

4,02

2,05

174

14

208

Grafschaft Bentheim

7,18

4,63

470

64

623

Leer

4,19

3,40

459

63

562

Oldenburg

4,77

3,79

376

35

477

Osnabrück

4,54

3,75

1.123

95

1349

Vechta

6,72

5,68

543

84

752

Wesermarsch

3,30

2,25

131

57

211

Wittmund

6,06

4,02

166

50

233

Quelle: NLS

* in

Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

95

Genehmigte Wohnungen
L) andkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 5)

Genehmigte Wohnungen*
je 1.000 Einwohner

Genehmigte Wohnungen
in neuen 1- und 2-FH

Genehmigte Wohnungen
in neuen Mehr-FH

Genehmigte Wohnungen
insgesamt*

2004

2005

2005

2005

2005

Niedersachsen

3,55

2,92

17.508

3.215

23.369

Braunschweig, Stadt

2,46

1,97

302

133

482

Salzgitter, Stadt

1,39

1,08

79

24

116

Wolfsburg, Stadt

2,76

4,69

412

119

568

Gifhorn

5,05

3,62

523

37

635

Göttingen

1,91

1,71

260

101

447

Goslar

1,41

0,98

93

12

148

Helmstedt

2,48

2,16

165

24

211

Northeim

2,15

1,90

212

14

278

Osterode am Harz

2,07

2,21

107

40

181

Peine

3,48

3,47

343

88

467

Wolfenbüttel

2,06

2,10

188

21

265

Region Hannover

2,26

1,66

1.491

244

1.877

Hannover, Landeshauptstadt

1,69

1,21

411

143

623

Diepholz

3,92

3,52

500

146

758

Hameln-Pyrmont

2,62

1,96

222

60

314

Hildesheim

2,88

1,89

420

64

550

Holzminden

1,45

1,26

69

5

98

Nienburg (Weser)

3,43

3,17

253

16

399

Schaumburg

2,51

2,82

384

61

467

Celle

3,20

2,13

339

6

388

Cuxhaven

4,52

3,28

437

186

673

Harburg

4,74

4,26

756

164

1.030

Lüchow-Dannenberg

2,07

1,64

64

0

84

Lüneburg

4,19

2,70

362

57

474

Osterholz

5,29

4,13

369

48

466

Rotenburg (Wümme)

4,07

3,23

401

57

533

Soltau-Fallingbostel

3,65

2,71

286

60

386

Stade

4,90

3,96

602

86

778

Uelzen

2,52

1,95

158

15

189

Verden

5,00

3,46

351

68

464

Delmenhorst, Stadt

3,30

2,11

108

44

160

Emden, Stadt

2,32

2,28

93

21

118

Oldenburg, Stadt

3,79

3,27

391

103

519

Osnabrück, Stadt

2,60

1,52

165

70

249

Wilhelmshaven, Stadt

0,88

1,59

87

18

133

Ammerland

5,95

5,95

540

72

690

Aurich

4,57

3,88

561

144

738

Cloppenburg

6,63

4,90

562

82

763

Emsland

6,30

5,68

1.408

176

1.760

Friesland

3,41

3,20

247

50

325

Grafschaft Bentheim

5,97

4,25

435

56

572

Leer

3,88

3,35

443

63

553

Oldenburg

4,23

3,82

371

52

480

Osnabrück

4,75

3,68

1.066

124

1.321

Vechta

6,43

6,22

594

91

824

Wesermarsch

3,01

2,27

139

53

213

Wittmund

5,73

3,88

150

40

225

Quelle: NLS

96

* in

Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Geförderte Wohnungen
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 6 )
Geförderte Wohnungen
je 1.000 Einwohner

Geförderte
Wohnungen

Anteil geförderter Mietwo.
am Gesamtwo.-Bestand*

Rückgang d. Bestandes
geförderter Whg. in %

2004

2005

2005

2004

2005

Niedersachsen

0,1202

0,0597

477

2,63

2,45

55,76

Braunschweig, Stadt

0,0935

0,0326

8

3,20

2,95

40,89

bis 2020

Salzgitter, Stadt

0,0644

0,0464

5

4,32

4,11

75,95

Wolfsburg, Stadt

0,2129

0,0825

10

2,96

2,93

76,39

Gifhorn

0,0970

0,0399

7

2,05

1,96

70,78

Göttingen

0,2580

0,0191

5

3,03

2,76

54,70

Goslar

0,0327

0,0330

5

2,12

2,07

34,88

Helmstedt

0,0102

0,0000

0

1,90

1,68

37,69

Northeim

0,0609

0,0341

5

3,11

2,96

44,11

Osterode am Harz

0,0242

0,0122

1

1,60

1,47

44,20

Peine

0,0892

0,0149

2

0,95

0,80

55,40

Wolfenbüttel

0,0393

0,0395

5

1,72

1,43

37,53

Region Hannover

0,1843

0,0443

50

4,42

4,18

57,28

Hannover, Landeshauptstadt

0,3044

0,0349

18

6,19

5,81

57,89

Diepholz

0,0232

0,0742

16

1,30

1,21

47,53

Hameln-Pyrmont

0,1745

0,0688

11

2,46

2,41

56,28

Hildesheim

0,0720

0,0998

29

2,08

1,94

62,66

Holzminden

0,1398

0,0385

3

2,02

1,86

39,75

Nienburg (Weser)

0,0634

0,0874

11

1,65

1,63

45,32

Schaumburg

0,1445

0,0785

13

1,79

1,73

42,76

Celle

0,0657

0,0384

7

1,38

1,24

42,61

Cuxhaven

0,0194

0,0097

2

0,99

0,88

52,49

Harburg

0,0458

0,0083

2

1,38

1,36

73,48

Lüchow-Dannenberg

0,0388

0,0195

1

1,63

1,53

55,33

Lüneburg

0,0344

0,0513

9

2,27

2,17

58,39

Osterholz

0,0975

0,1774

20

1,76

1,67

22,39

Rotenburg (Wümme)

0,1031

0,0728

12

1,14

0,97

51,24

Soltau-Fallingbostel

0,0210

0,0140

2

0,97

0,68

55,06

Stade

0,0664

0,1069

21

3,05

2,87

65,33

Uelzen

0,0206

0,0103

1

2,05

2,03

32,44

Verden

0,1936

0,1044

14

1,00

0,95

53,36

Delmenhorst, Stadt

0,1971

0,1581

12

5,26

5,08

31,53

Emden, Stadt

0,0387

0,0774

4

1,55

1,32

65,34

Oldenburg, Stadt

0,0758

0,0441

7

3,29

2,97

59,38

Osnabrück, Stadt

0,0669

0,0366

6

3,00

2,64

66,82

Wilhelmshaven, Stadt

0,1783

0,0838

7

1,28

1,15

36,97

Ammerland

0,1476

0,0949

11

1,91

1,55

55,96

Aurich

0,1946

0,0526

10

2,22

2,02

45,27

Cloppenburg

0,2713

0,0835

13

4,66

4,04

68,06

Emsland

0,1358

0,0645

20

2,56

2,39

67,61

Friesland

0,0786

0,0592

6

1,98

1,87

57,22

Grafschaft Bentheim

0,1195

0,1636

22

2,22

2,10

46,68

Leer

0,1459

0,1212

20

2,87

2,64

54,77

Oldenburg

0,0479

0,1113

14

1,60

1,44

59,57

Osnabrück

0,2198

0,0751

27

3,29

3,15

63,09

Vechta

0,2279

0,1284

17

3,37

3,13

73,02

Wesermarsch

0,0425

0,0320

3

3,74

3,41

57,55

Wittmund

0,2595

0,0173

1

2,15

1,95

33,00

Quelle: NLS, LTS

* Wohnungen

in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäudefortschreibung)

97

Kaufkraft und Sozialindikator
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 7 )
Kaufkraft
je Haushalt in EUR

Sozialindikator*

2004

2005

2004

Niedersachsen

36.586

36.906

6,66

Braunschweig, Stadt

32.935

33.005

8,05

Salzgitter, Stadt

34.392

34.740

9,37

Wolfsburg, Stadt

39.854

40.807

5,37

Gifhorn

42.675

43.047

4,83

Göttingen

32.186

33.229

6,57

Goslar

32.176

33.400

7,65

Helmstedt

37.654

38.084

7,18

Northeim

34.529

35.523

6,95

Osterode am Harz

33.786

34.880

6,73

Peine

38.112

38.754

6,09

Wolfenbüttel

38.781

38.961

6,18

Region Hannover

35.906

36.860

8,26

Hannover, Landeshauptstadt

31.317

31.635

11,06

Diepholz

41.227

40.182

4,97

Hameln-Pyrmont

34.885

36.140

8,22

Hildesheim

36.241

37.376

7,24

Holzminden

34.498

35.179

7,75

Nienburg (Weser)

37.942

36.827

6,87

Schaumburg

37.820

36.989

6,32

Celle

36.999

36.616

7,43

Cuxhaven

36.668

36.664

6,13

Harburg

44.727

45.521

4,43

Lüchow-Dannenberg

34.236

33.663

7,55

Lüneburg

36.840

37.030

7,08

Osterholz

40.292

40.426

4,64

Rotenburg (Wümme)

38.911

38.910

5,06

Soltau-Fallingbostel

37.187

37.153

6,75

Stade

40.247

40.878

6,75

Uelzen

35.479

34.930

6,62

Verden

41.225

40.630

5,15

Delmenhorst, Stadt

33.227

34.159

11,74

Emden, Stadt

31.554

31.561

9,68

Oldenburg, Stadt

32.059

32.280

8,58

Osnabrück, Stadt

29.369

29.324

7,21

Wilhelmshaven, Stadt

29.136

29.150

11,51

Ammerland

39.960

40.300

4,74

Aurich

34.803

34.746

8,18

Cloppenburg

40.308

40.045

4,32

Emsland

39.079

38.381

4,69

Friesland

35.783

35.725

7,06

Grafschaft Bentheim

37.648

37.038

5,21

Leer

32.842

33.371

7,83

Oldenburg

40.870

41.136

4,44

Osnabrück

38.173

37.997

4,16

Vechta

42.468

41.692

3,21

Wesermarsch

34.760

34.603

7,64

Wittmund

34.360

34.237

6,41

Quelle: NLS, GfK

98

* Anteil

der Empfänger laufender Hilfe zum Lebensunterhalt, der Leistungsberechtigten nach dem AsylbLG und der Arbeitslosenhilfeempfänger an der Bevölkerung

Arbeitsmarkt

(Tab. 8 )

Landkreis / kreisfreie Stadt

Veränderung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVB) in %

SVB am

Jahresdurchschnittliche
Arbeitslosenquoten in %

2004/2003

2005/2004

30.06.2005

2004

2005

Niedersachsen

-1,49

-1,51

2.305.451

10,6

13,0

Braunschweig, Stadt

-2,30

-1,53

103.445

12,7

14,3

Salzgitter, Stadt

-3,26

-2,02

45.250

13,2

15,4

Wolfsburg, Stadt

1,98

-3,53

92.250

8,7

11,5

-0,33

-1,70

31.939

9,8

11,3

Gifhorn
Göttingen

-2,18

-1,23

85.206

12,2

14,3

Goslar

-2,91

-2,99

40.920

11,9

15,0

Helmstedt

-2,57

-3,22

18.612

11,5

13,6

Northeim

-2,99

-2,74

38.916

12,2

13,7

Osterode am Harz

-1,49

-3,94

24.655

14,0

16,3

Peine

-1,55

-1,57

27.139

9,8

11,9

Wolfenbüttel

-0,95

-2,96

20.512

10,3

11,5

Region Hannover

-1,17

-1,32

415.602

11,3

15,5

Hannover, Landeshauptstadt

-1,23

-1,20

267.779

14,1

19,8

Diepholz

-1,62

-1,82

52.420

7,9

9,5

Hameln-Pyrmont

-2,69

-0,75

45.706

13,4

15,9

Hildesheim

-1,91

-2,20

79.799

9,6

12,8

Holzminden

-2,85

-2,92

19.990

12,8

16,1

Nienburg (Weser)

-1,99

-1,68

30.231

9,8

12,3

Schaumburg

-1,05

-2,87

36.578

11,3

13,4

Celle

-1,79

-1,31

44.820

11,0

13,7

Cuxhaven

-1,86

-2,85

37.304

11,0

13,7

Harburg

-2,28

-0,78

43.662

7,9

8,9

Lüchow-Dannenberg

-1,33

-1,74

11.475

16,9

19,6

Lüneburg

-0,91

-0,52

43.985

11,5

12,6

Osterholz

-1,84

-1,08

19.884

9,0

10,4

Rotenburg (Wümme)

-2,65

-1,53

42.244

8,6

10,0

Soltau-Fallingbostel

-1,50

-0,60

38.909

9,8

12,6

Stade

-1,89

-0,65

48.755

8,7

11,7

Uelzen

-1,85

-3,08

23.500

12,3

14,5

Verden

-0,77

-2,52

37.943

7,5

9,7

Delmenhorst, Stadt

-4,83

-2,55

17.407

14,2

19,1

Emden, Stadt

-1,58

0,48

26.675

14,0

15,7

Oldenburg, Stadt

-1,48

-0,27

64.049

12,3

15,4

Osnabrück, Stadt

-1,15

-1,93

78.388

11,2

14,2

Wilhelmshaven, Stadt

-1,85

-0,58

25.199

14,8

20,0

Ammerland

-0,21

0,39

31.439

9,8

10,5

Aurich

-0,95

-1,06

40.608

13,4

14,5

0,73

0,29

42.950

8,7

10,9

-1,38

-0,11

89.365

9,0

10,0

Friesland

-2,12

-3,79

23.349

11,5

13,7

Grafschaft Bentheim

-1,51

-1,38

33.067

9,0

10,3

Leer

-3,16

-0,59

32.942

13,2

15,6

Oldenburg

-2,45

-1,33

25.435

9,2

10,3

Osnabrück

-1,35

-1,41

90.647

7,7

9,2

Vechta

0,89

-0,30

46.699

6,5

7,8

Cloppenburg
Emsland

Wesermarsch

-3,45

-1,21

23.596

10,3

11,4

Wittmund

-1,46

-0,69

11.985

13,0

15,1

Quelle: NLS, AA Niedersachsen-Bremen

99

Bevölkerung und Haushaltszahlen 2005 und 2020
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

(Tab. 9 )

Bevölkerung

Entwicklung
(Index %)

2005

2020

Haushalte

Entwicklung
(index %)

2005 bis 2020

2005

2020

2005 bis 2020

7.993.946

7.786.642

97

3.758.763

3.809.499

101

Braunschweig, Stadt

245.273

244.093

100

133.737

134.142

100

Salzgitter, Stadt

107.726

90.254

84

54.286

47.427

87

Wolfsburg, Stadt

121.199

109.576

90

61.751

56.953

92

Gifhorn

175.298

173.294

99

74.839

78.555

105

Göttingen

262.091

248.181

95

131.952

129.608

98

Goslar

151.452

131.253

87

80.033

72.111

90

Helmstedt
Northeim
Osterode am Harz
Peine
Wolfenbüttel
Region Hannover

97.749

87.350

89

43.063

40.406

94

146.690

129.471

88

75.196

69.014

92

81.916

69.150

84

42.567

37.499

88

134.581

132.037

98

58.617

60.211

103

126.460

115.424

91

56.747

54.471

96

1.128.543

1.109.685

98

583.939

587.007

101

Hannover, Landeshauptstadt

515.729

505.112

98

296.926

291.007

98

Diepholz

215.548

213.045

99

95.563

99.888

105

Hameln-Pyrmont

159.840

146.155

91

78.416

74.229

95

Hildesheim

290.643

270.339

93

143.965

138.412

96

77.918

64.280

82

37.169

32.081

86

Holzminden
Nienburg (Weser)

125.870

120.490

96

55.502

55.715

100

Schaumburg

165.557

153.689

93

74.792

73.150

98

Celle

182.444

176.327

97

85.630

86.212

101

Cuxhaven

205.276

189.926

93

93.607

91.750

98

Harburg

241.827

252.316

104

109.096

120.474

110

51.352

46.627

91

23.894

22.860

96

Lüneburg

175.441

191.630

109

81.857

92.000

112

Osterholz

112.741

109.211

97

50.116

51.752

103

Rotenburg (Wümme)

164.875

163.609

99

72.318

75.748

105

Lüchow-Dannenberg

Soltau-Fallingbostel

142.678

139.549

98

65.096

66.472

102

Stade

196.475

201.228

102

87.530

94.140

108

Uelzen

96.940

90.809

94

45.411

44.461

98

Verden

134.084

129.907

97

61.054

62.845

103

Delmenhorst, Stadt

75.916

73.557

97

34.787

35.022

101

Emden, Stadt

51.693

53.648

104

26.042

27.368

105

Oldenburg, Stadt

158.565

161.673

102

78.191

81.702

104

Osnabrück, Stadt

163.814

151.220

92

83.056

77.825

94

Wilhelmshaven, Stadt

83.552

76.348

91

43.210

40.663

94

115.891

121.820

105

49.491

55.446

112

Aurich

190.128

188.262

99

86.736

91.142

105

Cloppenburg

155.642

169.602

109

62.768

71.716

114

Emsland

310.088

315.597

102

129.587

140.464

108

Ammerland

Friesland

101.412

95.469

94

47.228

47.591

101

Grafschaft Bentheim

134.442

140.995

105

57.426

63.352

110

Leer

165.056

165.047

100

75.451

79.790

106

Oldenburg

125.731

129.453

103

52.131

57.469

110

Osnabrück

359.449

355.576

99

151.355

158.596

105

Vechta

132.401

144.743

109

53.888

61.520

114

Wesermarsch

93.725

87.097

93

43.068

42.133

98

Wittmund

57.954

57.631

99

26.607

28.109

106

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

100

Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen im Jahr 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 10 )

0 – 17

18 – 29

30 – 44

45 – 59

60 – 74

75 Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

und älter

1.521.029

1.060.926

1.813.307

1.597.995

1.330.474

670.215

7.993.946

36.854

39.562

57.252

46.761

41.305

23.539

245.273

Salzgitter, Stadt

19.512

13.816

22.193

22.070

20.074

10.061

107.726

Wolfsburg, Stadt

19.852

17.266

25.173

24.267

23.474

11.167

121.199

Gifhorn

37.695

22.177

41.197

36.059

26.457

11.713

175.298

Göttingen

44.076

45.632

60.365

51.785

39.245

20.988

262.091

Goslar

23.979

18.330

31.996

30.232

29.471

17.444

151.452

Helmstedt

17.468

11.864

21.262

20.620

17.171

9.364

97.749

Northeim

26.586

17.503

31.017

30.562

26.202

14.820

146.690

Niedersachsen
Braunschweig, Stadt

insgesamt

Osterode am Harz

13.757

9.211

16.484

17.019

15.958

9.487

81.916

Peine

26.729

15.825

31.318

27.149

22.209

11.351

134.581

Wolfenbüttel

23.867

14.258

28.963

26.223

22.303

10.846

126.460

190.700

159.653

264.367

223.987

193.545

96.291

1.128.543

Hannover, Landeshauptstadt

77.621

85.544

126.629

97.500

80.815

47.620

515.729

Diepholz

42.215

25.178

49.821

44.882

36.279

17.173

215.548

Hameln-Pyrmont

28.723

18.915

33.767

32.212

29.239

16.984

159.840

Hildesheim

53.195

36.718

64.659

58.680

50.145

27.246

290.643

Holzminden

14.201

9.390

15.804

15.580

14.525

8.418

77.918

Nienburg (Weser)

25.324

15.843

27.980

25.443

20.330

10.950

125.870

Schaumburg

30.769

19.329

37.015

33.369

29.100

15.975

165.557

Region Hannover

Celle

36.127

23.333

38.919

36.685

31.046

16.334

182.444

Cuxhaven

38.987

22.972

43.974

43.174

37.477

18.692

205.276

Harburg

47.221

25.878

57.783

50.233

43.052

17.660

241.827

9.434

5.826

10.008

10.460

10.188

5.436

51.352

Lüneburg

33.298

25.453

43.024

33.838

26.427

13.401

175.441

Osterholz

22.073

12.207

26.309

24.008

19.869

8.275

112.741

Rotenburg (Wümme)

35.104

20.930

38.407

32.669

25.377

12.388

164.875

Soltau-Fallingbostel

28.261

18.646

32.185

27.730

23.879

11.977

142.678

Stade

40.352

24.476

45.542

40.246

31.797

14.062

196.475

Lüchow-Dannenberg

Uelzen

17.863

11.357

20.842

19.090

17.855

9.933

96.940

Verden

27.039

16.219

30.463

28.450

22.032

9.881

134.084

Delmenhorst, Stadt

14.131

9.836

16.905

15.704

13.681

5.659

75.916

9.478

7.927

11.186

10.192

8.342

4.568

51.693

Oldenburg, Stadt

26.262

26.333

38.736

31.078

23.320

12.836

158.565

Osnabrück, Stadt

25.086

29.941

37.864

30.917

25.352

14.654

163.814

Emden, Stadt

Wilhelmshaven, Stadt

13.150

12.419

17.259

16.370

16.053

8.301

83.552

Ammerland

24.077

13.488

26.876

23.571

19.173

8.706

115.891

Aurich

39.943

23.782

42.086

38.389

31.081

14.847

190.128

Cloppenburg

38.206

23.278

35.792

28.260

20.318

9.788

155.642

Emsland

69.177

44.899

71.002

59.586

44.901

20.523

310.088

Friesland

20.042

11.236

22.247

20.567

18.798

8.522

101.412

Grafschaft Bentheim

29.477

18.211

30.147

25.700

20.517

10.390

134.442

Leer

35.164

21.396

37.296

32.424

26.516

12.260

165.056

Oldenburg

26.433

14.378

29.976

26.113

20.123

8.708

125.731

Osnabrück

77.236

47.409

82.656

70.542

54.041

27.565

359.449

Vechta

30.935

20.589

31.884

24.312

16.322

8.359

132.401

Wesermarsch

19.100

10.935

20.602

18.937

16.157

7.994

93.725

Wittmund

11.871

7.102

12.704

11.850

9.748

4.679

57.954

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

101

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen von 2005 bis 2020
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 11)

0 – 17

18 – 29

30 – 44

45 – 59

60 – 74

75 Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

Jahre

und älter

insgesamt

Niedersachsen

78

99

74

113

110

137

97

Braunschweig, Stadt

90

94

95

114

97

112

100

Salzgitter, Stadt

66

86

66

89

93

123

84

Wolfsburg, Stadt

84

82

82

95

86

132

90

Gifhorn

74

103

72

116

126

151

99

Göttingen

78

87

79

105

116

126

95

Goslar

67

91

61

101

95

115

87

Helmstedt

68

86

70

101

107

120

89

Northeim

70

92

66

99

103

116

88

Index: 2005 = 100

Osterode am Harz

66

89

59

95

96

112

84

Peine

80

110

70

116

109

140

98

Wolfenbüttel

72

102

61

108

103

137

91

Region Hannover

85

96

82

113

100

135

98

Hannover, Landeshauptstadt

80

104

73

113

101

162

99

Diepholz

75

108

70

116

116

148

99

Hameln-Pyrmont

75

100

68

104

100

119

91

Hildesheim

75

100

69

107

104

126

93

Holzminden

65

85

59

94

92

114

82

Nienburg (Weser)

75

99

73

111

114

127

96

Schaumburg

72

100

63

111

105

134

93

Celle

79

96

76

108

111

134

97

Cuxhaven

71

97

63

102

109

146

93

Harburg

79

123

69

128

109

183

104

Lüchow-Dannenberg

71

90

66

100

105

128

91

Lüneburg

91

115

86

133

120

136

109

Osterholz

72

108

62

115

110

173

97

Rotenburg (Wümme)

76

106

69

120

122

144

99

Soltau-Fallingbostel

81

99

70

118

110

138

98

Stade

82

107

76

117

118

162

102

Uelzen

75

101

65

113

102

129

94

Verden

75

102

68

107

117

162

97

Delmenhorst, Stadt

85

101

73

106

103

152

97

Emden, Stadt

98

104

92

111

109

120

104

Oldenburg, Stadt

87

99

88

113

117

126

102

Osnabrück, Stadt

83

77

80

110

105

112

92

Wilhelmshaven, Stadt

76

92

80

96

92

127

91

Ammerland

79

118

70

125

126

164

105

Aurich

75

106

68

115

125

145

99

Cloppenburg

88

109

89

134

134

141

109

Emsland

77

95

77

125

132

152

102

Friesland

68

104

60

110

109

160

94

Grafschaft Bentheim

80

107

80

129

129

135

105

Leer

76

104

72

118

124

147

100

Oldenburg

79

116

67

122

122

178

103

Osnabrück

77

100

72

120

124

136

99

Vechta

92

109

85

133

139

136

109

Wesermarsch

71

107

65

109

107

133

93

Wittmund

75

104

66

113

127

151

99

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

102

Haushaltsstruktur nach Haushaltsgröße im Jahr 2005
Landkreis / kreisfreie Stadt

Niedersachsen

1-P-HH

2-P-HH

3-P-HH

(Tab. 12 )
4-P-HH

5+P-HH

Haushalte

Bevölkerung Mitglieder

gesamt

in P-HH

pro HH

1.396.463

1.299.977

481.061

421.724

159.538

3.758.763

7.993.947

2,13

Braunschweig, Stadt

65.676

42.158

12.903

9.822

3.179

133.737

245.273

1,83

Salzgitter, Stadt

22.652

18.457

6.887

4.661

1.628

54.286

107.725

1,98

Wolfsburg, Stadt

26.136

21.138

7.651

5.070

1.757

61.751

121.198

1,96

Gifhorn

21.596

25.999

13.045

10.185

4.015

74.839

175.299

2,34

Göttingen

57.270

42.554

14.726

13.276

4.125

131.952

262.091

1,99

Goslar

36.858

26.729

7.663

6.687

2.097

80.033

151.452

1,89

Helmstedt

13.143

15.498

7.061

5.286

2.075

43.063

97.749

2,27

Northeim

33.173

25.025

7.725

7.046

2.227

75.196

146.690

1,95

Osterode am Harz

19.033

14.385

4.190

3.773

1.187

42.567

81.916

1,92

Peine

17.678

20.628

9.832

7.532

2.947

58.617

134.581

2,30

Wolfenbüttel

18.165

20.210

9.232

6.620

2.519

56.747

126.460

2,23

Region Hannover

255.932

197.366

64.713

51.990

13.937

583.939

1.128.543

1,93

Hannover, Landeshauptstadt

160.241

86.391

26.219

18.682

5.393

296.926

515.729

1,74

Diepholz

30.154

34.369

14.470

11.724

4.847

95.563

215.548

2,26

Hameln-Pyrmont

30.663

27.261

10.264

8.174

2.054

78.416

159.840

2,04

Hildesheim

58.732

48.178

18.088

15.192

3.774

143.965

290.643

2,02

Holzminden

13.665

13.199

4.953

4.248

1.104

37.169

77.918

2,10

Nienburg (Weser)

17.497

19.709

8.407

6.984

2.905

55.502

125.870

2,27

Schaumburg

24.568

27.123

10.815

8.700

3.586

74.792

165.557

2,21

Celle

31.894

28.835

11.713

9.719

3.470

85.630

182.444

2,13

Cuxhaven

29.859

36.131

12.718

11.138

3.761

93.607

205.276

2,19

Harburg

33.739

42.444

14.985

13.385

4.544

109.096

241.827

2,22

8.509

8.487

3.165

2.729

1.004

23.894

51.352

2,15

Lüneburg

30.469

26.927

11.533

9.583

3.345

81.857

175.441

2,14

Osterholz

15.047

19.323

7.094

6.455

2.197

50.116

112.741

2,25

Rotenburg (Wümme)

21.648

26.909

10.512

9.857

3.393

72.318

164.875

2,28

Soltau-Fallingbostel

22.917

22.000

9.183

8.056

2.941

65.096

142.678

2,19

Stade

26.832

33.168

12.368

11.294

3.867

87.530

196.475

2,24

Uelzen

16.631

15.750

5.992

5.172

1.866

45.411

96.940

2,13

Verden

21.253

20.789

8.716

7.566

2.729

61.054

134.084

2,20

Delmenhorst, Stadt

11.695

12.965

4.693

3.711

1.723

34.787

75.916

2,18

Emden, Stadt

10.916

9.136

2.826

2.209

955

26.042

51.693

1,99

Oldenburg, Stadt

32.570

26.180

8.808

7.376

3.256

78.191

158.564

2,03

Osnabrück, Stadt

37.676

25.938

8.275

7.849

3.317

83.056

163.813

1,97

Lüchow-Dannenberg

Wilhelmshaven, Stadt

18.656

15.497

4.351

3.297

1.410

43.210

83.553

1,93

Ammerland

14.400

18.305

6.969

6.543

3.274

49.491

115.891

2,34

Aurich

30.221

31.234

10.478

10.079

4.725

86.736

190.128

2,19

Cloppenburg

16.778

21.331

9.732

9.850

5.077

62.768

155.643

2,48

Emsland

39.496

42.788

17.938

19.802

9.562

129.587

310.088

2,39

Friesland

16.850

17.479

5.408

5.113

2.378

47.228

101.412

2,15

Grafschaft Bentheim

18.286

19.126

7.809

8.269

3.936

57.426

134.442

2,34

Leer

26.530

26.974

9.104

8.744

4.100

75.451

165.056

2,19

Oldenburg

14.244

18.844

7.778

7.503

3.762

52.131

125.731

2,41

Osnabrück

46.519

50.862

20.414

22.618

10.941

151.355

359.449

2,37

Vechta

15.800

17.156

7.683

8.905

4.344

53.888

132.401

2,46

Wesermarsch

15.109

15.739

5.024

4.910

2.285

43.068

93.725

2,18

9.328

9.676

3.169

3.021

1.413

26.607

57.954

2,18

Wittmund

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

103

Haushaltsentwicklung nach Haushaltsgröße von 2005 bis 2020
Landkreis / kreisfreie Stadt

(Tab. 13 )

1-Personen

2-Personen

3-Personen

4-Personen

5+Personen

insgesamt

Haushalte

Haushalte

Haushalte

Haushalte

Haushalte

Haushalte

Niedersachsen

105

108

93

86

85

101

Braunschweig, Stadt

100

102

99

95

94

100

Index: 2005 = 100

Salzgitter, Stadt

91

92

78

72

71

87

Wolfsburg, Stadt

95

94

87

85

85

92

Gifhorn

114

115

93

84

83

105

Göttingen

101

104

89

83

83

98

Goslar

93

94

81

74

73

90

Helmstedt

99

101

85

77

76

94

Northeim

95

97

82

76

76

92

Osterode am Harz

92

92

78

72

72

88

Peine

110

109

94

86

86

103

Wolfenbüttel

102

103

86

78

78

96

Region Hannover

102

104

94

89

89

101

97

101

96

95

95

98

113

112

93

84

83

105

Hameln-Pyrmont

98

100

87

80

80

95

Hildesheim

98

102

88

82

81

96

Holzminden

91

91

77

71

71

86

Hannover, Landeshauptstadt
Diepholz

Nienburg (Weser)

106

108

91

84

83

100

Schaumburg

104

104

87

80

79

98

Celle

105

107

91

85

85

101

Cuxhaven

106

105

85

77

77

98

Harburg

120

116

98

88

87

110

Lüchow-Dannenberg

102

101

85

78

78

96

Lüneburg

114

119

107

99

98

112

Osterholz

114

110

90

81

80

103

Rotenburg (Wümme)

112

114

93

85

84

105

Soltau-Fallingbostel

107

109

93

86

86

102

Stade

115

114

96

89

88

108

Uelzen

103

104

89

81

81

98

Verden

111

110

90

82

81

103

Delmenhorst, Stadt

106

105

91

87

87

101

Emden, Stadt

106

108

101

99

98

105

Oldenburg, Stadt

106

110

98

93

92

104

Osnabrück, Stadt

93

100

90

86

84

94

Wilhelmshaven, Stadt
Ammerland

97

97

86

83

81

94

122

121

100

89

88

112

Aurich

112

113

92

83

82

105

Cloppenburg

121

124

106

98

97

114

Emsland

116

120

97

88

86

108

Friesland

109

108

86

77

76

101

Grafschaft Bentheim

116

120

101

93

91

110

Leer

112

114

93

85

84

106

Oldenburg

123

120

98

87

87

110

Osnabrück

111

115

95

86

85

105

Vechta

119

125

106

99

98

114

Wesermarsch

103

104

87

80

80

98

Wittmund

113

114

91

83

82

106

Quelle: LTS-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des NIW

104

VERWEIS E
1

Die am 1.1.2005 in Kraft getretenen Reformen in der Sozialhilfe und Arbeitsmarktpolitk erfordern eine Neudefinition
des Sozialindikators. Die hierfür erforderlichen Daten lagen nicht rechtzeitig vor (vgl. Kap 3.3 ).

2

Aufgrund der Zusammenlegung von Arbeitslosenhilfe und Sozialhilfe hat sich für 2005 die Arbeitslosenzahl statistisch
erhöht (vgl. Kap. 3.4 ).

3

Vgl. auch Kap. 3.1, S. 42 ff. Zur Methodik bzw. zum Vorgehen bei der Bevölkerungsprognose siehe auch S. 86 ff.

4

Ergebnisse des Mikrozensus, Bevölkerung nach Haushalten, div. Jahrgänge

5

Vgl. Methoden – Vorgehen und Varianten, S. 86 ff.

6

Die Wohnbauland-Umfrage wird auf Veranlassung des Sozialministeriums seit 1992 alle zwei Jahre durchgeführt.
Die Informationen aus der aktuellen Umfrage wurden im Auftrag der LTS vom Institut StadtRegion aufbereitet.
Mehr Informationen zur aktuellen Umfrage erhalten Sie unter www.lts-nds.de unter dem Stichwort Wohnungsmarktbeobachtung.

7

Vgl. dazu auch Kapitel 3.5, S. 66 ff.

8

Die Einschätzungen zur konjunkturellen Entwicklung in Deutschland und Niedersachsen beruhen auf den Analysen und
Prognosen der NORD/LB Volkswirtschaft.

9

Bundesamt für Bauwesen- und Raumordnung (BBR)

10 Wie in Kap. 2.3 bereits erläutert, wird hier nochmals auf die verfügbaren Daten aus dem Jahr 2004 zurückgegriffen.
11 Siehe vorherige
12 Die Fertilitätsrate liegt in Niedersachsen bei ca. 1,4 Kindern je Frau.
13 Vorgabe des Statistischen Bundesamtes
14 Zu beachten ist hierbei, dass die im Mikrozensus erfasste Bevölkerung in Privathaushalten von der Definition der
Bevölkerung der Bevölkerungsfortschreibung abweicht. Während die Bevölkerung als „Personen am Ort ihrer alleinigen
bzw. Hauptwohnung“ definiert wird, werden bei der Bevölkerung in Privathaushalten „Alle Personen, die allein oder
zusammen mit anderen eine wirtschaftliche Einheit (Privathaushalt) bilden“ gezählt. [...] „Da eine Person in mehreren
Privathaushalten wohnberechtigt sein kann, sind Doppelzählungen möglich“ (vgl. Statistische Berichte Niedersachsen.
Ergebnisse des Mikrozensus, März 2004) .
15 Die im Rahmen der Volkszählung 1987 ermittelte Verteilung der Bevölkerung auf verschiedene Haushaltsgrößen ist
mittlerweile fast 20 Jahre alt und kann allenfalls für eine Kontrolle der gemeindespezifischen Haushaltszusammensetzungen herangezogen werden, weil damit letztlich unterstellt wird, dass sich die Unterschiede des Haushaltsbildungsverhaltens seitdem nicht grundlegend verändert haben.
16 oft auch als Leerstands- oder Funktionsreserve bezeichnet
17 In Absprache mit dem Auftraggeber wird eine Mobilitätsreserve in der Größenordnung von ein Prozent angesetzt.

105

GLOSSA R
Anspannung am Wohnungsmarkt

Die Wohnungs-

nachfrage übersteigt das Wohnungsangebot.

gegenüber dem bisherigen Arbeitslosengeld reduziert.
Unter Anwendung einer Übergangsregelung, die der
Eigentumsschutz von Ansprüchen auf Arbeitslosengeld

Arbeitslosenquote

Jahresdurchschnittliche Zahl aller

durch Art. 14 des Grundgesetzes erforderlich macht,

Arbeitslosen in % aller abhängigen zivilen Erwerbs-

stellt sich die Bezugsdauer für Arbeitnehmer, die den

personen (Summe aller sozialversicherungspflichtig

Anspruch auf Arbeitslosengeld nach dem 31.01.2006

Beschäftigten, aller geringfügig Beschäftigten sowie

erwerben, wie folgt dar:

der Beamten und Arbeitslosen), Definiton gemäß:
Arbeitsagentur Niedersachsen-Bremen. Die in der

Versicherungs-

Vollendetes

Höchst-

Öffentlichkeit eher verbreitete Definition bezieht die

pflicht in den

Lebensjahr

anspruchsdauer

Arbeitslosen auf das gesamte Erwerbspersonenpoten-

letzten 3 Jahren
vor der Arbeits-

zial. Die so berechnete Quote ist immer geringer als

losmeldung

die im Bericht verwendete Quote.

(Monate)
12

6

16

8

Arbeitslosengeld und der Sozialhilfe bestehende neue

20

10

Systematik zeigt der folgende kurze Überblick auf. Die

24

12

Leistungen für Arbeitslose werden unter dem Begriff

30

55

15

des Arbeitslosengeldes zusammengefasst, wobei

36

55

18

Arbeitsmarktreform

Die seit Anfang 2005 beim

zwischen Arbeitslosengeld I und Arbeitslosengeld II

106

zu unterscheiden ist. Beim Arbeitslosengeld I handelt

Nach altem Recht lag die Höchstanspruchsdauer

es sich um eine Versicherungsleistung, die aus den Bei-

für 57-Jährige bei 32 Monaten, für 52-Jährige bei 26

trägen zur Arbeitslosenversicherung finanziert wird.

Monaten, für 47-Jährige bei 22 Monaten, für 45 -

Arbeitslose mit Anspruch auf Arbeitslosengeld erhalten

Jährige bei 18 Monaten und für Unter- 45 -Jährige bei

67 % (mit einem oder mehr Kindern im Sinne des Steuer-

zwölf Monaten in Abhängigkeit von der Beschäfti-

rechts) des um die gesetzlichen Abzüge pauschalisiert

gungsdauer in den letzten sieben Jahren vor der

reduzierten Bruttoarbeitsentgeltes. Für Arbeitslose

Arbeitslosmeldung.

ohne Kinder beträgt das Arbeitslosengeld 60 % .

Das Arbeitslosengeld II ersetzt die frühere Arbeits-

Für den Anspruch auf Arbeitslosengeld ist grundsätz-

losenhilfe und die Sozialhilfe für Erwerbsfähige. Erwerbs-

lich eine Anwartschaftszeit von zwölf Monaten Bedin-

fähig sind die Personen, die nicht wegen Krankheit oder

gung. Arbeitnehmer, die sich seit dem 1. Februar arbeits-

Behinderung gegenwärtig oder auf absehbare Zeit nicht

los melden, müssen diese Zeit, in der sie arbeitslosen-

in der Lage sind, unter den üblichen Bedingungen

versichert waren, innerhalb der letzten zwei Jahre vor

des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens drei Stun-

Arbeitslosmeldung erfüllt haben.

den täglich erwerbstätig zu sein. Alle erwerbsfähigen

Die Bezugsdauer des Arbeitslosengeldes I wurde

Hilfebedürftigen im Alter von 15 bis unter 65 Jahren,

die keinen Anspruch auf Arbeitslosengeld I haben,

3 Personen: ca. 75 qm oder 3 Wohnräume

erhalten Leistungen nun nach den gleichen Regelungen.

4 Personen: ca. 85 – 90 qm oder 4 Wohnräume

Anspruchsberechtigt sind auch die mit dem Arbeits-

für jedes weitere Mitglied der Familie ca. 10 qm oder

losen in einer Bedarfsgemeinschaft lebenden Angehö-

ein Wohnraum mehr.

rigen (u. a. nicht erwerbsfähige Partner und Kinder bis

Bei der Beurteilung der angemessenen Wohnkosten

zum 15. Lebensjahr). Das Arbeitslosengeld II soll den

sind die lokalen Wohnungsmarkt- und damit Preis-

Gesamtbedarf der Bedarfsgemeinschaft abdecken.

bedingungen zu berücksichtigen.

Die Höhe des Arbeitslosengeldes II richtet sich nicht

Ob und in welchem Umfang das zum 01.01.2005

wie beim Arbeitslosengeld I nach dem früheren

geänderte Sozialrecht Umzüge erforderlich macht und

Verdienst sondern nach der Bedürftigkeit des Anspruchs-

damit zu einer verstärkten Nachfrage nach preisgün-

berechtigten (Grundsicherung für Arbeitssuchende).

stigen Wohnungen führt, ist in der Wohnungswirtschaft

Bei der Ermittlung der Anspruchshöhe – der Bedürftig-

intensiv diskutiert worden. Ein Wohnungsproblem in

keitsprüfung – werden die Einkommens- und Vermö-

größerem Umfang scheint bis dato aus den Neurege-

gensverhältnisse der Bedarfsgemeinschaft herangezo-

lungen nicht erwachsen zu sein. Allerdings sind die für

gen. Arbeitslosengeld II wird nur insoweit geleistet,

das Arbeitslosengeld II zuständigen ARGEN nach wie

als die Bedarfsgemeinschaft nach den aktuellen gesetz-

vor nicht in der Lage zu quantifizieren, in wie vielen

lichen Regelungen den Lebensunterhalt nicht aus

Fällen es inzwischen zu Umzügen gekommen ist, weil

eigener Kraft bestreiten kann.

die Anspruchsberechtigten in zu teuren bzw. zu großen

Das Arbeitlosengeld II gliedert sich in unterschiedliche

Wohnungen lebten. Mit Blick in die Zukunft ist die

Komponenten, die sog. Regelleistung, die Zahlungen

Angebotsentwicklung (Wohnungsgrößen und Preise)

für Miete und Heizung sowie Mehrbedarfe z.B. für

an den regionalen Wohnungsmärkten unter diesem

Alleinerziehende. Die pauschalisierte Regelleistung

Gesichtspunkt genau zu beobachten.

liegt für Alleinstehende und Alleinerziehende bei 345

Nichterwerbsfähige und Personen ab 65 Jahre können

EUR , für volljährige Partner bei 311 EUR , für Kinder

weiterhin Sozialhilfe erhalten, wenn sie hilfebedürftig

zwischen 15 und 25 Jahren, die mit den Eltern zusam-

sind. Leistungen sind hier insbesondere die Hilfe zum

menleben, bei 276 EUR und für Kinder unter 15 Jahren

Lebensunterhalt sowie die Grundsicherung im Alter

bei 207 EUR .

und bei Erwerbsminderung.

Die Kosten für das Wohnen werden in der tatsächlich
anfallenden Höhe erstattet, wenn der Arbeitslose sie

Auslaufende Belegungsbindungen

nicht aus Einkommen und Wohngeld leisten kann. Dabei

der Belegungsbindung einer Wohnung endet deren

wird von einer angemessenen Wohnung ausgegangen,

Eigenschaft als „geförderte Wohnung“.

Mit dem Auslauf

die sich auf die Personenzahl des Haushalts bezieht und
von folgenden Wohnungsgrößen ausgeht:

Baufertigstellungsdichte

Im Berichtsjahr fertig

1 Person: ca. 45 – 50 qm

gestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner am 31.12.

2 Personen: ca. 60 qm oder 2 Wohnräume

des Berichtsjahres.

107

Baugenehmigungsdichte

Im Berichtsjahr genehmigte

potenzial sind die Einwohner einer Region mehr und

Wohnungen je 1.000 Einwohner am 31.12. des Berichts-

mehr in der Lage, sich aus eigener finanzieller Kraft

jahres.

auf dem freien Markt mit Wohnraum zu versorgen.

Bautätigkeit

Die Bautätigkeitsstatistik erstreckt sich

auf alle genehmigungspflichtigen bzw. ihnen gleich-

Entspannung am Wohnungsmarkt

Das Wohnungs-

angebot übersteigt die Wohnungsnachfrage.

gestellten Baumaßnahmen im Hochbau, bei denen
Wohnraum (oder sonstiger Nutzraum) geschaffen

GfK-Gruppe

oder verändert wird. Auf der Ebene der Landkreise und

Marktforschungsunternehmen in Deutschland. Arbeits-

kreisfreien Städte werden Baugenehmigungen und

bereiche sind u. a. die Ermittlung, Analyse und Interpreta-

Baufertigstellungen erfasst.

tion von Marktinformationen in Konsum- und Ge-

Die GfK-Gruppe ist eines der führenden

brauchsgütermärkten.
Betriebskosten

Auch Bewirtschaftungskosten genannt.

Es handelt sich um Kosten für die laufende Unterhal-

Haushalt

tung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen

meinschaften von Personen, die zusammen wohnen

sich unterteilen in:

und mit einem gemeinsamen Budget wirtschaften.

Alleinwohnende Einzelpersonen oder Ge-

a. Umlagefähige Betriebskosten, z. B. Grundsteuer,
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung,

Haushaltsgröße

Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister,

Zahl der Einwohner am Ort der Hauptwohnung.

Personen je Haushalt, Basis ist die

Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen
und

Haushaltskaufkraft

b. Nicht umlagefähige Betriebskosten, z. B.

Verfügbares Einkommen (ohne

Vermögensanteile), das den Haushalten für Konsum-

Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instand-

zwecke jährlich zur Verfügung steht. Sie kann verein-

haltungskosten. Nicht umlagefähige Betriebskosten

facht als Summe aller Nettoeinkünfte pro Haushalt

dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet werden.

bezeichnet werden und ist Indikator für das Konsumund Wohnraumnachfragepotential. Von der

Bevölkerung

Einwohner am Ort der Hauptwohnung.

GfK-

Gruppe in Nürnberg wird hierzu die Lohn- und Einkommensteuerstatistik ausgewertet und um Transfer-

Bruttokaltmiete

Auch kalte Leerraummiete genannt.

leistungen (z. B. Arbeitslosengeld, Kindergeld, Wohn-

In der Miete enthaltene Zahlungen für Zentralheizung,

geld) ergänzt. Die Nettoeinkommen von Einkommens-

Wasser, Möblierung etc. werden nicht berücksichtigt.

millionären werden bei 500.000 Euro gedeckelt, um
regionale Verzerrungen zu vermeiden. Anhand von

Eigenpotenzial der Wohnungsversorgung
potenzial ist abhängig von der
und dem

108

Das Eigen-

Haushaltskaufkraft

Sozialindikator. Mit steigendem Eigen-

Prognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute
projiziert die GfK-Gruppe die Kaufkraft auf das aktuelle
Jahr. Wird die Kaufkraft einer Region in Relation zu

deren Haushalten gesetzt, ergibt sich die regionale

Der Sozialindikator ist definiert als der Anteil der Zahl

Haushaltskaufkraft.

der Transferleistungsempfänger (laufende Hilfe zum
Lebensunterhalt, Regelleistungen nach dem Asylbewer-

Haushaltsmitgliederquote

siehe

Haushaltsgröße

berleistungsgesetz und Arbeitslosenhilfe) an der Bevölkerung insgesamt. Mit steigendem Sozialindikator

Leerstandsquote

Anteil der leerstehenden Wohnungen

am Mietwohnungsbestand insgesamt, Stichtag: 31.12.

nimmt die Sozialbelastung einer Region zu. In dieser
Abgrenzung verwendet der vorliegende Bericht Daten
bis 2004. Aufgrund der ab dem 01.01.2005 umgesetz-

Marktbedingter Leerstand

Leerstand von Mietwoh-

nungen, der begründet ist durch Vermietungsschwie-

ten

Arbeitsmarktreformen wird in Folge eine Neu-

definition des Indikators vorgenommen werden.

rigkeiten, nicht jedoch durch Instandsetzungs- / Modernisierungsmaßnahmen, Verkauf, Abriss oder sonstige

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte

Der Begriff

Gründe.

umfasst die Zahl aller Arbeiter, Angestellten und Personen in beruflicher Ausbildung, die kranken- bzw.

Mieterfluktuation

Zahl der Mieterwechsel eines

rentenversicherungspflichtig oder beitragspflichtig nach

Jahres im Verhältnis zum Mietwohnungsbestand am

dem Sozialgesetzbuch III sind oder für die Beiträge zur

Jahresende.

gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden. Beamte, Selbständige, mithelfende Familienangehörige und

Nettokaltmiete
der

Die Nettokaltmiete ergibt sich aus

Bruttokaltmiete abzüglich der umlagefähigen

Indikator „Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“
basiert auf dem Stichtag 30.06.

Betriebskosten.
Preisindex für Bauleistungen

geringfügig Beschäftigte werden nicht erfasst. Der

Der Index spiegelt

Wirtschaftliche Dynamik

Aufschluss über die wirt-

die Entwicklung der Preise für den Neubau und die

schaftliche Dynamik geben die Entwicklung der Zahl

Instandhaltung von Bauwerken wider.

der

sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und

der

Arbeitslosenquote. Bei der Bewertung wird

Preissegmente

Es werden untere, mittlere und obere

angenommen, dass steigende Beschäftigtenzahlen und

Mietpreissegmente unterschieden. Zur Abgrenzung

eine rückläufige Arbeitslosenquote Zeichen einer

dienen Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr einer

positiven wirtschaftlichen Dynamik sind.

Wohnung.
Wohnbauland
Sozialbelastung bzw. Sozialindikator

Da für Nieder-

sachsen auf Kreisebene keine aktuellen Einkommens-

Bruttowohnbauland für Wohnzwecke,

das gemäß BauGB bzw. MaßnG in Bebauungsplänen
oder vergleichbaren Satzungen festgesetzt wurde.

strukturdaten vorliegen, wird in der Wohnungsmarktbeobachtung der Sozialindikator betrachtet.

109

Wohnflächenversorgung

Durchschnittlich jedem Ein-

wohner zur Verfügung stehende Wohnfläche.
Wohnraumförderung

Gefördert wird der Bau oder

die Modernisierung von Wohnraum, der nach Größe,
Ausstattung und Miete oder Belastung für Haushalte
geeignet ist, die sich am Markt nicht angemessen
versorgen können und auf Unterstützung angewiesen
sind. Im engeren Sinne wird unter Wohnraumförderung der erste und zweite Förderweg sowie die vereinbarte Förderung nach dem II. Wohnungsbaugesetz
zusammengefasst.
Wohnungsangebot

Zahl der Wohnungen, die zum

Kauf oder zur Miete für Wohnzwecke zur Verfügung
stehen.
Wohnungsneubedarf

Zahl der zukünftigen Woh-

nungsnachfrage aufgrund der prognostizierten Haushaltszuwächse.
Wohnungsüberhänge

Zahl der zukünftig nicht mehr

nachgefragten Wohnungen aufgrund der prognostizierten Haushaltsrückgänge.

110

Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen

Heft 16

Herausgeber
Niedersächsische Landestreuhandstelle (LTS)
Norddeutsche Landesbank Girozentrale
Bearbeitung/Text
Achim Däbert
0511. 361-58 38, achim.daebert@lts-nds.de
Claudia Haake
0511. 361-57 54, claudia.haake@lts-nds.de
Christine Kastning
0511. 361-57 58, christine.kastning@lts-nds.de
Robert Koschitzki
0511. 361-59 81, robert.koschitzki@lts-nds.de
StadtRegion Büro für Raumanalysen und Beratung
Ergebnisse der Wohnbauland-Umfrage 2006
Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung (NIW)
Ergebnisse der LTS -Wohnungsprognose des NIW

Koordination des Wohnungsmarktbeobachtungssystems
Ulrike Fritsche
Niedersächsisches Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit (MS)

Hannover, November 2006

Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende Werk urheberrechtlich geschützt ist.

Weitere Broschüren zur Wohnung sma r k t b eobachtung
Bisher von der LTS veröffentlichte Themenhefte
in der Schriftenreihe „Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen“
Heft 1 Wohnungsmarktbeobachtung 1997
Heft 2 Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010
Heft 3 Wohnungsmarktbeobachtung 1998
Heft 4 Regionale Wohnungsbedarfsentwicklung 2010 – Perspektiven am Ende der 90er Jahre
Heft 5 Wohnungsmarktbeobachtung 1999
Heft 6 Wohnungsmarktbeobachtung 2000
Heft 7 Wohnungsprognose 2015
Heft 8 Wohnungsmarktbeobachtung 2001
Heft 9 Wohnungsmärkte regional analysiert 2002
Heft 10 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2007/2015
Heft 11 Wohnungsmärkte regional analysiert 2003
Heft 12 Wohnungsmärkte regional prognostiziert 2010/2015
Heft 13 Wohnungsmärkte regional analysiert 2004
Heft 14 Wohnungsprognose 2010/2015 – Perspektiven der Wohnungsnachfrage
Heft 15 Wohnungsmärkte regional analysiert 2005
in der Schriftenreihe „Berichte zum Wohnbauland in Niedersachsen“
Heft 1 Wohnbaulandpotenziale regional erfasst 2002
Heft 2 Wohnbaulandpotenziale regional erfasst 2004
Die vorangegangenen Wohnbauland-Umfragen seit 1992 wurden sämtlich durch das Institut für Entwicklungsplanung und
Strukturforschung bearbeitet und von der Niedersächsischen Landesregierung herausgegeben.
Sonderberichte
Wohnungsmarktbarometer 2001
Wohnungsmarktbarometer 2002
Wohnungsmarktbarometer 2003
Wohnungsmarktbarometer 2004
Wohnungsmarktbarometer 2005

Eine Verwertung des Werkes außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts
ist ohne unsere ausdrückliche Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere
für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung
und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Koordination: P L ATO Kommunikation; Text: LTS
Gestaltung: buerobeyrow, Berlin; Druck: H&P, Berlin

Die Themenhefte sind bei der LTS zu beziehen. Die jeweils aktuellen Hefte kosten 15 EUR. Ältere Hefte ebenso wie
die Wohnungsmarktbarometer sind sämtlich kostenlos und können im Internet als PDF-Datei heruntergeladen werden.
Telefon: 0511. 361 - 59 81, Fax: 0511. 361 - 98 59 81, wom@lts-nds.de, www.lts-nds.de

Niedersächsische

LANDESTREUHANDSTELLE

Niedersächsische Landestreuhandstelle Wohnungsmarktbericht 2006

Niedersächsische Landestreuhandstelle
Schiffgraben 30, 30 175 Hannover, Postfach 3707, 30 037 Hannover
Fax: 0511. 361-57 06, info@lts-nds.de
Call-Center: 0511. 361-55 00

Wohnungsmarktbeobachtung
2006
Aktuelle Marktlage und Perspektiven 2020
        
Top of page

Note to user

Dear user,

In response to current developments in the web technology used by the Goobi viewer, the software no longer supports your browser.

Please use one of the following browsers to display this page correctly.

Thank you.